陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终8407号 上诉人（原审原告）：汪冕玺，男，1988年12月17日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：郑双峰，陕西科泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪冠民，男，1961年12月7日出生，汉族，住西安市莲湖区，系汪冕玺之父。被上诉人（原审被告）：西安天正房地产开发有限责任公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：李浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：张湛涛，陕西至正律师事务所律师。原审第三人：王志红，女，1951年11月24日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：杨正国，陕西至正律师事务所律师。原审第三人：马广义，男，1950年9月28日出生，回族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：谭佳伟，陕西睿翔晓罡律师事务所律师上诉人汪冕玺与被上诉人西安天正房地产开发有限公司（以下简称天正公司）、原审第三人王志红、马广义确认合同效力纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人汪冕玺之委托诉讼代理人郑双峰、汪冠民，被上诉人天正公司及委托诉讼代理人张湛涛，原审第三人王志红之委托诉讼代理人杨正国，原审第三人马广义之委托诉讼代理人谭佳伟，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：天正公司开发了位于西安市莲湖区XX巷XX小区商品房建设项目，其法定代表人李浩因刑事案件被羁押，李浩于2011年3月18日与第三人王志红签订《确认书》，对王志红在天正公司的两个项目（北马道巷、幸福里）所实施的管理、投资、开发、经营、诉讼行为、偿还处理天正公司债务取得行为，以及受托人之间的相关协议、符合公司及债权人利益，予以确认。之后，王志红继续经营天正公司的紫竹轩小区房地产项目。王志红在经营开发及商品房销售过程中，认识了汪冕玺之父汪冠民。2013年4月1日，王志红因天正公司经营需要，向汪冠民借款，汪冠民通过黄萱的银行账户将126万元转入王志红指定的徐江丽银行账户。王志红向汪冠民出具《借条》一份，载明“今借到汪冠民人民币壹佰贰拾陆万元整，期限两个月，利息3%，按期归还。”2013年9月10日，黄萱通过其银行账户向王志红银行转账两笔，一笔14.3万元，另一笔30万元，2013年9月11日黄萱通过其银行账户向王志红银行账户转账两笔，其中一笔100万元，另一笔11.7万元。2013年9月10日，汪冕玺与天正公司签订《房屋买卖合同》一份，约定汪冕玺购买天正公司位于紫竹轩小区2幢10103号房屋，总价款为180万元。该合同上出卖人一栏由王志红签名捺印，天正公司加盖公章。当日，王志红向汪冕玺出具《收条》一份，载明“今收到汪冕玺紫竹轩小区2幢10103号房屋购房款一次性付清全款1800000（壹佰捌拾万元整）。”天正公司也于当日向汪冕玺出具加盖公章的收款收据一份，载明“今收到汪冕玺紫竹轩2-10103号房款壹佰捌拾万元整。”黄萱本人到庭承认其向王志红转账是受汪冠民的委托，该款项系汪冠民要为儿子汪冕玺购买房屋而转账支出。第三人马广义于2014年年底得知紫竹轩小区内有房屋出售，在小区内遇到汪冠民后，汪冠民称其有两套房屋分别为紫竹轩小区1幢9号及10号，可以出售给马广义。2014年11月11日，汪冠民作为甲方与马广义作为乙方签订《房屋转让协议》一份，约定汪冠民所转让房屋手续合法，并且房屋及车位的所有配套设施相关费用由甲方负责。甲方协助马广义办理网签手续及房屋产权证，若出现房屋手续问题或甲方单方面违约，甲方承担所有责任并退还乙方定金，房款即赔付违约金总房款肆佰万元整的百分之三壹拾贰万元，而且承担乙方装修费用。