安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7232号 上诉人（原审原告）：陈虎，男，1977年10月13日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：金勇，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥尚派置业有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区北一环濉溪路118号置地汇丰广场2503室，组织机构代码913401005532637408。 法定代表人：许亚林，总经理。 被上诉人（原审被告）：许瑞林，男，1975年8月2日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被上诉人（原审被告）：陈海珍，女，1973年5月6日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人陈虎因与被上诉人合肥尚派置业有限公司（以下简称尚派置业公司）、许瑞林、陈海珍民间借贷纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈虎上诉请求：一、依法撤销一审判决第三项；二、依法改判尚派置业公司、许瑞林、陈海珍承担陈虎为实现债权所支出的律师费32000元；三、依法改判陈海珍在抵押担保范围内承担连带清偿责任；四、本案一二审全部诉讼费用由尚派置业公司、许瑞林、陈海珍承担。事实和理由：一、陈海珍应当在抵押担保范围内承担连带清偿责任。一审人民法院认为“本案中协议指向的抵押房产，双方并未实际办理抵押登记，且双方在《还款协议书》中对未办理抵押登记的法律后果已作出明确约定，陈虎诉请陈海珍在抵押担保范围内承担清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持”是错误的。根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据前述法律规定，虽然本案中协议指向的抵押房产，双方并未办理抵押登记，但是不影响合同的效力，因此合同是有效的。有效合同对于合同各方当事人当然具有约束力，未办理抵押登记的后果仅仅是陈虎不享有对于案涉房屋拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，但是陈海珍依法、依约应当承担连带清偿责任。该观点在最高人民法院（2015）民申字第3299号《民事裁定书》中得到认定。另外，陈虎在一审起诉中已经申请保全了陈海珍名下位于合经区（产权证号：合产110094301）房屋。而且陈虎一审已经提供证据证明该房屋的实际所有人是许瑞林。一审人民法院已经判决许瑞林承担连带清偿责任，当然对于其所有的房屋拍卖、变卖所得价款偿还陈虎欠款，并不损害陈海珍的权益。反之，如果否定了陈海珍应当在以该房屋的抵押担保范围内承担连带清偿责任，则会导致该房屋无法通过人民法院强制执行进行拍卖、变卖，导致陈虎的权益无法得到保障。按照常理，当时签订抵押合同的目的就是在案涉房屋的价值范围内进行清偿。二、律师费应当由尚派置业公司、许瑞林、陈海珍承担。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。上述规定中的逾期利息、违约金或者其他费用应当是关于民间借贷中借用资金成本的相关费用，只有与资金成本紧密相关的费用才属于上述规定的范围，并非在借款合同中出现的所有费用都属于上述范围。本案中当事人约定的律师费系出借方为实现其债权而实际支出的成本，当事人明确约定由借款方承担，不属于借款资金费用。该观点在最高人民法院（2019）最高法民申1085号《民事裁定书》中得到认定。 尚派置业公司二审辩称：我们签订保证书了，一审陈虎的陈述不属实，陈虎自愿买房，后来退房情有可原，但是这个责任是公司责任，不是许瑞林和陈海珍的个人责任。陈虎当年可以向法院诉讼但是没有，而是采取的在公司盯人扣押身份证的方式，陈海珍是被迫出具的。县里对内部认购的准业主有统一的政策。希望二审法院公正处理。 许瑞林二审辩称：我当时是在公司上班，当时签订的承诺书是被迫签订的。 陈海珍二审辩称：我签的第一份协议是被扣押的身份证的情况下被迫签订的，之后的协议我都没有签过。 陈虎向一审法院提出诉讼请求：1.尚派置业公司向陈虎支付欠款400000元、利息416000元（自2011年12月1日起以400000元为本金按照月息2%暂计算至2016年3月31日，直至款清之日止）；2.尚派置业公司、许瑞林、陈海珍承担陈虎为实现债权所支出的律师费32000元；3.许瑞林对上述款项承担连带清偿责任，陈海珍在抵押担保范围内承担清偿责任；4.尚派置业公司、许瑞林、陈海珍承担本案全部诉讼费用、保全费用、公告费。 一审法院经审理认定事实如下：陈虎（合同中贷款方、甲方）为购买合肥鼎泰华孚房地产营销代理有限公司（以下简称鼎泰房产公司，后名称变更为尚派置业公司）开发的位于肥西县尚派财富中心商铺，于2011年6月26日与鼎泰房产公司（合同中借款方、乙方）签订编号为034的《借款协议》一份，约定：乙方因生产经营需要向甲方借款，借款金额为40万元。