山东省日照市岚山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1103民初1078号 原告：刘昌伟，男，1969年3月3日出生，汉族，住山东省日照市岚山区。 委托诉讼代理人：厉春艳，山东岚杰律师事务所律师。 被告：张守香，女，1971年2月23日出生，汉族，身份证登记住址吉林省临江市，现住山东省日照市岚山区。 委托诉讼代理人：牟淑艳，日照岚山安东卫街道法律服务所法律工作者。 第三人：日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村民委员会，住所地日照市岚山区安东卫街道潘庄二村,统一社会信用代码54371103ME0515996F。 法定代表人：刘耐建，村民委员会主任。 委托诉讼代理人：张春华，日照岚山安东卫街道法律服务所法律工作者。 原告刘昌伟与被告张守香、第三人日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村民委员会（以下简称潘庄二村村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘昌伟及其委托诉讼代理人厉春艳，被告张守香及其委托诉讼代理人牟淑艳，第三人日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村民委员会的委托诉讼代理人张春华，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘昌伟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令潘庄二村村委会履行与原告签订的拆迁安置补偿协议，给付原告房屋补偿款145000元并给予原告安置楼房；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在有住宅一处，2011年原告将该房屋卖给了张守香，经原告起诉，岚山区人民法院以(2019)鲁1103民初2383号民事判决书判决该房屋买卖合同无效。2019年春，潘庄二村村委会对原告的房屋拆迁，经评估，上述房屋补偿款370168.20元。2019年5月21日，在岚山区公证处的公证下，原告与潘庄二村村委会签订了《潘庄二村房屋拆迁安置补偿协议书》一份，协议签订的第二天，潘庄二村村委会拆除了原告的房屋，但潘庄二村村委会以原告与张守香未达成协议为由，一直未履行上述协议。为维护原告的合法权益，特依法提起本诉，望予以支持。 被告张守香辩称，涉案房屋是被告于2008年2月18日购买取得，购房后对房屋进行了必要的装修、屋内墙装修、室内吊顶、偏房装修、铺设地板砖、卫生间等建设，房屋买卖时间较长，且被告持续居住本案中的涉案房屋，不是因投资或其他目的而购买涉案房屋，而是实际居住为目的；在房屋拆迁时，原告在利益驱使下违反了诚实守信的原则，有悖于道义、情理，破坏了市场交易秩序的稳定，也背离了社会主义核心价值观，对房屋买卖合同无效应该承担主要责任，涉案房屋拆迁的利益应该归被告所有；基于被告的信赖利益，房屋升值，积极支持政府岚罗高速项目拆迁工作，以及涉案房屋拆迁利益，在判决后便于执行分配，张守香在获取拆迁补偿款的同时应获得拆迁安置房待遇。近年来，日照市各区县城中村改造中发生类似的纠纷案件中较多，从实际案例来看，均支持诚实守信的房屋买受人取得绝大部分拆迁利益。综上张守香在本案中有独立请求权，虽然原告起诉村委会，但实质上是原告与张守香的利益之争。村委会在案件审理时实事求是地说明拆迁情况、拆迁待遇，判决后起到协助享有拆迁补偿待遇人顺利取得应有的利益，请求法院给予充分考虑。 第三人潘庄二村村委会述称，岚罗高速项目拆迁启动后，与原告签订过房屋拆迁安置补偿协议，后发现被拆迁房屋已经在多年前卖给了被告，房屋并由被告占有使用，村委会遂通知原告退回了签订的拆迁安置补偿协议，2019年5月23日与张守香重新签订了房屋拆迁安置补偿协议书，并给张守香安置60平方米的楼房，该楼房张守香已装修使用。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告刘昌伟为村集体组织成员，继承取得位于间，西屋四间。该房屋四至为东至周明富，西至刘昌江，南至刘乃友，北至周克伟。