重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终5222号上诉人（原审被告）：重庆乔森驾驶培训有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路5号创新大厦210号，统一社会信用代码91500107582809124Y。法定代表人：刘重生，总经理。委托诉讼代理人：王映强，重庆捷讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺芳，重庆捷讯律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谢某，女，1981年12月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：张曦，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某1，女，2007年7月10日出生，汉族。法定代理人：谢某，女，1981年12月17日出生，汉族，系张某1母亲。委托诉讼代理人：张曦，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某2，男，1945年1月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：张曦，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴某，女，1952年2月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：张曦，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原审第三人：重庆南方集团有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子科园四路195号，统一社会信用代码91500107622194321F。法定代表人：孙甚林，董事长。委托诉讼代理人：张静，女，1983年1月24日出生，汉族，系该公司员工。原审第三人：重庆南方物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子科园四路195号，统一社会信用代码915001072028132619。法定代表人：冉娅玲，董事长。委托诉讼代理人：钟燕，女，1974年7月14日出生，汉族，系该公司员工。上诉人重庆乔森驾驶培训有限公司（以下简称乔森驾校）因与被上诉人谢某、张某1、张某2、吴某及原审第三人重庆南方集团有限公司（以下简称南方集团公司）、重庆南方物业管理有限公司（以下简称南方物业公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初18845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人乔森驾校的委托诉讼代理人王映强，被上诉人谢某、张某1、张某2、吴某的共同委托诉讼代理人张曦，原审第三人南方集团公司的委托诉讼代理人张静，原审第三人南方物业公司的委托诉讼代理人钟燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔森驾校上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回谢某、张某1、张某2、吴某的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由谢某、张某1、张某2、吴某负担。事实及理由：1.《土地租赁使用合同》为无效合同。（1）重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初15441号民事调解书认定南方集团公司于2002年8月取得江北区桥北苑M组团L04-2/03号部分地块的土地使用权，南方集团公司才是该地块的合法使用权人。南方集团公司在一审三次庭审中均明确表示未授权和委托他人代为出租案涉地块，因此张某3作为《场地租赁使用合同》的合同主体不适格，张某3无权处分案涉地块。（2）涉案土地没有作为驾校培训场地的规划许可。