广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15854号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州中科汉京置业有限责任公司。住所地：广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-C9687。法定代表人：彭劲文，执行董事。委托诉讼代理人：蒋珂，广东道威律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭北飞，男，1966年1月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡丛泽，广东解法律师事务所实习律师。上诉人广州中科汉京置业有限责任公司（以下简称汉京公司）因与被上诉人郭北飞房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初21860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汉京公司上诉请求：撤销一审判决第二项至第六项，驳回郭北飞的诉讼请求，支持汉京公司一审的诉讼请求。事实与理由：一、郭北飞的行为已构成根本违约。一审法院认为，郭北飞有权根据合同约定收回涉案房屋，郭北飞短暂锁门要求汉京公司尽快支付租金并未构成根本违约。一审法院的上述认定在事实和法律上均是错误的。1.根据双方的合同约定，即使汉京公司逾期支付租金，郭北飞也只有提出解除合同的权利，并没有强行收回房屋、锁门、停水、停电的权利。2.郭北飞锁门是让汉京公司无法正常使用涉案房屋，强行干扰汉京公司的正常工作秩序，其目的就是为了让汉京公司主动提前解除合同，颠倒责任。虽然汉京公司在租赁期间有几次延期支付租金，但主要是集中在2018年10月之前，对此郭北飞也没有要求解除合同、没收保证金，双方实际已达成租金可以适当迟于合同约定的最后期限缴纳的共识，这种情况在现实中也是普遍存在的。但是从2019年1月开始，郭北飞主动打破了这一共识。2019年1月按合同约定租金支付的最后期限为1月15日，郭北飞在1月16日上午就把涉案房屋门上锁，直到1月17日下午才打开。从2019年2月至2019年4月汉京公司搬离涉案房屋前，汉京公司没有再逾期支付租金。但郭北飞为了达到要汉京公司主动提前解约的目的，勾结物业，以各种理由（停水、停电等）骚扰、破坏汉京公司的正常办公秩序。2019年4月3日甚至鼓动物业公司的人员强行阻止汉京公司的物品出门；4月22日又指使物业公司强行无理对涉案房屋进行停水、停电、锁门，直到4月23日下午警察直接干预，并严肃指令物业开锁供电，汉京公司的工作人员才能进入涉案房屋。由此可见，郭北飞采取锁门等手段阻止汉京公司正常工作的目的并不是为了追收租金，其行为已违反了诚实守信、公序良俗，且已造成汉京公司无法正常运营。根据合同法第七条、第九十四条的规定，郭北飞的行为已构成根本违约，汉京公司有权解除合同。郭北飞理应向汉京公司返还保证金，并赔偿汉京公司的实际损失。二、汉京公司无须向郭北飞支付赔偿款。一审关于汉京公司提前解除合同构成违约，依法应按合同约定赔偿郭北飞相当于保证金104798元的认定，适用法律错误。1.涉案合同解除是由于郭北飞的根本违约，依法郭北飞的损失由其自行承担。2.根据《合同法》第一百一十三条和《合同法若干问题解释（二）》第二十九条的规定，经济损失的赔偿是以实际损失为依据。本案中合同解除后，郭北飞并没有实际损失。也即即使合同的解除汉京公司需承担一定的责任，由于郭北飞没有实际损失，汉京公司不需要向郭北飞赔偿损失。一审法院在支持了郭北飞没收汉京公司的保证金后，还以合同约定为由判定汉京公司按保证金金额向郭北飞支付赔偿损失，明显违背法律的规定。郭北飞二审答辩：租赁合同签订后，郭北飞一直按照合同约定履行合同义务，而汉京公司在合同存续期间屡次违约并擅自搬离，要求提前解除合同，严重损害郭北飞的利益。根据合同第五条第四款约定，汉京公司多次逾期缴纳租金构成根本违约，郭北飞有权没收汉京公司两个月保证金。汉京公司未经郭北飞同意，擅自对出租房进行装修，并在郭北飞不知情的情况下搬离全部办公用品。汉京公司要求郭北飞承担装修费、购买家具和办公用品的费用，没有事实和法律依据。