湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1117号上诉人（原审被告）：湖北锦怡房地产开发有限公司，住所地湖北省咸宁国际大厦****。法定代表人：镇桂香，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐德强，湖北锦标律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阮鲲，男，1983年8月1日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。被上诉人（原审原告）：阮鹏，男，1980年8月10日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑德露，湖北瀛平惟合律师事务所律师。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：罗赛，湖北瀛平惟合律师事务所律师。原审第三人：咸宁市第三初级中学，住所，住所地湖北省咸宁市咸安区红旗路中学div>法定代表人：杨晓华，该学校校长。委托诉讼代理人：陈移成，男，该学校副校长。原审第三人：陈晓婷，女，1991年2月3日出生，汉族，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：童威，湖北开成律师事务所律师。上诉人湖北锦怡房地产开发有限公司（以下简称锦怡公司）因与被上诉人阮鲲、阮鹏、原审第三人咸宁市第三初级中学（以下简称市第三中学）、陈晓婷房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2020）鄂1202民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦怡公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回阮鲲、阮鹏的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由阮鲲、阮鹏承担。事实和理由：1.锦怡公司仅与阮鲲、阮鹏签订了《确认房号及认购车位协议书（还建户）》，该协议书上市第三中学未签章，一审法院认定该协议书是三方签订错误。且该协议书只约定了还建房号等内容，并未约定办理产权证的权利义务，故阮鲲、阮鹏无权要求锦怡公司办理产权证。2.锦怡公司只在与市第三中学签订的《咸安区红旗路中学杏园住宅小区旧城改造购房合同》中约定了办理产权证的义务，但阮鲲、阮鹏并非合同当事人，故阮鲲、阮鹏无权要求锦怡公司办理产权证。3.一审判决程序违法，阮鲲、阮鹏无权要求锦怡公司办理产权证，主体不适格。锦怡公司的办证义务、虚增补偿面积、返还拆迁款等是与市第三中学在另一合同中的法律关系，属于另案审理范围，一审法院对此作出判决超出了阮鲲、阮鹏的诉讼请求。4.阮鲲、阮鹏于2019年10月22日向一审法院起诉后，一审法院明确要求其变更诉讼主体及诉讼请求。后再次起诉时，阮鲲、阮鹏仍未变更诉讼主体及诉讼请求，不符合起诉条件。5.一审法院认定阮鲲、阮鹏优先取得补偿安置，系适用法律错误。锦怡公司与阮鲲、阮鹏之间根本没有签订拆迁补偿协议，锦怡公司的拆迁补偿、办理证件义务只针对市第三中学，但前提是市第三中学返还拆迁款。一审法院在市第三中学未返还拆迁款的情况下，判决锦怡公司办理证件，极大损害了锦怡公司的利益。阮鲲、阮鹏辩称，1.《确认房号及认购车位协议书（还建户）》是由锦怡公司、阮鲲、阮鹏与市第三中学三方共同签订并签字盖章。2.阮鲲、阮鹏与锦怡公司之间实际成立房屋拆迁安置补偿合同关系，阮鲲、阮鹏交付房屋进行拆迁，房屋还建后支付完相关费用，现已装修入住实际占有房屋，锦怡公司应当为其办理房屋权属证明。3.一审判决并未超出请求范围，不违反民事诉讼程序。为还建户办理权属证书是锦怡公司的义务，并且只能向阮鲲、阮鹏履行，并非是锦怡公司与市第三中学的权利义务关系。对于锦怡公司所称的虚增补偿面积、返还拆迁款等事项，一审判决仅在认定事实部分进行查清，并未进行判决。4.锦怡公司与市第三中学的其他纠纷与阮鲲、阮鹏无关，不影响锦怡公司为阮鲲、阮鹏办理房屋权属证书义务的履行，不影响本案审理结果。市第三中学述称，若法院判决市第三中学需要承担相应的责任，市第三中学一定会承担。其他意见与阮鲲、阮鹏的意见一致。陈晓婷述称，同意锦怡公司的上诉请求及上诉意见。阮鲲、阮鹏向一审法院起诉请求：1.依法确认陶元小区2栋2单元1304室的不动产所有权人为阮鲲、阮鹏；2.判令锦怡公司协助阮鲲、阮鹏办理陶元小区2栋2单元1304室的过户手续，包括但不限于办理预告登记，不动产登记过户等；3.本案全部诉讼费用由锦怡公司承担。