湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9619号上诉人（原审被告）：李剑锋委托诉讼代理人：曾秀伟，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凡富被上诉人（原审原告）：湖南华冠物业服务有限公司法定代表人：鲍国军。委托诉讼代理人：罗永兰，湖南霁虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛玲上诉人李剑锋因与被上诉人湖南华冠物业服务有限公司（以下简称华冠公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初4256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李剑锋上诉请求：依法撤销湖南省长沙市开福区人民法院(2020)湘0105民初4256号民事判决书第一项，改判上诉人按1.3元/月/平方米的标准向被上诉人支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费2809.56元。事实和理由：一审法院认为才子佳苑小区(一期)选聘物业公司表决意见表中已载明“物业公司完成承诺事项，合同生效日满一年后，上调物业费0.25元/平方米”的内容，故业主对表决意见表进行表决就等同于业主对《物业管理服务合同》中第六条物业费涨价内容进行表决，一审法院的此种认定违背客观事实。二、一审法院认定了被上诉人提交的所有证据，包括小区业主委员会签署的验收单，并以该证据认定被上诉人履行了合同约定的第六条及其他合同义务，一审法院的此认定完全违背客观事实。1、本案中小区业主委员会存在与物业公司串通损害其他业主合法权益的行为，上诉人庭审中并没有认可该证据。2、验收单盖章确认的被上诉人完成了其承诺的事项与客观事实完全不符，实际上被上诉人对于承诺的事项根本就没有履行，也没有履行合同约定的其他义务。3、一审法院“根据原告提交的物业服务维修、维护、保养、改造、协调处理函等证据来看，原告提供了基本的物业服务”的观点是荒谬的，不符合事实也不符合常理。三、被上诉人擅自涨价，上诉人等业主并不知情，其所谓的公示也根本不存在，由于涨价是0.25元/平方米，与原物业费相差不是很大，在被上诉人因服务瑕疵与业主的矛盾没有白热化前，上诉人及其他业主并没有注意到，发现后一直在提出异议并拒绝缴纳擅自增长部分，对于未涨价部分，上诉人及其他业主一直愿意缴纳，但被上诉人拒绝收缴。综上所述可知，原审法院忽视物权法规定，将业主选聘物业公司和业主共同决议上涨物业收费混为一谈，以业主委员会在公众号的公示及业主不知情的情况下按涨价标准缴费的事实作为辅助，错误认定物业服务合同书第六条第四款有效，从而得出被上诉人有权按涨价后标准收取物业费的错误结论。一审法院追求此判决结的目的系追求与该院已生效的调解协议一致的结果所致，一审法院的此种审判思路是错误的，请求二审法院查清客观事实，正确适用法律，切实纠正一审法院的错误判决。华冠公司辩称，被上诉人被选定涉案小区的物业公司程序合法，签订的物业服务合同合法有效，上诉人受到合同约束，应当履行义务；2、关于合同中物业费涨价的情况，被上诉人已完成合同约定的事项，符合涨价的条件，且通过多种方式通知业主，业主均是知情的；3、被上诉人提供物业服务，上诉人应当承担相应的义务。需要强调的是之前签订合同已经在2020年8月30日到期，在小区续聘过程中，被上诉人又继续签订了合同，如果不是被上诉人服务到位，业委会也不会与我方续签合同；4、一审法院认定事实与法律正确，请求二审法院予以维持，被上诉人的目的只是想收回应得的物业管理费。华冠公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决李剑锋立即向华冠公司支付自2018年1月1日起所欠缴的物业费及产生的违约金，暂计算至2019年12月31日，欠缴的物业费为3349.86元，应支付违约金1004.96元，合计4351.82元；2.本案的诉讼费用由李剑锋承担。