湖南省株洲市渌口区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0221民初1193号原告：张万全，男，1952年4月16日生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：郭曦，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：黄婉容，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：株洲吉祥置业有限公司。住所地：株洲县渌口镇向阳北路。法定代表人：刘胜平，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁林松，湖南百杰律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘汉经律，湖南百杰律师事务所律师。代理权限为一般授权。原告张万全诉被告株洲吉祥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告张万全及其委托诉讼代理人郭曦、黄婉容，被告株洲吉祥置业有限公司的委托诉讼代理人袁林松均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告张万全向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还购房款116万元；2、被告支付财务费用33万元（2019年1月-2020年7月＝19个月×116万元×1.5%＝33万元）；3、判令被告承担本案诉讼费，财产保全费及有关费用。事实与理由：2018年6月15日和2018年12月，原、被告先后签订两份《株洲县商品房（预）销售合同》，原告向被告购买位于渌口镇××路黄金地标××、××、××、××、××、××共××套公寓房，合同一的建筑面积为276.56平米，价格2893元／每平米。合同二的建筑面积为138.26平米，价格2600元／平方米，原告共向被告支付购房款1160000元，被告书面承诺在合同履行期（以购房款为基数按月利率1.5%计算财务费用）如被告未能在六个月内行使合同解除权，收回上述房屋，原告可要求继续履行合同，同时被告承诺放弃要求原告支付剩余尾款的权利，原告依据购房合同，被告应于2018年12月和2019年6月将房屋交给与原告使用，原告依据合同履行了付款义务，但被告方迟迟不履行合同，并以各种理由推辞。在诉讼过程中，经本院释明本案的法律关系（实系民间借贷纠纷），原告诉讼请求变更为：1、解除原告与被告签订的合同编号为9000026808和9000023674的两份《株洲县商品房（预）销售合同》；2、被告立即向原告返还已支付款项人民币1160000元；3、被告立即向原告支付财务费用476000元[暂计算至2020年9月18日止，最终金额需计算至购房款实际退还之日止，800000元×1.5%/月÷30×实际天数）+（360000元×2%/月÷30×实际天数）;4、对涉案六套房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件、被告企业信用公示报告，拟证明原、被告的主体资格；2、株洲县商品房（预）销售合同2份、补充合同2份株洲吉祥置业公司承诺函2份、原告承诺函2份，拟证明原被告以房屋销售为名，实施借贷行为，双方约定借款期限为6个月，利息分别按照月息2分和1.5分计算；并且约定借款到期后，未偿还借款的，房屋直接归原告所有，被告放弃剩余房款的主张；3、银行转账凭证，拟证明原告向被告支付购房款和借款的事实。被告株洲吉祥置业有限公司辩称：借款事实存在，原告所诉的财务费用过高，当时约定的利息是6个月，6个月内按照约定的利息计算，超过六个月的没有约定，请求予以核减；原告实际已经支付原告利息，2018年6月19日80万元借款的12天利息4800元，之后每个月支付12000元，总共支付6个月，合计72000元；2018年12月份被告又向原告借款360000元，12月支付利息2520元，请求法院予以核减。被告株洲吉祥置业有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交证据如下：转账明细、公司会计王琳与案外人熊岑的微信聊天记录，拟证明被告当时是没有直接向原告进行借款，是通过案外人郭思琴约定借款1100万元，原告所借的116万元是属于1100万元里面的一部分，并且被告已经通过案外人向原告支付利息合计79320元。本院经审理查明事实如下：一、2018年6月15日，原告张万全（乙方）被告株洲吉祥置业有限公司（甲方）签订《株洲县商品房（预）销售合同》，约定：乙方向甲方购买黄金××××向阳北路黄金地标1016（2-1012）、1017（2-1013）、1018（2-1014）、1018（2-1015），规划用途为办公；建筑面积为276.56平方米（套内面积184.4平方米，公用分摊建筑面积92.16平方米），每平方米单价6600元，总房价暂定1825296元（乙方实际应付1825296元）；甲定于2018年12月31日将房屋交付乙方，如未交付，则自本合同约定的最后交付期限次日算至实际交付之日止按已支付房价款日万分之0.1计算违约金；交付承诺在交付使用之日起180日内办理房屋所有权初始登记；甲方的房地产开发项目在验收合格后60日内，双方签署房屋交接书，并在签署之日起365日内，双方到房产管理局办理房屋所有权转移登记申请；依法行使约定的解除合同权利时应书面通知甲方，甲方在收到通知60天内将已支付的房价款全部退还给乙方并承担赔偿责任。