河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4661号上诉人（原审被告）：焦作市正元旅游地产开发有限公司，住所地河南省焦作市温县黄庄镇人民大街97号大院附16号。法定代表人：白军杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈文君，河南从晏律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫雅玲，河南从晏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：孙金殿，男，1969年7月13日出生，汉族，住河南省嵩县。被上诉人(原审原告)：张润巧，女，1971年5月26日出生，汉族，住河南省嵩县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘银谦，北京市博人律师事务所洛阳分所律师。上诉人焦作市正元旅游地产开发有限公司（以下简称正元公司）因与被上诉人孙金殿、张润巧合同纠纷一案，不服河南省嵩县人民法院（2020）豫0325民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法进行了审理。正元公司的委托诉讼代理人沈文君、闫雅玲，被上诉人孙金殿、张润巧及其委托诉讼代理人刘银谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正元公司上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判驳回孙金殿、张润巧的诉讼请求;2.孙金殿、张润巧承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:原判决认定正元公司给孙金殿、张润巧出具的收据具备商品房买卖合同的主要条款,双方之间存在商品房买卖合同关系,属认定事实和适用法律的严重错误。双方之间仅存在三张收据,而非关于商品房的认购、订购、预订等的协议。三张收据本身并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。正元公司虽然收到了孙金殿、张润巧的意向款项,但是在发出《关于解除的通知书》的当天就已经如数退还了意向款项。一审法院判决正元公司发出的《关于解除的通知书》无效不符合事实和法律。孙金殿、张润巧一直恶意刁难、提出无理要求、导致施工难度增加,并且组织百余人无理取闹非法上访,严重损害正元公司商誉,给正元公司造成了巨大经济损失,双方之间已经失去了继续洽谈签订正式合同的基础。一审判决无助于解决当事人诉争,客观上增加当事人诉累,有违案结事了的诉讼原则。孙金殿、张润巧辩称，正元公司向孙金殿、张润巧出具的收据已具备合同主要条款、双方之间合同成立。正元公司否认双方之间合同成立理由不足，适用法律错误。正元公司《关于解除〈购房意向金协议〉的通知书》，不符合法定解除的条件。2019年2月3日收据中“未签订合同之前可以全额退款”的备注不构成合同约定解除的条件。正元公司的通知不发生解除合同的法律效力，合同法第九十六条明确规定，只有在符合第九十三条和第九十四条规定的约定解除条件和法定解除条件，解除通知才发生法律效力，解除的时点为合同自通知到达对方时解除。《中华人民共和国合同法司法解释（二》〉第二十四条明确规定，通知解除，如果合同没有约定期限，应当给予他方合理异议期限或三个月的期限。孙金殿、张润巧变更自己诉讼请求是依法处分自己的权利，不违反法定程序。孙金殿、张润巧向一审法院提出诉讼请求：1.确认正元公司解除合同的通知不发生法律效力；2.正元公司继续履行合同，将嵩县太极茗苑1#楼2单元12楼1202号住房及车位交付孙金殿、张润巧；3.本案诉讼费、保全费由正元公司承担。诉讼过程中，孙金殿、张润巧自愿撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：正元公司在嵩县振兴路开发建设“太极茗苑”1号楼、2号楼商品房，于2018年11月26日取得商品房预售许可证。2018年2月1日，孙金殿、张润巧在“太极茗苑”选购住房一套，交付正元公司170500元，正元公司给孙金殿、张润巧出具的《收据》载明：交款单位孙金殿，收款方式刷卡，人民币（大写）拾柒万零伍佰（170500），收款事由太极茗苑购房意向金110500抵房款122000元，1#楼2单元12楼12122，执行3300一平方，楼层不加价，面积158.72，另购车位一个6万元。该《收据》加盖正元公司的财务专用章。孙金殿、张润巧另行于2018年6月18日以转账方式交付正元公司25000元（附言：预交首付，发票注明优先选择车位）、于2019年2月3日以转账方式交付正元公司22000元。