湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8627号上诉人（原审原告）：马筱莉，女，1963年10月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区。委托诉讼代理人：张习华，湖北乾行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘一雨，湖北乾行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市武昌区椰复地岛理发店，经营场所武汉市武昌区中北路118号复地·东湖国际一期第1栋1-2层3室。经营者：曹骋，男，1968年9月30日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区。委托诉讼代理人：郭茜，该公司员工。委托诉讼代理人：潘晓晨，湖北大汉口律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴炜，男，1985年6月3日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区。委托诉讼代理人：杨冠群，湖北秋筠律师事务所律师。上诉人马筱莉因与被上诉人武汉市武昌区椰复地岛理发店（以下简称椰岛理发店）、吴炜房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。椰岛理发店未在法律规定的期限内缴纳二审案件受理费，本院依法按其自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。马筱莉上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，依法改判支持马筱莉一审全部诉讼请求；2.二审诉讼费用全部由椰岛理发店、吴炜承担。事实和理由：一、一审法院判决椰岛理发店向马筱莉支付房屋占有使用费的标准明显低于同期市场价格，违背了公平原则。马筱莉主张的房屋占有使用费标准符合当地房屋租赁市场价格，应予支持。二、马筱莉要求椰岛理发店支付逾期支付房屋占有使用费的利息是合法合理的。三、一审判决将滞纳金标准调整为银行同期贷款利率的130%，干预了当事人的意思自治，吴炜应按合同约定的每天千分之五计算支付滞纳金。四、即使法院在本案中一同处理吴炜支付的3万元押金，该押金也应先抵扣其逾期支付租金的滞纳金，而不应直接抵扣其拖欠的2018年5月份房租。椰岛理发店辩称：1.椰岛理发店已于本案上诉期间腾退房屋并于2020年8月10日向马筱莉交还房屋。2.一审判决以吴炜与椰岛理发店的租赁合同约定的租金标准确定房屋占有使用费符合事实及法律。3.马筱莉要求椰岛理发店承担逾期支付房屋占有使用费的利息并无依据。4.马筱莉与吴炜之间的《租赁合同》并非协商一致解除。5.椰岛理发店已向吴炜付清2018年9月5日前的房租，并在一审提交了相关证据，经质证无异议，但一审法院却未作处理，为减少椰岛理发店、吴炜诉累，一审法院将吴炜交纳的押金冲抵租金，却未将椰岛理发店已付租金冲抵，将导致椰岛理发店对同一租赁期间的房租重复支付，双重裁判标准将制造新的纠纷，增加椰岛理发店诉累。6.判项中房屋占用费起算时间为2018年6月1日，既不是判决认定的合同解除日（2018年5月24日），也不是其查明事实中椰岛理发店限期腾退日期（2018年7月10日），即使认定椰岛理发店需腾退，也应将椰岛理发店已付租金抵扣后，自2018年9月6日起计算房屋占有使用费。7.因出现不可抗力，造成椰岛理发店事实上无法使用案涉房屋，一审法院在裁判房屋占有使用费时应适用国家相关减免政策。8.一审判决应根据所支持的马筱莉诉请金额比例分配诉讼费用，而不是平摊，二审诉讼费应由马筱莉承担。吴炜辩称，马筱莉的第二项诉请与吴炜无关，第三项诉请吴炜不认可，诉讼费的承担不妥当，关于疫情期间租金的减免问题，吴炜认可。马筱莉向一审法院起诉请求：1.