一审法院认定事实：2013年5月25日，市第三中学（甲方）与锦怡公司（乙方）签订《咸宁市咸安区红旗路中学旧城改造项目招商协议书》（以下简称招商协议书），招商协议书约定：经咸宁市政府和咸安区政府批准，通过招商确定乙方为咸宁市咸安区红旗路中学旧城改造项目的投资人。第二条征收补偿3.1本项目的征收和拆迁补偿安置工作，由甲方实施；3.2本项目的征收和拆迁安置按照依法制定并报主管部门批准的拆迁方案实施和执行。本项目的征收补偿标准由甲方按照与被拆迁户签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》执行，第三条征收补偿的资金来源。4.1乙方对本项目土地使用权进行拆迁安置补偿提供资金支付。第四条双方的责任和义务。5.1由甲方负责与68户被拆迁户签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，并协调好被拆迁户的搬迁工作。招商协议书还对其他事项进行了约定。2013年6月16日，锦怡公司（乙方）与市第三中学（原咸安区红旗路中学）（甲方）签订《咸安区红旗路中学杏园住宅小区旧城改造购房合同》（以下简称购房合同），合同约定：按旧城改造相关规定将甲方红旗路中学教师住宅区16.03亩土地出让给乙方，由乙方为甲方就地还建教职工住宅小区，现有住宅楼房四栋、平房8户，建筑面积共7391.63㎡，还建房屋由乙方建设完成后无偿移交甲方分配给被拆迁户，68户还建房在15个月内交钥匙给还建户，逾期房租由乙方负责，乙方负责为甲方指定的购房人办理房产证，国有出让（70年）土地使用权证手续，全部税费均由买卖双方按照国家规定各自承担。合同还对其他事项进行了约定。2013年11月25日，根据《招商协议书》的约定，市第三中学与阮鲲、阮鹏签订《红旗路中学房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称补偿协议），协议约定：安置方式。乙方（阮鲲、阮鹏）自愿选择房屋产权调换集中还建方式安置。建筑结构为砖混套房，主体建筑有证面积为102.86㎡，由甲方（市第三中学）负责统一还建（产权调换）。协议还对面积差价、楼层差价、补偿方式等事项进行了约定，补偿协议签订后，阮鲲、阮鹏依约履行了将自己所有的旧房移交给锦怡公司及市第三中学拆迁。2016年4月19日，锦怡公司与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，随后锦怡公司对涉案项目进行建设，工程竣工后，2019年2月20日，锦怡公司（物业）（甲方）与市第三中学及阮鲲、阮鹏（乙方）签订《领钥匙补充协议》（以下简称领钥匙协议）协议确认：阮鲲、阮鹏（乙方），交付物业：锦怡·陶元小区2栋2单元1304室，建筑面积139.00㎡。签订本《领钥匙协议》时，必须签订《物业管理合同》及《装修管理协议》，并预交一年物业管理费、代收住房维修基金、办证费用、代收煤气（天然气）开通费用、装修保证金、预交水费保证金、装修垃圾清运费等相关费用，阮鲲、阮鹏按协议约定缴纳上述费用后对涉案房屋进行装修并入住至今，但锦怡公司未按《招商协议》、《购房合同》、《领钥匙协议》的约定为阮鲲、阮鹏办理还建房的相关证件（不动产权证）。一审法院同时查明：锦怡公司在庭审中自认，锦怡公司因向陈晓婷借款以涉案房屋为担保，并于2018年4月13日在咸宁市住房和城乡建设局办理了登记备案手续，锦怡公司与陈晓婷是民间借贷关系，不是房屋买卖关系，与其签订《商品房买卖合同》不是真实意思表示。一审法院认为，锦怡公司与市第三中学签订的《招商协议书》、《购房合同》是双方经过充分友好协商，按照自愿、平等、互利的原则签订的，阮鲲、阮鹏与市第三中学签订的《补偿协议》及阮鲲、阮鹏、锦怡公司、市第三中学签订的《确认书》是根据《招商协议》、《购房合同》的约定而签订的，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。当事人应按合同的约定履行各自的义务。阮鲲、阮鹏依约履行被拆迁房屋的相关义务，锦怡公司仅依约履行了交付还建房的义务，但未依约履行为阮鲲、阮鹏办理涉案（还建房）房屋权属证书的义务，构成违约，应当承担违约责任。锦怡公司辩称，因涉案房屋实际面积与协议面积不符，且市第三中学欠款，故未办理房屋权属证书。市第三中学是否欠锦怡公司工程款与阮鲲、阮鹏不具有法律上的利害关系，故锦怡公司以上述辩称理由未向阮鲲、阮鹏办理房屋权属证书不成立，锦怡公司应当按约定履行为阮鲲、阮鹏办理房屋权属证书的义务，建筑面积最终应以办理房屋权属证书相关部门实际测量为依据，房屋面积差额以多退少补原则，据实结算。锦怡公司与陈晓婷之间存在借贷关系，为担保锦怡公司债务的履行，锦怡公司将拆迁安置房即还建给阮鲲、阮鹏的涉案房屋，通过签订《商品房买卖合同》的方式办理商品房预售登记手续，由陈晓婷作为登记权利人的形式进行担保，该行为实际是锦怡公司以房抵债给陈晓婷，一房二卖。