陕西省西安市未央区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0112民初12732号原告（反诉被告）：查缘，女，1977年8月25日出生，汉族，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：姚旭东，陕西瑞拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨正明，陕西瑞拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西联合国际贸易有限公司。住所地陕西省西咸新区。统一社会信用代码91611103MA6TG2A6XB。法定代表人：王凯帅，公司总经理。委托诉讼代理人：郭军刚，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘悟子，陕西德伦律师事务所律师。原告（反诉被告）查缘与被告（反诉原告）陕西联合国际贸易有限公司（以下简称联合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）查缘及其委托诉讼代理人姚旭东、杨正明和被告（反诉原告）陕西联合国际贸易有限公司的委托诉讼代理人郭军刚、刘悟子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告查缘向本院提出诉讼请求：1.被告立即退还原告保证金22320元；2.被告赔偿原告损失（包括装修损失5万元、保险费1200元、员工工资损失6000元、律师费1万元）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年5月25日签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于西安市未央区XX城XX路以北，XX路XX中心XX层由西向东06-1号商铺，面积93平方米，用于经营珠宝首饰，保证金22320元，租赁关系终止时退还，租金半年支付一次，第一次租金开始时间为2017年10月1日，下次支付租金时间为次年3月31日之前。原告于2019年3月20日支付租金8万元，2019年5月27日支付租金8万元，2019年10月31日支付租金137268元。合同履行过程中，被告关联公司陕西醉美家超市有限公司提供的物业服务质量无法达到原告签订合同目的，双方发生争执，被告多次停电。2020年因新冠疫情商铺延期开业，开业后被告实际控制人王亚军及醉美家超市法定代表人李宏博要求原告扩大店面，原告不同意。被告处处为难，不同意原告按照原合同交纳下期租金。就免租及延期支付租金被告发函表示可延期到2020年4月20日之前。2020年4月10日被告拒绝给原告店铺买电，故店铺停电。原告于2020年4月12日将店内贵重物品搬离。2020年4月27日被告强行打通店铺，拆毁店内装修，合同无法继续履行。被告行为构成违约，故诉至法院。被告联合公司辩称，1.原告违约在先，自合同签订以来，原告一直逾期支付房租及物业费，被告多次发函催缴，原告仍未按期支付，保证金已用于抵扣租金，被告无需退还。2.原告长期迟延支付租金及物业费，导致被告于2020年4月20日单方面通知解除合同。对原告因自身违约行为产生的装修损失、保险损失、员工工资损失及律师费损失被告不应承担。反诉原告联合公司向本院提出诉讼请求：1.反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除；2.反诉被告支付欠付物业费及租金22320元；3.反诉被告支付迟延支付租金的违约金247622.4元；4.反诉被告支付维权产生的律师费1万元；5.本案诉讼费及反诉费由反诉被告承担。案件审理过程中，反诉原告联合公司将第2项诉讼请求变更为：反诉被告支付欠付的物业费及租金4185元；将第3项诉讼请求变更为：反诉被告支付迟延支付租金的违约金247082.4元。事实和理由：查缘与联合公司于2017年5月25日签订《房屋租赁合同》，由查缘承租西安醉美家购物中心一层由西向东06-1号房屋。合同签订后查缘一直逾期支付房租及物业费，联合公司多次发函催缴，查缘仍未按期支付。联合公司于2020年4月15日向查缘发出《合同解除及限期搬离通知书》，通知原告于2020年4月20日前腾退房屋。截止2020年4月20日，查缘尚欠联合公司房租及物业费22320元。因原告未按期支付租金，构成违约，根据合同约定应向联合公司支付违约金247622.4元。联合公司因诉讼花费律师费1万元，应由查缘支付。反诉被告查缘辩称，1.双方因扩大店面一事协商未果，发生争执，2020年4月27日被告强行进入案涉商铺，拆毁店内装修，打通后墙，双方签订的租赁合同自此时终止。2.2020年4月25日联合公司在涉案房屋门口张贴《收回房屋通知书》，主张查缘欠付租金及物业费4185元。3.2020年4月1日联合公司发送《催费通知单》，延长租金及物业费交纳时间至2020年4月20日，查缘并未违约。4.合同约定律师费由违约方承担，但双方之间纠纷系因联合公司要求打通店铺引起，联合公司系违约方，律师费不应由查缘承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月24日联合公司与查缘签订《房屋租赁合同》一份，联合公司为甲方，查缘为乙方。