浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0127民初2178号 原告：陈小瑜，男，1969年7月26日出生，汉族，住武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：苏红捷,上海市经纬律师事务所律师。 被告：杭州千岛湖晚晴酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州市淳安县千岛湖镇青溪大道******，统一社会信用代码91330127MA28TH547U。 法定代表人：赖顺犟，总经理。 委托诉讼代理人：章献彪，浙江泽道律师事务所律师。 原告陈小瑜与被告杭州千岛湖晚晴酒店管理有限公司合同纠纷一案,本院于2020年6月16日立案，依法由审判员徐金生适用简易程序于2020年7月20日公开开庭进行了审理，原告陈小瑜及其委托诉讼代理人苏红捷，被告杭州千岛湖晚晴酒店管理有限公司的法定代表人赖顺犟及委托诉讼代理人章献彪到庭参加诉讼，又于2020年9月4日第二次公开开庭进行了审理，原告陈小瑜及其委托诉讼代理人苏红捷，被告杭州千岛湖晚晴酒店管理有限公司的委托诉讼代理人章献彪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：原告和被告于2017年10月20日签订《千岛湖项目合作协议书》，约定“1、乙方负责介绍承租人，与甲方签署租赁合同，出租位于杭州市××道××号物业；2、乙方介绍给甲方的承租人，与甲方签署的租赁合同，租金低于每天每平米1.5元，甲方一次性给付乙方中介费80万元；租金为每天每平米1.5元，甲方一次性付给乙方中介费税后100万元；租金高于每天每平米1.5元，高于1.5元的差价部分，由甲方按与承租人签订的合同期限，每年全部支付给乙方。…………3、甲方支付时间为承租人支付租金后的5个工作日；4、甲方有义务维持乙方给予的租金定价”。在原告的介绍下，2018年12月8日，被告与杭州智中酒店管理有限公司签订了《租赁合同》，约定甲方将坐落于淳安县××镇××道××号房屋中的7890平方米及设施出租给乙方使用，“第三条：1、自合同签订生效至2018年7月31日为免租期”“2、自2018年8月1日起至2021年7月31日止的年租金及设备使用费为1.68元每平米每天……”,“5、租金与设备使用费按年交付，交付时间为每年的8月1日，乙方于10个日历天付清”。依据《千岛湖项目合作协议书》、《租赁合同》，被告每年支付给原告的介绍费为（1.68-1.5）＊7890＊365＝518373元，支付时间为2018年8月16日、2019年8月16日。实际情况是到目前为止，被告连2018年的中介费还未全额支付，被告于2017年12月16日向原告支付了20万元，2018年9月16日支付20万元。截至2020年5月20日被告欠原告2018年中介费118373元，逾期付款违约金14320.02元；欠原告2019年中介费518373元，逾期付款违约金24404.87元，总计逾期付款违约金38724.89元。逾期付款违约金计算的法律依据：《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》、《全国法院民商事审判工作会议纪要》，原告主张2019年8月19日之前的逾期付款违约金，参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利率上浮50%。2019年8月20日起的逾期付款违约金，参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率上浮50%计算。因被告逾期时间长，且原告多次向被告追款时，被告都拒绝接电话，故要求利率上浮50%计算违约金。截至2020年5月20日，被告应向原告支付逾期付款违约金38724.89元，要求计算至实际支付之日止。为维护原告的合法权益，起诉要求：1．被告向原告支付中介费636746元及逾期付款违约金为38724.89元。2．诉讼费由被告承担。 被告答辩称：2017年，原告和被告的法定代表人赖顺犟在上海酒店加盟会展上认识的，原告是履职在东呈酒店集团公司任职，负责代理加盟万枫酒店品牌这块业务。当时，被告也是刚刚承租了淳安县××镇××道××号物业，原告提出介绍经营商前来承租房产加盟万枫酒店。被告为了及时将案涉房产开发酒店项目，就与原告签订了《千岛湖项目合作协议书》，合同约定由原告负责介绍承租人，根据被介绍人与被告签订租赁合同按单位租金计算居间费用。2017年12月上旬，杭州智中酒店管理有限公司与被告商谈房产租赁事宜，当时谈判的时候是智中公司的四个股东，四名股东跟原告是没有关系的，也不是原告介绍认识的，经磋商，智中酒店同意加盟维也纳酒店并承租被告的房产，并在2017年12月8日，双方签订了《租赁合同》。合同签订后，智中公司加盟维也纳酒店并按照维也纳酒店标准进场设计、装修施工。正式的租赁期从2018年8月开始起算，期间因承租人承租的一楼酒店门楼面积计算错误，增加了182.52平方米，为了酒店正常经营和业务开展，根据维也纳酒店要求又增加了二楼405平方米作为酒店厨房、员工宿舍、6间客房和2个酒店工作间，三楼180平方米作为酒店会议室。