湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2392号上诉人（原审被告）：道县永盈商贸有限公司，住所地：湖南省道县西洲街道潇水中路，统一社会信用代码914311247828624059。法定代表人：何永昌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳霖，湖南众睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭香花，女，1964年8月8日出生，汉族，农民，住湖南省道县。委托诉讼代理人：钟致远，湖南如金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州市永盈房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省道县西洲街道潇水中路。法定代表人：何凝。原审被告：何凝，男，1964年7月8日出生，汉族，居民，住云南省文山市。原审被告：左美玉，女，1964年2月13日出生，汉族，居民，住湖南省道县。原审被告：熊仁安，男，1966年10月3日出生，汉族，居民，住广东省东莞市。上诉人道县永盈商贸有限公司因与被上诉人彭香花、永州市永盈房地产开发有限责任公司以及原审被告何凝、左美玉、熊仁安侵权责任纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2019）湘1124民初2087号民事判决，向本院提起上诉。法院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问等方式，进行了书面审理。本案现已审理终结。道县永盈商贸有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人彭香花针对上诉人赔偿财产损失的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、没有证据证明“名都时代广场”第一层商场系2010年扩建、改建的，也无证据证明上诉人参与了扩建和改建工程；二、从“名都时代广场”大楼的规划、设计图纸来看，被上诉人彭香花购买的三间商铺原本就是按照电梯通道设计的，不存在事后时候扩建或改建的问题；三、被上诉人彭香花购买的三间铺面被设计、改造成电梯通道系商铺买卖合同违约，并不是一审认定的侵权责任，而上诉人与被上诉人彭香花不存在买卖合同关系，不应承担责任；四、上诉人道县永盈商贸有限公司与被上诉人永州市永盈房地产开发有限责任公司是两个独立的公司，两公司不存在人格混同的情形，上诉人无需对被上诉人永州市永盈房地产开发有限责任公司的买卖合同行为承担连带责任。彭香花辩称：经一审双方质证确认的证据可以证实，答辩人签订租赁协议在前，改建电梯与楼梯的时间在后，而“名都时代广场”现存的楼层结构也是改建后的结构。答辩人在与被答辩人以及永州市永盈房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》和《委托和赁协议（按揭客户）》时，上述两公司的法定代表人均是何凝。依据答辩人从道县自然资源局调取的存档来看，涉及答辩人铺面的权证资料中均有被答辩人的红色印章，而被上诉人永州市永盈房地产开发有限责任公司在本案中，仅是在道县住建局申请了一份《建设工程施工许可证》。被上诉人永州市永盈房地产开发有限责任公司在将铺面出售给答辩人后不久，就因歇业而被吊销营业执照了。被上诉人永州市永盈房地产开发有限责任公司以及原审被告何凝、左美玉、熊仁安未到庭参与本案审理，亦未向法院提交书面答辩状。彭香花向一审法院起诉请求：1、依法判决被告道县永盈商贸有限公司停止侵害、恢复原状，并赔偿原告在恢复原状之前的租金损失；2、如无法恢复原状，判令被告道县永盈商贸有限公司赔偿原告不动产损失1,710,900元（按30,000元/平方米计算）；3、判令被告永州市永盈房地产开发有限责任公司对被告道县永盈商贸有限公司的民事责任承担连带赔偿责任；4、判令被告何凝、左美玉、熊仁安对被告永州市永盈房地产开发有限责任公司的违法行为承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2007年9月3日，原告彭香花与被告永州市永盈房地产开发有限责任公司签订了三份《商品房买卖合同》，购买了“名都时代广场”第一层的MD1-36号、MD1-52号、MD1-66号商铺，建筑面积共计为57.03平方米，总价款为560,197元，其中36号商铺建筑面积为19.01平方米，单价为每平方米9,076元，金额172,541元；52号商铺建筑面积为19.01平方米，单价为每平方米9,175元，金额174,423元；66号商铺建筑面积为19.01平方米，单价为每平方米11,217元，金额213,233元。