湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10462号原告：吕军，男，汉族，1971年8月24日出生，住长沙市天心区。原告：龙晓薇，女，汉族，1976年7月16日出生，住长沙市芙蓉区。共同委托的诉讼代理人：李鸿，湖南天地人律师事务所律师。被告：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段**旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，经理。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖祺，湖南通程律师事务所律师。原告吕军、原告龙晓薇诉被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称“旷远公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕军、原告龙晓薇委托的诉讼代理人李鸿、被告旷远公司的委托诉讼代理人甘靖雯、廖祺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吕军、原告龙晓薇向本院提出以下诉讼请求：1、被告支付从2017年7月1日起至2018年4月9日止共计283日逾期交房违约金人民币58,298元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以2,060,000元的价格购买被告开发的旷远画境美苑项目6栋604号商品房。合同约定，被告应当在2017年6月30日前向原告交付经验收合格，相关设施、设备完善的商品房，被告未按照约定的时间和条件交付商品房时以全部已付款日万分之三的标准计算违约金。合同签订后，原告依约付清购房款，但被告未在约定的时间内向原告交付商品房。被告延期交房行为已属违约，原告及小区其他业主与被告多次沟通未果，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告旷远公司辩称：一、被告逾期交房是受不可抗力以及其他非出卖人因素的影响，交房时间应相应顺延。原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告所购买的旷远画境美苑二期的房屋在项目施工过程中，由于2017年3月至2017年8月期间连续雨天天气较多，特别是6月底到7月初遭遇强降雨，发生水灾这一不可抗力，加上执行政府行政命令、项目配套安装的单位的原因导致工程延期。连续暴雨天气延误工期50天，配合住房和城乡建设局关于重大活动以及文明创建工作暂停施工的通知导致二期项目施工暂停10天，项目砂石基地进行停业整改导致项目停工3天，配合高考、中考复习及考试停工15天，以上停工天数共计78天。按照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十三条关于不可抗力的约定以及《补充协议》第一条的约定，应免除被告由以上原因造成逾期交房的违约责任。二、购房合同约定的逾期交房违约金标准偏高，且被告延期交房对原告并未造成实际损失，请求法院根据原告具体损失情况确定违约金标准。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定；“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。被告二期项目房屋已达到交房条件，且并未对原告造成实际损失，故违约金可参照类似地段和户型（≤0.01％已交付房款每日）的平均租金的标准支付。三、原告关于逾期交房违约金的诉请已过诉讼时效。逾期交房违约金的诉讼时效以合同约定的交房期限届满之次日为起算点，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，在合同约定的交房期限届满后，被告没有交房构成违约行为，同时合同相对方原告就应当知道其权利被侵害，应从合同约定的交房时间之次日起计算违约金请求权的诉讼时效。原告直至2020年8月才向法院起诉，其请求权已经超过3年的诉讼时效，故请求判决驳回其诉讼请求。经审理查明：原告吕军、原告龙晓薇与被告旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由原告购买被告开发的座落于岳麓区房屋。合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该房屋。二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供水、供电、燃气约定为在2017年6月30日达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。三、关于逾期交房的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付。四、关于可予延期交房的约定：因遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地、地震灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地、地面突然下陷等其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令和命令、非出卖人原因，而因政府或市政有关部门配套安装单位原因，导致验收滞后或者工程延期的（以相关单位的文件为准）、项目施工期间发生暂停户外工作及以上级别的灾害性天气，或其他导致工程停工的灾害性天气等原因可以据实予以延期。在该合同附件九的补充协议第三条约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。合同签订后，原告吕军、原告龙晓薇以银行按揭方式按约向被告支付购房款2060000元。2018年8月30日，湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件。原告吕军、原告龙晓薇于2020年8月3日向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及附件、税收缴款书、《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务。被告应当按合同约定在2017年6月30日前向原告交付房屋。被告辩称因不可抗力因素导致工程进程受阻，逾期中有78天应当予以扣除以及本案的诉讼时效从被告逾期交房的次日即2017年7月1日开始计算，已超过3年诉讼时效。本院认为，被告列举的连续暴雨、配合住房和城乡建设局通知暂停施工等理由均不属于合同约定不可抗力或不能预见、不能避免、不能克服的因素，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。涉案合同约定的交房条件为“具备五方验收合格、质检验收完成”，根据湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具的《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复，旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件，故涉案房屋于2018年4月9日才达到约定的交付使用条件，被告已逾期交房283天，应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。被告在2020年8月3日向法院起诉主张权利，部分诉讼请求仍在诉讼时效期限内，故本院认为超过诉讼时效的抗辩理由部分不成立，现原告将违约金标准调整为按日万分之一计算，符合法律规定，故被告应向原告支付逾期交房违约金51,500元（2,060,000元×0.1‰×250天）综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告吕军、原告龙晓薇支付逾期交房违约金51,500元；二、驳回原告吕军、原告龙晓薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,258元，因适用简易程序减半收取629元，由原告吕军、原告龙晓薇承担74元，被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司承担555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨正权二〇二〇年九月二十一日法官助理刘晓倩书记员王金璐附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。