河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书(2020）豫0106民初1179号原告：夏永生，男，1976年8月28日出生，汉族，住河南省长垣县南蒲区。被告：冯春燕，女，1980年2月2日出生，汉族，住河南省巩义市。被告：聂亚鹏，男，1992年2月18日出生，汉族，住河南省永城市。原告夏永生与被告冯春燕、被告聂亚鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏永生、被告冯春燕到庭参加诉讼，被告聂亚鹏经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。夏永生向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与二被告签订的商铺租赁合同、餐馆转让协议;2.依法判令由二被告支付原告2019年9月至2020年6月经营商铺时发生的水电费共计1568.25元；支付自2020年1月1日至2020年6月30日的商铺租金31200元，物业费960元，及2020年7月1日至实际返还商铺之日的租金和物业费；3.依法判令被告聂亚鹏返还商铺；4.本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年4月4日原告夏永生与被告冯春燕签订《商铺租赁合同》一份，夏永生将位于郑州市××街区××院××翠园××14-4商铺面积共80平方米出租于冯春燕；租赁期自2019年4月4日起至2023年12月31日止；该门面房2020年租金总额为62400元；双方口头约定每一年度的11月底应缴纳下一年全年度的租金。2019年8月18日，冯春燕将上述商铺转租给了聂亚鹏；冯春燕作为转让方（甲方）、聂亚鹏作为受让方（乙方）、夏永生作为转租人（丁方）签订了《餐馆转让协议》一份，夏永生同意冯春燕将位于新建街14-4号的春燕中式快餐店转让给聂亚鹏使用，建筑面积80平方米，该房屋租金每月5200元，转让期限为2019年8月18日至2023年12月31日止。2019年9月初聂亚鹏接手该商铺并实际经营。但二被告至今仍拖欠2019年10月份至今的餐馆电费和2020年度租金及物业费。原被告就电费和租金及物业费协商未果，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。冯春燕辩称，根据郑州市上街区人民法院(2019）豫0106民初4007号判决书认定的事实，在三方都同意的情况下，2019年8月18日的协议是有效的。依据该协议，租赁合同中所涉及的权利和义务其都已经转让给了聂亚鹏，夏永生和聂亚鹏履行合同过程中产生的纠纷与其无关。根据夏永生的《通知》其已经与夏永生解除合同。夏永生未答辩。经审理查明，原告夏永生从案外人处承租位于郑州市××街区××院××翠园××14-4门面房后，转租给被告冯春燕，夏永生作为出租方、冯春燕作为承租方双方于2019年4月4日签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：夏永生出租给冯春燕的门面房位于郑州市××街区××院××翠园××14-4，面积共80平方米；租赁期自2019年4月4日起至2023年12月31日止；冯春燕租赁该房屋作为餐饮使用；该门面房2019年租金总额为46800元；合同期内，夏永生应提供水、电、天然气供应，水、电、天然气费按月按表由夏永生计收，同时冯春燕应自觉遵守夏永生的水、电、天然气管理规定；租赁期间，冯春燕如果将房屋租给第三方使用，必须告知夏永生并取得夏永生同意，否则不得将房屋租给第三方或改变用途，经过夏永生同意后，取得房屋使用权的第三方即成为本合同的承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务。冯春燕承租上述房屋后经营快餐店，门头显示为“老潼关肉夹馍”。2019年8月18日，被告冯春燕作为转让方（甲方）、被告聂亚鹏作为受让方（乙方）、原告夏永生作为转租人（丁方）签订有《餐馆转让协议》一份，主要约定：丙方（房东）、夏永生同意冯春燕将位于新建街14-4号的春燕中式快餐店转让给聂亚鹏使用，并保证聂亚鹏同等享有冯春燕在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；该餐馆产权人为丙方（房东），丙方（房东）与夏永生签订了租赁合同，月租为5200元/月，餐馆转让给聂亚鹏后，因冯春燕与夏永生的租赁合同尚未到期，由冯春燕继续执行与夏永生的租房合同，等冯春燕与夏永生租房合同到期后，其房租由聂亚鹏直接向夏永生缴纳，聂亚鹏负责该协议签订日之后发生的水电气等费用。同时对餐馆的转让、接管等问题进行了约定。