广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1042号 上诉人（一审原告）：衡欣，女，1988年1月20日出生，汉族，住重庆市巴南区。 委托诉讼代理人：赵春平，内蒙古北疆律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西中裕置业发展有限公司，住所地：钦州市金海湾东大街88号，统一社会信用代码：914507005718201175。 法定代表人：吴金木，执行董事。 委托诉讼代理人：刘绪伟，上海申亚律师事务所律师。 上诉人衡欣因与被上诉人广西中裕置业发展有限公司（以下简称中裕公司）商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人衡欣的委托诉讼代理人赵春平、被上诉人中裕公司的委托诉讼代理人刘绪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人衡欣上诉请求：1、撤销钦州市钦南区人民法院(2020)桂0702民初36号民事判决；2、依法支持上诉人的一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同纠纷，在履行合同过程中，上诉人完全履行了合同约定的义务，但被上诉人违反合同约定，没有按合同第八条的规定“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得工程竣工验收备案表，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，被上诉人称已于2015年8月10日将商品房交付给上诉人的代理人广西东盟商贸城有限公司（以下简称东盟公司），而上诉人未提出异议。事实并非如此，上诉人确实与东盟公司签有委托协议书，委托东盟公司代为接受商品房并代为管理，但受托人东盟公司与被上诉人恶意串通，被上诉人出售给上诉人的商品房根本不符合交付条件，东盟公司在没有通知上诉人的情况下签署虚假的《确认书》、《房屋交接验收单》，严重侵害了上诉人的合法权益，一审法院却认定该《确认书》及《房屋交接验收单》真实有效，显然错误。事实是截至目前为止，被上诉人开发的钦州市金海湾大街88号中国广西东盟商贸城根本不具备商品房交付的基本条件。被上诉人称2019年9月2日已经取得了《工程竣工验收备案表》并向法庭出示，但该《工程竣工验收备案表》存在严重的瑕疵，上诉人亦向法庭表明对此证据存疑，并提出请求合议庭对该《工程竣工验收备案表》进行核查，但合议庭在未予认真核查的情形下，错误认定该《工程竣工验收备案表》为有效，认定事实明显错误。二、适用法律错误，引用合同条款不正确。上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当全面实际履行，由于被上诉人的原因，上诉人没有在约定的时间内接收合格的、符合合同约定的房屋。而被上诉人至2019年9月2日才取得《工程竣工验收备案》(实际该备案表并非有效)，足以证明被上诉人违约的事实存在，并且是严重的违约行为，由于被上诉人的违约行为，致使上诉人购买商品房的目的不能实现，至今无法取得房屋所有权属证书。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十九条的规定，上诉人的诉讼请求符合法律规定，而原审法院却适用该解释的第十五条第二款属适用法律不当。上诉人的解除权并没有丧失，被上诉人于2018年8月1日向上诉人发函要求预约办理商品房权属证书，但实际不具备办证的条件。2019年9月2日才办理了《工程竣工验收备案表》，无论该表的真伪说明被上诉人违约状态一直持续，原审法院依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十五条第二款的规定与事实不符，适用法律错误。根据我国合同法第九十四条第四项的法律规定，上诉人亦有权解除合同。三、原审法院错误引用合同条款。原审法院引用《商品房买卖合同》补充协议第八条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的处理方式约定：自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点一支付违约金；逾期超过360日，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的万分之零点三支付违约金”的约定，本条约定有两种情形，第一是出卖人违约提供资料报产权登记机关备案360日以内，承担日万分之零点一的违约责任，第二是出卖人违约提供资料报产权登记机关备案超过360日，买受人有权解除合同，出卖人向买受人支付百分之零点三的违约金，原审法院将本条的两款内容加以篡改引用。事实是被上诉人已违约1123天，是本条第二种约定违约处理的情形，即买受人可以解除合同，出卖人按商品房价款的百分之零点三支付违约金，但原审法院却按本条第一种情形加以修改利用并作为原审判决的合同依据，明显偏袒被上诉人，而且上诉人请求被上诉人承担违约责任的合同依据是《商品房买卖合同》补充协议第二十五条的规定，所以原审法院错误的引用合同约定条款，做出不正确的判决。