湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初1904号原告：余昌锦，男，汉族，2019年11月19日出生，住株洲市荷塘区。监护人：余茂林，男，汉族，1996年7月28日出生，住株洲市荷塘区。监护人：丁丽君，女，汉族，1997年5月21日出生，住攸县莲塘坳镇。委托代理人：袁玉峰，湖南省株洲市联心家园义工联合会法律部/法律援助中心法律工作者。代理权限：全权代理。被告：株洲德瑞置业有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区红港路**翠堤湾****。统一社会信用代码：91430200MA4LH7WT67。法定代表人：谢小强，系该公司总经理。委托代理人：陈日锋，男，汉族，1993年9月2日出生，住武汉市。原告余昌锦与被告株洲德瑞置业有限公司（以下简称德瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余昌锦的委托诉讼代理人、被告德瑞公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余昌锦向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告余昌锦与被告德瑞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告向原告退还购房款334538元及利息（资金占用费从2020年3月31日起以334538元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际还清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月，原告全家在株洲市千金电影院观看电影，荧屏上显示“恒大林溪郡签约荷塘小学，业主子女可直接入读荷塘小学”原告被此广告所吸引，由于资金不足，当年未购买。2019年底，原告还是考虑余昌锦在荷塘小学(著名小学)读书的问题，凑齐购房首付款。原告全家又到恒大林溪郡看房，并且又问销售员买房后可直接进入荷塘小学读书吗?销售员答复：可以直接进入荷塘小学，而且恒大林溪郡是长沙长郡中学的学区房。后由于新冠病毒，推迟到2020年3月31日才交首付款334538元。嗣后，原告得知被告“恒大林溪郡签约荷塘小学，业主子女可直接入读荷塘小学”属虚假广告宣传，并被株洲市工商局给予行政处罚12万元。由于被告的虚假广告，给原告心理造成极大影响，决定要求被告解除合同。2020年5月22日，原告向被告发出解除商品房买卖合同(预售)通知书，要求与被告解除合同，并立即无条件退还首付款334538元，但被告一直不理睬。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请!被告德瑞公司辩称：一、原告要求解除《商品房销售合同》没有法律依据。根据《合同法》第94条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。现原告所述不属于上述任何一定情形，原告诉请解除合同没有法律依据。二、原告要求解除《商品房销售合同》没有事实依据。1、被告的销售广告和宣传资料表述为要约邀请，不能视为要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。我司恒大林溪郡项目与周边楼盘非就读荷塘小学本部的销售价格不存在重大差异，案涉房屋的交易价格在双方签订合同时并未明显偏离当时同类房屋的市场价格，该因素对房屋价格的确定不存在重大影响，不应当视为要约。2、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，《商品房销售合同》补充协议第十四条约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料(包括但不限于售楼书、宣传折纸、报纸、电视广告等)仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。”依据双方合同约定，上述广告宣传仅为要约邀请，不属于正式要约。3、学区的划分是政府相关职能部门的行政职权，并不以我司意志为转移，株洲各市区学位划分每年皆有公示，且我司在项前台均有公示，原告作为一个正常购房人，应当知悉上述事项，并作出理智判断，据原告的陈述，其是将配套学校作为其购房的重要因素，则原告在明知本案所涉的两学校属教育局统一划分学区的情况下，也负有对配套学校及相应的学区等事宜进行必要的了解及对被告宣传内容进行核对的义务。在我司前台有张贴教育局公告，且应知学区划分具有不确定性的情况下，亦未能尽到理性购房的谨慎注意义务。且原告的子女根据现行学区划分的政策，仍可以就读荷塘美的小学。4、即使原告认为上述广告属于要约，双方签订的商品房合同也未约定原告因此享有合同解除权。我司宣传资料中所称的学校不是城市居住区规划规范中所指的由开发商开办的配套学校，而是属教育局开发、管理的学校，其生源由教育局统一安排，对项目所在小区是否划入荷塘小学或荷塘美的小学，我司没有权利决定。我司在前期销售宣传时将因文字使用以荷塘小学进行宣传，确实存在一定不妥，也确有可能使原告对此产生误解，但现有证据不能证明我司因配套学校的宣传将房屋价格抬高，致使原告所购房屋价格远高于同地域房屋，故约定的合同价格不存在有失公平之处。