为使双方能够友好合作、正常经营、实现合同目的，后来于2018年6月28日被告和智中酒店签订了《补充协议》，就面积部分进了调整。根据《租赁合同》和《补充协议》，承租人承租的总面积是8657.52平方米。在2017年12月16日和2018年9月12日，原告要求被告支付一定的费用，被告支付原告总计40万元，虽然智中公司的股东都不是原告介绍的，但是考虑到智中公司有个员工是原告介绍认识的，确实2017年10月份原告也来过并做过一些工作，被告考虑这个项目这么大，也愿意付原告一定的劳务费。鉴于上述事实，被告认为原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。第二次开庭补充答辩意见如下：被告与原告签订了《千岛湖项目合作协议书》的目的是由原告介绍投资万枫酒店的人租赁开发万枫酒店并帮助被告洽谈租赁事宜完成签署租赁合同，约定很清楚，原告不但要介绍人还要协商签订合同，合同中有条款就是说被告不得越过原告直接和承租人谈租赁事宜就是这个意思。原告介绍的是刘闪光，至于原告说的其他几个人，被告是不认识的。后来接触过程中得知承租人不做万枫，后来谈判过程中就是加盟维也纳，在谈加盟维也纳过程中，原告没有任何参与。承租物业和加盟酒店是要一并谈的，承租的单价也是要根据酒店品牌档次来确定的。 原告为证实其主张的事实,向本院提供以下证据材料:1、千岛湖项目合作协议书，证明被告向原告支付中介费的计算依据、被告向原告支付中介费的时间应是承租人支付租金后5个工作日；2、租赁合同，证明2017年12月8日止2018年7月31日为免租期、承租人向被告支付租金为1.68元每天每平米、租金按年支付，交付时间为每年的8月1日，承租人应于10个日历天内付清；3、借记卡账户历史明细（2017年12月16日），证明2017年12月16日被告向原告支付2018年的部分中介费20万元的事实；4、借记卡账户历史明细（2018年9月12日），证明2018年9月12日被告向原告支付2019年的部分中介费20万元的事实；5、逾期付款违约金计算清单，证明被告因逾期付款应向原告支付的违约金38782.6元（暂算至2020年5月20日）；6、原告和被告的微信聊天记录，证明被告曾认可原告提供了中介服务、被告支付原告的款项性质为中介费、被告在2020年6月15日第一次将《补充协议》告诉原告，原告对《补充协议》不知情，原告也不认可《补充协议》计算依据；7、杭州智中酒店管理有限公司的工商信息，证明2018年6月26日被告出资变更《租赁合同》承租人杭州智中酒店管理有效公司的股东。2018年6月28日被告又与杭州智中酒店管理公司签订《补充协议》降低租金，侵害原告利益。 被告为证实其主张的事实,向本院提供以下证据材料:1、租赁合同、补充协议，证明租赁合同、补充协议约定情况，同时说明租赁合同并不是原告参与下形成的，而是被告和智中酒店管理有限公司磋商下形成的，如果原告是参与方应要在合同上签字确认的；2、住建部门的工作函，证明酒店门楼182平方米增加部分未计入合同；3、交接单和情况说明，租赁房产交接情况，对于房产面积、设备设施交接及合同履行情况。 被告对原告提交的证据1、2真实性没有异议，但不认可原告的证明内容，对证据3、4真实性没有异议，对证据5不认可，证据6真实性无异议，对证明内容有异议，被告认为聊天记录反应2020年以来，针对之前原告曾经帮助被告服务中提供劳务费用补偿的一种交流，愿意支付理由是原告付出了时间和劳务，虽然本案最后促成租赁合同签约并非原告提供的服务，但毕竟是通过原告工作平台认识了现在的承租人，被告愿意支付一定补偿，双方对话可以反应被告支付的劳务费也结算了，由于原告不满足，而形成了争议，但并不能证明本案合同时由原告介绍并促成的，居间服务是一个具体行为，如果原告促成，应提供相应的证据证明。被告对原告提交的证据7的真实性没有异议，但原告并不能作为证明被告有侵害原告利益的事实内容，因为被告作为股东是出于在与业主沪千公司的承租协议中约定不得转租承诺的考虑，且目前智中酒店公司注册资本3000万元，被告象征性持有1%的股权是为了符合被告对业主可以合作经营的承诺，并不对该公司有实际控制权和话语权。原告对被告提交的证据1、2、3证明力不予认可。原告提交的证据1、2、3、4、6、7及被告提交的证据1、2、3证据的形式真实性，本院予以认可。 本院根据当事人提交的有效证据结合庭审陈述查明：原告在东呈酒店集团公司任职，曾负责代理万枫酒店加盟业务。2017年10月20日，原、被告签订一份《千岛湖项目合作协议书》，约定“1、乙方（本案原告）负责介绍承租人，与甲方（本案被告）签署租赁合同，出租位于杭州市××道××号物业；2、乙方介绍给甲方的承租人，与甲方签署的租赁合同，租金低于每天每平米1.5元，甲方一次性给付乙方中介费80万元；租金为每天每平米1.5元，甲方一次性付给乙方中介费税后100万元；租金高于每天每平米1.5元，高于1.5元的差价部分，由甲方按与承租人签订的合同期限，每年全部支付给乙方。……3、甲方支付时间为承租人支付租金后的5个工作日；4、甲方有义务维持乙方给予的租金定价；5、甲方不得越过乙方直接和承租人洽谈租赁事宜，不得接受乙方的名片等联系资料。……9、此协议不具有任何排他性。”被告自认经原告介绍认识了承租人智中公司法定代表人刘闪光，后经刘闪光介绍认识了智中酒店其他股东。