江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初3165号原告（反诉被告）：海安保障性住房投资建设有限公司，统一社会信用代码913206215738108606，住海安市中坝南路**。法定代表人：张健，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘宏，江苏震阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峥峥，该公司法务。被告（反诉原告）：许小震，男，1977年11月27日出生，汉族，，住海安市委托诉讼代理人：顾濛，江苏山水律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司海安支行，统一社会信用代码91320621703740435Q，住所地海安市长江中路**。负责人：陈震宇，该行行长。委托诉讼代理人：尤峰，江苏钻石律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳男，江苏钻石律师事务所律师。原告（反诉被告）海安保障性住房投资建设有限公司（以下简称保障性住房公司）诉被告（反诉原告）许小震商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序审理，并于2019年6月3日公开开庭进行了审理，原告保障性住房公司的委托诉讼代理人刘宏，被告许小震及其委托诉讼代理人顾濛到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，被告许小震提出反诉，并于2019年9月10日、11月28日公开开庭进行了审理。原告保障性住房公司的委托诉讼代理人刘宏、王峥峥，被告许小震及其委托诉讼代理人顾濛到庭参加诉讼。后本院依法追加中国银行股份有限公司海安支行（以下简称中国银行）为第三人，第三人中国银行向本院提出独立诉讼请求，本院于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告保障性住房公司的委托诉讼代理人刘宏、王峥峥，被告许小震及其委托诉讼代理人顾濛，第三人中国银行的委托诉讼代理人李佳男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保障性住房公司向本院提出如下诉讼请求：判令被告给付原告购房款613671.8元及利息（从起诉之日按照同期中国人民银行贷款基准利率计算至实际给付之日）。第一次变更诉讼请求为：解除原、被告签署的9-103商品房买卖合同，签署9-102商品房买卖合同，要求被告补齐房款687102.96元。第二次变更诉讼请求为：1、判令许小震腾空交付丽景美域9-102室，2、判令许小震给付原告房屋占用费损失（从2017年9月13日起按日278元计算至实际腾空交付房屋之日止）。第三次变更诉讼请求为：依法确认原被告双方签订的丽景美域9-103室商品房买卖合同已解除，判令许小震履行撤销丽景美域9-103室商品房买卖合同备案登记手续的协助义务，判令许小震许小震腾空交付丽景美域9-102室并给付房屋占用费用损失（从2017年10月27日起按照日270元起计算至实际腾空交付房屋之日止）。事实和理由：2017年8月10日原、被告签署商品房买卖合同，被告向原告购买永安北路70号丽景美域9幢103室（1-2层），面积：234.92平方米，单价7945元每平方米，价款1866678元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以有测绘资质的单位实际测绘成果作为结算依据，在交房时多退少补，无论面积误差如何，买受人均同意接受房屋，且误差部分退补双方不计息。102室房屋经测绘面积为312.16平方米。被告许小震辩称：保障性住房公司和许小震对234.95平米的房屋达成买卖合意，未就9-102室313.16平米的房屋达成过买卖合意，许小震当时看的房子与拿到的房子是同一个房子。