山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1322民初3495号 原告：周范月，男，1976年8月15日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元202业主。 原告：张**，女，1973年8月31日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元202业主。 二原告共同委托诉讼代理人：张琪，山东鹏举律师事务所，律师。 被告：临沂泰乐物业管理有限公司，住址：临沂市兰山区柳青街道仁和路天泰华府3C号楼202号。 法定代表人：刘帅辰，系公司总经理。 委托诉讼代理人：朱玉生，山东鹏哲律师事务所，律师。 被告：张媛媛，女，1986年3月25日生，汉族，住江苏省邳州市，系万开世纪城小区4幢2单元302业主。 委托诉讼代理人：张伟，男，1983年3月19日生，汉族，住郯城县，系户主张媛媛的哥哥。 被告：赵彬，男，1985年11月6日生，汉族，住江苏省东海县，系万开世纪城小区4幢2单元402业主。 被告：高维明，男，1992年10月25日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元502业主。 委托诉讼代理人：徐勤红，女，1975年10月15日生，汉族，住郯城县，系高维明的婶子。 被告：刘静，女，1986年2月15日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元602业主。 委托诉讼代理人：于志远，男，1985年10月8日生，汉族，住郯城县，系刘静丈夫。 被告：王理想，男，1984年3月8日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元702业主。 被告：张可青，男，1983年3月15日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元802业主。 委托诉讼代理人：王**，女，1983年11月25日生，汉族，住址同上，系张可青妻子。 被告：邵翠玲，女，1952年8月22日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元902业主。 被告：王怀猛，男，1968年2月27日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元1002业主。 委托诉讼代理人：吴立凤，女，1967年4月24日生，汉族，住郯城县，系王怀猛之妻。 被告：朱宝芹，女，1986年7月18日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元1202业主。 被告：朱涛，男，1972年10月1日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元1302业主。 被告：高熙芝，女，1992年4月14日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元1402业主。 被告：郑冬梅，女，1991年10月8日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元1502业主。 被告：高泽超，男，1988年2月13日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元1602业主。 被告：颜廷龙，男，1986年7月8日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元1702业主。 委托诉讼代理人：徐奎嘉，男，1983年6月15日生，汉族，住郯城县，系颜廷龙姐夫。 被告：匡希国，男，1986年12月29日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元1802业主。 被告：田夫洪，男，1982年11月12日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元2002业主。 被告：刘俊侠，女，1978年2月10日生，汉族，住郯城县，系该户业主。 被告：刘康旭，男，1980年10月20日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元2302业主。 被告：张银玲，女，1984年12月7日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元2402业主。 被告：徐祗富，男，1986年12月28日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元2502登记业主。 委托诉讼代理人：赵翠翠，女，1985年12月16日生，汉族，住郯城县，系徐祗富前妻。 