江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民初272号原告:江苏新海连发展集团有限公司，住所地连云港经济技术开发区花果山大道**新海连大厦**。法定代表人：刘坚，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：董楠，该公司法务专员。委托诉讼代理人：李宝寅，该公司风险控制部部长。被告:君爱（连云港）家具制造有限公司，住，住所地连云港经济技术开发区出口加工区**厂房/div>诉讼代表人：唐浩，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：李建强，江苏苍梧律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐博，江苏苍梧律师事务所律师。原告江苏新海连发展集团有限公司（以下简称新海连公司）与被告君爱（连云港）家具制造有限公司（以下简称君爱公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告新海连公司的委托诉讼代理人董楠、李宝寅，被告君爱公司的委托诉讼代理人李建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新海连公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告债权总额为2978659.22元，其中普通债权1065060.33元，共益债务1913598.89元（共益债务计算截止时间为2020年6月30日）。2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告拥有位于连云港出口加工区的×号厂房的合法产权，原告将其出租给被告使用，双方签订《厂房租赁合同书》。合同约定，租赁物建筑面积为5880平方米，租赁期限自2014年3月30日起至2017年3月29日止，租金标准为8元/月·平方米（即47040元/月），租赁保证金为47040元，租金缴纳方式为每月十日前按月缴纳，逾期支付租金的滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之三，水电费由被告承担并向原告缴纳。被告已于2014年7月4日向原告支付租赁保证金40000元，后被告从未向原告支付过任何租金及水电费。折抵原告代被告缴纳的水电费后，租赁保证金剩余23915.67元。被告君爱公司于2015年6月1日经法院裁定受理破产清算，被告进入破产程序后，仍继续占用原告连云港出口加工区的×号厂房（面积1874.08平方米），并于2019年5月8日由×号厂房搬至某厂房（面积10940.8平方米）。至今，被告仍占用原告某厂房。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条、第四十三条的规定，该房屋占用费应当认定为共益债务，由被告财产随时清偿。原告于2016年9月10日向破产管理人申报债权1022256.48元，经破产管理人2020年1月15日回复确认债权金额588019元。原告认为破产管理人对原告债权认定有误，本次起诉原告自行调整债权金额为2978659.22元，其中普通债权1065060.33元、共益债务1913598.89元。普通债权由2014年3月30日起至2015年6月1日被告拖欠的租金658560元及其滞纳金430416元，减除原告应返还的租赁保证金23915.67元组成。共益债务为2015年6月1日起至2020年6月30日的房屋占用费1913598.89元。为此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条和《中华人民共和国企业破产法》第二十一条的规定，提起破产债权确认之诉，请求法院予以支持。被告君爱公司辩称：一、君爱公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，袁某等人于2015年3月向连云港市中级人民法院提出对君爱公司进行破产清算的申请，该院于2015年6月1日作出（20××）连商破字第000××号民事裁定书，裁定受理君爱公司破产清算，并于2015年9月1日作出（20××）连商破字第000××号决定书，指定江苏某律师事务所担任管理人。接受指定后，管理人即刻前往君爱公司所租赁的厂房接收清点该公司资产，发现原租赁的×号厂房的生产设备及原料、产成品等均被原告拆除毫无规则的混放在一个车间内，亦无人看管。君爱公司认为因原告的不当行为，应当对君爱公司缴纳的租金予以减少，不能按照合同约定金额收取。二、2015年2月初，君爱公司的职工因拖欠工资基本上没有人到公司上班，该事实从原告向法院提交的水、电费扣缴证明也可以看出来。因此，厂房租赁费用如果按照合同约定支付显然对其他债权人有失公平。三、《厂房租赁合同》没有约定原告可以从君爱公司交纳的租赁保证金中扣除应当由君爱公司交纳的水、电费，原告对君爱公司交纳的保证金的扣除没有合同依据，保证金仅能冲抵租金。