广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17047号上诉人（原审原告）：黄剑清，男，1970年9月22日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：杨丽芳，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玳莹，广东裕信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市花都区新发房地产开发公司，住所地广州市花都区。法定代表人：梁锦明，该公司总经理。委托诉讼代理人：毕志标，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜星堂，广东誉理律师事务所律师。上诉人黄剑清因与被上诉人广州市花都区新发房地产开发公司（以下简称新发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。黄剑清上诉请求称：1.撤销一审判决，依法判决新发公司协助黄剑清办理位于花都区新华街××号商铺(面积以实际测量确权为准)过户手续，并交付房地产权证；2.一、二审案件诉讼费由新发公司承担。事实和理由：一、黄剑清向新发公司购买的为商铺而非车库，并为此支付了商铺的相应对价，而且自收房始一直使用至今。新发公司销售涉案房屋时，对外一直声称涉案楼盘的首层建筑为商铺，从未告知涉案商铺的规划用途系车库。黄剑清当时出于购买商铺之意向新发公司购买了花都区新华街新花街××号XX幢X层的X号商铺，总共10间商铺。根据双方签订的《商品房买卖合同》，双方在合同第三条第二款中明确约定“该商品房的用途为商铺……”，且黄剑清就此支付了符合当时商铺市价的购房款而非车库相应对价的购房款。黄剑清仅对商铺有购买意向，如当初新发公司告知涉案商铺的建设规划用途均为车库而非商铺，黄剑清是不会购买的。二、就涉案房屋买卖合同中的相关权利义务，黄剑清虽未完全享受到该合同赋予的权利，但义务己全部履行完毕，而新发公司在享受涉案合同赋予的全部权利的同时应当承担义务，按照合同约定协助黄剑清办理产权转移手续并交付房产证给黄剑清。根据涉案合同约定，商铺单价为2500元每平方米，涉案商铺总金额为99750元。涉案合同签订当天，黄剑清已经按照合同约定的价格一次性向新发公司支付涉案商铺总购房款99750元。黄剑清自收楼以来，一直按照涉案合同第十八条的约定“买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结果、承重结构和用途”，将涉案商铺出租给他人做商铺经营使用，没有变更过其他用途。黄剑清已经履行完毕涉案合同约定的义务，新发公司在享受涉案合同赋予的权利--收取相应购房款的同时，应当按照约定将涉案商铺交付给黄剑清并协助黄剑清办理产权转移手续。而新发公司仅将涉案商铺交付给黄剑清后多年来无任何协助黄剑清办理产权转移手续的行为。新发公司的此举，违反了权利义务相一致的原则，故新发公司应当履行合同约定的义务，按照合同约定协助黄剑清办理产权转移手续并交付房产证给黄剑清。三、涉案商铺的建筑功能可以由车库变更为商铺后办理首次登记及转移登记。广州市规划和自然资源局花都区分局的复函称，涉案商铺未能办理首次登记的原因系该项目首层规划许可为车库，而申请首次登记时使用功能为商铺，故未予办理。而恢复首层建筑功能后可依程序申请首次及转移登记，即是新发公司需要对首层建筑，即涉案商铺的建筑功能将车库变更为《商品房买卖合同》中约定的商铺后才可进行首次及转移登记。根据广州市不动产登记中心出具的《(二十八)其他变更登记办理指引》资料显示，房地产的用途是可以办理变更的，只需要按照上述指引向相关部门提交相应的、齐全的资料后可以办理变更。黄剑清作为个人购房者，掌握的关于涉案商铺的资料有限，无法自行办理变更建筑功能的相关手续。且该项手续应当属于办理产权转移登记中的一个环节，应由新发公司办理。综上，黄剑清认为，在黄剑清己全部履行完合同义务、不存在无法办理产权转移登记的情况下，新发公司应协助黄剑清办理产权转移登记手续，并向黄剑清交付房地产权证。故请求二审法院在查明本案全部事实的基础上，撤销一审判决，依法改判支持黄剑清的诉讼请求。新发公司辩称，同意一审判决，请求驳回黄剑清的上诉请求。黄剑清于2020年1月13日向一审法院起诉请求：1.判令新发公司协助黄剑清将位于花都区新华街××号商铺（面积以实际测量确权为准）的房产登记过户到黄剑清名下，并交付房地产权证；2.本案诉讼费由新发公司承担。一审法院认定事实：2002年6月24日，新发公司（出卖人）与黄剑清（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定，出卖人以出让方式取得位于新花街××号编号为花国用（1999）第110462号地块的土地使用权，该地块规划用途为商铺及住宅，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名新花苑7号楼（华丽楼），买受人购买的商品房为本合同约定的项目中的第7幢首层112号商铺，该商品房用途为商铺，属框架结构，商品房属预售，单价为2500元每平方米，总金额为99750元。