辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0682民初1594号 原告（反诉被告）：王志强，男，1970年4月18日出生，汉族，丹东安邦消防技术服务有限公司经理，住丹东市振兴区。 原告（反诉被告）：王妍姣，女，1971年3月17日出生，汉族，教师，住东港市。 原告（反诉被告）：王艳，女，1972年4月8日出生，汉族，丹东市鼎林消防安装有限公司经理，住凤城市丹东市振兴区。 原告（反诉被告）：王夜山，男，1996年12月18日出生，汉族，学生，住东港市大东管理区公安委滨河路****90-25。身份证号码：210623199612180039 四名原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：任飞，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：凤城市育博源幼儿园有限公司。住所地：凤山区山水逸墅小区凤山路****。 法定代表人：王殿有，经理。 委托诉讼代理人：徐喜凤，北京市松涛律师事务所律师。 被告：凤城市育博源幼儿园。住所地：。住。住所地：凤城市凤山区凤山街道山水逸墅小区v>div style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 负责人：王殿有，经理。 被告（反诉原告）：焦阳，女，1973年3月12日出生，满族，凤城市育博源幼儿园园长，住，住丹东市振兴区/div> 委托诉讼代理人：董军，辽宁欣合律师事务所律师。 原告（反诉被告）王志强、王妍姣、王艳、王夜山诉被告（反诉原告）凤城市育博源幼儿园有限公司（以下简称育博源公司）、凤城市育博源幼儿园（以下简称育博源幼儿园）、焦阳租赁合同、名誉权纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王志强、王艳及其四名原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人任飞、被告（反诉原告）育博源公司的委托诉讼代理人徐喜凤、被告（反诉原告）焦阳委托诉讼代理人董军到庭了参加诉讼。被告育博源幼儿园经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王志强、王妍姣、王艳、王夜山向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原、被告2016年11月17日签订的房屋租赁合同；二、请求法院依法判令三名被告立即给付原告房屋租金暂计人民币42万元（自2018年4月起计算至今），违约金暂计1万元；三、判令被告立即倒出原告坐落于凤城市山水逸墅小区116-7#楼1单元201号、202号、301号、302号；116-7#楼2单 元203号、204号、303号、304号；116#楼裙房、设备用房、门房3号、门房4号、门房5号、后院扩建地下室的房屋。四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月17日，原告与被告签订房屋租赁合同，将原告所有的位于辽宁省凤城市；116-7#楼2单元203号、204号、303号、304号；116#楼裙房、设备用房、门房3号、门房4号、门房5号、后院扩建地下室的房屋，房屋建筑面积1716.40平方米租赁给被告作为幼儿园使用。合同第五条第3项中约定“房屋租金每年一交，付款方式为现金一次性支付。租金缴纳方式为上纳租，即乙方应在每年的3月31日前缴纳下一年度租金。因乙方初装修时投入资金较大，双方约定第一年度租金缓缴，第二年度、第三年度租金每年缴纳63万元，第四年度至第十年度租金每年缴纳42万元。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。乙方如逾期支付租金，甲方按乙方欠付租金的30%收取违约金”。被告焦阳以育博源幼儿园的名头租赁原告所有的房屋，而被告育博源幼儿园、育博源公司是实际占用并使用涉案房屋的人。自2018年4月原告多次向被告催要拖欠的房租，被告焦阳以种种理由拒不支付。根据双方签订的房屋租赁合同中第八条第3条第（4)项约定“逾期未交纳按约定应由乙方承担的各项费用，或者拖欠房租累计15日以上。此项乙方的违约行为，甲方可以不用催交租金，径行解除本合同，收回房屋。房屋租赁保证金5万元不予返还乙方”。