贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔26民终2982号 上诉人（原审被告）：凯里碧桂园星悦湾置业有限公司，公司地址：贵州省凯里市北京西路南侧，永乐路西侧清江休闲广场******。统一社会信用代码：91522601MA6GY1QP0L。 法定代表人：黄仕冯，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭育鋆，男，贵州七律律师事务所律师专职律师。 被上诉人（原审原告）：杨庭鸿，女，1998年12月11日出生，侗族，住贵州省剑河县。 委托诉讼代理人：李建，男，贵州迪芬德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘静静，女，贵州迪芬德律师事务所律师。 上诉人凯里碧桂园星悦湾置业有限公司（以下简称“碧桂园公司”）因与被上诉人杨庭鸿商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院(2020)黔2601民初1650号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1、请求法院依法撤销（2020)黔2601民初1650号民事判决书，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、请求法院依法判令由被上诉人承担本案一审、二审案件诉讼费。事实和理由：一审法院认定案外人吴康森的收款行为是代上诉人收取，应由上诉人对其收款行为承担责任属于事实认定错误：1、从被上诉人所提供吴康森手写收据的内容来看，其即不是以上诉人名义进行收款，又不是以上诉人名义进行承诺不应当认定为代理行为；2、日常的生活经验法则告诉我们，购房款应到售楼现场以POS机刷卡或者银行转账的方式直接交给开发商，这是行业惯例和交易常识，所以被上诉人明显具有重大过错，不应认定为善意方；3、针对定金部分，被上诉人逾期支付楼款，至今未付清楼款，根据《认购协议书》中的规定，被上诉人的行为已构成根本性违约，被上诉人无权要求返还定金；综上所述，一审法院在审理本案过程中认定事实不清。因此，上诉人请求二审法院依法撤销本案一审判决，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人杨庭鸿辩称：一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律及所作判决正确，上诉人请求改判及其理由均不能成立。1、一审查明的本案基本事实表明：案外人吴康森的收款行为完全是“代上诉人收款”。因为，吴康森是上诉人的职员（销售顾问），答辩人作为购房者，前往上诉人对外公开的销售房屋场所，与上诉人的专职房屋销售人员吴康森多次洽谈购房事宜，也是在上诉人售房处与吴康森（代表上诉人）签订《认购书》。应由上诉人对其收款行为承担责任完全符合《民法总则》、《合同法》等法律关于代理法律关系的相关规定。2、被答辩人辩称答辩人“未按《认购书》约定按时签订《商品房买卖合同》，构成违约，因此已收定金不应予以退还”，这同样不成立。因为，上诉人将其专职销售人员吴康森与答辩人在上诉人销售房屋处多次洽谈、签约、收款、出具盖有公章的《收据》前后完整的销售行为作片面的选择性承认，即只承认收取了答辩人支付的定金1万元，这是对本案基本事实的割裂，以此作为上诉人上诉的理由之一，无论从事实和法律上看，这并不能成立。 杨庭鸿向一审法院起诉请求：1、判令被告返还已付购房定金10000元及预付购房款450000元；2、判令被告承担本案诉讼费用。 一审判决认定的案件事实为：原告杨庭鸿欲购买房屋，遂与其父亲杨朝辉、母亲彭凡春多次到被告碧桂园公司销售中心进行看房了解，被告公司销售人员吴康森负责进行接待洽谈购房事宜，经过双方多次的沟通了解，原告决定购买被告公司开发的凯里市滨江大道27号凯里碧桂园星悦湾8栋1-3002（XN-Y540-C型）洋房，建筑面积128.54㎡，套内面积101.95㎡，套内超标单价7841.62元/㎡，总价799453.00元。双方于2019年12月15日签订了《凯里碧桂园星悦湾认购书》，该认购书第三条约定“付款方式为期楼洋房产品自付签约当天93折（首付100%）”，第四条付款时间为：“1、定金10000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款799453元须于2019年12月15日前付清（含定金）；如果选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续。”当日原告交付了定金10000元。同时，原告与被告公司销售人员吴康森进行买房事宜沟通时，吴康森介绍其如果提前交付房款可享受购房优惠政策，原告的母亲彭凡春在被告公司的销售大厅，于2019年12月13日转账50000元、2019年12月14日转账50000元、2019年12月15日分三次转账350000元至吴康森账户，吴康森向原告出具了印有被告名称印章的收据，并在收条上承诺该款项作为原告申请优惠折扣的保证金，将在规定期限内进行返款。2019年12月18日原告到被告公司签订商品房买卖合同时，被告公司以未收到原告交付的房款为由拒绝签订合同，双方发生争议原告遂起诉至法院。截止到开庭时，原告杨庭鸿与被告碧桂园公司尚未签订《商品房买卖合同》。另查明吴康森因涉嫌诈骗罪于2020年1月5日被凯里市公安局刑事拘留。 一审法院认为：原、被告签订的《凯里碧桂园星悦湾认购书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效协议，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。