四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1635号 上诉人（原审原告）：成都三九投资管理有限公司，住所地四川省成都市高新区芳草街53号1栋1楼3号。 法定代表人：徐攀辉，总经理。 委托诉讼代理人：姚波，四川中一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何冬，四川中一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金牛区三九绿城第二届业主委员会，住所地四川省成都市金牛区王贾路18号。 主要负责人：何兴宝，主任。 委托诉讼代理人：唐震东，上海喜睦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都金房物业集团有限责任公司，住所地四川省成都市金牛区金房苑北路1号4-4-101号。 法定代表人：林瑶，总经理。 委托诉讼代理人：黄凯，男，1972年12月31日出生，汉族，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：付廷禄，成都市金牛区城北法律服务所法律工作者。 上诉人成都三九投资管理有限公司（以下简称三九投资公司）因与被上诉人金牛区三九绿城第二届业主委员会（以下简称绿城业委会）、成都金房物业集团有限责任公司（以下简称金房物业公司）物权纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初13146号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，依法由审判员唐健独任审理，于2020年3月25日公开开庭进行了审理，三九投资公司的委托诉讼代理人姚波、何冬，绿城业委会的主要负责人何兴宝及其委托诉讼代理人唐震东，金房物业公司的委托诉讼代理人黄凯、付廷禄到庭参加诉讼。后因案件具有重大社会影响，依法裁定转为合议庭审理。本案现已审理终结。 三九投资公司上诉请求：撤销原审判决并改判：1.确认三九投资公司对三九绿城项目建筑面积5988.33平方米的人防工程享有使用权和收益权；2.绿城业委会和金房物业公司停止对人防车位的使用和收费行为，返还人防车位；3.绿城业委会归还侵占的人防车位收益本金2180250元（自2014年12月1日起暂计至2019年8月31日）及利息229198.78元（自2014年12月31日起暂计至2019年8月31日），实际金额应计算至停止侵权并返还全部收益之日止，金房物业公司承担连带责任。事实和理由：一、三九投资公司已充分证明三九绿城项目由其投资建设，合同明确约定未计入公摊的建筑物归出卖人所有，一审判决草率认定出售商品房就是“对人防车位出资者的身份及权益让渡于小区业主”，不但违背客观事实，也缺乏法律依据，举证证明责任分配也不当。1.一审法院对举证证明责任分配错误。三九投资公司提交的用地、工程有关的许可证和人防工程验收意见书、工程验收证明等证据，充分证明三九投资公司独立投资建设包括人防工程在内的整个三九绿城项目，已经完成证明责任，根据人民防空法“谁投资谁受益”的精神，三九投资公司享有人防车位使用管理和收益的权利。绿城业委会主张通过购买商品房成为人防车位的承受者并承继三九投资公司“投资者”的身份，其应对反驳主张承担证明责任。2.“向小区业主出售商品房便是对人防车位出资者身份及权益的让渡”的观点没有事实和法律依据，逻辑也不成立。没有证据证明房价包括人防车位的成本，房屋售价受多种因素影响，与人防车位建设成本是否独立计算没有关系。购买商品房是消费行为，购房人的身份不能转变为投资者或人防车位投资者。3.三九投资公司依法依约均享有人防车位的使用管理、收益的权利。人民防空法是人防工程的特别法，优先于物权法适用，人民防空法第五条第二款明确规定人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。物权法第七十四条第二款规定，建筑规划区内的车位的归属通过出售、附赠或者出租等方式约定，因此人防车位的原始权利属于三九投资公司。商品房买卖合同及补充协议均约定未计入公摊面积的建筑物、构筑物所有权、使用权均归出卖人，地下车库不随商品房一并转让。三九投资公司还提交证据证明了人防工程未计入业主公摊面积，即业主没有支付或承担人防工程建设成本。一审判决认定商品房买卖合同对地下车库的约定系格式条款，属于适用法律错误。二、一审判决仅依据物权法第七十条业主“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，便将人防车位认定属于业主的共有部分及共同享有利益，违背实践认识，是对法律规定的错误理解。1.通过对物权法第七十条的文义及理解适用中的解读，均不能得出人防车位是业主共有部分及共同享有利益的部分。2.人防车位具有平战转换的特殊战略功能，应当归国家所有。三、绿城业委会、金房物业公司自2014年12月起，擅自经营人防车位并收费，侵犯了三九投资公司的合法权益，应当承担连带责任。 绿城业委会辩称，1.