河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0209民初1455号 原告：李希山，男，汉族，1976年11月9日生，现住唐山市曹妃甸区。 原告：王瑞祥，女，汉族，1979年6月27日生，现住唐山市曹妃甸区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘永刚，河北滨港律师事务所律师。 被告：张玉兰，女，满族，1967年8月16日生，现住唐山市曹妃甸区。 被告：贾友满，男，汉族，1964年10月16日生，现住唐山市曹妃甸区。 第三人：中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行，住所地唐山市曹妃甸区唐海镇新城大街189号，统一社会信用代码91130230715834973C。 负责人：江宇，经理。 委托诉讼代理人：赵建民，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙桂林，该公司员工。 第三人：霍庆财，男，汉族，1961年3月2日生，现住唐山市曹妃甸区。 第三人（暨第三人霍庆财委托诉讼代理人）：霍志伟，男，汉族，1992年3月26日生，现住唐山市曹妃甸区。 原告李希山、王瑞祥与被告张玉兰、贾友满，第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行、霍庆财、霍志伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李希山、王瑞祥及二原告委托诉讼代理人刘永刚，第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行委托诉讼代理人赵建民、孙桂林，第三人（暨第三人霍庆财委托诉讼代理人）霍志伟到庭参加诉讼。被告张玉兰、贾友满经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李希山、王瑞祥向本院提出诉讼请求：1.判令原告一次性向第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行支付所涉曹妃甸区教师楼二期小区三单元1401室剩余全部银行贷款，第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行解除曹妃甸区教师楼二期小区三单元1401室的抵押；2.判令二被告在第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行解除曹妃甸区教师楼二期小区三单元1401室抵押手续后，协助二原告办理过户手续；3.判令二被告支付违约金245000元；4.判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年2月12日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告张玉兰、贾友满将坐落于曹妃甸区教师楼二期小区三单元1401室出售给原告，房屋总价款为49万元整，因在签订合同时案涉房产尚未办理产权证书，故还款方式采用顶名还贷方式，二原告交纳首付款295430.53元，其他以顶名方式向第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行支付案涉房产贷款，并约定在案涉房产不动产权证书办理后两年，二被告将案涉房产的不动产权证书变更登记到二原告名下。第三人霍庆财与第三人霍志伟为父子关系，霍庆财对二被告享有28万元债权，因二被告无力偿还第三人霍庆财欠款，二被告于2018年2月7日将涉案房产抵顶给第三人霍庆财，因涉案房产无法变现，二原告又具有购买意向，经二被告、二原告及第三人霍庆财协商一致，第三人霍庆财不再抵顶涉案房产，二被告将涉案房产出售给二原告，所售房款用以支付二被告对第三人霍庆财的欠款。另第三人霍庆财交付了涉案房产的相关税费、物业费等费用，二原告将首付款295430.53元（实际支付295500元）支付给霍志伟，二被告于2018年2月12日将案涉房产交付给二原告。余下欠付第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行的银行贷款由二原告进行支付。2018年4月18日，二被告取得涉案房产的不动产权证书，按照合同约定，二被告应当于2020年4月18日后将涉案房产不动产权证书变更登记到二原告名下，但二被告拒绝向第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行出具一次性交清手续，不予办理案涉房产不动产权证书变更登记。原告无奈提起诉讼，望人民法院判如所请。 被告张玉兰、贾友满在法定答辩期内未提交书面答辩意见。 第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行述称，1、借款人张玉兰于2017年6月3日通过我行自助银行系统申请快贷一笔，金额为76500元，期限为一年，现早已逾期，截止2020年6月20日欠本息及罚息共计91675.86元，快贷是基于房贷产生的信用额度，如果在未清偿该笔快贷的情况下给此房产解除抵押，我行的权益将会受到侵害，故我行不同意解除抵押；2、房产抵押人把抵押房产转卖并没有告知我行，依据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，该转让行为我行不予认可。 