重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初692号 原告：袁礼君，女，1974年2月10日出生，户籍所在地重庆市涪陵区，现住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：袁礼奎（袁礼君之兄），男，1976年1月9日出生，住重庆市涪陵区。 被告：谭继武，男，1982年1月12日出生，户籍所在地重庆市武隆区，现住重庆市武隆区。 被告：贾芙容，女，1984年1月24日出生，户籍所在地重庆市武隆区，现住重庆市武隆区。 上列被告共同委托诉讼代理人：吴华东，重庆市武隆区江北法律服务所法律工作者。 第三人：谭建峰，男，1977年3月21日出生，住重庆市江**。 原告袁礼君诉被告谭继武、贾芙容、第三人谭建峰确认合同效力纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理。诉讼过程中，原告袁礼君向本院提出财产保全申请，要求对被告谭继武银行账户（卡号622XXXXXX********）的资金、被告谭继武、贾芙容出租涉案房屋的租金予以保全，先期于2020年保全30万元，并提供财产担保，本院于2020年3月30日裁定准予保全。本院依法适用普通程序，由审判员肖青锐担任审判长，与人民陪审员何刚、顾国林组成合议庭，分别于2020年6月3日、2020年8月26日两次公开开庭进行了审理。原告袁礼君及其委托诉讼代理人袁礼奎，被告谭继武及被告谭继武、贾芙容共同委托诉讼代理人吴华东两次开庭均到庭参加了诉讼。第三人谭建峰到庭参加第一次庭审，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告袁礼君向本院提出如下诉讼请求：1.确认《私人集资建房合同》无效；2.判令被告退还原告本金860000元；3.判令被告赔偿原告损失，即占用原告860000元本金的利息，按年利率8.3%从被告占用资金之日起至被告还清本息之日止。事实和理由：原、被告于2014年3月11日订立《私人集资建房合同》，后原告按合同要求超额完成860000元筹集，并打款给被告，已完全履行相关义务。被告拒不履行合同，占用资金，躲避原告，逃避合同义务和责任。《私人集资建房合同》实际是变相的农村集体土地宅基地买卖合同，根据土地管理法应为无效合同，被告应退还原告本金，赔偿原告损失。故诉至法院，望判如所请。 被告谭继武、贾芙容辩称，原告的诉讼请求不应得到支持，理由如下：1.原、被告之间的合同系名为私人集资建房，实为共同投资合伙经营；2.原告及第三人共计向被告转款756600元，并不是860000元；3.被告缴纳的罚款原告应平均分担。并述称事实经过为2013年9月之前，原告和第三人作为夫妻，找二被告称投资经营酒店。2013年9月28日，被告贾芙容取得规划许可，原告和第三人向被告谭继武转款250000元投资，至2014年合同签订前原告、第三人又转款给被告谭继武。在2014年3月11日房屋基本完工进入装修阶段，双方补签了《私人集资建房合同》，实际是原告、第三人与二被告合伙投资建房开设酒店经营和出租，所得的收益进行分配，同时也约定了出资额，没有谈及对该房屋的所有权及使用权的转移，并非对宅基地的买卖，因此，本案原告、第三人和被告形成合伙经营关系而非房屋买卖关系。 第三人谭建峰述称，第三人、原告与二被告准备共同投资修建房屋包括门面，合同是在房屋修建过程中补签的。起初口头说房子修好后有两间门面及门面以上的四层楼及负楼归原告及第三人所有，其余的归二被告所有，所有房屋手续由二被告办理，该房屋修建完成后所有的出租出售收益平分，任何一方不得私自出租、出卖、抵押房屋产权。原告及第三人通过银行向被告谭继武转账800000元，另外支付的60000元没有凭证。转款是用于修建房屋，如有剩余就用于双方共同投资的珍碧酒店装修。 经审理查明，2013年9月23日，被告贾芙容取得了民用住房的《乡村建设规划许可证》，建设位置位于武隆区XX街道XX社区XX组大树子，建筑面积165㎡。 2014年3月11日，被告谭继武、贾芙容(甲方，承建方)与原告袁礼君、第三人谭建峰（乙方，集资方）签订了《私人集资建房合同》（以下简称《合同》），该《合同》载明：“……甲方将其位于XX镇XX村XX组土地与乙方协商用于修建房屋。