河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初2153号 原告（反诉被告）：涿州康乔房地产开发有限公司，住所地涿州市高铁新城鹏渤书香别苑小区S1商业楼，统一社会信用代码：91130681336189898E。 法定代表人：韩建，职务：总经理。 委托诉讼代理人：邓岩，女，汉族，1981年10月15日出生，住涿州市双塔区，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘然，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘康雯，女，汉族，1990年8月1日出生，住陕西省延安市宝塔区。 原告（反诉被告）涿州康乔房地产开发有限公司（以下简称康乔公司）诉被告（反诉原告）刘康雯商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涿州康乔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓岩、刘然，被告刘康雯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）康乔公司向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告继续履行商品房买卖合同（合同编号17081484），立即办理银行按揭贷款。2、如不能办理银行按揭贷款，立即交纳购房全款，金额55万元，并承担逾期付款的违约责任。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月12日原、被告签订商品房买卖合同，被告购买原告位于涿州，建筑面积85.42㎡，购房单价13173.99元／㎡，购房总价款1125322元。合同约定付款方式：被告向原告交纳首付款575322元，剩余房款55万元整，由被告向银行申请按揭贷款。合同签订后，被告交纳首付款575322元后，至今未按合同规定配合办理银行贷款手续，也不以其他方式支付余款。期间，原告多次通知被告继续履行合同，但被告均不予答复。2020年5月被告向我公司邮寄了解除通知函，要求解除合同。我公司认为被告要求解除的理由并不合法，不同意解除。被告的这种行为，严重违反了合同的相关规定。因此特请求人民法院查清事实，支持原告诉讼请求。 被告（反诉原告）刘康雯辩称：一、原告存在重大违约行为，答辩人具备《中华人民共合国合同法》第九十三条规定的约定解除合同的权利，答辩人有权解除《商品房买卖合同》。二、原告在其合同履行过程中存在重大过错。在合同履行过程中，答辩人多次试图通过原告在《商品房买卖合同》中留的电话和地址与原告沟通，均无法联系到原告及原告的公司人员。截止到起诉答辩人前，原告从未联系过答辩人。三、原告严重逾期履行交房义务，经答辩人催告在合理期限内仍未履行，答辩人具备《中华人民共合国合同法》第九十四条约定的法定解除合同的权利，有权解除《商品房买卖合同》。四、原告不能够以新型冠状病毒疫情、法律法规和政府命令作为其严重逾期履行交房义务的借口。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。五、原告不能以《补充协议》中的相关约定作为其严重逾期履行交房义务的理由。（一）《补充协议》的有关条款系格式合同条款，该等条款无效。（二）原告不能以《补充协议》中的约定主张答辩人未及时行使解除权、故答辩人放弃了主合同的解除权。（三）《补充协议》未经备案，属于无效合同。六、答辩人已经行使合同解除权解除《商品房买卖合同》，原告不仅无权要求答辩人继续履行合同，而且应该尽快将答辩人已经支付的款项退还给答辩人。 反诉原告刘康雯向本院提出反诉请求：1、请求法院判决确认反诉人与被反诉人所签署的《商品房买卖合同》已经解除。2、请求法院判决被反诉人向反诉人返还反诉人已经支付的款项575,322元。3、请求法院判决被反诉人承担本案诉讼费用及反诉费用。反诉事实与理由：2017年5月12日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》（合同编号17081484），反诉人向被反诉人购买健康公寓第6幢1单元2704号房。反诉人已向被反诉人支付款项575,322元整。反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被反诉人应当在2019年12月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房、并符合合同约定的商品房交付反诉人使用。《商品房买卖合同》第九条约定，如果被反诉人未按合同约定的期限将商品房交付反诉人使用，逾期超过六十日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向反诉人支付违约金。被反诉人未能按照《商品房买卖合同》的约定在2019年12月31日将约定的商品房交付反诉人使用。截止2020年5月11日，距离《商品房买卖合同》约定的交房期限已达到134天（截止目前已经超过200天）远超了《商品房买卖合同》中约定的贵公司的交房期限，但被反诉人未能按照合同的约定向反诉人交付房屋。根据《商品房买卖合同》约定，反诉人有权解除《商品房买卖合同》。反诉人于2020年5月11日向被反诉人发出《关于解除的通知函》，解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》。鉴于反诉人与被反诉人所签署的《商品房买卖合同》已被反诉人按照《商品房买卖合同》的约定解除，《商品房买卖合同》自反诉人发出的《关于解除的通知函》送达被反诉人之日起解除，被反诉人应当及时返还反诉人已经支付的款项575,322元，请求法院判决支持反诉人的全部反诉请求。 