上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7376号上诉人（原审被告）：上海市闸北区中山惠民饭店，住所地上海市静安区中山北路784号。经营者：张国庆。委托诉讼代理人：陈晓明，上海申京律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海晶通化轻发展有限公司，住所地上海市宝山区南大路478号。法定代表人：何诚，执行董事。委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娣，上海市中广律师事务所律师。上诉人上海市闸北区中山惠民饭店（以下简称惠民饭店）因与被上诉人上海晶通化轻发展有限公司（以下简称晶通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2020）沪0106民初10405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠民饭店上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，将本案发回重审或依法改判不支持晶通公司要求惠民饭店搬离上海市静安区中山北路764、784号房屋（以下简称涉案房屋），及支付逾期清场移交违约金、未注销营业执照违约金的一审诉请；并改判惠民饭店应向晶通公司支付的房屋使用费以每月人民币（以下币种均为人民币）17，500元为计算标准。事实与理由：第一，晶通公司在惠民饭店不知情的情况下，与张春平就涉案房屋签订了合同编号为（2019）［晶通ZL］第002号的《物业租赁合同》，而张春平并非惠民饭店的经营者。第二，涉案房屋已于2019年9月纳入征收补偿范围，晶通公司因与惠民饭店就征收补偿事宜协商未果，不再让惠民饭店续租涉案房屋。晶通公司于2020年1月3日书面通知惠民饭店于2020年1月10日前办理清场移交手续，惠民饭店予以拒绝的理由是晶通公司未给予相应的征收经济补偿。第三，即使惠民饭店不再续租，晶通公司也应对饭店设施的残值进行评估和适当补偿，并考虑疫情影响给予一定的搬迁时间。被上诉人晶通公司辩称，不同意惠民饭店的上诉请求。其一，编号为（2019）［晶通ZL］第002号的《物业租赁合同》签约主体为晶通公司和惠民饭店，一审中双方对该合同均未提出异议，且合同也经由双方在落款处盖章确认。其二，《物业租赁合同》已于2019年12月31日到期，晶通公司已给予惠民饭店一定的搬迁时间，并于租期届满前后两次向惠民饭店发出不再续约的通知，要求惠民饭店最迟于2020年1月10日清场、结清所欠费用，此时上海尚未受到新冠肺炎疫情的影响，故惠民饭店应按照合同约定将涉案房屋清空并移交给晶通公司。一审判决的房屋使用费计算标准不存在过高的情形。其三，根据《物业租赁合同》第5.7.5条的规定，租赁合同期满结束后，固定装修物归晶通公司所有，惠民饭店的装修投资应在合同期内分摊结束，故惠民饭店要求对饭店设施的残值进行评估及补偿并无依据。其四，惠民饭店不属于本次征收补偿的被安置人，也不是征收补偿关系的主体。在双方的租赁关系中，晶通公司已按约履行了全部义务，惠民饭店经营期间未受到任何影响且至今仍未将涉案房屋移交晶通公司。惠民饭店认为因其没有获得拆迁补偿故不搬离涉案房屋没有依据。其五，目前惠民饭店的营业执照状态仍为存续中，故惠民饭店理应按照合同约定支付逾期注销营业执照的违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。晶通公司向一审法院起诉请求：1．判令惠民饭店清空涉案房屋，迁出涉案房屋，并将涉案房屋返还给晶通公司；2．判令惠民饭店向晶通公司支付自2020年1月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费，使用费按每月35，000元为标准计算；3．判令惠民饭店向晶通公司支付自2020年1月1日至证照实际注销之日止的违约赔偿金，按房屋原日租金574.77元／每日（3.91元＊147平方米）的标准计算；4．判令惠民饭店支付逾期清场移交的违约金，从惠民饭店所交纳的租赁保证金35，000元中抵扣，自2020年1月11日起计算至实际清场移交之日止，按每天100元标准；5．