广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初531号原告:刘惠琼，女，1978年4月28日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**********4*，公民身份号码440************624。被告：骆峰，男，1987年12月18日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*******1*******1*****，公民身份号码422************713。被告：佛山市佳润房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市三水区***********************，统一社会信用代码91440607MA5293NL3G。法定代表人：林佳禧，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈小华，广东华生律师事务所律师。委托诉讼代理人：林婷，广东华生律师事务所律师。被告：佛山市三水区******润鼎房屋中介服务部，住所地广东省佛山市三水区************之一，统一社会信用代码92440607MA5126D82P。经营者：唐水华。委托诉讼代理人：唐志勇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴丽敏，女，该公司员工。原告刘惠琼与被告骆峰、佛山市佳润房地产代理有限公司（以下简称佳润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。由于无法向被告骆峰直接送达应诉材料，本案于2020年2月24日转为普通程序审理。诉讼过程中，经被告佳润公司的申请，本院依法追加佛山市三水区******润鼎房屋中介服务部（以下简称润鼎中介服务部）为本案的共同被告参加诉讼。本案开庭时，原告刘惠琼、被告骆峰、被告佳润公司的委托诉讼代理人林婷、被告润鼎中介服务部的委托诉讼代理人唐志勇、吴丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘惠琼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告骆峰、佳润公司于2019年7月9日签订的《房屋买卖合同》（合同编号0001053）；2.判令三被告返还原告已支付的购房款及其他费用总共130000元；3.判令三被告支付违约金95000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告和被告骆峰、佳润公司于2019年7月9日签订《房屋买卖合约》，原告购买被告骆峰所有的位于佛山市三水区*******1*******1******屋一套，总房价款950000元。原告已支付首付款120000元，余款830000元原告通过银行按揭方式支付。在本案购房合同中由于三被告的行为导致了无法履行合同，原告支付的购房款有部分是通过被告佳润公司及润鼎中介服务部收取后再转交给被告骆峰，故被告佳润公司及润鼎中介服务部均存在违约行为，应承担违约责任。原告多次与三被告沟通协商，并未达成过户或退款的意见，为了保护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告骆峰辩称，同意解除与原告签订的购房合约。对于购房款130000元不应由答辩人返还，因为答辩人没有收到过原告支付的130000元，只收到75000元。因为佳润公司承诺帮答辩人办理解押手续，答辩人向佳润公司支付了12500元找垫资方及办理按揭等费用，实际上答辩人收取的购房款只有62500元，而且在整个合同履行过程中答辩人没有违约行为，是由于被告佳润公司不配合才导致合同无法进行，故其余购房款应由被告佳润公司返还给原告。被告佳润公司辩称，一、涉案房屋的交易经过：2019年7月4日，骆峰及其配偶刘莉莉委托答辩人对骆峰名下位于佛山市三水区*******1*******1******进行放盘，骆峰同意实际收取的总价为895000元，即如果房屋实际销售价与约定的895000元存在差额的，差额由答辩人收取，同时约定该物业答辩人有权指定买受人上户，卖方自行还清该房屋的一切欠款。当天答辩人向骆峰支付了30000元定金，其中微信转账25000元，现金支付5000元。