四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4351号 原告：孙利，女，1976年5月1日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：田明叶，四川致高律师事务所律师。 被告：成都房又多房地产营销策划有限公司，住所地成都市武侯区武阳大道三段5号1栋2单元6楼9号。 法定代表人：钟林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈钰，女，1990年2月26日出生，汉族，住四川省南充市高坪区，该公司员工。 被告：四川欣欣置业有限公司，住所地成都市新都区新都镇紫瑞街38-2号。 法定代表人：董维元，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘道静，女，1971年5月16日出生，汉族，住成都市新都区，该公司员工。 原告孙利与被告成都房又多房地产营销策划有限公司（以下简称房又多公司）、四川欣欣置业有限公司（以下简称欣欣公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法由审判员余晨适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。孙利的委托诉讼代理人田明叶、房又多公司的委托诉讼代理人陈钰、欣欣公司的委托诉讼代理人刘道静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙利向本院提出诉讼请求：1.解除孙利与房又多公司签订的二份《商品房定购合同》；2.房又多公司、欣欣公司连带退还孙利购房定金50000元，并支付资金占用利息（利息以50000元定金为基数，从2020年4月27日起至实际付清之日止，按照全国银行同业间拆借中心公布的贷款利率计算）；3.本案诉讼费由房又多公司、欣欣公司承担。事实与理由：2020年4月7日，孙利向房又多公司支付50000元认购定金，欲购买欣欣公司开发的【白鹤一号】项目X幢X单元X楼X号、X号房，双方签订两份《商品房定购合同》。2020年4月10日，孙利按照认购书约定的时间前往售楼部签约，此时第一次看到《商品房买卖合同》及补充协议，认为《商品房买卖合同》及补充协议中有很多不合理的内容，并提出了异议。房又多公司销售人员多次明确表示这些合同是房管局提供的格式合同，不得有任何修改。孙利再次表示希望对补充协议予以修改，房又多公司销售人员再次予以拒绝。同时房又多公司工作人员为了促成交易对房屋周围人流及地铁8号线经过等事实进行虚假宣传与承诺。综上，孙利在支付定金后，因房又多公司原因无法签订《商品房买卖合同》。依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》依法向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 房又多公司辩称，同意解除二份《商品房定购合同》，但不同意退还定金及支付资金占用利息。首先，双方签订的《商品房定购合同》明确约定2020年4月11日前未签订正式合同，视为买受人不再继续履行，房又多公司有权另售房屋、不退还定金，孙利签订该合同即认可有关约定。其次，孙利陈述在签订定购合同时房又多公司没有出具正式合同不属实，两份《商品房定购合同》均载明在双方明示即将签订的《商品房买卖合同》及附件（示范文本）等并予以说明、买受人看过并且完全理解且无异议的情况下签订，房又多公司与孙利之间的正式合同是在签订正式合同的时候才能打印，需要客户提供身份证复印件等材料才能输入信息，将正式合同和附件打印出来，签订认购合同时无法打印。第三，房又多公司未对周边人流量及地铁8号线经过等事实进行虚假宣传，且小区商铺最大销售人群来自小区本身。第四，房又多公司提供的《商品房买卖合同》是房管局范本，不能修改。孙利系因其自身资金不到位而不想购买。 欣欣公司辩称，孙利与房又多公司签订《商品房定购合同》与欣欣公司公司无关。案涉商铺系欣欣公司卖给房又多公司的法定代表人钟林，钟林购买后后销售给他人，由欣欣公司重新更名。欣欣公司未与孙利签订有关合同，未收到孙利支付的定金。 经审理查明，2020年4月7日，孙利（乙方）与房又多公司（甲方）签订两份《商品房定购合同》，第一条分别约定，“本人自愿定购位于新都区，该商品房建筑面积为37.09㎡，套内面积为35.34㎡。按建筑面积计单价为人民币18000元／㎡。总房款为人民币667620元”，“本人自愿定购位于新都区，该商品房建筑面积为38.01㎡，套内面积为36.22㎡。按建筑面积计单价为人民币18000元／㎡。总房款为人民币684180元”，第三条分别约定，“买受人选择第（1）种付款方式，优惠后实际总房款为人民币667620元。（1）采取一次性付款优惠……”“买受人选择第（2）种付款方式，优惠后实际总房款为人民币684180元。