山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终4927号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马恩章，男，1951年10月24日出生，汉族，郯城县教育局退休职工，现住郯城县。 委托诉讼代理人：贾月娟，山东三禾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋保慧，女，1954年11月23日出生，汉族，郯城县教育局退休职工，住郯城县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：倪秀华，男，1955年12月24日出生，汉族，郯城县政法委退休职工，住郯城县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：谭宗慧，山东师郯律师事务所律师。 上诉人马恩章因与被上诉人宋保慧、倪秀华合同纠纷一案，不服山东省郯城县人民法院（2019）鲁1322民初6697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马恩章上诉请求：1.维持（2019）鲁1322民初6697号民事判决书第一项判决内容；2.撤销（2019）鲁1322民初6697号民事判决书第二项、第三项、第四项判决内容，改判上诉人支付被上诉人24,481.32元，评估费由被上诉人承担，驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决对房屋自然增值部分的归属及分配均缺乏事实和法律依据，没有区分协议约定的购房款、购房款利息、装修费与房屋所有权及房屋自然增值部分的法律关系，判决被上诉人享有房屋的自然增值是错误的，房屋的自然增值为收益，根据物权法第39条的规定，不动产的收益属于所有权人，而房款利息为房款的法定孳息，装修费为被上诉人对案涉房屋添附的金钱形式。因此，案涉房屋的自然增值仅为所有人所有。根据协议书约定，案涉房屋归上诉人所有，上诉人支付被上诉人房款、房款利息及装修费，其中购房款23000元性质为购买案涉房屋时所支付的对价（实际购房时交房购房款18391.61元），对应的系案涉房屋的所有权，而房款利息为被上诉人的就丧失房款而造成的法定孳息损失，装修费为被上诉人因对案涉房屋添附造成的损失。但被上诉人支付购房款23000元并不等同于其就为案涉房屋的所有权人。案涉房屋购买时，被上诉人代上诉人支付购房款，其目的是为了其亲戚能够使用该房屋，并不是为取得房屋所有权，案涉房屋最初登记在上诉人名下也能证明这一事实。在协议书签订之前虽然被上诉人私自将房屋过户至其名下，但不能改变房屋实际为上诉人所有的事实，因此，在上诉人偿还被上诉人的23000元购房款前，房屋的所有权人为上诉人，房屋的自然增值也当然属于上诉人所有。而在上诉人偿还被上诉人的23000元购房款后，被上诉人更是与案涉房屋的所有权无任何关系，更不能享有其后案涉房屋的自然增值。二、原审判决对房屋增值部分的认定及判决未考量案涉房屋的福利房性质，也未考量被上诉人的获益，对房屋增值部分的计算划分错误，没有事实和法律依据。案涉房屋为福利性的房改房，房屋优惠价款具有人身依附性，因此，被上诉人也仅享有其在收到上诉人偿还的购房款前的房屋自然增值部分，并且对该增值部分的认定和计算均应扣除上诉人所享有的福利优惠价款所对应的增值部分。同时，对上述房屋增值部分的分割还应当区分双方当事人的过错及损失，被上诉人自案涉房屋交付起就一直占有使用房屋，并一直拒绝返还给上诉人，其获益远远超出了其代为支付的款项数额，没有任何损失，即便其享有房屋增值但也应当扣除其非法占有案涉房屋获利部分。三、一审中被上诉人主张房屋增值部分系2002年，而一审判决按照2011年的房屋价值非增值部分，进行判决，超出被上诉人一审诉求，其错误的，一审判决计算利息的基数为19391元，应当是以18391元为计算基数。四、即使被上诉人可以获得房屋增值部分，其应当仅享受非福利价所涉房屋增值部分，该部分在2002年12月10日增值部分为7347元，即使按照履行比例，在上诉人支付了被上诉人23000元后，剩余2739.32元在2011年3月25日的增值部分也仅为7855.85元，被上诉人就其支付的非福利价款，到2011年3月25日，升值部分共计12464.24元，上诉人也仅需该数额的增值价款。 被上诉人未到庭答辩。 