2017年7月20日，重庆市规划局江北区分局出具限期拆除（回填）违法建筑决定书，涉案土地作为驾驶培训场地违反了《重庆市城乡规划条例》的相关规定。《场地租赁使用合同》约定的租赁内容不合法。2.一审法院认定《委托书》系南方集团公司的真实意思表示以及认定证人蒋光华的陈述具有高度盖然性，认定张某3租赁案涉地块的行为系有权处分，缺乏事实和法律基础，属于错误认定证据效力，应予纠正。3.南方集团公司与乔森驾校协商一致，免除乔森驾校从2017年1月8日起至搬离之日止的未缴纳场地使用费。乔森驾校不应再向无权处分人张某3的遗属即谢某、张某1、张某2、吴某支付任何租金。4.即使《场地租赁使用合同》为有效合同，张某3已于2017年11月19日死亡，根据合同法第四百一十一条的规定，委托合同终止。乔森驾校不应再向无权处分人张某3的遗属支付任何租金。5.乔森驾校与张某3签订《场地租赁使用合同》时，在合同中已经明确了张某3的身份情况，张某3是受南方集团公司的委托代为管理。根据该合同约定，乔森驾校有理由相信张某3取得了委托授权，且该合同不仅约束张某3与乔森驾校，南方集团公司亦应受该合同的约束。因此，张某3签订《场地租赁使用合同》的法律后果，最终约束南方集团公司与乔森驾校。南方集团公司对该合同享有自动介入权利，不需要征求张某3的同意。根据乔森驾校在一审中举示的证据，2018年南方集团公司称其未委托张某3签订合同，且终止了与乔森驾校的租赁合同关系，在终止合同时南方集团公司采取各种措施妨碍乔森驾校行使合同中享有的相关权利，由此导致乔森驾校被迫接受南方集团公司的要求终止了租赁合同。南方集团公司与乔森驾校终止租赁合同的行为，对于张某3同样具有约束力，张某3不能再向乔森驾校主张租金。张某3的相关损失，应向南方集团公司进行主张。6.一审法院认定上格林管理处向张某3出具的《委托书》是一种债权转让，定性错误。根据该委托书的内容，南方集团公司委托张某3平整场地，允许张某3代为出租管理，通过出租收取租金作为南方集团公司应当支付的费用。这就是普通的委托法律关系，主要义务就是委托整治土地，并不涉及债权处理问题。如果认定债权成立的话，该委托书涵盖的内容不仅包括权利还应包括义务，是债权债务的转让，那就应当取得实际权利人的同意。但谢某、张某1、张某2、吴某在一审中并未举示任何证据证明取得了南方集团公司的同意。一审判决乔森驾校向谢某、张某1、张某2、吴某支付三个月的租金是错误的。7.如果人民法院认定《委托书》是真实的，那么该委托书应当认定为转委托，而不是债权转让，在转委托的情况下，张某3签订《场地租赁使用合同》仍然对南方集团公司和乔森驾校产生约束力。谢某、张某1、张某2、吴某辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回乔森驾校的上诉请求，维持一审判决结果。理由：1.一审法院对《委托书》的签订事实及有效性，认定正确。2.证人蒋光华虽与张某3具有亲属关系，但同时也是南方物业公司上格林管理处的经理，其处理案涉地块的行为系职务行为，一审法院采信证人蒋光华的证言是正确的。3.乔森驾校自2017年1月25日起至2019年7月26日租赁使用了案涉场地，应当支付租金。4.南方集团公司与乔森驾校达成的调解协议及民事调解书，对谢某、张某1、张某2、吴某不产生约束力。5.《场地租赁使用合同》合法有效。6.张某3死亡后，《场地租赁使用合同》并未终止。合同一方当事人死亡既非《合同法》第九十一条规定的合同终止的法定条件，亦非《场地租赁使用合同》约定的合同终止条件。按照乔森驾校的逻辑，若因张某3死亡，合同必然终止，乔森驾校应当立即搬离案涉地块，否则即构成不当得利，然而乔森驾校仍然在继续使用，权利义务并未终止，乔森驾校理应支付租金。7.乔森驾校在补充上诉理由中已认可了委托书的效力。《委托书》、《场地租赁使用合同》以及乔森驾校与南方集团公司的民事调解书，均能证明张某3代为管理、委托管理案涉地块及有权收取租金。8.乔森驾校与南方集团公司达成的调解，并无张某3的参与和确认，南方集团公司免除乔森驾校场地使用费的行为系其对自身权利的处分，但不能对张某3产生约束力。9.乔森驾校与南方集团公司约定免除租金的行为属恶意串通，损害第三方利益的行为，对谢某、张某1、张某2、吴某不产生效力。10.《委托书》是对部分权利的转让，并非全部债务的转让，一审认定正确。南方集团公司述称：1.