判令椰岛理发店负责人（经营者）曹骋立即腾退占用马筱莉武昌区中北路118号复地·东湖国际一期第1栋1-2层3室商铺，立即将属于马筱莉的商铺退还给马筱莉；2.依法判令椰岛理发店负责人（经营者）曹骋给付马筱莉自2018年5月至2018年12月计八个月的租金548800元（按市场价计算），若椰岛理发店负责人（经营者）曹骋仍未腾退马筱莉的商铺，则之后的租金仍按市场价继续计算；3.椰岛理发店负责人（经营者）曹骋承担本案诉讼费用。2019年12月9日，马筱莉当庭变更诉讼请求为：1.判令椰岛理发店立即腾退出马筱莉所有的武昌区中北路118号复地·东湖国际一期第1栋1-2层3室商铺，并将该商铺返还给马筱莉；2.判令椰岛理发店自2018年6月1日起至2019年6月31日按68600元/月的标准向马筱莉支付房屋占有使用费823200元；自2019年6月1日起，房屋占有使用费以823200元为基数每年递增8%，支付至实际腾退出商铺之日止；3.判令椰岛理发店自起诉之日起至其款项清偿完毕之日止以其拖欠的房屋占有使用费为基数按同期银行贷款利率标准向马筱莉支付利息；4.判令吴炜向马筱莉支付拖欠的2018年5月的房租37791.36元及逾期未付暂计至2019年8月14日的滞纳金90699.26元（滞纳金自2018年4月21日起以37791.36元为基数，按每天千分之五计算至吴炜实际清偿完毕之日止）；5.判令吴炜向马筱莉支付2013年12月21日至2018年3月31日期间逾期支付房租的滞纳金78105.20元。一审法院认定事实：案涉房屋坐落于武汉市武昌区中北路118号复地·东湖国际一期1栋1-2层3室，房屋所有权人为马筱莉，所有权证号：武房权证昌字第××号，建筑面积214.83㎡。2013年9月9日，马筱莉（甲方、出租方）与吴炜（乙方、承租方）签订《租赁合同》，内容为：一、商铺的基本情况：1.甲方出租给乙方的商铺位于武汉市武昌区中北路118号武汉复地东湖国际一期第1幢3号商铺。2.甲方出租商铺为全新毛坯房，甲乙双方已现场验收该租用商铺并无异议。三、租赁期限、用途：1.为确保经营的连续性和可持续性，首签租约10年，从2013年9月9日至2023年11月1日止，其中2013年9月9日至2013年10月31日免支付租金。3.租赁期满，甲方有权收回出租商铺，乙方应如期交还。4.乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。四、租金及支付方式：1.租金标准：乙方向甲方租用上述商铺，租金为每月叁万元整（￥30000元），租金由2015年11月1日起至2018年11月1日止每年递增8%。2018年11月1日起至2023年11月1日止，租金及支付方式双方另行商定，并签订补充协议，租金商定原则是：乙方保证自2018年11月1日起租金按武汉复地东湖国际一期、二期同类门面房同期最高租赁价（含递增率）作为定价标准，如遇国家房产税费政策调整或市场租赁行情重大变化，甲方有权要求并可以调整乙方即时租金确保不低于复地东湖国际同等商铺租金的最高价格，否则甲方有权单方面终止合同，不受租约年限限制收回出租商铺，乙方应无条件交还。2.支付方式：2013年11月1日至2015年10月31日租金，每两月缴纳一次，2015年11月1日至2018年10月31日每季度缴纳一次。协议签订后乙方按甲方指定时间一次性向甲方支付第一次（合同租赁期第一个月、第二个月）租金计陆万元整（￥60000元）和押金叁万整(￥30000元），其中，押金甲方于合同期满后退还乙方。下一次租金在下一缴费期的第一个月执行日前十天缴纳，逾期未缴，滞纳金按每天千分之五计算，在同期租金中一并支付。七、商铺的转售与转租：2.未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租的商铺。八、合同的变更或终止本合同：1.双方可以协商变更或终止本合同。2.甲方违反本合同的约定，乙方有权解除合同。3.商铺租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租商铺：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租商铺；（6）逾期未交纳约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计1个月以上。