四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初5099号 原告：邹信林，男，1984年11月28日出生，汉族，住四川省什邡市。 被告：成都泰德合企业管理有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五街********。 法定代表人：余洪太，执行董事兼总经理。 原告邹信林与被告成都泰德合企业管理有限公司（下称泰德合公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹信林到庭参加诉讼，被告泰德合公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 原告邹信林向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因《住房合同书》向现居住人支付的赔偿款110000元；2.判令被告向原告支付自2018年7月15日至2020年5月18日的合同违约金234520元。事实和理由：原、被告于2017年12月25日签订了《委托购房协议书》，购买成都市高新区房屋，原告向被告支付了中介费等各项费用共计470000元。该房屋成交后有一居住户，根据法院裁定，该居住人的《住房合同书》真实有效。为取得房屋，原告根据《住房合同书》于2020年5月18日向现居住人赔偿110000元，后其搬离房屋。原、被告签订的《委托购房协议书》约定，原告取得产权后，被告应于7个工作日内交房，逾期未交房则按总房款每天万分之五赔偿。原告实际于2018年7月15日取得房屋产权，故被告应当承担2018年7月15日至2020年5月18日的违约金234520元。为维护原告自身合法权益，故诉至人民法院。 被告泰德合公司未予答辩。 经审理查明，因案外人四川京都企业有限公司（下称京都公司）未履行生效法律文书确定的支付义务，经四川省金玉融资担保有限公司申请，成都铁路运输法院在强制执行过程中对其位于成都市高新区的28套房产依法进行评估拍卖。 为通过司法拍卖竞得相应房屋，邹信林于2017年10月26日向泰德合公司缴纳诚意金10000元，并于2017年12月21日与泰德合公司签订《委托购房协议书》，该协议主要约定：邹信林委托泰德合公司为其选购房屋，欲购买房屋位于成都市高新区（下称案涉房屋），户型为套二，建筑面积71.92平方米。邹信林知晓该房源取得方式系司法拍卖。该房屋总价为880000元，该款项包括法律文书裁定的房屋价格，泰德合公司为寻找房源所支付的中介费、人工费，为清场所支付的清场费、安置费、公证费，泰德合公司的利润等。邹信林认可并接受该价格，采取一次性付款，分两次支付，不得以法律文书裁定的房屋价格低于本协议约定的成交价格或其他理由要求解除本协议或者要求泰德合公司退款。双方合作模式具体为：本协议签订当日，邹信林向泰德合公司支付购买案涉房屋定金及部分购房款，剩余款项为领取与房屋相关的法律文书同时支付到指定法院账户；泰德合公司以约定价格成功斡旋后，通知并陪同邹信林到法院领取和房屋相关的法律文书。依据该法律文书，房屋依据法院裁定直接过户到邹信林名下，泰德合公司有义务配合邹信林办理该房屋的产权证。泰德合公司协助邹信林取得该套房屋产权后，于7个工作日内将房屋交付给邹信林，并办理好相关物业交接。逾期未交房，则按总房款每天万分之五赔偿。本协议系双方真实意思表示，泰德合公司已经告知了本房屋的实际状况，邹信林认可并接受，主动要求参与其中，承担所有的法律风险和后果。 2017年12月21日、22日，邹信林分别向泰德合公司支付购房款300000元、160000元并取得相应收据。 2017年12月28日，邹信林签署案涉房屋司法拍卖的相关文件，其中《竞买须知》载明该次拍卖会采用网络和现场同步拍卖，《拍卖规则及注意事项（含拍卖标的简介、瑕疵及相关情况告知）》则载明：“八、拍卖标的物的质量问题及特别说明事项……2.据评估报告记载，本次拍卖标的所有权人已将标的交与相关人员使用，使用期限不详，详见《房地产估价报告》，委托人（即成都铁路运输法院）不负责清腾，由买受人协商清腾事宜，因上述事项产生的纠纷诉讼由竞买人自行承担。”，《房地产估价报告》载明案涉房屋的评估总价为602100元。2017年12月29日，邹信林参加成都铁路运输法院对京都公司前述28套房产（含案涉房屋）进行的第三次拍卖，最终以最高价410000元竞得案涉房屋，并分别于2017年12月27日、2018年1月4日向成都铁路运输法院支付保证金50000元、房款360000元。 2018年1月12日，成都铁路运输法院作出（2015）成铁执字第36-2号执行裁定，裁定解除对案涉房屋的查封与抵押权人四川省金玉融资担保有限公司的相应抵押登记，同时裁定该房屋归买受人邹信林所有，房屋所有权自裁定送达买受人时起转移，原房屋产权证、国有土地使用证、他项权证作废，买受人可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年7月18日，邹信林取得案涉房屋的不动产权证书，后房屋变更登记为邹信林、邓茜按份共有，各占所有权份额为50%。 另查明，1995年11月，华西医科大学兴华医院（下称兴华医院）、京都公司与四川省东方住宅开发有限责任公司（下称东方公司）订立《联合集资建房合同书》，后修建了含案涉房屋在内的住宅楼及综合楼。 1996年8月21日，兴华医院与姜南订立《住房合同书》，约定：姜南向兴华医院一次性缴押金150000元，不计息，装饰、炉具、气等杂费20000元（不退还），兴华医院自愿将位于成都市高新区，免费交与姜南居住该房存在年。该住宅属缴押金者管理使用，不给产权，按规定只凭本合同书临时管理，可进行内部换住或租，可享有继承权，可随时商购，但必须到兴华医院房管处登记，该房不能进行市场交易，待购买其产权后方可按政策进入市场。若姜南在本合同期内提前终止合同，姜南只收取押金的80%，不能索取全额，若兴华医院在合同期内提前终止合同，兴华医院按姜南押金额的50%赔偿其损失。