就甲乙双方自愿合伙修建房屋事宜，经甲乙双方平等、自愿共同协商一致的基础上，签订以下合同：一、房屋修建位置甲乙双方修建的房屋位于重庆市武隆县XX镇XX村XX组。二、房屋面积情况甲乙双方出资修建的房屋为三楼一底（加车库和门面共计五层），面积大约1000平方米。三、甲乙双方出资情况1.甲乙双方修建该房屋花费预算为人民币1300000元整（大写壹佰叁拾万），甲方出资500000元整（大写伍拾万元），乙方出资800000元整（大写捌拾万元）。乙方将建房款80万元打入乙方户头。2.甲乙双方出资修建房屋的花费超出预算130万元的部分，由甲乙双方另行补充协议约定出资额；甲乙双方出资修建房屋未超出预算130万的剩余款用于该房屋的装修。四、所有建房手续及完工后的证件办理，由甲方负责，所需相关费用甲乙双方按规定各自承担。如遇政府拆迁、征地，乙方享有按出资比例应有的各项权利。五、甲方保证不能因产权争议和乙方有任何冲突，该房屋修建完毕后，无论是用于出租、出卖、自主经营和增值产生的收益等，均由甲乙双方平均分配收益。六、该房由甲方按建筑规范施工完成，包括所有窗户、入户门安装，厕所、厨房防水处理，水、电、闭路线入户。七、甲乙双方任何一方不得以出卖、出租、抵押等形式处分该房屋权利，必须经甲乙双方协商一致。八、乙方须在2014年9月30日之前完成建房。九、甲乙双方共同享有该房屋第四层的居住权和使用权……。” 原告袁礼君、第三人谭建峰为履行合同，向被告谭继武支付款项如下：2013年9月28日，原告袁礼君通过银行账号62********向被告谭继武的银行账号62218********转账200000元；2013年10月10日，原告袁礼君直接向被告谭继武的银行账号6********存款100000元；2014年1月6日，原告袁礼君在江北区通过银行账号6********向被告谭继武的银行账号622********转账100000元；2014年2月21日，原告袁礼君通过银行账号622********向被告谭继武转账20000元；2014年3月11日，原告袁礼君在武隆区通过银行账号622********向被告谭继武的银行账号62********转账120000元；2014年3月13日，原告袁礼君在江北区以现金方式向被告谭继武的银行账号622********转入100000元；2014年5月2日，原告袁礼君在江北区以现金方式向被告谭继武的银行账号6221********转入100000元；2014年6月14日，第三人谭建峰在江北区以现金方式向被告谭继武的银行账号6221********存入60000元；2014年6月17日，原告袁礼君在江北区以现金方式向被告谭继武的银行账号6221********存入20000元；2015年2月15日，被告谭继武的银行账号62********收到从江北区观音桥支行营业点ATM汇入的10000元、9600元；2015年2月23日，被告谭继武的银行账号6221********收到从江北区观音桥支行营业点ATM汇入的10000元、7000元。原告袁礼君、第三人谭建峰共计支付856600元。2020年6月3日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。 另查明，在建房过程中，工程施工和资金开支均由被告谭继武统一负责管理和结算，涉案房屋现已实际建成。被告谭继武、贾芙容与原告袁礼君、第三人谭建峰至今未对修建房屋的支出进行结算。涉案房屋至今未办理不动产权证。 还查明，原告袁礼君、第三人谭建峰于2011年1月18日办理结婚登记，后于2014年9月23日在涪陵区民政局协议离婚并办理离婚登记，双方离婚时就财产分割达成如下协议：“……XX山投资收益和房产归女方所有，收回成本后男方可得纯利的四分之一。” 2015年7月10日，被告谭继武代收原武隆县XX山镇人民政府最终审核确认的《XX山镇“两违”当事人自愿接受分类处置补办相关手续费用表》。2015年8月18日，被告贾芙容向原武隆县国土自愿房屋管理局缴纳罚没收入3260.7元、土地复垦费占用其他土地3类760.83元，向原武隆县城乡建设委员会缴纳罚没收入205493.76元。 