被告逾期给付房屋租金已超过15日，原告有权单方解除房屋租赁合同，被告应承担违约责任。故原告诉至法院，请求法院依法裁判。 诉讼中，原告增加诉讼请求：一、请求法院依法判令三名被告立即给付原告房屋525000元(2019年4月1日-2020年3月31日，合同约定63万租金未缴纳。包括第一年度的21万和第三年度的42万。如果考虑疫情，截止2019年12月31日，应欠租金525000元)；二、判令给付申请人2019年度物业费16845元；三、判令给付申请人违约金157500元(合同约定欠付租金的30%,525000元×30%);事实与理由：三名被申请人欠付申请人房屋租金525000元(自2019年4月1日--2020年3月31日，合同约定63万租金未缴纳。包括第一年度的21万和第三年度的42万，如果考虑疫情，房屋租金计算到2019年12月31日截止)。按合同约定三名申请人应给付申请人违约金157500元(欠付租金525000元×30%)。根据合同第五条第4项中约定“房屋租金不含各项税、费，相关税、费(如：物业费、取暖费、水电费等)由乙方承担”，被申请人拖欠2019年物业费16845元。故三名被申请人应给付申请人699345元(租金525000元十违约金157500元十物业费16845元)，特此增加诉讼请求。 被告育博源公司辩称：一、育博源公司与育博源幼儿园是同一法律主体。这一点从答辩人提供的营业执照和办学许可证即可得到证实，无论是从其地址上看，二者登记或注册地址一致，还是从法定代表人来看，二者的法定代表人均是王殿有，因此二者是同一法律主体。二、原告所提及的2019年度物业费16845元。答辩人单位已经实际支付，当时我们园长在幼儿园三楼办公室给王志强现金2万元，等他们交完物业费后，将物业费收据复印交给答辩人，不存在原告所说的欠付2019年物业费。三、原告与答辩人在案涉合同履行过程中遇新冠××这一不可抗力事件，请求法院依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》，对疫情期间房东因为租户拖欠房租予以解约的，法院不予支持。2020年1月末，全国突发疫情，丹东市启动了重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，世界卫生组织也将新冠××列为“国际关注的突发公共卫生事件”，承租方举办的学前教育机构是受疫情影响严重的行业，至今未能复工，更是这次疫情国家优先帮扶的对象，答辩人的营业性店面也因防疫措施的规定强制关闭，确实因“不可抗力”出现了亏损，资金压力巨大，造成承租人逾期支付租金，答辫人并非恶意拖欠，依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除房屋租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此，请法庭依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条的规定，驳回原告要求解除租赁合同的诉讼请求。四、即使原告可以单方解除合同，原告也应当依据法律规定，对答辩人剩余租期内的装饰装修残值损失，按折旧及公平原则予以分担，并返还保证金5万元。1、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第4款规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，答辩人装修办园投入了大量的时间、人力、物力，投入各项支出高达300余万元,2018年6月才正式营业，减去充抵所欠原告租金59.5万元(2019年4月-2020年3月52.5万、2020年4月5月7万)外，被告要求原告按照公平原则予以分担。2、原告依据案涉合同第五条第2款收取答辩人保证金5万元，答辩人是基于“不可抗力”才出现的延迟支付租金，不属于违约情形，原告应当在解除合同时全额退还答辩人5万元保证金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条的规定，给答辩人减免租金或者延期支付租金。 被告焦阳辩称：一、焦阳不是本案的适格主体，不应承担任何责任。本案案涉合同签订于2016年11月17日，焦阳是代表丹东育博源幼儿园签订的合同，是职务行为，而非个人行为；合同实际履行主体也是育博源公司，这一点从原告诉状中不难看出，焦阳只是幼儿园的园长，她的行为完全是履职行为，而非个人行为，依据《民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，被告育博源公司应当对焦阳的行为承担民事责任，而焦阳依法不承担任何责任。