天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初3445号原告：天津市瑞博物业服务有限公司，住所地天津市北辰区津围公路东（宜兴埠工业区内）。法定代表人：张金柱，总经理。委托诉讼代理人：崔慧娟，天津子平律师事务所律师。被告：么双顺，男，1989年12月1日出生，汉族，住天津市宁河区。原告天津市瑞博物业服务有限公司与被告么双顺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天津市瑞博物业服务有限公司委托诉讼代理人崔慧娟、被告么双顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市瑞博物业服务有限公司（以下简称瑞博物业）向本院提出诉讼请求：1．判令么双顺支付2017年7月1日至2019年12月31日物业服务费4,677.3元，滞纳金1,017.31元，共计5,694.61元；2．诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，瑞博物业变更诉讼请求第1项为，要求么双顺交纳自2017年7月1日至2020年7月31日的物业费5,768.67元，放弃滞纳金的诉讼请求。事实和理由：瑞博物业于2013年8月10日与案外人天津市磐城房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，并按照合同约定向么双顺居住的英伦世家小区提供物业服务。合同签订后瑞博物业依约提供了物业服务，但么双顺自2017年7月1日至2019年12月31日未向瑞博物业交纳相应的物业管理服务费，且经原告多次催要未果。么双顺辩称，1.2016年办理房屋钥匙领取手续时，向物业提出先对房屋质量验收，验收没有问题再领取钥匙，物业表示不领取房屋钥匙，就无法进行房屋验收，并承诺如果房屋验收过程中发现问题，保证及时按照么双顺要求进行维修，么双顺才办理了房屋钥匙领取手续。在房屋验收过程中，么双顺发现了房屋窗户漏风、墙体开裂、屋顶渗漏等多个问题（验收问题清单在物业手中），么双顺向物业提出尽快对问题进行解决，瑞博物业将问题反映给维修人员，但维修人员并未对房屋进行维修，验收时发现的问题至今仍然存在，瑞博物业对此再未做过任何协调，么双顺每年都向物业反映此问题，房屋问题一直未得到解决，导致一直未装修使用该房屋，给么双顺造成了极大的不便和经济损失；2．么双顺所在英伦世家25-2-501，其楼下1-4楼住户对楼体原有结构进行破坏，将次卧一面承重墙凿开，改造房门，严重影响了楼体的坚固与安全，给房屋造成极大的安全隐患，物业未尽到监督和管理责任；3．小区多段外围墙被破坏，有人私自改造成铁门，甚至有一段外围墙缺失，直接与小区外面连通。铁艺围墙属于公共设施，物业未履行好维护及管理责任，使得小区安全存在隐患；4．小区内存在私搭乱盖的现象；5．小区车辆管理存在问题，小区入口栏杆形同虚设，任何车辆随意进出，同时小区内部停车管理混乱，道路两旁随意停车，无人管理，造成通行不便。综上，认为根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在物业公司没有恰当履行物业服务义务之前，么双顺有权拒绝支付物业服务费用，因此请求法院驳回瑞博物业的诉讼请求，并要求物业尽快对么双顺房屋进行修缮，对么双顺所在25号楼破坏楼体结果造成的安全隐患进行解决及复原，对小区外围墙进行及时修缮和管理，对小区内存在的私搭乱盖现象进行拆除，对车辆管理进行规范等，因影响被告房屋的装修、居住和使用，给么双顺造成了经济损失，要求瑞博物业赔偿自2016年7月至2020年8月，每月损失1,500元，共计赔偿损失75,000元。瑞博物业提交证据：1．企业法人营业执照复印件一份；2.2016年3月8日天津市商品房买卖合同复印件一份；3．前期物业服务合同、业主确认书复印件各一份；4．英伦世家物业费催缴通知书及送达被告快递回执单复印件各一份；5．通告、情况说明各一份。么双顺提交证据照片8张。本院经审理认定事实如下：瑞博物业与案外人天津市磐城房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：前期物业服务合同自2013年8月10日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业费实行包干制，多层住宅物业费为1.44元每月每平方米，业主于每月20日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。么双顺系天津市宁河区桥北新区英伦世家25-2-501房屋业主，建筑面积108.27平米，至今拖欠2017年7月1日至2020年7月31日的物业管理服务费5,768.67元。在涉该小区28户物业服务合同纠纷案件中，原告同意业主按年度每缴纳一年物业费多给业主提供物业服务一个月。本院认为，瑞博物业与天津市磐城房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》合法、有效，对全体业主均具有约束力。瑞博物业已对么双顺居住的小区进行了物业管理服务，么双顺应履行向瑞博物业交纳物业管理服务费的义务，么双顺提出瑞博物业承诺维修窗户漏风、墙体开裂、屋顶渗漏等问题，因瑞博物业当庭拒绝，么双顺对此主张也没有提供足够证据，此项主张，本院不予支持。么双顺反映的房屋改造、围墙改造、私搭乱建等问题，瑞博物业在情况发生时进行了制止与补救，已尽到了管理职责，其反映的问题不能作为不交或少交物业费的理由，其抗辩主张本院不予支持。么双顺要求瑞博物业赔偿损失的请求，可据证另诉。瑞博物业同意业主按年度每缴纳一年物业费多给业主提供物业服务一个月，系对自己权利的处分，且不损害么双顺利益，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第六条、第七条、第六十七条规定，判决如下：么双顺于本判决生效后五日内一次性给付天津市瑞博物业服务有限公司2017年7月1日至2020年7月31日物业管理服务费5,768.6元（天津市瑞博物业服务有限公司延长物业服务期限至2020年10月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由么双顺承担。本判决为终审判决。审判员  刘海云二〇二〇年九月十七日书记员  关 畅相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。