福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初1359号 原告（反诉被告）：邱斌，男，1975年2月5日出生，汉族，住福建省连城县。 被告（反诉原告）：连城县连发城市建设有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇莲中北路1号莲花花园1号楼二层，统一社会信用代码91350825751363881H。 法定代表人：黄楠，总经理。 委托诉讼代理人：杨先润，福建致平律师事务所律师。 原告（反诉被告）邱斌与被告（反诉原告）连城县连发城市建设有限公司商品房预售合同纠纷（立案案由为商品房销售合同纠纷）一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱斌、被告（反诉原告）连城县连发城市建设有限公司的委托诉讼代理人杨先润到庭参加诉讼。其间，原告（反诉被告）邱斌、被告（反诉原告）连城县连发城市建设有限公司（以下简称连发公司）向本院申请庭外和解一次。本案现已审理终结。 邱斌向本院提出诉讼请求：1.由连发公司支付邱斌自2018年12月3日起至2019年7月28日止共计238日的逾期交房违约金人民币（以下币种同）6852.45元；2.由连发公司支付自2019年7月28日起至实际履行完毕之日止，以6852.45元为本金，按年利率6%计算的资金占用费。诉讼过程中，邱斌增加一项诉讼请求：撤销邱斌与连发公司于2019年11月18日签订的《逾期交房违约金支付协议》。事实与理由：邱斌于2017年3月14日购买了连发公司开发的莲花花园小区1幢520房屋（以下简称涉案商品房），并签订了《商品房买卖合同》，合同约定：邱斌以287918元的价格购买涉案商品房，连发公司应于2018年6月30日向邱斌交付该商品房。由于客观原因，连发公司无法按期交房，遂与邱斌于2019年11月18日签订《逾期交房违约金支付协议》，交房时间及逾期交房违约金计算至2018年12月3日（房屋钥匙交付时间）。现经邱斌查询，连发公司商品房于2019年7月28日才取得建设工程竣工验收备案证明文件，2018年12月3日交付的涉案商品房不符合《商品房买卖合同》中的商品房交付条件，连发公司交房时间应计算至其满足交房条件时。故格式合同《逾期交房违约金支付协议》中计算的逾期交房违约金遗漏了自2018年12月3日起至满足交房条件的2019年7月28日止238天的违约金共计6852.45元（以购房款每日万分之一计算）。因存在事实错误（即达成的协议内容所依据的事实前提是错误的），故邱斌的诉请不受双方签订的《逾期交房违约金支付协议》中第三条“买受人不再以任何理由或借口向出卖入主张任何逾期交房的权利”的约定约束。经与连发公司协商未果，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 连发公司辩称，其与邱斌于2019年11月18日签订的《逾期交房违约金支付协议》合法有效。2017年3月14日，双方签订《商品房买卖合同》，邱斌向连发公司购买了涉案商品房，合同约定的交房时间为2018年6月30日，但是由于客观原因连发公司无法在约定时间内将房屋交付给邱斌使用，于2018年12月3日实际向邱斌交付了房屋。虽然当时房屋未竣工验收，但却已经具备使用条件，未对邱斌造成任何损失。双方签订《逾期交房违约金支付协议》是在建设工程竣工后，双方根据民法总则中的自愿原则，出于真实意愿签订的协议，邱斌自愿按照连发公司实际向其交付钥匙的时间作为逾期交房的时间节点，不存在欺诈和重大误解的情形，《逾期交房违约金支付协议》未违反法律强制性规定，真实合法有效，对双方均具有法律约束力。 连发公司向本院提出反诉请求：1.判令邱斌向连发公司支付逾期支付购房款违约金10327元，并支付自2018年7月7日起至履行之日止按年利率6%计算的资金占用利息；2.本案案件受理费用由邱斌负担。事实与理由：2017年3月14日，邱斌与连发公司签订《商品房买卖合同》，邱斌向连发公司购买了涉案商品房。《商品房买卖合同》第三章第七条付款方式及期限约定：邱斌以287918元的价格购买涉案商品房，付款方式为合同签订前交付首付款57918元，余款230000元于2017年4月13日缴清；第八条还约定了除不可抗力外，邱斌未按照约定时间付款的，须按日计算向连发公司支付逾期应付款万分之一的违约金，但是邱斌于2018年7月6日才结清230000元购房款，逾期付款时间达449天，其应向连发公司支付违约金10327元。邱斌逾期付款的行为侵犯了连发公司的合法权益，特向法院提起反诉，要求邱斌赔偿连发公司相应的损失。 邱斌反诉答辩称，双方签订《商品房买卖合同》时，其没有看合同的具体内容，连发公司叫其在哪签字其就在哪签字，且其已按连发公司要求缴交了首付款，并按其要求提交了办理按揭贷款的手续。而后具体按揭贷款办理的相关事宜均由连发公司与银行对接，与邱斌无关。即便按揭贷款办理成功后款项打入邱斌账户，其并无处分的权利，且对于按揭贷款何时支付给连发公司，亦无主动权。因此，连发公司主张的逾期付款违约金无事实依据。 本院经审理认定事实如下：2017年3月14日，邱斌与连发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定邱斌（买受人）购买连发公司（出卖人）开发的位于连城县。《商品房买卖合同（预售）》第七条约定：该商品房总价款计287918元，签订合同前交付首付款57918元，余款230000元办理银行按揭，应于2017年4月13日前缴清。