陕西省蓝田县人民法院   民事判决书                          (2020)陕0122民初1227号         原告：牛红伟，女，1966年10月5日出生，汉族，住西安市未央区南工地524厂家属区。   委托诉讼代理人：辛平，陕西高得律师事务所律师。   委托诉讼代理人：任波，陕西高得律师事务所律师。   被告：袁超，男，1981年2月3日出生，汉族，住陕西省富平县，现住西安市蓝田县。   被告：蓝田县绿之圣实业有限公司。住所地：蓝   法定代表人：马宏建，系该公司董事长。   原告牛红伟与被告袁超、蓝田县绿之圣实业有限公司（以下至判决主文前简称绿之圣公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告牛红伟的委托诉讼代理人任波、被告袁超到庭参加诉讼，被告绿之圣公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。   原告牛红伟向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告限期返还原告购房按揭款260000元，逾期给付利息39000元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告绿之圣公司返还原告购房按揭款260000元及逾期给付利息（以按揭款为基数，自绿之圣公司收到按揭款三日内至被告付清房款之日止，按照银行同业拆解中心公布的同期贷款利率计算）。事实和理由：2015年6月，原告与两被告分别签订《委托销售协议》及《补充协议》，约定原告委托被告绿之圣公司销售部员工袁超出售其位于蓝田县XX街道XX路XX段XX大厦XX号楼XX单元XX层XX号房屋，面积133.63平方米，每平方米售价不得低于3230元，被告绿之圣公司配合协助袁超售房，并应于收到购房者购房款后三个工作日内支付给原告。时至今日，原告仅收到该房屋首付款154361元，二被告一直未向原告支付按揭款，原告多次催要未果。   被告袁超辩称，袁超系被告蓝田县绿之圣实业有限公司售楼部经理，履行的是职务行为，袁超虽然在委托销售协议上签字，但该协议并未约定由袁超收取并且支付原告购房款，袁超只是一个中间人，没有取得原告的任何售房款，不承担任何付款义务，应该由蓝田县绿之圣实业有限公司承担返还购房款及利息的义务。   被告绿之圣公司未作答辩。   根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月20日，原告牛红伟（乙方）与被告绿之圣公司（甲方）、金亿通公司（丙方）签订《协议书》，约定：甲方截至本合同签署之日累计尚欠乙方投资款（含收益）431624元，甲乙双方同意以乙方购买甲方开发的位于蓝田县XX街道XX路XX段【绿之圣大厦】项目，第/幢 3单元07层03号房（建筑面积133.63平方米）抵顶双方债务，自愿签署房屋买卖合同并办理相关产籍备案手续，丙方为双方签署房屋买卖合同提供必要的协助；按建筑面积（建筑面积为套型面积加公摊面积）计算，该商品房单价为每平方米3230元，总金额431624元，房屋总价款由甲、乙、丙三方结算，优先抵偿甲方所欠乙方本金和丙方代为偿还的本金及利息；本协议签署后，三方之间为借款而签署的相关协议均自行终止，乙方借款不再计算利息，丙方不再为甲方借款承担保证责任，甲方尚欠丙方利息、本金之外的相关管理费用，甲、丙双方可协商解决，三方根据本协议确定各自的权利义务。2015年5月13日，被告绿之圣公司向原告出具购房款431624元的收款收据，原告实际并未向绿之圣公司付款。2015年6月2日，原告等八人与案外人庄某某签订《授权委托书》，委托庄某某作为代理人，与绿之圣公司员工袁超进行对接房屋买卖事宜，委托授权：代为出卖、承认、变更、承诺等事项。次日，庄某某（甲方、委托人）、袁超（乙方、受托人）、绿之圣公司（丙方、见证人）签订《委托销售协议》，约定：甲方委托乙方代为销售该商品房，乙方有权根据该商品房的户型和楼层确定销售单价，但销售单价不得低于3230元/㎡；该商品房销售价款（含定金、首付款、分期付款及按揭款）由丙方代收，并给新的买受人出具收款收据，丙方在收到款项后三个工作日内转入以下指定账户，否则甲方不予以认可乙方销售行为；开户名：庄某某，开户行：建行凤城六路支行，开户账号：XXXXXXXXXXXXXXX9460。同年6月4日，庄某某与袁超签订《补充协议》，就委托销售报酬事宜进行了约定。后绿之圣公司将涉案房屋出售给涂某某，与涂某某签订《商品房买卖合同》，并在蓝田县房地产产权产籍管理办公室登记备案，合同登记号为（2015）808。该《商品房买卖合同》约定：商品房单价为3300元，总金额为440979元，购房时首付180979元，余下260000元做银行贷款。2017年11月30日，涂某某向绿之圣公司交纳购房首付款180979元，扣除委托销售报酬和其他费用后，绿之圣公司向原告支付首付款154361元。2018年3月29日，中国建设银行股份有限公司蓝田县支行将涂某某购房按揭款260000元打入被告绿之圣公司账户，绿之圣公司至今未向原告或庄某某支付房屋按揭款。原告于2020年5月18日诉至本院，请求如前所述。庭审中，原告撤回了对于被告袁超的起诉。   本院认为，被告绿之圣公司与原告、金亿通公司签订的《协议书》系当事人自愿达成，且无证据证明该协议具有合同法规定的无效情形，故应认定为有效合同。《协议书》约定绿之圣公司以涉案房屋抵销其欠原告的债务，《协议书》签订后，被告绿之圣公司向原告出具了涉案房屋购房款的收款收据，收款收据上载明的购房款数额与《协议书》中绿之圣公司欠原告投资款数额一致，且原告未实际付款，故该协议实质为以房某某协议。后原告委托庄某某与绿之圣公司员工袁超签订《委托销售协议》，委托袁超将涉案房屋出售，袁超代表绿之圣公司与庄某某签订《委托销售协议》并代售房屋，履行的系职务行为，其该行为后果应由绿之圣公司承担。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，庄某某作为原告的代理人与绿之圣公司签订《委托销售协议》对原告发生效力。综上，该《委托销售协议》直接约束原告与绿之圣公司，原告有权依据该协议请求支付购房款。   《委托销售协议》第四条约定，该商品房销售价款（含定金、首付款、分期付款及按揭款）由绿之圣公司代收，绿之圣公司在收到款项后三个工作日内转入庄某某指定账户。绿之圣公司将涉案房屋出售后，仅将扣除委托销售报酬和其他费用后的首付款向原告支付，未依约向庄某某支付房屋按揭款，亦未向原告支付，构成违约，故原告请求被告绿之圣公司支付房屋按揭款260000元，依法予以支持，原告请求的逾期给付利息实际为逾期支付房屋按揭款的违约金，根据《委托销售协议》并结合原告诉讼请求，该违约金应以260000元为基数，自2018年3月31日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至付清房款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。   本案中，被告袁超系被告绿之圣公司员工，其履行的系职务行为，且其未收取涉案房款，故被告袁超不应承担向原告支付涉案房屋按揭款及违约金的责任。原告牛红伟申请撤回对被告袁超的起诉，符合法律规定，依法应于准许。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下：   在本判决生效后十五日内，由被告蓝田县绿之圣实业有限公司向原告牛红伟支付房屋按揭款260000元及违约金（以260000元为基数，自2018年3月31日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至付清房款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。   如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5785元（原告已预交），由被告蓝田县绿之圣实业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                               审 判 员   刘  贤     二〇二〇年九月十日     法 官 助理   刘 梓 墨                           书记员   岳 晨 曦   2020012212271966100581031221021119661005216391610122698642776198102036105281981020300102020051912   578500          1