一审法院认定事实：2015年9月1日，华冠公司（乙方）与长沙市开福区才子佳苑小区（一期）业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同书》（下称合同），双方约定甲方选聘乙方对“才子佳苑”小区（一期）实施物业区域的物业管理服务，物业费按季、年收取。合同第六条约定了收费标准及涨价条款：收到标准为高层住宅（ABC栋）为1.4元/月/平方米，小高层（DEFG栋）为1.3元/月/平方米，公寓住宅（H栋）为1.2元/月/平方米，商业物业为3元/月/平方米。合乙方对甲方（金额出资）承诺事项：1、亮化工程进行LED灯改造（小区中心广场发亮率达80%以上、小区围墙每隔4个灯泡至少一个LED灯，发亮率达80%以上）；2、购置带盖垃圾桶放至每个单元门口及地下车库电梯出口处；3、小区单元门改造（经甲方同意认可的改造方案）；4、监控系统改造（对原监控进行高清改造，添置一批不少于24路的高清监控）；5、交到甲方合同履约金10万。若乙方完成以上承诺事项，合同签定日满一年后，甲方认同乙方就所有物业费在原标准上一次性上调0.25元/月/平方米。物业服务费调整如下：即1.4元/月/平方米调至1.65元/月/平方米、1.3元/月/平方米调至1.55元/月/平方米、1.2元/月/平方米调至1.45元/月/平方米、3.00元/月/平方米调至3.25元/月/平方米。业主未按时如数交纳物业费的，乙方有权追缴每日千分之三的违约金。委托期为五年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止。华冠公司在签订合同后进场提供物业服务至今。另查明，才子佳苑（一期）选聘物业公司时公告了报名企业的情况。选聘物业公司表决意见表中载明：华冠公司承诺全额出资事项（即上文中5项），物业公司若完成承诺事项，合同生效日满一年后，上调物业费0.25元/平方米。经投票后，华冠公司被选聘为物业公司。2015年12月1日，开福区才子佳苑小区（一期）业主委员会对华冠公司承诺全额出资事项进行验收。验收情况为5个事项符合约定要求，同意验收。2016年8月10日，华冠公司与长沙市开福区才子佳苑小区（一期）业主委员会作出关于依据业主大会决议进行物业费调整的通知，告知业主原告已完成5个事项，依业主大会投票结果及合同之约定，合同签订日满一年后，物业费在原标准上调0.25元/月/平方米，以上物业费标准自2016年9月1日起调整。李剑锋交纳2016年9月至2017年12月的物业费共计2233.6元，李剑锋按照每月1.55元/月/平方米标准缴纳过物业费。李剑锋系长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑E栋1303号房屋为业主，房屋面积为90.05平方米。因李剑锋不同意涨价，认为物业服务存在重瑕疵等事由，自2018年1月1日起拒缴物业费。因华冠公司催缴物业费未果，故成此诉。一审法院认为：华冠公司是否有权按照涨价标准来收取物业费；华冠公司提供的物业服务是否存在重大瑕疵。一、关于华冠公司是否有权按照涨价标准来收取物业费。根据庭审调查及双方提交证据的情况，长沙市开福区才子佳苑小区（一期）在选聘物业公司时，选聘物业公司表决意见表就明确载明了物业管理费完成承诺事项，合同生效日满一年后，上调物业费0.25元/平方米。同时，华冠公司与长沙市开福区才子佳苑小区（一期）业主委员会签订的《物业管理服务合同》明确约定了涨价条款。后续长沙市开福区才子佳苑小区（一期）业主委员会完成对华冠公司承诺全额出资5个事项的验收，并发出了物业费调整的通知。李剑锋亦按涨价后标准缴纳过物业费，该小区的部分业主在一审法院诉前调解阶段亦按涨价后的标准结清了欠缴的物业费。关于李剑锋主张投票签名系伪造的问题，李剑锋并无证据证明，一审法院不予采纳。关于李剑锋主张业主未就增收物业费进行业主投票表决的抗辩，缺乏依据，一审法院不予支持。因此，华冠公司完成了全额出资5个事项，按照合同约定，有权按涨价后标准收取物业费。二、关于华冠公司提供的物业服务是否存在重大瑕疵。首先，根据小区业委会的验收单可见，原告进场后进行了相应的提质服务。根据华冠公司提交的物业服务维修、维护、保养、改造、协调处理函等证据来看，华冠公司提供了基本的物业服务。考虑到物业服务是一项持续性、长期性、动态性、全方位的综合性服务，李剑锋提交的公证书及照片等证据来看，华冠公司在提供物业服务存在一定瑕疵，确有需要改进和更进一步提升的地方，但不足以证明华冠公司提供的物业服务长期存在重大瑕疵，不构成业主拒交物业费的理由。