湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2272号原告：宋鹏程，男，1983年8月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，现住雨湖区。原告：汤珊珊，女，1984年10月5日出生，汉族，住湘潭县，现住雨湖区。被告：湘潭名生置业有限公司，住所地湘潭市九华经开区传奇西路**九华创新创业综合大楼****，统一社会信用代码914303006962118259。法定代表人:兰维勇，该公司的主要负责人。委托诉讼代理人：代新新，女，1992年2月7日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。被告：恒大地产集团有限公司，住所地，住所地深圳市南山区海德三道**卓越后海金融中心**iv>法定代表人：甄立涛，系该公司总经理。原告宋鹏程、汤珊珊与被告湘潭名生置业有限公司（以下简称名生公司）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告宋鹏程、汤珊珊、被告名生公司的委托诉讼代理人代新新到庭参加了诉讼，被告恒大公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋鹏程、汤珊珊向本院提出诉讼请求：1、返还购房定金2万元，合同违约赔偿金2万元，同等数额的精神损失费2万元，其中4万元按小微贷利率需支付利息，共计60592元；2、赔偿宋鹏程和汤珊珊的误工费：暂定1万元/天，共计15万元。事实与理由：原告宋鹏程和汤珊珊于2020年5月24日签署湘潭恒大书香门第商品房认购书协议，当晚被告知所购房源11幢1-21103存在水管泄漏一重大隐患，原告于5月25日与恒大销售张总面谈并向其递交了对于我们所购房源正式合同需要整改的一些正当诉求，但诉求未得到名生公司及恒大公司的重视，原告于6月4日再次向被告递交了严肃的告知书，同样没有回应，故原告诉至法院。被告名生公司辩称，1、原告所购房屋系现房，原告在签订认购书并缴纳2万元前已实际看过房源，并知晓房屋质量瑕疵，当时跟物业工程进行过沟通，并承诺在交房前会整改到位，不会出现质量瑕疵再进行交付，原告在知晓该质量瑕疵的前提下，自愿与被告签订认购书，随后反悔要求退房，双方签订的认购书合法有效，根据认购书第六条的约定，原告未如期与我公司签订合同缴纳房款的，根据定金罚则处理，故我司扣除2万元定金有事实和法律依据；2.本案中我司不存在违约行为，不应当承担合同赔偿金2万元；3.此合同关系中不存在精神损失费，也不存在按年利率15%计算高额利息，更不存在按1万元每天计算误工费；4.被告不存在过错，不应当承担赔偿相关费用。被告恒大公司未作答辩，亦未提交答辩状。经审理查明：2020年5月24日，原、被告签订了《湘潭恒大书香门第商品房认购书》（甲方为名生公司、乙方为宋鹏程、汤珊珊）。该认购书约定，1.乙方向甲方认购湘潭恒大书香门第楼盘11栋1-21103房；该商品房建筑面积共141.70平方米，单价为6214元/㎡，总金额为880516元。2.乙方同意签署本认购书时支付20,000元作为定金，（定金在签订商品房买卖合同时转入房款。3.付款方式为：按揭付款，原告须于2020年5月26日前支付首付房款200516元（不含定金），余款66万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年5月26日前办理完毕银行按揭贷款手续。乙方必须在约定的付款方式和期限内到湘潭恒大书香门第销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；第九条约定，乙方已阅读并理解，同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按照该样板条款签署上述各合同、不再变更、增加或减少任何条款。该认购书还对其他进行了约定。认购书签订后，原告向被告支付购房款定金20000元。后因原告得知所购房屋存在水管泄漏问题，遂与被告协商整改事项未果，因双方协商不成。另查明，1.原告购买的案涉房产为现房，看房时原告看到房屋霉菌情况，但并不知道系水管泄漏问题，被告认可房屋存在水管泄漏问题。2.现被告已将房屋整改到位，并已卖出。3.被告同意解除认购书，被告名生公司自述其提出要求原告签订《商品房买卖合同》，但原告要求修改商品房买卖合同条款，并要求参与整改，但被告拒绝修改，双方无法签订《商品房买卖合同》，故原告诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述，《湘潭恒大书香门第商品房认购书》、交易凭证等证据予以证实。本院认为，原告与被告名生公司签订《湘潭恒大书香门第商品房认购书》，该认购书内容包含房号、面积、价格、定金等内容，且明确约定付款后另行签订商品房买卖合同，故该认购书应认定为商品房买卖预约合同，现双方均同意解除该认购书，本院予以确认。该预约合同内容明确约定了定金2万元，该定金具有预约定金和违约定金的双重属性，一方违约时应当适用定金罚则，故本案争议焦点为：本案原、被告双方无法签订商品房买卖合同的违约责任由谁承担。合同的签订必须完全建立在双方自愿协商的基础上，原、被告双方为订立商品房买卖合同而签订前期认购书，房屋买卖合同中作为买方应当按照约定支付价款，卖方应当提供符合交房条件的商品房，本案买卖的标的房屋虽为现房，但因该房屋为精装房，被告应当提供符合精装要求的房屋，原告虽实际查看房屋，但因水管泄漏系隐蔽瑕疵，被告未能举证证实其在原告看房时已告知原告该房屋因泄漏造成霉菌，且原告明知泄漏情况仍同意购买房屋的事实，且从一般购房人要求考虑，买方定是拒绝接受水管泄漏的房屋瑕疵，据此原告要求与被告签订的商品房买卖合同应当予以修改并要求被告将房屋整改的请求合理，被告方拒绝此要求，且其后将该房屋卖出，构成违约，应当由被告名生公司承担违约责任，适用定金罚则，由被告名生公司双倍返还两原告定金共计4万元，原告请求被告支付利息及误工费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法予以驳回。被告恒大公司不是本案中《湘潭恒大书香门第商品房认购书》的合同相对方，依法不承担责任。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宋鹏程、汤珊珊与被告湘潭名生置业有限公司于2020年5月24日签订的《湘潭恒大书香门第商品房认购书》；二、由被告湘潭名生置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告宋鹏程、汤珊珊定金共计4万元；三、驳回原告宋鹏程、汤珊珊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4460元，减半收取2230元，由原告宋鹏程、汤珊珊负担1230元，被告湘潭名生置业有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  王德云二〇二〇年九月二十四日法官助理李艺书记员刘紫薇附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。