河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4831号上诉人（原审被告）：南阳盛通防爆电机电器有限公司，住所地南阳市信臣路与独山大道交叉口。法定代表人：李伟，任该公司经理职务。委托诉讼代理人：周宇，河南雷雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩雨峰，河南雷雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔祥程，男，1964年12月26日出生，汉族，户籍地南阳市卧龙区，现住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：岳建洲，河南汉冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**宾，河南汉冶律师事务所律师。原审第三人：南阳市国有资产运营有限公司，住所地南阳市孔明路与关帝庙路交叉口路北龙都房地产三楼。法定代表人：曾光春，任该公司董事长职务。委托诉讼代理人：王小雨，系该公司职工。上诉人南阳盛通防爆电机电器有限公司因与被上诉人孔祥程、原审第三人南阳市国有资产运营有限公司为房屋租赁合同纠纷一案，不服宛城区人民法院（2020）豫1302民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南阳盛通防爆电机电器有限公司委托诉讼代理人周宇、韩雨峰、被上诉人孔祥程委托诉讼代理人岳建洲到庭参加诉讼，原审第三人南阳市国有资产运营有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南阳盛通防爆电机电器有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回孔祥程的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由孔祥程承担。事实和理由：一、一审查明事实不清。1、孔祥程、南阳市国有资产运营有限公司对涉案土地、厂房不享有相关使用、处分的权利，孔祥程一审提交的南阳市国有资产运营有限公司与南阳市祥程制衣厂合同两份，但这两份证据未直接证明涉案土地、厂房的实际所有人是谁，南阳市国有资产运营有限公司也没有提供任何权属证明，2、收款凭据显示“今收到南阳市宏大机械厂破产管理人，由孔祥程转入，暂收款”，该凭据仅能证明收到的款项来自宏大机械厂破产管理人，由孔祥程代转，款项用途是什么无法得知，且宏大机械厂破产清算程序已经终结，宏大机械厂破产管理人资格已经消灭，为何收款收据中出现宏大机械厂破产管理人的信息，明显虚假，3、南阳盛通防爆电机电器有限公司与南阳市祥程制衣厂已经以实际行动变更了租赁款的支付方式。纵观整个交易过程，南阳盛通防爆电机电器有限公司自承租以来已经有四年，虽然四年来的合同是两年或一年一签订，但除了合同期限和租金数额有变化，其他条款包括违约责任均没有任何改变，结合南阳盛通防爆电机电器有限公司提交的2017年至2019年租金支付情况来看，双方已经以不确定期限缴纳、年底结清的方式改变了原合同约定的租金支付方式，并且孔祥程也接受了租金，前后四年均未提出异议；二、一审适用法律错误。1、南阳市国有资产运营有限公司与南阳市祥程制衣厂两份协议书作为证据的真实性、合法性无法证实，2、一审认定南阳盛通防爆电机电器有限公司与孔祥程之间的租赁合同有效明显错误。南阳市祥程制衣厂客观上不存在，而实际存在的祥程制衣厂已经于2018年5月12日注销，孔祥程冒用公章与南阳盛通防爆电机电器有限公司签订合同的行为涉嫌违法，本案租赁合同是2019年7月1日签订，祥程制衣厂以不存在的主体与南阳盛通防爆电机电器有限公司签订的租赁合同，合同不但未成立，何谈生效问题。孔祥程辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉。孔祥程与南阳市国有资产运营有限公司之间签订承包合同，孔祥程按照约定支付南阳市国有资产运营有限公司承包费，孔祥程处分案涉厂房合理合法，南阳盛通防爆电机电器有限公司与孔祥程之间签订合同，双方应当按照合同约定的付款方式履行合同，往年的交易方式只能证明当年的合同履行方式，不能证明新签订的合同发生了变更。南阳市国有资产运营有限公司未到庭，无陈述意见。孔祥程向一审法院起诉请求：1、被告支付违约金51,480元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：南阳市国有资产运营有限公司分别于2015年6月16日、2018年6月16日、2019年7月1日作为甲方与乙方南阳市祥程制衣厂签订了租赁合同、协议和承包合同，约定内容为将原南阳市宏大机械厂整体资产租赁给乙方管理，租赁期限分别为三年、一年和三年，其中2019年7月1日-2022年6月30日每年承包费为330,000元。2019年7月12日，孔祥程向南阳市国有资产运营有限公司转承包费用330,000元，南阳市国有资产运营有限公司出具“今收到南阳市宏大机械厂破产管理人摘由孔祥程转入暂收款330,000元”收款收据一份。另查明，南阳市祥程制衣厂自2015年7月1日起开始与南阳盛通防爆电机电器有限公司签订房屋租赁合同。2019年7月1日，南阳市祥程制衣厂作为甲方与乙方南阳盛通防爆电机电器有限公司签订的房屋租赁合同第一条房屋基本情况约定“将坐落于宏大厂南一南三北宿舍楼一楼东办公室两间租赁给乙方使用”；第二条租赁期限约定“租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日止，共一年”；第四条租金约定“租金为每年171,600元，乙方应于本合同生效之日向甲方支付房租，租金按年结算，每年乙方需提前一月足额支付下一年的房租”；第十条违约责任约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的120%向乙方加收滞纳金”。