广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17073号上诉人（原审原告）：广州越盛房地产营销策划有限公司，住所地：广东省广州市天河区广棠西横路5号4103房。法定代表人：张智凯，职务：经理。委托诉讼代理人：陈晖，男，1975年10月4日出生，该司职员。委托诉讼代理人：马键红，广东知泓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东南极投资发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区华强路1号1203（部位：自编1211房）。法定代表人：张南生，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴红波，广东道隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄桂玲，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海鹭旭管理咨询合伙企业（有限合伙），住所地：上海市崇明区庙镇宏海公路2052号A幢2层8197室（上海庙镇经济开发区）。执行事务合伙人：广东南极投资发展有限公司。执行事务合伙人委派代表：宾杰。委托诉讼代理人：吴红波，广东道隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄桂玲，广东谨然律师事务所律师。上诉人广州越盛房地产营销策划有限公司（下简称越盛公司）、广东南极投资发展有限公司（下简称南极公司）与上海鹭旭管理咨询合伙企业（有限合伙）（下简称鹭旭合伙企业）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35303号民事判决，向本院提起上诉。本案于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。越盛公司上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判支持越盛公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由南极公司、鹭旭合伙企业承担。事实与理由如下：一、《居间合同》约定越盛公司促成鹭旭合伙企业与意向客户签订相关合同的条款违反拍卖法的相关规定，属于无效条款。《居间合同》约定在司法拍卖前，越盛公司应促成鹭旭合伙企业与意向客户间就转让委托物业处置收益权签订相关合同，鹭旭合伙企业与意向客户提前约定涉案房产的价格。为了避免意向客户以高于约定价格拍得涉案房产，《居间合同》第七条第3款还约定，若意向客户在拍卖过程中以超出约定成交价格拍得房产，超出部分的金额由意向客户先支付给法院，鹭旭合伙企业在收到法院的拍卖款后，将超出约定成交价格部分退还给意向客户。很明显，这种做法属于拍卖人与竞买人恶意串通，扰乱司法拍卖秩序，损害了其他竞买人的利益。因此，《居间合同》约定越盛公司促成鹭旭合伙企业与意向客户签订相关合同的条款违反了我国《拍卖法》第三十七条的规定，依法属于无效合同条款。越盛公司属于常规房地产销售代理公司，在此之前未接触过这类型的房产代理业务，在签订居间合同时缺乏司法拍卖的法律知识，在向意向客户宣传、推荐涉案房产的过程中，越盛公司公司总经理陈晖曾与南极公司法定代表人张南生共同到律师事务所咨询了专业律师，才了解到若完全按照《居间合同》促成意向客户与鹭旭合伙企业在司法拍卖前签订相关合同，将会有违反司法拍卖程序，导致司法拍卖结果无效的风险。因此，经过与南极公司法定代表人张南生沟通，取得其口头同意后，越盛公司并未安排意向客户与鹭旭合伙企业签订相关合同，但并不影响居间合同目的的实现，越盛公司向周宏峰推荐并促成其成功拍卖竞得涉案房产的行为已经完全实现了合同目的；二、原审未综合考量签订居间合同的背景、合同的上下文、合同目的等确定居间合同的真实意思，适用法律错误。本案的争议焦点之一为《居间合同》第六条第2款应如何解释。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议时，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。其一，签订《居间合同》当时的背景。2019年1月，南极公司知晓离涉案房产不远的另一幢别墅—博雅一街40号也在被司法拍卖，博雅一街40号的建筑面积(357.8516平方米)比博雅一街28号(298.05平方米)更大，成交价格只有1953万元，比评估价(2790万元)还要低30％。