江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初1589号原告：杨俊，男，1981年11月2日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：蒋云娟，女，1986年3月25日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。以上两原告共同委托诉讼代理人：张清安，江苏顺邦律师事务所律师。被告：陶丽娟，女，1973年3月12日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市天目湖镇古县。被告：张傅民，男，1962年1月26日生，汉族，常州市人，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：冯新民，江苏金牌律师事务所律师。原告杨俊、蒋云娟诉被告陶丽娟、张傅民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月22日、同年7月30日、同年8月27三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张清安、被告陶丽娟、被告张傅民委托诉讼代理人冯新民均到庭参加诉讼；原告杨俊、蒋云娟到庭参加了第一、三次庭审；被告张傅民参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。原告杨俊、蒋云娟诉称，两原告系夫妻关系，2010年7月29日，原告经过中介与被告陶丽娟签订了《房屋买卖协议书》一份，协议中约定被告将其拆迁安置房溧阳房屋1号转让给原告，协议签订后，原告依照约定向被告支付了全部转让款21万元，被告也依照约定向原告交付了房屋，原告对房屋进行了装修并一直居住到现在。由于该房产当时没有房产证，双方一直没有办理过户手续，现在原告发现该房产已经办理了房产证（房产登记在两被告名下，两被告原系夫妻关系，现在已离异），遂要求被告陶丽娟配合办理房屋过户，被告陶丽娟认为自己可以配合过户，但是由于联系不上张傅民，无法配合过户。故诉至法院请求判令:1、被告协助原告办理溧阳房屋1号房屋的产权过户登记手续，并依法承担应缴纳的税款。二、判令两被告承担本案诉讼费。被告陶丽娟辩称，其同意协助原告办理房屋过户手续。被告张傅民辩称，其不同意协助原告办理房屋过户手续，本案房屋是安置房，其没有签订房屋买卖协议，当时房屋没有产权证，所签买卖协议无效。经审理查明，杨俊、蒋云娟系夫妻关系。陶丽娟与张傅民于2000年8月30日登记结婚，于2018年5月10日登记离婚。2006年11月3日，陶丽娟（乙方）与天目湖工业园建设开发有限公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，协议约定：一、乙方保证在2006年11月20日前自行搬出原居住房屋让出场地（以书面登记的结束时间为准）。二、甲方共计支付给乙方的房屋拆迁及附属物清除补偿金为24600元。三、补偿金结算时间及方法：1、乙方应在协议规定时间内自行搬出原居住房屋后方可选定溧阳内的安置房。2、乙方选定房屋套型及面积后在领取新房屋的钥匙时，甲方必须与乙方结清补偿金。3、补偿金的支付根据乙方选定房屋的总价格一次性结算，多退少补，同时办理安置房手续。协议还对其他事宜作出约定。2010年7月29日，经中介刘裕斌介绍陶丽娟（以下简称甲方）与杨俊、蒋云娟签订《房产买卖协议书》，协议载明：一、甲方供溧阳房屋1号的砖混或框架结构的房屋，面积为61.07平方米，汽车库或储藏室为13.64平方米。二、房价为人民币贰拾壹万元。三、付款方式：先付定金人民币拾万元，余额在2010年8月30日全部付清……六、甲方必须提供房产现有一切手续，房产证号待查，土地证号待查。七、该房产若需过户更名，甲乙双方必须配合办好一切手续，费用由双方协商，甲方提供两证，领证前费用由甲方出，过户的一切费用全部由乙方负责，与甲方无关。八、过户时间双方自定。九、甲方的债务债权由甲方自己清理，其他牵连与乙方无关。十、此协议以付定金生效，一式三份，甲、乙、中介方各执一份。十一、乙方付定金的同时，甲、乙方必须付清中介费……十三、此协议甲乙双方自愿签订成交，中介方负责帮助双方到有关部门进行产权过户。十四、甲方出售该房时，已征得其他共有人的同意，否则一切责任由甲方的签字方负责。