河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4110号上诉人（原审原告）：赵渊，男，1988年6月23日出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：何旭，河南宛新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新野县瑞祥房地产开发有限责任公司，住所地新野县小阁口1号。法定代表人：张浩庆，任总经理职务。委托诉讼代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新野奥通房地产开发有限公司，住所地新野县人民路中段东侧。法定代表人：肜应伍，任总经理职务。委托诉讼代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。上诉人赵渊因与被上诉人新野奥通房地产开发有限公司(以下简称奥通公司)、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司（以下简称瑞祥公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵渊上诉请求：1、请求南阳中级人民法院依法撤销新野县人民法院（2020）豫1329民初925号民事判决书，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人与被上诉人瑞祥公司签订的商品房买卖合同，是由被上诉人瑞祥公司提供，所有业主的合同千篇一律，应当认定为格式合同。瑞祥和奥通公司并没有举证证明对于双方违约金存在巨大差别的不公平条款已经采取合理的方式提请作为业主一方的赵渊注意免除或者限制责任的条款，并对该条款予以说明。一审判决判决书没有认定格式合同、格式条款和格式条款无效是不符合本案的事实情况的。2、按照本案审理的事实，奥通公司作为涉案楼盘的实际控制人和经营人应当承担共同赔偿责任。一审人民法院以奥通公司不予认可为由，对自己调查的事实予以否定。二、一审判决在法律适用方面的错误。1、建设和完善门禁、消防系统是开发商的附随义务，没有消防系统的建设验收就没有整个楼盘的验收。一审法院面对赵渊的合法诉请，不予支持不符合法律规定。2、新野瑞祥公司在长达三年的时间里房屋没有消防验收和竣工质量验收，超容积率和超面积建设达到一倍之多，一审人民法院判决新野瑞祥公司承担逾期办证违约金147.25元，违反公平原则。3、一审判决书第四项判决瑞祥公司自判决生效一年内为赵渊房屋办理初始登记和变更登记，没有任何合同依据和法律依据。综上所述，请求中级人民法院查明事实予以改判或发回重审。新野奥通房地产开发有限公司、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司辩称，1、奥通公司不是合同当事人，根据合同相对性原则，奥通公司不应承担合同义务。2、合同约定的违约金条款不是格式条款，违约责任如何承担也是采取手写的方式，这种约定是双方真实意思表示，上诉人应承担相应违约责任。3、门禁系统不在买卖合同约定范围，消防系统的验收是行政管理问题，不是民事审判解决的问题。4、关于迟延办证，一审法院也判令我们承担相应的违约责任，因为超容积率，给了我们一年时间办理各种手续，合情合理。综上，请求驳回上诉，维持原判。赵渊向一审法院起诉请求：1、请求依法确认赵渊与瑞祥公司于2016年1月5日签订的商品房买卖合同中第九条出卖人逾期交房的违约金格式条款无效；2、请求依法确认赵渊与瑞祥公司于2016年1月5日签订的商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定中违约金格式条款无效；3、请求依法判令瑞祥公司、奥通公司支付赵渊逾期交房违约金10190元（违约金自合同约定2016年12月31日起按已付购房款294504元为基数、按日万分之二计算至交房之日即2017年6月23日）；4、请求依法判令瑞祥公司、奥通公司支付赵渊逾期办理房屋权属证书违约金，违约金自2017年9月22日起按已付购房款294504元、年息6％计算至办理房屋权属证书之日止（2017年9月22日至2020年2月20日的违约金为42703元，2020年2月20日以后的违约金计算至办证之日止）；5、请求依法判令瑞祥公司、奥通公司完善消防、门禁系统和天然气入户设施设备；6、请求依法判令瑞祥公司、奥通公司在合理期限内为赵渊办理房屋初始登记，并按合同约定为赵渊办理变更登记。一审法院认定事实：2016年1月5日，赵渊作为买受人，瑞祥公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由买受人购买出卖人所建的位于新野县××××与纺织路交叉口东北角奥通?福地名钻第16幢2单元2102号房，建筑面积122.71平方米，单价为每平方米2400元，总金额为294504元；付款方式为买受人于2016年1月4日交纳总房款的约32.09％共计94504元，剩余房款200000元采用银行按揭方式。《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。……”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05％向买受人支付违约金。……”（上述违约金数字均系填充式）2016年1月4日，赵渊交纳首付购房款94504元，瑞祥公司向赵渊出具收据一份，并加盖瑞祥公司财务专用章，剩余房款200000元已办理按揭贷款。