湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0981民初1164号 原告：欧阳云，女，1950年7月22日出生，汉族，住湖南省沅江市。 原告：刘英姿，女，1977年3月24日出生，汉族，住湖南省沅江市。 原告：刘子沐，女，2000年11月11日出生，汉族，住湖南省沅江市。 原告：李青，女，1973年11月10日出生，汉族，住湖南省沅江市。 以上四原告共同委托诉讼代理人：陈科，湖南德宽律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代为和解，代为提起上诉，代为申请执行，代收执行款项，代收法律文书。 被告：沅江市琼湖街道办事处韩家汊社区居民委员会，住所地沅江市金融路。 法定代表人：李浩波，主任。 原告欧阳云、刘英姿、刘子沐、李青与被告沅江市琼湖街道办事处韩家汊社区居民委员会（以下简称韩家汊社区）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘英姿及四原告的委托代理人的委托诉讼代理人陈科、被告韩家汊社区的法定代表人李浩波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告欧阳云、刘英姿、刘子沐、李青向本院提出诉讼请求：1．确认被告与刘练飞（已故）、刘劲松（已故）、刘英姿签订的《韩家汊小区开发协议》有效；2．判令被告依《协议》内容为原告办理归于原告名下的房屋及门面的产权登记（住房具体为电梯房：一单元701、803，二单元1605、1705、1604，门面具体为金融路临街面起从东往西第10、11间门面），并交付车库一个；3．请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2008年5月8日，被告以“为社区解决办公用地，安置拆迁户”为由向沅江市人民政府提出批地要求。2008年10月14日，被告向沅江市人民政府请示，经批准韩家汊社区及安置小区综合楼（玉珊瑚）其土地使用权人为被告与拆迁户共同共有，其用途为社区办公建设用地与拆迁安置，而非房地产开发。2010年6月9日，被告取得“沅国用2009第00010号土地使用权”。明确了地类用途，土地使用权归社区与拆迁户共有。2010年11月13日，被告与刘练飞（已故）、刘劲松（已故）、刘英姿签订了一份《韩家汊小区开发协议》，协议约定，原告在韩家汊社区及安置小区综合楼（玉珊瑚）内有一栋两层楼房，共八间，月316平方米，被告同意给原告安置门面两间、住房五套，车库一个。门面位于乔江大道由东向西靠贺楚彬门面两间；住房为玉珊瑚小区电梯房，分别是东A3户型8-16楼任意连续三套；西A3户型8-10楼一套；西A2户型5-7楼一套。同时约定：住房以125平方米每套为基准，相互按成本价找补。原告九楼以上的房子以八楼为基准，按每上升一个楼次以每平米20元给原告找补。同时还约定被告负责办理房产证、国土证；自原告拆房之日起一年内如不能交付住房、门面，被告承担每月租房金100元。合同签订后，原告按时将旧房拆除，交付土地，被告将小区建成后，仅交付两套房（至今未办证），虽经原告多次催促，但被告以与沅江市凌云物业发展有限公司合作开发，已按其与沅江市凌云物业发展有限公司签订的《韩家汊社区及安置小区综合楼（玉珊瑚）建筑面积分配与费用分摊核算协议》将住房分配为由均据不履行双方签订的《韩家汊小区开发协议》。2014年11月11日，沅江市凌云发展有限公司诉刘英姿返还原物纠纷一案（2014沅民一初字第1188号）在贵院受理后，贵院以凌云物业公司因不拥有诉争房屋合法的所有权和占有权，无权主张物上请求权驳回凌云物业公司的诉讼请求。该案经益阳市中级人民法院二审（2015益法民一终字第365号），湖南省高级人民法院再审（2016湘民再12号）均维持了贵院一审判决。被告与原告签订《韩家汊小区开发协议》后，拒不履行合同的行为，已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院。 被告韩家汊社区辩称，我担任被告的负责人之后很多玉珊瑚小区的拆迁户找我，但是上一届法定代表人没有向我移交18户拆迁户资料，也没有向我移交玉珊瑚小区的财务资料。因为以前的事情我不了解情况，我没有看到过合同的原件，所以对安置的面积我也不清楚，只能向琼湖办事处请示，办事处上报到了市政府，今年5月政府成立了专门的办公室已经两次来调查玉珊瑚小区的事情。属于拆迁户的东西，社区不会要拆迁户的。因为属于集体的土地，我们无法表态，只能由市政府来统一处理。这个问题不只是原告一家的问题，还有很多拆迁户。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的关于恳求将乔江大道应按一宗国有土地优惠出让给韩家汊作为社区建设用地及拆迁安置的请示、沅国用（2009）第000101号国有土地使用权证、韩家汊社区建设及安置商住小区综合楼施工承包合同、沅城开纪［2008］9号会议纪要、沅国土纪字（2010）第015号土地业务例会纪要、韩家汊小区开发协议、（2014）沅民一初字第1187号、第1188号民事判决书、（2015）益法民一终字第365号民事判决书、（2016）湘民再12号民事判决书、韩家汊社区出具的证明的真实性无异议；原告、被告对本院依职权调取的沅江市现房信息情况表以及（2019）湘0981行初97号行政判决书的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告认为原告提交的规划设计文件、规划设计合同书、建筑工程施工承包合同书以及单套商品房销售价格一览表其不清楚，本院认为，规划设计文件、规划设计合同书虽系复印件，系（2014）沅民一初字第1187号、第1188号民事判决中提交的证据，该案对其证明效力予以认定，本院对该两份证据的真实性予以认定；建筑工程施工承包合同书系沅江市凌云物业发展有限公司与湖南祥宇建筑工程有限公司签订、单套商品房销售价格一览表系玉珊瑚花苑二期销售价格表照片，不具有关联性，本院对其证明效力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2008年5月8日，被告韩家汊社区为解决社区办公场所、安置拆迁户和解决公园遗留问题欠下的债务，向沅江市人民政府申请国有土地。