十五、其他：以上协议，如乙方违约，定金不退，如甲方违约，定金退给乙方后，再赔拾万元给乙方。甲方签字：陶丽娟（签名）乙方签字：蒋云娟（签名）中介方签字：刘裕斌（签名）协议签订时间：2010年7月29日。同日，被告陶丽娟出具《收条》一份，载明：“今收到杨俊购房定金拾万元正。收款人：陶丽娟（签名）2010.7.29”。2010年8月9日，被告陶丽娟再次出具《收条》一份，载明：“今收到杨俊购房款拾壹万元整。收款人：陶丽娟（签名）2010.8.9”。原告支付款项后即取得了案涉房屋的钥匙，装修入住至今。2015年10月28日案涉房屋领取房产证（房产证号：**），房屋所有权人为陶丽娟、张傅民，共有情况：共同共有。2018年5月10日，陶丽娟与张傅民在常州市钟楼区民政局办理离婚登记，在《离婚协议书》中注明房产“无”，同时对婚前婚后财产、债权债务作出约定。原告在得知案涉房屋可以办理产权证，要求被告协助办理房产过户手续，被告陶丽娟表示其同意协助过户，但离婚后其与张傅民失去联系，找不到张傅民，原告遂诉来本院请求判如所请。另查明，陶丽娟因拆迁安置了房屋两套，分别为溧阳房屋1号（本案所涉）、溧阳房屋2号，陶丽娟分别与原告、陈伟俊签订了房屋买卖合同，价款均为210000元，后两套房屋均登记在陶丽娟、张傅民名下，但302室房屋陶丽娟、张傅民已协助办理过户手续。庭审中，原告提供与陶丽娟于2020年3月13日的录音，主要内容：陶丽娟陈述房屋是其娘家拆迁安置的，其是拆迁安置权利人，张傅民并不是安置对象，房屋本来就是安置给其自己的，只不过房产登记时查到婚姻状况，说要夫妻两个人到场，所以也把张傅民的名字填上去了，张傅民知道第一套房（案涉房屋）卖掉了，所得房款21万用于常州共有房子装修不够，另外还拿出1、2万元装修的。第二套房卖了张傅民不知道。原告还请证人刘裕斌出庭作证，证人证言主要内容为：我是本案所涉房屋买卖的中介，一开始是陶丽娟妹妹来联系卖房的，说有一个单元同一层一个东边一个西边的两套安置房屋可供选择，原告准备买房，其和原告和陶丽娟妹妹一起看的房子，原告选择了东边的一套。陶丽娟妹妹就说“这是我姐姐的，要喊我姐姐回来的”。我就跟陶丽娟妹妹讲要通知她姐姐和姐夫回来签合同，当时陶丽娟妹妹还打电话给她姐夫说这个房屋要卖掉，她姐夫在电话里还说好的。后来陶丽娟就回来了在陶丽娟妹妹店里签的字，合同上的字都是他们本人签的。签协议时我就跟陶丽娟说卖这个房屋一定要跟她老公说的，陶丽娟说她老公没时间回来，常州买了房的，很着急用钱。她还说这是娘家拆迁房屋，不需要跟张傅民说，我通常都是让卖方夫妻双方都来签字的，所以我叫陶丽娟打电话给她老公说一下，陶丽娟也打电话了，但是打给谁的我不清楚。同时原告提供买卖合同复印件（原件可能遗失，现无法找到）、收条复印件（原件可能遗失，现无法找到）、被告的离婚证、离婚协议、案涉房屋产权证，证明被告陶丽娟及陶丽娟的妹妹都将该房屋出让一事告知了被告张傅民，张傅民对陶丽娟卖房一事是知情的，且卖房款用于他们常州房屋的装修，离婚时离婚协议也写明无房产，也可证明两被告在离婚时都已知晓争议房产已经转让给他人，被告张傅民在第二次庭审中称离婚时一直到现在未分割过夫妻财产是虚假陈述。原告认为其与陶丽娟签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行。被告张傅民对案涉房屋转让的事实是知情的，故两被告应协助原告办理房屋买卖过户手续。审理中，两被告均认可签订买卖协议时，陶丽娟与张傅民一直居住在溧阳房屋3号，婚后双方经济收入并未分开，溧阳房屋2号及溧阳房屋3号房屋在离婚前已转让给他人，并办理过户手续。被告陶丽娟对与原告签订的房屋买卖合同、收条无异议，认可其已收到卖房款，对原告提供的录音资料、离婚协议无异议，其认为录音资料中说案涉房屋是“第一套房”，实际应该是“第二套房”记忆发生错误，至于离婚协议中房产写“无”其认为房屋已卖掉了，所以说没有。其认可房屋已卖给原告，同意协助原告办理房屋过户手续。同时陶丽娟提供《房屋拆迁补偿协议书》、其与陈伟俊签订的《房屋转让协议》，证明其是拆迁安置权利人，陈伟俊签订时间的合同早于原告的合同，所以原告提供的录音证据中案涉房屋应是第二套房，房款借给其妹妹建房使用了。同时其陈述转让案涉房屋时其没有和被告张傅民说过。被告张傅民对案涉房屋买卖合同、收条提出异议，认为其不知情，且原告提供的是复印件，故不予认可；对录音资料其不知情，不予认可；至于离婚协议，当时陶丽娟讲无房产，所以其也跟着说无房产。其陈述虽然案涉房屋是陶丽娟拆迁安置房，但领取房产证，其是共有人。