安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终3234号上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司，住所地安徽省蚌埠市高新区曙光路84号，统一社会信用代码91340300062478376M。法定代表人：聂荣兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张吉，安徽径桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邵伟，女，1986年7月8日出生，汉族，个体工商户，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：张悦，安徽明锐律师事务所律师。上诉人安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司（以下简称和顺地产公司）因与被上诉人邵伟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初3190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和顺地产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持和顺地产公司诉讼请求，驳回邵伟的诉讼请求；诉讼费用由邵伟负担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律有误，损害了和顺地产公司的权益。1.和顺地产公司没有违约行为，不应当承担违约责任。首先，和顺地产公司没有向邵伟承诺继续提供三个月免租期，一审法院认定三个月免租期属于断章取义。虽然和顺地产公司工作人员在微信里陈述“三个月免租期已经办理好，到时候顺延，至于费用不太清楚，也没有给你任何承诺”，但这是工作人员向邵伟表达免租期手续已经办理了，但还没有最终获得批准的意思。其次，和顺地产公司作为国企，任何免租手续均需要经过有关领导审批并最后与邵伟达成协议，但邵伟没有提供相关证据。再次，即使存在三个月免租期，因本案开庭时间是2019年10月15日，此时邵伟仍占有使用房屋，该时间也符合合同约定的解除条件。按照一审法院认定免租期到期为2019年8月31日，那邵伟也应至少在8月15日之前支付下期租金。邵伟在10月15日仍未支付租金，其已实际行动表明不再支付租金，和顺地产公司有权解除合同。2.邵伟未按期支付物业费用，和顺地产公司有权解除合同。根据合同约定，邵伟除需要支付租金外，还需要支付物业费用，且逾期支付物业费用和顺地产公司有权解除合同。即使存在三个月免租期，邵伟也有义务交纳物业费用。3.一审法院既判决违约金又判决赔偿损失不公平，且判决认定的违约金过高。即使一审法院认定的事实全部正确，和顺地产公司违约解除合同，那么判决和顺地产公司既赔偿损失又赔偿违约金错误，二者仅能适用一种，而不能同时适用。邵伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，和顺地产公司上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。和顺地产公司向一审法院起诉请求:1.判令解除和顺地产公司与邵伟签订的商业租赁合同；2.判令邵伟支付房屋租金145984元（暂计算至2020年5月，房屋租金应支付至实际腾退并实际交付止），并按合同约定每逾期一日按当期租金的0.3%向原告支付滞纳金（暂计算至起诉之日）7992元；3.判令邵伟承担本案的诉讼费。邵伟一审反诉请求：1.确认邵伟与和顺地产公司于2018年4月20日签订的《商业租赁合同》于2019年7月23日解除（当庭变更为2019年7月25日）；2.判令和顺地产公司赔偿邵伟违约金145892元、装修费损失598082元，合计743974元；3.判令和顺地产公司返还邵伟预缴的2019年6月1日至8月31日的房租费、物业费41256元及履约保证金12165元，共计53421元；4.本案全部诉讼费用由和顺地产公司承担。一审法院认定事实：2018年4月16日，和顺地产公司与被邵伟签订《商业租赁合作意向书》，该意向书约定：案涉房屋地址：蚌埠市禹会区张公山路与涂山路交口和顺第九街，铺号：S9#三层301商铺：528.92㎡，租赁期限：六年，免租期限：5个月邵伟招商负责人：张兴宇（附安徽水利和顺公司章）楼梯口位置给琪寓主题宾馆做前台使后，运营期间给邵伟提供使用证明。