黑龙江省哈尔滨市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑01执异175号异议人（案外人）：哈尔滨汇坤贸易有限公司，住所地哈尔滨市经开区南岗集中区长江路476号悦山国际C栋4层3号。法定代表人：张禹，经理。申请执行人：佘选伟，男，1957年1月15日出生，汉族，黑龙江省纪律检查委员会退休干部，住哈尔滨市南岗区。被执行人：闫永生，男，1961年4月6日出生，汉族，无业，住哈尔滨市香坊区。被执行人：冯丽晖（闫永生之妻），女，1972年7月4日出生，汉族，无业，住哈尔滨市香坊区。被执行人：董志坚，男，1952年2月28日出生，汉族，哈尔滨百慧达房地产开发有限公司董事长，住哈尔滨市道里区。被执行人：哈尔滨百慧达房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区河润街85号1单元1层1号。法定代表人：董志坚，董事长。本院在执行佘选伟与闫永生、冯丽晖、董志坚、哈尔滨百慧达房地产开发有限公司（以下简称百慧达公司）民间借贷纠纷一案中，案外人哈尔滨汇坤贸易有限公司（以下简称汇坤公司）以本院查封登记在中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司（以下简称北车集团）名下位于道里区经纬十一道街24号1-4层房产（以下简称涉案房产）为其所有为由提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。汇坤公司称，1、涉案房产经多次合法转让并有生效判决证实，汇坤公司于2017年11月12日与七台河市华信投资担保股份有限公司签订《房地产买卖合同》，以6000万元取得涉案房产所有权，实际接收该房产并进行装修后，于2018年8月18日出租给哈尔滨枫尚酒店公司对外营业；2、汇坤公司在法院查封涉案房产前已合法实际占有和使用该房产，汇坤公司购房后对房屋进行装修，缴纳包烧费和电费；3、汇坤公司不是执行案件的被执行人，涉案房产不是执行案件的担保物和抵押物，法院无权查封。请求解除对涉案房产的查封。汇坤公司为证明其主张向本院提供如下证据复印件：1、百慧达公司与张欣签订的房地产转让协议书；2、情况说明；3、百慧达公司出具的张欣购房款收据；4、七台河市华信投资担保股份有限公司（以下简称华信公司）与张欣签订的以房抵债协议书；5、（2017）黑0903民初99号民事判决书和（2017）黑09民终4号民事裁定书；6、华信公司与马奎芝、彭业恒鉴定的房地产买卖合同和华信公司与汇坤公司签订的补充房地产买卖合同；7、汇坤公司给付华信公司涉案房产购房款3330万元银行付款回单；8、汇坤公司缴纳2018-2019年度热费发票（缴纳241877.00元）；9汇坤公司与哈尔滨枫尚酒店有限公司签订房屋租赁合同；10、哈尔滨枫尚酒店有限公司营业执照及法定代表人身份证。百慧达公司答辩称，1、2011年1月11日百慧达公司经天津产权交易中心以4482.15万元购得涉案房产。百慧达公司意向将涉案房产出售给张欣，由于张欣未付清购房余款3400万元，百慧达公司终止与张欣的协议，涉案房产所有权人仍为百慧达公司。虽然涉案房产仍在北车集团名下，但其所有权归属为百慧达公司，法院查封涉案房产正确；2、2011年3月20日百慧达公司先后与案外人张欣签订两份《房地产转让协议书》，第一份协议书约定涉案房产转让价款额5600万元，第二份协议书约定涉案房产转让价款额5000万元。上述两份协议书名为房地产转让协议，实为合作开发协议。张欣仅支付2200万元，余款未付。董志坚于2016年3月3日向张欣出具一份情况说明，系董志坚在受胁迫下出具的这份情况说明，对百慧达公司不具有约束力。汇坤公司提供《房地产转让协议书》，但未提供张欣支付转让价款的付款凭证。张欣未付清购买涉案房产的对价，并未取得涉案财产的物权。物权未发生转移，百慧达公司仍享有涉案房产的所有权。物权具有追及效力，无论辗转至何人之手，百慧达公司均有权追索，故涉案财产是可供执行财产。请求法院依法驳回汇坤公司执行异议。百慧达公司为证明其主张向本院提供如下证据复印件：1、2011年3月20日百慧达公司先后与案外人张欣签订两份《房地产转让协议书》；2、百慧达公司银行账户转款明细表，拟证明张欣仅向百慧达公司支付2200万元转让价款；3、董志坚出具的两份情况说明；4、董志坚的逮捕证及取保候审决定书；5、百慧达公司给北车集团出具声明；6、哈尔滨市公安局道里分局的立案决定书及鉴定意见；7、（2016）黑01民初413号民事裁定书和（2018）黑民终648号民事裁定书。根据汇坤公司和百慧达公司提供的相关证据显示，百慧达公司与张欣于2011年3月20日签订《房地产转让协议书》，张欣给付百慧达公司涉案房产购房款2200万元，涉案房产亦未办理更名过户手续。张欣于2015年2月4日与华信公司签订《以房抵债协议书》将涉案房产以5600万元抵债给华信公司。华信公司于2017年11月12日与马奎芝、彭业恒（汇坤公司股东）签订《房地产买卖合同》，华信公司将涉案房产及附属物、构筑物、房屋内所有设施、设备、装修和国有土地使用权以6000万元转让给汇坤公司。华信公司于2017年12月14日与汇坤公司就涉案房产签订《补充房地产买卖合同》，汇坤公司通过银行转账给华信公司涉案房产购房款3330万元，涉案房产至今未办理更名过户手续。本院查明，佘选伟与闫永生、冯丽晖民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月23日作出（2017）黑01民初329号民事判决书，判决：闫永生、冯丽晖于本判决生效后十日内给付佘选伟借款本金4915000.00元及利息。本案进入执行程序后，本院向二被执行人送达了执行通知书及报告财产令，但二被执行人未履行生效法律文书所确定的义务。申请执行人佘选伟向本院提交追加百慧达公司为被执行人的申请，本院于2019年4月12日作出（2019）黑01执异83号执行裁定，追加百慧达公司为被执行人，又于2020年7月29日查封百慧达公司所有的涉案房产。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应同时符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据谁主张谁举证的一般证据规则，当事人对自己提出的异议请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据和证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，自2017年11月12日至涉案房产被查封的两年多时间，没有证据证明此间涉案房产存在权利负担，汇坤公司可以督促华信公司或者北车集团、张欣等协助办理权属变更登记手续，亦可通过诉讼等方式予以救济，案外人汇坤公司不能提供证据证明涉案房产未办理产权过户系非因其自身的原因。综上，汇坤公司对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。本院在百慧达公司未履行生效判决所确定的义务情况下，查封其所有的房产并无不当。案外人汇坤公司以涉案房产为其所有的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条规定，裁定如下：驳回哈尔滨汇坤贸易有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 那 革审判员 隋晓宁审判员 王丽敏二〇二〇年九月二十八日法官助理曹静瑶书记员房雷