湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9885号上诉人（原审原告）：潘志江，1955年8月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：夏学泉，湖南锐杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨深军，男，1975年3月15日出生，汉族，住湖南省汨罗市。上诉人潘志江因与被上诉人杨深军房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3207号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘志江向本院提出上诉请求：1.依法撤销一审判决，并重新审理本案，依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定上诉人于2019年11月28日向被上诉人发送了解除合同的通知，因此认定上诉人与被上诉人签订的《长沙市房屋租赁合同》已于2019年11月28日解除，该事实认定错误，上诉人并未单方面向被上诉人发出过解除合同的通知，不存在上诉人行使法定解除权之说。2.一审法院在本院认为部分对《长沙市房屋租赁合同》于2019年11月28日解除后，上诉人无权要求被上诉人支付租金、物业费及不予退还押金之认定是事实认定错误、适用法律错误。3.一审判决虽然明确被上诉人应归还承租房，却在本案中剥夺了上诉人依据租赁合同约定收取租金及要求被上诉人承担违约责任的权利，严重损害上诉人之财产利益，无端增加上诉人之讼累。被上诉人杨深军在二审中未答辩，亦未向本院提交新证据。潘志江向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除潘志江、杨深军签订的租赁合同，杨深军将承租房屋完好无损交还潘志江；2.判令杨深军按租赁合同约定的租金向潘志江支付拖欠的租金10400元（暂从2020年2月1日计算至2020年5月，实际应支付至杨深军归还房屋之日止）；3.判令潘志江不予返还杨深军押金2600元；4.判令杨深军承担承租期间物业管理费2023元（暂从2019年11月计算至2020年5月，实际应支付至杨深军归还房屋之日止）；5.判令杨深军承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：潘志江是长沙市雨花区长沙市不动产权第0095625号，用途为住宅）的所有权人。2019年10月27日，潘志江（甲方、出租方）与杨深军（乙方、承租方）及长沙华睦房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《长沙市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落于长沙市雨花区房屋（建筑面积约113.33平方米）出租给乙方使用；租赁期限为2019年11月1日至2023年11月1日；房屋用途为办公；房屋租金为2600元／月，租金支付方式为按季支付，押金2600元；由乙方承担水费、电费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费等；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的；2、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。双方签订房屋租赁合同后，杨深军向潘志江支付了押金2600元及第一个季度的租金7800元，合计10400元。因杨深军租赁房屋用于麻将馆经营，承租的第二天就被小区物业公司所禁止。杨深军随即要求潘志江退还租金及押金，潘志江则要求杨深军搬离并退还房屋。2019年11月28日潘志江通知杨深军解除合同，但双方一直未能就善后事宜的处理达成一致，租赁房屋一直空置至今。本案经由该院主持调解，双方当事人未能达成协议。一审法院认为，潘志江与杨深军签订的《长沙市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。潘志江所有的房屋为住宅性质，但与杨深军签订租赁合同约定为办公用途，潘志江并没有按照法律的规定办理变更为经营性用房的手续，同时杨深军租赁房屋的实际用途为经营麻将馆。因此，潘志江、杨深军双方的行为使租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，房屋租赁合同具备解除的条件。