四川省江安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1523民初922号 原告：宜宾市鼎泰房地产开发有限公司，住所地：宜宾市翠屏区南岸大坪街****。统一社会信用代码：1511500673526437U。 法定代表人：陈祖全，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赖俊臣，重庆百君（成都）律师事务所律师。执业证号：15101201410458548。 被告：黄良根，男，1982年12月24日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 被告：尹雪梅，女，1984年10月23日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 被告：江安县悦色创意酒店有限公司，住所地：四川省江安县江安镇南屏大道西段鼎泰帝壹园D地块商业****。统一社会信用代码：91511523MA62A1J16M。 法定代表人：尹雪梅，总经理。 原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司（以下简称鼎泰公司）与被告黄良根、尹雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，经被告尹雪梅的申请，追加江安县悦色创意酒店有限公司（以下简称悦色酒店）为本案被告。本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告鼎泰公司的委托诉讼代理人赖俊臣，被告尹雪梅及其委托诉讼代理人雷勇，被告悦色酒店法定代表人尹雪梅到庭参加诉讼。被告黄良根经本院公告传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告鼎泰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认原告受托人陈祖明与被告黄良根于2015年9月2日签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》己经解除；2.依法判令被告黄良根立即向原告支付自2018年10月10日起至2019年8月6日之日止的房屋租金385671.6元；3.依法判令被告黄良根立即向原告支付自2019年8月7日起至2020年3月24日止产生的占用费6130860.42元（计算方法：2019年8月7日至2019年8月21日按合同约定的第四年租金标准每日1294.2元支付占用费19413元，2019年8月22日至2019年10月9日按合同约定的第四年租金标准的二倍每日2588.4元支付占用费126831.6元，2019年10月10日至2020年3月24日按合同约定的第五年租金标准的二倍每日2795.46元支付占用费466841.82元）；4.依法判令被告黄良根立即向原告支付至2019年8月6日止的逾期支付租金的违约金132331.66元（合同约定每日违约金标准为500元，原告自愿调整为以欠付租金为基数，按年利率24%计算，即2016年2月29日至2017年3月25日以欠付租金215700元计算，2018年10月15日至2019年8月6日以欠付租金385671.6元计算）；5.依法判令被告黄良根立即向原告赔偿自2019年8月7日起至租金付清之日止的资金占用损失（计算方法：以欠付租金385671.6元为计算，按年利率6%计算，暂计算至2020年4月3日的金额为15491.14元）；6.依法判令被告黄良根立即向原告支付因其违约导致原告终止合同的违约金91772.88元（计算方法：平均年租金458864.4元的20%）；7.依法判令被告黄良根立即向原告支付2016年10月10日起至2019年6月30日期间的物业管理费67434.59元；8.依法判令本案案件受理费、保全费、律师费22000元由被告承担；9.被告尹雪梅对被告黄良根上述第2-8项债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年9月2日，原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司委托陈祖明以自己名义与被告黄良根签订《房屋租赁合同书》和《补充协议》，将位于四川省江安县（报建名：中央公园）Ｄ地块商业北区负三层6号，负二层1号、2号、3号、4号、5号，一层1号、2号、3号，共计建筑面积1030.51平方米的商铺出租于被告。租赁合同约定租期为10年，前两年为免租期，被告免付租金。第三年租金为每月35950元，以后每年租金在上一年基础上上浮8%。