贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5815号上诉人（原审被告）：贵州澳马房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区市西路海文商城内。法定代表人：LOHPENGKON。委托诉讼代理人：包义晋，贵州中创联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王春亚，女，1984年8月26日生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：吴治璋，男，1976年2月25日生，侗族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州澳马房地产开发有限公司(以下简称澳马房开)因与被上诉人王春亚商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。澳马房开上诉请求：1.请求撤销原判第四项，改判上诉人赔偿被上诉人137116元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决第四项适用法律不当，对上诉人显失公平。一、被上诉人已经实现了主要购房目的：被上诉人购买的案涉房屋不属于独立门面，是商铺（格子铺）。双方在签订《商品房买卖合同》时，被上诉人已知房屋已交由案外人统一经营管理的事实，且合同中也明确告知。被上诉人在知道此情况之后也接受了案涉房屋。故被上诉人购买房屋的主要目的之一就是收取高额的租金收益。被上诉人收取租金的目的已经正常实现；二、被上诉人已经领取了2017年9月至2020年9月的租金，标准为已支付购房款的24%；三、上诉人并非故意隐瞒出售给被上诉人的房屋已经设定抵押的事实，因双方使用的《商品房买卖合同》系贵州省住房和城乡建设厅提供的格式文本，故在具体签订时，对是否设定抵押的条款未作修改；四、根据相关司法解释规定，即使判令承担赔偿的比例在已付购房款的20%以内，已完全弥补和覆盖了被上诉人的实际经济损失；五、法院的判决应当考虑义务人的承受能力以及判决的可执行性。王春亚答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。一、被上诉人购房目的就是为了获得房屋的所有权，由于上诉方的违约行为，导致不动产无法在不动产登记中心登记转让，导致合同目的不能实现。其应当承担相应法律责任；二、双方签订的购房合同并未涉及房屋出租及经营管理事项，所以被上诉人购房后如何经营、管理案涉房屋与上诉人无关；三、上诉人关于购房格式合同的问题，在一审中已经质证，其理由不成立；四、根据相关司法解释规定已明确了被上诉人的权利，上诉人提出赔偿超出被上诉人损失范围不成立；五、关于上诉人主张的“法院的判决应考虑义务人的承受能力以及判决的可执行性问题”，法院应根据司法基本原则作出判决。王春亚向一审法院起诉请求：1.判令解除原告王春亚与被告贵州澳马房地产开发有限公司于2017年9月12日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告王春亚购房款685582元及其利息（利息以685582元为基数，按银行同期同类贷款利率计算，从收到购房款项之日起至还清购房款之日止）；3.判令被告返还原告王春亚房屋维修款7618元；4.判令被告赔偿原告支付贵州好房购网络科技有限公司的房屋买卖居间服务费50000元；5.判令被告赔偿原告王春亚685582元；6.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年9月12日，原告王春亚与被告贵州澳马房开签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容为买受人王春亚出资购买被告开发的位于贵阳市云岩区；建筑面积16.75平方米，套内建筑面积9.36平方米；该商品房土地使用权年限自1998年6月10日起至2048年6月10日止；该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押；出卖人承诺该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷，该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人，该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况，如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案，房房登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房，出卖人应将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任；该商品房单价每平方米45478.09元，总价款761758元；分期付款，买受人应当在2017年9月12日前分期支付房价款381000元，于2018年3月12日前支付房款304582元，剩余房价款76176元于交付房产证时支付；出卖人应当在2017年9月13日前向买受人交付该商品房；初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记，出卖人承诺买受人交清该商品房第七条所述房款365工作日后，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。2017年9月5日，原告王春亚支付被告10000元购房定金；2017年9月12日，原告王春亚支付被告278618元购房款；同日，原告王春亚支付被告100000元购房款及部分房屋维修基金；2017年11月27日，原告王春亚支付被告304582元购房款。2017年9月12日，被告向原告王春亚开具凭证号码1024132号的《收据》，认可收到原告王春亚7618元房屋维修基金；2017年9月12日，被告向原告王春亚开具凭证号码1024133号的《收据》，认可收到原告王春亚381000元购房款；2017年11月27日，被告向原告王春亚开具凭证号码5008541号的《收据》，认可收到原告王春亚向被告支付304582元购房款。