综合全案考虑，华冠公司与小区业委会签订的物业合同，对全体业主有约束力。华冠公司提供了物业服务，李剑锋应缴纳物业费，对华冠公司主张的违约金，一审法院不予支持。因此，李剑锋应向华冠公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费3349.86元（24月×1.55元/月/平方米×90.05平方米）。需要指出的是，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同义务，另一方面也取决于业主按时缴纳物业费保障物业服务的正常运转。华冠公司作为物业公司，对业主反映的问题应认真听取，积极整改，并与业主积极沟通，努力提高物业服务，力求赢得广大业主的理解和支持。业主在维权过程中，也应理性合法维权，及时向物业公司提出问题和建议，而不能一味地以拒绝缴纳物业费的方式解决问题。拒交物业费将会严重影响物业公司正常运营，对于正常缴费的业主亦不公平，最终受损的是全体业主的利益。只有双方一起努力，才能营造更加有序、和谐、舒适的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，一审法院判决：一、李剑锋于判决生效之日起十日内向华冠公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费3349.86元；二、驳回华冠公司的其他诉讼请求。二审中，华冠公司提交了关于购买LED灯具、电线、开关、垃圾桶、定制铝合金门、安装和升级视频监控设备、向业主委员会支付10万元保证金的票据、合同、付款凭证以及将灯具、垃圾桶、铝合金单元门、监控视频安置安装后的照片等证据，用以证明其完成了合同第六条约定的承诺事项；李剑锋提交了其父亲近期在案涉小区拍摄的多张照片、多段视频以及一页微信聊天记录截图打印件，用以证明华冠公司未完成合同第六条约定的承诺事项，且未履行合同约定的物业服务义务。经审核，本院确认华冠公司、李剑锋提交的上述证据真实、合法并与待证事实相关，均予以采信。本院根据双方二审提交的新证据以及一审已采信的定案证据，在一审查明的事实基础上另查明：2015年9月至12月期间，华冠公司采购LED灯等用于亮化工程的产品金额超过八千元。2015年8月30日至9月18日期间，华冠公司采购垃圾桶、纸篓产品金额为4620元。2015年10月至11月期间，华冠公司为定制铝合金单元门支付款项超过11万元。2015年11月，华冠公司为才子佳苑视频监控改造升级施工支付78540元，次年7月为才子佳苑电梯监控升级改造支付4万元。2015年8月2日，华冠公司向小区业主委员会交纳履约保证金10万元。2016年8月10日，小区业委会和华冠公司共同发布《关于依据业主大会决议进行物业费调整的通知》，向业主告知物业费自2016年9月1日起在原标准上调0.25元/月/平方米。2019年12月11日，李剑锋向华冠物业公司交纳了2016年1月至2017年12月的物业费，其中2016年1-8月按照1.3元/月/平方米的标准交纳，2016年9月-2017年12月按照涨价后的1.55元/月/平方米的标准交纳。华冠公司在向李剑锋开具的收款收据上对该两部分物业费予以分开标注。合同第六条约定，物业服务费的用途包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护等。根据李剑锋提交的公证书、照片、视频等证据证明，华冠公司在为案涉小区提供物业管理服务过程中，案涉小区存在以下问题未及时妥善解决：1.部分绿化带成片干枯，裸露黄土；2.部分单元门的门禁失效，呈敞开状态；3.公共区域部分木质座椅损坏，无法使用；4.观景鱼池长期干涸，鱼池内瓷砖剥落，底部的电线暴露在外；5.公共区域多处地面及地砖破裂；6.部分路灯已损坏，灯头或灯罩缺失；7.部分消防设施已损坏；8.车库未安装视频监控；9.楼顶风机锈蚀。2020年9月1日，案涉小区的业主委员会与华冠公司续签的物业管理服务合同。本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点在于：一、华冠公司是否有权按照上涨后的收费标准即1.55元/月/平方米来收取物业服务费；二、华冠公司提供的物业服务质量是否符合合同约定。