广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2092号 上诉人（原审原告）：广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司，住所地：容县火车站站前大道。统一社会信用代码91450921584345861J。 负责人：禤传标，经理。 委托诉讼代理人：梁标，广西祥泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林松，男，1981年9月2日出生，汉族，住广西北流市。 被上诉人（原审被告）：黄海钢，男，1987年7月22日出生，汉族，住广西容县。 被上诉人（原审被告）：梁雯丽，女，1988年10月3日出生，汉族，住广西容县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁深雯，容县容州镇法律服务所法律工作者。 上诉人广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司（以下简称惠民公司容县分公司）因与被上诉人黄海钢、梁雯丽追偿权纠纷一案，不服容县人民法院（2020）桂0921民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 -2- 惠民公司容县分公司上诉请求：一、撤销（2020）桂0921民初767号判决第二项；二、改判上诉人对处置购买二被上诉人开发的容县容州新城第9栋2层03号房的价款享有优先受偿权；三、上诉案件诉讼费由二被上诉人负担。在二审中，变更诉讼请求：一、判决解除上诉人与被上诉人于2017年7月5日签订的合同编号2017060218商品房买卖合同（预售）；二、判决解除上诉人与被上诉人于2018年3月12日签订的合同编号201801015商品房买卖合同（预售）；三、上诉人退还被上诉人支付的首付款130,629元和34,000元。事实和理由：一、被上诉人黄海钢、梁雯丽认可上诉人代为偿还的尚欠住房按揭贷款本金和利息，并认可上诉人对购买容县容州新城第9栋2层03号房的处置所得价款享有优先受偿权。现经向抵押权人调查，证明被上诉人与中国工商银行股份有限公司容县支行（以下简称工行容县支行）签订有一般抵押权并办理预售商品房抵押权预告登记。被上诉人用购买的房屋、车位抵押担保借款有效。二、涉案房屋、车位的一般抵押权依法成立，依据《物权法》第二十条、第一百七十条、担保法司法解释第四十七条的规定，应认定抵押有效。虽然黄海钢、梁雯丽购买的用于抵押贷款的涉案商品房因（2018）桂0921民初1635号刘德文诉黄海钢民间借贷纠纷一案申请查封，并且一审法院于2020年4月2日作出（2020）桂0921执恢26号执行裁定书，该房屋正处于拍卖阶段。但是上诉人认为本案被上诉人的一般抵押权在先并依法经过不动产预告登记，受法律保护，案外人没有优先权。三、一审判决因抵押权人没有提供一般抵押权材料，现上诉人依法提交，以证明被上诉人认可一般抵押权事实，并且被上诉人认可上诉人对被上诉人购买容县容州新城第9栋2层03号房的处置所得价款享有优先受偿权。 黄海钢、梁雯丽辩称，同意上诉人的意见。 惠民公司容县分公司向一审法院起诉，请求：1.黄海钢、梁雯丽偿还惠民公司容县分公司代还住房按揭贷款本息、复利、罚息和补偿款共计560419.90元，同时判决惠民公司容县分公司对处置黄海钢、梁雯丽购买惠民公司容县分公司开发的容县容州新城第9栋2层03号房的价款享有优先受偿权；2.案件诉讼费由黄海钢、梁雯丽负担。 一审法院认定事实：双方当事人对惠民公司容县分公司主张的双方于2017年7月4日签订了 -3- 合同编号2017060218《商品房买卖合同（预售）》，双方与工行容县支行于2017年8月30日签订了合同编号［个房］字［玉林分］行［容县］支行［2017］年［267］号《个人购房借款/担保合同》和惠民公司容县分公司已代为黄海钢、梁雯丽偿还其尚欠住房按揭贷款本息的事实没有争议，该院予以确认。根据《个人购房借款/担保合同》约定：1．住房按揭贷款金额521000元。2.贷款期限360月。3.按月等额本金还款法偿还贷款本息，按月计息。4.第四十三条约定了贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮0%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。5.