正是因为涉案房产同类别墅的价格高，地理位置并不优越，变卖难度极大，鹭旭合伙企业才会委托曾任涉案房产所在小区—颐和高尔夫庄园销售总监陈晖任职的越盛公司推销宣传涉案房产，增加涉案房产拍卖成功的机率。2018年11月28日，宁波金融资产管理股份有限公司与鹭旭合伙企业签订的《委托处置合同》显示，涉案房产的定价为1328.56万元，而原审法院是于2019年4月8日第一次在阿里拍卖上公开发布涉案房产拍卖公告，即在南极公司与越盛公司签订《授权委托书》(2019年2月1日)和《居间合同》(2019年3月7日)前，越盛公司只知晓涉案房产的评估价为l328.56万元，不可能在明知销售难度极高的情况下，还提前与南极公司约定远高于《委托处置合同》定价的司法拍卖底价—2550万元。其二，需要联系《居间合同》第六条第3款对第六条第2款进行理解。第六条第3款约定成交价格超过2550万元时，南极公司需要支付的居间报酬比例从5％猛涨到50％，反映出当事人签订合同时认为成交价格能够达到2550万元比较难得，故南极公司才会用高比例的居间报酬激励越盛公司。按照逻辑推理，第六条第2款约定的应当是成交价格低于或等于2550万元时居间报酬的计算方式。如按南极公司的主张，第六条第2款只约定成交价格等于2550万元时居间报酬的计算方式，显然与第六条第3款表达的意思不连贯。其三，从交易习惯分析，越盛公司作为一家房地产中介公司，不可能无偿帮助南极公司推销房产。如按南极公司理解，当事人也应当在居间合同中约定，房产成交价格低于2550万元时居间报酬的计算方式，故南极公司对《居间合同》第六条第2款的解释违背生活常识和交易习惯。其四，越盛公司与丁某签订的《合作协议》并未约定房产成交金额至少应达到2550万元，如《居间合同》第六条2款的真实意思确如南极公司所称，则越盛公司与丁某签订协议时不可能不约定成交底价。根据上述分析，《居间合同》第六条第2款“成交底价2550万元”是指“溢价分成底价”，即拍卖价格在2550万元以下的，居间报酬按照成交价格的5％计算，超过2550万元部分的，除要支付5％的居间报酬外，还需按照成交价格超出2550万元部分的50％支付分成报酬；三、南极公司恶意拒付居间费用，违反诚实信用原则。在签订《居间合同》前的2018年12月，张南生与越盛公司达成的约定是：1.基础佣金：只要该房产能拍卖成功，拍卖出去的价格(含拍卖起拍价)也就是成交价格，按5％的佣金支付给越盛公司；2.溢价分成：当拍卖价格达到2550万元后，2550万元以上的超出部分溢价金额按50：50的比例进行分成。正是因为越盛公司与张南生最初达成的该合作条件，越盛公司才同意接受委托推销该别墅。后经越盛公司再三催促，张南生在2019年3月7日才通知越盛公司到其办公室签约。签约时，陈晖发现张南生故意将《居间合同》第六条第2款原约定“溢价分成底价为2550万元”改为“成交底价为2550万元”，并且已经提前加盖了鹭旭合伙企业的公章。张南生口头安抚越盛公司称2550万元就是溢价分成底价。出于对张南生的信任，同时为避免耽误项目进度，越盛公司与南极公司、鹭旭合伙企业签署了《居间合同》。但在越盛公司付出大量时间、精力成本成功促成涉案房产的拍卖后，南极公司却拒不承认之前的约定，拒付居间费用。南极公司、鹭旭合伙企业对越盛公司上诉请求答辩称：其一，越盛公司引用《拍卖法》第三十七条称《居间合同》有关条款约定属于拍卖人与竞买人恶意串通扰乱司法拍卖程序的情形，显然是误解了拍卖人的概念，因南极公司、鹭旭合伙企业不属于拍卖人。且，《居间合同》的相关约定有利于司法拍卖，遵守了《拍卖法》的规定。其二，越盛公司的第二项上诉理由是有意歪曲《居间合同》的真实意思。其三，越盛公司否定其在《居间合同》中的真实意思表达，并称是南极公司故意修改合同内容且有意安抚越盛公司，导致越盛公司签订了涉案合同，但事实上，越盛公司及其工作人员陈晖均是专业的房地产代理中介机构，其熟悉中介操作的各种情况。南极公司上诉请求判令：l.撤销原审判决，改判南极公司无需向越盛公司支付居间服务费573747.5元及迟延付款违约金；2.本案一、二审诉讼费用、保全费用均由越盛公司承担。事实与理由如下：一、涉案《居间合同》的整体条款约定体现了涉案居间服务的商业模式及要实现的合同目的是：越盛公司引荐意向客户与鹭旭合伙企业签订《权益转让合同》，并以最低价2550万元售出涉案别墅。《居间合同》的鉴于条款2约定，“鹭旭合伙企业委托越盛公司负责介绍客户，引荐鹭旭合伙企业和意向客户洽谈，并最终促成鹭旭合伙企业与意向客户签订合同”。第二条委托事项第l款以及第五条第2、3款也约定，“越盛公司接受鹭旭合伙企业委托，为鹭旭合伙企业介绍意向客户，引荐鹭旭合伙企业和意向客户洽谈，以鹭旭合伙企业同意的价格进行推销，并最终促成鹭旭合伙企业与意向客户间就转让委托物业处置收益权签订相关合同”。