山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0113民初3167号 原告：刘梅，女，1969年12月28日出生，汉族，住济南市槐荫区。 被告：山东康桥置业有限公司，住所地济南市天桥区二环北路**。 法定代表人：解汉忠，执行董事。 委托诉讼代理人：赵辉，山东康桥律师事务所律师。 原告刘梅与被告山东康桥置业有限公司（以下简称康桥置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘梅、被告山东康桥置业有限公司的委托诉讼代理人赵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘梅向本院提出诉讼请求：1.判令康桥置业继续履行合同约定的交房义务；2.判令康桥置业因逾期交房而向原告支付违约金共计192590.08元(暂计至2020年8月10日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止)；3.本案诉讼费用全部由康桥置业承担。事实和理由：刘梅于2018年2月9日与康桥置业签订商品房买卖合同，购买康桥置业所开发的位于济南市长清区紫薇路以东、六号路以北的圣菲花园项目二期楼盘C19--102号房，购房金额为4731943元，并已经按照合同约定履行付款义务，房款全部付清。按照合同第八条规定，康桥置业应于2019年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将符合合同约定的商品房交付刘梅使用。但时至今也没有收到《交房通知书》，康桥置业严重违约。同时合同第九条规定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付房款万分之一的违约金。截至起诉日，刘梅仍未收到康桥置业的收房通知书，康桥置业也未作出书面说明无法按期交房的原因，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》。违约事实明显，给刘梅带来经济和时间上的严重损失，严重损害了刘梅的利益。刘梅现诉至法院，请求根据《合同法》相关规定以及当事人双方签订合同第八条、第九条之约定，判令康桥置业立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之一的比例，支付违约金192590.08元(自2019年7月1日至2020年8月10日)。 康桥置业辩称，一、刘梅在履行合同过程中，也存在逾期付款的责任，应根据合同法第九十九条规定，和最高院2019年11月8日发布的关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知第四十三条，以及双方合同补充协议的第二条第二款第三项，约定的违约金计算方式进行抵销，同时，根据双方补充协议第四条第6款第(3)项在刘梅逾期付款的情况下，康桥置业有权顺延延期交房，原告要求违约金的天数应扣除其逾期付款的天数；二、刘梅主张的违约金的万分之一的计算方式过高，未举证其损失的数额，数额计算也有错误，截止日期也有错误，截止日期应扣除答辩第一条的顺延天数，二是因债务的不确定性，不应要求支付至实际交付之日止。 本院经审理认定事实如下：2018年2月9日，康桥置业与刘梅签订商品房买卖合同（合同编号：销售（字）201810256045），约定刘梅以总价款4731943元，购买康桥置业开发的位于济南市长清区大学科技园紫薇路以东、六号路以北的圣菲花园C-19-102房，合同第六条付款方式及期限约定“买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款；2.分期付款；3.其他方式见补充协议第二条”；补充协议第二条付款方式第二款第二项第一目约定：“买受人应于2018年2月9日前向出卖人支付首付房款即人民币叁佰零捌万壹仟玖佰肆拾叁元整（￥3081943）（定金自动转入首付款）”；合同第八条交付期限第一款约定“出卖人应当在2019-06-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合约定的商品房变付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房聚得开发项目《分期综合验收备案证明》”。 关于逾期付款的违约责任，合同补充协议第二条第二款抵押担保贷款付款的第三项第二目约定“买受人应在支付全部首付款后7日内向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料(贷款资料以贷款银行或住房公积金管理中心提出的要求为准，出卖人提供的贷款资料列表仅供参考之用)，并配合银行或住房公积金管理中心签署借款合同和相关资料、交纳相关费用，办理全部贷款手续。否则视为买受人逾期付款，逾期7日之内，买受人自逾期之日起至办理完毕全部贷款手续之日止，按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金，逾期超过7日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的相关费甪”；第三目约定“无论何种原因，如贷款申请未能获得银行(或住房公积金管理中心)批准或未能获得银行(或住房公积金管理中心)批准或足额贷款，买受人应在签订买卖合同之日起20日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的相关费用。” 关于逾期交房违约金，合同补充协议第四条第六款第二项约定“逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应向出卖人提出书面申请，并协助出卖人办理银行提前还贷及《济南市商品房买卖合同》注销手续，出卖人在办理完毕银行还贷及《济南市商品房买卖合同》注销手续之日起30日内，退还买受人全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。” 合同签订后，刘梅两次向康桥置业支付购房首付款，金额分别为2841943元、240000元，康桥置业分别于2017年12月11日、2018年2月9日向其出具发票。2018年3月14日，刘梅与中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部（以下简称建设银行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，刘梅向建设银行申请房屋贷款1650000元。2018年4月20日，建设银行向刘梅发放贷款，2018年4月28日，康桥置业向刘梅出具金额为1650000元的购房发票。 因未能取得综合验收备案证明，康桥置业在约定交房时间即2019年6月30日未能按期交房，且现不能确定交房时间。 本院认为，刘梅与康桥公司签订的《济南市商品房买卖合同》，主体适格，内容明确、具体，系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定积极履行各自的义务。本案争议焦点在于：一、康桥置业是否应向刘梅支付逾期交房违约金；二、康桥置业主张的抵销权有无事实和法律依据；三、讼争房屋现能否交付。 关于焦点问题一，因康桥置业的原因，讼争房屋所在开发项目未能通过综合验收，致使讼争房屋现仍无法交付买受人，康桥置业应承担逾期交房的违约责任，故根据双方合同约定，康桥置业应自2019年7月1日前起至实际交房之日止，以4731943元为基数，按日万分之一标准向刘梅支付逾期交房违约金。2019年7月1日至2020年8月31日，违约金金额为202527.16元（4731943元×1?×428天），因现不能确定房屋交付日期，此后逾期交房违约金按月支付。 关于焦点问题二，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”依照上述规定，主张抵销权，必须符合三个条件：一是双方当事人互负明确的债务；二是双方互负债务均届清偿期；三是双方互负的债务种类相同。本案中，康桥置业主张抵销的债务为刘梅逾期付款违约金，但在涉案合同履行过程中，刘梅是否逾期付款，是否应承担逾期付款违约责任等均不确定，不符合抵销需满足的双方互为明确债务的条件，康桥置业主张抵销的抗辩理由不能成立。 对于焦点问题三，刘梅要求康桥置业继续履行合同约定的交付义务，康桥置业对此并无争议，但讼争房屋系因所在项目尚未通过综合验收而不具备交付条件，致使无法确定准确的交付日期，而房屋竣工验收是行政机关专属的职能，法院无权干预，故刘梅的该项诉讼请求，本案暂不予处理，可待讼争房屋符合交付条件后另行主张。 综上所述，康桥置业公司应自2019年7月1日起至实际交房之日止，支付刘梅逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、山东康桥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘梅2019年7月1日至2020年8月31日的逾期交房违约金202527.16元； 二、山东康桥置业有限公司于本判决生效之日起每月5日前支付刘梅上月逾期交房违约金（以4731943元为基数，自2020年9月1日起至实际交房之日止，按照日利率万分之一计算）； 三、驳回刘梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4152元，减半收取计2076元，由被告山东康桥置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  孟敏 二〇二〇年九月二十一日 书记员  王鑫