对于第三年租金431400元，约定签订合同当日支付租金215700和租赁押金107000元，余下房屋租金215700元于2016年2月28日前付清。第四年度开始租金为年度（12个月）支付一次，由被告每年度第一个月开始五日前支付本年度租金，先付租金后用房屋，第四年月租金为38826元。未按合同约定时间向原告交付租金，每日向原告支付违约金人民币500元，被告逾期支付租金超过15日的，原告有权解除合同，收回房屋并要求被告承担相当于平均年租金20%的违约金，如造成损失的，被告负赔偿责任。合同终止后，被告应于15日内以房屋使用现状交回租赁房屋，保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），负责将外立面恢复至使用前原状，并按合同约定的当期租金标准支付实际占用天数的占用费，同时结清应当由被告承担的各项费用并办理有关转移手续。逾期退还房屋，被告应按照当期租金标准的二倍支付实际占有天数的占用费。此外，租赁合同还约定租赁期间水、电费、物业管理费及针对门面收取的卫生费由被告承担。违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。租赁合同签订后，原告按约将租赁房屋提供给被告使用，被告于2015年10月10日交纳装修押金、物业管理费，办理了房屋装修手续。对于第三年租金中的215700元，被告于2017年3月26日才向原告支付，逾期达391天。对于第四年租金，原告多次催促，被告至今未向原告支付，截止2019年8月2日，逾期达297天。此外，对于2016年10月10日至2019年6月30日期间的物业管理费，被告一直未向宜宾市雅美居物业管理有限公司（以下简称雅美居物业公司）支付，导致原告受托人陈祖明于2019年7月18日收到了雅美居物业公司发出的《关于要求连带支付物业服务费的函》，要求陈祖明收到函件3日内连带支付被告欠付的物业费，否则将面临被起诉的风险。为避免涉诉，并按原告要求，陈祖明于2019年7月24日通过银行转账的方式向雅美居物业公司支付了2016年10月10日至2019年6月30日期间被告欠付的物业管理费67434.59元。因被告严重违约，原告受托人陈祖明于2019年7月27日按照租赁合同被告住所地及租赁房屋地址邮寄了《解除合同通知书》，解除了双方签订的租赁合同，要求被告以现状返还租赁房屋、支付欠付租金、物业管理费等费用，并要求被告承担相应的违约责任。因被告签订合同时提供的地址已拆，电话一直处于关机，原告寄送的两份《解除合同通知》均于2019年8月6日被退回，按照租赁合同约定，应视为送达，双方签订的租赁合同已经解除。被告尹雪梅与黄良根于2015年3月21日登记结婚，系夫妻关系，且被告尹雪梅系悦色酒店的法定代表人、股东，与被告黄良根共同持有悦色酒店100%的股权，共同使用租赁房屋经营悦色酒店，被告黄良根因租赁房屋对原告所负债务处于被告双方婚姻存续期间，租赁房屋用于共同生产，依法属于夫妻共同债务，被告尹雪梅应对被告黄良根的债务承担连带清偿责任。2019年8月原告受托人陈祖明以自己名义向江安县法院提起诉讼，要求被告承担责任，该院于2020年3月26日作出（2019）川1523民初1797号民事裁定书，以陈祖明不是与案件直接利害关系的公民，不符合起诉的条件为由，驳回了陈祖明的起诉。为维护合法权益，原告遂起诉至法院，提出上述请求。 被告尹雪梅辩称，1.被告尹雪梅不是本案适格被告，2019年1月9日已与黄良根离婚，离婚后2019年1月23日才成为悦色酒店股东，在夫妻关系存续期间没有合伙共同经营酒店，不是夫妻共同债务。物业费等尹雪梅不清楚；2.尹雪梅在接手悦色酒店后，于2019年4月与原告方洽谈房租事宜因原告的具体负责人陈祖明不理未果，认为案涉房屋的租金只能计算至2019年4月份。原告邮寄EMS邮递单应由黄良根本人签收，尹雪梅经营期间不知情且未缴纳过物业费；3.违约金过高，请法院依法判决；4.疫情期间酒店无法经营，请该期间不予支持。 被告悦色酒店辩称，1.酒店一直都是黄良根经营，陈祖明知道黄良根对房屋进行改造用于酒店经营。在尹雪梅经营酒店期间，公司主动联系原告，希望转让或其他方式减少损失，但原告方要求按合同履行，导致酒店已经倒闭；2.悦色酒店于2019年12月30日交纳了年检费，次年1月3日交了电梯费，在原告的要求下，物业公司工作人员于2020年1月4日将酒店电梯关停，导致酒店无法经营，酒店于同年1月30日停业的，关停后原告方也并未来收回房屋；3.第三年房租已履行完毕。