河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1902号上诉人（原审原告、案外人）：焦作市建业房地产开发有限公司。住所地：焦作市新区建业路西侧**。法定代表人：周栓成，经理。委托诉讼代理人：孙世金，男，1963年2月18日生，住河南省获嘉县。系焦作市建业房地产开发有限公司员工作人员。委托诉讼代理人：王学斌，男，汉族，1968年5月10日生，住河南省武陟县。系焦作市建业房地产开发有限公司法律顾问。被上诉人（原审被告、申请执行人）：任龙飞，男，1988年1月5日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：秦玉旺，男，1981年1月2日出生，住河南省武陟县。系武陟县嘉应观乡刘村村民委员会推荐。原审第三人、被执行人：云海洋，男，1988年10月17日出生，汉族，住河南省武陟县。上诉人焦作市建业房地产开发有限公司（以下简称建业公司）因与被上诉人任龙飞、原审第三人云海洋案外人执行异议之诉一案。不服河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院于7月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。建业公司的上诉请求：撤销原判，解除涉案房产查封，支持建业公司的诉讼请求。事实和理由。1、一审判决认定事实不清，适用法律不当，应依法改判。(1)应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，“案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人”。第一项“已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”。建业公司是涉案房产登记的唯一合法权利人。(2)依据《物权法》第二十条第3项规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。因建业公司的债权至今未消灭。云海洋不具备不动产登记条件，仅作了预告登记，享有期待物权，没有所有权。(3)建业公司与云海洋于2014年10月17日签订的《商品房买卖合同》，建业公司的涉案房屋所有权尚未发生变动，建业公司因多次催告云海洋履行该《商品房买卖合同》的债务仍未履行，后经焦作市仲裁委就双方履行合同债务达成调解书（2019)焦仲调字第81号，调解书己产生法律效力，己解除该《商品房买卖合同》，应注销该房产合同备案和预告登记等相关涉案房产信息。因任龙飞申请查封涉案房产，武陟人民法院（2019)豫0823民初2002民事判决书，对该房产进行查封，从而导致建业公司不能及时撤销涉案房产备案登记。在原审庭审笔录第五页，被建业公司和云海洋对（2019)焦仲调字第81号调解书中确定的内容均表示无异议，因此该《调解书》合法、客观、有效。故此依照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二项，“第三人依法解除合同的人民法院应当准许，以采取查封、扣押、冻结措施，应当解除，但人民法院可依据申请执行人的申请，执行被申请人，因支付价款而形成的对该第三人的债权”。根据上述法理，建业公司诉请解除对涉案的房产查封，予法有据，足以排除任龙飞予查封强制执行权。2、一审判决认定建业公司与云海洋所签订的《商品房买卖合同》己实际履行，建业公司已实际取得涉案房产的所有购房款319000元，“涉案所有房款己实际完全履行的观点”是完全错误。目前我国商品房买卖实行预售备案制度，涉案的房屋只是在房产管理部门履行合同备案和预告登记手续，云海洋至今未履行《商品房买卖合同》第五条及附件四：合同补充协议：第3、6、7条约定；如合同附件四第6条，产权登记面积与合同面积发生差异，据实结算房价款，而涉案房产登记面积为128.3平方，预售合同面积为125.26平方，相差3.04平方，按照合同双方约定的单价2546.7元，云海洋在原合同319000元的基础上应增加面积差房款7741.97元，两项合计房款326741.97元，因云海洋未完全履行该合同约定，所以房屋产权没有发生变动，故此依据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，己经依法登记发生效力，未登记不发生效力”；涉案武陟县沁河路中段北侧颐祥苑2幢1单元401房，现仍登记在建业公司名下，云海洋并未按照涉案《商品房买卖合同》中的约定完全履行，涉案的物权并没有发生变动，建业公司对涉案的房产仍享有所有权，因此一审判决认定建业公司己实际取得