北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10868号上诉人（原审原告）：于小永，男，1974年10月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭寸利，北京爱申律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕智超，北京爱申律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京盛达兴业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇通州工业开发区光华路16号B栋5层004号。法定代表人：丁海东，总经理。委托诉讼代理人：郭恂，北京市中森律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟昱霖，北京市中森律师事务所实习律师。上诉人于小永与上诉人北京盛达兴业房地产开发有限公司（以下简称盛达兴业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初6263号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法由审判员龚勇超独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人于小永及其委托诉讼代理人郭寸利、上诉人盛达兴业公司的委托诉讼代理人郭恂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于小永上诉请求：撤销一审判决第三项，增加赔偿损失378,051元。事实与理由：第一，在因盛达兴业公司违约而导致于小永不能经营的情况下，应当赔偿合同履行后于小永可以获得的利益。第二，盛达兴业公司严重违约，出现问题后态度恶劣，蛮横耍横，推脱责任，一审法院仅认定的区区几万元损失远不能弥补于小永的损失。综上，请求二审法院判如所请。盛达兴业公司答辩称，不同意于小永的上诉请求。盛达兴业公司不存在违约。盛达兴业公司上诉请求：撤销一审判决第一、第二、第三项内容，并改判驳回于小永一审诉求。事实及理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。一审判决本院认为部分：“于小永主张涉案房屋漏水导致合同无法履行……对于于小永反应的涉案房屋漏水情况应当知情”。盛达兴业公司认为一审法院对“盛达兴业公司作为出租人对于于小永反应的涉案房屋漏水情况应当知情”的认定与事实不符。1.涉案房屋一楼左手第一间房屋出现滴漏是在供暖公司试水期间，即10月份出现的，于小永向物业报修后，物业公司及供暖公司都及时来人检查并提出维修，是于小永找各种理由阻挠维修，因是供暖管道若不维修将影响小区供暖，为此物业公司特意告知盛达兴业公司，盛达兴业公司也多次与其交涉无果，所以盛达兴业公司抓紧为其办理退租后，当日供暖公司已将此处修好。恳请二审法院查明事实。2.涉案房屋楼梯间不存在漏水或渗水现象。一审法院于2020年4月22日实地勘查，此处墙面没有漏水或渗水现象（法院照片为证）。但一审法院仅以《退租说明》中提到过及此处存在发霉痕迹，从而推断房屋有漏水情况盛达兴业公司应该知情。盛达兴业公司认为明显不当。在于小永租赁的4年中从未向盛达兴业公司及物业公司反应过此处有过漏水或渗水情况，于小永说此处漏水的本意是以此为借口退房，此处仅有轻微发霉的痕迹，由于上方靠近窗户应是于小永多年使用房屋不当造成的，发霉与渗漏水痕迹是有明显不同的。此处不论原来还是现在都不存在漏水或渗水现象，更谈不上此处需要维修问题。二、原审判决适用法律有误。1.一审判决本院认为部分：“现涉案房屋在租赁期内持续发生漏水渗水的情况，且盛达兴业公司在于小永多次催告后未履行维修义务，盛达兴业公司的延迟履行已对于小永的正常经营产生重大影响，故于小永可以解除合同”。第一，盛达兴业公司认为房屋不存在渗、漏水现象；第二，于小永也无证据向盛达兴业公司或物业公司有过报修；第三，退一步讲按于小永主张在本租期内其也仅是在2019年8月31日向第三人送达《退租说明》中提到过楼梯间有渗漏水。并不存在多次催告，更不存在房屋不能使用的情况。所以不论约定还是法定于小永都无权单方解除合同。合同没能履行的责任在于小永。2.