上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10763号上诉人(原审原告、反诉被告)：自如寓(北京)酒店管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：熊林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张钰，北京高文律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亚楠，北京高文律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海赢符豪物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴心瑶，上海东座律师事务所律师。委托诉讼代理人：金亮，上海东座律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：上海自如企业管理有限公司(原上海自如资产管理有限公司)，住所地上海市徐汇区。法定代表人：周艺君，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄观洋。被上诉人(原审第三人)：北京自如生活装饰工程有限公司(原北京自如寓资产管理有限公司)，住所地北京市。法定代表人：熊林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：解紫东。上诉人自如寓(北京)酒店管理有限公司(以下简称“自如寓公司”)、上诉人上海赢符豪物业管理有限公司(以下简称“赢符豪公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初5554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。自如寓公司上诉请求：1、改判一审判决第二项为赢符豪公司返还自如寓公司租金及押金人民币(以下币种均为人民币)5，571，602元；2、改判一审判决第四项为赢符豪公司赔偿自如寓公司经济损失共计622，737元；3、撤销一审判决第五项，改判驳回赢符豪公司要求自如寓公司支付水费、电费等全部一审反诉请求。本案全部诉讼费由赢符豪公司承担。事实和理由：自如寓公司、上海自如资产管理有限公司(后更名为“上海自如企业管理有限公司”，以下简称“上海自如公司”)、北京自如生活装饰工程有限公司(以下简称“北京自如公司”)就位于上海市黄浦区延安东路134、142、150号底层东部及二层东部建筑面积642平方米、三层及四层建筑面积1，644平方米、底夹层建筑面积217平方米，共计面积不少于2，503平方米的系争房屋签订《房屋租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)过程中，已经尽到了慎重的注意义务，合同解除的全部责任均应由赢符豪公司承担。根据有关行政法规及规章规定，承租人无权自行在《租赁合同》订立之前或之后查询不动产的权属情况，故上海自如公司才要求赢符豪公司在租赁合同第6.1条中书面保证系争房屋“在本合同签订前不附有任何其他担保物权和债权”、“未被法院或者其他政法机构采取查封、扣押等强制措施”，并要求赢符豪公司在第6.7条中作出如出现房屋转让和抵押情况时受让人或者抵押权人亦将书面确认承租方权利的书面保证。在租赁合同签订前，上海自如公司、北京自如公司及自如寓公司虽可通过公开渠道查询到上海市人民政府于2015年8月17日作出的《关于同意将新康大楼等426处建筑列为上海市第五批优秀历史建筑的批复》［沪府(2015)57号］，但该文件中所列的优秀历史建筑名称为“上海纱业银行大楼”、地址为“延安东路XXX号”，而非系争房屋所在地址。直至自如寓公司于2017年5月22日提起本案诉讼，该房屋亦无优秀历史建筑的标识。故自如寓公司无法自行查明系争房屋已被列为优秀历史建筑的事实。且正是考虑到系争房屋地处外滩地区、房屋外观及内部均较为陈旧的实际状况，上海自如公司才要求赢符豪公司在租赁合同第6.1条、6.3条、6.5条等条款中作出对该房屋的结构、建筑要求等能够满足作为公寓经营使用需要的相关保证。此后，基于赢符豪公司在租赁合同第6.1条、6.3条、6.5条、6.7条等条款中作出诸多保证的信任，北京自如公司、自如寓公司才先后继受租赁合同中承租方的权利义务，继续租赁。上述事实证明，自如寓公司等已在签订租赁合同中履行了审慎的注意义务，并按约全面履行。现《租赁合同》因赢符豪公司的违约行为而解除，且该公司在本案审理期间明确承认签订该合同前，其已明知系争房屋被设定了抵押和被列为优秀历史建筑，故《租赁合同》解除的全部责任应由其承担。其次，赢符豪公司应当将租金、押金全部返还，自如寓公司无需支付。在得知系争房屋在《租赁合同》签订前已被设定抵押，且抵押权人正试图实现抵押权，合同继续履行存在风险的情况下，自如寓公司即向赢符豪公司发出《商洽函》作出声明，表明中止履行合同，追究其不能解除系争房屋被抵押的违约责任等，但赢符豪公司接到《商洽函》后从未提出异议，也未在相应期限届满前采取措施解除上述抵押等，故应认定其明知和同意《租赁合同》于2016年10月26日中止，并于同年11月21日因赢符豪公司违约而解除。虽自如寓公司在解除前控制系争房屋，但赢符豪公司交付的房屋自始不符合《租赁合同》等约定，自如寓公司无法按照合同目的对该房屋装修、使用，不应承担合同解除前的租金，该租金损失应由对方承担。