福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3255号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱世吴，福建初道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝建全，福建初道律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈翠艺，女，1983年3月7日出生，汉族，住广东省怀集县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓庭，男，1981年4月2日出生，汉族，住广东省怀集县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：苏志松，福建顺济律师事务所律师。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡晓鹏，福建顺济律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上诉人泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（以下简称“新新公司”）因与被上诉人陈翠艺、邓庭、付凤阳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初4243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新新公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持新新公司一审诉讼请求，并驳回陈翠艺、邓庭一审的反诉请求；2．一、二审诉讼费用均由陈翠艺、邓庭、付凤阳承担。事实与理由：一、付凤阳拖欠土方款在先，陈翠艺、邓庭贪图小利加入在后，案涉购房款由于付凤阳中途离开至今尚未完成结算抵扣，即陈翠艺、邓庭尚未支付案涉购房款。付凤阳拖欠土方班组的土方款是发生在付凤阳与土方班组之间的债的关系，陈翠艺、邓庭转账给土方班组的款项性质是土方工程款、案涉购房款、总包工程款的竞合，按照陈翠艺、邓庭、付凤阳的说法，该种竞合是多方当事人的合意，但是根据付凤阳自述其与土方班组的账目已经结清，因资金链断裂而中途离开，总包工程款、案涉购房款均没有与新新公司进行结算抵扣，即上述合意并未履行完毕。陈翠艺、邓庭参与合意，自甘冒险，不同于一般购房者。一审法院已查明案涉商品房多方参与交易的内情，却局限于案涉商品房合同相对性，判决结果显失公平正义。二、陈翠艺、邓庭尚未支付案涉购房款，无权要求新新公司协助办证。如一审法院认定的案涉购房款的支付方式发生了改变，但按照陈翠艺、邓庭、付凤阳的说法，案涉购房款的支付完成节点，应为付凤阳的总包工程款与案涉购房款与新新公司结算抵扣完成，而付凤阳自认尚未结算抵扣，即陈翠艺、邓庭尚未支付案涉购房款，所以无权要求新新公司协助办证。一审法院判决部分事实认定不清，适用法律错误。 陈翠艺、邓庭辩称，一、陈翠艺、邓庭已经支付完全额购房款，新新公司的上诉理由不能成立。根据付凤阳的陈述及土方班组负责人潘平南的证言，可以证实应新新公司的要求陈翠艺、邓庭已经将诉争的购房款支付给土方班组，以后再由新新公司从付凤阳的工程款进行抵扣的事实。新新公司一审提供的《蓝郡国际项目优惠申请审批表》、2014年12月31日的收据（记账联）也可以证实新新公司已经认可各方的上述行为，相当于认可陈翠艺、邓庭已经支付完全额购房款。二、陈翠艺、邓庭从未与新新公司、付凤阳达成“以付凤阳总包工程款结算作为抵扣的前提条件”的约定。各方仅达成“陈翠艺、邓庭支付给土方班组的购房款，在以后付凤阳的工程款进行抵扣”这个合意，但从未达成“以付凤阳总包工程款结算作为抵扣的前提条件”的约定，不管付凤阳承包的工程是否有实际结算，均不影响陈翠艺、邓庭已经支付完全额购房款的事实。本案系陈翠艺、邓庭与新新公司之间的商品房预售合同纠纷关系，至于付凤阳与新新公司之间的建筑工程承包合同关系属于另案纠纷，应另案处理。三、新新公司应协助陈翠艺、邓庭办理涉案房屋的权属登记证书。陈翠艺、邓庭已支付完全部购房款，但新新公司并未依约协助陈翠艺、邓庭办理涉案房屋的权属登记证书，已经违约，其理应协助陈翠艺、邓庭办理涉案房屋的权属登记证书。 付凤阳未作答辩。 新新公司向一审法院起诉请求：1．陈翠艺、邓庭立即支付新新公司购房款300,000元，并承担按日万分之五标准计算自2019年2月14日起至实际还款之日止的逾期付款违约金（暂计至起诉之日的金额为23,460元）；2．陈翠艺、邓庭立即支付新新公司因维权而支出的律师费3,000元。诉讼中，新新公司变更诉讼请求为：1．