山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1312民初3340号 原告：沈治安，男，1984年9月17日生，汉族，居民，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：林刚，北京市德鸿（临沂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘姝雅，北京市德鸿（临沂）律师事务所律师。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强。 委托诉讼代理人：杨帆，山东尧舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张峰，山东尧舜律师事务所实习律师。 原告沈治安与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下至判决主文前简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈治安的委托诉讼代理人林刚、刘姝雅，被告荣盛公司的委托诉讼代理人杨帆、张峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈治安向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付不能在合同期内办理房屋不动产权证的违约44748.34元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月4日，原告沈治安作为买受人与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司(以下简称荣盛公司)作为出卖人签订了《商品房预售买卖合同》(以下简称合同)，合同编号为YS453804，合同约定原告购买荣盛公司开发建设的沂河馨苑19号楼1单元402号及19号楼-113号储藏室，房屋总价款为37，9778元。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意约定的处理方式为：双方协商执行。合同签订后，原告按照合同约定面积差异处理方式实际支付了购房款。2016年6月28日，荣盛公司与原告办理了房屋交接手续。直至2019年6月15日，荣盛公司才通知原告具备办理不动产证的条件。因此被告荣盛公司应支付未按合同约定期限办理房屋不动产登记的违约金44748.34元。 被告荣盛公司辩称，1.被告开发的“沂河馨苑”已于交付前通过综合验收，但因总包单位盐城二建拒不移交施工资料，致使无法办理产权登记转移，被告不应承担违约责任。2.原告购买涉案房屋时价款为38万元，现该小区同户型房源价款已超70万元，房屋升值已超一倍以上，根据法律规定，承担违约金基于合同约定或造成的实际损失，本案中原告未提供证据证实其实际损失，原告主张的违约金过高且不应支持。3.原告早已办理产权转移登记，在办理产权登记时，原、被告签订移交协议书一份，协议约定，针对双方商品房预售合同中确定的权利义务，双方均自愿放弃对方违约责任的权利。综上，针对原告诉求，被告请求贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交的证据包括：1、商品房预售合同，证实出卖人应在2016年6月30日前将符合验收条件的房屋交付原告，并在房屋交付后的365日将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，也证实逾期交付房产及逾期办证的情况；2、山东省增值税普通发票，证实原告支付购房款；3、领取资料钥匙证明，证实2016年6月28日原、被告办理了房屋的交接；4、告知单，证实案外人艾婧婧与原告购买同一栋楼的房产，原告认为对同一座商品楼能够办理产权登记的情况应该是一致的。被告质证认为：证据1、2、3无异议，证据4真实性无异议，但是能够办理产权登记的时间是2019年5月16日，不是原告主张的2019年6月15日，该证据与本案无关联。 被告提交的证据包括：1、《商品房结算移交协议书》，证实原、被告经协商互不追究合同约定的责任；2、涉案房产的大产权证，证实被告于2019年5月16日完成合同约定的产权备案义务。原告质证认为：证据1的真实性不予认可，庭前与宋春霞联系，她记不清是否在移交协议书上签字。对合法性也有异议，该协议书中关于“除此之外双方均不再追究合同约定的其他任何责任”，属于被告提供的格式条款，免除了被告的责任，排除了原告的权利。按照合同法第四十条的规定，格式条款无效，而且该条款的内容被告没有口头告知，该协议书的内容也没有明确的提示。所以即便是宋春霞所签，宋春霞也不知道该协议书的内容。所以被告以该协议主张免除责任的抗辩不能成立。证据2无法核实真实性，而且该证据不能够证实被告在办理了大产权证后及时告知原告，对被告的证明目的不认可。 对上述当事人无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：针对原、被告签订的商品房结算移交协议书，应视为原、被告双方的真实意思表示，原告并未举证证明在签订本协议书时存在有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，且原告作为完全民事行为能力人，应对其在协议书上的签名后果及协议书内容具备明确认知能力。故本院对该商品房结算移交协议书予以确认。 根据当事人的陈述以及审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2015年7月4日签订了《商品房预售合同》，合同编号：ＹＳ453804。约定原告购买由被告开发的位于河东区。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行”。合同签订后，原告沈治安交付房款，被告于2016年6月28日交付涉案房屋。荣盛公司于2019年5月16日取得包括涉案房屋所在的19号楼的大产权不动产登记证书。 2019年6月12日，原告沈治安的妻子宋春霞与被告荣盛公司签订《商品房结算移交协议书》一份，该协议书对于案涉房屋的面积、价款、质量、产权移交等进行了约定，其中第五条约定：“卖方依据双方签署的购房合同继续对该商品房屋质量承担保修责任；买方应继续履行按时缴纳银行月供款的义务，倘若因买方逾期偿还月供给卖方造成了经济损失，则卖方有权进行追偿。除此以外双方不再追究合同约定的其他任何责任”。现因原告认为被告荣盛公司违反合同约定逾期办理产权登记，要求被告承担违约责任。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告双方均在《商品房结算移交协议书》上签字或盖章，原告主张该协议书无效，但并未举证证明有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形发生，故该合同系有效合同，本院予以确认。另外，原告作为完全民事行为能力人，应当对商品房结算移交等重大事宜审慎对待，况且该协议篇幅较短、内容简单，原告在签字时应当明确知悉协议内容。对于《商品房结算移交协议书》，原告享有签字与否的选择权，且该协议不存在《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的违反公平原则，及未与对方协商的问题，亦没有证据证实该协议的签订存在胁迫等情况，故该协议内容不应认定为格式条款。综上，原、被告签订的《商品房结算移交协议书》应视为有效协议，而该协议的第五条中“除此之外双方均不再追究合同约定的其他任何责任”的约定，应视为原告、被告双方对自身权利的放弃。该《商品房结算移交协议书》签订时间晚于原、被告签订的《商品房预售合同》，故原告依《商品房预售合同》中约定的条款追究被告的延期办理产权登记的违约责任，违反诚实信用原则，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告沈治安的诉讼请求。 案件受理费459元，由原告沈治安负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员 武 威 二〇二〇年九月十六日 书记员 张腾飞