广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18533号上诉人（一审被告）：李宝玲，女，1973年8月24日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：颜旭棠，广东君直律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭丽丽，广东君直律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：广州市万新房地产有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区光复北路537号101-1房。法定代表人：唐激杨，总经理。委托诉讼代理人：陈俊贤，广州金鹏（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭佩霞，广州金鹏（白云）律师事务所律师。一审第三人：广东上城建设有限公司，住所地：广东省广州市越秀区渔唱街1号501房自编02室。法定代表人：黄佳，总经理。上诉人李宝玲因与被上诉人广州市万新房地产有限公司（以下简称万新公司）、一审第三人广东上城建设有限公司（以下简称上城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人李宝玲上诉请求：撤销一审判决，驳回万新公司全部诉讼请求或驳回起诉；一审、二审受理费由万新公司承担。事实和理由：一、万新公司主体不适格，应撤销一审判决。《无忧安居家装整合服务协议》（以下简称《服务协议》）是由李宝玲与上城公司签订的，万新公司仅为《商品房买卖合同》的甲方，万新公司向李宝玲主张《服务协议》的本金及违约金没有合同依据。且依据《三方协议》的约定，《商品房买卖合同》、《服务协议》为不可分割的部分，若其中一份合同解除，另一份合同也一并解除。而一审法院认定《商品房买卖合同》有效而《服务协议》无效，显然违背了《三方协议》约定目的。二审法院应撤销一审判决，驳回万新公司的起诉。万新公司承认规避政策，引导李宝玲签订双合同，涉嫌违法。万新公司主张的诉请不具有合法性，依法不被保护。万新公司没有诉讼主体资格。万新公司作为开发商，违法设立双合同，利用李宝玲是香港人身份且不清楚国内政策，误导李宝玲签订双合同，万新公司依法不具有可诉的资格。二、一审法院认定《服务协议》无效，而将装修款并入购房款的认定，没有合同依据，也不符合法律、限购法规的规定。且一审法院在认定《服务协议》无效的情况下，理应同时认定《商品房买卖合同》也无效，而不能直接将装修款并入购房款。三、一审法院支持10000000元装修款作为房款并计算逾期违约金，公然通过司法力量，协助万新公司通过司法手段达到非法目的，二审法院应予以纠正，驳回万新公司的全部诉讼请求。本案中，李宝玲并没有既要房子又不想付款的情况，只是想收回已支付的房款。四、维护内地司法尊严，避免加深香港同胞对内地司法制度的误解，本案不能支持万新公司的诉讼请求。后李宝玲又补充如下意见：一、关于《商品房买卖合同》效力，一审法院认定有误。《三方协议》确认《服务协议》与《商品房买卖合同》同为一个整体，一审法院只认定《服务协议》无效，而《商品房买卖合同》有效，已经违反了国务院国办发[2013]17号文的相关规定，应当认定《服务协议》《商品房买卖合同》因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）（四）（五）款，均为无效合同。二、关于合同无效的法律后果。因《商品房买卖合同》《服务协议》为一个整体，应认定均为无效，万新公司及上城公司收取李宝玲的所有款项均应予以返还，李宝玲亦应当向万新公司交还涉案房屋。万新公司与上城公司恶意串通，损害国家利益，并公然违反法律、行政法规的强制性规定，万新公司依据《商品房买卖合同》《服务协议》取得的所有收益，甚至其他商品房出售而得到的收益，应当收归国家所有或者返还集体、第三人，并且追究万新公司因违反国办发[2013]17号、穗府办[2013]14号、穗国房自[2013]411号等规定进行罚款或移送司法机关追究刑事责任。