广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0422民初1894号 原告：藤县建宇物业管理服务有限公司。住所：藤县藤州大道**华隆商城****。统一社会信用代码：91450422MA5KADR303。 法定代表人：黄勇志，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕林，广西西环律师事务所律师。 被告：邱传锋，男，1979年5月31日出生，汉族，居民，住广西，住广西藤县和平镇新良村鸡公冲****县。 被告：黄艳清，女，1987年9月22日出生，汉族，居民，住广西藤，住广西藤县太平镇新雅村邑台****。 共同委托诉讼代理人：邱德颖，广西桂江律师事务所律师。 原告藤县建宇物业管理服务有限公司与被告邱传锋、黄艳清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告藤县建宇物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人黄奕林到庭参加诉讼。被告邱传锋及两被告共同委托诉讼代理人邱德颖到庭参加诉讼，被告黄艳清经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告藤县建宇物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求： 一、判令两被告向原告支付物业管理费2135.5元及逾期缴交物业管理费的违 -2- 约金(计算方法:1.从逾期缴纳物业管理费之日起按欠款金额以逾期贷款利率计算违约金至2019年8月19日;2.以欠款金额为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止)。 二、案件受理费由被告承担。 事实和理由：被告与广西建宇房地产开发有限公司(以下简称建宇开发公司)于2011年4月9日签订了《商品房买卖合同》(合同编号:CF2-4-401),建宇开发公司按该合同约定将《商品房买卖合同》约定的商品房(位于藤县于2012年1月1日前交付给被告，被告在交房后一直占有并使用该商品房。因建宇开发公司与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条约定，被告应当接受建宇开发公司委托原告对涉案商品房进行物业管理并向原告缴交物业管理费。商品房销售方建宇开发公司己于2010年10月25日与深圳市金通物业管理有限公司梧州分公司签订《前期物业委托管理合同》，该合同约定委托物业管理期限为7年，即截止2017年12月31日，并约定物业管理费住宅为0.8元/平方米/月，商业用房物业管理费为1.0元/平方米/月。 由于建宇开发公司在2017年12月31日后不再与深圳市金通物业管理有限公司梧州分公司延长或续签《前期物业委托管理合同》，因此建宇开发公司与原告于2018年5月1日签订了《前期物业委托管理合同》，该合同约定由原告按照约定向被告收取物业管理费。被告买受的房屋面积为116.06平方米，被告从2018年7月1日起逐月应缴交的物业管理费为92.85元，截止2020年5月31日被告应缴交的物业管理费为2135.50元。 原告认为，被告获得了原告的物业管理服务，应当按照法律规定及相关约定支付物业管理费，被告经原告多次催收仍然拒绝缴交物业管理费，己构成违约，依法应当承担违约责任。请人民法院支持原告的诉讼请求。 原告的举证有： -3- 1.营业执照及法定代表人证明书复印件，拟证明原告的主体适格； 2.前期物业委托管理合同（建宇物业管理公司），拟证明被告买受的商品房已接受原告的物业管理服务，被告应于2018年7月1日起逐月向原告缴交物业管理费； 3.商品房买卖合同，拟证明被告已取得涉案的物业，合同的附件5（合同补充协议）第八条约定，被告应当向原告缴交物业管理费； 4.前期物业委托管理合同（金通物业管理公司梧州分公司），被告在签订的商品房买卖合同时，建设单位已与深圳市金通物业管理有限公司梧州分公司签订了前期物业委托管理合同，被告在购买商品房时一直接受物业管理，应当由接受服务的一方缴交物业管理费。 两被告答辩称： 1.两被告于2011年4月9日与开发商广西建宇房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》第十八条“前期物业服务”中，并没有具体约定物业服务企业的名称和物业服务收费价格等事项。此后，两被告从未与开发商或物业管理公司单独签订过《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。 2.两被告与开发商签订《商品房买卖合同》后至2018年5月1日止，太平财富商业城小区从未有任何物业管理公司入驻过小区提供物业服务，也没有任何物业管理公司要求缴交物业费。 3.原告与开发商分别于2018年5月1日和2020年5月1日签订的《前期物业委托管理合同》两被告不知情。原告何时入驻小区提供物业服务以及其拟收取的物业费作何使用，两被告也不知情。 4.两被告并不是2018年5月1日和2020年5月1日《前期物业委托管理合同》的 -4- 当事人，开发商在《商品房买卖合同》未将“前期物业服务合同”、“临时管理规约”作为销售合同的附件，上述两份《前期物业委托管理合同》对答辩人没有约束力，原告的损失应向开发商主张权利。 