广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3934号 原告：李华，女，汉族，1958年2月8日出生，住哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：杜亮，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 被告：广西众鼎房地产代理有限公司，住所地：广西北海市四川路，统一社会信用代码：9xxxxxxxxN。 法定代表人：蔡庆。 原告李华诉被告广西众鼎房地产代理有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告李华的委托诉讼代理人杜亮到庭参加诉讼，被告广西众鼎房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告李华向本院提出诉讼请求，判令：1、解除双方于2017年11月26日签订的《房屋认购单》；2、被告退还购房款172800元给原告；3、被告退还装修款12000元给原告；4、被告支付违约金（从2018年4月12日暂计至2020年6月26日止，以184800元为本金，按年利率14.4%计算，以后另计至还清之日止）给原告；5、被告支付律师费4000元给原告；6、被告赔偿原告精神损失费10000元。以上合计263082元。事实与理由：2017年11月26日，原被告签订了《房屋认购单》一份，约定由原告向被告购买位于北海市房屋，总价款为172800元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款172800元及装修款12000元，被告向原告开具购房款及装修款收据。但被告至今未与原告签订《房屋买卖合同》，亦未能将该房屋的不动产权证办理至原告名下。原告认为，被告至今未与原告签订买卖合同及办理涉诉房屋不动产权证至原告名下的行为，己然构成违约，并给原告造成了精神上的痛苦。为维护原告合法权益，原告特诉至法院并提出以上诉讼请求。 被告广西众鼎房地产代理有限公司未作答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2017年11月26日，原告与被告签订了《房屋认购单》一份，约定：项目名称为祥龙大厦，客户名称为李华，房号为08005，面积为34.56㎡，房屋单价为5000，总价为172800，本次应交86400，已交10000元，剩余76400，付款方式为全款分期，贷款金额为0元，装修款为12000。备注1、本认购单是客户缴款的凭证，财务部门凭此办理首款手续。2、此认购单由置业顾问填写，销售助理核实，财务办理完首款手续，方可凭借此单签订《认购协议》或《房屋买卖合同》。3、本认购单一式三联，置业顾问、销售助理和财务各执一联。4、认购之日起，7日内交清全部首付款和装修费。5、房已认购，定金概不返还，房号、姓名不可更改。 同日，被告向原告出具《收据》一份，予以确认收到原告交来祥龙大厦08005号房定金10000元的事实。 2017年11月28日和2018年4月12日，被告向原告出具《收据》三份，予以确认收到原告交来祥龙大厦08005号房补房款76400元、装修款12000元及补房款86400元的事实。 另查明，截止2020年6月3日，位于体育路**祥龙大厦**不动产的登记权利人为广西北海金杜投资有限公司，于2013年2月7日办理抵押登记；于2018年7月18日被北京市朝阳区人民法院来文查封，2018年12月6日来文解封；于2018年11月20日北海市海城区人民法院轮候查封。原告对上述查封位于北海市房屋提出书面异议，北海市海城区人民法院于2019年5月28日作出(2019)桂05执异60号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。 再查明，原告为提起本案诉讼共支出律师费4000元。 庭审中，原告主张其已足额支付完涉案房屋购房款并交付装修款，但被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，亦未办理不动产权证至原告名下，被告的行为已根本违约。为此原告遂诉至法院，并提出以上诉请。 本院认为，原、被告之间成立商品房预约合同关系。根据原告提供的《房屋认购单》、《收据》及其陈述，本院对于原告主张其已向被告支付购房款172800元及装修款12000元的事实予以确认。原、被告虽未约定签订《商品房买卖合同》的时间，但被告收取原告购房款及装修款长达三年之久，且涉案房屋已存在抵押及司法查封，导致原告无法实现购买涉案房屋的合同目的，被告的行为已构成根本违约，故对于原告要求解除双方签订的《房屋认购单》、要求被告返还购房款172800元及装修款12000元的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。 关于原告诉请要求被告以184800元为基数、按照年利率14.4%的标准，从2018年4月12日起计至款项还清之日止支付违约金的诉讼请求，因原被告双方对此并未作出任何约定，且原告亦未提出任何证据予以证明其损失大小，故本院予以调整本案的违约金为：被告以184800元为基数，自2018年4月12日起计算至款项还清之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付违约金给原告。 关于原告诉请要求被告支付律师费4000元的诉讼请求，虽原被告对该费用并未作出明确约定，但因被告违约引起本案诉讼导致原告为此实际支出律师费，系其支出的合理必要费用，属于原告的损失部分，应当由被告承担，故对原告的该项诉讼请求，本院亦予支持。 关于原告诉请要求被告赔偿精神损失费10000元的诉讼请求，因该费用不属于因被告违约而产生的直接损失,亦超出了合同签订时被告所能预见因违约所造成的损失,故原告的该项主张没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李华与被告广西众鼎房地产代理有限公司于2017年11月26日签订的《房屋认购单》； 二、被告广西众鼎房地产代理有限公司返还购房款172800元给原告李华； 三、被告广西众鼎房地产代理有限公司返还装修款12000元给原告李华； 四、被告广西众鼎房地产代理有限公司支付违约金（违约金的计算方式：以184800元为基数，自2018年4月12日起计算至款项还清之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）给原告李华； 五、被告广西众鼎房地产代理有限公司支付律师费4000元给原告李华； 六、驳回原告李华的其他诉讼请求。 案件受理费人民币5246元，减半收取2623元，由被告广西众鼎房地产代理有限公司负担。（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述支付义务时一并返还原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5246元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。） 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