广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17130号上诉人（原审被告）：广州悦腾房地产有限公司。住所地广东省广州市从化区江埔街七星路3号自编303房。法定代表人：袁俊。委托诉讼代理人：谭子毅，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶有亮，广东四方三和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：江子麟，男，1956年3月6日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：郭晓雄，广东钦达律师事务所律师。原审被告：西藏保利爱家房地产经纪有限公司。住所地西藏自治区拉萨市海亮世纪新城1.3期河畔家园C131幢2单元502号。法定代表人：高晖。委托诉讼代理人：刘荣娜，公司员工。委托诉讼代理人：曾家欣，公司员工。上诉人广州悦腾房地产有限公司（以下简称悦腾公司）因与被上诉人江子麟、原审被告西藏保利爱家房地产经纪有限公司（以下简称保利爱家公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。悦腾公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回江子麟的起诉；2.二审诉讼费由江子麟承担。事实与理由：一、双方当事人之间已达成仲裁协议。依照悦腾公司与江子麟于2019年6月23日签订的《广州市商品房买卖合同》（合同编号：LSFMHY-6-1-701）第二十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交广州仲裁委员会仲裁。江子麟也已将上述购房合同作为证据提交至一审法院，可见，悦腾公司与江子麟之间已就争议解决方式达成合意，双方一致同意在协商不成的情况下交由广州仲裁委仲裁，该仲裁条款系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。此外，江子麟于2019年6月16日与悦腾公司就涉案房屋签署《保利凤鸣花园项目认购书》时，也就争议解决方式达成合意，约定在协商不成的情况下交由广州仲裁委员会裁决。二、一审法院违反法定程序。根据《中华人民共和国仲裁法》第五条的规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项的规定，一审法院即便是已经立案也应当驳回起诉，并告知江子麟向仲裁机构申请仲裁。三、结合江子麟与悦腾公司之间所签订的商品房买卖合同补充协议的第二条第3点，江子麟在签订该买卖合同时，已充分了解个人住房贷款的办理条件及程序，并认可办理按揭付款，对于江子麟的融资渠道、以何种方式支付房款均是江子麟的合同义务，贷款政策的调整，不作为江子麟不能履行合同的抗辩理由。同时补充协议已对未能获批贷款的处理办法作出明确约定。江子麟在一审审理过程中，故意隐瞒双方所签订的案涉房屋的认购书及买卖合同，有违诚实信用。即使贷款政策发生调整，根据合同约定，并不能作为其不履行合同义务的理由。江子麟二审答辩：1.根据《仲裁法》第二十六条的规定，本案在一审法院审理过程中，悦腾公司未在首次开庭前对一审法院受理本案提出异议，应当视为放弃该仲裁协议，接受法院管辖。2.一审法院严格遵守法定程序，严格按照江子麟及保利爱家公司地址送达法律文书，对于悦腾公司是否搬离法定地址与本案诉讼程序及审理结果并无必然关系，一审法院审理本案并作出判决符合法定程序。3.所谓江子麟故意隐瞒事实真相，悦腾公司是没有充分事实和理由予以证明，江子麟在一审期间已经将一份商品房买卖合同复印件提交作为证据。在本案提交一审法院立案前，江子麟已到过广州仲裁委，广州仲裁委认为该份商品房买卖合同不是原件，没有盖章，不予立案。另外该份合同没有网签。江子麟对悦腾公司补充的上诉意见不予认可，悦腾公司已丧失了抗辩的资格。一审法院严格按照民诉法的诉讼程序将相关法律文书正常送达到悦腾公司的住所地，并经公告送达后，悦腾公司一直未向法庭提交相关证据及抗辩。保利爱家公司二审答辩：一审判决与事实不符，江子麟与悦腾公司已签订了《商品房买卖合同》，根据保利爱家公司与江子麟签订的《购房优惠告知书》约定，一旦签署商品房买卖合同则保利爱家公司的服务已经完成，江子麟已享受购房优惠价格，已收取的优惠服务费不再退还。江子麟于2020年1月7日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除江子麟与悦腾公司签订的《保利凤鸣花园签约确认单》；2.悦腾公司返还定金10000元、购房款293358元、产权登记费80元、物业维修基金9528.75元，共计312966.75元给江子麟；3.解除江子麟与保利爱家公司签订的《购房优惠告知书》，保利爱家公司返还购房优惠服务费50000元给江子麟；4.本案诉讼费用由悦腾公司、保利爱家公司承担。一审法院经审理查明：2019年6月16日，江子麟与保利爱家公司签订《购房优惠告知书（A版）》，约定由江子麟向保利爱家公司交纳优惠服务费50000元即可抵作100000元购房款；如江子麟未能成功购房或放弃购房计划，江子麟可自本次优惠期结束后次日起办理退款事宜；一旦签署《商品房买卖合同》，则保利爱家公司服务已经完成，江子麟已经享受购房优惠价格，已收取的优惠服务费不再退还。当日，江子麟通过建设银行账户向保利爱家公司转账50000元。2019年6月23日，江子麟与悦腾公司签订《保利凤鸣花园签约确认单》，约定江子麟认购悦腾公司位于广州市从化区XXX房。