河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3500号上诉人（原审原告、反诉被告）：南阳市图书馆。住所地南阳市卧龙区广场南街17号。法定代表人：周献红，任馆长。委托诉讼代理人：乔晓林，河南从头越律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王保玉，女，1966年5月30日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托代理人：袁国胜，南阳市宛城区。上诉人南阳市图书馆与上诉人王保玉房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院(2019)豫1302民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南阳市图书馆的委托诉讼代理人乔晓林、上诉人王保玉及其委托诉讼代理人袁国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南阳市图书馆上诉请求：1、撤销河南省南阳市宛城区人民法院(2019)豫1302民初21号民事判决第三项；2、一、二审诉讼费用由王保玉承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。南阳市图书馆自始就反对王保玉对办公楼进行维修。双方签订租房协议后，南阳市图书馆要求王保玉停止对办公楼进行装修，承租人王保玉不听劝阻，因此，南阳市图书馆对王保玉要求赔偿房屋加固、改造、装饰等各项费用的请求不予认可。2011年11月南阳市图书馆根据有关政策向王保玉送达《关于执行上级严格规定终止对原办公楼停止对外出租的通告》，要求其在2011年12月底以前交出租赁房屋，王保玉并未按照通告退还所租赁的房屋。王保玉没有通知房屋所有人要求对租赁的房屋进行装修，且修缮房屋无票据、付款单据。综上，应驳回王保玉要求南阳市图书馆补偿租赁房屋改造施工款的请求。王保玉辩称，南阳市图书馆对王保玉维修租赁的房屋是知情的，双方签订的租房协议以及房租收据都能够证明王保玉对所租赁的房屋进行了维修。王保玉上诉请求：1、撤销河南省南阳市宛城区人民法院(2019)豫1302民初21号民事判决，改判南阳市图书馆与王保玉签订的租房协议继续履行。2、一、二审诉讼费用由南阳市图书馆承担。事实和理由：一审判决解除王保玉与南阳市图书馆签订的《租房协议》错误。《租房协议》第一条“甲乙双方租赁期为36年，自2010年1月22日至2046年1月23日止”，依照合同法的规定，租赁期限超过二十年的，超过部分无效。王保玉与南阳市图书馆签订的租房协议约定的在二十年内应当继续有效。王保玉在取得正规手续后，将该房屋进行了改造维修，改造维修是在租房协议中约定的，并非没有通知南阳市图书馆。租房协议是双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行相关的权利义务，任何行政行为不得干涉。退一步讲，即便解除了租房协议，南阳市图书馆应当补偿王保玉修缮房屋支出的费用446377.06元。南阳金桥工程造价咨询有限公司对案涉房屋的维修进行了工程造价鉴定，并出具宛金桥鉴基字（2020）第5－26号鉴定报告，该报告认定可见部分装饰装修工程造价为228527.98元，现场无法勘验部分造价为230765.74元，一审仅认定了可见部分装饰装修费用，未认定无法勘验造价的费用是错误的。综上，请求二审法院查明事实，依法支持王保玉的上诉请求。南阳市图书馆辩称，2010年1月22日双方签订租房协议，现根据国家政策要求解除合同，一审法院委托的鉴定机构在无建设方施工方的情况下对房屋进行鉴定，鉴定结果违反法律规定。南阳市图书馆向一审法院起诉请求：1、解除南阳市图书馆、王保玉的房屋租赁关系。2、判令王保玉搬出该房屋并将该出租房屋交还给南阳市图书馆。王保玉提起反诉，其反诉请求是：1、判令南阳市图书馆赔偿王保玉危楼加固、改造、维修、装饰等各项费用804,411元（暂定）；2、反诉费用由南阳市图书馆承担。一审法院认定事实：2009年王保玉拟租赁南阳市科技图书馆位于南阳市××××路原办公楼，因该楼系危房，双方共同委托中建七局四公司对房屋进行改造预算，2009年12月26日中建七局四公司作出王保玉租赁房屋改造预算书，王保玉租赁房屋一期改造工程造价171840元，建筑面积：672平方。