原告刘惠琼委托润鼎中介服务部找二手房，润鼎中介服务部认为涉案房屋符合刘惠琼的要求便找到答辩人要求合作。经过答辩人的配合，刘惠琼多次去看案涉房屋。后润鼎中介服务部拿着答辩人的空白合同给刘惠琼与骆峰签订了《房屋买卖合约》。合同约定由刘惠琼购买上述房屋，约定该物业的成交价为950000元，定金为30000元，首期购房款为90000元，余下830000元由贷款银行直接划给卖方。2019年7月9日，刘惠琼向答辩人支付了10000元中介费，同日支付了30000元定金并委托答辩人代为转交给骆峰（该款项实际冲抵2019年7月4日答辩人支付给骆峰的30000元）。后刘惠琼向润鼎中介服务部转账了部分购房款，润鼎中介服务部则转给答辩人70000元。答辩人收到润鼎中介服务部支付的70000元，即于2019年*月12日开具《收款收据》确认收到35000元，于2019年*月23日开具《收款收据》确认收到35000元，后答辩人与2019年*月24日转账给骆峰45000元（该款项视为首期房款，余下25000元作为房屋的差额经骆峰同意由答辩人直接扣起）。其后答辩人一直协助买卖双方办理赎楼以及贷款手续，不料由于骆峰原因导致涉案房屋至今未办理过户手续。二、答辩人认为刘惠琼诉请二的各项费用、诉请三的违约金应由骆峰承担。首先，答辩人没有过错，已把相应购房款交付给骆峰。答辩人从刘惠琼处实际收到的100000元购房款（其中30000元为直接交付给答辩人，70000元为润鼎中介服务部代为转交），答辩人已经与骆峰交割完毕100000元，其中75000元转给了骆峰，25000元由答辩人扣起作为骆峰承诺的房屋差价(其实际性质为额外的中介服务佣金)。其次，答辩人无需退还已经收取的中介费。答辩人虽然从刘惠琼处收取了10000元中介费，但实际答辩人拿到手只有5000元，答辩人与刘惠琼、润鼎中介服务部约定买家支付的中介费共为20000元，前期先收取10000元，余下待房屋过户完毕后收取。而答辩人与润鼎中介服务部属于合作类型，中介费用各收取50%，所以答辩人从刘惠琼处收取10000元后转付5000元给润鼎中介服务部。根据《房屋买卖合约》第六条第2点约定“守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。”本案中答辩人已经提供了相应的居间服务，因此已收取的中介费无需退还。刘惠琼的中介费损失应由违约方骆峰承担。最后，本案的违约责任也应由骆峰承担。《房屋买卖合约》第六条第1点约定“守约方有权要求违约方按相当于成交价10%作为赔偿。”由于骆峰个人原因致使涉案房屋被查封而致合同无法履行，因此违约方为骆峰，应由骆峰承担违约责任。综上所述，本案的款项应由骆峰退还给刘惠琼，答辩人无需与骆峰承担连带责任。被告润鼎中介服务部辩称，对于佳润公司和骆峰协商同意895000元出售佛山市三水区**********************一事答辩人并不知情。首先，2019年7月9日签订买卖合同成交价950000元，佳润公司收了刘惠琼购房定金30000元，刘惠琼答应支付佳润公司和润鼎中介服务部20000元中介费，并于当天支付了10000元中介费，当时润鼎中介服务部和佳润公司属于合作关系，佳润公司承诺给予润鼎中介服务部15000元作为合作报酬，这笔报酬于2019年8月23日佳润公司通知答辩人从刘惠琼转入的50000元购房部分定金中扣除出来，剩下的35000元转入由佳润公司指定的黄小美的银行账户中，之前2019年8月12日佳润公司还收取了一笔由润鼎中介服务部代转的购房定金35000元。其次，追加被告申请书中，佳润公司称答辩人拿着其空白的合同给刘惠琼和骆峰签订，这并不属实。当时刘惠琼的合同是在佳润公司的门店签订的，也并非是空白合同，因为佳润公司和骆峰之间的约定和实际标的额存在差价，不方便让刘惠琼和骆峰见面，因此当时佳润公司没有把骆峰约到现场签订合同，后期是由佳润公司的代表拿合同给骆峰补签的。最后，润鼎中介服务部已将所收取的15000元中介费退回给刘惠琼。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、原告提交的证据：1.房屋买卖合约一份，证明原告与被告骆峰签订房屋买卖合约，约定原告向被告骆峰购买其所有的案涉房产，合约约定购房定金为30000元，首期款为90000元，余款办理银行按揭。2.收款收据七张，证明原告向被告佳润公司支付购房款130000元、中介费10000元、按揭代办费5000元。