湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6660号上诉人（原审原告）：吴萍，女，1966年5月8日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区。委托诉讼代理人：全城楠，湖北鼎诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭智强，系吴萍丈夫，汉族，1963年1月1日出生，居民身份证住址武汉市青山区。被上诉人（原审被告）：吴学俊，男，1963年12月8日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：杨翠红，系吴学俊之妻，1965年8月26日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：蒋新，武汉市武昌区积玉桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：彭翠华，女，1958年3月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。上诉人吴萍因与被上诉人吴学俊、彭翠华返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴萍的上诉请求：1.依法一审民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由吴学俊、彭翠华承担。事实与理由：一、吴萍系争议房屋所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权能。根据我国物权法的规定，所有权人享有绝对的四项权能，有权对房屋进行处分，争议房屋未设任何限制性权利，吴萍有权收回。吴萍能将房屋无偿给吴学俊使用，也自然有权利随时收回，尤其是吴学俊曾起诉要求继承该房屋。吴萍从母亲戈美文处依法取得房屋，在母亲身前，由目前占有使用，系吴萍对房屋的处分。《房屋分配协议》未明确无偿使用的期间，所有权人当然能随时收回。一审法院剥夺了吴萍对房屋的自由支配权，显然与我国物权法相违背。二、《房屋分配协议》中关于房屋的处分，未经共有人同意，属于无权处分，应无效。争议房屋系吴萍与案外人彭智强的夫妻共同财产，吴萍将房屋无偿给吴学俊使用，是夫妻共同财产的重大处分，应由双方共同决定。案外人彭智强在一审开庭时，才得知吴萍曾私自将房屋无偿给吴学俊使用，且当庭也表示不予认可。三、一审法院未依法通知共有人参加诉讼，属于程序错误。四、彭翠华无权占有搭建房屋，应当归还。彭翠华庭审时称，既未与吴萍建立租赁关系，也未与吴学俊建立租赁关系，更没有支付任何租金，其占有搭建房屋没有任何依据，应当予以返还。综上，一审法院判决是错误的，请二审法院依法予以纠正。吴学俊辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。彭翠华未到庭参加诉讼并予以答辩。吴萍向一审法院起诉请求：1.判令吴学俊、彭翠华立即腾退位于武昌区和平大道792-796号3栋792单元1层1号房屋；2.判令吴学俊、彭翠华向吴萍支付自2018年12月11日至实际腾退之日期间的占用费（每日按50元计算）；3.本案诉讼费由吴学俊、彭翠华承担。一审法院认定事实：吴萍与吴学俊系同胞兄妹，其父为吴仕富、其母为戈美文。吴仕富于1999年1月29日死亡、戈美文于2016年11月28日死亡。位于武汉市武昌区和平大道792－796号3栋792单元1层1号建筑面积58.36平方米房屋（以下简称涉案房屋）原系吴仕富、戈美文原工作单位铁道部武昌车辆工厂（以下简称武昌车辆厂）出售的“房改房”，吴仕富在填写《武昌车辆厂职工成本价购房申请表》时，购房人家庭成员一栏也载有“吴学俊”。1993年11月29日吴仕富与武昌车辆厂签订《购房合同书》，并缴纳相应购房款。在吴仕富死亡后的1999年12月20日，戈美文作为购房人与售房单位武昌车辆厂签订《成本价售房协议书》、缴纳相应购房款，并于2000年9月取得上述房屋所有权证，房屋所有权证人为戈美文，个人产权比例占100%。2012年6月26日，戈美文与吴萍订立房屋买卖合同，将上述房屋出售给吴萍，吴萍在缴纳各项税费后，于2012年7月2日办理房屋所有权登记，现涉案房屋已变更登记至吴萍名下。戈美文去世后，2017年左右，吴萍、吴学俊共同就涉案房屋签订《房户分配协议》一份，该协议载明：“甲方：吴萍，乙方：吴学俊，住和平大道766-1-1，现有一处位于和平大道766-1-1房产，现由乙方吴学俊居住，如若拆迁，甲方只要房产证上面积58平方的那部分，搭建房面积，营业执照上的那部分，还有分房房源由乙方所有。