江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0682民初10710号 原告：纪如同，男，1967年9月5日生，汉族，住如皋市。 原告：崔爱红，女，1977年1月21日生，汉族，住如皋市。 原告：如皋市通晟汽车修理厂，统一社会信用代码92320682MA1Q1UAU97，住所地如皋市如城街道福寿东路**。 经营者：张英美，女，1942年6月9日生，汉族，住如皋市。 原告:如皋市如城镇名车之家美容店，住，住所地如皋市如城街道福寿东路**/div> 经营者：崔爱红，女，1977年1月21日生，汉族，住如皋市。 四原告委托诉讼代理人：徐乐，江苏大仁律师事务所律师，特别授权。 被告：冒明元，男，1963年11月23日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：朱卫峰，江苏江海律师事务所律师，特别授权。 原告纪如同、崔爱红、如皋市通晟汽车修理厂(以下简称通晟汽修厂)、如皋市如城镇名车之家美容店(以下简称名车之家美容店)与被告冒明元房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告纪如同、崔爱红及四原告委托诉讼代理人徐乐，被告冒明元及其委托诉讼代理人朱卫峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修损失573424元，搬迁损失28万元，误工费4万元；2、判令被告退还原告租金押金5万元，电费押金5000元，返还多收的租金42525元，及给付因被告出租的厂房属于违章建筑而缴纳的消防罚款1万元，合计107525元及利息（利息按照LPR自2019.12.6开始计算至实际给付之日）；3、承担本案诉讼费用、鉴定费用。事实和理由：原、被告双方于2014年10月22日签订了《房屋租赁合同》一份，被告将位于如皋市跨车间出租给原告使用，租赁期限为2014年12月22日至2024年12月21日，租金为每年300000元。合同签订后，原告依约履行租金给付义务，并将租赁房屋投入巨额装修后进行使用，但被告在合同期尚未届满的情况下向法院提起诉讼，要求原告返还其所出租的房屋。法院审查后认定案涉房屋未取得建设工程规划许可证，从而认定原、被告签订的《房屋租赁合同》系无效合同，并判决原告返还房屋，被告上述行为给原告造成极大损失，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告冒明元辩称：1、本案中原告的装饰装修未经得出租人同意，根据最高院关于审理租赁合同纠纷司法解释的相关规定，由此产生的损失和费用由承租人承担。2、在案涉合同的签订过程中，原告没有尽到注意和审核义务，在合同履行过程中原告在明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证的情况下仍然对房屋进行装饰装修，属于恶意扩大损失。3、原告主张的损失及费用，依据不足。综上，被告认为原告的起诉缺乏事实和法律依据，请法庭在查明事实的基础上依法公正审理。 本院经审理认定事实如下：被告冒明元系南通市日升钢结构房屋有限公司法定代表人。2010年4月30日，原如皋市国土资源局如城国土资源所出具《证明》一份，“南通市日升钢结构房屋有限公司使用如城镇大殷村3、5组土地，其面积为17486.1平方米，符合如城镇土地利用总体规划，属建设用地区。”2010年11月27日，如皋市如城镇人民政府、如皋市建设局出具《关于南通市日升钢结构房屋有限公司新建厂房的答复意见》一份，载明：“南通市日升钢结构房屋有限公司2009年4月因福寿东路改造工程拆除原厂房1896.14㎡，于2009年7月在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在大殷村五组进行厂房重建，被如皋市城管执法局责令停工至今，为了尽快恢复正常生产经营，考虑到该公司的实际情况，经研究，现对南通市日升钢结构有限公司新建厂房作出如下意见：1、考虑当时福寿东路改造工程协调小组的意见，为了尽快恢复生产经营，同意该公司根据厂区规划新建三层工业厂房。2、根据消防要求，建筑物与用地界最小间距不得少于5米。”市领导在该答复意见左下角书写，“原则同意如城镇和住建局的意见，新建三层工业厂房按临时建筑履行相关手续”。后如城镇人民政府及如皋市住房与城乡建设局于2012年3月18日出具《答复意见》，同意南通市日升钢结构房屋有限公司在厂区规划内原有基础上整体南移并在确保工程结构安全前提下自行调整实施厂内建筑施工。 2014年10月22日，被告冒明元（出租方、甲方）与原告纪如同、崔爱红（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：“一、房屋的坐落、面积、装修、设施1、甲方将其合法拥有的坐落在本市福寿东路111号大楼路南侧西整体四跨车间北侧两跨车间出租给乙方使用。