重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初2957号 原告：肖娅琳，女，1984年8月13日出生，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：李洲，重庆劲立律师事务所律师。 被告：重庆宏宣房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区龙市镇飞龙街****8-7，统一社会信用代码91500117345939697Q。 法定代表人：但智明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：游兴伟，男，1970年11月19日出生，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：张喜春，重庆达美律师事务所律师。 原告肖娅琳与被告重庆宏宣房地产开发有限公司（以下简称宏宣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，于2020年9月29日依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告肖娅琳的委托诉讼代理人李洲、被告宏宣公司的委托诉讼代理人游兴伟、张喜春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告肖娅琳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理房屋产权证；2.请求判令被告支付逾期办证违约金9780元；3.请求判令被告支付逾期交房违约金2470元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2018年8月27日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告位于武隆区的房屋。原、被告双方就面积、单价、交房时间、办证时间、逾期交房及办证违约金计算方式等事项进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却违反合同约定逾期办证。根据合同约定及法律规定，特诉至法院判决诉请。 被告宏宣公司辩称：1.驳回原告第一项诉讼请求，因为有权办理房产证的机关为不动产登记中心，被告没有该项行政权力，同时合同约定了由双方共同向不动产登记中心申请取得登记受理单，原告并未要求被告办理房产证，也未交齐相关手续。2.在补充协议中，双方明确约定因政策或政府原因导致不能办理相关登记手续的，被告不承担任何责任。本案中，被告未取得建设工程竣工备案登记证、不动产登记中心未出具登记受理单系因政策、政府原因，因政府未兑现会议纪要中载明的免收城市建设配套费或者配套费先征后返的承诺，导致被告因未缴纳配套费而未能办理登记受理单，被告不应承担违约责任。3.即使应该由被告承担逾期取得登记受理单的违约责任，也由于双方在合同第十三条约定，因被告原因逾期取得登记受理单的，被告应在实际取得登记受理单起30日内按已付房款的万分之一向原告支付违约金，违约金的支付条件并未成就，期限也未届满，不应支持原告该项诉讼请求。4.被告以电话、短信及张贴公告的方式通知了原告接房时间，使原告没有接到电话的接房通知，也应在2019立案月31日办理接房手续，被告无逾期交房的行为，原告自己逾期办理接房手续的，被告不应承担逾期交房的责任。5.本案房屋是按揭买房，是按揭抵押房屋，无法进行融资买卖，逾期取得房产证对原告无任何经济损失，原告自身存在逾期接房的行为，故违约金过高，请求将逾期办证违约金调整至原告起诉金额的30%。 经审理查明，宏宣公司在原重庆市武隆县开发名为“XX岛”的商品房。2017年11月15日，原武隆县国土资源和房屋管理局向被告宏宣公司颁发了商品房预售许可证【渝武国土房管（2017）预字第（10）号】，准予宏宣公司对外销售位于重庆市武隆区的名为“XX岛”的商品房，并确定商品房预售资金监管银行为中国建设银行股份有限公司武隆支行。2018年8月27日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告在被告处购买位于重庆市武隆区X号的商品房，建筑面积为78.62平方米；该房屋总成交金额为338420元，付款方式为按揭付款，即原告在签订合同时向宏宣公司支付首付房款138420元，剩余房款200000元由原告向银行办理按揭。此外该合同第七条、第八条、第九条约定：宏宣公司应当在2019年5月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；宏宣公司应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备，宏宣公司应当在验收交接时出示《重庆市建筑工程竣工验收备案登记证》，若宏宣公司不出示证明文件，原告有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由宏宣公司承担；除约定的遭遇不可抗力情况外，宏宣公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用的，逾期在30日（含）之内，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏宣公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏宣公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同第十三条约定：预