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，有原告方提交的原告营业执照副本、《不动产权证书》、被告黄良根身份证复印件、《结婚登记审查处理表》复印件、《房屋租赁合同书》、《补充协议》、转款凭证、宜宾市雅美居物业管理有限公司《专用收据》、《关于要求连带支付物业服务费的函》、EMS邮寄单、《解除合同通知书》、代理费发票、银行转款凭证、《民事诉讼委托代理合同》、中国邮政速递物流邮件状态查询、《租赁房屋返还协议》、《房屋返还确认书》、《情况说明》；被告尹雪梅提交的悦色酒店营业执照、《房屋租赁合同书》、《补充协议》、《证明》复印件、场地使用证明书复印件、四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书、离婚证复印件、《股份转让协议》，《股权转让协议》二份、尹雪梅与陈祖明的短信三条、尹雪梅与彭晓峰（音）短信四条、尹雪梅与物业管理人员微信聊天记录、尹雪梅和郑姓物业管理人员的录音一段、悦色酒店视频三段；有本院依法调取的《内资企业登记情况表》；有原、被告当庭陈述在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告悦色酒店成立于2015年11月30日，注册资本为600万元，经营场所为江安县江安镇南屏大道西段鼎泰帝壹园D地块商业****，经营范围为住宿、餐饮、居民服务业等，企业类型为有限责任公司。在2019年1月23日前，唐凤翔、黄良根先后担任该公司的法定代表人，股东有黄良根、唐凤翔、钟勇、罗亚、陈海峰。被告尹雪梅与被告黄良根原系夫妻关系，双方于2005年3月21日登记结婚，后于2019年1月9日离婚。2019年1月1日，黄良根（甲方）与尹雪梅（乙方）签订《股权转让协议》，约定：甲方将在悦色酒店占股95%转让给乙方，用于抵扣之前甲方欠乙方87万元的个人债务。签订合同后，甲方在3日内将酒店的运营全面交乙方。酒店在甲方经营期间所产生的费用及相关债务与乙方无关，乙方在接手酒店后，所产生的相关费用及债务与甲方无关等内容。同年1月17日，陈海峰（转让方）与尹雪梅（受让方）签订《股权转让协议》，约定陈海峰将其持有的在悦色酒店的300万元股权（占该公司注册总额的50%）转让给尹雪梅，签署本协议时，视为已完成股权转让的全部法律手续，并已实现股权交割，责任自负。同日，黄良根（转让方）与尹雪梅（受让方）签订《股权转让协议》，黄良根将其所持有的悦色酒店270万股权（占该公司注册总额的45%）转让给尹雪梅，签署本协议时，视为已完成股权转让的全部法律手续，并已实现股权交割，责任自负。2019年1月23日，尹雪梅变更为悦色酒店的法定代表人，黄良根、尹雪梅为该酒店的股东，黄良根认缴出资额30万、尹雪梅认缴出资额570万元，其出资比例分别为5%、95%。 2015年8月20日，原告出具《证明》“：兹证明我司开发的鼎泰•帝壹园（报建名：中央公园）Ｄ地块商业北区负三层6号（房号：（-3）-6），负二层1号（房号：（-2）-1）、负二层2号（房号：（-2）-2）、负二层3号（-2）-3）、负二层4号（-2）-4）、负二层5号（-2）-5）、一层1号（房号：1-1）、一层2号（房号：1-2）、一层3号（房号：1-3），共9间商铺产权属原告所有，且已取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收合格备案书》备案编号：江住建备【2015】41号和《江安县公安消防大队建设工程消防验收合格意见书》编号：江公消验字【2015】第0030号，已具备使用条件，可出租或出售。现委托陈祖明，身份证号码：5125281968××××××××全权办理上述商铺出租的相关事宜。特此证明！此证明仅用于办理上述商铺经营所需的营业执照等相关证件！宜宾市鼎泰房地产开发有限公司二0一五年八月二十日”。同年9月2日，陈祖明（甲方）与被告黄良根（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：第1条：将位于四川省江安县（报建名：中央公园）Ｄ地块商业北区负三层6号，负二层1号、2号、3号、4号、5号，一层1号、2号、3号，共计建筑面积1030.51平方米的商铺出租给被告。第2条：租赁期限为10年，起始时间为甲方交付给乙方之日，其中前两年为免租期，免租期内乙方免付租金。第3条：租金条款为第三年租金为每月35950元，以后每年租金在上一年基础上上浮8%。第四年租金为38826元／月，第五年租金为41932元／月，第六年租金为45287元／月……。第4条：签订合同之日，乙方支付第三年的房租给甲方，使用三年，于第四年开始租金为年度（12个月）支付一次，由乙方每年度第一个月开始五日前支付本年度（12个月）租金，先付租金后使用房屋。第8条：租赁期间甲乙双方约定水、电费缴纳按当地价格执行。租赁期间水、电费、物业管理费及针对门面收取的卫生费应由乙方承担。