福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民初103号 原告:阙华业,男,汉族,1965年10月14日生,住福建省永安市。 委托诉讼代理人：刘朝兴、李志辉，永安丰韬法律服务所。 被告：福建鑫科置业有限公司，住所地：永安市巴溪大道******，统一社会信用代码：91350481694381492X。 诉讼代表人：福建鑫科置业有限公司重整清算组，该公司管理人。 委托诉讼代理人：童才谊，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田伟航，福建联合信实律师事务所实习律师。 原告阙华业与被告福建鑫科置业有限公司（以下简称鑫科公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阙华业的委托诉讼代理人刘朝兴、李志辉，被告鑫科公司的委托诉讼代理人童才谊、田伟航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阙华业向本院提出诉讼请求：1.依法确认阙华业对鑫科公司的债权购房款300万元享有消费购房者优先权。2.依法判令鑫科公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2013年6月3日，阙华业（以下简称“乙方”）与鑫科公司（以下简称“甲方”）签订《永安山庄预定协议书》一份，协议书约定；一、乙方自愿购买由甲方开发的“鑫科.永安山庄”，该商品房用途为住宅，房号为；×××单元，住宅建筑面积为310.14平方米，赠送建筑面积约93.32平方米，具体建筑面积以产权登记为准（详见附图），合计总购房款（大写）叁佰肆拾捌万元整。二、付款方式；1.乙方于签订本协议当日支付购房款叁佰万元整。甲方开具财务收款收据，该款汇入甲方指定账户。2.甲方按已付购房款的2%计月息即陆万元整，该利息转为购房款。计息时间起始日；乙方全额支付完上述购房款之日；计息时间截止日；乙方接到甲方书面或电话通知到甲方售楼部办理该物业商品房的房产证及土地证之日。计息时间暂定15个月，购房款差额部分多还少补。协议书签订后，阙华业将购房款叁佰万元汇入甲方指定的银行账户，甲方出具购房款收据给阙华业。甲、乙双方约定的15个月办理产权证届满后，因甲方未能办理产权证，于是，甲、乙双方在2014年9月3日签订《永安山庄×××房补充协议》，协议书约定；根据《永安山庄预定协议书》的约定，乙方在2013年6月3日支付购房款叁佰万元整，该购房款按2%计月息，计息时间暂定15个月，购房款差额部分多还少补。现按约定结算购房款利息，15个月利息合计为；玖拾万元整。乙方已付购房款叁佰万元整加利息玖拾万元整，合计叁佰玖拾万元整，扣除约定购房款叁佰肆拾捌万元整，余款肆拾贰万元整甲方同意按其他形式结算。1.甲方因工程进度原因未能办理产权证，现约定为2015年5月30日前给予办理产权证，乙方已付购房款叁佰肆拾捌万元整按2%计月息，计息时间为2014年9月3日至可以办理产权证时止，甲方必须在六十个工作日办理两证给乙方，逾期办理两证按2%计月息给付乙方。如工程进度提前完工，乙方同意甲方提前结算。由于甲方的原因将乙方订购的房屋（×××单元）备案至他人名下，导致甲方无法按时办理权属证给乙方。于是，甲、乙双方在2015年9月25日再次签订《补充协议书》，协议书约定；一、甲方应在2015年10月20日前将乙方定购的房屋交付给乙方并办妥权属证书，并支付从2014年9月4日起，以390万元为本金，按月息2%计算的利息（利息计算至权属证书办妥之日）给乙方。二、如甲方未能在第一条约定的期限交付房屋并办妥权属证书，视为甲方根本性违约，乙方有权要求解除《永安山庄预定协议书》，则甲方应全额退还房款本息390万元，并赔偿乙方损失（损失计算方法；从2014年9月4日起，以390万元作为本金，按月息2%计算至2015年10月3日，共计13个月利息为1014000元）。2019年4月23日，鑫科公司破产重整，指定鑫科公司重整清算组为鑫科公司管理人。2020年3月12日，鑫科公司管理人将阙华业的购房款本金300万元及孳息按普通债权予以认定。管理人在鑫科公司债权申报审查意见书已认定，阙华业与鑫科公司签订的《永安山庄×××预定协议书》、《永安山庄×××房补充协议》、《补充协议书》系双方真实的意思表示，上述协议具备商品房买卖合同的主要内容(包括商品房基本情况、价款、付款方式、付款时间等），因此，阙华业与鑫科公司之间存在“商品房买卖”的真实意思表示，应受法律保护。