上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8136号上诉人（原审被告）：徐丰兵，男，1976年9月3日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：赖雪珍，上海申如律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨凌娣，女，1958年3月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人徐丰兵因与被上诉人杨凌娣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初10618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐丰兵上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判确认双方合同于2019年9月18日解除；驳回被上诉人要求上诉人支付租金、房屋使用费、违约赔偿金以及水电、物业管理费的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，定性错误。1.上诉人提交的证据可以证明被上诉人同意上诉人进行转租；2.一审法院对于合同的解除时间认定错误。二、一审法院程序错误，未将次承租人张某追加为第三人参加诉讼。被上诉人杨凌娣辩称，不同意上诉人的请求，但对合同的解除时间亦不认同。杨凌娣向一审法院起诉请求：1.解除与徐丰兵就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号商铺（以下简称系争房屋）签订的《商铺租赁合同》，徐丰兵将商铺交还杨凌娣；2.扣除徐丰兵已支付的三个月租金15,900元（人民币，币种下同）作为违约赔偿金；3.徐丰兵支付杨凌娣房屋使用费，自2019年8月1日起至系争房屋交还之日止，使用费参照市场租金标准每月1万元计；4.徐丰兵赔偿杨凌娣交通费300元；5.徐丰兵赔偿杨凌娣擅自改变房屋结构和用途的复原费2,000元；6.徐丰兵支付杨凌娣2020年2月的水费75.90元、2020年2-3月电费101元、2020年1月1日-3月18日的物业费327.60元。一审法院认定事实：系争房屋的产权登记于杨凌娣等人名下。房屋类型为店铺，建筑面积63.15平方米。2018年6月3日，杨凌娣（甲方、出租方）与徐丰兵（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2018年6月1日至2020年5月31日。租金（一年）63,600元（每月5,300元），每半年前一个月的20日支付下半年租金，保证金为5,300元。商铺交付后发生的水电费、物业管理费由乙方承担。租赁期间，乙方不得转租。如乙方在未征求甲方同意的情况下，私自将房屋转租他人的，则甲方有权单方面宣布中止该合同，且有权将房屋收回另租他人。并扣除三个月的房租。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，徐丰兵承租系争房屋用作经营服装，支付杨凌娣保证金5,300元，支付杨凌娣房屋租金至2019年11月30日，支付杨凌娣物业管理费至2019年12月底（物业费每月126元）。2018年9月，徐丰兵向杨凌娣发送微信，表示欲将系争房屋底层转租给他人以减轻自己的经营压力。杨凌娣回复提出“租金每月6,800元、定一年、你和租客签约内容自定…”等内容。徐丰兵回复表示房租太高，合同要签二年等。杨凌娣明确予以拒绝，双方协商未果。2019年8-9月，杨凌娣发现系争房屋处有转租，向徐丰兵提出异议，认为徐丰兵已违约，要求按照合同约定处理。2019年11月22日，杨凌娣与徐丰兵以及次承租人就租赁合同纠纷经周浦镇司法所调解，未获协议。11月27日，杨凌娣向一审法院递交了起诉状，诉请解除合同、收回房屋等。12月24日，杨凌娣与徐丰兵曾共同至一审法院诉调，调解未成。2020年3月中上旬，杨凌娣向徐丰兵发送短信，要求收回房屋。3月19日，杨凌娣请人开锁后收回系争房屋。杨凌娣缴付了系争房屋2020年2月水费账单75.90元、2020年2月、3月的电费101元。另查明，2019年7月底，徐丰兵与案外人张某签订转让合同，将系争房屋转租给张某，租期自2019年8月1日起。杨凌娣另称，2019年12月、2020年1月，由于徐丰兵不付租金给杨凌娣，杨凌娣担心收不到租金，让张某代付了房屋使用费合计2万元，同意该费用在徐丰兵的应付租金或使用费中抵扣，杨凌娣与次承租人未曾签订过合同。关于系争房屋2019年底至2020年初的租金市场标准，杨凌娣主张每月1万元，徐丰兵认为月租金市场价约8,500-9,000元，但徐丰兵仅同意合同租金标准计付，徐丰兵要求退还押金5,300元。一审法院认为，杨凌娣与徐丰兵就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。合同约定承租人不得擅自转租，徐丰兵虽于2018年9月间向杨凌娣提出过欲转租部分房屋的想法，但从双方往来短信中反映，杨凌娣对涉及转租的一些条件提出了自己的意见，比如杨凌娣与徐丰兵间的租金调整、合同重签等，该些内容双方并未达成一致意见，仅反映了双方协商的过程，并印证了在本案合同的基础下杨凌娣明确不同意徐丰兵转租的意思表示。