5.开发商未通过招投标的方式选聘物业公司，其采用协议方式选聘物业公司未经房产行政主管部门批准。 6.原告诉请两被告支付物业管理费和违约金无事实及法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告的举证有： 1.企业信息查询表，拟证明深圳市金通物业管理有限公司梧州分公司于2008年11月20日已被吊销的事实。 上述证据经庭审质证，当事人提出如下质证意见： 被告对原告的证据1的真实性、关联性、合法性没有异议；对证据2的合法性有异议，认为原告与开发商签订的两份前期合同是违反行政法规，是无效的；对证据3的真实性没有异议，但对前期物业合同的合法性有异议，认为是违反法律法规是无效的；对证据4的真实性、关联性、合法性不予认可，认为金通公司在2008年已被吊销，与开发商签订的前期合同时该公司是不存在的，是违法的，原告与开发商后来签订的合同与被告是没有关联性的。 原告对被告提供证据的真实性、合法性没有异议，认为对金通梧州分公司是母公司派出的机构，深圳市金通公司是存在的，楼盘出售时必须有前期物业公司，当时是以金通公司备案，物业管理条例是房地产强制的，对项目收费等在前期物业已备案的，梧州分公司的吊销对物业服务的内容等均无影响。金通公司与建宇公司与其的物业管理是没有冲突的。 本院认为：1.原、被告没有异议的证据，并且符合民事诉讼证据的有关规定，本院予以采信并作为认定案件事实的依据；2.对原告的证据2、3、4，原告提供了 -5- 原件核对，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；3.对被告的证据1，原告对证据的真实性、合法性没有异议，且与本案有关联性，本院予以采信。 综合上述证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实： 经审理查明，2011年4月9日，两被告与开发商广西建宇房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定两被告向该公司购买藤县太平镇梧太路1号（太平财富商业城）第2号楼4单元4-401号房，房屋面积116.06平方米，分摊共用建筑面积12.57平方米。合同约定在2012年1月1日前交付使用。另外，《商品房买卖合同》第十八条及附件五合同补充协议约定，前期物业服务期间，前期物业服务收费价格按建筑面积由物业服务企业按月收取；还约定买受人（即两被告）同意开发商选聘的物业服务企业提供前期物业服务。 2010年10月25日，广西建宇房地产开发有限责任公司与深圳市金通物业管理有限公司梧州分公司签订《前期物业委托管理合同》，委托深圳市金通物业管理有限公司梧州分公司负责对藤县太平财富商业城的商品房进行物业管理服务，期限至2017年12月31日止。 2018年5月1日，广西建宇房地产开发有限责任公司与原告签订《前期物业委托管理合同》，约定从2018年5月1日起至2020年4月30日止。合同期满之后，广西建宇房地产开发有限责任公司与原告于2020年5月1日继续签订《前期物业委托管理合同》，约定从2020年5月1日起至2022年4月30日止。委托原告负责对藤县太平财富商业城的商品房进行物业管理服务。原告接受委托后，在藤县太平财富商业城内深圳市金通物业管理有限公司梧州分公司的原办公室设置有物业管理办公室。根据约定，住宅物业管，住宅物业管理服务费为0米/月，两被告每个月的物业管理服务费为116.06×0.8＝92.848元。 开发商将房屋交付给两被告使用后。两被告从2018年7月1日起至2020年 -6- 5月31日，共欠原告物业管理服务费92.848元×23个月＝2135.50元，原告遂诉至本院。 本院认为,两被告与开发商在《商品房买卖合同》第十八条及附件五合同补充协议约定，约定两被告同意开发商选聘的物业服务企业提供前期物业服务。前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。太平财富商业城至今尚未成立业主委员会,故本案所涉的物业管理属前期物业管理,广西建宇房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业委托管理合同》属于前期物业管理服务合同,在太平财富商业城业主委员会成立之前,业主均应按照该合同所确定的标准交纳物业服务费。 首先,藤县建宇物业管理服务有限公司的营业执照记载其具有提供物业管理活动的相应资质,准许从事物业管理活动的期限为2015年12月11日至2065年12月10日。 其次,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定:合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。而《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的。住宅物业的建设单位投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业”。《物业管理条例》在第五十六条中对违反该规定的行为所应承担的法律责任进行了具体规定。