一审判决本院认为部分：“于小永主张的服务费是为承租涉案房屋发生的费用，现双方合同已解除，盛达兴业公司应当赔偿于小永剩余租期对应部分的服务费42,385元”。一审法院在庭审中已经查证，2018年10月14日，于小永与北京瑞安君汇商业管理股份有限公司签订《服务协议》，向北京瑞安君汇商业管理股份有限公司支付服务费63,579元，且已经确认北京瑞安君汇商业管理股份有限公司为盛达兴业公司和于小永提供中介服务。由此可见，于小永是向案外第三方（中介服务公司）缴纳的服务费，该笔服务费与本案无关。另，盛达兴业公司认为本案违约金与赔偿金不应同时使用，且违约金明显过高。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护盛达兴业公司的合法权益。于小永答辩称，不同意盛达兴业公司的上诉请求。于小永向一审法院提出诉讼请求：请求盛达兴业公司赔偿于小永各项费用共计1,020,620.25元（包括服务费63,578元、履约保证金73,236.75元、违约金73,236.75元、装修费276,763.75元、客户卡金378,051元、产品25,078.5元、屋内物品130,675元）。一审法院认定事实：于小永、盛达兴业公司在2015年9月8日就涉案房屋曾签订过一份为期三年的租赁合同，在合同履行过程中，2016年7月20日涉案房屋因大雨遭受损失，双方在2017年12月5日达成调解协议，约定于小永因大雨遭受的损失金额5万元折抵于小永欠交的房租，双方继续履行合同。于小永在该合同履行中支付了履约保证金73,236.75元，后该份合同履行期满。2018年10月，于小永作为承租人（乙方）与盛达兴业公司作为出租人（甲方）签订《商品房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，总建筑面积175.42平方米，租赁期限三年，自2018年10月25日起至2021年10月24日止，年租金397,371.25元，每半年交纳一次租金，双方在之前合同中的履约保证金73,236.75元在此合同中顺延。其中第九条1.甲方负责建筑结构和公共区域水电消防等系统的管理和维修保养。租赁合同提前终止，乙方应按规定期限10天移出承租商品房屋自有物品，否则视为乙方放弃，甲方有权自行处理承租商品房屋内的留置物品，处理留置物品导致所发生的费用将由乙方支付。第十二条2.甲乙双方经协商一致同意，可以签订书面终止协议提前终止本合同，但提出终止合同一方，须提前三个月向另一方发出书面通知并补偿对方相应的损失，租赁合同终止。6.甲方不认真履行义务，未按约定提供场地或用水、用电等公用经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，乙方有权要求甲方继续履行合同或终止。第十三条2.在承租期期满或提前终止时，乙方应搬走其属于自己的物品。否则视为乙方放弃，甲方有权自行处理承租商品房屋内的留置物品，处理留置物品导致所发生的费用将由乙方支付。第十四条1.本合同各方应遵守本合同的各项约定，如任何一方违反本合同的约定，应承担违约责任并赔偿另外一方因此所蒙受的损失。5.由于甲方原因提前终止或者解除本合同的，甲方应退还乙方保证金及未到期的房屋租金，并赔偿乙方违约金相当于履约保证金的金额。造成乙方损失的，由甲方承担违约赔偿责任。第十六条1.任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至对方当事人或双方书面通知的其他地址。2.任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第7个工作日将被视为已送达，邮政局出具的挂号投送收据，将作为有效证明，如以传真的方式，则发出时视作已送达，对方传真机收到的传真报告将作为有效证明；如以手递的方式，则于对方签收时视作已送达，收条将作为有效证明。双方均确认于小永的租金已支付至2019年10月24日。2018年10月14日，于小永（甲方）与北京瑞安君汇商业管理顾问有限公司（乙方）签订《服务协议》，约定于小永有意承租涉案房屋，经营范围为健康咨询、健康管理，于小永同意向乙方支付63,579元作为会员服务费，甲方在规定时间内承租此商铺，则甲方可享受在现有租赁价格上每年减免63,579元的会员优惠。2018年11月6日，于小永向北京瑞安君汇商业管理顾问有限公司支付会员服务费63,579元，收款人为张晶磊。