新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1283号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区7号楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司办公室文员。 被上诉人（原审原告）：朱虎，男，1979年2月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司（以下简称“隆城伟业公司”）因与被上诉人朱虎房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 隆城伟业公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初244号民事判决，并改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、《协议书》并非上诉人真实意思表示，《商品房买卖合同》即不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，一审判决解除属错误。二、判令上诉人承担维修基金缺乏法律依据。三、原判决超出诉讼请求，违反不告不理原则。被上诉人起诉要求支付2018年8月18日至起诉日2018年12月18日的租金，但一审法院认定租金从2018年8月18日起计算至合同解除之日2019年2月2日，不适当的延长了租金的截止时间，超出了被上诉人诉讼请求范围。四、判令上诉人承担诉讼保全费缺乏法律依据。 朱虎未向法庭提交书面答辩意见。 朱虎向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2．被告返还房款528915元（扣除房租37142元）；3．被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为79606.02元（2016年4月26日至2018年12月25日，510295元×4.875‰×32个月）；4．被告退还原告缴纳的装修费用18706元；5．被告退还原告缴纳的税费17264.74元；6．被告退还原告缴纳的维修基金1502元；7．被告向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为12380.8元（2018年8月18日至2018年12月18日，1095元/12个月×33.92平方米×4个月），以上合计639754.56元；8．本案诉讼费、保全费、其他费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月27日，原告朱虎与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份、约定：由原告购买被告开发建设的位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市××路房，房屋用途为商业，建筑面积为33.92平方米，单价为16688元/平方米，总房款为566057元。2014年7月18日，原告向被告交纳装修费18706元，2016年11月26日向被告交纳维修基金1502元，原告主张返还装修费18706元、维修基金1502元。2016年5月11日，原告向阜康市地方税务局交纳印花税、契税共计17264.74元。原告于2016年1月7日收到阜康市隆盛商贸有限公司给付的2015年8月18日至2016年8月17日租金18620元，原告于2017年5月22日收到被告给付的2016年8月18日至2017年8月17日租金37142元，以上共计55762元。在涉案商场处于关闭状态，阜康市隆盛商贸有限公司注销的情况下，原、被告于2017年5月22日，就涉案的商铺签订《协议书》1份，约定：被告在协议签订当日，向原告付清2017年8月1日以前的租金。原告承诺与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告支付原告租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即：每平方米1095元/年，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商铺时所缴纳的全部房款。若出现被告无条件退还房款的情况时：1．被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2．被告已向原告支付的2018年8月18日以后的租金不抵扣房款。并约定：为保障全体业主利益，经被告股东一致同意，现将被告位于隆盛百货商场一至三层未处置的财产，面积为4075.43平方米，抵押给全体业主，至甲方合同义务履行完毕。若违反本条款约定，则被告向原告支付房屋总价款的20%作为违约金，即113211元。一审法院认为，一、关于解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的问题。原、被告于2017年5月22日签订的《协议书》第四条约定，发生被告未能按协议第三条约定向原告支付租金的情形，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，根据查明的事实，被告未按《协议书》第三条约定，即于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。本案中，被告未按约向原告支付租金，根据双方《协议书》第四条约定，解除《商品房买卖合同》的条件已成就，原告可以请求解除合同。故对原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，因符合法律规定及双方《协议书》的约定予以支持。原告起诉请求解除合同的诉状已于2019年2月2日向被告送达，故双方《商品房买卖合同》于2019年2月2日解除。二、关于原告请求被告返还购房款528915元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，原告向被告交纳购房款528915元，根据原、被告签订的《协议书》第五条第一小条的约定，发生解除合同情形时，被告向原告退还房款应抵扣被告已向原告支付的2018年8月17日的租金，根据查明的事实可知，2018年8月17日之前被告向原告支付租金55762元。据此，被告应向原告返还房款510295元（566057元-55762元）。故对原告请求被告返还购房款528915元的诉请，一审法院支持510295元。