山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初4405号原告：威海建安物业服务有限公司，住所地威海市文化中路52号（文化名居17号楼负一层）。法定代表人：丛培刚，总经理。委托诉讼代理人：李连江，副总经理。委托诉讼代理人：杨晓峰，北京市京师（威海）律师事务所律师。被告：王前平，男，汉族，居民，住威海市文登区。原告威海建安物业服务有限公司（以下简称建安公司）与被告王前平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理，于2020年9月9日公开开庭进行审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建安公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付所欠物业费共计2085元；2、请求被告支付违约金1235.29元；3、请求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系文登区河佑路134号河畔花园小区8号楼306室业主，与原告于2013年4月23日签订《前期物业服务协议》。该协议第五条第二项约定，物业服务收费标准住宅每月每平方米0.45元、商业每月每平方米0.90元；第五条第五项约定，交费时间为每季收取一次，每季首月的1-10日前交付。协议第十一条第四项约定了违约责任：如未按协议约定的收费标准和时间交费，应补齐欠费并承担违约金，违约金计算方法是从逾期之日起按日万分之五。一、物业费欠费2085元。被告自2014年4月30日至2019年8月31止未按合同约定交付物业费，欠费64个月，计费面积为72.41平方米，单价0.45元/月/平方米，欠费2085元。二、违约金1235.29元。按照合同约定从逾期之日起按日万分之五计算违约金，至2020年7月10日应付违约金1235.29元；至实际支付日时段的违约金，据实另行计算。违约金计算方法：根据合同约定：物业费按季于每季首月的1-10日前交付，违约金=(以欠费起始季度物业费数额为基数计算的违约金+以末季度物业费数额为基数计算的违约金)/2×欠费季度数+尾数(末尾不满一个季度的物业费应付的违约金)。被告应按照《前期物业服务协议》约定的交费方式、交费时间，按时、足额交费；逾期交费依照协议约定还应承担违约金。请求法院依法裁判，支持原告诉讼请求。被告王前平辩称，原告未履行《物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双方合同，由于物业公司没有履行合同及履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。被告是业主，与物业服务公司签订的物业服务协议，约定由原告负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实。但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，主要有以下问题:①私搭乱建、道路坑洼、不清扫积雪、房屋管理混乱，垃圾清理不及时，卫生打扫不干净，小区人行过道车停乱放。②侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如小区里的广告费，(如:横幅等)归全体业主所有。但截至目前，物业从未对此收入进行公示告知业主，收入不知去向。③原告只安排了几个保安同志坐在小区大门ロ，对过往的人不闻不间，形同虚设。④小区消防通道长期被车辆放而无人管理，维修养护不当，造成小区业主出入不便，小区环境脏乱差，业主们忍无可忍，业主多次进行过维权，但物业公司依然如故。以上纠纷经小区业主多次反映，原告从未露面与业主协商解决纠纷。傲慢无礼至极，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁侵占成菜园，小区环境卫生恶劣、1、6、8号楼原西面养殖场曾污水横流小区内，臭气熏天，小区治安隐患很大。业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈!被告认为原告未完全履行合同义务，严重违约，进而业主行使先履行抗辩权。由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合同约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。首先，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被告与原告签订的合同也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，物业公司不但严重违反直接规定，同时物业公司构成严重违约的行为。物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量的证据证明，本案中，原告事实上明显未提供符合行业标准的服务，比如物业合同中约定的安装监控中心、清扫积雪、道路平坦整洁。物业公司的不作为，给业主生活带来严重不便，由于原告对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是，因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，不利于作为弱势群体的业主的利益的保护，也是十分不公平的，因此，我们广大业主不希望法庭偏颇哪一方，但请法庭认真审査业主的抗辩事由、业主不交纳物业费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理？对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在重大瑕疵作出一个正确的评判!业主是否应承担的违约责任--滞纳金问题。物业公司提供合同为格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法第四十条格式条款:具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任排除对方主要权利的，该条款无效。法院应当驳回原告的有关滯纳金的请求。更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。原告诉求的物业费中部分既不合理，也不合法。四、2013年4月23日《房屋接受确认书》明确记载物业公司欠被告钥匙叁把，后阳台锁不好。被告多次就此事找过物业，但未果。原告在长达六年零四个月的时间里不解决该问题，致使被告换门，现被告请求法院责令原告支付被告换门费用8O元整。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。五、2018年1月14日，因建安物业公司未履行《服务协议》中的遇到大雪及时清理人行道，导致我的刹车失灵，车头撞在7号楼3-106的防盗栏杆上（痕迹至今还在），车灯外壳破损切至今未修复，现请求法院责令原告支付修车费或给予修车。本院经审理认定事实如下：被告王前平系河畔花园小区8号楼306室的业主，房屋建筑面积为72.41平方米。2013年4月23日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为河畔花园小区业主提供物业服务。协议就双方的权利与义务、物业服务的内容及标准等进行了具体约定；协议中关于物业费的收取标准为：住宅为0.45元/月/平方米，商业为0.90元/月/平方米，每季度收取一次，交费时间为每季度1-10日前。若业主不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求其交齐并从逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金。被告王前平自2014年4月30日后未再按约定交纳物业服务费，截至2019年8月31日，欠费共计64个月，产生物业服务费共计2085元。本案庭审中，建安物业公司提交了日常工作的记录表、催交通知、告知函、物业工作照片等证据，拟证实建安物业公司提供了物业服务，并且在小区公共位置张贴了物业费、电费催交通知，同时还通过在公告栏以张贴方式向欠费业主发出了交纳物业服务费告知书和律师告知函，对未交纳物业服务费的所有业主进行了催交。被告王前平针对其辩称的原告提供的物业服务存在的问题，向法庭提交房屋接收确认书、验房表、照片一宗，积雪视频一则，用于证实原告欠被告北阳台钥匙三把，被告房屋后阳台的锁不好而原告一直没有给被告维修，照片、视频则欲证实物业管理混乱，不清扫积雪、放任私搭乱建等问题。本院认为，物业服务合同系物业服务公司向业主提供物业服务，业主交纳物业费的合同。本案中，被告王前平作为河畔花园小区的业主，与原告建安物业公司签订了物业服务协议并实际接受了建安物业公司提供的物业服务，理应按照物业服务协议的约定及时支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业服务费需要基于正当理由，该理由应限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行物业服务合同存在重大瑕疵。本案中，原告建安公司在河畔花园小区实际提供了卫生清洁、秩序维护等物业服务。而被告提供的相应证据多反映某一时间点物业状况存在一定的瑕疵，但难以说明物业服务的持续问题，故虽存在物业服务之瑕疵，但尚不构成根本违约，故被告应当承担物业费支付义务，现被告王前平尚欠原告物业费2085元，原告要求立即予以清偿，理由充分、于法有据，应予支持。主业有权对物业服务进行监督，同时综合考虑到原告提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，根据过错相抵原则，原告主张的违约金本院不予支持。另，被告王前平就所辩损失赔偿，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王前平于本判决生效之日起五日内向原告威海建安物业服务有限公司支付2014年4月30日至2019年8月31日期间物业服务费2085元（执行款交付账户：中国邮政储蓄银行股份有限公司威海市分行，账户：威海建安物业服务有限公司，账号：93×××88）。二、驳回原告威海建安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙灵俊二〇二〇年九月二十四日书记员  杜厚琳