广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16923号上诉人（原审被告）：广东南学英才投资管理服务有限公司，住所：东莞市南城区体育路2号鸿禧中心B910S，统一社会信用代码：9144190030402815XJ。法定代表人：肖丽，职务：总经理。委托诉讼代理人：龚可澜，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡卫星，广东安国律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：劳传忠，男，1976年10月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘晓荣，广东流溪律师事务所律师。上诉人广东南学英才投资管理服务有限公司（以下简称南学英才公司）因与被上诉人劳传忠租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初888号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。南学英才公司上诉请求：一、依法撤销广州市从化区人民法院作出的（2020）粤0117民初888号民事判决书，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定广州南洋理工职业学院基于与上诉人的协议在期限届满时收回场地并无不当，上诉人与被上诉人之间的合同不能按约定期限履行，过错在于上诉人，属于事实认定错误。首先，上诉人与广州南洋理工职业学院于2014年7月16日签订《共建广东省高校创新创业教育示范院校（基地）合作协议》，约定“双方同意在甲方校区共建示范基地，由乙方组织爱心企业家投资创建，企业入驻前由学校统一对入驻企业及项目进行审核，经甲方董事会正式批准后方可进入。”合作期为2014年7月1曰至2019年6月30日。基于此协议，上诉人与被上诉人签订《大学生创新创业实训基地入场合同》，双方约定由被上诉人以投资入场形式获取经营面积为82.2平方米的场地经营餐饮店。后上诉人与南洋理工学院发生合同纠纷，2019年6月27日在合作协议尚未到期时，该校未经上诉人同意向被上诉人等商户发出《关于收回商铺经营场地的通告》，随后上诉人积极与南洋理工学院协调，并让所有商户等待上诉人通知，否则后果自负。后上诉人通知所有商户搬离之前必须提前一个月书面告知，而被上诉人未告知亦未办理交接手续便私自搬离，目前仍拖欠上诉人自2019年4月20日至5月20日一个月的水电杂费2507元。上诉人一直在积极与南洋理工学院协商沟通合同延期事宜，非常有可能续签合同，因此不存在违约行为，上诉人不应赔偿违约金13000元。同时，2018年9月28日上诉人发给被上诉人的函中通知“广大商家缴纳的履约保证金自商家结业之日起（按照实际结业日期计算）一个月内一次性全部归还给商家”。因被上诉人未告知亦未办理交接手续便私自搬离，被上诉人并未实际结业，双方合同仍视为继续在履行中，不存在上诉人退还押金20000及赔偿利息的以上事由。其次，根据上诉人与被上诉人签订的入场合同约定，被上诉人在上诉人指定区域经营，首次共需投入入场费6.5万元。根据该约定入场费是首次进场后必须缴纳的费用，已经由上诉人对涉案场地进行装修，并安装了空调、灯具等配套设施，已经由被上诉人实际使用并消耗，因此上诉人不应退还入场费13000元。第三，根据被上诉人所提供的证据六装修费收款收据，只显示厦门佳禧装饰材料有限公司收取被上诉人摊位装修费人民币5.8万元，并未载明该笔装修费具体名目，亦没有相应发票予以佐证，装修费金额真实性存疑。被上诉人作为一家经营餐饮的汉堡店，其装饰装修应包括炉具、餐具、凳椅和灯具等，这些都是经营必需的工具且可以被带走，不属于装饰装修范围，而其他装饰装修物也已被被上诉人实际使用并消耗，因此上诉人无需退还装修费11600元。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实有误，应当予以撤销该民事判决书，依法改判或发回重审，以维护公平正义。劳传忠辩称：我方同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。劳传忠诉讼请求：1.