重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初17216号原告：重庆市渝地资产经营管理有限公司，住所地重庆市渝**龙塔街道紫园路**，统一社会信用代码915001037094290158。法定代表人：王宏伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙怀春，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小燕，重庆百事得律师事务所律师。被告：重庆强锐市场管理有限公司，住，住所地重庆市九龙坡区华岩新城华美路**华福生活广场一社会信用代码91500107320479663Q。法定代表人：蒋娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓春，重庆巨力得律师事务所律师。第三人：江天玲，女，汉族，1953年5月27日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：华亮，重庆渝都律师事务所律师。委托诉讼代理人：慕忠伟，系第三人江天玲之子。第三人：吴毅，男，汉族，1968年11月8日生，住四川省资阳市。委托诉讼代理人：胡朝万，重庆政远律师事务所律师。原告重庆市渝地资产经营管理有限公司（后简称：渝地公司）与被告重庆强锐市场管理有限公司（后简称：强锐公司）、第三人吴毅、江天玲占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱春霖任审判长，与人民陪审员周秀维、杨莉组成合议庭公开开庭进行了审理。原告渝地公司的委托代理人龙怀春、周小燕，被告强锐公司的委托代理人邓春，第三人江天玲的委托代理人华亮、慕忠伟，第三人吴毅及其委托代理人胡朝万均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝地公司诉称，原告接受重庆市地产集团委托，全权负责守护看管位于重庆市九龙坡区华岩镇朝阳村等储备地块共计1900亩，及时发现并制止非法侵占、破坏委托管理地块的行为。2010年10月13日，渝地公司与江天玲签订《场地租赁合同》，约定：渝地公司将位于九龙坡区华岩镇J10-11/02储备地块的2.3亩（不含小区绿化用地）出租给江天玲作为小区绿化维护、苗木培植场地使用，租赁期8年，从2010年11月1日起至2018年10月31日止；租金标准为5000元/亩/年。场地租赁合同第七条第2款约定：租赁期满，合同自然终止。租赁合同到期后，渝地公司到租赁现场收地时，发现位于九龙坡区华岩镇J10-11/02地块上约3700平方米的储备地被被告占用，修建有三层楼房，名“华福生活广场”，且由被告负责管理、招商。涉案地块系重庆市地产集团的储备地，储备规划为公交站场用地，非建设用地。现该地块擅自被修建成集农贸市场、酒店为一体的生活广场，既违反了城乡管理规划，又侵犯了地产集团及原告的合法权益。特提起诉讼，请求判决：1、被告限期将占用的位于九龙坡区华岩镇J10-11/02储备地块上的储备地（约3700平方米，具体面积以实际测绘为准）退还给原告。2、被告从2018年11月1日起，按土地实际占有面积3700平方米以10元/月/平方米计算土地占用损失到交还土地时为止。3、本案案件受理费由败诉方承担。被告强锐公司辩称，1、被告是与吴毅签订的土地租赁协议，现在还没有到租赁期，被告与原告之间没有合同关系；2、原告与江天玲签订的《场地租赁合同》内容不能约束被告，该合同已到期，但其合同期限不能约束被告；3、被告现在使用的土地面积没有3700平方米，原告以10元/月/平方米计算土地占用损失过高，被告只同意按5000元/亩/年向原告支付土地占用损失；4、被告在该土地上修建华福幸福广场是经过有关政府审批同意，是在有关政府高度重视和支持下修建的，且华福幸福广场周边有几万居民受益为他们生活提供了便捷，广场中有几百户商户，解决了很多人的就业问题，如果返还拆除，将会使周边的居民生活受到重大影响。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人江天玲辩称，原告与江天玲签订的《场地租赁合同》涉及地块面积为2.3亩，约定租赁期限为2010年11月1日至2018年11月31日。