四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终642号 上诉人（原审原告）：吴海燕，女，1973年10月9日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审原告）：邓长虹，男，1969年11月17日出生，汉族，住四川省广元市利州区，系吴海燕之夫。 上诉人（原审被告）：四川鼎能建设（集团）有限公司，住所地四川省成都市青羊区金泽路1号1栋13层。 法定代表人：王传斌，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王平，四川腾誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈章明，男，系该公司项目经理。 上诉人吴海燕、邓长虹及上诉人四川鼎能建设（集团）有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初4044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。期间，因四川鼎能建设（集团）有限公司同意先维修案涉房屋漏水问题，相应期间作为调解期间。本案现已审理终结。 吴海燕、邓长虹上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判，被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审仅对主卧屋面防水修复认定事实有误。对漏水点位，没有进行专业鉴定。主卧屋顶漏水不能必然得出是屋面防水出现问题。对于主卧屋面进行防水修复，无法彻底解决漏水问题。2、一审不予支持上诉人要求被上诉人承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任的诉讼请求，有失公允。 四川鼎能建设（集团）有限公司上诉请求：撤销一审第二、三项，改判驳回此二项诉讼请求。理由：维修协议达成后，对方反悔拒绝维修，造成损失扩大。一审将物业认定为损失是错误的。物业费与房屋漏水没有关系。2015年12月交房，对方装修在2018年，两年半时间开始装修，这期间不具备入住条件，缴纳物业费并不使用房屋，不是房屋漏水所致。 四川鼎能建设（集团）有限公司针对吴海燕、邓长虹的上诉答辩称，对方上诉请求不成立。1.一审对漏水点位没有鉴定，不能排除屋顶漏水是主卧导致，对漏水修复不能达到漏水问题彻底解决。一审庭审时对方申请了鉴定，法庭询问后对方又撤回。2.漏水问题，一审法官开了两次庭，法官认为漏水需要现场勘验，法官进行了勘验，双方当事人都到场，双方都认可主卧认可，双方认可该证据并进行了质证。漏水只是主卧漏水。一审综合各方因素，只是主卧漏水。漏水原因确定修复主体问题，一审到现在我方同意维修处理到不漏水状态。怎么维修属于专业问题，应当遵守专业规范。2.要求对保修期从修复过后重新计算5年，没有法律依据。 吴海燕、邓长虹针对四川鼎能建设（集团）有限公司的上诉答辩称，于2015年收房，质量问题与房屋装修没有关系，对方应当承担维修、物管费。2018年11月17日达成协议维修协议没有依据。 吴海燕、邓长虹向一审法院提出诉讼请求：1.被告赔偿因房屋漏水给原告造成自2018年起至房屋修复之日止的租房损失，每月按1500元计算；2.被告限期对原告的房屋承担保修责任或者承担房屋的全部修缮费用14458.5元，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；3.被告承担自2015年12月25日起至房屋修复之日止的物业管理费用5173元（2015年12月-2019年12月）；4.被告承担本案的诉讼费用（一审庭审中，将第二项诉讼请求明确为：判令被告限期承担维修责任，即将出售给原告的房屋楼栋维护至不渗漏雨水状态，保证原告能够正常使用，若被告拒不履行则由原告自行修缮并由被告承担全部费用，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任。第三项诉讼请求为：被告承担自2015年12月25日起至2019年12月止的费用5173元）。 一审法院认定的案件事实：2014年12月25日，原告邓长虹、吴海燕与被告鼎能公司签订《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买位于广元市万源新区市检察院办公楼东侧碧波·南庭X幢X-XX-X号住宅，建筑面积104.95平方米，房屋总价款为33.8988万元，付款方式为银行贷款，交房时间为2015年12月31日前。