四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初2821号 原告：张海涛，男，1977年11月20日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原告：矫慧，女，1971年8月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，现住四川省攀枝花市**。 二原告委托诉讼代理人：雷光明，四川森焱律师事务所律师，执业证号15104201210397680。 被告：周列国，男，1990年2月16日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 被告：刘祖盛，女，1987年9月20日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 被告：攀枝花市东区优安居房屋中介服务部，住所地：四川省攀枝花市**攀枝花大道东段**，统一社会信用代码92510402MA6A9K3Y8H。 经营者：吴春玲，女，1964年4月6日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 第三人：攀枝花金海实业有限公司，住，住所地：四川省攀枝花市**机场路**，社会信用代码91510400686139313X。 法定代表人：邓勉明，董事长。 委托诉讼代理人：李秋穆，男，1987年6月23日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区，系公司员工。 原告张海涛、矫慧与被告周列国、刘祖盛、攀枝花市东区优安居房屋中介服务部（以下简称优安居中介）及第三人攀枝花金海实业有限公司（以下简称金海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日、2020年9月11日两次公开开庭进行了审理。原告矫慧及张海涛、矫慧的共同委托诉讼代理人雷光明，被告周列国、矫慧及优安居中介的经营者吴春玲两次均到庭参加诉讼，第三人金海公司委托诉讼代理人李秋穆第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张海涛、矫慧向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带支付二原告剩余的购房款30万元，并连带支付原告违约金9万元；2.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：二原告系夫妻。2018年2月27日，二原告全款购买了位于四川省攀枝花市东区住房一套。2018年10月14日，二原告通过被告优安居中介将上述房产出售给被告周列国，三方签订了《住房买卖合同》，合同约定该房产出售总价为65万元，于2018年10月14日交付购房定金2万元，但二原告实际净收64万元，其中1万元为原告支付的中介费和更名费（由被告优安居中介代收），合同对其他事项还进行了约定。2018年12月3日，二原告（甲方）与三被告（被告周列国、刘祖盛为乙方，优安居中介为丙方）对《住房买卖合同》又达成了《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》补充约定“1.乙方付款32万元给甲方，同时由丙方协助完成房屋由甲方名下更名至乙方名下，甲方交付房屋钥匙给乙方保管；2.房屋更名完成后，丙方负责在公积金拨款至开发商后联系开发商打款给甲方。若2019年1月31日公积金还未下拨或下拨后开发商推迟支付，由丙方先垫付给甲方30万元，如收不到30万元，违约责任为每天房屋总价千分之二赔偿，公积金下拨后由丙方收回30万元；……4.是否完成公积金贷款与甲方无关，10月14日合同与补充协议签订后，买卖交易已进行……”该补充协议签订后，原告将房产钥匙和房产交付给了被告周列国、刘祖盛，将房产更名到被告刘祖盛名下，但原告仅收到了房款32万元，三被告至今仍未支付剩余房款30万元。据了解，被告周列国、刘祖盛已对房产进行了网签备案，且已装修。原告多次催促三被告支付剩余购房款，但三被告以各种原因推托，为此，原告特诉至法院。 被告周列国、刘祖盛承认经优安居中介居间向二原告购买位于四川省攀枝花市东区方签订《住房买卖合同》和《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》，亦承认已向二原告支付了购房款35万元，其中1万元支付给优安居中介。辩称，被告周列国、刘祖盛已履行了《住房买卖合同》和《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》约定的全部义务，没有违约之处，不应承担违约责任，不是案件的适格被告；根据《补充协议》的约定，剩余购房款30万元的支付主体已变更为优安居中介，被告周列国、刘祖盛不再承担支付责任。 