湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1432号上诉人（原审原告）：文平，男，1965年9月24日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县。委托诉讼代理人：刘爱芳，湖南御辩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘征，女，1987年3月10日出生，汉族，住湖南省攸县。被上诉人（原审被告）：刘祖德，男，1964年1月7日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：刘征，系刘祖德女儿。被上诉人（原审第三人）：株洲市众鑫房地产经纪有限公司，住所地湖南省株洲市天元区珠江北路1099号颐景园协力小区3栋107、207号。法定代表人：徐中勇，系该公司总经理。上诉人文平因与被上诉人刘祖德、刘征、株洲市众鑫房地产经纪有限公司（以下简称“株洲众鑫经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人文平上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判两被上诉人刘祖德、刘征双倍返还定金40000元，并赔偿居间代理费13600元、贷款服务费3000元、过户服务费1500元和承担律师费5000元。事实和理由：合同未能履行的原因系两被上诉人不同意公证，而不是原审判决认定的对合同内容理解履行产生分歧。两被上诉人违约，按照合同约定应该双倍返还定金，并承担上诉人需要支出的居间代理费、贷款服务费、过户服务费和因诉讼产生的律师费。两被上诉人刘祖德、刘征答辩称：已通知上诉人和第三人中介公司停止出售该房产，并且经过他们同意，被上诉人没有违约行为。被上诉人没有收取定金，不存在返还定金和承担相关费用的责任。被上诉人株洲众鑫经纪公司答辩称自己收到的定金是托管，对上诉人的上诉请求没有意见。原审原告文平向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告一签订的《株洲市存量房屋买卖合同》；2、判决被告一、二向原告双倍返还定金40,000元；3、判决被告一、二向原告赔偿居间代理费13,600元，贷款服务费3000元，过户服务费1500元；4、判决被告一、二承担本案的律师费5000元；5、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。原判认定事实：2019年8月28日，原告文平通过第三人株洲众鑫经纪公司居间介绍购买被告刘祖德和案外人李文珍共同所有的位于株洲市天元区房屋。当日，原告文平（乙方）与被告刘祖德（甲方）签订《株洲市存量房屋买卖合同》，该房屋买卖合同主要约定：一、甲方出售坐落于株洲市天元区住宅房屋一套，房屋建筑面积101.17平方米；二、该房屋已经设立抵押，甲方应在2019年12月23日前办理完毕解除抵押登记手续；……四、甲方和乙方通过株洲市众鑫房地产经纪有限公司居间介绍成交；五、甲乙双方经协商一致，同意上述房屋成交价格为684700元，定金20000元，于交房时冲抵房款，乙方于本合同签订之日自行支付定金给甲方……；十、甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方每日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金……；守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方承担守约方支出的诉讼费用，并赔偿居间代理费（如有）……十四、乙方等甲方房屋契税满五年再走过户程序；甲方房屋贷款由乙方垫资帮忙偿还，甲方配合乙方垫资过程中的公证程序；如果甲方毁约房屋不卖了，甲方赔偿乙方两万元整，如果乙方毁约，两万元定金归甲方所有……；原告文平在乙方签章处签名并捺手印，被告刘征在甲方签章处代被告刘祖德签名并捺手印。同时，原告文平（乙方）、被告刘祖德（甲方）与第三人株洲众鑫经纪公司（丙方）签订《居间服务合同》及《交易保障服务合同》，两份合同就第三人的居间服务内容、居间代理费用、贷款过户服务费用、三方权利义务、违约责任等事宜进行约定。合同签订后，原告文平于2019年8月28日通过银行转账方式向第三人株洲众鑫经纪公司支付定金20000元，同时，被告刘征代被告刘祖德出具定金收据一份。2019年9月19日，被告刘征通过微信告知原告文平本案涉案房屋不卖了，原告认为被告的行为已构成违约，要求被告依照合同约定承担违约责任、双倍返还定金并赔偿原告服务费、律师费等损失，原、被告多次协商不成，遂酿成本案纠纷。