江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终859号上诉人（原审原告）：扬州广播电视传媒集团（总台）江都广播电视台，住所在扬州市江都区龙城路11号。法定代表人：周辛，台长。委托诉讼代理人：葛华，江苏琼宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红梅，江苏琼宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄传明，男，汉族，1966年9月13日出生，住扬州市江都区。上诉人扬州广播电视传媒集团（总台）江都广播电视台（以下简称江都广电台）因与被上诉人黄传明合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院(2018)苏1012民初3930号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江都广电台上诉请求：1.撤销原判，改判支持江都广电台的诉讼请求；2.诉讼费用由黄传明承担。事实与理由：1.本案讼争扬州市江都区龙城路13号第4层351.62平方米的房产被一审法院裁定给建行江都支行后，其即依法获得该房屋的所有权，建行江都支行依据法院裁定随时可以办理产权登记，后黄传明通过拍卖获得了讼争房屋的权益，我台已举证证明黄传明作为讼争房屋的现权利人，同意办理讼争房屋产权过户手续，且在一审当庭予以确认。由此可见，案涉房屋办理产权过户手续的法律障碍均以消灭。我台认为，在此情况下建行江都支行及黄传明之前未办理产权登记等问题，均可在执行过程中一并予以解决，但一审不应据此认定办理产权过户条件尚未成就。3.一审法院裁定将本案讼争351.62平方米房产抵偿给建行江都支行，后建行江都支行将上述裁定确定的权益转让给东方公司，东方公司后又将上述权益通过拍卖方式再转让给黄传明，故江都广电台在一审中依法申请追加建行江都支行、东方公司为本案第三人，但一审法院对此未予处理，程序不合法。综上，一审判决驳回江都广电台的诉讼请求，认定事实错误，适用法律不当。黄传明经本院传票传唤，二审未到庭，亦未提出答辩意见。江都广电台一审诉讼请求：判令黄传明协助将扬州市江都区仙女镇龙城路13号四层房地产过户至江都广电台名下。一审认定事实：原江都市广播电视服务总公司（以下简称江都广电公司）系江都市电视局（以下简称江都广电局）开办、主管的国有独资企业。2010年7月16日，中共江都市委、江都市人民政府印发《江都市人民政府机构改革实施意见》，新组建市文化广电新闻出版局，为市政府工作机构。将市文化局的职责、市广播电视局的职责、市体育局的职责，整合划入市文化广电新闻出版局……将原局台合一的市广播电视局（台）分设，不再保留市广播电视局，分设后的市广播电视台为市政府直属事业单位……此后，原江都广电局的债权债务由“江都市广播电视台”继受。2011年原江都市撤市设区，“江都市广播电视台”随之更名为“扬州市江都区广播电视台”。2012年12月25日中共扬州市委、扬州市人民政府作出《中共扬州市委、扬州市人民政府关于将江都区广播电视台整建制划转扬州广播电视传媒集团（总台）的通知》。此后，“扬州市江都区广播电视台”更名为“扬州广播电视传媒集团（总台）江都广播电视台”即本案原告。1998年8月6日，江都广电总公司取得位于现扬州市江都区国有划拨土地的使用权证[江国用（98）字第2042号]，土地面积1511.1平方米。同年8月10日广电总公司取得坐落在上述土地上的综合楼1至4层及东侧简易房的房屋所有权证（江房证字第023259号），建筑面积合计2131.58平方米。2001年3月21日，因江都广电总公司改制，综合楼1至3层房屋共计1704.19平方米变更登记至江都市广播电视有限公司，以下简称江都广电公司名下（江房证字第109125号）。2002年，江都法院出具（2002）江执字第730号民事裁定书，在建行江都支行与江都市新亚建筑安装装潢工程公司、江都广电总公司借款纠纷一案生效判决的执行中，裁定将江都广电总公司所有的坐落于综合楼第4层房产面积427.39平方米中由西向东划出351.62平方米的房产面积抵偿给建行江都支行。