新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初3745号 原告：李振西，男，1990年9月19日出生，汉族，长安通信科技有限公司职员，住乌鲁木齐市。 原告：颜秀萍，女，1991年1月1日出生，汉族，新疆农业大学校医院医生，住乌鲁木齐市。 两原告共同委托诉讼代理人：刘卫国，新疆百域君鸿律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**荒山绿化指挥部****1。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，该公司法务。 原告李振西、颜秀萍与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人刘卫国、被告新疆胜天房地产开发有限公司委托诉讼代理人奥登格尔丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李振西、颜秀萍提出如下诉讼请求:1、依法判令被告承担逾期交房给原告造成的损失10415.34元（计算至2018年3月21日）；2、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金5300元（计算至2020年1月31日）；3、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金70875.91元（计算至2020年1月31日）；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月26日，原被告双方签订了《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋一套，面积119.37平方米，房款716220元。合同签订后原告依约履行了付款义务并缴纳了相应税费，但被告未依约履行交房及办证义务，被告的逾期交房造成原告在外租房延长。2018年3月21日被告在未向原告出示符合交房证明的情况下给原告办理了所谓的临时入住手续。但至提起诉讼时被告仍未依照《商品房预售合同》第八条、第十五条约定向原告出示购买房屋的验收手续并办理正式交房手续，也未将办理权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告新疆胜天房地产开发有限公司辩称，对同意违约事实同时适用约定违约金和损失赔偿，那么赔偿数额将超过造成损害的数额，这个违约责任具有惩罚性，不符合补偿性为主惩罚性为辅的原则，因此我们认为不能同时主张约定违约金和损失赔偿。同时，原告的租房损失应出具房产局出示的个人无房证明及社区居住证明，租房合同及租金转账流水。经核实原告确实于2018年3月21日办理入住，故诉讼请求第二项不成立。对逾期办证违约金应自2018年3月21日后180天开始计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 原告李振西、颜秀萍为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1：《商品房预售合同》、商品房销售统一发票、物业专项维修资金业主缴存凭证、完税凭证，证明原告已经履行所有的合同义务，合同约定房屋交付的时间是2017年6月30日，约定的交房违约金是日万分之0.1。 证据2：原告颜秀萍与王薇签订的《房屋租赁合同》1份、原告租赁房屋房产证复印件1份、居住证明复印件1张、付款记录1套、证明2016年7月30日至2019年7月30日期间，原告承租房屋，每月租赁费1200元。 被告对原告提交的以上证据真实性、合法性认可，关联性予以认可。本院对原告以上证据的三性亦予以确认。 本院经审理认定事实如下，2016年12月26日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：2016预0105450，房屋代码：600427214。合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积119.37平方米，总房款716220元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2017年6月30日前将经验收合同的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。 合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款716220元，原告于2018年3月21日办理了入住并实际占有使用，但该房屋至今未依照国家和政府有关规定办理验收手续且被告至今未向原告办理房屋权属证书。 另查，原告自2016年7月30日至2019年7月30日承租案外人王薇位于乌鲁木齐市××区房屋，每月租金1200元。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定于2017年6月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国法》若干问题的解释（二）第二十八条，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案原告提交的房屋租赁合同、转款凭证及居住证明已形成证据链，可以证实因被告迟延交付房屋，造成原告无法入住，使原告自2016年7月30日至2019年7月30日在外租住，每月租金1200元的事实存在。1、依据原、被告签订的《商品房预售合同》的约定，自2017年7月1日起，被告应按日向买受人支付已交付房价款716220元的万分之0.1的违约金即7.16元，即每月违约金214.8元，该约定明显低于原告的实际损失，本院依法予以调整。原告自2017年7月1日至2018年3月21日在外租住，支付的房屋租费用为10520元[1200元/月*30天*263天（2017年7月1日-2018年3月21日）]，原告仅主张10415.34元，本院对此予以支持。3、关于2018年3月21日之后的逾期交房违约金，原告认为其于2018年3月21日实际入住于从被告处购买的房屋，但是在被告没有办理竣工验收备案的情形下办理的临时入住手续,其并没有收到在报纸上公示的入住通知，应视为被告至今未向原告履行交付义务。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”虽然原、被告签订《商品房买卖合同》约定交付的条件为“该商品房经验收合格”。但事实上，在原告明知“该商品房未经验收合格”的情况下，原告依然接受了被告的交付的涉案房屋，应视为双方对房屋交付的条件达成了新的合意。故逾期交房违约金的计算截止日期应为2018年3月21日，针对原告主张的2018年3月21日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。 关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金。被告认为与原告签订的《商品房预售合同》关于产权登记第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当及时完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告至今未向原告完成办理房屋权属的转移登记的义务，已构成违约，理应向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金，违约金应自2018年3月21日后180日即2018年9月17日开始起算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现原告按照年利率4.75%标准主张违约金，不符合法律规定，本院予以适当调整，现认定为31317.46元[716220元×4.75％÷365天×336天（2018年9月17日至2019年8月19日）]；自2019年8月20日至2020年1月31日期间的违约金，以716220元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题》的解释（二）第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条规定之规定，判决如下： 一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告李振西、颜秀萍支付逾期交房损失10415.34元； 二、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告李振西、颜秀萍支付逾期办证违约金31317.46元[总房款716220元×4.75％÷365天×336天（2018年9月17日至2019年8月19日）]；自2019年8月20日至2020年1月31日期间的违约金，以716220元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。 三、驳回原告李振西、颜秀萍要求被告新疆胜天房地产开发有限公司支付逾期交房违约金5300元的诉讼请求。 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1964.78元，本院减半收取计982.39元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担473.51元，原告李振西、颜秀萍负担508.88元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  王亚琴 二〇二〇年九月二十日 书记员  徐欢乐