故债权申报审查意见书将阙华业购房款300万元全部认定为普通债权系适用法律不当。综上所述，阙华业为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。 鑫科公司辩称，一、阙华业与鑫科公司签订《永安山庄预定协议书》，并非真实购房意愿，而是为其向鑫科公司出借的资金设定担保。（一）《永安山庄预定协议书》系双方之间为借款设定担保而签订。本案中表面上是阙华业与鑫科公司签订的购房预约合同，但实际上是鑫科公司为筹措资金而向阙华业提供的担保，双方真实的法律关系为借贷。该协议第二条第二款约定“甲方按已付购房款的2%计月息即陆万元整”“计息时间暂定15个月”，该利息及计息时间明显不符合一般消费型购房者购房时的做法。同时，需注意的是，协议第三条第三款约定“在签订本协议时该物业还未能办理好‘商品房预售许可证’”，也就是说阙华业在明知鑫科公司没有依照法律规定办理商品房预售许可证的前提下，仍然选择与鑫科公司签订预定协议。结合前述关于利息的约定，显然阙华业的目的是以买卖房屋的方式担保借款的履行。（二）双方之间为借贷关系，而非商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款之规定，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。另，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条明确规定，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。当事人之间在破产申请受理前订立有仲裁条款或仲裁协议的，应当向选定的仲裁机构申请确认债权债务关系。首先，如果阙华业是真实购房，其应当只向管理人申报购房债权，但事实是，阙华业不仅向管理人申报购房债权，而且也向管理人申报货币性债权，结合本案证据可以推断，阙华业债权实际上是借贷产生的货币债权，《永安山庄预定协议书》目的在于担保阙华业货币债权的实现；其次，在管理人认定其货币债权，并提交债权人会议进行核查期间，阙华业从未对管理人认定其货币债权提出异议而向法院提起破产债权确认诉讼，换言之，阙华业对管理人认定其债权属于借贷的货币性债权并无异议，阙华业仅对购房债权未被认定进行起诉，更进一步印证了阙华业对鑫科公司享有的是基于借贷产生的货币债权，而非购房。二、退一步讲，即便阙华业具有真实购房意愿，因双方未就讼争房产签订《商品房买卖合同》，双方不存在商品房买卖合同关系。《永安山庄预定协议书》属于预约合同，预约合同的效果仅是锁定交易机会，不是本约合同，不产生商品房买卖合同的效力。阙华业与鑫科公司签订的《永安山庄预定协议书》系商品房买卖合同的预约合同，约定将来就讼争房产签订商品房买卖合同，其法律效果是产生将来订立本约的债务。《永安山庄预定协议书》第三条第一款约定“乙方应在接到甲方书面或电话通知七日内须到甲方售楼部签订正式的‘商品房买卖合同’”，即双方在签订该预约合同时已经清楚知晓并确认《永安山庄预定协议书》仅为预约合同，双方将来仍需签订商品房买卖合同就买卖讼争房产进行约定。阙华业因预约合同的签订而仅对鑫科公司享有签订商品房买卖合同的请求权，不产生已签订商品房买卖合同的法律效果。案涉《永安山庄预定协议书》不具备商品房买卖合同主要条款，不能认定为商品房买卖合同。《永安山庄预定协议书》虽约定房屋价款、支付方式等条款，但欠缺讼争房产的交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式等诸多商品房买卖合同应具备的主要条款将来仍需进行约定，而且由于这些条款直接对各方权利义务产生重大影响，将来很可能发生争议，一旦无法协商解决，将直接导致本约无法签订，因此，此类预约因主要条款缺失，不宜认定为本约。《永安山庄预定协议书》因不具备商品房买卖合同主要条款，不能认定为商品房买卖合同。三、案涉房产已办理备案至他人名下，鑫科公司无法向阙华业交付房产，本案客观上履行不能。永安市房产管理局于2020年5月7日出具的《房屋登记状态查询证明》显示，位于永安市的房屋永安山庄×××单元（住宅及车位）已在该局办理商品房买卖合同备案登记，登记时间为2017年5月12日，且权利登记人为周伟平，并非阙华业。因此，鑫科公司已无法向阙华业交付房产，本案客观上履行不能。综上，阙华业并未就讼争房产与鑫科公司达成商品房买卖合同关系，双方之间实际上为借贷关系，阙华业的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 阙华业为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1.