云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1288号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱向群，男，1976年4月2日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市新干县，现住云南省景洪市。上诉人（原审原告、反诉被告）：朱喜艳，女，1977年4月1日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市新干县，现住云南省景洪市。二上诉人共同委托诉讼代理人：魏涛，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：彭和平，男，1954年5月25日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县，现住云南省景洪市。被上诉人（原审被告）：刘美丽，女，1961年7月7日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县，现住云南省景洪市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭泉江，男，1985年7月3日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县。上诉人朱向群、朱喜艳因与被上诉人彭和平、刘美丽、彭泉江房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2020）云2801民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据及理由，本院不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱向群、朱喜艳上诉请求：1.撤销一审判决书，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案的一审诉讼费9580元、保全费2410元、二审诉讼费9580元由彭和平、刘美丽、彭泉江承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，导致判决事项错误。1.2018年3月5日以前，三被上诉人都同意卖房；2018年3月5日以后，三被上诉人以彭泉江不同意卖房，两次用合法外衣达到拒不交付房屋的目的，现又以此为理由达到不予赔款的目的，致使朱向群、朱喜艳遭受重大经济损失。2.上诉人第一组与第六组证据，相互印证，证实：2017年7月5日《房屋买卖合同》与2019年11月7日《云南省二手房买卖合同》中，彭泉江的名字都是彭和平代签，彭和平、刘美丽、彭泉江是同意卖房的。在法理上，属于民事表见代理行为，合同都应合法有效。3.自2017年7月5日签订《房屋买卖合同》，支付2.8万元定金；2017年7月7日，被上诉人将其房产证原件交给上诉人带到景洪市房地产测绘所，办理完过户所需测绘制图的手续后，又把该房产证原件归还给被上诉人自己保管；上诉人按约定2017年7月14日付房款20万元，彭和平再次在同一张纸上写收取房款收据（2017年7月5日付房款2.8万元，2017年7月14日付房款20万元），该20万元被彭和平以定期一年的存款办存折存进银行；2018年1月4日，彭和平按照己付房款22.8万元的三分之一转账付7万元给彭泉江。上诉人耐心地等待彭泉江在湖南办理过户公证书或者彭泉江亲自来景洪市办理过户。上述事实证明处分本案房屋是全体按份共有人同意出售。4.上诉人损失是被上诉人的违约行为直接造成，被上诉人应当承担全部赔偿义务。该房买卖合同的备案价是50万元，上诉人因此遭受直接经济损失为50万元－37.8万元＝12.2万元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，上诉人的一审诉请有充分的事实证据与法律依据。二、一审判决适用错误，导致判决事项错误。1.本案房地产虽然是二手房买卖，但按照其来源与产权性质来看，一直是商品房，被上诉人作为湖南省祁东县居民在景洪市暂住购买后转卖，实质上与事实上都是一种炒房行为。因此，在2017年7月5日《房屋买卖合同》与2019年11月7日《云南省二手房买卖合同》的买卖过程中，一直是以商品房的形式在房地产买卖市场中流转，法律未明文规定商品房的二手房买卖合同不属于商品房买卖合同。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，上诉人诉请判令彭和平、刘美丽赔偿朱向群、朱喜艳已付购房款一倍的赔偿款228000元，有充分的事实证据与法律依据。被上诉人彭和平、刘美丽、彭泉江辩称，一、一审判决认定事实清楚，上诉人的观点缺乏事实和证据支撑。1.彭泉江不在签合同现场，未签字，未授权，从未同意售卖涉案房屋给上诉人。2.2017年7月5日的《房屋买卖合同》，上诉人不是善意且有重大过错，合同不存在上诉人所认为的构成民事表见代理行为。3.被上诉人没有参与，也不知情测绘制图事宜。