房屋属性为预售房，最终认购价为1516785元，付款方式为商业贷款，首期楼款为认购价的10%即151679元须于2019年6月23日前付清（含定金10000元）；第二期楼款为认购价的10%即151679元须于2019年7月16日前付清；第三期楼款为认购价的30%即463427元须于2019年11月15日前付清；按揭款为认购价的50%即750000元办理银行按揭。签订合同当日江子麟须缴纳产权登记费80元、物业维修基金9528.75元。温馨提示手写内容：按揭问题申请临签，约定2019年11月15日正签。江子麟于2019年6月16日向悦腾公司支付定金10000元，于2019年6月23日向悦腾公司支付第一期购房款141679元、产权登记费80元、物业维修基金9528.75元，于2019年7月13日向悦腾公司支付第二期购房款151679元。从江子麟提交的其与销售人员曾创维的微信聊天记录归纳以下内容：曾创维在江子麟拟购房时曾咨询过银行，银行当时有针对60岁以上购房者贷款的“接力贷”业务，但后来银行政策发生变化，该项业务已不能办理。江子麟表示没有能力一次性付购房款。江子麟与悦腾公司还未签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，也没有办理网签和登记备案手续。诉讼中，江子麟于2020年1月7日向一审法院申请财产保全，请求冻结悦腾公司名下312966.75元的银行存款，浙商财产保险股份有限公司深圳分公司作为担保人出具等额保单保函为江子麟申请财产保全提供担保。一审法院于2020年1月9日作出（2020）粤0117民初182号《民事裁定书》，裁定冻结悦腾公司名下312966.75元的银行存款，财产保全现已执行完毕。另查，一审法院于2020年4月19日将起诉状副本等材料依法送达给悦腾公司、保利爱家公司。一审法院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审查，本案涉讼房屋为预售商品房，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。江子麟与悦腾公司签订的《保利凤鸣花园签约确认单》、江子麟与保利爱家公司签订的《购房优惠告知书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。本案中，江子麟以不能办理按揭贷款导致无履约能力为由请求解除《保利凤鸣花园签约确认单》并要求悦腾公司返还购房款、定金、产权登记费、物业维修基金。经查，《保利凤鸣花园签约确认单》约定以按揭贷款方式付款，银行当时有针对60岁以上购房者贷款的“接力贷”业务，但后来银行政策发生变化该项业务已不能办理。《最高人民法院》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”《2015年全国民事审判工作会议纪要》第28条规定：“房屋买卖合同约定以按揭方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人确因房贷政策变化不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。”因此，江子麟确因“接力贷”业务不能办理而不能按揭贷款导致无履约能力，请求解除合同并要求悦腾公司返还购房款、定金、产权登记费、物业维修基金的诉请，一审法院予以支持。关于江子麟请求解除《购房优惠告知书》并要求保利爱家公司返还优惠服务费50000元。《购房优惠告知书》约定：“如江子麟未能成功购房或放弃购房计划，江子麟可自本次优惠期结束后次日起办理退款事宜；一旦签署《商品房买卖合同》，则保利爱家公司服务已经完成，江子麟已经享受购房优惠价格，已收取的优惠服务费不再退还。”鉴于本案中江子麟未能成功购房且未签署《商品房买卖合同》，江子麟依约有权要求保利爱家公司返还优惠服务费50000元。故对江子麟该诉请一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”《保利凤鸣花园签约确认单》与《购房优惠告知书》的合同解除时间应以悦腾公司、保利爱家公司收到本案起诉状副本之日即2020年4月19日为准。悦腾公司、保利爱家公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条，最高人民法院》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2020年6月12日作出判决：一、江子麟与悦腾公司于2019年6月23日签订的《保利凤鸣花园签约确认单》于2020年4月19日解除；二、江子麟与保利爱家公司于2019年6月16日签订的《购房优惠告知书》于2020年4月19日解除；三、悦腾公司向江子麟返还购房款、定金、产权登记费、物业维修基金共计312966.75元；四、保利爱家公司向江子麟返还优惠服务费50000元。本案受理费6744元及保全费2084.83元，由悦腾公司负担受理费5815元及保全费2084.83元，由保利爱家公司负担受理费929元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，悦腾公司为证明其公司与江子麟之间就涉案房屋产生的纠纷已作了相关仲裁条款的约定，提交了以下证据：1.《广州市商品房买卖合同》（合同编号：LSFMHY-6-1-701），该合同的签订时间显示为2019年6月23日，其中第八条约定的付款方式与双方同日签订的《保利凤鸣花园签约确认单》基本一致；合同附件八补充协议第二条对于第八条付款方式的补充或修改中约定：1.按揭贷款办理时间及具体要求的约定：应于正式的网签合同签订之日起7日内申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款……；3.