……（2）于4月11日前补齐首付款234180元，剩余尾款45万元于2020年5月31日前缴清”，第四条第二款分别约定，“买受人须在签订本《商品房定购合同》后4日内，即2020年4月11日前签订《商品房买卖合同》及附件。逾期未签署，视为买受人不愿再履行本协议，卖方有权解除本协议，处理前述房屋，所收定金不予退还”、“买受人须在签订本《商品房定购合同》后日内，即2020年5月31日前签订《商品房买卖合同》及附件。逾期未签署，视为买受人不愿再履行本协议，卖方有权解除本协议，处理前述房屋，所收定金不予退还”。两份《商品房定购合同》均载明：“在双方明示即将签订的《商品房买卖合同》及附件（示范文本）、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、预售许可证、国有土地使用权证等相关证件，并予以说明，买受人已看过并完全理解上述文件的内容即含义，且无异议，双方特签订《商品房定购合同》并共同遵守”。第二条均约定，“买受人在签订《商品房定购合同》当日支付定金人民币25000元作为所订购房屋的定金”，第四条第一款均约定，“卖方从收取定金之日起至2020年4月11日以前不得再将定购房屋售予第三人，也不得与第三人签订《商品房定购合同》”，第五条第一款均约定，“本《商品房定购合同》未作约定的而有关房屋买卖事宜，如：销售面积、质量标准、交付时间、违约责任等，双方同意以签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为准”。同日，孙利向房又多公司支付50000元，房又多公司出具收据，载明：收到孙利“白鹤一号”X栋X单元X号铺、X栋X单元X号铺定金50000元。 由孙利提交、房又多公司确认其真实性的微信聊天记录显示，孙利与聊天对象为“陈钰白鹤一号”的主体于2020年4月13日14:01向孙利发送信息内容为：“孙利女士：您于2020年4月7日向我司以刷卡方式支付定金伍万元用于定购‘白鹤一号’X幢X单元X号、X幢X单元X号两套商铺，原定于2020年4月11日支付房款及签署买卖合同，现已逾期，请您于2020年4月13日前支付剩余房款，并签订商品房买卖合同，逾期未支付尾款及未签署合同，视为您不愿购买此两套商铺，所收定金不予退还，此两套商铺将另作他售。请知悉！”，孙利于同日15：00发送信息，内容为：“告之书我于2020年4月7日与贵司签订了《白鹤一号》定购合同，向贵司支付了5万元认购款，欲购买贵司销售的位于新都区。2020年4月10日，我按照与贵司销售人员约定的时间前往售楼部签约，此时我才了解到《商品房买卖合同》及补充协议的具体内容，了解到合同内容后，我针对合同中约定的违约责任、办理不动产登记的条款、房屋质量问题、交房时间违约条款等不合理内容提出了异议，希望通过协商的方式予以修改，贵司销售人员多次明确表示这个合同是房管局的模板合同，不得有任何修改。此外，贵司工作人员为了促成交易，针对商铺周围人流量及地铁8号线经过等情况进行虚假宣传与承诺，贵司对此存在重大过错。我作为签订商品房买卖合同一方的当事人，有权在签订合同之前就买卖合同的内容同贵公司平等协商，而贵司销售人员明确多次拒绝与我协商修改合同内容，剥夺了我平等协商的权利。且贵司为了促成交易，进行虚假宣传和承诺，严重违反了职业操守。贵司的过错行为是导致我们双方不能签订《商品房买卖合同》的全部原因。因此，我有权要求贵司退还定金。综上所述，我要求解除与贵司签订的商品房定购合同，要求贵司三日内退还我5万元定金。若不予退还，我将依法向法院起诉，同时要求贵司承担与本案有关的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、交通费），届时，贵司将付出更大的代价，孰轻孰重敬请三思。告之人：孙利”。孙利向房又多公司出具了落款日期为2020年4月14日的两份《告知书》，内容与前述微信聊天记录内容一致，房又多公司确认收到该两份《告知书》，但对收到时间无法确认。 孙利庭审述称，其在微信聊天及告知书中所述“针对合同中约定的违约责任、办理不动产登记的条款、房屋质量问题、交房时间违约条款等不合理内容提出了异议”具体内容为：要求签订的合同中对房屋质量问题违约责任未作约定，对逾期交付及办证的违约责任没有约定。房又多公司述称，合同中对逾期交房、逾期办证有违约责任约定，只是孙利不满意该约定。双方对2020年4月10日双方就两套房屋协商签订《商品房买卖合同》及附件但最终未予签订的事实状态予以确认。 另查明，房又多公司营业执照及企业信息查询通知单显示，房又多公司成立于2015年9月29日，经营范围为：房地产经纪；房地产营销策划；商务信息咨询；房屋装饰装修工程设计施工；社会经纪信息咨询；市场调研；物业管理；组织文化交流活动；会议及展览服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 本院所查明的上述事实，有《商品房定购合同》、收据等证据以及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，本案当事人对案涉房屋所在项目系由欣欣公司开发建设均无异议，孙利与房又多公司就双方签订两份《商品房定购合同》及孙利已向房又多公司支付两套房屋定金共计50000元的基本事实无异议，房又多公司同意解除两份《商品房定购合同》。