辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初2736号原告：交通银行股份有限公司沈阳九州支行，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街**14门。负责人：李哲，系该行行长。委托诉讼代理人：白忠伟，系该公司资产保全部员工。委托诉讼代理人：顾芷萌，系该公司法律合规部员工。被告：张振威，男，1982年8月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张洪海，男，1958年2月11日出生，汉族，系被告父亲，住沈阳市和平区。原告交通银行股份有限公司沈阳九州支行（以下简称交行九州支行）与被告张振威申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交行九州支行委托诉讼代理人白忠伟、顾芷萌，被告张振威的委托诉讼代理人张洪海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交行九州支行向本院提出诉讼请求：1、判决撤销沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105执异13号执行裁定书；2、判令恢复对位于沈阳市和平区西安街96号5-8-2房屋的强制执行；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2004年5月28日，被执行人闫闯与开发商辽宁万合房地产开发有限公司（以下称“万合公司”）签署《商品房买卖合同》，闫闯以按揭贷款方式购买万合公司开发建设的位于沈阳市和平区西安街96号5-8-2房屋，并向原告申请按揭贷款。2004年6月3日，原告与被申请人执行人闫闯、万合公司签署《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》，原告向闫闯提供借款28万元，用于其购买案涉房屋，闫闯以购买的案涉房屋提供抵押担保，双方办理了抵押登记。2020年1月21日，原告收到执行法院送达的（2020）辽0105执异13号执行裁定书，以案外人张振威符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称“《执行异议规定》”）第二十九条之规定，符合法定能够排除执行的事由为由，裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为，案外人张振威不具有足以阻却对案涉房屋执行的民事权益：万合公司于2004年5月28日将案涉房屋卖与被执行人闫闯，并办理买卖合同备案登记，同时闫闯已将购买的案涉房屋抵押给原告，并办理了登记。而案外人张振威提供的《商品房买卖合同》是在2007年3月27日签署，即便该买卖关系成立，也是在前合同成立后成立。同时，张振威名下是否无其他居住的房屋在执行裁定中并无论述。（2011）沈中民二终字第2743号民事调解书主张对案涉房屋享有所有权不成立。调解书中，法院没有对相关事实进行调查，存在侵害第三人情形，且调解书没有对案涉房屋的权属进行认定，不属于物权确权，且案涉房屋早已于2004年备案至被执行人闫闯名下，不应再进行备案。被告张振威辩称，被告实际取得涉案房屋沈阳市和平区西安街96号5-8-2房屋的所有权，依法占有、使用、处分权，沈阳市中级人民法院的调解书与民事判决书有同等的法律效果。[2012]9号文件已经确认房屋产权人是本案被告，该文件具有法律效力；商品房买卖合同是经法院确认合法有效；有正式购房发票，可以办理契税，有准住通知单，由辽宁万合房地产开发有限公司出具。被告是合法使用者。2017年入住时是清水房，经装修已经住了十四年。（2020）辽0105民初执异13号执行裁定书是正确的。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、个人住房借款合同、借款抵押合同、关于个人贷款购抵押备案登记的批复、判决书、房屋电子登记查询证明、民事调解书、关于准予“胜利家园”项目房屋权属登记的通知、商品房买卖合同（复印件）、物业费收据、燃气费发票、电费发票、照片、居住证明、商品房屋准住通知、沈阳市商品房买卖合同备案信息及收款收据、执行裁定书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2004年5月28日，万合公司作为出卖人，与闫闯签订《商品房买卖合同》，约定闫闯以按揭贷款方式购买万合公司开发建设的位于沈阳市和平区西安街96号5-8-2房屋，2004年6月3日，交行九州支行（贷款人）与闫闯（借款人）、万合公司三方签订《个人住房借款合同》，合同约定：交行九州支行向闫闯提供借款280000元，借款期限264个月，自2004年6月10日至2026年6月10日，用于购买位于沈阳市和平区西安街96号582室的住房；还款方式按等额还款法，每期还款额1757.12元；如有借款人拖欠本金或利息的行为，贷款人有权宣布本合同项下贷款本金全部提前到期，并要求借款人立即偿还所有本金，结清并支付利息，对贷款的逾期部分按中国人民银行的规定计收罚息及复利；在《贷款抵押合同》所涉及的《房地产他项权证》办理完毕并由贷款人收妥之前，万合公司为借款人清偿贷款本金、利息、复利、罚息及贷款人实现债权的费用提供连带责任保证。2004年6月4日，交行九州支行与闫闯、万合公司《借款抵押合同》，合同约定：被告闫闯以坐落于沈阳市和平区西安街96号582室房屋作为抵押，为借款合同提供担保，万合公司承诺在抵押权人行使抵押权时购买抵押物，本合同办妥抵押登记之日起生效。