云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5905号上诉人（原审原告、反诉被告）：云南电网有限责任公司昆明供电局。负责人：杨剑峰，该局局长。委托诉讼代理人：王武雄，系云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：侯立真，该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵梦溪，女，汉族，1990年1月13日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。上诉人云南电网有限责任公司昆明供电局（以下简称“昆明供电局”）因与被上诉人赵梦溪房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院作出的（2019）云0112民初11343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人昆明供电局的委托诉讼代理人王武雄、侯立真，被上诉人赵梦溪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人昆明供电局上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判被上诉人向上诉人支付违约金19767.69元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实及理由为：本案系房屋租赁合同纠纷，并非民间借贷纠纷，一审法院以年利率24%作为违约金的上限，并按照民间借贷司法解释的利率规定判决违约金，系法律适用错误。本案诉争的违约金条款系双方意思自治的结果，合法有效。该违约金并没有过分高于损失，被上诉人亦未举证证明违约金明显过高，应当承担举证不能的后果。综上，上诉人诉请的违约金有合同及法律依据，应当得到支持，一审判决适用法律错误，举证责任分配不当，应当依法予以撤销并改判支持上诉人的全部诉请。被上诉人赵梦溪答辩称：不认可上诉人的上诉主张，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。昆明供电局向一审法院提出的诉讼请求：1、判令赵梦溪向昆明供电局支付自逾期支付租金之日即2019年1月31日至实际支付租金之日即2019年8月13日的违约金，违约金每逾期一日按合同总价款人民币101895.30元的0.001计算共计人民币19767.69元；2、本案的诉讼费由昆明供电局承担。赵梦溪向一审法院提出的反诉请求：1、判令昆明供电局支付赵梦溪租金损失人民币11774.50元；2、判令昆明供电局承担全部诉讼费用。一审法院经审理确认如下案件事实：一、案涉商铺属原告昆明供电局所有。二、被告赵梦溪租赁的案涉商铺，系原告于2015年11月18日向案外人云南复兴实业有限公司处出租。双方签订的租赁合同经诉讼，云南省高级人民法院做出（2017）云民终180号民事判决，判决解除。三、2018年7月24日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订合同编号为【0502003028060203ＢＧ00067】的《房屋租赁合同》，合同签订说明载明：云南电网有限责任公司昆明供电局与云南复兴实业有限公司房租租赁纠纷经法院（2015）昆民一初字第116号、（2015）云高民一终字第407号判决书及（2016）云01民初1331号民事判决书及（2017）云民终180号民事判决书判决：双方解除合同，复兴公司向昆明供电局归还房屋，并向昆明供电局支付其拖欠租金、房屋占用费。经昆明市人民法院执行局同意，昆明供电局作为房屋合法产权人及强制执行申请人，可向房屋次承租人（强制执行协助人），收回房屋并主张次承租人拖欠复兴公司的房屋租金，以冲抵生效判决中复兴公司拖欠昆明供电局的租金及房屋占用费。现甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方承租甲方房屋的相关事宜，签订本合同并共同遵守。原、被告的《房屋租赁合同》约定：1、甲方将位于昆明，建筑面积为23.6平方米的砖混结构，房屋权属证书证号为昆明市房权证字第**的房屋出租给乙方；2、乙方租赁房屋的用途为：服装；3、租赁期限：乙方租赁期限为15个月，自2018年7月1日起至2019年9月30日止，乙方有意在租赁期满后续租的，应提前60日通知甲方，甲方应在租赁期满前60日对是否同意续租进行书面答复，甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同，租赁期满前甲方未做出书面答复的，视为甲方同意续租，租期为定期，租金标准按本合同的相关约定执行；4、合同价款及支付方式：4.1乙方与云南复兴实业有限公司于2015年11月18日签订了《房屋租赁合同》。