江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0602民初2005号杨安培，男，1992年6月9日出生，汉族，身份证号码：3606021992********，住江西省鹰潭市。委托诉讼代理人：杨志远，男，1963年1月14日出生，汉族，住址同上，系原告父亲，特别授权。被告：上饶杰昌房地产开发有限责任公司鹰潭分公司，统一社会信用代码913606007928297135，住所地江西省鹰潭市月湖区肉联厂办公楼。法定代表人：章媚辉，总经理。被告：上饶杰昌房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码913611217339238064，住所地江西省上饶市上饶县旭日街道办旭日中大道**。法定代表人：王明庆，公司经理。委托诉讼代理人：章媚辉，男，1977年4月10日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，系公司经理，特别授权。原告杨安培（以下简称原告）与被告上饶杰昌房地产开发有限责任公司鹰潭分公司（以下简称杰昌鹰潭分公司）、上饶杰昌房地产开发有限责任公司（以下简称杰昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，原告申请追加杰昌公司为本案的被告参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨志远到庭参加诉讼，被告杰昌鹰潭分公司法定代表人章媚辉及被告杰昌公司委托诉讼代理人章媚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、一、判令两被告为原告所购商品房办理权属登记。二、请求将商品房权属登记合同约定违约赔偿由已付房价款的1%，调整为按已付房价款的万分之1.5按日计算付违约金；三、判令两被告向原告赔偿合同违约金、通讯费、交通费、误工费、精神损害费等合计133506元（附赔偿清单：1、逾期交房违约金按银行利率计算赔偿金为9500元（以已付房款为基数，按年利率2%，自2015年8月1日计算至2016年7月31日止）；2、逾期交房违约按合同约定每日按已付房款的万分之一计算赔偿金为17100元（自2015年8月1日计算至2016年7月31日止）；3、办理权属登记合同违约金赔偿金为76950元（每日按已付房款的万分之一点五计算，自2017年8月1日止2020年7月31日止）；4、通讯费为500元；5、交通费500元；6、误工费18956元；7、精神损害赔偿金为10000元。四、判令诉讼费由两被告承担。原告诉称的事实和理由：2014年5月9日，原告与被告杰昌鹰潭分公司签订了《鹰潭市商品房买卖合同》，合同约定原告购买的房屋位于江西省鹰潭市，原告应于2014年5月9日前支付了第一次购房款40万元，2014年5月16日前支付了剩余房款7.5万元。该房屋于2013年9月26日开工建设，竣工日期为2016年5月6日。原告自2016年7月31日接受该商品房后，从2016年下半年开始至今持续不断打电话和上门催促被告杰昌鹰潭分公司办理不动产产权证，但至今未果，为维护自身权益，原告诉至法院。被告杰昌鹰潭分公司辩称，一、原告诉状中陈述2016年7月31日接受该商品房与事实不符，实际的交房时间应为2016年3月1日。涉案房屋所在的随园小区（二期）项目，鹰潭市城乡规划局在2015年9月23日向被告杰昌鹰潭分公司核发了《建设工程竣工规划核实合格意见单》，项目竣工合格后，被告杰昌鹰潭分公司开始着手交房事宜，原告在2016年2月即前来收房，收房后欲装修，原告于2016年3月1日向被告杰昌鹰潭分公司缴纳装修保证金1000元，并收了房屋钥匙。二、原告要求被告杰昌鹰潭分公司赔偿逾期办理权属转移登记违约金已经超过诉讼时效，法庭应当驳回该项诉讼请求。案涉房屋的交付时间为2016年3月1日，根据合同约定，被告杰昌鹰潭分公司配合办理房屋转移登记的截止时间为2017年2月24日。故自2017年2月24日起，原告三年未向被告杰昌鹰潭分公司主张违约金，原告的通话记录仅能证明原告催促办理产权证，不能证明原告主张违约金的赔偿，故本案不存在诉讼时效中断的问题。三、即使本案不存在诉讼时效的问题，原告主张调整违约金比例的请求亦无法获得支持。违约金的赔偿以损失填补为原则，权属登记的逾期办理未给原告带来任何损失，该案涉房屋亦由原告自主，未进入市场流通。原告也未提供证据证明其造成了损失，故本案的违约金应按合同约定，无需调整。四、原告要求被告杰昌鹰潭分公司赔偿逾期交房违约金已经超过诉讼时效，法庭应当驳回该项诉讼请求。合同约定的交房时间为2015年7月31日，原告应当在2018年7月31日之前主张权利，但原告并未在该期限内主张。被告杰昌公司辩称，没有意见，因分公司还有钱，应先由分公司承担，不足部分由被告杰昌公司承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月9日，原告（买受人）与被告杰昌鹰潭分公司（买出卖人）签订了合同编号位：ＹＴ2014003344的《鹰潭市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品位于江西鹰潭市，建筑面积95.23平方米；总价款为475000元，采取分期付款的形式，买受人应于2014年5月9日前，支付商品房首付款400000元；2014年5月15日前，支付商品房二次付款75000元；商品房竣工，经竣工验收合格并在当地主管部门备案后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付，出卖人于2015年7月31日前将符合上述条件的商品房交付买受人使用；除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同第五条约定日期交付商品房，逾期60日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算，如超过上述约定期限，合同继续履行，除支付上述利息外，出卖人还应每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；商品房预售的，自房屋交付使用之日起360日内办理转移登记；商品房现售的，自合同订立之日起90内办理转移登记；若由出卖人的原因，未能在上述期限内办理房屋权属转移登记的，合同继续履行，出卖人应按已付房款的1%向买受人支付违约金等内容。