2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共约4000平方米。…二、租赁用途1、本合同签订前，甲方已向乙方出示了该房屋的房屋权属。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋用途为汽车维修保养、装潢、保险及相关业务项目使用。3、在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。三、租赁期限1、该房屋租赁期共计壹拾年。自二○一四年十二月二十二日起至二○二四年十二月二十一日止。…四、租金及支付方式1、该房屋租金前五年（即二○一四年十二月二十二日起至二○一九年十二月二十一日止）每年租金总计为人民币300000元（大写叁拾万元整）（不含税），五年内不变。后五年（即二○一九年十二月二十二日起至二○二四年十二月二十一日止）每年租金总计为人民币345000元（大写叁拾肆万伍仟元整），五年内不变。2、房屋租金支付方式如下：每半年缴纳一次（即半年壹拾伍万元整），乙方须提前一个月缴纳。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.3%向甲方支付滞纳金。逾期一个月，则甲方有权终止合同，自行收回房屋，甲方将根据乙方实际居住天数计算租金。…九、乙方的责任…5、在租赁期内，乙方逾期交付水、电、气费、电话费、物业管理费、有限电视费等其他费用，每逾期一天，则应按上述费用的0.3%支付滞纳金。逾期达一个月以上的，甲方有权采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担…”四原告承租案涉房屋后装潢用于从事汽车维修保养等业务。 2017年5月11日，被告冒明元（甲方）与原告纪如同（乙方）签订《转供电协议书》一份，约定由被告冒明元为原告方转供电，线路与变压器损耗由甲方负责计算，每月损耗电量应分摊到乙方电量中，再分别计算电费，由乙方向甲方支付电费并缴纳预购电费5000元。 2016年10月27日，如皋市公安消防大队向如皋市通晟汽车修理厂发送《行政处罚决定书》两份，编号分别为皋公（消）行罚决字〔2016〕0317、0318号，以案涉厂房未依法申报消防备案、未依法申报消防备案为由，各处罚款人民币5000元，原告方合计缴纳10000元罚款。 2018年7月17日，被告冒明元发出《催告函》，催告原告缴纳房屋租金20万元、电费8694.35元。 2018年7月19日，原告崔爱红汇款15万元至被告冒明元账户，转账原因：房租。 2018年7月25日，被告冒明元发出《催告函之二》，催要截止2018年7月24日租金50000元及自2017年5月23日起算的滞纳金32025元，并给付电费8694.35元。 2018年8月21日，双方发生纠纷并报警，《接处警工作登记表》中处警经过及结果部分载明，“民警到场，经了解，系租户名车之家纪如同与房东冒明元因电费问题，冒明元将名车之家的电给断了，现场民警电话联系冒明元，其称在海安不在如皋，后于当晚，我所组织冒明元的老婆佘哺玉与纪如同、崔爱红进行了协商，纪如同现场微信支付2017年5月12日至2018年7月25日电损总费用2900元给佘哺玉，截止至2018年7月份之前的电费全部结清。至于给名车之家送电事情，佘哺玉称其回家与冒明元商量；我所于2018年8月22日上午，组织双方进行调解，冒明元不同意给名车之家供电，要求纪如同用电问题自行解决，调解未成功。民警建议双方协商解决或通过法律途径解决，告知双方不得有过激行为。” 2018年8月23日，被告冒明元发出《解除合同通知书》，告知原告要求解除房屋租赁合同。后原告纪如同回函一份，明确表示不同意解除合同，并要求按合同约定履行相应义务。 2018年9月5日，冒明元与南通市日升钢结构房屋有限公司作为原告将本案四原告作为被告诉至本院，要求确认双方于2014年10月22日签订的《房屋租赁合同》已解除，返还租用房屋并给付租金、违约金以及房屋占用费用并承担诉讼费用。本院作出（2018）苏0682民初8792号民事判决书，认定因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告双方订立的租赁合同无效，判令纪如同、崔爱红、通晟汽修厂、名车之家美容店返还租赁房屋，驳回冒明元的其他诉讼请求。后冒明元、纪如同均不服该判决，上诉至南通市中级人民法院。南通市中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）苏06民终2645号民事判决书，判决维持本院返还租赁房屋的判决，改判由纪如同、崔爱红向冒明元给付租金50000元及相应利息，并按照每日821.92元的标准向南通市日升钢结构房屋有限公司支付占用费。 2018年10月12日，纪如同作为原告将被告冒明元诉至本院，要求1、确认冒明元2018年8月23日发出的《解除合同通知书》无效；2、判令冒明元立即向其供电；3、判令冒明元赔偿其损失66885元并承担本案的诉讼费用。