甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初2304号原告：吴玉平，男，1976年7月19日出生，汉族，住甘肃省秦安县。被告：甘肃盛大房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区玉门街****3-1,**。法定代表人：黄涛，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：高志强，男，该公司职工。委托诉讼代理人：王泽华，男，该公司职工。被告：恒大地产集团兰州置业有限公司，住所，住所地甘肃省兰州市城关区高新飞雁街**陇星大厦第**div>法定代表人：田占龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世昭，女，该公司职工。原告吴玉平与被告甘肃盛大房地产开发有限公司（以下简称盛大公司）、被告恒大地产集团兰州置业有限公司（以下简称恒大兰州公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告吴玉平与被告盛大公司的委托诉讼代理人王泽华、被告恒大兰州公司的委托诉讼代理人李世昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴玉平向本院提出诉讼请求：1.判令盛大公司、恒大兰州公司支付逾期未办理房屋所有权证的违约金1042.76元，并按521.38元／年计付违约金至办妥房屋所有权证之日；2.判令盛大公司、恒大兰州公司依约履行办理房屋所有权证之义务；3.判令盛大公司、恒大兰州公司支付未依约办证肇致的政策性涨价部分的税费差额；4.本案诉讼费、邮寄费由盛大公司、恒大兰州公司公司负担。事实和理由：2014年4月30日，吴玉平与盛大公司签订商品房买卖合同，约定吴玉平购买兰州市西固区××广场××幢××单元××室房屋，总房款为521386元。合同第十五条与合同附件四第十一条约定，“自2016年10月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记，如延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日”，“出卖人未能在约定的时间内办妥《房屋所有权证》的，每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金……”。吴玉平依约付清了房款，盛大公司未履行合同义务，吴玉平提起本诉。恒大兰州公司是恒大都市广场的实际控制人，应当承担连带责任。盛大公司辩称，吴玉平的诉请应予驳回。盛大公司已向房管部门办理了备案登记手续,履行完合同义务。恒大兰州公司辩称，吴玉平对恒大兰州公司提出的诉请应予驳回。吴玉平与盛大公司签订商品房买卖合同，双方未约定恒大兰州公司对盛大公司的合同义务承担连带责任，恒大兰州公司非合同一方当事人，不应向吴玉平负合同义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴玉平提交的商品房买卖合同、《结清证明》、发票，以上是当事人对真实性无异议且与本案有关的证据，可以作为定案依据，本院予以采信。吴玉平提交《关于员工保障性购房有关规定的通知》、江西省翠林山庄有限公司南昌恒大体育公园分公司出具的《证明》及《收入证明》、《通知》，证明吴玉平是恒大集团下属公司的员工，按照恒大集团的购房条件，可购买恒大集团全国范围内开发或实际控制的楼盘，恒大兰州公司是恒大集团的下属公司，吴玉平按照集团购房条件购买了涉案房屋，印证了恒大兰州公司是涉案楼盘的实际控制人。盛大公司与恒大兰州公司对该组证据的真实性及关联性提出异议。本院作如下认定：吴玉平提交该组证据意在证明恒大兰州公司是恒大都市广场项目（盛大公司）的实际控制人，进而证明恒大兰州公司应当与盛大公司承担连带责任。连带责任作为一种特殊的责任形式，因合同约定或者法律规定而生。该组证据未能证明恒大兰州公司因合同约定而对吴玉平负连带责任，亦不能证实吴玉平得向恒大兰州公司主张连带责任之请求权基础的要件事实。无论该组书证之真伪，该组证据仅能证明吴玉平作为内部员工，购买了涉案房屋，但本案的主要案件事实不是吴玉平的购房渠道，而是买卖双方对于办理房屋权属证书的约定以及各方的履约情况。该组证据不能证明涉案项目的开发建设单位是恒大兰州公司，亦不能证明盛大公司的实际控制人是恒大兰州公司，且盛大公司依法登记并取得法人资格，无论有无实际控制人，均以自己名义对外担责。综上，本院认定该组证据缺乏对待证案件事实的证明力，与本案无关，本院不予采信。