湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终799号上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司石首支行。住所地：石首市绣林办事处绣林大道125号。负责人：张金，该行行长。委托诉讼代理人:谢守成，湖北博智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石首市奥佳实业有限公司。住所地：石首市绣林办事处绣林大道209号。法定代表人：李为民，该公司经理。委托诉讼代理人:徐祥，湖北忠直律师事务所律师。原审第三人：李华珍，女，1959年4月30日出生，汉族，石首市人，现住石首市。上诉人中国银行股份有限公司石首支行因与被上诉人石首市奥佳实业有限公司、原审第三人李华珍返还原物纠纷一案，不服湖北省石首市人民法院（2019）鄂1081民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中国银行股份有限公司石首支行上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，请求二审法院依法予以纠正并改判。1.一审法律关系认定错误。石首市绣林大道全顺汽车维修厂于2005年7月26日成立，个体工商户，李为民为经营者。石首市全顺汽车服务有限公司于2006年9月8日成立，公司法人。石首市奥佳实业有限公司于2009年6月5日成立，公司法人。石首市奥佳实业有限公司中保修理厂于2015年1月22日成立，企业非法人，已注销。2005年7月1日中国银行石首市支行公司营业部与李华珍签订《房屋租赁合同》，租用绣林办事处太平坊村的门店及院内场地房屋，租期为5年，从2005年7月1日起至2010年6月30日止。李华珍受李为民的委托签订《房屋租赁合同》，即使签约人李华珍向中国银行石首支行披露，租赁合同的双方只能是中国银行石首支行和石首市绣林大道全顺汽车维修厂，石首市全顺汽车服务有限公司、石首市奥佳实业有限公司不可能成为承租人。石首市奥佳实业有限公司占用绣林办事处太平坊村的门店及院内场地房屋，应承担占用期间的使用费，及赔偿上诉人的租金损失，按照荆楚评报字（2018）第007号评估报告的租赁标准，从2010年7月1日起至2017年7月31日止租金损失为783500元，从2017年8月1日起至被上诉人返还之日2018年5月22日止按每年118200元计算。2.一审遗漏认定事实。2017年4月25日中国银行荆州分行向原审被告发出《律师函》，要求其腾退绣林办事处太平坊村不动产，并按租赁市场租赁标准向中行石首支行支付占用期间的不动产使用费用，一审对该事实遗漏认定。无论此前的法律关系如何认定，从2017年4月25日至2018年5月22日期间石首市奥佳实业有限公司应按租赁市场租金标准赔偿损失，按照评估报告确定的标准，2016年7月1日至2017年6月30日案涉房屋的租金为78650元/年、土地租金为38750元/年，2017年7月1日以后的房屋租金为6600元/月、土地租金为3250元/月，被上诉人应赔偿该期间的租金为：67天×（78650+38750）÷365+327天×（6600+3250）÷365=128915元。3.房屋损失认定过低。在被上诉人占用房屋期间，门店1号楼2层房屋正常使用，门店2号楼整栋年久失修，成为危房，无法使用。门店2号楼建筑面积227.82平方米，现修复重建直接建设成本不低于每平方米1000元，计227820元。上诉人在一审中主张20万元，一审判决34050元，即每平方米148.8元，过分低于重建成本，请二审法院酌情调整。在此，为查明事实，上诉人申请对门店2号楼修复重成本进行审计评估。被上诉人石首市奥佳实业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.一审法院关于法律关系认定正确，上诉人与被上诉人的租赁关系成立。本案被上诉人石首市奥佳实业有限公司是诉争房屋的实际承租人，因为本案的被上诉人法定代表人李为民在2005年7月26日成立了石首市绣林大道全顺汽车修理厂，2006年9月8日作为大股东成立了石首市全顺汽车服务有限公司，2009年6月5日作为公司法定代表人成立了石首市奥佳实业有限公司，其中该公司的分支机构中宝修理厂系2015年1月22日成立，李为民在初次与上诉人签订租赁合同时，即向上诉人披露了李华珍系修理厂会计的事实，并委托其签订，实际承租人从被上诉人于2009年6月5日成立后就一直使用该诉争房屋。