湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初2297号 原告：湖南龙鼎房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道学仕路**。 法定代表人：张智生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许斌龙，男，1971年11月15日出生，汉族，住上海市长宁区，特别授权。 委托诉讼代理人：袁良财，男，1969年12月25日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告：曾丰业，男，1966年1月19日出生，汉族，大学专科文化，建筑业，户籍地湖南省涟源市，住桂阳县工业园芙蓉项目区。 委托诉讼代理人：夏小忠，湖南志浩律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：夏叶帆，湖南志浩律师事务所实习律师，特别授权。 被告：何同生，男，1978年9月3日出生，汉族，初中文化，建筑业，户籍地湖南省桂阳县，住湖南省桂阳县。 第三人：张智生，男，1956年8月15日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告湖南龙鼎房地产开发有限公司（以下简称龙鼎公司）与被告曾丰业、何同生、第三人张智生确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙鼎公司的委托诉讼代理人许斌龙、被告曾丰业的委托诉讼代理人夏小忠到庭参加诉讼。被告何同生、第三人张智生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙鼎公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认《合作开发房地产协议》无效；2.请求判决确认本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、第三人张智生利用原告龙鼎公司与被告曾丰业、何同生签订案涉虚假的《合作开发房地产协议》。1.2015年9月11日原告法定代表人张智生以原告名义与被告曾丰业、何同生签订《合作开发房地产协议》。2.2015年8月30日原告法定代表人以其个人名义与被告曾丰业、何同生签订《合作开发龙鼎新城房产项目意向协议书》，其中载明“龙鼎新城房地产项目原系丙方张智生和乙方何同生共同出资挂靠湖南龙鼎房地产开发有限公司名下开发的……”；“现丙方决定将其在本项目的全部股权转让给甲方，甲方同意受让，乙方对此不持异议……”。3.2019年10月25日湖南省郴州市中级人民法院作出(2019)湘10民终3260号民事判决书，认定“该房屋建设缺乏法定审批手续……”；4.2019年9月12日被告曾丰业代理人夏小忠当庭表示“……对于意向合作书予以认可……；”并强调“……以涉案房产的三分之二作价工程款300万元抵押给了曾丰业……；”而同时在法庭上的另一被告何同生则声明：“与曾丰业代理人的意见一致。房子没有建就卖掉了。”二、案涉《合作开发房地产协议》应当认定无效。案涉《合作开发房地产协议》的签约主体中，被告曾丰业、何同生为自然人，不具备房地产开发经营资质；另一方为原告龙鼎公司，但亦不具备房地产开发经营资质，因而应当依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”的规定，认定案涉《合作开发房地产协议》无效。 被告曾丰业辩称，1.原告龙鼎公司系具有开发房地产开发资质的公司；2.合作开发的房地产土地是出让方式获得使用权；3.开发土地已经经规划部门规划以及按规划的用途使用；4.开发土地使用权曾丰业交纳了管理费；5.相应的开发建设都是以原告龙鼎公司的名义进行，交规费、报账报批都是以原告名义委托办理；6.该项目开发建设E栋楼已经建成，且交付使用，该房屋完全满足使用条件；7.该协议不违反法律行政法规效力性强制规定；8.依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，应当认定为有效协议。综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 被告何同生未作答辩。 第三人张智生未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，案件事实，结合当事人的陈述，本院认定如下： 原告龙鼎公司系从事房地产开发的有限责任公司，第三人张智生为龙鼎公司的法定代表人。