被告优安居中介辩称，《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》最后没有甲乙丙三方落款签字，因此补充协议未成立，因此优安居中介不应垫资，更不应承担违约责任；优安居中介只收取中介费，向原告给付购房款权利义务不对等，显失公平，购房款应当由购房方支付；原告主张违约金过高，没有举证证明违约造成的损失，应以同期银行贷款利率为宜。 第三人金海公司承认收到了张海涛、矫慧支付的购房款539605元，亦承认收到了周列国、刘祖盛购房的公积金贷款40万元，并表示愿意退还多收的房款。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告提交了如下证据： 1.二原告的身份证复印件、结婚证，拟证明原告张海涛、矫慧的身份信息，二原告系夫妻关系。 2.被告优安居中介的基本信息打印件，拟证明优安居中介的基本信息及吴春玲是优安居中介的经营者。 3.《收款收据》（复印件，编号：0034610）、2018年10月14日由被告优安居中介出具的收条、2018年10月14日原告矫慧、被告周列国与优安居中介签订的《住房买卖合同》，拟证明2018年2月27日二原告全款（539605元）购买了位于四川省攀枝花市东区住房；2018年10月14日二原告通过优安居中介将上述房产出售给被告周列国，三方签订了《住房买卖合同》，合同约定该房产出售总价为65万元，于2018年10月14日交付定金2万元，二原告实际净收64万元，其中1万元为原告支付的中介费和更名费（由被告优安居中介收取），该合同还约定了二原告于更名成功后收到尾款，把住房正式交付给被告周列国，合同对其他事项还进行了约定；被告优安居中介收到了编号为0034610号的《收款收据》，并由其保管和持有。 4.2018年12月3日由原告张海涛、被告周列国、刘祖盛、优安居中介经营者吴春玲达成的《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》；“世纪城”更名申请流程签字表；中国工商银行流水清单，拟证明补充协议约定被告周列国、刘祖盛于签订补充协议当日即2018年12月3日付款32万元给二原告，被周列国、刘祖盛按补充协议约定通过银行转账方式于2018年12月3日通过银行转账方式向原告矫慧支付了32万元，二原告收到款项后，原告张海涛将案涉房屋更名到了被告刘祖盛名下，同时交付房屋钥匙给被告；还证明补充协议约定不论被告周列国、刘祖盛是否完成公积金贷款或其他方式贷款，被告周列国、刘祖盛应于2019年1月31日前支付剩余房款30万元给二原告，如果被告周列国、刘祖盛未能在2019年1月31日前支付剩余购房款，被告优安居中介自愿先垫付30万元给二原告；补充协议还约定了被告未能在2019年1月31日前支付剩余购房款违约责任为逾期每一天按房屋总价千分之二赔偿。 5.2018年10月28日由被告优安居中介经营者吴春玲出具证明和原告矫慧与吴春玲的微信聊天记录照片27张，拟证明被告严重违背诚实信用原则，一再拖延支付房款给二原告，被告存在违约的事实。 经质证，被告周列国、刘祖盛对原告提交的证据真实性无异议，质证认为根据证据4中的《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》约定，在2019年1月31日公积金贷款未下发到开发商处，那么支付主体变更为优安居中介。被告优安居中介对原告提交的证据无异议，不认可被告周列国、刘祖盛的质证意见，认为支付主体并没有发生变化。第三人认为原告提交的“世纪城”更名申请流程签字表系照片打印件，对真实性不予认可，但认可“世纪城”更名申请流程签字表是第三人的内部审批流程，认为其与周列国、刘祖盛签订了《商品房买卖合同》，那么内部审批程序已完成。 被告周列国、刘祖盛提交了如下证据： 1.《住房买卖合同》、《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》，与原告提交的一致，拟证明原、被告双方签订房屋买卖合同的事实。 2.商品房买卖合同备案表，拟证明案涉房屋2020年2月19日才完成备案，由于疫情影响，被告于2020年3月9日才拿到备案表。 3.住房公积金个人住房贷款借款合同，拟证明被告于2020年4月2日签订了公积金贷款合同。 4.个人贷款支付凭证，拟证明2020年5月15日四川天府银行将公积金贷款40万元支付到了攀枝花金海实业有限公司。 5．刘祖盛与吴春玲及优安居中介工作人员的微信聊天记录，拟证明被告周列国、刘祖盛一直在积极配合公积金流程办理。 经质证，原告对被告周列国、刘祖盛提交的证据1三性没有异议；对证据2、3、4的真实性没有异议，但认为上述证据证实了被告周列国、刘祖盛逾期付款的事实，被告周列国、刘祖盛与开发商之间的法律问题不应当对抗本案的二原告；对证据5系被告刘祖盛与优安居中介的沟通记录，原告不予质证。被告优安居中介对周列国、刘祖盛提交的《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》有异议，认为合同后面没有三方落款签字，因此，该补充协议不成立。