广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初1944号原告：林华敏，女，汉族，1982年2月17日出生，住广州市花都区***********，公民身份号码：452*********1**849。委托诉讼代理人：谢逸生，广西法顺律师事务所律师。被告：清远市清新区中凯置业有限公司。住所地：清远市清新区**********，统一社会信用代码：914***********898Y。法定代表人：谭剑东，经理。委托诉讼代理人：赖利好，是该公司员工。原告林华敏与被告清远市清新区中凯置业有限公司（以下简称中凯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林华敏及其委托诉讼代理人谢逸生、被告中凯公司的委托代理人赖利好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林华敏向本院提出的诉讼请求:1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已经解除；2、判令被告退还原告已支付购房款609528元，不动产办证费265元。赔偿原告交付的契税5805.03元、住房维修资金1648.41元、物业管理费1582.8元；3.判令被告赔偿原告已付购房款及相关费用的利息损失（以618829.24元为基数，参照同地段同类房屋租金标准，以被告允诺的6%计算，从2017年9月4日起暂计至2020年7月4日为105200.97元，此后的利息损失计算至被告实际全部返还618829.24之日）；4、判令被告向原告支付违约金60952.8元；5、判令被告赔偿原告律师费损失61882.9元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年7月上旬，原告通过上网得知被告在销售“华府假日酒店”楼盘，后来到售楼部了解情况，售楼部的业务员拿出精美的宣传单向原告展开宣传攻势，指着宣传单上的文字“产权式酒店公寓”“世界品牌酒店希尔顿欢朋强势入住，每年租金6%，可享受15年”向原告承诺：原告买了该房子后即可坐享租金，不断蛊惑、催促原告交钱买房，并且还催促原告关注公众号“中凯华府集团”及“清远希尔顿欢朋酒店”。基于被告的承诺，2017年9月4日，原告决定购买“华府假期酒店”*****。签了《商品房买卖合同(预售)》之后，原告分多次向被告支付购房款609528元及不动产办证费用2652元，还向有关部门交付了契税5805.03元、住房维修资金1648.41元，物业管理费1582.8元，总共支出合计618829.24元。2018年4月25日，被告向原告交付房屋后，就不提返还租金的事了。原告要求被告兑现返还租金的承诺，被告却狡辩声称未与原告签订返租合同。时至今日，原告一分钱租金都没有拿到。被告未能兑现承诺，应当要承担违约责任，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告中凯公司答辩称，一、《商品房买卖合同（预售）》之合同目的已实现，原告要求解除合同所依据的法定事由不成立，被告无需向原告退还购房款、税费、不动产办证费及住房维修基金，更无需向原告支付利息、违约金及律师费损失。二、被告未在《认购书》上承诺与原告签订租赁合同，亦未在《商品房买卖合同》承诺与原告签订租赁合同。三、被告未与原告达成租赁合同的合意，也无与原告签订租赁合同的义务，亦未限制原告自住使用或自主经营涉案房屋，因此无需向原告支付违约金。四、被告从未在任何公开的宣传资料或私底下承诺过将确保承租涉案房屋或确保收益。综上，依法驳回原告的所有诉讼请求。原告林华敏向本院提交的证据：1.《华府假日酒店认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，拟证明原告与被告签订《华府假日酒店认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的事实，被告在其制定的这些格式合同里明确指明原告向被告购买的商品房用途是用作酒店经营；2.宣传单，拟证明被告在销售所售商品房时向原告承诺“世界品牌酒店希尔顿欢朋强势入住，每年租金6%，可享受15年”，该宣传单应视为合同内容；3.广州市公证处（2020）粤广州第184191公证书，拟证明被告在销售商品房时通过公众号“中凯华府集团”及“清远希尔顿欢朋酒店”发布信息向原告承诺：被告已和希尔顿欢朋酒店签约，原告购房后可坐享高额返祖租金。该公众号的相关信息应视为合同内容；4.购房发票、不动产办证费用收据、缴税证明、住房维修资金缴款证明、物业管理费收款收据，拟证明原告已支付购房款609528元，不动产办证费265元、住房维修资金1648.41元、物业管理费1582.8元。合计61889.24元；5.原告向被告发出的《解除合同通知书》及邮政快递收据，拟证明原告依法通知被告解除合同的事实。6.原告与律师事务所签订的《委托代理合同》及前期律师费发票，拟证明原告到法院起诉被告在律师费方面的支出。7.原告申请证人陈佩雯出庭作证，证人陈佩雯陈述：原告提交的公证书是真实的。是我在广州市公证处申请公证的，公证内容是对公众号“中凯华府集团”及“清远希尔顿欢朋酒店”相关信息进行保全证据公证；被告中凯公司提交的证据有：1.统一机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，拟证明被告诉讼主体适格；2.不动产权登记证，拟证明《商品房买卖合同（预售）》之合同目的已实现；3.（2020）粤1803民初1524号案及1589号案原告提交《房屋经营托管合同（利润保底分成收益）》及附件材料，拟证明与被答辩人同类型的买受人已自行委托第三方公司广州骓艾酒店管理有限公司对其房屋进行委托经营并收取固定收益分工，被答辩人并非答辩人实现获取案涉房屋租赁收益的唯一选择。