吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4742号上诉人（一审原告、反诉被告）：高畅，女，1976年12月21日出生，汉族，住吉林省农安县。上诉人（一审被告、反诉原告）：长春首度屹垚商业管理有限公司，住所地长春市净月开发区。法定代表人：候瑞阳，总经理。委托诉讼代理人：张鑫，该公司职员。上诉人（一审被告）：长春市首度悦活里商贸管理有限公司，住所地吉林省长春市净月开发区。法定代表人：刘沛鑫，总经理。委托诉讼代理人：陈赫，该公司职员。上诉人高畅与上诉人长春首度屹垚商业管理有限公司（以下简称屹垚公司）、上诉人长春市首度悦活里商贸管理有限公司（以下简称悦活里公司）合同纠纷一案，长春净月高新技术产业开发区人民法院于2020年6月28日作出（2020）吉0194民初191号民事判决，三方均不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，高畅、屹垚公司的委托诉讼代理人张鑫、悦活里公司的委托诉讼代理人陈赫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高畅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由屹垚公司、悦活里公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.屹垚公司、悦活里公司出具《声明》、《联合声明函》行为不应认定为解除合同。《声明》、《联合声明函》指示对象并非明确具体，并无明确与相对方解除相关合同的内容，仅列举了一些并未落实的意见，双方当事人对相关意见并未达成一致，更未确认解除合同。2.不应依据《声明》、《联合声明函》否定违约金约定。《声明》、《联合声明函》并非与相对方关于权利义务关系的确认，仅为屹垚公司、悦活里公司单方关于问题处理的意见及承诺，不能否定相关合同的有效约定。在相关合同被确认为无效之前，只要一方存在违约行为，即应依约承担责任。3.屹垚公司、悦活里公司迟延交付案涉商铺，构成违约。屹垚公司在2019年3月20日与高畅签订的《转让合同》4.4条约定“乙方自本《合同书》生效之日起获得本合同约定使用权”，虽然《转让合同》未约定其生效时间，但从双方当日完成签字盖章来看，生效时间应为签约当日即2019年3月20日。后屹垚公司、悦活里公司通过《声明》、《联合声明函》承诺2019年10月1日前商场可对外营业，但截至目前，相关楼盘仍处于未装修完毕状态，根本不具备交付条件，属于明显的违约行为且导致合同目的无法实现，应承担支付违约金的责任。4.屹垚公司、悦活里公司已承诺返还增值服务费。屹垚公司、悦活里公司在解决方案中承诺向退铺客户返还的内容除“商铺全款”外，还包括“增值服务费”。屹垚公司称与长春市小管家房地产经纪有限公司（以下简称小管家公司）签有委托销售协议，但高畅在购买案涉商铺时，小管家公司并未参与相关的交易或管理，而上述“增值服务费”收费地点与案涉商铺转让款的交付是同一时间、同一地点（即屹垚公司九楼办公区内）进行的，所有购买悦活里商铺的业主均以现金、微信、支付宝或是银行转账到屹垚公司指定的个人名下账户缴纳的增值服务费，再由屹垚公司员工给购买商铺的业主出具事先已经盖好“吉林省智和网络科技有限公司”公章的收据，在2018年12月31日屹垚公司出具的收据时，吉林省智和网络科技有限公司（以下简称智和网络公司）并不存在，在2019年6月10日业主向屹垚公司质疑在企业信息网上查不到智和网络公司注册信息后，2019年7月3日，智和网络公司才在国家企业信息网上注册成立，在注册成立不到5个月时间，于2019年11月19日智和公司办理注销。由此可见，屹垚公司对增值服务费应当承担返还义务。5.一审未对本案关键事实作出认定。首先，屹垚公司对案涉商铺坐落的房产是否具有合法支配权，一审判决对此并未加以明确。其次，为处理相关纠纷，屹垚公司、悦活里公司除出具《声明》、《联合声明函》外，还出具了《解决方案》，其中涉及针对违约金及增值服务费相关问题的处理承诺。