湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1540号上诉人（一审被告）：常德凯通房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区永安街道东苑社区南沙小区（湖南文理学院芙蓉学院对面）。法定代表人：王大云，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕舒，湖南德有常律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐树国，湖南德有常律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：穆海燕，女，1969年2月1日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区穿紫河街道。委托诉讼代理人：兰志龙，湖南经卫律师事务所律师。上诉人常德凯通房地产开发有限公司（以下简称凯通公司）因与被上诉人穆海燕合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人凯通公司的委托诉讼代理人吕舒、唐树国，被上诉人穆海燕的委托诉讼代理人兰志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯通公司上诉请求：撤销原判，改判驳回穆海燕起诉或驳回其诉讼请求。案件受理费、财产保全费及担保费由穆海燕负担。事实及理由：一、原判认定事实与本案争议事实无关，因案涉《承诺》所涉五套房屋，既不是穆海燕购买，也不是作为工程款抵付给穆海燕，且没有作为还债款支付给《承诺》所表明的案外人，故《承诺》没有履行的前提和基础，在凯通公司履行不能情况下，不需承担赔偿责任。1.案涉五套房屋中，沙河小区6号楼202、204房，已经常德市武陵区人民法院（2009）武民初字第756号民事调解书（以下简称756号调解书）约定被替换为3号楼203号、206号房，且经穆海燕同意替换房屋过户至穆海燕名下；沙河小区3号楼302号、502号、602号房在常德市武陵区人民法院（2009）武民初字第758号调解书（以下简称758号调解书）执行过程中，经穆海燕同意上述房屋已转让给其他案外人，该事实经常德市中级人民法院（2013）常民再字第19号民事裁定书所认定，该裁定书认为，凯通公司在758号民事调解书达成协议内容中有隐瞒事实真相的行为，但其后在案件执行过程中相关协调会上未提出异议，并同意将包括上述三套房屋在内的房间出售给案外人，是对调解书内容的变更，具有法律效力。本案所涉工程欠款余额结算问题双方应在执行过程中解决。综上，因《承诺》所涉五套房屋在上述三个案件中已经处分，现穆海燕再提起诉讼，属于重复起诉。2.从《承诺》内容来看，穆海燕没有提交证据证明所涉五套房屋已按照约定分别转让给了蒋锐初、吴际文，没有满足《承诺》要求凯通公司承担在其后建的楠沙小区商品房中按同楼层同面积返还的前提条件。3.原判采信案涉《房地产评估报告书》错误，该报告是对想象中的虚拟财产进行的评估，该评估结果不能作为认定案件事实的依据。4.原判关于案件查封的事实错误，对《协议书》的事实认定错误。二、原判适用法律均错误。穆海燕辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。凯通公司的上诉理由均不能成立，本案诉讼是因为凯通公司的不诚信行为所导致，其将已经出售给其他人的房屋又作为工程款抵付给湖南安达建筑有限公司（以下简称安达公司），因穆海燕是实际施工人，其工程款一直未能得到清偿；本案与758号、756号案件当事人不同、案由也不同，不符合法律规定的重复起诉的构成要件。请求驳回上诉，维持原判。穆海燕向一审法院起诉请求：1.判令凯通公司赔偿损失共计3209017元。2.本案诉讼费（含诉前财产保全申请费、担保费）由凯通公司负担。一审法院认定，2003年3月10日，安达公司与凯通公司签订沙河小区1、2、3、3-1、5、6、6-1、11号楼的建设施工合同。截至2007年10月，安达公司完成沙河小区1、3-1、5、6、6-1、11号楼商居楼工程建设并交付凯通公司。