保障性住房公司在履行合同中存在严重的侵权行为，保障性住房公司依据其优势地位设立格式霸王条款，在订立合同时未提供图纸、户型图，也没有进行必要的情况说明，侵害了许小震签订合同的知情权、协商权。关于保障性住房公司的诉讼请求，许小震认可该合同应当解除，这也正是许小震的诉讼请求之一。关于履行撤销案涉房屋的备案登记手续协助义务，许小震会在保障性住房公司履行完毕许小震的反诉请求后依法进行协助。关于腾空房屋，许小震会在保障性住房公司履行完毕许小震的反诉请求后予以配合。关于房屋占用费用不予认可，许小震基于与保障性住房公司合法有效的合同而占有案涉房屋，许小震对房屋的占有是有权占有。本案是由于保障性住房公司交付错误标的导致及保障性住房公司的违约行为导致，许小震对此没有过错，因此无需支付房屋占用费。第三人中国银行述称：许小震购买房屋事实没有异议，许小震因购买房屋向中国银行申请了贷款，并由保障性住房公司提供了担保，但许小震没有按约按时还贷，中国银行主张贷款提前到期。鉴于原被告均要求解除合同，就解除合同后，原告应当返还给许小震的购房款和相应的费用应当先行偿还许小震尚欠中国银行的贷款，违约费用及律师费等。被告许小震提出如下反诉请求：1、解除双方于2017年8月10日签订的商品房买卖合同，2、返还购房款1866678元及利息（购房款利息及90万元银行贷款所产生的利息），3、赔偿损失1582622元，4、支付违约金18666.78元。事实与理由：2017年8月10日，双方签订商品房买卖合同，约定许小震向保障性住房公司购买丽景美域9幢103室房屋面积234.92平方米，许小震支付购房款1866678元。同年9月7日，物业公司向许小震交付了案涉房屋，同年9月14日，许小震对案涉房屋进行了装修，10月11日装修完毕。但保障性住房公司却于2017年10月26日在案涉房屋门口张贴《温馨提示》，称交付错误，要求许小震退还房屋。2018年9月，保障性住房公司又以相同理由提起诉讼。保障性住房公司自认未交付合同约定的面积234.92平米的房屋，案涉合同约定许小震购买的是丽景美域9幢103室，面积为234.92平方米，总价为1866678元的房屋这一特定物，但保障性住房公司一直未履行交付上述房屋的义务，相反，一直以交付错误为由逃避履行义务。保障性住房公司的上述行为属于严重违约，并使案涉合同目的不能实现。许小震有权解除合同，案涉合同的解除是因保障性住房公司违约行为造成，许小震对此没有过错，故许小震有权要求保障性住房公司同时返还购房款、支付违约金并赔偿合同解除造成的全部损失。原告保障性住房公司对被告许小震的反诉请求辩称：双方缔约的房屋确实是9-103室，不是保障性住房公司交付的房屋，许小震进行装修时，物业公司也发现了交房错误，也要求许小震停止装修，同时移交合同标的物9-103室，目前除了9-103室与被告签署合同之外，9-102也未对外出售，因房屋属于添置的重大资产，保障性住房公司也尽可能满足许小震提出的合法的要求，如果许小震需要9-103室，那么许小震将9-102室移交给保障性住房公司就行，所产生的损失保障性住房公司也会依法赔偿，如果许小震不需要9-103室，保障性住房公司同意解除合同。基于房屋合同解除，必然涉及到房款问题，该返还的要返还，其他的损失、违约金问题依法处理，违约金问题，虽然交房错误，但是保障性住房公司也发了通知给许小震9-103室随时可以交付，本案本诉和反诉可以综合处理，如果许小震不愿意就9-102室签署合同，本诉部分由法院依法处理，不一定非要与许小震签署9-102室合同。第三人中国银行述称：许小震购买房屋事实没有异议，许小震因购买房屋向中国银行申请了贷款，并由保障性住房公司提供了担保，但许小震没有按约按时还贷，中国银行主张贷款提前到期。鉴于原被告均要求解除合同，就解除合同后，原告应当返还给许小震的购房款和相应的费用应当先行偿还许小震尚欠中国银行的贷款，违约费用及律师费等。