四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11065号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）四川万物和物业服务有限责任公司。住所地：四川省成都市锦江区紫**街**东方广场********。 法定代表人孙继熊，董事长。 委托诉讼代理人齐富东，四川律航律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）李再春，女，1967年9月19日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人四川万物和物业服务有限责任公司（以下简称万物和物业公司）因与被上诉人李再春物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初2008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，万物和物业公司前身为成都金恩物业管理有限责任公司，于2018年8月1日办理更名手续。2010年11月10日，成都市金牛区××社区居委会发布《关于组织物管企业对××园小区开展临时物业服务的公告》，内容为：“××园全体业主／物业使用人：根据成都××物业管理有限公司申请退出××园物业管理项目的要求，……就××园物业管理服务工作有关事项公告如下：委托万物和物业公司为案涉小区提供物业管理服务，万物和物业公司开始对××园开展物业服务，临时代管期间万物和按原合同约定做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护工作。……业主／物业使用人仍按原标准交纳公共物业服务费、停车费、生活垃圾处置费、水电费等，确保物业服务工作的正常运转……”。2019年10月16日，成都市金牛区××社区居委会出具一份在管证明，主要内容为：“××园位于金牛区××路××号……万物和物业公司从2010年11月12日至今，一直在履行物业管理服务职责，物业服务费在2016年10月1日前由业主按期拥有的建筑面积1.2元／月／㎡交纳，2016年10月1日后由业主按期拥有的建筑面积1.5元／月／㎡交纳”。万物和物业公司主张因小区未成立业主委员会，故一直未签订书面物业服务合同。 原审法院另查明，李再春系成都市金牛区××路××号××栋××单元××层××号房屋（属于××园小区）所有权人，房屋建筑面积119.52㎡。万物和物业公司提交的缴费通知单显示其向李再春主张的费用明细为：2010年12月1日至2014年4月30日物业服务费5758.22元、2018年4月1日至2018年4月30日物业服务费179.27元、2018年7月1日至2019年10月31日物业服务费2868.32元、2019年5月28日至2019年10月25日居民水费254.52元、2019年6月1日至2019年10月31日垃圾处置费40元。 原审庭审中，李再春提交一份《调解协议》，内容为“关于××苑××栋××单元××业主李再春拒交物业服务费的调解协议。一、欠费原因：因外墙漏水，业主多次向物业公司项目部反映都迟迟未达到解决，造成业主新装修的房屋及新购置的家具几乎全部损坏，故业主从2010年至2015年拒交费8892元；二、经项目部多次与业主沟通协商，双方达成协议，从8892元的欠费中抵扣所造成的损失费5860元（伍仟捌佰陆拾元）作为补偿。即：新装修的房屋损失费、家具损失费及外墙维修费。其余款项向物业公司交纳。（从2014年5月至2015年12月，一次结清以后按月交纳物业服务费、水费、垃圾费）。桂香庭院项目部现场调解人：何某，XXX、李再春，2015年11月29日”。万物和物业公司认可签字的何某是其工作人员，但抗辩对该调解协议不知情，调解协议是何某的个人行为，没有取得公司授权，故对万物和物业公司不产生法律效力。李再春主张2010年至2015年因屋顶漏水导致受损严重，故拒绝交纳该期间物业服务费8892元，之后万物和物业公司同意抵扣损失5860元后，李再春已当即结清2010年至2015年所欠的物业服务费3032元。2018年7月16日，李再春房屋再次出现漏水，导致家中再次受损，万物和物业公司提供的服务不到位，又未予解决，故拒绝交纳2018年至2019年的物业服务费。 原审法院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”。万物和物业公司虽未与小区业主大会或者业主大会授权的业主委员会签订物业服务合同，但其一直在为小区提供物业服务，其与小区业主之间形成事实物业服务合同关系。李再春作为小区业主，应交纳该期间的物业服务费。李再春提交的调解协议系万物和物业公司工作人员的签字，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人”之规定，李再春有理由相信万物和物业公司工作人员具有处理漏水问题、与李再春达成的调解协议的职权范围，万物和物业公司工作人员的行为即使超越职权，不能对抗作为善意第三人的李再春，故该调解协议对万物和物业公司依法产生法律效力，故万物和物业公司关于调解协议对其不产生法律效力的抗辩意见不能成立。根据调解协议约定，万物和物业公司主张李再春欠交2010年至2014年物业服务费5758.22元即是上述调解协议应抵扣的5860元，抵扣后李再春无需再交纳该期间费用，故万物和物业公司所主张的该部分物业服务费于法无据，不予支持。 关于万物和物业公司主张2018年4月1日至2018年4月30日物业服务费179.27元、2018年7月1日至2019年10月31日物业服务费2868.32元、2019年5月28日至2019年10月25日居民水费254.52元、2019年6月1日至2019年10月31日垃圾处置费40元，李再春作为业主应予以交纳。李再春所抗辩的2018年房屋出现漏水，与万物和物业公司提供物业服务不具有法律上必然的因果关系，同时，万物和物业公司未对此次漏水问题作出任何意思表示，李再春应通过另案确定漏水原因及责任承担等问题，故李再春以房屋漏水为由拒绝交纳2018年以后的物业服务费用于法无据，不予支持。综上，李再春应交纳2018年4月1日至2018年4月30日及2018年7月1日至2019年10月31日物业服务费：179.27元+2868.32元=3047.59元、2019年5月28日至2019年10月25日居民水费254.52元、2019年6月1日至2019年10月31日垃圾处置费40元。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李再春于判决生效之日起十日内向万物和物业公司支付2018年4月1日至2018年4月30日及2018年7月1日至2019年10月31日的物业服务费共计3047.59元、2019年5月28日至2019年10月25日居民水费254.52元、2019年6月1日至2019年10月31日垃圾处置费40元；二、驳回万物和物业公司其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由李再春负担，反诉案件受理费25元（已减半收取），由万物和物业公司负担。 宣判后，万物和物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，案涉房屋漏水是房屋质量问题，不是物业服务范围，原审法院认定何某与被上诉人签署《调解协议》处理房屋漏水造成损失事宜是其职权范围内的事项不当，被上诉人要求抵扣物业服务费5860元没有事实和法律依据，故请求撤销原审判决并依法改判。 被上诉人李再春二审中辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，根据李再春提交的调解协议及双方当事人在原审庭审中的陈述看，案涉调解协议有万物和物业公司工作人员与李再春的签字确认，且李再春在原审庭审中称其已按照调解协议内容将抵扣后的物业服务费缴清，万物和物业公司亦没有表示反驳，原审法院综合全案证据认定该调解协议对万物和物业公司产生法律效力，判决支持李再春反诉请求并无不当。 综上，万物和物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75元由上诉人四川万物和物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年九月二十七日 书记员  陈 悦