上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6235号之一上诉人(原审被告、反诉原告)：上海自如企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：周艺君，总经理。委托诉讼代理人：朱诗雯，女。委托诉讼代理人：韦白帆，女。被上诉人(原审原告、反诉被告)：郑伟达，男，1980年8月2日出生，现住台湾。委托诉讼代理人：茆涵敏，上海信冠律师事务所律师。上诉人上海自如企业管理有限公司(原企业名称为上海自如资产管理有限公司，2019年10月14日经核准变更为现名，以下简称“自如公司”)因与被上诉人郑伟达房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初3189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。自如公司上诉请求：撤销一审法院判决第二、三、四项，改判第六项为郑伟达支付装修配置损失费155，216.89元及违约金35，000元。事实和理由：一、郑伟达交付的上海市白玉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)存在违建，严重违反法律及合同的约定。按合同约定，郑伟达交付的房屋为五室一起居室，毛坯交房，自如公司对“新装修”的装潢添附设施设备承担责任，郑伟达对房屋原有管理及主体结构承担责任。五室一起居室均是郑伟达私自搭建的违建建筑，自如公司在签订合同时无法知晓涉案房屋的初始户型，一审法院认为自如公司对插层明知，但并无证据证明自如公司是在明知房屋存在违建的情况下签约的。因郑伟达交付的房屋存在违建，严重违反了合同约定，未履行合同先行义务，应当承担违约责任。二、郑伟达怠于处理违建及接收房屋，所有损失应由其自行承担。涉案房屋违建被要求停止施工后，自如公司第一时间告知了郑伟达，主管部门也向其发送了停止施工、拆除违建的通知。郑伟达既不解决违建事宜，也不处理解约事宜，恶意拖延。三、一审判决罔顾事实，认定错误，偏向明显。1．插层、房屋数量确实是双方签署合同时明知，也是双方定价的主要依据，但郑伟达作为涉案房屋所有权人，应当对插层是否属房屋初始户型、是否改动、改动是否经过同意等承担举证责任。2．一审法院也认为“郑伟达作为合同相对方，在明知房屋装修停工并一直处于空关状态，自己长期无法收取租金收益的情况下，并未对合同的有效履行或及时解除采取积极合理的态度予以应对，其亦应就合同无法继续履行及其后果承担次要责任”，却判决自如公司全额支付租金、违约金、房屋使用费。3．一审法院认定同年11月，自如公司人员还在涉案房屋内出入并清运施工垃圾，该认定没有任何证据及事实依据，且即使双方进出房屋，也无法得出合同是否解除的结论。4．一审法院在认定房屋确有瑕疵的情况下，未查询、评估房屋市场价，即要求自如公司按五室一起居室确定的租金收益17，500元支付至2019年4月，后又酌定后续租金为10，500元，没有依据。5．因郑伟达拒绝接收、交接房屋，自如公司才通过邮寄的方式寄送钥匙，一审法院认为不符合惯例，没有依据。郑伟达辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。自如公司称交付的房屋存在违建没有依据。因自如公司违约不付租金，郑伟达才行使合同解除权。郑伟达向一审法院起诉请求：1．解除郑伟达与自如公司于2018年8月22日签订的《资产管理服务合同》及《补充协议》；2．判令自如公司向郑伟达支付2018年12月11日至2020年4月10日的租金28万元；3．判令自如公司支付郑伟达相当于2个月租金收益的违约金35，000元；4．判令自如公司向郑伟达返还涉案房屋并将房屋恢复原状(清空房屋内建筑垃圾)；5．判令自如公司按照每日583.33元的标准向郑伟达承担2020年4月14日起至房屋实际返还之日止的占用费。自如公司提起反诉，请求：1．解除郑伟达与自如公司签订的《资产管理服务合同》；2．判令郑伟达承担违约责任并支付违约金35，000元；3．判令郑伟达承担房屋装修配置损失费155，216.89元。一审法院认定事实：郑伟达为涉案房屋权利人，房屋建筑面积143.66平方米。