云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初4890号原告（反诉被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城****，法定代表人李云波。委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1994年2月10日出生，住址云南省，住址云南省曲靖市沾益县权代理。被告（反诉原告）：卢志鹏，男，汉族，1981年10月29日出生，住址云南省，住址云南省昆明市五华区>被告（反诉原告）：丁光巧，女，汉族，1989年9月1日出生，住址云南省，住址云南省昆明市五华区>被告（反诉原告）卢志鹏、丁光巧共同委托诉讼代理人：王庆，特别授权代理。被告：沙金溪，男，汉族，1963年4月8日出生，住址云南省，住址云南省昆明市盘龙区>原告昆明尊园房地产经纪有限公司诉被告沙金溪、卢志鹏、丁光巧居间合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，被告卢志鹏、丁光巧在法定期间内对原告昆明尊园房地产经纪有限公司提出反诉请求。本院适用普通程序于2020年7月15日公开开庭对本诉及反诉进行了独任审理。昆明尊园房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王娟，卢志鹏、丁光巧及其委托诉讼代理人王庆，沙金溪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、三被告共同连带向原告支付人民币24480元；2、三被告共同连带向原告支付违约金（以24480元为基数、从2019年10月1日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为5520元）（暂计至起诉之日总计为30000元）；3、三被告共同连带承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年12月19日，被告沙金溪经昆明市国土资源局核准登记为昆明市二环东路下河埂**房屋所有权人。2019年8月6日，经原告居间撮合，被告沙金溪（出售方、甲方）、被告卢志鹏、丁光巧（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ:0098241），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为136万元；定金2万元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币24480元，佣金支付时间为2019年9月30日前。本合同签署后，由于买卖方违约导致合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条）；合同还对争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，三被告不配合履行房屋买卖合同，构成违约。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应对按照约定支付报酬”。原告认为：原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应当严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，也包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了买卖双方之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金14360元的权利。《中华人民共和国》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”三被告原因导致合同未能顺利履行，三被告应当共同连带向原告支付佣金损失。三被告至今未支付的行为，已经侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。综上，为维护原告合法权益，起诉至法院，主张上述诉讼请求。被告（反诉原告）卢志鹏、丁光巧共同答辩称：2019年8月，被告与武必稳对接房屋中介服务，武必稳承诺向被告提供的服务包括“介绍房源、协助办理贷款、缴税、过户、交房等事宜”，随后武必稳向被告推荐了“XXXX”号房产，面积132.1㎡，价格136万元。因被告卢志鹏的征信有问题，被告担心无法办理贷款，若要一次性付款又有困难。被告向武必稳如实介绍了相关情况后，武必稳说贷款的事情不用担心，可以想办法解决。被告听到专业的人士称贷款的问题可以解决，便信以为真。之后达成一致意见：由被告尽量想办法凑钱，如果能够凑齐全款便一次性付款，若凑不够则由原告想办法协调贷款事宜，贷款购房。2019年8月6日，被告、原告及被告沙金溪签订《房屋买卖暨居间合同》，当日，被告支付给被告沙金溪定金2万元，其中1万元由原告托管。被告积极履约，于2019年8月16日将自住的“XXXX号”房产卖掉，成交价79.6万元，并着手卖老家昭通的房产，同时积极配合办理贷款事宜，无奈昭通的房产不好卖，贷款也办不下来，原告建议被告办理假离婚后由征信好的女方贷款买房，被告考虑后认为不行，遂只好与被告沙金溪解除房屋买卖关系，双方商定被告之前付给被告沙金溪的1万元定金不退，另外托管于原告处的1万欢定金由被告找原告退回，但原告拒不退还。武必稳作为房屋中介专业人士，对被告的购买能力及征信情况没有进到必要的审查和提示义务，在“被告的征信不好仍可贷款”事情商作出错误评判，误导被告认为如果凑不齐全款是可以办理银行贷款来购房的，基于此错误认识后被告签订合同（签订的书面合同与谈判的付款方式不一致），是本案合同无法履行的根本原因。原告作为专业的房屋买卖中介机构，对于买方的现状、购买能力应当有一定了解，并且有一定的提示义务，故原告存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，居间人就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。原告作为专业的房产中介公司，应提供的服务为“介绍房源、协助办理贷款、缴税、过户、交房等事宜”，但在本案中，原告仅提供了信息，且最终并未促成买卖双方完成房产交易，原告也未实际操作后续的办理贷款、缴税、过户、交房等事项，根据公平原则，中介费应酌情少收。原告一直占用被告的定金1万元，并不存在实际损失，要求被告支付违约金的诉讼不应得到支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告沙金溪答辩称：1、原告没有促成合同履行，依法不应当收取费用，2019年8月6日原被告三方共同签订居间合同，从合同性质看属于居间合同，不是正式的买卖合同，真正的房屋买卖合同需买卖双方协商一致签署，本案的居间合同中就买卖部分内容约定，该内容充其量属于房屋买卖的意向性约定，但不能视为正式的买卖合同，根据合同法第427条规定，居间人未促成合同成立不能要求支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支出的必须费用，因此原告未促成买卖合同的正式签署，依法不得收取报酬；2、原被告三方签订的居间合同第13条第2款规定，约定责任承担的主体。