广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5947号上诉人（原审被告，反诉原告）：蔡素贞，女，1974年6月15日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区松岗镇东方村水围**，公民身份号码为4403211974********。委托诉讼代理人：何小红，广东星旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞市鑫淼木业有限公司，住所地为广东省东莞市厚街镇白濠罗山路****楼**，统一社会信用代码为91441900MA4W5DL26Q。法定代表人：刘九康，该公司总经理。委托诉讼代理人：张梦智，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷明杰，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。原审被告（反诉原告）：蔡文彬，男，1981年8月8日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区松岗沙浦围村沙浦围花园翠庭苑501，公民身份号码为4403061981********。委托诉讼代理人：高涛，湖北慧中律师事务所律师。上诉人蔡素贞因与被上诉人东莞市鑫淼木业有限公司（以下简称鑫淼公司）、原审被告蔡文彬租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初16574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认鑫淼公司与蔡素贞于2016年11月1日签订的《租赁合同》已于2019年5月19日解除；二、限蔡素贞于判决生效之日起五日内向鑫淼公司返还押金56000元；三、限蔡素贞于判决生效之日起五日内向鑫淼公司支付租金差额损失621870元；四、限蔡素贞于判决生效之日起五日内向鑫淼公司支付装修损失118750元；五、限鑫淼公司于判决生效之日起五日内向蔡素贞支付水电费13465元；七、限鑫淼公司于判决生效之日起五日内向蔡素贞支付房租水电费滞纳金98286元；八、驳回鑫淼公司的其他诉讼请求；九、驳回蔡素贞的其他反诉请求。一审案件本诉受理费6595元，鑫淼公司已预交，由鑫淼公司负担1000元，由蔡素贞负担5595元；反诉受理费2409元，由蔡素贞负担1261元，由鑫淼公司负担1148元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初16574号民事判决书。蔡素贞上诉请求：（一）撤销一审判决的第二、三、四项，改判驳回鑫淼公司的诉讼请求；（二）撤销一审判决的第九项，改判鑫淼公司向蔡素贞赔偿56000元；（三）本案一、二审诉讼费全部由鑫淼公司承担。事实和理由：一、一审法院认定“蔡素贞在租赁期届满前向鑫淼公司发送终止合同书，单方提出解除合同，导致无法依约提供租赁物供鑫淼公司适用，违反合同义务，依法应承担相应违约责任”，与双方签订租赁合同约定相违背，与客观事实不符，适用法律错误。蔡素贞向鑫淼公司发出《终止合同通知书》是依约履行通知行为，是守约行为不具有解除合同的法律效力。蔡素贞有依约提供租赁物给鑫淼公司使用的事实和依据。产权人虽在租赁期满前8个月发律师函给蔡素贞，但不代表蔡素贞与产权人双方解除《厂房租赁合同》，也不代表产权人与蔡素贞不续签合同，更不能剥夺蔡素贞的优先续租权，蔡素贞是可以续签合同提供租赁物给鑫淼公司的。鑫淼公司于2019年5月搬离，一审法院据此认定蔡素贞不能提供租赁物给鑫淼公司使用没有事实和法律依据。二、一审法院认定租金差额损失的事实错误，适用法律错误。蔡素贞与产权人的租赁合同到期日为2019年7月31日，且到期后还有优先续租权，而鑫淼公司于2019年5月19日搬离，一审法院据此认定蔡素贞提供租赁厂房于2019年5月19日止缺乏事实依据。蔡素贞与鑫淼公司签订的《租赁合同》第十条约定“如果原房东要给蔡素贞递增房租，鑫淼公司同时也要递增”，由此可见，鑫淼公司支付的租金是会提高的，一审法院认定租金在将来不变缺乏事实和法律依据。