苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初3588号 原告：王善继，男，1977年7月27日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：王春芳，江苏虎丘律师事务所律师。 被告：梁业红，男，1978年10月19日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：鲁忠，江苏政纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明华，江苏政纬律师事务所律师。 被告：田绪梅，女，1980年1月12日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 原告王善继与被告梁业红、田绪梅房屋租赁合同一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告王善继及其委托诉讼代理人王春芳、被告梁业红的委托诉讼代理人张明华、被告田绪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王善继向本院提出诉讼请求：判令两被告支付原告房屋占有使用费110037元。事实和理由：2017年10月起，原告向案外人陈秋明承租了苏州市姑苏区X号房屋，用于经营婚纱店。2017年10月16日，原告与被告梁业红签订房屋租赁合同，原告将承租房屋的南面一半租给被告梁业红使用，用于婚纱店经营，租期为一年，从2018年10月20日起至2019年10月20日止，租金为20万元整。2018年3月，梁业红擅自将店面转让给被告田绪梅，房屋由被告田绪梅承租使用。2019年6月4日，因山塘片区(虎丘街道)“331”整治对房屋张贴封条，不准经营，原告将自己使用的一半房屋交还给了房东陈秋明，但被告拒不将房屋交还给原告，直至2020年1月8日经劝解后将租赁的房屋返还，但尚欠110037元房租未付。原告多次催讨，被告均无理拒绝。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉请。 被告梁业红辩称，我方承租的婚纱店于2018年3月23日转让给田绪梅，原告是知情的，并且我方已支付一年租金20万元，故我方不应承担房屋占有使用费。 被告田绪梅辩称，我向梁业红转租过来的房屋，因苏州市331整顿，无法继续使用房屋，我不应该承担占有使用费，而且原告还应赔偿我装修损失，我已经另案起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告王善继提交了房屋租赁合同、（2019）苏0508民初8671号民事判决书等证据，被告梁业红提交了收据、银行汇款单复印件、转让协议复印件等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于苏州市姑苏区X号房屋1997年2月3日登记为陈秋明所有，陈秋明对房屋进行过翻建。2017年10月起，陈秋明将上述房屋的一层（面积约120平米）出租给王善继用于经营婚纱店，双方于2017年10月18日签订《房屋租赁合同》一份，约定租期自2017年10月10日至2018年10月10日，房租为一年19万元。2018年10月17日，双方续签租赁合同，租期延长至2019年10月10日，租金为一年19万元。 2017年10月16日，王善继与梁业红签订房屋租赁合同，将承租房屋南面半间转租给梁业红经营婚纱店，租赁合同自2017年10月20日起至2018年10月20日止，租金20万元整，租赁期满后，如果梁业红需要继续租赁，需提前一个月提出，王善继收到要求后15日内答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，同等条件下，梁业红享有优先租赁的权利。合同另有手写内容“2018-2019两年房租不涨，后面根据房东涨价浮动在订”、“半途不收回，给你使用。”梁业红向王善继支付租金20万元。 2018年3月，梁业红将自己使用部分的店面整体（包括室内装修、遗留货物及未到期租金等）转让给田绪梅，由田绪梅在此处继续经营。后王善继与田绪梅约定转租部分的年租金也为19万元，田绪梅先后向王善继支付了15万元。2019年4月23日，山塘片区（虎丘街道）“331”整治工作专班向田绪梅经营的婚纱店发出告知书，认为根据苏州市“331”专项火灾隐患整治行动及“9+1”场所整治要求，因其经营场所涉嫌消防隐患、违法建设、无证无照经营、安全隐患等原因，要求配合整治。2019年4月26日前后，田绪梅将店铺关闭，王善继向其返还了未到期的5万元租金，但因田绪梅向王善继提出装修损失补偿等要求，双方未能就交还房屋事项达成一致意见。2019年5月期间，田绪梅又在店铺内经营了一段时间进行清货，后关闭店铺，但遗留部分货物在室内。2019年5月24日，山塘片区（虎丘街道）“331”整治工作专班向王善继经营的婚纱店发出告知书，认为经营场所存在消防安全隐患，要求其配合整治。2019年6月4日，整治工作专班于对店面张贴了封条，婚纱店停止经营。之后，王善继将自用部分房屋腾清后交还了陈秋明。因田绪梅尚有物品遗留室内，该部分房屋未能交还。 陈秋明因王善继未支付房租及占用使用费，未交还部分房屋，诉至本院[（2019）苏0508民初8671号]，该案审理中本院追加田绪梅作为第三人参加诉讼，经本院组织调解，田绪梅于2020年1月8日将南半间房屋腾清后向王善继交付了房屋钥匙，王善继随后将钥匙交还陈秋明。