借款期限自2011年6月26日起至尚派财富中心正式开盘后10日内。甲方于签订协议时，将现金40万元交予乙方。还款方式为：乙方现有在建尚派财富中心项目，甲方按借款协议编号的顺序享受在尚派财富中心商铺的优先选房权，项目达到公开预售条件后，甲方享受在尚派财富中心项目开盘时以总价42万元的优惠价购买2-120号商铺房源，则上述借款金额转为购房款；如甲方放弃购房权，则由乙方全额归还借款本金，不计利息。合同另约定甲方借予乙方的资金，在被乙方占用期间不计利息。 当日，陈虎向鼎泰房产公司交付40万元后，鼎泰房产公司向陈虎出具了40万元的收据，收款事由处注明“借款（2-120）”。后尚派财富中心项目于2012年7月实际停工。陈虎多次向尚派置业公司催款。 2012年5月22日，许瑞林与尚派置业公司共同向陈虎出具《承诺书》一份，载明：“本公司郑重承诺自本承诺自2011年12月1日至还清陈虎先生的购房款时止，每月按未退金额的月利息贰分计息。特此承诺！”许瑞林、尚派置业公司均在承诺书落款处签名或盖章确认。 同年8月6日，许瑞林、尚派置业公司向陈虎出具《保证书》一份，载明：“本公司保证在2012年9月1日前退还陈虎先生的购房款。如2012年9月1日退还不了，用许瑞林房产来办理抵押担保。（3401221975××××××××）特此保证。” 9月2日，许瑞林、尚派置业公司再次出具《说明》一份，载明：“关于陈虎退房退款，本公司承诺于2012年10月1日前退还陈虎先生借款，如到时不能办理，本公司愿意以陈海珍房产证（房地权证合产字第××号）抵押，特此说明。” 9月4日，陈海珍向陈虎出具《说明》一份，载明：“房地权证合产字第××号房产实际产权人是许瑞林。 9月25日，陈虎作为债权人与债务人尚派置业公司、担保人许瑞林、抵押担保人陈海珍共同签订《还款协议书》一份，载明：为了使陈虎先生于2011年6月26日出借给鼎泰房产公司的40万元借款能及时有效获得归还，经友好协商，就有关事项协议如下：第一条还款内容：1、还款金额：肆拾万元人民币（￥400000.00）。2、还款期限：自签订本协议之日起至2012年10月8日前鼎泰房产公司还清欠甲方的全部借款本金和利息。3、利息：月利2%，自2011年12月1日起至上述借款还清日止。第二条担保：1、尚派置业公司、许瑞林自愿为上述借款和利息做担保。2、陈海珍自愿将其所有的东海花园二期5幢1610室房产（房地产权证：合产字第××号）作为担保抵偿给甲方，陈海珍只对东海花园二期5幢1610室房产做抵偿担保，陈海珍个人其他财产不作为抵偿担保。自本协议签订之日起15日内办好抵押登记手续。如不能及时办理抵押登记手续或者鼎泰房产公司在上述约定还款期限内没有还清所有欠款，陈海珍自愿以四十万价款将该房屋出卖给陈虎，以抵偿鼎泰房产公司所欠陈虎欠款、利息及陈虎实现债权的费用。第三条各方义务：4、担保人应依协议及时办理抵押担保登记，在债务人没有按约定还款时应及时履行担保义务。第四条违约责任：债务人如到期不按本合同规定偿还债权人欠款及利息，债务人及担保人除应负责违约责任外，还将承担债权人为实现债权所支付的诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、过户费等一切费用。合同另对其他事项进行了约定。陈虎、尚派置业公司、许瑞林、陈海珍均在还款协议书落款处签名或盖章确认。 2016年3月31日，许瑞林向陈虎出具《承诺》一份，载明：“陈虎购买房产转借款事宜，陈虎自2012年起，每年都向我及公司要求支付借款本金及利息，并要求以我的房产（以陈海珍名义持有）抵偿债务。我在此承诺，我愿意承担连带保证责任，直至陈虎的本息全部还清之日止，我会尽力尽快偿还借款及利息，否则我愿意承担由此产生的一切责任。承诺人：合肥尚派置业有限公司许瑞林2016.3.31”。 2016年4月11日，陈虎就案涉债权向本院提起诉讼，要求尚派置业公司、许瑞林、陈海珍履行相应的还款责任，于2019年12月16日撤诉，后于2020年1月3日再次诉至本院。 鼎泰房产公司成立于2010年3月31日，时任法定代表人为许瑞林，2011年12月18日变更企业名称为尚派置业公司。之后法定代表人多次发生变更。2013年11月22日，法定代表人变更为许亚林，管理人员为王文琴、许亚林、许瑞林。2014年7月，时任合肥鼎泰华孚置业有限公司、合肥鼎派置业集团有限公司及尚派置业公司法定代表人许亚林因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关取保候审。后经合肥市瑶海区人民法院、合肥市中级人民法院二审终审，于2019年12月17日作出判决：许亚林犯非法吸收公众存款罪判处有期徒刑四年，并处罚金人民币三十万元，并责令退赔集资参与人的经济损失。 陈虎为实现本案债权提起诉讼，于2016年3月22日支出律师费2000元，2020年5月6日支出律师费30000元。 一审法院认为，本案系因预售商铺引发的借款纠纷，双方争议焦点在于：1.双方之间是民间借贷合同关系还是商品房预售合同关系；2.许瑞林、陈海珍是否需要承担担保责任；3.