被告：陈明侠，女，1988年3月8日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元2602业主。 被告：蒋秀涛，男，1993年4月9日生，汉族，住郯城县，系万开世纪城小区4幢2单元2702业主。 原告周范月、张**与被告临沂泰乐物业管理有限公司（以下简称泰乐公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告泰乐公司在应诉后申请追加同单元业主张媛媛等22人作为共同被告参加诉讼，本院依法追加张媛媛等人为本案共同被告参加诉讼。原告周范月、张**及共同委托诉讼代理人张琪、被告泰乐公司委托诉讼代理人朱玉生、张媛媛委托诉讼代理人张伟、赵彬、高维明委托诉讼代理人徐勤红、刘静委托诉讼代理人于志远、王理想、张可青委托诉讼代理人王**、邵翠玲、王怀猛委托诉讼代理人吴立凤、朱宝芹、朱涛、高熙芝、郑冬梅、高泽超、颜廷龙委托诉讼代理人徐奎嘉、匡希国、刘俊侠、刘康旭、张银玲、徐祗富委托诉讼代理人赵翠翠、陈明侠、蒋秀涛到庭参加诉讼。朱涛、田夫洪经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后因泰乐公司于2020年6月24日申请对原告损失进行重新评估，本案中止审理，现评估机构作出评估结论，本案于2020年9月23日恢复审理。本案现已审理终结。 原告向法庭提出原告诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告因楼房阳台主管道返水造成的损失30585元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，于2018年11月27日签订了商品房买卖合同购买位于郯城县城区文明路108号“万开世纪城“（原北京印象）小区四幢2单元202室的楼房一套，被告物业公司系该楼房的物业管理单位，2019年7月楼房在交付后于2019年9月装修后未入住使用，2020年4月13日他人通知原告楼房从门内向外溢水，经检查发现系楼房阳台自下水道向上返水已将室内墙壁，所有物品浸泡，后物业公司只对楼房阳台下水管道进行了疏通，但对因溢水给原告造成的损失拒绝赔偿。请法庭予以支持。 被告泰乐公司辩称，（一）原告起诉我方于法无据，原告的损失并非是由我方造成的，我方不应当对原告损失承担赔偿责任。本案事实为，原告所购房屋单元楼系新交房单元楼，自交房以来包括原告在内的本单元业主在陆续的装修房屋，时至今日本单元仍有业主处于装修状态中。原告楼房内阳台下水道向上返水的原因正是因装修垃圾堵塞下水管道造成的。在包括原告在内的本单元业主向我方提交的《装修申请书》明确规定：装修不允许向外乱丢垃圾，不得向单元内之排粪、排污管道排放垃圾，否则，造成堵塞由单元业主负责。根据该申请书内容，我方作为物业公司对业主的装修行为已尽到了提示告知义务，并对损害后果的责任承担进行了明确约定，且业主签署了《装修承诺书》，承诺“因装修工人的责任引起的一切事故及损失，本人愿意承担一切责任”。根据原告与我方签订的《前期物业服务合同》第七章第十八条以下情况乙方不承担责任中第四款约定“非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其共用设施设备运行障碍造成损失的。”我方作为乙方对不是因我方责任导致的共用设施设备运行障碍造成的损失免责。 （二）我方与业主签订的《物业服务合同》约定，我方作为物业公司，向业主提供的是专项服务，故只要我方按照双方签订合同的约定履行了义务，就应认定我方尽到了管理服务义务。本案中，我方对涉案单元楼在内的小区管道进行了定期检查，并对管道通向的污水池和粪池经常性的排污疏通，对业主的房屋装修行为也尽到了明确的提示和告知义务，且对损害结果进行了责任的约定；我方在接到原告房屋被淹通知后第一时间组织人员清理了积水及疏通了下水管道，并查找出下水管道堵塞的原因系装修垃圾堵塞，因此，我方认为我们已尽到《物业服务合同》约定的管理服务义务，相反，根据我方与业主签订的《临时管理规约》业主的权利和义务的规定，该单元楼内的业主装修中导致装修垃圾进入下水管道，造成下水管道的堵塞，这一行为明显违反合同约定，故该单元楼内的装修业主构成违约。 （三）原告在事实部分陈述“2020年4月13日他人通知原告楼房从门内向外溢水，经检查发现系楼房阳台自下水道向上返水并已将室内墙壁、所有物品浸泡多日”，能够看出原告是在房屋被淹多日后经别人通知才发现，作为房屋的所有权人，对其所有的房屋负有管理义务，原告在房屋被淹多日后经别人通知才发现，显然没有尽到管理义务，导致房屋被淹损失扩大部分，原告具有不可推卸的责任。 综上，本案原告房内下水道反水原因系单元楼内业主装修时将装修垃圾排进下水道、导致下水管道堵塞造成的，原告的损失具有明确的侵权第三人，原告应向实际侵权人主张损害赔偿。我方已完全尽到了物业服务义务，属于双方约定的我方免责情形，不应再对原告损失承担任何赔偿责任。原告自身未尽到管理义务，应与实际侵权人共同承担责任。请驳回原告对我方起诉或者诉讼请求。 被告张媛媛辩称，我方于2019年7月份接收房屋以来，8月份开始装修，9月份就已经租出去了。