安徽省淮南市八公山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0405民初1104号 原告:安徽龙鼎物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市八公山区蔡新北路澜山和府13栋101室，统一社会信用代码913404005777056455W（1-2）。 法定代表人：张长安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张西荣，淮南市八公山镇法律服务所法律工作者。 被告:张鹏，男，1990年7月7日生，汉族，自由职业，住安徽省淮南市八公山区。 原告安徽龙鼎物业管理有限公司诉被告张鹏物业服务合同纠纷一案,本院于2020年9月1日受理后,依法由审判员王淳东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽龙鼎物业管理有限公司法定代表人张长安，被告张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业费5741.45元（2014年10月22日至2020年6月30日）、违约金23042.55元，合计28784元。事实和理由：原告为澜山和府提供物业服务，约定物业服务费按每月1平方1元计算，按年收取，逾期缴纳物业费，违约金按日3%计算，被告系澜山和府小区5号楼2单元703室房屋业主，房屋面积102.04平方。原告为小区提供了物业服务，被告从2014年10月22日至2020年6月30日拖欠原告物业费5741.45元，后原告多次打电话和上门催要，并且在单元大门及小区公示栏张贴通知，被告仍不交物业费，故起诉至法院，请求支持原告的诉请。 被告辩称：1、被答辩人主张的物业费金额与事实不符，答辩人对物业费缴纳的期限存在争议。答辩人于2015年4月13日完成验房，领到房屋钥匙，物业费理应从此时计算。其次，答辩人于2015年4月13日领取房屋钥匙时已经缴纳了2015年4月13日至2016年4月12日1年的物业费1224元；2、就被答辩人主张的2014年10月22日至2017年10月22日期间的物业费已经超过3年法定诉讼时效的规定。依法应当驳回该部分的诉讼请求；3、被答辩人未按要求提供物业管理服务，违约在先，答辩人有权行使先履行抗辩权，拒绝支付物业费服务费用。被答辩人主张23042.55元的违约金高达欠缴物业费的4倍多，违约金数额过高；4、被答辩人采取停运电梯的做法逼迫答辩人缴纳物业费构成侵权。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据（原告提交的原告营业执照复印件一份、法定代表人证明一份、法定代表人身份证复印件一份、被告的身份证复印件一份、淮南市商品房网上备案确认单一份、验房单一份、服务价格登记证一份，被告提交的收据两份），本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下： 1、原告提交的装饰装修合同、流转单各一份，证明被告于2014年10月22日已经拿房了，就应该缴纳物业费了。被告认为：该合同上的名字是被告母亲写的，日期不是她写的，被告是2015年4月拿的钥匙。经审查，被告是2015年4月13日拿的钥匙，本院对该组证据不予确认。 2、原告提交的前期物业管理服务协议、临时管理规约，证明原、被告于2014年10月22日签订物业管理服务协议和临时管理规约。被告认为：该协议上的名字均是被告母亲所签，日期，不是她写的。经审查，被告是2015年4月13日拿的钥匙，本院对该组证据不予确认。 3、物业费催款通知书，证明原告已经向被告催收过物业费。被告认为：原告张贴的催款通知书，被告没有看到，原告也没有给被告打过电话，不知道有催款通知。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认。 本院根据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证及庭审调查，查明以下事实:原告系为澜山和府提供物业服务管理公司，价格登记物业服务费按每月1平方1元计算，按年收取，逾期缴纳物业费，违约金按日3%计算，被告系澜山和府小区5号楼2单元703室房屋业主，房屋面积102.04平方。2015年4月13日，被告验房后，拿到该房屋钥匙，向原告缴纳了2015年4月13日至2016年4月12日1年的物业费1224元。并缴纳了房屋装修保证金500元。自2016年4月12日后，被告至今未缴纳物业费，截止2020年4月12日，被告拖欠原告物业费4896元。 本院认为:当事人对自己的主张有责任举证加以证明。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效、第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告母亲以被告的名义于2014年10月22日签订的前期物业管理服务协议、临时管理规约，被告当庭认可其母亲是代其签字，对此本院予以认定。原告依照合同约定对被告居住的澜山和府小区提供了物业管理服务，有权按照合同向被告收取物业费。被告于2015年4月13日验房后，拿到该房屋钥匙，并向原告缴纳了2015年4月13日至2016年4月12日1年的物业费1224元后，便未向原告缴纳物业费。截止2020年4月12日，被告拖欠原告4年物业费共计4896元（1224元×4年），扣除原告预交的装修保证金500元，被告实欠原告物业费4396元。被告辩称：原告未按照约定提供物业管理服务。未向本院提交证据证实，即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告可按照合同约定要求被告整改，通过向有关管理部门反映等维护自己的合法权益，被告拒绝支付物业费没有法律依据。被告辩称：原告主张的2014年10月22日至2017年10月22日期间的物业费已经超过3年法定诉讼时效的规定，依法应当驳回该部分的诉讼请求。原告已经通过张贴催款通知书的方式对被告进行催要，原告的诉请没有超过诉讼时效，对被告的该项辩称本院不予采信。故被告应支付给原告拖欠的物业费4396元。原告诉请的违约金23042.55元，因原告在提供物业服务的过程中确实存在电梯维修不及时等诸多有瑕疵之处，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。需要指出的是原告作为物业服务企业，对业主反映的物业管理有瑕疵之处，应当加强管理和服务，不断改进工作方法，增强业主的满意度。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张鹏于本判决生效之日起十五日内支付原告安徽龙鼎物业管理有限公司物业费4396元； 二、驳回原告安徽龙鼎物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费520元，减半收取为260元，由原告安徽龙鼎物业管理有限公司负担220元，由被告张鹏负担40元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  王淳东 二〇二〇年九月三十日 书记员  朱冠永 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。