本院作出（2018）苏0682民初9775号民事判决书，认定因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告双方订立的租赁合同无效，判决驳回纪如同的全部诉讼请求。后纪如同不服该判决并上诉至南通市中级人民法院。南通市中级人民法院于2020年6月8日作出（2019）苏06民终2341号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 上述民事裁判文书生效后，冒明元向本院申请强制执行，四原告于2019年7月份搬离设备，另行选址经营。 2019年12月17日，四原告诉至本院，要求1、判令被告赔偿原告装修损失、搬迁损失、经营损失暂计100万元（具体以鉴定为准）；2、判令被告返还原告租金押金5万元，电费押金5000元；3、本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。并申请对案涉房屋的装饰装修现值损失进行司法鉴定。本院组织原、被告勘验现场并对案涉房屋内已形成附合的装饰装修进行认定，后经摇号委托海安中信房地产资产评估事务所进行司法鉴定，于2020年4月3日出具《初步评估情况征求意见稿》。本院组织原、被告双方对《初步评估情况征求意见稿》进行质证、意见汇总并要求鉴定所现场复勘。后海安中信房地产资产评估事务所于2020年5月22日出具书面评估报告，评估项目包含洗车区、宿舍、餐厅、包厢、厨房储物室、卫生间、新旧件仓库、接待室、维修车间及过道、办公室及会议室、精洗间设施以及水电安装、开关面板、插座、电线、灯及摄像头等（详见评估报告），认定案涉房屋的装饰装修现值损失为573424元。原告纪如同为此支出鉴定费用16000元。后原告将诉讼请求第1项明确及变更为：判令被告赔偿原告装修损失573424元，搬迁损失28万元，误工费4万元。 另查，如皋市通晟汽车修理厂类型为个体工商户，登记经营者张英美，经营范围为汽车维修保养等；如皋市如城镇名车之家美容店类型为个体工商户，登记经营者崔爱红，经营范围为汽车维修保养等。原告方明确表示张英美系登记业主，实际业主或控制人为纪如同和崔爱红。张英美与崔爱红系母女关系，纪如同与崔爱红系夫妻关系。 庭审中，关于原、被告双方《房屋租赁合同》中第二条记载“1、本合同签订前，甲方已向乙方出示了该房屋的房屋权属”的约定，原告方陈述合同签订前被告冒明元出具了建设工程规划许可证，但没有证据证明。被告冒明元陈述其出示的是《规划意见》并告知原告房屋土地是租赁的，没有产权证、土地证，也没有规划许可证，仅用于向原告方证明案涉房屋属其所有，没有涉及合法性问题。被告冒明元否认其向原告方出示过建设工程规划许可证。 被告冒明元陈述：出租房屋时是空旷的钢结构毛坯厂房，水电都有。确实收取原告方电费押金5000元、房屋租金押金，原告方不欠电费了，该电费押金5000元并未用于抵扣电费，房屋押金也未用于抵扣房屋租金及占用费。 以上事实，有证明、关于南通市日升钢结构房屋有限公司新建厂房的答复意见、房屋租赁合同、催告函、解除合同通知书、企业信用信息公示报告、转供电协议书、接处警工作登记表、回函、民事判决书及到庭当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：原、被告双方之间的租赁合同无效后，原告方所主张的各项损失是否合法有据。《合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院对原告方主张的各项损失认定如下： 第一、关于原告方主张要求被告赔偿装修损失573424元，本院支持赔偿原告已形成附合的装饰装修物的现值损失401396.8元。具体理由如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同就案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，因被告冒明元向原告方出租的案涉房屋未取得相关建设工程规划许可证，双方所签《房屋租赁合同》依法已被认定为无效合同。关于合同无效中双方的过错，因被告冒明元作为租赁合同的出租方，应当负有提供合法租赁房屋的义务，现因案涉房屋不具有合法手续致使双方的租赁合同无效，被告冒明元负有重大过错，应当承担主要责任。原告方作为房屋的承租人，应当在订立合同时对租赁房屋的权属及合法性尽到合理的注意及审查义务，且双方在房屋租赁合同条款中明确有“本合同签订前，甲方已向乙方出示了该房屋的房屋权属”约定了原告方作为承租方的审查义务，原告陈述被告向其出示过案涉房屋的建设工程规划许可证，被告予以否认，原告未能对该事实进行举证，故原告未能充分举证证明其已尽到合理、谨慎的注意及审查义务，对本案双方之间租赁合同无效的后果亦具有一定的过错。本院结合原、被告双方的过错承担，酌情认定由被告冒明元对案涉租赁合同无效承担70%的过错责任，由原告方对案涉租赁合同无效承担30%的过错责任。