广西壮族自治区来宾市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂13执260号 申请执行人：韦证钟，男，1972年4月5日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 被执行人：来宾市欣峥投资有限责任公司，住所地：来宾市兴宾区新兴北路497号，统一社会信用代码：9145130056676355XT。 法定代表人：谭丹，总经理。 申请执行人韦证钟与被执行人来宾市欣峥投资有限责任公司（以下简称欣峥公司）房屋买卖合同纠纷一案，申请执行人韦证钟依据来宾仲裁委员会来仲裁（2017）第1号仲裁裁决和两份《商品房买卖合同》向本院申请强制执行。本院依法对申请人韦证钟提出的执行申请进行立案前审查，现已审查终结。 韦证钟请求执行以下事项：1.强制执行来宾市兴宾区平阳镇平阳街第1栋（现出租给别人开设超市）来国用（2014）第1208010105-2号、来房产证来字第××号的4层106号/4层107号/4层108号共三间四层房屋给申请人。2.届时强制执行以上3间每间4层房屋的证明材料给申请人到来宾市房产局办理房屋不动产过户登记手续；房屋不动产过户登记过程中，开发商应付的各种税费由被申请人承担，同时要求被申请人支付申请人逾期不办理房产证产生的违约金40000元。3.强制执行欣峥公司因拒交房屋而造成逾期交房产生的违约金，截止2020年8月31日共应支付逾期交房违约金638850元，依据合同附加条款计算附表。4.强制执行所产生的各类费用由被申请人承担。 本院审查查明，韦证钟与欣峥公司分别就双方于2015年12月18日、2016年3月12日、2016年6月29日签订的《商品房买卖合同》及所包含的仲裁条款向来宾仲裁委员会提出仲裁申请和反请求申请，来宾仲裁委员会经审理，于2017年7月28日作出来仲裁字（2017）第1号裁决书，裁决：1.申请人韦证钟与被申请人来宾市欣峥投资有限责任公司于2016年3月12日和2016年6月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同及其附加条款继续履行。双方于2015年12月18日签订《商品房买卖合同》已解除，终止履行。2.驳回被申请人来宾市欣峥投资有限责任公司的反请求。3.本案仲裁申请费用13532元，由被申请人来宾市欣峥投资有限责任公司承担（仲裁申请费申请人韦证钟已预交，由被申请人来宾市欣峥投资有限责任公司直接支付给申请人韦证钟）。反请求仲裁申请费用4712元，由被申请人来宾市欣峥投资有限责任公司承担（反请求仲裁申请费被申请人来宾市欣峥投资有限责任公司已预交）。 来仲裁字（2017）第1号裁决书生效后，欣峥公司向本院申请撤销仲裁裁决，本院于2018年2月2日受理审查，并于2018年3月22日作出（2018）桂13民特1号裁定，裁定驳回欣峥公司的申请。 后韦证钟根据来宾仲裁委员会来仲裁字（2017）第1号裁决，向本院申请强制执行，申请执行以下内容：1.要求被执行人欣峥公司支付违约金3400元；2.要求被执行人欣峥公司给予办理产权过户手续；3.要求被执行人欣峥公司承担房屋过户手续等费用。本院于2018年5月28日立案执行，受理后审查认为双方合同约定交房时间均为2020年8月4日之前，出卖人提供办理权属登记材料报产权登记机关备案的时间为房屋交付后200个工作日内，由于该案申请执行的条件尚未成就，在法院对其释明后韦证钟自愿撤回本案执行申请，本院于2018年6月1日作出（2018）桂13执29号裁定，裁定终结（2018）桂13执29号案件的执行。 另查明，韦证钟与欣峥公司于2016年3月12日签订的《商品房买卖合同》约定：“第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后交房后200个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、出卖人将权属登记资料交产权登记机关备案后，在买受人提供齐全资料的情况下，房产证由开发公司统一代为办理，相关税费由买受人承担……第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交来宾市仲裁委员会仲裁。”