综上，依据双方约定，原告不享有合同约定的解除权。三、原告请求我司支付资金占用费没有事实和法律依据根据双方签订的《商品房销售合同》,原告支付购房款，我司在约定的期限向其移交案涉房屋，我司没有违约行为，原告诉请支付资金占用费没有依据。经审理查明，原告余昌锦系余茂林、丁丽君的儿子。2018年1月，原告全家在株洲市千金电影院观看电影，荧屏上显示“恒大林溪郡签约荷塘小学，业主子女可直接入读荷塘小学”原告被此广告吸引。2020年3月31日，原告余昌锦的父母余茂林、丁丽君交首付款334538元为原告购买被告的房屋，双方签订的《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的荷塘区向阳路499号恒大林溪郡6栋2502号房，该房屋建筑面积166.04平方米，按照建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米5116.01元，毛坯总价款为849462.3元；装修单价为每平方米1600元，装修总价为265664元；总房款为1115126元（大写壹佰壹拾壹万伍仟壹佰贰拾陆圆整）。付款方式为：1、一次性付款。2020年3月4日前支付首期房款￥334538元整；于2020年3月29日前付清￥334538元整；余款￥446060元整于2020年4月29日前支付。交房日期为2020年9月11日。合同还约定了其他内容，但其他内容中没有对原告在株洲市千金电影院观看电影时的广告“恒大林溪郡签约荷塘小学，业主子女可直接入读荷塘小学”内容进行约定。合同签订后不久，原告得知被告“恒大林溪郡签约荷塘小学，业主子女可直接入读荷塘小学”属虚假广告宣传，原告的父母在确认原告以后不能入读荷塘小学本部后，于2020年5月22日向被告提交“解除商品房买卖合同（预售）通知书”，因被告不同意解除合同而酿成纠纷。另查明，涉案被告德瑞公司开发建设的恒大林溪郡项目于2017年10月26日正式开盘，被告对外宣传的广告牌载明了以下内容：“筑梦成长的力量，株洲恒大林溪郡教育配套再添重大利好，成功签约荷塘小学，为业主子女成功搭建成才阶梯，开启家门口一站式教育服务。”2017年11月20日，株洲市荷塘区教育局发布了《株洲恒大林溪郡业主子女入学情况说明》，主要内容为：“凡株洲恒大林溪郡项目（1-18﹟高层及洋房住宅楼）业主子女到入学年龄且户口迁入荷塘区的，即可凭株洲恒大林溪郡购房合同或房屋不动产证就读荷塘小学美的分校。”原告属于可以就读荷塘小学美的分校的情形。2018年3月21日，株洲市工商行政管理局芦淞分局接到举报，称被告在株洲千金巨幕影城有限公司发布的“恒大林溪郡签约荷塘小学，业主子女可直接入学”广告为虚假广告，其行为涉嫌违反了《中华人民共和国广告法》第四条的规定。2018年7月16日，株洲市工商行政管理局芦淞分局作出了《关于株洲德瑞置业有限公司发布违法广告的处罚决定》，认为：被告发布的“签约荷塘小学，业主子女可直接入读”广告，该项目业主子女实际入学范围为荷塘小学美的分校（即荷塘美的小学），广告内容与株洲市荷塘区教育局批准的入学范围不符，其行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款“广告不得含有虚假或者引入误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”的规定，属于《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第（二）项所指的发布虚假广告行为。”，决定：1、责令被告停止发布广告，在相应范围内消除影响；2、对被告发布虚假广告行为，处罚款人民币120,000元上缴国库。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告余昌锦家与被告德瑞公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。原告余昌锦家与被告德瑞公司2020年3月11日就涉案房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》中没有对原告2018年1月在株洲市千金电影院观看电影时的广告“恒大林溪郡签约荷塘小学，业主子女可直接入读荷塘小学”内容进行约定，株洲市工商行政管理局芦淞分局是在2018年7月16日对被告德瑞公司作出的《关于株洲德瑞置业有限公司发布违法广告的处罚决定》，被告德瑞公司虚假广告事件发生在原告购房之前，被告德瑞公司在与原告余昌锦家的商品房销售过程中没有欺诈原告余昌锦家，荷塘小学本部离恒大林溪郡相距甚远是众所周知的事实，在恒大林溪郡附近新建有荷塘小学美的分校，故原告余昌锦的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告余昌锦的诉讼请求。本案受理费6318元，减半收取3159元，由原告余昌锦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：810103210********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 唐 玲二〇二〇年九月二十八日书记员 贺宏亮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。