甲方为上述房屋负三层6号商铺旁设置电梯，乙方因经营性质需求，自愿承担租赁期间电梯所产生的一切费用、日常维保、年检与安全责任等。第10条：乙方须在签订合同时一次性缴纳履约保证金107000元给甲方。若在租赁期间，由于乙方的原因单方违约提前解除租赁合同的，该保证金甲方不予退还，且依据本合同追究乙方其他违约责任。第23条：乙方应按合同约定交付租金，如未按合同约定时间向甲方交付租金，每日向甲方支付违约金人民币500元，乙方逾期支付租金超过15日的，甲方有权解除合同。第24条：租赁期间，由于乙方的原因单方面违约需提前解除租赁合同的，需提前一个月书面通知乙方，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的100%计算（违约金不超过解除合同前6个月租金）。第27条：合同终止后，乙方应于15日内以房屋使用现状交回租赁房屋，并按合同约定的当期租金标准支付实际占用天数的占用费。逾期退还房屋，乙方应按照当期租金标准的二倍支付实际占有天数的占用费。第35条：按合同要求任何乙方发出的通知或其他联系应以中文书写，通知可以专人递交，或以挂号信件、或以公认的快递服务送达到另一方。拒收或因通讯地址错误不能送达的情况，均视为已送达。任何乙方通讯地址变更，应已书面文件以专人递交方式送达对方。第40条：乙方有下列情形之一的，甲方及甲方的受让方有权单方面终止本合同，收回该房屋并要求乙方承担相当于平均年租金20%的违约金。……（6）乙方逾期不支付各项费用如租金、物业管理费等当期累计超过15天的。第43条：乙方逾期支付租金，自逾期之日起每月按500元向甲方支付违约金。当期乙方如逾期支付租金逾期累计达15天以上，甲方有权断水、断电且有权解除合同、收回房屋并追究乙方违约责任。第45条：如果双方在履行合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。 同日，陈祖明与黄良根签订《补充协议》：1.依据《房屋租赁合同书》，乙方应于合同签订之日支付12个月房屋租金431400元和房屋租赁履约保证金107000元。由于乙方资金困难，乙方提出分两次支付该期房屋租金，具体为：签订房屋租赁合同当日支付房屋租金215700元与房屋租赁押金107000元，余下房屋租金215700元于2016年2月28日前付清。2.乙方承诺：若未按时付清剩余房屋租金，乙方同意甲方断电、断水，甲方有权终止《房屋租赁合同书》收回乙方租赁的房屋，且甲方不承担任何违约责任。3.《房屋租赁合同书》与本补充协议内容不一的，以本补充协议为准。 2015年11月10日，原告向江安县工商行政管理局出具《场地使用证明》，证明被告江安县悦色创意酒店有限公司在原告处经营，其经营地址江安县南屏大道西段鼎泰帝壹园D地块商业北区1-3号的经营权属悦色酒店所经营。其经营用房产其房产所有权属原告所有、场地符合《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国公路法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定。租赁合同签订后，原告按约将租赁房屋提供给被告使用，被告于2015年10月10日交纳装修押金、物业管理费，办理了房屋装修手续。关于第三年房租431400元、履约保证金107000元，原、被告均认为已经交清，但第三年租金中的215700元，系被告于2017年3月26日向原告支付的。对于第四年租金，原告多次催促，被告至今未向原告支付。 2019年7月18日，陈祖明收到为租赁房屋提供物业服务的宜宾市雅美居物业管理有限公司（以下简称雅美居物业公司）的《关于要求连带支付物业服务费的函》，该函载明黄良根租赁案涉房屋后支付过2015年10月10日到2016年10月9日期间的物业管理费，2016年10月10日至2019年6月30日期间合计物业管理费67434.59元一直未支付，该物业公司要求陈祖明按照《前期物业服务协议》的约定承担连带给付责任。同年7月24日，陈祖明通过其个人农业银行账户向物业公司转账支付物业管理费67434.59元。同年7月27日，陈祖明分别向租赁合同中载明的黄良根住所地、租赁房屋地址邮寄《解除合同通知书》，因黄良根原因为未妥投，导致该邮件于2019年8月6日被退回。2019年8月12日，陈祖明与重庆百君（成都）律师事务所签订《民事是委托代理合同》，陈祖明委托该所律师赖俊臣代理陈祖明与黄良根、尹雪梅房屋租赁案，陈祖明于同年8月19日缴纳代理费22000元。后陈祖明向本院提起诉讼，要求黄良根、尹雪梅承担给付责任，本院于2020年3月26日作出（2019）川1523民初1797号民事裁定书驳回陈祖明的起诉。 