第三人中国银行向本院提出如下诉讼请求：判令1、许小震立即归还截止2020年3月26日欠贷款本金789187.27元，本金罚息3552.63元，利息47714.63元，利息罚息2396.98元，合计842851.51元，以及以842851.51元为基数，自2020年3月27日起至实际归还之日止，按月7.96245‰计算的利息，和支付律师代理费40000元。2、保障性住房公司对许小震所欠上述费用承担连带责任。事实和理由：2017年8月16日，中国银行与许小震、保障性住房公司签订《个人商业用房贷款合同》，许小震向中国银行贷款90万元，保障性住房公司提供连带担保。2017年9月4日，中国银行向许小震贷款900000元，贷款月利率5.3083‰。合同还对三方的其他权利义务进行了约定。截止2020年3月19日许小震欠本金789187.27元、本金罚息3552.63元、利息47714.63元、利息罚息2396.98元，合计842851.51元。被告许小震辩称：1、对欠付的本金789187.27元予以认可，对于利息部分和罚息，因为我方的反诉请求包括了房款本金和利息，这个利息就包括了贷款利息，这部分金额应当由保障性住房公司来承担，既然中国银行诉许小震的借款合同纠纷一并处理，这部分金额就不是保障性住房公司承担连带责任，而是由保障性住房公司承担直接责任，对此许小震不承担责任。2、律师费，是在贷款合同的通用条款中出现，既然是通用条款，为了重复使用而预先拟定的，属于格式条款，而且中行也未签订合同时予以重点提示，该合同条款无效。3、即便律师费合同条款有效，我方认为本案中行的纠纷未必需要提起诉讼来解决，不是必要发生的，事实比较清晰，而且也有相应的担保，律师的工作并不多，这4万元费用过高，如果法院认定该格式条款有效，请求予以酌减。原告保障性住房公司辩称：在借款合同中，保障性住房公司是担保人，现在双方商品房买卖合同已经解除，如果法院判定保障性住房公司以市场价格对许小震来计算损失，保障性住房公司认为就相当于，保障性住房公司出售房屋后再将房屋购回。许小震在借款合同中所有的本金和罚息、利息应当由许小震自行承担。律师费的同意许小震的意见。本院经审理查明事实如下：2017年7月28日，许小震作为被征收人，就被征收的人民西路53-5-2号房屋，与保障性住房公司签订《海安县城营业用房选房确认单》一份，被征收房屋合法商业建筑面积39.645㎡，所选房源为“丽景佳苑9幢103室，面积以测绘为准”。2017年8月10日，保障性住房公司作为出卖人、许小震作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：2017071430[已备案合同]），被告向原告购买坐落于海安市丽景美域9幢103房1-2层，用途为商业，建筑面积234.95㎡，套内面积228.13㎡，单价7945元/平方米，房屋总价1866678元。合同对“面积确认及面积差异处理”约定：以有测绘资质的单位实际测绘成果作为结算依据，在交房时多退少补，无论面积误差如何，买受人均同意接受房屋，且误差部分退补双方不计息。同年9月5日，许小震向保障性住房公司交纳房款1866678元，保障性住房公司向其开具增值税普通发票。许小震向保障性住房公司缴纳维修基金15272元、垃圾处理费470元，许小震向海安瑞海物业管理有限公司交纳代办证费用1100元、物业费5074.92元（2017年9月7日至2018年9月6日）。许小震向税务部门缴纳契税32823.64元、印花税（产权转移书据）888.9元、印花税（权利、许可证照）5元。2017年9月7日，瑞海物业公司将9幢102室（商铺小小河边鱼西隔壁）交给被告，签订了《海安瑞海物业管理有限公司业主领房验收交接表》，载明交接房屋为丽景美域9幢103室，交接时102室与103室均未张贴门牌号码。同年9月14日起，许小震对102室房屋开始进行装修，期间，瑞海物业公司每日进行巡查，并填写《装修现场检查记录表》，载明案涉房屋系丽景美域9幢103室，查勘时间自2017年9月14日进场施工，至同年10月11日。