河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3029号上诉人(一审被告)：驻马店御邦房地产开发有限公司，住所地驻马店市开源大道与金顶山路交叉口东南角恒大名都**楼****。法定代表人：梁晓婷，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，女，1996年6月20日出生，汉族，住河南省武陟县。系该公司员工。被上诉人(一审原告)：赵伟，男，1974年4月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被上诉人(一审原告)：王贺新，女，1978年12月13日出生，汉族，住河南省遂平县。上诉人驻马店御邦房地产开发有限公司（以下简称御邦房地产公司）因与被上诉人赵伟、王贺新商品房预约合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初3057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人驻马店御邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马雪菲，被上诉人赵伟、王贺新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御邦房地产公司上诉请求：1、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院作出的（2020）豫1702民初3057号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉求或发回重审；2、依法判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人未按认购书约定支付首期款并签署《商品房买卖合同》，应由被上诉人承担相应的法律责任，上诉人在履行双方签署认购书的过程中无违约行为。一审法院判决上诉人返还定金为认定事实错误，适用法律错误。二、个人征信问题作为具有隐私性质的信息，只有被上诉人自身才能掌握，一审法院要求上诉人进行核实该信息无事实依据。三、被上诉人征信存在问题不能免除其作为购房者按照认购书的约定签署购房合同并支付购房款的合同义务。赵伟、王贺新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充足程序合法，请二审驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。赵伟、王贺新向一审法院起诉请求：判令被告驻马店御邦房地产开发有限公司返还购房定金20000元及利息损失（自2019年10月7日起计至款清之日止，利率按中国人民银行发布的同期同类的银行贷款利率计算）。一审法院认定事实：2019年10月7日，原告赵伟、王贺新与被告御邦房地产公司签订驻马店恒大悦府商品房认购书一份，约定：甲方（××）御邦房地产公司，乙方（××）赵伟、王贺新。甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列调解向甲方认购驻马店恒大悦府楼盘6幢1单元1903。该商品房建筑面积共130.75平方米，其中套内建筑面积102.88平方米。优惠后按建筑面积计算，单价为8351元／㎡，总金额为人民币壹佰零玖万壹仟玖佰贰拾贰元整（￥1091922元）。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（￥20000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款……按揭付款（商业贷款）：乙方须于2019年10月8日前支付首期房款￥311922元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即76万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月9日前办理完毕银行贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到驻马店恒大悦府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋等条款。协议签订之后，同日，原告赵伟、王贺新向被告御邦房地产公司交纳定金20000元。次日即2019年10月8日，二原告前往被告售楼部交纳首付款，经在售楼部的银行工作人员查询，原告王贺新的征信存在有不良记录，不能办理银行按揭贷款。遂原告未交纳首付款并要求退还定金，经原告多次催要未果，起诉至一审法院，酿成纠纷。另查明，诉争房屋已由被告另售他人。诉讼中，被告抗辩主张称，被告已在认购书签订前告知原告查询个人征信。被告对其抗辩主张未提交相关证据证明。一审法院认为，2019年10月7日，原告赵伟、王贺新与被告御邦房地产公司签订《驻马店恒大悦府商品房认购书》一份，二原告向被告交纳20000元定金，认购驻马店恒大悦府楼盘6幢1单元1903房屋一套，原、被告双方系商品房预约合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。认购书签订次日即2019年10月8日，二原告在售楼部办理银行按揭时，经向银行工作人员查询，原告王贺新的个人征信存在有不良记录，无法办理银行按揭贷款，二原告当日未向被告交纳首付款；诉讼中被告认可诉争房屋此后已另售他人，原、被告双方均以自己的行为表明不再履行诉争合同，故该《驻马店恒大悦府商品房认购书》已实际解除。关于二原告的请求。本案中，①以上已认定《驻马店恒大悦府商品房认购书》已实际解除。②二原告与被告签订诉争认购书、交纳定金时，原告王贺新的征信记录不良已经发生，事实上，此时王贺新就已无法办理银行按揭，故认购书在签订时就无法履行，并非签订之后才不能履行。③认购书不能履行并非王贺新的主观故意，系因客观上无法办理银行按揭。④银行按揭是认购书中选择的付款方式，被告御邦房地产公司作为房地产开发商，应当对银行按揭的情况有充分了解，相对于作为普通消费者的王贺新、赵伟，御邦房地产公司具有信息优势。在未对王贺新、赵伟的征信记录进行核实的情况下，应充分提示、告知王贺新、赵伟购房人征信记录不良会导致不能办理银行按揭贷款。诉讼中，御邦房地产公司主张其已在认购书签订前告知二原告需查询个人征信，但未提交相关证据加以证明。综上，诉争认购书未能继续履行，不能简单归责于原、被告双方，又因预约合同已实际解除，现二原告请求被告返还商品房认购金20000元，原审法院予以支持。原告请求被告赔偿利息损失，因以上已认定无法办理银行按揭贷款并非被告的直接原因所导致，故二原告请求被告赔偿损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、限被告驻马店御邦房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告赵伟、王贺新返还购房定金20000元。二、驳回原告赵伟、王贺新的其他诉讼请求。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告赵伟、王贺新负担25元，由被告驻马店御邦房地产开发有限公司负担125元。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人御邦房地产公司与被上诉人赵伟、王贺新签订了商品房认购书，后二被上诉人在上诉人售楼部办理银行按揭时，经向银行工作人员查询，王贺新的个人征信存在不良记录，导致无法办理银行按揭贷款，二被上诉人未能向上诉人交纳首付款。后御邦房地产公司又将诉争房屋另售他人，案涉合同未能继续履行，并非王贺新主观故意所致，不能简单归责于双方当事人。鉴于上述客观情况，一审法院认定双方的行为表明不再履行诉争的合同，该商品房认购书已经实际解除，并判决御邦房地产公司返还案涉购房定金20000万元，并无不当。御邦房地产公司上诉称赵伟、王贺新存在违约行为，其不应退还20000元定金的理由不足，本院不予支持。综上所述，驻马店御邦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由驻马店御邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年九月三十日书记员  邱营峥