反诉被告康乔公司辩称：反诉请求不成立，合同不具备解除条件，请求驳回反诉原告的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月12日,原告（反诉被告）康乔公司与被告（反诉原告）刘康雯签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，刘康雯购买康乔公司开发的位于码头国际健康产业园ZZ-MT-A单元，立新路以南，党京街以西，A-5-03块以东，健康公寓项目6幢1单元2704号商品房一套，房屋建筑面积85.42㎡，购房单价13173.99元/㎡，购房总价款1125322元整。合同约定付款方式：被告刘康雯已交齐首付款575322元，剩余房款55万元整，由被告向银行申请按揭贷款。同日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》补充协议一份，约定刘康雯应于主合同签署当日支付首期购房款人民币575322元整（含定金20000元），商品房总价款扣除首期款后的其余款项人民币55万元由买受人申请银行按揭贷款支付。康乔公司向原告出具收据三张，分别为2017年3月25日20000元，2017年3月30日550460元，2017年7月24日4862元，共计557322元。该合同第八条交付期限约定，“出卖人应当在2019年12月31日前，依据国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”第九条出卖人逾期交房的违约责任，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款壹%向买受人支付违约金……”该合同补充协议第六条关于该商品房交付的补充约定,“3、除不可抗力外，因遵守法律法规和政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如遇重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，但是，双方协商同意解除合同或变更合同的除外。” 2019年10月13日，康乔公司向刘康雯发出催办函并邮寄至刘康雯处，请刘康雯于2019年10月21日前办理银行贷款手续或者交清剩余房款；2020年4月22日，康乔公司再次发出催办函，要求刘康雯于2020年4月10日前办理银行贷款手续或者交清剩余房款。 2020年5月10日，刘康雯向康乔公司发出书面关于解除《商品房买卖合同》的通知函，要求与康乔公司解除合同，并在三十日内退还购房款575322元。康乔公司表示收到该通知书，康乔公司于2020年7月3日向本院提起诉讼。 另查，康乔公司提供2017年至2020年政府各部门发布的要求被告停止施工的文件合计停工204天，证明被告应政府要求停止施工，非被告原因导致延期交付房屋。康乔公司提供河北涿州京南经济开发区规划建设局出具的证明一份，证明康乔公司于2020年1月23日至2020年4月15日停工，合计停工84天。 上述事实，有原、被告提交的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、房款收据、解除《商品房买卖合同》的通知函，本诉原告提交的预售许可证复印件、催办函、各部门要求停工文件及统计表、涿州经济开发区规划建设局出具的证明两份、原被告陈述及庭审笔录在卷予以证实。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应诚实守信、全面履行。在合同履行过程中，因扬尘治理等原因，政府向被告下发停工通知，造成被告工程不能按期完工。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议约定，“除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令……或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动……，导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无需承担因此逾期交房的违约责任。”根据康乔公司提供的政府文件及证明文件，双方约定交房日期据实延期后，康乔公司并无违约行为不承担违约责任，但现距离双方签订涉案合同时间一年有余，刘康雯是否仍然具备向银行申请按揭贷款的条件不能确定，刘康雯存在违约行为，涉案合同具备法定解除条件，原告应向被告退还购房款，但被告应支付原告购房款10%违约金，康乔公司主张的刘康雯必须办理银行按揭贷款或是一次性交纳剩余房款的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、依法解除原告涿州康乔房地产开发有限公司与被告刘康雯于2017年5月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号17081484）。 二、被告刘康雯于本判决生效后十五日内支付原告涿州康乔房地产开发有限公司违约金112532.2元（1125322元×10%） 三、反诉被告涿州康乔房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告购房首付款575322元。 四、驳回原告涿州康乔房地产开发有限公司其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告刘康雯的其他诉讼请求。 本诉案件受理费4650元，由被告刘康雯承担；反诉案件受理费4777元，由反诉被告涿州康乔房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交相应上诉费，同时提交缴费凭证原件（收款单位：河北省保定市中级人民法院，账号：10×××07，开户银行：中国银行保定市西城支行）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈怀南 二〇二〇年九月二十九日 书记员  王园园