广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15880号上诉人（原审被告）：广州市时尚商业城有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：郭常河，经理。委托诉讼代理人：廖海林，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李婷，女，1985年8月29日出生，汉族，身份证住址湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：梁巍琳，广东仁言律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑钟祺，广东仁言律师事务所实习律师。上诉人广州市时尚商业城有限公司（以下简称时尚公司）因与被上诉人李婷租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初4173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。时尚公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李婷在一审中的全部诉请；2.本案一、二审诉讼费用由李婷承担。事实和理由：一审对于本案基本事实认定错误，适用法律错误。本案的客观事实是，由于李婷自身经营不善，以事实行为单方解除合同，依法应当由李婷承担所有的法律责任。一审法院认为，《租赁经营合同》的解除，是由于时尚公司提供的商铺不能取得营业执照，致使无法正常开展经营活动，认定时尚公司承担主要责任，李婷承担次要责任，该认定显然是错误的。对于双方之间的租赁合同纠纷，广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初11855号民事判决书、(2015)穗天法民四初字第1950号民事判决书以及(2014)穗天法民四初字第512号民事判决书均足以证实李婷解除与时尚公司之间的《租赁经营合同》的理由是无法成立的，属于李婷自己违约，责任由李婷承担。综上，请求二审依法撤销一审判决，维护时尚公司的合法权益。李婷辩称：不同意时尚公司的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求予以维持原判。根据李婷提供的证据以及法庭调取的证据显示，至少是我方向时尚公司租赁的部分的物业不能办理营业执照。既然涉案物业不能办理营业执照，导致李婷无法进行正常的经营，导致合同无法履行下去，因此而解除的合同，其责任应当在时尚公司。李婷于2019年2月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除李婷、时尚公司签订的时尚天河商业广场租赁经营合同。2.时尚公司返还李婷支付的2个月租金61296元、租赁履约保证金89296元。3.时尚公司赔偿李婷装修损失42000元。4.本案诉讼费由时尚公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年9月3日，李婷和时尚公司签订《时尚天河商业广场租赁经营合同》（甲方为时尚公司、乙方为李婷，以下简称《租赁合同》），约定：乙方租赁的商铺为甲方物业的负一层××街××号（即案涉铺位）；租赁经营期限为24个月，从2018年9月28日至2020年9月27日止；乙方经营范围为百货，经营品牌为“一扫光”；该商铺建筑面积96.48平方米；从2018年9月28日起至2019年8月14日止的租金单价为520元/月/平米，月租金为50169.6元；从2019年8月15日起至2020年8月14日止的租金单价为615元/月/平米，月租金为59335.2元；从2020年8月15日起至2020年9月27日止的租金单价为715元/月/平米，月租金为68983.2元；乙方在本合同签订时，需向甲方支付89296元作为本合同的履约保证金；租金2月收取一次，乙方在签订合同时须向甲方缴纳合同期内前2个月的租金61296元；每满2个月，乙方须提前7个工作日向甲方预付下2个月的租金（无论甲方是否催告）；乙方在本合同签订时，需向甲方支付89296元作为本合同的履约保证金；该保证金不作为商户租金不足的抵扣款项，仅仅作为乙方履行本合同及遵守本商业广场管理规定的保证，但乙方违反相关规定时，甲方有权优先从中扣除（该保证金不计利息）；该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方，乙方违约情况下不予退还保证金；甲方在此对乙方承诺根据本合同向乙方出租的商铺设施、设备