河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初4595号原告：刘飞龙，男，1974年11月8日生，汉族，住深圳市南山区。委托诉讼代理人：朱晓奇，河南广奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡泊，河南广奥律师事务所律师。被告：常雅静，女，1984年10月9日生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：何丽芳，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张舒，河南国银律师事务所律师。第三人：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路****楼****，统一社会信用代码91410105058781671F。法定代表人：郭海军，公司总经理。原告刘飞龙与被告常雅静、第三人郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称正天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘飞龙的委托诉讼代理人朱晓奇、胡泊，被告常雅静的委托诉讼代理人何丽芳到庭参加诉讼，第三人正天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘飞龙向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的合同编号为2000717《房屋买卖合同》已经解除；2、判令被告支付原告24万元；3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2020年5月24日，原告作为出卖人（甲方）、被告作为买受人（乙方）、第三人正天公司作为居间人（丙方）共同签订了编号为2000717的《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将理想国一期2苑（别墅）—2号楼—201的房产以总价601万元的价格出售给乙方；乙方承诺于2020年6月24日之前付清全款，如未付清全款，30万元定金扣除中介费6万元之后，剩余全部返还甲方；如有合同争议，由该房屋所在地人民法院管辖。2020年6月24日，第三人电话通知原告，被告拒绝继续履行合同。因被告未按时履行付款义务，原告通过第三人向被告邮寄送达了解除合同通知书，第三人已于2020年7月1日签收。为维护原告的合法权益不受侵害，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条和第一百一十九条之规定，提起诉讼。被告常雅静辩称：原告诉请被告支付24万元定金无事实、法律依据。第一，涉案《房屋买卖合同》已经解除，原告无权要求被告继续履行合同内容中的定金条款。涉案《房屋买卖合同》双方早已口头解除，24万元定金属于合同继续履行的内容之一，且被告在合同签订日已向第三人正天公司指定账户转款4万元定金和6万元居间服务费，现原告要求被告继续履行合同，支付24万元定金，于法无据。第二，定金具有实践性，实际支付的定金数额与合同约定的定金数额不一致的，视为对定金条款的变更，应以实际支付的定金数额为准。定金是指合同的一方当事人以担保其债务的履行为目的，而向对方给付一定数额的金钱。其不成立担保物权，也不是保证法律关系，而是一种特殊的金钱担保。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条可知：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”。我国《民法典》虽现在还未生效，但具有重要的参考价值。《民法典》第五百八十六条第二款规定：“……实际交付的定金数额多于或少于约定数额的，视为变更约定的定金数额”。可见定金具有实践性，不仅需要当事人双方的意思表示一致，而且还需要实际交付定金，如双方当事人仅订立定金合同或在主合同中的定金条款，而没有实际交付定金，此时，定金合同或者主合同中的定金条款并不生效，当事人也无法诉请法院判决对方交付定金。本案中，被告至今向第三人指定账户支付4万元定金及6万元居间费，视为对定金条款约定的变更，原告无权要求被告支付24万元定金。第三，2020年5月24日合同订立当日，支付4万元定金及6万元居间费是原、被告及第三人三方合意的结果，否则原告或第三人亦不会迟迟没有催促被告交足约定的定金数额。同时，合同签订不久，三方便对被告购房目的产生了争执，至今无法合理解决。在此期间，三方一直在协商怎么解决问题，积极促成合同的实现，并未对定金有所争议，故，原告无权要求被告在已支付4万元定金和6万元居间服务费的基础上支付24万元定金。综上所述，本案被告已在签订合同当日支付4万元定金和6万元居间服务费，原告诉请既无法律依据，又与事实不符，应予驳回。第三人正天公司未答辩，亦未提供证据。经审理查明：2020年5月24日，刘飞龙、常雅静、正天公司签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：出卖人为刘飞龙，买受人为常雅静，居间人为正天公司。刘飞龙自愿将坐落于理想国一期2苑（别墅）—2号楼—201，建筑面积294.51平方米，所有权人为刘飞龙的房屋出售给常雅静。常雅静对该房屋状况已充分了解并自愿购买。刘飞龙与常雅静双方协商确定该房屋的实际成交价格为601万元，正天公司居间服务费为6万元，由常雅静承担。常雅静应于签约时支付合同定金、居间服务费、过户服务费共计30万元整，其中居间服务费和过户服务费6万元，余额24万元作为定金由正天公司代为保管，作为常雅静履行合同诚意的担保。计算支付房款时，该定金冲抵相应房款并转为物业交割保证金，在买卖双方物业交割完毕后由正天公司转付给刘飞龙。常雅静以一次性付款的方式向刘飞龙支付房款。刘飞龙保证房屋权属真实有效，没有产权纠纷，未被限制转让；常雅静保证具备相应购房能力，按约足额、及时支付房款；各方有上述违约行为，或任一方擅自违约拒绝协助办理网签、监管、过户等手续导致交易失败的，均视为该方违约，应向守约方支付总房款的10%作为违约金，实际损失大于该违约金的，可另行主张，且正天公司收取的居间服务费不再退还，守约方所受该项损失由其直接向违约方主张赔偿。常雅静逾期付款的，自逾期日按应付款项的日万分之四支付违约金至实际付款日止，逾期超过60日，刘飞龙有权解除合同。刘飞龙、常雅静、正天公司另做特别约定，其他条款与本条不一致的，以本条约定为准：1、刘飞龙承诺理想国一期西2苑（别墅）—2号楼—201的房屋无抵押、无欠款，房屋能直接网签到常雅静名下；2、常雅静承诺6月24日之前付清全款，如未付清，30万定金不予返还；3、若刘飞龙违约此房屋不卖给常雅静，刘飞龙双倍返还定金60万元整给常雅静；4、若常雅静未能付清全款，30万元定金扣除中介费6万元之后，剩余全部返还刘飞龙。合同签订当日，常雅静将居间服务费6万元和购房定金4万元支付给正天公司。后常雅静以案涉房屋学位的实际就学条件、房屋门前到路性质，与刘飞龙、正天公司向常雅静作出的承诺不符致使其购房目的落空为由，拒绝按合同约定支付全部购房款，并要求刘飞龙、正天公司返还已支付的购房定金和居间服务费。本院认为：本案中，刘飞龙、常雅静、正天公司签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人均应依约履行各自的合同义务。原、被告均认可《房屋买卖合同》已经解除，本院予以确认。常雅静在不能举证证明刘飞龙、正天公司违约在先的情况下，拒不履行支付房款的合同义务，已经构成违约，应承担相应的违约责任。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。实际交付定金的数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同。《房屋买卖合同》约定，定金由正天公司代为保管，作为常雅静履行合同诚意的担保。合同约定定金24万元，常雅静实际支付正天公司定金4万元，应视为变更定金合同，定金应认定4万元，而非24万元。该定金4万元由正天公司代为保管，按照合同约定应由正天公司返还刘飞龙，故刘飞龙要求常雅静支付定金24万元，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告刘飞龙与被告常雅静签订的《房屋买卖合同》已经解除；二、驳回原告刘飞龙的其他诉讼请求。案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告刘飞龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，同时将交费凭证交本院查验。审判员  刘吉昌二〇二〇年九月二十八日法官助理王苑兵书记员苏志军