2017年10月25日，瑞海物业公司与丽景美域物业服务中心发现交付给许小震的房屋为9幢102室，系错当9幢103室交给许小震，遂制作《温馨提示》一份，要求许小震将9-102室的商铺钥匙移交至丽景美域物业前台，并到前台办理商铺9-103室的交房手续，并于次日张贴于案涉房屋玻璃上。许小震则认为所交付的房屋并未张贴门牌号码，系由保障性住房公司委托瑞海物业公司交付，所交房屋即为9幢103室，故不同意退房，亦不存在原告主张的排除妨害情形。双方为此产生纠纷，保障性住房公司于2018年9月13日起诉至本院，请求判令许小震腾空并移交永安北路70号丽景美域9幢102室（1-2层）房屋并支付自2017年11月26日起至房屋腾空移交之日止按306元/天的标准计算的占用费，本院经审理，于2019年3月5日作出（2018）苏0621民初6451号民事判决，驳回保障性住房公司的诉讼请求。判决后，双方均未上诉。另查明，案涉房屋所在小区前期名称为丽景佳苑，现名称为丽景美域，9幢102室、103室均未办理不权产权登记手续。海安县海陵测绘有限公司受保障性住房公司的委托，于2015年4月25日对位于海安市（丽景佳苑）4、5、8、9幢商品房进行了房产面积实测，出具了《房产测绘成果报告》[海陵测字（2015120003）]，丽景佳苑9幢102室1-2层建筑面积为312.16㎡，套内面积303.13㎡，103室1-2层建筑面积234.92㎡，套内面积228.13㎡。（2018）苏0621民初6451号案件庭审中，针对9幢102室与103室房屋面积差异，许小震陈述案涉房屋交接与装修时并未注意比较购房合同中载明的面积大了，直至保障性住房公司张贴了告知单方才注意到，但其并未重新测量。许小震主张并未交错房屋，故不同意腾空交房，多出的房屋面积愿意酌情给付保障性住房公司。再查明，2017年8月16日，许小震因丽景美域9-103房屋向中国银行申请贷款，双方签订《个人商业用房贷款合同》，许小震向中国银行贷款900000元，总月数120月，借款利率贷款利率参考全国银行间同业拆借中心公布的贷款基础利率，浮动利率方式，首次定价日的贷款利率采用的参考利率为定价日前最近适用的参考利率，在参考利率基础上+207BP，重新定价日的贷款利率采用重新定价日前最近适用的参考利率，在参考利率基础上+207BP，每12个月为一个浮动周期，按月付息；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，按罚息利率计算利息的，利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；放款账户户名：海安保障性住房投资建设有限公司。保障性住房公司提供阶段性担保。附件二个人商业用房贷款合同通用条款中约定借款人未按期归还贷款本息，构成或视为借款人在合同项下违约，贷款人有权视具体情况分别或同时采取下列措施，宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。2017年9月4日许小震在零售贷款借款借据上签字，约定从2017年9月始按月采用等额本息还款，借款月利率5.3083‰。中国银行于当日放款。许小震陆续归还贷款本息，2019年4月后的贷款本息未再偿还。2020年3月26日，中国银行打印贷款已还款明细清单，该清单记载本金余额789187.27元，应收利息47714.63元，拖欠本金的罚息3552.63元，应收利息的罚息2396.98元。2020年3月23日，中国银行与江苏钻石律师事务所签订委托律师代理合同，并于2020年4月16日向江苏钻石律师事务所支付40000元。