广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初922号原告（反诉被告）：郭艳香，女，2001年11月14日出生，瑶族，住址湖南省祁阳县************，公民身份号码：431************740。原告（反诉被告）：赵金连，女，1985年7月29日出生，瑶族，住址湖南省祁阳县*********，公民身份号码：431************369。委托诉讼代理人：殷雨婷，广东优晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈双，广东优晟律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：清远市恒达房地产开发有限公司。住所：清远市清新区*****************102#。统一社会信用代码：914********1758906。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。原告郭艳香、赵金连诉被告清远市恒达房地产开发有限公司（以下简称恒达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，恒达公司于2020年4月15日提出反诉，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭艳香、赵金连的委托诉讼代理人殷雨婷、陈双，被告恒达公司的委托诉讼代理人卓霞、邱煜蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭艳香、赵金连向本院提出的诉讼请求：1、判决被告向原告返还购房款244346元及利息；利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率由起诉日计算至付清之日。2、判决被告向原告双倍返还定金40000元及利息；利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率由起诉日计算至付清之日。3、判决解除原、被告于2019年11月1日签订的《时代香海彼岸（北地块）认购书》。事实与理由:2019年11月1日，原告郭艳香、赵金连与被告签订《时代香海彼岸(北地块)认购书》(下称《认购书》)，约定原告向被告购买清远市清新区*********时代香海彼岸(北地块)住宅****(下称该物业)。《认购书》第三条约定，原告于2019年11月7日前支付第一期房款132115元(已包含定金)，同日原、被告应签订《商品房买卖合同》；原告于2020年2月1日前支付第二期房款130962元。2019年11月7日，原告已向被告支付第一期、第二期购房款244346元，2019年11月12日，原告已向被告支付定金20000元；原告向被告合共支付264346元。原告已依据《认购书》约定按时向被告支付应付房款，经原告多次催促与协调，被告仍不履行《认购书》义务与原告签订《商品房买卖合同》。被告该行为已构成严重违约，原告无法办理房屋买卖和登记的后续流程，同时该物业由于尚未进行网签，在交易信息公示平台仍处于“期房可售”状态，在原告已支付该物业20%购房款的情况下，该物业存在被再次出售的可能性，严重侵犯原告合法权益，也使原告签订《认购书》的合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告恒达公司答辩并反诉称，一、双方签订《认购书》后由于原告郭艳香未满18岁且银行流水不符合银行贷款条件，故双方暂时未签订《商品房买卖合同》，双方同意待原告符合申请银行贷款条件后再签订《商品房买卖合同》。后由于新型冠状病毒疫情的爆发，答辩人暂不能与原告在销售处进行签约，属于法定不可抗力的情形。后在疫情期间，原告单方表示不要涉案房屋了，并向答辩人发出《律师函》，要求解除双方签订的《认购书》。原告上述违约行为，导致双方无法继续履行《认购书》的约定，答辩人同意解除双方签订的《认购书》，并要求原告承担相应的违约责任。二、原告违反《认购书》第四条第4点的约定，现违法解除双方签订的《认购书》，应当按照约定向答辩人支付总房20%的违约金。三、答辩人不存在任何的违约行为，原告要求答辩人支付利息的请求没有任何的事实及法律依据，请予以驳回。故反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《时代香海彼岸（北地块）认购书》；2、依法判令被反诉人向反诉人支付房屋总价款20%的违约金174615.4元；3、本案本诉及反诉费用由被反诉人承担。