上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8436号原告：刘明媛，女，1979年6月16日生，汉族，户籍地上海市普陀区中潭路******。被告：历嘉欣，女，1976年7月6日生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市徐汇区南昌路******。委托诉讼代理人：鞠天童，男，系被告历嘉欣儿子。原告刘明媛与被告历嘉欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告刘明媛、被告历嘉欣的委托诉讼代理人鞠天童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明媛向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还房屋租赁押金26,000元；2.判令被告退还2020年6月3日至6月8日因被告拒绝收房而产生的房租费用4,330元；3.判令被告支付原告自2020年6月3日至6月8日合同解除以来因被告未按时返还剩余租金52,000元而产生的违约金7,800元；4.判令被告返还地板维修费用2,000元。事实和理由：原、被告于2020年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁位于上海市松江区泗陈公路XXX弄XXX号别墅(以下简称“系争房屋”)，租期三个月，月租金26,000元，原告一次性支付了104,000元。租赁期间，因上海市教委公布复课时间为2020年6月2日，而系争房屋与学校有2个小时车程，故无法继续租住，遂原告向被告及中介及时沟通，希望原告谅解，并配合中介带客户看房以减少被告损失。原告请求被告退还剩余2个月租金并协商退还押金，双方协定实际租住一个月，2020年6月3日交接。被告在协商中拒绝退还原告押金，但承诺可以退还原告剩余2个月房租。在租赁期间，原告点蚊香疏忽导致地板被烘烤，2020年6月3日被告以地板损坏为由拒绝收房，拒绝返还一切费用，拒绝原告支付地板维修金的方式解除合同，并只同意与原告约定2020年6月6日在地板维修后再次验房交接。2020年6月6日，原告请了维修人员对地板进行修理后，被告以在杭州游玩为由再次拒绝交接房屋，并拖延至2020年6月8日下午交接，同时要求被告承担房租至被告认可地板维修效果的日期。2020年6月8日，原告委托中介与被告当面验收地板维修效果，被告以地板维修后与原地板有色差为由，在押金不退换的前提下，要求继续支付地板赔偿金2,000元，并强行要求原告支付2020年6月3日至6月8日的房租，扣除水电煤气费用后共计归还了48,021.80元。原告认为被告的行为造成了原告的经济损失，故涉诉。被告历嘉欣辩称，不同意原告的全部诉请。1.原告提前退房，系违反合同行为，违约在先，被告收取押金是符合合同约定的；2.房屋的空置期实际上超过了一个月；3.原告造成房屋内部地板损坏，应该赔偿维修损失，被告额外收取了2,000元；4.2020年6月1日原告通知被告要求退租，被告实际上可以在2020年7月1日再给原告退租，被告在2020年6月7日给原告退租实际上已经给原告止损了；5.原告违约在先，故违约金也不予认可；6.原告在和被告协商时，同意委托中介徐子杨代为处理，故徐子杨出具一个租金结算方案时，将这个方案发在三方的群里，被告同意，原告也同意，被告才将租金退还给原告的。本院经审理认定事实如下，被告系系争房屋的产权人。2020年5月1日，被告作为出租方(甲方)与原告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方将系争房屋租赁给乙方，面积约418平方米左右。2.租赁期限为自2020年5月3日至2020年8月2日。3.租金为每月26,000元，支付方式按3个月为一期支付，首期租金于2020年5月1日以前付清，下期租金支付时间为每期提前10天，乙方以现金或者银行转账形式支付给甲方。4.为确保房屋及附属设施的安全与完好及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意在签定合同时支付给甲方押金26,000元；除合同另有约定之外，甲方应当于租赁关系消除且乙方迁空、点清、并付清所有应付费用后，当天将押金全额无息退还乙方；因乙方违反合同规定而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在押金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后5天内补足。5.除不可抗力及自然损坏外，乙方因使用不当或其他人为原因，而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或给予修复完整。6.在租赁期内，乙方不得擅自退房，如有特殊情况需退房，必须提前一个月通知甲方，上述押金作违约金。合同另对房屋租赁的其他事项进行了约定。2020年5月1日，被告向原告出具收款收据，载明收到被告的房屋租金及押金共计104,000元。2020年6月1日，原告在微信中向被告表示系争房屋就承租一个月，被告回复“那你就是要提前退租吗？我可以退你两个月租金，押金作为违约金不能退。”2020年6月8日，原告在微信聊天记录中陈述“本人委托徐某某全权处理房屋租赁后续退房相关事宜。刘明媛2020.6.8”。群聊记录显示中介陈述“上海市松江区泗陈公路XXX弄XXX号，房屋租赁合同解除，甲方退还乙方房租及燃气费用，共计48000元整”。原告在群聊记录中表示认可。之后案外人徐某某向原告发送了明细，载明：“电费255.1元，水费83元，房屋5天4330元，地2000元；燃气2690元，退房租及燃气总计48000元整”。之后，被告向原告退还48,000元。庭审中，原、被告确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除。2020年6月3日，双方办理房屋交接时，因地板损坏问题无法正常交接。2020年6月6日，原告以地板已修复为由，再次要求办理房屋交接手续，但被告以不在上海为由未办理交接，直到2020年6月8日，双方办理了房屋交接手续。庭审中，被告陈述，其退还原告的租金计算至2020年6月7日，原告予以确认。现被告同意退还原告2020年6月7日的租金。以上事实，由上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、收款收据、微信聊天记录、照片、微信转账记录及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，合同当事人均应恪守。本案中，原告在租赁届期前要求提前退租，已属违约，被告根据合同约定收取押金作为违约金，并无不妥，故对原告要求被告退还房屋押金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告退还2020年6月3日至6月8日的房租的诉请，本院认为，双方合同解除后，原告负有交还合格租赁物的义务，然其在使用过程中，造成系争房屋地板损害，理应负责赔偿或者修复，故被告要求原告支付地板修复期间的房租，并无不妥。然在2020年6月6日，地板修复完毕后，原告应当及时与被告进行交接，故原告对系争房屋的占有时间宜计算至2020年6月6日，庭审中，被告亦同意愿意退还2020年6月7日的房租，故本院确认被告退还原告房租866.67元。关于原告要求被告退还地板修复费用2,000元的请求，本院认为，铺设的房屋地板具有整体性，原告的修复行为尽管对受损部位进行了补救，然不可避免的损害了房屋地板的整体美观，且在2020年6月8日，原告委托案外人徐某某与被告进行房屋交接过程中，双方就原告提前退租进行结算，清单上的48,000元包含了对地板损坏予以赔偿2,000元的项目，原告对退款48,000元予以确认并收取退款，故对原告要求被告退还地板修复费用2,000元的诉请，本院不予支持。基于上述理由，对原告要求被告支付违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告历嘉欣于本判决生效之日起十日内返还原告刘明媛房屋租金866.67元；二、驳回原告刘明媛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费803元，减半收取计401.50元，由原告刘明媛负担376.50元(已付)，被告历嘉欣负担25元(于本判决生效之日起七日内交付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈贤聪二〇二〇年九月二十一日书记员  赵晓彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。