上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初4377号原告：王耀武，女，1966年10月4日出生，汉族，住上海市杨浦区邯郸路****。被告：韩冰，男，1982年10月29日出生，汉族，住上海市杨浦区控，住上海市杨浦区控江三村****iv id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告王耀武诉被告韩冰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王耀武、被告韩冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王耀武提出诉讼请求：1、要求被告支付原告为其垫付的2017年8月28日-2019年12月25日的物业管理费35,342.16元；2、要求被告支付原告2019年12月17日-2019年12月25日期间的租金4,213.33元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年8月26日签订房屋租赁合同，原告将上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，房屋面积210.37平方米，物业管理费每月单价为6元/平方米，每月物业管理费为1262.22元。双方约定物业管理费由被告承担。被告房屋租金付至2019年12月17日，于2019年12月25日将房屋归还原告，逾期占用房屋8天，应支付房租4213.33元。原告于2020年3月20日将上述房屋出售，多次催告被告结清其租赁期间的物业管理费，被告始终不缴纳。原告为了顺利交易，只得将欠费全部缴纳，替被告缴纳了28个月的物业管理费共计35,342.16元。被告支付的押金15,800元，原告愿意返还，可用于冲抵上述费用。被告韩冰辩称：2017年8月28日-2019年12月25日的物业管理费是没有支付过。免租期的物业费不应由被告承担。被告在使用房屋后发现南面景观落地玻璃窗损坏，窗户不透明，雾蒙蒙的，影响办公效果，但物业未予维修。2017年10月，房屋顶部消防管道爆裂，被告与原告沟通后，原告懒得出面处理，被告通知物业，物业不予处理，被告只能自行找人维修，故不同意支付物业费。租期于2019年12月18日到期，被告提前将办公室清理搬家，并于2019年12月17日要求原告验房，原告没有到场，此时办公室尚余被告丢弃的办公桌一张，水泥两袋和两个往期文档纸箱，故不同意支付租金。另外，押金15,800元原告应当退还给被告。经审理查明：王耀武系上海市杨浦区安波路******房屋产权人，建筑面积210.37平方米，用途：商业办公。2017年8月26日，王耀武(甲方)与韩冰(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》约定，房屋坐落上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号XXX室。建筑面积210.37平方米。(第三条)免租期20天，自2017年8月28日至2017年9月18日止，免租期内免收租金，但水电费等相关费用由乙方支付，免租期内物业管理费由【甲】【乙】方承担。(该处未进行勾选)房屋租赁期为2年，自2017年9月18日起至2019年9月17日止。(第四条)甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金2.5元，月租金15,800元(不含物业管理费)。物业费为1260元/月，由乙方承担并自行交付本大厦物业管理公司。押金及首期租金共计63200元，须在2017年8月28日之前全额汇入甲方账户。(第五条)甲乙双方约定，乙方应支付相当于一个月租金的保证金即15,800元。租赁关系终止时，甲方收取的保证金，用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。(第六条)甲乙方的权利及义务：3、非因乙方或乙方相关联的第三人的责任而致使该房产主要结构、地板、管道等固定装置和设备损坏时，甲方应承担相应的修理责任，并及时通知物业管理公司安排修缮工作。6、合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出本房屋，逾期不搬，视为乙方放弃，甲方有权自行处理。乙方的权利及义务：乙方按照本合同约定条款，按时支付押金和租金后有权使用本房屋。乙方应按时缴纳房屋租金及本房屋所产生的各项费用。(第七条)房屋返还时的状态：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2.5元/日/平方米(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间使用费。逾期超过10日，视为乙方放弃房屋内物品的所有权，甲方有权自行处理，由此产生责任及费用由乙方承担。乙方返还房屋应当符合正常磨损外的良好状态下交房，返还时，应经甲方验收认可，并互相结清各自应当承担的费用。审理中，双方一致认可韩冰支付租金至2019年12月17日，支付押金15,800元。2020年3月24日，王耀武支付2017年9月至2019年12月的物业管理费35,342.16元。审理中，韩冰向本院提交微信证据。2019年12月17日。“王耀武的哥哥”：放在这里吗？韩冰：正对着电梯的15楼字。然后最上窗框的角落里。“王耀武的哥哥”：好的我让小伙子过去找一下。韩冰：随时可以过来拿。“王耀武的哥哥”：谢谢。没有问题，无需那么计较。审理中，王耀武陈述该微信中“王耀武的哥哥”系其聘请的房屋管理人员名叫康博荣。经查，韩冰向本院提交的微信证据中，删除了其本人表述“如果可以，在新租客来之前，费用都我来承担一下。一些小东西放一下。”审理中，韩冰陈述其在2019年12月25日将东西搬走的，没有办理过房屋交接手续。审理中，王耀武提交其与周琪的微信记录。2017年10月21日。周琪：“你好，和硕城这里消防管漏水请回电。”王耀武：“你马上联系XXXXXXXXXXX阳师傅。”周琪：“好，麻烦您了武老师。”审理中韩冰认可周琪为其公司行政经理。以上事实由提供的上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、招商银行跨行实时转账业务回单、微信聊天记录，被告提交的微信聊天记录及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。关于物业费的承担问题。根据合同约定，租赁期间的物业管理费由韩冰承担，并自行交付至大厦物业管理公司，韩冰应承担自2017年9月18日开始的物业管理费。韩冰称其因玻璃模糊可拒付物业费，依据不足，本院不予采纳。关于漏水问题，韩冰无证据证明王耀武作为出租人怠于履行义务，故本院对此抗辩亦无法采纳。王耀武已经向物业公司支付了韩冰租赁房屋期间的物业费，故韩冰应将该段期间内的物业费支付给王耀武。关于物业费的计费标准，因合同约定的由韩冰承担的物业费标准为1260元/月，故本院依据双方自行在合同中的约定，在王耀武及韩冰之间结算。关于免租期的物业费承担问题，双方在签订合同时未进行勾选，故该部分物业费仍应当由产权人王耀武负担，王耀武要求韩冰支付2017年8月28日至2017年9月17日的物业管理费，本院无法支持。关于租金的结算问题。审理中，韩冰抗辩称其在2019年12月17日要求原告验房，原告没有到场，故不同意支付租金。但其向本院提交的微信证据中删除了自己“如果可以，在新租客来之前，费用都我来承担一下。一些小东西放一下。”的表述，显然有违诚信原则。韩冰未将房屋内物品清空，无法视作其已经履行返还房屋的义务。审理中，韩冰陈述其在2019年12月25日将东西搬走的，没有办理过房屋交接手续，现王耀武认可韩冰在2019年12月25日返还房屋，故韩冰应当支付2019年12月18日至2019年12月25日的房屋使用费。因双方租赁关系已经终止，王耀武应当将押金返还给韩冰。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告韩冰应于本判决生效之日起十日内支付原告王耀武2017年9月18日至2019年12月25日的物业管理费34,356元；二、被告韩冰应于本判决生效之日起十日内支付原告王耀武2019年12月18日至2019年12月25日的房屋使用费4,213.33元；三、原告王耀武应于本判决生效之日起十日内返还被告韩冰押金15,800元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费394元(已减半收取)，由原告王耀武负担10元，由被告韩冰负担384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈  娟  娟二〇二〇年九月一日书记员 吴剑行姜玲莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。