2017年6月23日，赵渊交纳契税、维修基金、天然气初装费（2600元）等办证费共计17737元，奥通公司向赵渊出具收据一份，并加盖奥通公司财务专用章。2017年6月23日，瑞祥公司向赵渊交付房屋，赵渊接收房屋后，入住至今。2019年5月，赵渊等人向新野县不动产登记中心、新野县自然资源局上访反映房权证办理、小区消防、燃气设施不到位等问题，新野县自然资源局于2019年5月21日作出处理意见：信访人反映情况属实，因奥通名钻小区存在超层、超面积的问题，无房屋验收竣工材料，该小区开发企业新野奥通房地产开发有限公司，未能提供办理不动产首次登记的建设工程符合规划材料、房屋已经竣工材料，新野县不动产登记中心暂时不能办理奥通名钻小区居民房屋登记、转让、过户手续。审理中，原审法院依法向新野县不动产中心发函调查奥通?福地名钻小区房产办证情况，该中心回函称：新野县奥通?福地名钻楼盘存在违反城市建设规划、超面积建设、改变容积率、工程未竣工验收的问题，需经依法处理、补办规划许可手续、竣工验收后，方可申请办理不动产登记相关手续。按照不动产登记程序，瑞祥公司先办理不动产首次登记，后把该房产转移登记到小区业主名下。不动产首次登记的材料由开发商提供办理。转移登记的材料需开发商和业主共同提交。由于瑞祥公司未能按照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定提供不动产首次登记的材料，因而没有办理不动产首次登记，瑞祥公司和业主未能提供不动产转移登记的材料，因而没有办理不动产转移登记。如果开发商和小区业主能按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十八条的规定，提供不动产首次登记和转移登记的相关材料，新野县不动产登记中心就可以受理并在法定工作日内办理完结。原审法院在审理中依法对瑞祥公司原法定代表人李占聚进行了调查，李占聚称奥通公司系使用瑞祥公司的资质开发的房产，向瑞祥公司缴纳了一定的费用，奥通名钻房产所有资金都由奥通公司掌管。奥通公司对此不予认可，认为其只是代收部分费用，代收的费用已交给相关部门，相关部门出具的收据也显示系收到瑞祥公司的款项，瑞祥公司系房屋的出卖方，应承担相应的义务。一审法院认为，赵渊与瑞祥公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应当严格按照合同约定履行自己的义务。关于双方争议的该合同条款第九条、第十五条是否有效的问题，原审法院认为，所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而在本案中，赵渊与瑞祥公司于2016年1月5日签订的《商品房买卖合同》文本系由河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的示范性合同文本，并非一方当事人单方制定的格式合同，该合同第九条出卖人逾期交房的违约金条款及第十五条关于产权登记的约定中违约金数额，系由赵渊与瑞祥公司签订该合同时所填写，并非瑞祥公司预先拟定的条款，且该合同文本中对违约责任的承担方式赋予了双方选择权，不属于格式合同范畴，故赵渊请求确认上述违约金条款无效，于法无据，原审法院依法不予支持。关于违约金的计算问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律、司法解释规定，人民法院增加违约金应以当事人请求为前提，以违约金造成的实际损失为限额。本案中，因赵渊无法证明因瑞祥公司逾期交房和办证给其造成的实际损失，现不能确定赵渊是否存在实际损失，本案仍应根据双方合同的约定计算违约金。瑞祥公司未在合同约定的2016年12月31日前向赵渊交付房屋，亦未在合同约定期限内为赵渊办理房屋初始登记和变更登记，已构成违约，依据双方合同约定，逾期交房违约金应自逾期之日即2017年1月1日起按日支付已付房款294504元的万分之0.5计算至实际交付之日即2017年6月23日为2562.18元，逾期办证违约金应按已付房款294504元的0.05％计算为147.25元。关于赵渊请求瑞祥公司为其办理房屋初始登记和变更登记问题，因瑞祥公司在房屋交付后较长时间内未履行办理房屋权属证书相关手续义务，其在支付逾期办证违约金的同时，仍应积极为赵渊在合理的期限内办理房屋权属证书相关手续。但瑞祥公司为赵渊办理房屋权属证书相关手续前需进行改变小区的容积率、补办规划许可手续、进行竣工验收等事项才能完成，这需要向有关部门进行申请，有关部门尚需研究决定，因此需要一个较长时间过程。结合本案实际情况，瑞祥公司应在判决生效之日起一年内为赵渊办理房屋权属证书相关手续，赵渊应予以协助办理。若瑞祥公司在一审法院规定的时间内仍不履行为购房者办理房屋权属证书相关手续的义务，则基于公平原则和诚实信用原则，从纠正开发方的违约行为，保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，瑞祥公司应按照赵渊已付购房款总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向赵渊继续支付违约金，直至办理完房屋权属证书相关手续之日止，但赵渊请求违约金按年息6％计付，应以赵渊的请求为准。关于赵渊请求瑞祥公司完善消防、门禁系统和天然气入户设施设备，因消防设备是否合格，应由消防管理机关进行验收，赵渊可向相应的行政机关反映消防问题；因双方在商品房买卖合同中并未对门禁系统的安装进行约定，赵渊请求新野瑞祥公司完善门禁系统中的可视系统，缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持；因新野瑞祥公司已通过奥通公司代为收取赵渊交纳的天然气初装费2600元，其应安装完善天然气入户设备，结合本案的实际情况，新野瑞祥公司应在判决生效之日起3个月内为赵渊完善天然气入户设备。