江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏07民终4619号上诉人（原审原告）：吉德花，女，1968年2月9日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：杲先亮、刘世军，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港维港汇商业管理有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦第A楼103室。法定代表人：李家路，该公司董事长。委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。上诉人吉德花因与被上诉人连云港维港汇商业管理有限公司（以下简称连云港维港汇）排除妨害纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2018)苏0706民初9591号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吉德花上诉请求：撤销一审判决书，依法改判支持吉德花的全部诉讼请求，或者发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人吉德花与连云港维港汇不构成委托经营合同关系。1、上诉人吉德花授权连云港广某房地产开发有限公司（以下简称广某公司）委托招商的期限是3年，至2013年4月12日授权终止。广某公司在2016年4月12日委托连云港维港汇招商是代理权终止后实施代理行为，属无权代理，同时超越认购书和补充协议的约定，属越权代理，吉德花未对广某公司的代理行为予以追认。2、深圳维港汇商业管理有限责任公司(以下简称深圳维港汇)与吉德花签订《商铺委托租赁管理协议书》（以下简称《协议书》）、《商铺委托租赁管理授权书》并未生效，深圳维港汇没有盖章签字，李家路无权代表深圳维港汇的法定代表人签字，连云港维港汇由刘某、李家路、张某、赵某四个自然人股东发起成立，并不是深圳维港汇出资注册的新公司，不能承继协议书的权利义务，且被上诉人始终未能举证超过90%面积的业主签署的协议书。二、一审法院认定上诉人按年租金4万元主张使用费无证据佐证，属事实认定错误。2010年4月12日，吉德花（认购方）与连云港广某签订《国际商务大厦商铺认购书》第五条约定，开发商将包括吉德花在内的业主认购的商铺交由深圳市尖莎咀百货有限公司统一进行招商、经营和管理，三年的使用金126697元，平均每年42232元，即可证明该商铺在2010年时的市场租金价格平均在每年42232元左右，而至2017年被上诉人支付年租金仅仅为2443.6元，尚不足2010年时的十七分之一。三、一审法院适用法律错误。物权法第七十六条，在体例上属于物权法第二编所有权中的第六章业主的建筑物区分所有权，而本案是上诉人拥有所有权的商铺被被上诉人非法占有而产生的排除妨害之诉。诚然，上诉人并不否认，上诉人的商铺客观上与其他业主的众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确有界限；上诉人并不否认，在统一规划、整体使用时才能更大程度地体现价值。但是，统一规划、整体使用的前提是经营公司必须依据法律规定或者合同约定取得了商铺的合法经营权，并支付合理的租金作为对价。而连云港维港汇并没有合法取得商铺的经营权，也没有向上诉人支付合理的租金，故被上诉人占有商铺没有法律依据，且在事实上已经严重侵犯了包括上诉人在内的众多业主的财产权益，不应当受到法律保护。四、一审程序违法，被上诉人一审中提供了商铺租赁管理协议后，上诉人对该证据提出异议，该协议涉及合同主体为深圳维港汇以及李家路的签名是否享有该合同签订的代理权，一审应当依职权追加深圳维港汇作为本案第三人以查明商铺租赁管理协议是否经过深圳维港汇的授权。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或者发回重审。被上诉人连云港维港汇答辩称：涉案商铺是产权式商铺，该种商铺的特点决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多的需要从商场整体上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。本案中，上诉人取得涉案商铺的所有权，但上诉人的所有权不是绝对的，要受到相邻关系的限制和所有权行使方式的限制，权利人不得滥用权利，损害他人利益。国际商务大厦共有近400户商铺，90%以上的出租户同意由被上诉人对外经营，若判令返还商铺，将会使大厦无法继续按现状经营，最终导致承租人退出，影响其他业主的合法权益，造成社会财富的浪费，亦导致上诉人的租金不能按时获取，利益受损。吉德花已经与被上诉人签订租赁合同并领取了租金，其与第三人约定的8%回报与被上诉人无关。深圳维港汇自始至终没有进入国际商务大厦，李家路与广大业主签订了合同，吉德花已经通过领取租金对该事实进行追认，90%以上业主都认可被上诉人招商管理，该事实已经查清，一审没有同意追加第三人合法。综上，请求驳回上诉。