天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2603号上诉人（原审被告）：牟杰娟，女，1974年3月25日出生，汉族，住天津滨海新区。被上诉人（原审原告）：北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市经济技术开发区时尚西路**万通新城**楼。负责人：柏嵩，总经理。委托诉讼代理人：刘学新，天津精诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓伶，天津精诚律师事务所律师。上诉人牟杰娟因与被上诉人北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初5074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。牟杰娟上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司的一审全部诉请；2．一、二审诉讼费用由北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司承担。事实和理由：1．一审开庭时，北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司仅出示空白的《临时管理规约》文本和空白的《天津市住宅前期物业服务合同》，并未提供有牟杰娟本人签字的相关涉及物业服务内容等相关文件，北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司无依据和理由就物业费向牟杰娟提出相应要求。2．一审法院在认定北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司服务质量有严重缺陷的情况下，对业主物业费减免的幅度过小。3．牟杰娟在接受交房时发现诸多质量问题，同当时万通地产耿总协调解决，耿总表示地产和物业是一家，协调后承诺免除年度物业费，当时双方有签字文件。4．北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司收取了各业主的停车费至2017年3月31日，在其撤场时未与现在的万科物业进行交接，2017年1-3月的停车费用未返还各业主（包括牟杰娟）。北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告2013年12月1日至2016年12月31日的物业管理服务费人民币10616.42元；2.支付逾期缴纳物业费期间的滞纳金人民币11147元；3.本案诉讼费用由被告依法承担。一审法院认定事实：被告牟杰娟系天津市中新生态城新新园小区8-1004号房屋业主。2010年9月20日，原告与万通新新园小区的建设单位签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，《天津市住宅前期物业合同》约定物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为3元，物业费按年度收费，每年度12月份预交下年度费用。合同对管理服务内容及双方的权利义务及违约责任均作出了明确约定。一审法院曾于2016年4月20日与原告及部分业主一同进行了现场查验，发现存在的问题有：1.小区地下车库的维护方面，，地面与外墙的维护存在瑕疵外墙墙皮有脱落、、地面有破损部分已维修，但仍有多处破损，车库漏水，顶部有脱落，已经造成部分照明设施锈蚀，车库光线太暗，车库内有一处裸露的线头；2.车库部分通往住户的门处于开放状态，个别门禁不能正常使用；3、小区绿化方面，植被总体成活率较高，个别荒死部位以摆放鹅卵石替代，部分树木枯死，部分草坪枯死，虽已补种，但是尚未恢复；4、小区内公共部位卫生整体较好，但存在卫生死角，存在动物粪便未能及时清理的现象。5.公共设施整体维护较好，个别损坏未能维修，景观设施未能维修，楼宇内部消防通道以及公共部位有业主堆放杂物的情形，电力设备箱未正常关闭，卫生清理以及设施维护存在瑕疵，存在安全隐患；6、小区存在个别私搭乱建的情形；7、车辆出入审查不严，社会车辆（包括快递车辆）随意出入，，地库内有快递车停放另查，一审法院调取的《天津市不动产登记薄查询证明》记载的被告房屋建筑面积为145.83平方米。被告自2013年12月1日至2016年12月31日欠付原告物业管理服务费。原告向被告就未交纳的物业费进行了书面催缴。一审法院认为，《天津市住宅前期物业服务合同》对本案双方当事人具有约束力。当事人均应按照合同约定履行合同义务。物业服务合同作为双务合同，只有在当事人均按照合同规定履行各自义务的情形下，才能够最终实现合同的订立目的。但根据庭审查明的事实，原告在服务的过程中存在未尽和不完善之处，被告房产存在的装修问题长期未得到解决，作为提供物业服务的原告难辞其咎。此问题亦是导致被告迟延交纳物业服务费的主要原因。基于此，考虑到双方在履行合同义务过程中均存在过错，综合物业服务情况，对原告主张被告欠付物业费的数额酌情予以减免。对于此次减免比例酌定为20%。因原告的服务存在瑕疵，对于原告违约金的诉请不予支持。根据原告的诉讼请求确定被告应该缴纳物业费金额为10616.42×80%=8493元。被告主张的赔偿损失之辩称，与本案非同一法律关系，应另案主张。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、被告牟杰娟于判决书生效之日起十日内给付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司2013年12月1日至2016年12月31日期间的物业服务费人民币8493元；二、驳回原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172元，由原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司担负105元，被告牟杰娟担负67元。二审中，牟杰娟提交一份其称由万通地产主管耿学春签字的一个情况说明，以证明北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司同意减免2014年的物业费。北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司对此不予认可。本院认为，牟杰娟提交的上述情况说明不是新证据，不能证明待证事实，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司与案涉小区的建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律的规定，合法有效。牟杰娟作为该小区的业主，应受上述物业服务合同的约束。基于双方之间的物业管理服务关系，北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司提供了物业管理服务，牟杰娟应履行给付物业服务费的义务。一审法院结合北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司存在提供物业服务不到位、对牟杰娟房产存在的装修问题长期未得到解决负有责任的情况，酌情扣减物业服务费部分20%并确定牟杰娟支付北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司涉诉期间的物业服务费8493元并无不当。关于牟杰娟主张的北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司承诺减免物业费的问题，北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司不予认可，因其提供的证据不足以证实其主张，故本院不予支持。关于牟杰娟主张的返还2017年1-3月停车费问题，因牟杰娟未在一审程序中提出反诉，可另行解决。综上所述，牟杰娟的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人牟杰娟负担。本判决为终审判决。审判长 田 雷审判员 李 浩审判员 王同顺二〇二〇年九月八日书记员 朱欣宇