贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5833号上诉人（原审被告）：贵阳盘江置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区林城西路北侧贵州煤炭资源开发利用工程研究中心办公室，统一社会信用代码：91520190MA6DKY8H1M。法定代表人：叶祥。委托诉讼代理人：刘伯裕，贵州君跃律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文君，贵州君跃律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：伍志，男，1976年9月11日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：段静，女，1982年3月10日出生，仡佬族，住所地贵州省贵阳市乌当区，系被上诉人配偶。上诉人贵阳盘江置业有限公司（以下简称盘江置业）因与被上诉人伍志商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初12367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人盘江置业上诉请求：一、撤销原审判决；二、依法改判驳回上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审认定事实存在明显错误，其认定事实先后顺序颠倒直接导致无法办理按揭贷款的责任归属认定错误。本案的事实是：1.合同明确约定办理按揭贷款需要向银行核实，双方签合同前也已经向银行核实是否能够办理贷款。2.合同签订三个月后已经属于预期付款状态时销售人员在尽力配合被上诉人办理贷款。3.销售人员强调具体政策需要核实。故无法办理贷款的责任是被上诉人单方的原因，而不是“非因双方”原因不能办理贷款，被上诉人不享有在非因双方原因不能办理贷款情形下的合同解除权；二、原审法律适用错误，以属于格式条款加重另一方当事人义务为由认定补充协议第四条第一款属于无效条款适用法律错误。1.没有任何证据证明《补充协议》属于格式合同。2.《补充协议》上没有排除买受人权利、加重买受人责任的情形。3.在房价普遍下跌的大背景下，被上诉人行为有违诚实信用原则。被上诉人伍志答辩称，一、原审法院认定事实清楚，上诉人称一审法院认定事实错误没有依据；二、原审法院法律适用正确，上诉人称原审法院适用法律错误没有依据；三、上诉人的行为违背了合同法的诚实信用原则。伍志向一审法院起诉请求：撤销原被告签订的商品房买卖合同，被告向原告退还已付房款1,339,630元，并按照银行同期贷款利率支付从原告付款之日起至实际返还期间的利息。被告配合原告办理撤销网签备案、返还维修基金。（审理过程中，原告将诉讼请求中的请求“撤销”合同变更为“解除”合同，其余不变）。一审法院认定事实，2019年6月，原告在被告处看房的过程中，与被告协商购房事宜，此时原告家庭名下已有两套房屋以按揭贷款方式购买，故原告向被告的销售人员询问，自己的情况是否可以在第三套房屋上继续使用按揭贷款方式购买，并向被告的销售人员提供了自己的征信材料。被告的销售人员陈某向原告出示了一张《四川天府银行房屋按揭贷款利率及首付比例》宣传材料，其上载明“贵阳市按揭贷款首付比例……贵阳市三套住房，首付最低4成……贵阳市房屋按揭贷款利率……购买三提高贷款住房，基准利率上浮30%（年化6.37%）……”2019年6月13日，原告从被告销售人员陈某处获取了四川天府银行工作人员的电话。2019年6月15日，原被告之间签署《商品房买卖合同》（编号【熙府】2019ＧＣ399）及补充协议，约定原告向被告购买位于贵州省贵阳市观山湖区房屋，房屋建筑面积147.18平方米，套内建筑面积122.69平方米，每平方米单价14179.07元，总价款1739630元。合同第八条付款方式及期限约定“买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以【√银行按揭】【公积金贷款】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计1339630元，余款（小写）400000元以【√银行按揭】【公积金贷款】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人。在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”合同补充协议第一条第三款约定“（三）商品房买卖合同及本补充协议为确定买卖双方权利义务的最终依据。签署商品房买卖合同及本补充协议之前买卖各方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于讲解、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供信息以及任何一方私自录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据。对商品房买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在本补充协议中做了约定。”合同补充协议第四条第一款约定“（一）买受人选按揭或公积金付款方式的，应在签订主合同之前向银行及其代办机构确认该付款方式的可能性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因（包括但不限于政策调整、法律法规变化、买受人资信或自身条件不符合贷款要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户，买受人必须在10日内一次性付清房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据主合同第十条主张权利。”合同签订后，原告按约支付了首期款1339630元，并提交了相关的贷款申请材料，但是其后被告知原告系三套房房贷，现行国家住房贷款政策并不支持，故贷款未果。原告因贷款未果情况下不能继续履行合同遂起诉至一审法院引起本案。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、补充协议、付款凭证、《四川天府银行房屋按揭贷款利率及首付比例》宣传材料、微信聊天记录、录音等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，《商品房买卖合同》（编号：【熙府】2019ＧＣ399）及补充协议为原被告双方自愿订立，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的第一个争议焦点在于，原告因贷款不能导致无法继续履行合同，是否构成违约。综合考察本案的合同签订与履行过程，可知原告在签订《商品房买卖合同》前就明确告知被告自己家庭名下已经有两套房屋系按揭贷款方式购买，并提交了相关的征信材料，在被告的销售人员向其出示了《四川天府银行房屋按揭贷款利率及首付比例》宣传材料后，才决定购买涉案房屋。