山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终1637号上诉人（原审被告、申请执行人）：武×，女，1960年5月19日出生，汉族，身份证号：1423241***********，孝义市新义街办居民，现住孝义市府前街德尚住宅楼****西门，现，现住孝义市/div>委托诉讼代理人：左×，山西晋凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝×，山西晋凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：乔x，男，1970年5月20日出生，汉族，身份证号：×××，住山东省潍坊市潍城区西关苗圃二路花福苑小区**楼****。委托诉讼代理人：卜×，山西晋英律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：李x，男，汉族，1959年3月29日出生，身份证号：×××，户籍住址孝义市××街户。原审第三人（被执行人）：郭x，女，汉族，1959年10月30日出生，身份证号：×××，孝义市新义街办居民，户籍住址孝义市××街户。上诉人武×与被上诉人乔x、原审第三人李x、郭x执行异议之诉纠纷一案，不服山西省孝义市人民法院（2019）晋1181民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人武×及其委托诉讼代理人左×、郝×与乔x及其委托诉讼代理人卜×到庭参加诉讼。原审第三人李x、郭x经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。武×上诉请求：请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人提交的证据不足以排除对登记在第三人名下位于北海市××路房产(以下简称“异议房产”）的执行；2、2009 年 9月30日原审第三人与北海同和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,约定由原审第三人购买该公司开发的××区房产,房价 377749元。首付款 77749,余款 30万元办理银行按揭。 2009年12月25日原审第三人与中国农业银行签订《个人购房担保借款合同》,原审第三人获得银行按揭款30万元用于支付房款；3、原审判决以 2009年11月3日被上诉人与原审第三人签订《房屋购买认定书》,并以郭x名义支付定金及首付款等理由排除对异议房产执行,实际并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定；4、上诉人认为被上诉人与原审第三人未形成房屋买卖法律关系,不是房屋买卖的权利人,未取得房屋所有权。因此,被上诉人的权利不能够排除执行。被上诉人乔x辩称，1、我们是签订了合法有效的合同，一审中已经向法庭提交了证据，根据法院办理执行异议案件的若干规定28条，第一条是在人民法院查封以前，已经签订了合法有效的书面买卖合同，而不是书面房屋买卖合同；2、被上诉人垫付首付款或代还房贷的事实形成了资金垫付关系是错误的，实际支付房款的人是乔x，李x和郭x一审开庭时明确陈述没有支付房款；3、开发商没有通知我们办理过户，但是是我们想办理过户，一审向法庭提供了一系列证据，除了公证的委托书，还有当时开发商提供给我们的办理过户需要的材料，以及法院调查了解的事实，还有乔x和郭x的通话录音，当年的公证没有写成过户，写成这样的格式是开发商告我们的格式，这样李x和郭x不用去北海了，乔x一个人就能办理这些事，按照他们的格式做的公证，这个录音也能体现，郭x以为我们已经办理过户；4、购房款银行已经全部交付开发商，全部付清了，现在是银行和乔x之间的还贷关系；5、我们做完公证后乔x就得了脑梗，每年都要去医院治疗、吃药，银行说我们必须一次性把剩余款项交清才能办理过户，但是乔x不能一次性缴纳，这是客观原因导致的。乔x向一审法院诉讼请求：1、停止被告对广西壮族自治区北海市××路1号广西壮族自治区北海市××路广西壮族自治区北海市××路房产的申请查封，停止被告对户名为李x的农行卡×××的申请冻结；2、确认位于广西壮族自治区北海市××路1号广西壮族自治区北海市××路位于广西壮族自治区北海市××路广西壮族自治区北海市××路位于广西壮族自治区北海市××路房屋是乔x所有。一审法院认定事实：第三人李x、郭x系夫妻关系，李轩系第三人之子。