广东省雷州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0882民初689号原告（反诉被告）:雷州正合房地产开发有限公司，住所地：雷州市新城开发区。法定代表人：何某某，董事长。委托诉讼代理人：张妤，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓梅，广东正大联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈某某，男，1979年2月8日出生，汉族，住雷州市。委托诉讼代理人：黄彦，广东正大方略律师事务所律师。第三人：雷州医养康复中心，住所地：雷州市207国道邦塘路段新世纪广场二区1至3层。执行事务合伙人：洪某某。委托诉讼代理人：陈师，广东雷三元律师事务所律师。原告（反诉被告）雷州正合房地产开发有限公司与被告（反诉原告）陈某某、第三人雷州医养康复中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，本院依法适用普通程序，先后于2019年7月23日、2020年5月12日公开开庭进行了审理。其中，在2019年7月23日的庭审中，原告雷州正合房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张妤，被告陈某某及其委托诉讼代理人黄彦，第三人雷州医养康复中心的委托诉讼代理人陈师到庭参加诉讼；在2020年5月12日的庭审中，原告雷州正合房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张妤及袁晓梅、被告陈某某及其委托诉讼代理人黄彦、证人陈某到庭参加诉讼，第三人雷州医养康复中心经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）雷州正合房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的《铺面租赁合同》于2018年12月27日已解除；2、判令被告返还租用的铺面，要求被告立即将租赁的铺面恢复原状并撤离；3、判令被告支付原告2016年8月1日至2018年12月27日期间的铺面租金461935.49元；4、判令被告赔偿原告迟延交付租金利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告返还房屋之日止，暂计至2019年3月28日为32861.27元）；5、判令被告支付原告房屋占用金（按铺面面积为800㎡，每月每平方按40元计，从2018年12月28日计至被告返还房屋之日止，暂计至2019年3月28日为96000元）；6、判令被告支付使用房屋期间的公共设施维护管理费（按铺面面积800㎡，每月每平方3.5元计，从2016年5月1日计至被告返还房屋之日止，暂计至2018年12月27日为89600元）；7、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月28日，原告与被告签订《铺面租赁合同》,将原告所有的阿里山大厦一楼右侧（位于雷州市）出租给被告，合同约定：“二、租赁期限：6年，从2016年5月1日至2022年4月30日止。三、租金及交付：1、2016年至2018年每月租金（不含税）为16000元，2019年至2022年每月租金（不含税）按每平方40元整计，2、每月租金应在当月1日交付。四、公共设施维护管理费及交付：1、管理费按每月每平方米3.5元整计。2、每月管理费应当月1日交付”。合同签订后，被告利用所租的铺面经营大鸿门酒家，但只是分别在2016年6月6日、2016年7月18日、2016年9月2日向原告缴纳了2016年5月、6月、7月的共计三个月房租，之后便再也没向原告缴纳2016年8月至今的租金，也未缴纳所有的公共设施维护管理费。原告多次向被告催要租金及管理费，但被告一直逃避拒不缴纳，原告无奈于2018年12月27日通知被告解除《铺面租赁合同》并继续向被告催讨拖欠的租金及管理费，但被告置之不理并拒不搬离涉案铺面综上所述，被告的行为已经构成根本违约，且严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条等相关法律规定，特诉之贵院，恳请贵院依法维护原告的合法权益，支持原告的诉请。被告（反诉原告）陈某某提出反诉请求：1、判决解除被告与原告于2016年3月28日签订的《铺面租赁合同》;2、原告应依法赔偿被告优先购买权的损失2170420元；3、原告应赔偿被告装修费42个月的损失1114216元；4、被告方酒店的上述设施、设备和用品，全部归被反诉人，被反诉人应按评估价给被告赔偿损失1143451元；5、按酒家被迫停业不能经营共计42个月的可得利益1434300元;6、被反诉人承担本案诉讼费用。