湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初255号原告：湖南鸿荣房地产开发有限公司，住所地：湖南省娄底市娄星区乐坪西街26号。法定代表人：张兵兵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘郑莲，湖南宇能律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏建飞，男，汉族，1971年11月20日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被告：谢文丽，女，汉族，1979年2月28日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被告：谢建斌，男，汉族，1969年10月5日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系谢文丽丈夫。被告：娄底市娄星区鑫湘隆超市，住所地：湖南省娄底市娄星区建设街86号。经营者：谢建斌。三被告共同委托诉讼代理人：刘才明，娄星区水洞底法律服务所法律工作者。被告：娄底市娄星区鑫湘隆副食超市城西店，住所地：湖南省娄底市娄星区甘桂路东侧信合家园华润时代广场2楼。经营者：谢文丽。被告：娄底市华润时代商业管理有限公司,住所地：湖南省娄底市娄星区甘桂路东侧信合家园-帝景华庭西城商业中心1-4楼。负责人：杨平。原告湖南鸿荣房地产开发有限公司（以下简称“鸿荣房地产公司”）诉被告谢文丽、谢建斌、娄底市娄星区鑫湘隆超市（以下简称“鑫湘隆超市”）、娄底市娄星区鑫湘隆副食超市城西店（以下简称“鑫湘隆副食超市城西店”）、娄底市华润时代商业管理有限公司（以下简称“华润时代有限公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告鸿荣房地产公司的委托诉讼代理人刘郑莲、苏建飞，被告谢建斌、谢文丽、鑫湘隆超市及其委托诉讼代理人刘才明、被告鑫湘隆副食超市城西店到庭参加诉讼，被告华润时代有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鸿荣房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告方向原告支付房屋占有使用费937800元，物业管理费104200元，垃圾清运费20840元，合计1062840元，并从2019年10月15日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至1062840元全部清偿之日止；2、本案诉讼费等费用由被告方承担。被告谢文丽、谢建斌、鑫湘隆超市、鑫湘隆副食超市城西店答辩要点：1、被告谢建斌与鑫湘隆超市不是适格的被告，谢文丽经营的鑫湘隆副食超市城西店是独立的经营主体，与谢建斌经营的鑫湘隆超市彼此之间没有任何关联；2、谢文丽经营的鑫湘隆副食超市城西店转租被告华润时代有限公司经营的超市，是看中了华润时代有限公司与原告签订的18年租赁期，合同没有约定分散出租需原告书面同意，且原告为谢文丽经营超市制作广告牌时，还帮谢文丽方出具了相关证明，故原告对转租知情且同意；3、原告称2018年6月13日通知了被告需要解除租赁合同，但被告方没有收到原告的书面通知而并不知情；4、被告鑫湘隆副食超市城西店与华润时代有限公司签订的转租合同合法有效，被告鑫湘隆副食超市城西店向华润时代有限公司支付了费用，全面履行了合同义务，在人民调解委员会的调解下，被告已于2019年10月15日的指定日期前搬离了超市；5、原告的损失应当向华润时代有限公司主张，鑫湘隆副食超市城西店与原告没有合同关系，同时原告与华润时代有限公司提前终止租赁合同，由此导致鑫湘隆副食超市城西店的直接损失达100多万元，被告方将另案追究违约方的法律责任。被告华润时代有限公司未到庭，亦未向法庭提交答辩状。查明的事实根据原、被告双方当事人的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认本案如下事实：原告鸿荣房地产公司为湖南省娄底市甘桂路东侧信合家园帝景华庭西城商业中心1-4楼商铺的登记权属人。