北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6486号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨敏，男，1981年12月24日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：兰文娟，女，1977年11月22日出生，汉族，住黑龙江省宁安市。上诉人杨敏因与被上诉人兰文娟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初14721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法由审判员董伟独任审理，本案现已审理终结。杨敏上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判驳回兰文娟一审全部反诉请求；3.一、二审费用全部由兰文娟承担。事实和理由：一、一审法院审理程序违法。杨敏收到一审判决书之前，没有收到一审法院提供的反诉书。兰文娟是当庭提出反诉，杨敏曾提出庭后举证，但遭一审法官拒绝，导致杨敏未能就兰文娟反诉进行举证。二、一审判决认定事实错误。首先，杨敏并未拖欠兰文娟租金13850元。杨敏于2019年8月支付的8000元，全部都是支付的房租，并没有偿还4000元借款。且杨敏也不认可曾向兰文娟借款4000元。杨敏于2019年9月3日搬离涉诉房屋，于2019年9月7日向兰文娟交还钥匙。在此期间，杨敏并不欠兰文娟房租。兰文娟于2019年9月6日将涉诉房屋租赁给第三方，并强行更换房屋门锁，故杨敏不认可2019年9月6日至2019年9月26日房租。其次，杨敏不应该承担空调费1691.55元。兰文娟提出的空调费1691.55元，是涉诉房屋2019年5月15日至2019年9月15日的空调基础运行费，并不是空调使用费，使用空调必须单独购买流量，否则涉诉房屋的空调不能正常使用，且涉诉房屋的空调早已损坏。在此期间，杨敏另行购买电扇降温，未使用中央空调，故不认可此费用。最后，违约金19000元的标准过高。杨敏搬离涉诉房屋之前，并不欠房租，且分期支付房租，是得到兰文娟同意的。一审判决书提到双方认可的微信聊天记录显示，兰文娟自2019年8月22日起未中断催要房租，属于断章取义，兰文娟希望以此得到更高的分期支付房租利息。且一审法院判决的违约金19000元过高，兰文娟曾私下让杨敏给付补偿金9000元。杨敏向一审法院起诉请求：1.判令兰文娟退还租房押金3万元；2.判令兰文娟赔偿物品损失1000元（包含两张办公桌、十盆绿植及一块1m*0.5m的小白板）。兰文娟向一审法院反诉请求：1.判令杨敏支付2019年8月18日至9月26日的租金18850元、承租期间的空调费1691.55元及违约金29000元，并就房屋内物品损坏（窗户玻璃划痕）赔偿1000元；2.反诉费由杨敏承担。一审法院认定事实：2019年8月16日，杨敏（乙方）与兰文娟（甲方）续签《房屋租赁合同》，约定由乙方继续承租涉诉房屋用以办公，租期自2019年8月18日起至2020年8月17日止，租金为每月14500元，支付方式为季付，另付押金29000元；租赁期内的水、电、天然气、中央空调、电话、有线电视、宽带等的相关费用由乙方负担；乙方无故拖欠租金达3天或连续两个月不付所有费用，甲方可终止合同，收回房屋使用权，扣除两个月租金作为违约金；无论在任何情况下，乙方都不能将房租押金转换成租金；租用期满后，如退租，乙方须在退租日内将营业执照注册地址迁走，乙方需支付房租至注册地址迁出日；任何一方违约，须支付守约方2个月租金作为违约金。双方并在合同最后手写备注：乙方每次付款日期2019年8月18日、11月18日、2020年2月18日、2020年5月18日，乙方每次付款不得超过以上日期，如逾期一天，视乙方违约，甲方有权收回房屋，并按照合同收取2个月房租作为违约金；如合同期内，乙方提前退租，须提前通知甲方，甲方找到下一家客户，不算乙方违约。履约中，杨敏未于2019年8月18日支付租金，此后陆续向兰文娟付款8000元（2019年8月19日支付2000元，8月20日、21日、26日、28日、30日、31日各支付1000元）。另经双方协商，将杨敏往期支付的押金1000元抵作了涉案合同项下的租金。杨敏于2019年9月3日搬离涉诉房屋，于2019年9月7日向兰文娟交还钥匙。经兰文娟同意，杨敏在涉诉房屋内遗留了部分物品。2019年9月14日，杨敏自涉诉房屋搬出了部分物品。2019年9月26日，杨敏将北京一闻科技有限公司的注册地址迁出了涉诉房屋。兰文娟主张杨敏2019年8月支付的8000元中有4000元已用于偿还借款。杨敏认可曾向兰文娟借款3000元，并称该款项并未偿还。双方认可的微信聊天记录显示：兰文娟2019年7月22日向杨敏转款3000元，双方约定月底前偿还；2019年8月16日，兰文娟要求杨敏在18日还款4000元，杨敏表示已在安排；杨敏于2019年8月19日至21日陆续转款4000元后，兰文娟于2019年8月23日催交房租，并称“一分钱房租也没收到”，而杨敏未就此提出异议。杨敏主张兰文娟已同意其分期支付租金。但双方认可的微信聊天记录显示：兰文娟自2019年8月22日起未中断催要房租，在杨敏推拖时兰文娟曾表示理解，但兰文娟2019年8月24日曾明确告知“今天一定要把房租转过来，……如果今天还没收到，利息是一定有的，如果周日收不到，那就按照合同走，你这边构成违约”，2019年9月3日又提出“如果今晚收不到，明天你就搬你朋友那里吧，这样你也没压力，我也不用这么着急上火生气”。