对该文件的效力及作用，一审未明确。二、一审适用法律错误。一审判决援引的合同法条款不足以支持判决内容。屹垚公司、悦活里公司辩称，服从法院判决。屹垚公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由高畅承担。事实和理由：我方已依约交付案涉商铺使用权，完成了合同义务，无义务参与高畅与悦活里公司履约事宜，业主以过激行为强行要求我方确定悦活里公司事宜，我方同意帮助协商，出具声明稿件，但未取得悦活里公司授权，也未正式公布该稿件，事后在公安安排下出具解决方案。高畅未签署退铺协议，应按商铺使用权转让合同约定事项办理。要求支持我方一审反诉请求，我方同意退还房款，但应扣除30%违约金，按合同执行。高畅辩称，同上诉意见。悦活里公司述称，同意屹垚公司上诉意见。悦活里公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由高畅承担。事实和理由：根据商铺委托管理合同第2.1条、第3.8条、第3.9条、第3.11条的约定，高畅无权干涉合同租赁期内的我方具体事务操作，仅需等到合同约定期限届满收取租金即可。一审法院不应以《联合声明》、《解决方案》等认定高畅有权解除合同，即便证据有效，《联合声明》中无退铺约定，《解决方案》中也明确了退铺时间，高畅未在方案公布的期限内签署退铺协议，应视为放弃退铺申请，继续履行商铺委托管理合同。高畅辩称，同上诉意见。屹垚公司述称，同意悦活里公司上诉意见。高畅向一审法院起诉请求：1.要求解除高畅与屹垚公司签订的《首度悦活里商铺使用转让合同》（编号：SD-Z0514／16／17）；2.解除高畅与悦活里公司签订的《首度悦活里商铺委托管理合同》（编号：SD-Z0514／16／17）；3.判令屹垚公司返还高畅转让款226185元和对应的增值服务费45000元，违约金81355.5元，以上合计352540.5元；4.本案诉讼费由屹垚公司、悦活里公司负担。屹垚公司向一审法院提出反诉请求：1.高畅向屹垚公司支付违约金67855.5元；2.因反诉产生的相关费用由屹垚公司承担。高畅与屹垚公司于2019年3月20日签署《首度悦活里商铺使用权转让合同》，该合同第6条第3款明确约定：“乙方（即反诉被告）出现要求甲方（反诉原告）退还《合同书》总房款等违约行为，则甲方扣除乙方违约金总房款×30%后返还剩余房款。”屹垚公司已经按照合同的约定，向高畅交付案涉房屋，完成了该合同项下的义务，但高畅违反该合同约定，单方向贵院提出解除合同并要求退还总房款，违反合同第6条第3款的约定，应当支付违约金67855.5元。综上所述，屹垚公司为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。一审法院认定事实：高畅与屹垚公司（原为长春首度屹垚房地产开发有限公司）于2019年3月20日签订了三份《首度悦活里商铺使用权转让合同》（合同编号分别为：SD-Z0514、SD-Z0516、SD-Z0517）。屹垚公司将位于长春市南关区新城大街与天富路交汇处诺睿德国际商务广场B5栋4层（编号分别为4-009、4-011、4-012，面积均为5平方米）的商铺使用权转让给高畅，商铺价格为每平方米15079元，总房款为226185元；合同期限为19年；合同中违约责任约定，屹垚公司出现违背本《合同书》相关约定，则按总房款×30％为上限支付违约金；高畅出现要求屹垚公司退还本《合同书》总房款等违约行为，则屹垚公司扣除高畅违约金总房款×30％后返还剩余房款。转让合同中对双方权利和义务、合同解除、争议解决方式等内容进行了约定。当日，高畅与悦活里公司签订了三份与转让合同对应的《首度悦活里商铺委托管理合同》（合同编号分别为：SD-W0514、SD-W0516、SD-W0517），高畅全权委托悦活里公司对商铺进行租赁管理；同时约定2019年3月20日至2022年3月19日，悦活里公司无偿使用该商铺；从2022年3月20日起，悦活里公司按合同约定支付高畅租金收益；委托期限为三年；合同同时对合同解除、违约责任等内容进行了约定。