2020年3月21日，陈祖明与悦色酒店签订《租赁房屋返还协议书》，该协议书约定：悦色酒店代黄良根将租赁房屋返还给甲方，租赁房屋的占用费用甲方计算至双方签署《房屋返还确认书》之日止；房屋返还的时间为2020年3月24日16:00前搬离；本协议不作为认定陈祖明、悦色酒店、黄良根之间租赁关系的依据，各方关于租赁关系形成的争议及结论，以法院生效裁判文书认定为准等内容。同年3月24日，双方再次签订《房屋返还确认书》，该确认书载明：陈祖明确认悦色酒店已经按租赁房屋现状交回其实际使用的租赁房屋，悦色酒店确认已搬离租赁房屋。悦色酒店确认若房屋租赁合同载明的承租人黄良根将来因与酒店返还租赁房屋事宜产生纠纷与陈祖明无关，属于酒店与黄良根之间的内部关系。租赁房屋的水、电费，已结清到2020年3月24日，前述时间至2020年3月24日前若仍产生有前述费用，则悦色酒店有义务结清。由于悦色酒店与物业管理公司存在争议，物业费酒店未结清，陈祖明若由此承担连带支付责任，陈祖明有权向负有支付义务的房屋承租人追偿。 本案在审理中，原告申请查封、扣押、冻结被告黄良根、尹雪梅价值1327788.29元的财产，并提供担保。本院于2020年5月15日依法作出（2020）川1523民初992号民事裁定书，限额冻结二被告账户内的存款1327788.29元，并查封了原告座落于江安县等的房屋【不动产权证号：川（2017）江安县不动产权第××号】。后因二被告银行账户金额不足，原告又申请保全黄良根、尹雪梅在悦色酒店分别5%、17%的股权，保全尹雪梅所有的车牌号为川Ｑ×××××、车辆识别号为229567的车辆。本院依法于2020年5月27日作出（2020）川1523民初992号民事裁定书之一号民事裁定书，冻结了黄良根、尹雪梅在悦色酒店分别5%、17%的股权，保全尹雪梅所有的车牌号为川Ｑ×××××、车辆识别号为229567的车辆。 庭审中，原告当庭明确以下时间节点：2018年10月10日为第四年房租起算日，2019年8月6日为合同解除日，2019年8月7日为租赁商铺返还日，2020年3月24日为实际返还商铺日。并就起诉尹雪梅承担连带责任基于黄良根与尹雪梅系夫妻关系，租金等损失属夫妻共同债务。 庭审后，陈祖明于2020年9月23日向本院出具书面《情况说明》，载明其本人支付的物管费67434.59元、律师费22000元，均系其代原告支付，原告主张向被告主张权利后，他不再向黄良根主张前述权利。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈祖明经原告授权与黄良根签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》，现又经原告以诉讼的方式予以明示和追认其授权，前述合同和补充协议的相对方应为原告与黄良根。房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”的规定，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告依约将涉案商铺交付黄良根使用，黄良根应当依约支付租赁期间的租金及其他费用。 本案争议焦点之一系原告的请求是否予以支持，具体分析如下： 1.关于确认《房屋租赁合同书》及《补充协议》的解除问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案被告黄良根未按合同约定向原告支付房租，依照合同约定原告可以行使解除权。原告的委托人陈祖明按照租赁合同约定的地址和租赁房屋所在地的地址向黄良根邮寄《解除合同通知书》，因黄良根原因为未妥投，导致该邮件于2019年8月6日被退回，依照合同约定视为已送达，故原告主张其委托人陈祖明与黄良根签订于2015年9月2日签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》于2019年8月6日解除的主张，本院依法应当予以支持。 2.关于被告黄良根立即向原告支付自2018年10月10日起至2019年8月6日之日止的房屋租金385671.6元的问题。交付租金是承租人的主要义务之一，虽然尹雪梅主张房租只应计算至2019年4月，但在本案中，该租赁房屋还在继续使用中，且各被告未举证证明已向原告支付该期间的租金，故本院依法对原告的该主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”之规定，结合合同约定第四年的月租金38826元/月的标准，2018年10月10日至2019年8月6日共计9个月零28天，黄良根应支付的租金应为385671.6元（38826元/月×9个月+38826元/月÷30天×28天）。 3.