陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终9201号上诉人（原审原告、反诉被告）：胥海辉，男，1974年11月16出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：孟祥辉，北京德和衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高婷，北京德和衡（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西英考鸵鸟股份有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：马青奇，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑培合，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪巧巧，陕西德伦律师事务所律师。上诉人胥海辉因与上诉人陕西英考鸵鸟股份有限公司（以下简称英考鸵鸟公司）土地租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初8492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胥海辉上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项内容，改判为英考鸵鸟公司向胥海辉赔偿其地上附着物、鱼塘加固、增设设备、装修等损失1610561元；2.撤销一审判决第二项，改判驳回英考鸵鸟公司该项诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用、反诉费用由英考鸵鸟公司负担。事实和理由：一、胥海辉在涉案土地上进行经营及建设项目已取得相关部门的审批手续，其装修及增设设备、种植树木的行为合法。胥海辉在《设施租用合同》履行中，所设计的英考农业示范园（二期）项目经过西安市未央区农村工作局和现代农业公司批准通过，申请建设的具体内容以设施农业为主，蔬菜种植、生态绿地建设，一审中胥海辉并未自称土地局除绿化外不允许自身进行建设，事实上土地局也并未不允许建设，胥海辉在建设英考农业示范园（二期）项目的过程中，在涉案土地上进行的装修及增设设备、种植树木的行为符合合同约定及法律规定。二、胥海辉在涉案场地上进行装修及增设设备、种植树木时，并不清楚合同涉及土地即将被征收。根据英考鸵鸟公司在一审中提交的胥海辉向其书面告知《回函》内容可看出，英考鸵鸟公司仅仅告知胥海辉合同涉及土地拟被征收，具体时间不知道，要等上级通知，所以没有接收胥海辉租金。根据英考鸵鸟公司提交的胥海辉与英考鸵鸟公司负责人的通话录音亦可确认，胥海辉并不清楚土地被征收的时间，英考鸵鸟公司与现代农业公司签订《土地交接单》、移交土地相关事宜也未及时告知胥海辉。事实上，胥海辉在涉案土地上进行添附、装修及增设设备、种植树木中，不清楚也无从得知土地即将被征收。而且在2018年5月16日陕西正衡房地产土地评估有限责任公司对涉案土地上地面附着物进行勘察并出具《征收评估分户报告》时，英考鸵鸟公司并未通知胥海辉，涉案场地亦无胥海辉的工作人员，因此胥海辉对征收评估一事亦不知情。故在《设施租用合同》正常履行过程中，英考农业示范园（二期）项目也经过西安市未央区农村工作局和现代农业公司批准通过的情况下，基于项目的正常规划，胥海辉雇佣工人在涉案土地上进行必要的修建围墙、增设设备、种植树木等建设活动合情合理。胥海辉在涉案场地上进行建设时，《设施租用合同》仍在正常履行，英考鸵鸟公司当时并未违约，而且胥海辉在对于土地征收及勘察活动并不知情，其正常的建设活动符合合同约定及法律规定，因此添附、装修及增设设备、种植树木等活动的支出并不属于扩大损失，在英考鸵鸟公司违约将涉案土地移交现代农业公司后，应对胥海辉赔偿。三、英考鸵鸟公司违反合同约定在租赁期限前将场地收回，并致胥海辉在涉案土地上所进行的建设行为遭受损失，应承担赔偿责任。一审法院仅判令英考鸵鸟公司向胥海辉返还押金、赔偿所建围墙损失错误。《设施租用合同》并未约定在合同履行期间，英考鸵鸟公司在不履行合同义务，将土地移交给现代农业公司的情况下不负责对胥海辉的设施赔偿。