湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初3870号 原告：何归，男，1990年9月1日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：周磊，湖南湘博律师事务所律师。 被告：廖丹，女，1992年2月21日出生，汉族，住湖南省安化县。 原告何归与被告廖丹合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告何归及委托诉讼代理人周磊，被告廖丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何归向本院提出诉讼请求：1、被告廖丹按照合同约定向原告何归支付13.5万元；2、按照被告廖丹出售涉案房产所得价款80万元与59万元差额部分的四分之一向原告何归支付合同约定费用52500元；3、被告廖丹以187500元为基数向原告何归支付逾期付款利息，从2018年1月29日起至付清之日止，暂计至2020年9月7日为21346元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告何归与被告廖丹经湖南新环境房地产经纪连锁有限公司居间于2017年1月18日签订《房屋买卖合同》，约定何归以46万元的价格购买廖丹位于长沙市望城区。何归于合同签订当日向廖丹支付定金5万元。合同签订后，双方签订《装修包销协议》，约定由何归进场装修案涉房屋，并代廖丹推广销售该房屋，双方约定了房屋出售后的分配方案。协议签订后何归按约定装修了房屋。 后因房屋出售问题,双方于2017年9月17日签订《协议书》，约定：廖丹将案涉房屋出让后，出让价（支付税费后甲方的净收）59万元以内(包括本数)的部分，由甲方(廖丹)支付乙方（何归）18万元，出让价59万元以上部分，由甲、乙方按3：1的比例分配，由甲方按照前述比例计算应分配给乙方的款项（甲乙按分段计算出来的费用累计相加后支付给乙方）。 后廖丹于2018年2月1日将案涉房屋以80万元的价格出售给案外人李灿雯。房屋出售后廖丹仅向何归支付45000元费用，剩余费用原告何归多次向廖丹催要，均被拒绝。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告廖丹辩称,《房屋买卖合同》、《装修包销协议》及《协议书》均是真实的，但这三份协议均是无效的。《房屋买卖合同》、《装修包销协议》廖丹是在不懂的情况下与新环境一起签订的，根据合同约定何归要在2019年5月30日将尾款支付给廖丹，但是何归没有支付，根据合同关于违约责任的约定，廖丹可以不退定金，装修送给廖丹。后面签订《协议书》是因为廖丹害怕原告何归不让其出卖房屋，就请律师拟订了一份协议。装修的费用据说是原告6万元包给别人的，现在向被告要20万元的费用，太高了。楼下建材店的老板还在找廖丹要拖欠的建材费用。廖丹不支付利息。转让房屋后廖丹向何归支付了4.5万元，基于何归做了装修，廖丹一直愿意将装修费用支付给何归，但现在何归提起诉讼，廖丹认为根据合同约定装修费用也不用支付了。 经审理查明：2017年1月18日，廖丹作为甲方，何归作为乙方，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司作为丙方，签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于望城县星城镇金星大道1栋3101房出售给乙方，房屋总售价46万元，乙方支付购房定金5万元，办理全委公证及个人抵押手续时支付40万元，交房时支付尾款1万元，尾款结清日期至2017年5月30日止。甲方须配合乙方签订合同后进场装修，如乙方违约定金不退，装修送给甲方。合同签订后，何归向廖丹支付定金5万元。 2017年1月18日，廖丹作为甲方，何归作为乙方，双方签订《装修包销协议》，甲方同意乙方合同期内将案涉房屋向社会推广及销售，认可乙方的各种销售方式。至2017年5月30日止，乙方未将此房售出，将由乙方全额付款46万元给甲方，甲方无条件配合将全权委托公证及个人抵押办理至乙方名下，乙方有权将产权办理至第三方名下。甲方同意乙方进场装修，如果乙方不买，甲方定金不退，装修归甲方所有，如果甲方不卖，赔偿双倍定金及装修约20万元。甲方认可房价净得46万元，乙方将此房售出，溢价房款乙方有权从新买主的定金和首付款中优先扣除。 2017年9月17日，廖丹作为甲方，何归作为乙方，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司作为丙方，签订《协议书》，约定：甲方将案涉房屋出售后，出让价（支付税费后甲方的净收）59万元以内（包含本数）的部分，由甲方支付乙方18万元（其中甲方退还乙方支付的定金5万元、补偿装修费13万元）；出让价59万元（支付税费后甲方的净得）以上的部分，由甲、乙方按3：1的比例分配。支付方式：甲方从购买人支付的首付款中还清银行按揭贷款后优先分配给乙方，甲方再从购买人支付的购房尾款中支付乙方应分配的余款。甲方出让该房屋的时间：从签订此协议这日起满六个月，甲方未出让该房屋并将相关款项支付至乙方账号的，甲乙双方终止此协议，甲方应支付给乙方20万元。签订此协议后，《房屋买卖合同》和《装修包销协议》废止，甲、乙、丙方的权利义务以此协议约定的内容为准。 2018年1月29日，廖丹将案涉房屋以80万元价格出售给案外人李灿雯。双方签订的《望城区二手房买卖合同》约定在房屋所有权转移登记过程中所缴纳的税费由李灿雯承担。 案涉房屋出售后，廖丹向何归支付了4.5万元后再未支付其他款项。 以上事实有何归提交的《房屋买卖合同》、《装修包销协议》、《协议书》、《望城区二手房买卖合同》、收条及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，何归与廖丹于2017年9月17日所签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议约定对双方当事人均具有约束力。根据《协议书》约定，案涉房屋出让价59万元以内的部分，由廖丹支付何归18万元，该18万元包括定金5万元及装修补偿费13万元，出让价超过59万元的部分，由廖丹、何归按3：1的比例分配。廖丹已于2018年1月29日将案涉房屋以80万元的价格转让给他人，廖丹应当按约定向何归分配相应的款项。对双方约定的返还定金及装修补偿款的18万元部分，廖丹仅在房屋转让后向何归返还了4.5万元，余款13.5万元未支付，对何归请求廖丹按照合同约定支付向何归支付13.5万元的诉讼请求，本院予以支持。对出让价超过59万元的部分，廖丹应当将25%的款项支付给何归，对何归请求廖丹按出售案涉房产所得价款80万元与59万元差额部分的四分之一向何归支付合同约定费用52500元的诉讼请求，本院予以支持。廖丹辩称根据《房屋买卖合同》、《装修包销协议》的约定，何归未在2017年5月30日前向廖丹支付房款，何归违约，廖丹可不退定金，装修送给廖丹。本院认为，双方协商一致可以变更合同。双方于2017年9月17日所签订的《协议书》明确约定《房屋买卖合同》、《装修包销协议》废止，双方的权利义务以《协议书》约定的内容为准，该《协议书》应视为对之前合同内容的变更，故对廖丹的上述辩论意见本院不予采纳。关于逾期付款违约金。双方未明确约定付款时间，何归可以随时主张廖丹在合理期限内支付相应款项，故廖丹应在何归起诉之日即2020年8月18日起向何归支付逾期付款违约金。何归主张按一年期银行贷款利率计算违约金，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、限廖丹于本判决生效之日起十日内支付何归定金及装修补偿款135000元； 二、限廖丹于本判决生效之日起十日内支付何归房屋溢价款52500元； 三、限廖丹于本判决生效之日起十日内支付何归支付逾期付款利息，逾期付款利息以187500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）从2020年8月18日起计算至上述款项清偿之日； 四、驳回何归的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4788元，适用简易程序减半收取计2394元，由廖丹支付2000元，何归支付394元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  胡 慧 二〇二〇年九月八日 代理书记员  雷紫薇 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。