湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初2006号原告：石新苗，男，汉族，1990年3月11日出生，住湖南省新邵县。被告：株洲汇宇房地产开发有限公司，住所地：株洲市荷塘区公园路******，统一社会信用代码：91430200799140492N。法定代表人：刘平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谭国珍，湖南天隆律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：邹昌贵，男，汉族，1963年7月24日出生，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：尹烈平，湖南一星律师事务所。代理权限：特别授权。原告石新苗诉被告株洲汇宇房地产开发有限公司（以下简称汇宇房地产公司）、邹昌贵所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石新苗、被告邹昌贵的委托诉讼代理人尹烈平到庭参加了诉讼，被告株洲汇宇房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石新苗向本院提出诉讼请求：1、确认株洲市荷塘区汇宇芳庭905房屋归原告所有；2、判令被告立即协助办好相关房屋产权登记事项；3、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月30日，被告刘平与原告签定“汇宇芳庭”内部诚意认购合同，将位于株洲市荷塘区汇宇芳庭904、905房屋卖给原告，并约定该房屋包括其他所有费用总价为35万元。当时原告付款30万元整，被告刘平开具了收据，并通知物业将房屋钥匙及房屋交付给原告，物业公司于次日起开始计收物业费。拿到钥匙后原告开始将房屋装修并入住，住进来之后才知因被告刘平原因，该房屋暂时无法办理相关产权，但被告多次口头承诺该房屋无其他瑕疵，过后会将产权办好，但被告一直未将相关手续办好。后了解到我905房被被告邹昌贵备案登记，不知道是什么原因？根据相关法律规定，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决，以保障原告合法利益。被告汇宇房地产公司未予答辩，也未提交证据。被告邹昌贵辩称：一、本案房屋物权已经得到生效法院文书的确认，根据物权法第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立变更转让的，物权自法律文书生效时发生法律效力。株洲中院下达的（2008）株中法执字51-13号民事裁定书属于生效法律文书，该裁定书裁定案涉房产过户给邹昌贵就是确认案涉房屋产权转移登记至邹昌贵所有，显然答辩人已经取得物权。荷塘区法院此前与答辩人有关的类似案件部分否定的是答辩人合同登记备案行为的物权效力，但本案不能否定法院执行裁定书的物权效力。我相信，荷塘区法院将来执行汇宇系列确权判决案件时，也只能向产权登记机构下达相同的协助执行通知书，将来产权登记机构到底是执行株洲中院的裁定书还是执行荷塘区法院的裁定书，法院应当慎重做一个回答，否则将是司法笑话。二、本案不具备确认产权的事实证据及法律依据。1、该栋商品房没有办理大证，是否合法建筑，是否能综合验收备案，是否能依法取得首次物权登记都还不确定，更别谈分户转移物权。2、不动产物权设立变更必须严格依照物权法确权，汇宇公司与原告间现在发生的事物权转让行为。买卖行为属于债权行为，虽享有物权期待权，并不享有物权。3、交付占有为动产所有权转移标志，不是不动产物权转移标志。原告提供的占有使用证据不是物权确权证据。占有使用是一种事实状态，既有合法占有也有非法占有，占有既不是物权证据更不是物权取得方式。以原告是涉案房屋的“合法买受人”，继而确认涉案房屋依法应当归原告所有，没有法律依据。4、本案原告请求确认物权的证据严重不足。没有商品房买卖合同，内部认购合同不具备实质性条款。且现有合同总价及已付款证据明显不足。房款未付清，交易未完成，原告物权取得物权。三、本案不能适用最高院一房数卖的审判精神。一房数卖的审理意见适用情形是当事人请求均要求履行合同，裁判原则是“确定权利保护顺位”，审理法院只是就多个继续履行请求权的保护顺位进行裁判，通俗的讲就是物权取得权的排队顺序，此时仍然属于裁决物权期待权，绝不是确认物权所有权。