河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4441号上诉人(原审原告、反诉被告)：冯厚欣，男，汉族，1968年5月4日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：李沛灏，河南华都律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：张博文，男，汉族，1984年11月11日出生，住南阳市。上诉人冯厚欣因与被上诉人张博文房屋租赁合同纠纷一案，不服南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯厚欣的委托诉讼代理人李沛灏，被上诉人张博文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯厚欣上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判房屋租赁合同无效，被上诉人返还上诉人房屋租赁费、押金和装修费共计110530.5元；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定事实错误。上诉人请求确认与被上诉人签订的房屋租赁合同无效，一审法院应依职权审查合同是否存在无效的情形，但一审法院以上诉人未提供证据证明其主张为由不予支持上诉人确认合同无效的诉讼请求，属于认定事实错误。2、原审适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、第九条的规定，因被上诉人的过错，造成上诉人租赁目的不能实现，因此应返还上诉人房屋租赁费、押金和装修等费用。请求支持上诉人的上诉请求。张博文辩称，上诉人所称违建不是事实，所出租的门面土地证和规划证都在我们名下，上诉人无证据证明房子是违建。上诉人租房后想扩建，遭到城管部门阻扰，经营未果，才有此诉。冯厚欣向一审法院起诉请求：1．确认房屋租赁合同无效；2．要求被告返还原告房屋租赁费、押金等费用合计55000元，要求赔偿装修费用55530.5元，以上共计110530.5元；3．诉讼费由被告承担。张博文反诉请求：要求冯厚欣恢复推倒的承重墙（含砖混结构的墙体、落地窗、玻璃推拉门）；要求冯厚欣按照房屋补充协议约定，将因为推墙打梁而造成的二楼墙体裂缝按照约定，维修至我方满意为止。冯厚欣将缺失严重的铁质门前护栏恢复原状。冯厚欣维修物权属于张博文的电子屏。一审法院认定事实：2019年3月5日，原、被告签订了《房屋租赁合同》约定，“一、甲方张博文将位于南阳市信臣东路良种场家属院外侧路的房屋出租于乙方冯厚欣，出租该房屋包括临街门面房两层（包括临街门面前棚下空地）及院子和后附住宅楼两层。使用期：2019年3月5日至2020年3月30日。二、房屋租金每年50000元整……三、乙方承接上一租赁方的空调，物权归乙方所有……五、如需进行房屋改造，乙方需与甲方协商，不能破坏房屋主体承重结构造成房屋受损……七、押金5000元，如乙方不再预约，经验收无误则甲方全额退款，且乙方应在已付租金到期前两个月提前通知甲方或转租或交房。如交房则甲方可按照月份退还乙方已交租金……”。原告（反诉被告）于2019年3月7日向被告（反诉原告）支付2019年至2020年房租50000元和租房押金5000元，被告（反诉原告）于同日向原告（反诉被告）出具收到房租和押金的收据两张。后原告（反诉被告）将房屋进行装修，但未营业。现原告（反诉被告）以被告（反诉原告）的房屋为违章建筑不能使用为由诉至法院。本案审理过程中，被告（反诉原告）张博文将涉案房屋出租给其他租户经营使用。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担相应不利后果，原告（反诉被告）主张涉案的房屋为违法建筑，要求确认双方签订的租赁合同无效，其应当提供相应的证据证明其主张，原告（反诉被告）仅提供一份案外人闫春虎的情况说明和两张城管执法照片，无法证明涉案房屋确系违章建筑，不能证明本案房屋租赁合同无效，故对原告（反诉被告）冯厚欣请求确认合同无效的诉讼请求，原审法院不予支持。对于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还其房屋租金50000元的诉讼请求，因房屋租赁合同签订后，被告（反诉原告）已按合同约定将房屋交付原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）应当按照约定支付房屋租金，原告（反诉被告）向原审法院提起诉讼时租期已满一年，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还房屋租金50000元的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。对于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还其装修费35530.5元和承接上一租户的转让费20000元的诉讼请求，因装修费是原告（反诉被告）基于自己经营需求产生的，双方在租赁合同中对于装修费用承担并没有进行约定，依法应当由其自行承担，承接上一租户产生的20000元转让费的合同相对方为原告（反诉被告）冯厚欣和案外人许海勇，与被告（反诉原告）张博文无关，故对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还其装修费35530.5元和承接上一租户的转让费20000元的诉讼请求，原审法院不予支持。