文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初2621号原告：李自福，男，1968年12月15日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告:重庆市铜梁区规划和自然资源局，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处河湾**，统一社会信用代码11500000MB16772678。法定代表人：欧朝刚，局长。委托诉讼代理人：陈器，男，1978年6月13日出生，汉族，系该单位工作人员。委托诉讼代理人：许金明，重庆渝礼律师事务所律师。被告：重庆市铜梁区明宏房地产开发有限公司，，住所地重庆市铜梁区××街道办事处大田新街统一社会信用代码915002240788058452。法定代表人:王清明。原告李自福与被告重庆市铜梁区规划和自然资源局（以下简称“规自局”）、重庆市铜梁区明宏房地产开发有限公司（以下简称“明宏公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，并于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告李自福，被告规自局的委托诉讼代理人陈器、许金明到庭参加了诉讼。被告明宏公司经本院传票传唤后，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李自福向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于重庆市铜梁区××街道办事处新华路×号附×号门面，并解除对前述房产的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月17日，原告与被告明宏公司签订了《房屋投资合作开发协议》（实为买卖合同），以工程工资款的方式购买了明宏公司开发的位于重庆市铜梁区××街道办事处新华路×号附×号门面。同日，明宏公司将案涉房屋交付原告使用至今。因明宏公司未办理案涉房产总证，导致原告无法办理案涉房产过户手续。被告规自局作为申请执行人在（2020）渝0151执274号执行案件中申请对案涉房产的执行。原告以依法享有对案涉房产排除执行的权利为由提出执行异议，但铜梁法院于2020年5月21日作出（2020）渝0151执异54号执行裁定，裁定驳回了原告的异议请求。为了维护自身合法权益，特诉请法院希判决如诉讼请求。规自局辩称，规自局系依据（2018）渝0151民初6383号民事判决书申请执行，该判决确认案涉门面由规自局所有，且该案在诉讼前，规自局已进行了保全查封。明宏公司至今未办理商品房预售许可证，按原告的说法，双方的合同系买卖合同，也属于无效合同。原告不具有足以排除执行的权利，应当驳回原告的诉讼请求。明宏公司未应诉答辩，也未向本院提交答辩状。本院经审理认定事实如下：重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局（以下简称国土房管局）与明宏公司合同纠纷一案，2019年8月13日本院作出的（2018）渝0151民初6383号民事判决，判决：一、被告重庆市铜梁区明宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内交付给原告重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局位于重庆市铜梁区××街道办事处翰林街明宏鑫城的住房31套、商业门面77个（详见清单）；二、驳回原告重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局的其他诉讼请求。清单中列明第47项为1-2幢商业×单元负×层商×-×，建筑面积64.32平方米。该判决审理查明部分载明“合同签订后，明宏公司开发建设。2018年2月6日及2018年11月5日，明宏公司所建房屋竣工并验收合格备案”。2019年1月，因机构改革，原国土房管局的职能及债权债务关系等由规自局承继。上述判决生效后，规自局于2020年1月10日向本院申请强制执行，案号为（2020)渝0151执274号。在执行中，2020年3月17日本院发出(2020)渝0151执274号公告，责令被执行人明宏公司于2020年3月24日前迁出明宏鑫城新华路×号附×号等108处房屋，到期仍不履行的，本院依法强制执行。公告发布后，案外人李自福以明宏鑫城新华路×号附×号房屋属其所有为由，向本院提出执行异议。2020年5月21日，本院作出(2020)渝0151执异54号执行裁定，裁定：驳回案外人李自福的异议请求。2020年6月5日，李自福以执行异议之诉为由起诉来院。另查明，明宏公司（甲方）与李自福（乙方）于2018年9月17日签订了《房屋投资合作开发协议》，约定：“……乙方根据自己的实际经济情况和房屋需求，自愿向甲方申请投资¥344627元与甲方共同开发建设铜梁区××镇明宏鑫城项目。该项目完工后，乙方自愿将投资款全部转为自己所需房屋房款。