四、原审法院没有查清核实的问题。1、原审法院对2015年8月10日被上诉人所称已将房屋交付给上诉人使用，并且出示有东盟公司盖章《确认书》，该《确认书》上诉人并不知晓，上诉人确实与东盟公司签署了授权委托书、《商铺委托经营管理协议》，但东盟公司与被上诉人是利益共同体，两公司有共同的股东，系利益集团公司，所以在被上诉人的案涉工程尚未完工、不具备交付条件时，东盟公司违约、违法接收房屋并签订《确认书》，显然是与被上诉人恶意串通的行为结果，对此原审法院并未予以核实。2、被上诉人向法庭出示的《工程竣工验收备案表》，上诉人当庭提出质疑，并提出该表存在瑕疵，请求法院对该证据予以检查，但原审法院并未核查，却对该证据予以确认。3、上诉人向原审法院提出申请，对被上诉人施工建设的商品房组织双方进行现场实际查看，以利于案件事实的进一步查清。但原审法院对上诉人的申请未予采信，严重侵害了上诉人的诉讼权利，而且庭审中，上诉人亦提出到现场实际查看，原审法院以被上诉人于2019年9月2日已取得《工程竣工验收备案表》为由，拒绝现场实际查看。综上，原审法院认定事实错误，引用《商品房买卖合同》约定的条款错误，适用法律错误，导致判决错误，为维护上诉人的合法权益，依法提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人起诉请求。 被上诉人中裕公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，被上诉人已经履行了将房屋交付给上诉人的义务。双方签署《商品房买卖合同》的同时，与东盟公司签署了《中国广西东盟商贸城凤凰商业广场商铺委托经营管理协议》，委托协议第九条约定“甲方全权授权乙方与该商铺的开发商直接办理该商铺的交付相关事宜，直接领受该商铺并代为签署交接文件”，为进一步对授权事项进行明确，在委托协议基础上，上诉人还向东盟公司出具一份《授权委托书》，授权由东盟公司代为与被上诉人办理房屋交付及验收事宜，包括：代为对是否接受该商铺的开发商所交付的商铺作出最终决定，代为领受商铺，代为办理房屋交接过程中需要办理的其他事项等。授权书明确“受托人在其权限范围内依法所作出的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认，并由委托人承担由此产生的一切法律后果”，授权书由上诉人与东盟公司共同签署。由此可见，东盟公司有权代表上诉人办理房屋交接并代为签署交接文件，且东盟公司代办房屋交接手续前无须另行通知。对于东盟公司代办交接的行为以及签署的交接文件等，由此产生的法律后果依法应由上诉人承担。2015年8月10日东盟公司凭上诉人出具的授权书，与被上诉人办理案涉房屋交接，签署了《房屋交接验收单》，对房屋交付不持异议。同日，东盟公司作为上诉人的受托方，还签署《确认书》一份对收房事实进行确认，并确认案涉房屋已完成交付。《商品房买卖合同》约定的交付时间为2015年8月31日前，因此，被上诉人实际交房时间符合《商品房买卖合同》约定。被上诉人于2015年8月10日将房屋交付给上诉人委托的东盟公司，即视为交付给了上诉人，被上诉人交付义务已完成。二、一审法院适用法律正确。本案的客观事实是：（1）房屋已于2015年8月10日完成交付；（2）房屋已于2019年9月2日取得了《工程竣工验收备案表》；（3）只要上诉人向产权登记机关申请办证，并及时提交相关资料就可以办理房屋的产权证书；（4）上诉人购买商品房的目的完全能实现，不会因《工程竣工验收备案表》迟延取得而受到影响。上诉人无视其他业主已办理产权证的事实，在无任何证据支持的情况下称《工程竣工验收备案表》无效，在案涉房屋已经可以办理房屋产权证，以及东盟公司认可房屋已如期交付并确认自2015年9月1日按照委托协议约定对上诉人购买的房屋进行经营管理及正常支付租金的情况下，仍表示其购房目的不能实现，违背客观事实。原审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权的除斥期间为一年，认定上诉人解除权已消灭正确。本案中，被上诉人确实存在因施工单位原因导致迟延取得《工程竣工验收备案表》，进而导致小业主办证迟延的情况。然而，上诉人并未在法律规定的合同解除权的除斥期间(一年)内行使合同解除权，解除权已经消灭。三、原审法院引用合同条款正确。因上诉人的合同解除权已经消灭，原审法院按照《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条约定判决按照日万分之零点一支付违约金是正确的。综上，原审认定事实清楚、适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 衡欣向一审法院起诉请求：1.判令依法解除原被告双方于2014年12月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014123107426)；2.