本案债权是否已经超过诉讼时效期间。 关于当事人之间法律关系的性质。我国现行商品房预售实行预售许可制度；本案中，2011年6月鼎泰房产公司开发的在建尚派财富中心项目，并不具备商品房预售条件；为享有楼盘达到公开预售条件后商铺的优先选房权，双方据此签订借款协议；并约定预售条件成就后，协议款项性质转换以及放弃购房权后款项返还等相关事项。签订协议当时涉案项目并未取得预售许可，双方对此均已明知，故在协议签署时当事人借款意思表示明确。协议履行过程中，尚派财富中心未能取得预售许可，陈虎作为协议一方明确提出退款，放弃购房请求，并依合同约定要求清偿借款。此时按照协议约定款项已经明确为借款性质，故对陈虎主张其与尚派置业公司之间构成借贷法律关系，符合双方约定，该院予以采纳。 涉案协议签订后，陈虎依约实际交付40万元款项，双方对此均予以认可。协议约定：如陈虎放弃购房，则由尚派置业公司全额归还借款本金，不计利息。但从涉案提交的证据看，在协商还款过程中，尚派置业公司承诺自2011年12月1日起开始偿还陈虎购房款并按未退金额月利息贰分计算利息，明确了还款期限和利息标准。其后在协商中均对陈虎的前述主张予以认可，陈虎主张自2011年12月1日起以40万元为计算基数，按照月利率2%计算利息；该利息主张符合双方约定且未超出法律规定的幅度标准，本院予以支持。自2011年12月1日起暂计算至2016年3月31日的借款利息416000元（40万元×月利率2%×52个月=416000元）。尚派置业公司、许瑞林辩称承诺书、保证书以及说明系在被胁迫的情形下签订，但未就此提供相应证据加以佐证，该院不予采信。 关于涉案借款的担保责任。本案中，许瑞林承诺为案涉款项的偿还提供连带责任保证，该意思表示明确；许瑞林辩称系受胁迫作出的保证意思，保证应为无效，但对此并未提供相应证据予以证明，该抗辩理由依据不足，该院不予采信。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款规定，保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。许瑞林于2016年3月31日承诺中，对于保证期间的约定不明，保证期间依法为主债务履行期届满之日起二年。2016年4月11日，陈虎诉至法院要求许瑞林承担保证责任，未超出保证期间，本院予以确认，许瑞林应依其承诺对涉案款项的偿还承担连带保证责任。另，陈海珍在《还款协议书》中明确只对东海花园二期5幢1610室房产做抵偿担保，个人其他财产不作为抵偿担保；本案中协议指向的抵押房产，双方并未实际办理房产抵押登记，且双方在《还款协议书》中对未办理抵押登记的法律后果已作出明确约定，陈虎现诉请陈海珍在抵押担保范围内承担清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。因陈虎向本院提起的系民间借贷纠纷，关于陈虎与陈海珍约定的未办理抵押登记的法律问题与本案非相同的法律关系，不属本案审理范围。 关于诉讼时效期间。案涉借款约定的借款期限最后约定于2012年10月8日届满，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定计算两年的诉讼时效期间，于2014年10月8日诉讼时效期间届满。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第173条第二款规定，权利人向债务保证人、债务人的代理人或者财产代管人主张权利的，可以认定诉讼时效中断。许瑞林于2016年3月31日出具承诺，明确陈虎自2012年起每年都向许瑞林和尚派置业公司催款，本案债权诉讼时效因陈虎主张权利而中断，本案债权应自2016年3月31日起重新计算诉讼时效。陈虎于2016年4月11日向本提起诉讼，要求尚派置业公司、许瑞林、陈海珍履行义务，后于2019年12月16日撤回起诉，本案债权诉讼时效再次中断，自2019年12月16日起应重新计算诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于三年的诉讼时效期间的规定，故本案债权诉讼时效期间应于2022年12月16日届满。陈虎于2020年1月3日再次诉至本院，未超过诉讼时效期间。尚派置业公司、许瑞林关于诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 关于律师费用。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，当事人主张的逾期利息、违约金即其他费用等总计超过年利率24%的部分，人民法院将不予支持。本案中，双方约定的逾期利息为月利率2%，折合年利率24%；另在由违约责任中还约定承担律师费等其他费用；根据前述法律规定和合同约定，该院对于月利率2%的利息予以支持，故对超出年利率24%的律师费用等其他主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百二十五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第173条规定，判决如下：一、合肥尚派置业有限公司本判决生效之日起十日内偿还、陈虎借款本金40万元并支付利息416000元（自2016年4月1日起利息以40万元为基数按照月利率2%顺延计算至借款本金清偿完毕之日止）；二、许瑞林对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回陈虎的其他诉讼请求。