判决南学英才公司向劳传忠退还入场费65000元的五分之一（13000元）、装修费58000元的五分之一（11600元）、2019年7月1日至2020年9月1日商铺预期收益20000元、违约金13000元、押金20000元及利息（利息自2019年7月1日起按每日千分之三计算至还清款项日止）；2.本案诉讼费由南学英才公司承担。经审理查明，2015年5月20日，劳传忠（乙方）与南学英才公司（甲方）签订《大学生创新创业实训基地入场合同》，双方约定由乙方以投资入场形式获取经营面积为82.2㎡的场地经营餐饮店，经营地址为南洋理工学院创新创业基地二层2007档，准入经营期限自2015年9月1日至2020年9月1日，共计60个月；乙方在甲方指定区域经营，首次共需投入场费65000元，经营期限内每月按25元/平方米缴管理服务费（每年收取9个月），每年缴纳管理费18495元（82.2㎡×25元/㎡×9个月），管理费均在每年的9月1日收取；为保证基地的正常运营，乙方须向甲方交纳履约保证金20000元，在乙方正常经营满2年后，5个工作日内甲方退还该保证金。如乙方违反本合同，则甲方将没收该保证金；合同签订后如无本合同约定条款出现，则甲乙双方不得终止合同，否则按违约处理，违约方向守约方支付准入场费总额的20％作为违约金。合同签订后，劳传忠按照合同约定于当日向南学英才公司支付19500元入场费订金，于2015年6月8日向南学英才公司支付入场费余款45500元，押金20000元。2015年9月22日，厦门佳禧装饰材料有限公司向劳传忠出具《收款收据》一张，载明劳传忠装修款共计58000元。2018年9月28日，南学英才公司向广州南洋职业学院创业基地各商家出具《关于南洋基地商家押金处理的函》，承诺“广大商家交纳的履约保证金自商家结业之日起（按照实际结业日期计算）一个月内一次性全部归还给商家，超出日期按照每日千分之三计算利息。”2019年6月27日，广州南洋理工职业学院向劳传忠发出《关于收回商铺经营场地的通告》，通告载明“广州南洋理工职业学院于2014年7月16日与广东南学英才投资管理服务有限公司签订的关于‘共建广东省高校创新创业教育示范院校（基地）合作协议’的约定，双方合作期为2014年7月1日至2019年6月30日，广州南洋理工职业学院决定合作期满后不再续签协议（已于2019年5月24日将《终止‘共建广东省高校创新创业教育示范院校（基地）合作协议’的函》递交给广东南学英才投资管理服务有限公司）。函中明确告知广东南学英才投资管理服务有限公司组织做好合作期满的退场工作，于2019年7月10日前将所有商户撤离原协议约定的区域，清理并搬走其所属财产，双方办理交接手续。”庭审中，劳传忠自述于2019年7月1日，广州南洋理工职业学院对劳传忠的经营场地进行停水停电处理，同日劳传忠搬离租赁的经营场所。庭后，一审法院依职权就本案相关问题发函至广州南洋理工职业学院，该学院复函如下：1.该学院与南学英才公司于2014年7月16日签订《共建广东省高校创新创业教育示范院校（基地）合作协议》，双方约定合作期限为2014年7月1日至2019年6月30日。2.涉案落款日期为2019年6月27日的《关于收回商铺经营场地的通告》是由该学院下发各商户的通知，其内容属实。3.涉案的2007档商铺于2019年7月1日起未继续经营，但相关财物仍留在商铺内，该学院至今未对商铺内财物进行清理，并未收回商铺。4.该学院与南学英才公司签订合作协议，仅与南学英才公司进行水电费的结算。南学英才公司自2019年4月20日起未向该学院交纳水电费，欠缴水电费共计25277元，2019年4月20日前水电费按实收取。根据合作协议约定，企业入驻基地必须经该学院审核批准，南学英才公司自行将商铺出租给劳传忠未经该学院审核批准，与劳传忠的商铺租赁合同由南学英才公司自行签订，与商铺之间的水电费结算也由南学英才公司自行负责，该学院未与劳传忠进行水电费结算。另查，广州市从化区工商行政管理局于2016年4月20日颁发涉案商铺的营业执照，商铺名称为：广州市从化江埔蓝扬巴夫美食店，经营场所：广州市从化区江埔街环市东路1123号实训2号楼，注册号：440122600282496，经营者：廖章轩。庭审中，劳传忠陈述该商铺登记经营者廖章轩为其朋友，但实际经营者是劳传忠和案外人章祖辉，商铺对外名称是“牛仔君汉堡店”。庭后，案外人章祖辉出具《关于南洋理工学院商铺的说明》，确认：“涉案商铺是其本人与劳传忠、廖章轩三人合伙经营，其中劳传忠签订铺面租赁合同，廖章轩担任店长并申办营业执照，其本人负责收银和出纳。”