《租赁合同》10.2条约定，合同提前终止的，赢符豪公司在合同解除后20天内应当按房屋实际状况收回房屋。2016年12月间，自如寓公司发现系争房屋被加锁控制，故依据约定，作出系赢符豪公司单方收回系争房屋的推断并无不当。即使对系争房屋加锁控制的并非赢符豪公司，但因该公司在合同解除后未按照合同约定及时收回房屋，系其怠于行使作为出租人的权利，由此造成的损失，亦应由其自行承担，而无权主张合同解除后的房屋使用费。其三，自如寓公司基于系争房屋《补充协议》约定对该房屋顶层进行拆除的费用损失，应由赢符豪公司进行赔偿。赢符豪公司明知系争房屋已被列为上海优秀历史建筑，其不仅在签订租赁合同时未如实告知，而且在当日签订的《补充协议》第5条又约定“乙方有权对顶层按照乙方方案进行拆除改造及扩建”等。自如寓公司继受取得租赁合同及《补充协议》项下权利后，于2016年8月8日与案外人东亚联合控股(集团)有限公司(以下简称“东亚公司”)订立《建设工程施工合同》(以下简称“施工合同”)，将系争房屋的“管线、装修面层、隔墙等全部的拆除工作”发包给该公司，其中主要是针对顶层的拆除。自如寓公司依约在施工合同签订后5日内，即当月12日向东亚公司支付了82％的工程款，计225，000元。2016年9月19日，上海市历史保护建筑保护事务中心向自如寓公司下发的《关于延安东路134-150(双号)优秀历史建筑装修(局部修缮)工程保护要求告知单》(以下简称“《告知单》”)列明，系争房屋的保护类别拟定为三类，并要求对违法搭建和经专家及专管部门等认定需拆除的搭建应在装修(局部修缮)时予以拆除，自如寓公司按照《告知单》要求，责成东亚公司对顶层的部分违法搭建进行了拆除。后因系争房屋的历史保护类别、保护要求无法最终确定等原因，导致相关装修、修缮方案始终未被批准，剩余的拆除工程长期搁置。自如寓公司为避免纠纷，经东亚公司催要，于2016年12月27日，向其支付了工程尾款50，000元。故因赢符豪公司隐瞒系争房屋已被列为优秀历史建筑的事实，并在《补充协议》中承诺承租人可以对顶层进行拆除，导致自如寓公司签订施工合同后，支付了大部分工程价款，后又按照《告知单》要求拆除系争房屋顶层违法搭建等，相关损失赢符豪公司应予赔偿。其四，赢符豪公司要求自如寓公司支付水费、电费等一审反诉请求，并无事实依据，应当依法驳回。赢符豪公司在一审中提交的电费信息查询单显示的户名为“钰燊(上海)投资股份有限公司”，水费收取情况的说明，显示的客户名称为“上海永丽房地产有限公司”，均非自如寓公司、赢符豪公司，或者系争房屋的所有权人深圳市泰晤士投资控股有限公司(以下简称“泰晤士投资公司”)。系争房屋所在“延安东路XXX号、XXX号、XXX号”地址上，系将整幢四层楼房分割后由不同产权人所有，本案系争房屋涉及三个房地产权证，而其余楼层则由其他案外人所有或使用。赢符豪公司提交的电费信息查询单、详情说明反映的水费、电费，不能证明是系争房屋产生的费用。《电费信息查询单》记载的收费时间为“2018-05-02”，此时，赢符豪公司已将系争房屋另行出租，该查询单所反映的费用，显与自如寓公司无关。赢符豪公司关于水费、电费的诉请，无事实依据，应依法驳回。一审法院超额要求自如寓公司预缴上诉费用，应予纠正。此外，自如寓公司不同意赢符豪公司的上诉请求。赢符豪公司上诉请求：撤销一审判决第一项至第四项，以及第七项，改判驳回自如寓公司的全部一审诉请，支持赢符豪公司的全部一审反诉请求，本案全部案件受理费由自如寓公司承担等。事实和理由：一审判决认定《租赁合同》等解除的时间为2016年11月21日，与事实不符。自如寓公司的《商洽函》中并无解除双方《租赁合同》及《补充协议》的意思表示，仅提出中止履行合同，且自如寓公司也并未在其后交接系争房屋。一审判决以《商洽函》中自如寓公司单方给出的补救时间(2016年11月21日)为双方合同解除的时间，显属不当。根据《租赁合同》第9.5条第2款约定，自如寓公司解除合同的，必须以书面形式作出该意思表示，并送达赢符豪公司，即使对方享有合同约定的解除权，也应当由其以书面形式作出解除相关合同的意思表示。但自如寓公司并未在诉讼前明确作出过上述表示。本案合同的解除是因自如寓公司逾期支付租金的结果，解除时间应为2017年11月16日，此前，自如寓公司未提出解除合同。若自如寓公司于2016年11月21日解除了合同，该公司应当通知赢符豪公司交接房屋，并结算相关费用，但自如寓公司不能证明该事实存在。其次，一审判决错误作出关于赢符豪公司因违反保证的行为构成对自如寓公司合同权益的实质损害，在自如寓公司所通知的补救期内，未及时补救，自如寓公司可按约提前终止合同的认定。虽然系争房屋在《租赁合同》签订前已被设定抵押，但即使是赢符豪公司未告知对方，根据买卖不破租赁原则，并不影响自如寓公司实现合同目的，该公司也不会因此而增加任何成本和风险。故不应当认为赢符豪公司违反保证的行为，构成了对自如寓公司合同权益的实质损害，自如寓公司亦不能因此获得合同解除权。赢符豪公司在签订合同前已告知过对方，系争房屋为历史保护建筑，自如寓公司并不能证明赢符豪公司隐瞒系争房屋为历史保护建筑的事实，且自如寓公司也没有提供与赢符豪公司交涉该情况的证据，反而一直积极进行装修方案报批，这显然与常理不符。即使赢符豪公司存在该隐瞒行为给自如寓公司增加了项目成本，但《租赁合同》并未约定此情形可以解除合同，也并非因此而不能继续经营，故自如寓公司不能据此而获得合同解除权。