贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初998号原告（申请执行人）：贵阳泉丰城市建设投资有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区创新社区创业路天骄豪园创业城2–**。法定代表人：刘仁龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜嘉骏，贵州惟胜道律师事务所律师。委托诉讼代理人：石中晟，贵州惟胜道律师事务所实习律师。被告（案外人）：陈孟强，男，汉族，1949年9月20日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：高琴、刘海，贵州博腾律师事务所律师。被告（被执行人）：贵州金晨置业投资开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区航天大道燕子冲新天园区大楼**。法定代表人：张玉咨，该公司董事长。管理人：贵州辅正律师事务所。负责人：黄桂林。委托诉讼代理人：孙梅，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：文彪，贵州辅正律师事务所实习律师。原告贵阳泉丰城市建设投资有限公司（以下简称泉丰城投公司）与被告陈孟强、贵州金晨置业投资开发有限公司（以下简称金晨公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月19日作出（2018）黔01民初633号民事裁定书，裁定驳回泉丰城投公司的起诉；该公司不服，向贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）提起上诉。贵州高院于2019年6月12日作出（2019）黔民终105号民事裁定书，指令本院审理本案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉丰城投公司的委托诉讼代理人颜嘉骏、石中晟、被告陈孟强的委托诉讼代理人高琴、被告金晨公司的委托诉讼代理人孙梅、文彪到庭参加诉讼。现已审理终结。泉丰城投公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行金晨公司名下位于贵阳市乌当区工业总部基地Ａ–15栋（不动产权证号：120031997）、Ａ–16栋（不动产权证号：120031996）房屋；2.本案诉讼费用由被告陈孟强承担。事实和理由：被告陈孟强提交的收款收据并无金晨公司盖章确认，亦无相应转账凭证予以印证。故陈孟强并未向金晨公司实际支付购房款，其所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条第三项之规定，不能排除本案强制执行。被告陈孟强辩称：1.被告陈孟强在人民法院查封以前与金晨公司签订了书面买卖合同，支付了全部购房款710万元，合法占有使用案涉房屋，且该房屋非因陈孟强的自身原因未能办理过户登记。而原告仅对金晨公司享有金钱债权，不得对抗陈孟强针对案涉房屋享有的实体权利；2.依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，本案也应中止执行；3.金晨公司现已进入破产重整程序，管理人已对被告陈孟强要求继续履行购房合同的债权予以确认，依法应当中止本案执行，并驳回原告的诉讼请求。被告金晨公司辩称：1.金晨公司现处于破产重整程序，原告提起的执行异议之诉不具有诉的利益，本案没有继续审理的必要。根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”之规定，本案为申请执行人执行异议之诉，于原告而言，其目的在于通过诉讼排除案外人（被告）对执行标的物的权利以达到继续强制执行的目的。但是，由于金晨公司现处于破产重整程序，原告前述目的不可能实现。一方面，若经人民法院审查，案外人（被告）对执行标的享有的实体权利足以排除原告的执行，则原告的执行行为将依法中止；另一方面，若案外人对执行标的享有的权利不足以排除强制执行，则案涉执行标的依法属于金晨公司破产财产。此情形下，依照破产法的前述规定，原告作为普通债权人的执行行为应当中止，否则将导致破产程序中的个别清偿。至于原告对金晨公司享有的普通债权，应由其根据重整分配方案相关内容参与分配得以实现。综上，不论执行标的物实体权利归属于金晨公司还是案外人（被告），因金晨公司处于破产重整程序，将直接导致执行异议之诉案件不具有诉的利益；2.被告陈孟强虽然已经支付完毕案涉房屋购房款，但依法不享有消费者优先权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定。前述法律规定意在保护个人消费者的生存权而设置，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营。