湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初2008号原告：钟国华，男，汉族，1964年6月10日生，住湖南省沅江市。被告：株洲汇宇房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区公园路******，统一社会信用代码：91430200799140492N。法定代表人：刘平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谭国珍，湖南天隆律师事务所律师，代理权限，特别授权。被告:邓新华，男，汉族，1976年10月12日生，住湖南省株洲市芦淞区。被告:杨桂芝，女，汉族，1983年8月12日生，住湖南省株洲市芦淞区。共同委托诉讼代理人：彭亚芬，湖南御辩律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告钟国华诉被告株洲汇宇房地产开发有限公司、邓新华、杨桂芝所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告钟国华，被告邓新华、杨桂芝共同委托诉讼代理人彭亚芬到庭；被告株洲汇宇房地产开发有限公司经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟国华向本院提出诉讼请求：1、请求确认株洲市荷塘区房屋产权归原告所有；2、判令被告立即协助办好相关房屋产权登记等事项；3、判令被告承担本案诉讼费用和产权登记所需费用。事实与理由：2012年8月原告与被告汇宇房地产开发有限公司的法定代表人刘平谈及汇宇芳庭房屋购买并于2012年8月28日签订房屋购买协议，且将首付壹拾玖万元转给刘平，在8月29日于物业办理了验房收房手续开始了装修，于2013年元月5号入住1306房。由于迟迟没有签订商品买卖合同，根据2012年8月28号签订的购房协议，就一直没有付其余的尾款，待2014年3月被告通知可以办理产权证了，催原告交清尾款，于2014年3月10日交清叁拾伍万元全部尾款，但一直就没有办证的信息，而于2018年就有人敲原告家的门，并于2018年7月6日，被告邓新华向荷塘区派出所报案，于2019年1月6日将原告起诉至株洲市荷塘区人民法院，又于2019年1月22日撤诉。为了维护合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。被告株洲汇宇房地产开发有限公司经法院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提供证据。被告邓新华、杨桂芝辩称：一、荷塘区公园路28号汇宇芳庭1306号房屋归答辩人邓新华、杨桂芝所有。2010年1月15日，答辩人与株洲汇宇房地产开发有限公司签订《株洲市商品房预销售合同》，以银行按揭贷款的方式购买了汇宇房地产开发有限公司开发的位于株洲市荷塘区房屋，房屋的总价为426658元。合同签订后，双方在市房管部门办理了备案登记并进行了预告登记、2010年2月，申请人与兴业银行股份有限公司株洲支行签订《个人购房抵押（保证）贷款合同》，申请人按贷款合同约定，每月如期偿还银行贷款至今。二、被答辩人与汇宇房地产及法人代表刘平串通，在未真实支付购房款的情况下签订的“汇宇芳庭”住房购房协议无效。2010年1月15日，答辩人与株洲汇宇房地产开发有限公司公园路28号汇宇芳庭1306号房屋签订购房合同并进行了备案登记，于2010年2月26日，将该房屋进行了预告登记。而被答辩人未真实支付购房款的情况下，与汇宇房地产开发有限公司及法人代表恶意串通，与2012年8月28日签订购房协议，非法侵占答辩人在汇宇芳庭的1306号房屋。根据《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。根据案件事实及以上法律的规定，被答辩人与株洲汇宇房地产开发有限公司法人代表刘平串通签订的“汇宇芳庭”住房购房协议无效。三、被答辩人立即腾退涉案房屋给答辩人，并赔偿占用房屋给答辩人造成的损失。答辩人购买涉案房屋后一直空置，后得知被答辩人占用后，多次要求被答辩人搬离，退换所占房屋，但被答辩人不予理睬，拒绝将所占房屋退还答辩人，答辩人于2018年7月报警以维护自己合法权利。涉案房屋属于答辩人所有，被被答辩人强行占用，给答辩人造成了重大损害，应予以赔偿损失。综上所述，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权利。经庭审举证、质证，本院对原、被告的证据作如下认定：对原、被告提交的证据本院均予以采信，但对于证明目的，本院结合庭审查明的情况综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告汇宇房地产开发有限公司开发了位于株洲市荷塘区汇宇芳庭项目。2012年8月28日，原告钟国华与汇宇房地产开发有限公司签订《“汇宇芳庭”住房购买协议》，约定钟国华购买汇宇房地产开发有限公司汇宇芳庭项目下1306号房屋，房屋包括其他所有费用总价为54万元。同日，钟国华向汇宇房地产开发有限公司交付19万元。2014年3月10日，钟国华交付了剩余35万元。2011年9月15日，钟国华向汇宇房地产开发有限公司交付剩余房款，汇宇房地产开发有限公司分两次出具了专用收款收据，载明：交款人：钟国华，人民币叁拾万元整，及另一张的壹拾玖万元整，交款事由：房款。35万元的收据加盖了汇宇房地产开发有限公司的财务专用章。原告钟国华收房后，对该房屋进行了装修，并交纳了物业费。另查明，2010年1月15日被告邓新华与汇宇房地产开发有限公司签订了《株洲市商品房预销售合同》，约定邓新华向汇宇房地产开发有限公司购买案涉的“汇宇芳庭”1306号房屋，总价为42.665806万元，付款方式为邓新华2010年1月18日付清首付款8.6658万元，余款34万元办理10年银行抵押按揭贷款，至今被告邓新华仍在按月偿还贷款。2010年2月26日，被告邓新华、杨桂芝办理了案涉1306号房屋的预告登记，目前该房屋预告登记在被告邓新华、杨桂芝名下。本院认为，本案为所有权确认纠纷，本质上属于一房二卖的情形。所谓一房二卖，是指出卖人就同一房屋订立两个买卖合同，分别转让给两个买受人的行为。主要包括两种情况：一种是当出卖人与第一买受人订立买卖合同后，如出卖人未向买受人办理房屋过户登记手续，出卖人仍为房屋的所有权人。此时，出卖人再与第二买受人订立买卖合同转让房屋。第二种是出卖人与第一买受人订立买卖合同后，为买受人办理了房屋过户登记手续，该买受人已取得房屋的所有权。当出卖人再与第二买受人订立买卖合同时，出卖人已非标的物的所有权人，当事人之间的买卖合同属于出卖他人之物的买卖合同。本案中的一房二卖系第一种情况，即2010年1月15日出卖人汇宇房地产开发有限公司第一次将房屋出卖给被告邓新华，在2010年2月26日办理完了房屋的预告登记，由于未办理产权过户登记，此时汇宇房地产开发有限公司仍为房屋的所有权人，2012年8月28日汇宇房地产开发有限公司第二次向原告钟国华出卖案涉房屋。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”规定，出卖人就同一房屋签订的数个房屋买卖合同，均属于有权处分，合同有效。关于在各房屋买卖合同均为有效的情形下，确定房屋所有权的归属及哪个合同优先履行的问题。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，被告邓新华已经办理了房屋产权过户的预告登记，该买受人享有的合同债权具有对抗其他买受人的效力。故原告钟国华要求确认案涉的“汇宇芳庭”1306号房屋归其所有的主张于法无据，本院不予支持，原告钟国华可向被告汇宇房地产开发有限公司另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十三条、第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告钟国华的全部诉讼请求。本案受理费200元，减半收取100元，由原告钟国华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：81×××01。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  陈晓东二〇二〇年九月十六日法官助理胡煜书记员喻浚峰附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。