广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19014号上诉人（原审原告）：冯锦培，男，1988年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：徐剑文，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王星，男，1980年10月17日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被上诉人（原审被告）：张素敏，女，1981年11月22日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：阎文亮，广东领华律师事务所律师。原审第三人：何晓玲，女，1968年10月4日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。上诉人冯锦培因与被上诉人王星、张素敏、原审第三人何晓玲申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人冯锦培上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持冯锦培一审全部诉讼请求；2.王星、张素敏承担本案的全部诉讼费。事实及理由如下：一、王星、张素敏一直未按房屋买卖合同的约定向何晓玲足额支付价款，且没有将剩余价款按照法院要求进行执行，其依法不享有足以排除本案强制执行的民事权益。1.王星、张素敏在房屋交易过程中一直未按合同约定向何晓玲足额支付购房款。（1）王星、张素敏在签署购房合同后未按约定向何晓玲足额支付首期款。根据双方签署的购房合同第十九条的约定，王星、张素敏属于先履行义务一方，即在王星、张素敏对何晓玲完成先给付全部首期款的义务后，何晓玲才存在负有办理全权委托公证及提前还贷、涂销抵押的合同义务。但事实上，王星、张素敏直至2016年5月15日仍未将剩余的55万元首期款支付给何晓玲，因此才导致何晓玲无足够资金进行还贷和涂销抵押。（2）王星、张素敏在与何晓玲达成第一份补充协议后仍未按约定足额支付购房款。根据王星、张素敏与何晓玲于2016年5月21日签署的《补充协议》的约定，王星、张素敏仍是先履行义务一方，即只有在王星、张素敏向何晓玲支付的购房款达到45万元以后，何晓玲才负有配合其完成办理还款、涂销抵押和过户等事宜的义务。但据王星、张素敏的付款记录显示，王星、张素敏后来根本没有依约向何晓玲支付第三笔定金。综上，王星、张素敏未依合同约定足额支付购房款，且至今向何晓玲支付的购房款仅为35万元。2.王星、张素敏至今没有依法将剩余价款按法院要求交付执行。王星、张素敏一直未将剩余购房款交付法院执行，（2017）粤0112执异86号案已查明王星、张素敏在执行过程中实际仅支付了部分价款，该权利不足以阻止执行，并驳回王星、张素敏的异议申请。后来王星、张素敏在未取得何晓玲和其他债权人同意下将有关款项支付给中国邮政储蓄银行股份有限公司广州黄埔支行和广州市花都万穗小额贷款股份有限公司（以下简称万穗公司）清偿债务，且万穗公司的债权尚未经过执行异议当事人在执行分配中的审查，有关债权数额存在伪造或超额计算的可能，该支付行为并不是支付购房款更不符合将剩余价款按法院要求交付执行的规定。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定，王星、张素敏不享有足以排除本次强制执行的民事权益。二、王星、张素敏是因自身原因未办理过户登记，其对登记在何晓玲名下的案涉房屋依法不享有足以排除本案强制执行的民事权益。王星、张素敏在交易时明知案涉房屋存在权利瑕疵仍继续购买，其具有重大过错，应当自行承担无法过户的风险。王星、张素敏在与何晓玲签署的两份《存量房买卖合同》均明确记载案涉房屋存在他项权登记的情况，不动产登记查册表也明确显示案涉房屋有抵押权，故王星、张素敏在交易案涉房屋时已经明知存在无法过户的风险，应认定案涉房屋无法办理过户登记的原因在于王星、张素敏，王星、张素敏依法不享有足以排除执行的权利。如上所述，王星、张素敏在交易案涉房屋的过程中负有先履行义务，本案因王星、张素敏屡次违约才导致过户期限一再拖延，而由此产生的不利后果应归责于王星、张素敏，一审判决王星、张素敏对房屋无法过户不存在过错的认定明显错误。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的规定，王星、张素敏不享有足以排除本次强制执行的民事权益。三、何晓玲单方面出让案涉房屋属于无权处分行为，该买卖行为不足以排除冯锦培的执行。案涉房屋为何晓玲与案外人黄飞龙在夫妻关系存续期间内购买，依法属于夫妻共同财产。何晓玲在没有取得黄飞龙同意的情形下单方出让属于无权处分行为，该处分行为不排除是何晓玲在知晓黄飞龙在外欠付高额债务的情形下，为了转移财产而与王星、张素敏恶意串通，转移财产，故案涉买卖关系不受法律保护，该买卖关系不能排除冯锦培有关执行的请求。被上诉人王星、张素敏二审辩称，一、案涉房屋是王星、张素敏在广州工作生活多年购买的第一套住房，现王星、张素敏已经支付款项合计2198966元，包括为何晓玲偿还的担保债务，已经超过房屋买卖合同约定价款，目的是涂销抵押实现过户。