审理中，许小震申请对9幢102室（1-2层）房屋的装修总价款进行鉴定，本院委托江苏本源工程项目管理有限公司（以下简称本源公司）进行鉴定，本源公司于2020年4月22日出具苏源鉴价2020-JSBYJ-001工程造价鉴定报告书，鉴定结论为610285.45元，其中：1、造价鉴定根据设计施工图，以及现场勘查和测量数据；2、根据清单规范、单独装饰装修工程、安装工程计价程序计算，家庭室内装饰及安装人工系统乘以1.15；3、本报告所依据施工期《南通建设工程造价信息》（2017年第9期）以及施工期市场价；4、人工价格根据2017年9月-苏建函价（2017）721号；5、装饰工程、安装工程执行增值税；6、造价鉴定内容不包含休息桌椅、沙发、餐厅方桌、茶几、冰箱、床、茶水桌、洗衣机、移送仕储物架、电视机、盆栽、室内广告牌、宣传牌等可以搬离的家具、家用电器、生活用品等；7、、地税契税、维修基金、垃圾处理费、代办证费不在本次鉴定范围内。本院向双方送达该鉴定报告书后，保障性住房公司提出书面异议，本源公司进行答复，并于2020年6月10日出具补充意见书。该补充意见书的内容：1、、地砖根据法院提供的图纸本工程地砖价格按照800*800*1.2规格进行市场询价，采用中档品牌价格进行鉴定；2、根据现场踏勘，热水器为华帝品牌，根据市场询价，采用中档价格进行鉴定；3、根据《江苏省建筑与装饰工程计价定额》2014版总说明第九条家庭室内装饰可以执行本定额，执行本定额时其人工乘以系数1.15，因实际二楼为家庭用途，故二楼室内装饰乘以系数1.15，底层实际作为商业用途，不按家庭室内装饰考虑；4、本鉴定被告中的其他主材价格按照市场询价，根据《江苏省建筑与装饰工程计价定额》2014版、《江苏省安装计价定额》2014版组价而定。至于本案中装修施工的承包方为个体经营者，未见装修工程税务发票，暂不计取税金（如提供税务发票，则计取税金，税金为58464.76元）；5、装修折旧费用不在本次鉴定范围内；6、根据保障性住房公司的几点质证意见，我司调整后的鉴定金额为531496.89元（不含税金）。保障性住房公司再次提交书面质证意见，本源公司根据该意见作出答复，并于2020年7月14日出具补充意见书（二），内容为：1、根据法院提供的图纸，本工程门、卫生洁具、瓷砖等进行市场价格调研，根据同档次材料价格进行鉴定；2、根据现场踏勘，本工程所有木门均为实木复合门，门套均为PVC材质；3、根据法院提供的图纸，石膏板隔墙为单面双层石膏板，4、根据现场踏勘，展厅及办公室磨砂玻璃隔断按5MM计算，二层卧室按6MM钢化玻璃计算；5、墙砖粘清单述为水泥砂浆粘贴，定额已调整为水泥砂浆粘贴；6、所有天棚吊顶按简易吊顶计算；7、一层大厅吊顶按铝方通计算；8、所有柜体定额套用中板材含量均已调整；9、因本工程为家庭居住之用，墙面及天棚腻子与涂料按三道计算；10、本鉴定报告中的其他主材价格按照市场询价，根据《江苏省建筑与装饰工程计价定额》2014版、《江苏省安装计价定额》2014版组价而定，至于本案中装修施工的承包方为个体经营者，未见装修工程税务发票，暂不计取税金（如提供税务发票，则计取税金，税金为56513.59元；11、根据保障性住房公司提供的质证意见，我司调整后的鉴定价格为513759.98元（不含税金）。保障性住房公司对鉴定价格513759.98元（不含税金）予以认可。许小震认为应按照610285.45元计算，补充意见中地砖价格过低，华帝热水器价格1580元过低，上下两层是委托的相同的装修人士进行装修，应当使用相同的标准，一层装修也应按照家庭装修计取系数，应当计取税金；对补充意见书（二）的1-9的修改不予认可，税金应当计取。许小震交纳鉴定费用12000元。原告申请对9幢102室在合同解除时的价款进行司法鉴定，本院委托江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司（以下简称中莲公司）进行鉴定，中莲公司于2020年6月24日出具苏莲估字[2020]司法第009号房地产司法鉴定估价报告，认为在2019年12月合同解除时毛坯房的市场价值为323.62万元（建筑面积312.16平方米，评估单价10367元/平方米）。许小震提出书面意见，中莲公司进行答复，并于2020年7月22日作出回复函，一、关于对评估方法选择的问题的答复：苏莲估字[2020]司法第009号房地产司法鉴定估价报告选用了收益法进行估价，未采用比较法的理由是：估价对象为收益性商业物业，同一供求圈内近期类似物业正常市场条件下交易案例较少，故本次评估不宜选取比较法。