河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4784号上诉人（原审原告、反诉被告):杨麦叶，女，1967年4月21日生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人:李忠良，男，系河南省法治建设研究会推荐代理。被上诉人（原审被告、反诉原告):王三乾，男，1968年2月28日生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人:张祥坡，河南大进律师事务所律师。委托诉讼代理人:王海龙，河南大进律师事务所实习律师。上诉人杨麦叶因与被上诉人王三乾租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨麦叶的委托诉讼代理人李忠良，被上诉人王三乾及其委托诉讼代理人张祥坡、王海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨麦叶上诉请求：1.依法撤销一审判决并发回重审或者改判支持其一审诉讼请求；2.依法驳回王三乾一审反诉请求；3.本案一、二审诉讼费、反诉费均由王三乾承担。事实和理由：一、原审认定“居然之家开元店职工食堂承包协议书”无效是错误的。首先，居然之家职工食堂仅仅是洛阳开元市场开发有限公司（以下简称：开元公司）为了引进“居然之家”入住该商场并为之服务的配套场所，一审法院把“居然之家职工食堂”理解为“居然之家公司”所有是错误的；其次，开元公司为引进“居然之家”品牌入住，将商城主楼北侧配套设施租赁给杨麦叶开设职工食堂，为居然之家开元店职工提供餐饮服务，杨麦叶也可以将食堂承包给有能力的第三方进行经营；再次，王三乾将履约保证金、第一年租金交给案外人吴军平是经杨麦叶同意的，一审法院对此理解成以合法形式掩盖非法目的观点是错误的；最后，杨麦叶与王三乾签订的“居然之家开元店职工食堂承包协议书”的主要内容是食堂的承包经营活动，王三乾承包后就依据该承包协议到工商管理机关办理了“洛阳市洛龙区夜宴融合餐厅”的营业执照。二、原审认定事实自相矛盾，判决错误。首先，原审认为王三乾将履约保证金、第一年租金交给案外人吴军平，涉案食堂应当归居然之家公司所有，判决结果却让杨麦叶来承担返还履约保证金、租金的责任，自相矛盾；其次，原审既认定杨麦叶与王三乾签订的“居然之家开元店职工食堂承包协议书”无效，判决结果却又认定王三乾违约并支付违约金60000元。三、杨麦叶一审诉讼请求符合法律规定，依法应当得到支持。首先，由于王三乾的违约，导致“居然之家开元店职工食堂承包协议书”于2019年1月20日依法解除，协议解除的不利后果应当由王三乾承担；其次，王三乾的反诉请求没有事实和法律支撑，依法应当予以驳回。王三乾辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。杨麦叶将违法建筑出租给王三乾的行为属于违法行为，根据《合同法》第五十二条规定，双方签订的案涉承包协议书无效。即使该合同有效，也因杨麦叶不具备合法所有权或使用权，被记者投诉，有关行政执法部门检查及杨麦叶的主观恶意阻挠王三乾开展经营活动，合同目的无法实现而解除，过错方是杨麦叶。杨麦叶向一审法院起诉请求：1.判令杨麦叶与王三乾签订的《居然之家开元店职工食堂承包协议》已于2019年1月20日解除;2.判令王三乾支付自2018年9月14日至2019年1月19日合同解除前未依约提供职工餐的合同约定罚金(罚金按合同约定的每天两顿餐1000元计算)，共254000元;3.判令王三乾承担承包食堂房屋占用期间的费用，费用按合同约定的租金标准，从2019年4月1日起暂计至起诉日2019年4月15日为10416元;4.判令王三乾支付杨麦叶为清空《居然之家开元店职工食堂承包协议》下房屋花费的搬运费用8051元，仓储费按月2700元计算至被告搬走仓储物品为止，暂计至起诉日为2700元;5.判令王三乾承担本案诉讼费用。王三乾向一审法院提出反诉请求：1.确认杨麦叶与王三乾签订的《居然之家开元店职工食堂承包协议》无效；2.判令杨麦叶向王三乾返还履约保证金200000元；3.判令杨麦叶向王三乾返还7个月的承包费共计145833元；4.