廖章轩出具《关于广州南洋理工职业学院商铺情况说明书》，确认：“广州南洋理工职业学院商铺是其与章祖辉、劳传忠共同经营，于2015年5月20日由劳传忠作为代表与南学英才公司签订入场合同，之后办理营业执照时由廖章轩担任经营者。”2017年3月3日至2019年7月1日，户名为章祖辉，账号为62×××78的中国建设银行账户共收到分别来自支付宝、微信支付、饿了么公司、百度外卖等公司的转账若干。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。因南学英才公司与广州南洋理工职业学院的协议到期后并没有续约，劳传忠与南学英才公司签订的《大学生创新创业实训基地入场合同》期限从2015年9月1日至2020年9月1日，已超出南学英才公司与广州南洋理工职业学院签订的《共建广东省高校创新创业教育示范院校（基地）合作协议》中至2019年6月30日的期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，南学英才公司与劳传忠签订合同中所约定期限超出南学英才公司与广州南洋理工职业学院所签订协议中约定的期限的部分无效。无效过错责任在于南学英才公司，其余部分有效。广州南洋理工职业学院基于与南学英才公司的协议在期限届满时收回场地并无不当。南学英才公司对合同有效部分应承担违约责任，对合同无效部分承担过错责任。因此，劳传忠的相应损失，应由南学英才公司承担。关于退入场费问题。劳传忠已依约向南学英才公司支付入场费65000元,商铺租赁期从2015年9月1日至2020年9月1日共5年，即60个月。由于劳传忠于2019年7月1日根据广州南洋理工职业学院发出的《关于收回商铺经营场地的通告》撤场，时至收回场地时劳传忠尚有14个月的合同期限，南学英才公司应赔偿该部分损失，故南学英才公司返还入场费应为15166.67元（65000元×14个月/60个月），现劳传忠请求南学英才公司退还入场费13000元在上述范围之内，为劳传忠自由处分其民事权利，故一审法院予以支持。关于赔偿装修费问题。本案中，南学英才公司虽对装修费收据有异议，但劳传忠对案涉商铺进行装修是事实，且装修费58000元亦在情理之中。由于劳传忠在装修后已使用了四年时间，一审法院根据《最高人民法院》第十一条第一款之规定，认定南学英才公司应退还劳传忠装修费11600元（58000元的五分之一）。对于劳传忠经营美食店而购置的炉具、餐具、灯具、凳椅等物品是其经营所必需的工具，且可以带走，不属于装饰装修范围，故对该部分损失不予计算。关于退还保证金及利息问题，南学英才公司向南洋职业学院创业基地各商家发函承诺“自商家结业之日起（按照实际结业日期计算）一个月内一次性全部归还给商家，超出日期按照每日千分之三计算利息。”本案中广州南洋理工职业学院复函确定涉案商铺于2019年7月1日起未继续经营，并发出通告告知商家撤场，劳传忠也无法继续经营，故南学英才公司应自2019年7月1日起一个月内向劳传忠返还履行保证金，故劳传忠请求南学英才公司返还保证金20000元，一审法院予以支持。至于利息部分，劳传忠请求按照每日千分之三的标准计算过高，考虑劳传忠的资金占用损失，一审法院酌定利息应以20000元为基数，从2019年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故利息自2019年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至南学英才公司实际还清款项止。关于违约金支付问题。根据劳传忠、南学英才公司双方签订的《大学生创新创业实训基地入场合同》第五条“本合同签订后，如无本合同约定条款出现，则甲乙双方不得终止合同，否则按违约处理，违约方向守约方支付准入场费总额的20％作为违约金”之约定，劳传忠请求南学英才公司支付违约金13000元，理据充分，故一审法院予以支持。关于赔偿商铺预期收益问题。