河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2273号上诉人（原审原告）：秦长战，男，1985年9月20日出生，汉族，住河南省孟州市。被上诉人（原审被告）：河南文成置业有限公司。住所地：河南省孟州市东河雍大街009号唐人御园售楼部。法定代表人：徐勇平，总经理。上诉人秦长战因与被上诉人河南文成置业有限公司（以下简称：文成置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省孟州市人民法院于2020年6月23日作出的（2020）豫0883民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。秦长战上诉请求：1、依法撤销孟州市人民法院做出的（2020）豫0883民初599号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。一审法院已经查清，上诉人与被上诉人于2016年12月14日签订商品房买卖合同，上诉人依照合同约定交付房屋价款，但被上诉人未按合同约定于2017年12月31日前交付商品房，已构成违约，应向上诉人支付违约金。然而合同约定支付的逾期交房违约金过低，低于给原告造成的实际损失（按银行一年定期为例为392722*1.5%=5890.83），与先例审判支付违约金的日万分之0.5不同，违犯公平原则，应按日万分之0.5同等对待或按银行定期存款利率判决。被上诉人直到2019年4月1日单方面确定将商品房交付上诉人，到目前为止房屋内仍存在质量问题未解决，所以上诉人认为截止到上诉日为止该商品房仍未达到交房条件（未领钥匙也未签房屋验收表），所以从2018年1月1日起到目前2020年7月10日（房屋问题未解决之前上诉人有权向后增加违约天数）总计921天，一审法院应按实际情况审判。二、一审法院适用法律错误判决不公。上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同合法有效，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条之规定做出的判决完全是适用法律错误。被上诉人迟延交房的行为不应当认定为不可抗力。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条中定义，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。并且第一百一十八条的不可抗力的通知与证明中提出的当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。而被上诉人与上诉人在签定合同前就存在有环保通知被叫停工的，这说明这种情况被上诉人是可预见、可克服的，并且被上诉人在不能履行合同时没有通知上诉人也未在合理期限内提供证明给上诉人。三、一审法院同案不同判，存在主观臆断。同一法院同类案件不同判决，破坏了判决公平。文成置业未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利。秦长战向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赔偿原告迟延交房违约金4967.9元；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定，2016年12月14日，原告与被告签订了商品房买卖合同，被告将自己开发的位于孟州市唐人御园1#楼2单元12层12121号，面积为125.63平方米的在建房屋以392722元的价格出售给原告。商品房买卖合同第八条载明：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经出卖人组织验收后交付。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第九条载明：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条载明：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。另合同附件四合同补充协议第五条交付期限载明：合同第八条约定的特殊原因指以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7、买受人不按时交纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素。合同签订后，原告向被告缴纳购房款392722元。合同约定的交房日期即2017年12月31日届满时，被告未向原告交付房屋。被告提供的建设工程竣工验收备案表记载，唐人御园1#号楼的开工日期为2015年11月17日，竣工验收日期为2019年1月11日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位意见的日期均为2019年1月19日，备案日期为2019年3月1日。被告向原告邮寄《交房通知书》，原告于2018年11月12日签收，但是原告并未按照通知的时间办理交房手续，按照该通知书的约定，视为被告已于2018年11月19日完成交房。原告未向该院提交关于因被告迟延交房给原告造成的实际损失及损失具体数额的相关证据。2016年12月16日、2016年12月17日孟州市人民政府办公室关于认真做好重污染天气红色（I级）预警应急响应的特级通知、孟州市住建局通知，自12月17日至22日施工工地全面落实“六个百分百”、“两个禁止”要求，裸露场地增加洒水降尘频次，防止扬尘发生，停工6天。2016年12月25日、2016年12月26日焦作市蓝天工程行动领导小组办公室发布焦蓝天办（2016）107号、孟州市蓝天工程行动领导小组办公室发布孟蓝天办（2016）176号文件，自2016年12月25日至2016年12月31日，停工7天。2017年2月12日孟州市住建局发布通知，启动重污染天气红色（Ⅰ级）预警响应，自2017年2月12日至2017年2月17日，停工6天。2017年5月18日孟州市住建局通知，自5月18日至5月20日，停工3天。孟州市住房和城乡建设局文件2017年6月5日—2017年6月8日，停工4天。2017年9月6日焦作市住建系统蓝天办工作领导小组办公室焦建蓝天办（2017）113号文，通知自2017年9月11日至2017年9月22日、2017年10月15日至2017年10月31日，停止土石方开挖、场内倒运、回填、房屋拆迁、渣土清运等一切土石方工程，以上停工29天。2017年11月3日焦作市重污染天气应急指挥部办公室焦气应急办发布（2017）24号文件，孟州住建局发布通知，规定自2017年11月3日0时启动橙色（Ⅱ级）预警，停工3天。2017年11月13日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气应急预案黄色（III级）预警的应急通知，停工2天。2017年11月21日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气应急预案黄色（III级）预警的紧急通知，自2017年11月21日至2017年11月26日，停工6天。2017年11月24日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于调整孟州市重污染天气预警级别的紧急通知，2017年11月26日起调整为橙色（Ⅱ级）预警，停工8天。2017年12月3日，孟州市住房和城乡建设局文件（孟建【2017】99号）自2017年12月3日至2017年12月31日，停工29天。