云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初224号原告：龙思遥，男，1986年12月20日生，汉族，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：罗浩铭，云南华垣律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙薇薇，云南华垣律师事务所实习律师。被告：建水县恒业房地产开发有限公司，住所地：建水县临安镇西部区清远路。法定代表人：李雁飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷学俊，云南牵明律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵非男。原告龙思遥与被告建水县恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙思遥及其委托诉讼代理人罗浩铭、孙薇薇，被告恒业地产的委托诉讼代理人赵非男、雷学俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙思遥向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年1月4日签订的合同编号为10007728号《商品房购销合同》的法律效力；2.要求被告在判决生效后一个月内履行交房义务；3.要求被告按合同约定从2019年3月31日起至实际交房之日止承担违约金；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告于2017年度即向社会公众发布新春优惠广告，价钱为2017元/㎡。龙思遥、龙思远、龙腾达三兄弟，为了从事经营酒店，与被告经多次协商，被告将街面的第4幢A区第一层、第三层至第十三层出售给原告，因涉及资金巨大，约定由原告方笼统打款至被告的账号，待与被告签订购房合同备案之后明确具体总房款后于交房之前付清所剩余房款。原告分别向被告转账：2018年2月7日转账200000元，2018年1月4日转账3400000元，2018年2月11日分别转账3200000元、1000000元，2018年2月12日分别转账1500000元、1456965元，2018年2月13日转账3170895元，2018年2月14日转账426595元。支付购房款共计14354455元。双方签订的合同总房款为18484455元。原告共计以现金支付房款的方式向被告付款70%以上。被告根据原告打款金额开具了购房收据三张。以龙思遥、龙思远、龙腾达名义分别在2017年及2018年与被告签订了194份商品房购销合同，购置住宅性用房及车位用于酒店经营。2018年7月原告因资金压力的问题，被告股东马恒丰称，可以由被告代售部分住宅。原告与马恒丰商议后同意交由被告代售23套住宅及一套别墅（48-2），代售金额为350万元，加上龙思遥代被告所交纳保证金4万，共计354万元。该笔款项应于2018年8月9日以前交付给原告，但被告至今未付。2018年1月4日，原、被告签订了《商品房购销合同》，约定被告将位于恒业惠府第4幢A单元13层1301号房预售给原告，按套计价总房款为122940元，面积为60.73平方米。交房日期定为2019年3月31日前。合同签订后，被告于2018年2月4日向房地产管理部门登记备案。备案后，约2018年8月开始，因被告拖欠建设施工方款项，施工方停止施工。2019年3月12日在临近交房时被告在未与业主协商的情况下，单方发出通告称不能按合同约定的交房日期履行交房义务，交房时间改为2019年10月31日以前，称其会按合同约定承担违约责任。但至今被告仍未履行交房义务，且建设工地从2018年8月未再进行施工。原告认为，双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，具有法律效力。被告在收到原告的购房款以及备案后即停止施工，致使原告的合法权益处于危险状态，而且未能按合同约定履行交房义务，使原告的合法权益受到侵犯。被告恒业地产辩称，原告所诉的事实与客观不符，双方实为民间借贷法律关系，诉状所述打款记录仅陈述了部分，对被告归还的款项未提及。2017元/㎡的广告有时效性，是2017年年初的宣传，针对的是指定房屋。酒店式公寓当时还未开始宣传，当时投资收益预算是35万元起每套。原、被告签订的商品房购销合同销售价格低于成本价，且远低于市场价，购房也未出具购房发票。实为对双方民间借贷关系的担保抵押，不是双方真实意思表示，是为了给原告出借的款项在被告未还清之前的一个保障。请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了下列证据：证据一：1.