黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3605号上诉人（一审被告）：李玉宝，男，1964年12月25日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区哈双北路3公里。负责人：杨晓春，该公司经理。委托诉讼代理人：马延波，男，1960年8月15日出生，汉族，该单位员工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：于会明，黑龙江德治律师事务所执业律师。上诉人李玉宝因与被上诉人哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司（以下简称群力物业分公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道理区人民法院（2019）黑0102民初11812号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，并采用阅卷、调查和询问当事人方式对案件进行了审理。上诉人李玉宝，被上诉人群力物业分公司的委托诉讼代理人马延波、于会明到庭接受询问。本案现已审理终结。李玉宝上诉请求：1.撤销一审给付群力物业分公司2014至2019年物业服务费3316.56元、给付违约金228.70元的判决；2.请求执行原物业服务合同并按0.5元／ｍ’?月交物业费。事实与理由：李玉宝与群力物业分公司是“物业服务合同”关系,李玉宝不拖久物业费，系按合同约定0.5元／ｍ?月交费，但物业拒收。《物业管理条例》第41条规定，合同约定物业费，物业公司涨价不经业主同意不合法。合同法第108条规定:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的人民法院应予支持。1、一审判决书认定:物业公司经与哈尔滨市道里区群力街道办事处宜居家园社区居委会就宜居家园住宅物业服务等级及收费标准意见进行汇总后,对物业服务标准和物业服务收费标准进行确认，并报行政部门“审批备案”。国务院关于取消非行政许可审批事项的决定国发［2015］27号经研究论证，国务院决定:今后不再保留“非行政许可审批”这一审批类别。……调整为政府内部审批的事项，不得向公民、法人和其他社会组织实施审批。所以，判决书中“对物业服务标准和物业服务收费标准”进行确认，并报行政部门“审批备案”。在国发［2015］27号文件照妖（原文如此，应是规定）下不具法律效力，对李玉宝还有约束力吗？2、一审判决书还认定:未成立业主大会的，由所在街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑面积过半数的业主、且占总套数过半数的业主同意后。物业公司公然“伪造”街道办事处、社区居委会组织征求业主同意“双过半”，并依此“伪造证据”来变更原“物业服务合同”的合法性。群力街道办事处刘宝庆副书记、社区居委会郭主任均否认没有组织征求业主同意这件事，均属物业造假。现要求物业拿出何时、何地、何人三方（街道办、社区居委会、业主）参加同意“双过半”同意物业费由合同价0.5元／ｍ?月涨到0.7元／ｍ＇?月的证据。3、李玉宝是残疾人、法盲、不懂法，在一审庭审中没有提最最关键的证据，那就是:《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》发改价格［2014］2755号第一项第（六）条,保障性住房、经济适用房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政部门根据实际情况实行政府指导价。放开保障性住房实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。宜居家园住宅小区是市政府置建的保障性住房:“经济适用房”,物业公司有权建立补贴机制。群力物业分公司辩称，案涉小区的物业服务等级及收费标准的确定符合法定程序，李玉宝应履行支付物业费义务。2014年6月16日，群力物业分公司做出《宜居家园住宅物业服务等级及收费标准意见汇总表》，本次物业服务等级评定及收费调整经过小区75.99%业户同意，2.91%业户原则同意。2014年6月16日，宜居家园社区居民委员会作出《宜居家园小区物业服务标准和物业服务收费标准确定书》，写明：宜居家园小区物业管理处对小区现有服务标准进行自评分析，完全符合《哈尔市住宅物业服务指导标准》中的二级……”其后居委会、哈尔滨市道里区物业供热管理办公室在《宜居家园住宅物业服务等级和收费标准备案表》上盖章。