重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终2189号上诉人（原审原告）：柯贤平，男，1973年6月6日出生，汉族，住重庆市云阳县。上诉人（原审原告）：何维献，女，1973年10月4日出生，汉族，住重庆市云阳县。被上诉人（原审被告）：重庆中超房地产开发有限责任公司，住所地重庆市云阳县双江镇大雁路333号，统一社会信用代码91500235750065938H。法定代表人：冯小刚，经理。上诉人柯贤平、何维献与被上诉人重庆中超房地产开发有限公司（以下简称中超公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院(2020)渝0235民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。柯贤平、何维献上诉请求：1.改判违约金计算日期为2013年4月1日至2020年7月30日，共计金额为55272元，一审已判赔11080元，故还应加赔44192元；2.判令被上诉人限期60天内办出产权证，限期内办不出，则5倍承担合同约定的违约金，并按月支付；3.判令被上诉人支付代收的契税款6281元的银行同期贷款利息（2013.4.1-2020.7.30），直至税务局卡出税票日期为止，按照5%年利率计取，共计2700元；4.判令被上诉人支付乱收取的农业银行按揭抵押费4160元（2013.4.1-2020.7.30）的本金和利息，按年利率5%计算共计5948元；5.判令被上诉人组织房管部门、上诉人复核测算房产面积，确定最终房款，并按最终确定房款进行补差并支付利息；6.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用及律师费1万元。事实和理由：一、一审确定被上诉人违约的起算时间存在错误。双方签订有合法有效的房屋买卖合同，对于交房时间和交房条件约定的十分清楚，案涉房屋应在交付使用之日起90日内办理过户登记手续，被上诉人2012年12月通知接房，其违约起算时间应从2013年4月起算。案涉房屋在2018年9月26日取得竣工验收登记证，完全是被上诉人的过错，一审将被上诉人的过错责任转嫁到上诉人，不合理不合法。二、一审判决“之后违约金以418729元为基数按日万分之0.5计算”，明显违背不能令违约者通过其违约行为获利的原则，有失公平公正，助长违约者继续违约，导致违约者一直拖延不办产权证，相应责任人老死，以致权利人的权利灭失。三、一审不支持契税本金及利息的请求明显是偏袒被上诉人，被上诉人收取4160元的按揭抵押费是违法行为，也没有举证证明该款项的去处及其收取的合理性。四、一审以“原告接收房屋并使用多年”来判定上诉人对房屋的面积及房款进行确定明显错误，完全站在被上诉人的立场。因被上诉人违约导致迟迟未能办理产权证，房管所从未进行面积测绘，被上诉人也未提交公示任何有效的测绘资料。上诉人要求组织面积测绘，确定面积后多退少补并支付利息，合理合法。五、因被上诉人违约在先，上诉人多次主张权利无果，被迫请律师维护自身的合法权益，经理一、二审的诉讼程序，耗费大量物力和财力，请求被上诉人承担误工费、交通费、律师费1万元理所当然。中超公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。柯贤平、何维献向一审法院起诉请求：一、判决被告中超公司立即办理房屋产权证；二、判决被告中超公司支付逾期办理房产证违约金52759.00元（从2013年5月1日起计算至2020年5月1日，之后计算至被告办理房屋产权证明时止）。；三、判决被告中超公司支付预先缴纳的房产契税本金及利息8838.00元；四、判决被告中超公司交付所有代收款征收单位正式缴费凭证，按收费主体单位正式缴费凭证多退少补原则结算代收款项（水、电、气开户费，大修基金，农业银行按揭抵押费）；五、判决被告中超公司组织房管所复核测算房屋面积，确定最终房款，并进行补差；六、本案诉讼费由被告中超公司承担。庭审中，另增加三项诉讼请求：一、判决被告中超公司下月起还本案房屋所涉及的按揭贷款25万元；二、判决被告中超公司下月起按月支付给原告已交本案房款约定38万元的利息，直至本案产权证办出为止，利率按照银行5年期商业贷款利率；三、判决被告中超公司支付原告为了拿到房屋产权证的误工费、交通费、律师费1万元。一审法院认定事实：何维献、柯贤平系夫妻。2011年12月31日，何维献、柯贤平（乙方、买方）与中超公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ0002760），约定乙方购买甲方开发的尚城·柳岸18幢14-1住房一套（位于重庆市云阳县，建筑面积121.09㎡，总成交金额418729元，建筑面积单价3458.00元／㎡，首付168729元，贷款250000元。