被告的工商登记信息，证明被告法人变更及股东登记信息；2.商品房购销合同，证明双方所存在的法律关系，订立合同的事实及被告已经违约的行为；3.购房款收据、银行打款记录，证明原告已经履行交款的事实；4.《承诺书》，证明被告未按龙思遥与马恒丰签订的承诺书约定，将房屋代卖款按约定归还原告，存在违约行为；5.被告在2017年前出的要约广告2017元/㎡，证明双方的合同是真实意思表示；6.被告销售的房屋现场照片三张，证明被告停工不能按时交房的事实；7.被告及股东被强制执行的法律文书，证明被告的经营行为及商业信誉存在严重问题，影响原告的合法权益。证据二：1.照片6张，证明被告的宣传招募酒店投资商的事实；2.光盘，证明被告向社会发布售房广告，价格为2017元/㎡；3.购房结算表、维修基金统计表，证明原告方对向被告所购买的194套房屋的房号、面积、成交价总结作出的核算及房屋的公共维修基金已由被告代缴；4.房屋设计的各种图纸，证明原告购买的房屋开设酒店的分布情况，该幢楼就是建盖用于开设酒店；5.银行交易明细，证明2018年7月3日被告退给原告龙思遥400000元的事实；6.授权书，证明龙思远、龙腾达授权龙思遥处理由被告代卖房屋事宜；7.马恒丰身份证，证明马恒丰的身份信息。证据三：1.金曼工作室打款证明；2.微信订单记录；3.建水县遥远传媒制作部与被告的7份合同书；4.邮储银行出具的8条建水县遥远传媒制作部与被告的资金来往明细，备注为广告费。以上证据证明建水县遥远传媒制作部与被告的业务往来，遥远传媒与龙腾达、龙思遥没有关系，龙思远只是其中一个股东。5.借条，马恒丰与龙思遥的借款100万元。证明被告提交协议抵款100万元的债务。经质证，被告对原告提交的证据一认为：1.真实性无异议；2.三性不认可，只有面积没有单价，与正常合同不一致，销售价与事实不符；3.出具收据的真实性无异议，但证明借贷关系；4.承诺书，证明是民间借贷关系，原被告的借贷关系是从恒业惠府项目第一期就开始，直到第三期的开发；5.宣传价是2017元起，只是宣传手段，针对特定时段，指定的房屋；6.对停工是事实无异议；7.法律文书与本案无关。对证据二认为：1.不认可证明目的，与本案没有关联，价值与原告主张的合同相差二十万元左右，合同无效；2.不认可证明目的，当时只是广告促销，并非指原告主张的房屋价格。2017元/㎡的宣传具有时效性，广告上已经明确，只是针对某时段的销售宣传，与原告签订合同的时间不是同一时段；3.不予认可，是原告单方制作，且维修基金是由被告缴纳的。维修基金明确规定是需要业主亲自缴纳，当时就是为了担保抵押被告才去缴纳，备案也是出于担保抵押目的才去办理的；4.图纸不予认可，以相关部门备案的为准；5-6.原告为配合抵押借款房屋解封事项，不予认可；7.马恒丰的身份证是因为双方的民间借贷关系才给原告的，一般房屋买卖是不需要法人身份证加盖公章。对证据三认为：1.代付款情况说明，被告转入金曼等三家公司，是龙思遥指定转入的，公司款项出入备注不可能标注借款，但都格外注明过是代马恒丰还款，而马恒丰的款项是用于公司经营；2.微信记录不能证明与遥远传媒的业务往来；3、4.合同金额约180万，与实际资金往来相差大，广告合同双方也没有实际结算，很多也没有实际制作，实际就是借贷背景下签订的，证明目的不予认可。5.此借条为马恒丰与龙思遥的个人债务，与被告无关。被告向本院提交了下列证据：证据一，公司营业执照、法人身份证明，证明被告主体资格；证据二，原、被告往来账目明细表两张、银行单据，证明原被告从2016年6月29日至2019年2月3日期间存在大量相互给付款项的事实，即原告共计借款19854455元给被告，被告向原告归还12805000元的事实：（一）2016年6月29日-2017年11月15日往来明细：1.2016年6月29日，龙思遥转马恒丰卡95万元，扣除利息5万元，记账100万元；2.2016年7月11日，龙思遥转马恒丰卡91万元，扣除利息9万元，记账100万元；3.2016年7月29日，马恒丰转龙思遥卡12万元；4.2016年8月11日，马恒丰转龙思遥卡5万元；5.2016年8月29日，马恒丰转龙思遥卡10万元；6.2016年9月12日，马恒丰转龙思遥卡7万元（只做登记，未提交具体单据）；7.2016年11月8日，龙思遥转马恒丰卡130万元，扣除利息20万元，记账150万元；8.2016年11月9日，龙思遥转马恒丰卡60万元；9.2016年11月14日，龙思遥转马恒丰卡30万元；10.2016年11月17日，龙思遥转马恒丰卡110万元；11.2017年2月14日，马恒丰转龙思遥卡30万元（只做登记，未提交单据）；12.2017年2月24日，马恒丰转龙思遥卡25万元；13.2017年2月24日被告转遥远传媒公司5万元；14.被告转金曼公司45万元；15.被告转遥远传媒公司40万元；16.