湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初3838号 原告：冯祥凯，男，1968年8月8日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：湖南中联国际招商投资有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵中路868号。 法定代表人：袁春满，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄志新，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别代理。 原告冯祥凯与被告湖南中联国际招商投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯祥凯，被告湖南中联国际招商投资有限公司委托诉讼代理人黄志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯祥凯向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回原告产权面积补差款1407元（0.41㎡，单价3433.6元/㎡）；2.判令被告退回原告办理土地证费用1300元、办理房产证费用1095元、其他费用130元；3.判令被告退回原告交纳的电开户费600元、水开户费1600元；4.判令被告赔偿原告逾期办理产权证的违约金，罚息按日利率万分之二点一计收，逾期5年共1825天，违约金为182427元（476000元×0.021%×1825天），现按减半收取违约金为90000元；5.诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2012年8月28日原被告签订的《商品房买卖合同》约定面积为138.63㎡，而实际产权证上的面积为138.22㎡，故按照合同约定的面积被告多计原告0.41㎡。最新的政策规定产权证和土地证两证合一，从2019年9月26日起，取消单独的土地证及收费。根据湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅《关于发布湖南省自然资源系统行政事业性收费标准的通知》规定（湘发改价费[2019]597号），办证费用为80元。现原告的产权证办理时间为2019年10月11日，故被告应将收取的土地证办理费用退还给原告。根据合同第八条及《中联国际商住小区物业管理合同》中物业管理服务协议第六条，水电到户是开发商承诺的交房标准，被告未给原告办理水电开户，故应退还原告的水电开户费用。根据合同第八、十三条，违约办证期间应为2014年8月至2019年9月，共5年。根据相关规定，罚息利息按日利率万分之二点一计收。物业合同中明确说明停车场是公共设施，因此停车位的使用权应当为全体业主所享有。为此，特诉至法院。 被告湖南中联国际招商投资有限公司辩称，一、产权面积补差涉及到2#楼的实际开发者陈岩、刘冬奇、谭显明、魏宏武四人，被告申请追加该四人作为第三人参加诉讼；二、原告诉请的办理房产证和水电开户的费用，上述费用原告未交纳给被告，收款人和收据上加盖的公章是虚假的，被告没有退费义务；三、双方未约定逾期办证违约金，且违约金是以损失为依据，原告未提供损失的证据，而且原告提出违约金的时间也已超过诉讼时效。因此请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一中联商住小区商品房买卖合同、证据二收据五份、证据三中联国际商住小区物业管理合同、证据六契税完税证、维修资金收据、增值税发票、证据七（2019）湘1103民初184号民事判决书，均与原件核对无异，证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以确认并在卷佐证；原告提交的证据四湘（2019）冷水滩区不动产权第××号不动产权证为复印件，被告予以认可，本院予以确认并在卷佐证；原告提交的证据五湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅文件《关于发布湖南省自然资源系统行政事业性收费标准的通知》（湘发改价费﹝2019﹞597号），经上网查询，该复印件与网上公布的文件一致，本院予以确认并在卷佐证；被告提交的证据（2019）湘11民终4023号民事判决书系法院生效的判决，本院予以确认并在卷佐证。 根据原、被告的陈述及本院依法采信的证据，查明事实如下：2012年8月28日原被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容：原告从被告公司处购买其开发的位于永州市冷水滩区，建筑面积为138.63平方米，单价为3433.6元／平方米，总金额476000元；买受人采取一次性付款方式付款，即签订合同时支付95%的购房款452200元，剩余5%的购房款23800元于房屋交付前支付；合同第七条“约定面积与产权登记面积有差异的，以产权面积为准，据实结算，多退少补”；出卖人应当在2013年8月31日前将符合本合同约定交付标准的商品房交付给买受人使用，所约定的装饰、设备标准见附件；合同第十三条“出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权后600个工作日内办好土地使用权证，办证相关税费由买受人承担。买受人应在收到出卖人短信通知后15日内，将办理产权证所需的全部资料和税费交付给出卖人，逾期，出卖人不承担延期责任。”；买受人同意出卖人以招标方式选聘物业管理公司对该房屋进行前期物业管理，并按国家规定缴纳物业管理费；附件二装饰、设备标准中约定：水表设置在管道内，在卫生间或厨房预留一个给水接口；单相电源接入户内配电箱，配电箱电表：室内照明预埋管道。合同签订后，原告依约向被告公司交清了全部购房款476000元。2013年4月28日原告向冷水滩区地税局第二税务分局缴纳普通住房契税9250元。2013年11月18日被告公司向原告交付了该商品房，原被告签订了《物业管理合同》，原告委托被告公司对房屋进行物业管理服务，合同约定被告可提供水费、电费等代收代缴收费服务，合同尾部加盖“湖南中联国际招商投资有限公司中联商住小区2#楼合同专用章”。