陈翠艺、邓庭及付凤阳立即支付新新公司购房款300,000元，并承担按日万分之五标准计算自2019年2月14日起至实际还款之日止的逾期付款违约金（暂计至起诉之日的金额为23,460元）；2．陈翠艺、邓庭及付凤阳立即支付新新公司因维权而支出的律师费3,000元。 陈翠艺、邓庭向一审法院提出反讼请求：1、新新公司协助陈翠艺、邓庭办理位于泉州台商投资区商品房的权属登记证书；2、新新公司支付陈翠艺、邓庭逾期协助办理房屋权属登记证书的违约金8359.32元；3、新新公司支付陈翠艺、邓庭因本案而支出的律师费9000元。诉讼中，陈翠艺、邓庭变更反诉请求第2项为：新新公司支付陈翠艺、邓庭逾期协助办理房屋权属登记证书的违约金16718.64元。 一审法院认定事实：新新公司系经工商注册登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2014年6月21日，陈翠艺向新新公司定购新新·蓝郡国际3号楼Ａ901号商品房1套，当日支付诚意金1000元，后于2014年6月29日支付定金30000元，合计支付定金31000元。2014年7月10日，陈翠艺签署网上签约确认单1份，该确认单载明上述商品房优惠后总价款835932元，其中首付款255932元，商业按揭贷款580000元，当日陈翠艺支付购房款224932元，补齐了首付款。2014年7月25日，陈翠艺、邓庭与新新公司签订《商品房买卖合同》1份，约定陈翠艺、邓庭向新新公司购买由新新公司开发建设预售的位于泉州台商投资区商品房，建筑面积147.57平方米，总价款835932元。合同第六条约定，如属预售商品房，买受人应当按时依约定将购房款存入到指定的银行预售款监管账户。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同所列各项约定条件的商品房交付买受人使用。如遇合同所列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第一条1.1款约定，主合同签订前，买受人应向出卖人支付购房款255932元（含认购定金），作为首付款；主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款付清剩余购房款580000元。因按揭贷款银行原因迟延发放贷款，买受人逾期支付剩余购房款的，经出卖人认可同意后买受人付款时间可以延长30日。第一条1.2款约定，买受人变更付款方式须经出卖人同意，违约责任（如有）不因付款方式变更而免除。第六条6.1款约定，出卖人应办理该商品房所有权的初始登记，买受人应办理该商品房房地产权属登记（即办理该商品房所有权证及土地使用权证），出卖人在且仅在未按时提供应由其提供的办证资料时承担责任。第六条6.2款约定，出卖人可以为买受人代办该商品房房地产权属登记，买受人应全额承担所涉税费等款项。第六条6.3款约定，在出卖人办理权属登记通知书指定的期限内，买受人应将需由其提供的资料和缴交的税费等款项交付出卖人（限出卖人代收代办项目）或政府指定单位，并同时向出卖人交清未付清购房款或出卖人垫付的税费款项，否则延期办证的责任后果由买受人承担。第六条6.4款约定，买受人按出卖人办证通知要求办毕房屋所有权证申办手续（含提交资料和缴交税费款项）20日后的一个月内，应向出卖人提交办理土地使用权证所需的资料并缴交相交税费款项，出卖人无需另行通知。出卖人办证通知对前述土地使用权证办理期限变更的，以该通知为准。第六条6.5款约定，买受人与出卖人双方同意放弃主合同第十四条关于办理房屋所有权初始预登记期限的约定，如因出卖人原因，不能在商品房交付后360个工作日内办理房屋所有权证的，出卖人按主合同第十四条规定承担违约责任。第六条6.6款约定，买受人不按出卖人通知时限办理权属登记相关手续的，买受人应自逾期之日起至开始办理手续之日止，按日向出卖人支付已付房价款万分之四的违约金，且出卖人有权拒绝继续代为办理，由此造成的办证迟延后果由买受人承担。第九条9.2款约定，通知可以口头或书面通知（含出卖人公告通知）进行。直接递交或者以挂号信或特快专递通知的，签收时间为送达时间；因收件人原因（如提供联系信息不详或错误、变更联系信息未及时告知、拒收邮件等）导致通知无法送达的，该通知发出合理时间后（本市为四日、外埠为七日）视为送达；以公告方式送达的，公告当日视为送达。出卖人采取两种或两种以上方式发出内容相同通知的，以最早送达时间为准。第十二条12.8款约定，买受人以出卖人逾期交房或逾期办理产权手续等事由要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，出卖人向买受人支付的违约金或赔偿金累计总额以不超过该商品房总价的2%为限。上述《商品房买卖合同》签订后，于2014年8月6日办理登记备案，新新公司于同日向陈翠艺、邓庭开具购房款金额为255932元的销售不动产统一发票1份。2014年12月31日，陈翠艺又支付给新新公司购房款280000元。