苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4971号原告：王亚嫒，女，1989年8月9日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：嵇健锋，江苏寒山律师事务所律师。被告：沈永寿，男，1956年12月11日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：顾金香，女，1955年10月10日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：沈腊妹，女，1929年6月24日生，汉族，住苏州市吴中区。被告顾金香、沈腊妹的委托诉讼代理人：唐学文、李易谏，江苏德策律师事务所律师。原告王亚嫒与被告沈永寿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理。审理中，本院依原告申请，依法追加顾金香、沈腊妹为被告参加诉讼。本案由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人嵇健锋，被告沈永寿，被告顾金香、沈腊妹的委托诉讼代理人唐学文、李易谏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亚嫒诉称，2007年9月6日,原告与被告签订房屋买卖合同书，约定被告将坐落于苏州市100平方米的安置房（包括车库）出售给原告，房价为430000元。原告已支付购房款410000元，被告于2007年底将房屋交付原告，原告装修居住至今。现房屋已具备过户条件，根据合同约定，被告应配合原告办理房屋过户手续。虽经原告多次催促，但被告拒绝履行。综上，请求判令被告协助原告将坐落于房屋及车库过户至原告名下。被告沈永寿辩称，其一直同意过户的，按惯例，购买方都会适当再补偿一点钱。其也提出让原告补偿一点，双方多次进行沟通，原告亦同意补偿，但一直没有回复补偿多少，一直拖到现在。被告顾金香、沈腊妹辩称，被告沈永寿未经房屋共有人同意，单方与原告签订房屋买卖合同，处分家庭共有财产，侵犯其他产权人的合法权益。在被告顾金香、沈腊妹未同意又未追认的情况下，该买卖合同对其他产权人不产生法律效力。另根据街道办事处出具的调查表和拆迁补偿协议，涉案房屋当时有7名拆迁补偿对象，虽涉案房屋登记在三被告名下，但其余4人仍对该房屋享有所有权。因其他产权人明确表示不愿意追认合同，故该合同无法继续履行，故请求驳回原告的诉讼请求。另，房屋买卖合同载明合同由居间方签章后生效，但该合同上没有居间方的签章，故该合同是待生效的合同。又房屋买卖合同明确涉案房屋为拆迁安置房，后政府在办证时确认该房屋为商品房，房屋性质发生了变化，故原告应给予产权人补偿。经审理查明，2007年8月2日，苏州市吴中区人民政府街道办事处（拆迁人、甲方）与沈永寿（被拆迁人、乙方）签订农村村民住宅拆迁补偿协议1份。协议载明甲乙双方就拆迁乙方房屋、甲方补偿及安置事宜，达成如下协议：乙方被拆迁房屋内有房屋21间，乙方在册户口7人。安置房屋：甲方安置乙方房屋坐落小区，安置总面积为420平方米。具体房型分配为60平方米的2套，80平方米的1套,100平方米的1套,120平方米的1套，共5套。上述协议中载明的被告一户被拆迁的房屋坐落于，被拆迁户调查表载明被拆迁房屋的产权共有人为沈永寿、顾金香、沈某1、陆某，沈某2、沈某3、沈腊妹。其中沈永寿与顾金香系夫妻，沈某3、沈腊妹系沈永寿的父亲、母亲，沈某1、陆某、沈某2分别为沈永寿的女儿、女婿及外甥女。2007年9月6日，原告（受让方，乙方）与被告沈永寿（出让方，甲方）签订房屋买卖合同书1份。合同载明，甲方将坐落于苏州市的建筑面积为100平方米的安置房出售给乙方，房价为430000元。房屋产权过户有关的税费由乙方负责交清，甲方配合办理过户手续。房款支付方法：2007年9月7日付清，甲乙双方自行到银行交接房款，在总额中扣除20000元押金，待乙方拿到证后再付甲方。其他特别约定：该房屋为拆迁安置房，甲乙双方若有一方违约，则履行合同按违约处理，赔偿另一方相应的赔偿款。经甲乙双方商议达成一致，成交价格为430000元（包括车库）。该合同落款处，居间方处有沈某1的签名。庭审中，被告沈永寿确认是其女儿沈某1的签名。2007年9月14日，沈永寿出具收条1张，载明“今收到陈某一次性卖房款41万元正”。另查明，坐落于苏州吴中经济开发区车库的产权于2020年5月13日登记在三被告名下。对此被告沈永寿称，该房屋及车库的产证大约于2017年就办出来了，当时产证上所有权人还有其父亲，后来其父亲去世了，故2020年5月13日变更登记把其父亲名字弄掉了。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同书、收条、被告提供的不动产权证书、被拆迁户调查表、住宅拆迁补偿协议及当事人陈述予以证实。