湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9913号上诉人（原审原告）：阳思贞，女，1989年9月30日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：肖橙，湖南弘一（永州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市大兴区兴政街（科技大厦）31号7层31-6。法定代表人：韩光，总经理。委托诉讼代理人：鲁向顺，汉族，男，1988年11月10日出生，住黑龙江省海伦市，该公司员工。上诉人阳思贞因与上诉人北京美丽屋资产管理有限公司（简称美丽屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0101民初3730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人阳思贞向本院提出上诉请求：1.请求判令美丽屋公司承担将涉案房屋恢复原状的费用10000元；2.请求判令美丽屋公司承担涉案房屋地板、屋内墙面、主卧门、入户门等损坏赔偿金2000元；3.请求判令美丽屋公司向阳思贞支付违约金24650元；4.请求判令美丽屋公司赔偿阳思贞5个月租金的损失12500元。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判。1.2018年7月28日双方签订的《长沙市房屋出租委托合同》第五条第（二）款约定：出租委托期内房屋及附属设施因人为所导致的损坏均由乙方负责并承担全部费用。阳思贞将房屋交付美丽屋公司，但承租人未尽保管注意义务，导致房屋地板、屋内墙面、主卧门、入户门等损坏严重。原审判决赔偿800元，无法覆盖全部损失。2.美丽屋公司欠租46天系根本违约，阳思贞及时行使解除权，美丽屋公司应承担全部法律责任。原审只认定5000元违约金，是适用法律错误。首先，应当按照房屋委托期限的全部年限计算总租金。其次，原审将违约金降至5000元损害了上诉人的合法权益。再次，原审判决基于疫情降低了违约金，但美丽屋公司的经营收入未受影响。3.约定的租赁期限是5年，阳思贞期待的租赁期是5年，才减免了5个月的租金。但美丽屋公司单方解除合同，应当赔偿5个月的租金损失12500元。上诉人特依据相关法律提出上诉，请求判如所请。上诉人美丽屋公司向本院提出上诉请求并提出答辩意见：1.请求维持一审判决第一、二、三、八项；2.请求撤销一审判决第四、五、六、七项判决内容，依法改判驳回阳思贞的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由阳思贞负担。事实与理由：1.2018年7月28日，双方签订案涉《长沙市房屋出租委托合同》，约定阳思贞将该房屋委托美丽屋进行出租管理，委托期限为2018年10月29日至2023年10月28日。2020年1月，新冠疫情爆发，美丽屋公司经营困难，遂于阳思贞协商延迟在支付租金，但阳思贞在2020年3月14日强制收回房屋，导致案涉合同无法履行。原审判决认为房屋损坏由美丽屋公司造成，要求赔偿损失，是事实认定不清。原审判决要求美丽屋公司承担违约责任将房屋恢复原状，属于同一事实重复承担责任，加重了上诉人的合同责任，违反了公平原则，是适用法律错误。2.新冠疫情是不可抗力，美丽屋公司因此无法开展经营活动，产生营业损失。根据相关规定，逾期支付不算违约，原判判决认定事实错误，适用法律错误。3.关于一审认定的免租期租金，首先，阳思贞的该诉讼请求无事实依据。其次，免租期已使用且履行完毕，与合同的履行情况无关。再次，合同已约定违约金，就应当按照约定内容处理，原审判决同时认定美丽屋公司支付违约金和支付免租期租金，属于违约责任的扩大，超过了实际损失，属于事实认定错误，法律条款适用错误，合同条款解读错误。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉请求。上诉人阳思贞辩称，美丽屋公司认为合同解除的原因属于不可抗力及阳思贞强制收回房屋导致，实际上房屋租赁合同的解除属于阳思贞依法行使约定解除权，根据合同第七条约定，美丽屋公司未按期支付租金，阳思贞通过微信和邮件行使解除权，美丽屋公司所称的疫情不存在。疫情期间，房屋一直有租客居住，美丽屋公司的经营收入未受影响，阳思贞收回房屋是其行使约定解除权的正当行为。2.合同约定的违约金是总租金的17%，美丽屋所称的房屋总租金是指一年的总租金的说法不成立，应当按照总期限计算违约金为24650元。3.双方争议的焦点为免租期的租金是否应当由美丽屋公司承担，约定的租期是5年，阳思贞合理期待才免收了5个月的租金。合同的解除是因为美丽屋公司迟延支付租金的根本违约行为导致，美丽屋公司应当赔偿租金损失12500元。