浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3130号 上诉人（原审被告、反诉原告）：侯乃榛，女，1993年11月21日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：卢浙晋，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李文换，女，1986年9月7日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 原审被告：杭州华邦房地产代理有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区红石中央大厦**。统一社会信用代码：9133010573776526XJ。 法定代表人：滕皋明，董事长。 委托诉讼代理人：蒋伟政，浙江斯玛特律师事务所律师。 上诉人侯乃榛因与被上诉人李文换、原审被告杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初9384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，适用普通程序独任审理，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人侯乃榛的委托诉讼代理人卢浙晋，被上诉人李文换及原审被告华邦公司的委托诉讼代理人蒋伟政到庭参加诉讼。因本案案情复杂，于2020年6月4日裁定转为合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2019年6月5日，侯乃榛（甲方）与李文换（乙方）在华邦公司居间下签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号2019转让0548070）一份。合同约定：房屋基本情况：甲方房屋坐落于杭州市西湖区××路××号××室，建筑面积87.07平方米，用途为住宅。房屋租赁情况，该房屋月租金5000元，租赁期限为2019年6月5日至2019年10月1日。甲方须于交房前解除租赁合同和腾空房屋。房屋转让价格为200万元。付款方式：乙方于本合同签订之日起23天内支付首期款150万元至双方约定的第三方监管账户，待款项到账后转付给甲方。2019年7月19日前支付余款50万元至双方约定的第三方监管账户，待新不动产权证书办出且交房完毕后转付给甲方。交房方式：余款到账且新不动产权证书办出后3个工作日内，甲方将房屋交付给乙方。违约责任：乙方逾期付款，甲方有权要求乙方以累计应付款项按银行活期存款利率计算违约金，逾期超过10天，甲方有权要求乙方支付违约金40万元，双方合同终止。甲方逾期交房，乙方有权要求甲方以乙方实际已付款项按银行活期存款利率计算违约金，逾期超过10日，乙方有权要求甲方支付违约金40万元，双方合同终止。同日，双方签订《补充协议》、《房产转让补充协议》各一份。《补充协议》约定：买方李文换与卖方侯乃榛就文三路465号404室转让合同签订达成如下约定：本房屋总价原值成交是240万元，双方为配合避税，将总价款做低到200万元，将差价的35万元在2019年6月28日前打入卖方账户。《房产转让补充协议》约定：乙方同意首付款用于偿还甲方的抵押借款，甲方于本协议签订后3个工作日内向银行申请提前还款。甲方承诺在取得抵押注销材料后3个工作日内办理抵押注销手续。房产交易过程中的税费由乙方承担，按实际缴纳多退少补，相关税票由乙方持有；若税务部门最低计税价格高于合同价导致税费增加，则由乙方承担，并在接到中介方通知之日起3个工作日内支付给中介方，甲、乙双方同意约定的过户时间作相应顺延；若在办理产权过户前因政策变化导致税费增加的，则由乙方承担。甲方同意将已经收到的5万元购房定金于领取首付款当日交给中介作为乙方应缴纳的税费。甲乙双方若其中一方不履行本协议，违约方应向守约方支付违约金40万元。本协议作为《杭州市房屋转让合同》的补充协议，如本协议与《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》条款内容有冲突的，则以本协议为准。