北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9591号上诉人（原审原告、反诉被告）：魏巍，男，1992年4月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街17号3层306室。法定代表人：郭辉，总经理。委托诉讼代理人：史宏伟，男，北京中恒建业房地产经纪有限公司业务员。上诉人魏巍因与被上诉人北京中恒建业房地产经纪有限公司（以下简称中恒建业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初33495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法由审判员胡新华独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人魏巍，被上诉人中恒建业公司之委托诉讼代理人史宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏巍上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判中恒建业公司退还魏巍房屋押金4300元整；2.撤销一审判决第四项，改判中恒建业公司退还魏巍中介费6400元整；3.一、二审诉讼费由中恒建业公司承担。事实和理由：一审裁判文书认定事实不清，适用法律错误。1.中恒建业公司系涉案房屋的直接出租方，而非中介方，无权收取中介费。且在租赁合同履行期间，中恒建业公司存在严重的违约行为，魏巍有权基于其违约解除合同，无须支付违约金。2.一审判决认为魏巍提交的证据不足以证明中恒建业公司为魏巍提供的电器存在足够安全隐患，因此认定中恒建业公司不存在违约行为，明显与事实不符。涉案电器存在安全隐患，容易因漏电导致使用者触电。3.魏巍多次要求中恒建业公司更换热水器及其他老旧电器，但中恒建业公司没有履行房屋租赁合同中约定的相关义务，属于严重的违约情形，且该情形完全符合双方在合同中约定的行使合同解除权的条件，魏巍有权直接解除合同而无需支付违约金。4.中恒建业公司出具28套房集体《房屋所有权证明》，魏巍对房屋建造年代认可，但对真实性不予以认可。中恒建业公司有义务向魏巍出示涉案房屋相应的权属证明及出租权限证明以消除魏巍的疑虑，但并未履行该义务。中恒建业公司辩称，同意一审判决，不同意魏巍的上诉请求和理由。魏巍向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认于2020年4月15日解除魏巍与中恒建业公司2019年10月10日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令中恒建业公司退还魏巍中介费6400元；3.判令中恒建业公司退还魏巍押金4300元；4.判令中恒建业公司赔偿魏巍因未出示产权证导致原告未办成北京居住证的损失1000元；5.判令中恒建业公司退还魏巍卫生费207元。中恒建业公司向法院提出反诉请求：判令魏巍向中恒建业公司支付违约金8600元。一审法院认定事实：2018年1月18日，魏巍（承租人、乙方）与中恒建业公司（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，中恒建业公司将涉案房屋出租给魏巍居住使用，租赁期限自2019年1月18日至2019年10月15日，月租金3800元，租金支付方式为押一付三，押金3800元。另有租赁代理机构佣金3000元。该租赁合同已经履行完毕。2019年10月10日，魏巍（承租人、乙方）与中恒建业公司（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号：0006779）（以下简称《租赁合同》），魏巍继续承租涉案房屋居住使用，合同约定：“第一条房屋基本情况：（二）房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证。第二条房屋租赁情况及登记备案：居住人员中有外地来京人员的，甲方应提供相关证明，督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证。第三条租赁期限：（一）房屋租赁期限自2019年10月16日至2020年10月15日。第四条租金、押金及联系方式：（一）租金标准及支付方式：4300元/月。租金支付方式：押一付三，各期租金支付日期：2019年10月10日、2019年12月15日、2020年3月15日、2020年6月15日。（二）押金：人民币4300元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方不得以押金充抵末期房租，如乙方以押金为由拒绝支付末期房租，应视为乙方违约，每延迟一天交纳房租，乙方需每天按日租金的200%支付违约金。直至乙方缴纳了末期房租及违约金后，退还乙方押金。第六条佣金：本合同签订后，租赁代理机构可收取3400元作为佣金。