山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终3200号上诉人（原审被告）：滨州惠泽置业有限公司，住所地滨州经济技术开发区渤海十八路**，统一社会信用代码91376006954277121。法定代表人：刘国松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董洪民，山东春光明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范献忠，男，1968年7月6日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：范鹏飞（系被上诉人之子），住山东省滨州市滨城区。上诉人滨州惠泽置业有限公司（以下简称惠泽公司）因与被上诉人范献忠物业服务合同纠纷一案，不服山东省滨州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1691民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠泽公司上诉请求:1.一审判决基本事实不清，请二审人民法院依法发回重审，或直接改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：众所周知，一切经济活动均有成本。2018年6月5日，被上诉人通过网络拍卖方式购买上诉人开发建设的框架结构第11层约140平米房屋，每平米价格仅为3226元，总价款仅为44.2万元，该价格远远不够开发建设成本。涉案房屋仅限于马坊村村民购买，直接导致房屋价格过低，损害了上诉人的合法权利。上诉人为与马坊村委会合作开发建设，投入了大量人力和资金，但马坊村至今未完成拆迁，导致上诉人持续损失。与被上诉人情况相似的其他购房户曾另外向上诉人补交8万元补偿款，弥补上诉人部分成本后完成交房，被上诉人应结合现实案件理性处理涉案争议。综上，上诉人根本无法向被上诉人完成交房，请二审人民法院体查上诉人的实际状况，依法支持上诉人的上诉请求。范献忠辩称，1.依据《物业管理条例》第二十二条规定，建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对由有关物业的使用、维护、管理等事项依法作出约定，且建设单位制定的临时管理规约，不得损害物业买受人的合法权益。本案中，范献忠作为涉案房产的所有权人，是房产所在马坊嘉苑小区的业主，与惠泽公司存在事实上的物业服务合同关系，惠泽公司拒绝提供物业服务已经侵犯了范献忠的合法权益。2.涉案房产拍卖前，滨州市中级人民法院已经对该房产进行了评估，评估报告为：滨海评报字（2017）第160号报告书，该房产拍卖时为小产权的毛坯裸房，拍卖公告评估价格为29.62万元，起拍价为25.2万元，而范献忠最终以竞价88次的最高价44.2万元拍得本房，该价格已远远高于了房产成本。所以惠泽公司以成本价低要求赔偿款和拒绝通水、电、暖的主张不能成立。3.《滨州市住宅物业管理条例》第四十七条第五款明确规定，物业服务企业不得通过限制、中断供水、供电、供热、燃气或利用门禁电梯限制业主等方式损害业主合法权益。惠泽公司作为事实上的物业服务企业，限制、中断给业主范献忠供水、供电等行为严重损害了范献忠的合法权益，违反了该法律条例。4.对方所述开发建设和马坊拆迁情况与本物业水电服务纠纷一案没有直接关系，就算有关系也不应以此来对抗本案中善意第三人。另外，该房产自2018年6月拍卖成交以来，已有两年零三个月因无水电等生活附属品处于无法居住状态。惠泽公司中断供应水电暖的侵权行为，导致该房屋闲置期间的机会成本和折旧已达27000余元，给业主范献忠造成了严重经济损失。所以惠泽公司应立即停止侵犯业主范献忠的合法权益，无条件履行物业服务义务。惠泽公司主张的由本案受害方范献忠补交8万元的主张于法无据，不能成立。该房产由市中院拍卖，程序合法，自拍卖成交之日起已由范献忠享有该房产的一切权利，上诉人无权要求被上诉人补交成本。请上诉人结合现实案件理性处理涉案争议。如果上诉人继续以断水断电的侵权方式侵害我方法律权益，我方将依法追究侵权人的法律责任。综上，请求驳回对方上诉，惠泽公司立即中止侵权行为，无条件交付水卡、电卡以及履行通水、通电、通暖的物业服务义务，一、二审诉讼费由上诉人惠泽公司承担。范献忠向一审法院起诉请求：1.依法判令被告交付房屋水卡、电卡、天然气卡等生活附属物，并履行通水、通电、通天然气、通暖气等物业服务义务；2.