内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终1016号上诉人（原审被告）：乌日嘎，女，1990年12月10日出生，蒙古族，住内蒙古自治区新巴尔虎右旗。上诉人（原审被告）：王志慧（与乌日嘎系夫妻关系），男，1991年5月3日出生，蒙古族，住内蒙古自治区新巴尔虎右旗。共同委托诉讼代理人：巴特尔，内蒙古壮丽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：满洲里振兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市扎赉诺尔区。法定代表人：耿凤玉，经理。委托诉讼代理人：刘金彪，男，该公司监事。上诉人乌日嘎、王志慧因与被上诉人满洲里振兴房地产开发有限责任公司（以下简称振兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区新巴尔虎右旗人民法院（2019）内0727民初113号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。乌日嘎、王志慧上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法予以改判；3.一、二审诉讼费由振兴房地产公司负担。事实与理由：一、乌日嘎、王志慧在一审审理期间提出反诉认为涉案房屋质量存在问题，因高额的鉴定费用撤诉。二、振兴房地产公司作为房地产从业者，并不具备为本公司外其他人员设立公积金账户的资质，一审法院将公积金未能办理成功的原因归结为乌日嘎、王志慧未提供担保人，显失公平。振兴房地产公司在代办公积金时未提示乌日嘎、王志慧需要提供担保人，乌日嘎、王志慧对于未能办理公积金贷款无法预见。乌日嘎、王志慧不同意承担因无法办理公积金贷款产生的利息。本案应围绕公积金贷款未能办理的责任在哪方及涉案房屋是否存在影响合同履行的质量问题进行审理。振兴房地产公司辩称，第一，买房过程中售楼处跟个别住户谈首付款是30%，其他房款用商业贷款或牧民贷款。如果办不下来，让振兴房地产公司帮助协调办理公积金，好处费由振兴房地产公司与办理住房贷款单位协调，第三方单位给出具证明进行担保，当时这个担保是售楼人员帮助协调办理的，费用并不是振兴房地产公司收取的。第二，在贷款过程中王志慧、乌日嘎始终拖延时间，不履行贷款手续。2016年10月住房公积金贷款进行改制，凡是没有单位的，不是公务员的，贷款需要担保找人。王志慧、乌日嘎始终找不着人担保才贷不了款。第三，关于双方住房公积金贷款，双方约定如果贷款办不下来，对方给付3%月利息，通过一审法院调解，振兴房地产公司放弃3%月利息，按每月7厘的利息请求。振兴房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令乌日嘎、王志慧给付欠款325851元及利息159009.87元；2.诉讼费用由乌日嘎、王志慧负担。诉讼过程中，变更第1项诉讼请求为：判令乌日嘎、王志慧给付房款366144.98元，并自2014年9月24日至2019年2月28日（53个月）为止按照月利率2%计算利息为70013.68元。自2014年9月24日至2019年2月28日为止以本金300000元按照年利率6%计算为95400元，利息合计为165513元，房款本金及利息合计531657.98元，并自2019年2月28日至实际付清为止，以本金531657.98元为基数，按农村信用合作联社月利率0.98%支付利息。一审法院认定事实：2014年9月23日，振兴房地产公司与乌日嘎、王志慧签订商品房买卖合同，合同约定：1.振兴房地产公司出售给乌日嘎、王志慧位于新巴尔虎右旗某镇某小区X号楼X单元X室，面积为95.29平方米，价格为每平方米3380元，价款为322080元，X-X-XXX车库，面积为22.18平方米，价格为每平方米4900元，价款为108682元，总价款为430762元。2.乌日嘎、王志慧于2014年8月30日前一次性存入商品房首付款97080元，其余价款办理贷款。3.乌日嘎、王志慧未按合同约定的日期付款，逾期在180日内的，振兴房地产公司有权追究其逾期付款及其利息，利息自合同约定应付款项之日的次日至实际付款日为止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，振兴房地产公司有权要求合同继续履行，乌日嘎、王志慧应当支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。4.乌日嘎、王志慧还应每日按商品房价款的0.0050%向振兴房地产公司支付违约金。振兴房地产公司于2014年12月30日交付房屋。经查证，振兴房地产公司、乌日嘎、王志慧均承认涉案房屋实际交易价格为：住宅每平方米2700元，价款为257283元，车库每平方米4200元，价款为93156元，合计350439元。双方签订的合同价格是乌日嘎、王志慧为了获得更多住房公积金贷款额度而抬高房屋价格。