经甲乙双方友好协商达成如下条款双方共同遵守：一、该项目乙方只负责投资，并委托甲方对该项目全权负责，并完善相关的开发建设和销售手续行使其他相关的职责和义务，乙方投资的资金是自己所需房屋的投资承包给甲方负责实施，所以乙方不承担该项目的其他亏损与其他责任；同时也不分配该项目产生的利润。乙方有权利和义务对该项目实行质量、安全、进度的监管。二、乙方投资修建的房屋为新华路×号附×号门面，建筑面积约64.32m2，现定面积为图测面积，最终以房管部门实测面积为准，面积增减差异不视为违约。三、乙方投资修建的房屋，经甲乙双方通过预算确定房屋造价为小写¥5358元/m2，大写伍仟叁佰伍拾捌元正每平米（包括建安直接费和相关税费等在内，超出的由甲方负责）。四、该项目乙方投资的所需房屋完工交房时间根据工程进度定于2018年9月17日……六、乙方投资修建的房屋完工交房办理房地产权证时，甲方应按国家商品房的规定给乙方办理相关手续，并签订商品房买卖合同……”。李自福庭审中陈述合同签订当日明宏公司将本案诉争门面交付李自福，并由李自福占有使用至今。李自福另陈述其并未实际支付投资款，因其为明宏公司该项目施工栏杆、卷帘门等工程明宏公司差欠其工程款三十余万元，故未实际支付合同约定的款项，也无需再付。上述事实，有原、被告的陈述，房屋投资合作开发协议、（2018）渝0151民初6383号民事判决书、(2020)渝0151执异54号执行裁定书、工商登记档案、出让公告、出让须知、竞买人承诺书、成交确认书、交地备忘录、国有建设用地使用权出让合同、备案登记证、情况说明、预售许可证、住宅还房房源统计表、承诺书、接房情况表、（2018）渝0151财保201号民事裁定书、（2018）渝0151执保544号执行裁定书等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，本案的争议焦点为：一、明宏公司与李自福订立《房屋投资合作开发协议》的性质；二、李自福是否对本案诉争房屋享有足以排除强制执行的权益。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于明宏公司与李自福订立《房屋投资合作开发协议》的性质问题明宏公司与李自福订立的合同虽名为《房屋投资合作开发协议》，但对于合同的性质应当结合合同内容及当事人订立合同时真实意思表示综合认定。明宏公司与李自福于2018年9月17日签订合同时，案涉房屋已修建完毕，故并不存在房屋投资合作开发的基础。双方当日签订合同约定当日交付房屋，且李自福庭审中陈述因明宏公司欠其工程款故无需支付所谓的投资款，从上述事实可以看出双方的真实意思表示应为明宏公司交付案涉房屋以清偿尚欠的工程款即符合“以房抵债”的性质。关于李自福认为双方系买卖合同关系的意见，因与查明事实不符，本院不予采纳。二、关于李自福是否对本案诉争房屋享有足以排除强制执行的权益问题《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。根据现行规定，能够产生排除效力的实体权利主要包括四类：1.所有权；2.物权期待权；3.特殊的担保物权；4.租赁权和用益物权。因本案中不涉及担保物权、租赁权和用益物权的问题，故本院针对其是否享有所有权和物权期待权评析如下：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。案涉房屋由明宏公司合法修建并进行了竣工备案登记，明宏公司对其合法修建的房屋具有所有权。明宏公司与李自福订立《房屋投资合作开发协议》后，双方并未签订商品房买卖合同，也未办理产权过户登记手续,故李自福并不是案涉房屋的所有权人。关于物权期待权的问题。所谓不动产受让人的物权期待权是指对于已经签订合法有效买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。物权期待权系为解决不动产公示登记的滞后性所带来的问题，即在买受人已经付款并实际占有房屋，且非因自身原因无法办理过户登记手续的情况下，对争议房屋享有物权期待权，能够排除其他金钱债权人申请法院强制执行，以维护市场交易的安全性。本案中，明宏公司与李自福之间并未建立买卖合同关系，案涉合同实质上是以房抵债协议，该以房抵债协议的目的在于消灭李自福对明宏公司的债权而非单纯的房屋买卖。以房抵债协议约定的交付房产是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，其不能产生物之交付的期待权。李自福作为以房抵债的房屋受让人，在完成案涉房屋权属转移登记之前，其只有债权请求权而非物权，仅凭该协议并不足以形成优先于其他一般债权人的权益。综上所述，李自福对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除强制执行的其他实体权益。李自福的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百六十五条的规定，判决如下：驳回原告李自福的诉讼请求。案件受理费6469.4元，由原告李自福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  李明星人民陪审员  王和平人民陪审员  郭 喜二〇二〇年九月二十八日书 记 员  徐 倩