山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0102民初1974号 原告：裴雪华，女，1979年11月23日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：杨敏，山东浩尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高广旭，山东浩尚律师事务所律师。 被告：济南美寓物业管理有限公司，住所地：山东省济南市。 法定代表人：尹长彦，执行董事。 委托诉讼代理人：刘清儒，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐睿，北京金诚同达（济南）律师事务所实习律师。 原告裴雪华与被告济南美寓物业管理有限公司（以下简称美寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裴雪华及其委托诉讼代理人杨敏，被告美寓公司的委托诉讼代理人刘清儒、徐睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裴雪华向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告双方签订的《济南市房屋出租委托合同》并腾房归还原告；2.被告支付原告2019年4月20日至2019年7月19日期间的租金6900元及2019年10月20日至实际腾房之日的租金（按照合同约定的租金标准计算，截止2020年2月19日，共欠原告租金16100元）；3.被告之原告因寻找新的承租人而产生的房屋空置期租金损失4600元（按照两个月的租金标准计）；4.被告支付原告违约金27600元；5.本案诉讼费由被告承担。当庭变更第1、2项诉讼请求并放弃第3项诉讼请求：1.请求依法解除原、被告双方签订的《济南市房屋出租委托合同》；2.被告支付原告2019年4月20日至2019年7月19日期间的租金6900元及2019年10月20日至实际腾房之日的租金（按照合同约定的租金标准计算，截止2020年2月26日即实际再次出租之日，共欠原告租金16655.17元）。事实与理由：2019年4月20日，原告与被告签订《济南市房屋出租委托合同》，合同约定原告将位于济南市历下区天泰?山大e号A座2125室出租给被告，被告按照合同约定的标准向原告支付租金，租赁期间水费、电费、物业费等费用由被告承担，同时若合同期内被告违约则向原告支付本合同约定当年租金总额作为违约金。合同签订当日，原告如约向被告交付了涉案房屋，但被告仅支付原告2019年7月20日至10月19日期间的租金，经原告多次摧要，被告均以种种理由拒绝支付剩余租金。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望支持原告的全部诉讼请求。 美寓公司辩称，一、对于双方签订的《济南市房屋出租委托合同》是否予以解除，请法庭依据相关证据及庭审情况予以确认，但原告主张被告对涉案房屋立即全面履行腾房义务，超出被告义务范围，应当予以驳回。涉案房屋是否能够全面腾房，应当由其与房客所签订的租赁合同约束，若租赁合同尚在履行期限内，则无论是原告还是被告，均无权要求房客腾房。且原被告双方之间的诉讼，不得对抗善意第三人，因此，原告对于被告腾房及保存房内设施完好的诉讼请求，超出了被告的义务范围，依法应当予以驳回。二、关于租金及押金，对于应返还金额，应当由原告承担具体的举证责任。三、原告主张到2020年2月26日的损失，属于原告在明知的情况下，仍未采取相应的补救措施而造成的扩大性损失，不应予以支持。四、原告主张的违约金过分高于所遭受的实际损失，法庭应予以驳回或调整。五、本案诉讼费、保全费等相关费用均无约定应当由被告承担，因此，原告诉讼请求无合法依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月20日，裴雪华、张德举作为买受人与出卖人济南天哲置业有限公司签订《济南市商品房买卖合同》，购买了案涉房屋。 2019年4月20日，委托人（甲方）裴雪华与房屋管理机构（乙方）美寓公司签订《济南市房屋出租委托合同》，合同载明：房屋坐落于济南市历下区天泰˙山大e号A座2125，建筑面积35.5平方米，房屋常住人数及用途2人。甲方授权乙方代甲方管理出租房屋，甲方同意乙方在房屋出租时与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的法律文件，甲方允许乙方或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修装饰或添置新物。甲方同意乙方对房屋进行维修保洁查验等增值服务并收取承租人的相应费用。甲方同意预留给乙方的免租期为乙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金。甲方授权乙方的委托期限自2019年7月20日至2025年7月19日，共6年72个月，委托期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同标准一致，其中2019年4月20日至2019年7月19日为免租期。甲方2019年4月20日前房屋交付给乙方，并签订《物业交接清单》见附件一。