天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2486号上诉人（原审原告）：赵秀芝，女，1961年4月17日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：赵世捷，男，1955年11月25日出生，住天津市河北区，天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处元吉里委员会推荐。被上诉人（原审被告）:张颖，女，1968年11月15日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张文亮（系张颖之夫），男，1964年6月18日出生，住天津市河北区。上诉人赵秀芝因与被上诉人张颖房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初7267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵秀芝上诉请求：1.依法撤销一审判决，支持上诉人在一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院无视上诉人赵秀芝提供的事实证据，以不成立的租赁合同未作变更为依据，替代涉诉房屋于2017年6月6日已现实交付的事实，是明显的偷换概念，事实认定及适用法律均错误。张颖辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉，维持原判。赵秀芝向一审法院起诉请求：1.请求判令张颖立即返还不应收取的违约金85894.78元；2.诉讼费用由张颖承担。一审法院认定事实：赵秀芝原系河北区辰曲里6-201房屋的产权人。2009年9月21日，赵秀芝丈夫周志华与案外人张秀萍的法定代理人张永萍以张秀萍名义签订《房屋租赁协议书》一份，约定将赵秀芝所有的上述房屋租与张秀萍居住，期限为一年，自2009年9月28日至2010年9月27日，租金每月1100元。该合同履行期限届满后，张秀萍仍继续租赁上述房屋。2012年10月30日及2015年11月2日，赵秀芝与张秀萍的法定代理人张永萍以张秀萍名义再次就诉争房屋签订了《天津市房屋租赁（转租）合同》和《房屋租赁协议书》各两份。其中，2015年11月2日所签署的房屋租赁合同的租赁期限自2015年11月2日至2018年11月1日，每月租金1100元。2016年9月19日，赵秀芝与张颖在天津市我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍下就诉争房屋签订了《房产交易合同》，约定赵秀芝将诉争房屋以1055000元的价格出售给张颖，赵秀芝于2017年1月30日前将诉争房屋交付给张颖。后赵秀芝向张秀萍提出腾房要求，因张秀萍表示拒绝，赵秀芝及其丈夫遂于2017年4月18日向一审法院提起诉讼，要求解除与张秀萍之间就诉争房屋形成的房屋租赁关系；要求张秀萍腾空诉争房屋并予以交还；要求张秀萍以每月1300元的标准补交自2016年12月28日至2017年5月27日期间的房租6500元。2017年5月31日，一审法院以（2017）津0105民初2699号民事判决书判决：“一、本判决生效后五日内，张秀萍给付赵秀芝、周志华2016年12月28日至2017年5月27日期间的房屋租金6500元；二、驳回赵秀芝、周志华的其他诉讼请求。”该判决业已生效。2017年5月24日，双方签署了《补充协议》一份，内容为：“卖方：赵秀芝，身份证号：120101196104××××；买方：张颖，身份证号：120106196811××××。房屋地址：天津市河北区××。买卖合同编号：×××ＺＹ。经买卖双方友好协商内容如下：双方于2017年5月26日去河北区房产大厦办理产权变更过户手续，办理完过户手续当日买方向卖方支付差额款壹拾万零伍仟元整，剩余的壹拾万元差额款作为腾房押金。若能顺利过户则卖方赵秀芝在收到协议房款后30日内将该房屋交付给买方张颖使用，同时支付卖方赵秀芝剩余的壹拾万元差额款。若不能按时交房则按原合同执行，卖方赵秀芝每逾期一天向买方张颖按合同总价格1‰（1055元）赔付买方违约金，直至将房屋交付买方之日止。此违约金从腾房押金中扣除。腾房押金全部扣除后卖方还未腾房，每逾期一天继续向买方张颖按合同总价格1‰（1055元）支付违约金。如买卖双方未按上述协议履行，守约方有权通过诉讼的方式维护自己合法权益。卖方：赵秀芝（签名按印），2017年5月24日；买方：张颖（签字按印），2017年5月27日。”2017年5月26日，双方到天津市河北区房地产管理局办理了诉争房屋的所有权转移登记手续。当日张颖将购房差额款105000元给付了赵秀芝。2017年6月6日张颖取得诉争房屋产权证，权利人登记为张颖。2017年6月28日，张颖又给付赵秀芝购房款800000元。2017年7月3日，赵秀芝以双方《补充协议》违约金约定过高为由向一审法院提起诉讼，要求解除双方于2017年5月24日签订的《补充协议》，如果法院不能判令解除《补充协议》则请求将日违约金调整到每逾期一日按照总房款的万分之一标准计算。2017年9月14日，一审法院以（2017）津0105民初4902号民事判决书判决：“一、赵秀芝自2017年7月29日起至将讼争房屋交付张颖之日止，每天以905000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的百分之一百三十给付被告违约金；二、驳回赵秀芝的其他诉讼请求。”因张颖不服该判决，遂向天津市第一中级人民法院提起上诉。