上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5196号上诉人（原审被告）：氪空间（北京）信息技术有限公司，住所地北京市海淀区海淀西大街****。法定代表人：王雪泉，总经理。委托诉讼代理人：王羽中，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈**开，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海宝地杨浦房地产开发有限公司，，住所地上海市杨浦区昆明路****法定代表人：秦铁汉，执行董事。委托诉讼代理人：夏新华，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾慧，上海市东方正义律师事务所律师。原审被告：上海赢氪信息技术有限公司，住所地中，住所地中国（上海）自由贸易试验区祥科路******v>法定代表人：程星星，总经理。委托诉讼代理人：王羽中，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈**开，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人氪空间（北京）信息技术有限公司（以下简称氪空间公司）因与被上诉人上海宝地杨浦房地产开发有限公司（以下简称宝地公司）、原审被告上海赢氪信息技术有限公司（以下简称赢氪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初52844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人氪空间公司上诉请求：撤销一审判决第八项，改判驳回被上诉人要求上诉人承担连带责任的诉请。事实和理由：依据公司法之相关规定，公司对外担保要经过董事会决议，上诉人公司章程也明确规定超过300万元的担保需三分之二董事同意，然本案中上诉人出具的保证书没有经过公司决议，对上诉人不发生约束力；依据担保法之相关规定，债务发生转让，无论是否知晓，需经保证人书面同意，然本案中上诉人没有作出过书面同意的任何意思表示，故其不应承担保证责任。被上诉人宝地公司辩称，依据九民纪要之相关规定，公司为其直接或间接控制的公司提供担保，无需机关决议，涉讼担保应为合法有效；虽然上诉人没有在《转让协议》上签字，但上诉人对此知情，且其是原审被告和上海XX有限公司（以下简称XX公司）的唯一股东；原审被告没有工作人员，所有工作都由上诉人的员工执行；从签订租赁合同的目的来看，先由XX公司签约，项目公司成立后，承租人XX公司的权利义务均转让给项目公司，本案各方当时对此均是清楚的，且当时的担保条款明确被上诉人就此无需再通知上诉人，因此，其认为一审判决正确，要求维持原判。原审被告赢氪公司意见与上诉人一致。宝地公司诉至一审法院，请求判令：1、确认宝地公司与嬴氪公司签订的《宝地大厦办公楼租赁合同》、《办公楼租赁合同补充协议》于2019年3月7日解除；2、嬴氪公司支付2019年2月1日至2019年3月7日的租金人民币（下同）3,834,043.53元及逾期支付的违约金131,126元；3、嬴氪公司支付装修免租期租金14,934,481.99元；4、嬴氪公司支付2019年1月1日至2019年3月7日物业费651,645.34元及逾期支付的违约金33,385.02元；5、嬴氪公司支付自2019年3月8日至2019年4月1日的占用使用费2,459,252.88元及物业费231,006元；6、嬴氪公司支付中介费损失4,675,142.19元；7、嬴氪公司支付因其违约导致租赁合同解除的违约金10,228,588.98元；8、没收嬴氪公司的保证金10,228,588.98元；9、氪空间公司对上述债务在9,350,284.38元的范围内承担连带保证责任；10、氪空间公司对第2、3、4、5、6、7、8项诉请的债务承担连带责任。一审法院认定事实：涉案浦东新区XX路XX号房屋权利人为XX总公司等，宝地公司系从案外人处承租了系争房屋。2018年4月25日，宝地公司作为出租人（甲方）、XX公司作为承租人（乙方，氪空间公司确认为其全资子公司），双方就甲方向乙方出租系争房屋事宜签订《XX大厦办公楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。