云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初4493号原告：吕慧慧，女，汉族，1979年8月11日生，住云南省曲靖市罗平县。现住曲靖市罗平县。委托诉讼代理人：何兴，男，汉族，1981年10月28日生，住云南省曲靖市罗平县，现住曲靖市罗平县。（系吕慧慧丈夫，特别授权。）被告：曲靖市金冠房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530300792887454W。法定代表人：邓金献，董事长。住所：云南省曲靖市（白石江公园后门对面）。委托诉讼代理人：徐斌，该公司员工。（特别授权）原告吕慧慧诉被告曲靖市金冠房地产开发有限公司（以下简称“金冠房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人何兴、被告委托代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告曲靖市金冠房地产开发有限公司支付违约金194460.2元;二、由被告返还原告2014年5月10日接房时所交的契税676.7元、维修基金9301.42元、税票5元、办证费500元，以及原告2020年5月29日交的项目首登分户分宗费用720元，共计17502.49元，以上合计211962.9元；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年12月31日，原、被告签订了《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于曲靖市麒麟区房屋，房屋竣工交付使用后，被告应于90日个工作日办理不动产权证。合同签订前原告于2010年9月28日、12月25日共计交付定金7000元。合同签订后，原告于2010年12月31日按约一次性向被告交付了首付款145071元，其余购房款320000元办理了按揭贷款。2014年5月10日原告办理接房手续，依照合同约定支付完办理不动产权证的相关费用，提供了委托申请人办理不动产权证所需资料。后原告2019年12月2日询问被告不动产权证的事宜，被告回答办理好了但因为原告按揭贷款抵押在银行了。原告于2019年12月11日到曲靖市工商银行开发区支行结清了按揭贷款后申请取走不动产权证，才从银行工作人员处得知被告一直未办理不动产权证。后原告及时电话询问被告，被告的工作人徐斌告知原告他们正在办理。2020年5月29日，原告接到曲靖市中心城区不动产登记涉及房地产历史遗留问题处置工作领导小组办公室的通知并到麒麟区不动产登记中心办理不动产权证，为了办证，原告再次缴纳了契税6976.07元、维修基金9301元、项目首登、分户分宗费720元。被告未能依照合同履行约定义务，导致原告不能完全行使其对所购房屋的占有、使用、收益和处分的权利，且原告为办理不动产权证又缴纳了17502.07元，另被告违约应当支付原告违约金194460.2元，以上共计211962.29元。违约金计方式如下：从2014年8月8日（自2014年5月10日被告交房之日起往后延90天）起至2020年5月29日止（原告接到曲靖市中心城区不动产登记涉及房地产历史遗留问题处置工作领导小组办公室的通知之日），以原告所交购房款人民币465071元为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准，在贷款利率水平上加收50％，计算公式为:465071元×4.75％×（1＋50％）×（2142天÷365天）＝194460.2元，原告为了维护自己的权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，特起诉至贵院，望支持原告所有诉讼请求为谢!被告辩称：1、对原告所诉事实无异议，但我公司现在无能力支付违约金；2、原告诉请的契税与实际交予我方的金额不符，实际金额是6976.07元；3、原告应于约定办证届满之日起三年之内主张，但现至今已经有6年，原告诉请已超过诉讼时效；4、原告诉请的分户分宗费用720元我公司确实收到了，但是此费用我公司已经向土地局缴纳。5、不能按约为原告办证的原因是我公司向银行贷款，用公司名下房产做抵押，因工作人员失误将土地证夹带在抵押材料中一并交给了银行，银行不愿意返还，故无法为原告办理产权证。2019年10月底，通过历史遗留问题办公室督促，相关部门认为我公司具备了办证条件，于2020年4月7日便可以办证，但是因为我公司将原告等买房人交纳的办证费用用到了其他地方，拿不出钱办证，所以我公司才通知原告等买房人自行垫费办证。6、原告所诉我公司的行为导致其不能完全行使对涉案房屋的占有、使用、收益、处分与事实不符，事实上从房屋交付之日起原告就享有了上述权利。原告为支持其诉讼主张,向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件一份，用于证明原告的诉讼主体资格。2、被告工商登记信息复印件一份，用于证明被告的诉讼主体资格。3、《商品房购销合同》、合同登记备案表原件各一份、首付款收据原件三份、按揭贷款结清清单原件一份，用于证明原、被告双方签订涉案《商品房购销合同》，且原告已经按照合同约定向被告公司缴纳了相应的首付款并已经向银行结清了按揭贷款。4、办证费收据原件一张、契税收据原件一张、维修基金收据原件一张、税票收据原件一张，用于证明原告于2014年5月10日已将办证所需的费用及材料向被告公司提交。5、分户分宗费收据原件一张、维修基金收据原件一张、契税缴款书原件一张，用于证明因为被告公司未按合同约定按期办证，原告自行办证再次缴纳相关费用的事实。经质证，被告对上述证据的三性均无异议。