浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1569号 上诉人（原审原告）：李海刚，男，1975年10月12日出生，汉族，住台州市椒江区。 被上诉人（原审被告）：蔡丽敏，女，1984年10月28日出生，汉族，住三门县。 上诉人李海刚因与被上诉人蔡丽敏房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李海刚上诉请求：一、依法撤销（2020）浙1002民初1089号民事判决，改判支持上诉人原第一、二项诉讼请求（一、确认李海刚与蔡丽敏之间的房屋租赁合同于2019年12月5日已经解除。二、蔡丽敏立即腾空承租房屋，并将承租房屋交还给李海刚，并按照合同约定价格向李海刚支付从2019年11月1日起至实际交还承租房屋之日止的租金和房屋使用费）。二、本案的一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由如下： 一、原审法院认为“蔡丽敏违约程度显著轻微，不影响李海刚合同目的的实现”不符合客观事实。承租人违约情节是轻微还是严重，应当根据双方履行合同的具体情况进行判断。被上诉人承租房屋后，三年时间内经常违反约定，在2018年就已经拖欠租金二十多天，并且经常拖欠物业管理费、水电费等，导致上诉人经常被物业公司、水电部门催讨相关费用，个人信用和形象受到毁损。2019年度一整年，被上诉人再次频繁违约，2019年7月15日，上诉人向被上诉人发送短信：“今年的物业费该交了。”被上诉人回复：“刚才在开会，好的。”结果该物业费至2019年12月27日也没有支付；2019年11月7日，上诉人通过支付宝聊天向被上诉人催讨应于2019年11月1日支付的租金及物业管理费，被上诉人直到2019年11月13日才回复要求2019年11月19日支付，后又在2019年12月1日向上诉人表示一定在周三（2019年12月4日）付款，结果被上诉人在2019年12月5日（周四）又推托到下午5时付款，最后被上诉人依旧未按约付款……。 被上诉人的违约行为是经常性、长期性的，上诉人经常为这些事情烦恼，生活质量受到影响，个人信用受到毁损。上述事实可以根据上诉人提交的相关聊天记录、缴费发票等证据证实。被上诉人虽然事后有补交租金的行为，但这是在收到上诉人解除合同通知以后，担心合同被解除而为之，不能改变其此前经常性、恶意拖欠租金和各项费用的违约事实。本案租金金额较小，故收取租金并非上诉人的唯一合同目的，上诉人因自有房屋空置才用于出租，其合同目的除了收取租金，还应该包括合同受到较好履行，权益受到合同相对方基本尊重，生活和个人信用不会因出租房屋受到严重影响等。原审法院无视被上诉人长达三年的多次违约行为，错误认定被上诉人违约情节显著轻微，不影响上诉人合同目的。 二、上诉人在本中案行使约定解除权，原审法院以法定解除权不成就为由干预和限制上诉人解除权，属于适用法律不当。缔约自由应当受到法律的保护，租赁双方在合同中约定合同解除条件，只要不存在违反法律、行政法规强制性规定、公序良俗，不侵犯国家、集体、他人合法权益等情形，就是合法有效的合同，对双方均有约束力。合同约定是双方充分协商的结果，体现的是当事人意思自治，合法有效的合同是合同各方当事人最大的法律，应该受到法律的保护，法院不应该以其他理由主动予以干预和改变。一审法院肯定了上诉人有合同约定解除权，却又以合同目的不受影响、公平原则等法定解除权的理由来否定和限制上诉人解除权，显然是适用法律不当，也是对上诉人合法权益侵害，对当事人意思自治的漠视。 三、原审法院对上诉人的解除权进行限制，没有相关法律依据，侵犯了上诉人的合法权益。第一，根据法律规定，合同解除条件成就，解除权人依法享有解除权。解除权属于形成权，当解除权人依法行使解除权时，也即实施单方法律行为，只需通告对方就发生解除权人预期的法律后果。当有争议时，法院仅审查条件是否成就，若成就，则应对解除权人预期的后果予以确认。第二，合同约定解除条件是当事人为防爽约以达信守承诺之目的而做的安排。在合同履行过程中，若一方违约，自是违反了诚实信用原则也违反了约定条件；另一方根据约定条件和诚实信用原则行使解除权，此举再合理不过。