上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10108号上诉人（原审被告）：叶伟欧，男，1977年12月27日生，汉族，户籍地广东省陆河县，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：朱美，女，1982年6月13日生，汉族，户籍地湖南省平江县，住上海市浦东新区。上诉人叶伟欧因与被上诉人朱美房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2019)沪0115民初93585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶伟欧的上诉请求：撤销一审判决第三项,改判驳回朱美要求叶伟欧支付赔偿金及违约金的诉请。事实与理由：一、朱美存在多次违约行为，其违约在先，应当承担过错责任；二、一审判决违反公序良俗原则。被上诉人朱美不同意上诉人叶伟欧的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。朱美向一审法院提起诉讼，请求：1、解除朱美、叶伟欧于2019年8月3日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、叶伟欧返还朱美首付款人民币（以下币种相同）370万元；3、叶伟欧支付赔偿金及违约金2,042,500元（包括总房价款20%的赔偿金190万元、15天的违约金142,500元）。一审法院认定的事实：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX（复式）房屋（以下简称涉案房屋）权利人为叶伟欧。2019年6月7日，在中介公司的居间介绍下，朱美、叶伟欧签订《房地产买卖居间协议》，约定朱美以950万元的价款向叶伟欧购买系争房屋，朱美于2019年6月30日前追加定金至140万元，2019年8月10日前签订《上海市房地产买卖合同》支付房价款370万元（含全部定金140万元），2019年8月15日前向银行申请贷款580万元。另协议第八条第1款约定，双方协商一致同意，朱美所支付的购房首付款370万元用于偿还叶伟欧该套房屋的房屋贷款。当日，朱美支付定金20万元。之后，朱美、叶伟欧签订《购房补充协议》，协议第2条约定，朱美于2019年7月4日下午13：00前追加定金至140万元，该笔款项叶伟欧只能用于偿该套房屋的二次抵押，二次抵押金额约135万元。2019年7月4日，朱美支付定金120万元。2019年8月3日，朱美作为买受人（乙方）、叶伟欧作为卖售人（甲方），双方网签《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3668278），约定乙方以950万元的价款向甲方购买系争房屋。其中合同第四条约定，甲方于2019年10月31日前腾出房屋并通知乙方验收交接。第六条第一款约定，2019年9月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按总房价款日万分之十计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，乙方应当书面催告，甲方除应向乙方支付十五日的违约金外，双方同意还应按以下方式处理，即1、乙方有权向法院提起诉讼，要求继续履行合同。2、甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，乙方有权单方解除合同并书面通知甲方。甲方应在接到书面通知之日起五日内向乙方支付。若甲方违约金给乙方造成经济损失的，乙方实际损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额由甲方据实赔偿。附件三“付款协议”约定，乙方于2019年7月7日前支付定金140万元，于2019年8月3日前支付房款230万元，乙方通过向银行贷款方式申请580万元，在银行在见他证、新产证后直接放款到甲方账户。当日，朱美支付购房款230万元。2019年9月30日，朱美贷款合同获批。2019年10月2日，叶伟欧通过中介向朱美发送“联系函”，称朱美未按合约条款执行，属违约，叶伟欧保留追究朱美违约权利。2019年10月27日，朱美、叶伟欧签订《购房补充协议》，约定将过户日期延期至2019年12月20日，并互不追究延期过户的原由。如果2019年12月20日双方未能共同向房地产交易中心申办转让过户手续，双方均保留追诉过失方引起的违约责任的权利。另双方变更交房时间为2019年11月10日前。一审法院另查明，根据2019年11月13日的上海市不动产登记簿，涉案房屋上存在核准日期为2016年4月22日、抵押权人为中国银行股份有限公司上海市浦东分行及上海市公积金管理中心、债权数额398万元的抵押权登记；限制日期为2019年10月22日、限制文书编号为（2019）粤0307民初18184号的司法查封。经朱美、叶伟欧确认，朱美支付的定金已转化为房款。一审审理中，叶伟欧称，因朱美只能拿出370万元首付，不够撤销贷款，故当时讲好贷款和二抵叶伟欧去处理，通过过桥公司操作。一审法院认为：朱美、叶伟欧签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应全面履行。根据合同约定，叶伟欧取得首付款后，有义务在双方约定的过户日期前清偿债务，涤除抵押登记，但叶伟欧至今未涤除抵押登记，且叶伟欧因涉及另案纠纷，涉案房屋又被司法查封，导致双方无法办理过户手续，朱美的合同目的不能实现，叶伟欧构成根本违约，朱美要求解除合同的诉请，具有事实和合同依据，一审法院予以支持。网签合同约定的过户时间为2019年9月30日，但根据合同实际履行情况，双方2019年10月27日又签订了《购房补充协议》，约定将过户时间延期至2019年12月20日，并言明“互不追究延期过户的原由”。退一步说，即便朱美申请贷款的手续存在一定延迟，但签署上述补充协议时朱美贷款合同已获批，说明对此双方已达成谅解，现叶伟欧又以朱美贷款延迟为由，认为朱美对双方未按时完成交易存在责任，没有合同依据。至于叶伟欧所述的通过过桥公司垫资还贷，合同对此并无约定，况且按朱美所述，最终未能操作系因涉案房屋被司法查封所致，与朱美无涉。合同解除后，叶伟欧再行占有朱美购房款已无合同依据，叶伟欧理应予以返还。对朱美主张的赔偿金和违约金，在叶伟欧主张过高的情形下，一审法院根据朱美实际损失、当事人过错程度以及合同实际履行情况，酌情调整为50万元。一审法院于2020年3月2日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除朱美与叶伟欧于2019年8月3日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3668278）及相关补充协议；二、叶伟欧于判决生效之日起十日内返还朱美购房款370万元；三、叶伟欧于判决生效之日起十日内支付朱美赔偿金及违约金合计50万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币51,997元，减半收取计25,998.50元，诉讼保全费人民币5,000元，合计30,998.50元，由朱美负担5,798.50元，叶伟欧负担25,200元。二审期间,双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：二审期间双方当事人争议的焦点在于叶伟欧是否应当向朱美承担违约责任。叶伟欧上诉称朱美存在二次违约行为，但双方签订的《购房补偿协议》等已经对双方的权利义务作了重新约定，因此，叶伟欧的主张并不成立。叶伟欧又称系案外人对其恶意诉讼造成涉案房屋被查封，但从其提供的未生效的他案民事判决书，无法根据案件胜诉与否就得出案外人是恶意诉讼的结论。因此，一审法院根据双方当事人的约定，结合叶伟欧违约行为的性质及造成的损失等，酌情判处叶伟欧所承担的违约责任及范围，经审查，并无不妥，不存在叶伟欧所述的一审判决违反公序良俗的荒谬主张，故本院依法予以维持。综上，上诉人叶伟欧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,800元，由上诉人叶伟欧负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年九月二十七日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……