2016年4月3日哈尔滨市道里区物业监督指挥中心出具《道里区驻区物业管理项目备案登记书》，写明业务服务等级为二级，收费价格为多层0.7元/月/平方米、高层0.8元/月/平方米，有效期自2014年7月1日起。依据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定：“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数、且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”案涉小区的物业服务标准和物业服务收费标准经过总套数过半数的业主同意和社区居委会的确认，符合法律规定。群力物业分公司按物业二级服务标准提供了相应服务，李玉宝应按调整后的标准支付物业费。综上，一审判决事实清楚，法律适用正确，应予维持。哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司向一审法院起诉请求：1、判令李玉宝支付2013-2019年共六个年度的物业服务费，共计3316．56元；2、判令李玉宝支付住宅自2013年7月1日至2019年6月30日逾期支付物业服务费的违约金8972．52元；3、诉讼费由李玉宝承担。一审法院认定事实：李玉宝系哈尔滨市宜居家园小区业主，群力物业分公司系该小区物业服务单位。双方签订的物业管理服务合同约定：物业服务费用按业主拥有的建筑面积缴纳（李玉宝房产建筑面积为65．03平方米），缴费标准为每月每平方米0．5元；李玉宝自按进户通知单的时间开始计时收费；李玉宝逾期缴纳物业服务费，群力物业分公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。合同签订后，李玉宝依约缴纳物业服务费至2013年7月1日。2014年6月16日，群力物业分公司经与哈尔滨市道里区群力办事处宜居家园社区居民委员会就宜居家园住宅物业服务等级及收费标准进行意见汇总后，对物业服务标准和物业收费标准进行确认，并报行政主管部门审批备案。2016年4月3日，经审核，哈尔滨市道里区物业监督指挥中心向群力物业分公司颁发道里区驻区物业管理项目备案登记书，载明：“项目名称：宜居家园；项目地址：哈尔滨市道里区四方台大道3380号；项目总建筑面积：409349.72（平方米）；物业服务等级：二级；物业服务价格：住宅：多层：0.7、高层：0.8（元月平方米）；有效期：2014年7月1日起。在此期间，群力物业分公司曾向李玉宝收取物业服务费，李玉宝以涨价且未签订物业管理服务合同为由拒绝支付。截止2019年6月30日，李玉宝尚欠2013年7月至2019年6月六个年度物业服务费计3316．56元。一审法院认为，群力物业分公司与李玉宝之间物业服务合同关系成立。双方在已签署的物业服务合同中对物业服务期限未作明确约定，此物业服务合同为无固定期限服务合同。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二项明确规定“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。本案中，从群力物业分公司提交的“宜居家园住宅物业服务等级及收费标准意见汇总表”体现的内容看，符合上述行政法规规定，应视为哈尔滨市道里区群力办事处宜居家园社区居民委员会代李玉宝就物业服务合同的服务标准和服务收费标准进行了变更，双方均应按原物业服务合同和新的物业服务标准和收费标准履行各自的合同义务。哈尔滨市道里区物业监督指挥中心颁发的道里区驻区物业管理项目备案登记书有效期为2014年7月1日起，群力物业分公司要求李玉宝按新的收费标准自2014年7月1日起缴纳物业服务费并无不当之处。关于李玉宝提出群力物业分公司未将房屋维修好的抗辩，并不能作为拒绝缴纳物业费的理由，如果李玉宝认为物业服务有问题，未尽合同义务，给其造成经济损失，可以另案提起诉讼。关于违约金问题，违约金具有补偿性和惩罚性原则，但不得高于因违约所造成的实际经济损失。本案中，因李玉宝迟延缴纳物业服务费用给群力物业分公司造成的经济损失也应仅限于利息损失，双方合同中约定按应缴费用每日千分之三计算违约金的标准过高，依法予以适当调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、李玉宝于判决生效后十日内给付哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司2013年至2019年的物业费3316．56元；二、李玉宝于判决生效之日起10日内给付哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司违约金482．