2018年4月20日，和顺地产公司与邵伟签订《安徽水利和顺地产商业租赁合同》，该合同载明：房产位置：蚌埠市涂山路与张公山路交口和顺第九街商业S9#三层301号，租赁面积：528.92㎡，房产用途：宾馆……租赁房产的首年租金为人民币壹拾肆万伍仟玖佰捌拾贰元整（￥145982元）……自2019年3月1日至2020年2月29日，租金人民币壹拾肆万伍仟玖佰捌拾贰元整（￥145982元）；自2020年3月1日至2021年2月28日，壹拾肆万伍仟玖佰捌拾贰元整（￥145982元）第十五条协议终止1、乙方无正当理由通知甲方提前终止本协议的，乙方向甲方支付相当于十二个月租金的违约金，并将房屋恢复到改建前结构布局及功能或支付须恢复到改建前标准的费用，本合同即终止。2、甲方如无正当理由提前终止本协议的，则应提前一个月书面通知乙方，并向乙方支付相当于十二个月租金的违约金及装修补偿金。3、装修补偿金计算，以经第三方审计的乙方装修工程决算单及设备采购合同实际金额，装修补偿金按会计要求折扣后的余额计算。4、甲方应在协议终止并清场后的30个工作日内，将乙方已支付的租金余款一次性全部退还乙方。2018年5月18日，和顺地产公司与邵伟签订《房产交付确认书》，该确认书载明：甲乙双方于2018年5月18日对租赁场所的进场装修条件进行验收。经双方现场核实确认，租赁场所已符合租赁合同约定的初步进场装修条件。双方进一步确认，本进场确认书签署之日即为进场日，乙方可按租赁合同的约定装修。商户进场确认单载明日期为2018年5月18日。2018年9月18日，邵伟向和顺地产公司出具承诺书，该承诺书载明：本人邵伟，现租赁安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司第九街区S9三层商业用房，用途为开设宾馆，在前期本人与由贵公司聘请的安徽新弘毅不动产管理有限公司招商冾谈中约定下水道可在二楼吊顶内安装，后来在实施过程中无法施工，导致改变管道施工方案，并由此增加了施工费用叁万元，现我方承诺收到贵公司叁万元施工补偿金后，后续改造及过程中出现的所有问题与贵公司无关。特此承诺承诺人：邵伟2018.9.18。同日，邵伟向和顺地产公司出具收条，该收条载明：今收到安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司施工下水改造补偿款叁万元整（￥30000.00）收款人：邵伟。后，双方因吧台问题发生纠纷，协商过程中，邵伟与和顺地产公司工作人员微信聊天记录显示，“和顺第九街唐”表述“三个月免租期已经办理好，到时顺延，至于费用我不太清楚，也没承诺你什么”。2019年6月13日，和顺地产公司向邵伟出具《关于S9#三层琪寓主题宾馆租金的催告函》，该函载明：……按照合同约定，你方应交纳2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金36496元。我司多次口头催告，然截至目前您仍未交纳，已严重逾期。您已严重违反了合同约定，按照合同约定，我司有权从履约保证金扣除，自2019年6月1日起至实际支付之日止按未付租金0.3%每日向你方收取违约金……2019年6月18日，蚌埠市禹会区公安消防大队向蚌埠市禹会区瑞吉馨酒店下发蚌禹公消字〔2019〕第0319号责令限期改正通知书，该通知书载明：酒店1楼柜台堵塞消防通道。擅自封堵1楼、2楼安全出口，责令于2019年6月21日前改正……2019年7月3日，蚌埠市禹会区公安消防大队向蚌埠市禹会区瑞吉馨酒店下发蚌禹公消字〔2019〕第0310号责令限期改正通知书，该通知书载明：消防控制室值班人员无证上岗；一楼楼梯间违规摆放吧台。责令于2019年7月9日前改正……邵伟与和顺地产公司因吧台问题一直协商未果，和顺地产公司遂向法院提起诉讼，邵伟提起反诉。后，邵伟向本院提交对案涉宾馆装修残值进行评估的申请，本院委托安徽华宇资产评估事务所有限公司对案涉宾馆装修残值进行评估。2020年6月10日，安徽华宇资产评估事务所有限公司出具安徽华宇评字报[2020]第12号《蚌埠市禹会区人民法院审理案件所涉及的邵伟持有的房屋装修等项目资产评估报告书》，该报告书载明，评估结论：委证资产的评估值为541882元（大写：伍拾肆万壹仟捌佰捌拾贰圆整）……特别事项说明……（二）根据申请人邵伟于2018年9月18日签署的承诺书，被申请人和顺地产公司已支付申请人邵伟下水道安装费叁万元，不属于实物性资产无法评估，本次不含在评估结果中；（三）平面设计费陆仟元、燃气开户费壹万零贰佰元及消防全包费肆万元均不属于实物性资产无法评估，本次不包含在评估结果中。