云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2926民初769号原告：中国工商银行股份有限公司南涧支行，住所地南涧县南涧镇振兴南路12号。代表人：张磊，该行行长。委托诉讼代理人：陈宇，女，1992年10月20日生，汉族，云南省大理市人，住大理市，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙涛，云南展腾律师事务所律师，一般授权代理。被告：张绍雪，男，1985年10月16日生，汉族，云南省祥云县人，个体工商户，住祥云县，现住南涧县，现羁押于南涧县看守所。被告张绍雪的委托诉讼代理人暨被告：饶栖桂，女，1982年6月18日生，汉族，云南省南涧县人，住南涧县，现住南涧县。代理权限为特别授权。原告中国工商银行股份有限公司南涧支行诉被告张绍雪、饶栖桂金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈宇、孙涛，被告张绍雪的委托诉讼代理人暨被告饶栖桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张绍雪签订的《个人购房借款／担保合同》；2.判令二被告归还原告贷款本金77087.79元，截止2020年8月21日的利息、罚息、复利542.94元；3.判令被告按合同约定支付自2020年8月22日起至借款还清之日止的利息、罚息、复利；4.判令被告向原告支付为实现债权而合理支出的律师费2330元；5.判令原告在第二、三、四、六项诉请的债权金额范围内对被告张绍雪、饶栖桂共同共有的南涧县龙凤丽都项目天慧园2幢1单元5层502号（房产证号南房权证南涧字第2015Ｂ-××号-1、2015Ｂ-××号-2号和土地证号南国土用2015第1139号）享有抵押权，以该资产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿；6.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年3月13日，原告与被告张绍雪签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定，被告张绍雪向原告借款239000.00元，用于购买座落于南涧县城龙凤丽都的房屋；借款期限为贷款发放日起算120个月；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%确定，如遇调整，相应变动，按合同第四条4.2款Ａ项处理；借款人未按期归还贷款本金、利息，应向贷款人支付按罚息利率按日计息的利息和按罚息利率计收的复利（罚息利率按合同第四条约定利率基础上加收30%确定），并支付原告为实现债权而支出的相关费用。为担保原告上述债权的实现，被告以其贷款所购房屋提供不动产抵押，广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司向原告作出承诺自愿对该笔借款提供阶段性连带责任保证直至原告对被告所购不动产办理完毕正式抵押登记手续。2013年3月13日，原告依约向被告张绍雪所购房屋的开发商广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司支付贷款239000.00元，并由被告再次以个人借款凭证形式确认贷款转入账户、利息、还款方式等。2015年9月25日，原告向南涧县房管登记部门申请不动产抵押登记并获颁《房屋他项权证书》，确认原告享有抵押人张绍雪、饶栖桂座落于南涧县龙凤丽都项目天慧园2幢1单元502号房不动产的抵押权。贷款履行期内，截止2020年8月21日，被告张绍雪已累计违约38期，逾期2月次，欠原告贷款本金77087.79元，欠利息、罚息、复利542.94元，本息合计77630.73元，经原告催要被告仍未按期履行。综上，被告张绍雪、饶栖桂作为上述债务的法定还款义务人，已违反双方签订的借款合同第十四条14.1项的情形，原告有权依据该合同14.2项宣布债务立即到期，要求借款人立即偿还借款。为维护原告的合法权益，诉至法院，请判如所诉。被告张绍雪、饶栖桂共同辩称：原告所诉的欠款事实属实，愿意还本付息，但因被告张绍雪被羁押于南涧县看守所，被告饶栖桂一个人无力一次性归还，请原告给予宽限还款期限。本院经审理认定事实如下：原告是依法登记成立的经营范围包括吸收公众存款，发放人民币短期、中期、长期贷款，办理人民币结算等业务在内的股份有限分公司（上市、国有控股）。被告张绍雪、饶栖桂夫妻二人因购买商品房向原告申请贷款。2013年2月21日，被告饶栖桂向原告出具《共同借款人还款责任承诺书》，载明“因借款人张绍雪向你行申请人民币贷款23.9万元，本人与借款人属于夫妻关系，自愿成为该笔贷款23.9万元的共同还款责任人，并承诺对其23.9万元贷款本息的归还、支付合同发生纠纷引起的诉讼费及实现债权的其他费用承担连带责任”。2013年3月13日，以原告为贷款人、被告张绍雪为借款人，被告饶栖桂为共同借款人，广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司作为阶段性担保人，各方签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定原告向被告发放借款金额为23.9万元的个人购置住房贷款；用途为被告张绍雪、饶栖桂购买座落于南涧县城龙凤丽都建筑面积为95.34平方米的房屋；贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为合约的组成部分，与合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放日所适用的中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款利率为基准利率下浮15%；借款人授权贷款人将贷款一次划入广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司尾号为4896的工行账户内；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），还款账户为被告张绍雪的尾号为7421的工行账户；借款人未按约定期限归还借款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率以贷款利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的视为违约，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；借款人未按约偿还本合同项下到期（包括被宣布提前到期）贷款本息等的，贷款人有权从借款人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿，但是贷款人应当通知借款人；贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。