四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0105民初9307号 原告：四川星亿物业公司管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区提督街**锦阳商厦****。 法定代表人：向星。职务：董事长。 委托诉讼代理人：罗雪峰，四川润方律师事务所律师。 被告：四川恒裕投资有限公司，住，住所地：四川省成都市青羊区青龙街********/div> 法定代表人：龚凤琴。职务：董事长。 委托诉讼代理人：蒋艺，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭敏，女，汉族，1977年9月15日出生，住成都市青羊区，系公司员工。 原告四川星亿物业公司管理有限公司（以下简称星亿物业公司）与被告四川恒裕投资有限公司（以下简称恒裕投资公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星亿物业公司的委托诉讼代理人罗雪峰，被告恒裕投资公司的委托诉讼代理人蒋艺、彭敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星亿物业公司向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.恒裕投资公司立即向星亿物业公司支付物业管理费693800.64元及资金占用利息43685.02元（资金占用利息分别以每月欠付金额为基数，从欠付之日按照中国人民银行同期贷款利率为标准逐月累计计算至实际付清之日止），上述共计737485.66元；2.本案诉讼费用、保全费由恒裕投资公司承担。审理中，星亿物业公司明确欠付物业费的时间为2018年3月1日至2020年7月31日。 事实与理由：2009年8月31日，星亿物业公司与锦阳商厦公司签订《物业管理委托合同》，约定由星亿物业公司为锦阳商厦提供物业管理服务（建筑面积46000平方米，负3楼至27楼），服务期限20年，商业物业管理费收费标准为每月15元/平方米，按季缴纳。2012年4月1日，锦阳商厦与星亿物业公司签订《补充协议》，约定锦阳商厦将锦阳商厦负2层权属2346.43平方米“地下停车场”全部委托给星亿物业公司代为出租和管理。2012年9月12日，恒裕投资公司通过法院拍卖取得成都市锦江区提督街58号锦阳商厦负2层地下停车场（建筑面积2346.43平方米）。2012年10月，星亿物业公司与恒裕投资公司签订《会议纪要》、《移交协议》，约定恒裕投资公司向星亿物业公司交纳物业服务费，但恒裕投资公司未按照与星亿物业公司签订的协议按时足额支付上述物业管理服务费。截至目前，恒裕投资公司已欠星亿物业公司2018年3月1日至2020年7月31日期间的物业管理服务费693800.64元，欠费期间资金占用利息43685.02元。 恒裕投资公司辩称，1.锦阳商厦公司在签订《补充协议》时，已被吊销营业执照，不具有签订合同的民事行为能力，《补充协议》应认定为不成立。2.锦阳商厦公司与星亿物业公司存在恶意损害第三人利益的行为，且违反行政法规的强制性规定，双方签订的《物业管理委托合同》应当被认定为无效。3.《物业管理委托合同》及《补充协议》中约定的案涉停车场物业费用标准已远超物业费标准3-4倍，该合同存在明显的显示公平情形。4.2009年的《物业管理委托合同》及2012年的《补充协议》并非前期物业服务合同，亦非业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，前述两份合同对星亿物业公司均不具有约束力。5.（2017）民再485号民事判决书被省检察院提起最高检抗诉，本案应当以另案为依据，应终止审理。 经审理查明，2013年，星亿物业公司以恒裕投资公司为被告诉至本院，本院作出（2013）青羊民初字第2647号民事判决书，查明锦阳商厦公司系成都市提督街58号锦阳商厦大楼的开发商，该大楼建成后至今未成立业主委员会。2009年8月31日，锦阳商厦公司与星亿物业公司签订《物业管理委托合同》，约定的主要内容为：由星亿物业公司为锦阳商厦提供物业管理服务（建筑面积46000平方米，负3楼至27楼，其中负1楼至5楼为商场，6楼至27楼为写字间）；合同期限为20年，从2009年9月1日至2029年8月31日止；商场物业管理服务费收取标准为每月15元／平方米，按季交纳；空置房的物业服务费由产权人全额交纳；业主未按约定足额交纳物业管理费和水电费的，应按每天万分之三支付违约金；停车场属于锦阳商厦公司所有，委托星亿物业公司管理，星亿物业公司收取的停车费用于冲抵停车场物业管理等费用，如有剩余利润则上交锦阳商厦公司，如收取的停车费不足以冲抵停车场物业管理等费用，锦阳商厦公司须补足星亿物业公司亏损。2012年3月30日，星亿物业公司与锦阳商厦公司签订《补充协议》，约定的主要内容为：从2012年4月1日起，锦阳商厦公司将位于锦阳商厦负二层权属的2346.4平方米“地下停车场”全部委托给星亿物业公司代为出租和管理；物业服务费为15元／平方米／月；委托管理期限与主合同相同，即自2009年9月1日起至2029年8月31日止；该协议作为主合同补充要件负二层、负三层均纳入商场物业服务范围，按商场物业服务价格收费。2012年9月12日，恒裕投资公司通过公开竞价成功竞得位于成都市提督街54号锦阳商厦负二层地下停车场。2012年12月26日，星亿物业公司就涉案停车场办理房屋产权证书（证书号：成房权证监证字第××号），库房五间，面积分别为19.55平方米、72.25平方米、18.32平方米、27.26平方米、40.55平方米，车库面积2113.34平方米，总面积为2291.27平方米。2012年10月6日，星亿物业公司、恒裕投资公司签署《会议纪要》。2012年10月22日，双方签订《移交协议》，约定星亿物业自2012年10月23日起将涉案停车场的管理责任移交给恒裕公司，恒裕公司需交纳的物业服务费从2012年10月23日开始计算。另查明：涉案停车场内的2号（面积为40.55平方米）、3号（面积为72.25平方米）、4号（面积为18.32平方米）库房的物业服务费已由租赁方向星亿物业交纳；双方经过对涉案停车场的平面图进行确认，一致认可在涉案停车场内有：机房4个，面积分别为：31.5平方米、18.63平方米、32.76平方米、8.63平方米；电井1个，面积为28.14平方米；水池133.38平方米。