江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0611民初764号 原告：瞿琳琳，女，汉族，1980年11月5日出生，南通市崇川区。 委托诉讼代理人：徐志，南通市崇川区江东法律服务所法律工作者。 被告：高丽，女，汉族，1995年8月7日出生，住南通市崇川区。 被告：高有德，男，汉族，1964年11月1日出生，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：张迎军，北京市盈科（南通）律师事务所律师。 原告瞿琳琳与被告高丽、高有德房屋买卖合同纠纷一案，由南通市港闸区人民法院于2020年4月8日立案受理，因行政区划调整，撤销崇川区、港闸区，成立新的崇川区。本案现由南通市崇川区人民法院依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告瞿琳琳的委托诉讼代理人徐志、被告高丽、被告高有德的委托诉讼代理人张迎军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瞿琳琳向本院提出诉讼请求：1.判令双方之间的房地产买卖合同解除；2.判令被告退还定金50000元并赔偿260000元；3.判令被告赔偿原告代理费损失10000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年3月18日经中介推荐原告以130万元的价格向被告购买位于南通市港闸区车库，双方于当天签订了房地产买卖合同，原告按照约定给付被告定金50000元。合同签订时被告承诺于次日向原告交付钥匙，但当天晚上中介称被告不同意卖房，要毁约。被告明确表示不卖，已构成违约，故诉至法院。 被告高丽辩称，案涉房屋属于高丽所有。高丽对原告与高有德签订房地产买卖合同事宜不知情，不同意出售该房屋。房地产买卖合同第十九条约定买卖合同由高丽的父亲全权代办，但高丽从未委托高有德出售房屋。房屋买卖属于重大事项，超出了家事代理范畴。原告和中介没有索要高丽的委托手续或者身份证明，亦未向高丽核实房屋买卖事宜。合同该条款说明原告在签订合同时明知道或者应当知道房屋并非高有德所有，而且知道高有德没有代理权，却仍然签订合同，具有明显的过错，其不属于善意相对人，其行为属于自冒风险，原则上不值得保护。根据合同法第51条和民法总则第171条的规定，房地产买卖合同应属无效尤其是对高丽不发生效力。高丽不存在违约行为和过错，而且没有收取原告的任何款项，原告无权要求高丽退还定金和赔偿任何损失。高丽在房地产买卖合同签订当天就通知原告不同意出售房屋，原告在4月7日即起诉，其不存在损失，要求被告赔偿没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 被告高有德辩称，高有德不是以自己的名义与原告签订房屋地产买卖合同，其行为应当适用关于代理的规定。法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止以后，以被代理人名义订立合同，均属于效力待定的合同，须经权利人追认方能生效。权利人不追认的，合同尚未生效。房屋买卖系重大交易事项，原告应当尽到合理、谨慎的注意义务。原告和房产中介在签订合同时就明知房屋不是高有德所有，而是高丽所有。原告应当知道高有德如果想要出售房屋，必须有高丽的明确授权，不仅不要求高丽本人到场，不向高有德询问和索要高丽授权手续，同时也不向高丽了解核实房屋出售相关事宜，询问是否经过高丽本人同意，反而在合同第19条写明买卖合同由高有德全权代办，充分说明原告知道或应当知道高有德没有代理权，合同可能存在不能履行的风险，但仍执意签订合同，应当认定其自愿承担合同被确认为无效或者无法履行的风险，其对纠纷的产生及其无法获取房屋的后果，负有明显的过错，应当自行承担责任，无权要求被告赔偿损失。高有德不存在一房数卖或者谋取高利的情形，不存在恶意违约行为。合同签订之后1小时，高有德就告知原告，高丽不同意出售房屋，并表示愿意退还定金，并与原告协商解决。原告不存在什么损失，其要求被告承担巨额赔偿没有事实和法律依据。理由如下：1.从合同具体履行阶段来讲，案涉合同价款为130万元，而原告仅支付了5万元定金，只占合同价款的3.8%，绝大多数房款均未支付，双方尚处于订立合同的初始阶段，双方尚未开始履行合同的主要义务，原告未产生融资成本。2.从被告通知原告房屋不能出售的与签约时间仅间隔1小时，原告并不会因此丧失与第三人缔约机会，房价也不可能在短时间内出现上涨。3.根据最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第28条，原告请求赔偿超过定金部分的损失，但定金和损失赔偿的数额总和不应当高于因违约造成的损失。原告并无证据证明其因被告的行为产生了损失。4.原告不是善意相对人。 经审理查明，2020年3月18日，原告和被告高有德签订合同甲方（卖方）为高丽、乙方（买方）为瞿琳琳、丙方（中介方）港闸区飞盛房屋中介服务部的房地产买卖合同一份，甲方由高有德代签。合同主要内容为：1.甲方自愿将座落于南通市华景新居7幢703室（建筑面积124.01平方米）、车库7幢107号（面积22.25平方米）的房屋出售给乙方，成交总价款为130万元。此价包括上市房屋和土地使用权外，还包括水电气初装费、公共维修基金、物业管理费和垃圾清运费。2.甲方出具的产权证明材料有产权证手续（材料）。3.乙方对甲方所售房屋已充分了解，愿意购置上述房产，甲乙双方商定的房款及产权交接方式如下：本合同签订时乙方支付5万元作为购房定金。乙方在2020年4月底前首付20万元。甲乙双方约定于2020年12月底前办理产权过户手续。过户时乙方的户名由乙方自行决定，甲、丙方无条件配合。贷款放款日期按银行放款为准，甲方不得催促乙丙方。