汉京公司在租赁期内无故要求解除合同，依据合同第八条第八款，郭北飞有权要求汉京公司按相当于保证金数额赔偿违约金。从2019年4月底汉京公司擅自搬离后，郭北飞的房屋一直空置超过六个月，导致租金和物业管理费损失，郭北飞为了对外出租房屋，额外增加的中介费支出也应当由汉京公司承担。此外，郭北飞没有收取汉京公司前半个月的租金并非赠与，而是将该部分租金收入对价折算在合同两年承租期内的租金收入中。2019年1月17日事先已经警告的情况下，郭北飞以锁门的方式催告汉京公司交租，时间只有两个半小时，不足以造成根本违约。四月份之后汉京公司自行搬离均是由于其没有如期交付物业费等公摊水电费引起，而非郭北飞授权物业公司进行。请求法院驳回上诉，维持原判。郭北飞于2019年6月20日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除《广州市房屋租赁合同》；2.汉京公司支付租赁合同解除前欠付的费用，包括：租金（自2019年5月1日计至本案判决生效之日止）、物业服务费（自2019年5月1日计至本案判决生效之日止）、迟延支付租金及物业服务费利息（自每月2日计至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；3.汉京公司补缴半月免租的租金26074.8元（2018年5月1日-2018年5月15日）、迟延支付免租期租金的利息（自2018年5月2日起计至实际付清之日止）；4.保证金104799元归郭北飞所有、汉京公司赔偿郭北飞104799元并承担房屋中介费52400元；5.汉京公司承担本案诉讼费用。汉京公司在一审诉讼中提起反诉，请求：1.郭北飞返还租赁押金104799元；2.郭北飞赔偿汉京公司经济损失211527.12元（其中装修损失124728.91元、办公家具68578元、无法正常工作人工损失11621.21元，其他损失6599元）；3.本案诉讼费用由郭北飞负担。一审法院经审理查明：郭北飞提交的《房地产权证》载明：广州市天河区黄埔大道西XX房（以下合称“涉案房屋”）的权属人为郭北飞，共有情况为单独所有，规划用途为办公。2018年4月23日，郭北飞（出租人、甲方）与汉京公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限自2018年5月1日至2020年5月15日止，其中2018年5月1日至2018年5月15日为免租期，2018年5月16日至2018年5月31日租金为26199元，2018年6月1日至2019年5月31日月租金为52399元，2019年6月1日至2020年5月15日月租金额为54146元；租金按月结算，由乙方在每月的1日前按转账付款方式缴付租金给甲方；在签订本合同同时乙方应向甲方缴付首月半个月租金26199元及租赁保证金104799元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还；乙方拖欠租金10个工作日以上，甲方可解除合同，收回房屋，并没收两月保证金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；其他约定：租金包含租赁发票，甲方在收到乙方支付之相关费用后5个工作日内向乙方开具等值之有效税务发票；租赁期间乙方使用所产生的管理费、水电、煤气、电话等费用由乙方负责；甲方将物业交付给乙方的标准是收齐乙方保证金及首月租金，结清交楼前的管理费、水电费、电话费及网络费等相关费用，房屋按现状交付；租约期满，乙方按使用之现状以完整、清洁状态交付给甲方，固定设施不得拆除；未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途及转租给第三方使用，否则按乙方违约处理；租约期内，任何一方，无故提前解除本合同，守约方有权要求违约方按相当于保证金金额的数目赔偿予守约方；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反相关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。