北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8058号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭永刚，男，1974年6月1日出生，汉族，个体工商户，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张鑫鹏，山西隆诚（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：张景寓，山西隆诚（北京）事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：边连涛，男，1980年10月19日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人郭永刚因与被上诉人边连涛租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初25557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人郭永刚之委托诉讼代理人张鑫鹏、张景寓，被上诉人边连涛，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭永刚上诉请求：撤销一审判决第二项，改判郭永刚不支付边连涛2019年2月19日至2019年10月28日房屋占有使用费；撤销一审判决第五项，改判边连涛返还郭永刚2018年9月20日至2019年2月19日房屋占有使用费217431元；本案一、二审诉讼费用全部由边连涛承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。边连涛和北京京开易购五金建材有限公司（以下简称京开易购公司）2017年9月20日签订展位租赁合同的租期为1年，我在受欺骗情况下2018年8月3日与边连涛就北京市大兴区黄村镇物顺北路5号京开易购院内食堂签订租期3年的租赁合同，从2018年8月19日到2021年8月18日。一审法院基于（2020）京02民终2344号判决认定双方的合同无效，在无效的前提下，2018年9月20之后边连涛无权继续出租，其不是房屋真正的权利人，无权向我主张房屋占有使用费，房屋占有使用费应归属于实际权利人。2018年9月之后我方如何支付房屋占有使用费，应待实际权利人另案起诉，与本案无关。基于边连涛不是涉案房屋的权利人，所以其多收取的房屋占有使用费应当返还给我。边连涛辩称，同意一审判决，不同意郭永刚的上诉请求。根据合同相对性，如果京开易购公司认为我欠交租金或者其他费用应该另案起诉我，但郭永刚应当向我支付房屋的租金和占有使用费。我与郭永刚签署合同后，将房屋交给其使用并办理营业执照，其一直经营直到主动退出为止，期间没有任何权利人向其主张过权利，不影响其正常使用，故我对郭永刚的各项上诉请求均不予认可。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。边连涛向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年8月3日签署的京开易购食堂租赁合同；2.判令郭永刚支付2019年7月20日到2019年8月19日的违约金29450元；3.判令郭永刚支付租赁期间（2019年2月19日-2019年8月19日）的一个月免租期租金29166元；4.判令郭永刚支付租赁期间（2019年2月19日至2019年8月19日）少交的租金58333元；5.判令郭永刚支付违约金95000元;6.判令郭永刚支付搬离租赁场所前（2019年8月19日至2019年10月28日）的租金73888元；7.诉讼费由郭永刚承担。郭永刚向一审法院反诉请求：1.撤销双方2018年8月3日签订的房屋租赁合同;2.边连涛返还已经支付的6万元押金及租金26.25万元；3.边连涛赔偿装修店铺费用9.8万元；4.反诉费用由边连涛承担。一审法院认定事实：2018年7月30日，边连涛（出租方，甲方）与郭永刚（承租方，乙方）签订《租赁定金协议》，该协议约定现有甲方在北京市大兴区京开易购食堂招商，乙方同意进驻此项目，甲、乙双方就乙方支付甲方定金等事宜签订本协议。