河北省定州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0682民初5108号原告(反诉被告）：河北茂业企业管理服务有限公司，住所地：定州市商业街。法定代表人：郝宝力，经理。委托诉讼代理人：王金乐，河北冀华（定州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：定州市金诺郎烤肉餐厅，经营场所：河北省定州市北城区商业街中天广场**。经营者：许宁，男，1981年8月8日出生，汉族，住定州市。被告：许宁，男，1981年8月8日出生，汉族，住定州市。委托诉讼代理人：席永明，河北三和时代（定州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婧伊，河北三和时代（定州）律师事务所律师。原告(反诉被告）河北茂业企业管理服务有限公司（以下简称茂业公司）与被告（反诉原告）定州市金诺郎烤肉餐厅、许宁租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）河北茂业企业管理服务有限公司的委托诉讼代理人王金乐、被告（反诉原告）定州市金诺郎烤肉餐厅的经营者许宁及其委托诉讼代理人席永明、赵婧伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告）河北茂业企业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告许宁20**年4月12日签订的4F-001商铺《中天广场商铺租赁合同》以及2018年8月25日签订的4F-027库房《中天广场商铺租赁合同》；2、二被告向原告支付物业费共计425707.66元，电费42770元；3、二被告向原告支付因拖欠物业费而产生的合同违约金共计1128268.05元；4、二被告将位于中天广场4楼4F-001号商铺及4F-027库房腾空恢复原状并交还原告，由被告按合同约定的租金及物业费标准承担合同解除之日至被告腾空并恢复原状之日期间的商铺占用费、物业费等费用；5、本案诉讼费等相关费用由二被告负担。事实与理由：被告许宁为经营定州市金诺郎烤肉餐厅与原告签订了二份《中天广场商铺租赁合同》，约定被告许宁承租中天广场4楼4F-001号商铺以及4F-027号库房。两份合同中均明确约定了租赁期限、物业费的计算方式、乙方责任义务、违约责任等内容，合同合法有效。合同签订后，原告依约履行了出租义务，但被告只是向原告支付了部分物业费及电费。至2019年9月20日，被告方拖欠原告物业费共计425707.6元、电费共计42770元，并且因被告延迟履行合同义务而产生了违约金。原告多次要求二被告及时交纳拖欠的各项费用并按合同约定承担违约责任，但二被告拒不履行合同义务，恶意违约至今，给原告造成了重大经济损失。故原告提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）定州市金诺郎烤肉餐厅、许宁辩称，1、原、被告签订的租赁合同属实，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件法律问题的解释》，因原告未取得建设建设工程规划许可证，租赁标的物系违法建筑物，因此租赁合同是无效合同；2、被告不欠原告物业费，本案中原告在合同履行期间向被告下达了《关于停止相关服务的函》，于2018年7月26日原告就通过强行断水、断电的方式让被告停业，不再提供相关的服务，所以物业费截止时间应计算至2018年7月26日；3、关于违约金的问题，因为双方签订的是无效合同，所以不存在违约金问题，合同无效违约金条款无效；4、关于电费问题，被告并不拖欠电费，原、被告双方之间的电费是上达租、交钱冲卡、用完电以后再次充值，所以不存在欠电费的问题。被告（反诉原告）定州市金诺郎烤肉餐厅、许宁向本院提出反诉请求：1、请求法院确认原、被告签订的4F-001商铺《中天广场商铺租赁合同》及4F-027《中天广场商铺租赁合同》为无效合同；2、依法判决反诉被告赔偿因合同无效导致不能继续履行，给反诉原告造成的经济损失2778181元；3、诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告许宁为经营金诺郎烤肉餐厅确与反诉被告分别于2017年4月12日和2018年8月25日签订了4F-001商铺《中天广场商铺租赁合同》及4F-027库房《中天广场商铺租赁合同》。但经调查了解，反诉被告方提供的租赁标的物系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，租赁物因违法而导致租赁合同无效；同时该租赁标的物在2019年3月18日，因没有消防设计备案及竣工后未进行消防验收，被定州市公安局消防大队查封，也导致反诉原告无法继续使用租赁物。因此，反诉原告并非恶意欠付租赁费，实则是因为反诉被告提供的租赁标的物因消防不过关，导致反诉原告无法使用，从公共利益角度出发也不敢使用。反诉原告为经营烤肉餐厅，投资了装修费用86万元；金诺郎品牌加盟费196000元；厨房、冷库、前厅等各项费用1471423元；已缴纳房租249158元；以上共计2778181元。在经营过程中，由于反诉被告对物业管理不当，五楼漏水，导致反诉原告一度停业，不能正常经营。