二、要求原告恢复名誉，消除影响，公开赔礼道歉，同时赔偿精神损失费1万元。2020年6月6日，原告纠结他人一起到育博源幼儿园以锁大门、堵大门、拉横幅、张贴大字报等过激方式违法索债，其中张贴在车身上的大字报提及答辩人“焦阳”，答辩人只是幼儿园的工作人员，所有的行为都是职务行为，而非个人行为，但原告在此对答辩人个人进行诋毁，引来无数不明真相的群众围观，而且多是周边居民包括很多幼儿园学生家长，在群众中造成恶劣影响，原告的这一违法行为不仅扰乱了社会公共秩序，更使得答辩人的幼儿园园长形象顿时扫地，名誉严重受损，是严重侵害公民名誉权的行为。根据《民法通则》第一百零一条“公民、法人享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉”、最高人民法院《关于审理名誉权案件若干问题的解答》第十条“人民法院依照《民法通则》第一百二十条和第一百三十四条的规定，可以责令侵权人停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失”的规定，答辩人要求原告给答辩人恢复名誉，在凤城市主要媒体及幼儿园门口公开发表道歉信，以赔礼道歉并消除影响，同时赔偿答辩人精神损失费一万元。 反诉原告育博源公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决反诉被告王志强等四人立即消除影响、赔礼道歉、恢复名誉，同时承担反诉原告经济损失14万元以及70余名生源流失的损失；2、假设反诉被告可以单方解除合同，反诉原告请求法院依据法律规定判决，对反诉原告剩余租期内的装饰损失，按公平原则予以分担、反诉被告承担反诉相关的全部诉讼费用。事实与理由：请求法院判决反诉被告王志强等四人立即消除影响、赔礼道歉、恢复名誉，同时承担反诉原告经济损失14万元以及70余名生源流失的损失。2020年6月6日，反诉被告纠结他人一起到反诉原告经营的育博源公司，以锁大门、用车堵大门、拉横幅、张贴大字报等过激方式催债，引来无数不明真相的群众围观，而且多是周边居民包括很多幼儿园学生家长，既扰乱了社会公共秩序，又使反诉原告名誉蒙受损失，已交费的幼儿家长纷纷要求退费退园，造成反诉原告原有70余名生源流失、新生源无法引进的困局，迫使反诉原告停止经营，反诉原告拨打110报警后，反诉被告才作罢离去。直至今年7月1日第一次开庭时，反诉被告仍将车牌号为辽Ｆ×××××的小轿车堵在幼儿园门口，迫使反诉原告无法迎接凤城市教育局联合公安、卫生、防疫等四部门6月7日的复工开园前检查，原定于6月18日的复工复产、开园经营也被迫停止。反诉被告的这一行为，表面上是催债行为，实则是通过这种行为让反诉原告无法在此处继续经营，以侵吞幼儿园的资产达到其巧取豪夺反诉原告幼儿园的非法目的。根据《民法通则》第一百零一条“公民、法人享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。”的规定，原告的行为应当认定为侵害法人名誉权的行为，依据最高人民法院《关于审理名誉权案件若干问题的解答》第十条“人民法院依照《民法通则》第一百二十条和第一百三十四条的规定，可以责令侵权人停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失。”的规定，反诉原告请求法院判决反诉被告立即将停在幼儿园大门的车辆开走，停止侵害，并在凤城市主要媒体及幼儿园门口公开发表道歉信，以赔礼道歉并消除影响，给反诉原告恢复名誉，同时赔偿反诉原告经济损失14万元以及70余名生源流失的损失。二、假设反诉被告可以单方解除合同，反诉原告请求法院依据法律规定判决，对反诉原告剩余租期内的装修损失，按公平原则予以分担依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第4款规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，反诉原告装修办园投入了大量的时间、人力、物力，投入各项支出高达300余万元,2018年6月才正式营业，减去充抵所欠反诉被告租金59.5万元(2019年4月-2020年3月52.5万、2020年4月-5月7万)外，反诉原告要求反诉被告按照公平原则予以分担。 