阳思贞向一审法院起诉请求：一、判令解除阳思贞与美丽屋公司2018年7月28日签订的《长沙市房屋出租委托合同》（合同编号：10000443）；二、判令美丽屋公司支付阳思贞自2020年1月29日起至2020年3月14日止的46天的拖欠租金3780.82元（2500元/月*12个月÷365天*46天）；三、判令美丽屋公司向阳思贞支付拖欠的电费443.05元、水费304.50元，水电费合计747.55元；四、判令美丽屋公司将涉案房屋恢复原状；五、判令美丽屋公司承担涉案房屋地板、屋内墙面、主卧门、入户门等损坏赔偿金2000元；六、判令美丽屋公司向阳思贞支付违约金24650元（145000元*17%）；七、判令美丽屋公司赔偿阳思贞5个月租金的损失12500元（2500元/月*5个月），免租期为2018年7月29日——2018年10月28日（3个月）、2019年10月29日——2019年12月28日（2个月）；八、本案诉讼费由美丽屋公司承担。一审法院认定事实：2018年7月28日，阳思贞（甲方）与美丽屋公司（乙方）签订《长沙市房屋出租委托合同》，约定：①阳思贞将长沙市芙蓉区恒大江湾31栋Ｎ单元2层203号房（以下简称“涉案房屋”）委托给美丽屋公司进行出租，租赁期限自2018年10月29日起至2023年10月28日止，其中，2018年7月29日至2018年10月28日及2018年10月29日至2018年12月28日为免租期，共计5个月；②月租金2500元，合同总租金145000元，租金季付，乙方将各期租金划入甲方账户（开户行：中国建设银行蓝山支行，账号：62×××17）；③出租委托期内房屋主体结构，甲方自装防水、电路、水路管道，房屋自带壁挂炉因自然老化导致的损坏及一切责任均由甲方承担，或者由乙方负责修理更换，甲方承担全部费用；出租委托期内房屋及附属设施因人为所导致的损坏由乙方负责并承担全部费用；④乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：“未按约定支付租金达5日的……”，乙方有前述情形的视作乙方违约，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。同时，合同附件一（物业交接清单）载明签约时水费剩余195元，电费剩余97.65元。2020年1月起，美丽屋公司未按期向阳思贞支付当季租金。阳思贞通过微信及邮件方式与美丽屋公司进行协商，要求美丽屋公司支付逾期租金并解除合同，双方未达成一致意见。2020年3月14日，在涉案房屋内最后一名租客搬走后，阳思贞收回涉案房屋。2020年3月15日，阳思贞为正常使用涉案房屋，通过微信支付方式向长沙供电分公司补缴欠缴电费345.40元，向物业补缴2019年11月至2020年1月的欠缴水费109.50元。此外，阳思贞向法庭提交了涉案房屋现状的照片，从照片可见，涉案房屋房门有电气切割痕迹，地面有刮花情形，墙面亦有电钻打孔现象。一审法院认为：一、阳思贞与美丽屋公司签订的《长沙市房屋出租委托合同》是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人应当严格遵照履行。二、阳思贞已于2020年2月28日通过邮箱向美丽屋公司发送解除合同通知书，且于2020年3月14日实际收回涉案房屋，美丽屋公司亦在庭审中表示同意解除合同，故对阳思贞要求解除其与美丽屋公司之间于2018年7月18日签订的《长沙市房屋出租委托合同》的诉讼请求，该院予以支持，并确定解除日期为2020年3月14日。三、《长沙市房屋出租委托合同》签订后，阳思贞依约将涉案房屋交付给美丽屋公司使用，美丽屋公司亦应按照合同约定按期足额向阳思贞支付房租。截至2020年3月14日，美丽屋公司累计拖欠阳思贞房租3780.82元、水电费747.55元，阳思贞有权要求美丽屋公司履行，且美丽屋公司在庭审中也明确表示愿意支付。故对阳思贞要求美丽屋公司向其支付拖欠租金3780.82元、水电费747.55元的诉讼请求，该院予以支持。四、美丽屋公司未按照合同约定按期足额向阳思贞支付租金，其行为已构成违约。美丽屋公司辩称其迟延支付房屋租金，系因新冠肺炎疫情爆发，公司经营亏损所致，但结合现实情况来看，受疫情影响较大的多为商业用房，涉案房屋性质为普通住宅，受疫情影响较小，且涉案房屋在疫情期间仍有租客承租居住，故美丽屋公司的该项辩称不能构成其迟延支付租金的理由。美丽屋公司应就其违约行为承担相应的违约责任。阳思贞与美丽屋公司双方在合同中约定，违约方应向守约方支付合同总金额17%的违约金，被告方辩称该约定过分高于原告所受损失，该院综合考虑原告所受损失、美丽屋公司经营状况及疫情因素后，酌情确定美丽屋公司按2个月租金的标准向阳思贞支付违约金，即5000元（2500元/月×2个月），其余部分不予支持。五、依据合同约定，租赁期内房屋及屋内设施自然损坏的由阳思贞自行承担，人为损坏的由美丽屋公司负责。