湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1451号原告：陈君，女，住湖南省长沙市天心区。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码：91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告陈君与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行审理。原告陈君到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司及湖南大成酒店公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈君向本院提出诉讼请求：1．判决被告按照合同约定回购原告所购买的位于张家界永定区商品房并退回支付的回购房款106636元；2．判决被告支付原告欠付的租赁款39996－18865（已付部分）＝21131元（庭审中，原告明确欠付期间自2016年9月29日起至2018年12月1日止）；3．判决被告支付原告×号房《房屋投资经营合同》约定的自2018年12月2日暂计至2020年6月20日未付租金违约金39996-18865（已付部分）＊0.3‰＊566（天）＝3396元。《房屋销售回购合同》约定的未按期回购房屋的违约金（以106636元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年12月2日起，暂计至2020年6月20日止），为566天＊53元＝29998元；4．判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年11月20日，原告以及共有人陈某与被告签订《商品房买卖合同》、《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》、《补充合同》（见证据1、2、3、4），依据合同约定，原告购买被告开发的位于张家界市永定区房屋，上述房屋依法取得了预售所需的全套审批文件。合同签订后原告向被告支付了合同约定的×号房的购房款201200元，原被告双方在《房屋投资经营合同》和《房屋销售回购合同》及《补充合同》的约定中原告购买的酒店客房实际是作为被告的一种融资借款，原告从购买客房之日起就将所购买的酒店客房返租给被告经营，被告按月支付租金给原告，并约定从2010年11月20日起投资期为五年，每月20日之前被告将当月投资收益一次性划拨予原告指定的银行账户。被告在五年的投资期限内，按时向原告支付了投资收入。尔后，原告为延续上述四份合同，原告陈君与被告于2015年12月1日签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》。原告与共有人陈某分离，原告实际的购房金额为100600元。合同约定，在原购房金额100600元的基础上增加升值款为人民币6036元，结清总共为106636元；原告同意2010年11月20日签订的《房屋销售回购合同》回购期限届满后，被告延期回购，延期回购的日期为2018年12月1日，为期三年。被告按照106636元回购该房屋；被告在上述的回购期限内继续租赁经营，在延长的租赁经营期限内，被告每月月底向原告支付当月租金1111元。该合同签订后，被告自2016年10月10日开始就未按合同约定足额向原告支付投资收益款，同时未履行房屋回购的义务，已经构成违约，被告应当按合同约定对原告所购买的商品房进行回购，并支付原告回购款和欠付的租金及违约金。现被告仅正常支付了9个月的房屋租金后，就单方面违约，只断断续续的自行将房屋租金标准降低至百分之五，付过八个月。百分之二付过13个月，而后分文未付。原告曾多次找被告协商要求履行合同，被告都拒不履行，现被告仍占用原告购买的酒店客房正常经营，却拒不按合同支付租金给原告，也不按《销售回购合同》约定，将到期须转让回购的酒店客房回购回去，为依法维护合法权益，现依法提起诉讼，请求判如所请。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司共同答辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：一、租金支付情况。1．回购款不应计算违约金，原告与被告张家界大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告并向被告提出回购请求，且原告将所购房屋一直租赁给被告张家界大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，且在《投资经营合同》约定的投资期限内，被告并未拖欠原告投资收益被告张家界山水置业公司不存在回购违约，不应当计算回购违约金，且原告也没有以书面方式要求被告回购。现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求原告放弃违约金的主张。2．2016年9月1日起至2019年8月31日止，被告已向原告支付8866元。3．被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未投资收益达成续签协议。4．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；并请求原告放弃违约金。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准；1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于2020年7月6日解除，原告与大成山水酒店、张家界山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》亦于2020年7月6日解除。1．本案尚未达到房屋回购条件，原告无权要求回购。2011年1月16日，本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了《房屋投资经营合同》及《房屋销售回购合同》，回购合同第六条约定投资期满五年后，张家界山水置业公司需回购该房屋，须在房屋回购手续办妥之日将房屋回购款一次性支付给原告。现涉案房屋的回购手续并未办妥，回购条件尚未成熟，被告有权拒绝回购。2．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。3．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。4．原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为山水置业公司，而不再是原告，其有义务协助山水置业公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致其与被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》无法履行，合同因原告不具有房屋所有权而终止。