庭审中进一步明确反诉请求为：1、要求原告公开道歉；2、承担反诉原告经济损失14万元和71名生源的流失损失费85万元；3、假设反诉被告可以单方解除合同，请求法院判决对租赁期内的装修损失按公平原则分担，实际损失240万元，要求反诉被告承担120万元。4、反诉被告承担反诉相关的全部诉讼费用。 反诉被告王志强、王妍姣、王艳、王夜山辩称：请求驳回原告反诉请求。理由：1、本案系租赁合同纠纷引起纠纷，原告要求解除合同的先提条件是被告逾期交纳租金，首先构成了合同的违约，即本案的合同违约方在于被告。如果被告在使用房屋期内按期交纳租金，不可能引起本案的诉讼。所以原告主张让被告承担消除影响、赔礼道歉等诉求没有相应的法律依据和事实依据。经济损失也没有证据支持。本案中房屋出租期间产生的违约责任以及引起解除合同的原因明确，就是被告在疫情前就已经拖欠原告的租金长达一年半的时间，包括物业费、水费、电费，直至今日继续拖欠。经过原告在合理的期限内要求被告补交租金，被告仍然违约，截止到本诉为止，欠付租金达五十多万，而这种情形，并不是法院审理房屋租赁合同纠纷第11条4款规定的不可归责的形式，本案责任明确，不存在其他情形，只是被告未交纳租金，违约了合同约定，这就是本案的根本责任。据此，原告也不应承担相应房屋的装修损失。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 反诉原告焦阳向本院提出诉讼请求：同答辩状内容一致。 反诉被告王志强、王妍姣、王艳、王夜山辩称：涉案房屋在此前审理的判决中，确定是焦阳找人装修产生的费用。本案中幼儿园主张是有限公司的装修，我们认为有限公司的诉求与本案生效判决认定的事实产生冲突，请求法院依法认定事实。其他答辩意见同对育博源公司答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人陈述，确认如下事实： 原告王夜山系凤城市凤山区凤山路116-7山水逸墅小区116#楼裙房网点3号、4号、5号、6号、7号房屋及116#楼裙房1单元301室、302室、116#楼裙房2单元303室、304室房屋的房屋所有权人；原告王志强、王妍姣系116#楼裙房2单元203室、204室房屋的所有权人；原告王艳系116#楼裙房1单元201室、202室的房屋所有权人。 2016年11月17日，原告王志强、王妍姣、王艳、王夜山与被告焦阳签订房屋租赁合同。该合同载明： 出租方(以下称甲方)：王志强、王妍姣、王夜山、王艳。承租方(以下称乙方)：丹东育博源幼儿园。 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。 一、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。甲方出租给乙方的房屋，乙方作为幼儿园使用时，乙方应按国家相应规定增补安全设施，并确保人员安全，费用由乙方自行承担。甲方仅提供房屋租赁，乙方在经营幼儿园及使用过程中出现的一切安全责任由乙方自行承担。 二、房屋的位置、面积、装修、设施情况：甲方出租给乙方的房屋位于凤城市山水逸墅小区116-7#楼1单元201号、202号、301号、302号；116-7#楼2单元203号、204号、303号、304号；116#楼裙房、设备用房、门房3号、门房4号、门房5号、后院扩建地下室。该房屋面积共1716.40平方米(其中设备用房，扩建地下室无产权)；(见附件一：育博源幼儿园承租面积示意图)。该房屋现有设施、设备情况(见附件二：育博源幼儿园承租房屋设施、设备清单)。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。 三、甲方应提供房屋出租权的有效证明，乙方应提供营业执照、身份证明文件。所有相关证明复印件仅供本次租赁合同使用。 四、租赁期限及用途： 1、房屋租期为十年。自2017年4月1日起至2027年3月31日止。 2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为幼儿园使用。 3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则须在租赁期满3个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。下个合同期仍为十年，同等条件下，乙方有优先续租权。 