江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 裁 定 书(2019）苏1311民初5683号原告：刘玉梅，女，1971年3月21日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：王宇，江苏宏亮律师事务所律师。被告：张东阳，男，1984年1月15日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：叶聃，男，1976年9月16日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：张春玲，女，1976年7月6日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：张东升，男，1980年9月8出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。四被告委托诉讼代理人：周修强，江苏苏誉律师事务所律师。第三人：陈孝连，男，1978年3月12日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：杨顺，江苏西楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡鑫，江苏西楚律师事务所律师。原告刘玉梅与被告张东阳、叶聃、张春玲、第三人陈孝连排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘玉梅及其委托诉讼代理人王宇、被告张东阳、叶聃及三被告委托诉讼代理人周修强、第三人陈孝连委托诉讼代理人杨顺到庭参加诉讼。后经原告刘玉梅申请，本院依法追加张东升作为被告参加诉讼，并再次组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告刘玉梅及其委托诉讼代理人王宇、被告张东阳、叶聃、张东升及四被告委托诉讼代理人周修强、第三人陈孝连委托诉讼代理人蔡鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即搬离原告依法购买并享有所有权的位于宿豫区米门面房，并承担因此导致的租金损失（房屋面积为1800平方米，按每月每平方5元计算至被告搬离厂房之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和第三人经人介绍达成购买协议，由原告购买被告依法承包的土地和土地上的厂房14间和厂房院落一座，合同金额为136万元，原告已依约定支付款项，第三人也将门面房和门面房钥匙交付原告，并承诺在签订协议后10日内搬空厂房。原告购买厂房前已查清第三人有权处分该财产，原告还和第三人一起至宿迁市宿豫区村民委员会（以下简称村委会）进行确认，经确认原告符合购买条件，第三人也符合出卖条件。经村委会同意后第三人将厂房转让给原告，同时原告也重新和村委会签订了农村土地承包经营权流转合同，并经宿某区农村土地流转工作领导小组办公室盖章确认。原告购买厂房后，第三人将厂房和门面房钥匙交付给原告并办理了房屋的交接手续。原告接收房屋后，准备对房屋进行装修经营。在原告接收房屋一天后的夜里，三被告以与第三人存在经济纠纷为由，将房屋门锁更换，用车堵住门口，致使原告无法进入。之后，被告叶聃、张春玲及其母亲搬至厂房里居住，以形成占有厂房的事实。在此情况下，原告报警处理，但三被告仍拒不搬离。三被告的行为影响原告的正常经营，给原告造成重大损失。涉案门面房和厂房合计2000平方左右，每个月租金有15000元，现原告起诉要求三被告依法搬离并赔偿损失，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张东阳、叶聃、张春玲、张东升辩称：一、本案从形式上看是排除妨害纠纷，但实质是第三人与原告之间的小产权房买卖纠纷，涉案房屋的买卖为小产权房买卖，根据目前民事法律实务政策规定，小产权房纠纷属于行政机关处理范畴，人民法院对于小产权房买卖引起的纠纷应不予受理，所以法院应裁定驳回原告的起诉。二、原告和第三人虽然签订了厂房转让协议，但被告认为他们之间的交易是虚假的，理由如下：1.双方签订协议的时间是2018年8月13日，而第三人书写收条的时间却是2018年8月1日；2.原告提交的农村土地承包经营权流转合同书上显示的时间是2013年6月20日，那时涉案厂房还是案外人邱某所有；3.被告自2014年12月购买厂房至今一直在厂房里居住，从未看到原告到现场实际了解情况，与常理不符。三、退一步讲，即使原告与第三人之间的交易真实，但他们之间的买卖行为也是无效的，因涉案厂房建在农村集体土地上，他们之间的转让协议违反了国家关于小产权房禁止交易的强制性规定。