浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5143号上诉人（原审被告）：温州市联达房地产开发有限公司。住所地：苍南县灵溪镇城中路**。法定代表人：郑庆湘。委托诉讼代理人：李捷挺，北京德恒(温州)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢小辉，女，1991年11月16日出生，汉族，住苍南县。上诉人温州市联达房地产开发有限公司因与被上诉人卢小辉商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2020）浙0327民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人温州市联达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李捷挺到庭参加诉讼，被上诉人卢小辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。温州市联达房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回卢小辉的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由卢小辉承担。事实和理由：一审认为涉案小区6幢部分业主违建行为与卢小辉所购不动产未能及时办理初始登记无因果关系，系认定事实错误。涉案小区因污水管网未纳入工业园区污水主管网，导致竣工验收延期，最终于2018年9月21日竣工验收。验收完成后，温州市联达房地产开发有限公司即着手办理不动产权登记，在合同约定的办理不动产权登记日期之前向相关部门提出登记申请。而根据不动产初始登记程序及相关规则，首次登记时需要提交包括不动产权籍调查成果等在内的相关材料，且初始登记以整个小区作为审查对象，而不是区分各楼栋或单元进行审查登记。虽然温州市联达房地产开发有限公司早已委托苍南县测绘院进行不动产权籍调查并形成成果，但因小区部分业主收房后擅自搭设违章建筑，导致权籍调查成果与房产现状不符，无法按时完成不动产初始登记。一审认为小区部分业主违建与涉案房产初始登记迟延办理无因果关系，不符合客观事实及不动产初始登记程序。综上，本案非因温州市联达房地产开发有限公司原因导致逾期办理不动产登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，温州市联达房地产开发有限公司无需承担违约责任，请求支持温州市联达房地产开发有限公司的上诉请求。卢小辉向一审法院起诉请求：1.判令温州市联达房地产开发有限公司支付卢小辉自2018年8月9日起至2018年9月21日止共44天的逾期交房违约金1815元；2.判令温州市联达房地产开发有限公司支付卢小辉自2019年3月8日起至2019年12月9日公告276天的逾期办证违约金22773元；3.案件受理费由温州市联达房地产开发有限公司承担。一审审理过程中，卢小辉明确诉讼请求中的违约金计算基数为825125元。一审法院认定事实：2016年12月8日，卢小辉作为买受人与温州市联达房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690015660021）一份，约定：卢小辉向温州市联达房地产开发有限公司购买坐落于苍南县××镇××幢××室房屋，建筑面积为87.50平方米，单价为9430元／平方米，总价款为825125元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。合同第九条约定：出卖人应当在2018年8月8日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府交地延迟、市政配套不齐等非出卖人原因导致出卖人不能按照合同约定时间交房，出卖人可据实延期，相应交房时间以出卖人书面通知为准；3.施工中遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据。合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。合同第十六条约定：…出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年3月7日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任。卢小辉支付首付款215125元后，于2017年5月5日办理公积金贷款500000元，于2017年6月7日办理银行贷款11000元，合计支付购房款825125元。后因房屋实际建筑面积大于合同约定的建筑面积，卢小辉支付了差额，实际支付购房款825974元。2018年8月15日，苍南工业园区管理委员会作出的主任办公会议抄告单显示，因幸福阳光小区污水管网未纳入工业园区污水主管网，小区难以通过环保及竣工验收，幸福阳光曾多次向管委会报告希望能尽快启动市政污水管网工程，会议同意委托温州华拓建设工程有限公司实施苍南工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程，并于2018年9月份开始施工。幸福阳光小区接市政污水总管道于2018年9月份接通。温州市联达房地产开发有限公司于2018年9月22日书面通知卢小辉交付案涉房屋。涉案房屋于2019年7月25日办理了不动产权初始登记，现已过户登记至卢小辉名下。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，温州市联达房地产开发有限公司应当于2018年8月8日前向卢小辉交付房屋，但现有证据表明涉案商品房因苍南县工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程施工原因导致延期，上述延期事由符合合同第九条关于温州市联达房地产开发有限公司可据实延期之约定，且综合上述污水管网横穿道路工程施工时间及涉案小区污水总管道接通时间，温州市联达房地产开发有限公司于2018年9月22日通知卢小辉交付房屋并不构成违约，现卢小辉主张温州市联达房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任，于法无据，不予支持。