上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8457号上诉人（原审原告）：上海榕华投资管理有限公司，住所地上海市崇明县富民支路****（上海横泰经济开发区）。法定代表人：林玉光，总经理。委托诉讼代理人：贺小丽，北京市京师（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伊宏枝，女，1970年12月12日出生，汉族，住福建省松溪县。被上诉人（原审被告）：上海振南实业公司，住所地上海市，住所地上海市闵行区虹梅南路**法定代表人：潘爱忠，董事长。委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁亦哲，上海市福隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海国贵服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行，住所地上海市闵行区莘浜路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：朱金全，总经理。委托诉讼代理人：朱光香，女，该公司股东。上诉人上海榕华投资管理有限公司(以下简称榕华公司)因与被上诉人伊宏枝、上海振南实业公司(以下简称振南公司)、上海国贵服饰市场经营管理有限公司（以下简称国贵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初5180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。榕华公司上诉请求：维持一审判决第五、第六项，撤销一审判决第一、第二、第三、第四项，改判确认伊宏枝、榕华公司与国贵公司于2017年12月19日签订的《租赁合同》无效；国贵公司、振南公司返还伊宏枝、榕华公司租金284,999.94元；国贵公司、振南公司支付伊宏枝、榕华公司补偿款31,666.66元；国贵公司、振南公司支付伊宏枝、榕华公司装修补偿款239,343元、搬家费23,000元；本案一审、二审案件受理费由伊宏枝、国贵公司、振南公司承担。事实与理由：伊宏枝与榕华公司于2016年7月15日签订《项目合作协议》,约定双方共同投资经营上海市闵行区XX路XX号“XX综合市场”内二楼XX酒店外侧、XX西侧房屋（以下简称涉案房屋）。榕华公司虽然不是伊宏枝与国贵公司签订的《租赁合同》形式上的承租人。但榕华公司与伊宏枝签订《项目合作协议》的本质是作为共同承租人，且合作协议中约定由榕华公司负责装修与经营，实际上也是由榕华公司对外运营该投资项目。租赁涉案房屋的定金，向国贵公司购买涉案房屋装修及物品的支出10万元及水电费均由榕华公司支付。故榕华公司应作为实际承租人。各项补偿款及应退还的租金，应支付给榕华公司和伊宏枝，而不是单独支付给伊宏枝。因该租赁场所的所有人为振南公司,由振南公司代国贵公司清退各租赁户，振南公司系实际承担清退费用的义务人。故振南公司应与国贵公司共同承担相应的支付义务。被上诉人振南公司辩称，不同意榕华公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人国贵公司辩称，不同意榕华公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人伊宏枝未具答辩意见。伊宏枝、榕华公司向一审法院提出诉讼请求：1.振南公司、国贵公司退还伊宏枝、榕华公司自2018年4月1日至2018年12月31日期间的租金284,999.94元；2.振南公司、国贵公司向伊宏枝、榕华公司支付相当于1个月租金的补偿31,666.66元；3.振南公司、国贵公司支付伊宏枝、榕华公司装修装饰及附属设施补偿款239,343元、搬迁费3万元。一审法院认定事实：2008年10月7日，振南公司作为出租方（甲方）、国贵公司作为承租方（乙方），双方签订一份《协议书》，约定：甲方将罗秀路南侧、镇西路东侧原农贸市场内场及门面房整体借给乙方，乙方在保证原小业主自愿的前提下进行招商。租赁期15年，自2008年1月1日至2022年12月31日，年租金350万元。自2009年起每年递增8万元。乙方支付保证金50万元，待本协议到期时一次性退还乙方。在协议期内，如一方违约，由违约方支付另一方违约金50万元。合同对其他事项亦作了约定。协议签订后，双方按协议约定履行各自义务。