河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5902号上诉人(原审原告、反诉被告）：洛阳甲秀置业有限公司，住所地：河南省洛阳市西工区五岳路3号院3幢3-302。法定代表人：杨素群，该公司经理。委托诉讼代理人：许守启，河南省洛阳市工区开元法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：柳少卿，男，1963年3月2日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：张宗喜，男，住河南省洛阳市西工区。上诉人洛阳甲秀置业有限公司（以下简称甲秀置业公司）因与上诉人柳少卿土地租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。甲秀置业公司的委托诉讼代理人许守启，柳少卿及其委托诉讼代理人张宗喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甲秀置业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.依法改判支持甲秀置业公司原审诉讼请求；3.驳回柳少卿原审反诉请求；4.一、二审诉讼费全部有柳少卿承担。事实与理由:原审判决认定事实错误。甲秀置业公司与柳少卿签订的土地四周,原来都是农业用地,经过审批后,现在都变成了建设用地。并且该建设项目都在合法运作。土地法四十四条规定“农业用地转为建设用地,应当经过有关部门审批”。双方所签协议合法合规,并无违法之处。原审法院依此判决,明显认定事实错误。柳少卿辩称,第一，甲秀置业公司转租土地时明知柳少卿是用于建筑物资租赁经营，甲秀置业公司并且收取了柳少卿办理乡镇建设用地应缴纳的土地占补平衡费，由此证明甲秀置业公司是按照乡镇建设用地将承租土地转租给柳少卿的，而不是让柳少卿在承租的土地上从事种植、养殖的。农田租赁是不需要缴纳土地占补平衡费的，这是基本常识。初审三次开庭，甲秀置业公司自始至终未拿出其建设围墙的投资凭证和向土桥村缴纳地面牡丹、苹果树补偿款的转账明细，本次上诉仍然在作虚假陈述。第二、甲秀置业公司将转租的土地未办成乡镇建设用地的情况下，不及时告知柳少卿，让其盲目投资，给柳少卿造成巨额经济损失。第三、初审判决认定事实清楚，判决依法有据，但柳少卿的财产部分损失诉求二审法院应当给予支持。柳少卿上诉请求：1.甲秀置业公司赔偿柳少卿在租赁土地上的基础设施投资86435.83元;2.变更一审判决一、二项:甲秀置业公司返还柳少卿土地占补平衡费14万元之日起10日内柳少卿将租赁土地上的东、南围墙拆除,建筑垃圾清运完毕:三、甲秀置业公司承担本诉及上诉费。事实与理由:2012年5月份甲秀置业公司称转租人的农田将和规划的格力物流园用地同时转为城乡建设用地,诱导柳少卿与其签订《土地租赁协议》，在该《协议》首段甲秀置业公司也特别标明柳少卿承租的场地可以“。经有关部门批准的行业使用”。甲秀置业公司收到柳少卿土地补偿款(占补平衡费)14万元,并称土地性质转换手续正在办理中,基建工程可先开工建设,有什么阻碍甲秀置业公司从中协调。因为甲秀置业公司有官方背景,柳少卿按照甲秀置业公司的承诺开始了基础工程的前期工作。柳少卿在围墙施工将要结束时,原洛阳市老城区邙山镇政府“遏制私搭乱建办公室”责令柳少卿停工,柳少卿当即向甲秀置业公司联系要求其协调,甲秀置业公司失联,工程搁置至今。柳少卿反诉时,委托评估机构对前期投资进行了评估,评估值为86435.83元。甲秀置业公司辩称，一、柳少卿上诉请求赔偿基础设施投资86435元，没有协议依据及法律依据。柳少卿由于自身经营投资建设的需要，投资应该有自己承担。二、柳少卿按协议的约定，向甲秀置业公司交付的地上附属物补偿款14万元，不是"土地占补平衡费"。此款项按约定不应该返还。从交付的款项，可以充分证明，合同已经履行。三、一、二审诉讼费由柳少卿承担。四、事实上甲秀置业公司并无任何人向其承诺。双方签订的租赁协议，柳少卿是一个完全民事行为能力人，不存在任何欺诈与诱导，完全出于自愿，是双方的真实意思表示。