浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2805号 上诉人（原审原告）：陈相元，男，1956年7月21日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 上诉人（原审被告）：宁波东港波特曼大酒店有限公司。住所地：宁波市鄞州区彩虹北路50号。 法定代表人：林毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈建尧，浙江怡胜律师事务所律师。 上诉人陈相元、宁波东港波特曼大酒店有限公司（以下简称波特曼大酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初9856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈相元上诉请求：1.（2019）浙0212民初7077号案件的一笔租金违约金2932元（9775元×30%）；2.2018年4月4日至5月21日房屋闲置一个月半的租金6000元；3.赔偿房租差价每月1500元（4000-2500），每年18000元；4.诉讼费由波特曼大酒店承担。事实和理由：1.（2019）浙0212民初7077号案件的违约金存在遗漏，应在本案中补上。2.2018年4月4日至5月21日，本人看到房子正在装修、搞卫生，就找租赁部和物业公司，他们都说以后不管了。2018年5月21日，本人主动收房并找了10多家中介公司出租房子但无果，后来本人儿子在网上找到了租户，不然本人损失会更大。房子难出租的原因在于波特曼大酒店管理混乱、物业费畸高，现在物业收费还是按照五星级酒店收费，明显不合理。房屋70年产权，现在波特曼大酒店在承租10年后就不租了，本人要求赔偿1年房租差价合情合理。 波特曼大酒店辩称：1.关于30%的违约金，根据合同约定，该违约金是合同中途单方解除需要支付的违约金，实际上，双方合同在2017年8月14日合同到期后自动终止，不需要支付违约金。2.关于房屋闲置租金，波特曼大酒店在合同到期后就不再是承租人，所以对从2017年8月15日开始应当支付的租金有异议，才提出了上诉。合同第五条约定，假如陈相元要继续出租房屋，应该按照合同约定手续办理。因双方并没有续签合同，相应的闲置费不应该由波特曼大酒店支付。3.房屋租金差价没有法律依据。房屋租金是按照市场价决定的。陈相元的上诉没有依据，不应予以支持。 波特曼大酒店上诉请求：撤销一审判决第一、二项；诉讼费由陈相元承担。事实和理由：1.一审判决认定陈相元有意续租、继续占有房屋与事实不符，波特曼大酒店无须支付、赔付后续租金和损失。首先，双方的租赁合同已于2017年8月14日到期，波特曼大酒店未续租房屋。其次，根据《关于支付拖欠租金的承诺函》，波特曼大酒店当时股东中康江河实业发展（杭州）有限公司（以下简称中康公司）同意续租涉案房屋，同意支付2017年8月15日至10月底的房屋租金，并承诺在10月底前与陈相元重新签订租赁合同。由此，2017年8月15日始，房屋已由陈相元和中康公司直接出租、承租，房屋不再归波特曼大酒店承租。2.一审法院判决波特曼大酒店支付、赔偿2017年11月1日至2018年4月4日的房屋租金和租金损失有违法律规定。首先，根据承诺函，波特曼大酒店租赁到期后，房屋承租、房租支付方为中康公司，其已非租赁合同的相对方，房屋已不再归其承租。其次，中康公司未依承诺在2017年10月底签订租赁合同，陈相元即知道房屋不再承租，房屋空置应予收回。至于陈相元自述2018年春节前才知道不再租赁房屋，仅系其一面之词，故2017年11月1日后房屋空置责任应由陈相元自行承担。再次，即使如一审判决，需支付、赔偿陈相元2017年11月1日至2018年4月4日的租金和租金损失，也应该由中康公司承担相应责任，而非波特曼大酒店。 陈相元向一审法院起诉请求：1.被告支付2017年11月1日至2018年6月21日期间租金29990元；2.上述第一项下租金的滞纳金3448元（29990元*0.0005*7个月20天）、上述第一项下租金未按时支付的违约金8997元（29990元*0.3）以及2017年8月15日至2017年10月30日租金9775元[(2019)浙0212民初7077号民事判决书已认定]未按时支付的违约金2932元（9775元*0.3）；3.2018年6月21日至2019年6月21日期间的租金差额赔偿18000元[（4000元-2500元）*12个月]；4.2016年8月20日至2017年2月4日期间延迟支付租金的滞纳金1758元（23442元*0.0005*150天）；5.2017年2月15日至2017年10月22日期间延迟支付租金的滞纳金4571元（23442元*0.0005*200天）；6.