吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4255号上诉人（原审被告）：于宏丹，女，1969年10月25日生，汉族，住吉林省榆树市。被上诉人（原审原告）：五常市东坤物业管理有限公司榆树分公司。住所：吉林省榆树市榆三公路天博居**底商。代表人：潘忠伟，经理。委托诉讼代理人：张丽华，该公司员工。上诉人于宏丹因与被上诉人五常市东坤物业管理有限公司榆树分公司（以下简称东坤物业榆树分公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2020）吉0182民初3355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于宏丹上诉请求：撤销原审判决，改判驳回东坤物业榆树分公司诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由东坤物业榆树分公司承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、东坤物业榆树分公司与榆树市天博居小区业主委员会于2018年、2019年签订的物业管理服务合同无效。榆树市天博居小区业主委员会于2018年成立，在选聘物业公司时，没有按照《物权法》规定召开业主大会，是业委会私自与东坤物业榆树分公司签订的物业服务管理合同。按照法律规定，选聘物业是涉及小区全体业主自身利益的重大事项，应当依法召开业主大会，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。原审审理过程中，东坤物业榆树分公司未就此提供相应证据，原审法院判决业主委员会与东坤物业榆树分公司签订的物业管理服务合同合法有效存在错误。二、东坤物业榆树分公司从未向天博居小区业主提供任何物业管理服务，东坤物业榆树分公司自从与天博居小区业委会签订物业管理服务合同，与天博居小区原物业公司“美地家园物业公司”存在纠纷，两个物业公司办理交接至今，仍存在较大争议，东坤物业榆树分公司仅顾与原物业公司处理纠纷，没有按照物业管理服务合同约定向业主提供物业服务，小区环境存在脏、乱、差的现象，于宏丹等业主多次要求东坤物业榆树分公司与原物业公司尽快处理好两个物业公司之间交替，以便能够有一个良好的生活环境。在东坤物业榆树分公司没有提供物业服务的情况下，无权向于宏丹收取物业费，其要求于宏丹支付物业费的主张不应得到支持。东坤物业榆树分公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，建议维持原判。我们已经向业主进行了物业管理服务，不认可于宏丹的上诉。我们还有证人可以证明物业公司进驻小区服务时已经经过了业主委员会的同意。东坤物业榆树分公司向一审法院起诉请求：一、要求于宏丹给付东坤物业榆树分公司自2018年11月至2019年11月期间的物业费1221.65元及2019年11月22日至2020年5月21日计180天每日千分之三的滞纳金659.69元，共计1881.34元；二、诉讼费及代理费由于宏丹承担。一审法院认定事实：榆树市天博居小区于2018年11月7日经相关部门批准成立业主委员会，2018年11月22日东坤物业榆树分公司与榆树市天博居小区业主委员会签订了物业管理服务合同，该合同到期后，双方于2019年10月1日再次签订了物业服务合同，服务期限自2019年11月22日至2025年11月22日。合同约定东坤物业榆树分公司向天博居小区业主提供物业管理服务，按每月0.8元／平方米收取物业费，另收取每户每年公共照明费用30元，未约定滞纳金。于宏丹现居住于天博居小区，房屋面积为124平方米。经东坤物业榆树分公司多次催收，于宏丹一直未交纳自2018年11月22日至2019年11月22日共12个月的物业费及公共照明费用。现东坤物业榆树分公司为要求于宏丹给付自2018年11月至2019年11月期间的物业费1221.65元及2019年11月22日至2020年5月21日计180天每日千分之三的滞纳金659.69元，共计1881.34元，并由于宏丹承担诉讼费及代理费诉至法院。一审法院认为：东坤物业榆树分公司与榆树市天博居小区业主委员会基于双方真实意思表示签订了物业管理服务合同，该合同对东坤物业榆树分公司和本小区业主均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。东坤物业榆树分公司已向于宏丹提供了相应的物业管理服务，于宏丹应按时交纳相应费用，故对东坤物业榆树分公司要求于宏丹给付物业费及公共照明费用的诉讼请求予以支持。由于于宏丹经合法传唤未到庭参加诉讼，故应对东坤物业榆树分公司所主张事实的成立承担相应的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第三十四条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、于宏丹于判决生效后立即给付五常市东坤物业管理有限公司榆树分公司自2018年11月22日至2019年11月22日期间的物业费1190.4元及公共照明费用30元，合计1220.4元；二、驳回五常市东坤物业管理有限公司榆树分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由于宏丹负担。二审中，东坤物业榆树分公司提交如下证据：1.证人赵某出庭证实：我们成立业主委员会合理合法，与物业签订的合同也是合理合法，2018年11月22日召开业主大会，决定与五常东坤物业签订物业服务合同，合同在榆树市住建局物业办备案了。2019年第二次签订的合同没召开业主大会，但是业主委托业主委员会签订的，我们向业主进行了告知。东坤物业榆树分公司质证意见：证人所述都是事实，我方均认可。于宏丹质证意见：有异议，证人说的2018年11月22日业主大会是选聘业主委员会，而不是选聘物业。作为物业和业主委员会开业主大会，应该有视频等资料证明，证人所述不真实。2018年业主委员会和东坤物业榆树分公司签订的合同并没有资料视频等作为证据的资料。不能证明通过开业主大会选聘物业公司，根据物权法，东坤物业榆树分公司与业主委员会签订的物业服务合同不生效。2.2020年拍摄的12张照片，证明我们为小区业主提供了服务，小区在施工，但是保洁也在每天清扫楼道。于宏丹质证意见：照片是局部单张在干活的照片，不能体现物业两年的状况。草坪就是冰山一角，体现不出来草坪状态，局部不能体现全面。于宏丹提交如下证据：2020年1月24日的视频资料，证明东坤物业榆树分公司没有清扫楼道。东坤物业榆树分公司质证意见：视频是1月份拍的，冬天下雪，保洁打扫楼道是有时间的，可能是保洁扫完业主踩的，也可能是保洁还没能打扫到这个楼道，不能作为证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：2018年11月22日东坤物业榆树分公司与榆树市天博居小区业主委员会签订物业服务合同后，即进入榆树市天博居小区并进行了物业管理服务。因上述物业服务合同履行期限已届满，且东坤物业榆树分公司实际履行了上述物业服务合同的义务。根据公平原则，业主应向物业服务公司支付物业服务费用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”于宏丹虽主张东坤物业榆树分公司没有提供物业服务，但其提供的视频资料形成于2020年1月不足以证实2018年11月至2019年11月物业服务情况，且视频资料记载的仅为某一时间某一区域的情况，不能反映物业服务的整体情况，不能单独作为认定案件事实的依据。故原审判令于宏丹支付给东坤物业榆树分公司2018年11月22日至2019年11月22日期间的物业费1190.4元及公共照明费用30元，合计1220.4元并无不当。如于宏丹认为东坤物业榆树分公司继续为案涉小区提供物业服务不符合相关规定，可另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。于宏丹的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于宏丹负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  闫 冬审判员  吕玉玉二〇二〇年九月四日书记员  王 建