5.租赁期满合同自然终止。该合同有马筱莉、吴炜签字捺印。2016年3月3日，吴炜（出租人）与曹骋（承租人）签订《商业用房租赁合同》，内容为：出租人现有位于武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际一期第1幢3号商业门面（除光大银行社区银行部分）260平方米对外招租，承租人于2016年3月3日自愿承租上述房产，首签租期为5年。一、租赁期限及租金约定。租赁期限5年，自2016年3月3日至2021年4月5日止。租赁期内前2年（即2018年4月5日前）租金不变，第三年（即2018年4月6日后）开始每年的月租金按5%递增。二、租赁价格及支付方式。每月租金为24000元整（贰万肆仟元整）。租金叁个月一付，付款日期为每年的1月5日、4月5日、7月5日、10月5日，押金为30000元整。2016年9月26日，吴炜出具《委托书》，内容为：委托人：吴炜，受托人：李薏绢，委托人吴炜因个人工作原因现全权委托李薏绢代为办理收取武昌区中北路118号复地东湖国际一期第1幢3号商铺房租事项。委托时间：2016年10月1日至2018年10月1日，收款账号：李薏绢，中国建设银行62×××67。2018年4月30日，吴炜向马筱莉发出《关于建议中止商铺租赁合同的函》，内容为：本人吴炜于2013年9月9日与您签订了关于复地东湖国际一期底商2号商铺的租赁合同，合同于2023年10月30日到期。现因本人个人原因，建议提前5年中止商铺租赁合同，具体方案如下：方案一：提前中止全部合同关系。商铺租赁开始为毛坯状态，装修使用期间没有改变房屋结构等，无相关争议事项，但是因本人分别与光大银行、椰岛美发签订了租赁合同，其中光大银行合同于2018年11月30日到期，房租交至2018年5月31日；椰岛美发合同于2022年4月5日到期，房租交至2018年7月4日，如提前中止全部合同关系，本人需即日起将全部合同权益转让给您。同时，因本人一是与光大银行有租赁增值税款补偿协议（约5万元，但前提是与光大银行续签合同），二是租赁给光大银行、椰岛美发收取房租大于支付全部商铺房租存在收益差价（目前每月利润约3千元），建议直接抵扣光大银行已交本人剩余约1个月的房租1.8万元、椰岛美发剩余约2个月的房租4.8万元，共6.6万元。方案二：中止部分合同关系。因本人与光大银行合同于2018年11月30日到期，可由您直接与银行续签相关合同，本人放弃相关权利并协助与银行进行房租价格、增值税款谈判。同时，因本人与椰岛美发合同于2022年4月5日到期，建议在2018年11月30日前本人与您原合同内容保持不变化，在2018年12月1日至2022年4月5日期间（椰岛美发剩余合同时间），更改合同内容由全部将商铺租赁变为现椰岛美发使用商铺区域的部分租赁，待椰岛美发剩余合同履行完再由您直接与椰岛美发续签相关合同，其中，更改与本人的新合同中约定椰岛美发使用区域的房租为每月2万元，以变相保留本人于光大银行、椰岛美发存在的补偿及收益。您如果对以上两种中止合同方案均不同意，您可以提出另外的合适方案进行沟通。因本人预计5月底内或6月初离开武汉工作，希望您在考虑本人近5年客观缴纳近180万元房租，以及本人与光大银行、椰岛美发实际存在收益的前提下综合考虑，简化合同中止流程。本人愿意主动提前中止合同关系、放弃可预见性收益，主要是因为减少个人相关事务，但前提也是在保障相关既得权利的前提下。2018年5月18日，马筱莉向吴炜发出“关于中止商铺租赁合同”的回复函，内容为：一、本人非常明确地答复您：本人不同意您来函的任何方案。二、您将本人的商铺转租给第三方属于违约行为，本人保留追究您违约责任的权利。三、贵、我双方2013年9月9日签订的《租赁合同》，虽然约定于2023年11月1日到期，但该合同第四条明确约定：“乙方（即贵方）保证自2018年11月1日起租金按武汉复地东湖国际一期、二期同类门面房同期最高租赁价（含递增率）作为定价标准，如遇国家房产税费政策调整或市场租赁行情重大变化，甲方有权要求并可以调整乙方即时租金确保不低于复地东湖国际同等商铺租金的最高价格。