广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3415号上诉人（原审原告）：林喜瑞，男，1976年3月5日出生，香港特别行政区居民。香港居民身份证号码：M583901(2)。委托诉讼代理人：刘惠宏，广东永泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄露妮，女，1985年10月21日出生，汉族，住广东省江门市江海区江南中沙38号207。公民身份号码：440************921。委托诉讼代理人：黄荣天，广东天高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓珏彬，男，1985年7月18日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区长塘里36号601室。公民身份号码：440************119。上诉人林喜瑞因与上诉人黄露妮及被上诉人邓珏彬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初1959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林喜瑞上诉请求：一、撤销本案一审判决第二、三项并依法改判：1.黄露妮、邓珏彬向林喜瑞返还购房定金100000元，2.黄露妮、邓珏彬向林喜瑞支付违约金179600元。二、本案一、二审诉讼费用由黄露妮、邓珏彬承担。事实和理由：一、黄露妮与邓珏彬是涉案房产的共同共有人，作为出卖人共同与林喜瑞签订了《房屋买卖居间合同》，并共同收取了涉案购房定金，因此，在合同解除后应当对购房定金100000元承担共同返还的责任。一审法院认定二人以其收取定金的数额承担返还责任是错误的。二、如前所述，上述二人作为共同出卖人将涉案房屋出卖给林喜瑞，二人应当共同承担《房屋买卖居间合同》项下的出卖人义务及责任，因此，二人应当共同承担违约责任，共同向林喜瑞支付违约金179600元，而一审法院以二人离婚协议的约定，按比例承担违约责任，没有法律依据。三、在涉案交易中，上述二人没有依合同履行构成违约，而林喜瑞没有违约行为，在一审诉讼中林喜瑞诉请也基本都得到了一审法院的支持即胜诉，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，案件诉讼费用的负担以诉讼胜败作为确定标准，一审案件受理费、财产保全费，合计13300元，应由上述二人全部承担，但一审法院却决定由林喜瑞负担9158.94元，邓珏彬负担2097.19元，黄露妮负担2043.87元，违反了上述法律规定，造成了守约方要承担诉讼费用，明显不当，请二审法院依法纠正。针对林喜瑞的上诉，黄露妮辩称，与其上诉意见一致。针对林喜瑞的上诉，邓珏彬没有提供答辩意见。黄露妮上诉请求：1.撤销本案一审判改判黄露妮只退还定金70000元给林喜瑞。2.本案的全部诉讼费用由林喜瑞承担。事实和理由：一、黄露妮在本案中不存在过错，无需承担违约责任。一审法院认定黄露妮需承担违约责任认定没有事实和法律依据。在签订涉案合同的过程中，是邓珏彬与林喜瑞在签订并同时收取了30000元的定金，黄露妮在收到70000元后，才在该合同上补签名的。涉案房屋因案外人陈伟杰诉黄露妮和邓珏彬民间借贷一案被法院查封，黄露妮事后才知道查封事实。涉案房屋不能交付和办理过户手续，是邓珏彬个人的借贷产生诉讼引起的，与黄露妮无关，黄露妮在本案中不存在任何的过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，黄露妮无需承担违约责任。二、依照合同中的违约条款，黄露妮不存在违约的事实，亦无需承担违约责任、支付违约金。根据双方所签订的《房屋买卖居间合同》中第四条关于违约责任的约定，在本案中，黄露妮被一审法院认定的违约事实，根本与上述约定对不上号，黄露妮的行为不构成违约，更不应承担责任、支付违约金。三、双方及中介方均进行了多次的协商，但林喜瑞却无诚意解决问题。1.一审中提供的黄露妮与优房中介陈生微信聊天记录以及邓珏彬与优房中介陈生微信聊天记录可证明。2.黄露妮收到敦促履行合同通知书，就马上跟优房地产的陈生联系沟通，详见一审优房中介与黄露妮的微信聊天记录及微信语音聊天记录。补充上诉意见：黄露妮与邓珏彬于2019年1月22日离婚，但陈伟杰起诉黄露妮及邓珏彬的时间为2019年1月23日。