广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1285号上诉人（原审原告）：罗盛潮，男，1993年7月31日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：李泳姗，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓德富，广东太文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳江市华港房地产有限公司，住所地：广东省阳江市北环路**之五。法定代表人：徐振华，该公司董事长。委托诉讼代理人：林德战，广东真智（阳西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。上诉人罗盛潮因与被上诉人阳江市华港房地产有限公司（以下简称华港公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗盛潮上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项，改判华港公司协助罗盛潮办理阳江市乙小区丙楼F幢m房的产权登记手续；三、改判华港公司支付逾期办证违约金676.87元给罗盛潮；四、本案一、二审诉讼费由华港公司承担。事实与理由：一、华港公司在本案中仅提供了《竣工验收备案表》，但未提供证据证明涉案商品房当前初始登记的情况。一审法院在未征询相关行政部门对涉案商品房是否进行初始登记的情况下，径行认定该商品房至今未办理初始登记，是认定事实不清。二、一审适用法律错误。华港公司因自身原因怠于完善《房屋测绘报告书》，导致无法办妥初始登记。（一）按照《商品房买卖合同》第15条的约定，华港公司应当在商品房经过验收合格并交付使用后90日内，将办理首次登记以及办理转移登记需由华港公司提供的竣工验收备案表、房屋测绘报告等资料报阳江市不动产登记中心备案。（二）罗盛潮请求华港公司协助办理涉案商品房的权属转移登记不属于“法律上履行不能”或者“事实上不能履行”情形。1.华港公司抗辩因政府机关因素及疫情影响为由拖延履行协助罗盛潮办理不动产权属转移登记手续义务，但其提供的证据不足以证明其已经提供办理不动产权属登记所需资料至权属登记部门，一审法院没有审查华港公司至今未能办理初始登记的真实原因、行使义务主体、是否怠于承担责任等事实，处理错误。2.华港公司至今尚未办理初始登记的原因是华港公司未能补建楼盘表、未依法分摊公共水池面积、未依法提供阳江市不动产登记中心委托的测绘机构出具房屋测绘数据。以上各项原因均可依据《不动产登记暂行条例》、《商品房销售管理办法》第41条等法律法规规定，通过补正、整改、罚款等方式纠正后，有继续办理不动产权属首次登记以及转移登记手续的可能性。因此罗盛潮诉请既不属于“法律上不能履行”，也不属于“事实上不能履行”，一审引用合同法第一百一十条的规定是适用法律错误。（三）罗盛潮诉请华港公司协助办理不动产权属转移登记有充分的法律依据。1.根据物权法第三十条、第三十一条以及《不动产登记暂行条例实施细则》第24条规定，合法建造的E、F栋商住楼因华港公司建造的事实行为当然取得所有权，华港公司应当办理首次登记（初始登记）后，办理不动产的转移登记，将涉案商品房的所有权转移登记至罗盛潮名下。华港公司作为房地产开发公司，是申请不动产首次登记的主体，罗盛潮因购买了该商品房而成为实际所有权人，是事实上的利害关系人。罗盛潮作为利害关系人，为了实际上取得涉案商品房的所有权，有充分的理由请求华港公司先履行办理涉案商品房的首次登记以及之后协助罗盛潮办理产权转移登记的义务。2.根据物权法第十四条、第十六条、第十七条规定，华港公司因事实建造行为当然取得涉案两栋商住楼的所有权，其应当申请不动产首次登记后记载于不动产登记簿，而该不动产登记簿是罗盛潮取得不动产权属证书（即房产证）的前置必需文件之一。3.根据《商品房销售管理办法》第34条、《房产测绘管理办法》第6条规定，华港公司应当在商品房交付使用前按照法律规定委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，取得《房屋面积测绘报告书》，再将《房屋面积测绘报告书》的测绘成果报阳江市不动产登记中心用于房屋权属首次登记。华港公司应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，协助罗盛潮办理涉案商品房所有权转移登记手续。