安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1133号 上诉人（原审原告、反诉被告）：童忠诚，男，1983年5月17日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：唐宗钧，安徽夏商周律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李子松，男，1986年3月6日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：张尧泳，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶志超，北京大成（宁波）律师事务所律师。 上诉人童忠诚因与上诉人李子松房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省当涂县人民法院（2020）皖0521民初25号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 童忠诚上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求并驳回李子松的反诉请求，或者将本案发回重审。事实与理由：一审法院适用法律不当。一、李子松与安徽奥克斯智能电器有限公司签订的《安徽奥克斯店面房出租合同》约定，李子松所租赁的店面房未经安徽奥克斯智能电器有限公司同意，不得擅自转租、转让，其知道该情况后，有权行使不安抗辩权，可以迟延支付租金。在没有得到安徽奥克斯智能电器有限公司追认的情况下，其与李子松签订的《房屋租赁合同》效力处于待定，其可以解除合同。二、一审认定其和李子松对案涉《房屋租赁合同》的解除均有过错，而一审却判决其全部承担李子松二个月的租金损失，显失公平。三、国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》第四条第四项规定，严禁在工业项目用地范围内建造宾馆等非生产性配套设施，因此，一审应当认定案涉《房屋租赁合同》无效。 李子松辩称，案涉的租赁合同无法履行，完全是因为童忠诚的违约行为导致合同目的无法实现，童忠诚应当按照案涉《房屋租赁合同》的约定，承担相应的违约责任并赔偿其全部损失。其他的答辩意见同一审的答辩意见。 李子松上诉请求:1.依法改判支持其反诉请求第二项、第三项，即判令童忠诚赔偿其损失256500元(该损失系因押金不足以弥补其损失而产生，以月租金85500元为基数,暂计算3个月)，并判令童忠诚赔偿其因维权而产生的律师费22000元;2.本案诉讼费用均由童忠诚承担。事实与理由:一、首先，案涉《房屋租赁合同》的解除系童忠诚的违约行为所致，其对此无任何过错。其与童忠诚签订案涉《房屋租赁合同》时,就已将其与安徽奥克斯智能电器有限公司签订的《安徽奥克斯店面房出租合同》提供给童忠诚了，童忠诚对案涉房屋为工业配套房的属性是明知的。另外，根据案涉《房屋租赁合同》第十一条补充说明的约定，童忠诚签订案涉《房屋租赁合同》时已经实地查勘案涉房屋的位置，对于案涉房屋的相关情况及相应风险已经知道，并且童忠诚承诺愿意承担相关风险和一切经济损失。其次，出租工业配套房并不影响案涉《房屋租赁合同》的效力。再次，一审根据国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》认定童忠诚的合同目的无法实现，依据不足。二、按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，童忠诚支付的270000元押金应属违约金的范畴，应归其所有，童忠诚还需赔偿其损失256500元。一审认定双方约定的违约金过高,是不能成立的。一审以其与安徽奥克斯智能电器有限公司签订的《安徽奥克斯店面房出租合同》约定的租金标准作为认定其房屋空置损失的依据，是错误的。其给予童忠诚一个月免租期的前提，是童忠诚能够依约履行合同，现童忠诚违约，导致案涉房屋空置，不能给予童忠诚一个月的免租期。另外，其房屋空置期远远不止三个月，其计算三个月的房屋空置损失是合理合法的。 童忠诚辩称，一、其对李子松与安徽奥克斯智能电器有限公司签订的《安徽奥克斯店面房出租合同》是不知情的，其作为普通人对安徽奥克斯智能电器有限公司是否追认以及该合同是否有效，无法判断；二、国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》规定，严禁在工业项目用地范围内建造宾馆等非生产性配套设施，这属于法律禁止性的规定，童忠诚有理由拒绝交付租金，李子松不存在有任何损失。一审判决其承担李子松的租赁费损失，显属不当。 童忠诚向一审法院起诉请求：1.判令确认双方就马鞍山市当涂县经济开发区等十八套房屋签订的《房屋租赁合同》为无效合同或解除该合同；2.