海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9023民初1814号 原告：胡某，男，汉族，1999年2月25日出生，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：林某，海南新概念律师事务所律师。 被告：海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司），住所地海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。 法定代表人：董某，该司总经理。 委托诉讼代理人：贺某，海南天泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗某，海南天泽律师事务所实习律师。 原告胡某与被告信伟公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林某，被告的委托诉讼代理人贺某、罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告五日内为原告办理位于××县房屋的不动产权证；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金35053.3元（以已付房款340654元为基数，日利率按万分之三，自2013年11月1日起计算至实际交付房屋之日止，即2014年10月9日，计35053.3元）；3、判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计40231.24元（以已付房款340654元为基数，日利率按万分之一，自2017年4月6日起计算至办理完毕不动产权证之日止，暂计至2020年6月29日，暂计40231.24元）；现在变更为计算时间从2016年4月20日起计算。诉讼请求二、三项暂共计75284.54元。4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方签订了《澄迈商品房买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的的位××县房屋，建筑面积55.18平方米，房屋总价款340654元。《合同》第八条约定，出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《合同》第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日以内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行。《合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款340654元。2014年10月9日，被告将房屋实际交付给原告使用。2014年10月9日，原告支付价格调节基金510.98元、住宅专项维修基金3310.8元及办证费300.22元，同日，缴纳物业服务费993.3元。2014年10月8日，海南省澄迈县地方税务局同意原告申请减免契税金额6813.08元。2014年10月9日，原告缴纳房屋契税3406.54元。期间原告与被告多次协商，被告至今未按合同约定为原告办理不动产权证。原告认为：原告与被告之间《澄迈商品房买卖合同》合法有效，原告已经依约向被告支付了全部购房款，被告应当依照《合同》第八条约定，即在2013年10月31日前将房屋交付给原告使用，但被告直至2014年10月9日将房屋交付给原告使用，被告的行为已经构成违约，根据《合同》第十一条约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金35053.3元（以已付房款340654元为基数，日利率按万分之三，自2013年11月1日起计算至实际交付房屋之日止，即2014年10月9日，计35053.3元）。因澄迈县实行不动产统一登记制度后，自2016年6月30日起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，被告应按合同约定在办理土地使用权证期满前即2017年4月5日前（2014年10月9日的房屋交付之日起730日+180日）为原告办理不动产权属证书，被告至今未办理的行为已经构成违约。根据《澄迈商品房买卖合同》第十五条约定，被告应向原告支付逾期办证违约金暂计40231.24元（以已付房款340654元为基数，日利率按万分之一，自2017年4月6日起计算至办理完毕不动产权证之日止，暂计至2020年6月29日，暂计40231.24元）。综上所述，现特提起诉讼，望依法判令被告为原告办理不动产权证并向原告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。 被告信伟公司辩称，一、原告要求答辩人为其办理不动产权证的诉讼请求不成立。