贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2863号上诉人（一审原告）：张林玉，女，1963年1月29日出生，汉族，住湖南省邵东县。上诉人（一审原告）：赵子奎，男，1988年11月8日出生，汉族，住凯里市。二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：杨伟，贵州财团律师事务所执业律师。被上诉人（一审被告）：肖浩，男，1967年1月31日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：王建萍，女，1973年4月1日出生，侗族，住贵州省凯里市。一审被告：黔东南州吉泰酒店有限责任公司，住所地：贵州省凯里市友庄路**。法定代表人：杨光琼，执行董事长兼总经理。二被上诉人、一审被告黔东南州吉泰酒店有限责任公司共同委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙，贵州维律律师事务所执业律师。一审被告：黔东南州吉泰酒店有限责任公司洗马河分店，，住所地：贵州省凯里市文化北路**负责人：杨光琼。上诉人张林玉、赵子奎因与被上诉人肖浩、王建萍、一审被告黔东南州吉泰酒店有限责任公司（以下简称吉泰酒店）、黔东南州吉泰酒店有限责任公司洗马河分店（吉泰酒店洗马河分店）租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2020）黔2601民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张林玉、赵子奎上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；三、本案一审、二审案件受理费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审人民法院事实认定错误，被上诉人在合同期限届满后，仍然使用案涉租赁房屋。一审人民法院认定，上诉人所主张的5、6、7三个月的租金没有事实依据，这是错误的。上诉人在七月份拍摄的现场照片可以明确被上诉人实际搬离案涉租赁房屋的时间为2019年7月初，这足以证明合同期限届满后，被上诉人仍再持续占有并使用案涉租赁房屋。二、一审法院认定的租金标准错误，双方之间的租金应按原租金标准计算。双方虽约定将租金下降，但后期由于被上诉人未按期支付租金，上诉人又将租金调整回原标准。吉泰酒店的大堂经理在支付租金时，上诉人也已经提出异议，表示因被上诉人逾期交纳租金，不再同意下浮租金，并要求被上诉人仍按原租金标准支付，在一审庭审过程中，上诉人提交的微信聊天记录中，已经明显的提出了租金标准不符的异议，因此，一审法院按照23000元/月的租金标准判决是错误的。按照《门面租赁补充协议》的约定，2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金标准为24318元/月+3000元/月=27318元/月，因上诉人在2018年6月同意不按协议约定上浮租金，因此，自2018年6月1日起，租金即按27318元/月的标准计付。综上所述，一审法院事实认定错误，请二审法院查明事实，依法撤销一审判决，支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人肖浩、王建萍答辩称：一、涉案房屋的租赁期限至2019年4月30日截止，答辩人在租期届满后将涉案房屋退还被答辩人，租金计算的截止时间应为2019年4月30日，一审法院认定该事实并无不当。因凯里市洗马河道路改造严重影响黔东南州吉泰酒店有限责任公司洗马河分店的经营，经营难以维系。租赁合同期限届满后，双方不再续约，答辩人肖浩、王建萍就己经将租赁房屋退还给了被答辩人。根据谁主张谁举证原则，被答辩人主张2019年4月30日之后的租金，依法应当由被答辩人承担答辩人在租赁期限届满后继续租赁房屋的举证责任，否则被答辩人应当承担举证不能的不利后果。二、涉案房屋2018年6月1日至2019年4月30日期间的租金为每月23000元，一审法院认定该事实清楚，证据确实充分。2018年1月凯里市凯运大道开始改造并进行封闭施工，因答辩人肖浩、王建萍经营的酒店正好处于凯运大道和文化北路洗马河三叉路口属于封闭范围，道路的施工对酒店经营造成极大影响，生意冷淡，入不敷出。经与被答辩人协商，二人同意从2018年6月起减免房租，并约定9、10号门面按每月20000元收取，属于裕华房地产公司的8层按每月3000元收取，每月租金共计23000元。达成协议后，答辩人肖浩、王建萍即按每月23000元支付房租，被答辩人也依约收取，在长达九个月的期间内，二被答辩人对此并未提出异议，且在收款收据上备注“2018年6、7、8三个月房租实收”、“2018年9、10、11三个月房租实收”。对此，被答辩人在其民事起诉状中也自认“因二原告在2018年6月同意不按协议约定上浮租金”。据此可知，答辩人已与被答辩人就房屋租金达成了新的协议，即租金按每月23000元交纳，且己实际履行。故一审法院认定该事实清楚，证据确实充分。综上所述，一审法院认定该事实清楚，证据确实充分。请二审法院查明事实，依法驳回被答辩人的全部诉请。一审被告黔东南州吉泰酒店有限责任公司、黔东南州吉泰酒店有限责任公司洗马河分店二审未作答辩。