杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0105民初8543号原告：李蕾，女，1984年3月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：程波,北京大成（杭州）律师事务所执业律师。被告：杭州米小子餐饮有限公司，住所地杭州市拱墅区湖墅南路**。法定代表人：刘章。委托诉讼代理人：洪练福,浙江钱江律师事务所执业律师。原告李蕾诉被告杭州米小子餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理。本院依法适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理。后转为适用普通程序，于2020年8月31日公开开庭进行了第二次审理。原告的委托代理人程波，被告杭州米小子餐饮有限公司的法定代表人刘章及委托代理人洪练福，均到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月25日，原、被告双方签署《房屋租赁合同？，约定原告承租被告位于杭州市拱墅区××路××号××房××楼的一间建筑面积约57平方米，和二楼甲方客房区域1206房、1208房、1210房、1212房、1207房、1209房、1211房、1215房、1217房计9间房，另消毒间、布草间计2间约280平方米，租赁期限为2016年3月25日至2020年4月24日，其中2016年3月25日至2016年4月24日为装修免租期。《房屋租赁合同》签署后，原告始终按照合同履行租金支付义务。直至2018年11月6日，原告因经营不善，故根据《房屋租赁合同》第十一条约定提前4个月向被告提出解除双方签署的《房屋租赁合同》，原、被告双方经友好协商，于2018年11月30日通过微信正式签署了《退租协议书》，约定：“原告租用该房屋租赁期提前于2019年2月24日结束，如原告在2019年2月26日前移交房屋，甲方在计算费用后30日退还三分之二房屋押金及多交的房租”。现被告已经与原告寻找的第三方何晓兰达成新的《房屋租赁合同》，且原告早已将房屋交还给被告，被告理应按照《退租协议书》金额向原告退还三分之二押金以及多缴纳的房租，但被告始终以房屋消防设施被拆除、给予第三方免租期等原因随意扣减原告多缴纳的租金和押金，原告特诉至贵院，请求判令：1.被告向原告退还三分之二房屋押金合计66666元。2.被告按照原告实际使用房屋计算租金，退还原告多缴纳的租金合计人民币68332元。3.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，第一，原告诉称其根据《房屋租赁合同》第11条的约定解除合同，这不符合事实。第11条约定的是租赁期满之后续租或退租的内容，并未约定合同期内退租的情形。同时，在该租赁合同“双方约定的其他事项”明确载明“甲方保证租期4年，如违约押金退还，甲方赔付三个月押金”。按照合同的对等原则，原告要求提前退租，也应当向被告支付三个月的租金。第二，被告考虑到原告的实际困难，双方商定了《退租协议书》，由于该协议书涉及到消防等问题，故在协议第一条明确约定了“消防所有设备及配件不得拆除或破坏……否则追究甲方损失”。被告已通过微信以及纸质文件的形式，将盖好章的退租协议发给了原告。本院经审理认定，原告（甲方，出租人）杭州米小子餐饮有限公司与被告（乙方，承租人）李蕾签订了《房屋租赁合同》，内约定，甲乙双方本着自愿、平等、公平和诚实信用的原则，经充分友好协商同意，将杭州市拱墅区××路××号××房××楼的一间建筑面积约57㎡，和二楼现甲方客房区域1206房、1208房、1210房、1212房、1207房、1209房、1211房、1215房、1217房计9间房，另消毒间、布草间计2间约280㎡出租给乙方使用。其余2楼1201房、1202房、1203房、1205房4间客房及电梯走廊仍归甲方。乙方已对甲方所要出租的房间做出了充分的了解，愿意承租该房间。该房屋租赁期自2016年3月25日起至2020年4月24日止，租赁期为4年。租金：该房屋每年租金总额肆拾壹万圆整，该租金每年无递增。押金：乙方在签约后向甲方预付租赁押金拾万元整。在最后一年租金中抵扣伍万元作为租金。剩余伍万元作为押金在合同期满后归还给乙方。付款方式：正式合同签订之日后10个工作日内乙方向甲方付清第一次半年的租金，金额20.5万元。以后每个半年租金的付款日为每年3月1号和8月30号。如逾期支付，按月息三分计付利息，如逾期超过20天甲方可无条件收回房屋，乙方的装修及租赁押金不予补偿退回。该租金为甲方税后净租金，如需缴纳房屋租赁税则发生的税费由乙方支付。乙方保证所租赁的房屋仅作经营用房使用。租赁期内乙方未事先书面征得甲方同意，且未按规定报经有关部门核准的，不得擅自改变房屋的使用性质。有关装修方案：乙方的装修工程必须依据相关法规进行申报装修。乙方保证在装修过程中不能影响甲方正常营业，如因停电、停水、噪声等造成的后果由乙方负责。甲方同意给于乙方自本合同签订日期起30天装修免租金期。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，如继续出租，乙方享有优先租赁权。