判令李子松立即将其所交付的270000元定金及押金返还给其；3.判令李子松向其支付270000元在此占有期间不当得利的贷款利息（按6%计算），金额从2019年8月11日暂计至2019年11月11日为4127.67元，应计至实际付款之日止；4.判令李子松承担案件诉讼费用及保全费用。后童忠诚将诉讼请求变更为：1.判令解除双方于2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令李子松返还其履约保证金270000元；3.判令李子松以270000元为基数、按年利率6%计算自2019年8月12日起至实际返还之日止的资金被占用期间的银行利息损失，其中截止到2019年12月30日为6125元；4.由李子松承担案件诉讼费用。 李子松向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方于2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令童忠诚赔偿其损失256500元（该损失系因押金不足以弥补其损失而产生，以月租金85500元为基数，暂计算3个月）；3.判令童忠诚赔偿其因维权而产生的律师费22000元。 一审法院认定事实如下：2019年8月9日，甲方李子松与乙方童忠诚签订《房屋租赁合同》一份，约定：李子松将位于马鞍山市当涂县经济开发区门面房（商铺）出租给童忠诚使用；租赁期限为2019年8月9日至2022年5月31日；租金为57000元／年，共计18间，房屋总租金为1026000元；租金每12个月支付一次，于付款月起租日50天前支付下一次租金；18间房的押金共计270000元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金，合同到期后甲方应如额退还，如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付，合同签订当日乙方向甲方支付定金壹拾万元，合同生效该定金可以抵充押金，乙方在本合同签订之日起2日内交齐首次租金及押金，否则乙方所交定金归甲方所有，甲方有权向乙方继续追偿因房屋空置而给甲方造成的损失，乙方按照合同的约定条款，按时支付押金和租金后有权使用本房屋。合同签订后，童忠诚向李子松支付了270000元押金，首期租金经李子松多次催要后仍未能支付。 一审另查明，案涉房屋属于工业配套用房，童忠诚租用该房屋的目的为经营宾馆和网吧。 以上事实，由双方当事人的当庭陈述及童忠诚提交的《房屋租赁合同》、支付宝转账记录、《安徽奥克斯店面房出租合同》、公示公告、审批规划图以及李子松提交的《房屋租赁合同》《安徽奥克斯店面房出租合同》、法律服务委托合同、微信聊天记录等证据在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，案件的争议焦点是：1.双方当事人主张解除合同的理由能否成立；2.案涉《房屋租赁合同》解除后，双方的主张能否得到支持。一、1.童忠诚主张李子松是在没有取得案涉房屋所有权人的授权和事后追认的情况下，将案涉房屋转租给其的，使合同的效力处于不确定的状态，故要求解除该租赁合同。案涉房屋虽系李子松转租的，但作为次承租人的童忠诚无权以此为由主张解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.童忠诚主张案涉房屋的规划用途为工业配套用房，而其租赁案涉房屋的目的是经营宾馆和网吧，依据国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》第四条第四项严禁在工业项目用地范围内建造宾馆等非生产性配套设施的规定，其合同目的不能实现，故要求解除案涉《房屋租赁合同》。根据双方提交的《安徽奥克斯店面房出租合同》及童忠诚提交的公告公示，结合双方的聊天记录可知，双方在签订合同时对案涉房屋的性质及童忠诚租赁案涉房屋的目的均应当是明知的，在此情况下，双方仍合意签订该租赁合同，故双方对该合同的签订及解除均负有一定的过错；3.童忠诚主张案涉房屋于2019年11月2日才验收合格，双方在2019年8月9日签订合同时案涉房屋尚未验收合格，故要求解除合同。根据童忠诚提交的公告公示显示，案涉房屋于2019年7月4日已完成竣工验收，而10月22日至11月2日为工程竣工备案的时间，根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，工程经竣工验收合格后方可进行工程竣工备案，故童忠诚提交的该公告公示无法达到其证明目的，童忠诚以此为由主张解除合同，理由不能成立。李子松主张在双方签订《房屋租赁合同》、童忠诚向其支付了270000元押金后，经其多次催要，童忠诚未能按照《房屋租赁合同》的约定向其支付首期房屋租金，违反合同约定，故要求解除该合同。