吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初311号原告（执行案外人）：于维江，男，1973年7月22日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：吕普昌，吉林佰峰律师事务所律师。被告（申请执行人）：吉林安装集团盛安建筑安装有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：薛克明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李全胜，吉林江城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳洋，吉林江城律师事务所实习律师。被告（被执行人）：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：姚闯，该公司总经理。委托诉讼代理人：范继光，吉林东坤律师事务所律师。第三人：张海涛，男，1967年12月6日出生，汉族，吉林顺安消防工程检测公司经理，住吉林省吉林市龙潭区。原告于维江与被告吉林安装集团盛安建筑安装有限公司（以下简称盛安公司）、吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（以下简称荣腾公司）、第三人张海涛案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告于维江及其委托诉讼代理人吕普昌、被告荣腾公司的委托诉讼代理人范继光、第三人张海涛到庭参加诉讼。盛安公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。于维江向本院提出诉讼请求：1.立即停止对于维江购买的坐落于吉林高新技术产业开发区案涉车库（房号案涉号）的强制执行并解除查封；2.确认于维江与张海涛于2015年10月20日签订的《车库出售协议》合法有效，并确认坐落于吉林高新技术产业开发区案涉车库（房号案涉号）归于维江所有；3.盛安公司负担本案的诉讼费用。事实和理由：一、2015年6月18日、9月10日，张海涛与荣腾公司分别签订了《数字电视电话宽带网络承包合同》及《臣山雅苑消防联动及弱电外网小区智能系统建设合同》，张海涛承包荣腾公司所有的臣山雅苑数字电视电话宽带网络工程及消防联动、弱电外网小区智能系统工程，并约定结算工程款以楼房抵付。后张海涛、荣腾公司签订《抵账房屋说明》，荣腾公司用自己开发的案涉车库（房号案涉号），面积31.94平方米，作价31.94万元抵给张海涛用于支付其工程预付款和进度款。于维江与张海涛于2015年9月25日签订《工程合同》，张海涛将其承包的小区智能化工程分包给了于维江，同年10月20日，于维江与张海涛签订《车库出售协议》，张海涛将抵账的案涉车库（房号案涉号）、7号车库、8号车库作价60万元出卖给了于维江，于维江支付全部款项。张海涛与荣腾公司就争议车库已签订了《商品房买卖合同》（预售），并在房产网签备案，荣腾公司已将车库交付张海涛，张海涛已将车库将付于维江。二、因盛安公司与荣腾公司存在建设工程施工合同纠纷，吉林市中级人民法院于2020年4月30日作出（2019）吉02执恢7号之二执行裁定书，对案涉车库进行了查封。2020年6月15日，于维江提出书面异议被（2020）吉02执异187号执行裁定书驳回，故提起本案诉讼。三、根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，于维江取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且于维江在本案中并无过错，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。盛安公司提交书面意见辩称，一、本案中于维江与张海涛房屋买卖的真实性，缺少事实和法律依据。首先，于维江与荣腾公司签订的合同中签章与荣腾公司签章不符，故工程抵账的履行证据缺失，于维江的告诉无事实依据；其次，于维江主张购房款工程款结算证据缺失，于维江主张其向张海涛转账为购房款亦缺乏事实依据，于维江与张海涛或荣腾公司之间均未形成合法有效的购房合同，且以现有时间节点倒推当时双方转账款项为购房款，显然于法无据、于理不合；最后，于维江亦未取得案涉房屋的实际交付，其主张的事实并不成立。二、盛安公司依据吉林市中级人民法院执行裁定书执行案涉房屋，系合理合法的行为。于维江与荣腾公司及张海涛之间为借款抵账行为，于维江与张海涛之间为债权债务关系，与案涉房屋无关。盛安公司依据吉林市中级人民法院执行裁定书执行案涉房屋，系行使合法权益的行为。综上所述，于维江诉请于法无据、于理不合，应依法驳回。荣腾公司辩称，荣腾公司不承担责任。张海涛承包荣腾公司的工程项目，根据协议，荣腾公司将案涉车库抵给张海涛为工程进度款，张海涛又将车库出售给于维江，荣腾公司已按协议为张海涛配合办理了网签并交付了车库，不能办理过户的原因是项目未综合验收，以上均在盛安公司查封之前办理，荣腾公司不承担责任。荣腾公司的公章曾经丢失，更换过公章，本案加盖公章均真实。盛安公司查封不当，应承担责任。荣腾公司与张海涛之间签订的施工协议项目虽未进行验收，但工程已全部施工完毕，并且交付使用，荣腾公司已为多位购房人办理了入住手续。张海涛述称，张海涛于盛安公司查封之前即已向于维江交付车库并办理相关手续，不应承担责任。