河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5777号上诉人（原审被告）：梁跃利，女，1975年10月30日生，汉族，住洛阳市老城区。上诉人（原审被告）：洛阳佳都房地产开发有限公司，住所地：洛阳市高新技术产业开发区天中南路加压站院内一楼101-107。法定代表人：王建中，董事长。委托诉讼代理人：卢攀锋，河南智明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘宁，女，1977年4月9日生，汉族，住洛宁县。委托诉讼代理人：刘胜春，河南向群律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞锋，河南向群律师事务所实习律师。上诉人梁跃利、洛阳佳都房地产开发有限公司（以下简称佳都公司）因与被上诉人刘宁房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛宁县人民法院（2020）豫0328民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任公开开庭进行了审理。上诉人梁跃利，上诉人佳都公司的委托诉讼代理人卢攀锋，被上诉人刘宁及其委托诉讼代理人刘胜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁跃利上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、案涉一切费用均由刘宁承担。事实与理由：1、2018年7月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效。梁跃利与佳都公司没有恶意串通，双方是根据法院判决才将案涉房屋办到梁跃利名下。刘宁要求的房屋不是案涉房屋，且不是佳都公司给予的，是项目现场人私自让刘宁居住；2、原审片面、错误的引用《合同法》第52条，作出错误判决。原审在没有搞清双方争议的是否是同一房屋的情况下，偏听偏信。关于梁跃利的上诉，刘宁辩称，1、刘宁已经在案涉房屋中居住长达12年之久，房屋也经历了多次装修。佳都公司没有提出过任何异议，并一直收着刘宁的物业管理费、电费、水费，佳都公司对案涉房屋已经出售给刘宁心知肚明。其次，无论梁跃利是否真正查看了案涉房屋的状态，其作为一个理性的受让人也应当对案涉房屋有一个充分的了解，其没有尽到应有的谨慎义务。佳都公司与梁跃利签订的《房屋买卖合同》约定的价格仅有18万元，同时期同标准的房屋已高达40万元之多，故根据《物权法》第一百零六条善意取得规则第二款之规定，可以认定佳都公司与梁跃利签订房屋买卖合同属于恶意的行为。梁跃利在签订买卖合同后与佳都公司从未进行过交钥匙等房屋交付程序直接前往房屋登记部门进行登记的行为明显违背常理。佳都公司与梁跃利虽然签订了《房屋买卖合同》，然而此合同实际上是以房抵债协议，梁跃利见讨债无望才出此下策恶意签订《房屋买卖合同》，企图通过合法的手段达到不法的目的；2、梁跃利与佳都公司签订的合同侵犯了刘宁合法权益，刘宁具有诉讼主体资格。刘宁向法庭提交了自己占有使用案涉房屋12年之久的证据，刘宁虽未办理不动产登记手续，但是属于案涉房产的实际权利人。对于刘宁提供的三张收据中有两张显示的为5号楼一单元401室而与涉案房屋房号不一致的原因是佳都房地产售房人员在刘宁交纳购房款后就出具了相应的收据，由于后来刘宁嫌楼层太高调换房屋，工作人员省事儿没有更换收据。且根据民法总则意思表示解释规则，双方关于买卖合同的标的也应当是案涉房屋；3、刘宁属于合法占有案涉房屋，是案涉房屋的实际权利人。正如佳都公司所称，其内部股东纠纷以及法定代表人触犯刑法被处罚，公司一片混乱。截至今日，梁跃利和佳都公司都没有对刘宁进行询问，可知梁跃利和佳都公司明确知道案涉房屋的占有是合法有效的。其次，洛宁县人民政府曾成立专门的问题楼盘处置小组，专门针对解决未交齐全款或者未交款项就入住的住户，然而该小组也从来没有将案涉房屋列为问题房屋，梁跃利和佳都公司也从来没有将案涉房屋列为问题房屋交给处置小组解决；4、一审法院认定梁跃利和佳都公司签订的合同属于恶意串通损害刘宁的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》相关规定认为梁跃利签订的合同无效，没有任何不当。佳都公司述称，佳都公司与梁跃利不存在恶意串通。佳都公司作为该小区的开发商对诉争的房屋没有进行任何销售。与梁跃利签订的合同也是按照一手的销售合同进行出售。另外佳都公司也不存在侵害第三人合法权益的情况，刘宁的占有属于无权占有，非法占有，没有经过佳都公司任何的许可和授权。不能因为刘宁居住了长达12年之久，其权利就变为合法权益。其它的详见佳都公司上诉状意见。佳都公司上诉请求：1、撤销原判，驳回刘宁诉讼请求；2、本案诉讼费由刘宁承担。事实与理由：1、佳都公司与梁跃利不存在恶意串通。案涉房屋没有进行销售，佳都公司作为案涉房屋的开发商与梁跃利签订买卖合同并自主确定交易价格，是企业自主行为；2、刘宁与案涉房屋没有任何关系，不具有起诉主体资格。