另外附加约定：“1、本合同签定甲方把第1栋107、108房号出卖给乙方，总价为捌拾伍万元整。2、甲方从2015年8月4日算起返租乙方的107、108房号，至2020年8月4日；租期为五年，一次性付清五年租金给乙方，金额为贰拾万元整，从乙方购买甲方的第1栋107、108房号中抵扣。3、甲方到2020年8月4日前交房给乙方，如逾期交房给乙方，必需经得乙方同意，否则为甲方违约按乙方交付的房款起按每天万分之五的违约金付给乙方。”韦证钟与欣峥公司于2016年6月29日签订的《商品房买卖合同》及其附加条款与2016年3月12日签订的《商品房买卖合同》及其附加条款内容相似，仅将房号由“107、108房号”变更为“106房号”，购房总价由“捌拾伍万元整”变更为“叁拾伍万元整”，租金由“贰拾万元整”变更为“壹拾万元整”。 本院归纳本案的审查焦点是对申请执行人韦证钟提出的四项执行请求能否予以立案执行。 本院认为，一、对“强制执行来宾市兴宾区平阳镇平阳街第1栋（现出租给别人开设超市）来国用（2014）第1208010105-2号、来房产证来字第××号的4层106号/4层107号/4层108号共三间四层房屋给申请人”的执行请求不予受理。韦证钟就涉案106、107、108号房与欣峥公司达成“购房返租”的协议，约定韦证钟向欣峥公司购房的同时将所购房屋返租给欣峥公司，另外还约定欣峥公司到2020年8月4日前交房给韦证钟。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。占有物的交付包括“现实交付”和“观念交付”，“观念交付”又包括“简单交付”、“指示交付”和“占有改定”。本案中，欣峥公司已经通过“占有改定”的方式将房屋交付给韦证钟，即欣峥公司通过与韦证钟达成合意，于合同签订时将房屋的占有转移给了韦证钟，韦证钟已经通过欣峥公司承租而间接占有房屋。二、对“届时强制执行以上3间每间4层房屋的证明材料给申请人到来宾市房产局办理房屋不动产过户登记手续；房屋不动产过户登记过程中，开发商应付的各种税费由被申请人承担，同时要求被申请人支付申请人逾期不办理房产证产生的违约金40000元”的执行请求不予受理。韦证钟与欣峥公司约定“出卖人应当在商品房交付使用后交房后200个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因“需由出卖人提供的资料”的认定不具有明确性，故该条款执行内容难以确定。“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……”中，如何认定“出卖人的责任”，涉案合同也未给出明确的责任划分，执行内容不明确。三、对“强制执行欣峥公司因拒交房屋而造成逾期交房产生的违约金，截止2020年8月31日共应支付逾期交房违约金638850元，依据合同附加条款计算附表”的执行请求不予受理。根据以上审查结论，本案中，韦证钟与欣峥公司在签订《商品房买卖合同》后已经实际履行“购房返租”的附加条款，因此本案不能确定是否产生逾期交房的违约金。四、对“强制执行所产生的各类费用由被申请人承担”不予审查。执行费的收取由相关法律法规作出规定，该项申请不属于执行申请事项。 综上所述，申请执行人韦证钟依据来宾仲裁委员会来仲裁（2017）第1号仲裁裁决和两份《商品房买卖合同》向本院申请强制执行，部分请求已得到履行，部分请求执行内容不明确。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条的规定，裁定如下： 对申请执行人韦证钟的执行申请不予受理。 本裁定送达后即发生法律效力。 审 判 长 黄启锋 审 判 员 张克伟 审 判 员 雷 越 二〇二〇年九月十七日 法官助理 卢小敏 书 记 员 吴蕴辉 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十三条当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件：（一）权利义务主体明确；（二）给付内容明确。法律文书确定继续履行合同的，应当明确继续履行的具体内容。