庭审中，原告与被告沈永寿确认，原告于2007年9月14日支付购房款410000元，被告将房屋交付原告。另原告称，其购买的就是坐落于苏州吴中经济开发区车库，合同上没有写明。对此，被告沈永寿无异议。另被告沈永寿称，其一户共安置到5套房屋，卖给原告一套，出租一套，另外三套，其与顾金香住一套，其女儿一家三口住一套，其母亲沈腊妹住一套，沈腊妹住的一套，还对外出租了一半。涉案房屋是其与原告父母谈的，谈好后再与原告签订的合同，其出售该套房屋没有对家里人说，钱都存到其存折里了。去年外面有人传其将该套房屋卖掉了，家里人才知道。其老婆问其，其就说她管这个干嘛，她就没烦。其母亲到现在都不知道。原告与她母亲到其家里去过一次，要求其协助办理过户。双方原来协商补偿40000元，如原告补偿40000元，其就配合过户。对此，原告称，房屋应以产证登记的产权人为准。另补偿协议载明被拆迁人为沈永寿，亦是沈永寿一人签订的协议，可看出沈永寿可以处置房屋。且房屋买卖合同上有沈某1的签名，亦可看出涉案房屋的买卖沈永寿是经过其女儿及全体共有人同意才出售的。除了尾款，其同意再补偿被告10000元。审理中，原告称，之前考虑到被告愿意配合原告办理过户手续，故同意补偿被告10000元，现被告表示明确不配合办理过户手续，故其不同意补偿被告10000元了。被告顾金香、沈腊妹称，沈某1在居间方处签名，原告据此主张沈某1同意出售房屋给原告，其不同意原告的意见。原告曾与被告沈永寿协商，承诺除购房尾款20000元外，另行补偿40000元，但原告没有支付。即使买卖合同要继续履行，亦应由原告补偿后再进行过户。本院认为，首先，关于房屋买卖合同的效力问题。涉案房屋系被告一户拆迁位于的房屋后安置到的房屋，虽被拆迁的房屋共有人有7人，但涉案房屋目前已登记在三被告名下，由此可确认被告一户已对安置房屋的权属进行了确认。原告与被告沈永寿签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，故该合同成立且合法有效。现双方的争议在于原告与被告沈永寿签订的房屋买卖合同对被告顾金香及沈腊妹是否具有法律约束力。被告沈永寿将涉案房屋出售给原告，据此与原告签订了房屋买卖合同。被告沈永寿的女儿沈某1亦在该合同的居间方处签名。由此可确认被告沈永寿出售房屋，沈某1知情并同意。被告沈永寿称其出售该房屋未告知家里任何人，显然与事实不符。且被告一户共安置到5套房屋，目前仅出售一套即涉案房屋。拥有多套房屋，出售一套，该处置行为并无异常。被告沈永寿称其隐瞒家人出售涉案房屋，但未能陈述其隐瞒家人出售房屋的合理理由。且被告沈永寿与顾金香的女儿沈某1知晓并同意出售涉案房屋，沈某1亦不告知家人房屋出售事宜，不合常理。另，原告与被告沈永寿确认原告于2007年9月14日支付购房款410000元的同时被告将房屋交付原告，原告装修后居住至今，即原告在该房屋内已居住长达十多年。且涉案房屋位于，而三被告亦均居住在该小区。被告顾金香、沈腊妹取得拆迁房屋至今已有十多年，两人称不知道房屋实际状况，不符合常理。又，原、被告均是郭巷本地人，且被告沈永寿称，其与原告父母熟识，原告及她母亲曾到其家中催促其配合办理过户手续。在此情况下，其他家庭成员理应会知晓房屋出售事宜。即使如被告沈永寿所称，被告顾金香是后来听外面人讲才知道房屋出售的情况，但被告顾金香亦未在合理期间向原告提出异议。由上所述，虽被告顾金香、沈腊妹未在合同上签名，即未有证据证明该两被告明确授权被告沈永寿出售房屋，但根据被告一户安置房屋的实际情况、合同签订及原告居住、催促协助过户等情况，本院可确认被告顾金香、沈腊妹理应知晓房屋出售事宜，该两被告未在合理期间提出异议，视为同意沈永寿出售房屋，故房屋买卖合同对该两被告均具有法律约束力。如前所述，原告与被告沈永寿签订的房屋买卖合同对三被告均具有约束力，故原告要求涉案房屋的登记所有人即三被告协助办理房屋过户手续，合法有据，应予支持。同时原告应向三被告支付尚余购房款20000元。关于被告主张的补偿问题。虽双方就补偿沟通过，被告亦答应补偿，但双方就补偿问题未达成一致意见。是否补偿及补偿多少取决于原告自愿，现原告鉴于被告不愿意配合过户，明确不同意补偿，本院尊其自愿。被告要求原告补偿，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告沈永寿、顾金香、沈腊妹于本判决生效之日起十五日内协助原告将坐落于苏州吴中经济开发区房屋及车库过户至原告王亚嫒名下，因过户产生的相关费用，由原告负担；同时原告支付三被告购房款20000元。案件受理费减半收取为4775元，财产保全费2670元，合计人民币7445元，由被告沈永寿、顾金香、沈腊妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽芳二〇二〇年九月二十四日书记员  王 宇