三、11229723元不是购房款，万新公司无权主张该款项。合同签订主体不同。如万新公司认为20500000元均为购房款，应先向广州市国土资源和房屋管理局申请调整国土部门的指导价后才能向李宝玲主张20500000元的整体房款。且收取房款后依法向税务机关补交税款及向李宝玲开具购房发票。但李宝玲不同意配合万新公司的违法违规行为。万新公司已主张11229723元为装修款且坚称已完成装修服务，而一审法院认定11229723元为购房款，无合同及法律依据。万新公司提供的《广州市房地产网信息》自称签订合同当时即2017年9月，涉案小区均价为50585元/平方米（含装修），至一审开庭时即2019年12月18日，涉案小区房价约66375元/平方米（含装修）。而涉案房屋单价达66343元/平方米，属于万新公司哄抬房价，违反了上述国务院及省市政府的规定。因此，11229723元并不是购房款。四、一审判决违约金标准及认定违约金标准无合同依据。《商品房买卖合同》中约定首期款为2790277元，而违约金计算依据为若乙方未按合同约定支付首期价款，甲方有权要求按未支付首期房价款的0.05%的标准支付违约金。因李宝玲已经向万新公司超额支付首期款4640277元，亦无需要支付违约金。被上诉人万新公司答辩称：一、万新公司与李宝玲签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定之情形。万新公司从未隐瞒过房屋价格及构成，两份合同中已经清楚写明房屋价款总额及房屋交付标准为毛坯，说明李宝玲早已知悉房屋总价为20500000元，并同意将交易价款拆分为买卖合同价款及装修服务费。李宝玲当时并未表示反对，在签订合同之后不仅支付了《房屋买卖合同》的全部款项9270277元及部分装修服务费1229723元，还办理了涉案房屋的不动产权证。证明李宝玲以该种交易方式购买涉案房屋是其真实意思表示，《商品房买卖合同》应属合法有效，李宝玲应立即向万新公司清偿未付房款10000000元。《商品房买卖合同》自成立已产生法律效力，对双方均有约束力。即使万新公司与李宝玲签订双合同的行为违反广州市政府穗府办[2013]14号第七条及穗府办[2013]11号第1条的规定，因该规定不属于效力性强制规定，应属管理性强制规定，并非必然导致《商品房买卖合同》无效。双方签订双合同规避限价的行为属于行政管理范畴，应由相关主管部门进行处理。《商品房买卖合同》的签署未损害任何第三方利益，不应以万新公司未完成行政管理性要求而全面否定《商品房买卖合同》的效力。二、李宝玲与上城公司签订《服务协议》约定的装修款属于涉案房屋价款的一部分，与《商品房买卖合同》约定的购房款共同构成涉案房屋的总价款。《服务协议》内容要素欠缺，未对装修条款进行明确约定，没有就各类装修物料对应单价、面积、材料、品牌等达成合意，实际是双方为实现规避网签限价政策的双合同文本，装修条款不具有实际履行效力。李宝玲在支付完购房款、《服务协议》款项未支付到位的情况下，向万新公司出具《承诺函》明确其知悉开发商未收齐全部购房款，即自认装修款是涉案房屋总价款的一部分。万新公司、李宝玲、上城公司就涉案房屋的交付标准为毛坯已达成一致意见。根据《安居客广州房产网》截止至2019年12月11日，涉案小区的平均房价为66258元/平方米，可见《服务协议》约定的装修款实质为涉案房屋价款的一部分。房地产市场价格并不具有一致性，同一区域的楼盘，价格也可能存在巨大差距。涉案房屋所在楼盘位置较好，户型较大，价格自然不会与小面积房屋价格一致，且该房价是双方协商一致确定，是双方真实意思表示，该成交价格具有合理性、合法性。三、万新公司与李宝玲约定分四期支付装修服务费11229723元，李宝玲仅于2018年10月4日支付200000元及2018年11月5日支付1029723元，剩余三期未清偿。而根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，如果乙方未能按照本合同约定的期限支付各期房价款，乙方每日应按未支付房价款的万分之五标准支付违约金。因此，一审法院判决李宝玲每日按照每期未付款项的万分之二向万新公司支付违约金于法有据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审第三人上城公司向本院提交书面陈述意见：上城公司与万新公司均为万科旗下子公司，为关联公司。