山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终2196号 上诉人（原审被告）：李兴海（曾用名王兆雷），男，汉族，1970年1月18日出生，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：王峰，泰安岱岳科创法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：孟广荣，泰安岱岳科创法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王兆春，男，汉族，1962年2月5日出生，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：张本强，山东鲁岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：东野广红（系被上诉人王兆春之妻），住泰安市泰山区。 上诉人李兴海因与被上诉人王兆春房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初4897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李兴海上诉请求：1.依法撤销泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初4897号民事判决书第一项，驳回被上诉人748800元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定上诉人作为出卖人在明知农村集体的宅基地不能向本村集体经济组织成员以外的人转让，违反法律行政法规的强制性规定，且在涉案房屋面临拆迁时，以自己名义与村委会签订房屋拆迁安置补偿协议，获取拆迁利益，有违诚信原则。据此要求上诉人按60%比例承担责任是错误的，在本案中上诉人没有任何的过错，不应承担任何的赔偿责任。在2001年3月6日，双方虽然签订了房屋转让协议。在签订协议后去村里说明情况时，被当时的村书记王广法告知，被上诉人非本村集体经济组织成员无权在马家园村购买房屋。上诉人当场反悔并强烈要求退款。由此可以看出，双方当事人达成了购买房屋的意向，上诉人在得知双方签订的协议为无效协议时，予以反悔并没有将房屋交付被上诉人。直到2017年拆除前均由上诉人占有使用。因此，合同并没有成立，也没有履行合同。上诉人并没有违反诚实信用原则，也不存在违约的行为。上诉人在知道协议无效后，选择主动解除合同，并不再继续履行，不应得到社会的谴责。法院更不应该认为，上诉人既然签订了无效的合同后，就必须予以履行，不能反悔。如果反悔，就违背了诚实信用原则，违反合同约定，就应承担大部分的过错。过错在法律上所指的是故意或者过失。在此，上诉人既不存在故意，也不存在过失。关于买卖协议的无效，在岱岳区法院（2017）鲁0911民初870号一案中，最初被上诉人的诉讼请求是确认转让协议为有效协议。在诉讼过程中，上诉人已向法院说明合同没有成立，也没有履行。在法院的示明下，被上诉人变更了诉讼请求，单独就转让协议要求法院认定为无效协议。法院依据上诉人的答辩单纯的对该转让协议的内容认定为无效协议，对该协议是否成立、是否履行并没有审理。一审法院不应依据该判决来确定上诉人的过错，同时该案与以往的农村房屋买卖合同又有不同。以往的法院判决要求出卖方承担责任的案件是买卖双方签订协议并履行后，由于情势变更，导致房屋升值，出卖方见利忘义，违反诚信原则，要求确认协议无效。而本案恰好相反，是因买受方见利忘义，在明知双方签订协议后，上诉人反悔，致使合同未成立，也未履行的情况下，将出卖方告上法庭。关于转让协议未成立，也未履行，上诉人所提供的马家园村委及天平街道办事处的证明足以证明。法院在一审时也查明了被上诉人自2001年3月6日起，并未在涉案宅院内居住过。既然被上诉人主张上诉人已将房屋交付给被上诉人。可从未到涉案房屋居住过，一直由上诉人居住使用直至拆除有悖常理，而真实原因就是上诉人在一审中所提到的第二组证据。在上诉人反悔后，被上诉人购买房屋的目的没有达到，在2002年重新购买马家园村王兆平房屋居住使用；2.一审法院认定被上诉人因无效产生的经济损失748800元是错误的。山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司的房地产估价报告书不能作为定案的依据。因为该评估报告的假设条件不成立。评估公司已经查明评估楼房系棚改回迁房屋，土地性质目前仍为集体土地，并假设该楼房已进行简单装修，以可在公开市场上可自由转让的商品房价值来进行评估，并将地价计算在内是错误的，应以成本价来对该房屋进行评估。一审法院依据上诉人与村委签订的拆迁安置补偿协议。按180平方来计算损失错误。