湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初2617号原告：湖南强劲房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区南坪街道办事处望月社区朝阳路（雅林春晓****）。法定代表人：陈永强，该公司董事长。委托诉讼代理人：王倩，女，1988年3月12日出生，汉族，户籍地广东省深圳市。特别授权代理。被告：何兵，女，1980年5月15日出生，汉族，户籍地湖南省常德市武陵区。原告湖南强劲房地产开发有限公司与被告何兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南强劲房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王倩，被告何兵到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。湖南强劲房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期租金296889元（2019年9月1日至2020年6月30日共10个月）；2.判决被告向原告支付合同解除日至强制搬出日期间的租金损失；3.依法判决被告支付原告违约金20000元；4.本案所有的诉讼费用由被告承担。何兵辩称：1、对于拖欠租金的事实以及欠租金的数额没有异议，但事出有因。我愿意支付房租，按照减免一个月疫情期间租金的计算方式，原告实际应付租金为267201元（296889元-29688元）；2、违约金20000元问题希望法院能考虑房屋漏水，疫情等情况酌情处理；3、不同意解除合同。如法院判决解除合同，原告方请求被告将股东陈虹交给强劲房产的250000元转让费予以退还，租赁房屋的装修费用予以补偿；4、我现在支付现金有困难，希望分期偿还。湖南强劲房地产开发有限公司向本院提交了以下证据复印件：1、《房屋租赁合同》；2、催告函；3、解除租赁合同通知书。何兵向本院提交了以下证据复印件：1、房屋漏水照片；2、微信截图一张。本院经审理确认如下事实：2016年9月22日，何兵与湖南强劲房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：……1、何兵承租湖南强劲房地产开发有限公司自有的，座落在武陵区＊＊）号门面，5号楼的（1＊＊、1＊＊、1＊＊）号门面，面积376.97平方米。4号楼2楼部分门面，5号楼Ｂ座2楼部分门面，面积555.6平方米，租赁面积总合计932.57平方米；2、租赁期限为五年，即从2016年10月1日起至2021年10月1日止；3、租金标准：……2018年10月1日至2019年9月30日租金34095元，2019年10月1日至2020年9月30日租金357971元。……该合同还约定：……租金支付方式：按先付租金再经营的原则，从签订合同之日起付清第一年房租费。但今后必须提前一个月缴纳下一年度租费。同时湖南强劲房地产开发有限公司加收租赁期内保证金2万元（已缴纳）。何兵必须按时足额缴纳租金，逾期未付完的，在十天内由何兵按日支付该年度租金总额的百分之三作为违约金，超过十天（含）的，湖南强劲房地产开发有限公司有权终止合同，保证金作为违约金不予退还，结清水电费用后何兵退出场地时，固定的装饰装修物不得损毁。……。合同签订后，湖南强劲房地产开发有限公司按约定向何兵交付了房屋。双方并协商一致，将租金缴纳时间变更为每月一缴纳。因何兵自2019年9月1日起一直未交付租金，2020年5月11日，湖南强劲房地产开发有限公司向何兵发出《催告函》。2020年7月8日，湖南强劲房地产开发有限公司又向何兵发出《解除租赁合同通知书》，要求何兵补齐拖欠的房租，迁出房屋。因何兵仍未支付租金，湖南强劲房地产开发有限公司遂诉至本院，要求判如所请。本院认为：涉疫情房屋租赁合同纠纷应本着和解优先、遵重约定、共担损失、利益平衡的原则。本案中，1、案涉《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。湖南强劲房地产开发有限公司按约定向何兵交付了房屋，何兵应按约定支付房租。庭审中，原被告均认可案涉房租为29688/月，何兵认可原告所诉其所欠房租的时间和总金额，只是提出因疫情减免一个月房租，并已得到原告同意。故本案何兵所欠租金的金额为267201元（296889元-29688元）；2、依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》，即“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，考虑被告愿意积极履行案涉房屋租赁合同，案涉房屋租赁合同的目的非不能实现的实际情况，且疫情期间承租人营业收入明显减少无可置疑，本院确定案涉房屋租赁合同不予解除。被告何兵不需要承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、何兵于本判决生效之日起十日内向湖南强劲房地产开发有限公司支付租金267201元（庭审后如何兵已支付部分租金，经确认后应当予以抵扣）；二、驳回湖南强劲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3027元，由何兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  蔡雨静二〇二〇年九月二十九日法官助理陈浩书记员周丽娅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。