安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1414号 上诉人（原审被告）：淮南尚锦商贸有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳街道。 法定代表人：李虎，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏圣兵，安徽昌淮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淮南新诚大药房零售连锁有限公司，住所淮南市大通区工业新区。 法定代表人：方习俊，系该公司执行董事兼总经理。 上诉人淮南尚锦商贸有限公司（以下简称尚锦商贸公司）与被上诉人淮南新诚大药房零售连锁有限公司（新诚大药房公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 尚锦商贸公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项中“赔偿原告装修损失费82784.34元”的部分，依法改判驳回新诚大药房公司要求赔偿装修损失费的诉讼请求部分；2.本案一、二审诉讼费中有关装修损失费部分的诉讼费用由新诚大药房公司承担。事实与理由：一审法院支持新诚大药房公司赔偿装修损失费82784.34元错误。一、一审法院认定事实不清，判决错误。2014年7月17日尚锦商贸公司从长淮信达地产有限公司（以下简称长淮公司）承租位于安徽省淮南市田家庵区锦城公寓部分商业房，建筑面积1829413㎡。尚锦商贸公司于2018年5月8日将涉案商铺出租给新诚大药房，并签订《尚锦广场经营场地租赁合同》一份，其中第四条约定：“经双方协商甲方将提供尚锦广场部分户外墙体给乙方临时悬挂点陈字使用（乙方悬挂点阵具体墙面位置与字体规格和重新外围开门需与尚锦物业确定，并在乙方自行取的相关部门手续后方可施工使用）”，第五条约定：“甲方将租赁场地交给乙方后，乙方的装修及修缮，在原有设备以上添加的设备甲方概不负责，乙方租赁范围内的消防安全审批由乙方自行完善，乙方需保证原有设备的房屋结构的完整性”，但新诚大药房公司取得涉案房屋后，隐瞒尚锦商贸公司擅自开门，且对原有房屋结构进行破坏，尚锦商贸公司发现后制作无效，后长淮公司通过法院于2019年4月5日强制解除与新诚大药房之间的房屋租赁合同，在安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初1705号民事判决书中，尚锦商贸公司与长淮公司各自承担百分之五十的责任，而新诚大药房公司实际使用商铺自2018年5月23日至2019年9月。因新诚大药房公司违背合同约定，自行与长淮公司签订合同，并自2019年4月分起将房租缴纳给长淮公司，现新诚大药房公司要求解除与尚锦商贸公司的租赁合同没有依据，同时新诚大药房公司要求尚锦商贸公司承担装修损失不符合合同约定，一审法院认定尚锦商贸公司违约错误。二、尚锦商贸公司没有违约，不应承担新诚大药房公司的装修损失。案涉租赁合同第五条约定，新诚大药房公司在原有设备以上添加的设备尚锦商贸公司概不负责。案涉租赁合同第十条约定：“租赁期间因不可抗力的自然灾害与政府行为导致合同不能履行的，双方互不承担责任”，因人民法院的强制执行措施，新诚大药房公司向长淮公司交还房屋，双方互不承担责任。三、一审判决认定证据不足。新诚大药房公司提交的皖众评报字【2018】第038号《淮南新诚大药房零售连锁有限公司上东锦城分店装修设计的资产项目评估报告书》鉴定程序违法，没有尚锦商贸公司参加，系新诚大药房公司单方面制作。新诚大药房公司没有证据证明其提交的通知书已送达给尚锦商贸公司。新诚大药房公司的装修损失，应对责任进行划分。四、一审判决适用法律错误，程序不当。新诚大药房公司擅自改变房屋结构，安装玻璃门、改造卫生间等装修事项，没有取得尚锦商贸公司的同意，应由新诚大药房自行承担。 新诚大药房公司辩称，尚锦商贸公司构成违约事实，案涉《尚锦广场经营场地租赁合同》依法成立，合法有效，新诚大药房公司全面履行了合同义务，尚锦商贸公司的行为构成违约。新诚大药房公司向一审法院提交的证据证明，因尚锦商贸公司与长淮信达地产有限公司发生房屋租赁合同纠纷，长淮信达地产有限公司起诉至安徽省淮南市田家庵区人民法院，该院判决解除了新诚大药房公司与长淮信达地产有限公司之间的房屋租赁合同。2019年9月6日，安徽省淮南市田家庵区人民法院向作为次承租人的新诚大药房公司发出《协助执行通知书》，要求新诚大药房公司将案涉房屋返还给长淮信达地产有限公司。在与尚锦商贸公司多次协商要求尽快排除转租合同正常履行障碍无效的情况下，新诚大药房公司将案涉房屋交付给长淮信达地产有限公司，导致新诚大药房公司签订租赁合同的目的无法实现。