北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终7997号上诉人(原审原告)：北京市三和宫宾馆有限公司，住所地北京市朝阳区康化路**。法定代表人：龚家成，总经理。委托诉讼代理人：默立贤，北京京润律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱克云，北京京润律师事务所实习律师。上诉人(原审被告)：刘泽林，男，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：闫刚，北京刚平律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京天工物业管理有限公司，，住所地北京市朝阳区十八里店乡横街子村张家店**法定代表人：赵来勇，董事长。委托诉讼代理人：乔泽梧，男，1957年1月17日出生，汉族，北京市朝阳区十八里店乡横街子村民委员会推荐。上诉人北京市三和宫宾馆有限公司（以下简称三和宫宾馆）、上诉人刘泽林因与被上诉人北京天工物业管理有限公司（以下简称天工物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初79570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人三和宫宾馆的法定代表人龚家成、委托诉讼代理人默立贤、朱克云，上诉人刘泽林的委托诉讼代理人闫刚，被上诉人天工物业公司的法定代表人赵来勇、委托诉讼代理人乔泽梧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。三和宫宾馆上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持三和宫宾馆一审诉讼请求；2．诉讼费由刘泽林、天工物业公司承担。主要事实和理由：三和宫宾馆对涉案房屋进行了大量装修及添附，评估结果200多万元，三和宫宾馆已经按照评估金额一半主张损失，但一审法院判决仅25万元，明显过低；刘泽林与天工物业公司应当支付三和宫宾馆搬迁费用，并退还租金和押金。三和宫宾馆是涉案房屋的实际使用人，腾退时还处于经营状态，针对腾退的提前搬家奖和工程配合奖应属于三和宫宾馆。刘泽林辩称，不同意三和宫宾馆的上诉意见，其主张已经超过合同范围，不应支持。天工物业公司辩称：同意一审法院判决，不同意三和宫宾馆的上诉意见，本案与天工物业公司无关。刘泽林上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判驳回三和宫宾馆的一审诉讼请求；2．诉讼费由三和宫宾馆、天工物业公司承担。主要事实和理由：1．本案刘泽林与三和宫宾馆签订的《租赁协议》属于双方真实意思表示，协议7．2条对于拆迁事宜进行了约定，三和宫宾馆基于运营宾馆进行装饰装修属于正常生产经营的必要成本，该成本应当由三和宫宾馆承担。根据协议，三和宫宾馆可以在拆迁后按照比例补偿经营损失；2．三和宫宾馆应于2017年2月18日至2月28日间支付租金60万元，三和宫宾馆没有按照上述约定支付租金，并且还拖欠租金，已经构成违约，刘泽林不应退还租金；3．根据《租赁协议》约定，保证金退还的前提是甲方设施无损坏，但三和宫宾馆未证明设施未损坏，故不应退还保证金。三和宫宾馆辩称，不同意刘泽林的上诉请求。涉案房屋无法正常使用，刘泽林应当承担装修损失。三和宫宾馆并未拖欠租金。双方之间租赁协议已经解除，刘泽林应当返还押金。天工物业公司辩称：同意一审法院判决，不同意刘泽林的上诉意见，本案与天工物业公司无关。三和宫宾馆向一审法院起诉请求：1、请求判令刘泽林、天工物业公司赔偿三和宫宾馆装修损失1000000元（评估结果为2000000元，三和宫宾馆按照一半主张）、搬迁费875000元；2、请求判令刘泽林退还房租100000元、合同押金40000元。一审法院认定事实：2011年5月21日，天工物业公司作为出租人与承租人刘泽林签订租赁合同，由刘泽林租赁涉案房屋，用途为宾馆。2012年7月31日，刘泽林（甲方）与龚家成（乙方）签订《租赁合同》，约定：将涉案房屋转租给龚家成用于经营三和宫宾馆，租赁期限自2012年9月1日至2021年2月28日；装修实施方案经甲方认可后方能施工，在装修过程中不得破坏房屋主体结构；租金每年1200000元，采取上付款形式，即每年8月18日至8月31日、2月18日至2月28日分两次付清，每次支付600000元；乙方一次性支付保证金40000元，租赁期满时，如甲方设施无人损坏，乙方未发生意外责任，保证金退还，如果乙方提前解除本协议，保证金不予退还；如遇政府或地方征地或拆迁，补偿经营损失时，赔偿金除房主20%外，其余80%甲乙双方各占40%；如遇拆迁，租金按实际发生额结算，剩余租金甲方退还乙方。之后，龚家成对涉案房屋进行了装修并继续经营三和宫宾馆。刘泽林认可收到合同押金40000元。2017年6月17日，三和宫宾馆向刘泽林支付租金100000元。三和宫宾馆称已将租金交至2017年7月31日，刘泽林对此不予认可。