浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙03民终2477号 上诉人（原审被告、反诉原告）：瑞安市平安汽车驾驶培训学校有限公司，住所地：瑞安市平阳坑镇平阳坑村。 法定代表人：周庆和，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹启练，浙江玉海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：瑞安市工业国有资产投资经营有限公司，住所地：瑞安市安阳街道马鞍山路****楼。 法定代表人：池志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阮再岳，浙江合一律师事务所律师。 上诉人瑞安市平安汽车驾驶培训学校有限公司（以下简称平安驾校）与被上诉人瑞安市工业国有资产投资经营有限公司（以下简称工投公司）因租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2019）浙0381民初10505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 平安驾校上诉请求：撤销一审判决，改判驳回工投公司一审诉请，支持其一审反诉请求。事实和理由：（1）工投公司未交付全部土地，且未保持土地约定用途，已构成违约。合同约定土地面积为27830㎡，但实际交付的土地部分被村民占用，经平安驾校多次催告，工投公司仍不履行排除妨碍义务。因此，平安驾校享有先履行抗辩权，工投公司无权请求解除合同和违约金。一审判决认为没有证据证明工投公司同意或者默许租赁土地由第三人占用的裁判理由，是错误的。（2）2019年3月8日，平安驾校提出按实际使用面积变更租金，工投公司同意后，委托温州方正房地产土地评估有限公司评估，评估结论为：租用土地使用权面积为13579㎡，租赁总价为296060元。一审庭审中，工投公司亦承认该评估报告。但是，一审判决对此不予认定，也未认定双方协商一致变更合同的事实，是错误的。按此土地使用面积计算，平安驾校已支付的前六个年度租金超出34万元，故不存在逾期支付租金的违约事实。（3）一审判决未认定合同解除的具体时间，导致判决主文第四项将租金和占有使用费相混淆，一并判决支付违约金，是错误的。（4）平安驾校已辩称政策处理费20000元，按约定应由出租人负担。一审判决以反诉请求中未主张为由，不作审理认定，属程序违法。（5）工投公司实际交付的租赁土地面积远低于约定面积，合同约定的五块土地实际仅交付了两块，其余一直由当地村民占用，且工投公司未履行排除妨碍义务，故平安驾校主张变更合同中有关租金标准的反诉请求应予支持，并应当返还多收部分的租金34万元。 工投公司辩称:（1）合同已明确约定了租赁物现状，并按现状交付，承租人在订立合同前已充分了解。因此，有关危房拆除、山体改造以及排除妨碍的义务在于平安驾校。（2）评估报告客观存在，但系双方在调解过程中形成的材料，工投公司并未认可按此评估报告变更租金标准，故不能作为定案依据。（3）因未交年度租金与腾空前的占用使用费计算标准一致，一审判决主文作一并表述，并无不当。（4）一审中，平安驾校提出政策处理费用支出18000元，与本案诉争法律关系没有关联，一审判决以平安驾校未在反诉请求中主张，暂不予认定，符合“不告不理”原则。（5）租赁物符合合同约定及市场价格，符合承租人机动车驾驶培训要求，不存在显失公平，平安驾校反诉请求不成立。 工投公司向一审法院起诉请求：（1）变更《房地产租赁合同》，即租赁标的“土地27830.49㎡，房屋6188.19㎡”变更为“土地27830.49㎡（不包含地上房屋）”，年租金变更为原租金的14/15；（2）支付租金458351.67元（其中2019年4月1日至5月20日租金67537.10元；2019年5月21日至2020年3月31日租金390814.57元），并支付违约金（以458351.67元为基数，按日万分之五从2019年3月1日起计至实际履行之日）；（3）腾空房屋（产权证号为平阳坑镇字第00000669、00000670、00000671号）并支付房屋占有使用费（从2019年5月21日起按每年32417.80元计至实际腾空之日止）。 