当日，原告交纳了办理房产证费用1095元、办理土地证费用1300元、办证其他费用130元，电开户费600元、水开户费1600元，湖南中联国际招商投资有限公司中联商住小区2#楼项目部向原告冯祥凯开具了加盖其公章的收据。此后，被告公司未为原告办理水电开户。2016年12月30日被告公司为原告开具金额为 474592.22元的增值税发票，但被告公司在2015年6月1日办理房产证期限届满后未为原告办理房产证，也未在2016年5月16日办理土地证期限届满后为原告办理土地证。为此，2019年1月4日原告向本院提起（2019）湘1103民初184号商品房销售合同诉讼，请求被告公司为其办理房屋产权证。本院经审理后于2019年5月9日作出判决：限被告公司在判决生效后十日内为原告办理案涉房屋的房屋不动产权证。 2019年8月27号湖南省财政厅发布的湘发改价费［2019］597号文件《关于发布湖南省自然资源系统行政事业性收费标准的通知》中规定：规划用途为住宅的房屋收取一次登记费，登记费为每件80元。原告2019年10月11日办理了湘（2019）冷水滩区不动产权第××号不动产权证，花费登记费80元，该不动产权证上标明案涉房屋建筑面积为138.22平方米，比原被告签订的《商品房买卖合同》约定面积少0.41平方米。 2019年4月24日案外人刘冬奇、张国庆为原告，以湖南中联国际招商投资有限公司为被告，向本院提起（2019）湘1103民初2077号合同纠纷诉讼，本院经审理查明：2011年8月15日被告公司全体股东就楼栋开发经营问题，经抽签决定，陈岩、刘冬奇、谭显明开发经营2#楼。工程完工后2013年12月3日所有股东分五组，陈岩、刘冬奇、张国庆、谭显明、魏宏武就2#楼门面住宅进行了抽签分配。本院经审理后于2019年6月12日作出判决，刘冬奇、张国庆不服该判决，向湖南省永州市中级人民法院提起上诉。湖南省永州市中级人民法院查明的事实与本院查明一致，并对本院查明的事实予以确定。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，该合同依法成立并有效，对双方具有法律约束力，双方依合同约定享受权利、承担义务。本案的争议焦点主要有以下几方面： 一、原告交纳的购房款是否由被告公司所收取，被告公司是否应当向原告退还面积补差款。本案的《商品房买卖合同》由原告与被告公司签订，本院已生效的（2019）湘1103民初184号民事判决中已认定被告公司收取了原告购房款476000元，故被告公司为合同相对方，应依合同约定履行义务。合同约定面积138.63平方米，产权登记面积138.22平方。根据合同第七条“约定面积与产权登记面积有差异的，以产权面积为准，据实结算，多退少补。”的约定，原告多支付购房款1407元[(138.63-138.22)平方米×3433.6元/平方米]，被告公司应退还原告该面积补差款。案涉房屋的实际开发者虽然为陈岩、刘冬奇、谭显明、魏宏武等人，但该四人与原告不存在合同关系，被告公司申请该四人作为第三人参加诉讼，有违合同的相对性原理，本院不予支持。 二、原告交纳的办证费用及水电开户费是否由被告公司所收取，被告公司是否应当退还原告办证费用及水电开户费。原告向湖南中联国际招商投资有限公司中联商住小区2#楼项目部交纳了办理房产证费用1095元、办理土地证费用1300元、办证其他费用130元，电开户费600元、水开户费1600元，该项目部向原告冯祥凯开具了加盖其公章的收据。在（2019）湘1103民初184号案件中，原告提交的办证费用2395元的收据上加盖的亦为“湖南中联国际招商投资有限公司中联商住小区2#楼项目部”公章。在该案判决书中，本院已认定办证费用系被告公司所收取，故本院对原告提交的加盖“湖南中联国际招商投资有限公司中联商住小区2#楼项目部”的收据亦认定为被告公司所开具。被告公司未为原告办理水电开户，故应退还原告电开户费600元、水开户费1600元。被告公司逾期为原告办理不动产权证，原告花费办证费用80元。故原告此前交纳给被告公司的办证费用2525元，被告公司应予退还。 三、被告公司逾期为原告办理产权证，原告现主张支付违约金是否已过诉讼时效，被告公司是否应当向原告支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权后600个工作日内办好土地使用权证，办证相关税费由买受人承担。买受人应在收到出卖人短信通知后15日内，将办理产权证所需的全部资料和税费交付给出卖人，逾期，出卖人不承担延期责任”。原告冯祥凯依约向被告公司交纳了办证所需的税费，但被告公司在2015年6月1日办理房产证期限届满后未为原告办理房产证，也未在2016年5月16日办理土地证期限届满后为原告办理土地证。2019年1月4日原告向本院提起（2019）湘1103民初184号商品房销售合同诉讼，请求被告公司为其办理房屋产权证。本院经审理判决后，原告于2019年10月11日办理了不动产权证。故原告主张违约，要求被告公司支付违约金未过三年诉讼时效。原告请求的违约金减半后，其罚息日利率折合为年利率后未超过同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，本院予以支持。因此，从2016年5月17日逾期办证之日起至2019年10月10日办理产权证前一天止，被告公司逾期为原告办证1241天，违约金为62025.18元（476000元×0.021%÷2×1241天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告湖南中联国际招商投资有限公司于本判决生效后五日内向原告冯祥凯退还面积补差款1407元； 二、被告湖南中联国际招商投资有限公司于本判决生效后五日内向原告冯祥凯退还办理土地证费用1300元、办理房产证费用1095元、办证其他费用130元； 三、被告湖南中联国际招商投资有限公司于本判决生效后五日内向原告冯祥凯退还电开户费600元、水开户费1600元； 四、被告湖南中联国际招商投资有限公司于本判决生效后五日内向原告冯祥凯支付逾期办理产权证的违约金62025.18元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2204元，减半收取计1102元，由原告冯祥凯承担343元，被告湖南中联国际招商投资有限公司承担759元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 判决生效后，申请执行的期间为二年。 审 判 员  金小兰 二〇二〇年九月二十二日 法官助理谢琦祺 代理书记员  朱依虹