江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1023民初3182号原告：宝应县安居物业服务有限公司。法定代表人：徐某某。委托诉讼代理人：沈某某。委托诉讼代理人：钱某。被告：黄某某。原告宝应县安居物业服务有限公司（以下简称安居物业）与被告黄某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月14日公开开庭进行了审理。原告安居物业的委托诉讼代理人沈某某、被告黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理服务费8740元、违约金7520元，合计16260元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系宝应县盛世嘉园住宅小区业主委员会选聘的物业服务企业，被告系宝应县盛世嘉园住宅小区10幢603室的业主。被告已入住小区多年，但近几年物业服务费并未缴纳，至今仍拖欠2011年至2019年的物业管理服务费共计8740元及违约金7520元。期间，原告多次派人电话联系、上门、或者以其他方式催收，均遭拒绝。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告黄某某辩称，1.我从未接到原告任何电话或书面催缴材料；2.2008年我装修房屋后发现阁楼顶有积水、渗水问题，多次与物业沟通，物业仅简单处理，楼顶目前仍有积水、渗水，且更加严重，期间我多次请人维护，花费上千元；3.10号楼下水道都在我家车库里，2016年9月下水道破损，车库严重积水，水流到车库过道，经反映后物业3小时后才来人看了下就离开了，在物业两天没有作为的情况下我花费近500元请人维修；4.10幢302住户擅自开墙增设烟道，我家主卧常年被油烟困扰，向物业反映未果；5.原告按三级服务标准收费，但管理和服务未达到标准；6.要求原告出具公摊水电费收费依据及详细账目；7.物业收费仅2010年出具正规发票，要求补开2007年-2009年的正规发票；8.原告未按合同约定提供服务，其违约在先，故不应当要求我给付违约金。原告安居物业围绕诉讼请求依法提交了盛世嘉园小区人员配置表、物业服务合同三份、物业服务收费目录清单、催缴通知单照片八张等证据，被告黄某某为支持其答辩意见依法提交了照片十张、医院检查材料三份、证人证言，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告安居物业与宝应县盛世嘉园小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定2009年6月1日至2019年12月31日由原告为该小区提供物业管理服务，业主定期交纳相应的服务费用，同时约定了服务范围以及收费标准等，同时约定了服务范围以及收费标准，同时约定业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每逾期一天按拖欠费用总金额的万分之五交纳逾期违约金。被告系宝应县盛世嘉园10幢603室业主，其居住面积为138.73平方米，按照约定自2009年6月1日至2015年5月31日每月需交纳物业管理服务费0.4元/平方米、公摊水电费0.1元/月/平方米，自2015年6月1日至2019年12月31日每月需交纳物业管理服务费0.55元/平方米、公摊水电费0.1元/月/平方米。从2011年起，被告一直未交纳物业管理服务费，遂引起本诉。本院认为，原告宝应县安居物业服务有限公司与宝应县盛世嘉园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对全体业主均具有约束力。原告按约为该小区提供物业管理服务后，作为小区业主的被告理应及时交纳相应的物业管理服务费等费用，被告拒绝交纳物业管理服务费等费用等显系违约行为，应承担本案的民事责任。经本院审查，被告尚欠原告2011年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费7116.85元（138.73平方米×0.4元/月/平方米×54个月+138.73平方米×0.55元/月/平方米×54个月），该费用系双方依约所致，故本院予以支持，又因被告抗辩原告未按约提供服务，本院经审查后认为原告提供的服务确有瑕疵，原告未能完全履行合同约定的义务，故对被告应交纳的物业费酌情予以扣减10%，其应向原告交纳的物业费为6405.17元（7116.85元×90%）。就原告主张的公摊水电费1498元，因原告系代收代支，其未提供证据证明其代支的公摊水电费账目明细及金额，故本院不予支持，原告可另行主张。对原告要求被告给付违约金7520元的诉讼请求，《物业服务委托合同》中第二十一条第3点明确约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每逾期一天按拖欠费用总金额的万分之五交纳逾期违约金，原告自2011年1月1日至2019年12月31日一直未交纳物业服务费，故其应当支付的违约金为:1.2011年度物业费产生的2011年-2019年度违约金为984.37元（138.73平方米×0.4元/月/平方米×12个月×90%×0.0005元/天×365天/年×9年），已经超出实际损失的30%，本院依法调整为179.79元（138.73平方米×0.4元/月/平方米×12个月×90%×30%）；2.2012年度物业费产生的2012年-2019年度违约金为875元（138.73平方米×0.4元/月/平方米×12个月×90%×0.0005元/天×365天/年×8年），已经超出实际损失的30%，本院依法调整为179.79元（138.73平方米×0.4元/月/平方米×12个月×90%×30%）；3.2013年度物业费产生的2013年-2019年度违约金为765.62元（138.73平方米×0.4元/月/平方米×12个月×90%×0.0005元/天×365天/年×7年），已经超出实际损失的30%，本院依法调整为179.79元（138.73平方米×0.4元/月/平方米×12个月×90%×30%）；4.2014年度物业费产生的2014年-2019年度的违约金为656.25元（138.73平方米×0.4元/月/平方米×12个月×90%×0.0005元/天×365天/年×6年），已经超出实际损失的30%，本院依法调整为179.79元（138.73平方米×0.4元/月/平方米×12个月×90%×30%）；5.2015年度物业费产生的2015年-2019年度的违约金为649.41元[（138.73平方米×0.4元/月/平方米×6个月+138.73平方米×0.55元/月/平方米×6个月）×90%×0.0005元/天×365天/年×5年]，已经超出实际损失的30%，本院依法调整为213.51元[（138.73平方米×0.4元/月/平方米×6个月+138.73平方米×0.55元/月/平方米×6个月）×90%×30%]；6.2016年度物业费产生的2016年-2019年度的违约金为601.56元（138.73平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%×0.0005元/天×365天/年×4年），已经超出实际损失的30%，本院依法调整为247.22元（138.73平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%×30%）；7.2017年度物业费产生的2017年-2019年度违约金为451.17元（138.73平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%×0.0005元/天×365天/年×3年），已经超出实际损失的30%，本院依法调整为247.22元（138.73平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%×30%）；8.2018年度物业费产生的2018年-2019年度违约金为300.78元（138.73平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%×0.0005元/天×365天/年×2年），已经超出实际损失的30%，本院依法调整为247.22元（138.73平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%×30%）；9.2019年度物业费产生的2019年度违约金为150.39元（138.73平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%×0.0005元/天×365天）。以上违约金合计1824.72元（179.79元×4年+213.51元+247.22元×3年+150.39元），本院予以支持。关于被告黄某某辩称房屋漏水的意见，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。被告称房屋漏水，但并未就漏水原因、是否属于原告责任范围等事实予以充分举证证明，应由其承担举证不能的法律责任，故本院对其辩称意见不予采信。关于被告黄某某辩称其他住户擅自开墙增设烟道等意见，与本案无关，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告黄某某于本判决生效之日起十日内给付原告宝应县安居物业服务有限公司物业管理服务费6405.17元、违约金1824.72元，合计8229.89元；二、驳回原告宝应县安居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，减半收取104元，由原告宝应县安居物业服务有限公司负担51元，被告黄某某负担53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费208元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 员  嵇 林二〇二〇年九月二十一日法官助理  吉艾菊书 记 员  郭 雨