上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7539号上诉人(原审被告)：成都小馋院餐饮管理有限公司，住所地四川省成都市。法定代表人：潘向晖，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田晓光，北京万商天勤(成都)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海远运投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：冯新彦，总经理。委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。委托诉讼代理人：高伟，上海路森律师事务所律师。上诉人成都小馋院餐饮管理有限公司(以下简称“小馋院公司”)因与被上诉人上海远运投资管理有限公司(以下简称“远运公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初54691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。小馋院公司上诉请求：1．撤销一审判决第二、三、四、五、六、八项，改判驳回远运公司的诉讼请求；2．上诉费用由远运公司承担。事实和理由：一、远运公司违约在先，相关主张不应得到支持。远运公司未保障商场的公共区域及公共设施处于良好的使用状态，构成违约。自2018年9月起，系争上海市江场路XXX弄XXX号上海协信星光广场L2层NL201号房屋(以下简称“系争房屋”)所处商场进行大范围的整体改装，并关闭了房屋下面的一楼大门，使商场的公共区域及公共设施并未处于良好的使用状态，并对小馋院公司的经营造成了巨大的影响。根据远运公司的要求，小馋院公司提供了改造期间的部分经营数据，远运公司知晓小馋院公司因此所遭受的损失。远运公司的项目总也向小馋院公司表示，可以拖一拖费用，并表示愿意为小馋院公司因此遭受的损失提供解决方案。由于远运公司违约在先，给小馋院公司造成了巨大的经济损失，租金及物业管理费应与小馋院公司的损失进行相应的抵扣，且其主张的装修期租金损失及违约金亦因自身的违约行为不应得到支持。此外，远运公司从未向小馋院公司提供过推广服务，但却始终收取小馋院公司的推广费，其未履行推广义务的行为亦构成违约，且无权收取任何推广费。二、一审判决对小馋院公司实际占用系争房屋的期间认定有误，损失扩大的责任应由远运公司承担。小馋院公司实际占用系争房屋至2019年11月6日。2019年11月5日，远运公司在系争房屋将《停水停电通知函》送达给小馋院公司店铺员工，表示将于2019年11月7日8时起采取停水停电措施。2019年11月7日，小馋院公司店铺员工上班时发现，远运公司已采取了停水、停电、停气以及封锁系争房屋大门的措施，至此，小馋院公司已失去对系争房屋的占有。此外，系争房屋自2019年11月起即未产生水电费，一审开庭审理时，远运公司仅提交2019年10月份的水电费汇总表，亦说明系争房屋在2019年11月7日起即已由远运公司实际控制。《合同法》第119条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”2019年11月7日系争房屋由远运公司实际控制后，远运公司并未与小馋院公司沟通后续事宜，亦未采取任何适当措施防止损失扩大。相反，小馋院公司于2019年12月31日，主动向远运公司发出书面告知函，告知因远运公司单方措施导致无法开展后续工作的后果由远运公司承担，但远运公司并未予以回应。远运公司对合同解除后系争房屋处置的态度极其消极，2019年11月7日起的一切费用及损失皆应由远运公司承担。三、一审判决的违约金过高。本案中，远运公司并未举证证明其因拖欠租金所造成的实际损失数额或因拖欠租金所造成的不同于常规状态的特殊损失数额，因此远运公司的租金被拖欠，其损失即为利息损失。而一审判决违约金人民币(以下币种均为人民币)234，573元，远高于近期的LPR市场报价利率(4.5％／年)，如果按照近期市场报价利率4.5％／年计算利息至远运公司起诉时，利息总额为18，800元。即使按照24％的年利率计算，截止起诉时利息总额也不足100，000元。因此一审判决的违约金显然过分高于实际利息损失，应予以调低。四、逾期滞纳利息与违约金构成重复计算损失。远运公司已主张违约金，不应再同时主张逾期滞纳利息。远运公司的损失即利息损失，而违约金也只是补偿性的，同时主张利息及违约金属于重复主张同一项损失，且本案违约金已经严重过高，关于逾期滞纳利息的诉讼请求应予以驳回。综上所述，小馋院公司为依法维护自身合法权益，特提起上诉，望依法判决。远运公司未作辩称。远运公司向一审法院起诉请求：1．远运公司与小馋院公司签署的《上海协信星光广场房屋租赁合同》(以下简称“《房屋租赁合同》”)于2019年10月31日解除；2．小馋院公司将系争房屋腾空并恢复原状后返还远运公司；3．