《永安山庄预定协议书》复印件1份，拟证明：（1）阙华业自愿购买由鑫科公司开发的“鑫科•永安山庄”，该商品房用途为住宅，房号为；×××单元，住宅建筑面积为310.14平方米，赠送建筑面积约93.32平方米，具体建筑面积以产权登记为准（详见附图），合计总购房款（大写）叁佰肆拾捌万元整的事实；（2）阙华业于签订本协议当日支付购房款叁佰万元整。鑫科公司开具财务收款收据，该款汇入鑫科公司指定账户的事实；（3）鑫科公司按已付购房款的2%计月息即陆万元整，该利息转为购房款。计息时间起始日；阙华业全额支付完上述购房款之日；计息时间截止日；阙华业接到鑫科公司书面或电话通知到甲方售楼部办理该物业商品房的房产证及土地证之日。计息时间暂定15个月，购房款差额部分多还少补的事实。 2.中国银行客户回单、鑫科公司出具的收据，拟证明：阙华业按约定将购房款300万元汇入鑫科公司指定账户，鑫科公司出具300万元购房款收据给阙华业的事实。 3.《永安山庄×××房补充协议》，拟证明：鑫科公司因工程进度原因未能办理产权证，现约定为2015年5月30日前给予办理产权证，阙华业已付购房款叁佰肆拾捌万元整按2%计月息，计息时间为2014年9月3日至可以办理产权证时止，鑫科公司必须在六十个工作日办理两证给阙华业，逾期办理两证按2%计月息给付阙华业。如工程进度提前完工，阙华业同意鑫科公司提前结算的事实。 4.《补充协议书》，拟证明：（1）由于鑫科公司的原因将阙华业订购的房屋（×××单元）备案至他人名下，导致鑫科公司无法按时办理权属证给阙华业的事实；（2）鑫科公司应在2015年10月20日前将阙华业定购的房屋交付给阙华业并办妥权属证书，并支付从2014年9月4日起，以390万元为本金，按月息2%计算的利息（利息计算至权属证书办妥之日）给阙华业的事实；（3）如鑫科公司未能在第一条约定的期限交付房屋并办妥权属证书，视为鑫科公司根本性违约，阙华业有权要求解除《永安山庄预定协议书》，则鑫科公司应全额退还房款本息390万元，并赔偿阙华业损失（损失计算方法；从2014年9月4日起，以390万元作为本金，按月息2%计算至2015年10月3日，共计13个月利息为1014000元）的事实。 5.鑫科公司债权申报审查意见书×××，拟证明：（1）鑫科公司管理人认定，阙华业与鑫科公司签订的《永安山庄×××预定协议书》、《永安山庄×××房补充协议》、《补充协议书》系双方真实的意思表示的事实；（2）鑫科公司管理人将阙华业缴纳的购房款300万元及孳息按普通债权予以认定的事实。 6.鑫科公司管理人通知书，拟证明：（1）核查债权截止日2020年3月30日的事实；（2）异议人应当在核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼的事实。 7.第一次债权申报的确认，拟证明当时所确认的83#6号房，阙华业已经缴纳300万元的事实。 鑫科公司对此质证认为：对证据1的真实性予以确认，但需要说明：（1）该份预定协议书仅仅是有关讼争房产的预约，并非商品房买卖合同；（2）该份协议中第2条约定鑫科公司按阙华业已付购房款2%计算月息6万元。至阙华业接到新科公司书面或电话通知鑫科公司售楼部办理该物业商品房房产证、土地证之日计息时间暂定15个月。该约定与正常的有关购房协议的约定明显不符。实际上该协议系阙华业向鑫科公司出借款项进行担保所签订的。（3）该协议的第三条第三项明确约定在签订本协议时该物业还未能办好商品房预售许可证。更近一步的证明双方之间的关系实际上是借贷关系。签署该份预定协议书的目的在于为该借款。提供担保。对证据2的中国银行客户回单真实性予以确认，对后面4份收据真实性不予确认。该款项就该回单显示300万元款项系阙华业支付给支付至包艳红个人账户。收据虽然加盖鑫科公司的财务专用章，款项内容是填写永安山庄的购房款转账，但是该收据反映的内容与事实不符。该款项的性质是借款不是购房款。对该4张的收据真实性不予确认。对证据3及证据4的补充协议的真实性予以确认；但是该两份补充协议其约定的内容本质上是对阙华业出借给鑫科公司款项继续的约定。并非双方基于真实购房所做出的有关讼争房产的补充约定。对证据5的真实性予以确认。（1）该组证据可以证明管理人对阙华业申报的普通货币债权进行了确认。（2）该组证据反映出阙华业向管理人申报的普通货币债权所提交的证据仍然是永安山庄预定协议及相关房产的补充协议。说明阙华业实际上认同其债权属于货币性债权。对证据6的真实性予以确认。