南方集团公司的意见与一审发表的意见一致。2.根据合同相对性，乔森驾校与张某3签订的合同不应该对南方集团公司具有约束力。3.南方集团公司作为案涉地块的合法使用权人，并未授权和委托其他人代为出租案涉地块，所以才会有2018年通过物权侵权纠纷案件向江北区人民法院主张要求乔森驾校返还案涉土地。4.南方集团公司和南方物业公司系相互独立的法人主体，南方物业公司总经理邹华强并非南方集团公司党委书记。5.对一审判决结果，南方集团公司不发表意见。南方物业公司述称：1.南方物业公司的意见与一审发表的意见一致，且与南方集团公司在二审中发表的意见一致。2.南方物业公司没有权限对案涉地块进行物业服务管理以外的处分。谢某、张某1、张某2、吴某向一审法院起诉请求：1.判令乔森驾校立即支付尚欠的租金136万元，并按合同约定支付延迟履行的违约金至拖欠租金付清为止，同时判令乔森驾校支付的保证金10万元不予退还；2.判令乔森驾校继续履行与张某3签订的《场地租赁使用合同》，同时判令南方集团公司和南方物业公司应在乔森驾校使用的训练场地未开发使用之前不得干预乔森驾校的正常训练和工作；3.判令南方集团公司和南方物业公司对乔森驾校拖欠的租金承担连带清偿责任；4.诉讼费由乔森驾校承担。一审庭审中，谢某、张某1、张某2、吴某明确本案是基于租赁合同法律关系起诉，申请撤回对南方集团公司和南方物业公司的起诉，明确第一项诉讼请求是要求乔森驾校支付2018年3月25日起至2019年4月26日止的租金，并申请撤回要求乔森驾校支付迟延支付租金的违约金和判令谢某、张某1、张某2、吴某不退还乔森驾校支付的保证金10万元的诉讼请求，同时申请撤回第二项诉讼请求，一审法院口头裁定予以准许。一审法院认定事实：2017年1月10日，张某3（甲方）与乔森驾校（乙方）签订《场地租赁使用合同》，约定甲方将位于南方上格林红枫苑旁边（原上格林老售房部旁边）待建地块临时出租给乙方做驾校培训场地使用。该地块为南方集团公司所有，因该地块为南方集团公司待建地块，因管理工作需要，临时委托甲方代为管理，土地面积6800m2，乙方租赁该土地用做驾校培训临时用地，甲方将现状场地交给乙方。租赁期限从2017年1月25日至南方集团公司因开发建设等原因需要收回该地块为止，租金为12元/m2/月，每月租金为80000元。租金的交纳为每叁个月支付一次，由乙方于每叁个月中第一个月的前10日内交纳下一季度的租金240000元给甲方。因该地块为南方集团公司委托甲方管理，如因南方集团公司开发建设等需要提前收回土地的，甲方需提前叁个月通知乙方无条件撤场，并提供南方集团公司出具的开发建设等使用该土地的证明，乙方在接到甲方通知3个月内将租用土地无偿交还甲方，并按实际租赁时间与甲方进行结算。乙方在签订合同当天一次性向甲方支付使用场地保证金100000元。该保证金在双方租赁关系结束，乙方将场地按甲方交给乙方使用时原样交还甲方验收后予以退还，不计利息。……乙方应按时向甲方缴纳租金，如逾期10天未交，甲方有权将场地无偿收回，且不退还保证金。乙方如逾期未支付租金，甲方按日加收每日租金5‰的违约金；如逾期超过10日，甲方有权解除合同且无偿收回场地，并不得退还保证金。合同签订后，张某3将案涉场地交付给乔森驾校，乔森驾校向张某3支付了保证金10万元及2017年1月25日至2018年3月25日的租金120万元。一审庭审中，谢某、张某1、张某2、吴某举示了《委托书》一份，拟证明南方物业公司上格林管理处向张某3出具《委托书》，委托其对南方上格林红枫苑旁边待建地块进行整治，南方集团公司知晓并同意整治事宜，委托南方物业公司总经理邹华强负责，邹华强指派上格林管理处经理蒋光华向张某3出具《委托书》。《委托书》载明“2016年正值江北区“创卫工作”关键性的一年，10月14日五里店街道对辖区‘脏乱差’南方上格林红枫苑旁边（原老售房部旁）L042/03号待建地块下了整改通知书。因创卫整治需要，现委托张某3进行整治（包括青苗补偿费、建筑、绿化垃圾清运费等所有项目），整治所有费用由张某3承担。为抵扣整治费用，该地块由张某3代为出租管理。如南方集团因开发等原因要收回土地需提前叁个月通知张某3（南方集团开发建设报批行政审批同意手续）退场”，落款处加盖“重庆南方物业管理有限公司南方上格林管理处”印章，落款日期为2016年11月20日。