四、2019年5月原告将君爱公司堆放在×号厂房的财产搬到仓库，虽然仓库面积变大，但君爱公司的财产不需要这么大的仓库存放，如果原告以此仓库面积10940.8平方米主张占用费且为共益债权优先用君爱公司的财产随时清偿，明显不公平，且占用费标准也不是按原告主张的标准认定，而是应当由具有资质的评估机构评估确定。五、君爱公司不是适格的主体，2014年新海连公司与君爱公司的股东E签订了《厂房租赁合同》，该合同无落款时间，结合君爱公司注册成立的时间是2014年2月24日，君爱公司有理由认为E租赁厂房的行为系其对君爱公司的投资，因君爱公司的股东E认缴出资是1200万美元，承租厂房是其履行相应的出资义务，原告依据《厂房租赁合同》提起诉讼追讨合同期间的租金及违约金的被告主体应当为E，而非君爱公司。综上，君爱公司认为原告主张的普通债权及按拖欠房屋租金额为基数以日千分之三计付违约金明显超过法定的标准，请求人民法院依法予以调整，以维护其他债权人及君爱公司的合法权益。原告新海连公司为证明其诉讼主张，向本院提供下列证据：1、连云港市中级人民法院（20××）连破（预）字第000××号民事裁定书，以证明君爱公司于2015年6月1日宣告破产。2、案涉租赁厂房的产权证书，以证明新海连公司享有租赁厂房的合法产权。3、新海连公司与E签订的《厂房租赁合同书》，以证明原告将×号厂房出租给君爱公司使用。4、新海连公司与君爱公司签订的涉及连云港经济技术开发区×#、×#厂房以及办公楼的《厂房租赁合同》以及《终止厂房租赁合同》，以证明新海连公司将×#、×#厂房无偿提供给君爱公司使用，但君爱公司应当负担×#、×#厂房产生的水电费用。5、新海连公司财务凭证及水电费发票，以证明君爱公司于2014年7月4日向新海连公司支付租赁保证金40000元，折抵新海连公司代君爱公司交纳的水电费后，租赁保证金剩余23915.67元。6、破产债权申报表及附件，以证明新海连公司于2016年9月10日向君爱公司管理人申报债权金额为1022256.48元。7、2020年3月26日君爱公司管理人发给新海连公司的《通知书》，以证明管理人仅确认债权金额为588019元。8、2018年11月7日江苏某房地产土地资产评估有限公司出具给新海连公司的《预评估报告》，以证明案涉厂房预估租金为8元/月·平方米。经庭审质证，被告君爱公司对证据1、2、3、4、6、7的真实性无异议；对证据5中的租赁保证金票据的真实性无异议，但对其它水电费票据的真实性有异议；对证据8的真实性提出异议。被告君爱公司为证明其抗辩主张，向本院提供下列证据：1、照片四张，以证明管理人在接收君爱公司财产时，君爱公司的财产已经被新海连公司拆除生产线，原材料等被新海连公司混合堆放在×号厂房内。2、照片三张，以证明新海连公司擅自将君爱公司×号厂房内的物品搬至厂房，该厂房的大部分空间没有被利用，故不应按照面积10940.8平方米计算租金。3、君爱公司工商登记资料，以证明君爱公司于2014年2月24日经核准设立，E与新海连公司签订的厂房租赁合同属于个人投资行为，君爱公司不应承担租赁合同中的义务，君爱公司诉讼主体不适格。经质证，原告对证据1、2的真实性均提出异议，对证据3的真实性无异议，但对君爱公司的证明目的有异议。本院对双方当事人提供的证据认证如下：对原告新海连公司提供的证据1-8的真实性均予以确认，对被告提供的证据1、2的真实性不予确认，对证据3的真实性予以确认。本院经审理查明，2014年2月19日前，新海连公司（出租方、甲方）与E（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：“甲方将位于连云港出口加工区厂房按租赁物及设施的现状租赁给乙方使用，租赁物建筑面积经双方认可确定为5880平方米；租赁期限为三年，即从2014年3月30日起至2017年3月29日止；租赁期满后，本合同即终止，乙方必须在合同结束后的一个月内退出厂房，此期间房租按合同期标准不足一个月按一个月收取，如乙方要求继续租赁，则须提前3个月书面向甲方提出，经甲方同意后，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方有优先权。厂房的租赁保证金为人民币47040元，租赁保证金于本合同签订时缴纳，租赁保证金主要用于促进乙方按时交纳房租、水电费以及及时修复由乙方造成的房屋损坏等。租金标准：按建筑面积计算8元/月·平方米，月租金47040元，按月缴纳。水电费：乙方承担在租赁期内发生的水电费，水电费按有关部门规定期限交纳。本合同租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、水电费等因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定向甲方交还租赁物等本合同所约定的责任后5日内，甲方将向乙方无条件退还本合同租赁保证金（如因乙方原因提前终止本合同，甲方不退还租赁保证金）。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之三。若任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方的有关规定，一方有权依法追究另一方的违约责任，所造成的损失由责任一方承担。