浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2646号 上诉人（原审原告）杭州市江干区中豪四季公寓第二届业主委员会，住所地杭州市江干区中豪四季公寓第11幢2单元201室。 负责人李冬萍，主任。 委托诉讼代理人冯云，浙江国圣律师事务所律师。 上诉人（原审被告）浙江世尊物业管理有限公司，住所地杭州市江干区金秋花园4幢1单元。 法定代表人许忠琪，总经理。 委托诉讼代理人梁月军、江亚萍，浙江卓特律师事务所律师。 杭州市江干区中豪四季公寓第一届业主委员会与浙江世尊物业管理有限公司（以下简称世尊物业公司）物业服务合同纠纷一案，杭州市江干区人民法院作出（2018）浙0104民初11485号民事判决，因杭州市江干区中豪四季公寓第一届业主委员会任期届满，经中豪四季公寓业主大会表决，成立杭州市江干区中豪四季公寓第二届业主委员会。现杭州市江干区中豪四季公寓第二届业主委员会（以下简称中豪四季公寓业委会）、世尊物业公司均不服该判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月24日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2011年8月1日，杭州中豪四季房地产开发有限公司（以下简称中豪四季公司）（委托方，甲方）与世尊物业公司（受托方，乙方）签订了《前期物业服务合同》一份，约定，甲方将中豪四季公寓委托乙方实行物业管理。乙方提供服务的受益人为本物业全体业主和使用人。物业竣工后，乙方应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，在办理物业承接验收手续时，对竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等与甲方进行书面交接。甲方按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。委托管理服务事项为房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的维护与管理；附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序管理；协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序；管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料，设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件。在物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担。绿化养护得当，定期修剪，确保绿地、花树美观茂盛，无明显杂草破坏及随意占用现象，成活率98%。小区交付前三个月乙方介入物业管理服务的人员工资和物业开办费等费用由甲方承担。保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费由甲方承担；不属于保修范围内的维修、养护费用，在物业维修基金和乙方经营性收入中列支，不足部分由业主按其拥有的建筑面积承担；保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的日常维修保养费用，在本物业的商业用房和场地经营性收入中列支，其中大修、中修、更新、改造费用，在按规定许可的物业维修基金中列支，不足部分按规定续筹。甲方在综合竣工验收合格交付使用前向乙方按规定提供房屋总建筑面积4‰计486平方米（最终以政府实测为准）建筑面积的商业用房，由乙方在受托期限内按规定进行经营，其经营收入用于中豪四季公寓的环境发展及公用设备设施维修养护等，乙方受托期结束，该用房交由业主委员会管理。甲方在综合竣工验收合格交付使用前向乙方按规定提供房屋总建筑面积3‰计365平方米（最终以政府实测为准）的物业管理办公用房，由甲方按乙方的装修方案装修好后交乙方在受托期内无偿使用，乙方受托期结束，该用房交由业主委员会管理。在物业管理交接验收时，甲方负责向乙方移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设备设施的安装、使用和维护保养技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，物业管理所必需的其他资料。乙方应每半年向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入，并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示。委托管理期限定合同签订之日起至首届业主委员会成立且与原或新物业管理公司签订的物业服务合同生效时止；等等。