安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初3683号原告（反诉被告）：周发香，女，1977年9月28日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：杨道成，滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市丰乐大道1999号（长江财富广场）D楼酒店1421室,统一社会信用代码91341100750952676U（1-1）。法定代表人：林贞雄，系该公司董事长。委托诉讼代理人：余忠铭，系该公司员工。原告（反诉被告）周发香与被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年8月14日立案受理，诉讼期间，滁州茂业投资发展有限公司向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）周发香的委托诉讼代理人杨道成，被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司的委托诉讼代理人余忠铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周发香向本院提出的诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办证违约金40773元（1322467*年利率5.655%/365x199)；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2017年9月19日与被告签订了滁州市南谯区丰乐人道1899（长江商贸城）《长江商贸城》21幢商业单元04室的商品房预售合同，购房款为1322467.00元，原告按照合同约定履行了付款义务。直到2018年3月7日，被告才将上述的房屋交付给原告。原告认为，被告在法定期限内未能办理房屋所有权登记证书既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院。滁州茂业投资发展有限公司辩称：1、被告没有违反涉案合同的约定，不存在逾期办证的违约行为；2、本案原告不存在实际损失，被告不应支付违约金。滁州茂业投资发展有限公司向本院提出的反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付延迟缴纳购房款违约金1782元；2、被反诉人向反诉人支付涉案房屋保管费1170元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年9月19日，反诉人滁州茂业投资发展有限公司与被告人签订了《商品房预售合同》，反诉人将位于丰乐大道1899号长江商贸城板材区21栋商业单元04室房产出售给被反诉人。售房合同总价款为1322467元。双方在涉案合同的附件一（付款方式和付款期限）中约定：被反诉人通过商业贷款支付剩余购房款66万元。且约定：该款到达反诉人财务账户上时间为2017年10月14日之前。现因被反诉人的单方面原因，此笔购房款延迟至2017年10月23日才到达反诉人的财务账上，延迟交款时间达9天。被反诉人的行为已构成了履行合同违约。根据涉案合同第七条规定被反诉人应向原告支付日万分之三的违约金，即违约金合计1782元。同时，涉案合同补充条款还约定：被反诉人无故不来交接房屋，视为违约，反诉人可按照延迟一天30元标准收取被反诉人的房屋保管费。现被反诉人在反诉人通知交房后，于2018年3月9日才与反诉人办理交房手续，根据法院对相同案件审理认为反诉人存在30天的延迟交房责任，即被反诉人的免责期限后，被反诉人仍延迟39天后与反诉人办理交接手续，为此，反诉人有理由且有必要向被反诉人追要涉案房屋保管费39天*30元/天，计1170元。周发香在反诉中辩称：周发香不应向茂业公司支付逾期缴纳房产违约金和保管费，理由是在双方签订《商品房预售合同》后，茂业公司选择第三方商品房经济公司替周发香办理银行按揭款相关手续，导致银行不能按照合同的约定发放按揭款，是银行自身的原因所致，周发香不存在任何过错，同时，合同中约定的交房日期为2017年12月31日，由于茂业公司在该期限之前未能向周发香交付房屋，因此，在该合同约定的补充条款中约定的逾期拿房每日30元的保管费无任何事实和法律依据。周发香为支持其诉辩理由，提交以下证据：1、周发香身份证一份，拟证明周发香的身份主体；2、商品房预售合同，拟证明原被告签订案涉房屋预售合同，茂业公司未能按合同约定向周发香交付房屋的事实，同时合同上第14条对办证相关事宜做出明确约定，由于茂业公司未能按合同约定为原告办证，原告的诉请应得到法律支持；3、购房款发票，拟证明周发香按照合同约定向茂业公司支付了购房款；4、物业费收据一份，拟证明周发香直到2018年3月9日实际拿到房屋，并缴纳了物业费，周发香主张的逾期办证时间也就是从2018年3月9日开始计算。滁州茂业投资发展有限公司为支持其诉辩理由，提交以下证据：1、初始登记证复印件、2019年1月14日滁州日报第八版相关部分复印件，拟证明茂业公司已经在合同约定的时间内履行告知相关义务；2、银行进账回单复印件一份，拟证明周发香延迟向茂业公司缴纳购房款的事实；3、交房资料复印件一组，拟证明周发香向茂业公司交接房屋延迟的事实。经审理查明：2017年9月19日，周发香与滁州茂业投资发展有限公司签订一份《滁州市商品房预售合同》，合同约定：周发香向滁州茂业投资发展有限公司购买丰乐大道1899号（长江商贸城）《长江商贸城》21幢商业单元04室房屋，购房款1322467元。该合同约定交房时间为2017年12月31日前，并约定逾期交房违约金按房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，该合同还约定购房尾款66万元于2017年10月14日前付清，逾期支付房款违约金按未付房款日万分之三计算。该合同的补充条款还约定，购房者迟延领取房屋，视为违约要承担30元／天的管理费用。《滁州市商品房预售合同》签订后，周发香除签约时已付662467元外下余购房尾款66万元于2017年10月23日付至滁州茂业投资发展有限公司账户。案涉房屋于2018年1月18日通过竣工验收，滁州茂业投资发展有限公司于2018年1月19日通过邮寄快件通知周发香于2018年1月20-24日办理接房手续，双方于2018年3月9日办理涉案房屋交付手续。案涉房屋滁州茂业投资发展有限公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。本院认为：原、被告签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。（一）关于逾期办证违约金问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”滁州茂业投资发展有限公司应当自交付周发香房屋90日内协助周发香办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，滁州茂业投资发展有限公司至2018年12月24日才取得初始登记证，造成周发香不能及时办理房屋所有权证，滁州茂业投资发展有限公司构成违约，其应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条承担违约责任，也即滁州茂业投资发展有限公司按照年利率5.655%(案件事实发生在2019年8月20日之前，按照当时中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准）、购房款1322467元，承担自2018年6月10日起至2019年1月17日（滁州茂业投资发展有限公司2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）迟延办证违约金40773元（1322467元×年利率5.655%÷365日×199天)。（二）关于逾期交纳购房款及迟延领取房屋违约金问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方在《滁州市商品房预售合同》附件一对付款方式和付款期限都作出明确约定，周发香迟延9天向滁州茂业投资发展有限公司支付购房尾款66万元，逾期支付房款违约金按未付房款日万分之三计算，即周发香应向滁州茂业投资发展有限公司支付迟延付款违约金1782元（660000元×0.3‰×9天）；《滁州市商品房预售合同》的补充条款还约定，购房者迟延领取房屋，视为违约要承担30元／天的管理费用，即周发香迟延领取房屋36天（2018年2月1日-2018年3月8日）应向滁州茂业投资发展有限公司支付迟延领取房屋违约金1080元（36天×30元/天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）周发香逾期办证违约金40773元；二、原告（反诉被告）周发香于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司逾期付款违约金1782元、迟延领取房屋违约金1080元；三、驳回反诉原告滁州茂业投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费819元，减半收取409.5元，由滁州茂业投资发展有限公司负担；反诉案件受理费25元，由周发香负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  许安源二〇二〇年九月二十三日书记员  朱 静附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合应当的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。