青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初2885号 原告：青海省青鹏投资有限公司，统一社会信用代码9163000071055928XU,住所地，青海省西宁市。 法定代表人：潘晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王琛媛，青海诚嘉律师事务所律师。 被告：徐冬梅，公民身份号码×××，女，汉族，1982年12月20日出生，住所地，西宁市。 委托诉讼代理人：刘喜全，青海河湟律师事务所律师。 原告青海省青鹏投资有限公司（以下简称“青鹏公司”）与被告徐冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青鹏公司的委托诉讼代理人王琛媛，被告徐冬梅的委托诉讼代理人刘喜全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青鹏公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同书》，并责令被告将位于西宁市××区建筑面积为410㎡的房屋归还给原告；2.判令被告给付原告房屋租金172400元，并承担解除合同的违约金108240元、逾期支付租金的违约金83787元；3.判令被告按月租金45100元的标准给付原告自2020年8月1日至实际归还涉案房屋之日的逾期腾房占有使用费；4.判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令解除原被告于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同书》、2019年1月25日签订的《房屋租赁合同补充协议书》，并责令被告将位于西宁市××区建筑面积为410㎡的房屋归还给原告。 事实与理由，2018年4月25日原被告双方签订《房屋租赁合同书》，约定被告承租原告位于西宁市××区建筑面积为410㎡的房屋，房屋用途为餐饮，租赁期限为3年（自2018年5月1日至2021年4月30日止）；租金为120元/㎡/月计付，月租金为49200元，按季度缴纳房屋租金，本合同签订后三个工作日内被告应支付原告首季度（三个月）房屋租金147600元，此后租金每季度支付一次，上季度最后一个月20日前支付下一季度租金。合同签订后，原告按约定将涉案房屋交付给被告，被告随即投入使用并经营粥屋。经协商，原被告于2019年1月25日签订《房屋租赁合同补充协议书》，将租金计付标准变更为110元/㎡/月计付，房屋租金每半年支付一次，支付方式和期限比照原合同执行，合同变更内容自2019年2月1日起执行。上述协议签订后，被告以各种借口拖延支付租金，截止起诉之日，扣除因疫情减免的2020年2月租金，被告仍拖欠原告租金172400元，且被告已拖欠租金达5个月，解除合同的条件已具备，故原告为维护自身合法权益诉至法院。 被告徐冬梅辩称，受新冠疫情影响，涉案房屋租赁合同履行期限内发生情势变更情形，导致其未能正常履行合同，其并未违约，原被告双方在情势变更情形发生后就租金减免事宜未能达成协商一致致纠纷产生；其已付清2020年1月24日前的房租共计98400元，认可欠付截止2020年8月1日的租金172400元，《房屋租赁合同补充协议书》虽约定租金半年一付，但其在实际履行时至2020年1月均按月支付租金，原告也同意按月支付并向其开具发票，此实为对租金支付方式的变更；原告青鹏公司属国有企业，根据青海省市场监管局于2020年3月24日印发的《青海省应对疫情影响加大个体工商户扶持力度的实施意见》（青市监登[2020]70号），原告应依规减免6个月房租，故扣除减免的款项其未拖欠房租，也未违约，无须承担违约责任。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.原告青鹏公司为省属国有企业，涉案房屋为商品房，所有权人为原告，土地类型为国有建设用地，用途为商业用地。 2.2018年4月25日,原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：第一条“甲方出租给乙方的商铺位于西宁市××区，建筑面积为410㎡，规划用途为商业”；第二条“房屋租赁期限为3年，自2018年5月1日至2021年4月30日止”；第三条“本合同签订当天或次日，乙方应向甲方支付房屋押金98400元，押金在合同期内不计息、不增值，合同期满，如乙方无违约无欠缴费用行为，甲方全额返还”；第四条“房屋租金按120元/㎡/月计付，月租金为49200元，本合同签订后三个工作日内乙方应支付甲方一个季度（3个月）房屋租金147600元，此后租金每季度支付一次，上季度最后一个月的20日前支付下季度租金，以此类推，直至租赁期限届满”；第十三条第一款“租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除或终止本合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金总额的20%向甲方支付违约金。未经甲方同意转租、转借承租房屋或利用承租房屋进行违法犯罪活动的。拖欠租金达1个月以上（含1个月）的。故意损坏承租房屋或其配套设施，在15日内拒不承担修复或赔偿责任的”；第十三条第二款“在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定租赁费用的，每逾期一天，则应按欠付租金总额的3‰向甲方支付逾期付款的违约金，此违约金乙方应同拖欠的房屋租金一并且优先支付给甲方”；第十四条“如遇国家政策调整和外来不可抗力的自然灾害，不可预见因素导致毁损，造成损失双方互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补”。合同签订后，原告按约定将涉案房屋交付给被告，被告随即投入使用并经营粥屋。 3.经协商，原被告于2019年1月25日签订《房屋租赁合同补充协议书》，将租金计付标准变更为110元/㎡/月计付，房屋租金每半年支付一次，支付方式和期限比照原合同执行，以上内容自2019年2月1日起执行。