四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初3699号 原告：西藏格林实业有限公司，住所地拉萨市扎基路圣城花园12-2号。 法定代表人：曾宪安，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘庆，四川诚伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈吉英，四川诚伦律师事务所律师。 被告：仝海林，男，1989年12月23日出生，汉族，住河南省鹿邑县。 被告：魏静，女，1993年2月11日出生，汉族，四川省武胜县。 原告西藏格林实业有限公司（以下简称格林公司）与被告仝海林、魏静商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告格林公司的委托诉讼代理人刘庆和陈吉英、被告仝海林和魏静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 格林公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除格林公司与仝海林、魏静于2017年9月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件；2．判决仝海林、魏静于《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件解除之日起10日内将坐落于成都市新都区房屋返还给格林公司；3．判决仝海林、魏静向格林公司支付因仝海林、魏静逾期偿还银行按揭、导致格林公司代仝海林、魏静向银行支付的贷款本金、利息、罚息共计318548.75元（前述费用先从仝海林、魏静已支付的购房款中扣减，不足部分由仝海林、魏静另行支付）；4．判决仝海林、魏静向格林公司支付违约金，计算标准为按总房款的10%计算，即45920元（违约金从仝海林、魏静已支付的购房款中扣减，不足部分由仝海林、魏静另行支付）；5．判决仝海林、魏静在《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件解除之日起10日内与格林公司办理完毕本案中商品房撤销备案手续、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续及注销网签手续；6．判决仝海林、魏静承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年9月13日，格林公司与仝海林、魏静签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件，该合同约定仝海林、魏静购买格林公司开发的位于成都市新都区房屋（以下简称案涉房屋）一套，该房屋建筑面积为78.3平方米，套内建筑面积为64.09平方米，合同的总价款为459200元。仝海林、魏静采取贷款方式付款，首期支付全部房价款的30%，即139200元，剩余320000元房款向四川天府银行股份有限公司高新支行（以下简称天府银行高新支行）贷款支付。《商品房买卖合同补充协议》第一条第2款第4项Ｃ款约定：“在买受人获准贷款后，若因买受人原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，买受人应赔偿由此给出卖人造成的所有损失。承担担保责任后，出卖人有权单方面解除合同及本协议，并要求买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失进行赔偿”。合同签订后，仝海林、魏静已支付格林公司全部购房款（含银行按揭贷款部分），格林公司也已经向仝海林、魏静交付了案涉房屋，目前该房屋尚未进行装修。2017年9月14日，格林公司与仝海林、魏静、四川天府银行股份有限公司成都高新支行签订了《个人客户购房款抵押担保借款合同》，并在成都市律政公证处进行了公证。《个人客户购房款抵押担保借款合同》第十三条第（三）款规定：“借款人以本合同项下所购房屋作抵（质）押的，由保证人西藏格林有限公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证，办妥正式的抵（质）押登记并将有关抵（质）押文件交贷款人收执之日止，为借款人本合同项下的债务承担连带保证责任”，第十六条第（二）款规定：“借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息或任何一期本金或利息逾期超过六个月的，贷款人有权停止发放借款，宣布本合同到期，并有权终止合同行使抵押权并要求担保人承担担保责任”。2020年4月14日，格林公司代仝海林、魏静向四川天府银行股份有限公司成都高新支行偿还了贷款本金、利息、罚息共计318548.75元。