但实际上，华港公司自2013年销售涉案商品房至今，仍未能提交符合规定的《房屋面积测绘报告书》、未能办理商品房首次登记。另按照双方签订的《商品房买卖合同》第15页附件二的约定：“公共分摊面积数据最后以阳江市房地产测绘所测量为执行标准”，但华港公司却以阳江市不动产登记中心不采纳其自行选择的测绘机构出具的测绘数据为由推卸责任，拖延办理，足以证明华港公司恶意违反诚实信用原则。罗盛潮有权请求协助办理房产证。4.一审法院也认可华港公司办理初始登记是罗盛潮办理产权转移登记手续的必要且唯一前提，再结合上述法律依据，一审法院应当支持罗盛潮该项请求。四、一审法院在未依法释明的情况下径行驳回罗盛潮协助办理产权登记手续的诉请，属严重违反法定程序，应当发回重审。五、一审法院认定罗盛潮请求华港公司支付逾期办证违约金已过两年诉讼时效属认定事实及适用法律错误，“逾期办证违约金”依据的事实基础是罗盛潮未在规定期限内取得房地产权属证书，是否实际交付以及是否达到交付条件并非该项请求的直接前置条件。华港公司作出的《致业主一封信》承诺新的办证时间为2017年6月，因此逾期办证违约金诉讼时效起算时间应为2017年7月，罗盛潮诉请逾期办证违约金未过诉讼时效。六、罗盛潮办理房产证必须要华港公司先满足办理初始登记的条件，若通过生效判决否定了该种法定义务，明显不公平、不合理。华港公司辩称：一、应予维持一审判决，在与本案属同一系列案的（2020）粤1702民初1548号案件中，业主曾变更诉讼请求为判令华港公司在具备房屋所有权登记手续办理时，协助办理产权登记手续，即罗盛潮等业主内心也是确认只有在具备房屋所有权登记手续的条件时，华港公司才能协助罗盛潮等业主办理产权变更登记手续，意味着罗盛潮等业主认可一审判决。二、根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记包括首次登记、变更登记、注销登记等，另外根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条的规定，未办理不动产首次登记不得办理不动产内容的其他登记，罗盛潮要求华港公司为其办理权属证书，实际上是属于房屋转移登记，故应不予支持其上诉请求。三、涉案商品房目前尚未办理初始登记，一审法院在本系列案中的（2020）粤1702民初1377号案中已查明涉案商品房的初始登记情况，一审判决据以判决驳回罗盛潮的诉讼请求合法合理。四、在诉讼过程中，罗盛潮等业主多方投诉，直接导致住建局对人防面积再次复核，是罗盛潮等业主的原因拖延了办理初始登记的进度，在此过程中，华港公司一直积极办理涉案商品房的初始登记。五、罗盛潮请求华港公司支付逾期办证违约金是属于以财产利益为内容的债权请求权，应适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。双方在合同中约定的逾期办证违约金的具体数额以及逾期办证违约金的起算时间，是属于一时性的债权，应当从约定期限届满次日起起算诉讼时效，因此，一审认定逾期办证违约金已过诉讼时效正确，应予维持。罗盛潮向一审法院起诉请求：一、判令华港公司协助办理阳江市乙小区丙楼F幢m房的产权登记手续；二、判令华港公司退还办证费用20306元及支付占用该款期间利息（利息以罗盛潮已付办证费用20306元为基数，自2013年6月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给罗盛潮；三、判令华港公司支付逾期办证违约金676.87元；四、本案诉讼费用由华港公司承担。一审法院认定事实:2013年6月22日，罗盛潮（买受人）与华港公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：华港公司将位于阳江市江城区甲路乙小区丙楼F幢m房出售给罗盛潮，建筑面积共147.68平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为676873元；付款方式为一次性付款，签订本合同时买受人一次性付清房款676873元。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关报案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。罗盛潮和华港公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，罗盛潮按合同约定付清了购房款676873元给华港公司。