卢小辉主张上述合同第九条关于温州市联达房地产开发有限公司可据实延期之约定系格式条款，属《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任”的情形，应属无效。格式条款系提供方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，涉争议条款虽涉及免除提供方的违约责任，但并非当然无效，该条款内容为商品房买卖行业常见条款，在当事人权利义务分配上亦无明显失当，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，提供方亦在该条款下设置下划线与普通条款进行区分，以通常手段提请业主注意，且购置不动产区别于生活日常消费，业主亦应对购置合同进行浏览阅读，在卢小辉未举证证明其要求温州市联达房地产开发有限公司对合同第九条进行说明而温州市联达房地产开发有限公司未予说明的情况下，主张该条款无效，不予支持。合同约定，由出卖人负责办理涉案不动产初始登记，并于2019年3月7日前，取得涉案不动产初始登记权属证书，交付给买受人，由买受人自行办理商品房转移登记。而案涉不动产于2019年7月26日办理不动产权初始登记，已构成违约，卢小辉主张温州市联达房地产开发有限公司存在逾期办证，予以支持。温州市联达房地产开发有限公司辩称，逾期办证系幸福阳光小区6幢21户业主集体违建造成的。涉案房屋虽坐落于幸福阳光小区第6幢，但该房屋并不存在违建情形，无法办理涉案房屋不动产权并非卢小辉过错所致，故对于温州市联达房地产开发有限公司上述抗辩意见，不予采纳。温州市联达房地产开发有限公司认为市政配套不齐所延误的时间，应对办证期限予以相应的延长。温州市联达房地产开发有限公司于2018年9月22日交房，而双方约定的办证期限为2019年3月7日，已经给予其合理的办证期限且双方在合同中对此并未进行与逾期交房相类似的可据实延期的约定，因此，其辩解，没有事实和法律依据，不予采信。关于逾期办证违约金，卢小辉主张自2019年3月8日起至2019年7月26日止的违约金11634.26元（141日×825125元×0.0001），予以支持。卢小辉以开发商代为办理不动产权属登记为由，主张应计算逾期办证违约金至其取得涉案房屋不动产证书之日，但其并未提供证据证明双方对转移过户登记义务主体进行过不同于《商品房买卖合同》以外的变更约定，应承担举证不能的不利后果，故对其诉请的超出11634.26元部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、温州市联达房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付卢小辉逾期办证违约金11634.26元；二、驳回卢小辉的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元，减半收取计207.5元，由卢小辉负担162.5元，由温州市联达房地产开发有限公司负担45元。二审期间，温州市联达房地产开发有限公司提供了以下证据：1、不动产权籍调查成果审查入库补正材料通知书，证明部分业主拆改飘窗拓展面积以及半阳台改为封闭阳台，导致苍南县自然资源和规划局不予受理权籍调查成果审查；2、不动产初始登记审批流程，证明不动产权籍调查成果审查入库为不动产初始登记的前提条件，未完成权籍调查无法办理初始登记；3、苍南县综合行政执法局函，证明苍南县综合行政执法局于2019年5月10日才发函建议解除对涉案21户违建房屋的限制登记；4、照片，证明2018年12月19日温州市联达房地产开发有限公司就拆除了相应的管道，本案无法办理初始登记的原因并非温州市联达房地产开发有限公司的违建行为，而是其他业主的违建行为。卢小辉未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证、质证、抗辩的权利。经审查本院认为，温州市联达房地产开发有限公司提供的证据1-3可以证明涉案小区部分业主违法搭建对房屋初始登记的办理存在影响，本院予以确认；证据4无法反映拍摄地点，与本案的关联性无法确定，本院不予确认。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，温州市联达房地产开发有限公司应于2019年3月7日前办理涉案房屋不动产权证初始登记并交付给卢小辉，由卢小辉自行办理该房屋的转移登记。现温州市联达房地产开发有限公司未在合同约定的期限办理初始登记，应按照合同约定承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》并未约定业主违法搭建导致涉案房屋初始登记迟延的，可免除温州市联达房地产开发有限公司的违约责任。因此，温州市联达房地产开发有限公司主张其无需支付逾期办证违约金，依据不足，一审不予采纳，并无不当。根据不动产权证办理流程，只有在涉案房屋初始登记办理完毕后，卢小辉才能办理转移登记，取得权属证书。本案卢小辉未能取得涉案房屋的权属证书系温州市联达房地产有限公司逾期办理初始登记引起，温州市联达房地产开发有限公司称卢小辉未能取得该房屋的权属证书并非出卖人的原因造成，并援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定主张其无需承担违约责任，缺乏事实和法律依据。经审查，一审关于温州市联达房地产开发有限公司逾期交付初始不动产权证违约金数额的认定正确，故对一审判决结果本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。温州市联达房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由温州市联达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年九月三十日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