甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0103民初1037号原告（反诉被告）：兰州东方友谊置业有限公司，住所地兰州市七里河区西津西路16号。法定代表人：魏立平，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘杰军，甘肃熙和律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾育红，女，1970年6月2日出生，汉族，系该公司法务，住甘肃省白银市平川区。被告（反诉原告）：闫娟，女，1986年6月1日生，汉族，现住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：李晓东，甘肃豪仁律师事务所律师。原告（反诉被告）兰州东方友谊置业有限公司（以下简称东方友谊置业公司）诉被告（反诉原告）闫娟房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东方友谊置业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院确认原被告签订的《房屋租赁合同》解除;2、判令被告支付拖欠2019年1月1日至2019年9月2日的租金74962.75元、物业管理费8518.49元、逾期违约金37605.49元及装修期租金折扣优惠费用9680元,合计130766.73元;3、判令被告支付私自停业、违约解除合同的违约金29040元（月租金9680元×3）；4、判令被告赔偿给原告造成的损失,公证费5000元、店铺空置损失（暂计至2019年10月2日）9680元,暂计14680元;5、判令被告承担本案原告支出的律师费用14000元;6、判令被告承担以上述合计款项为基数,按年率6%计算自起诉之日起至实际付清日的利息损失；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年8月2日,原被告签订了《房屋租赁合同》,约定被告承租原告位于兰州市七里河区西津西路16号兰州××层××号计租面积为22平方米的店铺用于经营（品牌为来個包）,租期25个月,自2018年9月25日起至2020年10月24日止:从2018年9月25日起至2019年10月24日的月租金为人民币9680元,租金采取先交租后使用的原则缴纳;在租赁期间,被告接受原告指定的物业公司提供物业管理服务（50元／平方米／月）;逾期缴纳租金及相关费用,每逾期一日,被告应按未支付租金或费用总额的千分之三向原告支付逾期违约金;逾期超过15天的或累计超过3次或未经原告书面同意私自撤场、停止经营的,原告可解除合同:如因被告原因导致合同提前解除且被告实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的,装修期租金折扣优惠取消。同时,被告还须按合同终止日当月的月租金×3倍的标准向原告支付违约金。合同签订后,原告依约向被告交付了商铺,并委托兰州东方友谊物业管理公司向被告提供了物业服务。但被告自2019年1月11日至2019年9月2日已欠付234天的租金及物业管理费。经催收未果,被告又于2019年9月初擅自停止经营、私自撤场，给原告造成店铺空置及遗留物品处置等损失。被告（反诉原告）闫娟辩称，双方于2018年10月签订的《房屋租赁合同》中双方权利义务严重失衡,属格式合同,四个合同附件也没有签暑,该部分内容应当被认定为无效。被告在经营过程中发现,原告向被告出租的房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋,所交付房屋根本不能满足正常经营条件,且未经消防验收合格,存在重大消防安全隐患,因整体消防设施多次验收不合格,导致被告无法进行正常的装修及营业,由此造成被告自2018年10月31日实际进场装修至12月27日装修完毕,22平方米的商铺装修耗时进两个月,造成被告向装修方支付窝工损失15，080元,对此原告同意在后续租金中扣除,但至今未履行。合同尾页显示:该租赁合同有四个合同附件,但其中的房屋交付确认书、房屋交付标准两个附件原告从没向被告出示过,双方也没有另行签订合同附件,而原告催促交付时的房屋根本不能满足一般正常的经营条件，被告装修中安装电视、卷帘门等全部支出11万余元。原告承诺给被告优惠,但从诉状中看并未有任何优惠。合同第二、4“无论如何甲方不因接场日的顺延向乙方做出赔偿或补偿",(约定的接场日为2018年9月25日,实际进场营业为2019年1月1日),合同第十、3“乙方同意支付每台收银机具租赁费60元,并支付每台2000元押金”实际并未履行但仍签字确认,合同第四、五“逾期缴纳租金及相关费用,每逾期一日,按未付租金或费用总额的千分之三支付逾期违约金”。原告与所有租户签订的合同文本均与本合同一致,且由原告提供,从合同文本看,十三条的合同主要条款中有七条均只规定乙方的合同义务及违约责任,原告根本不用承担任何合同违约责任,但包括被告在内的所有租户的合同义务以承担巨额违约金及赔偿责任的方式加重,合同各方权利义务严重失衡,属于格式合同,应当属于无效条款。