64元；三、驳回哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费107元，减半收取53.5元，由李玉宝负担25元、哈尔滨开发区物业管理有限公司群力分公司负担28.5元。本院审理期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李玉宝举示了下列证据：证据一《房照》，证明李玉宝居住的是经济适用住房；证据二《宜居家园住宅物业服务等级和收费标准备案表》，证明：哈尔滨市道里区物价局并没有在宜居家园收费标准备案表中“区价格行政主管部门”一栏中盖章，从未审批过；证据三《道里区驻区物业管理项目备案登记表》，证明：哈尔滨市道里区物业办非法行政，明知不是价格行政主管部门，却越权“审批”宜居家园物业收费标准，侵害业主权益；证据四《中华人民共和国住房和城乡建设部令》（2018年第39号），证明：所谓的宜居家园物业公司“一级资质等级”早在2018年3月8日被废止；证据五2019年8月30日宜居家园社区《情况说明》1份，证明：物业公司为调整物业费“入户摸底调查”完全是企业单方行为，社区从未派人与物业共同入户处理物业费调整事项；证据六2019年11月26日宜居家园社区《关于刘河等人反映的物业收费标准的意见书》，证明：宜居家园社区在此制订物业服务价格标准事件中不具备主体资格；证据七《生活报》2020年4月2日公开曝光物业公司“垃圾山”电子版复印件，证明：物业企业常年服务不到位，非法建设垃圾场、囤积垃圾山危害业主身心健康，导致业主常年上访告状，无人监管，遭到媒体公开曝光后才连夜清除。证据八《疫情防疫防控期间物业伪造消杀记录》，证明：物业企业在面临突发冠状××疫情灾难之际，视人民健康**命为儿戏，公开违反政府令，欺上瞒下；证据九证人毕晓帆出庭作证，证明，物业收费没有法律依据，物业公司伪造证据，编造入户调查表说小区75%业主同意涨价，宜居家园社区出具情况说明了没有派人调查业主。相关法律规定在没有业主委员会时由社区街道办组织调查，社区证据把物业提供的入户调查表完全否了。住房和城乡建设部39号令把物业等级撤销了，2018年被撤销的物业服务等级在2019年作为证据和业主打官司不具备法律效力。道里区物价局从没有审批宜居家园小区物业服务标准，国家调整价格非常明确。道里区物业办2016年4月的项目备案登记确定的有效期自2014年7月开始，整整把收费年限和期限提前了2年。一审判决说居委会代表业主和物业协商物业服务标准的事实不存在，不具备法律效力，因为不是物价行政主管部门，它没有权利申请。群力物业分公司质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，认为该证据与本案不具有关联性，本案为物业服务合同纠纷，双方所签订的物业合同，已足够证明双方为本案的适格主体。对证据二备案表的真实性无异议、合法性无异议，对证明问题有异议，该备案表中价格部门没有盖章，是由于当年物价局已经撤销，没有物价主管部门予以备案，但群力物业分公司已经依据法律规定履行了双过半数关于调费的征求意见，也得到了物业行政管理部门的认可，部分瑕疵不影响调费的实质。对证据三的真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，该登记书上明确写明，自2014年7月1日起，调整服务等级二级，收费标准为每平方米每月0.7元，该证据恰能证明群力分公司经合法程序合法调费，同时再次强调的是群力物业分公司调费的最主要的依据是双1/2业主同意此为调费的实质条件，所以李玉宝应按调整之后的价格缴纳物业费。对证据四，该证据于2018年3月8日发布施行，由于该决定上写明自发布之日施行，案涉小区的物业调费发生在2014年，该决定不具有溯及力，群力物业分公司的物业服务资质符合二级资质。对证据五，首先该文件为复印件，对真实性有异议，对证明问题也有异议。该份情况说明为宜居家园社区的证人证言，依据新证据规则规定，证人无理由不出庭的，其所出具的证言不能证明待证事项。本情况说明社区并未派相关人员出庭，接受当面质询，所以不能证明待证事项。同时该证据中写明未委托社区人员共同入户调查调费事项，在群力物业分公司一审中举示的证据中，居民委员会写明宜居家园小区现有服务标准进行自评，且通过社区复核，这与2019年8月30日社区所出具的情况说明不发生冲突，群力物业分公司经过合法程序进行调费，符合法律规定。对证据六，首先该证据同证据四一样，为复印件，且没有社区负责人员出庭作证，不能证明待证事项。同时该情况意见书中写明，社区不具备主体资格，社区不是行政管理部门，无权制定物业服务标准和收费标准，该意见书仅为对事实的说明，为涉及群力物业分公司的调费程序，不能证明群力物业分公司的调费违反法律规定。