江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2074号 上诉人（原审原告）：吕钢华，男，汉族，1980年1月2日出生，住址：江西省南昌市进贤县。 上诉人（原审原告）：吕茉，女，汉族，1988年10月19日出生，住址：江西省南昌市进贤县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：文振华，进贤县民和镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：龚慧敏，女，汉族，1988年4月25日出生，江西省南昌市人，住址：江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：黄波，江西秦风（进贤）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：桂娅婧，江西秦风（进贤）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西名都置业有限公司，住所地：江西省南昌市经济技术开发区，统一社会信用代码：91360100667490415Q。 法定代表人：谌锦，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭平，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘春香，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 上诉人吕钢华、吕茉因与被上诉人龚慧敏、江西名都置业有限公司（以下简称“名都置业”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2020）赣0124民初939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问笔录等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕钢华、吕茉上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判支持吕钢华、吕茉诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由龚慧敏、名都置业承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，驳回诉请理由不充分且错误。一审法院认定吕钢华、吕茉未就多收购房款提出异议或讨要收回或要求解除合同，以购房人收房入住判定吕钢华、吕茉愿意接受“价外价”，该认定与事实不符且错误。名都置业售楼部销售经理龚慧敏以购房业主购买车库、车位抵用劵为幌子，用手写票据多收合同“价外价”购房款23000元，而吕钢华、吕茉并没有买车位，抵用券没有起到效益，事理相同的部分购房人被多收的合同外“价外价”款，龚慧敏在案发后有的已退回。吕钢华、吕茉数次向龚慧敏、名都置业和其下属业务员讨要多交的23000元房款未果，故选择向公安机关报案和提起本案诉讼依法追讨。2.龚慧敏、名都置业以欺诈手段，规避政府限价实施“价外价”多收购房人购房款的行为违规违法，侵害相对人财产应当依法退还。购房合同约定价格4202元/m2，最终确认购房总款为411000元整，合同没有约定因政府限价需购房人合同外补缴多收价外房款。龚慧敏、名都置业超越合同约定价格向购房人多收价外房款，违反了《合同法》第四十四条第一款以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六十三条的规定。吕钢华、吕茉与龚慧敏、名都置业房屋买卖成就交付时，政府没出台价格调整政策规定，龚慧敏、名都置业没有签订价外价合同，也没有补充合同。故一审法院驳回原告诉讼请求不合理。3.一审判决认定龚慧敏、名都置业是公司内部管理行为，属于另外一个法律关系，而置受害人权益于法外。龚慧敏定罪为侵占罪，其侵害的主体对象是购房人的经济财产，实际受害人是吕钢华、吕茉。根据最高人民法院《关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条：“单位直接负责的主管人员和其他责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同的后果，依法应承担民事责任。”一审法院驳回吕钢华、吕茉诉讼请求，将导致吕钢华、吕茉权益丧失。 龚慧敏辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法正当，请求维持原判。 名都置业辩称：1.