被上诉人非马家园村村民，系城镇户口，根据上诉人提供的泰安市旅游经济开发区村（居）改造拆迁安置补偿方案。该方案系根据泰政发（2004）48号、（2004）71号、（2012）31号、（2013）8号文件制定。在该旅游经济开发区内所有村居均使用该方案，为众所周知的事实。假设双方当事人转让协议合法有效且已履行，被上诉人按拆迁方案预期利益为分得一套90平方米楼房。而一审法院按180平方米来评估，显然不当，致使被上诉人不当得利，根据《合同法》第58条规定无效合同的法律后果是返还财产。该规定的立法目的是恢复到原来的状态，不应将被上诉人的预期利益计算在损失之内。一审法院判决赔偿的经济损失极大超出了上诉人能预见的损失。根据《合同法》第113条规定，赔偿损失的数额应当相当于因违约造成的损失，但不能超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失。2001年3月6日双方达成转让房屋的意向，在得知无效后，上诉人便解除了协议，在2001年，岱岳区政府还叫郊区，天平还没有改办事处，高铁还没有规划，旅游经济开发区还未成立，政府也未出台相应的棚改政策，谁也不可能预料到旧村会改造，房子会升值。一审法院的判决远远超出了上诉人所能预见的损失。且被上诉人即使有损失，也是自己造成和扩大的。在签订协议当日，上诉人便极力要求返还，被上诉人拒绝接受并愤然离去，损失也与上诉人无关；3.本案已超两年的诉讼时效。在2001年3月6日当天，上诉人便以自己的行为表明自己不再履行协议。自那时起，被上诉人便应知道权利被侵害。根据民法通则两年诉讼时效的规定，被上诉人早已丧失胜诉权。可被上诉人自2017年起知道马家园旧村改造意图侵占上诉人的财产，不应得到法律的保护。4.一审法院遗漏事实，这影响了本案责任承担问题。本案一审，即（2019）鲁0911民初4897号案，李兴海庭审中提交了天平办事处及马家园村委会证明，证实了本案房屋转让的真实情况，李兴海随母改嫁到它村，对老家马家园村情况不甚了解，对王兆春3000元买房表示同意，共同到马家园村委会说明情况，被告知王兆春无权购买农村房屋，是无效买卖。李兴海在村委会当场反悔，不再履行交付房屋及集体土地建设用地权利证书，当场要求退款。王光春因3000元低价买房的欺骗意图不能实现，无奈次年2002年以29480元价格购买马家园村另一村民类似面积的院落，价格相差26480元。李兴海承认自己违约，违反约定不履行无效协议，没有什么过错。什么时间是违约时间的节点，涉案房屋交付情况，对这些重要事实一审均未认定，是错误的。王兆春购买李兴海的房屋是无效法律行为，在岱岳区法院（2017）鲁0911民初870案中，王兆春以买卖合同有效为由起诉，2017年9月25日第二次开庭，王兆春提交了变更诉讼请求申请，变更请求中并没有确认买卖合同无效的诉讼请求。庭审中自认转让协议无效。见第二次开庭记录第5页。一审中原被告均认可合同无效，按法律规定也确实无效，安置楼房未到位。王兆春的诉讼请求事项已经没有诉讼意义。（2017）鲁0911民初870号判决第一项，确认转让协议无效已没有任何意义。5.李兴海赔偿王光春的经济损失没有事实依据及法律依据。当事人签订的转让协议是无效协议，无效合同的后果第一是返还财产，李兴海收取了3000元房款应予返还。王兆春没有接收到房屋，自然没有返还的必要。第二是赔偿损失。责任承担要区分当事人的过错程度，李兴海在2001年3月6日在马家园村委会，当着王兆春、村委会成员的面当场反悔，明确表示不再履行转让协议，不再交付房屋及权利证书，李兴海不再履行一个违反法律规定的协议没有过错。《合同法》第113条规定，违约责任包括即得利益，但同时规定损失不得超过当事人签订合同时预见到或应当预见到的损失，李兴海收取了3000元，根本无法预见到十七、八年后七、八十万元的损失，法律不应支持2001年3月6日解除合同，终止履行后，十七、八年后再赔偿即得利益损失。 被上诉人王兆春辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：原被拆迁的房屋已实际交付，一审期间经上诉人与被上诉人共同委托具有专业资质的鉴定机构对涉案房产进行了评估，鉴定结论出具后，上诉人未申请出具该鉴定结论的鉴定人员出庭，也未申请重新鉴定，视为放弃诉讼权利，该鉴定结论应当作为定案依据，上诉人在上诉状以及补充上诉的理由中陈述的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 王兆春向一审法院起诉请求:1.依法判令被告返还原告购房款并赔偿原告经济损失暂计10万元（具体数额待房屋评估结论出具后另行变更）；2.判令被告依据房屋拆迁补偿安置协议的条件向原告返还搬迁补助费、安置补助费等费用；3.诉讼费、邮寄费由被告承担。诉讼中，原告王兆春将诉讼请求第一项变更为判令被告返还原告购房款并赔偿原告经济损失共计124.5万元，将诉讼请求第二项变更为判令被告依据房屋拆迁补偿协议的条件，向原告支付拆迁补助费安置补助费共计8000元。 