河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初1824号原告：杨锡东，男，1965年12月1日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。原告：李媛媛，女，1971年5月16日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：屈二军，河南博识律师事务所律师。委托诉讼代理人：周治宇，河南博识律师事务所律师。被告：平顶山市馨文元房地产开发商有限公司。住所地：河南省平顶山市湛河区新华路与湛南路交叉口东南角（新华苑）。统一社会信用代码：91410400775147606W。法定代表人：郭栋，总经理。委托诉讼代理人：刘胜利，男，1970年1月23日出生，汉族，该公司员工，住河南省鲁山县库区。委托诉讼代理人：梁媛媛，河南大乘律师事务所律师。原告杨锡东、李媛媛与被告平顶山市馨文元房地产开发商有限公司（简称馨文元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨锡东及其委托诉讼代理人屈二军、周治宇，被告馨文元公司的委托诉讼代理人刘胜利、梁媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨锡东、李媛媛向本院提出诉讼请求：1.依法判令馨文元公司向杨锡东、李媛媛支付逾期交房违约金84319元；2.本案诉讼费由馨文元公司承担。事实与理由：杨锡东、李媛媛与馨文元公司于2016年11月3日签订商品房买卖合同，约定杨锡东、李媛媛购买馨文元公司开发的位于平顶山市湛河区××与××交叉口东南角（xx）小区x号楼x层xx号房一套，房屋建筑面积137.13平方米，总价款717089元，杨锡东、李媛媛于2016年11月2日前一次性支付完毕。合同同时约定交房日期为2018年9月30日前，如逾期超过90日，则每日按照已交付房款的万分之二支付违约金。合同签订后，杨锡东、李媛媛依约履行了付款等义务，但是馨文元公司未能按期交房，直至2020年5月11日向杨锡东、李媛媛办理了交房手续，并由物业公司强行收取2019年7月1日至2020年5月11日期间物业费1972元。但馨文元公司逾期交房，并未向杨锡东、李媛媛支付违约金，经索要无果，故诉至法院。馨文元公司辩称，本案中我公司不存在逾期交房违约情况，不应当赔偿逾期交房违约金，双方在2016年11月3日签订买卖合同后，因政府环保政策蓝天工程等原因，造成停工共计660天，以上停工均有政府停工文件通知及监理施工日志可以作证，且双方在买卖合同中对此也有约定，按照双方合同及补充协议的约定，相应的交房日期应顺延至2020年7月22日，而杨锡东、李媛媛起诉时还未到应当交房的日期，馨文元公司为了响应广大业主急于住房的意愿，在存在不可抗力的原因停工的前提下加紧施工，于2019年6月在房屋通过竣工验收及规划核查验收，且水电气全通，具备交付使用的情况下，通过合同约定的方式提前通知业主进行收房，目前大多数业主已经装修入住。本案杨锡东、李媛媛在2019年6月28日收到馨文元公司交房通知后以各种理由拒绝收房，因通知交房时还未到合同约定的顺延后应当交房的日期，故由此造成的损失应由其自行承担，馨文元公司不存在迟延交房的情况，杨锡东、李媛媛要求馨文元公司赔偿违约金的请求没有依据。关于物业费的问题馨文元公司认为与其无关，首先馨文元公司在2019年6月28日已经通知杨锡东、李媛媛交房，杨锡东、李媛媛因自己原因拒绝收房，直到2020年5月11日才实际完成交付，杨锡东、李媛媛于2020年5月11日与物业公司签订物业服务合同并交纳了2019年7月1日-2020年5月11日的物业费，馨文元公司认为杨锡东、李媛媛起诉要求返还物业费与其另一诉求要求支付逾期交房的违约金不是同一法律关系，诉讼主体不应是馨文元公司，也不应同案处理，请法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨锡东、李媛媛提交以下证据：证据1.商品房买卖合同一份，拟证明杨锡东、李媛媛与馨文元公司之间存在商品房买卖关系，合同约定的交房时间为2018年9月30日，逾期馨文元公司应当承担已交付房款每日万分之二的违约金。证据2.收据1张，馨文元公司委托河南利元物业公司办理交房手续，在房屋不符合交付条件的情况下，强行自2019年7月1日起收取截止到2020年5月11日期间的物业费。馨文元公司发表以下质证意见：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，合同虽然约定了交房时间，及相关的违约责任，但是因政府环保政策蓝天工程等原因，造成被告停工，共计660天，相应的交房日期因不可抗力等原因，应当顺延至2020年7月22日，所以馨文元公司不存在逾期交房的违约情况，更不可能产生逾期交房违约金。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，该物业费系河南xx物业服务有限公司平顶山分公司收取，与馨文元公司无关，根据合同相对性原则，馨文元公司未收取该笔费用，不应当由馨文元公司赔偿。诉讼主体不应当是馨文元公司，故不应同案处理，请法院依法驳回杨锡东、李媛媛要求馨文元公司赔偿物业费损失的诉讼请求。