安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1206号 上诉人（原审原告）：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路**。 法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：陈昌荣，男，1976年10月25日出生，汉族，户籍地安徽省宿松县。 被上诉人（原审被告）：邓卉，女，1981年7月2日出生，汉族，住安徽省宿松县。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：程松，安徽润天（上海）律师事务所律师。 第三人：尹金松，男，1967年7月20日生，汉族，自由职业者，户籍地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县。 第三人：尹强荣，男，1964年7月28日生，汉族，经商，户籍地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县。 上诉人宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫房产）因与被上诉人陈昌荣、邓卉、原审第三人尹强荣、尹金松荣商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2019）皖0826民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。上诉人鑫鑫房产的法定代表人汪国鑫，被上诉人陈昌荣、邓卉的共同委托诉讼代理人程松到庭参加诉讼。原审第三人尹金松，原审第三人尹强荣经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 鑫鑫房产上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、鑫鑫房产与尹金松之间没有委托代理关系。2017年10月10日，鑫鑫房产与尹强荣签订的以房抵债协议书，约定将包含涉案房屋在内的14套商品房转让给尹强荣用于偿还债务，同时约定尹强荣将该商品房委托尹金松代理出售，但涉案房屋未办理过户登记，其所有权属于鑫鑫房产，鑫鑫房产未委托尹金松代理出售房屋和收款。该协议书没有尹金松的认可和签字，对尹金松不产生法律效力，即使尹金松后期提交认可的举证材料也只能证明尹强荣2017年10月10日将该商品房委托尹金松代理出售，属于无权代理，不发生法律效力。2、一审认定陈昌荣、邓卉未构成违约是错误的，涉案《商品房预售合同》应当解除，并由陈昌荣、邓卉支付违约金。尹金松的结算单据是其单方行为，未得到鑫鑫房产的追认和尹强荣的认可，且陈昌荣、邓卉未提供向尹金松支付现金、转账或同等价值的财产性权益的凭证。根据商品房买卖监管的相关法律规定，购房款应支付到鑫鑫房产的监管账户之中，陈昌荣、邓卉与尹金松之间的任何条据都不能作为支付购房款的凭证。即使双方对于首付款存在争议，也不能免除陈昌荣、邓卉提交按揭材料办理按揭手续的义务。综上，鑫鑫房产与尹金松没有委托代理关系，陈昌荣、邓卉未向鑫鑫房产支付购房款构成违约，鑫鑫房产的解除合同应当成立并生效。 陈昌荣、邓卉辩称，1、尹金松已经按照2017年10月10日的协议实际履行了代理义务，尹金松的委托事项中包含了收取购房款；2、陈昌荣、邓卉已经向尹金松支付了同等价格的财产权利，有生效判决书予以证实；3、购房款监管账户的规定是针对房地产开发企业，不及于卖房人；4、鑫鑫房产在向陈昌荣、邓卉开具首付款发票后一个月以后便单方恶意将该发票注销，2017年12月1日在明知不可能办理按揭的情况下，仍然发出通知要求办理按揭，该通知书不能生效。请求驳回上诉，维持原判。 鑫鑫房产向一审法院起诉请求：1.依法判决解除2016年5月31日鑫鑫房产与陈昌荣、邓卉签订的《商品房现售合同》；2.判决陈昌荣、邓卉按合同支付违约金8419.98元；3.判令陈昌荣、邓卉立即腾退房屋、恢复原状；4.本案的诉讼费用由陈昌荣、邓卉承担。 