第七条房屋维护及维修：（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施在出租时符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及该房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，乙方负有日常维护义务，应保障已符合国家关于建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件的房屋及其附属物品、设备设施处于合理使用和安全的状态，因乙方未尽到日常维护义务而导致的损害由乙方全权负责；1.在租赁期的第一个月内该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，甲方负有维修责任，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.一个月后因自然属性或合理使用而导致的损耗乙方负有维修责任，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第八条房屋的使用及责任的承担：（一）乙方应严格依照国家法律法规的规定以及合同的约定，合理的使用房屋，如在房屋的使用期间房屋主体结构、屋顶、门窗、上下水系统或房屋内的附属物品及设备设施等出现损坏，乙方应立即采取合理措施，如因乙方未采取措施或采取措施不当造成损失的，由乙方承担全部赔偿责任和法律责任。（二）租赁期内电线、电缆、燃气管道、上下水系统及用电、用燃气、用水的设备设施，出现漏电、漏燃气、漏水或其他产品问题，乙方应立即停止使用，报告国家指定的抢险部门并报产品售后部门修理，如因乙方未采取措施或采取措施不当造成甲乙双方或第三人人身损害、财产损失的，由乙方承担全部赔偿责任和法律责任。第十一条合同解除：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋并协调无果的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：2.欠缴各项费用累计达壹仟元的。第十三条违约责任：（一）甲方有第十一条第三款约定的情形之一的，应按月租金200%向乙方支付违约金；乙方有第十一条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。《租赁合同》签订后，魏巍向中恒建业公司支付了佣金3400元、押金4300元、2019年10月16日至2020年1月15日的租金12900元、卫生费365元。中恒建业公司提交北京朝阳公园开发经营公司于2020年3月23日出具的《房屋所有权证明》，内容为：“北京朝阳公园开发经营公司证明位于北京市朝阳区石佛营西里28套房屋所有权归朝阳公园所有。”该证明中列举的28套房屋包括涉案房屋。中恒建业公司另称涉案房屋建造年代为1990年左右。魏巍对《房屋所有权证明》的真实性及房屋建造年代认可。魏巍未在2020年3月15日前交纳下一季度租金，其称由于中恒建业公司违约在先，未尽维修义务，危害魏巍的人身安全，热水器存在漏电隐患，未协助魏巍办理居住证，因此未交纳租金。2020年4月15日，魏巍搬离涉案房屋，将房屋钥匙放在门口，并短信通知中恒建业公司的工作人员。对于当事人双方有争议的事实和证据，法院认定如下：关于双方是否达成口头协议由中恒建业公司为魏巍更换全新电器及电器的更换、维修争议。魏巍称2019年10月10日签订《租赁合同》时，其提出空调、冰箱、热水器老化严重，空调、冰箱无法制冷，热水器可以使用但有漏电声响，电源线发黑，外壳和开关破损，要求更换新的空调、冰箱、热水器，当时中恒建业公司同意了，所以双方签订合同，魏巍对此的理解是更换全新的电器，中恒建业公司在2019年11月15日左右更换了空调和冰箱，没有更换热水器，更换后的空调制冷制热正常，但反应很慢、噪音大，更换后的冰箱打开电源无制冷效果，当天魏巍提出异议，中恒建业公司答应更换但未予更换。魏巍提交以下证据：一、2020年4月15日的照片九张、视频，用以证明中恒建业公司更换后的家电外壳破损、老化严重；二、短信记录，有以下内容：“2020年4月1日，中恒建业公司：你未按合同规定支付房租公司收回房屋。魏巍：屋内有贵重乐器、首饰，价值数万。你一开门进入，立即报警和给社区物业打电话。中恒建业公司：你可以主张你的权利，公司多次催缴不交房租，你已经违约了。魏巍：第一法院已经立案，即将开庭，谁违约不是你说了算。我等判决。第二，房租是提前交了一个月的，你自己算，我没拖欠你们一分钱对吧。十五号前搬完。我装的有监控。你们敢自行进入承担刑事责任。中恒建业公司：你什么时候能搬走。魏巍：那就15号前，房租也是交到15号。中恒建业公司：可以，水电费用结清，通知我。魏巍：好。”用以证明魏巍搬离前与中恒建业公司沟通，协商一致才搬走，中恒建业公司说魏巍没有交房租，要提前收回房屋；三、2020年3月15日魏巍与中恒建业公司史宏伟的电话录音，内容有：“魏巍：咱们把这个事情说清楚，首先合同上约定是乙方提出后7天内就要进行维修，你这个事你们耽误了多久了？那这个损失是谁负责。史宏伟：我现在不跟你说这个问题，好吧，还有别的事吗？魏巍：那你们就没给换，那到时候就我们房子到期后搬走你不能算是我们损坏的啊。