世尊物业公司与中豪四季公寓小区业主签订的《前期物业服务协议＆临时管理规约》约定，建设单位应按国家规定或合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；建设单位可委托物业服务企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系。属于全体业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设备设施，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施在业主委员会成立之前由世尊物业公司经营管理；上述各项物业的经营管理收入扣除必要的成本外，其余收入作为收益归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修，配套设施经营亏损的弥补；归全体业主共有的该部分收入由世尊物业公司代管。世尊物业公司应对各项物业的经营管理收支账目单独列账，每6个月将收支情况在物业管理区域内公告。对于已移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，在小区业主委员会成立之前，甲方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施之使用、经营和管理等事项，但而无需再征得全体业主同意，但世尊物业公司应在该决定作出之日起10日内将该决定在本小区范围内予以公示；等等。中豪四季公寓《住宅质量保证书》载明，房屋保修范围为房屋倾斜、主体结构开裂；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏水；管道错位、渗漏；电气漏电、错接；门窗开启不灵影响使用功能；墙面、顶棚抹灰层脱落；地面大面积空鼓、开裂、起砂。地基基础工程和主体结构工程保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏水为5年；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年；等等。中豪四季公寓房屋于2014年4月陆续向业主交付，世尊物业公司于2014年5月1日起全面接管中豪四季公寓小区物业管理事宜。2014年5月至2017年7月期间，世尊物业公司收取了中豪四季公寓经营性收入共计707230.93元。2015年5月20日，世尊物业公司因中豪四季公寓小区生活泵房、消防泵房整改事宜，支出231414.6元，整改内容包括地面、墙裙铺设抛光砖等事项。2015年5月8日至2015年6月30日期间因中豪四季公寓公共区域维修事宜，支出55000元，维修内容包括墙面修补、乳胶漆，双钢化夹胶玻璃，架空层面砖修复。2015年3月至2016年3月期间因中豪四季公寓公共区域一次性维修事宜，支出135065元，维修内容为墙面及架空层面砖修复，垃圾场地维修、围墙栏格栅维修、定位器维修、地面环氧树脂漆。2015年8月14日因中豪四季公寓在2015年5月份安装共用部位标识标牌事宜支出费用14063元。2015年12月22日购买五金材料的支出3389元。开票日期为2016年5月11日的工程服务费15725元，世尊物业公司自认系2016年上半年支出的维修费用。2016年3月11日购买隔离墩、管子支出6360元。2016年4月19日购买五金材料支出2850元。2016年4月8日支出电梯维修材料款1970元。2016年5月起因中豪四季公寓共用部位、共用设施设备的日常维修、保养支出190531.87元。2017年7月31日，中豪四季公寓业委会通知世尊物业公司与新受托的物业服务公司进行现场交接。世尊物业公司未参加交接工作。经丁桥苑社区工作人员、中豪四季公寓业委会部分委员见证，新受托物业服务公司于2017年8月1日0时接管了小区。2017年7月31日制作的视频资料显示，中豪四季公寓小区物业办公场地被人为损坏、道闸系统无法使用、微型消防站物品缺失、消防水泵缺失一件。中豪四季公寓业委会委托新受托的物业服务公司垫付了中豪四季公寓物业办公室装修费57731元；消防扳手、强光手电、消防战斗服、消防安全头盔、腰带、手套、消防靴、安全绳、防毒面具等消防器材费用2666元；枪头、水带、灭火器、灭火器充灌费用9130元；道闸自动门费用11614元；铁艺大门、铁柱子、铁艺开门机费用16800元；人行门禁安装费15930元；包含花木补种、迁移、通道铺装、斜坡改造等内容在内绿化苗木提升改造费用180000元。2019年8月1日，中豪四季公寓业委会与世尊物业公司就物业管理资料进行了交接。世尊物业公司陈述其已将其持有的全部物业管理资料全部移交完毕。另查明，2016年3月，世尊物业公司作出过《中豪四季公馆物业承接查验情况》，载明，中豪四季公司未向其移交消防竣工图、弱电工程存档资料等部分图纸资料；指出中豪四季公司应承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任，委托物业服务企业提供保修服务的，服务内容和费用可由双方约定；要求中豪四季公司尽快完成物业承接查验手续，支付垫付的对设备设施机房改造无尘机房的费用231414元，标识标牌制作费用35000元，维保期内电梯维保费99000元；等等。再查明，世尊物业公司原名杭州金秋物业管理有限公司。 