长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初7982号原告：李绥辉，女，1967年11月6日出生，汉族，住长沙市天心区。原告：谢新军，男，1963年11月23日出生，汉族，住址同上，系原告李绥辉的丈夫。委托诉讼代理人：李绥辉，原告谢新军的妻子。被告：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。原告李绥辉、谢新军与被告长沙铁路房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告谢新军的委托诉讼代理人即原告李绥辉、被告长沙铁路房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎镇宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李绥辉、谢新军向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担未在规定期限内办理不动产权证的违约金38628元；2.判令被告承担本案诉讼费。被告长沙铁路房地产开发有限公司辩称：1、案涉房屋是铁路系统内部职工限价限购房，双方不是商品房买卖合同关系；2、根据规定该房产在五年内不得交易，故没有办理产权证不会对原告造成实际损失；3、不动产登记中心有15天的办证时间，有11天停止不动产权证的时间，故该时段不能计入违约期间；4、合同约定违约金过高，请求法院调整为日万分之零点二。经审理查明：2016年3月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买的商品房坐落于天心区，建筑面积为82.31㎡，单价为4351.97元／㎡，总房价358211元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款148211元，余款21万元向指定银行申请贷款；出卖人应在2016年6月30日之前交房；出卖人应在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同第八条约定的交付日期即2016年6月30日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为该第八条约定交付日期后500个工作日内；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按己付房款的万分之一支付违约金处理；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，李绥辉、谢新军依约支付了购房款及物业专项维修基金、契税等其他相应费用，被告随后向原告交付了涉案房屋。2019年5月21日，被告为原告办理了涉案房屋的《不动产权证》。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房因难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告按约向被告支付了购房款，被告在向原告交付了涉案房屋后，还应按约办理该房的权属证书。根据双方在合同中的约定，被告应于合同第八条约定房屋交付日期（2016年6月30日）后500个工作日办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，故被告履行办证义务的期间为自2016年7月1日起500个工作日内，即2018年7月2日之前。被告于2019年5月21日办妥了案涉房产的《不动产权证》，逾期时间为322天。另，合同还约定“因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任”，该约定不违反法律规定，长沙市人民政府实施不动产统一登记的新政策并非被告促成，不动产登记机关停止办理不动产登记的11天不计算为被告的逾期办证时间。因此，被告实际逾期办证时间为311天（322天-11天），应承担该期间逾期办证的违约责任。由于涉案房屋为已竣工房屋，原告认为因出卖人的原因，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，其作为买受人自合同订立之日起90日届满后仍未能取得房屋权属证书，故应按合同订立之日起满90日届满后计算被告逾期办证时间，承担相应的违约责任。但根据该解释第十八条第（一）款的规定，出卖人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后，承担违约责任，而本案双方当事人对办理房屋权属证书的时间有明确的约定，因此，原告的该主张违背了合法约定优先于法定的原则，本院不予采纳。被告主张不动产登记中心有15天办证时间，该时段不应计入违约期间。本院审理后认为，涉案合同第二十条第二、三款中对被告办理不动产权证的标准，已有明确约定即以登记为准，被告的主张于法无据，本院不予采信。关于违约金的标准，原告主张按照合同约定以己付房款的日万分之一的标准支付逾期办证违约金；被告认为违约金约定过高，请求人民法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的调整应当以原告的实际损失为基础。双方均未举证证明逾期办证的实际损失，也未举证证明在签订合同时双方预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成损失的数额。同时由于涉案房屋系广州铁路（集团）公司统一开发，定向向广州铁路（集团）公司所属各单位各类职工销售的商品房，有一定职工福利，故本案的违约金标准在情理上不宜过高，同时参照涉案小区其他业主已发生法律效力的判决书所确认的违约金计算标准，本院将违约金的计算标准酌定调整至按每日万分之零点二计算。综上，被告应付原告逾期办证的违约金应以已付购房款358211元为基数，按每日万分之零点二的标准计算311天，为2228.07元（358211元×311天×0.02‰/天）。原告诉求中超过的部分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下:一、限被告长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李绥辉、谢新军支付逾期办证的违约金2228.07元；二、驳回原告李绥辉、谢新军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费766元，减半收取383元，由原告李绥辉、谢新军承担270元，由被告长沙铁路房地产开发有限公司承担113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  周长军二〇二〇年九月十七日法官助理唐莉代理书记员  邹 舟