湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初11121号原告：张振宇，男，1988年8月15日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被告：东业地产（长沙）有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区漓湘路98号。法定代表人：吴云，董事长。委托诉讼代理人：龚威威，男，住湖南省长沙市岳麓区。第三人：中融国际信托有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区科技创新城创新二路277号。法定代表人：刘洋，董事长。原告张振宇与被告东业地产（长沙）有限公司（以下简称东业公司）、第三人中融国际信托有限公司（以下简称中融信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告张振宇、被告东业公司的委托诉讼代理人龚威威到庭参加诉讼，第三人中融信托公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张振宇向本院提出诉讼请求：1．判令东业公司继续履行《长沙市商品房买卖合同》注销长沙市芙蓉区的在建建筑物抵押权登记，并限期办理该商品房的商品房买卖合同备案；2．判令东业公司向张振宇支付违约金5308.7元（自2018年5月19日起暂计算至2020年8月19日止，之后计算至办理商品房买卖合同备案之日止，每日按张振宇已付房款的0.01‰计算）；3．本案诉讼费用由东业公司承担。事实和理由：2018年1月7日，张振宇与东业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定张振宇购买东业公司位于长沙市芙蓉区（以下简称案涉商品房），购房价款为645051元，东业公司应于合同签订之日起90工作日内向长沙市的在建建筑物抵押权注销登记并合同备案，若违反上述约定，东业公司应每日按张振宇已付房款的0.01%向张振宇支付违约金。经张振宇多次催促，东业公司仍未办理抵押权注销登记和商品房买卖合同备案。原告张振宇向本院提交的证据有：1．《长沙市商品房买卖合同》；2．湖南增值税普通发票三张、湖南省物业专项维修资金专用收据、税收缴款书（税务收现专用）。被告东业公司辩称，东业公司因与中融信托公司发生纠纷，暂时无法办理解除抵押权登记手续和商品房买卖合同备案登记。东业公司将尽快予以办理，请求酌情减免违约金。被告东业公司未向本院提交证据。第三人中融信托公司未作答辩且未向本院提交证据。对原告张振宇围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了质证。第三人中融信托公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2018年1月7日，张振宇与东业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定张振宇购买东业公司建设的长沙市芙蓉区（用途为住宅，建筑面积122.68平方米），购房价款为645051元，首期房款265051元于合同签订之日支付，剩余房款380000元向银行申请贷款，东业公司应协助办理，张振宇应在接到东业公司通知之日起七日内将申请办理银行按揭所需的全部资料提交；该商品房已设定在建建筑物抵押，抵押权人为中融信托公司，抵押权登记日期为2017年12月13日，东业公司保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记；买受人张振宇购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2017-0456，自合同签订之日起，出卖人东业公司应于90工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人东业公司应于90日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记，买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记，东业公司未能在约定期限内办理上述登记，自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按张振宇已付房款的0.01‰向张振宇支付违约金。商品房买卖合同签订前张振宇已向东业公司支付了首期房款265051元。商品房买卖合同签订后，张振宇于2018年3月21日向东业公司支付完毕剩余房款380000元。但东业公司、中融信托公司未按合同约定注销案涉商品房的在建建筑物抵押权登记，东业公司也未按约定自合同签订之日起90工作日内向长沙市的商品房买卖合同备案，合同备案期限于2018年5月18日届满，自2018年5月19日至2020年8月19日东业公司依合同约定应向张振宇支付违约金5289.4元。本院认为，张振宇与东业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。关于办理商品房买卖合同备案和支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张振宇已依约履行购房款的付款义务，东业公司未按合同约定在自合同签订之日起90工作日内向长沙市房屋登记机关办理合同备案，构成违约行为，应当承担违约责任。商品房买卖合同约定，东业公司未在约定期限内办理合同备案的，自合同约定的期限的次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按已付房款的0.01‰支付违约金。故张振宇诉请东业公司办理商品房买卖合同备案并支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于办理在建建筑物抵押权注销登记的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，虽案涉商品房已设定在建建筑物抵押，商品房买卖合同约定案涉商品房进行预售已经抵押权人中融信托公司同意，并取得行政主管机关的预售许可，鉴此，抵押权的效力应当仅及于案涉商品房转让后的价款，即应视为抵押权人已放弃在案涉商品房设定的在建建筑物抵押权，且商品房买卖合同约定，设定在建建筑物抵押权登记的，东业公司应于90工作日内与抵押权人中融信托公司申请办理抵押权注销登记。故张振宇诉请东业公司办理案涉商品房的抵押权注销登记，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、在本判决生效后十五日内，东业地产（长沙）有限公司和中融国际信托有限公司注销在长沙市芙蓉区设定的在建建筑物抵押权登记；二、在本判决生效后三十日内，东业地产（长沙）有限公司在不动产登记机关办理完毕其与张振宇于2018年1月7日签订的《长沙市商品房买卖合同》的备案；三、在本判决生效后十日内，东业地产（长沙）有限公司向张振宇支付违约金5289.4（自2018年5月19日起暂计算至2020年8月19日止，之后至商品房买卖合同备案完成之日止，每日按张振宇已付购房价款645051元的0.01‰计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序已减半收取40元，由东业地产（长沙）有限公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年九月二十五日法官助理李家成书记员尹嫱附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。