云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10317号上诉人（原审原告、反诉被告）：云南禅惜商贸有限公司。住所地：云南省昆明市滇池度假区滇池卫城**尚层３８幢１层商铺４室。统一社会信用代码：91530100MA6K852H5E。法定代表人：李郑翀，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄婧娴，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明红星美凯龙置业有限公司。住所。住所地：云南省昆明市西山区福海街道广福路红星宜居广场（A1块）Ⅱ第３幢第**社会信用代码：91530100552726512N。法定代表人：杨学清，董事长。被上诉人（原审被告）：昆明硕嘉商业管理咨询有限公司。住所。住所地：云南省昆明市西山区广福路与陆广路交汇处红星宜居广场******商铺社会信用代码：91530112346697079D。法定代表人：陈哲民，执行董事。二被上诉人共同委托诉讼代理人：曹勇，云南同润律师事务所律师，特别授权代理人。二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡云凤，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南禅惜商贸有限公司（以下简称“禅惜公司”）因与被上诉人昆明红星美凯龙置业有限公司（以下简称“美凯龙公司”）、被上诉人昆明硕嘉商业管理咨询有限公司（以下简称“硕嘉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初9554号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年12月11日立案后，于2020年6月11日依法组成合议庭审理了本案，上诉人禅惜公司的委托诉讼代理人黄婧娴、被上诉人美凯龙公司、硕嘉公司委托诉讼代理人曹勇、胡云凤均到庭参加诉讼。本案依法报请批准延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人禅惜公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，驳回反诉原告的全部反诉请求。其主要的事实及理由为：一审法院程序违法、倾向性极为明显，适用证据不正确。在一审审理中，一审法院错误采信被上诉人提交的证据，被上诉人提交的证据不能证实涉案的“玫瑰天街”在2016年对包括上诉人租赁商铺在内的数十间商铺，数千平方米改造面积经过消防审验或备案。本案系因两被上诉人违约所致案涉租赁合同无法继续履行，合同目的已经无法实现，上诉人主张被上诉人退还已经缴纳的租金、押金、物管费本息，要求两被上诉人赔偿装修费用及同期经营开支共计468479.09元于法有据。被上诉人的违法情形持续至今，案涉商铺未经消防二次验收或者备案，导致上诉人承租的商铺处于违法且不能保证安全的现状，租赁合同目的无法实现。故请求二审法院支持其诉讼请求。被上诉人美凯龙公司、硕嘉公司答辩认为，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人禅惜公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告签订的《玫瑰天街商铺租赁合同》；2.由二被告连带返还原告支付的租金、物业费、押金、服务费126720.06元及自2016年11月23日起至还清欠款之日止的资金占用利息，按年利率6%计算；3.由二被告连带赔偿原告经济损失336887.83元；4.由二被告连带承担违约金21371.20元；5.由二被告承担本诉诉讼费用。被上诉人美凯龙公司在一审中提出反诉，请求：1.确认《玫瑰天街租赁合同》《昆明宜居广场玫瑰天街商铺物业服务合同》于2017年8月10日解除；2.由反诉被告向反诉原告支付欠缴的首期租金64113.6元、补缴免租期租金128227.2元、迟延履行违约金55137.69元（自2017年5月15日其至2017年8月10日共计86天）、解除合同违约金26671.3元；3.由反诉被告向反诉原告支付电费1582.8元、水费78.4元；4.