本协议一经签字，双方不得以任何理由更改协议。”吴萍、吴学俊均在协议尾部签字处签名捺印。吴萍称，协议虽系其本人签名，但其夫彭智强并不知情，事后也未追认，因此该协议无效。签订协议时考虑到亲情，双方口头协商由吴学俊居住至退休，现吴学俊已于2018年12月退休，且吴学俊一直是无偿使用，也没有附期限，其作为房屋所有权人，有权随时收回房屋。吴学俊称，双方协议合法有效，根据协议内容，其可以一直居住至房屋拆迁，吴萍无权单方收回房屋。一审法院还查明，2019年4月9日，吴学俊就涉案房屋继承纠纷向一审法院提起诉讼，请求判令位于武汉市武昌区和平大道792－796号3栋792单元1层1号建筑面积58.36平方米房屋中归其继承享有的份额为1/3即19.45平方米。一审法院于2019年7月3日作出（2019）鄂0106民初6956号民事判决书，认为“涉诉房屋应为戈美文的个人财产，吴仕富不享有该房屋的所有权。在被继承人戈美文生前的2012年7月戈美文将涉诉房屋以买卖的方式转移登记至吴萍名下，涉诉房屋在被继承人戈美文生前已处置，不属于戈美文的遗产。吴学俊主张涉诉房屋系被继承人吴仕富、戈美文的遗产，主张按法定继承处置，一审法院不予支持。”，故判决驳回吴学俊的诉讼请求。该判决书已于2019年7月31日发生法律效力。一审法院另查明，吴学俊自幼随父母居住于涉案房屋，并在此结婚生子。即使2012年7月2日，涉案房屋所有权已变更登记至吴萍名下后也一直由吴学俊及母亲戈美文占有使用。戈美文去世后，涉案房屋仍由吴学俊占有使用至今。一审法院再查明，2014年9月1日，经营者为杨翠红（吴学俊配偶）的武汉市武昌区良学自行车修理部经武汉市武昌区工商行政管理局核准登记，类型个体工商户，经营场所武昌区和平大道792-796号3栋，注册日期2004年7月15日，经营范围自行车修理及配件销售。彭翠华系吴学俊街坊邻居，在涉案房屋隔壁经营有一家副食店，但其货物并未存放在涉案房屋产权登记面积内。吴萍对此亦予以认可。以上事实有经庭审质证的武房权证昌字第××号房屋产权证、房户分配协议、（2019）鄂0106民初6956号民事判决书、生效确认书、房屋照片、营业执照及当事人的陈述等证据在案佐证。经一审法院组织调解，双方未能就实体处理达成一致意见。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，即返还原物请求权是所有权人依法要求非法占用人返还原物的权利。本案的关键是分析吴学俊是否存在非法占有涉案房屋的情形。以下主要从吴萍取得涉案房屋权利来源、《房户分配协议》签订背景及内容进行分析。一般房屋买卖交易习惯应当包含两部分内容：一是买房人查看房屋及权属情况并支付房款；二是卖房人交付房屋并办理产权过户登记。房屋出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付。本案中，从吴萍取得涉案房屋所有权过程分析，涉案房屋原系吴萍、吴学俊的母亲戈美文所有，2012年7月2日，吴萍虽取得涉案房屋的所有权，但并未实际占有涉案房屋，戈美文并未将房屋实物交付吴萍，涉案房屋此后仍由戈美文占有使用，吴萍虽主张其与戈美文签订房屋买卖合同并未附条件，但从戈美文占有使用涉案房屋直至2016年11月28日去世的事实分析，双方房屋买卖合同实际是附加了条件的，该条件体现为涉案房屋实物的推迟交付及对吴萍占有权能的部分设限。吴萍购买房屋后至今都未实际占有涉案房屋，吴萍虽取得房屋所有权，但本案发生了房屋所有权与占有权能分离的情形。此种分离情形，吴萍在购买涉案房屋时就已经能够预见，故可以推定吴萍应知晓接受房屋的现状和未能及时交付的风险。吴学俊一直占有涉案房屋，前期系基于戈美文同意或授权占有使用涉案房屋，后期是基于与吴萍之间的《房户分配协议》。从《房户分配协议》产生背景分析，如前所述，戈美文与吴萍之间的房屋买卖合同本就有附加条件，2017年，戈美文刚去世不久，吴萍与吴学俊订立《房户分配协议》，系双方当事人真实意思表示，该协议中体现了吴萍对吴学俊居住权益的确认，与戈美文生前同吴学俊共同生活居住的一贯行为相吻合，也反映了吴萍自愿继续受房屋买卖合同附加条件约束。吴萍亦当庭陈述，签订《房户分配协议》时实际考虑了亲情因素，而从涉案房屋来源及使用过程看，本就包含了母子之情、母女之情、兄妹之情，双方本系同根生，在母亲戈美文去世后能念及亲情，共同签订《房户分配协议》妥善处理出卖人戈美文生前未明确的涉案房屋实物交付等事宜，该行为符合当事人意思自治的原则，也符合善良风俗的情理。故确认吴萍、吴学俊之间的《房户分配协议》的真实性，该协议合法有效，对双方均具有约束力。