广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14018号上诉人（原审被告）：广州市宝泷物业发展有限公司，住所地广州市海珠区江南大道燕子岗南路13号自编3号楼4楼403室。法定代表人：陈亚保。委托诉讼代理人：何音、黄毅欣，分别系广东大篆律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告）：广州双鱼体育用品集团有限公司，住所地广州市海珠区燕子岗路18号之二。法定代表人：傅勇国，董事长。委托诉讼代理人：潘小拥，广东永通律师事务所律师。上诉人广州市宝泷物业发展有限公司（以下简称宝泷公司）因与被上诉人广州双鱼体育用品集团有限公司（以下简称双鱼公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人宝泷公司上诉请求：1.改判宝泷公司无需向双鱼公司支付房屋使用费的利息。2.本案诉讼费由双鱼公司承担。事实与理由：双鱼公司对涉案租赁合同无效亦存有过错，且双方互负债务，宝泷公司亦因双鱼公司产生了许多不必要的损失，一审法院简单以对双鱼公司造成一定损害为由，判令宝泷公司支付占有房屋使用费利息，对宝泷公司不公。一、在双鱼公司于2017年11月1日向一审法院提起诉讼，要求确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》无效之前，宝泷公司一直能每月按照约定的租金标准按时足额向双鱼公司支付租金。涉案纠纷的起源系双鱼公司向一审法院起诉要求确认租赁合同无效，导致双方之间的租赁合同处于不确定的状态，宝泷公司支付租金／占有使用费的数额标准亦有待法院判决确定，故无法支付。后法院已确定双鱼公司对租赁合同无效亦存有过错，宝泷公司因双鱼公司的前述行为亦承担了许多额外不必要的损失，导致经营状况急转直下，无法维持正常的经营、需要承担巨大的亏损还需自行填补房屋使用费的损失给双鱼公司。本案因双鱼公司的行为引起宝泷公司不必要的经济损失及讼累，现双鱼公司能要求宝泷公司参照租金标准支付占有使用费，但宝泷公司的损失却无法得以追偿还需支付利息，对宝泷公司不公。二、宝泷公司与双鱼公司互负债务，宝泷公司曾多次要求双鱼公司对账结算，但双鱼公司均怠于主张权利。自租赁合同纠纷发生以来，宝泷公司一直积极地想与双鱼公司沟通解决纠纷。根据法律规定，合同被确定无效后，双方应各自返还所取得的财物，故双鱼公司亦应向宝泷公司退还保证金及支付装饰装修的赔偿款项，宝泷公司多次欲与双鱼公司协商对账，对相关款项进行结算，但双鱼公司均置之不理，拒绝与宝泷公司沟通，且其在第一次提起确认合同无效之诉中亦未就涉案房屋的使用费主张权利。双鱼公司本身存在怠于主张权利、消极行使权利的行为，应承担相应的责任。被上诉人双鱼公司二审答辩称：宝泷公司使用了双鱼公司所有的涉案房屋，理应按照约定的时间及标准支付房屋使用费，涉案租赁合同有效或无效均不影响宝泷公司需向双鱼公司支付房屋使用费，宝泷公司未按时支付，实质是占用了双鱼公司的资金，给双鱼公司造成了经济损失，故宝泷公司应支付房屋使用费的利息。双鱼公司向一审法院起诉请求：1.宝泷公司立即向双鱼公司支付2017年9月、2018年9月1日至2019年1月8日的房屋使用费801251.2元；2.宝泷公司向双鱼公司支付从起诉之日起至付清之日止的逾期支付房屋使用费的利息（按年利率6%计算）；3.本案诉讼费由宝泷公司承担。一审法院经审理查明：2011年1月11日，双鱼公司（出租人、甲方）与宝泷公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（经房管部门备案），约定：甲方同意将海珠区江南大道南路燕子岗68号1幢、5幢自编之三、7幢、9幢、10幢、13幢、14幢、15幢、43幢的房地产出租给乙方作工业（办公）用途使用，建筑面积5372.8平方米；租赁期限从2011年1月11日起至2020年12月30日止；甲方同意乙方分租、转租及管理等。