等各方面均符合法律的相关规定和要求，上述合法性承诺以乙方能正常开业经营为标志；合同期内不可归责于甲方的原因导致本合同无效、提前解除，甲方对乙方关于该商铺已形成附和的装饰装修物因装饰装修所产生的一切费用不承担任何责任，乙方亦不得要求甲方承担任何装饰装修损失；合同期内若由于甲方原因导致合同无效、提前解除，甲乙双方应当共同（若乙方单方委托第三方进行鉴定则无效）或甲方有权单独委托第三方对该商铺内已形成附和的装饰装修物进行鉴定评估以此确定剩余租赁期内装修残值，在扣除折旧费用后，甲方承担该商铺剩余租赁期内装饰装修残值不超过10%的费用；若未进行鉴定评估，则乙方不得要求甲方承担任何赔偿责任；合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还；非乙方违约原因甲方要求解除合同的，应返还履约保证金，并承担一个月租金金额的违约金，不承担乙方经营利润及其他损失等。2018年9月11日，李婷向时尚公司支付了租赁履约保证金89296元及2018年9月28日至2018年11月27日的租金61296元。签订合同后，时尚公司将案涉商铺交付给李婷装修。李婷主张其装修案涉商铺后于2018年9月28日开业，2018年11月24日撤场。时尚公司则主张李婷于2018年11月27日撤场，租金也是计至2018年11月27日。广州市从化区人民法院于2019年7月9日作出的（2019）粤0117民初1517号民事判决中，查明事实部分有如下内容：“2018年11月24日，李婷申请撤场并搬离涉案商铺。庭审中，李婷与时尚公司、尚美公司均确认《租赁经营合同》、《咨询服务合同》已于2018年11月24日解除。”该判决已生效。李婷主张时尚公司赔偿装修损失42000元，并提交《商铺装修施工合同》（显示业户为李婷，承包人为徐某，见证人为广州市某物业有限公司代表邵某，工程名称为“时尚天河商业广场负一层商铺：××8装修工程”，承包方式为总价包干，工程总造价为3万元）、《收款收据》两张（显示开具日期为2018年11月，金额分别为3万元和12000元，收费项目分别为“××档装修费”和“××档增加层板地板”。时尚公司对《商铺装修施工合同》的真实性表示无法确认，因其非合同当事人，故对装修费用的金额不予确认，但对装修的事实予以确认；至于收据，因没有合同及发票佐证，所以真实性不予确认。李婷另当庭出示通过手机微信于2018年10月分四次向装修的工作人员（即签订装修合同的主体徐某）共转账3万元的记录，并当庭表示剩余款项以现金方式支付。时尚公司当庭查阅上述转账记录后，对上述转账记录的真实性无异议，但认为无法确认收款人是否为装修合同的签约主体。李婷提交的与田宗玉、林梅荣、陈贵彬的微信聊天记录显示，李婷最早于2018年10月向林梅荣询问案涉商铺是否可以办理营业执照，均被答复不能办理，沟通过程中，李婷提到需要营业执照才能做线上（微信公众号等）推广并询问；李婷方于2018年11月25日向田宗玉发送了撤场申请（打印件，载明因无法办理工商营业执照而撤场）的照片，田宗玉表示这个理由不行，认为应该是经营差而撤场。时尚公司确认上述三人为其员工，林梅荣、陈贵彬现已离职。另查明，在一审法院审理的甘智明诉时尚公司、深圳时尚商业地产集团股份有限公司（以下简称深圳时尚公司）、广州市体育局租赁合同纠纷一案中，一审法院审理后作出了（2012）穗天法民四初字第1432号民事判决，时尚公司不服提起上诉，广州市中级人民法院审理后作出了（2013）穗中法民五终字第3465号民事判决，该判决已发生法律效力。在上述生效判决中，法院查明，2011年10月20日，广州市规划局核发穗规验证［2011］××号《建设工程规划验收合格证》，核定天河体育中心地下停车库综合改造工程验收合格（载明：建设单位为广州市体育局，建设位置为天河区××路北侧地段，建设规模为地下2层、145061平方米，“备注”一栏包括“二、本工程因存在违法建设，我局以穗规决［2011］××号《违法建设行政处罚决定书》作出了行政处罚，现已执行完毕。三、本工程原报建批准面积144875平方米，本次竣工验收面积145061平方米。本工程违法建设增加面积19890平方米，业经处理，但规划要求暂时封闭，待二期报建时相应扣减面积指标后方同意打开使用，该部分面积在未批准打开使用前，不得办理产权。四、本工程东北角加建的出入口及车道、负一层东南角过街通道作临用”等内容。在该案一审审理过程中，一审法院还向相关部门调查取证，具体情况如下：（一）向广州市规划局天河分局查询以下问题：座落于广州市××路299号体育中心南门负一、二层的房产（即时尚天河商业广场）的规划用途？上述房产是否取得建设工程规划许可证，是否是经相关主管部门批准建设的？