上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6699号上诉人(原审原告)：上海辛陶实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：邵政，总经理。委托诉讼代理人：高全青。委托诉讼代理人：王丽波，上海富水律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：安冯供应链管理(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：冯永安，执行董事。委托诉讼代理人：彭婷婷，上海田玉秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁雪峰，上海田玉秀律师事务所律师。上诉人上海辛陶实业有限公司(以下简称“辛陶公司”)因与被上诉人安冯供应链管理(上海)有限公司(以下简称“安冯公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初25424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辛陶公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、四、五项判决主文，依法改判租赁合同于2010年7月11日解除，安冯公司应支付房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)937，500元，不同意向安冯公司返还保证金100万元，并要求安冯公司支付两个月免租期的租金。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审中安冯公司提供的承诺书仅为复印件，一审法院根据该份承诺书作出的事实认定是错误的。辛陶公司与安冯公司并未就解除双方之间的租赁合同达成合意，直到2019年7月11日辛陶公司将房屋另行出租后辛陶公司与安冯公司的租赁关系才终止，所以辛陶公司与安冯公司的租赁合同应于2019年7月11日解除。相应的，安冯公司支付房屋使用费也应计算至2019年7月11日；2、一审中，一审法院对于证人袁某的证言予以确认是错误的。袁某虽然是辛陶公司的股东，但袁某的证言是与对方当事人或者其代理人有利害关系，不能单独作为认定案件事实的根据。袁某在承诺书复印件上的签字，并不是辛陶公司的授权行为，而是袁某的个人行为，不能认定辛陶公司已经同意承诺书的内容。综上，辛陶公司请求二审法院支持其上诉请求。安冯公司答辩称，不同意辛陶公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、一审法院对于双方合意解除租赁合同已经认定清楚。除了承诺书以外，一审法院还结合了安冯公司的法定代表人和辛陶公司另两位股东的聊天记录等相关证据，可以认定辛陶公司与安冯公司间的租赁合同已于2019年4月8日合意解除；2、袁某作为辛陶公司的股东，对于辛陶公司与安冯公司间的整个租赁过程都是清楚的，袁某与安冯公司不存在利害关系，因此，袁某的证言能表明当时的真实情况。辛陶公司向一审法院起诉，请求：1、判令解除辛陶公司与安冯公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令安冯公司支付房屋租金2，187，500元(包括2018年3月15日至2018年5月15日免租期租金及2019年6月1日至2019年7月15日期间的租金)；3、判令安冯公司支付2019年1月至2019年7月期间的水电费415，874.95元；4、判令辛陶公司不返还安冯公司保证金100万；5、判令安冯公司将承租房屋(二层、三层)交还辛陶公司。一审法院认定事实如下：2018年3月15日，辛陶公司(出租方、甲方)与安冯公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市嘉定区徐行镇前曹公路XXX号、面积16400平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给乙方作为仓储经营使用；租赁期自2018年3月15日起至2024年3月14日止，装修免租期为60天，收费起始日为2018年5月15日；年租金为750万元，先付后用，付三个月房租，押金100万元；合同签订当日，乙方应支付首期2018年5月15日至2018年8月15日租金187万元，以后应于下一支付周期开始前7天内支付下期租金(若遇国定节假日顺延)；逾期支付的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金额的5‰支付违约金，无故逾期超过十天，甲方有权单方面无条件解除本合同；乙方应在本合同签订当日向甲方支付房屋租赁保证金100万元，租赁关系终止后，租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，甲方应将剩余部分无息退还给乙方；租赁期内，乙方日常使用所发生的水、电、电信等一切费用均由乙方承担，其中水、电费，甲方为代收人，由甲方单独挂表给乙方使用，计费按国家收费标准；水、电按时、按月抄表计费结算，乙方应于收到付款通知后7天内向甲方缴纳以上费用；租赁期内，因乙方原因提前终止本合同的，乙方支付的租赁保证金甲方不予退还，如合同约定有装修免租期的，乙方须补付给甲方装修免租期的租金；反之，因甲方原因提前解除本合同的，甲方应赔偿乙方一切损失；合同另对其他权利义务进行了约定。