甲秀置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除甲秀置业公司与柳少卿签订的《土地租赁协议》；2.要求柳少卿向甲秀置业公司补交租金127400元、滞纳金90720元；3.案件受理费由柳少卿承担。柳少卿向一审法院提出反诉请求：1.要求甲秀置业公司退还柳少卿欲变更土地性质补偿款（土地占补平衡费）140000元及利息257600元（按月息2分计算，自2012年9月17日计算至本案开庭前为92个月），共计397600元；2.要求甲秀置业公司赔偿柳少卿在租赁场地上的基础设施投资86435.83元；3.本案反诉受理费由甲秀置业公司承担。一审法院认定如下事实：2012年3月15日，洛阳市老城区邙山镇土桥村委会（以下简称土桥村委会）与甲秀置业公司签订《土地租赁协议》，约定土桥村委会将格力物流园区围墙以北、电厂路以东、李家凹以南以西约120亩土地租赁给甲秀置业公司用于种养殖业使用，租期25年，自2012年3月15日至2037年3月15日止；租金每年每亩2200元，甲秀置业公司在协议签订后15个工作日内向土桥村委会交纳下一年租金，并且在租期内，甲秀置业公司均在每年3月份向土桥村委会交纳下一年租金（先交款后使用）等内容。2012年6月30日，甲秀置业公司的股东郑万涛向柳少卿出具《收条》，确认收到柳少卿现金20000元。2012年9月17日，甲秀置业公司与柳少卿签订《土地租赁协议》，约定甲秀置业公司将格力物流园区围墙以北、电厂路以东、李家凹以南7.3亩土地租赁给柳少卿，用于种植、养殖业及经有关部门批准的行业使用，租期25年，自2012年6月30日起至2037年6月30日止；围墙及地面附属物等补偿款共计146000元，合同签订后柳少卿向甲秀置业公司一次性付清；租金每年每亩2600元，每年共计18980元，柳少卿在协议签订后向甲秀置业公司交纳下一年租金，并且在租期内，柳少卿均在每年6月1日前向甲秀置业公司交纳下一年租金（先交款后使用）等内容。柳少卿租赁上述土地后，对该土地进行平整，在东、南两侧建造围墙，并进行文物勘探。经柳少卿委托，北京铭仁资产评估有限责任公司于2020年4月16日作出京铭仁评报字[2020]第092号《柳少卿拟核实其所租赁甲秀置业公司土地使用权上投资修建的资产价值项目资产评估报告书》，评估结论为86435.83元，其中围墙55635.83元、土地平整7638.4元、文物勘探23161.6元。2020年3月23日，甲秀置业公司向柳少卿发出《解除合同通知书》，认为柳少卿自2012年至今未按约定交付租金，已构成违约，通知柳少卿解除双方所签《土地租赁协议》，要求柳少卿立即补交2012年至2020年所欠土地租金163800元，保留追究其违约责任的权利。柳少卿收到该通知书后，于2020年3月25日出具回复函，内容为“……因大路口村城中村改造，我经营的租赁企业面临搬迁，贵公司获知政府信息后，于2012年告知我，称贵公司在原邙山镇格力物流园北侧承租的农田将和规划的格力物流园用地同时转为城镇建设用地，贵公司特在双方签订的《土地租赁协议》诱标明‘……经有关部门批准的行业使用’，‘协调乙方水电路等前期筹建工作……’等条款。听信贵公司诱使，2012年9月17日双方协议签订后，我投入巨资进行了新址筹建。在土地平整围墙建设完工后，土地监察机关责令我基建停工。自2012年停工至今长达8年，贵公司承诺对出租的土地仍未协调办理土地性质转换，进出道路、水电路仍未开通，给我个人及企业造成了巨额经济损失……”另查明，案涉土地性质为农业用地。庭审中，双方均认可柳少卿除了在2012年6月30日向甲秀置业公司支付20000元外，还向甲秀置业公司支付120000元，共计140000元。柳少卿于2001年6月1日注册成立少卿租赁站，系个体工商户，柳少卿为经营者，经营场所为大路口村，经营范围为租赁、架板、钢模板服务，于2012年10月17日被吊销。一审法院认为，甲秀置业公司与土桥村委会签订的《土地租赁协议》中约定租赁土地用于种养殖业，而双方签订的《土地租赁协议》中约定除种养殖业外，还可“经有关部门批准的行业使用”，说明该约定已明确改变案涉土地用途。