一审判决在论述上述问题时，将违反保证的行为和隐瞒系争房屋为历史保护建筑的行为混为一谈，作出错误认定，无法律依据，也与事实不符。其三，即使自如寓公司有权依据《租赁合同》9.5条第一款约定，享有合同提前解除权，但是该条第2款中明确约定“乙方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方，甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算”，自如寓公司应当支付租金至合同解除之日，并支付交房前的房屋使用费。一审判决赢符豪公司将租金等退还给对方，显属错误。鉴于系争房屋《租赁合同》为继续性合同，合同的解除并不具有溯及力，且自如寓公司也实际占有使用了系争房屋，故不应返还其已付的租金，同时该公司还应当支付拖欠的租金。根据2016年5月11日签订的《补充协议》，自如寓公司所提交优秀历史建筑评审的相关方案，因未获核准批复导致无法实施，不应视为其未予履行或未予完全履行，赢符豪公司不应承担对方因此而产生的各项费用损失的赔偿责任。一审判决误将《关于延安东路134-150(双号)优秀历史建筑装修工程保护要求告知单》的日期认定为2017年9月19日，并以此酌情确定赢符豪公司收回系争房屋的时间为2017年7月31日，赢符豪公司提供的该证据显示的落款时间为2018年4月26日，故一审判决认定系争房屋收回时间有误。一审判决忽视了自如寓公司未足额支付租金导致赢符豪公司解除合同的事实，对于赢符豪公司的一审反诉请求未全部支持，应予纠正。此外，赢符豪公司不同意自如寓公司的上诉请求。上海自如公司辩称：其与自如寓公司的上诉意见一致，请求本院依法支持自如寓公司的上诉请求，并驳回赢符豪公司的上诉诉请。北京自如公司辩称：其与自如寓公司的上诉意见一致，请求本院依法支持自如寓公司的上诉请求，并驳回赢符豪公司的上诉诉请。自如寓公司向一审法院起诉请求：1、确认其与赢符豪公司于2016年5月1日签订的《租赁合同》、2016年5月1日和同年5月11日签订的《补充协议》、《变更协议》自2016年11月21日起解除；2、赢符豪公司返还其合同押金838，800元及租金4，732，802元；3、赢符豪公司支付其前述款项自2016年11月21日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；4、赢符豪公司赔偿其为系争房屋的设计、测量等支出的各项费用损失共计622，737元等。一审法院认定事实：一、系争房屋所在上海市黄浦区延安东路134、142、150号底层东部、底夹层、二层东部、三层及四层房屋权利人为案外人泰晤士投资公司。2015年7月14日，该房屋经登记设定抵押，抵押权人系中国建设银行股份有限公司汕头市分行。2015年8月17日，上海市延安东路XXX-XXX号(双号)房屋被列为上海市人民政府批准公布之第五批优秀历史建筑。二、2016年5月1日，赢符豪公司(甲方)与上海自如公司(乙方)签订《租赁合同》，主要内容为：1、甲方将系争房屋出租给乙方使用(合同1.1)；2、甲方确认乙方可将承租房产用于办公或开设酒店、公寓，并按照乙方所取得合法的经营方式进行经营使用(合同1.2)；3、租期自2016年5月1日起至2027年9月30日止，实际交付房产日期由双方另行予以书面确认，自房产交付之日起至2016年10月30日为免租期以供乙方进行装修、设备安装调试及其他营业准备工作，该期间乙方无需支付租金(合同2.1)；4、2016年5月1日至2019年4月30日期间年租金为5，032，802元，租金每满3年按7％递增，乙方首期须支付12个月租金5，032，802元及2个月押金838，800元，共计5，871，602元，上述款项，乙方应于签订合同当日支付租赁保证金2，000，000元，并于签约之日起7个工作日向甲方支付剩余首期租金3，032，802元，以及两个月租金的押金838，800元(合同3.1)；第一期发票甲方在收到乙方第一期租金全款后向乙方开具，第二期租金开始至本合同终止为每三个月支付一次，在每三个月租赁期限届满前15日内向乙方提供租金发票，乙方应于三个月的租赁期限届满日前且收到甲方发票后向甲方支付当期租金(注：双方在合同约定首期租金为12个月的租金和两个月租金的押金，免租期的租金在第二年的租金中减免)；5、甲方确认房产及其附属物无任何第三方可主张权利且无任何与乙方有关之问题后，甲方通知乙方进行房产交付，双方进行书面交接(合同4.1)；6、甲方保证确实拥有房产之租赁权、使用权及出租权，保证房产在本合同签订之前不附有任何其他担保物权及债权，保证房产现状不属违章建筑，保证房产未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强制措施(合同6.1)；7、甲方明确知晓乙方租赁房屋用途为用于酒店、公寓经营使用，并保证该房屋在乙方按照法律、法规及行政管理要求，办理相关合法证照后，能够用作该项用途(合同6.3)；8、甲方应当全力协助乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需或可能发生之规划、环保、水电、通讯、消防、卫生及其他国家规定之申请报批手续(合同6.4)；9、本合同有效期内，甲方了解并同意，如房产所有权转让或抵押予第三方，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，乙方享有优先购买权，如乙方放弃优先购买权，甲方保证将