天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3497号上诉人（一审原告）：郭友莹，女，1988年4月2日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：王朋，天津津孚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：丁志刚，男，1966年3月15日出生，汉族，住天津市武清区。上诉人郭友莹因与被上诉人丁志刚返还原物纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2018）津0114民初16267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭友莹上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查明事实错误。涉案房产最初房主为石洪田，2014年因石洪田与案外人郝长福存在借贷纠纷，石洪田未按期还款，郝长福于2014年5月8日向天津市武清区人民法院申请执行，涉案房产于2014年5月13日被查封，后经拍卖由郝长福购买，涉案房屋变更登记到郝长福名下。在法院拍卖过程中，从未以任何方式告知过涉案房产处于租赁状态，因此可以证明涉案房产在拍卖时处于空置状态，被上诉人在拍卖期间没有租赁占用涉案房产。二、一审判决认定证据错误。一审判决认定被上诉人与石洪田于2012年9月1日签订的《房屋租赁协议》合法有效是错误的。理由如下：1．如本上诉状第一条所述，法院在拍卖时应该对被拍卖物进行调查和评估，而在整个拍卖过程中，从未提到过涉案房屋存在租赁的情况，明显可以证明该《房屋租赁协议》是后补的，伪造的。2．根据常识和日常交易习惯，租赁房屋给付租金一般为半年付或者年付，而本案被上诉人租赁石洪田的房屋，房屋租金总额达到170万元之巨，一次性付清明显违背常理。3．从租赁期限分析，一般租赁房屋约定租赁期限住宅一般一年至三年，商业房产一般三年至五年，最长也不会超过十年，且租金一般都会由年度递增，而本案双方约定租期一次性为20年，虽然未超过法律规定的最长期限，但明显是以合法形式掩盖非法目的，明显是想将涉案房产据为己有。4．从一审庭审陈述的事实过程和被上诉人提交的证据材料看，被上诉人提交了被上诉人丁志刚给石洪田儿子杨自强的银行转账记录，该转账记录证实，丁志刚于2012年8月27日转账给杨自强30万元，2012年8月31日转账给杨自强120万元，共计转账150万元，丁志刚自称该150万元系石洪田向丁志刚的借款，且丁志刚庭审时明确表示，为了担保石洪田能够还款，才签订的《房屋租赁协议》作为借款的担保，且从《房屋租赁协议》签订的日期为2012年9月1日，约定的租赁期限为2012年9月1日至2032年8月31日，该签订时间和约定的租期与丁志刚主张的《房屋租赁协议》为借款担保性质正相吻合，足以认定丁志刚与石洪田之间并不是真正的房屋租赁关系，该《房屋租赁协议》也不具有法律意义上的租赁性质，不能作为丁志刚与石洪田之间认定租赁关系的证据使用。5．被上诉人丁志刚提供的《房屋租赁协议》应属于无效协议。如上所述，该协议签订的前提和协议内容与当事人的真实意思不符，即使后期石洪田不能偿还借款，根据最高人民法院审理民间借贷纠纷案件司法解释的规定，丁志刚与石洪田之间也应该以民间借贷纠纷的法律关系解决，而不能直接将涉案房屋的使用权直接进行折账，且相关法律规定及最该人民法院的判例均明确禁止以物抵债，因此该《房屋租赁协议》应认定为无效。6．一审判决书将丁志刚转账给杨自强的150万元直接认定为丁志刚出借给石洪田的借款并最终折抵房屋租金明显错误。暂且不论丁志刚与石洪田之间是否真实的存在借款关系，即使存在的话，也应该对杨自强进行调查核实，证明相应的事实，而一审法院遗漏如此重要的事实，明显属于查明事实不清。三、一审判决程序严重错误。一审上诉人立案时间为2018年12月10日，而上诉人收到一审判决书时间是2020年6月28日，审理时间长达一年半，早已经超出法律规定的审理期限，明显属于程序违法。上诉人与卖房人联系，得知涉案房屋在拍卖之前以及拍卖时有过拍卖的公告。公告上并没有出租的和优先购买权的记载，该法院的拍卖公告的公信力明显大于被上诉人提供的房屋租赁合同。通过郝长甫询问相关情况，郝长甫介绍在涉案房屋拍卖时，被上诉人也对房屋进行了查封，查封时间大概是在2014年，并且该房屋拍卖之后，被上诉人也分得了拍卖款五十余万元。