4.彭泉江2018年1月4日收到其父彭和平转账的7万元跟房产无关。5.彭和平将20万元存定期，与彭泉江是否同意卖房并无关联，相反印证了彭泉江收到的7万元和房款无关。6.上诉人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定主张的赔偿损失和双倍惩罚性赔偿等诉请，不符合法律规定。被上诉人十多年后售卖该房的行为不应是上诉人认为的炒房行为。二、被上诉人尽到了告知义务，没有隐瞒、没有过错、没有违约，上诉人购房动机不善意，其过错行为给被上诉人带来了极大损失和严重影响。三、上诉人作为完全民事行为能力人，自始至终存在重大过错，理应承担涉案房屋不能履行的经济损失和全部责任。四、上诉人明知在占有涉案房屋50%份额的共有人彭泉江未签字、未授权和未事后追认的情况下，与彭和平签订合同进行房屋买卖，是导致房屋不能交付的原因，上诉人理应承担涉案房屋不能履行的经济损失和全部责任。彭和平多次告知彭泉江不同意卖房，并通知催促上诉人将暂时保管的钱拿回，是上诉人拒绝拿钱才导致利息本该在自通知之日起就和止损而为止损，是上诉人的过错行为才导致损失任意扩大，理应由上诉人承担全部责任，被上诉人不应支付利息。彭泉江对上述款项没有连带赔付义务，也没有义务负担本案一、二审诉讼费。朱向群、朱喜艳向一审法院起诉请求：1.判令解除《房屋买卖合同》；2.判令彭和平与刘美丽返还朱向群、朱喜艳购房款22.8万元及其按年利率4.75%自2017年7月15日起至全部还清之日止的利息；3.判令彭和平与刘美丽赔偿朱向群、朱喜艳已付购房款一倍的赔偿款22.8万元；4.判令彭和平与刘美丽赔偿朱向群、朱喜艳直接经济损失12.2万元；5.判令彭泉江对上述款项承担连带赔付义务；6.本案的诉讼费用、保全费由彭和平、刘美丽、彭泉江承担。彭泉江向一审法院反诉请求：1.判令朱向群、朱喜艳承担2018年7月至2019年8月彭泉江三次往返云南和湖南的车旅费7120元、食宿费3400元、误工费2880元，合计13400元；2.判令朱向群、朱喜艳参加本诉和反诉往返云南和湖南的车旅费2024.5元、食宿费1700元、误工费1440元，合计5164.5元；3.判令朱向群、朱喜艳承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年7月5日，朱向群、朱喜艳与彭和平、刘美丽签订《房屋买卖合同》，书面约定：朱向群、朱喜艳以37.8万元的价格购买含配套设施及装修的彭和平、刘美丽、彭泉江共同共有的位于景洪市住房，合同签订后朱向群、朱喜艳付给彭和平、刘美丽、彭泉江购房定金2.8万元，待双方到房地产交易中心办理完过户签字，7月15日左右朱向群、朱喜艳付给彭和平、刘美丽、彭泉江购房款20万元，待交房时朱向群、朱喜艳付给购房款15万元，双方约定了违约金10万元。朱向群、朱喜艳签订合同当日交付了定金2.8万元。朱向群、朱喜艳于2017年7月7日，带着彭和平、刘美丽交给的房产证原件，到景洪市房地产测绘所办理过户测绘制图手续。2017年7月14日，朱向群、朱喜艳按约定支付了20万元房款。后因彭泉江不同意卖房发生分歧。朱向群、朱喜艳遂于2018年4月向一审法院提起诉讼，请求判令彭和平、刘美丽、彭泉江履行交付金穗阳光城吉象阁104号的住房并履行办理产权过户登记手续，朱向群、朱喜艳向彭和平、刘美丽、彭泉江支付购房尾款15万元。经审理，一审法院于2019年4月11日作出（2018）云2801民初4172号民事判决书认为，朱向群、朱喜艳与彭和平、刘美丽于2015年7月5日签订的《房屋买卖合同》系合法有效合同，因存在占该房50%份额的彭泉江不同意出售的法定障碍，不具备法律上的履行条件，合同履行不能，对朱向群、朱喜艳要求履行交付住房、协助办理过户，向彭和平、刘美丽、彭泉江支付购房尾款15万元的诉讼请求，均不予支持，庭审中已向朱向群、朱喜艳释明是否变更诉讼请求以合同违约主张违约损失，但朱向群、朱喜艳明确表示不变更，遂判决驳回朱向群、朱喜艳的诉讼请求。朱向群、朱喜艳不服提出上诉，2019年8月19日，本院经审理作出（2019）云28民终526号民事判决书，对二审时被上诉人提交彭和平中国银行帐号13×××08交易信息欲证明彭和平给彭泉江转款支出7万元跟房款无关的真实性予以确认，并认为，双方签订的《房屋买卖合同》，彭和平、刘美丽未占房屋份额三分之二以上，合同既未有占房屋份额50%彭泉江的签字，也未有彭泉江的事后追认；朱向群、朱喜艳主张签合同时已电话联系了彭泉江得到其同意出卖涉案房屋，且彭和平向彭泉江转帐支付了7万元房款，但彭泉江不予认可，朱向群、朱喜艳提供的证据不能证实通过电话取得彭泉江同意及彭和平于2018年1月4日转帐给彭泉江7万元系购房款的事实，其应承担举证不利的法律后果；朱向群、朱喜艳受让涉案房屋时明知彭泉江占该房50%份额，彭泉江明确表示不同意出卖房屋，亦未办理产权登记手续，其受让房屋不符合善意取得的构成要件，不能基于善意取得案涉房屋所有权，其系善意取得案涉房屋的主张，没有事实和法律依据，其上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂判决：驳回上诉，维持原判。