四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初1887号 原告：刘来贵，男，1967年8月28日出生，汉族，住四川省盐源县。 委托诉讼代理人：张德勇，四川徐绍刚律师事务所律师，执业证号15104201410694348。 被告：攀枝花仕方房地产开发有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市**攀枝花大道东段**附**，统一社会信用代码91510400560723661M。 法定代表人：张益铭，董事长。 委托诉讼代理人：李冬冬，男，1984年1月4日出生，汉族，住四川省攀枝花市**，攀枝花仕方房地产开发有限责任公司经理。 委托诉讼代理人：蔡宏图，四川三才律师事务所律师，执业证号15104201220148139。 原告刘来贵与被告攀枝花仕方房地产开发有限责任公司（以下简称仕方房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告刘来贵，被告仕方房地产公司的委托诉讼代理人李冬冬、蔡宏图到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘来贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，责令被告限期向原告交付房屋并办理所有权转移登记；2.判令被告承担逾期交房违约金14271元（270290元×0.00005元／天×1056天，从2016年6月30日起暂计到2019年5月22日，主张到实际交房及办理房屋不动产登记之日止）及逾期办理房屋不动产登记的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告确认第2项诉讼请求为：判令被告承担逾期交房的违约金1351.45元（270290元×0.5%），第1、3项诉请不变。事实和理由：2016年1月24日，原、被告签订了合同编号为99972的《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定，原告购买被告开发的位于攀枝花市东区，商铺总价270290元。合同对双方权利义务及相关违约责任进行了详细的约定。合同签订后，原告在2016年1月24日依约向被告全额支付了合同价款。同日，被告亦向原告出具了所收房款的收据。合同约定被告应于2016年6月30日向原告交付上述房屋，并应于交房之日起730日内协助办理房屋不动产登记，双方还就逾期交房及逾期办理房屋不动产登记所承担的违约责任进行了详细明确的约定。原告依约履行支付房屋价款的义务后，被告至今未向原告交付商铺及办理该商铺的不动产登记。被告的行为已经构成违约。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。 被告仕方房地产公司辩称，一、原、被告间的基础法律关系应为民间借贷，本案的实质是“真借款、假买卖”。2016年1月，被告因支付农民工工资需要，通过中间人张永居间介绍，向原告借款469万元。原告提出需要按照月息5%计息，还必须将被告的14间门面房产网签备案作为担保。为尽快支付农民工工资，被告不得已按照原告的要求，达成了借款合意，并于2016年1月24日签订了14份《四川省商品房买卖合同（预售）》。2016年1月25日，被告在原告提供的《承诺书》上签字后，原告即日通过凉山农村商业银行分两次向被告转款合计400万元元。双方约定借款期限为6个月，月息5%。鉴于被告不能如期支付前三个月利息，便按照借款本金469万元达成借款合意，减去前三个月利息后实际借款400万元。原告为规避高利贷之嫌，故意将借期内的后三个月的利息约定为被告不能按期回购担保房屋的违约金。《承诺书》第二条约定，借款期满后不能支付赔偿金或回购14间门面房产，原告便直接享有14间门面房产的所有权。2017年6月6日，原、被告又签订《调解协议》。鉴于前期借款利息未支付，原告强迫将担保房产由14间要求增加至17间；二、案涉《四川省商品房买卖合同》并非原、被告的真实意思表示，属于虚假的意思表示，对双方不具有法律约束力。原、被告间并无商品房买卖合意，签订的《四川省商品房买卖合同》以及网签备案，是履行债务的担保，当且仅当被告不履行到期债务时，原告有权就案涉门面处置后所得的价款受偿；三、《承诺书》及《调解协议》约定在被告不能返还借款时，依据具有担保性质的《四川省商品房买卖合同》享有担保门面房物权的约定，应为无效。依据《九民会议纪要》第71条的规定，合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。本案中，被告到期没有清偿债务，原告遂依据《四川省商品房买卖合同》请求确认财产归其所有并办理所有权转移登记的，人民法院不应予以支持。且被告向原告出具《承诺书》时，受到原告等人的胁迫，应为无效；四、原告依据《四川省商品房买卖合同》请求享有相应担保门面房屋的所有权，其性质为流质（押）条款，将严重损害被告的利益，将给被告造成近千万元的损失。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了如下证据：1.编号为99972的《四川省商品房买卖合同（预售）》，2.四川省农村信用社业务凭证1份，3.农业银行转账取款凭证1份，4.农业银行个人大额支付汇总凭证，5.四川省农村信用社进账单（回单），6.中国农业银行个人结算业务申请书，7.