广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1823民初392号原告：陈庆松，男，1956年12月28日出生，汉族，住阳山县**************，现住阳山县***********第二层，身份证号码440************917。委托诉讼代理人：陈佩初，广东定海针（阳山）律师事务所律师。被告：郭添福，男，1985年1月25日出生，汉族，住阳山县**********，身份证号码441************013。被告：郭淑芳，女，1978年11月27日出生，汉族，住连山壮族瑶族自治县**************之1，身份证号码441************242。被告：郭淑云，女，1981年5月27日出生，汉族，住阳山县**********，身份证号码441************020。以上三被告共同委托诉讼代理人：董书斌，广东万如律师事务所律师。原告陈庆松与被告郭淑芳、郭添福、郭淑云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日作出（2018）粤1823民初1037号民事判决,被告郭淑芳、郭添福、郭淑云不服判决，向清远市中级人民法院提出上诉，清远市中级人民法院于2020年1月21日作出（2019）粤18民终3442号民事裁定，以“原审判决认定基本事实不清”为由，撤销本院（2018）粤1823民初1037号民事判决,将本案发回重审。本院另行组成合议庭,并于2020年9月15日公开开庭审理了本案。原告陈庆松及其委托诉讼代理人陈佩初、被告郭淑芳、郭添福、郭淑云的委托诉讼代理人董书斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈庆松向本院起诉请求：一、确认《房屋买卖协议》有效；二、确认涉案房屋阳山县***********第二层为原告所有；三、判令三被告协助原告办理该房屋的过户登记手续；四、本案诉讼费由被告承担。主要事实与理由：2017年7月4日，原告与被告的父亲郭仁贵协商签订《房屋买卖协议》，约定被告将其位于阳山县************屋中的第二层卖给原告，价格为170888元，并约定了其他事项。合同签订后的7月11日，原告交付了160888元给郭仁贵，此后，郭仁贵病故，三被告置之不理，致案涉买卖协议无法履行。原告与被告父亲签订的协议合法有效，在完成过户手续之后原告才付清10000元。被告应继承父亲履约义务，协助原告办理过户手续。郭淑芳、郭添福、郭淑云辩称，原告与郭仁贵签订的房屋买卖协议并非真实，属于无效，存在违规交易。答辩人的父亲在去世前，留下遗言：四层楼房屋一栋是与答辩人的生母析产离婚后的财产，该栋楼的第1-2层出租给他人，第3层被再婚的妻子冯桂珍以名租暗卖给黄素珍未过户，该栋楼房的第1-3层仍被法院执行查封。原告陈述的理由均不属实。三被告的共同委托诉代理人重审时补充以下几点，1、原告与郭仁贵签订的合同无效，争议的房屋是不可以对外分割出售的，所以签订的合同无办法履行。2、即使原告与郭仁贵已签订协议，但是原告没有支付对应的款项，因此请求法院依法驳回原告的诉请。原告陈庆松为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证、户口簿，证明原告诉讼主体适格；2、房屋买卖协议，证明房屋买卖事实；3、收款收据，证明房屋买卖事实；4、不动产登记资料查询结果证明，证明房屋查询资料；5、三被告户籍信息，证明被告主体适格；6、不动产登记资料查询结果证明，证明宅基地来源及面积；7、执行裁定（2016）粤1823执123号，证明涉案房屋与卖给黄素珍的第三层为同一房产证号；8、不动产登记资料查询结果证明，证明涉案房屋没有设定抵押，没有被查封。重审时补充证据：9、三份取款记录，拟证明原告夫妇在邮政储蓄银行提取现金支付房屋价款。10、聊天记录截图，拟证明银行系统术语的解释。被告对原告提供的证据质证意见：证据1无异议。证据2真实性无异议，但是该房屋买卖协议只是双方达成一个涉案争议议程楼房意思的约定。证据3在原审时已经查实是伪造的，所以我方不予质证。证据4-7真实性无异议，从记载的内容可以证明案涉的房屋是2013年已经向阳山县**信用社作出的抵押登记，从执行裁定书的时间来看是2016年4月12日已经作出的裁定书，裁定解封，解封后应该是要求过户的，第二份不动产登记资料查询证明是2018年9月27日，从两份的间隔时间来看是有两年多的时间，但该房产仍登记在郭仁贵名下，可以证明涉案房产是不可以分割不可以出售的。证据9，该证据真实性由法院查明认定，如果该证据是真实的，只能证明原告夫妇于2017年7月4日有取款记录，但该所取款项是否用于支付郭仁贵购房款不得而知。证据10三性不予认定。郭淑芳、郭添福、郭淑云未向本院提交证据。本院经审理查明：2017年7月4日，原告作为乙方与郭仁贵作为甲方签订《房屋买卖协议》一份，约定：一、甲方将广东阳山县*********房（即阳山接待站大门口正对面，原烟草公司四大仓路口），一座四层，其中的第二层卖给乙方使用，房屋实用面积总共为91平方米，包括楼梯间墙体在内；二、本层房屋总售价为170888元，乙方先支付160888元，剩余10000元有待乙方完成过户手续之后付清；三、至于日后乙方使用的电表、水表应重新安装，安装费用由乙方支付，未安装好之前甲方应该给予其使用；四、至于房屋过户一切费用由乙方承担，甲方只需提供一切相关证件给乙方，全力协助乙方办成过户手续为止；五、第四层的楼顶，如果甲方未加层的情况下，乙方需要到楼顶收晒衣物，甲方应给予乙方使用；六、1-4层的楼梯位置，不许乱堆放垃圾、杂物，卫生方面应共同爱护，共同做好；七、以上协议如有一方违约，违约金双倍奉还。