判令惠民饭店结清至实际迁出返还涉案房屋之日止的所有水费、电费等费用；6．判令惠民饭店支付的保证金35，000元予以抵扣其应支付晶通公司的租金等费用。一审诉讼过程中，晶通公司变更第四项诉请为：判令惠民饭店支付逾期清场移交的违约金，违约金按每天100元的标准支付自2020年1月11日起计算至实际清场移交之日止。晶通公司并撤回第五项诉请，并经一审法院裁定予以准许。一审法院认定事实：晶通公司（甲方）与惠民饭店（乙方）就涉案房屋租赁事宜签订《物业租赁合同》一份，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方使用、面积147平方米，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，租金单价为3.91元／平方米／天，月租金17，500元；三个月支付一次租金，先付后用；保证金35，000元。租赁合同结束，甲方有权收回全部租赁物，乙方应按租赁物使用现状或合同（补充合同、协议）约定的要求如期交还。除双方已续约或经甲方书面同意乙方可延迟交付外，乙方应在本合同的租赁合同结束之日起3日内返还租赁物，否则乙方应按自合同结束之日起，每逾期一日以日租金的二倍支付租赁物占用期间使用费。租赁合同结束，乙方应在合同结束之日起30天内完成证照的注销手续，否则乙方按自合同结束之日起，每逾期一日以原日租金的标准支付违约赔偿金。市政动迁、土地储备、行政拆除、改建改造等解约的特别约定：合同期间，甲方在获得正式通知后，将信息以书面形式通知乙方，若未要求在合同期内清场移交的，则合同履行至期限届满结束；或乙方实际使用至合同期限届满日仍未被动迁的，乙方放弃赔、补偿权利。租赁保证金，用于抵扣乙方应付未付的各类款项。租赁合同结束后，乙方完成结清费用、清场移交、证照注销手续后，凭保证金收据原件办理退款（余额无息）手续。合同结束乙方未按约定期限清场移交的，则自逾期之次日起，每天抵扣保证金100元。合同签订后，双方均按约履行合同。2019年12月2日，晶通公司向惠民饭店发送《通知》，载明：双方租赁合同履约至2019年12月31日期限届满后，我公司不再与你方续签合同；双方合同履行期间，你方未结清费用款项（包括不限于租金）按时结清。惠民饭店于2019年12月4日收到该《通知》。2020年1月3日，晶通公司再次向惠民饭店发送《通知》，载明：你单位应当根据租赁合同的约定，最迟在2020年1月10日前办理清场移交手续，否则会承担合同约定的责任。然，惠民饭店至今仍继续使用涉案房屋未搬离，故晶通公司起诉要求判如所请。一审法院另查明，2019年9月，涉案房屋被纳入征收范围。一审审理中，惠民饭店认为晶通公司主张的使用费、营业执照未注销费用的计算标准过高，请求法院予以调整。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。晶通公司与惠民饭店签订的《物业租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实，《物业租赁合同》中约定的租赁期限已于2019年12月31日届满。合同届期后自然终止，承租人惠民饭店理应根据双方合同约定搬离并返还涉案房屋。虽惠民饭店辩称，《物业租赁合同》在涉案房屋征收公告张贴时未到期，其理应享有相关征收补偿利益而拒绝搬离，但晶通公司在租赁期限内已完全履行了其义务，惠民饭店就涉案房屋的使用已涵盖整个租赁期限，则惠民饭店的租赁目的已实现。即使惠民饭店确实享有相关征收补偿利益，该抗辩亦不应成为拒绝搬离并返还的理由，惠民饭店可通过法律途径解决，故惠民饭店的该项辩称，一审法院不予采纳。即，晶通公司主张惠民饭店搬离并返还涉案房屋的诉请，于法有据，一审法院予以支持。合同到期后，惠民饭店仍继续占有、使用涉案房屋，致使权利人无法行使权利，客观上造成了权利人的损失，故晶通公司主张惠民饭店支付2020年1月1日至实际搬离之日的占有使用费的诉请，于法有据，一审法院予以支持。至于使用费的标准，双方合同约定使用费按租金的二倍计算，同时又约定了逾期清场移交的违约金。合同约定的占有使用费的实质即为逾期返还房屋违约金，故一审法院对晶通公司的使用费及逾期搬离违约金合并计算。