否则甲方有权单方面终止合同，不受租约年限限制收回出租商铺，乙方应无条件交还”。四、若合同继续履行，则贵、我双方新的租金标准应当于2018年10月31日之前按照武汉复地东湖国际一期、二期同类门面房同期最高租赁价（含递增率）重新确定（现该地段的租金标准已达240元/㎡）。五、若您要求提前终止履行合同，则您必须按照《租赁合同》第四条的约定履行无条件交还商铺的义务。至于您与第三方光大银行、椰岛美发签订的转租合同，因与本人无关，故由此产生的债权债务及纠纷均由您自行处理和承担。六、您来函要求中止商铺租赁合同，已明确说明您不打算继续与本人确定新的租金标准，为此，本人同意终止合同，但前提条件是：本人按照《租赁合同》第六条第5项的约定选择收回商铺的方式，望您无条件配合。请您收到本人的回复函后五日内作出是否继续租赁并重新确定租金标准或是否提前终止履行合同的决定，若逾期未收到您的书面答复，则视同您同意提前解除合同，贵、我双方同意2013年9月9日签订的《租赁合同》自2018年5月31日解除，自2018年5月31日起《租赁合同》不再继续履行，您欠交的租金应如数给付本人，您与第三方光大银行、椰岛美发签订的转租合同产生的债权债务及纠纷均由您自行处理和承担。届时本人将依法收回自己的商铺，若您在解除合同过程中给本人造成损失的也将依法予以赔偿。2018年5月23日，吴炜向马筱莉发出《关于回复提前中止租赁关系的函》，关于中止合同的表述与《关于建议中止商铺租赁合同的函》一致，新内容为：1.在5年履行合同期间，本人转租事项均都事先征得了您的同意并告知，如您向光大银行出具有书面同意的情况说明。商铺转租不属于违约行为，无争议。2.关于如果续租事项，您提到目前240元/平方米的情况，本人经询问目前该地区市场行情均价在150元/平方米左右，240元/平方米的情况可能是某区域价格，并非整租平均价格。同时，因为您的商铺进行了现浇加层，虽然实际使用面积增加，但是空高折半，2.6米层高的房租和5.2米层高的房租有较大差距。2018年5月24日，马筱莉向吴炜发出《再次回复函》，内容为：一、本人再次明确答复您：本人不同意您的任何方案。二、再次说明：您将本人商铺转租给第三方属于违约行为。三、您来函已明确要求中止（终止）商铺租赁合同，为此，本人同意终止合同，本人将严格按照《租赁合同》第六条第5项的约定选择收回商铺的方式，望您无条件配合。四、您与第三方光大银行、椰岛美发签订的转租合同产生的债权债务及纠纷均由您自行处理和承担，与本人无关。五、若您要求本人协商处理相关事宜，前提条件应当是不损害本人的利益，且必须在2018年5月31日之前妥善处理好相关事宜。否则本人将依法收回自己的商铺。2018年7月1日，马筱莉在椰岛理发店门面张贴《关于限期腾退房屋的通知》，要求椰岛理发店在2018年7月10日前腾退房屋，或于2018年7月10日前与马筱莉联系签订租赁合同。马筱莉于2018年7月2日向椰岛理发店负责人曹骋邮寄了该通知。2018年1月12日，曹骋向户名为李薏绢、账号为62×××67的账户转账72000元。2018年3月30日，曹骋向以上账户转账72000元。2018年7月17日，曹骋向以上账户转账3600元，备注：补上季度租金；同日，曹骋向以上账户转账75600元。马筱莉（甲方、出租方）与案外人中国光大银行股份有限公司武汉分行（乙方、承租方）签订了《门面租赁合同》，约定：一、租赁地址及范围：地址：武汉市武昌区中北路118号复地·东湖国际一期第1栋1-2层3室，购房合同编号：昌2015016842，面积约55㎡的两间门面商铺。三、租金标准：每月租金18030元，6个月的租金为108180元。马筱莉向一审法院提交了其账号为62×××68的银行账户在2013年1月31日至2018年6月28日期间的银行流水，并向一审法院提交滞纳金统计表，依照以上银行流水的租金缴付日期，以日利率千分之五为标准统计32笔逾期付款滞纳金总计78015.20元。吴炜认可以上银行流水的真实性。一审庭审过程中，马筱莉述称：我住在东湖复地小区。