陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0116民初12053号 原告（反诉被告）王海利，男，汉族，1964年1月30日出生，住西安市雁塔区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人杨静，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）西安华岳实业有限公司。法定代表人汪东明，该公司总经理。委托代理人魏广玉，陕西泽诚律师事务所律师。委托代理人杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。原告（反诉被告）王海利诉被告（反诉原告）西安华岳实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院依法受理后适用普通程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王海利及委托代理人杨静、被告（反诉原告）西安华岳实业有限公司委托代理人杨玄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月18日，原、被告双方签订《认购协议书》一份，约定由原告出资购买被告开发建设的位于西安市长安区XX街XX村XX公寓XX号XX单元XX号建筑面积共计51.59㎡的房屋，房屋成交单价3324.15元/㎡，购房总价为171493元。根据“协议”第三条、第五条之规定，原告应当于协议签订当日支付50%即85746元购房款。被告承诺于2015年10月31日前取得商品房预售许可证，且在取得预售证后通知原告，与原告签订《商品房买卖合同》，办理相关购房手续，原告支付剩余购房款项。协议签订后，原告向被告支付了85746元购房款，被告出具收据后予以确认。但在协议签订后，被告未能按照约定及时取得商品房预售许可证，亦一直未通知原告签订《商品房买卖合同》并办理购房手续。2017年5月，原告通过打听得知被告已经取得涉案房屋所在项目商品房预售许可证，遂积极联系被告并多次前往被告处，要求与被告签订《商品房买卖合同》，支付剩余购房款项并办理购房手续，但被告却一直拒绝办理。后经原告调查得知，该商品房已于2017年1月20日取得预售许可证，预售许可证号：西长房预售字第CA17006号。原告认为，原、被告双方签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，满足《商品房销售管理办法》及《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，且被告作为出卖人已经按照协议约定收受购房款项，故作为确认原、被告双方商品房销售法律关系的“协议”理应合法有效，双方均应严格遵守执行。被告在涉案房屋所在项目商品房预售许可证已经取得的情况下，无故拒绝与原告签订《商品房买卖合同》并办理相关购房手续的行为显然属于违反协议约定，严重侵害了原告的合法权益。综上，请求法院依法判令：1、被告立即就西安市长安区XX街XX村XX公寓XX号楼XX单元XX号房屋与原告签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续；2、依法判令被告承担本案诉讼费、保全费等相关诉讼费用。被告辩称，原告并未根据认购协议第4条约定的“2015年6月18日前支付85746元，剩余购房款在10月31日之前交清”，其仅于2015年6月30日向被告支付85746元，且目前涉案项目网签通道已经关闭，无法办理网签备案手续，原告未依据认购协议约定的付款时间支付购房款的行为已经违约。 反诉原告西安华岳实业有限公司反诉称，反诉人与被反诉人于2015年6月18日签订《认购协议书》，协议约定被反诉人购买位于西安市长安区XX公寓XX号楼XX单元XX号房屋，建筑面积51.59㎡，成交总价171493元，并约定买受人应于2015年6月18日前支付购房款85746元，剩余房款在10月31日前交清。协议第七条约定：“以下任何一种情况发生时，甲方有权单方面解除本协议书，甲方无需通知乙方，可另行出售该房屋，乙方所付认购诚意金不予退还；……2.乙方未按本协议书约定时间支付应付房款。”被反诉人于2015年6月30日向反诉人支付购房款85746元后，至今未支付剩余款项，两笔款项均未依约支付，故根据《认购协议书》第八条第二款约定，反诉人有权要求解除《认购协议书》。基于上述事实，现根据《民事诉讼法》及相关法律规定提出反诉，请求法院依法判令：1、解除反诉人与被反诉人签订的《认购协议书》；2、反诉诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告辩称，其不同意解除合同，要求反诉人继续履行合同，与被反诉人签订正式的商品房买卖合同并办理网签备案手续；合同中明确约定剩余房款在10月31日前交清，另合同第五条约定，甲方承诺在2015年10月31日之前获得房屋预售许可证，而反诉人获得预售许可证的时间是2017年1月20日，由于反诉人未在承诺的期间内获得预售许可证，故被反诉人没有在10月31日前交清房款，被反诉人不存在违约；另，在反诉人取得商品房预售许可证后，由于资金短缺，该项目长期处于停工状态，被反诉人在此次交易中不存在过错，故反诉人应继续履行合同内容。经审理查明，原告王海利与被告西安华岳实业有限公司于2015年6月18日签订《认购协议书》，约定由原告购买被告位于西安市长安区XX街XX村XX公寓XX号楼XX单元XX号房屋一套，建筑面积约为51.59㎡，房屋总价款经团购优惠后为171493元整。付款方式为：原告于2015年6月18日前向甲方支付购房款85746元，剩余房款在同年10月31日前交清。同时认购协议书对合同解除、违约责任等以及双方权利义务均作出了相关约定。合同生效后，原告依约支付首期房款，剩余款项至今未付。另查明，被告于2017年1月23日取得房屋预售许可证，该项目目前处于停工状态。本院认为，原、被告签订的《认购协议书》是其双方真实意思表示，亦不违反相关法律法规，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。又依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告并未提供相关证据证明向原告通知过解除合同，且在解除权发生之日起一年内未行使其解除权，依照上述法律规定其解除权消灭。故，被告因解除权消灭不能行使解除的权利。综上，原、被告签订的《认购协议书》合法有效。双方应依约全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按照约定的时间获得预售许可证，在取得预售许可后亦未通知原告签署《商品房买卖合同》，已构成违约，应承担继续履行的义务，故对于本诉原告要求被告签订《商品房买卖合同》，并办理网签的诉请，本院依法予以支持，对于反诉原告要求解除合同的诉请，本院依法不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、由被告西安华岳实业有限公司于本判决生效之日起三十日内与原告王海利签订由被告开发建设的位于西安市长安区XX街XX村XX公寓XX号楼XX单元XX号房屋的商品房买卖合同，并办理网签备案相关手续；二、驳回反诉原告的反诉请求。案件受理费100元，由被告西安华岳实业有限公司承担，于判决生效后十日内给付原告王海利，反诉费50元，由反诉原告西安华岳实业有限公司自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    薛建涛审 判 员  高  晶人民陪审员    田  伟 二〇二〇 年 九 月 二十九 日 书 记 员  邱祥姗  1