蔡素贞与鑫淼公司签订合同约定使用面积2000平方米、每月租金28000元，但事实上使用面积仅有1600平方米，即每平方米的租金为17.5元，一审认定每平米租金13元有误。鑫淼公司提供的其与案外人陈沛林签订的《厂房租赁合同》不具有真实性、合法性、关联性，应不予采信。鑫淼公司与蔡素贞履行合同后可得利益是不确定的，且蔡素贞签订合同时可预见的损失为（17.5元/月/平方米-15元/月/平方米）×1600平方米=4000元。一审法院没有对损失范围进行审查属适用法律错误。三、一审法院认定装修损失事实错误，适用法律错误。租赁厂房已恢复交付时原状，本案租赁物没有形成附和物的装修，且未形成附和物的装修已全部被鑫淼公司拆除，不存在装修损失。鑫淼公司提供的装修损失证据缺乏真实性、合法性、关联性，应不予采纳。四、本案鑫淼公司在合同有效期内于2019年5月19日擅自搬离租赁厂房，明显违反合同约定，属单方解除合同的行为，应当依法承担违约赔偿责任。鑫淼公司辩称：一、一审法院认定蔡素贞承担违约责任，事实认定清楚、适用法律正确。蔡素贞在租赁合同约定的租赁届满前向鑫淼公司发送《终止合同通知书》，单方提出解除合同，且因其与产权人迟迟无法签订新的厂房租赁合同，无法依据合同约定提供租赁物给鑫淼公司使用，违反了合同义务，依法应承担相应违约责任。蔡素贞称其发出《终止合同通知书》系其按照合同约定提前通知的主张并不影响其行为系违约行为的认定。二、一审法院认定租金差额损失、装修损失，事实认定清楚，适用法律正确。鑫淼公司新租赁的厂房相比于旧厂房位置更为偏远，但新厂房的租金相比于旧厂房依然高出不少，且对于具体损失金额已提供大量证据证明，鑫淼公司的租金差额损失、装修损失系蔡素贞的违约行为导致的，蔡素贞应承担赔偿责任。蔡文彬陈述意见称：一审判决认定蔡文彬不是合同的相对方，不承担责任，事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。对于蔡素贞与鑫淼公司之间的纷争，与蔡文彬不具有关联性，蔡文彬不发表意见。本院二审期间，蔡素贞提交住所（经营场所）信息申报表，拟证明鑫淼公司现租赁厂房情况与事实不符。该住所（经营场所）信息申报表系由蔡素贞自工商行政管理部门调取，显示企业名称为鑫淼公司，住所（经营场所）地址）地址为广东省东莞市厚街镇白濠罗山路****楼**面积460㎡。鑫淼公司主张该住所（经营场所）信息申报表中的面积“460”系“4600”的笔误，少写一个“0”；该住所（经营场所）信息申报表中的住所（经营场所）地址为精确）地址为精确地址签订的《厂房租赁合同》约定的地址为工业区地址。鑫淼公司二审期间未提交新的证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，一审期间的2020年3月4日第二次庭审时，鑫淼公司陈述：“厂区装修包括水电、消防、原材料、人工，办公室装修包括水电、地砖、吊顶、地砖粉刷、人工及购置办公设备”、“办公室电脑、桌椅都搬走了，吊顶等全部都拆除了，恢复到原始状态”；蔡素贞陈述：“基本是恢复到交付时的原始状态，能拆走的鑫淼公司已经拆走了”。鑫淼公司二审中以签订案涉《租赁合同》时没有细看为由主张其签约时不了解案涉《租赁合同》第十条关于“如果原房东要给蔡素贞递增房租，鑫淼公司同时也要递增”的内容且不知悉蔡素贞为案涉租赁物的转租人。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对蔡素贞上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉《租赁合同》的效力如何；二、蔡素贞向鑫淼公司发出《终止合同通知书》的性质如何；三、案涉《租赁合同》解除后其相应的法律后果如何。关于本案争议焦点一。案涉租赁物所在厂房已取得房地产权证，而蔡素贞与鑫淼公司法定代表人刘九康于2016年11月1日就案涉租赁物签订了《租赁合同》，且案涉租赁物上一手出租人郑志斌于2018年向蔡素贞发出的《律师函》并未对蔡素贞将案涉租赁物转租给鑫淼公司的行为提出异议，亦无其他证据证明郑志斌曾对蔡素贞的前述转租行为提出异议，应视为郑志斌同意蔡素贞将案涉租赁物转租给鑫淼公司。