一审法院认定事实：（2017）鲁0911民初870号生效民事判决书载明：被告李兴海原系天平办事处马家园村村民，曾用名王兆雷。1987年5月20日，被告李兴海通过分家方式取得位于天平办事处马家园村宅院一套。1991年12月该宅院取得集体建设用地使用证，载明土地使用者为王兆雷。2001年3月6日，原、被告签订房屋转让协议一份，约定被告将上述宅院以叁仟元的价格转让给王兆春。协议签订当日，原告将3000元房款支付给了被告，被告为原告出具了收到条。但涉案宅院一直未办理过户登记手续。原告王兆春并非马家园村集体经济组织成员。该判决第一项载明原告王兆春与李兴海于2001年3月6日签订的房屋转让协议无效。2017年，天平办事处马家园村进行旧村改造拆迁，马家园村委会与涉案宅院的登记产权人签订了房屋拆迁安置补偿协议，约定拆迁利益归被告所有。协议签订后，涉案宅院被拆除，被告李兴海分得泰安市高铁旅游开发区大官园社区34号楼3单元502室（面积75平方米）和1201室（面积105平方米），分得补偿款8000元，补偿款部分抵配套房款，实际分得3000元。审理中，原告王兆春申请原审法院依法对外委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司，对泰安市高铁旅游开发区大官园社区34号楼3单元502室（面积75平方米）和1201室（面积105平方米）及其配套房房地产市场价值进行评估，经鉴定，502室房屋总价50.50万元，1201室房屋总价72.90万元，共计123.40万元。原告王兆春为此支出评估费11000元。以上事实有当事人陈述、（2017）鲁0911民初870号民事判决书、（2018）鲁09民终2094号民事裁定书、评估费发票、房地产估价报告、询问笔录等证据在案证实。 一审法院认为，无效合同自始没有法律约束力。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。被告李兴海提供村委会证明、房屋买卖协议复印件等证据主张该房屋转让协议在签订当日就已经解除，故其仅应返还购房款3000元。原审法院认为，该涉案房屋转让协议已经由生效判决确认为无效，应依据《中华人民共和国合同法》第五十八条来处理，故被告李兴海辩称仅返还购房款3000元没有法律依据，原审法院不予采信。本案中,王兆春与李兴海签订的房屋转让协议经生效判决确认为无效,故王兆春、李兴海均应将因该合同所取得的财产返还给对方。李兴海作为出卖人,在明知农村集体的宅基地不能向本村集体经济组织成员以外的人转让而将涉诉房屋及宅院出售给王兆春,违反法律、行政法规定的强制性规定，且在该房屋面临拆迁时，以自己名义与村委签订房屋拆迁安置补偿协议，获取拆迁利益，有违诚信原则，故原审法院认定李兴海对涉案房屋的买卖合同无效承担主要责任，按60%比例承担责任。王兆村并非泰安市岱岳区天平街道办事处马家园村(以下简称马家园村)集体经济组织成员,仍购买马家园村房屋及宅院,且购买涉案房屋后并未在该房屋内居住，对合同无效产生的法律后果负有次要责任，按40%比例承担责任。对于原告王兆春因合同无效产生的经济损失数额，被告李兴海因涉案房屋拆迁获得两套房屋，经评估价值为123.40万元，同时获得拆迁补偿款3000元，共计1237000元，按照60%比例计算为742200元，原审法院对此予以认定。被告李兴海辩称依据泰安旅游经济开发区村（居）改造拆迁安置补充方案，对于在马家园村有宅院但户口不在本村的，只能安置一套面积为90平方米的楼房，原告要求按照180平方米楼房的价值主张损失没有法律依据。原审法院认为，李兴海因涉案房屋拆迁获得的利益为1237000元，此利益即为王兆春因合同无效而产生的经济损失，因涉案房屋转让协议无效，故被告的该项辩称无事实及法律依据，原审法院不予采信。对于原告王兆春购买房屋所支出的购房款及利息，因上述确认的损失中包括了其购房款在内的所有损失，故对于原告王兆春要求返还购房款及利息的诉讼请求，原审法院不予支持。对于评估费11000元，此系原告王兆春为确定损失数额实际支出的费用，原审法院予以支持，但应按上述责任比例予以分担。被告李兴海辩称本案超过两年诉讼时效，因涉案房屋转让协议于2018年3月19日由（2017）鲁0911民初870号民事判决书确认无效，原告王兆春依据合同无效向法院主张相关损失未超出诉讼时效，故对被告李兴海的该项辩称不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、被告李兴海于本判决生效之日起十日内赔偿原告王兆春经济损失748800元（房屋拆迁利益742200元（1237000元*0.6）、鉴定费6600元(11000元*0.6）);二、驳回原告王兆春的其他诉讼请求。案件受理费16077元减半收取8038.50元，由原告王兆春承担3215.50元，由被告李兴海承担4823元。 