馨文元公司提交以下证据：证据1.物业服务合同、交房入伙通知书、业主管理规约、承诺书、业主入住验房交接清单、入伙交房会签一览表各一份，拟证明杨锡东、李媛媛已于2020年5月11日已经与xx公司签订物业服务合同，并交纳物业费，根据合同相对性原则，馨文元公司不是物业合同的相对方，不应该作为赔偿物业费的诉讼主体。证据2.工程竣工验收报告、建设工程竣工规划核实意见书、建设工程测量成果报告各一份，拟证明x号楼已于2019年6月22日竣工验收，且平顶山市自然资源和规划局出具意见书和成果报告，均可证明2号楼已经达到交付使用的条件，符合平城规建字第410400（2016）-0602号证规划条件。证据3.2016年-2020年政府环保政策停工天数统计总表、相关政府文件及湛河区建设工地指挥部联络群微信截图、监理日志，拟证明因政府环保政策蓝天工程及关联停工等不可抗力原因造成项目停工共计660天。按照合同及补充协议中约定，相应的交房日期应当顺延至2020年7月22日。证据4.短信截屏一份，拟证明馨文元公司于2019年6月28日短信通知杨锡东收房。证据5.2016年-2019年百度天气数据电脑下载截图1份，拟证明馨文元公司因雨天停工共计154天。证据6.合同一份，证明规划局在规划验收是对原告所购房屋进行测绘房屋。证据7.住宅使用说明书，质量保证书，证明原告在收房时开发公司所提供的房屋质量说明书和使用说明书，是购房合同约定的要件之一杨锡东、李媛媛发表以下质证意见：对证据1真实性无异议，合法性有异议，馨文元公司在对杨锡东、李媛媛的证据进行质证时自称物业公司与馨文元公司是两个独立的主体，收取物业费的行为与馨文元公司无关，馨文元公司的证据1来源不具有合法性，资料是杨锡东、李媛媛与物业公司签署，同时入伙交房会签一览表记载的交房的顺序也是先缴纳物业管理费之后才能领取房屋钥匙，这也证明物业公司是受馨文元公司委托的，物业公司强行要求业主先行缴纳物业费之后，2019年7月1日-2020年5月11日，未实际收房期间的物业费，否则不能领钥匙。对证据2真实性无异议，而且竣工验收报告签署的日期从笔体上看是一人所签，对于实际验收报告出具日期不认可。报告一共有5份，只有第一份标注了日期，剩余四份日期均为空白，所以该报告生成的日期存疑，不能认定为2019年6月22日签署的验收报告。测量成果报告与本案没有关联性。规划意见书仅表明该项目主体符合批准的规划，这三份材料不能代表馨文元公司已经按照合同约定进行了正式竣工验收并且提交规划公安消防，环保部门出具的准许交房使用的相关文件，而且也没有按照要求提交建设工程质量认定书和竣工验收备案表，所以不符合合同约定的交房条件。对证据3杨锡东、李媛媛认可2016年11月21日-24日共四天以及2017年4月25日起共7天的停工时间，其余馨文元公司提供的资料均不能证实拖延工期是因为环保、雨雪天气、高考中考，所引发的不可抗力，理由是根据馨文元公司提供的资料一部分政府的文件只是限定了禁止土石方作业，并未禁止其他项目施工。一部分文件要求工地如果达不到6个百分百条件不允许施工，达到的可以施工，一部分为微信截图相关工作人员的口头通知，没有正式的停工文件。另外雨雪天气、高考中考都是在签订合同时依据生活常理和施工习惯，在确定交房日期时已经考虑在内的因素，不能视为不可抗力，而且双方合同约定第9条第2款遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起60日内告知××，出卖人才可以援引不可抗力予以延期，即使馨文元公司所主张的上述因素能够认定为不可抗力，馨文元公司并未以短信、微信等便利的方式向杨锡东、李媛媛进行告知，所以本案中馨文元公司无权援引该条款抗辩。另外合同约定的交房日期为2018年9月30日，在此时间之后所出现的各种环保因素即使认定为不可抗力，因为该事实是发生在约定交房日期之后，馨文元公司已经处于违约状态，无权再依据不可抗力免除自己的违约责任。春节等假期属于法定假日，馨文元公司在签订合同时应当早有预见，不应以此作为拖延工期的理由。对证据4真实性无异议，馨文元公司截止本案开庭之日仍未提交房屋具备交房条件证明，所以对于不符合交房条件的通知，杨锡东、李媛媛有权不接受交房，另外该短信也证实馨文元公司实际是在掌控物业公司收取物业费，办理交房手续的具体条件，因为短信内容表明馨文元公司直接向杨锡东、李媛媛表达因为配套设施不到位而向杨锡东、李媛媛赠送几个月物业费的意愿。对证据5真实性无异议，证明目的有异议，天气因素是否影响施工对于馨文元公司一个专业的房地产开发公司，在签订合同时早已经应当考虑在内，而且平顶山本地的气候条件相对稳定，并未出现大雨大灾，所以馨文元公司的证明目的不能成立。对证据6.与本案没有关联性，且该合同没有具体签署的日期，不知道是何时生成，即使如被告所说，是在进行测绘时所签，也不能证明被告是按照购房合同约定在交付房屋时符合合同约定的交房条件。对证据7.该保证书是被告委托物业公司办理交房手续时交付给原告，提供保证书是被告的法律义务，不能在本案中抗辩原告针对被告的诉求，同时该保证书也恰恰证明物业公司在交房时向原告强行收取的部分物业费是受被告委托进行的，因为被告将合同约定由被告交付的保证书委托给物业公司，所以被告应当对强行收取的物业费承担责任。