二、被告确实没有交付商铺租金,也愿意向原告支付合理的租金等费用共计41，184元及以此为基数的逾期租金损失,原告主张的租金、违约金及装修租金折扣优惠没有事实依据。被告与原告一直就租金事宜协商,而从原告2019年8月28日签发，被告9月2日收到的《催款函》内容:贵单位尚欠我司租金等费用共计41，184元。经我公司研究决定,现对贵单位首期计租时间延至2019年4月1日,具体租金及费用为2019.41.1-2019.6.30第二季度)租金19，008元,2019.7.1-2019.9.30(第三季度)租金22，176元,合计:41，184元,在收到此函件之日起3天内将款项付至指定账户。该通知具体明确,系原告对发函前相关费用的单方自认,故被告向原告支付的租金应当以该在后的通知函件确定的给付标准为准,即自2019年4月1日开始起算,截止至2019年9月30日应支付的租金等费用共计41，184元。原告要求支付自2019年1月11日起的租金71，962.75元没有依据。三、关于原告主张的物业费,其并非适格原告，依据《房屋租赁合同》第九条,物业系原告指定的第三方物业公司提供相关物业服务和管理,另行签订物业服务合同。原告并非物业服务合同相对方,其没有直接向被告提供物业服务,支付物业费的请求没有依据。四、被告不存在私自停业、违约解除合同的行为,29，040元违约金、5000元公证费及店铺空置损失9680元没有事实依据,且《房屋租赁合同》在2019年9月2日被原告单方违约解除，2019年8月29日,被告收到原告送达的交付租金的函件,在收到此函件之日起3天内将款项付至指定账户。在第三天即9月2日上午十点半左右,被告及丈夫王海麟找原告楼层主管霍斌及法务谈房租交付及优惠折扣事宜,原告给的答复是写一个书面材料说明事情经过及处理意见,3天内提交公司进行处理。但被告离开后原告便强行断电、从被告店员手中强行拿走被告经营店铺的钥匙、强行闭店,导致被告无法正常经营。被告当天第二次和原告高管马珊珊沟通,要求盘点店内的货物、清点货物登记造册并带走营业执照和一些个人用品,原告也予以拒绝,表示会委托公证机构统一公证管理货物。自此被告再未能继续营业至今,该店铺也被原告另行出租他人,店铺空置损失没有合同约定且也不存在空置情形。在3天的宽限期未届满双方仍在协商的过程中,原告的该行为实际上导致合同无法履行,属于单方违约解除合同的行为。在双方都在场的情况下,根本无任何委托公证机构介入的必要性,原告的行为明显是在有意扩大损失,没有采取适当措施防止损失扩大,依据《合同法》第119条，因为采取适当措施防止损失扩大的费用不应当由被告承担。被告不存在私自停业、违约解除合同的行为,原告至今未将书面解除合同的通知送达被告,不符合合同第十一条三项的约定,要求被告支付29，040元的违约金没有依据。五、关于原告主张的按年利率6%支付利息损失没有合同及法律依据,“未付租金或费用总额的千分之三支付逾期违约金”,违约金标准明显过高,请求依法调减。六、《房屋租赁合同》签订后,被告向原告实际支付履约保证金21，180元、装修押金5150元。房屋内剩余货物、货架、安装的电视、卷帘门及装饰部分等原告至今没有向原告退还,因该部分现在已经由原告另行整体出租给他人使用并收取租金,侵害了被告的权益,原告应当退还给被告或赔偿因此给被告造成的损失。被告愿意支付原告合理的租金;被告并非擅自停业、私自撤场，原告在双方协商期间强行拿走店铺钥匙、断电并将商铺另行租赁给他人的行为导致被告客观上无法正常营业,造成了一定损失,原告的诉求存在重复计算损失、扩大损失、违约盒过高的行为,望人民法院对原告不合理的诉讼请求予以驳回,以维护被告的合法权益。被告（反诉原告）闫娟提出如下反诉诉讼请求：1.判令原告（反诉被告）东方友谊置业公司退还21，180元、装修押金5150元;2.判令原告（反诉被告）东方友谊置业公司偿还装修损失37，480元;3.判令原告（反诉被告）东方友谊置业公司返还租赁房屋内原告所有的货架、电视、监控、卷帘门等用品及剩余货物;4.反诉费用由原告（反诉被告）东方友谊置业公司承担。事实与理由:2018年8月2日,被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《房屋租赁合同》,直至2018年10月30日,原告（反诉被告）东方友谊置业公司通知被告（反诉原告）闫娟入场装修,期间因整体消防设施多次验收不合格,导致被告（反诉原告）无法进行正常装修及营业,由此造成被告（反诉原告）自2018年10月31日实际进场装修至12月27日装修完毕,向装修方支付窝工费15，080元,装修费112，000元,共支付装修方127，080元。另,被告（反诉原告）向原告（反诉被告）实际支付履约保证金21，180元、装修押金5150元。2019年1月被告（反诉原告）进场营业。2019年9月2日,被告（反诉原告）闫娟及丈夫王海麟找原告（反诉被告）东方友谊置业公司楼层主管霍斌谈房租交付事宜,该公司给的答复是写一个书面材料说明事情经过及处理意见,3天内提交公司处理。