劳传忠请求南学英才公司支付2019年7月1日至2020年9月1日商铺预期收益20000元，但劳传忠提供的证据并不足以证明商铺的预期收益，且该2个月恰逢暑假，学生放假，商铺收益存在大幅减少情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，本案劳传忠已主张违约金，违约金已足以弥补劳传忠损失，故劳传忠该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于南学英才公司主张劳传忠拖欠水电费等相关费用，因双方并没有进行结算，南学英才公司亦未与广州南洋理工职业学院结算并垫付相关费用，南学英才公司提供的证据不足以证明劳传忠欠款金额，且南学英才公司亦未提起反诉，故本案不予处理，双方可另行处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十八条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、广东南学英才投资管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还入场费13000元、赔偿装修费损失11600元、支付违约金13000元，合计37600元给劳传忠；二、广东南学英才投资管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金20000元及利息（利息以20000元为基数，自2019年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至南学英才公司实际还清款项之日止）给劳传忠；三、驳回劳传忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1005元（劳传忠已预交），由劳传忠负担350.1元，广东南学英才投资管理服务有限公司负担654.9元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，1.南学英才公司应否向劳传忠退还入场费、保证金及利息问题；2.南学英才公司应否向劳传忠支付违约金及装修费问题。南学英才公司在上诉状中称被上诉人仍拖欠其自2019年4月20日至5月20日的水电杂费的主张，由于其未在一审中以反诉的形式提出，基于“二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的原则，本院不予调处。关于退还入场费的问题。上诉人南学英才公司认为入场费65000元是首次入场须缴纳的费用且已由被上诉人劳传忠实际使用并消耗，因此主张不应退还该费用。但从双方签订的入场合同来看，入场费和管理费是被上诉人在经营期限内需要向上诉人支付的两笔费用，前者是一次性支付，而后者是按月分批支付，两者均是在涉案合同有效的情况下上诉人有权向被上诉人主张的费用。本案由于南学英才公司的过错行为导致涉案入场合同部分无效，剩余经营期限无法继续履行，故南学英才公司理应退还剩余合同期限对应的入场费。关于退还保证金及利息的问题。从南洋理工学院针对一审法院就本案相关问题的复函来看，涉案的2007档商铺于2019年7月1日起未继续经营，因此应当依照南学英才公司2018年9月28日发出的《关于南洋基地商家押金处理的函》，自商家结业之日起一个月内一次性将保证金全部归还给商家。由于涉案合同双方约定的违约金计算标准过高，一审法院以20000元为基数酌定利息处理恰当，本院予以维持。关于违约金的问题。根据劳传忠、南学英才公司双方签订的《大学生创新创业实训基地入场合同》第五条“本合同签订后，如无本合同约定条款出现，则甲乙双方不得终止合同，否则按违约处理，违约方向守约方支付准入场费总额的20％作为违约金”之约定，一审判令南学英才公司应支付违约金符合合同约定，本院予以维持。南学英才公司辩称其与南洋理工学院可继续签订租赁合同并未提供相关依据，而事实上南洋理工学院于2019年6月27日已向劳传忠发出收回场地通知，故对南学英才公司的该辩解意见不予采纳。关于赔偿装修费的问题。南学英才公司虽对装修费收据的真实性存疑，但其并没有提供相反的证据予以反驳，且该装修金额符合劳传忠装修涉案商铺的实际合理开支，因南洋理工学院收回场地时，涉案合同尚有14个月的合同期限，一审按照剩余租赁期要求上诉人退还装修费11600元，并无不当，本院予以维持。对于劳传忠经营美食店而购置的炉具、餐具、灯具、凳椅等物品，一审法院并没有纳入装饰装修范围，该部分损失不在装修费11600元之列。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。南学英才公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1309.8元，由广东南学英才投资管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二〇年九月二十八日书记员 王日平钟丹霞