湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2823民初1216号原告（反诉被告）：向秀薇，女，1966年3月16日出生，土家族，居民，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：钟开山（系向秀薇之夫），1958年2月25日出生，汉族，居民，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省武汉市武昌区。特别授权。被告（反诉原告）:谭兴华，男，1982年1月1日出生，土家族，居民，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省巴东县。委托诉讼代理人：向真喜，湖北楚峡律师事务所律师。一般代理。原告（反诉被告）向秀薇与被告（反诉原告）谭兴华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案。诉讼中，谭兴华提出反诉，本院受理后与本诉合并进行了审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。向秀薇的委托诉讼代理人钟开山，谭兴华及其委托诉讼代理人向真喜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向秀薇向本院提出诉讼请求：1.判令谭兴华依合同偿还欠向秀薇购房款利息107456元；2、判令谭兴华承担本案全部诉讼费。诉讼中，向秀薇将诉讼请求变更：谭兴华支付欠款本金107456元，利息33653.09元，违约金35600元，合计176709.09元。事实与理由：2011年11月28日，原告将自建房屋宇恒家园B702室出售给谭兴华。签订的《房屋买卖协议》第三条约定：出售房屋价款为178000元，协议签订之日首付50000元；余款128000元需在2014年正月十五前分次付清。欠款从2012年3月1日起计息，月息按1.15%计算。谭兴华取得房屋使用权后，进行了装饰装修、搬进该房屋结婚、生子。截止2018年4月1日，欠款期为73个月，按单利计息，欠款本息合计为235456元。2018年4月16日，谭兴华支付128000元，其中结息107456元，还本20544元，下欠本金107456元。原告本看在亲戚份上只收截止2018年4月1日的欠款本息，从2018年4月1日后，只还本金107456元，欠款不再计息，也就是原告提交给法庭的诉状中所主张的诉讼请求。但谭兴华不守信用，对原告提起反诉，原告现按合同约定要求谭兴华支付欠款利息和违约金，从2018年4月1日至今，谭兴华欠款本金为107456元，欠款期为27个月零8天，欠款本息合计为141109.09元，违约金35600元，合计176709.09元。现根据法律规定，依法诉至法院，请求判如所诉。被告谭兴华辩称，向秀薇与我的房屋买卖协议和履约行为在实际操作过程中违反了下列法律法规：1.向秀薇未取得房屋产权证书，其与我的房屋交易事实不符合《不动产登记条例》明确的自房屋竣工验收合格之日三十个工作日办证的规定；2.向秀薇未履行合同给付义务迄今为止已达八年之久，不符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之要求；3.向秀薇未依法登记取得权属登记证明不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的强制性规范；4.向秀薇未履行房屋登记手续所造成的违约责任应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定向我履行赔偿义务。5.房屋买卖协议中的第三条“主张欠款利息月1.15%”超过法定标准，并且已超过诉讼时效，其诉讼请求不应获得支持。双方签订合同时，我已经首付50000元，在催促向秀薇办理房屋产权证明，且向秀薇未办理的情况下仍于2018年4月12日通过邮政储蓄银行向其支付了全部款项合计178000元，已全部履行合同义务。其所主张的怠于履行支付义务并应当承担利息的事由不能成立。另外，案涉房屋处于违章状态，在不动产登记中心查询知悉，向秀薇所建房屋尚未登记，属于“两违”建筑，尚未取得合法建筑手续。“在未取得不动产权属登记证明前，其合法性处于待定状态”，向秀薇的事实行为已构成合同的根本违约。综上，鉴于该合同纠纷的案涉房屋处于非法状态，尚需经过行政管理机构权属确认，并非人民法院审理范围，因此恳请人民法院依法驳回向秀薇的诉讼请求。反诉原告谭兴华向本院提起反诉请求：1.请求判令驳回向秀薇的诉讼请求；2.判令向秀薇违反合同不办过户手续的违约责任，并按购房总价20%即35600元承担赔偿责任；3.由向秀薇承担反诉费用。事实与理由：2011年11月28日反诉原告与向秀薇签订《房屋买卖协议》，约定向秀薇将座落于云沱社区西××号B701房，约110平方米出售给反诉原告，总价款为178000元。反诉原告通过现金支付50000元，银行转账128000元，向秀薇出具了房款收款收据，并约定由向秀薇办理产权过户，向秀薇因建房屋“两违”，至今未办理过户手续，构成根本违约，且向秀薇起诉要求反诉原告支付房屋欠款利息的诉讼请求不成立，对反诉原告已构成不安抗辩权，依据合同的相对性原则、公平原则，为维护反诉原告的合法权益，特诉请人民法院判如所请。反诉被告向秀薇辩称：1.我在履行《房屋买卖协议》中重合同、守信用没有违约。房屋买卖协议第四条“房屋首付款付清，房屋钥匙交付乙方。”