吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1372号上诉人（原审原告）：陈邦来，住吉林省安图县。委托诉讼代理人：张磊，吉林海兰江（汪清）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安图县诚信房地产开发有限公司。法定代表人：朱东风。委托诉讼代理人：李德忱，吉林林岗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安图县第一建筑有限责任公司。法定代表人：刘志祥。委托诉讼代理人：王魁文，住吉林省安图县。被上诉人（原审被告）：王魁文，住吉林省安图县。被上诉人（原审被告）：郑世莲，住吉林省安图县。上诉人陈邦来因与被上诉人安图县诚信房地产开发有限公司（以下简称诚信公司）、安图县第一建筑有限责任公司（以下简称一建公司）、王魁文、郑世莲合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院(2020)吉2426民初121号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人陈邦来及其委托诉讼代理人张磊，被上诉人诚信公司的委托诉讼代理人李德忱、一建公司的委托诉讼代理人王魁文、王魁文、郑世莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈邦来上诉请求：1.撤销一审民事判决，并依法改判。2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：（一）原审法院认为诚信公司已将福聚苑小区商品楼的开发权转让给了一建公司，由一建公司自行出资建设享有所有权。陈邦来认为自己对涉案房屋享有所有权的主张不成立的观点错误。1.原审法院的此观点与双方协议之间存在矛盾。(1）2012年1月20日签订协议书的第一条约定“整个小区房屋所有权归甲方（诚信公司、陈邦来）”、第三条约定“2#楼（回迁楼）竣工后，房屋所有权归甲方（诚信公司、陈邦来），3#楼、4#楼（廉租房）竣工后，房屋所有权归甲方（诚信公司、陈邦来）”。这个协议没有明确诚信公司把商品楼部分开发权转让给一建公司，由一建公司自行出资建设并享有所有权的意思表示。反而反复确认了小区所有权归诚信公司、陈邦来。（2）2012年1月20日签订协议书中明确，如不能按期支付拆迁补偿款，陈邦来有权按每平方米1420元的价格收回。此条款明确可以认定为，如果一建公司不按期支付补偿款，陈邦来有权以1420元的价格支付其工程款。该条款并未有明确转让开发权的意思表示，只是表示一建公司可以出售小区商品房来抵偿其工程款。法院仅以合同约定“1号楼、5号楼在确定回迁楼后，其余部分为商品楼，一建公司给付陈邦来拆迁补偿款后有权销售”就认定诚信公司、陈邦来将案涉小区开发权转让给了一建公司，那么按照这种逻辑合同约定“如不能按期支付拆迁补偿款，陈邦来有权按每平方米1,420元的价格收回”就可以解读了不能按期支付补偿款，一建公司就将案涉小区开发权转回给了诚信公司、陈邦来。（至于一建公司是否支付了拆迁补偿款在之后予以阐述）(3)2013年6月24日签订补充协议书中约定，“1号楼三至六层住宅一建公司向诚信公司支付土地使用费，诚信公司将1号楼三至六层住宅顶工程款给一建公司。竣工结算前不得随意销售，如销售需双方协商”。该协议中依然表述为陈邦来要用房屋抵顶一建公司、王魁文的工程款。如果按照法院认定的事实，诚信公司、陈邦来已经将案涉小区的开发权转让给了一建公司，陈邦来只能取得拆迁补偿款，那么双方为何还要约定抵顶工程款的事宜，这完全不符合法院认定的事实。(4）2012年9月17日，陈邦来与诚信公司签订的《协议书》，约定福聚苑小区土地是由陈邦来出资购得，福聚苑小区的经营成果由陈邦来享有。该小区的所有权、使用权、开发该土地和房屋的一切权利都归陈邦来所有。