王星、张素敏的物权期待权为王星、张素敏普通生活的最基本、最核心的权利，而冯锦培显然和何晓玲不相识，为职业放贷人，该债权为普通金钱债权。二、王星、张素敏的权利足以排除执行。1.王星、张素敏和何晓玲签署了书面房屋买卖合同且办理了网签，何晓玲的丈夫完全知情、同意何晓玲为偿还夫妻共同债务处理房屋。2.王星、张素敏按约定支付了房屋价款，且已经替何晓玲偿还案涉房屋的抵押担保债务，没有剩余款项交付法院执行。本案交易障碍是案外人黄飞龙同意出售房屋后消失，导致向抵押权人申请还款不能，何晓玲没有及时涂销抵押，也没有按时办理委托授权公证，因此王星、张素敏没有过错。3.王星、张素敏查封案涉房屋前入住案涉房屋，由房屋交接确认书为证。4.对于交易的迟延，王星、张素敏没有过错。综上，请求维持原判，驳回冯锦培的上诉请求。原审第三人何晓玲二审述称其没有意见。冯锦培于2019年9月11日向一审法院起诉，请求：依法准许执行何晓玲名下广州市黄埔区黄埔东路188号大院29号603房。一审法院经审理查明：2016年3月30日，王星、张素敏（乙方、买方）与何晓玲（甲方、卖方）经案外人广州云房数据服务有限公司（丙方、中介方）促成签订《存量房买卖合同》，约定由乙方以2150000元的价格购买案涉房屋，甲方在收齐房款当天2016年6月15日前将案涉房地产交付使用。其他约定为甲乙双方约定首付款1200000元，其中300000元在2016年3月31日支付，其余900000元在2016年5月15日前支付，甲方在收齐首期款当天配合中介方做全权委托公证，甲方确定没有做私人贷款。该房地产有抵押，乙方的付款方式为定金50000元于甲乙双方交付时作为购房款的一部分，乙方应于本合同签订之日支付定金；甲乙双方一致同意由乙方垫资赎契，乙方应在收到银行通知提前还贷之日起30日内，将首期楼款1200000元存入甲方贷款账号内；乙方通过公积金贷款按揭付款，甲乙双方应于2016年6月15日前或甲方还清贷款卖方银行出具同意贷款通知书备齐交易所需资料到房地产登记机构申请办理产权转移登记；楼价余款900000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给甲方。等等。同日，何晓玲出具《收款收据》收取王星、张素敏支付的定金50000元。次日，前述买卖双方再签订《价格确认书》，明确双方同意在签署《广州市存量房买卖合同》（网签）申报价格为1600000元等。何晓玲出具《收款收据》收取王星、张素敏支付的首期楼款300000元。同年4月15日，前述合同三方签订编号为穗存量房合字××号的《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为黄埔区黄埔东路188号大院29号603房，建筑面积110.63平方米；该房地产按整套出售并计价1600000元，首期款乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付房款700000元，剩余房款900000元由乙方签订本合同后二十天内，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2016年6月15日前。等等。2016年5月21日，买卖双方签订《补充协议》，其中约定何晓玲因资金问题未能按约定还银行抵押贷款，导致购房手续进度无法按约定如期进行。双方约定由王星、张素敏在2016年3月30日前支付定金50000元，在2016年3月31日前支付定金300000元，在2016年5月25日前支付第三笔定金450000元，此笔定金只能作为还万穗公司的贷款专用；何晓玲于2016年6月1日将该物业交付给王星、张素敏使用；何晓玲必须在6月1日前和中介方人员一起办理中国邮政储蓄银行股份有限公司广州黄埔支行还贷申请，在邮政储蓄银行通知还贷日期前一天必须准备好还贷金额，王星、张素敏在邮政储蓄银行通知的还贷日当天将首期款450000元转入邮政储蓄银行指定还贷账号等。2016年6月15日，买卖双方再签订《补充协议》，其中约定：一、买卖双方现确定此物业交易价格为2000000元，此价格交易产生税费为买方承担。买方已支付定金及首期款350000元，剩余楼款1650000元，其中楼款800000元做邮政商业贷款，尾款850000元在房管局成功缴税递件过户成功当天支付。二、买卖双方协商一致2016年6月15日交接此物业给买方，交楼前产生的费用由卖方负责，如买方垫付相关杂费在楼款里面扣除。三、买卖双方在6月30日前无条件配合递件过户，并在成功递件过户当天支付剩余的未缴付的中介费用买方10000元，卖方5000元。若买卖双方其中一方违约的，按照原《存量房买卖合同》中的条款追究违约责任。等等。同日，王星、张素敏与何晓玲签署《交楼确认书》。2017年10月9日，张素敏经向中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市东区支行申请，并经该行审批后，代何晓玲及案外人黄飞龙偿还贷款三笔，金额分别为593211.81元、551682.46元以及74290.65元。