反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年6月21日，昆明市公安消防支队出具昆公消审字【2013】第1186号《昆明市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》写明被告红星美凯龙公司申报的红星宜居广场（西山区第24号城中村改造片区二期Ａ1地块）工程的消防设计审核合格，审核工程含“4＃”。2014年12月15日，昆明市公安消防支队出具昆公消验字【2014】第0217号《昆明市公安消防支队建设工程消防验收意见书》写明被告红星美凯龙公司申报的昆明红星宜居广场家乐福昆明美凯龙店内装修工程、4＃等的消防验收合格。2015年5月25日，昆明市公安消防支队出具昆公消审字【2013】第1224号《昆明市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》写明被告红星美凯龙公司申报的红星宜居广场（西山区第24号城中村改造片区二期Ａ1地块）1、2、3＃楼及商业及写字公共区域装修工程的内部装修工程消防设计审核合格，审核工程含“4＃”。2016年11月22日，被告硕嘉公司作为甲方（出租方）、原告禅惜公司作为乙方签订《玫瑰天街商铺租赁合同》约定甲方将位于昆明市的店铺出租给乙方，商铺面积为112.48平方米，经营品牌为禅惜家居，租赁期为36个月，自2016年12月1日至2019年11月30日，租赁起始日即为计租起算日，2016年12月1日至2017年11月30日期间租金为128227.2元，2017年12月1日至2018年11月30日期间租金为192340.8元，2018年12月1日至2019年11月30日期间租金为276970.8元，合同生效后五个工作日内乙方应支付首期即2017年6月1日至2017年11月30日租金128227.2元，除首期租金外，该商铺租金按照每6个日历月为一个计收档期，乙方应于租赁期限内每一计收档期首月5日前向甲方支付本期商铺租金，如遇法定节假日顺延至下一工作日，甲方应于2016年12月1日前将商铺交付乙方，租赁期间乙方应负责承担该商铺所产生的物业管理费、电话费、水电费等费用。乙方应付物业费标准为21.2元／平方米／月（含税），物业管理费每6月合计14307.5元。另合同第九条第（3）项约定“装修过程中必须遵守甲方和甲方指定的商业管理公司制定的《装修管理手册》”，第十二条第1项约定“自本合同终止之日起，乙方须在5日内迁离并向甲方返还商铺……”，第十二第3项约定“乙方逾期未迁出的，甲方有权对商铺进行强制清理，商铺内物品视为乙方已抛弃，且乙方应按照4-2-1条之约定向甲方支付逾期占用费”，第十三条第1向约定“本合同签署之日，乙方应向甲方支付……履约保证金人民币（￥42742.4元）……”，第十三条第4项约定“因乙方拒绝履行或迟延履行租金支付义务超过15日，甲方处有权解除本合同、没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿责任”，第十四条第1项约定“乙方不得以任何理由拒绝或延迟支付租金、物业管理费等相关费用，如乙方支付延迟的，除应负担实际履行责任外，每逾期一日，乙方还应按拖欠费用金额的1%支付延迟履约违约金。逾期超过7日的，甲方有权停止乙方租赁商铺的水电供应及物业服务，并有权单方解除租赁合同，没收乙方合同履约保证金，因此给乙方造成的一切损失由乙方自行承担……”，第十四条第2项约定“对于乙方违约产生的责任……乙方承诺放弃其铺内存放货物的权利，甲方有权变卖，变卖款项将用于抵偿乙方合同责任”，合同第十六条第3项约定“乙方具有下述情形，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除，因乙方违约导致本合同解除的，乙方应向甲方支付相当于本合同未到期租金总额5%的违约金：（1）乙方拖欠任何一项应付甲方和商业管理公司的费用超过7日的……”，合同第十七条第2项约定“如一方以特快专递的方式邮寄文书至对方送达地址的，以投邮之日起第三日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓送达文书所包含的全部内容”，该份合同对其他事项亦进行了约定，原告及被告硕嘉公司在该份合同尾部进行了签章。