一审诉讼中，工投公司变更诉讼请求为：（1）解除《房地产租赁合同》；（2）腾空租赁土地及房屋；（3）支付第七年度租金458351.67元（其中2019年4月1日至5月20日租金67537.10元；2019年5月21日至2020年3月31日租金390814.57元），并支付违约金（以458351.67元为基数按日万分之五从2019年3月1日起计至实际履行之日）；（4）支付第八年度租金（以481080.13元为基数从2020年4月1日起计至实际腾空之日止），并支付违约金（以481080.13元为基数按日万分之五从2020年3月1日起计至实际履行之日止）；（5）支付房屋占有使用费（从2019年5月21日起按每年32417.80元计至2020年3月31日为28365.58元；从2020年4月1日起按每年34362.87元计至实际腾空之日止）。 平安驾校向一审法院提起反诉请求：（1）返还截至2019年3月31日前五期多收租金1001267.65元；（2）返还危房整修费用200382元；（3）支付政策处理费2万元；（4）确认2019年3月31日至2023年3月31日的租金按2019年5月22日温州方正房地产土地评估有限公司出具《房地产租赁价格估价报告》中确定的租用土地使用权面积13579.37㎡、租赁总价296030元计算租金。诉讼中，放弃第（3）项诉请，变更第（1）项诉请金额为349870元。 一审法院认定事实：2014年12月25日，工投公司与平安驾校签订《房地产租赁合同》。约定：工投公司出租的房地产坐落于瑞安市高楼镇（现为平阳坑镇）平阳坑村，计五块地块，共有土地面积27830.49㎡，地，地上房屋面积61889㎡，上述房屋大多为危房，由平安驾校负责在投入使用前拆除全部危房，承租人对上述房地产现状充分了解；租赁期限10年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止；第一年度租金30万元（其中土地租金28万元、房屋租金2万元），第二年度租金318000元，第三年度租金337080元，第四年度租金357304元，第五年度租金378743元，第六年度租金458743元，第七年度租金486267元，第八年度租金515443元，第九年度租金546370元，第十年度租金579152元，年度租金须在新的租赁年度开始时一个月前付清；租赁期内，承租人要确保安全，按照有关法规办事，认真履行安全责任，消除安全隐患；承租人应确保租赁资产的安全、完整，做好保险、消防、维修保养等工作，并承担一切费用、后果和责任；在租赁期内，不得开挖山体；承租人负责搬迁现有房产土地内的居民人员和财产，搬迁费用在2万元以内由出租人承担，超过2万元部分由承租人负责；逾期支付租金的，每逾期一天，按逾期总额的万分之五比例支付违约金，逾期超过一个月的，出租人有权单方面解除合同。合同签订后，前六个年度，平安驾校均按约支付了租金（第一年度租金由原承租人中港公司支付）。履行过程中，平安驾校以工投公司实际交付的土地使用面积不足为由，要求减少租金，并拒付第七年度租金。 2011年3月9日，案外人谢作伟以公开竞投方式取得案涉房地产租赁使用权。后谢作伟放弃租赁，并要求将租赁主体变更为中港公司。为此，工投公司、中港公司、谢作伟三方于2011年5月19日签订了《房屋土地租用合同》。2013年3月28日，经双方协商，工投公司与中港公司重新签订《房屋土地租用合同》。2013年12月8日，中港公司与平安驾校签订《地产租赁合同》，将案涉房地产转租给平安驾校。2014年3月份，平安驾校进场清理、施工。2014年12月25日，工投公司、中港公司、平安驾校、谢作伟四方就案涉房地产租赁形成会议纪要。纪要主要内容为：工投公司与平安驾校直接签订租赁合同，工投公司、中港公司、平安驾校、谢作伟相互之间签订的原租赁合同终止。 另查明，案涉房地产在出租时，地，地上房屋大部分为危旧房存在部分被第三人占用的情形。平安驾校承租后，将大部分危旧房予以拆除，对其中三处房屋进行了修缮，该三处房屋分别于2019年5月20日、5月21日被鉴定为C级危房。工投公司于2019年7月10日对其予以砌墙封堵。平安驾校在租期内未全域使用租赁物。 一审法院认为，本案争议焦点如下： 1.《房地产租赁合同》约定的租金数额应否变更。