北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8570号上诉人（原审原告）：田进梅，女，1971年6月23日出生。委托诉讼代理人：于磊，北京市正合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁，北京市正合律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：汪一波，男，1980年8月25日出生。委托诉讼代理人：汪**慧（系汪一波之姐）。上诉人田进梅因与被上诉人汪一波房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，适用二审独任制程序，公开开庭进行了审理。上诉人田进梅及其委托诉讼代理人于磊、张洁，被上诉人汪一波之委托诉讼代理人汪**慧，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田进梅上诉请求：1.撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8307号民事判决，改判支持田进梅一审全部诉讼请求；2.汪一波承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审判决减轻汪一波的违约责任不当，汪一波并未要求降低违约金数额，一审判决主动过分降低。且田进梅起诉时已自行降低了违约金数额，一审判决不足以弥补田进梅的损失。2.一审法院违反程序未进行证据调取。3.一审判决认定事实错误、证据不足，对于汪一波存在迟延配合办理贷款手续的违约行为的认定不当，显失公平。一审判决对于房屋交付时间做出错误认定，汪一波并未就此举证。对于应否承担迟延结清费用的违约金，一审仅凭汪一波单方陈述进行了认定。汪一波辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。不同意田进梅的上诉请求。田进梅向一审法院起诉请求：1.判令汪一波向田进梅支付迟延办理贷款所需文件的违约金50000元；2.判令汪一波支付田进梅违约金至2020年4月12日暂计52700元（自2018年11月2日至物业管理费、供暖费、水费、电费、燃气费、有线电视费、电话费等各项费用结清之日，按每天100元标准计算）；3.判令汪一波支付田进梅物业费570.75元（自2018年9月5日至2018年11月18日，按照每平米物业费2.51元，房屋面积92.28平米，乘以12个月，每年物业费2779.47元，平均到每天是7.61元，计算75日）、物业费滞纳金186.9元（物业公司的缴费通知单，全年滞纳金是909.58元，故除以365日*75日）、取暖费92.28元（自2018年11月15日至2018年11月18日，标准是30元*92.28平方米/120日*4日），滞纳金33.01元、机顶盒安装费300元，燃气补卡费20元、更换4个门锁费180元、热水器维修210元、花洒330元、房屋墙面及门框修复费2000元；4.本案诉讼费汪一波承担。一审法院认定事实：2018年6月21日，田进梅（买受人）与汪一波（出卖人）签订房屋买卖合同，约定由田进梅购买汪一波的801室房屋，合同总价款3000000元，合同第二条第（三）款第2项载明，房屋无抵押，买受人贷款，买受人与出卖人约定于2018年10月15日之前将银行贷款所需证件材料准备齐全，并办理上述房屋的贷款审批手续，审批合格后叁个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时将购房首付款1800000元，其中包含购房定金50000元一次性支付给出卖人，剩余房款1200000元，将通过银行贷款形式一次性支付给出卖人。第三条第（三）款第1项载明，如出卖人在交付房屋时，未能将各项费用（包含但不限于物业管理费、供暖费、水费、电费、燃气费、有线电视费、电话费等）结清，出卖人同意最迟于2018年11月1日结清上述费用。如出卖人未能按上述日期结清各项费用的，则出卖人每逾期一日按100元/日，向买受人支付违约金。第五条第（五）款载明，如办理贷款或过户手续，合同一方当事人未按另一方当事人的通知或合同约定（包括但不限于本合同、合同附件、补偿协议等）提供办理贷款或过户等手续所需文件、资料，则自通知或合同约定（包括但不限于本合同、合同附件、补偿协议等）提交材料之日起至实际提交资料之日（或本合同解除之日）止，违约方每日按照已付购房款5‰支付守约方违约金。2018年11月12日，田进梅办理了住房公积金贷款审核手续，公积金贷款1000000元。当日双方签订补充协议，载明乙方（田进梅）在签署买卖合同起半个月内自行筹集210000元付给甲方（汪一波），于2018年10月1日前付清甲方全部的首付款1800000元（其中包括定金50000元）。甲方承诺乙方在2018年10月1日之前交付首付款后将房屋租赁给乙方使用（另签租赁合同），生活中所产生的费用由乙方承担，超过一个月未能交齐所有购房费用，乙方按3000元每月交付房租。