另合同签订时，被告硕嘉公司向原告出示了由被告红星美凯龙公司出具的《产权证明》，写明涉案商铺产权属于被告红星美凯龙公司，被告红星美凯龙公司委托被告硕嘉公司将涉案商铺出租给原告使用。同日，原告禅惜公司与被告硕嘉公司签订《昆明宜居广场玫瑰天街商铺物业服务合同》，合同注明“昆明硕嘉商业管理咨询有限公司（为出租人授权委托管理公司）”，物业为昆明红星宜居广场玫瑰天街4幢1层1-130至131的店铺，计租面积为112.48平方米。该合同约定水电费收取标准为：水费按每月5.6元／吨收取，电费按每月1,2元／ｋｗｈ收取，水电费押金为每平方米100元，在发生时由甲方书面通知乙方缴纳。另约定乙方应向甲方支付物业服务保证金为4769.2元。该合同第五条“物业装修改造管理”第5款规定“……施工完毕后需经甲方及政府有关部门（如消防主管部门）的验收认可”，合同第十条约定“本合同于《租赁合同》终止时同时终止”。该合同对其他事项亦进行了约定，原告与被告硕嘉公司在合同尾部进行了签章。2016年11月23日，原告向被告硕嘉公司支付物管保证金4769.2元、履约保证金42742.4元、租金64113.6元、物管费14307.5元，被告硕嘉公司向原告开具了相应《收款收据》及增值税发票。同日，原告向二被告出具《付款说明》，写明其签合同时已交首年3个月租金64113.60元，剩余3个月租金将于2017年5月15日缴纳。2016年11月30日，原告与昆明鑫贵装饰工程设计有限公司（以下简称鑫贵公司）签订《室内装饰工程施工合同》，约定由鑫贵公司对涉案商铺进行装修施工，工程预算价为209000元。另，原告与鑫贵公司经结算制作《鑫贵装饰工程结算报价书》，写明结算总计工程款为211204.52元。2016年12月7日，原告向被告硕嘉公司提交《装修申请表》并领取了《装修手册》，其中原告的法定代表人在附件一《装修手册确认书》中签字、捺印，该确认书中声明“已详阅《昆明红星宜居广场玫瑰天街装修手册》，保证遵守本装修手册中所列全部规定及条款”，附件三《消防安全责任书》中写明甲方为专项施工消防安全监管方，乙方为装修施工执行方，乙方负责其所承办装修区域内的治安、消防安全工作，附件十七《装修验收单》模板中备注“该验收仅为管理公司内部验收，最终以昆明市有关消防部门验收批复为准”。同日，原告向被告硕嘉公司支付服务费787.36元。2017年1月16日，原告向被告硕嘉公司提交《商家装修竣工验收申请表》，申请被告硕嘉公司对涉案商铺装修工程进行验收。同日，硕嘉公司的验收人员缪应禄等在涉案《装修验收单》中签字，认为验收合格，该验收单备注“该验收仅为管理公司内部验收，最终以昆明市有关消防部门验收批复为准……”。2017年8月2日，被告硕嘉公司向原告发出《解约函》，写明因原告违反了租赁合同第十四、十六条的约定逾期未付租金，其行使合同解除权，解除双方签订的租赁合同，合同自2017年8月10日解除，并要求原告清理商铺内物品。2017年8月5日，原告向被告硕嘉公司发出《关于的回复》称硕嘉公司在没有通知的情况下，中断其营业，违约在先，其公司不接受单方出具的解约函，不认可函件内容，就此争议应通过法律途径解决。2017年11月16日，鑫贵公司出具《关于未开发票事宜的情况说明》，写明其公司收到原告支付的6笔工程款共计222000元。2017年12月6日，鑫贵公司出具《情况说明》写明其公司承接了涉案商铺的装修工程，工程自2016年12月5日开工，于2017年1月15日竣工。装修工程已由红星置业的工程部验收完毕，其公司已完成装修合同的全部内容，客户已全款支付完毕。2018年2月8日，原告向一审法院申请就被告红星美凯龙公司提交的装修手册中附件《装修申请表》中李郑翀的签字的真实性及形成时间进行鉴定，一审法院依法予以准许。后经委托，西南政法大学司法鉴定中心于2019年5月30日作出西政司法鉴定中心［2018］鉴字第4210号《司法鉴定意见书》，该意见书认为装订于“装修手册”中第16页的标称日期为“2016、12、1”的附件二：《装修申请表》原件落款“商户签署并盖章：”部位的“李郑翀”署名字迹与供检的李郑翀签名样本字迹是同一人书写；同部位的押名指印是李郑翀右手拇指指纹捺印形成；但不能确定上述检材字迹、检材指印与标称落款日期是否一致。2018年3月27日，一审法院组织原被告就涉案商铺内装饰情况进行勘查，就屋内物品进行清点，并制作了《勘验笔录》，刻录了勘验过程视频光盘。