赔偿经济损失15000元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：山东省滨州市中级人民法院在执行滨州市滨城区村民委员会与惠泽公司合作开发房地产仲裁一案中，于2018年6月5日依法在淘宝网拍卖被执行人惠泽公司所有的位于马坊嘉苑小区产权证号为2013070703项下的7-1-1103房产。2018年6月7日，范献忠以44.2万元最高价竞得。2018年6月15日，滨州市中级人民法院作出（2015）滨中执字第370号之三执行裁定书，裁定位于马坊嘉苑小区产权证号为2013070703项下的7-1-1103房产的所有权归买受人范献忠所有。惠泽公司是马坊嘉苑小区的建设单位，案涉小区的水、电均为业主直接向惠泽公司购买，业主凭天然气置换单到燃气公司领取天然气卡。惠泽公司陈述案涉房屋未开通水、电、暖等附属设施，因范献忠未向惠泽公司交纳各项开口费，且其购房价格远远低于开发成本价格，无法向范献忠提供物业服务。一审法院认为，依照《物业管理条例》第六条的规定，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。《物业管理条例》第二十二条规定，建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理等事项依法作出约定，且建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。本案中，范献忠作为案涉房产的所有权人，是房产所在马坊嘉苑小区的业主，惠泽公司作为涉案房屋的建设单位，尚未销售物业，其与范献忠存在事实上的物业服务合同关系，其应向范献忠提供物业服务，且不得侵害范献忠的合法权益。依据惠泽公司的陈述，为范献忠提供物业服务的前提是范献忠应向惠泽公司交纳各项开口费用。在范献忠向惠泽公司支付上述费用后，惠泽公司应向范献忠提供物业服务。范献忠要求惠泽公司交付水卡、电卡附属设施以及通水、通电、通暖的诉讼请求，属于物业服务内容，惠泽公司应履行该物业服务义务。范献忠要求交付天然气卡的主张，实际为要求燃气公司供应天然气，惠泽公司仅在收取开口费后为范献忠领取天然气卡提供天然气置换单的协助义务。综上，惠泽公司主张范献忠因其购房价格低于开发成本价格，无法向范献忠提供物业服务的理由不足，不予支持。依照《物业管理条例》第六条、第二十二条之规定判决：一、原告范献忠向被告滨州惠泽置业有限公司履行暖气、天然气开口费等各项费用的交付义务后十日内，被告滨州惠泽置业有限公司协助原告范献忠领取天然气卡并向原告范献忠交付水卡、电卡以及履行通水、通电、通暖的物业服务义务；二、驳回原告范献忠的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取88元，由被告滨州惠泽置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交滨州市中级人民法院在本院淘宝网司法拍卖平台进行的拍卖公告书一份，用以证明涉案产拍卖前，滨州市中级人民法院已经对该房产进行了评估，评估报告为滨海评报字（2017）第160号报告书，评估价格为29.62万元，起拍价为25.2万元，范献忠最终以竞价88次的最高价44.2万元拍得本房，该价格已经远远高于房产成本。上诉人质证称，对该证据有异议，该证据是一份打印件，没有盖章，请法院依法核实其真实性，该评估报告本身具有重大瑕疵，价格过低，损害上诉人的合法权益。本院认为，被上诉人系自法院拍卖平台通过竞买的方式依法取得涉案房产，涉案房产价格的高低与本案无关，上诉人提交的该份证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，涉案房屋是由被上诉人自法院拍卖平台通过竞买的方式依法取得，执行裁定书已经确认涉案房屋归被上诉人所有，被上诉人依据法律规定已经合法取得涉案房屋的所有权，为小区的合法业主，上诉人应当依据法律规定向被上诉人提供相应的物业服务。涉案房屋购买价格的高低不能成为上诉人拒绝履行提供物业服务义务的正当理由，上诉人主张被上诉人的购房价格低于开发成本，并要求被上诉人向其补偿方能提供物业服务的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人滨州惠泽置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  郑乃群审判员  王忠民审判员  高立俊二〇二〇年九月十八日法官助理刘亚茹书记员李文竹