2008年10月25日沅江市建设开发有限公司以沅城纪［2008］9号会议纪要对韩家汊社区综合用地确定为“1．位于金融路以西、乔江路以南两路交角处，总面积18亩（其中约为11亩为国有土地，7亩为社区集体土地）作为韩家汊社区的综合用地拟征地。2．依照相关正规程序办理土地出让手续。3．该宗地块及金融路至乔江路上现有的17栋房屋拆迁补偿、安置及“三通一平”等相关问题由韩家汊负责解决。4．如韩家汊社区取得该宗土地的使用权（出让金用于解决第3项工作的费用），向国土资源局缴纳用地的税费70万元。5．金融北路至乔江路约100米道路硬化由城建开发公司负责。”2009年1月7日，被告韩家汊社区取得坐落于沅江市乔江路南侧面积为8836.8平方米的国有出让土地，地类（用途）为商住综合用地，国土证号为沅国用（2009）第000101号。2009年6月被告韩家汊社区委托沅江市城乡规划设计院对乔江路南侧韩家汊商住小区进行规划设计。 2010年11月13日被告韩家汊社区（甲方）与刘英姿、刘练飞、刘劲松签订《韩家汊小区开发协议》，约定被告取得小区开发主权，刘英姿、刘练飞、刘劲松在小区之内由一栋2层楼房，共八间，约316平方米。刘英姿、刘练飞、刘劲松（乙方）同意韩家汊社区对其安置门面贰间，住房五套，门面位置：乔江大道由东向西靠贺楚彬门面贰间；住房为玉珊瑚小区电梯房，分别是东A3户型8-16楼任意连续叁套，西A3户型8-10楼壹套，西A2户型5-7楼壹套；车库一个（位于小区内）（注：住房以125平方米每套为基准，相互按成本价找补。乙方九楼以上的房子，以捌楼为基准，按每上升壹个楼次以20元/平方米给甲方差补。） 2011年9月19日刘练飞去世，其父亲刘柏生已于2012年9月11日去世，母亲张春秀已于2002年10月27日去世，原告欧阳云系刘练飞妻子。刘劲松、原告刘英姿系刘练飞子、女，刘劲松已于2013年6月26日去世，原告李青系刘劲松妻子，原告刘子沐系刘劲松之女。 另查明，国土证号为沅国用（2009）第000101号土地使用权证涉及的土地上附着的建筑物于2011年12月19日登记在湖南金旺房地产开发有限公司玉珊瑚花苑名下，权证号码为711009372。2019年7月26日，本院作出（2019）湘0981行初97号行政判决，确认沅江市自然资源局作出的权证号码为711009372的初始登记行为违法。现该判决已生效。 本院认为，刘练飞（已故）、刘劲松（已故）、刘英姿与被告签订了《韩家汊小区开发协议》一份，刘劲松、刘英姿系刘练飞的儿子和女儿，原告欧阳云系刘练飞妻子，原告李青系刘劲松妻子，原告刘子沐系刘劲松之女，原告欧阳云、刘英姿、李青、刘子沐是本案适格的主体。《韩家汊小区开发协议》，系拆迁户与被告所签订的拆迁安置协议，拆迁户已将该协议约定的房屋进行拆迁，被告韩家汊社区已进行了开发，该协议系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告提出的确认被告与刘练飞（已故）、刘劲松（已故）、刘英姿签订的《韩家汊小区开发协议》有效的诉讼请求应予支持。被告进行开发后，其开发的不动产登记在湖南金旺房地产开发有限公司玉珊瑚花苑名下，权证号码为711009372，本院作出的（2019）湘0981行初97号行政判决，确认沅江市自然资源局作出的权证号码为711009372的初始登记行为违法，但该违法的初始登记行为未撤销，不动产登记至今在湖南金旺房地产开发有限公司玉珊瑚花苑名下，故被告开发的不动产权属有争议，不得办理不动产权证。原告提出的判令被告依《韩家汊小区开发协议》内容为原告办理归于原告名下的房屋及门面的产权登记的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告沅江市琼湖街道办事处韩家汊社区居民委员会与刘练飞（已故）、刘劲松（已故）、原告刘英姿签订的《韩家汊小区开发协议》有效； 二、驳回原告欧阳云、刘英姿、刘子沐、李青的其他诉讼请求。 本案案件受理费500元，由被告沅江市琼湖街道办事处韩家汊社区居民委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长 李 建 龙 人民陪审员 许 迪 平 人民陪审员 覃 锐 钦 二〇二〇年九月十六日 法官 助理 刘   驰 书 记 员 刘驰（兼） 附：有关法律条文及司法解释 1．《中华人民共和国合同法》 第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2．《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3．《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。