湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初7574号原告闵敏，女，汉族，1995年8月17日出生，住长沙市雨花区。被告湖南凤美酒店管理有限公司，住所地：长沙经济技术开发区东四路**方略90公馆****商铺。法定代表人刘威，总经理。委托诉讼代理人王新成，该公司股东。原告闵敏诉被告湖南凤美酒店管理有限公司（以下简称凤美酒店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闵敏、被告凤美酒店的法定代表人刘威及委托代理人王新成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵敏请求判令：一、原告闵敏与被告凤美酒店解除《租赁合同》，被告凤美酒店归还房屋，并于3日内腾空房屋；二、被告凤美酒店向原告闵敏支付拖欠的租金6751.3元（从2020年2月12日至2020年8月12日），并按两倍支付违约金；三、被告凤美酒店向原告闵敏支付拖欠的租金，2020年8月12日之后按照964.5元每月支付；2020年11月1日之后按照1012.6元每月的标准支付租金；四、被告凤美酒店承担诉讼费用。被告凤美酒店答辩要点：一、不同意解除租赁合同。二、因为疫情影响导致酒店关闭2个月，要求减免2个月的租金，租金要与财务核实。三、不同意腾空房屋，被告凤美酒店承租的时候是毛坯房，被告凤美酒店投资装修了。四、原告闵敏于2020年4月3日强行开锁，打开房间，导致不能经营，后面没有管理该房屋了。查明的事实根据双方当事人的诉辨主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、原告（甲方，出租方）闵敏与被告（乙方，承租人）凤美酒店签订一份《90公馆房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定：一、承租，1、甲方同意将座落在长沙市国家经济开发区东四路22号方略90公馆1栋1712号房屋。2、乙方承租该房屋主要用于经营公寓酒店，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更该房屋的经营业态。3、物业交付标准：毛坯房交付，详见附件一毛坯房交付标准。二、租赁期，租赁期从2018年7月1日至2031年10月30日止，共计13年。三、租赁房屋的承租金、物业费及递增标准，1、租金标准：2016年11月1日至2018年10月30日每平方米单价为20元，2018年11月1日起每年租金递增5%（详见列表），2019年11月1日至2020年10月31日，每平方米单价为22.05元；2020年11月1日至2021年10月31日，每平方米单价为23.15元。前述租金不含税费。2、物业费标准，在租赁期间，甲方聘请长沙紫都物业管理有限公司提供物业管理服务，乙方承担租赁物业相关的物业管理费、卫生费等费用。物业管理费按本物业住宅收费标准为2元每平方米每月，水电费按规定的收费标准由乙方承担，并于每个月的10日前付清上个月的费用。3、租金及物业费缴费时间，房屋租金按季度结算，由乙方在每季度届满前10日内将下季度租金和物业服务费，分别向甲方和物业公司一次性缴纳。4、起租期，该房屋租金起租日从2018年7月1日开始计算。5、水费、电费及其他费用，乙方同意在承租期内，每月按独立安装的计量或流量表或其他甲方出示的票据，由乙方按本物业住宅收费标准向物业管理公司缴纳水、电、燃气、电话、闭路电视系统等发生的费用。七、房屋的返还，1、乙方应在合同终止日或双方协商约定的时间，与甲方结清本合同项下所有欠付款并将该房屋交还给甲方。2、合同终止或解除之日，乙方遗留在该房屋内的任何装饰、家具、设施设备均视为乙方放弃的物品。甲方有权利自行处理，乙方对此没有异议。同时甲方有权利向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。3、如乙方在合同期满或解除之日，以及双方另行约定终止的时间没有向甲方交还房屋，则甲方有权强行收回该房屋。八、双方其他权利与义务，（二）乙方，3、在承租期内，乙方应负责承租房屋及该范围内设备设施的管理和维护、维修，并承担由此发生的所有费用，以保证正常经营。十一、合同解除与终止，1、本合同将因下述任一事件之发生而解除：（1）在承租期内，一方向另一方书面申请或请求，并经另一方书面确认和同意。（2）在承租期内，一方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行，并由另一方给予书面通知。十二、违约责任，3、乙方逾期支付租金或任何费用达30日，甲方可直接通知乙方解除本合同，且已收取的租金等款项不予退还。合同还约定了续租条款、适用法律及争端解决等事项。