一审法院经审理查明：2016年5月31日，鑫鑫房产与陈昌荣、邓卉订立《商品房现售合同》，约定陈昌荣、邓卉购买由鑫鑫房产开发的位于安徽省宿松县经济开发区房屋，房屋总价款为420999元；合同载明买受人于2016年5月31日已交首付款130999元，余款290000元申请银行按揭；同时约定买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过40日之后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人银行按揭款未到出卖人银行账户或未付清其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后七天。合同订立后，鑫鑫房产于2016年6月1日向陈昌荣、邓卉开具金额为130999元的预收购房首付款发票，该发票于2016年7月12日被鑫鑫房产注销。2016年6至7月，陈昌荣、邓卉对该房屋进行装修后入住。2016年7月12日安庆市恒成物业有限公司向陈昌荣开具收据三张，共收取物业费1728元。2016年9月28日，鑫鑫房产向陈昌荣收取燃气费2600元。2018年3月15日，国网安徽省电力公司宿松县供电公司向陈昌荣开具发票一张，收取电费50元。2017年12月1日，鑫鑫房产向陈昌荣、邓卉发出《解除房屋买卖合同通知书》，催促陈昌荣、邓卉于2017年12月10日前付清首付款130999元并提交符合要求的银行按揭贷款资料，逾期则所订立的《商品房现售合同》将自动解除，鑫鑫房产将按合同约定追究陈昌荣、邓卉的违约责任。 2017年10月10日，尹强荣与鑫鑫房产、汪国鑫签订《协议书》，约定内容如下：乙方原欠甲方500万元已用于入股金域港湾项目，经全体股东同意已分得房屋14套，现已全部由甲方委托尹金松出卖，与乙方无关；乙方欠甲方已卖房款146万元，现由汪国鑫出具借条，定于2017年11月30日还清；本合同经双方签字后生效，前期所有借条及协议均一律作废。《协议书》上甲方的签字人为尹强荣，乙方的签字人为汪国鑫。 2017年12月6日，尹强荣向鑫鑫房产发出《解除通知书》，提出双方于2017年10月10日签订的《协议书》自动解除，《协议书》中涉及到的房产不得再交给尹金松出卖，尹金松已收取的转让或拟转让的房产款若未交给鑫鑫房产或尹强荣，则尹金松经手出卖房屋所签订的《商品房预售合同》或《商品房现售合同》全部无效。鑫鑫房产于2017年12月7日表示同意解除。 2017年12月24日，《尹强荣与尹金松金域港湾房屋销售结算清单》记载，尹强荣委托尹金松销售金域港湾房屋，共计14套，双方分三批次结算，具体情况如下：2016年11月11日结算三套分别为1-3-710号、金小芳2-2-713号、洪定元2-2-813号，本部分尹金松已向尹强荣出具欠条，金额为1146112元；按揭款由汪国鑫收讫的部分共四套，分别为潘徐安1-2-403号、尹志凯2-3-706号、尹志东2-3-806号、尹志美2-3-811号，共计1495244元，其中应由汪国鑫支付金额146万元，下余35244元由尹金松支付；本日结算共七套，分别为张速红1-1-815号、汪彪2-2-413号、陈昌荣2-2-705号、袁章军1-1-202、高建中2-1-101号、刘先华2-1-715号、洪小龙2-1-816号，合同金额共计2899497元，尹金松应向尹强荣交款2591443元（700.39㎡×3700元/㎡），扣除业主未付款1351499元，本批次尹金松欠尹强荣1239944元。尹金松及鑫鑫房产员工刘润华在结算人一栏签字，高治友在证明人一栏签字。尹金松同时在结算清单上标注对业主欠款及按揭款真实性负责。 一审另查明：在陈昌荣与鑫鑫房产订立《商品房现售合同》之前，尹金松与陈昌荣有其他经济往来。陈昌荣以其对尹金松享有的债权抵付涉案房屋购房款。陈昌荣于2016年9月27日向尹金松出具字据，内容为“截至2016年9月27号止：①尹金松付给陈昌荣肆拾伍万玖仟元整（￥459000.00元）；②金域港湾2-2-705房屋尹金松给陈昌荣按3800.00元/㎡。陈昌荣2016.9.27”。尹金松于2017年6月28日向陈昌荣出具收条，证明收到陈昌荣购买金域港湾小区房屋首付款131000元。 一审法院认为，鑫鑫房产与尹强荣签订以房抵债《协议书》，将包含涉案房屋在内的十四套商品房转让给尹强荣用于抵偿其债务，同时约定将该十四套房屋委托尹金松代理出售，本案《商品房现售合同》签订于该书面协议订立之前，但此前尹金松已经按照委托事项履行代理人义务，《协议书》中已对该事实予以确认，故在此之前委托代理合同已经成立，且在《协议书》解除之前，委托代理合同有效，尹金松对该十四套房屋享有委托代理销售权。从结算单据及《解除通知书》看，尹金松受委托事项里包含收取购房款。