河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6083号上诉人（原审被告）：洛阳市龙祥房屋开发有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区古城乡梁屯村。法定代表人：梁卫合，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷建朝，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邓五州，男，1981年5月3日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王国卫，河南森合律师事务所律师。原审第三人：河南技改建设集团有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区古城路与学府街交叉口南100米龙富小区商业楼**。法定代表人:谢雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨长磊，男，该公司员工。原审第三人：河南海滨路桥建筑工程有限公司商品混凝土搅拌站，住，住所地河南省洛阳市洛龙区关林镇东环路与高铁大道交叉口南300米路东/div>主要负责人：邓五州。委托诉讼代理人：王国卫，河南森合律师事务所律师。上诉人洛阳市龙祥房屋开发有限公司（以下简称龙祥公司）因与被上诉人邓五州及原审第三人河南技改建设集团有限公司（以下简称技改公司）、河南海滨路桥建筑工程有限公司商品混凝土搅拌站（以下简称海滨混凝土搅拌站）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人龙祥公司的委托诉讼代理人雷建朝，被上诉人邓五州和原审第三人海滨混凝土搅拌站的共同委托诉讼代理人王国卫到庭参加诉讼。原审第三人技改公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙祥公司上诉请求：撤销原判，驳回邓五州对龙祥公司的诉讼请求。事实和理由：一、邓五州与龙祥公司草签购房大定单，仅是本人购房意向的表示，不能证明其已经履行了购房义务。购房人不去履行大订单中约定的交付定金、签订购房合同、交付房款等义务，就在事实上以自己的行为终止了购房活动。二、邓五州没有履行大定单中约定的任何一项购房义务，龙祥公司依约处置案涉房产于法有据。邓五州没有交付1万元定金，没有续签《商品房买卖合同》、没有在签订大定单之日起七日内交付房款，龙祥公司才按约定单方解除定单，将房源另行处置。三、到目前为止，龙祥公司既没有收到过邓五州的购房款，也没有承诺过用房屋充抵海滨公司对技改公司债权。邓五州一审所称龙祥公司用两套房产抵顶给海滨公司，三方就抵顶部分款项相互结清，海滨公司将其中一套转让给邓五州，与事实不符。龙祥公司从未同意过用其房产为技改公司抵账，从未同意用抵账方式给海滨公司房产，从未同意过将案涉房产再转交给邓五州。龙祥公司向邓五州出具64.54万元收据的目的，在于要收取邓五州从技改公司的转款，但此款至今没有转来。大定单中约定的房产价款为74.8494万元，即使收据中显示的64.54万元房款全部收到，仍然还没有缴足全部房款，结清账款无从谈起。四、龙祥公司对案涉房屋拥有物权，技改公司无权处置龙祥公司的房产。一审中，邓五州把技改公司主管乔海建当成龙祥公司领导，把技改公司工作人员冯书光当成龙祥公司职员，拿着乔海建的批示（经商定，同意按4700元/平方米优惠价签订合同）和冯书光的签名，来证明龙祥公司早已同意用工程款充抵购房款。龙祥公司与技改公司是两个毫无关联的法人，要处置案涉房产，只有龙祥公司同意才行。另外，房产直接抵账是规避缴纳税款的违法行为，多家公司参与债务充抵，必然导致大量税收流失。邓五州辩称：一、本案中的香山19号项目开发方为龙祥公司，承建方技改公司，项目所用商砼为海滨公司供应。因技改公司欠海滨公司商砼款，三方商定用龙祥公司两套房产抵顶三方之间的工程款及商砼款，相互出具磨账的财务收据抵顶账目。