租金标准：第一年2019年7月20日付6900元、2019年10月20日付6900元、2020年1月20日付6900元、2020年4月20日付6900元；第二年2020年7月20日付4600元、2020年10月20日付6900元、2021年1月20日付6900元、2021年4月20日付6900元；第三年2021年7月20日付4600元、2021年10月20日付6900元、2022年1月20日付6900元、2022年4月20日付6900元；第四年2022年7月20日付4800元、2022年10月20日付7200元、2023年1月20日付7200元、2023年4月20日付7200元；第五年2023年7月20日付7500元、2023年10月20日付7500元、2024年1月20日付7500元、2024年4月20日付7500元；第六年2024年7月20日付7800元、2024年10月20日付7800元、2025年1月20日付7800元、2025年4月20日付7800元。乙方承诺依照本合同约定按期足额支付房租。委托期内，若因甲方原因需要解除本合同，属甲方违约，甲方应当提前30天书面通知乙方，并于收回房屋的当日内，向乙方支付本合同约定当年租金的总额作为违约金若房屋由乙方装修及配置，则甲方仍需赔付乙方装修及配置家具家电费用2万元，乙方对房屋装修及配置家具家电留予乙方。乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金额3%的违约金（银行系统故障，节假日除外）。乙方过错责任造成房屋及附属设施、设备（含家电）的损害，乙方负责维修或赔偿。合同期内，乙方违约则向甲方支付本合同约定当年租金总额作为违约金。有下列情况之一的，甲乙双方可以变更或者解除本合同，房屋租金按实际使用时间计算，剩余所有乙方缴纳的费用，甲方须在解除合同当日内退还乙方，乙方有权取走乙方配置设施及物品：甲乙双方协商一致的；不可抗力的因素致使本合同不能继续履行的；依照房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的等条款。该合同还附有物业交接清单作为附件一。 2020年2月14日，裴雪华出具《欠款催缴通告书》，载明截止2020年2月10日，美寓公司已拖欠3个半月租金，现我方要求贵司在本通知书发出之日起7日内付清所欠租金，并支付相应的违约金，逾期我方将解除双方签订的《济南市房屋出租委托合同》。当日，裴雪华通过中通快递向美寓公司发送该通知书，次日，该邮件被送至快递柜签收。裴雪华与美寓公司方微信聊天记录显示，2020年2月14日，裴雪华将邮寄单图片发送给美寓公司付莹。 2020年2月26日，裴雪华与案外人张静签订《房屋租赁合同》，租赁期限为自2020年3月1日至2020年8月31日。 原告在庭审中述称：被告缴纳了2019年7月20日至2019年10月20日房租6900元，2019年9月底被告未支付10月份租金，原告一直向被告催要，但自2019年11月起联系不到被告公司工作人员；12月份原告与涉案房屋的房客交涉，房客称房租已向被告交至12月底，但房客不同意将之后的房租交给原告；原告便将案涉房屋断水、断电，2020年1月15日房客搬走。原告认为案涉合同解除时间是2020年2月26日，被告认为解除时间为2019年10月。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，裴雪华与美寓公司签订了《济南市房屋出租委托合同》，约定了相关租赁事项。但美寓公司自2019年10月20日起拖欠租金，并在裴雪华向其催讨租金时失联，致使裴雪华无法联系到美寓公司相关人员。在裴雪华多次催告后，美寓公司以其实际行为表明其不履行给付租金的主要债务，裴雪华享有法定解除权。裴雪华虽未向美寓公司发送解除合同通知书，但庭审中裴雪华与美寓公司均同意解除案涉合同，且裴雪华已于2020年2月26日重新将房屋出租，本院确认裴雪华与美寓公司签订的《济南市房屋出租委托合同》于2020年2月26日解除。美寓公司称案涉合同于2019年10月解除，本院认为虽2019年10月起美寓公司已实际拖欠房租，但双方并未达成解除合同的合意，美寓公司亦无法定或约定解除权，故该意见本院不予采纳。现裴雪华要求美寓公司支付2019年4月20日至2019年7月19日免租期间的房租6900元，不符合合同约定，本院不予支持。裴雪华要求美寓公司支付自2019年10月20日至2020年2月25日期间的租金9755.17元，于法有据，但计算有误，本院仅支持9660元（6900元/3*4+2300元/30天*6天）。案涉合同约定了逾期支付房租及美寓公司违约的违约金计算方式，现裴雪华要求美寓公司支付约定的违约金27600元，美寓公司认为违约金过高，本院认为受疫情影响，部分企业停工停产，致使房屋租赁损失扩大，现裴雪华要求违约金27600元，确实超出其实际损失，本院酌情调整，支持违约金13800元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告裴雪华与被告济南美寓物业管理有限公司签订的《济南市房屋出租委托合同》于2020年2月26日解除； 二、被告济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告裴雪华支付房租9660元； 三、被告济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告裴雪华支付违约金13800元； 四、驳回原告裴雪华的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取510元，由被告济南美寓物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 郭 喆 二〇二〇年九月十五日 书记员 魏凯欣