该工程款项由安达公司垫资（实际由安达公司项目经理穆海燕出资，然后以安达公司名义与凯通公司结算后，再由穆海燕与安达公司结算）。2008年7月11日，凯通公司用已售房抵工程欠款，与安达公司项目经理穆海燕签订一份《商品房买卖合同》，将该工程已完工的第3幢2、3单元的13套房即204、304、504、604、206、306、406、205、305、505、506、605、606出售给穆海燕。2008年12月19日，凯通公司将上述协议约定抵付工程款给穆海燕的304房出售给杨万国，2008年12月25日，又将606房出售给熊家畅，2009年2月19日再将204房销售给王穗艳、王荟斌，并签订了商品房预售合同。2010年5月7日，安达公司认可将204房出售给王穗艳，304房出售给杨万国，606房置换为406房出售给聂振声。204房、304房现已办理了房屋产权登记。2009年3月10日，因凯通公司欠付安达公司工程款，安达公司向一审法院提起诉讼。经调解，该院于2009年5月4日出具758号民事调解书，内容如下：一、凯通公司将沙河小区3号楼的306号房、506号房、606号房按均价2000元/平方米作为工程款抵付给安达公司，同时将上述房屋备案过户给穆海燕，由穆海燕将上述房款支付给安达公司作为工程款；二、凯通房产公司将沙河小区6号楼的202号房、204号房、205号房、305号房、602号房收回后，按均价2000元/平方米作为工程款抵付给安达公司，同时备案并过户给穆海燕。如果凯通公司不能将沙河小区6号楼的202号房、204号房、205号房、305号房、602号房收回，凯通公司必须优先用沙河小区3号楼的未售出房屋按2000元/平方米均价抵付安达公司的其余未付工程款，如果以上房款不足够抵付全部工程款，则用在建的沙河小区2号楼的房屋按2000元/平方米的均价抵付给安达公司的其余未付工程款；三、凯通公司将已销售的沙河小区3号楼的204号房、304号房、404号房备案并过户给穆海燕。2009年4月12日，安达公司与凯通公司签订《协议书》，并约定：凯通公司同意归还已下账给乙方和已销售的沙河小区6号楼的7号门面、8号门面、15号门面并立即为实际购买人穆海燕与穆海鸥分别办理这些门面的产权过户登记，同意将已下账给乙方后又抵押给他人的沙河小区6号楼的202号、204号、205号、305号、306号、405号、602号房屋用沙河小区3号楼的203号、403号、205号、206号、504号、604号、305号房屋替换并立即为实际购买人穆海燕与穆海鹰分别办理这些房屋的产权登记；凯通房产公司同意将沙河小区3号楼余下的房屋抵付乙方的工程款。2011年3月28日，凯通公司出具《承诺》一份，载明：“经武陵区公安局经侦大队调解，将原穆海燕购买的沙河小区6#楼的202号房（102.32平方米）和204号房（105.96平方米）作为还债款支付给蒋瑞初；将原已作为工程款支付给垫付工程款的湖南安达建筑工程有限公司项目经理穆海燕的沙河小区3#楼的302号房（102.32平方米）、502号房（102.32平方米）、605号房（102.32平方米）作为还债款支付给吴际文。房屋总面积为515.24平方米。我公司承诺从后期开发的楠沙小区商品房中按同楼层同面积返还给穆海燕。特此承诺。”凯通房产公司在该承诺上加盖了公章。上述承诺出具后，凯通房产公司为解决债务纠纷，开工建设了“楠沙政和园”项目，该项目已于2018年12月25日竣工。凯通房产公司开发的“楠沙政和园”项目，除104、105、106号房以外，其他房屋均已交易他人且上述3套房屋均非住宅房屋，其中104号房屋规划用途为物业服务用房、105号房屋规划用途为公用。2018年11月29日，一审法院作出（2018）湘0702执保559号《执行裁定书》、（2018）湘0702执保559号《协助执行通知书》，查封了凯通房产公司名下位于常德市武陵区竹山路的土地〔土地证号：常国用（2008）变字第**〕。经穆海燕申请，2020年1月8日，湖南湘亚房地产评估有限公司作出编号为：湘亚房评报字【2020】第CHD0001号《房地产评估报告书》，对涉案《承诺》中载明坐落于武陵区城东楠沙社区竹山路以西楠沙政和园小区的5套居住用房（楠沙政和园二层208.28平方米、三层102.32平方米、五层102.32平方米、六层102.32平方米，共计515.24平方米）在价值时点二O二O年一月三日房地产市场价值的评估总值为人民币3209017元一审法院认为，本案属合同纠纷。