湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1811号上诉人（原审第三人）：欧阳平，男，1972年8月1日生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，现住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：刘建平，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡艳，湖南星河律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：彭贤青，女，1969年4月4日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：龙湘平，男，1977年11月22日出生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，现住湖南省桂阳县，系彭贤青的表弟。被上诉人（原审被告）：雷湘宝，男，1969年12月15日出生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，现被羁押于桂阳县看守所。上诉人欧阳平因与被上诉人彭贤青、雷湘宝房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。欧阳平上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回彭贤青的诉讼请求或发回一审法院重审或将本案移交公安机关处理；2.本案一二诉讼费用由彭贤青、雷湘宝负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，认定的部分事实相互矛盾。1.彭贤青与雷湘宝签订的《购房合同》项下的房屋是职工安置房，所依赖的土地是划拨用地，依法不能转让。根据《湖南省保障性住房分配和运营管理暂行办法》第三条、第三十六条的规定，经济适用房购买人的产权有限，且购买不满5年，不得上市交易，一审认定《购房合同》有效明显错误。2.彭贤青与雷湘宝所签《购房合同》指明的仅是雷湘宝在桂阳茶场的指标房，没有特指雷湘宝从成金红手中转来的指标房，更没有特指11栋2单元401号房屋。雷湘宝自己在桂阳茶场有指标房，彭贤青只能就雷湘宝自己的房屋提出请求，对11栋2单元401号房提出请求不符合合同相对性原则。3.欧阳平在2012年11月30日就成金红的集资资格向桂阳茶场交纳了集资款，此后又于2013年9月11日、2014年7月29日、2015年11月2日分三次共向桂阳茶场建房代表小组交纳建房合同编号为133号的建房集资款93,000元，桂阳茶场建房代表小组向欧阳平出具了集资收据，认可欧阳平取代成金红成为集资建房权利人。至此，合同编号133号项下的集资建房权利人已转移至欧阳平名下，雷湘宝不具有集资建房资格，更不享有11栋2单元401号房屋的处置权。4.如上，雷湘宝在集资建房过程中没有履行交款义务，不能仅凭一次选号就认定为房主。二、一审不追加桂阳茶场为当事人参与诉讼，遗漏了当事人，属程序违法。三、雷湘宝因与彭贤青、欧阳平之间的房屋买卖行为，涉嫌诈骗罪已被公安机关立案侦查，本案应当中止审理或移交公安机关一并处理。彭贤青辩称，欧阳平的上诉理由不能成立。一、《购房合同》是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定，亦未违反国家和社会公共利益，应属合法有效。1.2017年11月17日，彭贤青与雷湘宝签订《购房合同》时，茶场安置房没有建成分配到户，合同交易的对象是“购房指标”，只要出售人有取得安置房的期待权利，双方订立的合同就应属有效。雷湘宝从成金红那里取得购房指标，就取得了成金红安置房的期待权利，具备转让的主体资格，且《购房合同》是双方自愿签订，不存在违反法律、行政法规强制性规定，也没有损害国家和社会公共利益，应属合法有效。2.国家及有关单位对征地拆迁安置对象实行定点安置、定向销售政策等规定，是对拆迁人安置工作管理方面的要求，也是对安置对象的照顾和约束，而非禁止安置对象转让该权利。