内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内08民终1207号上诉人（原审原告）：裴某，现住巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：李某，内蒙古大法扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郄某，现住巴彦淖尔市。被上诉人（原审被告）：赵某，现住巴彦淖尔市，。被上诉人（原审被告）：秦某，现下落不明。被上诉人（原审被告）：内蒙古海天房地产开发有限公司。法定代表人：杨某，董事长。委托诉讼代理人：关某。上诉人裴某因与被上诉人郄某、赵某、秦某、内蒙古海天房地产开发有限公司（以下简称海天公司）确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2018）内0802民初2536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。裴某上诉请求:一、依法判决撤销临河区人民法院于2019年12月20日作出的（2018）内0802民初2536号民事判决。二、请求发回原审法院重审或依法改判。三、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：临河区人民法院（2018）内0802民初2536号民事判决书不是依照事实和法律判决的,而是主观臆断、带着偏见、片面性,不认真仔细审查核实本案事实下的判决。该判决认定的事实不清,适用法律错误。本案中办理的房屋转让过户手续有瑕疵，程序不合法。没有签订过房屋买卖转让合同,付款、交付房屋权利义务不清,付款凭证有瑕疵。违反法律规定和《民事诉讼法》第149条规定超出法定审限。请求你院根据事实和法律,依法撤销原判、依法予以改判,依法确认被上诉人郄某、赵某与秦某房屋买卖过户无效，维护上诉人的合法权益不受侵犯。二、原判认定的事实不清,和实际情况不符。事实上在2011年上诉人居住的旧宅征拆建商品住宅楼,上诉人系回迁户,房屋的权利人(详见2003年房管局给上诉人颁发的房屋产权证,临房字第043477号、房屋所有权人为裴某)。2010年5月4日、2011年4月25日上诉人与海天房地产公司签订了回迁安置协议、回迁明细、入住通知等。同年7月份,上诉人对安置的华海尚都××楼经过精装修后居住至今。2013年秦某有家不回,后再无音讯(详见临河区人民法院（2016）内0802民初1464号民事判决书完全予以论证)。2015年10月份临河区执行局突然给上诉人送达执行裁定书，让上诉人去执行局。上诉人去了执行局才得知自己住的楼房已经被秦某借款抵押给了郄某。在询问中,王有清发现本案有问题,就让上诉人提执行异议。在异议诉讼中,被上诉人郄某又改口辩称,其用30万元买的秦某的楼房,并办理了手续。原判查明:“庭审中原告裴某认可其于2015年知道被告秦某曾向被告郄某借款300000元,且该借款原告裴某没有偿还过。”此认定纯属不是真实事实。事实上在2015年10月份执行局给上诉人送达执行裁定书后,才听郄某说秦某向他借款三十万元,但是没有借据,什么相关证据都没有。到底是借款还是做其他买卖都不清楚,上诉人怎么能认可、平白无故的偿还什么债务呢故原判认定的纯属是无根无据。就上述事实,郄某与秦某没有签订过房屋买卖转让合同,违反了我国《民法通则》第58条第4款、《民法总则》第154条、《城市房地产管理法》第4l条、《物权法》第7条、《合同法》第52条第5款的明确规定。“违反法律、行政法规的强制性规定属于无效的”。根据上述法律得规定,房地产转让必须签订书面转让合同,而本案根本没有签订过书面转让合同,被上诉人也认可这一事实,收款收据、交付房屋的时间及履行的权利义务什么都没有。房屋买卖在法律法规上规定是效力性、强制特定形式的,违反法律及行政法规明确规定,将导致合同无效，故本案房屋买卖非法过户是无效的。三、关于本案房屋非法买卖的价款问题。原判对本案涉案的房屋价款30万元是否合理合法,没有公平公正的认定依法判决。事实上在2013年该电梯楼房毛坯房每平米售价4600元,该楼房面积是113.87平米，加上精装修后的价格应是70多万元。被上诉人郄某以30万元买的，其中包括中介费3万元、替偿还债务54000元，这不能算在房款里面,明显与事实和法律不符。该价款违反《合同法》第62条第2款,第74条的规定:“明显不合理的低价转让财产。”