本案的争议焦点为：穆海燕是否与涉案《承诺》具有利害关系，其诉讼主体地位是否适格；凯通公司签订的《承诺》是否只能通过强制执行程序解决，本案是否构成“重复起诉”。关于焦点一：经查，根据凯通公司及常德市公安局武陵分局同时加盖了公章的《承诺》，其内容明确表示“凯通公司将原穆海燕已经购买的沙河小区6#楼的202房（102.32平方米）和204号房（105.96平方米）作为还债款支付给蒋瑞初，将原已作为工程款支付给垫付工程款的湖南安达建筑工程有限公司项目经理穆海燕的沙河小区3#楼的302号房（102.32平方米）、502好房（102.32平方米）、602号房（102.32平方米）作为还债款支付给吴际文。房屋总面积为515.24平方米。我公司承诺从后期开发的楠沙小区商品房中按同楼层同面积返还给穆海燕，特此承诺。”根据《中华人民共和国合同法》第二十六条之规定，“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”因此该《承诺》合法有效，《承诺》双方当事人均应依约履行义务。另该《承诺》内容明确表示主体系穆海燕，而非安达公司，故穆海燕与本案具有利害关系，其诉讼主体适格，故对凯通公司辩称穆海燕与本案不具有利害关系，诉讼主体不适格，该院不予支持。关于焦点二：本案《承诺》中，当事人为穆海燕与凯通公司，而非凯通公司与安达公司，故本诉与前诉的当事人不相同；本诉系按《承诺》请求交付同面积的房屋，因实际交付不能而主张承担违约责任，前诉的诉请系工程款结算，故本诉与前诉的诉讼请求不同。故本案不构成“重复起诉”。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”经查，凯通公司开发的“楠沙政和园”项目，除104、105、106号房屋以外，其他房屋均已交易给案外人，且上述3套房屋均非住宅房屋，其中104号房屋规划用途为物业服务用房、105号房屋规划用途为公用。就上述案件事实表明，凯通公司已经不具备履行《承诺》的条件，故应当承担相应的违约责任。因该《承诺》仅确定了凯通公司在其开发的“楠沙政和园”项目中的房屋面积，并没有确定其对应的金钱价值，故穆海燕在《承诺》已经不具备履行可能性后，通过评估确定其实际损失不违反法律规定，凯通公司虽对湖南湘亚房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告书》有异议，但其明确表示不申请重新鉴定，故该院依据《房地产评估报告书》认定《承诺》载明的房屋515.24平方米，共计市场价值为3209017元。综上，对穆海燕要求凯通公司赔偿损失3209017元的诉请，该院予以支持。一审法院判决：凯通公司于该判决生效之日起十日内向穆海燕赔偿经济损失3209017元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32472元、财产保全费5000元、保全担保费7500元，共计44972元，由凯通公司承担。二审中，凯通公司向法院提交了以下证据：1.不动产权中心查询案涉房屋原始记载（律师事务所介绍信），2.恢复强制执行申请书，拟证明案涉沙河小区6号楼202号、204号，3号楼302、502号、602号房的实际所有权人情况，均不是本案案涉承诺中涉及到的案外人，不满足本案承诺中要求凯通公司履行义务的前提条件；另758号调解书生效后，穆海燕一直持续通过强制执行程序向凯通公司主张权利，并将案涉《承诺》作为强制执行的请求内容。本院组织双方当事人进行了质证。本院认为，证据1不符合证据的形式要件，不能作为证据使用，证据2系复印件，从内容来看，安达公司虽将案涉《承诺》作为执行依据向法院申请恢复强制执行，系安达公司为维护自身权利寻求法律救济的一个途径，没有证据证明一审法院已将案涉《承诺》作为758号调解书的执行依据并依法强制执行，且申请人为安达公司，不是穆海燕，不能达到凯通公司的证明目的。经审理查明，2003年3月10日，安达公司与凯通公司签订沙河小区1、2、3、3-1、5、6、6-1、11号楼的建设施工合同。