目前，仝海林、魏静购买的案涉房屋已办理了《商品房买卖合同》的网签手续、备案手续、预告登记手续、抵押预告登记手续，但因仝海林、魏静逾期向银行偿还贷款的原因，导致格林公司为此承担了担保责任。为维护自身合法权益，格林公司诉至法院，提出前述诉讼请求。 仝海林、魏静辩称：第一，双方已履行完毕《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的主要权利与义务，根据《合同法》第九十一条的规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。现格林公司无权再主张解除《四川省商品房买卖合同（预售）》。第二，本案存在两个法律关系：一个是基于《四川省商品房买卖合同（预售）》形成的房屋买卖合同关系，现《四川省商品房买卖合同（预售）》已履行完毕；另一个是基于《个人客户购房抵押担保借款合同》形成的担保合同关系。仝海林、魏静怠于支付按揭款的行为，仅是违反了《个人客户购房抵押担保借款合同》的约定，对天府银行高新支行构成违约。由于仝海林、魏静怠于支付按揭款导致格林公司承担了阶段性保证责任，根据《担保法》第三十一条的规定，格林公司享有的是履行保证责任后的追偿权，而不是对商品房买卖合同的解除权。第三，案涉房屋已交房、已预告登记、已装修后入住，现案涉房屋的价值已大幅度增加，格林公司不行使追偿权，反而主张解除合同，主要是想获取暴利，此行为违背了公平原则。第四，对于《四川省商品房买卖合同（预售）补充协议》第一条第2款第4项C款的约定，仝海林认为：1．该条款是开发商单方面制定的格式条款；2．该条款约定格林公司承担阶段性担保责任后，既有追偿权又有解除合同的权利，而仝海林、魏静作为合同的一方，却既可以被格林公司追偿，又可以被主张解除合同，更需要承担总房款10%的违约金，故此条款明显加重了仝海林、魏静作为买受人的责任，且未尽提醒义务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，该格式条款应无效。综上，请求法院驳回格林公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人无争议的事实和证据，本院予以确认。2017年9月13日，格林公司（出卖人）与仝海林、魏静（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定仝海林、魏静购买格林公司开发的案涉房屋，建筑面积78.5㎡，房屋总价款459200元，付款方式为商业贷款，仝海林、魏静于2017年9月13日前支付首期房款139200元，余款320000元向天府银行高新支行申请贷款支付。合同第十八条第一款约定，出卖人在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；第二十七条约定，买卖双方同意自该商品房按照本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起990日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。《商品房买卖合同补充协议》第一条第2款第（4）项约定：“……C、在买受人获准贷款后，若因买受人原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，买受人应赔偿由此给出卖人造成的所有损失。承担担保责任后，出卖人有权单方面解除合同及本协议，并要求买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失进行赔偿”。补充协议第二条约定：“关于解除备案登记。合同因法律规定或合同约定被解除，买受人应当于合同解除之日起15日内配合出卖人申请注销登记网上备案手续和交易中心登记信息……”。仝海林于2017年9月9日向格林公司支付20000元，于2017年9月13日向格林公司支付40000元，魏静于2017年9月13日向格林公司支付79200元，格林公司于2017年9月13日出具收款收据，载明收到仝海林、魏静支付的X房屋首付款139200元。 2017年9月14日，仝海林（借款人）、魏静（借款人）与天府银行高新支行（贷款人）以及格林公司（保证人）签订川府银（成分高新）房个借字（2017）年第1229034号《个人客户购房抵押担保借款合同》约定：贷款人根据借款人申请，同意向借款人发放个人购房担保借款，借款金额为人民币320000元，借款期限自2017年9月14日起至2042年9月14日止，格林公司提供阶段性保证担保。该借款合同第十三条第（三）款约定：“借款人以本合同项下所购房屋作抵（质）押的，由保证人西藏格林有限公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证，办妥正式的抵（质）押登记并将有关抵（质）押文件交贷款人收执之日止，为借款人本合同项下的债务承担连带保证责任”，第十六条第（二）款约定：“本合同有效期内，发生下列事项之一的，贷款人有权停止发放借款，宣布本合同提前到期，并有权终止合同行使抵（质）押权或/和要求保证人承担保证责任；并宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：……2．