谢某、张某1、张某2、吴某陈述张某3在《委托书》出具之后对案涉场地进行了整治，后与乔森驾校签订了租赁合同，将场地交付乔森驾校使用。被告对《委托书》的真实性及关联性有异议，认为该地块合法使用权人是南方集团公司，而非上格林管理处；南方物业公司陈述上格林管理处是其内设部门，《委托书》上加盖的是南方物业公司自行刻制的内部印章，由经理蒋光华管理，南方物业公司没有安排上格林管理处向张某3出具《委托书》，《委托书》上加盖的印章只是用于小区内部的管理、停水停电、清洁卫生等通知，不具备对外的法律效力，故《委托书》不是南方物业公司的真实意思表示。一审庭审中，谢某、张某1、张某2、吴某举示了《公证书》，并申请证人蒋光华出庭作证，拟证明南方集团公司和南方物业公司知晓并同意由张某3整治案涉地块，《委托书》是两公司的真实意思表示。《公证书》中附有光盘记录了蒋光华与其手机中备注为“乔森驾校-刘重生”的微信联系人2017年8月28日至2018年9月7日期间的聊天记录、与备注为“邹华强（南方）”的微信联系人2018年1月30日至2019年6月17日期间的聊天记录。证人蒋光华陈述，2019年2月之前其是南方物业公司上格林管理处经理，《委托书》是其直属领导邹华强叫证人出具的，2016年重庆创卫期间，因案涉地块存在脏乱差情况，五里店街道向南方集团公司出具了工作联系函，要求南方集团公司进行整治，南方集团公司就要求南方物业公司处理此事，邹华强告知证人已向南方集团孙甚林汇报，南方集团公司明确提出谁整治谁受益，由邹华强全权处理，证人向邹华强推荐了张某3后，并告知张某3是其妻子的弟弟，后邹华强确定由张某3进行整治，明确只要能够通过创卫要求，张某3就可以一直获得土地的收益直到酒店动工手续齐全，提前3个月通知无条件撤场，并要求证人全权配合张某3治理案涉地块并协调相关手续，后证人就向张某3出具了《委托书》。乔森驾校对《公证书》及证人证言真实性不予认可，认为证人与张某3之间有利害关系；南方集团公司对《公证书》的真实性及证人身份无异议，对证言真实性不予认可；南方物业公司对《公证书》的真实性无异议，并陈述证人系上格林管理处经理，其直属领导邹华强是南方物业公司的经理，证言不能证明其取得了南方集团公司的授权，且证人与张某3之间存在利害关系。一审法院又查明，2016年10月14日，重庆市江北区人民政府五里店街道办事处向南方集团公司出具《工作联系函》，载明“贵公司所辖南方上格林小区待建区域，由于闲置已久，管理不善，……致使环境脏、乱、差，与周边环境格格不入。……鉴于南方上格林小区待建区域存在严重的市容环境问题，请贵公司积极响应江北区创建全国文明城区工作，认真履行好属地管理责任。一、尽快清理该区域内暴露垃圾；二、拆除该区域违法搭建；三、规范群众自发形成的农贸市场管理；四、严格管理该区域，并在该区域营造创建全国文明城区宣传氛围。”南方集团公司陈述2016年因工作繁忙没有对该联系函进行处理，2018年公司要开发项目时发现案涉场地有驾校在使用，遂于2018年3月左右要求乔森驾校立即撤场。一审法院又查明，南方集团公司与乔森驾校物权保护纠纷一案，南方集团公司于2018年8月16日向重庆市江北区人民法院提起诉讼，请求：1.判令乔森驾校向南方集团公司返还其非法占有的位于江北区桥北苑M组团L04-2/03号部分地块（南方上格林红枫苑旁）；2.判令乔森驾校支付南方集团公司非法占有“南方上格林”红枫苑旁边地块期间的土地占有使用费。2019年7月3日，江北区人民法院作出（2018）渝0105民初15441号民事调解书，双方达成调解协议如下：乔森驾校于2019年7月26日前搬离位于重庆市江北区桥北苑M组团的土地，并在搬离后三日内与南方集团公司办理上述土地交付手续，如乔森驾校通知后南方集团公司未在三日内办理交付手续，则通知之日视为交付之日，双方之间的物权保护纠纷就此了结；如果乔森驾校逾期搬离上述土地，则从逾期之日起按每日20000元的标准向南方集团公司支付违约金。乔森驾校陈述与张某3签订租赁合同后，就进场进行了平场硬化施工，2018年南方集团公司要求其撤场后，双方发生纠纷导致场地无法正常使用，后双方达成调解协议，乔森驾校于2019年7月26日将案涉地块交付给南方集团公司。一审法院再查明，南方物业公司系南方集团公司的子公司，南方物业公司的总经理邹华强系南方集团公司党委书记，冉娅玲系南方集团公司股东。一审法院另查明，张某3于2017年11月19日死亡，谢某、张某1系张某3的妻子、女儿，张某2、吴某系张某3的父母。