山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4766号 上诉人（原审被告）：青州市新迎木业有限公司，住所地青州市邵庄镇大郇村。 法定代表人：郇述栋，经理。 委托诉讼代理人：于世民，山东舜达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：康保胜，男，汉族，1970年8月28日出生，住山东省青州市。 委托诉讼代理人：孟祥全，青州邵庄法律服务所法律工作者。 原审被告：郇述栋，男，汉族，1970年12月19日出生，住青州市邵庄镇大郇村。 原审被告：王红梅，女，汉族，1973年2月2日出生，住青州市邵庄镇大郇村。 上诉人青州市新迎木业有限公司（以下简称新迎公司）因与被上诉人康保胜、原审被告郇述栋、王红梅租赁合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2020）鲁0781民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新迎公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、涉案厂房是被上诉人从案外人郇述岳处承租的，郇述岳是从青州市农村信用合作联社转让的涉案财产，但青州市农村信用合作联社据以取得上述财产的（2000）潍中法执字483号民事裁定书已被2001年7月10日的《山东省潍坊市中级人民法院通知》通知收回，所以青州市农村信用合作联社并没有取得上述财产，故被上诉人的转租权是不合法的。二、《山东省潍坊市中级人民法院通知》是依法作出的，具有法律效力，一审认定通知无法律羁束力是错误的。三、涉案财产产权不明。青州市新城实业有限公司、青州市诚信轻体板有限公司都认为对该财产拥有权利。涉案财产所占用土地系青州市邵庄镇大郇村民委员会所有，潍坊市中级人民法院裁定将属于大郇村的财产一并处理不符合法律规定。 康保胜未提交书面答辩意见。 郇述栋、王红梅未提交书面陈述意见。 康保胜向一审法院起诉请求：1、依法解除康保胜与新迎公司签订的《厂房租赁合同》，并支付截止到2019年2月28日的厂房租赁费95000元，一并支付自2019年3月1日起至实际腾空厂房之日的场地占用费【按照每日150.68元计算】；2、依法判令新迎公司将租赁的厂房腾空并交付康保胜；3、依法判令新迎公司、郇述栋、王红梅共同支付违约金16500元，支付厂房维修费23000元；4、诉讼费、保全费由新迎公司、郇述栋、王红梅负担。 一审法院认定事实：新迎公司于2004年3月23日注册成立，郇述栋、王红梅系该公司股东。2016年3月1日，郇述栋（乙方）为经营新迎公司所需，与康保胜（甲方）签订“厂房租赁协议书”一份，约定：甲方将自有厂房1200（约计）平方米租赁给给乙方，每年租赁费55000元，该协议已履行完毕。 2017年3月1日，康保胜（甲方）与郇述栋（乙方）签订“厂房租赁协议书”一份，约定：甲方将自有厂房1300平方米租赁给乙方，租赁期限自2017年3月1日起至2018年3月1日止，一年租赁费55000元，每年交一次，先交款后使用。该份协议书题头乙方处同时载明“新迎木业有限公司”，但在协议尾部乙方处并未加盖公司公章。同日，郇述栋向康保胜出具欠条一份，载明：“今欠到2017年3月1日-2018年3月1日租赁费伍万伍仟元正55000元郇述栋2017年3月1日”，欠条中同时注明：2017年7月19日付2000元，2018年2月14日付10000元（上午8：11分）。 2018年3月1日，康保胜（甲方）与郇述栋（乙方）又签订“厂房租赁合同书”一份，约定：甲方将自有厂房1200平方米租赁给给乙方，租赁期限一年，自2018年3月1日起至2019年2月30日止；每年租赁费55000元，先交款后使用。乙方要按时交款，每拖一天，按一年租赁费总额的5%向甲方交纳违约金，否则甲方有权终止合同。在协议尾部，康保胜、郇述栋分别在甲方、乙方处签名按印。同日，郇述栋向康保胜出具欠条一份，载明：“今欠到2018年3月1日-2019年3月1日租赁费伍万伍仟元正郇述栋2018年3月1日”。2019年2月4日通过郇子梁账户向郇述岳账户代交3000元租赁费，以上共计支付租赁费15000元,余欠95000元至今未付。 