停车场面积1993.68平方米。（2013）青羊民初字第2647号民事判决书判令：一、恒裕投资公司于判决发生法律效力之日起十日内向星亿物业公司支付2010年10月23日起至2014年11月5日期间物业服务费807058.22元及资金占用利息（从2013年5月13日起，以每月所欠物业服务费标准为基数逐月累计，按中国人民银行同期贷款利率标准，计算至全部物业服务费及利息付清之日止）；二、驳回星亿物业公司的其余诉讼请求。 后恒裕投资公司不服上述判决，上诉至成都市中级人民法院。成都市中级人民法院于2016年4月25日作出（2015）成民终字第7763号民事判决书，二审法院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，星亿物业公司于2012年10月23日将案涉车库移交给恒裕投资公司，此后由恒裕投资公司自行聘请人员经营停车场，星亿物业公司主要提供有巡逻及保洁服务；成都市青羊区银兴通讯器材经营部于2012年3月1日起至今租赁锦阳商厦负二层6号库房，面积40.55平方米。（2015）成民终字第7763号民事判决书判令：一、撤销成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第2647号民事判决；二、四川恒裕投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川星亿物业公司管理有限公司支付2012年10月23日起至2014年11月5日期间物业服务费169975.89及资金占用利息（从2013年5月13日起，以每月所欠物业服务费为基数逐月累计，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算至付清之日止）；三、驳回四川星亿物业公司管理有限公司的其他诉讼请求。 上述判决作出后，星亿物业公司向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院申请再审于2017年12月15日作出（2017）川民再485号民事判决书，对成都市中级人民法院二审查明的事实予以确认，另查明，锦阳商厦大楼的负三楼库房物业服务费收取标准为15元/平方米/月。四川省高级人民法院认为锦阳商厦作为建设单位与星亿物业公司签订的前期物业服务合同，即本案中的《物业管理委托合同》及其《补充协议》对后来购买案涉停车场、库房的业主恒裕投资公司具有约束力。锦阳商厦公司董事与星亿物业公司法定代表人存在亲属关系，但不能必然得出锦阳商厦与星亿物业公司恶意串通，损害第三人利益的结论。恒裕投资公司对案涉停车场、库房经营管理与星亿物业公司对案涉停车场、库房提供物业服务是两种不同的行为，二者并行不悖，不存在冲抵的问题。锦阳商厦大楼负三楼业主和案外人按照15元/平方米/月的标准缴纳物业服务费的行为表明，位于案涉停车场库房物业服务费符合市场标准，得到了市场认可。故认定恒裕投资公司应当受《物业管理委托合同》及其《补充协议》的约束。2018年4月28日，恒裕投资公司对四川省高级人民法院作出的上述判决向四川省人民检察院申请监督，请求撤销（2017）年川民再485号民事判决书。2018年5月2日，四川省人民检察院作出川检控民受〔2018〕125号民事监督案件受理通知书，决定予以受理。 星亿物业公司确认恒裕投资公司应补物管费标准为12元/平方米，2018年3月1日至2020年7月31日应补缴物管费为693800.64元。 另查明，2018年5月31日，星亿物业公司起诉来院，要求恒裕投资公司支付2014年11月6日至2018年2月28日的物业管理费，本院于2019年10月10日作出（2018）川0105民初7518号民事判决书，判决恒裕投资公司向星亿物业公司支付2014年11月6日至2018年2月28日的停车场物业管理费952978.99元。恒裕投资公司不服提起上诉，成都市中级人民法院于2020年6月作出（2020）川01民终3832号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。 以上有《物业管理委托合同》及《补充协议》、民事判决书、星亿公司出具的《锦阳商厦负二楼补物管费》及庭审笔录在案为证。 审理中，星亿物业公司明确恒裕投资公司已按照15元/㎡的标准支付了诉争期间的库房物业费，按照3元/㎡支付了诉争期间的停车场物业费。 本院认为，四川省高级人民法院作出的（2017）川民再485 号民事判决书系生效判决，该判决书认定恒裕投资公司应当受《物业管理委托合同》及其《补充协议》的约束，即案涉停车场、库房物业服务费按照15元/平方米/月计算，在该判决书未被依法撤销前对案件当事人具有法律效力，且人民检察院申请监督审查程序并不构成《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止情形。星亿物业公司诉请按照（2017）川民再485号民事判决书确定的计费标准收取2018年3月1日至2020年7月31日的停车场物业服务费，本院予以支持。恒裕投资公司已支付诉争期间的库房物业费，已按照3元/㎡的标准支付了停车场的物业费，但还应补缴2018年3月1日至2020年7月31日期间停车场的物业服务费为1993.68平方米×12元/平方米×29个月=693800.64元，并支付资金占用利息（分别以每月欠付金额为基数，从欠付之日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 综上，对于原告四川星亿物业管理有限公司的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告四川恒裕投资有限公司于本判决生效后十日内向原告四川星亿物业公司管理有限公司支付2018年3月1日至2020年7月31日期间的物业服务费693800.64元及资金占用利息（分别以每月欠付金额为基数，从欠付之日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果被告四川恒裕投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费11175元，减半收取5587.5元，保全费4208元，合计9795.5元，由被告四川恒裕投资有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张亚斐 二〇二〇年九月二十七日 书记员  李南林