但合同履行至2012年10月31日，原告提出不再继续履行合同，江天玲考虑租赁地块用于苗木栽培，损失不大就同意原告的主张至2012年11月起就不再履行合同，连同土地和苗木及附属设施等一起交给原告，之后再未依据合同向原告支付任何租金。江天玲不清楚起诉状所称的华福幸福广场是否涉及原合同上的2.3亩，如果涉及原合同土地，也与场地租赁合同无关，因为之前的场地租赁合同已经解除。第三人吴毅辩称，2013年11月20日，吴毅从江天玲处租赁了本案涉案土地，并和江天玲签订了租赁合同和转让协议，从2013年10月31日开始由吴毅向原告缴纳土地租金。且从2014年1月开始的土地租金就由吴毅直接向原告缴纳，缴纳到2019年10月31日为止。2018年12月7日吴毅通过银行转账向原告缴纳了2019年1月1日至2019年10月30日的租金，2019年11月1日开始原告才没收吴毅的租金。本案涉案地块从2013年11月1日就租赁给祖亚强、邓长华、王强三人，并和三人签订了租赁合同，现在土地的实际使用人、管理人、控制人均不是吴毅，吴毅不应承担任何责任。经审理查明，2003年，重庆市人民政府同意重庆市地产集团对重庆市九龙坡区华岩镇包括本案涉案地块在内的土地进行储备整治。2012年2月27日，重庆大宅物业管理有限责任公司更名为重庆大宅资产经营管理有限公司。2016年8月15日，重庆大宅资产经营管理有限公司更名为重庆市渝地资产经营管理有限公司（渝地公司），其经营范围为受委托进行资产经营管理、从事投资业务、投资咨询、仓储服务、土地看护、物业管理、房屋租赁等，其股东为重庆市地产集团有限公司。2010年7月1日，重庆市地产集团为甲方，重庆大宅物业管理有限责任公司为乙方，双方签订了《委托管理合同》，约定委托管理地块为甲方九龙坡区华岩土地储备项目未出让部分土地（含权属甲方的轻轨控制用地及已出让未交地部分地块），位于重庆市九龙坡区华岩镇朝阳村、石龙村、齐团村、幸福村、联合村、西站村，面积约为1900亩；管理期限从2010年7月1日起，未约定管理终止时间。2010年10月13日，重庆大宅物业管理有限责任公司华福分公司为甲方（出租人），江天玲为乙方（承租人），双方就重庆市九龙坡区华岩镇J10-11/02部分地块租赁事宜签订《场地租赁合同》，约定：在签订合同前，乙方已充分了解该储备地块规划的土地性质为居住用地，存在租赁期限不确定的风险；甲方出租的储备地块位于重庆市九龙坡区华岩镇J10-11/02部分地块，面积约为2.3亩（不含小区绿化用地）；租赁用途，甲方同意乙方租赁其作为小区绿化维护、苗木培植场地使用；租赁期限为捌年，自2010年11月1日起至2018年10月31日止；该宗地块租金标准按5000元/亩.年计算，年租金合计为11500元；乙方不得随意修建永久性建筑等。确需临时搭建，必须事先征得当地政府主管部门和甲方同意，搭建物不得影响交通、安全；未经甲方书面同意，乙方不得转租转借场地，改变经营用途。2013年11月20日，江天玲为甲方，吴毅为乙方，双方签订了《场地租赁合同转让协议》，约定内容如下：经甲乙双方秉承公平、公正、友好协商的原则，双方就2010年10月13日乙方与重庆大宅物业管理有限责任公司华福分公司关于重庆市九龙坡区华岩镇J10-11/02地块签订的《场地租赁合同》（备注：由于合同中甲方机构变化，2012年11月8日甲方将该合同下的所有债权、债务转让给重庆大宅资产经营管理有限公司）达成以下转让协议：一、乙方支付给甲方人民币80000（捌万元正）、该费用包含原《场地租赁合同》中约定的履约保证金10000（壹万元正）、自2013年10月起到合同期满的转让费及甲方修建合同内地块的围墙等费用。原合同期满后保证金直接退还给乙方，甲方不得有异议。二、关于，合同期满后，由原合同中的甲方直接退还给乙方。三、协议签订日起，该地块的全部租金及费用由乙方直接支付。四、协议签订日起，原《场地租赁合同》的所有债权、债务由乙方享有，甲方不得再有任何争议。五、协议签订后甲方不得干涉乙方对该地块的使用。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章后生效，均有同等法律效力。原告称，从2013年1月开始由吴毅代江天玲向原告缴纳土地租金，之前都是江天玲通过自己的银行账户向原告支付土地租金。吴毅称和江天玲签订合同后自己就直接向原告缴纳租金。