黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑11民终397号上诉人（一审被告）：付海利，男，1959年10月29日出生，满族，无职业，住北安市。委托诉讼代理人：刘忠喜，黑龙江刘忠喜律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：朱士山，男，1947年5月12日出生，汉族，农民，住佳木斯市郊区。一审被告：佳木斯建兴房地产开发有限责任公司，住所地佳木斯市向阳区新谊街70号。法定代表人：葛安兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘忠喜，黑龙江刘忠喜律师事务所律师。上诉人付海利因与被上诉人朱士山及一审被告佳木斯建兴房地产开发有限责任公司（以下简称建兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北安市人民法院（2019）黑1181民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人付海利，上诉人付海利与建兴房地产公司的共同委托诉讼代理人刘忠喜到庭参加询问。本案现已审理终结。付海利上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回朱士山的该两项诉讼请求；2.诉讼费用由朱士山负担。事实和理由：1.付海利虽与朱士山签订了商品房买卖合同，但朱士山没有交纳房款。付海利只是依据其与案外人刘延生签订的《北安市文化家园商住综合楼B栋及所属广场房地产开发建设销售合资经营协议》的约定为朱士山出具购房手续。2.本案是刘延生、王同佳与朱士山存在债权债务关系，用诉争房屋抵顶给朱士山。刘延生和王同佳建设北安市文化家园商住综合楼，雇佣朱士山施工，每月支付6,000元工资，欠付朱士山电缆款800,000元，现金250,000元，所以用房屋抵顶欠款。3.诉争房屋是刘延生和王同佳以建兴房地产公司的名义建设的，销售权属于刘延生和王同佳，付海利只是按照刘延生的指示为购房人出具商品房买卖合同等手续，建兴房地产公司与刘延生签订《北安市文化家园商住综合楼B栋及所属广场房地产开发建设销售合资经营协议》，该协议约定小区综合楼的开发建设、销售工作转让给刘延生，刘延生有销售权，付海利出具全部资质、证件、票据至销售完毕。协议签订后，付海利按照协议的要求和刘延生的指示为朱士山出具购房手续，朱士山并没有向付海利交付房款。综上所述，本案不应由付海利返还朱士山的欠款和利息，应由刘延生和王同佳返还。朱士山辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。付海利在一审中提交的证据不真实，《北安市文化家园商住综合楼B栋及所属广场房地产开发建设销售合资经营协议》在双方当事人之前的诉讼案件中并未提交。朱士山购房款的来源系抵账取得，付海利将建设工程发包给王同佳，王同佳拖欠朱士山工资、电缆款等，付海利欠付王同佳工程款，三方均同意用诉争房屋抵顶欠款，付海利为朱士山出具相应购房手续证明抵账的事实。朱士山向一审法院起诉请求：1.解除与建兴房地产公司于2015年3月28日签订的商品房买卖合同；2.建兴房地产公司赔偿朱士山购房款本金1,356,350元及利息（2015年3月28日起至建兴房地产公司实际还清购房款时止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）3.朱士山因诉讼支出的交通费、住宿费、鉴定费由建兴房地产公司负担；4.付海利承担连带赔偿责任；5.案件受理费由建兴房地产公司和付海利负担。一审法院认定事实：北安市文化家园小区商住综合楼B栋由建兴房地产公司于2006年开发建设，付海利挂靠在建兴房地产公司名下，北安文化家园小区由付海利出资开发建设并由其销售。建兴房地产公司的公章以及财务章由付海利保管和使用。