云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初4836号原告：查文菊，女，彝族，1968年8月7日生，住云南省曲靖市富源县。原告：肖桢林，男，汉族，1966年5月14日生，住云南省曲靖市富源县。上列二原告共同委托诉讼代理人：海类尚、陈红帅，云南上首律师事务所律师。（特别授权）被告:曲靖红石房地产开发有限责任公司统一社会信用代码：91530300790299675P。法定代表人：闫政柏，该公司总经理。地址：曲靖市麒麟区（向阳商场旁）。委托诉讼代理人：陈石平，该公司员工。（特别授权）原告查文菊、肖桢林诉被告曲靖红石房地产开发有限责任公司（以下简称“曲靖红石房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，依法适用普通程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人海类尚、陈红帅、被告曲靖红石房地产公司的委托代理人陈石平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告为原告办理位于曲靖市麒麟区房屋的不动产权证。二、判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币705233.57元（以购房款1883616元为基数，按年利率7.125%计算自2015年3月31日至2020年6月30日），并按年利率7.125%计算自2020年7月1日起至被告向产权登记机关提出申请并办理完毕产权登记手续之日止的违约金。三、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2013年9月12日，原、被告签订《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于曲靖市麒麟区；房款1883616元，原告首期支付购房总价款30.03%，金额565616元，付款日期为2013年9月12日，其余价款1318000元向曲靖市麒麟区农村信用合作联合江滨分社贷款支付；在原告支付全部房价款、维修基金、工本费、相关税费，并办理房屋交接手续后，被告应当在90日内负责向产权登记机关申请办理该套商品房的产权登记手续。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。双方于2014年12月31日办理了接房手续，原告于2014年12月31日向被告交纳了配套费（住宅）、房产证工本费、土地证工本费、契税、维修基金等费用。根据合同约定，被告应当于2015年3月31日前向产权登记机关申请办理产权登记手续，但被告一直未履行前述合同义务，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，被告应以已付房款总额为计算基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即年利率7.125%）标准计算违约金支付。综上，望法院判如所请。被告曲靖红石房地产公司辩称：一、因我公司开发的中天水云间一期、二期是同一个土地证，此土地证已被我公司抵押给农村信用社贷款。涉案房屋属于水云间一期，因为土地证被抵押无法办理产权证书。整个水云间小区至今为止都未办理不动产权证书，客观上办理不了，故请求驳回原告的第一项诉请。二、原告支付首付款购买涉案房屋，而我公司已按约交付了房屋，只是收取了办证费用，原告主张以房款为计算基数计算违约金支付的诉请不合理，违约金过高，按此方式计算，相当于我公司将涉案房屋白送给了原告，有违公平合理原则，且原告也未举证证实其实际损失。即使要支付违约金也应以办证费用为基数计算违约金。原告查文菊、肖桢林为证明其诉讼主张，向本院举证如下：一、二原告身份证复印件各一份、结婚证复印件两份、被告企业信用信息公示报告打印件一份，用于证明原、被告的基本情况及诉讼主体资格。二、《商品房购销合同》《合同登记备案表》各一份,用于证明原、被告签订商品房购销合同，约定了房屋位置、房价及支付方式、交房时间、办证事宜等。三、购房发票复印件一张、收据复印件两张、《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》复印件各一份、物业服务费收据复印件二份，用于证明二原告按约支付了购房款，被告于2014年12月31日向原告交付了涉案房屋，后原告向被告交纳了办证工本费、维修基金、契税、配套费等。经质证，被告对上述证据的三性均无异议。针对辩解，被告曲靖红石房地产公司未向本院提交证据。