广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初3750号 原告：蒋龙超，男，1988年11月2日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：陈姗姗，广西毅少传律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李英梅，广西毅少传律师事务所实习律师。 被告：郑文，男，1954年9月16日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：郑凯枫，女，1983年2月5日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告蒋龙超与被告郑文、郑凯枫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋龙超及其委托诉讼代理人陈姗姗、李英梅和被告郑文到庭参加 诉讼，被告郑凯枫经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋龙超向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告蒋龙超与被告郑文于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告郑文和被告郑凯枫共同退还房屋租赁押金10000元给原告蒋龙超；3、判令被告郑文和被告郑凯枫共同退还2019年8月的房屋租金4000元给原告蒋龙超；4、判令被告郑文和被告郑凯枫共同赔偿租赁期内装饰装修残值损失12000元给原告蒋龙超；5、判令被告郑文和被告郑凯枫共同赔偿租赁期内因出租房屋漏水导致无法正常经营的经济损失20000元给原告蒋龙超（以上合计46000元）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月29日，原告蒋龙超与被告郑文就租赁坐落在玉林市房屋签订了一份《房屋租赁合同》，原告承租该房屋用以从事母婴护理业，被告郑凯枫是该幢房屋的产权人。合同约定：1、租赁期共24个月，甲方从2019年5月1日起将出租房屋交付乙方使用至2021年4月30日；2、房屋月租金为人民币8000元（后因漏水5月、6月约定各支付7000元）；3、房屋押金为人民币10000元；4、在租赁期间内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属结构设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责。如在租赁期间由于房屋出现问题影响到乙方正常使用，导致不能正常营业，甲方需及时处理，如未能及时处理甲方则需退还押金及补偿乙方。由于涉案房屋渗漏水严重，存在经营安全隐患并导致沙发等家私霉变，无法正常 开展经营活动，经双方协商，达成补充协议：经双方协定后，由于房屋漏水与排水问题影响乙方正常营业的,甲方应在2019年8月30日前修补好房屋漏水与处理好排水问题。如甲方未能按时修补好，则合同终止，须退还乙方全额押金；甲方维修时间定为一个月内（8月），所以甲方在维修房屋漏水期间，由于影响到乙方正常营业，甲乙双方各承担一半房租（8月），如甲方未能在规定时间内修补好房屋漏水跟排水问题，则应马上退还乙方全额押金，乙方不需要支付当月（8月）维修时期的房租。特别说明：原告从2018年3月开始与案外人张烈楷签约承租使用涉案房屋并以之为地址办理了《营业执照》，被告是一房东（房主），张烈楷是二房东。后由于房屋一直漏水的原因，张烈楷无法解决，故将被告（房主）引出，让原告与被告直接签约，自己退出。原告依法依约履行合同，遗憾的是被告却一直未履行约定的维修义务，系根本违约。原告于2019年9月1日搬离承租房屋，当日当面送达《解除租赁合同通知书》给被告郑文，后再向被告郑文寄送《解除租赁合同通知书》，原告也曾通过手机短信向被告郑凯枫主张权利。2019年9月22日，涉案的房屋因债务原因被法院依法强制执行拍卖给他人，一直由他人使用至今。根据相关法律规定及双方的约定，本案的租赁合同事实上和法律上均应当解除（终止），被告依法依约定应立即退还租赁押金10000元和2019年8月的租金4000元，还应赔偿原告因此造成的赁期内装饰装修残值和因房屋漏水导致原告无法正常经营等损失，具体金额以诉讼请求为准。 为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特提起诉讼，请依法裁决。 被告郑文、郑凯枫辩称，一、本案的《房屋租赁合同》是双方依法自愿签订，合法有效，原告在租期内解除合同，应承担违责任。坐落在玉林市的房屋原是租给他人（张烈楷），后来才租给原告，原告在承租该房屋时对房屋的情况非常了解，漏水是因为原告野蛮装修行为和平日使用不当造成，此前的承租人使用多年都没有漏水情况。由于原告经营无方生意亏损，以房屋漏水为借口，恶意解除租赁合同，双方签订补充协议是原告为解除合同寻找的借口。虽然，房屋存在漏水，但被告已按约定找最好的维修工人彻底维修完毕，并经双方共同验收合格。现原告擅自解除合同，拒付租金，应承担违约责任，无权收回押金无权要求赔偿损失；二、原告无权请求退还押金10000元。本案是由于原告经营无方，被迫停止营业，并以房屋漏水为借口解除合同，是原告擅自单方违约，应承担违约责任，更无权收回押金；三、原告请求退还2019年8月的房屋租金是无理取闹。由于原告在装修和使用房屋不当造成房屋漏水，被告也请人进行了维修，并经验收合格，且原告也认可已经维修合格，才支付了4000元租金给被告，故原告的要求没有理由；四、原告请求赔偿装饰装修的残值损失12000元是凭空捏造，没有任何事实和法律依据。首先，原告擅自单方解除合同构成违约，而被告并不违约，原告的请求没有理由。其次，原告对装修的残值没有提供任何证据，具体数额是凭空捏造而来，并未经过评估鉴定；五、原告请求赔偿经营损失20000 元是故意敲诈，没有任何事实和法律依据。原告经营不当生意亏损，与房屋漏水没有关联，房屋经过工人维修后已不存在漏水和排水不当的问题，对原告的经营根本没有影响；六、原告尚欠被告2019年9月至2019年12月总四个月租金32000元，应予支付。