安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终3289号 上诉人（原审原告）：张群，女，1966年6月26日出生，汉族，住安徽省固镇县。 委托诉讼代理人：周波，安徽周波律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蚌埠璟和置业有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇垓下路北侧（新二中对面），组织机构代码56344180-3。 破产管理人：安徽乐业律师事务所。 负责人：张向前。 委托诉讼代理人：徐为民，安徽乐业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管启飞，安徽乐业律师事务所律师。 上诉人张群因与被上诉人蚌埠璟和置业有限公司（以下简称璟和置业）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张群上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费用由璟和置业负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定张群与璟和置业在固镇县房管局办理的商品房销售合同备案不是以房抵债，是双方买卖形式担保行为的组成部分，属于民间借贷以房担保的买卖式担保法律关系错误。张群不否认借款开始时签订商品房买卖合同是为了担保债权的履行，所以当时没有办理备案手续。但是借款到期后，因璟和置业无力偿还借款本息，所以与张群重新达成以房抵债的意思表示，并协助张群办理备案手续。虽未签订书面的以房抵债协议，但双方的实际行为已经充分证明借款到期后重新签订商品房买卖合同是新的意思表示。一审法院抛开借款到期的事实仅凭双方签订的借款协议中部分条款就认定不存在买卖合同关系错误。二、一审法院关于张群和璟和置业在后期以房抵债的认定适用法律有误。王小杰支付给璟和置业的借款是张群出借的，但不能否认后期该笔借款已经转化为购房款的事实。一审法院认为张群在签订合同时是为了前期借款的担保，不存在商品房买卖合同关系，但借款到期后因璟和置业无力还款，双方已经重新达成以房抵债的意思表示，并去办理备案。刑事案件中，裴祥也陈述以房抵债偿还了500余万元的借款。 璟和置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、张群主张以房抵债无事实和法律依据，其无权直接取得担保物的所有权。双方之间没有以房抵债的意思表示，也没有在借款到期之后重新签订合同。在房管局备案的合同仍是在借款时王小杰与璟和置业签订的合同，办理商品房备案仍是买卖式担保的组成部分。二、本案基础法律关系是民间借贷，而不是商品房买卖合同。2013年8月1日王小杰与璟和置业签订借款合同，双方之间是民间借贷关系。生效的固镇县人民法院（2016）皖0323刑初36号刑事判决也认定该借款为璟和置业非法吸收公众存款罪中的犯罪数额。张群与璟和置业之间签订的合同仅是为民间借贷的担保，属于民法理论上的买卖式担保法律关系，依据最高院关于民间借贷的司法解释对此应按照民间借贷进行审理。生效法律文书蚌埠市中级人民法院（2018）皖03民再13、14号民事判决已对上述法律关系予以认定。三、本案案由应为破产债权确认，不是商品房买卖合同关系，应驳回张群的起诉。根据九民会议纪要第110条规定，张群只能以破产债权确认之诉为由提起诉讼。四、即使认定以房抵债成立，张群享有的债权本质仍为原金钱债权。在璟和置业已经进入破产程序的情况下，人民法院也应将张群的请求转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。五、张群与璟和置业之间通过商品房买卖合同为民间借贷担保，但是没有办理房屋过户登记等权利让与手续，属于后让与担保。 张群向一审法院起诉请求:璟和置业为其购买的学府文苑1幢2单元110号商品房办理产权证书；璟和置业承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：璟和置业系学府文苑小区商住楼开发商，该公司因资金原因多次向王小杰借款，王小杰为保障债权的实现，双方于2013年8月1日签订了一份借款合同，合同约定：王小杰先后五次向璟和置业提供借款五次，合计借款841万元；其中第一笔借款241万元借款利率为2.8%，后四笔借款600万元利率为3.0%；借款期限为8个月；如不能归还借款，璟和置业无条件获得学府文苑13套房产房产证，房屋号分别为：A105、A109、D105、B104、B110、B113、C115、B111、C114、C108、B101、C107、C116。2013年7月30日，璟和置业与张群签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：张群以515160元的价格购买璟和置业所有的学府文苑1幢2单元110号、面积为85.86平方米商铺一套。合同签订后，双方当时并未办理房屋备案手续，至2014年3、4月份，张群为了保证自己借款担保房产的安全，要求璟和置业给其办理商品房销售合同备案等手续，但至今未办理房产登记手续。 另查，璟和置业在开发学府文苑小区商住楼期间，张群本人向璟和置业借款400万元，张群已于2014年4月18日向蚌埠市中级人民法院起诉要求璟和置业偿还，该案先后经（2014）蚌民一初字第00069号、（2015）皖民二终字第00216号审结。