出卖人应在2002年6月24日前交付商品房给买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后/日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订当天，新发公司将涉案房屋交付黄剑清使用，同日，新发公司出具收据，载明收到黄剑清购华丽楼112号商铺99750元。涉案房屋现由黄剑清出租给他人使用。一审庭审中，新发公司认为未办证的原因是房屋设计为车库，黄剑清要求以商铺的性质去办证，所以一直未能办证，且新发公司现没有钱缴税，故没有开具发票，也不能办证。一审诉讼中，黄剑清认为合同约定的涉案房屋的路址已经变更，现在涉案房屋的路址是广州市花都区新华街竹苑街20号之二112号商铺，为此黄剑清提交一份新发公司于2008年12月24日出具的《说明》复印件，载明，本公司位于广州市花都区新华街竹苑街20号之二华丽楼于2000年已建成，当时因派出所没有办理门牌号码，故该楼盘以我公司的办公地址：广州市花都区新华镇新花街××号新花苑7幢作为办理商品房预售备案而登记，后我公司于2008年8月办理房产确权时是以派出所编的新门牌号码：广州市花都区新华街竹苑街20号之二华丽楼而确权，现以该地址为准。特此说明。新发公司陈述由于保管不善，相应资料已经丢失，不清楚有无变更路址。一审法院发函向广州市规划和自然资源局花都区分局调查：贵局的档案资料中是否持有广州市花都区新发房地产开发有限公司于2008年12月24日出具的《说明》原件？原件是否与复印件一致？位于广州市花都区新华街新花街××号X幢X层XX号共十间商铺是否变更路址为广州市花都区新华街竹苑街20号之二华丽楼106-115号？上述十间商铺能否办理权属转移登记，如何办理？如不能办理权属转移登记是存在什么障碍？该局向一审法院复函称，广州市花都区新华镇竹苑街20号之二（2-9层）已办理首次登记，建设单位为：广州市花都区新发房地产开发公司，房屋用途为住宅，档案资料中存有《说明》与来函附件一致。广州市花都区新华镇竹苑街20号之二首层未办理首次登记，无具体登记坐落及编号，档案内未发现公安部门出具的首层门牌编号文件。该项目首层规划许可为车库，申请首次登记时使用功能为商铺，故未予办理，建议恢复首层建筑功能后再依程序申请首次及转移登记。一审法院认为：黄剑清请求新发公司办理权属证书，办证需要符合法定条件，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。根据广州市规划和自然资源局花都区分局的复函，涉案房屋目前未办理首次登记，不符合办理转移登记的法定要求，故黄剑清请求办证及交付产权证，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年4月3日作出如下判决：驳回黄剑清的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由黄剑清负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间,本院询问如涉案房屋只能办理使用功能为车位的首次登记和过户登记，黄剑清是否需要变更诉讼请求为办理车位的过户登记或其他。黄剑清明确表示不同意，坚持要求办理涉案房屋商铺使用功能的过户登记。黄剑清二审庭后补充提交了两份显示为广州市花都区新华镇竹苑街X号X商铺、广州市花都区新华镇竹苑街XX号XX商铺的广州市不动产登记查册表，均载明两商铺的规划用途为非居住用房，房屋性质为商品房，拟证明涉案楼盘首层其他的商铺有办理商铺登记的情况。新发公司收到材料后，在本院指定的期限内未发表质证意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方诉辩意见，本案争议焦点为黄剑清诉请新发公司协助办理涉案房屋过户登记手续并交付房地产权证应否予以支持。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。根据广州市规划和自然资源局花都区分局复函，广州市花都区新华镇竹苑街20号之二首层未办理首次登记，无具体登记坐落及编号，档案内未发现公安部门出具的首层门牌编号文件。该项目首层规划许可为车库，申请首次登记时使用功能为商铺，故未予办理，建议恢复首层建筑功能后再依程序申请首次及转移登记。可见，涉案房屋尚未进行首次登记，依法不得办理其他类型登记，一审对此认定无误，本院予以确认。黄剑清二审庭后提交的广州市花都区新华镇竹苑街X号X商铺、广州市花都区新华镇竹苑街XX号XX商铺的不动产登记查册表，拟证明涉案楼盘首层其他商铺有办理商铺登记的情况，本院认为涉案房屋地址与该两份查册表载明的地址并非同一地址，无法据此确认涉案房屋能够办理商铺登记。二审经本院释明，黄剑清明确表示坚持要求办理涉案房屋使用功能为商铺的过户登记的请求，但涉案房屋目前并未办理商铺功能的首次登记，不具备转移登记的法定条件，且是否符合办理商铺功能的首次登记的条件属于不动产登记部门的审查职责，本院无法判决强制履行。故对黄剑清要求办证的上诉请求，本院不予支持。综上所述，黄剑清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由黄剑清负担。本判决为终审判决。审判员  邓娟闰二〇二〇年九月二十八日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