同日，双鱼公司、宝泷公司双方签署《补充租赁合同》，约定：甲、乙双方就已签订的广州市海珠区燕子岗路68、28、16、18号广州双鱼体育用品集团有限公司厂区有关《广州市房屋租赁合同》（以下简称“主合同”）之未尽事宜，签订本补充租赁合同；租赁物名称为广州双鱼体育用品集团有限公司厂区（以下称租赁物），包括厂房（含变压电房）、办公综合楼、场地及有关设备；租赁物地址为广州市海珠区燕子岗路68、28、16、18号；租赁物面积为总占地面积10000平方米，总建筑面积8881平方米（以双方确认的建筑面积为准）；租赁期限为9年，即2011年9月1日起至2020年12月31日止；承租总面积为8881平方米，分两期交付使用，第一期租赁面积为6955平方米，第二期租赁面积为1926平方米，租金按双方确认的建筑面积计算；第一期从2011年9月1日起开始计租，第二期从甲方交付第二期出租物业之日起六个月后开始计租；租赁物每平方米月租金为20元；租金以计租日开始3年内不变，第4年起每三年在上年租金的基础上递增6%；租金按月结算，由乙方在当月15日前缴付给甲方；自本合同生效30日内乙方向甲方支付25万元作为租赁合同保证金；交付租赁物方式为甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按该租赁物的现状接收；在租赁期限内，乙方在符合政府、行业的相关政策法规前提下，经甲方同意可根据实际经营需要对租赁物的室内外进行改建、加建、内外装修（包括间隔房间），并将改建方案交予甲方备案；装修完成投入使用后一个月内，乙方须将装修平面图、报建文件（含消防报建及验收合格等文件）、水电管网图纸等文件复印件交甲方存档；乙方可以将租赁场地分租或部分借用给合同约定以外第三方，但应向甲方提供分租（借用）人的合法身份证明（注册登记证明）及分租合同备案；乙方应于合同自然终止或正式解除之日起30个工作日内交还租赁场地；若逾期归还，每逾期一日应向甲方支付日租金两倍的违约金；乙方交还租赁场地且已缴清租金、水、电费等应付费用后，甲方须于三天内无息退还乙方租赁保证金；本补充租赁合同与主合同具有同等法律效力，本补充租赁合同若与主合同条款有冲突，以本补充租赁合同为准；等。双鱼公司曾于2017年11月1日向一审法院起诉宝泷公司，要求确认双方签署的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》无效，宝泷公司向双鱼公司移交涉案房屋、场地管理权，支付房屋、场地使用费以及赔偿经济损失等。一审法院受理后，于2018年10月9日作出（2017）粤0105民初9958号民事判决书，查明：……诉讼中，双鱼公司、宝泷公司确认以下事实：1.双方当事人实际履行的合同是《补充租赁合同》；2.双鱼公司分别于2011年1月11日交付第一期物业（即广州市海珠区江南大道南路燕子岗68号1幢、5幢自编之三、7幢、9幢、10幢、13幢、14幢、15幢、43幢）、于2012年4月24日交付第二期物业（即广州市海珠区燕子岗路16号二层、18号二层、28号1号楼、28号10号楼）给宝泷公司使用；其中第一期租赁物业中的燕子岗68号5幢自编之三房屋是指位于穗房地证第××号《房地产证》所附的《房地产平面附图》中的B2（104）位置的三层房屋（共约576平方米）和B3（105）西北位置的首层铺（共约97平方米）；3.第一期租赁物业的免租装修期为2011年1月11日至2011年8月31日，宝泷公司从2011年9月1日开始向双鱼公司支付第一期租赁物业的房屋使用费（其中2011年9月为109655元）；第二期租赁物业的免租装修期为2012年4月24日至2012年10月31日，宝泷公司从2012年11月1日开始向双鱼公司支付第二期租赁物业的房屋使用费（其中2012年11月至2015年10月为每月57900元，2015年11月至2018年10月为每月61374元，2018年11月至2020年12月31日为每月65056.44元）；4.宝泷公司在2017年9月及2018年1-6月期间向双鱼公司支付本案所涉物业及（2017）粤0105民初9959号案所涉物业的房屋使用费共计1041626元；上述期间两案所涉物业应交的房屋使用费总额为2331574元，截至2018年8月30日止，宝泷公司仍欠1289948元未交给双鱼公司；……。该案认为：关于合同效力问题。根据生效刑事判决书查明的事实，反映2008年至2014年，宝泷公司的股东之一保泽公司及其原法定代表人陈亚保（也是宝泷公司的法定代表人）在向双鱼公司租赁物业及经营场地租赁生意的过程中，为谋取不正当利益，分多次向双鱼公司有关人员及宝泷公司另一股东奥宝公司有关人员行贿从而顺利承租涉案物业。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第七条规定，经营者不得采用财物或者其他手段贿赂交易相对方的工作人员、受交易相对方委托办理相关事务的单位或者个人及利用职权或者影响力影响交易的单位或者个人，以谋取交易机会或者竞争优势。