2007年1月21日，建兴房地产公司与刘延生签订《北安市文化家园小区商住综合楼B栋及所属广场房地产开发建设销售合资经营协议书》，主要内容为：建兴房地产公司将北安市文化家园小区B栋及所属广场的房地产开发建设、销售、经办工作转让给刘延生，刘延生享有销售权，房地产开发仍以建兴房地产公司名义进行，甲方法定代表人处有付海利签字，乙方法定代表人处有刘延生签字。王同佳和刘延生共同开发建设北安市文化家园小区商住综合楼B栋。朱士山在庭审时称，王同佳雇朱士山帮其建设该工程，每月工资6,000元，工程完工时，王同佳欠朱士山电缆款80万元、25万元现金和拖欠的工资，王同佳将文化家园B栋1单元6号房转让给朱士山以抵顶以上欠款。朱士山未支付购房款。2014年7月20日建兴房地产公司与梁金全签订商品房买卖合同，将文化家园B栋商服205面积135.86平方米、106面积135.86平方米出售给梁金全，合计面积271.72平方米，该份商品房买卖合同出卖人法定代表人位置有付海利的印章。上述房屋就是北安市文化家园小区B栋1单元6号房。建兴房地产公司为梁金全出具了交纳1,222,740元购房款的收据，梁金全于2017年取得黑（2017）北安市不动产权第0002899号不动产权证。2015年2月28日王同佳作为甲方，朱士山作为乙方，双方签订协议书一份，协议内容为：经双方协商现将甲方北安市文化家园小区B栋1单元6号房顶账给乙方，金额为1,356,350元,王同佳和白丽娟在甲方处签字，朱士山在乙方处签字并捺印。朱士山与建兴房地产公司于2015年3月28日签订编号GF-2000-0171商品房买卖合同一份，合同主要条款为：建兴房地产公司作为出卖人，朱士山作为买受人，商品房预售许可证编号为200709，商品房位于文化家园B栋1单元6号房，商品房用途为商服，建筑面积为271.27平方米，每平方米5,000元，总金额为1,356,350元,该合同出卖人处有建兴房地产公司盖章，法定代表人和委托代理人处有付海利盖章及签字。2018年4月27日建兴房地产公司向北安市房产管理局出具房屋权属登记证明，主要内容为：我公司开发的文化家园小区，第B号楼1单元6号门室，面积271.27平方米，出售给朱士山，该同志购房款及其他相关费用已全部交清，请房屋权属登记机关为朱士山办理房屋所有权登记，该份证明在公司名称处有建兴房地产公司的盖章。另查明2007年10月12日建兴房地产公司因未按规定参加企业年度检验，佳木斯市工商行政管理局做出佳工商处字[2007]第67号行政处罚决定书，该企业被吊销《企业法人营业执照》及《营业执照》。2015年3月中国人民银行三至五年期贷款基准利率为年利率4.75%。一审法院认为，朱士山是否应履行商品房买卖合同中约定的交付房款的义务。建兴房地产公司将北安市文化家园B栋的开发建设及销售的权利义务转让刘延生。刘延生和王同佳共同建设施工，王同佳对本案所涉房屋有处分权。王同佳因欠朱士山25万元、80万元电缆款以及工资，将王同佳与付海利共同开发建设的文化家园B栋1单元6号房抵顶给朱士山，建兴房地产公司与朱士山签订了商品房买卖合同，朱士山对王同佳的债权消灭，故朱士山不用给付房款，建兴房地产公司应按照合同约定向朱士山交付房屋。付海利是否应赔偿朱士山的损失。《中华人民共和国合同法》第二百七十二条第三款规定，禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。建兴房地产公司将北安市文化家园B栋的开发建设转给刘延生，刘延生作为自然人显然不具备承包工程的相应资质，建兴房地产公司与刘延生签订《北安市文化家园小区商住综合楼B栋及所属广场房地产开发建设销售合资经营协议书》违反法律规定。建兴房地产公司与朱士山签订了商品房买卖合同，应由建兴房地产公司向朱士山交付房屋，不应由刘延生履行向朱士山交付房屋的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。建兴房地产公司与梁金全于2014年7月20日签署商品房买卖合同，又于2015年3月28日与朱士山就同一处房产签署商品房买卖合同。