大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3734号原告（反诉被告）：迟吉臣，男，1947年1月23日生，汉族。委托诉讼代理人：迟某某（系原告儿子）。委托诉讼代理人：曲治澔，系辽宁海星律师事务所专职律师。被告（反诉原告）：兰兴刚，男，1991年1月18日生，汉族。委托诉讼代理人：李雪峰，系辽宁华夏律师事务所专职律师。第三人：大连链家房地产经纪有限公司。委托诉讼代理人：杨某某，系该公司法务。委托诉讼代理人：侯建文，系辽宁祥远律师事务所专职律师。原告（反诉被告）迟吉臣与被告（反诉原告）兰兴刚、第三人大连链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迟吉臣向本院提出诉讼请求：1.要求被告兰兴刚赔偿原告违约赔偿金174,000元；2.要求第三人返还原告的房屋产权所有证。后原告于2020年5月29日撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2019年12月19日，由第三人居间介绍，原告与被告签订存量房屋买卖合同。合同约定被告购买原告所有的位于大连市甘井子区一处房屋，房屋价格为870,000元。合同签订当日，原告将产权证交付给第三人。2020年3月27日，第三人向原、被告双方出具告知函，并告知因2020年3月18日被告贷款审核未通过，双方到第三人处办理后续解除手续的业务。根据原、被告签订的房屋买卖合同第四条第三款第二项之规定，截至原告起诉之日，被告未向原告现金支付剩余房价款。原告认为，被告不履行合同义务已经构成根本违约，现要求被告依照合同约定赔偿原告损失。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告兰兴刚辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求和事实与理由。双方的合同中已明确约定在被告无法贷款成功的情况下合同解除三方免责，互不追究责任。被告兰兴刚向本院提出如下反诉请求：请求判令原告退还定金10,000元及首付款251,000元，合计261,000元。事实与理由：双方的合同中已明确约定在被告无法贷款成功的情况下合同解除三方免责，互不追究责任。合同签订后，被告陆续支付定金10,000元及首付款251,000元。后因被告贷款申请未通过，原、被告未能协商一致解决。2020年4月8日，原告通知被告解除合同。合同解除后，原告未返还定金及首付款。原告迟吉臣对被告兰兴刚的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。本案中被告已明确告知原告其不购买原告所有的房屋，在本次所签署的房屋买卖合同中，被告构成了根本违约，被告应该承担违约责任。第三人大连链家房地产经纪有限公司述称，请求依法判决。本院经审理认定事实如下：2019年12月19日，原告（房屋出售方、甲方）与被告（房屋购买人、乙方）签订大连市存量房屋买卖合同，合同约定原告出售位于大连市甘井子区房屋，该房屋为国有产权；甲方与乙方通过第三人居间介绍成交；房屋出售价格870,000元，定金10,000元于甲乙双方交接房款时冲抵房款；乙方于本合同签订当日将第一笔定金10,000元以理房通存管的方式支付给甲方；乙方付款方式为贷款，乙方于本合同签订之日起15日内将首付款208,000元存入银行监管；如乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意乙方自行筹齐剩余房款，以现金方式支付给甲方，并于乙方在首次贷款未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准通知下达之日起贰日内以现金方式支付给甲方，甲乙双方另有约定的除外；甲方在签署本合同当日须将房屋所有权（证）原件存放于居间方处；乙方发生下列情形之一的，视为乙方根本违约，甲方有权以书面通知方式解除本合同，乙方承担违约责任，乙方已支付的定金不予退还或向甲方支付总房价款的20%作为违约赔偿金：（1）乙方未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；第十四条补充条款（二）其他约定：签约当日，买方因贷款方式、年限、资质和额度，银行审核未通过，买卖双方及居间方协商解决，协商不成，合同解除，三方免责，互不追究。原告于签约当日将案涉房屋产权证交给第三人保管。2020年3月27日，第三人出具一份给原、被告的告知函，告知函中记载：因2020年3月18日客户贷款审核未通过，需房主客户双方来我司办理后续解除手续业务（包括但不限于取走双方证件并解除资金监管、理房通定金等），为避免房主客户因拒绝履行，而给对方造成额外经济损失，产生不必要的纠纷，我方作为居间方秉承服务至上的原则，提醒您双方配合进行解除，按照合同约定履行合同义务。