使受让方或抵押权人充分了解租赁双方在本合同项下之权利及义务，同时受让方或抵押权人书面保证乙方继续享有本合同项下之一切权利，乙方可继续正常合法经营(合同6.7)；10、乙方可对房产外型、内部布局进行设计及装修，该设计及装修费用由乙方承担，如乙方进行装修或改扩建需改变房产基本结构，则应当事先征得甲方同意(合同7.4)；11、如甲方违反其保证或责任、或违反本合同其他规定，在乙方通知的补救期内又未予及时补救，致使乙方不能正常对外营业或导致乙方之合同权益受到实质损害，乙方有权终止合同，并要求甲方赔偿乙方一切损失，乙方如依据上述情形提前终止合同，应当书面通知甲方，甲方应当及时退还乙方结余之款项，租金照实结算；乙方亦可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其所遭受之一切损失(合同9.5)；12、如甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达两个月以上，甲方有权提前终止合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失，甲方如依据上述情形提前终止合同，应当提前十四天书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算，甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其所遭受之一切损失(合同9.4)；13、双方同意对于一般违约情形违约责任如下，(1)甲方未能履行除按时交付房屋外之其他相关义务的，乙方有权不予支付甲方违约期间之租金，如甲方违约造成乙方其他损失的，就甲方还应赔偿乙方的直接损失，但该项损失标准以第三方评估为准；(2)如甲方无任何违约，乙方逾期支付租金，甲方有权每日按照未支付金额的0.5％要求乙方支付违约金(合同11.2)；14、除已作规定外，本合同任何一方如有违约行为，均应在收讫另一方通知后7日内予以更正，逾期未能更正的，另一方保留索赔之权利(合同11.5)。同日，双方另行签订《补充协议》一份，约定：乙方有权对顶层按照乙方方案进行拆除改造及扩建，甲方负责与有关部门进行协调(协议5)；甲方仅负责乙方办理相关合法手续之协调工作，与之产生的相关费用由乙方承担，如由于乙方所递交之相关方案未被相关部门核准批复而不能实施的，甲方不被视为未履行或未完整履行(协议6)。三、2016年5月11日，赢符豪公司(甲方)、北京自如公司(乙方)、上海自如公司(丙方)又签订《补充协议》一份，约定：(1)丙方将《租赁合同》及《补充协议》项下所有权利义务转让予乙方，乙方同意受让，丙方同意承担违约连带责任；(2)原合同约定丙方首期须支付12个月租金及2个月押金共计5，871，601元，现因甲方未能及时提供发票，故乙方在首期付款中暂扣300，000元，待甲方取得发票并提交乙方后一个工作日内，乙方支付上述300，000元租金，此次实际支付金额为3，571，602元(扣除2，000，000元和300，000元)，甲方在收到乙方上述费用后一个月内向乙方开具当期全额租金金额的发票；(3)原《租赁合同》及原《补充协议》中各项权利义务均由本补充协议项下甲方与乙方继续履行，但丙方对承租方之权利义务须承担连带责任，如乙方在租赁期内违约，甲方有权同时追诉乙方及丙方的违约责任。四、2016年5月，赢符豪公司(甲方)、上海自如公司(乙方)、北京自如公司(丙方)及自如寓公司(丁方)签订《变更协议》一份，约定：(1)丙方受让的原甲乙双方签订的《租赁合同》、《补充协议》以及丙方与甲乙双方达成的《补充协议》所约定的权利义务转移给丁方；(2)乙丙根据原协议约定已经向甲方支付的租金及其他费用，丁方无需再行支付；(3)租赁期内，如丁方违反原合同约定未能履行相关义务，甲方有权单方面提起诉讼，乙丙方负有一切连带责任，如丁方不具备赔偿能力，一切法定赔偿均由乙丙方承担；(4)本协议自2016年5月18日起生效。五、上述文件签署期间，上海自如公司、北京自如公司委托北京链家房地产经纪有限公司先后于2016年5月4日、5月13日向赢符豪公司交付定金2，000，000元、剩余租金及押金3，571，602元，共计付款5，571，602元。六、2016年5月12日，自如寓公司与中勘冶金勘察设计研究院有限责任公司(以下简称“中勘公司”)签订《技术服务合同》一份，自如寓公司委托该公司对系争房屋进行平面测量，包括实地测绘并出具最终测绘报告，技术服务报酬为10，000元。中勘公司完成委托事项后，自如寓公司按约全额支付报酬10，000元。七、2016年6月28日，自如寓公司与上海同丰工程咨询有限公司(以下简称“同丰公司”)签订《技术服务合同》一份，自如寓公司委托同丰公司对系争房屋进行建筑结构测绘及优秀历史建筑综合检测，自如寓公司为此全额支付合同约定之检测费用66，000元。八、2016年6月29日，自如寓公司与无锡市上瑞元筑设计制作有限公司(以下简称“上瑞元筑公司”)签订《设计合同》一份，自如寓公司委托上瑞元筑公司对系争房屋提供室内设计服务，自如寓公司为此向上瑞元筑公司支付部分设计费用计151，737元。九、2016年8月8日，自如寓公司与东亚公司签订施工合同一份，自如寓公司委托东亚公司对系争房屋原有管线、装修面层、隔墙等进行全部拆除工作，自如寓公司为此全额支付工程款275，000元。