2010年1月22日南阳市科技图书馆（甲方）与王保玉签订租房协议一份，其内容为：“租房协议甲方：南阳市科技图书馆（以下简称甲方）乙方：王保玉（以下简称乙方）甲方将在南阳市××××路原办公楼出租给乙方，由乙方经过维修验收合格后使用。经甲、乙双方协商，本着互惠互利的原则，就此达成如下协议，共同遵守。租赁期为36年，自2010年1月22日起至2046年1月23日止，租金为每年7000元整，乙方负责将甲方办公楼（危楼）进行全面维修，在维修该办公楼施工过程中，一切工作费用、消防、安全等，均由乙方负全部责任，同时在租赁期内发生的涉外，如施工时与邻居发生的纠纷，水电、安全等，均由乙方负责自行处理，并负全部责任。全部完工后，由正规监理部门验收合格后，方可使用。三、付款方式：乙方将维修施工款项抵房租后，剩余房租自合同签订之日一次付70%，另外30%的款项在租赁到期之前付清。四、租赁期内，如发生自然灾害及人为事故，均由乙方负全部责任。甲方概不负责。另外，如出现政策性及人力不可抗拒性的特殊情况，双方都要共同服从。五、此合同自双方签字后生效。合同一式二份，甲、乙双方各执一份。甲方：南阳市科技图书馆乙方：王保玉2010年1月22日”。2010年2月4日被告向南阳市科技图书馆缴纳房租60000元。合同签订后，王保玉组织人员对租赁房屋进行改造，2012年3月17日王保玉委托南阳市房建房屋安全鉴定中心对改造后的房屋进行房屋安全鉴定，结论为：“综上所述，且依据中华人民共和国住建部《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99之规定，综合评定该办公楼安全等级为A级。建议对楼地面及外墙渗水部位进行修复，在不改变用途的情况下，可满足正常使用。”2011年11月南阳市科技图书馆根据《关于推进全省美术馆公共图书馆文化馆（站）免费开放工作意见》（文财务发［2011］5号），向王保玉送达南阳市科技图书馆关于执行上级严格规定中止对原办公楼停止对外出租的通告，其内容为：南阳市科技图书馆关于执行上级严格规定中止对原办公楼停止对外出租的通告王保玉同志：《按照河南省文化厅、财政厅关于推进全省美术馆公共图书馆文化馆（站）免费开放工作通知》，豫文财［16号］文件精神，为了维护社会的稳定，保障本馆各项工作正常开展，同时按照宛文广新［2011］136号、184号文件指出，图书馆“已经出租的房屋要在2011年12月底以前收回”。另外按照租房协议第四项：“如出现政策性及人力不可抗拒性的特殊情况，双方都要服从”特此：特下达中止原办公楼对外出租的通告，对遗留事宜双方协商解决。南阳市科技图书馆2011年11月。通告向被告王保玉送达后，王保玉并未按照通告退还房屋。2014年12月25日中共南阳市纪律检查委员会做出宛纪建［2014］5号纪律检查建议书，对冯国华违规出租办公楼，建议市文广新局指定专人负责处理市科技图书馆原办公楼出租问题，尽快依纪依法收回房屋使用权并建议市文广新局党委对冯国华在任期间单位骗取财政资金、设立“小金库”违规出租办公楼、违规经商办企业等问题，依据《中国共产党纪律处分条例》有关规定，给予冯国华党内严重警告处分。2012年6月12日南阳市科技图书馆人员编制全部并入南阳市图书馆。2020年5月11日，南阳金桥工程造价咨询有限公司作出南阳市图书馆诉王保玉房屋租赁合同一案中的租赁房屋维修项目《工程造价鉴定报告》（宛金桥鉴基【2020】第5-26号）。一审法院认为，一、关于租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，2010年1月22日，南阳市图书馆与王保玉签订《租房协议》，由南阳市图书馆将位于南阳市××××路的原办公楼租赁给王保玉。双方在合同中约定，如出现政策性及人力不可抗拒性的特殊情况，双方都要共同服从。2011年1月26日，文化部、财政部印发《关于推进全国美术馆公共图书馆文化馆（站）免费开放工作的意见》（文财务发2011［5号］），该意见第四条第二项要求限期收回出租设施。因此，南阳市图书馆提出解除与王保玉房屋租赁关系的请求，符合双方所签订的合同约定，符合文财务发2011［5号］文件精神，予以支持。因南阳市科技图书馆人员编制全部并入南阳市图书馆，故王保玉应将承租的房屋返还给南阳市图书馆。二、关于合同一旦解除南阳市图书馆是否应补偿王保玉的问题。2010年1月22日南阳市科技图书馆（甲方）和王保玉（乙方）签订的《租房协议》第二条约定，乙方负责将甲方办公楼（危楼）进行全面维修。据此，王保玉出资对租赁办公楼进行改造是经过出租方同意的。南阳市图书馆支付相关费用，将危楼改造成安全等级为A级并可满足正常使用的房屋，构成动产与不动产的符合。