广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 (2020）桂1081民初1610号 原告：农杰，男，1975年12月9日出生，壮族，居民，住广西靖西市。 原告：农桂梅，女，1974年6月10日出生，壮族，居民，住广西靖西市。 委托诉讼代理人：农杰，住址同上。系农桂梅丈夫。 被告：广西嘉元房地产有限责任公司，住所地：广西靖西市新靖镇城东路**。 法定代表人：凌福远，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄维勇，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 原告农杰、农桂梅与被告广西嘉元房地产有限责任公司（以下简称：嘉元房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农杰、被告嘉元房地产公司的委托诉讼代理人黄维勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农杰、农桂梅向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告交付房屋，并支付逾期交付违约金32087.78元（违约金暂计算至2020年6月8日），以后违约金计算至被告向原告交付房屋为止；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于靖西市卖给原告，房屋单价为5009.57元／㎡，总房价款为648238元。合同约定被告应于2019年12月30日前向原告交付房屋，原告依约向被告支付了购房款，被告未按合同约定的时间向原告交付房屋，截止2020年6月8日被告逾期交付的天数累计达160天。按照合同第十二条的规定，逾期超过90 天的，原告有权解除合同或继续履行合同，继续履行合同的被告向原告支付全部购房款日万分之三的违约金。现在原告选择继续履行合同，从2019年12月31日起至2020年6月8日止（暂计），共计160天，被告应向原告支付违约金32087.78元，以后的违约金计算至被告交付房屋为止。原告认为，被告逾期交房，其违反了双方签订的《商品房买卖合同》，给原告造成巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告嘉元房地产公司辩称，自约定交房之日2019年12月30日至起诉之日止共计160天，期间所涉房屋所在项目因不可抗力停工155天（异常天气停工50天、中考高考管控停工14天春节放假停工7天、疫情防控停工84天）应于扣除，时间逾期5天，按日万分之二计算违约金为650.39天。事实与理由：一、案涉房屋所在项目因不可抗力停工155天，应免除被告相应部分违约责任。（一）《商品房买卖合同》约定的交房日期为2019年12月30日，在此之前因中考、高考停工和异常天气等不可抗力导致停工长达64天，交房日应顺延至2020年3月3日。1、2018年5月至2019年12月30日异常天气停工50天，其中2019年5月27日靖西遭遇百年一遇的特大暴雨所涉项目是重灾区停水停电停工8天。2、2018年和2019年靖西市相关政府部门下发通知在中考高考期间停工累计14天。（二）2019年12月30日至原告起诉时止，期间春节放假7天，紧接着因新冠状病毒疫情防控所涉项目停工至2020年4月23日，累计停工91天。虽靖西市政府部门于2020年2月22日印发《靖西市房屋建筑及市政基础设施工程疫情防控期间全面复工实施方案》，但由于防控物质紧缺，实行政府统一管控，返回工地的外地工人仍居家隔离，直至2020年4月23日所涉项目仍未能全面复工新冠疫情属于不可抗力，期间停工88天应予扣除。二、退一步讲，就算没有不可抗力的原因致交房延期，原告计算违约金的方式错误，违约金约定过高应予减免，合同第十二条约定，逾期90日之内和超过90日两种处理标准，90日内按日万分之二计算，超过90日的按万分之三计算，并非原告全部按万分之三计算。违约金约定的比例过高应当减免。另外案涉项目绝大部分业主采用公积金按揭贷款方式购房，银行按揭贷款延迟至2018年底支付到账，有些甚至至2019年4月份才到账，客观上也对案涉项目顺利进行造成一定的障碍。综上，被告不能按期交房，存在不可抗力和其他客观因素，被告也因此遭受巨大经济损失。根据《最高人民法院关于依法 妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4点规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”。广西高级人民法院发布的《关于妥善审理涉新冠××疫情相关民事纠纷的指导意见》第13条也有相关免责规定。因此被告不能按期交房的责任应予相应免除或全部免除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、7无异议，本院对无异议的证据予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据6的证明力和证明对象不认可，认为被告实际上没有达到复工的条件。本院认为该份证据是靖西市相关部门发布的通知，客观真实应予以确认。原告对被告提交的证据1、2、3、4真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，降雨天气及2019年5月27日特大暴雨造成变压器无法使用等原因不能成为扣除或顺延交房的证明目的，本院认为被告提供的证据1、2、3、4客观存在，但以上证据不合符原、被告签订《商品房买卖合同》扣除不可抗力因素的延期交房情形，故对证据1、2、3、4的证明目的不予采信。原告对被告提交的证据5、6、7、8、9、10真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为高考考点设在靖西中学和民族高中，靖西市住房和城乡规划局要求距考场500米范围内停止施工，所涉项目不在该范围内，中考设在靖西三中与新天地相邻但每年只有三天。本院认为以上证据是有关政府部门颁发的文件，但不符合原、被告签订《商品房买卖合同》扣除不可抗力因素的延期交房情形，故对以上证据的证明目的不予采信。原告对被告提交的证据11真实性、合法性没有异议，但证明目的异议，认为在何等条件下具备复工复产要求无法查明，不能达到被告的证明目的。本院认为该份证据是靖西新冠状病毒感染××疫情防控工作领导小组指挥部于2020年2月22日印发《靖西市房屋建筑及市政基础设施工程疫情防控期间全面复工实施方案》并通知各相关企业。本院认为2020年初发生的全国性新冠状病毒感染××属于不可抗力事件，被告未按合同约定于2019年12月30日前向原告交付房屋,发生的不可抗力事件发生在被告迟延履行之后，不能免除责任，故对被告的辩解意见不予采信。原告对被告提交的证据12真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，认为视为不缺相关防疫物质。