本院于2020年5月12日作出（2019）苏0508民初8671号民事判决书，该判决书认为：王善继无法继续在租赁房屋内经营婚纱店，与陈秋明提供的房屋不能用于该项目经营存在一定的关联。在此情况下，双方未协商解除合同或者行使解除权，在剩余租赁期内，应当按照房屋的实际占有使用状况结算租金。王善继先腾清交还一半房屋，陈秋明亦表示接受，该部分房屋的租金可计算至2019年6月4日止；另一半房屋虽然使用受限，但仍由王善继转租的田绪梅继续占用，王善继应当承担该部分房屋的租金，考虑到该部分房屋因用途问题不能继续用于经营，本院对租金标准予以调整，按合同约定标准的70%计算。2018年10月10日至2018年6月4日，计238天，租金按合同约定的标准计算，应为190000元÷366天×238天=123552元；2019年6月4日至2019年10月10日，计128天，继续占有一半的房屋，按照合同约定的租金标准的一半为基准计算，应为95000元×70%÷366天×128天=23257元。以上两项合计146809元，王善继已经支付113000元，还需补足33809元。合同到期后，王善继应当按照合同约定向陈秋明交还全部房屋，但其仍继续占用，至本院调解后方于2020年1月8日向陈秋明交还剩余一半房屋，应当承担该部分房屋的使用费。鉴于该部分费用因王善继违约未交还房屋导致，陈秋明主张按合同租金标准计算并无不当，考虑到陈秋明已经收回一半房屋，本院仍按合同约定的全部租金标准的一半来计算。自2019年10月11日至2020年1月8日，计90天，本院确定使用费金额为95000元÷366天×90天=23361元。据此，该案判决王善继支付陈秋明租金、房屋使用费合计57170元。该案已发生法律效力。 王善继诉讼中陈述，其将房屋转租给梁业红使用，合同上写的是一年，但实际是长期使用的，梁业红将婚纱店转让给田绪梅的事，其不知情。后来其与田绪梅商量房租是一年19万元，田绪梅支付15万元房租。后来因为331整改，田绪梅不做了，2019年4月26日，其把剩余的房租5万元退还给田绪梅，但田绪梅拒绝交钥匙，要房东签署以后有拆迁利益归她的协议才肯交钥匙。2019年6月4日，331专班组贴了封条，不能经营了，其将自己控制的房屋交还给房东陈秋明，但田绪梅拒绝交付房屋。王善继陈述租金、房屋使用费的计算方法为：2018年10月20日至2019年6月4日：190000元÷366天×228天=118360元；2019年6月5日至2019年10月20日：190000元÷366天×138天×70%=50147元；2019年10月21日至2020年1月8日：190000元÷366天×80天=41530元，上述合计210037元，扣除田绪梅已付10万元，应付110037元。 田绪梅诉讼中陈述，其于2019年4月26日搬完东西，王善继退还了5万元房租。搬好后，其向王善继交钥匙，王善继没有接收，说为了其好。后来王善继让其回来做，其表示说能做三五个月再交房租，其回来经营过程中，2019年5月26日，王善继把门锁了，其报警，公安让其再跑几天货，后来到2019年6月5日王善继再次锁门，之后一直没有开过。 本院认为，王善继将其承租的部分房屋转租给梁业红使用，出租人陈秋明未提出异议，双方签订的租赁合同合法有效。虽然王善继否认对梁业红将婚纱店转让给田绪梅知情，但是王善继事后与田绪梅达成租金按照19万元/年计算的合意，并且收取田绪梅租金15万元，关于退租事宜也与田绪梅进行协商，故应认定王善继对梁业红转让的行为进行了追认，王善继与田绪梅之间形成租赁关系，王善继无权要求梁业红继续支付租金，该诉讼请求，本院不予支持。 王善继与田绪梅租赁合同履行过程中，因苏州市“331”专项火灾隐患整治行动及“9+1”场所整治原因，租赁标的房屋不能继续用作原有用途，双方租赁合同履行遇到障碍。王善继于2019年4月26日退还田绪梅租金5万元表明双方对退房事宜已经达成一致，田绪梅认为王善继应赔偿其装修等损失，即使该主张成立，其应该及时主张权利，而不是在不能经营的情形下继续占有房屋，扩大损失。2018年10月20日至2019年6月4日期间，田绪梅应按合同约定的标准支付租金，王善继主张118360元，本院予以认定。2019年6月4日起至2020年1月8日期间，田绪梅继续占有房屋，应支付房屋占有使用费，然而2019田绪梅在该期间因房屋不能用于经营婚纱相关项目而停止营业，王善继将其占有的房屋交还给陈秋明，陈秋明与王善继之间的租赁合同事实上终止，王善继已经无权出租房屋获利，故王善继要求田绪梅按照合同约定支付占有使用费，于法无据，田绪梅应支付的占用费应与王善继因田绪梅未交房给其造成的损失相当。鉴于王善继除向陈秋明支付相应房屋占有使用费外，尚存在因田绪梅未及时交房产生的其他损失，本院酌情认定田绪梅按照王善继支付给陈秋明2019年6月4日起至2020年1月8日期间房屋占有使用费的1.3倍计算田绪梅应付的使用费，即60603元[（23257+23361）×1.3]。 综上，田绪梅应支付王善继租金、房屋占有使用费178963元（118360+60603），扣除已支付的10万元，还应支付78963元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告田绪梅于本判决生效之日起十日内向原告王善继支付租金、房屋使用费合计78963元； 二、驳回原告王善继的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2502元，减半收取1251元，由原告王善继负担353元，被告田绪梅负担898元；被告田绪梅负担部分，于本判决生效之日起十日内向原告王善继支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  宁晓鹏 二〇二〇年九月二日 书记员  朱琰华