江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初4559号原告：盐城大丰美洁物业服务有限公司，统一社会信用代码91320982551173290X，住所地盐城市大丰区人民南路恒生南苑3号楼301室。法定代表人：蒋桂国，公司总经理。委托诉讼代理人：谢国强（特别授权），公司副总经理。委托诉讼代理人：陈应松（特别授权），公司办公室主任。被告：韦广根，男，1958年7月23日出生，汉族，住盐城市大丰区。原告盐城大丰美洁物业服务有限公司（简称美洁物业公司）与被告韦广根物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告美洁物业公司的委托诉讼代理人谢国强、陈应松，被告韦广根到庭参加诉讼本案。现已审理终结。原告美洁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2017年1月1日-2019年12月31日的物业费及公摊电费2937元（住房面积143.34㎡+车库面积9.85㎡=153.19㎡×0.5元/㎡/月×36个月+公摊电费每户每月5元×36个月）；2、判决被告承担因不按时交纳物业服务费、公摊电费而产生的违约金（按日万分之五计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告韦广根购置银河花园4号楼1单元301室的住房及车库（住房面积143.34㎡、车库面积9.85㎡）。收房后，被告物业服务费及公摊电费仅交至2016年12月31日。2017年1月1日后，原告多次向被告催缴未果。综上，为维护企业权利，起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告韦广根辩称，我住银河花园4号楼1单元301室，物业公司未能尽到管理服务职能，严重影响了我的生活，让我的财产受到损失，生活质量受到影响，我多次向物业公司反映问题，但物业公司未能整改，故我未按期缴纳物业费。具体时间如下：1、监控损坏：2016年，我侄女在银河花园保安室门口打电话给我，说两条鱼放在门岗保安室，我从花海赶到拿鱼时，鱼没了。我去找物业要求调监控，物业说监控没用，调不出来；2017年3月份，我的汽车停在车位上，保险杠被撞掉了，找物业调监控，到现在也没有结果，物业监控调出来，我也不要物业承担责任。2017年5月份，我儿子的电动车放在单元门口，第二天早上发现电瓶没了，我们先去找保安的，保安让我们去找物业调取监控，到现在都没有调出监控录像；前年我儿子买了个新车子，也在小区被刮了，也去找保安找老吴调监控，到现在监控也没有。2、住宅用房改变用途，影响生活质量：我居住的那栋楼2楼变成了饭店，我家在3楼，2楼的饭店每天忙到中午1点半、晚上忙到12点，非常吵闹，影响正常生活；2楼开了个西门，有喝醉了的出门就开始吐，让我们没办法下楼；楼下有开早点店的，油烟机直接对外喷，有油烟的话全部刮到我家，现在我家搬到星河名园居住，十天八天回来一次，回来窗户上全是油渍；3、拆除广告牌施工不规范：我住3楼，广告牌打到我楼上，广告牌拆掉以后，没有弥补好，往我室内灌水；4、多处开设小区大门，存在安全隐患：我们小区一共8栋楼，我住进去的时候只有北门有消防通道，现在单我东边4栋楼就开了8个门；小区大门以前都有锁，现在什么都没有，有时24小时敞开。美洁物业我是今年才听说，找的一些老头子，一个保安上24小时班，平时根本看不到保安，有的保安就是躺在那睡觉，小区不管是谁都可以进出，物业任何责任不负。现在小区物业管理等于处于瘫痪状态，根本就没有人问，什么服务都没有，业主苦不堪言。原告提交了业主委员会与原告的物业服务合同复印件和向被告催缴物业费的短信截屏打印件。被告质证意见：原告提交的物业服务合同不是和我签的。扫地的都是用的老妈子，几天都看不见，狗屎到处都是；保安几天一换，找保安也不出来，让去找老吴。短信我没有收到过，我反正没注意。这个房子不是我的，是我儿子的。被告提交了小区现状照片。原告质证意见：被告提交的这几份照片，特别是朋兴酒楼，应该是有不低于8年了，如果业主不同意，这个饭店也开不起来，也不可能领到营业执照，饭店也不是随便想开在哪里就开在哪里的，物业是没有办法阻挡的。对于广告牌子弄到3楼，被告是受害者。对于油烟问题，银河花园小区确实下面小吃比较多，受油烟之害不是被告一家，物业通过跟经营者告知，并举报环境监测，都到过现场，物业已尽责，物业没有执法权。2016年、2017年，银河花园小区监控确实处于瘫痪状态，后经争取到维修基金，2018年底至2019年初，重新维修了所有的监控，至于被告说的两条鱼问题，物业公司认为如果说托管给物业，物业不管什么价钱都认可，如果没有托管，物业也不能负责任。银河花园汽车车位只有98个，实际车辆248辆，时常有碰撞、擦伤，由于车位不足，这样的情况时常发生，这是物业也感到头疼和无能为力的。银河花园小区不大，只有240户，物业费全部收上来基本上能保本，按照服务工作标准基本上能做好。但现在还有近30%的物业费未收取。小区外墙水泥风化，脱落容易形成安全事故，我们已经书面报告业委会，如果得不到妥善处理，我们准备年底退出银河花园小区。本院经审理认定事实如下：2016年12月19日，银河花园业主委员会经业主大会授权与原告美洁物业公司签订银河花园物业服务合同。物业服务合同约定的物业费标准：住宅（含车库）物业服务费：0.5元／㎡／月，公用电费分摊：5元／月／户。物业服务合同约定的物业费交纳日期：一年一收取，每年首月收取。物业服务公司资质等级：叁级。业主房产位置：银河花园4号楼1单元301室。房产用途：住宅。房产建筑面积：住房面积143.34㎡、车库面积9.85㎡。业主欠付物业费期间：2017年1月1日-2019年12月31日。业主欠付物业费总数：2757.42元[（住房面积143.34㎡+车库面积9.85㎡）×0.5元/月/㎡×36个月]。业主欠付公摊电费总数：180元=5元／月／户×36个月。被告是房产实际使用人之一。银河花园小区下面小吃店比较多，业主受油烟之害。2016年、2017年，银河花园小区监控确实处于瘫痪状态。车位不足。上述事实，有原告、被告的陈述，原告提交的服务合同、被告提供的照片等证据证实。本院认为，银河花园业主委员会经业主大会授权与原告美洁物业公司签署的银河花园物业服务合同，对全体业主具有法律效力。被告可以提出质疑，必要时可以要求业委会予以公开解释，但不影响合同的效力，不属于本案处理的范围。原告为小区提供了物业管理服务，被告负有向原告交纳物业服务费用的义务。对原告主张的物业服务管理费，本院予以支持。业主希望小区物业管理规范，公共设施维护得当，环境卫生整洁，秩序井然有序，每天进出小区心情舒畅，但原告也难为无米之炊，物业费被告应当缴纳。被告抗辩小区的物业管理服务存在瑕疵，部分服务项目达不到服务质量标准，原告没有否认，本院对原告主张的滞纳金不予支持，物业费也应予以适当扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告韦广根于本判决生效后10日内给付原告盐城大丰美洁物业服务有限公司自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2350元。二、驳回原告盐城大丰美洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告韦广根负担。本判决为终审判决。审 判 员 姜安国二〇二〇年九月二十二日法官助理 朱丹丹书 记 员 王 霞附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。