黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初2000号原告：刘维蔚，女，1982年8月5日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王哲，辽宁德道律师事务所律师。被告：哈尔滨润恒物流发展有限公司，住所地哈尔滨市松北区万宝大道2166号A区9号沿街商铺。法定代表人：汪学海，职务经理。委托诉讼代理人：程乐乐，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李甲晨，男，该公司员工。原告刘维蔚与被告哈尔滨润恒物流发展有限公司（以下简称润恒公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。刘维蔚委托诉讼代理人王哲、润恒公司委托诉讼代理人程乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘维蔚向本院提出诉讼请求：1.解除刘维蔚与润恒公司签订的《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》（以下简称《商铺转让合同书》）、《商铺转让合同补充协议》（以下简称《补充协议》）、《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》、《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺租赁补充合同》和《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书补充协议》；2.润恒公司返还刘维蔚购买商铺款1,122,688元并给付违约金（以1,122,688元为基数，自2016年12月31日起至实际给付之日止按日万分之三计算）；3.润恒公司支付自2019年1月1日起至判决确定合同解除之日止的商铺租金及违约金（2019年违约金以35,000元为基数，自2019年1月31日起至实际给付之日止按日万分之二计算；2020年违约金以17,500元为基数，自2020年1月31日起至实际给付之日止按日万分之二计算）；4.本案诉讼费由润恒公司承担。事实和理由：2011年4月25日，原、被告双方签订《商铺转让合同书》及《补充协议》，约定刘维蔚向润恒公司购买D3-2号商铺,建筑面积为128平方米，总价款为1,145,600元。扣除一次性付款优惠22,912元，按照折后价减去三年返租租金269,445元后，交纳房款853,243元。同时，按照合同第六条“产权登记”条款约定，被告保证原告在交付商铺之日起两年内取得商铺的不动产权属证明，若违反该条约定，原告有权退铺，被告负有退还原告已付款项义务。此外，被告还应支付违约金。时至今日，被告始终拒绝为原告购买的商铺办理产权登记，原告按照“转让”价格出资购买不动产，却无法取得不动产物权。基于被告根本违约，原告提出解除合同，为此诉至法院。润恒公司辩称，一、原告诉求解除合同，返还购房款1,122,688元及违约金（日万分之三）无事实和法律依据。1.关于D3-2号商铺，被告与刘玉军（案外人）签订了《商铺转让合同书》，原告不是合同的相对方，要求解除合同及返还购房款没有事实依据。2.就《商铺转让合同书》而论，合同乙方的解除权已经消灭。理由如下：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款有关合同解除权的规定，本案中，根据《商铺转让合同书》第六条及第九条的约定，被告应当于2013年6月30日取得商铺产权证明。未能取得的，原告应当于2014年6月30日前行使合同解除权，逾期则解除权消灭。3.根据原、被告双方2020年6月签订的《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书补充协议》第四条及第五条的约定，双方原签订的《商铺转让合同书》及其他补充协议已经废止，双方互不追究违约责任，并且在被告正常经营情况下，原告不得主张退铺和赔偿。该份补充协议双方意思表示一致，合法生效，对双方都具有约束力。原告已经通过该份补充协议对自己权利进行处分，其再次提起解除合同退铺以及向原告索赔，无合同依据。4.关于违约金部分，商铺转让合同中约定，原告要求退铺的，被告应在自书面退铺通知送达之日起30日内退还已付款项，并按照已付款项的银行同期贷款利息向原告支付违约金，合同终止。原告并没有给被告发出解除合同的通知，被告是在接到传票后才知晓，至今未满30日，所以原告要求退还购房款期限尚未届满，未构成违约，不承担违约金，原告主张自2016年12月31日起计算也无事实根据。假如法院认定解除合同，被告也仅能返还实收净转让款，而不是净转让款加上租金后的数额。二、原告的解除租赁合同的请求无事实和法律依据。双方于2014年11月8日签订的《房屋租赁合同》租赁期为2015年1月1日至2017年12月31日，租金共计90,000元。被告已实际支付140,000元，被告超额支付租金且无其他违约行为，原告解除主张不成立。两份租赁合同均已过合同期限，再诉解除无现实必要。三、原告请求支付租金的违约金无事实和法律依据。