名都置业对龚慧敏私自收取《进贤县商品房买卖合同》约定价款之外的23000元并不知情，且名都置业也从未收取过合同约定价款之外的任何款项。2.吕钢华、吕茉系完全民事行为能力人，对其实施的民事行为具有足够的认知和辨识能力。龚慧敏收取的23000元为其个人行为，与名都置业无关。3.吕钢华、吕茉主张的合同价款之外的23000元及资金占用费应由龚慧敏承担。 吕钢华、吕茉向一审法院起诉请求：1.判决龚慧敏返还多收购房款23000元，计付自起诉之日起以23000元为基数按月利率2%至清偿之日止的资金占用费；2.判决名都置业承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由龚慧敏、名都置业承担。 一审法院认定事实：2017年5月3日，吕钢华、吕茉与名都置业签订编号为201705030047的《进贤县商品房买卖合同（预售）》，合同约定：案涉商品房位于进贤县，合同总价款人民币411000元，吕钢华、吕茉于2017年5月3日前支付首期房价款人民币211000元，余款200000元向中国建设银行进贤县支行申请贷款支付。名都置业向吕钢华、吕茉开具应税名为“不动产＊住宅＊贤士嘉园1栋3单元101室”、价税合计人民币411000元的增值税普通发票（编号：01794051，开票时间为2018年10月19日）。另查明，根据2019年6月6日进贤县人民法院做出的（2019）赣0124刑初65号刑事判决，龚慧敏2016年3月入职名都置业担任贤士嘉园小区售楼部销售经理，2017年龚慧敏指示公司售楼人员与购房者协商以少缴房屋购置税为由，要求购房者将超出政府限价外的购房款用现金缴纳，龚慧敏再以名都置业名义出具相应金额的收据。售楼员将收取的超出政府限价外购房款交给龚慧敏后，龚慧敏未按规定将该部分购房款上交公司财务入账。龚慧敏利用职务便利将名都置业资金人民币179684元（含吕钢华、吕茉现金缴纳的23000元）非法占为己有。吕茉作为证人陈述其现金缴纳了23000元房屋价外款给龚慧敏，并收到龚慧敏手写的一张收据。 一审法院认为，吕钢华、吕茉基于与名都置业签订的商品房买卖合同，龚慧敏作为贤士嘉园售楼部销售经理所拥有的职务权限，以及所收到加盖名都置业公司印章的收据，其足以相信现金交纳的购房款是支付给名都置业，龚慧敏亦有权代名都置业收取，且在已生效的刑事判决书中认定龚慧敏犯职务侵占罪，可以认定吕钢华、吕茉支付的涉案房屋款对名都置业具有约束力。名都置业对龚慧敏收取价外款的行为是否知情，是否实际获得涉案款系公司内部人员管理问题，其应承担职员为公司利益实施售房行为所产生的风险责任。吕钢华、吕茉作为完全民事行为能力人，对自己支付的合同价外款及后果具有足够的认知、辨识能力。根据吕钢华、吕茉所述，收到购房发票时对票据金额未包含现金缴付款提出过质疑，但没有明确表示反对，或因不符合约定要求名都置业退款等。按照交易常理，吕钢华、吕茉如认为涉案款因受骗支付，不符合双方约定事项，或超出了房屋买卖合同约定价，应要求出卖方开具符合约定的相应金额发票，或要求解除合同、退还款项，其在后续履约过程中既未要求名都置业明确涉案款名目，开具符合规定的发票，又未及时表示异议要求解除合同、退款，仍继续办理验房手续并入住，与常理相悖。涉案款虽未体现在房屋买卖合同中，但是当事人对买卖房屋的真实意思表示，反映了当事人之间的房屋真实交易价格，且吕钢华、吕茉现已占有使用涉案房屋，双方均履行了合同主要义务，吕钢华、吕茉主张涉案款为价外款要求名都置业返还理据不足，法院不予支持。另，吕钢华、吕茉主张名都置业支付以23000元为基数按月利率2%计算的资金占用费，因本案为房屋买卖合同纠纷，非借贷类纠纷，不存在资金占用期间利息一说，且当事人之间对此亦无约定，原告此项请求不予支持。法院做出的（2019）赣0124刑初65号刑事判决书认定龚慧敏犯职务侵占罪，该罪客体是公司财产权益，而非购房者权益。刑事判决书虽认定龚慧敏侵占的房屋销售款中含有吕钢华、吕茉现金交纳的款项，但两者属于不同的法律关系，龚慧敏未侵犯原告的财产权益。依据合同相对性原则，吕钢华、吕茉对龚慧敏的诉请无法律和事实依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吕钢华、吕茉对被告龚慧敏、江西名都置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费188元，由原告吕钢华、吕茉承担。 二审中，吕钢华、吕茉向本院补充提交了以下证据：第一组证据：1、报案材料，2、受案登记表，3、询问笔录，来源进贤县人民法院，证明：1.吕钢华、吕茉自知道龚慧敏以手写票据施行《合同》外“价外价”多收23000元购房款后，于2018年7月3日报案，4日接受办案机关询问；2.吕钢华、吕茉多交23000元购房款是受欺骗而为；3.