二、被告骆峰提交的证据：微信支付交易明细证明八页、微信聊天记录一份，证明被告骆峰已向被告佳润公司退回共12500元。三、被告佳润公司提交的证据1.2019年7月4日收款收据一份，证明被告骆峰委托被告佳润公司放盘，且承诺收取的涉案房屋的总价款为895000元。2.微信聊天记录截图三页，证明被告佳润公司向被告骆峰支付了定金30000元，其中25000为微信转账，5000元为现金支付。3.微信转账凭证、银行转账凭证各一份，证明被告润鼎中介服务部转付给被告佳润公司70000元购房款，收款人黄小美是佳润公司员工。4.2019年8月24日转账凭证截图一份，证明被告佳润公司从被告润鼎中介服务部处收取70000元后，将其中的45000元转付给被告骆峰。5.佳润公司与按揭公司的微信聊天记录截图三页，证明被告佳润公司积极履行居间服务，协助原告申请银行贷款，同贷书已于2019年8月7日审批通过。6.涉案房屋的不动产登记信息查询结果一份，证明涉案房屋于2019年11月1日被法院查封，所以导致涉案房屋无法过户的过错方是被告骆峰，从而印证佳润公司在提供居间服务过程中不存在任何过失或过错。四、被告润鼎中介服务部提交的证据：微信聊天记录截图、转账记录共十页，证明被告润鼎中介服务部将中介费15000元退还原告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据，被告骆峰对证据1不予确认，但承认其确实签订过一份合同，对证据1中的7月9日、7月22日、佳润公司于8月12日、8月23日出具的收据，认为其不清楚情况，对证据3中骆峰于8月23日出具的收据不予确认，对8月24日其出具的收据予以确认；被告佳润公司、润鼎中介服务部对原告的证据无异议。被告骆峰提交的证据，原告、被告润鼎中介服务部表示不清楚；被告佳润公司对其三性不予确认。被告佳润公司提交的证据，原告表示不清楚；被告骆峰对证据1的上半部分内容无异议，但认为收据中备注内容当时是没有的，手印也不是他盖的，对证据2、6无异议，对证据3、4、5表示不清楚；被告润鼎中介服务部对证据1、2、4表示不清楚，对证据3、5无异议，对证据6的真实性无异议。被告润鼎中介服务部提交的证据，原告及被告骆峰、佳润公司均不持异议。经审查，原、被告提交的证据，对方当事人无异议或确认其真实性的，本院予以采信或确认其真实性。原告提交的证据1，被告骆峰虽不予确认，但由于其承认曾签过一份合同，在其未能提供另外合同佐证的情况下，本院对其辩解不予采信，对原告提交的证据1予以采信，原告提交的证据2中除2019年8月23日骆峰出具的收据外，均有出具人予以确认，对这些证据，本院予以采信，而2019年8月23日骆峰出具的收据，收据上骆峰的签名与其本人承认的签名明显不符，润鼎中介服务部称其在收据盖章后交由佳润公司找骆峰签名，但佳润公司对签名不同之处不能作合理解释，故本院对该证据不予采信。被告骆峰提交的证据，原告及被告佳润公司、润鼎中介服务部虽不予确认，但该证据是银行流水记录打印件，加盖财付通支付科技有限公司业务凭证专用印章，能与骆峰的微信聊天记录相印证，本院确认其真实性。被告佳润公司提交的证据1，被告骆峰虽然对收据下半部分备注内容不予确认，但未能提供反驳证据，而根据2019年7月5日，骆峰与林佳禧微信交流中显示，林佳禧向骆峰出示的定金收条已显示了附注的内容，骆峰当时并没有表示异议，故本院对被告佳润公司提交的证据1的真实性予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年7月4日，骆峰及其配偶刘莉莉向佳润公司的经营者林佳禧出具收据，内容如下：本人骆峰、刘莉莉是佛山市三水区*******1*******1******之所有权人，现收到林佳禧交来承购/承租物业之定金30000元。收据付注：1、该物业成交价为895000元；2、林佳禧有权指定买受人上户；*、买卖双方任何一方不履行交易该物业，则按定金的三倍赔偿对方；4、卖方自行还清该房屋的一切欠款。2019年7月5日，骆峰与林佳禧微信交流中显示，林佳禧向骆峰出示的定金收条已显示了附注的内容，但未有骆峰、刘莉莉的签字及指模。