被告已付租金，履行了合同义务，无其他违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据即A1《商铺转让合同书》及《补充协议》、A2黑龙江省单位往来资金结算票据、房屋验收交接单、商铺交接确认书、市场管理文件签收单、A3《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》、A4《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺租赁补充合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：B1《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书补充协议》复印件，原告对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以采信。该证据能够证明2020年6月15日甲方润恒公司与乙方刘维蔚签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书补充协议》，约定“租金按35,000元/年支付，租赁期为2019年1月1日至2019年12月31日。租金在双方合同签订生效后分期支付，甲方逾期支付租金的，按照逾期金额日万分之一向乙方支付违约金。自本协议签订生效后，双方同意免除原《商铺转让合同书》的第六条产权登记的违约责任和违约金及赔偿款”。B2《商铺转让合同书》，该证据与A1《商铺转让合同书》是同一份合同，A1《商铺转让合同书》中第2页、第14页和第20页中受让人由刘玉军变更为刘维蔚，并且加盖了哈尔滨润恒公司发展有限公司合同专用章。A2黑龙江省单位往来资金结算票据，2013年3月6日润恒公司员工在黑龙江省单位往来资金结算票据上备注。且A4是刘维蔚与润恒公司签订的，以上证据互相印证，能够证明《商铺转让合同书》受让人由刘玉军更名为刘维蔚。B3《房屋租赁合同》，该合同签订于2014年11月8日，与A4《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺租赁补充合同》约定的内容均是关于案渉商铺租金及租赁期间的约定，后签订的合同是对前合同的变更，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月25日甲方润恒公司与乙方刘玉军（案外人）签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》和《商铺转让合同补充协议》。两个合同文本合并编码，首页无页码，标明合同名称为“哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”（合同编号：JYD3-02号），首页后所附文本共计20页，其中第1页为商铺转让合同说明，第2-13页为《商铺转让合同书》文本，第14-20页为《补充协议》文本。《商铺转让合同书》约定，“第一条项目建设依据，甲方以出让方式取得坐落于松北区××北镇××村地块的国有土地使用权，将在上述地块上建设的商铺D3栋2号转让给乙方。第二条使用时限，该商铺使用时限为40年，用途为商业经营。第三条基本情况，该商铺预测建筑面积共128平方米。第四条计价方式，按照预测建筑面积计算，该商铺转让价格为8950元/平方米，转让总价款为1,145,600元。第五条付款方式及期限，付款方式为一次性付款,优惠2%，按照折后价减去三年返租租金后（即每年返租租金为商铺转让总价款折后价的8%），商铺转让净价款为853,243元。第九条交付时间,甲方应当在2011年12月31日前向乙方交付该商铺。”《补充协议》约定，商铺折后转让总价款为1,122,688元，乙方同意在本合同有效期内将涉及该商铺经营管理的一切事项委托给甲方处理，并同意甲方用自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动，商铺租赁期限为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；该商铺每年的固定总收益为商铺折后转让总价款的8%，甲方一次性支付乙方三年租赁收益，三年返租租金为269,445元。乙方于2011年4月25日交付商铺转让款853,243元，润恒公司开具了金额为853,243元的黑龙江省单位往来资金结算票据一张。2012年10月18日，刘玉军接收商铺，并签收市场管理文件签收单。当日，双方签订商铺交接确认书，将商铺移交给被告占有和经营。2012年10月18日甲方润恒公司与乙方刘玉军签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》，约定商铺交付时间变更为2012年12月31日前，保证交付商铺之日起一年半内取得该商铺的权属证明。由于交付时间的变更，甲方给予乙方以下承诺，按照双方签订的《补充协议》约定甲方享有三年的经营权，现甲方自愿调整为二年。另查明，2013年3月6日润恒公司在黑龙江省单位往来资金结算票据上备注，“由于亲属之间转让，现更名为刘维蔚，由于票据不能重开，以此为准”，将刘玉军购买的商铺D3-2号更名为刘维蔚。2016年3月21日甲方润恒公司与乙方刘维蔚签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺租赁补充合同》，约定“……二、根据双方合同由于甲方未能按照合同约定时间为乙方办理该商铺的权属证明，现甲方同意继续承租乙方商铺。