2019年10月20日，于小永向盛达兴业公司包括注册地及涉案房屋所在地在内的三个地址邮寄了律师函，律师函中称涉案房屋在2019年7月严重漏水，向盛达兴业公司反映无人理会，2019年8月，该房屋暖气管道又发生漏水，多次交涉均无果，特通知解除合同并要求赔偿损失，并要求盛达兴业公司在2019年10月23日之前办理交接。2019年10月23日，双方办理房屋交接，在交接单中，有于小永手写如下内容“经双方协商一致，本人自愿放弃此房屋内所有物品、家具及设备，可由甲方任意处置”。于小永提交一份2019年8月31日的《退租说明》及文件签收记录表，《退租说明》主要内容为涉案房屋楼梯间再次出现从外向内渗漏水的情况，在2019年7月反映后至今无人回复，现提出退租要求。文件签收记录表中《退租说明》的签收人是张晶磊，备注“转韩总”，时间是2019年9月1日。庭审中，于小永向一审法院提交2015年9月22日与案外人签订的《装饰装修工程施工合同》及转账凭证，证明于小永为涉案房屋装修支付的费用；提交产品明细及退费明细及刷卡小票，证明因盛达兴业公司违约造成的产品损失及给客户退赔的损失；提交情况说明、商榷函等，证明于小永因漏水多次请求盛达兴业公司解决，盛达兴业公司态度恶劣。就于小永主张的漏水情况，于小永另向一审法院提交视频及照片，视频中显示涉案房屋一层的房屋顶部管道有滴漏。盛达兴业公司对该证据的真实性认可，但称漏水没有这么大。盛达兴业公司提交一份北京房修一物业管理有限公司出具的关于涉案房屋暖气管道排查情况的说明，在该说明中称于小永不同意配合维修涉案房屋内漏水的暖气管线。于小永不认可该说明。在本案审理过程中，一审法院在2020年4月22日对涉案房屋进行了现场勘查并拍摄了现场照片。在现场勘查中，双方均确认一层左手边第一间房屋发生暖气漏水，双方交接房屋后，盛达兴业公司对漏水部位进行了修复。在楼梯通道的墙面处有发霉及墙纸破损的痕迹，地下房屋墙面及木地板均有明显的浸水破损的痕迹。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，于小永、盛达兴业公司均认可双方就涉案房屋签订的《商品房屋租赁合同》已解除，对此一审法院不持异议，但双方就合同解除原因存在争议。于小永主张系涉案房屋漏水导致合同无法继续履行，对此盛达兴业公司不予认可。就一层暖气管道漏水的情况双方均认可，但盛达兴业公司称于小永不配合进行维修，并就此提交了北京房修一物业管理有限公司出具的证明，但上述证明没有单位负责人及制作人员的签字和盖章，其形式不符合法律规定，对其证明力一审法院不予采信。就楼梯墙面漏水的情况，盛达兴业公司不予认可，于小永向一审法院提交的《退租说明》及文件签收单等证据能够形成证据链，能够证明于小永曾向盛达兴业公司反映漏水的情况，且在现场勘查中楼梯间墙面有明显的发霉痕迹。盛达兴业公司虽不认可其收到于小永就涉案房屋漏水的情况反映，但于小永提交的文件交接单中收件人与于小永提交的北京瑞安君汇商业管理顾问有限公司收取服务费的收款人一致，且综合北京瑞安君汇商业管理顾问有限公司为于小永、盛达兴业公司双方提供中介服务及盛达兴业公司作为房屋产权人的情况，一审法院认为盛达兴业公司作为出租人对于于小永反映的涉案房屋漏水的情况应当知情。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，于小永承租涉案房屋用于经营美容美体服务，涉案房屋的环境直接影响实际经营状况，现涉案房屋在租赁期内持续发生漏水、渗水的情况，且盛达兴业公司在于小永多次催告后均未履行维修义务，盛达兴业公司的迟延履行已对于小永的正常经营产生重大影响，故于小永可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方的租赁关系因盛达兴业公司的违约而解除，于小永要求赔偿损失的诉讼请求有合同依据及法律依据，但于小永应对其合理损失承担举证责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中根据双方约定，因出租人原因导致合同解除的，出租人应当退还保证金、支付违约金并赔偿损失。故对于小永要求盛达兴业公司退还履约保证金73,236.75元及支付违约金73,236.75元的诉讼请求一审法院予以支持。就于小永主张的赔偿损失，一审法院认为应当以因盛达兴业公司违约给于小永造成的可得利益损失为限。于小永主张的服务费是为承租涉案房屋发生的费用，现双方合同已解除，盛达兴业公司应当赔偿于小永剩余租期对应部分的服务费42,385元。