2017年5月8日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会（以下简称村委会）下发《通告》，涉案房屋在非首都功能疏解腾退范围内，村委会将解除该范围内所有租赁合同，土地及地上建筑物收归村委会所有，对相关单位及个人实施腾退，实施期限为2017年5月8日至2017年5月18日。2017年6月28日，村委员会下发《通知》，通知相关人员要全力配合此次疏解工作，否则将对该地块断水、断电。天工物业公司曾于2018年5月将刘泽林、三和宫宾馆诉至一审法院，要求判决涉案租赁合同及补充协议于2017年7月1日解除、判令刘泽林腾退涉案房屋并支付电费、租金。一审法院审理后于2018年11月15日作出（2018）京0105民初36856号民事判决书，确认涉案租赁合同及补充协议于2017年6月6日解除，判令刘泽林与三和宫宾馆于判决生效之日起七日内将涉案房屋腾空并交还给天工物业公司，同时以合同解除后无权再主张房屋占有使用费为由驳回了天工物业公司要求刘泽林支付2017年7月1日以后房屋占有使用费的诉讼请求。三和宫宾馆、刘泽林不服并上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2019年1月24日作出（2019）京03民终1209号民事判决书，维持了一审判决的效力。另查，刘泽林曾于2019年3月28日向十八里店乡政府、西直河村委会及相关拆迁公司出具《强拆申请》，申请对涉案房屋进行强拆，并承诺将天工物业应支付的综合补偿款810324元减少为610000元。后涉案房屋被强制拆除。天工物业公司已将相关款项支付给了刘泽林。一审庭审中，三和宫宾馆提交照片、建筑装饰工程施工合同及预算书（日期为2013年12月26日，合同价款为1660000元）、富士电梯合同书（价款150000元）、热水系统设备供应及安装合同（价款160000元），欲证明己方对涉案房屋进行了装修添附，刘泽林、天工物业公司应予赔偿。三和宫宾馆提交2019年8月8日其自行委托第三方出具的资产评估报告书、公证书（落款日期为2019年10月25日），欲证明涉案房屋在强拆前的现状及装饰装修等资产的价值。资产评估报告书显示评估范围包括涉案房屋的装饰装修、水电工程、土建砌筑及原有装修装饰、家具、墙体、门等物品的拆除费用，评估结论为评估价值为2173900元。刘泽林对该些证据的真实性均不予认可。天工物业公司称该些证据均与己方无关，不予质证。刘泽林提交龚家成出具的《承诺书》，约定有“如遇政府征地拆迁，乙方必须无条件执行，不能以任何理由阻止政府拆迁行为”，据此欲证明三和宫宾馆拒不腾退违反了合同约定，给刘泽林造成经济损失。三和宫宾馆认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的。一审审理过程中，经三和宫宾馆申请，一审法院向西直河经济合作社调取了该经济合作社与天工物业签署的《拆除腾退补偿协议》及款项支付凭证。《拆除腾退补偿协议》显示补偿名目包括房屋建筑物补偿、提前搬家奖励费、工程配合奖励费。双方对该些材料的真实性均予以认可。一审法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该案中，三和宫宾馆与刘泽林之间的房屋租赁合同已被法院判决于2017年6月6日解除，三和宫宾馆承租房屋后进行了装饰装修并实际经营多年，即使没有直接证据证明刘泽林对此表示过同意，也可推定其对此是默许的。涉案房屋租赁合同解除是因为政府实施的疏解腾退工作，并非可归责于双方当事人的事由，三和宫宾馆基于对租期的合理预期对涉案房屋投入了大量资金进行了装饰装修，对于已形成附合的装饰装修物在剩余租期内的残值，理应由双方按照公平原则分担，故关于三和宫宾馆要求刘泽林赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院应予支持，但其主张的数额过高，一审法院将参照装修花费、资产评估报告中所列的部分名目等，在考虑财产折旧、可移动部分的价值、已过租期比例的基础上酌情确定。关于搬迁费，并不等同于双方在合同中约定的“经营损失”，且根据《拆除腾退补偿协议》，补偿名目仅仅包括房屋建筑物补偿、提前搬家奖励费、工程配合奖励费，并不包含经营损失，至于提前搬家奖励费及工程配合奖，三和宫宾馆并没有积极响应政府号召在规定的期限内按时腾退，甚至在腾退期满后的两年之后，还在对涉案房屋进行资产评估和证据保全，最终由政府相关部门强制拆除，根据本案现有证据，此种抗拒腾退的行为已经给刘泽林造成了一定的经济损失，基于上述因素考虑，关于三和宫宾馆该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金的退还，根据双方合同约定的租金预付及交易惯例，一审法院认定三和宫宾馆于2017年6月17日支付的100000元应为当年7月份的租金，鉴于双方有着“如实结算”的合同约定及天工物业并未收取刘泽林7月份租金的事实，对于2017年7月份的租金，刘泽林应退还给三和宫宾馆。