新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初3734号 原告：胡伟，男，1990年7月19日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：刘卫国，新疆百域君鸿律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**荒山绿化指挥部****1。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，新疆胜天房地产开发有限公司法务。 原告胡伟与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡伟委托诉讼代理人刘卫国，被告新疆胜天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡伟向本院提出如下诉讼请求:1、判令被告向原告支付逾期交房违约金8561.68元（计算至2020年1月31日）；2、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金94967.9元（计算至2020年1月31日）；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年5月7日，原被告双方签订了《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋一套，面积121.11平方米，房款685482.60元。合同约定被告应当在2016年8月30日前向原告交付房屋。合同签订后原告依约履行了付款义务并缴纳了相应税费，但被告未依约履行交房及办证义务。至2018年3月15日被告在未向原告出示符合交房证明的情况下给原告办理了所谓的临时入住手续。但至提起诉讼时被告仍未依照《商品房预售合同》第八条、第十五条约定向原告出示购买房屋的验收手续并办理正式交房手续，也未将办理权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告新疆胜天房地产开发有限公司辩称，1、针对第一项诉讼请求，根据双方签订的《商品房预售合同》第八条商品房验收合格即可交付买受人使用，涉案楼栋有质检站出具的五方验收监督记录，已具备合同约定的交付条件。其次，经被告核实原告确于2018年3月15日办理了入住，双方于2018年3月15日对房屋进行了交接交付，原告已实际占有使用该房屋，故逾期交房的计算截止时间应在2018年3月15日。2、针对第二项诉讼请求，原告称于2018年3月15日在我公司办理了入住，经被告核实属实。在双方签订的《商品房买卖合同》中第15条对产权登记的约定，在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，关于商品房交付使用的约定从字面理解就是双方对商品房共同办理交接的整个过程，即出卖人将商品房转移与买受人占有的行为，包括双方共同办理交接手续，向买受人移交房屋，买受人领取钥匙等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，才视为房屋的交付使用”。并根据合同第11条约定，双方对商品房验收交接时，应签署房屋交接单。所以商品房交付时从双方商品房实际交接的次日开始起算，买受人2018年3月15日对房屋进行实际交接，故根据合同约定，逾期办理房屋产权证书的时间起点应从2018年3月15日后180日开始起算。3、诉讼费请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 原告胡伟为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：《商品房预售合同》、商品房销售统一发票、税收通用完税证，维修基金缴纳凭证一张，证明原、被告双方签订了该合同，原告向被告购房并交付房款的事实。 被告对原告提交的以上证据真实性、合法性、关联性予以认可。本院对原告以上证据的三性综合全案予以确认。 本院经审理认定事实如下，2016年5月7日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：2016预0063343，房屋代码：600427093。合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积121.11平方米，总房款685482.60元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2016年8月30日前将经验收合同的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于商品房交接的约定，合同第十一条明确约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以电话、短信或公告形式通知买受人，买受人在接到入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的，所发生的物业费及其他相关费用均由买受人承担，由于买受人未及时办理交接手续所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。关于产权登记的约定，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款685482.60元。原告于2018年3月15日办理了入住并实际占有使用，但该房屋至今未依照国家和政府有关规定办理验收手续且被告至今未向原告办理房屋权属证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告主张的延期交房违约金。本院认为，被告未按合同约定于2016年8月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任。关于逾期交房违约金的截止时间，原告认为其于2018年3月15日实际入住于从被告处购买的房屋，但是在被告没有办理竣工验收备案的情形下办理的临时入住手续,其并没有收到在报纸上公示的入住通知，应视为被告至今未向原告履行交付义务。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”虽然原、被告签订《商品房买卖合同》约定交付的条件为“该商品房经验收合格”。但事实上，在原告明知“该商品房未经验收合格”的情况下，原告依然接受了被告的交付的涉案房屋，应视为双方对房屋交付的条件达成了新的合意。故逾期交房违约金的计算截止日期应为2018年3月15日并依照原、被告双方签订的《商品房预售合同》第九条之约定，以已交购房款为基数按日万分之0.1向原告支付逾期交房违约金。综上，原告要求被告承担逾期交付房违约金本院核定为3845.56元[685482.60元×万分之0.1×561天（2016年8月31日至2018年3月15日）]。 关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金。被告认为与原告签订的《商品房预售合同》关于产权登记第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当及时完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告至今未向原告完成办理房屋权属的转移登记的义务，已构成违约，理应向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金，违约金应自2018年3月15日后180日即2018年9月11日开始起算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现原告按照年利率4.75%标准主张违约金，不符合法律规定，本院予以适当调整，现认定为30508.67元[685482.60元×4.75％÷365天×342天（2018年9月11日至2019年8月19日）]；自2019年8月20日至2020年1月31日期间的违约金，以685482.60元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条规定之规定，判决如下： 一、被告新疆胜天房地产开发有限公司支付原告胡伟逾期交房违约金3845.56元[685482.60元×万分之0.1×561天（2016年8月31日至2018年3月15日）]； 二、被告新疆胜天房地产开发有限公司支付原告胡伟逾期办证违约金30508.67元[685482.60元×4.75％÷365天×342天（2018年9月11日至2019年8月19日）]；自2019年8月20日至2020年1月31日期间的违约金，以685482.60元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2370.60元，本院减半收取1185.30元（原告已预交），由原告胡伟负担792.02元，由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担393.28元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  王亚琴 二〇二〇年九月二十日 书记员  徐欢乐