款清交房。过户费用由乙方承担。4.甲乙双方在合同签订之日，乙方支付25000元作为丙方的中介费。5.违约责任：（1）甲方违约：双倍赔偿定金（含定金）并按总房价的20%赔偿给乙方，另赔偿给丙方中介费为总房价的2%。（2）乙方违约：定金不予退还，并按总房价的20%赔偿给甲方，另赔偿丙方中介费为总房价的2%。6.此买卖合同由高丽的爸爸高有德全权代办。签字人承担法律责任和经济赔偿责任，甲乙丙三方均应遵守合同，若有一方违约应承担守约方违约金及律师费、诉讼费等一切维权费用。 当天，瞿琳琳向高有德支付定金5万元，高有德向瞿琳琳出具收条。同时，瞿琳琳向港闸区飞盛房屋中介服务部支付中介费2万元，港闸区飞盛房屋中介服务部向瞿琳琳出具收条。 当天晚上，被告高有德通过港闸区飞盛房屋中介服务部告知原告，被告高丽不同意出卖案涉房屋。 2020年4月5日，原告与案外人严有珍签订房屋买卖合同，向严有珍购买天和景居14幢1001室房屋和14幢102号车库，房屋建筑面积101.89平方米，车库建筑面积21.28平方米，价款为121.2万元。2020年5月20日，原告领取了天和景居14幢1001室房屋和14幢102号车库的不动产权证书。天和景居小区在华景新居小区东边，仅一路之隔。 2020年4月3日，瞿琳琳与南通市港闸区江东法律服务所签订委托代理合同书，约定由徐志为瞿琳琳的第一审诉讼程序代理人。代理费1万元。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 本案中，被告高有德明知其没有代理权，仍然以高丽的名义与原告瞿琳琳签订房地产买卖合同，高丽在高有德签订合同后，明确表示不同意出卖房屋，已拒绝追认，相应的合同责任应由被告高有德承担。法律明确规定行为人无权代理且被代理人拒绝追认时合同责任由行为人承担，合同责任是在合同成立生效后产生的法律后果，由此可以看出，法律认可此种情形下合同成立并生效。被告高有德辩称合同属于效力待定，被代理人不追认合同不生效的意见，本院不予采信。鉴于高丽明确表示不同意卖房，高有德履行合同存在客观上的障碍，原告签订合同的目的已经无法实现，原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 原告和被告高有德在合同中约定了定金5万元，并约定了违约金为总房价的20%及承担对方律师费，原告可以选择定金责任或违约金责任，现原告选择适用违约金责任，被告高有德取得定金5万元在合同解除后已无合法依据，依法应返还给原告，故原告要求被告高有德返还定金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告高丽返还定金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 合同约定，违约方应赔偿对方总房价的20%并承担对方的律师费。原告要求被告高有德支付违约金26万元和律师费1万元，有合同依据。被告高有德辩称，原告在签订合同时明知被告高有德不是房屋所有权人，自愿承担合同被确认为无效或者无法履行的风险，其对纠纷的产生及其无法获取房屋的后果，负有明显的过错，应当自行承担责任。就此，本院认为，双方合同约定“此买卖合同由高丽的爸爸高有德全权代办。签字人承担法律责任和经济赔偿责任，甲乙丙三方均应遵守合同”，该约定特别表明高有德代高丽全权代办买卖合同，且约定由签订人承担违约责任，说明被告高有德在签订合同时对于高丽是否追认合同并不能确定，且双方明确了若合同不能高丽不予追认，则由高有德承担合同责任，故本院对高有德的该抗辩意见不予采信。但是根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，原告明知或应当知道被告高有德无权代理时，对于原告的损失，应按照原告和被告高有德各自的过错确定承担的责任。原告在签订合同时并未要求高有德出具明确有代理权的手续，对于签订合同缺乏必要的谨慎义务，亦存在过错，本院在确定高有德赔偿责任时将予以考虑。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依据上述规定，倘若原告主张的违约金过高，被告高有德有权主张对违约金进行调整。关于原告的损失，由于合同未能履行，原告于2020年4月25日另行购买了南通市天和景居14幢1001室房屋，单价为11895元/平方米。案涉房地产买卖合同的单价为10483元/平方米。其购置成本增加了1412元/平方米，故按照案涉房屋的面积计算，原告损失为可得利益损失175102元及律师费1万元。因合同约定的违约金明显超过了原告的损失，故本院以原告损失作为确定被告高有德赔偿责任的依据，考虑到原告对于在签订合同时亦有过错，本院酌情确定由被告赔偿原告损失10万元（已包括原告支付的律师费损失）。 原告要求被告高丽承担违约责任的诉讼请求，无法律依据，本院依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告高有德于本判决生效之日起十日内赔偿原告瞿琳琳100000元。 二、被告高有德于本判决生效之日起十日内返还原告瞿琳琳定金50000元。 四、驳回原告瞿琳琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6100元、保全费2120元，合计8220元，由原告瞿琳琳负担4110元，被告高有德负担4110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6100元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长 李 正 人民陪审员 邢 艳 人民陪审员 施美容 二〇二〇年九月三十日 法官 助理 陶书林 书 记 员 顾 华