天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初6693号原告：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河**乐园道**乐园大厦**。法定代表人：李绪宏，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郑鹏，该公司职员。被告：杜秀兰，女，1955年12月3日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘馨泽（被告之女），女，1983年12月5日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）与被告杜秀兰委托合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告我爱我家公司的委托诉讼代理人郑鹏，被告杜秀兰的委托诉讼代理人刘馨泽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋快销委托合同》；2．判令被告返还原告支付保证金500元，并支付违约金31000元，共31500元；3．判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2020年4月15日，原、被告签订了《房屋快销委托合同》（编号×××ＺＹ）。合同约定，被告将其名下坐落于天津市南开区雅安道雅安东里××号楼××单元××室之房屋以155万元的房价独家委托原告代为出售。委托期限为2020年4月16日至2020年7月15日。当天原告先行向被告支付快销保证金500元，被告以此保证金确认原告作为该房屋的唯一受托人。合同第五条第2款约定，被告在委托期间私自将房屋出售或交由第三方代理出售的、未征得原告同意，在合同约定的委托期限届满前被告单方面提前终止委托的，被告应承担违约责任，即被告返还原告支付的保证金，并向原告支付约定房款2%的违约金，同时承担原告销售该房屋所支出的相关费用，如业务推广费、广告费等。经原告动用各方资源大力推广，截至2020年5月6日，20天内原告推介客户看房27次。后被告女儿称房屋不打算卖了，留着自住。2020年6月中旬原告得知被告房屋已私自出售，并且已在房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》。被告在委托期间违背合同约定，藐视法律，私自将房屋出售给他人，严重侵犯原告合法利益，为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告杜秀兰辩称，请求驳回原告诉请，诉讼费由原告承担。2020年4月15日，原、被告签订了《房屋快消委托合同》，原告支付被告500元定金。合同签订后，原告确实向一些购房人推销了被告的住房，但是被告的住房是偏单，而来看房的人员绝大部分要的是独单或三室，原告在推销被告的住房时所介绍的情况严重失误，为此，被告曾多次与原告反映，但看房人的情况并没有改变，给被告的正常生活造成了严重的干扰。鉴于这种情况，被告被迫提出取消该合同，而且退还了500定金，但对方坚持己见，并称公司规定不可撤销该合同，又将款项退回。被告不存在违约问题，有过协商，原告坚持己见。关于合同约定的违约问题，于情理不通，与法律相悖。该合同是由原告提供的范本，签订合同时，被告并不了解合同的具体内容，原告并没有向被告解释清楚。合同违约问题的约定，明显违法，原告违约承担500元的违约金，而被告违约却要支付房款2%，不公平不对等，属于恶霸条款，严重违法，属无效条款。在履行合同的过程中，原告看似履约，实则敷衍了事，存在实际上的违约。综上，请求法院查明事实，依法公断，维护被告合法权益。本院经审理认定事实如下：2020年4月15日，被告作为委托方与原告作为受托方签订编号为×××ＺＹ的《房屋快销委托合同》，双方约定被告将其名下坐落于天津市南开区雅安道雅安东里××号楼××号房屋以155万元的房价独家委托原告代为出售。委托期限为2020年4月16日至2020年7月15日，并约定被告确认原告为该房屋的唯一受托人，原告可先行向被告支付快销定金500元，签订合同后原告享有房源优先出售权，并作为重点房源优先推荐，原告通过自身的信息库、媒体广告、连锁门店等宣传方式为被告所售房屋宣传，在被告履行约定义务的前提下，原告未能在合同约定期限内找到购房客户，被告可不退还原告已支付的快销定金，被告在委托期内私自将房屋出售或交由第三方代理出售的，被告应承担违约责任，即被告双倍返还原告定金，并向原告支付约定房款2%的违约金，并承担原告针对销售该房屋所支出的相关费用，如业务推广费、广告费等。同日，原告向被告支付定金500元，被告于《快销定金收条》上签字。后原告为被告推介客户看房27组，2020年5月7日被告女儿向原告工作人员表示房屋不再出售，并向原告工作人员退还定金500元，原告工作人员拒绝收取。另查，被告于2020年5月底与其他房产中介签署房地产经纪服务合同，将涉诉房屋出售。本院认为，当事人应恪守合同约定，自觉、全面地履行各自的义务。本案中，原、被告系委托合同关系，双方签订的《房屋快销委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。现被告于合同届满前将涉诉房屋出售，已无法履行主要合同义务，则原告主张解除合同，本院予以支持。关于返还定金及违约金。原、被告于《房屋快销委托合同》中约定被告应确认原告为唯一的受托人，而被告在其与原告签订合同后仍通过其他中介机构将涉诉房屋出售，违反双方合同约定，应承担相应违约责任，故原告要求被告返还保证金500元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告要求被告按照约定房款2%支付违约金，被告认为该违约金约定过高，根据相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。原告主张公司为推介被告房屋存在大量投入，并提交DM单橱窗展示及外拓展示照片，被告表示对此并不知晓，但认可原告曾多次带人看房。因原告未能提交实际损失数额的相关证据，故本院根据原告服务情况及所受损失程度，酌定其损失数额为6000元。双方合同约定违约金数额明显高于原告实际损失，对此本院依法予以调整，被告应参照原告实际损失，给付原告违约金6000元。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司与被告杜秀兰签订的《房屋快销委托合同》（编号：×××ＺＹ）已于2020年5月31日解除；二、本判决生效后三十日内，被告杜秀兰退还原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司定金500元；三、本判决生效后三十日内，被告杜秀兰给付原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司违约金6000元；四、驳回原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，减半收取294元，由原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司负担251元，被告杜秀兰负担43元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 王 娜二〇二〇年九月二十七日书记员 纪晓雪附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。