上述合同签订后，李文换于2019年6月29日向监管账户付款40万元，2019年7月1日分两笔支付共计110万元，2019年7月22日支付50万元。李文换于2019年7月2日向侯乃榛转账4万元。2019年7月3日向侯乃榛转账34万元。当天，侯乃榛将5万元转入华邦公司账户，用于支付经纪费用及缴纳税费。2019年7月3日，李文换与侯乃榛签署《收条》一份，主要内容为：案涉房屋的转让款为240万元，双方签订的合同交易价格为200万元，差价款40万元由买方转入卖方个人账户，现卖方已收到该差价款。2019年7月3日，华邦公司将150万元支付给侯乃榛。2019年7月17日，上述房屋的不动产权属证书登记至李文换名下。2019年8月6日，侯乃榛、李文换与华邦公司共同签署了房屋交接书。2019年8月7日，华邦公司将50万元转入侯乃榛账户。2019年7月3日，李文换、侯乃榛签署《说明》一份，主要内容为双方约定交付房屋之日，卖方支付未到期部分租金5000元，后因为李文换不同意该方案，侯乃榛未将该款项支付给李文换。李文换、侯乃榛、华邦公司于2019年6月5日签订的《杭州市房地产经纪服务合同》、《经纪服务费确认书》约定，案涉房屋的经纪服务费共计2万元，由李文换承担。李文换与侯乃榛签字确认的《杭州个人房产交易税费预算清单》载明，案涉房屋交易税费为4万元，该款项由李文换承担。经税务部门审核，案涉房屋买卖实际应缴纳的税款为49574.18元，该款项由侯乃榛支付了8574.18元。根据案涉房屋的物业公司证实，该房屋的承租户于2019年8月底搬出案涉房屋。侯乃榛自述其于2019年9月11日将案涉房屋钥匙交给物业公司，并已经及将案涉房屋的物业费、水电费结清。李文换自述其于2019年10月1日从物业公司拿到钥匙。另，李文换曾于2019年6月1日支付给侯乃榛5万元购房意向金。2019年10月28日，李文换向原审法院提起诉讼，请求判令：1.侯乃榛向李文换支付违约金400000元；2.华邦公司退还居间费20000元；3.本案诉讼费用由侯乃榛、华邦公司承担。在原审审理中，侯乃榛提起反诉，请求判令：1.李文换支付侯乃榛欠付的购房款60000元；2.李文换支付侯乃榛购房款逾期付款利息45.69元；3.李文换返还侯乃榛垫付的税费8574.18元；4.本案诉讼费用均由李文换承担。 原审法院认为：案涉的《杭州市房屋转让合同》及《房产转让补充协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，均应认定为有效，各方当事人应依约履行。根据双方签订的协议，案涉房屋的实际交易价格为240万元，其中《杭州市房屋转让合同》约定的购房款200万元已全部支付。根据《补充协议》约定，差价款35万元由李文换于2019年6月28日直接支付给侯乃榛。该35万元款项加上李文换于2019年6月1日支付的5万元意向金，刚好40万元。但双方在同一天签订的《房产转让补充协议》又约定侯乃榛已经收到的购房定金（即原购房意向金）5万元交给华邦公司作为李文换应承担的应缴纳的税费，则李文换应向侯乃榛支付的余款应为40万元。后李文换实际于2019年7月2日支付给侯乃榛4万元，2019年7月3日支付给侯乃榛34万元，尚欠2万元未付，侯乃榛的该2万元诉请部分符合法律规定，予以支持。侯乃榛主张李文换尚欠购房款6万元与事实不符，不予采信。侯乃榛诉请的李文换逾期支付购房合同约定的款项的逾期付款利息问题，李文换支付购房款确有延期二至三天的情形，因款项系支付至第三方监管账户，并非直接支付给侯乃榛，迟延支付二、三天并未造成侯乃榛损失，且双方当时正在协商交房期限过程中，侯乃榛对李文换延期支付购房款从未提出异议，故对侯乃榛的该部分诉请，不予支持。根据双方约定，如税费超出原预估的4万元，超出部分亦应由李文换承担，现侯乃榛垫付了超出部分的税费8574.18元，其诉请要求李文换支付该部分款项，符合法律规定，予以支持。侯乃榛没有证据证明其曾向李文换主张要求支付垫付款，故其主张该垫付款的利息损失的诉请，依据不足，不予支持。按照合同约定，侯乃榛应在余款到账且新的不动产权属证书办出后3个工作日内将房屋腾空交付给李文换。李文换实际支付余款50万元的时间为2019年7月22日，晚于不动产权属证书，则侯乃榛应于支付余款之日起三个工作日即2019年7月25日之前将案涉房屋交付给李文换。现双方虽然取得了房屋交接书，但实际并未交付房屋。