江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏10民终2758号上诉人（原审原告）：宋加华，男，1980年1月7日出生，汉族，住仪征市。上诉人（原审原告）：李莉，女，1983年7月12日出生，汉族，住仪征市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王晶、闾佳（实习）江苏石塔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩国峰，男，1974年8月17日出生，汉族，住仪征市。被上诉人（原审被告）：孙来香，女，1972年11月6日出生，汉族，住仪征市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：景有为，江苏润仪律师事务所律师。上诉人宋加华、李莉因与被上诉人韩国峰、孙来香排除妨害纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2019）苏1081民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。在本院审理过程中，被上诉人韩国峰、孙来香以上诉人宋加华、李莉以及案外人耿学军、焦霞为被告向仪征市人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，并于2019年10月31日向本院提出中止本案诉讼的申请，本院经审查于2019年11月13日作出(2019)苏10民终2758-1号民事裁定书，裁定中止诉讼。2020年9月14日，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第二款之规定恢复诉讼。本案现已审理终结。宋加华、李莉上诉请求：撤销一审判决；依法改判被上诉人搬离仪征市××幢××室房屋;判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、案涉房屋买卖系双方签订买卖合同，并办理公证委托，符合安置房交易的交易惯例，上诉人与案外人耿学军、焦霞签订的房屋买卖合同不存在原审判决认定的“与物权法规定的禁止流押情形相似”的情况。原审判决对于2017年11月23日的三份法律文书的前后关系认定不清，造成最终认定事实的错误。上诉人与原产权人耿学军夫妇经中介介绍，查看房型和位置、充分议价后，订立房屋买卖合同，并前往公证处办理公证委托。合同中约定了分期付款期限，合同签订后十日内支付第一笔定金，而原产权人耿学军夫妇称急于用钱，上诉人当日又筹措不到十万元现金，故原产权人向一同看房的第三人林建烽借款，并承诺其若不还钱，从上诉人未付的房款中直接支付。也就是说，2017年11月23日房屋买卖在先，借款在后。上诉人的房屋买卖行为与第三人林建烽的借款之间没有法律上的联系，不存在以物抵债、类似流押的情形；2、原审判决对案涉房屋交付、物权登记等事实认定不清，混淆物权效力和合同效力的概念，突破合同相对性保护合同一方当事人合同权利，适用法律错误。根据《物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”，物权取得以登记为准。原审判决“原告取得的登记物权在其初始就不具有合法性，不享有优先于被告享有的合法占有物权的效力”的认定，明显违反了《物权法》的规定。上诉人已取得物权，在没有撤销物权登记的情况下，上诉人享有占有、使用等物权权利。而被上诉人基于房屋买卖合同而享有合同权利，是债权，不能突破物权效力，对抗上诉人的物权，优先享有占有物权；3、本案属于“一房二卖”情形，根据“一房数卖”中争议商品房所有权归属问题的处理原则，已经办理商品房过户登记手续的买受人享有房屋的所有权，包括对案涉房屋的占有、使用、收益等物权，因此，上诉人有权要求排除妨害，要求被上诉人搬离。综上所述，上诉人原审诉请排除妨害的请求权基础是房屋的物权以及物权对世的排他性，而非房屋买卖合同的效力和合法性，因此原审法院应当审查上诉人是否具有物权，而非突破物权登记的效力，审查合同效力。因此，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。韩国峰、孙来香主要答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人早在2014年11月29日即与案外人耿学军、焦霞签订拆迁房屋买卖协议，并于同日支付了房款，完成房屋交付。此后，便一直合法占有使用房屋至今，且已经装潢入住，故被上诉人不存在非法占有的情形。仅因该房屋的特殊性，当时才无法办理产权证。上诉人并非法律意义上的房屋买受人，案外人耿学军、焦霞从未向两上诉人出具过收条，显然不符合正常的房屋买卖交易习惯。