辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0682民初2455号 原告（反诉被告）：花杰，女，1978年11月12日出生，满族，职员，住丹东市振安区。 委托诉讼代理人：王海龙，凤城市中星法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：吴萍，女，1969年6月9日出生，汉族，无业，住凤城市。 委托诉讼代理人：明久栋，辽宁瞰法律师事务所律师。 原告花杰与被告吴萍租赁合同纠纷和被告吴萍反诉原告花杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告花杰委托诉讼代理人王海龙、被告吴萍委托诉讼代理人明久栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告花杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告违约金39000元；2、判决原告不予返还被告保证金2000元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告（反诉被告）花杰增加诉讼请求：要求被告（反诉原告）吴萍给付2020年9月房屋占用费3250元。事实与理由：原告将自有的坐落在凤城市凤凰城区新富源开发河畔新城A＃049.049-2号房屋出租给被告，双方于2017年9月签订了《房屋租赁协议书》。协议中约定房屋租赁期为5年（2017年9月8日至2022年9月8日），每年租金39000元，“上打租”，每年提前一个月支付下一年度的租金，2020年7月22日被告通过微信明确告知原告终止该协议，不再继续承租涉案房屋。此外，被告在承租期间对涉案房屋的主体结构进行了改动，根据协议约定，被告已构成违约，应支付原告违约金39000元，现原、被告双方无法就违约金及保证金达成一致意见，故原告起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告吴萍辩称：原、被告于2017年9月1日签订的《房屋租赁协议书》客观真实、合法有效，双方已按约履行了三个年度。因被告怀孕生子及新冠疫情影响，被告已无力继续经营“易视康”青少年视力矫正与治疗的正常业务。被告在原告允许的前提下，打出对外转租、出兑的广告，但就目前的现实经济状况而言，无人承租、承兑。同时，对于2020年9月份租金的问题，被告在第三个合同期满的约定时间2020年9月8日前已经将涉案房屋腾空，并退还原告，但原告拒绝接收，并于第四个年度开始前向人民法院提起诉讼，被告不同意给付该月租金。恳请法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）吴萍向本院提出反诉请求：1、依法解除我方与花杰于2017年9月1日签订的《房屋租赁协议书》；2、依法判令花杰返还我方保证金2000元；3、反诉的诉讼费用由原告花杰承担。事实与理由：2017年9月1日，我方与花杰签订《房屋租赁协议书》一份，约定：由我方承租花杰所有的坐落于凤城市凤凰城区新富源开发河畔新城A＃049.049-2号房屋，租金为每年39000元，上纳租，租期为5年，即2017年9月8日起至2022年9月8日止。我方承租涉案房屋用于经营、销售易视康青少年近视矫正与治疗的相关产品。2019年11月末至12月初，我方发现自己怀孕了，而且系双胞胎。由于我方的年龄已经超过50周岁，系绝对的高龄、高危产妇，意外怀孕后在精力、体力、能力等各方面均不足以继续支撑所经营的正常业务。众所周知，自2020年1月下旬开始在全国范围内逐步爆发了“新冠”××疫情。由于我方经营、销售的易视康视力矫正与治疗的相关产品是专门服务于青少年的，治疗过程中使用的按摩仪、视康仪等仪器是需要与使用者的脸、眼等部位直接贴合、佩戴，而且是交叉、轮替使用，正常情况下也必须做到每人次严格消毒，否则稍有不慎便会引起使用者诸如××、角膜炎等的传染。该经销产品的特殊性，使得我方自2020年1月末起至今全部业务处于歇业状态，根本没有顾客，无法正常经营，涉案房屋一直处于闲置状态。