原告彭香花购买的三个商铺均办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，并于2017年又均更换登记了《不动产权证书》。2007年9月3日，原告彭香花与道县永盈商贸有限公司又签订了三份《委托租赁协议》，彭香花将其购买所有的位于“名都时代广场”第一层MD1-36号、MD1-52号、MD1-66号商铺委托道县永盈商贸有限公司出租经营，约定：委托租赁期限为12年：即自2008年10月1日起至2020年10月1日止，双方还对租金及付款方式及其他权利、义务、违约责任等进行了约定。在2007年9月3日原告签订《商品房买卖合同》及《委托租赁协议》时，永州市永盈房地产开发有限责任公司、永盈商贸有限公司的法定代表人同为“何凝”，永州市永盈房地产开发有限责任公司的股东为何凝、左美玉、熊仁安。2010年在永盈商贸有限公司租赁期间，永盈商贸有限公司与永州市永盈房地产开发有限责任公司对“名都时代广场”进行扩建改造，改变了第一层商场的楼梯、电梯及部分商铺位置和主体结构，原告彭香花的三间商铺被改造后的楼梯及电梯几乎全部被侵占，电梯及楼梯直通三楼以上的楼层。2017年，因永盈商贸有限公司拖欠彭香花的租金，彭香花向法院提起诉讼，法院于2017年10月20日作出（2017）湘1124民初2060号民事判决书，判决“解除彭香花与永盈商贸有限公司之间的三份《委托租赁协议》，由永盈商贸有限公司支付彭香花租金39,680元及违约金2,571元。另查明，何国军于2015年12月购买的“名都时代广场”第一层1-146号商铺面积为19.21平方米，单价为每平方米24192元。2016年6月15日，永州市永盈房地产开发有限责任公司被道县市场监督管理局吊销其营业执照，未注销登记。一审法院认为：本案属财产损害赔偿纠纷。被告道县永盈商贸有限公司在受委托出租期间，被告道县永盈商贸有限公司擅自伙同被告永州市永盈房地产开发有限责任公司改变“名都时代广场”主体结构，造成原告彭香花合法所有的不动产（三间商铺）近似灭失，给原告的财产造成了重大损失。原告彭香花提出“停止侵害、恢复原状”的诉讼请求，根据现状已无法实现的事实，该请求不予支持。原告彭香花提出“如无法恢复原状，则按照每平方米30000元计算赔偿损失”的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。但根据原告商铺的所处位置，参照“名都时代广场”第一层同类商铺何国军于2015年12月购买时的价格及目前道县价值，综合考虑，确定彭香花商铺单价为每平方米25000元。彭香花所有的商铺总价值为57.03ｍ2×25000元＝1425750元。被告道县永盈商贸有限公司的行为违反了相关的法律规定，侵害了原告的物权，具有过错，依法应承担相应赔偿责任。被告永州市永盈房地产开发有限责任公司因与被告道县永盈商贸有限公司是相互关联的公司，在明知原告在“名都时代广场”第一层购买了三间商铺，且其位置正处于改建变更主体结构楼梯、电梯的地方，不顾原告的权益，伙同道县永盈商贸有限公司强行改变主体结构，侵害了原告的权益并造成损失，也存在过错。应依法承担连带赔偿责任。被告何凝、左美玉、熊仁安系永州市永盈房地产开发有限责任公司的股东，永州市永盈房地产开发有限责任公司被吊销营业执照后，未注销登记，也未清算，作为股东应依法承担连带清偿责任。因此，被告何凝、左美玉、熊仁安对被告永州市永盈房地产开发有限责任公司的违法行为承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告道县永盈商贸有限公司于本判决生效后20日内赔偿原告彭香花的财产损失计人民币1425750元；二、被告永州市永盈房地产开发有限责任公司对上述赔偿金额承担连带赔偿责任；三、被告何凝、左美玉、熊仁安对被告永州市永盈房地产开发有限责任公司无法履行连带赔偿责任时，承担连带清偿责任；四、驳回原告彭香花的其他诉讼请求。