《居间合同》第六条第1款对涉案别墅的成交价格进行了定义，第2款继续约定成交底价为2550万元，达到成交底价2550万元时，按成交价格的5％支付居间报酬，第3款再约定若成交价格超出2550万元，除支付5％居间报酬以外，再按照成交价格超出2550万元部分的50％向越盛公司支付居间报酬。第七条约定：若意向客户在拍卖过程中该物业超出约定成交价格拍得的，超出部分的金额由意向客户先支付给法院，鹭旭合伙企业在收到法院的拍卖款后，超出约定成交价部分，鹭旭合伙企业在15个工作日内一次性全额退还给购房客户(实际拍卖成交价格超过约定成交价格500万元以内的部分)，以保证该意向客户在正式签署的《权益转让合同》项下的合同权益。由此可见，涉案居间服务的商业模式及要实现的合同目的是越盛公司必须引进意向客户与鹭旭合伙企业签订合同及支付定金，还要引进更多的客户，让客户之间相互抬价去竞拍，将房价抬到2550万元或以上，才有可能博取到5％的超高利润报酬。鹭旭合伙企业在签订涉案合同之前就已将要与意向客户签订《权益转让合同》的事宜告知了越盛公司，越盛公司清楚知晓其提供居间服务的内容包括引荐意向客户与鹭旭合伙企业签订《权益转让合同》；二、周宏峰未与鹭旭合伙企业签订合同，涉案别墅拍卖成交价也没有达到《居间合同》约定的成交底价2550万元。因此，越盛公司无权主张居间报酬；三、越盛公司未促成《权益转让合同》的成立，南极公司无需支付居间报酬，但原审却以越盛公司履行了居间服务为由，酌定明显不合理且超高比例的居间服务费573747.5元，违反了我国《合同法》第四百二十七条的规定以及涉案合同的约定。且，原审在认定越盛公司未促成合同成立故不支持其主张成交价格5％居间报酬的诉请的同时，又引用《合同法》第四百二十六条的规定判决南极公司支付居间服务费，前后矛盾；四、假设原审系基于越盛公司未促成合同成立但提供了居间服务应酌定支持一定的费用，该费用也应是指从事居间活动支出的必要费用，而非原审错误理解成的一定比例的居间报酬。按照原审判决，涉案合同约定成交底价2550万元的限制条件是多余的，且越盛公司无需承担任何经营风险就必然可获高额报酬，明显不符合双方设定合同的目的；五、根据涉案合同约定，越盛公司是独家销售代理，其无权再另行委托丁某代理涉案别墅的居间工作，该转委托行为无效，也违反了涉案合同关于保守商业秘密的约定。且，丁某并非居间人，其证人证言不能证明越盛公司履行了居间服务。且，根据丁某的微信聊天记录及当庭证言可知，越盛公司清楚知晓必须在引进意向客户与鹭旭合伙企业签订合同并支付定金的情况下再促成成交底价2550万元，其才有可能博取到5％超高利润报酬。越盛公对南极公司的上诉请求答辩称：其一，各方签订《居间合同》的目的在于将涉案房产成功拍卖，并不包含越盛公司必须要促成鹭旭合伙企业与意向客户签订《权益转让合同》。其二，促成鹭旭合伙企业与意向客户签订《权益转让合同》等合同条款，违反了《拍卖法》的相关规定，越盛公司不应当承担该合同义务。在《居间合同》实际履行过程中，陈晖与张南生口头达成协议不按照《居间合同》的该项约定与意向客户签订《权益转让合同》，是为了避免可能导致司法拍卖无效的法律风险。其三，《居间合同》第七条第4款明确约定“在意向客户以外的拍卖者所拍得该委托物业的，视为乙方的劳动所得，按此约定支付居间报酬费用”，按上述约定，即使鹭旭合伙企业跟意向客户在拍卖前没有签订《权益转让合同》，南极公司也应当按照原约定支付居间报酬费用，故南极公司所称合同目的包含越盛公司要引荐意向客户与鹭旭合伙企业签订《权益转让合同》的说法是错误的。针对《居间合同》第六条第2款关于成交底价的理解，应当结合当时的签约背景和合同的上下文及诚实信用原则来综合解释。签订《居间合同》当日，涉案房产的司法拍卖公告尚未公布，双方根本就不知晓涉案房产的起拍价，当时的《委托处置合同》载明的抵押底价是1328万，同时广州市白云区博雅一街40号在2019年1月28日的司法拍卖价格是1953万元，报名人数只有一人，可见涉案房产同类型房屋的拍卖难度极大，故鹭旭合伙企业才委托越盛公司将涉案房产推荐给意向客户。在涉案房产拍卖底价未明的情况下，双方当事人根本就无法预估司法拍卖成交价格有可能高于2550万元，故当时三方合同当事人的真实意思就是只要涉案房产成功拍卖，鹭旭合伙企业和南极公司就应按成交价5%支付居间报酬，且在成交价超出2550万元的情况下，还要按照50%支付溢价分成的佣金。鹭旭合伙企业对南极公司上诉请求答辩称：同意南极公司的上诉请求。越盛公司于2019年11月11日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.