天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3767号上诉人（一审被告）：天津市华迈邦德机电设备工程有限公司，住所地天津市和平区五大道街澳门路**。法定代表人：李念红，总经理。委托诉讼代理人：范小勇，天津雄成律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津市和平区人民政府国有资产监督管理委员会，，住所地天津市和平区庆善大街**主要负责人：赵强，主任。委托诉讼代理人：上官二霞，天津君荐律师事务所律师。上诉人天津市华迈邦德机电设备工程有限公司（以下简称华迈邦德公司）因与被上诉人天津市和平区人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称和平国资委）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初8761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华迈邦德公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、《房屋租赁合同》约定租赁期满后如无有因城市建设需要而无法继续出租该房屋的，被上诉人应继续与上诉人签定房屋租赁合同。基于合同约定了优先承租权，上诉人在租赁房屋地址登记成立了公司，花费巨额装修费进行了装修，之后一直在租赁房屋办公，也一直按合同约定向被上诉人交纳租金，从未延误。2.2017年12月28日，被上诉人在没有任何理由的前提下，通知上诉人解除合同，要求上诉人于2018年1月31日前腾房，只给上诉人一个月的腾房时间，被上诉人的行为是严重的违约行为。3．被上诉人的违约行为给上诉人造成了巨大的经济损失，应当对上诉人进行赔偿。4．被上诉人无视合同约定，擅自解除合同，其行为明显违约，上诉人不应向被上诉人交纳租金。和平国资委辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。和平国资委向一审法院起诉请求：1．判令华迈邦德公司向和平国资委支付拖欠自2018年1月1日至2018年12月31日租金739810.47元；2．判令华迈邦德公司向和平国资委支付逾期交付租金的违约金486055.49元；3．判令华迈邦德公司将坐落于天津市和平区××路××号房屋腾空并交和平国资委收回；4．判令华迈邦德公司向和平国资委支付占有使用费（自2019年1月1日起至实际腾房之日止期间，按照每日2026.88元的标准计算）；5．判令华迈邦德公司向和平国资委支付房屋占有使用费的违约金（每日按滞交使用费总额的0.3%标准计算）；6．本案诉讼费由华迈邦德公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市和平区××路××号；2013年12月29日，和平国资委与华迈邦德公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，约定和平国资委将涉案房屋出租给华迈邦德公司经营使用，租赁期限为自2014年1月1日至2018年12月31日，年租金为739810.47元，支付方式为每季度的前十日内支付。华迈邦德公司逾期交付房屋租金，每逾期一日，和平国资委按滞交费用总额的千分之三向华迈邦德公司加收违约金。如无有因城市建设需要而无法继续出租该房屋的，和平国资委应继续与华迈邦德公司签订房屋租赁合同。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增加固定设施的，须向和平国资委提供改造（装修、增扩）方案，经和平国资委书面同意后实施，费用由华迈邦德公司自理，权属归和平国资委所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给和平国资委；合同签订后，2014年1月1日和平国资委将涉案房屋交付华迈邦德公司使用，华迈邦德公司已支付和平国资委自2014年4月1日至2017年12月31日的房屋租金；自2018年1月1日起至2018年12月31日止期间房屋年租金739810.47元华迈邦德公司未再支付，2018年第一季度租金184952.62元到期支付日为2018年1月10日但华迈邦德公司未支付，2018年第二季度租金184952.62元到期支付日为2018年4月10日但华迈邦德公司未支付，2018年第三季度租金184952.62元到期支付日为2018年7月10日但华迈邦德公司未支付，2018年第四季度租金184952.62元到期支付日为2018年10月10日但华迈邦德公司未支付；现涉案房屋仍由华迈邦德公司占用；保证金73981元华迈邦德公司已交纳，和平国资委尚未退还同意折抵。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同及补充合同系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认合法有效。