截至2007年10月，安达公司完成沙河小区1、3-1、5、6、6-1、11号楼商居楼工程建设并交付凯通公司。该工程款项由安达公司垫资（实际由安达公司项目经理穆海燕出资，然后以安达公司名义与凯通公司结算后，再由穆海燕与安达公司结算）。2008年7月11日，凯通公司用已售房抵工程欠款，与安达公司项目经理穆海燕签订一份《商品房买卖合同》，将该工程已完工的第3幢2、3单元的13套房即204、304、504、604、206、306、406、205、305、505、506、605、606出售给穆海燕。2008年9月25日，安达公司与凯通公司就给付工程款事宜进行协商，双方签订《关于沙河小区施工单位工程尾款的结算给付及后期工程开工协议》，约定凯通公司在2008年12月24日前结算全部工程款。上述《商品房买卖合同》及协议签订后，凯通公司均未按约定履行义务。2009年3月10日，穆海燕以安达公司、凯通公司为被告提起商品房预售合同纠纷，要求凯通公司为其购买的6号楼7号、8号门面，202号、204号、305号、306号、405号、602号房办理过户手续，如不能办理房屋过户手续，请求判令凯通公司按购房价款双倍返还。该案经调解，常德市武陵区人民法院作出（2009）武民初字第756号民事调解书（以下简称756号调解书），内容如下：一、凯通公司立即为穆海燕购买的沙河小区6号楼的107、108号门面办理产权过户登记，如果凯通公司不能将沙河小区6号楼的107、108号门面的产权过户登记给穆海燕，凯通公司同意用在建的沙河小区2号楼的门面以同等面积按原合同价格进行替换；二、凯通公司将穆海燕购买的沙河小区6号楼的202号、204号、305号、306号、405号、602号替换为沙河小区3号楼的203号、206号、305号、403号、504号、604号房，将305号、504号、604号房备案并过户给穆海燕，同时穆海燕同意将替换后的203号、206号、403号备案并过户给穆海鹰（代付原工程款人）；三、穆海燕所购房屋的面积差按合同多退少补结算。2009年3月10日，安达公司以凯通公司为被告，提起建设工程施工合同纠纷一案，请求凯通公司支付工程欠款2315032元。该案经调解，常德市武陵区人民法院作出758号民事调解书，主要内容如下：一、凯通公司将沙河小区3号楼的306号房、506号房、606号房按均价2000元/平方米作为工程款抵付给安达公司，同时将上述房屋备案过户给穆海燕，由穆海燕将上述房款支付给安达公司作为工程款；二、凯通房产公司将沙河小区6号楼的202号房、204号房、205号房、305号房、602号房收回后，按均价2000元/平方米作为工程款抵付给安达公司，同时备案并过户给穆海燕。如果凯通公司不能将沙河小区6号楼的202号房、204号房、205号房、305号房、602号房收回，凯通公司必须优先用沙河小区3号楼的未售出房屋按2000元/平方米均价抵付安达公司的其余未付工程款，如果以上房款不足够抵付全部工程款，则用在建的沙河小区2号楼的房屋按2000元/平方米的均价抵付给安达公司的其余未付工程款；三、凯通公司将已销售的沙河小区3号楼的204号房、304号房、404号房备案并过户给穆海燕。因凯通公司将抵付给穆海燕工程款的部分房屋又出售给他人，致使案涉房屋的所有权归属发生争议，2010年5月7日，经安达公司申请，凯通公司主持，召开了由穆海燕、杨胜华、常德市建设局、常德市房地产管理局、常德市公安局武陵区分局经侦大队参加的房屋备案协调会议。经协商，安达公司将原所抵穆海燕工程款的3号楼房屋同意落实备案到其他购房人，其中包括《承诺》中所涉及的3号楼302、502、602号房，另包括在756号民事调解书中由6号楼房屋替换而来的3号楼部分房屋，包括203、206、403、504、604等。上述房屋现均已销售给案外人，购房款由凯通公司收取，没有抵付穆海燕工程款。2011年3月28日，凯通公司出具《承诺》一份，载明：“经武陵区公安局经侦大队调解，将原穆海燕购买的沙河小区6#楼的202号房（102.32平方米）和204号房（105.96平方米）作为还债款支付给蒋瑞初；将原已作为工程款支付给垫付工程款的湖南安达建筑工程有限公司项目经理穆海燕的沙河小区3#楼的302号房（102.32平方米）、502号房（102.32平方米）、605号房（102.32平方米）作为还债款支付给吴际文。