本案中被告沙金溪与被告卢志鹏达成房屋买卖合合意，并签订房屋买卖暨居间合同，因卢志鹏征信原因导致贷款不能正常办理，被告沙金溪没有任何过错，按照合同约定，该责任应当由本案被告卢志鹏承担，按照交易习惯，居间人的报酬一般由买方承担，假设涉案房屋买卖合同成立、实际履行，居间人报酬应当由卢志鹏承担；居间合同第15条约定，原告主张的佣金报酬应当由乙方支付；4、原告应当对合同不成立承担一定责任，其作为居间人有义务对买卖双方的基本情况进行核实，在促成买卖双方签订居间合同时，并未对买卖双方的信用进行核实，导致因买方信用问题未能买卖，原告应当对此承担缔约过失的责任。综上，三方签订的房屋买卖居间合同条款已经明确佣金报酬的支付条款，此条款违反法律法规，被告沙金溪无过错，不承担任何责任。被告（反诉原告）卢志鹏、丁光巧向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告归还反诉原告购房定金10000元，并自2019年9月17日起按年化利息6%支付资金占用费；2、本案本诉、反诉全部诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告、反诉被告与本诉被告沙金溪于2019年8月6日签订《房屋买卖暨居间合同》，约定由反诉原告向本诉被告支付2万元购房定金，本诉被告沙金溪将其中1万元交由反诉被告托管，当日，反诉被告收款后出具收款收据，该证据原告由本诉被告沙金溪保管。2019年9月17日，反诉原告与本诉被告沙金溪签订《房屋买卖解除合同》，约定由反诉原告去反诉被告处退还定金1万元，同时本诉被告沙金溪将收据原告交由反诉原告。反诉原告持收据找反诉被告退还该款项，反诉被告拒不退还。反诉被告的行为侵犯了反诉原告的合法权益，反诉原告据此向法院提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司针对反诉答辩称：定金只是由原告托管，居间合同中有关于定金的约定。在定金的退还没有达成一致的情况下，原告没有权利将定金退还给对方。若法院判令原告退还定金，原告可以退还。经审理，本院确认案件事实如下：2019年8月6日沙金溪作为甲方（出售人），卢志鹏、丁光巧作为乙方（购买人），昆明尊园房地产经纪有限公司作为丙方（居间人），三方共同签订《房屋买卖暨居间合同》。合同约定，甲方将其所有的位于昆明市二环东路下河埂XXXX号房屋出售给乙方，房屋建筑面积132.1㎡，售价136万元；乙方应支付购房定金2万元，其中向甲方支付1万元，甲方交由丙方托管1万元；扣除定金之后的房款，应于公证机关签订《二手房买卖合同》时由乙方向甲方支付剩余房款134万元；甲方收到全部房款后7日内向乙方交房，买卖双方应于2019年9月30日前办理房屋权属转移登记相关手续；若买卖一方要求解除合同，应当三方协商一致解除。合同同时约定，甲乙双方共同确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已经促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）24480元，该佣金由乙方于2019年9月30日前支付给丙方；若合同因买卖双方违约导致无法履行的，则由买卖双方连带向丙方支付上述佣金；逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。2019年9月17日，甲方沙金溪与乙方卢志鹏、丁光巧签订《房屋买卖解除合同》，约定双方自愿解除房屋买卖合同。现昆明尊园房地产经纪有限公司要求沙金溪、卢志鹏、丁光巧按照合同约定支付中介服务佣金及违约金，卢志鹏、丁光巧要求昆明尊园房地产经纪有限公司退还定金，双方起诉至法院，并有如上本、反诉诉讼请求。上述事实，有当事人提交的房屋买卖暨居间合同、房权证、收条、微信聊天记录、房屋买卖解除合同作为证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，昆明尊园房地产经纪有限公司与沙金溪、卢志鹏、丁光巧三方签订的《房屋买卖暨居间合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法成立并生效，各方应自觉遵守，不得擅自解除或者变更。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，昆明尊园房地产经纪有限公司作为居间人，根据法律规定及《房屋买卖暨居间合同》中的约定，其应履行的义务为向买卖双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务；现买卖双方虽签订了《房屋买卖暨居间合同》，但昆明尊园房地产经纪有限公司并未提交证据证明其提供的媒介服务中所包含如实告知贷款事宜等附随义务已经完成，因此，对于双方之间的居间服务报酬，本院酌情予以支持14480元。关于昆明尊园房地产经纪有限公司要求沙金溪及卢志鹏、丁光巧支付违约金的诉讼请求，因被告承担的居间费用已经能够弥补原告的损失，故对违约金本院不予支持。关于卢志鹏、丁光巧反诉要求昆明尊园房地产经纪有限公司退还定金的诉讼请求，因各方在合同中有明确约定，定金是由购买方支付给出售方，昆明尊园房地产经纪有限公司仅是保管；现出售方沙金溪同意退还定金，昆明尊园房地产经纪有限公司继续保管定金于法无据，因此，对于卢志鹏、丁光巧要求昆明尊园房地产经纪有限公司返还定金1万元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于卢志鹏、丁光巧要求昆明尊园房地产经纪有限公司支付上述定金1万元自2019年9月17日起按年化利息6%计算的资金占用费的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）卢志鹏、丁光巧及被告沙金溪于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间报酬14480元；二、原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）卢志鹏、丁光巧退还定金1万元；三、驳回原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）卢志鹏、丁光巧的其他诉讼请求。本诉案件受理费550元，由被卢志鹏、丁光巧、沙金溪共同承担；反诉案件受理费31元，由昆明尊园房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  谢劲梅二〇二〇年九月二十四日书记员  张 熙