吴炜在2018年4月30日向我方提出解除合同，我方是2018年5月18日回函同意解除合同，但是不同意吴炜提出解除合同后的方案。吴炜与案外人光大银行解除《房屋租赁合同》后，2018年6月1日我方与光大银行协商签订了《门面租赁合同》，租金标准为37.82元/㎡，房屋占有使用费应当参考该标准计算。租金与押金概念不同，吴炜有义务支付5月份房租，在双方协商解除合同后，我方愿意退还押金。一审庭审过程中，吴炜述称：马筱莉与吴炜的租赁合同是马筱莉2018年5月31日单方解除的，依据是马筱莉提交的再次回复函；押金可以抵充五月份的租金，我方实际欠付七千多元。对于滞纳金，银行流水可以看出逾期时间不长，整体上是及时的，马筱莉履行合同期间，未向我方提出要逾期滞纳金的事情，现在提出不合理，若要滞纳金，应当按合同日期向我方催收，当时未催收，我方付租金比较及时，滞纳金标准过高，每天千分之五不符合相关规定。关于吴炜是否明确告知椰岛理发店其与马筱莉已经解除合同，吴炜委托诉讼代理人表示需要向其核实，一审法院释明应于三日内向一审法院答复，逾期视为认可。其未向一审法院答复。一审庭审后，椰岛理发店向一审法院提交代理词，述称：吴炜与椰岛理发店之间为合法转租。椰岛理发店承租至今长达三余年，且系公开经营的公众场所，马筱莉庭审中亦陈述自己一直居住在本小区，其还曾多次进店消费，不可能不知晓房屋被转租一事，马筱莉陈述不知转租一事不符合常理和案件事实；其次，马筱莉曾向案外人出具书面的材料同意转租。椰岛理发店未就其表述的同意转租书面材料向一审法院提交证据。一审法院认为，马筱莉与吴炜于2013年9月9日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应依照合同约定，享有各自权利，履行各自义务。本案的争议焦点为：《租赁合同》于何时解除。综合全案证据，吴炜向马筱莉两次发函，表述其不再履行其与马筱莉的《租赁合同》，且自2018年5月起未再支付租金，亦以行动明示不再履行合同。2018年5月24日，马筱莉回复：“您来函已明确要求中止（终止）商铺租赁合同，为此，本人同意终止合同”，并要求吴炜于2018年5月31日前处理相关事宜。双方对解除《租赁合同》并无异议，系对合同解除后房屋腾退方式或与次承租人协商签订租赁合同等事项处理存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”规定，以吴炜最终收到马筱莉明确同意解除合同的意思为准，一审法院认可双方签订的《租赁合同》已于2018年5月24日解除。关于腾退。无论马筱莉是否曾就案涉房屋作出同意转租的意思表示，《租赁合同》解除后，吴炜不再享有租赁权，无权再将案涉房屋转租给椰岛理发店使用。对于椰岛理发店述称其依据与吴炜的转租合同而合法占有使用案涉房屋，无须腾退的抗辩，一审法院不予认可，至于吴炜不能履行与椰岛理发店的《商业用房租赁合同》所造成的损失，椰岛理发店可另行主张权利。案涉房屋现仍由椰岛理发店占有使用，对于马筱莉请求判令其立即腾退出马筱莉所有的武昌区中北路118号复地东湖国际一期第1栋1-2层3室商铺，并将该商铺返还给马筱莉的诉讼请求，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”规定，马筱莉有权要求椰岛理发店向其支付占有使用费。马筱莉未向一审法院提交证据证明案涉商铺的市场价格，其要求参照其与案外人中国光大银行股份有限公司武汉分行的租金标准计算占有使用费并无依据，一审法院不予支持。根据公平原则，考虑马筱莉实际损失及椰岛理发店对该损失的预见程度，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，适用椰岛理发店与吴炜所签订的《商业用房租赁合同》中约定的租金标准更为合理。该合同约定：“租金每月24000元，自2018年4月6日后开始每年的月租金按5%递增”。