但，郑志斌与蔡素贞签订的《厂房租赁合同》约定的租赁期限为2012年8月1日至2019年7月31日，而蔡素贞与鑫淼公司签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2016年11月1日至2021年10月30日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，蔡素贞与鑫淼公司签订《租赁合同》约定租赁期限超过2019年7月31日部分的约定应属无效。一审判决认定案涉《租赁合同》全部内容合法有效不妥，本院依法予以纠正。关于本案争议焦点二。蔡素贞向鑫淼公司发出的《终止合同通知书》明确显示其“根据双方合同第八条第一款约定，现正式通知……”，而双方《租赁合同》第八条第一款明确约定“租赁期内，除本合同另有约定外，任何一方提出终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商一致同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效”，由此可见，蔡素贞向鑫淼公司发出《终止合同通知书》系依据《租赁合同》的约定履行通知义务。《租赁合同》第八条第一款约定“……经双方协商一致同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效”，该条款并未约定蔡素贞有权以提前六个月通知的形式解除合同，由此可见，蔡素贞前述履行通知义务的行为，仅启动双方协商终止合同的程序，并不足以产生解除合同的效力。关于本案争议焦点三。蔡素贞与鑫淼公司于一审一致确认案涉《租赁合同》于2019年5月19日解除，一审依法予以确认并无不妥，本院依法予以维持。关于案涉《租赁合同》解除后押金处理。郑志斌与蔡素贞签订的《厂房租赁合同》约定的租赁期限至2019年7月31日止且租赁期限届满后不再续租，由此可见，案涉《租赁合同》系因蔡素贞与郑志斌之间的租赁期限到期且不续租而客观上不能继续履行，并非因为鑫淼公司的原因而无法继续履行。蔡素贞主张不予退还押金，不符合《租赁合同》第四条第（1）款关于“若因鑫淼公司原因中途终止合同，鑫淼公司所交押金将不予退回”的约定，理据不足，应依法不予支持。一审判决对此处理正确，本院依法予以维持。关于案涉《租赁合同》解除及部分无效后租金差额损失。（1）自鑫淼公司搬离案涉租赁物之次日即2019年5月20日至2019年7月31日（原房东与蔡素贞租赁期限届满之日）的租金差额损失。案涉《租赁合同》虽因蔡素贞与郑志斌之间的租赁期限于2019年7月31日到期且不续租而客观上不能继续履行，但蔡素贞向鑫淼公司发出的《终止合同通知书》显示其拟终止履行合同的日期为2019年7月31日，蔡素贞并未强制鑫淼公司于2019年5月19日搬离案涉租赁物，鑫淼公司于2019年5月19日搬离案涉租赁物系其自主行为，因此，鑫淼公司诉请蔡素贞支付2019年5月20日至2019年7月31日的租金差额损失，缺乏依据，应依法不予支持。一审判决对此处理不当，本院依法予以纠正。（2）自2019年8月1日至2021年10月30日（即案涉《租赁合同》约定转租期限因超过蔡素贞剩余租赁期限而无效的期间）的租金差额损失。鑫淼公司与蔡素贞签订的《租赁合同》第十条约定“如果原房东要给蔡素贞递增房租，鑫淼公司同时也要递增”，鑫淼公司二审中虽以签订案涉《租赁合同》时没有细看为由主张其签约时不了解前述约定内容，但鑫淼公司作为签约主体，其有义务了解合同全部内容，“没有细看”不能免除其了解合同全部内容的义务，因此，鑫淼公司签订《租赁合同》应视为其了解该合同全部内容。从前述约定内容来看，鑫淼公司签订案涉《租赁合同》时应知悉蔡素贞系案涉租赁物的转租人（即二手房房东），其应对蔡素贞与案涉租赁物原房东即郑志斌之间的租赁期限负有合理注意义务。本案中，案涉《租赁合同》约定转租期限（自2019年8月1日至2021年10月30日）因超过蔡素贞剩余租赁期限而部分无效，该无效因蔡素贞明知案涉《租赁合同》约定转租期限超过其剩余租赁期限而仍超期转租、鑫淼公司应对案涉《租赁合同》是否超期转租负有合理注意义务而未合理注意而导致，双方均存在过错。