广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0332民初378号 原告:周兆波，男，1974年12月24日出生，瑶族，住广西恭城瑶族自治县。 原告:刘艳，女，1980年10月21日出生，壮族，住广西恭城瑶族自治县。 委托诉讼代理人:莫冰松，广西九宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人:周毓，广西九宇律师事务所律师。 被告：桂林雍禾房地产开发有限公司，住所地：广西临桂区西城北路山水凤凰城******。 法定代表人：罗志坚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄燕鸿，该公司经理。 被告：桂林雍禾房地产开发有限公司恭城分公司，住所地：，住所地：恭城县恭城镇西河村**v> 负责人：莫中君,该分公司总经理。 委托诉讼代理人：李江，广西利业律师事务所律师。 原告周兆波、刘艳与被告桂林雍禾房地产开发有限公司（以下简称桂林雍禾房产公司）、桂林雍禾房地产开发有限公司恭城分公司（以下简称桂林雍禾房产公司恭城分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依法组成由审判员邓诗弟担任审判长，人民陪审员蒙庆年、张国昌参加的合议庭，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告周兆波及两原告的委托诉讼代理人莫冰松、周毓、被告桂林雍禾房产公司的委托诉讼代理 人黄燕鸿、被告桂林雍禾房产公司恭城分公司的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告诉称，原告与被告雍禾房产公司恭城分公司于2017年3月30日签订《商品房买卖合同》及附件，约定：原告购买被告开发的坐落于恭城县，价款总额为374608元；被告应在2018年2月28日前将符合交房条件的商品房交付给原告；另《合同》第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任第1款（2）项逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率不小于第（1）项种的比率）的违约金”。同日，原、被告就前述《商品房买卖合同》签订《购买江岸明珠小区商品房补充协议》，对交房日期和逾期交房违约金作了变更，约定：1、被告需在2017年9月30日前，该栋房屋取得五方（施工、监理、设计、勘察、质检）综合验收并交付原告使用，否则每拖延1个月按3000元赔偿给原告。签订的《商品房买卖合同》逾期尚未交房，则按照此协议违约金赔偿，《商品房买卖合同》的违约金赔偿不生效；2、本协议一式贰份，经双方签字，被告盖章、原告交首付款后生效。 合同签订后，原告已按约定向被告支付了全部购房款，同时另缴纳税款5619.12元（已完税），履行了全部义务。但时至今日，被告仍未将符合约定条件的房屋交付原告。因被告雍禾房产公司恭城分公司无独立法人资格，其民事责任应由被告桂林雍禾房产公司承担。原告多次要求被告将符合约定条件的房屋交付、支付逾期交房的违约金，均无果。为维护原告的合法权益，特起诉请求：1、依法判令两被告交付符合约定条件的商品房给原告；2、依法判令两被告向原告支付逾期交房违约金93000元（按每月3 000元自2017年10月1日起计至2020年4月30日止，之后违约金计至实际交房之日止）；3、本案诉讼费等费用由被告承担。 原告对其陈述的事实提供以下证据： 1、身份证复印件2份，用以证实原告诉讼主体的身份信息等情况； 2、电脑查询单2份，用以证实两被告在工商部门的登记情况等； 3、《商品房买卖合同》及其附件、《购买江岸明珠小区商品房补充协议》复印件各1份，用以证实原、被告对商品房价款、交房时间、违约责任等事项的约定情况； 4、广西增值税普通发票、中国建设银行个人贷款支付凭证复印件各1份，用以证实原告已将购房款（其中2017年4月6日支付174608元，2017年11月12日支付200000元）全部交清给被告等情况； 5、中华人民共和国税收缴款书复印件1份，用以证实原告已交清契税5619.12元、已完税等情况。 两被告辩称，1、涉案商品房等项目的土地由被告桂林雍禾房产公司与恭城水利电业有限公司合作开发，分公司作为承建方，按约定由恭城水利电业有限公司负责向政府申请每亩返还180000元给分公司作为项目工地建设费用，但该费用至今未得到，致使工程进度受到较大影响。