上述两笔的违约金14065元[（23442+23442）*0.3];7.精神损失费9900元。 一审法院认定事实：原告（甲方）与宁波东港大酒店股份有限公司（乙方）曾签订过《波特曼中心国际公寓》一份，约定：甲方同意将“波特曼中心国际公寓”Ａ608房间和房屋内动产、设施出租给乙方经营使用；租期为十二年，每十二个月为一租赁年；租赁期满，甲方需继续出租该房屋的，应于租赁期满前三个月内向乙方提出书面要求，经乙方同意另行签订租赁协议；双方确定房屋年租金为该房合同销售总额的6.6%（含税），但需扣除租赁总额的10%作为包干税金，租金起计时间为2005年8月开始。租金每半年付一次，先付后租；如因乙方原因致使租金逾期交付，乙方应按日租金总额的万分之五支付滞纳金；等等。2005年7月12日，宁波东港喜来登酒店有限公司更名为东港波特曼公司。后双方于2006年2月13日签订《关于波特曼中心公寓楼608房租赁协议的补充》一份，约定：房产总价为789311元，双方同意自2006年2月起按该房价的6.6%（含税）支付租金；同意原承租方宁波东港大酒店股份有限公司现改为东港波特曼公司。原告于2006年3月20日取得位于宁波市江东区××路××号××室（现因区划调整变更为鄞州区）房屋的所有权。上述合同履行期间，被告应于2016年8月份支付的租金直到2017年2月15日才支付。合同到期后，即2017年8月份，被告尚未支付最后一期租金。因被告有意续租，经协商，原告签订了租金打八折的续租合同交给被告，但之后并未收到被告盖章确认的续签合同。2017年9月23日，被告及案外人中融银信资产管理（深圳）有限公司［后更名为中康江河实业发展（杭州）有限公司］出具《关于支付拖欠租金的承诺函》，载明：鉴于本公司正处于股权转换交接期，导致部分租金不能按时支付，新股东单位中融银信资产管理（深圳）有限公司承诺在10月30日前支付全部租金和合同约定的违约金（公寓楼9个月、写字楼6个月），也同意承担全部担保责任，并同意与租户重新签订租赁合同，租赁价格与上期租约价格一致，租赁起始日为2017年11月1日，免租期为2个月。签约工作自10月初起，最迟于10月底完成。8月15日至10月30日的租金按原合同价格计算并在10月30日前一并支付。被告在承诺函下方盖章，中融银信资产管理（深圳）有限公司在担保人后面盖章。2017年10月23日及11月1日，被告支付了合同期内最后一期（半年）的租金，但未支付承诺函载明的2017年8月15日至10月30日期间的租金。之后，原告没有收到被告要求重新签订租赁合同的通知，也未收到被告要求办理房屋交接手续的通知。2018年春节前，原告在业主群里听说被告公司出事了，不可能再租房屋了，房屋也已闲置。2018年3月份，原告去看了房子。2018年5月21日，原告同物业办理了房屋接受手续。2019年4月28日，原告诉至一审法院，请求判令被告支付2017年8月15日至2018年6月21日的租金以及延迟履行的滞纳金，后撤回2017年11月1日至2018年6月21日的租金及滞纳金的诉讼请求。一审法院审查后判决要求被告限期支付原告2017年8月15日至2017年10月30日期间租金及按照日万分之五计算的违约金。该判决已经生效，且原告已申请法院强制执行。 一审法院认为：双方签订的《波特曼中心国际公寓》租赁合同合法有效，被告应按约支付租金，若延迟支付，被告需承担延迟支付租金的滞纳金。原告主张的2016年8月20日至2017年2月4日期间及2017年2月15日至2017年10月22日期间产生的滞纳金诉讼请求，符合合同约定，予以支持。被告辩称部分滞纳金已过诉讼时效且日万分之五的标准过高，但未提供依据，不予采信。但是，上述两次延迟支付租金的行为并未导致合同提前解除，故原告无权适用租赁合同中30%的解除合同违约金条款，故对原告主张的该两笔租金的30%违约金的诉讼请求不予支持。租赁合同到期后，被告继续占有使用涉案续租房屋，只是因为被告方股权变动等原因导致未能形成书面的续签合同，故原合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可随时解除合同。原告在2018年春节前已得知被告不再租涉案房屋、房屋已经闲置且原告可进入出租房屋，被告亦未支付原租赁合同到期后的租金，所以，在2018年春节前，原告作为房屋所有权人，既有权利也有义务及时解除合同、另行处理涉案公寓楼（比如另行招租）以防止自身损失的扩大。故不定期租赁合同应视为2018年春节（2月5日前）已解除，租金应计算至2018年2月5日，但时值春节，且原告也需要一定合理期限完成新的招租行为，故酌定由被告另行支付原告两个月租金用以赔偿原告的公寓楼闲置损失，故支持原告主张的2017年11月1日至2018年4月4日的租金，之后的租金损失系原告未及时办理交房手续而导致的扩大损失，不予支持，其中2017年11月1日至2018年2月4日的租金，原告还有权主张日万分之五的违约金。