如诚信公司违反该所有权的约定，按照整体项目实际工程总造价的2倍加上利润(现房评估价减去工程成本)承担违约责任，并自福聚苑小区开工之日起按工程总造价加收双倍利息(利率按银行同期贷款利率)。该协议签订于法院认为的诚信公司、陈邦来将福聚苑小区的商品楼开发权转让给一建公司之后。根据庭审可知，诚信公司与一建公司是一套人马两个牌子，两个公司人格混同。如果诚信公司、陈邦来已经将福聚苑小区的商品楼开发权转让给一建公司，那么之后诚信公司与陈邦来签订的协议却依然约定“福聚苑小区的经营成果由陈邦来享有。该小区的所有权、使用权、开发该土地和房屋的一切权利都归陈邦来所有。”这显然与法院认定的事实不符。2.原审法院的此观点与已经生效的其他判决书认定的事实存在矛盾。(1)关于福聚苑小区1号楼2单元二层南侧第2家门市房的（2016）吉2426民初1248号，（2017)吉24民终1042号，（2018）吉民再147号判决书中认定了如下事实：一审法院认定：安图县福聚苑小区系陈邦来挂靠诚信公司进行开发建设，陈邦来作为实际开发人,以诚信公司名义签订房屋产权调换协议，合法有效，应受法律保护。再审法院认定：陈邦来系实际开发人，应由陈邦来与诚信公司共同承担违反协议约定的连带责任。对于本案中法院认定诚信公司已将福聚苑小区商品楼的开发权转让给了一建公司。但是此前的判决中却认定陈邦来依然是福聚苑小区的实际开发人，由陈邦来与诚信公司承担该小区房屋出售中出现的违约问题。(2）关于福聚苑小区1号楼1层东侧第4家门市房的(2019)吉2426民初816号判决书。法院认定：陈邦来作为实际开发人与唐国忠签订《协议书》。陈邦来具有双重身份，是福聚苑小区实际开发人，也是福聚苑小区施工方一建公司第二十一项目部经理，所以其在签订《协议书》时加盖了第二十一项目部的公章，但此行为仅是陈邦来个人行为，一建公司未加盖公章，此协议对一建公司并不发生效力，故要求一建公司承担责任，于法无据。对于本案中法院认定诚信公司已将福聚苑小区商品楼的开发权转让给了一建公司。但是之前的判决却依然认定陈邦来为小区实际开发人，一建公司不对该小区商品房的出售产生的纠纷承担责任。(3）关于福聚苑小区1号楼1单元602室的（2019）吉2426民初1345号，(2020）吉24民终198号民事判决书。一审法院认定：陈邦来于2014年7月12日将涉案房屋（福聚苑小区1号楼1单元602室)出售给付新年的行为，应视为安图县诚信房地产公司的行为。二审法院认定：案涉房屋系以安图县诚信房地产开发有限公司名义开发建设的并取得商品房预售许可证的房屋，陈邦来系借用开发资质的实际权利人。对于本案中法院认定诚信公司已经福聚苑小区商品楼的开发权转让给了一建公司。但是之前的判决却依然认定陈邦来销售房屋的行为视为安图县诚信房地产公司的行为，陈邦来为小区的实际权利人。(4)福聚苑小区取暖费纠纷的(（2018）吉2426民初1617号，(2019）吉24民终1876号判决书。法院认定如下事实：陈邦来靠挂诚信公司开发福聚苑小区,在福聚苑小区房屋售出交付前,对福聚苑小区房屋具有所有权，其应当承担因福聚苑小区房屋所产生的义务。一建公司系福聚苑小区的建设单位，对该小区房屋不具有权属关系，其不承担取暖费的给付责任。对于本案中法院认定诚信公司已将福聚苑小区商品楼的开发权转让给了一建公司。但是之前法院依然判决陈邦来承担本小区房屋出手之前的取暖费。一建公司不承担给付责任。本案中原审法院认定的诚信公司已将福聚苑小区商品楼的开发权转让给了一建公司,这与法院已生效的大多数判决认定的事实存在矛盾，因为此前的判决基本都认定福聚苑小区的实际开发人为陈邦来，由陈邦来承担福聚苑小区关于房屋出售产生纠纷的责任。这就相当于，在要求承担福聚苑小区的责任时全部由陈邦来作为实际开发人承担，但是当陈邦来主张该小区的权利院又判定陈邦来不是该小区的实际开发人。这样前后存在截然相反观点的判决使得最终陈邦来只承担义务,不享有权利。而且该系列判决和之前的判决都是安图县人民法院的法官,所有案件中陈邦来所举证的证据基本都是一致,同样的法官面对同样的证据却给出截然不同的观点,这严重削弱了司法的社会公信力。