辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1746号上诉人（原审被告）：保莱房地产开发（辽阳）有限公司，住所地辽阳市文圣区东京陵乡新城村。法定代表人：倪新财，公司董事长。委托诉讼代理人：曹洪书，辽宁顺其然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王万泉，男，1958年3月15日出生，汉族，住辽阳市白塔区，辽阳市公安局文圣区公安分局退休干警。被上诉人（原审原告）：马岚，女，1961年5月20日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区,辽阳市内燃机配件厂退休工人。二被上诉人共同委托代理人：王殿泽，辽阳市白塔区南门法律服务所法律工作者。上诉人保莱房地产开发（辽阳）有限公司因与被上诉人王万泉、马岚财产损害赔偿纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2019）辽1003民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人保莱房地产开发（辽阳）有限公司委托诉讼代理人曹洪书、被上诉人王万泉、马岚的共同委托诉讼代理人王殿泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保莱房地产开发（辽阳）有限公司上诉请求：一、请求依法撤销辽阳市文圣区法院（2019)辽1003民初619号《民事判决书》，改判驳回被上诉的诉讼请求或发回重审；二、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案已经超保修期，上诉人不应当承担保修义务;本案中，根据双方的约定及相关法律法规的规定，保修期为5年，被上诉人于2012年9月23日签订《商品房买卖合同》，于2013年3月4日交付房屋。时至2019年己经远超保修期，而法院的肆意裁判造成了超过保修期出现质量问题，仍要求施工单位、开发单位承担保修责任，这将加重相关责任人的法律责任，有悖于市场公正及法律公正。二、本案中的鉴定意见不应当作为证据使用，鉴定意见中已经表述系杂物堵塞排水管造成的漏水，与被上诉人不具有因果关系;本案中的《鉴定意见书》、《资产评估报告书》，与委托不符，鉴定委托为要求鉴定因果关系，而鉴定结论中为漏水原因及质量问题。评估委托为损失进行价格评估，而报告中为市场价值。鉴定分析说明中明确表述漏水原因为：“十层无人居住、杂物堵塞排水管，露台内积水无法排除渗入九层”，而结论却说是质量原因造成的漏水，明显的前后矛盾，不应当具有证明力。司法鉴定机构并非法院，人民法院应当独立行使审判权，司法鉴定意见书仅能作为证据的一种使用，不能是定案的依据。三、一审法院适用法律错误。本案不应当适用《建筑法》第80条，该条讲的合理使用期间内因建筑工程质量不合格，主要是指地基和主体结构质量不合格。那么，具体分析还包括工程保修的各部位的合理使用寿命，《建筑法》第62条规定了建筑物在保修年限内应保证建筑物合理寿命年限内正常使用的原则，国务院的《建设工程质量管理条例》第40条具体规定重要部位包括屋面防水工程、有防水要求的房间、墙角和卫生间为不少于5年。在这不少于5年期限内，因为工程质量造成的损害，有权向责任人要求赔偿，这个有权人是房屋使用人，或者委托建造的所有人即开发商。法条里没有具体说责任者主体是谁，本案中没有认定责任人，就错误的适用该法条，请二审法院依法改判。综上，一审法院的判决，认定事实不清，适用法律错误，请贵院充分考虑上诉理由，在查清事实的基础上，依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。王万泉、马岚辩称，一、原审判决适用法律正确，认定事实清楚，证据确凿，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。