湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终421号上诉人（原审原告）：蔡幸幸，女，1985年12月15日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李光明，男，1978年3月16日出生，汉族，住湖北省建始县。被上诉人（原审被告）：湖北华鹏房地产开发有限公司，住所地：湖北省鄂州市华容区华容镇龙华路西侧。法定代表人：姜鹏，系公司董事长。委托诉讼代理人：曾昭洪，湖北若磐律师事务所律师。上诉人蔡幸幸因与被上诉人湖北华鹏房地产开发有限公司（以下简称华鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初884号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡幸幸上诉请求：1.依法撤销鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初884号民事判决第二项，发回重审或改判为每年按已付房款6%的标准计算逾期登记违约金；2.一、二审诉讼费用及律师费由被上诉人承担。事实与理由：1.合同约定的逾期登记违约金过低，违反公平原则，应提高标准；2.逾期登记违约金过低有碍合同目的的实现；3.约定的逾期登记违约金与其他约定的违约金标准相差较大，是华鹏公司为减轻自身义务而预先设计的结果，不符合诚实信用原则；4.《中华人民共和国合同法》第114条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加；5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、十七、十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；6.根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》的指导精神，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，即以购房价款为基数，以年化利率6%计算违约金。华鹏房公司辩称，目前案涉房地产项目的消防验收已完成，容积率罚款已缴纳，华鹏公司一直在积极推进办证的相关事宜，但综合验收不受理的主要原因不在于华鹏公司，且涉案房屋已具备居住条件，未办理房屋产权证没给上诉人造成实际损失，上诉人要求按年利率6%标准计算违约金缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。蔡幸幸向一审法院起诉请求：1.请求判令被告限期协助原告办理涉案房屋不动产权属登记手续；2.请求判决被告支付原告逾期办理房屋不动产权属登记的违约金22038.1元（违约金以年利率6%计算，从2018年2月7日暂计算至2019年5月31日，最终计算至办理房屋登记之日止）；3.请求法院判决被告承担本案的诉讼费、律师费。一审法院认定事实：华鹏公司于2012年6月-2017年10月间获得土地使用证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建筑用地规划许可证及涉案商品房预售许可证。蔡幸幸与华鹏公司于2016年10月12日签订《商品房买卖（预售）合同》约定，华鹏公司将其建设的位于鄂州市××丁桥村华明园（光谷·华清园）小区2栋2单元18层2号房屋以总价款279885元出售给蔡幸幸。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2017年3月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付房屋责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付房屋的责任，逾期交付超过30后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条房屋登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一个月，出卖人按已付房款的万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，蔡幸幸已按合同约定支付全部购房款。华鹏公司于2017年2月11日实际向蔡幸幸交付涉案房屋，但至今没有办理涉案房屋的不动产权属登记。一审法院认为：蔡幸幸与华鹏公司之间签订《商品房(预售)买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。依法成立的合同，受法律保护。蔡幸幸已履行合同约定的义务；华鹏公司未按合同约定办理商品房登记手续的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，蔡幸幸要求华鹏公司协助办理不动产权属登记手续并承担违约责任的诉讼请求，予以支持。关于逾期登记违约责任的核算问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，双方当事人在合同中约定了逾期办理房屋登记违约责任。故不应适用该司法解释；双方当事人有约定应当从其约定。逾期登记违约金核定为1595元（自2017年3月30日至2019年10月30日扣减12个月，逾期计19个月，按已付房款279885元的万分之三/月计算）；自2019年10月30日之后逾期登记的违约金仍按此标准计算至涉案房屋房地产权属登记之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、湖北华鹏房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助蔡幸幸办理涉案房屋不动产权属登记手续；二、湖北华鹏房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付蔡幸幸违约金1595元；自2019年10月30日之后逾期登记的违约金按已付房款的万分之三/月计算至涉案房屋不动产权属登记之日止；三、驳回蔡幸幸的其他诉讼请求；一审案件受理费352元减半收取计176元，由蔡幸幸负担163元、湖北华鹏房地产开发有限公司负担13元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，原判认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉合同约定的逾期办证违约金是否过低应予以调整的问题。蔡幸幸依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条的相关规定，主张合同约定的逾期办证违约金过低应予以调整。本院认为，首先《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的实际损失的当事人可以请求予以增加；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。上述法律规定适用于约定的违约金低于违约造成的实际损失的情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依照上述法律规定，蔡幸幸负有证实约定的逾期办证违约金不足以弥补其实际损失的举证责任，现蔡幸幸未提交证据证明其实际损失情况，其应承担举证不利的法律后果，即其不符合以约定的违约金低于违约造成的实际损失为由主张增加违约金的适用情形。其次《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条第二款的适用，以合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算办法，或损失数额难以确定为前提。蔡幸幸与华鹏公司签订的合同约定了逾期办证违约金的计算办法，且双方均未对合同的效力提出异议。蔡幸幸虽主张案涉合同系华鹏公司提供的格式合同，违约金部分系华鹏公司确定未经双方协商，但蔡幸幸在签订合同前，有权选择是否签订合同，且综合案涉房地产项目的其他合同来看，关于逾期办证违约金的约定并非统一固定的计算办法，蔡幸幸签订合同的行为，可视为对合同中约定事项认可，故本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条第二款的适用情形。综上，蔡幸幸主张合同约定的逾期办证违约金过低应予以调整的诉请，本院依法不予支持。综上所述，蔡幸幸的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费351元，由蔡幸幸负担。本判决为终审判决。审判长 陈 旗审判员 李慧捷审判员 黄剑萍二〇二〇年九月二十八日法官助理杨帅阁书记员蒋艳