该合同还约定出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 2018年9月30日，原告邓长虹与案外人吴开雪签订《房屋租赁合同》，约定原告邓长虹租赁位于广元市利州区住宅，建筑面积为149.83平方米，租赁期限为12个月（从2018年10月1日起至2019年9月30日），月租金为1500元。 2018年10月2日，案外人吴开雪向原告邓长虹出具收到房租费1.8万元（2018年10月1日至2019年9月30日）的收据。 2017年9月17日、2018年6月29日、2018年7月1日、2018年11月10日、2019年4月20日，原告分别就次卧漏水、厨房地漏问题、主卧窗户问题、屋顶漏水问题、主卧屋顶漏水问题提起投诉，案外人广元市天和物业管理有限公司将上述情况登记至《业主投诉处理登记表》。 2018年11月17日，案外人广元市天和物业管理有限公司的《值班交接班记录》显示“上午9:20开发商钱经理老王一行三人来小区处理X-XX-X顶楼渗水（业主邓长虹在场）协商结果是由开发商处理室内顶层.拆柜子.打扫卫生.防水老王同意11月18日下午来处理，处理时，业主本人要在场”。 2019年5月21日，案外人广元市天和物业管理有限公司出具证明，证实原告邓长虹、吴海燕系其公司服务的碧波南庭小区X-XX-X号业主，自2015年12月入住以来至2019年12月，共缴纳物业服务费5173元。 2019年10月8日，经一审法院现场勘验，案涉房屋主卧屋顶中间至附属卫生间有长约2米的漏水痕迹，附近伴有孔洞。 一审庭审中，原、被告双方均明确，案涉房屋次卧漏水问题已处理过两次，第一次处理采取注浆打胶的方式，第二次处理采取揭开保温层、用防水材料重做的方式。主卧漏水问题已处理过三次，前三次处理都是采取注浆打胶的方式。原告陈述案涉房屋从2015年底接房开始，被告方已采取注浆打胶的方式处理漏水问题，物管对2016年的漏水情况没有做记录，被告方未对该陈述提出异议。 原告在诉状中陈述其于2018年5月将原居住住房卖出，并与购房户约定同年10月1日前搬出，案涉房屋已系其唯一住房。被告方未对该陈述提出异议。 另查明，《房屋建筑工程质量保修办法》适用于在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，于2000年6月26日经建设部第24次部常务会议讨论通过，自发布之日起施行。 《屋面工程质量验收标准（GB50207-2012）》系由中华人民共和国住房和城乡建设部发布第1394号公告批准的国家标准，自2012年10月1日起实施。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。案涉房屋于2015年12月25日交付原告占有使用，按照《房屋建筑工程质量保修办法》规定，房屋质量保修期限为5年，现有物管记录表明原告已于2018年11月10日反映案涉房屋主卧漏水的问题，此时案涉房屋仍处于保修期内。同时，被告鼎能公司明确案涉房屋产生漏水问题的原因在于防水层老化、顶楼房屋交付后装修施工较大造成房屋变形、防水层被破坏，并非基于原告方因素，故出卖人对于案涉房屋负有保修责任，对出现的质量瑕疵应当进行及时有效的修复。根据庭审查明事实，被告鼎能公司多次采用注浆打胶的方式进行修复，但案涉房屋主卧至今仍旧存在漏水问题。被告鼎能公司应当参照案涉房屋次卧处理方式，对主卧屋面防水进行修复，以达到彻底解决漏水问题的目的。主卧屋面防水修复之后，根据《屋面工程质量验收标准（GB50207-2012）》规定，检查屋面有无渗漏、积水等应当进行淋水试验并记录，具备蓄水条件的檐沟、天沟应当进行蓄水试验并记录，被告鼎能公司应对修复的结果经试验检测并出具相应报告，试验检测方式应按屋面实际进行选择，有条件的应当优先进行蓄水试验，不满足蓄水试验的应当进行淋水试验。若被告四川鼎能建设（集团）有限公司未在指定期限内完成主卧屋面防水修复，原告邓长虹、吴海燕有权自行完成主卧屋面防水修复，被告四川鼎能建设（集团）有限公司应当承担原告方实际产生的修复费用。对于案涉房屋的保修期限，按照《房屋建筑工程质量保修办法》“第七条在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期间为：……二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算”之规定，对原告要求被告承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任的诉讼请求，不予支持。 对于原告方主张的租房损失问题。通过原告方向本院提交的业主投诉处理登记表显示，2017年9月17日、2018年11月10日、2019年4月20日，原告方对案涉房屋漏水问题进行了投诉，至今案涉房屋仍旧存在漏水问题。被告鼎能公司作为案涉房屋出卖人，负有向原告方交付合格房屋、及时修复房屋质量瑕疵的义务，被告未及时履行保修义务，应当对造成的损失进行赔偿。被告方未及时有效处理漏水问题的期间，原告方对案涉房屋的居住使用必然受到影响。