2017年9月6日,原告(甲方)与华润时代有限公司(乙方)签订《西城商业中心租赁合同》(以下简称租赁合同),约定:甲方将1-4楼商铺出租给乙方经营，建筑面积共11644平方米;租赁期自2017年9月10日至2035年9月9日止，共计18年，约定了一定的装修免租期，经营范围商业;租金按建筑面积计算，计算标准为1-3年（2017.9.10——2020.9.9）租金单价为18元;乙方应于签订合同之日向甲方支付履约保证金及首月租金：履约保证金为419184元、首月租金为209592元；管理费从2017年10月1日至2035年9月9日甲方收取的管理费，是用于提供西城商业中心内部公共卫生、保安、西城商业中心整体形象维护，宣传费及公共用水、电量正常支出。收费标准：按人民币2元/㎡/月优惠收取；乙方应于每月10日前向甲方缴纳当月租金、管理费和上月水、电费;乙方的权利和义务…3、未经甲方书面同意，不得将租赁的商铺对外转租、转让；9、按时、足额交纳商铺租金、水电费用、管理费及其他应由乙方承担的费用；乙方经营遵守事项1、甲方已委托娄底湘泰物业管理有限公司对本商业区进行统一的物业管理服务，乙方应遵守相关的物业管理制度。9、乙方应按门前三包协议搞好相应区域卫生，如管理方多次通知整改无效，由甲方或管理方另行处理，所产生之费用及相关组人由乙方负责；转租和续租1、未经甲方书面同意，乙方不得擅自将商铺整体转租（乙方分组、转租期限不得超过甲乙方所签商铺租赁合同的租赁期限，除租赁价格之外的其他条件应与甲乙方签订的合同一致，乙方分租、转租合同交一份给甲方存档；合同还对终止和处理事宜等内容进行了相应的约定。2018年5月4日，被告华润时代有限公司（甲方）与被告谢文丽（乙方）签订《西城商业中心租赁合同》（以下简称转租合同）,约定:甲方将位于湖南省娄底市铺位出租给乙方经营，建筑面积共3000平方米;租赁期自2017年9月10日至2035年9月9日止，共计18年，约定了一定的装修免租期，经营范围生活超市;租金按建筑面积计算，计算标准为1-3年（2017.9.10——2020.9.9）租金单价为18元;乙方应于签订合同之日向甲方支付履约保证金及首月租金：履约保证金为100000元、首月租金为54000元；管理费从2017年10月1日至2035年9月9日甲方收取的管理费，是用于提供西城商业中心内部公共卫生、保安、西城商业中心整体形象维护，宣传费及公共用水、电量正常支出。收费标准：按人民币2元／㎡／月优惠收取；乙方应于每月10日前向甲方缴纳当月租金、管理费和上月水、电费;乙方的权利和义务…8、按时、足额交纳商铺租金、水电费用、管理费及其他应由乙方承担的费用；乙方经营遵守事项1、甲方已委托娄底湘泰物业管理有限公司对本商业区进行统一的物业管理服务，乙方应遵守相关的物业管理制度。9、乙方应按门前三包协议搞好相应区域卫生，如管理方多次通知整改无效，由甲方或管理方另行处理，所产生之费用及相关组人由乙方负责；转租和续租1、未经甲方书面同意，乙方不得擅自将商铺整体转租（乙方分组、转租期限不得超过甲乙方所签商铺租赁合同的租赁期限，除租赁价格之外的其他条件应与甲乙方签订的合同一致，乙方分租、转租合同交一份给甲方存档；合同还对终止和处理事宜等内容进行了相应的约定。2018年5月4日，被告华润时代有限公司（甲方）与被告谢文丽（乙方）签订《超市转让协议书》，约定：甲方将所属娄底市华润时代广场超市转让给乙方所有，该超市位于娄底市娄星区，建筑面积为3000平方，甲方与开发商已于2017年9月5日签订了《房屋租赁合同》合同期限为18年，原《房屋租赁合同》的权利义务同样适用于乙方，超市转让给乙方的转让价格为168万元整，乙方已于2018年5月3日通过银行支付给甲方120万元，余下48万元，乙方在2018年6月30日前付清。同日，华润时代有限公司向谢文丽出具收据三张，载明“今收到鑫湘隆保证金100000元”“今收到鑫湘隆预交半年租金324000元”“今收到鑫湘隆转让华润时代2楼超市转让费壹佰陆拾捌万”，上述三张收据均盖有华润时代有限公司财务专用章。