仕方房地产公司向刘来贵出具的收据1份。 被告对原告提交的证据的真实性没有异议，认为1.合同编号为99972的《四川省商品房买卖合同（预售）》不是被告的真实意思；2.被告收到了原告支付的300万元和100万元的转账，但未收到69万元现金。 被告提交了如下证据：1.承诺书，2.张永向仕方房地产公司出具的收条及四川省农村信用社业务凭证，3.农村合作银行网内汇兑专用凭证，4.农村合作银行大额支付（来账）专用凭证，5.仕方房地产公司向刘来贵出具的收据（与原告提交的一致），6.调解协议，7.合同编号为99972的《四川省商品房买卖合同（预售）》，8.《商品房买卖合同》。 原告对被告提交的证据3、4、5、6、7无异议，对被告提交的证据1、2不予认可，质证认为被告提交的证据1不真实，原告不认识证据2中张永，认为证据8与原告无关。 对当事人无异议的证据四川省农村信用社业务凭证、农业银行转账取款凭证、农业银行个人大额支付汇总凭证、四川省农村信用社进账单（回单）、中国农业银行个人结算业务申请书、仕方房地产公司向刘来贵出具的收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据本院认定如下：1.关于合同编号为99972的《四川省商品房买卖合同（预售）》。被告主张该合同不是被告真实意思表示，但未举证加以证明，从合同的形式上看，合同是由被告方提供的格式合同，被告在庭审中确认合同上加盖公司印章及法定代表人张益铭的个人印章均是真实的，原告刘来贵亦在合同上签字，该合同内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效，本院予以确认并采信。2.被告提交的张永向仕方房地产公司出具的收条及四川省农村信用社业务凭证。张永2016年1月25日向仕方房地产公司出具的收条载明：今收到攀枝花仕方房地产开发有限责任公司融资咨询费12万元，四川省农村信用社业务凭证表明了仕方房地产公司向张永转账12万元的事实，但收条和转账凭证不能反映出张永收到的融资咨询费与本案具有关联性，不能达到被告关于张永收到的融资咨询费系介绍原、被告借款产生的居间费用的证明目的，因此，对该证据本院不予采信。3.被告提交的2016年1月25日出具的《承诺书》。首先，原告对该《承诺书》不予认可，被告主张该《承诺书》是原告提供，但未举证加以证明。其次，《承诺书》仅有被告公司加盖的公章及法定代表人的签字，系被告单方形成，《承诺书》的内容并非是原、被告双方达成的一致意见，因此，该证据不能达到被告关于商品房买卖合同具有担保性质，被告享有担保门面物权，原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》应为无效的证明目的，对该证据本院不予采信。4.关于仕方房地产公司与其他人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》。根据契约自由，意思自治的合同精神，被告作为商品房的出卖人与不同的买受人签订的商品房买卖合同对其他的买受人不具约束力，且被告在不同的时间以不同的价格出售不同的房屋是其对民事权利的处分以及合同双方协商的结果，不能因此推断出以低价格出售的商品房不是出卖人真实意思表示，因此，被告提交的该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2016年1月24日，仕方房地产公司与刘来贵于签订了合同编号为99972的《四川省商品房买卖合同（预售）》，仕方房地产公司为出卖人，刘来贵为买受人，合同约定，刘来贵购买仕方房地产公司开发的位于东区（“ＳＯＨＯ领地”1幢第1层1-16号）商品房；该商品房层高为8米，预测建筑面积共36.300平方米，其中套内建筑面积25.085平方米，分摊的共有建筑面积11.211平方米；该商品房单价为每平方米人民币7446元，总价款为270290元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项270290元（包含于14套商品房总价款469万元之中）；买受人在2016年1月24日前支付该商品房全部价款出卖人在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定的时间向买受人交付该商品房的，逾期在90日内，自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金；买卖双方同意自该商品房约定的交付使用之日起，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，若不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。合同还对规划、设计变更、面积差异处理、交付条件、交付手续、商品房质量及保修责任及前期物业服务等事项进行了约定。 2.2016年1月25日，刘来贵通过四川省农村信用社以转账方式向仕方房地产公司分两次转入100万元、300万元购房款，合计400万元，攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行营业部对上述两笔转账于当日向仕方房地产公司分别出具农村合作银行网内汇兑专用凭证及农村合作银行大额支付（来账）专用凭证，两份凭证的附言部份分别载明“房款”、“购房款请转东区支行”。当日，仕方房地产公司向刘来贵出具《收据》载明：“收到刘来贵认购SOHO领地1幢101、102、103、104、107、108、109、111、112、113、114、115、116、117号房总额469万元”。 