第五十条约定了借款人同意提前还款的，则按如下标准向贷款人一次性支付提前还款补偿金：提前还款补偿金=提前还款金额×贷款执行月利率×1个月。每笔贷款最高收取的提前还款补偿金不超过本合同项下六个月贷款利息。6.第九条及第五十二条约定了借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定利率基础上加收50%确定。7.贷款抵押方式为抵押、担保，抵押物为被告购买的以上容州新城第9幢203号房，保证人为惠民公司容县分公司。 合同签订后，工行容县支行如约发放贷款，后因黄海钢、梁雯丽未能如期还本付息，惠民公司容县分公司共代其偿还住房按揭贷款本金515,199.79元，利息、罚息及复利43,234.52元，提前还款违约金1,985.59元，以上合计560,419.9元。 另查明，黄海钢、梁雯丽购买的用于抵押贷款的位于容县火车站站前大道容州镇新城第9幢203号房因（2018）桂0921民初1635号刘德文诉黄海钢民间借贷纠纷一案申请查封，该院并于2020年4月2日作出（2020）桂0921执恢26号执行裁定书，裁定：限黄海钢在自本裁定书作出之日起五日内全部履行生效法律文书确定的义务。逾期不履行的，该院依法拍卖或变卖黄海钢与案外人梁雯丽共同所有的位于容县容州新城9栋2层03号房（商品房预售许可证号：容房预售字第1600000010，合同编号：2017060218）和地下停车场-1层C619车位。目前，该房屋正处于拍卖阶段。 -4- 一审法院认为，本案系追偿权纠纷。《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》是合同签订方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效，各方均应依约履行。在本案中，黄海钢、梁雯丽作为住房按揭贷款的借款人未能依约按月还本付息，惠民公司容县分公司作为保证人代其偿还了贷款本息，主张黄海钢、梁雯丽返还其代为偿还的借款本息，合法合约。关于请求返还的金额，从《个人购房借款/担保合同》第九、四十三、五十、五十二条约定内容可知，合同明确约定了贷款利率、利息、罚息、复利以及提前还款补偿金的计算标准，工行容县支行根据以上约定要求惠民公司容县分公司进行代为偿还，故，黄海钢、梁雯丽抗辩惠民公司容县分公司代为偿还的罚息、复利、提前还款补偿金过高，因无证据佐证不予采纳。综上，惠民公司容县分公司请求黄海钢、梁雯丽代为偿还的本金515,199.79元，利息、罚息及复利43,234.52元和提前还款违约金1,985.59元合计560,419.9元，于法有据，该院应予支持。 关于惠民公司容县分公司主张其对处置黄海钢、梁雯丽购买的容州新城第9栋203号房所得价款享有优先受偿权的问题，虽然合同约定了抵押物为黄海钢、梁雯丽购买的容州新城第9栋203号房，但以上房屋所有权至今未变更登记在黄海钢、梁雯丽名下，无证据证明已经办理了正式的抵押登记手续，仅办理了房产抵押权预告登记手续，该房屋的抵押权尚未设立。此外，从查明事实可知，以上房屋因黄海钢另案债务被第三人查封并处于执行拍卖阶段。故，惠民公司容县分公司主张就以上房屋处置所得价款享有优先受偿权，于法无据，该院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十三条规定，判决：一、黄海钢、梁雯丽应于本判决生效之日起十日内返还惠民公司容县分公司代黄海钢、梁雯丽清偿工行容县支行借款本金515,199.79元，利息、罚息及复利43,234.52元和提前还款违约金1,985.59元共计560,419.9元；二、驳回惠民公司容县分公司的其他诉讼请求。本案减半收取受理费4,702元、诉前保全费3,320元，合计8,022元（惠民公司容县分公司已预交），由黄海钢、梁雯丽负担。 二审中，惠民公司容县分公司提交如下证据：1.（2019）桂0921执108号，欲证明 -5- 容县人民法院已经于2019年7月15日对该案执行结案。2.申请书及黄碧森身份证复印件，欲证明申请执行人黄碧森申请解除查封。3.合同备案证明、房产登记信息查询情况说明、房产查封信息登记情况、房产抵押信息查询情况说明，欲证明涉案房产权利状况。4.玉林市益信物业管理有限公司营业执照、证明、催费通知单，欲证明黄海钢、梁雯丽拖欠物业费的状况。 本院依职权向容县人民法院调取了如下证据：1.（2019）桂0921执108号之一执行裁定书；2.（2020）桂0921执26号之一执行裁定书和协助执行通知书；3.关于容县容州新城9栋2层03号房和地下停车场-1层C619车位（变卖）的公告；4.