湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1229民初730号 原告（案外人）：中国工商银行股份有限公司靖州支行，住所地：靖州苗族侗族自治县渠阳中路**。统一社会信用代码：9143122989401158T。 负责人：陆焕焕，行长。 委托代理人：丁光亮，男，住会同县。 被告（申请执行人）：东莞市御居装饰工程有限公司，，住所地：东莞市桥头镇文明路**统一社会信用代码91441900673077870C。 法定代表人：毛启怀，公司经理。 第三人（被执行人）：湖南鑫汇房地产开发有限公司，住所，住所地：长沙市天心区劳动西路**嘉盛奥美城**社会信用代码91430100550711210G。 法定代表人：李文玉，公司董事长。 第三人（被执行人）：靖州鑫汇贸易有限公司，住所地：靖州苗，住所地：靖州苗族侗族自治县渠阳镇渠阳中路**码91431229352845955T。 法定代表人：李志强，公司董事长。 第三人共同委托代理人：许志国，男，1965年6月29日出生，汉族，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 原告中国工商银行股份有限公司靖州支行与被告东莞市御居装饰工程有限公司、第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司、第三人靖州鑫汇贸易有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司靖州支行委托代理人丁光亮，第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司法定代表人李文玉，第三人靖州鑫汇贸易有限公司法定代表人李志强，第三人共同委托代理人许志国到庭参加诉讼，被告东莞市御居装饰工程有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司靖州支行向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对鑫汇国际广场1-1137、1-××号房产的强制执行，并解除查封。2、判令被告湖南鑫汇房地产开发有限公司限期办妥鑫汇国际广场1-1137、1-××号房屋产权登记手续，并交付原告。3、本案诉讼费等实现债权的相关费用由被告承担。事实和理由：2012年第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司按靖州建设局规划要求，对原靖州苗族侗族自治县百货公司大楼进行整体改造。原告在原靖州苗族侗族自治县百货公司大楼内拥有2间门面（房屋所有权证号：靖房权证2006字第**-××号：土地使用证号：靖国用（2006）第××号），为支持县城城市建设规划，原告与第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司于2012年1月16日签订了《门面重建置换协议》，该协议对拟置换门面的资产情况，门面置换的具体事项、租赁和赔偿、违约责任等做了明确具体的约定。2018年5月，因第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司未履行《协议》约定的义务，原告将第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司诉至靖州苗族侗族自治县人民法院，2018年6月20日，靖州苗族侗族自治县人民法院作出了（2018）湘1229民初410号《民事调解书》，调解书主要内容如下：“1、被告湖南鑫汇房地产开发有限公司应向原告中国工商银行靖州支行支付2016年10月至2018年9月期间的门面租金32万元，于2018年6月21日前支付25万元，余下部分于2018年12月1日前支付完毕；2、由被告湖南鑫汇房地产开发有限公司在项目竣工验收备案后90天内，为原告办理位靖州鑫汇国际广场1-1137、1-××号房屋产权登记手续，办证费用由被告承担，并在房屋产权登记手续办理完毕之日交付原告。”因被告未按《民事调解书》内容履行义务，原告向靖州苗族侗族自治县人民法院申请强制执行第三人应支付给原告的2016年10月至2018年9月期间的门面租金。执行完毕后，靖州苗族侗族自治县人民法院作出了（2018）湘1229执204号《执行结案通知书》。第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司因另案被本案另一被告东莞市御居装饰工程有限公司查封了靖州鑫汇国际广场1-1137、1-××号房屋。原告认为作为该执行标的的权利人，有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。1、原告是执行标的的权利人。原告与第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司签署的《协议）》第二条第二款约定：“乙方必须为甲方提供建筑施工图，并且在设计图上标示甲方未来门面位置。”根据协议及设计图，原告以拥有完整产权的2间门面，与被告约定置换成鑫汇国际广场1-1137、1-××号门面。2、在执行标的查封前，原告已与被告签订了合法有效的《门面重建置换协议》，原告与第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司签订协议的时间为2012年1月16日，鑫汇国际广场1-1137、1-××号门面被查封所依据的是靖州苗族侗族自治县人民法院于2017年8月30日作出的（2017）湘1229民初534号《民事裁定书》。3、原告在该执行标的查封之前已合法占有该不动产。根据《协议》第三款租赁和赔偿约定：“甲方置换后的新门面，除全部或部分面积留作自用（开设营业网点或自助银行等用途）外，应将该新门面租赁给乙方（如为部分面积自用，则自用后多余部分面积应租赁给乙方），租赁价格比照同地段、同位置价格，随行就市。”2016年9月5日，第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司称该项目虽已竣工，还未通过验收，不能办证，因此未能履行门面置换协议约定，向原告支付了10万元迟交门面违约金，由此可证明，原告在该执行标的查封之前已合法占有该不动产。