贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3341号上诉人(一审原告):中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张家伟，男，1992年7月12日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：宋雅玲，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所实习律师。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。第三人：石艳，女，1975年6月17日出生，汉族，住贵州省凯里市。第三人：滕某，男，2004年7月8日出生，汉族，住贵州省凯里市。第三人：滕自坚，男，1950年3月5日出生，汉族，住贵州省凯里市。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）与被上诉人张家伟、一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创房产公司”）、一审第三人石艳、滕某、滕自坚申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。上诉人享有涉案房屋的抵押权，且已经过法院确认。本案被上诉人未证明其享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中“但司法解释另有规定的除外”权利。二、第三人对一审被告仅享有债权，其转让给被上诉人的也是其对一审被告债权。（一）涉案房屋买卖真实性存疑。即使买卖真实，被上诉人对一审被告仅享有债权，而被上诉人与第三人之间存在房屋买卖合同关系。（二）第三人付款的事实存疑。第三人向一审被告转账的97万元并未注明转账用途，不能判定该款项是购房款，其真实性不明。且合同约定房价低于市场价格，不符合常理。被上诉人对一审被告仅享有债权，不能对抗上诉人物权性质的抵押权。三、一审判决适用法律错误。（一）被上诉人仅是一般买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定一般买受人的物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权不能对抗具有物上优先权的受偿权，不能排除法院执行优先债权。上诉人对涉案房屋享有抵押权。（二）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被上诉人未实际交付购房款，不符合以上规定，故一审判决适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法驳回被上诉人一审诉讼请求。二审期间，被上诉人张家伟未提交书面的答辩意见。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准许执行原告拥有在建工程抵押权的大地春城小区7幢27层2702号住宅用房。一审法院认定事实：2013年12月30日，原告华融公司、南充银行贵阳分行及大地联创签订编号为贵州Ｙ25130051-1号《债权转让协议》，华融公司受让南充银行贵阳分行对大地联创公司所享有的金融债权，该项金融债权本金为52000万元。同日，双方签订编号为贵州Ｙ25130051-3号《债务重组协议》，该协议约定债务重组本金、重组收益、还款期限及还款方式等条款，且签订编号为贵州Ｙ25130051-5号《抵押协议》，约定大地联创用其所有的位于贵州省凯里市的在建工程提供抵押担保，并依法办理编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，其中涉案房屋包含在此他项权证内。后因大地联创未能履行还款义务，原告于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确大地联创与担保人的还款责任及华融公司所享有的抵押权。事后，因大地联创未能按（2017）黔民初51号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融公司遂申请强制执行。2017年12月13日，一审法院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封涉案房屋在内的抵押物。在案件执行过程中，案外人张家伟提出执行异议，一审法院于2019年9月12日作出（2019）黔2601执异137号《执行裁定书》，裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于凯里房屋的查封。审理期间遇新冠肺炎疫情影响。另查明：石艳是滕某母亲，滕自坚是滕某爷爷。2015年石艳作为滕某母亲以滕某名义与大地联创公司联系购买凯里市房屋，并由滕某爷爷滕自坚于2015年11月24日通过银行转账97万元的方式向大地联创公司支付购房款，大地联创公司同日出具有《收据》。石艳称当时有书面合同，但未登记备案，后把房子卖给张家伟，更名后，大地联创公司与张家伟签订合同，滕某与大地联创公司签订的合同作废。张家伟购买房屋价格是97万元，车位是13万元，石艳多要10万元。张家伟父亲张胜军2017年1月25日分两笔转给石艳110万元和10万元，共计支付120万元。大地联创公司在未退还滕某已支付购房款情况下，配合完成更名，于2017年2月20日，大地联创公司与张家伟签订《商品房买卖合同》，合同约定大地联创公司将其开发的位于凯里市房屋出售给张家伟，约定房屋总价款为970000元。2017年7月6日，大地联创公司向张家伟出具970000元的7-2702大地春城购房款《发票》。2017年7月10日，大地联创公司向张家伟出具金额为130000元的Ｂ-116大地春城地下停车位《发票》。2019年6月17日大地春城物业服务中心出具《证明》内容为：“兹有大地春城7栋2702号业主张家伟，于2017年2月20号到大地春城物业服务中心办理接房手续，并物业费已交至2018年2月19日。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于张家伟对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，张家伟在庭审中已提交涉案房屋的《商品房买卖合同》、支付购房款《发票》及付款凭证、《大地春城物业服务中心出具的接房证明》，足以证明张家伟与大地联创公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系。虽然张家伟是基于与第三人石艳、滕某、滕自坚自行联系交易房屋后，才与大地联创公司签订的《商品房买卖合同》，但大地联创公司不退滕某已支付的97万元购房款，同意将购房人更名为张家伟，重新与张家伟签订《商品房买卖合同》，将滕某已支付购房款97万元视为张家伟已付清97万元购房款并出具购房《发票》的行为，并不影响张家伟与大地联创公司之间签订的《商品房买卖合同》在民事法律关系中的合同效力。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生查封之前，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因华融公司庭审中亦认可系基于大地联创公司就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，张家伟对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融公司虽对涉案房屋买卖合同的真实性提出异议，华融公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不予采纳。大地联创公司传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项之规定判决：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案主要的争议焦点：被上诉人是否享有排除强制执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，经过综合审查，本案被上诉人已在法院查封涉案房屋之前就与一审被告大地联创房产公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》。对于购房款问题，本案第三人已向一审被告支付购房款，在将房屋售予被上诉人后，一审被告又与被上诉人签订了购房合同，并且向其出具了购房款《收款收据》及发票，故被上诉人已经付清全部购房款。加之，被上诉人已对涉案房屋进行了合法占有，至于未能办理过户登记问题，华融贵州分公司在一审庭审中已经认可未过户原因系基于大地联创房产公司就在建项目上存在不合规行为所致，故过户不成之责不在被上诉人，被上诉人所处情形符合以上第二十八条规定的四项情形。因此，被上诉人享有排除执行的权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年九月二十四日法官助理梁红云书记员蒋诚霄