被告张绍雪、饶栖桂用位于南涧镇××路龙凤丽都××单元××号房屋作抵押；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。抵押担保范围对本合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同还就各方的权利义务、违约责任等作了约定。2013年3月13日，原告将贷款23.9万元按合同约定发放至广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司的账户内。被告张绍雪、饶栖桂向原告签署了个人借款凭证，载明贷款种类为个人住房贷款，用途购房；借款人张绍雪；贷款期限120个月，到期日2023年3月13日；执行利率5.5675%，逾期利率7.23775%，还款方式等额本息。被告张绍雪、饶栖桂购买的房屋办理了房产证（南房权证南涧字第××号-1、2015Ｂ-××号-2）和土地使用证［南土国用（2015）第1139号］。2015年9月16日，办理了抵押登记，取得房屋他项权证（南房南涧他字第××号），载明房屋他项权人为原告。借款后被告多次未按约还款，原告起诉后被告归还部分款项，截止2020年8月21日，被告张绍雪、饶栖桂欠原告贷款本金77087.79元，欠利息、罚息、复利542.94元，本息合计77630.73元。经催要未果成诉，为此，原告与云南展腾律师事务所签订了《诉讼委托代理协议》，协议约定原告需支付律师费2300元，该所指派律师出庭参加了本案诉讼。上述事实有原告提供的营业执照、金融许可证、负责人身份证明书、负责人身份证、《个人购房借款／担保合同》、中国工商银行个人借款凭证、共同借款人还款责任承诺书、南房南涧他字第××号房屋他项权证、南房权证南涧字第2015Ｂ-869-1号和2015Ｂ-869-2号房屋产权证、南土国用（2015）第1139号土地使用权证、借据历史处理明细以及诉讼委托代理协议在卷佐证。本院认为：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中被告张绍雪、饶栖桂向原告借款，原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》是各方的真实意思表示，并不违反法律规定、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护，双方均应按约定全面履行合同义务。现由于被告张绍雪、饶栖桂未按期足额归还借款本息，经原告催告后仍未履行，被告张绍雪、饶栖桂以自己的行为表明其不按约履行还款义务，也使原告合理地认为其将继续不按合同约定履行合同义务。被告张绍雪、饶栖桂对已到期的还款计划构成实际违约，对未到期的还款计划构成预期违约，根据我国合同法第九十四条及第一百零八条的规定，对原告的第一、二项诉请予以支持。关于原告要求的利息、罚息、复利的问题。双方在合同中约定了利息、罚息、复利，应按约定履行；因被告张绍雪、饶栖桂未按约足额归还原告借款本息，属违约行为，而合同约定的罚息和复利计算方式是双方当事人的真实意思表示，亦符合中国人民银行颁布的《人民币利率管理规定》以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于罚息和复利的相关规定，并不违反公平原则，应当予以保护。故对原告要求按合同约定的利率、罚息、复利计付自2020年8月21日起至全部款项清偿之日止的利息、罚息、复利的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告张绍雪承担原告为实现债权的律师费2330元的诉请。双方在《个人购房借款/担保合同》中明确约定“贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担”，该约定系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应诚信履行。原告为实现债权提起本案诉讼而与云南展腾律师事务所签订了《诉讼委托代理协议》，协议约定原告需支付律师费2330元，该2330元为原告根据约定所必须负担的费用，且该所亦已指派律师出庭参加了本案诉讼，故对原告的该项诉请予以支持。关于原告要求对被告抵押的房屋享有优先受偿权的问题。原被告签订的《个人购房借款/担保合同》中约定被告以自己购买的商品房为债务提供担保，并已按法律规定办理了抵押登记手续，取得房屋他项权证，抵押合法有效，故对原告要求对被告抵押的财产以折价或拍卖、变卖享有优先受偿权的诉请依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司南涧支行与被告张绍雪、饶栖桂于2013年3月13日签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告张绍雪、饶栖桂于本判决生效之日起六十日内归还原告中国工商银行股份有限公司南涧支行借款本金77087.79元，截止2020年8月21日的利息、罚息、复利542.94元，并以本金77087.79元按合同约定支付自2020年8月22日起至款项全部还清之日止的利息、罚息和复利。三、被告张绍雪、饶栖桂于本判决生效之日起六十日内支付给原告中国工商银行股份有限公司南涧支行律师费2330元。四、若被告张绍雪、饶栖桂不能按期清偿上述第二、三判项确定的款项，原告中国工商银行股份有限公司南涧支行有权对被告张绍雪、饶栖桂提供抵押的南涧县龙凤丽都项目天慧园2幢1单元5层502号房产（房产证号南房权证南涧字第2015Ｂ-××号-1、2015Ｂ-××号-2号和土地证号南国土用2015第1139号）行使抵押权，以该抵押的房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1210元，由被告张绍雪、饶栖桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  吴美敏二〇二〇年九月八日书记员  李凤美