吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终216号上诉人（原审原告）：王秋野，女，1986年8月15日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：孙峥，北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：松原市鸿飞房地产开发有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区湛江路。法定代表人：李强，经理。委托诉讼代理人：张伟，吉林研法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王永午，男，1972年5月15日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。上诉人王秋野因与上诉人松原市鸿飞房地产开发有限公司（以下简称鸿飞房地产公司）、被上诉人王永午房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民6139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王秋野的委托诉讼代理人孙峥，上诉人鸿飞房地产公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。被上诉人王永午经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。王秋野上诉请求：1.撤销（2019）吉0702民初6139号民事判决;2.改判支持王秋野的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由鸿飞房地产公司承担。事实与理由:一、原审认定事实错误。原审认定争议楼房在房产部门办理预售登记的时间是2017年11月6日，而我们查到的《商品房预售许可证》显示时间是2017年4月18日。二、原审有以下几点基本事实认定不清。1.原审未查清诉争合同的签订时间。原审查明《商品房买卖合同》显示的合同签订时间为2017年7月31日，王秋野与王永午在一审中承认合同签订的时间不是该时间，但对于合同签订的真实时间，原审未作出审查认定。2.原审对合同约定的交付期限审查不清，未作出认定。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在某年某月某日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。并且合同中约定了逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，王秋野于2017年11月11月3日履行完毕付款义务，根据交易习惯，鸿飞房地产公司应当在合理期限将房屋交付王秋野，经过一年多鸿飞房地产公司仍未履行交付义务，王秋野通过起诉的方式要求鸿飞房地产公司履行交付义务，是符合上述规定的，法院应当将起诉日认定为交付时间。3.原审未对购车库合同是否成立及效力作出认定。王秋野认为购车库合同依法成立并有效。关于购车合同的成立，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。本案中，从收据中可以看出，车库的买方为王秋野，卖方是鸿飞房地产公司，标的为约25平米的车库，价格为10万元，数量为一，且王秋野已经支付了价款，鸿飞房地产公司收到了款项并出具了收据，应当认定购车库合同已经成立。购车库合同是双方的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，应当认定为有效。关于车库的位置，由于车库具有预售性，因此双方约定车库大小约为25平方米，具体应以实际交付为准。交付的车库与合同约定面积有偏差的，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条处理。鸿飞房地产公司辩称，鸿飞房地产公司和王秋野之间不存在房屋和车库的买卖关系，鸿飞房地产公司没有收到王秋野的购房款和车库的购车库款。根据一审查明的事实和一审判决认定的事实，2017年11月3日王秋野将51万元汇付到王永午个人银行账户，而不是汇付到鸿飞房地产公司的法定代表人账户。王秋野对鸿飞房地产公司没有履行交付购楼款和车库款的义务，无权根据收据向鸿飞房地产公司主张买卖合同有效，及要求给付交付所谓的房屋和车库。鸿飞房地产公司和王秋野所签的收据，不具有任何法律效力且没有实际履行，王秋野的诉讼请求依法不能成立，上诉所称的要求确认车库和楼房买卖有效，及要求交付车库和楼房，不能成立，应依法予以驳回。鸿飞房地产公司上诉请求：1.依法撤销（2019）0702民初6139号民事判决;2.依法确认鸿飞房地产公司和王秋野之间签订的房屋和车库的买卖合同无效;3.本案中止诉讼。事实与理由：一、鸿飞房地产公司和王秋野虽然签订房屋和车库的买卖合同，但是王秋野没有向鸿飞房地产公司交付购楼款359800元和车库购房款100,000元，鸿飞房地产公司和王秋野之间不存在涉案的楼房和车库的买卖合同关系。对于王秋野所提供的商品房买卖合同和收据,都是鸿飞房地产公司当时的一个股东即王永午经手的,是王永午的个人行为,和鸿飞房地产公司无关。因此，王秋野提供的商品房买卖合同和收据应该是无效的。另外,王永午提供2017年10月29日的协议书标明的房屋抵顶王永午转让款的价格是每平方米3000元，与王秋野提供的购楼收据上所反映的价格不相符,显然不能依据李强和王永午签订的协议书来确定双方存在房屋买卖合同关系。