该组证据充分证明了管理人依法向阙华业送达通知书，告知其核查债权，并且对债权有异议的情况下，在15日内向人民法院提起诉讼。对证据7即第一次债权人会议资料真实性予以确认。但是对其要证明的对象不予确认。该证据无法证明阙华业陈述的管理人确认收到其300万元的事实。提醒法庭注意，这页纸的抬头申报人货公司提供的合同价和购房价对应的阙华业提供的预定协议的价款是348万元，第二列是申报人主张已付款是300万元，刚才阙华业提出来说管理人确定有收到300万元，从这份证据里面无法证明，300万元只是他主张的已付款。 本院认证认为，对阙华业提供的证据1-7的真实性可以确认，可以作为认定本案事实的依据。以上证据本院予以确认并在卷佐证，但能否证明阙华业的主张，将在以下分析中予以认定。 鑫科公司为证明其抗辩理由成立向本院提交如下证据： 证据1，《永安市商品房预售许可证》,拟证明永安市房产管理局于2014年6月5日核发讼争房产的预售许可证。 证据2债权申报材料、证据3债权申报审查意见书、证据4《鑫科公司管理人通知书》、《鑫科公司货币性债权表（债权人会议第三次核查稿）》及送达证明，拟证明阙华业已就案涉款项向管理人申报货币债权，且已认同管理人对其与鑫科公司为借款合同关系及债权金额的认定结论。即，阙华业已自认其与鑫科公司就案涉款项的关系为借款合同关系，而非商品房买卖合同关系。 证据5，房屋登记状态查询证明，拟证明讼争房产的备案权利人为周伟平。 证据6，民事裁定书、决定书，拟证明三明市中级人民法院于2019年4月17日作出（2019）闽04破申1号《民事裁定书》，受理鑫科公司重整一案，并指定鑫科公司重整清算组担任鑫科公司管理人。 证据7，购房申报材料，拟证明阙华业就案涉款项既向管理人申报货币债权，又向管理人申报买房人债权，且阙华业已认同管理人对其与鑫科公司为借款合同关系及债权金额的认定结论。即，阙华业已自认其与鑫科公司就案涉款项的关系为借款合同关系，而非商品房买卖合同关系。 证据8,《鑫科公司买房人债权表（提交债权人会议核查稿-第三次）》及送达回证，拟证明2020年3月12日，管理人通过邮政EMS向阙华业寄送《鑫科公司买房人债权表（提交债权人会议核查稿-第三次）》，对阙华业申报交付相关商品房的请求不予支持。 证据9,《复核意见不予认定短信通知记录》，拟证明2020年4月2日，管理人通过手机短信向阙华业（号码为133××××6669）发送异议复核意见，经管理人复核维持阙华业与鑫科公司非商品房买卖合同关系及不支持交付商品房请求的认定意见。 证据10,户籍证明，拟证明管理人向永安市公安局查询，阙华业在永安市拥有住宅，因此阙华业主张消费性住宅不予支持。 证据11,鑫科公司申请调查取证的房产情况《民事案件当事人房产情况表》，拟证明阙华业与鑫科公司签订商品房买卖合同的之前已经拥有永安市五四路63号（闽东商业广场二期）C幢151室的房子，所以阙华业不属于消费性购房者，对其的买房债权应当不予支持。 阙华业对此质证认为：对证据1的真实性没有异议，但是这个预售许可证是双方签订购房协议以后办理的。对证据2的真实性没有异议，对证明内容和对象有异议。该组证据不存在阙华业自认其与鑫科公司就案涉款项的关系为借款合同关系，阙华业自始至终都认为阙华业缴纳的300万元为购房款，与鑫科公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。证据3的真实性没有异议，证明的内容与对象有异议。该组证据系鑫科公司单方制作，阙华业不予认可，阙华业已向三明市中级人民法院提起诉讼。证据4的真实性没有异议，对证明的内容与对象有异议，该组证据系鑫科公司单方制作，阙华业不予认可，该组证据无法证明阙华业所证明的对象和内容。证据5、6的真实性没有异议，证据6的真实性没有异议。对证据7的真实性没有异议，对证明内容与对象有异议。阙华业在2019年申报时，他就是作为购房款申报的，后面管理人又叫阙华业过去重新弄了一个，当时在这个协议书上面基本事实上已经主张了。他已经扣除了个348万，也就是第一次申报的348万，在第二次主张的时候要求扣除。当时鑫科公司对这348万是没有进行认定的。对证据8的真实性有异议，其没有收到核查表。对证据9短信内容没有异议。对证据10的真实性没有异议，对证明内容有异议，阙华业为了入户，实际上并没有45-1号这套房子。对证据11的三性没有异议，说明一点，这套房子是2002年购买的，顶楼已经开裂漏水，没有电梯，阙华业为了改善居住条件，向鑫科公司订购本案的房产，这个房产就是阙华业为了生活居住而作为消费者购买的房子，应当认定是消费性的购房者。 