因案涉土地性质为农用地且未办理农用地转用审批手续，依法不得用于非农业建设，故双发签订的《土地租赁协议》因违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，双方因合同取得的财产应当互相返还。故柳少卿应将案涉土地上增建的围墙拆除并清理完建筑垃圾后，将土地返还给甲秀置业公司；柳少卿交付土地的同时，甲秀置业公司将140000元返还给柳少卿。甲秀置业公司每年向土桥村村委会交纳土地租金，存在一定损失，柳少卿在土地上建设围墙，也有相应损失。但双方明知案涉土地性质为农业用地，仍协议约定改变土地用途，双方均有过错，故一审法院酌定双方的损失均由各自承担。故柳少卿主张的利息损失及地上基础设施投资款，一审法院不予支持。因合同无效，故甲秀置业公司主张解除土地租赁协议及依据该协议主张的租金及滞纳金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、柳少卿于本判决生效后二十日内将租赁洛阳甲秀置业有限公司土地的地上东侧、南侧的围墙拆除并清理完建筑垃圾后，将土地返还给洛阳甲秀置业有限公司；二、柳少卿向洛阳甲秀置业有限公司交付上述土地的同时，洛阳甲秀置业有限公司将140000元返还给柳少卿；三、驳回洛阳甲秀置业有限公司的诉讼请求；四、驳回柳少卿的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4572元，减半收取计2286元，由洛阳甲秀置业有限公司负担；反诉受理费8560元，减半收取计4280元，由洛阳甲秀置业有限公司负担1550元，柳少卿负担2730元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，涉案土地从性质上属于农村集体所有土地，可用作农业经营活动，如果办理土地变更登记手续，改变土地权属和用途，也可用于其他行业，因此双方当事人签订的涉案土地租赁协议约定涉案土地“用于种植、养殖业及经有关部门批准的行业使用”，并不违反法律强制性规定，涉案合同合法有效，但对“经有关部门批准的行业使用”，未对双方当事人的权利、义务作出明晰、全面、详尽的约定，由此导致双方当事人在履约过程中产生争议，从目前实际情况来看，双发当事人的合同目的均已无法实现，因此涉案合同应当解除，双方当事人对合同的解除均负有责任，合同解除后，双方当事人已取得的财产应相互返还，对于因合同解除而产生的损失，双方理应各自负担，柳少卿应将案涉土地上增建的围墙拆除并清理完建筑垃圾后，将土地返还给甲秀置业公司；柳少卿交付土地的同时，甲秀置业公司将140000元返还给柳少卿。甲秀置业公司每年向土桥村村委会交纳土地租金，存在一定损失，柳少卿在土地上建设围墙，也有相应损失。因合同解除而产生的损失，双方应各自负担，甲秀置业公司请求柳少卿承担租赁费的诉讼请求，由于所涉租赁土地柳少卿并未实际使用，甲秀置业公司的该上诉请求本院不予支持。综上所述，原审适用法律不当，本院予以纠正。甲秀置业公司、柳少卿的部分上诉请求成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初546号民事判决；二、解除洛阳甲秀置业有限公司与柳少卿于2012年9月17日签订的土地租赁协议；三、柳少卿于本判决生效之日起10日内将在租赁洛阳甲秀置业有限公司土地上建设的房屋和围墙拆除并清理完建筑垃圾后，将土地返还给洛阳甲秀置业有限公司，柳少卿的基础设施投资由其自行承担；四、柳少卿向洛阳甲秀置业有限公司交付土地的同时，洛阳甲秀置业有限公司将140000元返还给柳少卿；五、驳回洛阳甲秀置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回柳少卿的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4572元，减半收取计2286元，由洛阳甲秀置业有限公司负担；一审反诉受理费8560元，减半收取计4280元，由柳少卿负担。二审案件受理费9733元，由洛阳甲秀置业有限公司负担7672元，柳少卿负担2061元。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二〇年九月二十八日书记员  张丽梅