2019年7月9日，骆峰（卖方）、刘惠琼（买方）、佳润公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：刘惠琼购买骆峰所有的位于佛山市三水区*******1*******1******，建筑面积90.58平方米，总价款950000元；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天；合约签订后，若买卖任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现的，即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按相当于成交价10%作出赔偿；若买卖双方任何一方出现违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费。守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；交易定金为30000元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方；卖方收取定金后7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；房屋首期款（不含定金）为90000元，买方须在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日前直接支付卖方；楼价余款（即申请贷款额）830000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方应现金支付给卖方。2019年7月9日，刘惠琼向佳润公司支付了中介咨询服务费10000元、定金30000元。2019年7月22日，刘惠琼向佛山市万晟按揭代理服务有限公司支付按揭代办费5000元。2019年8月7日，按揭代理公司告知佳润公司称刘惠琼贷款审批已经通过。2019年8月12日、23日，刘惠琼向润鼎中介服务部支付购房款85000元（35000元+50000元），润鼎中介服务部在扣留15000元后分两次向佳润公司转账合共70000元（每次35000元），佳润公司分别于8月12日及23日向刘惠琼出具了收据（金额均为35000元）。2019年8月24日，佳润公司在收到润鼎中介服务部转账的70000元中扣除了25000元后将剩余的45000元转账给了骆峰，当天骆峰向刘惠琼出具收据确认收到定金75000元（连同佳润公司于2019年7月4日交付的定金30000元）。因骆峰无法为涉案的房屋解除抵押，致双方的交易无法进行，刘惠琼与三被告就已付购房款及费用的返还负担问题未能达成一致意见，原告遂向本院提起本案诉讼。另查明，2019年11月1日，案涉房屋因他案被本院查封，并于2020年5月27日被本院拍卖。2019年11月3日至9日，骆峰通过微信向“房子中介许胖子”、“佳房屋中心”、“捡汽水瓶的～许胖子”、“光武-欧”等支付款项合共12500元。2020年1月20日，润鼎中介服务部向刘惠琼退还了15000元。2020年4月24日，本院通过公告送达的方式向骆峰送达了应诉材料。本院认为，原告刘惠琼与被告骆峰签订的《房屋买卖合约》系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，意思表示真实、内容合法，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。合同约定被告骆峰在收取定金7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，还清贷款并办理抵押涂销手续，但骆峰无法为房屋解押，涉案房屋现已被本院强制拍卖，双方签订合同的目的无法实现，解除的条件已经成就，原告诉请解除《房屋买卖合约》，被告骆峰表示同意，本院予以支持。原告主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告因没有证据证明起诉前已经通知被告骆峰解除合同，本院于2020年2月24日向被告骆峰公告送达应诉材料，告知原告起诉的诉讼请求、事实和理由，公告期满（六十日）之日即2020年4月24日为送达之日，故合同解除日期为2020年4月24日。被告骆峰虽对《房屋买卖合约》不予确认，并认为其签约时，合约内容为空白的，但其未能提供足以反驳的证据，而其在庭上承认曾签过一份合约，故骆峰应对签约合同的内容承担举证责任，现举证不能，应承担相应法律责任。原告在庭审中确认其签约在前，当时合约中已填写了内容，骆峰签约在后，故本院对被告骆峰的辩解不予采纳。本案中，因被告骆峰未能按合同履行解押义务，其行为已构成了违约，应承担违约责任。现原告诉请被告骆峰返还已支付的购房款130000元并支付违约金，对于合理部分，本院予以支持。