双方的《房屋租赁合同》第4.6条约定，童忠诚应在合同签订之日起2日内交齐首次租金和押金，第8.2.1条还约定，如童忠诚未按期交纳合同约定的各项费用累计超过10天以上，李子松有权解除合同。鉴于童忠诚经多次催要后仍未向李子松交纳首期租金，故李子松以此为由主张解除合同，于法有据，应予支持。综上，双方对合同的解除均无异议，故案涉《房屋租赁合同》依法解除。二、童忠诚主张李子松返还已支付的270000元押金，鉴于童忠诚对合同解除自身负有过错，故应承担因合同解除给李子松造成的损失。就童忠诚已支付的270000元，根据合同约定应属违约金的范畴，鉴于李子松对合同解除亦负有一定的过错，且该违约金的约定明显过高，显失公平，故童忠诚在赔偿李子松因合同解除造成的损失后，剩余部分应予以返还。就李子松主张的因房屋空置造成的财产损失，庭前童忠诚向一审法院提交了李子松向其送达的通知函和终止函，童忠诚当庭虽未作为证据提交，但双方对其真实性均无异议，该通知函和终止函能够反映出李子松曾于2019年11月2日以童忠诚延期3个月未付租金为由主张解除合同，并将解除合同的通知送达给了童忠诚。根据双方提交的《安徽奥克斯店面房出租合同》显示，李子松系按3671元/间/月的标准自原出租人处承租了案涉房屋，故对李子松而言，18间房空置一个月的实际损失应为66078元（3671元/间×18间），自双方签订《房屋租赁合同》起至李子松主张解除该合同止约3个月期间，扣除李子松承诺给付的一个月免租期，房屋的实际空置期为2个月，实际损失应为132156元（66078元/月×2月），故童忠诚应赔偿李子松因合同解除造成的损失132156元，该赔偿自童忠诚已支付的270000元中扣除后，其余137844元由李子松返还给童忠诚。童忠诚主张270000元的占有使用费，于法无据，不予支持。李子松主张律师代理费22000元，因未提交足以达到其证明目的的证据佐证，且于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决：一、解除童忠诚与李子松于2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》；二、童忠诚赔偿李子松因《房屋租赁合同》解除造成的财产损失132156元；上述费用自童忠诚已支付的270000元中予以扣除，其余137844元由李子松于判决生效之日起十日内返还给童忠诚；三、驳回童忠诚的其他诉讼请求；四、驳回李子松的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5350元，由童忠诚负担2619元，李子松负担2731元；反诉受理费2739元，由李子松负担1398元，童忠诚负担1341元。 二审中，李子松提交了三份增值税普通发票，证明其支付了22000元律师代理费，童忠诚应予赔偿。 童忠诚质证认为，双方的合同并没有约定需承担律师费，李子松一审并没有提交该证据，该费用有没有实际产生，其存在合理的怀疑。 本院认证意见为，该证据与本案不具有关联性，不作为定案依据。 二审对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人对解除案涉《房屋租赁合同》均不持异议。双方当事人的争议焦点为：一审判决童忠诚赔偿李子松因合同解除造成的损失132156元，依据是否充分。从本案已经查明的事实来看，双方在签订案涉《房屋租赁合同》时，对案涉房屋的性质属于工业配套用房及童忠诚租赁案涉房屋的目的为经营宾馆和网吧均知晓或者应当知晓，而国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》第四条第四项规定，严禁在工业项目用地范围内建造宾馆等非生产性配套设施，在此情况下，双方仍合意签订案涉《房屋租赁合同》，故一审认定童忠诚的合同目的不能实现，并认定双方对该合同的签订及解除均存在一定的过错，并无不当。案涉《房屋租赁合同》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。考虑到童忠诚与李子松在签订及解除案涉《房屋租赁合同》过程中均存在一定的过错，根据本案的实际情况，一审判决童忠诚赔偿李子松132156元损失、李子松返还童忠诚137844元押金，并对双方所主张的其他损失均不予支持，并无不妥。童忠诚和李子松的上诉理由均不能成立，不予采纳。 综上所述，童忠诚和李子松的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10828元，由童忠诚负担5350元，李子松负担5478元。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  王红伟 二〇二〇年九月二十三日 法官助理陈婷婷 书记员易莉