山西省临猗县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0821民初1811号原告：山西卓里集团丰源房地产开发有限公司，住所地运城市临猗县五一路。法定代表人：秦建业，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝琳，山西古郇律师事务所律师。被告：孙某某，女，1991年7月14日出生，汉族，住临猗县。委托诉讼代理人：祁倩，山西众志诚律师事务所律师。原告山西卓里集团丰源房地产开发有限公司（以下简称丰源公司）与被告孙某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰源公司的委托诉讼代理人郝琳、被告孙某某委托诉讼代理人祁倩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丰源公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付原告剩余购房款310000元及违约金。事实与理由：2017年8月16日，原、被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的嶷山商贸城A幢1单元901室，面积162.95平方米，每平方米2950元，总金额480850元；被告应于2017年8月16日前给付首付款200850元，剩余款项申请按揭贷款。同时约定：逾期付款应按日向原告支付应付款万分之0.5的违约金。合同签订当日，被告支付首付款30850元，原告向被告交付房屋，2017年12月26日被告用原告欠昝红鸽的工程款抵顶140000元首付款，尚欠原告房款310000元，被告既不付款，也不办理银行按揭。孙某某辩称：1.原、被告及案外人昝红鸽曾协商，未付清的首付款30000元及剩余房款280000元共同办理按揭贷款，被告于2017年8月23日前将办理按揭贷款相关资料交付原告，但原告未在360日内办理权属登记，存在违约；2.原、被告合同约定土地使用期限为70年，而原告目前办理的不动产登记证土地使用年限为40年，严重损害被告合法权益。综上，被告基于不安抗辩权暂时中止向原告支付剩余房款，故不应承担违约金。为证实自己的主张，丰源公司向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同一份、收款收据二份、领款条一份、交房通知单一份，用以证明原、被告于2017年8月16日签订商品房买卖合同，被告支付首付款170850元，尚欠310000元未付；原告于2017年8月16日将房屋交付被告。2.临猗县国土资源局对原告出具的“关于嶷山商贸城小区有关问题的说明”一份，用以证明该小区系大产权房屋，土地原为工业用地，经县政府批准后改变土地用途为商业兼住宅用地，终止日期为2049年5月19日；各住户发证用途根据房屋规划用途确定，即规划为住宅用房（单元楼）的土地及房屋用途为住宅；规划为商业用房（门面房）的土地及房屋用途为商业服务。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。3.山西省国土资源厅（2017）42号文件一份，其中，第十项明确了关于土地出让年限到期登记的问题；用以证明住宅建设用地使用权期间届满的后续问题处理办法是，在没有明确法律规定前，住宅建设用地到期后，不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。4.临猗县政府办公室会议纪要一份，用以证明2003年县政府修建五一南路，从原告厂区经过，占用原告的出让土地，政府对所占用的土地及地上建筑物不做任何补偿，允许原告在现有厂区内进行商贸开发，土地使用期限仍沿用原工业用地土地使用期限，即终止期限为2049年5月19日。5.2019年7月25日嶷山商城业主向临猗县人民政府递交的“业主诉求”一份，用以证明原告在售楼部悬挂载明土地使用年限的临时国有土地使用证书，业主对该宗土地使用期限40年是明知的，原告不存在任何欺诈行为。6.2012年10月16日临猗县人民政府颁发的临时国有土地使用证一份，用以证明土地使用期限到2049年5月19日，该证公开悬挂在售楼场所，原告不存在任何欺诈行为。7.卖方为谢金成的房屋买卖合同一份，用以证明2019年10月11日谢金成将其位于嶷山商城1号楼3单元301的房屋以4400元/平方米的价格出售，其价值与70年土地使用期限的房屋相比，无任何贬损，甚至交易价格还要高于某些70年土地使用期限的房屋。8.不动产权证书二份，用以证明原告开发的嶷山商城小区单元楼的土地用途是“城镇住宅用地”，门面房土地用途是“商业服务”，两者截然分开，被告所购买的单元楼的土地用途是“城镇住宅用地”。孙某某质证后认为：证据1真实性无异议，可以证明双方约定土地使用年限为70年，被告按约支付首付款，原告至今未按约办理不动产登记证，被告基于不安抗辩权中止支付剩余房款，并未违约。证据2真实性无异议，但关联性有异议，嶷山商贸城的土地用途为商业兼住宅的综合用地，非住宅建设用地，不符合自动续期的规定；双方约定土地使用年限为70年，而原告持有的土地使用权证使用年限为40年，到期后是否缴费存在未知，给被告造成的损失需经专业评估部门评估。