合同法第五十四条、第七十七条及相关司法解释规定，当事人协商一致的，可以变更合同；因重大误解订立的合同或者在订立合同时显失公平的，当事人有权请求人民法院予以变更；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院予以变更；合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人有权请求人民法院变更合同。本案中，首先，平安驾校虽曾多次向工投公司提出要求减少租金，但无证据证明工投公司已同意减少租金，可见，双方并未就变更租金达成一致。其次，平安驾校于2014年3月已进场施工，同年12月25日签订租赁合同，间隔半年之久，应当认定其对租赁物现状及瑕疵已有充分了解，可预见租赁物存在不能全域使用的风险。因此，订立《房地产租赁合同》系平安驾校真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。第三，租赁物在签订合同前已存在危旧房以及第三人占用等瑕疵，亦不属于合同签订后发生的情势变更之情形，故本案租赁合同不存在可变更的法定情形。综上，平安驾校主张减少租金，没有事实和法律依据，应按合同约定足额履行支付租金的义务。 2.《房地产租赁合同》是否应当予以解除。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同约定年度租金在新的租赁年度开始时一个月前付清，逾期支付超过一个月的，出租人有权单方解除合同。按照合同约定，平安驾校应于2019年3月1日前支付第七年度租金，故工投公司请求解除合同的条件已成就，应予解除合同。 3.工投公司应否支付危房整修费用。合同约定平安驾校的义务包括：在投入使用前负责拆除全部危房；在租期内，要确保安全，认真履行安全责任，消除事故隐患；要确保租赁资产的安全、完整，做好保险、消防、维修保养等工作，并承担一切费用、后果和责任。因此，按合同约定，平安驾校应当拆除危房，并承担租赁物维修保养费用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此，平安驾校主张危房整修费用，于法无据，不予支持。 综上所述，平安驾校主张返还租金以及危房整修费用，不予支持。因平安驾校逾期支付租金，合同约定的解除条件已成就，故工投公司主张解除合同，予以支持。合同解除后，平安驾校应于合理期限内腾空租赁物，并支付逾期租金及占用使用费。经计算，第七年度租金为458290元［（486267元÷365天×50天）+（486267元÷365天×315天×14/15）=458290元］，第八年度租金及占有使用费以年租金481080元（515443元×14/15）为计算标准从2020日4月1日起计至实际腾空之日止。工投公司主张每日按逾期租金总额万分之五计算违约金符合约定，且不违反法律规定，予以支持。租赁地上三处房屋于2019年5月20日、5月21日被鉴定为C级危房，参照《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全强制性标准的房屋不得出租，工投公司亦未提供证据证明平安驾校在房屋被鉴定为危房后仍继续使用该房屋，故其请求支付2019年5月21日之后的房屋占用使用费，依据不足，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决：一、解除工投公司与平安驾校于2014年12月25日签订的《房地产租赁合同》；二、平安驾校于本判决生效之日起十五日内腾空其向工投公司承租并使用的坐落于瑞安市平阳坑镇平阳坑村的房地产；三、平安驾校于本判决生效之日起十五日内支付工投公司第七年度租金458290元及违约金（以458290元为基数，从2019年3月1日起按每日万分之五计算至实际履行完毕之日止）；四、平安驾校于本判决生效之日起十五日内支付工投公司第八年度租金和占有使用费［从2020日4月1日起按年租金481080元（折算成日租金为1318元）计算至实际腾空之日止］，并支付违约金（以应付租金和占有使用费为基数，从2020年3月1日起按每日万分之五计算至实际履行完毕之日止）；五、驳回工投公司其他诉讼请求；六、驳回平安驾校的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8716元，反诉受理费4651元（已预交），均由平安驾校负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。 