另查明，在案外人原青州市普通农村信用社（现更名为青州农商行普通支行）申请执行青州市新城实业有限公司抵押借款合同纠纷一案中，因三次拍卖未能成交，潍坊中院依法作出（2000）潍中法执字第483号民事裁定，对青州市新城实业有限公司自有的位于青州市驻地两院的房地产、机器设备、附属设施、用电权（配电设施）作价61万元，交付给申请人青州市普通农村信用社抵债。2010年1月13日，青州市农村信用合作联社与案外人郇述岳签订资产处置协议一份，将取得的上述原青州市新城实业有限公司位于大郇村驻地的院落一处，房产（无证）约43间，土地（无证）约4.3亩及附属物一宗，以18万元价款转让给了郇述岳。2011年1月1日，郇述岳（甲方）与康保胜（乙方）签订厂房租赁合同一份，将取得的上述厂房4.3亩租赁给康保胜，约定租赁期限自2011年1月1日至2020年12月31日，每年租赁费3万元，乙方若因经营需要转租，未经甲方书面拒绝的，乙方可转租。 又查明，1998年11月1日，青州市新城实业有限公司将涉案房屋、院落及水电附属设施等租赁给了郇述平，租赁期限至2013年12月31日。1999年9月1日，青州市新城实业有限公司与青州市诚信轻体板有限公司签订租赁合同变更补充协议，将原承租方郇述平变更为青州市诚信轻体板有限公司。 2019年5月20日，康保胜以追要租赁费为由起诉郇述栋、王红梅，法院经审理作出（2019）鲁0781民初2588号民事判决，以郇述栋、王红梅为被告主体不适格为由驳回了康保胜的诉讼请求，该判决业已生效。 一审法院认为,依法成立的合同，自成立时即产生法律效力，合同双方应秉持诚信原则依法履行，违反合同约定则须承担相应的民事责任。归纳双方诉辩意见，案件的争议焦点有三个:一是各方当事人的诉讼主体地位是否适格；二是涉案租赁合同应否解除；三是合同解除后的违约责任应如何承担。 一、关于各方当事人的诉讼主体地位是否适格问题。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，法院在审理案件中可以对该事实直接予以确认。（2019）鲁0781民初2588号民事判决书，双方既未提起上诉亦未启动再审程序，业已生效，应作为认定事实的依据。该判决认为郇述栋是代表新迎公司签订涉案合同，属于职务行为，由此产生的法律后果由公司承担，郇述栋、王红梅不是涉案的适格被告，适格被告应为新迎公司，由此判决驳回了康保胜的起诉。生效的判决文书具有法定的拘束力，康保胜再次以郇述栋、王红梅夫妻共同投资公司为由而主张其承担涉案债务，并未提供新的反证佐证其观点，其该项诉求既与生效的法律文书相悖，亦缺乏法律依据，依法应予驳回。康保胜是否具备原告主体资格，主要取决于其是否依法享有对涉案厂房的转租权。涉案厂房是康保胜从案外人郇述岳处承租而来，郇述岳是厂房的实际产权人，双方在原租赁合同中约定可以转租，且郇述岳出庭对同意转租之事进行了核实确认，涉案租赁协议既在原租赁期限内，亦征得了原出租人的同意，租赁双方意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。新迎公司辩称青州市普通农村信用社并没有取得涉案资产的所有权，其所有权人是青州市新城实业有限公司，并提交了潍坊中院通知书（复印件）予以佐证，康保胜对此不予认可。青州市新城实业有限公司因欠青州市普通农村信用社的银行贷款，在诉讼执行过程中，该信用社根据生效的（2000）潍中法执字第483号民事裁定书取得涉案出租房产，又将该房产有偿转让给案外人郇述岳，涉案出租厂房的产权转移合法有序，郇述岳已依法取得其所有权。新迎公司提交的潍坊中院通知书虽载明，因信用社不同意承担评估、拍卖费用而将执行裁定书收回，但该通知书并非严格意义上的法律文书，不具有法律羁束力，因为按照法律规定，生效的裁判文书必须经过法定程序才能依法撤销，而不是一纸收回通知；至于裁定书是否真的已被法院收回，或者裁定书被依法予以撤销，新迎公司均未提供其他证据予以证明，因此涉案租赁物产权仍归新城公司的观点不能成立。郇述岳作为涉案厂房的实际所有权人，有权对外出租，康保胜基于租赁合同享有对外转租的权利，其对新迎公司转租的租赁物不存在权利瑕疵，康保胜具备原告主体资格。新迎公司辩称康保胜不具备对涉案租赁物的出租权，继而不具备原告主体资格，与查明的事实相悖，对其辩驳意见不予采信。 二、关于涉案租赁合同应否解除的问题。