四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0191执异271号 案外人：吕虹欣，女，1990年2月17日出生，汉族，住成都市武侯区。 案外人：母德文，男，1985年5月25日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 申请人：袁念明，男，1984年6月20日出生，汉族，住成都市高新区。 被申请人：毛伟，男，1979年12月24日出生，汉族，住成都市武侯区。 本院在执行袁念明与毛伟民间借贷纠纷一案中，案外人吕虹欣、母德文就本院查封的位于成都市武侯区房屋（以下简称案涉房屋）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 吕虹欣、母德文向本院提出异议请求：撤销（2019）川0191财保173号民事裁定书、（2019）川0191执保1125号保全财产清单，解除对案涉房屋的查封。事实与理由：2019年5月21日，吕虹欣、母德文与毛伟签订房屋买卖合同，毛伟将其所有的案涉房屋以总价款180万元的价格售于吕虹欣、母德文，双方约定2020年7月1日前办理过户登记，具体办理时间由吕虹欣、母德文确定后提前3日通知毛伟，毛伟负责配合办理；签订合同后，吕虹欣、母德文向毛伟支付购房款的80%，即人民币144万元，毛伟在房屋所有权变更登记后30日内将房屋腾空并交付给吕虹欣、母德文使用；吕虹欣、母德文入住后7日内支付剩余购房款36万元。 根据以上合同约定，吕虹欣、母德文在签订合同后于2019年5月22日支付房款20万元，后经与毛伟协商，于2019年6月15日完成房屋交付并于当月入住案涉房屋，后于2019年6月21日支付房款81万元，6月24日支付房款19万元，7月5日支付房款45万元，7月6日支付房款5万元。截至7月6日已累计支付房款170万元，占房屋总价的94.44%。吕虹欣、母德文催促毛伟尽快过户，但因毛伟原因未及时与吕虹欣、母德文办理过户登记手续，吕虹欣、母德文未支付剩余房款10万元。吕虹欣、母德文与毛伟就案涉房屋在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，合法占有案涉房屋，已按合同约定支付大部分房款并同意将剩余房款按人民法院的要求支付执行，因毛伟未及时履行过户义务同时案涉房屋被查封，非因吕虹欣、母德文原因未办理过户登记。依照法律规定应当解除对案涉房屋的查封。 本院查明，袁念明于2019年7月10日向本院申请诉前财产保全，请求对毛伟所有的财产在价值500000元范围内采取保全措施。本院经审查后于当日作出（2019）川0191财保173号民事裁定，裁定对毛伟所有的财产在价值500000元范围内予以查封、冻结，并据此于次日向成都市不动产登记中心作出（2019）川0191执保1125号协助执行通知，通知该中心协助本院将案涉房屋予以查封，查封时间为7月12日。 2019年8月5日，本院立案受理毛伟与袁念明民间借贷纠纷一案。在诉讼过程中红经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、截止2019年8月5日，毛伟尚欠袁念明借款本金360000元，还款期限为：毛伟于2020年8月4日前支付120000元；2021年8月4日前支付120000元；2022年8月4日前支付120000元；二、若毛伟有任意一期未能按时足额履行还款义务，则袁念明有权自逾期之日起就剩余全部未还本金向人民法院申请执行；毛伟自愿向袁念明支付资金占用利息（利息计算方式为：以剩余未还本金为基数，自逾期之日起按年利率24%计算至实际付清之日止）；三、袁念明自愿放弃其他诉讼请求。本院于2019年8月5日作出（2019）川0191民初10379号民事调解书，对前述协议的内容予以了确认。后袁念明向本院申请强制执行，本院于2020年8月7日立案执行，案号为（2020）川0191执4697号。 另查明，2019年5月19日，段燕、毛伟与母德文、吕虹欣签订《房屋出租合同》，约定母德文、吕虹欣承租案涉房屋，租赁期限为36年，租期自2019年5月20日至2055年5月20日，租金为360000元；母德文、吕虹欣一次性支付全部租金；若段燕、毛伟出售该房屋，母德文、吕虹欣为优先买受人，段燕、毛伟同意母德文、吕虹欣将已经支付的租金36万元用作抵扣购房款。当月21日，毛伟、段燕（甲方）与母德文、吕虹欣（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋以180万元的价格出售给乙方；双方定于2020年7月1日前办理产权过户登记手续，具体时间由乙方确定；签订购房合同后甲方配合乙方到公证处办理买卖公证时乙方向甲方支付购房款的80%即144万元，乙方入住后7日内支付剩余购房款36万元。 2019年5月22日，母德文通过其光大银行账户向毛伟转账共计200000元，其中50000元备注为“租房定金”；同年6月21日，母德文通过上述账户向毛伟转账共计810000元，其中500000元备注为“房款”；同年6月24日，母德文通过上述账户向毛伟转账190000元，备注为“买房款”；同年7月5日，母德文通过上述账户向毛伟转账450000元，其中250000元备注为“房款租金”、200000备注为“房款”；同年7月6日，母德文通过上述账户向毛伟转账50000元，备注为“房款房租”。以上转款共计1700000元。 2020年6月22日，案涉房屋的物业管理方成都德昌行物业服务有限公司出具的《居住证明》载明，吕虹欣、母德文自2019年6月入住案涉房屋；成都德昌行物业服务有限公司出具的收据显示，母德文已交纳了案涉房屋自2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费、水费及生活垃圾处理费等费用。 2020年8月31日，吕虹欣根据《房屋买卖合同》约定，将剩余的100000元房款缴纳至本院案款账户。 吕虹欣在本院的调查询问中陈述称，之所以先签订《房屋出租合同》，是因为当时有购买案涉房屋意向，但案涉房屋上有贷款，无法办理过户，为了防止一房二卖，所以签了一份租赁合同。 本院认为，本院依据袁念明于2019年7月10日向本院提出的诉前财产保全申请，将案涉房屋予以保全查封，后对上述纠纷进行审理后作出调解书，支持了袁念明的诉讼请求；后卓晓红根据生效的法律文书向本院申请强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施……”之规定，本院对案涉房屋的查封自动转为了执行中的查封。 根据本院查明事实，吕虹欣、母德文于2019年5月19日、21日与毛伟、段燕先后签订《房屋租赁合同》和《房屋买卖合同》；截止2019年7月6日，吕虹欣、母德文已支付购房款1700000元。本院于2019年7月12日将案涉房屋予以查封；在本院询问中，吕虹欣亦表示愿意将剩余房款100000元交付执行；亦无证据显示案涉房屋未及时办理过户登记系吕虹欣、母德文自身原因所造成。因此，吕虹欣、母德文的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于成都市武侯区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  岳云川 人民陪审员  徐小蓉 二〇二〇年九月八日 书 记 员  张雨潇