3.2017年6月6日，刘来贵与仕方房地产公司签订《调解协议》，刘来贵为甲方，仕方房地产公司为乙方，协议载明:甲方购买乙方开发的SOHO领地项目商业用房14套，双方于2016年1月24日签订了《商品房买卖合同》，编号分别为99960、99961、99962、99963、99964、99965、99966、99967、99968、99969、99970、99971、99972、99973，以上房产分别坐落于：SOHO领地（攀建）房预售证第（2014）26号下第1幢1层1-1号、1-2号、1-3号、1-4号、1-7号、1-8号、1-9号、1-11号、1-12号、1-13号、1-14号、1-15号、1-16号、1-17号）。合同签订后，甲方于2016年1月25日支付了全部购房款469万元，履行了全部合同义务，并于2016年1月24日在房管局进行了网签，由于乙方原因一直未配合办理纸质备案造成违约。根据《商品房买卖合同》第十八条约定乙方应于2016年6月30日前向甲方交付以上商品房，但时至今日，乙方项目仍然不具备交房条件，未履行交房义务已构成违约。为维护甲方合法权益，经双方反复协商达成如下调解协议：1、乙方承诺于2017年12月30日前向甲方交付以上商品房；2、本协议签订后，在2017年6月7日前，乙方应配合甲方到攀枝花市东区人民法院对本协议予以司法确认；3、本协议一经签订具有法律约束力，双方遵照执行。乙方若违反如上任一条款约定，需承担以上商品房购房款总额30%的违约金，该违约金应于违约当月月底前支付给甲方；4、本协议在履行过程中经双方同意可选择解除一套或全部所购房屋，但选择解除购房合同者，乙方须全额退还甲方购房本金及自2016年1月24日至解除合同日按月利率2%计算的资金占用利息。同时乙方还需向甲方承担自2016年1月24日至解除合同日按每日万分之三计算的违约金。 4.2016年1月24日，即合同签订当日，双方对案涉房屋办理了网上签约备案。案涉商品房至今未经过竣工验收，仕方房地产公司亦未向刘来贵交付案涉商品房。 本院认为，仕方房地产公司作为房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人刘来贵，双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，且在案涉商品房建设过程中双方又签订了《调解协议》，因此，本案的案由应为商品房预售合同纠纷。仕方房地产公司与刘来贵签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《调解协议》系当事人双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约履行各自的义务。刘来贵提交的《收据》、银行转账凭证，仕方房地产公司提交的农村合作银行网内汇兑专用凭证、大额支付（来账）专用凭证及双方签订的《调解协议》，相互印证，证实了刘来贵按照合同约定履行了支付包含案涉商品房在内的全部14套商品房的购房款义务。仕方房地产公司未在合同约定的期限内交付案涉商品房并办理商铺的产权转移登记手续，有违诚实信用和全面履行合同义务的原则，刘来贵主张仕方房地产公司履行交付商品房并协助刘来贵办理权属转移登记义务及承担逾期交房违约金，合法有据，本院予以支持。根据案涉商品房现有状况，本院认为，交付时间以本判决生效后30日内为宜，办理产权转移登记时间以本判决生效后60日内为宜。刘来贵主张仕方房地产公司承担逾期交房的违约金1351.45元，低于双方合同的约定，系刘来贵对其民事权利的处分，不违反法律的规定，本院予以确认，仕方房地产公司应当承担逾期交房的违约金1351.45元。依据当事人对自己提出的主张，有责任提供证据之法律规定，仕方房地产公司对其关于案涉商品房买卖合同不是其真实意思表示，本案的基础法律关系为民间借贷，双方签订的商品房买卖合同无效的抗辩意见，未举示合法有效的证据加以证明，而仕方房地产公司提交的其与刘来贵签订的《调解协议》，从内容上看，是双方对《四川省商品房买卖合同（预售）》的补充，不能证明仕方房地产公司上述抗辩意见成立，且仕方房地产公司的该抗辩意见亦与本院认定的事实不符，因此，本院不予采信。仕方房地产公司提出的其余辩解意见，既无法律依据亦与本院认定的事实不符，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、攀枝花仕方房地产开发有限责任公司与刘来贵继续履行双方签订的合同编号为99972号的《四川省商品房买卖合同（预售）》；攀枝花仕方房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内将位于攀枝花市东区交付给刘来贵；攀枝花仕方房地产开发有限责任公司于本判决生效后六十日内，协助刘来贵办理位于攀枝花市东区的所有权转移登记，将该商品房不动产权证登记在刘来贵名下； 二、攀枝花仕方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性向刘来贵支付逾期交房违约金1351.45元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2677元，由攀枝花仕方房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  冯元 二〇二〇年九月二十四日 书记员  严媛