合同期满三十天之内双方在没有新合同形成前，姜南不以任何理由占房，兴华医院无条件对姜南结清押金。该合同书于1996年8月22日在四川省成都市公证处办理公证。 1999年1月21日，兴华医院、京都公司与东方公司订立《合作终止合同书》，约定：在建综合楼及住宅权属全权归属京都公司，兴华医院在修建期间代为各合作伙伴统一对职工签订的住房押金合同全权由京都公司接管，并承担相应的法律责任。2002年4月1日，兴华医院注销登记。 因姜南依据前述《住房合同书》占有案涉房屋，邹信林、邓茜于2019年9月26日向本院起诉，请求判令华西医科大学卫生部口腔种植科技中心、姜南将房屋腾空后予以返还并支付房屋占用使用费。本院立案后审查认为，因邹信林参与司法拍卖时已知晓案涉房屋的使用权存在瑕疵，故其提起排除妨碍纠纷系对拍卖标的的权利瑕疵存在争议，属于执行权运行过程中引发的问题，不是平等民事主体之间的侵权纠纷，故本院于2020年4月24日作出（2019）川0191民初12573号民事裁定，依法驳回邹信林、邓茜的起诉。 2020年5月18日，经高新区人民调解委员会组织调解，邹信林、邓茜与姜南自愿达成如下协议：1.姜南同意将案涉房屋居住使用权交给邹信林、邓茜；2.邹信林、邓茜同意在2020年5月18日内向姜南支付110000元；3.姜南收到费用后，将房屋所有相关资料交给邹信林、邓茜，并保证在2020年5月18日内搬离案涉房屋。高新区人民调解委员会据此出具《人民调解协议书》。当日，邹信林向姜南支付“住房合同书赔偿款”110000元，姜南则向邹信林出具《收条》，并腾退房屋。 期间，因邹信林无法占有使用案涉房屋，多次与泰德合公司交涉无果，遂引发本案纠纷。 以上事实，有原告在庭审中的陈述，以及原告提交的《委托购房协议书》、中国建设银行个人活期账户交易明细、收据、（2015）成铁执字第36-2号执行裁定书、川（2018）成都市不动产权第××号不动产权证书、（2019）川0191民初12573号民事裁定书、《住房合同书》、（96）成证内经字第5596号公证书、《人民调解协议书》、中国建设银行客户回单、收条等证据予以佐证。 本院认为，原告邹信林委托被告泰德合公司选购司法拍卖房屋，与其签订的《委托购房协议书》系双方真实意思表示，内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违法情形，应属合法有效，对签约方均具有约束力。 本案中，原告邹信林欲购房屋采用网络和现场同步司法拍卖。结合网络司法拍卖应先期公告且拍卖公告应当包括拍卖财产已知瑕疵、占有使用情况的法律规定，以及成都铁路运输法院实际已在《拍卖规则及注意事项（含拍卖标的简介、瑕疵及相关情况告知）》中就案涉房屋由原所有权人交由相关人员使用作出说明的事实，被告泰德合公司作为受托寻找房源一方，其应对原告邹信林欲购房屋是否存有他人占有使用等财产瑕疵履行调查义务。同时，《委托购房协议书》明确约定，原告邹信林为取得该房屋应支付总价款880000元，除法律文书裁定的房屋价格外，其应向被告泰德合公司支付的价款则包含被告泰德合公司为寻找房源所支付的中介费、人工费，为清场所支付的清场费、安置费、公证费，以及被告泰德合公司的利润等。据此，足以认定被告泰德合公司知晓案涉房屋实际由他人占有使用，方才在协议书中明确原告邹信林支付予其的购房款中包含为清场所支付的清场费、安置费等。综上，被告泰德合公司明知案涉房屋具有应予清场情形，并就清场、安置事宜收取对应价款，故其应负责案涉房屋的清腾事宜，以完成房屋交付。原告邹信林依法取得房屋所有权后，因案外人原因无法实际占有使用，被告泰德合公司未行处理，亦不能在约定期限内向原告邹信林交付房屋，其行为已经构成违约。经人民调解委员会组织调解，原告邹信林与居住人协商一致，最终于2020年5月18日实际取得房屋，并为此向居住人支付110000元。因《住房合同书》对于居住人在原约定期限内不能居住房屋的赔偿方式有明确约定，原告邹信林参照该方式支付的费用数额不存在过高情形，其已付款项属于因被告泰德合公司违约造成的损失，故应由被告泰德合公司承担，故对原告邹信林主张被告泰德合公司支付该赔偿金110000元的诉讼请求予以支持。 关于原告邹信林主张的违约金，本院认为，被告泰德合公司未按协议约定期限交付房屋，应按约支付违约金。关于违约金的支付标准，本案中，被告泰德合公司虽未到庭应诉，但原告邹信林亦未就住房赔偿金以外，被告泰德合公司的逾期交房行为给其造成的损失进行举证，本院综合衡量认为，逾期交房损失为原告邹信林无法实际使用房屋发生的经济损失，考虑到我国合同法规定违约金过分高于或低于违约造成的损失可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，因此，本院综合考虑合同的履行情况、被告泰德合公司的过错程度，兼顾公平及诚实信用原则，认为《委托购房协议书》约定的违约金标准过高，参照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，酌情确定被告泰德合公司按照年利率4.15%的标准，从逾期之日即2018年7月28日起计算至2020年5月18日止向原告邹信林支付违约金66843元。 综上所述，本院对原告邹信林的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告成都泰德合企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邹信林赔偿损失110000元； 二、被告成都泰德合企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邹信林支付违约金66843元； 三、驳回原告邹信林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3234元，由被告成都泰德合企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 董淼 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员代智鹏