二、关于保修期问题，事实证明未超过保修期。从事实上证明和时间上说明、诉讼时间未过保修期限，故保莱房地产开发公司应当承担保修义务。三。鉴定意见作为证据使用，符合法律规定。鉴定意见表述杂物堵塞排水管造成的漏水，与上诉人具有因果关系。王万泉、马岚向一审法院起诉请求：2012年9月23日，原告王万泉与被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司签订了商品房买卖合同。2013年3月，被告交付原告该合同约定的辽阳市文圣区房屋。当年12月，原告入住该房屋。至今，原告上一层即第10层楼房未入住。由于该户外露台防水层存在漏水点，积水经渗水点渗漏原告屋内，造成原告家露台漏水，室内受灾。为此，原告曾向保莱物业(已撤诉的被告辽宁保利物业管理有限公司前身)维权，该物业在2015年4月已赔偿原告2000余元。原告找到被告开发商、物业公司维权，两公司推诿扯皮，一直没有维修，继续渗漏至今。自从接收入住该房屋以来，原告已先后三次因门挤瘪安装不水平找物业，物业也给维修过，最后原告自己买的门；阳台螺纹钢露出一尺多；北边厨房窗框与窗扇之间漏风漏雨；尤其没入住的第10层露台、看台始终漏雨。因漏雨一事，原告将被告开发商与物业诉至辽阳市文圣区人民法院要求维修并赔偿，法院于2018年11月28日下达了(2018)辽1003民初865号民事裁定书，“准许原告王万泉撤回起诉。”并口头示明原告待明年雨季前再另案诉讼。2019年6月29日，辽阳市降了一场大雨，导致原告家再次遭受大水灾。原因仍然是由第10层看台漏水引起的。因该层漏水冲击原告家室内天花板，天花板漏水冲到地面，造成地板、床、床头、五斗橱、衣柜等家具被淹，有照片为证。第二天、第三天，原告分别找到物业经理田鸣、被告开发公司工程部白经理到家查看水灾情况。原告曾多次找被告开发商和物业，二者互相推诿扯皮，不给维修，更不给赔偿，原告无奈于同年7月15日再次诉至法院，并同时提出致害因果关系鉴定与损失评估申请。经法院委托锦州建安建筑工程检测有限公司鉴定和辽阳智达资产评估事务所评估，祸根出自被告保莱房地产开发(辽阳)有限公司，解除了对辽宁保利物业管理有限公司的怀疑，特此声明撤销对其诉讼，以明确被告保莱房地产开发(辽阳)有限司的责任。原告的诉讼请求：一、请求法院依法判令被告保莱地产公司在本判决生效后1个月内，按国家质量标准修复原告家居住的上一层楼房(辽阳市文圣区)的防水；并对原告家北侧厨房窗框与窗扇之间的缝隙，按国家质量标准进行修复。二、请求法院依法判令被告赔偿原告评估出来的损失费人民币27106.5元。三、请求法院依法判令本案的诉讼费、鉴定费16000元，评估费2000元，均由被告承担。保莱房地产开发（辽阳）有限公司一审辩称：王万泉、马岚所购买的房屋，是答辩人于2010年开发的，于2011年5月经验收合格而予以销售的住宅商品房。根据《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为五年”，现该房屋已经超出了保修期。王万泉、马岚诉状中所谓“商品房阳台是封闭式的”，就合同而言仅是指其所购买的房屋的阳台是“封闭式的”，与其他楼层无关。而其所在的楼盘，自下而上到其所在的楼层止，往上两层是开放式的，即其雨水渗漏的地方为公共部分的房顶。原告方露台自行封闭导致漏水我方不应承担责任。王万泉曾于2018年向贵院就此事提起过赔偿诉讼，当时经答辩人现场调查，发现漏水的根本原因是其自身楼顶的排水管堵塞，雨水越积越多无法下排而漫过防水层所致的损害，与房屋本身工程质量没有任何关系。本次调查结果与去年一致。住宅排水管属于房屋共有部分，归全体业主共同所有，对于住宅共有部分、共用设备的维修和养护，维持良好的使用状态，是物业服务公司的责任与义务。鉴定意见书的结论与其分析说明严重不符合。该鉴定意见书第三页4已经说明漏水是因为杂物摆放将排水管堵塞导致漏水，故与被告的施工质量毫无关系。根据资产评估明细表可见窗帘及被褥损失均有记载，而该物品经过水浸后不可能全损；衣柜、五斗柜、床头柜、床均都是木质拼装结构，进水后即可修复，不可能是全部损失。