原告针对被告的反诉请求答辩称：一、依法解除认购书是有事实和法律依据，认购书确定的应签约时间为2019年11月7日，经原告多次催促，并积极配合被告的要求，被告仍未及时与原告签订商品房买卖合同，原告多次询问均未得到明确的答复，要求退还已付房款亦被拒绝。现在原告已不具备另外购买房屋的经济能力，只能被迫依法解除认购书。二、涉案纠纷与不可抗力无关。案涉楼盘位于本市，本市开始较为严格的疫情管控是在一月底二月初，在此前，购房需要的手续已经办好可以签约，但被告一直拖延，是由于被告反复的拖延才导致签约时间一直退后，最后才会遇上疫情爆发和政府的管制。涉案纠纷是由于被告的过错，与疫情没有因果关系。三，原告已支付定金和两期首付款，而被告未在约定的时间与原告签订商品房买卖合同，经原告催告仍不能明确告知签约的时间，原告的签约目的无法实现，有权要求解除合同，并要求被告承担违约责任。原告郭艳香、赵金连围绕诉讼请求提交的证据：1、《时代香海彼岸(北地块)认购书》(NO：QYXHBA20193105)，拟证明2019年11月1日，原告郭艳香、赵金连与被告签订《时代香海彼岸(北地块)认购书》，约定原告向被告购买《认购书》所指物业时代香海彼岸(北地块)住宅)住宅****面积为94.31m²，成交总房价为873077元；定金为20000元。《认购书》第三条约定，原告于2019年11月7日前支付第一期房款132115元(已包含定金)，同日原、被告应签订《商品房买卖合同》；原告于2020年2月1日前支付第二期房款130962元；2、《收款收据》及银行卡支付存根，拟证明2019年11月7日，原告已向被告支付第一期、第二期购房款244346元，2019年11月12日，原告已向被告支付定金20000元；原告向被告合共支付264346元。原告已依据《认购书》约定按时向被告支付应付房款；3、《清远市住房和城乡建设局接待群众来访回执单》，拟证明2020年2月28日，原告向清远市住房和城乡建设局反映被告不与原告签订《商品房买卖合同》且消极对待处理的情况；4、清远市房屋交易和产权管理信息平台案涉物业《房屋详细信息》，拟证明因被告一直拖延与原告签订《商品房买卖合同》，案涉物业在信息公示平台上处于“期房可售”状态，在原告已支付该物业20%购房款的情况下，该物业存在被被告再次出售的可能性，存在严重侵犯原告合法权益的重大风险。被告对原告以上证据提出如下质证意见：对证据1、2的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，本案是由于原告违约且其单方提出解除双方签订的认购书导致无法继续履行而引起的纠纷，其应承担违约责任。对证据3、4的真实性、合法性、关联性均不予认可，本案是由于原告违约而引起的纠纷，该证据与本案无关。被告恒达公司围绕答辩及反诉请求提交的证据：1、反诉人营业执照，拟证明反诉人诉讼主体适格；2、被反诉人身份证，拟证明被反诉人诉讼主体适格；3、《认购书》，拟证明反诉人与被反诉人于2019年11月1日签订了《认购书》，由于被反诉人违反双方签订的《认购书》，违法要求解除《认购书》，应当按照约定承担违约责任，向反诉人支付总房价20%的违约金；4、《律师函》，拟证明被反诉人违法解除双方签订的认购书，应当向反诉人支付总房价20%的违约金；5、微信聊天记录，拟证明由于被反诉人单方违约要求解除双方签订的认购书，已经严重违反双方的约定；6、微信聊天截图六张，拟证明系本案原告的原因导致未在约定时间签订书面合同。原告对被告以上证据提出如下质证意见：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明内容有异议：一、购房人已依约支付了定金和购房款合计264346元，在反复催促下，恒达公司依然不履行与购房人签订《商品房买卖合同》的义务，也不能明确告知何时能签约。对证据4的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明内容有异议。对证据5的真实性和证明内容均有异议。一、截图没有截取双方的身份信息，不完整；二、聊天记录不完整。恒达公司特意截取了购房人要求解约的内容，不能说明解约一事的原因经过、不能证明购房人单方违约要求解除《认购书》。对证据6的真实性、合法性、关联性均不予认可，对证明内容也不认可，一、该记录不是与本案购房人之间的聊天记录，与本案待证事实无关；二、销售人员对接多个客户，不能说明是针对本案购房人的聊天记录；三、该记录多为语音转换后的文字，不能确认其真实意思；四、不能证明是因购房人的原因导致未能在约定的时间签约。