湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初1572号 原告：永州春天广场商业运营管理有限公司，住所地：永州市零陵区。 法定代表人：石洪铭，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘琼，女（特别授权）。 委托诉讼代理人：阳俊杰，湖南瑞盈律师事务所律师。 被告：曾正科，男。 原告永州春天广场商业运营管理有限公司（以下简称春天广场商业公司）与被告曾正科租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，于2020年7月22日适用简易程序公开开庭进行审理。原告春天广场商业公司委托诉讼代理人刘琼、阳俊杰到庭参加诉讼，被告曾正科经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告春天广场商业公司向本院提出诉讼请求：1.被告按原状立即返还原告租赁的商铺；2.被告支付解除合同前拖欠的租金、管理费、推广费等共计12070.42元；3.被告承担解除合同后占用商铺期间的租金等经济损失10526.86元（暂计算至2020年4月30日，最终损失金额计算至商铺实际返还原告之日止）；4.被告承担解除合同的违约金10964元（该款被告以保证金及押金形式已交纳给原告）；5.被告支付免租期间商铺占用使用费62236.82元；6.被告承担迟延支付租赁费2561.5元；7.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年8月30日，原被告双方签订了《新商城春天广场项目商铺租赁合同》，原告将“新商城春天广场”商业项目L1-153号商铺租赁给被告从事女装服务经营，同日双方签订了《补充协议》、《补充协议二》。合同签订后，前期被告虽有拖欠，但经原告催促后被告还能交纳拖欠的费用。可自2020年2月1日以来，被告以各种理由拖欠租金、管理费及推广费未付，经原告催促未果，截止2020年3月30日被告拖欠管理费等共计18,402.45元。2020年3月27日被告以“经营情况无起色，累计亏损太多”为由，于2020年3月30日向原告提出退租申请，同月31日被告锁上商铺大门停止经营商铺。此后，被告既不与原告办理相关结算手续，也不与原告办理租赁商铺的移交手续，以致商铺关门至今。虽经原告多次电话联系，但被告均拒不接听，无法取得联系。原被告双方签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。但被告却以各种无端理由拖欠租金等，尤其在享受合同约定的免租优惠条件后，又以莫须有的理由提前解除合同，已构成违约，其违约行为给原告造成了重大的经济损失。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。 在诉讼过程中，原告以计算出现笔误为由，将第4项诉请金额由10964元变更为11964元。 被告曾正科未到庭应诉、未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交了五份证据：证据一、《新商城春天广场商业项目商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》各一份，证实：1、根据合同约定，被告应于每季度第一个月5日前支付当季度租金；2、根据合同约定，涉案合同的租赁期限为36个月，即从2018年9月30日起至2021年9月29日；3、根据合同约定，若被告实际租赁时间少于上述租赁期限，原告有权要求被告支付免租期（包括装修期）内的商铺占用使用费；4、根据合同约定，乙方提前解除合同的，乙方已支付的本合同约定的所有费用，甲方均不退还；证据二、被告通过手机微信发给原告公司工作人员的《撤铺申请函》，证实1、被告要求退租并通知于2020年3月30日撤柜；2、被告于2020年3月30日解除合同，存在明显违约；证据三、《商户应付费用明细表》，证实被告拖欠合同约定的租金及应当支付的相关费用汇总情况；证据四、微信聊天截图，证实被告拖欠相关费用，经原告催促未果，被告单方面解除合同后，原告多次要求被告进行解除合同后的结算及办理商铺移交手续；证据五、2020年2月24日的零防办【2020】18号《关于印发的通知》，证实本区商业城已被允许恢复营业。 