综上，请法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经庭审举证、质证，本院对原、被告的证据作如下认定：对原、被告提交的证据本院均予以采信，但对于证明目的，本院结合庭审查明的情况综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告汇宇房地产公司开发了位于株洲市荷塘区汇宇芳庭项目。2014年6月30日，原告石新苗与汇宇房地产公司签订内部诚意认购合同，约定石新苗购买汇宇房地产公司汇宇芳庭项目下904、905号房屋，房屋包括其他所有费用总价为35万元。同日，石新苗向汇宇房地产公司交付30万元。2015年3月16日，房屋交付之时，石新苗交付了剩余5万元。2011年9月15日，石新苗向汇宇房地产公司交付剩余房款，汇宇房地产公司分两次出具了专用收款收据，载明：交款人：石新苗904、905号，人民币叁拾万元整，及另一张的伍万元整，交款事由：房款。收据加盖了汇宇房地产公司的财务专用章。2014年7月1日，汇宇房地产公司向物业公司出具交房通知单，通知物业公司904、905号业主石新苗房屋款项已全部交清，请为该业主办理交房手续。石新苗收房后，对该房屋进行了装修，并交纳了物业费。另据本院于2017年4月25日作出的（2016）湘0202刑初156号刑事判决书查明的事实，汇宇房地产公司法定代表人刘平因开发“汇宇芳庭”项目向邹昌贵借款3100万元，双方于2009年4月27日签订一份《和解协议》，约定汇宇公司将汇宇芳庭项目中的第一、二、三、四楼商铺和708号、607号等53套住宅用房抵债给邹昌贵。次日经株洲市中级人民法院裁定将汇宇公司开发的汇宇芳庭第一、二、三、四楼商铺和1103号、1109号等45套房产过户至邹昌贵名下。另查明，涉案的905号房屋现备案登记，权利人为邹昌贵。本院认为，本案系所有权确权纠纷。本案争议焦点为：涉案房屋应归谁所有。公民的合法民事权益受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，石新苗与汇宇房地产公司签订了购买汇宇房地产公司汇宇芳庭项目下904、905号房屋的内部诚意认购合同，汇宇房地产公司已按照约定收受石新苗购房款35万元，并交付房屋，石新苗已实际占有使用该房屋，双方行为符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，故汇宇房地产公司与石新苗之间成立商品房买卖合同关系。涉案905号房屋没有办理房屋过户登记手续，但房屋过户登记主要由房地产开发商即汇宇房地产公司协助办理，未办理过户登记手续的原因主要在于被告汇宇房地产公司，因此涉案905号房没有及时办理房屋过户登记并非石新苗的过错造成。邹昌贵与汇宇房地产公司法定代表人刘平之间存在借贷关系，刘平与邹昌贵达成协议，将涉及本案905号房屋的多套房屋转让给邹昌贵用以抵偿借贷债务，此抵债行为是基于民间借贷关系产生，双方没有真实的房屋买卖意识表示，没有形成真实的商品房买卖合同关系，且未就本案905号房屋在产权登记部门办理具有物权公示效果的产权登记，不发生物权效力，不能对抗第三人。在该905号房屋未办理产权登记，也没有实际交付给邹昌贵之前，邹昌贵不对涉案905号房屋拥有不动产物权。石新苗购买了涉案905号房屋，并实际支付了购房款，并接收了该房屋，是涉案905号房屋的真正买受人。据此，涉案905号房屋依法应确认归石新苗所有。原告要求确认株洲市荷塘区房屋归石新苗所有的诉讼请求，本院予以支持。邹昌贵的答辩意见缺乏依据，本院不予采纳。原告提出要求被告协助办好相关房屋产权登记事项的诉讼请求，因原告未提交证据证明该905号房屋已具备办理产权登记的条件，故本院对该项诉讼请求不予支持，原告可待涉案905号房屋具备产权登记条件后另行主张。被告汇宇房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认位于株洲市荷塘区房屋归原告石新苗所有；二、驳回原告石新苗的其他诉讼请求。本案受理费200元，减半收取100元，由被告株洲汇宇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：81×××01。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  陈晓东二〇二〇年九月九日法官助理胡煜书记员喻浚峰附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。