关于合同押金，现在双方之间的租赁合同已经解除，并未有证据证明本案存在不退押金的约定情形，故关于该项诉讼请求，一审法院予以支持。天工物业公司并未与三和宫宾馆签订租赁合同，且其已经将相关腾退补偿款支付给了合同相对方，三和宫宾馆将其列为本案共同被告没有依据，一审法院予以驳回。据此，一审法院于2020年3月30日判决：一、刘泽林于判决生效之日起七日内向三和宫宾馆补偿装修损失250000元并退还租金100000元、押金40000元；二、驳回三和宫宾馆的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据本院二审补充查明以下事实：一审庭审中，刘泽林与三和宫宾馆均确认涉案房屋于2017年6月18日停水停电。另查，三和宫宾馆于2017年3月11日向刘泽林转账10万元、于2017年4月8日转账1万元、于2017年4月9日转账5万元、于2017年5月9日转账10万元、于2017年6月17日转账10万元，共计36万元。三和宫宾馆称2017年6月17日转账10万元系支付2017年6月31日前的租金。刘泽林与三和宫宾馆均认可2017年1月之前的租金双方已经结算完毕。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、三和宫宾馆的装修损失如何分担；二、三和宫宾馆是否有权主张提前搬家奖励费、工程配合奖励费；三、刘泽林是否应当退还三和宫宾馆租金及押金。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，三和宫宾馆与刘泽林签订的《租赁合同》中约定租期为2012年9月1日至2021年2月28日，三和宫宾馆基于对租赁期限的预估而对租赁房屋投入了大量资金进行装饰装修，刘泽林在合理期限内未提出异议，应视为其同意三和宫宾馆的装饰装修行为。后因涉案房屋在非首都功能疏解腾退范围内，导致双方签订的《租赁合同》被法院认定于2017年6月6日解除。现因不可归责于双方的原因导致合同在租赁期届满前解除，三和宫宾馆无法享有全部租赁期限中的装饰装修利益，故对剩余租赁期内的装饰装修残值，应由双方按照公平原则分担。一审法院参照装修花费、资产评估报告中所列的部分名目等，在考虑财产折旧、可移动部分的价值、已过租期比例的基础上酌情确定刘泽林承担25万元并无明显不当，本院予以维持。关于争议焦点二。据已查明事实，三和宫宾馆并没有积极响应政府号召在规定的期限内按时腾退，最终由政府相关部门强制拆除，且此种抗拒腾退的行为已经给刘泽林造成了一定的经济损失，基于上述因素考虑，一审法院对三和宫宾馆主张的提前搬家奖励费、工程配合奖励费不予支持并无不当。关于争议焦点三。双方租赁合同约定每年租金的支付方式是每年8月18日至8月31日、2月18日至2月28日分两次付清，但从合同实际履行看，双方对支付方式进行了变更，即租金按实际发生额结算。鉴于双方租赁合同已于2017年6月6日解除，刘泽林与三和宫宾馆均确认涉案房屋于2017年6月18日已停水停电，涉案房屋因政府拆迁已无法正常使用经营，故三和宫宾馆仅需支付租金至2017年5月，刘泽林无权再主张2017年6月及7月的租金。2017年2月至2017年5月三和宫宾馆应付租金40万元，实际支付租金36万元，其称另有4万元租金通过现金支付，刘泽林对此不予认可，且三和宫宾馆亦未举证证明，故本院对其主张不予采信。经核算，三和宫宾馆应再向刘泽林支付租金4万元。一审法院认定2017年6月17日租金系支付2017年7月租金属于认定事实错误，本院依法予以纠正。关于合同押金，刘泽林上诉认为租赁房屋设施已损坏，不同意退还押金，对此，本院认为，因双方租赁合同已解除，涉案房屋已被拆除，并非三和宫宾馆原因导致，故本案不存在不应退还押金的约定情形，刘泽林该项上诉意见，无事实依据，本院对此不予采信。综上所述，刘泽林的上诉请求部分成立，本院予以支持。三和宫宾馆的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初79570号民事判决；二、刘泽林于本判决生效之日起七日内向北京市三和宫宾馆有限公司补偿装修损失250000元、押金40000元；三、北京市三和宫宾馆有限公司于本判决生效之日起七日内向刘泽林支付租金40000元；三、驳回北京市三和宫宾馆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22920，由北京市三和宫宾馆负担17270元（其中10838元已交纳，剩余6432元于本判决生效后七日内交至一审法院），由刘泽林负担5650元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）；二审案件受理费26575元，由北京市三和宫宾馆有限公司负担20225元（已交纳19425元，剩余800元于本判决生效后七日内交纳）、由刘泽林负担6350元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  万丽丽审 判 员  玄明虎二〇二〇年九月二十四日法官助理  向 玗书 记 员  王 艳