广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16920号上诉人（原审被告）：广东优而快汽车维修有限公司，住所地广东省广州市黄埔区龙田街西十巷2号102房（仅限办公用途）。法定代表人：杨广生。上诉人（原审被告）：杨广生，男，1956年6月6日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈峰，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东庆狮汽车销售服务有限公司，住所地广东省广州市天河区迎龙路199号之一栋103房(仅限办公)。法定代表人：徐宁，董事长。委托诉讼代理人：张兴亮，广东百高律师事务所律师。上诉人广东优而快汽车维修有限公司（以下简称优而快公司）、杨广生因与被上诉人广东庆狮汽车销售服务有限公司（以下简称庆狮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初725号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。优而快公司、杨广生上诉请求：1.判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：2016年7月1日，优而快公司与被上诉人签订两份《广州市房屋租赁合同》，约定由被上诉人向优而快公司出租黄埔区广汕路华侨段2号街1号102房的部分楼房，建筑面积3152平方米及1729平方米。优而快公司自合同签订后进行装修，投入了几百万元及被上诉人拖欠优而快公司欠款，至2017年1月1日上诉人搬出租赁房屋时，优而快公司与被上诉人沟通后确认上诉人不需缴交租金，被上诉人不用对优而快公司的装修损失予以赔偿，当时已经将租赁合同原件销毁。且被上诉人于2019年1月15日向优而快公司发送的《催款函》与其起诉状根本不一致，表明被上诉人为了获得最大利益，不惜加大对上诉人的诉讼请求，反而导致被上诉人的起诉状事实与其《催款函》不符，甚至在庭审过程中多次变更诉请，更加证明被上诉人的诉讼存在虚假成分，妄图利用虚假的证据（即关键证据《租赁合同》复印件）作为直接证据，违反了证据规则有关证据原件必需当庭质证的法律规定，欺骗法院作出错误的判决。被上诉人在没有《租赁合同》的关键证据的情况下，不能排除租赁关系已经消灭的可能，且上诉人当庭确认优而快公司进场时进行了房屋的装修，投入大量金钱，在租赁合同没有到期优而快公司即被迫搬迁后，长达3年以上被上诉人不提起诉讼解决不符合常理。优而快公司与被上诉人的租赁关系实际已经和解并履行完毕，被上诉人没有关键证据原件而向上诉人提起诉讼依法应承担举证不能的责任并承担不利的法律后果，否则，被上诉人存在已经解决与优而快公司租赁关系的情况下再次向优而快公司提起诉讼索赔的可能，严重损害了上诉人的合法权益，属于虚构事实进行的虚假诉讼。综上，上诉人根据《民法总则》、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则》有关规定向贵院提起上诉，恳请贵院依法查明有关事实，作出公正的判决并支持上诉人的上诉请求。庆狮公司辩称：我方同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。庆狮公司向一审法院起诉请求：1.判令优而快公司、杨广生支付拖欠的房屋租金1757160元；2.判令优而快公司、杨广生向庆狮公司支付欠付上述租金的违约金（以1757160为本金，按日利率万分之五的标准，自2017年1月1日起计至实际付清款项之日止，暂计至起诉之日违约金为969074元)；3.诉讼费由优而快公司、杨广生承担。庭审中，庆狮公司将第1、2项诉讼请求变更为：1.判令优而快公司、杨广生支付拖欠的2016年7月1日至2016年12月31日租金878580元；2.判令优而快公司、杨广生支付欠付上述租金的违约金（以878580为本金，按日利率万分之五的标准，自2017年1月1日起计至实际付清款项之日止)。经审理查明，2016年7月1日，庆狮公司（出租人、甲方）与优而快公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“第一份租赁合同”），约定甲方同意将坐落在黄埔区广汕路华侨段2号街1号102房的房地产教学楼1-4层出租给乙方作商业用途使用，建筑面积3152平方米。租赁期限为2016年7月1日至2028年12月31日，月租金额为94560元，逐2年递增10%计算。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方。第七条乙方的权利和义务约定，1.依时缴纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。同日，双方还签订一份关于优而快公司向庆狮公司承租黄埔区广汕路华侨段2号街1号102房的房地产宿舍楼1-3层的《广州市房屋租赁合同》（以下简称“第二份租赁合同”），约定租赁期限为2016年7月1日至2028年12月31日，月租金为51870元，逐2年递增10%计算。