龚慧敏自认以逃避政府限价，少缴税费为由行为“价外价”多收取吕钢华、吕茉《合同》外购房款23000元的事实；4.吕钢华、吕茉及案外人对龚慧敏“价外价”多收购房款以投诉报案期待法律保护，退回多交的购房款。 第二组证据：1、起诉意见书，2、情况说明，3、起诉书、4、开庭审理笔录，来源进贤县人民法院、进贤县公安局、进贤县检察院，证明：1、进贤县公安局侦查机关和进贤县检察院查明，人民法院已判决龚慧敏在2017年以政府限价为由，虚构名都置业出台收取“价外价”的政策行抵用券购房、购车库、车位少交钱，少交税款欺骗吕钢华、吕茉等购房人，多收取吕钢华、吕茉及案外受害人29.6万元左右，未退还吕钢华、吕茉等10户179684元；2、龚慧敏的行为是名都置业的行为（手写票据盖公司印章），该行为非龚慧敏、名都置业内部管理行为，而是对外的主体责任侵权行为；3、龚慧敏“价外价”多收吕钢华、吕茉购房款违反购房合同定价，违反政府限价规定。 龚慧敏质证认为：对该两组证据三性均有异议，1.该两组证据均不属于民诉法规定的二审的新证据，均不是在一审程序终结后新发生新出现的证据，也不是吕钢华、吕茉依法向一审法院提出申请调取而未调取的证据，不符合二审新证据规定，依法不应予以采信；2.吕钢华、吕茉当庭提交所谓的二审新证据也违反了民事诉讼法及民事诉讼证据规则的规定；3.即便该两组证据属于二审新证据，也不能达到其证明目的，进贤县公安局的起诉意见书以及报案材料等均与已经生效的刑事判决书所认定的事实有相当出入，关于本案客观事实的认定在一审时各方就已提交刑事判决书。 名都置业质证认为：1.三性及证明目的均有异议，吕钢华、吕茉提交的证据为当庭提交，不符合法律规定，该证据不属于法律规定的新证据；2.吕钢华、吕茉明知该款项向龚慧敏个人支付，名都公司并不知情且该款项未进入公司账户，吕钢华、吕茉提交的证据均可反映名都置业从未收取过该款项。 对吕钢华、吕茉提交的两份补充证据，本院对其真实性合法性予以确认，关联性在本院认为部分予以阐述。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。 本案的争议焦点为：1.龚慧敏是否应向吕刚华、吕茉返还案涉23000元款项及支付资金占用费？2.如果应当返还，名都置业是否应当对上述款项承担连带清偿责任？ 本院认为，关于案涉款项应否返还问题，吕钢华、吕茉称龚慧敏、名都置业通过实施“价外价”多收其房款，侵害了其财产权益，并提供公安机关报案材料、受案登记表、询问笔录、起诉意见书、情况说明，检察机关起诉书，法院开庭审理笔录用以证明。虽然进贤县公安局起诉意见书以涉嫌诈骗罪起诉龚慧敏，但是在审查起诉阶段，检察机关将起诉罪名变更为职务侵占罪，江西省进贤县人民法院刑事判决亦认定龚慧敏犯职务侵占罪。刑事案件被告所犯何罪以及犯罪事实的认定应以生效法律文书中载明的内容为准，而江西省进贤县人民法院（2019）赣0124刑初65号刑事判决书明确载明“被告人龚慧敏为提高销售业绩，指示贤士嘉园小区售楼人员在与购房者协商确定购房款后，以少缴房屋购置税为由，要求购房者将超出政府限价外的购房价款用现金方式缴纳给售楼员，被告人龚慧敏再以江西名都置业有限公司名义出具相应金额的收据。……被告人龚慧敏侵吞了江西名都置业有限公司房屋销售款人民币179684元”。职务侵占罪侵犯的客体是公司、企业或者其他单位的财产所有权，具体到本案，根据刑事判决的事实认定，龚慧敏侵吞购房款行为侵害的是名都置业而非吕钢华、吕茉的财产权益。另，《房屋买卖合同》约定房屋总价款为411000元，首付210000元，银行贷款200000元，而根据吕钢华、吕茉诉称，房屋买卖合同签订当日，其二人向龚慧敏支付了233000元，开具了210000元和23000元两张票据。其中210000元系首付款，而超出首付款的23000元其亦未提出异议。吕钢华、吕茉在诉状中称2018年10月领取购房发票时追问龚慧敏为何交了433000元，购房发票怎么是411000元，23000元怎么没有票据，该陈述亦证明其自认为实际购房款为433000元，只是对发票金额存有疑议。综合以上情况，本院认为，吕钢华、吕茉以433000元购买涉案房屋系其真实意思表示，现其二人要求龚慧敏及名都置业返还案涉23000元款项没有事实和法律依据，本院不予支持。基于此，本院对其二人要求龚慧敏及名都置业承担资金占用费的诉请亦不予支持。 综上，吕钢华、吕茉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费376元，由吕钢华、吕茉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王革生 审 判 员 周中瑞 审 判 员 邓 晖 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 陈星伊 书 记 员 任千千