因此，违约责任不能全部归为被告公司；2、涉案工程建设过程中确实遇到诸多不可抗力因素，但被告公司仍积极坚持建设项目，尽快将商品房交付原告，应相应减少部分违约金；3、原告主张的违约金过高，应予以适当减少。 被告桂林雍禾房产公司恭城分公司对其陈述的事实提供以下证据： 1、《恭城水利电业有限公司电业基地建设项目建设开发合同》复印件1份，用以证实涉案商品房建房等项目的土地由被告桂林雍禾房产公司与恭城水利电业有限公司合作开发，被告分公司作为承建方，恭城水利电业有限公司负责向政府申请每亩返还180 000元给分公司作为项目工地建设费用，但该费用至今未得到，致使工程进度受到较大影响； 2、《工程竣工验收告知书》（2020年9月15日）复印件1份，用以证实被告公司一直积极建设工程且目前已完工符合合同约定的交房条件等情况。 被告桂林雍禾房产公司对其陈述的事实未提供相关证据。 经开庭举证、质证： 两被告对原告出示的证据1、2的真实性及证实内容均无异议；对证据3、4、5的真实性无异议，提出原告在给付第二期购房款时有违约行为，补充协议约定的违约金过高，应适当减少。 原告对被告桂林雍禾房产公司恭城分公司出示的证据1认为系复印件，真实性无法确认，且与本案无关联性；对证据2认为系复印件，真实性无法确认，即便真实，也仅证实涉案工程经过了预验收，尚未达到《商品房买卖合同》约定的交房条件。 被告桂林雍禾房产公司对被告桂林雍禾房产公司恭城分公司出示的证据1、2的真实性及证实情况均无异议。 本院对上述证据认为，鉴于各方当事人对原告出示的所有证据的真实性均无异议，且该证据具有合法性、关联性，故对该证据的证明效力予以确认；被告桂林雍禾房产公司恭城分公司出示的证据1系复印件，真实性无法确认，且与本案无关联性，故对该证据的证明效力不予确认；证据2仅证实涉案工程经过了预验收，不能证实涉案工程已达到符合约定的交房条件，故对该证据的证明效力不予确认。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2017年3月29日，原告周兆波、刘艳与被告桂林雍禾房产公司恭城分公司签订合同编号为1701000546的《商品房买卖合同》及附件（1-4），其中约定 ：原告及其前妻陈某为买受人，被告桂林雍禾房产公司恭城分公司为出卖人；原告购买被告开发的坐落于恭城县，该商品房建筑面积142.98㎡，套内面积124.05㎡，单价为2620元/㎡，价款按建筑面积计算，总金额为374608元；合同第六条，付款方式及期限：银行按揭的，买受人在本合同签订时支付首期房款174608元，其余房款200000元在合同备案后7日内办理完银行按揭贷款所有手续（公积金贷款在合同备案后30日内，贷款额进入出卖人指定的账户），如因买受人自身原因无法获得贷款或者贷款余额不足，买受人应在接到银行或出卖人的口头或书面通知7日内补足房款；合同第七条，买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条，交付期限：出卖人应当在2018年2月28日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；……。合同第九条，出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人 解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同还就其他的相关事宜作出了约定。次日，双方另签订《购买江岸明珠小区商品房补充协议》，对交房日期和逾期交房违约金作了变更，约定：1、被告需在2017年9月30日前，该栋房屋取得五方（施工、监理、设计、勘察、质检）综合验收并交付原告使用，否则每拖延1个月按3000元赔偿给原告。签订的《商品房买卖合同》逾期尚未交房，则按照此协议违约金赔偿，《商品房买卖合同》的违约金赔偿不生效；2、本协议一式贰份，经双方签字，被告盖章、原告交首付款后生效。 合同签订后，原告于2017年4月6日支付房款174608元，其余房款200000元于2017年12月12日交清。交房时间逾期后，原告数次要求被告交房及支付相应违约金未果。至原告起诉时，涉案商品房工程已完工，尚未通过相关部门验收，没有交付原告使用。 原告与被告桂林雍禾房产公司恭城分公司在签订《商品房买卖合同》及附件（1-4）、《购买江岸明珠小区商品房补充协议》后，被告桂林雍禾房产公司恭城分公司按约定向恭城瑶族自治县房地产管理所申请进行了备案登记。 庭审中，原告周兆波将支付违约金的起始时间变更为2017年12月13日。 