关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还5000元押金的诉讼请求，根据双方签订的租赁合同约定“押金5000元，如乙方不再预约，经验收无误则甲方全额退款”，原告（反诉被告）将被告（反诉原告）房屋栅栏拆除且将电子屏损坏，该押金应当在原告（反诉被告）将栅栏恢复原状、电子屏修复后，经被告（反诉原告）验收确认后予以返还。本案反诉部分，对本案反诉原告张博文要求反诉被告冯厚欣恢复承重墙的诉讼请求，因涉案房屋已经出租他人，拆除的承重墙部分已经新租户进行装修使用，反诉原告要求将承重墙恢复原状的诉讼目的无法实现，另，反诉原告提交的租房补充协议中载明其同意反诉被告对承重墙进行装修，故对其该部分反诉请求，原审法院不予支持。对反诉原告张博文要求反诉被告冯厚欣维修二楼墙体裂缝的请求，因反诉原告未能提交确切证据证明墙体裂缝确系反诉被告装修施工造成，故对反诉原告该项诉讼请求原审法院不予支持，如有确切证据能够证明墙体裂缝确系反诉被告装修行为所致，反诉原告可另案主张。对于反诉原告要求反诉被告冯厚欣将涉案房屋门前护栏恢复原状和维修电子屏的诉讼请求，因护栏系反诉被告装修拆除，电子屏系反诉被告使用过程中造成损坏，反诉被告在庭审时也同意将护栏恢复原状并维修电子屏，故对反诉原告该部分诉讼请求，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）冯厚欣于判决书生效后十日内将被告（反诉原告）张博文的房屋护栏恢复原状并将电子屏维修恢复至正常使用；二、被告（反诉原告）张博文于原告（反诉被告）冯厚欣履行上述第一项义务后十日内返还原告（反诉被告）冯厚欣押金5000元；三、驳回原告（反诉被告）冯厚欣的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张博文的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2510元，减半收取1255元，由原告（反诉被告）冯厚欣负担1200元，由被告（反诉原告）张博文负担55元；本案反诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告（反诉被告）冯厚欣负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于《房屋租赁合同》的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中张博文作为出租方，并未提交所出租房屋中临街两层门面房的建设工程规划许可证，其所提交的南阳市良种繁育场的建设工程规划许可证中并未明确显示包含本案中所涉的房产，故因张博文未提交证据证明其所出租的房屋系按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，其与冯厚欣签订的《房屋租赁合同》应为无效。一审判决对举证责任的分配认定错误，对合同效力的认定不当，本院予以纠正。关于张博文应否返还房屋租赁费的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。冯厚欣诉称因房屋系违法建筑而不能装修使用，但并未提交证据证明，即冯厚欣并无证据证明因涉案房屋自身手续不完善而导致其无法正常使用该房屋，因冯厚欣向一审法院起诉时租期已满一年，故对于返还房屋租赁费的诉讼请求本院不予支持。关于装修费的问题，冯厚欣与张博文签订的租赁合同中约定对房屋改造需由双方协商且不能破坏房屋主体承重结构，冯厚欣对房屋所进行的改造包含拆除承重墙、改梁等改造房屋结构的内容，但并未提交证据证明其装修施工办理了相应的审批手续，冯厚欣因未办理相关审批手续而先施工，未能证明其对房屋改造的合法性与安全性，未能按照租赁合同的约定进行房屋改造，故冯厚欣上诉要求出租方承担房屋改造费用无依据。冯厚欣诉称的2万元转让费系与上一租户约定的费用，与张博文无关，其请求判令张博文负担的理由不成立，本院不予支持。对于冯厚欣诉称的其他装修费用，系冯厚欣为经营需要而支出的费用，其并无证据证明装修取得了张博文的同意，且其所提交的合同和收条不足以证明为装修的实际支出，故其所诉称的装修费用由张博文承担的证据不足，本院不予支持。关于押金，一审判决已经予以评述处理，一审判决对于押金的处理并无不当，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初1159号民事判决第一、二、四项；二、撤销南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初1159号民事判决第三项；三、确认张博文与冯厚欣于2019年3月5日签订的《房屋租赁合同》无效；四、驳回冯厚欣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2510元，减半收取1255元，由冯厚欣负担1200元，由张博文负担55元；一审反诉案件受理费100元，减半收取50元，由冯厚欣负担。二审案件受理费2511元，由冯厚欣负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年九月二十九日书记员  宁亚楠