该合同第七条约定：“交房期限及交付条件：2、属预售商品房，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；第十二条约定：“1、预售商品房的，自本合签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；第十三条关于办理产权登记的约定：“1.……。2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）…；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。…。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第二十二条约定：“本商品房买卖所产生的规费和税费应当由甲乙双方按规定各自承担”。截止2011年12月31日，何维献、柯贤平向中超公司付清首付款168729元，同日，该房屋交付使用至今。2012年4月1日，何维献、柯贤平支付物业专项维修基金8476.3元，2013年2月5日，支付购房契税6281元，2012年12月31日，何维献、柯贤平支付水电气开户费6600元。期间2012年4月25日，何维献、柯贤平与中超公司（保证人）、中国农业银行股份有限公司重庆云阳支行签订《个人购房担保借款合同》，向银行贷款250000元用于支付购房款。何维献、柯贤平已将办证其所应提交的材料交付给了中超公司。2012年4月27日，云阳县国土资源和房屋管理局出具重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，证明本案房屋已按《重庆市城镇房地产交易管理条例》的相关规定，在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。2018年9月19日，中超尚城·柳岸住宅楼竣工，于2018年9月26日办理重庆市建设工程竣工验收备案登记证（云阳县建竣备字（2018）0009号）。因中超公司尚城·柳岸住宅楼项目所使用的土地面积共计2329.52㎡，其中调整补偿的1480.87㎡地块无权属证明，至今未办理土地产权证，致使该项目所售商品房无法办理产权登记。一审法院认为，本案争议焦点为：一、原告诉请被告中超公司办理房屋产权证明的诉讼请求能否得到法院支持；二、被告中超公司是否应当承担逾期办证的违约责任；三、原告其他诉讼请求是否合法有据。对此，分别评析如下：关于原告诉请被告中超公司办理房屋产权证明的问题。因中超公司尚城·柳岸住宅楼项目所使用的土地至今未取得权属证明，尚不符合办理房屋产权证明的条件，故对原告此项诉讼请求不予支持。关于被告中超公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，如因中超公司的责任，未能按期向登记机构提交办理房产证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求中超公司继续履行合同并支付违约金。虽然中超公司辩称未取得登记机构出具的登记受理单是由于政府未将该地块土地权属解决所造成，但该原因并非免除其违约责任的法定事由，双方在签订《重庆市商品房买卖合同》时，中超公司应当取得该地块土地权属，但至今未取得该地块权属致无法办理商品房产权证明，责任在中超公司，其应当承担逾期办证的违约责任。同时，根据合同约定，中超公司应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。原告主张的逾期违约金的诉讼时效应当从实际取得登记受理单之日起30日后起算。中超公司至今未取得受理单，故原告关于逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。同时，竣工验收备案登记是办理房屋产权登记必备条件，在竣工验收备案登记之前，中超公司不具有办理房屋产权登记的能力。因此，本案逾期办证违约金的起算日应为取得建设工程竣工验收备案登记证之日（2018年9月26日）起60日的次日，即2018年11月26日。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止”。原告已付清全部购房款，逾期办证违约金应当以全部购房款418729元为基数按日万分之0.5计算至中超公司提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。经计算，截止2020年5月1日的逾期办证违约金为11080.62元。关于原告其他诉讼请求是否合法有据的问题。