从客观、现实的市场条件出发，依据评估执业准则只能选用收益法一种方法评估，这与《中华人民共和国资产评估法》第二十六条规定并不冲突，估价报告已对估价方法的选择及理由做了充分说明，详见估价报告第11页至第13页估价方法部分。二、对估价结果高低问题的答复：质证意见全文主要的意见是认为评估结果偏低，为了验证估价结果的公平合理，估价师在阿里司法拍卖网上搜集了同为海安市人民法院组织评估、拍卖，与估价对象近期类似的案例供质证人参考（海安镇永安北路50号2幢103、104、203、204室，非居住，评估单价10370元/平方米，成交价8457元/平方米，成交时间2020年2月21日；海安镇永安北路50号城市花园2幢102、202室，非居住，评估单价10384元/平方米，成交价7269元/平方米，成交日期2020年2月20日；海安镇永安北路50号城市花园2幢101、201室，非居住，评估单价10369元/平方米，成交单价7258元/平方米，成交时间2020年2月19日；海安镇永安北路50号1幢201室、202室、203室、204室、205室，非居住，评估协商价8935元/平方米，成交单价5718元/平方米）。以上案例均位于估价对象附近，均为与价值时点相近日期拍卖成交，同为海安市人民法院组织评估、拍卖，过程公开、结果公平，具有很强的参考意义。估价报告的估价结论10367元/平方米，与以上案例的评估单价相近，成交价格也未高于评估价格，估价结果并不偏低。估价报告的估价结论10367元/平方米是1-2层的均价，在估价实践和市场实际中，二层商业物业价格远远低于一层市场价格，以纯1层的商业物业价格来直接衡量1-2层的评估均价高低是不合理的。许小震对中莲公司回复函的意见，认为1、不宜选取比较法，2、中莲公司未严格执行收益法的评估步骤。许小震交纳鉴定费13800元。许小震申请鉴定人员出庭，鉴定人员也出庭接受质询。以上证据有（2018）苏0621民初6451号案件证据、庭审笔录、民事判决书，发票，个人商业用房贷款合同、借款借据、贷款已还款明细清单，工程造价鉴定报告书、房地产司法鉴定估价报告、补充意见、补充意见二、鉴定费发票以及原、被告当庭陈述等在卷佐证。本院认为：原、被告就丽景美域9幢103室签订的买卖合同，因不违反法律行政法规禁止性规定，应当认定合法有效。双方应当严格按照合同约定履行，违反约定应当承担约定或法定的违约责任。双方签订的是对应的商品房为丽景美域9幢103室，但实际交付的为丽景美域9幢102室。在许小震提出解除9幢103室的商品房买卖合同时，保障性住房公司于2019年12月3日也书面同意解除合同，双方签订的丽景美域9幢103室的合同于2019年12月3日协商解除。依照法律规定，合同解除的后果有二，一是返还因合同占有的对方的财产，二是赔偿因缔结或履行合同而造成的损失。该合同所指向的9幢103室并未实际交付使用，合同解除后，保障性住房公司应返还许小震购房款1866678元。许小震应配合保障性住房公司办理撤销9幢103室房屋合同备案手续。许小震实际取得的房屋系丽景美域9幢102室，该102室亦是保障性住房公司委托物业公司交付给许小震，保障性住房公司对交付错误负有责任。现保障性住房公司要求许小震返还102室，许小震也愿意返还102室。保障性住房公司依法应承担许小震的其他损失。对于许小震因履行合同而支出的印花税888.9元、契税32823.64元、代办证费用1100元，103室房屋至今未办理不动产产权证，应当由许小震与收费主体交涉并主张返还，不能返还部分方可作为许小震的损失向保障性住房公司主张。现许小震尚未向相关收费主体主张返还，其对许小震的该项请求权尚未成立，对于许小震的该项请求本院不予支持。关于许小震主张的垃圾处理费470元，因许小震实际取得的是丽景美域9幢102室房屋，且已进行了装修，产生了装修垃圾，该费用已实际发生，该费用应属于许小震的损失范围。