辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11868号上诉人（原审原告）：李阔，男，1997年1月6日出生，汉族，住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：杨骥，辽宁盛恒（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：关欣，女，1975年4月22日出生，满族，住辽宁省沈阳市皇姑区。原审第三人：西藏保利爱家房地产经纪有限公司沈阳分公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区东陵路28-26甲号3门，住所地辽宁省沈阳市沈河区新宁街2号保利综合楼四楼。负责人：高晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：张淳，男，1990年10月5日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。上诉人李阔与被上诉人关欣、原审第三人西藏保利爱家房地产经纪有限公司沈阳分公司（以下简称“保利爱家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初2091号民事判决，于2020年9月15日向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李阔上诉请求：撤销一审民事判决，改判或发回重审。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订存量房买卖合同，合同第五条约定，出卖方根本违约的，应当按照房屋成交价格的10%支付违约金，并退回买方已经支付的全部款项。由于被上诉人明确表示不能够继续履行上述合同，因此上诉人要求被上诉人关欣承担71000元违约金，并承担中介费和贷款代办费，符合双方签订合同的约定。二、双方当事人已在合同当中明确约定了违约金数额符合法律规定，应该得到法院支持。三、上诉人在一审庭审中已经提交了另外购买房屋的证据能够证明，案涉房产已经每平方米至少增值1000元，完全可以证明被上诉人的违约行为给上诉人造成的实际损失。依据相关法律规定，上诉人根据合同中违约金的约定主张被上诉人承担违约金，应当得到法院的支持。四、上诉人已经在裁判文书网上检索到皇姑区人民法院与沈阳市中级人民法院与本案相同的案由和事实案件的一、二审判决。上述两份判决均支持了返还定金并支付违约金的请求。现一审法院判决的结果与已经生效的判决相矛盾，请求二审法院依法予以改正被上诉人关欣辩称，同意一审判决。原审第三人保利爱家公司述称：同意一审判决。李阔一审期间提出的诉讼请求：1.要求被告返还原告交付的定金10000元及支付利息（自2019年10月24日起至实际给付之日止）；2.要求被告承担原告支付的中介费9000元及支付利息（自2019年10月24日起至实际给付之日止）；3.要求被告支付违约金71000元；4.诉讼费由二被告承担。后变更为：1.判令解除原、被告签订的存量房买卖合同及补充协议；2.判令被告支付违约金71000元；3.判令被告返还原告已支付的定金10000元、中介费7100元、贷款代办费1900元，并给付利息（以19000元为基数，自2019年10月24日起按银行同行业拆借中心贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；4.诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2019年10月6日，原告李阔与第三人保利爱家公司签订《居间代理服务合同》，合同约定保利爱家公司为李阔提供的居间服务，并促成买方李阔与卖方签订《房地产买卖合同》，李阔应向保利爱家公司支付房地产咨询及买卖代理费7100元。当日，原、被告经第三人居间介绍签订《存量房买卖合同（保利爱家版）》（合同编号：SYmhA0000595）及《存量房买卖合同附件》。买卖合同第一、二条约定：原告（乙方）以71万元的价格购买被告（甲方）名下位于沈阳市皇姑区（建筑面积77.7平方米）的房产；第三条约定保证金的金额为人民币10000元；第四条约定税费承担的方式乙方承担全部税费，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分甲乙双方各自承担。第五条约定不履行合同或迟延履行合同的违约责任1.根本违约的情形（5）明确表示拒绝购买/出售该房地产。2.（1）甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项。合同附件约定：1.定金10000元，乙方须在2019年10月6日支付给甲方。3.首期楼款190000元【√】B.乙方于甲方在原抵押银行通知还贷扣款之日前将首期楼款存入甲方供款账户内；【×】D.乙方应于原贷款银行通知还贷之日起×天内将首期款付至甲方供款账号内。首期款不足以偿还原抵押银行之贷款的，差额部分由甲方补足以完成赎契手续（共同出资赎契适用）。三期楼款20000元。存放资金监管帐户。4.出资赎契甲方应在签订本合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。【√】B.乙方出资赎契。甲方必须于本合同签署后三天内全权委托保利爱家公司（按揭机构）人员办理赎契手续，包括提交相关供款存折、银行卡、借款合同等资料……。【×】C.共同出资赎契。乙方以首期楼款出资协助甲方偿还原抵押银行之贷款。甲乙双方应在原抵押银行通知还贷之日起×天内将赎契款项存入甲方供款账户内，如乙方款项一旦划入甲方供款则视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用。5.楼价余款按揭付款，乙方应于2019年12月10日前根据按揭银行要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件……，乙方拟贷款金额为490000元。