广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17160号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘文正，男，1983年9月1日出生，汉族，身份证住址湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：杨丽芳，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉仪，广东裕信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：关间开，女，1974年7月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁国林，男，1966年5月30日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审被告）：李世容，女，1941年6月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：梁国林，系李世容的儿子。上诉人刘文正因与被上诉人关间开、梁国林、李世容房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。刘文正上诉请求：1.撤销一审判决，改判关间开、梁国林、李世容返还59540元（含保证金22360元、2018年11月份租金11180元、装修费26000元）及其利息（从起诉之日计算至付清日止）2.本案的全部诉讼费、测绘费、鉴定费由关间开、梁国林、李世容承担。事实和理由：一、关间开、梁国林、李世容作为厂房所有权人、出租人，明知厂房面积等信息的情况下，违反诚实信用、公平合理原则，故意单方制作明显虚高、错误面积数的租赁协议，意图高收取不当利益，应承担全部过错责任。二、刘文正在装修完毕结算工程量且进了机器设备摆不下时，发现涉案厂房面积与租赁协议约定面积明显不符，无法实现合同目的后，马上通知关间开、梁国林、李世容要求解除合同赔偿损失。刘文正已穷尽一切手段告知关间开、梁国林、李世容解除租赁协议事宜，但其均采取消极方式敷衍，以达到尽量延长涉案厂房租赁期限、收取尽量多厂房租金的目的。并且刘文正向一审法院申请对涉案厂房面积进行鉴定，关间开、梁国林、李世容拒不配合，使鉴定人员多次前往仍无法正常开展测绘工作。由此可见，刘文正已经穷尽一切方法解除合同，过错在关间开、梁国林、李世容一方。三、租赁协议解除之日应为2018年10月28日。1.若认定一审庭审之日为租赁协议解除之日，即在根本没有任何物品交接必要性、刘文正己穷尽一切手段告知但关间开、梁国林、李世容故意避而不见的情况下，只有经过关间开、梁国林、李世容同意后才可以视为租赁协议解除，显然不公平。2.关间开、梁国林、李世容早就知道刘文正明确不承租，也早己搬空搬清，厂房也无什么可以交接的。当时梁国林交接给刘文正的厂房也只是空厂房，也无交接手续。刘文正已经搬清涉案厂房，也电话告知、短信告知，已经视为法律上的解除。3.刘文正发现涉案厂房面积与租赁协议约定面积明显不符，无法实现合同目的后，己及时联系关间开、梁国林、李世容并将物品全部搬离厂房，刘文正并未对涉案厂房进行实际占用，更无法通过使用获得生产利益，关间开、梁国林、李世容己对涉案厂房恢复完全控制权。4.梁国林是否收到钥匙，不影响已经完成涉案厂房交接的性质。因厂房内不存有任何需要交接的物品，梁国林对于涉案厂房有多条可使用的钥匙，其完全具备自由进入并重新出租案涉厂房的能力。5.刘文正向关间开、梁国林、李世容发出《律师函》，正式通知关间开、梁国林、李世容自收到律师函之日即解除租赁协议。涉案厂房位于封闭式的厂房区范围内，关间开、梁国林、李世容是整个封闭式厂房区的所有权人、管理人，厂房区由两名安保人员负责看护，安保人员代为收取邮件符合日常生活经验。