三、关于原告请求被告支付从2016年4月26日至还款之日的利息损失问题。原、被告双方签订的《协议书》第四条约定，甲方无条件与乙方解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。因此在双方于2019年2月2日解除合同后，被告应于2019年4月2日前向原告退还购房款，被告按约退还购房款，应从2019年4月2日之后向原告支付利息损失，原告主张按月利率4.875‰向其支付利息，不违反法律规定，应予以确认。故对原告请求被告从2019年4月3日至还款之日的利息损失，予以支持。对于原告请求被告支付签订合同的2016年4月15日至解除合同的2019年4月2日期间的利息损失问题，原、被告签订《商品房买卖合同》的目的是原告取得房屋的所有权，被告获取购房款，从双方签订《商品房买卖合同》到解除《商品房买卖合同》之日，均是双方履行《商品房买卖合同》的期间，对此期间的利息，不应由被告负担。2019年2月2日至2019年4月2日，根据双方签订的《协议书》约定，此期间属于原告给被告返还房款的宽限期间，故此期间亦不应支付利息。综上，被告应向原告支付以本金510295元为基数，按月利率4.875‰，自2019年4月3日起至实际给付之日止的利息损失。四、关于原告请求被告退还原告交纳的维修基金1502元的问题。维修基金是用于建筑物在保修期满后主体结构、公共部位和公共设施设备的更新、改造和大修。该费用属于全体业主所有。被告收取该笔费用后未实际支出使用，故因以原、被告房屋买卖合同的解除而予以全额返还。原告请求退还维修基金1502元，应予以支持。五、关于原告请求被告退还税费17264.74元的问题。因该税费被告未收取，税费收取部门答复可以退费，原告可先行请求税务部门予以退费，在税务部门未予退费的情形下，原告可再行诉讼解决。六、关于原告请求被告支付2018年8月18日至合同实际解除之日租金的问题。根据双方签订《协议书》第五条第二小项的约定，2018年8月18日以后的租金不抵扣房款，故原告从2018年8月18日开始主张租金符合双方约定，原告主张至合同解除之日亦符合双方约定，从2018年8月18日至合同解除之日的2019年2月2日，共计5个月零15天。被告应向原告支付租金数额为17002.4元｛（1095元/年/平方米÷12个月×5个月×33.92平方米）＋（1095元/年/平方米÷365天×15天×33.92平方米）｝，应予以支持。七、关于因财产保全而产生的申请费、保险服务保费如何负担的问题。原告因财产保全而支出的申请费3719元、保险服务保费1919.26元。其中，申请费3719元系因被告违约，原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告负担；保险服务保费1919.26元是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，其未提交证据证实该费用系本案诉讼必需支出费用，故保险服务保费1919.26元应由原告自行承担。八、关于原告请求被告退还原告交纳的装修费18706元的问题。装修费用发生在原、被告履行《商品房买卖合同》期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持。遂判决：一、解除原告朱虎与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于2016年4月27日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱虎返还购房款510295元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱虎返还维修基金1502元；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱虎支付租金17002.4元；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以应退还房款510295元为基数、按月利率4.875‰向原告朱虎支付自2019年4月3日起至实际付清之日期间的利息损失；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱虎支付保全申请费3719元；七、驳回原告朱虎的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。 二审另查明，阜康市人民法院于2019年7月24日立案受理隆诚伟业公司起诉朱虎要求撤销双方于2017年5月22日签订的《协议书》，该院于2019年12月11日作出（2019）新2302民初1880号民事判决，判决驳回隆诚伟业公司的诉讼请求。 本院认为，关于涉案《协议书》效力如何认定的问题。首先，双方当事人在涉案《协议书》上签字、盖章，系其真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《协议书》已部分履行；其次，上诉人因对《协议书》持有异议，通过另案提起了撤销权诉讼，经法院审理后驳回其诉讼请求，该判决已生效。故《协议书》合法、有效，双方当事人均应按照《协议书》内容全面履行各自义务。一审法院依据涉案《协议书》的约定解除双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议并无不当，本院予以维持。 关于上诉人应否承担维修基金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，维修基金系针对涉案房屋交纳的，涉案房屋的买卖合同解除后房屋仍属于上诉人隆诚伟业所有，故该费用应由上诉人予以返还。 关于原审判决确认租金数额是否符合法律规定的问题。经审查，被上诉人主张上诉人支付自2018年8月18日至合同解除之日期间的租金，一审法院认定涉案合同解除之日为2019年2月2日，并判令上诉人支付自2018年8月18日至2019年2月2日期间的租金并无不当，本院予以维持。 关于因财产保全而产生的申请费如何负担的问题。涉案申请费系被上诉人在上诉人违约的情况下为保障其合法权益而产生的合理费用，一审法院支持被上诉人主张上诉人承担申请费的请求符合法律规定，本院予以维持。 综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9125元，由新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 闫雪 审 判 员 杨洁 审 判 员 胡婧 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 李雯 书 记 员 李静