吴玉平提交金碧物业有限公司的简介，证明恒大兰州公司是恒大都市广场的实际控制人，金碧物业有限公司是恒大兰州公司派出的前期物业管理公司。本院对该证据作如下认定：金碧物业有限公司是依法登记成立的独立法人，该公司成为涉案项目的前期物业服务公司与恒大兰州公司是否实际控制该项目并无关联。即使恒大兰州公司因资本多数决而取得涉案项目开发建设单位的大股东地位，但前段已述，盛大公司作为独立法人，以自己的名义与财产对外担责。该证据缺乏对待证案件事实的证明能力，与本案无关，本院不予采信。吴玉平提交网络截屏，证明盛大公司与恒大兰州公司不具备办理房屋所有权证的资格。盛大公司与恒大兰州公司对该证据的真实性提出异议。本院作如下认定：恰如吴玉平所持之证明目的，办理房屋所有权证书属于政府的一项行政管理事务，是行政主管部门的职责，房地产开发建设单位仅负有提交办证所需资料之协助义务，的确不具备办证资格。本院不考究吴玉平措辞上之疏漏，探究其真意，认定吴玉平意在证明盛大公司与恒大兰州公司未依约履行协助办证义务。首先，恒大兰州公司对吴玉平不负有合同义务。其次，根据民事诉讼证据规则，盛大公司对已履行协助办证义务这一案件事实负举证责任，吴玉平对盛大公司未履行该项合同义务之事实不负举证责任。在不负担举证责任的情形下，吴玉平仍提交证据以欲证实该案件事实，实非必要。在盛大公司无法举证或者认可该事实的情形下，吴玉平不必提交反驳证据。本院对该不必要之举证不予审查其来源，对该证据不予采信。通过对当事人提交的证据进行认定并结合庭审调查，本院查明如下案件事实：涉案房屋位于兰州市西固区××广场××幢××单元××室，由盛大公司开发建设。2014年4月30日，吴玉平与盛大公司签订商品房买卖合同，约定吴玉平以521386元购买涉案房屋，还约定办理产权登记期限为540个工作日，以2016年11月1日作为该期限的起算日，如延期交房，则以实际交房之次日作为该期限的起算日。吴玉平付清了购房款。盛大公司主张实际交房日期是2016年10月31日，吴玉平因自身原因导致迟延收房。吴玉平不认可盛大公司提出的该项事实主张，主张实际交房日期是2016年11月17日。盛大公司当庭承认仅办理了商品房买卖合同的网签备案手续，未向产权登记机关报备产权登记资料，未履行协助办证义务，并认可除吴玉平向其提出的除邮寄费以外的其他诉请。本院认为，吴玉平与盛大公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效，对当事人具有拘束力，当事人应全面履行合同义务。一、盛大公司的合同义务与违约责任。吴玉平与盛大公司签订商品房买卖合同，向盛大公司付清了房款，履行了合同义务，盛大公司应依约履行协助办证义务。合同约定，盛大公司于房屋交付使用后540个工作日内，向产权登记机关报备需由其提供的产权登记资料。现盛大公司履行该合同义务的期限已届满，吴玉平有权向盛大公司提出履约请求。本院对吴玉平提出的要求盛大公司依约履行办证义务之诉请予以支持，判令盛大公司向产权登记机关报备需由其提交的办理涉案房屋权属登记所需资料、协助吴玉平办理房屋权属登记。盛大公司逾期未依约履行协助办证义务，应承担违约责任，每年按已付房款的0.1%即521.39元，向吴玉平支付逾期办证违约金。盛大公司主张实际交房日期是2016年10月31日，吴玉平因自身原因迟延收房。吴玉平主张实际交房日期是2016年11月17日，并按此日期，向盛大公司主张逾期办证违约金。吴玉平提出有关实际交房日期的事实主张属于对不利于己事实的自认，其按此日期，以521.38元／年向盛大公司主张违约金，是对自己权利的处分，符合法律规定。本院按一年250个工作日计，自2016年11月18日起计540个工作日至2019年1月14日。吴玉平主张盛大公司自2019年1月16日起计付逾期办证违约金，符合法律规定与合同约定。自2019年1月16日至吴玉平提起诉讼之日即2020年8月26日，盛大公司应向吴玉平支付逾期办证违约金839.92元（521.38元／年÷365日×588日）。如前所述，颁发房屋所有权证书作为政府的一项行政管理事务，属于不动产登记主管部门的职责，盛大公司无权颁发不动产权属证书。盛大公司所负有关办证之合同义务为合同约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同补充协议虽载盛大公司未在约定期限内办妥权属证书，应承担违约责任，本院对该约定作符合常理之解释，即盛大公司的违约行为是未在约定期限内向不动产登记主管部门报备需由盛大公司提交的资料的，而非向吴玉平填制、颁发权属证书。吴玉平主张盛大公司向其支付逾期办证违约金至办妥房屋所有权证之日，本院予以支持，但应以盛大公司向不动产登记主管部门报送全部应由其报送的资料、履行完全部协助办证义务之日为时间截点。二、吴玉平诉请的政策性涨价部分的税费差额。