为加盟维也纳酒店品牌，2017年12月8日，被告和智中酒店签订了《租赁合同》，合同约定：租赁期至2030年7月31日止。合同签订生效日至2018年7月31日为免租期，2018年8月1日起至2021年7月31日止的年租金及设备使用费为1.68元每平方木每天，每年租金4838148元，租金按年支付，为每年的8月1日，于10个日历天内付清。2018年6月28日，被告和智中酒店签订了《补充协议》，协议约定将承租面积7890平方米扩大为8657.52平方米并维持总租金不变，租金每平米1.53元。2017年12月16日，被告向原告陈小瑜账户分别转账100元、49900元、50000元、50000元、50000元（其中四笔摘要为开发，一笔摘要为货款），2018年9月12日，被告又向原告陈小瑜账户分别转账50000元、50000元、50000元、50000元（其中三笔摘要为借款，一笔摘要为货款）。2020年3月20日开始，双方就中介费事宜进行了交涉，被告拒绝按1.68元每平方米计算中介费。2020年6月16日，原告起诉至法院。 本院认为，双方的争议焦点有：一、原、被告双方签订的《千岛湖项目合作协议书》是否有效；二、原告是否完成了合同义务以及如何计算中介费的问题。原、被告签订的《千岛湖项目合作协议书》,从其内容来看,该协议具备中介服务的因素,又因为其系当事人之间的真实意思表示,内容并未违反法律、行政法规强制性规定,故可以认定为合法有效的居间合同,双方当事人应按约履行。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(一)》第四条规定:“合同法施行后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。《房地产经纪管理办法》属于部门规章，不能直接作为认定协议无效的依据。 关于焦点二，原告是否完成了合同义务以及如何计算中介费的问题。从合作协议第1条“乙方负责介绍承租人，与甲方签署租赁合同”、第4条“甲方有义务维持乙方给予的租金定价”、第5条“甲方不得越过乙方直接和承租人洽谈租赁事宜”等条文语义并结合案情综合来看，原告至少应负责介绍承租人并主导商谈并确定租金定价，甚至被告对后续加盟品牌酒店也有相应期待。原告庭审中陈述其曾参与前期磋商并初步确立了1.8元每平方米的价格，但之后的协商、最终确定价格及签署合同原告并未参与。而被告仅认可原告介绍了某人、做了一些工作但并不认可是原告主导谈判并签署合同。原告提交被告的付款记录及微信聊天记录用以证明其已经履行了中介义务，但是从原告提交证据的内容来看，并不能证明原告的主张：被告付款并未按照1.68元每平米的标准，且被告付款之后，原告没有相应证据证明其曾就金额上提出过异议，双方直到2020年才通过微信聊天产生付款金额的争议。综上，原告未提供有效证据能够证明其已经完成了中介义务，故无权要求被告按照每平米1.68元标准支付每年的中介费，但鉴于原告曾介绍了承租人法定代表人刘闪光，经该人介绍又认识了其他股东，使得租赁合同有机会签署，且原告也参与了前期磋商工作，应视为被告已提供部分中介服务，本院认为被告应支付原告相应的、合理的中介费。关于中介费数额，本院结合双方合同约定、履行情况、付款情况，本院认为2018年、2019年中介费应分别为25万元为宜，两年共计50万元，被告已支付40万元，还应支付原告10万元。对于原告要求被告支付逾期付款违约金，本院认为被告应对剩余未付款部分承担相应逾期付款违约金，故本院部分支持原告的诉讼请求。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告杭州千岛湖晚晴酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈小瑜中介费100000元（不包括已付400000元部分）及逾期付款违约金，其中50000元的部分从2019年8月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率1.5倍、2019年8月20日起至付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算，另外50000元逾期利息损失从2019年8月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率1.5倍、2019年8月20日起至付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算。 驳回原告陈小瑜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5277元(已减半）、原告陈小瑜负担4448元，被告负担829元；保全申请费3939元，原告陈小瑜负担3363元，被告杭州千岛湖晚晴酒店管理有限公司负担576元。 原告于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告于本判决书生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  徐金生 二〇二〇年九月十四日 书记员  戴 娓 ? 附： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。