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月3日，杨锡东、李媛媛（××）与馨文元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：第4104002016110xx号）一份，该合同约定，××购买的x幢x层xx号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米。建筑层数地上30地下2层。该商品房有阳台2个，该商品房阳台是见附件八第十六条。建筑面积137.13平方米。其中套内建筑面积108.58平方米，分摊的共有建筑面积28.55平方米。该商品房单价为每平方米5229.26元，总金额717089元，一次性付款。合同第九条约定了交付期限，出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项及条件的商品房交付××使用：1.建设工程竣工经验收合格。2.取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水，用电，用气，道路，等，具备商品房正常使用的基本条件；4.如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；合同第十条约定出卖人逾期交房违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期在90日之内，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已支付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）向中的比率）的违约金。合同附件八第五条规定交付期限，合同第九条约定的特殊原因指以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知××的；2.有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3.商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4.遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5.突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6.××逾期付款的，按××逾期时间相应顺延交房日期；××不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8.涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9.其他出卖人不能预防和控制的因素。2019年6月28日，馨文元公司以短信的方式通知杨锡东领取钥匙办理涉诉房屋入住手续。2020年5月11日，杨锡东签订物业服务合同、交房入住通知书等手续办理涉诉房屋的交房手续。同日，杨锡东向河南xx物业服务有限公司平顶山分公司交纳涉诉房屋2019年7月1日至2020年6月30日止的物业费2287.3元。该公司给其出具收据一份。另查明，x号楼于2016年开工建设，于2019年6月22日竣工验收。该工程监理日志显示，在x号楼建设过程中，因平顶山市大气污染防治攻坚战、“封土行动”、“扬尘管控”等因素造成工程建设于2016年5月23日至2019年6月22日期间间歇性停工共计327天。综合观测数据，根据监理日志显示，确因阴雨雪、低温天气原因停工共计138天。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。馨文元公司与杨锡东、李媛媛所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规的强制性规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案涉诉x号楼建设过程中，因平顶山市大气污染防治攻坚战、“封土行动”、“扬尘管控”等因素造成工程停工327天。综合观测数据，确因阴雨、低温天气原因停工138天，以上共计465天。以上停工465天均有监理日志停工记录佐证。大气污染防治攻坚战、“封土行动”、“扬尘管控”等因素及天气因素均属于不可抗力，也符合合同约定的免责事由。本案，馨文元公司于2019年6月28日以短信的方式通知杨锡东领取钥匙办理涉诉房屋入住手续。馨文元公司交房时间虽晚于合同约定时间2018年9月30日，但也在合理期间内，故杨锡东、李媛媛要求馨文元公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回杨锡东、李媛媛的诉讼请求。案件受理费1957元，由杨锡东、李媛媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长 刘 威审判员 王伴伴审判员 程浩朋二〇二〇年九月十四日书记员 张雅君附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。