河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初5997号原告：潘文，女，1980年11月26日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：苏昌丰、苏程，河南国川律师事务所律师。被告：河南汉丰科技园开发有限公司，住所地郑州市中牟县姚家镇十里头村，统一社会信用代码914101220996958924。法定代表人：马运良。被告：刘卫华，男，1982年9月6日生，汉族，住河南省中牟县。被告：刘会敏，女，1980年12月27日生，汉族，住郑州市金水区。被告：吴小宾，男，1974年9月18日生，汉族，住郑州市金水区。四被告委托诉讼代理人：闫书娣，河南良笛律师事务所律师。原告潘文与被告河南汉丰科技园开发有限公司（以下简称“汉丰科技公司”）、刘卫华、刘会敏、吴小宾房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘文委托诉讼代理人苏昌丰，四被告委托诉讼代理人闫书娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘文向本院提出诉讼请求：1.判令原告与汉丰科技公司所签订的编号为QNXGG-2018-R7-7038《房屋买卖合同》无效；2.汉丰科技公司返还原告购房款128000元及利息（以128000元购房款为基数，自2018年12月24日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；3.汉丰科技公司赔偿原告聘请律师的经济损失5000元；4.汉丰科技公司对原告承担128000元（购房款一倍）的赔偿责任；5.刘卫华、刘会敏、吴小宾在5000万元未出资本息范围内对汉丰科技公司不能向原告清偿部分承担补充赔偿责任；6.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年12月23日，汉丰科技公司与原告签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告向汉丰科技公司购买其开发的位于中牟县××路与××路交汇处××房，建筑面积39.57平方米，层高3.3米，单价为3234.77元，总金额128000元，付款方式一次性付清，交付期限2019年10月31日前。签订合同日，原告依约将购房款付清。但到了交房日期后，汉丰科技公司电话告知原告无法交房，原告到现场查看，发现与自己购房时的框架场景一样，合同签订后，汉丰科技公司未进行任何新的建筑工作，近乎烂尾，遂产生怀疑，经向有关部门咨询，得知汉丰科技公司没有房地产开发资质，所谓的青年小公寓项目是工业用地，无法办理商品房预售许可证，因此双方所签订合同为无效合同。原告多次与汉丰科技公司沟通退款事宜，汉丰科技公司态度恶劣拒绝退还房款。另外，汉丰科技公司，注册资本5000万元，刘会敏、吴小宾为公司发起人，认缴出资金额分别为3500万，1500万，出资比例70%，30%，2015年汉丰科技公司形成股东会决议，载明刘卫华出资3500万，刘会敏出资500万，吴小宾出资1000万，时间为2015年7月10日，均未履行出资义务。原告认为被告行为严重干扰了国家有关房地产的法律规定和方针政策，侵犯原告利益，为维护原告的合法权益，依据法律规定，提起诉讼。被告汉丰科技公司、刘卫华、刘会敏、吴小宾辩称：一、原告未提交支付购房款凭证，无法确认原告是否实际支付购房款；二、涉案房屋不是商品房，涉案房屋的单价每平方米3234.77元，当时同地段房屋的单价为9000多元一平方米，价格相差三倍，原告购买的房屋属于工业用地产房，不是商品房，该房屋属于中牟县汽车产业园配套设施，用途是自用、出租，办公，汉丰科技公司从未隐瞒涉案房屋土地是工业用地，房屋没有取得预售许可证这一事实，原告也充分了解了与房屋有关的情况，自愿购买涉案房屋；涉案房屋买卖协议，因汉丰科技公司不具有出售房屋资质而无效，根据法律规定，无效合同自始就不具备法律效力，无效法律后果是返还财产，汉丰科技公司同意返还购房款；三、原告要求股东在未出资范围承担补充责任，缺乏相应证据。本院经审理认定事实如下：2018年12月23日，潘文（××）与汉丰科技公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，主要内容为：××已充分了解青年小公寓项目的相关情况，自愿预订房屋，出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就预定房屋达成如下协议：××购买汉丰科技公司开发的第R7幢7层038号房，该房屋的用途为多功能用房，属框架结构，层高为3.3米，建筑层数地上8层，建筑面积共39.57平方米，单价为每平方米3234.77元，总金额128000元，付款方式为一次性付款，××于2018年12月23日付清总房款。合同第六条约定：出卖人应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋验收合格，并符合本合同约定的房屋交付××使用。合同第十二条约定：出卖人应当在房屋交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内办理的，本协议自动失效，双方同意在××提出退房要求之日起30个工作日内将××房价款退还给××，双方权益义务即时终结。另查明，原告于2018年12月23日向汉丰科技公司支付购房款128000元，同日，汉丰科技公司向原告出具收据一份。