中豪四季公寓业委会于2018年10月12日诉至原审法院，请求判令：一、世尊物业公司向中豪四季公寓业委会返还2014年5月至2017年7月期间的经营性收入677230.93元（其中经营用房租金449291.26元、停车位收入27648元、广告收入207025元、其他收入23266.67元，共计707230.93元，扣除已返还的30000元，尚有677230.93元）。二、世尊物业公司向中豪四季公寓业委会移交物业管理档案资料【经2019年8月1日办理移交后，尚有1.通风设计竣工图；2.消防设计竣工图；3.电梯安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料；4.消防设备制造、安装单位、维护单位资料；5.消防编码地址对照表、联动逻辑关系表；6.消防设备使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等；7.风机出厂合格证及随机资料；8.供电系统主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）；9.给排水设备使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等需移交，其中第1、2、3、6、9项应当移交原件】。三、世尊物业公司向中豪四季公寓业委会赔偿损失312684元（具体包括因世尊物业公司恶意破坏造成的3道门禁道闸损失11814元，11幢2单元201办公室装修损失57731元，安全手套等消防器材损失2666元，南门改造铁艺门、铁艺柱、铁艺开门机损失16800元，人行门禁改造损失15930元，地下室防火门整改损失8808元，防水枪、水带、灭火器损失9130元，绿化整改损失180000元，维修小区玻璃自爆费用9805元）。 原审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应对遵守临时管理规约予以书面承诺，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。因此，本案中，中豪四季公司与世尊物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，且对中豪四季公司、世尊物业公司、业主均具有约束力。中豪四季公寓业主大会于2018年5月5日通过了授权中豪四季公寓业委会为维护业主共同权益需依法提起诉讼的职责的事项。现世尊物业公司已退出中豪四季公寓小区的物业服务管理，中豪四季公寓业委会为维护业主共同权益提起本案诉讼，该院予以支持。关于双方争议的经营性收入的返还问题。《前期物业服务合同》及《临时管理规约》中约定，不属于保修范围的房屋共用部位、共用设施设备、公共场所的维修、养护费可以在经营性收入中支出。因此，世尊物业公司辩称的维修、养护费用可以在经营性收入中支出，但应当区别维修、养护内容是在保修范围内还是保修范围外。中豪四季公寓于2014年4月起陆续交付，参照住宅质量保证书中约定的电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程为2年质保期的约定。原审法院认为2016年5月之后世尊物业公司就中豪四季公寓小区共用部位、共用设施设备的日常维修、保养支出费用190531.87元应当在经营性收入中支出。而2016年5月之前世尊物业公司支付的费用中，其为中豪四季公寓小区生活泵房、消防泵房整改，共用部位标识标牌安装，隔离墩、管子购买所支出费用，从其内容来看，系为添置相应物品所支出，并非为原共用设备、设施进行质量保修。虽然世尊物业公司未提供证据证明其已将相关费用支出予以公示，但考虑到该部分费用系为了全体业主利益而支出，故该部分费用251837.6元（231414.6元+14063元+6360元）可以在经营性收入中支出。2016年4月8日支出电梯维修材料款1970元，从内容来看系更换电梯配件的费用，不属于质保范围，故亦可以在经营性收入中支出。世尊物业公司辩称的该期间其他需在经营性收入中开支的费用系用于聘请维修单位对共用部位进行维修，自行购买五金材料的费用支出，因世尊物业公司未提供证据证明上述维修内容不属于质保范围，故根据合同约定，不应当在经营性收入中支出。综上，世尊物业公司代为保管的经营性收入为707230.93元，扣除可以开支的费用支出444339.47元（190531.87元+251837.6元+1970元），以及中豪四季公寓业委会已收取的30000元，世尊物业公司尚应返还经营性收入232891.46元。世尊物业公司辩称还有税费等支出，没有事实和法律依据，该院不予采信。关于争议的移交物业管理资料的问题。双方于2019年8月1日完成交接后，世尊物业公司表示已将其持有的全部材料移交。考虑世尊物业公司亦曾提出其所接收的材料不齐全的情形，且中豪四季公寓业委会亦无证据证明其诉请主张的材料现确仍由世尊物业公司保管，故对中豪四季公寓业委会主张交付的诉请不予支持。关于争议的物品损坏的赔偿责任问题。原审法院认为，中豪四季公寓业委会提交的视频资料等材料可以反映出中豪四季公寓物业办公室被人为破坏、微型消防站消防物品遗失的情况。