北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8635号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京圣麒麟星空文化传媒有限公司，住所地北京市东城区前门大街44号3层。法定代表人：毕世兵，经理。委托诉讼代理人：徐洋，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秦阳，北京市隆安律师事务所实习律师。上诉人（反诉被告）：毕世兵，男，1984年4月28日出生，汉族，北京圣麒麟星空文化传媒有限公司经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：徐洋，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秦阳，北京市隆安律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京展鹏世纪投资管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号252房间。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：李毅，女，北京展鹏世纪投资管理有限公司职工。委托诉讼代理人：李梦璇，女，北京展鹏世纪投资管理有限公司职工。上诉人北京圣麒麟星空文化传媒有限公司（以下简称圣麒麟公司）、上诉人毕世兵因与上诉人北京展鹏世纪投资管理有限公司（以下简称展鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初9267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法适用二审独任制审判公开开庭对本案进行了审理。上诉人圣麒麟公司、毕世兵之委托诉讼代理人徐洋、张秦阳，上诉人展鹏公司之委托诉讼代理人李毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣麒麟公司、毕世兵上诉请求：1.撤销一审判决第四、第五项，依法改判我方无须向展鹏公司支付违约金及装修租金合计146249.90元；2.撤销一审判决第六项，依法改判展鹏公司向我方退还物业管理费保证金122673.60元；3.诉讼费用由展鹏公司负担。事实和理由：一审法院认定的事实不清，适用法律不当。我方因不可抗力原因（新冠疫情、突发公共卫生事件）不能实现合同目的，为及时止损提起解除合同是行使法定解除权。且展鹏公司同意我方的解约请求，双方达成一致意见。在因不可抗力原因导致我方延迟支付租金的情况下，不能认为我方延迟支付租金的行为违约，而让我方承担违约金及装修期租金。一审法院驳回我方要求展鹏公司退还管理费保证金的请求，违背合同相对性原则。我方与北京搜厚物业管理有限公司前门分公司没有物业合同，根据双方签订的合同，系展鹏公司要求我方将管理费保证金交付给北京搜厚物业管理有限公司前门分公司，合同也并未约定管理费保证金的退还义务由北京搜厚物业管理有限公司前门分公司承担，故退还管理费保证金的义务应由展鹏公司承担。展鹏公司辩称，不同意圣麒麟公司的上诉主张，根据合同约定，圣麒麟公司、毕世兵应在2020年1月25日前交付2月1日至3月19日的租金，而在1月25日晚23时全国30个省份才启动重大突发公共卫生事件一级响应，由此可知圣麒麟公司、毕世兵的违约是由于自身原因导致的，故根据合同约定保证金退还的条件未成就，我公司有权扣留且不退还对方的租金保证金。物业保证金不是我公司收取的，应由物业公司进行退还。展鹏公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判我公司已扣留的租金保证金293841.60元不予返还；2.撤销一审判决第三项，改判圣麒麟公司、毕世兵向我公司支付租金159130.62元；3.撤销一审判决第四项，改判圣麒麟公司、毕世兵向我公司支付违约金293841.60元；4.撤销一审判决第七项，改判圣麒麟公司、毕世兵向我公司支付装修复原费用147520.68元，支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金（根据合同17.4款，以293841.60元为基数按每延迟一日3‰的标准，从2020年3月20日起算，计算至实际腾退之日）；5.诉讼费用由圣麒麟公司、毕世兵负担。事实与理由：本案是由于对方不支付租金且书面表明不再继续履行合同，我方才行使的单方解除权。