租金按月结算，由乙方在每月第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方。第七条乙方的权利和义务约定，1.依时缴纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。关于涉案租赁物的交付使用情况。庭审时，优而快公司陈述庆狮公司分批次交付租赁物，2016年4月交付了宿舍楼3楼、2016年5月交付了宿舍楼1楼、2016年6月交付了宿舍楼2楼，2016年7月交付了教学楼4楼，教学楼1-3楼一直未交付使用，涉案租赁物是由优而快公司使用至2017年1月1日，杨广生从未使用过。庆狮公司则表示其于2016年1月1日已将涉案租赁物交付杨广生。优而快公司、杨广生从未向庆狮公司支付租金。2019年1月15日，庆狮公司向优而快公司、杨广生发出《催款函》，该函载明：我方与贵方于2016年7月1日签订了两份关于广汕二路华侨段2号自编号101号场地的《广州市房屋租赁合同》，我司已按合同约定将场地交付给贵方使用，但贵方自2016年7月1日开始拖欠租金，杨广生先生于2017年1月11日确认承担一年的租金。至2017年3月1日，共拖欠租金2050020元。烦请自收到本函后三日内支付拖欠租金2050020元及违约金2050020元。优而快公司、杨广生确认收到上述函件，但其主张因庆狮公司欠付上一手租金，致使其不能正常使用涉案房屋，造成巨大损失，庆狮公司于2017年3月出具《房产无偿使用证明》同意其无偿使用涉案房屋。《房产无偿使用证明》载明：庆狮公司现将广东省广州市黄埔区广汕路华侨段自编2号的房屋无偿提供给关联公司优而快公司黄埔店使用，该证明上盖有庆狮公司的公章，于立在股东签名处签名。庆狮公司对《房产无偿使用证明》的真实性予以确认，但其主张该证明是因为优而快公司在成立黄埔分公司，为了办理黄埔分公司的工商登记而出具的，事实上黄埔分公司并未实际使用涉案房屋。庆狮公司提交杨广生手写的两张字据，拟证明杨广生同意承担涉案房屋一年的租金。第一张字据的落款时间2017年1月11日，内容为“全权委托于立去地主谈判，最后我认一年租金。谈下总额平均月份记账。杨广生。”第二张字据的内容为“庆狮与优而快合同7月1日-12月31日共6个月51870元（1729平方米）+94560元（3152平方米）=146430×6个月=878580元”。杨广生确认上述两张字据为其本人书写，但其表示第一张字据的意思是庆狮公司如果与上一手协商好让优而快公司继续使用涉案场地的情况下，优而快公司保证继续使用一年的涉案场地，2016年7月至2016年12月份欠付的租金平摊在后边的租期里支付，第二张字据是对2016年7月至2016年12月欠付的租金予以明确及确认。另查明，庆狮公司与涉案房屋的原出租方李锐坤、李煜云、钟叙文的租赁合同纠纷经一审法院（2017）粤0112民初411号案审理并经二审维持原判，根据该案查明的事实：2013年12月31日，李锐坤、李煜云、钟叙文（出租方、甲方）与庆狮公司（承租方、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定将坐落在广州市萝岗区广汕路2号（自编）（原凌凯汽车技术学校）的物业出租给乙方作汽车相关的商业用途使用，总占地面积9189平方米，其中自建主体建筑三栋，A栋有三层（原办公楼）、B栋有四层（原车间楼）、C栋有五层（原宿舍楼），合计建筑面积9668平方米和空地4144.75平方米。庆狮公司称其承租涉案场地后部分自己使用，其余分三部分分别转租给广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司、广东优而快汽车维修有限公司、另一家公司名称记不清楚。案件审理过程中，一审法院组织双方当事人现场勘验。经双方当事人指认，涉案场地共有三栋建筑物，测绘图中A2、A3是一栋L型建筑物，共3层，一直由广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司使用，A4、A5为两栋独立的建筑物，A4栋为4层，A5栋为5层，A4、A5两栋有报建手续，报建范围均是3层。2016年6月其转租给广东优而快汽车维修有限公司，该司进场后在庆狮公司装修的基础上又进行了装修。另查，广州市第一一七中学于2003年5月12日取得了白云区萝岗镇黄陂地段的《建设工程规划许可证》，建设规模为二幢三层、连廊，总建筑面积3556平方米，建设项目为办公楼、文体活动楼、连廊。该案判决庆狮公司按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向李锐坤、李煜云、钟叙文支付欠付租金的违约金。庭审中，本案双方当事人均确认（2017）粤0112民初411号案《民事判决书》所提及的A4栋即指涉案教学楼，A5栋即指涉案宿舍楼，建设规模为二幢三层的建筑物即为涉案租赁物。双方还确认涉案租赁物每层的面积基本一致。庭审中，庆狮公司称优而快公司逾期未支付租金造成其未及时向上一手缴纳租金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准承担了欠付租金的违约金。