世尊物业公司未与中豪四季公寓业委会办理交接，违反其合同义务，应就事实部分做对其不利的推定。世尊物业公司对相关财产负有管理和安全保护义务，结合视频中反映的物品被破坏及遗失的情况，该院认为，世尊物业公司因就此承担违约责任，上述费用60397元（57731元+2666元）应当由世尊物业公司予以赔偿。而关于门禁道闸、南门改造铁艺门、人行门禁改造、地下室防火门整改、防水枪、水带添置、玻璃自爆维修等费用，因无证据证明整改内容系因人为破坏造成，或与世尊物业公司管理不当有关，故对中豪四季公寓业委会主张赔偿该部分费用，不予支持。至于绿化改造费用，该院认为，绿化成活率等情况与种植工艺、自然环境等均息息相关，现并无证据表明世尊物业公司在管理、维护方面存在过错，故中豪四季公寓小区在新受托物业服务公司入驻后为提升绿化品质所支出的花木补种、迁移、通道铺装、斜坡改造费用不应由世尊物业公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《物业管理条例》第十二条、第二十一条、第二十二条、第二十三条之规定，判决：一、浙江世尊物业管理有限公司向杭州市江干区中豪四季公寓第一届业主委员会返还经营性收入232891.46元，于判决生效后十日内付清。二、浙江世尊物业管理有限公司向杭州市江干区中豪四季公寓第一届业主委员会赔偿损失60397元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回杭州市江干区中豪四季公寓第一届业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费13699元，由杭州市江干区中豪四季公寓第一届业主委员会负担9589元，由浙江世尊物业管理有限公司负担4110元。杭州市江干区中豪四季公寓第一届业主委员会于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。浙江世尊物业管理有限公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的案件受理费。 宣判后，中豪四季公寓业委会、世尊物业公司不服该判决，向本院提出上诉。 上诉人中豪四季公寓业委会上诉称：一审判决对设备设施机房改造无尘机房的费用231414.6元、2016年5月份之后世尊物业公司就中豪四季公寓小区共用部位、公用设施设备的日常维修、保养支出190531.87元应在经营性收入中支出的认定事实错误、适用法律不当。1.改造无尘机房的费用231414.6元应由中豪四季公司承担，不应从经营性收入中支出。（1）改造无尘机房231414.6元属于承接查验过程中产生的费用。①承接查验过程中世尊物业公司发现小区移交时无尘机房有问题，其修复后要求中豪四季公司支付。世尊物业公司作为物业服务企业，修复无尘机房后也已向建设单位中豪四季公司主张承接查验费用231414.6元。小区经营性支出系属于全体业主共有而不归建设单位所有，因而该笔费用世尊物业公司无权从经营性收入中支出。②国家住房和城乡建设部制定，2011年1月1日开始实施的《物业承接查验办法》中明确指出：本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。世尊物业公司在交接物业时发现设备设施机房改造无尘机房不符合交付标准，要求建设单位修复。③承接查验过程中发现共用部位、共用设施问题，建设单位未能修复。世尊物业公司自行修复并产生了费用应由建设单位承担。根据《承接查验办法》第二十八条规定，物业承接查验的费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定，没有约定的，由建设单位承担。因此，改造无尘机房的费用231414.6元应由建设单位承担，不应从经营性收入中支出。2.2016年5月份之后世尊物业公司就中豪四季公寓小区共用部位、公用设施设备的日常维修、保养支出190531.87元，不应从经营性收入中支出或者不应全部从经营性收入中支出。①《临时管理规约》以及《前期物业服务协议》明确：物业服务费主要用于以下开支：2.物业共用部位、共用设施设备的日常运营、维护费用；4.物业管理区域绿化养护费用。因而，业主交的物业费中就包含了物业共用部位、共用设施设备的日常运营、维护费用及物业管理区域绿化养护费用。②经营性收入不是仅仅用于共用部位、公用设施设备的日常维修、保养，还要用于小区其他方方面面的问题。③世尊物业公司收取物业费后应当将物业费或者部分物业费用于小区共用部位、公用设施设备的日常维修、保养。因此，其维护小区共用部位、公用设施设备的日常维修、保养费用应从物业费中支出而不应从经营性收入中支出，或者先从物业费中支处，不足部分经小区公示后才考虑从经营性收入中支出。综上，请求撤销一审判决第一项判决，改判世尊物业公司返还经营性收入677230.93元。 世尊物业公司辩称：首先，关于中豪四季公寓业委会上诉请求，案涉小区的全部经营性收益已经支出，甚至世尊物业公司还有垫付部分资金尚未向全体业主主张，故此世尊物业公司不需要返还。第二，关于事实和理由。世尊物业公司在一审时已经提交了中豪四季公馆物业承接查验情况。