北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11151号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈文霞，女，1973年5月23日出生，汉族，住甘肃省永靖县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于永川，男，1987年4月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工。上诉人陈文霞因与被上诉人于永川、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初87762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈文霞，被上诉人于永川，原审第三人链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈文霞上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判陈文霞自2019年8月30日起至实际交房之日止按每月7000元的标准向于永川支付经济补偿；二、改判支持陈文霞在一审中的反诉请求：1.于永川向陈文霞支付合同尾款5万元；2.于永川赔偿未按约定时间支付第一笔首付款为陈文霞造成的经济损失172000元；3.于永川与链家公司连带赔偿因两方未按合同约定，导致陈文霞额外支出担保费用造成损失60190元；三、于永川赔偿经济损失143077元（包括物品损失44800元、住宿损失12000元、误工费23409元、为维持生活额外支出用电费用62868元）。事实和理由：一、双方争议的购房合同存在欺诈行为。1.被上诉人与链家公司以承诺2019年4月初提前支付首付款的方式欺诈上诉人低于市场价格签订房屋买卖合同。但合同是为了防止被上诉人卖房发生意外才约定到6月份付首付。被上诉人利用上诉人房屋抵押贷款急待赎楼的事由，乘人之危，讹诈上诉人必须减免房款最少四万元，上诉人不同意，被上诉人没有按照双方之前约定的时间交付首付款，拖延到合同约定的最后一天才支付首付款，导致上诉人赔偿了三个月的罚息172000元。2.双方《补充协议》约定首付款以第三方担保支付的方式为上诉人还款解押赎楼，链家公司答应上诉人可以自己找一家担保公司，只要符合资质即可，但之后链家公司却以上诉人选定的担保公司不是链家公司中介利益共同体为由拒绝按照合同执行第三方担保支付流程，再次构成合同欺诈，给上诉人造成60190元的经济损失。在上诉人未同意的情况下链家公司将北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）的工作人员邀请进群聊中，中融信公司明确回复必须是他们来做，上诉人迫于三方压力，借钱解除抵押，最后通过理房通结清首付款，这并非上诉人同意变更合同执行方式，而是迫于压力的无奈之举。二、一审法院未就双方争议的购房协议是否存在欺诈行为进行认定，片面依据协议条款认定上诉人违约，适用法律不当。一审法院未对链家公司拟定霸王条款行为进行认定，链家公司未尽到合同义务，应与被上诉人承担连带责任。三、一审判决对上诉人损失及违约金标准酌定不当。1.2019年4月3日上诉人通过链家公司向被上诉人发出告知函，明确说明因被上诉人合同欺诈侵害了上诉人的合法权益，给上诉人造成了经济损失，并非一审判决认定的上诉人未主张过相关损失。2.双方签订《理房通资金支付服务协议》并不意味着变更了《补充协议》中被上诉人首付款为上诉人还款解押赎楼的约定，理房通与第三人担保支付公司本应同时执行。3.一审判决酌定实际损失按照每日600元标准计算，缺乏依据，涉案房屋的月租金市场行情为8000元左右，且受疫情影响价格更低。4.被上诉人于2020年6月18日至2020年6月24日连续五次蓄意破坏涉案房屋的用电设施及网络电缆，给上诉人造成经济损失143077元。于永川辩称，对一审判决的违约金数额有异议，被上诉人认为应按照合同约定的价格赔偿，但因为想早点交接房屋，所以没有提出上诉。不同意上诉人的全部上诉请求。链家公司述称，于永川的请求不涉及链家公司，链家公司不发表意见。于永川向一审法院起诉请求：1.陈文霞于判决生效之日起五个工作日内交付北京市朝阳区××××2512号房屋；2.陈文霞支付自2019年8月29日至实际交房之日止的违约金，按照每日3810元计算。陈文霞向一审法院提出反诉请求：1.于永川支付合同尾款50000元；2.于永川赔偿逾期支付首付款给陈文霞带来的经济损失172000元；3.于永川赔偿不同意陈文霞找第三方担保公司给陈文霞带来的损失45700元。一审法院认定事实：2019年1月22日，在链家公司的居间下，于永川作为买受人与出卖人陈文霞签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定于永川购买陈文霞位于北京市朝阳区××××2512号房屋，房屋及家具、家电、装饰装修、配套设施设备等价款合计7640000元，出卖人应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后44个工作日内将房屋交付给买受人。