合同签订后，辛陶公司向安冯公司交付涉案房屋，安冯公司支付辛陶租赁保证金100万元并结清了2019年3月31日前的租金及2018年12月底前的水、电费。安冯公司承租涉案房屋后，将其中的3500平方米即辛陶公司诉请5中要求返还的二层、三层房屋转租给案外人上海鸿汇荣和电子技术有限公司(以下简称“鸿汇公司”)，其余部分转租给案外人纽仕兰新云(上海)电子商务有限公司(以下简称“纽仕兰公司”)。安冯公司与纽仕兰公司于2019年4月1日通过签署《和解协议》确认租赁关系于2019年4月10日终止，纽仕兰公司于2019年4月10日前搬离了承租房屋。另，包括涉案房屋在内的位于嘉定区徐行镇前曹公路XXX号建筑面积为17754.40平方米房屋的产权人系上海金来展示器材有限公司(以下简称“金来公司”)。金来公司于2018年3月出具证明一份，载明金来公司系辛陶公司的全资控股公司，辛陶公司有100％权利处置金来厂房的出租事宜。安冯公司租赁面积与产证面积的差额部分由辛陶公司自用。辛陶公司的股东为高金春、高全青及袁某。辛陶公司为证明其主张，向法院提交如下证据：一、催款函，证明安冯公司租赁期间拖欠水、电费的事实；二、2019年4月3日的《解除合同告知书》，证明因安冯公司未按约支付租金，辛陶公司于4月3日向安冯公司发送了解除通知，但认为还是愿意安冯公司继续履行合同的，故不主张本案合同于4月3日解除；三、2019年6月23日的《通知》，证明辛陶公司同意降低房租后，安冯公司未签订新的租赁协议；既不付房租，也不归还房屋，故通知安冯公司最后处理期限；四、2019年1月至7月水、电费单据及缴款单，证明安冯公司欠付该期间的水、电费；五、上海农商银行收款通知，证明安冯公司于2019年4月8日支付租金125万，结清了2019年5月底前的租金。经质证，安冯公司对证据一不予确认，认为没有收到过该催款函；对证据二、三真实性予以认可，但不认可辛陶公司的证明目的；对证据四的真实性由法庭核实，认可水费8，655元，电费19，035.91元，认为基本电费21，000元应由安冯公司和共用人分担；对证据五的真实性予以认可，认为该笔费用系安冯公司根据2019年4月3日《承诺书》支付的款项，如合同继续履行则作为续租房租，否则作为解除合同赔偿金；因双方合同于2019年4月8日合意解除，故该笔费用系对辛陶公司的赔偿款。安冯公司为证明其主张，向法院提交如下证据：1、安冯公司法定代表人冯永安于2019年4月3日出具的《承诺书》，载明“安冯公司承诺于2019年4月8日支付2个月房租，如果合同继续履行该款项作为续租房租，如果合同终止该款项作为赔偿金来公司和我司签订合同赔偿金”，证明双方的租赁关系在4月3日并未解除，双方对租赁关系的续签或终止附条件的达成了合意；2、安冯公司法定代表人与辛陶公司股东高金春和高全青的聊天记录，证明2019年4月8日双方终止租赁合同后，针对重新签订合同事宜进行协商，因对租金、起租时间等事宜未能达成一致意见，故未重新签订合同；3、房屋租赁合同，证明辛陶公司于2019年7月11日将涉案房屋出租给了上海阳泰供应链管理有限公司(以下简称“阳泰公司”)；4、安冯公司申请辛陶公司的股东袁某作为证人出庭，袁某陈述到：纽仕兰公司于2019年4月份搬离后，经三股东协商，同意鸿汇公司留下来。后，安冯公司一直与辛陶公司协商继续租赁事宜，未果。2019年7月11日，由证人实际控制的阳泰公司承租了涉案房屋。安冯公司转付了鸿汇公司2019年9月后的一期租金，9月前的60万元租金未付。现阳泰公司接受由安冯公司转付鸿汇公司租金的付款方式，但认为无法处理鸿汇公司的租赁事宜。就2019年4月3日安冯公司法定代表人出具的《承诺书》上“袁某同意”字样，证人确认系其本人书写，但无法确认上面金来公司印章的真实性。经质证，辛陶公司否认证据1的真实性，对金来公司的印章亦不予认可，认为袁某虽是辛陶公司的股东，但与安冯公司有利益往来；对证据2的真实性予以确认，认为本案合同的年租金为750万元，因安冯公司表示承担不起，要求降价，辛陶公司同意降至650万元后把新的合同发给安冯公司，安冯公司又未签订，系安冯公司违约；对证据3真实性予以认可；对证人证言，安冯公司认为袁某陈述的事实含糊不清，模棱两可。一审审理中，安冯公司与鸿汇公司解除了双方签订的《仓储服务合同》，鸿汇公司直接与阳泰公司建立租赁关系。据此，辛陶公司向法院申请撤回要求安冯公司返还二、三层房屋的诉讼请求。