但被告（反诉原告）离开后原告（反诉被告）便强行断电、拿走被告（反诉原告）经营店铺的钥匙强行闲店,导致商铺无法经营,被告（反诉原告）立即和原告（反诉被告）高管马珊珊沟通,要求清点货物登记造册并带走,但遭强势拒绝,房屋内剩余货物、货架、安装的电视、卷帘门等物品,原告（反诉被告）至今没有向被告（反诉原告）退还,且该部分物品设施及店铺已经由反诉被告另行整体出租给第三人使用并收取租金。原告（反诉被告）东方友谊置业公司辨称，被告（反诉原告）长期拖欠房租及物业费,虚构原告（反诉被告）扣留其财物的事实。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）自2018年8月2日签订《房屋租赁合同》后,原告（反诉被告）如约交付房屋,但自2019年1月11日起,截止当年9月2日被告（反诉原告）已欠付租金和物业管理费83，481.21元。另外,合同约定租期为25个月,被告（反诉原告）仅租了12个月就停止经营要求提前解约,违反了约定租赁期限。两种行为均构成违约,给原告（反诉被告）造成了经济损失。双方签订的租赁合同中约定了质押条款,对如被告（反诉原告）拖欠房租,租赁房屋内财产如何处置是有明确约定的,且此约定符合法律规定。《租赁合同》第11条第4款约定,“承租人同意以其在租赁房屋内所存放、安装的一切财物,作为对承租人在本合同项下义务的质押担保:并承若在所有义务履行完毕前,该部分财物转移给出租人占有等等”；合同第12条第2款约定,“若承租人未按照合同约定和甲方要求返还租赁房屋,则甲方有权进入租赁房屋并对租赁房屋内的物品做如下处理后,收回租赁房屋并将该租赁房屋另行出租。(1)租赁房屋内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有,甲方可自行进行处；(2)对于租赁房屋内乙方遗留的其它物品及货品,甲方可进行现场清点和录像留存后,将该等物品及货品搬离租赁房屋并按照合理的方式予以保存,由此产生的一切费用,包括但不限于公证费、搬运费及仓储费等,均由乙方承担。如该等物品或货品被留存并通知乙方超过十五天且乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝或未能向甲方支付前述费用,则甲方有权以包括但不限于拍卖、变卖、自用、丢弃等方式自行处置该等物品及货品,由此产生的一切费用,应由乙方承担,处理所得收益将被用于支付应付的租金、综合管理费、违约金等一切乙方应向甲方支付的款项。季节性商品、鲜活、易腐烂变质及其它不宜长期保存的物品采取保存措施后可不予保存,甲方可及时进行处理,不受本项约定时间的限制”根据以上约定,被告（反诉原告）在交清拖欠的房租及物业费等费用前,无权取回其在租赁房屋内的财物,因为该财物已质押给原告（反诉被告）,作为被告（反诉原告）付款义务的担保。《物权法》第208规定“为担保债务的履行,债务人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务，债权人有权就该动产优先受偿”。《民法总则》规定“按照合同约定一方占有对方的财产,对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的,占有人有权留置该财产、依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先偿还”。根据以上法律规定和合同约定,原告（反诉被告）在被告（反诉原告）履行完毕合同义务前,不返还在租赁房屋内的财物是合理合法之举。原告（反诉被告）认为,被告（反诉原告）长期拖欠房租、物业费用、屡经催告仍未交纳;原告（反诉被告）处置质押物的行为符合法律规定和合同约定，请求法庭驳回被告（反诉原告）的反诉请求。本院经审理查明，2018年8月2日，闫娟作为乙方与甲方东方友谊置业公司签订了《房屋租赁合同》,约定闫娟承租东方友谊公司位于兰州中心商场G层D32号22平方米店铺用于经营“来個包”,租期均为25个月,自2018年9月25日起至2019年10月24日止;租赁期间的月租金为9680元;租金采取先交租后使用的原则缴纳;如逾期缴纳租金,逾期一日按未交租金或费用总额的3%计收逾期付款违约金。合同第二条第3项约定，如乙方原因导致合同提前解除，且乙方实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的,装修期间租金折扣优惠取消，解除合同时，乙方参照第一期租金将装修期租金支付甲方。《租赁合同》第11条第4款约定,“承租人同意以其在租赁房屋内所存放、安装的一切财物,作为对承租人在本合同项下义务的质押担保:并承若在所有义务履行完毕前,该部分财物转移给出租人占有等等”；合同第12条第2款约定,“若承租人未按照合同约定和甲方要求返还租赁房屋,则甲方有权进入租赁房屋并对租赁房屋内的物品做如下处理后,收回租赁房屋并将该租赁房屋另行出租。