张群自认王小杰为保证其向璟和置业借款600万元债权实现，委托其用该600万元借款作为购房款与璟和置业签订学府文苑1幢2单元110号等8套房屋买卖合同。 再查：璟和置业于2016年6月24日被申请破产，在璟和置业破产案件审理期间，王小杰向璟和置业借款600万元被认定为破产债权，王小杰也未提出异议。 一审法院认为，本案争议的焦点一：张群与璟和置业之间系房屋买卖关系还是民间借贷关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。根据该条规定，王小杰与璟和置业之间明显属民间借贷法律关系，出借人应当提起民间借贷诉讼，而不应提起所有权确认之诉。鉴于璟和置业已被申请破产，王小杰借款600万元也被确认为破产债权，如有异议，可进行债权确认之诉。本案张群以王小杰的借款600万元冲抵购房款所签订的房屋买卖合同显然不能成立。 本案争议的焦点二：璟和置业是否有义务为张群办理学府文苑1幢2单元110号商铺办理产权证书。本案涉案房屋虽然办理商品房销售合同备案单并不是以房抵债，而是张群与璟和置业买卖式担保行为的组成部分，属民间借贷以房担保的买卖式担保法律关系。双方虽签订了商品房买卖合同，开具了购房发票，但是双方当时并未办理房屋备案手续。至2014年3、4月份，王小杰为了保证自己债权实现让张群与璟和置业签订商品房买卖合同，为实现担保房产的安全，才要求璟和置业给其办理商品房销售合同备案手续。该备案手续的办理系买卖式担保的后续行为和必要组成部分，并非为了以房抵债。且该借款人系王小杰，张群未有王小杰购房委托书，却动用600万元的巨资以张群的名义购买房屋，难以让一般人接受，因此，双方之间签订的商品房买卖合同也有悖常理，张群与璟和置业之间上述合同签订和履行中的做法，印证了双方之间并非真正的商品房买卖合同关系，签订商品房买卖合同系为前期的借款提供担保，张群与璟和置业之间不存在商品房买卖合同关系，因此，张群要求璟和置业为其办理学府文苑1幢2单元110号商铺办理产权证书的诉讼请求，不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，判决：驳回张群的诉讼请求。案件受理费减半收取为40元，由张群负担。 二审中，双方均未提交新的证据。一审法院查明事实清楚，本院对一审查明事实予以确认。 综合当事人陈述及诉辩意见，本案的争议焦点为：璟和置业是否负有协助张群办理案涉房屋权属证书的义务。 本院认为，张群主张璟和置业为其办理权属证书的主要依据是其与璟和置业签订的商品房买卖合同及备案手续。关于张群与璟和置业是否存在商品房买卖合同关系问题，分析如下： 首先，根据本院（2014）蚌民一初字第00069号民事判决及安徽省高级人民法院（2015）皖民二终字第00216号民事判决，均认定王小杰向璟和置业出借600万元系借款而非购房款，该认定与王小杰自认只有一次向璟和公司提供借款600万元及在璟和置业法定代表人裴祥刑事案件中王小杰的陈述“后期又借600万元，双方同意后签订了借款合同和购房合同（抵押性质）”一致，且王小杰作为璟和置业法定代表人裴祥刑事案件的报案人、受害人，其向璟和公司提供的600万元借款已纳入裴祥、皮军英犯非法吸收公众存款罪刑事案件中的犯罪数额。根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”因此，双方关于借款人到期不能偿还借款的违约责任的约定，即双方在借款合同中关于“如因乙方（璟和公司）不能归还借款，乙方须无条件协助甲方（王小杰）获得学府文苑13套房产房产证，房号分别为A105、A109、D105、B104、B110、B113、C115、B111、C114、C108、B101、C107、C116”的约定，违反上述法律规定，王小杰与璟和公司之间在借款合同中关于以房产抵付债务的约定条款无效。 其次，本院（2018）皖03民再13、14号民事判决已经认定张群主张以借款抵付购房款，已达成买卖合意的观点，缺乏事实和法律依据，并最终认定张群与璟和置业不存在买卖合同关系。张群不服该判决，向蚌埠市人民检察院申请监察监督。蚌埠市人民检察院以张群与璟和置业不存在真实的买卖合同关系，双方之间是民间借贷为由，决定不支持张群的监督申请。 再次，王小杰向璟和置业出借的600万元借款，已经王小杰申报，璟和公司破产管理人确认为璟和置业的破产债务。王小杰对该破产债权确认也未提出异议。 最后，关于张群上诉称其已在璟和置业债权到期后与璟和置业达成新的以房抵债协议（即案涉房屋备案行为）。本案中，即使张群与璟和置业达成以房抵债协议，但也并不意味着债权人就有权请求继续履行合同。因为一旦允许债权人有权请求债务人继续履行合同，并基于合同的履行享有物权，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。故即使张群与璟和置业之间存在以房抵债，其请求继续履行合同，也应将其请求转化为金钱之债，通过破产程序公平受偿。综上分析，张群与璟和公司之间签订的商品房买卖合同并非是双方真实意思表示，王小杰向璟和置业出借的600万元系借款并非购房款，该房屋买卖合同并未依法成立，对双方不具约束力。张群要求璟和置业协助其办理案涉房屋权利证书的请求缺乏事实和法律依据。 综上所述，张群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由张群负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  朱怀甫 审判员  秦 玉 审判员  陈二伟 二〇二〇年九月二十八日 法官助理丁刘女 书记员张智瑶 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。