山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4356号上诉人（原审原告）：山东三泽置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：李明，董事长。委托诉讼代理人：路云平，山东千越律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宪峰，山东千越律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审被告）：韩银行，男，1975年10月11日出生，汉族，户籍所在地山东省邹平县，现住济南市。委托诉讼代理人：王涛，山东王韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉婷，山东王韬律师事务所（实习）律师。上诉人山东三泽置业有限公司（以下简称三泽置业公司）因与被上诉人韩银行房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初2352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三泽置业公司上诉请求：1.依法撤消济南市长清区人民法院作出的(2019)鲁0113民初2352号民事判决；2.依法改判为解除三泽置业公司与韩银行于2018年7月31日签订的房屋租赁合同并将涉案房屋返还三泽置业公司；3.一、二审的诉讼费用由韩银行承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误：一、三泽置业公司请求解除房屋租赁合同有事实依据和法律依据。三泽置业公司与韩银行于2018年7月31日签订的房屋租赁合同合法有效，韩银行违反合同第十五条转租限制约定，依照合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。据此，韩银行违约分租转租的事实清楚，三泽置业公司请求解除房屋租赁合同有事实依据和法律依据。二、一审法院认定事实不清。首先，一审法院认为三份房屋租赁合同系针对同一租赁物的续签合同,且认为该三份合同均约定了转租、分租限制条款及违约责任。一审法院的认定与事实明显不符。事实上，在庭审过程中，三泽置业公司向一审法院提交了从工商部门调取的2012年租赁合同，该合同没有约定转租、分租限制条款。而韩银行向法院提交的2012年租赁合同约定了转租、分租限制条款。一审庭审中合议庭也明确提出这个疑点，但做判决时却对该重大疑点未作任何调查说明，直接认定三份合同均约定了转租、分租限制条款及违约责任。其次，三泽置业公司在一审中提交了韩银行与张剑签订的租赁合同及张剑的个体登记信息,充分证明了韩银行违约将涉案房屋分租给张剑进行经营的事实。且韩银行对在2018年租赁合同期间将涉案房屋分租给张剑的行为予以认可。一审法院忽略该事实，仅以张剑分租协议签订时间为依据,认定韩银行不构成违约。三、一审判决没有法律依据及合同依据。2012年、2015年房屋租赁合同均已履行完毕，其履行情况不影响2018年合同约定及效力。2018年合同系续签合同，但合同当事人对合同内容进行了充分协商，明确约定，系合法有效的合同，应受法律保护。其效力不受2012年、2015年已经履行完毕的合同的影响。一审法院更不能根据2012年、2015年合同的履行情况来推定2018年合同的履行。且2019年5月31日,三泽置业公司向韩银行邮寄送达《解除房租租赁合同通知》,以书面的形式明确告知了三泽置业公司不同意其擅自转租、分租的行为，韩银行认可已收到该通知。据此，一审法院在认定事实不清的基础上，做出没有法律依据及合同依据的判决。一审法院在向当事人送达判决书的同时，在未做任何说明和解释的情况下，要求当事人签署了庭外和解申请表，以阻却一审超期审理的违法行为。韩银行辩称，三泽置业公司与韩银行针对涉案房屋先后签订了三份租赁合同，并且三份租赁合同存在紧密的连续性，第一份租赁合同是2012年签订，该合同中约定三泽置业公司明确允许韩银行可以将房屋进行分租转租，一审时三泽置业公司也已认可2012年合同履行期间，其知晓并且同意韩银行对涉案房屋进行分租，韩银行分租的商铺自2012年以来一直没有变更，商铺的牌匾以及商铺所悬挂的营业执照自2012年到三泽置业公司起诉时并没有变化。并且三泽置业公司在韩银行所承租的区域设有管理人员办公室，对于该事实，韩银行在一审时已提交了照片及视频，韩银行提交的照片视频证据足以证实韩银行在2018年合同签订时，即已经明知韩银行将房屋转租的事实，但是其仍然与韩银行签订了合同。虽然合同中约定不允许转租，但是从签订合同开始三泽置业公司就已明知韩银行转租的事实。根据最高人民法院司法解释的规定，其所享有的解除权应当于合同签订日六个月内行使。但三泽置业公司起诉已经明显的超过六个月的除斥期间，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，其现在以未经过其同意转租为由要求解除合同，依法不应支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。三泽置业公司向一审法院起诉请求：要求解除三泽置业公司与韩银行于2018年7月31日签订的房屋租赁合同并返还涉案房屋；本案诉讼费用由韩银行承担。