北海同和房地产开发有限责任公司于2008年开发同和水岸香堤小区50栋楼，2009年9月开始销售，当时销售火爆，如购买需提前预约登记，开盘前有销售人员通知客户前来售楼中心排队抽号，当时李x、郭x抽中331号，李轩抽中129号，李x、郭x不想买二套房屋，于是将抽中的331号给了乔x，乔x选好了房，但在办理房屋预购手续时，被开发商告知，只能以抽到选房号人的姓名购买，乔x以李x、郭x二人的名义购买房屋。2009年9月21日原告乔x以第三人郭x的名义向北海同和房地产开发有限责任公司交纳3万元购房定金，2009年9月30日又交纳47 749元首付购房款。2009年9月27日乔x与郭x在孝义市公证处签订公证书，郭x授权乔x办理购买北海市广东××路商品房有关手续。2009年9月30日李x、郭x与北海同和房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同对双方的权利义务进行了明确约定。诉争房产以银行按揭方式购买。2009年11月3日，乔x与李x、郭x签订了《房屋购买认定书》，认定书主要内容为，一、乔x购买38号楼1单元501室房屋，一切产权归乔x所有，在办理购房手续时李x与郭x夫妻应提供相关一切手续，直至产权人变更为止。二、在办理购房手续时乔x必须按时交付开发商有关房款和一切证件工本费等款项，并按时交付银行贷款本息，到房产证产权人变更后时终止有关房屋事宜。三、在交付银行贷款本息途中，如乔x未能及时交付时，所产生的一切罚款和相关费用等均由乔x承担，与李x、郭x夫妻无经济责任关系。如乔x未能按照银行、房管部门按时办理一切有关房屋相关费用时，李x及郭x有权让法律部门收售和扣押的权利，乔x不得争议与干涉。四、如此房屋在过户前，乔x有意转让，优先与李x及郭x协商，李、郭在同等价格的前提下，优先享有购买权。五、如有其它事宜，双方协商处理。房屋名义购买人：李x 郭x 房屋实属产权人：乔x 见证中间人：李来喜 见证人：李** 执笔人：王介生在认定书上分别签字。2009年12月25日李x与中国农业银行北海市分行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为30万元，贷款年限为15年，在中国农业银行北海市分行开立结算账户×××，由借款人每月向账户还款。原告乔x依《个人购房担保借款合同》的约定于2010年到2013年9月份以现金方式向还贷的农行卡充值共计103 883元，2013年10月至2018年12月原告乔x以其卡号为×××的银行卡向指定的×××账户每月定期转账共计140 500元偿还房贷。2009年12月28日，原告乔x交纳600元抵押评估费。2010年10月13日，房地产开发公司交付房屋，由原告乔x在房屋验收交接表上签字。2010年10月14日，原告乔x缴纳管道燃气安装费，原告又交纳了面积差额款2314元。2012年10月20日，原告乔x与北海市工奥装饰设计有限公司签订了《装修工程施工合同》，对诉争房屋进行了装修，房屋装修后，原告委托北海市银海区美华房地产信息代理服务部经营者杨美华对外出租该房屋并交纳物业费。2012年10月22日由原告办理了契税完税证。2012年11月2日，原告交纳了高清互动开户费。2013年4月12日办理房产证，房产证载明登记机构为北海市住房和城乡建设局，房产证号为：北房权证（2013）字第XX**，房屋所有人为李x，共有人为郭x。北房房权证（2013）字第XX**明所有权人为郭x，共有人为李x。因以抵押贷款方式购买了诉争房屋，现房屋产权证在抵押权人中国农业银行股份有限公司北海分行。2015年3月19日李x、郭x与乔x公证处对办理北海市××路房地产有关事宜进行公证。2015年9月原告患病住院治疗。另查明，武×与李x、郭x民间借贷纠纷一案经本院审理于2018年2月26日作出（2017）晋1181民初1862号民事判决书，判决李x、郭x共同返还武×借款本金20万元。共同支付武×借款利息42.4万元。判决生效后武×申请执行，本院受理后进入执行程序，本院下达（2018）晋1181执87号执行裁定书、执行通知书要求李x、郭x给付上述款项及案件受理费10 040元、保全费1520元、公告费990元、执行费8 640元。执行中本院于2018年11月7日在北海市不动产登记中心将登记在李x名下与郭x共同共有的位于广西壮族自治区北海市××路1号广西壮族自治区北海市××路位于广西壮族自治区北海市××路的位于广西壮族自治区北海市××路广西壮族自治区北海市××路位于广西壮族自治区北海市××路的位于广西壮族自治区北海市××路房产予以查封，并将李x名下的农行卡予以冻结。2019年2月20日乔x对本院采取的查封及冻结执行行为提出异议，主张其是所查封房产的实际所有人而非李x，所冻结农行卡是其以李x名义向农行按揭还贷所使用的信用卡涉及该权益应予解除查封和冻结，本院下发（2019）晋1181执异2号执行裁定书，裁定驳回乔x的异议请求。