合同约定，双方同意租赁建筑面积为14，638.41平方米，装修期为2018年5月1日起至2018年9月30日止，租赁期限为2018年10月1日至2028年9月30日。2018年10月1日至2021年9月30日含增值税日租金为每天每平方米7元，月租金为3,116,761.46元，含增值税物业管理费单价为20元/月/平方米，月物业管理费292,768.20元，乙方应于每月的25日或之前向甲方或物业管理公司付清下个月租金或物业管理费。另合同12-1中条约定，乙方应最迟于租赁期届满之日或本合同乙方原因提前终止之日的三十日之前，与甲方有关部门（包括但不限于物业管理公司）联系交还该房屋事宜。12-3条约定，乙方向甲方交还该房屋时，甲方同意乙方无需将该房屋恢复原状，仅按照届时该房屋的现状交还。甲方无任何义务就乙方对该房屋或装修、设备和设施进行的增建或改建做出任何补偿或赔偿。17-2条中约定，乙方逾期支付租金或其他应付费用经甲方书面催告一次，仍逾期超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金；如乙方支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方应向甲方补足损失与违约金的差额部分。乙方已支付但未发生的费用可直接用于冲抵乙方应支付的违约金。17-3条约定，若出现合同规定情形而甲方行使解除合同之权利的，甲方除有权依据前述的约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方按比例追索乙方在已发生的装修期内所免去的所有租金（若有），具体为：（已租赁的实际月份÷120）×5×首月租金，并没收乙方交付的履约保证金而无需归还乙方。18-6条约定，若乙方向甲方逾期支付合同规定的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、履约保证金等本合同约定应由乙方向甲方或物业管理公司支付的任何费用，在不影响甲方其它权利或补救前提下，每逾期一日，则乙方需按未付款项千分之一的标准向甲方支付违约金。违约金自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用。但若甲方因此解约的，该等违约金自解约之日起不再计算。合同附件五的补充条款第4条中约定，乙方根据公司经营之需，拟在上海浦东新区注册设立一家新的项目公司（简称丙方），届时乙方提出将本合同项下的权利义务转让给丙方，甲方同意并接受。三方另行签订《转让协议书》，三方约定本合同所有权利和义务全部转让丙方。甲方同意由乙方的母公司（氪空间公司）为丙方履行租赁合同的义务向甲方承担相当于三个月租金金额的担保责任，且丙方的实缴注册资本不低于500万元。附件八为氪空间公司出具的保证书，保证范围为保证人同意就承租方在《租赁合同》及合同所有附件项下承担的租金、物业管理费、违约金等各项费用及出租方为实现债权发生的费用及出租方因承租方的违约而产生的其它损失向出租方承担保证责任，保证金额限于《租赁合同》项下首个租赁年度租金标准计算的租赁房屋三个月租金之和，即9,350,284.38元，保证期限为《租赁合同》签订并生效之日起至《租赁合同》终止或提前解除之日后一年止。原审还认定，2018年5月1日，宝地公司交付了租赁房屋。2018年5月25日，嬴氪公司经核准成立，氪空间公司为嬴氪公司的全资股东，注册资本100万元，出资时间为2043年10月23日。2018年9月，公司注册资本变更为500万元，出资时间为2043年10月23日前。2018年6月19日，宝地公司与XX公司签订《XX大厦办公楼租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），协议第1条将原合同第17-3条款约定的装修期内所免去租金的计算方式由（已租赁的实际月份÷120）×5×首月租金修改为（未租赁的实际月份÷120）×5×首月租金。2018年7月13日，XX公司取得系争房屋的装修施工许可证。原审再认定，2018年8月10日，氪空间公司工作人员向宝地公司发送邮件，称“由于我司要进行三方权利义务转让，因此，三方转之前麻烦暂时不要开具给上海连裕发票，待我们完成三方转后再开具发票”。2018年8月27日，宝地公司通过微信向氪空间公司工作人员发送了承租权转让协议的文本，2018年12月3日，氪空间公司工作人员微信回复“K我章盖好了，今天下午拿给你呀”。