一审法院认为，虽然辛陶公司否认承诺书上金来公司印章的真实性，然辛陶公司股东袁某确认了其在上面的签字，结合安冯公司法定代表人与辛陶公司另两位股东就重新签订合同事宜的聊天记录，可以认定涉案租赁合同已于2019年4月8日经双方合意解除，辛陶公司亦同意安冯公司支付两个月租金作为解除合同的赔偿金，且安冯公司已履行完毕，辛陶公司于2019年7月即把涉案房屋另行租给阳泰公司。现辛陶公司以租赁合同系安冯公司违约致解除为由，要求安冯公司补交免租期租金并没收保证金的诉请，于法无据，法院不予支持。合同解除后，双方间的权利义务关系由合同关系转变为清算关系。一、关于租金和占有使用费。经查，安冯公司已付租金至2019年3月31日，鉴于纽仕兰公司已于2019年4月10日搬离、鸿汇公司仍占有使用3500平方米房屋并向安冯公司支付使用费，结合辛陶公司于2019年7月11日将包括涉案房屋在内的房屋出租给阳泰公司的事实，根据辛陶公司的诉请，本院认定安冯公司尚应支付辛陶公司2019年4月1日至2019年4月10日期间的租金及使用费205，479.45元及2019年4月11日至2019年7月10日期间鸿汇公司使用的3500平方米房屋的占有使用费399，056.13元，合计604，535.58元。二、关于水、电费。安冯公司确认仅支付水、电费至2018年12月底，根据辛陶公司提供的水、电费账单及光伏电发票联显示，2019年1月至7月期间，涉案房屋所在地嘉定区徐行镇前曹公路XXX号共产生水费119，655元，电费328，764.81元，考虑到水、电费单据中当月所列金额系结算前一个月的费用，上述费用实际对应的期间为2018年12月至2019年6月。而上述期间嘉定区徐行镇前曹公路XXX号除辛陶公司自用一小部分外，其余部分由安冯公司承租后转租，故安冯公司理应支付上述期间的水、电费，当然应扣除辛陶公司自用部分产生的费用。至于安冯公司要求分摊基本电费的主张，辛陶公司不予认可且安冯公司未提供证据予以证明，本院不予采信。根据安冯公司的租赁面积，本院酌定安冯公司应支付水、电费414，211.96元。合同解除后，辛陶公司收取的保证金应予返还。一审审理中，辛陶公司申请撤回要求安冯公司返还房屋的诉请，系其自行处分权利，于法不悖，法院予以准许。据此，一审法院判决：一、确认上海辛陶实业有限公司与安冯供应链管理(上海)有限公司于2018年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月8日解除；二、安冯供应链管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海辛陶实业有限公司租金及占有使用费604，535.58元；三、安冯供应链管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海辛陶实业有限公司水、电费414，211.96元；四、上海辛陶实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还安冯供应链管理(上海)有限公司保证金100万元；五、驳回上海辛陶实业有限公司的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系因辛陶公司与安冯公司就涉案房屋租赁的解除事宜产生纠纷而涉讼，争议焦点在于辛陶公司与安冯公司是否就租赁合同的解除事宜达成合意。首先，辛陶公司上诉认为其并未与安冯公司就租赁合同达成合意解除，并就承诺书的真实性提出异议。根据已经查明的事实，承诺书虽为复印件，但其上同时具有金来公司的公章以及辛陶公司股东之一袁某的签字。辛陶公司虽对金来公司公章的真实性提出异议，但并未提供相应的证据予以证明，且袁某作为证人在一审审理过程中到庭陈述认可其在承诺书上签字的真实性。同时，一审法院再结合安冯公司的法定代表人冯永安与辛陶公司另两位股东的微信聊天记录，认定辛陶公司与安冯公司就涉案房屋的租赁合同于2019年4月8日合意解除并无不当。其次，租赁合同中对于保证金的没收及承担两个月免租期租金的约定均是以安冯公司的原因导致提前终止合同为前提，而本案中租赁合同的解除非安冯公司之原因所致，故辛陶公司再要求安冯公司承担免租期租金并不同意返还保证金的诉请缺乏合同依据，本院无法支持。就辛陶公司上诉关于安冯公司应付租金及占有使用费的问题，一审法院依据安冯公司实际支付租金的时间、次承租人纽仕兰公司及鸿汇公司搬离的时间等因素确定安冯公司应付租金及使用费的金额亦无不当，本院予以维持。综上所述，辛陶公司的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35，627元，由上诉人上海辛陶实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 俞 璐二〇二〇年九月二十四日法官助理 仇祉杰书 记 员 慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……