湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1861号上诉人（原审原告）：李金友，男，1978年2月24日出生，汉族，住蕲春县。上诉人（原审原告）：张亿芬，女，1981年4月1日出生，汉族，住蕲春县。两上诉人共同委托诉讼代理人：熊力，蕲春县漕河法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：湖北元丰房地产有限公司。住所地：蕲春县漕河大道（县财政局对面）。统一社会信用代码：9142112608724391XH。法定代表人：黄斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丹，该公司销售部经理。委托诉讼代理人：万隆，湖北亨迪律师事务所律师。上诉人李金友、张亿芬因与被上诉人湖北元丰房地产有限公司（以下简称元丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2020）鄂1126民初1820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李金友、张亿芬上诉请求：1、依法撤销原判，改判被上诉人立即向上诉人交付房屋；2、判决被上诉人向上诉人承担因逾期交房所导致的合同违约金25460元；3、本案的一审、二审案件受理费均由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实错误。一、一审认定附件补充协议合法有效错误，补充协议条款应为无效。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第28条约定，附件补充协议中不合理的减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，应以主合同为主。二、一审将看房钥匙交付认定为房屋确认交付错误。交付看房钥匙并不等于正式交付房屋，交钥匙是交房的一部分内容。交房是房产权属的问题，包括房产证和房权等。结合本案，被上诉人在一审提交了五单位对该住宅工程质量验收合格报告，均为复制件，没有提供一户一工程质量验收合格报告原件。三、一审认定被上诉人不构成逾期交房违约错误。案涉《商品房买卖合同》第10条第（2）种方式系无效条款，该条款含有“不合理的减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任”情形，应按主合同第10条第（1）种方式处理，即被上诉人在约定交付日未达到交付条件的，应按照主合同的第12条约定承担逾期交付责任。四、一审认定逾期交房违约金起算点错误。被上诉人存在明显违约，违约时间点非常明显，应自2019年5月1日至2020年4月1日。元丰公司辩称，一、上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同及附件补充协议不违反法律禁止性规定，属于有效协议。二、补充协议约定因为第三方原因导致逾期交房，出卖人不承担责任，既不违反法律规定，也不存在显失公平。被上诉人逾期交房的原因，主要是因为当时10KV主电缆接入安装工程直至2019年10月25日才竣工验收合格。三、房屋装修钥匙已交给业主进行装修。四、上诉人主张逾期交房与逾期办证时间存在重叠。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，请二审予以维持。李金友、张亿芬向一审法院起诉请求：1、判令元丰公司立即交付房屋；2、判令元丰公司支付逾期交房违约金自2019年5月1日至2020年4月1日为25460元；3、案件受理费由元丰公司承担。一审法院认定事实：2018年4月25日，李金友、张亿芬与元丰公司签订《商品房买卖合同》及附件十一补充协议约定：李金友、张亿芬购买元丰公司开发建设的大中华购物广场4#-2501号房屋，预测建筑面积136.71㎡，房屋总价款760000元；合同第九条约定商品房交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2.该商品房已取得房屋测绘报告。补充协议附件十一第一条约定，双方同意本合同第九条变更如下：1.出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；2.“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具合格报告；合同第十条约定了商品房交付时供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等相关设施设备的交付条件。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付条件，双方同意按照附件五的方式处理。附件五第二条（一）约定，双方同意本合同第十条变更如下：如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理，1.非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件；合同第十一条约定：1.出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付商品房。2.交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。补充协议附件十一第二条约定，双方同意本合同第十一条第（一）、（三）款补充如下，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的（包括违约金、税费等）；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误的。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理：1.逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。补充协议附件十一第三条约定，双方同意本合同第十二条补充如下，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%；合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照附件十一补充协议处理。附件十一补充协议第六条约定，双方同意本合同第二十条变更如下，1.双方同意以2019年5月1日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起180日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。2.……。3.出卖人未能在约定的时间内办妥产权登记的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用五年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。4.……。5.……。6.……。7.……。8.……；附件十一补充协议第九条约定，本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，李金友、张亿芬按约定支付了购房首付款270000元，余款在湖北蕲春农村商业银行股份有限公司办理按揭贷款向被告付清全部购房款。