人防车位不能认定为专有部分，未登记专有产权。2.开发商能取得原始权利的车位是物权法第七十四条规定的产权车位，共有车位不能出售，随专有部分一并转移。3.法律规定的兜底共有部分均属于业主所有。4.一审判决正确，应当维持。开发商对小区专有部分的出售取得全部收益，没有共有部分的收益权，车位的建造成本已经收回。5.收益权和使用权均属所有权权能，只有享有所有权才能处分和收益，三九投资公司没有人防车位的不动产权证书，不是所有权人。6.规划许可等仅能证明建设项目的合法性，不是权属证书，不能证明权属。7.人防车位建设的资金列入项目开发成本，业主的购房价包含人防车位建设费用。8.人防车位出资者的身份及权益已经让渡给业主，如果不让渡，那开发商还可对小区土地和共有物权主张二次使用权。9.人防车位是不动产，只能按照物权法处理，没有产权证书就没有所有权。10.案涉人防车位是强制配套工程，小区土地的最终使用权人是业主，开发商的投资只是初始投资者，不能享受最终所有权。11.开发商与业主的约定只是个别约定，即使全部约定了也无效。12.没有计入公摊面积也不一定不是共有部分，共有部分不必须公摊。13.人防车位不是国防资产，只有国家直接投资的才属于国家资产。14.开发商主张他人侵权，应当提交不动产权证书。15.业委会对小区场所进行管理不是侵权行为，是业委会和物业公司的合法权利。16.人防车位属于居民的公共停车场，不是专有经营性停车场。综上，请求驳回上诉，维持原判。 金房物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.人防车位的特殊性导致权属一直存在争议，金房物业公司的物业管理包含对车位进行合作经营。2.金房物业公司每个车位只收取50元的车位服务费，并未对人防车位收费，业主要停车在人防车位，金房物业公司无权阻止，不应承担连带责任。 三九投资公司2019年10月23日向一审法院起诉请求：1.确认三九投资公司对三九绿城项目建筑面积5988.33平方米的人防工程享有使用权和收益权；2.绿城业委会和金房物业公司停止对人防车位的使用和收费行为，返还人防车位；3.绿城业委会归还侵占的人防车位收益本金2180250元及利息，金房物业公司承担连带责任。 一审法院认定事实：2015年7月30日，金牛区三九绿城业主大会及金牛区三九绿城第一届业主委员会（以下简称三九绿城第一届业委会）备案登记，第一届业委会任期为2013年11月29日至2017年11月28日。2019年4月1日，绿城业委会备案任期2019年3月29日至2023年2月18日。 2006年5月29日，三九投资公司经许可办理位于金牛区公厕及配套设施、公共绿地征用划拨土地手续。2009年4月2日，成都市规划管理局通过三九投资公司建设的金牛区王贾村1、2组住宅、商业、配套设施及公厕、公共绿地工程规划验收，并备注“……人防车库：负一层，5562.73平方米……”。2008年9月24日，成都市人民防空办公室出具《建设项目人防工程验收意见书》记载：三九绿城项目总建筑面积130848.58平方米，人防建筑面积6873平方米，人防使用面积6520平方米，三九绿城人防工程基本合格，同意验收。2008年12月25日，四川嘉瑞德测绘有限责任公司对三九绿城地下室实测结果：地下室建筑面积20294.05平方米，其中负一层人防车库5562.73平方米，套数189个，负一层352号至358号、360号至542号车位为人防车位。 出卖人三九投资公司与买受人签订了《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》。其中《商品房买卖合同》约定：出卖人出卖商品房时，附属的地下车库、商业服务设施楼、底层架空层、出卖人具有独立产权的建筑物不随同商品房一并转让。合同附件《三九绿城2栋共用部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》记载：不分摊的共用部位包括地下室或架空层部分的建筑面积。《商品房买卖合同补充协议》约定：根据《物业管理条例》规定，三九绿城项目内规划批准的物业管理用房归全体业主所有，未计入公摊面积的建筑物、构筑物的所有权、使用权均归出卖人所有。 2014年3月3日，三九绿城第一届业委会向三九投资公司发出的《人防使用权告知函》记载：“……人防工程的使用权归属于物业买受人，由三九绿城全体业主收回使用。”2014年12月10日，三九绿城第一届业委会、金房物业公司向三九公司发出的《关于三九绿城小区物业交接事宜的函》记载：“三九绿城第一届业主委员会，就小区新旧物业交接事宜告知你们……为此贵方的人防工程和车位问题等相关事宜，需与金房物业服务有限公司进行磋商。”2014年至2019年期间，三九投资公司向三九绿城第一届业委会、金房物业公司、绿城业委会发函，告知案涉人防车位应当由三九投资公司使用管理，收益应当归三九投资公司享有。 一审法院认为，案件争议焦点为三九投资公司是否为案涉人防车位的投资者。