涉案房屋占用土地性质为工业用地，涉案房屋至今仍未取得房屋预售许可证明。再查明，汉丰科技公司注册资本5000万，由发起人刘会敏出资3500万元（股权比例70%）、吴小宾出资1500万元（股权比例30%），出资时间2014年5月7日，刘会敏为公司执行董事，吴小宾为公司监事。2014年7月14日，刘会敏将其31%股权转让给河南汉丰实业投资集团有限公司，吴小宾将其20%股权转让给河南汉丰实业投资集团有限公司。2015年7月10日刘会敏将其股权10%转让给吴小宾，19%股权转让给刘卫华，河南汉丰实业投资集团有限公司将其51%股权转让给刘卫华。2016年3月11日刘会敏将其10%股权转让给马运良，吴小宾将其20%股权转让给马运良，至此，刘卫华占汉丰科技公司70%股权，马运良占汉丰科技公司30%股权。刘会敏、吴小宾未实际出资，刘卫华未实际支付转让费。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任本案中，被告汉丰科技公司在未取得商品房预售许可证明的条件下，与原告签订房屋买卖合同，违反法律的强制性规定，合同应认定为无效；合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还，故原告要求汉丰科技公司返还购房款，理由正当，予以支持。汉丰科技公司未取得商品房预售许可证导致合同无效，存在一定过错，应承担相应的过错责任。故原告要求汉丰科技公司赔偿损失（以128000为基数，自2018年12月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算），理由正当，予以支持。出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，××可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，虽然双方签订的《房屋买卖合同》中未显示汉丰科技公司在销售房屋时明确告知原告尚未取得预售许可证的事实，但潘文作为购房者是其自身利益的最佳判断者和维护者，在订立合同时负有一定的注意义务，由于我国采取商品房预售许可证明公示制度，××在购买房屋时对于出卖人是否取得预售许可证应当进行必要的查询，且原告在购买房屋时，房屋价格明显低于同地段市场价格，原告应当产生必要合理的怀疑，但原告并未提供证据证明其尽到合理义务，亦未提供证据证明汉丰科技公司存在故意隐瞒的行为，故上述司法解释规定不超过一倍购房款惩罚性赔偿责任在本案不予适用。因原告在购买房屋时未尽到合理义务，在合同无效上，具有一定过错，且其已要求汉丰科技公司退还购房款并支付赔偿责任，故其要求汉丰科技公司另行支付律师费的经济损失，于法无据，本院不予支持。股东应按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额，股东以货币出资的，应当将货币足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务，受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。公司债权人依照本规定第十三条第二款向股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，刘会敏、吴小宾作为汉丰科技公司发起人，未实际出资，刘卫华作为汉丰科技公司股权受让人，应对出让股权的股东未实际出资部分承担连带责任，故原告可要求刘会敏在未实际出资3500万元本息范围内对汉丰科技公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，吴小宾在未实际出资1500万元本息范围内对汉丰科技公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，刘卫华在未实际出资3500万元本息范围内对汉丰科技公司债务不能清偿的部分承担连带责任。原告过高部分的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告潘文与被告河南汉丰科技园开发有限公司于2018年12月23日所签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告河南汉丰科技园开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘文已支付的购房款128000元并赔偿损失（以128000为基数，自2018年12月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、被告刘会敏在未实际出资3500万元本息范围内对河南汉丰科技园开发有限公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；吴小宾在未实际出资1500万元本息范围内对河南汉丰科技园开发有限公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；刘卫华在未实际出资3500万元本息范围内对汉丰科技公司债务不能清偿的部分承担连带责任；四、驳回原告潘文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5395元，减半收取计2697.5元，由被告河南汉丰科技园开发有限公司、刘会敏、吴小宾、刘卫华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  翟玉慧二〇二〇年九月十五日书记员  王**阳