现惠民饭店抗辩该使用费计算标准过高，主张法院予以调整。一审法院结合涉案房屋租金、涉案房屋所在地块被纳入征收等事实，对此抗辩予以采纳，并对使用费的计算标准予以调整。考虑到晶通公司主张的逾期搬离违约金起算日期为2020年1月11日等情形，一审法院酌定涉案房屋使用费（含逾期交房违约金）按每日700元的标准计算。根据双方合同约定，租赁合同结束，乙方（惠民饭店）应在合同结束之日起30天内完成证照的注销手续，否则乙方（惠民饭店）按自合同结束之日起，每逾期一日以原日租金的标准支付违约赔偿金。现惠民饭店的营业执照仍注册在涉案房屋，且已逾合同终止30日，故晶通公司主张惠民饭店支付2020年1月1日至营业执照实际注销之日的违约金，有合同依据，一审法院予以支持。但对于违约金的标准，现惠民饭店抗辩标准过高，一审法院经审查认为确实过高，对惠民饭店的该项辩称予以采纳，并调整营业执照未注销的违约金标准按每日200元计。根据本案查明的事实，双方合同约定，租赁合同结束后，乙方（惠民饭店）完成结清费用、清场移交、证照注销手续后，凭保证金收据原件办理退款（余额无息）手续。现双方合同已届期终止，晶通公司理应在惠民饭店结清所有费用后无息退还相应的保证金。但双方合同同时并约定，租赁保证金用于抵扣乙方（惠民饭店）应付未付的各类款项。现惠民饭店仍占有使用涉案房屋，应支付晶通公司占有使用费等相关钱款，故晶通公司主张惠民饭店支付的保证金35，000元用以抵扣相关欠费的诉请，有合同依据，一审法院予以支持。据此，一审法院作出判决：一、惠民饭店应于判决生效之日起三十日内搬离并返还上海市静安区中山北路764、784号房屋；二、惠民饭店应于判决生效之日起三十日内以每日700元的标准支付晶通公司2020年1月1日至搬离之日的房屋占有使用费；三、惠民饭店应于判决生效之日起三十日内以每日200元的标准支付晶通公司2020年1月1日至营业执照实际注销之日的违约金；四、惠民饭店支付的保证金35，000元先予抵扣上述欠款，如有剩余部分，晶通公司应于上述款项付清之日起三日内返还惠民饭店。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，涉案《物业租赁合同》上载明的合同双方当事人为晶通公司和惠民饭店，且在合同落款处有晶通公司和惠民饭店的盖章确认。在二审审理中，惠民饭店亦承认其为涉案房屋承租主体，合同上的印章确认系惠民饭店所盖。该《物业租赁合同》中虽将当事人信息处的惠民饭店经营者张国庆误写为法定代表人张春平，但这并不影响惠民饭店与晶通公司就涉案房屋成立有效租赁关系的事实。故该《物业租赁合同》对晶通公司与惠民饭店具有法律拘束力。第二，晶通公司和惠民饭店之间的租赁合同已于2019年12月31日期满终止，且现未有证据证明惠民饭店在租赁期间就涉案房屋的使用受到了任何影响。根据合同约定，惠民饭店应在3日内返还涉案房屋、30日内完成营业执照的注销手续，否则应支付相应的房屋使用费和违约赔偿金等费用。惠民饭店称因其没有获得征收补偿故不应搬离涉案房屋、因疫情影响应给予其一定搬迁时间等意见，依据不足，本院无法采纳。因惠民饭店至今仍占有使用涉案房屋，工商信息显示惠民饭店注册地址仍在涉案房屋处且状态为存续，故一审法院判决惠民饭店搬离并将涉案房屋返还晶通公司、支付房屋占有使用费及逾期注销营业执照违约金，并酌情调整了使用费及违约金的计算标准，较为合理，可予维持。第三，惠民饭店认为晶通公司应对饭店设施的残值进行评估和适当补偿，但根据合同约定，惠民饭店的装修投资应在合同期内分摊结束，期满结束后固定装修物归晶通公司所有，故惠民饭店现主张晶通公司应对涉案房屋内设施的残值进行评估及补偿的意见，缺乏依据，本院难以采纳。综上所述，惠民饭店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1225元，由上海市闸北区中山惠民饭店负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  徐 江审 判 员  彭 辰二〇二〇年九月二十四日法官助理  陈雅葳书 记 员  黄琪隽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……