(二)原审法院认为无法确定一建公司、王魁文是否足额给付拆迁补偿款的观点存在错误。1.民事诉讼证据规则是“谁主张、谁举证”,一建公司和王魁文只是在庭审中说他们用房屋已经足额支付了陈邦来拆迁补偿款。根据举证规则,他们应该提供相应具体房屋数量以及价款来证明其主张。其在未提交证据的情况下,法院应当作出对其不利的认定。2.庭审中王魁文主张其用回迁房和廉租房抵顶了应支付陈邦来的拆迁款,但是根据2012年1月20日双方签订的协议书的第一条约定“整个小区房屋所有权归甲方(诚信公司、陈邦来)”、第三条约定“2#楼（回迁楼）竣工后，房屋所有权归甲方(诚信公司、陈邦来),3#楼、4#楼（廉租房）竣工后，房屋所有权归甲方(诚信公司、陈邦来)”。那么双方约定整个小区房屋所有权归诚信公司、陈邦来,回迁楼、廉租房所有权归诚信公司、陈邦来，那么王魁文没有权利用这些房屋抵顶应支付陈邦来的拆迁款。3.根据关于福聚苑小区1号楼3单元301室纠纷的（2017)吉2426民初42号，(2017)吉24民终1188号判决书，法院已经认如下事实：2012年1月20日,诚信公司作为甲方与一建公司签订了协议书。第六条约定,在1号楼、5号楼中确定回迁楼户数后,其余部分为商品楼，一建公司在支付陈邦来拆迁补偿款后有权销售。安图县第一建筑有限公司到目前为止，未按协议书的内容，向诚信房地产开发公司支付拆迁补偿款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条下列事实,当事人无须举证证明：(六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。现生效判决已经认定的事实,陈邦来已经在庭审中提交过该判决书,所以对于安图县第一建筑有限公司到目前为止,未按协议书的内容，向诚信房地产开发公司、陈邦来支付拆迁补偿款的事实，陈邦来无需举证。而且一建公司在庭审中并未提供相反证据推翻该事实。所以应该认定该事实。4.同时王魁文的此种观点存在逻辑错误。首先,陈邦来出售的房屋，因诚信、一建、王魁文都将同一处房屋另行出售。所以陈邦来出售房屋都已经把购房款退给相应业主,陈邦来没有取得案涉小区的购房款，有法院相关判决为证。其次，王魁文说以廉租房抵偿给陈邦来拆迁补偿款，但是根据庭审查明的事实，廉租房的工程款政府都拨付给诚信公司，由诚信公司支付给了王魁文，陈邦来根本没有得到廉租房的任何利益。最后，王魁文说以回迁房抵偿给陈邦来拆迁补偿款,但是回迁房是给被拆迁户的,陈邦来没有占有，而且如果按照王魁文主张诚信公司、陈邦来已经把开发权转让给他，那么回迁房的工程款应该由王魁文自己承担，而不应再由陈邦来承担。王魁文不能既主张其有小区的开发权，可以出售小区房屋取得购房款，又主张陈邦来支付其工程款。(王魁文不能既主张开发利润，又主张工程款）(三）原审法院认为为彻底解决陈邦来与诚信公司、一建公司、王魁文之间的纠纷,各方应当尽快结算,如结算后尚欠陈邦来拆迁补偿款，陈邦来可以依据协议书、补充协议书主张拆迁补偿款的权利的观点错误。法院此种观点是建立在没有全面分析双方协议的基础上，这种解决方式只能使陈邦来一方遭受巨大经济损失。因为一建公司、王魁文应该支付拆迁费本就是陈邦来前期投入的部分，陈邦来收回这部分只是弥补其拆迁的成本。现在一建公司、王魁文不但取得了出售福聚苑小区商品房的权利，又可以获取廉租房、回迁房工程款。导致陈邦来支付一建公司、王魁文廉租房、回迁房工程款没有任何出处。1.根据法院认定的事实及给出的解决方式，福聚苑小区前期拆迁的工作都是陈邦来投资完成，一建公司、王魁文需要按照每平方米440元支付陈邦来拆迁费用。同时，陈邦来需要按廉租房1520元/平方米，回迁楼1420元/平方米支付一建公司工程款，一建公司、王魁文享有其他商品房的开发权，可以销售并取得房款。