梁金全支付了合理对价，且已经取得房屋所有权证，朱士山无法取得该房产的产权，建兴房地产公司已无法履行该买卖协议的约定向朱士山交付房产，朱士山请求解除该买卖协议的诉请本院予以支持。建兴房地产公司在与朱士山签订房屋买卖合同时故意隐瞒已经将房屋出售给了梁金全，建兴房地产公司应赔偿朱士山的损失。建兴房地产公司已经于2007年10月12日被吊销《企业法人营业执照》及《营业执照》，该公司的公章一直由付海利保管和使用，在2007年10月12日之后以该公司名义进行的法律行为是付海利的个人行为，且付海利也在北安市人民法院（2017）黑1181民初1487号案件庭审中承认“我是挂靠这个公司，我实为文化家园一期总负责人，以个人的名义建的楼，这个过程中产生的纠纷、债权债务个人承担法律责任”。故应由付海利返还朱士山的购房款1,356,350元及利息。利息以1,356,350元为基数，从合同签订之日2015年3月28日计算至实际给付之日，以2015年3月中国人民银行三至五年期贷款基准利率4.75%。朱士山要求的为此诉讼所支出的交通费、住宿费，朱士山未提供相应票据，故朱士山要求建兴房产、付海利承担此鉴定费的诉讼请求法院不予支持。朱士山要求的鉴定费，该鉴定不是在本案中提出的，该份鉴定只是作为普通书证使用，鉴定费是朱士山为取得该份证据的必要花费，朱士山要求建兴房产、付海利承担此鉴定费的诉讼请求法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百条、第二百七十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除朱士山与建兴房地产公司签订的编号GF-2000-0171号商品房买卖合同；二、付海利于本判决生效之日起十日内给付朱士山1,356,350元；三、付海利于于本判决生效之日起十日内给付朱士山利息（自2015年3月28日起至实际给付之日止，以1,356,350元为基数，按年利率4.75%计算）；四、驳回朱士山的其他诉讼请求。案件受理费17,007元，由付海利负担。二审中，当事人没有提交新证据。除建兴房地产公司与刘延生签订《北安市文化家园小区商住综合楼B栋及所属广场房地产开发建设销售合资经营协议书》及王同佳、刘延生共同开发建设北安市文化家园小区商住综合楼B栋外，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2015年2月28日，王同佳以诉争房屋抵顶其对朱士山的欠款，2015年3月28日建兴房地产公司与朱士山就该房屋签订商品房买卖合同，同时，建兴房地产公司又出具了购房款收据。建兴房地产公司的行为系代替王同佳履行债务协议，至于建兴房地产公司做出该行为的原因，以及其与王同佳对此如何约定等问题，依据合同的相对性，均不影响朱士山与建兴房地产公司形成的房屋买卖合同关系。建兴房地产公司签订商品房买卖合同后，应当履行合同约定内容。付海利借用建兴房地产公司资质开发诉争房屋所在工程，应当由其承担合同责任。关于付海利所主张的签订商品房买卖合同时，诉争房屋是刘延生和王同佳以建兴房地产公司的名义建设的，销售权属于刘延生和王同佳的问题。首先，王同佳在本案工程中是施工人，其为该工程的开发建设人没有证据证实，其次，付海利和刘延生签订的《北安市文化家园小区商住综合楼B栋及所属广场房地产开发建设销售合资经营协议书》的真实性无法认定，刘延生不是本案当事人，亦未与朱士山具有债权债务关系。即使该合资经营协议属实，在本案中亦属于付海利与刘延生的内部约定，不具有对外效力，不能改变付海利与朱士山签订的房屋买卖合同的相对当事人。据此，因付海利不能交付房屋，一审法院判决解除合同，付海利返还购房款及利息正确。综上所述，付海利的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,007元，由付海利负担。本判决为终审判决。审判长  满国石审判员  张 岩审判员  梁天元二〇二〇年九月二十八日书记员  王春宇