一审法院认为：本案的争议焦点为原告乔x是否对广西壮族自治区北海市××路1号广西壮族自治区北海市××路广西壮族自治区北海市××路房享有可以排除法院强制执行的民事权益。参照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判断案外人是否享有对抗申请执行人执行主张的实体权利，应考虑：一、是否支付对价；二、是否实际占有使用；三、对执行标的物的产权未转移登记至其名下是否存在过错。本案中，1、原告乔x提供的《房屋购买认定书》、购房定金及首付款的《收款收据》及发票、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、契税完税证等原始凭证，原件均由原告掌管，原告乔x交纳了购房定金及首付款，补交房屋面积差额款，房屋以按揭方式从银行贷款30万元交于北海同和房地产开发有限责任公司，原告乔x从2010年始，逐月向中国农业银行股份有限公司北海分行指定账户还贷；2、房屋交付时由原告乔x签字确认，与装饰设计有限公司签订《装修工程合同》并出资装修，原告交纳物业管理费、数导电视安装建设费等并以乔x名称开据收据，原告对涉案房屋实际占有使用；3、案涉房屋系按揭方式购买，房贷期限为15年（2009年12月25日起至2024年12月24日止）房屋所有权证书在中国农业银行股份有限公司北海支行，房贷尚未归还完毕，原告与第三人就办理相关房屋产权过户事宜进行了公证，就办理过户登记采取了积极行为，且本案在审理中，根据被告申请，本院经向银行查询，未查到原告与第三人李x、郭x在2008年至2016年间账户上存在经济往来，被告亦未举证原告与第三人间存在经济上的往来。综上，原告虽以第三人李x、郭x之名办理购房手续，但李x、郭x并未实际负担房款，而是由原告支付购房款并对涉案房产实际占有使用，虽涉案房产未转移登记至原告名下，但原告对涉案房产的物权享有期待利益。又，被告武×在本案作为执行依据的债权亦非基于对涉案房产登记在李x、郭x名下的权利表象而发生，其仅能对涉案房产主张作为一般责任财产的权力，相较而言，涉案房产与乔x的利益关联更为紧密，原告乔x对涉案房产所享有的民事权益应优先于作为本案执行依据的武×所享有的普通借款债权而受到保护。关于原告请求确认位于广西壮族自治区北海市××路1号广西壮族自治区北海市××路位于广西壮族自治区北海市××路广西壮族自治区北海市××路位于广西壮族自治区北海市××路房屋是乔x所有的诉求，本院认为，根据物权变动原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。房屋作为不动产，其所有权的取得应当到不动产所在地的登记机关办理不动产权属登记而取得房屋产权证书。原告应当依照相关程序和规定进行不动产变更登记，故本院对原告该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、停止对广西壮族自治区北海市××路1号广西壮族自治区北海市××路广西壮族自治区北海市××路房产的执行，停止对户名为李x的农行卡×××的冻结；二、驳回原告乔x其他诉讼请求。案件受理费6 966元，由原告乔x负担。二审查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是乔x对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的民事权利。关于案涉《房屋购买认定书》。该认定书是双方为了落实借名购房而签订的协议，此系乔x与李x、郭x间的真实意思表示，该认定书中明确了案涉房屋价款由乔x支付，产权由乔x享有，原审第三人仅需履行协助办理过户的义务，故可认定双方已达成借名买房的合意，且该协议不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属有效合同。此《房屋购买认定书》是为了实现借名购房之目的、确保借名购买的房屋回归到真实的权利人手中而产生的，该认定书的签订及相关公证的时间远远早于法院的查封。上诉人认为乔x与原审第三人未签订合法有效的合同并无依据，本院不予支持。二、关于被上诉人乔x对案涉房屋是否合法占有。依照一审二审查明的事实，乔x已经装修房屋购买电器家具，取得了房屋钥匙并办理完毕入住手续，多次缴纳水、暖、电、气及物业等费用，实际将房屋租赁给他人并收取了租金，本案涉及的购买案涉房屋的合同、装修合同、相关收据、发票等凭证的原件均在乔x处保管，在物业、银行、房产公司、中介机构存留的都是被上诉人乔x的电话，由此可知，案涉房屋由乔x实际占有。