天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初2473号原告：李春才，男，1957年10月1日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：甘勇军，宁河区盛信法律服务所法律工作者。被告：天津宁河海航置业投资开发有限公司，住所地天津市宁河现代产业区海航东路。法定代表人：王菲，总经理。委托诉讼代理人：潘峰，北京东卫（天津）律师事务所律师。原告李春才与被告天津宁河海航置业投资开发有限公司（以下简称海航公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春才、被告天津宁河海航置业投资开发有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春才向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告返还原告购买房屋面积差异款7405元；2．依法判令被告给付迟延交付房屋的利息44160元；3、依法判令被告给付迟延交付房屋的违约金30499.56元；4．诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：1．以本金7405元为基数，自2019年9月11日起至实际给付之日止的占用利息，按照全国银行业同行业拆借中心公布的贷款利率计算。2．以本金82064.56元为基数，自2019年7月4日至2019年8月20日止的利息，按照银行同期贷款利息计算，2019年8月21日至实际给付之日止的利息按照全国银行业拆借中心的公布的贷款利率计算。事实与理由：2016年10月9日，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定。原告购买被告开发的坐落在宁河区××村××号楼××号房屋，房屋总价款为764413元，房屋交付日期为2018年5月31日前，并约定了迟延交付房屋的利息及违约金的计算方法。合同签订后，原告如约向被告交付了房屋总价款。但被告并没有在合同约定的期限内交付房屋，2019年7月4日，被告交付房屋。2019年9月17日，原告取得产权证书。交付房屋后，原告发现实际的房屋面积与合同约定的面积不符。原告多次找到被告要求退还面积差异款和要求被告承担违约责任，但被告予以拒绝。现原告诉至人民法院，请求人民法院依法判决。海航公司辩称，面积差如果由补充协议被告予以认可，违约金及利息扣除不可抗力之后依法计算。李春才提交了以下证据：1．提交产权证书，证明原告主体资格和房屋的使用面积。2．房屋买卖合同及发票，证明合同有效，李春才依照合同履行了全部义务。3．补充协议，证明合同约定的房屋面积与我方实际收房的面积不一致，被告同意退还差价但一直未退。4．装修保证金等相关票据，证明交付房屋的时间是2019年7月4日。海航公司发表质证意见如下，装修保证金相关票据真实性无法核实，证明目的不认可。海航公司认可其他的证据。海航公司提交了以下证据：1．买卖合同，证明合同签订的时间及不可抗力。2．快递单及入住通知，证明被告通知原告6月30日收房。3．判决书2份，证明不可抗力导致的天数应当扣除。李春才发表质证意见如下，买卖合同没有异议，快递单和入住通知确实收到，但是和原告提供的不一样。判决书的真实性认可，但是关于违约金的证明目的不认可。经审核，本院对李春才的证据1、2、3予以采纳，证据4只能证明李春才缴纳物业费用及其他费用的情况，与本案没有关联性，故本院不予采纳。本院对海航公司的证据1、2、3予以采纳。本院经审理认定事实如下：2016年10月9日，原、被告双方签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的坐落于天津市宁河区××村××号楼××号××商品房××，房屋价款764413元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方（被告）于2018年5月31日前，将符合上述条件的商品房，交付乙方（原告）使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期方式处理。第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任。第3条约定内容为：如逾期超过90日，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知之日起90天内退还全部已付款，并每日按乙方已付房款的万分之一向乙方支付违约金，支付上限不超过总房款的2%，乙方因办理退房手续产生的税费损失均由甲方承担。经双方协商继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方应每日按乙方已交房价款的万分之一向乙方支付违约金，支付上限亦不超过总房款的2%。《补充协议》第1条约定，合同中所称不可抗力是指：1．自然灾害，2．执行国家或天津市有关法律、法规、政策、政府规章等强制性文件的行为，3．政府相关职能部门职务履行迟延原因，4．其他影响合同义务履行的甲、乙双方不能预见、不能克服、不能避免的情形。《补充协议》第5.2约定，乙方（原告）未按甲方（被告）《商品房交付通知书（入住通知书）》规定时间如期交接房屋，即视为乙方已经认可所购房产符合双方约定的交付标准并同意交接房屋。《补充协议》第8.2约定，如甲方已如期发出或乙方已经领取《商品房交付通知书（入住通知书）》，而乙方在甲方通知的交付期限内仍未接受商品房，则视为甲方已将本合同项下的商品房交付乙方，甲方在《商品房交付通知书（入住通知书）》通知交付的最后一日的次日即为交付日，自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由乙方承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视租赁费等）全部由乙方负担。