河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初3318号原告（反诉被告）：刘广州，男，汉族，1973年6月15日出生，住信阳市浉河区。委托代理人：夏清江，河南新章律师事务所律师。被告（反诉原告）：信阳市大浪淘沙平价宾馆有限公司。法定代表人：祁成杰，该公司总经理。委托代理人：徐顺生，河南信申律师事务所律师。原告刘广州（反诉被告，以下简称原告刘广州）与被告信阳市大浪淘沙平价宾馆有限公司（反诉原告，以下简称被告信阳市大浪淘沙平价宾馆有限公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘广州委托代理人夏清江、被告信阳市大浪淘沙平价宾馆有限公司委托代理人徐顺生均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘广州诉称，原、被告双方于2016年12月15日签订一份房屋租赁合同。合同第一条约定，原告将其坐落在信阳市浉河区东方红大道247号的商用楼第4层和第5层的房屋（建筑面积约2400平方米）以及第1层东第1间门面（建筑面积约200平方米）出租给乙方使用。合同第二条约定，第4层和第5层作KTV经营，第1层东第1间门面作大堂使用。合同第三条约定，租赁期限7年，自2017年5月1日至2024年4月30日止。合同第四条约定，第一年房租肆拾玖万元、第二年伍拾贰万元、第三年伍拾伍万元、第四年至第七年伍拾捌万元。租金按年结算，乙方于每年3月20日前一次性交付下一年度租金。合同第七条约定，租赁期内乙方应当履行下列义务：按合同约定按时、足额向甲方支付租金及其他费用。合同第八条约定，1、乙方逾期交付租金及其他费用，甲方有权提前解除合同并收回本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电。2、乙方违反本合同第二条、第五条和第七条的约定，甲方有权提前解除合同，同时乙方应向甲方支付人民币200000元的违约金。乙方有上述行为，造成甲方提前解除合同的，乙方应无条件将租赁房屋恢复原状并搬出租赁房屋…从解除合同当日，如乙方拒不交还租赁房屋，乙方须按该年度日租金的两倍支付滞纳金。按合同约定，被告应于2019年3月20日交纳第三年（2019年5月1日至2020年4月30日）租金伍拾伍万元。但经与会多次催要被告于2019年4月2日付壹拾万元，4月20日分两次各支付伍万元，6月21日支付壹拾万元，8月13日付贰拾万元，仍然欠伍万元没有支付。原告无奈于2020年1月起诉至浉河区法院，经法院调解被告支付5万元租金，原告放弃要求被告支付20万元违约金及解除合同的诉讼请求。按约定，被告应于2020年3月20日交纳第四年（2020年5月1日至2021年4月30日）房屋租金伍拾捌万元。但原告多次电话、书面、微信催要，被告置之不理，至今没有支付相应租金，被告的行为构成多次合同违约。故原告诉至本院要求，1、判决解除原、被告签订的房屋租赁合同，将租赁房屋恢复原状并返还租用全部房屋，合同解除后仍然占有房屋不予返还，按该年度（2020年5月1日起580000÷365=1589.04）日租金的两倍向原告支付滞纳金。2、被告向原告支付违约金200000元。3、被告承担本案诉讼费。被告信阳市大浪淘沙平价宾馆有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，按照最高院的相关规定及合同法的相关规定，原告的诉讼请求应予驳回。2、今年上半年起诉过被告，经法院调解问题已经解决。本次起诉的主要原因是第四年的租金没有按合同约定支付，这是由于不可抗力导致被告无法经营，暂时没有能力按合同约定履行。3、原告上半年起诉说房租没有收齐，也是因为疫情。2020年政府发文不准被告营业，导致被告没有收入。租金纠纷是由于疫情这个不可抗力导致的。同时被告提出反诉称，原、被告之间是租赁合同关系。租赁期间，原告一直遵循合同的约定。原告从事的是KTV经营，花费800万元装修费。近几年，受大环境影响，娱乐业经营比较困难。原告为了搞好经营，应顾客要求，增加火锅服务项目。被告知道后，阻止原告增加服务项目，给原告造成经营损失。新冠疫情期间，政府要求停业，属于不可抗力。根据有关法律规定，原告可以不履行疫情期间的租金义务。因疫情原因，社会经济形势严峻，消费降低。国际国内经济形势都不好，对娱乐业影响最大。被告不按规定履行义务，据不向原告提供发票（已付的租金发票金额151万元），造成国家税收流失，造成原告成本计费额不当减少，税负增大，给原告带来损失。因疫情明显好转，政府监管防松，原告为了解决员工工资、维护费用，减少损失，5月下旬后，原告开始营业。试营业期间，娱乐消费愿意低，消费者少，收入低，处于亏损状态，现在是举步维艰。去年年底，因新冠疫情新情况，政府随时要求原告关门。目前的试营业，处于不确定状态，按月支付租金符合实际情况。因此，请求判令，1、被告免收原告疫情期间的租金19.3万元。2、被告每年减少原告租金15万元。3、疫情期间被告按月向原告收取租金。4、被告向原告提供所有租金的发票。5、被告承担本案诉讼费。针对被告的反诉，原告辩称，1、被告反诉没有事实依据，其反诉请求不能成立。