濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初3340号原告：张瑞娜，女，汉族，1987年10月17日出生，住濮阳市。委托诉讼代理人：魏守霞，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。被告：洪波，男，汉族，1989年1月4日出生，住濮阳市。被告：李倩，女，汉族，1992年6月6日出生，住濮阳市，系被告洪波之妻。二被告共同委托诉讼代理人：马敏，河南濮水律师事务所律师。第三人：濮阳市金辉房地产经纪有限公司，住所地濮阳市市辖区中原路与卫河路交叉口向南100米路东紫东花园**楼**。统一社会信用代码：91410902576306686A。法定代表人：邓艳超，该公司经理。原告张瑞娜与被告洪波、李倩、第三人濮阳市金辉房地产经纪有限公司（以下简称“金辉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。因需进一步确认违约方，依法转为普通程序，由审判员宋瑞玲担任审判长，与审判员杨明、人民陪审员冯淑云组成合议庭，于2020年8月11日第二次公开开庭进行审理。原告张瑞娜及其委托诉讼代理人魏守霞，被告洪波、李倩及其共同委托诉讼代理人马敏到庭参加诉讼，第三人金辉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张瑞娜向本院提出变更后的诉讼请求：1、依法解除原、被告于2019年10月31日签订的存量房屋买卖合同；2、请求被告返还定金10000元；3、请求被告返还原告首付款220000元；4、请求被告支付违约金55650元（自2019年11月20日起至2020年4月30日，按日万分之五的房屋总价款计算），以后另计算至付清之日；5、请求第三人濮阳市金辉房地产经纪有限公司返还原告交纳的中介费用13700元；6、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年10月31日，原、被告双方通过金辉公司签订《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》及补充协议，涉案房屋坐落濮阳市市辖区开州路××西（昆吾花园）046-10-069-1-6-0604的房屋。原告当天交定金10000元，向金辉公司支付居间服务费7000元，过户按揭代理合同费6700元。2019年11月6日向被告支付全部首付款22万元，根据补充协议第二条约定，被告应在收到首付款5个工作日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。但被告却至今仍未办理涉案房屋解除抵押登记手续，被告逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15工作日构成根本违约。原告多次联系被告及第三人一同前往银行办理解押手续，被告均无理推脱，至合同约定的最后期限，被告仍拒绝履行合同义务，被告的行为违反了合同约定，为维护合法权益，诉请贵院依法裁判。被告洪波、李倩辩称，同意解除合同，但被告产生了一定的租金损失，根据合同法的规定，定金条款与违约金条款不能同时使用，故该两项不能同时请求。税费增加是在2020年1月份，原告贷款手续是2020年3月份才审批的，所以税费增加并非原、被告合同履行纠纷所产生，如果认定被告违约，原告要求的违约金过高，本合同没有给原告造成实质性损害，应当大幅度减少原告违约金请求。第三人金辉公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月31日，张瑞娜（××）、洪波（××）签订《存量房屋买卖合同》一份，约定洪波将坐落于濮阳市市辖区开州南路路西（昆吾花园）、房产证号濮房权证市字第**、建筑面积111.05平方米的房屋出售给张瑞娜，确认价款70万元，张瑞娜签订合同时支付定金1万元，拟申请贷款47万元。该合同落款处张瑞娜在××处签字捺印、洪波委托李倩××处签字捺印。同日，张瑞娜（购买人、乙方）、洪波（××、甲方）、金辉公司（居间人、丙方）签订《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》各一份，约定乙方向甲方支付购房定金1万元，甲方违约应当双倍返还定金，乙方违约则定金不予返还，违约方并承担上述房屋丙方应收的所有居间代理费。洪波出具收条一份，确认收到购房定金1万元、购房首付款23万元。金辉公司出具专用收据一份，确认买卖服务费、过户服务费、贷款服务费、共工本费共计13700元。根据补充协议第二条主要约定甲方应在收到首付款5个工作日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。甲乙双方应于2019年11月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任部分约定甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。另查明，洪波、李倩提交金辉公司出具的证明一份，主要内容为签订房屋买卖合同时因担心客户批不下来银行贷款，经双方协商，银行批贷函下来后业主再前去解除抵押，因疫情原因后出现新增税费导致手续不能进行下一步，因新增税费太高客户拒绝履行手续，并告知拒绝购买房屋，疫情过后业主告知解押完毕，并通知客户履行过户手续，客户拒绝履行。又查明，2019年11月6日，张瑞娜在中国建设银行股份有限公司濮阳分行申请办理个人住房贷款。2020年3月10日，该行同意张瑞娜申报审批。2020年3月31日，张瑞娜向洪波发出解除合同通知书，理由是洪波仍未办理房屋解除抵押登记手续，逾期履行义务超过15天，根据根本违约，要求洪波自通知书到达之日起7日内办理解除合同事宜并退还首付款、支付房屋总价款20%的违约金、赔付向居间方交纳的所有费用。2020年4月12日，张瑞娜通知李倩解押，2020年4月27日，洪波、李倩清偿银行贷款。本案在审理过程中，被告洪波、李倩将购房款23万元提存到本院，并支付违约金5295元、诉讼费及保全费5178元至张瑞娜账户。再查明，张瑞娜提交其与金辉公司工作人员的通话录音一份，用于证明金辉公司同意全额退还其交纳的居间服务费。本院认为，张瑞娜与被告洪波签订的《存量房屋买卖合同》及双方在金辉公司居间下签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及补充协议系各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应恪守履行。关于解除合同,双方均表示认可,本院不持异议。现被告洪波、李倩已经将购房款23万元提存到本院，并支付违约金5295元、诉讼费及保全费5178元，张瑞娜予以接受。第三人金辉公司经本院两次合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证权利，视为对原告提交的证据证明其同意退还中介费的认可，故第三人金辉公司应当返还原告交纳的中介费13700元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张瑞娜与被告洪波、李倩于2019年10月31日签订的《存量房屋买卖合同》及原告张瑞娜与被告洪波、第三人濮阳市金辉房地产经纪有限公司签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及补充协议；二、第三人濮阳市金辉房地产经纪有限公司返还原告张瑞娜中介费13700元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5790元、保全费1670元，共计7460元，由原告张瑞娜负担1936元，由被告洪波、李倩承担5178元（已经履行完毕），由第三人濮阳市金辉房地产经纪有限公司承担346元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  宋瑞玲审 判 员  杨 明人民陪审员  冯淑云二〇二〇年九月十五日书 记 员  王 宁