山东省日照市岚山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1103民初1076号 原告：刘乃法，男，1971年2月12日出生，汉族，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：厉春艳，山东岚杰律师事务所律师。 被告：魏本胜，男，1981年4月16日出生，身份证登记住址吉林省抚松县，现住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：路晓琳，山东周智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙建华，山东周智律师事务所实习律师。 第三人：日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村民委员会，住所地日照市岚山区安东卫街道潘庄二村,统一社会信用代码54371103ME0515996F。 法定代表人：刘耐建，村民委员会主任。 委托诉讼代理人：张春华，日照岚山安东卫街道法律服务所法律工作者。 原告刘乃法与被告魏本胜、第三人日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村民委员会（以下简称潘庄二村村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘乃法及其委托诉讼代理人厉春艳，被告魏本胜及其委托诉讼代理人路晓琳，第三人日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村民委员会的委托诉讼代理人张春华，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘乃法向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令潘庄二村村委会履行与原告签订的拆迁安置补偿协议，给付原告房屋补偿款13.1万元并给予原告安置楼房；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在有住宅一处，2011年原告的弟弟将该房屋卖给了魏本胜，经原告起诉，岚山区人民法院以(2019)鲁1103民初1871号民事判决书判决该房屋买卖合同无效。2019年春，潘庄二村村委会对原告的房屋拆迁，经评估，上述房屋补偿款354808.94元。2019年5月21日，在岚山区公证处的公证下，原告与潘庄二村村委会签订了《潘庄二村房屋拆迁安置补偿协议书》一份，协议签订的第二天，潘庄二村村委会拆除了原告的房屋，但潘庄二村村委会以原告与魏本胜未达成协议为由，一直未履行上述协议。为维护原告的合法权益，特依法提起本诉，望予以支持。 被告魏本胜辩称，第一，原告所诉违背了民法通则第四条和民法总则第七条关于诚实信用原则的规定，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚信、恪守承诺。原告于2011年1月份将涉案房屋出售给魏本胜，魏本胜对房屋进行了较大修缮和装修，并持续居住九年。原告与魏本胜同住一村，九年里原告从未主张过自己对涉案房屋的权利，却在涉案房屋拆迁后受利益驱使提起买卖合同效力之诉，虽然法院根据相关法律规定判定原告与被告之间的买卖合同无效，但是从道义和情理上，原告的行为违反了诚实信用的原则，严重破坏了市场交易秩序的稳定，也背离我国社会主义核心价值观，因此原告对合同无效应该承担主要责任，原告方应该向魏本胜返还购房款并赔偿魏本胜因此受到的损失，原告诉求潘庄二村村委会向其交付房屋补偿款和安置楼房，魏本胜认为应该将该拆迁利益优先折抵第三人的损失；第二，原告受利益驱使，违背诚实信用原则，恶意提起诉讼，涉案诉讼费用应该由原告自行承担。 第三人潘庄二村村委会述称，启动岚罗高速拆迁项目以后，与本案原告的弟媳妇签订潘庄二村房屋拆迁安置补偿协议书，签订的时间是2019年5月21日。后来发现涉案房屋多年前已经卖给了魏本胜，房屋由魏本胜占有使用，潘庄二村村委会随即通知原告退回签订的协议书，为了租赁期间顺利完成拆迁任务，2019年5月23日，潘庄二村村委会与魏本胜签订了房屋补偿协议，约定补偿的款项是342208.94元，安置楼房一套，并将拆迁补偿及楼房的安置面积报岚山区城改办公室，安置价格是在原有村民的基础上，每平方米上浮300元。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘夫芹系原告刘乃法之父，刘夫芹在日照市岚山区安东卫街道潘庄二村建设房屋一处，东邻刘昌成，西临卞小东。后该房屋在分家时分给原告刘乃法，并由刘乃法居住至2011年。2011年1月17日，刘乃法之兄刘乃平与魏本胜签订房屋买卖合同，约定：“潘庄二村村民刘乃平有房屋一处，西靠卞玉祥、东靠刘昌程，现在作价玖万捌仟元卖给魏本胜，此款项一次性付清后，此房屋所有权归魏本胜所有。