湖北省宜昌市点军区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0504民初343号原告：汪云雁，女，1978年3月10日出生，汉族，住宜昌市。委托诉讼代理人：李子龙，湖北至成律师事务所律师。被告：毛朋，女，1963年12月5日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：杨贻学（毛朋之夫），住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：王金治，湖北楚贤律师事务所律师。原告汪云雁与被告毛朋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汪云雁向本院提出诉讼请求：1.请求确认汪云雁与毛朋签订的房屋买卖协议无效。2.判令毛朋向汪云雁返还点军区泰和世家小区3-103号、4-217号房屋及房屋补偿款79592.24元、房屋搬迁补漏款27979.04元。事实和理由：2007年3月12日，汪云雁与毛朋签订了《房屋买卖协议书》，将坐落于点军区联棚乡联棚村六组，占地面积94.30平方米的一栋砖混三层楼房卖给毛朋。因毛朋不是联棚村村民，根据相关法律规定，双方签订的房屋买卖协议书为无效合同，毛朋应返还房屋，现房屋已被征迁，毛朋应返还征迁安置房和征迁补偿款等。毛朋辩称，1.双方签订《房屋买卖协议书》经过了联棚村民委员会同意，并经过公证和联棚乡法律服务所的见证，是双方真实意思表示。合同已履行完毕，案涉房屋的宅基地已因被征收转为国有土地性质，不再违背交易主体限制，不损害村集体组织和公共利益，本着尊重历史和现状的原则以及诚实信用原则，不宜认定合同无效。2.在双方签订的房屋买卖协议书中明确约定了若遇征地开发建设，汪云雁应协助办理相关手续，保证补偿资金归毛朋。3.毛朋取得点军区泰和世家小区3-103、4-217号房屋及补偿款是基于《1.5产业园二期项目用地房屋及附属屋搬迁补偿安置协议书》和《被拆迁安置户房屋选择协议》，上述两份协议合法有效，汪云雁要求毛朋返还上述房屋和补偿款，无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据审查确认的证据和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：汪云雁系点军区联棚村村民，经批准在联棚村六组建有一栋砖混二层楼房，占地面积为94.30㎡，并于2005年办理集体土地使用证，地号为041306079。2006年11月23日，汪云雁与毛朋签订一份《房屋买卖协议（合同）书》，约定汪云雁自愿将前述房屋以50000元价款出售给毛朋，合同还约定若国家要征地开发建设，汪云雁需协助毛朋办理房屋及所有附着物的资金补偿手续，保证资金到位给毛朋。汪云雁及其家人童华、汪家元、赵长珍，毛朋及其丈夫杨贻学均在该合同上签字，胡运清作为见证人在该合同上签字并加盖联棚村村民委员会公章。2007年1月15日，宜昌市点军区联棚乡法律服务所对前述签约行为出具见证书。2007年3月12日，汪云雁与毛朋再次签订一份《房屋买卖协议（合同）书》，合同内容与前述2006年11月23日签订的合同内容一致，联棚村民委员会在合同下签署“同意转让”并加盖公章，且湖北省宜昌市民信公证处对此次签约行为进行公证，出具了公证书。合同签订后，双方均按约履行了支付购房款和交付房屋的义务。合同履行后，因1.5产业园二期项目建设用地的需要，毛朋购买的上述房屋需征地搬迁。2012年11月19日，联棚乡联棚村民委员会与毛朋签订《1.5产业园二期项目用地房屋及附属物搬迁补偿安置协议书》，约定：1.毛朋应搬迁房屋总建筑面积为204.46平方米，应还建面积204.46平方米，房屋及附属物补偿费总金额为185000.64元，其中正房有证面积204.46平方米，补偿费114497.60元，房屋装饰补偿费69418元，房屋附属物补偿费1085.04元；2.房屋还建面积以点政发[2012]7号文件规定和本协议前述确定的还建面积为准，按560元/平方米计算，金额为114497.60元，还建房选好后，由毛朋与还建房建设单位另行签订《房屋搬迁还建协议》；3.补偿费总金额扣除还建房购房款后，联棚乡联棚村民委员会实际应给付毛朋房屋及附属物补偿费为70503.04元；4.搬迁运输、误工补助费为4089.20元、搬迁奖励为5000元。