自签订协议之日起，乙方向甲方支付转让房屋定金壹拾万元整，但是甲方在2014年12月31日前未能协助乙方办理好网签手续而该小区的其他业主在这期间办理好网签手续或乙方所购的房号09#、10#在房管局查出已经办理网签但是网签上的户主信息并非乙方所提供的资料信息而是他人信息资料，都属于甲方违约，所以甲方要退还乙方之前所支付的壹拾万元整定金，由于甲方违约所以要赔付乙方违约金壹拾万元整，甲方共计向乙方支付贰拾万元整。如是房管局问题未能在2014年12月31日办理好网签手续，则由甲乙双方共同商议是否延续时间等待网签办理，如有乙方不同意延续则建房退还乙方之前交付的定金壹拾万元整后双方解除所有协议。如网签手续在2014年12月31日准时完成，但乙方单方原因要解除协议，甲方则不退还乙方壹拾万元整定金。乙方在2014年12月31日前办理完毕网签后续并能在房屋管理所查到乙方的相关个人信息，同时办理完毕车位手续，乙方应在办理完毕后三日内支付剩余房款叁佰玖拾万元整，逾期每日按照房款总额的万分之十承担违约金。因乙方原因未能办理完毕上述手续的，乙方应承担违约责任，所交定金不退。该《房屋转让协议》签订后，马广义向汪冠民支付了定金10万元，收取了房屋并装修入住至今。其后，马广义还向汪冠民支付房款103万元，汪冠民于2015年5月11日向马广义出具了收条，载明“今收到马广义交来购房款壹佰万元（欠叁佰万元），收车位款壹拾叁万元整，共配车位贰个（注：两套房共肆佰万元）。共计人民币壹佰叁拾叁万元整。”本案审理过程中，王志红称，其与汪冠民有多笔转账往来，2013年9月10日转账156万元系汪冠民要购买紫竹轩小区1幢10106号房屋的购房款，该10106号房屋汪冠民及汪冕玺一家已经入住至今。汪冠民购买该1幢10106号房屋，要求王志红向其出具房屋买卖合同、收条及天正公司的收款收据，并且要求将房屋编号写成2幢10103号，将购房款金额写成180万元，称为了给其公司看，王志红就按照汪冠民的要求与其签订了房屋买卖合同、书写了收条及收款收据。另外，因紫竹轩小区1幢10108号房屋的购房人穆雷要求退房，王志红向汪冠民借款，汪冠民向王志红出借126万元，王志红向汪冠民出具了借条，并将穆雷的房屋买卖合同交予汪冠民作抵押，其后，王志红还将具体条款空白、但加盖了天正公司公章及王志红签名的房屋买卖合同数份以及已经加盖天正公司公章、王志红签名的、但是收款人、收款摘要空白的收款收据数份交予汪冠民。但是天正公司从来没有将2幢10103号房屋出售给汪冠民，也没有置换过1幢10109号及1幢10110号房屋。之后，汪冠民称有人买房就是本案第三人马广义，王志红按照汪冠民的要求向马广义介绍了项目情况，促成了马广义与汪冠民的房屋转让协议，王志红认为汪冠民将房屋出售给马广义，收取购房款后不应再向天正公司收取借款利息，双方发生争议。本案审理过程中，汪冕玺还提交买受人签名处为空白的，已经加盖天正公司公章、王志红本人签名并捺印的房屋买卖合同两份，其中载明买卖房屋位置为紫竹轩小区1幢10109号和1幢10110号，汪冕玺称该房屋买卖合同是其置换以2幢10103号房屋置换为1幢10109号及1幢10110号房屋，之后由汪冠民出卖给马广义，但是因为马广义没有将房款支付给汪冠民，故未将与天正公司签订的房屋买卖合同交予马广义。汪冕玺称，其父亲汪冠民向天正公司及王志红出借了126万元，到期不能还本付息，故于2014年4月18日天正公司与汪冕玺签订了1幢10106号房屋的买卖合同。2014年9月10日、11日支付的180万元系汪冠民向天正公司购买2幢10103号房屋的购房款，王志红出具了收款收据并且天正公司出具了收款收据，之后，天正公司将该2幢10103号房屋置换为1幢10109号及10110号房屋。汪冕玺要求确认汪冕玺与天正公司之间将2幢10103号房屋置换为1幢10109号房屋及10110号房屋的置换协议有效。本院要求其提交置换协议，汪冕玺称其与天正公司系口头置换协议。汪冕玺于2019年10月22日起诉至西安市莲湖区人民法院，诉称：1、确认汪冕玺将西安市莲湖区XX巷XX小区2幢1单元10103室房屋置换天正公司西安市莲湖区XX巷XX小区1幢1单元10109室、10110号房屋及1个车位的房屋置换合同合法有效；2、诉讼费等费用由天正公司承担。