陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终11591号 上诉人（原审原告）：熊敏，男，汉族，1981年6月13日出生，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：张高峰，陕西众致律师事务所律师。上诉人（原审原告）：圣晓娟，女，汉族，1983年2月18日出生，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：张高峰，陕西众致律师事务所律师。上诉人（原审被告）：毛学超，男，汉族，1995年5月13日出生，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：付玉霞，女，汉族，1963年11月13日出生，住陕西省渭南市临渭区，系毛学超之母。上诉人熊敏、圣晓娟与上诉人毛学超房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初7174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，熊敏与圣晓娟于2006年6月登记结婚，系夫妻关系，拥有位于西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX单元XX室房产一套，房权证号为西安市房权证灞桥区字第1175110005-37-4-11403～1号。熊敏、圣晓娟作为出卖人与作为买受人的毛学超签订《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》1份，约定:房产位于西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX单元XX室；房产设定抵押，抵押日期为2009年9月9日；出卖人于2019年9月25日向贷款机构一次性还清剩余贷款，最迟于2019年10月25日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由出卖人负担；成交价格为1480000元；买受人于签订合同当日支付定金10000元，于资金监管账户设立后支付首付款430000元，其余1030000元贷款支付；买受人提供证件等资料不完整，不真实或者无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，拒绝购买房屋的，逾期履行本合同约定的义务超过15日的，出卖人有权书面通知解除合同，买受人支付房价款20%的违约金；本合同自双方签字生效。合同签订后，毛学超支付定金10000元。熊敏、圣晓娟为履行《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定的出卖人义务，于2019年9月11日提前清偿了按揭贷款。毛学超于2019年9月22日通过其母亲，以手机短信的方式向熊敏、圣晓娟发送通知，请求解除合同。熊敏、圣晓娟诉至原审法院称，毛学超于2019年9月10日与其签订西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋买卖合同，至2019年9月24日一直不配合办理后期交易手续。通过中介多次催促，毛学超以资金不够，拒不履行合同，并要求退还定金。综上，请求:1.解除其与毛学超签订的房屋买卖合同，退出网签；毛学超向其支付违约金296000元。毛学超辩称，同意解除合同，合同无法律效力，不同意支付违约金。原审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。熊敏、圣晓娟与毛学超签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》依法成立，合法有效，双方现自愿解除合同，不违反法律规定，原审法院予以准许。依据买卖合同法司法解释的规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应支持，熊敏、圣晓娟据此请求支付违约金的诉讼请求成立，原审法院予以支持，但请求的违约金数额过高，应予以调整，原审法院酌定违约金数额为50000元。定金10000元充抵违约金后，毛学超还应向熊敏、圣晓娟支付违约金40000元。毛学超应协助熊敏、圣晓娟办理合同网签备案注销手续。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，原审法院遂判决:一、原告熊敏、原告圣晓娟与被告毛学超签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》解除；二、被告毛学超于本判决生效后十日内向原告熊敏、圣晓娟支付损失赔偿金40000元；三、被告毛学超协助原告熊敏、原告圣晓娟办理《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》网签备案的注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5740元,原告已预交，被告负担其中970元，并于本判决生效后十日内支付给原告。其余案件受理费4770元，由原告负担。宣判后，熊敏、圣晓娟与毛学超均不服，向本院提起上诉。熊敏、圣晓娟向本院提起上诉称，1、一审其提供了多组证据证明了毛学超违约的事实，一审法院也认定了毛学超违约的事实。2、毛学超违约的事实是非常明确的，毛学超应按照《西安市存量房屋买卖合同》中约定的违约金支付方式向其支付违约金。一审法院判决违约金的标准远远低于双方在合同中约定的违约金标准。3、毛学超在一审庭审中并未主张过违约金过高，并未请求法院减少违约金，也并未对违约金过高进行过举证。一审法官在毛学超未提出违约金过高及也未举证的情形下，直接将违约金计算比例从20%直接降至3.3%属于对毛学超明显的偏袒，属于适用法律错误事实认定不清。毛学超的违约行为导致其的房屋至今无法出售，其也错过房屋交易最佳时间，2020年以来西安市二手房挂牌量剧增，房屋价格也随之下跌，一审法院判决的5万元违约金对其明显不公。本案因毛学超的违约行为引起，毛学超违背了我国合同法中规定的诚信原则，因此本案诉讼费及上诉费应由毛学超全部承担，其作为守约方不应承担。其二审自愿请求降低对毛学超违约金适用标准，将合同约定的20%的标准降低为10%，请求贵院能依法守护法律的正义与尊严，支持其的上诉请求。综上，请求：1、撤销（2019）陕0111民初7174号民事判决第二项，改判由毛学超按照总房款的百分之十承担违约金，减去已收取的10000元定金后实际向其支付违约金138000元；2、本案一审、二审诉讼费由毛学超承担。毛学超辩称，合同其主张的是没有生效，所以不存在违约问题，所以也就不存在10％的违约金。毛学超向本院提起上诉称，1、房屋买卖合同（经纪成交版），由于合同是中介方提供的格式合同，在签订过程中，其提出了一条补充条款，内容是商业贷和公积金混合贷，结果熊敏、圣晓娟不同意，就不欢而散，其有意识的没有签订合同生效日期。该合同虽成立，但就没有生效。2、提出解约是对方事先提出来，其后来发短信只是附和对方先提的要求。综上，请求：1、撤销西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初7174号民事判决；2、灞桥区人民法院认定双方签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》合法有效是错误的；3、请求退回其购房定金10000元，并同意解除房屋买卖合同（经纪成交版）；4、判令熊敏、圣晓娟承担本案一、二审全部诉讼费用。熊敏、圣晓娟辩称，双方签订的合同合法有效，双方都在合同上签字，且中介机构也进行了盖章。毛学超所述的其先提出解约的说法与事实不符，一审其申请中介出庭进行了作证，故违约一方是毛学超，综上，请求驳回毛学超的上诉请求。经审理查明，原审法院认定的事实属实。本院认为，毛学超作为买受人与出卖人熊敏、圣晓娟在房产中介居间下签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。双方当事人应依约享有权利并履行义务。本院事实表明，双方当事人经过事先沟通自愿解除合同，符合法律规定，故原审法院予以准许解除案涉《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》正确，本院予以确认。从双方的短信等沟通情况看，毛学超确存在违约行为，而且二审期间，在熊敏、圣晓娟仍愿意继续履行案涉合同的情况下，毛学超一方仍明确拒绝购买本案涉案房屋，因此，原审法院认定毛学超应依法承担相应违约责任恰当。毛学超认为案涉合同无效、未生效以及受欺诈而签订等理由均无事实依据，本院不予采信与支持。关于毛学超违约赔偿金额的认定问题。原审法院虽然大幅度地降低了合同约定的违约金赔偿数额，但从2019年9月10日双方签订案涉合同至9月22日毛学超通知熊敏、圣晓娟违约解除合同也仅经过12天的时间，而且毛学超也仅仅给付了1万元的购房定金，即使存在熊敏、圣晓娟因存在借钱提前还贷等可能造成损失的事实，出于公平原则，毛学超赔5万元违约金应基本弥补了熊敏、圣晓娟的损失。因此，熊敏、圣晓娟关于原审认定违约金过低的主张，本院亦不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。熊敏、圣晓娟以及毛学超的上诉请求均应依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。熊敏、圣晓娟预交的3060元二审案件受理费，由熊敏、圣晓娟负担；毛学超预交的970元二审案件受理费，由毛学超负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年九月二十二日   书 记 员  范 致 远      1