湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1261号上诉人（原审被告）：李慧，女，1985年2月28日出生，汉族，户籍地湖南省衡山县，现住株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：赵望，湖南众擎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周碧凤，男，1975年8月1日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：许泽武，湖南君子莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦玉飞。上诉人李慧因与被上诉人周碧凤排除妨害纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初849号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭不开庭审理了本案。李慧上诉请求：一、撤销原审判决第一项，本案发回重审或依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决诉讼主体存在错误。本案转租合同涉及的房屋中约130平方米房屋已转租给案外人胡友泉。该转租合同合法有效。租赁房屋部分实际占有人并非上诉人。二、原判决认定双方未达成租赁涉案房屋的合意，系认定错误。周碧凤的答辩意见是：上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。一、答辩人不认可上诉人与案外人胡友泉签订的转租合同的真实性。1．答辩人在拍卖取得涉案房屋时，并没有被告知房屋实际使用人除了上诉人李慧外还有其他人。2．上诉人李慧给答辩人的复函中，李慧也没有说明转租的情况。3．本案一审庭审中，上诉人也没有陈述房屋转租的情况。4．即使转租合同真实存在，该合同对答辩人没有约束力。二、对于上诉人的第二点上诉理由，答辩人在一审中已进行了充分的阐述。三、请求二审法院依法维持原审判决。周碧凤一审起诉请求：一、判令李慧搬出位于湘潭市雨湖区房屋（产权证号2013011120、2013011121），停止侵权，排除对周碧凤正常使用的妨碍；二、判令李慧按每月29131元的标准，支付周碧凤自2019年8月7日起至实际搬迁之日止的上述房产使用费；三、本案诉讼费用由李慧承担。原审法院查明：2008年6月24日，湘潭市雨湖区农村信用合作联社长城信用社（以下简称长城信用社）与唐金华（已故）签订《最高额抵押合同》，约定唐金华为其本人在长城信用社自2008年6月24日至2013年6月23日止办理的各项业务，所实际形成的债务的最高额余额人民币280万元提供担保，抵押物为唐金华名下位于湘潭市雨湖区房产，产权证号为潭房权证字第××号。之后，双方到湘潭市房产管理局办理了抵押登记，该局向长城信用社发放了房屋他项权证，证号为潭房湘潭市他字第××号。2013年4月8日，湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行与唐金华及唐超强、陈桂芝签订《最高额抵押权变更协议》，约定，经三方协商一致，对2008年6月27日设定的他项权证号034604号的最高额抵押登记作出变更，抵押权人由湘潭市雨湖区农村信用合作联社更名为湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行；债权确定期间从2008年6月24日至2013年6月23日变更为2008年6月24日至2018年6月23日；增加唐超强为债务人，唐超强和唐金华在2008年6月24日至2018年6月23日期间在抵押权人处所实际形成的债务由唐金华、陈桂芝承担抵押担保责任，最高债权额由280万元变更为260万元；房屋所有权证遗失，权证号由063684号变更为2013011121、2013011120，陈桂芝由原隐性共有人变为显性共有人。2017年3月29日，湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行与唐超强签订《个人借款合同》，约定：借款用途为以贷还贷；借款金额为259.9万元；本合同项下的借款为抵押贷款，担保事宜见另行签订的担保合同，担保合同编号为（1883040400）抵字（2017）第00000057号。同日，湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行与唐金华及陈桂芝签订《抵押合同》，明确以前述抵押房产为唐超强的该笔贷款提供抵押担保。另唐金华及陈桂芝向湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行出具担保书，写明自愿对唐超强在湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行处259.9万元的借款承担连带责任保证担保，保证责任期间为两年，自被担保债权全部清偿完毕之日起计算。2017年8月13日，唐金华死亡。借款到期后，因唐超强未按照约定归还贷款，湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行向一审法院提起诉讼，该院于2018年5月24日作出（2018）湘0302民初330号民事判决书，判决：一、唐超强于本判决生效起十日内偿还湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行借款本金259.9万元、利息10.407141万元，并按照《个人借款合同》约定向原告湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行支付自2018年4月27日起至借款清偿之日止的利息、罚息等；二、陈桂芝对判决主文第一项债务承担连带清偿责任；陈桂芝在承担保证责任后，有权向唐超强追偿；三、湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行对产权证号为潭房权证雨湖区字第××号、潭房权证雨湖区字第××号房产的变价款在涉案债权范围内享有优先受偿权。（2018）湘0302民初330号民事判决书生效后，湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行即向本院申请执行。