原告应赔偿被告的全部经济损失共计5862387元。事实与理由：第一部分：案情介绍。2016年3月28日，被告与原告签订《铺面租赁合同》,约定由被告租赁阿里山大厦一楼左侧800平方米铺面。被告陈某某成立雷州市大鸿门文化餐饮实业有限公司，在涉案铺面(其时为毛胚房没装修，周围环境完全没有商业氛围)上投入装修款二百五十万元，并经营餐饮业至2018年10月，由于原告及雷州医养康复中心干扰才停业。被告正式营业后，曾向原告缴交3个月租金。原告的实际控制人(法定代表人何某某的父亲何峻滇)同意被告暂缓交租，但水电费每月都要交。于是，被告暂未向原告缴交租金，原告在2018年12月也从未向被告催讨、索要租金(包括书面或口头),且双方同意由何峻滇先生及其他员工在被告酒店消费记账，冲抵租金。原告的实际控制人何峻滇先生及其他员工在被告方餐厅挂账消费了29000元至今未结算。被告一直以来向原告缴纳水电费至2018年11月，因原告将涉案铺面转让雷州医养康复中心，该中心阻挠被告经营而停止缴费。2018年6月28日，原告在未向被告通知提出其在租赁期内转让涉案铺面，被告亦未从知悉的情况下便将涉案铺面转让给雷州医养康复中心。该中心于2018年10月22日在被告经营的涉案铺面大门上张贴《公告》,声明“雷州市正合房地产开发有限公司已经在60天前，将位于雷州市台湾街新世纪广场部分房屋产权转让给我方，我方依法拥有上述房屋的产权和使用权，请使用下列楼层房屋的相关单位和个人在三天内撤出(从2018年10月23日起计算),三天后我方将依法收回这些房产，如有违者后果自负。该公告贴出后，被告经营的餐饮业遭遇重大挫折，顾客越来越少，被告亦不敢再加大投入，导致被告酒店生意陷入困境。被告多次打电话给原告实际控制人何峻滇问明原委，他说已转让给雷州医养康复中心，叫被告跟该中心实际控制人洪占瑞先生联系，与他无关了。之后洪占瑞先生多次打电话给被告，说原告已将涉案铺面转让给他，要被告搬离，并同意仅给付被告二十万元。无奈之下，被告只能被迫停业。第二部分：反诉请求及依据。据上述事实，被告认为：1、被反诉人起诉反诉人追讨租金的诉讼时效已超过法院保护时效，法院应驳回被反诉人的起诉。2016年3月28日签订《铺面租赁合同》，反诉人交付2016年5月、6月、7月三个月的租金后，被反诉人同意反诉人待生意起色后再继续交付租金，故反诉人按被反诉人的要求每月交付水电费。2019年3月28日被反诉人向法院起诉反诉人拖欠租金，按照《民法通则》第一百八十八条规定，延付租金的，诉讼时效为1年。从2016年8月起至酒家关停的2018年11月底止，反诉人没有交付租金已达2年4个月。故，被反诉人的起诉显然已超过法院予以保护的时效，法院应驳回被反诉人的起诉。2、上述铺面《租赁合同》是被告与原告正合公司合意签订，应为合法、有效合同，双方应当切实履行，被告未向原告支付租金，是原告默许、允诺并从未追讨(包括书面与口头)的结果，这从被告一直以来按月缴交水电费至2018年10月洪仁亮在涉案铺面张贴《公告》之后才停止，可知原告从未向被告索要月租金，且是原先涉案铺面原为空置未经利用、周围环境毫无商业价值、原告及原告实际控制人何峻滇先生与被告私交甚笃，愿意扶持被告先将酒店经营好之后才结算租金，以及何峻滇等人亦在被告酒店消费29000元至今尚未结算诸等因素合力的结果，故被告并未构成根本违约。3、涉案《铺面租赁合同》第五条违约责任列举了8种行为原告有权终止租赁合同，收回铺面，但并未将迟延交租列为终止租赁合同的条件。4、原告在本案中的行为构成根本违约、恶意违约。该合同第六条第1项规定：“甲方如转让上述铺面，应保证乙方经营至租赁期限届满”,故原告将涉案铺面转让给给雷州医养康复中心，原告、雷州养康复中心干预、扰乱被告正常的经营活动致被告无法继续经营。洪仁亮在涉案铺面大门口张贴《公告》,其实际控制人对被告进行电话胁迫，才导致被告停业至今。故被告认为原告将涉案铺面转让给雷州医养康复中心并提出解除合同且要求被告搬离涉案铺面的行为，违背上述合同第六条第1项之规定，构成根本违约，若再继续在涉案铺面经营酒店已成不可能及不必要，故被告请求解除涉案租赁合同。5、据上，原告在从未向被告主张缴付租金的情况下，违背租赁合同第六条第1项约定，即“甲方如转让上述铺面，应保证乙方经营至租赁期限届满”,先是未经通知被告将涉案铺面转让给雷州医养康复中心，违反《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，侵犯了被告的优先购买权，又任由受让人雷州医养康复中心向被告张贴《公告》,且原告于2018年12月向被告发出解除合同之《通知》。