另，应综合考虑关间开、梁国林、李世容前述种种种违背诚信、公平原则的行为，不应单纯以快递签收为“他人收”就认定关间开、梁国林、李世容未知悉律师函事宜。四、关间开、梁国林、李世容应赔偿刘文正支出的装修费26000元。刘文正己提供装修照片、装修费用收据、《证人证言》三份等证据，足以证明刘文正承租涉案厂房后进行装修是客观发生的事实，且工程施工图、工程竣工图等专业资料也是一般装修所不具备的。一审法院不可因相关鉴定机构无法鉴定就否认刘文正为涉案厂房装修的花费26000元的客观存在真实的事实。五、涉案合同签订的面积是860平方米，而刘文正装修后实际量度仅为430平方米，存在巨大差异，致使刘文正购置的机器不能放置，以致无法使用，无法达到租赁目的。关间开、梁国林、李世容根本违约，保证金应全额退还给刘文正。六、由于是关间开、梁国林、李世容虚报涉案厂房的面积造成刘文正无法使用涉案厂房，且刘文正与关间开、梁国林、李世容多次沟通，其都故意拖延时间，在明知租赁给刘文正的厂房不可用、合同目的不能实现的情况下，应由关间开、梁国林、李世容承担虚报面积的过错责任，不应收取租金。七、涉案厂房的总面积应为594.64平方米，而非一审法院认定的714.64平方米。涉案厂房构造特别，测绘报告比刘文正实际承租楼层面积约增加了120平方米，实际租用面积与《租赁协议》约定的860平方米面积相距甚远，导致刘文正为涉案厂房购买的设备、办公用品均无法使用。八、一审法院认定事实有误，适用法律错误。一审认定涉案合同解除，双方均存在过错、应各自承担50%的过错责任，保证金按50%退还我方，但是却以全额来计算租金，有违常理，明显不一致。第一，租金的计算面积应为594.64平方米。第二，租金计算的日期也有误。本案解除合同之日应为2018年10月28日，而非2019年3月25日。刘文正在2018年10月中旬就已经搬走，于2018年10月24日发出律师函，正式通知关间开、梁国林、李世容在收到律师函之日正式解除租赁协议。综上，请求二审依法维护刘文正合法权益。关间开、梁国林、李世容共同辩称：一、一审判决确认刘文正与梁国林签订的《租赁合同》于2019年3月25日解除，以及判令梁国林向刘文正返还保证金的一半即11180元，认定正确，予以接受。二、一审法院判令刘文正向梁国林支付自2018年11月1日至2019年3月25日的欠付租金33473.47元，认定时间错误。刘文正占用该厂房的时间应由2018年10月12日起计至2019年3月25日止，刘文正尚应支付厂房占用费39167.53元给梁国林。三、一审法院判令刘文正与梁国林对涉案合同的解除各自承担50%的责任，那么案件受理费也应当按照50%来各自负担。刘文正于2018年11月2日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除刘文正与梁国林、关间开之间的《租赁协议》；2.关间开、梁国林、李世容退回刘文正59540元（含保证金22360元、2018年11月份租金11180元、装修费26000元）及其利息（从起诉之日计至付清日止，暂计100元）；3.由关间开、梁国林、李世容承担本案的全部诉讼费用。梁国林提起反诉，请求判令：1.刘文正按租赁协议支付所拖欠租金67080元；2.刘文正支付电梯维修费58000元；3.刘文正承担本案的诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：梁国林系李世容的儿子。涉案厂房位于广州市花都区××路××号第26栋2层装配厂房仓库，产权属于李世容，包含在房地产权证号为粤房地权证穗花字第××号内。