文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1119号上诉人（原审被告）：重庆市昊络通讯器材有限责任公司，住所地重庆市渝中区长江二路**第****大坪通信市场******，统一社会信用代码91500103572139307T。法定代表人：胡强，该公司总经理。委托诉讼代理人：仲维虎，四川新开元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆毅诚弘通科技有限责任公司，，住所地重庆市渝中区**路**24-6统一社会信用代码91500103681463624F。法定代表人：姜元冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：毕开政，系该公司员工，男，1974年10月10日出生，汉族，住新疆沙湾县。上诉人重庆市昊络通讯器材有限责任公司因与被上诉人重庆毅诚弘通科技有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2020）渝0102民初2120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。重庆市昊络通讯器材有限责任公司上诉请求：依法撤销重庆市涪陵区人民法院（2020）渝0102民初2120号民事判决，在查明事实的基础上依法改判。事实和理由：第一，一审法院认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人合同已经解除，是双方予以认可的事实，无需人民法院判令解除，双方只是对于到底是2019年7月31日还是2019年10月31日解除合同存在争议，且人民法院判决中也没有明确合同解除的具体时间。事实上，被上诉人已经于2019年10月31日将案涉房屋归还给了业主涪陵饭店。其次，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已于2019年7月31日解除，相关证据可以证明上诉人于2019年7月31日前将案涉房屋腾空退出，并将钥匙交还给了被上诉人，业主涪陵饭店也早已对其进行了有效的管理。最后，被上诉人称其与涪陵饭店的租赁合同于2019年10月31日解除，所以其认为上诉人和被上诉人的合同也应当是2019年10月31日解除，该主张不符合合同相对性原则，且上述两个合同涉及的租赁房屋范围并不一致。第二，一审法院认定的违约金过高。首先，案涉房屋合同已于2019年7月31日解除，被上诉人受到的损失就是短时间无法继续出租带来的租金收益，根据一般惯例最多为三个月的租金，一审法院应当在三个月的租金范围内合理确定本案的违约金。同时要考虑被上诉人租赁涪陵饭店的房屋应当是自用，而不是转租获得收益。其次，即使按照被上诉人主张的合同于2019年10月31日解除，被上诉人的直接损失就是三个月房租，根据最高人民法院的司法解释，违约金不应当超过损失的30%，即220,812*30%=66,243.2元。最后，一审法院以违约金占房屋租赁费总额的比例来确定违约金没有事实和法律依据。第三，上诉人不应当支付2019年8月1日至2019年10月31日的垃圾费、空调费、水电费等费用。上诉人已于2019年7月31日前将案涉房屋退还给了被上诉人，上诉人并没有实际使用案涉房屋，要求其支付相关费用没有事实依据，相应的垃圾费、水电费、空调费的具体数额没有相关依据，上诉人对此不予认可。重庆毅诚弘通科技有限责任公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。重庆毅诚弘通科技有限责任公司向一审法院起诉请求：1、解除重庆市昊络通讯器材有限责任公司、重庆毅诚弘通科技有限责任公司之间的租赁合同关系；2、重庆市昊络通讯器材有限责任公司向重庆毅诚弘通科技有限责任公司支付2019年8月1日至2019年10月31日期间房屋租金220,812元；3、重庆市昊络通讯器材有限责任公司向重庆毅诚弘通科技有限责任公司支付2019年5月1日至2019年10月31日期间空调费及公摊、水电费、垃圾处置费合计60,836.85元；4、重庆市昊络通讯器材有限责任公司向重庆毅诚弘通科技有限责任公司支付违约金30万元。一审法院经审理查明，2018年2月1日，重庆市昊络通讯器材有限责任公司、重庆毅诚弘通科技有限责任公司之间签订了《房屋租赁合同》约定：重庆毅诚弘通科技有限责任公司将坐落于重庆市涪陵区兴华中路43号（益通百货）第1、2层房屋（租赁面积约560.89平方米）租赁给重庆市昊络通讯器材有限责任公司使用；租赁期限自2018年2月1日起至2021年9月28日止；合同签订时重庆市昊络通讯器材有限责任公司支付重庆毅诚弘通科技有限责任公司保证金10万元；租金及相关费用，2018年2月1日至2018年12月31日的租金为797,678.75元，2019年1月1日至2019年12月31日的年租金为883,247.93元，2020年1月1日至2020年12月31日的年租金为896,496.65元，2021年1月1日至2021年9月28日的年租金为676,615.1元，共计3,254,038.43元；水电、空调等费用以实际使用为准；租金支付方式按季度支付，上期租金到期前一个月内付清下期租金；违约责任，重庆市昊络通讯器材有限责任公司无故拖欠租金一个月以上，出租人有权单方解除合同，且重庆市昊络通讯器材有限责任公司作为违约方应支付重庆毅诚弘通科技有限责任公司违约金30万元。合同签订后，重庆市昊络通讯器材有限责任公司向重庆毅诚弘通科技有限责任公司交纳了保证金10万元，重庆毅诚弘通科技有限责任公司按合同履行了义务，重庆市昊络通讯器材有限责任公司接收了租赁房屋。在履行合同中，重庆市昊络通讯器材有限责任公司将房屋租金支付至2019年7月31日，从2019年8月1日起未支付重庆毅诚弘通科技有限责任公司房屋租金。重庆毅诚弘通科技有限责任公司于2019年12月30日向重庆市昊络通讯器材有限责任公司发出律师函，载明，重庆市昊络通讯器材有限责任公司尚欠重庆毅诚弘通科技有限责任公司2019年8月1日至2019年10月31日期间房屋租金220,812元；尚欠重庆毅诚弘通科技有限责任公司2019年5月1日至2019年10月31日期间空调费及公摊、水电费、垃圾处置费合计60,836.85元。