福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5059号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘榕琴，女，1980年1月27日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：王威，福建博图律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周成钰，男，1992年6月7日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：孙庆洪，福建博亘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶丽群，福建博亘律师事务所实习律师。 原审第三人：福州市仓山区欧世麦田房产中介所，经营场所福建省福州市仓山区下渡街道南江滨西大道136号世欧上江城2#楼1层01商业服务网点。 经营者：张力军，女，1968年11月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：许大为，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王毅，福建名仕律师事务所律师。 上诉人刘榕琴因与被上诉人周成钰、原审第三人福州市仓山区欧世麦田房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘榕琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回周成钰一审诉讼请求、支持其一审反诉请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.案涉房屋作为周成钰夫妻共同财产，周成钰单独处分该房屋属于无权处分的行为，且双方在签订《房屋买卖合同》时周成钰尚未取得权属证书，合同应为无效。2.双方在明知有承租人的情况下，仍然约定周成钰保证享有优先购买权的第三人均已放弃优先购买权，就是要求承租人要出具书面的放弃承诺书。优先购买权的放弃作为合同履约中的条款自然成为阻碍合同履行的先决条件，也必然成为刘榕琴拒付购房保证金的正当事由。3.按照《房屋买卖合同》第六条第（一）项规定，本案中解除房屋租赁关系的时间是在交房前、双方签订买卖合同并交纳2万元保证金后。故刘榕琴要求周成钰解除租赁关系并不违反该条款。刘榕琴要求周成钰解除租赁关系是基于不安抗辩所产生的。4.《房屋买卖合同》第九条第（二）项约定，刘榕琴应在当日支付购房保证金20000元，在办理一手证时支付购房保证金200000元。从字面理解是刘榕琴在办理一手证时支付保证金200000元，然而一审法院却错误的理解成了周成钰在办理一手证时支付200000元。 周成钰辩称：1.刘榕琴以案涉房屋属周成钰夫妻共同财产且合同签订时周成钰未取得权属证书为由，主张合同无效，明显与事实不符。2.刘榕琴提出的承租人书面放弃优先购买权的承诺书是阻碍合同履行的先决条件及拒付保证金的正当理由，于法无据。3.刘榕琴以不安抗辩权为由要求提前解除租赁关系，明显事实不清、证据不足。4.购房保证金是对合同履行的一种担保，理应是房屋转让前支付，不可能在房屋转让后支付，刘榕琴关于购房保证金支付时间问题，属于对合同条款理解错误。 福州市仓山区欧世麦田房产中介所述称：1.本案合同经其提供居间服务，该合同为买卖双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方应依法履约。2.根据居间服务合同约定，其合同义务自房屋买卖合同成立时已经结束，本案系买卖双方在履行房屋买卖合同过程中产生的纠纷，与其无关。 周成钰向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.刘榕琴向周成钰支付违约金300000元并向周成钰支付律师委托费用25000元；3.刘榕琴承担本案诉讼费费用及相关费用。 刘榕琴向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》。2.周成钰违约赔偿刘榕琴违约金300000元。3.周成钰支付双倍保证金40000元。4.周成钰支付律师费15000元。5.诉讼费由周成钰承担。 一审法院认定事实：2019年10月30日，周成钰作为甲方（卖方），刘榕琴作为乙方（买方），双方就位于福州市仓山区房屋买卖签订《房屋买卖合同》，成交价格2600000元，第三人福州市仓山区欧世麦田房产中介所提供居间服务。合同第六条第（一）项约定，甲方确认该房屋租赁情况为已出租，在该房屋交接前，甲方应予以解除租赁关系。第九条第（二）项约定，乙方应在当日支付购房保证金20000元，在办理一手证支付购房保证金200000元。第十条第（一）项约定，房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金300000元。第（三）项约定，交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。第八条约定，房屋交接，甲方应在收到除各项保证金金额外的售房款后二个工作日内将该房屋及家电家具交接给乙方。2019年11月14日，福州市自然资源和规划局向权利人周成钰颁发了上述房屋的不动产权证。