广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初22155号原告：林步明，男，1946年2月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：蔡榕真，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈振志，广东红棉律师事务所律师。被告：田文博，男，1986年8月12日出生，汉族，身份证住址陕西省黄陵县，委托诉讼代理人：黄孝禹，广东益航律师事务所律师。原告林步明诉被告田文博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林步明及其委托诉讼代理人蔡榕真，被告田文博的委托诉讼代理人黄孝禹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林步明向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠租金52500元（月租金21000元×2.5月）；2.判令被告向原告支付违约金15750元；3.本案诉讼费由被告承担。原告与被告为房屋租赁合同关系。2018年8月21日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于广州市白云区机场路723号首层商铺。合同签订后，原告依约向被告交付了案涉商铺。2018年11月以后，被告开始拖欠租金。原告多次以短信、致电、快递邮件方式向被告催收租金，但被告一直置之不理。百般无奈之下，原告依据合同约定行使解除权解除了合同。被告的违约行为，已严重损害原告合法权益，根据合同约定，原告有权没收被告交纳的保证金42000元，被告还应当向原告支付拖欠的租金，同时根据双方合同约定，被告拖欠租金应当每日按照欠租金额的百分之二支付滞纳金，现原告主动调低为拖欠租金的百分之三十主张逾期支付租金的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告田文博辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.被告与原告在房屋租赁合同期间的租金已经全部结清，不存在拖欠租金的事实。被告在与原告签订《租赁合同》后，已按《租赁合同》约定向原告支付一个月租金21000元（2018年8月24日至2018年9月23日期间的租金）和租赁保证金21000元。2.被告于2018年9月28日向原告支付了2018年9月24日至2018年10月23日期间的租金（扣除了代出租人垫付的物业费和水电费3963.9元后转账17036.1元），于2018年10月31日向原告支付了2018年10月24日至2018年11月23日期间的租金21000元。3.原告已经收取分租人余伟鸿交纳的租金10500元。该笔租金应冲抵被告应付的租金。4.2019年1月8日，原告强行解除租赁合同，强行收回租赁商铺，并表示将被告的租赁保证金21000元直接冲抵租金。故原告单方违约，强行解除租赁合同，多收取了租金，损害了被告的合法权益。请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《租赁合同》、短信图片、催租金通告、EMS面单及送达证明、清场通告、公告现场图片、民事判决书，被告提交的银行转账凭证予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：林步明、林海正为位于广州市白云区机场路721，723，725，727，729号首层房屋的共同共有人。2018年8月21日，林步明（甲方，出租方）与田文博（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区机场路723号（西侧新市化工仓综合楼A座1号）首层商铺（以下简称涉案商铺）租给乙方作商业使用，租期5年，自2018年8月24日至2023年8月20日止。房屋每月租金为21000元，租金第一年不变，第二年起每一年递增租金升幅5%。租金自2018年8月24日起计算，乙方应于每月17日前向甲方交纳次月租金。逾期交租，乙方每日需向甲方交纳按累计欠租金总金额的百分之二（2%）计收滞纳金；逾期达五天，甲方将视乙方违约行为，甲方有权单方终止本合同，没收保证金，并有权以任何方式收回该物业，由此造成的所有损失由乙方承担。一切税费由乙方支付，甲方只开收款收据，开正式发票必须加收税费。合同签订之日，乙方应向甲方交纳42000元的租赁保证金。乙方在租赁期内不得对承租房屋进行建设或随意改造现有的建筑物。如确因办公需要必须改造或建设，必须以书面形式向甲方申请并征得甲方书面同意，按甲方确认的改造或装修图纸进行施工，所需费用自理；否则乙方应承担回复原状的修复责任或赔偿甲方损失。