上述合同签订后，高畅向屹垚公司支付商铺使用转让款226185元，同时向案外人小管家公司交纳增值服务费45000元。高畅认为屹垚公司未及时对商场进行装修开业，便会同其他业主多次找屹垚公司进行协商并向相关部门反映情况。2019年6月11日，屹垚公司发表声明，承诺首度悦活里商场最晚对外营业时间不超过2019年10月1日，如逾期公司承诺对2019年10月2日后提出退铺申请的业主，退铺时不按其合同约定扣除30％违约金。2019年7月6日，屹垚公司与悦活里公司发表联合声明，明确表示悦活里项目最晚对外营业时间为2019年10月1日。2019年12月18日，首度悦活里商场3楼开始试营业，高畅转让的商铺至今未装修营业。一审法院认为，《首度悦活里商铺使用权转让合同》及《首度悦活里商铺委托管理合同》系各方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对各方均有法律约束力。关于高畅与屹垚公司、悦活里公司签订的合同是否应予解除的问题，合同中虽没有开业时间的明确约定，但在合同履行过程中，由于高畅等业主质疑，屹垚公司于2019年6月11日作出《声明》，承诺案涉商场最晚于2019年10月1日对外营业，逾期对于提出退铺申请的业主，退铺时不扣除30％违约金。2019年7月6日，屹垚公司、悦活里公司作出《联合声明函》，声明案涉商场最晚对外营业时间为2019年10月1日。因悦活里公司未在承诺期限内对外营业，高畅主张解除合同的条件已成就，故一审法院对高畅要求解除合同的诉请依法予以支持。关于各项费用是否返还问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现高畅与屹垚公司、悦活里公司所签订的合同已解除，高畅所交纳的商铺转让款226185元应由屹垚公司予以返还；增值服务费45000元收取方为案外人小管家公司，并非本案被告，一审法院对高畅要求屹垚公司返还增值服务费45000元不予支持，高畅可就此笔款项另行主张；因本案合同的解除属于双方协商一致，且高畅与屹垚公司双方没有约定协商解除合同需要支付违约金，故一审法院对高畅要求屹垚公司支付违约金及屹垚公司反诉高畅支付违约金的请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、解除高畅与屹垚公司于2019年3月20日签订的三份《首度悦活里商铺使用权转让合同》（编号分别为：SD-W0514、SD-W0516、SD-W0517）；二、解除高畅与悦活里公司于2019年3月20日签订的三份《首度悦活里商铺委托管理合同》（编号分别为：SD-W0514、SD-W0516、SD-W0517）；三、屹垚公司返还高畅商铺转让款226185元；四、驳回高畅的其他诉讼请求；五、驳回屹垚公司的反诉请求。案件受理费6588元，减半收取3294元，高畅负担1000元，屹垚公司负担2294元。反诉费748元，由屹垚公司负担。本院二审查明的事实与一审查明事实基本一致。另查明，二审中高畅与其他系列案件的当事人均陈述：案涉增值服务费系在屹垚公司办公区域在工作人员引导下交纳，且工作人员要求先交纳增值服务费再交纳商铺转让费。在一审中屹垚公司陈述：据了解智和网络公司是小管家公司的下线渠道公司。二审中屹垚公司陈述：其与小管家公司系销售代理关系，由小管家公司代其对案涉商铺进行销售。对于增值服务费的性质屹垚公司未能解释清楚。一审中高畅提交视频录像一份，证明2019年6月12日屹垚公司负责人于躍向业主承诺2019年10月1日前悦活里商场开业，如不能按期营业将退还商铺转让费与增值服务费等。屹垚公司认为于躍系其公司大股东吉林省首度置业集团有限责任公司董事，无权代表屹垚公司发表言论。再查明，据工商档案显示，智和网络公司于2019年7月3日成立，于2019年12月19日被核准注销。本院认为，一、关于案涉《首度悦活里商铺使用转让合同》及《首度悦活里商铺委托管理合同》应否解除问题。