2018年8月22日，郑伟达(甲方)与自如公司(乙方)就涉案房屋签订《资产管理服务合同》，约定甲方授权乙方对涉案房屋进行经营出租供他人居住；本协议管理期限自2018年9月12日起至2024年3月20日止；管理周期为每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期；甲方应当在本合同约定的交付日，即2018年9月12日交付标的资产，双方应当签署《标的资产交割清单》，视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为17，500元／月；在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下相应空置期间：首个管理周期90天，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益；乙方应于合同签署后交付日起5个工作日内，向甲方交付首期服务质量保证金，共计17，500元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方；双方认可自2018年12月11日始开始计收收益，每个履约年度内每月为一次结算周期，每个结算周期最后一日为本期的结算日；本协议项下首个结算日为2019年1月10日；除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范；鉴于乙方合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议项下标的资产装修及新配置设施提供单独票据，双方认可本协议第3条涉及费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准；管理期间，根据甲方选择的维修基金标准，甲方按照附件四或附件五的维修范围承担相应维修责任；若标的资产类型为毛坯的，甲方不适用维修基金下的维修责任，标的资产的主体结构、墙体、管道的维修责任由甲方承担，乙方装修配置设施由乙方承担维修责任；如具体维护、维修项目不在上述范围之内，则根据“谁导致谁负责”的原则承担相应责任，甲乙双方可根据具体情况另行协商确定；甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患(包括但不限于防水层不合格)及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的(包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等)；乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；因为乙方原因导致甲方重大损失的；合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产；已经装修拆除部分不恢复原状；甲方认可其提供的固有装修的老化折旧；甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续，如甲方未在约定日期与乙方办理前述手续，则乙方有权在上述日期届满之日起将房屋按当时状况进行封存，如封存日之后房屋出现物品丢失、损坏或产生其他损失由甲方自行承担；违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应赔偿相应损失；甲方违反本合同6.2(1)约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失：装修损失费=标的资产的装修费用×(管理期限内未履行天数／管理期限总天数)；乙方违反本合同6.2(2)约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失；合同履行期间如需出具通知，应以书面形式(包括但不限于邮寄送达、电子邮件、手机短信、以及乙方向乙方在其网站中为甲方开设的业主空间发送通知等方式)做出，具体送达日期为：邮寄送达以信函发出后的第2个工作日为准；双方对合同内容的变更或补充应采取书面签署方式；上述合同及变更、补充协议的签署方式包括但不限于在电子文本上进行电子签章形式。同日，郑伟达委托余俊铭(资产所有人、甲方)与自如公司(管理人、乙方)签订《补充协议》，主要内容为：1、乙方保证，除执行合同空置期以及扣除维修基金外甲方每月租金到手收益为17，500元／月，若乙方实际出租收益不足17，500元或乙方未能出租的，则差价部分由乙方补足。逾期15个工作日的，甲方可解除本合同收回房屋，并要求乙方承担2个月预期月租收益；2、双方明确甲方为毛坯交房，所有房屋装修装潢添附设施设备均由乙方负责设计施工送审并出资，在今后的使用过程中新装修的装潢添附设施设备出现任何问题(包括人身、财产等)与甲方无关(甲方仅需承担房屋原有管道及房屋主体结构的维修责任)。若本合同正常到期终止，则乙方的装修装潢添附设施设备均无偿归甲方所有，且乙方保证房屋归还时能够正常使用(水、电、煤通)。余俊铭在资产所有人(甲方)签章处签字，自如公司在管理人(乙方)盖章处盖章，王建涛在经办人处签字。2018年8月24日，自如公司工作人员王建涛确认已收到水岸豪庭6号101室大门钥匙。