在双方的协商过程中，杨深军要求潘志江退还租金及押金，潘志江则要求杨深军搬离并退还房屋，双方的上述意见均是解除合同的意思表示，且潘志江已于2019年11月28日向杨深军发送了解除合同的通知，故该院认定潘志江与杨深军签订的《长沙市房屋租赁合同》已于2019年11月28日解除。合同解除后，杨深军应当向潘志江返还租赁房屋。因房屋租赁合同已经解除，潘志江在本案中要求杨深军按照租赁合同的约定支付租金、物业费及不予返还押金，没有事实依据，该院不予支持。至于合同解除后，因潘志江、杨深军双方未能就善后事宜达成一致所造成的损失，可由权利人另行主张。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项之规定，判决如下：一、潘志江与杨深军签订的《长沙市房屋租赁合同》于2019年11月28日解除；二、杨深军于本判决生效之日起五日内将位于长沙市雨花区长沙市不动产权第0095625号）返还给潘志江；三、驳回原告潘志江的其他诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由潘志江负担12.5元，由杨深军负担12.5元。二审中，上诉人潘志江向本院提交了以下新证据：1.微信聊天截屏打印件及情况说明，以证明双方一直在协商处理租赁合同变更事宜，但未达成一致意见，因上诉人一直占用承租房，其与被上诉人的租赁关系并未解除；2.录音光盘及录音文字记录，以证明杨深军态度恶劣，一审判决未达到定纷止争的效果；3.金地格林公馆物业服务中心出具的《情况说明》，以证明金地格林苑小区3栋101室业主于2019年10月27日将房屋出租给杨深军时到物业服务中心备案登记的用途是办公，2019年11月2日，物业服务中心发现该房屋的租客将房屋用于开设麻将馆后，第一时间与业主取得联系，告知其按照小区物业管理要求不允许开设麻将馆，2019年12月24日，物业服务中心发现该房屋依然有人在打麻将。本院经审查认为，上述证据均真实、合法，本院结合其他证据对其证明力予以综合认定。另查明：1.涉案房屋出租给杨深军使用后，杨深军更换了房屋门锁，房屋钥匙一直由杨深军持有，房屋亦未交付至潘志江。2.本院于2020年8月21日通过EMS法院专递方式向被上诉人杨深军邮寄书面开庭传票，杨深军在电话中明确拒收该邮件，致使该邮件于2020年8月25日被退回；2020年9月17日，本院通过EMS法院专递方式向被上诉人杨深军邮寄上诉人潘志江在二审中提交的证据副本，并在邮单上载明“请收到邮件三日内向法院提交书面质证意见”，杨深军在电话中明确拒收该邮件，致使该邮件于2020年9月19日被退回。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为案涉《长沙市房屋租赁合同》是否具备解除条件以及杨深军是否应向潘志江支付相应款项。本院认为，案涉《长沙市房屋租赁合同》系上诉人潘志江与被上诉人杨深军的真实意思表示，该合同合法、有效。上诉人潘志江出租的房屋系住宅，双方在合同中约定的租赁用途为办公，而被上诉人杨深军租赁房屋的实际用途为开设麻将馆，作为出租人的潘志江并未就出租房按要求办理住改商的相关手续，按照房屋所在的小区物业管理要求，案涉房屋不宜开设麻将馆，故杨深军租赁房屋的目的因受房屋产权性质的影响而无法实现，案涉《长沙市房屋租赁合同》具备解除条件。双方在协商过程中，上诉人要求被上诉人返还房屋，被上诉人要求上诉人退还押金及房租，据此可以确认双方均作出了解除租赁合同的意思表示，一审法院以上诉人向被上诉人发出解除合同通知之日即2019年11月28日确定为双方租赁合同解除时间，符合法律规定。合同解除后，上诉人要求被上诉人继续支付租金、物业管理费及不退还押金的请求，缺乏事实与法律依据，一审法院对上诉人的该诉请不予支持，并无不当。至于合同解除后，因被上诉人未向上诉人返还房屋给上诉人造成的损失，上诉人在本案一审中并未就此向被上诉人提出支付房屋占用费等损失的诉请，本院亦不作处理，上诉人可另行主张权利。合同解除后，上诉人是否应向被上诉人支付合同解除日之前的物业管理费问题，因上诉人未向本院提交案涉房屋所在小区的物业费收取标准、实际缴纳票据等证据予以证实，故一审法院对其该项诉请认定由权利人另行主张，符合法律规定。综上所述，上诉人潘志江的上诉理由均不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人潘志江承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  程 婧二〇二〇年九月二十四日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。