四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终1923号 上诉人（原审原告）：尧华玉，女，1955年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：邓娟娟，系尧华玉之女，1981年4月16日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）：宜宾市俊辰房地产营销策划有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区南岸**吉祥名都小区******，统一社会信用代码91511502080702781G。 法定代表人：刘乾蓉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：袁正丽，四川竹海律师事务所律师，执业证号15115201811023163。 委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师，执业证号15115201511702904。 上诉人尧华玉因与被上诉人宜宾市俊辰房地产营销策划有限公司（以下简称俊辰公司）居间合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷并询问双方当事人，认为事实清楚，决定不开庭审理。现已审理终结。 上诉人尧华玉上诉请求：1.要求撤销俊辰公司与尧华玉签订的《房屋买卖合同》；2.请求法院依法判决被上诉人俊辰公司返还上诉人尧华玉违约金15000元及利息10800元，(利息计算方式以15000元为基数，按月利率2%计算。从2017年1月7日至2020年6月20日止)共计25800元；3.请求法院依法判决确认被上诉人俊辰公司与上诉人尧华玉签订的《房屋转让（买卖）居间合同》无效；4.本案诉讼费由被上诉人俊辰公司承担。 被上诉人俊辰公司答辩称，1.尧华玉不是本案适格主体；2.尧华玉系完全民事行为能力人，其签订的合同，系其真实意思表示，合法有效；3.尧华玉要求撤销合同、返还违约金及利息毫无事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，尧华玉与俊辰公司签订的买卖合同合法有效，其要求撤销合同、返还违约金及利息毫无事实和法律依据，请求法院依法驳回其上诉请求。 上诉人尧华玉向一审法院提出诉讼请求：1.要求撤销俊辰公司与尧华玉签订的《房屋买卖合同》；2.要求俊辰公司返还尧华玉违约金15000元及利息10800元，共计25800元。审理中，尧华玉变更第一项诉讼请求为原双方当事人签订的《房屋转让（买卖）居间合同》无效，变更第二项诉讼请求为要求俊辰公司返还尧华玉违约金15000元。事实和理由诉称：2017年11月7日，尧华玉（无完全民事行为能力人，眼睛做了手术出院的，耳朵失聪，有残疾人证）在证件没有带齐全、没有通知其子女的情况下与俊辰公司的分店经理李洪在宜宾市翠屏区签订了一份效力待定的《房屋转让（买卖）居间合同》（合同字体太小，正常人看起来都比较困难，没有为老年人提供老花镜更看不清楚合同内容，还谎称是尧华玉代理人邓娟娟的熟人、朋友，以骗取尧华玉的信任）。合同存在争议，有重大失误，房屋“转让房屋类别为住宅，坐落于宜宾市的房产，”（第二条：甲方对产权及出卖权的申明）存在责任人不明确的时候，居间方未尽到居间人应尽责任，不顾为出卖人尧华玉成交必要要素是自己的法定义务，在合同中采取了某些手段，设置了一道不能实现的附条件，缺失本案要素的委托公证书，合同内容每条每款在现实中缺少履行本案合同的必要条件。2017年11月7日，俊辰公司内部合同签订的直接利害人连同十几名陌生人（俊辰公司员工）采取某些手段要求尧华玉交出现金15000元作为违约金才罢休。俊辰公司在签订合同时，已以保管的名义开具收条收走了房屋权证（翠屏区字第××号）、国有土地使用证（宜市北国用2003字第1991号），直到尧华玉交了违约金15000元才退回。出卖价格与合同上的价格不符合，相差两万余元。房屋钥匙是从尧华玉代理人邓娟娟手中借出，至今未归还。 一审法院认定事实，2017年6月30日，李清华、刘洪委托尧华玉作为其代理人代其出售位于宜宾市翠屏区房屋【房屋所有权证号为:宜宾市房权证翠屏区字第××号，国有土地使用权证号为：宜市北国用（2003）字第1991号】，双方对委托事项进行了公证。