同时，原告方已在案涉房屋交付后将原有住房出售，案涉房屋现属于其唯一住房，原告方因案涉房屋质量瑕疵实际产生了另行租房的费用，该费用属于原告方的实际损失，被告鼎能公司应当予以赔偿。故对原告方要求被告鼎能公司承担的租房损失，一审法院支持从2018年10月1日起按每月1500元的标准计算至案涉房屋屋面实际处理完毕并验收合格之日止。 对于原告主张的物业费用问题。因案涉房屋的漏水问题导致原告不能及时入住，因此产生的物业费属于原告实际产生的损失。被告鼎能公司未对原告陈述从接房起即存在漏水问题的事实提出异议，故对原告要求被告鼎能公司承担自接房之日（即2015年12月25日）起至2019年12月止的物业费用5173元的诉讼请求，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告四川鼎能建设（集团）有限公司在本判决生效三十日内对位于广元市万源新区市检察院办公楼东侧碧波·南庭X幢X-XX-X号住宅主卧屋面防水进行修复，若被告四川鼎能建设（集团）有限公司未在指定期限内完成主卧屋面防水修复，则由原告邓长虹、吴海燕自行完成修复，并由被告四川鼎能建设（集团）有限公司承担实际产生的修复费用；二、被告四川鼎能建设（集团）有限公司在本判决生效三十五日内向原告邓长虹、吴海燕支付房屋质量瑕疵维修期间的损失，该损失从2018年10月1日起按每月1500元的标准计算至案涉房屋屋面防水实际重做完毕并验收合格之日止；三、被告四川鼎能建设（集团）有限公司在本判决生效十日内向原告邓长虹、吴海燕支付物业费用5173元（2015年12月25日起至2019年12月止）；四、驳回原告邓长虹、吴海燕其他诉讼请求。 本院审理时，双方当事人均未提交新证据。邓长虹、吴海燕提出鉴定申请，因四川鼎能建设（集团）有限公司已处理好屋面漏水，再鉴定已无必要，故不再准许。四川鼎能建设（集团）有限公司提出证人出庭，因邓长虹、吴海燕对四川鼎能建设（集团）有限公司派员维修并未否认，只是认为因维修方案未协商一致而按对方的维修方案达不到目的故拒绝，故对四川鼎能建设（集团）有限公司提出的证人出庭申请亦不准许。 对一审法院认定的案件事实，本院予以确认。本院审理过程中，经组织调解，上诉人同意先处理屋面漏水问题，双方确认已于2020年9月20日处理好屋面漏水。 本院认为，关于邓长虹、吴海燕提出的对案涉房屋全面修复和保修期的问题。案涉房屋漏水的事实客观存在，四川鼎能建设（集团）有限公司负有修复的责任。现漏水问题已由四川鼎能建设（集团）有限公司处理完毕，本院予以确认。对保修期的确认，从2015年12月31日接房到2017年9月17日第一次反映质量问题，时间为一年零九个月。自此以后至2020年9月，四川鼎能建设（集团）有限公司才处理好案涉房屋漏水的问题，在四川鼎能建设（集团）有限公司处理好案涉房屋漏水问题之前，维修期暂停计算直至处理完毕，即在四川鼎能建设（集团）有限公司处理好案涉房屋漏水问题后继续计算剩余的保修期三年零三个月。 关于邓长虹、吴海燕租房损失和物业费支出负担问题。因案涉房屋漏水，造成邓长虹、吴海燕不能装修入住，责任在四川鼎能建设（集团）有限公司，由此产生的房租损失和物业费支出均应由四川鼎能建设（集团）有限公司承担。 综上，鉴于邓长虹、吴海燕提出的案涉房屋屋面漏水问题已在本院审理时由四川鼎能建设（集团）有限公司处理完毕，一审判决主文相应判项应作出调整，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款德行的规定，判决如下： 一、维持四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初4044号民事判决第三、四项，即“被告四川鼎能建设（集团）有限公司在本判决生效十日内向原告邓长虹、吴海燕支付物业费用5173元（2015年12月25日起至2019年12月止）”、“驳回原告邓长虹、吴海燕其他诉讼请求”； 二、变更四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初4044号民事判决第一、二项为“一、上诉人四川鼎能建设（集团）有限公司对位于四川省广元市万源新区市检察院办公楼东侧碧波·南庭X幢X-XX-X号住宅屋面防水进行修复（已修复）”、“二、上诉人四川鼎能建设（集团）有限公司在本判决送达之日起十日内向上诉人邓长虹、吴海燕支付房屋质量瑕疵维修期间的因租房支付的房租损失36000元（从2018年10月起按每月1500元计算至2020年9月）”。 一审案件受理费，按一审法院确认的执行；二审案件受理费1270元，由四川鼎能建设（集团）有限公司负担（邓长虹、吴海燕已预交的，在执行中，四川鼎能建设（集团）有限公司直接支付给邓长虹、吴海燕）。 本判决为终审判决。 审判长 夏  茂  中 审判员 李    林 审判员 徐  小  雁 二〇二〇年九月二十四日 书记员 康小莲（代）