违反了《物权法》第106条第2款、最高人民法院《关于适用合同法司法解释(三)》第19条、最高人民法院《关于适用婚姻法司法解释（三)》“合理的对价”和1998年10月24日最高人民法院《关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复》就上述法律的规定,要求买卖交易价格必须是合理合法的,即市场交易价、物价部门指导价。如果没有支付合理合法的对价或是明显低于市场价,都是无效的民事行为。况且在法院执行期间，被上诉人郄某在2015年10月份通知上诉人到市中院一楼东厅司法委托工作室选择评估拍卖机构，既然买卖合法有效,还让上诉人参与评估拍卖吗可见这桩房屋买卖是有诡有诈的。买房后四年不实际占有，是不符合常理和正常的交易习惯的,故该房屋买卖是无效的。四、关于本案房屋买卖非法过户变更手续有瑕疵的问题。原判认定:“被告秦某与被告海天公司签订《商品房买卖合同》时,原告裴某并未提出异议,被告海天公司有理由相信原告裴某对被告秦某签订合同行为的认可。”这完全与事实不符,更没有证据证实。事实上,裴某一直在外打工,家里对外的事务全部由秦某一手包揽操作。具体什么时间签订的《商品房买卖合间》,上诉人一概不知,就连该合同一直没见过。在提出执行异议之诉后,律师在案卷中复印出该合同,上诉人才看到的。再说该回迁房的旧宅房屋的权利人是裴某,根本就没有秦某的份额。回迁的前提条件是旧房的权利人。既使是共同财产,也不能一人单独擅自处理。海天公司签订《商品房买卖合同》时,明知该房还有其他权利人,却不认真审查核实、实地了解事实,又没有裴某的委托授权(因前面回迁安置协议都是裴某),盲目草率签订了《商品房买卖合同》应属于违反法律规定无效的。况且郄某与秦某转让该房屋时,换房(换名)不是郄某本人的签名,需要的材料什么都没有,不认真审查就草率办理了过户手续,违反了《城市房地产转让管理登记》第7、8条及《不动产登记暂行条例》第22条第3款和《实施细则》第87条的规定。该房屋转让有诡有诈有瑕疵,违反法律、行政法规的强制规定的民事行为无效。综上所述，请巴彦淖尔市中级人民法院根据事实和法律依法撤销原判、予以改判。郄某、赵某答辩称：房是通过佐家地产买的2013年7月22日交了10000元，2013年9月3日交了20000元过户费，代秦某偿还张广诚54000元，通过手机银行转到秦某建行卡里216000元，秦某让我去海天公司办理手续，在2013年7月12日与海天公司签订的商品房买卖合同。我认可一审判决。海天公司答辩称：一、海天公司作为商品房买卖合同中的一方，根据秦某提供的《商品房买卖合同》和不动产销售发票表明，诉争房产属于秦某所有，所以海天公司将诉争房产变更给郄某、赵某并无不妥，海天公司已经尽到了形式审查义务。因诉争房屋已经出售给郄某、赵某，海天公司无权处分他人财产，故没有能力实现裴某诉求目的。二、根据《中华人民共和国婚姻法》第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。裴某与秦某系夫妻关系，故对其夫妻关系存续期间共同拥有的诉争房屋均有处理权。况且在2011年5月4日秦某与海天公司签订《商品房买卖合同》，裴某在知情的情况下，没有提出异议，故可视为裴某对秦某签订合同行为的认可，同时也是对诉争房屋权利的放弃。裴某一审诉讼请求：请求法院确认一、郄某、赵某与海天公司签订的的位××区《商品房买卖合同》无效，郄某、赵某与秦某房屋转让行为无效；二、郄某、赵某、海天公司协助裴某将华海尚都21号楼3单元501室房屋所有证变更为裴某。一审法院经审理查明的事实，裴某与秦某系夫妻关系。2011年4月25日，裴某、秦某与海天公司签订了华海尚都住宅小区房屋拆迁回迁安置协议书，并由海天公司出具华海尚都A区回迁明细表一张，约定：海天公司给秦某、裴某的房产位××区户，房屋价款为203581元。2011年5月4日，秦某与海天公司签订了购买涉案房屋的商品房买卖合同，约定价款203349元，海天公司出具了销售不动产发票。2013年7月18日，郄某与海天公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定郄某、赵某向海天公司购买华海尚都21号楼3单元501室，房屋价款为203349元。2013年9月10日，秦某与郄某申请对涉案房屋的进行房屋更名，海天公司负责人签注同意的意见。2013年9月12日，秦某与海天公司解除了涉案房屋的《商品房买卖合同》，将涉案房屋权利人登记为郄某、赵某，房屋产权证号为102051411145。另查明，庭审中裴某认可其于2015年知道秦某曾向郄某借款本金300000元，且该借款裴某没有偿还过。