2018年9月30日，刘文正作为乙方与梁国林作为甲方，关间开作为代表签订一份《租赁协议》，约定甲方将涉案厂房租给乙方使用，租期为四年，自2018年10月至2022年10月30日，面积为860平方米，租金每月13元/平方米，金额11180元，租金税由乙方另缴，先交租后使用，每月5号前乙方自行到甲方指定的银行账户上缴清当月租金和当月水电费，逾期五天未缴清时，甲方有权停水停电，视乙方单方违约解除协议，甲方收回厂房仓库并追收所欠款项，保证金不作退回，租金计算期自2018年11月1日起计，乙方在双方签订本协议当天需交付2个月租金22360元作为保证金，租赁期满后，乙方无违反协议，无人为损坏房屋门窗及设施、无欠租金和水电费及卫生管理费，凭收款收据甲方在6个工作日内无息一次归还给乙方。合同第十条约定：合同期满双方不再续约时，属乙方投入的可移动的机器设备可自行搬出或自行处理，但水电设施、门窗等不能拆除及破坏，损坏的墙体、门窗需要修复完好，应完善保留给甲方，如有违反上述情况及拖欠款项的甲方有权以其财产抵押，并有权处置作偿还欠款之用。梁国林在一审庭审中，追认关间开作为其代表签订上述《租赁合同》。一审诉讼中，梁国林陈述：刘文正与梁国林、关间开曾口头约定将电梯面积计算进合同内。刘文正对此予以否认。2018年10月12日，李世容作为出租人与刘文正作为承租人进行房屋租赁登记备案，备案号为穗租备2018××××91，租赁面积250平方米，月租金额为2000元。合同签订后，梁国林于2018年10月12日将涉案厂房交给刘文正使用。刘文正于2018年9月30日支付押金22360元，于同日支付十一月租金11180元。梁国林确认并出具收据两张。刘文正于2018年10月24日向关间开、梁国林、李世容发出《律师函》，主张刘文正装修后发现承租厂房实际面积只有430平方米，其已花费装修费26000元，刘文正通知关间开、梁国林、李世容自收到本律师函之日即正式解除《租赁合同》，并由关间开、梁国林、李世容退回已支付的33540元及赔偿装修损失26000元。刘文正于2018年10月26日通过EMS邮政特快专递向关间开、梁国林、李世容以涉案厂房地址送达上述《律师函》，2018年10月28日由“他人收”。梁国林、关间开否认收到该《律师函》。刘文正提交其通过EMS邮政特快专递于2018年11月13日向关间开、梁国林、李世容以涉案厂房地址寄送钥匙的快递单及快递费用交费单，拟证明其已将涉案租赁物交还被告。该快递于2018年11月14日被“他人收”。梁国林、关间开对此证据不予确认。刘文正提交照片若干张，拟证明其对涉案厂房进行装修翻新。梁国林、关间开对此证据不予确认。刘文正提交其与关间开之间的微信聊天记录截图，其中多次说到涉案厂房面积差异问题，同时在2018年11月13日13时25分，刘文正发出消息“之前已经把一套钥匙给你们，现在把剩余钥匙都快递归还，请自行收回出租厂房”。梁国林对此证据不清楚，关间开对此证据认为租赁面积包括电梯、公摊面积共860平方米。2018年10月4日，刘文正曾与关间开协商修好电梯事宜。关间开、梁国林、李世容提交涉案厂房电梯维修工程费收据一份，无公章，金额为58000元，拟证明关间开、梁国林、李世容按刘文正要求维修好电梯的费用。刘文正对此证据不予确认，认为电梯是关间开、梁国林、李世容的，由关间开、梁国林、李世容维修是正常的。一审庭审之日，刘文正与梁国林、关间开一致同意于2019年3月25日后由梁国林、关间开收回涉案厂房自行处理。刘文正在一审庭审中主张其将对其装修费用、厂房面积进行鉴定，并向一审法院提交书面鉴定申请。针对刘文正主张对涉案厂房第二层装修进行鉴定，一审法院依法摇珠选定广东丰帆工程咨询有限公司进行该项鉴定，该公司于2019年4月26日向一审法院发出《补充资料的函》，一审法院依法送达各方当事人。刘文正向一审法院说明：因材料缺失，作出说明如下：1、出租方称房屋共860平方米，13元/平方米，每月租金11180元，保证金为两个月租金共22360元，上述资料均有收据为证。2、因刘文正委托非正式装修公司的装修工人，没有工程施工图及其CAD电子文档。3、装修费26000元收据材料以附件形式提供。4、因刘文正委托非正式装修公司的装修工人，没有工程施工合同。5、因刘文正委托非正式装修公司的装修工人，没有工程竣工图及其CAD电子文档。