甲方所拥有的将要出租给乙方的房屋，位于北京市大兴区京开易购建材市场食堂，该建筑面积约为249平方米。该房屋的经营品类是食堂及小超市。乙方承诺不超出经营范围。双方商定租赁期限为3年。此房屋租金价格年租金35万元。第二年38万元，支付方式为半年支付。乙方在签订本协议当日内交给甲方6万元，作为定金，甲方收到定金后应书面签收收据。本协议签订后至甲方办理营业执照及手续结束前，双方在5个工作日内签订正式合同。乙方所需证照由甲方协助办理。乙方装修的工程改造需符合物业相关规定。2018年8月3日，边连涛（出租方，甲方）与郭永刚（承租方，乙方）签订《租赁协议》，该协议约定：鉴于甲方是位于北京市大兴区京开易购食堂的合法收益者。经甲乙双方协商一致，甲方同意按本合同项下之条件及条款将租赁物出租给乙方作为商业经营之用。乙方同意按本合同项下之条件及条款承租租赁场所。甲方出租给乙方的房产面积按工程图纸双方约定的租赁实测面积计算。共计建筑面积249平方米，该面积作为租金、管理费、能源费及其他与租赁面积有关的费用的计算依据。乙方租赁此房屋的经营范围是内部食堂及小超市。为保证甲方整体物业经营合理化，乙方承诺不超出约定的经营范围。甲方承诺在乙方正常改造时，乙方正常营业所需的上下水、电力都可以正常使用，由甲方负责协调。如发生相关费用，由乙方承担，且乙方应正常缴纳正常营业所消耗的相关费用。甲方负责协助办理此项目所需的营业执照，因证照原因导致乙方不能正常经营，甲方负责协调，不能正常营业期间不收取租金。租赁期限为3年，即2018年8月19日起至2021年8月18日止，共计36个月，每年的最后一个月，为免租期，即第一年免租期为2019年7月19日至8月18日以此类推。乙方同意甲方于2018年8月4日之前将符合本合同约定的租赁物交付给乙方。本合同租金实行按半年支付制。半年租金为175000元，租金支付时间为上一次租金到期日前30日前。乙方应支付履约保证金共计人民币6万元，作为履行合同和提供商品服务质量的担保。本合同的租金递增方式为第二年第三年租金为38万元。甲方特此声明其为租赁场所的合法收益权人，并提供办理证照所需的相关资料。并协助乙方办理所需证照。乙方需提供经与边连涛核对无误的营业执照、商标证复印件及法定代表人身份证复印件，并作为本合同附件，乙方为个人需要提供个人签字的身份证复印件。违约责任，如乙方未按约定的时间向甲方支付租金或任何其它费用，每迟延一日，应按欠缴费用（包括租金、其它费用等）的千分之5向甲方支付违约金。如出现本条款所列情形之一的，乙方应按照当期三个月租金的标准向甲方支付违约金（违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应补足差额），且甲方有权选择以书面通知的形式，立刻解除合同：1）乙方利用租赁房产进行非法活动或严重违反国家有关规定的；2）未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁房产结构或用途，或损坏租赁房产或附属设施的；3）乙方破产或进入清算程序或被任何人申请破产或被法院宣告破产的；4）乙方迟延支付租金、租赁保证金、租赁费用等超过30日的；5）甲方依据本合同约定，从租赁保证金中扣除乙方应付款后，乙方在甲方提前书面要求后14日内未补足被扣除的租赁、保证金金额的；6）乙方有上述违约行为，并在甲方书面要求改正后15日内仍不予改正的；7）未经甲方书面同意，乙方擅自转租、转让、转借租赁房产，或虽经甲方同意后转租，但向甲方提交虚假的与转承租人的合同的；8）因乙方不规范经营导致重大安全事故，包括但不限于食品安全和消防安全等。除非符合法律规定或本合同中另有约定，甲方不得提前解除合同。如甲方因故需提前解除合同，应提前三个月，以书面形式通知乙方，且1）根据乙方实际使用租赁房产的时间，结清租赁期限内的租金；2）全额返还乙方租赁保证金；3）按照当期两个月租金的标准，向乙方支付违约金。本合同有效期内，乙方不得退租，如乙方因故提前解除合同，应提前三个月以书面形式通知甲方，且履行完毕如下手续：1）根据本合同约定的交还标准，向甲方交回租赁房产；2）交清租赁期限内的租金及其他因本合同所产生的费用；3）除不予退还租赁保证金外，乙方应当按照当期两个月租金的标准向甲方支付违约金；4）补足免租期租金。