侯乃榛自述其于2019年9月11日将钥匙交付给物业公司，该行为不能视作房屋交付。故以李文换自认的2019年10月1日拿到钥匙之日为房屋实际交付时间，实际逾期67天。李文换诉请的逾期交房违约金40万元系解约违约金，本案双方合同并未解除，且李文换亦存在逾期付款的情形，双方就交房时间亦曾进行协商并达成一致意见，但之后未履行。对其诉请的违约金按照双方合同约定的银行活期存款年利率0.35%计算。本案中，华邦公司已经履行了居间合同，李文换要求华邦公司退还居间费用的诉请，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年2月27日判决：一、侯乃榛于判决生效之日起十日支付李文换逾期交房违约金1550元；二、李文换于判决生效之日起十日内支付侯乃榛购房款20000元；三、李文换于判决生效之日起十日内支付侯乃榛垫付款8574.18元；四、上述一、二、三项折抵后，李文换应当于判决生效之日起十日内支付侯乃榛27024.18元；五、驳回李文换的其他诉讼请求；六、驳回侯乃榛的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3800元，由李文换承担3786元，侯乃榛承担14元；反诉案件受理费758元，由侯乃榛承担442元，李文换承担316元。侯乃榛于判决生效之日起十五日内，向原审法院申请退费；李文换于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费用。 宣判后，侯乃榛不服，向本院提起上诉称：一、一审法院事实认定错误。2019年7月2日李文换支付的4万元并非购房款，而是通过侯乃榛代付的税费，且侯乃榛也已当场通过刷卡形式将该4万元税费支付给中介。2019年7月2日李文换向侯乃榛转账4万元，然而侯乃榛实际向中介公司支付的包括两笔合计9万元：（1）支付宝退还5万元意向金；（2）刷卡代李文换支付4万元税费。二、侯乃榛退还中介的5万元，经核实其中2万元抵扣了李文换应支付的中介费，剩余3万元已由中介公司于2019年7月2日当天退还李文换。即李文换目前未支付的购房款=差价40万元-已付的34万元=6万元。故请求二审法院：一、依法撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初9384号民事判决第二项，改判李文换支付侯乃榛购房款60000元；二、依法撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初9384号民事判决第四项，改判折抵后李文换应支付侯乃榛67024.18元；三、本案一审、二审诉讼费用均由李文换承担。 上诉人侯乃榛在二审中未提交新证据。 被上诉人李文换在二审中辩称：1、2019年7月2日李文换向侯乃榛转账4万元系房款，并非所谓的刷卡代付4万元税费；2、侯乃榛退还中介的5万元，2万元抵扣中介费，剩余3万元加上自添1万元，于2019年7月2日作为购房款一并支付给侯乃榛。综上，请求维持原判。 被上诉人李文换在二审中提交“燃气抄表单”及附件各一份，证明目前为止，侯乃榛仍未结清燃气费。 原审被告华邦公司在二审中述称：本案一审起诉之前，各方没有关于房款的争议，只有交房方面的争议。请求法院依法判决。 原审被告华邦公司在二审中未提交新证据。 被上诉人李文换在二审中提交的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：上诉人侯乃榛认为该两份证据与本案上诉无关，且对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据也不能证明侯乃榛未结清燃气费。根据一审认定，2019年10月1日李文换已经拿到房屋钥匙，不排除相应燃气费发生系李文换自行使用。原审被告华邦公司认为该两份证据与本案无关，无法确认真实性。本院对证据的真实性予以确认，但该证据不能证明被上诉人的证明对象。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，侯乃榛于2019年7月2日通过支付宝向华邦公司退还50000元意向金。同日，侯乃榛又通过刷卡方式向华邦公司支付40000元，华邦公司于同日向其出具收据一份，备注该40000元款项为税费代理费。 