关于许小震主张的维修基金15272元，该费用系保障性住房公司预先向海安县城市管理局缴纳再向许小震收取，现合同已解除，对于许小震因履行合同而支出的维修基金，属于损失范围。关于许小震对本源公司对装修费用最终鉴定意见513759.98元（不含税金）提出异议，对其提出有关价格上的异议，许小震未能提供证据予以反驳，对具体价格本院采信本源公司的鉴定意见。关于许小震提出的一楼、二楼人工均应乘以系数的意见，本院认为，案涉102室房屋一楼为商用，二楼为家庭用途，应区分适用人工系数。对许小震提出的税金的问题，本院未见装修工程税务发票，该费用并未实际发生，本院不予支持。102室的装修费用已经确定为513759.98元（不含税金），根据资产与全新状态相比的新旧程度确定综合成新率为82%，得出2020年9月的装修资产的残值为421283.18元（513759.98元×82%）。对于中莲公司评估的在2019年12月的102室房屋单价10367元/平方米，许小震提出异议，并提供丽景美域、安达步行街、如意紫都的其他店铺一手、二手销售价格，其提供为仅有一层商铺的价格，面积22-77平方米，价格在2万元左右；还有一份丽景美域二手商铺转让，面积在109.92平方米含车棚共计交易1400000元。许小震未能提供其他反驳性的证据推翻鉴定结论，且鉴定人员已出庭接受质询，结合同期在本院拍卖的类似地段的一层、二层商铺的评估价格，故该鉴定意见的证明效力本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定的违约损害赔偿系填补一方违约行为而给对方所造成的损失，既然系因保障性住房公司未按合同约定交房引起本案，如果按照合同履行应考虑许小震可以获得的利益，体现出来就是解除合同时房屋的价格，许小震主张按照102室面积主张房屋溢价损失，但许小震签订103室商品房买卖合同时所预期的房屋面积为234.95平方米，故应按照购买房屋时的预期面积计算，故解除合同时的房屋的溢价损失为569048.65元（234.95㎡×10367元/㎡-1866678元）。本院已支持许小震的溢价损失，其购买拆迁指标的费用不再计算。虽因保障性住房公司未按合同约定交房，但许小震实际占用了102室，应支付自张贴通知次日即2017年10月27日起的占用费。但实际装修为许小震装修，故占用费应为毛坯房的占用费。因许小震自认一楼东侧商铺租赁费用为2万元，西侧为其自持用于房产中介，楼上为居住用房，本院酌定占用费按照40000元/年计算，即按照109.59元/日支付占用费至实际交还之日止。因许小震未能按期归还中国银行贷款，中国银行有权宣告提前到期，截止2020年3月26日，本金余额789187.27元，拖欠本金的罚息3552.63元，应收利息47714.63元，应收利息的罚息2396.98元，该款许小震应予给付中国银行。双方在合同中约定了逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，2017年9月4日的零售贷款借款借据上双方约定借款月利率5.3083‰，中国银行按月利率7.96245‰标准主张逾期利率，本院应予准许。因双方未约定罚息可以计算复利，故中国银行主张的自2020年3月27日起至实际归还之日的基数应扣除本金罚息3552.63元和利息罚息2396.98元。双方在合同中约定了因许小震违约所导致的律师费和诉讼费由借款人承担，故中国银行主张律师费40000元，应予支持。许小震辩称合同为格式文本，本院认为，该律师费的约定属于违约条款的约定，不属于加重责任条款，故应当认定有效。许小震辩称律师费40000元过高请求酌减，但许小震未能提供律师费明显过高的证据，对该抗辩理由本院不予采信。保障性住房公司作为贷款合同的担保人，应对许小震上述的义务承担保证责任。因许小震未能按约归还贷款本息导致合同违约，除了原有的贷款利息外还产生了罚息和律师费，虽贷款合同中约定保障性住房公司承担连带担保责任，但该两项系许小震的违约行为而产生的，故保障性住房公司如承担了连带担保责任后可向许小震追偿罚息和律师费。