福建省厦门市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽02民终3571号 上诉人（原审被告）：杨美蓉，女，1935年12月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杨晓光，男，汉族，1963年9月19日出生，住福建省厦门市湖里区，系杨美蓉的儿子。 委托诉讼代理人：刘玉林，福建厦信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门信息学校，住所地福建省厦门市湖里区禾山路201号。 法定代表人：庄铭星，该学校校长。 委托诉讼代理人：叶兴宁，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴小仪，福建均融律师事务所实习律师。 上诉人杨美蓉因与被上诉人厦门信息学校房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初14375号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨美蓉上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回被上诉人的诉讼请求；判令被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）本案并非房屋租赁合同纠纷。厦门信息学校在一审起诉状中已明确双方之间未签订书面的租赁协议，而杨美蓉自1986年起就按照当时福利分房政策占有使用该房屋直至今日，1986-2002年，厦门师范学校从来没有向杨美蓉收取过租金。厦门信息学校仅提供两份自己开具的所谓租金收据和一份转账凭证无法证明双方之间的关系系房屋租赁关系。实际上这两份所谓的“租金”和“转账凭证”是杨美蓉给厦门信息学校的管理费。杨美蓉与厦门信息学校的纠纷并非房屋租赁合同纠纷。（二）案涉房屋的纠纷实际是房改时遗留的历史问题，不属于法院的管辖范围，应该由教育局以及房改行政部门来处理。在程序上，杨美蓉已通过向厦门市教育局和厦门信息学校反映的方式来解决双方之间的纠纷。杨美蓉系厦门师范学校的老师，案涉房产一直以来是以分配的方式给杨美蓉居住使用。由于厦门师范学校没有及时通知杨美蓉参与房改，导致杨美蓉无法顺利取得案涉房产的产权。二、一审法院适用法律不当。(一)统建房与福利房是性质不同的两种房产。虽杨美蓉丈夫杨子仲购买了统建房但并不能剥夺杨美蓉原本仍然享有的购买福利房面积45.31平方米的权利。(二)适用法律不当。杨美蓉有权购买讼争房屋也得到原厦门师范学校的校长欧阳伯惕的证实。厦门信息学校剥夺了杨美蓉该享有的购买福利房的权利，自然不应适用《中华人民共和国合同法》，应当适用《中华人民共和国教师法》第三十九条规定。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误。故请求二审法院依法撤销一审法院作出的第一项判决，请求依法驳回厦门信息学校的全部诉讼请求并判令厦门信息学校承担全部的诉讼费用。 被上诉人厦门信息学校答辩称，本案讼争房产系原福建省厦门师范学校的国有房产住宅，已取得《厦门市土地房屋权证》，产权证号：厦地房证第0011529号。杨美蓉自1993年开始占有、使用本案讼争房产。2002年9月9日，厦门市财政局作出厦财文[2002]138号《关于厦门师范学校资产处置的批复》，厦门师范学校的资产、负债、预决算及财会档案等移交给厦门信息学校，厦门信息学校受让厦门师范学校的资产后，杨美蓉继续使用本案讼争房产，厦门信息学校陆续向杨美蓉收取部分租金，故厦门信息学校与上诉人杨美蓉之间存在租赁关系。一审法院认定事实清楚，并无错误。因双方未签订租赁合同，也未约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中厦门信息学校与上诉人之间的租赁关系应视为不定期租赁，厦门信息学校可以随时解除合同。故厦门信息学校在履行合同的过程中，因公房统一管理的需要，要求解除与上诉人之间的租赁关系，并收回本案讼争房产，符合法律规定。一、本案系房屋租赁纠纷，并非针对单位内部分配公房决定有意见而引起的纠纷。上诉人的所提的房改遗留问题，以及上诉人信访行为与本案诉讼无关，系上诉人与原厦门师范学校之间的纠纷，上诉人提出中止诉讼的申请不符合法律规定。