诉讼请求必须具体明确。吴玉平提出该项诉请，但未明确政策性涨价部分具体的税费金额，致该项诉请不具体、不明确，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定的起诉条件。本院对吴玉平主张的该项诉请不予审理。三、吴玉平对恒大兰州公司提出的诉请。（一）吴玉平对恒大兰州公司不享有合同权利。恒大兰州公司未与吴玉平在房屋买卖上作出意思表示并成合意，双方无债之关系，吴玉平不享有对恒大兰州公司的债权请求权。与吴玉平签订商品房买卖合同的是盛大公司，合同在吴玉平与盛大公司间发生效力，吴玉平不能突破合同的相对性而要求恒大兰州公司向其履行合同义务。（二）恒大兰州公司不应对吴玉平承担连带责任。如前所述，连带责任必须因法律规定或者因合同约定而生。首先，恒大兰州公司未与吴玉平或者盛大公司约定恒大兰州公司对吴玉平承担连带责任，则吴玉平不享有对恒大兰州公司主张连带责任的债权请求权。其次，吴玉平提交证据欲证明恒大兰州公司是涉案楼盘（盛大公司）的实际控制人，但其提交的证据不能实现该证明目的。即使恒大兰州公司因持股比例占绝对优势而享有盛大公司的大股东地位，盛大公司作为依法登记成立的法人，享有民事权利能力与民事行为能力，具备民事主体资格，以自己的名义从事民事活动，以自己的财产对外担责。股东以向公司的出资对公司债务负责，股东不因资本多数决成为控股股东而与公司一道成为公司所从事的民事活动主体，亦不与公司承担连带责任，此为现代公司法人制度应有之义。综合以上理由，吴玉平对恒大兰州公司提出的诉请，本院不予支持。四、其他问题。吴玉平在当庭申请人民法院调查取证，本院对吴玉平的申请不予准许，理由如下：（一）吴玉平申请“到兰州市自然资源局、房管局调取不能办理案涉房屋产权证的文件……”。根据民事诉讼证据规则，盛大公司应对已经履行协助办证之合同义务承担举证责任，举证不能的，承担不利后果。吴玉平对该事实不负举证责任。吴玉平在不负举证责任情形下仍向人民法院申请调查该事实，非属必要。盛大公司当庭承认未向不动产登记主管部门报备办证资料，未履行合同约定的协助办证义务。可见，当事人在盛大公司是否履行合同约定的协助办证义务上无争议。本院根据当事人的陈述即可认定案件主要事实，无调查取证之必要。吴玉平在盛大公司未履行举证责任且认可未履约之情形下，吴玉平亦不负反证责任。（二）吴玉平申请“到盛大房地产开发有限公司调取销售档案，印证原告提交的证据中第4、5、6、7中复印件与原件一致……”。盛大公司的销售档案不属于人民法院依申请调取的证据，属于对方当事人举证证明确实存在而由人民法院责令持有证据的当事人提交的证据。吴玉平申请本院调取该组证据的目的在于证实其提交的《关于员工保障性购房有关规定的通知》、《证明》、《收入证明》、《通知》诸复印件与原件无异，但前述证据经本院认定，与本案无关，未被采信为定案依据。对前述未采信证据的佐证亦与本案无关。五、案件受理费的负担。盛大公司违约，对酿成本诉具有过错，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，应当负担案件受理费。吴玉平在诉讼费用负担的诉请项上又提出邮寄费的诉请，但未举证证明其因盛大公司的违约而遭受了该项损失。吴玉平虽然在案件审理过程中通过挂号信的方式向本院邮寄材料支出了费用，但该笔费用如同当事人为参加庭审而支出的交通费、为打印诉状或者答辩状而支出的打印费等不属于违约损失，亦不属于案件受理费、保全申请费或者其他诉讼费用，而是属于吴玉平为主张权利而自行支出的费用，除非合同另有约定，吴玉平应自行负担该笔费用。本院对吴玉平诉请的邮寄费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告甘肃盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴玉平支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金839.92元（暂计至2020年8月26日，之后发生的违约金，按521.38元／年计至被告甘肃盛大房地产开发有限公司向不动产登记主管部门报备全部需由其报备的办理房屋权属证书的资料之日）；二、被告甘肃盛大房地产开发有限公司继续履行合同，协助吴玉平办理兰州市西固区××广场××幢××单元××室房屋所有权证书，向不动产登记主管部门报备需由其报备的办证资料；三、驳回原告吴玉平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费50元，由被告甘肃盛大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张倩倩二〇二〇年九月十九日书记员  保 娜