广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0102民初5326号 原告：韦琼珍，女，1968年7月27日出生，汉族，住广西陆川县。 被告：谢红兰，女，1973年5月24日出生，汉族，住广西玉林市陆川县。 委托诉讼代理人：林枫，系被告谢红兰之子。 原告韦琼珍与被告谢红兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告韦琼珍、被告谢红兰的委托诉讼代理人林枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韦琼珍向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告谢红兰退还原告韦琼珍续交的租金9000元；2.请求判令被告谢红兰退还原告韦琼珍已交的保证金5500元；3.请求本案的诉讼费由被告谢红兰承担。事实和理由：2018年10月18日韦琼珍与谢红兰签订了关于南宁市昆仑大道2号广西南宁花鸟市场饮食区第一层第1号场地的租赁合同。合同第4款第（1）条约定：租金交纳按先交租金后使用原则，租金按月度或（按半年）交纳，月租金为人民币￥3000元。租金在合同期内，固定不变。第4条还规定：租赁期满，或甲乙双方按本合同相关条款解除本合同租赁合同（因乙方违约引起合同纠纷的除外），乙方在付清租金，市场管理费、水电费、滞纳金后，其他所有有关费用将保证无息退还给乙方。如果乙方不支付应承担的租金及其它相关费用，甲方可直接从合同保证金中扣除相应费用，剩余部分如数无息退还乙方；乙方向甲方支付的履行金，伍仟伍佰元（￥5500元）。合同至2019年10月17日止。合同期满后，双方口头协商由被告继续承租。但涉案房屋出现严重的漏水问题。自 2019年10月19日续租后的三个月的时间里，韦琼珍先后三次向谢红兰提出维修问题，但时至韦琼珍2020年1月1中旬要撤出不做时，谢红兰仍未给解决，以致于造成韦琼珍无法正常经营。于是韦琼珍在2020年1月18日正式向谢红兰提出不做了，并要求谢红兰退还三个月的租金9000元和上一年度的保证金5500元，但谢红兰不仅不退还剩余的租金，而且连保证金也不给退，故诉至法院。 被告谢红兰辩称：1、原告提出的房屋漏水问题已按时解决。根据市场管理方出具的维修报告显示，市场管理方已在2019年10月12日启动修复，并于2019年11月16日完成修复。2、原告并未于2020年1月中旬提出退租，反而还于2020年1月18日主动向被告支付了2020年1月18日至4月17日的租金。3、原告在2020年1月至4月是继续开门营业的，原告于2020年4月16日通过微信向被告提出退租，于2020年4月18日向被告交还商铺钥匙。且根据市场管理方出具的水电费清单显示，原告在上述期间均产生水电费。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告谢红兰向南宁市桂柳综合市场有限公司（以下简称桂柳公司）租赁南宁市昆仑大道2号广西南宁花鸟市场饮食区第一层第1号商铺，但未与桂柳公司签订租赁合同，双方仅达成了口头租赁协议。2018年10月18日，在未取得桂柳公司同意的情况下，韦琼珍与谢红兰签订了关于南宁市昆仑大道2号广西南宁花鸟市场饮食区第一层第1号场地的租赁合同，合同约定由被告谢红兰将南宁市昆仑大道2号广西南宁花鸟市场饮食区第一层第1号商铺转租给原告韦琼珍使用，月租金为3000元，租期至2019年10月17日止，履约保证金5500元。签订合同当日原告韦琼珍向被告谢红兰支付了保证金5500元，后该商铺一直由原告韦琼珍承租使用。2019年10月17日双方签订的合同到期后，双方未在签订书面续租合同，但原告韦琼珍继续向被告谢红兰支付租金经营，租金每三个月缴纳一次，已支付至2020年4月17日。受新冠××疫情影响，南宁市昆仑大道2号南宁花鸟 市场整体关闭至2020年2月20日，在此期间内原告未能正常营业，关闭时间约一个月。根据被告提供的微信聊天记录显示，原告韦琼珍于2020年4月16日向被告谢红兰的丈夫林坤表示：“林老板我明天清空店面退回去给你，你要不要过来验收”“在玉林老家，锁匙放在亚东处得了”。 另查明，被告谢红兰于2020年3月1日就上述商铺签订了书面的《场地租赁合同》，合同第三条第5款约定：“合同期间，乙方对场地只有使用权，不得用场地做任何形式的担保或抵押，不得私下做任何形式的转租或转包”。 本院认为：关于原被告之间签订的《租赁合同书》效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，被告谢红兰与原告签订《租赁合同书》时，谢红兰未与桂柳公司签订任何书面有效的租赁合同，且被告谢红兰对涉案商铺进行转租未取得桂柳公司的同意，故根据上述规定，原、被告双方基于转租事实而形成的《租赁合同书》应属无效，自订立时起即不具有法律效力。因合同无效取得的房屋押金应予以退还，故本院支持原告要求被告退还保证金5500元的主张。 关于占用费及租金。根据双方当事人的微信聊天记录，本院认定原告韦琼珍实际腾空交付涉案商铺的时间为2020年4月16日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，因被告已实际占有并使用涉案商铺至2020年4月16日，且被告实际缴纳租金至2020年4月17日，故被告辩称原告已占用商铺至其缴纳的租金期满之日，应予支持。但考虑到新冠××疫情影响，市场方已明确关闭至2020年2月20日，本院酌情支持被告谢红兰向原告退还半个月租金1500元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告谢红兰返还原告韦琼珍租房保证金5500元； 二、被告谢红兰向原告韦琼珍退还房屋租金1500元； 三、驳回原告韦琼珍的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费81元，由被告谢红兰负担40元，原告韦琼珍负担41元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 杨 超 二〇二〇年九月十二日 书记员 封佳宝 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。