广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初19296号原告：崔惠贞，女，汉族，1976年10月24日出生，住广东省佛山市禅城区*********。公民身份号码440************522。委托诉讼代理人：季江凯，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码914************278。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。原告崔惠贞诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人季江凯、被告委托诉讼代理人王梓豪、黄怡婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿93534元，弥补原告因被告违约遭受的损失；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告在2015年签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买禅城区季华四路66号一座707号商品房。原告购买的商品房为精装样板房，房屋建筑面积为114.26平方米。合同约定被告应当在2016年12月30日前，办理竣工验收合格，向原告交付符合合同约定的商品房。原告购买房屋为包返租型，在合同签订当日（2015年8月22日），原告与被告安排的案外人签订了《房屋租赁管理合同》，约定由案外人在2017年1月5日至2022年1月4日期间向原告承租，租赁期限为5年，每半年租金为31178元。因被告未能在2016年12月30日交房（被告委托的装修单位通知交房时间为2018年12月16日），导致原告租金收益损失124712元。被告于2017年2月27日向原告支付了31178元，但因被告逾期交房，仍然导致原告93534元损失。请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：第一，原告主张逾期交楼违约金没有依据，被告已向原告支付全部的逾期交房违约金，无需另行支付。原告与被告就其购买的商品房逾期交付违约金处理问题已达成一致，原告同意被告一次性支付违约金补偿款31178元，并于2017年2月10日出具《收据》，该《收据》中已明确载明今收被告支付的延迟交楼足额补偿违约金31178元。而被告已于2017年2月27日向原告支付上述违约金款项。原告出具该《收据》的相关内容均是手写填入，并签名及按手印，是其真实意思表示，在出具《收据》后也已收取被告支付的足额违约金，表明其自愿放弃之后的逾期交楼违约金。原告在确认已收到被告支付的足额补偿违约金后再行主张被告支付逾期交楼违约金，有违诚实信用。故被告已向原告支付全部的逾期交房违约金，无需另行支付。第二，即使原告再行主张被告支付逾期交楼违约金，违约金计算的截止日期也应为2018年11月2日。佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（以下简称柏裕公司）于2018年11月2日向原告发出《室内装修竣工验收通知书》，说明涉案房屋已按约定完成装修，达到交付标准，通知其前来办理收楼手续，但原告一直未前来办理。即使装修工程存在质量问题，原告是有权要求柏裕公司或有关单位在保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理收楼手续。涉案房屋在2018年11月2日前已经达到交付标准，根据合同约定，原告在收到通知书后拒绝前来验收房屋，则应以该日期为交付日期。因此，即使原告确认已收到被告支付的足额补偿违约金后再行主张被告支付逾期交楼违约金，违约金的计算截止日期也应到2018年11月2日止。第三，根据佛山市禅城区国土城建和水务局《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》，通知规定石湾街道住宅用房电梯（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。涉案房产周围如东建大厦等小区的商品房（含家具电器等）租金在每平方米20-23元/月之间。被告认为即使法院认定仍需支付违约金，市场租金标准应按22元/平方米计算。综上，请求法院查明事实，依法判决。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告工商登记信息，证明原、被告主体适格。2.《广东省商品房买卖合同》，证明双方签订的合同第三条约定涉案房产建筑面积114.26平方米；第四条约定单价为17669.57元；第六条约定原告按照一次性现金付款方式，总共支付1247118元；第八条约定交房期限为2016年12月30日前，按照已办理竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；原告购买的是精装修商品房，是样板房。3.《房屋装修协议》，证明被告指定柏裕公司对涉案房屋进行装修，装修工程款由被告代原告支付给装修公司，装修公司按照《房屋装修标准》和图纸对房屋进装修。装修标准与《广东省商品房买卖合同》约定的标准一致。4.《房屋租赁管理合同》，证明因被告承诺销售涉案房屋包返租，在商品房买卖合同签订当日(2015年8月22日)，安排原告与案外人签订了《房屋租赁管理合同》，约定原告自2017年1月5日至2022年1月4日期间将房屋出租给案外人，每半年支付一次租金，每半年租金为31178元。5．《室内装修竣工验收通知书》、《室内装修竣工收楼再次通知书》，证明被告指定、安排的柏裕公司于2018年11月2日通知原告于2018年11月4日办理竣工验收交付手续。此时，原告已经损失4个半年的租金收益，即124712元。被告在(2020)粤0604民初11912号案开庭时，已经明确该室内装修竣工验收通知书由被告通过EMS于2018年11月3日送达。6.佛山农商银行结算业务委托书，证明被告为补偿因逾期交房造成原告的损失，向原告支付31178元的租金收益。被告在诉讼中举证：1.《收据》（编号201702021）、结算业务委托书，证明原告已收到被告支付的延迟交楼足额补偿违约金31178元。2.《室内装修竣工验收通知书》、EMS单、物流跟踪单，证明涉案房屋已完成装修，达到交付标准，柏裕公司已按合同要求于2018年11月2日通知原告装修已竣工并通知其前来收楼，但原告无理由拖延并拒绝前来办理收楼手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据4，原告能够提供原件核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年8月22日，原告（买受人）为购买禅城区季华四路66号一座707房与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房的用途为住宅，建筑面积114.26平方米，房屋总价1247118元。合同主要约定：第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。