黑龙江省林甸县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0623民初1296号原告：马学权，男，1954年1月10日出生，汉族，住所地黑龙江省林甸县。被告：程秀琴，女，1961年2月22日出生，汉族，无业，住所地黑龙江省林甸县林甸镇西街二委23组1-1号3门601室，现住林甸县。被告：姜志家，男，1962年2月9日出生，汉族，住所地黑龙江省林甸县林甸镇西街二委23组1-1号3门601室，现住林甸县。原告马学权诉被告程秀琴、姜志家房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭了进行了审理。原告马学权、被告程秀琴到庭参加诉讼，被告姜志家经本院依法传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。马学权向本院提出诉讼请求：1.判决二被告履行购房合同，限期给买受人楼房产权证，并协助原告办理楼房产权过户等一切手续，承担全部过户费用，房屋价值八万元；2.判决二被告承担诉讼费用。事实和理由：2007年3月24日，原告马学权与被告姜志家签订了买卖房屋合同，楼房定价80000.00元整，先付被告70000.00元，剩下10000.00元，待被告协助原告办理完产权过户手续所发生的一切经济费用扣除后，剩余款再付给被告。原告与被告姜志家签订合同约定：“办证一切资金由买方负责”。原告与被告钱款、楼房双方实际交付履行完，但是被告没有履行给原告产权证书。多年后，被告姜志家找原告:要回双方签订的《买卖房屋合同》原件，留给原告复印件，让原告与被告程秀琴又重新签一份《买卖房屋合同》，但这二份合同条款、价格、内容、时间没变，不同的是卖方楼主发生改变，合同中第二条款：“办证一切资金由卖方负责”。把“卖”字头上十字划掉，变成买方负责。原告发现后，找到被告姜志家，被告说不会差事，因此形成二份房屋买卖合同。由于被告卖给原告楼房时，产权证尚未办理，被告向原告口头承诺六个月内把该楼产权证交给原告，剩余10000.00元待被告交给原告该楼房产权证时，原告再把这10000.00元付给被告。原告买被告楼房时间已达十三年之久，被告始终没有办理过户，原告多次向被告催要产权证，要求产权过户，被告一直让原告等待。后经原告到办证机关了解到，原告买的楼坐落在林甸县南三环路××住宅楼××单元××室，登记的产权人是赵洪波。该楼房赵洪波已于2005年7月25日抵押农商行贷款，被告隐瞒了事实真相。原告认为，被告卖给原告的楼房，虽然房屋被案外人赵洪波抵押贷款，但是原告主张办理过户手续是正当请求。原告无权向案外人赵洪波索要楼照被抵押的权力，更没有义务偿还抵押贷款。依据合同法，农商行有权主张原告所买的4单元603室的房屋的权利。为此，依据原、被告《买卖房屋合同》第三条规定，农商行要收回原告所买的坐落在林甸县××住宅楼××单元××室，一切后果均由二被告承担全部经济责任。程秀琴辩称，2004年7月，程秀琴与赵焕法签订房屋买卖合同，但未办理房屋产权过户手续。涉案房屋是赵焕法开发的，2007年3月,其爱人姜志家与原告签订了房屋买卖合同，把房子卖给了原告，卖完将房屋交付给原告，至今原告一直居住该房屋，什么时间被谁办理了抵押不知道，但去县政府找过，这个房子现在办理不了产权证。因原告年龄大了，同意给原告钱，我们再协商。姜志家未出庭无辩解，也未在法定期间内向我院递交书面答辩状。马学权围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.买卖房屋合同书复印件一份及买卖房屋合同书原件一份，欲证明原告马学权与被告姜志家于2007年3月24日签订房屋买卖合同，被告将涉案房屋卖给原告的事实，后被告程秀琴又找到原告重新签订了房屋买卖合同书，将被告姜志家与原告马学权签订的合同书原件收回，合同其他没有变化，不同的是卖方承担过户费用变更为买方承担过户费用，卖房人由姜志家变更为程秀琴。被告程秀琴质证称，被告只认可现在被告与原告签订的这份房屋买卖合同原件。由买方即原告负责过户费，因为被告姜志家与原告签订的合同被告程秀琴不同意过户费由姜志家承担，所以又和原告重新签订的合同。本院对原告与被告程秀琴签订的买卖房屋合同书原件的真实性予以采信；因原告与被告姜志家与签订的买卖房屋合同书为复印件，无法与原件核对，且姜志家未到庭，故本院对该合同复印件的真实性不予采信。2.2007年3月26日收据原件一张，欲证明原告已将约定的70000.00元购楼款给付程秀琴。被告程秀琴表质证称，没有异议。本院对该证据的真实性及欲证明的事实予以采信。3.新源热力公司热费收据四张，欲证明2015年到2018年都是由原告缴纳的热费，原告实际占在和使用该房屋。被告程秀琴质证称，没有异议，原告使用该房屋，就应该由原告交热费。本院对该组证据的真实性及欲证明的事实予以采信。程秀琴无证据提交。姜志家经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未在法定期间内向我院递交书面答辩状及证据，视为其放弃当庭陈述、举证和质证权利。经审理查明,2007年3月24日，原告马学权与被告程秀琴签订《买卖房屋合同书》，约定被告程秀琴将位于林甸县南三环路××住宅楼××单元××室以80000.00元价款卖与原告马学权，并约定先支付70000.00元，剩余10000.00元待办理完产权过户手续后结清。合同签订后，2007年3月26日，原告向被告支付购房款70000.00元，被告将涉案房屋交付原告居住。但并未办理过户手续，现原告主张二被告履行购房合同，协助原告办理产权过户手续。庭审后，原告再次明确涉案林甸县南三环路路南赵二开发的住宅楼四单元603室的信息为林甸县吉祥1号综合楼4单元603室。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告确定的涉案房屋为林甸县吉祥1号综合楼4单元603室，经查，该房屋已于2004年7月9日登记在案外人赵洪波名下，并于2005年7月25日在银行抵押贷款。2007年3月24日，虽原告马学权与被告程秀琴就案涉房屋签订了《买卖房屋合同书》，但被告程秀琴对涉案房屋不具有所有权及处分权，故该合同仅对原、被告发生法律效力。根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，因被告程秀琴、姜志家未取得诉争房屋所有权及处分权，其无法履行协助原告办理物权转移登记的合同义务，在庭审中及在本院释明后，原告均坚持诉讼请求，故本院对原告要求二被告履行合同义务，协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十一条之规定，判决如下：驳回原告马学权的诉讼请求。案件受理费900.00元，由原告马学权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  武艳波二〇二〇年九月二十日书记员  姜文玲注：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第六十一条对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人应当出示证据的原件或者原物。但有下列情形之一的除外：（一）出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的；（二）原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或者原物一致的。