我方认为原告损失与我方没有关系，因物业管理费已全额交给物业公司，而我方房子在楼上，楼下的下水道是不是通，我方不知道，这应该由物业公司管理。我方认为原告损失应由物业公司或者建筑方负责。 被告赵彬辩称，原告损失是在4月份发生的，但我是2020年5月1号之后装修的，故原告损失和我没有任何关系，应该是物业和开发商的问题。 被告高维明辩称，我方的确入住了，但是春节后因为母亲有病一直在家里照顾没有来住，一直到孩子6月8日开学才来入住。原告损失应由开发商及物业合伙协商解决。 被告刘静辩称，我的房子没有装修。 被告王理想辩称，我是在装修完之后，入住之前原告发生的事故，和我没有关系。 被告张可青辩称，原告损失和我没有关系。我是2020年1月1日装修完毕，我们装修时有装修押金，押金已经退给我们了，说明我们没有什么责任。我们一直都没有入住。 被告邵翠玲辩称，我是2019年6月初装修的，7月底装修完毕，我是一直在现场看着装修的，装修完晾了一个多月小孩开学我们才搬进来，我认为原告损失和我们没有任何关系。我认为应当由物业公司负责，因为他们监管不力，而且物业费我们是正常缴纳的，而且我们也交过了装修押金，现在押金已经返还，物业领导也去验收过了。 被告王怀猛辩称，我们没有装修，也就临时过来住过，房间里什么都没动过。我认为原告损失和我们没有关系，应该是物业的责任，我们还没来住就正常交物业费了。 被告朱宝芹辩称，我房子只是春节前铺了地板砖，最近就安了一个壁橱，我的水表都没用过，我没有入住。这事和我们没有关系。 被告高熙芝辩称，我是2019年6月份拿到钥匙开始装修的，8月份装修完毕，物业费都交了，但一直没有人住。原告损失和我们没有关系。 被告郑冬梅辩称，我们开始装修时地漏就已经铺好了，有地漏堵着，没有任何东西可以掉下去。202室之前曾经发生过轻微的溢水，应该是物业公司没有排查好，所以才会发生第二次这么严重的情况。 被告刘俊侠辩称，原告损失与我无关。我是2019年5月28日装修的，7月底装修完毕，8月6日搬的家，原告事故的时候我们已经入住了。物业公司说堵上的不是生活垃圾，而是装修垃圾，装修垃圾与我们没有关系。浸水应是物业和原告监管不力，之前有轻微溢水，物业监管不力，现不应怪我们业主。 被告刘康旭辩称，我是2019年9月18日开始装修，12月21日搬的家。我觉着原告损失和我没有关系。 被告张银玲辩称，我是2019年6月10日开始装修，9月10日装修完毕，10月6日搬的。原告损失和我没有任何关系，应当是物业公司责任。 被告徐祗富辩称，我是年前铺的地板砖，铺完之后就一直停了，后来因为疫情想装修也没法装修，等到2020年4月21日才开始装修，那天发布了朋友圈的视频，在铺地板砖的时候我在现场看着的，而且水龙头前几天才接上，现在还没有装修完毕。 被告陈明侠辩称，我是2019年5月28日交的房，5月29号开始装修，7月底装修完毕，10月8日入住。原告损失和我没有任何关系，因为之前有一次轻微堵塞，现物业公司没有及时对管道进行维护及管理，这是主要原因。 被告蒋秀涛辩称，我家是2019年10月份开始装修，12月底装修完毕，一直没有入住。原告损失和我没有关系。 被告高泽超、颜廷龙辩称，我们的房屋还没有装修，原告损失和我们没有关系。 被告匡希国、未到庭发表答辩意见，经本院核实，朱涛、田夫洪两户未装修、入住；匡希国于2019的7月1日至10月1日期间装修，于2019年11月6日入住。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的业主装修、入住时间等事实，本院予以确认。对双方争议的损害发生原因、责任及损失数额的确定等问题，本院查明： （一）二原告所在楼房共29层，其中地上27层、地下2层，二原告所有的202室房屋为地上第二层，自二楼以上业主共用一个排水管道，二原告所有的202室处于该排水管道下端，并向下与横向的通往化粪池的管道连接，二原告及本单元以上楼层业户产生的污水下排并拐弯流至横向管道后进入通往化粪池，而一楼排水管道是独立的。 泰乐公司于2020年3月28日收取二原告2020年1月至2020年12月31日的高层物业服务费、生活垃圾清运费两项计1363元。 二原告将202室房屋装修后未入住。2020年4月13日，二原告接到他人通知称其房门内向外溢水后即找泰乐公司处理。发现溢水原因为原告所在单元楼下“在一楼管道下面通向化粪池拐弯的部位”堵塞所致，泰乐公司对横着的、通向化粪池的那部分管道进行输通并将堵塞的石灰渣、破布片等垃圾清理出来。此次溢水事故造成二原告屋内部分物品损坏，产生损失。 二原告单方委托临沂开诚价格评估有限公司对其装饰损失进行评估，开诚公司于2020年4月20日出具鲁临开价评字（2020）0116号价格评估结论书，结论为损失金额29785.00元。二原告为此支出评估费800元。二原告经与泰乐公司人员沟通堵塞原因及损失赔偿等问题无果，曾于2020年5月11日向本院提起诉讼，要求泰乐公司郯城分公司赔偿。二原告于2020年6月1日向本院提出撤诉申请，本院于同日作出（2020）鲁1322民初2785号民事裁定书，裁定准许二原告撤诉。现原告提起本案诉讼，要求被告泰乐公司赔偿。 （二）本案中，泰乐公司向法庭提供《前期物业服务合同》，以证明其履行了合同约定管理服务义务，不应赔偿原告损失。合同第三章（服务内容与质量）约定，泰乐公司作为乙方提供的前期物业服务包括1、物业公共部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理，（1）由单幢建设物的全体业主共有的共用部位、共用设施设备包括管道竖井、建筑物内的上下水管道、雨水管等；（2）由物业服务区域内全体或部分业主共有的共用部位、共用设施设备包括井、化粪池等。2、物业共同部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运等等。第五章（双方的权利义务）第10条乙方权利义务，对房屋共同部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方与甲方或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务合同，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项，等等。 泰乐公司提供《小区排水管（井）检查记录表》，以证明其定期检查、疏通管道、及时清理化粪池、污水池，从未因其不作为导致小区化粪池、污水池及管道堵塞，其已尽到物业管理服务义务。《记录表》显示，泰乐公司于2020年1月10日、2月15日、3月7日、4月17日、5月15日分别对1-7幢楼的天台雨水管、阳台雨水管、厕所污水管、地上排粪管、地下排污井、地上雨水井进行检查并对检查出的问题进行处理。 泰乐公司对原告单方委托作出的损失评估结论不服，申请重新评估，本院依法委托具有评估资质的临沂坤德价格评估有限公司对原告所属楼房装饰物品损失价值进行评估。坤德公司组织原告及泰乐公司进行现场勘验，并于2020年8月31日作出临评价字（2020）2113号价格评估报告书，评估结果为23355元。泰乐公司支付评估费1000元。二原告对该评估结果未提出异议。泰乐公司对评估结论提出异议，认为评估数额仍然过高，因本次评估仍是以全部物品更换的价格评估的楼房装饰损失，而其部分装饰物品是可以修复的，也有部分物品并未损坏，未达到更换程度，部分损失是否与积水浸泡有因果关系也未进行鉴定；该部分损失中，因原告方未能在第一时间发现房屋内积水，对其房屋未尽到管理义务，该部分损失属扩大的损失，应由原告自行承担。泰乐公司对其提出的异议未补充提供证据。 上述事实，有原告方提供的商品房销售合同、物业费收费收据、价格评估结论书等证据以及泰乐公司提供的管道检查记录及清理化粪池、污水池记录、《前期物业服务合同》等证据证明，本院予以确认。 本院认为，二原告在本案中以泰乐公司未尽到物业管理责任、导致其财产受损为由要求泰乐公司赔偿，泰乐公司亦基于《物业服务合同》等合同条款予以抗辩并拒绝承担赔偿责任，故本案原告选择提起的明显属于合同之诉而非侵权之诉，本案应按物业服务合同纠纷定性、审理。泰乐公司要求其申请追加的被告张媛媛等业主承担侵权责任不当，不予采信。 二原告与泰乐公司对双方之间订立的《物业服务合同》的效力均未提出异议，合同内容应系双方当事人的真实意思表示，予以确认，双方均应依合同约定履行。二原告已依合同约定交纳了物业费用，泰乐公司应依《物业服务合同》的约定加强对物业公共部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理工作，及时疏通建筑物内的上下水管道、雨水管、化粪池等，以确保受服务小区业户的合法权益得到有效保障，但泰乐公司未能确保原告所在单元的排水管道畅通，致使下水道堵塞污水溢出并造成原告财产损失，泰乐公司违约明显，应向原告承担违约责任。二原告要求泰乐公司赔偿损失，依据充分，应予支持。 泰乐公司对二原告单方委托作出的损失评估结论提出异议并申请重新评估，坤德公司接受本院委托后组织双方现场勘验并作出评估结论，现泰乐公司虽对坤德公司评估结论提出异议，未提供充分的、足以推翻该评估结论的证据和依据，应予认定坤德公司作出的评估结论的证据效力，由此，确认二原告财产损失为23355元。因泰乐公司申请重新评估，二原告单方委托作出的评估结论未被本院确认，原告支出的评估费用可由其自行承担。 综上，二原告起诉要求泰乐公司赔偿，理由正当，应予支持，但原告请求数额过高，超过部分，不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告临沂泰乐物业管理有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告周范月、张**财产损失计款23355元。 二、驳回原告周范月、张**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费564元，减半收取计282元，由原告周范月、张**负担67元、被告临沂泰乐物业管理有限公司负担215元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员 肖 键 二〇二〇年九月二十八日 书记员 黄思齐