一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）《场地租赁使用合同》的效力问题；（二）乔森驾校是否应当支付租金。本院评析如下：关于《场地租赁使用合同》的效力问题。张某3是否有权出租案涉场地，首先，谢某、张某1、张某2、吴某举示的《委托书》是由南方物业公司上格林管理处出具，南方物业公司辩解管理处公章仅用于小区内部管理，因此不具备法律效力的意见，该院认为，南方物业公司陈述上格林管理处系南方物业公司在上格林的内设部门，该印章系南方物业公司刻制，与证人蒋光华陈述能够相互印证，因此上格林管理处公章的使用属于南方物业公司的内部管理行为，上格林管理处加盖该公章而产生的对外责任仍应由南方物业公司承担，南方物业公司辩解意见不成立，该院不予采纳。其次，南方物业公司系南方集团公司的子公司，南方物业公司总经理邹华强亦是南方集团公司党委书记，南方上格林属于南方物业公司的管理区域，谢某、张某1、张某2、吴某主张南方集团公司委托南方物业公司管理案涉地块的行为符合物业公司的日常管理习惯，故张某3有理由相信《委托书》系南方集团公司的真实意思表示；再次，江北区五里店街道办事处于2016年10月14日向南方集团公司出具了工作联系函，要求其对案涉地块进行管理整治，南方集团公司称因工作繁忙没有处理，南方物业公司称不清楚案涉地块的情况，且在张某3与乔森驾校签订租赁合同将地块交付给乔森驾校使用后，南方集团公司及南方物业公司在长达一年多的时间对此均未提出异议，与常理不符；最后，证人蒋光华虽与张某3有亲属关系，但他同时也是南方物业公司上格林管理处的经理，其处理案涉地块的行为是职务行为，其举示的微信聊天记录有《公证书》为证，该院予以采信。综上，谢某、张某1、张某2、吴某举示的证据能与证人证言相互印证形成完整的证据链，其陈述具有高度盖然性，故该院认定张某3租赁案涉地块的行为系有权处分，因此张某3与乔森驾校签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自的权利义务。退一步讲，即使如乔森驾校所述张某3系无权处分，但乔森驾校在签订合同时明知案涉地块的使用权人是南方集团公司，张某3是代为出租管理，双方已实际履行，现以租赁合同未取得权利人追认为由主张合同无效缺乏依据，乔森驾校辩解意见不成立，该院不予采纳。关于乔森驾校是否应当支付租金。乔森驾校辩解南方集团公司已免除其场地占用费的意见，该院认为，根据《委托书》，南方集团公司已将案涉地块的整治及租赁等权益一并转让给张某3，其实质是以张某3收取租金的形式作为其支付整治费用的对价，因此张某3收取租金有合法依据。在租赁合同存续期间，南方集团公司与乔森驾校达成的调解协议并无张某3参与和确认，南方集团公司免除乔森驾校场地使用费的行为系其对自身权利的处分，不能对张某3发生效力，谢某、张某1、张某2、吴某可以要求乔森驾校按照租赁合同约定支付租金。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。关于租金的支付，《委托书》载明如南方集团公司要收回土地需提前叁个月通知张某3退场，即明确了张某3对案涉地块享有经营使用权的期限。而谢某、张某1、张某2、吴某及南方集团公司均陈述2018年3月底要求乔森驾校撤场，故谢某、张某1、张某2、吴某自2018年6月底起，不再享有对案涉地块的经营使用权。另外，乔森驾校陈述南方集团公司要求其撤场后，双方发生纠纷导致场地无法正常使用，最终于2019年7月26日将场地交付给南方集团公司，南方集团公司要求乔森驾校撤场的行为必然会对租赁合同的正常履行造成影响，导致乔森驾校无法实现通常情况下的商业目的，从公平角度、合同权利义务对等及利益平衡考虑，谢某、张某1、张某2、吴某要求乔森驾校在此情形下按合同约定支付全部租金不仅于法无据，也与双方订立合同的初衷不匹配，乔森驾校已支付截止2018年3月25日的租金，该院认定乔森驾校应向张某3支付3个月的租金24万元。