湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0102民初8602号原告：柳某某，男，1968年6月5日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：严某某，女，1971年9月12日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系柳某某之妻。被告：湖南某甲置业有限公司，住湖南省长沙市芙蓉区火星街道远大一路422号综合楼301房。法定代表人：戴某某，董事长。委托诉讼代理人：王某，男，1978年11月13日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，系公司法务。原告柳某某与被告湖南某甲置业有限公司（以下简称某甲公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2020年7月20日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳某某的委托诉讼代理人尹桂群、被告某甲公司的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳某某向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告某甲公司退回原告购房款704130.68元。（其中房款671183元，维修基金5561元，办证费1100元，税款25736.68元，产权登记费550元）；2.判令被告某甲公司支付原告购房款704130.68元同期贷款利息704130.68*5.88%/365*404（2019.5.24-2020.6.30）=45826.75元（利息天数以实际退款日期为准）；3.判令被告某甲公司向原告支付因其隐瞒事实欺骗原告购买此房屋，原告知情掌握证据后多次请假与其协商无果带来的精神和经济损失30000元；4.本案诉讼费由被告某甲公司承担。事实与理由：被告某甲公司以长沙某乙酒店有限公司（以下简称某乙公司）租赁长沙市芙蓉区火星街道远大一路730号东盈商业中心2栋6层-12层用于加盟希尔顿欢朋酒店返租式公寓，并告知原告某乙公司已成功加盟希尔顿欢朋酒店高额返租为销售策略，于2019年5月24日与原告就长沙市芙蓉区火星街道远大一路730号东盈商业中心2栋6层***室（以下简称***号房屋）签订房屋买卖合同，原告已全额支付房款及相关税费。实际上被告某甲公司2018年12月就知晓某乙公司资金周转出现严重困境，2019年3月13日被告内部会议纪要详细记录该事情经过，2019年3月27日某乙公司和被告内部会议纪要确认并签字某乙公司资金链断裂并退出酒店装修及经营。被告没有告知原告真相，在故意隐瞒事实恶意欺诈原告高价签订房屋买卖合同的同时，被告销售大厅经理彭浩手执某乙公司公章以某乙公司名义与原告签订了房屋租赁协议。原告直到2019年12月15日（约定收租日）才收到被告降租至65元/平方米的通知，原告找被告询问才得知事情真相：某乙酒店因资金链断裂后退出酒店前期装修运营，长沙明瑜酒店管理有限公司（以下简称某丙公司）霸占原告房屋经营酒店。原告多次协商退房无果，房屋被霸占至今。基于原告前期种种欺骗行为，原告从住建委查实直至今日因整个2栋实际超高于设计图，该房屋没有获取竣工验收证明，原购房合同约定竣工验收时间（购房合同约定竣工验收日期2019年7月31日）180天仍未办理竣工验收手续。故原告强烈要求退费退房。且实际上原告是靠父母养老金及高息借款才支付的购房款，现承担着巨大的赡养父母及还款压力。综上，原告特向法院提起诉讼，请求法院查清事实，维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告某甲公司辩称：1.某乙公司资金链断裂后，我方立即向街道和社区进行了反映，街道高度重视，担心房屋烂尾，形成社会矛盾，社区协调让我方装修到位，是按照欢朋酒店的规格装修的。某乙公司经过测算，认为其很难达到盈利，所以我方才另行寻找其他公司进行经营。2.***号房屋已经达到了交付条件，且已经交房收房。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2019年5月24日，柳某某（买受人）与某甲公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，约定：1.买受人购买***号房屋，建筑面积为46.34平方米（套内建筑面积29.64平方米），规划用途为商业，房屋总价款为671183元，付款方式为一次性付款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款671183元。2.出卖人应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。其中，“经验收合格”是指：设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、电梯安全检验合格证。同日，柳某某出具交房委托书，全权委托某乙公司代理办理***号房屋收房验房、领取房屋钥匙、缴费、签署相关文件及领取交房资料和所发物品等所有交房手续及相关事项，受托人所代办事项委托人均予以承认，由此产生的一切法律后果均由委托人承担。此外，柳某某（甲方、出租方）与某乙公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将***号房屋租赁给乙方使用，租赁期限为185个月，从2019年8月1日起至2034年12月31日止，免租期为5个月，从2019年8月1日起至2019年12月31日止，2020年1月1日至2022年12月31日每月租金3658元，此后每年递增3%。