优而快公司、杨广生称庆狮公司发出《催款函》写明的租赁时间为2016年7月1日起，与起诉状中所称2016年1月1日起欠付租金不相符，该《催款函》无效，租金截止日期是2017年1月1日，庆狮公司于2020年1月15日提起诉讼，已超过诉讼时效。经一审法院释明后，庆狮公司表示如合同部分无效，则无效部分其主张的是占用费。以上事实有《广州市房屋租赁合同》《催款函》《房产无偿使用证明》、字据、（2017）粤0112民初411号《民事判决书》、（2018）粤01民终11729号《民事判决书》等证据及双方当事人陈述予以证实。一审法院认为，关于涉案两份租赁合同的效力。根据生效判决查明的事实及双方当事人的陈述，涉案教学楼及宿舍楼报建批准层数均是3层，故第一份租赁合同中超出规划报建的第4层因违反法律法规的强制性规定，所涉合同应属无效，第一份租赁合同中教学楼1-3层所涉合同及第二份租赁合同是庆狮公司与优而快公司的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于优而快公司是否应当支付2016年7月1日至2016年12月31日的租金。其一，优而快公司主张庆狮公司一直未交付教学楼1-3楼，但杨广生书写的第二张字据载明“庆狮与优而快合同7月1日-12月31日共6个月51870元（1729平方米）+94560元（3152平方米）=146430×6个月=878580元”，杨广生在庭审中确认该字据是对2016年7月至2016年12月欠付的租金予以明确及确认，故优而快公司主张部分租赁物未交付一审法院不予采信。其二，优而快公司主张庆狮公司2017年3月已出具《房产无偿使用证明》同意其无偿使用涉案租赁物，但该证明表述为“现将涉案房屋无偿提供给优而快公司黄埔店使用”，从证明的内容来看，并无法反映庆狮公司同意免除2016年7月1日至2016年12月31日的租金，故一审法院对优而快公司主张其无需支付租金的意见不予采纳，优而快公司应按照合同的约定向庆狮公司支付相应的款项。根据第一份租赁合同约定，教学楼1-4层的月租金额为94560元，如前所述，第4层教学楼未经规划报建，所涉合同无效，但因优而快公司已实际使用该场地，应当参照合同约定的租金标准支付占用费，故教学楼第4层2016年7月1日至2016年12月31日的占用费为141840元（94560元/月÷4×6个月）。第二份租赁合同约定宿舍楼1-3层的月租金为51870元，故教学楼1-3层及宿舍楼1-3层的2016年7月1日至2016年12月31日租金为736740元【（94560元/月÷4×3+51870元）×6个月】。关于拖欠租金的违约金。因第4层教学楼所涉的合同无效，庆狮公司主张该层占用费的违约金缺乏合同依据，一审法院不予支持。两份租赁合同第三条均约定“租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付租金”，优而快公司未依照上述约定支付教学楼1-3层及宿舍楼1-3层的2016年7月1日至2016年12月31日租金736740元，已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然两份租赁合同第七条约定“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金”，但庭审中庆狮公司表示优而快公司逾期未支付租金造成其未及时向上一手缴纳租金，而一审法院在（2017）粤0112民初411号《民事判决书》判决庆狮公司承担逾期交租的违约金是按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，故本案的违约金一审法院亦参照上述标准计算。因2019年8月20日起，中国人民银行不再公布贷款基准利率，故2019年8月19日之前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，2019年8月20日之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。庆狮公司主张从2017年1月1日起计算拖欠租金的违约金是对其权利的处分，一审法院予以准许。综上，优而快公司应向庆狮公司支付拖欠2016年7月1日至2016年12月31日的租金的违约金，违约金以736740元为本金，自2017年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以736740元为限。关于杨广生是否应共同承担责任的问题。由于两份租赁合同的承租方均为优而快公司，杨广生并非租赁合同的当事人，庆狮公司要求杨广生共同承担支付租金及违约金的责任理应提交充分的证据予以证实。庆狮公司依据杨广生2017年1月11日手写的一张字据要求杨广生支付租金，该字据表述为“全权委托于立去地主谈判，最后我认壹年租金”，庭审中双方对于“壹年租金”具体是指哪年的租金存在争议，而从该字据的内容来看，亦无法充分证明杨广生同意支付涉案房屋2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金。而且庆狮公司主张的是2016年7月1日至2016年12月31日的租金，与字据中所称的一年租金时间也不相符，因此，庆狮公司要求杨广生共同承担责任的理据不充分，一审法院不予支持。