关于原告方主张的装修损失，被告冒明元将案涉房屋出租给原告方使用时系空旷的钢结构毛坯厂房，双方租赁合同中明确约定房屋使用用途为汽车维修保养等，结合案涉租赁合同于2014年10月22日签订，约定合同生效后一周交付房屋以及自2014年12月20日起算租赁期限，符合房屋租赁合同关系中出租人给予承租人一定时间装修的交易习惯，以及双方实际履行租赁合同的情况，本院认定原告方承租房屋后的装饰装修行为取得被告冒明元的同意。被告冒明元认为原告方装饰装修未取得其同意，未能举证证明，亦不符合常理，本院对其该主张不予采纳。案涉房屋已形成附合的装饰装修物经鉴定现值损失为573424元，该鉴定评估经本院组织双方听证、摇号选择鉴定机构、现场项目确认以及委托鉴定评估机构现场勘验出具初步评估情况征求意见稿进行质证、意见汇总并进行现场复勘后作出鉴定评估报告，鉴定评估过程公开，流程清晰，评估方法合理，本院对该鉴定评估结果予以采纳。结合本院认定合同无效中原、被告的过错程度，本院支持原告方主张的装饰装修损失为401396.8元（573424元×70%）。 第二、关于原告主张的搬迁损失28万元，误工费4万元，本院不予支持。理由如下：原告方陈述其主张的搬迁费损失28万元及误工费4万元系因合同无效变更经营地点，搬运设备产生的人工费用、拆装费用以及因此产生的误工费用，没有实际证据，按照如皋市国有土地上房屋征收补偿补助计算办法的标准进行计算。对此，本院认为，本案处理的系原、被告双方合同无效后的返还以及赔偿问题，原告方应当根据已生效的法律文书的判决向被告冒明元返还案涉租赁房屋，现原告方主张的搬迁损失及误工费损失，并无证据证明上述损失，且无相关赔偿的法律依据，故本院对原告方主张的搬迁损失及误工损失不予支持。 第三、关于原告主张的要求被告退租金押金5万元，电费押金5000元及给付因被告出租的厂房属于违章建筑而缴纳的消防罚款1万元并支付利息的诉讼请求，本院合计支持65000元。理由如下：关于被告冒明元向原告方收取租金押金5万元以及电费押金5000元的事实，被告冒明元予以认可，但其认为双方租赁合同约定押金5万元作为房屋装潢附属设施以及承租方应承担有关费用的担保，根据合同约定，要求返还5万元押金必须基于原告不存在损坏租赁房屋的情形。根据本院（2018）苏0682民初8792号民事判决书以及南通市中级人民法院（2019）苏06民终2645号民事判决书判决内容，对原、被告双方租赁期间的租金以及合同无效后的占有使用费均已作出认定，且被告已确认上述两项押金实际收取且并未在合同履行过程中进行扣减，故被告主张不予退还租金押金以及电费押金无依据，本院支持原告要求返还上述两项押金；但原告主张的利息收取并无依据，双方对此亦无约定，本院不支持原告方的利息主张。对于因被告出租房屋建设工程竣工验收未依法申报消防备案、消防设计未依法申报消防备案而导致原告方在租赁期间被如皋市公安消防大队处以罚款，其过错在于被告冒明元，故本院对原告方主张的要求被告给付因此支出的罚款10000元的主张予以支持，但原告主张的利息收取并无依据，本院不予支持。 第四、关于原告方主张要求被告返还多收的租金42525元，本院不予支持。理由如下：原告方主张返还多少租金42525元的主要理由陈述为被告冒明元将租赁房屋中配电间（面积108平方米）单独隔开并落锁未交付给其使用，应当从总租金中扣除配电间的面积部分乘以平均租金75元/平方米为42525元。被告冒明元辩称出租给原告的厂房是一个整体，合同约定的租赁面积也是估算，且该配电间是共同使用的，包含为原告实现转供电，是为了用电安全以及规范管理进行单独隔开由电工专门管理。对此，本院认为被告出租给原告整体房屋中包含该配电间，且被告为原告转供电也通过该配电间实现，故原告方主张的未使用该部分面积要求扣除并返回租金的主张本院难以支持。 综上所述，本院支持原告方的诉讼请求总额为466396.8元（已形成附合的装饰装修物的现值损失401396.8元+退还元租金押金5万元、电费押金5000元、消防罚款10000元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、被告冒明元于本判决发生法律效力十日内给付四原告赔偿款合计466396.8元。 二、驳回四原告的其他诉讼请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，鉴定费16000元，合计29800元，由四原告负担14800元，由被告冒明元负担15000元（此款四原告均已预交，被告冒明元与上述判决内容一并给付给四原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）预交上诉案件受理费13800元。 审 判 长  汤美珠 人民陪审员  金 天 人民陪审员  李** 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  薛晓萍