同时，根据（2018）湘1229民初410号《民事调解书》及（2018）湘1229执204号《执行结案通知书》可以证明，原告已强制执行了被告应支付给原告2016年至2018年的门面租金，在房产被查封前，原告已对该执行标的进行了实际控制和管理，且已合法享有了该执行标的的占有、使用、收益和处分权。4、鑫汇国际广场1-1137、1-××号门面未办理产权登记的全部责任在于第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司。原告在原靖州县百货公司大楼内拥有2间门面，与第三人签订《协议》后已将自己置换前的产权证交由第三人，配合第三人办理办证手续。且原告已通过诉讼等手段积极要求第三人为原告履行产权登记手续，并承担违约责任。第三人开发的鑫汇国际广场未能办理竣工验收，以致该房产未能办理产权登记手续，非因原告自身的原因。5、原告将原门面进行置换并向第三人交付原门面产权证书可视同已支付全部价款。2012年1月16日，原告与第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司签订门面置换协议后，于2012年2月29日将原门面及原门面房权证和土地证交付第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司，有第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司出具书面收条为证。综上所述，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，为维护原告合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告东莞市御居装饰工程有限公司提交书面答辩状辩称：一、案涉房产登记的权利人为湖南鑫汇房地产开发有限公司，法院查封案涉房产程序符合法律规定，应当予以驳回原告所有诉讼请求。1、案涉鑫汇国际商业广场1-1137、1-××号房产在查封措施实施时至今都登记在湖南鑫汇房地产开发有限公司名下，该房产的权利人为湖南鑫汇房地产开发有限公司。2、案涉房产因未完成房产测绘，无相应实测报告，现无法确认案涉房产的具体面积、位置，根本无法进行交付，原告提出其已合法占有案涉房产与事实不符。3、就案涉房产原告并未提供证据其已与第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司在查封前已签订合法有效的房屋买卖合同并支付相应对价。综上，原告对案涉房产并无排除执行的权利。二、原告自身存在过错，不应当作为善意第三人。且原告与第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司签订的民事调解书对于案涉房产产权处分的条款依法不发生法律效力。东莞市御居装饰工程有限公司于2017年8月29日向靖州苗族侗族自治县人民法院申请财产保全，法院于2017年8月30日出具（2017）湘1229民初543号民事裁定书查封案涉房产，期间原告中国工商银行股份有限公司靖州支行与第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司、第三人靖州鑫汇贸易有限公司均未对该查封行为提出异议。至今查封状态存续已3年多，原告中国工商银行股份有限公司靖州支行也未主张过权利，息于行使权利，本身存在过错。2018年6月20日，原告中国工商银行股份有限公司靖州支行与第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司于达成（2018）湘1229民初410号《民事调解书》，该调解书是在东莞市御居装饰工程有限公司申请法院查封案涉房产一年之后达成，第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司与原告在明知案涉房产被查封的情况下，达成对案涉房产处分的条款损害东莞市御居装饰工程有限公司的合法权益，应当无效。综上，原告的诉讼请求并无事实及法律依据，依法应当予以驳回原告的所有诉讼请求。 第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司、第三人靖州鑫汇贸易有限公司均辩称：请求法院依法解除查封。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对原告中国工商银行股份有限公司靖州支行营业执照、靖房权证2006字第**-××号房屋所有权证、靖国用（2006）第××号土地证、门面重建置换协议、湖南鑫汇房地产开发有限公司用地宗地图、收条、房屋租赁合同、（2020）湘1229民初410号民事调解书、（2020）湘1229执异68号执行裁定书、（2019）湘1229执9号执行通知书、（2017）湘1229民初543号民事裁定书等证据当事人均无异议，被告东莞市御居装饰工程有限公司不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证等权利，本院经过全面、客观地审核证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 东莞市御居装饰工程有限公司与湖南鑫汇房地产开发有限公司、靖州鑫汇贸易有限公司建设工程施工合同纠纷一案，东莞市御居装饰工程有限公司提出财产保全申请，本院于2017年8月30日作出（2017）湘1229民初543号民事裁定书，查封湖南鑫汇房地产开发有限公司位于靖州苗族侗族自治县渠阳镇新建中路与渠阳东路交叉路口处鑫汇国际广场1-1137、1-××号房产。2020年7月27日，原告中国工商银行股份有限公司靖州支行对（2017）湘1229民初543号民事裁定书中查封湖南鑫汇房地产开发有限公司位于靖州苗族侗族自治县渠阳镇新建中路与渠阳东路交叉路口处鑫汇国际广场1-1137、1-××号房产提出异议，本院于2020年8月4日作出（2020）湘1229执异68号执行裁定书，驳回原告中国工商银行股份有限公司靖州支行的异议请求。为此，原告中国工商银行股份有限公司靖州支行诉至本院，认为鑫汇国际广场1-1137、1-××号房产归原告中国工商银行股份有限公司靖州支行所有，要求立即停止对鑫汇国际广场1-1137、1-××号房产的强制执行，并解除查封。 另查明，坐落在靖州苗族侗族自治县渠阳镇新建中路与渠阳东路交叉路口处鑫汇国际广场1-1137、1-××号房产，现登记在湖南鑫汇房地产开发有限公司名下。