江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0102民初5773号 原告：乔玉林，男，1984年10月27日生，汉族，住南京市涟水县。 委托诉讼代理人：黄彪、杨衡生，江苏斐多律师事务所律师。 被告：柏全民，男，1971年2月1日生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：徐涛、鲍金茹，江苏圣典律师事务所律师。 被告：王雷，男，1981年4月30日生，汉族，住南京市栖霞区。 被告：谭道红，女，1979年5月8日生，汉族，住南京市栖霞区。 原告乔玉林与被告柏全民、王雷、谭道红案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔玉林及其委托诉讼代理人黄彪、杨衡生，被告柏全民的委托诉讼代理人徐涛、鲍金菇，被告王雷到庭参加了诉讼。被告谭道红经本院依法送达开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乔玉林向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认位于南京市浦口区××房屋及装修的所有权属于原告；2、请求法院依法解除对南京市浦口区××房屋的查封，并停止对该房屋的执行。事实与理由：原告于2015年4月向被告王雷购买位于南京市浦口区××房屋（以下简称××室房屋），总价140万元，原告于2015年7月搬入该房屋居住，并对房屋进行了装修。后原告与被告王雷签订《南京市存量房交易合同》，被告王雷向原告出具收条，确认原告已付清房款。但由于被告原因，导致××室房屋一直未过户登记至原告名下。2017年5月15日，××室房屋被玄武区法院查封。后因（2019）苏0102执恢607号案件，玄武法院裁定拍卖××室房屋。2020年4月20日，原告向玄武法院提出执行异议。2020年6月28日，玄武法院作出（2020）苏0102执异63号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，提起本案诉讼。原告认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告自2015年7月就已经合法占有案涉房屋，在案涉房屋被查封前也与被告王雷签订合法有效的书面合同，并已向王雷、谭道红支付了全部购房款，且对房屋未办理过户登记无任何过错，故原告对案涉房屋的权利可以排除法院的强制执行。综上所述，为维护原告的合法权益，望贵院依法裁判。 被告柏全民辩称，一、房屋买卖合同的存在仅代表当事人之间可能存在债权债务关系，债权人对合同相对人具有债权请求权，即使合同生效，买受人也不必然取得排他效力的物权，我国物权法对不动产所有权变动采取物权公示制度，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得物权，未经法定公示程序不具有对抗第三人的效力。而本案案涉房屋并未登记在原告名下，故被告对案涉房屋不享有所有权。二、原告与被告王雷之间的房屋买卖合同关系存在诸多疑点和不合常理之处。1、从交易价格方面看，案涉房屋建筑面积120平方米，买卖总价只有140万元，根据南京二手房交易信息来看，案涉小区在2015年二手房平均单价约每平方米15000元左右，总价应在180万元左右，而原告却只以140万元购得，明显违背市场价值，是以不合理的价格取得房屋。2、从双方签订的房屋买卖合同本身及整个交易过程看，《存量房买卖合同》中关于付款方式、付款期限，房屋交付、违约责任、权属转移登记等重要条款均为空白项，这对商品房交易价值比较高的物品来讲，该份合同条款严重不合常理，二人之间的恶意串通性不言而喻。令人费解的一点，原告称其与王雷在2015年即已达成购房意向，但是按照其所述，在原告支付完毕全部房款后，双方竟然未签署任何书面合同，而直至2017年3月份，双方才签订房屋买卖合同，明显不符合交易习惯。3、房屋交易价格140万元，原告分数十次转账给王雷，根据原告提供交易明细，原告账户中仍有几十万元的余额，在有支付能力的情况下，原告多次且长达3年时间才将购房款支付完毕，明显有悖常理。更为重要的是，原告所举证的支付凭证中有许多是自己在ATM机的现金取款，但未提供资金走向，不能证明该部分款项已交付王雷。4、原告与王雷均称双方在买卖房屋前存在借贷关系，那么，原告向王雷支付款项很可能是基于双方之间的借贷行为，而非真实的买卖行为。