2020年8月31日之前，我方已将承租房屋内的一切可移动设施全部搬离并将承租期间在涉案房屋二楼南侧打通的一扇门也按原状予以恢复。2020年7月22日，我方与花杰在微信交流过程中，已正式通知花杰提前结束租期。为此，我方认为，涉案协议在履行过程中出现了双方在签合同时无法预见的特殊情况，继续履行不仅是对我方的不公平，而且是对我方的一种伤害，现我方已将涉案房屋腾空，随时可以交还，反诉被告完全可以立即另行出租，其权益无任何损失，故恳请人民法院支持我方的诉讼请求。 原告（反诉被告）花杰辩称：被告吴萍要求解除涉案《房屋租赁协议书》属于根本性违约，理应承担相应的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于双方有争议的证据，本院将结合案情加以综合评定。结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年9月1日，原告花杰（甲方）与被告吴萍（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，该协议书约定以下内容：甲乙双方就位于凤城市凤凰城区新富源开发河畔新城A8#楼A049、A049-2号楼(97.94平方米)门市房用于经营一事达成协议，签定本合同，由双方共同遵守。1、甲方将上述房屋出租给乙方做商业经营使用，每年的房屋租金为人民币叁万玖仟元整(￥3900000元)，上打租，每次交付一年租金，每年提前一个月支付房屋租金。租赁期限为伍年，租赁期限内租金不涨价。2、租期自2017年9月8日起至2022年9月8日止，租赁期满前一个月如需续租，由甲乙双方重新签订租赁合同，在同等条件下乙方可优先租用。3、乙方在租赁期间发生的水费、电费、取暖费、卫生费、有线电视费等各项费用均由乙方承担：每年的物业费由乙方交付人民币壹仟元整(￥1000.00元)给甲方。4、乙方在作经营装修时，必须保证不能破坏房屋的主体结构。甲方收取乙方装修保证金贰仟元整(￥2000.00元)，待房屋租赁期满甲方验收后，甲方应将装修保证金全额返还给乙方。租赁到期后，装修工程的可移动饰品及设施乙方可以搬走，其它所有的均归甲方，乙方不得随意拆除和破坏。4、乙方在经营期间应对室内各项设施子以维护，退租时应保持原样(如需改造需甲方同意)，如有损失乙方需按价赔偿。5、乙方在租赁期间，不得将该房转租给他人(如需转租甲方同意)乙方在租赁合同未满如果退租，甲方有权不退还房租余款。6、甲方在租赁合同未满之前不得停止对乙方的租赁，如果违约，甲方则赠付乙方一年的此房屋租金；乙方在租赁合同期满之前不得终止对房屋的租赁，否则，乙方赔付甲方一年的此房屋租金。7、乙方在租赁该房期间，不得做任何违反法律的活动，如果出现任何后果，由乙方自行承担，甲方不负任何法律责任。未尽事宜，由双方协商解决。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，本合同自签字之日起生效。 《房屋租赁协议书》签订后，被告吴萍将涉案房屋用于经营“易视康”青少年视力矫正与治疗业务。2017年9月8日至2020年9月8日期间，双方均如约履行上述合同，期间无有争议。 2019年冬季，被告吴萍被诊断怀孕，2020年6月28日，被告吴萍生育两子范翼霖、范翼颢。 2020年1月，我国发生新冠××疫情。2020年1月25日，辽宁省启动重大突发公共卫生事件一级响应。丹东市及凤城市亦先后作出响应，各级政府针对各地情况采取了相应的停止人群聚集性活动、取消集市集会和娱乐场所活动、停办各类补习班、公交车辆及长途客运停止营运、减少探亲访友、人员限行等一系列疫情防控措施。2020年2月22日，辽宁省新冠××疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为省级三级应急响应，丹东及凤城地区全面复工复产，恢复正常生产生活秩序，恢复道路交通。疫情爆发期间，被告吴萍经营的“易视康”青少年视力矫正中心，处于闭店停业状态。 2020年7月22日，被告吴萍通过微信方式向原告花杰提出2020年9月8日之后不再继续租赁涉案房屋，要求解除合同。原告花杰当即表示不同意，并于2020年8月1日向吴萍发出《门市租金催缴通知书》。 涉案房屋在租赁过程中，被告吴萍曾将室内墙体部分改动，现已恢复原状。 