史宏伟：还有别的事吗？魏巍：我肯定要把这个事和你确认好。史宏伟：什么事和你确认好。魏巍：冰箱你们去年就没给换，现在这个坏了不是我们造成的。史宏伟：我知道，我现在不跟你谈这个事好吧，这事我会单独找你，好吗。魏巍：我今天我要交房租，你不把这个事说清楚，我凭什么给你们再交房租。史宏伟：交不交是你的权利，收不收是我的义务，你不交我不能上兜里掏你钱去，对吧。魏巍：你们到现在这个冰箱坏了，也还没给换啊。史宏伟：我不知道给你换没换过，我的印象是给你换过，也有工人证明给你换过。魏巍：你给我换过之后还是坏的。史宏伟：那我不知道你是怎么弄坏的。魏巍：你本来就找的破的。”用以证明魏巍曾找中恒建业公司协商重新更换冰箱、空调的事情。中恒建业公司对照片、视频的真实性不认可，称不清楚是否是涉案房屋的电器，给魏巍更换过冰箱和空调，换的时候都是好的，如果有问题魏巍应该更换时提出来，已经过了半年才提出来，电器坏了还要追究魏巍的责任；对短信的真实性认可，证明目的不认可，认为是魏巍占着房屋不给，不是协商一致；对电话录音真实性认可，但认为续签合同时冰箱、空调已经更换，在电话录音中史宏伟也没有做出任何承诺。中恒建业公司称续订合同时魏巍提出更换冰箱、空调，当时中恒建业公司并未同意更换，也未承诺更换全新的，当时说的是有合适的就给换，合同签订一周左右，中恒建业公司给魏巍更换了空调和冰箱，空调是让买卖二手空调的人给安装的，冰箱是从别的房屋换下来的，换完后魏巍没有提出异议，直到2020年3月魏巍说冰箱不制冷、空调声音大，又要求中恒建业公司更换冰箱，没有提到空调，中恒建业公司答复已经换过了，不清楚魏巍怎么弄坏的，中恒建业公司想去看一下，魏巍不让进屋，所以就没有去看也没有更换。魏巍称更换当时就提出空调和冰箱坏了，中恒建业公司不承认，2020年3月要交租金，魏巍提出要解决空调和冰箱的事情，中恒建业公司从未提出过要去看空调和冰箱，也没有解决。魏巍就其主张的中恒建业公司口头同意更换全新空调、冰箱、热水器及原告在更换空调、冰箱当日即提出异议未举证。一审法院认为：魏巍未提交证据证明中恒建业公司同意为其更换热水器及全新的空调、冰箱，法院对魏巍的该项主张不予采信。关于热水器，魏巍称热水器可以使用但有漏电声响、电源线发黑、外壳和开关破损，其仅提交照片、视频不能证明热水器有安全隐患。关于空调，中恒建业公司已为魏巍更换，魏巍自认能够正常制冷制热，对于其提出的空调反应慢、噪音大的问题，鉴于双方在合同中并未约定空调的具体标准，空调反应速度、噪声问题具有一定的主观性，出租方提供的空调符合一般的使用要求，且在2020年3月15日的电话录音中，魏巍并未提及更换空调事宜，不能证明中恒建业公司未尽维修义务。关于冰箱，中恒建业公司虽进行了更换，但其自认更换的冰箱是从其他房屋中替换过来的，从魏巍提交的照片、视频、电话录音可以看出，更换后的冰箱内侧边框等部位锈迹斑斑，且魏巍最迟在2020年3月15日已向中恒建业公司提出该冰箱更换时已坏不制冷，但中恒建业公司并未予以积极解决。关于魏巍是否要求过中恒建业公司协助办理居住证。魏巍称根据《租赁合同》第二条第（二）款，中恒建业公司有义务协助魏巍办理居住证，魏巍在2020年3月向中恒建业公司提出办理居住证，但中恒建业公司称涉案房屋是共有产权，没有产权证办不了居住证，而合同中载明中恒建业公司持有房屋所有权证。魏巍提交北京居住证办理所需手续打印件，显示租住房屋办理居住证需提供房屋所有权证或不动产权证书或商品房买卖网签合同的原件或复印件，用以证明中恒建业公司一直未向魏巍提供相应材料协助魏巍办理居住证。中恒建业公司对该证据的真实性认可，关联性、证明目的不认可，其认可《租赁合同》第二条第（二）款约定中恒建业公司应督促、协助魏巍办理居住证（原为暂住证），但能否办理还要看魏巍是否符合办理条件，包括涉案房屋在内的28套房屋已在流管办登记过，可以直接去办理居住证，魏巍从未提出过要办居住证。关于魏巍所称的2020年3月要求中恒建业公司协助办理居住证，其未举证。法院认为，虽然《租赁合同》第二条第（二）款约定中恒建业公司应提供相关证明，督促和协助魏巍到当地公安派出所办理暂住证（居住证），但该条款表明中恒建业公司仅负有督促、协助魏巍办理居住证的义务，提供与租赁涉案房屋相关的证明材料，该协助义务的履行，须以魏巍提出协助请求为前提，现有证据不能证明魏巍曾向中恒建业公司提出请求而中恒建业公司未予以协助。法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，魏巍与中恒建业公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。关于《租赁合同》的解除，魏巍于2020年4月15日搬离涉案房屋并通知中恒建业公司，中恒建业公司认可合同于该日解除，法院不持异议，对魏巍要求确认《租赁合同》于2020年4月15日解除的诉讼请求予以支持。关于魏巍要求退还佣金6400元的诉讼请求，该笔费用在两份租赁合同中均有明确约定，魏巍对此明知并已交纳，中恒建业公司虽为涉案房屋的出租人，其收取租金系出租人的权利，而佣金是中恒建业公司向魏巍提供订立合同媒介、带看房屋等居间服务的费用，与出租人收取的租金性质不同，魏巍要求中恒建业公司退还佣金没有事实和合同依据，法院不予支持。