福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3902号 原告：陈烨，女，汉族，1987年10月18日出生，住福建省松溪县。 委托诉讼代理人：郑庆寨、陈启，福建名匠律师事务所执业律师。 被告：林灵，女，汉族，1987年7月14日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：刘巧兴，福建融成律师事务所执业律师。 第三人：福建省创想源房地产有限公司，住所地福建省福州市闽侯县甘蔗街道滨城大道69号闽商大厦(现:闽商财富中心)1#、2#楼20层2009办公。 法定代表人：程伟涛，执行董事。 原告陈烨与被告林灵、第三人福建省创想源房地产有限公司（以下简称创想源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈烨的委托诉讼代理人郑庆寨、被告林灵的委托诉讼代理人刘巧兴到庭参加诉讼，第三人创想源公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈烨向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈烨、林灵双方于2020年6月13日签订的《房屋买卖合同》；2.判令林灵支付陈烨违约金200000元；3.判令林灵赔偿陈烨律师费损失38000元；4.判令林灵承担本案诉讼费。事实与理由：2020年6月13日，林灵与陈烨经创想源公司提供居间服务，双方就买卖位于福州市闽侯世茂滨江新城（现：世茂上游墅）19＃楼103复式单元的房屋签订《房屋买卖合同》，约定林灵（乙方）购买陈烨（甲方）位于福州市闽侯世茂滨江新城（现：世茂上游墅）19＃楼103复式单元的房屋，单元面积129.7㎡，房屋成交价格为1780000元，同时对双方权利义务及违约责任进行约定。同日，陈烨、林灵及创想源公司就买卖上述房屋相关事宜签订《居间服务合同》、《交易服务合同》，三方就交易服务范围、房屋交易服务费用、履约保证、违约责任等事项达成一致意见。其中，《房屋买卖合同》第十三条违约责任第（一）项第1款约定“自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同”；第2款“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币贰拾万元整（￥200000），同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费”；补充协议第3条约定：“甲、乙双方协商约定乙方须于签订本合同之日起十个工作日内将购买上述房产所需的材料及首付款筹备到位，并于当日甲乙双方开始配合办理乙方银行贷款相关手续”。合同签订后，林灵未按合同补充协议第3条约定于十个工作日内将相关材料及首付款筹备到位，并办理贷款相关手续，且明确表示放弃购买案涉房屋。但陈烨仍多次发函催告其履约，林灵仍未履约，其行为已构成严重违约，陈烨依法有权行使解除权。2020年7月28日，陈烨通过创想源公司向林灵发出《解除合同通知书》，行使合同解除权并告知林灵保留追究其违约责任。此外，陈烨因本案诉讼支付律师费38000元，按合同约定应由林灵负担。 林灵辩称，一、《房屋买卖合同》没有约定首付款，林灵没有违约。（一）合同关于首付款的没有约定。合同第九条第（二）款约定“甲乙双方应在交易服务方收到评估报告后三个工作日内至交易服务方指定的相关贷款银行办理商业按揭申请手续，乙方应在办理商业按揭贷款申请手续前准备好按揭贷款手续等相关材料；甲方应配合办理银行按揭手续并按贷款银行签署相关文件）。在办理该手续前，乙方应将购房首付款及差额款（差额款=总成交价-首付款-银行承诺的贷款-购房保证金）存入该银行认可账户。”由于合同前后所有条款均没有约定关于购房首付款的比例或者具体的数额，林灵无法根据合同第九条第（二）款的约定在办理按揭贷款手续前确定首付款，并将首付款及差额存入银行认可的账户。没有约定首付款，导致林灵无法准备购买房产所需的材料。根据合同补充协议的第3点提到的“乙方必须于本合同签订之日起十个工作日内将购买上述房产所需的材料及首付款筹备到位”中的购房“所需的材料”主要指林灵的基于购房向指定银行申请贷款的材料。因合同只约定了购房总的价款178万元，没有约定首付款数额或者比例，林灵无法向银行申请确定数额的贷款，无法支付首付款。（三）根据合同约定，林灵没有违约。根据合同第九条第（二）款及合同补充协议的第3点，“乙方必须于本合同签订之日起十个工作日内将购买上述房产所需的材料及首付款筹备到位”。因为合同没有明确约定首付款的数额或者比例，导致林灵无从准备“购买上述房产所需的材料”，也无法筹集首付款。因此，林灵并未违约，而是无法履行合同约定的义务。 二、林灵同意解除合同。（一）合同没有约定购房首付款，无法实际履行。因为签订合同时极为匆忙，林灵被告知能够以极低的首付购买该套房屋，加之林灵为了想给两个孩子安个家，就在仓促之间与陈烨签订了合同。但在实际开始履行合同时，林灵发现面临履行不能。首先，因为没有约定首付款，林灵不知道应该筹集多少首付款、应该在何时支付首付款。其次，签约时林灵得到的信息是“极低的首付款”，但实际根据法律法规的规定，按揭贷款的首付款比例至少是购房款总额的20%，有可能更多。在了解到相关按揭贷款的法规及风险后，林灵发现无法履行向相关银行提交贷款申请材料的义务。（二）林灵与陈烨之间无法就首付款协商一致。林灵发现在与陈烨签订合同之前，双方从未就首付款的数额和比例进行明确的约定，导致林灵认为没有首付款或者首付款极低。林灵就是在这种认知中签订了合同。在实际履行过程中，林灵发现合同中没有约定首付款，而陈烨两次通过第三人发函要求根据合同中“于签订合同之日起十个工作日内将购买上述房产所需的材料及首付款筹备到位”的约定，履行相关手续。