湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘民申1300号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：尹长春，男，1971年1月27日出生，汉族，住湖南省祁阳县。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：长沙明昇发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区沙湾路289号运达中央广场商务综合楼19001号。法定代表人：林明池，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘玲，湖南泓锐律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：湖南蓝海购企业策划有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区麓谷大道658号湖南麓谷信息港4002-（C002）号房。法定代表人：谢照，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亮，上海建纬（长沙）律师事务所律师。关于再审申请人尹长春与被申请人长沙明昇发展有限公司（以下简称明昇公司）、湖南蓝海购企业策划有限公司（以下简称蓝海购公司）商品房销售合同纠纷一案，尹长春不服湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民终7473号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。尹长春申请再审称：1、尹长春与蓝海购公司没有任何意义上的法律关系，尹长春所签《蓝海购（购房优惠）服务说明书》的提供方为蓝海购公司，系格式形式，应作出对其不利的解释，不应视为尹长春与蓝海购公司之间签订了服务合同。2、根据住建部《商品房销售管理办法》第二十八条和住房和城乡建设部（2016）233号通知的第二条第（六）（七）项之规定，蓝海购公司收取1万元团购费违反法律禁止性规定，且蓝海购公司从来没有给尹长春提供过任何服务。3、根据《商品房销售管理办法》第十五条规定，房地产开发企业、房地产中介机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。但案涉商品房买卖合同中可见，尹长春是按合同约定价格给付房款，没有享受到任何优惠。4、蓝海购公司所提供的1万抵3万的优惠服务，有工作人员表示该1万元将计入总房款内，但此后一直以理由推脱。按照缴款单计算缴款的方式为总价减去3万元后计算开盘、按揭、签约折扣，而并非折后再减少3万元购房款，以上行为系明显欺诈。5、原审法院已经认定明昇公司交付的房屋不符合合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，法院应当判决明昇公司向尹长春赔偿违约损失。6、购房合同补充协议第六条第十条第一款属无效条款。明昇公司答辩称：1、商品房经验收合格并取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》和工程竣工验收备案表，达到了法定及约定的交付条件，买受人应在出卖人书面通知确定的交接时间办理房屋交付手续并履行接受房屋的义务。2、尹长春提出的房屋问题不影响正常居住使用，不影响收房，出卖人可在保修期内承担修复责任。3、尹长春提出的交通费和房租费系其本人自身开支，与本案无关，且尹长春提交的《房屋租赁合同》复印件显示承租人不是尹长春本人，也无支付记录。蓝海购公司答辩称：1、尹长春与蓝海购公司签订的《蓝海购（购房优惠）服务说明书》不违反现行法律的规定，合同合法有效，双方应当严格遵照履行，而从合同内容来看该合同应属于居间服务合同。2、蓝海购公司依合同约定完成了约定的义务，收取1万元的团购服务费符合合同约定，合同权利义务履行完毕。本院经审查认为，尹长春与蓝海购公司之间签订的《蓝海购（购房优惠）服务说明书》中对1万抵3万的优惠方式、签订《商品房买卖合同》体现最终优惠后权利义务终止等进行了明确约定，尹长春、蓝海购公司及其工作人员在尾部签字、盖章，《蓝海购（购房优惠）服务说明书》符合《中华人民共和国合同法》第十一条、第十二条规定的合同形式，虽然《蓝海购（购房优惠）服务说明书》系蓝海购公司提供，为格式合同，但双方对合同内容并不存在理解上的疑义，说明书系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。尹长春与明昇公司此后签订的签约缴款单中付款方式折扣说明载明：以标准总价为基准计算：按揭贷款100%-电商优惠30000元）×按揭99折×开盘当天认购99折×签约折扣98%（接到通知之日起七日内签约优惠98折），结合尹长春与明昇公司签订的《长沙市商品房买卖合同》、《长沙市商品房买卖合同补充协议》可知，尹长春已享受约定的折扣优惠，合同内容已履行完毕。