河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初3973号原告：李林忆，女，1984年9月27日生，回族，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：李长青，河南世纪行律师事务所律师。被告：杨新义，男，1968年4月17日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：袁守昶，中牟县德仁法律服务所法律服务工作者。被告：宋长州，男，1962年9月4日生，汉族，住郑州市金水区。原告李林忆与被告杨新义、宋长州房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李林忆及委托诉讼代理人李长青、被告杨新义及委托诉讼代理人袁守昶、被告宋长州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李林忆向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与二被告之间的房屋买卖协议无效；2、判令二被告返还原告购房款59万元并赔偿利息损失（自2013年8月31日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年8月份，原告与二被告口头约定，由原告向二被告购买位于郑州市中牟县郑庵镇富山社区别墅一套，原告分别于2013年8月30日、2014年9月29日、2017年9月29日向二被告支付购房款36万元、21万元、2万元共计59万元，直至原告起诉之日，二被告仍未能将别墅建成交付给原告，并拒不退还原告已支付的购房款，为此，原告现依法起诉，请求贵院判令解除原告与二被告的房屋买卖协议，判令二被告返还原告已支付的购房款并赔偿原告的利息损失，以切实维护原告的合法权益。被告杨新义辩称，1、本案所涉的房产是小产权房，对此原告是知道的，且原告是经过亲自考察主动通过宋长州、杨现州，请求寻找宅基地承建房子的，从事实上讲杨新义是原告委托的建房人，只是因原告系城镇户口，才让杨新义与杨现州支名与第三人签订的宅基地转让协议及后来的手续，造成了现在杨新义成为出售方这样手续上的一个事实。2、双方达成代为建房合意后，杨新义于2013年8月30日收到建房款36万元，2015年4月10日杨现州投入建房款15万元，但不是案涉房屋的建房款，而是另外房屋的建房款。3、房屋建好后在第三人占有房屋前，杨新义已经将钥匙交付给了原告，至于后来因第三方的原因原告没有入住，是原告与第三方之间的纠纷。综上，如果按照原告的主张确定合同无效，原告方存在很大过错，原告主张的房款和利息没有事实和法律依据，请法庭驳回原告对杨新义的诉讼请求。被告宋长州辩称，宋长州与李林忆之夫李文峰系多年好友，也和杨现州（已故）相识，李林忆和李文峰表示让杨新义在富山社区买一套房子，后杨新义告知已联系一家卖宅基地，杨新义购买的宅基地为陈记军的。杨新义、杨现州负责承建别墅，待符合交房条件时，陈记军父亲讲房子不卖了。宋长州不是此房屋合同纠纷的主体，对承建房屋期间原告委托宋长州的事项，可另作说明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李林忆在庭审中陈述，原告的丈夫和宋长州是朋友，宋长州在中牟买的有房，原告的丈夫和宋长州到富山社区看了看，也见到盖好的一批房，就委托宋长州买房，宋长州让把第一笔款转到杨新义名下，宋长州转交了杨新义出具的收条，后来宋长州让把款转到他自己的银行账户上。被告杨新义在本案审理过程中陈述，其和杨现州合伙建设了案涉房屋，是宋长州委托杨新义和杨现州购买宅基地并建设的案涉房屋，并没有与原告协商盖房的事，房屋建好后，将房屋钥匙交给了宋长州。杨新义与宋长州合作建房6处，其中富山社区砚台寺村2处，黑牛张村4处，案涉房屋所占土地是砚台寺村的集体土地。宋长州在本案审理过程中称，杨现州、杨新义说在富山社区可以购买宅基地并建房出售，经自己介绍，共有四个朋友购买了四套别墅（砚台寺两套、黑牛张两套），其中有原告李林忆买的一套。买房人将部分款项转给宋长州，宋长州再转交给杨新义、杨现州。他们二人盖的几套房是同时盖的，宋长州转给他们钱是按四套房转的，没有分清是转的哪套房的款项。