判令被告立即返还购房款195070元；3.判令被告赔偿由于购房而产生的契税、印花税5958.53元；4.判令被告赔偿损失39014元(195070元×20%)；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的钦州市金海湾东大街88号，中国广西东盟东盟B-13号楼2层209号房，购房总价款为195070元。原告交清购房款和相关税费后于2016年11月18日取得购房发票。《商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定中规定：“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、取得工程竣工验收备案表……”第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金……”。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同补充协议第八条处理。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条约定：“对买卖合同第十五条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的处理方式约定：自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点一支付违约金；逾期超过360日，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之零点三支付违约金”。中国广西东盟商贸城一期项目工程B-13号楼已于2015年7月31日取得了《建设工程质量竣工验收意见书》，工程评定为合格工程。2019年9月2日，中国广西东盟商贸城一期项目工程商业B1至B20号商业楼及连廊取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告作为委托人于2014年12月31日与案外人东盟公司签订了《授权委托书》、《商铺招商经营管理授权委托书》、《商铺委托经营管理协议》，约定原告自愿委托东盟公司办理商铺交付及验收事宜，并将商铺在合同约定的委托期限内全权委托东盟公司经营管理，东盟公司对商铺的经营权限包括但不仅限于：统一业态规划、统一招商推广、统一定价出租、统一经营管理等权利。委托期限自2015年9月1日起至2025年8月31日止。东盟公司与被告中裕公司于2015年8月10日签订了《确认书》，确认中裕公司已于2015年7月30日前书面通知原告办理该房屋的委托期限起算日确认及该房屋交接手续，该房屋于2015年8月10日由中裕公司按合同之约定交付给了原告。原告已依据与东盟公司签订的《商铺委托经营管理协议》，于2015年9月1日起，将该商铺委托给东盟公司进行经营管理。但原告以被告没有按时交付商铺及逾期办理产权证书为由，于2020年1月2日向该院起诉，提出上述诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告中裕公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律规定，该合同合法有效。关于被告是否依照合同规定履行了交房的义务问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，原告于2014年12月31日与案外人东盟公司签订《委托经营管理协议》，委托期限自2015年9月1日至2025年8月31日，同日原告向东盟公司出具委托书，全权委托东盟公司对所涉商铺进行经营管理，办理商铺交接、验收。2015年8月10日，东盟公司向被告出具《房屋交接验收单》，同日，与被告中裕公司签订了《确认书》。虽然被告中裕公司将尚未取得“竣工验收备案表”的商铺交付原告使用，但原告对商铺的交付并未提出异议，被告已经履行了将房屋交付原告的义务。所以对原告陈述被告没有按合同约定交付商铺的意见，该院不予采信。关于被告是否逾期办理商铺产权证书问题。原告与被告中裕公司签订《商品房买卖合同》约定被告中裕公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同补充协议约定，自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点一支付违约金；逾期超过360日，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之零点三支付违约金。本案中，被告虽然已经将房屋交付原告，但没有按照合同约定，将具备“取得竣工验收备案表”的条件的商铺交付，也没有在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。至2019年9月2日，被告才“取得竣工验收备案表”，被告在办理房地产权属证书方面已经构成违约，依法应承担违约责任。