另查明，涉案商铺自2017年4月25日至2017年7月24日期间的未缴水费共计为56元，未缴电费共计为1670元。庭审中，原告陈述其在与被告硕嘉公司签订《玫瑰天街商铺租赁合同》后，二被告于2016年12月1日向其交付了商铺，其经装修于2017年2月28日开业，2017年6月10日二被告对涉案商铺加锁并张贴出租启事，其未再使用涉案商铺。对此，二被告认为原告实际使用涉案商铺至2018年5月1日，因原告的物品一直堆放在其商铺中，直至其于2018年5月1日将涉案商铺重新出租。另庭审中，原告陈述其店铺装修工程中的消防部分是由被告硕嘉公司指定的人员进行施工，并由该人代其进行消防验收，但二被告未通知其进行消防审验，导致其商铺一直处于非法经营的状态，且二被告对其商铺上锁，阻碍其经营，故认为二被告的行为构成根本违约，其就双方签订的租赁合同享有法定解除权。对此，二被告不认可，并陈述原告未依约向其缴纳商铺租金，构成根本违约，其行使合同解除权，本案租赁合同已于2017年8月10日解除，并应当不予退还原告交纳的履约保证金42742.4元、物业保证金4769.2元。另庭审中，原被告均陈述认为对方主张的违约金计算标准过高，应当予以调整。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，被告红星美凯龙公司委托被告硕嘉公司将涉案商铺出租给原告使用，并由被告硕嘉公司与原告签订《玫瑰天街商铺租赁合同》《昆明宜居广场玫瑰天街商铺物业服务合同》，原告在订立合同时已了解二被告之间的委托关系，故本案《玫瑰天街商铺租赁合同》《昆明宜居广场玫瑰天街商铺物业服务合同》应直接约束被告红星美凯龙公司及原告。另被告硕嘉公司代被告红星美凯龙公司与原告签订的《玫瑰天街商铺租赁合同》《昆明宜居广场玫瑰天街商铺物业服务合同》系被告红星美凯龙公司与原告的真实意思表示，约定权利义务明确，不违法法律、行政法规的规定，合法有效，对原告、被告红星美凯龙公司具有法律约束力，双方应当严格履行合同义务，不得擅自解除合同。合同履行过程中，原被告就合同履行发生纠纷，双方就何方违约，《玫瑰天街商铺租赁合同》《昆明宜居广场玫瑰天街商铺物业服务合同》是否已于2017年8月10日解除存在争议。就合同履行过程中何方违约，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告红星美凯龙公司均主张对方违约，应就各自主张的违约事实承担举证责任。就原告的主张，原告提供的证据并不足以证明被告硕嘉公司指派专人为涉案商铺进行消防施工，亦不能证明被告红星美凯龙公司或其委托的硕嘉公司有义务为其完成消防审核，亦不足以证明二被告系因消防审核未通过的问题封闭涉案商铺，而被告红星美凯龙公司向一审法院提交证据能够证明其在《玫瑰天街商铺租赁合同》《装修手册》中均已明确说明二被告所作装修验收与原告主张的商铺装修的消防检验审核并非同一概念，原告应就商铺装修过程中的消防安全负责，被告红星美凯龙公司并非完成涉案商铺消防检验审核的责任主体，故对原告主张的上述事实不予采信，认为被告红星美凯龙公司就涉案商铺装修未经消防管理部门检验合格一事并不存在违约行为；就被告红星美凯龙公司的主张，《玫瑰天街商铺租赁合同》约定原告应当在合同签订生效后五个工作日内支付首期租金128227.2元，但结合查明事实，原告仅向被告红星美凯龙公司支付了租金64113.6元，剩余首期租金，虽原告向被告红星美凯龙出具《付款说明》承诺在2017年5月15日前付清，但截至庭审之日，并无任何证据证明原告支付了剩余首期租金，原告逾期支付租金的行为违反了合同约定及其所作付款承诺，构成违约，一审法院对被告红星美凯龙公司的主张原告违约的事实予以采信。就本案《玫瑰天街商铺租赁合同》《昆明宜居广场玫瑰天街商铺物业服务合同》是否已经解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。另《玫瑰天街商铺租赁合同》第十三条第4项约定“（1）因乙方拒绝履行或延迟履行租金支付义务超过15日，甲方有权解除本合同……”，第十六条第3项约定“乙方具有下情形，甲方有权继承本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除……”，《昆明宜居广场玫瑰天街商铺物业服务合同》第十条约定“本合同于《租赁合同》终止时同时终止”。