被告曾正科未到庭质证，本院经审查对上述证据真实性予以确认并在卷佐证。 休庭后，被告曾正科于2020年7月25日向本院提交两份证据，证据一、春天广场商铺租赁合同原件；证据二、押金条原件；本院经审查对上述证据的真实性予以确认亦在卷佐证。 根据当事人陈述、举证及本院认证，本院确认本案如下事实：2018年8月30日，被告曾正科与原告春天广场商业公司签订《新商城春天广场项目商铺租赁合同》，双方就商铺出租情况及用途、装修期及租赁期限、租金、保证金、押金及其他费用、商铺交付与验收、合同终止与解除等方面做出约定。其中，合同第2条“商铺出租情况及用途”约定：“甲方出租给乙方的商铺为坐落在湖南省永州市零陵区芝山北路与萍洲西路交汇处“新商城春天广场”商业项目L1-153号的商铺，甲乙双方同意，该商铺建筑面积暂定为103.53平方米（最终面积与房产局实测确认面积为准）。乙方向甲方承诺租赁该商铺作为经营女装服饰之用途。”第3条“装修期及租赁期限”约定：……3.1.2款若乙方实际租赁该商铺时间少于下述第3.2款规定的租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方支付免租期（包括但不限于装修期）内的商铺占用使用费，占用使用费的收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额；第3.2条租赁期限约定：租赁期限自装修期届满之次日起36个月，租赁期限暂定2018年9月30日至2020年9月29日。第3.1.1款约定，甲方同意给予乙方，自该商铺交付日起30日的装修期，该期限内乙方不需支付第4.1款约定的租金，但仍需支付第5.1款约定的保证金、第5.2款约定的押金及其他费用。”第4条“关于租金”约定：“月固定租金=单位建筑面积月固定租金标准×商铺建筑面积。第一个租赁年度的月固定租金为人民币4447元；第二个租赁年度月固定租金为4581.2元；第三个租赁年度月固定租金为4718.9元。”第4.2条“租金计付方式”为乙方应于该商铺交付日前五个工作日向甲方支付首季度固定租金。以后乙方应于每季度第一个月五日前支付当季度租金，每三个自然月为一个季度。第5条“关于保证金、押金及其他费用”约定：“租赁保证金为乙方应于签订本合同之日起五日内向甲方支付租赁保证金，租赁保证金为人民币8894元。乙方应于租赁关系终止之日前5日内，向甲方支付质量保证金，质量保证金为人民币8894元。第5.2条约定，乙方应于商铺交付时或之前向甲方支付装修押金人民币1500元；乙方应于该商铺交付时或之前向甲方支付管理费押金人民币2070元。第5.3.1条约定，租赁期管理费按建筑面积10元/平方米/月计算，该商铺每月管理费为人民币1035元，装修期届满后的推广费按商铺建筑面积5元/平方米/月计算”。第6条“商铺交付与验收”约定：“甲方暂定于2018年8月31日将该商铺交付乙方，具体以甲方向乙方发出的交付通知书载明的期限为准。”第12.2条：“合同终止与解除”约定：“甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同：甲方违反本合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用该商铺的；甲方违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续使用的；由于甲方原因，致使该商铺因法庭强制执行而被查封；法律允许乙方解除合同之情形的，以及本合同其它条款中约定乙方单方解除合同的情形的。”第13条“商铺交还”约定：“本合同解除或终止的，乙方应在解除或终止之日起3日内，将该商铺交还给甲方，甲乙双方应在商铺交还时签署书面的交还确认书，如逾期乙方仍未办理交还手续，视为乙方自动搬离；商铺内如有遗留物品的，视为乙方已抛弃。甲方可以不通知乙方自行决定并进入该商铺对商铺内的物品和装修进行清理、清洁工作而无须承担违约责任，因此而产生的所有损失和责任由乙方自行承担，因此产生的费用甲方有权向乙方追偿。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交不该商铺的，每逾期1日乙方应按合同终止当月日租金标准的两倍向甲方支付占用使用费，同时乙方还应承担该商铺在占用期间内所发生的管理费、水、电费（如有）等一切其它费用。上述费用应计至乙方交还该商铺或甲方按照本条规定收回该商铺止。”