虽然当时夫妻经济收入未分开，但陶丽娟只跟其讲过案涉房屋出租，租金陶丽娟用于平时零用，但陶丽娟并未给其看过租赁合同，其对案涉房屋买卖不知情，且签订买卖合同时，房屋并无产权证，不能上市交易，双方签订的买卖合同无效。同时张傅民认为离婚协议书是格式的，并没有要求两被告在离婚的时候必须把所有的财产予以确认，也并没有强制性的规定来要求两被告把所有的财产一一列明。离婚协议书的效力只是离婚的双方约定，离婚协议的效力并没有经过有权部门的认定，离婚协议不能对抗房屋产权登记的法律效力原告认为，陶丽娟与陈伟俊签订的房屋买卖合同的第一页当中显示的该套房屋是溧阳房屋2号，也就是本案争议房产的对面，该合同反映该套房屋也是由陶丽娟经手出让的，合同第二页落款时间处陈伟俊下面这个落款时间明显是2011年6月24日改成了2010年6月24日，改动的痕迹非常明显，而且落款时间按理说应该是分别由两个不同的人签署的，但是从笔记上看这两个时间显然是一人所签。被告陶丽娟提供该份证据并不能达到其想证明原告所购买的房屋是其第二套转让的房屋，到反而证明了其当时有两套房屋出让，结合证人中介刘裕斌所讲到的两套房屋及陶丽娟本人录音中的内容，能够确定原告购买的是其第一套转让的房屋。以上事实，有当事人的庭审陈述及提供的相关证据，在卷佐证。本院认为，被告陶丽娟与杨俊、蒋云娟签订的《房产买卖协议书》，并不违反相关法律规定，应属合法有效。案涉房屋系陶丽娟的拆迁安置房，签订买卖合同时，虽然并未领取产权证，但并不影响合同的效力。至于被告张傅民是否对案涉房屋转让知情问题。本院认为，被告张傅民对案涉房屋已转让的事实是知情的，理由如下：一、陶丽娟婚后拆迁安置了溧阳房屋1号（本案所涉）、2号两套房屋，且两被告购买了溧阳房屋3号房屋，其中溧阳房屋2号房屋及溧阳房屋3号房屋两被告庭审中均认可已于离婚（2018年5月10日）前转让且已办理过户手续，只剩本案所涉溧阳房屋1号房屋，然而双方在离婚协议中房产栏中注明“无”，被告陶丽娟在庭审中陈述其认为该房已出卖给原告，所以写无房产，而被告张傅民庭审中陈述陶丽娟讲无房产，所以其也随着陶丽娟的说法说无房产，因房屋价值较大，离婚时不可能不对价值较大的财产进行分割，被告张傅民的陈述与日常生活常理相悖。二、案涉房屋取得于2010年，系两被告夫妻关系存续且共同生活期间，对此被告张傅民应当知情，而被告陶丽娟在与原告签订房屋买卖合同后即将房屋交付给原告，原告即装修入住至今，2015年两被告曾到溧阳相关部门领取房产证，被告张傅民也应当知道案涉房屋登记在两被告名下，在离婚时离婚协议已对私人生活用品、衣物、首饰、债权债务作出处理，而在离婚协议中房产栏中注明“无”，据此可以认定被告张傅民认可了陶丽娟对案涉房屋已作出处分的行为。被告张傅民在原告提供离婚协议前陈述离婚至今未对夫妻财产作出处理，已构成虚假陈述，与事实不符。三、根据原告提供的录音资料证据及证人刘裕斌的证言，可以印证买房时被告陶丽娟有两套房可供原告选择，本案所涉房屋的卖房款系用于两被告在常州房屋的装修，对此被告张傅民应当知情。四、即便如张傅民所述，陶丽娟只跟其说案涉房屋用于出租，其未能见到书面租赁合同，但在离婚时双方既不对房屋作出处理，又不对租金进行处理，亦不符合常理。综上，被告张傅民主张其对陶丽娟出让案涉房屋不知情的抗辩意见，不能成立，本院不予采纳。原告要求被告陶丽娟、张傅民协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。原告要求被告承担过户时应缴纳的税款，根据房屋买卖合同第七条的约定，过户的一切费用由定购方承担，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告陶丽娟、张傅民于本判决生效之日起三十日内协助原告杨俊、蒋云娟办理位于溧阳房屋1号（房房产证号：**）不动产过户手续；相关过户费用由原告承担。二、驳回原告杨俊、蒋云娟的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，诉讼保全费1670元，合计人民币6120元，由被告陶丽娟、张傅民负担，于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。溧阳市人民法院履行款账户：户名：溧阳市人民法院,账号：62×××34，开户行：中国银行溧阳天目支行。审 判 长  吕 刚人民陪审员  鲍继方人民陪审员  杨海斌二〇二〇年九月十八日书 记 员  李 莉