同日，双方签订《补充合同》，约定：在主合同签订六个月内，甲方有权单方解除合同，收回所售房屋，甲方提前3个工作日通知乙方并退还相应款项便可单方解除合同，乙方必须配合办理解除手续，六个月后甲方不再享有单方任意解除权；六个月后甲方如违约则乙方可行使合同解除权，同时乙方以购房款为基数按月利率1.5%向甲方收取自付款之日至退款之日的财务费用。同日，原、被告互向对方出具《承诺函》，原告承诺如被告在六个月内行使解除权，退还购房款本金并支付相应补偿，原告承诺在7个工作日内配合办理相应解除手续，如未能配合则自愿承担已付购房款为基数双倍赔偿；被告株洲吉祥置业有限公司承诺如在六个月内行使合同解除权，则退还购房本金，额外补偿自支付购房款起至退还之日止的利息（按月利率1.5%计算）；如未能行使合同解除权收回上述房屋，乙方可要求继续履行合同，甲方放弃要求支付尾款的权利。合同签订后，原告张万全通过银行分两次向被告株洲吉祥置业有限公司支付购房款共计800000元。2018年6月19日至2018年12月期间，被告株洲吉祥置业有限公司向原告支付利息76800元。二、2018年12月，原告张万全（乙方）被告株洲吉祥置业有限公司（甲方）签订《株洲县商品房（预）销售合同》，约定：乙方向甲方购买黄金××××向阳北路黄金地标1116（2-1112）、1117（2-1113），规划用途为办公；建筑面积为138.28平方米（套内面积92.2平方米，公用分摊建筑面积46.08平方米），每平方米单价5800元，总房价暂定802024元（乙方实际应付802024元）；甲定于2019年4月30日将房屋交付乙方，如未交付，则自本合同约定的最后交付期限次日算至实际交付之日止按已支付房价款日万分之0.1计算违约金；甲方承诺在交付使用之日起360日内办理房屋所有权初始登记；甲方的房地产开发项目在验收合格后60日内，双方签署房屋交接书，并在签署之日起720日内，双方到房产管理局办理房屋所有权转移登记申请；依法行使约定的解除合同权利时应书面通知甲方，甲方在收到通知60天内将已支付的房价款全部退还给乙方并承担赔偿责任。同日，双方签订《补充合同》，约定：在主合同签订六个月内，甲方有权单方解除合同，收回所售房屋，甲方提前3个工作日通知乙方并退还相应款项便可单方解除合同，乙方必须配合办理解除手续，六个月期限届满后甲方不再享有单方任意解除权；在该六个月内，甲方向乙方每月支付财务费用5400元；双方同意将合同商品房违约金按房价款日万分之0.1变更为万分之一；甲方按时按质按约交付商品房，如违约，乙方可行使合同解除权，甲方应以购房款为基数自付款之日至退款之日止按月2%支付财务费用。同日，原、被告互向对方出具《承诺函》，原告承诺如被告在六个月内行使解除权，退还购房款本金并支付相应补偿，原告承诺在7个工作日内配合办理相应解除手续，如未能配合则自愿将已付购房款作为包括不限于定金、违约金、损失赔偿等赔偿甲方，承担全部责任，不以任何理由主张返还。被告株洲吉祥置业有限公司承诺如在六个月内行使合同解除权，则退还购房本金，额外补偿自支付购房款起至退还之日止的财务费用（按每月5400元计算）；如未能行使合同解除权办理退房手续，单方任意解除权消灭，乙方可要求继续履行合同，如有房屋尾款未付，甲方放弃要求支付尾款的权利。合同签订后，原告于2018年12月18日通过银行向被告株洲吉祥置业有限公司转账360000元。被告株洲吉祥置业有限公司于本月向原告张万全支付利息2520元。原、被告因交房及付款发生纠纷，原告诉至本院，酿成本案纠纷。以上事实，有原、被告的当庭陈述及双方提供的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：本案的立案案由为房屋买卖合同纠纷，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。……”的规定，本案应属于以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保的民间借贷纠纷。本案的争议焦点为：一、原告诉请解除双方之间签订的两份《株洲县商品房（预）销售合同》的认定；二、原告诉请被告返还借款1160000元及财务费用476000元（计算至2020年9月18日）的认定；三、原告诉请对涉案六套预售房是否享有优先受偿权；四、本案被告是否担责及如何担责。针对以上争议焦点，本院评定如下：本院认为，原告诉请的本金116万元有双方签订的合同及转账凭证等证据予以证实，本院对该本金116万元予以确认。本案中，原告张万全与被告株洲吉祥置业有限公司自愿签订两份《株洲县商品房（预）销售合同》并互相出具《承诺书》，系双方真实意思表示，原告向被告共计支付名义上的购房本金116万元后，其陆续收取了被告株洲吉祥置业有限公司支付的利息79320元，从双方的行为明显可以看出系以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保的行为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，双方应属于民间借贷关系，双方的债权债务关系明确，本院予以确认。因双方未约定还款期限，故原告可随时要求被告偿还，原告诉请解除双方签订的房屋买卖合同，被告在2020年9月16日庭审中亦同意解除合同，故双方之间签订的房屋买卖合同及补充合同自2020年9月16日起予以解除，本院予以确认。