江都法院于2003年8月23日向房管局发出协助执行通知书，但至今该处房屋仍未过户，尚登记在已注销的江都广电总公司名下。后建行江都支行将该权益转让给东方资产管理有限公司（以下简称东方公司）。2011年4月9日，东方公司委托扬州市拍卖行有限公司拍卖，拍卖标的为“江都法院（2002）江执字第730号民事裁定书裁定的江都广电总公司所有的坐落于综合楼第4层由西向东划出的351.62平方米房抵债房产的权益”。黄传明以28.98万元（含佣金）的价格拍得拍品，并在拍卖成交确认书中签字确认。一审另查明，上述房产一直由江都广电台实际使用。一审认为，根据江都法院的执行裁定书，建行江都支行获得了诉争房屋的所有权，但至今未办理产权登记。黄传明通过拍卖获得了诉争房屋的权益，也未办理产权登记。故江都广电台主张黄传明协助办理产权过户手续，条件尚未成就，对于江都广电台的诉讼请求，不予支持。一审依照《中华人民共和国物权法》第六条的规定，判决：驳回江都广电台的诉讼请求。案件受理费80元，由江都广电台负担。本院经审理查明，一审查明的基本事实清楚，二审予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。另查明，2000年11月，根据当地地方党委、政府《关于深化市属国有、集体工业企业改革的意见》精神，江都广电总公司在其主管部门江都广电局主导下进行企业改制，改制形式为企业内部采用竞标方式，将企业的产权全部出售给职工，改制为私营企业。江都广电总公司原总经理陈谦瑞以16万元中标竞得江都广电总公司的所有资产、债权债务等。同月，江都广电局与陈谦瑞签订了《江都市广播电视服务总公司资产转让协议书》。2001年1月，江都广电总公司因改制注销登记。同月，陈谦瑞与其子陈军作为股东共同出资设立前述江都广电公司。2012年3月，江都广电公司因长期不接受年度检验，扬州市江都工商行政管理局对其下发《行政处罚决定书》，吊销了江都广电公司营业执照。之后，江都广电公司未进行清算，也未申请注销登记。2001年3月21日，案涉江都广电总公司综合楼1至3层房屋共计1704.19平方米产权转移登记至江都广电公司名下（江房证字第109125号），但第4层房屋产权427.39平方米仍登记在江都广电总公司名下（江房证字第109126号），产别注明为国有房产自管产。上述房屋占用的国有划拨土地使用权未变动，仍登记在江都广电总公司名下。期间，2001年3月9日江都广电总公司与江都广电公司签订《承诺》，双方言明：江都广电总公司于2001年元月份改制为江都广电公司，部分资产随之变更，综合楼1至3层建筑面积1704.19平方米变更为江都广电公司所有，第4层建筑面积427.39平方米保留江都广电总公司所有。今后不论第4层的产权归谁，确保该幢楼梯通道共用。2004年12月19日，原江都市人民政府向江都广电公司下发江政房销[2004]第1号“关于注销109125号《房屋所有权证》的决定”，注销了江都广电公司所持有的江房证字第109125号《房屋所有权证》。同时告知江都广电公司，可凭相关手续，重新申领房屋所有权证。2010年2月10日，江都广电公司（甲方）与江都广电局（乙方）签订《房屋买卖合同》并约定以下内容：1.甲方将位于江都市仙女镇龙城路13号的四层楼房[包括江国用（98）字第2042号国有土地使用证范围内的全部附属用房、设施等，详见资产评估报告]出售给乙方。2.交易价格为人民币1200万元整。3.乙方签订合同前支付定金2万元整；本合同生效之日起3日内乙方支付首期购房款240万元整；甲方向乙方首期交付房屋之日，乙方支付第二期购房款240元整；甲方向乙方全部交付出售房屋，办理完毕所有房屋、附属用房、设施、物品交接手续后，乙方支付第三期购房款480元整[除定金外，上述三笔房款计958万元均汇至甲方指定的担保单位江都市龙川典当有限公司（以下简称典当公司）]。本合同项下出售的房地产权属转让过户手续办理完毕后3日内，甲乙双方结清全部购房款。4.江都广电公司应于2010年3月5日前将除四层楼房的第3、4两层以外的本合同项下的全部房屋、附属用房、设施、物品等，按资产评估报告明细表逐项清点交给江都广电局；2010年3月24日前，江都广电公司应将四层楼房的第3、4两层房屋及室内设施、物品交付给江都广电局，双方办理完毕全部出售房地产的转让交接手续……；江国用（98）字第2042号国有土地使用权证同时交付江都广电局。