河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初11991号原告：徐媛媛，女，汉族，1981年7月3日出生，住郑州市金水区。被告：河南爱丽屋房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区政六街**，统一社会信用代码：91410105MA44JA1642。法定代表人：雷运锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：雷森，男，汉族，1995年9月1日出生，系公司员工。委托诉讼代理人：刘园，男，汉族，1994年1月10日出生，系公司员工。原告徐媛媛诉被告河南爱丽屋房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐媛媛到庭，被告河南爱丽屋房地产经纪有限公司委托诉讼代理人雷森、刘园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐媛媛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方所签订的合同编号为640393房屋代理合同，被告限期腾退房屋恢复原状；2、请求法院判令被告支付拖欠原告自2019年3月27日至合同解除之日的房屋租赁费用暂定人民币肆万肆仟捌佰元整（44800）；3、判令被告支付合同约定违约金暂定人民币捌万玖仟陆佰元整（89600）。以上合计人民币壹拾叁万肆仟肆佰元整（134400）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、徐媛媛作为委托人（甲方）与被告河南爱丽屋房地产经纪有限公司作为租赁委托代理机构（乙方）签订壹份房屋出租委托代理合同，于2017年12月27日签订房屋出租委托代理合同（合同编号：640393),房屋位于郑州市金水区××院××楼××号，房屋所有权编号为：0201044899。约定出租期自2017年12月27日至2020年12月27日止，共计叁年。每月租金为人民币叁仟贰佰元（3200.00),每年3月27日、6月27日、9月27日、12月27日按季度支付租金。合同约定，叁年合计租金为人民币拾万零伍仟陆佰元整（105600.00)。另房屋交接表显示，物品名称为空调3个挂机；餐桌1个；茶几1个；沙发大小各1个；燃气灶1;洗衣机1个；微波炉1个；门禁1个；热水器1个。交房日期为2017年12月27日。2、原告与被告签订合同后，按照合同约定，被告自2017年12月27日起至2018年12月27日，共支付原告人民币叁万伍仟贰佰元整（35200.00)。自2019年3月27日起，被告河南爱丽屋房地产经纪有限公司未按照约定时间支付租金，期间原告徐媛媛反复催要，仍未支付，仅在2019年6月27日支付租金人民币玖仟陆佰元（9600.00)。至本诉状提交之日，被告拖欠的房屋租赁费用为：2019年3月27日(9600.00)、2019年9月27日（9600.00)、2019年12月27日（6400.00)、2020年3月27日（9600.00)、2020年6月27日（9600.00),合计人民币肆万肆仟捌佰元（44800.00),按合同约定，违约方将支付守约方200%的违约金，计人民币捌万玖仟陆百元整（89600.00)。至本诉状提交之日，被告河南爱丽屋房地产经纪有限公司拖欠原告徐媛媛房屋租赁金及违约金合计人民币壹拾叁万肆仟肆佰元整（134400.00)为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告河南爱丽屋房地产经纪有限公司辩称：对原告起诉事实基本认可，但房租及违约金要求过高，与事实不符，2019年1月-3月份的租金已经给原告支付过，4月-6月份没有支付，7月-9月份的房租已经支付，10月份至2020年2月份没有支付。2020年2月份之后的租户不是我们找的，房租不应由我们承担。本院经审理认定事实如下：1、2017年12月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，主要约定：原告将徐华名下的位于金水区××院××楼××号的房屋委托于乙方代甲方与另外承租人之间的办理承租房屋的相关事宜。出租期限自2017年12月27日至2020年12月27日，共计3年3个月。本合同约定的租期中每年开始的前30天为免租期，乙方免费使用。房屋租金为每月3200元，租金总计125600元，支付账号：户名徐媛媛、账号62×××25。乙方各期租金支付时间为第一次2017年12月27日、第二次2018年3月27日、第三次2018年6月27日、第四次2018年4月27日、依次类推。甲方迟延交付房屋达3日的，交付房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，不承担维修义务致使乙方无法使用房屋的。未按约定划付租金达3日以上，甲方有义务提前通知乙方交付房租，如未通知超过约定时间双方不算违约，乙方应收到通知一天内交纳房租。保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。出租房屋内甲方或乙方需提前终止合同，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。甲方有第五条第3款情形之一的，应按与租金的200%向乙方支付违约金。乙方有第五条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。落款处甲方徐媛媛签字确认，乙方河南爱丽屋房地产经纪有限公司盖章确认。2、庭审中，双方当事人均认可被告尚欠原告2019年半年的房租，自2020年起，被告未向原告支付房租。3、庭审中，被告称自2020年3月起无法联系到原告。双方对涉案房屋现在居住的承租人均不认可是自己所招。本院认为，原告与被告签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实的意思表示，其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面适时的履行合同约定的义务。根据合同约定，租赁期自2017年12月27日至2020年12月27日。截至起诉之日，涉案房屋仍在承租期内。被告应当按照合同约定向原告支付房租。被告自2019年欠付原告半年房租，并自2020年起未再向原告支付房租。截至2020年8月31日，被告累计拖欠原告13个月的房租（2019年6个月的房租加2020年8个月的房租，扣除2020年免租期一个月的房租）共计41600元。该拖欠的房租被告应当支付原告。由于被告的根本违约行为，致使原告合同目的不能实现，被告构成根本违约。故原告请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告应将房屋交付原告。由于被告拖欠房租构成违约，应按照合同约定向原告支付两个月的房租作为违约金，共计6400元，原告主张的违约金金额过高，本院对超出部分不予支持。关于被告辩称2020年2月之后的租户并非其所招，但并未提交充分的证据予以证明，且租户并未到庭作证。被告作为房屋托管方，应当承担举证不力的法律后果，本院对该辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告徐媛媛与被告河南爱丽屋房地产经纪有限公司于2017年12月27日签订的《房屋出租委托代理合同》；二、被告河南爱丽屋房地产经纪有限公司自本判决生效后十日内腾退位于金水区丰产路106号院3号楼2层32号的房屋并将该房屋交付原告徐媛媛；三、被告河南爱丽屋房地产经纪有限公司自本判决生效后十日内向原告徐媛媛支付拖欠的房屋租金（暂计算至2020年8月31日为41600元，此后继续按照3200元/月的标准计算至本判决生效之日止）；四、被告河南爱丽屋房地产经纪有限公司自本判决生效后十五日内向原告徐媛媛支付违约金6400元；五、驳回原告徐媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取1494元，由被告负担800元，原告负担694元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李世达二〇二〇年九月二十一日书记员  程 雯