杨敏主张按照双方合同约定只要提前退租时找到了下家租户就无需承担合同项下任何违约责任。兰文娟认可杨敏提前退租后其2019年9月16日找到了下家租户，但其主张按合同约定仅可免除杨敏提前退租的违约责任。杨敏另主张违约金标准过高，而兰文娟称杨敏迟延交纳租金致使其另行筹措资金产生利息等损失，并就此提交微信聊天记录等证据。杨敏对上述证据不予认可。杨敏主张其遗留物品未予搬出，但未就此提交充分证据。兰文娟主张杨敏承租期间欠缴空调费，并就此出具空调基础运行费发票，显示兰文娟代缴了涉诉房屋2019年5月15日至2019年9月15日的空调基础运行费。杨敏认可2019年5月15日至2019年9月15日涉诉房屋由其使用，不否认其负有支付空调费的合同义务，同意在本案中一并处理上述期间的空调费，但以空调温度不达标，自己另行购买电扇降温、未使用中央空调等为由不认可上述费用。兰文娟还主张杨敏承租期间划伤了涉诉房屋内一面窗户玻璃。杨敏先称承租时及退租时均未见此划痕，在兰文娟出示双方聊天记录后（显示兰文娟2019年9月9日向杨敏发送划痕照片，杨敏回复‘我们租时就这样’）又称承租时划痕很短，办理完交接后才获悉划痕变大。兰文娟主张更换玻璃需要1000元，但未就此提交证据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应据此履行各自义务。杨敏未按照合同约定如期、如数交纳租金，已构成违约，兰文娟据合同约定请求杨敏支付拖欠的租金并支付违约金具备事实及法律依据，一审法院予以支持。依照双方约定，杨敏应支付截至注册地址迁出之日，即2019年9月26日的租金，而现有证据已可初步证明，2019年8月22日前，杨敏支付的4000元系双方借款关系中的欠款，与本案租金无关，减去双方自认的往期押金抵扣部分，杨敏实际拖欠的租金为2019年8月18日至9月26日的一个月零九天的租金13850元（14500+14500*9/30-4000-1000）。依据诚实信用及公平原则，对双方合同进行文义解释可知，找到下家仅可免除承租人提前退租的违约责任，杨敏仍应就迟延交纳租金的违约行为赔偿违约金。但双方约定的违约金标准过高，一审法院依法予以酌减。双方明确约定由杨敏负担空调费，兰文娟已提交初步证据证明其代缴了杨敏承租期间的空调费，而杨敏未就一并处理续租之前的费用提出异议，则一审法院一并判令杨敏向兰文娟返还空调费1691.55元。至于窗户损失，兰文娟提交的证据可初步证明窗户在杨敏承租期间受损，而杨敏对窗户划痕的解释前后矛盾，在无相反证据的情况下，一审法院认定杨敏应赔偿兰文娟窗户划痕损失。但兰文娟作为损失主张方未就损失金额提交证据，则一审法院酌以判定窗户损失为200元。杨敏主张物品损失，但其曾自行搬离涉诉房屋内遗留的物品，且未就仍有物品遗留及其对应价值提交充分证据，故一审法院对其该项主张不予支持。杨敏提前退租，双方合同已经解除，则兰文娟应退还杨敏押金29000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、兰文娟于判决生效后7日内退还杨敏押金29000元；二、杨敏于判决生效后7日内向兰文娟给付租金13850元、空调费1691.55元，并赔偿兰文娟违约金19000元、窗户损失200元，以上共计34741.55元；三、驳回杨敏的其他本诉请求；四、驳回兰文娟的其他反诉请求。本院二审期限，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院补充查明，杨敏与兰文娟均参加了一审法院于2019年11月27日组织的开庭审理，庭审笔录明确记载了兰文娟当庭提起反诉，双方均进行了举证质证。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，一审法院认定杨敏与兰文娟签订的涉案房屋租赁合同合法有效正确，本院予以确认。根据所查明的事实，一审庭审中，兰文娟当庭依法提出反诉，且一审庭审中双方均进行了举证质证。杨敏称其未对兰文娟的反诉进行举证，与事实不符。因此，一审法院审理程序不存在违法之处。依照《房屋租赁合同》的明确约定，杨敏应支付租金至营业执照注册地址迁出之日，而杨敏迟至2019年9月26日才将注册地址迁出了涉诉房屋，因此杨敏应支付租金至2019年9月26日。根据双方的微信聊天内容以及微信转账记录等证据，在无相反证据的情况下，可以证明在2019年8月22日前，杨敏支付的4000元系双方借款关系中的欠款，与本案租金无关。减去双方自认的往期押金抵扣部分，一审法院认定杨敏实际拖欠的租金为2019年8月18日至9月26日的一个月零九天的租金13850元，具有事实和法律依据，本院予以支持。《房屋租赁合同》明确约定由杨敏负担空调费，兰文娟已提交证据证明其代缴了杨敏承租期间的空调费，杨敏对此虽予以否认，但未提交相反证据，且杨敏未就一并处理续租之前的费用提出异议。因此一审法院判决杨敏向兰文娟返还空调费1691.55元，并无不当，本院予以支持。一审法院根据涉案合同约定，考虑合同履行情况、双方的过错程度、诚实信用及公平原则等，判决杨敏就迟延交纳租金的违约行为赔偿兰文娟违约金19000元，并无不当，本院予以支持。综上，杨敏的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费669元，由杨敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  董 伟二〇二〇年九月二十四日法官助理  胡保峰书 记 员  张 雪