2019年3月15日，汉京公司向郭北飞发出《关于依约开具增值税专用发票的函》，主要内容为：自合同签订开始，汉京公司与郭北飞达成共识，每月依据汉京公司支付的租金金额，由郭北飞开具增值税专用发票给汉京公司；自合同签订开始至2019年2月，郭北飞一直准时开具增值税专用发票给汉京公司；2019年3月，郭北飞以出租屋管理中心有新政策为由不给汉京公司开具增值税专用发票；据汉京公司了解，郭北飞系减少开票支出才不向汉京公司开具增值税专用发票。2019年4月23日，汉京公司向郭北飞发出《解除房屋租赁合同的函》，主要内容为：在租赁期间，郭北飞为了迫使汉京公司提前终止合同，不断制造障碍（不按约定开具租赁费发票、无故锁门、阻止汉京公司物品出入等），导致汉京公司无法正常工作，汉京公司决定租赁合同履行至2019年4月30日止，从2019年5月1日开始不再租赁涉案房屋，上述租赁合同解除；在此期间，汉京公司会安排人员将属于汉京公司的物品搬离涉案房屋，请郭北飞提前做好相关交接手续。2019年4月26日，汉京公司向郭北飞发出《告知函》，主要内容为：汉京公司已于2019年4月26日搬离涉案房屋，汉京公司将安排专人（附相关人员的联系方式）与郭北飞办理房屋移交手续，若郭北飞在2019年4月30日前仍未与汉京公司办理涉案房屋的移交手续，由此产生的租赁费、管理费、水电费及责任均由郭北飞自行承担。在本案中，郭北飞确认其于2019年5月2日收到该函件。2019年6月17日，郭北飞向汉京公司发出《催款函》，主要内容为：汉京公司拖欠2019年5月至2019年6月租金106545元、物业服务费14000元，要求汉京公司于2019年6月20日前将上述未付的租金及物业服务费用全额汇付至郭北飞的指定账户。现郭北飞以汉京公司违约为由提起本案诉讼。汉京公司以郭北飞违约为由提起反诉。关于汉京公司支付租赁押金及租金的情况。本案双方确认汉京公司缴纳租金及物业服务费到2019年4月30日。汉京公司提交的转账凭证记载如下：汉京公司于2018年4月28日分别向郭北飞转账支付50000元、50000元、30997元，附言为“富力盈泰广场B座1009租赁押金及5月租金”，郭北飞向汉京公司出具相应的《收款收据》；案外人舒适铭分别于2018年6月20日、7月15日、2019年1月17日、4月15日向郭北飞转账支付52399元、52399元、12399元、52399元，部分附言为代汉京公司支付相关月份的租金；汉京公司分别于2018年8月15日、9月17日、10月19日、11月14日、12月11日、2019年1月17日、2月1日、3月5日向郭北飞6225882008024165账户转账支付52399元、52399元、52399元、52399元、52399元、40000元、52399元、52399元，附言为相关月份的租金、房租。汉京公司另提交广州市天河区冼村街来穗人员和出租屋服务管理中心出具2018年6月25日至2019年1月3日期间的广东增值税专用发票多张，发票载明：购买方为汉京公司，货物或应税劳务名称为出租非住宅，纳税人名称为郭北飞等。郭北飞确认上述转账凭证的真实性，但表示汉京公司部分月份逾期交租。郭北飞为证明其主张，另向一审法院提交了如下证据：1.郭北飞与微信名为“盈泰中科汉京何小姐”微信账户的微信聊天记录，显示：2019年3月5日，对方要求郭北飞补开发票，郭北飞回复发票要周四才能开，对方回复可以；2019年3月12日，对方告知汉京公司必须要开增值税专用发票，否则只能投诉，郭北飞回复按合同和税局规定只能提供增值税普通发票；2019年4月9日，郭北飞告知对方，按合同约定4月15日是汉京公司付租金的最后一天，如果收不到租金，会锁门解除合同；2019年4月15日，郭北飞告知汉京公司今天4月15日是汉京公司应付租金的最后一天，如果今天没有收到租金，其将会解除合同没收押金；对方回复租金舒总已垫支；郭北飞回复好的；2019年4月24日，郭北飞告知汉京公司其今日收到汉京公司违约提前终止涉案房屋租赁合同的函，其自始至终按合同约定提供租赁发票；汉京公司违约终止合同，其会没收押金等；2019年4月25日至5月15日，对方告知郭北飞，房子已搬空，询问郭北飞办理房屋交接手续的时间，其会极力配合；郭北飞回复不同意解除合同，要求继续履行合同，支付租金。2.