事实与理由：2013年9月10日，汪冕玺、天正公司签订《房屋买卖合同》，约定汪冕玺支付180万元购买天正公司位于西安市莲湖区XX巷XX小区XX幢XX单元XX号房屋。合同签订后，汪冕玺按照约定向天正公司转款人民币180万元，天正公司为此也出具了相应收据。为方便进行汪冕玺转让房屋，汪冕玺、天正公司双方于2014年10月协商将上述紫竹轩小区2幢1单元10103号房置换为面积较小的紫竹轩小区1幢1单元10109和10110号房屋及1个车位，2014年11月，由汪冕玺授权案外人汪冠民签订《房屋转让协议》将紫竹轩小区1幢1单元10109和10110号房屋及1个车位转让予第三人马广义，现该《房屋转让协议》已经解除。综上，为了维护汪冕玺的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，望判如所请。天正公司辩称：双方之间从来没有签订过10103号房屋的买卖合同，也没有转让过购房款180万元，同时不存在将10103号房置换为10109及10110号房及1个车位。天正公司认为汪冕玺的主张缺乏事实及法律依据，应当驳回汪冕玺的诉讼请求。第三人王志红辩称：王志红是天正公司向北马道项目的投资人之一，天正公司的法定代表人因雇凶杀人被判刑，被关在监狱，法定代表人授权委托王志红个人借钱将项目继续下去，将房子出卖后还钱。王志红在2010年认识汪冠民，他经营一家放贷公司，王志红与其认识后向其借款，借完就给他还了，当时10108号房屋总价是180万元，当时买受人穆雷交了126万元，但是提出要退房款，王志红就向汪冠民借了126万元，钱款转账到徐江丽账上，天正公司和王志红将10108号房的买卖合同抵押给汪冠民，然后约定3分利息。后来王志红找到汪冠民说要卖房给他还钱，然后在2014年汪冠民就找到了马广义，让王志红拿着五证过去，让王志红什么也不要给马广义说。见到马广义后，王志红就给马广义当时说清楚了公司情况，后来就没参与房屋买卖合同的事情，但是王志红给汪冠民说，既然收了对方的定金，就不应该问天正公司和王志红要借款利息。过了一段时间，王志红看到马广义家在装修，去劝阻说不能装修，因为马广义根本没和公司签订合同。天正公司开发的紫竹轩小区没有2-10103号房屋，王志红给汪冠民了一份空白合同，但是上面王志红签字盖章了，但是房屋买卖的事实并不存在，是汪冠民自己住的10106号房屋。汪冠民居住的10106号房屋没有和天正公司签订房屋买卖合同。第三人马广义辩称：对双方转让协议马广义不是很清楚。马广义只知道与汪冠民签订了房屋买卖合同，并将房款转账支付给汪冠民，并且从2015年居住使用房屋至今。汪冕玺围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：证据一：协议书、确认书2份，证明天正公司及其法定代表人授权委托第三人王志红处理西安市XX巷XX小区出资、管理、投资、开发和经营，及诉讼行为；证据二：商品房买卖合同（2-10103号房屋）、委托支付凭证、转账记录、银行业务回单（4张）、收条、收款收据，证明：汪冕玺与天正公司签订《商品房买卖合同》，购买位于XX巷XX小区XX号房屋，并支付相应价款，房屋买卖合同合法有效；证据三：商品房买卖合同（1-10109号、1-10110号房屋）、收款收据，证明1、双方达成协议，XX巷XX小区XX房XX巷XX小区XX、XX号房屋及一个车位，天正公司同意置换房屋，并出具手续协助汪冕玺出售房屋；证据四：授权委托书、房屋转让协议、照片，XX巷XX小区XX、XX号房屋及一个车位出售给第三人马广义，2-10103号房屋与1-10109、10110号房屋面积相近，马广义居住至今，开发商不仅从未阻拦，而且出具合同协助汪冠民与马广义的进行房屋买卖交易，由此可见天正公司认可、同意房屋置换合同，房屋置换合同合法成立并生效。天正公司、王志红对证据一、二的真实性认可，其余证据真实性不予认可。第三人马广义对汪冕玺提交的证据一、三、四的真实性予以认可，证据二因马广义没有参与，对其不发表质证意见。天正公司提交了证据一、申请书，证明汪冕玺一家在2013年10月11日就居住在10106号房屋，该申请书时间为转账156万元的一个月后；证据二、借条及转账凭证，证明第三人王志红借汪冠民126万元，证明汪冠民的房贷均是用黄萱的账户。