因广州市房地产市场调控限价政策，万新公司为完成合同备案，将总房价款拆分为《商品房买卖合同》中的房款与《服务协议》中的装修款进行交易。上城公司按照万新公司的指示与李宝玲签订《服务协议》，李宝玲明确知悉房款拆分为两部分，签订该协议是其真实意思表示，各方应严格按照协议约定履行。《服务协议》中约定的装修款是涉案房屋总价款的一部分，上城公司明确确认该款项的权利人是万新公司，上城公司对此不主张任何权利。由于李宝玲至今未付清装修款，已经构成违约，现由万新公司要求李宝玲支付剩余购房款并承担逾期付款的违约责任于法有据。请求二审法院依法驳回李宝玲的全部上诉请求，维持原审判决。万新公司在一审提出诉讼请求：1.李宝玲向万新公司支付剩余购房款1000万元；2.李宝玲向万新公司支付逾期支付购房款的违约金（以购房款1000万元为本金，第一期违约金从2017年11月10日起计至清偿之日止，第二期违约金从2017年12月5日起计至清偿之日止，第三期违约金从2017年12月30日起计至清偿之日止，第四期违约金从2018年6月30日计至清偿之日止，每日按照0.02%的标准计算）。一审法院认定事实：2016年2月18日，广州市城市建设档案馆核发穗建档验字[2016]36号建设工程档案验收合格证，载明建设单位万新公司，建设项目名称万科金域华庭（自编A3号），建设位置海珠区同福西路，建设规模商业、办公、住宅楼工程1幢，地上53层，地下3层等。2017年9月30日，万新公司（甲方）与李宝玲（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定：甲方投资建设万科金域华庭商品房，乙方所购商品房为该项目中自编A3栋53层5301号房，门牌地址海珠区同源街19号5301房，建筑面积302.2042平方米；该商品房按总价交易，总金额9270277元，甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日支付2790277元，剩余房款6480000元须于2017年9月30日前申请办理银行按揭手续；按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付首期价款的，甲方有权要求乙方每日按未付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过10日未支付的，甲方有权解除合同；甲方应当在2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等。合同附件六：万科峯汇同源街17/19号（自编A3栋）53层01住宅装修、设备标准（毛坯）。同日，上城公司（甲方）与李宝玲（乙方）签订《无忧安居家装整合服务协议》，约定鉴于甲方购买A3栋19号5301房，并已与开发商签订《商品房买卖合同》，该房屋约定的交房标准为毛坯，现未/已交房，乙方就该房屋向甲方提供无忧安居加装整合服务；鉴于乙方的品牌价值、先进的技术、设计理念以及良好的配套增值服务等因素，双方确定乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为11229723元，该价格包括但不限于人工费、设计费税金、服务费、咨询费、增值配套服务等部分或全部费用；甲方按分期付款方式付款，首期款须于2017年11月10日前支付2000000元，除首期款外，剩余款项9229723元分为3期支付，每期金额分别为2650000元、3500000元、3079723元，须分别于2017年12月5日、2017年12月30日、2018年6月30日付清；甲方未按照约定的时间支付款项的，逾期在30日之内，自约定的应付款或者应申请按揭并提供申请资料期限届满之次日起，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金等，该协议第五条没有约定由上城公司交付房屋。