河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初6178号原告：中原银行股份有限公司驻马店分行。住所地：驻马店市文明路168号。法定代表人：万三华，行长。委托诉讼代理人：李强，男，1971年3月17日出生，汉族，该行工作人员。委托诉讼代理人：高婷婷，河南北纬律师事务所律师。被告：闫岩，男，1988年11月8日出生，汉族。被告：李晓瑞，女，1988年11月1日出生，汉族。被告：驻马店市鼎晟置业有限公司。住所地：遂平县建设西路。统一社会信用代码91411700554226263R。法定代表人：乔晟，总经理。委托诉讼代理人：李红伟，驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。原告中原银行股份有限公司驻马店分行（以下简称：中原银行驻马店分行）诉被告闫岩、李晓瑞、驻马店市鼎晟置业有限公司（以下简称：鼎晟置业公司）借款及担保合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中原银行驻马店分行的委托诉讼代理人李强、高婷婷，被告鼎晟置业公司的委托诉讼代理人李红伟到庭参加诉讼。被告闫岩、李晓瑞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中原银行驻马店分行诉称，2011年10月26日，被告闫岩、李晓瑞、鼎晟置业公司与驻马店银行股份有限公司签订编号为220120110136驻马店银行个人住房贷款（商业用房）借款/担保合同一份，约定被告闫岩向原告借款14万元，贷款期限120个月，借款用途为用于购买座落于遂平县遂景公路南侧幸福里11幢2单元6层东户，年利率7.05%。贷款采用等额本息还款法，还款总期为120期，还款日为每月20日，合同并约定罚息。同时约定被告闫岩以其名下位于遂平县遂景公路南侧幸福里11幢2单元6层东户房产为该笔贷款提供抵押担保，并依法办理抵押权预告登记。合同并约定由鼎晟置业公司为该笔贷款提供全程连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年。上述合同签订后，原告即依约放款。2014年12月26日，原驻马店银行股份有限公司合并入中原银行股份有限公司，驻马店银行股份有限公司变更为中原银行驻马店分行。被告闫岩自2019年10月21日起不再履行还款义务，现下欠借款本金34940.41元及2019年10月21日起的利息、罚息、复利未予清偿。依据原、被告之间个人住房贷款（商业用房）借款/担保合同第十二条的约定，依法提起诉讼，要求判决被告偿还下欠所有贷款本息、承担担保责任。现依法请求判令：1、被告闫岩、李晓瑞偿还我行贷款本金34940.41元及2019年10月21日起利息、罚息（利息、罚息利率按合同约定计算）；2、被告闫岩对该笔贷款承担抵押责任；3、被告鼎晟置业公司对该笔贷款承担连带保证责任。被告闫岩、李晓瑞未答辩。被告鼎晟置业公司辩称，1、2011年10月26日，被告闫岩与原告签订个人住房借款合同一份，被告闫岩向原告借款14万元，并用其在遂平县幸福里小区11幢2单元6层东户的房屋作抵押。现被告闫岩逾期未偿还借款，因此，本案的贷款偿还责任应由被告闫岩承担。我公司同意第一、第二项诉讼请求。2、我公司为闫岩的借款提供保证担保是事实，但与闫岩签订的《商品房买卖合同》补充协议第5条的约定，我公司为买受人闫岩购房贷款提供的是阶段性担保，担保责任期限为出卖人将该买受人的房屋产权证书转交银行抵押之日止。从中可以确认，中原银行驻马店分行要求我公司提供保证的目的是确保其抵押权的设立。抵押权只要设立，我公司的保证责任即免除。由于已经确认中原银行驻马店分行已经办理了房产抵押登记，对抵押物享有抵押权，故中原银行驻马店分行要求我公司承担保证责任的请求不应得到支持。综上，应驳回原告的第三项诉讼请求。经审理查明，2011年9月10日，出卖人鼎晟置业公司与买受人闫岩签订编号为SXFL-11-2-6D号商品房买卖合同一份，合同约定：第一条：出卖人以出让方式取得位于遂景公路南侧编号为遂国用（2010）第083号的地块和土地使用权。【土地使用权出让合同号】为2010-17。该地块土地面积为45264.27㎡，规划用途为商品住宅用地，土地使用年限自2010年8月25日至2080年8月25日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名幸福里。建设工程规划许可证号为41172820110274303207，施工许可证号为4128232011042921010。第二条：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为遂平县房地产管理所。第三条：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第11幢2单位6层东号房，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为2.9米，建筑层数地上6+1层。该商品房阳台是非封闭式，合同约定建筑面积共101.18平方米。第四条：按建筑面积计算，该商品房单价为2338.7元，总金额236630元，第五条：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。第六条：买受人于本合同签订之日支付房款金额96630元，余款140000元整以银行贷款方式付至出卖人账户详见附件四。第七条：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）.逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条：出卖人应当在2012年6月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）。逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条：买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十三条：出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照出卖人进行改进达到附近三标准。