原审又认定，2019年3月7日，宝地公司向嬴氪公司及氪空间公司送达《解约函》，告知双方的租赁合同于2019年3月5日终止。2019年3月14日，宝地公司委托上海市光大律师事务所就解除租赁合同一事再次向嬴氪公司发送了《律师函》，要求其支付拖欠费用并按现状返还房屋。2019年3月11日及同月19日，宝地公司先后向氪空间公司发函，要求其承担保证责任，向宝地公司支付9,350,284.38元。2019年3月18日及同月29日，宝地公司二次向嬴氪公司发送《告知函》，要求其搬出房屋内物件（装修现场材料）并返还房屋，否则宝地公司将于2019年4月1日开启并更换门锁，将房屋腾空收回。原审另认定，宝地公司、XX公司、嬴氪公司三方签订了落款日期为2018年4月28日的《XX大厦办公楼租赁合同承租权转让协议》（以下简称《转让协议》），XX公司将自2018年10月1日起租赁合同的权利义务全部转让给嬴氪公司，承租人由XX公司变更为嬴氪公司。宝地公司同意由XX公司的母公司氪空间公司为嬴氪公司履行《租赁合同》项下的义务向宝地公司承担相当于三个月租金金额的担保责任。原审再认定，为本案租赁合同订立，宝地公司支付中介费4,675,142.19元。经双方确认，嬴氪公司支付租金至2019年1月31日，支付物业费至2018年12月31日，支付保证金10,228,588.98元，水电费已结清。一审法院认为：涉案房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。嬴氪公司未按约定支付租金，一审庭审中亦认可违约事实并明确表示无力支付欠费，其已构成根本违约，宝地公司要求确认租赁合同于2019年3月7日解除的诉请。一审法院予以支持。合同解除后，租赁双方应按约结算租赁费用。对合同解除前嬴氪公司欠付的租金、物业费，嬴氪公司无异议，宝地公司的该部分诉请，一审法院予以支持。根据宝地公司提供的邮件及微信聊天记录，结合嬴氪公司成立时间，宝地公司认为《转让协议》实为2018年12月形成的意见，一审法院予以采信。对宝地公司主张的免租期租金，嬴氪公司应按《转让协议》约定计付，鉴于宝地公司于2019年4月1日收回房屋，按114个月计算未租赁月份较为合理，该项费用为：114÷120×5×3,116,761.46=14,804,616.94元。经查，宝地公司发送解除通知时，租赁房屋还留有装修材料，经催告，因嬴氪公司怠于履行腾空并返还房屋的义务，为避免损失扩大，宝地公司才自行收回了房屋。从上述过程看，嬴氪公司认为宝地公司在合同解除之日即收回房屋或存在扩大损失的责任，没有事实依据。宝地公司要求嬴氪公司支付2019年3月8日至2019年4月1日期间房屋使用费及物业费的诉请，一审法院予以支持。根据合同17-2条、17-3条的约定，因嬴氪公司违约而提前解除合同的前提下，宝地公司可以同时追索相当于月租金及物业管理费3倍的违约金、免租期租金并没收押金。嬴氪公司认为违约金和没收押金存在重复，与约不符。在嬴氪公司主张各项违约金过高情形下，一审法院根据宝地公司实际损失及本案实际履行情况，对逾期支付租金、物业费的违约金，一审法院调整至合同约定标准的50%。考虑到本案租赁期限为十年，嬴氪公司承租不到半年即解除了合同，另宝地公司为本案租赁支付了相当于一个半月租金的中介费，还需支出租赁房屋恢复费用，重新招租又会产生一定空置损失，故嬴氪公司要求调低解约违约金的意见，一审法院不予采纳。约定违约金本身具有损失补偿性质，宝地公司主张的中介费损失一审法院在认定解约违约金金额时已作考虑，该项诉请，一审法院难以支持。根据氪空间公司出具的保证书，宝地公司要求氪空间公司在9,350,284.38元范围内承担保证责任，具有合同依据，一审法院予以支持。XX公司、嬴氪公司均为氪空间公司的全资子公司，氪空间公司为其提供担保，应当认定符合氪空间公司的真实意思表示。氪空间公司以担保未经董事会或股东会同意为由否定担保的效力，一审法院不予采纳。此外，宝地公司以氪空间公司是嬴氪公司全资股东，且嬴氪公司、氪空间公司存在资金往来以及财务人员、办公场地混同为由，依据《公司法》第二十条、第六十三条规定，要求氪空间公司对嬴氪公司的全部付款义务承担连带责任。对此，一审法院认为，首先，本案合同解除事实发生在嬴氪公司装修期间，嬴氪公司成立后尚未开展过经营活动，不存在氪空间公司滥用股东权利致嬴氪公司财产不足以清偿宝地公司债权，严重损害宝地公司利益之基础。