原告龙鼎公司在桂国用（2013）第1224号土地开发建设初期，因资金断链，难以维持公司项目正常开支，其法定代表人张智生迫于催款、报建手续资金的压力，龙鼎公司与被告曾丰业于2013年9月6日签订了《土地转让协议书》，双方约定，由龙鼎公司将土地权证号为桂国用（2013）第1224号中规划建设的龙鼎新城项目E栋靠茶红路方向22m×44m的国有建设用地使用权转让给曾丰业，由曾丰业等出资进行房屋建设，在2015年3月8日前将转让土地交付给曾丰业，龙鼎公司同意为曾丰业办理建房事项及销售房屋提供相关手续。土地转让协议签订当天，曾丰业支付了土地转让款422万元，但之后龙鼎公司未按协议履行土地交付义务。为此，曾丰业于2015年4月14日向法院提起诉讼。2015年4月20日，经法院主持调解，龙鼎公司与曾丰业达成如下协议：一、确认湖南龙鼎房地产开发有限公司与曾丰业于2013年9月6日签订的《土地转让协议书》合法有效；二、确认曾丰业按《土地转让协议书》享有龙鼎新城项目规划E栋靠茶红路方向22m×44m的国有建设用地使用权；三、其他双方无异议。该案调解书已生效，具有法律效力。曾丰业于2015年5月8日又支付土地转让款68万元。此后，该宗土地的开发建设实际由曾丰业挂靠龙鼎公司开发完成。从施工图纸设计开始，到图纸会审、土勘桩基、报建报批、质监、工程监理、建材采购、施工管理、民工工资的支付，及消防、水电、燃气安装等全部是曾丰业在实际履行。为便于房屋销售、约束龙鼎公司配合房屋销售及办理房产权属证的需要，开始曾丰业、何同生、张智生于2015年8月30日签订《合作开发龙鼎新城房产项目意向协议书》，但该意向协议未实际履行。2015年9月11日，曾丰业作为甲方、何同生作为乙方、龙鼎公司作为丙方，三方又签订了《合作开发房地产协议》，其中约定：E栋房地产的开发由甲乙两方共同出资、共同经营、共同管理、共享盈余分配、共担亏损风险；确认甲方（曾丰业）享有E栋土地使用权面积的三分之二开发建设权，乙方（何同生）享有E栋土地使用权面积的三分之一开发建设权；E栋房地产以丙方（龙鼎公司）名义开发，丙方不承担出资义务也不参与经营管理，也不享有或承担E栋房地产开发的盈余或亏损风险，只是收取固定资质费用10万元，丙方应无条件协助甲乙两方办理开发、施工、销售、验收等一切与开发建设销售有关的事宜；本协议签订之前，丙方、乙方已销售的23套住房（福康大药房的团购房），由丙方、乙方和购房户协商沟通后，在征得甲方同意的情况下，可以更换购房合同，但是原合同和销售收入必须一并移交给甲乙两方管理和占有。E栋楼项目工程于2018年9月全部完工，共建20层，一至三层为商铺，二个单元共136套住房，曾丰业占三分之二，即90套住房，何同生占三分之一。E栋136套住房全部实际由本案被告曾丰业与何同生出售，以龙鼎公司的名义与购房户签订买卖合同，所销售的房款由曾丰业与何同生分别收取，交房办手续亦由曾丰业与何同生负责。曾丰业所占的90套住房售卖给福康大药房人员20套团购住房，均由龙鼎公司前期与购房户分别签订了名为《合作开发龙鼎新城项目的协议》的团购房合同，并每户由张智生经手收取了8万的购房款作为集资建房款，共计收取了180余万元购房款。 另查明，至今，由曾丰业与何同生施工、开发建设的E栋楼，所有的商铺、住房，一直是由其二人在使用、出租、管理、销售。龙鼎公司另外开发了龙鼎新城项目A、B、C、D栋房产，因未按规定办理相关证照手续，亦未交纳相关费用，至今A、B、C、D、E栋房产未办理房产登记手续。A、B、C、D、E五栋楼房，住房共**，其中E栋136套，住，住房已出售完毕大多购房户已入住。 本院认为，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。具体到本案中，原告龙鼎公司具有房地产开发经营资质，被告曾丰业为建设E栋房产，与原告龙鼎公司签订《土地转让协议书》，并交纳了购地款，且已经法院确认合法有效，被告曾丰业是以合法有效的土地使用权进行投资，曾丰业、何同生与原告龙鼎公司签订的《合作开发房地产协议》，系三方的真实意思。《合作开发房地产协议》中明确约定以原告龙鼎公司名义开发，相应的产权利益归属于被告曾丰业、何同生，原告龙鼎公司不投资、不参与实际的经营管理，不享有E栋房产权属和利益，该约定并不违反法律禁止性规定，应为合法有效。 故，根据上述法律规定，原告龙鼎公司请求确认案涉《合作开发房地产协议》无效，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下: 驳回原告湖南龙鼎房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取计100元，由原告湖南龙鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  刘典武 二〇二〇年九月二十七日 法官助理张艳芳 书记员周韵竹 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。