湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8098号原告：湖南中晟基业物业服务有限公司（曾用名:湖南美世界物业管理有限公司），住所地长沙市开福区双湾路**双湾国际******。法定代表人：陆小军，总经理。委托诉讼代理人：曾银玉，女，1998年4月6日出生，汉族，户籍所在地湖南省平江县。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。被告：谭莉，女，1971年5月4日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市蓝田办事处民光居委会涟源领工区。原告湖南中晟基业物业服务有限公司（以下简称原告）诉被告谭莉（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾银玉、左堃，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付白沙湾嘉园小区B2栋909房物业管理费10541.7元、违约金3162.5元，共计13704.2元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告为白沙湾嘉园小区B2栋909房的业主，房屋面积为162.18平方米。原、被告签订了物业服务管理协议，约定原告为该小区提供物业服务，约定住宅物业费单价为每月每平方米1.3元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2015年9月1日起停止缴纳物业管理费。截至2019年8月31日，欠费月数为50个月，每月金额210.83元。据此，被告欠缴物业管理费共计10541.7元，违约金部分原告请求3162.5元。综上，各项请求金额合计13704.2元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告辩称，被告拒绝缴纳物业管理费是因为原告没有按约履行合同以及未按照相关规定提供服务，已构成违约。1、原告未按照《物业管理三级服务标准》的规定在小区出入口提供24小时值班看守，保安岗位形同虚设，外来人员随意进入。2、原告采用对部分没有购买地下车位的业主不收取或者少收取地下车库管理费的方式，侵害了小区广大业主的公共利益。对小区停放在消防通道等停车不规范现象未及时制止和处理。3、对小区内违反治安、规划、环保等管理规约或政府有关规定的行为，原告未及时劝阻制止或报告。小区保洁差，绿化保存率低，广告随处可见，污水排放系统不符合环保要求。4、原告未对小区内公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、应急安全出口等设施指派专人负责，每月集中检查一次，小区存在消防安全隐患。5、原告未履行对业主和物业使用人违反业主公约的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止或通过法律途径解决等措施。综上，原告作为物业公司进驻白沙湾嘉园小区以来严重不作为，各种盗窃案件、治安案件频发，未提供符合行业标准的服务，故被告有权根据相关法律规定拒绝履行缴纳物业管理费的义务。同时，被告不需要支付违约金，不应该承担案件诉讼相关费用。经审理查明，被告系长沙市雨花区曲塘路735号白沙湾嘉园小区Ｂ2栋909房业主，于2009年9月13日办理该房屋的入伙手续。2011年2月17日，湖南省同发白沙湾嘉园置业有限公司（以下简称同发公司）与湖南省胜利物业管理有限公司（以下简称胜利物业公司）签订《物业管理委托合同》，约定：同发公司将其开发的位于长沙市雨花区委托于胜利物业公司进行物业管理服务，由胜利物业公司按照住宅房屋建筑面积每月每平方米1.3元的标准向业主或使用人收取物业管理费。合同对其它事项还进行了约定。2014年8月8日，长沙市雨花区白沙湾嘉园业主委员会与湖南美世界物业管理有限公司（以下简称美世界物业公司）签订《白沙湾嘉园小区物业服务合同》，约定：由美世界物业公司为白沙湾嘉园小区提供物业管理服务，物业服务收费标准为住宅1.3元/月/平方米；水电费按政府有关文件规定收取。合同期限为二年。时间自2014年8月8日起至2016年8月7日止，自合同签订之日起至2014年8月20日为新老物业交接期，中标方必须在2014年8月20日前进场，并从2014年9月1日起计收物业费。业主无正当理由，不按时交纳物业费的，美世界物业公司有权责令其限期交纳（但不可采取限制购水等违规方式催交物业费）；逾期仍不交纳的，美世界物业公司可张榜公布，可按日收取千分之三的滞纳金，也可走法律程序收缴。业主逾期三个月未交纳物业服务费用的，从过三个月的第一天起，由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金。合同对其它事项还进行了约定。美世界物业公司从2014年9月1日起进驻涉案小区提供物业服务。