湖南省澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0723民初1680号 原告：澧县佳美物业服务有限责任公司。 法定代表人：赵付勇。 委托诉讼代理人：任小强，湖南城头山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：彭元华，女，汉族，湖南省澧县人。 委托诉讼代理人:周悦平，男，汉族，湖南省澧县人，代理权限为特别授权代理,系原告之夫。 原告澧县佳美物业服务有限责任公司（下称澧县佳美物业公司）与被告彭元华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理，原告澧县佳美物业公司的法定代表人赵付勇及其委托诉讼代理人任小强、被告彭元华及其委托诉讼代理人周悦平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 澧县佳美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告彭元华交纳物业管理服务费8085元及相应违约金8721元，合计16806元；2、诉讼费由彭元华承担。事实和理由：2009年8月13日，澧县佳美物业公司与澧县瑞峰房地产开发有限责任公司签订了前期物业服务委托合同，为澧县名城花满庭小区提供物业服务。名城花满庭小区业主委员会成立后，经业主委员会同意，澧县佳美物业公司继续为名城花满庭小区进行物业服务。彭元华房屋位于名城花满庭小区105号门面，自2014年7月12日-2020年5月12日，彭元华共计欠物业费8085元，违约金8721元，合计16806元。澧县佳美物业公司多次催收未果，故向法院提起诉讼。 彭元华答辩称：1、物业公司按82.18平方米的面积收取物业费没有依据；2、物业公司未与彭元华签订过物业服务合同，彭元华于2013年7月30日按物业公司要求交过一次物业费1479元，从2015年5月起，物业公司一直未发通知或未找本人收取物业费，直到此次收到法院的传票。2015年8月15日，因物业公司管理的下水管阻塞造成彭元华及邻居103、104的厕所不能正常使用，彭元华多次与物业交涉未果，万不得已的情况彭元华自行雇用施工人员重新另走了一条下水道，开支3800元。因物业提供的电线路不能正常带运一台冰柜，彭元华的租户在多次要求物业整改无果后出资1200元更换电线，为此彭元华一直在找物业公司要求其支付上述费用，至今也没有支付。物业公司诉请彭元华交纳2014年7月17日至2017年6月16日间物业费的诉讼请求已超过诉讼时效。彭元华认为不应支付前期物业（2018年7月1日前）的逾期违约金。假定法院判决由彭元华承担逾期滞纳金或违约金，彭元华请求法院减少物业公司诉请滞纳金或违约金的计算比例；3、彭元华认为不应支付2018年7月1日之后“逾期”交纳物业费的违约金，合同上没有约定物业费的交纳方式，即何时交纳物业费，物业公司未向彭元华收取或催收物业费，也未向物业使用人收取物业费；4、物业公司应将多收取彭元华（2013年7月13日至2014年7月12日）期间的物业费351.18元退还彭元华并支付利息，用以抵扣需要支付的物业费；5、物业公司应当支付彭元华为物业支付的开支5000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1、澧县佳美物业公司提交的证据3即《前期物业服务合同》、《小区物业管理委托合同》复印件各1份，拟证明澧县佳美物业公司前期与开发商、后期与澧县花满庭业主委员会签订了物业服务合同，为花满庭小区业主提供服务的客观事实；花满庭小区物业收费标准及逾期缴纳物业费约定了违约责任条款。被告彭元华认为对合同不知情，且厕所出了问题向物业反映后未得到处理。本院认为，被告对合同的真实性未提出异议，对该证据的证明效力予以认定。2、澧县佳美物业公司提交的证据4即物业费欠费明细、花满庭管理处催收通知书、告知书、律师函各1份，拟证明被告欠缴物业费后，原告通过多种形式进行催收，被告至今拒不缴纳的客观事实。被告彭元华认为因其本人未居住在小区，对于催收通知书、告知书、律师函均不清楚，但其问过租户确实没有交纳。本院认为，该组证据能够证明物业公司向被告催收过物业费，予以认定。3、澧县佳美物业公司提交的证据5即物业服务现场照片5张，拟证明原告为花满庭小区业主提供了卫生、安保服务，履行了自己的职责。被告彭元华认为自己的房屋2015年就租给别人了，没有住在那里。