辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初810号原告：张晓宇，女，1985年8月10日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张爽，辽宁齐泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜文静，辽宁齐泰律师事务所实习律师。被告：田红悦，女，1987年7月14日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：杨大越，辽宁昊清律师事务所律师。被告：沈阳威利先建房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈辽路212号，统一社会信用代码9121010676956442XF。法定代表人：张立明。委托诉讼代理人：范金龙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：冯德宾，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市浑南区新隆街1-26号，统一社会信用代码912101002433805705。法定代表人：张会，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮雪，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王莉，女，该公司员工。原告张晓宇与被告田红悦、沈阳威利先建房地产开发有限公司（以下称威利先建公司）、沈阳万科物业服务有限公司（以下称万科公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓宇委托诉讼代理人张爽、姜文静，被告田红悦及其委托诉讼代理人杨大越、被告威利先建公司委托诉讼代理人范金龙、冯德宾，被告万科公司委托诉讼代理人芮雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓宇向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告田红悦对其入户门内自来水管及相关管路配件、地热管、分水器、地漏、防水层、排污管道和相关用水设备等进行检查及维修，排除对原告房屋漏水妨害，停止侵犯原告权益；2.请求依法判令被告向原告赔偿损失39018元；3.判令由被告承担与诉讼有关的一切费用。事实与理由：原告家住沈阳市和平区长白南路330-18号富海澜湾半岛b11号楼1单元7楼4室，被告田红悦是其楼上10楼3室的邻居，被告田红悦卫生间、洗衣机、厨房和地热分水器与原告客厅东墙相邻。2019年11月原告发现家中墙面出现多处凹陷、起泡、发霉和开裂现象且墙上裂缝出现了明水和小虫，随即原告便告知小区被告物业公司上门查看，经被告物业公司公司工作人员告知原告楼上8楼4室邻居在2019年9月客厅东墙上出现发霉潮湿现象，被告物业公司人员在9月份已经排查过楼内公共设施没有发现漏水，并在当时联系了疑似漏水的9楼3室及被告田红悦，9楼3室业主告知被告物业公司自家卫生间吊顶也曾滴水，由于被告田红悦不能及时配合被告物业公司进入室内检查漏水点，于是被告物业公司关闭了被告田红悦室外的自来水阀门。关闭被告田红悦自来水阀门后9楼3室卫生间吊顶不再滴水，但由于被告田红悦不及时配合检修，水一直流到了7楼4室的原告家。原告在发现漏水情况后通过被告物业公司工作人员与疑似漏水业主交涉，要求及时配合检查维修漏水点，均被以不认为自己房屋有漏水点、在外地等理由搪塞。直至11月下旬，被告田红悦终于同意次日让朋友来打开房门配合检查排污管，被告物业公司工作人员用内窥镜检查封住的排污管道，在管道内发现大量污水和虫子，此时确定被告田红悦家排污管漏水，随即要求被告田红悦立即配合修复漏水点，被告田红悦朋友以不能做主为由拒绝配合维修，在经过交涉后被告田红悦同意委托亲属去维修。次日，被告田红悦亲属雇检修人员砸开瓷砖后发现，漏水原因为排污管检修口胶垫不严导致漏水，检修人员通过观察检修口漏水处已被污水侵蚀为黑色判断已经渗漏几年之久。由于被告田红悦家漏水造成原告损失包括墙面维修费、除霉费、除虫费、装修及放味3个月住宿费、误工费等共计39,018元（暂定）。自2019年11月起，原告多次要求被告各方赔偿其损失，至今协商未果。被告田红悦对其自家房屋未能尽到维护管理、积极配合检查的义务，以及作为管理者的被告物业公司公司未能对小区公共设施部分定期进行巡查，及时发现、维修解决漏水问题存在过错，导致损失扩大，且开发商针对漏水管道质量问题也应承担相应的民事责任，故三被告对因漏水造成的原告的财产损失，应当承担相应的民事责任。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十八条和《民法通则》第五条、第八十三条、第一百一十七条、第一百三十四条，要求被告排除对原告房产的漏水妨害，赔偿原告因维修自家房屋所产生的一切费用。故此，原告为维护自身合法权益，特请求法院依法裁决。