合同第七条第（一）款约定，逾期交房超过15日，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金。第七条第（二）款约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款，逾期超过15日的，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金。同日，于永川（乙方）、陈文霞（甲方）、链家公司（丙方）签订了《补充协议》，约定乙方于2019年6月20日前将第一笔首付款4570000元以第三方担保支付的方式支付甲方；甲方应于2019年5月31日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟于2019年7月15日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为乙方第一笔首付款；甲乙双方应当在甲乙双方办理完毕权属转移登记手续后2个月内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存50000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，在办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。于永川与陈文霞还签署了《首付款担保支付确认函》，约定双方选择“第三方担保支付”方式支付交易资金的，买卖双方应在对应款项履行期限届满前5个工作日内，共同选定第三方担保机构，并签署担保相关的协议，履行完毕与此相关的手续；如因房屋出售人或房屋购买人或交易房屋之原因，不能符合担保协议中所约定的担保条件，致使第三方担保机构拒绝为交易资金提供担保的，该部分交易资金的支付方式变更为理房通支付，支付时间不变，房屋出售人自筹资金，解决其需求。2019年6月初，链家公司指定的第三方担保机构中融信公司告知陈文霞需要支付2.5%的担保费。陈文霞认为费用过高，要求由惠融国泰（北京）金融服务外包有限公司（以下简称惠融国泰公司）提供担保，但于永川及链家公司未同意。2019年6月16日，陈文霞、于永川与北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通公司）签订了《理房通资金支付服务协议》，将4570000元的支付方式变更为理房通支付。2019年6月19日，于永川通过理房通支付的方式支付了4570000元。2019年6月28日，陈文霞将涉案房屋过户登记至于永川名下。2019年8月28日，于永川与链家公司人员前往涉案房屋办理收房、物业交割手续，陈文霞予以拒绝，要求于永川先行支付50000元尾款。因于永川不同意，陈文霞至今未向于永川交房。目前，除尾款50000元之外，剩余房款均已付清。陈文霞主张于永川支付第一笔首付款逾期，称双方口头约定的付款时间为2019年3月底4月初，2019年4月初于永川以陈文霞降价40000元作为付款条件，陈文霞未同意，于永川便没有付款。于永川则称双方口头约定的是如果于永川在2019年4月初付清第一笔首付款，陈文霞愿意降价40000元，但2019年4月初陈文霞不同意降价40000元，于永川便没有按照口头约定的时间付款。陈文霞亦指出根据《首付款担保支付确认函》的约定，第三方担保公司应当由买卖双方共同选定，但于永川无合理理由拒绝陈文霞推荐的惠融国泰公司提供担保，不符合合同约定，应当赔偿陈文霞由此所遭受的损失。陈文霞申请证人王某出庭作证。王某称于永川同意2019年3月底4月初支付第一笔首付款的前提是陈文霞降价两三万元，但具体降价金额没有明确；其曾向陈文霞推荐惠融国泰公司做第三方担保，但于永川和链家公司不同意。链家公司指出惠融国泰公司不具有担保资质，不能提供担保服务，而双方已经以书面形式将4570000元的支付方式变更为理房通支付。陈文霞则称其签署《理房通资金支付服务协议》是被迫无奈，因为不签就拿不到房款。此外，陈文霞提交抵押借款合同、逾期还款协议、付款凭证等证据证明其因于永川逾期付款产生了利息和罚息损失172000元。陈文霞还提交惠融国泰公司出具的证明、付款凭证以证明其为解除抵押向惠融国泰公司借款，产生了利息损失60190元。另，陈文霞主张逾期交房违约金约定过高。于永川称其因陈文霞逾期交房所产生的实际损失包括房租损失、精神损失等。于永川提交链家APP截图证明涉案房屋每月房租13000元左右。陈文霞则称受疫情影响涉案房屋的房租大概每月八九千元，正常情况下大概每月10000元左右。一审法院认为，依法成立的合同对双方具有法律约束力，任何一方不得擅自变更合同。