安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初3138号 原告：中国农业银行股份有限公司来安县支行，住所地安徽省来安县新安镇永阳东路**，统一社会信用代码91341122852742450J。 负责人：张玮炜，该行行长。 委托诉讼代理人：洪飞，安徽会峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑾，安徽会峰律师事务所（实习）律师。 被告：洪永再，男，1978年10月4日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：吴秋香，女，1979年2月3日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：来安碧桂园房地产开发有限公司，住，住所地安徽省滁州市来安县汊河镇政府办公楼一社会信用代码913411225663888339。 法定代表人：张铭宗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：史德平，男，该公司工作人员。 原告中国农业银行股份有限公司来安县支行（以下简称农业银行来安支行）与被告洪永再、吴秋香、来安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告农业银行来安支行的委托诉讼代理人洪飞、王瑾，被告碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人史德平到庭参加诉讼。被告洪永再、吴秋香经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 农业银行来安支行向本院提出诉讼请求：1.判令洪永再、吴秋香偿还其借款本息暂计266993.56元，其中本金262714.48元，利息4279.08元，以上利息暂计算至2020年5月28日，此后的利息按照合同约定计算至本息还清为止；2.判令其对来安县汊河镇碧桂园城市花园玫瑰园001幢1-2701室房地产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.判令碧桂园房地产公司承担连带清偿责任；4.判令洪永再、吴秋香、碧桂园房地产公司支付其为实现债权而支付的律师费1000元；5、判令洪永再、吴秋香、碧桂园房地产公司承担本案的诉讼费等各项费用。事实和理由：2013年11月27日，其与洪永再、吴秋香签订《个人购房担保借款合同》，合同约定了：贷款金额为330000元，贷款期限为240个月，还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期末月的28日；碧桂园房地产公司在办妥抵押登记手续两年内承担阶段性保证担保；如借款人违约贷款人有权提前行使担保权，借款人、保证人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用等条款。其依约于2013年11月28日向洪永再发放贷款330000元，洪永再、吴秋香于2013年12月12日办理到来安县汊河镇碧桂园城市花园玫瑰园001幢1-2701室的房地产预购商品房抵押登记证明，抵押人为洪永再、吴秋香，后洪永再违约未按时归还贷款本息，截止至2020年5月28日，累计已拖欠贷款本息266993,56元。为维护自己的合法权益，故诉至法院。 洪永再、吴秋香未答辩，也未提交证据。 碧桂园房地产公司辩称，其对为洪永再、吴秋香借款提供担保的事实无异议，农业银行来安支行应当先行执行物保，执行不足部分再由碧桂园房地产公司承担法律责任。 经审理查明：2013年11月27日，农业银行来安支行为贷款人，与洪永再、吴秋香为借款人、抵押人,碧桂园房地产公司为保证人签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定了：贷款金额为330000元，贷款期限为240个月，还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期末月的28日；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定。贷款发放后遇基准利率调整，按调整后的基础利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，按照借款执行利率基础上浮50%计收罚息；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；本合同下的担保方式为阶段性保证+抵押，碧桂园房地产公司提供阶段性保证担保，阶段性保证自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。洪永再、吴秋香以其位于来安碧桂园城市花园玫瑰园001幢1-2701室房产向农业银行来安支行按揭贷款提供抵押担保，并在来安县不动产登记局办理了预购商品房抵押登记。合同约定了违约责任条款，借款人未按期足额偿还借款，贷款人有权提高贷款执行利率、提前收回已发放的贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期，并有权要求借款人担保人赔偿损失；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用。洪永再、吴秋香为借款人及抵押人在合同上签字确认，碧桂园房地产公司作为保证人也在合同上加盖公章。2013年12月12日,洪永再、吴秋香将其位于来安碧桂园城市花园玫瑰园001幢1-2701室房产在来安县国土资源和房产管理局办理了他项权利（预购商品房抵押）登记，领取《来安县房地产登记证明》，登记证明号：来他2013001294,抵押权人为农业银行来安支行，义务人为洪永再、吴秋香。案涉房产至今未办正式抵押登记手续。 原告于2013年11月28日，农业银行来安支行出具的《借款凭证》载明：发放贷款330000元，贷款起期2013年11月28日，贷款止期2033年11月27日，执行利率为6.55%，逾期执行利率9.825%，复利率为9.825%，借款人洪永再。农业银行来安支行依约于2013年11月28日将33万元借款转入指定账户。 洪永再、吴秋香未能按时足额偿还贷款本息，截止到2020年5月28日，共还款本金为67285.52元，尚欠农业银行来安支行借款本金262714.48元，利息4279.08元，合计为266993.56元。 2020年6月24日，为解决与洪永再等12户之间的借款合同/信用卡纠纷，农业银行来安支行与安徽会峰律师事务所签订《委托代理协议（主诉案件）》，约定该所指派律师就农业银行来安支行与12户之间的借款合同/信用卡纠纷提供部分风险法律代理服务，需支付每户前期费用1000元。 上述事实，有农业银行来安支行提交的营业执照复印件、居民身份证复印件、《个人购房担保借款合同》、《来安县房地产登记证明》、借款凭证、贷款发放通知单、贷款还款流水《委托代理协议（主诉案件）》；及农业银行来安支行、碧桂园房地产公司当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。农业银行来安支行与洪永再、吴秋香、碧桂园房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。农业银行来安支行按约发放贷款后,洪永再、吴秋香未按时足额偿还贷款本息，违反合同约定，应承担违约责任。依照合同约定，农业银行来安支行有权要求借款人提前归还全部借款本息，故对农业银行来安支行要求洪永再、吴秋香偿还借款本金262714.48元及利息的诉讼请求，本院予以支持。 洪永再、吴秋香以其所购房产作为抵押物，向农业银行来安支行按揭贷款，并在来安县国土资源和房产管理局办理了预购商品房抵押登记。上述预购商品房抵押登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中农业银行来安支行作为预购商品房抵押权人，在未办理房产抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房产办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非享有现实抵押权，故农业银行来安支行提出对上述房产折价或拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定，碧桂园房地产公司为洪永再、吴秋香的贷款提供了连带责任保证；根据庭审查明的事实，因涉案房产至今尚未办理抵押登记，碧桂园房地产公司应按约定对洪永再、吴秋香的借款承担连带保证责任。故对农业银行来安支行提出要求碧桂园房地产公司对洪永再、吴秋香上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。根据借款担保合同的约定“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用”，故对农业银行来安支行要求洪永再、吴秋香、碧桂园房地产公司支付律师费1000元的诉讼请求，本院予以支持。对碧桂园房地产公司提出其在农业银行来安支行处置涉案房屋不足以清偿上述欠款的部分承担补充保证责任的辩解意见，因无事实和法律依据，本院不予采信。洪永再、吴秋香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了诉讼中的相关权利，由此产生的法律后果，由其自负。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告洪永再、吴秋香于判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司来安县支行借款本金262714.48元及利息(其中，2020年5月28日前的利息为4279.08元，自2020年5月28日起至借款实际付清之日止，按年利率9.825%计算利息）； 二、被告来安碧桂园房地产开发有限公司对被告洪永再、吴秋香上述借款及利息承担连带清偿责任； 三、被告洪永再、吴秋香、来安碧桂园房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司来安县支行律师费1000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司来安县支行的其他诉讼请求。 五、案件受理费5320元，减半收取计2660元，由被告洪永再、吴秋香、来安碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  王红 二〇二〇年九月二十一日 书记员  魏雪 附一:本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不瞒一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：履行判决执行款交付 开户行：中国建设银行来安支行 执行款专户：来安县人民法院 账号：34×××62