《征收评估分户报告》所评估的是农业总公司95亩的土地，胥海辉仅租赁了其中39亩，而评估报告中并未区分胥海辉所租赁的土地，因此赔偿数额也无法根据评估报告确认。根据胥海辉在一审过程中所提交的分别与他人的《工程发包合同》及转账记录、结算单，可以确认胥海辉在涉案场地修建围墙及大门，进行房屋修缮、增设设备、硬化路面等项目，进行电线布设等，胥海辉以上建设活动的成果，均由英考鸵鸟公司将土地移交给现代农业公司时一并交付，而且胥海辉在场地内所种植的五千余株白皮松，仍然种植在场地内。以上添附部分的利益均由英考鸵鸟公司接收，对于因英考鸵鸟公司违约将土地移交给现代农业公司导致胥海辉在涉案土地上进行的建设活动的损失1610561元，胥海辉有权要求赔偿。四、英考鸵鸟公司请求胥海辉支付租金的部分反诉请求已过诉讼时效，一审判令胥海辉向英考鸵鸟公司支付场地占有使用费11万元错误。综上所述，请求支持其上诉请求。英考鸵鸟公司辩称，一、胥海辉承租的场地上有关项目工程建设自始未获得相关部门的审批手续，其无权在承租场地内进行工程建设，一审判决认定事实清楚。胥海辉一审所提交的《西安市未央区农村工作局关于英考农业示范园的批复》中所提到的60亩土地系与胥海辉承租场地相邻的另一块土地的批复，与胥海辉所承租的39亩土地无关，也不包含在内。胥海辉提供的《英考农业示范园（二期）项目申请》《未央区农业项目审核工作流程表》，均是办理审批手续中申请过程中的材料，与实际是否审批通过无关，且明显看出国土部门对该项目未审核通过，该承租场地无法进行项目建设。胥海辉所承租的场地未通过国土部门的审批，该承租场地的性质依然是一般农用地，除绿化与种植外不允许进行任何其它建设。二、英考鸵鸟公司与胥海辉签订的《设施租用合同》已于2018年4月份解除，合同解除时胥海辉清楚知道承租场地将要被征收的事实，一审判决认定事实正确。2019年1月30日双方协商的录音内容可以看出，胥海辉明知承租场地将要被征收的事实，仅仅是对评估报告及其补偿不满意，从而不愿意与英考鸵鸟公司一起配合征收而已。三、胥海辉所主张的装修损失赔偿及增设设备损失赔偿是虚假的，该损失与事实严重不符，一审判决对此认定事实清楚，适用法律正确。按照合同内容约定，胥海辉无权要求英考鸵鸟公司对其进行赔偿。胥海辉称其花费共计1610561元，其花费中有关装修损失及增设设备损失部分是虚假的，与事实严重不符，胥海辉在录音中也从未提到上述《工程施工合同》，英考鸵鸟公司认为其实际支出除修缮围墙的花费以及向英考鸵鸟公司缴纳的鱼池押金38500元外，再无其他费用，其诉请中所主张的损失与事实严重不符。四、英考鸵鸟公司要求胥海辉支付租金及占有使用费的诉讼时效尚未经过，其应当按照合同约定支付款项。综上，请求驳回胥海辉的上诉请求。英考鸵鸟公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项及第四项，改判为胥海辉应当向英考鸵鸟公司支付租金及租赁物占有使用费20.17万元，违约金50.33万元（自2017年3月18日计算至2019年1月17日），共计70.5万元；2.由胥海辉负担一、二审诉讼费。事实和理由：一、胥海辉已实际占有并使用涉案场地，应当向英考鸵鸟公司支付租金及租赁物占有使用费20.17万元。合同签订后，英考鸵鸟公司依照合同约定向胥海辉交纳了涉案场地，后该场地一直由胥海辉占有、支配，英考鸵鸟公司已完全履行了合同义务。胥海辉未实际经营场地系胥海辉选择对涉案场地的一种使用方式，与英考鸵鸟公司无关。英考鸵鸟公司与胥海辉的租赁合同于2018年4月解除，涉案场地的评估及征收于2018年5月16日开始，合同解除后，胥海辉拒不归还涉案场地，与英考鸵鸟公司无关。胥海辉应当按照双方合同约定向英考鸵鸟公司支付2017年3月18日至2018年4月的租金以及自2018年4月至2019年1月17日对涉案场地的占有使用费。二、胥海辉未按照合同约定支付租金，应当按照合同约定向英考鸵鸟公司承担违约责任，支付违约金50.33万元。2016年1月11日，胥海辉向英考鸵鸟公司出具承诺书，载明如果遇到政府重大工程建设用地时，将全力配合。2018年3月7日，经开区管委会对英考鸵鸟公司承包的土地有重大规划项目，该土地包括涉案场地。