本院认证，二原告提交的上述证据客观、真实，且与本案具有关联性，本院均予以采信，并作为定案的依据。经庭审举证、质证及双方当事人自认，本院确认如下法律事实：原告查文菊、肖桢林系夫妻关系。2013年9月12日，二原告与被告曲靖红石房地产公司签订《商品房购销合同》《补充协议》，主要内容约定如下：由二原告向被告曲靖红石房地产公司购买曲靖市胜峰路以南、学府路延长线以东中天水云间小区一期A-3幢商品房；总价款为1883616元，房屋参考套内建筑面积344.12平方米，原告首期支付总价款的30.03%即565616元，剩余价款1318000元向曲靖市麒麟区农村信用联社江滨分社贷款支付；被告应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给二原告；二原告须：1、支付全部房价款、维修基金、相关税费；2、办理房屋交接手续；3、签订委托甲方办理产权证和房权登记的委托书；4、向被告提供完整有效的办理产权证登记所需资料，包括但不限于发票、身份证明等；5、支付被告代办办理产权登记所需的手续费、工本费、行政规费。二原告在办理完以下事项后，被告应在90个工作日内负责向产权登记机关申请该套商品房产权登记手续，如二原告为按揭方式购房，被告应把产权证移交贷款银行，送相关主管部门办理抵押登记手续；双方另就二原告逾期付款违约责任、被告曲靖红石房地产公司逾期交房违约责任、交接、产权登记等作了约定。上述合同签订后，二原告按约向被告支付了购房款，被告亦按约于2014年12月31日向二原告交付了房屋，交房当日，二原告向被告交纳了房产证工本费、契税、土地证工本费、维修基金共计94405.48元，配套费7200元。但被告曲靖红石房地产公司至今未向产权登记机关提交办证资料，申请产权登记手续。本院认为，原告查文菊、肖桢林与被告曲靖红石房地产公司签订《商品房购销合同》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同。根据合同约定，原告应按被告要求提供有关办证材料、交纳相关费用，被告应当在原告办理完上述事项后90日个工作日内向产权登记机关申请并办理产权登记手续，该合同条款即为二原告委托被告办证的约定,因此被告按约应承担为原告办理涉案商品房产权证书的主要义务。二原告提交的证据能够证实其二人已经按照合同约定履行了交付房款、交付了办证费用及资料的相关义务，而被告至今未能向产权登记机关申请办理涉案房屋的产权登记手续，被告代理人在庭审中亦自述涉案房屋无法办证的原因系其公司因为贷款将该房屋地块上的土地证抵押给了银行，显然，被告违反了合同约定，应当承担违约责任，二原告主张由被告为其办理涉案房屋的不动产权证书的诉请具有事实和法律依据，应予支持。关于原告主张的违约金，本院认为，被告因自身原因未按约为二原告申请办理涉案房屋产权登记手续，确属违约，上述《商品房购销合同》《补充协议》未对逾期办证违约金作出约定，原告主张自2015年3月31日至被告向产权登记机关提出申请并办理完产权登记手续之日止按年利率7.125%计算违约金支付的诉请，被告抗辩违约金过高。按原告此主张，计算至2020年6月30日违约金已70余万元，从本地房地产的增值幅度来看，此违约金的计算方式显属过高，应适当予以降低，本院综合考虑被告的主观过错、原告的预期利益、被告因违约而获利、违约金的惩罚性功能等因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金按照原告已付房款1883616元的5%计算为妥，即94181元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告曲靖红石房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内,向不动产登记机关提交原告查文菊、肖桢林购买的中天水云间小区一期A-3号房屋的不动产权属证书办证所需资料，并协助原告查文菊、肖桢林办理不动产权属证书（如需要两原告提交的其他相关材料由被告在判决生效后及时通知二原告提交）。二、由被告曲靖红石房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内给付原告查文菊、肖桢林逾期办证违约金94181元。三、驳回原告查文菊、肖桢林的其余诉讼请求。案件受理费10852元（原告已预交），由查文菊、肖桢林承担9222元，由被告云南曲靖红石房地产开发有限公司承担1630元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘春宏人民陪审员  余绍龙人民陪审员  晋 红二〇二〇年九月二十八日书 记 员  朱 颖