新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执 行 裁 定 书(2020)新0109执异98号 异议人：张瑛，女，1975年2月1日出生，，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：潘红军，新疆众望律师事务所律师。申请执行人：新疆荣仁圣峰贸易有限公司，住所地：乌鲁木齐市头屯河区顺河路******。法定代表人：李婷婷，总经理。委托诉讼代理人：樊传恒，新疆青玄律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐家春，新疆青玄律师事务所律师。被执行人：郑皓阳，男，1990年4月30日出生。第三人：郑艳，男，1962年7月2日出生，住乌鲁木齐市。在本院（2020）0109执1517号执行申请执行人新疆荣仁圣峰贸易有限公司（以下简称圣峰贸易公司）与被执行人郑皓阳（2019）新0109民特号案借款合同纠纷民事裁定案中，案外人张瑛对本院在（2020）0109执1517号案中所执行房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人张瑛称:请求立即中止对现登记于郑皓阳名下乌鲁木齐市水磨沟区昆仑东路102号南湖高层小区A区8栋7层5单元701室房屋的强制执行措施。事实与理由：我通过房易联公司居间于2018年5月22日与被执行人郑皓阳、郑艳签订《房屋买卖居间合同》，约定我购买其二人位于南湖高层小区涉案房屋，总价90万元，支付方式为全款购买。我于当日交付定金2万元。2018年5月23日，三方又签订补充协议，对付款方式、违约责任作了进一步补充更改，并于当日分三次付款共51.39万元。同年5月26日我又支付给郑皓阳16.61万元，同年7月20日支付18万元，共计支付88万元。自签订合同并支付第一笔款项起我便占用并使用该房屋，后依约定自5月26日起便要求郑皓阳、郑艳配合我办理过户登记手续，但二人以种种理由拖延拒不配合。现我已将郑皓阳、郑艳诉至水磨沟区法院要求过户房屋。米东区法院将我的财产予以执行，明显错误，我作为案外人，现提出此异议。申请执行人圣峰贸易公司辩称：1、郑皓阳在对我公司负债的情况下通过房产中介与案外人张瑛签订涉案房屋买卖合同，在法院对该房屋查封后又协议同意向我公司支付货款，郑皓阳存在转移财产、规避法律追究的故意；2、张瑛作为受让人签订房屋买卖合同后，即便实际占有房屋，但未办理房屋过户登记手续，仅对郑皓阳享有债权，对涉案房屋不享有物权，其明知郑皓阳没有房屋权属证书仍与其进行交易，至少具有明显的重大过失；同时，涉案房屋也非张瑛的唯一房产，该房屋至今未解除在交通银行股份有限公司贷款44万元的一般抵押，张瑛不先履行银行解押行为，张瑛提供的收条证实郑皓阳却将全部房款支付给被执行人郑皓阳，因此案外人不属于善意取得。3、案外人对新市区法院2018年8月16日查封涉案房屋应当是明知的，该房屋于2018年12月米东区法院办理查封，案外人未到以上两个法院对法院的强制措施提出任何异议，直到2020年7月执行阶段提出执行异议，明显违背常理。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，人民法院不得查封的财产必须同时具备三个条件：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错。案外人张瑛对涉案房屋并不具备第三人善意取得的条件，其权益不受善意取得制度的保护，交易风险应由其自行承担。请求驳回案外人张瑛的异议请求。经审查查明：新疆荣仁圣峰贸易有限公司与郑皓阳（2019）新0109民特69号案审理过程中，根据圣峰贸易公司财产保全申请，本院（2018）新0109执保519号案对登记于郑皓阳、郑艳名下的乌房预水字第XXXX号房产采取了保全查封措施，查封期限2018年12月14日-2021年12月14日。（2019）新0109民特69号民事裁定书生效后，圣峰贸易公司申请强制执行，案号（2020）0109执1517号。案涉房屋系郑皓阳、郑艳于2015年7月5日通过签订《商品房预售合同》所购商品房。2018年5月22日，张瑛（乙方）与郑皓阳、郑艳（甲方）通过乌鲁木齐房易联商贸有限公司居间就南湖高层小区A区8号楼5单元701室、面积91.51平方米的房屋签订了《房屋买卖居间合同》，约定：房屋价款90万元，合同价含甲方银行贷款，合同签订当日乙方向甲方交付购房定金2万元。2018年5月23日，双方签订《补充协议》，其中约定：双方于2018年5月22日向卖方支付定金2万元；卖方同意买方预留房屋余款20万元整待此房屋产权证书领取后协助买方办理完房屋过户手续时当日付清。2018年5月24日，交通银行股份有限公司新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区分行向乌鲁木齐市不动产登记中心出具《解押申请书》，内容为：郑皓阳、郑艳于2016年4月28日的涉案房屋10年期贷款44万元，抵押物为此二人名下位于乌市××区房产，贷款已结清，请将上述抵押登记予以解除。2018年6月5日，张瑛将案涉房屋出租。2019年3月20日，乌鲁木齐市六道湾社区工作委员会出具《证明》，内容为其常住居民张瑛家住乌市××区。2020年1月此房屋的物业服务费系张瑛交纳。现案外人张瑛持有以下原件：2018年5月22日金额2万元的定金收条；2018年5月23日房屋首付款8万元的收条、银行转账8万元的银行回单；2018年5月23日房款6万元的收条；2018年5月23日张瑛向郑皓阳转账371328.24元银行凭证和郑皓阳、郑艳出具的金额37.39万元的收条；2018年5月26日郑皓阳、郑艳出具的金额16.61万元收条，当日银行转账7.6万元；2018年7月20日郑皓阳、郑艳出具的金额18万元收条。本院认为，异议人张瑛作为案外人对本院采取了执行措施的财产提出标的异议，其异议人身份符合法律规定，本院予以确认。本案所涉（2019）新0109民特69号案件系金钱债权的执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，关于案涉买卖合同关系的真实性，案外人张瑛持有的原始购房合同原件记载内容与房产登记位置一致，能够证实异议人与相对人郑皓阳、郑艳所签订房屋买卖合同合法有效。第二、张瑛持有的付款收条原件、银行转账凭证、解押申请书足以证实案涉房屋被查封前张瑛已履行支付房款主要义务的事实；第三、张瑛持有的案涉房屋物业费收据、租赁合同足以证实张瑛于案涉房屋被查封前即已实际接受郑皓阳、郑艳交付的合法占有事实；第四、案涉房屋贷款结清时间距被查封仅3个月余，未超出张瑛催告郑皓阳、郑艳履行房产过户义务的合理期间，从异议人张瑛角度，其已尽到了一个普通的善良买受人所能够达到的注意程度，本院确认异议人张瑛对于房产被查封前未过户至其名下不存在主观上的重大过失。异议人就其主张提供的证据原件结合异议人对证据的解释说明较之申请执行人的抗辩理由更加符合常理，其真实性、关联性、合法合理性本院予以确认，申请执行人圣峰贸易公司的债权及早实现权益也应当得到执行强制力的保护，但在本案中相较上述两权利的性质，张瑛对案涉房屋物的期待权应当得到优先保护。综上，异议人张瑛提出排除本案执行的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其异议请求本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对郑皓阳、郑艳名下位于乌鲁木齐市××区（不动产权证号：乌房预水字第**）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审  判  长   徐雪丽审  判  员   孙文霞人民 陪 审员   刘 莹二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 五 日书  记  员   刘亚琼