根据英考鸵鸟公司与胥海辉双方签订的《设施租用合同》及胥海辉出具的《承诺书》，当导致合同终止情形出现时，英考鸵鸟公司有权解除合同，且不负责对胥海辉的赔偿，但该情形并不影响胥海辉向英考鸵鸟公司支付租金，也不影响合同解除后胥海辉归还涉案场地，因此，胥海辉逾期支付租金且在合同解除后不归还涉案场地的行为均构成违约，应向英考鸵鸟公司承担违约责任。综上，请求支持其上诉请求。胥海辉辩称，不同意英考鸵鸟公司的上诉请求。一、英考鸵鸟公司从未在2018年4月通知胥海辉解除合同，英考鸵鸟公司也无证据证明2018年曾通知胥海辉解除合同，其对具体的日期都说不清，从一审证据中也可以看出，英考鸵鸟公司工作人员石某某也就是法定代表人在录音中第8页42分钟说到没有通知，足以说明英考鸵鸟公司当时并未告知胥海辉土地征收评估以及解除合同等事项；二、因为不存在解除通知，因此合同并未解除，英考鸵鸟公司也没有通知胥海辉搬离，故不存在拒不归还涉案场地的情形，胥海辉在场地上所做的绿化、鱼塘加固等符合土地的使用用途，由此所形成的附着物的赔偿应归胥海辉所有；三、双方合同5.3条约定，如遇政府拆迁导致合同终止的甲乙双方应积极配合争取政府赔偿，乙方在场地所建设施赔偿归乙方所有，乙方是胥海辉，但英考鸵鸟公司在评估与交接土地时未通知胥海辉，致使双方无法对地上附着物做财产分割，所以胥海辉所得的赔偿应该由英考鸵鸟公司承担。胥海辉向一审法院起诉请求：1.判令英考鸵鸟公司赔偿其地上附着物、鱼塘加固、增设设备、装修等损失1610561元；2.英考鸵鸟公司负担本案诉讼费。英考鸵鸟公司反诉请求：1.判令胥海辉支付其自2017年3月18日计算至2019年1月17日的欠付租金及租赁物占有使用费22万元，违约金530750元；2.本案诉讼费用由胥海辉负担。一审法院认定事实：2015年12月24日，胥海辉（乙方、承租方）与英考鸵鸟公司（甲方、出租方）签订《设施租用合同》，约定乙方承租甲方位于鸵鸟良种示范场场区XX路以东，尚林路以北，水厂路以南，北、东、南三周围墙内，总面积约39亩的场地及地面设施用于现代设施农业经营，地面设施指水井、绿化树木、平房（后附清单）；租赁期限自2016年3月18日至2028年3月18日，其中2016年3月18日至2021年3月18日每年租金为11万元，租金支付方式为每年的3月18日前，乙方向甲方一次性全额缴纳下一年度承租费；乙方若逾期缴纳租金，每逾期一日，应承担当年租金总额的0.5%；并约定乙方经营及所建项目应提前取得相关部门的审批手续，合法经营，否则因经开区、园区办或草滩农业现代开发总公司等单位干预造成的损失全部由乙方承担；合同期内如遇政府或经开区和草滩农业现代开发总公司拆迁导致合同终止，甲乙双方积极配合争取政府赔偿，以乙方入场时财产清单作为分割依据，乙方在场地所建设施赔偿归乙方所有，甲方不负责对乙方的赔偿责任。2015年12月18日，胥海辉、英考鸵鸟公司签订《补充协议》，约定胥海辉向英考鸵鸟公司缴纳3.85万元作为鱼池押金，合同期满后，若胥海辉将鱼池完整归还英考鸵鸟公司，英考鸵鸟公司向胥海辉退还押金。后英考鸵鸟公司将场地交付胥海辉，胥海辉向英考鸵鸟公司缴纳押金3.85万元并将租赁费交至2017年3月18日。2016年1月11日，胥海辉向英考鸵鸟公司出具《承诺书》，载明英考鸵鸟公司在建设英考草滩生态园二期项目中，若遇政府重大工程建设用地时，胥海辉全力配合。2018年3月7日，现代农业公司向英考鸵鸟公司出具《通告》，载明英考鸵鸟公司向其承租的95亩土地拖欠土地承包费，另经开区管委会在该宗土地上有重大规划项目建设，其决定终止该宗土地出租，请英考鸵鸟公司接此通告后及时与其联系洽谈终止合同及地面附着物评估补偿事宜，并于2018年10月31日前交回土地。2018年5月16日，陕西正衡房地产土地评估有限责任公司对英考鸵鸟公司承包现代农业公司土地上地面附着物进行勘察并出具《征收评估分户报告》，载明征收人为西安市经济技术开发区管委会，房屋及附属物评估价值总计10005426元，但该报告上未注明各附属物具体位置。2019年1月17日，英考鸵鸟公司与现代农业公司签订《土地交接单》，内容为英考鸵鸟公司与现代农业公司于2019年1月8日协商解除双方关于95亩土地的租赁合同，现代农业公司已对英考鸵鸟公司地面附着物及建筑物进行了评估补偿，英考鸵鸟公司现向现代农业公司返还以上土地。2019年1月30日，英考鸵鸟公司向胥海辉出具《告知函》，载明胥海辉因拖欠涉案土地租金，其曾于2018年4月通知胥海辉解除合同，且胥海辉应于收到该《告知函》后3日内搬离。