上述合同签订后，原告于当日按照《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》约定给付被告购房定金10000元，被告关欣为原告出具收款凭证及定金支付确认书各一份。原告又于2019年10月11日按《居间代理服务合同》约定给付第三人居间服务费7100元。另，原告向第三人支付贷款代办费1900元。另查，因案涉房屋原有贷款未结清，导致合同无法继续履行，双方产生纠纷，第三人保利爱家公司于2019年11月4日向被告关欣出具告知函，明确其尚未履行的义务为，未按约定于2019年11月4日前办理房屋赎契。但被告仍未筹足资金，偿还房屋原有贷款。再查，原告李阔于2019年12月27日以870000元的价格购买了坐落于沈阳市皇姑区产（建筑面积88.29平方米）。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《存量房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。庭审中，原告及第三人均称案涉房屋原有贷款尚有350000元未还清，双方约定由原告交纳的190000元首付款可先行替被告偿还部分贷款，剩余160000元由被告自行承担，并称《存量房买卖合同附件》因第三人原因将第3条应钩选为D项共同出资赎契适用的条款错误的钩选成B项乙方出资赎契，将第4条C项共同出资赎契错误的钩选成B项乙方出资赎契。对此，被告亦承认“因其自已房款资金问题，一直在协商”。由此可见，第三人虽然进行了错误钩选，但事后对出资赎契的承担已对当事人进行了明示，被告对此知情并认可，且承认因其自身房款资金问题，双方在协商，结合本案实际情况，原、被告《存量房买卖合同》及附件已无法继续履行，故对原告解除《存量房买卖合同》及其附件的主张予以支持。关于原告要求被告返还定金10000元问题，该主张不违反法律规定，予以支持。关于原告要求被告支付违约金71000元问题，根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，原告主张被告按约定的按该房地产成交价的10%支付违约金，因该约定的违约金数额过高，且原告提供的其另购房屋的相关证据并不足以证明其购买被告房屋未果而造成的实际损失情况，原告仍需对其实际损失情况进一步举证证明，故对原告的该请求不予支持。关于原告要求被告承担中介费7100元、贷款代办费1900元及其利息问题，因上述费用没有交付本案被告，且中介费是基于原告与第三人签订的《居间代理服务合同》而产生的，与本案不属同一法律关系，故不予一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告李阔与被告关欣于2019年10月6日签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》；二、被告关欣于本判决生效后十日内返还原告李阔定金10000元；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费2083元，由原告李阔承担2033元、被告关欣承担50元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，被上诉人至今尚未出售案涉房屋。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。上诉人主张被上诉人没有付清贷款，违反合同附件第4条应由被上诉人关欣出资赎契约定，故应承担71000元的违约责任。被上诉人辩称双方约定一直是协商交付房屋贷款，没有人告知她存在上述单方支付贷款的条款义务，实际是上诉人提出再降低4万元房价，就同意支付房款协助还贷，因被上诉人已经低价出售，没同意再降价，所以上诉人提起诉讼。原审第三人保利爱家公司陈述，该条款的勾选是其工作人员操作错误导致，不了解签订合同时是否将该条款向各方解释、告知。本案中，上诉人仅交付定金，并未支付首付款。该合同附件虽经双方签字，但原件保存在保利爱家公司，上诉人与被上诉人手中并无备份。保利爱家公司已经认可应勾选双方共同还贷，该条款义务的勾选是其工作人员操作失误导致，因此不能仅以此认定被上诉人违反合同约定。双方签订合同时明知房屋存在贷款并未还清，双方对此可以协商解决，并非交易不能。另被上诉人至今没有出售案涉房屋，但上诉人在诉讼前，不再协商是否能继续履行诉争合同，而是另行购买房屋。上诉人未证明其另行购买房屋的位置、朝向、建成时间及室内装修等与案涉房屋相同，因此不能以此认定损失情况。故上诉人主张被上诉人支付71000元违约金，本院不予支持。由于被上诉人关欣认可双倍返还定金，本院对此予以确认。关于已经生效的判决问题。上诉人所提供参考裁判并非本案纠纷，因此并不存在相互矛盾问题。关于上诉人提出的承担中介费及贷款代办费及利息的请求，因其并未向被上诉人关欣交付，与本案不属于同一法律关系，可以另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初2091号民事判决第一项、第二项；二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初2091号民事判决第三项；三、关欣于本判决生效后十日内给付李阔10000元。如当事人未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费2083元，其中李阔负担1983元，关欣负担100元；二审案件受理费2083元，其中李阔负担1983元，关欣负担100元。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  杨帆审判员  周濛二〇二〇年九月二十八日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。