借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息。3．任何一期本金或利息逾期超过六个月……”。2018年1月16日，仝海林、魏静和格林公司对《四川省商品房买卖合同（预售）》进行了签约备案，备案号：XXXXXX。2018年2月24日，仝海林账户向格林公司账户转账320000元，交易名称为“受托支付贷款使用交易”。2018年3月21日，四川省成都市律政公证处作出（2018）川律公证内经字第8726号具有强制执行效力的债权文书公证书，对前述（成分高新）房个借字（2017）年第1229034号《个人客户购房抵押担保借款合同》公证并赋予强制执行效力。2019年7月15日，格林公司向仝海林、魏静交付案涉房屋。2019年3月4日，仝海林、魏静办理了案涉房屋的预购商品房预告首次登记（业务号XXXXXXX），同日，天府银行高新支行办理了案涉房屋预购商品房抵押预告设立登记（业务号XXXXXXXX），不动产权证明号均为川（X）新都区不动产证明第XXXXXX号。 2020年3月26日，天府银行高新支行向格林公司作出编号为天府银2020借告创新组001642001号《借款提前到期通知书》和编号为川府银2020借催001642001号《贷款催收通知书》。《借款提前到期通知书》内容为：“仝海林于2018年1月26日向我行借款人民币叁拾贰万元整，并承诺根据借款合同偿还借款本金、利息及违约本金、利息及违约责任。然而仝海林自2019年10月26日起，未足额偿还本金及利息，截止2020年3月26日，已累计逾期151天。根据仝海林及您与我行签署的《个人客户购房抵押担保借款合同》【合同编号：川府银（成分高新）房个借字（2017）年第1229034号】的相关约定，现我行郑重通知您：1、仝海林在我行的上述借款即日到期，并开始计算罚息……”；《贷款催收通知书》内容为：“您（贵单位）于2018年1月26日为借款人仝海林在我行贷款人民币叁拾贰万元提供阶段性担保，截止2020年3月26日，该借款人在我行的贷款已欠款8537.74元未还，其中本金2460.2元，利息6053.23元，罚息24.49元。请您（贵单位）在接到本通知书后3日内，督促借款人前往我行办理还款手续或由您直接还款，否则我行将追究您（贵单位）的连带还款责任”。2020年3月27日，天府银行高新支行向格林公司作出编号为川府银代偿2020年0327001号《代偿通知书》，内容为：“我行与仝海林（以下简称“债务人”）于2018年1月26日至2043年1月26日之间发生债权债务关系，具体详见编号为川府银（成分高新）房个借字（2017）年第1229034号的《个人客户购房抵押担保借款合同》，金额叁拾贰万元整。我行与贵公司签订的编号为川府银（成分高新）房个借字（2017）年第1229034号的《个人客户购房抵押担保借款合同》约定贵公司为债务人提供连带责任保证担保，合同担保金额叁拾贰万元整，债务人因经营问题无法按期清偿我行债务。根据贵公司与我行签订的编号为川府银（成分高新）房个借字（2017）年第1229034号的《个人客户购房抵押担保借款合同》中关于担保条款之规定，需由贵公司先行代仝海林偿付其对我行债务，代偿金额为叁拾壹万柒仟陆佰叁拾肆元伍角伍分（此金额仅为截止到2020年3月26日欠款金额，实际代偿金额以债权清偿之日实际发生额为准）。请贵公司在接到通知书后尽快到本行办理代偿手续”。2020年4月1日，格林公司向天府银行高新支行作出编号为2020年扣款0401001号《同意扣款函》，内容：“因仝海林资金问题，不能按期偿付其在2018年1月26日至2043年1月26日之间与贵行发生的债务，金额叁拾贰万元整，我公司同意按照编号为川府银代偿2020年0327001号的《代偿通知书》先行偿付其与贵行发生的全部债务。我公司在此无条件不可撤销授权贵行从我公司在贵行开立的一般账户20×××11上直接扣划，金额叁拾贰万元整（实际代偿金额以债权清偿之日实际发生额为准），用以偿付仝海林在贵行的债务……”。2020年4月2日，天府银行高新支行向格林公司作出《同意扣款回执》，内容：“我行已收到编号为2020年扣款0401001号的《扣款同意函》，本行将根据编号为2020年扣款0401001号的《扣款同意函》提供的账号、金额等信息，从贵公司账户上直接扣划叁拾贰万元整（实际代偿金额以债权清偿之日实际发生额为准），用以全部偿还仝海林所欠我行的债务”。2020年4月14日，天府银行高新支行向格林公司作出《代偿通知书》，内容为：“仝海林于2018年1月26日向我行借款人民币叁拾贰万元整，并承诺根据借款合同偿还借款本金、利息及违约责任。