郭北飞与案外人广州市德彩房地产代理有限公司（以下简称“德彩公司”）于2019年5月2日签订的《房地产中介服务协议（出租方）》，约定：郭北飞委托德彩公司出租涉案房屋，德彩公司最终促成郭北飞与承租人签署合同，郭北飞同意向德彩公司支付经纪代理服务费或咨询服务费52400元，并同意在签署《房屋租赁合同》当天支付。3.案外人广州天力物业发展有限公司出具的《广东增值税普通发票》多张，分别载明：购买方为郭北飞，服务名称为企业管理服务管理费，每月价税合计为6986.40元，备注为2019年5月至8月；购买方为郭北飞，服务名称为电费，价税合计为256.7元，备注为2019年4月；购买方为郭北飞，服务名称为电费，价税合计为0.8元，备注为2019年5月。经质证，汉京公司确认证据1、2的真实性，认为《房地产中介服务协议》签订的时间是2019年5月2日，即该日郭北飞对涉案房屋另行出租，说明了租赁合同最迟在2019年5月2日解除且郭北飞于该日接收了案涉房屋；因租赁合同已终止，故物业费及电费不应由其交纳。汉京公司为证明郭北飞锁门及停水停电等，向一审法院提交了如下证据：1.锁门照片及告示，显示2019年1月16日郭北飞向汉京公司发出告示，表示汉京公司未按合同约定付租金，现正式通知汉京公司解除合同没收押金等。2.与微信名为“郭北飞公司业主”微信账户的微信聊天记录，显示：2019年1月16日，汉京公司称公司这边还没批出去的房租，舒总先给您垫付，等下会给您转；对方回复收到钱马上恢复供电，并表示请确定今天付款时间，因为股东决定今天停止供电，明天将锁门并起诉；2019年1月17日，汉京公司告知已转4万，剩下的舒总会转；对方回复请务必安排妥当余下的租金，否则仍然会锁门。3.2019年4月3日及4月23日的报警回执及相关现场照片。4.郭北飞于2019年4月22日出具的《业主委托书》，载明郭北飞是盈泰广场A座1009、1010单元业主，现授权委托盈泰广场物业服务中心于2019年4月22日9:00对1009、1010单元作停止能源供应处理，为保障单元室内财产安全，停止能源供应后对单元大门作上锁处理，由此产生的一切后果由郭北飞承担，与服务中心无关。5.汉京公司向案外人广州天力物业发展有限公司（以下简称“天力公司”）发出的《关于商请配合富力盈泰广场A座1009+10房交接的函》载明：汉京公司于2019年4月30日起终止与郭北飞签订的《房屋租赁合同》，已于2019年4月26日将属于汉京公司的财物搬出富力盈泰广场A座1009+10房，并已通知郭北飞办理房屋交接手续，但郭北飞至今未办理房屋交接手续，为方便郭北飞接收租赁房屋，请天力公司采用以下方式配合汉京公司与郭北飞的房屋移交工作：汉京公司将富力盈泰广场XX房门钥匙移交一套给天力公司，富力盈泰广场XX房门由天力公司锁好，代为管理；从2019年5月1日起，请天力公司向郭北飞收取物业管理费各项费用。函件下方显示2019年4月29日手写“已收A1009、1010单元锁和钥匙各一套”并有案外人罗美婷签字。经质证，郭北飞对证据1的真实性无异议，确认涉案房屋锁门的时间为2019年1月17日9时-11时30分；但其在2019年4月22日、4月23日，均未对涉案房屋锁门；《业主委托书》上的签名并非其签名，但明确对上述签名不申请笔迹鉴定；因其不在涉案房屋现场，对2019年4月23日的报警情况不知情，且微信聊天记录中涉及的停水停电问题并未实际发生；对证据5的真实性不予认可，称未收到该材料。另，汉京公司称郭北飞的锁门等行为造成其经济损失，包括装修损失124728.91元、办公家具68578元、无法正常工作人工损失11621.21元及其他损失6599元，并提交如下证据：1.汉京公司与案外人广东正建设计工程有限公司（以下简称“正建公司”）签订的《建筑装饰工程施工合同》、《公司铭牌及党建资料制作安装合同》；2.正建公司出具的《广东增值税普通发票》多张；3.支付业务回单（付款）及案外人深圳市永翔科教用品有限公司出具的《深圳增值税专用发票》；4.汉京公司与案外人广东尚承家具实业有限公司（以下简称“尚承公司”）签订的《购销合同》两份、电子银行业务回单（付款）多张、尚承公司出具的《广东增值税专用发票》多张；5.汉京公司与案外人广州市万忆晟贸易有限公司签订的《办公设备租赁合同》、电子银行业务回单（付款）；6.汉京公司与案外人广州织网通讯科技有限公司签订《合作协议书》、《关于报装电话、网络缴交一次性通讯服务费的请示》、《收费通知》、电子银行业务回单（付款）、案外人广州织网通讯科技有限公司出具的《广东增值税专用发票》；7.