买受人选择按揭贷款的风险揭示及未能获批贷款处理办法（1）按揭贷款的风险提示乙方在签订本合同前，已经充分了解住房按揭贷款（包括公积金贷款）的办理条件和程序及需要缴纳的全部费用，并已清楚认知自身的支付能力及资信情况，完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险；并认可办理按揭付款仅是乙方支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是乙方的合同义务；贷款政策的调整不作为乙方不能履行合同的抗辩理由；（2）未能获批贷款的处理办法若乙方的按揭申请未获批准的（按揭银行拒绝为买受人提供贷款、或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、或要求买受人补充材料、或另行提供担保人等），乙方应在获悉未批贷款（银行审批退件）后及时的无条件的配合按揭银行或甲方通知之日起10日内补足首期房款或变更为一次性付款或变更为甲方认可的分期付款方式，否则视为乙方逾期付款；五、预售合同备案确认和预购商品房预告登记乙方需支付完全部房款（按揭款除外）或乙方按揭申请获银行审批通过后，甲方才申请办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记。2.《保利凤鸣花园签约认购书》，签订时间为2019年6月16日。经核对上述证据原件，江子麟确认上述证据均为其本人签署，但表示上述《广州市商品房买卖合同》未经政府审核进行网签，不具有合同效力，当时悦腾公司以合同需要悦腾公司的审核为由在江子麟签名后将合同原件收回，此后未将原件提供给江子麟。保利爱家公司对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。二审庭询中，悦腾公司确认上述《广州市商品房买卖合同》未办理网签备案手续。悦腾公司、保利爱家公司均表示对一审法院的送达程序无异议。二审庭询中，悦腾公司表示在江子麟无法取得银行按揭贷款的情况下，江子麟未配合办理网签手续，导致合同未继续履行；江子麟表示其与悦腾公司协商未果，悦腾公司向其发函要求解除合同并没收已付款项，悦腾公司在沟通中未明确变更付款方式。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。保利爱家公司未提出上诉，故本院对保利爱家公司在二审期间提出的不予退还优惠服务费50000元的主张不予审理。依悦腾公司的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.本案是否可由人民法院管辖；2.江子麟与悦腾公司于2019年6月23日签订的《保利凤鸣花园签约确认单》是否应当解除；3、悦腾公司是否应退还江子麟购房款、定金、产权登记费、物业维修基金共计312966.75元。关于本案是否可由人民法院管辖的问题。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”本案中，江子麟向一审法院提交的《广州市商品房买卖合同》为复印件，悦腾公司未提交证据证实其已将该合同原件在盖章后提供给江子麟，且悦腾公司未在一审法院首次开庭前向一审法院提交《广州市商品房买卖合同》的原件，亦未对一审法院受理该案提出异议，应视为其放弃仲裁协议，一审法院依法审理本案程序并无不当，悦腾公司上诉主张本案应由仲裁机构仲裁不成立，本院不予采纳。关于江子麟与悦腾公司于2019年6月23日签订的《保利凤鸣花园签约确认单》是否应当解除的问题。《保利凤鸣花园签约确认单》约定以按揭贷款方式付款，但根据悦腾公司销售人员曾创维与江子麟的微信聊天记录显示，曾创维确认在江子麟拟购房时曾咨询过银行，银行当时有针对60岁以上购房者贷款的“接力贷”业务，但后来银行政策发生变化，该项业务已不能办理。因此，一审判决认定江子麟因“接力贷”业务不能办理而不能按揭贷款导致无履行能力正确，本院予以确认。悦腾公司上诉主张应由江子麟自行承担贷款政策调整的风险，但悦腾公司在一审期间并未将该《广州市商品房买卖合同》作为证据提交，该证据并不属于二审新证据，本院不予采纳。即使因贷款政策调整需要变更付款方式，亦无法证实悦腾公司对于后续房款的支付方式提出明确主张，双方亦未就变更付款方式达成一致意见，故本院对悦腾公司的该项上诉主张不予采纳。因此，一审判决江子麟与悦腾公司于2019年6月23日签订的《保利凤鸣花园签约确认单》于2020年4月19日解除并无不当，本院予以确认。由于二审中悦腾公司提交了双方签字、盖章的《保利凤鸣花园签约认购书》、《广州市商品房买卖合同》，协议内容同样关于涉案房屋的买卖事宜，在双方就涉案房屋的买卖合同关系已解除的情况下，该《保利凤鸣花园签约认购书》、《广州市商品房买卖合同》亦应一并解除。由于江子麟并未提出解除该份合同的相关诉请，故本院对此不作为判项列明。关于悦腾公司是否应退还江子麟购房款、定金、产权登记费、物业维修基金共计312966.75元的问题。如上所述，江子麟不能办理按揭贷款系因房贷政策变更导致，属于不可归责于当事人双方的事由，且双方未就付款方式变更达成一致意见，故合同的解除并非江子麟单方原因导致，合同解除后，悦腾公司应退还江子麟已付的购房款等相关费用。一审判决悦腾公司退还江子麟购房款、定金、产权登记费、物业维修基金共计312966.75元并无不当，本院予以支持。综上所述，悦腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6744元，由广州悦腾房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年九月二十八日书记员  熊盈颖林臻灏