广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5842号上诉人（原审被告）：温宝娥，女，汉族，1977年7月16日出生，居民身份证住址为福建省南安市**********，公民身份号码为************。委托诉讼代理人：曾晓红，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:朱占锁，男，汉族，1971年6月22日出生，居民身份证住址为河南省邓州市***********，公民身份号码为***********。原审第三人：东莞市宏联房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市****************，统一社会信用代码为***********。法定代表人：朱全赞，执行董事。上诉人温宝娥因与被上诉人朱占锁、原审第三人东莞市宏联房地产经纪有限公司（以下简称宏联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告朱占锁向一审法院提起诉讼，请求：1.解除温宝娥、朱占锁签订的编号为：《房屋买卖合同》；2.温宝娥向朱占锁双倍返还购房款定金600000元及利息（利息以300000元为本金，按照同期人民银行贷款利率的标准计算，从2018年1月17日起，计算至实际清偿之日止，暂计至2019年8月17日为22839.58元）；3.本案的诉讼费、保全费由温宝娥承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认朱占锁与温宝娥及宏联公司于2018年1月15日签订的《房屋买卖合约》已解除；二、温宝娥于判决发生法律效力之日起三日内向朱占锁支付550000元；三、驳回朱占锁的其他诉讼请求。本案一审受理费5014.2元（朱占锁已预交），由朱占锁负担586.4元，温宝娥负担4427.8元。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31470号民事判决。温宝娥不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项。2.依法改判温宝娥无须支付朱占锁的1倍定金即250000元。3.本案一、二审全部诉讼费用由温宝娥与朱占锁各承担一半。事实与理由：一、原审认定事实不清。温宝娥与朱占锁签订的《房屋买卖合约》没有按照约定全面履行，是因为案涉房屋存在事实上不能履行的情形，朱占锁在签订合约之初已知晓案涉房屋没有确定办理一手房产证的时间，因案外人开发商没有在约定的时间内可以办理房产证，温宝娥没有按照《房屋买卖合约》的约定全面履行义务属于客观上不能履行的原因导致，并非温宝娥故意违约，依法不应由温宝娥承担全部的违约责任。1.《房屋买卖合约》的签订是双方的真实意思表示，但在签订合约之初，朱占锁就清楚知道案涉房屋没有具体明确可以办理一手房产证的时间，朱占锁对于本合约无法按照约定时间办理过户的不利后果是明知，对于合约无法全面履行也存在过错，应对合约的履行不能也承担相应的不利后果。温宝娥与朱占锁在签订合约时，清楚知晓涉案房屋没有具体明确的办理一手房产证的时间，房屋是抵押状态。因温宝娥财务陷入危机，急需资金周转，温宝娥才急售案涉房屋，成交的单价也是明显比市场单价低了1500-2000元/平方米的。双方对于合约条款“自签订本合约的第360日即2019年1月10日内办理房屋的解除抵押手续和第400日即2019年2月19日内温宝娥协助朱占锁办理银行按揭贷款手续”的约定，仅仅是双方对房屋可以办理过户的估算的时间节点，这两个环节的履行要基于开发商已给出明确的可以办理一手房产证的时间才有履行的意义。但开发商办理一手房产证的时间一再推迟，从2019年初起、3月份，直至2019年8月，案涉房屋才可以开始办理一手房产证，所以温宝娥迟迟没有办法按照约定全面履行本合约的。自签订合约之初，朱占锁也明确知悉合同可能存在的交易风险，知晓一手房产证可能无法按照合约约定的时间内办理过户的，但其仍旧与温宝娥签订买卖合约，等于默认了可能会承担此种不利情况的后果，主观上存在放任和侥幸心理，也应当被认为是过错方，对于合约的履行不能，也应承担相应的过错责任。2.温宝娥没有按照约定全面履行合同，是由于情势变更所致，温宝娥不应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。温宝娥主观上是希望按时履行完本合约，从而解决自己的债务危机的。温宝娥用自己的全部积蓄并向银行贷款买了案涉房屋，但因家中老人患病导致温宝娥负债累累，所以温宝娥急抛售案涉房屋，与朱占锁签订了《房屋买卖合约》，在签订本合约后，温宝娥虽然手头资金不足，但客观上一直在积极通过各种方式去缴纳涉案房屋的首付和月供，以求在房产证办理之前能够正常还贷和交物业管理费，以保持房屋的权状清晰独立。