湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1550号上诉人（原审被告，反诉原告）：何智明，男，1967年11月6日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：佘国满，湖南九子龙律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：蒋小松，湖南弘一（永州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司，住所地湖南省双牌县泷泊镇双电路。法定代表人：许力，该公司董事。委托诉讼代理人：唐瑞波，男。委托诉讼代理人：凌磊，男。上诉人何智明因与双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院（2020）湘1123民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人何智明及其委托诉讼代理人佘国满、蒋小松，被上诉人双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐瑞波、凌磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何智明上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求：判令被上诉人退还上诉人多支付的租金16.18万元，并驳回上诉人的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案应改判被上诉人退还上诉人多支付的租金16.18万元租金。首先，被上诉人违约在先，隐瞒了本案房屋马上会执行拍卖的客观事实，导致上诉人无法继续使用涉案租赁房屋。上诉人在装修过程中，工商银行通告不能再继续装修使用，上诉人不敢再投入。特别是2018年4月，双牌县执行局的法官明确告知上诉人：涉案房屋法院查封在前，上诉人所有投入是得不到法律保护的，在房屋拍卖以后，新的业主是否租给上诉人，是否提高租金，都是不确定的，不利后果只有上诉人承担。上诉人多次找被上诉人协商合同无效，退还租金，赔偿上诉方损失等事宜，双方协商未果后，上诉人向法院提出了合同无效诉讼，双牌县人民法院又以拍卖未完成为由裁定中止本案诉讼，导致上诉人的权利得不到保障。但是涉案房屋的一楼上诉人始终未使用，不应当计算租金。第二，租金的计算应参照上诉人与双牌县城市建设投资有限公司签订的合同，每年22万元标准进行计算。一二楼的租金差异是巨大的，一楼租金的市场价是二楼的3-4倍，所以本案应改判被上诉人退还上诉人多支付的租金16.18万元租金。二、一审判决酌情减少上诉人应当支付的租金2万元没有法律依据。三、一审判决上诉人支付三层的租金26137元也是错误的，没有法律依据。一审按每个月1500元的标准支付三层的租金26137元没有任何法律依据；三楼的拍卖再次证明被上诉人隐瞒查封拍卖的违约事实。若新业主不能就续租的事协商好，本案合同将终止。被上诉人在签订租赁合同时口头说三楼送给上诉人使用的。双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司辩称，一、关于租赁合同内的租金问题：答辩人曾口头告知上诉人该资产属于被抵押房源，但是抵押房源可正常使用。上诉人经过多次反复沟通，确认抵押行为不影响正常使用后，自愿签订租赁合同并交付租金，接收租赁房源进行装修后投入使用。后来工行因抵押资产问题和法院因资产拍卖问题善意提醒上诉人，并未实际干涉上诉人的租赁使用行为，上诉人实际一直按照合同约定占有使用该租赁房屋至今，并未受到任何由租赁合同约定租赁范围资产使用问题导致的不良影响。合同约定每年分两次支付租金，上诉人至2018年3月底开始就拖欠租金不及时支付。对于上诉人推脱应缴纳的保证金24万元，一直占用一二三层楼房产经营天巢KTV，并将一层剩余部分房产存放装修材料，但一直以各种借口不按合同约定支付租金。二、一审判决酌情减少上诉人应支付的租金2万元不当。上诉人实际一直占用房产，且不按时支付租金，给我公司造成大量利息损失，不应该减少合同约定的租金。三、一审判决上诉人支付三层的租金26137元是正确的，应当予以维持。请二审法院维持一审判决，并依法追回上诉人应支付的2万元租金。双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．依法判令被告立即给付欠付的租金20万元（自2018年10月1日至2019年2月28日）；2．依法判令被告支付违约金24万元（保证金）；3．依法判令被告支付滞纳金5.6万元（以20万元为基数按月利率2％从2018年10月1日暂计算至2019年11月30日，2019年12月1日后的违约金按以月利率2％计算至租金付清时止）；4．依法判令被告每月支付第三层的租金2000元（自2018年10月1日开始计算至合同履行完毕时止）；5．本案的诉讼费、保全费等由被告承担。何智明向一审法院反诉请求：1.请求反诉被告双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司退还反诉原告房屋租金16.18万元。