具体到本案中，涉案房屋系金晨公司开发的西南工业总部基地厂房，且房屋范围内土地存在抵押，管理人认为被告不应享有消费者优先权。至于实践中如何解决抵押权人与购房人的利益冲突，应根据债权人投票通过的重整草案相关内容进行执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告泉丰城投公司向本院提交了以下证据：1.泉丰城投公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告陈孟强的身份证复印件、金晨公司企业公示信息。拟证明本案当事人的诉讼主体资格。被告陈孟强及金晨公司均无异议。2.贵阳市中级人民法院（以下简称贵阳中院或本院）（2018）黔01执异140号执行裁定书及送达回证。拟证明贵阳中院对陈孟强提出的书面异议进行审查后，裁定中止对案涉房屋的执行，该裁定已经送达本案所有当事人。被告陈孟强及金晨公司均无异议。3.贵阳中院（2016）黔01民初1206号民事判决书、贵阳中院（2017）黔01执185号执行裁定书及协助执行通知书、送达回证、不动产登记查询证明。拟证明案涉房屋登记在金晨公司名下，金晨公司是该房屋的合法所有权人；2017年3月29日，贵阳中院执行局前往乌当不动产登记站，正式查封了案涉房屋，该查封程序合法，查封行为有效。被告陈孟强对该组证据的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，因被告陈孟强早在2013年就与金晨公司签订了书面买卖合同，支付了全部购房款，合法占有使用该房屋，而原告仅对金晨公司享有金钱债权，不得对抗陈孟强针对案涉房屋享有的实体权利，本案应当中止对该房屋的执行；金晨公司对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为达不到原告的证明目的，因金晨公司已经进入破产重整程序，案涉房屋属于该公司的破产财产，对其所有的执行程序依法应当中止。4.土地登记公开查询结果证明、房屋现场照片。拟证明西南工业总部基地的土地性质为工业用地，且无房屋预售许可证，被告陈孟强与金晨公司签订的商品房买卖合同无效；2018年7月24日勘查房屋现状，案涉房屋处于毛坯状态，无人居住使用，被告陈孟强并未合法占有该房屋，且金晨公司公开向社会出售案涉房屋，该房屋属于商品房。被告陈孟强对土地登记公开查询结果证明的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，因为西南工业总部基地的土地性质为工业用地，房屋用途为厂房，并非商品房，不需要预售许可证，该证据恰好证明了陈孟强与金晨公司签订的购房合同合法有效；对房屋现场照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，该组照片不能反映拍摄的具体时间及房屋全貌，且陈孟强是否占有房屋应以金晨公司是否交付为准，而该公司在2014年2月底已经完成交房并由陈孟强占有使用；被告金晨公司对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为达不到原告的证明目的，因案涉房屋的土地是工业用地，房屋亦属于工业厂房，不属于商品房。被告陈孟强向本院提交了以下证据：1.被告陈孟强的身份证复印件。拟证明陈孟强的诉讼主体资格。原告泉丰城投公司及被告金晨公司无异议。2.《中国·西南工业总部基地房屋买卖合同》、陈孟强于2013年9月24日向金晨公司交付710万元购房款的收据1张、金晨公司财务流水对账单1张、贵州农村信用社汇款凭证10张、建设银行转账凭证2张、王某尾号8857的建设银行账户流水及业务凭证各1张、《情况说明》1份、王某身份证复印件1张、《中国西南工业总部基地交房通知书》1份、案涉房屋钥匙照片。拟证明金晨公司于2013年9月23日已将案涉中国·西南工业总部基地Ａ–15栋、Ａ–16栋房屋出售给陈孟强，双方签订了书面购房合同，陈孟强已于2013年9月24日前向金晨公司支付了购房款710万元，该公司已经案涉房屋交付陈孟强占有使用，被告依照合同享有将该房屋过户登记在自己名下的权利。原告泉丰城投公司对该组证据的质证意见为：（1）因原告并非合同当事人，对于房屋买卖合同的真实性无法确认。但因案涉房屋属于被告金晨公司公开向社会出售的商品房，前述合同签订时，金晨公司未取得商品房预售许可证明，该合同属于无效合同；（2）对710万元收据的真实性不认可，因该收据系由金晨公司单方出具，且未加盖该公司的公章或者财务章，达不到被告陈孟强的证明目的，不能证明其已经履行支付购房款的义务；（3）金晨公司财务流水对账单仅系该公司盖章确认的复印件，故对其真实性不予认可，同时与本案无关联性，达不到被告陈孟强的证明目的；汇款凭证只能证明王某、金晨公司之间的资金流转情况，无法证明陈孟强向金晨公司履行房款支付义务；（4）对王某的身份证复印件无异议。但王某尾号8857的建设银行账户流水及业务凭证系复印件，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，达不到被告陈孟强的证明目的。