年租金35,000元。租期自2015年1月1日至2017年12月31日。租金给付时间为每年1月31日前。六、由于甲方未能按照合同约定时间为乙方办理该商铺的权属证明，现经双方协商一致将商铺产权证办理时间变更为2016年12月31日前，甲方为乙方办理该商铺的权属证明。七、如甲方未按本协议约定时间为乙方取得商铺的权属证明，则从2016年12月31日起甲方按日计算向乙方支付乙方已付款万分之三的违约金，同时原《商铺转让合同书》中第六条第一项第一款、第二款有关产权违约事项作废。”2020年6月15日甲方润恒公司与乙方刘维蔚签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书补充协议》，约定“租金按35,000元/年支付，租赁期为2019年1月1日至2019年12月31日。租金在双方合同签订生效后分期支付，甲方逾期支付租金的，按照逾期金额日万分之一向乙方支付违约金。自本协议签订生效后，双方同意免除原《商铺转让合同书》的第六条产权登记的违约责任和违约金及赔偿款”。润恒公司支付2015年至2018年租金140,000元，2019年后未支付租金。至今，商铺未办理产权证书，被告未将商铺交付给原告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方当事人同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条规定，权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。本案中原合同主体由刘玉军更名为刘维蔚，合同中的权利和义务一并转让给刘维蔚。此外，根据已查明的事实，润恒公司在《黑龙江省单位往来资金结算票据》上备注，“由于亲属间转让，现更名为刘维蔚，由于票据不能重开，以此为准”，此后又与刘维蔚签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺租赁补充合同》和《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书补充协议》，并实际履行，故该公司对案涉商铺转让更名是知晓并且同意的，因此润恒公司与刘维蔚存在商铺转让合同关系，润恒公司关于刘维蔚不是合同的相对方，刘维蔚不具有原告资格的抗辩，证据和依据不足，本院不予采纳。原告刘维蔚与被告润恒公司双方订立的合同，是双方当事人真实的意思表示，内容合法有效，不违反法律法规的强制性规定，双方应按合同的约定履行。关于合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因润恒公司未能在合同约定的期限内为刘维蔚办理产权证书，双方多次达成补充协议，重新约定办理权属证书时间后，润恒公司仍未按照约定的时间履行自己的义务，未给刘维蔚办理产权证书。该行为持续发生，致使合同目的无法实现，构成根本违约，故刘维蔚要求解除《商铺转让合同书》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。双方订立的合同文本将《商铺转让合同书》和《补充协议》设立于“哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”内，并统一编码，《商铺转让合同书》解除后，包含在《商铺转让合同书》文本内的刘维蔚与润恒公司签订的《补充协议》及双方签订的《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》、《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺租赁补充合同》和《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书补充协议》已无继续履行的可能，故本案中一并予以解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除。2020年1月1日后虽然原、被告双方未签订书面合同，但润恒公司未将商铺交付给刘维蔚，刘维蔚也未提出异议，双方成立不定期租赁合同关系，故不定期租赁合同亦应一并解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案于2020年7月1日立案，润恒公司于2020年7月5日收到起诉状副本，应视为收到刘维蔚解除合同的通知，根据法律规定，原、被告之间的前述合同均于于2020年7月5日解除。关于润恒公司就合同解除提出的抗辩，本院认为，原、被告双方之间的纠纷不属于商品房买卖合同纠纷，因此不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，本院对润恒公司以该司法解释为依据抗辩原告的解除权消灭的主张不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。2020年6月15日原、被告签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书补充协议》第五条部分条款内容为“乙方承诺不向甲方提出退铺主张、损失赔偿及违约金主张”，该条款是格式条款，免除了润恒公司的责任，加重原告责任、排除原告主要权利，该条款部分无效。