广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终18700号上诉人（原审被告）：深圳市美罗兰家饰用品有限公司，住所地：深圳市福田区竹园小区32栋首层108号，统一社会信用代码：91440300066309254M。法定代表人：叶艳芳。委托诉讼代理人：皮兴科，系公司员工。被上诉人（原审原告）：何军伟，男，汉族，1980年6月7日出生，身份证住址：深圳市龙岗区，上诉人深圳市美罗兰家饰用品有限公司（以下简称美罗兰公司）因与被上诉人何军伟房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初13448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。美罗兰公司上诉请求：1、撤销一审判决或依法改判。2、一、二审诉讼费用全部由何军伟承担。事实和理由：一、一审判决认定美罗兰公司未提交房屋实际交付证明，与实际不符。事实证明，双方签订合同之前涉案房屋一直空闲，为了方便其他中介看房，没有上锁，符合常理，所以不存在房屋没有交付的问题。签完合同后，等于房屋交付完成，不影响何军伟的装修使用。在8月9日回家之前已与何军伟交代了该房屋装修事宜，并带何军伟一起到管理处认识办理装修事宜办事人员，管理处可以证明。二、一审判决认定涉案房屋不能用作商业用途调查不足，与实际不符。事实证明30、31、32栋从建好到现在有近20年历史，一楼做商铺一直都存在，不能用作商业经营与客观事实不符。何军伟没有提交营业执照证明，却提供了与涉案房屋无关虚假地址和网上下载的文章作为注册证据，提供虚假证据，纯属欺骗行为。何军伟未发表答辩意见。何军伟向一审法院起诉请求：1、美罗兰公司退回房屋租赁押金17000元；2、美罗兰公司退还房屋租赁租金8500元。一审法院认定事实：2018年8月4日，何军伟（乙方）与美罗兰公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将32栋首层面积为48平方米的小区临街门面租赁给乙方。租期自2018年8月12日至2019年8月11日止。月租金8500元，乙方于每月5日向甲方交清租金。合同生效后，乙方应向甲方交付17000元押金，合同期满押金退回。乙方必须取得合法经营证件。如因乙方自己原因经营受阻后果自己承担，押金不退并赔偿损失。租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建及公司原因要收回房屋，必须提前1个月通知乙方，退还押金。如乙方违约不退返回押金，并还赔偿甲方经济损失。双方还对其他的权利义务进行了约定。双方确认涉案物业的具体位置为深圳市福田区竹园小区32栋首层019号。2018年8月3日、4日，何军伟向美罗兰公司委托代理人皮兴科通过微信转账分两笔合计支付25500元，2018年8月4日美罗兰公司委托代理人皮兴科出具收据载明收到何军伟租金8500元，房屋押金17000元，美罗兰公司庭上也予以确认收到上述费用。关于涉案房屋的交付情况。庭审时，何军伟陈述：2018年8月3日签订合同时，因店面出租给他人且房间共用电路所以未交房，并设立免租期至8月12日，但何军伟一直未取得涉案房屋钥匙，未收房也未进场使用该房屋。美罗兰公司陈述：合同签订时设立了免租期且房子里确实有他人居住，但在与何军伟签订合同后次日就已搬离。房屋未做书面交接手续，之所以未给钥匙是因为涉案房屋是没有钥匙的，美罗兰公司和何军伟口头说过可以随时进去装修，何军伟从2018年8月5日就可以使用了。同时陈述，涉案房屋外部大门没有钥匙，房屋内部被隔成三、四个房间，其中一个房间交由员工使用，都有门锁，但是未上锁。关于无法用于经营的情况。何军伟提交其与微信名为“andy”（何军伟称为餐饮加盟店的工作人员）的微信聊天记录，其中在2018年8月21日，“andy”询问是否不让开店，何军伟回复“不让开，城管查的特别严，不让开门”。庭审时何军伟称2018年8月18日何军伟经物业管理处告知涉案房屋不能用于商业用途，其与美罗兰公司法定代表人前往管理处询问无果后，至8月23日只得另寻其他商铺开店。