河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初3581号原告：南阳市裕邦物业服务有限公司。统一社会信用代码：91411322698724392H。住所地：方城县方舟城市花园******。法定代表人：周建永，任总经理职务。委托诉讼代理人：张晶莹，系公司员工。被告：李小燕，女，1972年7月7日生，汉族，住方，住方城县div>原告南阳市裕邦物业服务有限公司与被告李小燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南阳市裕邦物业服务有限公司的委托诉讼代理人张晶莹、被告李小燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告南阳市裕邦物业服务有限公司诉称：原告系方城县方舟城市花园物业服务公司，被告系该小区17栋2单元402号房业主。2013年12月9日被告于原告签订了《前期物业服务合同》，合同生效后，原告在合同期内积极履行义务，被告违反合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用，原告有权要求被告补充并从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金，被告李小燕自2014年1月1日至2020年3月31日拖欠6年3个月（75个月）物业费未缴纳，原告多次向被告李小燕发出物业费催缴通知，被告一直未缴纳。现原告诉至本院，请求判令被告李小燕支付物业费8213元，公摊费750元，违约金5406元，共计14369元，由被告承担本案的诉讼费用。原告南阳市裕邦物业服务有限公司为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交如下证据材料：1、被告身份证复印件一份；2、房屋置换合同一份；3、前期物业服务合同；4、方城县物价局管理办公室文件；5、催费照片；6、欠费清单；7、物业公司劳动服务照片。被告李小燕辩称，1、我是原城关镇小凉亭二期拆迁户，在拆迁时经过政府和南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司多次协商，南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司承诺我们小凉亭二期拆迁户的物业优惠同一期拆迁户。即自拆迁安置房房产证下发之日起开始缴纳物业管理费用，在安置房房产证办理期间，可享受免费物业管理。此承诺在我们的拆迁合同中有明确体现。2、南阳市裕邦物业服务有限公司违反国家物业管理条例，至今尚未与方舟城市花园小区业主委员会签订服务协议。该公司隶属于南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司，南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司的法人(2017年变更前)陶杰拥有该物业公司百分之九十的股份，该物业公司总经理周建水2013年被任命为南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司的副总经理，负责对外协调工作及物业公司全面工作。在此任命前，南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司关于对我们二期拆迁户的物业优惠承诺已经达成，周建永作为南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司的副总经理，全程参与了我们拆迁过程中针对拆迁户的各项协调工作，对我们的拆迁安置合同了如指掌，对拆迁户可享受的物业优惠也没有半点异议。况且周建永作为南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司的副总经理，应该全力支持和拥护公司的各项决议，应该认可尊重和维护公司与我们签订的拆迁安置合同，不能违背事实，出尔反尔。在我们入住安置房时也是凭借我们的拆迁合同办理的入住手续，当时物业公司没有任何异议，也没有说过让我们缴纳物业管理费用的话，等于已经默认我们的拆迁合同内容，认可我们物业优惠的条款。物业公司现在提出让我们缴纳物业管理费用，等于违背承诺，丧失诚信。3、该物业公司一直没有收缴一期拆迁户的物业管理费用，证明他们已经认可拆迁户的物业优惠承诺，但现在为何要对我们二期拆迁户收缴物业管理费用，这存在不合理行为。4、我们现在居住的房屋产权，权属不明。该房屋本是政府补偿给我们的拆迁安置房，但却被南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司将我们二期拆迁户的二十六套安置房私自网签备案在他人名下，严重侵犯了我们的合法权益，导致我们二十多家二期拆迁户在入住期间不断被他人恐吓威胁并驱逐，要求我们搬离该房，给我们的精神造成了巨大的伤害。5、我们拆迁户在入住期间，并没有享受到该物业公司的管理服务。不但如此，物业公司还有侵权行为，在我们入住后，物业公司又将我们的房屋钥匙交付给他人，造成不断有外人持房屋钥匙来开我们的房门，并且不断恐吓威胁我们，要收回该房屋的产权，并要求我们搬离该房，这严重侵犯了我们的合法权益，同时给我们带来了巨大的精神压力和伤害，也造成了严重的不安定因素。无奈下我们多次申请，南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司又给我们更换了房屋的锁芯。为此，我们二期拆迁户多次上访，寻求政府的帮助，政府答应给我们解决，但直到现在也没有解决，原本属于我们的拆迁安置房仍然备案在他人名下，我们的合法权益得不到保障。现在，在我们的权益被南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司严重侵犯的情况下，隶属该公司的的南阳市裕邦物业服务有限公司又违背该公司的承诺，强收我们物业管理费用。6、该物业公司没有尽到法定的义务，也没有尽到管理责任。小区内物业管理混乱，电动车乱停乱放在楼体口、消防通道口以及电梯口，机动车长时间停放在小区内消防通道，存在巨大的消防隐患，严重威胁整个小区业主的生命财产安全。