本案《房屋租赁合同》合法有效，依法应严格履行。原告在2019年12月20日才提出解除合同，此前尚欠的9月至12月的租金32000元应支付给被告。综上所述，原告由于经营不善，生意亏本，寻找借口解除房屋租赁合同，是本案争议的根本原因，其编造诉讼谎言及提出的赔偿要求都没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据及当事人的陈述分析，本院确认以下法律事实：2019年4月29日，原告蒋龙超与被告郑文签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，由被告郑文将权属为郑凯枫所有的位于玉林市房屋出租给原告使用。合同约定：房屋租赁期限为24个月，从2019年5月1日至2021年4月30日；房屋租金为8000元/月，押金为10000元；房屋租赁期间产生的水、电、取暖、燃气、电话、物业等费用由乙方（原告）承担；房屋租赁期间，甲方（被告）应保证出租房屋的使用安全，房屋及所属结构设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方（被告）负责；如在租赁期间由于房屋出现问题影响到乙方（原告）正常使用，导致不能正常营业，甲方（被告）需及时处理，如未能及时处理甲方（被告）则需退还押金及补偿乙方（原告）；乙方（原告）应当合理使用其所租房屋及附属设施，如因个使用不当造成房屋及设施损坏的。 乙方（原告）应当立即负责修复；乙方（原告）如改变房屋的内部结构，设置对房屋结构造成影响的设备，须事先征得甲方的书面同意后方可施工；补充协议：经双方协定后，由于房屋漏水与排水问题影响乙方（原告）正常营业，甲方（被告）应在2019年8月30日前修补好房屋漏水与处理好排水问题，如甲方未能按时修补好，则合同终止，须退还乙方全额押金；甲方维修时间定为一个月内，所以甲方在维修房屋漏水期间，由于影响到乙方正常营业，甲方双方各承担一半房租，如甲方未能在规定时间内修补眼耳房屋漏水与排水问题，则应马上退还乙方全额押金，乙方不需支付当月维修时期的房租。 另查明，在本合同签订之前，原告的妻子林坚敏与张烈楷于2018年3月16日签订有一份《房屋租赁合同》，由张烈楷作为出租方将位于玉林市半楼房屋转租给林坚敏经营母婴行业，租赁期限从2018年3月7日至2021年3月7日，房屋租金8000元/月。后来由于房屋漏水问题，张烈楷无法解决，便与原告的妻子林坚敏解除了合同，由原告直接与被告郑文签订租赁合同。于是原告在2019年4月29日与被告签订了《房屋租赁合同》继续使用玉林市的房屋经营母婴护理生意。在原告蒋龙超与被告郑文签订《房屋租赁合同》后，原告支付了房屋租赁押金10000元及2019年5月的租金7000元、2019年6月的租金7000元、2019年7月的租金8000元给被告，由于房屋漏水双方同意在维修期间的租金各承担一半即2019年8月的租金4000元也已支付。针 对房屋漏水问题，被告郑文于2018年8月5日找工人对房屋进行了维修，但维修后仍存在漏水情况。2019年9月1日，原告通知被告郑文解除合同，并向被告郑文出具了一份书面《解除租赁合同通知书》，同时搬离了房屋。2019年12月20日，原告再次向被告寄送《解除租赁合同通知书》明确双方签订的合同已于2019年9月1日终止，并要求被告退还押金10000元及2019年8月租金4000元。 再查明，被告郑文与被告郑凯枫系父女关系，位于玉林市的房屋权属登记在被告郑凯枫名下，由于被告郑凯枫有债务纠纷，该房屋被多个法院轮候查封。2019年9月22日，因被告未能清偿债务，该房屋被玉林市玉州区人民法院执行拍卖成交。 由于原告搬出后，被告拒不退还押金10000元及租金4000元，原告认为因房屋漏水导致其无法正经营损失20000元，租赁期内的装修残值损失12000元，故向法院起诉。 本院认为，原告蒋龙超与被告郑文于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》是双方平等、自愿协商的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告按约定支付了租房押金10000元，并支付了2019年5月至2019年6月的租金。由于被告出租的房屋因漏水问题，在2019年8月维修期间影响了原告的经营，双方同意各自承担租金的一半，原告按约定将租金的一半即4000元支付给了被告，原告已经履行了自己的义务。由于房屋漏水，经过维 修后仍存在问题，按照合同补充协议的约定：被告未能修补好漏水和排水问题，则合同终止，被告须退还原告全额押金，并不需要支付当月维修时期的房租。因此，原告已按合同的约定履行了自己的义务，被告不能在规定的期间内维修好房屋漏水问题，构成违约，原告有权解除合同并要求被告退还全额押金及维修期间的房屋租金合计14000元。因该房屋已于2019年9月21日被法院执行拍卖，且原告于2019年9月1日已通知被告解除合同，因此该《房屋租赁合同》于2019年9月1日解除。关于原告主张的租赁期内的装饰装修残值损失及因房屋漏水导致无法正常经营的经济损失，因没有提供相应的证据证实，其诉请无事实和法律依据，本院不予支持。被告郑文与被告郑凯枫是父女关系，房屋所有权登记在被告郑凯枫名下，两被告应当对退还租金和押金承担共同责任。被告郑凯枫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和答辩的权利，本院依法作缺席裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告蒋龙超与被告郑文2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月1日解除； 二、被告郑文、郑凯枫退还房屋租赁押金10000元给原告蒋龙超； 三、被告郑文、郑凯枫退还2019年8月的房屋租金4000元给原告蒋龙超； 四、驳回原告蒋龙超的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费950元，减半收取475元，由原告蒋龙超负担330元，被告郑文、郑凯枫负担145元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  唐国富 二〇二〇年九月十四日 书记员  陈礼婷