陈晓婷与锦怡公司之间并无商品房买卖合意。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予以支持”。阮鲲、阮鹏要求确认陶元小区2栋2单元1304室的权属属阮鲲、阮鹏所有并办理房屋权属证书的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告阮鲲、阮鹏，被告湖北锦怡房地产开发有限公司及第三人咸宁市第三初级中学上述签订的协议合法有效，原告阮鲲、阮鹏具有对陶元小区2栋2单元1304室房屋优先取得补偿安置房屋的权利；二、责令被告湖北锦怡房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内为原告阮鲲、阮鹏办理陶元小区2栋2单元1304室房屋权属证书。本案诉讼费100元，由被告湖北锦怡房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实，本院继续予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。”本条是对拆迁安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。本案中，锦怡公司与市第三中学签订的《招商协议书》《购房合同》均是双方经过充分协商，按照自愿、平等、互利的原则签订的。阮鲲、阮鹏与市第三中学签订的《补偿协议》以及阮鲲、阮鹏、锦怡公司、市第三中学签订的《确认书》是根据《招商协议》《购房合同》约定的内容而签订的，上述合同均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，各方当事人对于合同效力也未提出异议，故上述合同合法有效，对于各方当事人均具有法律约束力。锦怡公司系拆迁人，阮鲲、阮鹏为被拆迁人，双方签订的《确认书》明确约定了阮鲲、阮鹏作为被拆迁人其房屋被拆除以后，锦怡公司补偿给阮鲲、阮鹏安置用房的位置、楼层、面积等内容。因此，一审判决阮鲲、阮鹏对陶元小区2栋2单元1304室房屋具有优先取得补偿安置房屋的权利符合法律规定，本院继续予以确认。关于锦怡公司提出一审判决由其为阮鲲、阮鹏办理产权证错误的问题。二审查明，双方所争议的楼盘没有通过综合验收，还不具备办理相关产权证书的前提要件，该权利应待涉案的房屋具备办理产权证书条件后才能依法主张。为此，阮鲲、阮鹏一审的第二项诉讼请求为判令锦怡公司为其办理相关的过户手续。对于该诉讼请求，首先，锦怡公司与原审第三人陈晓婷签订的《商品房买卖合同》系锦怡公司向陈晓婷借款的担保，双方并无商品房买卖合同的真实意思表示。其次，锦怡公司与陈晓婷签订《商品房买卖合同》后，陈晓婷并未支付购房款项，陈晓婷不属于法律意义上的购房者；再次，陈晓婷所办理的商品房预售登记，其性质属于预告登记，而预告登记所登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动，在预售登记作出以后，将使预购人取得对未来房屋所有权的期待，并预防和阻止预售人将该期房一房数卖。因此，商品房预售登记手续并未完成涉案房屋的权属登记，故不存在办理房产过户的问题。阮鲲、阮鹏一审的第二项诉讼请求于法无据，不能成立。关于陈晓婷所享有的期待权与阮鲲、阮鹏所享有的权利发生冲突时，该标的物即房屋所有权的归属问题。虽然一般债权实行债权平等原则，债权不具有排他性，但阮鲲、阮鹏作为被拆迁人，法律给予侧重保护，阮鲲、阮鹏对涉案房屋所享有的债权，被视为特种债权，并赋予物权优先效力，阮鲲、阮鹏享有优先实现涉案房屋物有权的权利，该优先权具有对抗陈晓婷等第三人的法律效力。综上，因涉案房屋办理产权证书的前提条件未成就，故一审判决判令锦怡公司在判决生效之日起六十日内为阮鲲、阮鹏办理房屋权属证书的处理不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定的事实清楚，但处理部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省咸宁市咸安区人民法院（2020）鄂1202民初83号民事判决第一项；二、撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院（2020）鄂1202民初83号民事判决第二项；三、驳回阮鲲、阮鹏的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由湖北锦怡房地产开发有限公司负担。二审案件受理费100元，由湖北锦怡房地产开发有限公司负担50元，阮鲲、阮鹏负担50元。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年九月二十一日书记员 李慧鑫