判令杨麦叶向王三乾支付装修损失暂计800000元(最终以司法鉴定为准)；5.本案的诉讼费用等由杨麦叶承担。一审法院认定事实：2018年，杨麦叶将居然之家职工食堂承包给了王三乾经营，双方签订了《居然之家开元店职工食堂承包协议》，承包期限十年，自2018年4月1日起至2028年4月1日止；前三年承包费用每年250000元，中间三年承包费用每年280000元，最后四年承包费用每年310000元；协议签订之日起七日内王三乾需向杨麦叶一次性支付履约保证金200000元；在不影响商场营业的情况下，王三乾晚上可以使用食堂楼前广场进行夜市经营。责任与义务：王三乾未经杨麦叶允许，不得随意停止向员工供餐，否则处以中（晚）餐1000元／顿的处罚；杨麦叶可对食堂经营的满意度进行调查并提出整改，超过3次未整改的杨麦叶有权利终止本合同。合同签订后，王三乾向案外人吴军平银行帐户转款200000元的履约保证金和第一年度承包费用250000元；后王三乾开始对居然之家食堂进行装修并开始经营。经营过程中，王三乾了解到涉案的房屋系违法建筑，且杨麦叶多次干预食堂经营、断水电致经营无法正常进行，王三乾遂停业；2018年9月14日、2018年12月7日、2018年12月27日，杨麦叶在职工食堂门上张贴工作联系函和职工餐厅整改通知，要求王三乾进行整改，在没有得到回应的情况下，遂于2019年1月20日通过在职工食堂门上张贴解除《居然之家开元店职工食堂承包协议》通知书，后于2019年1月23日向王三乾邮寄了解除《居然之家开元店职工食堂承包协议》通知书，双方在多次协商未果的情况下，诉于一审法院。另外，杨麦叶自述2019年4月17日与搬家公司签订运输合同一份，清空涉案职工食堂并支付运费8000元；2019年4月18日，租库房一处，每月2700元用于存放清出的王三乾物品，花费12000元。2019年9月28日，王三乾给杨麦叶出具便条一张，载明：本人王三乾（410426196702286691），2019年9月28日将原居然之家开元店职工餐厅内的可移动物品全部拉走，王三乾。审理中，经一审法院委托洛阳市敬业工程造价咨询有限公司对王三乾居然之家开元店职工食堂装修工程造价进行鉴定，鉴证意见为：居然之家开元店职工食堂装修工程造价为839065.48元。一审法院认为，杨麦叶与王三乾双方均认可签订了《居然之家开元店职工食堂承包协议》，根据王三乾提供的证据能够证明其将涉案履约保证金200000元和第一年的租金250000元交付给案外人吴军平，故一审法院采信王三乾自述“其与居然之家的经理吴军平协商具体事项，吴军平将有其签名的合同拿走，然后把签有杨麦叶的合同交给王三乾”的事实；涉案食堂居然之家职工食堂，应当理解该食堂归居然之家公司所有，也即是居然之家公司同王三乾签订合同，但是却以杨麦叶的名义与王三乾签订合同，结合打款给吴军平的事实，存在以合法形式掩盖非法目的；杨麦叶直至庭审结束，也没有提交证据证明其对居然之家职工食堂拥有所有权或承包经营权，故双方所签订的《居然之家开元店职工食堂承包协议》不符合法律的规定，属无效合同。无效的合同，自始没有法律约束力；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，杨麦叶签订合同时，没有告知王三乾涉案食堂的真实情况，存在主观过错，应当承担相应的过错责任；王三乾收到案外人吴军平转来的杨麦叶签名的《居然之家开元店职工食堂承包协议》，没有及时尽到审慎审查义务，也存在过错，也应当承担相应的过错责任。从庭审查明的事实来看，在合同履行过程中，最迟在2018年9月14日，杨麦叶在食堂门上张贴工作联系函时就明知王三乾所经营的食堂处于停业状态，职工无处就餐，却仍放任损失的发生，其要求王三乾按双方合同的约定赔偿自2018年9月14日至2019年1月20日的罚金（违约金）254000元的请求，一审法院酌定赔偿其一个月的违约金，按每天2000元计算为60000元；同理，杨麦叶要求王三乾支付从2019年4月1日起暂计算至起诉之日2019年4月15日的租金的请求，不能支持，酌定王三乾支付租金至2018年10月，即应付租金为125000元，多余租金125000元应当予以退回；关于杨麦叶要求支付运费8051元、仓储费的请求，其提供的证据证明王三乾直到2019年9月28日才将可移动物品清空，而其自述在2019年4月17日通过搬家公司清空食堂，自相矛盾，对其诉求，不能支持。