湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终461号上诉人（原审原告）：马学兵，男，汉族，1990年3月21日出生，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：李光明，男，1978年3月16日出生，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：湖北华鹏房地产开发有限公司，住所地鄂州市华容区华容镇龙华路西侧。法定代表人：姜鹏，公司董事长。委托诉讼代理人：曾昭洪，湖北若磐律师事务所律师，代理权限为一般授权。上诉人马学兵因与被上诉人湖北华鹏房地产开发有限公司（以下简称华鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马学兵上诉请求：1.撤销鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初895号民事判决第三项，发回重审或改判为每年按已付房款6%的标准计算逾期登记违约金；2.一审、二审诉讼费及律师费由华鹏公司负担。事实和理由：1.合同约定的逾期登记违约金过低，违反公平原则应提高标准；2.逾期登记违约金过低有碍于合同目的实现；3.约定的逾期登记违约金与其他约定的违约金标准相差较大，是华鹏公司为减轻自身义务而预先设计的结果，不符合诚实信用原则；4.《中华人民共和国合同法》第114条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加；5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、十七、十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；6.根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》的指导精神，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，即以购房价款为基数，以年化利率6%计算违约金。华鹏公司答辩称，目前案涉房地产项目的消防验收已完成，容积率罚款已缴纳，华鹏公司一直在积极推进办证的相关事宜，但综合验收不受理的主要原因不在华鹏公司，且涉案房屋已具备居住条件，未办理房屋产权证没给上诉人造成实际损失，上诉人要求按年利率6%标准计算逾期登记违约金缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。马学兵向一审法院起诉请求：1.判令华鹏公司限期协助马学兵办理涉案房屋不动产权属登记；2.判令华鹏公司支付逾期交付房屋的违约金426.2元（违约金以每日0.01%计算，自2017年3月30日计算至2017年4月10日）；3.判令华鹏公司支付逾期办理房屋登记违约金27512.2元（违约金以年利率6%计算，从2018年3月26日暂计算至2019年5月31日，最终计算至办理房屋登记之日止）；4.判令华鹏公司承担案件的诉讼费、律师费。一审法院认定如下事实，华鹏公司于2012年6月至2017年10月间获得土地使用证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建筑用地规划许可证及案涉商品房预售许可证。双方于2016年11月24日签订《房屋买卖（预售）合同》，约定华鹏公司将其建设的位于鄂州市××村××小区××单元××号房屋以总价款387421元出售给马学兵；出卖人应在2017年3月30日前向买受人交付商品房，逾期交付超过30后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一个月，出卖人按已付房款的万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，马学兵已按约定支付了全部购房款。华鹏公司于2017年4月10日向马学兵交付了涉案房屋，但至今没有办理涉案房屋的不动产权属登记。一审法院认为，双方签订的《商品房(预售)买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护。马学兵已履行合同约定的义务；华鹏公司未按合同约定交付涉案房屋、办理涉案房屋的不动产权属登记手续，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，对马学兵要求华鹏公司协助办理不动产权属登记手续并承担违约责任的诉讼请求予以支持。关于违约责任的核算问题。1.逾期交付房屋的违约金为426元。2.逾期登记的违约金。双方签订的合同中约定了逾期办理房屋登记的违约责任，有约定的应当从其约定，故本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的适用情形，核定逾期登记违约金为3254元（2016年6月30日至2019年10月30日扣减12个月，逾期28个月，按已付房款387421元的万分之三/月计算）；2019年10月30日之后的逾期登记违约金按此标准计算至涉案房屋权属登记之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、湖北华鹏房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助马学兵办理涉案房屋不动产权属登记手续；二、湖北华鹏房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付马学兵逾期交房违约金426元；三、湖北华鹏房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付马学兵逾期登记违约金3254元；四、驳回马学兵的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由马学兵负担217元，由湖北华鹏房地产开发有限公司负担33元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为案涉合同约定的逾期登记违约金是否过低应予以调整的问题。马学兵依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条的相关规定，主张合同约定的逾期登记违约金过低应予以调整。本院认为，首先《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的实际损失的当事人可以请求予以增加；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。上述法律规定适用于约定的违约金低于违约造成的实际损失的情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依照上述法律规定，马学兵负有证实约定的逾期登记违约金不足以弥补其实际损失的举证责任，现马学兵未提交证据证明其实际损失情况，其应承担举证不利的法律后果，即其不符合以约定的违约金低于违约造成的实际损失为由主张增加违约金的适用情形。其次《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条第二款的适用，以合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算办法，或损失数额难以确定为前提。马学兵与华鹏公司签订的合同约定了逾期登记违约金的计算办法，且双方均未对合同的效力提出异议。马学兵虽主张案涉合同系华鹏公司提供的格式合同，违约金部分系华鹏公司确定未经双方协商，但马学兵在签订合同前，有权选择是否签订合同，且综合案涉房地产项目的其他合同来看，关于逾期登记违约金的约定并非统一固定的计算办法，马学兵签订合同的行为，可视为对合同中约定事项认可，故本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条第二款的适用情形。综上，本院对马学兵主张合同约定的逾期登记违约金过低应予以调整的诉请不予支持。一审法院核定逾期登记违约金错误。华鹏公司于2017年4月10日向马学兵交付了案涉房屋，根据合同约定截至2019年10月30日，应计算逾期登记违约金18个月，而一审法院实际计算了28个月。鉴于华鹏公司未上诉，本院对此部分款项不予处理。2019年10月30日之后的逾期登记违约金，依合同约定的标准计算至案涉房屋不动产权属登记之日止，一审法院在判项中未明确后期违约金给付，本院予以纠正。综上所述，马学兵的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但未明确逾期登记违约金的后期给付，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初895号民事判决第一、二、四项；二、变更鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初895号民事判决第三项为湖北华鹏房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付马学兵逾期登记违约金3254元，2019年10月30日之后的逾期登记违约金按已付房款的万分之三/月计算至案涉房屋不动产权属登记之日止。一审案件受理费500元，减半收取250元，由马学兵负担217元，由湖北华鹏房地产开发有限公司负担33元。二审案件受理费487元，由马学兵负担。本判决为终审判决。审判长  李慧捷审判员  黄剑萍审判员  项 萌二〇二〇年九月二十八日法官助理杨帅阁书记员蒋艳