海滨公司将抵顶的两套房产分别处分给邓五州、高自忠，并由龙祥公司直接将购房手续办理到邓五州、高自忠名下。后龙祥公司在不动产登记中心为高自忠办理了房产备案手续，以邓五州的房产仍被银行抵押为由不予办理。二、邓五州一审时提交的《香山19号（天香苑）大定单》及龙祥公司出具的财务收据已经能够证明邓五州与龙祥公司签订的《香山19号（天香苑）大定单》的房屋买卖行为有效。2015年12月10日的大定单能够证明邓五州与龙祥公司就本案房产签订了简易购房协议，技改公司人员乔海建于2015年12月14日在大定单上签署的“经商定：同意按4700元每平方优惠价签订合同”意见，能够证明技改公司同意按照4700元每平方的优惠价格抵顶海滨公司的商砼货款，并由邓五州与龙祥公司签订购房合同。2015年12月15日的购房款财务收据能够证明龙祥公司同意按照技改公司确定的4700元每平方向邓五州出具购房款为6454404元财务收据（4700×137.32＝6454404），用于抵顶技改公司的工程款。如若龙祥公司不同意用房产顶抵技改公司的工程款，就不可能向邓五州出具财务收据。龙祥公司及其经营人员、财务人员应该清楚签订简易购房协议及出具财务收据的法律后果，龙祥公司应对其人员的职务行为承担法律责任。三、龙祥公司上诉状中讲述“从未同意过用其房产为技改公司抵账，从未同意用抵账方式给海滨公司房产”为虚假陈述，事实是龙祥公司已经将涉案两套房产中的一套办理到海滨公司人员高自忠名下。需要说明的是，高自忠的房产手续与答辩人邓五州的房产手续完全一致，龙祥公司为高自忠办理房产登记备案的事实，更能印证龙祥公司为邓五州办理的房产手续的真实性。最后，简易购房协议《大定单》及购房款财务收据的印章是龙祥公司的印章，是龙祥公司在处分涉案房产，不是技改公司代为处分或无权处分。请求驳回上诉，维持原判。海滨混凝土搅拌站的答辩意见同邓五州的答辩意见。技改公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。邓五州向一审法院起诉请求：1.确认邓五州与龙祥公司签订的《香山19号(天香苑)大定单》房产买卖合同合法(香山19号(天香苑项目)1-1-2801号房产买卖行为)有效，房屋价值为645404元；2.判令龙祥公司为邓五州办理香山19号(天香苑项目)1-1-2801号房产的购房手续(签订正式《商品房买卖合同》、开具购房发票、办理不动产登记证等所有权转移登记手续)。一审法院认定事实：洛阳市洛龙区关林路香山19号--天香苑系龙祥公司开发的项目，由技改公司承建，该项目所用商砼由海滨公司供应，邓五州系海滨混凝土搅拌站负责人。2015年1月份，龙祥公司与第三人技改公司、海滨公司共同协商，以龙祥公司所开发的两套房产抵顶海滨公司提供该项目所用商砼的部分货款，邓五州向法庭提供2015年1月18日海滨公司向技改公司出具的收据底联，收据上注明“今收到技改公司交来混凝土款（天香苑两套房子274.83平方乘4600），人民币壹佰贰拾陆万肆仟贰佰壹拾捌圆，1264219元”，邓五州称该收据的客户联加盖有海滨混凝土搅拌站公章，已给技改公司，邓五州认为三方就抵顶房产部分的款项相互清结。海滨混凝土搅拌站将两套房屋其中的一套给了邓五州，一套给了案外人高自忠。2015年12月15日，龙祥公司作为甲方与邓五州（乙方）签订“香山19号(天香苑)大定单”一份,约定“乙方确认购买香山19号项目1-1-2801号房屋，该套房屋单价一平方5450元，房产面积约为137.32平方（最终以政府相关部门核定面积为准），总价748374元，签订本定单时，乙方向甲方缴纳一万元作为该房源定金，定单转《商品房买卖合同》时，乙方按一次性付款补足相应不足部分房款。甲方在签订定单后的7日内，不得以任何理由将乙方所定房源出让给第三方，并不得擅自改变房屋的价格。双方签订《商品房买卖合同》后，本定单自动失效。本定单一式二份，双方各执一份，均具有同等法律效力，经双方签字盖章后生效。并注明一万元定金未付”。该大定单加盖龙祥公司销售专用章，邓五州作为乙方签字。时任技改公司常务副总经理乔海建在定单上签署“经商定：同意按4700元/平方米优惠价签订合同”，技改公司另外一名员工冯书光也在定单上签署“同意按4700元/平方米签合同”。