山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终5392号 上诉人（原审被告）：王教友，男，1970年8月18日出生，汉族，住高密市。 委托诉讼代理人：李文杰，高密醴泉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：徐国栋，男，1986年8月14日出生，汉族，住高密市。 委托诉讼代理人：李东，高密天地法律服务所法律工作者。 原审被告：曹玉华，女，1970年3月14日出生，汉族，住高密市。 原审被告：颜廷航，男，1974年9月29日出生，汉族，住高密市。 原审被告：王巧玲，女，1973年11月16日出生，汉族，住高密市。 上诉人王教友因与被上诉人徐国栋、原审被告曹玉华、颜廷航、王巧玲民间借贷纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初4645号判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王教友上诉请求：撤销（2019）鲁0785民初4645号判决书，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：根据上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议，双方已经结清账目，原借贷关系已消失，应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。民间借贷纠纷与房屋买卖纠纷是两个法律关系应当分别审理。 被上诉人徐国栋答辩称：上诉人上诉涉及的两个问题，一审判决已经进行了明确详细的阐述。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告曹玉华、颜廷航、王巧玲未作陈述。 原告徐国栋向一审法院起诉请求：判令被告王教友、曹玉华立即偿还借款170万元及利息（以170万元为基数，自借款之日起承担年息36%的利息）；判令被告颜廷航、王巧玲对第一项请求承担连带偿还责任；诉讼费、保全费由被告承担。第一次开庭之后，原告又增加诉讼请求：依法解除原、被告双方于2018年9月14日签订的房屋买卖协议。 一审法院认定：徐国栋与王教友系朋友关系，王教友与曹玉华系夫妻，王巧玲系王教友妹妹，王巧玲与颜廷航系夫妻。 2018年7月30日，王教友、曹玉华因需要资金周转，共同从徐国栋处借款170万元，王巧玲、颜廷航自愿为该笔借款提供担保。当日徐国栋通过银行将170万元转账至双方约定的王教友个人账户。王教友、曹玉华为徐国栋出具了借条及收到条，借条中载明王教友、曹玉华系共同借款人，颜廷航、王巧玲均为担保人。在借条中并未载明借款期限及约定利息。 借款之后的还款情况如下：2018年7月30日，王教友通过银行转账形式转给了徐国栋朋友李振宁3万元；2018年8月14日，王教友通过银行转账形式转给了徐国栋姐夫秦岩10万元；2018年8月25日王教友通过银行转账形式转给了徐国栋5000元，共计135000元。2018年9月14日徐国栋与王教友、曹玉华、颜廷航、王巧玲等签订《房屋买卖协议》，约定：经双方协商，王教友将名下二处营业房（二处营业房情况：其一位于高密市经济开发区，房权证号为鲁潍房权证高密市字第××号；其二位于高密市经济开发区，房权证号为鲁潍房权证高密市字第××号）转让给徐国栋，转让价款316万元，其中过户费用由徐国栋承担，徐国栋可自由卖与他人，王教友配合办理解押、过户等相关手续；因王教友的该二处营业房抵押于高密市农村商业银行，抵押贷款170万元，此贷款本金由徐国栋偿还，偿还的贷款从转让价款中扣除，其中自2018年9月20日起此二处房产产生的贷款利息由徐国栋承担；因王教友于2018年7月30日从徐国栋处借款170万元至今未偿还，现从该房款中扣除。综上所述，该房款转让价扣除徐国栋代为偿还银行借款本金和所欠徐国栋款项，王教友、曹玉华需支付人民币20万元给徐国栋，此款项由王巧玲、颜廷航作为担保人，如王教友到期未偿还此款项，担保人无条件履行担保责任，王教友、曹玉华承诺在此协议签订30日内必须转给徐国栋此款项，到期如未偿还承担一切违约责任。但在协议中双方并未约定二处房产的过户以及徐国栋为王教友代偿170万元借款本息的具体时间。上述协议签订后，王教友、曹玉华将二处营业房交付徐国栋占有使用；但其未按照该协议履行付款义务，徐国栋亦未代偿王教友的贷款本息，王教友、曹玉华亦未将二处房产过户给徐国栋。 