2016年8月19日，长沙市雨花区白沙湾嘉园业主委员会与美世界物业公司签订《长沙市雨花区白沙湾嘉园物业管理项目服务合同》，约定：由美世界物业公司继续为白沙湾小区提供物业管理服务，合同期限自2016年8月8日起至2019年8月7日止。物业服务收费标准为高层住宅按照1.3元/月/平方米的标准收取。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。美世界物业公司管理服务达不到合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，美世界物业公司有权要求业主、物业使用人支付，并按拖欠金额每日千分之二支付违约金，但违约金不得超过本金。对于欠费不交纳的，经书面催缴仍未足额缴纳的，美世界物业公司可向物业所在地人民法院起诉，业主对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。合同对其它事项还进行了约定。2016年12月16日，美世界物业公司更名为湖南中晟基业物业服务有限公司即原告。2019年11月6日，长沙市雨花区白沙湾嘉园业主委员会向原告出具《关于委托白沙湾嘉园小区物业服务工作的函》，载明：白沙湾嘉园小区与原告签订的物业服务合同已于2019年8月7日届满到期，目前小区处于约定延续合同服务状况。在没有通过小区业主大会选聘物业服务企业之前，为了确保白沙湾嘉园小区物业共用部位的维修、养护和管理、共用设施设备的运行、维修、养护和管理、清洁卫生服务等工作能够有序进行，保障小区业主的正常生活，现将白沙湾嘉园小区未选聘到物业服务企业期间的物业服务工作委托给原告，委托期限自2019年8月8日起至经小区业主大会选聘确定新的物业服务企业且新老物业完成工作交接止，交接之日，本委托自然终止。在此期间，望原告按原合同标准执行。被告按照合同约定支付了截至2015年8月31日的物业管理费。之后，被告以相关物业服务未到位为由未向原告支付物业管理费。原告多次通过上门粘贴《费用催收通知单》的方式向被告催要物业管理费未果。原告遂于2020年8月7日起诉至本院，请求判如所请。另查明，1、原告对诉求中的违约金明确为按照物业管理费30%的标准计算。2、涉案房屋分别于2010年7月16日、10月11日办理了不动产权登记，分别坐落于雨花区，登记的权利人均为被告，房屋产权面积分别为71.76平方米、90.41平方米，合计162.17平方米。3、原告主张的物业管理费为截至2019年8月31日被告欠付的物业管理费，原告已提供了相关的《费用催收通知单》为证。上述事实，有《物业管理委托合同》、《白沙湾嘉园小区物业服务合同》、《长沙市雨花区白沙湾嘉园物业管理项目服务合同》、《关于委托白沙湾嘉园小区物业服务工作的函》、《入伙手续书》、不动产登记情况表、《费用催收通知单》、《公司名称变更告知函》以及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。长沙市雨花区白沙湾嘉园业主委员会与原告签订的《白沙湾嘉园小区物业服务合同》及《长沙市雨花区白沙湾嘉园物业管理项目服务合同》和长沙市雨花区白沙湾嘉园业主委员会向原告出具的《关于委托白沙湾嘉园小区物业服务工作的函》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对包括被告在内的小区业主均具有约束力。虽然原告在物业管理过程中存在一些瑕疵，被告可以要求物业服务企业提高服务质量，加强物业管理，但不能拒绝向物业管理企业交纳物业管理费，且拒付物业管理费亦将对其他业主的合法权益造成损害。故根据被告房屋面积及合同约定的物业服务收费标准，被告应支付原告2015年9月1日至2019年8月31日的物业管理费10119.41元（162.17平方米×1.3元/平方米/月×48个月）。原告主张被告支付物业管理费10541.7元，对其主张超出部分，本院不予支持。原告主张被告支付违约金3162.5元，因原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，且原告应及时向被告催要物业管理费，原告自身亦存在一定的过错，故对原告该项诉求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告谭莉应于本判决生效之日起十日内支付原告湖南中晟基业物业服务有限公司物业管理费10119.41元；二、驳回原告湖南中晟基业物业服务有限公司的其它诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序已减半收取的受理费71元，由被告谭莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 唐 琳二〇二〇年九月二十五日书记员 胡欣怡附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。