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同双方连续三次签订书面租赁合同，康保胜分别将涉案房屋、土地及相应附属设施交付新迎公司使用，已完成了其交付出租物的合同义务，新迎公司则应按照协议的约定及时向康保胜支付租赁费。在合同履行过程中，新迎公司尚欠2017年度部分租赁费及2018年度全部租赁费未付，经康保胜多次催要甚而提起诉讼，新迎公司均未履行义务，其行为已构成根本违约，根据《合同法》第94条及第227条的规定，康保胜有权要求解除租赁合同。但鉴于双方协议约定的租赁期限已经届满，康保胜对于新迎公司继续占有租赁物并不认同，双方也就未形成新的不定期租赁关系，故双方的原租赁关系业已解除，予以确认。 三、关于合同解除后的违约责任承担问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依照履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因双方已不存在合法的租赁关系，康保胜要求新迎公司腾空租赁厂房并支付拖欠租赁费的主张符合法律规定，依法应予支持。新迎公司逾期占用出租厂房且不交纳租赁费，已给康保胜造成了相应物质损失，依法应予赔偿。康保胜主张自合同届满后参照原租赁合同约定的租金标准支付场地占用费，其损失计算方法符合实际损失情况，予以采纳。康保胜主张由新迎公司另行支付维修费23000元，并提交案外人郇庆卫和郇延随的收款条为凭，对此新迎公司不予认可。厂房租赁合同第四条虽约定租赁期间厂房的维修由乙方负责，费用由乙方负担，但此次维修系由康保胜（甲方）负责联系，并未经过新迎公司的认可或同意，对于维修的必要性应由康保胜承担举证责任，对此康保胜并无其他有效证据提交，故应承担举证不能的法律后果，对于其主张的维修费用应自行承担。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。双方在合同中约定租赁费每拖一天，按一年租赁费总额的5%交纳违约金，因新迎公司拖欠租赁费，其行为已构成违约，则应按照约定支付违约金。但约定违约金的计算方法明显过分高于实际造成的损失，康保胜主动要求将违约金数额以租金55000元为基数按30%计付，即金额16500元，合理有度，符合实际，予以采纳。新迎公司关于康保胜在租赁期间拆除部分租赁物、损坏锅炉并将公司木材、工具抛至室外的答辩，并未提交相应证据证明，不予采信。 综上所述，康保胜的主要诉讼请求有事实和法律依据，予以支持，超出请求部分，因缺乏依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、青州市新迎木业有限公司于判决生效之日起十日内向康保胜支付租赁费95000元并将租赁厂房腾空、交付；二、青州市新迎木业有限公司于判决生效之日起十日内向康保胜支付违约金16500元及逾期占有使用费（占有使用费按55000元/年的标准，自2019年3月1日始计算至实际腾空之日止）；三、驳回康保胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2990元，减半收取1495元，保全费1193元，由青州市新迎木业有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，青州市农村信用合作联社已经依据生效的法院裁定书取得涉案财产，新迎公司以潍坊市中级人民法院通知书复印件主张青州市农村信用合作联社未取得涉案财产所有权、青州市新城实业有限公司和青州市诚信轻体板有限公司对涉案财产拥有权利、法院执行裁定处置财产不当，但并未举证证明青州市农村信用合作联社取得涉案财产后财产权被依法收回，以及其他民事主体对涉案财产主张权利，故对其上述主张不予支持。青州市农村信用合作联社将依法取得的财产转让给郇述岳，该转让合法有效。郇述岳取得涉案财产后，租赁给康保胜，并约定康保胜有转租权，故康保胜有权将涉案财产出租给新迎公司，一审判决新迎公司依据其与康保胜签订的租赁合同履行义务并无不当。 综上，上诉人新迎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2990元，由上诉人青州市新迎木业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年九月七日 书记员 张瑞丰