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金、水电费超过2个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止，由此给甲方带来的经济损失由乙方承担。本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日开始一个月内迁离租赁物，并将其返还甲方。一个月内租金按正常标准收取，乙方超过一个月不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，甲方有权直接从租赁保证金中扣除。本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的租赁保证金后生效。”该份合同的落款处分别由新海连公司在“甲方”处盖章，由E在“乙方”处签名，没有注明合同签订时间；在该份合同首页的左下角由“连云港市某办公室开发区分部”加盖印章并注明时间为2014年2月19日。上述合同签订后，君爱公司于2014年7月4日向新海连公司支付租赁保证金40000元。君爱公司接收上述房屋实际使用后，一直未按约定向新海连公司支付租金。新海连公司在租赁期间为君爱公司垫付2015年6月1日之前发生的水电费用（含×#、×#厂房）合计16084.33元。另查明，君爱公司于2014年2月24日经工商行政管理部门核准设立，企业类型为有限责任公司（外国自然人独资），注册资本为1200万美元，法定代表人及唯一股东均为E，公司住所地，公司住所地为连云港开发区出口加工区×号厂房>还查明，2014年7月20日，新海连公司（出租方、甲方）与君爱公司（承租方、乙方）又签订了一份《厂房租赁合同》，约定：“甲方将位于连云港经济技术开发区×#、×#厂房以及办公楼按租赁物现状及设施现状租赁给乙方使用，租赁物建筑面积经甲乙双方认可确定为5338平方米，租赁期限为十年，即从2014年7月20日至2024年7月21日止。月租金标准为8元/月·平方米，月租金42704元，水电费：乙方自行承担在租赁期内发生的水电费。”合同还约定了其它内容。2014年7月22日，新海连公司（甲方）与君爱公司（乙方）签订《终止厂房租赁合同》协议书，内容为：“经甲乙双方协商，就终止双方于2014年7月20日签订的《厂房租赁合同》达成以下意见：1、双方一致同意终止双方于2014年7月20日签订的《厂房租赁合同》，合同终止日期为2024年7月21日；2、对于甲乙双方在2014年7月20日签订的出口加工区一期×#、×#、厂房租赁合同仅作为乙方用电过户使用，同时不发生任何约束力。3、双方约定本协议签订后，乙方在出口加工区一期×#、×#厂房内的生产经营一切照旧（免费过渡使用）。”又查明，2015年2月27日，申请人袁某等人以被申请人君爱公司不能清偿到期债务并且资不抵债为由，向本院申请对君爱公司进行破产清算。本院于2015年6月1日作出（20××）连破（预）字第000××号民事裁定书受理袁某等人对君爱公司的破产清算申请。本院于2015年9月1日作出（20××）连商破字第000××号决定书，指定江苏某律师事务所担任管理人。2016年9月10日，新海连公司基于双方之间的《厂房租赁合同》向君爱公司管理人申报债权数额为1022256.48元，管理人审核确定为588019元。管理人于2020年3月26日向新海连公司发出《通知书》，告知新海连公司可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。2015年6月1日之后，君爱公司返还新海连公司12、13、14号厂房，仍然继续占用11号厂房（面积1874.08平方米）。2019年5月8日，君爱公司从连云港出口加工区的×号厂房搬至厂房（面积10940.8平方米）。君爱公司后于2020年6月30日搬离厂房，并将厂房返还给新海连公司。再查明，本案诉讼中，新海连公司与君爱公司均认可厂房按照租赁面积3000平方米、8元/月·平方米的标准计算租金。依据双方签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准计算，自2014年3月30日起至2015年6月1日止，君爱公司应付租金金额为658560元。自2015年6月1日起至2019年5月8日止，君爱公司应付新海连公司11号厂房的租金金额为708652.12元；自2019年5月9日起至2020年6月30日止，君爱公司应付新海连公司厂房的租金金额为330400元。因君爱公司逾期支付租金，按照年利率24%的标准，君爱公司应当承担自2014年4月25日起至2015年6月1日止逾期付款滞纳金的数额为94337.76元。以上事实，有原、被告提供的相关书证及当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本案争议焦点为：（一）案涉×号《厂房租赁合同》承租方的主体如何认定；（二）位于厂房以及**厂房的租金如何计算；（三）合同约定的租赁保证金能否冲抵欠交的水电费用；（四）双方约定的逾期支付租金滞纳金计算标准应否调整。