马恩章向一审法院起诉请求：一、依法判令被告宋保慧、倪秀华返还原告马恩章房产一处；二、本案诉讼费用由被告承担。 宋保慧、倪秀华反诉请求：一、判令反诉被告支付反诉原告剩余房款41000元；二、判令反诉被告支付反诉原告房屋增值款77253元；三、诉讼费及评估费2000元均由反诉被告承担。 一审法院认定事实：原告马恩章与被告宋保慧均系郯城县教育委员会工作人员，被告倪秀华与被告宋保慧系夫妻关系，原告与被告倪秀华系同学关系。1995郯城县教育委员会建设宿舍楼，经原告马恩章同意，被告宋保慧以原告马恩章的名义申请住房一套，于1995年6月27日向郯城县教育委员会交纳购房款18391元。1996年郯城县教育委员会分配并交付了马恩章名下的宿舍楼北关小区教育局宿舍楼三单元302室楼房，二被告收房后进行装修并搬入居住。在进行房改时宋保慧又补交房款，加前述交纳的购房款，按房改房价格总计交纳23000元。1996年12月15日，以原告马恩章名义填写《购买公有住房申请表》，1997年9月17日以马恩章名义办理了城镇私房所有权证，证号为郯房改字第××号，确权面积为90.02平方米。1997年后，郯城县教育委员会变更名称为郯城县教育局。2002年底原告反悔，要求二被告返还前述楼房，并于2002年12月10日按原房改房价格向被告支付房款23000元。被告宋保慧收到23000元后向原告出具了收条，其认为楼房已经增值，如果返还房屋，原告除应支付原购房款外，还应支付增值部分。被告宋保慧未交付争议楼房，双方协商未果。2003年11月18日经被告宋保慧申请，郯城县房管局对争议楼房进行变更登记，所有权人变更为被告宋保慧，证号为22××84号。2005年2月22日，经他人说和调解，原告（乙方）与被告宋保慧（甲方）签订《协议书》，协议书内容为：“一、原教育局住房一套，宋保慧交款二万三千元（23000.00），后来宋又装修，经甲、乙双方同意按三千元计算（3000.00）共计宋用款买房、装修合计二万六千元（26000.00）。二、买房时宋保慧交教育局款时间到马恩章还宋保慧款时间的二万三千元的银利，利息按五年期利率计息，不扣银行税，按实际时间计算。共计算出的钱数是多少，马恩章交给宋保慧多少。三、房子马恩章要了，宋保慧交的房款及装修费及第二项算的利息一并交给宋保慧。四、房产证的名字由马恩章转成宋保慧，再由宋保慧转成马恩章，由宋保慧交给马恩章，宋保慧房产证作废。至此双方矛盾纠纷彻底解决，和好如初，仍是要好同学。五、宋保慧住房时间到2009年2月止，此前一切房租不用交，此房屋内一切设施不能损坏。六、从签字之日起生效。”协议书签订后，原告未向被告支付23000元购房款以外的3000元装修款及利息。2005年7月21日，经原告多次与被告倪秀华交涉，被告倪秀华代宋保慧办理了郯房改字××号房产权注销手续。2007年前，争议房屋由被告宋保慧外甥居住，后被告在该房屋居住。2010年8月23日，原告马恩章诉来本院。在案件审理过程中，被告申请评估，本院委托临沂市嘉诚价格事务所有限公司对涉案楼房价值进行评估。2011年5月17日临沂市嘉诚价格事务所有限公司作出鲁临嘉价评字（2011）字第031号价格评估报告书，评估结论为2002年12月10日涉案房产价值64000元，2011年3月25日市场价值为183540元。被告向临沂市嘉诚价格事务所有限公司交纳评估费2000元。2011年7月12日，本院作出（2010）郯民初字第2568号民事判决，原告马恩章对判决不服，提起上诉。临沂市中级人民法院以（2012）临民一终字第797号民事裁定书，裁定本案发回重审。重审过程中，原告增加诉讼请求，要求判令被告支付自2009年起至今的房租6万元。被告宋保慧、倪秀华（反诉原告）变更第二项反诉请求为：判令反诉被告支付反诉原告房屋增值款15万元（扣除2009年以后的房租）。因原告未按期预交增加诉讼请求的案件受理费，被告亦未按期预交变更第二项反诉请求而增加的相关案件受理费，故对原告增加的诉讼请求及被告变更的第二项反诉请求，本院均不予审理。 一审法院认为，本案为合同纠纷。根据2005年2月22日协议书的约定可以看出，双方当事人的真实意思表示为：被告宋保慧交纳了争议房产房款23000元，原、被告同意房屋装修按3000元计算，买房、装修合计26000元；23000元房款自宋保慧交教育局款时间到马恩章还宋保慧款时间，按五年期利率计算利息，由原告支付被告；争议房屋归原告。该协议的内容不能证明被告系借用原告房屋。 2005年2月22日原、被告达成的《协议书》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。