江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2156号上诉人（原审被告）:新浦区民主社区王丽君烟酒商店，住所地连云港市海州区民主中路184号。经营者：王丽君，女，1966年7月3日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：张世成，男，1965年8月29日出生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：刘春林，男，1966年4月27日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人新浦区民主社区王丽君烟酒商店（以下简称王丽君烟酒店）与被上诉人刘春林因房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王丽君烟酒店上诉请求：撤销原审判决，查清事实，审核双方争议的租金，上诉人是否欠租未付。双方之间续约的房屋租赁合同时间是否为不定期约定，因被上诉人停电造成上诉人经济损失6000元整，是否冲减租金，或者将本案发回重审。事实与理由：一、原审判决认定双方当事人形成不定期租赁关系，一方可以随时解除合同，这一认定显属错误。双方口头约定合同期满后续租五年，顺延租期应为从2019年2月1日起至2024年2月1日止；另从被上诉人接收上诉人所交付的租金事实来看也足以证明，续租五年实际履行。二、原审认定上诉人尚欠被上诉人租金属于事实不清。上诉人从2019年3月12日开始向被上诉人交付租金至2020年9月，合计56000元，故不存在欠付租金的事实。三、上诉人在原审庭审中提出因在2018年6月间被上诉人停电致使上诉人在冰箱中的商品损坏，造成经济损失6000余元，应予赔偿，冲减房屋租金。虽然被上诉人原审当庭确认该事实存在，但原审判决却只字不提，直接侵害了上诉人的合法权益。被上诉人刘春林答辩称，上诉人提出的停电事实存在，但不是被上诉人造成。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审维持原判。刘春林向原审法院提出诉讼请求：1.判令王丽君烟酒店给付刘春林房屋租金20541元（王丽君烟酒店在起诉后又给付了部分租金，该租金计算至2020年4月30日，后续按照年租金35000元计算房屋占有使用费至实际搬离之日），并依法解除房屋租赁合同，归还租赁房屋；2.本案诉讼费由王丽君烟酒店承担。原审法院审理认定事实如下：江苏金海投资有限公司出具证明一份，载明：海州区民主路184路，原化工集团办公楼属我公司产权所有。2013年委托本公司下属企业江苏信和物业服务有限公司负责经营管理。江苏信和物业服务有限公司同意出租于刘春林经营使用。2014年7月13日，刘春林与江苏信和物业服务有限公司签订《房屋出租合同》，刘春林承租连云港市海州区民主路184#化工小楼，租赁期限10年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止，并约定租赁期间沿街商铺租金由刘春林收取，期间产生的任何费用支出由刘春林承担。2013年9月25日，刘春林（甲方，出租方）与王丽君烟酒店（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落新浦区；租赁期限为五年，从2013年10月30日起至2018年9月29日止。以开街为租期开始，以下顺延。（补充：第四、五年房租按当时价格优惠15%）；乙方每年向甲方缴纳租金人民币2万元整，半年缴纳一次，甲方应出具收据，提前5天付房租；合同期满，如甲方的租赁房屋需要继续出租或出卖，乙方享有优先权。该合同还约定了其他事项。2016年2月18日，刘春林出具收条，载明：“今收到王丽君烟酒商店2016年2.1—2017年2.1房租计贰万元整（20000）。”2018年2月14日，刘春林出具收条，载明：“今收到王丽君2018年2月1日至2019年2月1日房租总计贰万捌仟元整。”2019年王丽君烟酒店向刘春林支付房租27000元，2020年4月王丽君烟酒店向刘春林支付房租15000元，合计42000元。刘春林还提供了其与案外人的租赁合同，欲证明其他租户的租金。原审庭审中刘春林陈述民主路开街时间是2013年10月1日，双方协商从2013年11月15日开始计算租金，后两年的租金按照每年35000元优惠15%计算，合同到期后按照每年35000元计算。王丽君烟酒店陈述开街时间是2014年2月24日，租金从2014年2月1日起算，合同到期后按照每年33000元计算。原审法院认为，刘春林、王丽君烟酒店签订的协议系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行。租赁合同约定租期为五年，以开街为租期开始，刘春林出具的两份收条载明租期时间段均是从2月1日计算一年，结合合同可以认定租期从2014年2月1日至2019年1月31日。