四、涉案厂房是被告叶聃、案外人郝某、张东升和第三人在2014年12月25日共同出资从邱某处以970000元价格购买（股份比例：叶聃30%、郝某30%、张东升10%、陈孝连30%），被告叶聃和第三人系连襟关系，张东升和张东阳是被告叶聃和第三人妻弟，鉴于这种亲戚关系，被告叶聃、张东升和陈孝连之间没有签订书面的合伙协议，只以陈孝连的名义与邱某签订了厂房转让协议书，但第三人在2016年3月22日手写了两份关于叶聃、郝某和陈孝连就案涉厂房出资和合伙期间的利益分配、责任承担的具体明细，由此可以证明叶聃是案涉厂房的实际股东。五、叶聃自2014年12月购买案涉厂房至今一直居住在该厂房内，并且缴纳了2017年和2018年的土地租金。六、第三人于2018年1月30日向案外人邵某借款100000元，被告张东阳为其担保。2018年3月20日，被告张东阳代第三人偿还了该笔借款。第三人于2018年4月从被告张东阳的银行卡转款47500元，于2017年10月28日用被告张东阳的长江银行银行卡刷卡41600元。此外，第三人还多次在被告张东阳处修车未付款及被告张东阳为其偿还银行利息。后双方结算，第三人合计欠被告张东阳310000元。双方于2018年5月11日达成协议，第三人将其对案涉厂房享有的30%股份以300000元的价格转让给被告张东阳，并签订了厂房转让协议，被告叶聃和案外人郝某作为股东在协议上签名。由此可以证明被告叶聃和张东阳对案涉厂房各享有30%股份。七、2018年11月6日，被告张东阳因经济纠纷和第三人发生肢体冲突，后曹集派出所出警处理，第三人在派出所的询问笔录中认可在2018年5月11日将案涉厂房30%股份以300000元价格转让给被告张东阳，并签订了厂房转让协议的事实。八、第三人在已不是案涉厂房股东，且其他股东不知情亦未授权的情况下，于2018年8月13日与原告签订了厂房转让协议，该转让协议无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据现有政策和法律，在农村集体土地上建设的小产权房禁止在市场上交易。综上，案涉厂房为国家明令禁止交易的房屋类型，双方签订的厂房转让协议无效，请求法院驳回原告的起诉。九、被告认为第三人的行为已经涉嫌犯罪，请法院将案件移送公安机关，依法追究第三人的法律责任。第三人陈孝连述称，第三人将案涉厂房及门面房转让给原告属实，且第三人已将涉案土地及厂房、门面房交付给原告，被告无正当理由予以霸占，依法应依法排除妨碍。本院经审查认定事实如下：2018年8月13日，第三人与原告签订一份厂房转让协议，约定第三人将坐落于宿某区曹集乡旱闸村委会西面200米左右路北侧门面房上下两层共14间及厂房一间（门面房长25米、宽10米，总面积500平方米；厂房长52米、宽25米，总面积1300平方米）以1360000元转让给原告，原告已付款6900000元，余款于2019年8月31日付清；自转让协议签订之日起十日内，第三人应搬空厂房设备，移交厂房/门面房钥匙给原告。协议签订前，第三人向原告出具一份收条，载明：“收条今收到刘玉梅付陈孝连旱闸厂房款陆拾玖万元不上￥：（690000.00），注：现金23万元，网银转账郝某账户46万元整，帐号：62×××32中国建设银行”。收条出具当日，原告通过其弟弟刘磊向郝某账户转账46万元。第三人将涉案房产钥匙交付原告，原告收到钥匙后即购买材料对涉案房进行装修。后被告发现厂房门被动过，遂将厂房上锁。2018年11月15日，第三人至涉案厂房欲开门，被被告叶聃阻止，第三人便将门锁撬开并砸坏四扇玻璃门，双方因此发生纠纷。另查明：协议签订后，就涉案厂房及门面房所占用土地，原告与宿迁市宿豫区村民委员会（以下简称旱闸村委会）签订一份农村土地承包经营权流转合同，约定旱闸村委会将村部西边东五组承包地2.35亩以转包形式流转给原告使用，流转用途为建设高效农业，原告应按照农业用地使用土地，确保土地和水系不受破坏。双方将协议日期倒签为2013年6月20日，即由原告承继原承包人的权利义务。原告分别于2019年1月14日和2020年1月28日向旱闸居委会各缴纳土地流转金2360元。再查明：涉案厂房及门面房系案外人邱某所建，其建房时未办理任何审批手续。2014年12月25日，邱某将其建设的涉案厂房及门面房以970000元出卖给第三人。本院经审查认为，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，原告、第三人及案外人邱某与旱闸居委会签订的土地承包经营权流转合同约定的土地用途为建设高效农业，承包人应按农业用使用土地，而邱某未经审批在该土地上建设厂房及门面房，改变土地用途，不符合法律规定。此外，邱某建设涉案房屋前也未办理相应的规划审批手续，其所建房屋属于违法建筑，原告与被告之间因该房屋引起的纠纷不属于人民法院民事诉讼受案范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告刘玉梅的起诉。案件受理费2540元，依法退还原告刘玉梅。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  王丽娜人民陪审员  王伦章人民陪审员  丁太国二〇二〇年九月九日书 记 员  程 浩