陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院     民 事 判决 书     （2020）陕01民终4926号   上诉人（原审原告）：刘亚铃，女，1964年9月18日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：张宏伟，男，1962年1月17日出生，汉族，系刘亚铃丈夫，住址同上。   上诉人（原审被告）：陕西佳信置业发展有限责任公司。住所地：西安市莲湖区。   法定代表人：刘朝阳，该公司总经理。   委托诉讼代理人：董树凯，女，1971年6月16日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区，该公司员工。   上诉人刘亚铃、陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称佳信公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初19759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   刘亚铃上诉请求：一、撤销原审民事判决，改判支持刘亚铃一审起诉时提出的全部诉讼请求；二、本案二审诉讼费由佳信公司承担。   事实与理由：佳信公司是在尚未取得案涉房屋《（住宅用地）土地使用权证》的情况下，通过舞弊手段取得的《商品房预售许可证》，一审判决佳信公司在取得涉案房屋《（住宅用地）土地使用权证》后六十日办理产权登记备案手续是罔顾事实、违背常识。本案中，刘亚铃无任何过错，佳信公司的行为严重违法，构成根本性违约，故理应承担全部的不利后果。依照《商品房销售管理办法》第十六条第十款的规定和双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，刘亚铃要求佳信公司立即办理房屋产权登记和参照银行逾期贷款利息赔偿损失的诉讼请求是完全合法、合情、合理的，且根据民事审判规则，是符合合同当事人预期利益。综上，刘亚铃认为，一审判决罔顾国家强制性规定，错误适用法律，有失公平正义原则，是明显错误的。故此刘亚铃提出以上上诉请求，恳请贵院依法予以改判。   佳信公司未到庭答辩，但其公司提交书面答辩意见称，一、佳信公司未能如约提交全部办证资料是因为政府原因（佳信公司与政府的行政纠纷仍在诉讼中），而非佳信公司的过错所导致等诸多原因。刘亚铃上诉要求比照同期银行贷款利率支付逾期备案违约金至其取得房权证之日止，更是无事实和法律依据，依法应予驳回。 二、佳信公司提供资料报产权登记机关备案的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。现案涉房屋尚未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备立即将刘亚铃购买房屋办理权属登记需由佳信公司（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案的条件，一审判决佳信公司于取得涉案房屋所在小区项目土地使用权证书（住宅用地）后六十日内将刘亚铃购买房屋办理权属登记需由佳信公司（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案并无不妥。三、刘亚铃就逾期办证违约金的起诉已超过诉讼时效期间。   佳信公司上诉请求： 1、撤销一审判决第二项，改判驳回刘亚铃此项诉讼请求；2、一、二审诉讼费由刘亚铃承担。   事实与理由： 一、一审判决调高逾期备案违约金依据不足。二、刘亚铃主张逾期备案违约金已过诉讼时效，一审判决支持其诉请的逾期备案违约金错误。   刘亚铃诉至一审法院请求：l、佳信公司将需由其提供办理刘亚铃朝阳花园小区第 3 幢 2 单元0601 号房屋权属登记资料报送产权登记机关备案；2、佳信公司向刘亚铃支付迟延办理房屋权属证书的违约金 93943.67 元（暂算至 2019 年 5 月 20 日，按人民银行同期贷款利率标准计算）；3、本案诉讼费等费用由佳信公司承担。   一审法院认定事实：2008年5月27日，刘亚铃与佳信公司签订《认购意向书》，约定由刘亚铃自愿向佳信公司认购该物业 3 座 2单元6层西户商品房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为 117.2平方米，总价款为 316440 元。第三条第二款约定，该物业正式对外预售开始后，佳信公司向刘亚铃发出通知，刘亚铃接到佳信公司通知 7 天内与佳信公司签订《商品房买卖合同》，同时本意向书终止。刘亚铃未在上述规定时间内与佳信公司签订《商品房买卖合同》则视为刘亚铃自动放弃所认购的物业，佳信公司有权将该物业另行出售，退还刘亚铃所缴纳的认购房款，本意向书同时终止。    另查明，刘亚铃向佳信公司交付了购房款316440 元，2014年3月11日，佳信公司向刘亚铃出具《朝阳小区入住手续》，载明：已缴清全部房款。2014年3月11日，佳信公司向刘亚铃交付涉案房屋。涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但佳信公司至今未将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。    一审法院认为，刘亚铃与佳信公司虽未签订正式的《商品 房买卖合同》，但双方于2008 年 5月27日签订的《认购意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且佳信公司已按约定收到了刘亚铃支付的全部购房款，刘亚铃亦于2014年3月11日接收房屋后使用至今，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定为商品房买卖合同。该《认购意向书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。   