陈邦来在不享有福聚苑小区商品房开发权的前提下，支付一建公司、王魁文廉租房1520元/平方米，回迁楼1420元/平方米的工程款就没有任何合理性，因为廉租房市政府安排给具体符合条件的业主居住，回迁房是前期拆迁回迁安置的业主，两个群体业主都不给陈邦来支付购房款,那么现在按照法院判决所造成的局面就是,陈邦来支付工程款建设福聚苑小区的廉租房、回迁楼这些无法获得利益的楼层,结果却无法出售任何商品房从而取得购房款。而一建公司一方面取得了陈邦来支付的建设廉租房、回迁楼的工程款，一方面又可以出售小区商品楼获得购房款。利益完全失衡。2.法院认定事实错误的原因是没有综合考虑房地产开发的实际情况,开发建设廉租房、回迁楼是基本无法获得利益的，因为这两本分是不需要给开发企业支付购房款的,这部分只能是开发的成本。陈邦来支付的前期拆迁费用也属于开发的成本。开发企业只能通过出售商品楼来获取开发的利益。现在法院的判决是所有开发的成本部分属于陈邦来，开发小区的利益由一建公司、王魁文享有,这种利益的失衡是上诉人无法接受的。诚信公司、一建公司、王魁文、郑世莲辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。陈邦来向一审法院提出诉讼请求：1.判令诚信公司、一建公司、王魁文、郑世莲赔偿损失237720元(房屋单价2800元/平方米×84.9平方米)；2.判令诚信公司、一建公司、王魁文、郑世莲支付违约金71316元(给陈邦来造成损失的30%)；3.判令诚信公司、一建公司、王魁文、郑世莲支付陈邦来投入资金占有使用费(以237720元为基数，从2010年9月3日起算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；4.诚信公司、一建公司、王魁文、郑世莲承担诉讼费。一审法院认定事实：陈邦来与诚信公司达成协议，由陈邦来挂靠诚信公司，为诚信公司的项目部，以诚信公司名义对安图县福聚苑小区进行开发，包括拆迁、建设、廉租、回迁、销售等，陈邦来按工程总造价的2%（不包括拆迁费）向诚信公司交纳管理费。2012年1月20日，诚信公司作为甲方，陈邦来作为甲方代理人，一建公司作为乙方，王凤岐、王魁文（系父子关系）作为乙方代理人签订了《协议书》。《协议书》约定：诚信公司授权陈邦来将1号楼、5号楼承包给一建公司施工，诚信公司下拨廉租房工程款时需经代理人陈邦来签字同意后生效；1号楼、5号楼中回迁部分为（以回迁合同为准）回迁楼，在确定回迁楼户数后，其余部分为商品楼，一建公司在支付诚信公司代理人陈邦来拆迁补偿款后方有销售权；一建公司按以下方式支付拆迁补偿款，1号楼按验收后测绘图总面积每平方米450元、5号楼按验收后测绘图总面积每平方米440元支付；福聚苑小区开发建设项目，涉及的各项就缴税费等均由一建公司承担(营业税、附加税、印花税、所得税、土地增值税及所有的配套费等)；一建公司完工时，如不能全部支付陈邦来拆迁补偿费，未付部分一建公司必须在2012年12月30日前一次性付给陈邦来，如不能按期支付，陈邦来有权将一建公司所建房屋按每平方米1420元的价格收回(按单元1-6层立体砍块计算)，每延期一天，应支付福聚苑小区工程面积的拆迁补偿费×1%，从签订合同之日起计算；1号楼中的回迁面积(按验收后测绘图面积)由陈邦来以每平方米1420元的价格付给一建公司，5号楼回迁面积(按验收后测绘面积)由陈邦来以每平方米1420元的价格付给一建公司；今后楼房涨价与陈邦来无关。2013年6月24日，依据2012年1月20日签订的《协议书》，陈邦来作为甲方、王凤岐、王魁文作为乙方，又签订了《补充协议书》。《补充协议书》约定：4号楼、5号楼东头办公室建筑面积1400平方米，由陈邦来以每平方米1250元付给王凤岐、王魁文。基础完工以后，陈邦来付给王凤岐、王魁文肆拾万元，一楼完工付叁拾伍万元，二楼完工付肆拾伍万元，剩余部分整体算账；一号楼地下防水工程，由陈邦来直接承包给专业防水施工队施工，防水剂及人工费由陈邦来购买支付，王凤岐、王魁文免费供应水泥、沙子，防水工程质量由甲方负责；1号楼地下室封闭后，因王凤岐、王魁文资金不足，陈邦来向王凤岐、王魁文拨工程款伍拾万元，二楼封闭后再付伍拾万元；六层钢筋混凝土框架结构（地下**），总建筑面积7399平方米，其中地下室1350平方米、一层门市房1350平方米，二层门市房1350平方米，三至六层住宅3349平方米。