福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5825号 上诉人（原审原告）:魏金雄，男，1981年11月13日出生，汉族，住福建省福州市福清市。 被上诉人（原审被告）：大名城（福清）房地产开发有限公司，住所地福建省福州市福清市音西街道福清万达广场A2、A3、A4号楼20层2005、2006。 法定代表人：张玲，总经理。 委托诉讼代理人：张琦，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈淑芳，女，该公司员工。 上诉人魏金雄因与被上诉人大名城（福清）房地产开发有限公司（以下简称“大名城公司”）缔约过失责任纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初2182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 魏金雄上诉请求：撤销一审判决，改判大名城公司承担缔约过失损害赔偿150000元，一审、二审诉讼费、房屋认定申请费由大名城公司承担。事实和理由：1.案涉房屋总价款为1770709元，合同备案价为1625709元，魏金雄被加价收取的145000元没有开发票，是在售楼部现金收取。2.合同关于“买受人在签订本合同之前，已经充分了解并知悉该房屋所属楼栋在建筑设计上的特点”的约定，属于格式条款，但大名城公司没有履行主动告知提醒义务，侵害了魏金雄的知情权和意思自由。魏金雄在购房时有问过置业顾问所购房屋是否有腰线层，大名城公司置业顾问告知没有腰线层，故意隐瞒真实情况，违背诚实信用原则，应认定为欺诈行为。3.一审判决以案涉合同依法成立并生效，且在实际履行为由，认定本案不符合缔约过失责任的构成要件，是错误的。判断当事人是否应承担缔约过失责任，应以当事人是否故意或过失违反了先合同义务为标准，与合同是否成立及其效力情况无关。在缔约人因过错违反先合同义务的情况下，即使合同有效成立，其仍应承担缔约过失责任。4.一审判决认定在案证据不足以证明大名城公司存在过错并造成魏金雄信赖利益损失，是错误的。第一，魏金雄提交的录音可以证明魏金雄在购房时询问过置业顾问，置业顾问说没有腰线层。第二，本案应实行举证责任倒置，由违反先契约义务的一方证明自己主观上没有过错，但现无证据证明大名城公司有向业主告知腰线层情况及业主对该事项明知。大名城公司在售房前未履行如实告知义务，致使魏金雄缔结了不该缔结的合同，额外增加了交易费用和成本，即使合同有效成立，对于这些本不需要支付的额外增加的费用和成本，仍可请求信赖利益的赔偿。对于赔偿的数额，可以考虑大名城公司应告知而未告知致使魏金雄多支付的交易成本或给魏金雄造成的损失来确定。 大名城公司辩称，一、大名城公司不存在缔约过失。1.魏金雄在签订合同前已充分了解并知悉案涉房屋所在楼栋在建筑设计上的特点。第一，大名城公司一审提交的售楼部现场沙盘模型、特别提示、录音等证据，可以证明大名城公司在签订合同前已明确告知魏金雄所购房屋处在腰线层上，且魏金雄在购房前也多次到现场实地查看。第二，《商品房买卖合同》附件十一第十六条已明确“买受人在签订本合同之前，已经充分了解并知悉该房屋所属楼栋在建筑设计上的特点”，大名城公司不存在任何欺诈或隐瞒。2.《商品房买卖合同》及《补充协议》是魏金雄在全面审阅合同全部条款的前提下自愿签订的，系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，且魏金雄已经付清全部购房款，大名城公司已经对案涉房屋进行备案、预告登记，合同已实际履行。二、魏金雄主张损失缺乏事实和法律依据。1.魏金雄没有确切证据证明大名城公司存在缔约过失及其因大名城公司的缔约过失受到了实际损失。2.缔约过失责任是一方当事人因违反先合同义务而造成对方信赖利益损失所应承担的民事赔偿责任，适用于合同未成立、合同被确认无效或者被撤销等情形，而本案合同已成立并生效，且已实际履行，大名城公司主观上亦不存在虚构、隐瞒事实的故意或过失。 魏金雄向一审法院起诉请求：判令大名城公司承担缔约过失损害赔偿150000元，大名城公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：大名城公司系依法登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售等。2018年11月15日，魏金雄与大名城公司签订编号为20180440158的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：1.买受人魏金雄向出卖人大名城公司购买位于福清商品房，建筑面积130.14平方米，商品房总价款为1625709元；2.签订合同前，买受人魏金雄已支付定金100000元，2018年11月13日前付清商品房总价款；3.出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房；4.买受人在签订本合同之前，已经充分了解并知悉该房屋所属楼栋在建筑设计上的特点；5.