小馋院公司向远运公司补缴装修期(2016年11月7日-2016年12月30日)租金94，199.43元；4．小馋院公司向远运公司支付2018年11月1日起至合同解除之日止的基本租金，暂计算至2019年10月31日为757，992元；5．小馋院公司按照租金标准支付远运公司自合同解除次日起至实际搬离之日止的逾期占用使用费；6．小馋院公司向远运公司支付2019年10月1日起至合同解除之日止的物业管理费，暂计算至2019年10月31日为14，942元；7．小馋院公司向远运公司支付2018年12月1日起至合同解除之日止的推广费，暂计算至2019年10月31日为16，500元；8．小馋院公司向远运公司支付实际搬离之日止的公共事业费9，629.90元(具体包含2019年10月-2019年11月的电费9，243.50元、水费386.40元)；9．小馋院公司支付远运公司合同解除违约金234，573元(以履约保证金227，103元抵扣后为7，470元)；10．小馋院公司支付远运公司律师服务费15，000元；11．小馋院公司支付逾期滞纳利息(以诉请4、6、7之和789，434元为本金，自2019年10月15日起算，按日万分之五的标准计算)。一审审理中，远运公司撤回要求小馋院公司恢复原状的请求。一审法院认定事实：远运公司为系争房屋产权人。2015年11月7日，远运公司(出租方，甲方)与小馋院公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第十五日前向甲方预先缴付下月的基本租金、管理费。乙方须于交付日前十五日前向甲方预付开业日所在历月尚余天数的基本租金，付款额为按当月的基本租金乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。若乙方于装修期内在该房屋内任何一部分对外开张营业的，则开业日应被视为提前至该对外开张营业日，乙方应于下一历月第十五日前补交自该对外开张营业日至装修期结束之日的基本租金或提成租金。乙方最后一次支付基本租金的付款额为按当月基本租金乘以合同期在最后一个历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。乙方须于交付日前十五日前向甲方预付开业日所在历月尚余天数的管理费，付款额为按当月的管理费乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。乙方最后一次支付管理费的付款额为按当月管理费乘以合同期在最后一个历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从履约保证金中作出抵扣或没收全部保证金。在乙方未按合同约定履行缴纳租金、管理费、推广宣传费或其它费用的前提下，甲方有权以乙方暂由甲方代收的营业款(如有)和／或银行卡结算货款金额(如有)抵冲乙方所欠款项，对不足抵冲的款项，甲方可根据本合同的规定进行追讨。合同第二十五条约定，乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)，视为乙方违约。出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……(e)涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；……(g)涉及交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新承租方交付该房屋而需承担的违约金、中介费(如有)……(n)提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期(无论乙方是否已享有)，在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金，除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿，乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物……合同第二十六条第五款约定，乙方如连续十二个月月营业额未超过当月基本租金的，或未达到附表一第八部分所述的累计营业额最低要求的，甲方有权在事先书面通知乙方后立即解除本合同，双方互不承担违约责任。合同附表约定，租赁面积约为327.5平方米，用途只限于用作商场，乙方仅限于在该房屋内经营小馋院品牌餐饮品类的商品；合同期自2016年11月7日至2020年11月6日止；交付日为2016年11月7日；装修期为自交付日起54天；开业日为2016年12月31日。租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金为于交付日起算的第一年内，按租赁面积计算月租金为53，288元；于交付日起算的第二年内，按租赁面积计算月租金为58，269元；于交付日起算的第三年内，按租赁面积计算月租金为63，249元；于交付日起算的第四年内，按租赁面积计算月租金为68，230元。