由于仝海林违反了借款合同的约定，逾期向我行还款，依据贵单位与我行签订的《个人客户购房抵押担保借款合同》的约定，贵公司需承担连带保证责任。我行将在贵公司一般账户20×××11中将两笔扣款资金307942.46元、10606.29元汇入仝海林个人账户66×××05，贵公司汇入后我行将直接从仝海林该账户中扣划，贵公司以此方式来履行担保责任”。同日，天府银行高新支行出具业务回单，载明格林公司为仝海林支付“贷款提前还款出账”307942.46元，支付“贷款还款通用交易（利息）”10606.29元；该行同日出具的《贷款信息打印件》载明，仝海林在该行贷款本金320000元，放款日期2018年1月26日，贷款状态为“已关闭”。2020年7月14日，天府银行高新支行向格林公司出具《结清通知书》，载明：2020年1月14日，我行从贵单位一般账户成功扣划两笔资金307942.46元、10606.29元用于归还仝海林个人住房贷款，你单位承担的担保责任已经全部履行完毕，仝海林、魏静二人名下的位于成都市新都区房屋的贷款本息已全部结清，我行同意解除该房屋的预告抵押登记。 格林公司述称，格林公司于2020年3月11日向仝海林发送贷款催款通知，在仝海林已经逾期偿还贷款本息情况下催告仝海林按时归还银行贷款。仝海林确认收到格林公司所发送通知，但表明内容是贷款逾期通告，并非已代偿的通知，格林公司代偿银行贷款后未向仝海林追偿。 另查明，仝海林、魏静提交的税费、电费票据显示：案涉房屋自2019年9月起至2020年7月止共计11个月的水费合计46.75元，自2019年8月起至2020年6月止的每月电费最高48.26元、最低0元。格林公司提交的填写时间为2020年7月14日、落款为成都嘉城新悦物业管理集团有限公司格林城市花园物业服务中心的《情况说明》记载：“我单位系格林城市花园的物业管理公司，经查该小区X栋X单元X层X号房屋业主仝海林、魏静至今未在我单位办理房屋装修手续”。 再查明，案涉房屋信息查询记录显示：1．合同备案信息。商品房合同拟定时间：2017年9月13日，商品房合同备案时间2018年1月16日，预售许可证号：2231，项目名称：格林城市花园，买受人：仝海林、魏静，出卖人：西藏格林实业有限公司。2．抵押信息。权利设定时间：2018年10月31日，抵押权人：四川天府银行股份有限公司成都高新支行，债务人：仝海林、魏静，抵押件号：XXXXXXX。3．限制登记信息。限制登记单位：成都市新都区人民法院，限制登记文书文号：（2020）川0114执保381号，限制登记文书送达时间：2020年6月18日，该限制登记为本案中由格林公司申请的财产保全查封。 以上事实，有当事人双方提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，格林公司与仝海林、魏静签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定诚信全面履行义务。本案的争议焦点为格林公司是否享有约定解除权，关于注销网签等有关手续、支付代偿款、承担违约责任及腾退返还房屋四项请求是否成立均是以此作为基础评析。 关于格林公司是否享有约定解除权。《商品房买卖合同补充协议》第一条第2款第（4）项约定：“……C、在买受人获准贷款后，若因买受人原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，买受人应赔偿由此给出卖人造成的所有损失。承担担保责任后，出卖人有权单方面解除合同及本协议，并要求买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失进行赔偿……”，格林公司据以行使约定解除权，仝海林、魏静则主张该条款属于无效的格式条款。按照格林公司与仝海林、魏静及天府银行高新支行签订的《个人客户购房抵押担保借款合同》，格林公司为仝海林、魏静在天府银行高新支行的购房按揭贷款360000元提供阶段性保证担保，在仝海林、魏静逾期偿还按揭贷款并导致格林公司承担连带清偿责任时，格林公司享有向仝海林、魏静追偿的权利，双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定此情形下格林公司同时享有合同解除权。通过预先提供制式文本中的约定强化自身权利，从而降低追偿债权难以实现时的风险不违反法律强制性规定。从约定解除权的行使条件看，是买受人原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担担保责任后，出卖人有权解除合同及补充协议，此种约定并未免除格林公司责任、加重仝海林、魏静的责任或排除其主要权利，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效情形，故对仝海林、魏静关于该约定条款无效的意见，本院不予采纳，约定解除条件是否成立应当严格按照合同条款内容审查认定。