吉德花向一审法院起诉请求：1、判令连云港维港汇立即腾空并搬离海州区通灌北路87号国际商务大厦A楼162室；2、判令连云港维港汇支付吉德花占有使用费84000元（自2016年10月1日起暂计算至起诉之日，按年租金40000元计算）；3、连云港维港汇承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2010年4月12日，吉德花（认购方）与广某公司签订《国际商务大厦商铺认购书》（以下简称《认购书》），认购海州区通灌北路87号国际商务大厦商业裙楼一层1062单位，建筑面积16.83平方米。《认购书》第五条约定：认购方同意由深圳市尖莎咀百货有限公司连云港分公司（以下简称尖沙咀百货）对国际商务大厦商业裙楼进行3年的统一招商、经营和管理，并同意将本认购单位交给尖沙咀百货使用，使用期为3年。2010年6月10日，吉德花与广某公司签订《商品房买卖合同》，合同约定广某公司向吉德花出售海州区通灌北路87号国际商务大厦A楼162号（即1062号）商铺一间，建筑面积16.83平方米，套内建筑面积10.08平方米，金额417684元。在合同补充协议第九条第4款中约定，房产由广某公司委托的物业管理公司和商业管理公司提供国际商务大厦物业和商业管理服务。2013年11月1日，广某公司将1062号商铺交付吉德花。吉德花于2019年2月2日办理了涉案商铺的不动产登记证书，证书记载商铺面积16.87平方米，专有建筑面积10.08平方米。因尖沙咀百货没有对国际商务大厦实际运营，2016年4月12日广某公司出具《委托书》，将国际商务大厦的招商及运营工作委托连云港维港汇运营，并代为管理物业。后深圳维港汇商业管理有限责任公司作为甲方与吉德花（乙方）签订《商铺委托租赁管理协议书》（以下简称《协议书》），吉德花自愿将涉案商铺交给甲方代理对外招租和管理，并委托甲方与第三方签订租赁协议并办理租赁商铺相关手续。协议书第四条约定：在超出国际商务大厦商业部分90%面积的业主与甲方签署商铺委托租赁管理协议书后，该协议正式生效。第五条约定：本协议生效后，甲方出资在“国际商务大厦”商场所在地注册经营新公司，负责商场的租赁、管理。本协议中甲方的权利、义务无条件转让给新公司，乙方在本协议中的权利、义务同时对应新公司，新公司不再与乙方签订协议。同时，吉德花与深圳维港汇商业管理有限责任公司签订《商铺委托租赁授权书》，吉德花将商铺委托深圳维港汇商业管理有限责任公司出租、招商、管理。连云港维港汇法定代表人李家路和吉德花在协议书和授权书上签字确认。一审法院另查明，自2017年6月起，连云港维港汇每季度向吉德花等共计339位业主支付租金（商铺总面积8219.29平方米）至2019年2月份。一审法院认为，吉德花购买的商铺在物权解释上为产权式商铺，即业主购买商铺后，由开发商或者开发商指定的管理公司进行整体返租。本案中，吉德花与国际商务大厦的开发商广某公司签订的《认购书》已经明确表示同意将购买的房屋交付广某公司选择的尖沙咀百货使用，表示吉德花在认购商铺时对涉案商铺为产权式商铺的性质知悉。在广某公司将国际商务大厦实际指定连云港维港汇运营后，吉德花与连云港维港汇签订了《商铺委托租赁管理协议书》、《商铺委托租赁授权书》，二者构成了委托经营合同关系。吉德花认为《商铺委托租赁管理协议书》和《商铺委托租赁授权书》无效，其理由为：该协议书上的甲方名称为深圳维港汇商业管理有限责任公司，但深圳维港汇商业管理有限责任公司在协议上未盖章，协议上签字的“李家路”系连云港维港汇的法定代表人，连云港维港汇亦不是深圳维港汇商业管理有限责任公司在本地出资成立的新公司，与深圳维港汇商业管理有限责任公司无关联性。一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。连云港维港汇法定代表人李家路在《商铺委托租赁管理协议书》、《商铺委托租赁授权书》上签字确认，故上述协议在连云港维港汇与业主之间设立民事权利义务关系。且在协议和授权书签订之前，广某公司已经将国际商务大厦的招商及运营工作委托连云港维港汇运营，在协议和授权书签订之后，连云港维港汇基于业主的委托也实际对国际商务大厦进行招租管理并向业主持续支付租金。综上，吉德花与连云港维港汇签订的《商铺委托租赁管理协议书》、《商铺委托租赁授权书》合法有效。对吉德花以协议无效主张连云港维港汇搬离商铺的主张一审法院不予支持。就本案吉德花购买的国际商务大厦1062号商铺而言，虽然办理了不动产权证书，权利证书上也载明了商铺的位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限。其只有在统一规划、整体使用时才能体现价值，如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整体区域内商铺的使用价值，对其他业主的利益造成损害。因此，虽然吉德花作为业主享有所有权，但该权利行使既要遵循经营公司连云港维港汇根据约定获得的使用权、管理权，也不能损害权利业主的整体利益。且，根据《物权法》第七十六条的规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权力的其他重大事项，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主对产权式商铺的权利行使，因涉及建筑区划内重大事项的处分，单个业主无法行使权利。吉德花从2017年6月份起通过连云港维港汇领取租金，现以使用费偏少要求连云港维港汇按照年租金4万元支付使用费的主张无证据佐证，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款规定，判决如下：驳回吉德花的诉讼请求。