其次，嬴氪公司提供的《审计报告》和《关于嬴氪公司财产独立性会计鉴定意见书》虽系单方委托，但相关鉴定意见是由具备资质的单位出具，在无证据证明鉴定单位与嬴氪公司存在利害关系的前提下，上述报告内容应当具有独立性和专业性，宝地公司提供的《专项审核报告》内容上只是对上述报告部分内容提出质疑，并无确切实质性反驳依据。再者，基于嬴氪公司、氪空间公司的关联关系，嬴氪公司、氪空间公司存在资金往来以及嬴氪公司的行政及财务人员由氪空间公司人员兼任，并不必然发生公司财产混同的结果。综上，嬴氪公司认为两公司财产独立的意见，一审法院予以采信。宝地公司的该项诉请，一审法院难以支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,于二〇二〇年一月十日判决：一、宝地公司与赢氪公司签订的《宝地大厦办公楼租赁合同》、《办公楼租赁合同补充协议》于2019年3月7日解除；二、赢氪公司于判决生效之日起十日内支付宝地公司2019年2月1日至2019年3月7日的租金3,834,043.53元及逾期支付的违约金65,563元；三、赢氪公司于判决生效之日起十日内支付宝地公司免租期租金14,804,616.94元；四、赢氪公司于判决生效之日起十日内支付宝地公司2019年1月1日至2019年3月7日物业费651,645.34元及逾期支付的违约金16,692.51元；五、赢氪公司于判决生效之日起十日内支付宝地公司2019年3月8日至2019年4月1日的占用使用费2,459,252.88元及物业费231,006元；六、赢氪公司支付的保证金10,228,588.98元不予返还，归宝地公司所有；七、赢氪公司于判决生效之日起十日内支付宝地公司解约违约金10,228,588.98元；八、氪空间公司对赢氪公司的付款义务在9,350,284.38元范围内承担连带清偿责任；九、驳回宝地公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费278,836元，由宝地公司负担24,436元，赢氪公司负担207,649元，赢氪公司、氪空间公司负担46,751元。诉讼保全费5,000元，由赢氪公司、氪空间公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方的争议焦点为氪空间公司是否应当就赢氪公司的付款义务承担担保责任。一、氪空间公司主张其出具的保证书未经公司决议而对其不产生约束力，宝地公司则认为氪空间公司为其直接或间接控制的公司提供担保，无需机关决议，涉讼担保合法有效。本院认为，鉴于氪空间公司确认其为XX公司、赢氪公司的唯一股东，XX公司、赢氪公司系其全资子公司，氪空间公司系为其控制的公司开展经营活动而向债权人宝地公司提供担保，故无论该担保行为有无公司机关决议，均体现了氪空间公司的真实意思表示，不影响该保证合同的有效性。二、氪空间公司表示其对债务转让没有作出过书面同意的任何意思表示，故其不应承担保证责任，宝地公司则认为氪空间公司清楚赢氪公司成立后，承租人的权利义务均转让给赢氪公司，其理应继续承担保证责任。对此本院评述如下：其一，《租赁合同》载明合同附件包含附件五补充条款及附件八担保函，附件五补充条款第4条公司注册及担保载明XX公司拟设立一家新的项目公司（简称丙方），届时XX公司提出将本合同项下的权利义务转让给丙方，宝地公司同意并接受；宝地公司同意由XX公司的母公司（氪空间公司）为丙方履行租赁合同的义务向宝地公司承担相当于三个月租金金额的担保责任。其二，氪空间公司向宝地公司出具的附件八保证书第三条载明本保证合同项下保证责任，不因《租赁合同》内容的任何变更、修改或补充而撤销或变更；出租方与承租方对《租赁合同》的任何修改或变更，出租方无需通知保证人。其三，氪空间公司工作人员与宝地公司工作人员间的微信记录反映出氪空间公司知晓并认可宝地公司发送的承租权转让协议。结合前述情形，本院认为，氪空间公司就赢氪公司的付款义务承担保证责任系其真实意思表示，宝地公司的相关辩解理由，有事实依据，应予采纳。综上所述，上诉人氪空间公司关于撤销一审判决第八项，改判驳回宝地公司要求其承担连带责任的诉请的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币77,251元，由上诉人氪空间（北京）信息技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年九月二十五日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……