双方对如下证据及事实有争议：一、关于借款时双方是否约定利息以及还款本息数额；二、关于王教友将涉案的二处营业房交付徐国栋之后，徐国栋是否将二处营业房全部出租以及收取的租金数额；三、2018年9月14日双方签订的《房屋买卖协议》中载明的王教友、曹玉华需要支付徐国栋的20万元是否系笔误的问题。 关于争议事实一，原告徐国栋主张：双方口头约定利息为每日千分之三，被告王教友借款之后偿还的135000元均为利息；被告王教友辩称：双方并未约定利息，借款之后偿还的135000元为本金。原告徐国栋为此提供了如下证据：1.徐国栋与王教友的通话录音证据一份；2.徐国栋申请证人施某出庭作证，其提供了证人证言，接受了双方当事人的询问。经质证，被告王教友对证据1的真实性无异议，但原告当时和我说话是诱导我，当时他说没有录音，应该以合同为准；对上述证人证言不认可，且证人无其他书面证据，根据法律规定证人必须两人以上，且原、被告之间签订了房屋买卖协议，所以，双方不存在利息关系。对此，原告认为：其提交的录音是真实的，内容不存在诱导行为，王教友在录音中陈述的内容均为其真实意思表示，可以体现出王教友对涉案的借款及利息是认可的。经质证，原告认为施某的证言明确体现出原、被告就170万元借款约定了每日千分之三的利息，并且从本案房屋买卖合同中可以看出证人为涉案房屋买卖合同的见证人，其所作出的证言具有较高的证明效力；结合原告提交的录音内容，王教友也明确认可已经支付的135000元系原、被告双方约定的利息，同时结合日常生活经验法则，双方对于170万元的巨额借款不可能不约定利息，由此，本案的证人证言与其他证据相互印证，形成完整的证据链，足以证明涉案借款的利息约定就是每日千分之三。 关于争议事实二，被告王教友认为原告徐国栋已经将二处营业房全部出租，并收取了租金；原告主张其中有一处正在出租状态，租金是每年45000元，已经收取该租金；另一处是有人想买，但是还未签订合同，关于具体事宜正在协商当中，因临时无法办理过户手续，已使用两个月，但是未出租，也未收任何费用，其余时间一直闲置，为此提交房屋租赁合同一份，该租赁合同载明：出租方为徐国栋，租赁方为张海伟，租赁期限自2019年4月15日至2020年4月15日，租赁费为每年45000元。被告王教友质证认为，对该合同真实性无异议，但是两套都租出去了，并于庭后提交了一份二处营业房的外观照片。经质证，原告徐国栋对上述照片的真实性无异议，其中的一处营业房确实有人在装修并使用，但并非徐国栋进行的出租，仅仅是该使用人想要买，临时无法办理过户手续，因此，先行装修并使用，但徐国栋并未收取任何费用，并提交一份高密市佳家房产中介服务中心出具的证明。被告质证认为，因被告并未参与该房产的买卖，故对该证明的真实性不予认可。 关于争议事实三，被告认为签房屋买卖协议之前已经支付原告135000元，实际上应该是105000元。原告主张，房屋买卖协议中所记载的20万元，是一个笔误，实际应当是24万元。 一审法院认为：本案的争议焦点有： 一、涉案借贷合同是否约定利息以及借款本息的认定； 二、本案中双方签订的房屋买卖协议的效力以及是否应予解除。 关于争议焦点一，原告主张双方口头约定了每日千分之三的利息，被告不予认可，认为双方并未约定利息。一审法院认为，原告提供的录音证据以及证人施某的证言，均具有客观性、关联性、合法性，确认为有效证据。王教友在录音中对于其已经支付的135000元明确承认系支付的利息；根据施某的证言，原、被告双方系朋友关系，被告王教友借款用途为资金过桥，双方约定利息为日千分之三，且根据双方确认的被告王教友还款情况，借款当日即2018年7月30日支付原告3万元、2018年8月14日再支付10万元、2018年8月25日又支付5000元，根据日常生活经验及用于资金过桥的民间借贷交易习惯，确认双方约定的利息为日千分之三。被告在收到借款的当日即支付利息，实质即预扣利息，违反法律规定，故本案的实际借款金额应按照167万元计算。关于双方约定的利息，超出法律规定的月利率3%的利率红线，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36％，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36％部分的利息的，人民法院应予支持。”之规定，超出3%的部分应折抵本金，未支付的利息应按照月利率2%计算。