原告林华敏对中凯公司提交的证据1、2的真实性、合法性没有异议，因为这些本来就是作为开发商应当去做的工作。对于证据3的真实性无法确认，因为原告不认识该案业主，也不知道该业主有无与第三方签订了托管合同。对其合法性也不认可。并且该业主的行为与本案原告无关联性，不能将该业主的行为套在本案原告身上。被告中凯公司的质证意见是：对于证据1、2、3的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明内容不予认可。对于证据4的三性予以确认；对于证据5的真实性予以确认，合法性以及关联性不予确认，原告并没有解除买卖合同的合法正当理由，该通知书不对被告产生任何法律效力。对于证据6的真实性、合法性予以认可，关联性不予确认，买卖合同当中并没有关于被告支付原告律师费的约定，而且原告仅仅提交了5000元的律师发票，风险代理的费用并未实际发生，且被告并不存在违约的情形，不应承担原告的律师费。对于证据7，证人同为华府假日酒店的业主，在另案当中证人是该案原告，该证人与本案原告有相同或近似的利益，与本案的处理结果也有密切的利害关系，因此该证人证言证明力较小，应不予采信。经审理，本院认定事实如下：中凯公司成立日期为2007年3月22日，经营范围是房地产开发经营、物业投资。中凯公司于2016年取得华府假日酒店项目预售许可证。为销售该物业，中凯公司对外派发了包含“世界品牌酒店希尔顿欢朋强势入驻”、“每年租金收益6%，可享受15年”等内容的宣传单，并在其微信公众号中进行了类似宣传。2017年7月31日，中凯公司与林华敏签订编号为1290的《华府假日酒店认购书》，约定林华敏认购中凯公司开发的位于清远市清新区**********华府假日酒店住宅1008号房，成交价为609528元，定金50000元需在签署本认购书前付清，首期款249528元（含定金）须于2017年8月7日前付清。第13条约定，买受人清晰并明确，出卖人出售给买受人的物业所在的华府假日酒店住宅楼是用于租赁经营，出卖人出卖的前提是买受人必须对某些权利进行放弃，否则出卖人不会出售该物业，因此，本认购书如出现对买受人权利有所限制的条款，买受人已经充分了解，并考虑到法律后果，才签订此认购书，并签署《商品房买卖合同》及其补充协议。2017年9月4日，中凯公司作为出卖人与买受人林华敏就涉案房屋的交易签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为609528元，林华敏应当于2017年9月4日前支付首期房价款249528元，余款360000元向预售款监管银行申请贷款支付。房屋交付时间为2018年1月1日。附件六约定交付的商品房为精装修房屋。附件十一《补充协议》第二十条约定，买受人同意，买受人所认购的物业所在的华府假日酒店公寓用作租赁经营。出卖人对华府假日酒店公寓的公共通道进行改造变更（包括但不限于玻璃围闭走道、走道装饰工程、通风系统改造等），出卖人无须再知会买受人，买受人没有异议。合同签订后，林华敏向中凯公司付清了购房款609528元。2017年12月7日，林华敏向中凯公司交纳案涉房屋办证费265元。2018年4月5日，向清远市清新区住房和城乡建设局缴纳住房维修资金1648.41元。2018年8月21日，向清远市清新区税务局缴纳房屋买卖契税5805.03元。2019年10月19日、2020年1月17日，向清远市森瑞企业管理有限公司交纳物业管理费1500元、公摊费82.8元。2019年3月4日，林华敏取得案涉房屋的不动产登记证书。2020年5月30日，林华敏（甲方）与广西法顺律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定乙方接收甲方委托，指派谢逸生律师为甲方与中凯公司合同纠纷一案的代理人，甲方在签订合同之日先向乙方支付5000元前期律师费，之后按执行到手金额的10%向乙方支付律师费，乙方因此案每去一趟广东办案，甲方支付差旅费2000元。2020年6月16日，广西法顺律师事务所开票确认收到林华敏交来律师服务费5000元。以上事实，有原、被告提交的证据，以及庭审笔录等佐证。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据原告的起诉、被告的答辩以及各方当事人的举证与质证等综合分析，本案争议的焦点是：案涉《商品房买卖合同》是否应当解除。本案中，中凯公司为销售案涉物业，对外派发了包含“世界品牌酒店希尔顿欢朋强势入驻”、“每年租金收益6%，可享受15年”等内容的宣传单，并在其微信公众号中进行了类似宣传，该宣传内容具体、明确，对林华敏购买案涉房屋明显产生影响，应认定林华敏与中凯公司签订《商品房买卖合同》后，中凯公司既要向林华敏履行房屋出售义务，也要履行房屋租赁合同义务。由于林华敏付清购房款后，中凯公司已经按时将案涉房屋交付给林华敏，且林华敏于2019年3月4日取得案涉房屋的不动产登记证书，因此，房屋买卖合同已经履行完毕，在林华敏可另通过租赁合同关系向中凯公司主张权利情况下，其以中凯公司未履行房屋租赁合同义务为由，要求解除房屋买卖合同，并要求退还购房款609528元，赔偿不动产办证费265元、契税5805.03元、住房维修资金1648.41元、物业管理费1582.8元、律师费并支付违约金60952.8元，依据不足，本院不予支持。另由于房屋租赁关系不是本案审理范围，本案不作处理，林华敏可另案向中凯公司主张权利。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告林华敏的诉讼请求。本诉受理费6232元，由原告林华敏负担。审判员  邝正兵二〇二〇年九月十一日书记员  丘楚瑶附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。