第三，被上诉人作为违约一方，其对自己违约可能导致的后果可以清楚预见，在此情况下仍然多次违约，如果因违约导致合同被解除，遭受经济损失，也是其应当承担的违约责任，法院不应认定这种因自身违约遭受经济损失的情形是显失公平的。何况，所谓的装修损失仅是被上诉人单方陈述，事实上租赁房屋仅进行了简单装修，且已经使用了几年。上诉人完全同意被上诉人搬走全部可移动物品，合同解除并不会导致原审法院认定的结果。 综上，本案中上诉人已经于2019年12月5日向被上诉人发送解除合同通知，被上诉人在庭审过程中也确认在2019年12月5日收到该通知，双方之间的房屋租赁合同依法应当在2019年12月5日已解除。原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院在查明本案事实和正确适用法律的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。 蔡丽敏未作答辩。 李海刚向一审法院起诉请求：1.确认李海刚与蔡丽敏之间的房屋租赁合同于2019年12月5日已经解除；2.蔡丽敏立即腾空承租房屋，将承租房屋交还给李海刚，并按照合同约定价格向李海刚支付从2019年11月1日起至实际交还承租房屋之日止的租金和房屋使用费。诉讼过程中，李海刚表示，在其第1项诉讼请求不能成立的情况下，要求蔡丽敏支付押金2000元及2019年11月1日到期应付的租金11000元。 一审法院认定事实：李海刚系坐落于台州市××小区××幢××室不动产的共有人之一。2016年7月25日，李海刚与蔡丽敏在订立的《房屋租赁合同书》中约定，李海刚将位于台州市椒江区××小区××幢××室加地下车位一个出租给蔡丽敏，租赁面积137.83平方米；租赁期间共123个月，自2016年8月1日起至2026年11月1日止，免租期3个月，即2016年8月1日至2016年11月1日；蔡丽敏欠缴租金超过30天的，李海刚可以立即终止租赁；2016年8月1日至2021年11月1日的租金11000元／年，2021年11月1日至2026年11月1日的租金12000元／年；履约保证金为2000元，签订合同时由蔡丽敏一次性支付给李海刚，租赁期满，如蔡丽敏无违约行为，李海刚退还保证金给蔡丽敏；租赁期间发生因使用出租房屋而发生的物业管理费、清洁费、电话费、燃气费、有线电视费等费用由蔡丽敏准时足额交纳；合同期满后，在蔡丽敏缴清以上费用并提交相关书面证明的情况下，李海刚需在七日内返还履约保证金；签订协议之日，蔡丽敏一次性付清半年房租5500元，2017年5月1日前支付首年租金余款5500元，以后每年度租金在当年11月1日前一次性付清；租赁期间，租赁房屋的维修由蔡丽敏负责；租赁期间可转租；蔡丽敏不按时交纳租金的，李海刚每日按欠缴租金的5%收取滞纳金，欠缴租金超过30天的，无论数额大小，李海刚可以从蔡丽敏已经交付的履约保证金中扣除租金，并且李海刚有权解除合同，收回蔡丽敏的承租权；等等。 李海刚出租给蔡丽敏的房屋系毛坯房，蔡丽敏承租后进行了装修并使用，从2017年下半年开始转租给他人。蔡丽敏已付清2019年11月1日之前的租金。2019年11月7日，李海刚向蔡丽敏催讨应于2019年11月1日支付的租金。蔡丽敏在2019年11月13日询问李海刚能否延迟到19日支付，在2019年12月1日向李海刚表示一定在周三付款，2019年12月5日向李海刚表示下午5时付款。2019年12月5日，李海刚向蔡丽敏发送《解除房屋租赁合同通知书》，载明了因蔡丽敏欠缴租金超过30日、李海刚按合同约定自2019年12月5日起收回房屋并解除合同，要求蔡丽敏在2019年12月8日前搬出租赁房屋如期交还房屋并支付所欠违约金、水电费、物业费等。2019年12月13日，蔡丽敏向李海刚支付了8000元，并留言称“海刚先付给你8000余下的也这几天给你！不好意思”。李海刚于2019年12月14日答复称“12月5日起原房屋租赁合同已解除，所收钱款将在扣除相关所欠费用和违约金后返还剩余部分……”2019年12月27日，李海刚将已收取的2000元押金与2019年12月13日的8000元合计10000元扣除物业费3115元、水费726.50元、玻璃修理费300元、违约金962.50元后的款项4896元向蔡丽敏返还。