原告要求被告支付2017年8月15日至2017年10月30日及2018年11月1日至2019年6月21日两段期间的租金30%的违约金，但该两段期间租金不均属于《波特曼中心国际公寓》租赁合同租赁期间，不适用该合同中关于违约金的条款，已在上文中另行判决被告赔偿原告两个月租金损失。原告要求被告支付2018年6月21日至2019年6月21日的租金差额损失及精神损失赔偿，于法无据，不予支持。因案外人中康公司与上诉人陈相元未签订涉案房屋租赁合同，中康公司无需承担租金。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告宁波东港波特曼大酒店有限公司支付原告陈相元2017年11月1起至2018年2月4日的租金12203元及滞纳金1403元（12203*0.0005*7个月20天）；二、被告宁波东港波特曼大酒店有限公司赔偿原告陈相元2018年2月5日起至2018年4月4日的租金损失7814元；三、被告宁波东港波特曼大酒店有限公司赔偿原告陈相元2016年8月20日至2017年2月4日期间延迟支付租金的滞纳金1758元；四、被告宁波东港波特曼大酒店有限公司赔偿原告陈相元2017年2月15日至2017年10月22日期间延迟支付租金的滞纳金4571元。上述第一至四项共计27749元，限被告被告宁波东港波特曼大酒店有限公司于判决生效后十日内履行完毕。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2142元，由原告陈相元负担1507元，被告宁波东港波特曼大酒店有限公司负担635元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：关于上诉人陈相元的上诉，其上诉请求为支持其：一、（2019）浙0212民初7077号案件的一笔租金违约金2932元（9775元×30%）；二、2018年4月4日至5月21日房屋闲置一个月半的租金6000元；三、赔偿房租差价每月1500元（4000-2500），每年18000元。对此，（2019）浙0212民初7077号案件中的一笔租金违约金，应当在该案中作出处理，本案中无法处理。关于2018年4月4日至5月21日的房屋闲置租金问题，根据查明的事实，上诉人陈相元在2018年春节前已知晓上诉人波特曼大酒店不再租赁涉案房屋、涉案房屋已经闲置的情况，且上诉人陈相元可以进入涉案房屋，故其应当及时处分涉案房屋，以免自身的损失扩大。但因时值春节，且处分涉案房屋需要一定的期限，故一审法院酌定支持上诉人陈相元两个月的租金用以赔偿涉案房屋因闲置导致的损失，即支持上诉人陈相元的租金至2018年4月4日止并无不当。上诉人陈相元主张2018年4月4日至5月21日的房屋闲置租金的理由不足，一审法院未予支持也无不当。关于房租差价的主张，没有法律依据，本院亦难支持。 关于上诉人波特曼大酒店的上诉。2017年9月23日，上诉人波特曼大酒店及案外人中融银信资产管理（深圳）有限公司出具《关于支付拖欠租金的承诺函》。该函载明：新股东中融银信资产管理（深圳）有限公司承诺同意与租户重新签订租赁合同，租赁价格与上期租约价格一致，租赁起始日为2017年11月1日。并且，一审中，上诉人陈相元向宁波波特曼物业管理有限公司暨波特曼公寓管理处调取了说明一份。该份说明显示：因协商无果，2017年10月30日上诉人波特曼大酒店未再续租涉案房屋，并要求业主接受房屋，但业主直到2018年5月21日才接受房屋。据此，上诉人波特曼大酒店实际租赁涉案房屋至2017年10月底止。但上诉人波特曼大酒店在涉案房屋租赁关系终止后未能及时将房屋交还给上诉人陈相元，上诉人陈相元直至2018年春节前才知道双方之间的租赁关系终止，由此导致涉案房屋的空置。故一审法院考虑到上诉人陈相元有义务防止损失扩大，以及春节期间租赁市场较为冷清等因素，认定上诉人波特曼大酒店应向上诉人陈相元支付涉案房屋的2017年11月1日起至2018年春节后的两个月即2018年4月4日止的空置期租金，并无不当。上诉人波特曼大酒店主张其无须支付2017年11月1日至2018年4月4日期间的涉案房屋租金的理由不足，本院不予采信。 综上所述，陈相元、波特曼大酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4284元，由上诉人陈相元负担2142元，上诉人宁波东港波特曼大酒店有限公司负担2142元。 本判决为终审判决。 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年九月二十四日 书记员  桂红艳