一审法院在执行过程中，依法在淘宝网湘潭市雨湖区人民法院司法拍卖网络平台上公开拍卖唐金华、陈桂芝名下上述房产，周碧凤于2019年8月7日以3412365.04元的最高价格竞买取得；该院遂于2019年8月12日作出（2019）湘0203执136号之二执行裁定书，裁定：一、湘潭市雨湖区房产（产权证号2013011120、2013011121）的所有权及相应的其他权利归买受人周碧凤（身份证号码3501271975××××××××）所有，该不动产所有权自本裁定送达买受人周碧凤时起转移；二、买受人周碧凤可持本裁定书到不动产登记中心等部门办理相关产权过户登记手续。原告周碧凤依法办理了涉案房屋的产权登记手续，产权证号为湘2020湘潭市不动产权第0001475号。2015年12月4日，李慧与唐金华、陈桂芝签订了《房屋租赁合同》，约定唐金华、陈桂芝将涉案房屋租赁给李慧经营，租赁期限为十年，自2015年12月10日至2025年12月10日，租金付款方式为每年分四个季度支付，第一年的租金为336000元，第二年的租金为339360元，第三、四、五年的年租金为342720元，第六、七、八年的年租金为346080元，第九、十年增长5%计收租金。李慧承租后，进行了装修。周碧凤通过司法拍卖取得案涉房产，在行使权利过程中发现被李慧实际占用使用后，于2019年12月12日发函致李慧，载明“我高价购买该房产的目的是为自用，你从2019年8月7日至今占用该房产，现要求你收到本函3日内暂按每月29131元向我支付该房产从2019年8月7日至今的占用费用”；李慧收到该函后向周碧凤支付了171360元，并以“买卖不破租赁”为由认为周碧凤系涉案房屋的承继出租人，拒绝搬离，周碧凤遂诉至法院。原审法院认为，本案事实清楚，周碧凤、李慧双方对此亦无争议；双方争议的焦点在法律的适用，即李慧的租赁权是否优先于周碧凤的受让权。本案中，周碧凤的受让权是基于湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行的抵押权所取得的，而湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行的抵押权在李慧的租赁权之前，且办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，李慧的租赁权不能对抗湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行已登记的抵押权，其租赁合同对周碧凤的受让权亦不具有约束力；李慧认为周碧凤致函给其后，其向周碧凤支付的171360元系房屋租金，周碧凤没有拒收租金系其以自己的行为表示继续履行原《房屋租赁合同》，一审法院认为，周碧凤受让涉案房屋后，致函李慧表明该房屋系自用，在李慧以“买卖不破租赁”的理由拒绝搬离后，起诉要求李慧搬离，周碧凤与李慧之间，并未达成租赁涉案房屋的合意，双方之间未形成房屋租赁合同的法律关系。据此，李慧要求周碧凤继续履行房屋租赁合同，缺乏法律依据，且拒不搬离的行为构成了对周碧凤的侵权，周碧凤要求李慧搬出，并给付相应的房屋占有使用费，于法有据。对房屋占有使用费的计算，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”涉案执行裁定书裁定“涉案房产的所有权自本裁定送达周碧凤时转移。”经核查，周碧凤签收涉案执行裁定书的送达回证上载明送达日期为2019年8月20日，故对涉案房屋占有使用费，从2019年8月20日起算。对于涉案房屋占有使用费的计算标准，原告主张参照原《房屋租赁合同》的租金标准每月29131元核算，该价格未超过涉案房屋同地段同类型房屋出租的市场价格，故予以支持，李慧已向周碧凤支付的171360元应当予以扣除。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、第一百九十条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条之规定，遂判决：一、被告李慧于本判决生效之日起三十日内搬离登记于原告周碧凤名下的位于湘潭市雨湖区房产（产权证号2013011120、2013011121）；二、被告李慧于本判决生效之日起十日内按每月29131元标准向原告周碧凤支付自2019年8月20日至实际迁出之日止的房屋使用费，李慧已向周碧凤支付的171360元应当予以扣除；三、驳回原告周碧凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。在二审中，为支持其上诉请求，上诉人李慧向本院提交如下证据：证据一、《门面联营合同》，拟证明涉案房屋的部分转租，2017年2月18日上诉人经原房屋所有人同意将部分门面转租给胡友泉。证据二、照片三张，拟证明涉案房屋实际占有使用情况，照片中夏娃之秀门面是胡友泉经营，艾慧名店是由李慧在经营。被上诉人周碧凤对上述证据的质证意见是：对合同的真实性有异议，这份联营合同的签字人已经过世，答辩人无法核实联营合同的真实性。照片与本案无关联性。被上诉人周碧凤在二审中未提交新的证据。经审查，本院对上诉人提交证据的认证意见如下：上诉人李慧提交的证据证明的目的是本案涉案房屋存在案外人胡友泉实际占有使用的情况，但在一审中上诉人李慧并未提及房屋存在他人使用的情况，且至二审期间案外人胡友泉也未到庭说明涉案房屋由其部分占有使用的事实，上诉人李慧的举证不充分，无法达到其证明目的。经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的焦点问题是：一、本案一审是否遗漏诉讼主体。上诉人李慧二审举证证明涉案房屋存在案外人胡友泉转租及占有使用的情况，但其举证不够充分，无法完全证实案外人胡友泉占有使用涉案房屋的事实。本案系排除妨害纠纷，上诉人李慧占有使用涉案房屋缺乏法律依据的事实清楚，构成对被上诉人周碧凤的侵权。案外人胡友泉是否实际占有使用了涉案房屋，不妨碍被上诉人周碧凤起诉要求上诉人李慧排除妨害的权利。一审判决要求上诉人李慧承担侵权责任的处理并无不当。涉案房屋是否存在其他权利人或者侵权的纠纷，可另行通过合法途径解决。二、上诉人李慧与被上诉人周碧凤是否达成租赁涉案房屋的合意。根据《最高人民法院关于适用若干为题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，上诉人李慧签订的《房屋租赁合同》对被上诉人周碧凤没有约束力。上诉人李慧也未能提供证据证实与被上诉人周碧凤就房屋租赁达成书面或者口头约定，因此上诉人李慧主张与被上诉人周碧凤租赁关系成立的上诉理由，缺乏事实依据，其理由本院不予采纳。综上，原审判决认定的事实清楚，处理恰当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4800元，由上诉人李慧负担。本判决为终审判决。审判长 罗 亮审判员 蔡 涛审判员 章业尧二〇二〇年九月二十四日法官助理杨晟书记员向君菡附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……