首先，王某与本案无关联；其次，在款项往来中看不出对方账号也并未明确款项的用途。故前述证据无法证明被告陈孟强已经履行房款支付义务；（5）对贵州孟远酒业有限公司的《情况说明》真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。首先，该公司并非王某本人，其出具的说明不能表达王某本人的真实意思表示；其次，该证据属于证人证言，除非王某本人出庭作证认可其系为陈孟强转账，否则前述款项与陈孟强本人无任何关联性；（6）对交房通知书的合法性、关联性及证明目的不予认可。《交房通知》仅仅是通知被告陈孟强去接收房屋，但仅有交房通知，也不能证明其合法占有使用房屋。何况陈孟强也并未提供案涉房屋的物业、水电缴费单来佐证其实际占有；（7）对房屋钥匙照片的真实性、合法性、关联性均不予认可；被告金晨公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。3.贵州孟远酒业有限公司的验资报告、变更登记申请书、企业法人营业执照、食品卫生许可证。拟证明陈孟强原系贵州孟远酒业有限公司的发起人及法定代表人。原告泉丰城投公司对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，案涉房屋是陈孟强以其本人的名义购买的；被告金晨公司对该组证据无异议。4.贵州高院（2017）黔执异43号执行裁定书。拟证明经贵州高院审理，认定被告陈孟强所提异议符合执行异议复议规定第十七条、第二十八条规定情形，并裁定中止对案涉房屋的执行。原告泉丰城投公司对该证据的真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不予认可，认为该份执行裁定书是执行异议程序审查，只审查形式，并没有进行实质审查，该执行裁定书与执行异议之诉的审查范围不同，不能达到被告陈孟强的证明目的；被告金晨公司对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为达不到被告陈孟强的证明目的。被告陈孟强还向本院申请证人王某出庭作证，该证人证实其原系贵州孟远酒业有限公司的员工，在2013年底已经离职，陈孟强购买案涉房屋时该人在外地，部分购房款是陈孟强转账到王某的账户上，再由王某支付给金晨公司；在2017年中国长城资产管理公司向贵州高院申请执行案涉房屋过程中，陈孟强向贵州高院提出书面异议，在贵州高院对该异议进行审查期间，王某也到庭作证过这个事实。原告泉丰城投公司对该证人证言的质证意见为：对证人的身份有质疑，其余由法院依法认定；被告金晨公司对该证人证言无异议。被告金晨公司向本院提交了以下证据：1.财务记账凭证、收款收据、网上银行电子回单及贵州省农村信用社汇款凭证；2.金晨公司包含案涉房屋在内共计79栋房屋的土地及房屋登记信息。拟证明收取陈孟强购房款及案涉房屋和土地均抵押给乌当区农村信用社。原告泉丰城投公司的质证意见为：（1）财务记账凭证的真实性无法核实，达不到其证明目的；（2）对土地及房屋登记信息无异议，认为被告陈孟强对未办理过户登记存在过错；被告陈孟强的质证意见为：（1）陈孟强购买房屋是在2013年9月23日，乌当区农村信用社的抵押是在2014年，陈孟强购房在前抵押在后不存在过错；（2）本案审理的是原告对房屋的查封行为，与银行的抵押行为无关。经审理查明：2013年9月20日至9月23日期间，经陈孟强本人银行账户、贵州孟远酒业有限公司账户以及王某个人银行账户先后向金晨公司转账共计710万元。2013年9月23日，陈孟强与金晨公司签订《中国·西南工业总部基地房屋买卖合同》，约定由陈孟强购买金晨公司开发的中国·西南工业总部基地Ａ区第15、16栋房屋，购房用途为投资，该房屋实际总价款为人民币710万元；付款方式约定为一次性付款，即陈孟强于2013年9月23日向金晨公司付清剩余尾款人民币5840000元；交房期限为2013年8月28日前。双方还就案涉房屋所在地块规划用途为工业用地、陈孟强承诺不改变房屋的使用性质和用途、在接收房屋后6个月内进入正常生产并将工商税务关系办理到乌当区等事项进行了约定。2013年9月24日，金晨公司向陈孟强出具收款收据，载明收到陈孟强Ａ15栋、Ａ16栋购房款710万元，并将该收款情况载入该公司财务记账凭证，摘要为“阳晨美林代收陈孟强往来款”。2014年4月28日，金晨公司向陈孟强发出《“中国西南工业总部基地”交房通知书》，通知陈孟强于2014年3月1日至3月28日期间前往项目所在地办理房屋交付及企业入驻手续。陈孟强并领取了案涉房屋钥匙。泉丰城投公司与金晨公司等借款合同纠纷一案，本院于2016年12月26日作出（2016）黔01民初1206号民事判决书，判决金晨公司在指定期限内返还泉丰城投公司借款2300万元并支付相应利息。该判决生效后，因金晨公司未在指定期限内履行金钱给付义务，泉丰城投公司遂向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年3月15日作出（2017）黔01执185号执行裁定书及协助执行通知书，于2017年3月29日送达贵阳市乌当区不动产登记中心，查封了案涉房屋。