被告转遥远传媒公司30万元；17.2017年4月25日，被告转凯达公司25万元；18.2017年4月25日，被告转凯达公司30万元；19.2017年6月9日，被告转遥远传媒公司5万元；20.2017年7月21日，被告转金曼公司25万元；21.2017年8月18日，被告转遥远传媒公司20万元；22.2017年10月31日，倪敏转龙思遥5万元（只做登记，未提交单据）；23.2017年11月15日，被告转金曼公司80万元。以上借款为550万元，还款433万元。（二）2017年12月-2019年2月3日往来明细：1.2018年2月7日龙思远转被告20万元；2.2018年2月11日，龙思远转被告100万元；3.2018年2月13日，龙思远转被告3170895元；4.2018年1月4日，龙思遥转被告340万元；5.2018年2月11日，龙思遥转被告320万元；6.2018年2月12日龙思遥转被告150万元；7.2018年2月14日，龙思遥转被告426595元；8.2018年2月12日，龙腾达转被告1456965元；9.2017年12月25日，沈鑫房款抵借款100万元（协议书）；10.2018年2月11日，现金付龙思遥200万元（未留字据，王海兰提现付龙思遥、倪敏提现付龙思遥）；11.2018年2月12日至13日，倪敏转龙腾达300万元；12.2018年2月13日，被告转金曼装饰1345000元；13.2018年2月13日，被告转遥远传媒公司60万元；14.2018年7月3日，被告转龙思遥40万元；15.2018年8月17日，被告转遥远传媒10万元；16.2018年11月19日，中俊转龙腾达1万元；17.2019年2月3日被告转遥远传媒公司2万元。以上被告借款为14354455元，还款8475000元。证据三，光盘一张，证明原被告间款项往来系民间借贷关系的事实。证据四：1.建国用（2014）第××号土地使用权证及宗地图；2.恒业.惠府建设用地规划许可证；3.恒业.惠府（三期）建设工程规划许可证；4.恒业.惠府（三期）建筑工程施工许可证；5、恒业.惠府（三期）商品房预售许可证明。经质证，原告对被告提交的证据一、四无异议，对证据二认为被告主张2016年6月至2019年发生的借款，没有具体金额、利息、结算，也没有提供相关证据证明有效的借贷关系；被告把案外人的款项混同，借款关系混乱。其中，与马恒丰的银行交易记录与本案无关，且单据用途未标明是借款；利息支付表，是被告单方制作，不予认可；与建水县遥远传媒制作部的转账用途为广告费、制作费；与云南凯达商贸有限公司的部分转账用途为货款；与建水县金曼装饰工作室的转账部分用途为装饰工程款；均与本案无关，不能证明是民间借贷。2016年原告向被告购买了8个商铺，总房价688万，原告付款482元：被告提交的证据二中（一）1、2项打款186万元，为购买该商铺的定金，后因价格协商不成，马恒丰退回定金34万元【被告提交的证据二中（一）3、4、5、6项】；经协商继续履行合同，原告继续向马恒丰打款330万元【被告提交的证据二中（一）7、8、9、10项】。后因被告将房屋一房二卖，经协商退款给原告加违约金共计663.5万元：被告提交的证据二中（一）11、12、17、18、20、23，（二）11、12项打款共计649.5万元及马恒丰退回定金34万元，后2017年2月17日，龙思遥付马恒丰20万元。被告提交的证据二中（二）1-8项原告共计付款1435.4455万元为购房款，被告没有证据证明是借贷关系产生的款项；9.协议书的真实性无异议，但该借款为龙思遥与马恒丰的借款，与本案无关；10.收款人为王海兰的农村信用合作社现金支票存根上标注的提现付龙思遥是被告单方标注；红河州中俊房地产开发经营有限公司与倪敏的转账记录与本案无关；倪敏取现记录标注的提现赔龙思遥（利）为被告单方标注，对证据三，光盘内容不能反映借款的事实，存在拼接转接，录音是偷录的，是违法录音，内容不确切，也不吻合，来源不合法，不能证明其证明目的。本院对马恒丰做了询问笔录，并调取了下列材料：1.建水县房地产管理处出具的合同备案查询统计，说明涉案房屋的备案登记情况；2.建水县不动产登记中心存档的土地他项权利登记申请书、红河州中级人民法院（2018）云25执保83号协助执行通知书，说明建国用（2014）字第1782号土地使用权的抵押登记及查封情况；3.建水县城建档案馆存档的关于建水县恒业房地产开发有限公司恒业.惠府的建设用地、建设工程规划许可申请表、红河州环保局文件、建水县发展和改革局文件等材料，说明恒业.惠府项目的建设用地、建设工程规划许可情况，是集体住宅与商业为一体的商住小区；4.系统关联案件情况：（2017）云25民初491号民事判决书，中国华融资产管理股份有限公司云南分公司对抵押物建国用（2014）第××号土地使用权依法折价、拍卖或变卖所得的价款在担保额2600万元范围内享有优先受偿权；（2020）云2524民初1118号案件中恒业.惠府第4幢Ｂ单元6层608号房的商品房购销合同。