河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初2617号原告：张世魁，男，1981年5月28日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：陈海兰，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付段段，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告：黄**，女，1972年6月15日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：郑州久航房地产经纪有限公司，住所地郑州航空港区郑港一路北侧郑港二街东侧16号楼1层105。法定代表人：胡辉，该公司总经理。原告张世魁与被告黄**、郑州久航房地产经纪有限公司（以下简称久航公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张世魁的委托诉讼代理人陈海兰、付段段，被告黄**、久航公司法定代表人胡辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张世魁向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告黄**退回原告已付定金及首付款200000元；3.判令被告黄**依约向原告支付违约金225000元；4.判令被告久航公司退还中介费用7500元，并赔偿相应损失；5.本案诉讼费用、律师费用由二被告承担。事实与理由：2019年3月20日，原告张世魁与被告黄**、久航公司签订《郑州市存量房居间买卖合同》，原告购买被告黄**位于郑州市航空港区××北侧、××街东侧××号的房产。合同签订后，原告为履行合同于合同签订当日向被告郑州久航房地产经纪有限公司支付中介费5000元，于2019年3月25日向被告黄**支付定金及首付款200000元。原告支付上述款项后，被告黄**和被告久航公司迟迟未予履行合同约定义务，而被告久航公司在2019年底未告知原告的情形下，将被告黄**存放在中介处的相关产权证明材料全部让其取走，导致无法督促及保证被告黄**及时履行合同。据查，被告黄**该房产现已被法院查封，原告与被告黄**之间合同目的无法实现。依据原告和二被告签订的《郑州市存量房居间买卖合同》第十条违约责任条款，被告黄**存在根本违约情形，原告有权解除合同，被告应当承担违约责任，按照房屋总价款750000元的30%即225000元支付违约金，并退回原告已支付的款项200000元。被告久航公司作为居间方，应当为促成实现原告的委托事宜提供相应的居间服务，并积极履行调查和告知义务，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。但是被告久航公司未尽到必要的审慎核查和告知义务，存在重大过错，应当退还原告已支付的中介费并向原告承担赔偿责任。被告黄**辩称，原告所述不实，其不同意解除双方之间签订的房屋买卖合同；即使需承担责任，其仅应返还原告定金及首付款200000元，违约金及其他费用不应当由其承担。被告久航公司辩称，被告提供的居间服务至买卖双方签订房屋买卖合同时已履行完毕，因被告黄**无法办理房屋过户手续导致合同无法继续履行的过错不应归因于被告久航公司，故被告久航公司不应当返还原告中介费，请求驳回原告该项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年3月20日,原告张世魁在被告久航公司居间介绍下签署了《郑州市存量房居间买卖合同》,约定原告张世魁（乙方）购买被告黄**（甲方）所有的位于郑州市航空港××北侧、××街东侧××房。合同约定：“第二条该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行，抵押登记日期为2016年12月10日，该房屋已设定抵押的，甲方应于2019年5月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2019年10月30日前办理完毕注销抵押登记手续。第五条（一）总房款为750000元，（二）乙方付款方式为贷款：1.定金：定金总额为50000元（大写）伍万元整。乙方于2019年3月21日支付定金50000元，乙方支付首付款时，已支付定金视为首付款的一部分。2.购房款/首付款（1）乙方于2019年3月25日将第一笔首付款150000元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于过户当天将第二购房款/首付款20000元（大写）贰万元整以自行支付的方式支付甲方。3.贷款：乙方向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方或房管局的监管账户；乙方拟贷款金额为人民币530000元（大写）伍拾叁万元整……第十条违约责任（二）甲方若出现下列情形以之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同…2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；甲方出现上述根本违约情形的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的50%向乙方支付违约金，并且退回乙方已交付的定金及首付款”。合同签订后，原告张世魁依约向被告黄**支付200000元首付款（含50000元定金）。被告久航公司于2019年3月20日收到原告支付的5000元中介费，并向原告出具收据一份，内容为：今收到张世魁（身份证号码：）意向金伍仟元，同意意向金转为中介费，剩余中介费贰仟伍佰元及代办费贰仟元共计肆仟伍佰元整后期补齐。后，原告于2019年5月15日另行支付被告久航公司中介费2500元。另查明，2019年11月25日，因被告黄**未按时偿还涉案房屋的银行贷款，案涉房屋被河南省郑州市金水区人民法院查封。原告张世魁与北京市京师（郑州）律师事务所签订民事案件委托代理协议并支付律师费5000元，由该所律师为其提供法律服务。本院认为，原告与被告黄**、久航公司的《郑州市存量房屋居间买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违法法律强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按照约定支付被告黄**购房款200000元，被告黄**因涉诉而导致涉案房屋被查封，致使原告的合同目的无法实现，原告要求解除合同、返还首付款200000元，有事实与法律依据，本院予以支持。被告黄**辩称不应承担违约金，在庭审时经本院释明后亦认为违约金过高，本院认为，合同法中关于违约金的规定主要用于弥补守约方遭受的损失，原告购买房屋明知被告黄**尚未取得房产证及有抵押贷款情形，原告并未提供证据证明其遭受的损失为225000元，本院参照民间借贷关于资金占用期间利息130%的标准，从原告付款之日（2019年3月25日）计算，本院酌定被告黄**支付原告违约金23000元，对于原告要求的超出部分，本院不予支持。律师费系原告合理必要支出，本院予以支持。被告久航公司已履行了合同义务，其对原告与被告黄**之间无法继续履行合同并并无过错，故原告要求被告久航公司返还在中介费并赔偿相应损失，没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告张世魁与被告黄**、郑州久航房地产经纪有限公司于2019年3月20日签订的《郑州市存量房屋居间买卖合同》；二、被告黄**于本判决生效后十日内返还原告张世魁购房首付款200000元，并支付原告张世魁违约金23000元、律师费5000元；三、驳回原告张世魁的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费7862元，减半收取计3931元，由原告张世魁负担1883元，被告黄**负担2048元；保全费1520元，由原告张世魁728负担，由被告黄**负担792元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 峰二〇二〇年九月二十三日书记员 王世珍