五、租金标准及支付方式： 1、该房屋租金每年为￥420，000.00元整(大写肆拾贰万圆整)。合同期内按此租金标准执行，甲方不予调租。 2、合同签订时，乙方应向甲方交纳租赁保证金￥50，000，00元整。(大写伍万圆整)。该保证金在租赁期满后，如乙方不拖欠任何费用并无违约情形，全额无息返还给乙方。 3、房屋租金每年一交，付款方式为现金一次性支付。租金缴纳方式为上纳租，即乙方应在每年的3月31日前缴纳下一年度租金。因乙方初装修时投入资金较大，双方约定第一年度租金缓缴，第二年度、第三年度租金每年缴纳￥630，000.00元整(大写陆拾叁万元整)，第四年度至第十年度租金每年缴纳￥420，000.00元整(大写肆拾贰万圆整)。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。乙方如逾期支付租金，甲方按乙方欠付租金的30%收取违约金。 4、房屋租金不含各项税、费，相关税、费(如：物业费、取暖费、水电费等)由乙方承担。 …… 八、合同的变更、解除与终止 1、经甲乙双方协商一致，可变更或终止本合同。 2、甲方未尽本合同约定履行房屋修缮义务，严重影响乙方使用的，乙方有权解除合同，并对乙方的损失进行赔偿。 3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同： …… (4)逾期未交纳按约定应由乙方承担的各项费用，或者拖欠房租累计15日以上。此项乙方的违约行为，甲方可以不用催交租金，径行解除本合同，收回房屋。房屋租赁保证金￥50，000，00元整(大写伍万圆整)不予返还乙方。 …… 6、因甲方违约导致合同解除，由甲方赔偿乙方的全部损失并按乙方发生的装修费用进行补偿。 7、因乙方违约导致合同解除，乙方的装饰装修及增补的安全设施归甲方无偿所有。 …… 2018年4月17日，原告与被告焦阳签订房屋租赁合同补充协议，协议载明： 一、如果乙方因资金周转等原因需要寻找合作伙伴或股份投资人，乙方应如实告知甲方。并在向登记机关申请企业名称预先核准登记和设立登记前，向甲方提供真实的书面合作协议，并指定法定代表人与甲方重新签订房屋租赁合同，方可进行设立登记。如乙方未向甲方提供真实的书面合作协议，或擅自以其他合伙人名义到登记机关申请设立登记的行为，均属于转租、转借违约行为，甲方有权终止、解除合同，收回房屋，乙方已缴纳的房屋租金及房屋租赁保证金不予返还。其他条件执行原合同条款。 二、如果乙方在租赁期间，需要将经营权、使用权整体转让给第三方时，在转让前乙方应如实告知甲方。甲方在与第三方重新签订房屋租赁合同后乙方才能转让，如乙方未能向甲方履行告知义务或私自与第三方签订转让合同，则转让合同无效。甲方在发现乙方存在上述违约行为之日起两日内，甲方有权终止、解除合同，收回房屋，乙方已缴纳的房屋租金及房屋租赁保证金不予返还。其他条件执行原合同条款。甲方有权按照法律程序追偿乙方违约造成的一切经济损失。 … 被告育博源公司系自然人独资企业，于2018年5月28日注册成立，股东为刘成义。其经营范围：全日制学前教育项目筹建。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告焦阳为公司监事。2018年7月13日，法定代表人由王殿有变更为刘成义。2020年6月15日，法定代表人由刘成义变更为王殿有。2018年11月27日，该公司取得学前教育机构办学许可证。办学许可证载明：名称凤城市育博源幼儿园；地；地址凤城；地址凤城市凤山区凤山街道山水逸墅小区人王殿有长焦阳；机构性质为民办。 此间，被告育博源公司对原告房屋进行了租赁、接收、装修和幼儿园开办。被告育博源公司给付了原告2017年上半年度和2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金合计63万元。2017年下半年度和2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金63万元，扣除新冠××疫情期间，计算至2019年12月31日，合计租金52.5万元，被告育博源公司未能给付原告。 2019年8月12日，原告向物业公司交纳了涉案房屋2019年度的物业费16845元。 2020年1月，我国发生新冠××疫情。 期间，原告多次向被告催要租金未果。2020年6月6日，原告为索要租金，在涉案租赁房屋的育博源幼儿园门前拉横幅和张贴友情提示。横幅载明：“凤城市育博源幼儿园长期欠房租，立即腾房”。