截至2018年8月14日利息应为167万元×3%÷30×15＝2.505万元，被告实际支付10万元，应折抵本金10-2.505＝7.495万元；自2018年8月15日至2018年8月17日应付利息为159.55万元×3%÷30×3＝4786.5元，被告2018年8月25日实际支付利息5000元，故实际相当于被告按照月息3%支付利息至2018年8月17日，至于213.5元（5000元-4786.5元）应计入被告的2018年8月18日的利息。自2018年8月18日开始应以本金159.55万元为基数按月利率2%计算利息，对于已经支付的213.5元应予以扣除。 关于焦点二，关于该房屋买卖协议的效力，该协议中约定：“因甲方王教友于2018年7月30日从乙方徐国栋处借款170万元至今未尚未偿还”，双方对于原告的借款本金确定为170万元，与法院确认的159.55万元不符，故该部分内容无效，鉴于协议中原告对于利息并未明示放弃，按照确认的借款本金加上合法利息计算，签订协议时被告实欠原告本息也超出170万元，故该协议的其余内容仍然合法有效；关于该部分有效内容是否应予解除，原告主张，双方签订房屋买卖合同的目的，是原告想从法律意义上对该房屋享有所有权，被告未按协议约定支付原告相应的款项，致使原告无法替被告偿还银行抵押的贷款利息，所以被告违约在先。另外，被告一直违约不配合办理房屋过户手续，导致合同无法履行，原告不能实现合同目的，因此要求解除该房屋买卖协议；被告认为，该房屋已交付完毕，并由原告占有、使用，被告配合原告办理过户手续，但原告因过户费用过高至今没有办理过户手续，该房屋买卖协议应继续履行。一审法院认为，根据该房屋买卖协议的约定，对于原告为被告代偿其在高密市农商行的170万元贷款本金以及被告配合原告办理二处营业房的房屋过户手续等关键条款虽有约定，但并未明确约定履行上述条款的具体时间；另外，在处理该案过程中，为促成双方当事人按照该协议履行，为双方留出了部分时间进行协商，但双方最终未能就该问题的解决达成一致；根据约定，被告应在协议签订后三十日内支付原告20万元，虽然双方对于该20万元发生争议，但在双方均未提供足够证据的情况下，应以协议内容为准，而被告并未按照该协议履行支付20万元的义务，故被告已经首先构成了违约；分析双方签订的房屋协议签订背景，系被告因经济困难对于所欠原告借款本息无力偿还，该协议实质为一种特殊的以房抵债方式，属于新债清偿，原告在要求被告继续履行旧债或按照房屋买卖协议的方式清偿债务具有选择权。综上，鉴于履行该协议需要原告替被告付清在农商行的贷款本金170万元及相应利息，被告配合原告过户，故原告为实现债权需要付出较大代价，在被告已经首先违约情况下，已经使原告对被告是否诚信履行该房屋买卖协议产生了合理怀疑，且对于被告是否会配合、何时配合原告办理房屋过户双方并未作出约定，原告有权拒绝履行为被告代偿农商行贷款本息。综合考量上述因素，应尊重和保护债权人原告的决定，本案的房屋买卖协议的有效部分应予解除。 综上，根据原、被告提供的证据，结合本案事实，可以认定原告徐国栋与被告王教友、曹玉华之间民间借贷合同成立。该民间借贷合同系双方真实意思表示，除双方口头约定的利息超出法律规定上限外，其余内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效；原告向被告王教友、曹玉华提供借款后，被告王教友、曹玉华应偿付借款本金及合法利息；因双方并未约定还款期限，故原告可以随时主张返还借款；原、被告双方于2018年9月14日签订的房屋买卖协议为部分无效、部分有效协议，其中的有效部分应予解除，解除后，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，徐国栋应将王教友的二处营业房返还，同时返还占有王教友的二处营业房期间的房屋收益，根据查明的事实，双方对于其中的一处营业房的房租并无异议，但对于另一处的房屋收益发生争议。根据目前双方的举证情况，将原告占有二处营业房期间的收益在本案中暂时确定为45000元，本案中可以从被告应支付的利息中扣除；被告王教友、曹玉华虽主张原告占有使用二处营业房期间还存在其他收益，但原告不予认可，王教友、曹玉华应对此承担举证责任，但其未能举证加以证明，故应承担举证不能的不利后果，但其可以在证据充分后另案向原告徐国栋主张（需要指出，在原告实际返还二处营业房之前，除已经认定的房租外，如原告获得新产生的租金或其他收益，对该部分收益，被告也有权主张返还或抵扣）；关于本案借款本金利息，前文已经作出认定，即被告王教友、曹玉华尚欠借款本金159.55万元及相应利息；被告王教友、曹玉华系共同借款人，应对本案债务承担共同还款责任；关于被告王巧玲、颜廷航在本案中的责任，根据2018年9月14日双方签订的房屋买卖协议，担保人王巧玲、颜廷航也在协议上签字摁印，应视为原告已经向二担保人主张过权利，从此时起，开始计算保证合同的诉讼时效，在该房屋买卖协议解除后，二担保人被告王巧玲、颜廷航应继续对本案债务承担连带清偿责任。