据上可知，原告解约通知，并非正常意义上系被告欠租经催告无效而提出解约，而是看到雷州医养康复中心先支付六百万元而临时起意，是为了配合受让人雷州医养康复中心尽快获取涉案铺面而作出的不顾原先的口头交租协议而以被告未交租为借口，意欲无任何代价将被告从涉案铺面赶走，致被告血本无归！而于事实上，原告从未向被告催收过租金，便迳行提出解约通知，是出于不纯动机，是不依诚信原则履行合同、维持交易安全的表现，被反诉人应赔偿反诉人优先购买权的损失,酒家设计、装修损失，酒家设施、设备、用品损失，合同正常履行42个月可以获得的利益损失。具体赔偿请求如下：1、优先购买权的损失2170420元；2、装修费42个月的损失1114216元；3、酒家设施、设备和用品损失1143451元；4、可得利益1434300元；上述损失合计5862387元。据上，由于原告根本违约，导致被告不能在涉案铺面正常经营酒店，故请求解除该合同，原告应负全部过错责任，赔偿被告的投资损失、经营损失及侵犯被告优先购买权的损失。请求贵院依上述反诉请求作出判决。原告（反诉被告）雷州正合房地产开发有限公司反诉辩称，一、在本案中，原告并无任何的违约行为，被告未按合同约定缴纳租金，拖欠时间长且数额巨大，明显构成根本违约。根据《铺面租赁合同》约定“三、租金及交付：2、每月租金应在当月1日交付。四、公共设施维护管理费及交付：1、管理费按每月每平方米3.5元整计。2、每月管理费应在当月1日交付。”,合同签订后，答辩人正合公司依约将铺面交给被答辩人使用、占用至今，而被告缴纳了2016年5月至7月共计三个月的租金后，却拒不缴纳2016年8月至今的租金等相关费用，明显已经违反《铺面租赁合同》所约定的主要义务，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，构成根本违约。原告行使法定解除权，经合法通知后已于2018年12月27日解除，所以反诉人不能再诉请解除合同。原告从未口头承诺过被告可以迟延支付租金。被告以原告违约为由主张装修损失、酒店设施设备用品损失、可得利益损失，但原告并没有违约。二、合同解除后，被告应当向原告缴清拖欠租金，并承担恢复涉案铺面原状(即搬离涉案铺面)、赔偿占用金的法律责任。《铺面租赁合同》已经于2018年12月27日解除，根据《合同法》九十七条,合同因被告的根本违约行为而解除，被告应立即搬离涉案铺面，恢复铺面原状并赔偿答辩人自2018年12月27日至今的铺面占用金。三、涉案铺面的买卖并不影响陈某某租赁、使用铺面，被告陈某某自行停止在涉案铺面的经营活动，其损失与答辩人正合公司无关，答辩人正合公司对此不承担任何责任。四、关于被告陈某某是否存在承租人优先购买权问题。首先，承租人优先购买权属于房屋买卖关系，依法与本案的本诉不能合并审理。本案的本诉是基于房屋租赁关系、基于房屋租赁事实；而被答辩人陈某某在反诉中所主张的承租人优先购买权是房屋买卖关系，基于的是原告与他人的房屋买卖事实；两者不是同一法律关系，更不是基于同一事实。涉案租赁合同并无约定相关房屋买卖关系。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二、三款之规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉”,反诉请求不能吞并原告的诉讼请求，不能使原告的诉讼请求消灭。所以反诉人优先购买权的赔偿诉求，不能在本案审理。其次，被告陈某某并不享有承租人优先权。1、根据双方签订的《铺面租赁合同》的约定“六、甲方如转让上述铺面，应当保证乙方经营至租赁期限届满”,可以证明，乙方对甲方转让铺面并不存在任何异议，其在签订《铺面租赁合同》时已经明确放弃了自己的优先购买权。2、原告转让铺面的行为并没有影响被告的经营，是被告违约在先并自行停止了经营。3、被告经营不善且拖欠租金已久，根本没有购买涉案房屋的能力，原告的合法权益被侵害在先并一直持续被侵害，为避免自己的合法权益继续受到侵害，原告对此享有充分的抗辩权。综上所述，被告陈某某的反诉请求缺乏事实依据和法律依据，依法应当予以驳回。五、关于房屋租金的诉讼时效已由2017年《民法总则》变更为三年。六、反诉状所称的事实方面，除了双方签订《铺面租赁合同》、反诉人开办大鸿门酒家、反诉人支付了三个月的租金、原告在2018年出售了租赁物、2018年12月27日在酒家门口张贴了解除租赁合同的通知是事实外，其他的均不是事实。第三人雷州医养康复中心陈述，原、被告所争议的事实与第三人雷州医养康复中心无关，第三人认为被告应当将涉案铺面交回第三人使用，造成第三人损失，第三人保留追诉权，另行起诉主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:对原告提交的证据：1、营业执照、陈某某身份证复印件、不动产权证书、铺面租赁合同、收据、通知、照片、第三人雷州医养康复中心的企业公示信息、房地产权转让合同、不动产权证，具有真实性、合法性、关联性，予以采信；2、陈某某父亲的信件，真实性存疑，不予采信。