首先，依照《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”之规定，业主对共有部分享有共同管理的权利；其次，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，三九投资公司主张其系人防车位的投资者，应对人防车位系独立投资、在销售三九绿城项目时未将人防车位成本计入商品房销售价格承担举证责任。三九投资公司虽提交《商品房买卖合同》拟证明合同中约定地下车库不随所售商品房一并转让，但该约定属格式条款，在未举证证明其对人防车位独立投资、成本独立计算的情况下，三九投资公司向小区业主出售商品房，人防车位出资者的身份及权益也随之让渡于小区业主，即小区业主通过出资购买专有部分房屋，购买对象应包含专有部分之外的共有部分及其他小区业主可以共同享有的利益，应包含对人防车位的使用权、收益权。据此，三九投资公司应承担举证不能的法律后果。 综上，一审法院依照《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回三九投资公司的诉讼请求。案件受理费减半收取13038元，由三九投资公司承担。 二审中，当事人均未提交新的证据。本院查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人的主张，本案争议焦点为，1.人防车位是否属于业主共有的公共部分；2.人防车位的投资者如何界定；3.权益保护方式如何确定。对争议焦点，本院分述如下： 对争议焦点1，本院认为人防车位不属于业主共有的公共部分，理由如下：1.《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”业主共有的本质判断标准是建筑区划内业主的“公共性或公用性”，人防车位不具有这种本质属性。《中华人民共和国人民防空法》第十八条、第二十二条规定，“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”民用建筑在建筑区划内强制结建的人防地下室首要目的是“战时防空”，而非满足建筑区划内业主的公用用途。2.《中华人民共和国人民防空法》第二十条规定，“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”《人民防空工程平时开发利用管理办法》第九条规定，“人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。”人防地下室平时作车位使用是平时利用人防工程的方式，不能将人防地下室直接等同于车位，也不能用建筑区划内普通车位权属的规范来确定人防地下室的权属。3.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”根据《城市居住区人民防空工程规划规范》（GB50808-2013）2.0.4规定“人民防空工程，系为保障战时人民防空指挥、通信、掩蔽等需要而建造的防护建筑。按照使用功能分为指挥工程、医疗救护工程、防空专业队工程、人员掩蔽工程和配套工程。按照构筑类型分为坑道式、地道式、单建掘开式和防空地下室。”人防地下室具有构造和利用的独立性；根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）要求，其中附录B3.1明确“作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积”，8.2.1计算全部建筑面积部分的j）规定“地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算”。人防地下室单独测绘建筑面积，具有构造独立用；依照争议发生期间施行的《成都市城市地下空间开发利用管理办法（试行）》第三十四条的规定，“城市地下空间建（构）筑物应当按照有关法律、法规、规章办理权属登记。属于人防工程的，可依法申请办理首次登记，不得办理分割登记；国家法律另有规定的，从其规定”。人防地下室能够成为专有部分登记的客体。可见，人防地下室单独规划、单独验收、具有构造上的独立性和利用上的独立性，能够成为专有部分登记客体，应当属于专有部分而非建筑物区分所有权中的共有部分。4.现实中，应当法定结建的人防地下室可能和建筑区划内业主专有部分异地而处，业主能否使用作车位利用的人防地下室与是否共有没有关系。《四川省实施办法》第十五条规定，“新建民用建筑项目因下列条件限制不能修建防空地下室的，建设单位应向人民防空主管部门提出易地建设的申请，按照国家有关规定缴纳易地建设费，由城市人民防空主管部门按照城市规划的要求择地统建。”因此，人防地下室可以独立于建筑规划区域单独存在，不与业主专有部分发生物上关系。 综上，人防车位只是人防地下室的平时利用方式之一，不属于法律规定属业主共有的车位。 对争议焦点2，本院认为人防车位的投资者是三九投资公司，理由如下：1.《人民防空工程建设管理规定》第四条规定，“人民防空工程建设属于国防工程建设和社会公益事业建设，实行投资主体多元化，国家鼓励支持社会、集体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设。”