四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1025民初2405号 原告：资中县金恒物业服务有限公司，住资中县水南镇桂花街128号。 法定代理人：刘建，经理。 委托诉讼代理人：张宁，资中县重龙法律服务所法律工作者。 被告：刘建成，男，1969年9月13日出生，汉族，住资中县。 原告资中县金恒物业服务有限公司（以下简称“金恒物业公司”）与被告刘建成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金恒物业公司的委托诉讼代理人张宁到庭，被告刘建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告2016年7月1日至2020年2月29日期间的物业管理费4816元，按照与业主委员会签订的物业管理服务合同约定每日千分之三缴纳违约金直至交清物管费止；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告系资中县水南镇锦绣家园*蝶苑小区业主，原告与资中县锦绣家园*蝶苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》，由原告为该小区提供物业管理服务，各业主按时缴纳物管费，如不按时缴清，从逾期之日起，按每日千分之三缴纳违约金。原告接受委托后，按照约定为被告提供物业管理服务，被告系资中县金恒物业公司小区业主，房屋面积为182.44平方米，按约定应当向原告交纳从2016年7月1日至2020年2月29日的物业服务费合计4816元。但被告均以各种理由拒不缴纳物业管理费，虽经原告多次催收，被告仍拒绝缴纳，现原告为维护自身合法权益，请求人民法院依法支持其诉讼请求。 被告刘建成辩称：1.物业管理方是按照物业服务合同提供了服务，但按照合同，物业方面并没有完全达到合同承诺的标准，根据合同第十一条规定，未达到服务标准，物业公司应减少收费；2.物管公司没有按照服务合同中的约定收取车辆卫生费；3.按照物业服务合同的要求，物管公司应该按期或者按照合同规定，应定期公示收支情况，这是物管公司的义务，到目前为止，我并没有看到我们小区有相关的账目公示；4.我从2013年就买了该小区的房屋并入住，我因住6楼，长期从晚上8点左右就没有水用，我曾多次找到原告也咨询过，原告告知说是因设备供压问题，还有就是自来水公司停水原因导致的，还有管道老化不敢加压，我向业主委员会反应了该情况，也无结果，从今年具体几月记不到了，后来是通过拨打12345反应，现在在用水方面才正常了，自来水厂只能保证水压到我们小区正常，所以在小区新建的时候就修建了一个二次増压房，并交给了原告公司管理使用。自来水公司回复是保证了水压到该小区的，该小区二次增压不力才导致各住户用水出现问题；5.不交物业费的原因还有就是我住6楼，楼顶漏水，我通知物管公司，物业公司来看了后，口头承诺说喊我先自已维修，后面会报，到现在为止都没有结果；6.原告方称对房屋管理费收取标准进行了公示，但是没有看见过；7.合同里面第24条，车费和管理费，物管公司开具的发票的内容与合同约定的内容不一致，原告方辩称与业主委员会签了协议，请出示协议。车辆停放，该小区业主基本都是在公共区域停放，卫生打扫本身就是物业应尽的义务。所以被告认为，该条是私自增加的，所以是违规收费，应退还业主；8.第22条中，满意度的问题，都例明了如何做，针对所有的项目，进行了检查和拍照，原告方没有完全履行；9.例如4、5号楼的墙面脱落，原告都没有进行维修。总体来说都没有达到80%的标准，按照物业管理的第41条的规定，应与物业管理的水平相符合，说明原告方没有达到80%的水平，被告个人认为原告的服务水平只达到了50%，像公共设施方面，基本为零。按照物业管理合同和物业条例的相关规定，业主对物业提供的服务是非常不满意，因此，应该是减免缴纳。原告的收取标准应与提供的服务标准相符。原告在与业主委员会签订的物业服务合同中，是原告先违约，而不是被告先违约。根据2019年5月15号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件中司法解释》第三条、第五条，我要求减少应缴纳的物业费是合法的。 原告围绕自己的诉讼请求依法提交了五组证据：1、资中县金恒物业服务有限公司的营业执照、资质证，证明原告的主体资格；2、锦绣家园蝶苑小区1-1-5号房屋的产权登记信息，证据来源资中县不动产权登记中心，证明该房屋面积为182.44平方米，该房屋的所有人为刘建成即本案的被告；3、资中县锦绣家园蝶苑小区《物业服务合同》两份，分别是2016年、2019年签订，证明从2016年1月1日锦绣家园业主委员会与原告签订了《资中县锦绣家园*蝶苑小区物业管理服务合同》，约定了物业费的交纳办法和违约的承担责任以及证明物业管理服务合同中约定了原告方的权利和义务，服务等级为三级标准，物业服务具体收费标准为多层住宅0.6元/月/平方米，商业物业0.7元/月/平方米，缴费时间为每月1-10号由业主分户按时足额缴纳当月的物业服务费，逾期未缴纳应按日千分之三计算违约金，原告已履行了合同约定的义务。