南极公司、鹭旭合伙企业承担连带责任，向越盛公司支付1147495元居间报酬，并按照每天万分之五的标准从起诉之日起计算迟延支付期间的违约金，直至实际清偿之日；2.南极公司、鹭旭合伙企业承担全部的诉讼、保全及律师费用。原审法院经审理查明，鹭旭合伙企业于2018年8月27日经上海市崇明区市场监管局依法核准登记成立，属有限合伙企业，执行事务合伙人为南极公司。南极公司于2016年8月12日经广州市天河区行政审批局依法核准登记成立，属有限责任公司，法定代表人张南生。2018年11月28日，宁波金融资产管理股份有限公司与鹭旭合伙企业签订《委托处置合同》，约定：鉴于双方已于2018年11月28日签订编号NBFAMC-ZR011的《金融资产收益权转让合同》，鹭旭合伙企业以延期付款方式向宁波金融资产管理股份有限公司受让其享有的83户的不良资产债权之收益权，宁波金融资产管理股份有限公司有意委托鹭旭合伙企业对标的债权进行管理、维护及清收，鹭旭合伙企业愿意接受宁波金融资产管理股份有限公司的委托，达成本合同；委托期限为1年，从2018年11月28日起至2019年11月28日或金融资产收益权转让价款和资金占用费被付清之日（以先达者为准）止。该合同附件《标的债权清单》序号5为主债权人广东华强药业有限公司账面本息合计82410467.21元的债权，其中抵押物包括广州市白云区博雅一街28号，定价1328.56万元。2019年2月1日，南极公司作为授权人向越盛公司（受托人）出具《授权委托书》，记载：“兹全权委托广州越盛房地产营销策划有限公司推动处置李华兴（公司名称：广东华强药业有限公司）案涉抵押物广州市白云区博雅一街28号房产，在授权范围内代表授权人办理文件的递交、收取、营销等相关事宜。授权范围为积极寻找、引荐意向买家；对抵押物进行营销、推广等活动；负责为意向客户提供委托物业的相关信息、项目风险提示及协助促成授权人与意向客户签约；授权期限为2019年2月1日起至2019年7月31日止。”2019年3月7日，越盛公司（乙方）与鹭旭合伙企业（甲方）、南极公司（丙方）签订《居间合同》，约定：鉴于1.甲方依法受让了广东华强药业有限公司不良债权的金融资产收益权（下简称标的债权）；2.甲方为推动处置标的债权中的抵押物广州市白云区同泰路颐和高尔夫庄园博雅1街28号独立别墅一栋（下简称委托物业），委托乙方负责介绍客户，引荐甲方和意向客户洽谈，并最终促成甲方与意向客户签订合同；3.丙方是甲方的执行事务合伙人，代表甲方并以甲方的名义负责标的不良资产包的处置清收工作，甲、乙、丙三方约定居间报酬由丙方支付给乙方，乙方对此没有异议。该合同约定：“一、委托标的债权抵押物位于广州市白云区同泰路颐和高尔夫庄园博雅1街28号独立别墅，标的债权的司法进程为所涉案件已二审终审，目前在执行阶段。二、委托事项1.乙方接受甲方委托，为甲方介绍意向客户，引荐甲方和意向客户洽谈，并最终促成甲方与意向客户间就转让委托物业处置收益权签订相关合同；2.在合同有效期内，乙方为委托物业居间代理的唯一地产代理商，在合同有效期内不再委托其它地产代理公司或个人参与委托物业的销售代理。三、委托期限为6个月，自2019年2月起至2019年8月止，在本阶段委托期限内，乙方须全力做好委托物业的营销居间工作；代理期限届满且乙方欲继续代理的，乙方应在该期限届满前的30日内向甲方提交延长代理期限的书面建议，经甲方审核认可，双方可以《补充协议》的方式延长代理期限；乙方应积极寻找意向客户，并应自本合同签订之日起6个月内向甲方介绍意向客户等相关事宜。六、居间报酬的计算方法、支付时间和支付方式1.成交价格是指甲方与意向客户签约的正式合同中合同总金额；2.委托物业的成交底价为人民币2550万元，甲方同意成交价格的5%为支付给乙方的居间报酬，甲方与意向客户签订正式合同并收到意向客户的定金后15个工作日，丙方需向乙方支付居间报酬的30%；当客户支付标的额的10%保证金到法院后15个工作日内，丙方需向乙方支付居间报酬的30%；当客户以银行贷款或一次性支付标的额的余款到法院，由法院转到甲方指定账户后15个工作日内，丙方需向乙方支付居间报酬的40%；6.乙方在收到丙方支付的居间报酬之日起5个工作日内向丙方出具发票；7.如丙方未能按期支付居间报酬，则由乙方向其主张违约责任，与甲方无关，乙方不论何种情况下均不得以任何理由向甲方主张居间代理费用。七、特别约定：由于委托物业的销售属于不良资产处理，涉及法院拍卖、执行、税务等一系列的手续，销售周期较长，为保障意向客户购买的信心及权益，甲方可与意向客户签订特别约定，1.甲方需提供其从前手债权人获取的与委托物业相关的资料给意向客户，向意向客户提供尽调的全套合法资料；4.由于市场的不可控性，乙方所履行的义务向市场推销，在意向客户以外的拍卖者所拍得该委托物业的，视为乙方的劳动所得，按以上约定支付居间报酬费用。