十、2016年8月30日，自如寓公司与上海明悦建筑设计事务所有限公司(以下简称“明悦公司”)签订《上海外滩(自如驿)装饰修缮项目设计合同》一份，自如寓公司委托明悦公司对上海市延安东路XXX号优秀历史建筑进行装饰修缮设计，自如寓公司为此向明悦公司支付部分咨询服务费计24，000元。十一、2016年9月1日，自如寓公司与上海市建设工程监理咨询有限公司(以下简称“监理咨询公司”)签订《建设工程监理合同》一份，自如寓公司委托监理咨询公司对上海市延安东路XXX号建设工程进行监理，自如寓公司为此向监理咨询公司支付部分监理酬金96，000元。十二、因系争房屋属于历史保护建筑，2016年9月，自如寓公司向相关单位报送该房屋装修工程的相关材料进行评审。当月19日，上海市历史建筑保护事务中心出具《告知单》，内容为：经初步勘验及专家初步认定，系争房屋保护类别拟定为三类［注：优秀历史保护建筑保护分四类：(一)、建筑立面、结构体系、平面布局和内部装饰不得改变；(二)、建筑立面、结构体系、基本平面布局和有特色的内部装饰不得改变，其他部分允许改变；(三)、建筑立面和结构体系不得改变、建筑内部允许改变；(四)、建筑的主要立面不得改变、其他部分允许改变］。《告知单》对房屋检测、实际施工、搭建及周边环境整治、竣工验收与档案要求提出了具体意见。2016年9月22日，上海市房屋安全监察所出具《延安东路134-150(双号)房屋质量检测报告技术评审意见》，认为房屋初步认定保护类别为三类，但对目前尚有多少历史上保留内容应作进一步详细检测，房屋四层和五层为后期加建，与历史原状严重不符，检测部门应按照保护要求提出修缮建议，供管理部门参考；按照目前房屋结构体系情况，如保护要求定为三类，则本次修缮及后期使用条件不足，建议将保护要求降为四类；房屋结构体系复杂不宜作较大改动，特别是不宜开凿墙体；检测单位应对检测工作加以补充深化，形成正式检测报告，并报我所备案。当月26日，上海市历史建筑保护事务中心出具《延安东路134-150(双号)优秀历史建筑装修(局部修缮)工程设计方案专家评审会议纪要》，经初步勘验及专家初步认定，系争房屋保护类别拟定为四类，房屋结构体系复杂，要求对五层搭建的处理提出具体建议，同时对建筑原状、结构、改造变化等情况作出调研；要进一步调研是否还存在历史原物及需要进行保护的内容，对南、东、西的装饰物进行必要的详细测绘，建设单位应根据专家意见完善设计方案、报中心备案，并按保护告知单要求报主管部门审批。十三、2016年10月28日，自如寓公司通过邮件向赢符豪公司发出《商洽函》，称：(1)自如寓公司于近日获知系争房屋在对方出租之前即已抵押给银行，且银行现正试图实现抵押权，赢符豪公司隐瞒抵押一节已构成违约；(2)赢符豪公司应积极寻找解决方案，解除房屋所设抵押权以保证《租赁合同》能够正常履行；(3)为防止损失扩大，自如寓公司自发函之日起即停止所有装修、设备安装调试及其他营业准备工作，并停止支付租金，直至房屋抵押权解除或者有其他可获原告认可之执行方案；(4)因系争房屋审批经营手续存在问题，导致自如寓公司未能按合同约定正常开工装修，赢符豪公司据此曾邮件告知将原有6个月免租期再予顺延增加4个月免租期；(5)赢符豪公司应于2016年11月20日之前解除系争房屋抵押状态并保证《租赁合同》可予正常履行。十四、2016年12月26日，系争房屋因借款、抵押、保证合同纠纷被广东省汕头市中级人民法院司法限制而被查封。十五、2017年5月22日，自如寓公司向一审法院提起诉讼，根据该公司当日拍摄的照片，系争房屋被加锁控制。十六、一审法院经审理于2017年8月21日以(2017)沪0101民初14311号民事判决书作出一审判决，但自如寓公司不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年11月21日作出裁定：发回重审。该案于2017年10月19日二审开庭审理时，自如寓公司在庭审时表述系争房屋属于空关状态。十七、2017年9月19日，上海市历史建筑保护事务中心向新承租人上海沄泓企业发展有限公司出具《关于延安东路134-150(双号)优秀历史建筑装修工程保护要求告知单》，内容为：经初步勘验及专家初步认定，系争房屋保护类别拟定为四类。该告知单对房屋检测、实际施工、搭建及周边环境整治、竣工验收与档案要求提出了具体意见。十八、2017年10月19日、25日，赢符豪公司先后向自如寓公司发送邮件催讨自2017年5月起的租金。同年11月1日，赢符豪公司又向对方发送邮件，通知自如寓公司终止《租赁合同》，并给与其15天的搬离期限。十九、2018年6月20日，新承租人上海沄泓企业发展有限公司设立了上海古丽门诊部有限公司，并在该房屋注册。二十、系争房屋2016年9月至2018年3月的水费共计7，855.81元已经销账结清。一审法院认为，赢符豪公司与上海自如公司签订的《租赁合同》、《补充协议》，赢符豪公司、北京自如公司、上海自如公司签订的《补充协议》以及赢符豪公司、北京自如公司、上海自如公司、自如寓公司签订的《变更协议》均系签约各方真实意思表示，其内容亦不违反法律法规禁止性规定，对签约各方具有法律效力。系争房屋的租赁关系经过上述协议的约定，合同主体变更为赢符豪公司和自如寓公司，北京自如公司、上海自如公司仅为担保人。现本案的争议焦点在于以下几个方面：一、关于合同解除问题。鉴于赢符豪公司已经与案外人签订了新的《租赁合同》，自如寓公司与赢符豪公司的房屋租赁关系已实际提前解除，故双方的争议在于造成合同提前解除的责任究竟由谁承担以及合同解除时间的确定。