被告不尊重业主委员会所签订的物业服务合同，实属被告单方违约；4、催款通知单三份，证明被告从2016年7月1日起至2018年共欠2736.6元。2019年9月18日进行了催收，共欠4269元。第三次2020年6月10日，共欠物业服务费5254元，该份催收单是物管公司留底提供的，其余的是张贴后提供的。 对上述原告提供的证据，经被告质证后认为，对第一组、第二组证据无异议。对第三组证据中的2016年的物业合同，表示没有见过，称金恒物业公司也没有公示过，对真实性不认可。被告称只见过2019年的物业服务合同。并认可第二份合同是真实的。对第四组证据，催款通知书无异议。 被告未提供证据。 本院经审理认定如下事实：2016年2月3日、2019年3月29日，资中县水南镇锦绣家园*蝶苑小区业主委员会分别与原告金恒物业公司签订了《资中县锦绣家园*蝶苑小区物业管理服务合同》。合同均约定：合同标的物坐落于资中县水南镇桂花街128号，物业名称为资中县水南镇锦绣家园*蝶苑小区，物业类型为底层住宅、商业综合小区。全体业主委托金恒物业公司实施如下物业服务：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取:无固定车位按60元/车/月，有固定车位按30元/车/月收取；共用部分、共用设施设备的经营管理等。物业服务费由金恒物业公司根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准为多层住宅0.6元/月/平方米，商业物业0.7元/月/平方米；在每月1-10号由业主分户按时足额缴纳当月的物业服务费。 其中，2016年2月3日签订的《资中县锦绣家园*蝶苑小区物业管理服务合同》约定的物业服务期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，合同到期甲乙双方无异议，可续签顺延合同，该合同自2016年2月3日起签订生效；2019年3月29日签订的《资中县锦绣家园*蝶苑小区物业管理服务合同》约定的物业服务期限为3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。该合同自2019年3月29日起签订生效。 被告刘建成系资中县水南镇桂花街128号锦绣家园*蝶苑小区3-1-6-1号房屋业主，该房屋建筑面积为182.44平方米。2016年7月1日起至2020年2月29日，原告按照合同约定对被告所住小区实施了物业管理与服务，并通过在被告房屋门外张贴物业服务费催缴通知单的方式向被告催收了物业服务费。被告拖欠2016年7月1日起至2020年2月29日止的物业管理费共计4816元（0.6元/月/平方米×182.44平方米×44个月）。 以上事实有原告金恒物业公司的营业执照、资质证书、法定代表人身份证明，被告刘建成房屋信息查询情况表，二份《资中县锦绣家园*蝶苑小区物业管理服务合同》、催款通知单三份等在卷佐证。 本院认为，资中县锦绣家园*蝶苑小区业主委员会与原告金恒物业公司签订的二份《资中县锦绣家园*蝶苑小区物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。上述二份合同依法对资中县锦绣家园*蝶苑小区业主具有约束力。原告按照合同约定对资中县锦绣家园*蝶苑小区实施了物业管理与服务，被告作为该小区物业业主，在接受了原告的物业管理与服务后，有义务按照合同约定交纳物业服务费。被告无正当理由逾期未交纳的，构成违约。依照《中华人民共和国物业管理法》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”及第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，原告要求被告支付拖欠的物业服务费4816元及支付违约金（按应交物业服务费的总金额4816元每日千分之三）计算过高，本院认为，违约金应作适当调整，按应交物业服务费的总金额4816元的20%计算违约金的诉讼请求于法有据，其诉讼请求成立，本院予以支持。被告刘建成认为物业管理公司服务满意度不达标，应予以扣减。不能以个人认为为标准且无证据证明，本院不予支持。至于被告提出自来水供应不足，墙面维修需要动用维修基金，收取的车位垃圾费应退还业主以及公司财务公示等问题，均不属于本案审理范围，应另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理法》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院人民关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告刘建成于本判决生效之日起十日内向原告资中县金恒物业服务有限公司支付物业服务费4816元及违约金（违约金以4816元为基数按20%计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告刘建成负担（原告资中县金恒物业服务有限公司已预交，被告刘建成在支付上述款项时，一并支付给原告资中县金恒物业服务有限公司）。 本判决为终审判决。 审判员  肖荣武 二〇二〇年九月二十四日 书记员  王 燕