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。由于宝泷公司的股东之一保泽公司及其原法定代表人陈亚保（也是宝泷公司的法定代表人）通过商业贿赂相关人员的方式以谋取租赁涉案场地的交易机会和竞争优势的行为，属于恶意串通行为，损害了第三人公平竞争的机会和利益，且有部分租赁物为违章建筑未经处理，故双鱼公司与宝泷公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》均应认定为无效合同。鉴此，双鱼公司要求确认上述合同无效的请求，于法有据，一审法院予以支持。关于交还涉案房屋管理权问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于双鱼公司表示在本案中不要求追加次承租人参加诉讼及承担责任，故双鱼公司要求宝泷公司交还涉案房屋管理权的请求，于法有据，一审法院予以支持。关于房屋使用费标准问题。双鱼公司、宝泷公司均确认双方实际履行的是《租赁补充合同》，故一审法院对该事实予以认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。宝泷公司在合同履行期间一直按照合同约定的租金标准向双鱼公司交纳房屋使用费，且未能举证证明其公司在租赁期间曾对双鱼公司提出过有部分物业因未经消防验收合格而不能使用的异议，故对宝泷公司关于有部分物业未经消防验收合格而不能使用的事实主张及宝泷公司提出的勘验鉴定申请，一审法院均不予采纳。虽然《租赁补充合同》约定，宝泷公司应于合同自然终止或正式解除之日起30个工作日内交还租赁场地；若逾期归还，每逾期一日应向双鱼公司支付日租金两倍的违约金。但由于该合同已被一审法院认定为无效合同，故双鱼公司要求宝泷公司按照该合同约定的违约责任条款即按日租金两倍的标准支付逾期交还管理权的房屋使用费，缺乏依据。鉴此，宝泷公司逾期交还管理权的房屋使用费，应参照《租赁补充合同》约定的租金标准（租金以计租日开始3年内不变，第4年起每三年在上年租金的基础上递增6%）及双方在实际履行合同过程中确定的第一期租赁物业使用费加第二期租赁物业使用费的总额（其中第一期租赁物业使用费在2011年9月至2014年8月为每月109655元，2014年9月至2017年8月为每月116234.3元，2017年9月至2020年8月为每月123208.36元，2020年9月至2020年12月为每月130600.86元，以此类推；第二期租赁物业使用费在2012年11月至2015年10月为每月57900元,2015年11月至2018年10月为每月61374元，2018年11月至2020年12月31日为每月65056.44元，以此类推）计算。对双鱼公司超出一审法院支持以外的其他房屋使用费请求，一审法院不予支持。鉴于双鱼公司在本案中并无对宝泷公司所欠的房屋使用费主张权利，故对该问题本案不予调处，双鱼公司可另循其他途径解决。……该案并判决：一、确认广州双鱼体育用品集团有限公司与广州市宝泷物业发展有限公司于2011年1月11日签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充租赁合同》无效。二、广州市宝泷物业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，将所承租的广州市海珠区江南大道南路燕子岗68号1幢、5幢自编之三、7幢、9幢、10幢、13幢、14幢、15幢、43幢房屋和广州市海珠区燕子岗路16号二层、18号二层、28号1号楼、28号10号楼房屋的管理权交还给广州双鱼体育用品集团有限公司；广州市宝泷物业发展有限公司逾期交还上述房屋管理权的，从逾期之日起，按第一期物业使用费加第二期物业使用费的总和（使用费以计租日开始3年内不变，第4年起每三年在上年使用费的基础上递增6%；其中第一期租赁物业使用费在2011年9月至2014年8月为每月109655元，2014年9月至2017年8月为每月116234.3元，2017年9月至2020年8月为每月123208.36元，2020年9月至2020年12月为每月130600.86元，以此类推；第二期租赁物业使用费在2012年11月至2015年10月为每月57900元,2015年11月至2018年10月为每月61374元，2018年11月至2020年12月31日为每月65056.44元，以此类推）向广州双鱼体育用品集团有限公司支付房屋使用费至交回上述房屋的管理权给广州双鱼体育用品集团有限公司之日止。