浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终839号 上诉人（原审原告）：吴林秀，女，1963年11月4日出生，汉族，住浙江省庆元县。 委托诉讼代理人：朱竟业，浙江海昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈楚，浙江海昌律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周小民，男，1953年12月9日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 上诉人吴林秀因与被上诉人周小民房屋租赁合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2020）浙1102民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人吴林秀上诉请求：一、撤销（2020）浙1102民初488号民事判决；二、依法改判支持上诉人有关诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：《合同法》的一个基本原则就是公平原则，但一审判决却无视上诉人为经营宾馆投入大量的资金和长期的人力、租赁合同才履行过半等实际情况，上诉人的实际损失与一审判决的赔偿金额明显不成比例。一、一审判决对于涉案房屋租赁面积的认定，存在明显不当。被上诉人辩称合同里面记载的租赁面积不是实际租赁面积，在多年的使用过程中，其拿回了一部分面积自行使用，一审法院经过现场查看，出租实际使用面积与合同载明的不一致，但是对于为何实际使用与合同载明不一致，没有再进行详尽的了解。上诉人与被上诉人之间关于房屋租赁的面积及租金，已经完整的体现在《房屋租赁合同》中，在双方签订《房屋租赁合同》之后，上诉人已经对约定面积享有合法的使用权，但是被上诉人擅自占用一楼房间，导致上诉人无法正常使用，上诉人为了正常经营宾馆，才不与被上诉人争执，并且一直按照原合同约定的面积支付租金，但忍让不表示上诉人使用权丧失。另外，也正是一楼房间被被上诉人占用居住，才导致楼梯间及卫生间被被上诉人视为“公用”。事实上，因为经营宾馆所需，所谓的“公用楼梯间和卫生间”都是上诉人装修完成，一直以来也都是上诉人管理、维护、打扫，多年来被上诉人都是无理占用。由于一审法院未能重视《房屋租赁合同》的约定，及合同所确定的权利义务关系，未能深入了解案件事实，导致后续认定装修费补偿、停产停业损失补偿、搬迁费补偿的认定上减损了上诉人的合法权益。二、一审法院对于装修费补偿数额的认定存在明显不当。在上诉人承租前，房屋一直属于生活居住用房，上诉人在租赁后，为了经营宾馆，对全部承租面积进行了装修、装饰，投入了大量的财力和精力，装修费花费了一百多万元左右。上述巨额的装修投入，本来预计使用12年甚至更长的时间，但现在由于承租房屋拆迁，合同无法继续履行，上诉人的所有投入一夜之间化为乌有。在遭受这样巨额损失的情况下，上诉人也只是以被上诉人获得的补偿金额235530元为基础，在充分考虑了被上诉人的利益后，才主张了172498元，该诉请是符合客观事实并且合情合理，但一审法院认定20000元显然与上诉人遭受到的巨大损失不符。根据被征收房屋及其他补偿的表格，房屋装修补偿系评估所得，评估的对象是装修、装饰现场，上述资金投入全都是上诉人一方支付。三、一审法院对于停产停业损失费的认定存在明显不当。一审法院对于费用的认定上不能体现公平原则和填平补齐原则。停产停业应首先考虑拆迁行为直接影响到经营者的正常经营，也正是上诉人多年以来对涉案房屋的承租经营，才会产生停产停业这一客观事实，若涉案房屋是用于生活居住也就不会产生停产停业损失。正如前文所述，上诉人对该宾馆投入了大量的金钱、人力，正是因为相信该宾馆能够长期经营，但由于合同解除，上诉人预期的后期营利也全部成空。合同期限有12年，但至合同实际终止只履行了7年。上诉人宾馆平均一年的盈利达20来万元左右，而现在后续5年的盈利、辛苦经营的口碑、客户也都全部成空，其损失是不可估量的。但一审判决却根本未考虑上诉人的上述巨大损失，只支持上诉人获得75000元，既不符合客观事实，也完全违背了一审法院所依据的公平原则和填平补齐原则。四、一审法院对于搬迁费的认定存在明显不当。政府部门给付被上诉人的搬迁费总计虽然只有11844元，但上诉人实际搬迁支出了17898.9元，系上诉人据实主张。上诉人认为，拆迁搬迁费是政府部门按照拆迁政策计算得出，可能足够补偿，也可能不足以弥补。而本案作为租赁合同纠纷，应当依据民事证据规定作出最终判决，政府给予被上诉人的搬迁费金额只能作为众多证据中的一项，并不能作为唯一的依据。本案一审法院未能综合考虑上诉人的实际损失和本案的实际情况，仅仅依据政府部门给付被上诉人的搬迁费作出最终判决，显然是有失偏颇的。 被上诉人周小民答辩称，四楼都是被上诉人自己装的，上诉人就是卫生间装修一下，其他楼梯什么的都是原来就有的，上诉人也没有装过，被上诉人已经付多了，上诉人还应当退还。 上诉人吴林秀向一审法院起诉请求：一、依法判令被告退还原告房租人民币34000元以及归还原告各项补偿款包含装修费172498元、停产停业损失补助费222481元、附属物拆迁补偿费12742元、搬迁费17898.9元（最终以实际补偿安置数额为准），上述合计459619.9元；二、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年10月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告向被告租赁莲都区丽东新村6号房屋（其中包括一楼北边两间、南边一间、二至三层全部房屋、四楼两间）；房屋用途为经营宾馆；租赁期限为12年；合同还对租金、违约等进行了约定。