重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初14458号原告：重庆明仁物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区新城**8-2-4，统一社会信用代码91500104756208717G。法定代表人：冯涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：任秋燕，重庆汉尊律师事务所律师。被告：邓元君，女，1981年11月19日生，住重庆市渝中区。被告：孙华，男，1981年1月20日生，住重庆市南岸区。二被告共同委托诉讼代理人：周香利，重庆嘉豪律师事务所律师。原告重庆明仁物业管理有限公司与被告邓元君、孙华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易诉讼程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆明仁物业管理有限公司的委托诉讼代理人任秋燕，被告邓元君以及邓元君、孙华共同委托的诉讼代理人周香利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆明仁物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告共同向原告支付物业服务费168600元（2016年11月1日至2020年5月31日）；2.判决被告支付起诉前已经产生的违约金16860元，并以168600元为基数，自2020年6月1日起至付清时止按年利率24%计算；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2015年8月1日起至今为华佳苑小区提供物业服务，被告是华佳苑小区车库所有权人，该车库建筑面积2024.04㎡，共有60个车位。根据物业服务合同约定，车库的物业服务费收取标准为50元/个˙月，2018年8月1日开始收取标准为80元/个˙月。二被告自2016年11月1日起开始欠交车库的物业服务费，欠费总金额为168600元。原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告邓元君、孙华共同辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.案涉车库系二被告所有，原告虽是物业服务企业，但一直未为车库提供服务，小区本有电梯可以直通车库，原告将电梯锁了，车库垃圾清运、能耗、改造、管理、保安值守等均是被告自行处理，原告收取物业费无事实依据；2.被告于2017年1月10日才取得案涉车库的产权，原告主张被告欠费期间从2016年11月1日开始计算无依据；3.如原告诉状陈述，原告擅自提高缴费标准，违反了物业管理条例，该条款为无效条款；4.案涉车库只有57个车位，原告陈述案涉车库有60个车位无依据。原、被告双方围绕诉讼请求提交了重庆市九龙坡不动产登记中心房屋登记信息查询证明，重庆市九龙坡区华佳苑小区物业服务合同及备案证明，照片、视频光盘，证明，重庆市自来水有限公司水费收据、发票、国网重庆市电力公司电费清单，防火巡查、检查记录，催收物业费律师函、国内挂号信函收据，不动产权属登记证书，收据、华佳苑监控、车闸安装工程合同、无人值守车牌识别清单、车场监控方案、停车登记记录、车库收费及工资、水电费支付额度手工账，重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初3149号民事判决书等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，并依法准许证人刘国木出庭作证。根据上述证据及当事人、证人陈述，本院确认本案事实如下：被告邓元君、孙华于2017年1月10日取得位于重庆市九龙坡区石坪桥冶金路X幢车库的产权，该车库建筑面积为2024.04平方米。原告系二被告车库所在小区的物业服务单位。2015年，重庆市九龙坡区石坪桥街道华佳苑小区（甲方）与重庆明仁物业管理有限公司（乙方）签订了《重庆市九龙坡区华佳苑小区物业服务合同》，约定原告为华佳苑小区提供物业服务，合同期限为3年，自2015年8月1日起至2018年7月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或者选聘的决定，在甲方与续聘或者选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业管理区域内的物业服务收费选择包干制，小区路面停车收费标准为200元/车/月。如小区车库由产权人自行出租管理，物业公司仅收取物业费，则按照每月50元/个/月收取物业费；如车库交由物业公司出租管理（承包方式），则物业由物业公司与产权人另行协商。物业服务费用按月交纳，业主或者物业使用人应在每月5日前交清当月费用；缴费逾期，按应交费用总额的3‰按日计收违约金。2018年7月24日，重庆市九龙坡区石坪桥街道华佳苑小区（甲方）与重庆明仁物业管理有限公司（乙方）续签了《重庆市九龙坡区华佳苑小区物业服务合同》，合同期限仍为3年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止。仍约定小区路面停车收费标准为200元/车/月。但是如小区车库由产权人自行出租管理，物业公司仅收取物业费，则按照每月80元/个/月收取物业费；如车库交由物业公司出租管理（承包方式），则物业由物业公司与产权人另行协商。