福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0981民初4655号 原告：宁德市有德物业管理服务有限公司，住所地福建省福安市阳头鹤西路**。 法定代表人：肖美琴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王玲，福建创富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴敬业，男，该公司员工。 被告：蔡宗贵，男，1973年3月15日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 被告：郑幼琴，女，1974年11月3日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 委托诉讼代理人：蔡宗贵（系郑幼琴丈夫），男，1973年3月15日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 原告宁德市有德物业管理服务有限公司（以下简称有德物业公司）与被告蔡宗贵、郑幼琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月27日、9月3日、9月16日公开开庭进行审理。原告有德物业公司的委托诉讼代理人王玲、吴敬业、被告蔡宗贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 有德物业公司向本院提出诉讼请求：1.蔡宗贵、郑幼琴向有德物业公司支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费及水电公摊费1243.92元；2.本案诉讼费由蔡宗贵、郑幼琴承担。事实和理由：2019年6月11日，有德物业公司与福安市嘉华花苑小区业委会签订案涉《物业管理服务合同》，约定：1、本合同涉及的物业名称为“福安市嘉华花苑（嘉都华府）小区”，物业类型为“高层住宅、步梯住宅、商业用房”，座落位置位于福安市条）；2、有德物业公司向业主收取物业服务费，具体标准如下：住宅房屋按电梯房每月1.00元／平方米、步梯房每月0.5元／平方米，商业面积按每月1元／平方米，，地下车库按每个120元／月收取管理费业主和实际使用人按月及时缴纳（第十九条）。蔡宗贵、郑幼琴系小区7号楼2单元306室的业主，其房屋面积一共为78.66平方米，按照1.00元／月.平方米的标准收取物业服务费。2019年6月1日至2020年5月31日，郑幼琴、蔡宗贵拖欠有德物业公司物业服务费及水电公摊费共计1243.92元。有德物业公司多次催讨，但蔡宗贵、郑幼琴至今未支付拖欠的费用。 蔡宗贵、郑幼琴辩称，1.有德物业公司诉称“蔡宗贵、郑幼琴2019年6月1日至2020年5月31日共拖欠物业服务费及水电公摊费1243.92元”与事实不符，存在欺诈行为。根据合同，有德物业公司系从2019年6月11日起提供物业服务，故不应从2019年6月1日起收取物业费；同时，合同约定电动车充电及车库用电不能作为公摊用电，公共设备、楼道照明等公摊用电、公摊用水应及时公布，公摊用电、用水按实际用量公摊收取。但有德物业公司却不公布公摊水电费，不扣除电动车及车库用电，不按实际用电用水量公摊水电费，并且将南区部分水电公摊到北区业主身上，强行提高水电公摊费标准为每月每户25元。2.有德物业公司未履行合同，物业管理服务极差，未能达到合同约定的每月1元/平方米的管理目标（可见合同），不宜收取每月1元/平方米的服务费。有德物业公司存在故意拖延电梯维修、公共卫生打扫、保洁不到位、绿化管理不到位、小区内停车混乱、保安老龄化严重以及其他违约行为。3.有德物业公司管理不善，服务不到位，与业主矛盾重重，多名业主联名要求辞退。综上，请求法院：1.驳回起诉或据实情裁定合理的物业费，驳回水电公摊费请求；2.本案诉讼费由有德物业公司承担；3.鉴于有德物业公司违反合同拖欠业委会和业主大量钱款，且撤离小区后拒绝移交物业管理相关材料，法院判决应缴的物业费暂放法院避免业主更大损失；4.判决有德物业公司移交业委会物业管理有关材料。 本院经审理认定事实如下：1.2019年6月11日，福安市嘉华花苑小区业主委员会（甲方）与有德物业公司（乙方）签订了《福建省福安市嘉华花苑小区物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》），合同约定：由有德物业公司为嘉华花苑小区提供物业服务，物业试用期为三个月（2019年6月11日至2019年9月10日），试用期满后，经业主委员会考核合格方可延续本合同。试用期满后，双方续签《物业服务合同》。该合同第三条约定：“物业服务期为二年，2019年9月11日起至2021年9月11日。”第十九条约定：“1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按电梯房每月1元/平方米、步梯房每月0.5元/平方米、商业面积按每月1元/平方米，，地下车库按每个120元/月收取管理费业主和实际使用人按月及时缴纳。