安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终2251号 上诉人（原审被告）：龚书勇，男，1978年1月1日生，汉族，住安徽省六安市叶集区。 被上诉人（原审原告）：上海深生物业管理有限公司六安分公司，住所地安徽省六安市皖西路以北六州首府6号304室，统一社会信用代码91341500MA2NK93R55。 负责人：周明维，该分公司经理。 委托诉讼代理人：赵春华，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：石磊，男，该公司员工。 上诉人龚书勇因与被上诉人上海深生物业管理有限公司六安分公司（以下简称深生公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省六安市叶集区人民法院（2020）皖1504民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 龚书勇上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判上诉人不承担付款义务；2．本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与史河街道胜利社区签订的《物业承接合同》违反法律规定。《中华人住共和国物业管理条例》第二十四条及《六安市物业管理条例》第十七条均明确规定，由建设单位选聘物业服务企业的应当通过公开招投标或者经批准采用协议的方式。在一审法庭调查中，被上诉人没有提供任何证据证实其物业承接服务是经过招投标或经过批准的。二、被上诉人在物业服务过程中有多次违法及违约行为。第一、被上诉人没有履行免费服务一年的约定。被上诉人已经收取了业主们一年的物业费，但是起诉时计算时间仍然从2018年11月28日收取是不合理的，即使业主需要缴纳物业费，也应当从2019年11月28日起算缴费时间。第二、被上诉人在提供物业服务过程中侵害了业主们的合法权益。首先，前期物业公司与业主发生纠纷时，没有通过正当途径与业主沟通或通过法律途径解决，而是强行停水停电，业主也因此报过警。其次，物业变相收费导致小区无法安装燃气。再者，小区安保不健全。目前金河小区只有北门有两个70岁以上的保安，东门、南门均没有保安，没有任何安保措施，导致小区经常发生被盗事件。小区消防、卫生条件均存在严重问题。最后，在疫情期间，物业公司以没有缴纳物业费的均不予办理通行证，因此引发了肢体冲突更深化了双方的矛盾。三、被上诉人的收费标准及数额不合理。金河小区物业费按照0.65元每平方米计算，但是也金河小区相距不过两公里百代名城小区收费仅仅是0.399元每平方米。百代小区的物业服务较金河小区的物业服务更为规范。被上诉人起诉上诉人在金河小区的房产面积为201.05平方米，但被上诉人在一审未提交任何证据证实房屋的权属及面积情况，一审法院认定上诉人房屋面积为201.05平方米没有事实依据。四、被上诉人收取费用的支出不透明。至今被上诉人也没有对其收取费用的支出情况进行公示。 深生公司答辩称，上诉人称被上诉人强行停水、停电是不存在。上诉人称物业变相收费，导致小区无法安装燃气，实际情况是燃气公司未与被上诉人沟通，擅自到小区施工，破坏绿化，存在安全隐患，物业公司制止燃气公司施工，无法安装燃气并非物业公司变相收费造成。经双方协商，现燃气公司已经正常施工。由于硬件设施不到位，前期没有按照规范招聘保安。上诉人称疫情期间不缴纳物业费，不予办理通行证与事实不符，不让业主通行是因疫情管理需要。被上诉人的收费标准都是经过叶集区物价局核定的。 深生公司向一审法院起诉请求：1．判令龚书勇补交2018年11月28日至2019年12月31日的物业服务费1711.9元；2．诉讼费用由龚书勇负担。 一审法院认定事实：叶集区史河街道胜利社区金河小区是因征地拆迁由叶集区人民政府投资建设的安置小区。2017年11月28日，胜利社区居委会与深生公司签订了《物业承接合同》，约定由深生公司对金河小区提供三级物业管理服务，承接时间为2017年11月28日至2022年11月28日，2018年11月28日开始收取业主物业服务费。深生公司按合同约定进驻小区进行物业管理，并经价格主管部门批准，每平方米每月收取0.65元的物业服务费。龚书勇在金河小区的安置房为1栋3单元201室、202室，面积共计201.05平方米，至今未向深生公司交纳物业费。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据上述规定，胜利社区居委会作为建设单位的基层群众组织，为落实建设单位责任，受建设单位委托，同时基于对小区业主的物业利益保护，与深生公司签订的《物业承接合同》对金河小区业主具有约束力。深生公司进驻金河小区后，环境得到较大改善，但存在部分管理、服务不到位的情形，故该院对其主张的物业服务费予以酌减。从2018年11月28日起至2019年12月31日止，龚书勇的物业服务费约为1712元（0.65元/㎡/月×201.05㎡×13.1月），该院酌定其支付物业服务费1370元。一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、龚书勇于本判决生效之日起五日内一次性支付上海深生物业管理有限公司六安分公司物业服务费1370元；二、驳回上海深生物业管理有限公司六安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由上海深生物业管理有限公司六安分公司负担10元，龚书勇负担40元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉《物业承接合同》是否合法；二、一审判决龚书勇向深生公司支付物业服务费1370元是否有事实和法律依据。分析认定如下： 关于焦点一。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条的“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，在金河小区未成立业主委员会之前，胜利社区居委会受建设单位委托与深生公司签订《物业承接合同》，符合法律规定。 关于焦点二。首先，深生公司于2017年11月28日开始为金河小区提供物业服务，根据案涉《物业承接合同》的约定，深生公司的收费时间从2018年11月28日开始，龚书勇主张深生公司没有履行免费服务一年的约定，与事实不符。其次，深生公司为金河小区提供物业管理和服务的事实客观存在，虽然深生公司存在部分管理、服务不到位的情形，但一审法院已对深生公司主张的物业服务费予以酌减，龚书勇以此为由主张不予支付物业费，无事实及法律依据。最后，深生公司的物业收费标准已经过政府物价部门核准，龚书勇在二审中对深生公司计算的房屋面积基本无异议，故一审判决认定本案中龚书勇的物业服务费约为1712元，并判决龚书勇实际支付1370元无不当。 综上，龚书勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由龚书勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  魏 晋 审判员  高 华 二〇二〇年九月二十三日 法官助理耿广玉 书记员荣元亮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。