张海涛与荣腾公司于2015年签订工程承包协议，约定以案涉车库抵工程款。荣腾公司于2015年就将案涉车库抵顶给张海涛，同年张海涛将车库出售给于维江。于维江在盛安公司查封之前已将全部购房款支付给张海涛，张海涛已办理网签，以上均在盛安公司查封前办理。张海涛不存在过错，不能办理过户的原因是荣腾公司项目未综合验收。张海涛承包荣腾公司的项目已完成，荣腾公司尚欠张海涛工程款，双方以车库抵顶工程款真实有效，争议车库不应列入执行范围。盛安公司查封不当，应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：因荣腾公司未按约定履行（2016）吉02民初181号民事调解书，盛安公司向本院申请执行。执行中，本院于2020年4月29日作出（2019）吉02执恢7号之二执行裁定，查封了位于吉林高新技术产业开发区（含案涉车库），查封期限三年。于维江于2020年6月15日向本院提出书面执行异议，本院于2020年6月28日作出（2020）吉02执异187号执行裁定书，驳回了其异议申请。于维江不服，在法定期限内提起本案诉讼。2015年6月18日、9月10日，张海涛与荣腾公司分别签订了《数字电视电话宽带网络承包合同》及《臣山雅苑消防联动及弱电外网小区智能系统建设合同》，并约定结算工程款以楼房抵付。后张海涛、荣腾公司签订《抵账房屋说明》，荣腾公司用案涉车库，面积31.94平方米，作价31.94万元，抵给张海涛用于支付其工程预付款和进度款。2015年10月20日，张海涛与于维江就案涉车库签订《车库出售协议》，约定张海涛以60万元价格将包含案涉车库在内的3个车库出售给于维江，同时约定签订协议后三日内于维江支付购房定金5万元，其余尾款分批以现金或工程抵账方式给付。于维江向本院分别提交了2016年1月10日、2016年1月19日、2016年4月1日、2016年9月16日、2016年10月10日、2016年11月1日、2016年11月17日、2016年12月31日、2017年1月16日、2017年2月16日、2017年2月17日、2017年3月27日向张海涛转款的银行交易凭证，累计金额42.5万元。张海涛于2015年10月13日出具收到于维江购臣山雅苑车库定金5万元收条，于2016年1月26日出具收到于维江购臣山雅苑车库款12.5万元收条，上述2份收条张海涛均于落款收款人处签名并捺印。2016年10月15日，张海涛与荣腾公司就案涉车库签订了《商品房买卖合同（预售）》并向吉林市房地产市场管理中心办理了备案。2017年9月8日，张海涛向吉林市物业维修资金管理中心交纳1,533元，该中心于当日出具票据。2019年5月21日、2019年10月19日，于维江向荣腾公司交纳电费、水费，荣腾公司出具收据并加盖公章。认定以上事实的证据有：（2020）吉02执异187号执行裁定书、《数字电视电话宽带网络承包合同》、《臣山雅苑消防联动及弱电外网小区智能系统建设合同》、《抵账房屋说明》、《车库出售协议》、银行转款交易凭证、收条、《商品房买卖合同（预售）》、住宅专项维修基金票据、荣腾公司收款收据等。本院认为，本案争议的焦点问题为于维江对案涉车库是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，于维江应当举证证明其同时符合该条规定的四项法定条件。荣腾公司以案涉车库抵顶欠付张海涛的工程预付款和进度款，后于维江与张海涛在案涉车库查封之前即2015年10月20日，就案涉车库签订《车库出售协议》，约定张海涛以60万元价格将包含案涉车库在内的3个车库出售给于维江。依据该份协议书，双方当事人关于车库具体位置、交易价格、支付方式等主要权利与义务的约定是明确的，张海涛与于维江均签名并捺印。该协议书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，故本院对于维江请求确认其与张海涛签订的《车库出售协议》效力的诉讼请求予以支持。如前所述，于维江在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，于维江提交的银行转款交易凭证及张海涛出具的收条相互印证，证明于维江已支付了案涉车库购房款，其提供的荣腾公司盖章的电费、水费收款收据可以证明其已实际占有案涉车库。案涉小区房屋因未能验收暂不能办理更名过户，非因于维江自身原因所致，故其对案涉车库享有排除执行的民事权益。另，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产物权以登记为公示生效的要件。本案中，因案涉车库暂未办理产权登记，故本院对于维江要求确认案涉车库归其所有的诉请不予支持。综上所述，于维江的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：一、确认于维江与张海涛2015年10月20日签订的《车库出售协议》有效；二、不得执行坐落于吉林高新技术产业开发区案涉车库（房号案涉房号）房屋；三、驳回于维江的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由吉林安装集团盛安建筑安装有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异187号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  王 东二〇二〇年九月二十二日书记员  李元生