7、该物业公司严重违反物业管理条例，未经业委会同意，强占小区的公共用地，并私自改变小区公共用地的用途，乱划停车位并加装车位锁，私自、强收业主的停车费用，并将该收入非法占有。另外，小区大门的广告费用等其它收入，物业公司也非法侵占，中饱私囊。8、该物业公司未经业委会同意，长期私挖乱拆，严重影响小区的居住环境。给小区业主出行造成了巨大不便。综上所述，南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司和隶属于该公司的南阳市裕邦物业服务有限公司均没有尽到其法定的责任和义务，并给我们带来了巨大的精神伤害和财产损失。同时，根据上述情况，我们也有权拒绝支付物业费用，直至我们拆迁安置房房产证下发之日。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。被告李小燕为支持其抗辩理由的成立，向法庭提交如下证据材料：1、拆迁安置合同；2、一期拆迁户优惠证明；3、周建永任命书；4、私拆乱挖照片；5、照片两组。经审理查明：2013年12月9日，南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司与被告李小燕签订了房屋置换合同，将方城县方舟城市花园17栋2单元402号的房产一处（面积109.51平方米）置换给被告李小燕。2013年12月9日被告李小燕与原告签订了《前期物业管理服务合同》，该协议第二条约定“物业管理服务内容，一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体称重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及共运行的维护和管理，共用设施设备是指墙体外部共用的下水管道、落水道、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等……”，第四条约定“物业管理费用，一、乙方按年度交纳物业管理服务费用（注：续交费用时，乙方应在费用到期的前一个月预交下一年度费用）；二、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元……”，第十一条第四款约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补充并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，或经单次催缴仍不交费者，管理处有权采取必要措施催缴”。合同签订后，原告为被告提供了物业管理服务。2013年9月27日，方城县物价管理办公室下发方城县物价管理办公室关于方城县方舟城市花园小区物业服务收费标准的通知，将高层住宅楼的物业服务管理费用调整为1元/平方米/月，原告在方舟城市花园小区内予以公示。被告李小燕自2014年1月1日至2020年3月31日，共欠75个月的物业费8213元（109.51㎡×1元/㎡/月×75月）、公摊费750元，违约金5406元。后原告向被告李小燕催交物业服务费无果,诉至本院，请求人民法院依法支持其诉讼请求。本院认为，原告南阳市裕邦物业服务有限公司与被告李小燕签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告按约定为方舟城市花园小区提供了物业管理服务，被告李小燕作为该小区物业所有人,实际享受了原告为其提供的物业服务,理应按约向原告支付相应的物业管理服务费用,被告拖欠2014年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费8213元及公摊费750元，合计8963元。有违诚实信用原则,故原告要求被告支付拖欠的物业服务费8213元及公摊费750元的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。对原告要求被告从逾期之日起每天按应支付费用的万分之五支付违约金的诉请,本院认为,被告未按约定支付物业服务费的行为已构成违约,双方在合同也中对违约金的计算方式进行了约定,但鉴于本案的实际情况,本院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,对原告主张的违约金酌情调整为按年利率6%计算，2014年物业费的违约金为551.93元（109.51㎡×1元/㎡/月×12月×6%×7年）,2015年物业费的违约金为473.08元（109.51㎡×1元/㎡/月×12月×6%×6年），2016年物业费的违约金为394.24元（109.51㎡×1元/㎡/月×12月×6%×5年），2017年物业费的违约金为315.39元（109.51㎡×1元/㎡/月×12月×6%×4年），2018年物业费的违约金为236.54元（109.51㎡×1元/㎡/月×12月×6%×3年），2019年物业费的违约金为157.69元（109.51㎡×1元/㎡/月×12月×6%×2年），2020年物业费的违约金为19.71元（109.51㎡×1元/㎡/月×3月×6%×1年）以上共计2148.58元，原告诉讼请求超出部分,不予支持。被告抗辩其居住的房屋系拆迁安置房,在拆迁安置协议中有关于前期物业服务的约定,本院认为前期物业协议是开发商与被告签订的协议,对被告具有约束力,被告享受了原告提供的服务,应当按照合同约定向原告支付物业服务费用,因此本院对被告的该抗辩理由依法不予支持,被告应当按照《前期物业服务合同》的约定向被告支付物业管理费。《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李小燕于本判决生效之日起十日内支付原告南阳市裕邦物业服务有限公司2014年1月1日至2020年3月31日的物业服务费、公摊费共计8963元及违约金2148.58元。二、驳回原告南阳市裕邦物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取80元，由被告李小燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  马振刚二〇二〇年九月八日书记员  权 双