针对辩解，被告向本院提交了增值税普通发票复印件五张，用于证明针对涉案房产的首次登记费其公司已经交纳，分户分宗费用其公司并未向原告收取，该费用因为涉案房屋未办理产权证所以其公司亦未向测绘公司交纳过，此费用在办证过程中应当由原告自行承担的。经质证，原告对被告上述五张收据复印件的真实性及关联性均不认可，认为系复印件，且出具的时间为2020年，不具有客观、真实性。本院认证，原告提交的上述证据，被告对三性均无异议，且该部分证据客观、真实，与本案具有关联性，本院均予以确认。被告提交的增值税发票系复印件，被告未提交原件核实，本院无法确定其真实性，故不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2010年12月31日，原告吕慧慧与被告金冠房地产公司签订《商品房购销合同》，主要内容约定如下：吕慧慧购买金冠房地产公司开发的坐落于曲靖市玛瑙巷以东的“书香彼岸”Ａ幢1单元401号房，建筑面积为94.91㎡，单价4900.13元／㎡，房屋总价为465071元；原告应于2010年12月31日前向甲方支付总房款31%的首期款，计人民币145071元，余额320000元向银行按揭贷款支付；被告应于2014年3月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；房屋竣工交付使用后，原告达到以下条件的，被告承诺在90个工作日办理房产证：①原告支付全部房款配套费契税、印花税、维修基金及办证费；②原告向被告出具书面委托书；③原告向被告交付办理产权所需资料有：产权人及共同购买人身份证复印件、购房发票原件、产权办理机关需要提交的其他资料。合同签订后，原告按约向被告交付了购房款，被告于2014年5月10日向原告交房。当日，原告向被告交纳了办证费500元、契税6976.07元、维修基金9301.42元、税票5元，以上共计16782.49元。后被告未按约定期限为原告办理涉案房屋的不动产权证。庭审中，被告自述不能按约办证的原因系针对涉案房屋地块的土地证被夹带抵押在银行借款，且原告等房屋买受人交纳的契税、维修基金等费用被其公司另作他用，其公司又无钱办证。2020年5月29日，原告在相关部门的通知下，向办证机关申请办理涉案房屋的不动产权证，并于2020年5月29日重新交纳了首登项目、分宗分户费720元、维修基金9301元、契税6976.07元，共计16997.07元，自行办理了涉案房屋的不动产产权证书。后双方因退还办证费用及违约金产生争议，原告遂诉至本院，提出前述诉请。本院认为，原告吕慧慧与被告金冠房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。合同签订后，原告依约支付了房款，被告于2014年5月10日向原告交付的涉案房屋。从被告代理人庭审中对其公司未按期办证原因的陈述来看，被告未按合同约定为原告办理不动产权证书原因全在自身，显属违约，应当承担违约责任。后原告在相关部门的协助下，自行办理了涉案房屋的不动产权证书，重新交纳了相关办证费用，原告诉请由被告退还其于2014年5月10日交纳的契税、维修基金、税票费、办证费共计16782.49元的诉请成立，依法应予支持。原告于2014年5月10日将全部办证费用交付给了被告，因被告违约而致原告自行交费办证从而增加了一项费用即分宗分户费720元，原告主张由被告承担该费用的诉请成立。针对逾期办证违约责任,涉案《商品房销售合同》并未约定违约金，原告亦未提交证据证实其损失，原告主张由被告自2014年8月8日（交房日后推90天）至2020年5月29日（其接到相关部门的办证通知之日）止，以其所交房款465071元为计算基数按同期银行贷款罚息利率计算违约金支付的诉请，虽然符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，但是被告对违约金提出了诉讼时效的抗辩。对此，本院认为，迟延办证违约责任的请求权系基于商品房买卖合同中的约定或者《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定而产生，房地产企业承担迟延办证违约责任的主要方式之一即支付违约金，这种基于合同之债所享有的债权请求权，适用《民法总则》关于诉讼时效的规定。本案中，按照涉案《商品房购销合同》约定及《民法总则》对时效的规定，违约金的诉讼时效期间应自2014年8月10日至2016年8月10日，在案证据确实不能证实在此期间内存在诉讼时效中断、中止的情形，但被告的违约行为一直处于持续状态，原告自2014年8月10日至2017年7月3日（原告起诉前倒推三年届满之日）的违约金请求权因为超过了诉讼时效而丧失了胜诉权，而原告向本院起诉前三年内的违约金系原告享有的持续性债权，该债权请求权并未超过诉讼时效。故原告主张的违约金本院依法支持以原告所交房款为计算基数，按照中国人民银行同期银行逾期贷款利率计算三年，即99409元（465071元×4.75％×（1+50％）×3年）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性退还原告吕慧慧契税、维修基金、税票费、办证费共计16782.49元，并支付分宗分费720元，以上共计17502.49元。二、由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告吕慧慧逾期办证违约金99409元。三、驳回原告吕慧慧的其余诉讼请求。案件受理理元4480（原告已预交），由原告吕慧慧承担2016元，由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司承担2464元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘春宏人民陪审员  宋 彬人民陪审员  肖 华二〇二〇年九月二十八日书 记 员  朱 颖