自如公司接收房屋后开始装修，后因楼上的业主投诉装修停止。2019年3月20日，余俊铭与自如公司工作人员杨环宇就装修、租金支付等事宜进行沟通，双方协商未果。2019年4月16日，自如公司向郑伟达寄送《通知函》，载明：由于您与原开发商签署的对于房屋内卫生间有权改造的公证书无相关政府部门的认可，我司于2018年9月13日收到了房办和拆违办的禁止装修通知书，根据《资产管理服务合同》第6条第6.2款的约定，因为您或者与您有关的任何第三方的行为，影响我司对该房屋的管理或者资产使用人使用的，我司有权单方解除该服务合同。另外，根据上述合同第7条第7.2款的相关约定，您应向我司支付等额于双倍月预期收益的违约金35，000元，装修折旧费用144，140.81元，总计为179，140.81元。为维护我司的合法权益，现向您发出本《通知函》，通知您于收到本通知后5日内支付上述费用至本公司账户。我司在此特别提醒：1、请您遵守已签署的法律文书，行使您的权利并履行您的义务；任何违反约定或延迟履行的行为，均可能被要求承担相关法律责任。2、根据《合同法》的相关规定，如迟延履行约定的主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，已签署的相关合同、协议等法律文件存在被守约方依法单方解除的风险，且我公司将通过诉讼途径维护本方利益并要求您承担相关责任。该《通知函》于次日送达。关于合同解除时间，自如公司表示，涉案房屋钥匙共两把，其中一把钥匙已于2019年3月21日邮寄给郑伟达代理人，自如公司在2019年4月16日的《通知函》中明确告知郑伟达要求解除合同，行使了单方解除权，该函于次日送达，故合同应于2019年4月17日解除。郑伟达表示，并未收到自如公司寄送的钥匙，且自如公司在《通知函》中仅表示其有权单方解除合同，并未正式告知合同解除。审理中，经协商，郑伟达同意自如公司按现状返还涉案房屋，双方遂于2020年4月14日交接了房屋。同时，郑伟达提出自如公司应支付2020年4月14日的房屋占用费583.33元，并认为双方的租赁合同应于郑伟达收回房屋之日即2020年4月14日解除。关于涉案房屋的交接问题，自如公司称：2019年7月，双方代理人曾共同至涉案房屋查看，自如公司工作人员从电表箱内拿出钥匙，双方查看房屋后自如公司工作人员将钥匙放回原处。郑伟达表示，当时房屋装修现场脏乱不堪，堆满建筑垃圾，自如公司并未告知钥匙藏匿位置，涉案房屋钥匙始终处于自如公司控制之下。对此，郑伟达提供了涉案房屋所在小区物业管理公司及小区垃圾房管理员出具的《情况说明》，其内容证明直至2019年11月仍有自如公司员工出入涉案房屋、实施垃圾清运。自如公司表示，其在涉案房屋所在小区另有9套管理房源，该两份情况说明无法证明自如公司工作人员曾进入过涉案房屋。关于自如公司主张的装修损失，自如公司提供了自行制作的房屋装修明细表，证明其对涉案房屋进行了装修，共计花费15万余元。郑伟达现场勘察后认为装修价值约为5万元。一审审理中，郑伟达、自如公司均表示，上述装修造价无需法院启动评估程序鉴定，请求法院酌定。关于房屋内是否存在违建问题，自如公司主张根据双方《补充协议》约定，郑伟达应承担房屋主体结构责任。现因涉案房屋存在违建插层、私自搭建二楼5个房间及卫生间等问题，导致房办向其发出停止施工、拆除违建的通知，系郑伟达根本违约。郑伟达认为，无论增设卫生间亦或插层均属于房屋内部装修问题，且《补充协议》明确约定毛坯交房，房屋装修、设计、装修方案送审的责任均由自如公司承担。上述约定内容说明，郑伟达向自如公司交付的房屋视为毛坯房，如何装修属于自如公司自行解决的问题。另，自如公司并未提供相关职能部门的拆违通知以证明其主张的停工原因，仅向郑伟达表示系因房屋装修存在欠付工程款导致停工而不能按期支付租金收益，2019年4月16日的《通知函》中亦未提及插层违建问题，故对自如公司上述主张不予认可。为此，自如公司提供2019年3月20日双方代理人之间的录音资料，自如公司工作人员杨环宇曾与郑伟达代理人余俊铭沟通，因房屋存在插层装修无法继续进行，要求进行房屋交接，但余俊铭予以拒绝，故扩大部分的损失应由郑伟达承担。经质证，郑伟达对录音资料的真实性、合法性、关联性均不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。涉案的《资产管理服务合同》及补充协议系郑伟达与自如公司真实意思表示，合法有效，各方应当按照约定行使权利、承担义务。现就本案双方争议焦点作以下分析：关于本诉。1、涉案的《资产管理服务合同》及补充协议无法履行之违约责任认定。根据查明的事实，双方产生争议的原因在于郑伟达交付的涉案房屋是否存在违建插层，即郑伟达向自如公司出租涉案房屋是否符合合同约定、隐瞒涉案房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患。