浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3003号 上诉人（原审原告）：上海金地物业服务有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥柯华路以东,鉴湖路以北镜水苑综合楼**，统一社会信用代码913306215943612086。 法定代表人：李启明。 委托诉讼代理人：苏友秋，女。 委托诉讼代理人：陈亚，女。 被上诉人（原审被告）：杨菊清，女，1973年7月14日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：韩世仓，系被上诉人杨菊清丈夫。 上诉人上海金地物业服务有限公司绍兴分公司因与被上诉人杨菊清物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初3897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。上诉人上海金地物业服务有限公司绍兴分公司的委托诉讼代理人苏友秋、陈亚，被上诉人杨菊清的委托诉讼代理人韩世仓到庭应询。本案现已审理终结。 上海金地物业服务有限公司绍兴分公司上诉请求：判决被上诉人支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费27403.20元，支付上诉人违约金6261.3元。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定在物业服务过程中，上诉人存在管家岗不到位，配套的设施设备和相关场地维修、养护不及时等问题，上述事实认定错误。实际情况为，从项目交付到现在，管家一直在岗，现在岗管家姓名为陈亚，于2016年6月22日入职公司，担任3栋楼栋管家一职，期间未休过产假病假。至于场地维修、养护未及时问题，也是仅凭对方提供的照片认定事实，有失公允。二、临时管理规约和前期物业服务协议认定错误。本案为物业服务合同纠纷，应当适用双方之间的前期物业服务协议，且临时管理规约的制定主体为开发商，是合同之外的第三人，第三人所做出的文字不能作为合同相对方之间的权利义务条款，临时管理规约不是协议。一审法院认定应按物业服务合同标准的70%支付费用，认定错误。 杨菊清答辩称，管家岗是有的，但经常做其他事。宣传为五星级，但物业服务没跟上。破损的地方没有及时维修，存在很多问题。 上海金地物业服务有限公司绍兴分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费27403.20元及滞纳金6261.63元，合计33664.83元；2、判令被告支付2019年1月1日之后的滞纳金算至判决确定之日止（滞纳金按未支付物业管理费的万分之五计算）。 一审法院认定事实：2012年10月11日，上海金地物业服务有限公司与被告签订《绍兴金地·自在城25#a、b、26#、27#地块前期物业服务协议》，协议载明，空置房的物业管理费收费标准按《浙江省物业管理条例》中规定，一年内按应交物业费的70%收取，一年以后按100%收取，如遇政策调整，具体按政策规定执行。协议还约定，对逾期不交纳物业服务费用，可以向人民法院起诉并按欠缴金额每日万分之五收取滞纳金。协议还对双方的权利义务、服务内容等作了约定。在涉案房屋销售宣传中，该房屋为超五星级物业，宣传资料上载明“一楼设管家岗、泛大堂，服务到家”等字样。原告为该小区提供物业服务至今。在物业服务过程中，存在管家岗不到位、配套的设施设备和相关场地进行维修、养护等未及时进行等问题。2014年，被告发现其房屋次卧墙体开裂后，报修到物业公司，后物业公司联系维修单位进行维修，但未彻底修好。涉案房屋被告至今未居住。 2012年10月11日，被告在一份承诺书上签字，主要内容为，同意上海金地物业服务有限公司为物业的管理者，确认已详细阅读业主临时管理规约，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约的一切条款等。业主临时管理规约第三十八条第5项规定，已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方全额交纳；已交付使用，但业主或使用人未居住的物业，物业服务费用按应收标准的70%收取。 另查明，被告杨菊清所属房屋坐落于该小区3幢1501室，面积380.6平方米。按合同约定的按照建筑面积每月每平方米3元计算，被告所有的房屋的2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费为27403.20元。2019年5月、6月，原告二次发函给被告催收相应的物业管理费。 再查明，2020年4月27日，上海金地物业服务有限公司委托原告上海金地物业服务有限公司绍兴分公司代为履行绍兴区域内的合同的权利义务，包括但不限于诉讼事务。 关于原告的主体问题。经查，上海金地物业服务有限公司已将涉案的物业服务合同的权利义务委托给原告代为履行。该委托行为未违反法律法规的规定，应确认有效。故原告的主体适格。 一审法院认为，上海金地物业服务有限公司与被告杨菊清签订的前期物业服务协议系合同双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。依法生效的合同受法律保护，当事人理应按约全面履行，业主理应按照合同约定履行支付物业服务费的义务。涉案的前期物业服务协议属于格式合同，在涉及业主未居住的物业时，物业服务费收取的标准与业主临时管理规约中的规定产生冲突，应当作出不利于原告的解释。故被告应按照物业服务费的标准的70%支付物业服务费用。受上海金地物业服务有限公司委托的原告在履行合同义务时存在瑕疵，可对原告请求的案涉物业费欠款数额予以酌减，违约金请求不予支持。该院对原告诉求中的合理部分依法予以支持，对其他不合理部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告杨菊清在判决生效之日起十日内支付给原告上海金地物业服务有限公司绍兴分公司物业服务费15345.79元；二、驳回原告上海金地物业服务有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。如果被告杨菊清未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1036元，减半收取518元，由原告上海金地物业服务有限公司绍兴分公司负担360元，被告杨菊清负担158元。限判决生效之日起十日内向该院交纳。 二审中，上海金地物业服务有限公司绍兴分公司向本院提交2015绍兴市物业管理优秀住宅小区（大厦）公示网页打印件及奖牌照片、公司收到的锦旗、物业表扬信、管家岗工作照片、小区物业照片，证明公司物业服务良好。杨菊清质证不予认可。本院认为，上述证据不能达到其证明目的。杨菊清向本院提交金地自在城一期小区电梯、物业服务项目、消防承接查验报告各一份、小区内各处破损未维修的照片一组，证明小区物业服务存在很多问题。上海金地物业服务有限公司绍兴分公司质证不予认可。本院认为，该证据可以证明案涉物业服务存在瑕疵。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案前期物业服务协议及业主临时管理规约对双方均具有约束力。业主临时管理规约第三十八条第5项规定，已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方全额交纳；已交付使用，但业主或使用人未居住的物业，物业服务费用按应收标准的70%收取。本案对案涉房屋杨菊清至今未居住的事实，双方无异议，故一审根据前述临时管理规约约定，判令支付物业服务费用，并无不当。根据杨菊清提供的证据，可以证明本案物业服务存在瑕疵，一审对上诉人请求的案涉物业费欠款数额予以酌减，违约金请求不予支持，亦无不当。综上，上海金地物业服务有限公司绍兴分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费258元，由上海金地物业服务有限公司绍兴分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 张百元 审判员 傅芝兰 二〇二〇年九月二十五日 书记员 陶钿钿