双方所签订的商品房买卖合同中，出卖方明确为瑞祥公司，奥通公司所收款项均系代收的款项，代收款交付给有关部门后，有关部门出具的收据也显示收到瑞祥公司的款项，根据合同相对性原则，应当由瑞祥公司承担违约责任，赵渊请求奥通公司共同承担责任，于法无据，一审法院依法不予支持。关于瑞祥公司辩称赵渊起诉请求支付违约金应自双方约定的交房之日起2017年1月1日起计算诉讼时效，赵渊起诉超过诉讼时效，一审法院认为，对于处理此类案件诉讼时效应考虑购房者一般会积极要求开发商交房或办证的实际，对诉讼时效的处理不能对购房者有较高的要求，应坚持从宽原则。因赵渊于2019年5月就房产手续办理、小区消防、燃气设施不到位等问题向新野县自然资源局、新野县不动产登记中心进行上访反映，此主张也应视为向新野瑞祥公司主张权利，该诉讼时效发生中断，赵渊的起诉并未超过诉讼时效，故对瑞祥公司的该项辩解理由，一审法院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付赵渊逾期交房违约金2562.18元。二、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付赵渊逾期办理房屋权属证书违约金147.25元。三、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三个月内为赵渊完善天然气入户设备。四、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于判决生效之日起一年内为赵渊办理新野县××××与纺织路交叉口东北角奥通?福地名钻第16幢2单元2102号房的房屋初始登记和变更登记，由赵渊配合提供办理房屋权属相关手续所需的相关资料。若新野县瑞祥房地产开发有限责任公司逾期仍未履行上述义务，则按赵渊已付购房款总额294504元、按年息6％向赵渊继续支付违约金，直至办理完成房屋权属初始登记和变更登记之日止。五、驳回赵渊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1520元，由赵渊负担1000元，新野县瑞祥房地产开发有限责任公司负担520元。本院二审期间，当事人均未向法庭提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方关于违约金的约定是否属于格式条款？是否应当根据法律规定予以调整？2、奥通公司是否应当承担责任？3、上诉人要求完善门禁系统以及消防系统的诉讼请求是否应当得到支持？4、一审法院判令瑞祥公司一年内完成办证义务是否适当？首先，关于案涉合同的违约金条款是否为格式条款，违约金是否应予调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案双方签订的商品房买卖合同中，关于出卖人违约时的违约金计算方法系手动填写而非预先印制，应属双方经充分协商并达成一致的结果。因此，上述条款不符合格式条款的特点，不能认定为格式条款，赵渊的上诉理由依法不能成立。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。”本案中，上诉人赵渊并未就自己的实际损失进行举证证明，不能证明约定的违约金低于造成的损失，故被上诉人承担的违约金数额仍应以合同的约定为准。鉴于案涉的商品房约定的办证时间为2016年12月31日之后180日内，即2017年6月30日之前，至一审判决时，瑞祥公司已逾期办证达三年之久，严重违反公平原则和诚实信用原则。为纠正开发商的违约行为，保护购房者的合法权益，督促开发商尽早为广大业主办理权属登记，一审法院在约定的违约金之外，又判令瑞祥公司限期为上诉人办理产权登记，若逾期未履行办证义务，则按照已付购房款总额294504元、按年息6%向赵渊支付违约金，直至办理完成房屋权属登记和变更登记之日止。该项判决，从另一方面加大了对开发商继续违约的处罚力度，体现了公平原则。故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，关于奥通公司是否应当承担责任的问题。本案中，商品房买卖合同载明的出卖人为瑞祥公司，房款收据亦加盖瑞祥公司财务专用章。根据合同相对性原则，上诉人赵渊只能请求瑞祥公司承担违约责任。奥通公司并非合同当事人，虽然代收了部分款项，但该部分款项已经以瑞祥公司名义向有关部分进行了缴纳，故赵渊认为奥通公司作为涉案楼盘的实际控制人应当承担共同赔偿责任的上诉请求无事实和法律依据，依法不应得到支持。再次，关于上诉人要求完善门禁系统以及消防系统的问题。双方签订的商品房买卖合同并未就门禁系统的安装事项进行约定，故赵渊的该项上诉请求并无合同依据，不应得到支持。至于消防系统的验收，则属于行政管理问题，不在民事诉讼的审理和裁判范围之内，赵渊的该项上诉请求同样不能得到支持。最后，关于一审法院判令瑞祥公司一年内完成办证义务是否适当的问题。本院认为，申请办理房屋权属证书相关手续需要一定时间，且本案瑞祥公司在建设过程中存在超容积率的问题，因此需完成调整容积率、补办规划许可手续、进行竣工验收等工作，才能向有关部门提出申请。一审法院结合案涉楼盘的上述实际情况，酌定瑞祥公司在一年内为赵渊办理房屋权属证书相关手续，符合本案实际情况，并无不当。综上，赵渊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1520元，由上诉人赵渊负担。本判决为终审判决。审判长 王彬审判员屈云华审判员李晓伟二〇二〇年九月二十八日法官助理周罡书记员李壮壮