二审期间上诉人为证明其诉请向法院提交了两份新证据：证据一、道县永盈商贸有限公司和永州市永盈房地产开发有限责任公司的工商查询资料，拟证实两个公司均是独立的法人；证据二、永州市永盈房地产开发有限责任公司的开工申请令，拟证明被上诉人彭香花购买的三个铺面本身是设计为电梯口，即使存在错过，也是永州市永盈房地产开发有限责任公司的过错。被上诉人彭香花质证认为：证据一、真实性有异议，工商查询资料中未体现两公司的法定代表人多次变更的事实；证据二、开工申请令是在被上诉人彭香花签订合同之后搞的，图纸中显示该工程系扩建工程。被上诉人彭香花为证明其诉请向法院提交了两份新证据：证据一、上诉人取得涉案房屋和土地所有权的相关证据；证据二、永州市永盈房地产开发责任有限公司取得涉案土地使用权的相关资料。两份证据拟证明永州市永盈房地产开发公司土地使用权是从道县永盈商贸有限公司处出让获得，所以道县永盈商贸有限公司在本案中应该承担相应的赔偿责任。上诉人质证认为：两组证据不能证明涉案土地是由上诉人取得的。通过第一份证据可以看出来，买受人是原审被告熊仁安，而不是上诉人，另外，通过上诉人提供的证据可以显示，原审被告熊仁安是永州市永盈房地产开发有限责任公司的股东，更加能证明土地是由原审被告熊仁安个人取得的，然后由永州市永盈房地产开发有限责任公司进行开发。被上诉人永州市永盈房地产开发有限责任公司以及原审被告何凝、左美玉、熊仁安未到庭参与本案审理，视为其放弃相应的质证权利。经当事人举证、质证，本院认证认为：上诉人提交的证据一能证实的内容为道县永盈商贸有限公司和永州市永盈房地产开发有限责任公司的工商登记信息，真实性本院予以认可，对于其证明目的本院将结合本案其他事实综合认定；上诉人提交的证据二系被上诉人彭香花购买铺面之后的开工令，该证据并不能达到其证明目的，故该证据本院不予采信。被上诉人提交的证据一、证据二拟证实的内容与本案侵权纠纷并无关联，故被上诉人提交的证据一、证据二本院不予采信。二审期间本院另查明现无证据证实上诉人道县永盈商贸有限公司参与了“名都时代广场”的扩建改造。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案各方诉争的焦点问题系上诉人道县永盈商贸有限公司在本案中是否需要承担赔偿责任。首先，被上诉人彭香花购买铺面后已在不动产登记机关办理了产权登记，并取得了不动产权属证书，被上诉人彭香花的物权依法应得到相应的保护，现上诉人购买的铺面遭改建，物权遭受侵害，一审据此确定本案案由为侵权责任纠纷，并无不当。而被上诉人彭香花购买铺面的时间早于“名都时代广场”报批改建扩建时间和实际进行改建扩建的时间，即上诉人所主张的被上诉人彭香花购买三间商铺时，该铺面位置就已经被设计为电梯通道无事实依据，故上诉人该上诉理由不符合案件事实，本院不予支持；其次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”在双方签订的租赁合同中，对乙方权利义务约定的第二点为上诉人在不损害被上诉人彭香花所有权的情况下，拥有以自己的名义对外出租的权利。由此来看，上诉人作为铺面的承租人无权擅自变动房屋建筑主体，这说明上诉人对铺面的主体结构具有管理职责，虽然本案中确无证据证实上诉人道县永盈商贸有限公司参与了“名都时代广场”的扩建改造。但上诉人在本案中未尽到管理义务，未及时制止永州市永盈房地产开发有限责任公司改建扩建工程，亦未及时通知被上诉人彭香花，故上诉人在本案中存在过错，应当承担相应的赔偿责任；最后，从上诉人与被上诉人彭香花提交的证据来看，被上诉人彭香花签订《商品房买卖合同》和《委托租赁协议（按揭客户）》时，上诉人与被上诉人永州市永盈房地产开发有限责任公司的法定代表人是同一人。“名都时代广场”的建设用地规划许可证登记的用地单位系上诉人，建筑工程施工许可证登记的建设单位系被上诉人永州市永盈房地产开发有限责任公司。“名都时代广场”进行改建扩建工程的时间发生在上诉人承租铺面的合同期内。综上所述可以推测“名都时代广场”在进行改建扩建工程时，上诉人对此是知情的。综合以上案情，本院认为一审判决上诉人道县永盈商贸有限公司应承担赔偿责任，合理合法，本院予以维持。综上所述，上诉人道县永盈商贸有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,221元，由上诉人道县永盈商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕伟文审判员  杨世清审判员  李 飞二〇二〇年九月二十九日法官助理蒋文毅书记员陈红华附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。