2013年6月28日罗盛潮支付了办证费20306元及物业维修基金等共31160元给华港公司。涉案商品房于2013年6月28日交付罗盛潮使用。2016年5月28日，华港公司向乙小区二期业主出具《致业主的一封信》，承诺房产证办理工作约于2017年6月份完成。罗盛潮认为华港公司逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向一审法院提起本案的诉讼。一审庭审中，华港公司认为本案逾期办证违约金已过诉讼时效，该承诺不对罗盛潮发生法律效力。2019年1月24日，乙小区二期E、F栋商住楼竣工验收备案。涉案房屋尚未办理初始登记。在一审诉讼中，华港公司提交了一份《乙小区二期购房须知》、一份阳江市佳联物业顾问有限公司于2013年9月11日出具的《收据》。其中《乙小区二期购房须知》第三点关于购房费用约定办理房产证:商品房一次性付清按总房价3.5%、按揭4%、办理公积金5%收取（备注：办证费用、房产证所缴交的费用如有变动与本人无关，一次性收取费用，不作多还少补）。华港公司辩称罗盛潮同意办证费不作多还少补，而罗盛潮认为华港公司该主张没有尽到提示说明的义务，应予退还。《收据》中载明：今收到丙楼F幢m房罗盛潮代理费400元。华港公司辩称该费用属于其在办证过程中代为缴交的服务费用，应予在退还的办证费中扣减。罗盛潮对此不予认可。一审法院认为：罗盛潮与华港公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续，现罗盛潮请求华港公司协助办理涉案房屋的产权登记手续，属法律不能履行的情形，故罗盛潮的该项请求应予以驳回。关于罗盛潮请求华港公司支付逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，华港公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由华港公司提供的资料报产权登记机关备案，如因华港公司的责任，罗盛潮不能在规定期限内取得房地产权属证书的，华港公司按已付房价款的0.1%向罗盛潮支付违约金。本案双方约定于2013年9月1日将涉案商品房交付罗盛潮使用，华港公司应在商品房交付使用后的90天内即2013年11月30日前将办理权属登记需由华港公司提供的资料报产权登记机关备案。而涉案房屋至今未办理房产权转移登记手续，华港公司已构成违约，华港公司应按合同约定承担逾期办理不动产权证的违约责任。罗盛潮请求华港公司支付逾期办证违约金的诉讼时效应从2013年12月1日开始计算，罗盛潮于2020年2月19日向一审法院提起诉讼，要求华港公司支付逾期办证违约金责任，已过民法通则规定的二年诉讼时效。华港公司对此的抗辩，于法有据，应予以采纳。罗盛潮请求华港公司支付逾期办理不动产权证违约金676.87元，应不予支持。关于罗盛潮请求华港公司返还办证税费及利息。由于华港公司存在逾期办理房屋权属证的违约行为，现罗盛潮请求华港公司返还已收取的办证费并支付利息，理据充分，应予以支持。《乙小区二期购房须知》中关于购房费用中备注“办证费用、房产证所缴交的费用如有变动与本人无关，一次性收取费用，不作多还少补。”，该约定属于格式条款，华港公司未以合理的方式提示罗盛潮注意，因此该条款不发生效力，华港公司辩称该约定没有违法法律规定，于法无据，应不予采纳。华港公司辩称其代罗盛潮支付了400元代理服务费，但华港公司并没有证据证明罗盛潮同意华港公司转委托第三方办理房屋权属证，因此该费用不应由罗盛潮承担。罗盛潮已支付了20306元办证费给华港公司，华港公司应退还20306元给罗盛潮。至于该款的利息问题，虽然罗盛潮是自愿交付该款项给华港公司，但根据公平原则和诚实信用原则，华港公司逾期办证后占用罗盛潮的办证税费期间，华港公司应计付相应利息给罗盛潮。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，华港公司应在交付房屋后的90天内即2013年11月30日前履行合同约定的办证义务，故华港公司应从2013年12月1日起至退还剩余办证税费时止，以20306元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2013年12月1日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息给罗盛潮。