关于吴萍抗辩其夫彭智强对《房户分配协议》不知情、协议无效的意见，2012年7月2日，吴萍即取得涉案房屋产权证，无论吴萍取得房屋产权证之前还是之后，吴学俊一直连续性占有使用涉案房屋，吴萍与吴学俊系几十年亲兄妹关系，加之吴萍的房屋本系通过与双方母亲戈美文之间的买卖合同关系继受取得，彭智强作为吴学俊妹夫不知情与常理不符，对吴萍的该抗辩意见不予采信。分析《房户分配协议》的内容，双方对于房屋拆迁的可能性应当是有一个共同认识的，且记载“如若拆迁……营业执照上的那部分……由乙方（吴学俊）所有”，而持续性经营才可能在拆迁过程中产生“营业执照”权益，武汉市武昌区良学自行车修理部经营者系吴学俊配偶，由此可知，“如若拆迁……营业执照上的那部分……由乙方（吴学俊）所有”，实际包含了对吴学俊持续经营修理部至拆迁时止的认可，持续经营还需要空间载体，故可以推定为对吴学俊使用涉案房屋期限的约定，即吴学俊可以居住使用涉案房屋至拆迁时止。而吴萍主张双方口头约定由吴学俊居住至2018年12月退休的意见，与《房户分配协议》内容不符亦无其他证据佐证，不予采信。关于吴萍主张吴学俊系无偿使用，其作为权利人可以随时收回房屋并收取占用费的意见，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”，现吴学俊基于与吴萍之间的《房户分配协议》占有涉案房屋，属于有权占有，吴萍并未举证证明《房户分配协议》存在无效或者可撤销情形，故上述意见不予支持。关于双方所称的搭建房屋，房屋产权证载面积并未记载。《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆迁房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，双方均未举证证明涉案房屋搭建部分存在基于上述事实行为取得物权情形，故该搭建房屋实际涉及到是否为违法建筑的认定和处理问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对于未取得建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院民事案件的受理范围，故对吴萍请求吴学俊、彭翠华腾退房屋产权证载登记面积外搭建房屋的意见，不宜处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第二百四十一条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回吴萍的全部诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，由吴萍负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据提交。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2017年左右，吴萍、吴学俊共同就涉案房屋签订《房户分配协议》一份，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。该协议中约定了吴学俊居住，还约定了涉案房屋如若拆迁，对拆迁的利益如何分配情况。虽然协议中没有约定吴学俊对涉案房屋使用的明确期间，但双方对拆迁的利益的分配方案中，吴萍同意只要房产证上面积58平方的那部分意思表示，可以推断吴萍至少是已经同意将房产证上面积58平方米部分房屋继续由吴学俊使用至房屋拆迁时止。吴萍上诉认为《房屋分配协议》未明确无偿使用的期间，自己可以随时收回房屋使用权的理由，与《房屋分配协议》中该部分约定不相符，其该理由缺乏事实依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。对吴萍上诉认为《房屋分配协议》未经共有人同意，属于无权处分，应无效的理由，《房屋分配协议》只是确定了涉案房屋拆迁前的使用人，及拆迁后利益的分配问题，并未处分案涉房屋的所有权，且吴萍也未提供房屋共有人对《房屋分配协议》已经提出过主张的依据，其认为《房屋分配协议》无效的理由亦缺乏事实依据不能成立，本案不予支持。对吴萍认为彭翠华无权占有搭建房屋，应当归还的理由，搭建房屋实际涉及到是否为违法建筑的认定和处理问题，属于国家有关行政机关的职权范围，依法不属人民法院民事案件受案范围，本院不予审理。对吴萍上诉认为一审法院未依法通知共有人参加诉讼，属于程序错误的问题，经本院审查，一审法院不存在严重违反法定程序的情形，其该上诉理由不能成立。综上所述，吴萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由吴萍负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二〇年九月二十八日法官助理李一凡书记员李一凡