内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内07民终1219号 上诉人（原审原告、反诉被告)：张颖，女，根河市情缘米线经营者，住内蒙古自治区牙克石市。委托诉讼代理人：周华夫，内蒙古环通律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘莲翠，女，住内蒙古自治区根河市。委托诉讼代理人：张良春（与刘莲翠系夫妻关系），住内蒙古自治区根河市。委托诉讼代理人：陈俊华，根河市148法律服务所法律工作者。上诉人张颖因与被上诉人刘莲翠房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区根河市人民法院（2020）内0785民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张颖上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判驳回刘莲翠的诉讼请求；3.判令刘莲翠赔偿张颖经济损失6万元（包括营业损失4.5万元和兑店损失1.5万元），退还未发生的租金18 473元，退还押金5000元；4.二审诉讼费用由刘莲翠负担。事实和理由：1.张颖提出解除合同符合法定条件，不是违约行为。2019至2020年度冬季取暖季，涉案出租屋室内温度不能达到合同约定条件，导致张颖无法维持饭店经营活动，承租房屋的目的不能实现；2.张颖并无违约行为，故刘莲翠的原审反诉请求应予驳回；3.刘莲翠出租房屋室内温度不能满足合同约定的“正常使用”条件，属于违约行为，应当赔偿张颖的各项损失。刘莲翠辩称，应驳回张颖的上诉请求，维持一审判决。理由如下：1.双方签订的租赁合同第六条、第七条明确约定了张颖如有违约赔偿3万元违约金及张颖交给刘莲翠多余房租费及押金不退。同时，张颖未交下一年租金，应当补交3万元租金；2.张颖没有证据证明租赁房屋室内温度低于18度而导致无法正常营业以及暖气爆裂跑水造成物品损失的事实，其要求的各项损失没有证据支持；3.张颖的违约行为还包括租赁房屋后始终未交纳取暖费，第二年房租未交，租期未届满五年。张颖向一审法院起诉请求：1.刘莲翠退还未到期的194日房租15 945元，房屋押金5000元；2.刘莲翠对张颖承担违约责任，赔偿违约金3万元；3.刘莲翠赔偿张颖的营业损失61天，每天按200元，合计12 200元，以上三项合计63 145元。诉讼过程中张颖增加诉讼请求：1.依法解除张颖与刘莲翠于2019年5月13日签订的房屋租赁合同；2.刘莲翠增加给付张颖营业损失费33 400元；3.刘莲翠给付出兑款损失15 000元。4、刘莲翠增加退回房屋租金2794元。5、刘莲翠给付因暖气跑水泡物品损失费2 309.5元，合计人民币53 503.5元。刘莲翠向一审法院反诉请求：1.张颖依法履行双方签订的《房屋租赁合同》至租期届满为止；2.张颖在2020年4月13日前缴纳当年租金3万元；3.赔偿违约金3万元；4.抵押金5000元不退；5.诉讼费由张颖承担。一审法院认定事实：2017年5月17日刘莲翠与石青华签订了房屋租赁协议，刘莲翠将坐落于根河市百货后第六号门市租给石青华使用。租期未届满，经刘莲翠同意转租后，2019年5月13日刘莲翠与张颖签订房屋租赁合同一份。合同约定：“甲方刘莲翠、乙方张颖。一、甲方将百货后第六号上下两层楼出租给乙方，用于经营饭店，租赁期为五年（从2019年5月13日至2024年5月13日止），一年房租叁万元整，押金伍仟元整，每一年提前一个月交清租房费后方可使用；二、甲方保证水电、暖气接通，能正常使用，但水、电、暖气、房屋使用费、经营费等所有费用均由乙方承担，合同生效后从2019年5月13日开始计费；三、乙方开业期间不能损坏房屋主体结构一切设备；四、乙方在使用期间房屋内设施修复均由乙方承担；五、……；六、乙方如有违约，将赔偿对方违约金叁万元整；七、乙方使用不满期限，乙方交给甲方多余房租费及押金不退。”一审法院认为，本案争议焦点为：1.张颖与刘莲翠签订的房屋租赁协议是否应当解除，押金是否退还；2.张颖主张的损失是否应当由刘莲翠承担及刘莲翠主张房屋租金及违约损失是否由张颖给付。当事人对自己的主张有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张颖未能提供充分的证据证明诉争房屋室内温度即2019年10月份低于18℃的标准而导致无法正常营业以及暖气爆裂跑水造成物品损失的事实，故对张颖要求刘莲翠承担因诉争房屋室内达不到18℃供热标准无法营业产生的营业损失45 600元、物品损失2309.5元的主张不予支持。张颖要求刘莲翠给付违约金3万元及出兑损失15 000元未提供证据或者有合同的约定，故该项诉讼请求不予支持。张颖与刘莲翠2019年5月13日签订的房屋租赁合同的租赁期为五年，租赁期未届满，现张颖要求提前解除房屋租赁合同，明确表示不履行双方签订的房屋租赁合同，经询问刘莲翠，刘莲翠同意解除租赁合同，但要求张颖按照合同的约定承担违约责任。张颖与刘莲翠之间签订的房屋租赁合同应予解除，合同解除后张颖应承担相应的违约责任。因张颖与刘莲翠双方签订的房屋租赁合同第六条“乙方如有违约，将赔偿对方违约金叁万元整”及第七条“乙方使用不满期限，乙方交给甲方多余房租费及押金不退”的条款，已经明确了张颖违约及租赁期限不满应当承担的违约责任，根据双方签订的租赁合同条款张颖应当承担解除合同3万元的违约责任，并且张颖向刘莲翠交纳的5000元的押金及已经交纳的房屋租金，刘莲翠不予退还。