租赁期限内，乙方不得擅自将承租的房屋转租、分租或转借他人。确实需要转租第三方的，应当在不违背甲乙双方原约定的前提下，以书面形式向甲方申请并征得同意后，交纳1000元/间的更名费，并由甲方直接与第三方另行签订租赁合，否则甲方将不保证第三方的利益。乙方必须向甲方交纳租金、水电费和管理费等，逾期达十五天未交纳，甲方有权解除本合同，并收回该房屋。等等。上述合同签订后，林步明向田文博手写了“假如乙方经营不下去，甲方同意转租，甲方同意该商铺经营正当的行业，不能做违法事情，甲方同意将该铺分割使用和转租，转租的同时必须经过甲方同意，才可进行”。田文博于2018年8月23日向林步明转账42000元，林步明主张该笔款项均为租赁保证金；田文博主张该笔款项中21000元为租赁保证金；另外21000元为第一个月的租金。此后，田文博于2018年9月28日向林步明转账17036.10元（该款项为一个月的租金21000元扣除田文博代林步明交纳的物业费和水电费3963.9元）；于2018年10月31日向林步明转账21000元。田文博向林步明承租涉案商铺后，将商铺分隔成为两部分，其中一部分用于经营水果店（以下简称涉案商铺之一），另一部分转租给余伟鸿。2018年11月和12月期间，林步明多次向田文博发送短信，其中林步明在2018年12月9日的短信中表示田文博“拖过二十多天没有交租金”，在2018年12月19日的短信中表示田文博“已经拖欠一个多月的时间没有交租金”，并表示田文博拖欠租金的行为已经构成违约，要求田文博给予答复，田文博在短信中均未答复。2019年1月2日，林步明、林海正向田文博发《催租金通告》，主要内容为田文博承租的机场路723号商铺已经两个月的租金未交，合计欠租金42000元，借欠款21000元，合计63000元正。水电费和物业管理费等未计。已多次拨打你电话不接，邮件、信息不回，你方是否续租，请予三天内支付租金并明确答复。林步明提供EMS快递底单及邮件寄递事宜申明，显示其于2019年1月2日将上述《催租金通告》邮寄至田文博的身份证地址，林步明提交的邮件跟踪查询系统显示该邮件已于2019年1月5日由本人签收。田文博否认收到上述短信及邮件。2019年1月5日，林步明、林海正在田文博经营的水果店大门上张贴通知，通知的主要内容为田文博已逾期三个月（包括欠款一个月）未交租金给房东，水电费和物业管理费也未交，多次拨打你电话通知不接，短信、邮件不回，你已严重违约，限你三天内前来面谈此事，超过时间我们将按租赁合同约定条款进行清场处理。因田文博未能出面处理相关事宜，2019年1月8日，林步明将涉案商铺出租给案外人陈洁。另查明，在本院另案审理的余伟鸿诉被告田文博、林步明、林海正房屋租赁合同纠纷一案中，余伟鸿提交转账记录显示其分别于2018年12月26日、2019年1月12日、2019年2月13日向林步明的账号各转账支付3500元，转账说明均注明“岗贝路铺余师傅云吞面店交给你的铺租”。该案中田文博、余伟鸿主张其与林步明三方在2018年12月协商一致同意，由余伟鸿直接向被告林步明支付房租，并就此主张余伟鸿与林步明、林海正之间成立直接的租赁合同关系。林步明在该案中否认知晓并同意余伟鸿直接向其支付租金，并否认与余伟鸿直接成立租赁合同关系，林步明亦表明其同意向余伟鸿退还上述款项。本院于2020年2月14日作出(2019)粤0111民初24997号民事判决书，该案中本院对余伟鸿主张其与林步明之间已经成立直接的租赁合同关系的主张不予确认，认为余伟鸿向林步明的账户转账支付了10500元的款项，双方并未就该款项的性质达成一致意见，现林步明同意向余伟鸿退还上述款项，因此判令林步明向余伟鸿退还上述10500元款项。并认定由于田文博拖欠林步明租金，林步明收回涉案商铺，故田文博与林步明之间的租赁合同实际已于林步明收回涉案商铺（即林步明将涉案商铺出租给陈洁）时已经实际解除。田文博不服该案判决上诉至广州市中级人民法院，该院于2020年7月27日作出（2020）粤01民终9660号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：田文博与林步明于2018年8月21日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。林步明已经按照合同约定将涉案商铺交付给田文博使用，田文博应当根据合同约定支付租赁保证金，并在每月17日前向林步明交纳次月租金。双方合同约定田文博应当于合同签订之日向林步明支付42000元的租赁保证金，于每月17日前向林步明交纳次月租金。现双方对于田文博于2018年8月23日支付的42000元是全部属于租赁保证金，还是租赁保证金和第一个月的租金各21000元存在争议。