于永川、陈文霞之间的房屋买卖合同，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，陈文霞应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后44个工作日内即2019年8月29日之前向于永川交付房屋。陈文霞未按照约定交付，构成违约，故于永川要求陈文霞交付房屋并承担违约责任，于法有据，一审法院予以支持。合同中约定了逾期交房的违约金计算方式，但违约金标准过分高于损失，一审法院根据于永川的实际损失酌定为按照每日600元标准计算。50000元尾款应当在办理完物业交割手续后支付，现物业交割手续未办理，陈文霞要求于永川立即支付或以此作为交房的抗辩，一审法院不予采纳。关于于永川是否存在违约行为，首先，于永川交纳4570000元的时间以及方式符合双方合同约定，不构成违约。其次，虽然双方在签订合同时曾口头协商过将付款时间提前，但未有证据显示双方对具体时间及付款前提协商一致，约定内容并不明确，无法产生法律上的约束力。第三，虽然按照合同约定第三方担保公司由买卖双方共同确定，但双方在未协商一致的情况下签订了《理房通资金支付服务协议》，变更了款项的支付方式，于永川亦按照变更后的内容履行了付款义务。而且，在此之后双方继续履行了合同，陈文霞在本次诉讼之前从未向于永川主张过相关损失，说明陈文霞对变更并不持有异议。综上，一审法院认为于永川不存在违约行为，陈文霞要求其赔偿损失，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、陈文霞于判决生效之日起五个工作日内向于永川交付位于北京市朝阳区××××2512号的房屋；二、陈文霞于判决生效之日起七日内给付于永川自2019年8月30日至实际交房之日止的逾期交房违约金（按照每日六百元标准计算）；三、驳回于永川的其他诉讼请求；四、驳回陈文霞的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交：链家公司截图2张，证明被上诉人的损失情况，相同房源的成交价格比被上诉人购买涉案房屋时低很多，7月份房屋成交最终价格是710万，被上诉人当时购买房屋是急于入住，但被上诉人购房至今仍没有入住，现在房价已经下跌，一审判决确定的违约金数额不足以弥补损失。上诉人发表质证意见称：房价与上诉人上诉没有关系，上诉人同意交房，首先双方存在合同纠纷，其次一审结束后被上诉人拆走上诉人电表给上诉人造成经济损失，不存在上诉人不想交房的事实，被上诉人提交的截图是链家公司的，链家公司与被上诉人是利益共同体，该截图不具备证明力。链家公司发表质证意见称，认可证据真实性。上诉人、链家公司未提交证据。经询，被上诉人及链家公司均不同意就上诉人提出的超出其一审反诉请求部分的上诉请求进行调解，亦不同意由二审法院一并审理。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈文霞、于永川签订的《北京市存量房屋买卖合同》及陈文霞、于永川与链家公司签订的《补充协议》等均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应全面履行各自义务。陈文霞主张其逾期交房系因于永川未按口头约定支付第一笔首付款，但就双方存在付款时间提前的一致意思表示未提交充分证据予以证明，故其该项主张缺乏事实及法律依据，本院实难采信。陈文霞主张于永川和链家公司不同意其指定的第三方担保公司、于永川逾期支付首付款给其造成损失，但根据在案证据，双方在未就第三方担保公司达成一致的情形下又与理房通公司签订了《理房通资金支付服务协议》，协商一致变更了第一笔首付款的支付方式，于永川按照合同约定的支付时间和支付方式履行了付款义务，因此陈文霞该项主张不能成立。陈文霞主张于永川及链家公司存在合同欺诈行为，缺乏事实及法律依据。综上，陈文霞逾期交房构成违约，应承担合同约定的违约责任，其上诉主张不应承担违约责任，本院不予采信。关于违约金标准问题，根据合同约定，逾期交房超过15日，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金。陈文霞一审提出违约金约定过高的抗辩，一审法院根据于永川实际损失酌定按照日600元的标准计算违约金，并无明显不当。陈文霞上诉主张降低该标准，未提交证据证明，本院不予支持。陈文霞主张于永川应支付合同尾款50000元，根据合同约定，该款项为物业交割保证金，在抵扣可能的欠费等费用后在办理物业交割当日，由于永川自行划转至陈文霞，故在陈文霞与于永川未进行物业交割的情形下，陈文霞主张于永川支付该款项缺乏依据。于永川及链家公司均不同意就陈文霞提出的超出其一审反诉请求部分的上诉请求进行调解，亦不同意由二审法院一并审理，本院对陈文霞该部分上诉请求不予处理，陈文霞可另行主张。综上所述，陈文霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8233元，由陈文霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 楚 静审 判 员 闫 慧二〇二〇年九月二十九日法官助理 常佳敏书 记 员 李星月