山东省淄博市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁03执复149号 复议申请人（异议人、被执行人）：崔爱辉，男，1967年6月11日出生，汉族，住淄博市临淄区。 申请执行人：刘丽芸，女，1970年6月13日出生，汉族，住淄博市张店区。 被执行人：张霞，女，1970年6月29日出生，汉族，住淄博市临淄区。 复议申请人崔爱辉因不服淄博市临淄区人民法院（以下简称临淄法院）（2020）鲁0305执异48号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 临淄法院在执行刘丽芸与张霞、崔爱辉民间借贷纠纷一案中，异议人崔爱辉对拍卖位于淄博市临淄区金茵小区29号楼2单元102室房产不服，向该院提出书面异议称，临淄法院正在拍卖金茵29号楼2单元102室房产，该房产属于崔爱辉及于明艳共同所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条及《中华人民共和国担保法》第十七条第二款的规定，案外人的财产不能在债务人的抵押财产处置以前先行处置。被执行人张霞已经给刘丽芸提供了第0001414号海阳房产作为抵押，经双方当事人签字同意，抵押合同合法有效。该抵押房产并非小产权房，只因公司破产，房屋没有办理产权证。根据最高人民法院转发的住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知精神，不具备初始登记条件的，原则上进行现状处置。人民法院可以处理此房产。金茵房产因存在案外第三人，应优先拍卖抵押物实现债权，以免损害案外第三人利益。拍卖金茵房产应参照2018年6月前后的拍卖价格。金茵房产于2017年被查封，应于2018年6月中旬即完成此房拍卖手续，估价期间应为2018年6月中旬金茵小区1楼的平均价格。目前评估价为2019年12月，拍卖时间为疫情期间，不能反映房产。请求停止拍卖金茵小区29号楼2单元102房产。 临淄法院查明，刘丽芸与张霞、崔爱辉民间借贷纠纷一案，该院受理后，根据刘丽芸的申请，该院对崔爱辉名下（他人共有）位于临淄区××小区××楼××室房产进行了轮候查封。后经审理，临淄法院于2017年3月23日作出（2017）鲁0305民初48号民事判决，判决：一、张霞、崔爱辉于本判决生效后十日内归还刘丽芸借款812420.00元及利息36418.30元；二、驳回刘丽芸的其他诉讼请求。案件受理费6248.00元，诉讼保全费4868.00元，由刘丽芸负担265.00元，张霞、崔爱辉负担10851.00元。张霞、崔爱辉不服该判决，向淄博市中级人民法院提起上诉，淄博市中级人民法院于2017年11月1日作出（2017）鲁03民终2150号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，张霞、崔爱辉未按判决履行，刘丽芸向临淄法院申请强制执行，该院依法受理。执行中，该院拟对上述查封房产进行拍卖。崔爱辉遂提出上述异议。 临淄法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定，财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。本案中，案涉房产登记为被执行人崔爱辉与他人共有，根据上述规定，该院对该房产进行查封并拍卖，并无不当。关于崔爱辉主张应先执行“海阳房产”，因该主张于法无据，不予支持。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款规定，起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。评估价系起拍价的参考，最终成交价格受多种因素的影响。崔爱辉主张应参照2018年6月时期的价格进行拍卖，疫情期间停止拍卖案涉房产，于法无据，不予支持。综上所述，崔爱辉所提异议不成立，应予驳回。临淄法院遂驳回崔爱辉的异议请求。 复议申请人崔爱辉向本院申请复议称，一、原审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四十条规定并未确定可以拍卖第三人的财产，且临淄法院并未通知共有人。二、原审法院应优先拍卖抵押物实现债权。申请执行人刘丽芸在借款合同中该约定用第0001414号海阳房产作为抵押，抵押合同合法有效。该房产并非小产权房，只是因为公司破产，还没有办理产权证。而本案执行的金茵房产存在案外第三人，应当优先拍卖抵押物实现债权，以免损害案外人第三人利息。三、拍卖涉案房产应参照2018年6月前后的拍卖价格。临淄法院于2017年11月30日下达（2017）鲁0305执2553号执行裁定书，涉案金茵房产在2017年即被轮候查封，于2018年1月转为首封。该房应当于2018年6月中旬即可完成此房拍卖手续。由于该案查封了复议申请人崔爱辉五套房产，另协议一套房产，还查封崔爱辉的工资，在这种情况下，还款只能由拍卖房产完成执行。临淄法院采用2019年12月疫情期间的评估价对复议申请人不公平。综上，复议申请人应当撤销（2020）鲁0305执异48号执行裁定，停止拍卖涉案金茵小区29号楼2单元102号房产，待处理完双方约定抵押财产后再行拍卖金茵小区房产。 本案查明的事实与博山法院查明的一致。 本院认为,本案争议的焦点问题是复议申请人崔爱辉要求停止对金茵小区涉案房产拍卖的理由是否成立。第一，关于能否对复议申请人与第三人共有的房产进行拍卖的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。本案中，因被执行人崔爱辉未履行生效法律文书确定的义务，根据上述法律规定，临淄法院有权对其与第三人共有的房产进行查封。另，鉴于第三人并未与债权人协议分割涉案房产且涉案房产也并未进入析产诉讼程序，复议申请人以此要求中止涉案房产的执行，应不予支持。且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条的规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施，因此，临淄法院有权对查封的涉案房产予以拍卖，但在执行过程中应在共有财产范围内对被执行人崔爱辉所享有的财产份额进行执行。 第二，关于应否先执行复议申请人主张的“海阳房产”的问题。在本案的执行依据中，并未涉及“海阳房产”的优先受偿权的问题，且据复议申请人称“海阳房产”现并未登记在被执行人名下，在此情况下，复议申请人主张应先执行“海阳房产”于法无据。第三，关于复议申请人提出应参照2018年6月时期的价格进行拍卖的问题。复议申请人并未提供证据证实临淄法院的评估程序具有严重违法的情形，且评估报告的评估价值只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格需由市场检验。复议申请人以评估价格低为由要求停止拍卖，不应予以支持，且要求参照2018年6月的房产价格亦无法律依据，本院不予支持。综上，复议申请人的复议理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人崔爱辉的复议申请；维持淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305执异48号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  孙广学 审判员  卫雁冰 审判员  邢 菲 二〇二〇年九月二十八日 书记员  高梦琪