2.电动车固定位置充电费按人民币每度0.8元收取，机动充电由甲乙双方协商确定。3.电动车充电及车库用电不能作为公摊用电，电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用由乙方承担，公共设备、楼道照明等公摊用电、公摊用水应及时公布，公摊用电、用水按实际用量公摊收取。4.物业日常维护与维修开支由乙方从物业费中支付，单笔超过1000元及中修、大修和新建等由业主分担，或启动维修基金。” 2.福安市嘉华花苑小区分为南、北两个小区，庭审中经双方确认北区入住户407户，南区入住户155户，共计562户。《物业服务合同》签订后，有德物业公司实际为北区业主提供物业服务，并按福安市嘉华花苑小区业主委员会向其移交的3个水表、11个电表缴纳公用水电费。2020年7月，有德物业公司退出嘉华花苑小区。 3.蔡宗贵、郑幼琴原系福安市嘉华花苑小区北区7幢3层306号房业主，该房屋于2020年6月10日转移登记。该房屋的建筑面积为78.66平方米，每月应缴纳的物业服务费为78.66元（1元/平方米×78.66平方米）。蔡宗贵、郑幼琴自2019年6月11日开始未缴纳物业服务费,截止至2020年5月31日,郑幼琴、蔡宗贵拖欠物业服务费917.96元（78.66元/月×11.67个月）元;同时，郑幼琴、蔡宗贵自2019年6月起至2020年4月止未缴纳水电公摊费。有德物业公司向蔡宗贵、郑幼琴催讨物业服务费、水电公摊费未果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对于当事人双方有争议的水电公摊费的计算方式及具体数额问题，本院结合证据分析认定如下： 1.公摊水费。有德物业公司提供水表编码1033914嘉华花园2号楼喷池旁消防用水、水表编码1039318嘉华物业部8＃3单元一层、水表编码1041595福安市的水表费用清单，证实有德物业公司缴纳水费情况。蔡宗贵、郑幼琴质证认为，对水表费用清单真实性无异议，但上述三个水表均是南北小区通用，应当扣除南区用水后剩余部分由北区业主公摊。庭审中，双方确认编码1033914的水表为南北小区共用。另，本院认为，编码1039318的水表位于北区，故认定为北区用水；编码1041595的水表位于，系嘉华花苑小区所在地，故认定为南北小区共用。自2019年6月起至2020年4月止，有德物业公司共缴纳公用水费3300.51元，其中编码1033914、1041595水表的水费为1269.51元，编码1039318水表的水费为2031元，故北区各业主应承担的2019年6月至2020年4月止的公摊水费为7.25元（1269.51÷562＋2031÷407）。 2.公摊电费。有德物业公司提供户号7572629035福安市新华路嘉都华府2单元路灯电表、户号7572644999福安市新华路嘉都华府1单元路灯电表、户号7572645022福安市新华路嘉都华府3单元路灯电表、户号7573638715福安市新华路富春社区电表、户号7573638920福安市新华路富春社区电表、户号7573624624福安市新华路嘉都华府地下室照明电表、户号7573624741福安市新华路嘉都华府消防泵房电表、户号7573624884福安市新华路嘉都华府北区公用电表、户号7576981954福安市新华路嘉都华府8号楼3单元物业服务站电表、户号7573645355福安市新华路嘉都华府南区公用电表、户号7573639183福安市新华路嘉都华府变频泵房电表的福建省增值税电子普通发票以及嘉都华府北区6号楼门前充电电表、7-1楼门前充电电表、7-2楼门前充电电表、7#楼地下室充电电表抄表记录单、充电桩电表照片4张（拍摄于2020年9月5日），证明有德物业公司缴纳公用电费情况。蔡宗贵、郑幼琴质证认为，对发票的真实性无异议，但11个电表中户号为7573645355福安市新华路嘉都华府南区公用的电表主要是南区用电，应予以扣除，剩余10个电表为北区用电，但根据合同应当扣除地下车库用电以及充电桩用电。庭审中，双方确认户号7573624624福安市新华路嘉都华府地下室照明的电表产生的用电发票即北区地下车库用电发票。本院认为，（1）户号为7573645355的电表产生的电费，根据发票载明系嘉都华府南区公用，应予以扣除；同时根据《物业服务合同》约定车库用电不能作为公摊用电，故户号7573624624福安市新华路嘉都华府地下室照明电表产生的电费应予以扣除。有德物业公司主张南区公用电表产生的电费多数用于北区以及地下室照明电表产生的电费不仅包括地下车库用电还包括北区其他用电，但未提供证据加以证明，本院不予支持。（2）根据《物业服务合同》约定，电动车充电产生的电费不作为公摊用电。