广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19167号上诉人（原审被告）：符懋礼，男，1963年1月11日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：张广超，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，职务：总经理。委托诉讼代理人：廖玉婷，该司员工。委托诉讼代理人：杨笑君，该司员工。上诉人符懋礼因与被上诉人广州市德才房地产代理有限公司（下简称德才公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初3155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人符懋礼上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回德才公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费由德才公司承担。事实与理由如下：一、《房屋买卖合同》存在无效情形，原审对此认定错误。其一，《房屋买卖合同》未就中介服务费的项目、内容、要求、完成标准及计费方法进行明确规定和告知，而是隐晦地称中介服务费见“附件”，也未明确表明附件。且该合同约定德才公司提供“独家的中介服务”，符懋礼对此并不知情且德才公司为符懋礼提供的居间服务并无明显优于一般的居间服务。根据我国《合同法》第四十条和《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定，《房屋买卖合同》与国家强制性法律规定相违背，属于无效合同，故符懋礼无需支付中介服务费。其二，德才公司通过故意隐瞒重要事实，提供虚假情况促使居间合同成立。德才公司实际上是利用房地产交易信息不对称而故意“吃差价”。符懋礼最初将涉案房屋放盘的价格为130万元，但陈腾胜(德才公司称陈腾胜为其公司员工)却给买卖双方报价138万元，后陈腾胜在与符懋礼的电话录音中也承认了其吃差价的行为。因此，符懋礼与买家重新签订新的买卖合同完成了涉案房屋的出售。依据我国《合同法》第五十二条、第四百二十五条和《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，德才公司的行为属于故意隐瞒事实，涉嫌欺诈和以合法形式掩盖非法目的，故符懋礼无需支付任何中介费；二、原审认定事实不清，证据不足。其一，德才公司在《中介服务费确认书》中约定“另本人/本公司知悉，贵司业务人员须持盖有贵司财务印章的收据或发票，本人/本公司方可支付任何一笔款项。否则所造成的损失均由本人/本公司负责”，但至今为止，符懋礼并未收到任何盖有德才公司财务印章的收据或发票，对于中介费及违约金事宜也就无从谈起，故符懋礼无需支付中介费及违约金。其二，从2017年到催款函发出之日，德才公司在长达将近2年时间没有向符懋礼主张过中介费，且其催款函邮寄地址与符懋礼身份证上的地址相似但明显不同，导致催款函无法送达，德才公司明显具有故意延长违约金支付期限的嫌疑。其三，根据广州市房地产中介费收取的惯例和广州地区审判实践，中介费一般为房款的2％左右并由买方支付，卖方不承担任何中介费。德才公司已按一般惯例向买方索要了20888元(将近房款的2％)的中介费，还在没有合同依据的情况下向符懋礼索要80000元(约等于房款的6％)的中介费，明显不合理。其四，在房屋买卖居间合同中，居间人还应当协助买卖双方沟通、办理贷款、交税、房屋产权过户等服务事项。因符懋礼与买方及德才公司三方签订的合同在签订后几天内就己解除，德才公司未提供后续的协助义务，故其并未充分、全面履行其居间人义务。其五，德才公司属于恶意诉讼。德才公司向原审法院提供的联系电话并非符懋礼的联系电话，提供的地址与催款函一样是错误的，导致原审法院无法顺利送达法律文书给符懋礼，最后是符懋礼自行到法院查询后才可得知本案原审诉讼事项；三、原审适用法律错误。原审只审查了表面事实，并未深入追究该中介费应由谁承担及应承担多少才合理合法。且德才公司与符懋礼之间仅签订了“买卖合同”而非居间合同。被上诉人德才公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回符懋礼的上诉请求，维持原判。其一，符懋礼认为房屋买卖合同存在无效情形，缺乏法律依据。符懋礼与德才公司于2017年4月27日签订的《房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，其内容并没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。德才公司按符懋礼的需求为其寻找客户，经过多次带看和磋商，协助符懋礼向客户介绍房屋的权属、查封情况、房屋交易买卖政策信息，为符懋礼磋商物业出售的价格、付款方式等。为促成双方签订买卖合同，德才公司付出了大量的劳动力，勤勉职责地提供中介服务。双方是在已经了解买卖合同内容的情况下才签订合同，双方都对合同的内容知情并认同，德才公司并未刻意隐瞒。另外，符懋礼在《中介服务费确认书》上确定的中介服务费为8万元，也经过符懋礼的签字确认，并未违反相关法律法规的规定。其二，符懋礼以《中介服务费确认书中》约定“贵司业务员需持有盖有贵司财务印章的收据和发票，本人方可支付任何一笔款项，否则造成损失均由本人负责。”