山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10229号 上诉人（原审被告）：孟祥雷，男，1983年3月14日出生，汉族，住青岛市李沧区。 被上诉人（原审原告）：青岛红星化工厂，住所地:青岛市李沧区四流北路**。 法定代表人：康文韬，职务厂长。 委托诉讼代理人：尹宗尧，山东卓润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张兆勇，男，1960年6月29日出生，汉族，住青岛市市**。 上诉人孟祥雷因与被上诉人青岛红星化工厂、被上诉人张兆勇房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初2673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孟祥雷上诉请求：1、撤销青岛市市北区人民法院作出的(2020)鲁0203民初2673号民事判决书中的第二项并改判由张兆勇承担自2019年1月1日至2020年3月31日止的房屋使用费75000元，孟祥雷承担自2020年4月1日至实际腾房之日止的房屋使用费；2、上诉费用由张兆勇、青岛红星化工厂承担。事实与理由：张兆勇将涉案房屋转租给孟祥雷，青岛红星化工厂知情且在六个月内并未提出异议。孟祥雷在不知青岛红星化工厂与张兆勇租赁合同期限的情况下，按照与张兆勇签订的《房屋租赁合同》将2019年1月1日至2020年3月31日止的房租交给张兆勇的行为并无不当。一审法院判决孟祥雷承担自2019年1月1日至实际腾房之日止的房屋使用费无事实和法律依据，且会加重孟祥雷负担。 青岛红星化工厂辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持一审判决，驳回上诉。 张兆勇辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持一审判决，驳回上诉。 青岛红星化工厂向一审法院起诉请求：1、判令张兆勇支付青岛红星化工厂租赁费25000元；2、判令张兆勇、孟祥雷腾让青岛红星化工厂位于青岛市市北区的房屋，并交付给青岛红星化工厂，孟祥雷支付青岛红星化工厂逾期腾房占有使用费（该费用按年租金6万元的标准，自逾期腾房之日起计算至实际腾房之日）；3、判令张兆勇、孟祥雷连带支付青岛红星化工厂房屋占有使用费，截至2019年10月25日暂计48822元（该费用按年租金6万元的标准，自2019年1月1日起计算至实际腾房之日）；4、诉讼费由张兆勇、孟祥雷承担。 一审法院认定事实：位于青岛市房屋的产权人为青岛红星化工厂。青岛红星化工厂与张兆勇就青岛市房屋自2004年建立租赁关系。2014年9月30日，青岛红星化工厂与张兆勇签订书面的租赁合同，合同主要约定：青岛红星化工厂将青岛市一层网点房156平方米（以下简称涉案房屋）租赁给张兆勇，租赁期限自2014年10月1日至2015年12月31日，年租金5万元，签订合同的同时按年度向青岛红星化工厂支付，以后的交纳时间为每出租年度末的前三十天。2017年1月1日，青岛红星化工厂与张兆勇就涉案房屋再次签订租赁合同，合同主要约定：年租金6万元，租金应自本合同签字的同时交纳，以后的交纳时间为每出租年度末的前三十天；租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日；张兆勇装修承租房屋应当事先向青岛红星化工厂提交装修方案，方案中应当对无法搬移的设施和装修明确说明，并给青岛红星化工厂批准，合同期满终止，张兆勇不得向青岛红星化工厂索取装修费；未经青岛红星化工厂同意不得将所租房屋转租。2017年2月24日，青岛红星化工厂向张兆勇出具证明一份，证明张兆勇租赁青岛商丘路29号部分网点房。2017年3月31日，张兆勇与孟祥雷签订房屋租赁合同，约定张兆勇将市北区商丘路29号乙房屋出租给孟祥雷，租期10年，即自2017年3月31日至2027年3月31日；第一年租金13万元，第二年到第五年年租金10万元，第六年到第十年、年租金11万元。合同并约定了租金支付方式及违约责任等内容。合同签订后，孟祥雷向张兆勇支付了2017年3月31日至2020年3月31日期间租金33万元。涉案房屋现由孟祥雷用于经营市北区齿康口腔诊所。张兆勇拖欠青岛红星化工厂2015年期间的租金25000元，并于2015年3月17日向青岛红星化工厂出具了欠条。2019年7月29日，青岛红星化工厂向张兆勇送达律师函，催促张兆勇于7日内腾迁出涉案房屋并支付2019年1月1日至2019年7月31日期间的房屋使用费35000元。一审审理过程中，张兆勇同意按每年6万元的租金标准向青岛红星化工厂支付房屋使用费，孟祥雷虽然对于青岛红星化工厂按6万元的租金标准主张使用费无异议，但认为其已向张兆勇支付了房屋租金，因此使用费与其无关。 一审法院认为，青岛红星化工厂与张兆勇之间就涉案房屋所签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。张兆勇将涉案房屋转租给孟祥雷，因双方签订的转租合同期限超出张兆勇承租青岛红星化工厂合同约定的期限，且也无证据证明青岛红星化工厂与张兆勇之间另有约定，故张兆勇与孟祥雷之间所签订的租赁合同中自2019年1月1日起超出期限的部分无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。