对应本案查明事实，仝海林、魏静逾期偿还按揭贷款行为发生后，格林公司于2020年3月11日向仝海林、魏静发送贷款催款通知，仝海林、魏静确认通知内容为贷款逾期通告，但仍未向银行偿还，天府银行高新支行于2020年3月26日发函通知格林公司贷款提前到期、要求格林公司督促仝海林、魏静前往该行办理还款手续或直接还款，于2020年3月27日发函通知格林公司债务人因经营问题无法按期清偿该行债务、要求格林公司先行代偿，格林公司因此发函同意天府银行高新支行自该公司账户扣划相应款项，代仝海林、魏静偿还了全部剩余按揭贷本息共计318548.75元，其代偿行为并无过错，双方约定的解除权行使条件已经成就。仝海林、魏静在辩称双方合同已经履行完毕的同时，提出如果格林公司如期提供发票、则其能够办理不动产权证、格林公司就无需承担阶段性担保责任的意见，对此本院认为，案涉《商品房买卖合同》虽然已办理签约备案登记、预告登记并交付，但尚未办理权属转移登记，并未发生物权最终变动的效果，故《商品房买卖合同》及补充协议尚未履行完毕。双方合同关于办理分户权属转移登记的约定为在房屋交付使用之日起990日内由买卖双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，双方均确认案涉房屋交付时间为2019年7月15日，则当前约定的办理分户权属转移登记的期限尚未届至，仝海林、魏静未取得分户权属转移登记的事实状态不属于格林公司违约，约定解除条件成立的原因是仝海林、魏静逾期偿还银行贷款导致格林公司代为偿还，而并非是格林公司迟延为仝海林、魏静办理分户权属转移登记所致。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，格林公司有权依约解除案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件（含《商品房买卖合同补充协议》）。 关于格林公司主张仝海林、魏静支付代偿银行款318548.75元、承担解除合同违约金45920元、返还房屋并协助办理备案注销等手续的理由是否成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同解除后，应当对合同主体的权利义务进行清理清结，格林公司应当将其已收取的购房款扣除代偿银行款项和仝海林、魏静应承担的违约金后退还仝海林、魏静，仝海林、魏静也有义务返还房屋并协助格林公司办理案涉商品房买卖合同签约备案登记、预告登记、抵押预告登记的注销手续，鉴于格林公司在诉讼请求中明确表明所所主张的代偿款及违约金从仝海林、魏静已支付购房款中扣减，为减少当事人诉累、节约司法资源，本院将应退购房款的处理纳入本案一并解决。对于格林公司主张仝海林、魏静支付总房款10%的违约金计45920元，该主张符合双方《商品房买卖合同补充协议》第一条第2款第（4）项第C点约定，综合考虑合同履行情况、代偿金额及时间、双方过错程度等因素，该约定的解除合同违约金标准并未过高，对格林公司主张的违约金本院予以支持。关于返还房屋的请求，仝海林、魏静提交的图片资料虽不能直接证明系拍摄于案涉房屋，但结合其提交的案涉房屋交付后水费、电费票据，可以证明案涉房屋存在已使用的情况，故本院给予仝海林、魏静腾空房屋并处理房屋上有关事项的合理期限，确定其向格林公司返还房屋的期限为本判决生效之日起30日内。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除西藏格林实业有限公司与仝海林、魏静于2017年9月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件（含《商品房买卖合同补充协议》）； 二、仝海林、魏静于本判决发生法律效力之日起30日内向西藏格林实业有限公司返还位于成都市新都区房屋； 三、仝海林、魏静于本判决发生法律效力之日起10日内协助西藏格林实业有限公司办理前述房屋的商品房买卖合同签约备案及网签注销手续（合同签约备案号：XXXXX），并协助西藏格林实业有限公司解除该房屋上的预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记； 四、西藏格林实业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内退还仝海林、魏静已付购房款459200元； 仝海林、魏静于本判决发生法律效力之日起30日内向西藏格林实业有限公司支付代偿款318548.75元及违约金45920元（此款从西藏格林实业有限公司应向仝海林、魏静退还的购房款中扣除）； 六、驳回西藏格林实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3683.52元（已因适用简易程序减半收取）、保全费2816元，由仝海林、魏静负担（此款西藏格林实业有限公司在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年九月九日 书记员  曾妙