提成租金为于交付日起算的第一年内，月租金为该房屋当月总营业额之8％；于交付日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之8％；于交付日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之9％；于交付日起算的第四年内，月租金为该房屋当月总营业额之10％。管理费按租赁面积计算月管理费为14，942元。该房屋内由乙方发生的水费(如有)、电费、煤气费(如有)、通讯费用(如有)及垃圾处置费的实际金额、乙方根据合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用；推广宣传费为每月1，500元；收银机租用费为每台每月300元；履约保证金为227，103元。合同签订后，双方办理了房屋交接，小馋院公司向远运公司支付履约保证金227，103元，并支付租金至2018年10月31日，支付物业管理费至2019年9月30日，支付推广费至2018年11月30日。2019年5月28日，远运公司向小馋院公司发送《催款函》，内容为，截止2019年5月23日，小馋院公司已逾期缴纳欠款515，496元，要求小馋院公司在2019年6月10日前完成缴费。否则，远运公司将向小馋院公司收取滞纳金、视违约情况提前解除合同并追究小馋院公司的违约责任。2019年9月23日，远运公司再次向小馋院公司发送《催款函》，内容为，截止2019年9月12日，小馋院公司已逾期缴纳欠款831，909.10元，要求小馋院公司在2019年9月30日前完成缴费。否则，远运公司将向小馋院公司收取滞纳金、提前解除合同并追究小馋院公司的违约责任。2019年10月23日，远运公司向小馋院公司发送《解除合同通知书》，内容为，鉴于小馋院公司存在欠付租金、管理费及其他费用的行为，远运公司已发出相关函件，小馋院公司仍未主动与远运公司联系，远运公司现正式函告小馋院公司：合同于2019年10月31日解除；小馋院在2019年10月31日前完成欠付款项的缴费；远运公司依约没收小馋院公司缴纳的履约保证金；远运公司将依约计取小馋院公司违约金、滞纳金；小馋院公司应于2019年10月31日前，完成合同解除后的撤场等相关义务。小馋院公司收到了远运公司上述三份函件。一审审理中，小馋院公司表示，远运公司于2019年11月7日封门、停水停电，致小馋院公司无法进入系争房屋。远运公司则表示，系争房屋于2019年12月30日就处于闭店状态，而封门和停水停电等措施并非远运公司所为。小馋院公司又提出，由于远运公司封闭商场部分区域，导致客流减少，给小馋院公司造成损失，小馋院公司曾提出减免租金。远运公司则表示，远运公司封闭的并非是小馋院公司经营区域，当时并未同意减免租金，只是同意租金可以“拖两个月”支付。小馋院公司于本案开庭当日明确表示放弃遗留在系争房屋内的物品，由远运公司自行处理，远运公司表示其自行收房，房屋使用费计算至开庭当日(2020年5月18日)。关于水电费的支付。远运公司提供了水电费的汇总表，其中10月份的水电费汇总表由小馋院公司员工签名确认，11月份的水电费汇总表没有小馋院公司员工签名。小馋院公司于庭审中确认10月份发生的水电费合计为6，437.90元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《房屋租赁合同》系远运公司与小馋院公司真实的意思表示，与法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。小馋院公司未履行按时缴纳租金等费用的义务，已经构成违约，远运公司有权按约定行使合同解除权。小馋院公司辩称，远运公司封门、停水停电，致小馋院公司无法进入系争房屋，无证据予以佐证，不予采信。小馋院公司据此主张远运公司违约在先的观点，也不予认同。合同解除的时间，应为远运公司解除合同通知书通知解除之日，即2019年10月31日为合同解除之日。合同解除后，小馋院公司应及时返还房屋，继续占用房屋的应支付远运公司房屋使用费，房屋使用费参照合同约定的租金标准。考虑到远运公司清楚小馋院公司于2019年12月30日就处于闭店状态，但远运公司并未以积极的心态收回系争房屋，直至2020年5月18日开庭，远运公司才表示会自行收回房屋，造成房屋的空置损失，双方均有责任。法院考虑到合同履行情况、解约事由以及远运公司收回房屋需要合理时间等因素，小馋院公司应支付房屋占用费、物业管理费、推广费至2020年2月29日。小馋院公司欠付的费用为2018年11月1日至2020年2月29日的租金、房屋使用费1，029，444.8元，2019年10月1日起至2020年2月29日的物业管理费74，710元(14，942＊5)，2018年12月1日起至2020年2月29日的推广费22，500元(1，500＊15)。