成交确认书；5.房产抵押信息查询情况说明；6.涉黄海钢执行案件统计表。 经组织质证，惠民公司容县分公司对本院调取的证据认为：对证据1的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。该裁定书落款时间是2019年3月25日，但2019年7月15日已经执行结案，结案后相应的查封措施应予解除，容县人民法院存在查封违法的情形。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议。我方将要求容县人民法院撤销这两份文书。对证据3的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。首先，公告的当事人不是本案当事人，拍卖的房屋是涉案的房屋，但梁雯丽不是刘德文与黄海钢债务纠纷案件的被执行人，变卖梁雯丽的商品房是违法的。其次，2019年3月25日黄碧森已经申请查封该房屋，刘德文是2020年4月1日申请恢复执行，但之前黄碧森案已经结案，容县人民法院于2020年3月30日对上诉人申请查封作出（2020）桂0921执保68号民事裁定书，我方的查封早于刘德文申请的恢复执行，所以刘德文无权申请变卖涉案房屋。对证据4的真实性、合法性、关联性有异议。首先，网拍未通知我方和抵押权人工行容县支行，程序违法。其次，我方已经提出执行异议，要求撤销成交拍卖。对证据5的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据5真实性、合法性、关联性有异议，不能作为证据参考依据，与本案争议的标的物没有任何关系。 黄海钢、梁雯丽对惠民公司容县分公司提交的证据除证据4外，其余证据无异议，亦同意惠民公司容县分公司对本院调取证据的质证意见，对惠民公司容县分公司的证据4认为上诉人没有交房，不应产 -6- 生物业费。 对惠民公司容县分公司提交的证据、本院调取的证据，本院认证如下：除涉案房屋有关房产抵押信息查询情况说明以及已经拍卖成交的有关证据外，其余证据与本案无关联性，不作为本案认定事实的依据。 经审理查明，一审判决认定的事实，除“目前，该房屋正处于拍卖阶段”因现实情况已经发生变化，该房屋现已经拍卖成交之外，其余事实属实，本院予以确认。 另查明：房产抵押信息查询情况说明显示：容县容州新城9栋2层03号房已于2017年9月15日办理了期房抵押登记，抵押权人为工行容县支行，抵押人为黄海钢、梁雯丽。房屋状态为“期房已抵押，期房已查封，未关联现房”。目前惠民公司容县分公司与黄海钢、梁雯丽之间未办理上述商品房的交付手续，上述商品房也未办理产权的初始登记。 本院认为，黄海钢、梁雯丽向惠民公司容县分公司购买位于容县容州新城9栋2层03号房和地下停车场-1层C619车位，惠民公司容县分公司并为黄海钢、梁雯丽购房向工行容县支行申请的贷款提供担保，涉案房屋已经办理了期房抵押登记，抵押权人设定为工行容县支行。相关《商品房买卖合同（预售）》和《个人购房借款/担保合同》依法成立有效。在黄海钢、梁雯丽未按时还款时，工行容县支行据此扣划了惠民公司容县分公司的保证金，已经由惠民公司容县分公司代黄海钢、梁雯丽清偿了相关债务，但未办理解除期房抵押登记手续。惠民公司容县分公司向黄海钢、梁雯丽追偿其代偿款项，本案符合追偿权纠纷的特征。一审判令黄海钢、梁雯丽返还惠民公司容县分公司代为清偿的债务并无不当，本院予以维持。惠民公司容县分公司作为普通债权人，不符合享有拍卖处置涉案房屋所得价款优先受偿的情形，对其上诉主张优先受偿权的请求不予支持。惠民公司容县分公司在二审中变更诉讼请求，要求解除商品房合同、退还首付款给黄海钢、梁雯丽，并主张本案属于商品房预售合同纠纷无法律依据，解除买卖合同与其追偿权的请求基础是冲突的，两者是不同的法律关系，惠民公司容县分公司在二审中变更诉讼请求，不属于新增加的诉讼请求，虽然双方就变更的诉讼请求达成调解协议，但不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和 -7- 国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，本院未予确认该调解协议，对惠民公司容县分公司变更的诉讼请求，在本案中不予处理。 综上所述，上诉人惠民公司容县分公司的上诉请求不成立，予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司负担。 审判长 陈 梅 审判员 雪丽峰 审判员 郑燕冰 二〇二〇年九月二十五日 书记员 莫 婷