结合本案实际情况及双方过错程度，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院酌情认定蔡素贞应对鑫淼公司自2019年8月1日至2021年10月30日的租金差额损失承担50%的赔偿责任。该50%的租金差额损失应依法计算为（新租赁厂房租金单价110000元/月÷4600平方米-案涉租赁物租金单价28000元/月÷2000平方米）×2000平方米×27个月×50%=267570元。鑫淼公司于一审期间提交的其与案外人陈沛林签订的《厂房租赁合同》约定新租赁厂房租金为110000元/月、面积为4600平方米、履约保证金即押金为2个月租金，而鑫淼公司于一审期间提交的网上银行电子回单显示其于2019年4月10日向陈沛林（卢培基代收）支付房租押金及5月半个月租金275000元（押金110000元/月×2个月+110000元×0.5个月），该支付情况与《厂房租赁合同》的约定相符，蔡素贞提交的住所（经营场所）信息申报表并不足以反驳前述事实，蔡素贞主张鑫淼公司与陈沛林的租赁关系及租金标准不属实，理据不足，本院依法不予采信。蔡素贞与鑫淼公司签订的案涉《租赁合同》约定租赁面积为2000平方米，蔡素贞主张实际租赁面积为1600平方米，但并未提交合法有效的证据证明，因此，蔡素贞的前述主张理据不足，本院依法不予采信。蔡素贞主张其赔偿鑫淼公司的损失应以其签订合同时可预见的收益为限，不符合法律规定，缺乏依据，本院依法不予支持。一审判决计算租金差额损失数额有误，本院依法予以纠正。关于装修损失。《租赁合同》第六条约定“合同到期后或中途退约，鑫淼公司必须保证水电供应正常，固定装修不能拆除（包括供水、供电设施），整体完整的归还蔡素贞。”现《租赁合同》已解除，且鑫淼公司于一审期间的2020年3月4日第二次庭审时陈述：“厂区装修包括水电、消防、原材料、人工，办公室装修包括水电、地砖、吊顶、地砖粉刷、人工及购置办公设备”、“办公室电脑、桌椅都搬走了，吊顶等全部都拆除了，恢复到原始状态”，蔡素贞于一审期间的2020年3月4日第二次庭审时亦确认“基本是恢复到交付时的原始状态，能拆走的鑫淼公司已经拆走了”，因此，鑫淼公司诉请蔡素贞支付装修损失，既无合同依据，亦无事实和法律依据，应依法不予支持。一审判决认定蔡素贞应向鑫淼公司支付装修损失118750元不当，本院依法予以纠正。关于赔偿金56000元。如前所述，案涉《租赁合同》系因蔡素贞与郑志斌之间的租赁期限到期且不续租而客观上不能继续履行，并非因为鑫淼公司的原因而无法继续履行，因此，蔡素贞以鑫淼公司提前搬走违反合同约定为由要求鑫淼公司赔偿其两个月租金损失共计56000元，理据不足，应依法不予支持。一审判决对此处理正确，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，蔡素贞的上诉，部分有理，本院依法对有理的部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初16574号民事判决第一项、第二项、第五项、第七项、第九项。二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初16574号民事判决第四项、第八项。三、变更广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初16574号民事判决第三项为：蔡素贞于本判决生效之日起五日内向东莞市鑫淼木业有限公司支付租金差额损失267570元。四、驳回东莞市鑫淼木业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费6595元，东莞市鑫淼木业有限公司已预交，由东莞市鑫淼木业有限公司负担4322元，由蔡素贞负担2273元。本案一审反诉受理费2409元（蔡素贞已预交），由蔡素贞负担1261元，由东莞市鑫淼木业有限公司负担1148元。本案二审受理费12326元（蔡素贞已预交），由蔡素贞负担5487元，由东莞市鑫淼木业有限公司负担6839元。前述受理费蔡素贞已预交且同意由东莞市鑫淼木业有限公司向其迳付，因此，东莞市鑫淼木业有限公司应负担的受理费6839元由其迳付给蔡素贞。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年九月二十三日书记员 刘敏超