该局于2012年6月20日作出穗规天河［2012］259号《关于协助天河区人民法院提供规划信息的复函》，答复一审法院如下：“广州市体育局前经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证［2009］××号）批准，在××路北侧地段兴建地下××层设计天河体育中心地下停车库综合改造工程1幢（自编1期），总建筑面积146781平方米，其中地下1、2层为体育产业（商业）用房、汽车库及设备用房。后经市规划局《关于更正穗规建证［2009］××号的函》（穗规函［2010］××号）同意调整《建设工程规划许可证》（穗规建证［2009］××号）及其附图、附件。调整后《建设工程规划许可证》（穗规建证［2009］××号）建设规模为地下2层，总建筑面积为140915平方米。经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证［2009］××号）批准，在天河区××路北侧地段兴建地下1层设计天河体育中心地下停车库综合改造项目（自编1期）西区配套停车场工程1幢，总建筑面积为2709平方米，使用功能为地下汽车库及设备用房。经《建设工程规划许可证》（穗规建证［2011］××号）批准，在天河区××路北侧地段建设地下1层地下车道、出入口工程3宗，总建筑面积为1251平方米。2011年7月市规划局以《违法建设行政处罚决定书》（穗规决［2011］××号）对建设单位未按规划行政主管部门批准的《建设工程规划许可证》进行建设的行为作出了行政处罚并已执行完毕。后市规划局以《建设工程规划验收合格证》（穗规验证［2011］××号）对以上经批准的工程进行了规划验收，并明文规定违法建设部分（面积19890平方米）‘规划要求暂时封闭，待二期报建时相应扣减面积指标后方可同意打开使用，该部分面积在未批准打开使用前，不得办理产权。东北角加建的出入口及车道、负一层东南角过街通道作临用’”。一审法院认为：广州市规划局已于2011年10月20日就天河体育中心地下停车库综合改造工程（即时尚天河商业广场项目）核发穗规验证［2011］××号《建设工程规划验收合格证》，李婷和时尚公司于2018年9月3日签订的《租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。根据双方当事人所确认的事实，李婷已搬离案涉商铺，时尚公司已收回案涉商铺，双方就案涉商铺的《租赁经营合同》已实际解除。因此，李婷要求解除《租赁经营合同》的诉讼请求已缺乏事实基础，一审法院不予支持。关于导致《租赁经营合同》提前解除的责任归属问题。首先，根据合同中“甲方在此对乙方承诺根据本合同向乙方出租的商铺设施、设备等各方面均符合法律的相关规定和要求，上述合法性承诺以乙方能正常开业经营为标志”的约定，案涉商铺应当具备一般合法商铺所具有的功能，而且，协助承租人在商铺地址上办理工商营业执照属商铺出租人的附随义务。本案中，时尚公司虽主张在签订案涉合同前已经告知李婷案涉商铺无法办理营业执照，但并未举证证明，应自担其责。因此，无法办理案涉商铺的营业执照的责任在于时尚公司。其次，依法办理营业执照并进行经营是合法经营者应守之义务，在无法于经营地址上办理营业执照存在明显的法律风险。而根据微信聊天记录也可证明李婷早在2018年10月份即向时尚公司提出协助办理营业执照，在时尚公司明确答复不能办理营业执照的情况下，也提出了无法进行网络经营推广的问题，而且李婷实际经营案涉商铺的时间不足两个月。鉴此，一审法院认定无法办理营业执照导致李婷无法正常经营。故李婷以此为由提前解除案涉合同具有合理性，时尚公司对此应当承担主要责任。再次，李婷作为正常理智人，在签订案涉合同前未充分调查、了解案涉商铺的情况，亦未向时尚公司询问案涉商铺是否可以办理营业执照，也存在一定的过错，应当承担次要责任。关于租金。双方对于撤场的时间存在争议，虽然李婷与时尚公司在（2019）粤0117民初1517号案中确认《租赁经营合同》于2018年11月24日解除，但合同的解除时间并非撤场时间，且根据李婷提交的微信聊天记录可知，李婷2018年11月25日才向时尚公司提交撤场申请，显然与其主张的于2018年11月24日撤场矛盾。因此，结合双方在撤场时并未另行结算租金的客观事实，一审法院认定李婷于2018年11月27日撤场。鉴此，李婷已经实际使用案涉商铺两个月，故其请求时尚公司返还已支付的两个月租金缺乏理据，一审法院不予支持。关于租赁保证金。鉴于因无法办理营业执照是导致案涉合同的最根本原因，而该责任在于时尚公司，故李婷请求时尚公司返还保证金89296元有理，一审法院予以支持。关于装修损失。首先，时尚公司确认李婷对案涉商铺装修的事实，李婷提交的装修合同、收据、微信转账记录相互印证，应予采信，且装修金额与案涉商铺的面积相符，故一审法院认定案涉商铺装修费用为3万元。