对于原告关于被告王教友、曹玉华立即偿还借款170万元及按年息36%计息的请求，仅支持借款本金159.55万元及自2018年8月18日开始按月利率2%计算的利息（从利息中扣除被告已经支付的213.5元以及原告实际已经领取的房屋租金45000元），其余部分请求超出法律规定，不予支持；原告关于被告王巧玲、颜廷航承担连带清偿责任的请求符合法律规定，予以支持。对于原告关于解除原、被告双方于2018年9月14日签订的房屋买卖协议的诉讼请求，其中约定的“因甲方王教友于2018年7月30日从乙方徐国栋处借款170万元至今未尚未偿还”内容无效，不需要解除；其余内容应予解除。对于被告王教友、曹玉华关于涉案借款已经以自己的营业房抵顶的补充辩称意见，依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定”以及该法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本案中被告虽将涉案二处营业房交付原告占有使用，但并未办理过户登记，故该二处营业房的所有权并未转移，故对该辩称意见不予支持；对于被告王教友、曹玉华关于不应承担利息的辩称意见，与事实不符，不予支持；对于二被告颜廷航、王巧玲关于不应承担担保责任的辩称意见，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告徐国栋、被告王教友、曹玉华、颜廷航、王巧玲于2018年9月14日签订的房屋买卖协议中约定的“因甲方王教友于2018年7月30日从乙方徐国栋处借款170万元至今未尚未偿还”内容无效，解除该买卖协议的其余内容；二、被告王教友、曹玉华共同偿付原告徐国栋借款本金159.55万元及利息（自2018年8月15日开始至实际给付之日按月利率2%计算，扣除被告已经支付的213.5元以及原告实际已经领取的房屋租金45000元）；三、原告徐国栋返还被告王教友、曹玉华的二处营业房（其一位于高密市经济开发区，房权证号为鲁潍房权证高密市字第××号；其二位于高密市经济开发区，房权证号为鲁潍房权证高密市字第××号）；四、被告王巧玲、颜廷航对上述第二项债务承担连带清偿责任，承担责任后，有权向被告王教友、曹玉华追偿；五、驳回原告徐国栋的其他诉讼请求。以上第二、四项，被告王教友、曹玉华、颜廷航、王巧玲于本判决生效之日起十日内付清；上述第三项，原告徐国栋于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20100元，财产保全费5000元，共计25100元，由原告徐国栋承担1236元，被告王教友、曹玉华、颜廷航、王巧玲负担23864元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院认为，在涉案借款合同履行过程中，2018年9月14日徐国栋与王教友、曹玉华、颜廷航、王巧玲等签订《房屋买卖协议》，约定“因王教友于2018年7月30日从徐国栋处借款170万元至今未偿还，现从该房款中扣除”。上述《房屋买卖协议》合法有效，且与涉案借款合同有关联，双方当事人均应按协议约定履行各自的权利义务。因当事人未按协议履行，构成违约，被上诉人徐国栋起诉要求解除《房屋买卖协议》，返还借款的请求，于法有据，一审法院对此予以支持并无不当，本院予以确认。上诉人王教友主张根据双方签订的房屋买卖协议，已经结清账目，原借贷关系已消失,没有法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实基本清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人王教友的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20100元，由上诉人王教友负担。 本判决为终审判决。 审判长 孟 义 审判员 马淑华 审判员 崔恒心 二〇二〇年九月三十日 书记员 牟姣姣