双方当事人均应按合同约定履行义务，被告单方要求免收19.3万元租金没有事实依据。2、减少租金15万元租金需要双方当事人协商一致，被告违反合同，单方要求减少租金，没有事实依据。3、被告要求按月支付租金，违反双方合同约定，毫无道理。4、被告要求原告提供发票，没有合同依据。合同第四条约定租金甲方开具内部财务收据，如果被告要求开具发票应当另外承担相关税收。综上，被告的反诉，没有事实和法律依据，应当驳回被告的反诉。经审理查明，2016年12月15日，原告（合同中甲方、出租方）与被告（合同中乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》。合同第一条约定，甲方将其坐落在信阳市浉河区东方红大道247号的商用楼第4层和第5层的房屋（建筑面积约2400平方米）以及第1层东第1间门面（建筑面积约200平方米）出租给乙方使用。合同第二条约定，第4层和第5层作KTV经营，第1层东第1间门面作大堂使用。乙方在租赁期间不得改变租赁用途。合同第三条约定，租赁期限7年，自2017年5月1日至2024年4月30日止。合同第四条约定，第一年房租肆拾玖万元、第二年伍拾贰万元、第三年伍拾伍万元、第四年至第七年伍拾捌万元。租金按年结算，乙方于每年3月20日前一次性交付下一年度租金。租金甲方开具内部财务收据。合同第七条约定，租赁期内乙方应当履行下列义务：按合同约定按时、足额向甲方支付租金及其他费用。合同第八条约定，1、乙方逾期交付租金及其他费用，甲方有权提前解除合同并收回本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电。2、乙方违反本合同第二条、第五条和第七条的约定，甲方有权提前解除合同，同时乙方应向甲方支付人民币20万元的违约金。乙方有上述行为，造成甲方提前解除合同的，乙方应无条件将租赁房屋恢复原状并搬出租赁房屋…从解除合同当日，如乙方拒不交还租赁房屋，乙方须按该年度日租金的两倍支付滞纳金。合同订立后，原告将房屋交由被告使用。依合同约定，被告应于2019年3月20日前一次性支付2019年5月1日至2020年4月30日年度租金55元。实际履行情况为被告2019年4月2日付10万元，4月20日支付10万元，6月21日支付10万元，8月13日付20万元。由于被告拖欠租金，原告于2020年1月起诉至本院，请求被告支付拖欠租金5万元、支付20万元违约金、解除租赁合同。经本院主持调解被告支付了5万元租金，原告放弃了其他诉讼请求。按约定，被告应于2020年3月20日前一次性支付2020年5月1日至2021年4月30日年度租金58万元。因被告未依约支付租金，原告通过电话、微信方式向被告催要，被告以疫情为由要求减少租金，双方未能达成一致意见。原告起诉至法院后，被告于2020年7月31日向原告支付10万元租金。为了防控疫情，信阳市浉河区文化广电和旅游局于2020年1月24日下发紧急通知，要求辖区内电影院、KTV等娱乐单位务必于2020年1月24日14时前暂停营业。在原告与被告方沟通过程中，被告方称在5月9日开始开门。被告称实际是5月底开始营业。同时查明，被告将租赁的一层分割后转租给他人开办大药房，租赁期间2013年至2024年，被告一次性收取了165万元租金。本院认为，原、被告在协商一致基础订立的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合同不存在违法、背俗情形，系有效合同。该合同履行过程中，发生了当事人订立合同时无法预见、属于不可抗力的疫情。疫情期间，被告的经营收入明显减少，如果按租赁合同支付租金对被告明显不公平，应当结合案件的实际情况，根据公平原则对疫情期间的租金进行变更。由于疫情导致被告不能完全按合同履行，原告请求解除合同、返还房屋、支付违约金的请求本院不予支持。由于本案中存在被告将承租的一层分割后转租给他人开办大药房，被告一次性收取了租赁期间165万元租金，被告在疫情期间已经获得的收入不应当计算在减少租金的范围内。从被告停业到恢复营业约4个月，期间租金19.33万元(58÷12×4)，被告从转租中获得收入5万元(15÷12×4)，差额14.33万元，双方各承担一半。被告实际支付10万元，还应支付租金40.835万元。现社会生活已经恢复正常，被告请求每年减少租金15万元没有事实依据，本院不予支持。双方的租赁合同约定原告收取租金时开具内部财务收据，现被告请求原告开具发票没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：一、被告信阳市大浪淘沙平价宾馆有限公司于本判决书生效后十日内向原告刘广州支付2020年5月1日至2021年4月30日年度租金40.835万元。二、驳回原告刘广州的其他诉讼请求。三、驳回被告信阳市大浪淘沙平价宾馆有限公司的其他反诉请求。本案受理费4300元、反诉费3275，原告刘广州负担800元，被告信阳市大浪淘沙平价宾馆有限公司负担6775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接上诉于河南省信阳市中级人民法院，并按对方当事人的人数提交上诉状及副本。审 判 长  张金强审 判 员  程 艳人民陪审员  王保琴二〇二〇年九月二十八日书 记 员  刘 迟