北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6865号上诉人（原审原告、反诉被告）：宁子鉴，男，1998年2月8日出生。委托诉讼代理人：滕竹（宁子鉴之母），1973年5月13日出生。委托诉讼代理人：刘尚发，北京尚勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南冰，男，1979年3月15日出生。委托诉讼代理人：白昊，北京金诚同达律师事务所律师。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：吴杰，女，1992年7月6日出生。委托诉讼代理人：李春燕，女，1991年3月27日出生。上诉人宁子鉴因与被上诉人南冰、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初29064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宁子鉴的委托诉讼代理人刘尚发和滕竹，被上诉人南冰及其委托诉讼代理人白昊，原审第三人麦田公司的委托诉讼代理人吴杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁子鉴上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判驳回南冰向宁子鉴主张违约金的反诉请求；二、撤销一审判决第四项，改判支持宁子鉴主张逾期返还定金利息损失的诉讼请求；三、一二审诉讼费用由南冰承担。以上三项共计不服金额50万元。事实和理由：一、一审判决对争议焦点所涉合同条款理解错误，导致认定宁子鉴违约错误。结合《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（三）项关于贷款的约定第二款、《附件二》第二条第6款第（3）小项，该条可概括为若贷款未获批准或者批贷数额不足拟贷数额，买受人应当以银行资金监管方式支付不足部分房款。最准确的理解应为因买受人原因导致贷款未获批准或者批贷数额不足拟贷款数额的，买受人应当承担补足义务；反之非因买受人原因导致贷款未获批准或者批贷数额不足拟贷款数额的，买受人无补足义务。一审法院认定宁子鉴违约错误，导致贷款不能系因政策变化而非宁子鉴自身原因，宁子鉴对信贷政策无法预见。二、一审法院核定实际损失适用法律错误。宁子鉴在订立合同之时，不可能也不应当预见到南冰与第三人之间的合同履行情况及结果，一审法院对不可预见的损失进行确认，违反法律规定。南冰辩称，不认可宁子鉴的上诉理由。双方合同约定清楚明确，考虑到宁子鉴为在校学生，贷款额度不足的情况很有可能发生，所以双方才作出相关约定。宁子鉴始终没有举证证明银行可以贷款多少额度，324政策只是一个原则，并非阻断宁子鉴所有其他手段申请银行贷款。宁子鉴不配合办理撤销网签导致南冰损失持续增加。南冰对一审法院确定的诉讼费金额不服，希望法院予以查明。麦田公司述称，不发表意见，听从法院判决。宁子鉴向一审法院起诉请求：1.判令南冰向宁子鉴返还已支付定金50万元；2.判令南冰按照银行同期贷款利率向宁子鉴支付上述款项自2017年5月8日至实际返还定金之日止的利息。一审法院认定事实：2017年3月12日，在麦田公司居间下，案外人滕竹代理宁子鉴作为买受人与出卖人南冰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：南冰向宁子鉴出售北京市朝阳区东柏街×号院×号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）；该房屋已设定抵押；房屋成交总价555万元；买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照《附件二》约定方式解决。同日，双方签订《附件二》，载明该附件是《北京市存量房屋买卖合同》的一部分，与《北京市存量房屋买卖合同》具有同等法律效力，二者不一致的，以《附件二》为准。《附件二》约定：定金为50万元，买受人于2017年3月12日支付定金10万元；2017年3月19日前支付定金40万元；出卖人应于2017年3月17日前向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续；出卖人同意将购房款2万元作为物业费用保证金；出卖人同意将购房款10万元作为户籍迁出保证金；买受人拟贷款数额为304万元；若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合；买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理所有权转移登记手续；买受人于办理所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续；买受人于2017年5月12日前以存量房自有交易资金监管账户资金监管方式支付购房款164万元；于2017年5月12日前以银行资金监管方式支付购房款25万元；若无特别约定，全部监管款项于所有权转移登记手续办理完毕后划转（或解冻）至出卖人，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准；买受人应于房屋