其他事项。签约之前，魏金雄已经向大名城公司付清案涉房屋总价款，同年，福清市国土资源局为魏金雄办理了不动产登记证明。2020年4月15日，魏金雄以大名城公司明知所卖房屋存在“腰线”却故意隐瞒真相、提供虚假信息、违反告知义务等违背诚实信用原则，导致其信赖利益受损为由诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为，缔约过失责任是指在订立合同过程中，一方当事人因实施违反诚实信用原则的行为给对方当事人造成信赖利益损失后应承担的法律责任。当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。缔约过失责任，一般适用于合同未成立、合同被确认无效或者被撤销等情形。本案中，魏金雄与大名城公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并且有效，且魏金雄已经付清购房总价款，大名城公司也已经向房产管理部门办理了商品房买卖合同备案手续，合同已经在实际履行，不符合缔约过失责任的构成要件。即使可以适用，在案证据也不足以证明大名城公司有存在过错并造成魏金雄信赖利益损失。因此，魏金雄主张大名城公司存在缔约过失行为并据此要求赔偿损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二、三项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回魏金雄的诉讼请求。案件受理费3300元，由魏金雄负担（已交纳）。 二审中，当事人未提交新证据。魏金雄向本院申请对案涉房屋的价值贬损情况进行评估，针对该申请，本院于下文结合争议焦点综合分析。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，魏金雄诉请大名城公司承担缔约过失损害赔偿，故本案争议焦点在于大名城公司是否应当根据缔约过失责任的规定承担赔偿责任。 关于缔约过失责任，其理论依据是建立在诚实信用原则基础上的先契约义务。合同关系是一种基于信赖而发生的要约承诺关系。在订立合同过程中，因一方当事人的过失而使合同不成立、无效或被撤销并致对方当事人受害，此时由于在当事人之间不存在合法有效的合同关系，受害人难以违约追究致害人的法律责任。而在此种情况下，当事人在为缔约而进行磋商的过程中，已由一般业务关系变成了具有特定信赖成分的特殊联系关系。这种关系虽不以给付为内容，但依据诚实信用原则，当事人应负有相互协力、告知、保密、照顾、保护等义务。当事人若违反上述先契约义务，且给对方造成损害，即应承担法律上的缔约过失责任。因此，缔约过失责任是指在合同缔结过程中，缔约人故意或者过失地违反依据诚实信用原则所应负的先契约义务，致使另一方的信赖利益受损，而应承担的民事责任。就本案而言，魏金雄与大名城公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已依法成立并生效，且魏金雄已付清购房款，大名城公司已向房管部门办理了备案手续，双方对合同的履行和效力并无争议，因此该《商品房买卖合同》及《补充协议》不存在缔约过失责任问题。 此外，根据《合同法》第42条关于“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为”和第43条关于“当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任”之规定，缔约过失行为包括假借订立合同、恶意进行磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；泄露或不正当地使用商业秘密；以及有其他违背诚实信用原则的行为等四种情形。本案中，根据本案的事实以及双方的诉辩主张，判定大名城公司是否应当承担缔约过失责任之关键，主要在于在合同磋商、订立过程中，大名城公司是否存在恶意磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，对此，魏金雄应提供相关证据加以证明。根据查明的事实，双方签订的《商品房买卖合同》附件十一第十六条已明确“买受人在签订本合同之前，已经充分了解并知悉该房屋所属楼栋在建筑设计上的特点”，大名城公司不存在任何欺诈或隐瞒，且大名城公司一审提交的售楼部现场沙盘模型、特别提示、录音等证据，可以证实大名城公司在签订合同前已明确告知魏金雄所购房屋处在腰线层上。亦即魏金雄提供的证据不足以证明在订立合同过程中,大名城公司有违反基于诚实信用原则的先合同义务行为,故一审法院驳回其诉讼请求,并无不当，本院予以维持。魏金雄二审期间提交的房屋价值贬损评估申请，缺乏依据，本院不予准许。 综上，魏金雄的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人魏金雄负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君