因此,该规定仅为管理性强制规定,而并非《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的效力性强制规定,广西建宇房地产开发有限责任公司即使没有通过招投标方式选聘原告为该小区物业服务企业,亦不必然导致双方所签订的前期物业服务合同无效。 再次,广西建宇房地产开发有限责任公司与原告签订的《前期物业委托管理合同》的内容并未违反法律规定。二被告与广西建宇房地产开发有限责任公司签订的《商 -7- 品房买卖合同》也是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。该《商品房买卖合同》约定,广西建宇房地产开发有限责任公司依法选聘前期物业服务企业，并由买受人按照约定向物业服务公司支付物业服务管理费用。在广西建宇房地产开发有限公司与深圳市金通物业有限公司梧州分公司签订的《前期物业委托管理合同》到期后，广西建宇房地产开发有限公司与原告签订《前期物业委托管理合同》,这是建设单位在涉案小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业服务企业对小区进行管理的情况下,代表全体业主签订的。况且，房地产开发商与被告约定了前期物业管理。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故该《前期物业委托管理合同》没有违反有关法律法规的规定，合法有效，对该小区业主均具有约束力。被告以其并非合同的当事人为由提出抗辩，本院不予支持。 最后，需要说明的是，被告作为业主若对物业服务公司的服务不满,可行使自己的权利，但应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决;也可向有关部门要求,通过成立业主委员会,通过业主委员会与物业公司沟通加以解决;法律还规定了业主可以通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。 综上，两被告作为业主实际接受了原告的物业管理服务，就应承担依法及时向原告支付物业管理服务费的义务。同时，两被告没有向原告支付物业管理服务费用，已经构成违约，现原告要求两被告及时付清物业管理服务费用并按银行逾期贷款利率承担违约责任，于法有据，本院予以支持。二被告所辩不履行支付物业费的理由不足,本院不予支持。由于自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率已经取消，应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本案违约金应分段计 -8- 付，2019年8月20日前利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项的规定，判决如下： 被告邱传锋、黄艳清应在本案判决生效之日起十日内支付物业管理服务费用2135.50元及违约金（违约金计算：以欠款金额为基数，从逾期缴纳物业管理费之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，至付清之日止）给原告藤县建宇物业管理服务有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，适用小额诉讼程序，减半收取25元（原告已预交），由被告邱传锋、黄艳清负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 江春建 -9- 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 高 峰 书 记 员 韦芳宁 附录： 相关法律条文（节选） 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失 -10- 赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《 中华人民共和国消费者权益 保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； -11- （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用 民事诉讼法第 一百六十二条的规定，实行一审终审。 第二百七十二条 民事诉讼法第 一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。 第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理： （一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷； （二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷； （三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷； （四）供用水、电、气、热力合同纠纷； （五）银行卡纠纷； （六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷； （七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷； （八）物业、电信等服务合同纠纷； （九）其他金钱给付纠纷。 -12-