二、尚锦商贸公司应对装修价值损失承担赔偿责任。案涉房屋租赁合同的解除，系尚锦商贸公司违约导致新诚大药房公司签订合同的目的无法实现，一审法院判令尚锦商贸公司对其违约行为承担违约责任符合法律规定。三、一审判决尚锦商贸公司赔偿装修损失费82784.34元，认定事实清楚，适用法律正确。新诚大药房公司为避免移交后的房屋原状收到破坏而无法确定装修损失金额，特委托安徽众信资产评估有限公司对案涉房屋装修项目市场价值进行评估，评估前新诚大药房公司向尚锦商贸公司发出要求其派员到场见证的通知，但尚锦商贸公司拒绝到场。安徽众信资产评估有限公司于2019年12月10日作出的案涉房屋装修项目资产评估价值总计82784.34元。尚锦商贸公司否认鉴定意见，但没有向法庭提交证据，也未申请鉴定。四、尚锦商贸公司的上诉观点无事实依据和法律依据。案涉合同不能履行的原因系尚锦商贸公司对房屋产权人的违约。尚锦商贸公司关于合同约定免除其赔偿装修损失责任的观点没有合同依据。案涉合同第五条约定与第三条关于装修期限的约定共同确认出租房同意承租方对承租房屋进行装修。合同虽确认，出租房无须对在原设备上添加设备承担责任。但是合同未对合同一方违约导致被解除情形下，已形成附和的装饰物如何处理进行约定，尚锦商贸公司应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。没有证据证明新诚大药房公司存在破坏房屋结构的行为，作为房屋产权人的长淮信达地产有限公司对新诚大药房公司交付的房屋现状未提出任何异议。 新诚大药房公司向一审法院起诉请求：1.解除新诚大药房与尚锦商贸公司签订的《尚锦广场经营场地租赁合同》；2.判令尚锦商贸公司退还保证金25080元，赔偿装修损失费人民币82784.34元，以上合计人民币107864.34元；3.尚锦商贸公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院经审理认定事实如下：2014年7月17日,尚锦商贸公司与淮矿地产有限责任公司（现更名为长淮信达地产有限公司，以下简称长淮信达公司）签订了《房屋租赁合同书》。因经营需要,新城大药房公司于2018年5月8日与尚锦商贸公司签订了《尚锦广场经营场地租赁合同》，合同约定尚锦商贸公司将其租赁长淮信达公司的位于淮南市租赁场地建筑面积228平方米、公共公摊面积为22.8平方米、合计租赁面积为250.8平方米的场地转租给新诚大药房公司，租赁期限5年（自2018年7月23日起至2023年7月23日止）；减免相关费用后合同约定第一年租金确定为273600元，另收租赁保证金25080元和四台格力空调20000元，三项合计318680元；同时约定了装修期限。合同签订后，新诚大药房公司于2018年5月10日，通过淮南通商农村商业银行向尚锦商贸公司支付318680元，尚锦商贸公司出具三份收据。之后，新诚大药房公司与安徽泰联建筑工程有限公司签订了《淮南新诚大药房（上东锦城店）装修合同》，工程内容为地面、天棚，墙面，水电、门头、电子屏及原有店面装饰拆除，工程造价181000元。工程竣工后经双方结算装修工程款为181000元，新诚大药房公司于2018年9月6日、10月18日分两笔向安徽泰联建筑工程有限公司支付装修款。因尚锦商贸公司与长淮信达公司发生租赁合同纠纷，长淮信达公司起诉至淮南市田家庵区人民法院，该院作出（2017）皖0403民初1705号民事判决书。因尚锦商贸公司拒不履行生效判决，长淮信达公司向淮南市田家庵区人民法院申请强制执行。2019年9月6日，淮南市田家庵区人民法院向新诚大药房公司发出（2019）皖0403执1308号《协助执行通知书》，告知基于生效判决解除了尚锦商贸公司与长淮信达公司之间的租赁合同,要求新诚大药房公司限期将转租的案涉房屋返还给长淮信达公司。后新诚大药房公司将案涉房屋交付长淮信达公司。新诚大药房公司认为，因尚锦商贸公司违约导致其与房屋所有人之间的租赁合同被法院解除，进而导致新诚大药房公司租赁的房屋被法院要求返还给申请执行人，使案涉租赁合同不能履行，新诚大药房公司签订合同的目的无法实现，尚锦商贸公司构成了对新诚大药房公司的根本违约。 另查明，新诚大药房公司委托安徽众信资产评估有限公司对其上东锦城店装修项目进行资产评估，并书面通知尚锦商贸公司于评估时间到场监督。安徽众信资产评估有限公司于2019年12月10日作出皖众评报字[2019]第038号《淮南新城大药房零售连锁有限公司上东锦城分店装修涉及的资产项目评估报告书》，装修残值评定为82784.34元。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。