评估报告仅对原告的物资进行了价格评估，并不能证明原告的实际损失。综上所述，答辩人认为，王万泉、马岚因房屋雨水渗漏所受的经济损失，与答辩人没有法律上的因果关系，在本案中答辩人不应承担任何赔偿责任。故请贵院依法驳回对答辩人的诉请。一审法院认定事实：2012年9月23日，原告王万泉与被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司签订了商品房买卖合同，原告王万泉从被告处购买坐落于保莱·蓝湾国际太子河区天福路52-6号2-9-2号建筑面积97.97平方米楼房一处，原告王万泉交纳了房款人民币381944元，被告于2012年10月16日给原告王万泉出具了购房发票。2013年3月，被告向原告王万泉交付该房屋，当年12月原告王万泉、原告马岚入住该房屋。2013年8月29日，被告把原告王万泉所购9楼的同侧上一层楼房卖给赵静华，但该房屋至今还是清水房，没有人居住。根据涉案6#楼房9层、10层设计图纸及原、被告陈述，原告王万泉所购的9楼与赵静华所购的10楼的北面阳台均是封闭的，南面露台是未封闭的，9楼相对于10楼南面在露台东侧（也称“看台”）有探出的飘窗。原告王万泉在收房后将其9楼南面露台自行封闭。2019年2月26日，原告王万泉、原告马岚共同办理了涉案房屋不动产登记，该二人为权利人，房屋坐落于文圣区。2018年，原告王万泉的9楼因赵静华的10楼的南面露台、看台漏雨水而受灾，便将被告保莱地产公司与被告辽宁保利物业管理有限公司诉至本院要求维修并赔偿损失，诉讼中，原告王万泉撤诉，一审法院于2018年11月28日下达了(2018)辽1003民初865号民事裁定，准许撤诉。2019年6月29日，天降大雨，赵静华的10楼看台漏雨，致使原告王万泉9楼室内天花板、地板、床、床头、五斗橱、衣柜等被淹泡。原告王万泉多次找被告保莱地产公司和物业未果，便诉至法院，同时提出致害因果关系鉴定，并申请损失评估。一审法院经辽阳市中级人民法院技术处委托鉴定。2019年11月22日，锦州建安建筑工程检测有限公司出具鉴定意见书。其中“四、分析说明（第一段）经现场勘查，10层卧室和客厅南侧外露台均未封闭。10层无人居住，南卧室外露台内排水管处于半封闭状态，当杂物将排水管堵塞时，露台内积水无法排出，一部分积水通过南墙向下渗入9层墙内，一部分渗入10层楼内地面，导致9层顶板渗水。（第二段）10层客厅外露台内排水口高于地面15mm，雨量较大时，露台内低于排水口高度的积水无法排出，渗入露台四周墙体。经现场勘查，10层客厅南墙阳台门附近留有渗水痕迹，表明该露台确曾积水。因9层客厅外露台封闭，积水沿封闭阳台四周墙体渗入，导致封闭的阳台与南墙交接处、南窗上窗口中部及客厅西墙南侧墙体存在渗水痕迹。（第三段）厨房北窗框与窗扇交接处下部存在1.5mm缝隙，且未注胶封闭，雨水经该缝隙渗入室内。五、鉴定意见辽阳市文圣区保莱蓝湾小区王万泉家房屋漏水原因为：1、王万泉家上方10层楼房外看台防水层存在渗水点，外看台积水经渗水点渗入王万泉房屋内，10层房屋防水工程存在施工质量问题。2、王万泉家厨房北侧窗框与窗扇间存在缝隙，且未注胶封闭导致渗水，存在施工质量问题”。锦州建安建筑工程检测有限公司认为，积水是使用不当造成的，漏水是施工不当造成的。无论露台是否积水，都不应该成为渗入楼下的理由。原告交纳鉴定费16000元。2019年12月26日，辽阳智达资产评估事务所出具评估意见：王万泉家损失评估值人民币270106.50元，其中阳台卧柜750元、客厅窗帘滑道（实际在阳台窗户顶上）80元、客厅窗帘1215元、主卧窗帘1552元。辽阳智达资产评估事务所认为，评估对象窗帘、被褥及家具等被水浸泡后局部已发霉、变质，且有一定程度异味，其使用功能大打折扣，很难作为生活用品继续使用，已产生功能性损失。且评估对象中的每一套家具均为一个整体，不适宜仅对损坏部分拆分开来单独进行评估。