根据答辩人提交的证据显示，答辩人于2019年6月13日向房管部门提交了涉案房屋的办证材料，房管部门工作人员也签收了，即可证明被告于2019年6月13日就已着手办理涉案房屋不动产权证书。但因原告尚未提交其身份证复印件和询问笔录，导致房管部门至今尚未作出涉案房屋的不动产权证书。不过房管部门出具的房屋基本信息调查表中显示的不动产单元号与其最后作出的涉案房屋不动产权证上的不动产单元号是一致的，也就是说在房管部门出具房屋信息调查表时，就已经能够锁定涉案房屋的权属人系原告了，达到了办证的目的。故原告的该部分请求不成立，应予驳回。二、原告要求答辩人承担逾期交房违约金的诉讼请求不成立。2014年，在涉案房屋达到交付标准后，答辩人便通知原告涉案房屋检验合格可以入住，但原告在收到通知书后并未配合答辩人办理正式的交房手续，而是通过更换房门的方式擅自入住涉案房屋。现根据物业公司提供的水电缴纳记录可知，原告最早于2016年11月20日才缴纳水电费，故可知原告最早应于2016年11月20日才实际占有使用涉案房屋。在未办理正式交房手续的情形下，应将该时间认定为涉案房屋的实际交付时间。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案原告主张逾期交房违约金的诉讼时效从实际交房之次日起开始计算，即应当从2016年11月21日起计算。逾期交房违约金按照民法通则的规定应适用二年诉讼时效，民法总则于2017年10月1日施行，此时本案逾期交房违约金尚未届满民法通则规定的二年诉讼时效，故应适用三年诉讼时效。但原告直到2020年7月份才提起本案诉讼，早已超过法律规定的三年诉讼时效期间，故原告要求答辩人承担逾期交房违约金的诉讼请求不应得到支持。三、原告要求承担逾期办证违约责任已过诉讼时效。四、原告要求答辩人承担逾期办证违约金的诉讼请求不成立。具体理由如下：1、涉案房屋之所以未能在合同约定时间内办理权属证书，是因为原告擅自入住涉案房屋后，迟迟不肯配合答辩人办理正式的交房手续，导致答辩人无法按时启动办证程序。在涉案房屋达到交付标准后，答辩人便通知原告前来收房后，但原告在验房后，擅自入住涉案房屋，并未与答辩人办理正式的交房手续。只有在办理正式的房屋交接手续之后，原告与物业公司签订物业协议，缴纳住房维修基金、契税、燃气入户安装费、办证费用等相关费用，答辩人收齐办证所须材料后，才具备办证的条件。因原告的擅自入住行为导致办证程序无法按时启动，应由其承担相应的法律后果。故答辩人认为原告要求其承担逾期交房违约金的诉讼请求不成立，应在办理完毕正式交房手续后才开始计算逾期办证违约金。2、退一步讲，就算法院最终认定答辩人需承担逾期办证的违约责任，但答辩人认为应从原告实际入住涉案房屋之日起算，截止至答辩人着手办理涉案房屋不动产登记之日。首先，如前所述，涉案房屋的实际交付时间是2016年11月20日。根据原被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”就算要计算逾期办证违约金，也应从房屋的实际交付之日2016年11月20日起算。其次，答辩人在2019年1月22日便取得了涉案房屋所在楼栋A4栋的不动产权证（大证），即答辩人从2019年1月22日起便具备了帮原告办理涉案房屋不动产权证（小证）的条件。在取得涉案楼栋的不动产权证书后，答辩人便于2019年1月份口头及书面通知原告提交办证所需材料。从答辩人提交的证据可知，答辩人于2019年6月13日向房管部门提交涉案房屋办证材料，房管部门工作人员也签收了，即可证明答辩人于2019年6月13日就已着手办理涉案房屋不动产权证书。但直到答辩人着手办理涉案房屋不动产权证书，原告仍未提交完整的办证所需材料；后经房管部门要求，申请办证需提交询问笔录，故答辩人于2020年4月份再次下发书面通知并附询问笔录模板，但原告至今仍未提交其结婚证复印件和询问笔录，导致房管部门至今尚未作出涉案房屋的不动产权证书。根据《买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，答辩人的合同义务是帮原告向房管部门申请办理不动产权证书，故在答辩人向房管部门提交办证材料，着手办理涉案房屋不动产权证书后，答辩人就已履行完毕合同义务。但因原告未提交完整的办证材料，尚缺其身份证复印件和询问笔录，导致房管部门至今未作出涉案房屋不动产权证书，应由其承担相应的法律后果。且房管部门出具的房屋基本信息调查表中显示的不动产单元号与其最后作出的涉案房屋不动产权证上的不动产单元号是一致的，也就是说在房管部门出具房屋信息调查表时，就已经能够锁定涉案房屋的权属人系原告了，已经达到了办证的目的。故就算要计算逾期办证违约金，也应截止到答辩人着手办理涉案房屋不动产登记之日，即2019年6月13日。综上，原告要求答辩人为其办理不动产权证书、承担逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回。 原告提交的证据：1、《澄迈商品房买卖合同》，证明胡某与海南信伟实业有限公司签订《澄迈商品房买卖合同》，约定：胡某以总价款340654元向海南信伟实业有限公司购买澄迈县老城经济开发区北一环路南侧的××镇房屋，房屋建筑面积为55.18平方米。