各方争议焦点为：房又多公司应否向孙利返还已支付定金，以及欣欣公司应否承担连带返还定金的责任。 关于已付款返还问题。《商品房定购合同》、收据及孙利出具的《声明》均明确孙利向房又多公司支付的款项为因购买两套案涉房屋所支付定金，两份《商品房定购合同》中也均载明双方签订《商品房买卖合同》及附件后，卖方所收定金冲抵购房款，结合欣欣公司关于欣欣公司将案涉商铺卖给给房又多公司的法定代表人钟林、钟林将房屋销售他人后由欣欣公司重新更名的意见，本案房屋交易模式应当是孙利与房又多公司订立预约合同并支付定金、再协商与欣欣公司订立正式商品房买卖合同，正式合同订立后定金冲抵房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，对于商品房买卖而言，定购合同具备预约合同性质，其目的在于为最终订立正式完备的本约创造条件。定购合同中逾期不签相关协议则视为违约的约定，不包括不可归责于双方原因而导致的到期不能签署正式合同的情形。若双方均在公平诚信原则下磋商，只是基于各自利益考虑无法就合同条款达成一致意思，致使本约不能订立，应属不可归责于双方的原因，此情况下预约合同应当解除，已付定金应予退还。本案中，从定购合同内容分析，定购合同首段载有双方已明示即将签订的《商品房买卖合同》及附件（示范文本）并予以说明、买受人已看过并完全理解其内容及含义且无异议的内容，该内容为房又多公司预先提供的格式条款，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，房又多公司负有采取合理方式提请孙利注意该内容的义务，但协议文本中对此未作明显区别，房又多也未能提供证据证明其已就相应内容及法律后果对孙利进行提示和说明，对于所述称的签订定购合同时已公示与即将与孙利签订的《商品房买卖合同》及附件内容一致的示范文本的事实，亦未能举证证明。从未签订正式合同的原因分析。双方《商品房定购合同》约定，1号房屋于2020年4月11日前签订《商品房买卖合同》及附件，2号房屋于2020年5月31日前签订《商品房买卖合同》及附件，实际履行情况为双方于2020年4月10日就两套房屋签订正式《商品房买卖合同》及附件未果，为此发生争议，孙利述称因双方对正式合同主要条款未能达成一致而未能签订，房又多公司辩称因孙利不满意正式合同约定而未能签订，并表明合同是房管局范本、不能修改。双方一致确认的微信聊天内容显示，在2020年4月9日至4月10日期间，双方就资金到位情况、约定现场看房、办手续签合同等事宜进行沟通，包含了为订立正式合同作准备的内容，期间孙利未提出不再购买房屋，2020年4月13日，房又多公司销售人员向孙利发送微信要求其在2020年4月13日前支付剩余购房款并签订《商品房买卖合同》，孙利回复表明因对合同有关约定提出异议、希望通过协商方式修改但遭到拒绝，为此要求解除定购合同、退还定金，印证双方于2020年4月10日就订立正式《商品房买卖合同》进行磋商的情况。在现有证据不足以证明孙利在签订《商品房定购合同》时已知悉拟签订的正式合同内容且无异议情况下，双方因对拟签订合同的有关条款未能磋商一致而未能最终签订正式的《商品房买卖合同》及附件，其原因不可归责于任何一方，房又多公司应将所收取定金50000元退还给孙利，并支付资金占用利息，孙利主张自起诉之日起按照全国银行同业间拆借中金公布的贷款利率计算，本院予以支持。 关于欣欣公司的责任承担。本案两份《商品房定购合同》均由房又多公司与孙利签订，孙利所交付的购房定金5万元是由房又多公司收取，与孙利建立商品房预约合同关系的相对人为房又多公司而非欣欣公司。欣欣公司虽为《商品房定购合同》所载定购房屋的开发建设主体，但各方一致确认孙利与欣欣公司未能就两套房屋签订《商品房买卖合同》，则孙利所支付购房定金未转化为购房款，孙利关于判令欣欣公司连带退还购房定金的请求缺少事实和法律依据，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除孙利与成都房又多房地产营销策划有限公司于2020年4月7日就位于新都区房屋签订的二份《商品房定购合同》； 二、成都房又多房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起7日内向孙利返还购房定金50000元并支付资金占用利息（资金占用利息计算方法:以50000元为基数，按照全国银行同业间拆借中心公布的贷款利率计算，从2020年4月27日起计算至本判决确定的给付之日止；如未按本判决指定期间足额给付，资金占用利息以应付未付款为基数计算至付清之日止）； 三、驳回孙利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费625元（已因适用简易程序减半收取），由成都房又多房地产营销策划有限公司负担（此款孙利起诉时已支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年九月八日 书记员  曾妙