涉案的购房款319000元，认定完全履行《商品房买卖合同》债务的观点，是完全错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，完全偏袒于任龙飞一方，从而做出了一个不客观、不公正的判决，一审判决严重损害的建业公司的合法权利，为了依法保护建业公司的合法权益不受侵犯，故此，依据《诉讼法》第一百六十四条以及《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2、3、18、19条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，基于购房合同所享有请求权，转移房产物权的请求灭失，）云海洋享有合同解除后，有向建业公司主张返回购房款的权利，按照《退房结算协议书》，建业公司应返还云海洋购房款86247.13元。根据本案的事实和法律应依法解除涉案的房产的查封，依法支持建业公司的请求。任龙飞答辩称：1、焦作仲裁委员会83号调解书出具的时间为2019年7月23日。法院查封裁定的时间是2019年4月30日，焦作仲裁委员委的调解书在法院查封之后，所以仲裁委的调解书对法院的查封裁定不具有排除执行的效力。2、仲裁委调解书内容说的非常清楚：36000元本金及利息6048元系云海洋与孙世金的个人借款与焦作建业房地产开发有限公司无关，也与本案无关。孙世金应通过诉讼向云海洋追偿。3、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回建业公司的上诉。4、建业公司所说的面积补差款7741.9元，不构成根本违约，并且购房合同已经在房管局备案，仲裁委的调解书不产生注销备案效力。5、建业公司称法院查封裁定，对涉案房产查封导致建业公司不能及时撤销备案，因为焦作仲裁委员委调解书不具备对抗法院的查封裁定。6、建业公司是专业从事房地产开发与销售的，那么在业主办理转移登记证之前，初始登记就是登记在开发商的名下，根据建业公司与云海洋签订的购房合同，建业公司已经取得不动产证，就应该为云海洋办理产权登记，把房产办理到云海洋名下，建业公司与云海洋签订购房合同，将涉案房屋出售给云海洋，并在相关部门办理备案和预告登记，表明建业公司承诺为云海洋办理该房产的房产证，所以建业公司以该不动产证书为由主张所有权，是不符合购房合同约定的，也是不诚实守信，且无法律和事实根据。云海洋针对建业公司的上诉不发表意见。建业公司向一审法院起诉请求：：1、撤销(2019)豫0823民初2002号、(2020)豫0823执异6号民事裁定书，并解除对位于武陟县颐祥苑小区2号楼4楼401号处房产的查封；2、确认武陟县颐祥苑小区2号楼4楼401号处房产系建业公司所有；3、本案诉讼费用由任龙飞承担。一审法院查明的事实，：武陟县人民法院于2019年4月25日立案受理任龙飞诉云海洋买卖合同纠纷一案，任龙飞诉称2018年9月23日，经武陟儒房房地产经纪有限公司居间介绍，购买了云海洋所有的位于武陟县××楼××楼××号的房屋，并签订书面《房屋买卖合同》。签订该合同后，任龙飞按约定支付了127500元购房款(其中5000元系定金)，支付武陟儒房房地产经纪有限公司中介费、过户费等服务费总计9000元。后云海洋拒不办理房屋过户手续，拒绝履行合同义务，且该房屋在出卖时并未取得房产证，无法进行变更登记。任龙飞向法院提起诉讼主张解除《房屋买卖合同》，并要求云海洋退还购房款122500元，支付双倍定金10000元、违约金42500元，武陟儒房经纪公司退还手续费9000元，诉讼费和保全等费用由云海洋、武陟儒房房地产经纪有限公司承担。2019年4月30日，经任龙飞申请，武陟县人民法院作出（2019）豫0823民初2002号民事裁定，查封云海洋位于武陟县××小区××楼××楼××号房××套。2019年5月8日武陟县人民法院向武陟县房产管理中心、武陟县不动产登记中心下达（2019）豫0823执保124号协助执行通知书，对涉案房产进行查封。2019年7月18日，武陟县人民法院作出（2019）豫0823民初2002号民事判决，判决解除任龙飞与云海洋之间的《房屋买卖合同》，云海洋于判决生效后退还任龙飞房款127500元并支付违约金42500元，武陟县儒房房地产经纪有限公司于判决生效后退还任龙飞9000元。判决生效后，2019年10月8日经任龙飞申请，武陟县人民法院立案执行任龙飞与云海洋买卖合同纠纷一案。2014年10月17日，云海洋作为买受人与建业公司签订《商品房买卖合同》，购买建业公司开发的位于武陟县××中××北侧××房产，建筑面积125.26平方米，总房款为319000元，首付99000元，银行贷款22000元。