山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0725民初1466号 原告:李丽，女，1977年5月8日出生，汉族，住昌乐县。 委托诉讼代理人：丛艳，山东宝都律师事务所律师。 被告：田志涛，男，1988年3月13日出生,汉族，住昌乐县。 被告：孟海涛，男，1992年8月5日出生，汉族，住昌乐县。 原告李丽诉被告田志涛、孟海涛案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李丽及其委托诉讼代理人丛艳，被告田志涛到庭参加诉讼。被告孟海涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李丽向本院提起诉讼请求：一、判令立即停止对原告购买的位于昌乐县的强制执行，并解除对上述房产的查封；二、判决确认原告李丽与被告孟海涛2018年2月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效；三、案件受理费由被告负担。事实与理由：法院受理申请执行人田志涛与被执行人孟海涛合同纠纷一案，案号为（2019）鲁0725执字第1335号，法院查封了位于昌乐县的2单元301号房产。原告认为对涉案房产享有排除强制执行的权利，法院查封行为存在严重错误，侵害了原告的合法权益。为此，原告向法院提出了书面执行异议，后法院作出了（2020）鲁0725执异14号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告不服提起诉讼，理由如下：2018年2月9日，原告与被告孟海涛签订《房屋买卖合同》，且已按照合同约定支付了房款，余款同意按照法院要求交付执行，并已实际占有使用该不动产，非因原告的原因未办理过户登记手续，原告的情形符合《执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，具体情形如下：一、房屋买卖的过程：原告在昌乐同乐花园经营超市，孟海涛是同乐花园的业主，经常在原告经营的超市购买副食。孟海涛有意将其所有的涉案房产出售，2018年2月9日，原告与孟海涛、昌乐齐山房产中介服务部三方签订书面《房屋买卖合同》。合同明确约定了房产位置、面积、储藏室，房款36万元。房款支付方式：李丽先向孟海涛支付15万元定金，余款21万元办理银行贷款，银行下款时付清。合同签订当日，李丽向孟海涛支付15万元，2018年4月2日，李丽要求孟海涛去办理二手房过户贷款手续。此时，孟海涛称房子还没解押，让李丽再支付部分款项用于银行解押，于是李丽又向孟海涛支付11万元。当日，孟海涛向李丽交付涉案房产及房产证。后来，因孟海涛没办理过户，李丽多次找他，孟海涛又承诺2018年6月份之前办下证来,否则每月向李丽支付违约金5000元。卖卖合同签订履行过程证明，该房屋买卖合同签订的时间为2018年2月9日，早于法院查封之前，合同内容系各方当事人的意思表示，合法有效。二、房款支付方式，《房屋买卖合同》签订之日，李丽向孟海涛支付15万元定金，孟海涛出具了15万元收到条（因支付宝转账限额的原因分次转账，2018年2月9日分6次转50000元、10000元、10000元、10000元、10000元、10000元；2018年2月10日支付30000元、2018年2月11日支付20000元）。2018年4月，李丽要求孟海涛办理过户抵押，孟海涛称还差11万元才能办理解押，李丽又向孟海涛支付11万元房款（2018年4月2日支付宝转50000元、20000元；2018年4月3日支付宝转10000元、10000元；2018年4月4日支付宝转10000元、9456元，因孟海涛在李丽处够买546元的东西）。孟海涛承诺在2018年6月前过户完毕，否则每月向李丽支付违约金5000元。双方合同约定的总房款36万元，付款方式为李丽先支付15万元，21万元以二手房抵押贷款的方式银行下款时支付，现李丽已经实际支付26万元，已超过合同约定的付款数额。因孟海涛原因未办理过户手续，所以余款未到付款条件。同时，李丽同意按照法院要求将余款交付法院或者代孟海涛偿还银行贷款（37万元，超过部分再向孟海涛追偿）。三、房屋交付。2018年4月2日，孟海涛已将涉案房屋钥匙、房产证原件交付申请人，申请人已实际接收并占有案涉房产并一直居住至今，期间一直按时缴纳水电物业费等。四、涉案房产未办理过户手续，但并非李丽原因造成的。李丽与孟海涛签订合同时，并不存在法院查封的情形，合同合法有效。因孟海涛未到银行办理解押手续，才导致未办理过户登记。在此过程中，李丽不存在任何过错，案涉房产未办理过户登记的原因与申请人无关。根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，贵院不应对涉案房产予以查封。综上，原告根据民诉法227条的规定提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告孟海涛未答辩。 被告田志涛辩称，一、执行裁定书时法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案昌乐县人民法院（2019）鲁0725执1335号执行裁定书，即人民法院在执行（2018）鲁0725民初2124号民事判决书内容的过程中，法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，是维护被告合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、原告主张对被执行房产享有所有权不应执行的主张缺乏事实和法律依据，被告认为，该房产不属于原告所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产的设立、变更、转让和灭失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法院另有规定的除外。”本案涉案房屋已在不动产管理部门进行了登记，登记房屋所有权人为被执行人孟海涛，虽然李丽主张签订了房屋买卖合同，但其未支付全部房款，未办理房屋过户登记，其自身也存在过错。此外，物业费证明和收款收据亦不能证明李丽已合法占有了该房屋，被告为追回被执行人所欠债务，向昌乐县人民法院申请执行，人民法院依法查封被执行人的房产。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第三十二条、第三十三条的规定，被执行人在收到人民法院执行通知后应当向法院报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，但被执行人一味逃避、拒不配合法院的执行行为，又与原告签订了《房屋买卖合同》，存在转移财产故意不配合执行的嫌疑。