梁国林、关间开向一审法院说明：甲乙双方经友好协商约定厂房面积共860平方米，单价13元/平方米，每月租金11180元，交纳保证金为两个月租金共22360元，这是双方经过共同协商才达成一致，才签订租赁协议，交纳了租金、保证金后，合同协议生效。对其他要求补充资料不清楚，合同生效，厂房交给刘文正已确立双方的协议履行，具体装修情况与甲方无关，甲乙双方只是厂房的租赁关系。广东丰帆工程咨询有限公司于2019年5月24日作出《无法评估函》，称收到的补充资料仍不符合评估要求，我司无法开展评估工作，现将此案退回法院。针对刘文正申请对涉案厂房面积进行测绘，一审法院依法摇珠选定广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司进行该项鉴定，该公司于2019年5月24日安排测绘作业人员与法院工作人员一起前往涉案厂房查看，因梁国林、关间开阻挠，无法正常开展测绘工作。本案一审审判长及主审法官于2019年6月27日再次组织刘文正与梁国林、关间开及评估公司工作人员前往涉案厂房组织测绘，梁国林、关间开再次拒绝并阻挠。广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司于2019年7月3日作出《无法测绘的函》，并开具测绘费2000元的发票。刘文正为此支付测绘费2000元。2019年8月5日，关间开、梁国林、李世容向一审法院提交申请要求对涉案厂房面积进行测绘，一审法院经摇珠选定广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司进行该次测绘，因关间开、梁国林、李世容提出异议，一审法院撤销该次摇珠，并重新摇珠选定广东建准检测技术有限公司进行该次测绘，该公司于2019年11月1日作出编号为建准鉴字【2019】××号《广州市花都区××镇××路××号第××栋第二层面积测绘报告》，得出结论：钢筋混凝土644.4平方米，简易电梯5.44平方米，简易厨房64.8平方米，总面积714.64平方米。关间开、梁国林、李世容为此项鉴定支付鉴定费18000元。刘文正对此报告作出意见：涉案房屋构造特别，从前门闸门进入，第二层即为刘文正实际承租房屋楼层，但从后门铁门进入，第三层才是刘文正实际承租房屋楼层。故上述报告比刘文正实际承租楼层面积约增加120平方米，实际测绘楼层比刘文正实际承租楼层的右边飘出一个空地，约60平方米，实际测绘楼层比刘文正实际承租楼层的后边飘出一个搭建棚，约60平方米，共120平方米。综上所述，刘文正实际租用房屋楼层面积应为594.64平方米，与《租赁协议》约定的860平方米面积相距甚远，导致刘文正为案涉厂房购买的设备、办公用品均无法使用。刘文正提交袁北京、彭时慧、李小建的《证人证言》三份，时间为2019年6月26日，其内容基本相同，均陈述2018年10月10日，刘文正委托其对涉案厂房进行装修，但厂房构造特别，从前门闸门进入，第二层即为刘文正实际承租房屋楼层，但从后门铁门进入，第三层才是刘文正实际承租房屋楼层，实际面积是450平方米。梁国林确认：其第一项反诉请求中的67080元，为2018年10月1日至2019年3月的租金，没有扣除刘文正已支付的2018年11月的租金。一审法院认为：刘文正与梁国林签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立有效，各方均应恪守履行。刘文正主张涉案厂房面积不足860平方米，实际仅为430平方米，并发出律师函要求解除合同，但刘文正作为承租人，对涉案厂房存在少量面积差而无法在签订合同时得知情有可原，但刘文正所称在装修后发现实际面积只有约定的860平方米的一半即430平方米，如此巨大的面积差，刘文正在签订合同时应具有审慎义务，承租涉案厂房前理应对涉案厂房的实际面积进行考察，且刘文正提交的三份《证人证言》虽不能用于否认由专业的司法鉴定机构即广东建准检测技术有限公司出具的测绘报告，但从一个侧面反映，刘文正如果通过普通人即可以进行测绘面积，在承租涉案厂房时为何并未及时发现涉案厂房与租赁合同上的面积存在差异？