2017年12月19日，伊宏枝作为承租方（乙方），国贵公司作为出租方（甲方），双方签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于闵行区XX路XX号二楼商场（XX酒店外侧、XX西侧）租赁给乙方从事经营公寓；租赁期限自2018年1月1日至2022年12月30日；年租金38万元，租金一年一付，先付后用。租赁期间甲方无故提前解除合同，应赔偿乙方三个月的当年租金；乙方违约的，应赔偿甲方三个月的当年租金。合同对其他事宜亦作了约定。同日，国贵公司出具一张租金收据，内容为收到伊宏枝支付的2018年1月1日至12月31日的租金38万元。2018年3月20日，上海市闵行区人民政府向闵行区公安分局印发了闵府［2018］74号《闵行区人民政府关于同意对上海国贵服饰市场经营管理有限公司等存在重大火灾隐患实际挂牌督办的批复》，责令国贵公司及上海XX有限公司于2018年9月29日前完成全部整改工作。2018年2月，国贵公司聘请许某作为公司负责XX市场清退工作的负责人协调市场内各承租人的清退工作。2018年4月15日，主要由振南公司工作人员参加，并由部分政府行政人员、以及国贵公司委派的负责人许某参组建的“XX市场专项整治推进办公室”(以下简称“整治办”，主要人员为振南公司工作人员及政府相关部门人员)发出通告，主要内容为：XX市场区域存在违法建筑物，应予拆除；违法建筑物内的租赁户应在2018年5月30日前自行搬离；除肉类农贸经营户外，其余租赁户应在2018年5月30日前完成签约、搬离工作；XX市场内存在的无证无照经营户应立即自行关闭。4月26日，整治办发出《通告（二）》，内容为：一、2018年5月9日至2018年5月11日期间，与整治办签订《搬离补偿协议》并于2018年5月30日搬离的承租经营户，按如下方案清退：1、整治办代为退还2018年4月、5月的租金；2、代为退还2018年6月1日起实际支付但未使用的租金（若有）；3、代为退还押金；4、奖励1个月租金。二、2018年5月12日起，对未签约的承租经营户不再代为退还任何租金，不再代为退还押金，不再给予任何奖励。三、2018年6月1日起，XX市场实施部分封闭管理以利安全拆违。届时，尚未搬离的承租经营户遭受的损失应自行与各自相应合同出租人协商/诉讼处理。5月7日，整治办发出《提示告知书》，建议各商户在5月9日至5月11日期间至整治办洽谈签约，并携带租赁合同、押金收据、租金缴纳凭证（发票或收据）、营业执照、商户身份证、银行卡。5月8日，振南公司向国贵公司发出一份《回函》，表示2018年1月至今，国贵公司拖欠租金、水电等费用；政府部门重点督办要求整改，但国贵公司拒绝整改，故通知：1、即日起，双方于2008年10月7日的《协议书》解除；2、合同解除后，国贵公司应自行妥善清退各次承租人，将租赁物腾空返还振南公司。逾期未能清退的，振南公司代为清退，所产生的清退费用由国贵公司承担。5月9日，国贵公司向振南公司提交一份《代为清退申请书》。申请书内容为：国贵公司承租罗秀路南侧、镇西路东侧原农贸市场内场及门面房。现上述租赁物因拆违和消除公共安全隐患等专项整治原因应当予以拆除/整治，双方的租赁关系应予终止，国贵公司与B公司、自有租户的关系亦应予以终止。但国贵公司无力清退实际使用的小租户，特申请代为清退实际使用的小租户。此后，国贵公司聘任的许某将伊宏枝的租金收据、伊宏枝与国贵公司签订的租赁合同，以及5张搬运费收据（搬运费合计23,000元）转交给了整治办。2019年6月，“XX综合市场”清退工作基本结束，整治办解散。国贵公司聘请的许某亦离开国贵公司。由于伊宏枝、榕华公司未收到相关补偿款等费用，现以诉称理由诉至一审法院。本案一审庭审中，伊宏枝、榕华公司申请证人许某出庭作证。证人许某陈述：其实地看过伊宏枝一方承租的房屋。整治办委托第三方对房屋的装修进行了评估。清退过程中租赁户的租金、装修费、搬迁费由振南公司支付。其将伊宏枝与国贵公司签订的租赁合同、装饰施工合同、租金收据、搬运费收据等资料交给了整治办，并且就补偿问题与整治办负责人沟通过几次。在2018年6月13日左右，就该问题又与整治办的律师何芬进行沟通，核算大概的费用。在准备与整治办进行结算时，整治办称清退工作已结束。6月16日，其离开整治办，也从国贵公司离职。在清退过程中，证人是受国贵公司老板朱某1委托代理国贵公司出面协助清退工作。伊宏枝承租的房屋经评估，装修费用为239,343元。搬迁费按实计算。另证人表示，伊宏枝本人未到整治办，但榕华公司陈总以及伊宏枝委托其表弟到过整治办。伊宏枝一方应该向整治办提供了身份信息。对于证人许某的证言，伊宏枝、榕华公司无异议。