江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0923民初3614号原告：中国建设银行股份有限公司阜宁支行,统一社会信用代码91320923140528907B，住所地阜宁县阜城街道城河北路**。负责人：唐红力，该支行行长。委托诉讼代理人：沈党开，江苏一正律师事务所律师。被告：戴丙宏，男，1970年12月25日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：阙金娣，女，1972年1月28日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：江苏百宏房地产有限公司，统一社会信用代码913209235571175643，，住所地阜宁县阜城街道常州路**法定代表人：朱银锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙翔，该公司经理。原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行（以下简称建行阜宁支行）与被告戴丙宏、阙金娣、江苏百宏房地产有限公司（以下简称百宏房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行阜宁支行的委托诉讼代理人沈党开、被告戴丙宏、阙金娣、百宏房地产公司的委托诉讼代理人孙翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行阜宁支行向本院提出诉讼请求：1.被告戴丙宏、阙金娣偿还原告贷款本金444480.85元及利息、罚息（截止2020年6月17日利息为5340.68元、罚息为65.77元，自2020年6月18日起至实际还款之日止，以本金444480.85元为基数，按合同约定利率计算利息、罚息）；2.被告戴丙宏、阙金娣支付原告律师代理费24000元；3.被告百宏房地产公司对被告戴丙宏、阙金娣的上述第1、2项还款义务承担连带清偿责任；4.原告对被告戴丙宏、阙金娣预抵押房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5.被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告将上述第2项诉讼请求变更为：被告戴丙宏、阙金娣支付原告律师代理费15000元。事实和理由：2013年7月1日，被告百宏房地产公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》1份，约定：被告百宏房地产公司愿意为因购置座落于御景濠庭项目所属住房及商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。2014年2月28日，被告戴丙宏、阙金娣、百宏房地产公司与原告建行阜宁支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》2份，由被告戴丙宏、阙金娣向原告申请个人住房贷款，约定借款金额分别为190000元、360000元，期限均为240个月，还款方式均为按月等额本息还款法。担保方式均为抵押加保证，由被告戴丙宏、阙金娣以其所购买的阜宁县阜城街道御景濠庭1幢301室、302室房屋作为抵押，并办理了预抵押登记手续。贷款利率为浮动利率，如遇利率调整，于每年1月1日开始调整。借款逾期罚息利率均为在贷款利率水平上加收50%。2014年5月14日、2014年7月4日，原告分别将借款190000元、360000元发放至合同约定的指定账户。借款后，被告戴丙宏、阙金娣未能按约足额偿还借款本息，保证人百宏房地产公司亦未能履行保证义务。截止2020年6月17日，被告戴丙宏、阙金娣尚欠本金444480.85元、利息5340.68元、罚息65.77元。现原告诉至法院，请求支持其诉请。被告戴丙宏、阙金娣共同辩称，对原告主张的本金是如何计算的不清楚。原告收取的代理费过高，原告提出的对我们预抵押房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，按照法律规定办。因我在2020年5月6日刚还过12501元，所以诉讼费不应该由我们承担。被告百宏房地产公司辩称，我公司对为被告戴丙宏、阙金娣的还款义务承担连带清偿责任表示认可，本案诉讼费按照合同约定。我公司要求被告戴丙宏、阙金娣尽快办理他项权证书。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2013年7月1日，被告百宏房地产公司作为保证人，与原告签订编号为（2013）006的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》1份，约定：为保障原告债权的实现，被告百宏房地产公司愿意为原告与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”是指因购置座落于御景濠庭项目所属住房及商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证担保的债权是指自2013年7月1日至2018年7月1日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金，债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为贰亿元；被担保的债权项下的利息、罚息等各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定时间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。如果主合同项下债务到期或者原告依据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，被告百宏房地产公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，被告百宏房地产公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求百宏房地产公司在本合同约定的保证范围内承担连带保证责任，百宏房地产公司不提出任何异议。合同还对其他相关内容作了约定。2014年2月28日，被告戴丙宏、阙金娣作为借款人和抵押人，被告百宏房地产公司作为保证人，与原告建行阜宁支行分别签订编号为320737336-2012-20140633213、320737336-2012-20140632299的《个人住房（商业用房）借款合同》各1份。