租赁房产的交还；在本合同期限届满或解除时，在终止日或甲方要求乙方撤离的日期前：1）乙方应将腾空的租赁房产交还甲方；2）乙方自行承担费用拆除乙方添附的固定物、装饰物、附加物、隔离物、地面铺设、装置及改动，并修复因拆除造成的损害，将租赁房产恢复到原状。3）甲方应当与乙方办理交接手续，并签署交接单，确认租赁房产交还时的状态。尽管有上述规定，经甲方事先批准，并在乙方缴纳甲方将租赁房产恢复原状所需的费用（具体金额与腾空租赁房产时由甲方和乙方协商确定）后，乙方可不履行上述规定的拆除乙方固定物的义务，在这种情况下，乙方固定物归甲方所有，且甲方无需给予乙方任何补偿。在租赁期限届满或本合同提前解除时，乙方如未根据上述规定并且未得到甲方的事先批准，未拆除乙方固定附着物或未修复因拆除所造成的损害，则甲方可进行恢复或修复工作，乙方应当承担甲方因此发生的费用、支出和其他责任。甲方也有权选择不拆除乙方固定附着物的全部或一部分，在该情况下乙方固定附着物归甲方所有，且甲方无需给予乙方任何补偿。在本合同租赁期限届满终止或提前解除时，如果乙方在租赁房产留有财产，则甲方可以搬出变卖和/或以其他方式处置该财产,而无需对乙方承担任何责任。对该笔财产的处置所得的收益归甲方所有。因前述处置造成的该等财产的任何损坏或灭失的责任，均由乙方自行承担。补充1电费1.5元每度、水费9元每吨。补充2乙方保证2018年8月19日前正常营业。合同签订后，边连涛向郭永刚交付了房屋，郭永刚交纳了押金6万元及租金26.25万元，郭永刚装修后开始进行经营。本案在一审审理过程中，边连涛提供了下列证据：证据1.郭永刚2019年1月缴纳租金的截屏，用以证明郭永刚缴纳租金87500元，少缴租金58333元；证据2。双方的微信聊天记录，用以证明边连涛多次催促郭永刚缴纳租金；证据3.电脑截屏，用以证明京开易购公司于2018年4月27日由北京兴洲通五金建材有限公司变更而来；证据4.京开易购公司出具的证明，用以证明边连涛与京开易购公司有三年期的合同，其有权出租。郭永刚的质证意见：对证据1.少交租金58333元有原因，基于有腾退和免租期，边连涛给郭永刚增加2个月的免租期，只缴纳87500元，边连涛是同意的；对证据2.郭永刚多次和边连涛陈述为什么不缴纳租金问题，因为涉及到拆迁以及边连涛没有租赁权，并不是说不交，如果有出租权可以交；对证据3.与本案无关；对证据4.不认可。郭永刚提交了下列证据：证据1.拆除腾退通知书，用以证明郭永刚不缴纳房租是由于房屋涉及拆除，由此引出知道边连涛没有出租权；证据2.郭永刚和京开易购公司签订的展位租赁合同，内容是房屋租赁，租期一年，2017年9月20日至2018年9月19日，用以证明边连涛2018年9月19日即不具有出租权；证据3.装修合同，用以证明郭永刚承租房屋后对房屋进行装修，花费98000元。边连涛的质证意见：对证据1-2.以答辩意见为准。对证据3.真实性、证明目的均不认可。经法院出示（2019）京0115民初25553号民事判决书、（2020）京02民终2344号民事判决书，系赵琬琳与京开易购公司、北京京安互联物业管理有限公司（以下简称京安物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，该判决查明：2019年4月30日，黄村镇东片区非住宅拆除腾退项目指挥部发出《拆除腾退公告》，但是尚未签订拆除腾退协议。同时已经确认赵琬琳与京开易购公司、京安物业公司签订的基于赵琬琳与马国胜之间的房屋租赁合同而签订的确认书无效。双方均认可涉案房屋已经交还，但是边连涛提出2019年11月7日郭永刚交还，并提供微信聊天记录为证；郭永刚提出2019年10月30日交还，由京开易购公司的经理接收，但是并未提供相应的证据予以证明。经法院行使释明权，边连涛表示不坚持要求确认与郭永刚签订的租赁协议有效，合同效力由法院确定，但是坚持其他各项诉讼请求；郭永刚对合同效力问题也提出由法院确定，同时坚持其他各项诉讼请求。对于郭永刚要求装修损失98000元的诉讼请求，其坚持以现有的装修合同作为依据，不申请鉴定，亦不同意待拆腾以后确定价值。