振南公司表示证人关于伊宏枝是否向整治办提供身份信息以及是否到过整治办的陈述仅是证人的推测。对证人其他证词无异议。国贵公司对证人证言无异议。本案一审审理中，伊宏枝、榕华公司提供一份签署日期为2016年7月15日的《项目合作协议》，伊宏枝作为甲方，榕华公司作为乙方，主要内容为双方共同投资经营公寓房，公寓房位于闵行区XX路XX号“XX综合市场”内二楼XX酒店外侧，XX西侧。甲方以租赁房屋作为出资，乙方负责出资装修。伊宏枝、榕华公司另提供一份由许某出具的证明，内容为：1、伊宏枝已于2018年5月将支付租金的单据、装修及购置设备的单据交给了整治办。2、XX综合市场内200余户经营户的清退搬迁工作，整治办均有汇总清单，包括经营户户名、经营项目、清退租金、装修费及搬迁费。3、XX公寓的评估由整治办统一聘请评估公司进行评估，同时评估的有几十户经营户。4、整治办聘请了上海福隆律师事务所提供整治工作法律顾问，由何芬律师及助手具体负责经办、接收各经营户上报的合同、租金支付收据，核定清退补偿金额。5、绝大部分经营户以协商方式完成清退工作，极少数经营户由于在清退搬迁金额上存在异议，最后通过诉讼途径解决。一审法院另查明：伊宏枝向国贵公司承租的房屋系未经规划许可批准的在合法建筑内的私自加建的夹层。伊宏枝、国贵公司表示，对于其与国贵公司之间的租赁合同效力由法院依法认定。各方当事人均确认涉案房屋已被拆除。伊宏枝、榕华公司与国贵公司确认XX公寓的搬迁费为23,000元。振南公司表示搬迁费共有5张收据，总金额为23,000元。一审法院认为，“XX综合市场”内夹层部位的房屋租赁合同由伊宏枝与国贵公司签订，榕华公司并非租赁合同的签约主体，与国贵公司、振南公司之间不存在任何法律关系，因此榕华公司无权依据伊宏枝与国贵公司签署的租赁合同主张权利。伊宏枝向国贵公司承担的房屋为系未经行政规划许可而擅自搭建的夹层，无合法的产权登记，该夹层不属于合法建筑。因此，伊宏枝与国贵公司就该夹层而签订的租赁合同应当无效。由于消防安全隐患、违法建筑等问题，涉案房屋所在的XX市场被政府要求整治。为此，振南公司、国贵公司以及政府主管部门人员组成了整治办自2018年4月中旬开始进行整治，限期拆除违法建筑，取缔无证无照经营。而整治办于同月发布的通知（二）中公布了对于各承租户的清退方案。清退方案要求各承租户于2018年5月9日至11日到整治办签订《搬离补偿协议》并于2018年5月30日搬离，由整治办代为退还租金、押金，奖励一个月租金等。整治办系临时机构，由振南公司牵头，在实施清退过程中的相关补偿费用由振南公司支付。但是，国贵公司在2018年5月9日向振南公司出具的《代为清退申请书》证明实际承担清退义务的主体为国贵公司，振南公司仅是代国贵公司先行支付清退费用。结合整治办发布的通告（二），也可以证明振南公司并非实际承担清退费用的义务人，而仅是代为支付相关清退费用。伊宏枝与振南公司之间不存在任何法律关系。现伊宏枝、榕华公司表示依据伊宏枝与国贵公司签订的租赁合同主张权利，显然振南公司不是该租赁合同的主体方，不负有向伊宏枝承担退还租金、支付补偿款等义务。伊宏枝现要求振南公司承担退租、支付装修补偿款等费用的请求，缺乏依据，不予支持。一审法院认为，国贵公司聘请许某作为代表国贵公司负责清退工作的负责人，同时许某也是国贵公司派驻整治办的成员，因此对于整治办发布的清退方案，国贵公司应当知晓且无异议。伊宏枝已将涉案房屋的租赁合同、装修合同、搬迁费凭证等提交给了许某，由许某转交至整治办。根据证人许某的陈述，整治办对于涉案房屋的装修已委托第三方进行了评估，经评估的装修价款为239,343元。据此可以认定，伊宏枝未能与整治办签订清退协议并非伊宏枝个人原因。伊宏枝已根据整治办的要求提交相关资料并搬离涉案房屋，依据清退方案，其有权获得相关补偿。清退方案就各项清退项目作了约定，而伊宏枝向整治办提供了包括租赁合同在内的相关资料也说明其接受该清退方案。双方就清退方案形成合意。因此国贵公司有义务根据清退方案向次承租人退还租金、支付补偿款等。伊宏枝已向国贵公司支付了截止2018年12月31日的租金，现根据清退方案，伊宏枝要求国贵公司退还2018年4月至12月的租金284,999.94元、支付相当于一个月租金的补偿即31,666.66元的请求，予以支持。对于装修补偿款239,343元、搬迁费23,000元，振南公司、国贵公司对金额均未持异议，且该装修补偿款是经过评估确定。虽然清退方案中并未提到整治办或国贵公司需要向次承租人支付装修补偿费，但根据整治办在实施清退过程中对其他次承租人的装修进行了评估且根据评估金额支付给了次承租人装修补偿款，可以认定支付装修补偿款包括在清退方案内。