万新公司（丙方）、上城公司（乙方）与李宝玲（甲方）签订《三方协议》，约定：1、在甲方未按《商品房买卖合同》、《无忧安居加装整合服务协议》约定支付完全部款项前，乙方、丙方有权拒绝向甲方交付房屋；2、《商品房买卖合同》、《无忧安居加装整合服务协议》均为房屋买卖不可分割的部分，若上述合同中其一解除，另一份合同也一并解除；3、甲乙丙双方（乙丙视为一方）中任何一方违反《商品房买卖合同》、《无忧安居加装整合服务协议》的约定，导致上述两份合同解除，违约方须按两份合同合计总价的百分之十五向守约方支付违约金等。2018年1月19日，李宝玲向万新公司付清了《商品房买卖合同》约定的房款9270277元。2018年10月4日，李宝玲向上城公司支付装修款200000元。2018年11月3日，李宝玲出具承诺书，写明本人现向万新公司申请开具海珠区同源街19号5301房全额发票用于完税并配合办理《不动产权证》，本人遵守以下承诺：1、本人知悉开发商未收齐房款的，不能开具全额发票，本次申请权将全额发票用于本人现房贷款顺利房款，不做他用；2、本人知悉开发商就该房屋未收齐款项，因此仍未具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，本人不以此主张交付等。2018年11月5日，李宝玲向上城公司支付装修款1029723元。2018年11月7日，万新公司将涉案房屋过户登记至李宝玲名下，李宝玲将该房屋另作抵押。2018年12月12日，上城公司向李宝玲合同联系地址邮寄逾期付款催告函，写明李宝玲未支付剩余款项10000000元，要求李宝玲收到函件之日起10日内一次性付清服务费及违约金等。该催告函已妥投。一审庭审中，三方当事人均确认李宝玲是接受万新公司指定与上城公司签订服务协议。万新公司与上城公司陈述双方均是万科旗下的子公司，为关联公司。万新公司提供《广州市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》，并陈述涉案房屋需网上申报交易价格，接受房管部门的价格指导否则无法办理合同备案，故拆分总房款为买卖合同约定房款与服务协议约定服务费，由万新公司与上城公司同李宝玲签订买卖合同及装修服务协议双方合同。上城公司对该情况予以确认。李宝玲则表示签约时不清楚上述政策。一审法院认为，李宝玲与万新公司签订《商品房买卖合同》的同时，按照万新公司指示与上城公司签订《服务协议》。万新公司及上城公司确认上述两份合同是因为广州市房地产市场调控限价政策，为完成合同备案，将总房价款拆分为买卖合同中的房款与服务协议中的服务款进行交易。李宝玲表示不清楚上述政策，认为服务协议是合法有效的合同。对此，一审法院分析如下，第一、买卖合同约定交房标准为毛坯交房，由万新公司履行交房义务，服务协议则没有约定具体的装修标准，也未约定上城公司需完成装修并交房，上城公司无需实际负责房屋装修，与正常的房屋装修合同关系不符。第二、万新公司、李宝玲及上城公司共同签订三方协议，确定买卖合同与服务协议是不可分割的整体，万新公司与上城公司为同一方当事人，如是真实的房屋装修合同关系，上城公司与万新公司的合同利益并非完全一致。第三、李宝玲在向万新公司支付完买卖合同约定的房款后出具承诺书，写明其知悉开发商未收齐全部房款，如其与上城公司签订的服务协议是真实的，则此时李宝玲已付清了买卖合同约定房款，不存在作出上述未支付全部房款的承诺。综上，结合广州市房地产市场调控限价政策事实的客观情况，足以认定是万新公司主导李宝玲与上城公司签订服务协议，实为将总房价款分拆为买卖合同价款与服务协议价款，目的是规避限价政策。从上述分析推断，李宝玲明知服务协议为虚假合同，仍对此予以配合。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，李宝玲与上城公司签订的服务协议为虚假的意思表示，并未真正履行，损害了社会公共利益，应为无效。双方隐藏的真实意思表示为涉案房屋实际交易价款是买卖合同价款与装修服务费之和。李宝玲没有付清装修服务费，等同于未向万新公司付清购房款，已构成违约，应承担违约责任。据此，万新公司要求李宝玲向其支付剩余房款10000000元及违约金，上城公司没有异议，一审法院予以支持。关于逾期付款违约金的计算标准，因服务协议无效，该协议中的违约金条款亦属无效，服务协议约定的服务费实为购房款，应准用万新公司与李宝玲之间签订的《商品房买卖合同》条款处理。