北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10689号上诉人（原审被告、反诉原告）：兰英，女，1978年5月1日出生，住山西省代县。委托诉讼代理人：张慧，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张叶**，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京美联房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街********1-17内1702。法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：张增贤，北京策略律师事务所律师。原审第三人：栾亚平，男，1963年9月1日出生，住北京市海淀区。上诉人兰英因与被上诉人北京美联房地产经纪有限公司（以下简称美联公司）、原审第三人栾亚平居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初60243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兰英之委托诉讼代理人张叶**，被上诉人美联公司之委托诉讼代理人张增贤，原审第三人栾亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰英上诉请求：1.请求撤销一审判决，并改判驳回美联公司的全部诉讼请求，支持一审反诉中解除合同的诉求，已支付的15万元不再要求返还，未付的158000元不再同意支付；2.一审及二审诉讼费用由美联公司承担。事实和理由：一审判决错误认定证据、错误认定事实、错误适用法律，判决兰英应向美联公司支付剩余居间服务费，应依法予以纠正，具体理由如下：一、涉案房屋的交易未能完成，居间合同第6.4条明确约定了房屋买卖合同交易过程中需美联公司履行的义务，在美联公司未能履行该义务的情况下兰英不可能也不应该按照居间合同总价向美联公司支付居间服务费用。房屋买卖合同交易过程中，美联公司作为居间方，不仅要履行其作为居间方促成房屋买卖合同签订的义务，还应当在整个交易过程中配合兰英与第三人办理贷款申请、房屋过户、抵押登记等各项事宜，而在房屋买卖合同的居间服务交易过程中，后续的配合办理贷款申请、房屋过户、抵押登记等各项事宜才是美联公司作为居间方应履行的主要义务。现涉案房屋的买卖合同已经解除，涉案房屋的交易未能完成，美联公司作为居间方不可能完成居间合同约定的其作为居间方的主要义务。因此在美联公司未履行完毕所有义务尤其是主要义务的情况下，兰英已经向美联公司支付的居间服务费用已完全覆盖了其应得的利益，兰英不可能也不应当按照居间合同总价向美联公司支付剩余居间服务费用。一审判决仅考虑房屋买卖合同已经签订，而忽略居间合同约定的美联公司在房屋买卖合同交易过程中应履行的后续义务，错误认定美联公司的居间义务已经履行完毕，判决兰英支付剩余居间服务费用明显对兰英不公，应依法予以纠正。二、居间合同约定的兰英应支付剩余居间服务费的付款条件并未成就。一审判决对兰英与美联公司之间的这一约定视而不见，错误认定兰英应支付居间服务费的时间和条件，应依法予以纠正。兰英与美联公司之间签订的《佣金确认书》明确约定了剩余佣金的支付条件，即以兰英与第三人达成过户为前提。现兰英与第三人之间的房屋买卖合同已经解除，涉案房屋的交易已不可能完成，因此佣金确认书上约定的付款条件无法也不可能完成，兰英不能也无需再向美联公司支付剩余居间服务费。三、涉案房屋的交易未能完成非兰英所致，而是由于美联公司未能如实向兰英与第三人如实报告涉案房屋的情况导致第三人加价所致，因此美联公司对涉案房屋未能成交具有不可推卸的责任，按照有关法律规定兰英无需再向其支付剩余居间费用，相反美联公司还应返还兰英已支付的居间服务费用并赔偿因此给兰英造成的损失。兰英与美联公司及第三人之间签订的《房屋买卖居间合同》第6.1条明确约定美联公司作为居间方，应如实向兰英与第三人报告涉案房屋的有关情况。而本案中，美联公司却违反居间合同约定，不如实向兰英与第三人如实报告涉案房屋的相关情况，一审庭审中第三人也明确说明其确实是受到了美联公司的哄骗才签订的合同，因此美联公司对涉案房屋的合同解除及未能成交具有不可推卸的责任。按照《中华人民共和国合同法》第425条的规定，在居间方未如实报告或提供虚假情况的情形下，不得要求支付居间服务费用并承担损害赔偿责任。因此本案中兰英不需要向美联公司支付居间服务费用，美联公司应退还兰英已支付的居间服务费用并赔偿给兰英造成的损失。四、兰英与第三人之间的房屋买卖合同已经解除，居间合同和美联公司在房屋买卖合同交易过程中的居间义务已不可能再履行，合同目的不能实现，因此兰英与美联公司、第三人之间的居间合同应依法予以解除，美联公司应退还已收取的居间服务费用。