2018年12月7日，吴毅通过银行转账向原告支付了2018年11月1日至2019年10月31日的土地租金11500元，网上银行电子回单交易用途处备注“代汪天玲付款”，该款项原告于2020年7月16日退还给了吴毅。2013年10月10日，吴毅为甲方，祖亚强、王强、邓常华为乙方，双方签订了《场地租赁合同》，主要约定：依据相关法律法规，甲、乙双方就重庆市九龙坡区华岩镇J10-11/02部分地块租赁事宜订立本合同，双方共同遵守，在合同签订前，乙方充分了解到该宗储备地块规划的土地性质为居住用地，存在租赁期限不确定的风险以及本租赁地块的现状后，自愿承租该地块；甲方出租地块位于重庆市九龙坡区华岩镇J10-11/02号地块，实际面积为3700平方米；乙方承租该地块修建农贸市场；租赁期限为2013年11月1日至2023年10月31日止，前两个月为免租期，租金从2014年1月1日开始计收。合同期内，若因该地块作为政府公共用途被使用、土地出让（甲方须提前30天书面通知乙方终止本合同），乙方在接到甲方搬离通知后30天内必须无条件搬离该租赁场地，甲方不予以任何赔偿，乙方不得有异议。合同期满后，如乙方需要继续租承，有优先承租权；该地块按照10元每平方米每月计算，合计年租金为48万元，合同签订之日乙方一次性支付第一年租金，以后每年租金必须于每年10月31日前付讫。从第二年起，每年租金递增10%，以此类推；乙方使用地块期间，必须按时缴纳各项费用，乙方不得随意修建其他建筑等，确需临时搭建，必须事先征得当地政府主管部门和甲方同意，搭建物不得影响交通、安全等。该份合同，吴毅和被告均向本院各提交了一份，两份合同除租赁用途和租赁期限不一致外，其余内容完全一致。被告提交合同的的租赁期限为2013年11月1日至2023年10月31日止，租赁用途为修建农贸市场；吴毅提交合同的租赁用途为作仓库使用，租赁期限为2013年11月1日至2018年10月31日止。吴毅称，两份合同均是真实的，吴毅只有5年期限的合同，被告处既有5年又有10年的合同，5年的合同先签，10年期限的合同后签。从2018年11月开始，被告未再向第三人吴毅支付土地租金。2013年10月28日，被告向九龙坡区中梁山街道办事处提交了《关于自筹资金修建农贸市场的申请》，重庆市九龙坡区中梁山街道华福雅苑社区居民委员会同日在该申请上盖章，批注情况属实，呈报上级审批。被告还提供了会议纪要三份，证明华福生活广场是经过审批同意且得到政府部门的大力支持，是造福一方百姓的项目。被告还提供了华福广场宣传册一份，证明该项目得到政府和地产集团的大力支持，地，地产集团有关领导现场考察场地/div>2018年12月25日，九龙坡区人民政府就华福生活广场地块及华福公园移交工作召开专题会议，并形成会议纪要，其中载明关于华福生活广场储备地块移交事宜如下：会议认为，区政府与地产集团于2014年达成共识，由重庆市强锐市场管理有限公司在市地产集团储备地（J10-11/02地块）范围内投资修建华福生活广场（农贸市场），目的是为了服务华岩新城周边居民，解决群众”买菜难”问题；同时，为了加强周边城市管理，提升华岩新城片区城市品质，各方要求严格落实城市管理相关要求，亟需明确该储备地块后续管理问题。会议决定：（一）由华岩镇牵头，市地产集团配合，双方共同起草该储备地块（J10-11/02地块）管理移交协议，协议中明确该储备地块后续管理由华岩镇负责，移交前既有建筑仍由市地产集团负责管理。（二）由华岩镇负责，加强移交后地块管理力度，杜绝新增“两违”案件及发生其他安全事故。（三）由华岩镇负责，采取“一年一签”方式与地块使用单位签订看护协议。市地产集团有4人参加了会议。审理中，被告向本院提交了情况说明一份，载明：华福生活广场是一个综合性的大型农贸市场（餐饮、百货、休闲娱乐为一体的综合市场），为周边华福雅苑、和泓四季、斌鑫西城绿锦、华龙城、阳光小镇、恒大雅苑等小区二十万居民提供生活配套，为各小区居民提供日常买菜等服务，华福生活广场已经是我们周边居民必不可少，又是九龙坡区政府为当地老百姓办的民生配套设施项目，目前该片区暂无其他地块可修建类似的生活广场。重庆市九龙坡区华岩镇人民政府在落款处写明“情况属实”，并加盖公章。在本案审理过程中，被告陈述其同意将涉案土地返还给原告，但考虑到涉案土地上的现状，立即返还存在困难，故请求在2021年10月1日前返还。针对被告的陈述，原告称考虑到涉案土地的实际情况，原告同意给予被告一定的期限，限被告在2021年10月1日前返还原告涉案土地。