和平国资委在合同履行期间提出解除，但华迈邦德公司不予认可，之后华迈邦德公司正常使用至租期届满，即租赁合同仍正常继续履行。现租赁合同到期终止，华迈邦德公司再行使用涉案房屋已无事实和法律依据，和平国资委要求华迈邦德公司腾房的诉讼请求，一审法院予以支持。华迈邦德公司正常使用房屋应当如约支付租金，华迈邦德公司未按期交纳属于违约，和平国资委要求华迈邦德公司支付2018年未付租金739810.47元的主张，一审法院予以支持。对于保证金73981元和平国资委同意折抵，一审法院予以照准。关于和平国资委主张的逾期支付租金的违约金，华迈邦德公司抗辩标准过高，对于违约金标准双方约定为日千分之三确实过高，考虑和平国资委的实际损失，一审法院以应付未付租金数额为基数，应付未付到期日的次日为起算点至2018年12月31日止期间，酌定按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍予以支持。合同到期终止华迈邦德公司应及时返还租赁物，逾期返还期间的房屋使用费属于和平国资委的损失，华迈邦德公司应予支付。关于和平国资委要求华迈邦德公司按照每日2026.88元的标准支付自2019年1月1日起至实际腾房之日止期间的房屋使用费的主张，和平国资委参照原租金数额主张，标准适当，于法有据，一审法院予以支持。对于使用费的违约金，因合同已经到期，双方亦未就使用费给付期限达成一致意见，和平国资委主张无事实依据，一审法院不予支持。对于华迈邦德公司抗辩续签合同问题，合同约定的非因城市建设双方应继续续签租赁合同，并不具有强制缔约的效力，对该项抗辩意见一审法院不予采信。对于华迈邦德公司装饰装修损失抗辩，因合同已经履行期限届满，华迈邦德公司再行主张损失不能成立。一审法院判决：一、本判决生效之日起十日内，天津市华迈邦德机电设备工程有限公司将天津市和平区××路××号房屋腾空并交天津市和平区人民政府国有资产监督管理委员会收回；二、本判决生效之日起十日内，天津市华迈邦德机电设备工程有限公司给付天津市和平区人民政府国有资产监督管理委员会自2018年1月1日起至2018年12月31日止期间的房屋租金739810.47元及违约金（以应付未付租金数额为本金，自应付未付到期日的次日起至2018年12月31日止期间，按中国人民银行同期同档贷款利率标准的1.3倍计算）（前述租金及违约金两项合计后金额再折抵73981元）；三、本判决生效之日起十日内，天津市华迈邦德机电设备工程有限公司给付天津市和平区人民政府国有资产监督管理委员会自2019年1月1日起至实际腾房之日期间的房屋使用费，按照每日2026.88元标准计算；四、驳回天津市和平区人民政府国有资产监督管理委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15833元，减半收取计7916.5元，由天津市和平区人民政府国有资产监督管理委员负担2317.5元，由天津市华迈邦德机电设备工程有限公司负担5599元。（本判决生效之日起十日内，天津市华迈邦德机电设备工程有限公司直接给付天津市和平区人民政府国有资产监督管理委员会）。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应依据合同约定享有权利，履行义务。该合同约定租赁期间届满时，上诉人如继续承租该房屋时，应提前三个月与被上诉人协商，如无有因城市建设需要而无法继续出租该房屋的，被上诉人应继续与上诉人签订租赁合同。现上诉人未提供证据证实其在租赁期限届满前与被上诉人协商续租事宜，被上诉人要求上诉人在租赁期限届满后返还涉案房屋并无不当。涉案合同亦约定在不影响安全前提下，确需对涉案房屋进行改造、装修或增加固定设施的，需向被上诉人提供改造、装修等方案，经被上诉人书面同意后实施，且费用由上诉人自理，权属归被上诉人所有，租赁期满后或者解除合同时，无偿移交给被上诉人。上诉人未提供证据证实其对房屋装修已经被上诉人书面同意，且依据合同约定，装修费用由上诉人自行承担，在租赁期满后相关设施归被上诉人所有。上诉人主张其投入大量资金进行装修改造，应由被上诉人予以赔偿，缺乏合同依据，亦未提供证据证实其损失情况，本院不予支持。综上，上诉人主张被上诉人存在违约情形，其不应支付租金、使用费，无需腾交涉案房屋及应由被上诉人赔偿其装修损失，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，华迈邦德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7916.5元，由天津市华迈邦德机电设备工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年九月二十五日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……