(1)租赁房屋内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有,甲方可自行进行处；(2)对于租赁房屋内乙方遗留的其它物品及货品,甲方可进行现场清点和录像留存后,将该等物品及货品搬离租赁房屋并按照合理的方式予以保存,由此产生的一切费用,包括但不限于公证费、搬运费及仓储费等,均由乙方承担。合同签订后,兰州中心于2019年1月11日开业。2019年9月2日闫娟收到东方友谊置业公司向其发出的内容为:“贵单位尚欠我司租金等费用共计41，184元。经我公司研究决定,现对贵单位首期计租时间延至2019年4月1日,具体租金及费用为2019.41.1-2019.6.30第二季度)租金19，008元,2019.7.1-2019.9.30(第三季度)租金22，176元,合计:41，184元”的《催款函》。期间，闫娟向东方友谊置业公司交纳履约保证金21，180元、装修押金5150元。后因支付租金的数额和标准问题，闫娟和东方友谊置业公司协商未果，9月2日，东方友谊置业公司将闫娟租赁店面封闭。9月26日，东方友谊置业公司向闫娟邮寄了关于解除《房屋租赁合同》的通知；9月29日，兰州恒信公证处对闫娟店铺内物品进行清点、拍照；10月30日，兰州恒信公证处对以其上行为作出《公证书》。双方酿成纠纷。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在订立《房屋租赁合同》时虽对租金、起租日进行了约定，虽然被告（反诉原告）辩解因开业时间、开业时周边环境等问题与原告（反诉被告）协商减免租金，然而并未协商一致；尽管原告（反诉被告）已将计租日延迟至2019年4月1日，但被告（反诉原告）仍未依约缴纳租金，是形成本案诉讼的主要原因。被告（反诉原告）应依《催款函》向原告（反诉被告）交纳自2019年4月1日至2019年9月17日的租金41，184元。该《催款函》视为对《房屋租赁合同》第二条第3项的变更，原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）支付自2019年1月1日至2019年9月2日的租金74，962.75元无事实依据。本案涉案商铺原告（反诉被告）已出租，该商铺在短期内造成延付逾期违约金37，605.49元、私自停业、违约解除合同的违约金29，040元、店铺空置损失9680元、按年率6%计算利息损失，高达76，325.49元与客观事实不符。原告（反诉被告）重复计算，主张高额损失，显失公平，本院不予支持。至于原告（反诉被告）主张的物业管理费，因收取该费用的机构非本案原告（反诉被告），其对此项诉求无权提出，本院不予支持。鉴于本案现状，继续履行合同已不可能，原告（反诉被告）主张解除合同，本院予以支持。至于原告（反诉被告）主张的律师费、公证费，因原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在签订《房屋租赁合同》中由约定，本院尊其约定。故因本案诉讼产生的律师费、公证费19000元，应由被告（反诉原告）负担。原告（反诉被告）封存的被告（反诉原告）物品依照公证书登记的项目返还，押金26，330元折抵房租，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付租金14，854元。关于被告（反诉原告）的反诉，主张原告（反诉被告）赔偿其装修损失37，480元，双方在《房屋租赁合同》第12条第2款第一项、第二项均有约定，其租赁房屋内物品的归属，应依《房屋租赁合同》约定处理，被告（反诉原告）脱离《房屋租赁合同》另行提出诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）兰州东方友谊置业有限公司与被告（反诉原告）闫娟签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）闫娟于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）兰州东方友谊置业有限公司支付租金14，854元；三、原告（反诉被告）兰州东方友谊置业有限公司在被告（反诉原告）闫娟支付上述款项后七日内，依照公证书登记的项目，向被告（反诉原告）闫娟退还封存物品；四、被告（反诉原告）闫娟向原告（反诉被告）兰州东方友谊置业有限公司支付公证费5000元，律师费14，000元，合计19，000元。五、驳回原告（反诉被告）兰州东方友谊置业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）闫娟的其他诉讼请求。上述款项被告（反诉原告）闫娟自本判决生效后十日内向原告（反诉被告）兰州东方友谊置业有限公司支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2085元，被告（反诉原告）闫娟负担375.18元；原告（反诉被告）兰州东方友谊置业有限公司负担1709.7元。反诉费708元，由被告（反诉原告）闫娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 李 欣二〇二〇年九月二十八日书记员 范晓琴