资产评估明细表中显示，装修工程中评估价值项下净值为414595元，加上空调、电视、热水器等物品评估价值项下净值为541882元。邵伟交纳评估费用为15000元。案涉房屋至今未腾退。庭审中，和顺地产公司认可曾向邵伟承诺过免租期，只是需公司领导审批，但公司领导没有批准。和顺地产公司认可意向书中关于吧台的约定，但认为该约定是公司代理人的私自违法行为，事后公司才知道此事。和顺地产公司认为，案涉房屋评估装修残值应为414595元，不应包括空调、电视、热水器等物品的评估净值。和顺地产公司认为邵伟交纳的租金为2019年3月1日至2019年5月31日。邵伟认为不应支付房屋占有使用费，且2020年因疫情影响以及2020年6月和顺地产公司一楼饭店发生火灾，该情形对于房屋的正常使用都存在不可抗力。邵伟认为，装修残值应包括燃气管道及消防装修。但邵伟对燃气管道、消防装修未提供相关发票。邵伟认为和顺地产公司已承诺3个月免租期，故房租应顺延，交纳的租金为2019年6月1日至2019年8月31日。一审法院认为，和顺地产公司与邵伟签订《商业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。因和顺地产公司与邵伟均认可双方于2019年7月25日解除《商业租赁合同》，故对和顺地产公司诉请确认其与邵伟签订的《商业租赁合同》于2019年7月25日已解除予以支持。和顺地产公司交付房屋给邵伟使用，邵伟应当按照合同约定向和顺地产公司支付租金及占有使用费。因和顺地产公司与邵伟在《商业租赁合同》中明确约定租金起算点为“2019年3月1日”，且双方均认可和顺地产公司向邵伟承诺三个月免租期，故一审法院认定邵伟已交付的房屋租金起始时间为2019年6月1日至2019年8月31日，故邵伟不存在逾期交纳房屋租金的情形，和顺地产公司诉称邵伟违约无事实和法律依据，不予认可。对于和顺地产公司诉请邵伟支付房租及占有使用费145984元（暂计算至2020年5月31日），房屋占有使用费支付至腾退并实际交付止，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，故对该诉请予以部分支持，邵伟应当支付房屋租金及占有使用费（时间自2019年6月1日至房屋实际腾退之日，扣除已支付的36496元）。对于邵伟的反诉请求赔偿违约金145892元、装修费损失598082元，合计743974元，因和顺地产公司与邵伟在《商业租赁合同》中约定“甲方如无正当理由提前终止本协议的，则应提前一个月书面通知乙方，并向乙方支付相当于十二个月租金的违约金以及装修补偿金”，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，一审法院对邵伟的反诉请求赔偿违约金145892元予以支持，对于装修费损失598082元，依据安徽华宇资产评估事务所有限公司出具的《蚌埠市禹会区人民法院审理案件所涉及的邵伟持有的房屋装修等项目资产评估报告书》对案涉房屋评估装修残值414595元予以支持。对于邵伟的反诉请求和顺地产公司返还2019年6月1日至8月31日的房租费、物业费41256元及履约保证金12165元，共计53421元，因案涉房屋一直未腾退，故对于返还2019年6月1日至8月31日的房租费、物业费41256元，不予支持，对于履约保证金12165元予以支持。对于邵伟辩称2020年因疫情影响以及2020年6月和顺地产公司一楼饭店发生火灾，该情形对于房屋的正常使用都存在不可抗力而不应支付房屋占有使用费，因邵伟所称2020年疫情及火灾并不构成腾退房屋的不可抗力，故该辩称意见不予采纳。对于邵伟认为，装修残值应包括燃气管道及消防装修，因邵伟对燃气管道、消防装修未提供相关发票，且安徽华宇资产评估事务所有限公司出具的《蚌埠市禹会区人民法院审理案件所涉及的邵伟持有的房屋装修等项目资产评估报告书》载明，因该部分资产不属于实物性资产无法评估，且邵伟未向法院提供合法有效的票据对该部分资产进行佐证，故对于该部分装修费用不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、和顺地产公司与邵伟于2018年4月20日签订的《商业租赁合同》于2019年7月25日解除；二、邵伟于判决生效之日起十日内腾退位于蚌埠市禹会区张公山路与涂山路交口和顺第九街S9#三层301号房屋；三、邵伟于判决生效之日起十日内向和顺地产公司支付房屋租金及占有使用费（按年租金145982元计算，扣除已支付的36496元，时间自2019年6月1日至房屋实际腾退之日止）；四、和顺地产公司于判决生效之日起十日内向邵伟赔偿违约金145892元及装修费损失414595元；五、和顺地产公司于判决生效之日起十日内向邵伟返还履约保证金12165元；六、驳回和顺地产公司本诉部分的其他诉讼请求；七、驳回邵伟反诉部分的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费912元，减半收取456元，由邵伟负担；反诉案件受理费12969元，减半收取6484.5元，鉴证咨询服务评估费15000元，合计21484.5元，由和顺地产公司负担20000元，邵伟负担1484.5元。