本案中，原告逾期支付首年租金，已逾十五日，被告红星美凯龙公司根据《玫瑰天街商铺租赁合同》的上述约定，依法取得合同解除权，被告硕嘉公司作为被告红星美凯龙公司的受托人于2017年8月2日向原告发出《解约函》明确合同自2017年8月10日解除，原告亦确认收到该函件，被告红星美凯龙公司解除租赁合同的意思已经到达原告，根据上述法律规定、合同约定，被告红星美凯龙公司解除合同的行为有效，予以确认，并认为原告与被告红星美凯龙公司之间的《玫瑰天街商铺租赁合同》已于2017年8月10日解除，同时根据《昆明宜居广场玫瑰天街商铺物业服务合同》第十条的约定，该合同亦于2017年8月10日解除。就原告主张二被告向其返还已付的租金、物业费、押金、服务费及违约金并支付经济损失，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案《玫瑰天街商铺租赁合同》已经解除，原告应当立即返还租赁商铺、恢复原状，因租赁合同的性质，就原告已经实际使用涉案商铺期间的租金、物业费，根据上述法律规定及公平原则，不应再由被告红星美凯龙返还。至于原告实际使用涉案商铺的期间，原告主张其仅使用涉案商铺至2017年6月10日，其作为负搬离义务一方，应就返还商铺的时间承担举证责任，但其上述主张并无证据佐证，二被告亦不予认可，故原告应承担举证不能的不利后果，一审法院对此不予采信，原告并无证据证明其在2017年11月30日前向二被告退还涉案商铺，其所缴纳的租金、物业费并未超出实际使用商铺期间应缴的费用，故就原告主张二被告向其返还已付租金64113.6元、物管费14307.5元的诉讼请求不予支持。至于原告主张退还缴纳的服务费787.36元，因本案租赁合同就此并未明确约定，二被告不能说明该服务费对应的服务内容，故该费用应当退还原告。至于原告主张的装修损失，虽原告向一审法院提交装饰装修合同及相应情况说明，证明其为装修涉案商铺花费220000元，但该金额并非涉案商铺装修残值，且本案租赁合同系因原告逾期支付租金的违约行为解除，故根据上述法律规定，对原告主张的装修损失不予支持。至于原告主张退还已支付的履约保证金、物业保证金（即原告主张退还的押金），根据《玫瑰天街商铺租赁合同》第十四条第1项的约定，若原告逾期支付租金的，则被告红星美凯龙公司可以没收履约保证金，被告红星美凯龙公司主张不再退还原告交纳的履约保证金，符合合同约定、法律规定，予以支持，对原告要求退还履约保证金的诉讼不予支持。至于物业保证金，原告根据《昆明宜居广场玫瑰天街商铺物业服务合同》的约定向被告红星美凯龙公司支付了物业保证金4769.2元用于保障物业服务合同的执行，但该上述合同并未明确约定合同解除时被告红星美凯龙公司可没收物业保证金，现《昆明宜居广场玫瑰天街商铺物业服务合同》解除，则被告红星美凯龙公司应当退还物业保证金4769.2元。至于原告主张由被告硕嘉公司与被告红星美凯龙公司连带返还上述费用，被告硕嘉公司系经被告红星美凯龙公司委托代其与原告签订本案租赁合同、物业服务合同，被告硕嘉公司并非本案租赁合同、物业服务合同的合同相对方，原告主张其就上述费用承担连带付款责任并无事实和法律依据，对此不予支持。就被告红星美凯龙公司主张原告向其支付欠缴的首期租金64113.6元、补缴免租期租金128227.2元，本案中，原告并无证据证明其于2017年11月30日前向二被告返还了涉案商铺，亦无证据证明其支付了欠缴的首期租金64113.6元，被告红星美凯龙公司主张原告向其支付首期租金64113.6元具有事实和法律依据，予以支持。就被告红星美凯龙公司主张的免租期租金，《玫瑰天街商铺租赁合同》约定2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金为128227.2元，但并未明确约定该租金金额已免除了部分期间的租金，未明确约定免租期，亦未明确约定合同解除时原告应支付“免租期”租金，被告红星美凯龙公司主张原告向其支付免租期租金并无合同和法律依据，不予支持。就被告红星美凯龙公司主张原告向其支付的延迟履行违约金55137.69元、解除合同违约金26671.3元，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告与被告红星美凯龙公司于《玫瑰天街商铺租赁合同》中约定若原告逾期支付租金，则每逾期一日，原告应按拖欠费用金额的1%支付延迟履行违约金，合同因原告违约解除的，原告应支付合同未到期租金总额5%的违约金。