辽宁省大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初1597号原告：大连宜华建设集团有限公司，住所地：大连保税区海宁路15号13层。法定代表人：苏跃升，系该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，系辽宁建方律师事务所律师。被告：康和凤，女，1956年6月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：钟莹、齐真，系辽宁王善忠律师事务所律师。被告：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地：大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号。法定代表人：王宝林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，1976年1月14日生，系该公司出纳，住大连市金州区。原告大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华集团）诉被告康和凤、被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林集团）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宜华集团委托诉讼代理人庞伟、翟志伟、被告康和凤委托诉讼代理人钟莹、齐真、被告宝林集团委托诉讼代理人翁君合到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告诉称，一、请求准许执行位于金州区XX号的房屋。二、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年5月15日，辽宁省高级人民法院对宜华集团、宝林集团建设工程施工合同纠纷一案作出民事判决,判决1、宝林集团支付给宜华集团剩余工程款46547216元；2、宝林集团向宜华集团返还工程质量保证金7009442元；3、确认宜华集团在前述工程价款的范围内对案涉工程享有优先受偿权；4、宜华集团于本判决生效后十日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林集团移交全部建设工程施工档案资料。判决生效后，宝林集团没有按照生效判决履行付款义务，故宜华集团依法向大连市金州区人民法院申请执行，法院查封了案涉房屋。康和凤对执行标的提出了书面异议，大连市金州区人民法院作出（2019）辽0213执异67号执行裁定书，裁定中止对位于金州区XX号房屋的执行。原告对异议裁定书不服，理由如下：1、被告康和凤所谓的“商品房买卖合同”在实质内容上不符合合法有效的要件。合同没有进行网签备案，其主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，因此该“商品房买卖合同”是违法的合同、效力待定的合同，不符合执行规定第29条第一项中规定的“合法有效”的要件。不符合《执行异议与复议规定》第29条第1项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。2、被告康和凤不符合29条第2项规定，被告康和凤与贺建平系夫妻，夫妻二人在案涉小区购买两套住房。3、被告康和凤不符合第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，仅用发票不能证明支付了房款，应当提供银行交易明细来证明支付房款的事实。被告康和凤辩称，不同意原告的诉讼请求。二被告间的商品房买卖合同合法有效；被告丈夫贺建平已通过银行转账交付全部购房款；康和凤和贺建平购买的两套房屋，一个面积46.43平方米，案涉房屋96.69平方米属于改善居住环境，不能以套数简单认为康和凤名下有其他用于居住的房屋；本案应适用28条的规定；被告签订合同和占有房屋均在法院查封之前；未能办理产权非被告康和凤原因。故被告康和凤提供的证据足以证明对案涉房屋享有排除执行的民事权益。被告宝林集团对被告康和凤证据无异议。经审理查明，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团于本判决生效后15日内支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7009440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，本院负责该案执行。案涉房屋于2017年12月5日被法院查封。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了抵押贷款。2013年5月7日，被告宝林集团取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。2013年9月25日，被告康和凤丈夫贺建平通过银行汇款支付被告宝林集团1032071元；2015年5月22日，被告康和凤与被告宝林集团签订商品房买卖合同，购买被告宝林集团位于金州区XX号96.69平方米的房屋，并载明2013年9月25日一次性支付房款695685元；2013年9月25日，贺建平与被告宝林集团签订商品房买卖合同，购买被告宝林集团位于金州区XX号46.43平方米的房屋；2015年5月22日，被告宝林集团为被告康和凤出具695685元的销售不动产统一发票，也为贺建平出具销售不动产统一发票。被告康和凤对本院的执行行为提出异议，本院裁定中止对位于金州区房屋的执行，原告宜华集团遂提起本案执行异议之诉。上述所查明的事实，有原、被告当庭的陈述笔录、原告提供的房屋登记簿、被告康和凤提供的商品房买卖合同、中国工商银行个人业务凭证、销售不动产统一发票、物业费收据、不动产查询单、被告宝林集团提供的商品房预（销）售许可证等证据在案为凭，这些材料经当庭质证和本院的审查，可以作为定案的依据，本院予以采信。本院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，被告康和凤仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持，故被告康和凤主张适用二十八条规定的辩解不予支持。被告康和凤向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买案涉商品房，系案涉商品房的消费者，在人民法院查封之前已与宝林集团签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，所购商品房系用于居住，被告康和凤提供的其丈夫的银行业务回单和被告宝林集团开具的购房发票能够证实其已支付全部房屋价款。关于被告康和凤与丈夫贺建平在案涉小区购买两套房屋如何认定问题，夫妻二人购买两套房屋属于夫妻共同财产，双方均有享居住权，虽然两套房屋买卖合同签订时间不同，但被告康和凤丈夫同时交纳了两套房屋的购房款，说明是同时要购买两套房屋，不符合满足基本居住需要、改善居住条件的情形，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条二项的规定，从保护消费者角度出发，对本案案涉的面积较大的房屋予以保护，对贺建平购买的面积较小房屋继续查封、执行，则被告康和凤对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。由于本案纠纷系由被告宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由被告宝林集团负担为宜。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告大连宜华建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费10760元（原告已预交），由被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  葛丽艳人民陪审员  刘安喜人民陪审员  王淑萍二〇二〇年九月二十七日书 记 员  关晓楠