被告田红悦辩称，1.漏水的原因与答辩人无关。漏水的直接原因就是公共下水管弯头阀中的皮垫质量出现问题，弯头阀中的皮垫呈“扭曲”的状态，导致弯头接触不牢而出现滴水的现象。公共下水管虽然在位置上位于答辩人家中，但是并不属于答辩人，属于公共物品，根据物业公司交付的《业主资料》，公共下水设施的维护和管理由物业负责，如果是弯头皮垫出厂前出现质量问题则是开发商的问题。2.答辩人在整个过程中没有过错。原告诉称，“漏水后答辩人一直不配合检修的说法”没有依据，答辩人始终配合物业人员进行检查和修理，原告家出现漏水后，原因一直没有查明，而且物业管家和邻居也检查过答辩人家的供水设施，均没有查出问题，此外，物业管家一直怀疑漏水原因是9楼3门。2019年11月29日，物业管家与答辩人沟通说想砸墙检查，第二天答辩人就雇佣装修工人砸墙检修，整个过程并没有不配合或者无故拖延，故答辩人没有过错。3.原告要求的损失没有法律依据。原告主张重修维修、除霉菌、除虫，以及支付3个月的住宿费、误工费等要求不符合法律规定，即便是原告有所损失，侵权人也只能赔偿直接损失，对于误工费、住宿费等不合理的要求不应得到法律支持。综上，答辩人认为，漏水原因不是由答辩人造成的，且答辩人没有过错，不应该承担法律责任。被告威利先建公司辩称，第一，本案的性质为侵权责任纠纷，被告威利先建公司与原告仅存在商品房销售合同关系，二者属于不同的法律关系，原告将威利公司列为被告属于被告不适格。第二，本案房屋2014年12月31日已经竣工验收合格，法定的下水管道的质保期为验收合格之日起两年，本案所涉房屋质保期已过，且原告没有证据证明房屋存在质量问题。被告对此不应承担任何责任。综上所述，原告针对威利公司的诉讼没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。原告主张被告威利先建公司承担赔偿责任没有法律依据。被告万科公司辩称，被告不应承担赔偿责任，请求法院依法判令相关责任人承担赔偿责任。事实与理由，一、被告万科物业不是适格被告。被告万科物业公司与原告订立的是物业服务合同，承担物业管理责任。原告所诉的是财产损害赔偿，原告财产损失是被告田红悦侵权行为导致的。被告物业公司不是侵权责任人，不承担侵权责任，不是本案适格原告。二、被告万科物业已第一时间通知业主并协助处理渗水事宜，已尽到物业管理职责，不应承担损失扩大的赔偿责任。1.2019年11月19日被告物业服务中心接到漏水报备后第一时间联系到原告帮助解决漏水问题，并且物业服务中心多次联系被告田红悦和其他受损住户，到住户家中帮助检查漏水点，排查漏水原因。被告万科公司已经履行管理职责，对漏水未及时维修导致损失扩大不具有责任，原告请求我公司承担房屋修复损失责任不具有事实和法律依据。2.物业服务中心已经按照物业服务合同约定定期对物业管理区域内的公共设施、设备进行检查、维修。原告主张我公司未定期巡查不具有事实依据。三、原告损失是被告田红悦违规装修将管道封闭及不配合物业检修漏点导致，被告不存在任何过错，不承担原告财产损失责任。1.2019年11月19日漏水发生后被告物业服务中心第一时间联系到被告田红悦，告知事发情况，要求被告田红悦回家中帮助开门检查漏水原因，但被告田红悦一直以人在外地为由，不回到家中配合物业检查、维修，导致物业一直无法检查漏点。在此期间，物业也一直与被告田红悦联系。11月23日经物业多方排查初步确定漏水点在被告田红悦家中，物业再次同其联系，至此田红悦才同意协助物业检查。11月29日被告田红悦朋友帮助物业开门检修，物业维修队通过内窥镜检查确定漏水点所在，但无法确定漏水原因。11月30日被告田红悦委托装修公司并联系居住在同一小区的妹妹帮助物业开门检查，最终确定漏点所在及漏水原因。被告田红悦自漏水发生后一直以不在沈阳和先检查其他住户、自己家中无漏点为由推脱不协助物业进行检查、维修，并且其妹妹居住在同一小区，其却一直未联系其妹配合物业维修，导致漏水情况加重，渗漏到楼下多家住户家中，导致损失进一步扩大。依据《房屋建筑工程质量保修办法》第十五条规定，因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。因此，应由导致损失扩大、拖延维修的被告田红悦承担损害赔偿责任，原告请求我公司承担房屋修复损失责任不具有事实和法律依据。2.2019年11月29日物业维修队检查时发现，被告田红悦违规装修将管道检修口封闭在墙体之中，只能通过棚顶使用内窥镜检查，导致检查不便，无法及时确定漏水原因。11月30日装修公司将墙壁凿开后才最终得以检查管道口情况，确定了漏水原因是管道密封封闭口的胶皮圈封密不严。正常情况下检修口及管道口不允许封闭在墙中，以便在特殊情况下检查和维修，但被告田红悦违规装修将其封闭，物业公司不能未经业主同意进入业主家中检修，也无法擅自凿开业主私有房屋墙壁进行检修。被告物业公司对没能及时检查、维修不存在任何过错，原告请求我公司承担过错赔偿责任不具有事实和法律依据。