嘉华花苑小区的北区现有4个电动车充电总电表，分别为6号楼门前充电电表、7-1楼门前充电电表、7-2楼门前充电电表、7#楼地下室充电电表，其中7-1楼门充电电表、7-2楼门前充电电表系前任物业公司安装，6号楼门前充电电表、7#楼地下室充电电表系有德物业公司于2020年2月6日安装。虽因有德物业公司在管理上存在疏忽导致2019年6月起至2020年2月5日止的电动车充电度数无法统计，但鉴于其确有缴纳小区公用电费，现根据有德物业公司提供的充电桩自2020年2月6日起至2020年5月7日止的电表抄表度数以及截止2020年9月5日充电桩电表总度数，本院酌情认定自2019年6月起至2020年4月止，6号楼门前充电桩用电度数为10450.94度、7-1楼门充电桩用电度数为9843.43度、7-2楼门前充电桩用电度数为9370.9度、7#楼地下室充电桩用电度数为6577.69度，以上电动车充电用电度数总计为36242.96度，由此产生的电费为19208.77元（36242.96度×0.53元/度）。故自2019年6月起至2020年4月止，有德物业公司共缴纳电费105813.46元，扣除南区公用电费28145.99元、、地下室照明用电费2119955以及电动车充电费19208.77元，北区各业主应承担2019年6月起至2020年4月止的公摊电费为91.55元[（105813.46-28145.99-21199.55-19208.77）÷407]。（详见附表一） 综上，自2019年6月起至2020年4月止，福安市嘉华花苑小区北区各业主的水电公摊费为98.8元。 本院认为，福安市嘉华花苑小区业主委员会与有德物业公司签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。有德物业公司已经对蔡宗贵、郑幼琴的住宅物业事实上提供了服务，并也为保障小区的正常运行、维护，履行了主要义务，蔡宗贵、郑幼琴作为该小区业主应按合同约定交纳物业服务费、水电公摊费,有德物业公司要求蔡宗贵、郑幼琴支付未交的物业管理服务费,于法有据,予以支持。有德物业公司主张其从2019年6月1日起提供物业服务，但未提供证据加以证明，故应以《物业服务合同》约定的时间即2019年6月11日为物业服务开始时间。如前所述，蔡宗贵、郑幼琴自2019年6月11日起至2020年5月31日止未缴纳的物业服务费为917.96元、自2019年6月起至2020年4月止未缴纳的水电公摊费为98.8元，共计1016.76元。有德物业公司主张蔡宗贵、郑幼琴支付物业服务费及水电公摊费共计1243.92元，部分予以支持,超出部分不予支持。关于有德物业公司提供的物业服务是否符合约定，本院认为小区内的物业服务关系全体业主的权益，应由全体业主或业主代表组织提出，并且蔡宗贵、郑幼琴拒绝交纳物业服务费的行为系根本违约，物业服务不符合约定系瑕疵履约，蔡宗贵、郑幼琴不能以根本违约对抗瑕疵履约，且蔡宗贵、郑幼琴拒付全部物业服务费用，无形中对小区的其他按约缴费的业主造成不公。故对蔡宗贵、郑幼琴提出的抗辩，不予采纳。关于蔡宗贵、郑幼琴提出要求有德物业公司移交业委会物业管理有关材料，本院认为物业管理材料的移交系有德物业公司与嘉都华府小区业委会之间的事宜，与本案无关联性，故本院不予审查。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条规定，判决如下： 一、蔡宗贵、郑幼琴应于本判决生效之日起十日内向宁德市有德物业管理服务有限公司支付自2019年6月11日起至2020年5月31日止的物业服务费917.96元以及2019年6月起至2020年4月止的水电公摊费98.8元，共计1016.76元； 二、驳回宁德市有德物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 案件受理费50元，减半收取计25元，由宁德市有德物业管理服务有限公司负担5元，郑幼琴、蔡宗贵负担20元。 本判决为终审判决。 审判员  姜玟 二〇二〇年九月二十八日                            本件与原本核对无异                法官助理缪玮婷 书记员陈凯娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理： （一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷； （二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷； （三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷； （四）供用水、电、气、热力合同纠纷； （五）银行卡纠纷； （六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷； （七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷； （八）物业、电信等服务合同纠纷； （九）其他金钱给付纠纷。