关于原告请求退还定金和购房款的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”被告碧桂园公司提出公司只收到原告交付的10000.00元但是未收到原告杨庭鸿交付的450000.00元购房款，该笔钱款是案外人吴康森通过诈骗的形式收取的，原告的损失应通过退赃解决的抗辩意见。本院认为，案外人吴康森系被告碧桂园公司的委托代理销售人员，其销售行为系被告碧桂园公司所委托，代理行为所产生的法律后果应当由被告碧桂园公司承担，案外人吴康森收取原告钱款不入账的行为系该公司内部管理缺陷问题，故被告碧桂园公司的抗辩意见不符合法律规定，不予采纳。同时，被告碧桂园公司提出根据双方签订的购房认购书约定，原告没有在规定的时间与被告公司签订商品房买卖合同也没有履行付款义务，已构成根本违约，定金不予退还的抗辩意见。本案中，案外人吴康森代理被告收取钱款未入公司账目的行为，致使《凯里碧桂园星悦湾认购书》合同目的不能实现，同时该《凯里碧桂园星悦湾认购书》第六条第2款约定“甲乙双方一致同意：乙方应于2019年12月15日前（统称“签约时间”）携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到凯里碧桂园星悦湾销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续。”原、被告双方签订《凯里碧桂园星悦湾认购书》的时间为2019年12月15日，且定金10000元及房款350000元原告都是在2019年12月15日当日支付，另原告于2019年12月13日支付50000元、2019年12月14日支付50000元，这些款项均为2019年12月15日之前交付的，原告已经按照合同约定履行义务，但是双方没有按照协议书约定的时间签订合同，根据交易习惯，可以理解为签订合同的时间双方应另外作出了约定，同时从原告陈述的事实来看，也能够证实双方将签订合同的时间约定于2019年12月18日，原告按照约定履行了付款义务并如期到被告公司进行签约，被告以没有收到原告相关钱款为由拒绝签订合同才导致合同没有签订，原告的行为没有构成违约，故原告请求退还定金和购房款的诉讼请求，应予以支持。同时，关于案外人吴康森收取购房款一事，原告将钱款转账给吴康森均是在被告碧桂园的经营场所销售大厅进行和完成，根据交易习惯，买房人购买房屋直接接触的对象为卖房人的销售顾问，且双方在被告销售大厅完成了签订购房认购书和付款的交易行为，原告有理由相信销售顾问吴康森的行为为被告公司的代理行为。因此，案外人吴康森收取杨庭鸿的购房款应当认定为委托事项，法律后果应当由被告碧桂园公司负担，该款应当由被告碧桂园公司返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：被告凯里碧桂园星悦湾置业有限公司于本判决生效之日起15日内退还杨庭鸿交付的购房定金10000.00元及购房款450000.00元给原告杨庭鸿。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的案件事实与一审认定一致。 本院认为，我国公民对房屋情节根深蒂固，如何保证公民在房屋买卖这一民事活动中少走弯路，市场规范化是重中之重。上诉人作为住宅开发单位，对市场经济下的商品房买卖活动应当秉承一定的社会责任，规范市场规范公司管理。本案中被上诉人杨庭鸿欲购置房屋遂和其父母多次到上诉人碧桂园公司的销售中心了解看房在这个过程中均是由碧桂园公司的销售人员吴康森负责接洽购房事宜。并于2019年12月15日吴康森提供并签订了由碧桂园公司制作的《凯里碧桂园星月湾认购书》，并于2019年12月13日转账50000元、2019年12月14日转账50000元、2019年12月15日分三次转账350000元至吴康森账户。案外人吴康森作为碧桂园公司的员工受该公司委托作为房屋销售，并在业务洽谈过程中代理公司跟被上诉人签订了《凯里碧桂园星月湾认购书》，符合表见代理的构成要件表述的：“须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由”。而被上诉人杨庭鸿购房、看房、签订认购协议、缴纳定金、转钱给吴康森这一系列的活动均是在上诉人碧桂园公司的销售大厅完成，本院有理由认定被上诉人杨庭鸿属于善意无过错第三人。至于上诉人辩称公司印章被案外人吴康森造假的事情不属于被上诉人知道和应当知道的情形故本院不予采纳。所以案件事实表明本案一系列的民事活动符合表见代理的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。 关于上诉人要求确认被上诉人违反《凯里碧桂园星月湾认购书》合同约定，逾期未缴纳后续楼款，定金不予返还的问题。本院认为，表见代理的设定就是为了保护善意无过错相对人的利益，根据这一原则，案外人吴康森的行为既已经构成表见代理，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”也就是说被代理人碧桂园公司应当承担代理产生的法律后果。不能只认可被上诉人缴纳的10000.00元购房定金，而不认可后续的450000.00楼款。至于上诉人碧桂园公司辩称这是案外人吴康**的诈骗行为，属于另外的法律关系，上诉人是否向案外人吴康**主张自己的权利与本案无关，本院对此不做处理。 综上，上诉人碧桂园公司的上诉理由及请求均不能成立，本院予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判得当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8200元，由上诉人碧桂园公司承担。本判决为终审判决。 审判长  欧阳平 审判员  王大梅 审判员  吴竹春 二〇二〇年九月十八日 法官助理孙瑜 书记员田仁晖