来对抗《中介服务确认书》中关于中介费用的约定毫无依据。该约定条款是防止德才公司业务人员违反公司财务制度收取款项而没有开具相应的票据，从而导致客户权益无法保障而设定。其三，德才公司在2019年12月26日发出中介费催告函，快递单注明的联系方式真实有效，快递单显示符懋礼拒收此文件。由此可以得知，当时的EMS工作人员已经通过电话联系符懋礼，而符懋礼拒绝签收，也不愿就中介费问题与德才公司进行沟通。在发催告函前，德才公司的经办人以及总部的工作人员都有致电符懋礼沟通中介费支付事宜，故符懋礼在上诉状中辩称德才公司未向其主张过中介费不属实，可见其缺乏诚信。其四，符懋礼认为，“按照广州市房地产中介的收费惯例和广州地区审判习惯，中介费用一般由买方支付，卖方不承担任何中介费用”，缺乏法律依据。根据粤发改价格（2014）542号文，中介服务费已经实行市场调节，且无任何法律法规明文规定中介费只由买方支付。如果没有德才公司提供的交易平台和客户信息，本次交易无法完成。根据符懋礼的陈述，其房屋挂牌了一段时间都未能成功出售，而德才公司通过自身专业服务为符懋礼成功售出房屋，符懋礼为此支付相应的报酬，合情合理。其五，符懋礼认为德才公司没有提供后续协助办理贷款交税，房屋过户的服务，没有履行居间人的义务，毫无依据。首先，符懋礼与客户避开德才公司自行交易，已经侵害了德才公司的合法权益，破坏了正常的房地产经纪秩序，违反了契约精神。其次，由于符懋礼违反合同约定，绕开德才公司与案外人私自交易，德才公司才无法正常提供后续服务，并非是德才公司原因所导致。德才公司于2020年1月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.符懋礼支付中介服务费80000元及其违约金（自签订合同次日即2017年4月28日起计至实际付清之日止，以80000元为基数，按每日万分之五的标准计）；2.本案诉讼费用由符懋礼承担。原审法院经审理查明：2017年4月27日，德才公司（中介方）与符懋礼（甲方、卖方）及案外人许喜春（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于海珠区纺织路草芳横一巷6号之一801房的物业达成一致协议，该物业成交价1380000元；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；乙方应于签订合同时支付30000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约；如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准，甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准，三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定；备注：经双方协商，本合同乙方支付定金后即时生效，甲方该物业内现状的家电无偿赠送给乙方；等。同日，德才公司与符懋礼签订《中介服务费确认书》，约定符懋礼确认德才公司提供了中介服务，成功促成与许喜春签订关于海珠区纺织路草芳横一巷6号之一801房物业的买卖合同，为此，符懋礼同意支付人民币80000元予德才公司作为中介服务费。原审另查明，德才公司曾起诉许喜春，要求许喜春支付中介服务费20888元及其违约金。原审法院以（2018）粤0105民初4926号民事判决书查明以下事实：涉案房屋已于2017年5月27日登记在许喜春名下。该案中，符懋礼作为证人出庭作证，证人证言概要如下：1.当时我卖涉案房屋的时候一直放盘放了很多年了，就可能我按着没有卖出去。后来涉案房屋就放130万元，刚好中介公司来找我就说已经找到买家了。2.大概2017年6月份，德才公司员工跟我说有买家叫我来跟她联系，然后我就去德才公司办公室那里。德才公司员工她不是在办公室跟我谈了，就在涉案房屋的楼下跟我谈，我谈的是说现在卖主就可以130万元买，但是她说就出了138万元，那个8万说作为佣金的，当时我就觉得无所谓是卖这个价钱。没想到德才公司作为中介是骗我的，没有把真正信息告诉我，我也一时没有想到我的房子已经升值了。3.我平时工作比较忙，就没有留意的东西，我就答应她了便签了合同，是按照138万的价钱卖这样的过程，但是后来我发现涉案房屋已经超过140万了。后来我问德才公司员工她为什么会这样，我说不能这样做的。但是我们已经签了合同了。4.签了合同过两天，后来我慢慢想，为什么那个客户（许喜春）那么老实地愿意给8万的佣金给德才公司员工，后来我想不对就去调查，之后我就直接联系上那个买家（许喜春）；然后我与许喜春联系上又商量好之后，买家（许喜春）有支付定金给我，通过银行转账给我的，当时我们用的不是工商银行的账号，是另外一个账号，具体是农业银行还是广州银行我都忘了。5.对于我签署中介费确认书的问题，当时我是这样理解的，我以为是许喜春愿意付给德才公司，我也就觉得是许喜春付给德才公司了就无所谓。6.因为我与许喜春不能承认德才公司这个合同，所以我们就双方决定签证交易涉案房屋，当时我们是协商了以后就按照135万元的来成交，我们都没有签订合同，去房管局过户的时候也应该有签订相应的合同备案，过了太久我记得不太清楚。许喜春在该案中辩称：2017年4月27日，我前往德才公司在海珠区纺织路悬挂有“德诚行”招牌的门店，委托德才公司帮助购买合适房屋，德才公司的员工遂带我看房，看房完毕，德才公司的员工称业主要求卖140万，我最多可以出到135万，德才公司的员工说业主最低实收138万（业主不承担任何其他费用），但业主实际要求房屋实收价格为130万。