刘宁提供的两张收据与本案房屋10号楼1单元201根本不是一套房屋，且其中一张没有佳都公司的公章，也表明不清。该收据内容没有任何法律效力；3、佳都公司因股东发生矛盾，该小区不少人在未交完全款或未交任何款项的情况下擅自入住，按照我国物权法第二百四十三条规定，佳都公司有权要求刘宁返还原物并承担非法占有期间产生的租金损失。不存在侵犯刘宁合法权益的可能性；4、刘宁要求确认佳都公司与梁跃利的合同无效，确认案涉房屋所有权，一审判决确认合同无效，但驳回刘宁确认所有权的请求，该判决没有任何意义。关于佳都公司的上诉，刘宁辩称，同梁跃利上诉的答辩意见。另补充：1、刘宁居住的房屋就是案涉房屋。本案引发的原因是梁跃利在刘宁起诉之前向洛宁法院起诉刘宁侵权，要求刘宁腾出案涉房屋。刘宁具有诉讼资格；2、刘宁有证据、事实，只是佳都公司抵赖，其不承认高春乐是其公司的人且不承认房屋进行过交换。刘宁是从佳都公司售房部经理毛丽娇勘验房屋后取得钥匙，同时将两个车库钥匙进行了交付。刘宁是合法取得；3、佳都公司不讲诚信，一房二卖造成了现在的局面。佳都公司与梁跃利签订的买卖合同侵犯了刘宁的合法权益；4、一审法院判决合法正确，更是有意义的。梁跃利辩称，同意佳都公司的上诉。刘宁向一审法院起诉请求：1、确认梁跃利与佳都公司于2018年7月26日签订的商品房买卖合同无效；2、确认刘宁享有福邸佳苑一期10幢1单元201室的房屋所有权；3．本案的诉讼费由梁跃利与佳都公司承担。一审法院认定事实：2008年，佳都公司福邸佳苑项目的现场负责人高春乐与刘宁协商将涉案房屋作价17万元（含已交付的1万元购房款）抵顶给刘宁，总房款17万元，刘宁于当年装修完毕后，入住福邸佳苑一期10幢1单元201室占有使用至今。佳都公司欠洛阳通荣建筑安装工程有限公司的工程款，佳都公司将案涉房屋进行抵债，2018年7月26日，梁跃利与佳都公司签订名为买房实为抵债的《商品房买卖合同》，佳都公司将福邸佳苑一期10幢1单元201室抵顶给梁跃利，梁跃利于2019年10月21日在不动产登记部门办理产权登记手续。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。梁跃利与佳都公司就涉案房产签订的《商品房买卖合同》，在房屋抵顶的过程中，梁跃利既未查看所抵房屋，也未全面了解房屋的建筑质量、房屋结构、装修状况，且抵顶房产作价18万元明显低于市场价格。梁跃利在明知或应知佳都公司的抵顶行为可能侵害他人权益的情况下，仍与佳都公司签订顶债的《商品房买卖合同》，并办理产权登记，其行为本身而言并非基于善意，梁跃利与佳都公司签订《商品房买卖合同》顶债的行为损害了刘宁权益，其签订的合同应属无效合同。关于刘宁主张确认涉案房屋享有所有权应否支持的问题。虽然刘宁从2008年至今一直占有使用涉案房屋，对涉案房屋享有民事权益，但案涉房屋尚登记在他人名下，故对刘宁要求在本案中确认案涉房屋享有所有权的请求，不予支持。对于不动产，《中华人民共和国物权法》第九条规定，经依法登记发生效力；如不动产登记簿记载的事项错误，该法第十九条规定，权利人、利害关系人可以提出异议登记。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、梁跃利、佳都公司于2018年7月26日签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回刘宁的其他诉讼请求。案件受理费1950元，由佳都公司负担1500元、梁跃利负担450元。本院二审期间，本院组织双方当事人进行举证质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘宁通过以房抵债方式购得佳都公司福邸佳苑小区房屋，有佳都公司福邸佳苑项目现场负责人高春乐出具的收据为证，且有佳都公司售楼部给刘宁出具的1万元收据，证明高春乐的行为是得到了佳都公司同意后作出的。收据上显示房号为5-1-401，实际交付的是10-1-201，应视为双方对抵债房号的变更。刘宁一审所提供证据足以证明其已通过以物抵债方式购得10-1-201房屋，且在交付并装修后从2008年居住至今，虽然未经过户取得法律上的所有权，但已对案涉房屋构成合法的有权占有。对该事实，佳都公司明知，梁跃利也应当知道，但双方仍以明显低于市场价就该房屋订立买卖合同并过户转移所有权，侵犯了刘宁对案涉房屋的合法权益。一审根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项判决佳都公司与梁跃利之间的房屋买卖合同无效并无不当。综上所述，梁跃利、洛阳佳都房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7400元，由梁跃利、洛阳佳都房地产开发有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判员  张海舟二〇二〇年九月二十八日书记员  周 青