后交行九州支行按合同约定向被告闫闯发放了借款，但被告闫闯自2016年4月21日起未按合同约定偿还借款，截止2017年1月13日被告闫闯尚欠借款本金167602.6元，利息4193.64元和罚息182.70元，共计171978.94元。2017年5月18日，交行九州支行向皇姑区人民法院起诉，该院于2017年11月27日作出（2017）辽0105民初4835号民事判决，判决：“一、被告闫闯偿还原告交通银行股份有限公司沈阳九州支行借款本金167602.6元；二、被告闫闯给付原告交通银行股份有限公司沈阳九州支行借款利息（自2016年4月21日起至实际清偿借款本金之日止，按原、被告签订的借款合同约定利息、罚息和复利计算）；三、被告辽宁万合房地产开发有限公司对上述一、二项承担连带给付责任，在承担连带责任后，可向被告闫闯行使追偿权；四、驳回原告其他诉讼请求。”另查，2004年6月9日交通银行沈阳九州支行作为权利人，闫闯作为义务人，对闫闯名下位于沈阳市和平区西安街96号582室的房屋进行预告登记。2007年3月27日张振威与万合地产签订商品房买卖合同一份，约定张振威购买万合地产开发的位于沈阳市和平区西安街96号582室商品房，房屋建筑面积111.78平方米，总房款375000元，双方在合同中约定，出卖人应当在2007年4月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人，并且出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由开放公司负责办理。合同签订的当日，张振威交纳了全部购房款375000元，并办理了入住手续。后张振威因未能办理房屋所有权证，以万合公司为被告，诉至和平区人民法院。该院作出（2011）沈和民二初字第881号民事判决，驳回原告诉讼请求。宣判后，原告不服该判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。2011年11月24日，沈阳市中级人民法院做出［2011］沈中民二终字第2743号民事调解书，达成调解协议：“一、辽宁万合房地产开发有限公司于2011年12月1日起五个月内将位于沈阳市和平区西安街96号582号商品房备案登记至张振威名下。二、如辽宁万合房地产开发有限公司未能按本协议第一款约定的时间履行完毕，则其同意承担违约责任，违约责任的承担方式：按总房款375000元的同期贷款利率计算，从第一款履行期届满之次日起之实际履行完毕之日止。……”2012年9月24日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室作出沈房解遗[2012]9号文件，载明：“‘胜利家园’项目位于和平区西安街96号，由辽宁万合房地产开发有限公司开发建设。规划1栋，本次准予登记住宅部分，共计60套。……（四）合同备案系统中记载的买受人与《房屋登记明细表》中记载买受人不一致的，应由原买受人与开发建设单位共同申请办理商品房合同备案撤销，再由买受人与开发建设单位办理商品房合同备案。”该《房屋登记明细表》中记载房屋间号5-8-2产权人姓名为张振威。2019年11月6日，皇姑区人民法院依据（2017）辽0105民初4835号民事判决书，对沈阳市和平区西安街96号5-8-2号房产进行预查封。2020年1月6日，张振威向皇姑区人民法院提出书面异议，皇姑区人民法院审查后于2020年1月14日作出(2020)辽0105执异13号执行裁定，裁定：中止对位于沈阳市和平区西安街96号5-8-2号商品房的执行。交行九州支行于2020年2月7日提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为被告张振威是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案,其一、从签订《商品房买卖合同》合同及支付购房款情况来看,可以认定张振威与万合公司之间存在真实的房屋买卖关系并支付了全额购房款;其二、从案涉房屋实际占有情况来看,通过张振威提供的商品房屋准住通知、物业费收据、燃气费发票、电费发票及社区出具的居住证明等证据,能够证明张振威实际入住案涉房屋并占有使用的事实;其三,案涉房屋未能办理房屋更名过户手续,张振威购房后要求万合公司协助办证,并提起诉讼,现有证据不能认定张振威对于未办理过户登记存在过错。再次,从争议各方各自行为发生时间来看,张振威与万合公司签订商品房买卖合同并交纳购房款,以及办理入住手续交纳费用的时间,均在法院对案涉房屋预查封之前。故张振威要求排除执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,其具有足以排除执行的民事权益。虽然原告就涉案房产办理了抵押预告登记，但抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和效力。抵押权预告登记所登记是将来发生的抵押权变动的请求权，而并非现实的抵押权。对于交行九州支行要求准许对案涉房屋执行的诉讼请求,本院无法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告交通银行股份有限公司沈阳九州支行的诉讼请求。案件受理费3652元，由原告交通银行股份有限公司沈阳九州支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨慧云人民陪审员  宛 霞人民陪审员  李英贤二〇二〇年九月二十四日法官助理吕丹书记员张楠本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条:执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条:对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。