张林玉、赵子奎一审法院起诉请求：1、解除原告与被告肖浩、王建萍签订的《房屋门面租赁合同》及《门面租赁补充协议》；2、四被告连带向二原告支付房屋租金151771.4元；3、四被告连带向原告支付利息1774.46元，利息还需计算至付清之日止；4、由四被告负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张林玉与赵子奎系母子关系。肖浩与王建萍系夫妻关系。2010年1月1日，黔东南州裕华房地产有限责任公司授权委托张林玉、赵子奎将该公司所有的位于凯里市文化北路25号的房屋对外进行出租，并代公司收取该房屋产生的租金。2010年4月15日，张林玉作为甲方与乙方肖浩签订《房屋门面租赁合同》，约定：甲方将原裕华酒店一层9号门面、10号门面和八楼6间房租给乙方使用，租期从2010年6月1日至2019年4月30日止，其中9、10号门面前三年按12000元/月，三年后随行就市协商增减，八楼按3000元/月，租期内不增减，租金按季交付。2015年1月22日，赵子奎作为甲方与乙方王建萍签订《门面租赁补充协议》，约定：甲方将原裕华酒店一层9号门面、10号门面和八楼8间房租给乙方使用，租期从2010年6月1日至2019年4月30日止，9号、10号门面前三年租金为12000元/月，从2013年6月1日起租金调整为20000元/月，调整后的第二年起租金在前一年基础上按每年5%递增，八楼按3000元/月支付，租赁期限内不增减。合同签订后，肖浩、王建萍将所承租的涉案房屋用于吉泰酒店洗马河分店酒店的经营。嗣后，肖浩、王建萍按合同约定付清了2018年5月31日之前的租金。2018年6月1日至2019年2月28日期间的租金，肖浩、王建萍则按23000元/月支付。合同约定的租赁期限届满后，肖浩、王建萍搬离涉案房屋并将房屋退还，但尚欠2019年3月份、4月份租金未予支付，张林玉、赵子奎经催讨未果，遂诉至法院。另查明，吉泰酒店洗马河分店于2020年3月5日在凯里市市场监督管理局办理了注销登记手续。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，二原告与二被告肖浩、王建萍签订的《房屋门面租赁合同》及《门面租赁补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，一审予以确认。关于二原告对黔东南州裕华房地产有限责任公司名下房屋租金是否有权利主张的问题，黔东南州裕华房地产有限责任公司授权委托张林玉、赵子奎出租公司名下的房屋并代为收取房屋租金，且在整个租赁期间，该房屋的租金及管理均是原告向被告收取，故二原告有权对黔东南州裕华房地产有限责任公司名下的8楼涉案房屋所欠付的租金主张权利。二原告的该项诉请应予以支持。被告的该项抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。关于吉泰酒店、吉泰酒店洗马河分店对涉案房屋租金应否承担连带支付责任的问题。涉案合同系被告肖浩、王建萍以个人名义与二原告签订的，至于被告肖浩、王建萍将承租房屋用于吉泰酒店洗马河分店的经营是其二人的权利，根据合同相对性原则，对所欠付的房屋租金应由其二人自行承担支付义务，吉泰酒店、吉泰酒店洗马河分店并非涉案合同主体，对欠付的涉案房屋租金及利息不承担连带清偿责任。故二原告主张被告吉泰酒店、吉泰酒店洗马河分店对所欠付的租金承担连带清偿责任，于法于约无据，理由不成立，不予支持。被告的该项抗辩意见理由成立，予以采纳。关于涉案房屋的租金应按何标准计付及实际欠付租金金额的问题。被告肖浩、王建萍在2018年5月31日前均按合同约定的标准（27318元/月）支付租金，而2018年6月1日至2019年2月28日期间的租金，被告肖浩、王建萍均以23000元/月的标准向二原告支付涉案房屋的租金，在长达9个月的期间内，二原告对此并未提出异议，应视为双方对原租金标准进行了变更，故租金应以23000元/月的标准计付。原、被告均认可被告已交付截止2019年2月28日的租金，尚有2019年3月份、4月份的租金未予交纳，故被告肖浩、王建萍应支付二原告房屋租金46000元。合同约定的租赁期限至2019年4月30日止，对于二原告主张被告至2019年7月份才搬离涉案房屋，但提供的证据不足以证明其主张，依法应承担举证不能的后果，故二原告主张被告支付5、6、7月份租金无事实依据，不予支持。关于被告肖浩、王建萍对欠付的租金应否支付利息问题。被告肖浩、王建萍未按约支付二原告租金，其行为已构成违约，造成了二原告相应的利息损失，对此被告肖浩、王建萍应当承担继续履行即支付租金和赔偿损失即支付利息的责任，现二原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算欠付租金的利息，于法有据，理由成立，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告肖浩、王建萍于本判决生效之日起10日内支付原告张林玉、赵子奎房屋租金46000元，并支付从2019年3月1日起至付清款项之日止以46000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。