此外，被告谢文丽、谢建斌与被告华润时代有限公司的法定代表人有多笔银行往来流水。2018年5月16日，原告鸿荣房地产公司开具证明一张“娄底市城管局：兹有娄底市娄星区鑫湘隆副食超市城西店租赁我公司帝景华庭二楼商铺，由于不动产正在办理中，请求贵局予以审批该店招牌‘鑫湘隆超市’为盼，特此证明。开发商：湖南鸿荣房地产开发有限公司。物业公司：娄底湘泰物业服务有限公司”原告在证明处盖章。2018年6月12日，原告鸿荣房地产公司与被告华润时代有限公司签订《西城商业中心租赁合同》终止协议书，约定：甲、乙双方于2017年9月6日签署的租赁合同，由于乙方自身经济状况原因，要求终止原合同，另因乙方非法转租等原因，经双方协商一致，达成以下条款：一、原合同租赁期计至2018年6月12日。…四、原合同终止，乙方应支付拖欠的全部水电费、物业管理费、垃圾处理费租金（拖欠费用具体见附表）。五、（1）乙方在租赁期间因其经营管理需要拖欠的相关债务与甲方无关，由乙方自行进行处理。（2）乙方在租赁期间因其对外转租的相关商业租赁协议，未经甲方书面同意，故乙方与相关商家的协议甲方一律不予认可，由乙方自行进行处理…2018年7月26日，娄底市娄星区联合人民调解委员会驻区法院人民调解室作出（2018）娄星联民调字第33号《人民调解协议书》，载明：申请人鸿荣房地产公司、华润时代有限公司之间发生纠纷，申请调解。经调解，自愿达成如下协议：一、双方2017年9月6日签订的原《西城商业中心租赁合同》租赁期计算至2018年6月12日止；二、自2018年6月13日起，尚未履行的合同内容，终止执行；三、华润时代公司应于2018年6月20日之前将场内其所有的货物、柜台等设施自行搬出…四、原合同终止后，华润公司因支付拖欠的全部水电费、物业管理费、垃圾处理费、租金（拖欠费用具体见附表）；五、（1）华润公司在租赁期间因其经营管理需要拖欠的相关债务与鸿荣公司无关，由其自行处理；（2）华润公司在租赁期间因其对外转租的相关商业租赁协议，未经鸿荣公司书面同意，故华润公司与相关商家的租赁协议鸿荣公司一律不予认可，由华润公司自行处理…附表显示：娄底市华润时代商业管理有限公司欠湘泰物业公司费用明细，载明拖欠了物业管理费、水费、电费、超市产生的垃圾清运费（1200元/月）、装修垃圾清运费等合计172535.4元，2018年6月12日，杨平在明细表签名并盖有华润时代有限公司印章。原告向法院提交领据一张：2018年5月31日领到600元垃圾清运费（2018年5月31日，领据上两个签名不详）；提交了七张盖有湖南智达房地产物业管理有限公司财务专用章的湖南智达房地产物业管理有限公司专用收款收据，姓名湘泰物业：2018年6月份垃圾代运费800元、2018年7-9月垃圾代运费2400元、2018年10月-12月垃圾代运费2400元、2019年4-6月垃圾代运费2400元、2019年7-9月垃圾代运费2400元、2019年10-12月垃圾代运费2400元（其中原告提交的2019年1-3月垃圾代运费2400元的收据中姓名为信和家园）。2018年6月13日、2018年8月23日、2018年8月29日原告发布三份《告知书》（除时间不同外，其他内容均一致）：“一、…娄底市华润时代商业管理有限公司未经我司同意将西城商业中心商业铺面私自转租的行为属于非法行为，我司现依法收回西城商业中心商业铺面的租赁权，各位商家在娄底市华润时代商业管理公司私自转租期间发生相关债权债务关系等相关事宜请及时与娄底市华润时代商业管理公司联系，及时主张相应的权利。二、请现有西城商业中心租赁商户在接到本通知之日起7日内到湖南鸿荣房地产开发有限公司办公室…如不在约定的日期与我司办理好相应的租赁手续，会给我司及您带来不必要的麻烦和风险…三、1、公告之日起的西城商业中心各租赁商户应支付的铺面租金交至我司。2、经营过程中产生的水电费、物业管理费统一交与娄底市湘泰物业服务有限公司。3、公告之日起西城商业中心各位租赁商户不得再向娄底市华润时代商业管理有限公司缴纳在西城商业中心经营期间的水电费、物业管理费、租金等费用。”被告谢文丽称未收到上述告知书，原告提交的现场照片中显示上述告知书部分张贴在大楼外墙及室内处，照片手机水印显示时间为2018年9月7日。