2008年2月18日，原告与被告签订房屋买卖合同《契约》一份，将该房屋以70000元的价格出卖给被告张守香（张守香丈夫杨有山）。合同签订后，张守香向刘昌伟交付购房款，张守香搬进上述房屋居住至2019年拆迁前。 2019年5月份，日照市岚山区启动岚罗高速拆迁项目。2019年5月21日，第三人潘庄二村村委会与原告刘昌伟签订一份《拆迁安置补偿协议书》，协议第一条约定：甲方（村委会）依据房屋评估结果给予乙方（刘昌伟）补偿合计364073.50元（其中所含奖励5万元须按照方案，依据协议签订和房屋拆除情况结算）；第二条约定：根据拆迁安置政策和方案规定，结合乙方享受的安置待遇，甲方同意乙方选择大户型安置楼1套，小户型安置楼1套，预留房款合计32万元，房屋拆除并验收合格后，据实测面积结算楼房款，交房安置时据实结算，多退少补。 后第三人潘庄二村村委会因发现涉案房屋已经转让的事实，将与刘昌伟签订的拆迁安置补偿协议书收回，于2019年5月23日，又与被告张守香签订一份《拆迁安置补偿协议书》，协议第一条约定：甲方（村委会）依据房屋评估结果给予乙方（张守香）补偿合计351473.50元（其中所含奖励5万元须按照方案，依据协议签订和房屋拆除情况结算）；第二条约定：根据拆迁安置政策和方案规定，结合乙方享受的安置待遇，甲方同意乙方选择小户型安置楼1套，预留房款合计12万元，房屋拆除并验收合格后，据实测面积结算楼房款，交房安置时据实结算，多退少补。 涉案房屋经评估，房屋补偿费117043.50元、区位补偿费86700元、空位定额补偿49660元、装修补偿金额32970元、搬回迁费补偿金额2000元、2019年5月20日签订协议奖励50000元、院外附属物及构筑物补偿10000元、停产停业补助600元、经营搬迁费100元。第三人潘庄二村村委会与刘昌伟签订拆迁协议时临时安置费为15000元（含经营安置费600元）。张守香认可其与第三人潘庄二村村委会签订拆迁协议时临时安置费为2400元。 上述协议签订后，张守香将涉案房屋进行了腾空交付并经潘庄二村村委会验收合格后，涉案房屋已经拆除。潘庄二村村委会已经向张守香交付60平米小户型楼房一套，并将与张守香签订的拆迁安置补偿协议及楼房安置面积上报日照市岚山区城改办公室。 2019年7月8日，原告刘昌伟诉至本院，请求确认与张守香签订的房屋买卖合同无效，本院于2019年8月22日作出（2019）鲁1103民初2383号民事判决书，判决刘昌伟与张守香之间订立的房屋买卖合同（契约）无效。该判决已发生法律效力。 上述事实，有各方当事人陈述，原告刘昌伟提交的（2019）鲁1103民初2383号号民事判决书、房屋拆迁安置补偿协议书复印件，被告张守香提交的房屋买卖合同（契约）、房屋拆迁安置补偿协议书、拆迁验收合格证明及协议书，第三人提交的分别与刘昌伟、张守香签订的房屋拆迁安置补偿协议书原件、安东卫办事处潘村岚罗高速项目地面附属物评估明细表证实，上述证据已经质证，均系历史形成，客观真实，且与本案具有关联性，本院予以确认并附卷佐证。原告刘昌伟提交的评估明细表，其评估总数额370168.20元与房屋拆迁安置补偿协议书补偿数额364073.50元不一致，不予采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的在责任。本案中，原告刘昌伟及被告张守香均明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体经济组织以外成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于过错责任问题，考虑到涉案房屋已转让长达十余年，被告购买涉案房屋目的是用于持续居住的客观事实，考虑辖区内拆迁房产升值，原告受利益驱使才以双方买卖协议违反法律规定为由向本院主张权利的客观事实，原告的主张虽然符合法律规定，但从道义、情理方面却违反了诚实信用原则，严重破坏了市场交易稳定，更与社会主义核心价值观严重背离，其对合同的无效应承担主要责任,本院依法酌定原、被告双方的过错比例为80%、20%。结合以上因素，再结合涉案房屋出卖后，被告对涉案房屋占有使用，致涉案房屋保值并增值，本院在以下就涉案房屋拆迁后的升值利益进行分割时，酌定原、被告双方的比例为20%、80%。 关于临时安置费的数额问题，因拆迁时被告张守香占有使用涉案房屋，属于拆迁中临时安置人员，临时安置费以张守香认可的2400元认定。