经过现场查看，原告出租给被告的实际使用面积与合同载明的不一致，主要为：一楼完全归属原告使用的为一间，另有一间楼梯间和卫生间为共用。2019年，上述被租赁房屋被列入政府征收范围。2019年10月14日，被告与丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室签订了《丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定在2019年11月15日前腾空被征收房屋，截至开庭当日，原告未搬离承租房屋。被告因上述房屋的拆除获得各项补偿共计11127335元，其中宾馆停产停业补助费222481元、装修补偿235530元、附属物补偿12742元、搬迁费11844元（其中住宅10762、商业1082元）。庭审中，双方对下列事实进行了确认：1、附属物补偿清单中的电话、空调、宽带、电视属于原告（价值6616元），其余属于被告；2、违章面积的拆除误工费属于被告。另，原告诉称其向原告交付租金至2019年12月30日，被告抗辩其仅收到了2019年12月1日前的房租。 一审法院认为，原、被告间的《房屋租赁合同》合法有效，双方本应依约履行，但因政府征收行为，原告已无法继续使用案涉房屋。征收决定生效时，政府尚未与被征收人签订征收协议，征收公告确定的搬迁期限也未届满，房屋虽列入征收范围，但房屋的占有、使用、收益权仍受被征收人的支配，所以征收决定生效并不必然导致合同目的不能实现。当征收协议确定的搬迁日期或征收公告确定的搬迁期限届满，可视为已经对房屋租赁造成实质障碍，合同目的已无法实现，此时可解除合同。综上，本案房屋的租金计算期限以征收补偿协议约定的腾空搬离日期（2019年11月15日）作为截点为宜。原告诉称其已交房租至2019年12月30日，要求被告退还租金34000元，但未提供足够的证据予以证明，被告自认收到2019年12月1日前的房租，故，该院认定原告房租交至2019年12月1日。考虑到政府的征收行为对房屋的实际使用造成了一定障碍，综合本案在卷证据及被告的搬离日期，该院酌定被告向原告返还租金15000元，其余部分诉请予以驳回。原告诉请的附属物补偿，该院予以支持庭审中双方明确的属于原告的部分共计价值6616元，其余部分诉请予以驳回。宾馆停产停业损失费既有对生产经营者的经营状态造成损失的补偿，又有对房屋用途性质或固有属性的补偿。综合考虑本案合同的履行情况、被征收人租金损失，根据公平原则和填平补齐原则，该院酌定宾馆停产停业损助费75000元归原告享有，其余部分诉请予以驳回。原告诉请要求被告支付装修补偿172498元，该院综合案涉租赁房屋的出租面积、政府对该项费用的补偿计算方式及合同履行情况，酌定支持原告20000元。原告主张其应获得搬迁费17898.9元，但案涉搬迁费总计才11844元，且其中住宅的两次搬迁费为10762元，结合被告的租赁面积，酌定支持其5000元，其余部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告周小民于判决生效之日起十五日内支付原告吴林秀各项拆迁补偿款共计106616元；二、被告周小民于本判决生效之日起十五日内返还原告吴林秀租金15000元；三、驳回原告吴林秀的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8194元，减半收取4097元，由原告吴林秀负担2731元，被告周小民负担1366元。 二审中上诉人向本院提交了两组证据，一、工程造价咨询报告书，拟证明宾馆装修工程造价金额大概是1025560元；二、消费服务协议，拟证明上诉人经过多年经营，已经有很多的固定消费的群体，每年平均的营业额至少在20万以上。被上诉人质证认为均是不真实的，不认可。本院认证认为，证据一系上诉人单方委托，被上诉人对此并不认可，故不能作为确认装修造价的依据；证据二，不能证明上诉人要证明的内容，对两组证据本院均不予采信。 本院经审理查明的事实与原审认定的一致。 本院认为，上诉人主张一审判决认定案涉房屋租赁面积有误，根据双方当事人在审理中的陈述及一审法院现场勘查，一审法院认定案涉房屋拆迁时上诉人实际承租使用的房屋面积与租赁合同记载的面积不一致并无不当，上诉人主张系被上诉人擅自占用该部分租赁面积，但对此没有提供证据证明，结合上诉人多年仍按合同约定的租金支付的事实，一审判决认定的租赁面积也并无不当。根据上诉人的上诉请求，现双方有争议的系装修补偿费、停产停业损失补偿费、搬迁费三部分。政府拆迁中确定前述三部分补偿费时，并非只依据经营中承租人的实际停产停业发生的损失、装修支出及搬迁支出计算所得，亦考虑出租人的租金等损失，一审判决综合考虑合同履行剩余租期、房屋租赁面积、双方的实际损失，根据公平原则和填平补齐原则等情况酌情确定的前述三项补偿金额并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6370元，由上诉人吴林秀负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈江云 审 判 员 汤丽军 审 判 员 金红萍 二〇二〇年九月二十八日 代书记员 徐基恒 代书记员 蓝琳涵