而对于购房款利息、贷款利息及商品房销售合同约定的违约金，但本案处理中保障性住房公司赔偿的房屋溢价损失已填补许小震因合同目的落空而造成的利益减损的损失，购房款利息、贷款利息及商品房销售合同约定的违约金不再另外计算，故许小震主张贷款利息损失直接由保障性住房公司承担的诉讼请求本院不予支持。保障性住房公司如承担了连带担保责任后可向许小震追偿贷款利息损失。对于本案中发生的鉴定费（12000元+13800元）应当计入诉讼费用中，由保障性住房公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）海安保障性住房投资建设有限公司与被告（反诉原告）许小震于2017年8月10日就海安市丽景美域9幢103室房屋签订的商品房买卖合同于2019年12月3日解除。二、被告（反诉原告）许小震协助原告（反诉被告）海安保障性住房投资建设有限公司办理撤销海安市丽景美域9幢103室商品房买卖合同的备案手续。三、原告（反诉被告）海安保障性住房投资建设有限公司返还被告（反诉原告）许小震购房款1866678元。四、被告（反诉原告）许小震返还原告（反诉被告）海安保障性住房投资建设有限公司海安市丽景美域9幢102室，并支付自2017年10月27日起按照109.59元/日的标准支付占用费至实际返还房屋之日止。五、原告（反诉被告）海安保障性住房投资建设有限公司赔偿被告（反诉原告）许小震垃圾处理费470元、维修资金15272元。六、原告（反诉被告）海安保障性住房投资建设有限公司赔偿被告（反诉原告）许小震装修损失421283.18元。七、原告（反诉被告）海安保障性住房投资建设有限公司赔偿被告（反诉原告）许小震房屋溢价损失为569048.65元。八、被告（反诉原告）许小震支付第三人中国银行股份有限公司海安支行截止2020年3月26日本金余额789187.27元、应收利息47714.63元、拖欠本金的罚息3552.63元、应收利息的罚息2396.98元，合计842851.51元。九、被告（反诉原告）许小震支付第三人中国银行股份有限公司海安支行利息（自2020年3月27日起，以836901.9元为基数，按月利率7.96245‰计算至实际给付之日止。十、被告（反诉原告）许小震支付第三人中国银行股份有限公司海安支行代理费40000元。十一、原告（反诉被告）海安保障性住房投资建设有限公司对被告（反诉原告）许小震的上述第八至十项义务承担连带责任。如原告（反诉被告）海安保障性住房投资建设有限公司承担连带责任后，可就其实际支付的贷款利息、罚息、代理费向被告（反诉原告）许小震追偿。以上第二至七项、第八至十项，义务人于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。如义务人不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。十三、驳回原告（反诉被告）海安保障性住房投资建设有限公司的其他诉讼请求。十四、驳回被告（反诉原告）许小震的其他反诉请求。十五、驳回第三人中国银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费48494元，由海安保障性住房投资建设有限公司负担39066元，由许小震负担9428元，海安保障性住房投资建设有限公司于本判决发生法律效力后10日内将诉讼费缴至本院（本院开户行：建行海安营业部，账号：32×××16）。鉴定费25800元，由海安保障性住房投资建设有限公司负担，海安保障性住房投资建设有限公司在履行上述付款义务时一并给付许小震。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费48494元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  任智峰人民陪审员  吴达华人民陪审员  季德胜二〇二〇年九月二十一日法官 助理  莫亚敏书 记 员  崔静怡