本院认证认为，对鑫科公司提供的证据1-11的真实性予以确认，可以作为认定本案事实的依据，但能否证明鑫科公司的主张，将在以下分析中予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月3日，阙华业与鑫科公司签订《永安山庄预定协议书》，双方约定阙华业购买“鑫科﹒永安山庄”×××单元商品房，总购房款为人民币348万元，协议签定当日支付购房款300万元，鑫科公司按已付购房款的2%计月息即6万元，该利息转为购房款。协议中对双方另行签订正式的“商品房买卖合同”并协助办理“两证”等相关事项作了约定。协议书签订后，阙华业将购房款300万元汇入鑫科公司指定的银行账户，鑫科公司出具购房款收据给阙华业。 2014年6月5日，鑫科公司取得永安市房产管理局核发的永安山庄商品房预售许可证。 2014年9月3日，阙华业与鑫科公司签订《永安山庄×××房补充协议》，对2013年6月3日阙华业与鑫科公司签定的《永安山庄预定协议书》第二条付款方式进行补充约定，双方明确阙华业在2013年6月3日支付了购房款300万元，该购房款按2%计月息，阙华业已付购房款加上利息共计390万元，扣除约定的购房款348万元，余款42万元另行结算，鑫科公司承诺于2015年5月30日前给予办理产权证。 2015年9月25日，阙华业与鑫科公司签订《补充协议书》，协议约定：鑫科公司应在2015年10月20日前将阙华业定购的房屋交付给阙华业并办妥权属证书；如鑫科公司未按约定交付房屋并办妥权属证书，视为鑫科公司违约，阙华业有权要求解除《永安山庄预定协议书》，则鑫科公司应全额退还房款本息390万元，并赔偿阙华业损失。 2017年5月12日，案涉房产备案至周伟平名下。 2019年4月17日，本院裁定受理鑫科公司的重整申请,并指定鑫科公司重整清算组担任鑫科公司管理人。 2019年5月6日，阙华业就永安山庄×××房向管理人申报买房人债权，认为约定房产总价348万元，其通过银行转账300万元，另48万元以15个月利息支付，要求交付房屋。2020年3月12日，管理人编制《福建鑫科置业有限公司买房人债权表（债权人会议第三次核查稿）》，对阙华业申报的买房人债权认定为非商品房买卖合同关系及不支持交付商品房请求。 2019年6月3日，阙华业向鑫科公司管理人申报本金债权300万元,孳息债权171万元,本息合计471万元。2020年3月12日，鑫科公司管理人对阙华业主张的本金债权300万元,孳息债权171万元,本息合计471万元,按普通债权予以认定。 本院认为，虽然阙华业与鑫科公司签订《永安山庄预定协议书》、《永安山庄×××房补充协议》、《补充协议书》中对所预定的商品房、购房款及利息、《商品房买卖合同》的签订事项等进行了约定，但上述协议仅是预定性质，不符合《商品房买卖合同》的构成要件，且案涉房产备案至周伟平名下，故仅以上述预定协议及补充协议不能认定双方当事人已经形成商品房买卖合同关系；鑫科公司于2014年6月5日取得永安山庄商品房预售许可证后，双方当事人仍然未签订商品房买卖合同，依然签订补充协议，阙华业提出其有要求签订《商品房买卖合同》，但未能提供相应证据予以证明，该辩解理由本院不予采信。因双方当事人未能签订《商品房买卖合同》，本院无法认定双方已经形成商品房买卖合同关系，阙华业请求确认其债权属于消费性购房债权的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第一条、第五十八条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回阙华业的诉讼请求。 案件受理费30800元，由阙华业负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  孙 斌 审 判 员  董克云 人民陪审员  潘红莺 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  陈文奇 附相关法律条文 《中华人民共和国企业破产法》 第一条为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。 第五十八条第三款债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》 第八条债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。当事人之间在破产申请受理前订立有仲裁条款或仲裁协议的，应当向选定的仲裁机构申请确认债权债务关系。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。