5.上述房屋转让过户所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。6.甲方应及时配合乙方办理房屋产权转让过户手续，不得无故拖延……。买卖合同还约定了其他事项。2010年3月31日，江都广电公司（甲方）与江都广电局（乙方）签订《补充协议》约定：1.乙方同意在已经支付给甲方的担保单位三期购房款计958万元中，根据甲方申请，用于甲方因出售房产而必须的清理债权、停业补偿、归还集资款等支出，共计693万元；2.甲方保证剩余三期购房款265万元足够支付对江苏商业银行江都市支行、建行江都支行、工行江都支行等单位的债务，专款专用；3.在出售的房地产权属转让过户手续完毕后，最后一期购房款240万元，应优先用于对广电总公司改制下岗职工的经济帮助，甲方及其法定代表人陈谦瑞原欠乙方118.7万元债务的清算以及甲方欠乙方土地使用权租金等费用的偿还。江都广电局已向江都广电公司支付购房款共计960万元（含定金2万元），江都广电公司亦将上述合同项下的1至3层房屋交付江都广电局，但至今未办理产权过户登记。2011年，江都广电台将案涉房屋进行整体改造和装潢，并实际占有、使用至今。2013年10月，江都广电台就上述房屋买卖合同争议，在原审法院对江都广电公司、陈谦瑞、陈军等提起诉讼[案号（2013）扬江民初字第2679号]，请求判令江都广电公司偿还建设银行、工商银行、江苏商业银行的债务，解除出售房产上的抵押、担保等他项权利，为办理产权过户手续消除障碍等。2015年9月6日原审法院作出判决：驳回江都广电台的诉讼请求。江都广电台不服一审判决，向本院提出上诉。案经本院审理认为：（一）关于合同效力问题。房屋买卖合同应系有效，理由：1.涉案房屋第1、2层中的166.24平方米部分属工商银行所有，第4层房屋中351.62平方米部分属建设银行所有，江都广电公司将之卖与江都广电台，系无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，无权处分并不致使合同无效。2.陈谦瑞主张，房屋买卖合同因未经抵押权人同意而无效。本院认为，是否经过抵押权人同意，仅影响到合同能否继续履行，房屋能否登记过户，而房屋买卖合同的效力并不受影响。（二）关于合同继续履行问题。本院认为，鉴于讼争房屋存在权属争议，且涉及案外人利益，判决继续履行存在法律上的障碍，且会致使判决丧失确定性和执行力。因此，对于江都广电台要求法院判令江都广电公司履行清偿债务消除他项权的诉请，依法不予支持。理由：1.讼争房屋1至3层的房产证被注销后，至今仍未办理房产证。因无房产证，房屋买卖合同的继续履行将面临权属存有争议且无法登记过户的障碍。据此，房屋买卖合同难以继续履行。2.因负有债务，江都广电公司在1至3层房屋上设定了抵押权，且债务履行期早已届满。根据《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，抵押权人可以要求抵押人以抵押物折价、或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款受偿。现江都广电公司欠付款项已十余年，从其自身陈述及营业执照被吊销的事实来看，其偿债能力有限。因此，房屋买卖合同能否继续履行，还应征求抵押权人的意见。因涉及第三人利益，本案判决继续履行显然不当。3.讼争房屋第4层，目前仍登记在已注销的江都广电总公司名下。根据现有证据，第4层房屋早于2002年由江都法院在执行程序中裁定归建行江都支行所有，该部分房产江都广电公司并无处分权。即使无权处分不影响房屋买卖合同的效力，但在未经建行江都支行同意且折价赔偿之前，涉及第4层房产的买卖约定显然无法继续履行。4.讼争房屋第1、2层东首房屋共计166.24平方米，早于1993年出售给工行江都支行，且于1995年办理了房产证。以该部分房产为诉讼标的的案件仍在审理之中，工行江都支行要求江都广电台迁让，否则则折价赔偿。