辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10955号上诉人（原审被告）：沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路196-1号。经营者：刘恩华。被上诉人（原审原告）：沈阳市苏家屯区示范农场，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路172号。负责人：崔连生。委托诉讼代理人：王文杰，男，1964年10月15日出生，汉族，沈阳市苏家屯区农业技术推广与行政执法中心工作人员，住沈阳市苏家屯区。上诉人沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部因与被上诉人沈阳市苏家屯区示范农场房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：被上诉人将上诉人的两处租赁房屋全部拆除、不同等条件安置，一审法院只字未提。双方2010年11月9日签订房屋租赁合同，约定租赁房屋为库房和门市，租期为2011年7月1日至2014年7月1日。在被上诉人同意下，上诉人将库房改成冷库，自投资金30万元。2013年4月，被上诉人法定代表人郑忠镇等示范农场负责人找到上诉人，说要建办公大楼，租给上诉人的两处房屋都要拆除，当时双方达成口头协议：库房拆除同等面积安置，拆除冷库、重新建设冷库的损失以及由此产生的费用被上诉人全部承担，上诉人先行垫付。当时不能同等条件安置，只能在被上诉人经营种子销售的展厅和办公场所（即被上诉人提到的170平的门市）腾出10平左右的办公空间，因不是同等条件安置，日后减免租金或者等政府办公大楼建好回迁后，给上诉人安置更大面积门市作为补偿。并且承诺，办公大楼几个月就能建好。减免租金、赔偿损失或者损失抵扣租金等问题等大楼建好后一并解决。之后被上诉人将两处房屋全部拆除，基于被上诉人的承诺，上诉人在重新安置的库房内又自投资金190325元重新建设一个冷库。与此同时搬到了由被上诉人安置的10平左右的空间。由于种种原因，办公大楼一直没有建成，上诉人在10平左右空间办公至2018年。这期间上诉人一直在找被上诉人，索要损失以及商讨租金问题。但被上诉人避而不谈。被上诉人法定代表人郑忠镇出庭作证，其委托代理人也明确表示不清楚。被上诉人存在严重违约行为，违背了当初签订的房屋租赁合同约定的内容。按照双方合同约定，取暖费和被上诉人的用电费用由被上诉人承担。上诉人只承担自己用电费用，从2010年到2016年都是被上诉人缴纳电费，然后以收据形式向上诉人收缴。但从2016年，被上诉人开始不缴纳电费。所有的电费都是上诉人缴纳。并且从2017年开始，被上诉人开始不缴纳取暖费，并办理停供，上诉人只能用电供暖，大大增加运营成本。2013年在拆除两处租赁物时，上诉人虽然未与被上诉人签订书面协议，但是达成了口头协议，并且这份口头协议在一审开庭时其当时经办人也就是被上诉人法定代表人郑忠镇明确表示认可。也就是说双方在2013年因租赁物灭失，不同等条件安置情况下口头变更了原房屋租赁协议的内容。一审中，被上诉人的法定代表人郑忠镇亲自出庭作证，并且被上诉人的代理人当庭明确表示对拆除原合同约定160平的门市，安置10平门市的事实确实不清楚。对没交取暖费、电费的违约事实认可，《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第四条：“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。”由于被上诉人将原合同约定的两处租赁物全部拆除，且未同等安置，上诉人要求减少租金的请求完全符合法律规定。被上诉人的负责人崔连生及其委托代理人从程序上讲没有直接关联性，虽诉讼代理人在一审开庭时阐明其内部人员变更，调整，但没提供能证明其身份关系的证据。一审法院在审理过程中却采取了默认的态度，并且在一审判决中也明确了其身份合法性。据上诉人了解，崔连生系农林局局长，或许其与被上诉人存在行政隶属关系，但从法律层面上讲，从被上诉人提供的营业执照上面载明的法定代表人之间却没有明确的法律关系。直到今天为止，被上诉人作为独立的经营实体仍然存在。其负责人主体资格不适格。营业执照明确载明法定代表人为当时案件的直接当事人郑忠镇，一审无奈只能让其以证人身份出庭做证。对于被上诉人给上诉人造成的损失，基于原有的双方达成的口头协议，以及被上诉人法定代表人在一审开庭时的自认和证明，完全可以作为一审抗辩理由抵扣租金，即便法官认为不是本诉内容，基于其法定代表人的自认行为，应当释明上诉人反诉或重新起诉的权利。沈阳市苏家屯区示范农场辩称，请求维持原判。沈阳市苏家屯区示范农场向一审法院起诉请求：1.