一审法院认定事实：2017年3月28日，双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司（甲方）与被告何智明（乙方）签订了《君临滨江商铺租赁合同》，签订合同时双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司告知了何智明租赁商场一、二层被抵押的情况。合同约定甲方将位于双牌县君临滨江8号楼一、二、三层商场作为商业用途租赁给乙方使用，租赁面积约为2900平方米，租赁期限为2017年4月1日至2023年9月30日，前三年每年租金48万元，第四年至第六年租金每年递增5％，免租期限为2017年4月1日至2017年9月30日。租金交付方式为每年4月1日前交清当年半年租金，每年10月1日前交清当年另外半年租金。乙方逾期缴纳租金的，每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金给甲方。乙方应在2022年4月1日前交纳履约保证金24万元。合同自原、被告在合同签字盖章并在乙方交纳保证金后生效。合同签订后，双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司于2017年4月1日按合同约定将房屋交纳给何智明使用，何智明于2017年4月1日，2017年10月9日共支付了48万元给双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司。经核实产权证，租赁物系双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的财产，登记在其原法定代表人唐瑞波名下，一层租赁面积为887.62平方米，二层租赁面积为1690.28平方米，三层租赁面积为141.17平方米，共计2719.07平方米。2015年6月30日，双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的原法定代表人唐瑞波以双牌县君临滨江8号楼二层的所有产权为抵押与中国工商银行股份有限公司双牌支行签订抵押贷款合同，并于2015年7月9日办理了抵押登记。2015年9月2日，原告双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的原法定代表人唐瑞波以双牌县君临滨江8号楼一层的产权证号为（2010）00006906、（2010）00006911、（2010）00006912、（2010）00006913、（2010）00001162的房产为抵押与中国工商银行股份有限公司签订抵押贷款合同，并于2015年9月2日办理了抵押登记。2018年3月17日，国营双牌县打鼓坪林场向双牌县人民法院申请保全君临滨江8号楼二楼所有产权，双牌县人民法院作出（2017）湘1123执56号执行裁定书查封了君临滨江8号楼二楼的所有产权。2017年3月28日，案涉房屋一、二层抵押权人中国工商银行股份有限公司双牌支行申请保全君临滨江一、二层的所有产权，双牌县人民法院作出（2017）湘1123财保1号民事裁定书查封了君临滨江8号楼第一、二层的所有产权。2017年8月，中国工商银行股份有限公司双牌支行在君临滨江8号楼一层商场贴出公告，通知“双牌县君临滨江8栋商场房屋已抵押给我行，我行现已经申请双牌县人民法院强制拍卖该房屋，请停止对该房屋的装修使用，由此造成的经济损失，本行概不负责”。2019年2月27日，因案涉房屋抵押权人中国工商银行股份有限公司双牌支行实现抵押权，双牌县人民法院经拍卖程序，将双牌县君临滨江8号楼一、二层产权变更给双牌县城市建设投资有限公司。2018年5月29日，何智明向双牌县人民法院提起诉讼，请求法院确认何智明与双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司所签订的租赁合同无效，并要求双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司退还已交纳的保证金及租金并赔偿损失。后何智明于2019年3月19日以与君临滨江一、二层的新产权人双牌县城市投资建设有限公司达成调解协议，该公司愿意继续履行该租赁合同为由向双牌县人民法院申请撤诉，双牌县人民法院作出（2018）湘1123民初425号民事裁定书准予何智明撤回起诉。2019年8月2日，何智明与君临滨江8号楼一、二层的新业主双牌县城市建设投资有限公司签订调解协议，约定由何智明继续租赁君临滨江二、三层，一层已由何智明修建的大厅、通道和楼梯由何智明与双牌县城市建设投资有限公司共同使用，每年的租金22万元，从2019年3月1日开始，由何智明将租金交给双牌县城市建设投资有限公司。2019年11月7日，因案外人蒋斌申请执行（2019）湘1123民初587号判决书，强制执行被执行人双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的财产，双牌县人民法院查封了君临滨江8号楼第三层房屋的产权，2020年3月13日，双牌县人民法院经拍卖，依法将双牌县君临滨江8号楼第三层的产权变更给案外人何承民。一审法院认为，本案的争议焦点一：原、被告所签订的商铺租赁合同是否有效。被告方在庭审中提出，该合同是无效合同，因原告方在租赁前就已经将涉案房屋一、二层抵押给中国工商银行股份有限公司双牌支行，且已被双牌县人民法院查封，该房屋不能出租。