孙金殿、张润巧共计交付正元公司217500元。2019年2月3日，正元公司另行给孙金殿、张润巧更换出具两份《收据》，其中编号0000465的《收据》载明：交款单位孙金殿、张润巧，收款方式刷卡，人民币（大写）壹拾陆万柒仟伍百元整（167500），收款事由太极茗苑意向金1号楼2单元12楼1202室，执行3300元/㎡，面积166.48（注：没签正式合同之前可全额退款）楼层不加价；编号0000430的《收据》载明：交款单位孙金殿、张润巧，收款方式刷卡，人民币（大写）伍万元整（50000），收款事由购太极茗苑车位一个，总排号第3、1号楼第1、优先选。该两份《收据》均加盖正元公司的财务专用章。2019年11月22日，正元公司作出《关于解除〈购房意向金协议〉的通知函》并通过快递方式邮寄送达孙金殿、张润巧，以孙金殿、张润巧就房屋价格和优惠等方面提出诸多不合理甚至违法的条件、已严重违反双方约定为由，解除并终止《购房意向金协议》。同日，正元公司将孙金殿、张润巧交付的款项217500元全额退还。2019年11月25日，孙金殿、张润巧作出回复函，亦通过快递方式邮寄送达正元公司，要求继续履行合同。另查明：涉案房屋尚未竣工验收。诉讼过程中，双方均认可《收据》中载明的1#楼2单元12楼12122与1号楼2单元12楼1202室系同一套房屋。2019年11月25日，正元公司与他人签订商品房预售合同，将涉案房屋另行卖给他人。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。孙金殿、张润巧与正元公司虽未签订书面的商品房买卖合同，但正元公司给孙金殿、张润巧出具的《收据》所载明的内容，具备商品房买卖合同的主要条款，且正元公司已经收取孙金殿、张润巧部分房款，故该《收据》能够证明双方之间存在商品房买卖合同法律关系。该《收据》所载明的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据诚实信用原则及鼓励交易原则，合同不能任意解除，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，孙金殿、张润巧针对房屋价格和优惠等方面提出的条件不构成根本性违约，不足以导致合同目的不能实现。故正元公司作出的《关于解除〈购房意向金协议〉的通知函》不符合法定或者约定的解除合同的条件，不发生解除合同的法律效力。综上，孙金殿、张润巧主张正元公司作出的《关于解除〈购房意向金协议〉的通知函》不发生法律效力，具有合同和法律依据，一审法院予以支持。正元公司主张《关于解除〈购房意向金协议〉的通知函》已经生效的辩称意见，一审法院不予采纳。诉讼过程中，孙金殿、张润巧自愿撤回第2项诉讼请求，系对自身民事权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：确认正元公司于2019年11月22日向孙金殿、张润巧发出的《关于解除〈购房意向金协议〉的通知函》不发生解除合同的法律效力。案件受理费4562元，减半收取计2281元，保全费1372.5元，共计3653.5元，由正元公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，正元公司向孙金殿、张润巧出具的三张收据，包含了涉案房屋的房号、位置、面积、车位、价款等信息，已经具备房屋买卖合同所应具备的必要条款，正元公司已经收取孙金殿、张润巧部分房款，因此，正元公司与孙金殿、张润巧构成了房屋买卖合同关系。本案争议的焦点为正元公司发出的解除通知是否具有法律效力，双方之间的房屋买卖合同关系是否已经解除。根据《中华人民共国合同法》九十三条、九十四条的规定，当事人可以依据双方的约定或法律规定提出解除合同。关于2019年2月3日的收据上约定的“没签正式合同之前可全额退款”，因收据系收款人正元公司向付款人孙金殿、张润巧出具，按照通常理解，该项约定一般应为付款人所享有的权利，所以正元公司并不能依据此约定在涉案房屋交易中享有解除权。另外，孙金殿、张润巧针对房屋价格和优惠等方面提出的条件不构成根本性违约，不足以导致合同目的不能实现，亦不构成解除合同的法定条件。因此，正元公司发出的《关于解除〈购房意向金协议〉的通知函》不能发生解除合同的法律效力。正元公司上诉主张因孙金殿、张润巧提出无理要求等行为而导致双方失去洽谈签订正式合同的基础，但其提供的证据证明力不足，不足以证明其上诉主张，因此对于其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，正元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由焦作市正元旅游地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二〇年九月二十八日书记员  李圆圆