上述《餐馆转让协议》签订后，聂亚鹏于2019年9月份接手案涉商铺进行经营，2019年10月29日，夏永生、聂亚鹏因涉案餐馆电费问题发生争议，后聂亚鹏以合同纠纷为由诉至本院，本院于2020年5月12日作出（2020）豫0106民初4007号民事判决书，确认冯春燕、聂亚鹏、夏永生于2019年8月18日签订的《餐馆转让协议》有效，后聂亚鹏不服该判决，提出上诉，河南省郑州市中级人民法院于2020年6月16日作出（2020）豫01民终6913号民事裁定书，裁定按聂亚鹏自动撤回上诉处理。2019年11月28日，夏永生在案涉商铺门上张贴《通知》一份，载明：老潼关肉夹馍饭店（冯春燕）按照合同内容，已到缴纳下一年度全年房租及物业费时间。请于2019年11月30日前一次性支付2020年1月1日至2020年12月31日全年房租及物业费。如逾期未足额缴纳租金及物业费的，则自逾期每日应按租金及物业费5%支付违约金。未能及时、足额缴纳下年租金及物业费，视为你自动解除原合同。甲方将在2020年元月7日前收回你该房屋使用权，其产生的后果冯春燕负完全责。甲方：夏永生。庭审中，夏永生陈述合同签订后聂亚鹏未交过租金、物业费，交过一次水电费，截止2020年6月底尚欠租金31200元，物业费960元，水电费1569.25元，物业费2元/每平方米，电费1.5元/度，水费6元/吨，均需要转给夏永生由其缴纳。聂亚鹏于2020年6月21日将案涉商铺内的物品腾空未上锁，后由夏永生将案涉商铺上锁。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。夏永生、冯春燕于2019年4月4日签订《商铺租赁合同》以及冯春燕、聂亚鹏、夏永生于2019年8月18日签订的《餐馆转让协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，合法有效。在《商铺租赁合同》履行过程中，被告未按时向原告支付租金，拖欠水电费等费用，以自己的行为表明不履行主要债务，原告夏永生主张解除其与冯春燕于2019年4月4日签订《商铺租赁合同》，于法有据，本院予以支持。对于原告夏永生主张解除冯春燕、聂亚鹏于2019年8月18日签订的《餐馆转让协议》，因该协议涉及的权利义务主体主要为冯春燕、聂亚鹏，夏永生只是作为出租人同意冯春燕转租案涉房屋，根据合同相对性，夏永生不是转租合同的当事人，转租合同的当事人只能是合同权利义务的承受者,即冯春燕、聂亚鹏，原告夏永生主张解除冯春燕与聂亚鹏于2019年8月18日签订的《餐馆转让协议》的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告夏永生主张被告冯春燕、聂亚鹏支付所欠租金及物业费，冯春燕辩称其与聂亚鹏、夏永生签订《餐馆转让协议》时口头约定聂亚鹏承租期间的租赁费由聂亚鹏本人直接向夏永生缴纳，夏永生虽然予以认可，但冯春燕、夏永生均未能提供证据予以证明，且与《餐馆转让协议》约定的“餐馆转让给聂亚鹏后，因冯春燕与夏永生的租赁合同尚未到期，由冯春燕继续执行与夏永生的租房合同，等冯春燕与夏永生租房合同到期后，其房租由聂亚鹏直接向夏永生缴纳，聂亚鹏负责该协议签订日之后发生的水电气等费用”之内容以及夏永生于2019年11月28日张贴在案涉商铺门上的《通知》中要求冯春燕缴纳2020年的租金及物业费相矛盾，故依据合同约定应由被告冯春燕支付自2020年1月1日至2020年6月30日的租金31200元、物业费960元，共计32160元；由被告聂亚鹏支付2019年9月至2020年6月的水电费1568.25元。对于原告请求被告支付2020年7月1日至实际返还商铺之日的租金、物业费以及被告聂亚鹏应返还商铺的诉讼请求，因涉案房屋于2020年6月21日已经腾空，本院不予支持。被告聂亚鹏经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应承担相应的后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告夏永生、被告冯春燕于2019年4月4日签订《商铺租赁合同》；二、被告冯春燕应于本判决生效之日起十日内向原告夏永生支付租金31200元、物业费960元，共计32160元；三、被告聂亚鹏应于本判决生效之日起十日内向原告夏永生支付水电费1568.25元；四、驳回原告夏永生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元（原告夏永生已预交），由原告夏永生负担50元，被告冯春燕负担327元，被告聂亚鹏负担45元（与上述判决金额一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王天超二〇二〇年九月九日书记员  王兴杰