2、《购房款发票联》，证明了胡某向海南信伟实业有限公司支付了全部购房款340654元。3、《收据》、《物业服务费票据》，证明2014年10月9日，胡某支付价格调节基金510.98元、住宅专项维修基金3310.8元及办证费300.22元，同日，缴纳物业服务费993.3元。4、《减免税备案登记表》、《税收完税证明》，证明2014年10月8日，海南省澄迈县地方税务局同意原告申请减免契税金额6813.08元。2014年10月9日，原告缴纳房屋契税3406.54元。 被告提交的证据：1、水电费缴纳记录，证明根据物业公司提供的涉案房屋水电费缴纳记录，原告最早的水电缴费记录是在2016年11月20日，证明原告于2016年11月20日才实际占有使用了涉案房屋，但至今未配合被告办理正式的房屋交接手续。2、后海温泉小镇A4栋不动产权证书，证明涉案房屋所在楼栋A4栋于2019年1月22日取得了不动产权证书（大证），证明被告于2019年1月22日便具备了办理涉案房屋不动产权证书（小证）的条件。3、房屋基本信息调查表、权籍调查成果单，证明被告于2019年6月13日向房管部门提交办证材料，房管部门工作人员也在签收了，即可证明被告于2019年6月13日就已着手办理涉案房屋不动产权证书，履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的办证义务。因原告尚未提交其身份证复印件和询问笔录，故房管部门至今尚未作出涉案房屋的不动产权证书。4、提交办证材料通知，证明在取得涉案楼栋的不动产权证书后，被告便于2019年1月份口头及书面通知原告提交办证所需材料，但直到被告着手办理涉案房屋不动产权证书，原告仍未提交完整的办证所需材料；后经房管部门要求，申请办证需提交询问笔录，故答辩人于2020年4月份再次下发书面通知并附询问笔录模板，但原告至今仍未提交其结婚证复印件和询问笔录，导致房管部门至今尚未作出涉案房屋的不动产权证书，故就算要计算逾期办证违约金，也应截止至答辩人着手办证之日。 经审理查明：原、被告双方签订了《澄迈商品房买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的的位××县房屋，建筑面积55.18平方米，房屋总价款340654元。《合同》第八条约定，出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《合同》第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日以内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；《合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款340654元。2014年10月9日，原告支付价格调节基金510.98元、住宅专项维修基金3310.8元及办证费300.22元，同日，缴纳物业服务费993.3元。2014年10月8日，海南省澄迈县地方税务局同意原告申请减免契税金额6813.08元。2014年10月9日，原告缴纳房屋契税3406.54元。 再查，2016年6月30日，澄迈县人民政府发布澄府【2016】46号《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年6月30日起，县辖区正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放。 以上事实，有原告提交的《合同》、购房发票、税收完税证明、收据等证据材料，本院调取的《关于实施不动产统一登记的通告》以及当事人陈述、庭审笔录为佐证，可以认定。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的《合同》系双方真是的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认为有效合同，双方均应按照合同约定履行。本案的争议焦点是：1、原告请求被告支付逾期交房违约金是否应予以支持。2、原告起诉逾期办证是否已过诉讼时效。3、被告是否逾期办证，应否承担违约责任以及违约金的计算标准。4、被告是否应该为原告办理不动产权证书。 关于原告请求被告支付逾期交房违约金是否应予以支持问题。《合同》第八条约定“出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第三种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。《合同》第十一条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日以内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。”按照合同约定，被告应于2013年10月23日向原告交付房屋，因原告未提供证据证明被告通知交付房屋的时间，无法确定逾期违约的时间长短，只能根据原告缴交房屋维修基金等费用的时间推算，违约截止时间应该为缴交各项费用之前，即2014年10月9日前。