被告辩称其销售代表没有向原告表达过第三套房可以办理贷款的意思，一审法院认为，在商品房预售交易中，虽然被告作为房屋销售企业并非银行贷款的审核人与发放人，但是由于房屋销售企业与贷款银行密切的联系，房屋销售企业比购房人能更快更准确的了解各个银行的贷款政策，故原告在本案的交易中信任被告销售人员出示的相关材料，认定可以在四川天府银行办理第三套房的贷款符合商品房预售交易的特征，被告销售代表的行为足以影响原告签订合同的意思；其次，被告辩称本案中原告无法获得贷款的原因即为第三套房无法获得贷款，属原告方原因所致，且原告获取天府银行工作人员电话的事实，被告认为原告知道或应当知道无法取得贷款，一审法院认为，在国家政策对第三套房贷长期趋严趋紧的背景下，原告前期和被告销售人员关于三套房贷政策的沟通已经尽到了审慎义务，且被告并未提交证据证实第三套房贷政策发生过变化，故原告无法获取第三套房贷并非系其自身原因导致，被告的该辩解意见一审法院不予支持。综上，在原告明示自己需要通过贷款方式支付尾款的前提下，非因原告自身原因导致原告无法获取贷款，并不足以构成原告违约。本案的第二个焦点在于，原告是否享有合同的解除权。被告认为，《商品房买卖合同》补充协议第四条第一款对主合同第八条进行了变更。补充协议第四条第一款：“（一）买受人选按揭或公积金付款方式的，应在签订主合同之前向银行及其代办机构确认该付款方式的可能性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因（包括但不限于政策调整、法律法规变化、买受人资信或自身条件不符合贷款要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户，买受人必须在10日内一次性付清房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据主合同第十条主张权利。”一审法院认为，补充协议第四条第一款完全排除了在无法获取贷款或者获取贷款无法足额支付购房尾款情况下购房人的合同解除权，补充协议系被告自行制作附于《商品房买卖合同》其后，被告亦未提交证据表明原被告之间在签订合同前对补充协议的约定进行了协商，可知补充协议的约定符合《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，系格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”合同的解除权系合同相对人基于合同享有的基本权利，涉案《商品房买卖合同》补充协议第四条第一款完全排除了购房人的合同解除权，该条款无效，双方当事人应当按照《商品房买卖合同》第八条的约定处理，即“非因归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”故原告诉请解除《商品房买卖合同》系行使约定解除权，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，原告有义务配合被告办理涉案房屋的预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续，被告应当向原告返还其已支付的购房款。同时考虑到原告多次进行商品房买卖交易，应当对于国家贷款政策有一定了解，其轻信被告销售人员出示材料的行为亦导致了本案中的合同无法继续履行，故原告诉请被告占有购房款期间的利息一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三十九条、第四十条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告伍志与被告贵阳盘江置业有限公司于2019年6月15日签订的《商品房买卖合同》（编号【熙府】2019ＧＣ399）及补充协议；二、原告伍志于本判决生效后七日内配合被告贵阳盘江置业有限公司办理位于贵州省贵阳市观山湖区预售合同备案登记撤销手续；三、被告贵阳盘江置业有限公司于本判决第二项履行完毕后三日内向原告伍志返还购房款1339630元；四、驳回原告伍志的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8528元（原告预交），由被告贵阳盘江置业有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下新证据：1.盘江置业销售人员陈某与被上诉人伍志之妻段静的微信聊天记录；2.证人陈某的证人证言，拟证明：1.被上诉人在《商品房买卖合同》签订之前就已明知其自身不符合贷款的资格；2.被上诉人明知其不符合贷款资格后，曾试图通过离婚等手段以达到通过贷款买房的目的；3.盘江置业从未许诺过被上诉人可以通过贷款购买第三套房，且已明确告知其应自行核查是否符合贷款资格；4.被上诉人在《商品房买卖合同》履行的过程中存在过错，不能办理贷款是其自身原因造成。且被上诉人在2019年9月19日，仍提出以办理假离婚证的方式来办理贷款。在合同签订之前，陈某没有发过第三套房可以贷款的宣传材料，通过办假离婚证等方式是段静提出来的。被上诉人认可聊天记录的真实性。但被上诉人认为在购买房屋之前陈某已经给了被上诉人两个方案，一是以一方名义购买，另一个是以夫妻双方名义购买。但三套房的利息较高。被上诉人提交一份征信报告，拟证明签订合同之前，已经打印了征信报告并且发给了陈某，被上诉人已经尽到了告知义务。上诉人对该证据的真实性请求法院依法核实，对其关联性和证明目的不予认可。上诉人认为1.盘江置业已向被上诉人告知贷款不能办理，在此情况下，被上诉人仍旧与上诉人确定合同关系，不是盘江置业的责任；2.征信报告只能证明被上诉人不符合获取第三套贷款的条件，而不能证明无法获取贷款的责任主体，该责任应由被上诉人承担。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”关于被上诉人伍志不能获取案涉房屋贷款系何方原因的问题，首先，通过被上诉人伍志之妻段静与上诉人销售人员在签订案涉合同时的微信往来显示，在签订合同之前段静就要求上诉人销售人员告知其银行工作人员的电话，并多次主动提及办理离婚手续达到贷款的目的。应认定被上诉人是知道或应当知道第三套房按现行政策不能办理贷款的。其次，双方在《补充协议》第四条第一款约定，买受人选择按揭方式付房款的，应在签订主合同前向银行或代办机构确认该付款方式的可能性。核实贷款是否能够可行本就是购房人的义务，该约定并不存在不合理的加重买方责任的情形，应属有效条款。因被上诉人伍志不能办理贷款的原因系其自身怠于履行合同义务单方原因所至，并不符合主合同约定的“因非归责于双方的原因”导致买房人不能办理贷款的情形。其作为违约方，不享有合同解除权。综上，对伍志提出解除合同的主张应不予支持。综上所述，上诉人盘江置业的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初12367号民事判决；二、驳回伍志的全部诉讼请求。一审案件受理费8528元，由伍志负担；二审案件受理费17056元，由伍志负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年九月二十九日法官助理王强书记员蒲美君