至此，原告履行了支付685582元购房款的义务，并向被告支付了7618元房屋维修基金。2017年9月5日，原告王春亚与贵州好房购网络科技有限公司签订的《协议书》；同日，原告王春亚支付房屋买卖居间服务费50000元；好房购公司向原告开具了《收据》。贵阳市不动产登记中心于2020年1月23日出具的《贵州省不动产登记资料查询结果证明》（受理编号202001230000799），显示被告已于2016年6月6日将包括位于贵阳市云岩区在内的房屋抵押给贵阳市乌当区农村信用合作社金阳分社，抵押期限从2016年6月6日至2019年6月5日；该房屋于2019年5月30日被贵阳市花溪区人民法院查封，查封期限从2019年5月30日至2022年5月29日。上述事实，有原、被告双方当事人的当庭陈述，及其提供的相关证据在卷佐证，并经当庭质证审核，一审法院以确认。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。买卖双方在签订买卖合同后，为实现合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方的最主要的权利与应履行的义务。现原、被告一致同意解除《商品房买卖合同》，一审法院予以准许。被告同意退还原告款项，故一审法院对原告主张被告退还购房款585582元及房屋维修基金7618元的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，被告确有隐瞒案涉房屋已被抵押的事实，且影响了合同目的的实现，因此被告应当按照中国人民银行同期贷款基准利率计算返还原告购房款的利息及赔偿购房款一倍的责任。关于原告主张被告赔偿居间服务费50000元，由于收取该费用的主体并非《商品房买卖合同》约定的居间人，且该居间服务费亦非原告向被告购买房屋必然产生费用，因此一审法院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、准许原告王春亚与被告贵州澳马房地产开发有限公司解除于2017年9月12日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州澳马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王春亚购房款685582元、及房屋维修基金7618元；三、被告贵州澳马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王春亚购房款利息（以中国人民银行同期贷款基准利率，10000元自2017年9月5日起计算，371000元自2017年9月12日开始计算，304582元自2017年11月27日开始计算，均计算至购房款返还之日止）；四、被告贵州澳马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王春亚685582元；五、驳回原告王春亚其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24324元，减半收取12162元及保全费5000元，共计17162元，由原告王春亚负担525元，由被告贵州澳马房地产开发有限公司负担16637元。二审期间，当事人无新证据提交。二审另查明，被上诉人与案外人贵州龙马物业管理有限公司签订《市西１号商铺经营委托合同》，委托贵州龙马物业管理有限公司租赁商铺，王春亚认可已收到租金120872元。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于上诉人主张被上诉人已通过与案外人签订《市西1号商铺经营委托合同》并收取利益，合同目的已实现的意见，本院认为，买卖合同是买方支付房款，卖方交付房屋，并转移标的物的所有权予买受人，商品房买卖合同最主要的目的是办理房地产权属转移登记，无论买受人购买房屋后是何种用途，均不改变买卖合同的上述合同目的，对上诉人的辩解不予采信。关于一审判决上诉人赔偿损失是否适当的问题，对于被上诉人主张资金占用利息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，一审判决支持被上诉人资金占用利息并无不当。关于一审判决赔偿被上诉人已付房款一倍损失是否适当的问题，本案上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同之时，已将该房屋抵押给贵阳市乌当区农村信用合作社金阳分社，上诉人确有隐瞒案涉房屋已被抵押的事实，被上诉人主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，结合本案的实际情况，考虑到被上诉人王春亚已获得120872元租金的事实，本院认为按已支付房款685582元－已得租金120872元＝564710元赔偿被上诉人损失较为适宜。综上所述，上诉人澳马房开的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初1039号民事判决第一、二、三项；二、撤销贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初1039号民事判决第五项；三、变更贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初1039号民事判决第四项为：被告贵州澳马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王春亚564710元；四、驳回原告王春亚其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24324元，减半收取12162元及保全费5000元，共计17162元，由贵州澳马房地产开发有限公司负担15823元,由王春亚负担1339元;二审案件受理费9284.66元,由贵州澳马房地产开发有限公司负担8541.89元,由王春亚负担742.77元。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年九月二十三日法官助理王强书记员蒲美君