2019年11月份的水电费发生的金额未经小馋院公司确认，仅仅只是远运公司单方面制作，远运公司该项主张不予支持，法院确认小馋院公司应支付远运公司2019年10月份的水电费6，437.90元。小馋院公司辩称远运公司同意减免租金，未提供相应的证据，不予采信。小馋院公司中途擅自退租，构成根本性违约，应当按合同约定支付远运公司相当于届时3个月基本租金和物业管理费作为提前解除合同的违约金，计234，573元。合同约定装修期为交付日起54天，即2016年11月7日至2016年12月30日，合同同时还约定，因小馋院公司违约导致合同解除，小馋院公司不享有装修期，小馋院公司须全额向远运公司补交上述装修期的租金，为94，199.43元。合同约定的逾期付款违约金的计算标准为日千分之一，远运公司自行调整为自2019年10月15日始，以截止2019年10月31日所欠付的租金(757，992元)、物业管理费(14，942元)以及推广费(16，500元)之和为本金，按每日万分之五的标准计算逾期滞纳利息，予以确认。远运公司已收取的租赁保证金227，103元应在合同解除后予以返还。远运公司主张违约金后，还要求小馋院公司支付律师费15，000元，缺乏依据，不予支持。判决：一、上海远运投资管理有限公司与成都小馋院餐饮管理有限公司就上海市江场路XXX弄XXX号NL201房屋签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；二、成都小馋院餐饮管理有限公司应支付上海远运投资管理有限公司2018年11月1日至2020年2月29日的租金、房屋使用费1，029，444.8元；三、成都小馋院餐饮管理有限公司应支付上海远运投资管理有限公司2019年10月1日起至2020年2月29日的物业管理费74，710元；四、成都小馋院餐饮管理有限公司应支付上海远运投资管理有限公司2018年12月1日起至2020年2月29日的推广费22，500元；五、成都小馋院餐饮管理有限公司应赔偿上海远运投资管理有限公司装修期租金损失94，199.43元；六、成都小馋院餐饮管理有限公司应支付上海远运投资管理有限公司解除合同违约金234，573元；七、成都小馋院餐饮管理有限公司应支付上海远运投资管理有限公司水电费6，437.90元；成都小馋院餐饮管理有限公司应支付上海远运投资管理有限公司上述第二至七项应付款，合计为1，461，865.13元，扣除上海远运投资管理有限公司已收取的履约保证金227，103元后，成都小馋院餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海远运投资管理有限公司1，234，762.13元；八、成都小馋院餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海远运投资管理有限公司逾期滞纳利息(以789，434元为本金，按日万分之五标准，自2019年10月15日起计算至实际支付之日止)；九、上海远运投资管理有限公司其余的诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，小馋院公司与远运公司就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据查明事实，小馋院公司未按约履行缴纳租金等费用的义务，已经构成违约，其应承担相应违约责任。小馋院公司上诉主张远运公司违约在先，未提供相关证据予以证明，对其主张本院不予采纳。因远运公司行使合同解除权，双方租赁合同于远运公司解除合同通知书通知的合同解除之日解除。合同解除后，小馋院公司应当返还系争房屋、支付欠付租金及占用房屋期间的使用费，结清物业管理费、推广费、水电费等费用，并按合同约定承担相应违约责任。小馋院公司上诉主张实际占用系争房屋至2019年11月6日，依据不足，本院不予采纳。一审法院结合合同履行情况、解约事由及远运公司收回房屋需要合理时间、双方对空置损失扩大的责任等因素，确定小馋院公司应支付房屋占用费、物业管理费、推广费至2020年2月29日，并无不妥。因合同系因小馋院公司违约导致解除，远运公司主张小馋院公司按合同约定支付违约金234，573元，一审予以支持，并无不当。小馋院公司主张违约金过高，依据不足，本院不予采纳。双方合同约定逾期付款违约金计算标准为日千分之一，远运公司自行调整为按日万分之五主张截止2019年10月31日的欠付费用的逾期滞纳金，一审法院对其主张予以支持，亦无不当。小馋院公司上诉主张逾期滞纳金与违约金构成重复计算损失，无事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，小馋院公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，861元，由上诉人成都小馋院餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年九月二十八日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……