根据买卖合同约定，逾期付款需每日按未付款项的0.05%计付违约金，万新公司主张以服务协议约定付款期限及每日按当期款项的0.02%计付违约金，低于买卖合同约定的标准，不存在明显过高的情形，一审法院予以支持，逾期支付每一期款项的违约金应从服务协议约定付款期限次日予以起算，均计至实际付清之日止，其中第一期款项扣除李宝玲已付款项剩余770277元，该期款项的违约金应以770277元为本金进行计算。万新公司为确保判决可以实现预付了保全费，保全费属于诉讼费用需在本判决中处理，该案是李宝玲逾期支付房款所致，该费用确定由李宝玲负担。万新公司要求李宝玲支付财产保全产生的担保费属于其实际损失，在支持了违约金的情况下，万新公司的损失已得到弥补，且上述合同没有约定李宝玲需承担财产保全相关的担保费，一审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，一审判决如下：一、李宝玲在判决发生法律效力之日起10日内，一次性向万新公司支付剩余房款10000000元并支付逾期付款违约金（第一期房款770277元的违约金从2017年11月11日起算，第二期房款2650000元的违约金从2017年12月6日起算，第三期房款3500000元的违约金从2017年12月31日起算，第四期房款3079723元的违约金从2018年7月1日起算，每日以当期所欠房款的0.02%计至实际付清之日止），违约金总额以不超过所欠房款为限；二、李宝玲在判决发生法律效力之日起10日内，向万新公司支付保全费5000元；三、驳回万新公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费102956元，万新公司负担16377元，由李宝玲负担86579元。二审期间，李宝玲向本院提交了如下证据：1.万新公司《收款回执》复印件，拟证明万新公司指示李宝玲分多次向其转款，万新公司一共收到李宝玲首期款4640277元；2.“专项维修资金”转款凭证及付款依据复印件，拟证明李宝玲按照万新公司指示，支付30184.35元维修资金。李宝玲表示，以上证据证实双方没有按照《商品房买卖合同》履行，其支付房款是按照万新公司的指示进行，从专项维修基金的数额证明与涉案房屋面积也不相符。每次转账金额不是整数就是因为需要按照万新公司的指示付款。李宝玲不知晓全部是房款，否则不会转账性质备注是不同的。涉案房款是依据《商品房买卖合同》支付，装修款是按照《服务协议》支付。其在买房时理解为购房加装修合同，根据《商品房买卖合同》定金价首期共4640277元，李宝玲还支付维修基金30184.35元，实际上双方也不是按照两个合同履行的：《商品房买卖合同》约定的分期付款跟贷款是不同，故依据《商品房买卖合同》确定全部房款没有合同及法律依据。万新公司的质证意见：对证据1的真实性待庭后核实，对关联性不予确认。李宝玲支付的首期款更加能证明李宝玲并未完全支付涉案房屋的全部款项；对证据2的真实性待庭后核实，关联性不予确认。首付款金额增加，可能是因为后期的贷款金额变化所致。上城公司没有发表质证意见。万新公司、上城公司均没有向本院提交证据。本院经审理查明：李宝玲自述其于2017年至2018年期间分多笔支付《商品房买卖合同》中所约定的全部购房款9270277元；且其所支付的首期款共4640277元（万科收款回执上有备注款项性质“首期”）与《商品房买卖合同》约定的首期款2790277元不同，证实其已足额支付首期房款，无需再支付违约金。万新公司确认截止至2018年1月19日，李宝玲已付清《商品房买卖合同》所约定的房款9270277元，未付清《服务协议》项下的服务费余款1000000元，该款项实质是购房款。另查明，上城公司向一审法院出具《关于款项的情况说明》，载明：“……被告李宝玲与我司签订的《无忧安居家装整合服务协议》仅系被告和原告为规避网签限价政策的技术性文件，装修条款不具有实际履行效力，且双方均为明知。《无忧安居家装整合服务协议》约定的装修款属于案涉房屋房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同》约定的购房款共同构成案涉房屋的总价款。