即使166.24平方米的房屋折价归并由江都广电公司所有，以江都广电公司目前状况，如不能支付赔偿款，产权仍然难以变更，同样致使涉案房屋买卖合同难以履行。综上，本院二审于2016年11月5日作出（2015）扬民终字第02156号民事判决：驳回上诉，维持原判。江都广电台不服上述本院二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审。2018年8月23日，江苏省高级人民法院作出（2017）苏民申3384号民事裁定：驳回江都广电台的再审申请。再查明，2018年4月21日，黄传明就其通过竞拍受让案涉351.62平方米房屋上的权益，向江都广电台出具情况说明：现贵台已向江都广电公司购买了江都区仙女镇龙城路13号全部房地产，且已实际占有使用，本人现自愿同意将上述房地产的产权变更至贵台名下，并提供一切必要之协助。在本案一审诉讼过程中，江都广电台认为，因为根据法院执行裁定，在房产登记部门留存的权利人是建行江都支行，黄传明通过拍卖取得案涉房产后，没有在房产登记部门进行物权登记。为查明案件事实，故申请追加建行江都支行和东方公司作为本案第三人参加诉讼，并判令其协助将案涉房屋过户至江都广电台名下。原审法院当庭审查认为，江都广电台基于黄传明同意将其享有的案涉房产过户至其名下，与黄传明之间存在某种协议，而该协议并未涉及到上述两家单位。根据合同相对性原则，本案暂不追加建行江都支行和东方公司为第三人。遂口头裁定：驳回江都广电台追加第三人的申请。2018年6月4日，江都广电台在原审法院提起诉讼[案号（2018）苏1012民初3932号]，请求判令江都广电公司、陈谦瑞、陈军立即将现扬州市江都区综合楼第1至3层房地产办理过户至其名下；第三人南京宁瑞资产管理有限公司等协助将上述房地产过户至其名下。2019年12月30日原审法院作出判决：驳回江都广电台的诉讼请求。江都广电台不服，向本院提起上诉[案号（2020）苏10民终861号]。目前该案与本案正在一并审理之中。关于2010年2月10日江都广电公司与江都广电局签订的案涉房屋买卖合同中标的物的内容和范围，在本院上述（2020）苏10民终861号案中，买卖双方当事人各执一词。1.江都广电台主张认为，合同上写的是四层房屋，但江都广电公司真正享有并领取产权证的是1至3层。我方是按照两本房产证分别主张权利的，即案涉房屋第1至3层向江都广电公司、陈谦瑞、陈军及第三人主张，第4层向黄传明主张。江都广电台与江都广电公司之间是房屋买卖合同法律关系，双方的权利义务应当按照合同约定执行。根据合同约定，江都广电公司办理案涉房产过户条件是我方支付960万元购房款，现我方支付的款项已达到960万元，已具备并符合约定的产权过户条件。2.陈谦瑞一方主张认为，江都广电总公司原综合楼1至4层产权证是完整的登记在一本证上的，变更登记时，鉴于第4层房屋中有4间当时涉及与建行江都支行的诉讼，被法院保全，故没有过户到江都广电公司名下，单独留在原江都广电总公司名下，整幢综合楼的产权就分成两块，并分别进行了登记，但在第4层房屋的保全障碍解除后，应该恢复登记至江都广电公司名下。江都广电台述称，案涉房屋产权过户的障碍已全部排除，毫无根据。根据江都广电台与陈谦瑞在该案中提供的原江都市国有资产管理机《资产评估报告确认书》（江国评[2000]75号）记载，广电总公司在2000年改制期间，委托江都立信会计师事务所有限公司对全部资产进行了评估，并出具了《资产评估报告》（江信会评报字[2000]第052号），其中房屋建筑部分包括案涉综合楼1至4层等在内。此后，江都广电局与陈谦瑞于同年11月26日就广电总公司企业改制签订了《资产转让协议》。五、解决纠纷的意见和理由经当事各方确认，本案二审的争议焦点：江都广电台要求办理案涉房屋产权过户登记的条件是否成就？是否应予支持？本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。同时，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，国家实行不动产统一登记制度，要求不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记薄。