友情提示载明：“凤城市育博源幼儿园的各位家长：我们是凤城市育博源幼儿园的房东，因凤城市育博源幼儿园和焦阳长期拖欠房租，经多次催要无果，现已严重违反房屋租赁合同约定，我们已向人民法院提起诉讼，要求其立即给付租金并腾出租赁的房屋，为了广大家长合法利益不受侵犯，我们郑重提示凤城市育博源幼儿园不具备在现地点继续经营的可能,家长们慎重考虑向幼儿园交纳相关费用。”当天，被告方打电话报警，并也在幼儿园窗外拉横幅，内容为：“霸王催款，草菅人命！还我幼儿园，赔我损失”。 2020年6月9日，原告诉至法院。 本院认为：被告育博源公司租赁原告王志强、王妍姣、王艳、王夜山的房屋，并签订房屋租赁合同，且实际履行，系双方当事人真实意思表示，真实有效，应予确认，双方应依约履行各自义务。本案的争议焦点是：一、涉案租赁合同的承租方主体；二、原告诉请主张要求解除合同、腾房和给付租金有无事实和法律依据；三、原告诉请主张要求物业费问题；四、原告诉请主张违约金问题；五、反诉原告的反诉请求有无事实和法律依据。 一、关于本案租赁合同的承租方主体。根据庭审查明，原告与被告焦阳于2016年11月17日所签订的房屋租赁合同，其合同上虽载明承租方为丹东育博源幼儿园，但后期被告育博源公司对该租赁合同中被告焦阳的签署行为予以追认并对合同进行了实际履行，即被告育博源公司对原告房屋进行了实际租赁、接收、装修和幼儿园开办，原告亦交付了房屋并收取了租金，被告育博源公司亦对被告焦阳作为其所开办的育博源幼儿园园长身份予以认可，故涉案房屋租赁合同的相对方和承租方应认定为被告育博源公司。被告焦阳系属履行园长职务行为，而非租赁合同的承租方。关于凤城市育博源幼儿园，系被告育博源公司为开办民办幼儿园所取得的学前教育机构办学许可证中所载明的名称，而并非独立法人，对外不具备独立承担民事权利和民事义务的责任主体资格，即凤城市育博源幼儿园并非涉案房屋的承租方，故原告诉请凤城市育博源幼儿园作为本案被告承担责任之观点，本院不予支持。 二、关于原告诉请主张要求解除合同、腾房和给付租金问题。根据涉案租赁合同的“租金缴纳方式为上纳租，即乙方应在每年的3月31日前缴纳下一年度租金。”以及“逾期未交纳按约定应由乙方承担的各项费用，或者拖欠房租累计15日以上。此项乙方的违约行为，甲方可以不用催交租金，径行解除本合同，收回房屋”等约定内容，即被告育博源公司作为承租人应该在2019年3月31日前交纳2017年下半年度和2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金63万元。但被告经原告多次催要，至今仍未能向原告交纳以上租金，存在明显的迟延交付租金的违约行为。故原告诉请要求与被告解除合同、腾房、以及主张要求被告给付截止至2019年12月31日前的租金52.5万元，并无不当，不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。关于被告育博源公司抗辩涉案合同属履行过程中遇新冠××疫情不可抗力事件，非恶意拖欠租金，不应解除之观点，因原告所主张租金为新冠××疫情发生前被告所拖欠的租金，且该租金交纳时间应为2019年3月31日前，而并非系因新冠××疫情原因逾期支付租金，故被告育博源公司的抗辩观点，本院不予支持。 三、关于原告诉请主张要求2019年度物业费16845元。根据涉案租赁合同约定，物业费应由承租方即被告育博源公司承担。原告提供了物业费交费凭证原件，可以证明其已垫付物业费的事实，故原告主张要求被告给付物业费16845元，本院予以支持。关于被告育博源公司辩称，其手中持有物业费交费凭证复印件证明其已给付过原告物业费之观点，因物业费交费凭证复印件并非收款收据，亦无任何原告方予以标注的收款内容，故被告辩称其持有该复印件即证明其已给付物业费之观点，即不符合一般交易习惯，亦无其他证据相佐证，故被告该抗辩，证据不足，本院不予支持。 四、关于原告诉请违约金157500元。因涉案租赁合同关于逾期支付租金的违约金约定有两处，分别为“按欠付租金的30%收取违约金”和“房屋租赁保证金5万元不予返还乙方”，其属重复约定且过高，应在原告所主张的欠付租金52.5万元的30%违约金中扣除5万元，即10.75万元（52.5万元×30%-5万元）。 五、关于反诉原告育博源公司及焦阳的反诉请求要求反诉被告立即消除影响、赔礼道歉、恢复名誉之请求问题。