5、涉案房屋的房产证、土地证至今未交付原告，双方至今也未办理任何备案登记（即使存在抵押，也可以正常办理），在此情况下原告已将全部房款付清，不符合通常的交易习惯。6、原告及其丈夫谭道清对于购买案涉房屋时间的表述存在矛盾，原告乔玉林在起诉状中表明，原告于2015年4月向被告王雷购买案涉房屋，而谭道清则在经过公证的委托书中表明，妻子乔玉林现欲购买案涉房屋，委托书上落款时间是2017年2月14日，前后时间差了近两年，原告乔玉林是何时购买的案涉房屋值得商榷。因此被告完全有理由相信原告与王雷之间的房屋买卖合同关系并非真实。三、原告主张其在法院查封前已合法占有案涉房屋并无事实和法律依据。人民法院于2017年5月15日查封案涉房屋，原告一直辩称其在2015年即已占有案涉房屋，并提交了水、电、燃气费及物业费缴纳凭证，电信网络费用缴费记录等证据。但是，原告所提交的全部证据均是在案涉房产被查封以后所支付的物业费、水电费，并无任何证据证明其在案涉房屋查封前已实际入住。此外，本案原告同时提交了2017年10月30日签署的《南京市装修装饰工程施工合同》，以证明案涉房屋由其占有。根据原告的多次陈述，其在2015年、2016年就知晓案涉房屋设有抵押且与本案被告柏全民存在纠纷，但其却花费资金予以装修，其目的耐人寻味。四、原告对未办理过户登记手续存在主观上的过错，即使其对案涉房屋享有物权期待权，但并不足以排除强制执行。即使原告与被告王雷之间房屋买卖合同是双方真实意思表示，但是原告亦不存在“非因自身原因而未办理过户”的情形。原告主张其之所以未办理过户登记，是因为案涉房屋在2017年2月21日之前还存在抵押，并在庭审中多次自述在2015年、2016年被告王雷已告知案涉房屋有抵押登记。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第八条规定：具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：（1）案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。此外，原告作为房屋买卖合同的买方，至今未查看案涉房屋的权属证书，即支付房款、签署买卖合同，其未尽到审慎的注意义务，对于案涉房屋一直未过户登记到己方名下，具有过错。综上，原告对案涉房屋不具有物权期待权，不具有足以排除强制执行的权益，依法应予以驳回。 被告王雷辩称，2015年案涉房屋已经卖给乔玉林，乔玉林已经入住，被告跟乔玉林是亲属关系，被告当时做生意，房子一直在抵押，所以一直没有办理过户手续。被告跟柏全民之间的事情，2017年柏全民申请查封房产以后，他申请的金额是122万元，被告一直在沟通，去年已经归还100万元本金。 被告谭道红未到庭应诉，亦未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审查查明，2017年9月20日，本院对原告柏全民诉被告王雷、谭道红民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0102民初3202号民事调解书：××××。 在（2017）苏0102民初3202号案件审理过程中，柏全民申请保全案涉房地产，本院于2017年5月15日保全了案涉房地产。 2017年10月19日，柏全民向本院申请强制执行，案号为（2017）苏0102执2684号，执行过程中，双方达成执行和解协议，本院裁定终结执行。 因被执行人未履行执行和解协议，2018年3月14日，柏全民又向本院申请强制执行，案号为(2018)苏0102执恢73号，执行过程中，双方达成执行和解协议，本院裁定终结执行。 因被执行人未履行执行和解协议，柏全民又向本院申请强制执行，案号为(2019)苏0102执恢607号。 2019年6月26日，本院作出（2019）苏0102执恢607号之一执行裁定书：本院依据已经发生法律效力的（2017）苏0102民初3202号民事调解书，向被执行人发出执行通知，但被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务。裁定：拍卖被执行人王雷所有的位于江苏省南京市浦口区××不动产。 2019年7月2日，该执行案件的执行员与乔玉林进行了谈话，并制作了执行笔录，主要内容为：本院告知乔玉林关于柏全民申请执行王雷、谭道红民间借贷纠纷一案，本院依法查封了案涉房屋，并张贴封条，准备评估拍卖，你与被执行人是什么关系，有什么意见？