本院认为：（一）关于案涉×号《厂房租赁合同》承租方的主体如何认定的问题；《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，在租赁合同“承租方”处签名的E系君爱公司的发起人及公司设立后的唯一股东，设立后的君爱公司的住所地亦为案涉租赁的×号厂房，租赁合同中约定的租赁保证金40000元由君爱公司转账支付给新海连公司，且君爱公司的管理人在接受新海连公司债权申报时对于其债权人的主体资格并未提出异议，仅是对其中部分债权数额提出异议，故结合以上几点，应当认定案涉厂房租赁合同承租方的主体为君爱公司，新海连公司要求君爱公司承担租赁合同项下的民事责任有法律依据。君爱公司抗辩称承租方主体应当认定为E个人的理由不能成立，本院不予采纳。（二）关于位于厂房的租金如何计算的问题；本院经审查认为，双方当事人在诉讼中均同意13号厂房租金按照8元/月·平方米、租赁面积按照3000平方米计算，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。关于位于出口加工区的×号厂房的租金如何计算的问题，被告君爱公司提出新海连公司擅自将其公司厂房内的物品混放到一个厂房内以及公司无人上班故应当减少租金。本院对此认为，君爱公司对其上述主张未能提供充分证据予以证明，且在未经君爱公司同意的情况下，新海连公司能够随意挪动厂房内的物品亦与常理不符；另，君爱公司是否正常经营并不影响其支付租金义务的承担，故君爱公司要求减少×号厂房租金的抗辩理由没有事实和法律依据，本院亦不予采纳。（三）关于合同约定的租赁保证金能否冲抵君爱公司欠交水电费用的问题；本院经审查，双方在租赁合同中约定“租赁保证金主要用于促进乙方按时交纳房租、水电费以及及时修复由乙方造成的房屋损坏等”，故在君爱公司未能及时交纳水电费用而由新海连公司实际垫付的情况下，新海连公司有权从租赁保证金中扣除相应的水电费用。君爱公司的此点上诉理由不能成立，本院不予采纳。（四）关于双方约定的逾期支付租金滞纳金计算标准应否调整的问题；经审查，双方在合同中约定：“乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之三”，被告君爱公司提出合同约定的滞纳金计算标准明显过高，请求法院依法予以降低。本院认为，双方当事人在合同中约定的滞纳金为每日千分之三，年利率达到108%，明显过高，本院依法将滞纳金的计算标准调整为按年利率24%计算。综上所述，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条规定：人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务。本案中，被告已预交租赁保证金40000元，扣除原告垫付的水电费用16084.33元，剩余租赁保证金23915.67元，故本院确认原告对被告享有破产普通债权金额为728982.09元（658560元+94337.76元-23915.67元），破产共益债务金额为1039052.12元（708652.12元+330400元），原告债权总额为1768034.21元。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十二条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告江苏新海连发展集团有限公司对被告君爱（连云港）家具制造有限公司享有破产普通债权728982.09元，破产共益债务1039052.12元。二、驳回原告江苏新海连发展集团有限公司的其它诉讼请求。案件受理费28529元（原告已预交），由原告江苏新海连发展集团有限公司负担11595元，被告君爱（连云港）家具制造有限公司负担16934元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交相应的上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：南京市农行山西路分行，账号：10-1133010********，汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送。（此页无正文）审 判 长  周 淼审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二〇年九月二十三日法官助理  汤馥宇书 记 员  祝蔷薇法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（二）《中华人民共和国企业破产法》第四十二条人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。第四十三条破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用。债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，按照比例清偿。债务人财产不足以清偿破产费用的，管理人应当提请人民法院终结破产程序。人民法院应当自收到请求之日起十五日内裁定终结破产程序，并予以公告。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省高级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。