许喜春对其与证人符懋礼的交易过程做出以下陈述：1.签订合同的第二天卖主（符懋礼）找到我，然后我们协商好价格，房价是135万元，在这之后通过汇款方式支付定金2万元，转账时没有备注写明定金，也忘了哪个银行。2.我们协商好之后过了几天，因为我也要准备房款，所以就过了几天（即给了定金之后几天），我们当时准备签订另外一份协议，是直接去房管局那边面签的。上述案件判决后，许喜春不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）粤01民终13992号民事判决书，判决许喜春在该判决发生法律效力之日起10日内向德才公司支付中介服务费20888元。该判决已生效。本案原审庭审中，德才公司表示：陈腾胜和严惠莲均是德才公司的员工，德才公司是德诚行旗下的子公司，获得商标字号使用授权。符懋礼表示：陈腾胜自称是德诚行的员工；符懋礼与买方之间的交易已经完成，买方已经支付了所有房款，涉案房屋已过户到买方名下，涉案房屋也已交付给买方。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”根据查明事实，符懋礼与买方许喜春关于涉案房屋的买卖已经实际履行完毕，涉案房屋已经实际登记在许喜春名下，符懋礼已收到了全部房款，符懋礼亦在生效判决中确认是通过德才公司介绍的买方才促成的交易。符懋礼享受了德才公司提供的居间服务，应当依据上述规定和合同约定向德才公司支付相应的中介服务费。故德才公司要求符懋礼支付中介服务费80000元合法有理予以支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”从案件查明事实来看，德才公司作为居间人，并未将涉案房屋的实际价格（130万元）如实告知买方，依据上述规定，德才公司隐瞒房屋实际成交价的行为属于不诚信的过错行为，其对于涉案合同未能实际履行具有过错。同时，符懋礼跳过德才公司私下与买方交易的行为，亦不符合交易诚信原则，符懋礼对涉案合同实际不能履行亦同样具有过错。因双方具有过错，故对德才公司要求符懋礼支付违约金的诉讼请求，不予支持。符懋礼关于《房屋买卖合同》尚未生效的答辩意见，有违合同关于生效的约定，不予采信。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年4月30日判决如下：一、符懋礼在本判决生效之日起10日内向广州市德才房地产代理有限公司支付中介服务费80000元；二、驳回广州市德才房地产代理有限公司其他诉讼请求。本案受理费2678元，由广州市德才房地产代理有限公司负担876元，符懋礼负担1802元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，符懋礼向本院提交《行政处罚截图》，以证明：德才公司既往存在隐瞒真实委托价格以及未书面告知中介服务项目和收费标准的行为。德才公司发表质证意见如下：该证据的合法性、真实性由法院审查，不认可其关联性。行政处罚并非针对本案交易，行政机关所审核的证据事实有可能存在偏差，且原审法院在本案已对德才公司的服务瑕疵进行了惩罚，同时也认为符懋礼存在不诚信的行为。本院认为，本案二审的争议焦点是符懋礼是否需向德才公司支付中介服务费80000元.依据本案及另案已查明的事实，德才公司作为中介方，已介绍许喜春向符懋礼购买涉案房屋并促成符懋礼与许喜春签订《房屋买卖合同》，现符懋礼确认其与许喜春之间的买卖合同关系已实际履行完毕，涉案房屋也已登记至许喜春名下。据此，德才公司诉请符懋礼依照《中介服务费确认书》确定的标准支付中介服务费80000元合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。符懋礼以德才公司未明确告知服务项目、内容、要求、完成标准及计费方法等，且德才公司未如实告知买卖双方真实交易价格，故《房屋买卖合同》无效为由，上诉认为其无需向德才公司支付中介服务费，但德才公司未告知服务收费的具体内容不构成违反法律法规禁止性规定的情形，且德才公司向买方隐瞒真实的交易价格也不存在损害符懋礼合法权益的情形，故符懋礼的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。符懋礼以德才公司未履行协助办理后续交易手续等义务为由，上诉认为德才公司无权向其主张中介服务费，但如前所述，德才公司已促成符懋礼与许喜春签订买卖合同，符懋礼与许喜春之间的买卖关系也已实际履行完毕，即使符懋礼与许喜春另行签订买卖合同自行完成交易，导致德才公司未能协助买卖双方办理后续交易手续，也非德才公司的原因所致，故符懋礼以此为由辩称其无需向德才公司支付中介服务费，理由亦不成立，本院不予采纳。另，符懋礼上诉认为德才公司未在《中介服务费确认书》上盖章、德才公司故意按错误的地址向符懋礼邮寄催款函及德才公司向符懋礼收取中介服务费不符合广州市房地产中介机构收取中介服务费的惯例，均缺乏充分理据，本院均不予采纳。综上所述，上诉人符懋礼的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1800元，由上诉人符懋礼负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年九月二十八日书记员  王文杰唐颖琪