本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自义务。原告已将房款全部付清，被告雍禾房产公司恭城分公司应按约定期限将符合交房条件的商品房交付给原告 使用，但其至今未将符合交房条件的房屋交付原告，已构成违约，应按合同约定支付相应的违约金；由于涉案房屋尚未通过验收，原告要求被告交付符合约定条件的商品房的依据不足，故本院对原告的该诉请不予支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”的规定，本案合同约定每月的违约金为3000元，根据原告所交房款的金额情况，被告提出违约金过高应予适当减少的依据不足，理由不充分，本院对其该抗辩意见不予采信；对于被告提出在涉案项目建设过程中遇到诸多不可抗力因素，影响工程建设进度，应该相应减少违约金的主张，根据合同约定，被告并未提供相应证据证实遭遇到不可抗力，且已在发生之日起90日内告知买受人，故对被告的该主张，本院不予采纳；被告的其他抗辩意见，依据不足，理由不充分，本院亦不予采信。 虽然被告桂林雍禾房产公司恭城分公司可独立从事民事活动，但其不具有法人资格，不能独立承担民事责任，其经营管理的财产有可能不足以清偿相关债务，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《最高人民法院关于适用 中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十七条第三款的规定，被告桂林雍禾房产公司应对其分公司因违约支付的违约金承担连带清偿责任。 原告将支付违约金的起始变更为2017年12月13日，符合实际及相关规定，应予准许。2017年12月13日至2020年4月30日的违约金金额应为85800元（84000元＋1800元）。 据此，依照《 中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第 一百零 七条、 一百一十四条、 一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用 中华人民共和国担保法>若干问题 的解释》第十七条第三款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告桂林雍禾房地产开发有限公司恭城分公司于本判决生效之日起十日内支付原告周兆波、刘艳违约金85800元（按3000元/月自2017年12月13日起计至2020年4月30日止，之后违约金计至实际交房之日止）； 二、被告桂林雍禾房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。 三、驳回原告周兆波、刘艳的其他诉讼请求。 案件受理费8314元，由原告周兆波、刘艳负担6614元，被告桂林雍禾房地产开发有限公司、桂林雍禾房地产开发有限公司恭城分公司负担1700元。 如果未按本判决书指定的时间履行给付义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可于判决书确定义务人履行义务的期限届满之日起二年内申请人民法院执行。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8314元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  邓诗弟 人民陪审员  蒙庆年 人民陪审员  张国昌 二〇二〇年九月二十日 法官 助理  李春艳 书 记 员  林 翰 适用法律 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《最高人民法院关于适用 中华人民共和国担保法>若干问题的解释》 第十七条企业法人的分支机构未经法人书面授权提供保证的，保证合同无效。因此给债权人造成损失的，应当根据 担保法第 五条第二款的规定处理。 企业法人的分支机构经法人书面授权提供保证的，如果法人的书面授权范围不明，法人的分支机构应当对保证合同约定的全部债务承担保证责任。企业法人的分支机构经营管理的财产不足以承担保证责任的，由企业法人承担民事责任。企业法人的分支机构提供的保证无效后应当承担赔偿责任的，由分支机构经营管理的财产承担。企业法人有过错的，按照 担保法第 二十九条的规定处理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。