新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终2528号   上诉人(原审被告)：魏素玲，女，1969年5月10日出生，汉族，退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：王兴，新疆老君庙法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审原告）:张惠英，女,1963年10月13日出生，汉族,无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人:唐云龙，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人魏素玲因与被上诉人张惠英房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初4451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭于2020年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人魏素玲及其委托诉讼代理人王兴，被上诉人张惠英的委托诉讼代理人唐云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   魏素玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张惠英的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清。本案涉及的房产租赁是基于高利借贷。张惠英在强行索款并敲诈高额利息的过程中逼迫我与其签订了一份《房屋租赁合同》，该合同中的房主张惠英系非法过户取得乌鲁木齐市XX区XX号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权，并采取欺诈手段骗取我签订了该合同。经我到乌鲁木齐房产局和乌鲁木齐市第二公证处查询得知，张惠英取得的涉案房屋办理房产转让的相关资料均系其伪造。因本案涉嫌套路贷诈骗、非法暴力收贷、敲诈勒索等犯罪行为，二审法院应当将本案移送公安机关或人民检察院。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。   张惠英辩称，不同意魏素玲的上诉请求，以及依据的事实和理由。1.一审法院认定事实清楚，根据房屋所有权证记载，我是涉案房屋的所有权人，有权对外出租。我与魏素玲签订了《房屋租赁合同》，合同内容不违反法律、行政法规的规定，应予履行。魏素玲一直在该房屋居住，应当支付房租。2.一审法院适用法律正确，涉案房屋的产权问题并非本案争议焦点。请求二审法院驳回上诉，维持原判。   张惠英向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令魏素玲限期搬离房屋；3.判令魏素玲向我支付所拖欠的房屋租金103,000元及逾期支付租金所产生的利息8,800元（房租、利息暂计算至2019年12月31日止，实际金额以实际清偿之日为准）。   一审法院认定事实：乌房权证水磨沟区字第XXXX号房屋所有权证有以下信息：房屋所有权人张惠英，共有情况单独所有，房屋坐落XX区XX，登记时间2014-07-16，规划用途住宅。一份房屋出租合同显示有以下信息：出租方（以下简称甲方）张惠英，承租方（以下简称乙方）魏素玲。1、甲、乙双方协商决定，甲方愿将XX区XX房租给乙方使用，房屋建筑面积88.75平米。该房2室1厅1卫，该房屋用途为住宅。2、双方协商租期定为，2017年1月1日（2017，1，1这三处疑似有修改痕迹）至2017年12月30日止。租住期内乙方应提前30天向甲方说明期满是否续租，如续租在当地根据当时房价，同等条件乙方有优先租赁权，不租甲方可以安排另租他人。3、租金每月2,000元，大写贰仟元整，付款方式为现金支付，即24,000元人民币，大写贰万肆仟元整，乙方应提前30天向甲方交纳下次房屋租金……。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，结合查明的事实及双方的诉辩主张，一审法院对张惠英的各项诉讼主张评判如下：张惠英主张魏素玲给付房租应当证明两个前提是否存在，一个是张惠英是否有权利出租涉案房屋；另一个是双方当事人是否形成了房屋租赁合同关系。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。作为涉案房屋属于不动产，因乌房权证水磨沟区字第XXXX号房屋所有权证记载涉案房屋所有权人为张惠英，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故张惠英有权出租涉案房屋。魏素玲方虽然对房屋租赁合同质证意见为真实性，合法性，关联性均不认可，但魏素玲本人自认房屋租赁合同上乙方签字处魏素玲及手印为其所签及加盖，结合房屋租赁合同内容，未有内容显示（魏素玲亦未举证证明）违反法律、行政法规的强制性规定，故对魏素玲“该合同应该无效”的辩称，不予采信。张惠英第一项诉讼请求为“判令解除张惠英与魏素玲签订的《房屋租赁合同》”，《房屋租赁合同》约定的租赁期限截止到2017年12月31日，魏素玲自称其一直在涉案房屋居住，而对于2018年1月1日后超出房屋租赁合同期限约定部分，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，视为双方当事人存在不定期租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，故对解除张惠英与魏素玲房屋租赁合同关系的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。故对张惠英主张魏素玲搬离涉案房屋的诉讼请求予以支持。