我于2011年11月28日签订房屋买卖协议的当日就将房屋交给了谭兴华;2.关于办理产权登记的约定：房屋买卖协议第六条“若乙方需要产权证，由乙方自行办理房屋产权过户手续，税费由乙方自理，办理的时间按县移民政策的相关规定进程进行办理。”巴东县关于移民搬迁房办理不动产登记问题至今没得到明确政策。为了早日办证，我曾申请将宇恒家园纳入“两违”清理范围，获得了可以办证的资格。并于2013年3月8日在宇恒家园公示栏内发出办证通知，通知发出去3个月，没得到购房户的响应，于是我又在2013年6月10日将打印的办证通知送到谭兴华等人手中并在《已阅读本通知》表上签字。但谭兴华看到办证通知后，置之不理，不愿办证；3.根据协议约定，本应谭兴华主动提出办证，但办证通知送到谭兴华手中，谭兴华却置之不理。现在还提出反诉，违背了诚实信用原则，未办证的责任在谭兴华方，并不在我方。4.我在谭兴华处于困难时期给予了极大的同情和帮助，不仅低于市场价格将房屋卖给他，在2011年11月28日签订《房屋买卖协议》时，谭兴华仅支付50000元，我就将房屋交付给了谭兴华，并且在2012年3月1日前不计息。起诉之前我曾多次找谭兴华沟通，要求适当支付利息，但均被拒绝。我虽提起了诉讼，但在利息和违约金上仍对谭兴华手下留情，本想截止到2018年4月1日以后的欠款不再计息，只收回欠的107456元本金就了结此事，故意将欠款本金写成欠款利息，但谭兴华不仅不领情，还提起了反诉，现在我只好依法清收欠款，我在签约的当日就交付了房屋，只有先履约者对后履约者存在不安，故谭兴华所说的不安抗辩权是不存在的；5.谭兴华在购买房子后的近9年内，至今没有付清欠款，故意赖帐，不守信用，构成严重违约；6.我出售的房屋是自有移民房，不属于开发商的商品房，谭兴华答辩意见中的1、2、3、4点适用法律不当；且宇恒家园的修建合法合规，有土地使用证和规划使用证；7.利息的约定未超过标准，也没有超过诉讼时效，每年我在向找谭兴华催款中都包含利息。综上，谭兴华提出的反诉理由不成立，法院应根据事实和法律驳回谭兴华的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合双方当事人的诉辩意见和其他证据，综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2008年5月13日，向秀薇与母亲吴继珍以联建的方式在巴东县建设局办理营沱小区西陵路北侧移民住宅楼两栋的《建设用地规划许可证》（巴建城地字（2008）第09号）。2008年6月16日，巴东县国土资源局为向秀薇、吴继珍颁发《国有土地使用证》（巴东县[2008]国土资函字第054号）。后向秀薇在云沱社区西××号修建房屋一栋。2012年1月4日，巴东县国土资源局工作人员对向秀薇建房用地相关情况进行调查。国土资源局工作人员以向秀薇所建房屋涉嫌少批多占行为，向其下达了停工通知书。巴东县“两违”清理办对向秀薇超建行为进行了清理清查。巴东县自然资源和规划局不动产登记中心于2020年6月16日出具《无房证明》（编号：CX20200616000006）载明：经查询不动产信息系统，向秀薇无住房房屋登记信息。庭审中，向秀薇认可案涉房屋至今未有办理不动产登记。2011年11月28日，向秀薇作为出售人（甲方）与购买人（乙方）谭兴华，签订《房屋买卖协议》。协议约定：甲方在移民搬迁中，在巴东县云沱社区取得房屋地基，建设用地规划许可证号为巴建城地字（2008）09号，建设用地批准书号为巴东县（2008）国土资函字054号。现房屋已建成，乙方购买一套住房居住，就有关事宜作如下约定：甲方自愿将位于巴东县××云××社区西××自××房屋“××家园”中××室出售给乙方，出售房屋价款为178000元，协议签订之日首付50000元，余款2014年农历正月十五（2014年2月14日）前分次付清。欠款从2012年3月1日起计息，月息按1.15%计算。房屋首付款付清，房屋钥匙交付乙方，由乙方管理、使用。房款全部结清后，该房屋归乙方所有（所有权归乙方）。房屋交付后，双方均不得以任何理由提出返悔请求。若乙方需要房产证，由乙方自行办理房屋产权过户手续，税、费用由乙方自理。办理时间按县移民政策的相关规定进程进行办理。协议经双方签字、并支付房款后即具有法律效力，甲乙双方均不得违约，如一方违约，违约方需向守约方支付该房屋总价款20%的违约金并赔偿一切损失。向秀薇和谭兴华分别在协议尾部甲方、乙方处签名并捺印。签订协议当日，谭兴华即将房屋首付款50000元交付给向秀薇，向秀薇将B701室房屋钥匙交付给谭兴华。后谭兴华对房屋进行装修后入住，2018年4月12日，谭兴华将下欠购房款128000元通过银行转账方式支付给向秀薇。另查明，案涉房屋谭兴华已于2018年4月10日以238000元（含装修部分）价格出售给他人。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，向秀薇所建房屋，因其超《建设用地规划许可证》规划的面积建设，至今未有办理不动产登记。虽然案涉房屋因未有办理不动产登记，无法转移标的物的所有权，但并不影响买卖合同的效力。谭兴华辩称，案涉房屋系未依法登记领取权属证书的房地产，双方之间的房屋买卖行为违反了《不动产登记暂行条例》第二十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《城市房地产管理法》第三十八条第六款的强制性规定，双方之间的《房屋买卖协议》无效。