河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3976号上诉人（原审被告）：曲一博，男，汉族，1995年9月3日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：周继文，河南剑宛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉敏，系曲一博母亲。被上诉人（原审原告）姜童鑫，女，汉族，1988年1月1日出生，住南阳市卧龙区。被上诉人（原审原告）薛向红，女，汉族，1961年9月15日出生，住址同上。原审第三人：南阳市同心家园房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司），住所地南阳市宛城区汉治路儒林商都C区12楼商铺。法定代表人：秦理平，任总经理。委托诉讼代理人：李德杰，该公司员工。上诉人曲一博与被上诉人薛向红、姜童鑫、原审第三人南阳市同心家园房地产经纪有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲一博上诉请求：1、撤销南阳市高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初927号民事判决。2、改判姜童鑫违约，定金50000元不予返还；或者50000定金不予返还，其定金损失直接由南阳市同心家园房地产经纪有限公司承担。3、诉讼费由姜童鑫承担。事实和理由：一、姜童鑫没有任何证据证明上诉人承诺过可建阳光房，相反，上诉人向法庭提交的与姜童鑫的微信聊天记录、庭审中经纪公司工作人员郝某的出庭证言和对其经理李德杰的电话录音都可以证明上诉人也从未承诺过。二、在本案中，上诉人有充分的证据证明，是姜童鑫在签订房屋买卖合同后违约，要求退还定金，一审法院认为姜童鑫没有过错，属于认定事实错误。即使一审法院认定是因为经纪公司对姜童鑫不负责任，姜童鑫没有过错，姜童鑫在本案中也属于违约，因为合同法原则上采用无过错原则，只要不履行合同义务，就应当承担违约责任。综上所述，首先，上诉人既没有书面约定，也没有口头约定，从来没有答应过原告该房可以建阳光房，姜童鑫也没有证据证明上诉人向其作过该承诺。再者，根据一审庭审中，上诉人提交的与郝某在7月5日10时的微信聊天记录和证人郝某的出庭作证证言可以证实，姜童鑫在7月5日已明确表示房子不买了，第三，根据原告口头要求，在合同签订起45天之内，上诉人房产证解押，然后根据合同约定，在房屋过户后两个月内，原告交清剩余全部房款，而上诉人在41天之内（7月9日）房产证已解押，但是姜童鑫已在7月5日明确表示房子不买了。以上证据相互印证证实姜童鑫实属违约在先。即使一审法院认定说是因为经纪公司对被上诉人虚假承诺的原因，导致被上诉人不要房子，被上诉人没有过错，那也属于违约，即使双方解除合同也不影响其承担违约责任。同时，上诉人认为，即使按一审法院所述，是经纪公司的责任，买卖双方都无过错，但因为经纪公司属于本案无独立请求权的第三人，一审法院也应该认定因为被上诉人违约，定金不予返还，被上诉人的定金损失也应直接判决由第三人承担。综上所述，由于原审法院认定事实错误，适用法律错误从而导致判决错误。姜童鑫、薛向红辩称：当时上诉人的母亲承诺过阳光房的事；买房子是为了阳光房买的，不能建阳光房我们不买。南阳市同心家园房地产经纪有限公司述称：当时上诉人没有承诺过可以建阳光房，看房子的时候协商的阳光房，签合同时，被上诉人没有说要建阳光房，看房子我不在场。姜童鑫、薛向红向一审法院起诉请求：请求依法判令：1．要求解除合同，并承担违约定金100000元。2．诉讼费用由曲一博承担。一审法院认定事实：2019年，曲一博的涉案房产预出售，让其母亲周玉敏代为处置。曲一博邻居郝某系第三人公司的工作人员，在得知曲一博售房信息后将房源汇报给第三人。2019年5月23日，姜童鑫、曲一博在第三人南阳市同心家园房地产经纪有限公司处签订了房屋买卖（居间）合同，合同约定房屋成交价格为1025000元，约定付款方式以按揭方式履行；约定姜童鑫于2019年5月23日交付定金50000元；约定买方（姜童鑫）向第三人支付贷款服务费7500元；约定曲一博在收到尾款后交付房屋于买方使用；合同备注：经甲乙双方协商，该房屋以按揭方式进行交易，贷款50万，甲乙双方应无条件配合中介方办理各项手续，过户后两个月之内甲方收到尾款。