双方另签订房屋租赁合同，约定汪一波（甲方）将801室房屋出租给田进梅（乙方），租赁期限自2018年9月26日至2018年12月31日，租金总计12000元，如甲方在2018年12月15日前未收到总房款正常收取12月份房租，租赁期间（5）供暖费、（7）物业管理费由甲方承担，（1）水费、（2）电费、（3）电话费、（4）电视收视费、（6）燃气费、（8）房屋租赁税费由乙方承担。到期日期为甲方收到全部购房款为准，在乙方办理贷款过程中如因甲方未到场收付房租顺延。田进梅关于涉诉房屋的房款付款情况为：2018年6月21日付定金50000元，2018年6月27日转账支付210000元，2018年9月25日分3次共计转账支付1540000元，2018年11月28日转账支付180000元，另通过公积金贷款1000000元。田进梅主张因汪一波原因导致办理公积金贷款初审时间晚于合同约定的时间，按照合同约定应支付违约金，计算方法为违约方每日按照已付购房款5‰支付守约方违约金，田进梅仅主张50000元。汪一波则主张汪一波不存在违约行为，均是按照中介公司通知的时间前往办理。双方均认可中介公司工作人员为范晓娜，经一审法院当庭拨打范晓娜电话，范晓娜称“田进梅、汪一波的房屋买卖事宜前期系我办理，当时约定2018年10月办理贷款，和汪一波的妹妹约了，但是她说房主回不来，大概是十一放假之后回来，说在国外。第二次再约办理贷款就是11月，十几号的时候，第二次约好了就由王志强带着双方去办理贷款手续”。汪一波认可范晓娜所述属实，但主张当时是2018年10月初汪一波没在，但是在2018年10月15日之前，中介公司可以再约时间，但是没有而是直接约到了本案中办理贷款的时间即2018年11月12日。关于物业费，汪一波同意支付田进梅2018年9月6日至2018年9月24日期间物业费，支付标准为田进梅主张的标准，即按照每平米每月物业费2.51元，房屋面积92.28平米，乘以12个月，每年物业费2779.47元，平均到每天是7.61元，并主张因物业公司收取物业费仅按年收取，故汪一波向物业公司缴纳费用时仅缴纳至2018年9月5日，未能结清。经询问，田进梅尚未向物业公司缴纳物业费、物业费滞纳金。田进梅主张供暖费的计算标准是30元*92.28平方米/120日*4日，计算期间为2018年11月15日至2018年11月18日，汪一波不同意支付供暖费。田进梅另主张汪一波支付机顶盒安装费300元、燃气卡补卡费20元、更换4个门锁费180元、热水器维修费210元、花洒费330元、房屋墙面及门槛修复费2000元，并提交收据、转账记录等证据佐证，汪一波同意支付田进梅机顶盒安装费300元及燃气卡补卡费20元，其余款项均不同意支付。另查，（2020）京02民终1149号民事判决书查明：2018年9月24日，汪一波将涉案房屋的一把钥匙交付给田进梅，但小卧室未腾空。2019年11月18日，汪一波将小卧室腾空并将另一把钥匙交给田进梅。涉案房屋物业费结清至2018年9月5日。关于房屋的具体交付时间，田进梅主张为2018年11月18日，并主张物业费、供暖费均应支付至当日，汪一波则主张为2018年9月24日，称当时将1把钥匙交付田进梅，经田进梅允许占用一间小卧室，当时即属于交付。田进梅提交与汪一波的姐姐的微信聊天记录，2018年9月24日，对方称“我买天津房子，首付款都交了，都不能放东西，您这首付款一分钱没打，我都让您搬东西进来了，您也应该知道，我是不是那种通情达理的人，我觉得每个人都有难处，大家互相理解，和谐共处多好，没必要因为一点小事闹得不愉快，对自己身体心情都没好处。”2018年11月18日，对方称“田老师，周末赶紧好好歇歇，钥匙和门口放地毯下面了，我的东西都搬走了啊。”田进梅答“好的，你怎么没早说啊，中午咱们一起吃个饭。”汪一波对聊天记录认可，认为2018年9月24日已经全部交接，钥匙交给田进梅。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属真实有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方房屋买卖合同的约定“买受人与出卖人约定于2018年10月15日之前将银行贷款所需证件材料准备齐全，并办理上述房屋的贷款审批手续，审批合格后叁个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续”，本案涉案房屋公积金贷款的初审时间为2018年11月12日，虽汪一波主张未存在违约行为，而是按照中介公司的通知办理公积金贷款，但综合案件的实际情况，汪一波确有存在因中介公司第一次通知其办理贷款手续未能约成，至第二次预约办理时已经超过双方合同中约定时间，导致涉案房屋的公积金初审时间晚于合同约定的时间，田进梅主张汪一波支付违约金，法院予以支持。关于违约金的数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，双方关于违约金的约定过高，综合考虑汪一波的过错程度、逾期办理贷款的时间、给田进梅造成的实际损失等情况，法院酌定汪一波支付田进梅延期办理贷款的违约金5000元。