河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终2637号上诉人（原审原告）:驻马店高新区雄伟商贸有限公司，住所地河南省驻马店市丰泽路与骏马路交叉口。法定代表人：李新路，公司经理。委托诉讼代理人：张杨，河南周晓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玲，河南一帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南银石置业有限公司，住所地河南省遂平县建设路西段。法定代表人：孙秀芳，公司董事长。委托诉讼代理人：陈力铭，男，1975年6月9日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区,系公司股东。委托诉讼代理人刘文锋，男，1965年7月27日出生，汉族，住河南省遂平县，系公司员工。上诉人驻马店高新区雄伟商贸有限公司（以下简称雄伟公司）因与被告河南银石置业有限公司（以下简称银石公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省遂平县人民法院（2020）豫1728民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雄伟公司的委托诉讼代理人张杨、周玲，被上诉人银石公司的委托诉讼代理人陈力铭、刘文锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雄伟公司上诉请求：1、撤销河南省遂平县人民法院（2020）豫1728民初73号民事判决，依法改判支持其诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、案涉房屋已具备过户其名下的条件。案涉房屋已经在房管部门进行了网签备案，说明被上诉人销售房屋的手续是齐全的，但因为被上诉人的原因迟迟不能办理过户手续，被上诉人在庭审中明确表示已重新将办理产权（大证）的相关手续提交房管部门审核，待小区房产证（大证）办理后即可办理分户产权登记，因此，案涉房屋已经具备了办理登记的条件，其要求被上诉人办理产权登记的请求具有可行性；二、虽然其与备受收入没有明确约定逾期办理过户手续的违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人应支付违约金。综上，被上诉人约定继续履行合同，协助其办理产权过户手续并支付逾期办理房屋过户的违约金。银石公司辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。雄伟公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告继续履行合同，向原告交付遂平县建设路西段新加坡花园4号楼0104、0204号房屋（房价3759120元），并协助原告办理过户手续；判令被告对已向原告交付的房屋协助办理过户手续，庭审中，原告放弃要求被告交付4号楼0104、0204号房屋的诉讼请求；2.判令被告支付逾期交房的违约金（待评估鉴定后再定），庭审中原告放弃该项诉讼请求；3.判令被告支付逾期办理过户的违约金（以购房款28971240元为基数，自2017年6月27日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实;原告雄伟公司与被告银石公司就遂平县建设路西段新加坡花园4号楼0101、0201、0102、0202、0103、0203、0104、0204、5号楼0110、0210、0111、0211、0112、0212、0113、0213、0114、0214号商铺签订十份《商品房买卖合同（预售）》，且合同第17页出卖人处均加盖有被告银石公司的合同专用章，合同第八章第二十条约定“房屋登记……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第×种方式处理：……”。2016年5月20日，被告银石公司向原告雄伟公司出具两张收款收据，金额分别为25100400元、3870840元。另查明，原、被告双方对案涉十份《商品房买卖合同（预售）》进行了登记备案，且被告河南银石置业有限公司于合同签订时已取得商品房预售许可证。案涉房屋除4号楼0104、0204号商铺外均已于2016年6月27日交付，但尚不具备办理产权证书的条件。上为本案事实。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述及《商品房买卖合同（预售）》、收据、商品房预售许可证、不动产信息查询情况表在卷为据，已经质证，足以认定。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原、被告之间是否成立商品房买卖合同法律关系的问题及合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，原、被告签订的十份《商品房买卖合同（预售）》均加盖有被告银石公司的合同专用章，双方之间成立商品房买卖合同法律关系。被告银石公司辩称其法定代表人未在合同上签名，案涉购房款也未打到被告银石公司账户上，双方之间不存在房屋买卖合同关系的抗辩意见，该院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，案涉合同已进行了备案登记，案涉房屋除4号楼0104、0204号商铺外也已交付多年，原告雄伟公司有理由相信案涉商品房买卖是被告银石公司的真实意思表示，且被告银石公司于合同签订时也已取得商品房预售许可证，故双方之间签订的上述商品房买卖合同应为合法有效。关于原告要求被告协助办理过户的问题。该院依职权从遂平县不动产登记处调取的《不动产信息查询情况表》显示，被告银石公司开发的新加坡花园4号楼、5号楼不具备办证条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”规定，对原告雄伟公司的该项诉讼请求，该院不予支持。关于原告雄伟公司主张的逾期过户的违约金问题。双方合同中并未有约定，原告雄伟公司的该项主张证据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回原告驻马店高新区雄伟商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告驻马店高新区雄伟商贸有限公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院认定如下：双方签订《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第×种方式处理：1、买受人有权解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款文分×的违约金。该事实有《商品房买卖合同（预售）》在卷为凭。二审查明的其他事实与一审法院判决认定的事实一致。本院认为，当事人因商品房预售合同发生纠纷，双方对其之间存在商品房买卖合同关系均无异议，应予确认。本案二审的争议焦点为：1、案涉房屋办理产权登记条件是否具备；2、被上诉人应否支付迟延协助办理房产证的违约金。根据查明的事实，双方当事人对案涉房屋均签订有《商品房买卖合同（预售）》，双方均认可该合同是“以物抵债”演变而成的，合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应为有效合同。合同签订后，案涉房屋除4号楼0104、0204号商铺外均已于2016年6月27日交付，并在遂平县房地产管理所办理了新建商品房预售合同备案，但至今未办理产权登记。对此，当事人均予以认可。雄伟公司依据《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二项约定，以银石公司未办理案涉房屋所有权登记其名下及应支付相应违约金为由，提起诉讼，双方引起纠纷，银石公司以其整个开发的新加坡花园未进行竣工验收、尚不具备办理登记过户条件抗辩。因案涉建设工程未竣工验收不是雄伟公司的过错造成的，银石公司交付房屋后依约为雄伟公司办理产权所有权登记，其行为构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。银石公司应承担协助雄伟公司办理产权登记的义务。雄伟公司请求银石公司协助办理案涉房屋产权登记，于法有据，应予以支持。一审法院对其该项请求不予支持不当，二审予以纠正。关于银石公司应否支付迟延协助办理房产证的违约金问题。因双方对迟延协助办理房产登记违约金数额没有约定，雄伟公司也未提供证据证实因银石公司迟延协助办理房产登记给其造成损失的事实，故其该项请求，缺乏事实，理由不足，不予采纳。综上所述，雄伟公司上诉请求银石公司协助办理房产登记成立，应予以支持；其请求银石公司迟延协助办理房产登记支付违约金不能成立，应予驳回：一审判决认定基本事实清楚，但处理不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省遂平县人民法院（2020）豫1728民初73号民事判决；二、限河南银石置业有限公司于接到本判决后三十日内协助驻马店高新区雄伟商贸有限公司办理位于遂平县建设路西段新加坡花园4号楼0101、0201、0102、0202、0103、0203、0104、0204、5号楼0110、0210、0111、0211、0112、0212、0113、0213、0114、0214号房屋所有权登记及产权证书；三、驳回驻马店高新区雄伟商贸有限公司其他上诉。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人河南银石置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年九月十九日书记员  王贞懿