该证据与本案并不具有关联性，不能证明李玉宝的待证事项。证据七，首先该证据为复印件，无原件进行核对，对真实性有异议，对证明问题也有异议。该证据仅说明在记者到达案涉小区现场时，存在建筑垃圾，而事实上在该事件发生不久，群力物业分公司就已经组织相关人员进行了清理，同时在该新闻的最后也写明，物业办下达了整改通知，群力物业分公司接到通知后立即进行了连夜清理。该证据不能证明群力物业分公司违反了物业合同的相关规定和存在违约行为。对证据八，首先该证据为复印件无法核实真实性，因此对真实性有异议，对证明问题也有异议。该记录各项消杀指标均已完成。同时还列明了相关责任人，不存在李玉宝所称未按规定实行消杀的情形。李玉宝未提供相应证据证明该消杀记录为伪造，应承担举证不能的法律后果。对证据九证人证言，首先真实性存疑，证人并未提供房产证、物业服务合同等证据，以证明其居住在宜居家园，对于证明问题也存在异议。首先依据2014年6月16日道里区宜居家园居民委员会出具的物业服务收费标准，确定书中写明，宜居家园社区将结果和相关资料、社区居民委员会、宜居家园社区居民委员会进行复核，确认总面积过半数，且总套数过半业主同意，该情况属实。所以群力物业分公司是履行了《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款的规定，经过相应的法定程序，确立了收费标准。同时部分瑕疵不影响调价的实质。最后证人2010年就已搬到案涉小区，其至今仍按照相应的收费标准进行交费，尤其是调价之后，也按照调价的标准缴纳物业费，证明其对于物业调费是支持并且认可的，与其所证实的内容存在出入。最后在没有其他证据佐证的情况下，单一的证人证言不能证明待证事项。本院认证意见：对证据一的真实性、合法性予以认定，但与本案无关联，房屋属性与缴纳物业费的标准无关。对证据二，经查此时物价主管部门确已撤销，且物业费收取系合同行为，相关主管部门仅有审核职责，盖章与否不影响合同效力。对证据三的真实性、合法性予以认定，但物业办对物业收费仅具程序审查职责，并非越权。对证据四，该文件确认的物业服务企业资质与收费标准并无必然关联。对证据五，该情况说明的内容系出自相关人员的记忆，并与该单位2014年出具的材料内容相左，故其真实性无法确认。对证据六，采纳群力物业分公司意见，该意见书仅为对事实的说明。对证据七、八的真实性予以采信，但与确定物业收费标准无关，仅能证明物业服务中存在瑕疵。对证据九证人证言，其并未陈述案件事实，均是对物业费用调整的认识、意见，无法采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李玉宝与群力物业分公司签订《物业管理服务合同》后，其没有证据证明双方通过协商一致或者其他合法途径解除案涉《物业管理服务合同》，故双方应继续履行案涉《物业管理服务合同》。按照《物业管理服务合同》约定，李玉宝有履行交付物业管理费的合同义务，群力物业分公司有收取物业服务费的合同权利。一审法院判决李玉宝向群力物业分公司履行交付尚欠的物业管理费及违约金的合同义务并无不当之处。本案另一争议焦点是群力物业分公司调整物业费收费标准是否经过了法定程序。关于物业费的收取、费用标准调整系业主与物业公司之间的合同行为，在收费标准调整过程中合同双方应履行规范的协商程序，而相关的物业行政管理部门仅是对该协商程序的合法性、正当性进行必要的审查。本案中，群力物业分公司调整物业收费标准的申请经过了哈尔滨市道里区物业监督指挥中心的审核，应是调价程序符合该行政机关的要求。且本案中群力物业分公司亦提供了相关的证据支持其诉讼主张。据此，李玉宝以调价不合理为由拒交物业费的抗辩理由不能得到支持。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，只有一方不履行对价义务的，相对方才享有抗辩权，而且抗辩权的行使必须基于同一法律关系才可以主张。群力物业分公司起诉李玉宝给付物业服务费及违约金后，李玉宝主要针对物业服务费收费标准存有异议，且仅笼统提出群力物业分公司服务不到位但未提供充分证据加以证明。李玉宝不以物业服务存在瑕疵,而以对收费标准有异议为由不交纳物业管理费不属于行使合同抗辩权，也不是不交或少交物业管理费的理由。本院亦认为，只有广大业主积极履行缴纳物业服务费的义务，才能改变和提高物业服务质量，从而惠及广大业主。综上所述，李玉宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107元，由上诉人李玉宝负担。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  付玉林审判员  刘万福()二〇二〇年九月二十四日书记员  赵春莹