对于王秋野所诉称的车库，收据上没有写明车库位置，车库面积也和鸿飞房地产公司开发楼房所在区域的车库面积不符。鸿飞房地产公司开发的松原市经济技术开发区兴业家园小区的车库面积都是31.35平方米，没有面积25平方米的车库户型，鸿飞房地产公司也实在难以交付王秋野所诉称的面积25平方米车库。而且，王秋野所提供的车库认购凭证,与鸿飞房地产公司统一的制式销售认购书不符，王秋野收据上的交款时间，鸿飞房地产公司开发楼房的车库还没有开工建设，根本谈不上车库面积、位置及价款等情况。因此，鸿飞房地产公司和王秋野之间也不存在车库买卖合同关系。二、鸿飞房地产公司开发建设的松原市经济技术开发区兴业家园小区共计四栋楼房和一处地下车库，现尚有一部分工程（包括消防、防盗门等)没有完工，该小区楼房至今没有竣工验收手续，无法实现王秋野主张的交付楼房和车库,更谈不到办理房屋产权登记手续。三、鸿飞房地产公司的法定代表人李强起诉王永午、第三人马秀华股权转让合同纠纷一案，案号为（2019）吉0702民初第6744号，在松原市宁江区人民法院已成讼，本案必须以该案件判决结果作为依据。因此，本案应当中止诉讼。在李强诉王永午、第三人马秀华股权转让合同一案中,李强要求撤销2017年10月29日李强和王永午之间签订的股权转让协议,而本案中王秋野所主张的楼房和车库恰恰是该股权转让协议签订后，王永午为王秋野开具的售楼合同和收据。根据鸿飞房地产公司统计，王永午和李强签订协议书后，王永午所开出的21套商企住宅楼和公寓的价值为720万元,远远超过股权转让协议约定的转让款470万元，该股权转让协议是无效的，李强请求依法予以撤销。因此，王永午收取王秋野购楼款的房屋买卖行为，是王永午的个人行为,与鸿飞房地产公司无关。对此，鸿飞房地产公司请求二审人民法院依法予以查明。王秋野辩称，鸿飞房地产公司的上诉理由不成立，请求法院驳回鸿飞房地产公司的上诉请求。一、鸿飞房地产公司在一审中并未提出确认合同效力的诉讼请求，不同意在二审中以判决的形式确认合同效力。二、诉争的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，应当认定有效。三、关于王永午的行为，王秋野因为有购房的需求，经过朋友介绍认识王永午，王永午时任鸿飞房地产公司的高管及股东，王秋野有理由相信王永午有权代理售房事宜，并且王秋野得到了鸿飞房地产公司签字盖章的合同及收据，因此，王秋野将购房款、车库价款支付给王永午的行为应视为履行了付款义务。四、王永午与李强股东之间的内部纠纷不应对抗第三人王秋野。王秋野向一审法院起诉请求：要求鸿飞房地产公司交付住宅楼及车库；鸿飞房地产公司协助办理过户手续。一审法院认定事实：王秋野与鸿飞房地产公司签订《商品房买卖合同》，王秋野购买鸿飞房地产公司开发的1#203号房屋一套，面积为143.92平方米、每平方米价格为2500元，总价款为359,800元。《商品房买卖合同》显示合同签订的时间为2017年7月31日，王秋野与王永午在庭审中承认《商品房买卖合同》签订的时间不是2017年7月31日。《商品房买卖合同》约定鸿飞房地产公司将经验收合格的商品房交付给王秋野使用。2017年11月3日鸿飞房地产公司给王秋野出具房屋及车库收款收据。车库收据显示王秋野购买鸿飞房地产公司车库一个（面积约25平方米），价款为10万元，收据未记载车库的具体位置。2017年11月3日王秋野向王永午银行账户汇款51万元。2017年11月6日争议的楼房在房产部门办理预售登记手续。另查明：2017年10月29日鸿飞房地产公司的法定代表人李强与王永午签订协议书，协议约定王永午将鸿飞房地产公司的股权转让给李强，李强将兴业家园小区住宅楼以每平方米3000元作为抵顶股权转让款，住宅楼由王永午自行出售，王永午出售第三人后，李强应当配合签订商品房买卖合同更名，房产备案等相关手续，不收取费用。2017年11月2日王永午与李强、赵永刚签订出资转让协议书，王永午将对鸿飞房地产公司的出资转给李强、赵永刚。李强现为鸿飞房地产公司的法定代表人。认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、转账凭证、协议书、工商档案。一审法院认为，虽然王秋野未将购买1#203号房屋的购房款交给鸿飞房地产公司，但是此房屋是鸿飞房地产公司法定代表人李强用该房屋抵顶王永午的股权转让款，鸿飞房地产公司的法定代表人李强也同意王永午将本案争议的房屋出售给他人，并且鸿飞房地产公司给王秋野出具收款收据，同时争议的楼房已经在房产部门办理预售登记手续，可以认定王秋野与鸿飞房地产公司之间已经形成了房屋买卖的合意，王秋野与鸿飞房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。关于本案诉争的房屋是否具备交付条件。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或合格的不得交付使用。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；为经验收或验收不合格的，不得交付使用。”由此可见，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，是具备交付使用的条件。鸿飞房地产公司抗辩本案诉争房屋至今未经竣工验收，不符合法律、行政法规规定的交付使用条件，王秋野未提供证据证明本案诉争的房屋是已经经过验收合格的房屋，故王秋野请求鸿飞房地产公司交付房屋的请求不能成立，不予支持。