根据合同约定，圣麒麟公司、毕世兵应在2020年1月25日前交付2月1日至3月19日的租金，而在1月25日晚23时全国30个省份才启动重大突发公共卫生事件一级响应，由此可知圣麒麟公司、毕世兵的违约是由于自身原因导致的，故根据合同约定保证金退还的条件未成就，我公司有权扣留且不退还对方的租金保证金。前门商业服务中心的回复是不准确也毫无根据的，其对圣麒麟公司的主业都弄不清楚，其答复内容更是臆想。另外，一审判决酌定违约金金额未考虑我方实际损失情况，疫情因素并非直接导致涉案合同无法履行，圣麒麟公司及毕世兵单方提出解除合同构成违约，应当支付违约金。一审判决也错误豁免了圣麒麟公司、毕世兵的装修复原合同义务，而且圣麒麟公司不按约定履行店铺返还的全部义务，包括未恢复原状、不迁出注册地址等，涉案房屋是无法租赁给新承租人的，涉案房屋至今未能对外出租，长期空置，给我公司带来巨大损失，故一审判决不支持房屋延迟交付的违约金而要求我方另行主张损失处理不当。圣麒麟公司、毕世兵辩称，我公司已不再承租涉案房屋，物业保证金应予退还。双方于3月19日协商一致完成房屋交接，对方没有提出违约及拆除费用问题，故我方不应支付违约金和装修复原费用。我公司正在注销，但还未完成，故工商地址问题一直没有解决。圣麒麟公司向一审法院起诉请求：要求展鹏公司退还我公司房屋租金保证金293841.60元，物业管理费保证金122673.60元。展鹏公司向一审法院反诉请求：1.确认双方就涉案房屋签订的店铺租赁合同于2020年3月19日解除；2.圣麒麟公司、毕世兵向我公司支付所欠租金159130.62元；3.圣麒麟公司、毕世兵向我公司支付违约金293841.60元；4.圣麒麟公司、毕世兵向我公司补交2019年8月5日至2019年8月19日装修期间的租金48302.70元；5.圣麒麟公司、毕世兵向我公司支付欠付租金的滞纳金，按日千分之三的标准，自2020年1月26日计算至实际给付之日；6.圣麒麟公司、毕世兵支付迟延办理房屋交付手续违约金（以293841.60元为基数，按日千分之三的标准，自2020年3月20日计算至实际腾退之日）；7.圣麒麟公司、毕世兵支付装修复原费用153342元。一审法院认定事实：坐落于北京东城区前门大街42、44、46、48、50、52号系展鹏公司所有。2019年8月5日，展鹏公司（出租方、甲方）与毕世兵（承租方、乙方）签订《店铺租赁合同》，约定甲方同意将坐落于北京市东城区前门大街42、44号的A10地块A10-0301室出租给乙方。甲方已向乙方出示该店铺的《房屋所有权证》。乙方应仅以毕世兵的商号经营再见前任失恋博物馆的品牌，且仅将该店铺用于下列经营活动：展馆。乙方在签署本合同之前已至现场详细视察过该店铺，乙方已充分了解本合同附件四所列之该店铺现状（包括但不限于该店铺现有装修及设施状况）并对该店铺现状表示满意和接受。租赁期限自2019年8月5日至2024年8月4日，装修为2019年8月5日至2019年8月19日（包括头尾两日）。装修期内无需缴纳租金及增值税，但应付管理费及增值税。租金起算日为2019年8月20日。租赁期内，乙方需向甲方支付租金，向管理公司支付管理费。第一个租赁年度（2019年8月5日至2020年8月4日）的日租金为6元/日/平方米，增值税为0.3元/日/平方米，月租金为93283.05元，增值税为4664.15元。管理费指乙方对管理公司提供的管理服务应负的费用。管理费按75.47元/公历月/平方米收取，增值税为4.53元/公历月/平方米。乙方应在每个公历月第25日或之前支付下一个公历月的租金及增值税、管理费及增值税。若乙方迟延支付合同项下任何应付款项及增值税，应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。保证金指为保证乙方完成及充分履行其于合同项下义务之目的而应向甲方及管理公司支付的保证金。乙方应向甲方支付租金保证金293841.60元，向管理公司支付管理费保证金122673.60元。若乙方不履行其于合同项下任何义务的，甲方及/或管理公司有权扣除乙方保证金，以弥补甲方及/或管理公司因乙方违约而蒙受的损失。合同期满或提前解除，乙方未发生合同约定的违约事件，已履行复原义务并返还该店铺并付清所有款项及增值税，完成合同项下乙方应履行的全部其他义务（包括但不限于退还保证金收据），甲方及/或管理公司应在签署条件全部满足之日起30个工作日内将保证金无息退还乙方。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应于合同期满或提前解除日17:00点前完全履行其将该店铺恢复至合同附件四所列交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务（简称复原义务），并将该店铺返还甲方。