第三人认为被告周列国、刘祖盛提交的证据1、3与第三人无关，对被告周列国、刘祖盛提交的证据2、4予以认可。 被告优安居中介提交了如下证据： 1.2018年10月14日三方签订的《住房买卖合同》，与原告及被告周列国、刘祖盛提交的一致，拟证明房屋买卖实际发生，当时原告口头承诺2018年12月底案涉房屋可以到开发商处签订正式的商品房买卖合同，但没有写在合同内。 2.2018年12月26日吴春玲与刘祖盛的微信聊天记录，拟证明因为攀枝花金海实业有限公司的原因商品买卖合同无法签订，网签手续无法办理。 3.2019年1月4日收款收据复印件及聊天记录打印件，拟证明攀枝花金海实业有限公司于2019年1月4日将案涉房屋的实际购房人登记为刘祖盛。 4.2019年10月9日刘祖盛与攀枝花金海实业有限公司签订《商品房买卖合同（现房）》、微信聊天记录，拟证明《商品房买卖合同（现房）》的签订时间是2019年10月9日。 5.《商品房买卖合同备案表（现房）》，拟证明案涉房屋在2020年2月19日备案到刘祖盛名下，备案表拿到后才能办理住房公积金贷款。 6.住房公积金个人住房贷款借款合同，拟证明案涉房屋备案后，被告优安居中介配合刘祖盛积极办理住房公积金贷款。 7.个人贷款支付凭证，拟证明2020年5月15日四川天府银行将公积金贷款40万元支付到了攀枝花金海实业有限公司。 经质证，原告对优安居中介提交的证据1的三性予以认可，但不认可被告所述原告作出了口头承诺；对证据2的真实性无法确认；对证据3的三性予以认可；对证据4、5、6、7的真实性认可，但被告与开发商之间的相关法律问题不能对抗原告，对微信聊天记录不予认可。被告周列国、刘祖盛优安居中介提交的证据没有异议。 本院经审理认定事实如下：对于各方当事人没有争议的事实，本院予以确认，即1.二原告系夫妻，被告周列国与刘祖盛系夫妻。2018年2月27日，二原告购买了位于四川省攀枝花市东区住房一套，向第三人交付购房款539605元，第三人向二原告出具0034610号收款收据，载明：世纪城四五期，房间编号36-2-24-2402，客户名称张海涛，交款金额539605元。2018年10月14日，二原告通过被告优安居中介居间，与被告周列国、刘祖盛、优安居中介签订了《住房买卖合同》，甲方为矫慧，乙方为周列国，丙方为优安居中介，合同约定：甲方自愿将座落在金海世纪城36栋2单元24-2住房一套（房屋建筑面积108平方米）出售给乙方，乙方愿意购买；甲乙双方的上述地产成交价格为65万元，付款方式：乙方于2018年10月14日交付甲方购房定金人民币2万元，房屋成交价65万元，房东甲方净收64万元，其中1万元是甲方中介费和更名费，由中介方代收……；甲乙双方约定2019年1月30日前办理产权交易过户及办理完相关手续；在交易过程中，由乙方缴纳各项过户税费，个人所得税由乙方承担，该房产超标面积的费用由甲方全部承担（包含更名费、契税和维修基金）；乙方出更名费用2万元；……甲方签了合同后不卖此房赔偿乙方违约金4万元，乙方签了合同后不买此房，赔偿甲方违约金4万元（交纳定金不退），甲乙双方并承担中介费用。《住房买卖合同》签订后，被告周列国、刘祖盛向二原告交付了定金2万元。 2.2018年12月3日，二原告与三被告就案涉房屋再次达成了《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》，张海涛为甲方，周列国为乙方，吴春玲为丙方，约定“1.乙方付款32万元给甲方，同时由丙方协助完成房屋由甲方名下更名至乙方名下，甲方交付房屋钥匙给乙方保管；2.房屋更名完成后，丙方负责在公积金拨款至开发商后联系开发商打款给甲方。若2019年1月31日公积金还未下拨或下拨后开发商推迟支付，由丙方先垫付给甲方30万元，公积金下拨后由丙方收回30万元，如收不到30万元，违约责任为每天房屋总价千分之二赔偿；……4.是否完成公积金贷款与甲方无关，10月14日合同与补充协议签订后，买卖交易已进行，甲、乙、丙三方均不能单方面终止协议……”该补充协议签订当日，被告周列国、刘祖盛向原告矫慧尾号为0572的工商银行卡转账32万元支付购房款。同日原告张海涛与被告刘祖盛到第三人处填写了“世纪城”更名申请流程签字表，申请将其购买的“世纪城”项目房号为36幢2单元24层2402号房屋产权登记人变更为刘祖盛。2019年1月4日，第三人向被告刘祖盛出具收款收据，载明：世纪城四五期，房间编号36-2-2402，客户名称刘祖盛，交款金额539605元。 3.2019年10月9日第三人与被告刘祖盛签订了《商品房买卖合同》，金海公司为出卖方，刘祖盛为买受人，双方约定买卖的商品房为东区机场路333号36幢2单元24-2号。2020年4月2日，刘祖盛与四川天府银行股份有限公司攀枝花分行签订了《住房公积金个人住房贷款借款合同》，由刘祖盛向四川天府银行股份有限公司攀枝花分行公积金贷款40万元，借款期限为10年。2020年5月15日四川天府银行股份有限公司攀枝花分行将40万元支付至第三人在攀枝花商业银行望江支行的账户。 