关于被告黄良根立即向原告支付自2019年8月7日起至2020年3月24日止产生的占用费6130860.42元（计算方法：2019年8月7日至2019年8月21日按合同约定的第四年租金标准每日1294.2元支付占用费19413元，2019年8月22日至2019年10月9日按合同约定的第四年租金标准的二倍每日2588.4元支付占用费126831.6元，2019年10月10日至2020年3月24日按合同约定的第五年租金标准的二倍每日2795.46元支付占用费466841.82元）的问题。合同解除后黄良根应当向原告返还房屋，原告于2020年3月24日收回商铺，黄良根应当承担2019年8月7日至8月21日此期间15日交还期的房屋占用费以及2019年8月22日至2020年3月24日期间的房屋占用费。对于房屋占用费的标准，虽合同27条约定，合同终止后应于15日将房屋返还原告，逾期退房承租人按照当期租金标准的两倍支付实际占有天数的占用费，但考虑到原告因黄良根迟延返还房屋所遭受的损失系房屋占用损失，而此项损失按照合同约定的租金标准已经能够弥补，故占用费应当按照合同约定标准计算，结合第四年月租为38826元/月、第五年月租为41932元/月标准，黄良根占用租赁房屋第四年月租标准时间为64天、占用第五年租金标准时间为5个月零15天，本院依法确认黄良根应支付原告租赁房屋占用费为313454.8元（38826元/月÷30天×64天+41932元/月×5个月+41932元/月÷30天×15天）。 4.关于判令被告黄良根立即向原告支付至2019年8月6日止的逾期支付租金的违约金132331.66元（合同约定每日违约金标准为500元，原告自愿调整为以欠付租金为基数，按年利率24%计算，即2016年2月29日至2017年3月25日以欠付租金215700元计算，2018年10月10日至2019年8月6日以欠付租金385671.6元计算）的问题。原告自愿调整按年利率24%标准主张迟延履行违约金，但考虑到原告因黄良根迟延支付租金遭受的系利息损失，被告方也认为违约金计算方式过高要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，酌情将违约金的计算标准调整为2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。计算方式为：①第三年房租中的215700元违约金本应于2016年2月28日支付，但黄良根实际支付日为2017年3月26日，已经违约，故黄良根应支付第三年逾期支付租金的违约金为：以欠付租金215700元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算从2016年2月29日至2017年3月25日期间的利息。②2018年10月10日起至2019年8月6日的逾期支付租金的违约金，以欠付租金385671.6元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算从2018年10月10日起至实际支付之日止的违约金。 5.关于判令被告黄良根立即向原告赔偿自2019年8月7日起至租金付清之日止的资金占用损失（计算方法：以欠付租金385671.6元为计算，按年利率6%计算，暂计算至2020年4月3日的金额为15491.14元）问题。该期间因黄良根未支付房租，应给付原告相应的损失，被告方认为过高，本院结合本案实际，对原告的该请求依法确认如下：2019年8月7日起至2020年3月24日租金占用损失，以欠付租金313454.8元为基数，资金占用损失从2019年8月7日起至实际支付之日止，2019年8月20日前的资金占用损失按照中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后的租金占用损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 6.关于判令被告黄良根立即向原告支付因其违约导致原告终止合同的违约金91772.88元（计算方法：平均年租金458864.4元的20%）的问题。原告基于黄良根的一项违约行为只能择一主张违约责任，如果原告主张的违约责任低于实际损失，可要求补足，但不能并行主张黄良根就同一违约行为承担双重违约责任。原告逾期支付租金违约金的请求已经足以弥补提前解除合同所带来的损失，故对原告的该项请求不予支持。 7.关于判令被告黄良根立即向原告支付2016年10月10日起至2019年6月30日期间的物业管理费67434.59元问题。依照合同约定，房屋租赁期间应由黄良根承担物业管理费，原告的委托人陈祖明已代黄良根承担物管费连带给付责任，且有陈祖明的放弃主张权利、由原告主张权利的说明，是其真实意思表示，本院依法予以确认，故对原告的该主张本院依法予以支持。 