关于魏巍未按合同约定于2020年3月15日交纳下一季度的租金、擅自搬离涉案房屋是否构成违约一节，现有证明不能证明魏巍要求中恒建业公司协助办理居住证而中恒建业公司未履行该项义务，也不能证明中恒建业公司在续签合同时同意更换热水器、全新的空调和冰箱及热水器等电器存在安全隐患，中恒建业公司已为魏巍更换空调且能正常使用，该问题的核心在于中恒建业公司更换的冰箱不能正常使用的情况下其未及时、积极维修是否构成魏巍解除合同的条件。根据《租赁合同》第十一条第（三）款第2、3项，出租人交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康或不承担约定的维修义务，致使承租人无法正常使用房屋并协调无果的，承租人有权单方解除合同。室内设备设施的维修在《租赁合同》第七条第（二）款有约定，在租赁期内第一个月室内设备设施因自然属性或合理使用导致损害，出租人在接到承租人通知后7日内有维修义务，逾期不维修的，承租人可以代为维修，费用由出租人承担。结合上述合同条款可以看出，只有出租人交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人的安全、健康或不承担约定维修义务达到承租人无法正常使用房屋的程度时，承租人才有单方解除合同的权利，而对于冰箱这一电器的维修，合同明确约定了如果出租人不维修的，承租人可以代为维修，费用由出租人承担，即冰箱维修问题并没有严重到导致出租人无法正常使用房屋，所以，魏巍不享有合同约定的解除权。合同的订立及履行应当遵守诚实信用原则，如非双方协商一致解除、合同约定的解除条件成就、法定解除条件成就等原因，当事人应当按照合同约定公平履行各自的义务，以保证合同的稳定性，避免造成损失。在本案《租赁合同》中，对魏巍而言按时交纳租金是主要合同义务，在中恒建业公司未及时对冰箱进行维修的情况下，其可以采取适当的方式行使抗辩权，但魏巍以拒交下季度全部租金、提前搬离涉案房屋的形式行使抗辩权，超过了合理的限度，魏巍构成违约，应当承担违约责任。根据《租赁合同》第十三条，承租人欠缴费用达一千元或提前退租的，应按月租金的200%承担违约金，但考虑到中恒建业公司在履行义务的过程中也存在瑕疵，让魏巍承担全部违约责任有失公平，法院酌定违约金为月租金的100%。中恒建业公司提出的押金抵扣违约金有合同依据，法院予以支持，对魏巍要求退还押金4300元的诉讼请求不予支持。关于魏巍主张的未出示产权证导致其未办成北京居住证的损失1000元，没有事实和合同依据，法院不予支持。关于卫生费，中恒建业公司同意退还，法院不持异议。综上，一审法院判决：一、魏巍与北京中恒建业房地产经纪有限公司二〇一九年十月十日签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编号：0006779）于二〇二〇年四月十五日解除；二、魏巍已向北京中恒建业房地产经纪有限公司交纳的押金四千三百元作为给付北京中恒建业房地产经纪有限公司的违约金，北京中恒建业房地产经纪有限公司无须退还魏巍押金；三、北京中恒建业房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内退还魏巍卫生费二百零七元；四、驳回魏巍的其他诉讼请求；五、驳回北京中恒建业房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：魏巍上诉主张中恒建业公司系涉案房屋的出租人，无权收取中介费，且中恒建业公司存在严重违约行为，魏巍无须支付违约金。对此本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。魏巍与中恒建业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人自愿订立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约全面履行各自义务。该租赁合同载明中恒建业公司为租赁代理机构，中恒建业公司亦在代理机构处盖章，结合中恒建业公司出具28套房集体《房屋所有权证明》的事实，魏巍以中恒建业公司系涉案房屋出租人为由主张退还中介费，于法无据，本院不予支持。关于违约金，魏巍未提交充分证据证明其要求中恒建业公司协助办理居住证而中恒建业公司未履行该项义务，也不能证明涉案房屋严重不符合合同约定或影响承租人的安全、健康或不承担约定维修义务达到承租人无法正常使用房屋的程度，魏巍未采取合理方式行使抗辩权，以拒交下季度全部租金、提前搬离涉案房屋方式行使抗辩权，超过合理限度，故一审法院认定魏巍存在违约情形，应承担违约责任，具有事实及法律依据，本院依法予以维持。综上所述，魏巍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68元，由魏巍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡新华二〇二〇年九月二十九日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌书 记 员 陈佳琪