案件受理费1900元，由吉德花负担。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，连云港维港汇支付吉德花2018年12月-2019年2月租金为2443.6元，2019年3-5月租金为2443.6元，2019年6-8月租金为2880.1元，2019年9-11月租金为2880元。又查明，《协议书》第三章商铺收益第一条约定，商场租金收益按以下原则分配：商场开业时根据甲方同第三方商户的租赁合同约定的租金数额，租金收益中的40%归甲方，60%归乙方，商场整体年租金达到850万（不含850万）以上时，在商场正式开业的第三年起（二年后的开业对应日），租金收益中的30%归甲方，70%归乙方。商场整体年租金达到1000万（不含1000万）以上时，在商场正式开业后第二年起（一年后的开业对应日），租金收益中的30%归甲方，70%归乙方。乙方在收取租金收益的同时向甲方提供等额商铺租赁发票，其中租赁税费中的营业税（不超过开票额的5%）由甲方承担。乙方不得因收益问题干扰甲方的经营活动，否则视为乙方违约。2020年9月17日，本院组织双方当事人到涉案的国际商业大厦进行现场勘察，涉案商铺目前呈回字形格局，中间中空，四周分割成若干商铺经营，其中一楼基本满租、二楼部分空置、三楼大面积空置。勘察过程中，以连云港维港汇提交的租金明细表为基础，由吉德花的代理人任意选择商铺询价，并结合连云港维港汇提交的与承租人的租赁合同进行比对后，吉德花代理人确认其询价商铺的租金与明细表中载明的一致，但认为连云港维港汇遗漏或者隐瞒了租金收益。二审期间，本案争议焦点为：1、吉德花与连云港维港汇之间的《协议书》是否成立？如已成立是否有效？2、涉案商铺年租金4万元是否合理。关于第一个争议焦点，二审中，吉德花主张《协议书》中的甲方是深圳维港汇，且《协议书》中明确约定深圳维港汇在本地注册新公司，并将甲方的权利、义务无条件转让给新公司，但深圳维港汇并未在甲方处签字盖章，而是连云港维港汇的法定代表人李家路在甲方处签字，让业主误认连云港维港汇是深圳维港汇在本地成立的新公司，据此认为连云港维港汇在签订《协议书》时存在欺诈，《协议书》的甲方主体深圳维港汇未签字，该协议不成立。经审查，本院认为，《协议书》文本上表述的甲方确实是深圳维港汇，连云港维港汇的委托代理人在一审中也陈述使用的文本是深圳维港汇遗留的、其受让深圳维港汇的权利义务，但未提供受让的相关证明，在二审中又称一审表述有误、连云港维港汇与深圳维港汇无任何关系，可知连云港维港汇在签订《协议书》时，确实存在使用其他企业文本、让业主误认为双方之间存在关联的故意，但该种故意与业主签约之间并不存在因果关系，原因是涉案商铺是产权式商铺，业主在签订商品房买卖合同时均同意统一招商、经营和管理，且同意由广某公司委托的商业管理公司提供商业管理服务，而非业主有权任意选择商业管理公司。本案中，连云港维港汇已经取得了广某公司的授权，业主与连云港维港汇签约是履行商品房买卖合同约定的义务，《协议书》的签订主体必然是连云港维港汇，连云港维港汇是否欺诈无法影响吉德花签约，吉德花上诉称其本意是与深圳维港汇签约不符合客观实际，本院对其称《协议书》主体应为深圳维港汇、《协议书》未成立的上诉理由不予采纳。同理，吉德花与深圳维港汇之间并无法律关系，一审法院未追加深圳维港汇作为本案当事人并无不当，本院对吉德花上诉称一审法院程序违反的上诉理由亦不予采纳。李家路是连云港维港汇的法定代表人，其在《协议书》上签字系履行职务行为，连云港维港汇对此也予以认可，故《协议书》是吉德花与连云港维港汇之间的合意，且双方意思表示真实，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按约履行。关于第二个争议焦点，吉德花主张涉案房屋的租金应按照《认购书》中约定的使用金标准进行确定，连云港维港汇则主张按照《协议书》约定的标准进行确定。对此，本院认为，使用金标准是广某公司与吉德花之间约定的，该标准的时间为3年，吉德花在上诉时已经确认在与连云港维港汇签订《协议书》时已经三年期满，其要求按照该标准支付租金没有事实和法律依据。相反，如前所述，《协议书》真实有效，连云港维港汇的租金支付标准应按此协议确定。根据二审现场勘验及双方确认的价格来看，涉案商铺一楼的租赁价格在2019年为2000元/平方米左右，结合吉德花的实际使用面积（10.08平方米），满租状态下租金收益约为12000元（2000*10.08*60%=12096），考虑商铺的出租率（一楼基本满租、二楼部分空置、三楼大面积空置）、二楼和三楼租金收益少的客观情况，连云港维港汇在2018年12月至2019年11月支付给吉德花的租金10647.5元（2443.6*2+2880.1+2880=10647.5），与客观情况基本相符，吉德花认为维港汇隐瞒租金收益也无相应的证据，本院对吉德花申请启动租金鉴定程序、重新确认租金的诉讼请求亦不予支持。综上，上诉人吉德花上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元（吉德花已预交），由上诉人吉德花负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年九月二十八日法官助理  孙潘红书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。