赢符豪公司与上海自如公司签订《租赁合同》、《补充协议》的时间是2016年5月1日，而系争房屋被列为优秀历史建筑的时间为2015年8月17日，系争房屋经登记设定抵押的时间为2015年7月14日，均早于双方签订合同的时间，赢符豪公司虽称在合同签订时已经告知了相关情况，但未提供相应的证据予以证明。根据证据显示，自如寓公司获知系争房屋被列为优秀历史建筑的时间为2016年6月28日与案外人同丰公司签订《技术服务合同》中，获知系争房屋被设定抵押的时间为2016年10月28日自如寓公司发给赢符豪公司的《商洽函》中，故一审法院依法认定赢符豪公司在合同签订时未告知上述情况。而赢符豪公司在《租赁合同》中保证上述房产在合同签订之前不附有任何其他担保物权及债权，故赢符豪公司的行为已经构成违约。双方合同约定，如赢符豪公司违反其保证或责任，在自如寓公司通知的补救期内又未予及时补救，致使该公司不能正常对外营业或导致其合同权益受到实质损害，自如寓公司有权终止合同，并要求赔偿一切损失。一审审理中，赢符豪公司认为系争房屋被列为优秀历史建筑并不必然导致系争房屋不可以用于开设酒店或者公寓，被设定抵押后，即便抵押权人实现抵押权，也并不妨碍《租赁合同》的继续履行，自如寓公司的合同目的并非不能实现，故对方的主张不符合法定解除合同的条件，且合同约定只有在自如寓公司不能正常对外营业或导致该公司的合同权益受到实质损害的情况下，对方才有权终止合同，现因自如寓公司无证据证明上述事实，故不能行使合同约定的解除权。一审法院认为，系争房屋属于优秀历史建筑，但在双方履行合同期间并未确定保护类别，根据相应的告知单、评审意见、专家评审会议纪要，只是要求自如寓公司对系争房屋进行更为详细的测绘、更为精细的设计和更为规范的施工，仅提到“如保护要求定为三类，则本次修缮及后期使用条件不足，建议将保护要求降为四类”，确实无法直接得出系争房屋不能用于酒店、公寓经营的结论。但应当注意的是，系争房屋作为优秀历史建筑，在装修的报批程序、手续要求上比一般的商业用房要更为严苛和繁琐，这是显而易见的事实，自如寓公司作为一家商业企业，成本和收益是其考量商业项目是否可以实施的重要依据，而成本又包含了时间成本和经营付出成本，从合同履行的实际情况看，自如寓公司不仅在时间上花费了更多的时间进行测绘、设计以符合评审要求，也额外支出或者更多地支付了相应的测绘、设计费用，且在签订合同后近半年的时间内都无法通过评审并进入实际装修阶段，开业日期更是无法确定，由此可见，与合同的正常履行相比，自如寓公司的合同权益系受到了实质损害。更为重要的是，上海自如公司在签订合同时，将系争房屋不附有任何其他担保物权及债权的保证作为条款，并规定一旦违反就可能导致合同解除，可见该保证的重要性，赢符豪公司在合同签订时未告知系争房屋系优秀历史建筑和被设定抵押的行为，直接影响了合同签订方对于项目成本、项目风险的判断，也直接影响了合同签订方对于是否签订上述合同的判断。自如寓公司在获知系争房屋是优秀历史建筑而按照评审程序实施的行为，应该视为积极补救的行为，而非放弃合同违约权利主张的行为。因此，一审法院确认赢符豪公司违反保证的行为构成对自如寓公司合同权益的实质损害，在自如寓公司所通知的补救期内，赢符豪公司未予及时补救(撤销抵押或在合理时间内自如寓公司通过评审)，自如寓公司可依据合同约定提前终止合同。赢符豪公司关于自如寓公司提前解除合同不符合合同约定的主张，不予采信。合同解除的时间按照《商洽函》的内容应为2016年11月21日。但是需要指出的是，上海自如公司、自如寓公司作为一家从事酒店、公寓经营的企业，理应在合同签订时谨慎行事，对于所租赁房屋的权利进行严格审查，在未查清相应状况的情况下，不应轻易签约，因此，自如寓公司对于合同的提前解除亦负有一定的责任。故法院酌情确认赢符豪公司承担80％的责任，自如寓公司承担20％的责任。二、关于合同解除后果的处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因系争房屋已经由赢符豪公司收回，但是对于收回的时间，双方各执一词。自如寓公司认为在2016年年底已经由对方挂锁禁止其进入，并提供了2017年5月22日第一次涉讼时的照片予以佐证。赢符豪公司认为自对方在2017年10月19日的二审法院开庭时，自如寓公司自认系争房屋为空关，故截止上述日期，系争房屋尚在自如寓公司控制中。赢符豪公司自认收回房屋的时间为2017年11月。由于自如寓公司未提供证据证明挂锁系赢符豪公司所为，故法院无法采信其提出的系争房屋在2016年11月以及2017年5月22日已经被赢符豪公司收回的主张。至于在2017年10月19日原二审法院开庭时，自如寓公司自认系争房屋为空关，但是未明确系其控制下的空关，还是赢符豪公司控制下的空关。鉴于赢符豪公司提供的证据证明，系争房屋新的承租人上海沄泓企业发展有限公司已经在2017年9月19日获得了上海市历史建筑保护事务中心向其出具的《关于延安东路134-150(双号)优秀历史建筑装修工程保护要求告知单》，由此可见，该承租人控制系争房屋的时间是早于2017年9月19日。由于没有直接的证据证明，故根据上述系争房屋新的承租人获得的有关告知单的时间，一审法院酌情确定赢符豪公司收回系争房屋的时间为2017年7月31日。因合同解除的时间为2016年11月21日，因此根据合同“乙方提前终止合同，应当书面通知甲方，甲方应当及时退还乙方结余之款项，租金照实结算”(合同9.5)的约定，对于2016年5月1日起至2016年11月21日止的租金以及2016年11月22日起至2017年7月31日止的房屋使用费应当予以结算，房屋使用费的标准参照租金标准计算。