根据广东建准检测技术有限公司出具的测绘报告，涉案厂房的总面积为714.64平方米，其中钢筋混凝土面积也为644.4平方米，虽然没有刘文正所述的巨大差异，但确实存在租赁面积差异，梁国林对此存在过错。因刘文正与梁国林、关间开在2019年3月25日一致同意将涉案厂房交回梁国林自行处理，至此合同已无法实际履行，因此，刘文正主张解除上述《租赁协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。因刘文正承租时未对涉案厂房现状进行审慎查看，梁国林出租的涉案厂房确实存在一定面积差异，因此合同解除双方均存在过错，一审法院酌定刘文正承担50%的过错，梁国林应承担50%的过错。刘文正主张其将律师函、钥匙寄给梁国林，该快递签收为“他人收”，收件人地址为涉案厂房门卫或保安亭，并不是梁国林身份地址，也未提交证据证明梁国林居住在涉案厂房处，因梁国林已将涉案厂房交给刘文正，在2018年11月厂房仍在刘文正的占有使用中，刘文正没有充分证据证明梁国林本人收到律师函及钥匙。交接涉案厂房事宜，并不是仅仅寄回钥匙就可以全部完成，且即使刘文正确实寄出钥匙，仅将钥匙寄往涉案厂房保安亭也是不安全、不合适的，因此对刘文正主张其已向梁国林寄送律师函及于2018年11月14日对厂房完成交接，一审法院不予认可。故一审法院认定解除《租赁协议》日期为一审庭审之日即2019年3月25日。刘文正使用涉案厂房的租金理应支付，刘文正应支付自2018年11月1日至2019年3月25日的租金，但根据广东建准检测技术有限公司出具的测绘报告，涉案厂房的总面积为714.64平方米，按照单价13元/平方米，租金应变更为每月9290.32元，经核算，自2018年11月1日至2019年3月25日的租金为44653.47元（9290.32×4+9290.32÷31×25），减去刘文正已支付的2018年11月的租金11180元，刘文正尚应支付租金33473.47元。因此梁国林主张刘文正向其支付33473.47元，一审法院予以支持，超过部分不予支持。如上所述，对合同解除，刘文正应承担50%的过错，梁国林应承担50%的过错，因此刘文正主张梁国林向其返还保证金的一半的诉讼请求，一审法院予以支持，返还金额为11180元。双方对合同解除均存在一定过错，对刘文正主张梁国林向其支付退回保证金的利息的诉讼请求，一审法院不予支持。刘文正主张关间开、梁国林、李世容向其支付装修费26000元，但未提交充分证据证明，并因此也未能作出评估鉴定结论，刘文正应承担举证不能责任，且刘文正对合同解除也存在过错，因此，对刘文正主张该项装修费支付的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。因电梯维修受益方仍然是权属人李世容及出租方梁国林，而刘文正并未实际长期使用电梯，且梁国林对合同解除存在过错，因此，梁国林主张刘文正向其支付电梯维修费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。由于李世容并非《租赁协议》合同相对方，刘文正对其提出的诉讼请求，没有理由和依据，一审法院不予支持。关间开作为梁国林签订合同时的代理人在合同尾部的代表处签名，刘文正对此也应知悉，关间开的代理行为的后果应由梁国林承担，因此，刘文正针对关间开的诉讼请求，一审法院不予支持。