首先，对于原告主张被告支付预先缴纳的房产契税本金及利息8838元的诉讼请求，根据《重庆市商品房买卖合同》第二十二条约定，本房屋买卖所产生的规费和税费应当由双方按规定各自承担，原告预先交纳给被告房产契税款系原告自已行为，不违反法律规定，原告亦未提交证据证明该税款被告未向税务机关交纳，故对此项诉讼请求不予支持；其次，对原告主张要求被告交付所有代收款征收单位正式缴费凭证，按收费主体单位正式缴费凭证多退少补原则结算代收款项（水、电、气开户费，大修基金，农业银行按揭抵押费）的诉讼请求，因原告未举示证据证明被告代收各款项存在多收或违规收取费用的事实，故对此项诉讼请求不予支持；第三，对原告要求被告组织房管所复核测算房屋面积，确定最终房款，并进行补差的诉讼请求，因原告已接收房屋并使用多年，对房屋面积及房款进行了确认，且原告未举示证据证明被告所交付房屋存在面积误差的事实，故对此项诉讼请求不予支持。综上，依法成立的合同受法律保护。就原告增加的三项诉讼费，经释明，要求其限期补交增加诉求所产生的诉讼费用，因原告至今未补交相应诉讼费用，视为其自愿撤回三项诉讼请求，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告中超公司在判决生效后十日内支付原告何维献、柯贤平截止2020年5月1日的逾期办证违约金11080.62元，之后违约金以418729元为基数按日万分之0.5计算至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止；二、驳回原告何维献、柯贤平的其他诉讼请求。案件受理费670元，由原告何维献、柯贤平负担549元，被告中超公司负担121元。本院二审期间，当事人无新证据提交。经本院二审查明的基本事实与一审查明事实一致。本院认为，虽然被上诉人中超公司存在逾期办证的违约行为，且违约性质较为严重，但其违约责任的承担仍应根据双方当事人签订的合同予以确定。合同中对于交房条件和交房期限的约定十分清楚明确，即“甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。上诉人柯贤平、何维献在接房时亦负有审慎注意义务，对于不符合交房条件的房屋有权拒绝接房。因此，在案涉房屋取得竣工验收备案登记的2018年9月26日之前，中超公司交付的房屋不符合交房条件，存在逾期交房的违约行为，上诉人柯贤平、何维献主张中超公司承担2013年5月1日起至2018年9月26日期间的逾期办证的违约责任，缺乏事实依据。关于中超公司是否应退还收取柯贤平、何维献预缴的房产契税本金及利息的问题。因房屋买卖交易过程中，产生的税费如何负担，当事人本有约定，由中超公司代为预收系当事人自行协商确定，并不违法。柯贤平、何维献在本案中并未主张解除买卖合同，其提起诉讼是基于继续履行买卖合同这一前提，现主张要求中超公司返还其所预交的契税本金和利息，缺乏依据。关于中超公司是否应交付所有代收款征收单位正式缴费凭证，按收费主体单位正式缴费凭证多退少补原则结算代收款项（水、电、气开户费，大修基金，农业银行按揭抵押费）的问题。经审查，柯贤平和何维献早已实际接收并使用案涉房屋多年，水电气必然已开通使用，水电气的开户费客观存在，如涉及乱收费问题，应向政府相关职能部门反映解决。柯贤平和何维献缴纳的大修基金8476.3元已经由云阳县土地房屋权属登记中心开具物业专项维修资金正式收款收据。农业银行按揭抵押费系金融机构实际收取，案涉房屋已经成功办理按揭贷款，如存在违规乱收费的情形，柯贤平和何维献可向相应主管部门反映解决。关于案涉房屋的面积测绘确认及确定房款并补差的问题。房屋的实际面积本应在办理产权登记时依法测绘后确认，并根据合同约定的面积误差处理原则解决。根据查明的案件事实，案涉房屋目前及将来一定时期内仍然存在办理产权登记的法律障碍，客观上无法办理房屋产权证。作为购房人的柯贤平和何维献，本可以行使约定或法定的合同解除权，但其仍然坚持选择继续履行合同，故其要求办证的诉求请求暂不得到支持，5倍承担合同约定的违约金的诉讼请求缺乏依据，关于测绘确认面积及确定房款并补差的诉讼请求亦不能成立。就柯贤平和何维献在一审诉讼程序中增加的三项诉求，经人民法院释明并通知其补交相应的诉讼费，柯贤平和何维献未在指定期限内预交诉讼费，故一审对此部分诉讼请求不作审理符合法律规定。另，双方当事人并无关于就买卖合同发生纠纷后产生误工费、交通费、律师费如何负担的约定，故柯贤平和何维献关于此部分费用的诉讼请求不能成立。综上所述，柯贤平、何维献的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1648元，由上诉人何维献、柯贤平负担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  刘红霞审判员  黄文革二〇二〇年九月二十八日书记员  李 蕾