第17.1条约定：“非本合同规定的情况，乙方擅自提前解除本合同的，即构成乙方的严重违约。”第17.2条约定：“因乙方原因致使本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还，如乙方届时并未向甲方缴纳保证金、押金的，则乙方按照本合同约定保证金、押金之数额向甲方支付违约金。甲方有权要求乙方按本合同第3.1.2款的标准补付免租期内所免去的所有租金。此外，在本合同提前终止后乙方须向甲方赔偿甲方受到的直接或间接损失，该损失包括但不限于合同完全履行情况下甲方可得的租金及处置乙方物品和装修发生的费用。”第17.3条约定：“在合同期内乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。”第21条约定：“本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或联络应以书面形式发出。” 2018年8月30日，甲乙双方签订《新商城春天广场项目商铺租赁合同》补充协议二，约定：“在乙方租赁满原合同第3.2.1款约定的租赁期限的前提下，甲方同意给乙方自装修期届满后五个月的运营免租期，自第二个年度起一个月的运营免租期（共计6个月）。上述运营免租期内乙方不需支付原合同第4.1款约定的租金，但仍需支付原合同约定的其他费用。若乙方实际租赁该商铺的时间少于原合同第3.2款约定的租赁期限（甲方原因导致的情况除外），乙方需向甲方支付运营免租期的商铺占用使用费，商铺占有使用费的月收费标准为原合同约定的租赁保证金的数额；原合同4.2.1款变更为乙方应于商铺交付前5个工作日，向甲方支付首月固定租金，以后乙方应于每月5日前支付当月租金。” 2018年8月31日原告将商铺交付给被告使用。2018年8月31日至2018年9月29日为装修期。此后，被告开始从事女装服务经营，并基本上及时交付租金。2020年1月下旬全国爆发新冠疫情，全民参与抗击新冠疫情。2020年1月26日，永州市零陵区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部1号令规定，本区内除超市、医院、加油站、婴幼儿用品店、药店正常营业外，其他经营性场所一律暂停营业。春天广场当然在被责令暂停营业范围之列。2月1日开始，原告未再向被告支付租金。2月24日，永州市零陵区委新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室发出通知，允许区内商业场所在做防控措施的前提下有序恢复营业，但是出门的人群很少，居民一般没紧急事情不出门。2020年3月30日，被告通过微信向原告公司员工周某发出撤铺申请函，该申请函写明：“由于环境的影响商场人流量很少，导致其自开业至今经营情况仍无起色累计亏损太多。另外，此次疫情的影响将店铺的业绩直降为零，致使现在确实难以维持商铺每月所需开销，正式向贵司提出于2020年3月30日撤铺申请。”原告公司员工周某收到撤铺申请后，告知被告本人需要当面过来办理手续，但是被告本人一直没有当面办理手续，且随后关闭商铺大门至今，原告亦未处置该商铺。原告遂诉至法院。 本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属于有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。涉案合同约定租赁期限为2018年9月30日至2020年9月29日，今年的新型冠状病毒肺炎疫情发生时涉案租赁合同仍未到期，虽然新冠疫情是不可抗力，但是经全国全民抗疫，该疫情已被有效控制，且本区已于2020年2月24日允许各商城恢复营业，故新冠疫情不是涉案租赁合同不能实现的客观原因和法定理由。被告于2020年3月30日向原告提出撤铺申请，其撤铺理由也不符合合同约定的其它情形，应视为被告单方提前解除合同，根据合同第17.1款之约定，乙方已构成严重违约，依法应承担相应的违约责任。根据合同第13.1款约定，被告应当在解除合同3日内将商铺交还给原告，故对原告要求被告按原状立即返还租赁的商铺的诉讼请求，本院予以支持。根据合同第17.2款约定，因被告原因致使本合同提前终止的，本合同终止前原告已支付的租金、管理费、保证金、押金等均不予退还，同时若被告届时并未向原告缴纳保证金、押金的，则被告应按照本合同约定保证金、押金之数额向原告支付违约金。