关于第一个焦点。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。因此，李剑锋作为案涉小区业主，应受到合同约束。按照合同第六条约定，若华冠公司全额出资完成前述五个承诺事项，则可在合同签订满一年后一次性上调物业费0.25元/月/平方米。具体到李剑锋所居住的小高层，在华冠公司完成前述五个承诺事项之前应按1.3元/月/平方米的标准支付物业费，在华冠公司完成前述五个承诺事项并决定调价之后，应从2016年9月1日起按1.55元/月/平方米的标准支付物业费。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。本案中，华冠公司按照合同约定在完成承诺事项后上调收费标准至既定的数额，并不属于上述法律规定第一至六项所列举的须由业主共同决定的事项。交纳物业费系业主应履行的物业服务合同义务，亦不属于上述法律规定第七项所称“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。故对于李剑锋提出华冠公司上调物业费未经三分之二以上业主同意，应属无效的抗辩理由，本院不予支持。至于物业费从2016年9月1日起上调的条件是否具备，本院考虑到：1.业主委员会已出具验收单对五个承诺事项全部验收，在验收单的意见栏盖有业委会公章并签注“同意验收”；2.华冠公司提交的证据可以证明其在业主委员会验收前，为完成五个承诺事项所采购的相关产品、服务以及由此支出的成本；3.因华冠公司起诉时距离业主委员会验收五个承诺事项的时间相隔达四年半之久，对于华冠公司于2015年12月完成承诺事项的实际情况，客观上已难以具体查实；4.上调物业费的决定已由业主委员会和华冠公司共同发布书面通知予以公示；5.李剑锋于2019年12月11日按照上涨后的物业费标准交纳了2016年9月至2017年12月的物业费，应视为知晓并接受了物业费上涨决定。据此，应认定华冠公司上涨物业费符合合同约定，且经过了业主委员会及李剑锋本人的认可，并非擅自提高收费标准，其有权按照上涨后的标准收取2018、2019年度的物业服务费。关于第二个焦点。从李剑锋的证据所反映出案涉小区的状况而言，华冠公司提供的物业管理服务存在较为明显的质量瑕疵，未完全履行合同约定的对物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护及管理义务。根据合同法规定，质量不符合约定的，当事人可以合理选择要求减少价款，故本案虽无法按李剑锋上诉请求中主张的按原收费标准判令其向华冠公司支付物业服务费，但考虑到华冠公司的服务质量瑕疵，本院酌情判令李剑锋按其欠付总金额的85%向华冠公司支付2018年度和2019年度的物业服务费2847.38元（3349.86元×85%）。另，鉴于华冠公司已与业主委员会续签合同，在此后的履约过程中，其应当更为积极主动改善物业服务质量，及时稳妥解决现有问题，切实全面履行合同义务，以保证其按上涨后的标准向业主继续收取物业费的权利与其提供的物业管理服务水平相适应，力争将案涉小区营造得更加和谐、有序。综上所述，李剑锋的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第七十八、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初4256号民事判决；二、李剑锋于本判决生效后三日内向湖南华冠物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2847.38元；三、驳回湖南华冠物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取计25元，二审案件受理费50元，合计75元，由湖南华冠物业服务有限公司负担35元，李剑锋负担40元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年九月二十八日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。