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国婚姻法》第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。故裴某与秦某对双方共同拥有的拆迁回迁房均有处理权，且秦某与海天公司签订《商品房买卖合同》时，裴某并未提出异议，海天公司有理由相信裴某对秦某签订合同行为的认可。再根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，结合《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的法律规定，得出结论，如果受让人是善意的，且支付了合理价款并办理了物权登记，可以善意取得物权，从而使物权发生变动。故本案秦某向郄某借款后，以涉案房屋抵顶返还借款，且双方办理了房屋过户手续，进行了房屋产权变更登记，符合法律规定，郄某、赵某属于善意取得物权，裴某主张房屋转让行为无效，郄某、赵某与海天公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，无事实和法律依据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：驳回裴某诉讼请求。案件受理费100元，由裴某承担。二审中当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。另查明：2013年9月13日海天公司给郄某出具的销售不动产统一发票（发票号码00312550）载明华海尚都21-3-501建筑面积113.86，单价（元/㎡）1787.994元，金额203580.9968元，合计金额215080.223元。再查明：裴某于2017年9月4日向巴彦淖尔市临河区人民法院起诉秦某离婚，临河区人民法院于2017年9月22日以（2017）内0802民初2453号民事判决认定秦某于2013年9月份离家出走下落不明，判决裴某与秦某离婚。本院认为，本案所涉房屋系裴某与秦某共同共有的拆迁安置回迁房，故该房屋属于夫妻共同财产，虽然秦某与海天公司签订《商品房买卖合同》时是以个人名义签订，但是该行为并不能否定涉案房屋的共同共有。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”本案中，秦某在未经房屋共有人裴某同意的情况下，将涉案房屋处分给郄某，属擅自转让共有财产的无权处分行为。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题解释（一）第十九条的“物权法第一百零六条第一款所称“合理价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定”的规定，本案中，秦某未经裴某同意转让案涉房屋，郄某自己陈述是以30万元（包括中介费3万元，代秦某还款54000元）的价格通过中介购买，但是双方未签订任何形式的转让合同，郄某也未能提供交付转让价款证据，明显不符合房屋交易的常理，其亦否认与秦某有债权债务关系通过房屋抵顶债务的事实，且涉案房屋在转让时已经装修入住，郄某所陈述的购买价格明显低于市场交易合理价格，故不符合合理价格转让的情形，虽然已经办理产权登记，亦不符合善意取得的构成要件。因此，秦某与郄某转让涉案房屋的行为损害了裴某的合法权益应属无效行为，据此，郄某与海天公司签订的《商品房买卖合同》亦属无效合同。综上所述，裴某的上诉请求部分成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2018）内0802民初2536号民事判决；二、依法确认秦某与郄某、赵某转让华海尚都21号楼3单元501室的行为无效；三、依法确认郄某与内蒙古海天房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。四、依法驳回裴某的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由秦某、郄某负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 勇审判员 海 波审判员 李建刚二〇二〇年九月十七日书记员 李 士附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；