所有权转移登记手续办理完毕后2日内配合出卖人办理监管资金的划转（或解冻）手续；买卖双方于2017年4月28日前办理缴税手续；买卖双方于取得《契税完税凭证》后10个工作日内办理房屋所有权转移登记手续；若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理所有权转移登记手续时间顺延；买受人拒绝购买该房屋或其他因买受人原因导致合同无法继续履行情形的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除买卖合同；买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20％向出卖人支付违约金；交易履行期间，若实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，《买卖合同》无法继续履行，则各方互不追究违约责任，已支付房款的退还由双方另行协商确定。合同签订后，宁子鉴于2017年3月12日至2017年3月16日期间共向南冰支付定金50万元。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等部门出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，规定居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60％。2017年3月22日，双方向建设银行递交贷款申请手续。2017年3月24日，双方办理存量房网上签约合同（合同编号为：C1491074）。同日，中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局等部门发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》（以下简称“324政策”），规定对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。2017年4月21日，南冰办理完毕涉案房屋抵押注销手续。2017年4月25日，麦田公司业务员通过微信告知双方涉交易最终需按照二套房标准执行贷款政策，批贷金额为187万元。2017年4月27日，宁子鉴代理人滕竹书面告知南冰因宁子鉴属于“324政策”规定的借款人情形，无法依约获得拟贷款数额，故提出解除合同并要求南冰返还定金50万元请求。南冰于2017年5月2日回复宁子鉴，称其未见到相关银行批贷函件，并表示是否获得拟贷款数额并不影响合同的履行，宁子鉴应按约定向其他银行继续申请贷款，即使再次申请仍无法获得拟贷款数额，亦需按照约定自行补足差额；因宁子鉴存在拒绝购买涉案房屋的违约情形，其要求宁子鉴5日内恢复履行合同，若在5日内未恢复履行，则今日函件视为其发出书面解约通知。宁子鉴收到此回复函后仍坚持要求解除合同并要求南冰向其退还定金50万元。南冰对此则表示因宁子鉴不再履行合同，其认为双方签订的合同已于2017年5月7日解除。审理中，南冰主张宁子鉴虽属于“324政策”规定的借款人情形，但涉案交易最终是否按照二套房标准执行，需以银行实际批贷情况为准；而在实际履行中，宁子鉴在得知建设银行未能如约批贷后并未向其他银行申请贷款；且按照合同约定，在宁子鉴未能依约获得贷款数额情形下，宁子鉴亦应按照约定自行补足房款。为此，南冰主张因宁子鉴拒绝购买涉案房屋导致合同解除，其选择适用违约条款并依约定主张违约金。宁子鉴对此则主张因其系受“324政策”影响导致未能依约获得贷款而无法履行合同，故其无需自行补足贷款差额，亦不存在违约。庭审中，南冰举出其与案外人孙某及居间方签订的《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》、物业供暖费收据、东城区人民法院民事判决书、和解协议、北京市第二中级人民法院民事裁定书等，欲证实因宁子鉴违约，导致其与孙某签订的房屋买卖合同无法履行，其赔偿孙某违约金33万元，并承担了诉讼费、物业供暖费等损失。南冰举出房源信息表、微信聊天记录截图、谈话录音等，欲证实宁子鉴恶意违约后拒绝配合撤销网签，现涉案房屋房价下跌，南冰损失巨大。宁子鉴称南冰与孙某的《北京市存量房屋买卖合同》与本案无关，不排除南冰与孙某有合谋的嫌疑，且双方已经协议解除了房屋买卖合同，房价升降与本案无关。另查，现宁子鉴与南冰均同意办理就北京市朝阳区东柏街×号院×号楼×单元×号房屋签订的存量房网上签约合同（合同编号为×）撤销手续。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。宁子鉴与南冰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方争议的焦点在于合同解除是因宁子鉴主张的不可归责于双方的“324政策”还是南冰主张的因宁子鉴违约导致合同解除。对此，一审法院认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》附件二中对房屋价款、定金的数额及交付时间、银行贷款的数额及方式、剩余购房款的支付时间、逾期付款的责任等事项进行了明确的约定。附件二中明确约定宁子鉴采取银行贷款方式购买涉案房屋，同时约定了若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，宁子鉴将采取银行资金监管方式支付不足部分房款。