林灵因合同没有约定首付款，所以无法履行。双方对首付款的数额无法协商。（三）因合同无法履行，林灵同意解除合同。因签约时没有涉及首付款数额问题，林灵没有准备首付款。签约后在申请按揭贷款手续前，银行要求支付首付款，林灵客观上没有支付首付款的能力。因此林灵认为基于没有约定首付款，合同无法实际履行，林灵同意解除合同，双方各不负违约责任。 综上，林灵认为因没有约定首付款，导致林灵无法根据合同相关条款履行“于本合同签订之日起十个工作日内将购买上述房产所需的材料及首付款筹备到位”的合同主义务。而且，没有约定首付款，导致林灵认为合同履行过程中不需要准备首付款，致使没有支付首付款能力的林灵在错误的认知下签订合同。因此，林灵没有违约，不应当承担违约责任；本案诉讼费由陈烨承担。鉴于合同无法履行，林灵同意解除合同。 创想源公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年6月13日，林灵与陈烨经创想源公司提供居间服务后，就买卖位于福州市闽侯世茂滨江新城（现：世茂上游墅）19＃楼103复式单元的房屋签订《房屋买卖合同》，约定林灵（乙方）以1780000元的价格向陈烨（甲方）购买前述房屋。合同第九条约定，在甲方向交易服务方提交该房屋其名下所有权证后五个工作日内，由交易服务方代理乙方委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前应支付评估费。甲乙双方应在交易服务方收到评估报告后三个工作日内之交易服务方指定的相关贷款银行办理商业按揭申请手续，（乙方应在办理商业按揭贷款申请手续前准备好按揭贷款手续等相关材料；甲方应配合办理银行按揭手续并按贷款银行签署相关文件）。在办理该手续前，乙方应将购房首付款及差额款（差额款＝总成交价-首付款-银行承诺的贷款-购房保证金）存入该银行认可账户。合同第十二条约定，除因房屋交易需要将该房屋权属材料原件提交至相关银行、行政机关的期间外，在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，该房屋权属材料原件均应由交易服务方保管，作为房屋交易保证。甲乙双方约定签订本合同乙方应支付购房保证金30000元，暂时将全部购房保证金在交易过程中交由交易服务方无息代管。合同第十三条约定，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金200000元，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。补充协议第3条约定，甲、乙双方协商约定乙方须于签订本合同之日起十个工作日内将购买上述房产所需的材料及首付款筹备到位，并于当日甲乙双方开始配合办理乙方银行贷款相关手续。同日，陈烨、林灵及创想源公司就买卖上述房屋相关事宜签订《居间服务合同》、《交易服务合同》。 合同签订后，陈烨将案涉房屋权属证书原件交由创想源公司保管，林灵将履约保证金30000元交由创想源公司代管。2020年6月29日，创想源公司向林灵发出《履约催告函》，告知林灵：经我司客服经办人员和您电话沟通确认，您决定放弃购买上述房产，现应卖方要求向您发出第一封履约催告函，希望您于我司向您发出本函至2020年7月1日前与我司客服经办人员联系办理该房产后续相关手续，逾期不履行的，卖方将追究您相关违约责任。该函件于2020年7月1日由林灵签收。2020年7月6日，创想源公司再次向林灵发出《履约催告函》，该函件于2020年7月8日由林灵签收。2020年7月28日，创想源公司向林灵发出《解除合同通知书》，告知林灵，经创想源公司及陈烨多次催促履约，林灵仍未配合办理交易手续，卖方有权解除合同，要求林灵在收到函件后协商处理房产的解除合同等相关事宜。 另查明，陈烨为本案支出律师费38000元。 本院认为，陈烨与林灵签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，林灵未在合同约定的期限内备齐购买案涉房产所需的材料及首付款，经两次催告后仍未履行，已构成违约，现陈烨诉请解除合同，林灵亦同意解除合同，本院予以支持，合同解除后，创想源公司应将代管的房屋产权证原件以及购房保证金分别返还。林灵主张因合同对首付款约定不明，且签订合同前被告知可以以“极低的首付款”购买案涉房屋才导致林灵履行不能，林灵不构成违约。但林灵作为具有一定生活常识的完全民事行为能力人，在签订买卖合同前，必然会对房屋的购房总价、预计的首付款、预计的月供金额、购买方式等作出充分了解，即使合同对首付款约定不明，其不知何时存入多少首付款，但经两次催告后，林灵本可就该问题与陈烨或创想源通过磋商解决，但其并无举证证明其与陈烨或创想源公司就该问题重新进行协商，故林灵的抗辩主张不能成立，本院不予支持，林灵应向陈烨承担违约责任。陈烨要求林灵支付违约金200000元并赔偿其为本案支出的律师费38000元，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、解除陈烨与林灵之间于2020年6月13日签订的《房屋买卖合同》； 二、林灵应于本判决生效之日起十五日内支付陈烨违约金200000元； 三、林灵应于本判决生效之日起十五日内支付陈烨律师费38000元； 四、驳回陈烨其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20820元，因适用简易程序审结，依法减半收取计10410元，由林灵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年九月二十五日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。