综上，一审判决错误认定美联公司在房屋买卖合同交易过程中应履行的居间服务义务、错误认定兰英应支付剩余居间服务费用的条件，对美联公司在居间合同中的违约行为和居间合同应依法予以解除的情况置之不理，错误判决兰英向美联公司支付居间服务费用并驳回兰英的诉讼请求，请求二审法院纠正一审错误，改判支持兰英的诉讼请求。美联公司辩称，同意一审判决，不同意兰英的全部诉讼请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。栾亚平述称，同意一审判决。美联公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令兰英支付佣金158000元及滞纳金（以158000元为基数，自2018年5月1日起计算至判决生效之日止，按日千分之五的标准计算）；2.判令兰英承担诉讼费用。兰英向一审法院提出反诉请求：1.判令解除美联公司、兰英、栾亚平签订之《北京市存量房屋居间合同》，美联公司、兰英签订之《佣金确认书》；2.判令美联公司返还兰英已付居间服务费15万元；3.判令美联公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月24日，栾亚平作为甲方、兰英作为乙方、美联公司作为居间方（丙方）签订《北京市存量房屋买卖及居间合同》，约定：乙方购买丙方居间介绍的甲方房产，即H21房产。交易房产总成交价为3080万元。甲乙双方签订买卖合同，居间行为完成。甲乙双方应当在签订本合同当日，一次性付清居间服务费用，未经丙方同意而迟延支付的，丙方有权追索滞纳金，每日按照迟延支付费用数额的千分之五计算。如甲、乙双方需要丙方代办权属变更、贷款等手续，甲、乙双方应当在签署本合同之日将相关权属变更、贷款等全部所需资料依国家相关规定交付丙方。为确保合同标的房屋交易的完成，甲乙丙三方应根据合同约定及政府主管机关、贷款机构的相关规定履行各项应尽义务。丙方负责组织、联络甲、乙双方，甲、乙双方应提交相关资料并积极配合办理贷款申请、权属过户、抵押登记等各项事宜。如任何乙方未能完成有关事宜的办理，三方应协商确定办理相关事宜的最终期限，协商不成的，丙方可以单方确定办理该事宜的最终合理期限。同日，栾亚平、兰英就H21房屋买卖事宜签订《北京市存量房买卖合同》。同日，兰英作为甲方、美联公司作为乙方签订之《佣金确认书》约定：成交金额为3080万元，佣金金额为308000元，甲方承诺于2018年4月30日前支付给乙方上述佣金，如逾期支付的，每逾期一日则须按应支付佣金的千分之五支付滞纳金。该《佣金确认书》底部有手写内容：甲乙双方约定，甲方于2017年10月25日支付给乙方部分佣金15万元，剩余158000元，于2018年4月30日前补齐，但如果过户时间提前，甲方承诺于过户前一天支付给乙方剩余佣金158000元。一审庭审中，兰英、栾亚平确认经北京市顺义区人民法院调解，双方达成协议，解除涉案房屋买卖合同，不再办理过户。一审法院认为，美联公司、兰英、栾亚平签订之《北京市存量房屋买卖及居间合同》，美联公司、兰英签订之《佣金确认书》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。《北京市存量房屋买卖及居间合同》约定，兰英、栾亚平双方签订买卖合同，居间行为完成。兰英、栾亚平已签订《北京市存量房买卖合同》，美联公司已依约履行居间义务，其有权要求兰英支付剩余居间服务费。兰英辩称房屋买卖合同已经解除，美联公司未履行过户、银行贷款等后续居间义务，剩余居间服务费之付款条件未成就。但兰英、栾亚平解除房屋买卖合同，非因美联公司未履行居间义务所致，美联公司对房屋买卖合同后续事宜未继续履行并不存在过错。《佣金确认书》关于剩余居间服务费约定了明确期限，兰英主张应以房屋过户作为支付剩余居间服务费的条件的意见，缺乏依据，一审法院不予采信。故对兰英要求解除《北京市存量房屋买卖及居间合同》、《佣金确认书》，并要求美联公司返还已付居间服务费的反诉请求一审法院不予支持。对美联公司要求兰英依约支付剩余居间服务费158000元的诉讼请求，一审法院予以支持。兰英未依约支付剩余居间服务费，应依约承担违约责任。但合同约定之违约金标准过高，一审法院结合兰英之违约情节及美联公司的实际损失情况，对违约金标准予以酌减。据此，一审法院于2020年3月19日作出判决：一、兰英于判决生效之日起七日内向北京美联房地产经纪有限公司支付剩余居间服务费158000元；二、兰英于判决生效之日起七日内向北京美联房地产经纪有限公司支付滞纳金（以158000元为基数，自2018年5月1日起至判决生效之日止，按日万分之五的标准计算）；三、驳回北京美联房地产经纪有限公司其他诉讼请求；四、驳回兰英的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院补充查明，在美联公司与兰英、栾亚平签订《北京市存量房屋买卖及居间合同》的同时，美联公司向兰英、栾亚平出具《告知确认书》，载明“在您与我司居间服务下签订房屋买卖合同后，由我司交易管理部全程负责本次交易的房屋产权过户以及房屋按揭贷款手续”。