乔玉林回答：我是谭道红弟媳，该房于2015年从被执行人处购收买，但未办理产权过户手续，现在我和女儿居住在此；本院告知乔玉林关于房屋买卖的问题，你可以另行诉讼，就现在调取的不动产信息该不动产仍登记在王雷名下，因此你现在需要搬离该住处，并张贴封条，如被执行人不履行义务，本院将依法评估拍卖该不动产。乔玉林回答：好的，我会依法保护自己的权益，我收拾东西就走。 因乔玉林未提出执行异议，本院2020年3月19日淘宝网公示了拍卖公告，确定案涉不动产拍卖时间为2020年4月23日10时至2020年4月24日10时止。2020年4月24日案涉房不动产经过网拍成交，成交价为2327000元。 2020年4月20日，乔玉林向本院提出执行异议，本院于2020年6月28日作出（2020）苏0102执异63号执行裁定书，驳回乔玉林的异议请求。乔玉林不服该裁定，提起本案诉讼。 另查明，王雷与谭道红原是夫妻关系，现已离婚。谭道红是谭道清姐姐，谭道清与乔玉林系夫妻关系，2017年2月14日，谭道清与乔玉林签订《委托书》，内容为：我妻子乔玉林现欲共同购买案涉房屋，上述房屋拟登记在我们二人名下。因我无时间亲自办理购买上述房产的相关事宜，故委托妻子乔玉林为代理人代为办理。同日，该份《委托书》经江苏省南京市南京公证处公证。 2017年2月28日王雷出具收条：今收到谭道清、乔玉林案涉房屋款1400000元整，其中950000已实收，另450000元已抵充本人借款等，截止到本收条之日，双方无任何债权债务。 2017年3月4日，甲方王雷与乙方乔玉林签订《南京市存量房交易合同》约定：甲方自愿将案涉房屋及其相应的土地使用权出售给乙方，该房屋建筑面积120.04平方米，房屋用途为住宅；甲乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币1400000元等内容。 案涉房屋《不动产登记资料查询结果》证明显示，2017年2月21日，案涉房屋设立抵押权，抵押权人为杨奇龙、抵押人为王雷，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额最高债权数额为130万元，债务履行期间2017年2月14日-2017年8月13日。 审理中，乔玉林还向本院提供了以下证据予以证明案涉房屋为其所有：1、2017年2月14日，原告的丈夫谭道清出具的委托原告办理购买案涉房屋委托书的公证书、2017年3月4日，原告与被告王雷签订的《南京市存量房交易合同》；2、王雷出具的收到原告140万元购房款的收条、原告尾号4984邮政银行卡的交易流水、原告尾号9096江苏银行交易流水，原告尾号1793中国银行交易流水、谭道红尾号4341中国银行交易流水、谭道清尾号4570的中国银行卡交易流水、谭道清尾号6419中国银行卡交易流水、谭道清尾号8462招商银行交易流水、乔玉林尾号1793中国银行交易流水、乔玉林尾号4341中国银行交易流水各1份；3、燃气费、水电费、物业费、电信网络费用缴费记录，发票、收据；4、2017年10月30日签订的《南京市装饰装修工程施工合同》、工程预算、装修材料购买记录；5、2016年7月22日王雷与张晓萍签订的案涉房地产的《南京市房地产抵押合同》。另外原告还补充了以下证据：1、2015年1月-2018年1月电费缴纳明细2页、2015年10月及2016年2月中国银行缴纳电费凭证各1张、微信实名认证信息截图1张、微信绑定银行卡信息截图1张、原告中国农业银行流水8页、原告微信缴纳电费账单截图25张；2、原告微信缴纳燃气费账单及交费凭证14张、燃气催缴气费通知书；3、原告于2015年4月23日将其原有房屋出售后购入案涉房屋的《南京市存量房买卖合同》。 被告柏全民的质证意见为：1、证据1中《南京市存量房交易合同》被告不是合同当事人，无法核实合同的真实性，请法院予以核实。对于公证书的真实性认可，如果《南京市存量房交易合同》是真实的，该合同的签订时间是2017年3月4日，按照原告的陈述，其在2016年就已经向王雷支付全部购房款，这与交易惯例是明显不符的，并且该份合同，对于购房过程中的所有的重要事项，比如款项支付的期限、支付的时间、房屋是否存在权利限制、是否有违约责任，均未明确约定，这与交易习惯明显不符，该合同的签署时间是2017年3月4日，是在案涉房屋设置抵押时间2017年2月14日之后，原告在签署该合同时，理应有合理的注意义务，知晓案涉房屋存在抵押情况，原告不具有非因其自身原因而不能办理房屋过户的情形。