根据屹垚公司于2019年6月11日所出具的声明、2019年7月16日屹垚公司与悦活里公司出具的联合声明函以及2019年9月23日屹垚公司与悦活里公司配合净月区市场监督管理局、长春市工商管理局、长春市消费者协会、长春市信访局等有关部门所出具的解决方案所载内容，均显示了屹垚公司承诺悦活里商场最晚营业时间为2019年10月1日，而时至今日案涉商铺仍不具备开业条件。据此，高畅购买案涉商铺使用权并取得收益的合同目的无法实现，因声明、解决方案中均对案涉合同的解除条件等进行了约定，高畅在庭审中亦表示认可上述声明及解决方案，故原审判令解除屹垚公司与高畅签订的《首度悦活里商铺使用转让合同》并无不当之处。屹垚公司理应在解除合同时返还赵金环所交纳的商铺转让费。因作为主合同的《首度悦活里商铺使用转让合同》已解除，故高畅与悦活里公司所签订的《首度悦活里商铺委托管理合同》亦不具备履行条件，据此，一审判令解除高畅与悦活里公司签订的《首度悦活里商铺委托管理合同》亦无不当。二、关于屹垚公司应否向高畅返还增值服务费问题。根据高畅及其他同类案件业主陈述，其是在屹垚公司的办公场所交纳增值服务费，且先交纳增值服务费再交纳商铺转让费。屹垚公司在一、二审中对于增值服务费的性质均无法明确解释，同时亦陈述智和网络公司与小管家公司存在联系，小管家公司系代理屹垚公司销售商铺。再者，在高畅交纳案涉增值服务费时，智和网络公司尚未成立，其无法作为收取增值服务费的独立主体。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”结合屹垚公司的股东吉林省首度置业集团有限责任公司董事于躍对业主所作的承诺，以及屹垚公司在解决方案中亦对返还增值服务费的情形等进行了表述，屹垚公司委托小管家公司及其下线智和网络公司代其收取案涉增值服务费的事实具有高度可能性。因高畅所交纳的增值服务费与商铺转让费均指向的是案涉商铺的使用权，故屹垚公司应在《首度悦活里商铺使用转让合同》及《首度悦活里商铺委托管理合同》解除时返还增值服务费45000元。一审对此认定有误，本院予以纠正。三、关于屹垚公司及高畅应否支付违约金问题。屹垚公司已在2019年6月11日的声明及2019年9月23日的解决方案中承诺对于2019年10月2日以后申请退铺的业主在退铺时不按合同约定扣除30%违约金，现高畅以诉讼方式要求解除案涉商铺使用权转让合同，屹垚公司应当按其承诺内容履行，故一审对于屹垚公司主张的违约金未予支持并无不当。同时，高畅认可屹垚公司所出具的声明及解决方案，在该两份文件中均未约定屹垚公司支付违约金的情形。高畅亦未举证证明案涉商铺未能按期开业为其造成何种损失，故一审对高畅主张的违约金未予支持亦无不当。综上，一审判决认定部分事实错误，应予纠正。高畅的部分上诉请求成立，屹垚公司、悦活里公司的上诉请求均不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、维持长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初191号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初191号民事判决第四项；三、上诉人长春首度屹垚商业管理有限公司于本判决生效后立即返还上诉人高畅增值服务费45000元；四、驳回上诉人高畅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3294元，由上诉人高畅负担610元，由上诉人长春首度屹垚商业管理有限公司负担2684元，反诉费748元，由上诉人长春首度屹垚商业管理有限公司负担；二审案件受理费8638元，由上诉人高畅负担1902元，上诉人长春首度屹垚商业管理有限公司负担6636元，上诉人长春市首度悦活里商贸管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 白业春审 判 员 闫 冬审 判 员 吕玉玉二〇二〇年九月二十九日法官助理 尤文汇书 记 员 王 建