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，谭兴华所列举的《不动产登记暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产管理法》均系国家为了解决房地产行业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题所作的管理性规范，具有行政管理性质，而并非禁止交易或者限制合同意思自治，且亦未正面规定转让无产权证的房屋买卖合同无效。谭兴华与向秀薇于2011年11月28日签订的《房屋买卖协议》为双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。现房屋已建成并对外出售，对双方涉讼争议的问题，应依照诚信原则、公平合理原则、社会效能原则等妥善处理。双方签订的《房屋买卖协议》中约定：出售房屋价款为178000元，协议签订之日首付50000元，余款2014年农历正月十五（2015年2月14日）前分次付清。欠款从2012年3月1日起计息，月息按1.15%计算。谭兴华在《房屋买卖协议》签订当日将房屋首付款50000元交付给向秀薇，2018年4月12日，谭兴华将下欠购房款128000元通过银行转账方式支付给向秀薇。双方在《房屋买卖协议》中对余款支付时间、欠款利息的支付时间及利率进行了约定，该约定并未超过相关法律规定，但向秀薇于2018年4月12日为谭兴华出具的收据中明确载明所收的128000元系购房款，并未载明系支付的购房款利息，故本院对向秀薇诉请谭兴华2018年4月12日支付的128000元包含利息107456元的主张不予支持。按照合同约定，向秀薇在本案中主张的利息应为2012年3月1日起至约定的余款付清之日2014年2月14日期间以欠款本金128000元为基数，以月利率1.15%计算的利息35082.67元。因谭兴华未按期履行付款义务，还应支付自逾期之日2014年2月15日起至付清之日2018年4月12日止比照合同约定的利率标准计算的逾期利息损失74434.13元。以上合计为109516.80元。向秀薇与谭兴华均以对方违约为由，主张按照《房屋买卖协议》签订的第十五条关于“违约方向守约方支付房屋总价款20%违约金”的规定，要求对方支付违约金35600元。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”双方在《房屋买卖协议》中约定，按县移民政策的相关规定进程进行办理房屋产权过户手续。诉争房屋在巴东县对违法建筑进行“两违”清理工作的时候，本可由向秀薇缴纳相关费用后补办整栋房屋有关土地管理和城市规划方面的手续。但向秀薇至本案诉讼时，怠于履行办理相关手续的义务，致使房屋现仍处于违法状态，更无法为谭兴华办理产权变更登记手续。故向秀薇在本案中存在一定的违约行为。谭兴华未在《房屋买卖协议》约定的期限内支付全部购房款，亦存在违约行为。《合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”故对向秀薇要求谭兴华支付违约金35600元的诉讼请求及谭兴华要求向秀薇支付违约金35600元的反诉请求本院均予以支持。谭兴华反诉称，向秀薇至今未与其办理房屋过户手续，构成根本违约，其有权行使不安抗辩权。本院认为，向秀薇在与谭兴华签订《房屋买卖协议》后，向秀薇已将房屋交付给谭兴华装修，使用，且谭兴华在使用以后又将房屋出售给他人，已充分行使了对房屋的占有、使用和收益权利。向秀薇未与谭兴华办理房屋过户手续，并不构成合同根本违约。谭兴华未向本院提交确切证据证实案涉房屋已无法办理产权变更登记手续，以及向秀薇在履行合同过程中，存在其他丧失或者可能丧失履行能力的其他情形，因此，谭兴华现主张行使不安抗辩权的理由不能成立。谭兴华辩称，向秀薇在本案中主张逾期利息已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期限届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示，或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”之规定，谭兴华在2018年4月12日通过银行汇款的方式将下欠购房款支付给向秀薇，谭兴华再以诉讼时效届满为由进行抗辩于法无据。同时，自2018年4月12日至向秀薇向本院起诉之日止，亦未超过《民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间，综上，本院对谭兴华的该项抗辩理由不予采纳。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，《中华人民国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，判决如下：一、谭兴华在本判决生效后30日内支付向秀薇购房款利息109516.80元及违约金35600元；二、向秀薇在本判决生效后30日内支付谭兴华违约金35600元；三、驳回向秀薇的其他诉讼请求；四、驳回谭兴华的其他反诉请求。以上一、二项相抵后在执行时由谭兴华支付向秀薇购房款利息109516.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3836元，减半收取计1918元，由向秀薇负担318元，由谭兴华负担1600元；反诉案件受理费690元，减半收取计345元，由向秀薇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  钱财保二〇二〇年九月二日书记员  谭 莉