新诚大药房公司与尚锦商贸公司签订的《尚锦广场经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因尚锦商贸公司与房屋所有人长淮信达地产有限公司之间的租赁合同解除，新诚大药房公司租赁的房屋未到合同期限被迫返还，案涉租赁合同无法履行，尚锦商贸公司的违约行为致使新诚大药房公司签订合同的目的不能实现，现新诚大药房公司诉请解除租赁合同符合法律规定，予以支持。关于新诚大药房公司诉请尚锦商贸公司退还保证金25080元，根据案涉租赁合同约定、新诚大药房公司提供的付款凭证、收据等证据材料及双方当事人认可，依法予以支持。关于装修损失费，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……本案中，案涉合同约定装修期限，故新诚大药房公司是经尚锦商贸公司同意装饰装修，现因尚锦商贸公司违约致使合同依法解除，新诚大药房公司请求尚锦商贸公司赔偿装修残值损失，符合法律规定，尚锦商贸公司虽抗辩合同中约定“在原有设备以上添加的设备甲方概不负责”、评估报告系新诚大药房公司单方面行为，但合同对已形成附合的装饰物的处理并未进行约定，新诚大药房公司委托资产评估公司对装修残值进行评估并履行了对尚锦商贸公司的通知义务，尚锦商贸公司未能提交相关证据证明其抗辩理由，故经审查，对新诚大药房公司请求尚锦商贸公司赔偿装修损失费82784.34元的主张，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除新诚大药房公司与尚锦商贸公司于2018年5月8日签订的《尚锦广场经营场地租赁合同》；二、尚锦商贸公司于本判决生效后十日内一次性退还新诚大药房公司保证金25080元，赔偿新诚大药房公司装修损失费82784.34元，合计107864.34元。案件受理费2457元，由尚锦商贸公司负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，新诚大药房公司与尚锦商贸公司签订的《尚锦广场经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，新诚大药房公司与尚锦商贸公司应当按照约定全面履行自己的义务。因合同履行期限内尚锦商贸公司无法将案涉房屋继续租赁给新诚大药房，新诚大药房有权要求解除案涉租赁合同。2019年9月，新诚大药房公司将案涉房屋返还给长淮信达公司，至此，案涉租赁合同实际解除。合同解除后，新诚大药房公司有权要求尚锦商贸公司赔偿其剩余租赁期内装饰装修残值损失。对于尚锦商贸公司提出应根据案涉租赁合同第五条约定：“甲方将租赁场地交给乙方后，乙方的装修及修缮，在原有设备以上添加的设备甲方概不负责，乙方租赁范围内的消防安全审批由乙方自行完善，乙方需保证原有设备的房屋结构的完整性”，尚锦商贸公司不应承担新诚大药房装修残值损失的主张。本院认为，该约定的适用是在双方按照合同约定全面履行自己义务的前提下，现因尚锦商贸公司违约，不能履行其合同义务致使案涉租赁合同不能正常履行。因此，尚锦商贸公司应承担新诚大药房装修残值损失。一审法院依据安徽众信资产评估有限公司作出的皖众评报字【2019】第038号《淮南新诚大药房零售连锁有限公司上东锦城分店装修设计的资产项目评估报告书》判决尚锦商贸公司赔偿新诚大药房装修损失费82784.34元并无不当，本院依法予以支持。 对于尚锦商贸公司提出新诚大药房公司因为人民法院的强制执行措施而返还长淮信达公司案涉房屋，尚锦商贸公司不存在违约行为的主张。本院认为，根据合同相对性原则，案涉租赁合同的双方为新诚大药房公司与尚锦商贸公司，尚锦商贸公司作为承租人在租赁期限内无法将案涉房屋继续租赁给出租人新诚大药房公司，且人民法院的强制措施不属于案涉租赁合同中第十条约定“租赁期间因不可抗力的自然灾害与政府行为导致合同不能履行的，双方互不承担责任”中的情形。故一审法院认定尚锦商贸公司存在违约行为并无不当，本院依法予以支持。 对于尚锦商贸公司提出新诚大药房公司提交的皖众评报字【2018】第038号《淮南新诚大药房零售连锁有限公司上东锦城分店装修设计的资产项目评估报告书》鉴定程序违法的主张。经查，一审法院将该报告书送达尚锦商贸公司后，尚锦商贸公司在举证期限内未提出重新鉴定的申请。故本院对尚锦商贸公司的该主张不予审查。 综上，尚锦商贸公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1870元，由淮南尚锦商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 植 审判员 代 奇 审判员 刘富丰 二〇二〇年九月二十五日 法官助理王泉慧 书记员周爽 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违法法定程