同日，蔡丽敏向李海刚转账5000元，并留言称“海刚我把房租都给你了，多了的部分就算是利息了，感谢理解”；李海刚又将5000元返还给了蔡丽敏。 一审法院认为，李海刚与蔡丽敏签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据合同约定，蔡丽敏应于2019年11月1日前支付自2019年11月1日起未来一年的租金11000元，现蔡丽敏逾期30日未付，构成违约，且李海刚依约享有单方解除权。但蔡丽敏在时隔不久的2019年12月已积极弥补过错主动付款，其违约程度显著轻微，不影响李海刚合同目的的实现；且整个合同的履行期限十年有余，目前仅履行了三年多，蔡丽敏承租后进行了装修，如因蔡丽敏短期的逾期付款行为解除合同，有失公平原则。因此，本案中，对于李海刚的解除权应作适当限制，其提出的确认合同于2019年12月5日已经解除的请求一审法院不予支持。李海刚以合同已解除为前提所提的要求蔡丽敏腾空并返还房屋、支付租金与占有使用费的请求，一审法院亦不予支持。但在合同不予解除的前提下，蔡丽敏应承担合同约定的承租人义务，包括给付租金等。李海刚在合同未解除的前提下所提的要求包括押金和租金两部分。其中，关于2000元押金，蔡丽敏同意支付，双方无争议，一审法院予以认可；关于11000元租金，符合合同约定的数额，且付款期限已届满，蔡丽敏所谓的2019年12月5日至2020年4月16日期间无需支付的抗辩理由不成立，蔡丽敏应予支付。当然，尽管本案中蔡丽敏的违约行为尚不足以导致合同的单方解除，但诚实信用始终是民事主体从事民事活动所应遵循的原则，一审法院并不支持蔡丽敏的违约行为，其理应承担与其违约程度相适应的违约责任。今后蔡丽敏也应按约履行合同义务，不可因一审法院在本案中未支持李海刚解除合同的请求而无视合同约定。 综上，一审法院对李海刚诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条的规定，判决：一、被告蔡丽敏于判决生效后十日内向原告李海刚支付租金11000元、押金2000元，合计13000元；二、驳回原告李海刚的其他诉讼请求。案件受理费62.50元（已减半，原告李海刚预交），由被告蔡丽敏承担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：上诉人李海刚与被上诉人蔡丽敏之间的房屋租赁合同是否已在2019年12月5日解除？上诉人李海刚主张，被上诉人蔡丽敏在三年内多次违约，经常性恶意拖欠租金和各项费用。上诉人已经于2019年12月5日向被上诉人发送解除合同通知，被上诉人在庭审过程中也确认在2019年12月5日收到该通知，双方之间的房屋租赁合同依法应当在2019年12月5日已解除。上诉人在本案中行使约定解除权，原审法院以法定解除权不成就为由干预和限制上诉人的解除权，属于适用法律不当。本院认为，李海刚与蔡丽敏签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据合同约定，蔡丽敏应于2019年11月1日前支付自2019年11月1日起未来一年的租金11000元，现蔡丽敏逾期30日未付，有违合同的约定。但被上诉人蔡丽敏在较短时间内（2019年12月）积极弥补过错、主动付款，其违约程度显著轻微，不影响李海刚合同目的的实现。况且，本案所涉合同的履行期限超过十年，蔡丽敏承租后进行了装修，合同尚有三分之二时间未履行，如因蔡丽敏显著轻微的违约行为就解除合同，这与常理不相符。因此，对于李海刚提出的确认合同已经于2019年12月5日解除的请求，一审法院未予支持，并无不当。鉴于上诉人李海刚要求被上诉人蔡丽敏支付前期租金和押金的请求已获一审法院支持，故对上诉人李海刚在二审诉讼中提出的要求蔡丽敏腾空并返还房屋的请求，本院不予支持。 综上所述，李海刚的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费125元，由上诉人李海刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈永领 二〇二〇年九月二十四日 代书记员 张 跃 10- 9-