一审法院认为，原、被告签订的《君临滨江商铺租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，虽然所涉租赁物在租赁前已经被法院查封，但并不影响租赁合同的效力，只是承租人的使用权不能对抗申请执行人，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法、有效。合同虽约定，自原、被告在合同签字盖章并在乙方（何智明）交纳保证金后生效，但同时又约定在乙方（何智明）应当在2022年4月1日前交纳保证金，这两个条款互相矛盾。本案中，双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司已按合同约定将房屋交付给何智明使用，何智明也按合同约定交纳了租金，应视为合同已经实际履行，合同中约定合同交保证金后才能生效的条款对双方已不产生约束力，该合同自2017年4月1日开始生效。原、被告应当依照合同约定，履行自己的义务。由于现在君临滨江一、二、三层的产权均已变更，原告已不是产权人，且合同所约定的保证金的最后给付期限也未届满，原告已无权要求被告支付保证金，故一审法院对原告要求被告支付保证金的诉讼请求一审法院不予支持。本案的争议焦点二：租金是否应当调整。被告主张因中国工商银行股份有限公司双牌支行在租赁房屋张贴了通知，双牌县人民法院对该租赁房屋进行了诉讼保全导致被告没有使用一楼，故不需支付一楼的租金，租金应当按照被告与双牌县城市建设投资有限公司签订的协议，按每年22万元计算租金。一审法院认为，银行张贴通知和法院诉讼保全等行为虽对被告的使用权造成了一定影响，但并未对造成实质性的损害，被告的二层KTV一直在正常营业，被告也并未放弃对一层的占有，被告不能以此作为不支付一楼租金的理由。且被告与双牌县城市建设投资有限公司签订的调解协议上，双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司并未在上面签字，该协议对其不产生约束效力，该协议也不能溯及2019年3月1日前的租金，故租金应当按照原告与被告所签订的《君临滨江商铺租赁合同》的约定计算。对被告的反诉请求，一审法院不予支持。原、被告在租赁合同签订时，原告将租赁房屋一、二层抵押的情况告知了被告，但未告知被告房屋被查封的情况。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋在出租前已经设立抵押权，或者已被法院查封的，房屋所有权发生变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持，本案中，因抵押权人实现抵押权导致房屋所有权变更，原租赁合同约定的一、二层六年的租赁期限不能实现，属于原告方违约。但被告在明知房屋被抵押的情况下，依旧选择与原告签订合同，在得知了房屋被查封的事实后，依旧按原合同支付了半年了租金，也应当承担一定的不利后果。根据《合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。被告主张租金按与双牌县城市建设投资有限公司签订的协议租金按22万元／年计算，可以视为减少租金的要求，一审法院考虑被告受影响的情况，在被告应当支付的总租金的基础上酌情减少20000元。关于第三层租金的问题，被告主张第三层的租金已经交付给双牌县城市建设投资有限公司，不需要再支付给原告。一审法院认为，被告与双牌县城市建设投资有限公司签订的调解协议虽涵盖了君临滨江第三层的租赁，但君临滨江三楼的产权并不属于双牌县城市建设投资有限公司，该公司无权处分君临滨江第三层的使用权，且原、被告所签订的租赁合同并未解除，该合同包含了君临滨江8号楼第三层的租赁，何智明应当将第三层的租金支付给产权人，因原、被告在签订合同时，并未单独约定每层的租金的具体数额，故一审法院认为租金按照面积计算会更显公平，租赁房屋的总面积为2719.07平方米，三层的面积为141.07平方米，则租金为2075元／月（480000／2719.07／12＊141.07=2075），但一、二层商场作为经营性用房的商业价值要高于三层的商业价值，一审法院综合考虑，酌定三层的租金为1500元／月。本案的争议焦点三：被告方是否应当支付违约金。按租赁合同的约定，被告应于2018年10月1日前支付2018年10月1日至2019年3月30日的租金，被告未按约定期限支付构成违约，但案涉租赁合同实际履行过程中双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司明显存在不当之处，未告知所涉租赁房屋已被法院查封的事实，对被告的承租行为造成了一定影响，应认定双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司亦存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。据此，一审法院综合考虑双方在合同履行过程中的违约程度、违约后果，认为原、被告违约责任相当，双方均不应向对方追偿。