本院认为，该证据5能够证明物业公司向业主提供了服务，予以认定。4、澧县佳美物业公司提交的证据6即原告与花满庭业主委员会、社区、街道办会议记录复印件、名城花满庭业主委员会证明复印件各1份，拟证明原告就小区存在漏水问题多次向业主委员会、社区、街道办报告，履行了自己的职责，因部分业主不允许动用维修基金，导致部分住户漏水问题一直未解决；原告因物业费欠收，导致无法正常运转，业主委员会、社区、街道办建议原告通过法律途径收缴物业费的事实。被告彭元华有异议，认为对该证据不知情。本院认为被告彭元华对该证据的客观性、合法性、关联性未提出异议，对该证据的证明效力予以认定。 根据当事人的举证、质证、本院认证和庭审查明的情况，本院确认以下案件事实： 2009年8月13日，澧县佳美物业公司与澧县瑞峰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务委托合同》，为名城花满庭小区提供物业服务，双方约定商业物业服务费为1.5元/月每平方米。业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳；若未能按时足额交纳物业费，应按应收额度的10%支付违约金。合同签订后，澧县佳美物业公司到名城花满庭小区进行物业服务。2018年7月1日，澧县佳美物业公司与名城花满庭业主委员会签订了《小区物业管理委托合同》，双方约定物业费收费标准，商铺按1.2元/月每平方米收取。若业主和物业使用人逾期交纳物业费，应从逾期之日起按月利息2%支付违约金。被告彭元华于2011年8月13日购买了位于名城花满庭小区105号门面，建筑面积为62.67平方米。彭元华交纳了2013年7月13日至2014年7月12日物业服务费1479元。自2014年7月13日至2015年7月12日，彭元华应交纳物业服务费1128元，违约金计算至2020年5月12日948元，合计2076元；自2015年7月13日至2016年7月12日，彭元华应交纳物业服务费1128元，违约金计算至2020年5月12日835元，合计1963元；自2016年7月13日计算至2017年7月12日，彭元华应交纳物业服务费1128元，违约金计算至2020年5月12日722元，合计1850元；自2017年7月13日至2018年7月12日，彭元华应交纳物业服务费1128元，违约金计算至2020年5月12日609元，合计1737元；自2018年7月13日至2019年7月12日，彭元华应交纳物业服务费902元，违约金计算至2020年5月12日396.88元，合计1299元；自2019年7月13日至2020年5月12日，彭元华应交纳物业服务费752元，违约金150元，合计902元。综合以上，彭元华应交纳物业服务费6166元、违约金3661元，减去多交纳的351元，尚余5851元、违约金3661元，合计9476元。澧县佳美物业公司多次催收未果，以致成讼。 本院认为，依据法律规定，原告澧县佳美物业公司与澧县瑞峰房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务委托合同》、与名城花满庭业主委员会签订的《小区物业管理委托合同》对小区全体业主均具有约束力。被告彭元华系名城花满庭小区业主，接受了原告的物业服务，没有按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担支付原告物业管理费及违约金的义务。被告彭元华认为已超过诉讼时效的观点，本院认为原告提供的物业服务从未中断，合同一直在履行，每年均向原告催交上述物业服务费用，故该观点不予采纳。被告还抗辩称，其对厕所和电线线路进行了维修和改造，产生的费用5000元应抵扣原告物业服务费的观点，本院认为该项费用属于被告门面装修改造所致，与原告无关联，不予支持。综合以上，本院对原告的诉讼请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 彭元华支付澧县佳美物业服务有限责任公司物业管理服务费5851元、违约金3661元，合计9476元。 上述款项自本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由彭元华负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  刘 莉 二〇二〇年九月二十七日 法官 助理  颜海娟 代理书记员  宋颖灵