2020年1月5日，李金友、张亿芬收到了元丰公司的交房通知，通知李金友、张亿芬在2020年1月6日至2020年1月23日办理入住手续。另查明，2013年7月25日，蕲春县人民政府（甲方）与深圳高盛房地产有限公司（乙方）签订《“蕲春财富新天地城市综合体”（老电影院旧城改造）项目建设协议书》。该协议书约定甲方确保协调水、电、气、电信等市政公共设施按施工进度要求铺设至地块红线处，并满足本项目设计的运行容量需求，并保证协调各部门在乙方依法取得土地使用权后一周内开通建设临时用水用电。2014年12月30日，蕲春县人民政府与深圳高盛房地产有限公司、元丰公司签订《蕲春县财富新天地（老电影旧城改造）项目建设补充协议（二）》约定，将蕲春县人民政府与深圳高盛房地产有限公司签订的《“蕲春财富新天地城市综合体”（老电影院旧城改造）项目建设协议书》中，深圳高盛房地产有限公司所有的权利、义务及责任由元丰公司承继。2019年4月25日，元丰公司（甲方）与黄冈东源电业集团有限公司蕲春分公司签订《主电缆接入委托施工合同》，约定由黄冈东源电业集团有限公司蕲春分公司进行大中华购物广场10KV主电缆接入安装工程，施工日期为2019年5月6日至2019年7月4日，总价款为980000元。2019年10月25日该工程竣工验收合格，10KV供电线路已连接至向大中华购物广场供电的高压开关柜输入端，达到《“蕲春财富新天地城市综合体”（老电影院旧城改造）项目建设协议书》约定的地块红线处，具备向大中华购物广场供电条件。又查明，2019年9月28日，涉案商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2019年5月1日至2020年1月15日前，大中华购物广场住宅楼仅有照明用电，无法满足装修需要。2020年1月6日，大中华购物广场住宅楼供电工程竣工验收合格。2020年1月15日13时30分，大中华购物广场住宅楼正式供电。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。涉案商品房销售合同及附件补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方当事人均应诚实信用的履行合同所约定的义务，否则，依法承担相应的法律责任。元丰公司未按约定时间履行交房义务构成违约，依法应承担违约责任。根据双方签订的合同及补充协议约定，因政府部门对验收及市政配套、安装延误的，应顺延交房时间。经核实，涉案建设工程市政配套设施高压电接入工程于2019年10月25日竣工，供电线路已连接至向大中华购物广场供电的高压开关柜输入端，供电条件具备，故交房时间应顺延至2019年10月25日，对元丰公司以2020年1月6日大中华购物广场住宅楼供电工程竣工验收合格为截止日的抗辩意见不予采纳。2020年9月28日，涉案房屋经五方验收已达到合同约定的交付条件，李金友、张亿芬于2020年1月5日收到了元丰公司发出的交房通知，李金友、张亿芬应自收到通知之日起及时收取房屋，因元丰公司通知确定的收房起始日期为2020年1月6日，一审法院确定逾期交房的期间为2019年10月26日至2020年1月5日，共计72天。计算违约金为5472元（计算方法为：760000元×0.0001×72天）。经调解，双方当事人未达成一致意见，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条的规定，判决：一、湖北元丰房地产有限公司于判决生效之日起五日内支付李金友、张亿芬逾期交房违约金5472元；二、驳回李金友、张亿芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的基本事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，围绕双方当事人的诉辩情况，本案有以下争议焦点，逐一评析如下：一、关于双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议的效力应如何认定的问题双方当事人对《商品房买卖合同》的效力均无异议，但上诉人对《商品房买卖合同》附件十一的补充协议部分条款，认为不合理地减轻或免除了元丰公司应承担的责任，有的还违反了行政法规的强制性规定，亦未尽到提示说明义务，该部分条款应认定为无效。本院认为，合同是市场化配置资源的主要方式，应坚持鼓励交易的原则，充分尊重当事人的意思自治。在不存在法定无效事由的情形下，不宜轻易否定合同的效力。本案中，案涉《商品房买卖合同》附件补充协议经上诉人和被上诉人签字确认，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议约定履行相关义务。上诉人认为补充协议第一条降低了主合同约定的交房标准，违反了行政法规《建设工程质量管理条例》的强制性规定，应为无效条款。对此，《建设工程质量管理条例》是国务院颁布的行政法规，根据其第一条、第二条的规定，该条例是为了规范从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程的质量监督管理而制定的，该条例第十六条规制的对象也是针对建设工程竣工验收工作中的审核和管理等活动，故该规定在性质上属于管理性强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条规定的“强制性规定”指的是效力性强制性规定。故案涉补充协议第一条并不属于违反合同法第五十二条第（五）项关于违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应为有效。补充协议第二条、第三条、第六条对交房时间、逾期交房和逾期办证违约责任等事项的重新约定，是合同双方当事人对主合同相关条款作的变更，也不违反法律、行政法规强制性规定，亦应为有效条款。上诉人认为补充协议第一条、第二条、第三条、第六条为无效条款的上诉理由不充分，本院不予支持。二、关于元丰公司应否承担逾期交房违约责任及逾期交房违约金应如何计算的问题补充协议第二条规定，如因政府部门对验收及市政配套、安装之延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间。经核实，截至2019年10月25日，10KV供电线路才连接至向大中华购物广场供电的高压开关柜输入端，此时才具备向大中华购物广场供电条件。被上诉人未按合同约定的2019年5月1日前交付房屋，主要是电力等相关市政公共设施未安装到位所致。一审法院依据补充协议第二条的规定，认定被上诉人交房时间应顺延至2019年10月25日并无不当，本院予以维持。上诉人认为电力安装延误系被上诉人自身原因所致证据尚不足，本院不予采纳。但上诉人于2020年1月5日才收到被上诉人发出的交房通知，被上诉人应承担逾期交房的违约责任。逾期交房的期间为2019年10月26日至2020年1月5日，共计72天。按合同约定，被上诉人应按日计算向上诉人支付全部房价款万分之一的违约金，一审法院据此认定逾期交房违约金为5472元正确，本院予以维持。综上所述，李金友、张亿芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费437元，由李金友、张亿芬负担。本判决为终审判决。审判长 易 俊审判员 饶桂芳审判员 宋顺国二〇二〇年九月二十八日法官助理陈新明书记员彭聪