经审理，本院认定事实如下：2019年11月1日，被告恒达公司为甲方(出售方)与原告郭艳香、赵金连为乙方(认购方)签订编号为：QYXHB***193105的《时代香海彼岸(北地块)认购书》，约定乙方同意向甲方购买本认购书所指物业，甲、乙双方现就签订《商品房买卖合同》及其补充协议前的有关事宜达成如下条款：一、物业基本情况。清远市清新区*********时代香海彼岸(北地块)[住宅4栋-1205]房(下称“该物业”)，建筑面积为94.31平方米。二、房价及定金。1.成交总房价为人民币873077元，该物业建筑面积单价为9258元/平方米。4.乙方须在签订本认购书的同时向甲方付清定金20000元，该定金将于该物业的《商品房买卖合同》签订后转化为房款。甲方收到乙方定金时开具收款收据。三、付款方式。1.乙方同意按(清韶-单)商业按揭(3个月-3成)方式付款：第一期房款：于2019年11月7日前支付132115元(己包含定金)，同日甲乙双方签订《商品房买卖合同》；第二期房款：于2020年2月1日前支付130962元。房款的69.87%(即610000元)由乙方以银行按揭的方式支付，乙方应于签订《商品房买卖合同》当日到甲方指定的银行提交完毕申请银行按揭的全部资料(含提供办理按揭所需全部资料及签订相关文件)。如银行最终批复的按揭数额与前述约定按揭数额不一致，则以银行最终批复为准，乙方应将前述约定按揭数额和银行最终批复按揭数额的差额一次性补交给甲方。四、双方的权利、义务及确认、承诺。1.乙方确认：(4)乙方在签订本认购书时已充分了解国家、当地政府及银行的贷款政策、购房政策(限购、限价等)，并明确知悉国家、当地政府及银行会不时对贷款及购房政策进行调整。若因乙方不具备贷款条件或贷款政策变化导致乙方无法满足银行贷款条件的，乙方应立即向甲方一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款；若因乙方不具备购房条件或购房政策变化导致乙方无法购买该物业的，甲方有权单方解除本认购书，不通知乙方而将该物业另行出售，且乙方应向甲方支付该物业总房价20%的违约金，对于除违约金外乙方已付的其他款项，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后180日内无息退回给乙方。4.若乙方在签订《商品房买卖合同》前单方解除本认购书，则甲方有权不通知乙方而将该物业另行出售，且乙方应向甲方支付该物业总房价20%的违约金，对于除违约金外乙方己付的其他款项，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后180日内无息退回给乙方；若甲方在签订《商品房买卖合同》前单方解除本认购书，则甲方除应向乙方支付该物业总房价20%的违约金外，无需承担其他任何责任。当日，原告向被告交纳购房定金2万元2019年11月7日，原告郭艳香、赵金连向被告恒达公司支付首期房款244346元。但由于原告提交的银行流水信息不符合按揭贷款条件，因此双方未签订《商品房买卖合同》。2020年1月27日，原告郭艳香向被告恒达公司的销售人员曾佳得发送微信：“已经做了三个月流水了，首付已经交了，什么时候可以签合同？”曾佳得回复：“开年就可以。”原告郭艳香问：“那大概是几月几号左右呢？”曾佳得回复：“我们不知道会不会延期上班，过几天上班通知你，疫情严重。”2020年2月28日，原告郭艳香再给曾佳得发送微信：“本来1月份就可以搞定的，你公司那边真是的换这个换那个，一点心情都没有，不想要了，我家人意见可大了，骂死我了。”曾佳得回复：“正常2月3号上班，后来因为疫情影响，政府不给房地产这么早开门营业。”原告郭艳香说：“反正现在是不要了，没的商量。”曾佳得回复：“不是我们拖着不签约，确实疫情影响挺大的。”原告郭艳香回复：“现在决定不要了。”2020年3月9日，原告郭艳香到清远市住房和城乡建设局反映2019年11月7日到清远时代水岸交订金付首付预定房子，当时当好年底可以签约，开发商售楼部一直换销售，一拖再拖态度极差，2020年2月28日过去退首付，售楼部提出20%违约金。销售说一星期给我回复，至今未收到。2020年3月26日，原告郭艳香、赵金连委托广东优晟律师事务所律师殷雨婷向被告恒达公司发送《律师函》。《律师函》载明：2019年11月7日，委托人已向贵司支付第一期、第二期购房款244346元；2019年11月12日，委托人巳向贵司支付定金20000元；委托人向贵司合共支付264346元。