8.关于判令本案案件律师费22000元由被告承担的问题。根据房屋租赁合同约定，且有陈祖明的放弃主张该项权利、由原告主张权利的说明，是其真实意思表示，本院依法予以确认，故对原告的该请求依法予以支持。 本案争议的焦点之二，原告主张黄良根所负债务系与尹雪梅婚姻关系存续期间所负夫妻共同债务为由要求尹雪梅承担连带给付责任。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方的共同意思表示的除外”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本案中案涉债务标的高达130余万元，超出了家庭日常生活需。且原告没有提供证据证明尹雪梅在婚姻关系存续期间参与了经营管理，或者是双方的共同意思表示进行的经营所负债务。尹雪梅作为股东、法定代表人参与酒店经营管理系与黄良根离婚之后，即使尹雪梅应承担给付责任也不是基于夫妻共同债务，因此原告主张黄良根所负债务系与尹雪梅婚姻关系存续期间所负夫妻共同债务的主张，本院依法不予支持。 被告黄良根经本院传票传唤未到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用,〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认宜宾市鼎泰房地产开发有限公司受托人陈祖明与被告于2015年9月2日签订的《房租租赁合同书》及《补充协议》于2019年8月6日解除； 二、由被告黄良根于本判决生效后十日内支付原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司从2018年10月10日至2019年8月6日欠付租金385671.6元； 三、由被告黄良根于本判决生效后十日内支付原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司从2019年8月7日起至2020年3月24日止产生的占用费313454.8元； 四、由被告黄良根于本判决生效后十日内支付原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司从2016年2月29日至2019年8月6日止的逾期支付租金的违约金，计算方式分别为：第三年房租违约金，以迟延支付租金215700元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算从2016年2月29日至2017年3月25日期间的利息；2018年10月10日起至2019年8月6日的租金违约金，以欠付租金385671.6元为基数，从2018年10月10日开始计算至实际支付之日为止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。 五、由被告黄良根于本判决生效后十日内支付原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司2019年8月7日起至租金付清之日止的资金占用损失，计算方式分别为：2019年8月7日起至2020年3月24日租金占用损失，以欠付租金313454.8元为基数，违约金从2019年8月7日起至实际支付之日止，2019年8月20日前的租金占用损失按照中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后的租金占用损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 六、由被告黄良根于本判决生效后十日内支付原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司垫付的物业管理费67434.59元； 七、由被告黄良根于本判决生效后十日内支付原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司因本案支出的律师费22000元； 八、驳回原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16850元、保全费5000元，合计21850元，由原告宜宾市鼎泰房地产开发有限公司负担6850元、被告黄良根负担15000元；此款原告已预交，被告应负担的份额在本判决生效后十日内支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  李小波 审 判 员  周元会 人民陪审员  周乾高 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  谢 莉