2018年1月6日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气应急预案黄色（III级）预警的紧急通知，自2018年1月6日至2018年1月12日，停工7天。2018年1月11日孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于调整升级孟州市重污染天气预警级别的紧急通知，自2018年1月13日至1月23日，停工11天。2018年1月26日孟州市住房和城乡建设局通知、孟州市环境攻坚战办公室关于发布孟州市重污染天气橙色（Ⅱ)级预警的紧急通知、孟州市环境污染办公室2018年1月29日关于解除孟州市重污染天气橙色（II）级预警的通知，自2018年1月26日至2018年1月29日，以上停工4天。2018年2月27日，焦作市重污染天气应急指挥部办公室焦气应急办函（2018）11号文，自2018年2月27日至2018年3月3日，停工5天。2018年3月8日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气橙色（II）级预警的紧急通知，停工3天。2018年3月22日，关于发布孟州市重污染天气橙色（II）级预警的紧急通知，停工3天。2018年6月4日，孟州市住房和城乡建设局通知停工4天。2018年10月31日，焦作市重污染天气应急指挥部办公室焦气应急办函（2018）19号关于发布焦作市重污染天所应急预案黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，停工2天。2018年11月10日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件(2018)287号关于启动重污染天气黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，2018年11月10日至2018年11月15日。2018年11月15日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件(2018)292号关于延长重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知，自2018年11月15日延长至16日，以上停工7天。2018年11月18日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件(2018)294号关于启动重污染天气黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，自2018年11月18日起，停工2天。一审法院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已向被告交付了购房款，被告应在合同约定的交房日期向原告履行交房义务，被告在双方约定的交房日期即2017年12月31日届满时未向原告履行交付房屋的义务，逾期180日后仍未向原告交付，因此原告要求被告承担逾期交房的违约责任，该院予以支持。关于违约金的起止时间，违约金的起算时间应当为合同约定的交房时间届满之次日，即2018年1月1日起算；被告已将《交房通知书》邮寄原告，并且原告已于2018年11月12日签收，但并未按照约定办理交房手续，故本案中应按通知书的约定视为被告已于2018年11月19日交付房屋。故应从2018年1月1日起至2018年11月19日止计算被告的迟延交付房屋天数，计322天；另被告因执行政府环保政策而停工的期间，属于不可抗力，因此延误的工期不属于违约，应当从逾期交房的期间内予以扣除，故从原、被告签订购房合同之日即2016年12月14日起至2018年11月19日止房屋建设施工停工天数为151天。关于原告是否有权要求调整双方合同约定的违约金比例问题，该院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，审理商品房买卖合同纠纷应当严格依照《中华人民共和国合同法》及相关司法解释执行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人一方认为合同约定的违约金过低，请求人民法院予以适当提高的前提是对方的违约行为给己方造成的实际损失明显超过了合同约定的违约金计算数额，而本案原告并未举证证明因被告的违约给其造成的实际损失及损失的具体数额，原告提高违约金计算比例缺乏法律和事实依据，违约金应按合同约定以原告已交付房价款392722元按日万分之0.2计算。综上，被告应给付原告的逾期交房违约金为392722元×171天×0.2/10000=1343元。对于原告的诉讼请求，该院部分予以支持。一审法院判决：一、限被告河南文成置业有限公司于判决生效后三日内支付原告秦长战迟延交房违约金1343元；二、驳回原告秦长战的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告河南文成置业有限公司承担。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，文成置业与秦长战签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的权利义务。秦长战按合同约定支付了全部房屋款项，文成置业未按期交付房屋，违反了合同中关于房屋交付期限的约定，构成违约，应当承担违约责任。关于逾期交房违约金标准是否应调整的问题。违约金是双方当事人事先约定的在一方违约时向对方支付一定数额的金额。意思自治原则是合同最根本的原则，而约定违约金是双方意思自治的体现。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”。本案商品房买卖合同中明确约定了的逾期交房违约金的计算方式，即逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.2的违约金。这是双方当事人对逾期交房违约责任的预先约定，只要当事人双方约定违约金是自愿的，就应当尊重。约定违约金具有简便、迅速的优点，文成置业发生逾期交房的违约行为，就应按合同约定向上诉人支付违约金。对违约金的调整系法院对合同自由的干预，违约金数额是否过低是与实际损失相比较而言的，应以实际损失作为调整违约金数额的基础。上诉人认为合同约定的违约金低于其实际损失，应就文成置业逾期交房对其造成的实际损失承担举证责任。调整违约金亦应以实际损失为基础调整违约金的数额，而非违反合同自愿，直接变更当事人之间订立的合同条款，调整违约金的标准。故，上诉人主张违约金约定过低，请求按已付购房款日万分之0.5或银行定期存款利率调整违约金标准，理由不能成立，一审未予支持正确。关于扣除环保停工天数的问题。孟州市因治理环境污染造成工地停工，应当从文成置业的违约天数中扣除相应的停工天数。秦长战与文成置业2016年12月14日签订商品房买卖合同，文成置业举证证明秦长战2018年11月12日收到文成置业邮寄的交房通知书，但未按通知的时间办理交房手续，一审认定2018年11月19日文成置业已完成交房并无不当，文成置业已逾期322天，从违约天数中扣除顺延的环保天数151天，一审对文成置业承担的违约金计算正确。综上所述，上诉人秦长战的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人秦长战负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年九月二十五日书记员 张艳娇