原告李林忆称于2013年8月份与被告杨新义、宋长州二被告口头约定，由原告向二被告购买位于郑州市中牟县郑庵镇富山社区别墅一套。2013年8月31日，李林忆通过银行转账方式向杨新义支付36万元，杨新义出具《收条》一份，显示：“今收到李林忆购中牟县郑庵乡富山社区别墅款36万元，其中2万元为保证金到时退回。购买别墅余款21万元待开建后三日内一次付清，本人保证所购别墅建成后及时交付给李林忆，若不能交付，本人愿意承担李林忆购别墅总款两倍的损失”,杨新义在收款人处签字摁印，杨现州在见证人处签字摁印。杨新义将收条交给宋长州，宋长州转交给了原告李林忆。原告李林忆提供的银行流水显示，2014年9月29日，转款给宋长州21万元，2017年9月29日转款支付给宋长州2万元，原告李林忆称该23万元为支付给宋长州的购房款，被告宋长州称，该款项为李林忆委托自己转交给杨新义、杨现州的建房款。被告杨新义、宋长州均称，案涉房屋建成后，被案外人占有使用，未交付给原告李林忆。另查明，案涉房屋位于富山社区，所占用土地属于农村集体土地。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告李林忆与杨新义是否存在房屋买卖合同关系的问题。本案中，被告杨新义出具的《收条》显示，收到李林忆购房款36万元，并承诺将房屋交付给原告李林忆，故认定李林忆与杨新义之间存在房屋买卖合同关系。本案中，涉案房屋为农村集体所有的宅基地上建造的房屋，李林忆非该宅基地所在的农村集体经济组织成员，原告李林忆与被告杨新义之间的房屋买卖协议违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，为无效协议。李林忆与杨新义对该房屋买卖行为均存在过错，因杨新义收到原告李林忆的购房款将房屋建成后，并未向原告实际交付房屋，故李林忆要求确认与杨新义之间的房屋买卖协议无效，并要求杨新义返还购房款36万元及利息（自2013年8月31起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），证据充分，本院予以支持。因被告杨新义不认可收到原告李林忆的下余购房款，原告李林忆未提供证据证明将下余购房款交给被告杨新义，原告李林忆要求被告杨新义返还下余购房款的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于原告李林忆与被告宋长州之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。庭审过程中，原告李林忆称系委托宋长州买房，宋长州称是李林忆委托其把建房款转交给杨新义、杨现州。李林忆与宋长州均陈述，双方之间并非房屋买卖关系，而是委托买房关系，所以不能认定双方之间存在房屋买卖合同关系。本案中，原告以房屋买卖合同关系要求被告宋长州返还购房款，不予支持，原告李林忆与被告宋长州之间的委托买房关系，与本案审理的房屋买卖合同不是同一法律关系，因委托买房关系涉及的经济纠纷，本案中不予处理，当事人可另行处理。关于被告宋长州称其将收取的款项已转交给被告杨新义的问题。本案中，杨新义不认可收到宋长州转交原告李林忆的购房款，宋长州未提供证据证明收取原告李林忆的款项已转交给杨新义。因被告宋长州称与杨新义、杨现州存在４套房屋的合作，宋长州称收取４个买房人的款项后，向杨新义、杨现州转款时，并未分清转的是哪套房屋的款项。本案中，宋长州与杨新义、杨现州之间的经济纠纷，涉及其他房屋，本案中不予处理，当事人可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、确认原告李林忆与被告杨新义之间的房屋买卖协议无效；二、被告杨新义于本判决生效之日起十日内返还原告李林忆购房款36万元及利息（自2013年8月31起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告李林忆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10700元，减半收取计5350元，由被告杨新义负担4500元，由原告李林忆负担850元；保全费3970元，由被告杨新义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈怀杰二〇二〇年九月十日书记员  马静爽