九、违约责任2.丙方延期支付居间报酬超过15个工作日，乙方有权要求丙方支付居间报酬及滞纳金。自合同约定的付款之日起算，每日按拖欠金额的万分之五向乙方支付滞纳金。原审法院在执行（2018）粤0111执恢20号案过程中，依法对广州市白云区博雅一街28号房产进行评估并在阿里拍卖司法拍卖平台进行公开拍卖，2019年5月8日16时至2019年5月9日16时止公开竞拍时，3人报名，起拍价为22949900元，因案外人提出执行异议，故该次拍卖暂缓；2019年6月26日16时至2019年6月27日16时止公开竞拍时，1人报名，起拍价为22949900元，由买受人周宏峰于2019年6月27日以22949900元竞得。现越盛公司认为涉案居间合同签订后，其已经为南极公司、鹭旭合伙企业介绍意向客户周宏峰，且涉案房产已经拍卖成功，其履行了涉案居间合同约定的义务，南极公司、鹭旭合伙企业未依约支付居间服务费，诉至原审法院。原审过程中，越盛公司为证实涉案居间合同签订后，其除自身联系客户外，还委托丁某为涉案房产介绍客户，寻找意向客户，尽力促成客户参与司法拍卖，向提交了如下证据：1.2019年1月2日，越盛公司（甲方）与丁某（乙方）签订的《合作协议》，约定：委托期限2019年1月1日至2019年6月30日，委托内容为甲方委托乙方为广州颐和高某28号别墅独家销售（该处物业为广发银行不良资产抵押物，目前已由法院终审判决完毕，现由获得该处物业的债权人全权委托甲方处理出售事宜），乙方在签订本协议6个月内需找到购买该别墅的客户并成功下定，如超过6个月仍未能促成客户下定成交的，甲方有权单方面取消乙方的独家销售资格；2.丁某的证人证言，丁某表示其在2019年1月22日把广州颐和高某28号别墅推荐给客户周宏峰，并带周宏峰现场看房；3.丁某与周宏峰（微信号“leo0067”绑定的财付通账户自注册之日至2020年1月8日期间的实名认证信息为周宏峰，身份证号码）的微信聊天记录，内容显示：1月22日，周宏峰称：“目前有证的房子有什么特别好推荐吗？”丁某回复：“确实有一个有证的，法院拍卖的一线，价格很笋，单独资产包。哪天有空？”周宏峰称：“近期特别忙，可以把资料发过来看看吗？”丁某在微信中发送了一些照片、华强民事判决书、民事裁定书及涉案别墅作为抵押物的文件。1月23日，丁某问：“周总，资料看了吗？可以找做不良资产的朋友看下，我客户也有找朋友看，说这个没问题的。……今天有客户也过来看了。”周宏峰称：“还是争取过来看一看。”1月29日，丁某问：“今天过去吗？”周宏峰称：“大概3:00你方便吗？”丁某回复：“好的。”2月15日，丁某问：“周总，有没有把那些资料发给您的朋友看。”周宏峰称：“我的律师说跟那个拍卖公司认识。他说可以，但要跟进法院的拍卖进程。”丁某表示：“这个需要提前交定金，不然别人交了你不一定买的到。这里交了定金，保证您可以买的到。我们朋友这里是独家代理。买不到可以赔一倍给您，您的律师认识拍卖方却没有这个保证，价格可以当面去谈，或者让我帮您谈都可以。”3月10日，周宏峰称：“拍卖公司市场意识很强啊。”丁某回复：“不是拍卖公司，是债权方。”3月31日，周宏峰称：“我想明天下午就来看看那个房子。”4月9日，丁某称：“现在有个客户还价3100万，你要尽快考虑了。我这边按不住陈总的客户了。”周宏峰发送房屋拍卖信息截图，称：“这套房子花园还是太小，年初成交的面积比这还大才1900多万，所以2100至2200万合理，而且很快会有20套要拍。”4月10日，丁某称：“40号景观很差，花园完全没有景观，旁边就是房子，还不如一个联排好，这套目前是性价比最高的啦，一线的房子数的过来的，目前有几个再谈了，不是我的客户，2200左右一定是买不到这套房的。过了这个时候以后很难买到这个位置这个价格。……这套是包交集的。周总，我刚刚听到今次南极公司的张总知道这个拍卖价格的时候很生气，如果是这个价格拍卖的话，他就自己拿下来和他澳洲刚回来的儿子、孙子一起住，因为原业主还欠他们1.2亿。得知这个拍卖价格消息以后，陈总想说服莫总各拿600万出来共1200万现金在银行做个拍卖贷把房子先拿下来搞干净后再按市场价格5000万出售，而莫总由于和老板一起几十年了，每年都做着他们家族集团里不少的生意，再加上知道张总想自己拿下来住，就犹豫了一下，说晚点回复陈总。我近段时间由于买了新房子，又开了个茶馆会所，所以资金紧张。这样吧，我想拿50万佣金，然后我用我的方式和南极公司的张总谈一个低价给你，而且挡住陈总和莫总的客户。”6月16日，周宏峰称：“谢谢信息，请问是哪一个区有证么。”丁某称：“这个没有证，有证的有啊，1300方，3800万可以吗。”