涉案商铺于2015年8月10日已经交付给原告使用，被告应在2016年8月4日前办理商品房不动产权属证书，至2019年9月2日，被告取得了竣工备案表，具备办理房产证需由开发商提供的资料条件，逾期1123日，依补充协议约定，自逾期之日起，被告应按日向原告支付已交房款的万分之零点一的违约金。原告已付购房款195070元，被告应支付违约金2190.6元（0.1÷10000×195××××1123）。关于原告请求解除双方签订的买卖合同，返还购房款产、赔偿损失是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”。房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人。买受人应会同出卖人到房屋管理部门登记，办理过户手续，交纳契税，领取房产证。本案中，被告依商品房销售合同的约定向原告交付了商铺，但因被告原因造成迟延办理商品房不动产权属证书，依据双方约定，原告享有合同解除权，不属于根本违约情形。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”本案合同约定商品房交付使用后360日内，因被告的原因未能办理商品房权属证书，原告有权解除合同。被告于2015年8月10日交付了商铺，应在2016年8月4日前办理商品房权属证书。双方在合同中未约定该解除权行使期限，原告也无证据证实向被告催告，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权的除斥期间一年的规定，原告解除权消灭。同时，原告与案外人东盟公司签订了《商铺委托经营管理协议》，约定在合同期限内全权委托东盟公司对商铺经营管理，原告收取租金。因此，被告未能按合同约定办理商品房权属证书的违约行为并未致使原告不能实现合同目的。因此，原告请求解除双方签订的买卖合同，返还购房款、赔偿损失依据不足，该院不予支持。 综上所述，被告逾期办理商品房权属证书构成违约，应承担相应违约责任。原告请求解除合同，返还购房款、赔偿损失理由不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决：一、被告广西中裕置业发展有限公司支付原告衡欣违约金2190.6元；二、驳回原告衡欣的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由被告广西中裕置业发展有限公司负担45元，原告衡欣负担4855元。 二审中，上诉人提供了一组照片，拟证明涉案商铺现状。被上诉人质证认为，交付的商铺已经符合合同约定交付的条件，其不存在违约情况。本院经实地查看涉案商铺情况，对该组照片证据真实性、合法性、关联性予以确认。 经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 综合当事人诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、被上诉人是否按照合同约定交 付房屋给上诉人，如未依约交付，其应承担何种违约责任；二、上诉人以被上诉人逾期交房为由请求解除合同是否已过除斥期间；三、被上诉人是否违反合同约定逾期办理产权登记备案。 本院对本案综合评判如下： 一、关于被上诉人是否按照合同约定交付房屋给上诉人，如未依约交付，其应承担何种违约责任的问题。 本院认为，根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”该条规定包含两层意思：一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用，二是开发商应交付具备交付条件的商品房。法律对商品房交付条件的规定是强制性的，任何违反法律法规强制性规定的约定应属无效，购房者对房屋的接收不影响开发商承担不具备交付条件时交房的违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。该合同第八条约定交付期限“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、取得工程竣工验收备案表。……”，双方明确约定案涉商品房交付的条件为于2015年8月31日前取得工程竣工验收备案表，而被上诉人中裕公司于2019年9月2日才取得工程竣工验收备案表，竣工验收日期为2018年11月29日，案涉商品房的竣工验收日期和备案日期均远在上述合同约定交付的时间之后。而被上诉人与东盟公司于2015年8月10日签订《确认书》就案涉商品房办理交接手续时，也未达到合同约定的交付条件。因此，案涉商品房的交付并未达到合同约定交付条件，符合约定交付条件的时间为2019年9月2日。因此，被上诉人存在逾期交房的违约行为，应向上诉人承担逾期交房的违约责任。 关于被上诉人主张其将案涉房屋交付给东盟公司已经履行了房屋交付义务的问题。