北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11159号上诉人（原审原告）：王大启，男，1958年10月23日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：李敏，北京天亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯红峰，北京市恒圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中润信投（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：王福生。委托诉讼代理人：王峰，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙赛，北京大成律师事务所实习律师。上诉人王大启因与被上诉人中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下简称中润信投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初12831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人（原审原告）王大启的委托诉讼代理人李敏、冯红峰，被上诉人（原审被告）中润信投公司的委托诉讼代理人王峰、孙赛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王大启上诉请求：1．撤销一审判决第三项，改判中润信投公司赔偿王大启损失3578190元；2．撤销一审判决第四项，判决中润信投公司承担本案诉讼费、鉴定费；3．本案上诉费由中润信投公司承担。事实和理由：1．一审判决以王大启未能充分举证王大启对案涉房屋丧失占有为由，未支持王大启的损失请求，是没有事实和法律依据。一审中王大启已提交证据证明其实际占有案涉房屋直至案涉房屋被处置，故应由中润信投公司向王大启支付涨价损失，即使不以2019年的市场价格确定损失，也应以王大启实际失去案涉房屋的时间节点即2017年4月27日案涉房屋当时的市场价确定王大启的损失；2．一审判决认定“A005号房屋在2006年具备过户条件后原告并未积极行使权利”也是没有事实依据的，王大启在案涉房屋买卖合同签订后无数次要求中润信投公司办理案涉房产的过户，但中润信投公司一直无故拖延。中润信投的行为直接导致案涉房屋被依法处置，其行为构成根本违约，应向王大启赔偿损失。中润信投公司辩称，同意一审判决。王大启向一审法院起诉请求：1．确认王大启与中润信投公司于2000年11月16日签订的《北京市内销商品房预售契约》于2018年12月13日解除；2．中润信投公司返还我购房款491410元；3．中润信投公司赔偿我损失3578190元。一审法院认定事实：2000年11月16日，王大启作为买方（乙方）与中润信投公司作为卖方（甲方）签订《北京市内销商品房预售契约》，约定王大启自愿购买中润信投公司的位于北京市朝阳区××A005号房屋（以下简称A005号房屋），房屋建筑面积101．04平方米，房价款491410元，首付款101410元，剩余房款390000元办理银行个人住房贷款。交付房屋的日期为2000年11月16日。乙方需在签署本契约后10天内向指定银行提供贷款所需的全部合法手续，并于银行通知之日起五日内到银行签署相关借款文件，否则将视为乙方违约付款。乙方如未按上述约定付款，甲方有权向乙方追索违约金，每延期一日乙方按延期交付价款的万分之三向甲方支付延期违约金，逾期超过十日乙方仍未付款的，甲方有权解除本契约，契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。2000年7月6日，中润信投公司向王大启出具发票，记载预收房款首付，其中A005号房屋101410元，××20A006（以下简称A006号房屋）90578元。王大启表示上述款项系通过现金方式交纳。2002年2月9日，王大启、中润信投公司至中国建设北京东四支行（以下简称建设银行）办理了关于A005号房屋及A006号房屋共计72万元的按揭贷款，贷款期限2002年2月9日至2022年2月8日，每月还款本息4985．38元，同日建设银行将上述贷款发放给中润信投公司。2002年3月至2002年7月，王大启正常偿还贷款，就此王大启提交2002年5月-2002年7月的现金交款单对还款情况加以证明。2003年，建设银行将本案王大启、中润信投公司诉至北京市东城区人民法院，称2002年8月至今王大启未偿还贷款本息，故要求解除与王大启签订的个人住房贷款借款合同，请求判令王大启偿还贷款本金711736．6元及利息，并要求本案中润信投公司对上述债务承担连带清偿责任。