以此标准，椰岛理发店应向马筱莉支付2018年6月1日至2019年6月30日的房屋占有使用费331380元（25200元/月×10个月+26460元/月×3个月），并支付2019年7月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（2020年4月6日前每月26460元，自2020年4月6日起每年递增5%）。对于马筱莉的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持。占有使用费系判决为腾退义务人所设定的给付内容，并非仅依租赁合同当然可获得的利益，马筱莉请求判令椰岛理发店自起诉之日起至其款项清偿完毕之日止，以其拖欠的房屋占有使用费为基数，按同期银行贷款利率标准向其支付利息的诉讼请求无依据，一审法院不予支持。关于租金，吴炜认可五月租金，但要求以押金冲抵。《租赁合同》约定：租金为每月30000元，租金由2015年11月1日起至2018年11月1日止每年递增8%，即2018年年租金为453496.32元，5月租金为37791.36元（453496.32元÷12个月）。《租赁合同》约定：“押金甲方于合同期满后退还乙方”，马筱莉亦在庭审中述称合同协商解除后，愿意退还押金。为减少当事人诉累，对于吴炜述称以押金3万元冲抵5月租金的抗辩一审法院予以支持。吴炜应向马筱莉支付剩余租金7791.36元。对于滞纳金，《租赁合同》约定：“下一次租金在下一缴费期的第一个月执行日前十天缴纳，逾期未缴，滞纳金按每天千分之五计算，在同期租金中一并支付”。该滞纳金性质实为逾期支付租金的违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，以上计算标准过分高于马筱莉所受实际损失，一审法院酌情调整为自2018年4月21日起算，按照银行同期贷款利率的130%为标准，计付至实际给付之日止。关于2013年12月21日至2018年3月31日期间逾期支付房租的滞纳金。如上所述，一审法院将滞纳金调整为按照银行同期贷款利率的130%为标准计付，计算得该期间内滞纳金为2417.40元。对于马筱莉该项诉讼请求，一审法院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉市武昌区椰复地岛理发店于一审判决生效之日起十日内腾退出坐落于武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际一期第1栋1-2层3室商铺，并将其所占用的商铺返还给马筱莉；二、武汉市武昌区椰复地岛理发店于一审判决生效之日起十日内向马筱莉支付2018年6月1日至2019年6月31日期间的房屋占有使用费331380元，并支付2019年7月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（基数为每月26460元，自2020年4月6日起每年递增5%）；三、吴炜于一审判决生效之日起五日内向马筱莉支付2018年5月剩余租金7791.36元及滞纳金（以7791.36元为基数，自2018年4月21日起算，以银行同期贷款利率的130%为标准，计付至实际给付之日止）；四、吴炜于一审判决生效之日起五日内向马筱莉支付2013年12月21日至2018年3月31日期间逾期支付房租的滞纳金2417.40元；五、驳回马筱莉的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14067元，公告费650元，共计14717元，由武汉市武昌区椰复地岛理发店负担7358.50元，吴炜负担7358.50元（此款已由马筱莉垫付，由武汉市武昌区椰复地岛理发店、吴炜于一审判决生效之日起三日内支付给马筱莉）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：马筱莉向本院提交如下证据：证据一、《房产租赁合同》一份，拟证明马筱莉主张的280元/平方米/月的房屋占有使用费及每年8%的递增符合市场同类房屋租赁价格。证据二、《房屋租赁合同》一份，拟证明地理位置、人流量均不如案涉门面的同类门面2018年、2019年的租金标准在179.7元/平方米/月至201元/平方米/月的范围内，明显高于吴炜与椰岛理发店签订的租赁合同中约定的租金标准。