本院认为被告按照相关要求报备购买疫情防控物质的事实，对该份证据予以确认。原告对被告提交的证据13、14真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为 该份证据恰好证明被告逾期交房的事实，本院认为该两份证据符合证据三性，应予确认。原告对被告提交的证据15三性有异议，认为该份证据是被告单方制作，相关人员是否到人事劳动部门登记备案无法查明。本院认为该份证据上相关人员身份证复印件是否为被告的施工工人，因被告没有提供其他相关证据进行佐证，故对该份证据不予确认。原告对被告提交的证据16、17、18有异议，认为与本案无关，本院认为上述证据是国家相关部门印发针对疫情防控及物资的要求，与本案没有关联性。原告对被告提交的证据19有异议，认为在靖西市范围内没有收到相关部门停工的要求，所有靖西市内人员均正常上班。本院认为，该份证据所指事实客观存在，但并没有达到停工的条件，故不做扣除违约的天数。原告对被告提交的证据20有异议，认为没有官方的文件，本院认为该份证据不符合原、被告签订《商品房买卖合同》不可抗力因素，故对该份证据不予确认。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原、被告于2018年8月5日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于靖西市xx号房，房屋单价为5009.56元，总购房款648238.00元。原告按照合同约定的时间向被告支付购房首付款500238.00元，余款148000元向广西靖西农村商业银行股份有限公司营业部办理了个人购房担保借款按揭支付。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定，被告应当在2019年12月30日前向原告交付商品房。第十二条约定逾期超过90天，原告要求继续履行合同的，被告向原告支付全部房价款日万分之三的违约金。从2019年12月31日起至2020年6月8日（暂计）逾期交付天数累计160天。被告逾期交房后抓紧进行建设施工，于2020年4月13日向原告等其他业主出示延期交房通知。另查明，涉案项目的房屋至今未成就交付条件。原告认为，被告逾期交房，给原告造成巨大的经济损失，遂向本院起诉，提出上列诉求。 本院认为，原、被告双方通过自愿、平等协商，于2018年8月5日签订《商品房买卖合同》，合同内容是双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，诚实守信地全面履行各自的义务。在履行合同过程中，原告依约向被告付清房款648238.00元，履行了合同最主要的义务；而被告却未能按照合同约定的时间即2019年12月30日前向原告交付房屋。 已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告从2019年12月31日起至原告起诉的2020年6月8日止，逾期交房天数为160天，根据合同第十二条约定，被告逾期交房的，逾期超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。而被告在庭审中提出合同约定按日万分之三计算违约金过高，要求本院予以减免，本院认为，被告对此并未向本院提交相关证据证实双方约定的违约金过分高于逾期交房对原告造成的损失，故对其辩解意见，本院不予采纳。但是，从公平的角度来衡量原、被告双方的利益，权衡被告逾期交房给原告造成的经济损失以及当地同地段同类房屋租金的标准，并结合当前新冠××疫情对企业经济造成的影响等情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌情按日万分之二点二计算违约金。即被告应支付的违约金为22817.98元（648238元×160天×0.00022=22817.98元），原告主张超过部分，本院不予支持。违约金暂计至2020年6月8日，之后的违约金以总房款648238.00元为基数，按日万分之二点二计算至被告向原告实际交房之日止。 对于被告提出的涉案项目施工期间出现异常天气，中考、高考、电路维修，以及2020年春节放假、新冠疫情影响等停工共155天，应当顺延工期和免除部分违约责任的辩解，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，本院认为，天气因素对施工进度确实有影响，但风雨天气均属正常天气现象，被告作为一家具备专业技术的房地产开发商，在拟定房地产开发工期时，就应当根据当地的天气记录，预见未来天气状况，同时，对中、高考、电路维修等临时停工的时间亦应作出以合理预计，以确保项目在约定的工期内顺利完工。因此，风雨天气、中考、高考、电路维修停工等不构成不可抗力。至于因疫情的停工，因2020年1月底新冠××疫情的爆发，是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，确属不可抗力，但在本案中，被告应于2019年12月20日之前交房而未能交房，其迟延履行的行为发生在不可抗力的疫情之前，属于“迟延履行后发生不可抗力”的情形，根据上述法条的规定，不能免除责任。综上，对于被告提出的涉案项目施工期间出现异常天气，中、高考停工，以及春节放 假、疫情影响等，应当顺延工期和免除部分违约责任的辩解意见，本院不予采纳。 本案中，原告请求被告继续履行交房义务，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定，验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”的规定，由于涉案房地产项目目前尚未具备交付使用条件，法院不宜直接判令被告交房，故原告此项诉求本院不予支持，原告可待交房条件成就后另行主张权利。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》合同法第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条以及《中华人民共和国民事讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告农杰、农桂梅支付逾期交房违约金22817.98元；违约金暂计至2020年6月8日，之后的违约金以房款总价648238元为基数，按日万分之二点二计算至被告实际向原告交付房屋之日止； 二、驳回原告农杰、农桂梅的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费301元，由原告农杰、农桂梅负担91元，被告广西嘉元房地产有限公司负担210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  周义富 二〇二〇年九月八日 书记员  梁 理