证据3真实性无异议，但该文件针对的是少数住宅期限届满的土地使用权，原告的土地使用期限截止2049年5月19日，届时法律是否重新规定存在未知。证据4真实性无异议，原告与政府协商的土地使用年限为70年，现在为40年，存在违约。证据5“业主诉求”未征求被告意见，被告不知情。对证据6临时国有土地使用证真实性无异议，证明目的有异议，嶷山商贸城是商住两用，土地使用年限为40年，原告以70年大产权向被告销售。证据7有异议，与本案无关。证据8真实性无异议，两份证书的房屋竣工日期是2015年12月24日，与被告房屋非同一期；证书中“GB00037”代表该地属综合用地，不属于自动续期的情况。为证实自己的主张，孙某某向本院递交以下证据：1.王辉身份证复印件、证人证言及商品房买卖合同（3号楼3单元301室）各一份，用以证明2013年9月22日，原告与王辉签订的《商品房买卖合同》，约定土地使用期限自2009年5月18日至2079年5月19日，王辉在签订合同后一周内按售楼部要求向其提供按揭资料。2.贾国利身份证复印件、证人证言及商品房买卖合同（1号楼4单元301室）各一份，用以证明2013年8月9日，原告与贾国利签订的《商品房买卖合同》，约定土地使用期限自2009年5月18日至2079年5月19日，贾国利在签订合同后一周内按售楼部要求向其提供按揭资料。3.录音资料一份，用以证明原告销售人员同意将未付的首付款30000元和剩余房款280000元共同办理按揭，被告不存在违约。丰源公司质证后认为：证据1、2中证人证言真实性有异议，证人均未出庭作证，其证言不具有证明效力；商品房买卖合同真实性无异议；证明目的有异议，原告与业主在办理房产登记时因协商不一致终止办理相关手续，直至2017年7、8月份，原告才通知所有业主办理按揭手续，故原告主张迟延交付房款自2017年8月起计算违约金，原告不存在违约；另外，原、被告之间是商品房买卖合同关系，原告已按合同约定向被告交付房屋，被告应按约交付房款，其仅交付按揭资料不等同于完成交付房款的义务，现被告逾期交付房款，构成违约。证据3录音没有原始载体，不符合录音证据的形式要件，即使系被告与昝红鸽之间的录音，也与本案无关，不能对抗原告。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月16日，孙某某购买丰源公司在临猗县五一路开发的“嶷山商贸城”房屋，双方签订了商品房买卖合同，合同约定：孙某某购买第A幢1单元901号房，建筑面积为162.95平方米，单价为每平方米2950元，总价款为480850元。付款方式为2017年8月16日前付清首付200850元，余款280000元申请按揭贷款；逾期付款超过30日后，丰源公司有权解除合同；继续履行合同的，孙某某按日向丰源公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金等内容。合同签订当日，孙某某仅向丰源公司交付首付款30850元，丰源公司出具了收据，并向孙某某交付了房屋。2017年12月26日，孙某某才以丰源公司欠案外人昝红鸽的工程款抵顶140000元首付款，剩余310000元购房款，既不办理按揭贷款，亦不交款。后丰源公司多次通知孙某某交付房款，但孙某某认为丰源公司的土地使用期限发生变动，其基于不安抗辩权中止向丰源公司支付剩余房款，丰源公司遂向本院提起诉讼，要求孙某某给付剩余房款310000元，并承担自2017年9月1日起按每日万分之0.5支付应付房款的违约金。审理中，丰源公司明确表示，如因土地使用期限变更需交纳的费用，丰源公司愿意承担。就本案争执的焦点问题即该宗土地使用权年限，有关业主及丰源公司将诉求向有关部门反映，已得到相应答复。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中丰源公司作为房地产开发企业，孙某某作为买受人，双方签订商品房买卖合同，约定了相应权利义务，是双方的真实意思表示，不违反有关法律规定，应为有效。现丰源公司按约向被告孙某某交付了房屋，而被告孙某某却不按约给付剩余房款，构成违约，故丰源公司要求被告孙某某给付剩余购房款310000元的请求成立，应予支持。丰源公司主张的违约金，双方在合同中已明确约定，该请求依法应予支持。被告孙某某以房屋使用期限有变，基于不安抗辩权中止支付剩余房款的理由，丰源公司已明确表示如因此而发生的费用愿意承担，故被告孙某某的辩解理由，本院不能支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告孙某某于本判决生效后立即给付原告山西卓里集团丰源房地产开发有限公司购房款310000元及违约金（违约金按每日万分之0.5计，自2017年9月1日起算至履行完毕）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2975元，由被告孙某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审判员  武宝生二〇二〇年九月二十七日书记员  董 璠