湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初888号原告：张良喜，男，1964年3月21日出生，汉族，住宜都市，原告：胡凤萍，女，1964年2月9日出生，汉族，住宜都市，委托诉讼代理人：张良喜，系原告胡凤萍的丈夫。被告：湖北九州方园投资有限公司，住所地宜都市宜华大道**，统一社会信用代码91420581550653276Y。法定代表人：张崇超，公司总经理。委托诉讼代理人：徐会忠，湖北峡光律师事务所律师。原告张良喜、胡凤萍与被告湖北九州方园投资有限公司（以下简称九州方园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张良喜、被告九州方园公司的委托诉讼代理人徐会忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付逾期交房违约金共12072.94元；2、被告应承担前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费共计2354.40元；3、限期完成九州丽景苑6-1402号房屋的落地窗安全栏杆安装（要求安装在窗户外面）；4、请求法院依法判决由被告承担本案诉讼费用。事实理由：原告与被告于2015年11月10日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于九州丽景苑6-1402号房屋一套，房屋总价款396484元。根据合同第九条约定，被告应于2015年12月30日前完成商品房项目竣工交付使用手续（取得工程竣工验收备案证）并交付原告使用。原告已经依约交付了房款，但被告直到2017年8月30日才达到商品房交付条件并交付。从2015年12月30日（合同约定交房日期）到2017年8月30日（被告取得工程竣工验收备案证明书的日期），被告逾期交房天数为609天，应当按日向原告支付房价款万分之0.5的逾期交房违约金。高层住宅必须安装安全护栏，但收房时并未安装，当时九州方园公司提出了两个解决方案，一是安装栏杆，二是经济补偿，由于九州方园公司补装的护栏质量太差，根本达不到安全效果，因此拒绝安装，同时也拒绝领取经济补偿。因2017年8月30日才具备房屋交付条件，被告应承担之前的物业费用。被告九州方园公司辩称，一、关于延期交房。合同约定2015年12月30日交付商品房，被告已经于2015年11月26日登报通知交房，不管买受人是否接到交房通知，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付的时间，原告应当于2015年12月30日与被告办理交付手续。按照合同约定，原告在交接时因发现问题并拒绝交接是被告承担逾期交付违约责任的条件。由于原告并未在交付日期届满前与被告办理交付手续，更未有因查验房屋不能满足约定条件而拒绝接收的情形，因此不符合由被告承担逾期交付责任的条件。2016年3月16日双方办理房屋交付手续时，原告未提出任何异议，其行为证明原告实质上放弃了行使和主张交付条件的权利。合同第九条明确约定满足交付的重要条件是取得竣工备案证，这一条款原告是完全明知的，故推定原告在2016年3月16日实际收房之日明知被告未取得竣工备案证，自该日起算至原告起诉之日，早已超过了诉讼时效。二、关于前期物业费。被告作为开发商没有向业主支付物业费的义务，即使是房屋交付前的物业费，开发商也是向物业公司承担，而且原告陈述其并未支付该期间的物业费。如果原告认为交纳物业费违法，应当向物业公司主张。三、关于安装护栏。对此被告已经公布了两个方案，一是按照补充设计进行安装，二是按照每米100元标准进行补偿，由业主自行安装。小区大部分业主已经按此方案处理，但原告不接受补偿，也拒绝按设计安装。被告即使履行安装义务，也只能按照设计图纸的要求进行安装，原告要求安装在户外，已经完全违反了设计要求，是不可能实现的。护栏安装属于合同约定的行为义务，并非物权请求权，同样适用诉讼时效，被告认为原告的请求权已超过了法定诉讼时效，人民法院应当不予保护。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年11月10，原告张良喜、胡凤萍与被告九州方园公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告九州方园公司开发的九州丽景苑6号楼1402号商品房一套，总价款396484元。该合同第九条“商品房交付条件”中约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；2、……。第十一条“交付时间和手续”中约定：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；交付日期届满前十日出卖人应当将查验、交付的时间地点及应当携带的材料书面通知买受人，同时在市级报刊媒体上公告，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”中约定：若出卖人未按照第十一条约定的时间交付商品房，逾期在30日以内或者逾期超过30日买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告支付了房款。2016年3月16日原、被告办理了房屋交付使用手续。2017年8月30日被告九州方园公司取得九州丽景苑6、7、8、9号楼的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。另查明，案涉房屋的卧室落地窗未安装防护栏杆。2017年8月18日，浙江安地建筑规划设计有限公司就九州丽景苑项目落地窗防护栏杆的安装位置及要求出具了《设计联系单》，载明应在室内安装防护栏杆，并就具体安装要求设计了图纸。被告九州方园公司就此公布了补装防护栏杆或者给予经济补偿两种方案。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。关于逾期交房的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中双方约定的交房时间是2015年12月30日前，在该期限届满之日原告未能与被告九州方园公司办理交房手续，如果延迟的责任在于被告九州方园公司，原告自该日起就应该知道被告九州方园公司已逾期，自己的权利已受到损害，诉讼时效开始起算，但原告在2020年6月才向本院起诉，已过了三年的诉讼时效期间，且原告未向本院举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形。因此，原告要求追究被告九州方园公司逾期交房的违约责任的诉讼请求，因超过了诉讼时效，本院不予支持。关于安装安全护栏的问题。案涉房屋落地窗未安装安全护栏，九州丽景苑的业主向被告九州方园公司和主管部门反映情况后，宜都市建设工程质量监督站于2017年8月11日向被告发出《建筑工程质量整改通知》，被告九州方园公司提出两个方案供业主选择，原、被告之间进行了多次协商。由此可见，原告至2017年8月都在向被告九州方园公司主张权利，其要求安装安全护栏的诉讼请求未超过诉讼时效。商品房开发是按照规划要求统一设计、统一建造，其结构、外观等不能按业主个性化要求随意改变，业主在购买房屋签订合同时，就意味着选择遵从房屋的统一设计。故案涉房屋落地窗护栏应按照设计部门设计的标准、要求进行安装。关于物业费问题，原告所主张的物业费并未实际发生，且涉及的是另一法律关系，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湖北九州方园投资有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告张良喜、胡凤萍购买的九州丽景苑6-1402号房屋安装落地窗防护栏杆（安装位置和要求以设计单位的设计图纸为准），原告张良喜、胡凤萍给予协助。二、驳回原告张良喜、胡凤萍的其他诉讼请求。案件受理费160元，因适用简易程序减半收取80元，由被告负担30元，原告张良喜、胡凤萍负担50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状二份,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇二〇年九月十六日书记员  江 頔