2019年8月，徐丰兵将系争房屋转租，其并未提供有效证据证明该转租行为已征得过杨凌娣同意。故杨凌娣以徐丰兵擅自转租为由诉请解除合同，一审法院予以准许。双方曾于2019年12月24日共同至一审法院进行诉调，杨凌娣明确向徐丰兵表达了解除合同的意思表示，故一审法院认为可以认定涉案租赁合同于该日解除。根据合同约定，徐丰兵擅自转租的，杨凌娣有权解除合同并扣减徐丰兵三个月房租，此三个月租金数额系徐丰兵因擅自转租的违约行为致使合同解除所应承担的违约赔偿责任，徐丰兵应予承担。合同解除后，徐丰兵应将系争房屋返还杨凌娣。杨凌娣自称于2020年3月19日收回系争房屋，其诉请恢复房屋原状以及使用费计付至交还房屋之日，一审法院不予支持。涉案房屋的使用费应计付至2020年3月19日。合同解除以后的房屋使用费，杨凌娣诉请参照市场租金标准每月1万元计，该计付标准并无相应的依据，徐丰兵不予确认。徐丰兵认可在解除合同之时市场租金价约每月8,500元-9,000元。鉴于系争房屋在2019年12月以及2020年3月19日期间的使用情况（涉及疫情期间），一审法院酌定徐丰兵承担系争房屋2019年12月1至2020年3月19日期间的租金及房屋使用费合计22,000元，次承租人垫付的2万元应在徐丰兵的应付费用中抵扣。基于杨凌娣与徐丰兵之间的合同关系，次承租人使用期间未结清的系争房屋处的水电费、物业管理费应由徐丰兵支付给杨凌娣。杨凌娣主张的交通费用、复原费并未提供相关依据，一审法院不予支持。徐丰兵在杨凌娣处的租赁保证金5,300元，杨凌娣应予退还。至于徐丰兵与次承租人之间的费用结算问题，非本案处理范围，相关当事人间应另行结算。一审法院审理后，于二○二○年六月十日作出判决：一、杨凌娣与徐丰兵签订的《商铺租赁合同》于2019年12月24日解除；二、徐丰兵于判决生效之日起十日内支付杨凌娣自2019年12月1日起至3月19日止的租金及房屋使用费22,000元（次承租人垫付的房屋使用费2万元在前述费用中抵扣）；三、徐丰兵于判决生效之日起十日内支付杨凌娣违约赔偿金15,900元；四、徐丰兵于判决生效之日起十日内支付杨凌娣水费75.90元、电费101元、物业管理费327.60元；五、杨凌娣于判决生效之日起十日内退还徐丰兵保证金5,300元；六、驳回杨凌娣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,505元，减半收取计752.50元，由杨凌娣负担52.50元，徐丰兵负担700元。二审审理中，上诉人提交了微信聊天记录一份，欲证明被上诉人于2019年9月18日通知上诉人明确要求解除合同。被上诉人对于该份证据没有异议，并认为在此之前也口头要求解除合同。一审法院经审查对上述证据予以采纳。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，被上诉人曾于2019年9月18日微信通知上诉人解除合同，双方当事人庭审中对此亦予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，应为合法有效。根据查明的事实，上诉人在租赁期间未经出租人同意擅自转租房屋，被上诉人依此要求解除双方租赁合同，于法有据。上诉人关于被上诉人同意其转租的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于合同的解除时间，一审中双方当事人均未提供证据证明在诉讼之前被上诉人曾通知解除合同，故一审法院结合在案证据所认定的合同解除时间并无不当。但是，鉴于双方二审中均确认被上诉人曾于2019年9月18日通知上诉人解除合同，故本院对合同的解除时间予以相应变更。被上诉人关于合同应于上诉人违法转租之日解除的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。双方合同既因上诉人违约解除，则被上诉人要求上诉人支付违约金、合同解除后的房屋使用费以及欠付的水电费等，于法有据，且一审法院所作相应处理亦无不当。但鉴于一审认定的合同解除时间应予变更，故2019年12月1日之后上诉人应支付费用的性质应为房屋占有使用费，故本院对一审判决第二项亦作相应变更。上诉人关于合同解除后其无需支付使用费的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审法院结合本案事实所作处理，并无不当，应予维持。但鉴于当事人二审中确认的新事实，本院对一审判决予以相应变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初10618号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初10618号民事判决第一项为：杨凌娣与徐丰兵签订的《商铺租赁合同》于2019年9月18日解除；三、变更上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初10618号民事判决第二项为：徐丰兵于本判决生效之日起十日内支付杨凌娣自2019年12月1日起至3月19日止的房屋使用费22,000元（次承租人垫付的房屋使用费2万元在前述费用中抵扣）。二审案件受理费人民币760元，由上诉人徐丰兵负担。本判决为终审判决。审判员 娄 永二〇二〇年九月三十日书记员 王仁宇附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。