原被告双方已结清2020年2月1日前的房屋租金。 4.2020年5月7日被告向原告支付房屋租赁费45200元（包含2019年欠付的租赁费100元），2020年5月19日支付房屋租赁费8000元。截止2020年7月31日,被告还欠付租金172400元。 5.2020年2月11日，青海省人民政府发布《关于印发应对新冠肺炎疫情支持中小微企业发展和推动重大项目开复工政策措施的通知》（青政[2020]15号）第16条规定“对承租开发区、工业园区（集中区、创业园、孵化器）等标准化厂房、国有资产类经营用房的企业，可减免6个月租金，从2020年1月起执行，并可申请省级中小企业发展专项基金给予租金补助。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体减免事宜由双方协商解决。”2020年2月26日，青海省人民政府印发《关于采取有效措施全力推动复工复产补充规定的通知》（青政[2020]19号），第3条规定“在疫情防控期间，中小微企业和个体工商户，凡是租用国有产权房产、场地、设备的，在执行《青海省人民政府关于印发应对新冠肺炎疫情支持中小微企业发展和推动重大项目开复工政策措施的通知》（青政[2020]15号）第16条规定的基础上，免除场地、设备租赁费用”。原告依据以上政策文件免除被告2020年2月份的房租租赁费。 6.2020年3月24日，青海省市场监管局印发《青海省应对疫情影响加大个体工商户扶持力度的实施意见》（青市监登[2020]70号）第（八）项规定“减免租赁费用：从2020年1月到2020年6月，凡是租用国有产权房产、场地的中小微企业和个体工商户，免除房产、场地租赁费用（省直机关事务管理局）”；2020年8月18日被告关于原告是否适用该政策文件向本院提出调查取证申请，2020年8月21日本院依据被告的调查取证申请向青海省省直机关事务管理局调查取证，2020年8月26日该局回函称该规定适用范围仅限于省直党政机关和公益一类事业单位。对省属国有企业是否减免房屋租金该局无职责、权限。 以上事实有原、被告提交的《房屋租赁合同书》《房屋租赁合同补充协议书》、房屋租金发票、支付单据，原告提交的不动产权证书及股权分布图、被告提交的营业额截图、青政[2020]15号文件、青政[2020]19号文件、青市监登[2020]70号文件、调查取证申请书、青海省省直机关事务管理局的复函、备忘录、庭审笔录及当事人陈述在案佐证。 本案的争议焦点是：1.被告是否应当支付租赁费？2.被告是否存在违约行为、承担违约责任？3.原告能否依据被告的违约行为请求解除《房屋租赁合同书》《房屋租赁合同补充协议书》？ 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》《房屋租赁合同补充协议书》系双方当事人在平等、自愿、协商基础上所签订的合同,合同内容清楚、条款明确,属有效合同,双方当事人应按照合同约定履行义务。 一、被告是否应当支付租赁费？ 根据《最高人民法院》关于合同案件的审理“6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”的规定，本院认为，全国新冠疫情属于不可抗力事件，被告自2020年3月18日恢复营业后受新冠疫情的影响客观上导致其3月的营业收入明显减少，4月营业收入不足以支付租赁费，自5月之后其经营状况逐渐转好，根据被告的经营收益及公平原则，本院酌情免除徐冬梅3月份的租金45100元、4月份30%的租金13530元。故被告徐冬梅应支付2020年4月1日至2020年7月31日的租金共计180400元，扣除被告已于2020年5月7日支付45100元，5月19日支付8000元，免除4月份30%的租金13530元，被告徐冬梅还应支付原告房屋租赁费113770元。 二、被告是否存在违约行为、承担违约责任？ 原、被告签订的《房屋租赁合同书》《房屋租赁合同补充协议书》，在双方实际履行合同过程中,被告通过每月向原告支付租赁费的形式履行支付义务，原告未提出异议且根据被告每月缴纳的租赁费向其开具等额发票，应视为双方对合同约定的租赁费支付的时间做出了变更。故对于原告关于被告2020年2月1日前未按照合同约定的时间支付租赁费存在违约行为的诉称及被告关于根据《房屋租赁合同补充协议书》中房屋租金每半年支付一次的约定不存在违约的辩称，本院均不予采信。但被告自2020年6月1日之后未足额支付租赁费存在违约行为，其应承担相应的违约责任。故被告应根据合同第十三条第二款约定支付原告逾期支付租金的违约金20478.6元。 三、原告能否依据被告的违约行为请求解除《房屋租赁合同书》《房屋租赁合同补充协议书》？ 根据《最高人民法院》关于合同案件的审理“5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，对原告要求解除与被告的《房屋租赁合同书》《房屋租赁合同补充协议书》并腾退房屋的诉讼请求,本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十七条第一款，《最高人民法院》《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告徐冬梅向原告青海省青鹏投资有限公司支付房屋租赁费113770元； 二、被告徐冬梅支付原告青海省青鹏投资有限公司逾期支付房屋租赁费的违约金20478.6元； 三、驳回原告青海省青鹏投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取3383元，由原告青海省青鹏投资有限公司负担2137元，被告徐冬梅负担1246元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 员 高秋香 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 马莉娟 书 记 员 黎元珍 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条第一款当事人协商一致,可以变更合同。 《最高人民法院》 5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。