补充协议约定，郑伟达仅需承担房屋原有管道及房屋主体结构的维修责任。现自如公司以郑伟达提供的房屋存在违建插层为由要求解除合同，对此法院认为，合同约定双方为毛坯交房，并未约定插层之相关内容；自如公司在接收涉案房屋时，在已对房屋内部结构完全了解的情况下，并未对房屋的主体结构提出异议，即其对于涉案房屋内存在插层应为明知；自如公司主张2018年9月13日收到相关职能部门通知要求其停止装修，但既未提供证据证明该插层系违建，亦未证明该插层属于房屋的主体结构。另，自如公司于2019年4月16日向郑伟达寄送的《通知函》中，亦未记载因房屋内存在插层违建导致其无法装修之内容，而只是提及“对于房屋内卫生间有权改造的公证书无相关政府部门的认可”，无法与其主张相互印证，故对于自如公司上述抗辩意见，难以采纳。自如公司逾期支付租金收益的行为构成违约，应对合同无法继续履行承担主要责任。同时，郑伟达作为合同相对方，在明知房屋装修停工并一直处于空关状态、自己长期无法收取租金收益的情况下，并未对合同的有效履行或及时解除采取积极合理的态度予以应对，其亦应就合同无法继续履行及其后果承担次要责任。2、关于合同的解除。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，郑伟达、自如公司双方对合同解除不持异议，对此予以确认。关于合同解除时间，基于前述分析，因自如公司的行为构成违约，故其认为有权单方解除该服务合同既不符合事实，也不符合双方合同约定。结合自如公司在2019年4月16日发送的《通知函》的内容分析，其仅表示“我司有权单方解除该服务合同”，并要求郑伟达支付违约金、装修折旧费等相关费用；特别提醒部分“如迟延履行约定的主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，已签署的相关合同、协议等法律文件存在被守约方依法单方解除的风险”，亦仅是对合同可能被其解除向郑伟达作出提示，并不能表明自如公司明确告知郑伟达解除合同。且在之后，同年7月，双方曾共同至涉案房屋内查看现场，同年11月，自如公司人员还在涉案房屋内出入并清运施工垃圾。上述情况均说明此前合同尚未解除，自如公司要求合同于2019年4月17日解除的意见缺乏事实和法律上的依据，不予采纳。根据相关法律规定，当事人因行使解除权而解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除。为此，确认双方的《资产管理服务合同》及补充协议应于本案起诉状副本送达之日即2020年3月30日解除。3、《资产管理服务合同》及补充协议解除后的费用结算。关于租金及使用费，根据双方确认的支付情况，扣除免租期，自如公司应自2018年12月11日起开始计付租金，然，其至今分文未付，故其应承担自该日起至交付房屋前的租金及使用费。至于金额，考虑到双方自2019年3、4月起即就房屋装修及合同解除等问题进行协商之情况，此后双方处理相关事宜过程中均存在消极和怠于履行各自义务的态度，以及涉案房屋内存在的瑕疵等情况，酌情确定自2018年12月11日起至2019年4月10日期间，自如公司应承担的租金收益按每月17，500元计算，2019年4月11日至2020年4月14日期间的租金收益及使用费按每月10，500元计算。至于自如公司陈述其已于2019年3月21日将其中一把钥匙邮寄给郑伟达，但郑伟达对此予以否认，且即使郑伟达收到钥匙，该交付方式既不符合合同约定的标的资产返还时“双方应办理合同解除及物业交割等相关手续”的约定，亦不符合租赁标的返还时应当履行的先清场或恢复原状再进行验收交接之惯例。自如公司辩称其已于2019年3月交付房屋之意见缺乏事实依据，不予采纳。鉴于自如公司已于2020年4月14日按现状返还涉案房屋，郑伟达亦予以确认，故对于郑伟达要求自如公司返还涉案房屋并将房屋恢复原状(清空房屋内建筑垃圾)的诉讼请求，无需再予以重复处理。4、关于违约金。因合同解除的责任在于自如公司，其未如期支付租金的行为构成违约，郑伟达主张自如公司承担相当于两个月租金收益的违约金35，000元符合合同约定，予以支持。关于反诉。1、《资产管理服务合同》的解除。鉴于本诉部分作出裁判，故在反诉部分不再重复处理。2、关于自如公司主张的违约金。基于本诉中的分析，系自如公司违约，故对其要求郑伟达承担违约金之诉请缺乏事实和法律上的依据，不予支持。3、关于自如公司主张的装修配置损失费。考虑到自如公司确对涉案房屋进行了装修，郑伟达也按装修现状接收了房屋。审理中，双方均表示法院对此酌判。综合考量装修工程尚未完工、双方过错责任的分担等情况，酌情确定郑伟达应支付自如公司装修费用7万元。