上述事实，有原、被告、第三人的当庭陈述，以及《私人集资建房合同》原件、《准予变更登记通知书》复印件、银行账户交易明细原件、储蓄对账单原件、《证明》原件、《离婚协议》、视听资料、《乡村建设规划许可证》复印件、《非税收入一般缴款书》复印件、《XX山镇“两违”当事人自愿接受分类处置补办相关手续费用表》等证据在案为凭，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告袁礼君、第三人谭建峰与被告谭继武、贾芙容之间订立的《私人集资建房合同》的性质是属于合伙建房还是合伙经营，以及该合同是否有效；二、被告谭继武、贾芙容是否应当返还原告合伙建房出资款并赔偿损失；三、原告袁礼君应否分担被告方缴纳的罚款。 关于焦点一。根据《中华人民共和国民法通则》第三十条：“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。”之规定，本案原告袁礼君、第三人谭建峰与被告谭继武、贾芙容之间订立的《私人集资建房合同》是自然人之间订立的合伙建房合同,其合伙的具体内容包括共同出资在被告的宅基地上修建房屋、共享建成房屋的占有、使用、收益、处分权益等。但案涉房屋占地属于宅基地，宅基地对于集体经济组织成员而言，具有福利性，非本集体经济组织的成员不能享受，属于成员性权利。原告袁礼君和第三人谭建峰并非武隆区XX山街道XX社区钻天铺组的集体经济组织成员，不能在该集体经济组织取得宅基地及建房资格。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。故原告袁礼君、第三人谭建峰与被告谭继武、贾芙容之间订立的《私人集资建房合同》，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖和以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”和第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”等相关强制性规定，应当认定为无效。 关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中双方对于合同无效均有过错，故应由双方各自承担相应的责任。现原告袁礼君主张返还建房出资款、支付资金占用利息作为损失赔偿，鉴于涉案房屋已实际建成并投入使用，综合考虑实际情况和双方过错因素，二被告应返还原告袁礼君、第三人谭建峰已支付的建房出资款856600元。但原告袁礼君、第三人谭建峰在《离婚协议》中就涉案合同中的权益作为婚内财产进行了分割，故原告袁礼君有权向二被告主张返还其和第三人谭建峰两人支付的建房出资款。综上，被告谭继武、贾芙容应返还原告袁礼君建房出资款856600元，但不应支付资金占用利息。 关于焦点三。案涉房屋因超面积建设等原因被相关部门处以罚款后，并未被拆除。《私人集资建房合同》被确认无效后，房屋仍有居住使用的价值，现由被告方实际管理控制，且被告在庭审中陈述已将案涉房屋予以出租收取租金。故结合合同被确认无效后的客观情况及房屋现状，根据公平原则，本院认为不宜由原告袁礼君分担被告方缴纳的罚款。 综上所述，原告袁礼君、第三人谭建峰与被告谭继武、贾芙容于2014年3月11日签订的《私人集资建房合同》无效，被告谭继武、贾芙容应当返还原告袁礼君合伙建房出资款856600元。原告袁礼君的其余诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 原告袁礼君、第三人谭建峰与被告谭继武、贾芙容于2014年3月11日签订的《私人集资建房合同》无效； 被告谭继武、贾芙容于本判决生效后十日内返还原告袁礼君合伙建房出资款856600元； 驳回原告袁礼君的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12400元（原告袁礼君已预交）、保全费2020元，共计14420元。由原告袁礼君负担案件受理费34元、保全费2020元，由被告谭继武、贾芙容负担案件受理费12366元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  肖青锐 人民陪审员  顾国林 人民陪审员  何 刚 二〇二〇年九月十日 书 记 员  贺煜棋