该涉案装修款实际是购房款，装修款项权属人是广州市万新房地产有限公司，广东上城建设有限公司对此不主张任何权利，该款项应由原告主张。同时该《无忧安居家装整合服务协议》应为部分有效，其真实意思为购房款支付协议，装修服务内容无需真实履行，装修条款违反双方真实意思表示应为无效；但对于逾期支付款项的违约条款系双方真实的意思表示，双方均应切实履行。被告关于该款项的性质为明知，且我司发送的催款函和收款回执的款项最终权属主体系广州市万新房地产有限公司，被告为明确知情，原告有权主张该笔款项。”再查明，一审开庭中，万新公司表示《商品房买卖合同》《服务协议》是因为广州市房地产市场调控限价政策，为完成合同备案，将总房价款拆分为买卖合同中的房款与服务协议中的服务款进行交易，涉案房屋没有完成交楼；李宝玲表示《服务协议》是合法有效的合同，其已实际使用占有涉案房屋。二审庭询中，万新公司则表示，《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，合法有效。《服务协议》即便无效，该合同约定的服务费还应按照《商品房买卖合同》的约定支付违约金。其主张已完成交楼但没有书面依据；李宝玲则表示《商品房买卖合同》《服务协议》均无效，其并未收楼。其在购买涉案房屋时有真实的购房意思，同时也是基于带豪华装修的真实意思表示，才有支付装修款的约定。后李宝玲向本院表示，其不再坚持主张《服务协议》是一个真实的装修合同的意见，仍坚持认为涉案两份合同应同时无效。本院经审理查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。本院认为，李则宝玲系香港特别行政区居民，本案系涉案商品房买卖合同纠纷，依法应参照涉外民商事案件审理。涉案房屋位于广州市海珠区同源街19号5301房，且合同签订地、款项往来等均发生在我国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“最密切联系原则”的规定，本院确认中华人民共和国内地法律作为解决本案纠纷的准据法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.万新公司是否为本案的适格主体；2.《商品房买卖合同》的效力；3.《服务协议》中总服务费的性质；4.李宝玲应否向万新公司支付剩余款项及违约金。关于万新公司是否为本案适格主体的问题，李宝玲主张，因万新公司不是《服务协议》的签约主体，无权向李宝玲主张《服务协议》的本金及违约金，且万新公司违法设立双合同、误导李宝玲签订双合同，万新公司不具有可诉的资格，应裁定驳回万新公司的起诉。经查，万新公司依据《商品房买卖合同》《服务协议》起诉要求李宝玲支付剩余购房款及违约金。万新公司的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，人民法院依法应当受理。至于万新公司不是《服务协议》的签约主体的问题，因万新公司与上城公司之间是关联公司，且上城公司已向一审法院出具书面函件确认《服务协议》所涉款项的权利人为万新公司、其对该款项不主张任何权利。上城公司对万新公司作为原告主张该款项无异议。因此，万新公司提起本案诉讼并无不当，李宝玲主张万新公司主体不适格、应驳回万新公司的起诉，缺乏理据，本院不予支持。关于《商品房买卖合同》的效力问题，李宝玲主张，根据《三方协议》的约定，《商品房买卖合同》与《服务协议》应为同一个整体，两合同应当同时有效或同时无效：如同时有效则万新公司不是适格主体；如同时无效，应当按照无效处理，相互返还。无效的法律依据是违反了《民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和国务院国办发[2013]17号文。首先，万新公司在一、二审期间关于李宝玲是否收楼的陈述不一致。李宝玲在二审期间关于《服务协议》的效力、其有无收楼的陈述亦与其在一审期间的陈述完全相反。万新公司、李宝玲明显有违“禁止反言”的行为，本院对双方的上述不诚信行为予以批评。双方均未充分举证，而收楼与否不影响本案的审理，本院对该事实不予作出认定。