蓬江法院于1月24日作出查封裁定，但黄露妮是在1月24日后收到该裁定书。后来陈伟杰一案被蓬江法院驳回起诉后没有再次上诉，黄露妮申请解封房屋的时间为2019年8月16日，解封房屋的时间为2019年10月。因此，造成房屋不能交付的原因与黄露妮无关，黄露妮不存在违约责任。查封涉案房屋的时间与黄露妮、林喜瑞签订合同的时间为同一日，因黄露妮不知道房屋被查封。针对黄露妮的上诉，林喜瑞辩称，请求法院驳回黄露妮的上诉请求，其上诉的理由不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，黄露妮认为是第三人导致其构成违约，依法也应当承担责任。其他与林喜瑞上诉意见一致。针对黄露妮的上诉，邓珏彬没有提供答辩意见。林喜瑞向一审法院起诉请求：1.解除林喜瑞与黄露妮、邓珏彬于2019年1月24日签订的《房屋买卖居间合同》(N0.0001879)(以下简称《合同》)；2.黄露妮、邓珏彬向林喜瑞退还购房定金100000元；3.黄露妮、邓珏彬向林喜瑞支付违约金179600元；4.本案诉讼费用由黄露妮、邓珏彬承担。一审法院认定事实：一、邓珏彬、黄露妮原本为夫妻关系，座落于江门市江海区******之二1705室房屋权属人为邓珏彬、黄露妮。二、2019年1月24日，林喜瑞(买方)与黄露妮、邓珏彬(卖方)、江海区优房产信息部(经纪方)签订一份编号为0001879的《合同》，合同约定：黄露妮、邓珏彬将位于江门市江海区******之二1705室房屋出卖给林喜瑞，购买房屋价款为898000元；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为2019年4月15日前，收齐购房尾款当天；买方需在合同签订时支付购房定金30000元给卖方，并在2019年1月30日前补交定金70000元给卖方。该《合同》第四条对买卖双方的违约责任进行约定：“1、本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，属买方违约：卖方不给予退回原定金或卖方有权追讨买方本合同成交价总价的20%作为违约金；属卖方违约：卖方要退回原定金及赔偿等额定金给买方或买方有权追讨卖方本合同成交价总价的20%作为违约金；(1)一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；(2)一方拒绝出售或购买该物业；(3)任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不合法、不准确等情形，从而导致本合同的目的不能实现；(4)在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后十天，仍不履行本合同之条款时；(5)其他主观不履行本合同或不完全履行本合同之情形”。同时《合同》第七条补充事项约定：“卖方需配合办理预约赎证手续，待银行通知可扣款时并可交楼时，配合买方办理赎证、领证委托公证。交楼当天，查明并扣除赎证金额后，余下房款一次性分别转入以下账户：转叁拾肆万元整到(户名：黄露妮，账号：601********22123144，开户行：中国银行江门分行；)余下尾款，全额转到(邓珏彬，账号：622*************577，开户行：中国农业银行胜利支行)”。林喜瑞在《合同》的买方处签名及捺印，邓珏彬、黄露妮分别在《合同》卖方处签名及捺印，江海区优房产信息部在《合同》经纪方处加盖公章。在《合同》签订当天，林喜瑞根据合同约定，向邓珏彬通过银行转账方式支付定金30000元。三、江门市蓬江区人民法院作出(2019)粤0703民初1175号民事裁定书，裁定查封邓珏彬、黄露妮名下位于江门市江海区******之二1705室房屋，查封日期为2019年1月24日，查封期限为三年。四、2019年1月30日，林喜瑞根据合同约定，向黄露妮通过银行转账方式支付定金70000元，黄露妮向林喜瑞出具《收据》(编号为1855327)一份，《收据》载明“今收到林喜瑞交来江门市江海区******之二1705室之购房定金柒万元整”，黄露妮在《收据》的收款单位处签名并捺印。五、因黄露妮、邓珏彬未按《合同》约定配合办理涉案房屋赎证及委托公证手续，江海区优房产信息部于2019年4月10日分别向黄露妮、邓珏彬发出《敦促履行合同通知书》，催促黄露妮、邓珏彬在收到该通知三天内履行合同义务。黄露妮、邓珏彬均收到《敦促履行合同通知书》。另查明，1.