我国目前也没有禁止转让安置房的强制性规定。在合同合法有效的基础上，安置房能否实际交付、能否及时过户等问题均属于合同能否履行、合同目的能否实现的问题，并不影响合同效力。《湖南省保障性住房分配和运营管理暂行办法》中“5年内不得上市交易”的规定也仅是管理性强制规定，不属于效力性强制规定，且只对一定时期内经济适用房物权变动产生影响，并不影响经济适用房买卖合同的合法有效性。二、欧阳平以《购房合同》未特指从成金红那里转来的指标来否定雷湘宝移交401房的合法性，是没有依据的。在2017年11月17日，彭贤青与雷湘宝签订《购房合同》时，雷湘宝就把从成金红那里转来的133号购房合同原件交给了彭贤青，这充分表明雷湘宝转让的就是成金红的指标。雷湘宝代理人一审中也称成金红指标是卖给了彭贤青，成金红指标房的集资款是雷湘宝交的，雷湘宝收了欧阳平购房指标款但没有具体说是哪一个指标，后来是因为购房指标变少，才没有兑现给欧阳平的安置房指标。三、欧阳平主张自己才是401号房的集资人无理。成金红在视频中明确表示购房指标转让给雷湘宝，桂阳茶场也认可，所以分房抽签都是雷湘宝去抽的，193号摇房结果通知单也足以证明雷湘宝代替成金红摇号分房。桂阳县安居工程业主结算单上明确注明原房主是成金红，现房主是雷湘宝，指挥部收取了雷湘宝集资款并退还了多收取的部分。因此，雷湘宝按照《购房合同》把房子交给彭贤青，彭贤青也依约交付房款，双方依约履行义务，公平合理。且彭贤青也不知晓雷湘宝是否将房屋转让给他人，在接收房屋时是善意的，彭贤青已经合法占有房屋并基本装修完毕，已是既成事实，彭贤青的合法权益应受法律保护，欧阳平只能追究雷湘宝的违约责任。四、桂阳茶场不是本案当事人，不存在遗漏之说。五、雷湘宝只是与彭贤青建立了合同关系，与雷湘宝涉嫌的诈骗罪无关。雷湘宝未作陈述。彭贤青向一审法院起诉请求：1.判令彭贤青与雷湘宝签订的《购房合同》有效；2．判令彭贤青按照《购房合同》约定接收雷湘宝移交的茶场安置房11栋2单元401房屋的行为合法；3．判令雷湘宝继续履行《购房合同》，协助雷湘宝办理茶场安置房11栋2单元401房屋过户手续；4．判令雷湘宝退还多收的购房款14,310元；5．判令雷湘宝承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、2017年11月17日，雷湘宝作为甲方，彭贤青作为乙方，双方签订《购房合同》，合同约定：“甲方在桂阳茶场指标房一套，面积大约140平方米，楼层四楼任意一套，自愿出售给乙方。一、房价每平方1650元，总价约贰拾叁万壹仟元整（231,000元）甲方包办好一切手续；二、交款方式，首付壹拾玖万元整，待交房时交贰万，剩下的房产证办下来之后全部交清；三、甲方有义务为乙方调解争取单位给予关于房子的一切待遇;四、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，未尽事宜双方协商解决。”合同签订后，彭贤青于当天交给雷湘宝首付款190,000元。2018年11月30日，雷湘宝取得桂阳茶场职工成金红指标房后，并代表成金红参与桂阳茶场摇号选房，选取所属房号为11栋2单元401号，得到了桂阳茶场分房工作组的认可，雷湘宝与桂阳茶场分房小组办理了11栋2单元401号房的房款结算及收房手续（移交钥匙），之后，雷湘宝即将该房屋交付给了彭贤青，履行了双方《购房合同》的交房义务，彭贤青也于2018年12月2日又支付了购房款20,000元给雷湘宝。雷湘宝还将原成金红与桂阳茶场签订的《桂阳茶场集资建房协议书》（编号为133号），《桂阳茶场建房交款介绍信》（桂阳茶场出具给成金红用于向银行办理交纳集资建房款项），以及《摇房结果单》等原所属成金红指标房的有关材料单据，移交给了彭贤青。2019年12月16日，彭贤青与雷湘宝双方又为该房11栋2单元401号房办理了用电开户手续，客户名称登记为彭贤青。彭贤青收房后于2020年3月对该房进行了装修，至2019年7月，装修几近完成。至今，该房仍未进行不动产登记。第三人欧阳平以雷湘宝已承诺将11栋2单元401房转让给自己为由，分别于2019年7月、9月、10月多次阻止彭贤青装修，彭贤青多次报警，经调解未成，彭贤青遂向一审法院提起本案诉讼。