案件受理费12360元、保全费4600元，合计16960元，由陈虎负担360元，合肥尚派置业有限公司、许瑞林共同负担16600元。公告费400元，由合肥尚派置业有限公司负担。 二审期间，尚派置业公司提交九份调解书，证明本案案由应为商品房买卖合同纠纷。陈虎质证意见：与本案无关。本院认证意见：与本案没有关联性，本院不予采信。 一审就本案查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据当事人上诉及答辩意见，本案争议焦点系陈海珍应否在抵押担保范围内承担连带清偿责任及陈虎主张的律师费32000元是否应予支持。 关于陈海珍应否在抵押担保范围内承担连带清偿责任。2012年9月25日，陈虎作为债权人与债务人尚派置业公司、担保人许瑞林、抵押担保人陈海珍共同签订《还款协议书》一份，载明：陈海珍自愿将其所有的东海花园二期5幢1610室房产（房地产权证：合产字第××号）作为担保抵偿给甲方，陈海珍只对东海花园二期5幢1610室房产做抵偿担保，陈海珍个人其他财产不作为抵偿担保。自本协议签订之日起15日内办好抵押登记手续。如不能及时办理抵押登记手续或者鼎泰房产公司在上述约定还款期限内没有还清所有欠款，陈海珍自愿以四十万价款将该房屋出卖给陈虎，以抵偿鼎泰房产公司所欠陈虎欠款、利息及陈虎实现债权的费用。第三条各方义务：担保人应依协议及时办理抵押担保登记，在债务人没有按约定还款时应及时履行担保义务。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据《还款协议书》约定的内容，陈海珍以东海花园二期5幢1610室房产（房地产权证：合产字第××号）提供抵押，该抵押合同已经成效，但因未就抵押房屋办理抵押登记，抵押权并未设立。陈海珍辩称《还款协议书》系受胁迫签订，未能提供证据予以证明，本院不予采信。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十六条第二款规定：“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。”抵押权虽因未办理登记而未生效，但不影响当事人根据生效的抵押合同履行各自的权利义务。本案中，抵押合同签订后，陈海珍即负有及时办理抵押权登记的义务，而陈海珍不予办理抵押权登记，致使抵押权未设立，导致陈虎原本能够通过对抵押房产优先受偿获得的利益落空，故陈海珍应在其抵押房产现有价值的范围内承担陈虎无法得到清偿的损失，陈海珍担保的债权范围为40万元本金及利息，其应在抵押物价值范围内对40万元本金及利息承担连带清偿责任。 关于陈虎主张的律师费32000元是否应予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定：出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。一审对借款利息已按照年利率24%进行支持,故对超出年利率24%的律师费不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上，陈虎的部分上诉请求成立，本院予以支持，一审判决有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初128号民事判决第一项，即合肥尚派置业有限公司本判决生效之日起十日内偿还原告陈虎借款本金40万元并支付利息416000元（自2016年4月1日起利息以40万元为基数按照月利率2%顺延计算至借款本金清偿完毕之日止）； 二、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初128号民事判决第二项，即许瑞林对本判决第一项债务承担连带清偿责任； 三、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初128号民事判决第三项； 四、陈海珍对本判决第一项债务在东海花园二期5幢1610室房产（房地产权证：合产字第××号）价值范围内承担连带清偿责任； 五、驳回陈虎的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12360元、保全费4600元，合计16960元，由陈虎负担360元，合肥尚派置业有限公司、许瑞林共同负担16600元，公告费400元，由合肥尚派置业有限公司负担。二审案件受理费680元，由陈海珍承担。 本判决为终审判决。 审判长 程 镜 审判员 王养俊 审判员 于海波 二〇二〇年九月二十四日 法官助理马惠琳 书记员彭瑜琳 附本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。