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；原、被告双方应相互配合办理本商品房产权登记，由原告委托被告宏宣公司办理的，乙方应在签定本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；如因宏宣公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记受理单的，逾期在540日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至宏宣公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，宏宣公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于宏宣公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金；逾期超过540日后，原告有权解除合同，若原告要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按原告已付房价款百分之一支付违约金，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至宏宣公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，宏宣公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于宏宣公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金；如因原告的责任，导致宏宣公司未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，被告宏宣公司不承担责任。合同第二十三条约定：本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向宏宣公司支付的银行按揭款。同时，该合同附件五为合同补充协议，协议约定：因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收宏宣公司所送报的资料和按本合同约定时间办理相关登记手续的，宏宣公司不承担任何责任；本合同第十二条、第十三条、第十四条中所列的合同登记备案期限、产权证登记期限、预告登记期限的天数特指工作日；甲方及乙方双方同意，对于房屋迟延交付、产权登记延迟的违约责任在任何情况下均不得同时适用，乙方只能选择其中一项适用不累加。宏宣公司选聘的物业服务企业为重庆翔耀物业管理公司。2019年6月27日，宏宣公司作为建设单位自行组织了勘查、设计、施工等单位竣工验收。 2019年5月前，原告按照合同约定的总成交金额向被告宏宣公司支付了房款338420元。2019年5月31日前，宏宣公司已通知原告按合同约定时间接房，原告以案涉房屋不具备竣工验收备案登记手续为由拒绝接房。2019年8月12日，原告肖娅琳实际使用位于重庆市武隆区X号的商品房。2020年9月8日，原告肖娅琳提起本案诉讼。 另查明，宏宣公司开发的位于重庆市武隆区的“XX岛”项目因宏宣公司与武隆区政府是否免交配套等问题存在纷争，宏宣公司拒绝缴纳配套费，致使该项目未取得竣工验收备案登记，未取得登记受理单和房屋产权登记。 上述法律事实，有原、被告双方的法庭陈述，《重庆市商品房买卖合同》、重庆增值税普通发票、《收据》、商品房预售许可证【渝武国土房管（2017）预字第（10）号】、《建设工程消防验收意见书》《重庆市建设工程竣工验收报告》《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》《建设用地规划许可证》《不动产权证书》、关于XX岛项目申请办理竣工验收备案登记的请示等证据材料在案为凭，上述证据真实、合法，且与本案事实有关联，本院依法予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的主张及审理查明的事实，本案争议焦点为：一、被告是否构成逾期交房；二、被告是否应当支付逾期办证违约金；三、原告主张被告办理房屋产权证是否应当支持。 对于本案第一个争议焦点，本院认为，原、被告之间签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规规定，应为合法、有效，双方均应按合同约定，全面履行各自的义务。虽然被告于2019年5月31日前履行了通知原告接房的义务，但宏宣公司交付的商品房未取得竣工验收备案登记手续，无法出示《重庆市建筑工程竣工验收备案登记证》，不符合合同第七、八条约定的交房条件，原告依约有权拒绝接房，宏宣公司的行为已构成违约，由此产生的延期交房责任应由被告宏宣公司承担。原告肖娅琳已于2019年8月12日实际接房。因此，被告宏宣公司应当以原告已付房款338420元为基数按每日万分之一的标准向原告支付2019年6月1日起至2019年8月12日期间的逾期交房违约金2470元。 对于本案第二个争议焦点，本院认为，双方在合同第十三条中约定宏宣公司向土地房屋登记机构办理房屋产权登记申请并取得登记受理单的期限为案涉商品房交付使用之日起60个工作日内，本案被告宏宣公司在2019年8月12日将案涉商品房交付给原告，其办理产权登记的期限应当为2019年11月8日之前，但截至起诉之日，被告宏宣公司仍未履行办理产权登记义务，已构成违约，应当承担违约责任。 被告辩称逾期未能办证系因政府原因导致不能办理竣工验收备案登记手续，符合合同补充协议约定的免责条件（因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收宏宣公司所送报的资料和按本合同约定时间办理相关登记手续的，宏宣公司不承担任何责任）。