第三人霍庆财、霍志伟述称，我方同意被告配合原告过户，被告不欠我方任何款项。 对当事人双方无争议的事实，本院认定如下：2018年2月7日，被告张玉兰、贾友满与第三人霍庆财签订《房屋顶账协议书》，约定被告张玉兰、贾友满用按揭购买的坐落于曹妃甸区一中教师楼二期1-3-1401号的房产抵顶欠付第三人霍庆财的款项280000元，抵顶后欠付银行本息及其他费用开支由第三人霍庆财负责。后经原、被告及第三人霍庆财协商，被告张玉兰、贾友满与第三人霍庆财解除了上述抵账协议，约定由原告李希山、王瑞祥购买被告张玉兰、贾友满所有的坐落于曹妃甸区一中教师楼二期1-3-1401号的房产，并约定将购房款支付给第三人霍庆财用于偿还被告张玉兰、贾友满对第三人霍庆财的欠款。2018年2月12日，原告李希山、王瑞祥（乙方）与被告张玉兰、贾友满（甲方）签订《房屋买卖合同》，该合同第一条第（一）款约定“甲方自愿将坐落在唐山市曹妃甸区教师楼二期小区三单元1401室的房屋出售给乙方；双证情况为暂时未下发；契税交纳时间为2018年2月11日；规划设计用途为普通住宅；房屋性质为商品房；建筑面积为113.26㎡；银行贷款期间自2012年2月27日至2027年2月27日，截止2018年2月11日剩余银行贷款本金约194569.47元；乙方应当在符合还贷银行政策的情形下按月将该房屋剩余贷款全部还清；甲方应当在还清后5个工作日内办理抵押注销手续”；第二条第（一）款约定“甲、乙双方协商后的实际成交价格为肆拾玖万元整，该实际成交价格不因市场价格的变化而变化，包含所得税、增值税、教育费附加、城建税、土地增值税、综合地价款、土地出让金或土地收益金、营业税、为使该房屋完全符合过户条件及办理相关证明文件证件等材料所需的费用。继承、赠予、析产的公证费、印花税、登报费、公共维修基金、预告登记证代办费、本合同签订前该房屋未缴纳的契税在可以交纳契税之日起30日内由甲方自行或配合乙方向相关部门交纳，于合同签订当日将契税发票交付给乙方；该房屋实际成交价格里未包含的费（税）由甲方承担”；第三条第（二）款约定“1.分期付款：2018年2月12日乙方付贰拾玖万伍仟肆佰叁拾元伍角叁分给甲方含定金；3.顶名还贷：（1）乙方自2018年2月起按月顶替甲方名义偿还该房屋剩余银行本金（以实际银行查询数额为准，分期付款金额相应增减）及利息”；第五条第（一）款约定“甲方应当于2018年3月底向乙方交付该房屋，在交付之日起2个工作日配合乙方办理入住及物业更名手续，并向乙方交付热力结清证明和相关部门出具的费用结清证明等相关文件”；第五条第（三）款第1项约定“甲、乙双方共同约定于房本下发两年后将该房屋无条件过户/改名到乙方或乙方指定人名下”；第八条约定“除本合同第六条第（三）款规定的特殊情况外，甲、乙任何一方不履行、不完全履行、不能履行、无故解除本合同或导致本合同全部或部分无效、被撤销、被解除的，以及单方解除与居间方的贷款委托或单方撤销公正《委托书》等，均应当赔偿对方损失和实现权利而发生的相关费用（包括但不限于例如诉讼费、保全费、公告费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、执行费、差旅费、信息服务费、律师费、鉴定费、勘测费等），并应当按照该房屋成交价的50%向对方支付违约金”。后被告张玉兰、贾友满向原告李希山、王瑞祥交付了涉案房产，原告李希山、王瑞祥以代被告张玉兰、贾友满偿还对第三人霍庆财欠款的形式支付购房款295500元（含定金20000元），第三人霍庆财、霍志伟认可被告张玉兰、贾友满已不欠其任何款项。自2018年2月起，原告李希山、王瑞祥以被告张玉兰名义按月向第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行偿还唐山市曹妃甸区教师楼二期小区1-3-1401号房产贷款。截止2020年8月13日，上述涉案房产尚欠贷款本金及利息共计150869.47元。 对当事人双方有争议的证据，本院认定如下：第三人中国建设银行股份唐山曹妃甸支行提交的快贷业务打印件及对账单，证明快贷是由房贷额度产生。原告李希山、王瑞祥不予认可。庭审中，第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行认可快贷业务为信用贷款，虽其陈述快贷是基于房贷产生的信用额度，但并非以案涉房产进行抵押担保，对其与本案的关联性，本院不予认定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2018年2月12日，原告李希山、王瑞祥（乙方）与被告张玉兰、贾友满（甲方）签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。合同约定，被告张玉兰、贾友满将其所有的坐落于唐山市曹妃甸区的房产出售给原告李希山、王瑞祥，实际成交价为490000元。