黄露妮、邓珏彬于2019年1月22日办理离婚登记，双方签订了《离婚协议书》,《离婚协议书》中第五项夫妻财产、债权债务处理第1点载明“座落于江门市江海区******之二1705的房屋，是夫妻婚前购买的财产，记名在男女双方的名下，现经双方一致同意：变卖该房屋，变卖后所得的款项，先将该房屋的银行贷款还清，在扣除相关过户的手续费用、税费等费用后，先将卖房款中34万元划入女方指定账户(户名：黄露妮，开户行：中国银行江门分行，账号：601*************149)，余下卖房款归男方所有”。2.陈伟杰与黄露妮、邓珏彬民间借贷纠纷一案，江门市蓬江区人民法院于2019年1月23日已立案受理[案号：(2019)粤0703民初1175号]，并于2019年7月30日作出(2019)粤0703民初1175-2号《民事裁定书》，裁定内容为：驳回原告陈伟杰的起诉。一审法院认为：本案属双方当事人之间的房屋买卖合同纠纷。邓珏彬经一审法院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，应视为放弃了对林喜瑞所提交的证据进行质证、辩证和反驳的权利，故对林喜瑞提供的证据予以采信。双方所签订的《合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定全面履行义务。经查明，因涉案房屋被江门市蓬江区人民法院查封，黄露妮、邓珏彬经催促后仍未办理涉案房屋的过户和交付手续属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，林喜瑞要求解除与黄露妮、邓珏彬签订的《合同》的诉讼请求合法合理，一审予以支持。关于林喜瑞主张黄露妮、邓珏彬返还定金100000元的请求。根据《合同》第四条对买卖双方的违约责任约定：“1、本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，属买方违约：卖方不给予退回原定金或卖方有权追讨买方本合同成交价总价的20%作为违约金；属卖方违约：卖方要退回原定金及赔偿等额定金给买方或买方有权追讨卖方本合同成交价总价的20%作为违约金；(1)一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；(2)一方拒绝出售或购买该物业；(3)任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不合法、不准确等情形，从而导致本合同的目的不能实现；(4)在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后十天，仍不履行本合同之条款时；(5)其他主观不履行本合同或不完全履行本合同之情形”，黄露妮、邓珏彬在收取定金后不履行合同义务，应向林喜瑞返还定金100000元。经查明，邓珏彬收取定金30000元，黄露妮收取定金70000元，因此，黄露妮应向林喜瑞返还定金70000元，邓珏彬应向返还定金30000元。关于林喜瑞要求黄露妮、邓珏彬支付违约金179600元的请求。经查明，因涉案房屋被江门市蓬江区人民法院查封，邓珏彬、黄露妮在2019年4月15日前不能交付房屋给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，黄露妮、邓珏彬没有依照合同约定，配合林喜瑞办理涉案房屋的过户和交付手续属违约行为。若黄露妮、邓珏彬的违约行为是由案外人陈伟杰造成的，黄露妮也不能以此为由请求免除违约责任，黄露妮、邓珏彬可另行起诉追偿。黄露妮主张不承担违约责任的抗辩意见，缺乏理据，一审法院不予采信。根据《离婚协议书》的约定，黄露妮、邓珏彬应按其所占涉案房屋总售价款的分割比例承担违约责任，即黄露妮应向林喜瑞支付违约金68000元(340000元÷898000元×179600元=68000元)，邓珏彬应向林喜瑞支付违约金111600元(179600元-68000=111600元。)邓珏彬经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除林喜瑞与黄露妮、邓珏彬以及江海区优房产信息部签订的《房屋买卖居间合同》(合同编号为0001879)；二、黄露妮于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金70000元并支付违约金68000元给林喜瑞；三、邓珏彬于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金30000元并支付违约金111600元给林喜瑞。