房屋总面积为515.24平方米。我公司承诺从后期开发的楠沙小区商品房中按同楼层同面积返还给穆海燕。特此承诺。”凯通房产公司在该承诺上加盖了公章。上述承诺出具后，凯通房产公司为解决债务纠纷，开工建设了“楠沙政和园”项目，该项目已于2018年12月25日竣工。凯通房产公司开发的“楠沙政和园”项目，除104、105、106号房以外，其他房屋均已交易他人且上述3套房屋均非住宅房屋，其中104号房屋规划用途为物业服务用房、105号房屋规划用途为公用。2019年3月14日，常德市武陵区人民法院作出（2019）湘0702执保129号执行裁定，裁定冻结凯通公司名下银行存款3000000元或冻结、查封等额价值的其他财产。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、本案是否构成重复起诉；二、案涉《承诺》是否是双方当事人真实意思表示，双方是否应依照合同享有权利并承担义务；三、因未依照《承诺》履行义务，凯通公司是否应承担赔偿责任，数额如何确定。关于焦点一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案的当事人为穆海燕与凯通公司，穆海燕诉讼请求为凯通公司赔偿其因不能按约履行《承诺》的违约责任；前述756号案件当事人为穆海燕与安达公司、凯通公司，穆海燕诉讼请求为要求凯通公司履行《商品房买卖合同》约定的房屋过户义务，而758号案件当事人为安达公司与凯通公司，安达公司的诉讼请求为凯通公司支付工程款。从以上内容来看，本案与756号、758号案件当事人虽有相同，但诉讼请求各不相同，本案作为后诉，其诉讼请求实质上也不是否定前诉的裁判结果，故本案不构成重复起诉。关于焦点二，从《承诺》内容来看，意思表示清楚明确。凯通公司虽称该承诺不是其真实意思表示，但未提交证据证明其在作出承诺时受到欺诈、胁迫，也没有在法定期限内申请撤销，故案涉《承诺》系双方真实意思表示，双方应遵照约定享有权利和履行义务。凯通公司上诉称因穆海燕没有履行《承诺》中约定的将案涉五套房屋抵付给蒋瑞初、吴际文，且6号楼202号、204号房已被3号楼房屋所替代，案涉《承诺》没有履行的前提条件，故凯通公司无需承担违约赔偿责任。首先，《承诺》虽明确约定案涉五套房屋作为还债款抵付给蒋瑞初、吴际文，从查明的事实来看，该五套房屋也没有抵付给上述两人，但房屋抵付给谁系由凯通公司决定，穆海燕并无决定权；该五套房屋不管是出售还是抵债，受益人是凯通公司，穆海燕没有收取卖房款也没有抵付其应得工程款，其对凯通公司享有的债权没有得到清偿；另《承诺》所涉的6号楼202号、204号房在凯通公司出具承诺时，该两套房屋已经756号调解书约定，被3号楼相应房屋所替代，该表述与客观情况不符，但756号调解书中所约定替换房屋也均没有过户给穆海燕，均出售给了其他案外人，该错误表述不影响穆海燕的实体权利。综上，凯通公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点三，现凯通公司所修建的“楠沙政和园”商品房已销售完毕，其已不能按照承诺“按同楼层同面积返还”穆海燕，应承担违约责任。因该《承诺》仅确定了凯通公司在其开发的“楠沙政和园”项目中的房屋面积，并没有确定其对应的金钱价值，故穆海燕在《承诺》已经不具备履行可能性后，通过评估确定其实际损失不违反法律规定，凯通公司虽对湖南湘亚房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告书》有异议，但其明确表示不申请重新鉴定，故原判依据《房地产评估报告书》认定《承诺》载明的房屋515.24平方米，共计市场价值为3209017元并无不当。凯通公司上诉称该评估报告不应予以采信的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32472元由常德凯通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钟科见审判员  张秋岚审判员  许成东二〇二〇年九月二十八日书记员  郭子琪附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。