买卖双方签字后此合同生效。卖方：刘乃平买方：魏本胜证明人刘许芹、卞玉亮。”合同签订后，魏本胜向刘乃平交付购房款98000元，刘乃平告知刘乃法将房屋腾空，魏本胜搬进上述房屋居住至2019年拆迁前，对上述房屋进行装修，更换了大门等。 2019年5月份，日照市岚山区启动岚罗高速拆迁项目。2019年5月21日，第三人潘庄二村村委会与原告刘乃法签订一份《拆迁安置补偿协议书》，协议第一条约定：甲方（村委会）根据根据房屋评估结果给予乙方（刘乃法）补偿合计354808.94元（其中所含奖励5万元须按照方案，依据协议签订和房屋拆除情况结算）；第二条约定：根据拆迁安置政策和方案规定，结合乙方享受的安置待遇，甲方同意乙方选择大户型安置楼1套，小户型安置楼1套，预留房款合计32万元，房屋拆除并验收合格后，据实测面积结算楼房款，交房安置时据实结算，多退少补。刘乃法由其弟媳苏照艳代为在协议上签名。 后第三人潘庄二村村委会因发现涉案房屋已经转让的事实，于2019年5月23日，又与被告魏本胜签订一份《拆迁安置补偿协议书》，协议第一条约定：甲方（村委会）根据根据房屋评估结果给予乙方（魏本胜）补偿合计342208.94元（其中所含奖励5万元须按照方案，依据协议签订和房屋拆除情况结算）；第二条约定：根据拆迁安置政策和方案规定，结合乙方享受的安置待遇，甲方同意乙方选择小户型安置楼1套，预留房款合计12万元，房屋拆除并验收合格后，据实测面积结算楼房款，交房安置时据实结算，多退少补。 涉案房屋经评估，房屋补偿费133165.69元、区位补偿费77883元、空位定额补偿30876.50元、装修补偿金额36483.75元、搬回迁费补偿金额2000元、2019年5月20日签订协议奖励50000元、院外附属物及构筑物补偿10000元。临时安置费部分，第三人潘庄二村村委会与刘乃法签订拆迁协议时为14400元（24个月），与魏本胜签订协议时为1800元（3个月）。第三人潘庄二村村委会陈述，因魏本胜非本村村民，按规定临时安置费为3个月1800元。被告魏本胜关于此项费用的陈述与第三人一致。 上述协议签订后，魏本胜将涉案房屋进行了腾空交付。涉案房屋已经拆除。潘庄二村村委会已经将与魏本胜签订的拆迁安置补偿协议及楼房安置面积上报日照市岚山区城改办公室。 2019年5月28日，原告刘乃法诉至本院，请求确认刘乃平与魏本胜签订的房屋买卖合同无效，本院于2019年7月1日作出（2019）鲁1103民初1871号民事判决书，判决案外人刘乃平与魏本胜之间订立的房屋（位于日照市岚山区，西靠卞小东、东靠刘昌程）买卖合同无效。该判决已发生法律效力。 上述事实，有各方当事人陈述，原告刘乃法提交的（2019）鲁1103民初1871号民事判决书、房屋拆迁安置补偿协议书、安东卫办事处潘庄岚罗高速项目地面附属物评估明细表、房屋买卖合同，被告魏本胜提交的房屋买卖合同、房屋拆迁安置补偿协议书、自来水安装费收据、缴纳电费收据等证据证实，上述证据已经质证，均系历史形成，客观真实，且与本案具有关联性，本院予以确认并附卷佐证。 原告刘乃法主张，魏本胜购买涉案房屋后大部分时间出租，并提交证人刘某1出庭证言：与刘乃法是邻居关系，魏本胜买了刘乃法的房子，住了半年，租给别人居住；证人刘某2出庭证言：与刘乃法是邻居关系，魏本胜买过刘乃法的房子，买了后住了半年以上，就差不多半年租给别人了，一直租到房屋拆迁。魏本胜质证认为，上述两位证人证言均是听说，属于主观臆断，不能作为本案的定案证据，而且魏本胜在郁家村种植大棚，经常在大棚里工作到很晚，便休息在大棚的看护房里，并未在其他地方置办过房产，购买涉案房屋是用于家庭居住使用，涉案村庄即便出租房屋也无法获得高额的房屋租赁费用，因此两位证人的证言不能证明原告的主张。经审查，证人刘某1、刘某2只是涉案房屋的邻居，并非租住在涉案房屋，同时其证言与魏本胜提交的自来水安装费收据、缴纳电费收据证实的事实相矛盾，因书证的效力高于证人证言，同时结合潘庄二村村委会关于涉案房屋一直由魏本胜占有使用的陈述，对刘某1、刘某2的证言不予采信，对原告刘乃法的该主张不予采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告刘乃法及被告魏夲胜均明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体经济组织以外成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于过错责任问题，考虑到涉案房屋已转让长达十余年，被告购买涉案房屋目的是用于居住的客观事实，考虑辖区内拆迁房产升值，原告受利益驱使才以双方买卖协议违反法律规定为由向本院主张权利的客观事实，原告的主张虽然符合法律规定，但从道义、情理方面却违反了诚实信用原则，严重破坏了市场交易稳定，更与社会主义核心价值观严重背离，其对合同的无效应承担主要责任,本院依法酌定原、被告双方的过错比例为80%、20%。