2003年4月18日，北京市东城区人民法院经审理做出（2003）东民初字第1620号民事判决书，判令解除建设银行与本案王大启、中润信投公司签订的《中国建设银行北京市分行个人贷款借款合同》，王大启偿还建设银行借款本息，中润信投公司承担连带清偿责任。王大启不服上述判决结果提起上诉，2003年8月14日，北京市第二中级人民法院经审理做出（2003）二中民终字第06391号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2004年，北京市东城区人民法院做出（2003）东执字第2282号民事裁定书，载明因执行中中润信投公司财产被一审法院查封，建设银行表示可以延期执行，故（2003）东民初字第1620号民事判决书中止执行。经询，（2003）东民初字第1620号民事判决书确定的金钱给付义务王大启、中润信投公司至今均未实际履行。关于办证情况，王大启表示中润信投公司多次承诺为其办理A005号房屋产权过户手续，但由于中润信投公司一直无故拖延不予办理，且中润信投公司对A005号房屋断水、断电影响其生活，故王大启其停止偿还银行贷款。就上述主张，王大启提交中润信投公司于2001年12月17日出具的《承诺》一份，该份《承诺》记载有“我公司承诺于2002年12月31日前为王大启办理A005号房屋及A005号房屋产权证”等内容。中润信投公司对此不予认可，主张双方之间不存在真实的买卖关系，只是借用王大启的名义办理银行贷款。另，2006年3月30日，中润信投公司取得A005号房屋所属北京市朝阳区××10号楼的初始登记。关于居住情况，王大启表示其签订合同后便入住A005号房屋，2008年王大启搬离，由其女儿居住至2016年，此后子女出国A005号房屋出租给案外人张英，在张英承租期间，A005号房屋丧失占有。王大启就其主张的居住情况，提交收据、发票及杨闸派出所于2003年出具的《证明》。收据及发票显示王大启在2016年后陆续补交A005号房屋供暖费及物业费。派出所出具的《证明》载明“王大启购买中润信投公司A005号房屋、A006号房屋，买卖双方因房屋贷款事宜发生纠纷，物业公司将房屋停电……双方可到法院解决此事”等内容。王大启于2016年9月18日向张英出具收据显示收到张英交纳的A005号房屋、A006号房屋租金75000元。对此，中润信投公司不予认可，表示王大启未实际占有A005号房屋，物业费、供暖费都是补交的，而且王大启与张英之间是否存在真实的租赁关系存疑。现王大启、中润信投公司对A005号房屋均未实际占有。一审诉讼中，王大启申请对A005号房屋市场价值进行鉴定。一审法院依法委托北京国地房地产土地评估有限公司，该公司于2019年9月16日出具《房地产估价报告》，载明A005号房屋在装修情况按照毛坯房状态评估下于2019年8月28日的房地产市场价值为406．96万元。对该鉴定结论，中润信投公司提出异议，认为鉴定人员未列明比较实例具体房屋及交易价格数据来源，对比房屋的相关交易数据和比较实例价格因素的真实性存疑；且鉴定人员未对估价对象进屋实地考察，对部分重要价格因素权重的赋值依据存疑。北京国地房地产土地评估有限公司针对异议答复，本次评估中比较法选用的三个可比实例均为同小区成交日期距价值时点未超过半年的实际成交案例，符合《房地产估价规范》的要求；且A005号房屋按照毛坯房状态评估，对于未能入户的情况已经作了披露，符合规范的要求。中润信投公司对鉴定机构对于其异议的答复再次提出异议，鉴定机构对于上述鉴定报告中的笔误进行了更正，鉴定人及鉴定机构分别进行了签名及盖章。另，王大启为此支付鉴定费12674元。一审法院依据王大启的申请，向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取A005号房屋的档案材料。调取信息显示A005号房屋多次被北京市东城区人民法院、呼和浩特市赛罕区人民法院等法院司法查封。2017年4月27日，A005号房屋依据（2010）朝执字第4932号裁定书过户至赵雪西名下。一审法院再查，2017年在呼和浩特市赛罕区人民法院执行案外人内蒙古新世界投资有限公司与中润信投公司借款合同纠纷案中，王大启提出执行异议，主张其系A005号房屋合法权利人，请求中止对A005号房屋的查封。呼和浩特市赛罕区人民法院经审理做出（2017）内0105执异236号裁定书，因A005号房屋系轮候查封，故裁定驳回王大启的申请。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，中润信投公司抗辩其与王大启之间不存在真实的房屋买卖关系，但王大启予以否认，并提交购房款发票、个人住房贷款借款合同、银行还款凭证、中润信投公司出具的《承诺》及（2017）内0105执异236号裁定书等证据加以证明，据此中润信投公司的抗辩意见一审法院无法采纳。王大启、中润信投公司签订的《北京市内销商品房预售契约》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行。