即，双方在合同中对不能按预期办理银行贷款是有预见的，对不能贷款或贷款额度不足如何处理亦有明确的约定。本案中，“324政策”的出台会导致宁子鉴贷款额度下降，但依据双方的约定，贷款额度不足部分应由宁子鉴用银行资金监管方式补足。故宁子鉴主张“324政策”出台导致其贷款额度不足、其无力支付剩余款项、合同应予解除，依据不足。宁子鉴未按合同约定支付剩余购房款、向南冰发函提出解除合同，已经构成违约，应承担违约责任。南冰主张宁子鉴违约，要求宁子鉴支付违约金，视为南冰于定金罚则、违约金罚则中选择违约金罚则，故在合同解除后，南冰应将收取宁子鉴的定金50万元予以返还。南冰认为应当折抵的要求，可于执行过程中进行。宁子鉴主张的定金利息，于法无据，一审法院不予支持。因宁子鉴的违约行为，致使南冰与其签订的买卖合同无法继续履行，期间南冰与案外人签署的《北京市存量房屋买卖合同》也予以解除并经过法院的两审诉讼，鉴于以上情形，一审法院将结合买卖合同的履行情况及南冰的实际损失，对宁子鉴应支付的违约金数额予以酌定。一审庭审中，宁子鉴与南冰均同意办理就北京市朝阳区东柏街×号院×号楼×单元×号房屋签订的存量房网上签约合同（合同编号为×）撤销手续，对此一审法院不持异议。一审法院判决：一、南冰于判决生效之日起十日内向宁子鉴退还定金五十万元；二、宁子鉴于判决生效之日起十日内给付南冰违约金五十万元；三、宁子鉴于判决生效之日起十日内配合南冰到房屋主管部门办理就北京市朝阳区东柏街×号院×号楼×单元×号房屋签订的存量房网上签约合同（合同编号为×）撤销手续；四、驳回宁子鉴之其他诉讼请求；五、驳回南冰之其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。南冰提交麦田和链家APP截屏打印件三张，旨在证明现在涉案房屋价格相较于本案交易时下跌一百多万元。宁子鉴的质证意见为：真实性、证明目的均不认可。麦田公司的质证意见为：对链家APP的截图打印件不发表意见，对麦田APP的截图须查实真实性，证明目的不发表意见。宁子鉴、麦田公司未提交新的证据材料。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：宁子鉴、麦田公司未对南冰所提交的麦田及链家APP截屏打印件予以确认，前述打印件无法显示来源，故本院对该证据不予确认。本院经审理查明的其他事实和一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。宁子鉴与南冰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。结合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点在于涉案合同解除原因为宁子鉴主张的不可归于双方的“324政策”还是南冰主张的宁子鉴违约。对此本院认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》附件二中对房屋价款、定金的数额及交付时间、银行贷款的数额及方式、剩余购房款的支付时间、逾期付款的责任等事项进行了明确约定，附件二中明确约定宁子鉴采取银行贷款方式购买涉案房屋，同时约定了若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，宁子鉴将采取银行资金监管方式支付不足部分房款。即，双方在合同中对不能按预期办理银行贷款是有预见的，对不能贷款或贷款额度不足如何处理亦有明确的约定。本案中，“324政策”的出台会导致宁子鉴贷款额度下降，但依据双方的约定，贷款额度不足部分应由宁子鉴用银行资金监管方式补足。宁子鉴上诉提出根据涉案合同约定，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照附件二约定方式解决，本案中宁子鉴主张其并非因自身原因未获银行批准，故不应适用附件二解决，对此本院认为，因本案中宁子鉴作为涉案房屋的买受人未能提供申请银行的批贷证明予以证实，且宁子鉴系在校学生，无收入来源，其贷款申请能否得到银行的批准以及批准贷款额度多少均存在极大的不确定性，故本院对其该项主张不予采纳。宁子鉴主张“324政策”出台导致其贷款额度不足、其无力支付剩余款项、合同应予解除，依据不足。宁子鉴未按合同约定支付剩余购房款、向南冰发函提出解除合同，构成违约。一审法院对宁子鉴系违约一方的认定是正确的，本院不持异议。关于违约金数额一节，因宁子鉴的违约行为致使南冰与其签订的买卖合同无法继续履行，期间南冰与案外人签署的《北京市存量房屋买卖合同》也予以解除并经过法院的两审诉讼，鉴于以上情形，一审法院结合买卖合同的履行情况及南冰的实际损失，对宁子鉴应支付的违约金数额酌情确定为50万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，宁子鉴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由宁子鉴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 王 黎审 判 员 潘 蓉二〇二〇年九月二十九日法官助理 张日广法官助理 赵 纳书 记 员 田亚男