第十四条：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公告配套建筑按交房时水、电达到开通条件；道路绿化、景观在小区整体交付时达到交付条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意出卖人与买受人协商解决。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。第十六条：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承诺相应保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第十七条：1.该商品房所在楼宇的屋面使用权属于本栋楼全体业主（露台除外）由物业公司统一管理；2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权属于本栋楼全体业主由物业公司统一管理；3.该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有；4.该商品房所在小区的命名权归出卖人所有。第十八条：买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品的建筑主体结构、承重结构和用途除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。该合同共四份，出卖人一份，买受人一份，办证部门二份，银行一份；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向当地房屋主管部门申请登记备案。……补充协议约定：第五条、出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保期间，买受人对银行违约，视同对本合同违约。如连续三个月或累计6个月未偿付本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行责任通知的，出卖人有权单方解除购房合同，并收回本合同项下的房产，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应当赔偿由此给出卖人造成的损失。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意继续履行合同义务的，买受人须付清应付所有贷款本息、罚息，并承担因此给出卖人造成的一切经济损失。……2011年10月25日，借款人闫岩在贷款人驻马店银行股份有限公司处签署贷款借据，申请商品房抵押贷款14万元，经该行信贷部门审批同意。2011年10月26日，贷款人（××）驻马店银行股份有限公司与借款人（抵押人）闫岩、财产共有人李晓瑞，保证人鼎晟置业公司签订《个人住房借款/担保合同》一份，合同约定：第一条、贷款人同意向借款人发放个人购买住房贷款140000元。第二条、贷款用途用于借款人购买座落于遂景公路南侧幸福里小区的房产，建筑面积为101.18平方米。借款人不得以任何理由将贷款挪作他用。第三条、贷款期限为120个月，自2011年10月26日至2021年10月26日，借款实际支付日及到期日以借款借据为准。第四条、贷款利率采用浮动利率。贷款利率以人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定月利率为5.875‰。第五条、借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效后，以借款人购房款的名义将贷款以转账形式划入鼎晟置业公司（售房者）在贷款人处开立的账户（账号）52×××12，以购买本合同第二条所列之房产。第六条、还款方式约定，本合同项下的贷款本息采用等额本息还款法，借款人应按月偿还贷款本息，还款总期数为120期，还款日为每月20日，首期还款按实际天数计息。采用等额本息还款法，按当前利率计算，借款人每月应偿还本息额为1629.18元，贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，还款额的任何变化，不再另行通知借款人。第七条、借款人在驻马店市商业银行遂平支行开立个人结算账户，账号22×××10，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权贷款人于每月还款日从该账户中扣划贷款本息；如果该账户内资金不足偿还当期款项，贷款人有权从借款人驻马店市商业银行开立的其他账户中扣收。第八条、借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按罚息利率对逾期贷款本息计收罚息。罚息利率为本合同约定的借款利率的基础上上浮50%。第十一条、借款人需提前还款的，应提前书面通知贷款人，经贷款人确认后即不可撤销。经贷款人同意提前还款部分，除计收正常利息外，贷款人有权按照本合同第四条约定的贷款利率和提前还款的本金计收一个月利息作为损失补偿金。第十二条、本合同有效期内，如发生借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期，并要求借款人提前清偿贷款本息，而无需为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。第十四条、贷款期间若借款人个人联系方式变更、工作单位及收入状况变化，借款人有及时告知贷款人的义务。第十九条、抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师代理费、公证费、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他实际支出的费用。第二十条、抵押人在本合同抵押设立并登记完毕之日，将该抵押物的他项权利证书原件或抵押登记证明原件交存于××保管。第二十四条、抵押人应配合贷款人到房地产行政主管部门对抵押物办理抵押登记，期房应办理预约登记。第二十八条、保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺代为履行还款义务。