北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4879号上诉人（原审被告）：杨鹏击，男，1985年3月28日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李建富，北京瀚江律师事务所律师。上诉人（原审被告）：申志军，男，1977年12月5日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：窦红，女，1982年1月16日出生，汉族，住北京市海淀区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：肖疆，北京市昊衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘荣英，女，1955年8月20日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：段文瑞，北京市铭达律师事务所律师。上诉人杨鹏击、申志军、窦红因与被上诉人刘荣英确认合同无效纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初14777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨鹏击上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回刘荣英一审全部诉讼请求。事实与理由：1.对于杨鹏击和申志军签订的《存量房屋买卖合同》、杨鹏击和窦红签订的《存量房屋买卖合同》，一审法院将两份合同分割单独认定，并认定交易细节与通常的交易惯例不符是错误的；2.一审法院认定申志军和窦红离婚是为了购买涉案房屋明显不妥；3.申志军、窦红以合理对价购买涉案房屋，不存在与杨鹏击恶意串通、损害刘荣英利益的情形，申志军、窦红符合善意相对人的情形；4.一审判决并未考虑到给案件当事人造成的诉累。窦红上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回刘荣英一审全部诉讼请求。事实与理由：1.相关限购政策属于北京市政府对房地产市场进行调控的政策规定，不属于法律、行政法规，违反限购政策将导致房屋买卖合同可能无法履行，但是并不导致房屋买卖合同无效；2.窦红与杨鹏击签订的房屋买卖合同实际并未履行，其效力与否并不重要。申志军上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回刘荣英一审全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定申志军与杨鹏击签订的房屋买卖合同中重要条款空白影响到合同效力错误，该合同应为有效，并且已经履行完毕；2.不论购房款来源于谁，都不影响对申志军为实际购房人的认定，没有法律规定要求购房款必须来源于本人；3.申志军通过公开市场购买、价格相对合理、实际履行并交付、已经过户登记，买卖合同应为有效。刘荣英辩称，同意一审法院判决。刘荣英向一审法院起诉请求：1.依法确认申志军与杨鹏击买卖位于北京市海淀区1605号房屋（以下简称1605号房屋）签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效；2.依法确认申志军与窦红婚内转移登记1605号房屋无效；3.判令申志军、窦红向我返还其占有的1605号房屋；4.确认杨鹏击与窦红于2014年10月18日签订的房屋买卖合同无效；5.判令杨鹏击、申志军、窦红承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：刘荣英原系涉案房屋的所有权人。2014年7月28日，刘荣英作为借款人（抵押人、甲方）与出借人（抵押权人、乙方）王颀签订《借款抵押合同》一份。主要内容为：乙方向甲方出借人民币265万元，借款期限自2014年7月28日起至2014年8月27日止。甲方同意将涉案房屋向乙方提供抵押担保。北京市中信公证处于2014年8月11日就上述《借款抵押合同》作出（2014）京中信内经证字第30508号公证书。同日，刘荣英签署《委托书》二份，主要内容为：刘荣英因事务繁忙，委托受托人张学林代为办理涉案房屋的查询、提前还款、抵押登记。代为就涉案房屋办理出售、签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证，代为办理交易手续，代为签订网签手续，办理房屋产权转移过户事宜等手续和事项。委托期限一份系自2014年7月28日之日起两年内，一份自2014年8月27日之日起两年内。该两份委托书落款处仅有刘荣英个人签字。北京市中信公正处于2014年8月11日就上述两份《委托书》分别作出（2014）京中信内经证字第30507、30509号公证书。2014年9月30日，张学林作为刘荣英的委托代理人，代理刘荣英与购房人杨鹏击就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，合同约定涉案房屋成交价格为160万元。