原告诉请对案涉房屋享有优先受偿权，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，本案中原、被告签订《株洲县商品房（预）销售合同》后，就涉案房屋并未办理抵押登记，故抵押权未成立，双方之间只是成立一种非典型的担保关系，原告不享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“……出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务……”的规定，原告对买卖合同所涉房屋，可以申请拍卖或者变卖的方式受偿。至于原告诉请财务费用（利息）476000元（按月息1.5%计算），本院认为，根据2020年8月20日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。……”的规定，原告诉请的月息1.5%折算成年息为18%超出了人民银行一年期贷款市场报价利率四倍，故自借款之日起至起诉之日即2020年8月6日止，应按本院合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算利息。本院核定利息如下：一、本金800000元的利息计算如下：1、2018年6月19日至2019年8月19日为163208.89元（800000元×231天／360天×一年期贷款市场报价利4.3%×4倍）；2、2019年8月20日至2019年10月20日的利息为23422.22元（800000元×62天／360天×一年期贷款市场报价利4.25%×4倍）；3、2019年10月21日至2020年1月19日的利息为33973.33元（800000元×92天／360天×一年期贷款市场报价利4.2%×4倍）；2020年1月20日至2020年8月6日的利息为73408.89元；（800000元×199天／360天×一年期贷款市场报价利4.15%×4倍）；以上合计利息294013.33元，减去被告已支付的76800元，尚欠217213.33元；二、本金360000元的利息计算如下：1、2018年12月18日至2019年8月19日为42140元（360000元×245天／360天×一年期贷款市场报价利4.3%×4倍）；2、2019年8月20日至2019年10月20日的利息为10540元（360000元×62天／360天×一年期贷款市场报价利4.25%×4倍）；3、2019年10月21日至2020年1月19日的利息为15456元（360000元×92天／360天×一年期贷款市场报价利4.2%×4倍）；4、2020年1月20日至2020年8月6日的利息为33034元（360000元×199天／360天×一年期贷款市场报价利4.15%×4倍），以上合计利息101170元，减去被告已支付的2520元，尚欠98650元。以上两笔借款利息共计315863.33元，原告诉请476000元过高，对超出315863.33元的部分，本院不予采信。综上，原告诉请解除双方签订的买卖合同，本院予以支持；被告株洲吉祥置业有限公司尚应偿还原告张万全借款本金1160000元，利息315863.33元，同时原告张万全可以申请依法拍卖案涉房屋买卖合同标的物即位于株洲市渌口区黄金地标1016（2-1012）、1017（2-1013）、1018（2-1014）、1018（2-1015）、1116（2-1112）、1117（2-1113）房屋以偿还债务，至于原告超出本院认定部分的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告张万全与被告株洲吉祥置业有限公司分别于2018年6月19日、12月18日签订的《株洲县商品房（预）销售合同》、《补充合同》于2020年9月16日予以解除；二、由被告株洲吉祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张万全偿还借款本金人民币1160000元，利息315863.33元（计算至2020年8月6日止，自2020年8月7日起至借款全部偿还之日止的利息按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率四倍计算），合计1475863.33元；三、如被告株洲吉祥置业有限公司不履行本判决确定的金钱债务，原告张万全可以申请拍卖《株洲县商品房（预）销售合同》的标的物即位于株洲市渌口区黄金地标1016（2-1012）、1017（2-1013）、1018（2-1014）、1018（2-1015）、1116（2-1112）、1117（2-1113）房屋以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，被告株洲吉祥置业有限公司或者原告张万全有权主张返还或者补偿；四、驳回原告张万全的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18210元，减半收取计9105元，财产保全费5000元，合计14105元，由原告张万全承担836元，由被告株洲吉祥置业有限公司承担13269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  盛文武二〇二〇年九月十六日书记员  胡姣姣附：本案适用法条《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。第二十六条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。