经质证，原告对询问笔录认为马恒丰与本案有利害关系，其陈述没有证明力，所述无法验证，没有相应的证据证明。被告无异议。对本院调取的材料原告无异议，但认为恒业.惠府第4幢B单元6层608号房的商品房购销合同，B单元与A单元的结构不一样，其层高是5米多，买一层送一层，且该合同含装修，还含电器家具卫浴和定制楼梯灯，可以拎包入住；购买时间与原告购买的相差两个月，春节后购买的房价有上浮；付款方式上原告及时付70%以上的房款未贷款；原告购买的房屋层高为3米，不带装修，自然价格与原告的存在差距；被告对本院调取的资料无异议，但对原、被告房屋买卖合同交易真实性不予认可，并不是真实的房屋买卖。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据的真实性予以认定。对被告提交的证据一、四的真实性予以认定；证据二中对被告与龙思遥、龙思远、龙腾达的交易明细的真实性予以认定，龙思遥、龙思远、龙腾达向被告转账共14354455元，业务回单上的交易用途及附言均备注为购房款。2018年2月14日，被告向龙思遥、龙思远、龙腾达分别出具了一张盖其印章的收据，其中摘要栏载明：“恒业惠府购房款”的事实予以采信。对被告主张的民间借贷关系，因无其他证据相印证，不予采信。对与金曼、凯达的交易明细原告无异议的，对其真实性予以认定，其他与本案无关联性；对证据三证明目的没有其他证据相印证。本院对马恒丰的询问笔录，对其和龙思遥转账明细的真实性予以认定；对本院调取的材料，真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2018年1月4日，以被告恒业地产为甲方，原告龙思遥为乙方签订了合同编号为10007728号的《商品房购销合同》。合同约定，甲方将其开发的位于建水县西部区清远路旁，土地使用权证号为：建国用（2014）1782号，恒业.惠府第4幢A单元13层1301号房屋（钢结构）出售给乙方。按套计价，该商品房总价为122940元（已含套内建筑面积即及分摊的共有建筑面积的价格），房屋套内建筑面积为60.73平方米。乙方于2018年1月4日前支付全部应付款项122940元；甲方应于2019年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方如未按约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，乙方按合同总价款的0.01%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按合同总价款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行......2018年2月4日，向房地产管理机关办理了登记备案，登记号为10006877号。恒业.惠府第4幢A单元的建设工程因资金原因，从2018年10月起停工至今。龙思遥，龙思远、龙腾达分别与被告签订了恒业惠府4栋A单元的《商品房购销合同》，共194份。签订的合同涉及总房款为17584455元（不含车位）。该194份合同中，龙思遥名下的合同有126份，涉及合同商品房总价款为11756595元；龙思远名下的有51份，涉及合同商品房总价款为4370895元；龙腾达名下的有17份，涉及合同商品房总价款为1456965元。龙思遥分别于2018年1月4日转账3400000元，2018年2月11日转账3200000元，2018年2月12日转账1500000元，2018年2月14日转账426595元，共转账8526595元；龙思远分别于2018年2月7日转账200000元，2018年2月11日转账1000000元，2018年2月13日转账3170895元，共转账4370895元；龙腾达于2018年2月12日转账1456965元。三人共计转账14354455元，业务回单上的交易用途及附言均备注为购房款。2018年2月14日，被告向龙思遥、龙思远、龙腾达分别出具了一张盖其印章的收据，其中摘要栏载明：“恒业惠府购房款”，但未开具发票。2018年1月1日，以被告为甲方、龙思遥为乙方、沈鑫为丙方签订了协议书，载明甲方将开发建设的建水县恒业惠府一期2-1号房屋抵款给乙方及乙方指定产权人事宜达成如下三份协议：一、乙方为2-1号房抵押权人，甲、乙、丙三方共同确立，甲方将2-1号房屋作价100万元抵款给乙方，用于冲抵原乙方向甲方借出的100万元，乙方指定该房屋的产权人为丙方。二、甲、乙双方共同确认，乙方愿与甲方冲抵相应金额的借款，即100万元，同意解除原签订的商品房购销合同。三、乙方指定产权人为丙方，由乙方收取丙方购房款，甲方开具100万元金额的发票，并与丙方签订商品房购销合同，合同约定价款为100万元。诉讼过程中，原告表示冲抵的该借款100万元为其与被告原法定代表人马恒丰的借款，借款已清偿。