江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2366号上诉人（原审原告）：唐大鹏，男，1968年10月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：胡红英，女，1968年10月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：房登峰，淮安市清江浦区和平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：淮安恒大富丰房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区城南乡政府大楼5楼，统一社会信用代码913208115525493256。法定代表人：黄兆亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：马媛容，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓囡，江苏法德东恒律师事务所实习律师。上诉人唐大鹏、胡红英因与被上诉人淮安恒大富丰房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初7603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐大鹏、胡红英上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人立即退还多收购房款88380元，并以该款为基数，按年利率6%的标准，从2016年11月10日起计算至实际给付之日间的利息；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2016年7月29日，上诉人与被上诉人就商品房买卖事宜达成一致，并于同日签订了认购须知，并按被上诉人的要求将定金及部分预付款计98380元，存入被上诉人指定的原总经理刘检荣的个人账户。2016年11月12日，上诉人与被上诉人正式签订了商品房买卖合同，并于签订合同前将购房款559420元缴纳被上诉人，其中含之前打到刘检荣账户98380元中的10000元，对余款88380元，被上诉人一直不能履行给付义务，后上诉人提起诉讼，一审法院却认为双方对房屋总价款为559420元加上88380元的意思表示明确，应当按照约定履行。该说法没有任何证据能够证明是上诉人的意思表示。因此，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审支持上诉人上诉请求。被上诉人恒大公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。唐大鹏、胡红英向一审法院起诉请求：判令恒大公司退还多收购房款88380元，并按年利率6%的标准从2016年11月13日计算至2019年5月12日的利息13257元，合计103627元，并承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：原告陈述其于2016年7月在被告售楼中心签订认购须知，但该认购须知原告没有保存，原告提交了他人签订的认购须知以证明认购须知的内容，内容载明“……3、客户认购流程①前往售楼处挑选房屋，并做预约登记；②客户一次性将不开具发票部分金额和前期我方房屋预存定金部分打往指定帐户；……④认购需付定金2万，7天内补齐30%首付，逾期不齐则认购作废，定金不退。4、认购3个月后由我方通知并配合客户进行更名，并签署《商品房买卖合同》……”。2016年7月28日、7月29日，原告通过其亲属向刘检荣银行账户共计转账98000元。2016年7月29日，原告胡红英通过银行向刘检荣支付22000元；2016年8月5日，原告胡红英通过银行分别向被告支付69420元、1万元、6万元。2016年11月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的淮安恒大名都11幢3单元2905室房屋，建筑面积175.14平方米，其中套内建筑面积138.94平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3194.13元，房屋总价款559420元，原告在2016年11月12日前付清所有房款。2016年12月2日，原告以银行贷款的方式向被告支付房款39万元。2018年10月25日，被告向原告出具559420元的购房款发票。刘检荣在原告方购房时系被告公司的副总经理，负责对外房屋销售。2017年4月26日，刘检荣为被告公司法定代表人；2018年12月13日，刘检荣不再担任被告公司法定代表人。另外，被告表示刘检荣于2018年底离职，现无法向法庭提交刘检荣的联系方式。庭审中，原告陈述，其向刘检荣支付的金额为98000元，以该数额为准，其于2016年7月28日买房时，被告要求支付98000元，汇入被告指定的刘检荣账户，这笔款如果不交，被告就不卖房，不签合同；该笔款项就是认购须知中载明的“客户一次性将不开具发票部分金额和前期我方房屋预存定金部分打往指定帐户”；其交给刘检荣的98000元其中1万元转为购房首付款，要求退还的88000元就是除转为首付房款以外的剩余的款项。被告恒大公司认可原告在交纳总房款时，将刘检荣向公司支付的1万元定金予以抵扣。