第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第十九条第一款第（一）项约定：出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。 双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一“补充协议”第二条第1点约定：买受人需按揭贷款的应在签订合同之日起十个日历日内向银行申请按揭贷款并提供银行所需的全部相关资料。未能按时提供前述资料造成的相关后果由其自行承担。第四条约定：出卖人应按合同约定的交房日期将商品房交付买受人。…双方办理商品房交接时，买受人应当进行物业验收并签署房屋交接单。买受人签署房屋交接单后，视为出卖人交付的房屋已符合合同约定的交付条件。买受人接收房屋钥匙的即视为已交付完成。同日，连发公司将其与邱斌签订的《商品房买卖合同（预售）》通过连城房地产信息网提交备案。2017年10月18日，连城县住房和城乡建设局同意对该《商品房买卖合同（预售）》进行备案登记。经预购商品房预告登记，连城县国土资源局于2017年11月9日颁发了涉案商品房的《不动产登记证明》。2017年12月4日，邱斌填写了《中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表》，就涉案商品房向中国邮政储蓄银行股份有限公司连城县支行（以下简称邮储银行连城县支行）申请按揭贷款230000元。邮储银行连城县支行于2017年12月18日审批同意了邱斌申请的该笔按揭贷款。2018年2月1日，邮储银行连城县支行向邱斌放款230000元，支付方式为全部受托支付。邱斌自2018年3月1日起向邮储银行连城县支行按月偿还按揭贷款。2018年7月6日，该笔230000元按揭贷款经受托支付进入连发公司账户。2018年12月3日，邱斌取得涉案商品房的房屋钥匙。 2019年11月18日，连发公司与邱斌签订《莲花花园逾期交房违约金计算结果核实情况表》及《逾期交房违约金支付协议》。《逾期交房违约金支付协议》载明“…出卖人应于2018年6月30日向买受人交付商品房，买受人于2018年7月6日结清房款，由于客观原因，该商品房2018年12月3日交付买受人使用，出卖人实际逾期150天向买受人交房。现就商品房逾期交付事宜，出卖人与买受人经平等、友好协商，自愿达成如下协议：一、买受人同意出卖人按《商品房买卖合同》第二十条约定按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金合计人民币4319元，…三、买受人同意在收到出卖人支付的违约金后，买受人不再以任何理由或借口向出卖人主张任何逾期交房的权利。四、本合同是双方的真实意思表示，不存在无效或撤销的法律情形，对双方均具有法律约束力，双方应认真遵守执行，否则应承担一切不利法律后果。”2019年11月29日，连发公司向邱斌支付了自2018年7月7日起至2018年12月3日止共计4319元的逾期交房违约金。2019年7月30日，连城县住房和城乡建设局通过了连发公司提交的莲花花园保障性安置房工程1#、2#、3#、6#、8#楼的竣工验收备案。 现邱斌主张，其与连发公司签订《逾期交房违约金支付协议》后才知晓连发公司于2019年7月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件，连发公司于2018年12月3日交付的涉案商品房不符合合同约定的交付条件，因此成诉。在诉讼过程中，连发公司提起反诉，向邱斌主张逾期支付购房款违约金等诉求。 另查明，连发公司委托连城县荣茂经纬测量有限公司对1、2#楼进行面积测算，测绘日期为2016年4月13日。 上述事实有邱斌提供的涉案商品房《商品房买卖合同（预售）》《逾期交房违约金支付协议》、偿还贷款账户对账单及截图，连发公司提供的《莲花花园逾期交房违约金计算结果核实情况表》《中国建设银行单位客户专用回单》《福建省房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案表》《房屋预测绘技术报告书》、邮储银行连城县支行《结算账户收款凭证》，本院依职权向邮储银行连城县支行调取的《连城县商品房买卖合同备案信息表》《不动产登记证明》《中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表》《审批意见表》《中国邮政储蓄银行放款通知书》《中国邮政储蓄银行个人贷款放款单》以及邱斌、连发公司的委托诉讼代理人杨先润在法庭上的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，邱斌与连发公司签订《商品房买卖合同（预售）》时房屋正在修建之中，故本案的案由应为商品房预售合同纠纷。该《商品房买卖合同（预售）》系邱斌与连发公司的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。 关于本诉邱斌的诉讼请求，本院综合分析如下：《中华人民共和国建筑法》及《商品房销售管理办法》规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。邱斌与连发公司于2017年3月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，涉案商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；该商品房为住宅的，还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。