2019年12月3日、12月9日，应周成钰要求，交易服务方福建麦田房产经纪有限公司向刘榕琴分别发出《告知函》、《履约通知函》，催交购房保证金200000元。 另查明，周成钰委托福建博亘律师事务所律师代理本案诉讼，花费律师费25000元。 一审法院认为：周成钰与刘榕琴签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方应本着公平诚实的原则履行合同。本案争议的焦点为承租人书面放弃优先购买权、解除租赁关系并退还房屋是否是刘榕琴支付购房保证金的前提条件。周成钰在合同中虽保证享有优先购买权的人已放弃优先购买权，但未明确约定承租人必须出具放弃相关权利的书面材料，双方交易过程中亦未出现承租人主张优先购买权的情况，该保证仅能说明若承租人主张优先购买权则周成钰构成违约，在没有违约事实阻碍合同履行的情况下，刘榕琴不能以此为由拒付购房保证金。根据合同第六条第（一）项约定，周成钰解除租赁关系的时间是在房屋交接之前。关于房屋交接的含义，结合合同第八条约定及日常交易习惯，可以认定房屋交接即是卖方将不动产实物交付给买方，故刘榕琴要求解除租赁关系的时间提前至购房保证金支付之前，与合同约定不符。此外，刘榕琴认为《履约担保协议》第一条约定了房款支付条件之一是交易房屋不存在占用，但该担保协议开始部分明确约定“乙方需自行向甲方支付部分房款（非购房保证金）用于偿还借款、解除交易房屋的抵押登记……”，可见该担保协议是关于履约保证金之后的其他用于解押的购房款支付的约定，与购房保证金无关。综上，刘榕琴主张周成钰未在其支付购房保证金前履行上述事项，要求解除合同并追究周成钰的违约责任，于法无据，不予支持。《房屋买卖合同》第九条第（二）项约定，周成钰在办理一手证时，刘榕琴支付购房保证金200000元。周成钰已于2019年11月14日办理相关产权证，但刘榕琴经催告仍拒不支付购房保证金，周成钰有权根据《房屋买卖合同》第十条第（一）项约定，提出解除《房屋买卖合同》并要求刘榕琴承担违约金300000元。周成钰诉请刘榕琴支付律师费25000元，符合合同第十条第（三）项约定，予以支持。判决：一、解除周成钰与刘榕琴于2019年10月30日签订的《房屋买卖合同》；二、刘榕琴于本判决生效之日起十日内支付周成钰违约金300000元、律师费25000元；三、驳回刘榕琴的诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27600元、反诉案件受理费13800元，由刘榕琴负担。 二审中，周成钰向本院提交以下证据：《确认书》、余晓倩的身份证复印件、结婚证复印件，证明余晓倩对案涉房屋买卖过程完全知晓并同意配合交易完成。刘榕琴质证认为，余晓倩的承诺属于证人证言，对《确认书》的三性不予认可。福州市仓山区欧世麦田房产中介所对上述证据不持异议。本院认为，《确认书》由余晓倩签名并捺印，刘榕琴否认文书真实性并无依据，上述书证系为反驳刘榕琴在上诉中提出新的事实理由，具备真实性、合法性、关联性，应予采纳。 根据在案证据，本院对一审查明事实予以确认。另查明，周成钰的配偶余晓倩知晓案涉房屋买卖过程并同意配合交易完成。 本院认为，不动产权证载明案涉房屋系周成钰单独所有，且周成钰的配偶亦出具知晓并同意周成钰出售案涉房屋的确认书，刘榕琴以周成钰无权处分夫妻共同财产为由上诉主张案涉房屋买卖合同无效，缺乏依据，本院不予采纳。案涉房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行。 关于刘榕琴上诉主张周成钰未向其提供承租人放弃优先购买权的书面承诺书构成违约。经查，合同仅约定周成钰应保证承租人放弃优先购买权，并未约定周成钰应提供书面承诺书，且承租人事实上并未主张优先购买权，故刘榕琴的该项上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。 关于刘榕琴上诉主张周成钰未解除租赁关系构成违约。经查，合同约定周成钰应解除租赁关系的时间为房屋交接前，现合同尚未履行至房屋交接环节，刘榕琴的该项上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。 关于刘榕琴上诉主张其向周成钰支付购房保证金200000元的时间节点应为案涉房屋产权登记至刘榕琴名下时而非案涉房屋产权登记至周成钰名下时。经查，案涉房屋在双方当事人签约时尚未办理产权登记，根据交易流程，案涉房屋产权应先办理登记到周成钰名下再转移登记到刘榕琴名下，即先办理“一手证”再办理“二手证”。合同明确约定刘榕琴应当在“办理一手证”时支付购房保证金200000元，即该购房保证金支付的时间节点系案涉房屋产权登记至周成钰名下时。刘榕琴的该项上诉主张并无依据，本院不予采纳。 2019年11月14日，案涉房屋产权登记至周成钰名下，依约刘榕琴应当向周成钰支付购房保证金200000元。刘榕琴以周成钰未提供承租人放弃优先购买权的书面承诺书、未解除租赁关系、购房保证金支付节点未至拒付购房保证金，理由不成立，刘榕琴的拒付行为构成违约。周成钰诉请解除合同并要求刘榕琴承担违约金、律师费，符合合同约定，一审予以支持并无不当，本院予以维持。刘榕琴主张周成钰构成违约，诉请周成钰承担违约责任，缺乏事实和法律依据，一审未予支持，并无不当，本院予以维持。 综上所述，刘榕琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27600元，由刘榕琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