关于王三乾要求返还履约保证金200000元的请求，既然双方合同无效，因该合同所取得的财产应当予以返还，故对其请求予以支持；关于王三乾要求杨麦叶支付装修费用839065.48元的请求，根据双方的过错、所签合同的期限、王三乾已经实际经营的事实，酌情由杨麦叶返还90%即755158.93。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（七）款、第六十一条、第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百一十九条规定，判决：一、杨麦叶与王三乾于2018年所签订的《居然之家开元店职工食堂承包协议》无效；二、王三乾赔偿杨麦叶违约金60000元；三、杨麦叶返还王三乾租金125000元；四、杨麦叶返还王三乾履约保证金200000元；五、杨麦叶赔偿王三乾装修费用755158.93元；六、驳回杨麦叶的其他诉讼请求。上述二、三、四、五项于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5528元，由杨麦叶负担5310元、王三乾负担218元；反诉受理费7556元，由杨麦叶负担7123元、王三乾负担433元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为：一、关于双方签订的案涉承包协议的效力及责任划分。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，杨麦叶未能提供证据证明案涉职工食堂已完成规划审批，故一审法院以案涉食堂承包协议违反法律强制性规定为由认定合同无效并无不当，本院依法予以确认。关于合同无效的责任划分，杨麦叶将未依法取得建设工程规划许可证的违建食堂承包给王三乾，是导致合同无效的主要原因，签订合同之时杨麦叶亦未将该事实如实告知王三乾，存在重大过错，应当承担主要责任；王三乾未对合同相对人杨麦叶的身份及案涉食堂权属尽到合理审查义务，应当承担次要责任，一审法院确定的损害赔偿责任与双方的过错程度相一致，本院予以认可。二、关于财产返还及损害赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王三乾经杨麦叶同意，向案外人吴军平支付保证金及租金，是对杨麦叶的履约行为，杨麦叶作为合同相对人，根据合同相对性原则，应当承担合同无效的财产返还义务和损害赔偿义务。关于保证金，案涉承包协议无效，杨麦叶应当返还王三乾支付的保证金20万元。关于租金部分，双方确认王三乾在2018年9月份就已停止营业，但具体日期结合本案现有证据无法精准确定，一审法院酌定王三乾支付租金至2018年9月30日较为符合本案实际，且王三乾未提出异议，本院予以认可。杨麦叶主张本案租金应暂计至起诉之日即2019年4月15日，因案涉职工食堂系违法建筑，本案承包协议无效，王三乾在2018年9月后就已停止经营，对杨麦叶放任损失扩大部分的租金，一审法院未予支持，于法有据，本院予以确认。关于装修费用，王三乾签订承包协议后，对案涉职工食堂进行了装修，现该协议因无效而履行不能，对王三乾因此遭受的损失，杨麦叶应当根据其过错程度进行赔偿。经一审法院委托，洛阳敬业工程造价咨询有限公司对案涉职工食堂装修工程造价认定为839065.48元，该鉴定机构具有相应的资质，且鉴定程序合法，对于该鉴定报告予以采信。杨麦叶负主要责任，一审法院要求其返还90%的装修费用即755158.93元并无不当。关于杨麦叶的违约金请求，因案涉合同无效，本院对违约金请求不予支持，但王三乾擅自停止经营，造成职工无处就餐，杨麦叶由此遭受损失，王三乾应当进行适当赔偿。一审法院酌定王三乾赔偿杨麦叶一个月的损失（按每天2000元计算为60000元），本院予以认可。综上所述，杨麦叶上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19049元，由杨麦叶负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 杨献民二〇二〇年九月二十八日书记员 王恒毅