吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4257号上诉人（一审被告）：杨琼，男，1974年11月2日出生，汉族，现住榆树市。被上诉人（一审原告）：五常市东坤物业管理有限公司榆树分公司，住所地长春市榆树市。负责人：潘忠伟。委托诉讼代理人：张丽华，该公司员工。上诉人杨琼因与被上诉人五常市东坤物业管理有限公司榆树分公司（以下简称东坤物业榆树分公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2020）吉0182民初3353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨琼上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回东坤物业榆树分公司诉请或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由东坤物业榆树分公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.东坤物业榆树分公司与天博居小区业委会签订的物业管理服务合同无效。天博居小区业委会在选聘物业公司时，未按照物权法规定召开业主大会，即与东坤物业榆树分公司私自签订了物业管理服务合同，故一审法院在东坤物业榆树分公司未就此提供相关证据的情况下认定合同有效错误。2.东坤物业榆树分公司从未向天博居小区业主提供任何物业管理服务。东坤物业榆树分公司与小区原物业公司美地家园物业公司存在纠纷，二公司办理交接至今仍存在较大争议，期间东坤物业榆树分公司未按照物业管理服务合同约定向业主提供物业服务，小区环境脏乱差，一直没有改善。东坤物业榆树分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，建议维持原判。我们已经向业主进行了物业管理服务，不认可杨琼的上诉。我们还有人证可以证明物业公司进驻小区服务时已经经过了业主委员会的同意。东坤物业榆树分公司向一审法院起诉请求：1.判令杨琼给付东坤物业榆树分公司自2018年11月至2019年11月期间的物业费708.62元及2019年11月22日至2020年5月21日计180天每日千分之三的滞纳金382.65元，共计1091.27元；2.诉讼费及代理费由杨琼承担。一审法院认定事实：榆树市天博居小区于2018年11月7日经相关部门批准成立业主委员会，2018年11月22日东坤物业榆树分公司与榆树市天博居小区业主委员会签订了物业管理服务合同，该合同到期后，双方于2019年10月1日再次签订了物业服务合同，服务期限自2019年11月22日至2025年11月22日。合同约定东坤物业榆树分公司向天博居小区业主提供物业管理服务，按每月0.8元／平方米收取物业费，另收取每户每年公共照明费用30元，未约定滞纳金。杨琼现居住于天博居小区，房屋面积为70.69平方米。经东坤物业榆树分公司多次催收，杨琼一直未交纳自2018年11月22日至2019年11月22日共12个月的物业费及公共照明费用。现东坤物业榆树分公司为要求杨琼给付自2018年11月至2019年11月期间的物业费708.62元及2019年11月22日至2020年5月21日计180天每日千分之三的滞纳金382.65元，共计1091.27元，并由杨琼承担诉讼费及代理费诉至一审法院。一审法院认为，东坤物业榆树分公司与榆树市天博居小区业主委员会基于双方真实意思表示签订了物业管理服务合同，该合同对东坤物业榆树分公司和本小区业主均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。东坤物业榆树分公司已向杨琼提供了相应的物业管理服务，杨琼应按时交纳相应费用，故对东坤物业榆树分公司要求杨琼给付物业费及公共照明费用的诉讼请求予以支持。在庭审中杨琼抗辩称东坤物业榆树分公司提供的服务不符合标准，因此拒绝交纳物业费，但未提供充分证据予以证明，故对杨琼该项抗辩不予支持。本案物业服务合同中未约定滞纳金，故对东坤物业榆树分公司要求杨琼支付滞纳金的诉讼请求不予支持。杨琼主张东坤物业榆树分公司进入该小区后未与其经营的物业公司进行相应清算，该主张与本案无关，不应在本案中予以审理，双方可协商后另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物业管理条例》第三十四条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、杨琼给付东坤物业榆树分公司自2018年11月22日至2019年11月22日期间的物业费678.62元及公共照明费用30元，合计708.62元；二、驳回东坤物业榆树分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由杨琼负担。二审中，东坤物业榆树分公司提交如下证据：1.证人赵明出庭证实：我们成立业主委员会合理合法，与物业签订的合同也是合理合法，2018年11月22日召开业主大会，决定与东坤物业榆树分公司签订物业服务合同，合同在榆树市住建局物业办了备案。2019年第二次签订的合同没召开业主大会，但是是业主委托业主委员会签订的，我们向业主进行了告知。东坤物业榆树分公司质证意见：证人所述都是事实，我方均认可。杨琼质证意见：有异议，证人说的2018年11月22日业主大会是选聘业主委员会，而不是选聘物业。作为物业和业主委员会开业主大会，应该有视频等资料证明，证人所述不真实。2018年业主委员会和东坤物业榆树分公司签订的合同并没有资料视频等作为证据的资料。不能证明通过开业主大会选聘物业公司，根据物权法，东坤物业榆树分公司与业主委员会签订的物业服务合同不生效。2.2020年拍摄的12张照片。证明：我们为小区业主提供了服务，小区在施工，但是保洁也在每天清扫楼道。杨琼质证意见：照片是近期照的，随时可以照，保洁清扫完就可以照，不能作为证据。小区施工与楼道内清洁没有关系。小区的草坪是一个大面积的草坪，局部照片不能断定整个草坪的好坏。杨琼提交如下证据：2020年1月24日的视频资料。证明：东坤物业榆树分公司没有清扫楼道。东坤物业榆树分公司质证意见：视频是1月份拍的，冬天下雪，保洁打扫楼道是有时间的，可能是保洁扫完业主踩的，也可能是保洁还没能打扫到这个楼道，不能作为证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：2018年11月22日东坤物业榆树分公司与榆树市天博居小区业主委员会签订物业服务合同后，即进入榆树市天博居小区并进行了物业管理服务。因上述物业服务合同履行期限已届满，且东坤物业榆树分公司实际履行了上述物业服务合同的义务。根据公平原则，业主应向物业服务公司支付物业服务费用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”杨琼虽主张东坤物业榆树分公司没有提供物业服务，但其提供的视频资料形成于2020年1月,不足以证实2018年11月至2019年11月物业服务情况，且视频资料记载的仅为某一时间某一区域的情况，不能反映物业服务的整体情况，不能单独作为认定案件事实的依据。故一审判令杨琼支付给东坤物业榆树分公司自2018年11月22日至2019年11月22日期间的物业费678.62元及公共照明费用30元，合计708.62元并无不当。如杨琼认为东坤物业榆树分公司继续为案涉小区提供物业服务不符合相关规定，可另行主张权利。综上所述，杨琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨琼负担。本判决为终审判决。审 判 长 白业春审 判 员 闫 冬审 判 员 吕玉玉二〇二〇年九月一日法官助理 尤文汇书 记 员 王 建