四、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的案件事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院可以确认如下案件法律事实：1．2010年11月20日，原告陈君与案外人陈某共同购买了张家界大成山水国际大酒店第11层×号房屋，建筑面积29.59平方米，并于当日将购房款201200元全额付清，其中原告支付购房款100600元。同日，二人与三被告签订了《房屋投资经营合同》，合同约定该房屋的投资期限为5年整，被告张家界大成酒店公司按月支付投资收益1509元，逾期3个月未支付，应按日支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金。2010年11月20日，双方又签订了《房屋销售回购合同》及《补充合同》，合同约定《房屋投资经营合同》投资期满五年后，被告张家界山水置业公司必须按购房价106%回购该房屋，原告必须按该价格同意该房屋的回购执行，双方均不得以任何理由拒绝该房屋回购执行，同时被告张家界山水置业公司须在该房屋回购手续办妥之日将上述回购款一次性支付给原告。任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算。《房屋投资经营合同》和《房屋销售回购合同》均约定，被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为21320.8平方米，土地证号为：张国用（20**）第××号）作为担保物对投资收益及回购款项提供担保；被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对投资收益及回购款项提供担保。2015年12月1日，原告与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司签订《房屋销售回购合同补充协议》，将租赁期限和回购期限延长至2018年12月1日，被告张家界山水置业公司在延期回购期满后按106636元价格回购房屋，被告张家界大成酒店公司在延长租赁期限内按月支付租金1111元。2．被告张家界大成酒店公司自2016年9月起未按时足额支付房屋投资收益，原告陈君主张欠付期间自2016年9月29日起至2018年12月1日止，被告张家界大成酒店公司在该期间内已付房屋投资收益8154元（444元×8个月＋3000元＋178元×9个月），仍下欠20843.1元（1111元×26个月＋1111元÷30天×3天－8154元）。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》等证据证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现房屋回购期限已届满，被告张家界山水置业公司应依约履行回购义务，故原告陈君要求被告张家界山水置业公司支付房屋回购款106636元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。补充协议到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，应向原告支付房屋投资收益。原告于2020年7月8日诉讼要求被告张家界山水置业公司履行回购义务，则自2020年7月8日，投资经营合同应予终止，被告张家界大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年7月8日。现原告陈君要求被告张家界大成酒店公司支付自2016年9月29日起至2018年12月1日止欠付的租金（即房屋投资收益）21131元，被告实际欠付20843.1元，本院对合理部分予以支持，对超出部分不予支持。被告答辩称因受新型冠状病毒疫情影响导致酒店经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准，由于原告主张支付房屋投资收益的期限在疫情发生之前，故本院不予采信。原告要求三被告支付回购违约金29998元，本院考虑到被告张家界山水置业公司未按约定回购期间，原告将房屋返租给被告并收取了租金，逾期回购对原告影响不大，故酌定调整违约金计付标准为原告购房款的日万分之一，即被告张家界山水置业公司向原告陈君支付违约金6036元（106636元×0.1‰×566天）。原告要求三被告支付2018年12月2日至2020年6月20日期间的租金违约金3396元，因被告张家界大成酒店公司在该期间内未按时足额支付房屋投资收益已构成违约，应承担违约责任，但本院认为原告主张赔付违约金较高，酌情调整违约金的计付标准为日万分之一，则被告张家界大成酒店公司应支付违约金755元（1111元×12个月×0.1‰×566天）。被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的自有物业和张家界市南庄坪储备土地提供担保，属于抵押担保责任；被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对房屋投资收益及回购涉案房屋之义务提供担保，属于保证责任，但自《房屋投资经营合同》和《房屋销售回购合同》履行期限届满后，续签的补充协议未对抵押担保责任和保证责任进行约定，亦未另行签订书面的抵押合同和保证合同，故对于原告陈君要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告张家界大成酒店公司承担连带清偿责任的诉讼请求，因涉案合同并未约定被告张家界大成酒店公司承担抵押担保责任或者保证责任，亦未另行签订书面抵押合同或者保证合同，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条、《中华人民共和国担保法》第十三条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司支付原告陈君房屋回购款106636元及违约金6036元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告陈君自2016年9月29日起至2018年12月1日止下欠的房屋投资收益20843.1元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告陈君自2018年12月2日起至2020年6月20日止下欠的房屋投资收益违约金755元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、驳回原告陈君其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3523元，适用简易程序减半收取1762元，由被告张家界山水天下置业有限公司负担1494元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年九月十七日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。