本院认为：关于被告吴萍是否存在违约行为。原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案被告吴萍未能按合同约定给付租金，并在合同未到期时，单方提出解除租赁合同，该行为属于违约。虽然被告抗辩怀孕生子和新冠疫情影响视力矫正中心不能正常经营，但原告在租赁期间怀孕生子系其个人原因，不属于解除合同的法定事由。对于新冠××疫情的爆发，虽属不可抗力，但在2020年2月22日之后，我市即开始全面复工复产。同时，根据最高人民法院的审判指导意见，将新冠××疫情防控作为不可抗力，判断是否构成合同解除、免责事由时，应当综合考虑合同履行期限、合同履内容、疫情影响程度及因果关系等多方面因素。本案的《房屋租赁协议书》约定租赁期限为五年，本次疫情虽然对被告吴萍经营的“易视康”生意有影响，但并不意味着在未来两年内均有影响。故被告吴萍对涉案《房屋租赁协议书》不享有单方面的解除权。其明确表示不再继续承租涉案房屋的行为，应认定为违约。 关于《房屋租赁协议书》是否应当解除。本案中，被告吴萍的视力矫正中心受疫情影响及防控措施影响，导致歇业后未复工，该行业和经销产品具有特殊性，业务中需要与客户密切接触，疫情期间影响经营，根据公平原则，虽未构成不可抗力和情势变更，但继续履行合同对承租人即被告显失公平，可能造成不应的损失，承租人即被告请求解除房屋租赁合同，应予支持。 关于原告主张的违约金39000元。经审查，《房屋租赁协议书》中约定“乙方在租赁合同期满之前不得终止对房屋的租赁，否则，乙方赔付甲方一年的此房屋租金（39000元）。”全国法院民商事审判第九次工作会议纪要第48条规定“【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”本案被告吴萍虽属于违约方，但不存在恶意违约的情形，继续履行合同对被告显失公平，涉案合同为房屋租赁合同，合同解除后，涉案房屋可另行出租获取收益。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉及新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定“充分发挥司法服务保障作用.各级法院要充分认识此次疫情对经济社会产生的重大影响……积极引导当事人协商和解、共担风险、共渡难关……根据案件实际情况，准确适用法律，平衡各方利益，保护当事人合法权益……”，针对本案的实际情况，原告请求的违约金过高，同时，原告在疫情爆发期间未对租金予以减免，基于公平原则，本院酌情确定被告吴萍应当给付原告花杰的违约金为3个月租金款9750元。 关于保证金2000元原告花杰是否应予返还。《房屋租赁协议书》中约定“甲方收取乙方装修保证金贰仟元整(￥2000.00元)，待房屋租赁期满甲方验收后，甲方应将装修保证金全额返还给乙方。”虽然上述房屋在租赁过程中，被告吴萍曾将室内墙体部分改动，但现已恢复原状。故该2000元，原告花杰理应予以返还。 关于原告请求的2020年9月份房屋占用费，2020年7月22日被告吴萍通过微信方式要求解除合同时，原告虽表示不同意解除，但被告已腾出房屋，被告属于拒绝接收房屋和解除合同，势必造成双方利益失衡，而且，被告吴萍已经承担了违约责任，故对原告的该项请求，不予支持。 综上，依照、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下： 一、原告花杰与被告吴萍于2017年9月1日签订的《房屋租赁协议书》于本判决确定之日解除； 二、被告吴萍于本判决生效后三日内给付原告花杰违约金9750元； 三、反诉被告花杰于本判决生效后三日内返还反诉原告吴萍装修保证金2000元； 四、驳回原告花杰的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费910元，减半收取455元，由原告花杰承担355元，被告吴萍承担100元；反诉费75元，由原告花杰承担50元，被告吴萍承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  常妙语 二〇二〇年九月二十八日 书记员  吴金霞