就于小永主张的装修损失，一审法院认为，于小永对涉案房屋的装修发生在上一租赁合同履行期间，且于小永未向一审法院举证证明其因本案所涉租赁合同解除导致的装修损失，故对于于小永主张的装修损失一审法院不予支持。就客户卡金及产品损失，于小永主张的该部分损失不属于可得利益损失，一审法院不予支持。于小永主张的屋内物品损失，一审法院认为，于小永已在房屋交接时自愿放弃该部分财产权利，故对于小永的该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、盛达兴业公司于判决生效之日起七日内退还于小永保证金73,236.75元；二、盛达兴业公司于判决生效之日起七日内支付于小永违约金73,236.75元；三、盛达兴业公司于判决生效之日起七日内赔偿于小永损失42,385元；四、驳回于小永的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，盛达兴业公司向本院提交了《关于400820商铺滴漏水报修情况说明》，证明涉案房屋从来没有漏水，当时物业公司、供暖公司都来要求修理，于小永不同意修理。于小永对该份证据不予认可，认为不属于二审新证据，张鑫也不是公司负责人。本院另查明：一审中，盛达兴业公司向法院提交一份北京房修一物业管理有限公司于2020年1月17日出具的《关于400820商铺暖气管道排查情况说明》。文末有北京房修一物业管理有限公司的椭圆章，章内有（04）字样。二审中，盛达兴业公司向法院提交的《关于400820商铺滴漏水报修情况说明》与一审证据内容一致，文末是北京房修一物业管理有限公司圆形公章，章内有13位数字防伪码。负责人：张鑫；制作人：张鑫。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，于小永主张系涉案房屋漏水导致合同无法继续履行，对此盛达兴业公司不予认可。就一层暖气管道漏水的情况双方均认可，但盛达兴业公司称于小永不配合进行维修，并就此提交了北京房修一物业管理有限公司出具的证明，但上述证据并不充分，不足以证明其该项主张，本院对其该项主张不予采信。就楼梯墙面漏水的情况，盛达兴业公司不予认可，于小永向法院提交的《退租说明》及文件签收单等证据能够形成证据链，能够证明于小永曾向盛达兴业公司反映漏水的情况，且在现场勘查中楼梯间墙面有明显的发霉痕迹。盛达兴业公司虽不认可其收到于小永就涉案房屋漏水的情况反映，但于小永提交的文件交接单中收件人与于小永提交的北京瑞安君汇商业管理顾问有限公司收取服务费的收款人一致，且综合北京瑞安君汇商业管理顾问有限公司为于小永、盛达兴业公司双方提供中介服务及盛达兴业公司作为房屋产权人的情况，本院认为盛达兴业公司作为出租人对于于小永反映的涉案房屋漏水的情况应当知情。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，于小永承租涉案房屋用于经营美容美体服务，涉案房屋的环境直接影响实际经营状况，现涉案房屋在租赁期内持续发生漏水、渗水的情况，且盛达兴业公司在于小永多次催告后均未履行维修义务，盛达兴业公司的迟延履行已对于小永的正常经营产生重大影响，故于小永可以解除合同。本案中根据双方约定，因出租人原因导致合同解除的，出租人应当退还保证金、支付违约金并赔偿损失。故于小永要求盛达兴业公司退还履约保证金73,236.75元及支付违约金73,236.75元的请求有合同依据。关于赔偿损失，于小永主张的服务费是为承租涉案房屋发生的费用，现双方合同已解除，盛达兴业公司应当赔偿于小永剩余租期对应部分的服务费42,385元。一审法院判决盛达兴业公司向于小永退还保证金、支付违约金并赔偿损失，并无不当，本院予以维持。于小永上诉主张客户卡金378,051元，该部分损失不属于可得利益损失，且于小永未提交任何证据证明已向客户退赔了该部分款项，故一审法院对此部分费用不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，盛达兴业公司、于小永的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,910元，由于小永负担6850元（已交纳），由北京盛达兴业房地产开发有限公司负担4060元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 龚勇超二〇二〇年九月二十九日法官助理 程惠炳书 记 员 刘 鸽