徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初5721号原告：徐州鸿涛居房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区三堡镇麦楼村。法定代表人：陈建农，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈顺利，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩，江苏苏旭律师事务所律师。被告：山东保利集团物业服务有限公司，住所地山东省济宁市任城区仙营街道吴泰闸路**金融中心******。法定代表人：宋洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：段咏，山东公明政和律师事务所律师。原告徐州鸿涛居房地产开发有限公司（以下简称鸿涛居公司）诉被告山东保利集团物业服务有限公司（以下简称保利公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理，依法由审判员刘娟适用小额诉讼程序进行审理，并于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告鸿涛居公司的委托诉讼代理人陈顺利、李倩，被告保利公司的委托诉讼代理人段咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿涛居公司的诉讼请求为：1、判令解除原被告之间的《淮海国际城(一期)前期物业服务合同》，判令被告向原告支付违约金10000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年原被告双方签订《前期物业服务合同》，物业名称为淮海国际城(一期)，物业服务期限为自合同签订之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。但是合同签订后，被告方未提供任何物业服务，为此，原告方不得不另行选聘其他物业公司提供物业服务保证项目正常运行，现第三方物业公司已经入住并提供物业服务，原被告之间的物业服务合同已无履行可能。被告未按合同约定提供服务已经构成违约，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告保利公司辩称：1、原告诉称合同签订后被告未提供任何物业服务与事实不符。被告2018年5月1日至2019年7月30日为原告提供了徐州淮海国际城项目酒店附楼物业服务，同时被告在原告与业主签订每一份商品房预售买卖合同的同时均与对应业主签订了前期物业服务协议和业主临时管理规约合计99份并备案，从有明确签约记载的日期看，时间跨度至少一年。2、被告作为原告开发的淮海国际城一期项目的物业服务企业，系经招投标程序，并经铜山区物业管理中心批准、铜山区房产与住房保障中心备案，在原告与业主签订的商品房买卖合同中明确注明的物业服务公司，故原告无权解除涉案前期物业服务合同。3、原告混淆了前期物业服务与业主入住后的物业服务，根据原告与业主签订的合同，原告的交房时间为2021年12月30日，物业服务期限自2021年12月30日起，由于涉案小区业主并未入住，被告更未接到原告提前30天的通知，不可能为业主提供服务。4、即便有第三方物业服务公司入住并提供物业服务，责任也在于原告，与被告无关。在业主入住前30天原告仍应提前通知被告入住并为被告提供合格的物业服务用房，以便被告自2021年12月30日起为业主提供物业服务。综上，被告不存在违约情形，原告不得解除与被告之间的前期物业服务合同，该合同应继续履行，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年8月24日，徐州市铜山区物业管理中心向济宁保利物业集团有限公司发出中标通知书一份，载明济宁保利物业集团有限公司中标淮海国际城一期项目的前期物业管理投标工作，项目发包人为鸿涛居公司。同日，铜山区房产与住房保障中心物业管理科进行招投标备案。原告鸿涛居公司（开发建设单位、甲方）与被告保利公司（物业服务企业、乙方）签订前期物业服务合同（合同未载明签订时间），约定：物业名称为淮海国际城（一期）高层住宅。甲乙双方应当就业主入住前的服务事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项，一般包括：对已接收的物业进行维护，做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由甲方负责），协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。前期物业服务期限为自本合同签订之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。