而231414.6元是生活水泵房的改造费用，为保修期内不属于保修项目的维修费用。且该支出是为了全体小区业主的利益，可以在经营性收入中支出。2016年5月之后，用于维修养护的190531.87元，系保修期满后支出应当在经营性收益中列支，故请求驳回中豪四季公寓业委会的上诉请求。 上诉人世尊物业公司上诉称：一、一审法院认为世尊物业公司应当返还中豪四季公寓业委会经营性收入232891.46元，系认定事实错误和适用法律错误。案涉小区在世尊物业公司提供物业服务期间的经营性收入全部用于小区的维修、养护，没有结余，世尊物业公司无需返还。（一）一审法院认为“世尊物业公司辩称的该期间其他需在经营性收入中开支的费用系用于聘请维修单位对共用部位进行维修，自行购买五金材料的费用支出，因世尊物业公司未提供证据证明上述维修内容不属于质保范围，故根据合同约定，不应当在经营性收入中支出”，进而认定世尊物业公司用于维修、养护的五项合计金额为212029元的支出，不应当从经营性收入中列支，具体如下：1.“2015年5月8日至2015年6月30日期间因中豪四季公寓公共区域维修事宜，支出55000元，维修内容包括墙面修补、乳胶漆，双钢化夹胶玻璃，架空层面砖修复。”2.“2015年3月至2016年3月期间因中豪四季公寓公共区域一次性维修事宜，支出135065元，维修内容为墙面及架空层面砖修复，垃圾场地维修、围墙栏格柵维修、定位器维修、地面环氧树脂漆。”3.“2015年12月22日购买五金材料的支出3389元。”4.“开票日期为2016年5月11日的工程服务费15725元，世尊物业公司自认系2016年上半年支出的维修费用。”5.“2016年4月19日购买五金材料支出2850元。”世尊物业公司认为一审法院对于质保/保修范围的认定存在错误，保修范围不仅有时间标准，还有内容标准。举例说明：房屋交付五年内，外墙面渗漏水属于保修范围，但外墙面的墙皮脱落等情况，是不属于保修范围的。具体到本案，上述第1项和第2项的外墙面修补费用支出，第4项费用系用于垃圾场整改，第3、5项为购买五金材料，均不属于保修范围。一审法院仅仅以上述1-5项维修养护支出的产生时间在2016年5月之前，就直接认定属于质保范围，于法无据。根据法律规定和合同约定，不属于保修范围的维修、养护等产生的费用，应当由全体业主承担，且上述费用也全部实际用于小区的维修和维护，利益也归属于全体业主，应当在经营性收入中列支。（二）税费支出43630.04元和1000元审计费用，也应当在经营性收入中列支。物业服务企业系根据《物业服务合同》的约定对经营性收益进行代管，经营性收益归属于全体业主，因代管经营性收益产生的税费以及相应的审计费用，也应当由全体业主承担。综上，上述应当在经营性收入中列支的费用总额为212029+43630.04+1000=256659.04元，加上一审法院认定的444339.47元可以在经营性收入中列支的金额，经营性收入的支出合计为700998.51元。另外，世尊物业公司在一审中也明确提出，14000元的租金，世尊物业公司并未实际收到，案涉小区的经营性收入707230.93元应当扣除14000元，实际金额为693230.93元。经营性收入已经没有结余，世尊物业公司甚至垫付了部分费用，尚未向全体业主主张，故此，世尊物业公司无需返还经营性收入。二、一审法院认为世尊物业公司应当赔偿中豪四季公寓业委会损失60397元，系适用法律错误。一审法院认为“中豪四季公寓业委会提交的视频资料等材料可以反映出中豪四季公寓物业办公室被人为破坏、微型消防站消防物品遗失的情况。世尊物业公司未与中豪四季公寓业委会办理交接，违反其合同义务，应就事实部分做对其不利的推定。”进而认定世尊物业公司应当承担办公室装修损失57731元和安全手套等消防器材损失2666元。世尊物业公司认为，一审中没有证据证明案涉小区办公室和微型消防站系由世尊物业公司侵入破坏，也没有证据证明这部分财产损失的价值或者金额。根据“谁主张谁举证”的法律规定，举证责任应当由中豪四季公寓业委会承担。在中豪四季公寓业委会承担举证责任的前提下，一审法院作出对世尊物业公司的不利推定，没有法律依据。此外，案涉小区的办公室系由世尊物业公司为了创优的需要予以出资装修，双方交接时业委会也并未承担该笔费用，即使被破坏也是世尊物业公司的财产权利受损，主张赔偿的权利归属于世尊物业公司而非中豪四季公寓业委会。请求撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回中豪四季公寓业委会的全部诉讼请求。 中豪四季公寓业委会辩称：一、对于世尊物业公司上诉中提及的经营性收入没有结余，无需返还，世尊物业公司提起的该事实部分，一审判决的认定是正确的，适用法律也无不当。补充两点，第一，世尊物业公司提交的中豪四季公馆物业承接查验情况提及的问题，属于物业服务企业和建设单位，按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部分、共用设施设备进行检查和验收的活动中发现的问题，时间节点是2016年3月，即世尊物业公司在涉案小区承接查验过程中发现问题，并告知建设单位系在2016年3月，承接查验出现的修复责任、保修责任的承担主体是明确的，不是其他单位或者个人，而是建设单位，其材料也提及建设单位可以委托世尊物业公司提供保修服务。