4.2018年10月14日后被告周列国、刘祖盛未再向二原告支付剩余购房款，被告优安居中介一直未向二原告垫付剩余购房款。被告优安居中介收取了原告张海涛、矫慧支付的中介费1万元，收取了被告周列国、刘祖盛支付的中介费1.6万元、更名费2万元、代办公积金贷款费用0.2万元。 另查明，至2020年8月13日，位于四川省攀枝花市**房屋登记的所有权人为刘祖盛。 对证明上述事实的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，张海涛、矫慧与周列国、刘祖盛及优安居中介因房屋买卖签订的《住房买卖合同》和《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方具有约束力，各方均应按合同的约定履行各自义务。《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》尾部虽然没有三方签字，但张海涛、矫慧与周列国、刘祖盛及优安居中介均认可补充协议的内容，并均在该协议的首部签字确认，合同各方的签字是对协议内容知晓和认可意思表示，并不因形式上在何处签字而影响合同的成立，优安居中介关于该补充协议三方未在尾部签名的抗辩意见，本院不予采纳。现案涉房屋更名已完成，周列国、刘祖盛已取得了案涉房屋的所有权，优安居中介也收取了全部的中介费用及更名、办理公积金贷款的费用，周列国、刘祖盛及优安居中介的合同权利已经实现，而张海涛、矫慧全额收取出售房屋款项的合同目的却未予实现，因此，张海涛、矫慧有权主张其出售案涉房屋的余款30万元。由于周列国、刘祖盛公积贷款40万元已作为购房款支付给了金海公司，金海公司亦未将收取张海涛、矫慧的购房款退还给张海涛、矫慧或周列国、刘祖盛，因此，金海公司实际重复收取了案涉房屋的购房款40万元，其自愿退还给张海涛、矫慧30万元作为周列国、刘祖盛支付给张海涛、矫慧的购房款，另将多收取的10万元退还给周列国、刘祖盛的主张减少了当事人的讼累，亦不违反法律的规定，本院予以确认。依据张海涛、矫慧与周列国、刘祖盛及优安居中介在《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》中关于“若2019年1月31日公积金还未下拨或下拨后开发商推迟支付，由丙方（优安居中介）先垫付给甲方（张海涛）30万元，公积金下拨后由丙方收回30万元”的约定，优安居中介在收取了买卖双方支付的中介费及周列国、刘祖盛更名费、办理公积金贷款的费用后，却未按合同约定的时间履行其承诺的垫付义务，违反了诚实信用，恪守承诺的原则，系优安居中介违约，优安居中介的该违约行为导致了张海涛、矫慧未在合同约定期间内收到房款而引发本案诉讼，优安居中介依法应当承担违约责任。周列国、刘祖盛作为买房人虽然负有全额支付购房款的义务，但依据三方的补充协议的约定，优安居中介负有先行垫付购房款的义务，因此，周列国、刘祖盛支付的对象、时间及支付方式已发生变化，其未向张海涛、矫慧全额支付购房款并不违反合同的约定；且补充协议约定优安居中介在履行了垫付义务后，享有从周列国、刘祖盛的公积金贷款中收回垫付款项的权利，而刘祖盛的公积贷款40万元已于2020年5月15日下拨至金海公司，周列国、刘祖盛按合同约定完成了办理公积金贷款的义务，因此，周列国、刘祖盛客观上没有违约的行为，不应承担违约责任。张海涛、矫慧按剩余购房款的30%主张违约金9万元，虽低于双方约定的违约金计算标准，但其既未提交主张违约金的依据，也未举证证明其实际损失金额，优安居中介亦提出了违约金过高的抗辩意见，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院对优安居中介的该抗辩意见予以采纳。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院酌情认定优安居中介因不履行垫付义务应当承担未付房款总金额15%的违约金4.5万元，张海涛、矫慧主张的超出部分本院不予支持。因周列国、刘祖盛没有违约行为，因此张海涛、矫慧主张周列国、刘祖盛连带承担违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、攀枝花金海实业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付张海涛、矫慧购房款30万元； 二、攀枝花金海实业有限公司于本判决生效后十日内一次性返还周列国、刘祖盛购房款10万元； 三、攀枝花市东区优安居房屋中介服务部于本判决生效后十日内一次性支付张海涛、矫慧违约金4.5万元； 四、驳回张海涛、矫慧其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3575元，由攀枝花市东区优安居房屋中介服务部承担3000元，周列国、刘祖盛承担375元，张海涛、矫慧承担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  冯元 二〇二〇年九月十四日 书记员  严媛