二审中，上诉人李兴海围绕上诉请求提交相关证据，本院组织双方当事人进行质证。本院对有争议的证据认定如下：1.上诉人提交（2017）鲁0911民初870号案件民事诉状变更诉讼请求申请及第二次开庭笔录，用以证实如果基于该判决来计算违约节点和诉讼时效节点是错误的，被上诉人在此案中从未提出过确认无效的诉讼请求，主要体现在第二次开庭笔录（卷宗）第70页下半部分和71页前半部分，法院在王兆春先请求确认有效，后基于无效要求既得利益损失，从来没有提出要求确认合同无效的要求，当时房屋未交付，请求判项无法判，一审法院遂作出上述民事判决。被上诉人王兆春质证认为，对证明目的有异议，（2017）鲁0911民初870号判决系生效判决，根据庭审笔录，2017年9月25日第4、5页，一审法院询问原告，经法院释明该判决书是依据案件的真实情况，合理的审理程序作出判决，并且在该判决出具后，本案的上诉人并未对相关的事实行使上述权利，因此被上诉人认为上诉人先前的举证及证明目的与本案缺乏关联性。2.上诉人提交马家园村委会证明，用以证实该村人口状况，2001年的时候全村人口只有200多人，对于买房卖方的事基本妇孺皆知。被上诉人质证认为，对该证据的真实性及证明目的均有异议，该村委会证明并没有经办人及法定代表人的签字。对于上述两组证据，本院经审查认为，依据上诉人提交的2017年9月25日的庭审笔录，笔录记载，原审法院明确告知当事人“上次庭审结束之后，原告向本院递交了变更诉讼请求申请，本院认为原告的变更申请符合法律规定，本院应予准许。”且原审法院作出的（2017）鲁0911民初870号民事判决书已生效，该判决书亦明确记载王兆春的诉讼请求第一项为确认双方当事人签订的房屋转让协议无效，故该组证据不能证实上诉人的证明目的。对于2020年7月2日加盖泰安市岱岳区天平街道办事处马家园村村民委员会公章的证明，因没有负责人和出具人签名确认，不符合单位证明的证据形式要件，且内容仅记载“我村现有人口306人，共计96户。2001年村人口数216人”，亦不能证实上诉人的证明目的，本院不予采纳。 本院经二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审当事人争议焦点为：一、原审法院判令上诉人赔偿被上诉人经济损失747880元及鉴定费6600元是否适当；二、本案是否超出诉讼时效。 对于争议焦点一，2017年王兆春诉李兴海房屋买卖合同纠纷一案，原审法院作出的（2017）鲁0911民初870号判决书已生效，该判决书确认了涉案房屋转让协议无效，并认定：“原告与被告签订的房屋转让协议，约定将集体土地上的房屋售与非马家园集体经济组织成员的原告，违反了法律的强制性规定，故原、被告于2001年3月6日签订的房屋转让协议无效。原告要求以被告实际安置取得的房屋按市场价值进行评估作为确定相应损失的依据，而房屋尚未安置，无法进行评估。故对原告主张的损失赔偿，本案中不予处理，原告可待房屋安置到位后另案主张。”现本案中，涉案房屋协议被上述生效判决认定为无效合同，上述因拆迁获得的房屋现已安置完毕，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故双方当事人均应将因合同取得的财产返还给对方。上诉人李兴海在明知农村集体土地不能向本村集体经济组织成员以外的人转让而将涉诉房屋及宅院出卖给被上诉人王兆春，并且还为获取拆迁利益而违反诚信原则，在拆迁时以自己的名义与村委签订拆迁补偿协议，原审法院认定其对合同无效承担主要责任，比例为60%并无明显不当，本院依法予以维持。关于经济损失的数额问题，因涉诉房屋拆迁获得的两套房屋现已安置完毕，且对价值进行了评估，原审法院认定两套房屋的评估价值以及拆迁补偿款为被上诉人王兆春因合同无效而产生的经济损失并无不当，本院亦予以维持。 对于争议焦点二，关于诉讼时效问题。原审法院于2018年3月19日作出（2017）鲁0911民初870号判决书认定房屋转让协议为无效合同后，王兆春不服提起上诉，后其以“根据庭审情况结合有关证据，其拟另行提起诉讼，要求被上诉人李兴海及有关责任人赔偿损失”为由在本院审理过程中申请撤回上诉，本院于2019年3月28日作出（2018）鲁09民终2094号民事裁定书准许其撤回上诉，并认定（2017）鲁0911民初870号判决自裁定书送达之日起发生法律效力。故本案被上诉人王兆春于2019年7月29日向原审法院起诉，依据合同无效来主张相关损失并未超出诉讼时效，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。 综上，上诉人李兴海的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16077元，由上诉人李兴海负担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二〇年九月二日 书记员  李争艳