2、证据2中收条的真实性无法核实，即使是真实的，原告没有任何证据证明在该收条出具前，原告与王雷存在45万元的借款，如果说在收条出具之前，原告与王雷存在借贷关系，那么原告及他的丈夫谭道清与王雷之间的往来账款，很可能是双方之间借贷的往来，不是原告所说的购房款。关于8份银行流水，真实性认可，不认可原告的证明目的。首先大部分银行转账看不到对方账户，部分款项是原告在ATM机上的现金取款，无法确认款项是否实际汇入王雷的账户。其次，原告称其与王雷约定购房款为140万元，所称已经支付房款分为多笔，但单笔的金额从一千到几十万不等，时间的跨度达三年之久，是不符合常理和交易习惯的。3、证据3的真实性认可，但是不能够证明原告在2015年已经实际占有了案涉房屋，原告提交的单据上显示的时间都在法院查封案涉房屋之后，原告提供发票清单，但未提供支付的凭证，不能够证明该部分费用是原告缴纳的，也不能够证明原告在2015年就搬入案涉房屋。4、证据4真实性无法核实，也不认可原告的证明目的。原告提供了装修款项，家具购买款项的部分支付凭证，未明确看到支付的银行卡是原告所有，无法证明该部分费用是原告支付的。5、证据5的真实性认可，但是签署抵押合同不代表已经向房产部分登记设立了抵押，应当以不动产登记部门出示的不动产登记资料查询结果为准。 对原告的补充证据柏全民的质证意见为：1、证据1真实性由法院核实，不认可原告的证明目的。首先，原告提交的缴费记录商户名为国网江苏省电力有限公司南京供电分公司，无法证明该部分费用为案涉房屋所产生的费用。其次，即使该部分费用为案涉房屋所缴纳的费用，原告提交的最早一张的凭证，时间显示是2016年4月份，不能证明原告在2015年7月实际占有该房屋。2、证据2真实性认可，不能够证明原告在2015年7月已经实际占有案涉房屋，虽然相关的缴费账单显示原告缴纳了燃气费，但是缴纳的时间基本上是在2019年至2020年之间，其中最早一次的缴纳时间是2017年9月2日，此时案涉房屋已经被人民法院查封了，而且离原告陈述的2015年7月入住案涉房屋的时间也晚了两年多。因此，无法证明原告2015年7月就已经实际占有案涉房屋。3、证据3真实性、关联性不认可，这是原告与其他人签订的合同，与本案无关。即使原告将其原有的房屋卖了，也不能够说明原告就购买和占有案涉房屋。 被告王雷的质证意见为：对原告提供的证据没有异议，都是我签的。房子确实是2015年卖给原告的，付款时间长达三年，是因为我们是亲戚，大家相互信任。45万元确实是原告借给我的。 审理中，王雷称在将案涉房地产卖给原告时，案涉房屋就有抵押，但其没有告知原告。原告称其在购买案涉房地产时，不知道王雷已将房产登记抵押，也没有要求查看案涉房地产的所有权证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付对方；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据原告提供的证据，可以证明原告与被执行人签订了书面的房屋买卖合同，已支付了大部分购房款，也已在案涉房屋内居住。但原告在2016年年底前支付了购房款，在此之后至案涉不动产在2017年2月21日设定抵押之前，原告与王雷并未办理房屋产权过户手续，在此期间并不存在阻却案涉房屋产权过户的情形，因此属于买受人自身的原因未办理过户登记。 即使如原告及被告王雷所称在原告购买案涉房屋时就存在抵押情形，导致无法办理产权过户手续，且称当时王雷并未将抵押情况告知原告，但原告作为购买人，在购买房屋的这一重大事项时，应当要求王雷提供案涉房屋的基本情况，并查看案涉房屋的所有权证，如确有抵押，在房屋所有权证上是有登记的，而原告并未查看案涉房地产的所有权登记证书，因此，原告在购买案涉房屋时，未尽到审慎的注意义务，对此具有过错。 综上，虽然原告与被执行人签订了书面的房屋买卖合同，已支付了购房款，也已实际占有案涉不动产，但因原告自身的原因未办理过户登记，故原告的诉请于法无据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告乔玉林的诉讼请求。 本案案件受理费80元，由原告乔玉林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  何 俊 人民陪审员  陆雪萍 人民陪审员  王义蓉 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  朱礼杨