2020年4月8日，原告通过微信向被告发送了解除合同通知，通知中称“兰兴刚于2020年3月18日前先后办理了农业银行和浦发银行的贷款审核均未通过，且无法以现金方式支付房款，至2020年4月8日已逾期超过十个工作日，无法继续履行本合同。按照合同约定，买方兰兴刚已构成根本违约。我方现以书面通知兰兴刚解除合同，同时追究兰兴刚在本合同中的违约责任。”被告已支付定金10,000元，并将251,000元首付款办理了资金监管。2020年5月29日庭审中，各方均确认案涉合同已经解除，均不要求继续履行。第三人已将案涉房屋产权证原件返还给原告。经办该业务的第三人工作人员到庭作证，该工作人员表示：办理贷款申请需要7个工作日左右才能知道结果，签约当日不可能知道银行审核是否通过，一开始就知道被告的征信有问题，在签合同的时候在签约室说了被告征信的事情，以书面的形式将三方免责陈述出来并说为什么写这个事情，签合同的时候真实意思是被告贷款审批通不过就三方免责，合同第14条补充条款中三方免责的约定不是每个合同都会有的，对于买方征信不定的时候才会出现这个补充条款，案涉合同签订当时，买方说他征信有问题，我咨询贝壳网的法务人员，说要以银行贷款审核为准，银行贷款审核和自己打的征信是两个系统，为了保险起见，所以签订三方免责条款，签订三方免责条款的原因当时就和原告说了，合同前面关于贷款的约定处没有勾选贷款未获得批准合同就终止的原因不清楚，当时我是签约人，打合同的不是我，对于征信问题导致贷款办不下来，各方的真实意思是三方免责；被告的征信问题在签约的时候告知了，在看房和签合同之前没有和原告说这个问题，因为当时被告还没有决定是否要买这个房子。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于被告贷款审批未通过情形下是否应承担违约责任。对此，合同第四条约定贷款未通过情形下乙方应在贷款未获得批准两日内以现金形式支付给甲方，甲乙双方另有约定的除外，而在合同的第十四条当事人以其他约定的形式对乙方贷款审批未通过的情形进行了补充约定，故对于被告贷款审批未通过情形下各方责任的承担应以合同第十四条补充条款的其他约定内容为准。对于此条约定，原告主张卖方贷款审批未通过的免责条款仅适用于签约当日贷款审批未通过的情形下，本案中被告的贷款审批是在签约之后才审批未通过的，不符合该条约定的情形，不应免责。被告认为，合同双方当事人在签约当日即知晓被告存在贷款银行审批未通过的可能，应依据该条款约定合同解除，三方免责。本院认为，案涉二手房买卖业务的业务员到庭作证称签订合同时各方当事人的真实意思表示是贷款审批通不过的情况下三方免责，而从日常生活经验法则来看，贷款审批会有一个提出贷款申请到银行反馈审批结果的过程，一般来说在签订二手房买卖合同的当日对于买方贷款审批能否通过是不确定的，所以如果像原告所说该条款的内容仅限于签约当日出现贷款审批未通过的情形，那么该条款也就没有存在的必要了，故被告和第三人以及证人对此条款的陈述应该是符合实际情况的。此外，第三人在2020年3月27日已经向原、被告出具告知函，通知原、被告到第三人处办理后续解除手续业务（包括但不限于取走双方证件并解除资金监管、理房通定金等），也可以说明在双方因案涉纠纷进行诉讼之前第三人作为居间方对合同条款的理解是买方贷款审批未通过的情形下三方免责。各方当事人应遵守合同的约定，现被告的贷款审批未通过，依据合同第十四条约定的合同解除三方免责的内容，原告要求被告兰兴刚赔偿违约金174,000元的诉讼请求，本院无法予以支持。原告、被告以及第三人于庭审中均明确案涉合同已经解除，不再要求继续履行，故依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告要求原告退还定金10,000元和首付款251,000元的反诉请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）迟吉臣的诉讼请求；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告迟吉臣（反诉被告）返还被告兰兴刚（反诉原告）定金10,000元及首付款251,000元，合计261,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,780元，减半收取为1,890元（原告迟吉臣已预交），由原告迟吉臣负担。反诉费2,607.5元（被告兰兴刚已预交），由原告迟吉臣负担并于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告兰兴刚。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员  李盼盼二〇二〇年九月二十三日书记员  王 健