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋价款，而被告未能在合同约定的期限内交付房屋。被告向原告发出了入住通知书，通知原告于2019年6月30日收房，原告现已收房。另查，涉案房屋所在的海航社区三期业主曾向法院提起诉讼，本院作出判决后，业主不服本院判决，提起上诉，二审法院判决维持本院一审判决，经两级法院确定，涉案房屋所处的海航社区三期项目受美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2016）27号文件《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）73号文件《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》、（2017）75号文件《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》的影响，海航社区三期项目于2016年11月15日至12月31日停工46天、2017年8月25日至9月10日停工17天、2017年10月1日至2018年3月16日停工165天，共计228天。本院认为，原、被告所签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告作为房屋的买受方依约履行了支付购房款的义务，被告作为房屋的出卖方没有按合同约定的期限向原告履行交付商品房的义务。本案争议焦点为：1．被告迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，是否承担逾期交房的违约责任；2．被告应该向原告支付的违约金数额；3.被告是否应向原告支付房屋面积差价款。原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》第三条及补充协议第1条的约定，执行法律、法规和政府规章等强制性文件商品房逾期交付的，属不可抗力，可据实予以延期。在本案诉争房屋所在的项目施工过程中，美丽天津一号工程指挥部于2016年11月12日发出了《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》、天津市建设工程质量安全监督管理总队于2017年8月29日发布了《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》、2017年9月4日发布的《关于建议不加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》。上述通知均系政府部门发出的强制性文件，文件均要求在规定时间内，停止在建施工工地的一切土石方等作业，而案涉房屋所在的主体和配套工程均涉及到土石方等作业，被告为落实政府部门的限期停工要求，分别于2016年11月15日至12月31日停工46天、2017年8月25日至9月10日停工17天、2017年10月1日至2018年3月16日停工165天，共计228天。由上述停工引发的逾期交房，被告可予以免责。经核算，被告受不可抗力影响而停工天数共计228天，该时间段内的停工是被告事先不能预判和掌控的，属于被告免责的合理时间。被告应交付时间为2018年5月31日，实际通知原告收房时间为2019年6月30日，被告超出合同约定的交房时间为396天，扣除受停工令影响的免责天数，被告不可免责的逾期交房天数为168天，故海航公司应该承担相应的违约责任。关于原告的损失问题，根据合同约定，已付房款利息应为764413元×4.35%÷365×168天＝15305.01元，对于原告诉讼请求中超出的部分本院不予支持。逾期交房违约金为764413×1/10000×168＝12842.14元，对于原告诉讼请求中超出的部分本院不予支持。逾期交房违约金及逾期利息本身具有惩罚性质,原告主张违约金的利息,已付款利息的利息,有悖法律的初衷,本院不予支持。原告主张7405元的面积差价款，双方已经通过补充协议予以确认，故本院予以支持。原告主张自2019年9月11日起支付面积差价款7405元的占用利息,因双方未在补充协议中约定差价款给付时间,故该利息的起算点应该为起诉之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津宁河海航置业投资开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告李春才支付逾期交房违约金12842.14元、已付房款利息15305.01元，合计28147.15元；二、被告天津宁河海航置业投资开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告李春才支付面积差价款7405元及逾期利息(以7405元为基数,自2020年7月1日起至实际支付之日止,按全国银行同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算)；三、驳回原告李春才其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取987.97元，被告天津宁河海航置业投资开发有限公司负担300元，原告李春才负担587.97元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  单建杰二〇二〇年九月十四日法官助理魏彦凯书记员魏少颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。