一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现双方均无法提供涉案房屋的建设工程规划许可证，故法院认定边连涛与郭永刚签订的租赁协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对于边连涛要求郭永刚支付2019年7月20日到2019年8月19日的违约金29450元、租赁期间（2019年2月19日-2019年8月19日）期间的一个月免租期租金29166元、违约金95000元的诉讼请求，因合同已经被确定为无效，法院不予支持；虽然合同无效，但是郭永刚实际使用了涉案房屋，仍应按照合同的租金标准支付占有使用费，虽然郭永刚答辩称双方在2019年8月协商再给两个月的免租期，但是其并未提供相应的证据予以证明，根据其实际支付租金262500元、参照合同给一个月免租期的约定，对于边连涛要求郭永刚支付租赁期间（2019年2月19日至2019年8月19日）少交的租金58333元（占有使用费）的诉讼请求，法院予以支持；对于边连涛要求郭永刚支付搬离租赁场所前（2019年8月19日至2019年10月28日）的租金73888元，因郭永刚认可其实际经营至2019年10月28日，30日搬离涉案房屋，故郭永刚应支付2019年8月19日至2019年10月28日的占有使用费73888元。对于郭永刚要求边连涛返还已经支付的6万元押金的反诉请求，法院予以支持；对于郭永刚要求边连涛给付租金26.25万元的反诉请求，没有事实及法律依据，法院不予支持；对于郭永刚要求边连涛赔偿装修店铺费用9.8万元的反诉请求，因其装修以后已经实际使用，现仅提供装修合同及付款票据，证据不足，法院不予支持；郭永刚可待补充证据后另行主张。据此，一审法院判决：一、确认边连涛与郭永刚2018年8月3日签订的租赁协议无效；二、郭永刚于判决生效后十日内支付边连涛自2019年2月19日至2019年8月19日少交的房屋占有使用费58333元及自2019年8月19日至2019年10月28日房屋占有使用费73888元；三、边连涛于判决生效后十日内返还郭永刚押金60000元；四、驳回边连涛的其他诉讼请求；五、驳回郭永刚的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方提交新证据情况如下：郭永刚提交新证据1份，即京开易购公司于2020年7月18日出具的《证明》，内容为2019年4月26日以该公司名义出具的《证明》文件不是其出具的。边连涛对此新证据的真实性及证明目的均不予认可。边连涛提供新证据2份，证据1为案件受理告知书，欲证明自己已另案起诉京开易购公司情况，郭永刚对证据1的真实性认可，但认为与本案无关；证据2为一份银行的转账对账单，显示边连涛同马国胜之间的转账记录，欲证明自己向上家支付租赁费情况，郭永刚对证据2真实性认可，不认可证明目的，认为马国胜与京开易购公司无关，且租赁时间为2018年8月19日至2022年，边连涛在租赁前一年把钱打给马国胜与逻辑不符。经询，郭永刚表示占有使用涉案房屋期间无第三人主张权利，干扰经营。双方对一审判决认定的其他事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，故边连涛与郭永刚就涉案房屋签订的《租赁协议》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案房屋系郭永刚通过《租赁协议》从边连涛手中取得占有，在郭永刚占有使用涉案房屋期间并无第三人主张权利，干扰其经营，故郭永刚理应按照合同约定的租金标准支付相应的占有使用费，一审法院判决郭永刚支付自2019年2月19日至2019年8月19日少交的房屋占有使用费58333元及自2019年8月19日至2019年10月28日房屋占有使用费73888元，于法有据，应予支持。关于2018年9月之后边连涛是否还具有涉案房屋的合法出租权，系边连涛与其上手出租方之间的纠纷，与郭永刚没有直接法律关系，郭永刚以此为由要求返还2018年9月20日至2019年2月19日房屋占有使用费，并拒绝支付2019年2月19日至2019年10月28日房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于返还押金60000元，双方均认可，本院亦不持异议。综上所述，郭永刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6543元，由郭永刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二〇年九月二十八日法官助理  张增彬书 记 员  张 雯