待诉争房屋符合法律规定交付使用条件时，王秋野可再行主张权利。鸿飞房地产公司给王秋野出具车库收款收据，该车库收款收据未记载车库的具体位置，同时双方也未签订书面的《商品房买卖合同》，双方事后未达成一致意见，无法确认车库的具体的履行位置。王秋野与鸿飞房地产公司之间关于车库买卖缺少买卖合同的必要的条款，故王秋野主张鸿飞房地产公司交付车库不予支持。因涉案的房屋和车库未交付给王秋野，故王秋野主张鸿飞房地产公司履行过户手续不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：驳回王秋野的诉讼请求。案件受理费8198元，由王秋野负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，关于鸿飞房地产公司与王秋野之间就案涉房屋和车库是否存在房屋买卖合同关系以及合同效力问题。王秋野与鸿飞房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定王秋野购买鸿飞房地产公司开发建设的1#203号房屋一套，面积143.92平方米，每平方米2500元，总价款359,800元，落款日期为2017年7月31日，加盖鸿飞房地产公司公章。鸿飞房地产公司于2017年11月3日为王秋野出具《收据》一枚，载明：购房款，王秋野，1#203，面积143.92平，金额359,800元，加盖鸿飞房地产公司的财务专用章。鸿飞房地产公司对《商品房买卖合同》上的公司公章，以及《收据》上的财务专用章均无异议，且案涉房屋已办理预售登记手续，应认定鸿飞房地产公司与王秋野之间的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同依法成立并有效。双方当事人均应按照约定行使合同权利、履行合同义务。鸿飞房地产公司是否收到王秋野的购房款，系合同履行问题，以及双方当事人对《商品房买卖合同》实际签订日期的分歧，均不影响《商品房买卖合同》的效力。鸿飞房地产公司于2017年11月3日为王秋野出具《专用收款收据》一枚，载明：车库壹个（约贰拾伍平方米），金额10万元，加盖鸿飞房地产公司的财务专用章。鸿飞房地产公司对该《专用收款收据》上的财务专用章无异议，应认定双方之间形成车库买卖的合意，成立合法有效的房屋买卖合同关系。鸿飞房地产公司是否收到王秋野的车库款，《专用收款收据》中未明确车库位置，以及车库面积与鸿飞房地产公司开发建设车库户型不符均系合同履行问题，不影响鸿飞房地产公司与王秋野之间就案涉车库形成的房屋买卖合同关系。鸿飞房地产公司以上述理由以及王秋野提供的车库认购凭证与鸿飞房地产公司统一的销售认购书不符为由，主张其与王秋野之间就案涉车库不存在合法有效的房屋买卖合同法律关系，无事实和法律依据，本院不予支持。李强与王永午于2017年10月29日签订《协议书》，系双方关于鸿飞房地产公司股权转让的法律关系，《协议书》约定内容对合同外当事人不具有法律约束力。鸿飞房地产公司以李强与王永午签订《协议书》约定抵顶股权转让款的住宅楼单价与《商品房买卖合同》约定案涉房屋单价不符，王永午开出的房屋价值超出股权转让款，以及收取案涉房屋和车库价款是王永午的个人行为,和鸿飞房地产公司无关为由，主张其与王秋野之间就案涉房屋和车库不存在房屋买卖合同关系，无事实和法律依据，本院不予支持。关于鸿飞房地产公司与王秋野提出本案应中止诉讼问题。依前所述，李强与王永午签订的《协议书》仅对合同双方具有法律约束力，鸿飞房地产公司提出本案以李强与王永午、马秀华股权转让合同纠纷一案为依据，李强与王永午于2017年10月29日签订的《协议书》应予撤销，王秋野亦提出李强与王永午、马秀华股权转让合同纠纷一案对本案有影响，均不符合中止诉讼的法定事由，本院不予支持。关于王秋野主张鸿飞房地产公司交付案涉房屋和车库，以及协助办理过户手续问题。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或合格的不得交付使用。”鸿飞房地产公司与王秋野均认可案涉房屋和车库均未竣工验收，因此，案涉房屋和车库不符合交付使用条件，亦未办理产权登记，故对王秋野要求鸿飞房地产公司交付案涉房屋和车库，以及协助办理过户手续的主张，本院不予支持。王秋野可待案涉房屋和车库符合法律规定的交付使用条件时，另行主张权利。关于鸿飞房地产公司提出《专用收款收据》中的车库面积与鸿飞房地产公司开发建设车库户型不符，未明确车库位置，难以交付的问题。《专用收款收据》载明车库面积约25平方米，鸿飞房地产公司提出为王秋野开具《专用收款收据》时，其开发建设的车库还没有开工，王秋野亦认可案涉车库系鸿飞房地产公司预售，车库应以实际交付为准，面积差应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条处理。故对鸿飞房地产公司以车库户型不符，以及未明确车库位置为由提出的抗辩，本院不予支持。一审法院以“无法确认车库的具体的履行位置”为由，未予支持王秋野要求鸿飞房地产公司交付案涉车库的主张不当，本院予以纠正。综上所述，鸿飞房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；王秋野的上诉理由部分成立，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。王秋野与松原市鸿飞房地产开发有限公司分别预交二审案件受理费8198元，由各自负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年九月二十三日书记员  邹仕尧