根据本院查明的事实，原告在本起交易中支出的费用包括：购房款115000元（包含定金30000元）、交予佳润公司的中介费10000元、代办按揭费用5000元。对于购房款115000元，被告佳润公司扣留了25000元，润鼎中介服务部扣留了15000元，骆峰收取了75000元，润鼎中介服务部扣留部分已于2020年1月20日向原告返还。余下的100000元，原告主张全部为向被告骆峰支付的购房款，被告佳润公司对于予以承认，同时辩解其扣留的25000元为其应收取的中介费，被告骆峰对此不予确认，并辩解其于2019年11月3日至9日期间向佳润公司返还了购房款12500元，其实际收取的购房款为62500元。本院经审查后认为，虽然被告骆峰否认与佳润公司存在居间合同关系，认为佳润公司才是房屋买卖关系的相对人，但被告骆峰于2019年7月4日向佳润公司出具的30000元收款收据备注中显示，物业成交价为895000元，佳润公司有权指定买受人，该内容在第二天林佳禧向骆峰出示的微信聊天记录中也明确显示，骆峰对此情况不可能不知悉。其后骆峰与刘惠琼签订的《房屋买卖合约》中，也将佳润公司作为经纪方，合同中约定的成交价950000元与骆峰与佳润公司约定的成交价不一致，同时也对因违约时中介费如何负担的问题进行了约定，此时骆峰应当知道房屋买受人为刘惠琼，佳润公司是买卖关系的居间方。此后，骆峰对此一直未表示异议，而且也与佳润公司尝试为房屋解押，这一行为表明骆峰认同原告及佳润公司在买卖中的身份。因此本院确认被告佳润公司是交易行为中的中介方。经原告、被告佳润公司、润鼎中介服务部确认，该100000元都是原告向被告骆峰支付的购房款，在合同解除后，被告骆峰应向原告返还。至于被告佳润公司是否有权扣留其应收的中介费25000元，因与本案非同一法律关系，被告骆峰可另案主张权利。被告骆峰通过微信向“房子中介许胖子”、“佳房屋中心”、“捡汽水瓶的～许胖子”、“光武-欧”等人支付的费用12500元，因骆峰庭上确认曾要求佳润公司协助其解押，该费用不清楚其具体性质，不能确定骆峰将原告支付的购房款交还佳润公司，而且该行为也不能对抗原告要求返还购房款的诉讼请求，故本院对被告骆峰关于已向佳润公司返还部分购房款的辩解不予采纳。被告骆峰仍需向原告返还购房款100000元。对于原告向佳润公司交纳的中介费10000元。《房屋买卖合约》约定，守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。因此被告骆峰应按约定赔偿原告该费用。对于违约金及代办按揭费用5000元。原告主张被告骆峰须按约定按总成交价的10%承担违约金，并支付代办按揭费用5000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金是否过高的基础是违约造成的损失。原告为履行合同办理按揭，因被告骆峰的违约行为导致原告此行为毫无意义，原告因此而产生的代办按揭费用5000元可以认定为原告的损失。除此之外，原告并无证据证实合同履行后其可获得的预期利益，结合本案的实际情况，原告的其他损失应为已支付房款的利息损失。故本院根据合同履行情况，被告违约过错程度以及国家对于利率的相关规定，酌定被告骆峰应支付的违约金为35000元（包括代办按揭损失5000元）。综上，被告骆峰需向原告刘惠琼返还购房款100000元，赔偿中介费10000元，支付违约金35000元。原告诉请过高部分，本院不予支持。因被告骆峰是原告买卖关系的相对方，违约行为也只发生于骆峰一方，现原告诉请被告佳润公司及润鼎中介服务部承担责任，没有事实及法律基础，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘惠琼与被告骆峰、佛山市佳润房地产代理有限公司于2019年7月9日签订的《房屋买卖合约》于2020年4月24日解除；二、被告骆峰于本判决生效之日起十日内向原告刘惠琼返还购房款100000元，赔偿中介费10000元并支付违约金35000元，合共145000元；三、驳回原告刘惠琼的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费14340元（原告已预交），由原告刘惠琼负担880元，被告骆峰负担13460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  何永添人民陪审员  吴敏兴人民陪审员  梁艳嫦二〇二〇年九月十日书 记 员  李秋云