返还时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方结清全部款项，并将钥匙返还甲方。若乙方未充分履行复原义务，则乙方已支付的保证金不予退还，甲方可选择代为履行复原义务，所支出费用由乙方承担。乙方应在租赁期满或合同提前解除日后20个工作日内完成该店铺内以该店铺地址登记注册手续的注销或迁移。乙方违反本条款，保证金不予退还。乙方单次拖欠租金及管理费超过15个工作日；乙方书面或以行为表明无法或不再继续履行合同，甲方可单方解除合同提前收回涉案房屋。且乙方已支付的保证金不予退还，并应向甲方支付相当于保证金金额的违约金；依据合同约定的租金向甲方支付已享受的装修期租金。乙方迟延办理该店铺交付手续的，每延迟一日乙方应按保证金金额0.3%的标准向甲方承担违约责任。甲方向乙方发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。2019年9月6日，圣麒麟公司（受让方）与毕世兵（转让方）、展鹏公司（出租方）签订补充协议，约定转让方将其在涉案合同项下的全部权利义务整体转让给受让方，受让方承受转让方在租赁合同项下的全部权利义务。转让方应当就受让方履行租赁合同向出租方承担连带保证责任。在租赁合同终止或解除时，出租方将应退还的租赁保证金和其他费用退还给受让方，而转让方与受让方之间涉及上述款项的结算自行处理，与出租方无关。合同履行期间，圣麒麟公司依约向展鹏公司交纳了租金保证金293841.60元，向物业公司交纳物业管理费保证金122673.60元，并对涉案房屋进行了装修，租金交纳至2020年1月31日，此后租金未再交纳。2020年2月、3月，展鹏公司向圣麒麟公司发送催告函和客户付款通知书、警示函，催缴租金；北京搜厚物业管理有限公司前门分公司向圣麒麟公司发送催告函和客户付款通知书，催缴物业管理费。2020年3月13日，圣麒麟公司向展鹏公司发出退租申请书，主要内容为：开业以来因房屋漏水及新冠肺炎疫情，对圣麒麟公司的旅游展览业务造成毁灭性打击，鉴于疫情引起的不可抗力，造成长期难以复工的困境，致使双方合同无法继续履行，特此提出退租申请。2020年3月18日，展鹏公司向圣麒麟公司发出《终止函》，载明，因圣麒麟公司拖欠应付未付费用构成违约，故函告原告，涉案合同于2020年3月19日终止。圣麒麟公司应自终止日起3个工作日内向展鹏公司一次性全额支付应付未付费用，并于终止日当日下午5时之前按照租赁合同约定返还房屋，否则展鹏公司将收回该房屋并处置该房屋内的一切物品。3月19日，双方签署《商铺返还交接单》，圣麒麟公司腾退涉案房屋。《商铺返还交接单》载明，圣麒麟公司于2020年3月19日腾退房屋，将房屋交还物业，房屋交还状况如下：1.没有发现房屋结构问题；2.保持现有装修状况：（/拆/未拆）；3.该房屋全部钥匙2把交给搜厚物业；4.租户已腾空房屋内属于租户的物品；5.其他：无。在退租验房单中，亦未载明要求将房屋恢复原状，仅在空白栏手写有一层格栅4个损坏，需恢复。庭审中，展鹏公司提交涉案房屋照片及视频资料，证明涉案房屋内圣麒麟公司装修未拆除，仍处于空置状态。圣麒麟公司对其真实性认可，证明目的不予认可。展鹏公司提交拆除工程预算报告，证明拆除复原费用。圣麒麟公司对其真实性认可，证明目的不予认可。诉讼中，法院向前门商业区服务中心询问圣麒麟公司疫情期间营业情况，其工作人员表示，圣麒麟公司承租涉案房屋经营展览业务，属于娱乐场所，因疫情影响，春节后一直未开门营业，现在已经搬走。另查，圣麒麟公司的工商注册地址仍在涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，展鹏公司与毕世兵签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。之后圣麒麟公司、展鹏公司及毕世兵签订补充协议，将毕世兵在涉案合同中的权利义务一并转让予圣麒麟公司，故圣麒麟公司应当作为承租方履行合同义务。根据已查明事实，双方于2020年3月起协商解除合同，2020年3月19日，圣麒麟公司向展鹏公司腾退涉案房屋，故展鹏公司要求确认涉案合同于2020年3月19日解除的反诉请求于法有据，法院予以支持。圣麒麟公司租金缴纳至2020年1月31日，此后租金未交纳，故展鹏公司要求圣麒麟公司支付自2020年2月1日至2020年3月19日期间租金的反诉请求，于法有据，法院予以支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。