至于12000元的地板费用，因无转账记录及合同佐证，一审法院不予支持。因此，根据合同总租期，装修残值应为27500元（30000×22÷24）。其次，案涉合同虽约定鉴定评估是时尚公司赔偿的前提，但本案中装修费用不高，评估鉴定不符合经济原则，且一审法院已经根据充足的证据认定了装修残值，故已无鉴定评估之必要。合同约定由于时尚公司原因导致合同提前解除的，时尚公司应承担该商铺剩余租赁期内装饰装修残值不超过10%的费用；该约定合法有效，且李婷并未提出调整的抗辩，再考虑到李婷自己具有一定责任，故一审法院认定时尚公司应当赔偿李婷装修损失2750元（27500×10%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年2月19日作出如下判决：一、广州市时尚商业城有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向李婷退还保证金89296元；二、广州市时尚商业城有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向李婷赔偿装修损失2750元；三、驳回李婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17620元，由李婷负担16480元，广州市时尚商业城有限公司负担1140元。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方的诉辩意见，本案二审应审查的争议焦点为：一是涉案《租赁经营合同》提前解除的责任认定；二是时尚公司应否向李婷退还租赁保证金及承担部分装修损失费。关于涉案《租赁经营合同》提前解除的责任认定问题。时尚公司上诉主张，涉案《租赁经营合同》是因李婷自身经营不善而单方解除，并非是因涉案商铺不能取得营业执照致使无法开展经营活动而解除，应当由李婷承担所有的法律责任。对此本院认为，首先，涉案《租赁经营合同》约定“甲方（时尚公司）在此对乙方（李婷）承诺根据本合同向乙方出租的商铺设施、设备等各方面均符合法律的相关规定和要求，上述合法性承诺以乙方能正常开业经营为标志；”，双方对于该条款的理解产生分歧。李婷认为涉案商铺不能办理营业执照，无法正常开展经营活动，时尚公司提供的租赁标的不符合租赁合同的约定，构成违约；时尚公司则认为租赁合同中并没有明确约定办理营业执照的问题，时尚公司不存在违约行为。涉案《租赁经营合同》的版本由时尚公司提供，时尚公司未对该条款作进一步的解释与说明。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”，在合同双方当事人对该条款的理解产生分歧时，本条应作出对提供格式合同一方不利的解释，涉案商铺符合法律的相关规定和要求应包括能够办理营业执照；其次，根据一般理解，租赁商铺应以能够正常开业经营为目的，依法办理营业执照是进行合法经营的必要要件，出租人提供的商铺应以能够正常办理营业执照为前提。即涉案商铺能够办理营业执照应为时尚公司的附随义务。现涉案商铺无法办理营业执照，时尚公司应对此承担主要责任。时尚公司虽主张其在签订合同前有向租户说明涉案场地无法办理营业执照，但对此并未提交证据予以证明，本院不予采信。李婷作为承租人，在签订涉案合同前未充分了解涉案场地状况，在对涉案租赁合同条款理解产生歧义时未能及时提出，亦存在一定过错。一审认定涉案商铺无法办理营业执照导致无法正常经营，李婷提前解除涉案《租赁经营合同》具有合理性，时尚公司应承担主要责任，李婷承担次要责任，处理正确，本院予以维持。关于时尚公司应否向李婷退还租赁保证金及承担部分装修损失费的问题。如前所述，对于涉案《租赁经营合同》因无法办理营业执照导致无法正常经营而提前解除，时尚公司承担主要责任，涉案租赁保证金时尚公司理应退还给李婷。对于装修损失，一审根据李婷提交的装修合同、收据以及微信转账记录等认定涉案商铺装修费用为3万元认定正确。因涉案《租赁经营合同》中对装修损失的赔偿有明确约定，故一审判令时尚公司赔偿装修费用的10%，亦属合理。虽然李婷对于涉案《租赁经营合同》的解除有一定责任，但考虑到李婷实际在涉案商铺经营只有两到三个月，在装修损失上李婷已经自行承担了大部分损失，从结果上看也属公平。故时尚公司主张其不应当向李婷返还租赁保证金及赔偿装修损失，无合理依据，本院不予采纳。综上所述，时尚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1140元，由广州市时尚商业城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二〇年九月二十八日书记员  陈婷婷郭蔚琳