江西省鄱阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1128民初1077号 原告：李春发，男，1962年8月9日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。 委托代理人：杨桂珍，女，系原告李春发妻子。 委托代理人：应保良，江西子康律师事务所律师。 被告：江西港港百货有限公司，住所地江西省上饶县旭日大道8号京都精品街12栋2-5号店面，统一社会信用代码913611006909971503。 法定代表人：陈露，该公司总经理。 委托代理人：陈武，男，汉族，1969年10月20日出生，江西省南昌市人，住南昌市西湖区，系该公司法务部主任。 被告：江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司，营业场所江西省鄱阳县鄱阳镇城北鄱湖花园东侧，统一社会信用代码913611285965384929。 负责人：陈冲，该公司总经理。 委托代理人：谢玉伟，男，汉族，1984年10月12日出生，江西省上饶市人，住上饶市上饶县，系该公司员工。 被告：陈丰跃，男，1959年12月21日出生，汉族，江西省上饶市人，住江西省上饶市信州区。 委托代理人：陈武，男，汉族，1969年10月20日出生，江西省南昌市人，住南昌市西湖区。 原告李春发与被告江西港港百货有限公司、江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司、陈丰跃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨桂珍、应保良，被告江西港港百货有限公司委托代理人陈武、被告江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司委托代理人谢玉伟、被告陈丰跃委托代理人陈武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李春发向本院提出诉讼请求：1、请法院依法判决解除原告与被告1签订的《商业用房委托经营合同》，被告1向原告交还丰跃名城C区一层136号商铺；2、请法院依法判决被告1向原告支付租金31187.42元（暂计算至2020年4月30日，合计14个月，2020年4月30日之后的租金按照合同约定的租金标准计算至交还商铺之日止），被告2、被告3承担连带支付责任；3、请法院依法判决被告1向原告支付逾期支付租金违约金3365元（暂计算到2020年03月30日，2020年03月30日之后的违约金按照应付的租金日万分之三计算至租金付清之日止），被告2、被告3承担连带支付责任；4、诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告、被告1签订《商业用房委托经营合同》，合同约定：被告1合法经营原告所有的丰跃名城C区一层136号商铺，并以租金形式支付原告委托经营回报，委托期限为15年，自2014年02月01日-2029年01月31日，合同对逾期支付租金违约金等内容也进行了明确约定。合同签订后，原告依约将丰跃名城C区一层136号商铺交付给被告1经营，但是被告1从经营中取得收益后，并未按照合同约定支付租金。原告向被告1催收，被告1承诺会及时支付，且被告2、被告3承诺对支付租金承担连带责任。被告1、被告2、被告3作出承诺后，并未按照承诺及时支付租金，目前已有多笔租金未支付。经原告催收，三被告均未支付。被告1拒不按照合同约定支付租金，严重违约，严重损害了原告的合法权益，原告有权解除合同并收回商铺。基于以上事实和理由，为维护合法权益，原告向法院起诉，提出以上诉讼请求，请依法支持。 江西港港百货有限公司、江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司、陈丰跃辩称：一、同意被答辩人请求解除答辩人与被答辩人签订的《商业用房委托经营合同》，解除双方的委托经营关系；二、关于2020年1月疫情之前的租金和违约金。1、2020年1月份以来，新冠病毒疫情席卷而来，国家及各级政府的强制性管控措施。答辩人作为商业经营场所的运营方，受疫情负面影响更为严重，疫情期间商场客观无法经营，疫情虽有所缓解但是负面影响仍在继续。正因疫情造成的恶劣影响，导致答辩人商业运转失灵，进而导致资金链吃紧。所以说，对于未能及时支付2020年1月疫情之前租金，答辩人具备合理抗辩理由，并非恶意拖欠，请求法院酌情考虑，判决答辩人不承担该部分租金迟延支付的违约金；2、如前所述，受疫情严重且持续的负面影响，答辩人一直处于经营失灵的状态。现疫情有所缓解，答辩人不仅没有实现租金收入，更是自行垫付了大量的宣传运营费用、复工复产人员工资等，试图尽快将经营拉回正轨。答辩人于此确认，一旦商场运营走上正轨，第一时间清缴欠付被答辩人的租金。三、关于2020年1月疫情之后的租金及违约金。2020年2月10日，全国人大常委会法工委明确指出当前我国发生的新冠病毒感染××疫情对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的“不可抗力”，且就客观而言，自2020年1月份以来，受疫情影响及受各级政府防控措施影响，诉争“丰跃名城”商场也一直处于停滞经营的状态。因此，对于2020年1月份爆发疫情以来的租金，请求法院适用不可抗力规则，认定答辩人不承担租金支付义务。在不具备租金支付义务的情况下，更不应承担违约金。四、答辩人作为商业商场的主体，此类经营合同的相对方是一千多名业主，支付租金规模相当巨大。而商场背后承载的是大量人员的就业，鄱阳县当地经济的稳定，社会稳定性。也正因如此，答辩人一直试图与业主方谈判，试图寻求更为妥善的双赢策略，例如：转由业主方自主经营，又或者一次性买断等方案。虽处于谈判之中，但进程漫长，已诉至贵院的业主尚在少数，请求法院依法主持双方在本案中或案外继续谈判和解，审慎处理。 经审理查明，原告李春发与被告江西港港百货有限公司签订《商业用房委托经营合同》，将其所有的位于丰跃名城C区一层136号商铺经营管理权委托给被告江西港港百货有限公司，委托期限为15年自2014年2月1日至2029年1月31日止，商铺由被告江西港港百货有限公司进行经营，被告江西港港百货有限公司将经营收益以租金形式支付原告作为委托经营回报。