故对于2020年2月1日至2020年3月19日期间的租金，法院将依据公平原则予以酌定。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，圣麒麟公司承租涉案房屋用于举办展览，因疫情防控原因，自春节后至腾退房屋前一直未营业，圣麒麟公司并非恶意拖欠租金，故展鹏公司以此为由要求圣麒麟公司支付违约金依据不足。但鉴于涉案合同亦未约定因疫情影响承租方享有单方解除权，且疫情因素并非直接导致涉案合同无法继续履行。现圣麒麟公司单方提出解除合同构成违约，应当支付违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于圣麒麟公司提出合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减，且考虑疫情因素，法院将综合考虑合同履行情况、圣麒麟公司违约行为、双方损失情况等因素，按照公平原则依法予以酌定。展鹏公司主张的滞纳金实为圣麒麟公司迟延给付租金的违约金，展鹏公司不应重复主张，故展鹏公司要求圣麒麟公司支付滞纳金的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。另鉴于合同约定圣麒麟公司以书面或行为表明不再继续履行合同，展鹏公司可单方解除合同提前收回涉案房屋，并应依据合同约定的租金向展鹏公司支付已享受的装修期租金。且考虑涉案合同租期五年，圣麒麟公司实际承租不足一年就提出解除合同，故展鹏公司要求圣麒麟公司支付装修期租金的反诉请求于法有据，法院予以支持。补充协议约定毕世兵应当就圣麒麟公司履行租赁合同向展鹏公司承担连带保证责任。故展鹏公司要求毕世兵与圣麒麟公司共同支付上述租金及违约金于法有据，法院予以支持。关于展鹏公司主张圣麒麟公司应支付迟延办理房屋交付手续违约金及恢复原状费用一节，合同约定圣麒麟公司交付房屋时应将涉案房屋恢复原状或展鹏公司另行书面同意之状态，并返还展鹏公司。经展鹏公司验收并书面认可视为圣麒麟公司完全履行复原义务。鉴于双方于2020年3月19日对涉案房屋进行了现状交接，并签署《商铺返还交接单》，该交接单中对于装修状态的描述为“保持现有装修状况：（/拆/未拆）”，并未载明需要拆除的事项，且在退租验房单中，亦未载明要求圣麒麟公司恢复原状，圣麒麟公司已于当日将钥匙交付展鹏公司，圣麒麟公司搬离涉案房屋后至诉讼前，展鹏公司亦从未向圣麒麟公司主张恢复原状或支付相关费用，故法院认为双方就涉案房屋按现状交接已达成一致，展鹏公司要求圣麒麟公司支付恢复原状费用的反诉请求，依据不足，法院不予支持。另鉴于圣麒麟公司已将涉案房屋交付展鹏公司，展鹏公司仅以圣麒麟公司未将工商注册地址从涉案房屋注销或迁移为由主张迟延办理房屋交接手续违约金，依据不足，法院不予支持。但需指出，若圣麒麟公司未将工商注册地址迁出涉案房屋给展鹏公司造成损失，展鹏公司可以另行主张。关于圣麒麟公司要求退还保证金一节，圣麒麟公司交纳的租金保证金在抵扣其应当承担相应费用后，余款应予退还，故圣麒麟公司要求展鹏公司退还租金保证金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于物业管理费保证金一节，虽然圣麒麟公司与物业公司并未签订书面合同，但物业管理费保证金系为保证圣麒麟公司享受物业公司提供的服务同时能够全面向物业公司履行义务而支付的保证金。且根据已查明事实，物业管理费保证金实际由物业公司收取，合同约定由物业公司退还，故圣麒麟公司要求展鹏公司退还物业管理费保证金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2020年7月30日判决：一、确认北京圣麒麟星空文化传媒有限公司与北京展鹏世纪投资管理有限公司签订的《店铺租赁合同》于2020年3月19日解除；二、北京展鹏世纪投资管理有限公司于判决生效后七日内返还北京圣麒麟星空文化传媒有限公司租金保证金293841.60元；三、北京圣麒麟星空文化传媒有限公司、毕世兵于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付租金79565元；四、北京圣麒麟星空文化传媒有限公司、毕世兵于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付违约金97947.20元；五、北京圣麒麟星空文化传媒有限公司、毕世兵于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付装修期租金48302.70元；六、驳回北京圣麒麟星空文化传媒有限公司的其他诉讼请求。