谢某、张某1、张某2、吴某作为张某3的继承人，有权要求乔森驾校支付上述租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：“一、被告重庆乔森驾驶培训有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告谢某、张某1、张某2、吴某租金24万元；二、驳回原告谢某、张某1、张某2、吴某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17940元，由原告谢某、张某1、张某2、吴某承担13040元，被告重庆乔森驾驶培训有限公司承担4900元。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明：南方物业公司的总经理邹华强系南方物业公司支部的党委书记，并非南方集团公司的党委书记。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.《场地租赁使用合同》的效力问题；2.张某3死亡后，乔森驾校是否还应向张某3的遗属即谢某、张某1、张某2、吴某支付租金。对此，本院分别评析如下：关于《场地租赁使用合同》的效力问题。本案中，谢某、张某1、张某2、吴某举示了《委托书》、江北区五里店街道办事处向南方集团公司出具的《工作联系函》以及证人蒋光华的证言、微信聊天记录、《公证书》等证据，已经形成完整的证据锁链，足以证明南方集团公司将案涉地块的整治、对外租赁等权益一并转让给张某3，张某3有权将案涉地块对外进行租赁，张某3对外收取的租金作为南方集团公司向张某3支付整治费用的对价等事实。在此情况下，张某3租赁案涉地块的行为系有权处分行为。因此，张某3与乔森驾校签订《场地租赁使用合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。即便南方物业公司的总经理邹华强只是南方物业公司支部的党委书记，并非南方集团公司的党委书记，亦不影响对上述事实的认定。乔森驾校在签订合同时明知案涉地块的使用权人为南方集团公司，但仍与张某3签订合同且实际使用案涉地块长达两年半之久，直至2019年7月26日乔森驾校才将案涉场地交还给南方集团公司。乔森驾校现以租赁合同未取得权利人追认、张某3作为合同签订主体不合法以及案涉场地不具备作为驾校培训场地的规划许可等为由，主张合同无效，缺乏合法依据，亦不具有合理、正当的理由。南方集团公司主张其从未授权和委托他人代为出租案涉地块，但从乔森驾校使用案涉地块期间的现场照片来看，案涉地块当时已为一块平整地面，地面上面有大量的建筑及其他附属物，且树立有巨大的广告牌，南方集团公司与南方物业公司在2017年1月至2018年3月期间对此从未提出过任何异议。若南方集团公司主张的其从未授权和委托他人代为出租案涉地块一事属实，南方集团公司对他人使用案涉地块及是否有权使用不提出任何异议，明显有违常理。南方物业公司虽与南方集团公司为独立的法人主体，但鉴于其与南方集团公司为母子公司关系，与南方集团公司存在不可割裂的关系，对他人使用案涉地块的情况不及时向南方集团公司进行汇报，亦不符合常理。关于张某3死亡后，乔森驾校是否还应向张某3的遗属即谢某、张某1、张某2、吴某支付租金的问题。张某3于2017年11月19日死亡后，乔森驾校仍在继续使用案涉地块，故租赁合同仍然在继续履行。乔森驾校以张某3死亡后，租赁合同即终止为由，主张不向张某3的遗属支付租金，缺乏合法依据。在南方集团公司向乔森驾校提起诉讼，要求乔森驾校返还案涉地块并支付场地使用费一案中，虽经重庆市江北区人民法院调解，南方集团公司与乔森驾校达成调解协议，南方集团公司免除了乔森驾校应当支付的场地使用费。但该调解协议系南方集团公司与乔森驾校自愿达成的，是南方集团公司对自身权利的处分，而张某3向乔森驾校收取的租金其实质是南方集团公司应当向张某3支付的整治费用对价，故南方集团公司免除乔森驾校场地使用费的行为，对张某3并不发生法律效力。乔森驾校仍应向谢某、张某1、张某2、吴某支付租金。因南方集团公司已于2018年3月底要求乔森驾校撤场，一审法院据此认定乔森驾校应向谢某、张某1、张某2、吴某支付的租金为三个月租金即24万元，符合本案实际情况，亦具有合同依据。本院对此予以确认。综上所述，乔森驾校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17940元，由上诉人重庆乔森驾驶培训有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  倪洪杰二〇二〇年九月十七日法官助理  李茜希书 记 员  梁诗玉