2016年1月1日，《不动产登记暂行条例实施细则》正式施行，该实施细则第二条第二款规定，房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。在《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》未实施之前，不动产权利证书包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，但自《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》正式施行之后，不动产登记机构对于原有的各类不动产登记薄、权属证书和登记证明样式逐步停止发放，转而办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》合二为一的《不动产权证书》。具体到本案中，其一，《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产首次登记、变更登记、异议登记等，适用本条例。第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。讼争综合楼第4层房屋的权属，初始登记于江都广电总公司名下，但自江都广电总公司企业改制起，该部分房屋涉入企业改制资产出售、建行江都支行抵押受偿、东方公司债权转让、江都广电公司与江都广电局房屋买卖标的物，以及黄传明受让以房抵债权益等一系列的物权设立、变更、转让的交易，但相关权利主体至今均未办理不动产物权转移或变更登记，在民事主体与客体方面缺失权利让渡环节上的有序和有效衔接。其二，《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。所谓“不动产单元”，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。房屋的所有权是建立在土地的使用权基础之上的，房屋与其占用的土地具有不可分割的权利属性，两者结合构成不动产物权单元，在进行房屋转让的同时，房屋占用的土地也自应一并转让。因此，从不动产物权变动登记的路径与角度进行考量，本案综合楼第4层与第1至3层房屋共同定着于江都广电总公司的国有土地使用证载明的土地范围内，虽然客观上存在该两部分房屋共享所占用的土地使用权的局面，但其各自的“不动产单元”边界空间并不具体和明晰。江都广电台应当先行通过相关途径解决涉案土地使用权的归属争议问题。其三，《不动产登记暂行条例》第十六条第一款第三项规定，申请人应当提交相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书等材料，并对申请材料的真实性负责。第二十二条第二项规定，登记申请存在尚未解决的权属争议等情形的，不动产登记机构应当不予登记。依照上述行政法规的规定，办理不动产变更登记，申请人应当提交相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书等材料，否则，不动产登记机构应当不予登记，而且该诸项事务属于申请人应当履行的义务。本案中，由于江都广电台与案外人江都广电公司（陈谦瑞、陈军）、建行江都支行等各自对涉案房屋“不动产单元”的边界空间并不具体和明晰，或存争议，尚不具备办理涉案不动产变更登记的必要条件，进而江都广电台也就缺乏单独要求黄传明协助其办理案涉房屋过户登记手续的事实基础。江都广电台可就案涉房屋历次可转移登记中首次影响其权益的转移登记行为，单独或者与后续转移登记行为一并依法寻求救济。一审判决驳回江都广电台的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人江都广电台的上诉请求和理由不能成立，依法不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由扬州广播电视传媒集团（总台）江都广播电视台负担。本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 邱世国审判员 叶 露二〇二〇年九月九日书记员 陈 诚