乙方如需继续或退租，应提前4个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同，并按规定重新办理房屋租赁登记。租赁期满，乙方应如期归还房屋。如乙方逾期不归还的，则每逾期一天应向甲方支付原日租金2倍的违约金。租赁期内，乙方可将租赁的房屋部分或全部转租给他人，但必须在不与甲方经营项目相冲突或影响甲方正常经营的情况下，经甲方同意，方可转租。2018年11月，原告（甲方，出租人）杭州米小子餐饮有限公司与被告（乙方，承租人）李蕾签订了《退租协议书》，内约定，乙方承租甲方位于杭州市拱墅区××路××号××房××楼的一间建筑面积约57平方米，和二楼甲方客房区域1206房、1208房、1210房、1212房、1207房、1209房、1211房、1215房、1217房计9间房，另消毒间、布草间计2间约280平方米。租赁期限自2016年3月25日至2020年4月24日止。现由于乙方原因，已于2018年11月6日告知甲方。经双方友好协商，现提前提出退租申请如下：注明：乙方2018年11月30日前缴纳2018年12月26至2019年3月25号房租，以银行转账日期30号前为准，本协议生效。乙方租用该房屋租赁期提前于2019年2月24日结束。房屋租赁费、物业费及水电费等支付到此日期为止。乙方在总的合同期内负责租赁。如乙方在2月26日继续占用租赁地，甲方按后续三个月收取租金。（截业止日期含拆除设备时间。注明：消防所有设备及配件不得拆除或破坏。如乙方拆除或破坏，甲方扣除房屋押金及一个月租赁费用追究甲方损失）。如乙方在2月26日前移交给甲方合同内的标地物，甲方在计算费用后30日退还三分之二房屋押金及多交的房租。二、如果乙方在2019年3月6日前找到接手的承租人，乙方承担承租人免租期内任何费用。承租人签订合同及缴纳押金后，甲方在30日计算费用后退还乙方已付的10万元租赁押金的三分之二。计算方式按本协议约定。（物业费不予退还）如乙方实际多缴纳房租甲方计算后退回。原告已支付完毕房租，并于2018年11月29日支付最后一期租金105881元。2018年11月，原告退出案涉租赁房屋，并由案外人何晓兰从原告李蕾处受让了经营权和案涉房屋承租权，且原告李蕾与案外人何晓兰签订了《房屋租赁合同》与《转让协议书》，约定租期为2018年12月1日至2019年2月24日止。本院认为，关于原告要求被告退还押金66666元的诉请，因双方签订的《退租协议》中约定的被告退还原告押金的条件已成就，且被告庭审中同意退还原告66666元押金，故对原告该项诉讼请求依法予以支持。对于原告所主张的被告应当退还其多缴纳的两个月租金68332元，原告认为其中一个月系被告应当给予原告的免租期。根据原告与被告所签订的《房屋租赁合同》，被告同意给予原告30天装修免租期，但是双方在《退租协议》中对是否给予免租期作出了新的约定，《退租协议》中明确约定了原告于2018年11月30日前缴纳2018年12月26日至2019年3月25日房租，庭审中双方明确2018年11月29日打款的105881元房租，如果有免租期，则应当支付租金到2019年4月25日，而《退租协议》中所约定的租金截止时间2019年3月25日恰好印证了双方一致认可取消免租期的主张，对原告要求被告退还一个月租金34116元的诉请，不予支持。对于原告认为原告退租后新接手的承租人何小兰并未享受一个月装修免租期，故要求被告退还其另外一个月的租金34116元的主张，根据被告所提交的被告与何小兰所签订的《房屋租赁合同》，内明确约定了被告给予何小兰一个月免租期。原告以被告所提供的上述租赁合同不真实为由，不予承认，但是原告未能提供其他何小兰与被告间的租赁合同以反证被告所举证据非真实合同，故本院对原告的主张不予采信。结合《退租协议》中所约定的“如果乙方在2019年3月6日前找到接手的承租人，乙方承担承租人免租期内任何费用”，被告应当按照上述协议约定承担何小兰免租期内的租金34116元，故对原告要求被告退还34116元租金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张的消防漏水要求赔偿的主张，因为漏水发生于2019年3月27日，原告于2018年11月30日左右即退出了案涉租赁房屋，由何小兰接手承租，故消防漏水的损失难以认定系原告故意拆除或破坏，且被告庭审中同意另行起诉处理，故本案不予处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杭州米小子餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李蕾押金66666元。二、驳回原告李蕾的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取计3000元，由原告李蕾负担1520元，由被告杭州米小子餐饮有限公司负担1480元。原告李蕾于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州米小子餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长  方素平人民陪审员  朱 敏人民陪审员  冷毓芝二〇二〇年九月十四日法官 助理  游慧玲代书 记员  周 吟