该两份合同约定：借款用途为借款人购买阜宁县，借款本金分别为360000元、190000元，借款期限均为240个月（即2014年2月28日至2034年2月28日），两份合同均载明：本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款支付凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同项下贷款利率为浮动利率，借款金额360000元的贷款利率以基准利率为基础确定执行利率、借款金额190000元的贷款利率在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日（每年1月1日）的基准利率及上述上浮幅度，在每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款发放及支付方式为借款人同意贷款人将款项一次性划入百宏房地产公司在建行的账户中（账号：32×××19）。借款人的还款方法采用等额本息还款方法。本合同项下担保方式为保证加抵押。本合同项下的抵押财产分别为阜宁县房屋。抵押担保范围包括借款本金、利息，借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费等）。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；有权行使抵押权利。合同还对其他相关内容作了约定。2014年3月7日，被告戴丙宏、阙金娣以其购买的位于阜宁县房屋分别办理了阜房预阜城字第201402322号、第201402321号抵押权预告登记手续，预告登记义务人均为戴丙宏、阙金娣，预告登记权利人均为中国建设银行股份有限公司阜宁支公司。2014年5月13日、2014年7月4日，被告戴丙宏分别立据向原告建行阜宁支行借款190000元、360000元，原告建行阜宁支行出具开立贷款账户通知书二份，载明：客户姓名戴丙宏，产品名称均为中长期个人商品房屋贷款，贷款金额分别为壹拾玖万元整、叁拾陆万元整，贷款期限均为240个月，还款方式均为等额本息还款法，贷款执行利率分别为7.205%、6.55%，利率调整方式均为下年初调整，逾期罚息利率浮动比例均为50%。收款人账号均为32×××19，收款人账户名称均为江苏百宏房地产有限公司。2014年5月14日、2014年7月4日，原告将借款190000元、360000元分别发放至上述指定账户。借款发放后，190000元的借款，自2014年6月14日开始至2018年1月份，被告戴丙宏、阙金娣尚能正常还款，自2018年2月即开始逾期，此后虽陆续还款，但未能按时足额还款；360000元的借款，自2014年8月4日开始至2018年11月份，被告戴丙宏、阙金娣尚能正常还款，自2018年12月即开始逾期，此后虽陆续还款，但被告戴丙宏、阙金娣未能按时足额还款。因被告戴丙宏、阙金娣未能按时足额还款，原告分三次从被告百宏房地产公司的保证金账户上扣划借款本息合计12500元，其中：2016年11月11日，扣划借款本息4000元，2019年6月28日，分别扣划借款本息3000元、5500元。另，被告戴丙宏于2020年5月6日偿还原告借款本息计12501元。截止2020年6月17日，被告尚欠原告两笔借款本金合计444480.85元及利息5340.68元、罚息65.77元。另查明，被告戴丙宏、阙金娣于1995年5月1日登记结婚。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告建行阜宁支行与被告戴丙宏、阙金娣、百宏房地产公司签订的《个人房屋（商业用房）借款合同》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方应严格依约履行。原告建行阜宁支行依照两份借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告戴丙宏、阙金娣未能按期足额还款，已构成违约。根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，被告戴丙宏、阙金娣应承担偿还原告借款本息的民事责任，原告依据合同的约定主张权利，依约有据，应予支持。被告百宏房地产公司作为借款的连带责任保证人，依法应在保证合同约定的担保范围内承担连带保证责任。因自2019年8月20日起,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)公布贷款市场报价利率,在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准,故本院对原告所主张的利率计算标准予以调整。关于原告提出对被告戴丙宏、阙金娣提供预抵押的房屋拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的主张，因原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房屋的处分，但并非对该房屋享有抵押权，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告承担律师代理费15000元的诉讼请求，因《个人房屋（商业用房）借款合同》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》明确约定，贷款人为实现债权所产生的费用(包括但不限于诉讼费、律师代理费等)由借款人承担,本案原告为实现债权,委托律师代理诉讼并产生代理费，经本院审查,原告主张的律师代理费金额并未超过本案借款合同签订时《江苏省律师服务收费管理办法》的规定,但结合物价部门的有关规定及本案的具体案情，酌定律师代理费为8000元。同理，按照《个人房屋（商业用房）借款合同》约定，本案的诉讼费亦应由被告戴丙宏、阙金娣承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、被告戴丙宏、阙金娣于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行两笔借款本金合计444480.85元及利息（利息计算方法：2019年8月19日之前的利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，自2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，罚息利率按实际执行利率水平上加收50%计付）；二、被告戴丙宏、阙金娣支付原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行律师代理费8000元，限于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告江苏百宏房地产有限公司对被告戴丙宏、阙金娣的上述第一、二项还款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8408元，减半收取计4204元（原告已预交），由被告戴丙宏、阙金娣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 邵延巧二〇二〇年九月十二日法官助理 韩建伟书 记 员 刘晓露