2019年9月30日，娄底市娄星区长青街道办事处人民调解委员会作出《人民调解协议书》，载明：当事人鸿荣房地产公司、谢文丽之间因超市撤场问题发生纠纷，申请调解。经调解，自愿达成如下协议：一、2018年5月4日至2019年9月9日谢文丽经营的超市必须于2019年10月15日之前全部撤场。二、房租、物业费、垃圾清运费全部交由以后的诉讼或者调解解决，不能以任何违法手段催收，2019年9月9日至2019年10月15日之间的房租鸿荣房地产公司无论是在以后的诉讼和调解中都不主张权益…履行方式、时限2019年10月15日之前由谢文丽自行撤离。另查明，被告谢文丽与被告谢建斌系夫妻关系。被告鑫湘隆超市类型为个体工商户，经营者谢建斌，组成形式个人经营，注册时间为2016年2月3日；鑫湘隆副食超市城西店类型为个体工商户，经营者谢文丽，组成形式个人经营，注册时间为2018年5月4日。上述事实，由原告、被告身份资料、营业执照、《西城商业中心租赁合同》《人民调解协议书》《告知书》及庭审笔录等在案佐证，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告鸿荣房地产公司与华润时代有限公司之间的《西城商业中心租赁合同》、华润时代有限公司与谢文丽经营个体工商户鑫湘隆副食超市城西店的之间的《西城商业中心租赁合同》均系双方真实意思表示,其主要内容不违反法律、法规强制性规定,合法有效。原告虽称对被告华润时代有限公司与鑫湘隆副食超市城西店之间转租行为不予认可，但原告鸿荣房地产公司出具证明为鑫湘隆副食超市城西店办理招牌，知晓鑫湘隆副食超市城西店租赁经营的事实，故原告鸿荣房地产公司与华润时代有限公司、华润时代有限公司与鑫湘隆副食超市城西店之间均形成了租赁合同关系。本案双方争议的焦点为:一、各被告是否应承担支付占有使用费等责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定:“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”该条规定适用的前提是在房屋租赁已终止履行的结果下,对负有腾退义务的次承租人逾期腾房时的处理。本案查明的事实,本案的出租人、承租人、次承租人分别为鸿荣房地产公司、华润时代有限公司、鑫湘隆副食超市城西店。出租人原告与承租人华润时代有限公司之间租赁关系的存在是承租人华润时代有限公司占有、使用(包括转租)租赁房屋的合法依据,也是次承租人鑫湘隆副食超市城西店占有、使用租赁房屋的合法依据。鸿荣房地产公司与华润时代有限公司签订的租赁合同经双方同意终止并经人民调解委员会调解已经解除成立。次承租人鑫湘隆副食超市城西店不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据,形成了对出租人鸿荣房地产公司所有的租赁房屋的无权占有。在此情况下,原告主张鑫湘隆副食超市城西店应支付其房屋占有使用费,符合前述司法解释的规定,本院应予支持。被告鑫湘隆副食超市城西店系个体工商户，被告谢文丽系经营者，且为实际经营者，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条第一款规定,在诉讼中,个体工商户以营业执照上登记的经业者为当事人。有字号的,以营业执照上登记的字号为当事人,但应当同时注明该字号经营者的基本信息。本案已将谢文丽的基本信息列明,并由鑫湘隆副食超市城西店承担责任；被告鑫湘隆超市类型为个体工商户，经营者谢建斌，两个超市是独立的经营主体，故原告要求被告鑫湘隆超市、谢建斌承担责任的主张，本院不予支持；被告华润时代有限公司是承租人，但本案中原告主张的是与被告华润时代有限公司终止租赁合同后，次承租人无权占有部分的房屋使用费等，故被告华润时代有限公司无需在本案中承担责任，被告鑫湘隆副食超市城西店辩称已交清了全部的租金给华润时代有限公司又未享受完全的租赁权，这一现状是由于华润时代有限公司提前解除与原告之间的租赁合同造成的，被告鑫湘隆副食超市城西店可另行主张。争议焦点二、原告主张的各项费用是否合理。