第十五条第三项规定，“防空地下室工程，由有关单位或者个人负责组织建设。其建设经费由建设单位或者个人筹措，列入建设项目总投资。”可见，人防地下室的投资者为负责组织建设的建设单位或者个人，房地产投资项目实行许可制度，工程规划许可证许可的建设单位为投资人。2.法定结建的人防地下室的投资人不因建设单位出售商品房而转变为专有部分的业主，除建设单位法定变更的，投资人的身份恒定。商品房买受人与出卖人建立买卖合同关系，转移的是房屋的所有权，不是建设单位主体的变更。以绿城业委会和一审判决的逻辑，因购买支付对价则发生身份变化，则购买商品房的业主就应当转化为开发商，显然是荒唐的逻辑。3.商品房售价不由建设成本唯一决定。社会主义市场经济体制下，市场是资源配置的首要因素，除涉及国计民生的行业，国家不采取政府定价方式，国家对房地产市场的调控通过限购限售、房贷利率等政策和市场杠杆进行宏观调控，不直接核定商品房售价。商品房的价格主要由市场的供需曲线调整，也受品质、地段、环境等因素影响，所以存在开发企业亏本的情形，绿城业委会及一审判决认为商品房售价一定包含人防地下室建设成本的观点，既没有事实和法律依据，也根本违背市场规律。 综上，房地产项目的建设单位按照国家规定法定结建的人防地下室，是建设单位对国家履行的法定义务，建设单位是该部分人防工程的投资人，三九投资公司投资开发三九绿城物业项目同时按规定结建人防地下室，其是法律规定的投资人，可依照《中华人民共和国人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，享有案涉作车位利用的人防地下室的收益权。但人防地下室平时使用由人民防空主管部门审批，使用权的确定不属于人民法院民事案件受理范围，本院不予审查。 对争议焦点3，《中华人民共和国民法总则》第三条规定，“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。”法律不止保护民事主体的民事权利，对合法的民事权益也予以平等保护。三九投资公司依照人民防空法规定享有人防地下室作车位使用部分的管理、使用和收益权，是其合法民事权益，应当得到保护。三九投资公司起诉主张了停止侵害、返还原物和赔偿损失三种保护方式并用。1.停止侵害问题。三九投资公司开发建设三九绿城项目时，人防地下室作为车位利用已经规划189个车位，属于规划部门按建筑规划经济技术指标进行的规划，应当以符合规划用途的方式使用，因此，作为机动车停放用途使用不构成侵权，三九投资公司主张绿城业委会、金房物业公司不得将人防地下室车位部分进行使用，没有法律依据。但三九投资公司作为投资人享有收益权，人防地下室作为车位使用部分如果产生收益，绿城业委会和金房物业公司均不得侵害和截留。2.返还原物问题。人防地下室在战时起国防资产作用，平时、战时管理使用主体截然不同，三九投资公司主张为国家所有，因国家所有的物需要法律规定，人民防空法规定了投资人享有所有权的部分权能，物权法已经明确其他法律另有规定的从其规定，所以也不宜简单以物权法规定确定所有权归属。目前国家已经启动人民防空法的修订工作，在法律未规定前，司法裁判不能作为创设物权的依据，对案涉人防地下室的所有权，本院不作认定，三九投资公司不能作为物的所有权人要求返还原物。3.赔偿损失问题。三九投资公司自2014年起未取得人防地下室作为车位使用的收益，存在损失是大概率事实。但根据谁主张谁举证的民事诉讼基本原则，三九投资公司根据绿城业委会公开的某个年度车位收入折算月平均收益38250元主张损失，一是车位收入未必全部是人防地下室作车位使用部分的收益，可能还包括占用小区道路的地上停车位，其主张的损失基数依据不足；二是三九投资公司没有提交任何证据证明189个人防车位用于出租停放车辆，其主张189个人防车位均产生停车收益损失依据不足。因此，三九投资公司主张返还的停车收益及利息损失依据不足，本院在本案中不予支持。 综上，三九投资公司的上诉请求部分成立，对符合法律规定部分予以支持。一审判决认定主要事实清楚，但适用法律错误，判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，并经本院审判委员会决定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初13146号民事判决； 二、位于成都市金牛区王贾路18号“三九绿城”项目人防地下室5988.33平方米的合法使用的收益权归成都三九投资管理有限公司； 三、金牛区三九绿城第二届业主委员会、成都金房物业集团有限责任公司不得侵害成都三九投资管理有限公司对成都市金牛区王贾路18号“三九绿城”项目人防地下室作车位利用的189个人防车位的收益权，不得截留该部分人防车位产生的收益； 四、驳回成都三九投资管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费13038元、二审案件受理费26076元，由成都三九投资管理有限公司和金牛区三九绿城第二届业主委员会各按50%负担19557元。 本判决为终审判决。 审判长  唐健 审判员  孙睿 审判员  郭静 二〇二〇年九月二十九日 书记员  朱娅