北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6889号上诉人（原审原告）：廉朝，男，1984年5月1日出生，汉族，住址山西省永济市。委托诉讼代理人：皇甫丽利，山西瀛航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁吉伟，男，1981年12月28日出生，汉族，住址北京市西城区。原审被告：王爱萍，女，1974年5月30日出生，汉族，住址山西省永济市。上诉人廉朝因与被上诉人梁吉伟、原审被告王爱萍案外人执行异议之诉一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初18331号，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廉朝上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持廉朝一审诉讼请求；2．本案诉讼费用由梁吉伟负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审中，廉朝提供了其与山西润林房地产开发有限公司（以下简称润林公司）于2011年6月3日签订一份购房协议书、润林公司向廉朝出具的收据以及廉朝的转账记录，均可证明廉朝于2011年已经购买了山西省永济市市府西街润枫楼西1号楼1单元301号住宅（以下简称涉案房屋），且已经付清全款。廉朝提供了2013年至2019年的水电费、暖气费缴费凭证，证明其于2013年已经占有并使用该房屋至今，2016年法院才进行查封，廉朝在查封之前已合法占有该不动产。廉朝多次要求开发商办理房产证，但由于该房产已经违法备案在王爱萍名下，所以直至今日廉朝都无法办理房产证。廉朝就涉案房屋提出执行异议的过程中提供了一份检验鉴定文书，证明王爱萍在山西省永济市房产管理所备案的合同为伪造印章的虚假合同。该鉴定书中的检材三为王爱萍与山西天豪房地产开发有限公司（以下简称天豪公司）签订的合同编号为RFG-085《商品房买卖合同》，该合同项下的房屋备案在王爱萍名下，与廉朝已经购买的涉案房屋是同一套，且王爱萍利用虚假印章备案，致使廉朝不能办理过户手续。廉朝还提供证据证明了润林公司与天豪公司的关系。（2019）晋0881刑初208号刑事判决书中第2页中提到“经审理查明：被告人郭瑞学将润枫阁小区已经卖出去的7套商品房……”，能够证明在郭瑞学伪造印章之前廉朝已经购买了涉案房屋，亦能证明该房屋于王爱萍而言是名为买卖实为借贷。根据《民法总则》第一百四十六条的规定，该买卖合同应属无效。（2019）晋0881刑初208号案件中，有一份公安机关对润林公司的负责人肖永军的询问笔录，其中第2页提到润枫阁小区是用天豪公司的资质开发房产，第3页中提到“我们销售刚开始的时候，我们使用的是润林公司在收款，随后才到天豪公司换手续”。另外，廉朝亦提供了天豪公司出具的证明两份，天豪公司也证明了该房产为廉朝所购买，也认可廉朝将房款全部交给了润林公司。以上证据均属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019年修正）第十条规定的当事人无需举证证明的情形，因此法院应当直接采信。廉朝在一审中提供的证据足以证明廉朝在法院查封之前已付清涉案房屋的全部款项并已经合法占有，对该房屋已经具有物权期待权，享有足以对执行标的排除强制执行的民事权益。二、一审判决适用法律错误。一审法院仅依照《物权法》第十四条的规定，对廉朝是否享有被执行房屋的所有权进行形式审查，是错误的。依照《物权法》的规定，房屋备案并不能证明所有权，更何况王爱萍的备案合同是虚假的。廉朝对该房已经拥有了物权期待权，物权期待权不等同于一般的债权。最高人民法院的生效裁判文书中亦论述，法律之所以要对案外人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的其他债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。因此，债权人对案涉房屋享有物权期待权，也就享有了足以排除强制执行的民事权益。梁吉伟辩称，廉朝提供的购房协议书不是正规的商品房买卖合同，购房票据中亦没有正规购房款发票或房款转款记录。涉案房屋为毛坯房，廉朝也没有提供装修该房屋的合同或相关票据。廉朝提到的检验鉴定书和（2019）晋0881刑初208号刑事判决书只能证明天豪公司内部出了问题，与已在房屋管理所登记备案的实际购买人没有关系。