其次，从《三方协议》的内容看，明确约定有“《商品房买卖合同》《服务协议》均为房屋买卖不可分割的部分，若上述合同中其一解除，另一份合同也一并解除”的内容，并无李宝珠所称“若其一合同无效，另一份合同一并无效”的约定。且李宝玲亦自认其在购房当时确实有购房的真实意思表示。而《服务协议》是名为“无忧安居家装整合服务”，实为双方为规避限价政策而签订的虚假合同。一审据此认定《商品房买卖合同》有效、《服务协议》无效并无不当，该认定并未违反《三方协议》的约定，本院予以维持。第三，李宝玲在二审提交的证据拟证明其实际交付的首期款为4640277元，与《商品房买卖合同》中约定的首期款2790277元不一致，涉及的是合同的实际履行情况，并不当然等同于合同无效。且实际履行首期款金额大于合同所约定的金额，如在确定首期款比例未变更的情况下，更不能排除双方约定的实际房屋交易价款是高于《商品房买卖合同》约定的交易价款、可能存在以其他名义或方式的购房款。第四，李宝玲主张万新公司设立双合同违反限价政策、哄抬房价等行为，亦不能当然导致双方所签订的《商品房买卖合同》无效。当事人对此应向相关行政主管部门反馈、投诉以求解决，其要求法院在本案中对万新公司的行为进行罚款、追究责任等处罚，缺乏依据，本院对此不予调整。综上，李宝玲主张《商品房买卖合同》无效的理由不成立，本院不予支持。关于《服务协议》中约定的总服务费性质的问题，根据《服务协议》的约定，李宝玲与上城公司确定上城公司提供的安居家装服务解决方案的总服务费为11229723元，该价格包括但不限于人工费、设计费税金、服务费、咨询费、增值配套服务等部分或全部费用。可知，该总服务费的相关构成项目有别于一般的装修合同，且双方在合同中并未约定具体的家装整合服务的内容和标准，也未对相关装修内容和标准进行，因此李宝玲主张该11229723元的款项系装修款项明显依据不足。另李宝玲在二审期间向本院表示其不再坚持主张《服务协议》是双方之间真实的装修合同的意见，但其也没有对该《服务协议》的合同性质及合同中“服务费”性质进一步举证。李宝玲称其将“总服务费”理解为豪华装修款，明显有违常识。双方对涉案房屋实际交易价款是《商品房买卖合同》约定的购房款和《服务协议》约定的安居家装服务解决方案的总服务费之和应当是明确知悉的。一审综合分析本案证据，认定《服务协议》是虚假合同、无效合同，《服务协议》中的“服务费”实质是涉案房屋的购房款并无不当，本院予以维持。关于李宝玲应否向万新公司支付剩余款项及违约金的问题，涉案房屋现已登记在李宝玲名下，万新公司已履行双方在房屋买卖合同中主要义务，李宝玲理应向万新公司支付全部购房款。同前述，双方对《服务协议》对涉案房屋实际交易价款是《商品房买卖合同》约定的购房款和《服务协议》约定的安居家装服务解决方案的总服务费之和应当是明确知悉的。因李宝玲只支付了服务费1229723元，尚余10000000元未付清，应视同其未付清全部购房款，已构成违约。基于《服务协议》无效，《服务协议》中的违约条款亦无效，故对李宝玲欠付服务费余款的处理，一审准用《商品房买卖合同》中违约条款合理有据。因此，一审判决李宝玲向万新公司支付剩余款项10000000元及违约金，本院予以维持。因涉案合同的主要义务已履行，万新公司主导李宝玲与上城公司签订的《服务协议》是为了规避限购政策而签订的虚假合同，双方均存在过错。李宝玲以此主张涉案《商品房买卖合同》《服务协议》均无效，相互返还，有违诚信原则，且涉及到相关过户税费的负担、是否符合现行房地产限购政策等，万新公司也表示不同意重新过户，故李宝玲的该项主张目前不具有可执行性，本院不予支持。综上，上诉人李宝玲的上诉请求和理由均不成立，本院依法予以驳回。李宝玲在本案中既主张驳回万新公司的起诉，又主张驳回万新公司的诉讼请求，前后矛盾，本院对此均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律证据，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102956元，由上诉人李宝玲负担。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 张一扬审判员 罗 毅二〇二〇年九月二十八日书记员 伍静怡李蕴妍