湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初2910号原告：邓中天。委托诉讼代理人：李兴初，湖南沅澧律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：常德鑫泽置业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区柳叶湖办事处七里桥社区柳叶湖旅游开发区柳叶花园**楼****。法定代表人：张令兴。委托诉讼代理人：李建军，该公司员工，代理权限为一般授权。原告邓中天与被告常德鑫泽置业有限公司（以下简称鑫泽置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告邓中天委托诉讼代理人李兴初，被告鑫泽置业公司委托诉讼代理人李建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓中天请求本院判令：1.依法确认罗丽与鑫泽置业公司于2017年9月20日签订的《商品房买卖合同》有效；2.鑫泽置业公司将擅自变更安装的“奥的斯”牌电梯更换为约定的“日立牌”电梯；3.鑫泽置业公司承担违约责任，按房价款总额5%支付违约金58019元；4.鑫泽置业公司承担本案全部诉讼费（含律师费）。鑫泽置业公司答辩要点：1.涉案电梯已经安全检测合格并取得电梯全部检测合格证明，实际使用的奥的斯电梯质量优于合同约定的日立牌电梯，鑫泽置业公司提供了优于合同约定标准的服务，且并未造成实际损失，不承担违约责任；违约金过高，请求法院予以调整；2.鑫泽置业公司给罗丽造成的损失愿意补偿。本院经审理认定事实如下：鑫泽置业公司承建常德恒大华府四期50#、51#、56#-59#栋工程，开工日期为2017年1月16日，竣工验收日期为2019年5月16日。2017年6月29日，鑫泽置业公司与广州奥的斯电梯有限公司（以下简称奥的斯电梯公司）签订《常德恒大华府四五期50-53#、56-59#、60-63#栋电梯设备买卖合同》，合同约定鑫泽置业公司向奥的斯电梯公司采购直梯，其中59#楼采购奥的斯电梯，层/站均为34/34，载重均为1000kg，速度均为2.5m/s，一部普通电梯单价（电梯到工地）为262270元，一部兼消防及无障碍电梯单价（电梯到工地）为281410元。2017年9月20日，邓中天与鑫泽置业公司签订《常德市商品房买卖合同》，邓中天购买鑫泽置业公司开发建设的常德恒大华府商品房项目第59幢22层2203号房屋，房屋价款总额1160380元。邓中天按约支付了房款，鑫泽置业公司交付了该房屋。合同第七条第三款约定，未按约定的数量、品牌和质量提供电梯、安防、二次供水、备用电源等公共设备，买受人有权解除合同...买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。买卖合同附件《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》中第十二条约定，59#栋各两台电梯，每梯服务48.5户，电梯的品牌均为日立。现59#栋楼实际安装的二台电梯均为“奥的斯”牌。奥的斯品牌电梯经检测合格，已取得安全检测合格证明。另查明，2016年11月22日，鑫泽置业公司与日立电梯（中国）有限公司签订《电梯设备买卖合同》，约定鑫泽置业公司向日立电梯（中国）有限公司为常德恒大华府三（二）期34-35#、46-49#、54-55#栋采购电梯，该合同中最接近恒大华府59栋楼电梯规格（层/站）的为该小区第48、49栋，48栋楼安装的二台电梯均为日立牌，层/站分别为32/32、33/33，载重均为1050kg，速度均为2.5m/s，其中普通电梯单价（电梯到工地）为306320元，另一部兼消防及无障碍电梯单价（电梯到工地）为333070元。以上事实有《常德恒大华府四五期50-53#、56-59#、60-63#栋电梯设备买卖合同》、《常德市商品房买卖合同》、《房地产开发项目品质和交标准承诺书》、《电梯设备买卖合同》及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，《常德市商品房买卖合同》及其附件系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且鑫泽置业公司对其效力亦无异议，故对邓中天要求确认其与鑫泽置业公司于2017年9月20日签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。本院对双方争议焦点评判如下：一、邓中天要求将59#现有电梯更换为日立牌电梯能否支持？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本案中，虽然鑫泽置业公司擅自更换电梯品牌构成违约，但鉴于奥的斯品牌电梯经检测合格，已取得安全检查合格证明，能够满足住户的基本使用，双方合同目的仍未落空；且更换电梯必将会给业主的生活带来诸多不便，而电梯的所有权系全体业主共同享有，更换电梯涉及到小区业主共有权的处分问题；另外，更换电梯履行费用过高，故从主体资格、便利业主使用及节约资源角度考虑，对邓中天要求将59#栋奥的斯牌电梯更换为日立牌电梯的诉讼请求，本院不予支持。二、邓中天要求鑫泽置业公司支付违约金的请求应否支持及本案违约金金额的确定？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，鑫泽置业公司擅自将约定的日立牌电梯更换为奥的斯牌电梯，其行为构成违约，邓中天依法可以要求鑫泽置业公司承担继续履行或者赔偿损失等违约责任；因前述理由，安装日立牌电梯不适合实际履行，故邓中天只能请求鑫泽置业公司承担实际履行以外的其他责任。现邓中天要求鑫泽置业公司按照约定以房屋总价款5%支付违约金，但是以59#栋总户数、实际安装的二部电梯的总价款与约定的日立牌电梯总价款来看，该约定的违约金过分高于鑫泽置业公司因违约行为所减少的支出，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对鑫泽置业公司辩称违约金过高，要求予以调整的意见，本院予以采纳。本院认为，鑫泽置业公司作为房屋出卖人，未按合同的约定安装“日立”牌电梯，系合同履行的违约方，在邓中天未就实际损失提交证据支持的前提下，本院认为应当以该两种不同品牌电梯的差价，即鑫泽置业公司通过违约行为的获利或者减少支出的成本作为本案中因其违约行为而给小区楼栋全部业主造成的损失；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院酌定鑫泽置业公司向邓中天支付电梯差价986.7元｛[（306320元+333070元）-（281410元+262270元）]÷（48.5户+48.5户）｝作为其履行行为不适当的违约金较为妥当。对于鑫泽置业公司辩称的，其实际安装的奥的斯牌电梯在功率、运行高度等方面优于日立牌电梯的意见，此优势并无专业机构予以认证，且邓中天仅对电梯品牌不予认可，与电梯质量无关，故对鑫泽置业公司的辩解，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、邓中天与常德鑫泽置业有限公司于2017年9月20日签订的《常德市商品房买卖合同》有效；二、常德鑫泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内向邓中天支付违约金986.7元；三、驳回罗丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由常德鑫泽置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  徐小恒二〇二〇年九月二十三日书记员  杨雅如附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。