重庆市巫溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0238民初1513号 原告：重庆隆望丝绸股份有限公司，住所地重庆市巫溪县凤凰镇工业园区中河村一社，统一社会信用代码9150023870940394XR。 法定代表人：王象新。 诉讼代表人：重庆隆望丝绸股份有限公司管理人。 负责人：黄卫兵，系该诉讼代表人的负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：王忠斌，重庆渝万律师事务所律师。 被告：陈康，男，1988年8月17日出生，住重庆市巫溪县。 委托诉讼代理人：向远斌，重庆峡郡律师事务所律师。 原告重庆隆望丝绸股份有限公司与被告陈康占有物返还纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆隆望丝绸股份有限公司的委托诉讼代理人王忠斌、被告陈康及其委托诉讼代理人向远斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆隆望丝绸股份有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告其占用的重庆隆望丝绸股份有限公司位于巫溪县凤凰街道的房产，并向原告支付占用费(从其占用之日即从2013年11月10日起按同地段租金标准一年租金10000元计算至其返还原告之日止)。事实和理由：巫溪县人民法院于2018年8月16日裁定受理了债务人重庆隆望丝绸股份有限公司破产清算申请，于2018年9月18日决定指定重庆渝万律师事务所担任管理人，于2018年12月25日裁定宣告重庆隆望丝绸股份有限公司破产。被告占用了债务人重庆隆望丝绸股份有限公司位于巫溪县凤凰街道的房产。管理人根据《中华人民共和国破产法》第十七条、第二十五条的规定，通知被告返还其占用的原告财产并交付给管理人，但被告没有按该通知履行相关义务，被告占用债务人财产的行为损害了债务人的合法权益。现管理人依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告全部诉讼请求。 被告陈康辩称，1、被告与原告之间签订了房屋租赁合同，合同目前尚未到期，被告不同意返还租赁房屋；2、被告租赁房屋的时间、租金的起算点、租金的具体金额与原告诉称的事实不吻合；3、被告按照房屋租赁合同的约定，支付了房屋租金；4、2019年至2020年新冠病毒疫情期间被告经营困难，请求对被告的租金进行减免；5、管理人在行使合同解除权时，应综合考量各方利益及破产财产的价值状况，本案房屋租赁合同解除将导致被告较大的损失，其中包括装修、违约金等，而对这些损失被告享受到优先权的可能性很小，被告的工人也可能失业，被告本身也找不到合适的地方继续经营，所以希望管理人谨慎行使合同解除权；6、本案被告的经营规模较大，如要求返还房屋应给予充足的腾房时间；7、认为本案定为租赁合同纠纷更为合适。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，重庆隆望丝绸股份有限公司系从事鲜茧收购、销售蚕茧、普通蚕种蚕药购销等经营范围的公司，成立于2001年6月22日，公司地址位于重庆市巫溪县凤凰镇工业园区中河村一社。2013年11月10日，原告重庆隆望丝绸股份有限公司（出租方）与被告陈康（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年11月10日至2020年11月9日，月租金为5000元，按年支付。2016年11月23日，原告重庆隆望丝绸股份有限公司（甲方）与被告陈康（乙方）又签订了《房屋租赁合同》，内容约定：“一、房屋概况：甲方出租重庆隆望丝绸股份有限公司厂房；二、房屋租赁有限期为叁年，租期自合同签订之日起算；三、租金及给付方式：房屋租金每年30000元整，大写叁万元整，房屋租金先付清后方能入住，房租三年不变；....”。2016年11月23日，被告向原告给付3年房屋租金90000元，并对承租房屋进行实际管理使用。2019年11月23日，原告重庆隆望丝绸股份有限公司（甲方）与被告陈康（乙方）签订了《房屋租赁合同》，内容约定：“一、房屋概况：甲方出租重庆隆望丝绸股份有限公司厂房；二、房屋租赁期限为叁年，租期自合同签订之日起算；三、租金及给付方式：房屋租金每年48000元，大写：肆万捌仟元整，房屋租金先付清后方能入住，房租三年内不变；......”。同日，被告向原告给付房屋租金48000元。