云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终716号上诉人（原审被告）：保山市隆阳区司法局。负责人：王云芳，该局局长。住所地：保山市隆阳区。统一社会信用代码：11533001015257044D。委托诉讼代理人：瞿永生，男，1964年8月15日生，汉族，住保山市隆阳区，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨双桥，云南吉昌律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：汤如国，男，1968年7月10日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人：司佐洋，云南诚者律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：栾斯浩，云南诚者律师事务所律师，特别授权代理。上诉人保山市隆阳区司法局（以下简称“司法局”）因与被上诉人汤如国合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2018）云0502民初2678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人司法局的委托诉讼代理人杨双桥、瞿永生，被上诉人汤如国及其委托诉讼代理人司佐洋、栾斯浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。司法局上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人汤如国一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认为对土地出让金的缴纳没有明确约定错误。《拍卖须知》“特别声明”中约定按法律规定由买方承担的税费，应包括土地出让金。拍卖是按标的物现状进行，竞买人应明确知道标的物土地使用用途性质。变更标的物土地使用用途性质，是应汤如国要求进行的，按照谁受益、谁承担的原则，土地出让金应由被上诉人承担。一审法院以一层土地出让金由司法局缴纳从而推断二至五层土地出让金也应由上诉人缴纳不能成立。2.一审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第二款作为判决依据错误。该条第二款适用阶段为“转让房地产报批时”。本案是拍卖及拍卖后的手续处置，属于“转让房地产”阶段，且隆阳区政府并未作出可以不办理土地使用权出让手续的决定。土地出让金与土地收益金有所区别，被上诉人诉讼请求针对的是土地出让金，本案应适用该条第一款规定，由被上诉人汤如国缴纳土地出让金。汤如国辩称：土地出让金并非税费性质，《拍卖须知》未约定土地出让金由买受方承担。一审适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第二款正确。上诉人已缴纳了一层土地出让金，而拍卖标的成交价380万元，最终确认成交价为260万元，已经包含了土地出让金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。汤如国向一审法院起诉请求：1.判令司法局支付保山市兰城街道办事处上巷街78号原司法局办公大楼二楼至五楼的房产权属转让而产生的土地出让金60万元，并配合原告办理房产过户相关手续；2.判令司法局支付汤如国因其违约行为给汤如国造成的经济损失10万元；3.本案诉讼费由司法局承担。一审法院认定事实：坐落于保山市隆阳区，属司法局办公楼，始建于1996年，建筑面积912.78平方米。2009年12月15日，司法局向隆阳区人民政府请示批准处置位于兰城马里社区上巷街78号办公楼。2010年3月12日，区政府对司法局的请示批复同意。2010年6月11日，区财政局作出批复：“对所需处置资产进行资产评估，公开拍卖；按照［隆政办发（2005）63号］文第二十条规定，处置收入全额上缴区财政非税收入专户，实行收支两条线管理；及时办理产权变更手续及账务处理，在办理产权变更登记时，请交清国家各种税费”。2010年9月3日，司法局与云南经纬拍卖有限公司签订《委托拍卖协议书》，该协议书第十四条约定：“拍卖成交后所产生的税费按照法律规定买卖双方各自承担”。2011年1月，拍卖公司的“拍卖标的情况介绍”中载明：上巷街78号总建筑面积为1036.53㎡，总土地使用面积为518.03㎡。其中一楼商业用房建筑面积为108.95㎡，该商铺土地使用权面积为20.28㎡，用途为商业用途，使用权为出让，终止日期为2050年5月21日；二楼以上办公楼建筑面积为927.55㎡，土地使用权面积为497.75㎡，用途为机关团体用地，土地使用权类型为划拨。2011年1月18日，拍卖公司对“上巷街78号”拍卖后确认：“本拍卖标的成交价为380万元”。2011年1月25日，隆阳区区国土局对“上巷街78号”拍卖过程及结果确认：“成交总价：260万元，含房产，买受人：何坤、汤如国。”汤如国认为拍卖完结后，根据合同法的规定，汤如国的义务是付款并缴税，而司法局的义务则是协助汤如国办理过户手续。2012年2月9日，司法局向隆阳区地税局缴纳应交税款328700元，同日，向隆阳区税务局缴纳“房屋买卖”税款114000元，“产权转移书据”税额1900元。2012年12月3日，汤如国取得“上巷街78号”一层房的房产证，2012年12月11日取得“上巷街78号”一层土地使用权证。2011年2月21日和2011年12月22日，司法局就“上巷街78号”二层至五层，向保山市建设局和隆阳区人民政府提交申请和请示将上巷街78号司法局办公楼变更土地使用用途为住宅用地。2017年3月28日，保山市规划局同意“上巷街78号”二至五层办公楼用地性质变更为居住用地。并函告了保山市国土资源局。市规划局通过“土地转型”的审批后，因7年前土地出让金缴纳标准为约16万元，而按现在的土地出让金标准缴纳约60万元；双方对缴纳土地出让金发生争议，为此，汤如国提起诉讼，请求如诉称。一审法院认为，本案的焦点为“上巷街78号”的房地产二至五层的土地出让金由谁缴纳；司法局是否应承担违约金。一、关于土地出让金由谁缴纳的问题，上巷街78号房地产经司法局委托云南经纬拍卖有限公司公开拍卖，拍卖成交后，双方对其他事项已履行，现仅对汤如国在办证过程中由谁缴纳土地出让金的问题发生争议。关于“上巷街78号”第一层属商业用地；二至五层属划拨用地（机关团体用地），在《拍卖须知》中已具体记载明，其“特别声明”第四条约定：“本次拍卖标的办理过户手续涉及的税费按法律规定由买方承担的税费（含房地产税、印花税、房地产转让手续费、测绘费等）由买受人承担”，而对土地出让金的缴纳没有明确约定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当订立书面转让合同。”