胥海辉于2019年3月8日回函，称其并不认可双方签订的《设施租用合同》已解除，其向英考鸵鸟公司交纳租金时，英考鸵鸟公司工作人员告知其合同涉及土地拟被征收，故未接收其租金，且英考鸵鸟公司应补偿其在合同履行过程中的损失。2019年3月26日，英考鸵鸟公司向胥海辉出具《复函》，载明胥海辉所称损失与实际不符，其不予认可。审理中，英考鸵鸟公司称涉案场地一直未通水电，胥海辉称土地局除绿化外均不允许其进行建设，《设施租用合同》涉及项目未能进行，其未实际经营。就胥海辉主张的赔偿损失一节，胥海辉明确其损失构成为鱼池押金3.85万元、围墙及大门价值15万元、相关设施建设及人工机械费625061元、电线布设19.7万元、种植白皮松60万元。为证明其主张，胥海辉提交2016年8月10日与席某某签订的《工程发包合同》及转账记录，内容为胥海辉将涉案场地大门及240米围墙交由席某某施工，造价15万元；2018年8月、10月与秦黎明分别签订的《工程发包合同》及《结算单》，内容为房屋装修及增设设备、路面硬化等，结算金额为625061元；2018年11月与马某某签订的《工程发包合同》及转账记录，内容为涉案场地内电线电缆布设造价19.7万元；场地内树木照片一组。英考鸵鸟公司承认押金3.85万元并未向胥海辉退还，但对以上证据均不予认可，称《征收评估分户报告》中仅有价值为56333元的围墙系在涉案场地中且为胥海辉所建，胥海辉仅能就该部分主张赔偿，其余地上附着物、鱼塘加固等胥海辉均未实际建设，并提交与胥海辉的谈话录音一份，欲证明胥海辉为获得补偿款，在涉案土地上突击种树。胥海辉对录音的真实性予以认可。经法庭询问，双方均称合同约定的后附清单并不存在，现涉案场地的地面设施已被拆除。英考鸵鸟公司称涉案场地在交付胥海辉时已有2口井、约150棵绿化树木、20余间平房、面积约14-15亩的3个干鱼塘、水房及卫生间各一间，胥海辉表示对交付时的地面设施情况不清楚，亦无法区分《征收评估分户报告》中哪项附属物在其所租赁的场地上。英考鸵鸟公司称其于2018年4月已告知胥海辉解除合同，胥海辉不予认可，称因涉案场地并无其工作人员，其对征收评估一事不清楚。就反诉一节，英考鸵鸟公司明确其违约金的计算方法为，以每期应付租金为基数，按日利率千分之五从每期应付时间起分段计算至2019年1月17日。一审法院认为，胥海辉与英考鸵鸟公司签订的《设施租用合同》《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，现胥海辉已向英考鸵鸟公司交还涉案场地及地面设施，英考鸵鸟公司应将收取胥海辉的鱼池押金3.85万元予以返还。就胥海辉主张的围墙及大门损失，胥海辉所租场地系英考鸵鸟公司承包现代农业公司土地的一部分，涉案场地在交付胥海辉时已有部分地面设施，合同约定以胥海辉入场时财产清单作为分割依据，但双方未对交付胥海辉时的地面设施进行明确，《征收评估分户报告》未明确地上附属物位置，胥海辉亦无法区分该报告中哪项附属物位于其所租赁的涉案场地，且涉案场地的地面设施已不存在，根据双方证据及陈述，仅能认定《征收评估分户报告》中价值为56333元的围墙系胥海辉所建，故英考鸵鸟公司应向胥海辉赔偿该项损失。就胥海辉主张的其余装修及增设设备、种植树木等损失赔偿，首先，合同约定胥海辉经营及所建项目应提前取得相关部门的审批手续，但胥海辉未就其建设行为的获批情况提供相关证据，且胥海辉自称土地局除绿化外均不允许其建设，故胥海辉提供的证据不足以证明该部分添附的合理存在；其次，该部分添附均在涉案场地征收评估勘察之后，根据胥海辉的《回函》及通话录音显示，胥海辉在应交纳2017年3月19日之后的租赁费时，就已明知合同涉及土地即将被征收，胥海辉称其未实际经营涉案场地，故其在场地即将收回之时又进行建设于理不合，且《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”；第三，合同约定英考鸵鸟公司不负责对胥海辉的设施赔偿，《征收评估分户报告》并未包括该部分项目，胥海辉亦未能证明其余添附部分的利益将归于英考鸵鸟公司，故胥海辉向英考鸵鸟公司主张其余损失赔偿之诉请，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。