尹长春称蓝海购工作人员同意将1万抵3万优惠活动中的1万元计入总房款，但并未提交证据予以证明，蓝海购公司不予认可，而根据“1万抵3万”的文意，该1万元系抵销3万元房款，不应再计入总房款内。至于3万元房款是先抵后再计算折扣还是折后再抵，双方并未约定，明昇公司以先从总房款中抵扣后再计算折扣的方式并不构成欺诈。而蓝海购公司与尹长春之间就购房价款形成的团购优惠服务行为并不属于《商品房销售管理办法》第十五条规定的“房地产开发企业、房地产中介机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”情形，无需将议价过程在商品房买卖合同中予以体现。据此，尹长春关于要求蓝海购公司返还1万元的主张无事实和法律依据，不能成立。尹长春还主张案涉《长沙市商品房买卖合同补充协议》第六条第一款第四款属无效条款，明昇公司应赔偿其房屋租赁费17600元、差旅费15400元。本院认为，尹长春与明昇公司签订的《长沙市商品房买卖合同补充协议》中关于“合同第十条第1款约定的‘该商品房经验收合格’是指该商品房工程竣工并经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。该商品房经验收合格后即视为其已完全具备合同约定的交付条件。在该商品房具备交付条件后，买受人就应在出卖人书面通知确定的交接时间办理房屋交付手续并履行接受房屋的义务。买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现质量问题或装修、装饰、设备标准问题。出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续；买受人不得以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房”的约定，实际上系排除了消费者拒绝收房之权利，即只要工程经过竣工验收合格，消费者应无条件接收房屋，即便房屋存在质量问题，开发商也仅承担保修义务。但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定可见，工程竣工验收合格仅为房屋交付使用的前提，工程未竣工验收合格，消费者当然可以拒绝接收房屋，但即便工程竣工验收合格，消费者仍可能因购房合同效力、面积误差、虚假宣传、变更规划设计及质量不合格等诸多原因拒绝接收房屋，故消费者在验房收房过程中所参考的条件及因素比竣工验收更为严格、宽泛，且工程竣工验收备案具有行政管理行为性质，验房收房属当事人之间的合同行为，两者之间存在本质区别。而根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条“经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务……”及《中华人民共和国产品质量法》第四十条“售出的产品有下列情形之一的，销售者应当负责修理、更换、退货……”之规定，消费者有权拒绝接收商品，符合退货、更换条件的销售者亦负有退货、更换的义务。商品房系作为商品销售的房屋，商品房销售一方不应在合同中设定不合理标准强制消费者接收房屋，至于消费者提出拒绝接收房屋的理由是否成立，是否构成违约、形成损失等，双方均可另寻救济途径。案涉《长沙市商品房买卖合同补充协议》系明昇公司出具的格式合同，以上关于出售房屋经过工程竣工验收合格即符合交付条件，房屋消费者应接收房屋的约定系排除购房者的主要权利，符合《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，为无效条款。尹长春为证明房屋存在质量问题提交的《验房报告》系其单方委托鉴定机构出具，不能作为认定房屋质量的依据。一审法院对涉案房屋质量问题进行了现场查勘，尹长春经一审法院依法传唤，无正当理由未到现场查勘，而经过现场查勘，房屋仅存在休闲阳台飘窗上面的大理石宽窄存在不一致情形。二审中尹长春明确2019年4月4日其再次看房时还存在以下问题：厨房阳台墙壁石材未齐平；休闲阳台整改后飘窗下面的大理石有部分损坏；飘窗上面的大理石尺寸不一，宽窄相差3公分。由此可见，涉案房屋所存在的质量问题系可以整改且并不影响尹长春居住使用，尹长春并未提交证据证明明昇公司还存在其他违反合同约定的情形，故该质量问题并未达到尹长春拒绝接收房屋的程度，尹长春以此为由一直拒绝接收房屋并不合理，原审法院未支持其要求明昇公司支付经济损失33000元并无不妥。综上，尹长春的再审申请不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回尹长春的再审申请。审判长  邹德辉审判员  李金霞审判员  陈盎然二〇二〇年九月二十四日法官助理樊航书记员刘思伊