案外人中国电信股份有限公司广州分公司出具的《广东增值税专用发票》多张；8.社保缴交历史明细表；9.汉京公司工资表及中国民生银行出具的工资发放银行流水。经质证，郭北飞仅确认证据7的真实性，但认为租赁期间产生的电费由汉京公司承担；汉京公司已把安装的标的物、办公设备全部搬走，郭北飞亦不同意利用相关装修因此无须赔偿装修损失，且汉京公司支出的工资、社保费用系经营需要支出，与本案无关。在本案中，郭北飞、汉京公司就以下事实发表各自观点。一、关于汉京公司要求提前解除合同的原因。汉京公司表示由于郭北飞经常以其没有按时交纳租金为由停水停电，因汉京公司的股东为央企，因此付款流程上有时会有迟缓，确认其有两三个月超过10个工作日的才支付租金。二、关于涉案房屋停水停电的情况。汉京公司称涉案房屋发生了3次停水停电情形：2019年1月16日郭北飞锁门，亦停水停电，直至1月17日郭北飞开门并恢复水电；4月3日，汉京公司欲搬走关联企业的文件资料，郭北飞通知物业公司不让搬走；4月22日，郭北飞指令物业公司停水停电，持续到4月23日下午才恢复供水供电。郭北飞确认其于2019年1月17日上午9时到11时30分期间锁门，但未停水停电；不确认2019年4月有停水停电及锁门。三、关于汉京公司向郭北飞交还涉案房屋的情况。汉京公司称其在2019年4月23日通知郭北飞交接房屋，因郭北飞未到场，因此其在2019年4月29日把涉案房屋的钥匙交给物业公司，并由物业公司锁门，物业公司也进场检查没有问题，涉案房屋的内的物品汉京公司于2019年4月26日搬走。郭北飞称其没有接收涉案房屋，其在2019年5月2日才发现汉京公司已搬走，当时发现汉京公司已将所有的物品搬走，但其一直没有拿回涉案房屋的钥匙。郭北飞另明确其不同意取回涉案房屋的钥匙，当时其听到汉京公司已搬离涉案房屋，因此在2019年5月2日其与中介公司签署协议，由中介公司另行放盘，但涉案房屋至今没有出租出去。四、关于汉京公司主张的损失。汉京公司称其对涉案房屋进行装修经过郭北飞同意，其反诉的装修损失是按实际支出的金额和发票计算得出；确认其已搬走其反诉要求赔偿的办公家具，但因为办公家具是订制的，因此要求赔偿；其他损失是租赁复印机的押金损失，复印机的押金是交给出租复印机的公司，提前解除合同导致租赁复印机的合同也提前解除，因此要求郭北飞赔偿。另，郭北飞确认其主张的逾期支付租金、物业服务费的利息没有合同依据，《合同》约定租赁期限为2018年5月1日至2020年5月20日，因汉京公司没有履行完毕合同，因此其要求汉京公司支付免租期的租金。另在本案中，郭北飞明确其第四项诉请为要求保证金104798元归郭北飞所有、汉京公司赔偿郭北飞104798元并承担房屋中介费52400元。汉京公司明确其第一项反诉请求为要求郭北飞返还租赁押金104798元。一审法院认为：郭北飞及汉京公司撤回部分诉请，属其自主处分权利，并无不当，一审法院予以照准。《合同》系郭北飞与汉京公司的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，郭北飞与汉京公司均应依约履行。关于郭北飞要求解除《合同》并没收保证金的诉请。《合同》约定：租金按月结算，由汉京公司在每月的1日前按转账付款方式缴付租金给郭北飞；汉京公司拖欠租金10个工作日以上的，郭北飞可解除合同，收回房屋，并没收两个月保证金。根据本案双方确认的汉京公司支付租金的情况，汉京公司自2018年6月起陆续有多月拖欠租金10个工作日以上。汉京公司多次拖欠租金10个工作日以上构成违约，郭北飞根据《合同》约定起诉要求解除《合同》并没收保证金104798元具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于汉京公司要求郭北飞赔偿经济损失的诉请。汉京公司称郭北飞于2019年1月及4月锁门及停水停电一两天时间，并明确其提前解除合同的原因为郭北飞经常以其没有按时交纳租金为由停水停电。如上所述，汉京公司自2018年6月起多次拖欠租金构成先行违约，郭北飞有权根据合同约定收回涉案房屋，郭北飞短暂锁门要求汉京公司尽快支付租金并未构成根本违约。在汉京公司先行违约的情况下，汉京公司于2019年4月26日要求提前解除合同缺乏依据。