关于备案登记一节，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故佳信公司应在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书时履行将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。   关于逾期备案违约金，就违约金的起算日期的问题，双方虽未约定提交办理权属登记备案资料的时间，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，涉案房屋系预售房屋，故佳信公司依法应在房屋交付使用之日起 90 日内积极履行该义务。就违约金的计算标准问题，刘亚铃要求佳信公司按照中国人民银行贷款利息标准支付逾期备案违约金的诉请，因佳信公司至今未取得住宅土地使用权证导致房屋无法办理房屋权属证书，佳信公司存在过错，应当承担逾期办证违约金。本案双方虽未约定违约责任，但佳信公司在进行商品房开发时未履行其开发商的基本义务是导致涉案房屋无法办理房屋权属初始登记的直接原因，该情形的发生与刘亚铃无关。且佳信公司违约的情形自合同约定的履行期限至今已经长达数年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因佳信公司是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违约情形还可能随之继续持续。刘亚铃虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但刘亚铃长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给刘亚铃的生活客观上带来诸多影响和不便。因此，结合佳信公司的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素，综合考虑到佳信公司与其他业主合同约定的逾期备案违约金为一次性支付，且刘亚铃已实际使用房屋的情况，酌情认定佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准计算自2014 年6月9日起至 2019 年5月20日，一次性向刘亚铃承担逾期备案违约金为宜，经计算，佳信公司应当向刘亚铃支付违约金 20038.39 元（100191.94 元×20%）。   关于佳信公司辩称刘亚铃起诉已过诉讼时效一节，因佳信公司的违约情形持续存在，案涉小区业主曾为此多次进行信访或投诉等相关集体维权活动，政府相关部门亦多次介入协调，可视为刘亚铃向佳信公司或相关部门多次主张过该权利，诉讼时效发生中断，其起诉并未超过法定诉讼时效，故本院对佳信公司该辩称不予采信。    综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定， 判决如下：   一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司应于取得西安市雁塔区XX路XX小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将原告刘亚铃购买的位于西安市雁塔区XX路XX小区第3幢 2单元0601号商品房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；    二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告刘亚铃支付逾期备案违约金 20038.39 元；    三、驳回原告刘亚铃的其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延 履行期间的债务利息。    本案案件受理费 2149 元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司负担。因原告已预交，故被告将其承担部分应在支付上述款项时一并支付给原告。    本院二审经审理查明，原审判决认定事实属实。   本院认为，刘亚铃与佳信公司订立《认购意向书》后，刘亚铃支付了全部购房款，佳信公司亦向刘亚铃交付了案涉房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，一审法院认定刘亚铃与佳信公司之间签订《认购意向书》为商品房买卖合同并无不妥。   关于案涉房屋权属登记的问题，佳信公司作为出卖人，已向刘亚铃交付案涉房屋，其公司应将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地用途从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。本案中佳信公司至今尚未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，一审判决佳信公司在取得土地使用权证书后六十日内将涉案房屋办理权属登记需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案并无不当，刘亚铃认为该项判决不合乎法律法规之理由不能成立，本院依法不予支持。   关于逾期办证违约金的问题，一审法院综合考量本案实际，酌情判处佳信公司一次性向刘亚铃支付违约金，并无不当，刘亚铃该项上诉请求，本院不予支持。   本案在审理过程中，佳信公司于2020年4月22日自愿向本院申请撤回上诉，本院依法准许。   综上，刘亚铃的上诉请求理由不成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1648元，刘亚铃已预交，由刘亚铃负担1648元；二审案件受理费301元陕西佳信置业发展有限责任公司已预交，减半收取150.5元，由陕西佳信置业发展有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审判 长  王宏      审 判员 侯新省   审 判员  张伟   二〇二〇年九月二十七日     书 记员  尹佳佳            1