兰英据此主张美联公司只完成到签署买卖合同这一项，其他的居间义务没有完成，其不同意再支付剩余居间服务费。美联公司称权属变更、产权过户等都是居间服务之外的收费的服务项目，现在由于市场环境问题，都变成了赠送的服务项目，是居间法律关系之外的内容，作为居间方，完成到签署买卖合同之后，居间义务就完成了。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。美联公司、兰英、栾亚平签订之《北京市存量房屋买卖及居间合同》，美联公司、兰英签订之《佣金确认书》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据查明的事实，兰英与栾亚平因房屋买卖合同履行问题产生纠纷，兰英起诉至法院，审理过程中双方达成案外和解，兰英撤回起诉。美联公司以兰英尚欠其居间服务费为由诉讼要求兰英支付居间服务费及滞纳金。兰英以美联公司未完成居间义务为由要求解除《北京市存量房屋买卖及居间合同》及《佣金确认书》并不同意再支付剩余居间服务费。故根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于美联公司是否完成居间义务。首先，关于居间义务的范围。《北京市存量房屋买卖及居间合同》约定“买卖双方签订买卖合同，居间行为完成。买卖双方应当在签订本合同当日，一次性付清居间服务费用”。美联公司出具的《告知确认书》载明“在您与我司居间服务下签订房屋买卖合同后，由我司交易管理部全程负责本次交易的房屋产权过户以及房屋按揭贷款手续”。由此可知，虽然居间合同约定买卖双方签订买卖合同，居间行为完成。但是，美联公司通过《告知确认书》的形式确认其还负责本次交易的房屋产权过户以及房屋按揭贷款等手续。同时，考虑到在北京市存量房屋交易过程中，由中介公司负责办理房屋交易过程中的各项程序事宜，属于交易惯例。因此，本院认为，美联公司通过《告知确认书》的形式确认其负责房屋产权过户以及房屋按揭贷款等手续，应当认定属于其居间义务，对于美联公司所称上述事项属于赠送的服务项目的意见本院不予采纳。其次，关于居间合同的履行情况。根据查明的事实，兰英与栾亚平之间的房屋买卖合同关系已协议解除，居间合同项下的其他义务在事实上已无需再履行，因此，居间合同应予解除。在此情况下，不能认定美联公司已履行完毕其全部合同义务。最后，关于居间服务费的数额认定问题。根据查明的事实，在美联公司居间下，兰英、栾亚平签订《北京市存量房买卖合同》，应当认定美联公司完成了其主要居间服务工作。兰英并未提供有效证据证明其与栾亚平之间解除房屋买卖合同关系与美联公司有关，其以美联公司居间服务存在过错为由不同意支付居间服务费的抗辩不能成立。另一方面，美联公司确未履行完毕其全部合同义务，其亦无权主张全部的居间服务费。考虑本案的实际情况，本院根据居间合同的履行程度对美联公司主张的居间服务费予以酌定，对于美联公司主张的滞纳金基数及起算时间予以相应调整。一审判决未注意到居间义务的范围及履行程度，判决兰英支付全部居间服务费，认定事实有误，本院予以纠正。综上，兰英的上诉请求部分成立，本院予以支持。原判有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初60243号民事判决；二、确认北京美联房地产经纪有限公司、兰英、栾亚平于2017年10月24日签订之《北京市存量房屋买卖及居间合同》及北京美联房地产经纪有限公司、兰英于2017年10月24日签订之《佣金确认书》于2019年4月11日解除；三、兰英于本判决生效之日起七日内向北京美联房地产经纪有限公司支付剩余居间服务费65600元；四、兰英于本判决生效之日起七日内向北京美联房地产经纪有限公司支付滞纳金（以65600元为基数，自2019年4月12日起至实际支付之日止，按日万分之五的标准计算）；五、驳回北京美联房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；六、驳回兰英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3460元，由北京美联房地产经纪有限公司负担2023元（已交纳），由兰英负担1437元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1650元，由兰英负担（已交纳）。二审案件受理费3460元，由北京美联房地产经纪有限公司负担2023元（于本判决生效之日起七日内交纳），由兰英负担1437元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  贾 旭审 判 员  姜 君二〇二〇年九月三十日法官助理  徐军军书 记 员  陈 玥