该所按照评估行业惯例，依据替代原则，按照损失重新购入未被水淹的相同或相似财产所付出的价值来确定损失额。原告交纳评估费2000元。鉴定、评估后，原告对被告辽宁保利物业管理有限公司撤销诉讼，并明确对被告保莱房地产开发(辽阳)有限公司的诉讼请求：一、请求法院依法判令被告保莱地产公司在本判决生效后一个月内，按国家质量标准修复原告家居住的上一层楼房(辽阳市文圣区)的防水；并对原告家北侧厨房窗框与窗扇之间的缝隙，按国家质量标准进行修复。二、请求法院依法判令被告赔偿原告评估出来的损失费人民币27106.5元。三、请求法院依法判令本案的诉讼费、鉴定费16000元、评估费2000元，均由被告承担。经查，2011年5月12日，原告家所住的6号楼房屋建设工程施工图设计文件审查报告经审查合格。原告家房屋《住宅质量保证书》中，保修项目“屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗漏”保修期5年。上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、购房发票、不动产权证书、住宅质量保证书、照片、入户费用收据、建设工程施工图设计文件审查报告、设计图纸、钥匙签收确认书、鉴定意见书及鉴定费发票、鉴定异议回复意见、资产评估报告书及评估费发票、评估报告异议书回复说明在卷证实。一审法院认为：原告王万泉、马岚所有的涉案房屋及家具等物品被雨水淹泡，系因被告出售的房屋施工质量问题所致，故被告应当赔偿原告的损失。关于被告称漏水的根本原因是原告自身楼顶的排水管堵塞造成积水无法下排而漫过防水层所致，并未举证证明，故一审法院不予采信。关于被告以鉴定意见书的结论与其分析说明严重不符为由而否认鉴定结论的辩称，具体指的是该鉴定“分析说明”第一段对应“鉴定结论”第1点，“分析说明”第一段写的是积水条件与排水地点，而漏水的根本原因是鉴定意见1中“王万泉家上方10层外看台防水层存在渗水点”，这是连接积水条件与排水地点的桥梁，故是施工质量问题；“分析说明”第二段写的既是积水条件也是施工质量问题，根本原因又是鉴定意见1中“王万泉家上方10层外看台防水层存在渗水点”；“分析说明”第三段对应鉴定意见2，还是施工质量问题；所以，该抗辩流于表面、以偏盖全，一审法院不予采信。关于被告举证商品房买卖合同补充协议第六条第3项来证明被告不应向原告赔偿的问题，被告并未举证证明是建筑材料膨胀系数不同或气候原因导致非房屋质量问题出现的裂缝、裂纹，而原告委托法院鉴定的意见书中明确说明原告家漏雨水原因是“楼上10层防水层存在渗水点”，故该抗辩没有事实依据，一审法院不予采信。关于被告以《辽宁省建设工程施工图设计文件审查报告》来证明其交付给原告的房屋不存在工程质量问题的辩解，该报告仅是建设工程施工图设计文件审查报告，而不是建设工程竣工验收报告，被告未提供涉案商品房验收合格的证明，故该证据不能达到证明目的，进而该抗辩一审法院不予采信。即使涉案工程经竣工验收合格，但是该工程局部被鉴定有施工质量问题，因鉴定更具针对性和具体性，鉴定更具有说服力。关于被告以原告家露台自行封闭导致漏水而不承担责任的辩称，原告王万泉家漏水根本原因是其楼上10层施工质量出现问题所致，故被告应承担赔偿责任；但原告王万泉自行封闭露台，本应安置在室内的物品而延伸放到了阳台上，实际扩大了损失，阳台卧柜、客厅窗帘滑道是封闭阳台后的产物，故该评估值750元、80元，应分别从评估总价值中刨掉。关于被告辩称原告超过5年保修期一节，经鉴定造成涉案损失的原因是施工质量问题，所以不受该5年保修期限制；况且施工质量主要涉及赵静华的10楼看台、露台的防水层，而赵静华是2013年8月29日与被告签订的商品房买卖合同，交付时间必在该日期之后，按5年保修期算，2018年原告王万泉正因房屋漏水在法院诉讼；故该抗辩不当，不予采信。关于被告对评估报告中的损失类别物品未提出异议，一审法院予以确认。对于被告未提出异议的评估值，一审法院予以确认。