就反诉一节，胥海辉实际占有英考鸵鸟公司涉案场地，应向英考鸵鸟公司交纳相应占有使用费，但胥海辉未实际经营场地，且对涉案场地的评估及征收亦会影响胥海辉的使用，应适当减轻胥海辉的该项责任；又因胥海辉已将场地占有使用费交至2017年3月18日，故依据公平原则，结合涉案场地评估勘察时间，酌情由胥海辉向英考鸵鸟公司支付涉案场地一年的占有使用费11万元。胥海辉未及时支付使用费与涉案场地即将被征收存在关联，且英考鸵鸟公司在双方约定的租赁期限前将场地收回，故英考鸵鸟公司请求胥海辉向其支付违约金之诉请缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陕西英考鸵鸟股份有限公司自本判决生效之日起十日内向原告胥海辉返还鱼池押金3.85万元，并赔偿原告损失56333元；二、原告胥海辉自本判决生效之日起十日内向被告陕西英考鸵鸟股份有限公司支付场地占有使用费11万元；三、驳回原告的其余诉讼请求；四、驳回被告的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19295元（胥海辉已预交），由胥海辉负担1.7万元、陕西英考鸵鸟股份有限公司负担2295元，与上款一并给付胥海辉；反诉费5425元（陕西英考鸵鸟股份有限公司已预交），由陕西英考鸵鸟股份有限公司负担4200元、胥海辉负担1225元，与上款一并给付陕西英考鸵鸟股份有限公司。二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、一审庭审时，双方均确认涉案场地的评估工作在2018年5月进行，胥海辉称评估时其不知情，当时在涉案场地没有其工作人员，因为想办理涉案项目但没有成功。在法庭进一步询问其是否实际使用时，胥海辉称其有东西在涉案场地。二、胥海辉称其所建的设施不需要手续，系在承租期间的正常经营行为，不需要征求英考鸵鸟公司的意见。三、法庭进一步询问胥海辉场地租赁清单中管道铺设有无相关铺设手续、增加设备内容及电线布设的收货单、时间、用到何处及工人情况，胥海辉称该内容系其与第三方工程发包合同的具体约定，与本案无关。双方已经进行结算并实际付款，其依据结算价格进行主张，未以实物价值进行主张。其不清楚电线布设是架空还是地下埋设。四、胥海辉在二审时称其诉求的各项损失依据是施工合同和转账记录，转账记录上未记载转款事由。其在建设之前一直在跑各项手续，涉案场地在建设之前是闲置状态。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，胥海辉主张其在涉案场地除围墙以外的其他添附物损失依据不足。首先，胥海辉在一审庭审时自认其在涉案场地的建设不需要履行报批手续，所进行的建设系自主经营范畴，也不需要经英考鸵鸟公司的同意。二审庭审时称其在涉案场地建设前一直在履行报批手续的义务，其对关于涉案场地添附设施是否需要履行报批手续作出不一致的陈述，涉案场地相应建设的前置程序不完善。其次，胥海辉称其不清楚电线布设是架空还是地下埋设，其作为施工合同的发包方，对合同的具体实施情况不清楚，不了解，亦未提供相应证据予以佐证，其主张的事实依据不足。且胥海辉在二审时称其诉求的各项损失依据是施工合同和转账记录，转账记录上未记载转款事由。其在对施工合同具体履行状态不清楚的情况下未充分举证相应施工合同已履行相应报批手续且已实际履行完毕。故一审判决结合双方之间的《设施租用合同》《补充协议》及录音材料，综合《征收评估分户报告》，对胥海辉主张的除鱼池押金、围墙损失以外的其他损失不予支持，并无不当。根据一审判决查明的事实，胥海辉在涉案场地并未实际经营，涉案场地的征收对其经营有一定的影响，故一审判决酌定胥海辉应交纳相应的占有使用费，对英考鸵鸟公司主张的违约金不予支持，并无不当。综上所述，胥海辉、英考鸵鸟公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24720元，由胥海辉负担19295元，由陕西英考鸵鸟股份有限公司负担5425元。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年九月十六日                                法 官 助 理  同 江 龙 书 记 员  孙  婉  侠 1