原被告双方一致确认：被告实际占用涉案土地面积为5.5亩，被告自2018年11月1日起至交还土地时止，按每亩2.2万元/年的计算标准向原告支付土地占用损失。上述事实，有《重庆市人民政府关于重庆地产集团九龙坡区土地整治储备的批复》（渝府地[2003]665号）、准予变更登记通知书、《委托管理合同》、《场地租赁合同》（原告与江天玲签订）、《场地租赁合同》（江天玲与吴毅签订）、《场地租赁合同》（祖亚强、王强、邓常华与吴毅签订）、《关于自筹资金修建农贸市场的申请》、《华岩新城开发建设领导小组会议纪要》、《专题会议纪要》、《区政府专题会议纪要》、华福幸福广场宣传册、《重庆强锐市场管理有限公司关于续租土地问题情况反映的函》、《中国银行国内支付业务付款回单》、情况说明、当事人陈述及庭审记录在卷为凭，足以认定。本院认为，原告渝地公司（原大宅公司）与江天玲之间签订《场地租赁合同》，该合同系双方真实意思表示。租赁期内，江天玲将涉案土地转租给吴毅，吴毅再将涉案土地转租给祖亚强、王强、邓常华（该三人系被告公司股东），针对该二次转租行为，渝地公司称并未征得其同意。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，承租人在承租租赁物后可以将租赁物转租，承租人未经出租人同意而将租赁物转租，法律赋予了出租人以解除合同的权利，但并不必然直接导致转租合同无效的法律效果，故在出租人渝地公司解除合同之前，原租赁合同与转租合同仍然有效。渝地公司（原大宅公司）与江天玲于2010年10月13日签订《场地租赁合同》，该合同约定的租赁期限为2010年11月1日至2018年10月31日。虽该租赁合同在2018年就已届期，但被告强锐公司仍继续占有使用案涉土地，且吴毅在租赁期满后又代江天玲继续交纳了一年的租金，亦无证据证明在起诉前渝地公司曾就此提出异议或作出了解除合同的意思表示。故在原合同租赁期满后，江天玲与渝地公司之间系形成了不定期租赁关系，被告基于转租关系仍可继续占有使用案涉土地。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应当给予合理的期限。因原告无证据证明在起诉前要求归还土地,故原告向本院提起诉讼之日视为原告要求解除合同并归还土地之日，被告亦同意将涉案土地返还给原告，故对原告要求被告返还涉案土地的请求，本院予以支持。至于土地返还时间，考虑到涉案土地上已修建了规模较大的生活广场，短时间内返还土地可能对广场已有商户及周边居民造成较大影响，且原告同意被告在2021年10月1日前返还土地，对此本院予以尊重。关于涉案土地面积及土地占用损失的问题。租赁合同解除后，被告继续占有使用涉案土地，应当按照实际占用面积支付原告相应的土地占用费。对于合同解除前的费用，因原告与江天玲签订的《场地租赁合同》已于2018年10月31日到期，虽吴毅代江天玲向原告交纳了部分租金，但该租金原告已退还至吴毅，故被告仍应支付原告2018年11月1日起实际占用涉案土地的费用。考虑到原被告双方已一致确认：被告实际占用涉案土地面积为5.5亩，被告自2018年11月1日起至交还土地时止，按每亩22000元/年的计算标准向原告支付土地占用损失，对此本院予以尊重。故被告应按每亩22000元/年的标准支付原告自2018年11月1日起至实际归还土地之日止的土地占用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆强锐市场管理有限公司于2021年10月1日前将其占用的位于重庆市九龙坡区华岩镇J10-11/02地块上5.5亩土地归还原告重庆市渝地资产经营管理有限公司；二、被告重庆强锐市场管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆市渝地资产经营管理有限公司土地占用费（土地占用费以每亩22000元/年为标准，按5.5亩计付,从2018年11月1日起计算至实际归还土地之日止）;三、驳回原告重庆市渝地资产经营管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费800元，由被告重庆强锐市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  朱春霖人民陪审员  周秀维人民陪审员  杨 莉二〇二〇年九月二十六日法官 助理  邬 豪书 记 员  陈艳云