证据三、录音资料一份，拟证明吴炜与椰岛理发店并非单纯的租赁关系，因吴炜持有椰岛理发店的份额，其才将案涉门面以明显低于市场价的价格出租给椰岛理发店。以上三组证据共同证明：椰岛理发店应按照280元/平方米/月的标准支付房屋占有使用费。椰岛理发店向本院提交如下证据：房屋交接确认书一份、手机短信截图一份、邮寄交接通知截图一份，拟证明椰岛理发店已经于2020年8月10日向马筱莉腾退交付了案涉房屋。经质证，椰岛理发店对马筱莉提交证据的意见为：三份证据均不属于新证据，对三份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，且与本案无关，不能达到其证明目的，录音证据通话的双方无法核实，即使身份属实，通话的内容也没有经过椰岛理发店的认可，是马筱莉与吴炜之间陈述的内容。吴炜对马筱莉提交证据的意见为：两份租赁合同没有原件，真实性不认可，与本案无关，租赁合同上吴炜不是当事人；录音资料不属于新证据，真实性无法确认，不能达到证明目的，吴炜将房屋转租给椰岛理发店符合市场行情，没有显著偏低。马筱莉、吴炜对椰岛理发店提交证据的意见均为：对该组证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，马筱莉提交的证据一至证据三均不能达到其证明目的，本院不予采纳。马筱莉、吴炜对椰岛理发店提交的证据均予以认可，本院对椰岛理发店提交的证据予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，椰岛理发店于2020年8月10日从案涉房屋腾退并将房屋交付给马筱莉。本院认为，二审民事案件应当围绕当事人的上诉请求进行审理。吴炜和马筱莉对《租赁合同》的解除进行过多次磋商，2018年5月24日马筱莉回复吴炜称同意终止合同，一审法院认为双方签订的《租赁合同》于2018年5月24日解除并无不当。合同解除后，吴炜不再享有租赁权，亦无权将案涉房屋转租给椰岛理发店使用。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，马筱莉有权要求椰岛理发店向其支付房屋占有使用费，一审法院根据公平原则，考虑马筱莉的实际损失及椰岛理发店对该损失的预见程度，按照椰岛理发店与吴炜所签订的《商业用房租赁合同》中约定的租金标准计算占有使用费，并无不当。马筱莉要求椰岛理发店支付逾期支付房屋占有使用费的利息的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。吴炜延期支付租金，应当向马筱莉支付滞纳金，《租赁合同》约定“下一次租金在下一缴费期的第一个月执行日前十天缴纳，逾期未缴，滞纳金按每天千分之五计算，在同期租金中一并支付”，该滞纳金性质实为逾期支付租金的违约金，吴炜认为该标准过高，请求予以调整，本案中，因吴炜延期支付租金给马筱莉造成的损失为资金占用的利息损失，一审法院认为合同约定的滞纳金标准过分高于马筱莉所受的实际损失，并酌情调整为按照银行同期贷款利率的130%计算，并无不当。因马筱莉在一审庭审中陈述合同解除后愿意退还押金，一审法院为减少当事人的诉累，对于吴炜要求以押金3万元冲抵5月租金的抗辩予以支持，并无不当，马筱莉认为该3万元押金应优先抵扣逾期支付租金的滞纳金的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。椰岛理发店、吴炜虽均不服一审判决，但并未向本院提起上诉，视为服从一审判决。椰岛理发店已经于2020年8月10日从案涉房屋腾退并将房屋交付给马筱莉，再行判决腾退已无必要，但鉴于椰岛理发店并未提起上诉，本院对此予以维持，椰岛理发店无须再履行腾退交付义务。综上所述，马筱莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14067元，由马筱莉负担。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 方 红审判员 刘鑫荣二〇二〇年九月二十八日书记员 李一凡