本院认为，本案《房地产租赁合同》合法有效，双方均应遵守履行。合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据一审庭审自认，并结合二审现场查看，以及双方在和解过程中工投公司委托机构出具的评估报告，可以认定工投公司实际交付的租赁土地并不包括山地10976㎡，以及水池与被村民占用的土地。此行为构成出租人租赁物交付瑕疵。根据合同法第一百一十一条规定，一方履行瑕疵的，另一方有权要求减少价款。在本案租赁合同履行过程中，平安驾校虽提出异议，并多次书面要求减少租金,但是,在工投公司未予明确同意的情况下,在前六个租赁年度中,平安驾校仍按约定租金全额支付，应视为其自愿支付并放弃合同违约抗辩，故其主张退还已付部分租金的反诉请求，不予支持。 关于未履行部分的租金计算标准，应当结合未交付部分的土地现状、功能以及立约意愿等因素综合考量。一方面，案涉租赁土地原由中港公司承租,据平安驾校2014年5月6日向工投公司《请示》记述,平安驾校同意租金由其支付，结合2014年12月25日《会议纪要》，表明平安驾校在本案诉争租赁合同订立前已实际使用租赁土地，可见，其对租赁物存在水池及部分土地被当地村委会临时占用的现状已经充分了解后订立合同。因此，平安驾校主张全部剔除该两部分土地相应租金的反诉请求不予支持。另一方面，经二审现场查看，山地面积10976㎡亦无法实际利用，从该山地使用功能上看，对平安驾校汽车教练场地并无造成严重影响。但是，鉴于该无法利用的山地面积较大，占全部租赁土地40%，故应适当调整合同约定的租金标准。参考温州方正房地产土地评估有限公司评估报告记载，该部分山地年租金总额为16464元，应当予以调减。结合上述两方面，本院酌定自第七租金年度起下调租金80000元，合同约定下年度租金递增6%不作调整。同时，鉴于工投公司交付租赁物存在瑕疵，且从第七个租金年度开始平安驾校已经明确提出抗辩并反诉，故工投公司主张支付违约金的诉请于法无据，本院不予支持。 因订立合同前，平安驾校对租赁土地上的房屋属危房已充分知晓，且合同已明确约定房屋安全维修义务由平安驾校承担。根据合同法第二百二十三条第一款规定，平安驾校对危房整修属于承租人对租赁物的改善性使用，由此产生的费用应当由承租人承担。同时，合同第七条已经明确约定“租赁期满后，仍未搬迁移出的财产，视为乙方自行放弃，由甲方无偿收受”。因此，平安驾校主张返还危房维修费用200382元的反诉请求，于法无据。结合平安驾校一审提供的租赁物政策处理费用票据，该项费用已超过20000元，根据合同第九条约定，工投公司应当支付平安驾校20000元。 综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，二审予以改判。平安驾校的上诉请求部分成立，本院予以支持，对其他上诉请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持瑞安市人民法院（2019）浙0381民初10505号民事判决第一项、第二项及案件受理费负担； 二、撤销瑞安市人民法院（2019）浙0381民初10505号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项； 三、平安驾校于本判决生效后十五日内支付工投公司第七年度租金406267元； 四、平安驾校于本判决生效后十五日内支付工投公司第八年度租金430643元，并按此租金标准支付至实际腾空交还租赁物之日止的占有使用费； 五、工投公司于本判决生效后十五日内支付平安驾校政策处理费20000元； 六、驳回工投公司一审其他诉讼请求； 七、驳回平安驾校一审其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费12300元，由平安驾校负担9840元，工投公司负担2460元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨宗波 审 判 员 余 萌 审 判 员 刘宏杰 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 姜岳良 代书记员 李**程