八、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。协议抬头甲方、乙方处分别有“郭仁贵”、“陈庆松”的签字及捺印，协议落款甲方处有“郭仁贵”的签字及捺印，乙方处有“陈庆松”签字及捺印。赵旭锋、邓志汉作为在场人签名和捺印。原告主张其已经交付160888元给郭仁贵，承认《收款收据》是其本人所写，郭仁贵并没有签名。赵旭锋、邓志汉作为证人出庭作证，均陈述知道原告与郭仁贵签协议买卖房屋，且原告已交付160888元给郭仁贵，收款收据上“郭仁贵”的签名是郭仁贵本人签名。赵旭锋陈述其是原告的女婿，邓志汉陈述其是原告的朋友，与赵旭锋是表兄弟关系。另查明，关于《房屋买卖协议》、《收款收据》上“郭仁贵”是否本人签名和捺印，本院委托了广东通济司法鉴定中心进行鉴定。该鉴定机构作出的鉴定结论是：《房屋买卖协议》中“郭仁贵”的签名是其本人所写，《收款收据》中“郭仁贵”的签名不是本人所写。原告与韦妹娣是夫妻。原告于2017年7月4日从本人邮政储蓄银行账户取现金129776.33元（现金销户），韦妹娣于2017年7月4日从本人邮政储蓄银行账户取现金45417.56元（现金销户）。再查明，本院作出的（2014）清阳法民一初字第370号民事生效判决，查明了郭仁贵交付了阳山县*******（原陵园路）119号（原产权证号是粤房地证字第C5686007号）西栋第三层的房屋给黄素珍，且该案进入执行后黄素珍已经办理了第三层的房屋产权证。原告陈述其购买的房屋与黄素珍同一栋楼，位于阳山县*******（原陵园路）119号西栋第二层，但被告认为是郭仁贵出租给原告的，并未卖给原告。被告承认原告于2017年11月入住案涉房屋。郭仁贵与原告签房屋买卖协议时无配偶，郭仁贵于2017年9月10日去世，其子女是三被告。本案在重审时发函中国南方电网阳山供电局和阳山县南阳供水有限公司查询涉案楼房的水电表安装使用情况，阳山供电局《复函》情况说明，陈庆松于2018年1月报装并安装电表，用户提供报装时双方身份证复印件及《房屋买卖协议》复印件；阳山县南阳供水有限公司向本院提供无法查阅涉案楼房安装使用水表情况。原告对于供电局复函的情况说明三性无异议，涉案楼房的用水是使用阳城镇城北村委会松荣村的自供水。被告对以上两份复函的情况无异议。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，争议的焦点是：一、原告和郭仁贵是否签订《房屋买卖协议》；二、原告是否已支付160888元给郭仁贵；三、被告是否应为原告办理房屋产权过户登记手续。关于焦点一。经过司法鉴定，鉴定结论确认了《房屋买卖协议》上“郭仁贵”是其本人所写，而被告均无任何证据推翻上述鉴定结论。因此，本院对原告与郭仁贵签订了《房屋买卖协议》事实予以认定，原告购买郭仁贵位于阳山县*******（原陵园路）119号（原产权证号是粤房地证字第C5686007号）西栋第二层的房屋。被告原审时提出郭仁贵并没有卖房给原告，《房屋买卖协议》上“郭仁贵”并非本人签名的主张，以及重审时认为原告与郭仁贵签订的合同无办法履行，涉案房屋不可以对外分割出售，签订的合同无效的抗辩意见，理据不足，本院不予采信。上述《房屋买卖协议》是原告与郭仁贵的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规规定，为有效合同。原告要求确认该合同有效，理据充分，本院予以支持。关于焦点二。首先，原告提交的证据《收款收据》经鉴定并非郭仁贵签名，原告亦承认该证据是因原件遗失而自行立写的复制件，无法证明其已经支付购房款160888元的事实，该证据没有证明力，本院不予采信；其次，证人赵旭锋、邓志汉与原告存在利害关系，且他们的证言与原告陈述不一致，他们的证言证明力不足以证明原告已付购房款的事实，对证人证言，本院不予采信；最后，原告与其妻子于签订房屋买卖协议当日在银行取现金175193.89元，所取款项是否已支付首期购房款金额160888元给郭仁贵，原告也无提供其他证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。被告对原告已支付涉案房屋购房款160888元给郭仁贵的事实不予认可。综上，对原告主张已支付涉案房屋购房款160888元给郭仁贵的事实，理据不足，本院不予支持。关于焦点三。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，虽然原告已实际占有使用涉案房屋，并向相关部门报装使用供水供电的事实，但是没有证据证明其已依约履行支付购房款的义务，因此，原告要求被告履行协助办理涉案房屋所有权转移登记手续，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告陈庆松与郭仁贵于2017年7月4日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、驳回原告陈庆松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3718元（原告陈庆松已预交），由陈庆松负担2479元，由被告郭淑芳、郭添福、郭淑云负担1239元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  熊志卫人民陪审员  李丙华人民陪审员  黄伟健二〇二〇年九月二十一日法官 助理  彭嵘䶮书 记 员  邱 悦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；（四）存有疑点的视听资料、电子数据；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。