第一，根据被上诉人中裕公司提交的《竣工验收备案表》，案涉工程项目的开工日期为2014年5月5日、竣工验收日期为2018年11月29日、备案日期为2019年9月2日，由此可知，被上诉人中裕公司于2015年8月10日办理案涉房屋办理交付手续时，并未达到合同约定的交付条件，亦未达到法律规定的交付标准。第二，虽上诉人与东盟公司签订有授权委托书，由上诉人委托东盟公司代为办理案涉商铺的交接、验收等事宜。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十九条“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人”的规定，受托人的首要义务是应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人应认真地遵照诚实信用的原则，按照委托人的指示完成委托人委托的事务。虽东盟公司是按照委托书的内容与被上诉人中裕公司对案涉商品房办理交接手续，但是其在明知案涉房屋未到达合同约定的交付标准的情况下，仍违背委托人的意志验收交接商铺，且涉及到委托人的重大利益，作为受托人的东盟公司事前未向上诉人报告且事后亦未取得追认。第三，上诉人等多名购房者在购买案涉商品房之初，均是按照被上诉人中裕公司的要求与东盟公司签订《授权委托书》、《中国广西东盟商贸城一期商业B区（凤凰商业广场）商铺委托经营管理协议》、《商铺招商经营管理授权委托书》，约定由东盟公司代为办理验房手续及对外招商统一经营管理，在上述格式化的委托书、合同签订履行的过程中，上诉人作为普通消费者处于相对被动地位，没有及时了解案涉房屋的交付情况，且如前所述，中裕公司与东盟公司签订《确认书》就案涉商品房办理交接手续时，并未达到合同约定的交付条件。因此，被上诉人中裕公司辩称其已经履行了房屋交付的合同义务，依据不足，本院不予采纳。一审法院以中裕公司已实际交付商铺、上诉人合同目的已经实现为由，驳回上诉人要求中裕公司承担逾期交房责任，属于适用法律错误，应予纠正。 关于逾期交房违约金如何计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被上诉人逾期交房，应当承担违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之2.00（该比率不小于(1)项中的比率）的违约金”。双方约定的房屋交付时间为2015年8月31日，但被上诉人直至2019年9月2日才交付符合合同约定的房屋，因此，被上诉人应当承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金应从合同约定交房日期（2015年8月31日）的次日（2015年9月1日）起，以房价款为基数，按日万分之二计至实际交付之日（2019年9月2日）止。 二、关于上诉人以被上诉人逾期交房为由请求解除合同是否已过除斥期间的问题。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（1）项约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”，上诉人与被上诉人约定的房屋交付时间为2015年8月31日，在被上诉人逾期交房180日后，上诉人享有解除合同的权利，但是被上诉人于2019年9月2日才交付符合约定的房屋，上诉人没有在解除权发生之日起一年内行使解除权，上诉人解除权消灭。因此，上诉人现请求解除合同，除斥期间已满、解除权已消灭，对上诉人该请求，本院不予支持。 三、关于被上诉人是否违反合同约定逾期办理产权登记备案的问题。 本院认为，上诉人与被上诉人中裕公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：。”，如前所述，被上诉人中裕公司并未交付符合合同约定交付条件的案涉商品房，直至2019年9月2日才取得案涉工程竣工验收备案表，2019年9月2日作为涉案商品房交付使用起算时间，上诉人没有将办理房地产权属证书所需的授权委托书交给被上诉人，并且与上诉人同一区域的部分业主已经办理了房地产权属证书，因此，上诉人主张被上诉人逾期办理产权登记备案缺乏事实依据，一审法院予以支持错误，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初36号民事判决； 二、被上诉人广西中裕置业发展有限公司向上诉人衡欣支付违约金（计算方法：以195070元为基数，按日万分之二计算，从2015年9月1日起至2019年9月2日止）； 三、驳回上诉人衡欣的其他诉讼请求。 一审案件受理费4900元，由上诉人衡欣负担3920元，被上诉人广西中裕置业发展有限公司负担980元。二审案件受理费4900元，由上诉人衡欣负担3920元，被上诉人广西中裕置业发展有限公司负担980元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 李夏冰 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 杨雯民 书 记 员 班智晓