宋加华、李莉向一审法院起诉请求：1、判令被告韩国峰、孙来香立即搬离原告所有的位于仪征市××幢××室房屋；2、判令两被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年11月29日，案外人耿学军、焦霞作为甲方（卖方）、被告韩国峰、孙来香共同作为乙方（买方），双方签订《拆迁安置房屋买卖协议》，约定：甲方将坐落在仪征××幢××号房屋（面积110平方）及附属车库出售给乙方，售价（含车库约7.61平方）345566元；乙方在2014年年底之前付给甲方购房款315566元，剩余房款30000元乙方在甲方两证下来时和乙方办理房产过户时付清等内容。当日，耿学军向韩国峰出具收条一张，载明:“今收到韩国峰购房款壹拾捌万元整（180000）。另收到韩国峰伍万元存折，捌万元支票各一张。耿学军2014.11.29”。当日，耿学军、孙来香将该房屋钥匙交给了韩国峰、孙来香。2017年8月5日，耿学军向孙来香出具收条一张，载明:“今收到孙来香人民币肆仟伍佰元整￥4500耿学军2017.8.5”。韩国峰、孙来香接收上述房屋后，该房屋一直处于空关状态。2018年3月16日，韩国峰发现上述房屋钥匙无法开门，于是报警，在民警见证下联系开锁公司更换了门锁。韩国峰、孙来香于2018年上半年开始对上述房屋进行装修并入住。一审出庭证人胡梅作证，证言为：韩国峰、孙来香和证人系庄邻，耿学军、焦霞是和证人都是开店的，两家店是门对面。证人和原、被告都认识。买卖过程证人都在场。2014年焦霞经常在证人开的店里说她有拆迁房三套，想卖一套，正好证人的庄邻韩国峰、孙来香在证人家说过想买房屋给儿子，证人于是告诉他们店那边的焦霞想卖房子。证人带韩国峰、孙来香到证人店里，于是原、被告谈房子价格、谈卖房子。证人不清楚买卖合同是谁提供的。合同是在焦霞开的店里签的。当时耿学军、焦霞拿了结婚证、身份证到场，他们在合同上面签字、写了身份证号、电话号码。2014年10月份谈的价格是3000多元一平方，谈好之后，韩国峰给了一张农行卡给耿学军，到农行查询有180000元，耿学军说他没有农行卡，到农行确定有180000之后，韩国峰将卡给了耿学军，耿学军取款之后再将卡还给韩国峰。韩国峰还给了两个没到期的存折，一个50000元、一个80000元。2014年10月份将卡和存折给了耿学军，耿学军写了收条，收条上面都写的很清楚。证人不清楚存折什么时候到期取钱给的耿学军。农行取钱的时候证人不在场。合同签订当天，给钱之后，原、被告没有车，证人开车带他们去交房，当时证人在场，当天钱给完，到红旗花苑开门，看车库、房子，耿学军、焦霞将钥匙交给韩国峰、孙来香。证人韩某某出庭作证，证言为：证人是给被告韩国峰、孙来香做装潢的，2017年腊月来找证人装潢，证人是瓦匠，2018年2月份就结束了。2017年年底去看的装修房屋，2018年正月初六准备动工的时候，开门时发现门锁开不下来，后来韩国峰报警。2017年11月23日，耿学军、焦霞向案外人林建烽出具借条一张，载明:“今借到林建烽人民币拾万元整（100000）借款人：耿学军焦霞2017.11.23”。耿学军、焦霞在该借条下方注明：“本人如若到期无力偿还，自愿将仪征市××幢××室抵作借款”。2017年11月23日，耿学军、焦霞共同作为甲方（卖方），宋加华、李先对共同作为乙方（买方），双方签订《仪征市房地产买卖契约》，约定：甲方将坐落在仪征市××幢××室、房屋建筑面积110平方米的房地产出售给乙方，该房地产附属物有车库一间（47下）面积7.61㎡；成交价格为510000元，乙方在2018年1月16日前付清；购房定金100000元，在合同生效后10日内支付；2018年1月15日前付470000元，在拿到房产证并过户后一次性付清剩余40000元；2018年1月16日由甲方将上述房地产交付给乙方等内容。2017年11月23日，耿学军、焦霞共同作为委托人，林建烽作为受托人，委托人向受托人出具了经仪征市公证处公证的授权委托书，委托人特委托受托人办理委托人所有的坐落在仪征市××幢××室及地下车库××房屋的相关事宜，委托事宜有：受托人代理委托人到相关部门办理、领取不动产权证；受托人代理委托人出售上述房屋，并代理委托人与买房人签订房屋买卖协议，交纳相关税费；出售上述房屋后，受托人代理委托人办理上述房屋买卖后的相关过户事宜（含水、电、气，不动产权证等事宜）；受托人代理委托人接受登记机关询问，并认可询问回答的内容；受托人代理委托人到房管部门调取上述房屋的相关档案。委托期限：2017年11月23日至2019年11月23日。2017年11月28日，耿学军、焦霞向案外人林建烽出具借条一张，载明:“今借到人民币现金拾万元整（100000）借款人：耿学军焦霞2017.11.28”。2017年12月30日，耿学军向宋加华出具借条一张，载明:“今借到现金人民币贰万元整转账壹万元整借款人：耿学军2017.12.30”。2018年1月8日，耿学军向宋加华出具借条一张，载明:“今借到现金人民币柒仟元整（7000）借款人：耿学军2018.1.8”。2018年1月15日，耿学军向宋加华出具收条一张，载明:“今收到宋加华购买仪征市××幢××室110平方耿学军、焦霞的房屋款总计伍拾壹万元整（510000）收款人：耿学军注：在总计房款中扣除肆万元整作为拿房产证之后一次性付清。2018.1.15”。2018年5月23日，林建烽代理耿学军与焦霞作为甲方、宋加华与李莉作为乙方，双方在仪征市房地产交易中心签订编号为YZ20180523××××的《存量房买卖契约》，约定：甲方将位于仪征市××幢××室及地下车库××房屋出售给乙方，总金额510000元等内容。