1、上诉人杨美蓉认为原厦门师范学校未及时通知上诉人参与房改，导致上诉人无法顺利取得案涉房产的产权，姑且不论其真实性，这也是针对单位内部分配公房决定有异议而引起的纠纷，非本案租赁关系的审理范围，上诉人杨美蓉可以依法另外维权。2、上诉人就上述房改遗留问题，向厦门市教育局信访，不属于《民事诉讼法》第一百五十条规定的法定中止诉讼的情形。并且一审审理程序已经结束，一审法院亦已作出判决，不符合提出中止诉讼申请的时间规定。二、就上诉人提出的法律适用问题。1、上诉人杨美蓉提出统建房与福利房的区别，非本案审理范围。信息学校已取得案涉房产的100%产权，房屋所有权性质为“国有房产”。2、上诉人提出应适用《教师法》第三十九条，是错误的。该条法规的内容系教师对自己的学校侵犯其合法权益或处理不服，可以向教育行政主管部门提出申诉，与本案租赁合同纠纷无关。 厦门信息学校向一审法院起诉请求：判令杨美蓉将厦门市湖里区禾山路207号305室房屋腾空并归还给厦门信息学校。 一审法院认定的事实： 本案讼争房产厦门市湖里区禾山路207号305室的权属人为厦门师范学校。杨美蓉自1993年开始占有、使用本案讼争房产。 2002年9月9日，厦门市财政局作出厦财文[2002]138号《关于厦门师范学校资产处置的批复》，同意厦门师范学校的资产、负债、预决算及财会档案等移交给厦门信息学校（原厦门电子职业中专学校）。 杨美蓉分别于2008年12月30日向厦门信息学校支付租金1810元、2009年4月9日向厦门信息学校支付租金2000元、2009年10月10日向厦门信息学校支付租金1800元、2019年2月1日向厦门信息学校支付租金1000元，杨美蓉共计向厦门信息学校支付租金6610元。 另查明，杨美蓉是厦门师范学校的退休老师，杨美蓉的配偶杨子仲是厦门市公安局的离休干部，两人共可享受115平方米以内购买原公有住房的面积标准。杨子仲已购买了厦门市公安局址于厦门市思明区，面积为69.69平方米；杨子仲还购买了厦门市公安局址于厦门市思明区，面积为87.53平方米。杨子仲去世后，厦门市思明区仙阁里50号709室统建房登记到杨美蓉及儿子杨向阳名下。 一审法院认为，本案是公房承租人与出租人因房屋租赁合同履行所发生纠纷，并非针对单位内部分配公房决定有意见而引起的纠纷，不属于单位内部分房引起的占房、腾房纠纷。本案讼争房产的权属人为厦门师范学校，杨美蓉自1993年开始占有、使用本案讼争房产。厦门信息学校受让厦门师范学校的资产后，杨美蓉继续使用本案讼争房产，厦门信息学校陆续向杨美蓉收取部分租金，厦门信息学校与杨美蓉之间存在租赁关系。因双方未签订租赁合同，也未约定租赁期限，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。在合同履行过程中，厦门信息学校因公房统一管理需要，要求解除与杨美蓉之间的租赁关系，并收回本案讼争房产，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决：杨美蓉应于本判决生效之日起十日内将厦门市湖里区禾山路207号305室房屋腾空并归还给厦门信息学校。 本院认为，杨美蓉原是厦门师范学校的老师，因厦门师范学校内部的福利分房将讼争房屋分配给杨美蓉居住、使用至今，这与当时的住房政策密切相关，带有明显的福利性质，故本案纠纷系因单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”的规定，本案的纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，厦门信息学校的起诉应予驳回，其据此为由提出的其他诉讼请求亦不能成立。原审法院认定事实部分有误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》二百零八条第三款的规定，裁定如下： 一、撤销厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初14375号民事判决； 二、驳回厦门信息学校的起诉。 厦门信息学校预交的一审案件受理费50元、杨美蓉预交的二审案件受理费50元，均予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年九月二十一日 书记员 林斐珺 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第二百零八条…… 立案后发现起诉不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。