在庭审过程中双方经过核算，振兴房地产公司承认乌日嘎、王志慧自2014年8月20日起至12月20日期间给付房款合计49800元。另查明，双方签订商品房买卖合同当日，乌日嘎向振兴房地产公司出具一份欠据，约定其欠振兴房地产公司房款80544元，此款于2014年10月中旬付清，否则按三分利息计算。对此，振兴房地产公司表示该欠款是双方对代缴涉案房屋办证手续费和部分未支付房款的结算，具体包括：销售不动产税28322元，乌日嘎为了多获得贷款额度将涉案房屋实际交易价款350439元抬高至合同价款430762元，并按照合同价款交纳销售不动产税56644元，双方约定该税金各承担一半28322元，交易税8091元、维修基金3533元，房权证工本费80元、车库登记费550元、印花税215元、水电费150元、车库电费100元、住宅水费100元、电视入网费300元、物业费1409元、设立住房公积金专户的介绍费10000元、装修保证金1000元、垃圾清理费500元、缴存公积金4800元等，合计59160元，余款21384元是欠条形成之前的欠付房款，总计80544元。在本案诉讼过程当中，振兴房地产公司最后明确表示房屋价款按350439元主张诉讼权利，手续费按59160元主张诉讼权利。乌日嘎、王志慧最后明确表示其认可手续费金额59160元，但不认可在该金额中的销售不动产税28322元。另查明，双方签订欠条之后振兴房地产公司给乌日嘎、王志慧办理了房权证，并按照合同价款交纳了销售不动产税56644元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案合同履行过程中，因乌日嘎、王志慧未获得住房公积金贷款导致双方合同能否继续履行产生争议。本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对合同双方均有约束力，双方均应遵守。乌日嘎、王志慧表示振兴房地产公司向其承诺给他们办理公积金贷款，但未能办理贷款导致其购房成本增加，超出其承受能力，合同目的无法实现。振兴房地产公司表示是因住房公积金贷款政策调整后乌日嘎没有提供贷款保证人导致其未获得公积金贷款。对此，一审法院认为，合同能否继续履行的判断，应对合同履行程度、成本增加比例、买受人资信情况等因素综合进行考量。如购房出资的履约成本增加幅度较小，对当事人履约能力不构成严重影响的，合同应当继续履行。涉案房屋合同总价款为430762.2元，拟贷款金额为333681.8元，贷款金额占合同总价款的80%，即涉案合同的绝大部分房款为申请贷款。对于买受人乌日嘎来说，支付购房款系其主要合同义务，但要分析乌日嘎有无继续履行合同的意思，首先要看，乌日嘎并没有提供证据证明其个人资信符合当时的申办公积金贷款条件，经查证，乌日嘎的资信有不符合住房公积金贷款条件，表现为乌日嘎无职业且未长期缴存公积金的情况下为了能够贷款其向振兴房地产公司支付10000元介绍费后设立的公积金专户，且没有证据证明其为贷款提供过贷款保证人，可见乌日嘎在签订合同时对无法取得公积金贷款是有所预见的，所以，其未获得公积金贷款的结果不能归咎于振兴房地产公司。涉案房屋交付之日自2014年12月30日起至本案立案之日2019年1月16日为止，在这长达五年之久，乌日嘎在能否获得公积金贷款存疑或者贷款未能获得的情况下，从未向振兴房地产公司要求过变更合同履行方式或者解除合同，而是在涉案房屋内居住至今。乌日嘎、王志慧虽然提出反诉请求解除合同，退回涉案房屋，但其在诉讼过程中撤回反诉。综上理由，这些情形能够反映乌日嘎、王志慧具有继续履行合同的意思表示。关于乌日嘎、王志慧应当继续履行房款多少的问题。振兴房地产公司的诉讼请求包括乌日嘎未支付的涉案房屋价款和购房手续费产生的税、费。首先，双方均认可房屋实际交易价格，故予以认定涉案房屋总价款为350439元，扣除乌日嘎、王志慧已付49800元，未付房屋价款应当为300639元。逾期利息的问题，双方约定“乌日嘎、王志慧未按合同约定的日期付款，逾期在180日内的，振兴房地产公司有权追究其逾期付款及其利息，利息自合同约定应付款项之日次日至实际付款日为止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，振兴房地产公司有权要求合同继续履行，乌日嘎应当支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。”根据合同的该约定，逾期在180日内就应当付息，因乌日嘎、王志慧不能贷款付款，振兴房地产公司应当给予乌日嘎、王志慧合理付款期限，在逾期180日内可不计息，自逾期180日后的次日起开始计息较合理。双方在合同中只约定了银行同期同类贷款利率，没有约定依据哪一银行，属约定不明，故认定应按照中国人民银行同期同类贷款利率计息。综上，乌日嘎、王志慧给付振兴房地产公司房屋价款300639元，并自2015年4月24日至欠款付清为止按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。其次，乌日嘎给振兴房地产公司出具欠条的问题。欠条是振兴房地产公司与乌日嘎之间对代缴购房手续费的约定，故该约定是双方的真实意思表示，属真实有效。