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12780元，财产保全费520元，合计13300元，由林喜瑞负担9158.94元，邓珏彬负担2097.19元，黄露妮负担2043.87元。二审期间，黄露妮向本院提交微信通话记录，包括文字和语音，以证明黄露妮在知悉房屋被查封后依然与林喜瑞及中介协商如何继续办理房屋的买卖手续。林喜瑞、邓珏彬均无提交新的证据。本院组织当事人对上述证据进行质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，本院对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅对林喜瑞、黄露妮的上诉请求范围进行审查，对没有提出请求的，不予审理。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、黄露妮应否承担违约责任；二、黄露妮、邓珏彬应否共同承担返还定金与支付违约金的责任。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同当事人在履行合同中不论主观上是否存在过错，只要造成违约事实，均应承担违约责任。本案中，2019年4月10日，江海区优房产信息部分别向黄露妮、邓珏彬发出《敦促履行合同通知书》，催促黄露妮、邓珏彬在收到该通知三天内履行合同义务，但黄露妮、邓珏彬并未根据涉案合同约定以及上述通知书内容履行其合同义务。又结合涉案合同第四条关于双方违约责任的约定：“……属卖方违约：……(4)在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后十天，仍不履行本合同之条款时……”黄露妮、邓珏彬的行为已经构成违约，因此黄露妮、邓珏彬应承当违约责任。黄露妮提供的微信聊天记录并不能证明其在承担违约责任上存在法定或约定的免责事由。因此，一审法院认定黄露妮承担涉案的违约责任，并无不当，本院予以维持。黄露妮关于其不应承担违约责任的诉请，理据不足，本院不予支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”的规定，本案中，一方面，黄露妮与邓珏彬签订的《离婚协议书》中约定的是对出售涉案房屋的款项予以分配，并未对涉案房屋进行析产，即二人作为涉案房屋的共同共有人在离婚时并未就各自对涉案房屋的份额予以分割，因此，二人仍为涉案房屋的共同共有人。另一方面，林喜瑞虽然知道黄露妮、邓珏彬二人离婚，但是黄露妮并未能举证证明林喜瑞知道共有人不具有连带债权债务关系的情形。因此，在对外关系上，黄露妮、邓珏彬二人仍需承担连带债务。一审法院关于黄露妮、邓珏彬二人按份承担返还定金与支付违约金责任的认定不当，本院予以纠正。林喜瑞关于黄露妮、邓珏彬应共同承担返还定金与支付违约金责任的诉请，理据充分，本院予以支持。此外，关于诉讼费负担的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，诉讼费的负担由人民法院根据案件的具体情况予以决定。综上所述，林喜瑞的上诉请求成立，予以支持；黄露妮的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初1959号民事判决第一项；二、撤销广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初1959号民事判决第二、三项；三、黄露妮、邓珏彬于本判决发生法律效力之日起十日内向林喜瑞返还定金100000元；四、黄露妮、邓珏彬于本判决发生法律效力之日起十日内向林喜瑞支付违约金179600元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12780元，财产保全费520元，合计13300元（林喜瑞已预交，由一审法院予以退回），由黄露妮、邓珏彬负担（向一审法院予以补缴）。二审案件受理费6985元，由黄露妮负担（黄露妮已预交1500元，还需向本院补缴5485元；林喜瑞已预交5485元，由本院予以退回）。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二〇年九月二十一日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