上述合同签订后，案涉房屋被依法拆除，扣除还建房购房款114497.60元外，毛朋得到的实际补偿金额为79592.24元。此外，根据《房屋搬迁查漏补缺明细表》,毛朋另获得查漏补缺款27979.04元，包含房屋拆除奖5000元、房屋残值4089.20元（204.46㎡×20元/㎡）、预制板2块补偿费160元、挡土墙补偿费506.84元、正房建筑面积奖励10223元、附房补偿费（26.3㎡×280元/㎡）7364元、室外地坪补偿费636元。2017年4月19日，点军区安置房建设办公室与毛朋签订《被拆迁安置户房屋选择协议》，毛朋自愿选择泰和世家小区4号楼217号房（建筑面积99.78㎡）和3号楼103号房（建筑面积128.63㎡）两套安置房。因两套安置房的面积共228.41㎡，超过应还建面积23.95㎡，毛朋另支付了超还建房购房款65825元。2017年5月11日，毛朋领取两套安置房钥匙，接收了两套安置房。2017年9月13日，毛朋将其中一套面积为99.78㎡的安置房以400000元价格出售并交付给潘光明，另一套安置房由毛朋装修后自住。目前，毛朋自住的安置房未办理产权登记手续。同时查明，1.房屋搬迁查漏补缺明细中涉及到的预制板两块、挡土墙和室外地坪，在案涉房屋出卖给毛朋时就存在，毛朋购买案涉房屋后对房屋进行了装饰装修，并在三楼加建了钢混棚子。在计算还建面积时，根据《还建面积计算表》，一楼还建面积96.9㎡，二楼还建面积96.9㎡，三楼还建面积10.66㎡，共计204.46㎡，均计算为正方面积。2.毛朋购买案涉房屋时系城镇居民，其户口性质至今仍未改变。本院认为，我国土地管理法等相关法律规定农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，由集体经济组织成员占有、使用,宅基地使用权与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案案涉房屋位于点军区联棚乡联棚村六组，其所在地块属于该村集体所有；毛朋系城镇居民，不具有联棚乡联棚村成员资格。汪云雁将宅基地建房出售给本集体经济组织成员以外的毛朋，转让的虽是房屋，但根据“地随房走”的原则，必然涉及宅基地的转让，而点军区并非农村宅基地制度改革试点地区，该转让行为违反了土地管理法相关规定，不具有法律效力，故汪云雁与毛朋签订的《房屋买卖协议（合同）书》无效。房屋买卖合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。汪云雁应当返还购房款，毛朋应当返还房屋，但案涉房屋已因项目建设被依法拆除，无法返还原物，毛朋应按照安置补偿协议返还相应的房屋补偿款。因毛朋系案涉房屋的实际居住户，对房屋进行装饰装修并在三楼加建附属物，在拆迁过程中，实际配合拆迁工作，及时签订协议腾空房屋，该部分对应的补偿款包含装饰装修补偿费69418元、房屋附属物补偿费1085.04元、搬迁运输误工补助费4089.20元、搬迁奖励5000元，查缺补漏补偿款中的房屋拆除奖5000元和附房补助7364元，共计91956.24元，应由毛朋所有，不属于返还范围；正房面积补偿费114497.60元、房屋残值4089.20元、预制板2块补偿费160元、挡土墙补偿费506.84元、正房建筑面积奖励10223元、室外地坪补偿费636元，共计130112.64元，应由毛朋返还给汪云雁。毛朋获得的安置房和因转卖安置房获得400000元，涉及到安置政策，不属于法院处理范畴，本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、原告汪云雁与被告毛朋于2006年11月23日、2007年3月12日签订的《房屋买卖协议（合同）书》无效。二、原告汪云雁返还被告毛朋购房款50000元，被告毛朋返还原告汪云雁房屋补偿款130112.64元；双方互负的返还义务相抵扣后，实际应由被告毛朋返还原告80112.64元（130112.64元-50000元）。三、驳回原告汪云雁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2844元，由原告汪云雁负担1580元、被告毛朋负担1264元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  殷红霞二〇二〇年九月十六日书记员  周诗韵