基于该合同产生的乙方未支付的租金，即2016年12月1日至2018年6月30日租金，共计人民币124210.60元（大写：拾贰万肆仟贰佰壹拾元陆角整），由乙方支付至甲方以下账户，完成协助执行中欠缴租金部分。账号名称：云南电网有限责任公司昆明供电局，开户银行：昆明市工商银行正义支行，账号：25×××64，开户银行地址：昆明市；4.2合同约定的房屋租金：即2018年7月1日起至2019年9月30日合计15个月，合同总价款为：人民币101895.30元（大写：壹拾万壹仟捌佰玖拾伍元叁角整）。4.3乙方按合同约定向甲方支付合同价款后，由甲方开具的符合财务、税务规定的票据后。4.4支付方式：（1）一次总付：乙方于2018年7月15日前一次付清2016年12月1日至2018年6月30日的租金人民币124210.60元（大写：壹拾贰万肆仟贰佰壹拾元陆角整）；（2）分期支付，本合同约定的租金4.2条，①第一次：在合同生效之日起2018年8月1日前，乙方向甲方支付合同4.2条总价款的40%，即（2018年7月1日至2018年12月31日）合计：6个月租金，即：租金为人民币40758.12元（大写：肆万零柒佰伍拾捌元壹角贰分）；②第二次：2019年1月30日前，乙方向甲方支付合同4.2条总价款的60%，即（2019年1月1日至2019年9月30日）合计：9个月租金，即：租金为人民币61137.18元（大写：陆万壹仟壹佰叁拾柒元壹角捌八分）。4.5乙方的付款方式为：银行转账。5、租赁保证金：5.1双方约定，乙方于本合同后10日内，向甲方支付租赁保证金人民币6277.60元（大写：陆仟贰佰柒拾柒元陆角），作为乙方履行本合同项下义务的担保；5.2如乙方在与复兴公司签订的上一租赁合同中，已向复兴公司支付本合同约定的租赁物保证金的，甲方充分考虑并谅解乙方作为上一租赁关系中次承租人的法律地位，待乙方向复兴公司追讨到上一合同保证金后2日内，再向甲方支付本合同约定保证金。6、租赁房屋其他费用的支付：乙方使用租赁房屋发生水费、电费、物业管理费、电信、有线电视等费用由乙方承担，上述费用由乙方直接向相关收费单位交付。7、交付房屋期限：甲方应于2018年7月1日前，将租赁房屋交付乙方使用。8、房屋的交付及验收：8.1甲方将房屋交付乙方使用前，应确保移交的房屋符合本合同约定；8.2甲方交付的房屋应符合下列条件：8.2.1甲方保证交付的房屋权属清晰，没有产权争议，未被人民法院或相关部门保全、查封；8.2.2甲方应确保交付乙方的房屋，不存在影响乙方正常使用房屋的债权债务纠纷或者其他未了结纠纷；8.2.3甲方确保结清房屋交付前的水费、电费等其他相关费用；8.2.4租赁房屋有共有人的，甲方在出租房屋前已征得共有人的同意；8.2.5房屋已按乙方要求腾空；8.3房屋在交付给乙方时，乙方应对房屋进行详细查看，甲方应派员在场，对于检验的不符合合同约定的，乙方有权拒收，甲方按本合同承担违约责任。……11、甲方的权利义务：11.1按照本合同的约定向乙方收取房屋租金；11.2确保提供给乙方使用的房屋符合本合同约定。未经乙方书面同意，不得提前收回房屋；11.3甲方不得干涉乙方对租赁房屋的正常使用；11.4甲方若向第三人转让该房屋的，应提前60日内书面通知乙方，在同等条件下乙方有优先受让权。甲方向他人转让租赁房屋，应向受让方告知房屋租赁的事实，甲方转让房屋的行为，不得影响或干扰乙方对租赁房屋的正常使用。11.5租赁期满，甲方将房屋继续出租的，乙方享有优先承租的权利。11.6甲方对房屋租赁按国家规定办理备案手续，并承担租赁房屋的相关税费；甲方不办理房屋租赁备案手续的，自行承担由此产生的责任。12、乙方的权利义务：12.1合同有效期内，享有对租赁房屋的使用权；12.2应按期足额支付租金并承担合同约定的各项费用；12.3应爱护并合理使用房屋及附属设施，如需对租赁房屋进行装饰、装修，应先征得甲方书面同意。12.4未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租他人。……13、房屋及保证金的返还：13.1本合同终止后15日内，乙方应在保持房屋及附属设施设备完好的状态下，将房屋交还甲方；13.2乙方按本条约定将房屋交还甲方时，乙方没有拖欠租金以及应由乙方承担的费用的，甲方将乙方缴纳的保证金无息全额退还乙方。若乙方存在拖欠租金以及相关费用的，甲方可在乙方缴纳的保证金中作相应扣减。14、违约责任：14.1甲方未按约定的期限向乙方交付房屋的，每逾期一日，应按本合同约定总价款0.1%向乙方支付违约金。甲方逾期交付房屋超过10日的，乙方有权单方解除本合同，甲方赔偿乙方因此遭受的经济损失；14.2甲方向乙方交付的房屋不符合本合同第8.2项约定的，应按本合同约定总价款1%向乙方支付违约金。