关于诉讼时效问题。优而快公司、杨广生主张庆狮公司的诉请已过三年诉讼时效。但庆狮公司于2019年1月15日即向优而快公司、杨广生发出过催缴涉案房屋租金的《催款函》，优而快公司确认收到该《催款函》，故诉讼时效因庆狮公司主张权利而中断，从优而快公司收到该函件之日起诉讼时效重新计算。至本案起诉之日2020年1月16日，三年诉讼时效尚未届满，优而快公司、杨广生关于诉讼时效已过的意见缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、广东优而快汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日向广东庆狮汽车销售服务有限公司支付广州市黄埔区广汕路华侨段2号街1号102房的房地产宿舍楼1-3层和教学楼1-3层的2016年7月1日至2016年12月31日的租金736740元及违约金（违约金以736740元为本金，自2017年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以736740元为限）;二、广东优而快汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日向广东庆狮汽车销售服务有限公司支付广州市黄埔区广汕路华侨段2号街1号102房的房地产教学楼第4层的占用费141840元;三、驳回广东庆狮汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8534元，由广东庆狮汽车销售服务有限公司负担1378元，广东优而快汽车维修有限公司负担7156元。广东庆狮汽车销售服务有限公司已预交案件受理费，广东优而快汽车维修有限公司在履行本判决确定的义务时将其应承担的诉讼费迳付广东庆狮汽车销售服务有限公司。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。二审争议的焦点在于：优而快公司应否向庆狮公司支付涉案租赁合同的租金、违约金及占用费。优而快公司以其与庆狮公司于2016年7月1日签订涉案租赁合同双方已协商解除，其以涉案房屋的装修损失抵扣租金，故其不应再支付租金。对此，根据一审查明事实可知，优而快公司与庆狮公司签订涉案租赁合同后，已实际使用案涉房屋，依合同约定优而快公司应支付相应的租金、违约金。优而快公司虽辩称其已与庆狮公司达成装修损失与租金相抵而无需支付租金的约定，并提供了庆狮公司出具的《房产无偿使用证明》拟证实其主张。从《房产无偿使用证明》的内容来看，“庆狮公司现将广东省广州市萝岗区广汕路华侨段自编2号的房屋无偿提供给关联公司广东优而快汽车维修有限公司黄埔店使用”，庆狮公司辩称该证明当时是为了给优而快公司成立分公司使用而出具；优而快公司向工商局调取工商登记资料，证实办理黄埔分公司工商登记时无需提供场地使用证明，仅需对场地使用场所申报的真实性作出书面承诺即可，庆狮公司则认为，根据调取工商登记资料中《商事登记申请材料及申报信息真实性、合法性承诺书》第二条，优而快公司申报的地址为涉案房屋，同时明确要求优而快公司提供取得方式，即：分公司的成立是必须有经营场地的，另，《房产无偿使用证明》明确指向的是广东优而快汽车维修服务有限公司黄埔店，而非上诉人广东优而快汽车维修服务有限公司。综合双方陈述，若如优而快公司所述双方达成以装修损失抵租金的约定，双方应以协议的形式确认具体冲抵的对象，该《房产无偿使用证明》的内容与出具的方式与常理不符。且从该《房产无偿使用证明》的出具时间是空白，并以《证明》的形式呈现等来看，庆狮公司的辩解更符合本案实际，虽在工商档案未查到优而快公司已提交了该证明，但由于成立公司确需申报场地并作出承诺，故工商档案中未有该证明亦并不能因此而完全否认庆狮公司的辩解意见。另从优而快公司法定代表人杨广生书写的第二张字据载明的内容来看，“庆狮与优而快合同7月1日-12月31日共6个月51870元（1729平方米）+94560元（3152平方米）=146430×6个月=878580元”，杨广生在庭审中确认该字据是对2016年7月至2016年12月欠付的租金予以明确及确认，即便优而快公司所述的有关《房产无偿使用证明》的情况属实，优而快公司自认该《证明》系2017年3月出具，而该证明的内容表述为“现将涉案房屋无偿提供给关联公司等”，即该证明亦无法反映系同意免除2016年7月至2016年12月欠付的租金，故对优而快公司的辩解意见不予采信。此外，优而快公司认为庆狮公司一审未能提供合同原件，并以此为由认为双方已协商一致无需交纳租金，亦理由不充分，不予采信。综上，优而快公司主张不应支付租金及违约金、占用费的意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。广东优而快汽车维修有限公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费7156元，由广东优而快汽车维修有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二〇年九月二十八日书记员 王日平钟丹霞