河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0202民初1503号原告：冯广军，男，1965年7月4日生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：赵永军，河南盛意律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：开封市锦诚房地产开发有限公司，住所地：开封市北关街**，统一社会信用代码：91410200584376764J。法定代表人：冯建波。委托诉讼代理人：阮景芳，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。原告冯广军与被告开封市锦诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯广军及其委托诉讼代理人赵永军、被告开封市锦诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人阮景芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯广军向本院提出诉讼请求：1、依据原被告所签订的商品房买卖合同约定，因被告逾期交房违约，应向原告承担已交付房价款日万分之一的违约金17013.34元；2、依据原被告所签订的商品房买卖合同约定，因被告未按约定为原告办理房产证，应按合同规定支付原告已付房款0.1％的违约金307元；3、因被告违反合同封闭阳台，所以因封闭阳台而增加的面积应无偿归原告所有；4、被告承担诉讼费用及其他费用。事实与理由：原被告于2016年1月15日签订商品房买卖合同，约定被告将位于开封市锦诚盛世龙园8栋东2单元12层1204号[面积91.4平米]房屋出售给原告。合同签订后，原告依约于2016年2月17日向被告交纳购房款307104元，按合同约定被告应于2016年5月1日交付房屋（实际交付房屋时间为2017年10月13日），而被告收到购房款后却不能按照购房合同约定的内容交付涉案房屋和办理房屋产权证并违反购房合同约定封装阳台，增加房屋面积。综上，因被告违反购房合同多项条款造成原告损失，虽经原告与被告协商，但均无果。为确保原告合法权益的实现，根据法律规定诉至贵院，请依法判如所请。被告开封市锦诚房地产开发有限公司辩称，一、被告可以按照约定支付逾期交房违约金，对原告要求支付的逾期交房违约金，根据先前的判决，应当扣除停工天数，扣除天数后，我公司愿意支付扣除天数后的逾期交房违约金。二、对于逾期办理房产办理产权证书，我公司愿意支付逾期办证违约金，三、阳台的问题在小区其他业主起诉时已经判决了。且原告尚未办理房屋产权证，房屋面积是否增加不清楚；面积是否增加与阳台封闭是否有关联性不清楚，原告要求增加的阳台面积归原告所有无事实和法律依据，请求法庭依法驳回这项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月15日，原告冯广军（××）与被告开封市锦诚房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为0059313的商品房买卖合同，约定：原告冯广军购买锦诚盛世?龙园第8幢东2单元12层1204号商品房，该商品房阳台是非封闭式，合同约定建筑面积共91.4平方米，单价为每平方米3360元，总金额307104元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，该商品房单价不变，多退少补，据实计算。出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2.由于相关政策、法律、法规等原因影响交房的，交房日期相应顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、××不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向××支付违约金。其中，合同附件三装饰、设备标准的阳台为不封闭阳台。原、被告双方签订的补充协议第六条关于房屋的交接第四、五款还约定：《商品房买卖合同》约定的不可抗力包括导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、××等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况。因市政、供水、供电、通信、燃气、暖气供应等单位原因致使房屋逾期交付的，出卖人不承担违约责任。原告冯广军按照合同约定将购房款307104元支付给被告开封市锦诚房地产开发有限公司后，被告未按照合同约定将涉案房屋于2016年5月1日前交付。原告冯广军承认其于2017年10月13日接收的该房屋，接收房屋时阳台为封闭状态，该房屋产权登记尚未完成。另查明，被告开封市锦诚房地产开发有限公司延期交房的一部分原因是因政府政策造成的，因政府政策导致停工78天。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同和补充协议、票据、商品住宅质量保证书、（2018）豫02民终203号民事判决书、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原告冯广军与被告开封市锦诚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告冯广军按合同约定向被告开封市锦诚房地产开发有限公司交付了购房款，而被告开封市锦诚房地产开发有限公司未在约定的日期将具备“该商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格”条件并符合合同约定的商品房交付××使用，构成了违约，应当承担违约责任。原告于2017年10月13日接收了房屋，逾期交房的截止日期应当计算到该日。故对原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。但自2016年5月1日起至2017年10月13日共计530天期间，因政府政策导致被告停工的78天，应予扣减，即逾期天数为452天。双方对逾期交房的违约金的计算方法明确，被告应承担的违约金为307104元×0.0001×452天=13881元。故对原告要求被告支付逾期交房违约金13881元的诉求，本院予以支持；超过部分，不予支持。对于原告诉讼请求中要求被告开封市锦诚房地产开发有限公司支付延期办证违约金的请求，本案中原、被告双方签订的商品房买卖合同中明确约定，被告作为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按××不退房，出卖人按已付价款的0.1%向××支付违约金。依据该约定，被告应当在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因被告未按约定履行，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。对于违约金，双方明确约定出卖人按已付价款的0.1%向××支付违约金，被告应承担的违约金为307104元×0.001=307元。故对原告要求被告支付延期办证违约金307元的诉求，本院予以支持。关于原告要求因封闭阳台增加的面积无偿归其所有的诉求，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件中均明确约定阳台为非封闭式，被告应当依据合同约定履行。现被告交付房屋为封闭阳台，不符合约定，构成违约。但双方合同中还约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准，多退少补，据实计算。因该商品房不动产权登记尚未完成，无法确定阳台面积及产权面积，原告亦未提交证据证明是否因阳台封闭导致涉案房屋面积增加及因阳台封闭增加的具体面积，且双方约定以产权登记面积为准，据实结算，故在产权面积尚未确定的情况下，原告要求因封闭阳台造成的面积增加部分无偿归其所有证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告开封市锦诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告冯广军支付逾期交房违约金13881元、延期办证违约金307元，以上共计14188元。二、驳回原告冯广军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取117元，由被告开封市锦诚房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  王春英二〇二〇年九月十六日书记员  王 磊