二、驳回原告张林玉、赵子奎的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取1679元，由原告张林玉、赵子奎负担1204元，被告肖浩、王建萍负担475元，此款原告已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。本院二审期间，上诉人提交了如下新证据：1、吉泰酒店洗马河分店在美团APP销售平台的用户点评截图两张、吉泰酒店洗马河分店在飞猪APP销售平台的用户点评截图四张、吉泰酒店洗马河分店在去哪儿APP销售平台的用户点评截图四张；证明吉泰酒店洗马河分店在2019年4月30日至2019年7月4日期间都在营业。经质证，被上诉人、一审被告对证据的真实性、关联性不认可，被上诉人只租赁了上诉人的八楼及一楼大厅，该证据显示的入住状态非八楼，而是其他楼层经营时留下，八楼在租赁期限届满已经退还给上诉人。本院认为，该组证据系上诉人单方出具，没有相关公司证实，且该证据并不能证明系涉案租赁的门面及楼房在经营，故不予采信。根据上诉人申请，本院向凯里市公安局调取了吉泰酒店洗马河分店在2019年5月1日至7月4期间的旅客入住记录，经质证，上诉人、被上诉人及一审被告对该证据均无异议，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审一致。另查明：肖浩、王建萍在2019年6月27日前仍在使用租赁的门面及房屋开展酒店经营。张林玉、赵子奎在一审诉讼过程中，已撤回第一项诉讼请求。本院认为：张林玉、赵子奎与肖浩、王建萍签订的《房屋门面租赁合同》及《门面租赁补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人均有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。关于肖浩、王建萍退房时间问题，肖浩、王建萍辩称在合同到期后即退房给张林玉、赵子奎，但未提交证据证明，且与本院查明事实不符，不予支持。根据已经查明的事实，肖浩、王建萍在2019年6月27日前仍使用涉案门面及房屋，说明肖浩、王建萍在2019年6月27日前并未将租赁的门面及房屋退还给张林玉、赵子奎，而肖浩、王建萍未能举证证据其退房的具体时间，应承担举证不能的不利后果。张林玉、赵子奎称肖浩、王建萍在2019年7月4日才退房，系张林玉、赵子奎的自认，相比肖浩、王建萍称述在合同到期后即退房更符合事实真相，具有更高的可信度，故本院认定肖浩、王建萍的退还时间为2019年7月4日。关于租金问题。2018年6月1日至2019年2月28日期间的租金，肖浩、王建萍均以23000元/月的标准向张林玉、赵子奎支付涉案房屋的租金，在长达9个月的期间内，张林玉、赵子奎对此并未提出异议，且上诉人在上诉状中也认可双方对降低租金曾达成协议，应视为双方对原租金标准进行了变更，故一审法院认定租金应以23000元/月的标准计付，并无不当。因此，对张林玉、赵子奎请求该期间应按照27318/月计算租金的意见，本院不予支持。双方当事人均认可肖浩、王建萍已交付截止2019年2月28日的租金，尚有2019年2月28日至肖浩、王建萍实际退房的2019年7月4日期间的租金未支付。虽然租赁合同约定的租赁期限为2019年4月30日，但在租赁合同到期后肖浩、王建萍仍然在使用租赁门面及房屋，故租金应计算至实际退房时间2019年7月4日止。因此，肖浩、王建萍应对支付的租金为23000元×4个月+23000元÷30天×4天=95066.67元。关于利息问题。肖浩、王建萍未按约支付租金，其行为已构成违约，造成了张林玉、赵子奎相应的利息损失，肖浩、王建萍应当承担继续履行即支付租金和赔偿损失即支付利息的责任，张林玉、赵子奎主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息从2019年7月5日起至2019年8月19日，于法有据，但其计算方法不当，本院计算该期间的利息为509.84元。对于2019年8月20日后的利息，张林玉、赵子奎主张按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，于法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人张林玉、赵子奎的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清楚，判决结果错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初95号民事判决；二、被上诉人肖浩、王建萍于本判决生效之日起十日内支付上诉人张林玉、赵子奎房屋租金95066.67元及利息509.84元，并以95066.67元为基数，支付从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率至付清款项之日止的利息；三、驳回上诉人张林玉、赵子奎的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1679元，由上诉人张林玉、赵子奎负担1000元，被上诉人肖浩、王建萍负担679元；二审案件受理费3358元，由上诉人张林玉、赵子奎负担2000元，被上诉人肖浩、王建萍负担1358元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年九月十一日法官助理罗安松（代）书记员金艳花