现因合同解除，南阳市图书馆应对王保玉给予补偿。三、关于金桥公司所出具的鉴定报告是否合法有效的问题。该鉴定报告程序合法，南阳市图书馆关于该《鉴定报告》不能作为证据使用的质证意见，不予采纳。四、关于维修费用问题。《工程造价鉴定报告》的鉴定结果分为两个部分：一是根据司法鉴定委托移送的案件资料及现场实际勘察，可见部分装饰装修工程造价为228527.98元；二是现场无法勘验部分造价为230765.74元，此部分造价现场无法勘验，只有申请人的口述以及提供的预算书资料，由于依据不完全，有待法院判决。由于《工程造价鉴定报告》的鉴定结果的第二项“依据不完全”，属于证据不足。据此，对第一项维修费用予以支持，对第二项维修费用不予支持。五、关于补偿数额问题。双方签订的《租房协议》约定，租房期限为36年，每年租金为7000元，租金用房屋改造施工款折抵后，剩余房租自合同签订之日一次付70％，共支付6万元。房屋改造施工款应为《工程造价鉴定报告》的鉴定结果第一部分：即228527.98元。王保玉已支付的6万元房租和装饰装修工程造价228527.98元，合计288527.98元。自2010年1月22日签订租房协议至2020年6月21日，共计10年零5个月，被告（反诉原告）王保玉应支付租金为72916.66元，因此，南阳市图书馆应当补偿王保玉215611.32元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决：一、解除南阳市科技图书馆（现南阳市图书馆）与王保玉签订的《租房协议》。二、王保玉于本判决生效后15日内搬出位于南阳市××××路原南阳市科技图书馆的办公楼并将房屋交还给南阳市图书馆。三、南阳市图书馆于本判决生效后15日内补偿王保玉人民币215611.32元。四、驳回南阳市图书馆的其他诉讼请求。五、驳回王保玉的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，反诉受理费人民币11840元，减半收取5920元，鉴定费人民币5000元，合计人民币11020元，由南阳市图书馆负担2954元，由王保玉负担8066元。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案租房协议是否应当解除；南阳市图书馆是否应当补偿王保玉、补偿多少为宜。关于涉案租房协议是否应当解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，南阳市图书馆与王保玉于2010年1月22日签订的《租房协议》中明确约定“如出现政策性及人力不可抗拒性的特殊情况，双方都要共同服从”。2011年1月26日，文化部、财政部印发《关于推进全国美术馆公共图收馆文化馆（站）免费开放工作的意见》要求限期收回出租设施。南阳市图书馆据此向一审法院提出解除房屋租赁协议的诉求，于约有据，一审法院予以支持，并无不当。故王保玉称一审法院判决解除《租房协议》错误的上诉理由，本院不予支持。关于南阳市图书馆是否应当补偿王保玉、补偿多少为宜问题。涉案《租房协议》第二条约定的乙方王保玉负责将甲方办公楼进行全面维修，系同意对租赁房屋维修改造的约定，该约定与南阳市图书馆诉称未经其同意装修相悖。王保玉为履行合同约定，将危楼改造成可满足正常使用的房屋，对此支付了相应的改造费用。现租赁合同解除后，南阳市图书馆将收回租赁房屋，并成为房屋最终受益人，而王保玉却未能完全实现合法租赁期内使用房屋的合同目的，据此，南阳市图书馆应当对王保玉进行补偿。南阳金桥工程造价咨询有限公司受一审法院的委托，出具的鉴定报告程序合法，并无不当。一审查明工程造价鉴定报告中“无法勘验部分”造价只有王保玉口述及其提供的预算资料为依据的事实，与本院对南阳金桥工程造价咨询有限公司鉴定人员调查询问的内容相一致，一审法院依据鉴定证据不足，对“无法勘验部分”造价不予支持，符合民事诉讼法的举证原则，并无不妥。依据鉴定报告可见部分造价及王保玉已支付的房租，扣减已发生的租期内租金，核算出南阳图书馆应补偿王保玉215611.32元，于实有据。综上所述，南阳市图书馆、王保玉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9068.34元，由南阳市图书馆负担4534.17元，王保玉负担4534.17元。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  郭林慧审判员  尹庆文二〇二〇年九月二十一日书记员  杨 俊