周宏峰称：“六月份是中国房价的最高点，到明年高端房产有一个很大的降幅，持币静观。”7月2日，丁某问：“周总，那个房子听说被人拍走了，2400那样子，是不是您拍的呀。”周宏峰称：“这个价你觉得怎么样？您认为有什么风险呢？”；4.丁某与昵称“客彭涛袁小姐”（微信号“tony578901”）的微信聊天记录，内容显示：4月9日，丁某在微信发送华强民事判决书、民事裁定书、涉案别墅作为抵押物的文件及若干别墅照片。“客彭涛袁小姐”表示：“在哪个网站拍卖，……那房子要多少钱。”丁某称：“还没公推，准备找到买家开拍，这个独立的资产包，对外说400万，他们给我的底价3500，看上了我约他们再谈谈，发个设计图给你。已经有三个客户再谈了，这个资产包是干净的，签了合同可以保证你拍到，签约价，好处部分返还，拍不到定金退还，多返还一倍的赔偿金。做会所很舒服的，这个设计是一个朋友专门为这套设计的。”“客彭涛袁小姐”问：“室内1000花园360价格是3500，是这样吧，独栋。”丁某回复：“独栋，基本雷同，是的3500，您最好过来看一下，觉得可以我们看还能不能谈下来一些。”4月16日，丁某问：“还有那个一线独栋的准备开拍，已经上网登记啦，你要不要参与下。”4月25日，“客彭涛袁小姐”称：“我也会报名的，拍卖是下个月八号。”；5.广州市白云区博雅一街40号司法拍卖页面，拟证实该栋别墅2019年1月28日的成交价是19536193元，在涉案居间合同签订前，当事人已经知道离涉案房产不远的同类型别墅司法拍卖成交价比评估价低30%，且只有一人参与拍卖，说明此类别墅销售难度极高，越盛公司不可能还约定涉案房产的拍卖成交价格比评估价还要高11%。经质证，南极公司、鹭旭合伙企业表示：对证据1不予确认，认为该协议签订时间在涉案居间合同签订之前；对证据2不予确认，该证人与越盛公司存在利害关系，证人证言不应被采纳；证据3不能证明聊天的微信号是周宏峰本人，微信中介绍房屋时间在涉案居间合同签订前，证明微信聊天记录介绍的房屋不是涉案别墅，不能直接证明丁某促成涉案别墅的交易；对证据4不予确认；上述证据3、4不能证明周宏峰是越盛公司引进的意向客户，根据居间合同约定，越盛公司引进的意向客户必须与南极公司、鹭旭合伙企业签订合同并支付定金，越盛公司取得涉案居间报酬必须要满足其引进意向客户与南极公司、鹭旭合伙企业签订合同并支付定金，而且也必须满足成交底价2550万元；证据5真实性确认，但是关联性不予确认，与本案无关。越盛公司为证实其已经尽到居间合同约定的义务，向原审法院申请证人丁某出庭作证。证人丁某出庭作证时陈述：周宏峰本来就是其客户。陈晖找到其推销广州颐和高某28号别墅，表示只要其介绍客户并且参与拍卖成功就支付居间费其带周宏峰看房，其跟周宏峰说别墅价格3100万元是因为开价的时候还没有挂拍，如果高价最好，但是最后成交价低是挂拍价格低。对于证人证言，越盛公司无异议。南极公司、鹭旭合伙企业认为证人的推销可以证明越盛公司只有不断的在周宏峰或其认为的意向客户知道拍卖公告的情况下让客户以高价购买，客户之间相互抬价到2550万元，越盛公司才可以在居间合同中获利，但是涉案别墅的成交价没有达到。原审庭审中，越盛公司表示涉案居间报酬的付款方应该是鹭旭合伙企业，南极公司基于涉案居间合同约定自愿代鹭旭合伙企业承担付款责任，因此要求南极公司、鹭旭合伙企业承担连带责任。南极公司、鹭旭合伙企业则表示根据涉案居间合同约定，越盛公司未完成居间服务，南极公司、鹭旭合伙企业不需要承担付款责任；如需要承担居间费用，也应由南极公司承担，且违约金约定过高。原审法院认为，越盛公司与鹭旭合伙企业、广东南极投资发展有限公司签订《居间合同》，约定由鹭旭合伙企业委托越盛公司介绍客户，引荐鹭旭合伙企业与意向客户洽谈，并促成鹭旭合伙企业与意向客户就转让广州颐和高某28号别墅达成协议，成交底价为2550万元，南极公司按照约定的比例向越盛公司支付居间服务费，该合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案的争议焦点在于：越盛公司是否为鹭旭合伙企业提供了居间服务、以及南极公司、鹭旭合伙企业是否符合需要按成交价格的5%全额支付居间服务费的特定条件。一、越盛公司是否为鹭旭合伙企业提供了居间服务。涉案广州颐和高某28号别墅被依法公开拍卖，并于2019年6月27日由买受人周宏峰以22949900元竞得。越盛公司提交的合作协议，结合丁某的证人证言及其与周宏峰的微信聊天记录内容，表明越盛公司确实委托证人丁某独家销售涉案广州颐和高某28号别墅，丁某多次与周宏峰洽谈，经丁某居间安排，周宏峰也进行了现场看房，并得知上述别墅被司法拍卖事宜。故依上述证据可证实越盛公司履行了居间服务约定的寻找意向客户及对涉案别墅进行营销、推广等相关义务，向客户披露了涉案别墅的转让信息，并由丁某与周宏峰进行前期的接触和洽谈工作。