王凤岐、王魁文按建筑面积每平方米440元向陈邦来支付土地使用费（不含地下室1350平方米），共计2661560元(440元×6049平方米)；陈邦来用一层门市房319.2平方米(16轴-24轴)、二层门市房809.4平方米(14轴-32轴)、三至六层住宅3349平方米，顶工程款给王凤岐、王魁文，在竣工决算前不得随意销售。如销售需双方协商；陈邦来将一二层回迁楼1680.6平方米定价每平方米1420元，计2386452元(1420元×1680.6平方米)、地下室1350平方米单价1250元，计1687500元(1250元×1350平方米)。两笔合计人民币4073952元，作为工程款付给王凤岐、王魁文；1号楼与6号楼竣工后，陈邦来、王凤岐、王魁文双方就1至6号楼进行综合结算，在双方互不欠款的前提下办理交工手续，交付使用。诚信公司和一建公司虽然没有加盖公章，但对该协议予以认可。2012年9月17日，陈邦来与诚信公司签订协议书。协议书约定，福聚苑小区土地已由陈邦来出资购得，陈邦来需要借用诚信公司的名义在该块土地上进行开发，由陈邦来自主开发、自主经营，经营成果由陈邦来享有。诚信公司应积极配合协助陈邦来办理开发建设的相关手续，但最终所有权、使用权、开发该土地和房屋的一切权利都归陈邦来所有。陈邦来负责该地块的开发建筑、施工、小区房屋出售等事宜，对外都要以诚信公司名义进行。诚信公司负责积极配合陈邦来办理开发、建设、销售手续的相关资料，陈邦来负责承担该项目的债权债务、负责办理福聚苑小区规划、设计、勘探等开发建设相关的合同签订、办理手续等相关事宜。一切开发费用由陈邦来承担，诚信公司收取管理费。管理费竣工结算后付清，如陈邦来未交管理费按银行同期贷款利率双倍加收利息。诚信公司如违反土地使用权和所有权的规定，按整体项目工程造价的2倍加上利润承担违约责任，并自福聚苑小区开工之日起按工程总造价加收银行同期贷款利率的双倍利息。陈邦来负责福聚苑小区的拆迁工作，现1号至5号楼已经入住使用。2013年6月起至2015年8月止，陈邦来向王魁文支付工程款共计1820909元。诚信公司、一建公司、陈邦来、王魁文相互之间关于开发、建设福聚苑小区的工程尚未结算。一建公司、王魁文称以回迁房、廉租房抵顶了陈邦来拆迁补偿款，且超过了陈邦来应收的拆迁补偿款数额，陈邦来对此不予认可，称并没有占有使用回迁房、廉租房。2016年2月16日，诚信公司向安图县房产局发函，暂停办理福聚苑小区房屋产权登记备案手续，停止陈邦来办理福聚苑小区房屋登记备案手续。2014年1月5日，王魁文以154800元的价格将××楼抵顶给了郑世莲，作为福聚苑小区工程拖欠的砂石款。一审法院认为，陈邦来挂靠诚信公司开发福聚苑小区，王魁文挂靠一建公司，作为一建公司的第五项目部经理，对该小区进行施工建设。2012年1月20日、2013年6月24日，陈邦来作为诚信公司的代理人、王魁文作为一建公司的代理人签订的《协议书》及《补充协议书》，均系双方当事人的真实意思表示，应按合同约定履行自己的义务。《协议书》约定：福聚苑小区开发建设项目涉及的各项就缴税费包括营业税、附加税、印花税、所得税、土地增值税及所有的配套费等，均由一建公司承担；在1号楼中确定回迁楼后，其余部分为商品楼，一建公司给付陈邦来拆迁补偿款后有权销售，且楼房涨价与陈邦来无关。如不能按期支付拆迁补偿款，陈邦来有权按每平方米1420元的价格收回。补充协议对1号楼作了进一步约定：1号楼三至六层住宅王魁文向陈邦来支付土地使用费，陈邦来将1号楼三至六层住宅顶工程款给王魁文，但竣工结算前不得随意销售，如销售需双方协商。根据《协议书》及《补充协议书》的约定，诚信公司已经将1号楼三至六层住宅的开发权转让给一建公司，由一建公司自行出资建设并享有所有权，但为陈邦来设定了取得以上房屋拆迁补偿款的权利。陈邦来作为诚信公司的代理人签订了上述两份协议书，应当对其内容知晓并认可。