七、驳回北京展鹏世纪投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。展鹏公司与毕世兵签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。在展鹏公司与毕世兵签订房屋租赁合同后，圣麒麟公司、展鹏公司及毕世兵签订补充协议，将毕世兵在涉案合同中的权利义务一并转让予圣麒麟公司，故圣麒麟公司应当作为承租方履行合同义务。在圣麒麟公司与展鹏公司履行租赁合同过程中，2020年3月圣麒麟公司向展鹏公司发出退租申请书，2020年3月18日展鹏公司向圣麒麟公司发出终止函，且2020年3月19日双方签署商铺返还交接单。现圣麒麟公司对于展鹏公司要求确认涉案合同于2020年3月19日解除的反诉请求不持异议，据此一审法院确认双方当事人之间的租赁关系于2020年3月19日解除是正确的。关于合同解除的违约责任问题，虽然新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。但该不可抗力是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。本案中，疫情因素并不必然直接导致涉案合同无法继续履行。且圣麒麟公司在没有向展鹏公司说明涉案房屋因疫情或者疫情防控措施导致资金周转困难或者营业收入明显减少，也并未协商变更合同的情况下单方解除合同构成违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于圣麒麟公司要求展鹏公司退还房屋租金保证金的诉请，虽然租赁合同中约定如圣麒麟公司未能将工商登记注册手续注销或迁移则保证金不退。但是保证金具有保证合同履行弥补守约方损失的性质，在法院已经判决圣麒麟公司支付违约金的情况下，一审法院判决展鹏公司退还保证金并无不当。圣麒麟公司要求展鹏公司退还物业管理费保证金的诉请，虽然圣麒麟公司与物业公司并未签订书面合同，但物业管理费保证金系为保证圣麒麟公司享受物业公司提供的服务同时能够全面向物业公司履行义务而支付的保证金。且物业管理费保证金实际由物业公司收取，故圣麒麟公司直接要求展鹏公司退还物业管理费保证金的诉讼请求本院不予支持。关于展鹏公司所提要求圣麒麟公司支付2020年2月1日至2020年3月19日期间租金的反诉主张，鉴于该期间因受疫情影响，如继续按照租赁合同支付租金对圣麒麟公司明显不公平，一审法院依据公平原则酌情确定圣麒麟公司应当支付的租金数额合理。关于违约金问题，因合同解除的责任在于圣麒麟公司，圣麒麟公司应当向展鹏公司支付违约金。关于违约金数额问题，一审法院考虑疫情因素并综合考虑合同履行情况、圣麒麟公司违约行为、双方损失情况等因素，按照公平原则酌定的违约金数额合理。关于装修期间租金问题，考虑涉案合同租期五年，圣麒麟公司实际承租不足一年就提出解除合同，故展鹏公司要求圣麒麟公司支付装修期租金的请求本院予以支持。关于展鹏公司要求圣麒麟公司支付、延迟办理房屋交付手续违约金、装修复原费用的反诉主张，因欠付租金滞纳金实际系迟延给付租金的违约金，而法院已经判决圣麒麟公司支付违约解除违约金，故对于欠付租金滞纳金本院不再支持。合同约定圣麒麟公司交付房屋时应将涉案房屋恢复原状或展鹏公司另行书面同意之状态，并返还展鹏公司。鉴于双方于2020年3月19日对涉案房屋进行了现状交接，并签署《商铺返还交接单》，该交接单中对于装修状态的描述为“保持现有装修状况：（/拆/未拆）”，并未载明需要拆除的事项，且在退租验房单中，亦未载明要求圣麒麟公司恢复原状，圣麒麟公司已于当日将钥匙交付展鹏公司，圣麒麟公司搬离涉案房屋后至诉讼前，展鹏公司亦从未向圣麒麟公司主张恢复原状或支付相关费用，故对于展鹏公司要求圣麒麟公司支付恢复原状费用的反诉请求，本院不予支持。另鉴于圣麒麟公司已将涉案房屋交付展鹏公司，展鹏公司仅以圣麒麟公司未将工商注册地址从涉案房屋注销或迁移为由主张迟延办理房屋交接手续违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，展鹏公司、圣麒麟公司、毕世兵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18077元，由北京圣麒麟星空文化传媒有限公司、毕世兵负担5334元（已交纳）；由北京展鹏世纪投资管理有限公司负担12743元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孟 龙二〇二〇年九月二十四日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