另查明，针对恒大名都的业主维权事件，由业主代表、派出所、开发商三方曾达成协议，淮安市公安局清江浦分局城南派出所所长曾爱军作为见证人在该协议上签名，协议主要内容为各楼栋业主代表们一致同意将11号楼3单元66套房源中的26套房源交由11号楼业主全体自行分配购买，余下40套由全体业主代表自行组织，开发商协助进行对外公开拍卖，所销售房屋金额除恒大底价以外，溢价部分金额由除11号楼以外的A区和B区业主分摊。原告等业主购得房屋后，认为88000元应当退还，与被告交涉未果，遂提起本案诉讼。一审法院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告恒大公司系涉案房屋的出卖人，原告唐大鹏、胡红英系涉案房屋的买受人，双方之间买卖合同关系成立并生效。原告唐大鹏、胡红英以恒大公司就双方买卖房屋多收房款为由，对被告恒大公司提起诉讼，符合法律规定的起诉条件。被告恒大公司辩称其作为本案被告的诉讼主体资格不适格，无事实和法律依据，法院不予采纳。关于被告恒大公司是否应向原告唐大鹏、胡红英退还88000元及利息13257元，法院认为原告唐大鹏、胡红英的诉讼请求不能成立，理由如下：首先，原告陈述原、被告双方签订了《认购须知》，结合原告的后续付款情况与《认购须知》相印证，故法院对《认购须知》予以认定。从《认购须知》内容来看，已明确载明“不开具发票部分金额”，即在发票金额之外，还需支付不开具发票部分的金额，原告陈述其签订了《认购须知》，表明其对《认购须知》内容已清楚知晓。其次，两原告亦是按《认购须知》的要求完成相应的支付义务。涉案房屋挂价559420元，原告在2016年7月29日按照《认购须知》第3条第②项要求，向刘检荣个人账户打款98000元；后原告向被告恒大公司支付了首付款及尾款，原告付款均是按照《认购须知》要求的进度和金额完成，上述支付行为表明原告完全知晓房屋总价是由合同内价款和合同外价款两部分组成。再次，合同约定涉案房屋价格为559420元，原告在前期已支付98000元、161420元，合计259420元后，如无需支付不开具发票部分金额，则仅需再支付30万元即可，而其实际却支付39万元，且在将1万元定金抵充的同时，却不要求抵充已支付的88000元，明显不合常理。且原告陈述被告同意退还不开发票金额，亦无证据证明。最后，涉案房屋总价虽由合同内价款和合同外价款两部分组成，但与同期同地段市场价相比，未造成双方之间的权利义务明显失衡。综上，双方对房屋总价款为559420元加上88000元意思表示明确，应当按照约定履行。恒大公司采取上述方式进行销售，如违反了相关管理规定，应由相关行政部门处理，但并不影响双方之间民事权利义务的履行。原告要求被告退还88000元及利息，依据不足，法院不予支持。由于被告出具发票的金额为559420元，而原告实际付款为561420元加上88000元（不开具发票金额），对于原告比其他同类型购房业主多付款的2000元，由于原告诉讼请求中对该款并未主张，且多付原因目前不明，其又未能提供自己本身所签《认购须知》来甄别，故法院在本案中暂无法处理。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回原告唐大鹏、胡红英的诉讼请求。案件受理费2373元，由原告唐大鹏、胡红英负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查确认一审法院查明的事实。本院认为，关于上诉人要求被上诉人退还多收购房款88380元并支付相关利息的上诉请求不能成立，理由如下：第一，《认购须知》第3条第②点已明确载明“不开具发票部分金额”，即购房人在支付发票金额之外，还需支付不开具发票部分的金额，“不开具发票部分金额”系涉案房屋总价款一部分。上诉人陈述其签订了《认购须知》，可以认定其已清楚知晓《认购须知》具体内容。第二，上诉人已实际按照《认购须知》要求的进度和金额履行了相应的支付义务，其一系列支付行为亦能表明上诉人完全知晓房屋总价由两部分组成，即不仅包括合同约定价款，还包括合同外价款。第三，合同虽约定涉案房屋总价款为559420元，上诉人却一共实际支付了647420元，远超合同规定的房屋价款，且在将1万元定金抵充的同时，对超出部分88000元却未要求予以直接抵扣，于理不合。上诉人陈述被上诉人同意退还不开具发票金额，但未举证证明，应承担举证不能的不利后果。最后，综合上诉人签订的《认购须知》、《商品房买卖合同》及其一系列履行行为等，虽双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋价款为559420元，但88000元系上诉人自愿支付的合同外价款，双方对房屋总价款为647420元意思表示明确，可以认定涉案房屋总价实际上为647420元，且与同期同地段市场价相比，并未造成双方之间的权利义务明显失衡，应当按照约定履行。恒大公司采取上述房屋销售方式若违反相关管理规定，应由相关行政部门处理，与本案当事人履行民事权利义务无关。综上，唐大鹏、胡红英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2010元，由上诉人唐大鹏、胡红英负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  于晓萍审 判 员  梁新星二〇二〇年九月二十九日法官助理  毛学梅书 记 员  谈 晓