2012年1月16日，中国工商银行股份有限公司靖州支行与湖南鑫汇房地产开发有限公司签订了《门面重建置换协议》，协议约定：“甲方拟置换的两间门面为工商银行靖州支行的原百货大楼储蓄所，该两间门面位于靖州××号（靖州电信局对面），房产面积145.73平方米，土地面积103.04平方米，房屋所有权证号“靖房权证2006字第**-××号”，土地使用权证号“靖国用（2006）第××号”。1、置换比例，经双方协商一致，该项目开发建成后，乙方对甲方现有门面置换的比例为1：1.4，即：置换后房屋建筑面积为原房产证建筑面积的1.4倍。置换后的门面面积为204.02平方米，且临街门面宽度不少于7.2米。但由于房屋建议规划等原因，经双方协商，项目建成后，乙方实际置换给甲方的新门面的建筑面积的误差率按制在3%以内（甲方实际置换回来的房产面积不低于197.9平方米），以房产部门办证的实际面积为准。确因总体设计、总体规划等原因，置换后的门面房屋建筑面积达不到204.02平方米的，差额部分按项目建成后的同位置门面销售价格现金补偿给甲方。置换后的门面面积超过协议面积（即204.02平方米）部分甲方不出钱。2、乙方必须为甲方提供建筑施工图，并且在设计图上标示甲方未来门面位置。3、置换后甲方新门面的房屋和土地的办证费用全部由乙方负责，并且与对外出售门面办证同步，否则作违约处理。乙方必须在2014年10月前办好房产证、土地证。办证手续由乙方负责，甲方配合。5、乙方必预在2014年8月前交付经过县建设局质检部门验收合格的新门面给甲方。甲方置换后的新门面，除全部或部分面积留作自用（开设营业网点或自助银行等用途）外，应将该新门面租赁给乙方（如为部分面积自用，则自用后多余部分面积应租赁给乙方）。租赁价格比照同地段、同位置价格，随行就市。”协议附件示意图标明了中国工商银行股份有限公司靖州支行置换后的门面位置为1137、1138号，协议中双方还对违约责任等事项进行了约定。因湖南鑫汇房地产开发有限公司未按协议约定办理房屋产权登记手续，中国工商银行股份有限公司靖州支行向湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院提起诉讼，2018年6月20日，湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院作出（2018）湘1229民初410号民事调解书，调解内容如下：“1、被告湖南鑫汇房地产开发有限公司应向原告中国工商银行靖州支行支付2016年10月至2018年9月期间的门面租金32万元，于2018年6月21日前支付25万元，余下部分于2018年12月1日前支付完毕；2、由被告湖南鑫汇房地产开发有限公司在项目竣工验收备案后90天内，为原告办理位靖州鑫汇国际广场1-1137、1-××号房屋产权登记手续，办证费用由被告承担，并在房屋产权登记手续办理完毕之日交付原告。”该调解书已发生法律效力。案涉门面自2016年10月至今，双方按置换协议的约定，由湖南鑫汇房地产开发有限公司承租，并向中国工商银行股份有限公司靖州支行支付租金，再由湖南鑫汇房地产开发有限公司租赁给其他商户。 本院认为：本案双方争议的焦点在于原告中国工商银行股份有限公司靖州支行对争议标的靖州鑫汇国际广场1-1137、1-××号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，本院于2017年8月30日查封湖南鑫汇房地产开发有限公司案涉房产之前，中国工商银行股份有限公司靖州支行与湖南鑫汇房地产开发有限公司于2012年1月16日就签订了《门面重建置换协议》，采取产权置换方式明确约定湖南鑫汇房地产开发有限公司以位置特定的房屋对案外人进行补偿安置。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。故被拆迁人的安置补偿权益，是其被拆迁物物权的转化，应当作为一种物权性质的权利，受到法律的优先保护。中国工商银行股份有限公司靖州支行通过拆迁补偿形式取得涉案房屋后，又按照协议的约定将房屋出租给湖南鑫汇房地产开发有限公司使用，应视为置换合同交付完成。因湖南鑫汇房地产开发有限公司开发建设房屋至今未验收，全部房屋均未办理产权证，故中国工商银行股份有限公司靖州支行置换所得的门面不是其自身原因未办理产权证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。中国工商银行股份有限公司靖州支行所提异议符合上述规定的情形，故其享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当停止执行涉案门面。关于原告中国工商银行股份有限公司靖州支行另请求判令第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司限期办妥鑫汇国际广场1-1137、1-××号房屋产权登记手续，因原告中国工商银行股份有限公司靖州支行在（2018）湘1229民初410号合同纠纷一案中已对该诉讼请求进行了起诉，且有生效调解书予以确认，不得再次起诉。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、不得执行第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司位于靖州苗族侗族自治县渠阳镇新建中路与渠阳东路交叉路口处鑫汇国际广场1-1137、1-××号房产。 二、驳回原告中国工商银行股份有限公司靖州支行的其他诉讼请求。 案件受理费13800元，由第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司、第三人靖州鑫汇贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 本院（2020）湘1229执异68号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  侯明霞 人民陪审员  杨朝建 人民陪审员  黄枭勇 二〇二〇年九月二十九日 代理书记员  邹 灵 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。 （一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。