综上，原告的财产损失是由于被告田红悦拖延处理和错误封闭管道口导致的，应由被告田红悦承担损失赔偿责任，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告张晓宇系位于沈阳市和平区长白南街330-18号（1-7-4）房屋（建筑面积95.45平方米）所有权人，房屋系原告张晓宇与其丈夫韩季龙共同共有，审理过程中，经本院向韩季龙进行询问，其表示同意原告张晓宇来本院诉讼，其不参与本案诉讼。被告田红悦系原告楼上邻居，房屋位于沈阳市和平区长白南街330-18号（1-10-3）。被告威利先建公司系案涉房屋的开发商。被告万科公司系案涉房屋所在园区的物业服务公司。原告自述其房屋于2019年11月发现存在漏水情况，故与被告万科公司进行了沟通，但因迟迟未排查出漏水点，致使漏水情况持续发生，最终导致原告家客厅背景墙被水浸湿，出现墙面墙皮脱落、开裂、凹陷、起鼓、发霉，踢脚线长毛等现象。经被告万科公司排查漏水原因，最终发现漏水原因系被告田红悦家下水道检修口发生了漏水，被告田红悦在对其房屋进行装修时，将下水道检修口封闭在墙体中。被告万科公司自2019年11月5日起就案涉漏水事故多次与被告田红悦进行沟通，希望其配合对房屋内下水道检修口进行维修，后被告万科公司于2019年11月30日对被告田红悦家房屋内下水道检修口进行了维修。另，案涉房屋于2014年12月31日竣工验收合格。本案审理过程中，原告申请对原告房屋因漏水所造成的经济损失数额进行鉴定，本院依法委托辽宁唯实信资产评估有限公司进行鉴定，该鉴定公司于2020年5月22日出具《退鉴说明》，记载：“经与原告联系，对于施工工艺、范围，与原告不能达成一致意见，对于原告的要求我们达不到。特此申请退鉴。”后本院再次依法委托辽宁恒信德律资产评估有限公司进行鉴定，该鉴定公司于2020年7月7日出具《退卷说明》，加载：“对此标的物项目，我公司无法确定房屋受损的评估范围，我们无法对其损失进行评估。”本院认为，公民的合法财产权益受法律保护，其他公民、法人因过错致他人财产权益受侵害的，应依法承担民事赔偿责任。本案中，原告家中因漏水致财产损失，故应由侵权人承担相应责任。关于承担责任的主体问题。从漏水原因来看，依据现有证据可以认定，漏水系因被告田红悦家下水道检修口漏水，一方面，该部位属于公用设施设备，被告万科公司作为该小区的专业物业服务机构，应负有责任对其提供管理和服务的园区公用设施设备进行维护和日常检查，确保园区业主能有一个良好的居住生活环境。现检修口出现漏水，根本原因在于被告万科公司未尽全面服务职责，违反了上述法定义务，在漏水的情况下未及时进行维修，造成原告的财产受到损失，因此，被告万科公司应承担赔偿责任。另一方面，被告田红悦将下水道检修口在装修时封闭在墙体里，且在被告万科公司与其沟通检修之时，未积极配合被告万科公司进行检测及维修，致使原告家漏水情况因上述漏水点未得到及时的检测和修缮而加剧，原告家损失进一步扩大，对此，被告田红悦亦具有不可推卸的责任。综合上述情况，对原告家漏水损失的责任承担问题，本院酌定由被告田红悦和被告万科公司各自承担40%和60%的责任为宜。关于被告威利先建公司的责任承担问题，因案涉房屋已超过质量保修期，原告要求被告威利先建公司作为开发单位承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。关于原告的损失范围。关于背景墙的损失数额，原告未举证加以证明，且原告申请的鉴定经两家鉴定机构退鉴，本院依据原告的受损背景墙的面积、损失程度、使用年限等，酌定该项费用数额为4,000元。被告田红悦与被告万科公司应按照各自的责任比例向原告承担赔偿责任。关于原告主张的除霉费、除虫费、住宿费、误工费等，因原告并未举证证明该几项费用的实际发生，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《物业管理条例》第三十五条第二款，《辽宁省物业管理条例》第六十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告田红悦于本判决生效之日起十日内赔偿原告张晓宇财产损失1,600元；二、被告沈阳万科物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张晓宇财产损失2,400元；三、驳回原告张晓宇的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取388元，由被告田红悦负担25元，由被告沈阳万科物业服务有限公司负担25元，由原告张晓宇负担338元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  刘凤二〇二〇年九月二十四日法官助理姜立娟书记员张锐妍附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《物业管理条例》第三十五条第二款物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《辽宁省物业管理条例》第六十二条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同约定和国家有关物业服务标准和规范提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。