物业服务费用按月交纳，业主或者物业使用人应在每月5日前交清当月费用；缴费逾期，按应交费用总额的3‰按日计收违约金。另查明，案涉车库入口位于华佳苑小区内部，车库进出场车辆需经过小区公共道路和小区主出入口。重庆市九龙坡区房屋管理局分别于2015年11月9日、2018年8月3日对华佳苑小区物业服务合同进行了备案。被告自2017年1月10起开始欠付案涉车库的物业服务费；原告曾于2019年10月24日过邮寄《催收物业费律师函》的形式对二被告进行了案涉车库物业服务费的催收，中国邮政给据邮件跟踪查询系统显示邮件已于2019年10月26日由他人代收；原告曾于2020年6月2日通过邮寄《催收物业费律师函》的形式对二被告进行了案涉车库物业服务费的催收，中国邮政给据邮件跟踪查询系统显示邮件已于2020年6月3日由协议信箱签收。庭审中，原、被告双方一致确认：案涉车库共有60个车位出租，车库的消防、照明等设施、设备系二被告自行负责处理，二被告自行雇佣工人负责车库的保安值守、清洁打扫，但车库的垃圾由工人打扫后放在固定的地点，由原告处理；车库的水费、电费由原告代缴；原告在华佳苑小区主入口处安排了安保人员，设置了电子档杆，二被告在车库入口处设置了电子档杆。关于原告向二被告主张案涉车库的物业服务费是否有依据的问题，原告认为其对案涉车库所用的电力、水力设施、设备统一管理、维护，并代缴水费电费、清运垃圾；在小区主入口处配备了保安、安装了电子档杆，对车库进行了车辆设卡管理；车库内的消防检查、防火巡查由原告负责；疫情期间原告对车库进行了消毒；对车位租赁人进行了登记、为车库空置车位提供有需求的业主信息，为车辆进出小区、车库提供了便利等，原告参与了案涉车库的管理，尽到了相应的物业服务义务，二被告应支付相应的物业服务费用；对此，二被告认为，原告所提供的服务是针对小区整体而非案涉车库，案涉车库由二被告自行管理，包括聘请工人、清洁打扫、设备设施更换等，原告未对案涉车库提供相应的物业服务，不应收取相应的物业服务费用。对于诉讼时效问题，原告陈述，本次起诉系原告第一次起诉二被告，原告分别于2019年和2020年向二被告催收过车库的物业服务费。因二被告于2017年1月10日才取得案涉车库的产权，故原告主张二被告支付从2017年1月10日至2020年5月31日期间的车库物业服务费。对此，二被告称，未收到过原告的催收函，即使原告于2020年6月2日催收过，2017年6月1日之前的物业服务费也过了诉讼时效。后原告考虑到原、被告之间的物业服务企业与业主的关系，自愿放弃主张2017年6月的物业服务费，即主张2017年7月至2020年5月的物业服务费。对于原告主张的违约金，二被告不认可，即使存在违约金也认为违约金收取标准过高，请求法院依法调整。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆市九龙坡区石坪桥街道华佳苑小区签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对原告和作为业主的二被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。案涉车库虽为二被告所有，但是车库在小区内部，车辆须经小区主入口进入才能到达车库，车库是小区不可分割的一部分，其功能的发挥须以小区其他配套设施的使用为前提，而非可以独立使用的部分。案涉车库虽未移交原告实际管理维护，但客观上车库的正常运行、使用离不开原告对小区的物业服务，且原告提供的垃圾清运、车辆设卡管理、代缴水费、电费等物业服务，实际上对车库也履行了部分物业服务职能。二被告将车库内的车位出租获益，因而在车库入口设置了电子档杆、聘请了安保人员、自行更换了车库内的设施设备，对车库实际进行了管理、维护，但是该管理、维护与原告提供的物业服务结合在一起，才让车库正常运行。二被告虽自行管理，但的确也从原告提供的物业服务中获益，应当支付相应的物业服务费用。原告向二被告主张案涉车库的物业服务费，有理有据，本院依法予以支持。关于物业服务费的收取标准，因案涉车库并未实际移交原告管理、维护，原告亦未负担车库的能源损耗费、清洁安保人员的人工费等费用。据此，本院酌情按照合同约定的50%予以认定。原告自愿主张自2017年7月至2020年5月31日期间的物业服务费，本院予以尊重，且该部分物业服务费未过诉讼时效，故二被告应向原告支付2017年7月至2018年7月期间的物业服务费19500元（50元/个/月×0.5×60个×13个月）、2018年8月至2020年5月期间的物业服务费52800元（80元/个/月×0.5×60个×22个月），以上费用合计72300元。二被告逾期未支付物业服务费，应当按照合同约定向原告支付违约金，但原告主张的违约金标准过高，本院酌情支持2200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告邓元君、孙华于本判决生效之日起十日内向原告重庆明仁物业管理有限公司支付2017年7月至2020年5月期间的物业服务费共计72300元、违约金2200元，以上费用合计74500元；二、驳回原告重庆明仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为832元，由原告重庆明仁物业管理有限公司负担500元，由被告邓元君、孙华负担332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  刘 娜二〇二〇年九月十八日法官助理  尹娅莲书 记 员  李艺苑