重庆市昊络通讯器材有限责任公司于2019年8月6日交纳了2019年6月的空调费及公摊、水电费、垃圾处置费25,226.22元，实际尚欠重庆毅诚弘通科技有限责任公司2019年7月1日后的空调费及公摊、水电费、垃圾处置费为35,610.63元。因重庆市昊络通讯器材有限责任公司未履行给付义务，重庆毅诚弘通科技有限责任公司催收未果，遂诉至一审法院。一审法院认为，重庆市昊络通讯器材有限责任公司、重庆毅诚弘通科技有限责任公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反有关法律法规的规定，该合同依法成立并有效，对双方当事人均具有法律约束力。重庆市昊络通讯器材有限责任公司未按合同约定向重庆毅诚弘通科技有限责任公司支付租金及其他费用，构成违约，重庆毅诚弘通科技有限责任公司有权解除合同，并要求重庆市昊络通讯器材有限责任公司支付租金及其他费用、承担违约金的民事责任。重庆毅诚弘通科技有限责任公司请求重庆市昊络通讯器材有限责任公司支付空调费及公摊、水电费、垃圾处置费60,836.85元，因重庆市昊络通讯器材有限责任公司提交的证据证明重庆市昊络通讯器材有限责任公司已支付了2019年6月的水电费25,226.22元，故认定重庆市昊络通讯器材有限责任公司尚欠重庆毅诚弘通科技有限责任公司的空调费及公摊、水电费、垃圾处置费为35,610.63元。重庆市昊络通讯器材有限责任公司辩称违约金过高，因双方约定违约金300,000元,与房屋租赁费总金额为3,254,038.43元占比为9.22%，一审法院认为该约定不存在显失公平，故对重庆市昊络通讯器材有限责任公司的这一抗辩意见，不予采纳。诉讼中，双方当事人均要求同意将重庆市昊络通讯器材有限责任公司向重庆毅诚弘通科技有限责任公司交纳的保证金10万元纳入本案一同处理，故认定该款在重庆市昊络通讯器材有限责任公司支付的款项中应予以扣减。综上，重庆毅诚弘通科技有限责任公司的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除重庆毅诚弘通科技有限责任公司与重庆市昊络通讯器材有限责任公司于2018年2月1日签订的《房屋租赁合同》；二、重庆市昊络通讯器材有限责任公司于本判决生效后10日内支付重庆毅诚弘通科技有限责任公司从2019年8月1日至2019年10月31日期间房屋租金220,812元；抵扣重庆毅诚弘通科技有限责任公司应退合同保证金后，重庆市昊络通讯器材有限责任公司支付的金额为120,812元。三、重庆市昊络通讯器材有限责任公司于本判决生效后10日内支付重庆毅诚弘通科技有限责任公司从2019年7月1日至2019年10月31日期间空调费及公摊、水电费、垃圾处置费35,610.63元。四、重庆市昊络通讯器材有限责任公司于本判决生效后10日内赔偿重庆毅诚弘通科技有限责任公司违约金300,000元。五、驳回重庆毅诚弘通科技有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,400元，减半收取8700元，由重庆市昊络通讯器材有限责任公司负担。本院二审查明，重庆市昊络通讯器材有限责任公司作为乙方与重庆毅诚弘通科技有限责任公司作为甲方于2018年2月1日签订的《房屋租赁合同》载明：“租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，违约方支付守约方30万元作为违约金。”本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案的争议焦点可归纳为：1、案涉合同解除时间及违约金的认定；2、重庆市昊络通讯器材有限责任公司应否支付2019年8月1日至2019年10月31日的空调费及公摊、水电费、垃圾处置费等费用。关于焦点一，本案中，上诉人未按照合同约定，于退租前90日通知被上诉人，便自行将其所租赁的房屋于2019年7月31日前退还给被上诉人，且并无证据证明上诉人在2019年7月31日前与被上诉人达成了提前退租的合意，自2019年7月31日起顺推90日的提前通知时间，以2019年10月31日作为双方合同的解除时间，并无不妥。现上诉人自2019年8月1日起至2019年10月31日止，未向被上诉人支付租金，属于在租期内未按照合同约定履行义务，构成违约，应当支付违约金，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。关于该法条中损失的认定，《合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。双方约定的租期为2018年2月1日-2021年9月28日，承租方自2019年8月1日起未支付租金，承租方未履行的租期为2019年8月1日-2021年9月28日，未履行的租金为676,615.1+896,496.65+883,247.93×5/12=1,941,131.72元，此未履行的租金属于出租方在签订合同时能够预见到的收益，以此为基数，按照30%的比例，得出违约金为582,339.52元，并未高于双方合同中约定违约金的300,000元，据此，一审法院认定，由重庆市昊络通讯器材有限责任公司承担30万元违约金，并无不妥。关于焦点二，本案中，双方于2019年10月31日解除合同，现上诉人自2019年8月1日起至2019年10月31日止，未按照合同约定支付空调费及公摊、水电费、垃圾处置费等费用，且以上费用有业主方涪陵饭店提供的计算清单和费用收据，一审法院判定重庆市昊络通讯器材有限责任公司支付2019年8月1日至2019年10月31日的空调费及公摊、水电费、垃圾处置费等费用，并无不妥。综上，重庆市昊络通讯器材有限责任公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应当维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,400元，由重庆市昊络通讯器材有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二〇年九月二十五日法官助理 王悦倩书 记 员 徐玲巧