西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初5708号原告：陕西星火物业管理有限责任公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：袁振涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈秋瑞，女，1978年3月20日出生，汉族，该公司办公室主任，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：秦乾均，男，1984年1月18日出生，汉族，该公司办公室文员，住西安市。被告：陕西亚特体育俱乐部股份有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：符鹏，该公司总经理。原告陕西星火物业管理有限责任公司（以下简称星火物业公司）与被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司（以下简称亚特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，由审判员王霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告星火物业公司的委托诉讼代理人陈秋瑞、秦乾均到庭参加诉讼，被告亚特公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告星火物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付租金493600元、水费1781元、物业费27500元、违约金184800元、利息33230.43元（以707681元为基数，自2019年9月1日至实际偿还之日，按年息12%计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，原告将位于XX路XX小区2800平方米的商业用房出租给被告开设健身会所，租赁期限10年，租金每平方米22元，月租金61600元。租金前三年不递增，从第四年起每年租金在上一年房租价格的基础上每平方米递增1元。租金每半年支付一次，被告交纳200000元作为合作意向金，合同开始执行时此押金自动转为第一期合同租金，被告应当在下一个租期起算前15日支付下一期租金，被告拖欠租金超过15日，原告有权解除合同，合同于原告发出解除通知之日起解除，被告应在接到通知后3日内自行迁出，并补交所欠一切费用。租赁合同订立后，原告按约将房屋交付给被告使用，2019年年初，因被告经营困难，双方经协商于2019年7月签订《房屋租赁合同解除协议》，约定《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除，截止该日，被告欠付原告租金493600元、水费1781元、物业费27500元。并约定，除上述费用外，被告还应承担3个月的房屋租金184800元作为违约金。被告应当于2019年12月31日前偿还所有欠款。如被告未按还款计划约定的还款时间向原告偿还欠款，自逾期之日以欠款余额的0.3%按日计算滞纳金，同时原告有权按年息12%计算利息，直至还清所有欠款。时至2020年3月18日，被告已向原告交还了承租场地，但一直未支付拖欠的租金等费用，被告之行为，给原告造成了一定的损失，为维护原告合法权益，遂提起诉讼。被告亚特公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩状，称，欠付原告租金493600元、水费1781元、物业费27500元，合计522881元属实。《房屋租赁合同解除协议》约定的违约金过高，请求法院依法酌减，被告愿意积极筹措资金，及时支付款项，并承担合理的违约金。其认为违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算较为合理且足以弥补原告损失。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证权利，本院对原告提供证据的真实性予以确认并在卷佐证，作为认定本案相关事实的依据，并认定以下事实:2012年6月2日，原告星火物业公司与被告亚特公司签订《房屋租赁合同》，约定，被告租用原告旭景崇盛园房屋作为健身会所使用，建筑面积2800平方米，租期10年，自2015年3月18日至2025年3月18日止，租金每月每平方米22元，月租金61600元。租金前三年不递增，从合同执行第四年起，每年租金在上一年房租价格的基础上每平方米递增1元，租金每半年支付一次。合同签订当日被告交纳200000元作为合作意向押金，合同开始执行时，此押金自动转为第一期合同租金，此后被告应当在下一租期起算前15日支付下一期房屋租金，原告优惠18个月为免租期。合同还对违约责任等进行了约定。合同订立后，原告将租赁房屋交付被告经营使用，2016年9月27日，原、被告双方签订《星火地产崇盛园亚特体育补充协议》，约定经营场地内水费每吨6.5元，电费每度1.5元，被告于每月30日支付原告。并约定全年物业、垃圾费及所有费用为全年110000元，物业费收取起始时间为2015年4月1日。合同履行中，2019年6月21日，被告向原告发出“解除房屋租赁函”，函称因受经济环境等诸多因素影响，公司处于亏损状态，要求2019年6月30日解除房屋租赁关系办理交房手续，前期所欠租金，将按月分期支付给原告。店内的装修、器械设备、空调设备、洗浴设备、音响监控等设施设备给予原告作为解约违约金。原告收函后，双方经协商就解除合同事宜签订《房屋租赁合同解除协议》，双方共同确认租赁合同于2019年6月30日解除，截止该日被告尚欠原告房屋租金493600元、物业管理费27500元、水费1781元，合计522881元。并约定，租赁合同终止后，被告还应承担3个月的房屋租金184800元作为违约金。上述费用合计707681元，被告应当于2019年12月31日前付清，于2019年8月30日前支付100000元，于2019年9月30日前支付150000元，于2019年10月30日前支付100000元，于2019年11月30日前支付150000元，于2019年12月30日前支付207681元。同时还约定，被告自愿放弃租赁房屋内的所有装修、消防设备、空调设备、洗浴加热设备、器械设备、监控、音响等。违约责任条款约定，如被告未按照还款计划约定的还款时间支付拖欠款项，自逾期之日按欠款余额的日3‰计算滞纳金，且原告有权就欠款总额按年息12%计算利息。解除协议签订后，2019年7月15日被告向原告腾交房屋， 但未按协议约定向原告支付任何款项。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同解除协议》，系双方真实意思表示，且内容亦不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。协议订立后，被告未按约定向原告支付拖欠租金、水费和物业费，其行为构成违约，应承担违约责任，原告诉请被告支付租金493600元、水费1781元、物业费27500元，理由正当，证据充分，予以支持。关于违约金的问题，协议既约定了违约金，又约定了逾期付款利息，现原告两项一并主张，明显过高，被告也对违约金的计算标准过高提出了抗辩，因此本案违约金应予调整。根据合同履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等综合因素衡量，本案违约金调整为以实际欠付租金、水费和物业费的总额即522881元为基数，按年息8%计算。根据还款计划约定，上述费用系分期支付，故违约金亦应根据还款时间和还款金额分段予以计算，具体为：以100000元为基数，自2019年8月31日起算；以150000元为基数，自2019年10月1日起算；以100000元为基数，自2019年10月31日起算；以150000元为基数，自2019年12月1日起算；以22881元为基数，自2019年12月31日起算。均按年息8%计算至履行完毕之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司支付原告陕西星火物业管理有限责任公司租金493600元、水费1781元、物业费27500元，合计522881元；二、本判决生效后十日内，被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司支付原告陕西星火物业管理有限责任公司违约金，违约金具体为：1、以100000元为基数，自2019年8月31日计算至履行完毕之日；2、以150000元为基数，自2019年10月1日计算至履行完毕之日；3、以100000元为基数，自2019年10月31日计算至履行完毕之日；4、以150000元为基数，自2019年12月1日计算至履行完毕之日；5、以22881元为基数，自2019年12月31日计算至履行完毕之日。上述违约金均按年息8%计算；三、驳回原告陕西星火物业管理有限责任公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）案件受理费11209元，由原告陕西星火物业管理有限责任公司负担2727元，被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司负担8482元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    员    王  霞 二〇二〇年九月二日 法  官  助  理    郑晓霞书    记    员    柯红蕊 1