本院认为，对此免责条款不能作机械理解，应结合该合同十三条约定的“如因宏宣公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记受理单的，逾期在540日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至宏宣公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，宏宣公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于宏宣公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金”进行理解，前者所指的免责条款应是行政机关行使登记职权中因自身工作原因或因政策变化导致不能按照合同当事人约定的期限办理受理和相关登记，而后者则明确约定因合同当事人原因未能按期取得受理登记的，应当支付违约金,二者约定之间并不矛盾。从本案实际来看，被告宏宣公司未能取得房屋登记受理单的主要原因是未能取得竣工验收备案登记，而未取得竣工验收备案登记是因为宏宣公司未交纳配套费，配套费未交是未能取得房屋登记受理单的基础原因。根据有关规定，对配套费的交纳义务主体为宏宣公司，而非购房人，虽然宏宣公司客观上与区政府在是否免交配套费等问题上存在纷争，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，宏宣公司与区政府之间的纷争应依法另行解决，被告宏宣公司不能以此要求免除其逾期办证的违约责任。 对于被告提出尚未取得登记受理单，违约金支付条件未成就，不应支付违约金的问题。本院认为，虽然合同中约定：宏宣公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付违约金。按表面理解，支付违约金的条件是实际取得登记受理单。但是，转移商品房所有权是商品房买卖合同重要的合同目的之一，取得登记受理单、完成商品房产权登记手续是转移商品房所有权的必经过程，若以此为依据，则意味着购房人要追究出卖人的违约责任要依赖于出卖人的态度，这无疑变相承认当事人把自己的违约行为作为拒绝承担民事责任的依据，显然违反了民法诚实信用基本原则，有违公平、正义。同时也与合同十三条“如因宏宣公司的责任，未能按期取得登记受理单的，逾期在自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至宏宣公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，宏宣公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金”的约定本意相悖，被告的辩称理由不能成立，本院不予支持。对于被告辩称原告房屋是按揭抵押房屋，未取得房产证对原告无经济损失，应当调整逾期办证违约金至起诉金额的30%的理由，因被告未提交违约金过高的证据，本院对其辩论意见不予采纳。原告主张的逾期办证违约金起算时间为实际交房之后80日（自然日）与合同约定的60个工作日不同，本院认为应当按照双方签订的合同内容计算逾期办证违约金起算时间。同时，原告起诉要求的逾期交房违约金与逾期办证违约金计算期间并未重复。因此，本院对原告主张自2019年10月31日起计算逾期办证违约金的标准不予认可，对原告主张的以原告已付房款338420元为基数，按每日万分之一的标准支付2019年11月9日起至2020年8月15日期间的逾期办证违约金9509.60元的诉讼请求，本院予以支持。 对于本案第三个争议焦点，审理已查明，案涉商品房至今未办理竣工验收备案登记手续，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。工程竣工验收合格是商品房交付的强制性法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件”之规定，案涉商品房暂不具备法律意义上的交付条件，客观上亦不具备办理产权登记的条件。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，原告主张宏宣公司为尚未竣工验收的商品房办理产权登记，条件尚不成就，事实上不能履行，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。但是被告作为房屋开发商，应积极履行合同义务，促成办证条件成就，以保障购房者合同目的的实现。 综上，经本院审判委员会讨论并决定，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条、第六十条、第一百一十条、第一百二十一条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告重庆宏宣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告肖娅琳支付逾期交房违约金2470元； 二、被告重庆宏宣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告肖娅琳支付逾期办证违约金9509.60元； 三、驳回原告肖娅琳其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取53.12元（原告已预交），由被告重庆宏宣房地产开发有限公司负担49.75元，原告肖娅琳负担3.37元。 本判决为终审判决。 审 判 员 代其智 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 何开亮 书 记 员 胡陶燕