再查明，在二审中，侯乃榛陈述其于2019年7月2日通过支付宝退还华邦公司50000元意向金，其中20000元华邦公司用于抵扣了李文换应承担的中介费，其余30000元华邦公司退还给了李文换；李文换于2019年7月2日支付侯乃榛40000元税费，侯乃榛收到40000元后又通过刷卡方式支付给了华邦公司。华邦公司则陈述2019年7月2日侯乃榛退还华邦公司50000元意向金，华邦公司收到后根据李文换的要求，扣除了20000元的中介费，其余30000元于当日退还给了李文换；2019年7月2日，华邦公司收到侯乃榛支付的40000元税费，后因农税核价的问题需要补税，于2019年7月16日侯乃榛支付税费8574.18元。李文换陈述上述50000元意向金中20000元用于支付了华邦公司的中介费，其余退还的30000元加上自己添的10000元，总共40000元作为房款于2019年7月2日支付给了侯乃榛。 本院认为，根据侯乃榛与李文换、华邦公司签订的《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》、《经纪服务费确认书》、《补充协议》及本案各当事人的陈述等证据可以证实，侯乃榛与李文换交易的案涉房屋总价为240万元，房产交易税费及经纪服务费20000元均由李文换承担。对于《杭州市房屋转让合同》项下的200万元已经付清侯乃榛与李文换均无异议，本院予以确认。现双方争议的是转让合同与实际交易价格之间40万元的差额部分是否已经付清。按《房产转让补充协议》的约定，侯乃榛应在领取首付款当日将收到的5万元定金（意向金）转交华邦公司作为李文换应缴纳的税费。但在实际履行过程中，根据各方在二审中的陈述，该50000元在侯乃榛退还华邦公司后，20000元抵扣了李文换应负担的经纪服务费，余下30000元退还李文换后，李文换将该30000元再加了10000元共40000元，作为购房款支付给了侯乃榛。而侯乃榛则是将收到的该40000元作为李文换支付的税费转而支付给了华邦公司，因此，对于该40000元的性质侯乃榛与李文换作出了不同的认识，即侯乃榛认为是李文换支付的税费，而李文换认为其支付的是购房款。本院认为，一审将李文换支付的该40000元以款项支付人李文换的主张，即认定为支付的系购房款并无不当。另，李文换于2019年7月3日转账侯乃榛34万元，因此，李文换尚欠侯乃榛的购房款为20000元（40万元-34万元-40000元）。而在本次房产交易中，房产交易税费约定是由李文换承担的，故既然上述40000元认定为购房款，则侯乃榛多支出了40000元的税费，该税费应当由李文换承担，加上侯乃榛于2019年7月15日另行垫付的税费8574.18元，则李文换应向侯乃榛支付垫付的税费为48574.18元。本案中，因侯乃榛与李文换对于支付款项的性质认识出现歧义，导致侯乃榛所提反诉请求中在区分购房款数额与垫付税费数额上出现了差异，为防止当事人诉累，从解决问题的角度，本院将该两项有牵连的反诉请求金额在判决时予以调整。综上，基于本案各当事人在二审中对支付款项所作出的陈述，导致原审判决因新事实而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初9384号民事判决第一、二、五项及诉讼费负担部分； 二、撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初9384号民事判决第三、四、六项； 三、李文换于本判决生效之日起十日内支付侯乃榛垫付的税费48574.18元； 四、驳回侯乃榛的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费800元，由李文换负担（侯乃榛已向本院预交上诉案件受理费1300元，侯乃榛应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1300元；李文换应于本判决生效之日起十日内将应负担的800元诉讼费交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202××××2968）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年九月二十八日 书记员 袁其伟