2017年11月7日，尧华玉作为李清华（出售方／甲方）的代理人与黄树银（买受方／乙方）、俊辰公司（居间方／丙方）签订《房屋转让（买卖）居间合同书》，甲方将其所有的坐落于宜宾市的房产出售给乙方，房屋总价290800元。三方对付款方式及期限、房屋交付、丙方佣金及收取方式作了详细约定。当日，俊辰公司收到上述房屋的所有权证原件一本、国有土地使用权原件一本及定金代管10000元。审理中，双方均认可合同签订后并未实际履行上述合同。俊辰公司自认共计收到尧华玉15000元，其中10000元是违约金，5000元是房屋中介费。 二审另查明，上诉人尧华玉在一、二审诉讼中均要求撤销俊辰公司与尧华玉签订的《房屋买卖合同》，但本案中双方当事人仅签订过《房屋转让（买卖）居间合同》，上诉人该项主张在一审庭审中予以了变更确认所诉《房屋买卖合同》暨《房屋转让（买卖）居间合同》。双方当事人签订的《房屋转让（买卖）居间合同》第八条载明：“违约责任按以下第（1、2、3）处理。1.在本合同约定的期限内如甲方违约不售或到期不配合办理手续，则甲方除退还乙方定金外、另支付等额现金给乙方作为经济补偿、并赔偿丙方全额中介佣金，如乙方违约到期不购或到期不配合办理手续，则乙方无权要求甲方退还已收定金、并且无权要求丙方退还已收佣金……” 还查明，2017年12月22日尧华玉以刘洪、李清华的代理人身份作为出卖人与肖元国、赵义坤作为买受人就宜宾市翠屏区房屋签订了《房屋买卖合同》，并于12月29日就该房屋分别作为义务人和权利人进行了国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记。 原判认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。尧华玉作为李清华的代理人与买受方黄树银以及居间方签订的《房屋转让（买卖）居间合同书》，合同的相对方为李清华、黄树银及俊辰公司，该份合同不能证明本案当事人之间有房屋转让（买卖）居间服务合同权利义务关系。尧华玉的诉讼请求无事实和法律依据不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决：驳回尧华玉的诉讼请求。案件受理费446元，由尧华玉负担。 本院二审除另查明事实外其他均与一审查明的事实一致，依法予以确认。 本院认为，双方当事人对原判查明的事实均不持异议，依法予以确认。双方当事人争议的焦点是俊辰公司根据签订的《房屋转让（买卖）居间合同书》收取10000元违约金和居间手续费5000元是否应当退给上诉人尧华玉的问题。 根据签订的《房屋转让（买卖）居间合同书》所确定的合同相对方为李清华、黄树银及俊辰公司，尧华玉仅是作为李清华的代理人就案涉房屋的买卖行使代理权，其不是本案的适格主体，则其二审申请追加《房屋转让（买卖）居间合同书》买受人黄树银为诉讼当事人的请求不予采纳，而其本身就案涉合同权利义务的履行提起诉讼请求也无事实和法律依据，其请求确认合同无效及申请撤销案涉合同的诉求原判不予支持并无不当，本院依法予以确认。 其次，上诉人在二审中提交了宜宾市第二人民医院心内科的《住院病人出院病情证明书》，拟证明上诉人身体不适宜做相关的民事行为，与二审查明案涉房屋其后系上诉人作为代理人予以出售的事实相悖，其证明目的不能成立，本院对该证据不予采信。 第三，根据《房屋转让（买卖）居间合同书》第八条约定的“违约责任按以下第（1、2、3）处理。1.在本合同约定的期限内如甲方违约不售或到期不配合办理手续，则甲方除退还乙方定金外、另支付等额现金给乙方作为经济补偿、并赔偿丙方全额中介佣金，如乙方违约到期不购或到期不配合办理手续，则乙方无权要求甲方退还已收定金、并且无权要求丙方退还已收佣金……”结合尧华玉代理刘洪、李清华将案涉房屋卖给肖元国、赵义坤的事实，则俊辰公司根据签订的《房屋转让（买卖）居间合同书》代为买受人收取10000元违约金和其居间手续费5000元属于对合同违约的追偿，符合合同约定，该行为不属于不当得利。 综上，尧华玉上诉要求俊辰公司退还15000元的诉请及要求确认《房屋转让（买卖）居间合同书》无效予以撤销的诉求，缺乏事实和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费经本院审批予以免交。 本判决为终审判决。 审判长 黄 洁 审判员 彭晓烽 审判员 龙 雨 二〇二〇年九月二十八日 书记员 牟岑雪