二、早在2012年，雷湘宝对外宣称其有桂阳茶场安居工程指标房转让，第三人欧阳平及廖某于2012年11月2日向被告雷湘宝交纳两套指标房“订金”共110,000元（每套55,000元），但第三人与雷湘宝并未签订书面的房屋买卖合同或指标转让协议。2013年，桂阳茶场安居工程开始建设，2013年8月20日，原茶场职工成金红与桂阳茶场签订《桂阳茶场集资建房协议书》（编号为133号），取得该安居工程一套房的指标，后对该指标房有偿转让给了雷湘宝。雷湘宝承诺将原成金红所属指标房转让给欧阳平，欧阳平按雷湘宝及桂阳茶场建房代表小组的要求，先后三次交纳成金红指标房应交纳的集资款共93,000元。此外，雷湘宝在代表成金红摇号选房时交了第四次房款16,112元。雷湘宝选取11栋2单元401房后，雷湘宝又作为现房主就其摇号选中的11栋2单元401房与桂阳茶场建房代表小组结算了房款，领取了退款6748.2元。2018年10月30日，雷湘宝摇号选取了11栋2单元401号房后将该房及该房所属购房合同编号为133号的《桂阳茶场集资建房协议书》交付给了彭贤青，对此，成金红及桂阳茶场均无异议，均认可雷湘宝对11栋2单元401房具有自由处置权。而对于第三人欧阳平，雷湘宝则以实际指标减少为由，同意退款给欧阳平。欧阳平先后于2019年7月、9月、10月多次阻止彭贤青对11栋2单元401房进行装修，双方为此产生争执。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点应为：一、彭贤青与被告雷湘宝签订的《购房合同》是否有效；二、雷湘宝将11栋2单元401号房交付给彭贤青的行为是否合法有效。关于焦点一。对于彭贤青与雷湘宝于2017年11月17日签订的《购房合同》，双方均认为是双方真实的意思表示，亦不违反法律行政法规的效力性强制规定，合同当事双方对合同效力亦无异议，一审法院确认该合同有效。欧阳平提出上述合同违反了行政法规的规定，但未提供证据证明，一审法院不予采纳该意见。关于焦点二，彭贤青的诉讼目的是希望雷湘宝按照《购房合同》，将11栋2单元401号房交付给自己的行为能得到法律保护，自己可以对所涉房屋行使权利，进行装修、使用等，他人不得干涉。根据本案查明的事实，雷湘宝就其已取得处置权的11栋2单元401号房于2017年11月17日与彭贤青签订了《购房合同》，发生房屋买卖合同关系，并将该房交付给了彭贤青。而雷湘宝与第三人欧阳平虽然未就11栋2单元401号房签订书面的转让协议，但双方存在事实上的房屋买卖或指标房转让的法律关系，欧阳平也对该房主张权利，三方为此产生争执，因此，构成事实上的一房二卖争执。雷湘宝为履行与彭贤青签订的《购房合同》，而将11栋2单元401房交付给了彭贤青，彭贤青也交付了合同约定的购房款21万元给雷湘宝，双方依合同履行义务，公平合理，且彭贤青并不了解雷湘宝是否将涉案房屋转让他人的情况，其接受雷湘宝按合同交付的房屋是善意的，彭贤青已对涉案房屋合法占有，装修已基本完成，已是既成事实，是合法的，应受法律保护，他人不得妨碍原告对涉案房屋行使权利。至于雷湘宝不能对欧阳平履行交房义务，欧阳平可另行对雷湘宝主张违约责任。另外，彭贤青要求雷湘宝继续履行《购房合同》，协助办理茶场安置房11栋2单元401房屋过户手续，是合同约定的义务，雷湘宝应予协助，对于该请求，一审法院予以支持。而对于彭贤青要求雷湘宝退还多付的购房款14,310元，因房屋产权证尚未办理，房屋面积未确定，无法确定实际购房款是多少，因此，对于彭贤青该请求，因没有事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第（一）项之规定，判决如下：“一、确认原告彭贤青与被告雷湘宝签订的《购房合同》有效；二、确认原告彭贤青按照《购房合同》约定接收被告雷湘宝移交的茶场安置房11栋2单元401房屋的行为合法有效；三、被告雷湘宝继续履行《购房合同》，协助原告彭贤青办理茶场安置房11栋2单元401房屋的过户手续；四、驳回原告彭贤青的其他诉讼请求。本案受理费290元，减半收取145元，由原告彭贤青负担25元，被告雷湘宝负担120元。”