江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初1998号 原告：张长平，男，1962年2月11日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：冯贤宝，江苏禾顺律师事务所律师。 被告：骆礼飞，男，1985年2月24日生，汉族，住南京市浦口区。 被告：南京首福房地产经纪有限公司，住所地在南京市江北新区泰冯路59号天华硅谷庄园003幢106室。 法定代表人：仇玉兄，经理。 委托诉讼代理人：刘友财，江苏江左律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱海池，江苏江左律师事务所实习律师。 原告张长平与被告骆礼飞、南京首福房地产经纪有限公司（以下简称首福公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月10日立案受理后,依法由审判员王宠俊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张长平及其委托诉讼代理人冯贤宝、被告骆礼飞及被告首福公司的委托诉讼代理人刘友财、朱海池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张长平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房地产买卖中介合同及补充协议；2、判令被告骆礼飞返还购房款550000元并支付资金占用期间利息（以550000元为基数，自2020年1月5日按全国银行间同业拆借利率计算至实际给付完毕之日止）；3、判令被告骆礼飞承担违约金447600元；4、判令被告首福公司对被告骆礼飞的上述债务承担连带责任。事实和理由：2019年8月8日，原、被告签订房地产买卖合同及补充协议，约定被告骆礼飞将位于南京市浦口区××0元的价格出售给原告，被告首福公司提供居间服务并收取中介费。上述合同签订后，原告向被告骆礼飞支付购房定金50000元、首付款500000元。在合同履行过程中，因涉案房屋已被他人设立抵押并被法院查封，骆礼飞不能及时履行房屋解押手续，故三方协商后再次签订补充协议，约定骆礼飞将原告已付购房款交付首福公司保管，并于2020年3月30日前将涉案房屋的债务查封处理完毕，使房屋具备过户条件，但骆礼飞仍未按该协议履行。原告认为，被告骆礼飞在明知出售的房屋存在巨额抵押债务且被查封、不具备过户条件的情况下，仍与原告签订合同并收取购房款550000元，存在隐瞒事实的故意。被告首福公司作为专业的中介公司，未能了解涉案房屋权属及抵押情况，存在重大过错，两被告的行为给原告带来重大损失，为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告骆礼飞辩称：不同意解除双方签订的房地产买卖中介合同及补充协议，不同意返还原告购房款，如果房屋可以过户，希望能够继续履行合同。原告主张的违约金过高，被告没有支付能力。 被告首福公司辩称：本案系被告骆礼飞故意隐瞒抵押和查封的事实，在明知涉案房屋无法完成过户的情况下，仍与原告签订合同并收取购房款所致，我公司作为居间方一直督促被告骆礼飞尽快办理解押及过户手续，在发现房屋未解押及有查封后，多次协调，促成双方签订补充协议，我公司已尽到居间义务，且至今未收取任何中介费用。希望双方能够继续履行合同，在合同不能继续履行的情况下，原告主张我公司对返还购房款及支付违约金承担连带责任无事实及法律依据，且原告主张的违约金过高。 本院经审理认定事实如下：2019年8月8日，原告张长平（买受方，乙方）与被告骆礼飞（出售方，甲方）、首福公司（中介方，丙方）签订房地产买卖中介合同及补充协议，约定张长平购买骆礼飞位于浦口区××房屋，房屋售价2238000元（以上价格为甲方净得价，过户产生的费用由乙方承担，甲方承诺出售此房满3年）。该合同同时约定：甲方承诺该房屋产权清晰无任何纠纷，该房屋产权人和产权共有人及其隐形共有人均同意并认可此价格出售房屋，事实符合国家交易政策法规及相关规定；乙方于2019年8月8日前支付甲方购房定金人民币50000元整，该定金最后冲抵房款；乙方于2019年8月30日前支付甲方首付款人民币1150000元整（备注：以乙方实际拆迁款到账时间为准），用于甲方向抵押权人偿还债务，办理注销抵押，且甲方取得他项权证完成解押注销手续后3日内由丙方协助甲乙双方办理产权交易过户手续；余款计人民币1000000元整，乙方于2019年9月15日前领取产权证时支付给甲方，以乙方实际拆迁款到账时间为准；尾款计人民币38000元，在乙方已付清购房定金，首付款及余款后于7日内在甲方清空该房屋内所有户口，结清水、电、气、物业管理、有线电视、通讯等相关费用后与乙方交接该房屋时，由乙方支付给甲方；甲乙双方承诺自愿按照以上流程进行交易，丙方在交易过程中只作为中介服务方，不承担任何非丙方引起的违约责任；甲、乙方无正当理由不履行合同的，未能按照合同约定提供必要的文件和配合造成丙方无法履行合同的，按标的额的20%计人民币447600元作为违约金分别支付给各守约方，违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。 上述合同签订后，原告向被告骆礼飞支付购房定金50000元，首付款500000元，合计550000元，骆礼飞将涉案房屋交付原告居住至今。 