同日，龙祥公司向邓五州出具收据，收据上注明“今收到邓五州交来1-1-2801号房款645404元”。另外一套房屋海滨混凝土搅拌站给了高自忠，高自忠同龙祥公司也签订了香山19号(天香苑)大定单，购买龙祥公司1-1-2703号房屋，乔海建、冯书光同样在定单上也签有字，龙祥公司向高自忠出具了收据，房款为646297元。后高自忠的房屋龙祥公司已办理完过户。因龙祥公司未给邓五州办理过户，邓五州遂诉至一审法院。一审另查明，涉案房屋1-1-2801号仍登记在龙祥公司名下，无其他产权纠纷。一审法院认为，海滨公司为技改公司承建的洛阳市洛龙区关林路香山19号--天香苑项目供应商品砼，该项目系龙祥公司开发，因技改公司欠海滨公司商品砼款，三方商定用龙祥公司两套房屋冲抵技改公司欠海滨公司货款1264218元，虽然三方没有签订正式的抵账协议，但根据邓五州提供的证据，形成完整的证据链，因此一审法院对三方抵账行为予以认定。海滨公司将顶账的两套房屋一套给了邓五州，一套给了案外人高自忠，系海滨公司对自身权利的处分，未损害其他人利益，应为有效。高自忠的房屋，同样是抵账所得，龙祥公司已为其办理完房屋过户手续，涉及邓五州的房屋，龙祥公司理应给其办理过户手续。因龙祥公司未及时给邓五州办理过户手续导致本次诉讼，由此产生的诉讼费、保全费等相关费用应由龙祥公司承担。至于龙祥公司辩称大定单签订后，邓五州没有交费，不应该履行过户手续的辩解理由，一审法院认为，三方达成抵账合意后，龙祥公司已为邓五州开具正式的购房款收据，视为龙祥公司已认可三方的抵账合意，否则邓五州未交房款龙祥公司不可能为其出具收据，另外结合案外人高自忠签订大定单后，龙祥公司已为其办理完过户手续的事实，更能印证本案三方抵账的事实，因此龙祥公司的辩解理由不能成立，一审法院不予认可。技改公司应对三方抵账的事实是认可的，否则技改公司的常务副总经理乔海建及员工冯书光不可能在邓五州、高自忠同龙祥公司签订的大定单签字，乔海建及冯书光的行为应视为职务行为，其后果应由技改公司承担。综上邓五州的诉求合法合理，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条规定，判决：一、邓五州与龙祥公司签订《香山19号(天香苑)大定单》的“房屋买卖合同”有效；二、龙祥公司于判决生效之日起十日内为邓五州办理香山19号(天香苑)1-1-2801号房产的购房手续、开具购房发票、办理不动产登记证等所有权转移登记手续。一审案件受理费5127元、保全费3770元，由龙祥公司承担。本院二审期间双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，案涉香山19号项目的开发方为龙祥公司，承建方为技改公司，项目所用商砼为海滨公司供应。因技改公司欠海滨公司商砼款，三方商定用龙祥公司两套房产冲抵技改公司欠海滨公司货款1264218元，一审法院认定的以上事实依据充分，可以确认。海滨公司将顶账的两套房屋一套给了邓五州，一套给了案外人高自忠，系海滨公司对自身权利的处分，未损害其他人利益，应为有效。关于邓五州与龙祥公司签订的《香山19号（天香苑）大定单》履行情况，因龙祥公司已出具6454404元的购房款财务收据，能够证明邓五州已全部履行完合同义务。龙祥公司上诉认为邓五州未依据大定单的约定履行交付定金、签订购房合同、交付房款，因此邓五州事实上以行为终止了购房活动的主张与龙祥公司向邓五州出具购房款收据的事实不符，不能成立。龙祥公司应向邓五州交付房产并办理相关手续，一审法院对邓五州的诉讼请求予以支持并无不当。关于案涉房屋的处置，虽然大定单中4700元每平方米的单价是技改公司工作人员提出，但龙祥公司在按该单价出具收据时并没有对此提出异议，一审法院结合各方当事人同时用于顶账的另一套房产的交易情况，认定各方当事人对此已予以认可，处理亦无不当。综上所述，龙祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10254元，由上诉人洛阳市龙祥房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二〇年九月三十日法官助理安超书记员高会茹