因此汉京公司反诉要求郭北飞返还保证金104798元并赔偿装修损失等经济损失缺乏依据，一审法院不予支持。关于郭北飞要求汉京公司支付拖欠费用的诉请。汉京公司称其在2019年4月23日通知郭北飞交接房屋，因郭北飞未到场，因此其在2019年4月29日把涉案房屋的钥匙交给物业公司。虽汉京公司提前解除合同构成违约，但郭北飞亦应当采取适当措施防止损失的扩大，郭北飞没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。郭北飞确认其于2019年5月2日收到汉京公司要求交接房屋的通知，并确认其得知汉京公司已搬离涉案房屋后，已于2019年5月2日与中介公司签署协议将涉案房屋交由中介公司另行放盘。据此应认定郭北飞于2019年5月2日收回涉案房屋，郭北飞要求汉京公司支付2019年5月2日之后的租金及物业服务费依据不足，一审法院不予支持。本案双方确认汉京公司缴纳租金及物业服务费到2019年4月30日。因此汉京公司应支付2019年5月1日至5月2日的租金及物业服务费。《合同》约定涉案房屋2018年6月1日至2019年5月31日月租金为52399元，郭北飞亦举证其已支付涉案房屋2019年5月的物业服务费6986.4元。故汉京公司应向郭北飞支付2019年5月1日至5月2日的租金3380.58元（52399元÷31天×2天）、物业服务费450.74元（6986.4元÷31天×2天）。关于郭北飞要求汉京公司赔偿104798元的诉请。《合同》约定：租约期内，任何一方，无故提前解除本合同，守约方有权要求违约方按相当于保证金金额的数目赔偿予守约方。如上所述，汉京公司提前解除合同构成违约。郭北飞根据上述合同约定要求汉京公司赔偿相当于保证金104798元的损失具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于郭北飞要求汉京公司补交免租期的租金、支付迟延支付免租期租金利息并赔偿房屋中介费的诉请。郭北飞上述诉请缺乏合同依据，且一审法院已支持郭北飞要求没收保证金104798元及要求汉京公司赔偿104798元的诉请，郭北飞的损失应可得到弥补，故一审法院对郭北飞上述诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2020年3月24日作出一审判决：一、确认郭北飞与广州中科汉京置业有限责任公司于2018年4月23日签订的《广州市房屋租赁合同》已解除；二、广州中科汉京置业有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向郭北飞支付租金3380.58元及物业服务费450.74元；三、广州中科汉京置业有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向郭北飞赔偿104798元；四、广州中科汉京置业有限责任公司已向郭北飞支付的保证金104798元归郭北飞所有；五、驳回郭北飞的其他诉讼请求；六、驳回广州中科汉京置业有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13190元，由郭北飞负担1610元，广州中科汉京置业有限责任公司负担11580元；反诉受理费3022元，由广州中科汉京置业有限责任公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：其一，涉案租赁合同提前解除的过错责任主体；其二，涉案租赁合同解除的法律后果处理。关于涉案租赁合同提前解除的过错责任主体认定问题。双方当事人对此各执一词。汉京公司认为郭北飞拒不开具增值税专用发票、锁门、断水电的行为构成根本违约，汉京公司有权行使合同解除权，故租赁合同解除的过错责任在郭北飞一方。郭北飞则认为是汉京公司违约引致合同解除。对此本院分析如下：首先，涉案租赁合同中并未明确所谓的“有效发票”是指增值税专用发票还是增值税普通发票，故汉京公司以此主张郭北飞开具增值税普通发票违约，依据并不充分。退一步讲，从双方关于开具有效发票的实际履行行为来看，郭北飞不依之前操作未继续开具增值税专用发票，也属于对合同次要义务的履行存在瑕疵，并不构成根本违约，汉京公司依此并不享有合同解除权。