浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5067号上诉人（原审原告）：李彩红，女，1979年1月23日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：周春波，浙江时代商务律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞聪慧，浙江时代商务律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司平阳县支行，住所地浙江省平阳县鳌江镇新河中路**，统一社会信用代码9133032670436171XH。负责人：吴海和，支行行长。委托诉讼代理人：王家强，该支行员工。委托诉讼代理人：陈培逸，该支行员工。原审第三人：徐自力，男，1978年5月10日出生，汉族，住浙江省平阳县。原审第三人：李爱雪，女，1980年11月1日出生，汉族，住浙江省平阳县。上诉人李彩红因与被上诉人中国农业银行股份有限公司平阳县支行（以下简称农业银行平阳支行）、原审第三人徐自力、李爱雪案外人执行异议之诉一案，不服浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初1051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，通过庭询、阅卷的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李彩红上诉请求：1.撤销浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初1051号民事判决，改判停止对坐落于平阳县××镇××号楼××单元××室房屋的执行；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定错误，适用法律错误，应予改判。上诉人李彩红已经在人民法院查封之前与被上诉人徐自力、李爱雪签订合法有效的书面买卖合同，已在人民法院查封之前合法占有该不动产，已支付全部购房价款，非因买受人自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。上诉人要求徐自力协助办理过户时，发现徐自力将案涉房屋抵押，回避不协助办理造成未能及时过户。上诉人的诉讼请求事实清楚，证据充分，且有法律依据，二审法院应予支持。被上诉人农业银行平阳支行辩称，上诉人的转账记录及收款收据，与案涉《房屋卖尽契约》约定不一致，不能排除是谢某与徐自力之间是否有其他经济往来的可能性。上诉人在自身几乎完全无法支付购房款的前提下，购买了两套均在100平方米以上房屋，不符合理性消费者的一般消费习惯，且从2016年2月份签订房屋卖尽契，2017年6月份交付房屋，再经过一年半后才要求卖方转移产权，漫长的交易过程不符合普通二手房交易的习惯。上诉人无证据证明非其原因未办理过户登记。2018年7月30日，徐自力将案涉房屋抵押给案外人赵典文，该事实与上诉人李彩红的主张不符。原审第三人徐自力、李爱雪未作答辩。上诉人李彩红向原审法院起诉请求：1.停止对坐落于平阳县××镇××号楼××单元××室房屋的执行；2.本案诉讼费用由被告负担。原审法院认定事实：该院在执行农业银行平阳支行申请执行徐自力、李爱雪金融借款合同纠纷一案中，农业银行平阳支行于2019年7月16日向该院提出申请，要求执行被告徐自力、李爱雪名下的财产。该院据此于2019年7月17日作出（2019）浙0326执2913号执行裁定、协助执行通知，查封上述案涉房屋。在执行过程中，原告向该院提出执行异议，该院于2020年3月12日作出（2020）浙0326执异5号执行裁定，驳回原告的异议请求。另查明，诉讼中，原告李彩红声称位于平阳县××镇××号楼××单元××室原产权人为徐怀义（系被告徐自力之父），该20号楼1单元202室原产权人为被告徐自力。2016年6月22日，该二套房屋由其夫妻二人分别用各自名义购得，并提交了2016年6月22日，徐怀义作为甲方与谢作斌（系原告李彩红之丈夫）作为乙方就位于上述201室套房转让事宜签订了《房屋卖尽契约》一份。该契约主要载明：徐怀义将自有坐落于平阳县××镇××号楼××单元××室套房一套出售给谢作斌所有，该套房面积114.71ｍ，房价款计人民币269000元；购房款于协议签订之日付199000元，交房之日付50000元，交房屋权属证书付清余款20000元等；另提交签订时间为同日，徐自力作为甲方与李彩红作为乙方的《房屋卖尽契约》一份。该契约主要载明：徐自力将案涉房屋202室出售给李彩红所有，该套房面积112.64ｍ，房价款计人民币269000元；约定购房款支付与201室相同等。且提交了网上银行电子回单二份及被告徐自力出具的收条一张。证明原告与其丈夫在各自购买上述房屋时购房款是一并支付的，其分别于2016年6月12日从谢某（系谢作斌之胞弟）账户中转给徐自力账户100000元，同月23日又从谢某账户中转给徐自力账户298000元，2017年6月3日支付现金100000元，有被告徐自力亲笔出具的收条为据。上述三次共支付购房款（二套）498000元，至今尚有40000元购房款未付。购买后，该案涉房屋及201室房屋经买受人装修后入住至今。原审法院认为，本案的争议焦点为：李彩红对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等四种情形，且其权利能够排除执行的，人民法院方予以支持。