关于被告对被褥、家具被水浸后不能全损的辩称，因被褥是棉质的，家具是木质的，辽阳智达资产评估事务所认为被脏水浸泡后局部发霉、变质且有一定程度异味，使用功能大打折扣，且每套家具均为一个整体，不适宜对损坏的部分拆分来单独评估，故评估部门用替代原则评估，一审法院予以支持；被褥、家具的损失赔偿后，这些被褥、家具的残值归属被告。关于被告对窗帘被水浸后不能全损的辩称，因窗帘是布质的，被水浸泡后不会丧失使用功能，故该抗辩比较客观，一审法院予以采信；关于窗帘的全损评估值应从评估总价值中予以扣除，本院根据实际情况酌定窗帘被淹后折旧费、清洗费、拆装费合计600元。综上，原告家的损失数额确定为评估总价值27106.5元-阳台卧柜750元-客厅窗帘滑道80元-主卧窗帘1552.5元-客厅窗帘1215元+折旧、清洗及拆装费600元=24109元。经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百二十七条第二款、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、《中华人民共和国建筑法》第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司于本判决生效之日起一个月内按国家质量标准修复赵静华的坐落于辽阳市文圣区房屋的防水层；同时按国家质量标准修复原告王万泉、原告马岚共有的坐落于辽阳市文圣区房屋北面厨房窗框与窗扇之间的缝隙。二、被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司于本判决生效后15日内赔偿原告王万泉、马岚财产损失人民币24109元；同时，原告王万泉、原告马岚共有的辽阳市文圣区房屋内被水淹过的被褥1套、衣柜1个、五斗橱1个、床头柜2个、床1个归被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司所有。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费525元、由原告王万泉、原告马岚共同承担42元，由被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司承担483元。鉴定费16000元，由被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司承担。评估费2000元，由原告王万泉、原告马岚共同承担200元，由被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司承担1800元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出超过保修期的问题，从被上诉人一审提供的照片中看，2018年即已经有漏水的事实，且被上诉人2018年已经就漏水造成损失的问题提起了诉讼。从鉴定意见中看，漏水原因涉及楼上10层防水层存在渗水点，其保修期应当以赵静华的房屋保修期为准，从房屋买卖合同看，保修期从入住通知书规定的交付日期届满之日起计算，赵静华于2013年8月29日签订房屋买卖合同。综上，应当认定本案涉及漏水系在保修期内发生的，不存在超过保修期的问题。关于上诉人提出的对鉴定意见异议的问题。从锦州建安建筑工程检测有限公司做出的鉴定意见及其针对上诉人一审提出的回复意见中看，其鉴定意见明确，漏水系工程质量问题导致。辽阳智达资产评估事务所针对上诉人一审提出的异议已经进行了解释说明，本院不再赘述。一审法院参照评估报告及鉴定意见认定由上诉人承担相应责任，并无不当。综上所述，保莱房地产开发（辽阳）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525.00元，由上诉人保莱房地产开发（辽阳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娜审判员 曹丽娜审判员 艾德玲二〇二〇年九月二十四日法官助理李雪书记员徐智源