北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7787号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚媝娟，女，1954年8月18日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：关键，男，1985年1月9日出生。上诉人姚媝娟因与被上诉人关键房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初36945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚媝娟上诉请求：撤销一审判决,依法改判支持姚媝娟的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实和适用法律错误，关键不是涉案房屋的所有权人，无权对涉案房屋主张任何权利，其原告身份不适格；关键撬锁拆门入室盗窃抢劫姚媝娟的财产；姚媝娟没有向关键缴费还款的义务；残疾人与健全人平等享有法律赋予的居住权。关键辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。关键向一审法院起诉：1、确认关键、姚媝娟签订的房屋租赁合同于2019年5月19日终止；2、判令姚媝娟给付关键2019年8月20日至2020年4月29日房屋租金，按照月租金2300元计算，共计19090元；3、判令姚媝娟给付关键公用水费的分摊部分436.37元;4、诉讼费由姚媝娟承担。姚媝娟向一审法院提出反诉请求：1、确认姚媝娟与房东吴丛池的租赁合同合法有效；2、判令关键停止寻衅滋事、私闯民宅的侵权行为，并恢复原状；3、关键赔偿姚媝娟财产损失1576225元；4、关键赔偿姚媝娟精神损失5万元。一审法院认定事实：2002年4月28日的国家国内贸易局住房通知书载明，涉案房屋分配李桂英居住使用。关从池（1924年8月1日出生）、李桂英（1923年11月14日出生）系夫妻关系，二人均已死亡。关从池、李桂英二人育有关宏元及关玉梅。关键提交户口本记载，涉案房屋的户主为关宏元、关键系关宏元之子。2018年5月，关键、姚媝娟签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定关键将位于北京市西城区×门209号房屋出租给姚媝娟居住，租期1年，自2018年5月20日至2019年5月19日。月租金2300元，支付方式押一付三。押金2300元。合同落款处有关键、姚媝娟及北京我爱我家房地产经纪有限公司三方签字盖章，姚媝娟认可该签字为其本人书写。姚媝娟庭审中出示的房屋租赁合同在交割清单背面，由名叫姜艳萍的人手写内容，显示：业主关键和姚媝娟达成长期租赁房屋至房屋拆除的约定，姜艳萍代关键收取房屋押金及房租等内容。关键出示的房屋租赁合同中交割清单背面为空白。关键陈述姜艳萍为其邻居，并无代其签订合同或收取租金的授权。合同期满后，关键收取姚媝娟三个月租金，至2019年8月19日。2019年8月20日，姚媝娟向关键微信支付2019年8月20日之后的三个月租金，关键未收取。2019年7月后，关键要求姚媝娟于合同期满后腾退涉案房屋。姚媝娟拒绝。双方产生纠纷。2020年4月29日，关键自行将涉案房屋内的姚媝娟物品搬离涉案房屋。庭审中，关键出示了其搬出姚媝娟物品的全程录像。姚媝娟认为其财产丢失，并报警。北京市公安局西城分局月坛派出所出具了受案回执。经法院电话询问，月坛派出所未对此案作出认定。另查，姚媝娟另出示其与吴丛池签订的房屋租赁合同及打印有“西城区×单元209吴丛池17#”的水费缴费通知单、电费缴费发票，以证明其与吴丛池就涉案房屋存在房屋租赁合同关系。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，关键、姚媝娟签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2019年5月19日，双方租赁合同期满后，关键收取姚媝娟三个月租金至2019年8月19日。后关键拒绝继续收取租金并明确表示不再延续双方的租赁合同关系。法院确认，关键、姚媝娟之间的房屋租赁合同关系于2019年8月19日终止。对于关键主体地位。依据合同相对性，关键系本案房屋租赁合同的一方当事人，且涉案房屋系分配给关键之奶奶李桂英居住使用，且关键及其父亲均在涉案房屋的户籍内，故关键是本案的适格主体。姚媝娟亦无证据证明其在居住涉案房屋期间存在他人主张权利之情形。故法院对于姚媝娟的意见不予采纳。对于姚媝娟出示的租赁合同中由名叫姜艳萍的人手写内容，姜艳萍不是诉讼当事人亦无权签署涉本案合同的内容，法院对于其真实性不予确认。涉案的房屋租赁合同到期后，姚媝娟拒绝腾退房屋，应当就其占用涉案房屋的期间支付费用，故法院对于关键要求姚媝娟支付2019年8月20日至2020年4月29日的房屋租金的诉讼请求予以支持。法院同时指出，该费用的性质为房屋占用费，而不是租金。对于关键所称的水费公摊部分。因关键无交纳该费用的凭证，以及关键无计量该费用的合理依据，法院对于关键的该项诉讼请求不予支持。对于姚媝娟要求确认其与吴丛池的房屋租赁合同有效。法院认为，第一、姚媝娟与吴丛池签订的房屋租赁合同与关键、姚媝娟签订的房屋租赁合同不属于同一法律关系；第二、无论姚媝娟是否与吴丛池签订有房屋租赁合同，其均不能对抗关键享有的合同权利。故法院对于姚媝娟的该项反诉请求不予支持。另外，关键在合同终止后，其有权依法自行收回房屋，故法院对于姚媝娟要求关键恢复原状的反诉请求不予支持。对于姚媝娟要求关键赔偿财产损失的诉讼请求。法院认为，姚媝娟出示的证据不能证明其财物丢失或毁损，公安机关亦未对此作出认定。法院对于姚媝娟的该项反诉请求不予支持。对于精神损失。姚媝娟主张精神损失，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年6月作出判决：一、确认关键与姚媝娟签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年8月19日解除；二、自判决生效之日起七日内，姚媝娟给付关键2019年8月20日至2020年4月29日房屋占用费19090元；三、驳回关键的其他诉讼请求；四、驳回姚媝娟的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关键、姚媝娟签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同中明确约定，租期为一年。合同期满后，双方当事人并未另行签订合同，姚媝娟实际继续租赁涉案房屋，并按原合同约定的标准支付租金，可以据此认定双方之间形成不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。关键向姚媝娟收取租金至2019年8月19日，此后，关键明确表示不再延续双方的租赁合同关系。一审法院据此认定关键、姚媝娟之间的房屋租赁合同关系于2019年8月19日终止，并无不当，本院予以确认。姚媝娟提出，关键曾在微信对话中承诺同意姚媝娟在此居住至房屋拆迁时止，因此其有权继续在涉案租赁房屋中居住。对此，本院认为，合同关系的成立需双方当事人达成一致意思表示，关键就不再延续双方租赁合同关系一事已经作出了明确的意思表示，故姚媝娟认为其有权继续居住的主张没有合同依据。依据关键提交的关于涉案租赁房屋产权关系的证据可以认定，涉案房屋系产权单位分配给关键之祖母李桂英居住，且涉案租赁合同的租赁方系关键，因此关键是本案的适格主体。姚媝娟提出的关键不是涉案房屋所有权人、无权对涉案房屋主张权利的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。在涉案房屋租赁合同约定是期限内，姚媝娟均是将房屋租金直接支付给关键；该租赁合同到期后，姚媝娟继续占用该房屋，应当就其实际占用房屋的期间向关键支付房屋占用费。一审法院判决认定姚媝娟给付关键2019年8月20日至2020年4月29日房屋占用费19090元，事实依据充分，本院予以确认。综上，姚媝娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于姚媝娟是残疾人，本案免收其案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费277元，由姚媝娟负担（免交）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 赵胤晨审 判 员 曹 雪二〇二〇年九月二十四日法官助理 何海云书 记 员 刘梓晨