2、2017年10月24日，买受人闵敏与出卖人长沙方略房地产开发有限公司签订一份《长沙县商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为坐落于方略90公馆1幢17层1712号房屋，规划用途为住宅；该商品房建筑面积34.13平方米。2017年10月24日，双方签订一份《补充协议》，约定：甲乙双方签订的商品房买卖合同约定的建筑面积为34.13平方米，此面积为预测面积，实测面积43.74平方米。3、长沙县泉塘街道（长沙经济技术开发区）东四路22号方略90公馆1712号房屋属于原告闵敏所有，已经办理不动产权证。4、原告闵敏提供了建行个人账户收入交易明细及房租转账记录，房租已交至2020年1月。5、为主张租金，2020年3月25日，原告闵敏报警，长沙县公安局泉塘派出所曾经出警，派出所要求双方协商解决；长沙县司法局泉塘司法所曾经组织协调，未果；2020年4月3日至7日，原告闵敏多次通过微信、短信、电话等方式与被告凤美酒店沟通，催缴房租。6、2020年4月3日，原告闵敏等人到出租的房屋（如家酒店显示的房号为1715房），双方在协商时发生冲突，原告闵敏带人开锁、进入该房间拍照。7、2020年4月25日，原告闵敏通过顺丰快递向被告凤美酒店邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，同时将《解除合同通知书》在出租的房间门上张贴（酒店门牌号1715号）。8、关于出租房屋的现状，原告闵敏称被告凤美酒店违约不履行义务，采取私下救济的正当方式维权，2020年4月3日打开房间的，换锁也没有换成功，这期间的房屋归属问题也不清楚，一直拖欠租金。被告凤美酒店认为，原告闵敏未经酒店同意强行打开房间，将门锁拆卸掉了，没有门锁导致不能经营，在上面贴了胶带，没有管理该房屋了。9、2020年8月5日，长沙紫都物业管理有限公司出具一份《证明》，载明：长沙市国家经济开发区东四路22号方略90公馆（隶属于长沙方略房地产开发有限公司），主楼17、18、19、20（共计四层），每层28间，产权面积4700平方米，于2014年4月将毛坯房租赁给现酒店股东装修经营，装修期为三个月，租赁期15年，物业管理费2元每平方米，酒店、物业双方诚信合作至今。10、长沙方略房地产开发有限公司（出租方，甲方）与湖南如家酒店管理有限公司（承租方、乙方）签订一份《方略90公馆房屋租赁合同》，约定：一、承租，1、甲方同意将座落在长沙市国家经济技术开发区东四路22号方略90公馆主楼17、18、19、20（共计四层），每层28间，租赁产权面积约4700平方米。2、乙方承租该房屋主要用于经营湖南如家公寓酒店。3、物业交付标准，毛坯房交付。二、租赁期，租赁期从2014年4月15日至2029年3月14日止，共计15年。2、乙方应于2014年4月15日内前往甲方接受房屋。合同还约定了承租金、物业费及递增标准，房屋的返还等等条款。11、被告凤美酒店提供一份2020年1月25日长沙县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部文件《关于进一步做好全县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的禁止令》，“二、全面禁止各类演出、赛事、论坛、展会等大型活动；景区、景点、民宿、农庄一律暂停对外营业”等。12、2020年8月23日，湖南如家酒店管理股份有限公司出具一份《证明书》，载明:凤美酒店已于2014年加盟我公司旗下酒店，通过资质审核符合我公司加盟要求，并授予其在90公馆所使用湖南如家酒店品牌之权利，有限期自2014年4月15日至2029年3月14日。被告凤美酒店提供了2019年1月1日至2019年4月30日湖南品家星沙店收款报表及2020年1月1日至2020年4月30日湖南品家星沙店收款报表，用以证明疫情对酒店生意造成了影响。13、被告凤美酒店陈述，之前是加盟的湖南如家酒店，加盟如家酒店以后的名称是品家酒店。争议的事实及认定一、本案中《租赁合同》是否解除的问题及解除合同后的租金损失承担问题。原告闵敏认为，根据租赁合同约定，被告凤美酒店未能如期支付租金，超过30天的，原告闵敏有权单方解除租赁合同。被告凤美酒店不同意解除租赁合同。经审查，本院认为，依据《租赁合同》第三条租金缴费时间、第七条房屋的返还、第十一条合同解除与终止及十二条违约责任的约定，“房屋租金按季度结算，由乙方在每季度届满前10日内将下季度租金向甲方一次性缴纳”，被告凤美酒店未及时足额支付租金，存在违约行为，原告闵敏作为出租人有权解除合同，并要求承租人腾空房屋及返还房屋。本案中，被告凤美酒店拖欠租金，致使原告闵敏的合同目的不能实现，合同约定的解除条件已成就，因此，原告闵敏得以享有和行使合同约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。”