反诉被告以拉横幅和张贴提示的方式催要租金，其方式确有不当，对反诉原告造成一定的负面影响，反诉被告应向反诉原告承担停止侵害、赔礼道歉、消除影响、恢复名誉等侵权责任，对于承担责任的形式,因反诉被告系在涉案租赁房屋外以拉横幅和张贴友情提示的方式，为有效消除影响及恢复反诉原告名誉,反诉被告亦应采取与此相当的方式进行，即在涉案租赁房屋外以通过张贴道歉声明的方式公开向反诉原告育博源公司及焦阳承担赔礼道歉、消除影响及恢复名誉的侵权责任。 六、关于反诉原告育博源公司要求反诉被告承担经济损失14万元以及70余名生源流失的损失赔偿其经济损失14万元和71名生源的流失损失费85万元，以及反诉原告焦阳要求反诉被告赔偿精神损失费1万元之反诉请求问题。本案中，反诉被告未能通过合法途径合理反映自己的诉求,而是采取拉横幅和张贴提示的方式,其行为虽导致反诉原告名誉受一定影响，但并未造成严重后果,且反诉原告育博源公司长期拖欠租金系属事实，且在此期间反诉原告育博源公司所开办幼儿园未能复工开园，系地方政府因新冠××疫情所采取的防控措施所致，而非反诉被告行为所致，即反诉被告的行为并未造成严重后果，反诉原告育博源公司和焦阳亦未能分别举证证明其各自主张的涉及生源等的经济损失99万元和精神损失1万元，系因反诉被告行为所致。故对反诉原告育博源公司和焦阳之请求，本院不予支持。 七、关于反诉原告育博源公司请求反诉被告承担装修损失120万元之反诉请求。根据涉案租赁合同中“因甲方违约导致合同解除，由甲方赔偿乙方的全部损失并按乙方发生的装修费用进行补偿。”和“因乙方违约导致合同解除，乙方的装饰装修及增补的安全设施归甲方无偿所有。”等装修装饰内容的约定。即涉案租赁合同的解除，系因承租人反诉原告育博源公司未能依约交付租金所致，即违约方为承租人反诉原告育博源公司，而非出租方反诉被告。同时，本案合同的解除亦非因不可归责于双方的事由导致合同解除，故反诉原告育博源公司主张按公平原则要求反诉被告予以分担装修损失120万元反诉请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百零九条、第一百一十条、第一百七十九条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零一条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》第七条、第十条、《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等法律规定，判决如下： 一、解除原告王志强、王妍姣、王艳、王夜山与被告凤城市育博源幼儿园有限公司于2016年11月17日签订的房屋租赁合同; 二、被告凤城市育博源幼儿园有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告王志强、王妍姣、王艳、王夜山腾出坐落于凤城市山水逸墅小区116-7#楼1单元201号、202号、301号、302号；116-7#楼2单元203号、204号、303号、304号；116#楼裙房、设备用房、门房3号、门房4号、门房5号、后院扩建地下室等，建筑面积共1716.40平方米的房屋; 三、被告凤城市育博源幼儿园有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告王志强、王妍姣、王艳、王夜山房屋租金52.5万元; 四、被告凤城市育博源幼儿园有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告王志强、王妍姣、王艳、王夜山违约金10.75万元; 五、反诉被告王志强、王妍姣、王艳、王夜山停止对反诉原告凤城市育博源幼儿园有限公司、焦阳名誉权的侵害,并于本判决生效之日起三十日内在涉案租赁房屋外张贴道歉声明,向反诉原告凤城市育博源幼儿园有限公司、焦阳赔礼道歉,为反诉原告凤城市育博源幼儿园有限公司、焦阳消除影响及恢复名誉; 六、驳回原告王志强、王妍姣、王艳、王夜山其他诉讼请求; 七、驳回反诉原告凤城市育博源幼儿园有限公司其他诉讼请求; 八、驳回反诉原告焦阳其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告王志强、王妍姣、王艳、王夜山承担540元，由被告凤城市育博源幼儿园有限公司承担4860元;反诉费12160元，由被告凤城市育博源幼儿园有限公司承担;反诉费25元，由被告焦阳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  邱月华 二〇二〇年九月四日 法官助理曾宇迪 书记员白璐