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、郑伟达与上海自如企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》及补充协议应于2020年3月30日解除；二、上海自如企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付郑伟达2018年12月11日至2020年3月30日期间的租金，其中自2018年12月11日起至2019年4月10日期间，按17，500元／月计算，2019年4月11日至2020年3月30日期间，按10，500元／月的标准计付；三、上海自如企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付郑伟达违约金35，000元；四、上海自如企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付郑伟达2020年3月31日至2020年4月14日期间的房屋使用费，按10，500元／月的标准计付；五、对郑伟达的其余诉讼请求不予支持；六、郑伟达应于判决生效之日起十日内支付上海自如企业管理有限公司房屋装修配置损失费70，000元；七、对上海自如企业管理有限公司的其余诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，自如公司为证明其事实主张，提交了以下证据：1．普陀区拆除违法建筑领导小组办公室长风新村街道办事处于2018年9月13日出具的《责令整改告知书》；2．滨河花园物业管理处于2018年10月29日出具的《整改通知书》；3．上海市不动产登记簿，其中文件登记信息包括“附有违法建筑的房屋通知单”，受理日期为2018年12月28日。上述证据用以证明涉案房屋存在违建，无法使用。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑伟达认为，上述三份文件的形成日期均在一审判决前，不属于二审中的新证据。其中普陀区拆除违法建筑领导小组办公室长风新村街道办事处出具的《责令整改告知书》日期上有修改。双方合同约定是的毛坯交房，郑伟达在2018年8月24日即向自如公司交付了房屋，自如公司随即对房屋进行分割装修，在未办理审批手续的情况下，将房屋分割成十室(上下两层)五卫一厨的群租房样式，后遭邻居举报停工。行政部门的违章通知，是发生在自如公司装修后的。郑伟达交付的房屋本身不是违章建筑，在交付时房屋内不存在违法搭建的情况，违法搭建是自如公司违法装修后形成的，协议约定装修的决定权及设计、装修的报批义务均在自如公司，自如公司不能将其过错责任转嫁给郑伟达。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。郑伟达与自如公司签订的《资产管理服务合同》及《补充协议》，均是双方当事人真实意思之表示，合法有效，对合同当事人有约束力。在《资产管理服务合同》及《补充协议》履行过程中，自如公司未按约支付租金。就未支付租金的原因，自如公司认为是郑伟达交付的房屋存在违法搭建情形，致行政职能部门要求整改。郑伟达则认为，按合同约定，郑伟达是毛坯交房，房屋装修装潢添附设施设备均由自如公司负责设计施工送审并出资，即使存在违法搭建，也是自如公司的原因所致。就此本院认为，根据本案审理中双方当事人提供的证据以及各自陈述，相关行政职能部门就涉案房屋内存在违法搭建并要求进行整改的行为，发生在郑伟达向自如公司交付房屋，由自如公司开始进行装修之后。自如公司认为，郑伟达向其交付房屋时即存在违法搭建，然自如公司作为专业从事房屋租赁的企业，在其与郑伟达签订合同前对涉案房屋的状况应是明知的，其在签订合同时并未就此提出过异议，且在《补充协议》中，更进一步明确所有房屋装修装潢添附设施设备均由自如公司负责设计施工送审，故自如公司对在合同履行中可能存在的风险，应有所预见。即使按自如公司在二审中补充的证据，也仅能证明涉案房屋存在违法搭建的情形，并不足以证明该违法搭建是因郑伟达的原因所导致，故自如公司主张因郑伟达违约导致合同无法履行的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院难以采纳。对自如公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8085元，由上诉人上海自如企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 邬海蓉审 判 员 陈 俊二〇二〇年九月二十八日法官助理 仇祉杰书 记 员 刘佳依附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……