期间因涉免租期，双方亦存在不同理解，自如寓公司认为2016年5月1日起至2016年10月30日止为免租期，自如寓公司已经支付了12个月的租金，应认定为支付租金至2017年10月30日(其中有300，000元租金由自如寓公司扣下)。赢符豪公司则认为免租期租金在第二年抵扣，自如寓公司已经支付了12个月的租金，应认定为支付租金至2017年4月30日。由于赢符豪公司在一审本诉中不同意退还对方的租金，又在其一审反诉中要求自如寓公司支付2017年5月1日起至2017年11月16日止的租金，故赢符豪公司实际上是主张自如寓公司应当支付免租期的租金。因双方当事人对于免租期的争议旨在证明自如寓公司是否存在逾期支付2017年5月1日以后的租金而导致赢符豪公司行使合同解除权，由于一审法院已经确认合同解除的时间为2016年11月21日，故不存在自如寓公司逾期支付2017年5月1日以后租金而违约的事实，而免租期系基于合同租赁期得以全部履行情况下才享有的承租人的优惠条件，现合同提前解除，故免租期的租金应当一并结算。根据一审法院关于合同提前解除责任的划分，对于2016年5月1日起至2016年11月21日止的租金以及2016年11月22日起至2017年7月31日止的房屋使用费，自如寓公司应当承担20％，计1，258，200元(5，032，802元／12个月＊15个月＊20％)。至于押金，合同因赢符豪公司违约解除后，其理应按照约定在合同终止日返还自如寓公司。自如寓公司已经支付了5，571，602元(其中押金838，800元，租金4，732，802元)，扣除自如寓公司应当承担的租金以及房屋使用费1，258，200元，赢符豪公司应当返还的金额为4，313，402元。同时自如寓公司要求赢符豪公司支付上述款项自2016年11月22日起至实际支付之日止的利息的诉讼请求，应予支持。自如寓公司因为优秀历史建筑的评审而支出的设计、测绘、监理等费用共计622，737元，虽然是其实际损失，但是上述费用中，有关拆旧的费用系自如寓公司在尚未通过评审的情况下自行启动的程序，故该笔费用275，000元应当由自如寓公司自行负担，因此自如寓公司的实际损失应为347，737元，按照责任划分，赢符豪公司应当承担80％，计278，189.6元。三、关于赢符豪公司的一审反诉请求。该公司以自如寓公司未按时支付2017年5月1日以后的租金为由，认为其违反合同约定构成违约而要求解除合同，根据前述理由，法院已经确认合同解除的时间为2016年11月21日，即便赢符豪公司认为对方应当支付免租期的租金，自如寓公司也已经支付租金至2017年4月30日，故不存在自如寓公司逾期支付2017年5月1日以后租金而违约的事实，故对于赢符豪公司的主张，不予采信。同时，一审法院在一审本诉部分已经对2016年5月1日起至同年11月21日止的租金，以及2016年11月22日起至2017年7月31日止的房屋使用费作出了裁判，对自如寓公司应付以及已付的钱款进行了结算，故对于赢符豪公司要求对方支付自2017年5月1日起至同年11月16日止的租金，以及自如寓公司欠付租金300，000元的诉讼请求，不予支持。至于要求自如寓公司支付截止2017年10月的电费29，400元、水费2，198.79元的诉讼请求，因2017年7月31日起，系争房屋已经由赢符豪公司收回，故有关水电费用截止日期应为2017年7月31日，按此时间计算，水费为1，159.07元，电费因赢符豪公司仅提供了至2018年5月2日的缴费金额为29，400元，但该缴费证明未明确该费用的起止时间，故一审法院酌情确定截止日期为2017年7月31日的电费为15，000元，按照双方责任划分，自如寓公司应承担20％，即水费232元(1159.07元＊20％，取整)、电费3，000元(15，000元＊20％)。2016年5月18日起生效的《变更协议》中，自如寓公司原《租赁合同》、《补充协议》所约定的权利义务，上海自如公司、北京自如公司负有连带责任，故赢符豪公司要求上海自如公司、北京自如公司承担连带责任的主张，符合合同约定，应予支持。判决：一、赢符豪公司与上海自如公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》、赢符豪公司、北京自如公司与上海自如公司签订的《补充协议》，以及赢符豪公司、北京自如公司、上海自如公司与自如寓公司签订的《变更协议》自2016年11月21日起解除；二、赢符豪公司应于判决生效之日起十日内返还自如寓公司租金及押金共计4，313，402元；三、赢符豪公司应于判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款利率标准偿付自如寓公司上述第二条款项自2016年11月22日起至实际返还之日止的利息损失；四、赢符豪公司应于判决生效之日起十日内赔偿自如寓公司经济损失共计278，189.6元；五、自如寓公司应于判决生效之日起十日内支付赢符豪公司垫付的水费232元、电费3，000元，共计3，232元；六、北京自如公司、上海自如公司对于上述第五条中自如寓公司的付款义务承担连带责任；七、赢符豪公司的其他诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审中争议的事实，本院认定如下：系争房屋《租赁合同》第10.2条约定，该合同如提前终止、解除或届满后二十(20)天内，赢符豪公司应按当时房屋的实际状态收回房屋；第11.2条第一款第(2)项约定，赢符豪公司无任何违约，自如寓公司逾期支付租金，赢符豪公司有权每日按照未支付金额的0.5％要求对方支付滞纳金。