朱向群、朱喜艳又向一审法院提起诉讼，要求解除合同，判令彭和平、刘美丽、彭泉江返还房款及利息并赔偿损失。一审法院认为：朱向群、朱喜艳与彭和平、刘美丽于2017年7月5日签订的《房屋买卖合同》，因未取得占房屋50%份额的共有人彭泉江的签字和事后追认，并未善意取得涉案房屋所有权，致使涉案房屋不具备履行交付的事实，导致合同不能履行，双方当事人对解除合同均无异议，应予以解除。彭和平、刘美丽在享有房屋份额50%的共有人彭泉江明确表示不同意出卖房屋、无法履行交付房屋义务后，应当将朱向群、朱喜艳交付的房款退还朱向群、朱喜艳，一审法院对朱向群、朱喜艳要求彭和平、刘美丽返还购房款22.8万元及按4.75%的年利率计算利息的诉讼请求，予以支持，并以2018年3月5日为利息的起算时间。本案系因合同未取得彭泉江的签字或事后追认而不能履行，对朱向群、朱喜艳要求彭和平、刘美丽、彭泉江赔偿朱向群、朱喜艳已付购房款一倍的赔偿款22.8万元的诉讼请求，一审法院不予支持。朱向群、朱喜艳明知彭泉江占有房屋份额50%，在未取得其签字和事后追认的情况下，与彭和平、刘美丽签订合同进行房屋买卖，是导致房屋不能交付的原因，对其要求彭和平、刘美丽赔偿损失12.2万元并要求彭泉江承担连带赔偿义务的诉讼请求，一审法院均不予支持。本案系因彭泉江是否有电话同意等表现代理行为、事后是否追认房屋买卖合同而引发的纠纷，彭泉江作为被告参加诉讼有利于查明案件事实，朱向群、朱喜艳并非是滥用诉权，对彭泉江的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，判决：一、解除朱向群、朱喜艳与彭和平、刘美丽于2017年7月5日签订《房屋买卖合同》；二、彭和平、刘美丽于判决生效之日起三十日内向朱向群、朱喜艳退还房款228000元，并承担自2018年3月5日至全部偿还之日止按年利率4.75%计算的利息；三、驳回朱向群、朱喜艳的其他诉讼请求；四、驳回彭泉江的反诉请求。本诉案件受理费9580元，由朱向群、朱喜艳负担5748元，由彭和平、彭泉江负担3832元。反诉案件受理费135元，由彭泉江负担。二审中，当事人未提交新证据。上诉人朱向群、朱喜艳对一审判决认定事实提出以下异议：1.2017年7月5日《房屋买卖合同》是朱向群、朱喜艳与彭和平、刘美丽、彭泉江签订，一审未认定彭泉江错误；2.彭泉江不同意卖房是2018年3月5日，一审认定“后因彭泉江不同意卖房”错误；3.一审遗漏认定在合同有效期间三被上诉人就将案涉房屋另行出售；4.遗漏认定本案是商品房买卖；5.2018年1月4日彭和平向彭泉江转账7万元的交易信息是法院调取的证据。被上诉人彭和平、刘美丽、彭泉江对一审判决认定事实无异议。对当事人无争议的事实，本院予以确认，对上诉人提出的异议，将结合争议焦点综合评述。综合当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：1.案涉《房屋买卖合同》是否系二上诉人与三被上诉人签订；2.被上诉人彭和平、刘美丽是否应返还上诉人购房款22.8万元及支付相应利息并赔偿上诉人已付购房款一倍的赔偿款22.8万元及赔偿上诉人损失12.2万元；3.被上诉人彭泉江是否应承担连带赔付责任。本院认为，本院发生法律效力的（2019）云28民终526号民事判决书已确认案涉《房屋买卖合同》由朱向群、朱喜艳与彭和平、刘美丽签订，上诉人并未提交足以推翻生效判决的相反证据，上诉人主张该合同系二上诉人与三被上诉人签订的理由不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，彭和平、刘美丽将其已取得房屋所有权证的案涉房屋出售给上诉人，不属于商品房买卖，不能适用该司法解释的相关规定。上诉人主张本案应适用上述司法解释第八条规定，被上诉人应赔偿其已付购房款一倍的赔偿款22.8万元的理由不能成立，本院不予支持。案涉《房屋买卖合同》不能履行的原因系未取得占房屋50%份额的共有人彭泉江的签字和事后追认，本院已发生法律效力的判决书亦认定上诉人未善意取得涉案房屋所有权。上诉人在明知彭泉江占案涉房屋50%份额的情况下仍与彭和平、刘美丽签订合同，其自身存在一定责任，对合同不能履行造成的损失应由其自行承担，故对上诉人要求被上诉人赔偿损失12.2万元的主张，本院不予支持。《房屋买卖合同》解除后，彭和平、刘美丽应将已收取的购房款22.8万元返还上诉人并承担相应利息，彭泉江不是《房屋买卖合同》一方当事人，亦无证据证明其收取了购房款，上诉人认为彭泉江应承担连带责任的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人朱向群、朱喜艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5748元，由上诉人朱向群、朱喜艳负担。一审本诉案件受理费9580元，由朱向群、朱喜艳负担5748元，由彭和平、刘美丽负担3832元；反诉案件受理费135元，由彭泉江负担。朱向群、朱喜艳预交的一审案件受理费法院不另清退，由彭和平、刘美丽迳付朱向群、朱喜艳。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二〇年九月二十七日书记员  孙羽茜