对被告提交的证据：1、铺面租赁合同，经审查，该份合同与原告提交的铺面租赁合同内容一致，故该证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信；2、公告，该份公告由第三人的股东洪仁亮出具，虽没有盖公章，但第三人认可是第三人粘贴的，故该份公告具有真实性，但与本案没有关联，不予采信；3、通知、租金以及水电费的《收据》，具有真实性、合法性、关联性，予以采信。4、相片、点菜单、结算单，与本案无关，不予采信。5、雷州市大鸿门酒家装修清单，系被告单方面制作，真实性存疑，不予采信。6、提货单、保证单、收据、收款收据、真实性存疑，不予采信。7、手机录音译文，关联性存疑，不予采信。8、证人证言，证人均是被告的员工，且只有一名证人陈某出庭作证，且陈某与被告存在借贷关系，其不具有中立地位，其出庭的证言缺乏可信度，不予采信。9、欠条，证明陈某某与其员工之间存在借贷事实，与本案无关，不予采信。10、公证书，证明陈某某于2020年3月22日向公证处申请对大鸿门酒家现场的电表、水表读数进行保全证据公证，具有真实性、合法性，但与本案没有关联性，不予采信。11、录音资料，没有提供录音原始载体，是单方面制作的通话聊天记录内容，真实性存疑，不予采信。本院依法委托评估机构作出的评估报告：粤证价估［2020］Ｊ032号《案涉铺面停业及设施设备物品损失的价格评估报告》、粤证价估［2019］Ｊ387号《案涉铺面投入的装修费用价格评估报告》，具有真实性、合法性，但与本案没有关联性，不予采信；广鸿信评（湛）字第［2019］-0910001号《房地产估价报告》，具有真实性、合法性、关联性，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月28日，原、被告签订《铺面租赁合同》，合同约定：一、铺面位置、面积：1、阿里山大厦一楼右侧（雷州市台湾街207国道邦塘地段新世纪广场二区第1层27号商铺）。2、面积：800㎡（可使用公用10%）。二、租赁期限：六年，从2016年5月1日至2022年4月30日止。三、租金及交付。1、2016年至2018年每月租金（不含税）为16000元，2019年至2022年每月租金（不含税）按每平方40元整计。2、每月租金应当在当月1日交付。四、公共设施维护管理费及交付。1、管理费按每月每平方米3.5元整计。2、每月管理费应当在当月1日交付。五、违约责任。乙方有如下行为，甲方有权终止租赁合同。收回铺面。4、拖欠水电费累计达2个月。5、无正当理由闲置达1个月。六、其他规定。3、甲、乙双方在合同履行期间如有违约，要赔偿对方相应的损失。签订合同后，被告按照合同约定支付了2016年5月、2016年6月、2016年7月的租金。2018年6月28日，原告与第三人雷州医养康复中心签订《房地产权转让合同》，约定原告将座落于雷州市台湾街（207国道邦塘地段）新世纪广场转让给第三人，并对案涉商铺进行了产权变更登记【变更为：粤（2018）雷州市不动产权第0004587号】。《房地产权转让合同》第三条约定“1、新世纪广场二区第1层市场走道前面铺面房屋按每平方米壹万元计，总价款按变更后产权证面积计算”，即案涉商铺的转让价款为8386100元（10000元/㎡×838.61㎡）。2018年10月22日，第三人向被告发出《公告》，载明：雷州正合发地产开发有限公司已经在60天前，将位于雷州市台湾街新世纪广场部分房屋产权转让给我方。我方依法拥有上述房屋的产权和使用权，请使用下列楼层房屋的相关单位和人员在三天内撤出（从2018年10月23日起计算），三天后我方将依法收回这些房产，如有违者后果自负。1、新世纪广场二区第2层一个铺位、新世界广场二区第3层；2、新世纪广场二区第1层市场部分；3、新世纪广场二区第1层铺面部分；4、二层楼以上阳台及一层铺面走道。原告于2018年12月27日向被告发出《通知》，载明：你方于2016年3月28日与我公司签订《铺面租赁合同》，由于你方违约，不履行合同义务，按合同约定，至2018年12月15日止，你方尚欠我公司租金504000元，你方在2018年10月份已关门停业，构成根本违约。现在我方通知你方，解除我方与你方于2016年3月28日签订的《铺面租赁合同》，定于你方在本通知3天内缴清房租并将所有物品搬出，将房屋交回我方适用。否则，我方将采取措施收回房屋，造成的后果由你自负。