合同约定甲方同意将位于西安市未央区XX城XX路以北，未央路以西的商铺“西安醉美家购物中心”一层由西向东06-1号商铺出租给乙方，商铺为品牌珠宝、首饰使用，不作其他商业经营活动；租赁期限自2017年10月1日起至2021年9月30日止，自合同签订之日起至2017年9月30日前为免租装修期，在此期间由乙方负责对房屋进行装修；租金按每半年交付一次，乙方应在每个结算期满前30日前将下一期租金一次性按约交付甲方，合同签订之日起3日内，乙方需一次性支付半年租金，每期租金156240元，前两年房租租金不变，自第三年起每年逐年递增总金额的5%；物业管理费：含空调费、保安、保洁、公共照明、电梯扶梯、管理费等按照每平米30元由乙方支付，本合同签署生效后3日内乙方应向甲方支付房屋租赁保证金22320元，当乙方违反合同约定未交纳租金或者其他费用时甲方有权利从保证金中扣取，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；任何乙方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约；乙方在承租期内不得退租，若因特殊原因提前退租的，须提前90天书面通知甲方，甲方已交纳租金不予退还，同时还需支付甲方三个月租金的违约金；乙方逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的3%向甲方支付违约金；违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。合同签订后，联合公司将案涉房屋交付查缘，房屋交付时为毛坯房，查缘对房屋进行装修。查缘向联合公司支付保证金22320元，并支付了2020年3月31日以前的全部租金以及2020年1月31日以前的全部物业费。租金具体交付时间为：2017年11月28日支付33920元，2017年12月1日支付10万元，2018年4月27日支付66960元；2018年7月6日支付66960元，2018年9月15日支付66960元，2018年9月28日支付66960元，2019年3月20日支付8万元，2019年5月27支付53920元，2019年10月31日支付137268元。庭审中，双方均认可前两年每月租金为22320元，物业费每日93元。2020年4月1日陕西醉美家超市有限公司向原告发出催费通知单，载明“尊敬F106-1周六福的商户：您好！您现租的房屋租金于2020年3月31日到期，请于本月20日前缴清下半年租金，租金为140616元；同时于本月20日前交清4月前物业费，需缴纳物业费8370元，收到通知函马上落实，尽快到我公司财务部进行缴费。”庭审中联合公司称该通知系其给查缘的宽限期，并非延期。2020年4月15日联合公司向查缘发出《合同解除及限期搬离通知书》，通知查缘解除双方签订的《房屋租赁合同》并限查缘于2020年4月20日10点腾退房屋。2020年4月26日联合公司通过微信向查缘发送《收回房屋通知书》，告知查缘联合公司将于2020年4月26日强行收回房屋，如房屋内还有物品，将视为查缘自动遗弃物品，由联合公司处理，2020年4月20日至25日每天租金及物业费837元，共拖欠联合公司4185元费用，尽快交纳。庭审中查缘称同意解除合同，其于2020年4月12日搬离案涉房屋，房屋内剩余展柜、监控、固定装修未搬离。另查明，查缘搬离案涉房屋后，房屋内剩余装修由联合公司自行处理。以上事实有《房屋租赁合同》、《合同解除及限期搬离通知书》、《收回房屋通知书》、当事人陈述等相关证据在卷为证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方均同意解除《房屋租赁合同》，故该合同予以解除。关于查缘实际搬离时间，查缘称其于2020年4月12日前搬离，但屋内留有展柜、监控，由联合公司自行处理，结合联合公司发出的《收回房屋通知书》通知书的内容，可以认定查缘实际搬离时间为2020年4月25日。现联合公司在抵扣保证金后要求查缘支付2020年4月1日至2020年4月25日的租金以及2020年2月1日至2020年4月25日的物业费共计4185元，符合合同约定和法律规定，应予支持。同时，查缘要求联合公司退还保证金22320元缺少法律和事实依据，本案不予支持。原告称被告于2020年4月10日对案涉房屋停止供电，对此仅提供微信聊天记录，但该聊天记录中关于停电仅是原告自述，被告并未认可，故对该主张本案不予支持。根据合同约定，查缘应在每个结算期届满前30日前支付下一期租金，但查缘多期租金均未能按照合同约定期限支付，其行为已经构成违约。合同约定的违约金标准过高，综合考虑查缘违约行为给联合公司造成的实际损失及双方的过错程度，酌情认定查缘支付联合国际违约金15815元。联合公司向查缘发出通知延长租金给付期限至2020年4月20日，该期间内查缘未支付租金的行为并不构成根本违约，联合公司在2020年4月15日向原告发出解除合同通知，系在合同期限内单方解除合同，其行为已经构成违约。查缘在租赁房屋时是以合同约定的期限为标准进行的装修，联合公司提前解除合同，给查缘的装修造成损失。综合考虑到装修年限、房屋面积及双方在履行合同中的过错程度，酌情认定联合公司赔偿查缘装修损失2万元。查缘要求联合公司赔偿保险费和员工工资缺少法律和事实依据，本案不予支持。由于双方均存在违约行为，双方的律师费各自承担。综上所述，查缘支付联合公司租金、物业费、违约金共计2万元，与被告联合公司应支付查缘的装修损失2万元相互抵消，因此，双方互不承担给付义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告查缘与被告陕西联合国际贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》解除；二、驳回本诉原告查缘的诉讼请求；三、驳回本诉被告陕西联合国际贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4787.5元，原告预交2038元，被告预交2749.5元，由原告查缘承担2038元，由被告陕西联合国际贸易有限公司承担2749.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员杨  玫                            二〇二〇年九月九日                书  记  员童佳蕾