二审中，欧阳平提交了桂阳县公安局立案决定书、拘留证、逮捕证和桂阳县人民检察院的批准逮捕决定书各一份，拟证明雷湘宝因收取彭贤青和欧阳平等人集资款，一房多卖，已经涉嫌诈骗罪被公安机关立案侦查，本案应当中止审理移送公安机关。彭贤青质证对真实性、合法性均无异议，但认为与本案无关。本院根据欧阳平的申请调取了雷湘宝涉嫌诈骗犯罪案件中公安机关对雷湘宝和欧阳平、彭贤青作出的询问笔录。欧阳平对调取的证据无异议，认为该笔录可以证实本案应当终止审理。彭贤青对真实性、合法性无异议，但认为涉嫌诈骗犯罪的是雷湘宝，该证据与本案无关。对欧阳平提交的新证据及本院依欧阳平的申请调取的证据，本院认证认为：该证据是由办案机关出具，本院对真实性、合法性予以确认，但本案是否应当终止审理，本院将于说理部分进行阐述。对一审认定的事实本院予以确认。另查明：雷湘宝因倒卖桂阳茶场安置房指标多次收取多人款项，涉嫌诈骗犯罪，已被桂阳县公安局刑事立案侦查，在办案过程中，公安机关对彭贤青、欧阳平均进行询问，制作询问笔录。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。争议焦点为：一、本案是否应当中止或终止审理；二、雷湘宝与彭贤青签订的《购房合同》是否有效以及雷湘宝向彭贤青交房的行为是否合法。关于焦点一。彭贤青根据与雷湘宝签订的《购房合同》提起诉讼，请求确认合同效力及请求雷湘宝履行合同义务，该请求属于民事案件的受案范围。在公安机关立案的刑事案件中，涉嫌实施诈骗犯罪的行为人系雷湘宝，彭贤青和欧阳平均系该刑事案件中的被害人。彭贤青和欧阳平在本案中实质是对诉争桂阳茶场11栋2单元401房的权利归属产生争议，该争议亦属民事案件受案范围，不属刑事案件处理，且本案的处理并不需要以刑事案件的处理结果作为裁判依据，因此，本案依法应当继续审理，欧阳平请求中止本案或者终结本案审理，一并移送刑事案件处理，没有事实和法律依据，依法不予支持。关于焦点二。根据合同法的相关规定，具有民事行为能力的民事主体之间，基于真实意思表示所签订的合同，不存在违反法律、行政法规强制性规定情形的，属合法有效。涉案《购房合同》是彭贤青与雷湘宝之间自愿签订，彭贤青按照合同约定向雷湘宝支付了大部分购房款，雷湘宝予以接收并向彭贤青履行了交付集资房的义务。在诉讼中，彭贤青请求雷湘宝继续履行合同协助办理过户手续，雷湘宝也同意履行，上述事实足以认定签订并履行《购房合同》是彭贤青与雷湘宝双方的真实意思表示。关于合同标的集资房能否进行交易的问题，集资房指标是单位职工基于特定身份关系依法享有的一种可期待物权，法律并没有禁止该特定权利人转让指标，因此，在目前的法律框架下，当事人之间转让集资房指标并未违反法律、行政法规的强制性规定，雷湘宝向彭贤青转让集资房指标的行为，并未违反法律规定。彭贤青与雷湘宝双方签订《购房合同》时，彭贤青对雷湘宝已经承诺将自己所购桂阳茶场成金红的集资房指标转让给欧阳平的事实不知情，本案亦不存在《购房合同》的当事人恶意串通损害他人合法权益的情形。因此，彭贤青与雷湘宝所签订的《购房合同》合法有效，欧阳平请求确认无效与事实和法律规定不符，本院不予支持。如上，彭贤青与雷湘宝签订的《购房合同》合法有效，对双方均有约束力。雷湘宝从桂阳茶场原职成金红处所购得的集资房指标包含在《购房合同》约定的“桂阳茶场指标房”的范围内。雷湘宝通过支付价款购买了成金红的购房指标，欧阳平对雷湘宝代成金红摇号选取11栋2单元401房的行为亦予认可，由此可见，在将诉争房屋交付给彭贤青之前，雷湘宝对诉争房屋享有支配权。彭贤青在受领房屋时系基于《购房合同》的合法依据，主观上亦是善意的，彭贤青收房后对房屋进行了装修已是既成事实。因此，应当认定雷湘宝向彭贤青交付诉争房屋的行为属于履行合同约定的义务，该行为合法有效。另桂阳茶场不是本案必须参加诉讼的当事人，一审未予追加没有遗漏诉讼主体。综上所述，欧阳平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290元，由欧阳平负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 李建湘审判员 杨利平二〇二〇年九月二十四日法官助理李敏书记员梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。