汪冕玺对天正公司提交的证据一申请书认为与本案无关，本案涉及的房屋是1-10109、1-10110及2-10103号房屋；对证据二的对合法性及真实性、关联性均不认可，认为该证据没有原件，证明目的不认可，与本案无关。王志红对天正公司提交证据真实性及证明目的均认可。马广义称其对该两组证据没有参与，不发表质证意见。马广义提交证据一、房屋转让协议、付款凭据、收条，证明汪冠民与马广义所签订的《房屋转让协议》系双方真实意思的表示，该协议合法有效，马广义按照约定支付了相关款项，履行了合同义务；证据二、起诉状、案件受理通知书、庭审笔录，证明马广义在收到关于解除《房屋买卖协议》的告知书后的三个月内已向法院提起异议，要求确认该协议合法有效，汪冠民未能依照《房屋买卖协议》的约定履行办理房屋买卖网签手续的合同义务，该解除告知书无效。在汪冕玺的起诉书中记录汪冕玺是否取得9、10号房所有权属于尚未确定的状态，马广义直到今天庭审才发现，本案汪冕玺所陈述解除权根本不存在；证据三、照片、天然气发票、物业费收据，证明汪冠民已将涉案9号、10号房屋实际交付给马广义使用，马广义有权就涉案房屋进行装修使用。汪冕玺对马广义提交的证据一、二的真实性予以认可，对证据三中的照片、天然气发票、物业费收据真实性、关联性、合法性均不认可，马广义现在占有房屋，但是未缴清房款，合同已经解除。天正公司及王志红对马广义提交的证据一、二，认为汪冕玺和马广义之间的买卖交易侵犯了天正公司的权益，汪冠民并不是该两套房屋的所有权人，无权买卖；对证据三的真实性、证明目的认可。原审法院认为，汪冕玺向本院提交了其与天正公司之间签订的关于紫竹轩小区2幢10103号房屋的房屋买卖合同、王志红书写的收取2-10103号房屋购房款180万元的收款收据、加盖天正公司公章收取2-10103号房屋购房款180万元的收款收据，称天正公司确认收到汪冕玺紫竹轩2幢10103号房屋购房款180万元，之后未向汪冕玺交付该2幢10103号房屋，故双方置换为1幢10109号及1幢10110号房屋，关于置换的事实，汪冕玺既没有提交其与天正公司签订的书面合同，也未得到天正公司及王志红的认可，故其主张置换的事实无证据佐证，本院依法难以支持。汪冕玺之父汪冠民与天正公司及其负责人王志红之间有民间借贷关系存在，因此，王志红将具体条款空白、但加盖了天正公司公章及王志红签名的房屋买卖合同数份以及已经加盖天正公司公章、王志红签名的、但是收款人、收款摘要空白的收款收据数份交予汪冠民，该行为属于汪冠民与天正公司及王志红之间的法律关系。汪冕玺提交的关于1幢10109号房屋及1幢10110号房屋的两份买卖合同，该两份合同中天正公司已经盖章、王志红签名并捺印，但买受人一栏无人签字，更加证明王志红所称其将空白合同及空白收款收据交予汪冠民的事实，因汪冠民并非本案当事人，故对于汪冠民与天正公司及王志红之间的法律关系，本案依法不予涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告汪冕玺的诉讼请求。案件受理费12000元，汪冕玺已预交，本院减半收取后，由汪冕玺自行承担6000元。宣判后，汪冕玺不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104号民初9714号判决，改判支持其一审全部诉讼请求或发回重审；2、本案全部诉讼费用由天正公司承担。事实和理由：本案争议焦点是103室与109、110室及车位的置换事实是否存在，一审法院判决认定事实中，关键事实认定不清，遗漏了本案关键事实即103号房的去向，与汪冠民转让109、110室的来源。一审法院对部分证据未质证即判决的，属明显程序违法。本案中，房屋置换合同符合法律规定的口头形式，一审法院未适用合同法第十条之规定，却适用了第六十条、七十七条、七十八条判决属于适用法律错误。天正公司辩称：一、汪冕玺陈述的房屋置换没有事实根据，事实上天正公司从未与汪冕玺达成任何口头或者书面的房屋置换协议，应当驳回其上诉请求。二、汪冕玺涉嫌捏造事实，伪造证据，涉嫌虚假诉讼，应当予以法律制裁。