青岛红星化工厂与张兆勇之间的租赁合同已于2018年12月31日期满终止，张兆勇作为承租人应腾退房屋，其未及时腾退则应按约定的租金标准支付占有使用费。同时，孟祥雷作为房屋的次承租人亦负有腾退房屋及支付房屋占有使用费的义务。现青岛红星化工厂要求张兆勇、孟祥雷腾让租赁房屋并支付房屋占有使用费的主张依法应予支持。张兆勇、孟祥雷对于按每年6万元作为计算房屋使用费的标准均无异议，对于该标准，予以确认。即张兆勇、孟祥雷应按每年6万元的标准向青岛红星化工厂支付自2019年1月1日至实际腾让房屋之日的房屋占有使用费。孟祥雷基于转租的事实就丧失对租赁房屋的占有使用，可另行向张兆勇主张相应责任，其以已向张兆勇支付租金作为不予支付房屋占有使用费的抗辩理由不能成立，不予采纳。张兆勇欠青岛红星化工厂2015年期间租金25000元的事实清楚，青岛红星化工厂要求张兆勇支付该欠款，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，一审判决：一、张兆勇、孟祥雷自判决生效之日起二十日内将青岛市一层网点房腾还给青岛红星化工厂；二、张兆勇、孟祥雷自判决生效之日起二十日内按每年6万元的标准向青岛红星化工厂支付自2019年1月1日至实际腾房之日止的房屋使用费；三、张兆勇自判决生效之日起三十日内支付所欠青岛红星化工厂租金25000元；案件受理费2146元，减半收取1073元，由张兆勇自行承担363元，剩余710元，由张兆勇、孟祥雷共同承担；青岛红星化工厂已预交，由张兆勇、孟祥雷于一审判决生效后履行完毕。 本院二审期间，孟祥雷提交青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初9916号民事判决书复印件，张兆勇、青岛红星化工厂对其真实性均无异议，但对孟祥雷该证据证明的事项不予认可，认为与本案无关。本院认为，孟祥雷提交的该证据与本案缺乏关联性，本院对此不予采信。 经审理查明，一审庭审过程中，张兆勇认可其于2019年7月29日签收了青岛红星化工厂本案一审所提交的律师函。本院二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，我国合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，青岛红星化工厂与张兆勇签订的房屋租赁合同，虽然于2018年12月31日期满，但青岛红星化工厂并无证据证明其于该期限届满后，曾对张兆勇继续使用涉案房屋提出过异议，故其双方原租赁合同应继续有效，只是租赁期限为不定期。我国合同法的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，青岛红星化工厂于2019年7月26日才以律师函的方式向张兆勇提出不再续租，该律师函可以视为青岛红星化工厂向张兆勇作出了解除双方之间租赁合同的意思表示，张兆勇于2019年7月29日收到该律师函，故其双方之间的法律关系应为：在2019年1月1日至2019年7月29日期间，原租赁合同继续有效；自2019年7月29日起双方租赁合同解除。因孟祥雷与张兆勇签订的租赁合同所约定的租赁期限超出了张兆勇与青岛红星化工厂租赁合同的履行期限，其超出部分无效，因而，其在涉案房屋的产权人青岛红星化工厂主张腾还房屋后，负有向青岛红星化工厂返还涉案房屋的义务。但在青岛红星化工厂与张兆勇的租赁合同解除前，孟祥雷并非“负有腾房义务的次承租人”，青岛红星化工厂亦没有证据证明其曾向孟祥雷主张过腾还房屋，故，其双方并不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定（“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”），因而，青岛红星化工厂主张孟祥雷向其支付2019年7月29日前的房屋占有使用费，缺乏法律和事实依据，一审法院对此予以支持，适用法律错误，依法应予纠正。张兆勇在一审过程中明确认可其已收取了孟祥雷33万元租金，即孟祥雷已向张兆勇付清2020年4月1日以前的租金，且张兆勇在一审过程中亦表示其同意向青岛红星化工厂支付欠付的租金，故一审判决孟祥雷向青岛红星化工厂支付2020年4月1日前的占有使用费，增加了当事人的诉讼成本和诉累，亦有失公允，孟祥雷对此提出上诉，理由成立，本院对此予以支持。综上所述，孟祥雷的上诉请求成立，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初2673号民事判决第一项、第三项； 二、变更山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初2673号民事判决第二项为：张兆勇自本判决生效之日起二十日内按每年6万元的标准向青岛红星化工厂支付自2019年1月1日至2020年3月31日的房屋使用费； 三、张兆勇、孟祥雷自本判决生效之日起二十日内按每年6万元的标准向青岛红星化工厂支付自2020年4月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2146元，减半收取1073元，由张兆勇负担732元，由张兆勇、孟祥雷共同负担341元。二审案件受理费2146元，由被上诉人张兆勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员祁康