合同签订后，2019年7月12日、2019年10月23日，乙方南阳盛通防爆电机电器有限公司通过张爽中信银行账户分别向孔祥程中国建设银行账户转账100,000元和40,000元，上述租金到期期限为2020年4月23日，已交纳租金到期后南阳盛通防爆电机电器有限公司搬离了案涉房产。孔祥程在庭审中明确表示，因疫情原因，同意法院对违约金金额据实调整。又查明，2018年7月1日南阳市祥程制衣厂与南阳盛通防爆电机电器有限公司签订的房屋租赁合同第二条租赁期限、第四条租金、第十条违约责任均同2019年7月1日房屋租赁合同内容，该租赁期间租金由南阳盛通防爆电机电器有限公司分三次分别于2018年7月23日、2018年10月23日、2018年12月18日向孔祥程转款共计171,600元；再查明，祥程制衣厂为个体工商户，经营者孔祥程，祥程制衣厂已于2018年5月12日注销。一审法院认为，南阳市国有资产运营有限公司作为南阳市国有资产监督管理委员会全额持股的有限责任公司（国有独资），依授权从事国有资产投资运营、房屋租赁，与原告签订的房屋承包租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；而原、被告签订的房屋租赁合同也系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，第三人南阳市国有资产运营有限公司对原告的出租行为并无限制，该合同亦合法有效。原、被告应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，因被告未按约定履行“租金为每年171,600元，乙方应于本合同生效之日向甲方支付房租，租金按年结算，每年乙方需提前一月足额支付下一年的房租”的相关义务，原告起诉主张解除双方签订的房屋租赁合同，并要求被告限期腾空租赁的房屋，被告应诉后在已交租金到期日腾空并搬离了案涉房产。现原告主张被告未按合同约定按时一次性支付租金，已经构成违约，应承担合同第十条约定的违约责任并在庭审中主动表示因疫情原因同意法院对违约金金额据实调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉房屋租赁合同约定的租赁期限为一年，如合同正常履行，原告应享受一年的租金收益。现因被告未依约支付租金的违约行为，导致房屋租赁合同解除，原告另行出租产生空置损失，被告应赔偿原告该期间的空置损失，因考虑疫情因素，且被告已支付了近10个月的租金，本院酌情支持5,000元为宜，即被告应赔偿原告违约金5,000元。对于被告抗辩的原告的主体资格问题，法律明确规定起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书中注明系某字号的户主，本案中祥程制衣厂已依法注销，孔祥程作为个体工商户的经营者依法行使权利，不违反法律规定，因此，对被告的该项抗辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第四十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决：被告南阳盛通防爆电机电器有限公司于本判决生效后十日内支付原告孔祥程违约金5,000元。本案案件受理费1,088元，由原、被告各负担544元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，南阳盛通防爆电机电器有限公司与祥程制衣厂之间形成房屋租赁合同关系多年，双方合同中显示的出租方虽为“南阳市祥程制衣厂”，但根据工商登记信息，其登记的名称为“祥程制衣厂”，一审中祥程制衣厂的经营者孔祥程也对此作出了合理的解释和说明，因此，出租方在签订合同时所用名称虽有不规范的情况，但并不影响双方合同的履行，事实上，双方在多年的合同履行过程中对此也并未发生过争议。因祥程制衣厂作为个体工商户已经注销，故孔祥程作为该个体工商户的经营者依法行使权利，并不违背法律规定。关于南阳盛通防爆电机电器有限公司是否存在违约的问题，根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条“该房屋租金为每年171600元，乙方应于本合同生效之日向甲方支付房租，租金按年结算，每年乙方需提前一月足额交付下一年的房租”及第十条“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的120%向乙方加收滞纳金”的约定，南阳盛通防爆电机电器有限公司并未按照合同约定的期限和方式履行支付租金的义务，已构成违约。南阳盛通防爆电机电器有限公司诉称双方已经以不确定期限缴纳、年底结清的方式改变了原合同约定的租金支付方式，但孔祥程不予认可，南阳盛通防爆电机电器有限公司对此应当承担举证证明责任，南阳盛通防爆电机电器有限公司以其往年租金的支付方式来证明诉争合同的房租支付方式，显属不妥，且也并无证据证明其该项主张得到了孔祥程的认可，故其应承担举证不能的不利后果。因南阳盛通防爆电机电器有限公司迟延交付租金的行为已经构成违约，故其应当承担违约责任，一审法院酌定南阳盛通防爆电机电器有限公司赔偿孔祥程5000元的损失，已充分考虑双方的过错程度及疫情因素，并无不当之处。综上所述，南阳盛通防爆电机电器有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由南阳盛通防爆电机电器有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二〇年九月二十七日法官助理赵琳书记员王萌