合同到期后，王丽君烟酒店继续使用涉案房屋，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。现刘春林提出解除房屋租赁合同，租金计算至2020年4月30日，后续计算房屋占有使用费，原审法院予以支持，确认双方《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。合同解除，承租人应返还租赁物，故刘春林主张王丽君烟酒店返还租赁房屋，原审法院予以支持。王丽君烟酒店抗辩不同意解除合同、返还房屋，无依据，原审法院不予采纳。关于刘春林主张的房屋租金20541元及房屋占有使用费，依据2018年2月14日刘春林出具的租金收条，2018年2月1日至2019年2月1日的房租为28000元，合同约定“第四、五年房租按当时价格优惠15%”，即当年房租价格为33000元（28000元/85%），优惠后为28000元。2019年2月1日之后的房屋租金不再优惠，应按33000元/年计算。王丽君烟酒店已给付2019年2月1日之后的款项共计42000元，租金按33000元/年计算，王丽君烟酒店给付的款项计算至2020年5月10日，因双方合同于2020年4月30日解除，故王丽君烟酒店租金已给付至2020年4月30日，剩余款项冲抵房屋占有使用费。合同解除或到期后，王丽君烟酒店继续使用涉案房屋，应给付房屋占有使用费，参照租金标准33000元/年支付，王丽君烟酒店应给付2020年5月11日至实际搬离之日的房屋占有使用费，按33000元/年计算。故对刘春林主张的房屋租金20541元及超出33000元/年的房屋占有使用费，原审法院不予支持。刘春林陈述租金按35000元/年计算，证据不足，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决如下：一、确认刘春林、王丽君烟酒店签订的《房租租赁合同》已解除；二、王丽君烟酒店于判决生效之日起十五日内返还刘春林海州区房屋；三、王丽君烟酒店于判决生效之日起十日内给付房屋占有使用费（自2020年5月11日起至实际搬离之日止，按33000元/年计算）；四、驳回刘春林的其他诉讼请求。案件受理费572元，由刘春林负担400元，王丽君烟酒店负担172元。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，刘春林、王丽君烟酒店于2013年9月25日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方在合同中约定：“以开街为租期开始，以下顺延。”，双方在诉讼中均未提供充分证据证明开街的具体时间，原审法院结合刘春林出具收条中载明的时间确定案涉房屋租期从2014年2月1日至2019年1月31日并无不当。合同约定的五年期满后，承租人王丽君烟酒店继续交纳租金、使用案涉房屋，出租人刘春林未提出异议，原租赁合同继续有效，但双方之间形成了不定期的租赁合同关系，出租人可以随时解除合同。王丽君烟酒店上诉提出双方口头约定合同期满后续租五年，顺延租期应从2019年2月1日起至2024年2月1日止；但刘春林予以否认，王丽君烟酒店对此未能提供充分证据予以证明，故本院对其该上诉理由不予采纳。刘春林要求解除案涉房屋租赁合同有法律依据，本院予以支持。关于案涉房屋第四、五年的租金标准问题，双方在租赁合同第三条中约定：“第四、五年房租按当时价格优惠15%”。刘春林主张2018年、2019年的市场价格为35000元；而王丽君烟酒店则主张是在前三年每年租金20000元的基础上再优惠15%为17000元。本院经审查，2018年2月14日刘春林出具给王丽君烟酒店的收条中明确记载收到王丽君2018年2月1日至2019年2月1日房租28000元，原审法院据此认定当年房租市场价格应为33000元正确。王丽君烟酒店主张第四、五年租金价格为20000元不能成立，本院不予采纳。原审法院对于后期案涉房屋的租金及占有使用费的计算亦并无不当。关于王丽君烟酒店提出被上诉人停电给其造成损失6000余元原审法院未予处理的问题，本院经审查认为，刘春林虽然认可案涉房屋存在停电事实，但对于停电的责任以及损失的数额均不予认可，王丽君烟酒店在原审中未提出反诉，原审法院对此不予处理并无不当，王丽君烟酒店可以另案主张权利。综上所述，上诉人王丽君烟酒店的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费572元，由上诉人王丽君烟酒店负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 淼审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二〇年九月二十三日法官助理  汤馥宇书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。