案外人上海沄泓企业发展有限公司收到上海市历史建筑保护事务中心向其出具的《关于延安东路134-150(双号)优秀历史建筑装修工程保护要求告知单》上，载明的日期为2018年4月26日。以上事实，有系争房屋《租赁合同》、上海市历史建筑保护事务中心“沪历保［2018］11号”《关于延安东路134-150(双号)优秀历史建筑装修工程保护要求告知单》、本院的审理笔录等证据证明属实。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一审法院审理中，对各方当事人的举证依法质证，并按照法院审理案件的审判职权，依法向相关人员进行调查，程序合法。一审法院关于本案系争房屋《租赁合同》、《补充协议》等解除的时间为2016年11月21日，上诉人赢符豪公司承担本案相关合同提前解除的违约责任，以及酌情确认上诉人自如寓公司、赢符豪公司分别承担20％、80％的责任等，认定事实清楚、适用法律正确，且理由充分，本院予以认同。由于双方当事人对于《租赁合同》等提前解除后，一审法院认定的系争房屋交接时间均提出异议，且各持一词。本院鉴于上诉人赢符豪公司在系争房屋相关租赁合同履行中，违反诚信原则，且被一审法院确认应承担相应违约责任等，结合《租赁合同》中关于合同如提前解除时房屋交接的约定，确认赢符豪公司应承担收回系争房屋的举证责任，并承担举证不利的后果。由于赢符豪公司在审理中，无足够证据证明其所主张的系争房屋交接的时间，且自如寓公司始终表示该时间为2016年12月左右，故本院确认双方当事人交接系争房屋的时间为2016年12月11日。由于《租赁合同》对于合同提前解除时，相关租金结算等作出了特别约定，一审法院关于免租期租金承担等认定，并无明显不当，故对于2016年5月1日起至2016年11月21日止的租金以及2016年11月22日起至2016年12月11日止的房屋使用费应由两位上诉人按照一审法院酌情确认的上述责任比例承担。虽然自如寓公司主张的有关拆旧费用系其在相关装修事宜未通过评审时进行，但因该公司此项费用支出，难以确认系恶意，无法排除出于积极履行合同、避免经营损失扩大的正常目的，故该笔费用的支出，符合常理，应作为其损失，并根据上述比例，由赢符豪公司承担。虽然自如寓公司进行相关装修、拆除等工程，需要使用水电、产生一定的费用，但因本院确认系争房屋已于2016年12月11日交接完毕，故赢符豪公司要求对方支付截止2017年10月的水电费用等一审反诉请求，因证据不足，且自如寓公司不予认可，本院难以支持。故赢符豪公司要求北京自如公司、上海自如公司对自如寓公司承担上述水电费的连带责任等一审反诉诉请，均不予支持。关于上诉费的缴纳等，并非上诉人可单独提起的诉请，本院将根据相关诉讼费缴纳规定，依法处理。两位上诉人的其他上诉请求及理由，均因与事实和法律不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初5554号民事判决第一、七项；二、撤销上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初5554号民事判决第二、三、四、五、六项；三、上海赢符豪物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还自如寓(北京)酒店管理有限公司租金及押金共计人民币4，954，678元；四、上海赢符豪物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付自如寓(北京)酒店管理有限公司上述第三项款项人民币4，954，678元的利息损失(以本金人民币4，954，678元为基数，自2016年11月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率和自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计算)；五、上海赢符豪物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿自如寓(北京)酒店管理有限公司经济损失人民币498，189.6元；六、上海赢符豪物业管理有限公司要求自如寓(北京)酒店管理有限公司支付其水费、电费，并要求北京自如生活装饰工程有限公司、上海自如企业管理有限公司对此承担连带责任等一审反诉诉请，均不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币56，009元，由上诉人自如寓(北京)酒店管理有限公司负担人民币6，722元、上诉人上海赢符豪物业管理有限公司负担人民币49，287元；一审反诉案件受理费人民币45，028元，由上诉人上海赢符豪物业管理有限公司负担。二审案件受理费人民币101，037元，由上诉人自如寓(北京)酒店管理有限公司负担人民币8，894元、上诉人上海赢符豪物业管理有限公司负担人民币92，143元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 俊审 判 员  胡晓东审 判 员  朱志红二〇二〇年九月二十八日法官助理  薛凤来书 记 员  陈玲君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。