原判认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《株洲市存量房屋买卖合同》不违反法律法规强制性规定，真实、合法、有效。现原告文平要求解除买卖合同，被告刘祖德、刘征在庭审中亦明确表示同意解除合同，双方解除合同的意愿系真实意思表示，故原告请求解除《株洲市存量房屋买卖合同》的诉请，法院予以支持。本案涉及的《株洲市存量房屋买卖合同》系第三人株洲众鑫经纪公司提供的格式文本合同，在协商签订过程中，第三人株洲众鑫经纪公司在提供协助交易双方协商合同的相关条款（如定金的支付时间、方式及公证的相关事宜）的居间服务过程中存有瑕疵，导致原、被告双方对合同内容的理解履行产生不同意见，合同未能履行。结合本案实际情况，原、被告作为拥有完全民事行为能力的成年人，在签订合同时虽应尽到审慎义务，但双方在主观上均无违约的意愿，不适用定金罚则，故原告诉请要求被告双倍返还定金，法院不予支持。因被告的行为不构成根本违约，且原告诉请的居间代理费、贷款服务费、过户服务费并未实际发生，律师费系非必要产生的费用，故原告请求被告赔偿居间代理费、贷款服务费、过户服务费、律师费等费用的诉讼请求，法院不予支持。第三人株洲众鑫经纪公司在未与被告方签订资金监管服务合同的前提下收取原告支付的20,000元定金，存在居间服务瑕疵，根据庭审查明，原告文平支付的20,000元定金现存于第三人株洲众鑫经纪公司处，故应当由第三人株洲众鑫经纪公司向原告文平返还定金20,000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告文平与被告刘祖德、刘征于2019年8月28日签订的《株洲市存量房屋买卖合同》；二、限第三人株洲市众鑫房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告文平退还定金20,000元；三、驳回原告文平其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1378元，减半收取689元，由被告刘征、刘祖德负担。二审期间，上诉人向法庭提交了一份代理费收据，拟证明上诉人委托律师进行诉讼所花费的代理费为5000元。经质证，被上诉人刘征认为其真实性无法确定，株洲众鑫经纪公司对此没有异议。本院经审查该证据在一审已经提交，不属二审新证据。被上诉人刘征和株洲众鑫经纪公司均向法庭提交了三张收据，拟证明上诉人交纳的2万元定金，由株洲众鑫经纪公司收取，株洲众鑫经纪公司向被上诉人刘征开具了一张5300元的定金托管收据、一张4700元的中介费收据、一张10000元的交房尾款托管收据。经质证，上诉人对此没有异议，本院予以采纳以此补充如下事实：合同签订后，上诉人转款20000元定金至株洲众鑫经纪公司账户，被上诉人刘征向上诉人出具了收到20000元定金的收据，株洲众鑫经纪公司向被上诉人刘征开具了三张不同款项明细的的收据。对一审判决查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方二审争议的焦点是被上诉人刘祖德、刘征的行为是否构成违约，应如何承担违约责任。双方签订的《株洲市存量房屋买卖合同》第十四条约定：甲方（刘祖德）房屋贷款由乙方（文平）垫资帮忙偿还，甲方配合乙方垫资过程中的公证程序。现刘祖德、刘征以文平要求公证为由不愿意出卖涉案房屋，违反合同约定，应承担违约责任。涉案合同既约定了定金，又约定了违约金。文平起诉要求适用定金条款，本院予以支持。文平已支付2万元定金，刘祖德、刘征也出具了收取2万元定金的收据，故刘祖德、刘征应双倍返还文平定金4万元。株洲众鑫经纪公司托管的2万元定金，应由株洲众鑫经纪公司负责返还。至于文平要求刘祖德、刘征赔偿居间代理费、贷款服务费、过户服务费等损失，经查上述损失并未实际发生；至于支付的5000元代理费，应包含在定金罚则赔偿中，故本院对该项请求不予支持。据此，上诉人的上诉意见部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1760号民事判决第一、二项，即解除原告文平与被告刘祖德、刘征于2019年8月28日签订的《株洲市存量房屋买卖合同》；限第三人株洲市众鑫房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告文平退还定金20,000元；二、撤销第三项，即驳回原告文平其他诉讼请求；三，被上诉人刘祖德、刘征于本判决生效之日后十日内返还上诉人文平定金20000元；四、驳回上诉人文平其他诉讼请求。一审案件受理费689元，二审案件受理费1378元，共计2067元，由刘祖德、刘征负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇二〇年九月二十八日法官助理 齐志龙书 记 员 盘 嘉