一审法院认定的事实：2012年9月26日，三泽置业公司（甲方）与韩银行（乙方）签订房屋租赁合同，约定韩银行承租三泽置业公司四号楼地下一层109、110号商铺（以下简称涉案房屋），租赁期限自2012年8月15日至2015年8月14日，韩银行承租用途为服装、鞋帽。合同另约定，非经三泽置业公司书面同意，韩银行不得将房屋转租、出借，且除非另行达成书面协议或取得三泽置业公司的书面认可，否则在任何情况下均不得视为三泽置业公司同意韩银行将房屋转租、出借。未经三泽置业公司书面同意，将房租转租或出借的，三泽置业公司有权解除合同。2015年7月8日，三泽置业公司（甲方）与韩银行（乙方）签订房屋租赁合同，约定韩银行承租三泽置业公司涉案房屋，租赁期限自2015年8月15日至2018年8月14日，韩银行承租用途为服装、鞋帽。相关违约责任及合同解除条件与2012年合同相同。2018年7月31日，三泽置业公司（甲方）与韩银行（乙方）签订房屋租赁合同，约定韩银行承租甲方涉案房屋，租赁期限自2018年8月15日至2021年8月14日。韩银行在该房屋内经营品牌为金佳广商城，经营项目为服装、鞋帽。合同另约定，未经三泽置业公司书面同意，韩银行不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营，否则视为韩银行严重违约，三泽置业公司有权解除本合同，韩银行承担本合同提前终止的违约责任。2019年5月31日，三泽置业公司向韩银行邮寄送达《解除房租租赁合同通知》，以韩银行违反2018年合同第十五条转租限制约定为由，要求即日起解除合同。韩银行认可已收到该通知。在2012年、2015年合同履行期间，韩银行将涉案房屋分租给多人从事个体经营并办理个体工商登记，且部分商户自2013年注册登记后营业至今。三泽置业公司认可在2012年合同履行期间知晓并同意韩银行对涉案房屋进行分租，但未提供证据证明其与韩银行曾就上述分租事宜达成书面协议或出具书面认可。三泽置业公司提交韩银行与张剑签订的租赁合同，证明2017年9月5日至2018年9月5日期间韩银行将涉案房屋分租给张剑进行经营，据此要求解除2018年合同。韩银行对分租事实不持异议，但主张三泽置业公司对此知情且认可。一审法院认为，三泽置业公司与韩银行签订的三份房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。本案争议的焦点是2018年合同是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，三份房屋租赁合同系针对同一租赁物的续签合同，其履行过程具有连续性，虽均约定了转租、分租限制条款及违约责任，但在实际履行过程中，三泽置业公司不否认在2018年合同签订前曾知晓并同意韩银行对涉案房屋进行分租，且其未提供证据证明双方达成上述突破分租限制的合意时采取了合同约定的书面形式，故一审法院无法以韩银行转租、分租行为未经三泽置业公司书面同意为判断依据认定其违反合同约定。故三泽置业公司以签订时间在2018年前的张剑的分租协议为依据，主张韩银行未经其书面同意对涉案房屋进行分租构成违约，并以此要求解除2018年合同，依据不足，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回三泽置业公司的诉讼请求。案件受理费8800元，由三泽置业公司负担。二审期间，三泽置业公司提交了2020年1月8日给韩银行下达的限期改正“转租、分租”违约行为通知1份及韩银行与张剑于2018年8月9日签订的金街商城租赁合同1份，拟证明韩银行在与三泽置业公司签订2018年租赁合同后，仍然转租、分租。韩银行称未收到该整改通知，该份房屋租赁合同上没有韩银行的签字,不是韩银行签的，韩银行没有和张剑续签合同，出租给张剑的房屋到期后张剑还用着，还给韩银行交租金。经审查，三泽置业公司按照韩银行的常住地址邮寄送达通知，邮政查询显示已签收，本院予以采信。2018年签订的金街商城租赁合同是复印件，上面没有韩银行的签字，但韩银行认可分租持续的事实，本院对此予以确认。经本院审理，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，在二审调查中，三泽置业公司陈述的内容中有“在签订2018年新合同时，我方明确告知韩银行不得再进行转租、分租，并要求其尽快整改，韩银行答应之后签订了2018年的合同。合同签订后，我公司发现其并未对以前转租、分租行为进行整改”的内容。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，三泽置业公司与韩银行是在履行完2015—2018年房屋租赁合同之后，于2018年7月31日续签了涉案的2018年—2021年房屋租赁合同。根据上述三泽置业公司在二审中的陈述，续签涉案合同时，即2018年7月31日，其已经知道韩银行在履行前一合同时，对所租房屋进行了转租和分租的事实。因而，2019年5月31日，三泽置业公司向韩银行邮寄解除通知时，距上述其知道韩银行转租涉案房屋的时间已超过6个月。因此，三泽置业公司以韩银行未经同意为由请求解除合同，一审法院不予支持，具有事实依据，符合上述法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由山东三泽置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇二〇年九月十五日书记员  韩 笑