本案中，李彩红虽然提供了“出卖人”分别为徐怀义与徐自力，“买受人”依次为谢作斌与李彩红，落款日期为2016年6月22日的《房屋卖尽契约》各一份，但根据该《房屋卖尽契约》的约定，案涉房屋每套“价值均为人民币贰拾陆万玖仟元整，购房款均于协议签订之日付199000元，交房之日付50000元，交房屋权属证书付清余款20000元”，而李彩红则主张其与丈夫谢作斌二人同时购买上述二套房屋时，购房款是一并支付的，且于立契前从丈夫谢作斌之胞弟谢某的账户中转账100000元给徐自力，于同年6月23日又从谢某的账户中转账298000元给徐自力，2017年6月3日支付100000元现金，三次共支付购房款498000元，因其主张的购房款支付情况，依现有证据不足以证明其主张，该二次转账则无论在支付金额与支付时间方面与案涉《房屋卖尽契约》约定不一致，且不能排除上述款项系谢作斌之胞弟谢某与徐自力二人之间其他经济往来的可能性，经法院释明李彩红未能进一步提供证据佐证其诉称依据，故对其要求停止对案涉房屋的执行的诉讼请求，该院不予支持。被告徐自力、李爱雪经该院传票传唤无正当理由拒不到庭，应按缺席处理。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回原告李彩红的诉讼请求。本案受理费5800元，由李彩红负担。本院二审期间，上诉人李彩红围绕诉讼请求提交如下新证据：1.居民户口簿一份，证明上诉人李彩红与案外人谢作斌系夫妻关系。2.案外人谢作斌银行账户明细一份、案外人徐怀义收款收据三份，证明案外人谢作斌向案外人徐怀义银行转账上述二套房屋购房款共计44000元，徐怀义出具金额10万元、298000元、44000元的收款收据。3.宽带网络费查询结果、平阳县麻布镇欣雅村村民委员会证明各一份，4.不动产权证查询记录，证明上诉人李彩红已在人民法院查封前合法占有使用案涉房屋。5.欣雅花苑20幢1单元202室房屋现状拍摄的视频、徐怀义陈述视频，证明房屋交易过程及付款情况。6.证人林某、谢某的证言，证明上诉人李彩红与徐自力已签订真实合法有效的书面房屋买卖合同，已支付全部购房款。被上诉人农业银行平阳支行质证认为，对证据1、4的真实性、合法性、关联性均没有异议，证据2关联性有异议，证据3中宽带网络费查询结果仅能证明有居住的事实，对村民委员会证明真实性、合法性、关联性均有异议，对证据5真实性、合法性没有异议，关联性有异议，无法证明待证事实，证据6证人林某、谢某系上诉人李彩红的近亲属，证人证言证明力不强，且二人陈述时间明显矛盾，二审才主张转账中203000元是预付谢作斌工资，依据不足。本院认为，证据1-6真实，合法，具有关联性，本院予以采信。本院综合全案证据采信，对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年2月3日，谢作斌（银行账号6228********）向徐怀义（银行账号6228********）分别转账14000元、3万元，同日，徐怀义出具44000元收款收据一份，载明房屋款4万元，红包1500元、土地税2500元。本院认为，上诉人李彩红对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：1.上诉人李彩红已在案涉房屋被查封前与徐自力签订合法有效的书面买卖合同。李彩红与徐自力已于2017年12月21日签订《商品房买卖合同》，合同自签订之日起成立并生效。2.上诉人李彩红提供的证据可以相互印证，足以证明其已支付案涉房屋全部价款269000元。付款人谢作斌与上诉人李彩红是夫妻关系，付款人谢某是谢作斌的兄弟，谢作斌、谢某代为支付购房款，徐怀义是徐自力的父亲，代为收取购房款，且徐怀义已经出具金额10万元、298000元、44000元购房款收款收据三份，徐自力出具10万元收条一份，上诉人李彩红支付总额与上述合同约定的二套房屋总价款538000元一致，转账时间、金额均与收款收据一一对应，已形成完整证据链，足以证明上诉人李彩红已支付案涉房屋全部购房款的事实。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，虽然上诉人李彩红的款项支付方式与合同约定不一致，但上诉人李彩红已按照合同约定的购房款总额履行购房款支付义务，徐自力亦出具收款收据、收条予以认可，可以认定上诉人李彩红与原审第三人徐自力已经协商一致，通过实际履行对案涉房屋购房款支付方式进行了变更，应予认定。3.上诉人李彩红在人民法院查封之前已合法占有该不动产。上诉人李彩红提供的缴费记录表、水厂费用查询结果、历月电费明细、村委会证明，可以证明上诉人李彩红已在本案查封之前的2017年9月份占有使用案涉房屋。4.案涉房屋未办理过户登记非因买受人李彩红自身原因未办理过户登记。徐自力于2018年7月30日将案涉房屋抵押给案外人赵典文的事实，不足以证明案涉房屋买卖不真实，对被上诉人的意见本院不予采纳。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。本案中，被执行人徐自力没有明确提出反对案外人异议的意见，原审法院将其列为被告不当，本院予以指正。综上所述，上诉人李彩红的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初1051号民事判决；二、不得执行坐落于平阳县××镇××号楼××单元××室房屋。一审案件受理费5800元，二审案件受理费5800元，均由被上诉人中国农业银行股份有限公司平阳县支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴忠烈审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇二〇年九月三十日法官助理 曹 爽代书记员 徐琪琪