后刘荣英以张学林伙同王颀、杨鹏击等人骗取委托手续，通过恶意串通、明显低于市场合理价格的方式私自出售其房屋，严重损害了其合法财产权益为由，将张学林与杨鹏击诉至北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院），要求法院依法判定张学林代理其与杨鹏击签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）无效，并返还1605号房屋。海淀法院经审理，于2018年9月20日作出（2016）京0108民初18344号民事判决书，认定：刘荣英对张学林的委托系意思表示不真实，该民事行为因系基于虚假的意思表示而实施的民事法律行为，因此无效，且该行为自始无效。因此，张学林以委托代理人身份与杨鹏击就涉案房屋签订房屋买卖合同的行为，属于无权代理行为。虽然法律规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。但该“相对人”应属于善意相对人。综合本案情形，杨鹏击、张学林并未举证证明涉案房屋的真实交易价格，在整个房屋买卖交易过程中，杨鹏击的行为亦不符合善意相对人的情形，张学林、杨鹏击就涉案房屋签订的房屋买卖合同因存在无权代理人与相对人恶意串通，损害他人利益的情形而无效。最终，海淀法院判决：张学林代理刘荣英与杨鹏击于2014年9月30日就1605号房屋签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。该判决作出后，张学林和杨鹏击不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年12月6日作出（2018）京01民终9598号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年10月18日，窦红作为购买人（乙方）与杨鹏击（甲方，出售人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：第一条，出卖人所售房屋为1605号房屋；第四条，该房屋成交价格为160万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价163万元。该合同第九条“权属转移登记”后面手写添加了如下内容：乙方同意甲方的原房东的户口在里面，总房价减少1万元，过户后与杨鹏击无任何关系。但该手写添加内容无双方签字确认。经法院询问，窦红表示：该内容是中介写的，买房时去派出所查了房子里有一个户口，当时杨鹏击和派出所都说一个房子可以落两个户口，不影响我们落户，所以就没再追究，杨鹏击因此减了1万元。当天，窦红（乙方）、杨鹏击（甲方）与北京链家房地产经纪有限公司（丙方，居间方，以下简称链家房地产公司）签订《补充协议》，在该补充协议其他约定中手写如下内容：1.甲方留给乙方空房一套；2.由于甲方急售且要求一个月时间过户，乙方目前以家庭为单位有两套房，不符合在北京购房要求，链家房地产经纪人和店经理向客户说明情况，但客户执意要购买，说自己正在出售其中一套房子，且自己的表弟严超有在北京购房资格，先以表弟的名字购买，以后再从表弟那过户给自己，如出现任何纠纷问题，与链家地产无关，客户自愿承担一切后果；3.如在2014年11月21日之前，有出现国家法定节假日的时间，则总时间将延长与法定节假日的时间；4.过户前五个工作日内房子清空。2014年10月29日，窦红与申志军办理协议离婚，《离婚协议书》约定：一、子女抚养：儿子离婚后由男方抚养，女方于离婚判决生效30日内一次性向男方提供现金人民币5万元作为抚养费；二、共同财产分割：双方名下三套商品住房（1.房山区502号房屋；2.海淀区1806号房屋；3.海淀区704号房屋）全部归女方所有，女方于离婚判决生效后30日内通过银行转账方式一次性向男方提供人民币100万元作为补偿，其它财产全部归女方所有；三、债权债务处理：婚姻关系存续期间产生的所有债权归女方所有，所有债务由女方承担。2014年11月16日，杨鹏击（出卖人）与申志军（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为1605号房屋，该房屋成交价格为160万元。但关于房屋交付、权属转移登记、违约责任等对于买方而言极为重要的条款，该份协议中均为空白。2014年11月18日，杨鹏击将涉案房屋过户至申志军名下。对于购房款支付情况，申志军表示：是全款支付的，160万元打到建委资金监管账户，113万元直接打给杨鹏击本人，49万元定金是窦红支付给杨鹏击的。对此，杨鹏击予以认可，申志军亦提交了相关账户交易明细、转账凭证以及杨鹏击出具的《收款证明》予以佐证。从申志军提交的其名下在中国光大银行尾号1174的账户明细可以看出，其向监管账户存入160万元以及向杨鹏击账户转账113万元的时间均为2014年11月18日。2014年12月25日，窦红与申志军复婚。