综上，无论是确认合同无效，还是因被告提供的标的物违反《中华人民共和国消防法》的强制性规定而不能继续使用导致合同解除，都给反诉原告造成了巨大的经济损失，为了保护反诉原告的合法权益，请人民法院公正判决。原告（反诉被告）茂业公司辩称，1、两份租赁合同合法有效，因为租赁标的物是完全按照工程规划许可证建设并得到了验收，因而不存在租赁合同无效的法定情形；2、反诉原告称因消防大队的查封致使其不能使用，但原告已经承认在2018年7月28日停业，而消防大队的查封是在2019年3月18日，消防大队的查封不是反诉原告停业的原因，此理由不成立；3、反诉原告擅自停业是由于其自方的主观原因而不是由于反诉被告的任何原因，因此反诉被告没有给反诉原告造成任何经济损失，该诉讼请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告许宁为经营金诺郎烤肉餐厅,与原告茂业公司于2017年4月12日签订了《中天广场商铺租赁合同》及补充条款,约定商铺的租赁期限为2017年7月28日至2023年7月27日，租金即物业管理费按季度缴纳，在每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下季度租金，第一年、第二年每年为374976元，第三、四年每年为404976元，第五年为441468元；被告每迟延一日，支付欠费金额5‰的违约金，迟延超过15日，原告有权解除合同。迟延交纳租金或其他应付费用超过15日，经书面催告，仍不交纳的，出租方可以暂停能源供应或物业管理服务，直至被告履行相关付款义务为止。合同期满后，被告按初始状态复原，交还原告。未经原告书面批准，不得转租、分租、合作经营或联营。合同签署当日，被告向原告交纳保证金62500元。2017年8月21日，原、被告将租赁日期变更为2017年9月12日至2023年9月11日。2018年9月14日签订库房租赁合同，租赁期限自2018年8月25日至2019年8月24日，物业费共计6000元，租金按年度支付。被告于2017年9月入驻中天广场，对租赁商铺进行装饰、装修、购置设备及交纳加盟费。原、被告商定商铺物业费自2018年3月12日开始缴纳。至2018年9月26日被告分7次交纳215086元。被告于2017年6月15日交纳6000元，为2017年7月28日至2018年7月27日的库房物业费。被告在经营期间，其楼上的租户2017年12月10日至2018年5月25日、2018年7月6日至2018年10月25日向被告经营的餐厅漏水274天，法院判决租户赔偿本案被告损失229000元，现尚未履行。2018年7月24日原告曾给被告一份《关于停止相关服务的函》，写明因被告欠缴4F-001物业费，于2018年7月26日18时停止供应相关能源、设施、设备等，但原告并未实际实施断水、断电等行为，由原告提交的被告向其购买水、电的记录证实，该记录显示至2019年1月份，被告仍在正常购买水、电。2018年8月20日原告给被告许宁发送一份《关于催缴费用的通知》，2019年2月21日原告给被告许宁发送《欠费催缴违约通知函》两份。2019年3月17日，定州市公安消防大队对原告作出行政处罚决定，因中天广场项目未经消防验收擅自投入使用，3月18日对中天广场部分影响消防安全的区域实施了局部关停。2019年8月16日，定州市住房和城乡建设局出具建设工程消防验收意见书，消防验收合格。2019年9月20日和21日，原告向被告发出《解约通知书》，自2019年9月20日和24日起解除双方签订的4F-027库房和4F-001商铺的《中天广场商铺租赁合同》。2017年1月23日中山新天地新（扩）建项目取得建设工程规划许可证。2019年7月8日，定州市自然资源和规划局对中山新天地（扩）建项目进行验收，验收基本合格。现4F-001商铺及4F-027号仓库仍由被告占用。本院认为，原、被告之间2017年4月12日和2018年9月14日签订的中天广场内4楼4F-001商铺和4F-027库房的《中天广场商铺租赁合同》及补充条款，系双方自愿签订，中天广场具有建设工程规划许可证，符合出租条件，因此合同合法有效。因原告对被告作出停止相关服务的通知，致使被告不能安于经营，加之消防处罚、2020年疫情对经济和市场主体造成的影响，故对被告应缴纳的物业费应计算至2018年7月24日，为137662元（374976元÷365天×134天），被告实际缴纳215086元，被告尚超额缴纳商铺租赁费77424元，故原告要求解除合同的理由不能成立，合同应继续履行，被告超额缴纳的租赁费应顺延折抵租赁费，并应给予被告一定的免租期，本院酌定为本判决生效后的三个月，如被告未按期进行经营，原告可另行主张其权利。对于原告主张的拖欠电费的问题，电量系刷卡使用，拖欠电费会自行停电，原告不能任意解释电量的价格，故对原告主张的被告拖欠电费不予采信。被告的反诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）河北茂业企业管理服务有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。案件受理费19171元，由原告负担，反诉费9585.5元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  赵坤敬审 判 员  刘凤嫣人民陪审员  杨玉亭二〇二〇年九月八日书 记 员  王一凡