王魁文基于上述约定，将1号楼2单元602室抵顶给郑世莲，作为砂石款的行为并不违约，郑世莲也不存在过错，诚信公司、一建公司亦不存在违约行为。现陈邦来主张自己对案涉房屋享有所有权，要求赔偿房屋价值的损失、支付房屋价值30%违约金、给付资金占有使用费的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告陈邦来的诉讼请求。案件受理费5936元，由原告陈邦来负担。二审中，陈邦来为证实自己的主张向本院提交如下证据：证据1：（2016）吉2426民初1248号、（2017）吉24民终1042号、（2018）吉民再147号、（2019）吉2426民初816号、（2019）吉2426民初1345号、（2020）吉24民终198号、（2018）吉2426民初1617号、（2019）吉24民终1876号、（2018）吉2426民初1304号、（2018）吉24民终2063号民事判决各一份，欲证明福聚苑小区系陈邦来挂靠诚信公司开发建设，陈邦来为福聚苑小区的实际开发人，在小区房屋出售交付前对房屋享有所有权。一建公司系福聚苑小区的建设单位，对小区房屋不具有权属关系。诚信公司、一建公司、王魁文对证据的真实性无异议，质证称上述判决是法院结合各方当事人的举证、质证情况作出的个案判决，不具有普遍性，与本案无关。因各方当事人对证据的真实性无异议，对该组证据的真实性本院予以采信。证据2：安图县住房和城乡建设局出具的证明一份，欲证明福聚苑小区至今未竣工，工程的五证及其他材料原件均在陈邦来手中保管，陈邦来不清楚被上诉人是通过什么途径办理的房屋产权手续。诚信公司、一建公司、王魁文对证据的真实性有异议，质证称福聚苑小区1、3、4、5号楼的房屋大照已经办理，2号因是回迁楼直接给回迁户办理的房屋小照，小区房屋整体已验收。因各方当事人对证据的真实性有异议，出证单位亦未至今接受质询，对该证据本院不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为,2012年1月20日，陈邦来作为诚信公司的代理人与王魁文作为一建公司的代理人签订的《协议书》中约定，一建公司在支付陈邦来拆迁补偿款后有权销售1号楼、5号楼中的商品房,房屋售价与陈邦来无关，如不能按期支付拆迁补偿款，陈邦来有权按每平方米1420元的价格收回。福聚苑小区在建设过程中，原有的廉租房、回迁楼、商品楼分配方案被打乱，导致除1号楼和5号楼之外的其他栋楼亦存有商品房，但一建公司（王魁文）施工的事实没有改变，上述协议亦未解除或被撤销。依照协议约定，一建公司（王魁文）对商品房部分有对外出售的权利，或者由诚信公司（陈邦来）以按照协议约定将相应的建设费用支付给一建公司（王魁文）后将房屋取得，但因一建公司（王魁文）与诚信公司（陈邦来）至今未对福聚苑小区项目进行结算，致福聚苑小区实际发生的拆迁费、建设费用无法核实，陈邦来主张一建公司（王魁文）已以各种形式超额取得了相应的建设费用缺乏事实依据。在双方未就商品房的建设费用、拆迁费用及是否由陈邦来取得等问题清算之前，一建公司（王魁文）依照上述协议约定出售商品房的行为不宜认定为违约行为，故对陈邦来在本案中提出的诚信公司、一建公司、王魁文存在违约行为应赔偿其损失的主张，不予支持。关于福聚苑小区商品楼的开发权归属问题。因福聚苑小区大部分楼栋为廉租房、回迁房，小区商品房分散在廉租房、回迁房所在的不同楼栋中，相关部门至今未将小区开发手续变更至一建公司名下前，故在诚信公司（陈邦来）与一建公司（王魁文）未就商品房问题结算前，不宜在本案中确认小区开发权的转让事宜，一审对此部分的认定有误，本院予以纠正。综上，一审认定事实清楚，部分处理虽有不当，但判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5936元，由陈邦来负担。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 刘晓娟审判员 秦承兰二〇二〇年九月二十五日书记员 尹光熹