山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1702民初3853号原告：菏泽恒翼置业有限公司。住所地菏泽市牡丹区南城街道办事处。统一社会信用代码：91371700673707948。法定代表人：林祥如，该公司经理。委托诉讼代理人：刘革辉，山东元华律师事务所律师。被告：池强，男，1988年7月25日出生。汉族，户籍地内蒙古包头市昆仑区。原告菏泽恒翼置业有限公司与被告池强商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告菏泽恒翼置业有限公司的委托诉讼代理人刘革辉到庭参加了诉讼，被告池强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。菏泽恒翼置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年12月27日签订的商品房买卖合同及相关合同附件；2、被告交回菏泽市牡丹区中华路君临国际小区3号楼1单元31002室房屋；3、被告支付原告为其代偿的银行贷款本息267221.12元；4、被告支付违约金92336.4元；5、被告协助原告办理菏泽市牡丹区中华路君临国际小区3号楼1单元31002室房屋抵押权预告、网签备案登记等预售相关登记注销手续并承担费用；6、案件受理费、保全费、保全担保费用、律师费等全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年12月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及相关合同附件。该合同约定：被告按揭购买原告开发建设的菏泽市牡丹区中华路君临国际小区3号楼1单元31002室，房屋总价为461682元。原告支付首付款141682元，余款320000元向中国建设银行股份有限公司菏泽牡丹支行贷款，原告为其贷款提供连带责任保证。附件四补充协议第三条（8）约定：如买受人（被告）未偿还贷款本息累计达到三期以上（含三期）的或者出卖人（原告）代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额达到按揭本金5%，则视为买受人根本违约，在此情况下，未办理房产证前，出卖人有权解除合同并收回房产，向买受人追偿出卖人代偿的款项，同时，买受人应按房款总金额的20%向出卖人支付违约金。2017年6月30日，原告将房屋交付给被告。贷款发放后，被告不正常还款，2020年6月30日，贷款银行扣款共计267221.12元。原告款被扣后，通过电话、短信、上门等方式通知被告履行还款义务，否则，《商品房买卖合同》及相关合同附件解释。时至今日，被告置之不理，没有偿还原告被扣的款项。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。池强未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月27日，菏泽恒翼置业有限公司作为出卖方，池强作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定池强按揭购买菏泽恒翼置业有限公司开发建设的菏泽市牡丹区中华路君临国际小区3号楼1单元31002室，房屋总价为461682元，池强支付首付款141682元，余款320000元向中国建设银行股份有限公司菏泽牡丹支行贷款，菏泽恒翼置业有限公司为其贷款提供连带责任保证。该合同附件四补充协议第三条第八款约定：贷款成功后，买受人必须按时足额向银行偿付借款本息。如因买受人未能按时足额偿还贷款本息而导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追偿。如买受人未偿还贷款本息累计达到三期以上（含三期）的或出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额达到按揭本金5%，则视为买受人根本违约，在此情况下，未办理房产证前，出卖人有权单方面解除合同并收回房产，向买受人追偿出卖人所代偿的款项，同时，买受人应按房价款总金额的20%向出卖人支付违约金；因解除商品房买卖合同、按揭贷款合同而产生的费用（包括但不限于相关的税费、诉讼费、财产保全费、律师费等）全部由买受人承担。2016年2月23日，池强与中国建设银行股份有限公司菏泽分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定池强向该行借款32万元用于购买菏泽恒翼置业有限公司所建的位于菏泽市牡丹区中华路君临国际小区3号楼1单元31002室房产。菏泽恒翼置业有限公司承诺就因购置坐落于君临国际小区项目所属的住房、商业用房而与中国建设银行股份有限公司菏泽分行在2015年9月18日至2020年9月18日期间发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。2016年3月8日，中国建设银行股份有限公司菏泽分行作为预告登记权利人，池强作为预告登记义务人，就坐落于君临国际2#、3#楼-3-31002号房产在菏泽市牡丹区住房保障和房产管理局办理了编号为“菏房预市直字第1630920”的预购商品房抵押预告登记。2017年7月2日，池强作为业主验收了位于菏泽市牡丹区中华路君临国际小区3号楼1单元31002室房产。2020年6月29日，中国建设银行股份有限公司菏泽分行从菏泽恒翼置业有限公司保证金账户中扣款合计267221.12元，用于偿还池强所有剩余借款本息。2020年7月6日，菏泽恒翼置业有限公司（甲方）与山东元华律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定乙方接受甲方委托，指派刘革辉律师作为甲方与池强商品房买卖合同纠纷的诉讼代理人，甲方向乙方交纳律师费12000元。原告提交的证据显示，2020年8月17日，菏泽恒翼置业有限公司将该12000元支付至山东元华律师事务所账户，山东元华律师事务所就此开具了发票。2020年7月8日，菏泽恒翼置业有限公司作为被保险人及诉讼保全申请人，就其申请保全池强名下银行存款、房产等财产事宜，与大家财产保险有限责任公司山东分公司签订诉讼财产保全责任保险保险单，承保申请金额40万元，保费800元。大家财产保险有限责任公司山东分公司就此向菏泽恒翼置业有限公司开具了发票。本院认为：原告菏泽恒翼置业有限公司与被告池强所签《商品房买卖合同》及其附件内容不违反我国法律的强制性规定，已成立并生效。现因被告池强未按时足额偿还按揭贷款，导致原告代偿借款本息267221.12元，符合双方合同附件四补充协议第三条第八款约定的解除合同条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，本院对于原告要求解除原、被告所签《商品房买卖合同》及其附件的诉讼请求予以支持，被告池强应将位于菏泽市牡丹区中华路君临国际小区3号楼1单元31002室房产返还给原告并协助原告办理该房产抵押权预告、网签备案登记等相关登记的注销手续，并向原告偿还代偿款267221.12元；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定以及双方合同约定，本院对于原告要求被告池强按照房价款总金额的20%支付违约金92336.40元（461682×20%）的诉讼请求亦予以支持。双方合同虽约定被告池强应向原告赔偿律师费、保全保险费，但因上述违约金足以弥补原告此两项损失而原告未提交证据表明其损失总额超出上述违约金数额，故本院对于原告此两项诉讼请求不予支持。被告池强未提出返还购房款请求，可另行主张权利。原告要求被告池强承担办理该房产抵押权预告、网签备案登记等相关登记的注销手续的费用，但未就此提交相应的证据，本院不予支持，原告可待费用发生后另案主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2015年12月27日签订的商品房买卖合同及其附件。二、被告池强将菏泽市牡丹区中华路君临国际小区3号楼1单元31002室房屋返还给原告菏泽恒翼置业有限公司，并协助原告办理该房屋抵押权预告、网签备案登记等相关注销登记手续。三、被告池强向原告菏泽恒翼置业有限公司支付代偿款267221.12元、违约金92336.4元。上述第二、三项，限本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告菏泽恒翼置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12012元，减半收取6006元；保全费2520元，均由被告池强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  马营军二〇二〇年九月十八日书记员  袁明娜