而该房地产转让过程中，原被告双方并未签订《房屋买卖协议》，对双方的权利和义务进行具体、明确的约定，由于双方没有签订房屋买卖合同，对土地性质变更后应缴纳的土地出让金由谁承担，亦属交易风险的归属问题。根据该法第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该条第二款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”该条第一款规定了由买方缴纳土地使用权出让金的前提条件是划拨土地转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。而本案在拍卖前并未让受让方办理土地使用权出让手续，而是经过有批准权的人民政府按照国务院的规定以隆政复[2010]18号批复决定出让该房地产，故本案应适用该条第二款：“转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”而本次房地产拍卖成交价为380万元，经保山市隆阳区国土资源局2011年1月25日在《国有建设用地所有权拍卖备案表》中确认拍卖土地价款为260万元。且汤如国在办理第一层房屋过户手续时，司法局已向保山市国土资源局隆阳分局缴纳了第一层房屋的土地出让金。故二至五层土地用途变更应缴纳的土地出让金应由司法局在拍卖土地所得价款中缴纳。现保山市规划局同意“上巷街78号”二至五层土地用途变更，关于土地出让金缴纳的标准，国家有明确规定，最终缴纳金额需由保山市国土资源局根据收费标准确定，汤如国在代理词中已明确，故汤如国的该诉讼请求实为主张土地用途变更后由司法局按现在的土地出让金收费标准缴纳，该诉讼请求一审法院予以支持。关于汤如国主张司法局因其违约行为给其造成经济损失10万元，因双方未约定违约责任，且汤如国未提交充分证据予以证实，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第四十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由司法局缴纳坐落于保山市兰城街道办事处上巷街78号原司法局办公大楼二楼至五楼的房产权属转让因用地性质变更为居住地而产生的土地出让金，并配合汤如国办理房产过户相关手续；二、驳回汤如国的其他诉讼请求。二审中，上诉人司法局提交以下证据：第一组：云南经纬拍卖有限公司拍卖会资料。证明拍卖标的二楼以上土地用途为机关团体用地，土地使用权类型为划拨。办理过户时涉及的税费按法律规定“由买方承担的税费（含房地产契税、印花税、房地产转让手续费、测绘费等）由买受人承担”中的“等”包含土地出让金。第二组：《公证书》。证明案涉房地产一至五层拍卖成交价为380万元。第三组：《关于隆阳区司法局办公楼（上巷街78号）商铺的产权过户申请》。证明汤如国向司法局申请办理土地使用用途变更，汤如国为主，司法局协助办理相关手续。第四组：《资产处置委托书》。证明保山市隆阳区国有资产经营有限责任公司委托司法局出售保山市隆阳区上巷街78号一层房地产的事实。第五组：保山市国土资源局隆阳分局土地登记地籍档案。证明上诉人已协助汤如国将案涉房地产一层铺面过户给汤如国，一层售价120万元，该价款并非上诉人的土地收益金。第六组：国有建设用地使用权拍卖登记表、国有建设用地使用权拍卖备案表。证明案涉上巷街78号2-5层最终成交价为260万元，该款不包含土地收益金。经质证，被上诉人汤如国对第二组、第四组证据无异议。对第一组证据真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为买受人承担的税费不包含土地出让金。对第三组证据真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，认为上诉人在案涉房地产拍卖后才补办土地转型报批手续，被上诉人多次询问都无结果。对第五组证据真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为保山市隆阳区人民政府的批复明确了拍卖所得价款由司法局按规定缴纳税费后用于偿还债务，证明土地出让金应由上诉人承担。同时证明拍卖前没有让被上诉人办理土地使用权出让手续，而是经有批准权的人民政府按国务院规定决定出让房地产。对第六组证据真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为上诉人藏匿了其缴纳土地出让金的收据。被上诉人汤如国未提交新的证据。本院认为，上诉人提交的证据客观真实，来源合法，本院对上述证据真实性、合法性予以确认。二审经审理查明，案涉上巷街78号原司法局办公大楼总建筑面积1036.53㎡，总土地使用权面积518.03㎡。其中一层商业用房建筑面积108.98㎡，该商铺土地使用权面积20.28㎡，用途为商业用地，使用权类型为出让；二层以上办公楼建筑面积927.55㎡，办公楼土地使用权面积497.75㎡，用途为机关团体用地，土地使用权类型为划拨。上述房地产拍卖标的成交价380万元，其中面积为20.28㎡的土地使用权（含房产）成交价120万元，面积为497.75㎡的土地使用权（含房产）成交价260万元。其余事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，土地出让金是政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。本案《拍卖须知》中虽对办理过户手续涉及的税费缴纳作了约定，但土地出让金与税费、手续费是完全不同的概念和收费范畴，故原审认定当事人对土地出让金的缴纳未作出明确约定正确。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押,但应依照该条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案诉争土地在拍卖前系划拨土地,对案涉房地产的上市交易,司法局应确保该房地产的所有权及国有土地使用权符合可转让条件,并能顺利办理过户手续,即司法局应保证案涉房屋所有权及其土地使用权的完整性。现汤如国已按约定足额支付了拍卖标的成交价款，双方对办理过户手续过程中产生的土地出让金应由谁缴纳问题发生争议,致使案涉房地产无法完整交付。由于转移完整的土地使用权给汤如国是司法局应当承担的合同义务,在双方对土地出让金的负担问题未作明确约定的情况下,理应由司法局负担案涉房屋的土地出让金。综上，上诉人司法局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实不当但不影响案件处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人保山市隆阳区司法局负担。本判决为终审判决。审判长 谢 玲审判员 古 颖审判员 田 旭二〇二〇年九月二十一日书记员 邱建军