2019年5月30日，陈某某申请对原告位于雷州市铺面投入的装修费用进行评估，本院依法委托广东证诚价格评估有限公司进行评估鉴定，该司作出粤证价估［2019］Ｊ387号《案涉铺面投入的装修费用价格评估报告》，评估结论：在评估基准日2018年6月（停止营业时间），位于雷州市铺面陈某某投入的装修费用评估总额1910085元。2019年5月30日，陈某某申请对雷州正合房地产开发有限公司名下位于雷州市价值评估，本院依法委托广东新鸿信土地房地产评估有限公司进行评估，该司作出广鸿信评（湛）字第［2019］-0910001号《房地产估价报告》，评估确定估价对象在2018年6月的房地产市场总价值为1055.89万元。2019年11月14日，陈某某申请对位于雷州市铺面，陈某某开办“大鸿门酒家”的停业损失及停业遗留下的设施、设备、用品的经济损失进行评估鉴定，本院依法委托广东证诚价格评估有限公司进行评估鉴定，该司作出粤证价估［2020］Ｊ032号《案涉铺面停业及设施设备物品损失的价格评估报告》，评估结论：陈某某先生开办的位于雷州市铺面大鸿门酒家，于2018年11月停业至租赁合同期满（共计42个月）的营业损失评估鉴定为1434300元；在评估基准日2018年11月（停止营业时间），大鸿门酒家遗留下的设施、设备、用品的现时价值评估总额为1143451元。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。综合原、被告的诉讼意见，本案争议焦点如下：一、关于涉案《铺面租赁合同》应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，被告仅支付了前三个月的租金，经原告多次催告，被告均无正当理由不支付租金，显属违约，原告于2018年12月27日向被告发出《通知》要求解除合同，被告陈某某也反诉请求解除合同，故涉案《铺面租赁合同》于2018年12月27日解除。二、关于被告应否支付原告拖欠租金、利息以及商铺占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，被告应按照合同约定支付租金，被告仅支付了2016年5月、2016年6月、2016年7月的租金，被告已拖欠自2016年8月1日至合同解除之日即2018年12月27日的租金，《铺面租赁合同》第三条约定：租金及交付：1、2016年至2018年每月租金（不含税）为16000元，2019年至2022年每月租金（不含税）按每平方40元整计。故被告尚拖欠租金461935.49元（自2016年8月1日至2018年12月27日共28个月零27天，16000元×28个月+16000元÷31天×27天）、商铺占有使用费（自2018年12月28日起至返还商铺之日止按800㎡每平方40元/月计）。关于被告辩称原告方及其员工挂账消费应予以冲抵租金，被告没有证据证明，与本案无关，故对于被告该抗辩意见，不予采纳。关于拖欠租金的利息，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，原告诉求利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，没有违反法律规定，予以支持。故被告应支付租金461935.49元以及利息（自2016年8月1日起至2018年12月27日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、关于被告应否将返还涉案铺面。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《铺面租赁合同》已于2018年12月27日解除，故原告诉求被告返还涉案商铺，依法有据，予以支持。四、关于被告应否支付使用房屋期间的公共设施维护管理费。《铺面租赁号合同》第四条约定：公共设施维护管理费及交付。1、管理费按每月每平方米3.5元整计。2、每月管理费应当在当月1日交付。依据合同约定，公共设施维护管理费为2800元/月（3.5元/㎡×800㎡），故被告应向原告支付公共设施维护管理费（自2016年5月1日起至返还商铺之日止按每月2800元计算）。五、关于优先购买权纠纷应否合并处理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。···”，本案纠纷的事实是因被告拖欠租金，原告解除租赁合同并将涉案商铺出卖给第三人的纠纷，本案反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实，故本院合并审理。六、关于被告请求原告赔偿侵犯优先购买权损失应否支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，2018年6月28日，原告与第三人雷州医养康复中心签订《房地产权转让合同》，涉案商铺的转让价款为8386100元，2018年8月雷州医养康复中心办理产权变更登记【变更为：粤（2018）雷州市不动产权第0004587号】。