因房屋租赁合同予以解除，故刘莲翠要求张颖在2020年4月13日前缴纳当年租金3万元的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条、第七十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）张颖与被告（反诉原告）刘莲翠于2019年5月13日签订的房屋租赁合同；二、原告（反诉被告）张颖于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）刘莲翠违约金30 000元，原告（反诉被告）张颖交纳被告（反诉原告）刘莲翠的5000元押金，刘莲翠不予退还；三、驳回原告（反诉被告）张颖、被告（反诉原告）刘莲翠其他的诉讼请求。案件受理费2632元，由原告（反诉被告）张颖负担。反诉案件受理费1425元，由原告（反诉被告）张颖负担767.31元，被告（反诉原告）刘莲翠负担657.69元。二审期间，张颖提交以下证据：1.张颖及隔壁商户杨国福麻辣烫经营者录制的承租房屋室内温度及暖气跑水视频材料11份；2.谈话、电话录音及相应的文字材料3份（2019年12月19日与热力营销部副主任荆树安谈话录音、2019年12月19日与热力公司工作人员王守伟和马红军的谈话录音第二段、2020年8月26日与杨国福麻辣烫老板贾永军的谈话录音）；3.根河光明热电有限责任公司热力营销部情况说明一份。以上证据及一审提交的证据均证明刘莲翠出租的房屋冬季供暖期温度极低，不足零上十度，不能满足张颖经营饭店的条件，张颖要求解除合同的行为不构成违约。刘莲翠质证称，1.视频是不成立的，这个房子已出租十年，没有出现过这种情况。房子是张颖自己看好才签的租房协议，刘莲翠交给张颖房子的时候一切正常，不会出现这种结果。这种结果是因为张颖伪造、破坏。视频里的房子是刘莲翠的房子，不知道视频里的是不是杨国福的老板。这11份影像资料应该属于一审的证据，一审没有提供，不属于二审的新证据。热力公司已经到现场让张颖找人维修，张颖没有维修，人为扩大损失，与刘莲翠没有关系。按照张颖手机上的录像，2020年1月20日就跑水，2020年3月5日还跑水，所以认为这个录像不真实，都不认可。张颖也承认疫情期间根本一直没在根河，也就是租了房子之后，基本没怎么经营，所以这期间房子里无人看守，也无人居住。如果及时采取措施，不至于造成后果。张颖补充称，杨国福老板要求不让关死，保证有水循环，怕冻，后来进行的修理。2.录音，有部分一审已经提交过，不属于二审的新证据。录音中的证人没有出庭接受质询，不符合证据规则，也证明不了录音中的人身份，而且没有其他证据佐证。杨国福家2018年屋内的暖气就不热，2020年疫情期间，张颖没在根河也没在店里，店里钥匙就交给了杨国福，杨国福家不热，私自给张颖家暖气放水，所以造成暖气爆裂，与刘莲翠没有关系。刘莲翠交给张颖的时候屋子是热的，杨国福又放水又不热与刘莲翠无关，与张颖不交取暖费也有很大的关系。双方签订的房屋租赁合同第四条约定使用期间房屋内设施维修均由乙方承担，也就是暖气发现不热或者是跑水也应该由张颖按照合同约定进行维护维修。3.情况说明不真实，内容也不属实，时间和事实不符。2018年改的地下管道，不是2019年。杨国福家在2018年提出改地下管道，电力公司批准让找个人改的四家的管道，因为杨国福家始终不热，改完管道一直到现在都不热。本院认证，张颖提交的租赁房屋暖气跑水的视频证据，因刘莲翠认可系其出租的房屋，对暖气跑水的真实性予以认定。张颖提交的租赁房屋温度的视频证据，因无法证明其拍摄条件，且刘莲翠均不认可，不予采信。谈话、电话录音因无法核实当事人身份和内容的真实性，且刘莲翠均不认可，不予采信。情况说明虽然提及“百货公司楼后四户用户原供热管道是系统末端，供热效果和质量与前端比较有差距”，但并未说明室内温度的具体情况，不能直接证明张颖关于室内温度过低导致无法实现合同目的的主张。本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋在2019至2020年度取暖期内室内温度是否低于标准并导致无法实现合同目的。对此本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。本案中张颖向法院提供的关于室温的证据均系其自行采集，未通过公证、鉴定等有效方式收集和固定，难以确认其真实性和客观性，且刘莲翠均不认可。因双方签订的房屋租赁合同明确约定了违约罚则，张颖要求解除合同但不能提供充分证据证明其解除合同有合理理由，应当承担相应的违约责任。对张颖关于出租屋室内温度低，无法满足开设饭店的要求，其无违约行为及要求刘莲翠赔偿营业损失的诉讼主张，本院均不予支持。张颖上诉要求刘莲翠赔偿因暖气跑水造成的物品损失，因张颖自认其未在当地，长期未对漏水暖气进行修理，故其要求刘莲翠赔偿暖气漏水造成的损失并不合理，本院不予维护。综上，上诉人张颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2 569.86元（张颖已预交），由上诉人张颖负担。本判决为终审判决。      审判 长  张明 政审判 员  春     英审判 员  杨     柳    二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 五 日 书记 员  徐     晨附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……