美罗兰公司则回应2018年8月17日收到何军伟微信告知称房屋不能经营，但美罗兰公司不予认可，周边房屋也在从事商业或办公经营，在何军伟向我方提及前未了解涉案房屋不能用于经营情况。为此，美罗兰公司提交了由案外人深圳市福田区香蜜湖街道竹园社区出具的《竹园小区房屋编码登记证明》，其中包含涉案房屋编号，并载明房屋编码为福田竹园社区居委会工作登记。同时提交了拍摄时间为2020年4月27日的涉案房屋及周边商户运营照片，美罗兰公司据此主张涉案房屋有合法编号，商铺正常且无阻止经营情形。此外，在2018年8月21日至2018年10月22日何军伟在与美罗兰公司委托代理人皮兴科的微信聊天记录中，何军伟多次询问房屋相关事宜，其中在2018年10月22日何军伟发送信息“又一个月了，钱该给我了吧”。对此美罗兰公司表示并未同意或承诺将租金、押金退回给何军伟。另查，该院于2020年5月18日前往涉案房屋物业管理处进行调查，管理处工作人员反馈涉案房屋为架空层，不可用于商业经营，政府与业主均不允许。在2018年至2019年间政府对该区域进行整治，其它商户是在2019年5月整治后因业主同意无油烟就可以进入。关于美罗兰公司是否与何军伟前往管理处协商无法开店一事，当时的负责人已调离，但作为物业在业主或租客询问时均会如实告知相关情况。一审法院认为，何军伟与美罗兰公司之间签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，双方应依照合同约定严格履行各自义务。在租赁合同关系中，出租方的主要合同义务为将租赁物交付承租人使用，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。本案中，美罗兰公司未提交证据证明其将房屋实际交付给何军伟，美罗兰公司虽辩称房屋没有钥匙无须交接，但其后又自认内部房间有门锁未上锁，前后表述矛盾，且美罗兰公司称何军伟在无交接无钥匙的情况下可以随时进入涉案房屋装修也与一般生活常理不符。此外，何军伟租赁涉案房屋是用于商业经营用途，但从本案查明事实可知涉案房屋客观上已不能实现何军伟开展经营活动的目的，美罗兰公司提交的房屋编码登记证明仅可知涉案房屋有编码可供查询，提供的照片与合同签订时间相隔太远，均无法真实反映租赁物当时的使用情况，美罗兰公司提交的证据不足以证明其向何军伟交付房屋且交付符合约定用途的房屋，应承担举证不能后果。据此，该院认为，美罗兰公司未履行租赁合同关于交付租赁物的根本义务，何军伟有权要求美罗兰公司向其全部返还已收取的租金8500元及租赁押金17000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、美罗兰公司应于该判决生效之日起十日内向何军伟返还租金8500元；二、美罗兰公司应于该判决生效之日起十日内向何军伟返还租赁押金17000元。本案案件受理费438元（已由何军伟预交），由美罗兰公司负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，何军伟与美罗兰公司签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。首先，美罗兰公司上诉称涉案房屋没有上锁，不存在没有交付的问题。但是，美罗兰公司亦承认涉案房屋内的房间是上锁的，美罗兰公司没有交付钥匙，也无证据证明其告知何军伟可以随时使用涉案房屋，故一审认定美罗兰公司没有交付涉案房屋并无不当。其次，美罗兰公司上诉称一审判决认定涉案房屋不能用于商业用途与事实不符，但是一审法院向涉案房屋所在物业管理处调查，物业管理处称涉案房屋是架空层，不能用于商业经营；美罗兰公司若对此不予认可，其作为出租人应当提交产权登记证明涉案房屋可用于商业用途，但美罗兰公司未能提交相关证据。综上，美罗兰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费438元，由深圳市美罗兰家饰用品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年九月二十八日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。