签订合同当日，姜童鑫支付曲一博定金50000元，曲一博出具收条一份。2019年5月26日，姜童鑫、薛向红与曲一博母亲周玉敏相约去涉案房产楼顶查看，第三人员工郝某因系曲一博出售房源的房源提供人，也到达现场，双方因为曲一博母亲是否在合同签订前承诺可以建阳光房的问题发生争执。2019年5月27日，姜童鑫与周玉敏的微信聊天记录显示，姜童鑫因拆迁，家中几千盆盆景需要搭建阳光房安置而购房。双方对涉案房产楼顶是否能搭建阳光房再次发生分歧，姜童鑫认为在签订合同前周玉敏承诺过可以搭建阳光房，周玉敏不予认可，称建阳光房的事情是中介没有对姜童鑫说清楚，姜童鑫回复是：2019年5月28日上午，姜童鑫与周玉敏再次见面，姜童鑫称不能建阳光房就不再购买涉案房产，由此双方再次发生争执。随即姜童鑫将周玉敏拉黑，双方不再联系沟通，后续事宜均通过第三人的员工郝某、王同乐、周汉奎、李德杰进行转达。其中周玉敏系由第三人员工郝某负责联系沟通，姜童鑫由第三人另一门店员工周汉奎、王同乐负责沟通。姜童鑫在2019年7月以前，一直跟第三人坚持称不能建阳光房就不购买涉案房产。7月以后，姜童鑫要求第三人协调退定金事宜。经第三人沟通，双方因退款金额未达成一致意见。同年8月，姜童鑫跟第三人表示，如果曲一博不退定金，姜童鑫要求继续交易涉案房产。但周玉敏表示，涉案房产因前期姜童鑫不同意购买，已经再次进行抵押，不同意继续与姜童鑫交易。三方签订合同后一周左右，曲一博要求业务员郝某确认姜童鑫是否同意购房，郝某与第三人员工中负责与姜童鑫联系沟通的王同乐、周汉奎确认，二人均告知郝某姜童鑫确认要购买涉案房产。2019年7月，第三人告知曲一博，姜童鑫已确定不购买涉案房产，并与曲一博协商退还定金事宜，最终未能达成一致意见。姜童鑫与第三人员工李德杰2019年8月9日通话录音显示，姜童鑫表达如果曲一博不退定金，想继续履行购房合同，李德杰表示曲一博不同意。且李德杰向姜童鑫陈述曲一博曾经承诺可以建阳光房，并承诺协助原告协调建阳光房。2019年9月2日，第三人员工李德杰与曲一博母亲通话录音显示，李德杰对周玉敏陈述称周玉敏从未承诺过能建阳光房。2019年12月30日，李德杰向姜童鑫出具书面证明一份，载明：此证明曲一博东城一品所有的5号楼一单元302室的房子，出售信息可建阳光房，购买方姜童鑫购买房的信息由中介方知晓，从中联系，后签合同，现曲一博不再出售此房，情况属实。落款处由第三人盖章确认。庭审中第三人派李德杰作为委托诉讼代理人参与庭审，李德杰陈述称以第三人名义出具的上述书面证明表述不严谨，称被告未承诺可建阳光房。称签订合同时第三人误以为曲一博所述有手续系可以建阳光房的手续，但经后续沟通，曲一博所述手续系不能建阳光房的手续。另查，曲一博家人曾于2018年3月12日就涉案房产与邻居周玉平签订承诺书，承诺涉案房产平台为公共区域，不占用、不改建原图纸规划。一审法院认为，原告与被告、第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同真实有效。从姜童鑫与曲一博母亲周玉敏聊天记录可见，姜童鑫因家中苗圃放置问题欲购买可以建阳光房的房产为目的委托第三人购买房屋。曲一博因家人曾经承诺涉案房产平台为公共区域，不占用、不改建，故也不可能在签订合同前期承诺涉案房产可建阳光房。从第三人与双方的通话记录中关于曲一博是否承诺涉案房产可建阳光房的陈述自相矛盾，以及第三人为原告出具的书面证言和第三人在庭审中的陈述前后不一可见，第三人作为居间人，在为双方提供买卖房屋信息期间，未能对购房人的需求进行充分了解，未能对卖房人的房产情况进行调查核实，分别负责买卖双方沟通协商的员工并未对客户需求和房源情况进行有效沟通，且第三人员工在双方签订合同前没有核实被告所陈述关于阳光房的手续并对被告所述是否能建阳光房事实产生误解。在双方签订合同期间，第三人为双方提供的合同甚至未对涉案房款交付日期进行明确约定说明，更加未对涉案房产是否能搭建阳光房进行备注说明。因第三人的严重不负责任，导致原、被告合同目的无法实现。