但却因为开发商办理一手房产证的时间一再推迟，于是加剧了温宝娥的债务危机，存在超出温宝娥意志范围内的不可遇见不可控制因素，出现了情势变更，使得温宝娥为了能够依约履行与朱占锁的合同，不得不冒险以贷还贷，导致最后资金链断裂负债过多。温宝娥陆续被中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行[（2019）粤1971执保3112号]、招商银行股份有限公司东莞分行[（2019）粤1971民初28159号]起诉导致案涉房屋被查封，所以温宝娥没有全面履行本合约最根本的原因是开发商推迟了办理一手房产证导致的。基于情势变更的原则，温宝娥希望通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，从而体现公平和公正。二、适用法律错误。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十五条是错误的，朱占锁自始就对案涉房屋可能无法按时办理一手房产证的情况是知悉的，对一手房产证无法按时办理从而影响本合约的银行按揭贷款和过户的履行，其是可以预料的，但其仍然与温宝娥签订《房屋买卖合约》，视为其已默认了可能会承担此种不利情况的后果，主观上存在放任和侥幸心理，也应当被认为是过错方，对于合约的履行不能，也应承担相应的过错责任。本案无法全面履行本合约的最根本原因就是开发商没有按时可以办理一手房产证导致的。因此，在本案中应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，适当降低温宝娥的违约成本，已体现法律的公平正义。三、对上诉费用予以减免。温宝娥目前经济困难，欠债累累，无偿还能力，疫情期间，温宝娥收入骤减，希望法院能够考虑到温宝娥的实际情况，对上诉费用予以减免。朱占锁辩称，一、2019年8月，房屋可以办理房产权证后，因温宝娥怠于履行合同义务，拖延办理一手房登记手续，进而导致双方之间的房屋买卖合同无法继续履行。二、温宝娥在明确告知朱占锁，要求变更购房价款，遭到拒绝后，拒绝向朱占锁继续履行合同。朱占锁提交的微信聊天记录中有温宝娥明确拒绝继续履行合同的记录。朱占锁以明示和默示的方式明确表示，不再向朱占锁履行合同义务，房屋买卖合同无法继续履行是温宝娥恶意所致的。三、房屋被按揭银行申请查封，案涉房屋无法完成交付已成确定事实。因温宝娥迟延支付银行按揭，被贷款银行申请人民法院予以查封。另外在签订房屋买卖合同后，未经朱占锁同意，温宝娥虚构事实，擅自向银行骗取装修贷款，后又怠于履行付款义务，房屋被查封。四、温宝娥恶意拖延时间，旨在拖延时间，占有朱占锁和银行的资金，从而享受房屋的溢价。温宝娥拒绝履行合同义务，主要因为房屋的快速涨价，温宝娥拖延诉讼时间有悖于民事诉讼法规定的诚实信用原则，也给朱占锁带来资金占用损失。五、温宝娥不符合诉讼费减免条件。温宝娥恶意上诉，旨在拖延时间。温宝娥不符合国务院《诉讼费用交纳办法》第四十五条的相关规定，应当依据民诉法相关规定由人民法院依法按照自动撤诉处理，以减少温宝娥滥用上诉权给朱占锁带来损害。宏联公司未在法定期限内向本院提交书面陈述意见。本院二审期间，双方未向本院提交新证据。本院经过阅卷和书面询问当事人，对原审查明事实予以确认。本院认为:本案为房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。本案的争议焦点为：温宝娥是否应向朱占锁双倍返还定金。温宝娥、朱占锁及宏联公司签订的《房屋买卖合约》是各方当事人的真实自愿意思表示，除约定的“买方在卖方签署本合约后三日内补足定金300000元”违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定无效外，其余条款内容没有违反法律法规的强制性规定，合约合法有效。《房屋买卖合约》约定，待案涉房屋办理出一手不动产权证后，再履行双方约定的其他交易手续；案涉房屋于2019年8月已具备办理一手不动产权证的条件。温宝娥称因其资不抵债，无法还清贷款而无法取得一手不动产权证，这属于在合同履行过程中，因温宝娥未按照《房屋买卖合约》约定履行办证义务，且案涉房屋已被法院查封，温宝娥由于其自身原因导致合同目的无法实现，其行为已经构成违约。朱占锁诉请解除合同并要求温宝娥承担双倍返还定金的违约责任符合双方约定和法律规定。因《房屋买卖合约》中约定定金300000元已超过合同标的额1250000元的20%，故原审法院认定温宝娥应向朱占锁双倍返还定金250000元×2=500000元及退还50000元购房款并无不当。综上所述，温宝娥的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9300元，由温宝娥负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  王九龙二〇二〇年九月三日书记员  梁艳菲叶倩欣