2019年7月3日，一审法院到山西省永济市房屋管理所续封涉案房屋时，该房屋登记在王爱萍的名下，且至今仍未变更。（2017）晋0881民初1648号民事判决书第4页中载明：“被告廉朝提交的购房协议书、收据上的公章与其提交公司证明上的公章不一致，均不是山西天豪房地产开发有限公司的《公章》，且该公司未出庭作证，无法核实协议、收据及证明的真实性，对廉朝提交证据证明的效力，本院不予认定”，因此对廉朝提到的由天豪公司出具的证明也不认可。综上，请求驳回廉朝的上诉请求，维持一审判决。王爱萍述称，涉案房屋是其本人所有，同意梁吉伟执行该房屋，不同意廉朝的诉讼请求。廉朝向一审法院起诉请求：1．判令中止对涉案房屋的强制执行措施并解除查封；2．诉讼费由梁吉伟负担。一审法院认定事实：2016年9月23日，一审法院就梁吉伟诉王爱萍民间借贷纠纷案作出（2016）京0101民初11723号民事判决书。判决王爱萍于该判决生效后十日内偿还梁吉伟借款246万元及逾期利息。在诉讼过程中，依梁吉伟的申请，一审法院采取诉讼保全措施，预查封了登记在王爱萍名下的涉案房屋。在判决生效后，由于王爱萍未履行偿还义务，梁吉伟于同年11月7日申请执行。2018年9月25日，一审法院对涉案房产进行了续预查封。在案件执行过程中，廉朝以王爱萍办理涉案该房屋的商品房买卖合同不是天豪公司所签，涉案房屋系廉朝出资购买和实际占有，且经已生效民事判决书予以确认为由，向一审法院提出执行异议。2019年7月3日，一审法院对涉案房屋予以续封。同年8月26日，一审法院作出（2019）东执异字第126号裁定书，驳回了廉朝的异议请求。一审庭审中，廉朝为支持其对涉案房屋合法占有之主张，向一审法院提交了购房协议书、收据、个人活期明细、天豪公司的证明、供热收据、（2017）晋0881民初1648号和（2018）晋08民终1214号民事判决书、（2019）晋0881刑初208号判决书、运城市公安出具的印章印文鉴定书和永济市公安局鉴定意见通知书、公安机关与杨国栋和肖永军的询问笔录，以说明廉朝于2011年6月3日与润林公司签订购房协议书，以20．0179万元的价格购买润枫阁一单元301室房产，廉朝在2011年6月3日以转账方式向杨国栋支付10万元用于购买涉案房产；润林公司向廉朝开具收到房款、物业费、水、电费的收据，以及天豪公司开具的廉朝于2011年购买永济市市府西街润枫阁小区一单元301室房屋，房款已全部交清，廉朝为房屋所有权人的证明；犯罪嫌疑人郭瑞学在代理永济市润枫阁小区房产销售期间，将已售出的7套商品房和1套商铺销售给杜伟学及王爱萍各4套，向二人抵押借款，并将商品房买卖合同备案至杜伟学及王爱萍名下；经公安机关鉴定，商品房买卖合同中加盖的天豪公司的公章、财务章及法人“吴波”私章均是在犯罪嫌疑人郭瑞学在未取得天豪公司的同意下伪造的；2017年9月4日，案外人任霖曾以侵权责任纠纷为由在山西省永济市人民法院提起诉讼，要求廉朝搬出涉案房屋。2017年11月30日，山西省永济市人民法院判决，驳回了任霖的诉讼请求。任霖不服提出上诉。2018年5月11日，山西省运城市中级人民法院判决驳回上诉。对此梁吉伟认为，廉朝向杨国栋转账的10万元是打至个人账户，并非房地产销售的公司账户，不能说明款项用途是用于支付购房款；刑事判决认定的犯罪嫌疑人郭瑞学利用职务之便伪造商品房买卖合同中公章，与王爱萍签订商品房买卖合同，并向王爱萍抵押借款和将房产备案至王爱萍名下，可见涉案房产始终登记在王爱萍名下；而在任霖起诉廉朝的侵权责任纠纷案生效的判决书中，法院查明的廉朝提供的购房协议、收据上的公章与其提交的公司证明上的公章不一致，均不是天豪公司的公章，因该公司未出庭作证，无法核实协议、收据及证明的真实性，故对其提交的证据证明效力不予认定，由此可见，杨国栋和肖永军公安机关的询问笔录中关于公司内部销售情况的陈述，仅系个人单方对公司关系的说法，但并不能改变廉朝的购房协议的销售商与为廉朝出具房产证明的天豪公司不一致的事实，更不能佐证廉朝关于其从天豪公司取得房屋所有权并合法占有该房屋之主张。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是通过针对特定执行标的执行行为提出异议的诉讼，从而达到排除对特定的执行标的强制执行的诉讼目的，因此，审查执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利，即主要是物权，当然也包括部分法定优先权，要查清实体权利的性质和归属，以及案外人是否享有的实体权利能够足以排除对执行标的物的强制执行。