这里需要强调的是，房屋租赁合同中对于租期起始时间的约定处疑似有涂改印迹，但结合魏素玲自称其一直在涉案房屋居住、房屋所有权证（乌房权证水磨沟区字第XXXX号）记载的登记时间为2014年7月16日以及魏素玲并未出示证据证明其曾在房屋租赁合同期间内向张惠英支付过租金，故对张惠英主张魏素玲给付房屋租金（张惠英自称为：103,000元，2015年7月1日至2019年12月31日，每月2,000元）中的部分诉讼请求予以支持，具体理由如下：对于2017年1月1日之前张惠英主张的房屋租赁租金，因未有证据显示双方有相关租金约定，应不予支持；2018年1月1日至2019年12月31日视为不定期租赁（之前已叙述理由，在此不予累述），魏素玲应给付租金，故对张惠英主张魏素玲给付房屋租金72,000元（2017年1月1日-2019年12月31日，2,000元×36个月）的诉讼请求予以支持。张惠英主张魏素玲给付利息8,800元［张惠英自称的计算方法为：本金103,000元（2015年7月1日至2019年12月31日，共计51.5个月，每月2,000元）×2％÷365×1530天（2015年7月1日至2019年12月31日）］，因为张惠英主张上述诉讼请求所适用的利息为年息2％，低于同期中国人民银行贷款基准利率及LPR（自2019年8月20日起），一审法院对按照年息2％计算逾期支付租金的利息予以采信，依据房屋租赁合同第三条之约定，乙方应提前30天向甲方交纳下次房屋租金，即2017年1月1日至2017年1月31日租金应当在2017年1月1日予以交付，故这个月的租金应当计算利息的时间段为36个月，以此类推，2019年12月1日至2019年12月31日租金应当在2019年12月1日支付，故这个月的租金应计算利息的时间段为1个月，故魏素玲应当支付张惠英逾期支付租金而产生的利息为2,220元［2,000元×2％（年息）÷12个月×（36＋35＋34……＋3＋2＋1），上述计算方法中利息计算截止时间为2019年12月31日］并按照上述计算方式按照租金72,000元未清偿部分为本金偿付利息至租金72,000元清偿之日止。判决：一、解除张惠英与魏素玲房屋租赁合同关系；二、魏素玲自判决生效之日起十日内搬离XX区XX；三、魏素玲自判决生效之日起十日内向张惠英给付房屋租金72,000元（2017年1月1日-2019年12月31日）；四、魏素玲自判决生效之日起十日内向张惠英偿付房屋租金利息2,220元［2,000元×2％（年息）÷12个月×（36＋35＋34……＋3＋2＋1），上述计算方法中利息计算截止时间为2019年12月31日］并按照上述计算方式按照租金72,000元未清偿部分为本金偿付利息至租金72,000元清偿之日止。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：1.本案双方当事人之间是否存在房屋租赁合同关系；2.张惠英要求解除《房屋租赁合同》，并要求魏素玲限期搬离涉案房屋、支付房屋租金及房屋租金利息，有无相应的事实和法律依据，以及房屋租金和房屋租金利息的数额如何确定。   针对上述争议焦点，本院认为，首先，关于本案双方当事人之间是否存在房屋租赁合同关系的问题。根据双方当事人提交的证据以及在一、二审庭审中的陈述，涉案房屋自2014年7月16日登记在张惠英名下，而魏素玲自2001年至今一直居住在涉案房屋中，且双方签订了《房屋租赁合同》。上述事实足以证明张惠英和魏素玲之间存在房屋租赁合同关系。二审庭审中，魏素玲称其并未与张惠英签订《房屋租赁合同》，仅在空白纸张上签字并按手印，对此，本院认为，魏素玲的该意见与其在上诉状中称其是受胁迫才签订了《房屋租赁合同》的意见并不一致，且一、二审庭审中，魏素玲向法庭提交的证据均不足以证实其曾在空白纸张上签字捺印或受胁迫签订该合同的事实，故对魏素玲的该项上诉理由，本院不予采信。对于魏素玲认为张惠英获得涉案房屋产权不合法的上诉意见，本院认为，不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明，现涉案房屋的所有权证中记载房屋所有权人为张惠英，共有情况为单独所有，一审法院就此认定张惠英拥有涉案房屋的所有权，并有权对外出租并无不当。至于张惠英获得涉案房屋产权是否合法的问题，与本案房屋租赁合同纠纷案件的争议焦点并无关联，故，对魏素玲的该项上诉意见，本院亦不予采信。   其次，关于张惠英要求解除其与魏素玲之间签订的《房屋租赁合同》，并要求魏素玲限期搬离的问题。本案双方当事人签订《房屋租赁合同》约定的租赁期限已于2017年12月31日届满，张惠英要求解除该《房屋租赁合同》已无必要。在此之后，张惠英与魏素玲二人就涉案房屋虽未重新签订书面的租赁合同，但魏素玲至今仍然在使用涉案房屋，因此，双方当事人之间形成了不定期房屋租赁关系，张惠英可以随时主张解除并要求魏素玲搬离。一审法院对此认定准确，本院予以维持。   第三，关于张惠英要求魏素玲支付房屋租金及利息有无相应的事实和法律依据，相应数额如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依据该法律规定，对双方当事人合同期间以及未签订书面租赁合同期间的租金标准和交纳时间均应按照原《房屋租赁合同》的约定计算，即：房屋租金为每月2,000元，魏素玲应提前30天向张惠英交纳下次房租。因此，一审法院认定魏素玲自2017年1月1日起至2019年12月31日期间的欠付租金为72,000元（2,000元/月×36个月），逾期支付租金利息为2,220元［2,000元×2％（年息）÷12个月×（36个月＋35个月＋34个月……＋3个月＋2个月＋1个月）］，认定事实清楚，数额计算准确，本院亦予维持。   综上所述，魏素玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1,655.50元（魏素玲已预交），由魏素玲负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   冯 宁   审  判  员   谭建艳   审  判  员   庞 艳   二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 四 日   书  记  员   刘 杨