根据上述法律规定和合同约定，连发公司有义务向邱斌交付既符合法律规定又符合合同约定的交付条件的商品房。虽然交付钥匙作为房屋的转移占有方式，是一种事实上的交付，但是连发公司于2018年12月3日向邱斌交付涉案商品房钥匙时尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，且连发公司也未举证证明其交付钥匙时已明确告知邱斌涉案商品房尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，而邱斌仍接受房屋交付。因此，连发公司通过交付钥匙的形式进行房屋交付，属无效交付。连发公司未举证证明其与邱斌于2019年11月18日签订《逾期交房违约金支付协议》时，已明确告知邱斌涉案商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间或向邱斌出示建设工程竣工验收备案证明文件，而邱斌自愿放弃相应权利，故该支付协议将逾期交房截止日期确定为2018年12月3日，对邱斌显失公平，邱斌要求撤销该支付协议的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。连发公司于2019年7月30日取得包括涉案商品房在内的工程竣工验收备案证明文件，现邱斌主张连发公司遗漏支付2018年12月3日起至2019年7月28日止的逾期交房违约金。因连发公司于2019年11月29日向邱斌支付的4319元违约金中已包含了2018年12月3日这一日的违约金数额，应在诉请中予以扣除，故本院认定连发公司在已支付2018年7月7日起至2018年12月3日止的4319元违约金的基础上，仍须向邱斌支付的逾期交房违约金数额为6824元[287918元×0.0001元/日×237日（2018年12月4日起至2019年7月28日止）]。关于邱斌主张的资金占用费于法无据，本院不予支持。 关于连发公司的反诉请求，本院综合分析认为，商品房买卖系大额交易，邱斌作为完全民事行为能力人，在与连发公司于2017年3月14日签订《商品房买卖合同（预售）》时理应详细阅读、了解合同条款内容，对自己购房的履行能力、潜在风险及能否在合同约定的期限内成功办理按揭贷款、及时缴清购房余款予以充分预判。依据商品房销售市场惯例，出卖人有协助买受人办理按揭贷款手续的义务，但支付购房款是买受人最主要的合同义务，且买受人才是按揭贷款的申请主体。此外，本案《商品房买卖合同（预售）》约定通过按揭贷款支付购房余款也仅仅是邱斌履行付款义务的一种方式，而非必要方式。邱斌未提供证据证明其在合同约定的支付购房余款期限届满时积极与连发公司就“付款方式及期限”进行协商变更，也未举证证明其已在合同约定的期限内向银行申请按揭贷款并及时向连发公司了解、跟踪按揭贷款办理相关事宜，应承担举证不能的不利后果。邱斌关于其不清楚合同内容及按揭贷款应由连发公司办理，与其无关的辩解理由不成立，本院不予采纳。邱斌未在合同约定的期限内向连发公司支付购房余款属违约，应按照合同的约定承担相应的违约责任。2017年12月4日，邱斌向邮储银行连城县支行申请按揭贷款，邮储银行连城县支行于2018年2月1日将邱斌申请的230000元按揭贷款以全部受托支付方式放款至邱斌账户，邱斌对该笔款项并无自主处分权，且该笔款项何时到达连发公司账户非邱斌所能掌控，而邮储银行连城县支行于2018年7月6日才将该笔款项拨付至连发公司账户，故此期间内的责任不能由邱斌承担。因此，本院认定邱斌逾期支付购房款的起止时间为2017年4月14日起至2018年2月1日止，实际延迟天数为291日，违约金数额为6693元（230000元×0.0001元/日×291日）。连发公司诉请的其他逾期支付购房款违约金部分及资金占用费，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，对于邱斌及连发公司诉求合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第一百三十八条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、撤销邱斌与连城县连发城市建设有限公司于2019年11月18日签订的《逾期交房违约金支付协议》； 二、连城县连发城市建设有限公司应于本判决生效之日起五日内向邱斌支付自2018年12月4日起至2019年7月28日止的逾期交房违约金6824元； 三、邱斌应于本判决生效之日起五日内向连城县连发城市建设有限公司支付自2017年4月14日起至2018年2月1日止的逾期支付购房款违约金6693元； 四、驳回邱斌的其他诉讼请求； 五、驳回连城县连发城市建设有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由连城县连发城市建设有限公司负担；反诉案件受理费44.6元，由连城县连发城市建设有限公司负担19.6元，由邱斌负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  陈 玮 二〇二〇年九月十一日 代理书记员  傅伯元 附相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十四条第一款下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。