辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初1499号原告（反诉被告）：常琦，男，1958年7月30日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：孙宇阳，辽宁群诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳业权置地房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：翁旭阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李铮，女，1978年3月21日生，汉族，公司员工，住址沈阳市皇姑区。原告（反诉被告）常琦与被告（反诉原告）沈阳业权置地房地产开发有限公司（以下简称业权公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）常琦的委托诉讼代理人孙宇阳、被告（反诉原告）沈阳业权置地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常琦向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理房屋所有权证书；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金人民币1620元。事实和理由：原、被告于2013年1月5日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的沈阳市于洪区3门商品房。该房屋建筑面积165.62平方米，套内面积158.16平方米，分摊面积7.46平方米；房屋单价每平方米9781.2元，总价1619962元，双方约定房屋交付期限为2013年6月30日前，于交付后1095日内办理房屋所有权权属证书，逾期办理，被告向原告支付已交付房款千分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定交纳了房款，被告亦如约交付了房屋，但时至今日被告未能为原告办理房屋所有权证书，被告的上述行为属民事违约行为，除应承担继续履行的责任外，还应承担违约赔偿责任，故诉至人民法院，请依法判处。被告业权公司辩称：1、关于办证问题，根据商品房买卖合同第五条及补充协议第五条的约定，合同约定面积与产权登记面积发生差异，以产权登记面积为准，差价款多退少补，且买受人按多退少补原则结清房款，是出卖人办理产权证的前提，本案中，被答辩人未补齐面积差价款，答辩人享有先为履行抗辩权。2、关于违约金问题，根据商品房买卖合同第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后1095日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案被答辩人于2013年7月4日入住，答辩人于2017年5月2日为其所购房屋办理初始登记，答辩人办理产权初始登记的期限截止到2016年7月3日，被答辩人起诉前未向答辩人主张过权利，其该项诉讼请求已超过诉讼时效。反诉原告业权公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告立即向反诉原告给付所购房屋面积差价款53503元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年1月5日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》一份，约定反诉被告购买反诉原告开发的位于沈阳市于洪区3门房屋，建筑面积165.62平方米，单价9781.2元/平方米，总价为1619962元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：（1）多退少补。上述合同签订后，反诉原告如约交付了房屋，并于2017年5月2日为该房屋办理了初始登记批复。在办理房屋初始登记前，房产部门对案涉小区的房屋建筑面积进行了实地测量，确认案涉房屋的实际面积为171.09平方米，比约定面积大5.47平方米。由此产生面积差价款53503元（5.47平方米×9781.2元/平方米）。《中华人民共和国合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该条规定，反诉原告有权提要求反诉被告继续履行商品房买卖合同第五条的约定，补交面积差价款53503元。反诉被告常琦辩称：该商品房为连体式别墅，双方签订合同时房屋大多已经建成，一层的前后门斗均已存在，业权公司作为的房屋开发企业，应熟知商品房销售程序和测绘规范。其在与答辩人签定合同之前已委托沈阳市房产测绘中心依照其提供的不包括前后门斗的施工图纸对房屋建筑面积进行了初步测绘，确定了销售面积，签定合同时将该图纸作为合同附图，并按照该面积收取了答辩人房款。另外，该房屋同时赠送了车库及前后园田设施。上述合同内容及业权公司在签订和履行合同过程中的行为，足以表明前后两个门头所对应的面积款不在其预期的房屋价款之内，也足以使答辩人确信该前后门斗不计入房屋建筑面积或属于赠送的附属设施，答辩人也正是基于上述认知和理解，才最终与业权公司签订了合同。本案争议的实质为答辩人购买商品房的合同约定面积和初始备案登记（即办理房屋所有权证）面积差的利益归属问题，而该矛盾系因业权公司违反合同约定或自身过失造成，与答辩人无关，后果理应由其承担。业权公司在申请房屋预售面积测绘时没有按照规划和设计提供房屋附图，导致沈阳市房产测绘中心在进行产权登记实测时因前后门斗的存在而增加了办证面积。双方在签定合同过程中，业权公司没有按照规划设计向答辩人展示合同附图，在销售过程中也没有向答辩人明示争议门斗是否计入建筑面积和收取房款。故而造成上述矛盾和本案纠纷的过程完全在于业权公司，答辩人不存在任何过错，即使在答辩人没有充分证据证明争议门斗属于赠送面积的情况下，亦不能免除因业权公司过失行为而需要其承担的后果和责任，更不能在答辩人没有任何过错的情况下，将因其失误而造成的风险和损失转嫁给答辩人。所以尽管业权公司需要按照新的测绘面积为申请人办理房证，但仍无权要求答辩人补交面积的差价款，沈阳市于洪区人民法院在审理张永胜和杜静诉业权公司的案件中采纳了上述观点，判决在张永胜和杜静不需要交纳房屋差价款的情况下，业权公司需要按照实测面积为张永胜和杜静办证。沈阳市中级人民法院在对上述二个案件进行二审时亦采纳了上述观点，调解结案时明确张永胜和杜静需要交纳维修基金和相应契税等，并未要求张永胜和杜静补交房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月5日，常琦与业权公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定常琦从业权公司处购买位于沈阳市于洪区3门商品房，建筑面积为165.62平方米，单价为9781.2元，总房款为1619962元。合同第八条约定的交付时间为2013年6月30日。合同第十五条约定，业权公司应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由业权公司提供的资料报产权登记机关备案。如因业权公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，业权公司向常琦支付已交付房款千分之一的违约金，合同继续履行。2013年7月4日，业权公司将案涉房屋向常琦交付使用。常琦向业权公司交付了全部房款。沈阳市房产局测绘部门实际测绘面积为171.09平方米。2017年5月2日，业权公司取得案涉房屋的产权备案登记。另查，双方签订的《补充协议》第五条约定：当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。本院认为：常琦与业权公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律规定，未损害第三人权益，该合同及协议合法有效，双方均应依约履行。具体到本案，关于常琦主张办理房证的问题。案涉房屋具备办理产权登记的条件，业权公司应当协助常琦办理产权登记。关于逾期办证违约金的问题。业权公司应当自常琦接收房屋（2013年7月4日）后1095日内办理案涉房屋的产权备案登记，上述日期为2016年7月3日，但业权公司于2017年5月2日才办理备案登记，超过了上述期限，构成违约，应当承担违约责任。业权公司向本院提出了该项诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。常琦自2016年7月4日起应当知道其权利受到损害，但于2020年1月15日才向人民法院起诉，已超过三年诉讼时效，故常琦的要求业权公司承担逾期办证违约责任的请求，本院不予支持。关于业权公司反诉请求常琦补交面积差价款的问题。双方签订的《补充协议》第五条约定“当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。”因商品房买卖合同中约定的房屋面积仅是预测的面积。在实际交付房屋的过程当中，会出现预测面积与实际交付面积存在差异的情形。本案买卖合同约定的面积为165.62平方米平方米，后经沈阳市房产局测绘部门实际测绘面积为171.09平方米，两者相差5.47平方米，依约应当由常琦补交，经计算为53503元（5.47平方米×9781.2元/平方米）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告常琦办理位于沈阳市于洪区3门产权登记证书；二、反诉被告常琦于本判决发生法律效力之日起15日内向反诉原告沈阳业权置地房地产开发有限公司支付面积差价款53503元；三、驳回原告常琦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告沈阳业权置地房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费568.80元，由反诉被告常琦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李 英人民陪审员  李学平人民陪审员  王 毅二〇二〇年九月十四日书 记 员  魏立涛