阳思贞要求美丽屋公司向其支付涉案房屋地板、屋内墙面、主卧门、入户门等损坏赔偿金2000元，美丽屋公司辩称该情况系使用过程中自然损坏，但从阳思贞所提交的证据来看，有部分人为损坏现象。故对阳思贞的该项诉讼请求，该院支持美丽屋公司向阳思贞支付损坏赔偿金800元，其余部分不予支持。六、对于免租期，双方在合同并无合同解除后由美丽屋公司向阳思贞退还的相关约定，但双方在合同中约定的租赁期限为5年（2018年10月29日至2023年10月28日），可见阳思贞抱有与美丽屋公司合作5年并收取5年租金的合理期待，所以才有5个月免租期之约定。现合同仅履行17个月即被解除，美丽屋公司仍要求阳思贞按合同约定提供5个月免租期有失公平。按租期折算，阳思贞提供2个月免租期相对合理。故对阳思贞要求美丽屋公司向其赔偿免租5个月的租金损失12500元的诉讼请求，该院支持美丽屋公司向阳思贞支付3个月租金7500元，其余部分不予支持。七、合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方所签订的《长沙市房屋出租委托合同》已经解除，阳思贞有权要求美丽屋公司将涉案房屋恢复原状。故对阳思贞要求美丽屋公司将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除阳思贞与美丽屋公司于2018年7月28日所签订的《长沙市房屋出租委托合同》，解除时间为2020年3月14日；二、美丽屋公司于本判决生效之日起十五日向阳思贞支付所欠租金3780.82元；三、美丽屋公司于本判决生效之日起十五日向阳思贞支付所欠水电费747.55元；四、美丽屋公司于本判决生效之日起十五日内将长沙市芙蓉区恒大江湾小区31栋203房恢复原状；五、美丽屋公司于本判决生效之日起十五日内向阳思贞支付房屋损坏赔偿金800元；六、美丽屋公司于本判决生效之日起十五日内向阳思贞支付违约金5000元；七、美丽屋公司于本判决生效之日起十五日内向阳思贞支付免租期租金7500元；八、驳回阳思贞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案案件受理费1142元，因适用简易程序减半收取571元，由美丽屋公司负担。二审中，上诉人阳思贞提交了民事起诉状、律师调查笔录等证据，上述证据是另案的情况，且被调查人未到庭，与本案无关，不予认定。上诉人美丽屋公司提交的上诉状民事起诉状、律师调查笔录亦与本案无关，不予认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人阳思贞与上诉人美丽屋公司签订的《长沙市房屋出租委托合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，阳思贞提出解除合同，美丽屋公司同意解除合同，阳思贞于2020年3月14日实际收回了房屋，故一审判决认定案涉合同于2020年3月14日解除具有事实和法律依据，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，截止合同解除之日，美丽屋公司拖欠房租3780.82元、水电费747.55元，应予支付，故阳思贞的该诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。关于阳思贞恢复房屋原状、赔偿损失和支付违约金等诉讼请求，本院认为，美丽屋公司迟付租金，违反了合同约定，应当承担违约责任，但约定的违约金标准是合同总金额的17%，该标准过高，应当予以调低，一审判决综合各种因素判决违约金为5000元符合客观事实和法律规定，本院予以确认。考虑到美丽屋公司确实对案涉房屋进行了改建，存在人为损坏现象，故应当承担损坏赔偿金，一审酌定800元具有事实和法律依据，本院亦予以确认。关于免租期租金，本院认为，案涉合同约定租赁期限为5年，并约定免除了5个月租金，出租人阳思贞有五年租期并收取租金的合理预期，但合同仅履行17个月即解除，如仍免除5个月租金则有失公平，一审判决以此确定免除2个月的租金符合公平原则，本院对此予以确认，故美丽屋公司仍应向阳思贞支付3个月的租金7500元。因此，上诉人阳思贞和美丽屋公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人阳思贞和美丽屋公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费696.5元，由上诉人阳思贞负担564元，上诉人北京美丽屋资产管理有限公司负担132.5元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  程 婧二〇二〇年九月二十八日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。