2019年10月15日，被告骆礼飞及首福公司员工吴一凡因涉案房屋在银行进行抵押无法完成过户而产生争议，经泰山街道人民调解委员会调解，双方达成如下协议：1、骆礼飞承诺在2019年11月8日前将泰来苑××室过户给张长平（无条件）；2、骆礼飞的妻子黄晔华认可伍拾万元整在自己的帐户；3、此为一次性调解结果。 2019年12月31日，原告张长平（乙方）与被告骆礼飞（甲方）、首福公司（丙方）签订补充协议，该补充协议载明：“1、合同签约至今甲方一直迟迟不能处理房屋解压（押）和房屋查封债务纠纷，此房屋迟迟不能正常过户甲方已经构成违约；2、甲方就房屋违约和乙方达成协议，2020年1月5号之前先退还乙方支付房款人民币壹拾万元整（￥100000）由丙方保管，还有房款人民币肆拾五万（￥450000）于2020年1月15号之前退还给乙方此款可由丙方保管。3、甲方在2020年3月30号之前将该房屋的债务查封处理干净，具备过户给乙方的条件。4、甲方如在约定的时间内还没处理完以上协议内容，甲方自愿承担刑事诈骗和民事赔偿责任”。 庭审中，原告提交不动产登记资料查询结果证明等证据，证明截至原告起诉时，涉案房屋上仍存在抵押和权利限制。被告骆礼飞及首福公司对上述事实不持异议。 上述事实，有房地产买卖中介合同、收条、人民调解协议书、补充协议、不动产登记资料查询结果证明及原、被告的陈述等证据在卷证实。 本院认为，原告张长平与被告骆礼飞、首福公司签订的房地产买卖中介合同及补充协议系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效。 关于原告的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房地产买卖中介合同及补充协议。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告签订的房地产买卖中介合同及补充协议包含两个合同关系：一是原告张长平与被告骆礼飞之间因买卖涉诉房屋而形成的房屋买卖合同关系，二是原告张长平、被告骆礼飞与被告首福公司建立的居间合同关系。原告张长平与被告骆礼飞之间的房屋买卖合同关系，因涉案房屋上存在抵押和权利限制而导致合同目的不能实现，原告据此主张解除房屋买卖合同及补充协议，符合法律规定，本院予以支持。因原告未举证证明曾书面通知被告骆礼飞解除合同，故合同的解除时间应为原告向本院提起诉讼之日即2020年4月10日。房屋买卖合同解除后，居间合同作为附属合同无法继续履行，因此应当一并解除。 2、判令被告骆礼飞返还购房款550000元及资金占用期间利息（以550000元为基数，自2020年1月5日按全国银行间同业拆借利率计算至实际给付完毕之日止）。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房地产买卖中介合同因被告骆礼飞的违约行为而致解除，原告张长平主张被告骆礼飞返还已付购房款550000元及资金占用期间的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。关于资金占用期间利息的起算时间，因涉案合同于2020年4月10日原告起诉时解除，合同解除后被告骆礼飞才负有返还购房款的义务，故被告骆礼飞应当自2020年4月10日起向原告支付资金占用期间的利息损失。 3、判令被告骆礼飞承担违约金447600元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告骆礼飞不履行合同义务构成违约，原告主张其支付违约金符合法律规定，本院予以支持。关于违约金数额，庭审中被告骆礼飞以原、被告约定的违约金过高为由请求法院调整，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因本案原告未就其具体损失提交证据，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告骆礼飞向原告支付违约金50000元。 4、判令被告首福公司对被告骆礼飞的上述债务承担连带责任。本院认为，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，原告未提交证据证明首福公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益的行为，因此原告主张被告首福公司对骆礼飞的债务承担连带责任无事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告张长平与被告骆礼飞、南京首福房地产经纪有限公司签订的房地产买卖中介合同及补充协议于2020年4月10日解除； 二、被告骆礼飞于本判决生效之日起五日内返还原告张长平购房款550000元及资金占用期间的利息（利息计算方式：以550000元为基础，自2020年4月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际付清上述款项时止）； 三、被告骆礼飞于本判决生效之日起五日内给付原告张长平违约金50000元； 四、驳回原告张长平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13776元、减半收取6888元、保全费3770元，合计10658元，由被告骆礼飞负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13776元。 审判员  王宠俊 二〇二〇年九月七日 书记员  许莉莉