委托人已依据《认购书》约定向贵司支付应付房款，但经委托人多次向贵司催促与协调，截止本律师函出具之日，贵司仍不履行《认购书》确定的义务与委托人签订《商品房买卖合同》。依据《合同法》第九十四条的规定，贵司之严重违约行为使委托人无法办理房屋买卖和登记的后续流程，并且使委托人签订《认购书》的合同目的无法实现。鉴于责司违约行为严重且巳无继续履约的意愿，委托人依据《合同法》第九十四条及第九十七条法律规定解除《认购书》，贵司应向委托人返还巳支付房款244346元以及双倍定金40000元。请自收到本函后3日内速与委托人联系，并至迟于收函后5个工作日内返还相应款项。否则，届时因未返还相应款项所产生的一切法律后果，均将由贵司承担。以上事实，有原、被告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。郭艳香、赵金连与恒达公司签订的《时代香海彼岸认购书》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、合同解除及违约责任。依照双方签订的《时代香海彼岸认购书》约定，原告于2019年11月7日前支付首期款132115元(己包含定金)，同日双方签订《商品房买卖合同》，于2020年2月1日前支付首期款130962元，房款的69.87%(即610000元)由原告以银行按揭的方式支付，原告应于签订《商品房买卖合同》当日到甲方指定的银行提交完毕申请银行按揭的全部资料(含提供办理按揭所需全部资料及签订相关文件)。该认购书签订后，原告按约向被告支付购房定金及首期款264346元，被告没有按约与原告在2019年11月7日签订《商品房买卖合同》，是由于原告提交的银行流水信息不符合按揭贷款需要，且原告同意补齐材料后再签订《商品房买卖合同》，因此不构成违约。另原告于2020年1月27补齐材料后要求被告签订《商品房买卖合同》，被告因春节放假及疫情原因未与原告签约，属于不可抗力因素，也不构成违约。因此，在无证据证明被告拒绝出售房屋或房屋无法继续出售的情况下，原告于2020年2月28日向被告表示退房，并于2020年3月26日委托律师向被告发出解除合同律师函，要求解除合同，属于主动违约。而被告在原告明确表示不继续履行合同情况下，可以要求解除合同。因此，被告反诉要求解除认购书，合法有据，本院予以支持。至于违约责任，原告主张被告违约并要求被告赔偿定金20000元，依据不足，本院不予支持。而原告单方解除认购书，根据《认购书》第四条第4点约定：若乙方在签订《商品房买卖合同》前单方解除本认购书，则甲方有权不通知乙方而将该物业另行出售，且乙方应向甲方支付该物业总房价20%的违约金。因此，原告应向被告支付违约金174615.4元（873077元×20%）。但合同履行过程中，原告按约向被告支付购房定金及首期款264346元，积极履行了合同前期义务，且原告在2020年1月27日备齐按揭资料，要求被告签订《商品房买卖合同》，被告仅告知推迟签约，没有明确具体签约时间，对合同解除存在过错，应承担部分损失。且合同约定违约金标准过高，原告明确要求变更。因此，本院酌情确定违约金60000元，扣除该项违约金，被告还应向原告返还购房款204346元（264346元-60000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除郭艳香、赵金连与清远市恒达房地产开发有限公司于2019年11月1日签订的《时代香海彼岸认购书》；二、清远市恒达房地产开发有限公司返还郭艳香、赵金连购房款204346元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回郭艳香、赵金连的其他诉讼请求；四、驳回清远市恒达房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费12530.77元（已预缴），由郭艳香、赵金连负担3525.5元，由清远市恒达房地产开发有限公司负担9005.27元。反诉受理费6265.39元（已预缴），由郭艳香、赵金连负担3776.09元，由清远市恒达房地产开发有限公司负担2489.3元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  邝正兵人民陪审员  林伟健人民陪审员  曾清韶二〇二〇年九月十七日书 记 员  丘楚瑶附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。