关于双方争议的房屋交付时间，田进梅于2018年9月24日收到汪一波的房屋钥匙，汪一波仅占用房屋一间小卧室，且田进梅与汪一波签订的房屋租赁合同租期亦从2018年9月26日起算，再结合田进梅与汪一波姐姐的聊天记录，综合考虑本案的实际情况，法院确认双方交接房屋的时间应为2018年9月24日，汪一波应当支付尚未支付的2018年9月6日至2018年9月24日期间的物业费，计算标准为双方均认可的每平米每月物业费2.51元，房屋面积92.28平米，乘以12个月，每年物业费2779.47元，平均到每日是7.61元，计算为144.59元。田进梅主张的物业费滞纳金并未实际发生，法院不予支持。田进梅主张的2018年11月15日至2018年11月18日期间取暖费及取暖费滞纳金，因该期间房屋已交付田进梅，法院对此不予支持。关于田进梅主张的机顶盒安装费300元，燃气补卡费20元、更换4个门锁费180元、热水器维修210元、花洒330元、房屋墙面及门框修复费2000元，汪一波同意支付机顶盒安装费300元、燃气补卡费20元，法院予以确认，田进梅的其他主张，并无合同约定或法律依据，法院不予支持。田进梅主张汪一波按照合同约定即“如出卖人在交付房屋时，未能将各项费用（包含但不限于物业管理费、供暖费、水费、电费、燃气费、有线电视费、电话费等）结清，出卖人同意最迟于2018年11月1日结清上述费用。如出卖人未能按上述日期结清各项费用的，则出卖人每逾期一日按100元/日，向买受人支付违约金”支付违约金，核查本案中的情况，仅存在汪一波未结清物业费的情形，但汪一波就该项情况作出合理解释，并非恶意，故对田进梅的该项主张法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年8月判决：一、汪一波于判决生效之日起十日内支付田进梅违约金5000元；二、汪一波于判决生效之日起十日内支付田进梅物业费144.59元、机顶盒安装费300元、燃气补卡费20元，以上共计464.59元；三、驳回田进梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审诉讼中，田进梅提交如下证据：1.联港嘉园应交费用通知书（物业费、供暖费），以证明上述费用可以按照天计算并缴纳；2.民事起诉状，以证明汪一波存在的违约行为却要求田进梅来承担；3.田进梅和汪杨慧微信聊天记录截图，以证明汪一波一方认为提前入住不是交付房屋，款项全部交纳才符合入住条件。汪一波质证称：证据1真实性不认可；证据2真实性认可，证明目的不认可；证据3真实性认可，证明目的不认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点系田进梅主张的违约金及一审诉讼请求主张的各项费用是否应予支持。关于田进梅主张的迟延办理贷款违约金一节，本案中，房屋买卖合同约定买受人与出卖人于2018年10月15日之前将银行贷款所需证件材料准备齐全，并办理上述房屋的贷款审批手续，而实际上办理贷款的时间为2018年11月12日，客观上却因汪一波原因导致办理公积金贷款手续时间晚于合同约定的时间，田进梅有权向汪一波主张违约金。但我国合同法体现的违约金性质系以补偿性为主，惩罚性为辅。违约金的认定应当以实际损失为基础，而当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，房屋买卖合同约定的违约金过高，田进梅称汪一波未在一审中要求降低违约金数额，事实上，汪一波对违约金的支付提出了抗辩，在汪一波不同意支付违约金的情况下，一审判决调整违约金标准，不属于法院违反法律规定主动减少违约金。一审法院综合考虑汪一波的过错程度、逾期办理贷款的时间、给田进梅造成的实际损失等情况，酌定汪一波支付田进梅延期办理贷款的违约金5000元，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院不持异议。关于田进梅主张的物业费及取暖费一节，应结合房屋交付时间予以考量。就房屋交付时间而言，2018年9月24日，汪一波将涉案房屋的一把钥匙交付给田进梅，田进梅已可实际控制房屋，一审法院结合双方签订的房屋租赁合同及田进梅、汪**慧的聊天记录等情况，确认房屋交接时间为2018年9月24日并无不当。据此，一审计算的物业费数额并无不当，而田进梅主张的2018年11月15日至2018年11月18日期间取暖费及取暖费滞纳金，已在房屋交接后，本院不予支持。其主张的物业费滞纳金并未实际发生，亦不予支持。关于田进梅主张的机顶盒安装费300元，燃气补卡费20元、更换4个门锁费180元、热水器维修210元、花洒330元、房屋墙面及门框修复费2000元，缺乏相应合同依据及法律依据，本院难以支持。一审中汪一波同意支付机顶盒安装费300元及燃气补卡费20元，双方不持异议，本院不再赘述。关于田进梅主张的未能将各项费用结清的违约金（包含但不限于物业管理费、供暖费、水费、电费、燃气费、有线电视费、电话费等），本案中仅存在汪一波未结清物业费的情形，一审认定汪一波并非恶意，未予支持田进梅的主张并无不当。经审查，一审并不存在违反程序的情形。综上所述，田进梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1208元，由田进梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 高宝钟二〇二〇年九月二十八日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