2018年5月24日，宋加华、李莉取得上述房屋及车库的不动产权证书。一审法院认为，原告宋加华、李莉要求被告韩国峰、孙来香立即搬离原告所有的位于仪征市××幢××室房屋的诉讼请求，不应予以支持。理由如下：第一、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”此为关于禁止流押的法律规定。本案中，案外人耿学军、焦霞于2017年11月23日向林建烽借款100000元的借条中载明“本人如若到期无力偿还，自愿将仪征市××幢××室抵作借款”；当日，耿学军、焦霞共同作为卖方与宋加华、李先对签订了《仪征市房地产买卖契约》将涉案房屋出售给宋加华、李先对；当日，耿学军、焦霞就与出借人林建烽办理了授权林建烽出售上述房屋的授权委托书的公证；从上述同一日发生的借款、签订涉案房屋买卖合同及公证卖房授权委托书的情事分析，买房人宋加华与出借人林建烽一同均早已涉入耿学军与焦霞的借款之中，宋加华与林建烽在耿学军、焦霞借款之际就共同谋划以涉案房屋抵充尚未届至清偿期的借款债务，出借人林建烽在借款之际就取得了涉案房屋的买卖处置权，宋加华在借款之际就成为了涉案房屋的买受人，林建烽、宋加华、耿学军及焦霞的上述行为属于在借款期限届满之前就约定涉案房屋由出借人林建烽出售给宋加华所有，此行为与物权法规定的禁止流押情形相似，因极易造成损害债务人或第三人利益的后果而为法律所禁止；原告取得涉案房屋产权证的行为，既侵犯了被告韩国峰、孙来香早先已经取得的对该房屋的合法权益，又实质上违反了法律关于禁止流押的规定，在其行为初始就不具有合法性。第二、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”由此可见，基于合同关系产生的对不动产的占有、使用权受法律所保护。本案中，被告提供的《拆迁安置房屋买卖协议》、收条、银行交易记录、证人证言等证据能够证明被告于2014年11月29日与耿学军、焦霞签订涉案房屋买卖合同、支付购房款并已经接收房屋，且被告已经于2018年装修入住，被告基于房屋买卖合同关系早已合法取得涉案房屋的占有、使用物权，被告依法有权占有、使用该房屋。虽然原告已经取得了涉案房屋的不动产权证，但涉案房屋并没有合法、现实地交付给原告，原告并未取得涉案房屋的占有、使用权；原告所取得的登记物权在其初始就不具有合法性，在本案中不具有优先于被告所享有的合法占有物权的效力。综上所述，在原告未能证明被告对于涉案房屋系非法占有的情况下，原告的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告宋加华、李莉的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告宋加华、李莉负担。本院二审期间，上诉人宋加华、李莉提交了向税务部门交纳房屋税收的契税证据原件1组（两张）、案外人的买卖契约原件1份、接处警记录原件1份，拟证明宋加华、李莉与案外人耿学军夫妇系按照当时的市场价格支付了房屋的合理对价，且房屋交付等事实。对此，韩国峰、孙来香质证称，除对上述案外人的买卖契约之三性均不予认可外，还对其他两份证据的关联性持有异议。上诉人宋加华、李莉还提请证人周某出庭，拟证明宋加华、李莉实际购买案涉房产的事实。韩国峰、孙来香则对该证人证言的证明目的不予认可。本院二审中查明的案件基本事实与一审法院的相同，本院予以确认。因各方对调解方案持不同意见，遂导致本案调解未果。本案二审争议焦点为：上诉人宋加华、李莉申请对案涉房屋排除妨害是否应当得到支持？本院认为，上诉人宋加华、李莉诉请被上诉人韩国峰、孙来香搬离仪征市××幢××室房屋的请求不应当得到支持，其理由如下：本案虽系妨碍物权的排除妨害之诉，但就上诉人宋加华、李莉主张被上诉人韩国峰、孙来香搬离案涉房屋之诉讼请求而言，为返还房屋的物权请求权。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现有证据能证实被上诉人韩国峰、孙来香于2014年11月29日与耿学军、焦霞签订涉案房屋买卖合同、支付购房款并已经接收房屋，且韩国峰、孙来香业已于2018年装修入住。韩国峰、孙来香系基于房屋买卖合同关系而占有涉案房屋。目前，证明被上诉人韩国峰、孙来香占有、使用仪征市××幢××室房屋具有违法性的依据不足，且被上诉人韩国峰、孙来香对上诉人宋加华、李莉与案外人耿学军、焦霞之间房屋买卖效力存在异议，目前亦无证据证明上诉人宋加华、李莉系善意取得案涉房屋，上诉人宋加华、李莉据此提起排除妨害之诉，难以得到支持。因上诉人宋加华、李莉与案外人之间的房屋买卖已另案处理，故本案对此不作评说，其可在案涉房屋买卖合同之诉判决生效后依法主张自身的权益。综上所述，上诉人宋加华、李莉的上诉请求不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人宋加华、李莉负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王小川审判员  祁若冰审判员  方 俊二〇二〇年九月十四日书记员  陈 鑫