按照协议，原告应支付被告购房款23000元、装修款3000元及以23000元为基数，自交款时间至2002年12月10日止按五年期利率计算的利息。因18391元购房款的交纳时间为1995年6月27日，其他购房款4609元（23000-18391）的交纳时间应在填写职工购买公有住房申请表的时间即1996年12月15日之前，具体时间因双方均未提供证据，故本院确定1996年12月14日为4609元购房款的交纳时间。本院认为18391元五年期利率应按中国人民银行公布的1995年6月27日时的五年存款利率，即为年利率13.86%，4609元五年期利率应按中国人民银行公布的1996年12月14日时的五年存款利率，即为年利率9%。前述五年期利息分两部分计算，一部分以19391元为基数，自1995年6月27日至2002年12月10日止的利息，为19287元；另一部分以4609元为基数，自1996年12月14日至2002年12月10日止的利息，为2521元；两部分利息合计21808元。原告在协议达成前已支付被告23000元，未支付款项为装修款3000元及利息21808元，总计24808元。未支付款项占全部协议款的比例为51.89%【24808÷（23000＋3000＋21808）】；而被告于2005年7月21日将宋保慧名下的郯房改字××号房产权注销，已履行了协议书确定的宋保慧房产证作废义务。原审诉讼后，涉案房产经评估在2011年3月25日的市场价值为183540元，原告支付的房款23000元根据履行比例计算的楼房价值为88301.09元，未支付房款24808元，根据比例计算的楼房价值为95238.91元。 原告要求被告返还原告诉争房产，本院予以支持。被告要求原告支付剩余房款41000元、房屋增值款77253元的诉讼请求，本院予以支持95238.91元。被告交纳的评估费2000元，根据原告未付款占全部协议款的比例，原告应承担1038元，被告应承担962元。对反诉原告要求反诉被告承担2000元评估费的诉讼请求，本院部分予以支持。 一审法院判决：一、原郯城县教育委员会（现郯城县教育局）分配至马恩章名下的郯西路北关小区郯城县楼三单元302室楼房一套及附属设施归原告（反诉被告）马恩章所有，被告（反诉原告）宋保慧、倪秀华自该楼房搬出并向原告马恩章交付该楼房及附属设施；二、原告（反诉被告）马恩章支付被告（反诉原告）宋保慧、倪秀华楼房款95238.91元；三、评估费2000元，由原告马恩章承担1038元，由被告宋保慧、倪秀华承担962元；上述判决第二、三项，限当事人在判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕；四、驳回被告（反诉原告）宋保慧、倪秀华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1800元，由被告（反诉原告）倪秀华、宋保慧负担；反诉案件受理费2266元，由原告（反诉被告）马恩章负担1814元，由被告宋保慧、倪秀华（反诉原告）负担452元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案有两个争议焦点：1、案涉房屋自然增值部分的归属及分割；2、利息如何计算。关于争议焦点一，上诉人主张其作为案涉房屋的所有人，房屋的自然增值当然属于其所有；且案涉房屋系福利房，对该房屋增值部分的认定和计算应扣除上诉人所享有的福利优惠价所对应的增值部分。上诉人与被上诉人于2005年2月22日达成的《协议书》系双方真实意思表示，根据民事诉讼诚实信用原则，双方均应当按照约定履行义务。上诉人违反协议约定，未全部履行义务，违反了诚实信用原则。且其并未提交证据证实房产系其个人与单位共同所有，其主张没有事实依据，不能成立。关于争议焦点二，一审法院计算被上诉人于1995年6月27日缴纳购房款18391元的利息时，写为以19391元为基数，系书写错误，已于2020年8月31日作出补正裁定予以补正，并已生效。一审法院计算利息时依然以18391元为基数，并无计算错误。 综上所述，马恩章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2705元，由上诉人马恩章负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 文 审判员 胡 才 审判员 王晓艳 二〇二〇年九月十六日 书记员 周西红