那么上述两点主要的事实证明了被上诉人与原房主石洪田签订的租赁合同是后补的，或者是伪造的，那么该合同应该为无效合同，不能作为定案证据使用。丁志刚辩称，上诉人的上诉请求及所依据的事实理由没有事实依据与法律依据。被上诉人自2012年9月1日与石洪田签订房屋租赁合同时，即享有对涉案房屋的使用权，被上诉人享有涉案房屋使用权是基于案外人施工前无法偿还所欠被上诉人的欠款150万元。经协商以借款折抵租金的方式形成租赁关系。被上诉人2012年9月1日至2032年享有对该涉案房屋的承租权，享有承租人的权利。上诉人对涉案房屋享有承租权，早于武清区人民法院对该房屋的查封。综上，依据买卖不破租赁的法律规定，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，也充分说明一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请维持原判。郭友莹向一审法院起诉请求：一、判令被告将武清区京津公路东侧中信广场F区一商03号房屋内的物品搬离，将该房屋腾空归还原告；二、判决被告给付原告自2017年3月22日起至起诉之日的房屋占用费40万元，并按照每年20万元的标准自本案起诉之日起给付至实际交还房屋之日止；三、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：坐落于天津市武清区××路××广场××号房屋原登记在石洪田名下，2014年因石洪田与郝长福存在借贷纠纷，石洪田未按期还款，郝长福于2014年5月8日向天津市武清区人民法院申请执行，涉案房屋于2014年5月13日被查封。后经拍卖由郝长福购买，涉案房屋变更登记到郝长福名下。后郝长福将涉案房屋出售给原告，2017年5月11日涉案房屋变更登记到原告名下。郝长福向法院申请执行石洪田财产，法院在涉案房屋张贴查封公告、查封令、执行裁定书时被告已入住涉案房屋。上述事实，当事人双方没有争议，一审法院予以确认。对于双方争议的事实，一审法院确认如下：被告丁志刚向一审法院提交2012年9月1日石洪田与被告签订的房屋租赁协议一份，及丁志刚给杨自强转账记录一份。被告称，被告给石洪田儿子杨自强转账150万元，后未能偿还借款，双方签订房屋租赁协议，用借款折抵租金。原告称，对租赁协议真实性不认可，存在后补的可能，对转账记录真实性认可。石洪田向法庭陈述称，2012年9月1日涉案房屋在石洪田名下时其将涉案房屋租赁给被告使用，租期20年，自2012年9月1日至2032年8月31日，租金170万元，该款项已经通过折账的形式支付完毕，房屋租赁协议是其本人签字，是真实意思表示。杨自强与石洪田系母子关系。一审法院认为结合被告提交的证据及石洪田的陈述，认定石洪田与被告签订的关于涉案房屋的租赁协议有效，涉案房屋租金已支付完毕。一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告获得涉案房屋产权在被告租赁涉案房屋之后，涉案房屋在被法院执行查封时，被告已经与原房主签订租赁合同并实际入住。结合被告提交的证据可知，租期20年且租金给付完毕。现原告以被告无权占有涉案房屋并要求给付占有使用费的主张，不予支持。一审法院判决如下：“驳回原告郭友莹的全部诉讼请求。案件受理费7300元，由原告郭友莹负担。”。二审期间，上诉人提交新证据：证据一、阿里巴巴拍卖--拍品详情标的物介绍，证明诉争房屋无优先购买人，诉争房屋租赁情况显示无出租；证据二、上诉人与卖房人郝长福微信聊天记录截屏，证明阿里巴巴的拍卖公告是在一审之后取得的。被上诉人未提交新证据。经质证，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据现有证据显示，一审法院在执行石洪田财产过程中，在涉案房屋张贴查封公告、查封令、执行裁定书时被上诉人已经与原房主签订租赁合同并实际入住。现上诉人不能举证证明被上诉人系非法占有本案涉诉房屋，上诉人请求被上诉人返还房屋，本院不予支持。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由郭友莹负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年九月二十四日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……