被告腾退经营门市（170平方米）及冷库、仓库，并给付房屋租金29.77万元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2010年11月19日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，合同约定被告租赁原告苏家屯区房屋，面积160平方米，自2011年7月1日起年租金38000元，上打租；租赁期限为2011年7月1日至2014年7月1日，如续租应提前协商。2013年上半年，原告因建办公楼需要将被告租赁使用的160平方米房屋拆除，双方协商，将被告挪至相邻的门市房继续使用。后被告一直未交纳租金，故原告诉至一审法院。现涉案门市、冷库所在房屋、仓库尚由被告经营使用中。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》系双方在平等自愿的基础上协商一致的结果，是双方真实的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定，行使权利、履行义务。虽然双方因拆迁原因，变更了租赁物，未另行签订租赁协议，但被告一直使用案涉门市、冷库所在房屋、仓库，应视为双方重新达成合意，但双方未约定租赁期，根据法律规定，租赁期限为不定期，双方之间的房屋租赁协议变为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告作为出租人，虽未提供证据证明其已向被告发出解除双方租赁关系的证明，但其通过起诉的方式，向被告履行了告知义务，故原告要求被告腾退门市、冷库所在房屋、仓库的诉请，予以支持。因冷库所在房屋系原告所有，冷库系被告自建，故被告应将冷库搬迁后，将冷库所在房屋予以腾退。因涉案租赁物目前正在营业中，为减轻当事人的损失，应给予其足够的时间腾退房屋，酌定该时间以60日为宜。关于租金问题，当事人对自己的主张应提供证据予以支持，否则将承担不利的法律后果，庭审中，被告称其租金交纳至2013年7月1日，但未能提供交纳租金的票据，故按照原告自认的租金截止时间为2012年7月1日予以计算。关于数额问题，因双方未另行签订租赁协议，原告按照原房屋租赁协议书中约定的年租金标准主张权利，予以支持。自2012年7月2日至原告起诉日，原告主张的租金数额未超出协议书约定，故予以支持。关于被告在答辩中因原租赁物拆迁事宜给其造成的各项损失问题，被告可另行诉讼。一审法院判决：一、被告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部于判决发生法律效力之日起六十日内腾退其所占用的位于苏家屯区门市房（面积170平方米）、冷库所在房屋及仓库，将该门市房、冷库所在房屋及仓库交还原告沈阳市苏家屯区示范农场；二、被告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部于判决发生法律效力之日起十五日内向原告沈阳市苏家屯区示范农场支付租金297700元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4383元（已减半收取），由被告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同约定租赁期限为2011年7月1日至2014年7月1日，故在租期届满后，双方形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故一审判令上诉人六十日内腾退门市房、冷库所在房屋及仓库并无不当。关于被上诉人提出的要求上诉人给付租金的问题，上诉人占有使用案涉房屋用于经营，应当支付相应的租金，故一审按照合同约定的租金标准对被上诉人要求上诉人给付租金的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张被上诉人原法定代表人郑忠振承诺减免租金并赔偿一切损失的问题，因上诉人在一审答辩中及郑忠振的出庭证言中并未明确提及免除上诉人占用期间未支付的全部租金问题，且关于上诉人主张的损失问题，双方可另行解决，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人将上诉人的两处租赁房屋全部拆除、不同等条件安置的问题，因原房屋拆除后，上诉人占用案涉房屋经营多年至今，未提交充分证据证明其明确提出过异议，且后期被上诉人已将案涉房屋全部腾空交付上诉人使用，不再与其共用，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人负责人崔连生主体资格不适格问题，因被上诉人一审已提交相关文件证明了被上诉人现负责人身份，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8766元，由上诉人沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年九月二十九日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。