合同签订后，云海洋办理了房屋按揭手续，建业公司收到了99000元的首付款及220000元的银行贷款。后云海洋未按约如期支付房屋贷款，致使建业公司在银行的保证金被扣划。2019年4月26日，焦作仲裁委员会经建业公司的申请，受理了建业公司与云海洋房屋买卖合同纠纷的仲裁申请。双方经仲裁庭调解达成调解协议：一、在2019年7月31日前云海洋向建业公司支付如下款项：1、36000元本金及利息6048元（该款系云海洋向建业公司项目负责人孙世金个人借款）；2、建业公司代云海洋垫付偿还的贷款本息（金额以建业公司持有的银行回单为准）；3、本案仲裁费2619元。二、建业公司按期收到上述款项后十五个工作日内将涉案房屋（商品房买卖合同编号：YXY21401，武陟县沁河路中段北侧颐祥苑2幢1单元401号）登记过户到云海洋名下，建业公司同时放弃其他仲裁请求。三、如果云海洋未按期支付前述款项则，1、本商品房买卖合同即时解除，建业公司有权申请撤销该房屋买卖合同在武陟县有关房管机构的合同备案信息并收回该房屋；2、云海洋支付建业公司合同违约金31900元及建业公司代云海洋垫付偿还的贷款本息（金额以建业公司持有的银行回单为准）；本案仲裁费2619元由云海洋承担。四、双方一致同意仲裁庭依据以上调解协议制作调解书。焦作仲裁委员会依据上述调解协议作出（2019）焦仲调字第81号调解书，该调解书于2019年7月25日生效。2019年9月5日，经建业公司申请，焦作市中级人民法院作出（2019）豫08执442号受理案件通知书，受理建业公司申请执行云海洋仲裁裁决一案。武陟县人民法院在执行任龙飞与云海洋买卖合同纠纷一案中，建业公司对武陟县人民法院查封武陟县颐祥苑小区2号楼4楼401号房产的有异议，向武陟县人民法院提出执行异议，武陟县人民法院作出（2020）豫0823执异6号民事裁定，驳回建业公司的异议请求，建业公司不服提起诉讼。一审法院认为，建业公司与任龙飞、云海洋之间的纠纷系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案的争议焦点在于建业公司所提供的证据能否足以排除强制执行涉案房产，其一焦作仲裁委员会作出（2019）焦仲调字第81号调解书并未就涉案房产确权给建业公司，涉案房产的备案登记也未撤销；其二建业公司与云海洋所签订的《商品房买卖合同》已实际履行，建业公司已实际取得涉案房产的所有购房款319000元，至于因云海洋未按期还贷导致建业公司在银行的保证金被扣划问题，建业公司仍可以通过向云海洋追偿的方式予以解决，故建业公司的证据不足以排除强制执行。武陟县人民法院依据(2019)豫0823民初2002号民事裁定书、(2019)豫0823民初2002号民事判决书对涉案房产的查封执行并无不当，对建业公司所主张的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告焦作市建业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元，由焦作市建业房地产开发有限公司负担。二审期间，建业公司、任龙飞、云海洋均未提交新的证据，一审判决认定事实清楚。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，建业公司作为案外人提出执行异议，其应当提交证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，以阻却人民法院的强制执行。建业公司与云海洋于签订《商品房买卖合同》，建业公司将其开发的案涉房产出售给云海洋。但建业公司将案涉房屋出售给了云海洋，并已经收到了全部购房款，且建业公司已经将案涉房屋交付给了云海洋，只是未将案涉房屋过户至云海洋名下。建业公司作为从事房地产开发的企业和案涉房屋的出卖人，为云海洋办理产权过户手续是其应当履行的法定附随义务。虽然建业公司与云海洋在2029年7月经焦作市仲裁委员会调解达成调解协议，但此时案涉房产已经被武陟县人民法院查封。建业公司为云海洋的银行贷款提供担保导致其保证金被银行扣划，建业公司可以向云海洋追偿。由此可见，建业公司提交的证据不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的执行异议不成立，一审判决驳回建业公司的诉讼请求是正确的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。建业公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由建业公司负担。本判决为终审判决。审判长  苑海峰审判员  王晓武审判员  毛富中二〇二〇年九月二十一日法官助理池成书记员李亚丽