此外，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》为该合同附件，由原、被告签章确认。该两份附件均作为上述《广东省商品房买卖合同》的一部分装订在合同之后。同日，原告（甲方）与被告（丙方）、柏裕公司（乙方）签订《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对涉案房屋进行装修问题达成协议，其中第四条关于交付与验收约定：1、乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；2、甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；3、甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件。甲方应按《买卖合同》约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。同日，原告（甲方）与广州顺耀投资咨询有限公司（以下简称顺耀公司）（乙方）签订《房屋租赁管理合同》，主要约定：涉案房屋的租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日止，甲方同意乙方扣除代缴的物业管理费后每半年支付一次租金给甲方，每半年租金为31178元，每期租金乙方收到甲方开出的等额发票后7个工作日内支付给甲方，首期租金于2017年1月30日前支付（付款前需收到甲方开出的等额发票）。2017年2月10日，原告签署《收据》，上载：“本人崔惠贞今收到佛山市雄盛王府商城投资有限公司支付本人购买雄盛王府广场一座707室延迟交楼足额补偿违约金31178元。……”同年2月27日，被告通过银行转账向原告支付31178元。2018年11月2日，柏裕公司向原告邮寄《室内装修竣工验收通知书》，该通知书载明涉案房屋的室内装修已经竣工，通知原告于2018年11月4日之前前往柏裕公司现场办公地办理房屋装修竣工验收交付手续。同时该通知书载明若原告未按约定时间办理房屋装修竣工验收交付手续的，视为该房屋室内装修工程合格。原告于2018年11月3日签收该邮件。2018年12月16日，柏裕公司向原告出具《室内装修竣工收楼再次通知书》，载明涉案房屋已经竣工并于2018年11月2日向原告寄出《室内装修竣工验收通知书》，就原告收楼验收提出的空调问题现已更换完成，要求原告尽快办理房屋装修竣工收楼签收手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《房屋装修协议》等均系各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。关于租金收益产生的损失。原告主张因被告逾期交房造成原告的可得利益损失，即租金收益损失。根据合同约定，被告逾期交楼超过90天的，如原告选择不解除合同，原告有权向被告主张逾期交楼违约金。合同约定的逾期交楼违约金已足以弥补原告的损失，原告主张租金收益损失缺乏理据，本院不予支持。因被告逾期交房的行为已构成违约，为避免讼累，本院于本案中处理被告的逾期交楼违约责任。关于《收据》的问题。被告抗辩称原告出具《收据》确认已收取足额逾期交楼违约金，被告无需再另行支付。从《收据》的出具时间来看，原告于2017年2月10日签署该《收据》，距合同约定的交付期（2016年12月30日前）有42天，被告已构成违约。双方当时对于被告未能如期交付房屋进行协商，符合常理。从《收据》的金额来看，双方协商约定逾期交楼违约金31178元，与原告、顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》约定的半年租金基本相一致。结合涉案《广东省商品房买卖合同》关于“如出卖人逾期交付商品房的，应按该商品房的市场租金向买受人支付违约金”的约定，被告实质上是参照上述市场租金的标准向原告支付违约金，符合双方之间的约定。从《收据》的内容来看，双方并无明确该31178元的逾期交楼违约金所指向的期间，原告亦无明确表示放弃此后可能产生的逾期交楼违约金。由此，结合《收据》的出具时间、金额、内容以及当事人的陈述，原告对该31178元的逾期交楼违约金理解为2017年上半年的违约金，更为合理，而被告仅以“足额赔偿”的文字表述认定其已全部支付完毕逾期交楼违约金，理据不足，本院不予采纳。因此，本院推定该《收据》的款项为被告向原告支付至2017年6月30日的逾期交楼违约金。本案中，原告有权向被告主张2017年7月1日起的逾期交楼违约金。关于逾期交楼违约金的截止日期。根据现有证据，柏裕公司于2018年11月2日向原告寄出《室内装修竣工验收通知书》，通知原告办理涉案房屋装修竣工验收交付手续，原告于次日签收该邮件。根据《房屋装修协议》的约定，在装修工程已经完成的情况下，原告有权要求柏裕公司在保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理收楼手续，被告不因此承担延期交楼违约责任。故，买受人在收到上述通知书后无正当理由拒绝办理交付手续的，涉案房屋的交付时间视为验收期限届满之日，本院认定该验收期限届满之日为买受人收到《室内装修竣工验收通知书》之日起第五日，即2018年11月8日，逾期交楼违约金的计算截止日期应为2018年11月8日。关于逾期交楼违约金的计算标准。涉案《广东省商品房买卖合同》第九条约定，如逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金。该约定的标准并不明确，应结合相关情况具体确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。因买受人在购买涉案房屋后已将该房屋出租，并约定租金标准，故被告对原告负有赔偿责任。因此，应将原告出租涉案房屋的租金标准作为被告支付逾期交楼违约金的标准，虽被告对此提出异议，但未能提供足以反驳的证据。本院认为应按原告与顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》中约定的涉案房屋租金标准31178元/半年计算违约金，原告的主张合法有据，本院予以支持。经核算，自2017年7月1日起至2018年11月8日止，被告应向原告支付逾期交楼违约金85912.71元（31178元/半年÷6÷30×496天），对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告崔惠贞支付佛山市禅城区*************201*年*月1日至2018年11月8日逾期交楼违约金85912.71元；二、驳回原告崔惠贞的其他诉讼请求。如被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1069元，由原告崔惠贞负担107元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担962元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年九月十七日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。