且原告与被告、被告的其他股东及法定代表人均无民间借贷关系。2017年10月11日，被告的法定代表人由马恒丰变更为李雁飞。2018年7月7日，马恒丰向龙思遥出具了承诺书，载明：经双方共同协商，龙思遥同意让恒业地产公司代卖23套住房，及一套别墅（48-2），并于2018年7月3日至2018年8月9日前总共归还龙思遥354万元款项，其中4万元为龙思遥替沈鑫交的公积金保证金，350万元为归还龙思遥23套住房，及一套别墅（48-2）的房款。如到期未归还354万元款项，龙思遥不再同意恒业惠府地产公司代卖剩余住宅，并用160万元的总价格买下2-7、2-8两套商铺，购买款从该款项中扣除。另，代卖的23套房屋为该194套房中的房屋，其中龙思远合同名下涉及6套、龙腾达涉及17套。该194份合同除代卖的23套外，龙思遥名下126套、龙思远名下45套，共171份合同均已备案登记。2018年7月1日，龙思远、龙腾达出具授权委托书，载明：因房屋代卖事宜，特授权龙思遥全权处理房屋代卖事宜，对龙思遥在房屋代卖事宜中作出的承诺，均予以认可，包括签订相关协议，以及资金回收等权限。2018年7月3日，被告向龙思遥转账40万元，用途备注为退龙思遥购房款（124号）。后，被告未按约定归还原告代卖房屋的款项。马恒丰在本院询问笔录中表示与其名义向龙思遥的借款不是个人借款，是被告与龙思遥的借款。在2016年-2018年期间，被告与建水县遥远传媒制作部（法定代表人：龙思远）签订了6份大型户外媒体发布合同及1份车身广告合同。诉讼过程中，被告表示除以上书面合同外还有口头合同内容，双方尚未对业务款进行结算。2015年9月14日，被告与工行河口支行签订了《最高额抵押合同》，抵押物为建国用（2014）第××号土地使用权。工行河口支行与中国华融资管理股份有限公司云南分公司于2017年12月19日签订了《资产转让协议》，约定将其债权进行转让。经红河州中级人民法院（2017）云25民初491号民事判决书，判决中国华融资产管理股份有限公司云南分公司对抵押物建国用（2014）第××号土地使用权依法折价、拍卖或变卖所得的价款在担保额2600万元范围内享有优先受偿权。红河州中级人民法院（2018）云25执保83号协助执行通知书对建国用（2014）第××号土地使用权进行了查封，查封期限自2018年8月20日起至2021年8月19日。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。原、被告所签的《商品房购销合同》均有双方的签字、盖章，形式合法，系双方当事人的真实意思表示；合同签订后，原告按约定交纳了大部分房款，被告向原告出具了购房款收据，并向房屋登记机构办理了备案登记，不违反法律的规定；该《商品房购销合同》合法有效，双方当事人应按约履行。原告龙思遥名下涉及126份合同商品房总价款为11756595元，共交纳了8526595元房款，剩余3230000元的房款应按合同约定支付。因原告笼统打款，未明确约定其付清或欠付具体房屋的房款，本院按平均支付为原则，原告龙思遥名下涉及126份合同，认定每套房屋欠付25634.92元。合同约定，被告应于2019年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。现被告因资金原因，建设工程从2018年10月起停工至今，尚不具备交房条件，且原告也未按合同约定支付全部应付款项。原告可待具备交房条件后，根据具体的交房情况确定违约损失后，再行主张权利，对原告要求被告在判决生效后一个月内履行交房义务的诉讼主张，不符合将经建设单位组织验收合格的商品房交付原告的合同约定，本院不予支持；同时，原告应于2018年1月4日前支付全部应付款项。原告未按约定时间支付全部款项存在违约，对原告要求被告按合同约定从2019年3月31日起至实际交房之日止承担违约金的诉讼主张，本院不予支持。对原告主张被告代售23套住宅及一套别墅（48-2），代售金额为350万元，加上其代被告所交纳保证金4万，共计354万元用于抵扣购房款的主张，因不是同一法律关系，不宜在本案中一并处理，本院不予支持。被告提交的证据不能证明原告交纳的购房款系借款，对被告关于双方签订的商品房购销合同，实为对双方民间借贷关系的担保抵押的主张，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告龙思遥与被告建水县恒业房地产开发有限公司于2018年1月4日签订合同编号为10007728号的《商品房购销合同》有效；二、驳回原告龙思遥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告建水县恒业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长  李智强审判员  孙 权审判员  张永波二〇二〇年九月十一日书记员  冉阳阳