关于原告主张被告支付房屋占有使用费从2018年5月4日计算至2019年10月15日止能否成立。本案中，2018年6月12日，原告鸿荣房地产公司与被告华润时代有限公司签订《西城商业中心租赁合同》终止协议书，2018年6月13日、2018年8月23日、2018年8月29日原告发布三份内容相同的《告知书》，被告鑫湘隆副食超市城西店称未收到上述告知书，虽被告谢建斌在庭审中认可2018年7月12或13日得知租赁合同终止，但如前所诉，谢建斌并未经营鑫湘隆副食超市城西店，故谢建斌的认可不能属于自认的范畴。被告鑫湘隆副食超市城西店辩称是原告要求其继续承租，阻扰被告退场，但是并未提供证据予以佐证，双方亦未签订相关合同，故被告该辩论意见，本院不予采纳。因原告所举证据不足以证明其履行了通知义务，本院酌定原告提交张贴告知书的照片中显示时间2018年9月7日为通知之日。同时，鸿荣房地产公司、鑫湘隆副食超市城西店签订的《人民调解协议书》约定：“二、房租、物业费、垃圾清运费全部交由以后的诉讼或者调解解决，不能以任何违法手段催收，2019年9月9日至2019年10月15日之间的房租鸿荣房地产公司无论是在以后的诉讼和调解中都不主张权益。”是双方真实意思表示，依法应予以认定，故在被告鑫湘隆副食超市城西店于2019年10月15日按时撤场后，原告主张的占有使用费计算的截止时间应计为2019年9月9日。关于房屋占有使用费、物业管理费、垃圾清运费的计算标准的问题。本案中两个租赁合同均约定了租金标准为租金单价为18元、管理费为2元/㎡/月，本院予以认定。合同中约定了：“8、按时、足额交纳商铺租金、水电费用、管理费及其他应由乙方承担的费用；乙方经营遵守事项1、甲方已委托娄底湘泰物业管理有限公司对本商业区进行统一的物业管理服务等内容。”同时，原告提交了承租人华润时代有限公司法定代表人杨平签名的明细，载明“超市产生的垃圾清运费1200元/月”，但原告提交的缴纳收据中显示：姓名湘泰物业2018年6月份垃圾代运费800元、2018年7-9月垃圾代运费2400元、2018年10月-12月垃圾代运费2400元、2019年4-6月垃圾代运费2400元、2019年7-9月垃圾代运费2400元、2019年10-12月垃圾代运费2400元。可知原告实际支付的垃圾清运费为800元/月，而原告提交的证据中未显示收据中垃圾清运费全部属于被告超市所产生，原告对外租赁的楼层有4层，且2019年10月15日被告鑫湘隆副食超市城西店退场后，仍有800元/月的垃圾清运费产生，故原告主张被告鑫湘隆副食超市城西店承担1200元/月的垃圾清运费过高，本院酌定为800÷4=200元/月。综上,本案房屋租赁面积为3000平方米,被告鑫湘隆副食超市城西店应向原告鸿荣房地产公司支付自2018年9月7日起至2019年9月9日止的房屋占有使用费为648000元（18元/平方米/月*12月*3000平方米）、物业管理费为72000元（2元/平方米/月*12月*3000平方米）、垃圾清运费2400元（200元/月*12月），共计722400元。被告华润时代有限公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条第一款之规定,判决如下:一、被告娄底市娄星区鑫湘隆副食超市城西店于本判决书生效之日起十日内向原告湖南鸿荣房地产开发有限公司支付房屋占有使用费648000元、物业管理费72000元、垃圾清运费2400元，共计722400元；二、驳回原告湖南鸿荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14366元、保全费5000元，由原告湖南鸿荣房地产开发有限公司负担5810元，被告娄底市娄星区鑫湘隆副食超市城西店负担13556元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。逾期未上诉，本判决书即发生法律效力。审 判 长  张乐琳人民陪审员  廖 瑛人民陪审员  张银花二〇二〇年九月二十一日书 记 员  肖思良附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。