二审中，和顺地产公司未提交新的证据；邵伟提交：1.房屋交接确认书，证明和顺地产公司与邵伟在一审判决结束后于2020年7月3日办理了房屋腾退的交接手续；2.燃气工程安装费增值税普通发票，证明邵伟的燃气管道装修损失；3.安徽省人民政府国有资产监督管理委员会皖国资202093号关于报送应对新冠病毒疫情有关政策措施落实进展的通知，证明承租国有企业经营性用房的中小微企业和个体工商户免收三个月租金的政策规定。和顺地产公司质证意见：证据1无异议；证据2真实性无异议，关联性有异议。酒店名称不对应，装修已经经过评估，邵伟没有提出意见和上诉，与本案无关；证据3真实性无异议，该文件只是建议不是强制性措施，本案房屋所有权已经转移不属于国有资产，不适用该文件。本院认证意见：对证据1，和顺地产公司无异议，本院予以认定；对证据2、3，鉴于邵伟对此未提出上诉，该费用不属于本案审查范围，本院对该证据不予认定。一审法院查明事实清楚，本院对一审查明事实予以确认。二审另查明：和顺地产公司与邵伟于2020年7月3日对案涉房屋进行交接，邵伟已将案涉房屋（含装修项目）交付给和顺地产公司。综合当事人陈述及诉辩意见，本案的争议焦点为：和顺地产公司是否存在违约行为，是否应承担违约责任并赔偿装修损失。本院认为，关于和顺地产公司是否存在违约行为问题。根据和顺地产公司与邵伟在《商业租赁合同》中明确约定租金起算点为“2019年3月1日”，且双方均认可和顺地产公司向邵伟承诺三个月免租期，故邵伟交纳租金的起算点应为2019年6月1日。和顺地产公司上诉称没有承诺给予邵伟免租期三个月，但根据一审邵伟提供的和顺地产公司工作人员的微信聊天记录，可以证实和顺地产公司同意给予邵伟三个月免租期。和顺地产公司上诉称该免租期没有经过其公司领导审批，因审批系其内部程序，对邵伟不具有约束力，和顺地产公司该上诉理由不能成立。故一审法院认定邵伟应从2019年6月1日起交纳租金并无不当。邵伟在案涉房屋交付使用后，向和顺地产公司支付了一个季度租金、物业费共计41256元，该部分租金、物业费应为2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金、物业费。和顺地产公司上诉称邵伟欠付物业费，其有权解除合同。但根据查明事实，邵伟已经支付2019年6月1日至2019年8月31日期间的物业费用，截止和顺地产公司起诉之时，邵伟尚不欠付物业费。和顺地产公司主张邵伟欠付物业费要求解除合同缺乏事实和法律依据。和顺地产公司在2019年6月13日即向邵伟催要租金并于2019年8月13日起诉要求解除案涉租赁合同，和顺地产公司解除合同违反双方约定，其应承担解除合同的违约责任。关于和顺地产公司是否应承担违约金并赔偿损失问题。根据双方签订的商业租赁合同第十五条约定，和顺地产公司无正当理由提前终止本协议的，应提前一个月通知并支付相当于十二个月租金的违约金和装修补偿金。装修补偿金以第三方审计的装修工程决算单及设备采购合同实际金额计算。和顺地产公司无正当理由要求解除合同，其应承担合同约定的违约责任并赔偿邵伟装修补偿金。一审法院判令和顺地产公司赔偿邵伟违约金计十二个月租金145982元及法院委托鉴定确定的装修补偿金符合合同约定。和顺地产公司上诉称违约金和装修补偿金不能同时适用没有法律依据，本院对该主张不予支持。和顺地产公司另上诉称违约金过高，但其对此未提供证据予以证明，故本院对该主张也不予支持。综上所述，和顺地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8143元，由安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  朱怀甫审判员  秦 玉审判员  陈二伟二〇二〇年九月二十八日法官助理丁刘女书记员张智瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。