四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川1304民初2814号 原告:中国邮政储蓄银行股份有限公司南充市嘉陵区支行，住所地南充市嘉陵区紫府路一段****，统一社会信用代码91511300675789855R。 负责人：王俊达，行长。 委托诉讼代理人：李林卓，男，1983年2月2日出生，汉族，系该行职工。 委托诉讼代理人：刘攀，四川助民律师事务所律师。 被告：何海林，男，1980年3月13日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 被告：陈娟，女，1988年3月15日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 被告：南充市碧桂园房地产开发有限公司，，住所地南充市嘉陵区兴盛街****统一社会信用代码91511304MA629QH96。 法定代表人：缪驰，执行董事。 委托诉讼代理人：颜宁（特别授权），男，1992年6月29日出生，汉族，系该司员工。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司南充市嘉陵区支行（以下简称邮政银行嘉陵支行）诉被告何海林、陈娟、南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告邮政银行嘉陵支行的委托诉讼代理人李林卓、刘攀，被告碧桂园房地产公司委托诉讼代理人颜宁到庭参加了诉讼。被告何海林、陈娟经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告邮政银行嘉陵支行向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《个人购房借款及担保合同》；2.判令被告何海林、陈娟共同向原告偿还借款本金288,092.01元，从2019年12月24日起按年利率8.515%支付利息及罚息；3.判决被告碧桂园房地产公司承担连带担保责任；4.依法确认案涉预抵押有效，并确认在对抵押物进行处置后，原告享有优先受偿的权利；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2014年6月17日与原告签订《个人购房借款及担保合同》，并办理了预抵押登记。原告在借款合同签订后即按约向被告发放了贷款，而被告却未按约定偿还贷款。现贷款逾期，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求依法裁判。 被告何海林、陈娟未到庭，亦无辩称。 被告碧桂园房地产公司辩称，一、原告应先处置案涉房屋后才能向我司主张权利；二、原告主张的罚息过高，应当酌减；三、本案不是我方导致的诉讼，诉讼费不应由我司承担。故应驳回原告对我司的诉讼请求。 因被告何海林、陈娟未到庭，根据原告所举证据及结合庭审笔录，本院确认本案案件事实如下： 2014年6月17日，被告何海林、陈娟（借款人，抵押人，系夫妻）、被告碧桂园房产公司（保证人）与原告邮政银行嘉陵支行（贷款人）签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号5199929Q114066418526），约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为350,000元，贷款用途仅用于购买坐落于碧桂园三区×号×-××的房屋，建筑面积为105.08平方米，贷款期限为240个月，从2014年6月17日至2034年6月17日，贷款归还方式为按月等额本息还款法，贷款执行年利率为6.55%，逾期利率为8.515%，如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，处分抵押物，实现抵押权，要求保证人承担保证责任，并解除本合同。本合同签订后，抵押人和贷款人应及时到有关登记机关办理抵押登记，如抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在贷款人要求的合理时间内办妥登记备案或抵押预告登记手续。本合同项下贷款由第三方提供保证担保的方式为连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为提前到期之日起两年。抵押及担保的范围均为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用。被告碧桂园房产公司作为保证人在合同尾部盖章。 2014年6月24日，原告邮政银行嘉陵支行按照合同向被告何海林、陈娟发放贷款350,000元，并按照二被告的指定将该款转入被告碧桂园房产公司账户。贷款初期，被告何海林、陈娟尚能按时偿还借款，但从2019年12月24日起未在按照约定偿还借款本息。 同时查明，被告何海林、陈娟购买的被告碧桂园房产公司开发的碧桂园三区×号×-××号已办理抵押预告登记。截止2019年12月23日，被告何海林、陈娟尚有借款本金288,092.01元未偿还。 本院认为，原告邮政银行嘉陵支行与被告何海林、陈娟、碧桂园房产公司签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号5199929Q114066418526），系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，合同各方均应按约履行。现被告何海林、陈娟从2019年12月24日起至起诉之日止已连续7个月未偿还借款本息，原告邮政银行嘉陵支行主张解除原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》，宣布贷款全部到期，并要求被告何海林、陈娟立即共同偿还借款本金288,092.01元，并从2019年12月24日起按年利率8.515%支付利息、罚息，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。本案争议焦点为： 抵押预告登记效力问题。抵押预告登记程序登记的并非物权，是一种临时性登记行为，所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，故即使在原告邮政银行嘉陵支行办理抵押预告登记有效的情况下，原告邮政银行嘉陵支行享有的系优先顺位的债权，其并不享有优先受偿权，对原告邮政银行嘉陵支行优先受偿权的主张，本院不予支持。 被告碧桂园房产公司责任问题。被告碧桂园房产公司称有合作协议约定，需先处置抵押物后，原告邮政银行嘉陵支行才能向其主张权利，一是没有证据支撑，而是即使合作协议有处置抵押物后才能向其主张权利的约定，因本案案涉房屋办理的系抵押预告登记，案涉房屋并非法律意义上的抵押物，该条在本案中不能适用。被告碧桂园房产公司作为连带保证人，应当对被告何海林、陈娟的偿还责任承担连带清偿责任，其承担责任后，可以向被告何海林、陈娟追偿。 综上所述，原告邮政银行嘉陵支行的部分诉讼请求，事实清楚、证据确凿，符合法律规定，本院予以支持。为维护交易秩序的稳定，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原、被告于2014年6月17日签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号5199929Q114066418526）； 二、确认碧桂园三区×号×-××的房屋抵押预告登记有效； 三、被告何海林、陈娟于本判决生效之日起五日内共同向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司南充市嘉陵区支行偿还借款本金288,092.01元，并从2019年12月24日起按年利率8.515%计付利息、罚息至该款偿完为止； 四、被告南充市碧桂园房地产开发有限公司对本判决第三项中被告何海林、陈娟应承担的偿还责任承担连带保证责任，其承担责任后，可以向被告何海林、陈娟追偿； 五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司南充市嘉陵区支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2,911元，由被告何海林、陈娟、南充市碧桂园房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  王从银 二〇二〇年九月十八日 书记员  何 倩