14.3甲方违约擅自提前收回租赁房屋的，应按本合同约定总价款的1%向乙方支付违约金；14.4乙方不按本合同约定支付合同价款的，每逾期一日，应按本合同约定总价款0.1%向甲方支付违约金；14.5乙方未经甲方许可，擅自对房屋进行装饰、装修的，甲方有权要求乙方恢复原状并解除本合同，甲方根据本合同收取的租金不退还乙方，甲方因乙方违约装饰、装修造成的损失，由乙方承担赔偿责任；14.6除本合同另有约定外，任何一方违约的，违约方应按本合同约定总价款1%向守约方支付违约金。若违约金未能弥补守约方损失的，违约方还应承担赔偿责任。15、合同的变更与解除：15.1本合同履行期间，经协商一致，甲乙双方可以变更本合同的相关条款；15.2出现以下情形之一，甲乙双方可以解除本合同；15.2.2法律规定或者本合同约定的其他可以解除合同的情形；15.3双方协商解除合同的，本合同解除后租金以实际租赁期限计算，多退少补；15.4因城市规划调整或者政府批准对租赁房屋进行拆迁的，甲方应提前通知30日通知乙方，甲乙双方对因上述原因导致的合同解除互不承担违约责任。四、2018年11月22日，原告向被告出具《商铺租金催缴通知书》，主要载明：按照你我双方2018年7月24日签订的《房屋租赁合同（昆明）》，合同编号为：0501002018060103ＢＧ00067，合同约定你方于2018年需缴纳两期租金，共计：人民币164968.72元。截至目前，您已向我公司缴纳租金人民币124210.60元，剩余租金人民币40758.12元，经我公司多次催要，但至今仍未能向我司缴纳。为此，我方在催收多次无果的情况下，现以书面送达和租房处张贴方式，通知贵方在2018年12月7日前支付剩余租金。如果我方未在上述规定时间内收到足额的租金，你方将构成单方面违约。根据我国《合同法》及租赁合同的相关规定，你方的违约行为，侵害了我公司的合法权益，我方有权解除租赁合同并向你方追究违约责任，由此产生的一切后果和损失由贵方自行承担。2018年11月23日，被告赵梦溪领取了该催缴通知书。五、2019年4月25日，云南水工程（集团）股份有限公司“三供一业”供水分离项目部向春苑小区住户发放“温馨提示”载明：尊敬的各位小区住户：“三供一业”供水移交改造工程于2019年5月5日起进行入户打眼接口改造。请各位住户家里留人，同时，对施工中给您带来的不便表示歉意。施工时间段2019年5月5日-2019年6月18日。特此通知。六、2019年7月26日，原告向被告发出《商铺租金催缴通知书》，载明：赵梦溪：按照你我双方于2018年签订的《房屋租赁合同（昆明）》（合同编号：0501002018060103ＢＧ00067），合同约定你方需于2019年1月30日前向我局支付2019年1月1日-2019年9月30日房屋租金人民币61137.18元。我局多次向你方多次催要，截止目前你方仍未按合同约定向我局足额、按时支付上述款项。请你方于2019年7月31日前支付拖欠的合同价款房屋租金人民币61137.18元。如果我方未在上述规定时间内收到足额的租金，你方将构成单方面违约。根据我国《合同法》及租赁合同的相关规定，你方的违约行为，侵害了我公司的合法权益，我方有权解除租赁合同并向你方追究违约责任，由此产生的一切后果和损失由贵方自行承担！该《商铺租金催缴通知书》末尾有签收人：赵梦溪的签字。2019年8月2日，原告向被告发出《商铺租金催缴及合同解除通知书》，主要载明：赵梦溪：按照你我双方于2018年签订的《房屋租赁合同（昆明）》（合同编号：0501002018060103ＢＧ00067），合同约定你方需于2019年1月30日前向我局支付2019年1月1日-2019年9月30日房屋租金人民币61137.18元。我局于2019年7月26日书面及多次口头向你方多次催要，截至目前，你方仍未按合同约定向我局足额、按时支付上述款项。你方拒不履行支付义务，并由此产生违约金人民币18646.84元（大写：壹万捌仟陆佰肆拾陆元捌角肆分）。由于你方拒不履行合同义务已构成单方违约，严重侵害了我局的合法权益，根据我国《合同法》相关规定及双方签订的租赁合同，我方有权解除租赁合同并向你方主张拖欠的合同金额。请你方于2019年8月2日前支付上述逾期租金、违约金共计人民币79784.02元（大写：柒万玖仟柒佰捌拾肆元零贰分），并于2019年8月10日前腾退上述铺面，结清水、电及物业费，向我局实物交还房屋并支付2019年8月2日至腾退前的房屋占用费，逾期未交还的，我局将向你方追究法律责任，由此产生的一切后果和损失由你方自行承担。2019年8月12日，昆明耀龙供电物业服务有限公司向被告发出通知，载明：各位近华浦路20号业主：按“三供一业”改造计划，接昆明通用水务自来水公司通知，本小区因自来水管改造于2019年8月13日至2019年8月20日停水七天，请各位业主提前做好日常用水储水准备。