2015年1月4日，新新公司又向陈翠艺、邓庭开具购房款金额分别为80000元和500000元的销售不动产统一发票各1份。2016年5月22日，新新公司向陈翠艺发出延期交房通知书，载明因客观原因不能在合同约定的时间2016年6月30日前交房，具体交房时间另行通知。2018年7月22日，陈翠艺、邓庭办理了本案商品房交接手续。2018年11月2日，新新·蓝郡国际1号楼、2号楼、3号楼办理了开发项目首次登记。2018年11月14日，新新公司在《泉州晚报》刊登办理产权登记公告，通知新新·蓝郡国际业主于本公告登报次日起15日内，携带身份证件、户口本、婚姻证明、契税完税证明、购房合同、购房发票，以及带足办证所需费用前往新新·蓝郡国际售楼部办理不动产权登记手续。本案商品房至今尚未办理不动产权属证书。新新公司因本案委托福建瀛莱律师事务所律师代理诉讼，律师代理费为3000元。陈翠艺、邓庭因本案委托福建顺济律师事务所律师代理诉讼，律师代理费为9000元。 一审法院认为，新新公司与陈翠艺、邓庭之间存在商品房买卖合同关系，陈翠艺、邓庭系本案商品房的买受人，事实清楚，应予认定。双方之间签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。陈翠艺、邓庭已经履行完毕支付本案商品房购房款的合同义务，新新公司又基于本案商品房买卖合同关系请求陈翠艺、邓庭及付凤阳支付本案诉争的购房款300000元以及逾期付款违约金及律师费，理由和依据不能成立，其诉讼请求不予支持。新新公司未按合同约定履行完毕协助陈翠艺、邓庭办理本案商品房权属登记证书，应承担继续协助陈翠艺、邓庭办理权属登记证书的义务，对陈翠艺、邓庭的该项反诉请求予以支持。因新新公司应承担支付逾期协助办理权属登记证书违约金的起算日期在陈翠艺、邓庭反诉请求的违约金计算截止日期之后，故对陈翠艺、邓庭反诉提出的违约金诉讼请求不予支持。陈翠艺、邓庭反诉请求新新公司支付因本案支出的律师费，因缺乏法律依据和合同依据，不予采纳。新新公司主张本案商品房系付凤阳挂名陈翠艺、邓庭购买，理由和依据不能成立，不予采纳。至于新新公司与付凤阳之间的工程款抵扣问题，不属本案审理范围，当事人可另行依法处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回新新公司的诉讼请求。二、新新公司应于本判决生效之日起十日内协助陈翠艺、邓庭办理位于泉州台商投资区商品房房屋权属登记证书。三、驳回陈翠艺、邓庭的其他诉讼请求。案件本诉受理费6196元，由新新公司负担。反诉受理费446元，减半收取计223元，由陈翠艺、邓庭负担173元（多预交的61元予以退回）；新新公司负担50元，应在本判决生效后五日内缴交。 二审中，当事人未提交新证据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于双方诉争的300,000元购房款是否实际支付的问题。陈翠艺、邓庭经新新公司同意，两次合计转账292,000元至潘平南账户用于支付涉案商品房购房款，该事实有优惠申请审批表、转账凭证、潘平南的证言及付凤阳的陈述相互印证，新新公司并为双方争议的300,000元购房款开具了发票，应认定新新公司认可陈翠艺、邓庭履行了诉争款项的付款义务。经审查，一审查明认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，新新公司与陈翠艺、邓庭之间签订的《商品房买卖合同》，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。陈翠艺、邓庭系本案商品房的买受人，事实清楚，应予认定。陈翠艺、邓庭通过支付定购金、银行转账等方式已履行完毕支付本案商品房购房款的义务，新新公司又基于本案商品房买卖合同关系请求陈翠艺、邓庭、付凤阳支付本案诉争的购房款300,000元以及逾期付款违约金及律师费，缺乏事实和法律依据，一审判决不予支持其该项诉讼请求正确。新新公司与付凤阳之间的纠纷属于另外的法律关系，相关权利人可另行处理。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第六条的约定，新新公司应协助陈翠艺、邓庭办理权属登记证书。陈翠艺、邓庭已履行支付涉案商品房购房款的义务，新新公司以其二人未付清房款为由，不履行协助办证义务，理由不能成立，一审判决新新公司履行协助办证义务正确，本院予以维持。 综上所述，新新公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,196元，由泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年九月二十二日 书记员  廖春燕 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。