2017年12月12日，天津市第一中级人民法院以（2017）津01民终8571号民事判决书判决：“一、维持天津市河北区人民法院（2017）津0105民初4902号民事判决第二项；二、变更天津市河北区人民法院（2017）津0105民初4902号民事判决第一项：被上诉人赵秀芝自2017年7月29日起至将涉案房屋交付上诉人张颖之日止，每天以1005000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的百分之一百三十计算给付上诉人张颖违约金；三、驳回上诉人张颖的其他上诉请求。”此外，2018年8月28日，一审法院针对（2017）津0105民初4902号民事判决书中的错误作出（2017）津0105民初4902号之一民事裁定书裁定：“一、将第二页第四行、第二页第十五行、第二页第十八行‘1005000元’补正为‘1055000元’；二、将第二页第十七行、第三页第十三行‘905000元’补正为‘955000元’。”2018年10月31日，天津市第一中级人民法院作出民事裁定书裁定：“（2017）津01民终8571号民事判决书中‘1005000’元均补正为‘1055000’元；‘905000元’均补正为‘955000元’。”另查，2017年12月30日，张秀萍的法定代理人张永萍与被告签订协议一份，内容为：“经双方协商同意辰曲里6门201房租由张颖暂为保管。张永萍代（签字）、张颖（签字）2017年12月30日”。该协议签订当天，张秀萍的法定代理人张永萍将22100元租金交给被告，张颖为其出具收条一张。2018年8月13日，赵秀芝再次向一审法院提起诉讼，要求解除其与张秀萍签订的房屋租赁合同；诉讼费要求张秀萍与第三人张颖承担。后赵秀芝于2018年9月3日撤回起诉。2018年9月3日赵秀芝撤诉当天，张秀萍的法定代理人张永萍即向张颖要回之前其代为保管的房屋租金22100元，并为张颖出具收条一份。2018年11月1日上午，张秀萍的法定代理人张永萍欲将诉争房屋交还赵秀芝，因赵秀芝并未到场，故张永萍拨打“110”报警，天津市河北区鸿顺里派出所出警后，张颖及房屋中介人员赶到现场，但赵秀芝因故未到，张秀萍一方在民警的见证下搬离诉争房屋，但诉争房屋内仍存有赵秀芝的部分家具及家电。2018年11月18日，赵秀芝、张颖及我爱我家工作人员一同前往诉争房屋进行交接，赵秀芝将诉争房屋中其所有的家具及家电搬走，并与张颖签署了《房屋交验清单》。2018年10月24日，赵秀芝起诉至一审法院，要求张颖退还其扣留的腾房押金。2019年1月18日，一审法院以（2018）津0105民初8180号民事判决书判决：“一、本判决生效后十日内，被告张颖将100000元腾房押金扣除逾期交房违约金后的剩余款项给付原告赵秀芝（违约金计算标准为每天以1055000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的百分之一百三十计算，期限自2017年7月29日起至2018年11月18日止）；二、驳回原告赵秀芝的其他诉讼请求。”该判决业已生效，且执行完毕。后张颖于2019年2月26日向张秀萍一方收取了自2017年6月6日至2018年11月1日的房屋租金。一审法院认为，（2018）津0105民初8180号案件已经对腾房押金即违约金退还问题作出了生效判决，张颖依据该判决获得了向赵秀芝收取自2017年7月29日至2018年11月18日逾期腾房违约金的权利，现赵秀芝以出现新事实（张颖在判决生效后向租户收取租金）为由再次起诉至一审法院。关于赵秀芝主张张颖向租户收取自2017年6月6日起的房屋租金即应视为张颖认可赵秀芝于上述时间完成房屋交付义务一节，交付并非单独行为，需要转让方和受让方形成意思合致，协同完成。赵秀芝、张颖双方并无关于指示交付（让与房屋返还请求权以代替现实交付）的约定，相反还就未能按期腾交房屋约定了违约金，可见双方约定的交付方式是现实交割腾空后的房屋，而非带租户交房。由于赵秀芝直至2018年11月18日才将诉争房屋内其所有的家具、家电搬离，并与张颖在中介公司的见证下办理了房屋交接手续，故房屋交付时间应为2018年11月18日。虽然张颖在（2018）津0105民初8180号案件生效后又转而向租户收取租金，但因双方并未形成变更交付方式（由现实交付变为指示交付）的协议，故仅凭张颖收取租金的行为尚不能认定房屋已于2017年6月6日完成交付。赵秀芝要求张颖退还腾房违约金依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条规定，判决如下：驳回赵秀芝的全部诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为张颖向赵秀芝交付房屋时间的确定以及张颖是否应退还赵秀芝腾房违约金。本案中，赵秀芝与张颖在《补充协议》中约定的交付方式是现实交割腾空后的房屋，而非带租户交房，并对逾期交房违约金进行了约定，双方并未对张颖收取房屋租金即视为赵秀芝完成交付房屋义务进行明确约定，2017年6月6日张颖取得诉争房屋产权证，其收取2017年6月6日之后的房屋租金与赵秀芝是否已完成涉诉房屋交付义务并无直接关联性。2018年11月18日，赵秀芝、张颖及我爱我家工作人员一同前往诉争房屋进行交接，赵秀芝将诉争房屋中其所有的家具及家电搬走，并与张颖签署了《房屋交验清单》，至此，双方办理完毕房屋交接手续。故一审法院认定双方2018年11月18日为双方交付房屋日期并无不当，本院予以维持。赵秀芝上诉主张张颖返还其腾房违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，赵秀芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1948元，由上诉人赵秀芝负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  苏美玉二〇二〇年九月二十八日书记员  姬诚心