二、南极公司、鹭旭合伙企业是否符合需要按成交价格的5%全额支付居间服务费的特定条件根据《居间合同》约定：“成交价格是指甲方[鹭旭合伙企业]与意向客户签约的正式合同中合同总金额；委托物业的成交底价为人民币2550万元，甲方同意成交价格的5%为支付给乙方（越盛公司）的居间报酬。”上述条款适用的条件为鹭旭合伙企业与意向客户签订正式合同，且合同中约定的成交价格等于或超过成交底价2550万元。然涉案别墅被公开拍卖前，越盛公司并未能协助鹭旭合伙企业与周宏峰签订正式合同，且涉案别墅的成交价格也未能达到2550万元，故越盛公司要求依据该条款约定以涉案别墅实际成交价格的5%支付居间服务费，理据不足。综合考虑越盛公司实际履行涉案居间合同约定义务的情况，酌定居间服务费按照涉案别墅实际成交价格22949900元的5%比例减半支付居间服务费用共计573747.5元（22949900元×5%÷2）。对于超出上述数额的诉讼请求，因越盛公司未能提供充分证据证实，不予支持。南极公司、鹭旭合伙企业辩解无需支付居间服务费用缺乏事实及法律依据，亦不予采纳。因涉案《居间合同》约定由南极公司向越盛公司支付居间服务费，故南极公司应向越盛公司支付居间服务费用573747.5元。至于越盛公司主张迟延付款违约金从其起诉之日2019年11月11日起，按照每日万分之五的标准计付至款项实际清偿之日止，具有合同依据，予以支持。另，越盛公司虽在本案诉讼请求中主张律师费用，但是未明确律师费用金额，也未提交证据予以佐证，故不予支持。关于鹭旭合伙企业是否承担责任的问题，涉案《居间合同》明确约定由南极公司向越盛公司支付居间服务费，如南极公司未能按期付款，越盛公司主张违约责任的，也与鹭旭合伙企业无关。故现越盛公司要求鹭旭合伙企业承担居间费用及迟延付款违约金的连带责任没有依据，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年6月9日作出判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，广东南极投资发展有限公司支付广州越盛房地产营销策划有限公司居间服务费573747.5元及迟延付款违约金（迟延付款违约金以573747.5元为本金，从2019年11月11日起按照每日万分之五的标准计付至款项付清之日止）；二、驳回广州越盛房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。本案受理费15128元、财产保全费5000元，由广州越盛房地产营销策划有限公司负担案件受理费5590.52元、财产保全费1611.26元，由广东南极投资发展有限公司负担案件受理费9537.48元、财产保全费3388.74元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：鹭旭合伙企业（甲方）、越盛公司（乙方）及南极公司（丙方）共同签订的《居间合同》第六条第3款约定，“成交价格超过人民币2550万元的，甲方同意支付包括上述5%居间报酬外，另需按照成交价格超出人民币2550万元部分的50%向乙方支付分成报酬。当客户支付标的额的10%保证金到法院后15个工作日内，丙方需向乙方支付分成报酬的50%；当客户以银行贷款或一次性支付标的额的余款到法院，由法院转到甲方指定账户后15个工作日内，丙方需向乙方支付分成报酬的50%”；第七条第3款约定，“意向客户签订正式合同或正式协议书时并支付10%的房款定金后，在拍卖过程中若该物业超出约定成交价格拍得的，超出部分的金额由意向客户先支付给法院，甲方在收到法院的拍卖款后，超出约定成交价部分，甲方在15个工作日内一次性全额退还给购房客户（实际拍卖成交价格超过约定成交价格500万元以内的部分），以保证该客户在正式签署的《权益转让合同》项下的合同权益”。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案的争议焦点包括：其一，《居间合同》中有关越盛公司促成鹭旭合伙企业与意向客户签订相关合同的约定条款的效力如何认定；其二，南极公司向越盛公司支付居间服务费的约定条件是否已成就。关于《居间合同》中有关越盛公司促成鹭旭合伙企业与意向客户签订相关合同的约定条款的效力如何认定的问题。越盛公司以双方在《居间合同》中约定由越盛公司促成鹭旭合伙企业与意向客户签订相关合同的条款违反《拍卖法》第三十七条规定为由，上诉认为该条款应无效。