假使逾期交房时间为2014年10月9日之前，截止2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》生效，诉讼时效已届满。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此，根据民法通则两年诉讼时效的规定，原告起诉被告逾期交房已过诉讼时效，故原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求应予以驳回。 关于原告起诉逾期办证是否已过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十五条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案中被告提出多次催促原告提交办证材料，同时从被告提交的《一期业主交办房产证材料须知》表明被告认同同意履行义务，因此，被告抗辩原告已过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。 三、关于被告是否逾期办证，应否承担违约责任以及违约金的计算标准。根据《合同》第十五条，原告认为该条款中“房屋交付之日”应理解为原告缴交房屋维修基金等各项费用时间即2014年10月9日，被告抗辩原告最早于2016年11月20日原告缴交水电费，因此该日为实际交付日。本院认为，对“交付之日”从合同约定的文意以及商品房办证的交易习惯审查，应为实际交付房屋之日，而该日期的确定应综合考虑是否入住，以及是否提交办证所必须的相关证件材料等。本案中，2014年10月8日，海南省澄迈县地方税务局同意原告申请减免契税金额6813.08元。原告于2014年10月9日，支付价格调节基金510.98元、房屋契税3406.54元、住宅专项维修基金3310.8元、办证费300.22元、缴纳物业服务费993.3元。本院认为原告缴交上述费用可以视为办理交接手续，可以视为实际交付，因此该交付之日应该确定为2014年10月9日，经过730日+180日后次日，违约金起算时间为2017年4月7日。至于违约金截止日期的确定，被告抗辩认为被告只有协助原告向房管部门申请办理不动产权证书的义务，在被告向房管部门提交办证材料，被告已履行完毕合同义务。至于何时办好产权证系政府部门的责任问题，因此违约时间应该计算至被告向房管局提交办证材料之日即2019年6月13日。但被告并未提供房管部门签收证明，即无法证实被告于当日向房管部门提交办证材料，因此被告此项抗辩证据不足，本院不予支持。故违约金计算截止日期应当是不动产中心办理出不动产权属证书，而截止法庭辩论截止时间2020年9月9日，被告仍未为原告办理不动产权属证书，因此原告要求违约金截止日期算至2020年6月29日，理由正当，于法有据，本院予以支持。综上，被告应对逾期办证承担违约责任。关于计算标准问题，以原告已付房款340654元为基数，按每日万分之一的标准，向原告支付自2017年4月7日起至2020年6月29日的逾期办证违约金40197元（340654元×0.0001×1180天）。 四、关于被告是否应该为原告办理不动产权证。根据《合同》第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……”鉴于目前政府已实行不动产权统一登记，办理不动产权证，不再办理房屋所有权证和土地使用权证，因此被告协助原告办证的义务也应随国家政策的变化为协助原告办理不动产权证。原告已依约付清了全部购房款，支付了税费，并向被告支付了维修基金、办证费用等代收费，被告有义务为原告办理涉案房屋的不动产权证，故原告请求被告办理不动产权证，理由正当，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定判决如下： 一、被告海南信伟实业有限公司应于本判决生效且具备不动产权证办理条件后三十日内，为原告胡某办理位于××县房屋的不动产权证； 二、被告海南信伟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡某支付逾期办证违约金40197（以房屋总价款340654元为本金，按照每日万分之一的标准，支付自2017年4月7日起至2020年6月29日的逾期办证违约金40197元）。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1615元，由被告海南信伟实业有限公司负担856元，原告胡某负担759元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  莫昌进 人民陪审员  许秋丹 人民陪审员  罗 丽 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理  范富霞 书 记 员  黄和平 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。