在办理业主上房前30日内，甲方提供符合办公要求的物业服务用房，建筑面积约为2112平方米，位置为6号楼南侧，并向乙方移交本物业的竣工总平面图及其他相关的资料，负责与乙方一起对共有部位和共有设施设备逐项进行验收、登记列表，并经双方签章确认。双方约定自首户业主入住前30日，乙方根据甲方的委托，办理承接验收手续。双方还就业主入住后的物业服务项目、物业服务费用、双方权利义务、合同终止、违约责任等事项进行了详尽约定。签订上述前期物业服务合同后，鸿涛居公司与保利公司并未就业主入住前的具体服务内容另行签订书面协议，原被告签订前期物业服务合同时涉案项目处于建设当中，至今尚未全部完工，业主没有上房。保利公司提交了商品房买卖合同一份，合同第十一条约定商品房交付时间为2021年12月30日，前期物业企业为济宁保利物业集团有限公司徐州分公司，物业服务时间从2021年12月30日至…。保利公司主张被告在原告与业主签订商品房预售买卖合同时均要与对应业主签订前期物业服务协议和业主临时管理规约，这也是前期物业服务的一部分，并提交了印刷成册的淮海国际城前期物业服务协议以及业主临时管理规约各一册以及自行制作的淮海国际城业主签约名单，主张被告印制了1000份合计2000本前期物业服务协议和业主临时管理规约，投入了大量人力、物力，截至目前已经与98户业主签订了协议。鸿涛居公司庭后提交了一份涉案商品房买卖合同，该份合同载明的房屋交付时间为2020年12月30日。鸿涛居公司于2019年12月16日与案外人广州市凯伦物业管理服务有限公司签订了新的涉案项目前期物业服务合同。鸿涛居公司主张广州市凯伦物业管理服务有限公司积极参与原告与徐州市建筑设计院有限公司关于涉案项目综合管网专项设计的洽谈工作，并参与了工程的移交。为证明其主张，原告提交了前期物业服务合同及洽谈纪要、工程移交书。济宁保利物业集团有限公司徐州分公司与鸿涛居公司签订在签订涉案前期物业服务合同前,2018年5月3日双方签订了徐州淮海国际城项目酒店附楼物业管理服务合同。合同载明的物业指徐州淮海国际城项目酒店附楼、样板间及相关区域，服务期限自2018年5月1日至2019年4月30日。现徐州淮海国际城项目酒店附楼物业管理服务由广州市凯伦物业管理服务有限公司提供。另查明，2018年12月29日，济宁保利物业集团有限公司名称变更为济宁保利物业服务有限公司。2019年4月23日，济宁保利物业服务有限公司名称变更为山东保利集团物业服务有限公司。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的前期物业服务合同、洽谈纪要、工程移交书、商品房买卖合同，被告提交的前期物业服务合同、中标通知书、商品房买卖合同等证据证实，本院予以确认。本院认为：一、关于鸿涛居公司诉请解除前期物业服务合同是否有事实与法律依据的问题。根据合同约定的内容可以看出，保利公司的前期介入服务以及管理活动均是接受鸿涛居公司的委托而实施的。鸿涛居公司与保利公司签订的前期物业服务合同的基础法律关系是委托法律关系，即使合同是采取招投标的方式签订、合同存在委托法律关系之外的内容，亦不能因此改变合同的性质。当双方发生纠纷时，在处理上不应突破基础法律关系所确定的权利义务内容。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。截至目前，涉案小区内的房屋均未向业主进行交付，鸿涛居公司诉请解除其与保利公司签订的前期物业合同，不违反法律规定。二、关于鸿涛居公司诉请的违约金问题。鸿涛居公司主张业主入住前小区公共设施包括门禁、场地清洁，配电设施等应当由保利公司接收并进行维护。但双方并未按照前期物业服务合同的约定就业主入住前的服务事宜另行签订书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务。且涉案前期物业服务合同明确约定在办理业主上房前30日内，鸿涛居公司提供符合办公要求的物业服务用房，向保利公司移交本物业的竣工总平面图及其他相关的资料，负责与保利公司一起对共有部位和共有设施设备逐项进行验收、登记列表，并经双方签章确认。截止目前，涉案房屋并未到约定的交付时间，业主均未上房，鸿涛居公司主张保利公司存在违约情形，并要求保利公司支付违约金1万元，没有事实与法律依据，本院依法不予支持。保利公司如有证据证明因鸿涛居公司解除合同的行为给其造成了损失，应另行主张自己的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确定原告徐州鸿涛居房地产开发有限公司与被告山东保利集团物业服务有限公司签订的前期物业服务合同已经解除；二、驳回原告徐州鸿涛居房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州鸿涛居房地产开发有限公司负担10元，由被告山东保利集团物业服务有限公司负担15元。本判决为终审判决。审判员 刘 娟二〇二〇年九月二十一日书记员 张欣然