本案中，原告闵敏既通过邮寄的方式送达了《解除房屋租赁合同通知书》，还采取实际行动，用开锁的方式表达了解除合同的意思表示，由此，本院确认原告闵敏与被告凤美酒店之间的《租赁合同》已于2020年4月3日解除。关于租赁合同解除以后，租金损失的认定问题，本院认为原告闵敏既然要解除租赁合同，就要彻底收回房屋，行使管理权，现在原告闵敏开锁以后未能彻底收回房屋，未采取有效措施对房屋进行管理和使用，致使房屋处于无人管理的现状，扩大了房租的损失，根据《民法通则》第一百一十四条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大;没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”故从原告闵敏开锁以后至房屋实际返还之日的租金，本院酌情支持二分之一的租金损失，其余的二之一租金损失自行承担。被告凤美酒店对于原告闵敏开锁以后房屋处于无人管理的状态也负有一定的过错和责任，如果不愿意租赁该房屋了，也应该明确告诉原告闵敏，协商处理租赁合同解除等事宜，办理交接手续，而不是将房屋闲置，导致扩大租金损失，故应承担二分之一的租金损失。二、房屋装修费的处理问题。被告凤美酒店认为，承租的是毛坯房，投资装修了，如果解除合同，原告闵敏要承担装修费。经审查，本院认为，被告凤美酒店关于装修费的诉求，并未提起反诉，双方存在争议，本案审理的系租赁合同纠纷，装修合同纠纷与租赁合同纠纷属于不同的法律关系，被告凤美酒店可以与原告闵敏协商处理，协商不成，另案诉讼。三、被告凤美酒店要求减免2个月租金的处理问题。被告凤美酒店认为，2020年1月新冠肺炎疫情爆发，疫情的影响导致严重亏损，请求减免2个月的租金。原告闵敏认为，不同意减免租金，应按照租赁合同履行义务。经审查，本院认为，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、关于合同案件的审理6“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”2020年1月至今的新冠肺炎疫情对世界和我国的经济影响深远，第一季度我国经济下行，第三产业（餐饮、航空、酒店，旅游等）深受重创，部分企业倒闭、裁员。本案中，被告凤美酒店租赁原告闵敏的房屋用于经营酒店，疫情期间，人流、物流暂停，疫情对被告凤美酒店的经营造成重大影响，经综合考量，本院对其要求减免2个月租金的诉讼请求，予以支持，本案中减免2020年2月、3月的租金。判决的理由与结果本院认为，原告闵敏与被告凤美酒店签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应依照合同的约定履行义务。一、关于原告闵敏要求与被告凤美酒店解除《租赁合同》并由被告凤美酒店腾空房屋、归还房屋的诉讼请求，如上文分析，本院确认双方签订的租赁合同已于2020年4月3日解除，其他的诉讼请求，均予以支持。二、关于原告闵敏的第二项、第三项诉讼请求，其主张的租金起算日为2020年2月1日，如上文分析，本院同意减免2个月的租金，即减免2020年2月、3月的租金，租金从2020年4月1日开始计算，参考租赁合同约定的租金计算标准，从2020年4月1日计算到2020年10月31日，租金为6751.5元（22.05元／平方米×43.74平方米×7个月），租金损失由被告凤美酒店承担二分之一，即3376元。从2020年11月1日以后租金每月计算标准为1012.6元（23.15元／平方米×43.74平方米），直至房屋返还之日，由被告凤美酒店承担二分之一的租金损失。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决如下：一、确认原告闵敏与被告湖南凤美酒店管理有限公司签订的《90公馆房屋租赁合同》已于2020年4月3日解除；二、被告湖南凤美酒店管理有限公司于本判决书生效后十日内腾空房屋，并向原告闵敏返还租赁的房屋（方略90公馆1712号房）；三、被告湖南凤美酒店管理有限公司于本判决书生效后十日内向原告闵敏支付截止2020年10月31日的租金损失3376元；四、从2020年11月1日至租赁房屋返还之日，被告湖南凤美酒店管理有限公司按照1012.6元／月的计算标准向原告闵敏支付二分之一的租金损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告湖南凤美酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐昌新二〇二〇年九月十七日法官助理黄香连书记员蒋培滔附：本案所适用的法律法规《民法通则》第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大;没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。