乌日嘎对手续费总金额59160元无异议，但其不同意承担其中的销售不动产税28322元。振兴房地产公司交纳销售不动产税56644元，要求其一半28322元由乌日嘎、王志慧承担。双方签订的商品房买卖合同和欠条中均未约定销售不动产税的承担主体，属无约定。转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人，纳税人销售不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税，销售不动产税系营业税的科目，振兴房地产公司将其开发建设的商品房销售给乌日嘎、王志慧，故应当由振兴房地产公司纳税，而双方没有特殊约定的情况下，不能由乌日嘎、王志慧承担一半税金即28322元，该部分税金不应当计入欠款金额59160元当中，最后予以调整为30838元。欠条约定的月利率为3%，振兴房地产公司按照月利率2%主张权利，其请求不违反法律、法规的强制性规定，予以支持。综上，乌日嘎、王志慧给付振兴房地产公司欠款30838元，并自2014年11月1日至欠款付清为止按照月利率2%支付利息。综上所述，判决：一、乌日嘎、王志慧于一审判决生效后立即给付振兴房地产公司房屋价款300639元，并自2015年4月24日至欠款付清为止按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。给付欠款30838元，并自2014年11月1日起至欠款付清为止按照月利率2%支付利息；二、驳回振兴房地产公司的其他诉讼请求。本院二审期间，乌日嘎、王志慧提交一份业主联名证明，证实振兴房地产公司在开发销售某小区住宅和车库时，向公众及购买房屋的业主承诺首付30%，其余房款以公积金方式还清。并承诺公积金贷款及其他银行贷款由开发商负责办理，业主无需提供担保人，办公积金贷款，需交1万元好处费。振兴房地产公司质证称，该证明不真实，证明上的19人都欠房款，存在利益冲突。公司没承诺给住户办理公积金，因为购房时有公积金贷款、牧民贷款和商业贷款，首付30%还有很多人没有给付，办入住的时候给公司打的欠条。因该证据与本案争议无直接关联，签名人未到庭接受质询，且振兴房地产公司亦不认可，故不予采信。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，乌日嘎、王志慧购买振兴房地产公司开发的涉案房产和车库各一处，双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，为有效合同，应受法律保护。据双方当事人的诉辩观点，本案争议的焦点为公积金贷款未能办理的原因和责任方以及乌日嘎、王志慧应否承担未付房款利息的问题。庭审中，乌日嘎、王志慧表示其主动找到振兴房地产公司要求以公积金贷款的方式购买房屋，双方于2014年9月签订的房屋买卖合同约定付款方式为贷款。房屋合计价款430762.2元，拟贷款金额为333681.8元，占约定购房总价款的80%。2014年10月振兴房地产公司为协助乌日嘎、王志慧取得公积金贷款而给其办理了房屋产权证，并收取10000元介绍费为乌日嘎设立了公积金帐户。但乌日嘎、王志慧未向该帐户按时交付相关费用，且个人资信不符合申办公积金贷款条件。后期由于政策调整，公积金贷款需要有两个保证人作担保，乌日嘎、王志慧未能提供贷款保证人，最终未能取得公积金贷款。因此，导致公积金贷款未成的责任不能归咎于振兴房地产公司。二审中，乌日嘎、王志慧称2015年元旦振兴房地产公司告知其无法办理公积金贷款。至此，乌日嘎、王志慧就应意识到如不能办理贷款，将由其承担全部房款，其主张振兴房地产公司还要求其提供营业执照为其办理贷款，但对此没有提供相关证据。在得知不能获取公积金贷款的情况下，乌日嘎、王志慧应对其是否与振兴房地产公司继续履行房屋买卖合同作出判断，但在此后长达五年时间内，其未向振兴房地产公司要求变更合同或解除合同，在案涉房屋居住至今，应视为其对该项权利放弃，有继续履行购房合同的意愿。乌日嘎、王志慧应依约给付振兴房地产公司尚欠的房款。庭审中，双方当事人均对未付房款300639元数额无异议，根据双方约定未按合同约定的日期付款应支付利息，利息自合同约定的应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。考虑乌日嘎、王志慧未取得贷款，应当给予合理的付款期限，一审判决逾期180日后次日按照中国人民银行同期同类贷款利率计息较为公平合理。乌日嘎、王志慧上诉请求提出的房屋质量问题，因一审中乌日嘎、王志慧已撤回反诉，可另行主张权利。综上所述，乌日嘎、王志慧的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6272.15元，由乌日嘎、王志慧负担。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 王宝珍审判员 王子学二〇二〇年九月二十一日书记员 韩清旭附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”