特此通知。七、被告支付租金情况：1、2018年8月14日支付了2016年12月1日至2018年6月30日的租金人民币124210.60元；2、2018年12月19日支付了2018年7月1日至2019年9月30日的租金人民币101895.30元的40%即人民币40758.12元；3、2018年7月1日至2019年9月30日的剩余人民币61137.18元，被告于2019年8月14日支付。八、现案涉商铺被告于2019年10月14日搬离。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。1、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性规定，属有效合同。原、被告应按合同约定履行各自义务。在本案中，原告已履行了交付房屋的义务，但在合同履行过程中，因被告未能按约定按时足额向原告支付房屋租金，违反合同约定，原告要求被告承担违约责任于法有据，予以支持。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”案涉《房屋租赁合同》中，约定以合同总价款为违约金计算基数的同时，又约定以违约天数按每日千分之一的标准计算违约金，明显过高，依据上述法律规定，一审法院依法调整为，以欠付租金为基数，按年利率24%的标准，计算被告应承担的违约责任。因原告要求以2019年1月31日为起算违约金的时间，依据合同约定，被告应于2019年1月30日支付租金人民币101895.30元的60%（即人民币61137.18元），但该款被告于2019年8月14日支付，逾期6个月零14天，该时间段的违约金应为：61137.18元×6个月×2%+61137.18元×0.24÷360天×14天＝7907.07元，对此一审法院予以支持。二、被告主张的租金损失问题。审理中，被告虽申请证人出庭作证，但证人的证言并不能证明，商铺的停水停电系原告原因故意所为，故被告的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）赵梦溪于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）云南电网有限责任公司昆明供电局违约金人民币7907.07元；二、驳回原告（反诉被告）云南电网有限责任公司昆明供电局的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）赵梦溪的全部反诉请求。本案案件受理费减半收取人民币147元（原告已预交），由被告（反诉原告）赵梦溪负担；反诉案件受理费减半收取人民币47元（被告已预交），由被告（反诉原告）赵梦溪负担（此二笔款项于支付上述款项时一并支付原告）。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。综合诉辩主张，本案争议焦点为：针对被上诉人逾期支付租金的违约行为应如何计付违约金？本院认为：根据双方合同约定，被上诉人应于2019年1月30日前向上诉人支付合同4.2条总价款的60%即（2019年1月1日至2019年9月30日）合计9个月的租金61137.18元。而被上诉人系经上诉人多次催要后于2019年8月14日才向上诉人支付了此部分租金，被上诉人未按期支付租金的行为已构成违约，应向上诉人承担相应违约责任。上诉人诉请要求被上诉人按照合同约定即每逾期一日按合同总价款的0.1%计付违约金的标准支付违约金。对此，本院认为，首先，被上诉人逾期付款的行为，客观上给上诉人造成的是资金占用损失，一审参照借贷利率标准衡量资金占用损失并不违反法律规定；其次，被上诉人逾期付款的金额占合同约定总价款的60%，若按双方合同约定的标准即以总价款为基数并按每日0.1%的标准计算违约金，则计算基数及利率标准均与被上诉人逾期付款违约行为所造成资金占用损失，明显失衡。结合被上诉人的违约情形、过错程度来看，一审作出双方约定的违约金过高的认定符合本案客观事实。且一审法院依法调整为以欠付租金为基数，按年利率24%的标准计算违约金，既足以弥补因被上诉人违约给上诉人造成的损失，又体现了对被上诉人违约行为的一定惩罚，该处理符合事实及法律规定，本院予以维持。综上，上诉人提出的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决处理得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费294元，由上诉人云南电网有限责任公司昆明供电局负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 朱 欢二〇二〇年九月二十七日法官助理仝倩华书记员陈俊宇