经查，《居间合同》虽约定越盛公司应促成鹭旭合伙企业与越盛公司推介的意向客户签订相关合同确定意向交易价格，并在意向客户实际拍得价格高于意向交易价格的情况下，由鹭旭合伙企业将差额部分返还意向客户，但该条款仅涉及鹭旭合伙企业与越盛公司推介的意向客户之间交易价格的设定，其中并未包含排除或限制其他意向竞买人参与公平竞买的权利的情形，也不存在拍卖人与竞买人恶意串通扰乱拍卖秩序的情形，故越盛公司以此为由上诉认为前述条款无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于南极公司向越盛公司支付居间服务费的约定条件是否已成就的问题。南极公司主张，依据《居间合同》第六条第2款的约定，其向越盛公司支付居间服务费的前提条件是涉案房屋的拍卖成交价达到2550万元的底价。越盛公司则主张，《居间合同》第六条第2款约定的2550万元系“溢价分成底价”，即无论涉案房屋的拍卖成交价格是否达到2550万元，南极公司均需按成交价5%的标准向越盛公司支付居间报酬。对此，本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释”。本案中，双方对于《居间合同》第六条第2款的理解存在争议。首先，《居间合同》第六条约定的事项是“居间报酬的计算方法、支付时间和支付方式”，由此可知，该条款项下包括第2款均是针对居间报酬的计算方式、支付时间及方式等内容的约定，而非支付条件的约定。依据前述第2款约定，在拍卖成交价达到2550万元的底价时，南极公司需按成交价5%的标准向越盛公司支付居间报酬，但依据该条款并不足以反推，在拍卖成交价未达到2550万元的情况下，南极公司无需向越盛公司支付任何居间报酬。其次，依据《居间合同》的相关条款及双方陈述，结合涉案房屋作为不良资产已进入法院强制拍卖程序的事实，可认定，三方签订《居间合同》的主要目的在于，鉴于涉案房屋属于不良资产及当时房地产交易市场低迷且周边同类房屋交易活跃度不高的特殊情况，鹭旭合伙企业委托越盛公司利用其从业资源及经验对涉案房屋对外推介，促成意向竞买人积极参与涉案房屋的竞买并进行充分竞价，鹭旭合伙企业据此获取涉案房屋拍卖利益的最大化，越盛公司则据此获取一定的劳务报酬。而依据房地产拍卖惯例及操作流程，拍卖成交价格的高低虽与参与竞买人的质数有关，同时也与市场整体交易活跃度等因素有关，故拍卖成交价具有不可控性，越盛公司对涉案房屋的推介并不足以最终决定拍卖成交价格的高低，三方对此应知。如按南极公司所述，成交价未达到2550万元时其无需向越盛公司支付居间报酬，则等同于需由越盛公司单独承担拍卖成交价不确定的风险。尤其是在执行法院确定的拍卖底价及周边同类房屋交易价格远低于该价格的情况下，如认定南极公司支付居间报酬以拍卖成交价达到2550万元为条件属于双方合意，则无法实现越盛公司的签约目的，亦不符合交易习惯。最后，虽然现有证据反映越盛公司并未依照《居间合同》约定促成案外人周宏峰作为意向客户与鹭旭合伙企业签订相关合同，但从越盛公司提交的证据可以反映，越盛公司曾委托丁某向包括周宏峰等在内的意向客户对涉案房屋进行推介，而周宏峰最终是作为唯一竞买人参与涉案房屋拍卖并成功买受涉案房屋，由此可证实越盛公司开展的推介工作对涉案房屋的拍卖成交起了一定的作用。南极公司虽否认周宏峰系经由越盛公司推介后参与竞买，但未提供相反证据予以反驳。另，越盛公司委托丁某对涉案房屋进行推介属于越盛公司履行居间义务的方式，南极公司以双方约定的是独家代理销售，越盛公司无权转委托为由，上诉认为越盛公司的前述行为违反《居间合同》的约定，理据不充分，本院不予采纳。综上，将《居间合同》第六条第2款约定理解为居间报酬的支付标准而非支付条件，应更符合双方签约目的、交易习惯及公平合理原则。据此，在《居间合同》未对拍卖成交价格低于2550万元时南极公司应付越盛公司居间报酬标准作出明确约定的情况下，原审判决南极公司按拍卖成交价5%的一半支付居间报酬，并无不妥，可予维持。越盛公司上诉请求改判南极公司按成交价5%的标准支付，缺乏合同依据，本院不予采纳。同理，南极公司以越盛公司未促成鹭旭合伙企业与意向客户签订合同，也未满足拍卖底价达到2550万元的条件为由，上诉认为其无需向越盛公司支付任何居间报酬，亦缺乏充分理据，本院亦不采纳。综上所述，上诉人越盛公司与鹭旭合伙企业的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条，第一百二十五条、第四百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15128元，由上诉人广州越盛房地产营销策划有限公司负担5590.52元，上海鹭旭管理咨询合伙企业（有限合伙）负担9537.48元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年九月二十八日书记员  彭文悦区敏儿