因刘文正申请对涉案厂房面积进行测绘，但因两次均受到梁国林阻挠未果，刘文正为此支付测绘费2000元，因之后梁国林向一审法院申请测绘鉴定，并由广东建准检测技术有限公司出具测绘报告，面积确实存在差异，因此刘文正之前的测绘费及梁国林申请的测绘鉴定费应由梁国林承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2020年3月24日作出如下判决：一、确认刘文正与梁国林签订的《租赁合同》于2019年3月25日解除；二、梁国林于本判决发生法律效力之日起十日内向刘文正返还保证金的一半即11180元；三、刘文正于本判决发生法律效力之日起十日内向梁国林支付自2018年11月1日至2019年3月25日的欠付租金33473.47元；四、驳回刘文正的其他诉讼请求；五、驳回梁国林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9919.32元，由刘文正负担4748.12元，由梁国林负担5171.2元。反诉案件受理费1400.8元，由刘文正负担374.88元，由梁国林负担1025.92元。测绘费2000元、鉴定费18000元，由梁国林负担。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。因梁国林在本案中并未提起上诉，故其在答辩意见中陈述的对一审判决的不同意见，不属于本案二审审理范围，本院不作审查。综合双方的诉辩意见，本案二审应审查的争议焦点为：一是涉案《租赁协议》解除的责任认定；二是涉案《租赁协议》实际解除的时间及关间开、梁国林、李世容应否向刘文正返还租赁保证金、11月租金及装修费。关于涉案《租赁协议》解除的责任认定问题。刘文正上诉主张，涉案租赁合同约定的面积为860平方米，但实际租赁面积仅为430平方米，存在巨大差异，导致无法达到租赁的目的，梁国林根本违约，租赁合同解除的过错责任应全部在梁国林。对此本院认为，刘文正作为承租人，在承租涉案厂房前负有查看场地的义务，对涉案厂房的结构构造应有充分了解。刘文正称涉案厂房的实际面积只有约定面积的一半，虽然双方均确认涉案厂房在交付时没有进行测量及核实面积，但如此巨大的面积差应为普通人肉眼可见的差异，并非只有通过专业的测量才会发现。按照常理，如果涉案厂房实际面积与租赁合同约定面积相差400多平方米，刘文正在接收涉案厂房时理应察觉并提出异议。但刘文正在涉案厂房交付时并未就面积问题提出异议，而是在对场地进行装修后才提出该问题，其自身存在一定的责任。一审通过对涉案厂房进行测绘，认定厂房总面积为714.64平方米，与租赁合同约定的860平方米确实存在租赁面积差异，出租人梁国林存在50%过错，并且在租金标准方面已经依据测绘的面积进行调整，并对之前刘文正多缴纳的租金进行扣减，处理正确。该处理结果亦已有利于刘文正，故刘文正主张租赁合同解除的过错责任应全部在梁国林，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于涉案《租赁协议》实际解除的时间及关间开、梁国林、李世容应否向刘文正返还租赁保证金、11月租金及装修费的问题。刘文正上诉主张，其已经向关间开、梁国林、李世容寄送要求解除合同的《律师函》，并在10月28日显示“他人收”，涉案《租赁协议》应在10月28日解除，并非2019年3月25日。本院认为，刘文正虽向关间开、梁国林、李世容寄送《律师函》，但邮寄地址为涉案厂房地址，刘文正并未举证证明此时涉案厂房已在梁国林方控制下或是梁国林方居住在涉案厂房处，故不能认定上述《律师函》已被梁国林方签收，该《律师函》不能达到涉案《租赁协议》解除的效力。一审认定解除《租赁协议》日期为一审庭审之日，认定正确，本院予以维持。因涉案《租赁协议》到2019年3月25日解除，故刘文正主张的11月租金应予退还不成立，本院不予支持。关于租赁保证金。如前所述，涉案《租赁协议》的解除双方均有过错，一审判令梁国林退还一半租赁保证金给刘文正，处理并无不当。刘文正主张租赁保证金应全额返还，理由不成立。至于装修费，因刘文正对此并未提交充分证据予以证明，本院不予支持。综上所述，刘文正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1009元，由刘文正负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二〇年九月二十八日书记员  陈婷婷郭蔚琳