故对润恒公司关于刘维蔚已经通过该份补充协议对自己权利进行处分、再次提起解除合同无依据的抗辩主张，本院不予采纳。关于返还购买商铺款及违约金的给付问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，润恒公司应当返还刘维蔚商铺款。双方订立的《补充协议》中约定了商铺折后转让总价款为1,122,688元，与《商铺转让合同书》中约定的折后商铺总价款相符，故能够认定案涉商铺的转让总价款为1,122,688元。双方的《商铺转让合同书》与《补充协议》同时订立，《补充协议》约定的返租租金的给付方式和金额与《商铺转让合同书》中关于净价款之外的商铺转让余款的付款方式和金额相符，因此净价853,243元之外的余款269,445元是以三年返租租金冲抵商铺转让款。合同解除后，润恒公司应当返还刘维蔚商铺转让总价款，即刘维蔚交纳的净价款853,243元以及以三年返租租金冲抵方式收取的转让余款269,445元，合计1,122,688元。综上，刘维蔚要求润恒公司返还商铺转让总价款1,122,688元的诉讼请求，本院予以支持。2016年3月21日甲方润恒公司与乙方刘维蔚签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺租赁补充合同》，对原《商铺转让合同书》进行了补充，约定“如甲方未按本协议约定时间2016年12月31日前为原告取得商铺的权属证明，则从2016年12月31日起甲方按日计算向原告支付原告已付款万分之三的违约金，同时原《商铺转让合同书》中第六条第一项第一款、第二款有关产权违约事项作废。”现刘维蔚主张解除合同，该违约金应计算至合同解除之日，故对刘维蔚要求支付违约金（以1,122,688元为基数，自2016年12月31日起至实际给付之日止按日万分之三计算）的诉讼请求，本院予以部分支持。润恒公司的相关抗辩主张不符合合同约定和法律规定，本院不予采纳。关于房屋租金及违约金的问题。润恒公司仅支付2015年至2018年租金140,000元，2019年后租金未支付，存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对原告要求润恒公司支付自2019年1月1日起至判决确定的合同解除之日止的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。2019年租金为35,000元，2020年1月至7月5日期间租金为17,979元（35,000÷2+35,000÷365×5），租金共计52,979元。原告主张2019年违约金以35,000元为基数，自2019年1月31日起至实际给付之日止；2020年违约金以17,500元为基数，自2020年1月31日起至实际给付之日止，不违反法律规定，本院予以支持。但根据《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书补充协议》合同约定，甲方逾期支付租金的，按照逾期金额日万分之一向乙方支付违约金该约定有效，双方均应履行，据此，润恒公司逾期支付租金的违约金应按日万分之一计算，对原告主张按照日万分之二标准支付违约金的诉讼请求予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第七十七条、第八十八条、第八十九条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘维蔚与被告哈尔滨润恒物流发展有限公司签订的《商铺转让合同书》、《补充协议》、《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》、《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺租赁补充合同》和《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书补充协议》于2020年7月5日解除；二、被告哈尔滨润恒物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘维蔚商铺转让款1,122,688元并给付违约金（以1,122,688元为基数，自2016年12月31日起至2020年7月5日止按日万分之三计算）；三、被告哈尔滨润恒物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘维蔚支付商铺租金52,979元及违约金（2019年违约金以35,000元为基数，自2019年1月31日起至实际给付之日止按日万分之一计算；2020年违约金以17,500元为基数，自2020年1月31日起至实际给付之日止按日万分之一计算）；四、驳回原告刘维蔚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7691元，保全费5000元，共计12,691元（原告刘维蔚已预交），由被告哈尔滨润恒物流发展有限公司负担。被告哈尔滨润恒物流发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述款项给付原告刘维蔚。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  李艳娜二〇二〇年九月二十四日法官助理刘思君书记员王建婷