窦红提交其名下招商银行、尾号3609的账户明细，证明履行了离婚协议书中要给付申志军100万元补偿的内容。该明细显示：2014年11月17日，该账户收入285万元，当天，窦红将该285万元以每笔5万元的形式全部转至申志军前述尾号1174的账户中。经法院询问，向申志军转账285万元与履行离婚协议书有何关系？窦红解释：其中100万元是履行离婚协议的内容，5万元是给孩子的抚养费，剩余180万元是给申志军用于购买本案房屋，该180万元是卖了铁路小区房子所得的230万元中的一部分，另外49万元作为购买知春里房屋的定金。2014年12月25日，申志军和窦红向房屋管理部门申请将1605号房屋转移登记至窦红个人名下，转移后该房屋为窦红单独所有。现1605号房屋登记在窦红名下。一审法院认为，根据合同法的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故本案中，判断案涉的两份《存量房屋买卖合同》是否有效，应当审查其是否存在上述法律所规定的可导致合同或者法律行为无效的情形。一、关于申志军与杨鹏击签订的《存量房屋买卖合同》的效力问题。首先，本案中，杨鹏击与申志军仅签订了2014年11月16日一份《存量房屋买卖合同》，而该合同除了约定房屋基本情况及成交价格之外，对于其它重要的房屋交易条款，例如房屋交付、权属转移登记、违约责任等均未作出任何约定。应当说，出于维护自身权益的需要，通常情况下，房屋买卖双方除签订低价款的房屋买卖合同以便用以办理相关手续外，还会另行签订实际交易价格的书面合同，以免在后续发生纠纷时无法有效维护自身权益。但本案中，申志军与杨鹏击不但未另行签订反映真实交易内容的书面合同，且在唯一的一份合同中亦未就重要的交易事项进行约定，该做法与通常的交易惯例明显不符。其次，申志军虽然是2014年11月16日房屋买卖合同约定的买房人，但从1605号房屋购房款的给付情况来看，不仅49万元定金系窦红在2014年11月16日合同签订前向杨鹏击支付，而且2014年11月18日申志军向监管账户转入的160万元以及向杨鹏击转账的113万元，亦均直接来源于窦红前一天向其账户转账的285万元。故应当认定，1605号房屋购房款的实际给付人系窦红，而非申志军。最后，申志军在与窦红协议离婚并办理完1605号房屋的权属转移登记手续后不到两个月的时间里，就通过与窦红重新复婚以及办理夫妻间转移登记的方式，将涉案房屋迅速登记至窦红名下。申志军虽解释该做法系因办理孩子入学落户事宜不得已而为之，但其陈述明显不具有合理性。综合上述分析，从本案两份房屋买卖合同的缔约过程、购房款的给付情况以及1605号房屋的变更登记情况来看，申志军并非1605号房屋真实的买受人，其作为买受人在2014年11月16日的《存量房屋买卖合同》上签字的行为只是为了办理房屋所有权转移登记手续所需。应当说，意思表示真实系指行为人表示于外的意思与其内心真意相一致。简言之，就是表示和意思相一致。意思表示真实是意思自治的必然要求。意思存乎于心，只有当其表达于外时，方能为人所确知。而仅有可为外界知悉的表达才能构成法律约束力的直接依据。若意思与表示不一致，而仍依表示产生法律约束力，则其法律效果将与行为人真意相左，从而违背意思自治原则关于民事主体可得依照个人意志创设、变更、终止民事法律关系之本意。故在申志军并无购买1605号房屋的真实意思，亦并非实际的房款给付人的情况下，其与杨鹏击所签订的《存量房屋买卖合同》应当被认定为无效。二、关于杨鹏击与窦红签订的《存量房屋买卖合同》的效力问题。从窦红与杨鹏击签订的房屋买卖合同及相关补充协议的约定可以看出，在订立合同时窦红与杨鹏击均明知窦红作为买受人不符合当时北京市房屋限购政策的要求，窦红甚至知晓涉案房屋内有原房主的户口。故在此情况下，窦红仍执意购买涉案房屋并与出卖人约定，由他人购买以后再过户给自己的行为，明显不符合善意相对人的情形，有悖于限购政策制定的目的，损害了社会公共利益。综上，现刘荣英要求确认申志军与杨鹏击签订的《存量房屋买卖合同》以及窦红与杨鹏击签订的《存量房屋买卖合同》无效之主张，有事实和法律依据，法院均予以支持。因本案系确认合同效力纠纷，故刘荣英提出的要求确认申志军与窦红婚内转移登记1605号房屋无效，以及要求申志军和窦红向其返还1605号房屋之诉请，与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认申志军与杨鹏击于二〇一四年十一月十六日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、确认窦红与杨鹏击于二〇一四年十月十八日签订的《存量房屋买卖合同》无效；三、驳回刘荣英的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。一审审理过程中，窦红、申志军提交链家公司在2014年10月某小区房屋成交记录的截图，价格约在每平方米46000元到60000元区间。