尹金松收取首付款后，由鑫鑫房产与陈昌荣、邓卉签订《商品房现售合同》，并于签订合同次日开具首付款发票，之后将房屋实际交付使用，上述行为让相对人陈昌荣、邓卉有理由相信尹金松有代理权；《商品房现售合同》由鑫鑫房产制作提供，并在合同中载明“买受人于2016年5月31日已交首付款130999元”，若陈昌荣、邓卉未付清首付款，则根据合同约定，鑫鑫房产的交付日期可以相应顺延，故鑫鑫房产的前述行为也表明其当时认可陈昌荣、邓卉已支付首付款。至于尹金松代为向陈昌荣、邓卉收取的是现金还是同等价值的财产性权益，并无法律意义上的区别，且《商品房现售合同》中并未约定购房款支付方式仅限金钱给付。尹金松未向鑫鑫房产或尹强荣交付前述首付款并非陈昌荣、邓卉的违约事由，故对于鑫鑫房产以未交纳首付款为由主张陈昌荣、邓卉构成违约的观点，一审法院不予采纳。 因双方并未约定办理按揭贷款的时间，亦未指定办理按揭贷款的银行，而涉案房屋系鑫鑫房产开发销售，根据交易习惯，应由鑫鑫房产确定上述事项，并通知陈昌荣、邓卉办理。鑫鑫房产并未举证在向陈昌荣、邓卉发出解除合同通知之前履行了前述通知义务，故陈昌荣、邓卉在此之前并未构成违约。之后，鑫鑫房产发出解除合同通知，但在要求陈昌荣、邓卉提交符合银行按揭贷款资料的同时仍要求陈昌荣、邓卉交纳首付款，且鑫鑫房产已将首付款发票注销，导致双方发生争议而无法办理，故合同无法继续履行的责任并不在于陈昌荣、邓卉。 鑫鑫房产以陈昌荣、邓卉未交纳首付款及未提交银行按揭贷款资料构成违约为由向其发送解除合同通知，并以解除通知已到达对方为由主张已经发生合同解除的效果，但上述违约事由不能成立，解除合同的条件未成就，鑫鑫房产未取得法定或约定的解除权，故涉案《商品房现售合同》并未解除。 综上所述，对于鑫鑫房产请求解除《商品房现售合同》并要求陈昌荣、邓卉支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：驳回原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费300元，由原告宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。 二审中，鑫鑫房产向本院提交汪国鑫、尹强荣及其他合伙人之间的会议记录复印件一份，证明2015年12月23日已经对金域港湾项目进行结算，以房抵债14桃房屋，不包含本案涉及的房屋。陈昌荣、邓卉质证认为，该会议记录与本案无关，而且从该会议记录来看，尹强荣只分得6套房屋，而2017年10月的协议书中实际抵付的房屋是14套，所以陈昌荣、邓卉购买的房屋不在上述会议记录里也属正常。本院经审查，该会议记录系2015年12月产生，内容与2017年10月的协议书内容不同，不能据此否定后面的协议内容，对鑫鑫房产证明目的不予采信。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案各方争议焦点为一审驳回鑫鑫房产的全部诉讼请求是否有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2016年5月31日鑫鑫房产与陈昌荣、邓卉签订《商品房现售合同》，并加盖了鑫鑫房产公章，该合同对鑫鑫房产具有法律约束力。该合同第六条中已经明确载明买受人于2016年5月31日已交首付款130999元，且鑫鑫房产在事后向陈昌荣、邓卉出具了首付款购房发票，应视为鑫鑫房产认可陈昌荣、邓卉已经交纳首付款的事实，而鑫鑫房产在解除通知中又要求陈昌荣、邓卉支付首付款并办理银行按揭手续，明显与合同内容相悖，且鑫鑫房产事后将首付款购房发票申请注销，客观上陈昌荣、邓卉也无法继续办理按揭手续。鑫鑫房产一、二审期间提供的证据不足以证明陈昌荣、邓卉存在违约行为，故鑫鑫房产提出解除合同并要求陈昌荣、邓卉支付违约金的诉求无法律依据，一审法院驳回鑫鑫房产的全部诉讼请求并无不当。2017年10月10日，尹强荣与鑫鑫房产、汪国鑫签订的以房抵债协议书，将包含涉案房屋在内的14套商品房转让给尹强荣用于抵偿其债务，同时约定将该14套房屋委托尹金松代理出售。协议前，尹金松已经按照委托事项履行代理事宜，协议书对以房抵债并委托代理出售房屋予以确认。从本案基本事实，原判认定尹金松对包含涉案房屋在内的14套商品房有委托代理销售权，有事实依据，并无不当。 综上所述，鑫鑫房产的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 左 红 审判员 高 平 审判员 陈世拥 二〇二〇年九月三十日 法官助理赵红军 书记员吴杰 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。