第二十九条、保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师代理费、公证费、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他实际支出的费用。第三十条、保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。第三十六条、本合同履行过程中发生纠纷，合同各方应协商解决，协商不成的，任何一方均可起诉至贷款人所在地的法院。第三十七条、本合同自各方当事人签字或盖章之后生效；如果合同当事人之一为抵押人的，则本合同自各合同当事人签字或盖章并办理抵押登记之日起生效。……财产共有人李晓瑞在合同上签订确认。上述合同签订后，双方当事人于2011年10月18日对上述预购房产办理了抵押权预告登记（遂房预字第00003582号、房屋座落于遂景公路南侧幸福里小区第11幢2单元6层东户）。2013年2月25日，又在遂平县房地产交易管理所办理了房产抵押登记手续，房产他项权证号为遂他证字第00002553号。……另诉讼中，李晓瑞提交与闫岩的离婚证及离婚协议，证明二人于2016年8月3日协议离婚。另查明，2011年9月6日，闫岩向鼎晟置业公司交纳购房首付款96630元。2011年10月26日，贷款人驻马店银行股份有限公司根据借款人闫岩的委托支付申请向其发放贷款140000元，并将贷款转入闫岩指定的受托支付方鼎晟置业公司账户，有放款通知书、受托支付通知书及银行交易流水在卷为凭。后闫岩按照等额本息还款法按月偿还该笔贷款本息至2019年10月20日，之后未再按约履行还款义务，下欠借款本金34940.41元及自2019年10月21日起的利息、罚息。诉讼中，闫岩又偿还部分借款本息3600元，原告将第一项诉讼请求变更为请求偿还贷款本金34339元及2020年7月21日起的利息、罚息（利率按合同计算）。还查明，根据2014年12月23日河南银监局文件豫银监复【2014】593号文件，《河南银监局关于中原银行股份有限公司开业的批复》，同意原驻马店银行名称变更为中原银行驻马店分行。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原告中原银行驻马店分行与被告鼎晟置业公司和闫岩、李晓瑞签订的借款及担保合同，以及被告之间签订的商品房买卖合同，对借款金额、期限、用途、还款方式及违约责任、利率、利息、罚息，以及抵押担保范围、责任等进行了约定，系双方遵循平等互利、协商一致的原则达成的意思表示，上述合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应依约履行各自的义务。合同签订后，原告中原银行驻马店分行依约向闫岩、李晓瑞发放购房贷款140000元。由于被告闫岩未能按照合同的约定按期足额偿还银行借款本息，已构成违约。依据双方借款合同的约定，发生借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息情形的，贷款人中原银行驻马店分行有权宣布债务提前到期，要求借款人闫岩返还所欠借款本金34339元及利息、罚息的请求符合合同约定，依法应予支持。利息、罚息应从2020年7月21日起计算至借款本息实际清偿完毕之日止。被告李晓瑞在婚姻关系存续期间作为按揭房产财产共有人与配偶闫岩共同向原告申请贷款，并在借款及担保合同中予以签字认可，表明其完全知晓并同意闫岩借款，并自愿以该房产为该笔借款办理了抵押权登记手续，该笔贷款未能按约偿还应视为夫妻共同债务，应以其夫妻共有财产清偿。依照与××签订的合同，主债权未受全部清偿的，××中原银行驻马店分行可以就抵押物的全部行使其抵押权。抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定，即原告作为××有权按照合同约定以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。另二被告虽协议离婚，但债权人仍有权就夫妻共同债务向二人主张权利。因此，被告李晓瑞仍应依法与闫岩共同偿还上述债务，其就共同债务承担清偿责任后可基于离婚协议或双方约定向另一方主张追偿。根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。被告鼎晟置业公司作为上述借款的连带责任保证人，应依法按照双方的合同约定对借款人的上述债务承担连带清偿责任，在承担连带保证责任后，可向被告闫岩、李晓瑞行使追偿权。被告鼎晟置业公司辩称其保证责任已免除，不应承担保证责任的意见，无相应事实及法律依据，本院不予采信。依照根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第三十四条、第三十八条、第三十九条、第四十一条、第四十六条、第五十三条、第五十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、限被告闫岩、李晓瑞于判决生效后十日内向原告中原银行股份有限公司驻马店分行共同偿还借款本金34339元及利息、罚息（利率、利息及罚息按双方合同约定计算，从2020年7月21日起计算至实际清偿完毕之日止）。二、如被告闫岩、李晓瑞逾期不偿还上述款项，将其提供的抵押物（抵押财产位于遂平县遂景公路南侧幸福里11幢2单元6层东户、遂他证字第00002553号的房产）拍卖、变卖，所得价款由原告中原银行股份有限公司驻马店分行优先受偿（抵押担保范围包括案件受理费）。三、被告驻马店市鼎晟置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。被告如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费674元，减半收取337元，由被告闫岩、李晓瑞、驻马店市鼎晟置业有限公司连带共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店中级人民法院。并自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，逾期按自动撤回上诉处理。审判员  王继伟二〇二〇年九月十四日书记员  张怡雯