综上所述，罗盛潮请求华港公司协助办理涉案房屋的产权登记手续及支付逾期办证违约金，缺乏理据，应不予支持；罗盛潮请求华港公司返还办证税费及利息，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，作出判决：一、限华港公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费20306元，并支付该款的利息（以20306元为基数，自2013年12月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给罗盛潮；二、驳回罗盛潮的其他诉讼请求。一审受理费249元，由罗盛潮负担68元，华港公司负担181元。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：在一审法院审理的冯东运诉华港公司商品房预售合同纠纷[（2020）粤1702民初1377号]一案中，一审法院根据冯东运的申请，致函阳江市不动产登记中心调查乙小区二期E幢、F幢商品房的初始登记情况。阳江市自然资源局于2020年4月17日作出阳自然资函字〔2020〕611号复函，其中载明：“到目前为止，阳江市华港房地产有限公司尚未向我局提出关于江城区甲路乙小区二期丙楼E幢、丙楼F幢首次登记的申请。”本案二审中，罗盛潮与华港公司均表示涉案商品房至今尚未完成初始登记。经本院释明，罗盛潮表示，即使该商品房至今未完成初始登记，其要求华港公司继续履行商品房买卖合同约定的义务，协助罗盛潮办理涉案商品房的权属登记。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是，一、罗盛潮请求华港公司协助办理涉案商品房的产权登记手续应否予以支持；二、罗盛潮请求华港公司支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效。关于争议焦点一，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”即买受人要取得商品房的所有权，需要经过该商品房办理首次登记（初始登记）至房地产开发企业名下，再由房地产开发企业协助买受人办理商品房所有权转移登记至买受人名下。本案中，罗盛潮与华港公司均表示涉案商品房至今尚未完成首次登记（初始登记），即涉案商品房尚不具备办理其他类型登记包括转移登记的条件。经本院向罗盛潮释明，罗盛潮仍要求华港公司继续履行商品房买卖合同约定的义务，协助罗盛潮办理涉案商品房的权属登记。故目前情况下，一审判决驳回罗盛潮要求华港公司协助办理涉案商品房的产权登记手续的诉请，处理并无不当，本院予以维持。鉴于罗盛潮与华港公司同意继续履行双方之间的商品房买卖合同，罗盛潮可待华港公司办理完毕涉案商品房的首次登记（初始登记）后，再行请求华港公司协助办理涉案商品房的产权转移登记手续的权利。关于争议焦点二，罗盛潮与华港公司签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》明确约定该商品房的交房时间为2013年9月1日前，而罗盛潮在合同约定的交房期限届满前已接收并使用该商品房。故罗盛潮理应知道华港公司最迟应在2013年11月30日前将办理权属登记需由华港公司提供的资料报产权登记机关备案，以协助罗盛潮完成该商品房的产权登记。而至该《商品房买卖合同》约定的办证期限届满前，华港公司均未依约履行协助办证义务，因此，自2013年12月1日起，罗盛潮已知道自己的权利受到损害，但其未在《中华人民共和国民法通则》规定的二年内向人民法院请求华港公司承担相应的违约责任，故一审判决认定罗盛潮请求华港公司支付逾期办证违约金已过诉讼时效正确。虽然华港公司在2016年5月28日向乙小区二期业主出具《致业主的一封信》，但其仅是承诺约于2017年6月份完成房产证的办理工作，并没有作出继续支付逾期办证违约金的意思表示，故罗盛潮认为其主张逾期办证违约金的诉讼时效应从华港公司作出《致业主一封信》承诺的办证期限届满后再次起计，理据不足，本院不予支持。综上所述，罗盛潮的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由罗盛潮负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年九月十一日法官助理  詹礼迪书 记 员  冯志莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。