案外人陈孟强遂向本院提出书面异议，本院经审查后作出（2018）黔01执异140号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。泉丰城投公司不服，向本院提起本案诉讼，诉请如前。另查明，在陈孟强与贵州乌当农村商业股份有限公司执行异议之诉一案中，贵州孟远酒业有限公司曾向乌当区人民法院出具情况说明，其主要内容为：陈孟强在购买案涉房屋期间是贵州孟远酒业有限公司的法定代表人，负责该公司一切事务；王某是该公司财务人员，负责管理陈孟强的资金；陈孟强购买案涉房屋所支付的710万元，均是按照陈孟强的要求由该公司或公司财务人员王某支付给金晨公司。再查明，2018年12月13日，本院作出（2018）黔01破13号民事裁定书，受理了金晨公司破产重整一案，并经贵州高院批准将该案交由贵阳市乌当区人民法院审理。贵阳市乌当区人民法院受理该案后，指定贵州辅正律师事务所担任金晨公司管理人。以上事实，有公司营业执照、企业公示信息、法定代表人身份证明书、当事人身份证复印件、中国·西南工业总部基地房屋买卖合同、收款收据、银行转账凭证、银行账户流水、情况说明、贵阳中院（2016）黔01民初1206号民事判决书、贵阳中院（2017）黔01执185号执行裁定书及协助执行通知书、不动产登记查询证明、贵阳中院（2018）黔01执异140号执行裁定书、送达回证、土地登记公开查询结果证明、土地及房屋登记信息、案涉房屋照片以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，如案外人所提交的证据不能证明其主张的，应自行承担举证不能的不利后果。首先，本案中，西南工业总部基地项目系经当地政府部门批准开发的建设项目，金晨公司作为该项目的建设方，将其在国有工业用地上开发的具有特定用途、规划建筑性质为厂房的案涉房屋出售给案外人陈孟强，双方并在人民法院查封前签订了房屋买卖合同，明确约定陈孟强不得改变案涉房屋的使用性质和用途。因现行法律并未对厂房的交易作出强制性规定，该合同亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故双方针对案涉房屋签订的《中国·西南工业总部基地房屋买卖合同》合法有效。其次，在陈孟强在与金晨公司签订房屋买卖合同前，陈孟强本人或他人（单位）的银行账户已向金晨公司转账710万元，该710万元的转账时间与案涉房屋买卖合同的签订时间间隔在1至3日期间，综合考量陈孟强在购买案涉房屋时系贵州孟远酒业有限公司法定代表人，该公司亦向人民法院出具情况说明以及关联人员王某在贵州高院审查及本院审理期间均出庭作证，陈述该710万元系陈孟强购买案涉房屋要求支付的购房款；金晨公司对于其账户收到的该710万元转账系陈孟强支付的案涉房屋购房款亦无异议，并向陈孟强出具了相应的收款收据及将该收款计入公司财务账。该收款金额亦能与双方签订的《中国·西南工业总部基地房屋买卖合同》约定的房屋价款相对应。综上，在前述710万元转账系真实发生的情况下，应当认定陈孟强在人民法院查封以前已经支付了案涉房屋全部价款。再次，在2014年4月28日，金晨公司向陈孟强发出《“中国西南工业总部基地”交房通知书》，通知陈孟强于2014年3月1日至3月28日期间前往项目所在地办理房屋交付及企业入驻手续。结合本案陈孟强领取了案涉房屋钥匙以及双方当事人陈述等证据，应当认定陈孟强在人民法院查封之前已合法占有该不动产。最后，因案涉房屋及土地被金晨公司另行设立了抵押权，客观上对陈孟强如期办理房屋过户登记造成障碍，故案涉房屋未办理过户登记的原因在于金晨公司，并非系陈孟强的自身原因所导致。综上，被告陈孟强与金晨公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并在人民法院查封之前已合法占有该不动产，案涉房屋未办理过户登记亦非被告陈孟强的自身原因所导致。参照执行异议复议规定第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，被告陈孟强针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。加之本案中金晨公司已经进入破产重整程序，客观上也不能用金晨公司名下财产针对原告泉丰城投公司进行个别清偿。故原告泉丰城投公司所提准许执行案涉房屋之诉请不能成立，本院依法不予支持。因被执行人金晨公司反对申请执行人泉丰城投公司主张，故本院将其列为被告。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，判决如下：驳回贵阳泉丰城市建设投资有限公司的诉讼请求。案件受理费60元，由贵阳泉丰城市建设投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  余长智审判员  王 晨审判员  刘 华二〇二〇年九月二十四日法官助理黄艳书记员陈玉娇