根据林步明于2018年11月和12月向田文博发送的短信的内容可知，林步明在2018年12月9日的短信中表示田文博“拖过二十多天没有交租金”，在2018年12月19日的短信中表示田文博“已经拖欠一个多月的时间没有交租金”。另从林步明于2019年1月2日向田文博发出的《催租金通告》可知，林步明认为截至2019年1月2日，田文博拖欠涉案商铺两个月的租金未付。上述证据表明林步明确认田文博支付了2018年8月24日至2018年11月23日的租金，故本院确认田文博于2018年8月23日支付的42000元包含保证金21000元及第一个月（即2018年8月24日至2018年9月23日）的租金21000元。此后田文博分别于2018年9月28日和2018年10月31日向林步明支付了2018年9月24日至2018年11月23日的租金。对于余伟鸿转账至林步明名下账户的10500元，由于本院对余伟鸿主张与林步明之间已经成立直接的租赁合同关系的主张不予确认，并认定余伟鸿与林步双方并未就该款项的性质达成一致意见，本院已在(2019)粤0111民初24997号案件中判令林步明向余伟鸿退还上述10500元款项，故田文博抗辩称余伟鸿交纳的租金10500元应冲抵田文博应付租金的抗辩意见本院不予采纳。据此，本院确认田文博拖欠2018年11月24日以后的租金。根据《租赁合同》的约定，田文博逾期达五天，林步明有权单方终止合同，没收保证金，并有权以任何方式收回该物业。故林步明于2019年1月2日向田文博发《催租金通告》，林步明提交的邮件跟踪查询系统显示该邮件已于2019年1月5日由本人签收，故本院确认上述邮件已经送达给田文博。田文博在收到上述邮件后并未及时支付租金，故林步明于2019年1月8日将涉案商铺出租给案外人陈洁，田文博与林步明双方的租赁合同于2019年1月8日实际解除。涉案租赁合同是由于田文博逾期支付租金，林步明行使合同解除的权利而提前解除合同，根据合同约定，林步明有权要求没收保证金。由于田文博仅支付保证金21000元，故林步明有权没收田文博支付的保证金21000元。双方租赁合同于2019年1月8日解除，田文博应当向林步明支付合同解除前的租金，鉴于田文博实际支付租金至2018年11月23日，故田文博实际还拖欠林步明2018年11月24日至2019年1月8日的租金，其中2018年11月24日至2018年12月23日的租金为21000元，2018年12月24日至2019年1月8日的租金林步明主张按照0.5个月计算合理，故该期间租金为10500元。据此，田文博应当向林步明支付2018年11月24日至2019年1月8日的租金31500元，林步明主张的超出部分本院不予支持。田文博抗辩称林步明同意以租赁保证金抵扣租金，但未提供证据予以证实，本院对该抗辩意见不予采纳。对于林步明主张的违约金，该违约金属于逾期支付租金的违约金，该违约金用于补偿因承租方逾期支付租金导致出租方的损失，该违约金的性质与合同因一方违约而提前解除的解约违约金，或者合同提前解除的定金罚则具有不同的功能。守约方在主张了合同提前解除的违约责任的同时，并不影响其主张逾期支付租金违约金。故本院对林步明主张的逾期支付租金的违约金予以支持。同时由于本案的合同解除系由田文博拖欠租金的一个违约行为引起，故自合同解除之日起不用再计算逾期付款违约金。另外双方约定的违约金标准为每日按拖欠租金总额的2%计算，该标准过高，本院酌情调低为按每日万分之五的标准计付。根据本案查明的事实，田文博于2018年9月28日支付2018年9月24日至2018年10月23日的租金，逾期11天；于2018年10月31日2018年10月24日至2018年11月23日的租金，逾期14天。另外逾期支付2018年11月24日至2018年12月23日的租金21000元的违约金应当自2018年11月17日计算至合同解除之日即2019年1月8日，逾期52天；逾期支付2018年12月24日至2019年1月23日的租金21000元的违约金应当自2018年12月17日计算至2019年1月8日，逾期22日。据此，逾期支付租金的违约金应为1039.5元[21000元×0.05%×（11天+14天+52天+22天）=1039.5元]，林步明主张的超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告田文博向原告林步明支付租金31500元；二、在本判决生效之日起三日内，被告田文博向原告林步明支付违约金1039.5元；三、驳回原告林步明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费753元，由原告林步明承担446.26元，被告田文博承担306.74元（上述受理费753元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年九月二十八日书记员  林嘉仪