因此现伊宏枝要求获得装修补偿款及搬迁费的请求，予以支持。关于国贵公司表示其与振南公司之间的租期尚未届满，清退费用应当由振南公司承担的抗辩意见，一审法院认为，国贵公司与振南公司之间的租赁合同并非本案审理范围，国贵公司此项抗辩意见，不予采纳。一审法院审理后于2020年5月22日作出判决：一、伊宏枝与上海国贵服饰市场经营管理有限公司于2017年12月19日签订的《租赁合同》无效；二、上海国贵服饰市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内退还伊宏枝自2018年4月1日至2018年12月31日的租金284,999.94元；三、上海国贵服饰市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付伊宏枝补偿款31,666.66元；四、上海国贵服饰市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付伊宏枝装饰装修补偿款239,343元、搬迁费23,000元；五、驳回伊宏枝其余诉讼请求；六、驳回上海榕华投资管理有限公司的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,660.10元，减半收取计4,830.05元，由上海国贵服饰市场经营管理有限公司负担。二审中，榕华公司提供证据如下：1.2016年8月8日，朱某2代表陇南市场管理部与陈某代表榕华公司签订的《房屋租赁定金协议》（复印件）；2.2016年8月16日，朱某2代表XX市场管理部与陈某代表榕华公司签订的《转让协议书》（复印件）；3.陈某名下账户的借记卡账户历史明细清单一份；证据1、2、3共同证明榕华公司向国贵公司支付了涉案房屋租赁定金、涉案房屋内物品及装修转让款10万元，榕华公司有租赁涉案房屋的明确意思表示；4.转账记录一组，以证明榕华公司在租赁过程中支付了使用涉案房屋产生的水电费。振南公司质证称，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法证明榕华公司的主张。国贵公司质证称对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，即便上述证据系真实的，但仅能证明榕华公司支付了租赁涉案房屋发生的部分费用，但并不能证明榕华公司系租赁合同中的承租人，故对上述证据，不予确认。国贵公司提供2018年11月8日榕华公司出具的《承诺书》一份，以证明榕华公司向国贵公司做出过承诺。振南公司对该份证据的真实性予以认可。榕华公司未发表质证意见。因国贵公司提供了该份证据的原件，故本院对其真实性予以确认。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为榕华公司是否系涉案房屋《租赁合同》的承租人。即便榕华公司确实支付了租赁涉案房屋的定金、涉案房屋内装修及物品的转让款、水电费及实际运营了涉案房屋项目。但《租赁合同》系伊宏枝与国贵公司所签订，没有证据证明签订租赁合同时，伊宏枝或者榕华公司向国贵公司披露了伊宏枝同时代榕华公司作为承租人一并签订合同，国贵公司也不认可榕华公司系承租人。故本院认为，即便榕华公司与伊宏枝系合作关系，双方共同投资经营涉案房屋项目，但系由伊宏枝作为承租人对外签订租赁合同，享有承租人的权利，承担承租人的义务。榕华公司与伊宏枝间的内部约定，对作为出租人的国贵公司不发生约束力。在国贵公司不认可榕华公司承租人地位的情况下，榕华公司无权主张《租赁合同》项下承租人的各项权利。榕华公司关于其系涉案房屋《租赁合同》承租人之一的上诉意见，于法相悖，本院不予采纳。榕华公司要求与伊宏枝一并获得租金返还款及各项补偿款的上诉请求，本院予以驳回。关于振南公司是否应与国贵公司共同承担责任的争议。一审法院的认定，并无不当，本院予以维持。榕华公司要求振南公司与国贵公司共同承担返还租金及支付各项补偿款义务的上诉请求，本院予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人榕华公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,590.10元，由上海榕华投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年九月二十九日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……