同月25日，张素敏再向本市黄埔区人民法院2017执2409、2890号两案支付13580元、19550元。同年12月20日，王星、张素敏与万穗公司签订《协议书》，约定由王星、张素敏代何晓玲偿清案涉房屋的抵押债务，万穗公司在王星、张素敏代何晓玲结清债务后撤回（2017）粤0114执3445号执行，并解除案涉房屋的查封及协助涂销抵押等。同日，王星向万穗公司支付588500元，该司出具《结清证明》。同日，王星代黄飞龙向本市花都区人民法院（2017）粤0114执3445号案支付8151元。一审另查明：王星、张素敏系夫妻关系，于2009年5月13日登记结婚。根据广州市房地产档案馆于2017年5月20日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，王星、张素敏及王宥、王弋名下无房地产登记信息。据查册时间为2018年10月11日的《广州市不动产登记查册表》记载，案涉房屋属于居住用房，建筑面积110.63平方米，目前登记在何晓玲名下，登记日期为2010年1月9日。中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市黄埔支行、广州市花都万穗小额贷款股份有限公司先后在案涉房屋上设定了抵押权。一审法院于2016年6月17日以（2016）粤0104民初7979号案查封了案涉房屋三分之一的产权。一审再查明，冯锦培与何晓玲民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年11月23日出具（2016）粤0104民初7979号《民事调解书》，载明：一、何晓玲于2016年11月27日前返还借款本金60万元，及支付上述款项从2016年5月1日起至实际还清上述借款之日止的利息（按年利率24%计付）给冯锦培。二、受理费减半收取4900元、保全费3250元，均由冯锦培自愿负担。上述调解书生效后，经冯锦培申请，一审法院以（2016）粤0104执10817号案立案执行。经冯锦培同意，一审法院裁定终结本次执行程序，后又以（2018）粤0104执恢46号案恢复执行。2019年4月1日，一审法院裁定拍卖、变卖案涉房屋三分之一的产权以清偿债务。王星、张素敏遂以案外人身份向一审法院提出执行异议，案经一审法院审理，一审法院于2019年8月28日作出（2019）粤0104执异395号《执行裁定书》，裁定：中止一审法院（2018）粤0104执恢46号案对被执行人何晓玲名下广州市黄埔区黄埔东路188号大院29号603房三分之一产权的执行。一审法院认为：王星、张素敏与何晓玲经中介公司促成于2016年3月就案涉房屋的买卖签订买卖合同，并通过银行转账的方式支付了定金及部分首期款合计350000元。同年4月，买卖双方再办理网签手续，并于6月15日将案涉房屋交付王星、张素敏使用。案涉房屋则于同月17日由法院查封。虽然王星、张素敏未能依与何晓玲在2016年3月30日签订的《存量房买卖合同》的约定按期支付款项，但结合王星、张素敏提交的其与何晓玲先后签订的两份《补充协议》，王星、张素敏代何晓玲、黄飞龙分别向中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市东区支行以及万穗公司清偿的四笔贷款来看，现有证据无法证明系因王星、张素敏的原因造成案涉房屋未能及时办理过户登记手续。因此，冯锦培关于许可继续执行何晓玲名下案涉房屋的诉请，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，于2020年5月7日作出如下判决：驳回冯锦培的诉讼请求。本案受理费9800元，由冯锦培负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为冯锦培有无权利请求继续执行何晓玲名下的案涉房屋。针对前述争议焦点，本院认定如下：王星、张素敏与何晓玲经中介公司促成于2016年3月30日签订《存量房买卖合同》，并支付了定金及部分首期款350000元，合同各方亦于2016年4月15日办理网签手续，并于6月15日将案涉房屋交付王星、张素敏使用。后案涉房屋于2016年6月17日被法院查封。2016年5月21日及2016年6月15日，买卖双方签订两份《补充协议》变更了房款支付的相关约定。虽王星、张素敏未按照与何晓玲于2016年3月30日签订的《存量房买卖合同》约定支付房款，但王星、张素敏与何晓玲先后签订两份《补充协议》变更房款支付的约定，故一审结合该两份《补充协议》及王星、张素敏代何晓玲、黄飞龙分别向中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市东区支行以及万穗公司清偿四笔贷款的事实，认定现有证据无法证明系因王星、张素敏的原因造成案涉房屋未能及时办理过户登记手续并据此认定冯锦培关于许可继续执行何晓玲名下案涉房屋的诉请缺乏事实及法律依据，并无不当，本院予以维持。综上所述，冯锦培的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由冯锦培负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年九月二十八日书记员 冯 韵彭诗敏