合同签订后，柳某某如约向某甲公司支付了全部购房款。2018年11月20日，***号房屋所在的工程质量经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，某甲公司取得上述单位出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2019年2月19日，某甲公司向长沙市公安消防支队申请对某甲商业广场1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室进行消防验收，长沙市公安消防支队向某甲公司出具《建设工程消防验收意见书》，载明：“我队对某甲公司申报的某甲商业广场1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室新建工程（工程位于芙蓉区；建筑地上31层，地下2层，地上建筑面积84807.02平方米，地下建筑面积21903.08平方米，使用性质：本工程由1-4层商业裙楼和3栋办公塔楼以及2层地下室共同组成；此次申报验收范围为1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室……）进行了局部消防验收，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，意见如下：一、综合评定该工程局部消防验收合格。二、此次验收合格部分的装修工程应另行申报消防设计审核合格后方可施工；竣工后应该申报消防验收。同时公众聚集场所应依法申报投入使用、营业前消防安全检查，合格后方可投入使用”。庭审过程中，某甲公司还向本院提交了《特种设备使用标志》，其所安装使用的电梯已验收合格，1＃电梯下次检验时间为2020年6月，2＃电梯下次检验时间为2020年7月。2019年5月28日，某乙公司向某甲公司出具《收楼书》，并与某甲物业管理有限公司签订了《区域消防安全责任书（住宅）》及《临时管理规约承诺书》。现***号房屋确由某丙公司用于运营希尔顿欢朋酒店。本院认为，本案的争议焦点是：一、某甲公司在房屋买卖过程中是否存在欺诈行为；二、***号房屋是否符合交付条件。关于某甲公司在房屋买卖过程中是否存在欺诈行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第68条的规定,民事欺诈的构成需具备以下要件:一是必须有欺诈的故意,二是必须实施欺诈行为,三是受欺诈人因欺诈而陷入错误,并基于错误认识而为意思表示。本案中,某甲公司在房屋销售过程中未向柳某某告知某乙公司的实际经营状况，而是以某乙公司已成功加盟希尔顿欢朋酒店高额返租为宣传策略，使柳某某对于***号房屋的品牌价值产生错误认识,对柳某某的购房意向会产生一定程度的影响和误导。但房产是属于价值较大的基本生活资料,普通购房者会在对房屋的质量、户型、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性因素进行综合考虑后才会决定购买与否,而柳某某与某甲公司所签订的《房屋买卖合同》中关于***号房屋的前述关键要素系确定无误的。因此，某甲公司的销售行为并未使柳某某对其所购房屋的质量、成交价格、地段、环境等实质内容产生错误认识。此外，在某乙公司资金链断裂后，某甲公司为防止工程烂尾，及时向街道和社区反映，自费将房屋按照欢朋酒店的标准装修到位，并积极寻找某丙公司进行经营，且目前某丙公司确实是在经营希尔顿欢朋酒店，并未使***号房屋的用途较原约定发生重大改变。因此，对柳某某称某甲公司在房屋买卖过程中存在欺诈行为的主张，本院不予采信。关于***号房屋是否符合交付条件。柳某某与某甲公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。根据合同约定，某甲公司应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收合格，并取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、取得建筑工程消防检测合格报告、电梯安全检验合格证的商品房交付柳某某使用。本案中，某甲公司已于2018年11月20日取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，足以证明***号房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格；已取得《特种设备使用标志》，其上载明东盈商业广场1#、2#电梯下次检验时间分别为2020年6月、2020年7月，根据《特种设备安全监察条例》及TSGT7001-2009规定，可知两厢电梯已于2019年7月前经安全检验合格；已于2019年2月19日取得长沙市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，证明涉案房屋经消防验收合格。因此，***号房屋符合双方约定的交付条件。此外，某乙公司已代柳某某办理了***号房屋的收房手续，某甲公司已经履行完毕交房义务。综上，柳某某要求某甲公司退回购房款704130.68元，支付精神及经济损失费30000元，并以704130.68元为基数按年利率5.88%的标准向其支付自2019年5月24日起至实际退款之日止的利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回柳某某的全部诉讼请求。本案受理费5800元（已减半收取），由柳某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王双石二〇二〇年九月二十四日法官助理王婷婷书记员梁芸哲