现原告逾期支付租金构成违约，被告红星美凯龙公司可以主张原告依约向其支付上述违约金，但庭审中，原告认为上述违约金过高主张一审法院进行调整，就此，一审法院认为，原告逾期支付租金、未按约在合同终止之日起5日内返还商铺，对被告红星美凯龙公司造成了资金占用损失、预期租金损失及商铺占用使用损失，但二被告就商铺占用时间较长亦有一定过错，一审法院结合本案租赁合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等情况，并考虑到被告红星美凯龙公司根据合同约定没收原告支付的履约保证金42742.4元能够弥补部分损失的情况，对合同约定的违约金酌情进行调整，认为原告还应向被告红星美凯龙公司支付违约金50000元，对被告红星美凯龙公司主张的超出部分，不再支持。就被告红星美凯龙公司主张原告支付的电费1582.8元、水费78.4元，根据《玫瑰天街商铺租赁合同》的约定，原告应当负担使用涉案商铺所产生的水电费用，现被告红星美凯龙公司向一审法院提交的证据能够证明原告使用的涉案商铺产生了未缴水费共计为56元，未缴电费共计为1670元，该费用应当由原告负担，一审法院结合被告红星美凯龙公司的反诉请求，认为原告应当向被告红星美凯龙公司支付水费56元、电费1582.8元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决，一、由本诉被告昆明红星美凯龙置业有限公司向本诉原告云南禅惜商贸有限公司返还物业保证金4769.2元、服务费787.36元；二、驳回本诉原告云南禅惜商贸有限公司对本诉被告昆明红星美凯龙置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回本诉原告云南禅惜商贸有限公司对本诉被告昆明硕嘉商业管理咨询有限公司的全部诉讼请求；四、确认反诉被告云南禅惜商贸有限公司与反诉原告昆明红星美凯龙置业有限公司之间的《玫瑰天街商铺租赁合同》《昆明宜居广场玫瑰天街商铺物业服务合同》于2017年8月10日解除；五、由反诉被告云南禅惜商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告昆明红星美凯龙置业有限公司支付首期租金64113.6元、违约金50000元、水费56元、电费1582.8元；六、驳回反诉原告昆明红星美凯龙置业有限公司对反诉被告云南禅惜商贸有限公司的其他诉讼请求。双方当事人对于原审法院所认定事实均无异议，本院依法予以确认。在二审审理中，上诉人提出申请法院调取2016年美凯龙公司申报“玫瑰天街”的消防设计变更、审核意见以及消防审验的相关材料。对此被上诉人不予认可，认为其在一审审理中已经提交了相应的消防验收合格材料，不需要再调取。经本院审查，对于上诉人提出的该申请，在本院认为中一并予以阐述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：两被上诉人是否存在违约行为，应否支持上诉人在一审中的全部诉讼请求？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在《租赁合同》中约定，因乙方（上诉人）拒绝履行或者延迟履行租金支付义务超过15日，甲方（被上诉人）有权解除合同。而上诉人的确存在，未按照其承诺于2017年5月15日前支付剩余3个月租金的违约行为。同时，根据双方当事人签订的《租赁合同》及《装修手册》能够证实，上诉人应当对于其承租商铺装修后的消防安全负责。故对于上诉人提出的前述调证申请不予批准。现因上诉人未能提交合法、有效的证据证实被上诉人存在违约行为，故应当由上诉人承担举证不能的不利后果，本院对于上诉人的上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，所作判决并无不妥之处，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9690元，由上诉人云南禅惜商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年九月十日书记员  郭亭恋