因此，原告的主张缺乏事实和法律依据，并应承担相应的法律后果。假如法院采纳了原告的无理请求，不仅会损害被告的合法债权，也会浪费本就紧张的司法资源。综上，请求人民法院依法驳回原告的异议之诉，依法执行（2018）鲁0725民初2124号民事判决书、（2019）鲁0725执1335号执行裁定书规定的内容。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、房屋买卖合同一份，证明2018年2月9日原告与被告孟海涛签订《房屋买卖合同》，房产证号：00××17，房款总额36万元，在银行下款时将36万元交付被告孟海涛；2、收到条及支付流水一份，证明在2018年2月9日《房屋买卖合同》签订当日向被告支付15万元；3、收到条及支付流水一份，证明2018年4月2日，原告向被告支付11万元；4、补充协议一份，证明被告孟海涛承诺在2018年6月将房产证办完过户手续；5、不动产权证书一份，证明被告（孟海涛）将案涉不动产权证书（钥匙）在2018年4月2日交付原告；6、收款收据共45份，证明原告自2018年4月份就居住在案涉房产，并缴纳水电物业费；7、证明一份，证明案涉房产物业公司证明水电物业费由原告支付；8、证明一份，证明涉案房屋的交易、房款过付及房屋交付的事实；9、法院出具的民事裁定书一份，证明法院查封日期是2018年6月25日，在此之前原告与被告孟海涛早已签署房屋买卖合同并交付房产。经质证，被告对1-8号证据的真实性无法确认，对证据9的真实性无异议。对上述有异议的证据，本院认定如下：1-8号证据，能够证明原告李丽与被告孟海涛签订了房屋买卖合同后，原告支付了部分房屋价款，被告将钥匙交付原告，原告已经入住的事实，与本案具有关联性，本院确认为有效证据。 根据原告、被告的陈述和本院审查、认定的证据，本院认定事实如下：2018年2月9日，原告李丽与被告孟海涛签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告孟海涛自愿将位于昌乐县房屋（房屋产权证号为：鲁2016昌乐县不动产权第000××17号）卖给原告，价格为36万元，合同签订当日，原告支付购房定金15万元，原告将在银行下款之日将购买该房屋的全款交付给被告；双方均同意在全款交付之日由被告将涉案房屋正式交付原告。合同签订后，原告于2018年2月9日支付被告15万元，后于2018年4月2日支付被告11万元，被告孟海涛同时将涉案房屋钥匙交付给原告，后原告入住该房屋，并缴纳了相关的水电费、物业费等。剩余房款未付。 被告田志涛与孟海涛因不当得利产生纠纷，田志涛诉至本院，同时提起了财产保全申请，要求查封孟海涛所有的位于同乐花园的11号楼2单元301号房屋一套。2018年6月25日，本院作出了（2018）鲁0725财保166号民事裁定书，裁定查封了登记在孟海涛名下的同乐花园11号楼2单元301号房屋。2018年12月11日，本院就双方不当得利纠纷作出了（2018）鲁0725民初2124号民事判决书，判决孟海涛返还田志涛不当得利37万元。之后，因孟海涛未履行生效判决书确定的义务，田志涛向本院申请执行，本院作出了（2019）鲁0725执1335号执行裁定书。在执行期间，原告李丽向本院提出了执行异议，本院审查后作出了（2020）鲁0725执异14号执行裁定书，驳回了李丽的异议请求。 另查明，2016年12月13日，被告孟海涛与中国邮政储蓄银行股份有限公司昌乐县支行（以下简称邮政储蓄昌乐支行）签订个人购房借款及担保合同，约定被告孟海涛向银行借款360000元，期限为240个月，用于购买房屋。被告孟海涛以昌乐县方山路1990号11号楼2单元301室房产为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。2017年1月1日，原告将36万元汇入被告孟海涛指定的银行账户，截至2019年2月12日，被告孟海涛尚欠该银行借款本金341778.73元及利息7906.95元。后邮政储蓄昌乐支行诉至本院，本院于2019年6月20日作出了（2019）鲁0725民初637号民事判决书，判决被告孟海涛于本判决生效后五日内偿还上述欠款，邮政储蓄昌乐支行对被告孟海涛名下的昌乐县方山路1990号11号楼2单元301室房产享有优先受偿权。 本院认为，本案所争议的焦点是原告主张涉案房屋归其所有是否能有效阻却执行查封。关于被告孟海涛未经抵押权人同意，与原告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿消灭抵押权的除外。该法律规定应属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的第（五）种情形应属于违反效力强制性规定的情形，故原告与被告孟海涛签订的上述合同是合法有效的。双方系在2018年2月9日签订的《房屋买卖合同》，约定涉案房屋价格为36万元，原告于当日支付被告购房款15万元，并于2018年4月2日支付被告购房款11万元，被告在该日将涉案房屋钥匙交付原告，之后原告入住该房屋。本院查封涉案房屋的时间为2018年6月25日，原告与被告孟海涛签订《房屋买卖合同》及原告入住该房屋的时间均在本院查封之前。《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项规定，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的，人民法院应予支持其排除执行的请求。本案原告已经按照合同约定支付了26万元，依据合同约定尚欠购房款10万元（依据孟海涛与邮政储蓄昌乐支行签订的合同，其贷款数额为37万元），原告于2020年9月2日根据本院的要求已将剩余11万元交付本院以备执行。综上，原告的主张已经符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故对其主张，本院予以支持。被告孟海涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等权利，并不影响本院对案件事实的审查和对证据的分析、认证。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、不得执行昌乐县房屋； 二、驳回原告李丽的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告孟海涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 本院（2020）鲁0725执异14号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 张丽伟人民陪审员杨元文 人民陪审员 刘    淑    杰 二〇二〇年九月二日 书 记 员 田         帅