按照合同约定，房屋符合条件时双方共同办理房屋买卖过户手续。2006年中润信投公司取得A005号房屋所属北京市朝阳区××10号楼的初始登记，而后A005号房屋被司法查封，现A005号房屋已不在中润信投公司名下。因王大启、中润信投公司之间合同目的无法实现，故王大启要求解除合同于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王大启通过现金及贷款方式向中润信投公司交纳了A005号房屋购房款，现合同解除，中润信投公司对购房款应予返还。关于王大启主张的损失，考虑到A005号房屋在2006年具备过户条件之后王大启并未积极行使权利，且自2002年8月起王大启停止偿还银行贷款至今仍未偿清，在王大启对A005号房屋丧失占有之时间节点未能充分举证证明的情况下，不宜以该房屋在2019年之市场价格确定损失数额，一审法院综合考虑合同履行情况及双方过错程度对损失数额予以酌定。一审法院判决如下：一、解除王大启与中润信投（北京）房地产开发有限公司于二〇〇〇年十一月十六日签订的《北京市内销商品房预售契约》；二、中润信投（北京）房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内返还王大启购房款四十九万一千四百一十元；三、中润信投（北京）房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿王大启损失二十三万元；四、驳回王大启的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王大启提交如下证据：证据1．北京巨安佳美装饰有限公司出具的文件，证明王大启2000年7月交首付后开始装修房屋，在符合交付条件后，双方签订案涉房屋买卖合同，案涉房屋买卖合同真实有效；证据2．2002年11月20日王大启之妻交供暖费的收据，证明在居住期间王大启也交过供暖费，实际合法占有案涉房屋；证据3．中润信投公司于2015年3月26日向王大启出具的收据，证明王大启合法控制案涉房屋，也交过相应费用，案涉房屋买卖合同合法有效；证据4．2017年12月4日物业缴费票据，证明此时王大启缴纳了2015-2017年物业费，实际占有并控制涉案房屋；证据5．2020年9月22日王大启的代理人和华远意通热力科技股份有限公司员工的通话录音，证明王大启实际占有涉案房屋直至在不知情的情况下被司法过户。王大启申请两位证人佟某、贾某出庭作证。对于王大启提交的上述证据，中润新投公司认为均不属于新证据，对上述证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。中润信投公司未提交新证据。经审查，本院认为上述证据与本案二审争议焦点缺乏直接关联性，均不予采信。另，王大启申请对A005号房屋于2017年4月27日的房屋价值予以评估。本院认为该评估申请对证明待证事实无意义，本院不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，鉴于双方当事人对于合同解除未提出上诉，故本案二审的争议焦点是一审判决确定的中润信投公司赔偿王大启的损失金额是否妥当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，房屋买卖合同因中润信投公司违反合同约定而解除，王大启主张的赔偿金额系案涉房屋差价损失，该性质属于可得利益损失，法院可以酌情予以支持。但是，在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。本案中，首先，王大启仅支付了房屋首付款，且仅偿还了数期银行房屋贷款，在法院生效判决要求王大启偿还剩余房屋贷款的情况下，王大启亦未履行法院生效判决确定的义务。其次，王大启并未提供充分有力的证据证明其持续占有案涉房屋，其提供的物业费、供暖费等票据时间上存在明显断档，且相关收费机构往往并不严格核实缴费人是否为房屋的实际占有人，存在相关缴费情况并不能当然等同于占有案涉房屋。最后，王大启在（2003）东民初字第1620号案件中已经自述其因中润信投公司不给办理房屋过户而停止偿还银行贷款，案涉房屋亦早已具备办理产权登记条件，故其应当在合理期限内通过解除房屋买卖合同等合理措施减少自身损失，其于2018年方提起本案诉讼，导致房屋差价损失明显放大。综合上述因素，一审判决酌定中润信投公司赔偿王大启损失二十三万元、由王大启承担本案鉴定费用并无明显不当。综上所述，王大启的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33586元，由王大启负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 炜审 判 员  蒋 巍审 判 员  石 煜二〇二〇年九月二十八日法官助理  肖 笛法官助理  黄晓宇书 记 员  刘怡然