合同签订后，原告按期支付了全部购房款。2016年3月1日，原告向被告杰昌鹰潭分公司缴纳装修保证金1000元，同日，被告杰昌鹰潭分公司向原告出具收据一张。2016年5月13日，案涉房屋所在的工程项目，经有关部门备案，该工程项目竣工验收完成。经查，案涉房屋约定办理产权转移登记手续的期限届满后，原告自2017年7月16日起，多次通过电话催促被告杰昌鹰潭分公司要求办理产权证未果，2019年5月22日，原告拨打市民服务热线进行投诉，但被告杰昌鹰潭分公司仍未办理房屋权属转移登记手续，2020年7月7日，原告向本院起诉。在本案审理过程中，经本院组织调解，因双方未达成一致意见，致调解未果。另查明，被告杰昌鹰潭分公司系被告杰昌公司的分公司。以上事实，有原告提供的原告身份信息复印件、《鹰潭市商品房买卖合同》复印件、购房收款收据复印件、工程竣工标志牌、市民热线催促办理产权证电话记录表；被告提交的江西省建设工程竣工规划核实合格意见单、收款收据（保证金），原、被告的陈述等证据在案佐证，经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的根据。本院认为，原告与被告杰昌鹰潭分公司签订的《鹰潭市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照执行。原告按期支付了购房款，之后，被告杰昌鹰潭分公司未按期为案涉房屋办理房屋转移登记手续，已构成违约，理应承担相应的违约责任。故原告诉求被告杰昌鹰潭分公司为原告所购商品办理房屋权属登记，符合合同约定，本院予以支持。合同约定若因出卖人未能按时办理房屋权属转移登记，应按已付房款的1%向买受人支付违约金。原告诉求将该约定的违约金调整为按已付房价款的日万分之一点五计算，并自2017年8月1日计算至2020年7月31日，本院认为，违约金的性质是以补偿性为主，原告无证据证明未办理权属登记手续给原告造成的实际损失，亦未证明约定的违约金低于造成的损失，故原告的该项诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。本案逾期办证违约金的计算，本院认为应当按照合同的约定，因此，被告杰昌鹰潭分公司应赔偿原告因未办理权属登记手续的违约金为4750元（房屋总价款475000元×1%）。被告杰昌鹰潭分公司辩称，原告要求被告杰昌鹰潭分公司赔偿逾期办理权属转移登记违约金已经超过诉讼时效，但根据原告的陈诉及其提供的证据，2017年至2020年期间，原告一直有电话催办，2019年5月22日还拨打市民服务热线进行投诉，故本案的诉讼时效具有中断情形，被告的该辩驳意见，本院不予采纳。原告诉请被告杰昌鹰潭分公司支付逾期交房的违约金和利息，被告杰昌鹰潭分公司辩称该项诉求已过诉讼时效。本院认为，合同约定的交房时间为2015年7月31日前，2016年3月1日，原告向被告杰昌鹰潭分公司支付了装修保证金，可以认定被告杰昌鹰潭分公司已将房屋钥匙交付给原告，故自2016年3月1日起，原告就应当知道其权利受到了侵害，但由于本案符合合同约定的交房时间应为2016年5月13日，故逾期交房的违约金和利息的诉讼时效起算点为2016年5月13日。截至2019年5月12日，原告均未向人民法院主张权利，同时，原告未提供任何证据证明本案存在诉讼时效中断的情形。2019年5月22日，原告拨打市民服务热线时，原告并未就逾期交房的违约金和利息问题进行举报，即使有，也已经过了诉讼时效。故被告杰昌鹰潭分公司的该项辩驳意见，于法有据，本院予以采纳。原告主张两被告支付通讯费、交通费、误工费，因原告未能举证证明损失的存在，属证据不足，本院不予支持。原告要求两被告承担精神损失费10000元，于法无据，本院不予支持。因被告杰昌鹰潭分公司不具有法人资格，故被告杰昌公司应承担的赔偿责任由被告杰昌公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告上饶杰昌房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内配合原告杨安培办理房屋转移登记手续；二、被告上饶杰昌房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起三日内支付原告杨安培因未办理房屋转移登记手续的违约金4750元；三、驳回原告杨安培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1735元（已减半），由被告上饶杰昌房地产开发有限责任公司负担13.5元，由原告杨安培承担1721.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  江云晓二〇二〇年九月一日书记员  王思艳附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。