综上所述，汪冕玺的上诉请求不能成立，为维护天正公司的合法权益。恳请依法驳回汪冕玺的上诉请求，维持原判。王志红辩称：一、一审法院认定事实清楚，汪冕玺所诉确认房屋置换合同根本不存在，上诉请求无事实根据不能成立。二、汪冕玺捏造事实，伪造证据，恶意侵害他人财产，应当依法予以司法惩戒。三、一审法院认定事实清楚，王志红与汪冠民存在民间借贷关系，汪冠民非本案当事人。综上所述，汪冕玺所诉房屋置换无事实及法律依据，上诉请求不能成立，应当予以驳回。马广义辩称：2014年11月，马广义与汪冠民签订两套房屋加一个车位的买卖协议。一口价400万，并支付10万定金，合同约定在年底办理手续，年底手续未办理下来。2015年5月份又支付103万给汪冠民。又协商增加一个车位，共两套房两个车位供413万，当时两次协商王志红在场，也认可这个事实，后来汪冠民把这个钥匙给了其，其便装修入住。现在其只交了113万，因产权证没有办理下来，还没有交剩下的钱。剩余关于06号房屋等事实其并未参与，不清楚。本院经审理证明，汪冕玺与天正公司于2013年9月10日签订《房屋买卖合同》，约定汪冕玺购买天正公司位于紫竹轩小区2幢10103号房屋，总价款为180万元,房屋面积为347平方米。天正公司向法庭提交涉案房屋测绘成果报告，证明涉案紫竹轩小区2号10103号房屋的建筑面积为173.41平方米，涉案房屋紫竹轩小区1号10109房屋的面积为209.33平方米、涉案房屋紫竹轩小区1号10110房屋的面积为213.211平方米。证明紫竹轩小区2号10103号房屋的建筑面积为173.41平方米，并没有347平方米的房屋，故换房事实不存在。汪冕玺对证据的真实性性认可，对证明目的不认可。马广义对真实性认可，对证明目的认为与其无关。汪冕玺向本院提交证据：2015年1月31汪冠民向西安市莲湖区北马道巷69号小区物业管理办公室缴纳1009#、1010#室的小区保安工资费用两张收据。证明其房屋置换后实际占有使用并缴纳物业费用。天正公司质证认为真实性没法核实，对其证明目的不予认可。王志红质证认为付款单位是汪冠民，本案的上诉人是汪冕玺，故对该证据不予认可。马广义质证认为真实性认可，其收房2015年5月份是毛坯房，其继续缴纳的物业费亦是向这个公司缴纳。其余事实与原审法院查明基本一致，应予以确认。本院认为，汪冕玺起诉法院要求确认其将西安市莲湖区XX巷XX小区2幢1 0103室房屋置换西安市莲湖区XX巷XX小区1幢10109室、10110号房屋及1个车位的房屋置换合同合法有效。但从本案查证的事实来看，汪冕玺所述换房事实并没有其与天正公司签订的书面合同，天正公司、王志红对汪冕玺所述换房事实不予认可，且汪冕玺所述其花费180万元购买的XX巷XX小区XX幢XX室房屋测绘成果报告面积为173.41平方米，而非合同所载347平方米。而180万元的房价款与347平方米的房屋价格与当时市场价不相吻合，紫竹轩小区1幢10109房屋的面积为209.33平方米及紫竹轩小区1幢 10110房屋的面积为213.211平方米，汪冕玺用紫竹轩小区2幢10103室房屋置换面积更大的10109房屋、10110房屋两套房屋缺乏合理性。故汪冕玺请求确认其将西安市莲湖区北XX巷XX小区XX幢XX室房屋置换天正公司西安市莲湖区XX巷XX小区1幢10109室、10110号房屋及1个车位的房屋置换合同合法有效之诉请，本院依法不予于支持。从汪冕玺提交的紫竹轩小区1幢10109号房屋及1幢10110号房屋的两份买卖合同，该两份合同中天正公司已经盖章、王志红签名并捺印，但买受人一栏无人签字，且马广义购买紫竹轩小区1幢10109号房屋及1幢10110号房屋时王志红在场，以上事实可以证实王志红所称其将空白合同及空白收款收据交予汪冠民让其卖房的事实。据此，汪冕玺的上诉请求缺乏事实依据，其上诉请求依法不予支持，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费21000元，由汪冕玺承担。本判决为终审判决。  审 判 长  侯   静审 判 员  高   玮审 判 员  侯 新 省 二0二0年九月二十二 日 法 官 助 理      袁 观 磊                   书  记  员     惠 婧 华    1