原告主张其在出售案涉商铺前已口头通知被告，但没有提交证据证明，不予采信。故原告侵犯了被告的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，被告以原告侵犯了其优先购买权为由主张损害赔偿，于法有据，予以支持。关于被告的房屋差价损失。从理性的商事交易目的分析，被告反诉主张房屋差价作为损失，可以酌情支持，但应对确定房屋差价的计算依据作出认定。案涉商铺的转让价款为838.61万元，经评估案涉商铺在2018年6月的房地产市场总价值为1055.89万元。房屋差价差额系217.28万元（1055.89万元-838.61万元），房屋增值利益系不确定的，也不属于签订合同时可预见的利益，故本院酌情确认房屋差价损失为434560元（2172800万元×20%）。七、关于被告请求原告赔偿房屋装修损失、酒店设施设备用品损失、停业经营损失应否支持。关于房屋装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持······”，因被告拖欠租金的行为，《铺面租赁合同》已于2018年12月27日解除，被告诉求房屋装修损失，依法无据，本院不予支持。关于酒店设施、设备和用品及停业经营的损失，被告自行停业导致酒店设备设施和用品闲置，对此，原告没有过错，被告反诉请求赔偿损失，没有事实与法律的依据，不予支持。八、关于原告向被告催讨租金是否已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，被告拖欠的2016年8月1日至2018年12月31日的租金属于同一租赁合同项下分期支付的租金，具有整体性，因合同约定其租金应在当月1日交付，故该期间的租金自最后一期租金应付期限届满之日即2018年12月1日起开始计算诉讼时效期间，原告于2019年4月4日起诉，没有超过诉讼时效。综上所述，被告租赁原告所有的铺面经营，有事实依据，双方的意思表示真实，没有违反法律规定，双方房屋租赁合同关系成立，合法有效，双方当事人应严格履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，被告拖欠租金，显属违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）雷州正合房地产开发有限公司与被告（反诉原告）陈某某于2016年3月28日签订的《铺面租赁合同》已于2018年12月27日解除；二、限被告（反诉原告）陈某某于本判决发生法律效力后十日内将雷州市台湾街207国道邦塘地段新世纪广场二区第1层27号商铺返还给原告（反诉被告）雷州正合房地产开发有限公司；三、限被告（反诉原告）陈某某于本判决发生法律效力后十日内支付原告（反诉被告）雷州正合房地产开发有限公司商铺租金461935.49元以及利息（自2016年8月1日起至2018年12月27日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、限被告（反诉原告）陈某某于本判决发生法律效力后十日内支付原告（反诉被告）雷州正合房地产开发有限公司商铺占有使用费（自2018年12月28日起至返还商铺之日止按800㎡每平方40元/月计）；五、限被告（反诉原告）陈某某于本判决发生法律效力后十日内支付原告（反诉被告）雷州正合房地产开发有限公司公共设施维护管理费（自2016年5月1日起至返还商铺之日止按每月2800元计算）；六、限原告（反诉被告）雷州正合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿被告（反诉原告）陈某某优先购买权损失434560元；七、驳回被告（反诉原告）陈某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10624.61元(原告雷州正合房地产开发有限公司已预缴)，由被告陈某某负担；反诉受理费31236.71元(被告陈某某已预缴)，由原告雷州正合房地产开发有限公司负担78184元，被告陈某某负担23418.31元。评估费68338元（35000元+5000元+28338元），由原告雷州正合房地产开发有限公司负担28338元，被告陈某某负担40000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  吴正觉人民陪审员  陈伯端人民陪审员  何贞球二〇二〇年九月二十八日书 记 员  辛丹球附相关法律、法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。