第二，举证责任问题。举证责任不是中豪四季公寓业委会，而是世尊物业公司。因此，世尊物业公司提及的该部分上诉事实没有事实和法律依据，应当予以驳回。二、对于世尊物业公司上诉提及的赔偿损失问题。该部分事实一审判决认定事实正确，适用法律并无不当。第一，中豪四季公司与世尊物业公司签订的前期物业服务合同的第5页第7点，在综合竣工验收合格交付使用前，向乙方即世尊物业公司按规定提供房屋总建筑面积千分之三计365平方米（最终以政府实测为准）的物业管理办公用房，由甲方中豪四季公司按乙方世尊物业公司的装修方案，做好后交给乙方在受托期内无偿使用。乙方受托期结束后，该用房交于业委会管理。该条款明确世尊物业公司在受托期内是无偿使用，只有期限内的使用权，而不是所有权。受托期结束后，利益的继受者为业主委员会。世尊物业公司基于合同仅享有使用权。在合同期内，世尊物业公司恶意损毁中豪四季公寓业委会财产，违反合同约定的管理义务，应当赔偿损失。第二，在前期物业服务合同中明确世尊物业公司委托管理事项是房屋建筑物本体共用部分的维修、使用、管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑物及其他设施的维修、养护和管理。世尊物业公司违反合同管理义务，造成小区全体业主物业办公室被人为破坏、微型消防站消防物品遗失，应当赔偿损失。因此，世尊物业公司该上诉理由，没有事实和法律依据，应当予以驳回。综上，请求驳回世尊物业公司的上诉请求。 双方当事人均未提供新证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：关于经营性收入返还的争议。根据《前期物业服务合同》《临时管理规约》的约定，不属于保修范围的房屋共用部位、共用设施设备、公共场所的维修、养护费可以在经营性收入中支出。同时，参照《住宅质量保证书》中对于相关电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程的2年质保期的约定，对于涉及2016年5月之后世尊物业公司就中豪四季公寓小区共用部位、共用设施设备的日常维修、保养支出费用190531.87元可以在经营性收入中支出。改造无尘机房费用231414.6元、中豪四季公寓在2015年5月份安装共用部位标识标牌事宜支出费用14063元、2016年3月11日购买隔离墩、管子支出6360元，系世尊物业公司为了小区全体业主的利益而支出。2016年4月8日支出电梯维修材料款1970元，属于更换电梯配件的费用，不属于电梯质保范围，亦可在经营性收入中列支。中豪四季公寓业委会主张上述费用不应在经营性收入中列支，本院不予采信。世尊物业公司主张其用于维修、养护的其他五项费用合计212029元，也应从经营性收入中列支，因世尊物业公司未举证证明该部分维修项目不属于质保范围，原审法院未将其列入经营性收入中支出，并无不当。关于损坏物品的赔偿问题。中豪四季公寓业委会在原审中提供的视频资料等证据可证明，小区物业办公室被人为破坏、微型消防站消防物品遗失的事实。世尊物业公司应对其物业服务期间的小区相关财产负有管理和安全保护义务，因其管理不善导致相关财产被损坏、遗失，世尊物业公司应负赔偿责任，原审法院该项处理亦无不当。综上，对于上诉人中豪四季公寓业委会、世尊物业公司的上诉理由及请求，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。因本案诉讼期间杭州市江干区中豪四季公寓第一届业主委员会任期届满，经中豪四季公寓业主大会表决，成立杭州市江干区中豪四季公寓第二届业主委员会，故原杭州市江干区中豪四季公寓第一届业主委员会的债权债务由杭州市江干区中豪四季公寓第二届业主委员会承继，本院据此对原审判决予以改判，原判不属于错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市江干区人民法院作出（2018）浙0104民初11485号民事判决。 二、浙江世尊物业管理有限公司向杭州市江干区中豪四季公寓第二届业主委员会返还经营性收入232891.46元，于本判决生效后十日内付清。 三、浙江世尊物业管理有限公司向杭州市江干区中豪四季公寓第二届业主委员会赔偿损失60397元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回杭州市江干区中豪四季公寓第二届业主委员会的其他诉讼请求。 一审案件受理费13699元，由杭州市江干区中豪四季公寓第二届业主委员会负担9589元，由浙江世尊物业管理有限公司负担4110元。 二审案件受理费13699元，由杭州市江干区中豪四季公寓第二届业主委员会负担9242元，浙江世尊物业管理有限公司负担4457元。杭州市江干区中豪四季公寓第二届业主委员会、浙江世尊物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审判长  周志军 审判员  韩 昱 审判员  韦 薇 二〇二〇年九月二十四日 书记员  王 琳