三、广州市宝泷物业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，赔偿免租期期间的房屋使用费损失250000元给广州双鱼体育用品集团有限公司。四、驳回广州双鱼体育用品集团有限公司的其他诉讼请求。该案判决后，宝泷公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）粤01民终23536号民事判决书，判决维持原判。本案一审诉讼过程中，双鱼公司表示其主张的房屋使用费为宝泷公司所欠的第一期物业2017年9月的使用费余额6974元、2018年9月至12月的使用费123208元/月、2019年1月1日至8日的使用费31795.6元，以及第二期物业2018年9月至10月的使用费61374元/月、2018年11月至12月的使用费65056.44元/月、2019年1月1日至8日的使用费16788.8元，合计801251.2元。宝泷公司表示没有异议。双鱼公司于2019年9月19日提起本案诉讼。双鱼公司立案时曾要求宝泷公司支付燕子岗28号整个租赁期间的水费5000元，开庭时变更该项请求为宝泷公司支付燕子岗28号整个租赁期间的水费（含排污费）49989.52元，后双鱼公司表示水费在租赁期间已结清，遂撤回该项诉讼请求。一审法院认为：发生法律效力的民事判决已对双鱼公司与宝泷公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》的效力进行了论述，本案不再赘述。现双鱼公司要求宝泷公司支付所欠的涉案房屋2017年9月的使用费余额、2018年9月至2019年1月8日的使用费合计801251.2元，宝泷公司没有异议，一审法院予以支持。双鱼公司撤回关于水费的诉讼请求，并无不当，一审法院予以准许。因宝泷公司拖欠房屋使用费确会对双鱼公司造成一定损害，故双鱼公司要求宝泷公司支付自起诉之日即2019年9月19日起的利息，合理，一审法院予以支持，但双鱼公司要求按年利率6%计算依据不足，一审法院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，作出如下判决：一、广州市宝泷物业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向广州双鱼体育用品集团有限公司支付房屋使用费801251.2元及利息（利息从2019年9月19日起，以801251.2元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；二、驳回广州双鱼体育用品集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11863元，由广州双鱼体育用品集团有限公司负担74元，广州市宝泷物业发展有限公司负担11789元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案争议的焦点为：宝泷公司是否应当向双鱼公司支付涉案房屋使用费的逾期付款利息。宝泷公司自2018年9月至2019年1月8日实际占有涉案房屋，双鱼公司要求其支付相应的使用费以及2017年9月的使用费余额，宝泷公司对此亦无异议，由于迄今尚未支付该笔费用，一审法院判令宝泷公司向双鱼公司支付该段时间的房屋使用费以及自2019年9月19日双鱼公司向一审法院起诉之日起至付清之日止的利息，并无不当，本院予以维持。宝泷公司上诉主张由于双鱼公司对于租赁合同无效亦有责任，且该司怠于主张权利，其也因此遭受损失，故其无需支付房屋使用费的利息，虽然涉案房屋租赁合同被生效判决认定为无效，双方均有责任，但由于宝泷公司已实际占有使用涉案房屋并从中获取收益，合同无效并不影响其负有向双鱼公司交租的义务，且双鱼公司在诉讼请求中已放弃要求宝泷公司支付其向一审法院起诉之前的利息，宝泷公司该主张事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，广州市宝泷物业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费418元，由上诉人广州市宝泷物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年九月二十八日书记员 古嘉玲张海燕