结合以上因素，再结合涉案房屋出卖后，被告对上述房屋进行了装修，更换了大门，并占有使用，致涉案房屋保值并增值，本院在以下就涉案房屋拆迁后的升值利益进行分割时，酌定原、被告双方的比例为20%、80%。 关于临时安置费的数额问题，因拆迁时被告魏本胜占有使用涉案房屋，属于拆迁中临时安置人员，临时安置费按其与潘庄二村村委会确认的3个月1800元认定。涉案房屋因拆迁可获得的全部货币化补偿数额应为342208.94元。 上述房屋买卖合同无效，产生的法律后果是双方进行财产返还并理清赔偿问题，即：原告刘乃法向被告魏本胜返还当年的购房款98000元并赔偿魏本胜的损失，魏本胜向向原告刘乃法返还房屋。现涉案房屋因拆迁已被拆除，房屋已转化为拆迁利益，原房屋已经升值。原告、被告分别与村委签订的安置补偿协议系楼房置换，现除置换的楼房未交付外，其他拆迁补偿款项尚未领取，本着双方未来相互返还及赔偿的行为具有可操作性，本院参照评估明细进行全部货币化补偿的标准进行理清及分割。 涉案房屋因拆迁可获得的全部货币化补偿数额为342208.94元，结合本案的实际情况，考虑被告魏本胜在涉案房屋的实际居住时间、修缮更换及信赖利益保护问题，再考虑被告实际配合政府工作，及时腾空房屋并接受搬迁后的临时过渡安置方案等各种因素，本院对以上总补偿数额342208.94元做如下分析认定：（一）全部补偿款中的签订协议奖励50000元、搬回迁费2000元、临时安置费1800元及装修补助36483.75元，因被告魏本胜系涉案房屋的实际居住新户主，在政府拆迁过程中，需要被告魏本胜实际配合拆迁工作，及时签订协议、腾空房屋，及时搬迁并接受临时安置，故上述项目共计90283.75元，权利人应系本案被告魏本胜。（二）涉案房屋的房屋补偿费133165.69元、区位补偿费77883元、空位定额补偿30876.50元、院外附属物及构筑物补偿10000元，该四项总额共计251925.19元，系依附于原房屋且在原房屋升值后获得的收益。（三）涉案房屋出售时的成交价为98000元，可见涉案房屋自出售至拆迁时间，升值153925.19元（251925.19元－98000元）。结合以上（二）（三）点，再结合双方的过错责任、升值利益分割比例，本院依法确认被告魏本胜应自涉案房屋升值价值中获取123140.15元（153925.19元×80%）作为信赖利益损失获赔，原告刘乃法应自涉案房屋升值价值中基于其为该村集体组织成员的身份获取拆迁利益30785.04元（153925.19元×20%）。 综上，考虑未来执行问题，本着便于操作的原则，现就原告、被告、第三人各方的返还及赔偿问题，本院给予以下理清：涉案房屋可获得的全部货币化补偿的总拆迁利益共计342208.94元，扣除以上（一）载明的几项奖励、补助等90283.75元，再扣除被告基于信赖利益应获得的损失赔偿123140.15元，剩余数额128785.04元，再扣除原告刘乃法应返还魏本胜的购房款98000元，剩余30785.04为原告刘乃法应分得的房屋拆迁利益。因被告魏本胜就涉案房屋拆迁获得的利益远高于原告刘乃法获得的利益，同时第三人潘庄二村村委会将与魏本胜签订的拆迁安置补偿协议及楼房安置面积上报日照市岚山区城改办公室，未来潘庄二村村委会向被告魏本胜交付房屋的事实可以预期，故房屋实际拆迁利益涉案房屋的安置楼房归被告魏本胜所有，因魏本胜已经选择小户型楼房，则该小户型楼房归被告魏本胜，未来由被告魏本胜按规定与第三人潘庄二村村委会办理拆迁安置楼房的交付及楼房款的结算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第五十九条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条之规定，判决如下： 一、涉案房屋因拆迁获得的安置楼房（小户型）归被告魏本胜所有，由被告魏本胜按规定与第三人日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村民委员会结算购房款； 二、涉案房屋因拆迁的全部货币化补偿利益342208.94元中，311423.90元归被告魏本胜所有，其中拆迁奖励50000元依据协议签订和房屋拆除情况结算； 三、涉案房屋因拆迁的全部货币化补偿利益342208.94元中，30785.04元归原告刘乃法所有，拆迁款拨付到位后由原告刘乃法从第三人日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村民委员会支取； 四、驳回原告刘乃法的其他诉讼请求； 案件受理费2920元，减半收取1460元，由原告刘乃法负担1168元，由被告魏本胜负担292元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  李希林 二〇二〇年九月七日 书记员  杜欣妍