租金标准：第一、二、三年即（2014年2月1日—2017年1月31日）业主免收租金；第四、五、六年（2017年2月1日—2020年1月31日）每年租金按合同回购价（购房合同总价×1.219512）的7%计算；第七、八、九年即（2020年2月1日—2023年1月31日）每年租金按合同回购价的8%计算；第十、十一、十二年即（2023年2月1日—2026年1月31日）每年租金按合同回购价的9%计算；第十三年、第十四年、第十五年即（2026年2月1日—2029年1月31日）每年租金按合同回购价的10%计算。租金的支付方式即被告江西港港百货有限公司按季度向业主支付租金，每季度最后一个月25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清，若被告江西港港百货有限公司无正当理由逾期向业主支付租金，则应当按逾期支付金额的万分之三每日向业主支付违约金。双方在合同中约定，委托期内无论被告江西港港百货有限公司的经营是否盈亏，业主均有权按照约定的时间和标准收取租金。 因被告江西港港百货有限公司未在约定时间给付租金，2018年1月17日，被告江西港港百货有限公司、江西丰跃商业投资管理有限公司作为承诺人向鄱阳湖赣剧院文化商业广场全体业主出具返租承诺书,承诺：①全体业主的2017年第三季度租金于2018年元月30日之前返清；②2018年12月1日至2021年12月1日鄱阳丰跃名城负一楼“鄱阳县大润发商贸有限公司”超市应交江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司及承诺人的租金，作为担保支付给鄱阳丰跃名城商铺业主2017年第四季度、2018年第一季度租金，“鄱阳大润发商贸有限公司”所交租金由江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司及承诺人方委托“鄱阳县大润发商贸有限公司”超市直接付到鄱阳丰跃名城业主委员会监管的账户；③2018年第二季度租金于2018年7月30日之前返清，之后的租金支付时间严格按照原合同协议约定时间支付；④对于2017年10月1日开始返租的业主，承诺人于2018年2月15日之前支付一个月的租金。对以上承诺江西丰跃实业集团有限公司、江西丰跃商业投资管理有限公司、江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司、陈丰跃承担连带清偿担保责任，担保范围为2021年12月1日前返租租金支付。 另，庭后原告李春发向本院撤回了要求解除其与被告江西港港百货有限公司签订的《商业用房委托经营合同》，并交还丰跃名城C区一层135号商铺的诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及提供的商品房委托经营合同、返租承诺书等证据予以证实，足以认定。 本院认为，原告与被告江西港港百货有限公司签订的《商业用房委托经营合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应依照约定全面履行各自的义务。原告依据合同的约定将自己所有的商铺交被告江西港港百货有限公司统一经营并已被整体出租，被告江西港港百货有限公司应当依据合同约定按时足额支付租金，对于原告提出的要求被告江西港港百货有限公司支付到期的尚未支付的租金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告提出的减免疫情停业期间租金的辩解意见，本院认为2020年1月底新冠××疫情爆发，2月初被告经营的商场因疫情防控措施需要而停止营业，至3月中旬商场逐步恢复营业，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》的规定，对于疫情期间的租金酌情减免1个月租金。关于被告欠付的租金金额，依据双方约定被告按季度向原告支付租金，2017年2月1日至2020年1月31日期间每季度租金为6484.5元，2020年2月1日至2023年1月31日期间每季度租金为7410.92元，截至原告起诉，被告应付的到期租金应计算至2020年4月30日。经核算，被告自2017年6月23日至2019年11月21日陆续向原告支付25个月租金，截止2020年4月30日，被告还有14个月未付，故被告江西港港百货有限公司应当支付原告的租金金额为31187.42元（6484.5元／季度÷3个月／季度×11个月＋7410.92元／季度÷3个月／季度×3个月），扣减2020年2月至3月停业期间1个月的租金2470元，还应支付28717元。因被告江西港港百货有限公司未如期足额支付租金，且被告亦认可2017年第四季度及2018年第一季度的租金尚未支付，其行为显然已构成违约，而原告主张的违约金符合法律规定及双方的约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》之规定判决如下： 一、被告江西港港百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨桂珍租金28717元(租金计算至2020年4月30日)及违约金3365元； 二、被告江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司、陈丰跃对租金28717元负连带清偿责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费664元，由被告江西港港百货有限公司、江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司、陈丰跃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审 判 长  张建辉 人民陪审员  桂付英 人民陪审员  汤文钊 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  陈筱筱