故对原告要求被告支付滞纳金即违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、判决被告（反诉原告）何智明于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司君临滨江8号楼一、二、三层2018年10月1日至2019年2月28日的租金180000元（480000元／年／12月＊5月-20000元）；二、判决被告（反诉原告）何智明于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司君临滨江8号楼三层2019年3月1日至2020年3月13日的租金26137元（1500元／月＊12月／365天＊530天=26137元）；三、驳回原告（反诉被告）双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）何智明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8740元，减半收取计4370元，由双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司负担2554元，何智明负担1816元，反诉案件受理费3668元，减半收取计1834元，由反诉原告何智明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提交的照片，未显示拍摄时间、地点，本院不予认证。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，一层何智明装修使用的面积为110.4㎡。本院认为，上诉人何智明与被上诉人双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司签订《君临滨江商铺租赁合同》后，因被上诉人双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的原因，工商银行于2017年8月14日通知上诉人何智明停止装修，以致该房屋一层仅装修使用了110.4㎡，其余777.22㎡面积至今未装修，虽然上诉人堆放了杂物，但明显没有实现一楼的商业价值，故对一楼未装修部分未能实现合理利用之情形，本院酌定由上诉人双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司承担70%的责任；上诉人何智明在签订房屋租赁合同时，明知涉案房屋存在抵押，仍同意租用，对一楼未合理利用也存在一定的过错，本院酌定自工商银行发布通知之日起，由其承担30%的租金。因2017年4月1日至2017年9月30日为免租期，故三层整体租金应从2017年10月1日起计算至2019年2月28日。因双方未约定每一层的租金，本院酌定租金按租赁面积进行平摊，即每平方米每年租金为176.53元（480000÷2719.07=176.53），未使用部分777.22㎡应减除70%的租金96042.37元（176.53×777.22×0.7=96042.37），则全年租金应为383957.63元（480000-96042.37=383957.63），上诉人共需支付2017年10月1日至2019年2月28日租金543939.98元（383957.63÷12×17=543939.98），已支付480000元，还需补交租金63939.98元。签订调解协议后，三层的产权仍属于双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司，2020年3月13日三层拍卖给案外人何承民，何智明应缴纳三层2019年3月1日至2020年3月12日的租金24789.04元（2000×12÷365天×377天=24789.04元）。综上所述，何智明的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省双牌县人民法院（2020）湘1123民初95号民事判决第四项，即驳回上诉人何智明的反诉请求；二、变更湖南省双牌县人民法院（2020）湘1123民初95号民事判决第一项为：上诉人何智明于本判决生效后十日内支付被上诉人双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司君临滨江8号楼一、二、三层2018年10月1日至2019年2月28日的租金63939.98元；三、变更湖南省双牌县人民法院（2020）湘1123民初95号民事判决第二项为：上诉人何智明于本判决生效后十日内支付被上诉人双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司君临滨江8号楼三层2019年3月1日至2020年3月13日的租金24789.04元；四、变更湖南省双牌县人民法院（2020）湘1123民初95号民事判决第三项为：驳回被上诉人双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8740元，减半收取计4370元，反诉案件受理费3668元，减半收取计1834元，二审案件受理费8060元，共计14264元，由双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司负担9944元，由何智明负担4680元。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年九月二十九日法官助理唐玉萍书记员鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。