本案中，梁吉伟依据已生效的判决书申请强制执行，执行中一审法院对登记在王爱萍名下的涉案房屋进行查封，廉朝以自己系涉案房屋实际买受人和占有人为由，提出执行异议之诉。根据廉朝提供的证据显示，廉朝与润林公司签有购房协议，以总价20．0179万元的价格购买润枫阁一单元301室房产，虽然廉朝向一审法院提供了其向杨国栋转账10万元，以及润林公司及天豪公司开具收到廉朝购房款、水、电收据，以及天豪公司确认廉朝为涉案房屋所有人，房款已全部交清之证明，但从已生效的（2019）晋0881刑初208号判决书、（2017）晋0881民初1648号和（2018）晋08民终1214号民事判决书认定的事实可见，犯罪嫌疑人郭瑞学利用职务之便伪造公章与王爱萍就涉案房屋签订商品房买卖合同，并将该商品房买卖合同备案至王爱萍名下。而根据不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力的规定，尽管已生效的民事判决驳回了案外人任霖起诉廉朝要求搬出涉案房屋之请求，但判决中亦认定廉朝提供的购房协议、收据上的公章与其提交的证明上的公章不一致，无法核实协议、收据及证明的真实性，因此廉朝所举证据并不能证明在法院查封之前其已付清涉案房屋的全部房款并已合法占有，亦不足以支持其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益之主张，法院对涉案房屋采取措施并无不当，廉朝要求解除相应查封，于法无据，一审法院不予支持。另，本案在审理过程中，王爱萍经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加一审法院庭审，故一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回廉朝的诉讼请求。本院二审期间，廉朝围绕上诉请求提交了柴磊磊分别于2019年9月3日、2019年9月24日接受山西省永济市公安局讯问时的两份讯问笔录，用以证明王爱萍知道润枫阁小区房子已经卖完，并且知道备案的《商品房买卖合同》上加盖的天豪公司印章是假的，王爱萍也没有交过购房款。梁吉伟发表质证意见称，对两份讯问笔录的真实性无异议，合法性、关联性有异议；涉案房屋已经备案在王爱萍名下，柴磊磊是天豪公司的员工，由其办理的涉案房屋备案手续，所以天豪公司应当知道王爱萍购买涉案房屋的事情。王爱萍发表质证意见称：对两份讯问笔录的真实性无异议，但不认可柴磊磊的陈述；王爱萍一共向天豪公司购买了1间商铺和3套房屋，并且已经按照柴磊磊指定的收款账号支付了全部购房款，有转账记录为证；王爱萍并不知道用于备案的《商品房买卖合同》上加盖的天豪公司印章是假的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，廉朝针对一审法院预查封的涉案房屋提起本案执行异议之诉，其应当提供证据证明其对于涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一审期间，廉朝提供了其与润林公司于2011年6月3日就购买涉案房屋签订的协议书，并且提供了其于2011年6月3日向杨国栋转账10万元的银行交易明细，润林公司销售部于2013年7月12日出具的175000元房款收据、于2014年1月18日出具的3万元现金收据，以及有关涉案房屋的物业费、水、电收据和供热收据。此外，廉朝还提供了天豪公司润枫阁项目部和天豪公司分别于2016年8月3日、2019年1月23日出具的有关廉朝为涉案房屋所有权人的书面证明。经审查，本院认为，与廉朝签订购房协议并出具收款收据的主体为润林公司，出具廉朝为涉案房屋所有权人证明的主体为天豪公司，廉朝在一、二审期间均未提供充分证据证明润林公司与天豪公司之间的关系问题，亦明确表示天豪公司作为涉案房屋的开发商，不能就与本案有关的事实出庭作证。因此，现有证据不足以证明廉朝在一审法院预查封涉案房屋之前已付清涉案房屋的全部房款并已合法占有涉案房屋，亦不足以证明廉朝就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决驳回廉朝要求中止对涉案房屋的执行并解除相应查封的诉讼请求，并无不当。综上所述，廉朝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由廉朝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 欣审 判 员  王 朔审 判 员  李 楠二〇二〇年九月二十四日法官助理  苏琪越书 记 员  梁艺爽书 记 员  侯雨欣