故本院对原告被告承担解除合同的违约金10964元（不予退还被告之前缴纳的保证金8894元及押金2070元），本院予以支持。原告变更此项诉请金额为11964元，没有依据，本院不予支持。原告称疫情期间商场一直没有关门，但根据永州市零陵区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部1号令规定：“除超市外其他经营性场所一律暂停营业”，直到2020年2月24日才允许恢复营业，但之后一段时间内客流量仍不多，疫情对经营场所有一定影响，酌情免除2月份租金、管理费、推广费，即只收取三月份的租金、管理费、推广费6133.85元（其中租金4581.20元、管理费1035元、推广费517.65元）；对于迟延支付租赁费违约金的问题，依据合同17.3款之规定:“每逾期一日，则应以逾期之款项0.3%为日罚金标准支付违约金。”根据补充协议二第二条之约定：“乙方应于每月5日前支付当月租金。”故关于迟延支付租赁费违约金的应当以3月份拖欠费用为基数计算为宜，即6133.85×0.3%×56天=1030.48元；《新商城春天广场项目商铺租赁合同》13.1款约定：“……乙方未经甲方书面同意或未与甲方达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该商铺的，每逾期一日乙方应按合同终止当月日租金标准的两倍向甲方支付占用使用费。”该约定生效的前提应当是合同终止之后，甲乙双方未达成书面续租或延期协议，本案中被告系提前解除合同行为，不符合该约定生效条件，原告根据此约定要求被告支付解除合同后占用商铺期间的租金等经济损失10526.86元，不符合该约定，不应适用该约定，但是原告可依据该款前半部分之约定，被告未在单方解除合同后三日内交还商铺，也未办理交还手续，应视为被告已自动搬离，其商铺内的物品视为已抛弃，原告完全可依约定清场，清场费用由被告承担。原告未依此行使约定的权益，此后损失不应由被告承担，故本院对原告要求被告承担解除合同后的占用商铺期间的租金等经济损失10526.86元的诉讼请求，本院不予支持。对于免租期间租金，根据合同第17.2款：“甲方有权要求乙方按本合同第3.1.2款的标准补付免租期内（包括但不限于装修期）所免去的所有租金。”《租赁合同补充协议二》第一条：“甲方同意给乙方自装修期届满后5个月的运营免租期，自第二个租赁年度起一个月的营运免租期（共计6个月），若乙方实际租赁该商铺的时间少于原合同第3.2款约定的租赁期限，乙方须向甲方支付营运免租期的商铺占用使用费，月收费标准为原合同约定的租赁保证金的数额。”故对于原告要求被告支付免租期间商铺占用使用费62236.82元的诉讼请求，本院予以支持。 至于被告辩称的原告春天广场商业公司未经其同意对店铺进行上锁，致使店铺衣服、设备没有处理，需要原告赔偿损失，因被告未在举证期限提交相关证据和反诉，故不在本案中处理。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告曾正科在本判决生效之日起七日内将其租赁的座落在湖南省永州市零陵区芝山北路与萍洲西路交汇处“新商城春天广场”商业项目L1-153号商铺返还原告永州春天广场商业运营管理有限公司； 二、限被告曾正科在本判决生效之日起七日内向原告永州春天广场商业运营管理有限公司支付解除合同前拖欠的租金、管理费、推广费等共计6133.85元； 三、限被告曾正科在本判决生效之日起七日内向原告永州春天广场商业运营管理有限公司补交免租期间商铺占用使用费62236.82元； 四、限被告曾正科在本判决生效之日起七日内向原告永州春天广场商业运营管理有限公司支付迟延支付租赁费违约金1030.48元； 五、驳回原告永州春天广场商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2259元，减半收取1129.5元，由被告曾正科负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 卿淑君 二〇二〇年九月一日 法官助理 田缘缘 书 记 员 李明悦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任《中华人民共和国民事诉讼法》。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。