被告租赁原告的房屋从事副食批发零售，店铺名为“鹏诚副食”。 因涉执行案件，重庆市万州区人民法院执行局曾对原告在巫溪县凤凰工业园区内办公楼、厂房、库房等房屋进行绘图，被告租赁的房产位于园区2幢厂房靠东方（以南北为轴）第2间房屋。 2018年8月16日，本院根据重庆隆望丝绸股份有限公司的申请，裁定受理重庆隆望丝绸股份有限公司破产清算一案。2018年9月18日指定重庆渝万律师事务所担任重庆隆望丝绸股份有限公司管理人。重庆隆望丝绸股份有限公司至今未向管理人移交公司印章、财务资料等全部材料。 还查明，2020年1月底，因新冠肺炎疫情本县全面停产停业，4月各行业已相继复工复产。 本院认为，原告重庆隆望丝绸股份有限公司与被告陈康于2013年11月10日和2016年11月23日签订的2份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并有效，对原、被告具有约束力。第1份合同签订后，原告并未将租赁房屋交付被告使用，该合同未履行。被告于2016年11月23日才实际承租房屋，原、被告共同履行房屋租赁合同确定的权利义务，故本院按原、被告签订的第2、3份合同来审查确定双方的权利义务。2018年8月16日，本院裁定受理重庆隆望丝绸股份有限公司破产清算一案。原告管理人未接到被告关于履行合同的催告通知，原告管理人也未在两个月内通知被告履行合同，故原、被告之间的第2份《房屋租赁合同》于2018年10月17日解除。因原告公司已进入破产清算程序，原告不得以自己公司的名义从事商业活动，原告的商业活动应由管理人进行，故被告陈康与原告签订的第3份《房屋租赁合同》无效，被告陈康直接向原告支付租金的行为亦为无效，被告陈康可向义务人主张返还。原、被告之间的第2份《房屋租赁合同》解除后，被告无权占用房产，应当将房产交还原告管理人。因被告实际占用巫溪县凤凰镇中河村1组工业园区隆望丝绸厂区2幢（厂房）并经营“鹏诚副食”的房屋，被告应当返还原告管理人,故对原告要求被告返还占用房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告应当按合同约定向原告支付租金，原、被告签订的第2份房屋租赁合同是有效合同，被告在2018年8月16日前已按合同约定支付房屋租金至2019年11月22日，该租金支付行为合法有效，本院予以认定。在合同解除后，被告系无权占有房屋；被告继续使用房屋，应当向原告管理人支付房屋占用费用。因被告已按第2份房屋租赁合同支付租金至2019年11月22日，故本院认定被告应自2019年11月23日起向原告管理人支付房屋占用费。原告主张的房屋占用费支付标准按10000元/年计算不违反双方于2016年11月23日签订的合同的约定，故本院确认房屋占用费用按27.40元/天计算至被告搬离房屋之日止。新冠肺炎疫情的爆发不能预见，不可避免和不能克服，系不可抗力。因疫情本县严管防控期为2月、3月，4月各行业已相继复工复产，原告因疫情防控未能营业期间确定为2个月。原、被告均属于民营企业，在不可抗力下所受到的损失由一方承担显失公平，因不可抗力导致合同履行受到影响的，双方当事人应当分担损失，即减少被告支付30天的房屋占用费，2020年6月8日前的房屋占用费用为4630.60元[（199天-30天）×27.40元/天]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第十八条第一款、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告陈康于本判决生效后30日内将巫溪县凤凰镇中河村1组工业园区隆望丝绸厂区2幢厂房靠东方（以南北为轴）第2间房屋（名为“鹏诚副食”）返还给原告重庆隆望丝绸股份有限公司； 二、被告陈康于本判决生效后30日内向原告重庆隆望丝绸股份有限公司支付房屋占用费（2020年6月8日前的房屋占用费为4630.60元；自2020年6月9日起至将本判决第一项确定的房屋返还原告之日止，按每日27.40元计算）； 三、驳回原告重庆隆望丝绸股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1425元，由被告陈康负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  佘妮娜 审 判 员  胥仲伦 人民陪审员  吴光华 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  蹇和娟