同时，根据李x与乔x的电话录音及一审庭审，原审第三人李x、郭x对以上事实均无异议，结合一审法院对北海同和房地产开发有限公司、北海同和水岸香堤小区物业服务中心的工作人员及北海市银海区美华房地产信息代理服务部经营者杨美华的调查，可形成完整的证据链条，证明被上诉人乔x对房屋实际占有一事属实。三、关于乔x是否全额支付购房款。乔x向一审法院提交了相关银行转账凭证、流水记录、小票收据、银行催缴欠款的邮件等证据，可证明房屋首付款及贷款由乔x支付并每月偿还。关于被上诉人乔x在2013年9月以前用现金还贷，此行为符合当时的交易习惯，且其持有POS小票原件，可以证明现金付款的事实，一审庭审中，原审第三人亦认可自己没有交过任何费用，所有价款均系乔x负担。结合收据、银行流水等款项交付凭证以及款项来源、交易习惯和当事人陈述等因素可以认定被上诉人乔x是实际支付案涉房屋价款的主体。以上一、二、三均可证明乔x借名买房的事实，也符合借名买房的特征及必然带来的表现和实质不符的缺陷。上诉人武×虽主张乔x与李x、郭x之间是资金垫付关系，是债权人与债务人的关系，但没有提出任何证据予以证明，经一审法院向银行查询，并未查到乔x与第三人李x、郭x在2008年至2016年间账户上的经济往来，因此，上诉人的此项上诉理由本院不予支持。四、关于房产过户。依据乔x提供的北海市公证处的公证书、办理过户所需的手续，可知乔x于2015年已开始着手办理房屋过户手续，鉴于其身体及经济原因一直搁置至今。依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明乔x借郭x夫妇之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响乔x对案涉房屋享有实际产权。但基于其对未办理过户仍存在自身过错，浪费本已紧张的司法资源，故应承担相应的法律责任，结合本案实际情况由其承担本案一、二审诉讼费用，以示惩戒。五、关于乔x享有的权利可否对抗武×的债权。本案属典型的借名购房，案涉房屋虽没有登记在乔x名下，但乔x是真实购买人和实际占有人，也是案涉房屋的实际权利人，其可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），其所享有的权利在内容和效力上已经超过了上诉人武×享有的普通金钱债权，在没有证据证明乔x物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于武×的普通金钱债权予以保护。同时，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》以及《不动产登记暂行条例》第八条第三款第二条之规定，在现有证据能够证明被上诉人乔x购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响乔x对案涉房屋享有实际权利。郭x夫妇并非案涉房屋所有权人，武×基于其与郭x夫妇之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。另，本案借名买房一事，是因原审第三人抽中两套房，但因个人经济实力不到位遂将其中一套转让他人而产生，并非被上诉人乔x出于规避限购限贷政策、税收政策、隐藏个人真实财产信息或享受特惠房等目的而主动串通原审第三人为之，因此并不具有责难性。综上所述，经本院民事审判专业委员会讨论认为，上诉人的上诉理由均不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6966元，二审案件受理费6966元，均由被上诉人乔x负担。本判决为终审判决。                                                            审    判    长   刘雅婷                                                                审    判    员   张晓玮                                                            审    判    员   李云峰                                                               二〇二〇年九月三十日                                                                       法  官  助  理   郭霁媚                                                            书    记    员   薛  蛟