合同签订后，被告张玉兰、贾友满向原告李希山、王瑞祥交付了涉案房产，原告李希山、王瑞祥按照《房屋买卖合同》第三条第（二）款约定，以代被告张玉兰、贾友满偿还对第三人霍庆财欠款的形式支付购房款295500元，并自2018年2月起，以被告张玉兰名义按月向第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行偿还涉案房产剩余贷款。截至2020年8月，涉案房产尚欠第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行贷款本金及利息共计150869.47元。庭审中，原告李希山、王瑞祥要求提前清偿唐山市曹妃甸区房产剩余贷款及利息，并要求第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行在收到涉案房产剩余贷款及利息后为该房产办理解除抵押手续。第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行提出除清偿涉案房产贷款本金及利息外，还需清偿基于房贷产生的快贷本金及利息后，才能为涉案房产办理解除抵押手续。因快贷为信用贷款，并非以涉案房产进行抵押担保，对第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行提出的上述主张，本院不予采纳。另《中华人民共和国担保法》第四十九条虽规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，但通知的目的在于使抵押权人知晓转让行为，并及时主张权利，防止其利益受损。庭审中，第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行陈述其知晓原告李希山、王瑞祥顶名还贷的事实，但未提出异议，应视为第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行对转让涉案房产并由原告李希山、王瑞祥实际偿还涉案房产贷款的认可，因此对第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行依据《中华人民共和国担保法》第四十九条主张转让行为无效的意见，本院不予采纳。基于原告李希山、王瑞祥要求提前清偿涉案房产贷款本金及利息，第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行在2020年8月25日调查笔录中陈述同意提前清偿涉案房产贷款本金及利息，但需被告张玉兰、贾友满到场办理，而被告张玉兰、贾友满不予配合，对原告李希山、王瑞祥提出的要求提前清偿唐山市曹妃甸区房产剩余贷款及利息，要求第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行在收到上述贷款及利息后为涉案房产办理解除抵押手续的诉讼请求，本院予以支持。 依照法律规定，房产过户登记才是房屋买卖合同的根本目的。涉案房产不动产权证书显示该证书颁发时间为2018年4月18日，依据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第五条第（三）款第1项约定，时至2020年7月14日原告李希山、王瑞祥提起诉讼时，涉案房产已经达到了协助办理不动产权变更登记的条件，被告贾友满、张玉兰负有协助原告李希山、王瑞祥办理涉案房产不动产权变更登记手续的义务，对原告李希山、王瑞祥要求被告张玉兰、贾友满在办理完解除涉案房产抵押手续后协助其办理不动产权变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。被告张玉兰、贾友满不配合原告李希山、王瑞祥办理清偿剩余涉案房产贷款本金及利息、办理不动产权变更登记手续等，违反了原、被告签订的《房屋买卖合同》第八条约定，应当向原告李希山、王瑞祥承担违约责任，但该条款约定的违约金标准过高，本院依法予以调整为被告张玉兰、贾友满向原告李希山、王瑞祥支付违约金98000元（涉案房产交易价49万元×20%）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告李希山、王瑞祥偿还第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行涉案唐山市曹妃甸区房产剩余贷款及利息150869.47元（截至2020年8月，具体偿还数额以实际还款时银行微机系统显示涉案房产剩余房贷及利息数额为准），第三人中国建设银行股份有限公司唐山曹妃甸支行在收到上述贷款及利息后十日内到相关部门为唐山市曹妃甸区房产办理解除抵押手续。 二、被告张玉兰、贾友满在唐山市曹妃甸区一中教师楼二期1-3-140号房产解除抵押手续办理完毕后十日内协助原告李希山、王瑞祥办理唐山市曹妃甸区房产不动产权变更登记手续。 三、被告张玉兰、贾友满于本判决生效之日起十日内向原告李希山、王瑞祥支付违约金98000元。 四、驳回原告李希山、王瑞祥其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3947元，由被告张玉兰、贾友满负担，于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  刘雪琳 二〇二〇年九月七日 书记员  郑紫阳