现原、被告双方均同意解除房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，对原告解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。但导致合同解除并非由原、被告的过错造成，根据定金的违约金性质，不能适用定金罚则，被告收取的50000元定金，应依法予以返还。且原、被告均未举证证明由此造成的损失金额，对双方的损失赔偿部分，可另行起诉。另，薛向红并非涉案买卖合同的合同相对人，薛向红的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、判决生效当日解除2019年5月23日姜童鑫和曲一博签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、判决生效之日起十日内，曲一博返还姜童鑫定金50000元；三、驳回姜童鑫其他诉讼请求；四、驳回薛向红的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2300元，减半收取计1150元，由姜童鑫、薛向红承担625元，曲一博承担525元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点问题为上诉人在出售房屋时是否承诺过可以修建阳光房？被上诉人支付的50000元定金是否应当退还？本案中，关于是否承诺可以修建阳光房一事，上诉人与被上诉人从发生矛盾至今始终各执一词，从姜童鑫与周玉敏的聊天记录中也不能判断谁是谁非。而原审第三人南阳市同心家园房地产经纪有限公司在与双方的通话记录中对此问题的陈述自相矛盾，原审第三人为姜童鑫出具的书面证言和第三人在庭审中的陈述亦前后不一，至二审中，原审第三人的说法仍与一审中出具的书面《证明》存在矛盾。上述事实，充分说明第三人作为居间人，在为双方提供买卖房屋信息期间，未能对购房人的需求进行充分了解，未能对卖房人的房产情况进行调查核实；在产生矛盾后，为了迎合双方不能坚持实事求是的立场陈述案情，说法左右摇摆，对于造成合同目的不能实现，负有不可推卸的责任。因此，根据现有证据，不能准确判断上诉人在出售房屋时是否承诺过可以修建阳光房。现上诉人与被上诉人均同意解除房屋买卖合同，但导致合同解除并非由双方的过错造成，根据定金的违约金性质，不能适用定金罚则，上诉人收取的50000元定金，应依法予以返还。因上诉人并未举证证明自己因此遭受的损失，且在一审中并未提出反诉，故上诉人要求原审第三人负担损失的请求，本院不予处理，上诉人可另行起诉。此外，关于上诉人当庭对被上诉人的委托诉讼代理人身份提出的异议，经审查，该异议成立，翟大祥作为方城县邦盛法律服务所的法律工作者，本案当事人均不在方城县辖区内，依照《最高人民法院关于适用的解释》第八十八条以及司法部2015年6月25日发布的《司法部关于基层法律服务工作者诉讼代理执业区域问题的批复》的相关规定，翟大祥并未提交姜童鑫、薛向红一方位于方城县辖区内的证明材料，故本院对其委托代理人身份不予认可，对于其二审中发表的代理意见，本院不予采纳。最后，关于上诉人的委托诉讼代理人提出一审程序违法的问题。本院认为，司法部的批复文件，从文件内容上，是司法行政部门对基层法律工作者代理诉讼案件的一个规范管理措施。该文件并没有基层法律工作者违反该批复会导致其代理行为无效的规定。本院认为，司法部的文件是对法律工作者的行政管理行为，法律工作者违反该行政管理措施，司法行政机关会对该法律工作者有相应的行政处理措施，但不当然导致该法律工作者代理民事诉讼案件的行为无效。并且，在本案一审中，姜童鑫、薛向红亲自参加了庭审，其委托诉讼代理人的发言并未违背姜童鑫、薛向红的真实意思表示，且委托诉讼代理人的代理行为并未影响本案的公正审理，对上诉人的诉讼权利也并无损害。故不能证明一审审理程序严重违法。综上所述，曲一博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由曲一博负担。本判决为终审判决。审判长 王彬审判员屈云华审判员李晓伟二〇二〇年九月二十八日法官助理周罡书记员郭鑫俊