湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初3907号 原告：湖南华庭物业管理有限公司永州分公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路304-306号。 负责人：匡萍，该公司项目经理。 被告：刘志恒，男，1988年6月21日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县。 原告湖南华庭物业管理有限公司永州分公司与被告刘志恒物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南华庭物业管理有限公司永州分公司的负责人匡萍、被告刘志恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南华庭物业管理有限公司永州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费3400.6元，违约滞纳金为816.1元，共计4216.7元（为2016年10月1日至2018年5月31日期间的物业管理费及违约滞纳金）；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年9月19日，原告与被告签订了物业服务协议，约定由原告向居住在冷水滩区潇湘豪庭小区C1栋7A的被告提供物业管理服务，被告以居住房屋的面积按每平方1.2元的标准支付物业费，被告所居住房屋面积为141.69平方，被告拒绝支付2016年10月1日至2018年5月31日的物业费3400.6元，产生违约滞纳金816.1元，共计4216.7元。现原告为维护自身合法权利，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。 被告刘志恒辩称，一、原告诉讼主体不适格。依据《公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”就是说，被答辩人湖南华庭物业管理有限公司永州分公司不具有法人资格，不能自行参加民事诉讼，故其诉讼主体不适格；二、诉请物业管理费按1.2元/平方米/月收取无事实依据。华庭物业是前期物业，而依据《前期物业合同》约定：管理费按1元/平方米/月收取，而不是按1.2元/平方米/月收取。华庭物业实际收取潇湘豪庭业主物业管理费按1元/平方米/月，有物业费增值税缴费发票佐证（2015年8月1日至2016年6月30日期间）收取1437元物业管理费，标准是1月/平方米/月，华庭物业催款单也注明是1元标准；三、被答辩人违约在前，物业服务费应不缴或减免缴纳。湖南华庭物业管理有限公司永州分公司进驻潇湘豪庭以来存在如下违约行为：1.垃圾成堆不及时清理，楼道上、绿化带垃圾无人打扫。2.小区没有遵照人车分流服务内容，私家车在小区消防通道、人行通道上乱停乱放，危及业主人身安全，违反安全管理义务，存在重大安全隐患。3.监控设备自被答辩人接手后基本瘫痪，保安工作期间睡觉，小区公共区域墙面、电梯周围瓷砖跌落无人修理和打扫，危及业主人身安全，存在重大安全隐患。4.小区绿化枯萎长期无人养护，违反环境绿化管理约定的履行物业管理服务。5.消防栓无水供应，导致小区发生火灾，无水救援，存在重大违约。6.将全体业主共同所有财产收益（电梯广告费用)占为己有，接手物业近四年来，对收到的广告费用途没有公示，也没有用于小区建设，存在严重违约。故湖南华庭物业管理有限公司永州分公司管理潇湘豪庭小区期间不作为，没有尽到物业管理和服务履行职责，管理混乱服务质量没有达到服务标准，我认为物业费应减半收取或免缴；四、关于违约滞纳金。如前述，原告华庭物业永州分公司不作为、不尽责，被告据此提出不安，但原告拒不改正，故因被答辩人违约在前，答辩人不应承担滞纳金。五、原告方要求业主购买门禁卡，但是从来没有使用卡，物业费要求打折，诉讼费和滞纳金被告不承担。敬请法院依法驳回被答辩人的不当诉讼请求，支持答辩人合法合理的请求事项。 经审理查明，被告刘志恒系潇湘豪庭小区C1栋7A号房业主，房屋为高层住宅。原告通过招标方式进入潇湘豪庭小区，为该小区提供前期物业服务。2013年4月18日，永州海盟房地产开发有限公司作为甲方与被告湖南华庭物业管理有限公司作为乙方签订《潇湘豪庭前期物业服务合同》，约定：一、湖南华庭物业管理有限公司为潇湘豪庭小区提供物业管理服务；二、合同期限为自2013年4月12日至本物业业主委员会成立后；三、高层住宅按建筑面积以1.2元/平方米月收取，物业服务费按季收取，缴纳费用时间为每季10月前。2014年9月19日，被告刘志恒（乙方）与原告湖南华庭物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，该合同的主要内容为：一、甲乙双方就前期物业达成如下协议；二、被告的房屋为该小区C1栋7A号，为高层住宅，建筑面积143.92平方米，收费标准为1.2元/平方米/月；三、业主在每一收费年度的首月履行交纳义务；四、业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日其按欠费总额处以每日千分之三的滞纳金；五、物业服务公司未达到管理服务质量约定的目标，业主有权要求其限期改正，未改正给业主造成损失的，应承担相应法律责任。该合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务，但物业服务质量存在些许瑕疵，如垃圾未及时清理。同时，经物价局核定被告在该小区按1元/平方米/月的收费标准收取高层住宅的物业管理费。此后，被告按1元/平方米/月的收费标准向原告缴纳了至2016年9月底的物业管理费，自2016年10月1日起未再缴纳。2018年4月16日，原告向被告送达应缴费用通知单，通知原告应缴纳自2016年10月1日起至2018年5月31日期间的物业管理费为2833.6元。经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。 以上事实，有入住会签单、潇湘豪庭前期物业服务合同、前期物业服务协议、应缴费用通知单、交房公告等证据在卷予以佐证，结合庭审陈述，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”；以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。虽然原告不具备法人资格，但是其可以作为民事诉讼的当事人”之规定，本案原告虽然系分公司，但系依法设立并领取了营业执照，依法具有诉讼主体资格，被告提出的原告不具备主体资格的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。 同时，原告与被告刘志恒签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，合法有效。双方应当依照该协议的约定享受权利，履行义务。原告已经向被告提供了物业服务，根据双方签订的《前期物业服务协议》，被告应当自每年度的首月履行交纳物业管理费的义务，故被告未缴纳2016年10月1日起至2018年5月31日的物业管理费，构成违约。被告辩称原告提供的物业管理服务未达到约定的标准，存在瑕疵，原告违约在先，故不缴纳物业费或减半缴纳物业管理费，但提供的证据仅能证实原告未及时清理小区垃圾等问题，并不能证实该服务瑕疵一直存在，且未严重影响被告的生活。业主如果长期不缴纳物业费,不管是对小区建设发展还是物业本身都是一种利益侵害，故对被告不缴纳或减半缴纳物业管理费的辩称不予支持。原告要求被告按1.2元/平方米/月的收费标准缴纳2016年10月1日至2018年5月31日期间欠缴的物业费3400.6元，根据原告向被告送达的应缴费用通知单及双方合同的实际履行情况可知，双方均同意变更了合同的内容，即物业管理费按1元/平方米/月的标准缴纳，因原告要求被告按照面积141.69平方米计算物业费，故被告应向原告支付物业管理费为2833.8元（1元/平方米/月×141.69平方米×20个月）。 原告诉请被告支付违约滞纳金816.1元，虽被告未按期缴纳物业费存在违约情形,但原告未能举证给其造成的实际损失,故对于原告主张的滞纳金本院不予支持。 综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项规定，判决如下： 一、被告刘志恒在判决生效后十日内支付原告湖南华庭物业管理有限公司永州分公司2016年10月1日至2018年5月31日期间的物业管理费2833.8元； 二、驳回原告湖南华庭物业管理有限公司永州分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘志恒负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  蒋 娜 二〇二〇年九月二十四日 法官助理唐莉 代理书记员  阳志科