北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6157号上诉人（原审原告）：北京科住物业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村南三街15号综合楼9层907号。法定代表人：王国民，总经理。委托诉讼代理人：王艳艳，北京市帅和律师事务所律师。委托诉讼代理人：静娟，女，北京科住物业管理有限公司员工。被上诉人（原审被告）：芦文，女，1966年10月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：田竞（芦文之夫），1961年10月7日出生，汉族。上诉人北京科住物业管理有限公司（以下简称科住物业）与被上诉人芦文因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初9468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，因无新事实、新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。科住物业上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院指出涉案《中关村南北区住宅项目物业服务费评估报告》(以下简称《评估报告》)落款处未加盖评估机构公章，与事实不符。我公司在立案时提交了《评估报告》复议件，开庭时携带了盖有公章的《评估报告》，但在质证阶段我公司明确表示《评估报告》上有公章的情况下，法官未予以核实。2.一审法院认定《评估报告》非国家、北京市、行业有关文件、规定、政策，不得作为原《物业服务合同》变更的依据，属于事实认定不清。《评估报告》本身虽不是国家、北京市、行业有关文件、规定、政策，但《评估报告》正是根据国家、北京市、行业有关文件、规定、政策作出的，正是因为国家政策的变化才需要进行物业费标准评估，一审判决机械的理解原物业合同的变更条款适用条件，是曲解了该条款。3.一审法院未能充分保障科住物业的诉讼权利，程序违法。芦文辩称，同意一审法院判决，不同意科住物业的上诉请求和理由。《评估报告》的有效期是2015年12月8日到2017年12月7日，而科住物业要求我按照《评估报告》的标准支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业费。此外，《评估报告》并不是科住物业委托作的，也不是我们小区的评估报告，不能作为收费的标准。科住物业向一审法院起诉请求：1.责令芦文向科住物业支付拖欠的2015年1月1日至2019年12月31日物业费6701.19元及逾期违约金500.82元（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂时计算至2019年10月10日，要求至实际支付之日止）；2.判令芦文承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实法院予以确认。2004年1月1日至今科住物业为科育小区提供物业服务。芦文于2008年购买涉案房屋，涉案房屋建筑面积为61.77平方米。2008年12月18日，芦文（甲方）与科住物业（乙方）签订《物业服务合同》，约定，乙方为甲方提供物业服务，第四条物业服务费用中约定，本服务标准将随国家、北京市、行业有关文件、规定、政策进行相应调整。物业服务费依据北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会《关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》，物业服务费由乙方向甲方（业主或交费义务人）按年收取，其中包括：基准价标准为0.55元每建筑平方米每月，垃圾清运费为30元每户每年。庭审中双方均认可芦文已交纳2015年以前的物业费。2015年1月1日后双方因对物业服务费收费标准不能达成一致，故未交纳物业服务费。2015年12月8日，中国科学院行政管理局委托北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对中关村南北区住宅项目的物业服务费进行评估，作出《评估报告》，项目四至：东至中关村南二街、西至海淀黄庄、南至中关村南路、北至中关园，评估报告有限期为2015年12月8日至2017年12月7日。评估结论：多层住宅楼部分为1.92元每平方米每月。但在《评估报告》落款处未加盖评估机构公章。庭审中，芦文提交了照片，证明涉案小区内私搭乱建、垃圾清理不到位、停车不规范、绿地破坏严重，认为物业服务不到位，同意按照双方签订的物业服务合同交纳物业费，双方均认可芦文所居住的小区为上世纪五十年代所建。一审法院认为，科住物业为涉案小区提供物业服务，芦文作为涉案房屋业主，享受了科住物业提供的物业服务，故芦文应当交纳相应的物业管理费。因此，科住物业要求芦文支付所欠的物业费的主张法院应予以支持。双方对芦文欠缴物业费的时间达成一致，争议的焦点是物业服务费的收取标准。2008年科住物业与芦文签订的《物业服务合同》系双方真实意思，真实有效，双方均应按照合同约定严格履行各自义务。2015年中国科学院行政管理局委托北京金泊顿物业服务评估监理有限公司作出的《评估报告》，科住物业主张按照该《评估报告》确定的标准计算芦文欠缴的物业费。首先，根据芦文与科住物业于2008年签订的《物业服务合同》中约定，物业服务收费标准随国家、北京市、行业有关文件、规定、政策进行调整，中国科学院行政管理局委托第三方做出的《评估报告》，并非国家、北京市、行业有关文件、规定、政策；其次，《评估报告》落款处未有评估机构盖章，对该《评估报告》真实性法院无法确认。故仅凭该《评估报告》不能作为科住物业与芦文合同变更的依据，芦文仍应按照2008年其与科住物业签订的《物业服务合同》中约定的物业费标准支付自2015年1月1日至2019年12月31日的物业费。因芦文对科住物业的服务及物业收费标准均存在异议，未按时交纳物业费，并非故意恶意拖欠，故对科住物业要求芦文支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、芦文于判决生效后七日内一次性支付北京科住物业管理有限责任公司自2015年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费共计2038.41元；二、驳回北京科住物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，科住物业向本院提交《评估报告》复印件，以证明科育社区物业费调整依据。芦文发表质证意见称，对上述证据的真实性、证明目的不予认可，认为是科住物业伪造的。本院认证意见如下：上述证据不能达到其证明目的，故对上述证据本院不予采信。本院经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，2008年12月18日，芦文（甲方）与科住物业（乙方）签订《物业服务合同》，因而双方之间存在合同关系。而合同系双方当事人意思表示一致之结果，在未经对方当事人同意的情况下，一方不得擅自变更合同内容。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。虽然随着社会经济水平的发展，物业服务成本在提高，物业服务费亦应在适当的时候予以相应的增长，但物业服务费的变更属于物业服务合同中的重大事项，需要向全体业主征求意见，并在达到法定条件后，再以物业服务合同的形式予以确认。本案中，科住物业在未履行法定程序的情况下，仅依据评估报告即单方决定提高物业服务费标准，缺乏法律依据。综上所述，科住物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京科住物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 杨 磊二〇二〇年九月二十四日法官助理 姜 斐书 记 员 苏 杭