涉案房屋因拆迁可获得的全部货币化补偿数额应为351473.50元。 上述房屋买卖合同无效，产生的法律后果是双方进行财产返还并理清赔偿问题，即：原告刘昌伟向被告张守香返还当年的购房款70000元并赔偿张守香的损失，张守香向原告刘昌伟返还房屋。现涉案房屋因拆迁已被拆除，房屋已转化为拆迁利益，原房屋已经升值。原告、被告分别与第三人潘庄二村村委会签订的安置补偿协议系楼房置换，置换的小户型楼房已经交付外，其他拆迁补偿款项尚未领取，本着双方未来相互返还及赔偿的行为具有可操作性，本院参照评估明细进行全部货币化补偿的标准进行理清及分割。 涉案房屋因拆迁可获得的全部货币化补偿数额为351473.50元，结合本案的实际情况，考虑被告张守香在涉案房屋的实际居住时间、修缮更换及信赖利益保护问题，再考虑被告张守香实际配合政府工作，及时腾空房屋并接受搬迁后的临时过渡安置方案等各种因素，本院对以上总补偿数额351473.50元，做如下分析认定：（一）全部补偿款中的签订协议奖励50000元、搬回迁费2000元、停产停业补助600元、经营搬迁费100元、临时安置费2400元及装修补偿32970元，因被告张守香系涉案房屋的实际居住新户主，居住过程中对房屋进行装修，在政府拆迁过程中，需要被告张守香实际配合拆迁工作，及时签订协议、腾空房屋，及时搬迁并接受临时安置，故上述项目共计88070元，权利人应系本案被告张守香。（二）涉案房屋的房屋补偿费117043.50元、区位补偿费86700元、空位定额补偿49660元、院外附属物及构筑物补偿10000元，该四项总额共计263403.50元，系依附于原房屋且在原房屋升值后获得的收益。（三）涉案房屋出售时的成交价为70000元，可见涉案房屋自出售至拆迁时间，升值193403.50元（263403.50元－70000元）。结合以上（二）（三）点，再结合双方的过错责任、升值利益分割比例，本院依法确认被告张守香应自涉案房屋升值价值中获取154722.80（193403.50元×80%）作为信赖利益损失获赔，原告刘昌伟应自涉案房屋升值价值中基于其为该村集体组织成员的身份获取拆迁利益38680.70元（193403.50元×20%）。 综上，考虑未来执行问题，本着便于操作的原则，现就原告、被告、第三人各方的返还及赔偿问题，本院给予以下理清：涉案房屋可获得的全部货币化补偿总拆迁利益共计51473.50元，扣除以上（一）载明的几项奖励、补助等88070元，再扣除被告张守香基于信赖利益应获得的损失赔偿154722.80元，再扣除原告刘昌伟应返还张守香的购房款70000元，剩余38680.70元为原告刘昌伟应分得的房屋拆迁利益。因被告张守香就涉案房屋拆迁获得的利益远高于原告刘昌伟获得的利益，第三人潘庄二村村委会将与张守香签订的拆迁安置补偿协议及楼房安置面积上报日照市岚山区城改办公室，同时被告张守香已经选择小户型安置楼房，第三人潘庄二村村委会已经向被告张守香交付安置楼房，未来潘庄二村村委会向被告张守香办理安置楼房交接结算的事实可以预期，故涉案房屋实际拆迁利益安置楼房归被告张守香所有，未来由被告张守香与第三人潘庄二村村委会办理拆迁安置楼房款的结算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第五十九条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条之规定，判决如下： 一、涉案房屋因拆迁获得的安置楼房（小户型）归被告张守香所有，由被告张守香按规定与第三人日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村民委员会结算购房款； 二、涉案房屋因拆迁的全部货币化补偿利益351473.50元中，312792.80元归被告张守香所有，其中拆迁奖励50000元依据协议签订和房屋拆除情况结算； 三、涉案房屋因拆迁的全部货币化补偿利益351473.50元中，38680.70元归原告刘昌伟所有，拆迁款拨付到位后由原告刘昌伟从第三人日照市岚山区安东卫街道潘庄二村村民委员会支取； 四、驳回原告刘昌伟的其他诉讼请求； 案件受理费3200元，减半收取1600元，由原告刘昌伟负担1280元，由被告张守香负担320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  李希林 二〇二〇年九月七日 书记员  杜欣妍