其次，案件事实表明，汉京公司多次逾期交租在先，经催讨未果，郭北飞才于2019年1月17日采取短暂的锁门行为以督促汉京公司支付拖欠的租金，该行为虽欠妥当，但由于锁门持续时间并不算长，并不至于给汉京公司使用涉案物业造成严重影响，汉京公司以此主张郭北飞违约亦不成立。至于汉京公司所主张的2019年4月3日被禁止出入，4月23日被断水电、锁门的行为，郭北飞否认是其所为。根据汉京公司的陈述，上述行为是物业公司人员所实施，汉京公司在一审中所提供的《业主委托书》仅为复印件难以核实真伪，报警回执也不足以反映现场具体情形，故不能依据上述证据认定上述行为是郭北飞所为，汉京公司以此作为郭北飞违约的理据并不充分。据此，汉京公司关于郭北飞根本违约的主张，缺乏相应依据，对其主张本院不予采纳。在郭北飞并无根本违约的情况下，汉京公司单方解除涉案租赁合同，缺乏充分依据。郭北飞明确表示不同意解除涉案租赁合同，汉京公司于2019年4月底擅自搬离涉案场地，致使涉案租赁合同无法继续履行，构成违约。因此，涉案租赁合同提前解除应归责于汉京公司。如上所述，汉京公司无权单方解约，故其于2019年4月23日发出的《解除房屋租赁合同的函》并不发生解除涉案租赁合同的效力，涉案租赁合同解除的时间，应以郭北飞实际收回涉案物业的日期为准。由于涉案双方当事人并未办理物业交接手续，而郭北飞于2019年5月2日与中介公司签订协议，将涉案物业另行放盘出租故应视为郭北飞于该日收回涉案物业。即，涉案的租赁合同于2019年5月2日实际解除。关于租赁合同解除的法律后果处理问题。首先，关于租金及物业管理费。涉案租赁合同于2019年5月2日实际解除，而汉京公司支付租金和物业管理费至2019年4月30日，故一审判决汉京公司支付2019年5月1日至5月2日的租金及物业管理费，处理无误，本院予以维持。其次，关于保证金及提前解约赔偿金。按照租赁合同约定，汉京公司拖欠租金10个工作日以上，郭北飞可解除合同、收回房屋，并没收保证金。即郭北飞没收保证金应以汉京公司逾期交租的行为导致解除合同为前提。本案中，汉京公司的确存在拖欠租金10个工作日以上的行为，但其后均已实际支付，郭北飞也予接受，在涉案租赁合同于2019年5月2日解除前，郭北飞并没有因为汉京公司拖欠租金而行使单方解除权，故其没收保证金与本案事实不符。涉案租赁合同因汉京公司弃租行为而最终解除，郭北飞应将已收取的保证金退还给汉京公司。一审判决关于郭北飞没收保证金的处理不当，本院予以纠正。如上所述，涉案租赁合同因汉京公司过错而提前解除，一审判决汉京公司依据涉案租赁合同的约定支付相当于保证金的赔偿款给郭北飞，合法有据，本院予以维持。关于汉京公司一审反诉所主张的经济损失。首先，郭北飞虽有2019年1月17日的锁门行为，但该行为持续时间并不算长，并不至于给汉京公司经营活动造成明显损失，汉京公司所提供证据也不足以证实其所主张的经济损失与郭北飞锁门行为之间存在关联性。其次，涉案租赁合同系因汉京公司违约而解除，汉京公司如有因相应装修等投入而产生损失，在郭北飞已明确表示不同意利用的情况下，该损失应由汉京公司自行承担。因此，汉京公司本案主张郭北飞赔偿经济损失，理据不足，一审判决驳回汉京公司的该项主张，并无不妥，故本院予以维持。综上所述，汉京公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初21860号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初21860号民事判决第四、五、六项；三、郭北飞于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金104798元给广州中科汉京置业有限责任公司；四、驳回郭北飞的其他诉讼请求；五、驳回广州中科汉京置业有限责任公司的其他反诉请求。一审本诉受理费13190元，由郭北飞负担3082元，由广州中科汉京置业有限责任公司负担10108元；反诉受理费3022元，由广州中科汉京置业有限责任公司负担2021元，由郭北飞负担1001元。二审案件受理费6045元，由广州中科汉京置业有限责任公司负担4042元，由郭北飞负担2003元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年九月二十八日法官助理张敏娟书记员吴敏玲黄咏欣