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，对于窦红、申志军分别与杨鹏击签订的两份房屋买卖合同，应当视为一个整体来认定合同效力，理由如下：首先，从签订合同的过程来看，窦红签订房屋买卖合同时，窦红以家庭为单位已经无法购买涉案房屋，此后不久窦红与申志军办理协议离婚，离婚后约半个月，申志军即就涉案房屋签订了买卖合同，申志军在取得房屋所有权后又在短时间内与窦红复婚，并将涉案房屋过户登记至窦红名下，窦红、申志军一系列行为的目的就是规避限购政策以购买涉案房屋，二人购买涉案房屋的意思表示具有同一性。其次，合同履行过程中，定金49万元系窦红支付给杨鹏击，窦红向申志军转账285万元的次日，申志军将其中160万元打到建委资金监管账户，113万元支付给杨鹏击，可以看出窦红、申志军共同参与了购房款的支付过程，申志军亦是按照窦红所签订合同的约定履行相应义务，两份房屋买卖合同的履行具有同一性。综上，可以认定申志军、窦红有规避限购政策、购买涉案房屋的一致意思表示和履行行为，杨鹏击对于窦红、申志军分别的合同履行行为亦表示接受，并未提出异议，故应当整体对待窦红、申志军签订的两份房屋买卖合同，才更合乎涉案合同当事人的真实意思，合乎合同履行的事理情理。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，窦红、申志军的目的是购买涉案房屋，二人分别与杨鹏击签订的两份房屋买卖合同系双方真实意思表示，应为有效，并不存在法律规定的无效之情形，本院对此分述如下：首先，刘荣英主张杨鹏击与窦红、申志军恶意串通损害其利益，故涉案两份房屋买卖合同应为无效。所谓恶意串通的合同，是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。就主观要件而言，本案中，杨鹏击系与案外人恶意串通取得涉案房屋，且在刘荣英起诉要求确认其购买涉案房屋的买卖合同无效的诉讼过程中，杨鹏击急于将涉案房屋出售，其行为具有明显恶意。窦红、申志军因限购政策无法购买房屋，此后通过离婚的形式再行订立房屋买卖合同，取得了涉案房屋的所有权，其行为也与北京市住房管理部门的规定相悖。但是，恶意串通要求当事人双方具有共同的目的，即均希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益，而杨鹏击与窦红、申志军的恶意并不具有同一性，窦红、申志军的恶意不在于损害刘荣英的利益，其与杨鹏击不存在意思表示上的勾结。就客观要件而言，从涉案房屋所在小区的成交记录来看，房屋价格在每平米5万元左右，杨鹏击与窦红、申志军均认可双方实际成交价格为322万元，与当时的市场价值相当，故客观上亦未损害刘荣英的利益。综上，不能认定涉案两份房屋买卖合同存在杨鹏击与窦红、申志军恶意串通损害刘荣英利益的情形。其次，涉案两份房屋买卖合同并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。窦红、申志军虽然实施了规避限购政策的行为，但是限购政策系地方政府出台的管理性强制性规定，并不属于法律、行政法规中的效力性强制性规定。故为了规避限购政策而订立的合同并非违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定窦红与杨鹏击订立的房屋买卖合同因违反限购政策而无效错误，本院对此予以纠正。需要特别说明的是，本案系对合同效力的认定，并不涉及对规避限购政策的行为的评价，窦红、申志军规避限购政策的行为并不符合地方政府对房地产市场的宏观调控，相关政府部门仍可依照规定进行监督管理。其三，涉案两份房屋买卖合同并不存在意思表示不真实的情形。意思表示真实是指缔约人的表示行为应真实地反映其内心的效果意思，窦红、申志军通过链家房地产公司居间介绍，与杨鹏击签订房屋买卖合同，此后主要是通过银行转账和建委监管账户支付购房款，其正常履行了合同义务，且与一般房屋买卖的交易习惯相符，体现了窦红、申志军真实购买房屋的意思表示。窦红、申志军先后就涉案房屋签订的两份房屋买卖合同实际上是一个整体，申志军支付购房款也是对窦红所签订合同中义务的履行，其目的就是为了购买涉案房屋，所以并不存在意思表示不真实的情形。申志军与杨鹏击签订房屋买卖合同中，双方虽仅对房屋基本情况和成交价格进行约定，对于房屋交付、权属转移登记、违约责任等条款均未约定，但是如前所述，本案所涉的两份房屋买卖合同具有整体性，一审法院仅以申志军所签订合同的内容欠缺、申志军支付的购房款来源于窦红为由认定该份合同与当事人真实意思表示不符，依据不足。综上所述，杨鹏击与窦红、申志军的上诉请求成立，应予支持。一审法院对合同效力的认定依据不足，本院予以纠正。刘荣英起诉要求确认涉案两份房屋买卖合同无效、窦红和申志军返还涉案房屋缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初14777号民事判决；二、驳回刘荣英的全部诉讼请求。一审案件受理费19200元，由刘荣英负担（已交纳）。二审案件受理费19200元，由刘荣英负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉审 判 员 刘秋燕审 判 员 朱文君二〇二〇年九月二十四日法官助理 李 正书 记 员 杨 帆