对此，上诉人明知并接受。被上诉人其后以代缴纳国有土地使用费冲抵房屋租金，因此，上诉人诉称的石首市全顺汽车服务有限公司、石首市绣林大道全顺汽车维修厂不可能成为承租人与本案查明的事实不符，两公司均是与李为民相关的单位。2.关于本案是否遗漏认定事实的问题。被上诉人认为一审法院认定事实清楚，上诉人所称的律师函系中国银行股份有限公司荆州分行委托律师事务所出具，而本案诉争房屋及土地系中国银行股份有限公司石首支行登记所有，因此该律师函的委托主体不适格，不能据此认定上诉人中国银行股份有限公司石首支行向被上诉人主张过要求返还原物、解除租赁合同的主张。因此，上诉人诉称的第二点要求赔偿2017年10月25日-2018年5月22日按租赁市场租金要求赔偿数额不应得到支持。双方应视为不定期租赁关系，租金仍应按每年1万元的标准支付。3.关于房屋损失认定是否过低，被上诉人认为一审法院认定正确。上诉人在一审期间就诉争门店2号楼从2001年建成至2018年5月22日维护情况下的房屋价值进行司法鉴定，但因为原告提供的资料不全，导致3家鉴定机构出具复函证明无法完成。需要特别说明的是，上诉人未提供该房屋的原始状况的证明材料，也未提供维修所需要达到的标准，而实际被上诉人在租赁后投入了一定的资金对该房屋进行了维修改造，一审法院酌情认定赔偿上诉人损失34050元是依据房屋的现状及日常生活经验法则做出的自由裁量，被上诉人没有异议。故上诉人认为房屋损失过低的上诉理由不应得到支持。原审第三人李华珍未向本院提交书面陈述意见。中国银行股份有限公司石首支行向一审法院起诉请求：1.判令被告石首市奥佳实业有限公司立即返还原告位于石首市××办事处××村不动产（土地使用证号为：石土国用（2002）字第011201072号，房产证号为：石房权证绣字第××号）；2.判令被告石首市奥佳实业有限公司赔偿原告租金损失（从2010年7月1日起至2017年7月31日止租金损失783500元，从2017年8月1日起至被告返还之日止按每年118200元计算）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用、评估费等费用。诉讼中，原告变更第一、二项诉讼请求为：1.判令被告石首市奥佳实业有限公司赔偿原告租金损失（从2010年7月1日起至2017年7月31日止租金损失为783500元，从2017年8月1日起至被告返还之日止按每年118200元计算）；2.判令被告赔偿原告门店2号楼房屋损失20万元（以鉴定意见为准）。一审法院认定事实：第三人李华珍系石首市绣林大道全顺汽车维修厂（个体工商户，经营者为李为民）聘用人员。2005年7月1日，第三人李华珍受李为民委托以自己的名义与原告订立《房屋租赁合同》，该合同主要内容：1.原告将位于石首太平坊中保公司门店及院内场地厂房屋租赁给承租人从事经营活动；2.租期为5年，从2005年7月1日起至2010年6月30日止。如需续租双方另行协商；3.租金为5万元，一次性支付前2年，以后一年一交，凭收据交接房屋；4.土地、房产税金均与承租方无关，房屋维修由承租方负责。合同签订后至2009年6月5日，石首市绣林大道全顺汽车维修厂以及石首市全顺汽车服务有限公司实际使用该租赁房屋从事汽车修理等经营活动。2009年6月5日至2018年5月22日，该租赁房屋由被告从事汽车修理等经营活动，其中2015年1月22日至2018年5月22日，该租赁房屋由被告分公司石首市奥佳实业有限公司中宝修理厂实际使用。2015年5月13日、2016年6月13日，被告代原告缴纳国有土地使用费各10000元。2018年4月12日，原告收取被告房租5000元。2018年5月22日，在一审法院的主持下，被告将涉案的房屋及土地全部移交给了原告。2019年2月28日，原告向一审法院申请追加李华珍作为本案第三人参加诉讼。一审法院于2019年7月25日通知李华珍作为本案第三人参加诉讼。2019年2月28日，原告向法院申请对诉争房屋第2号楼整体房屋自2001年建成至2018年5月22日的价值（仅指正常维护情况下房屋价值，不包含土地）进行司法鉴定。一审法院于2019年8月9日组织当事人通过随机选择确定湖北五环资产评估有限公司、湖北智博资产评估事务所、湖北永德资产评估有限公司等三家鉴定机构。依随机选择确定的顺序依次委托上述三家鉴定机构进行鉴定，但上述三家鉴定机构均认为仅凭原告提交的资料不能完成上述鉴定。另查明：石首市绣林大道全顺汽车维修厂系个体工商户，经营者为李为民，于2005年7月26日注册登记。2006年9月8日，李为民等人组建成立石首市全顺汽车服务有限公司。2009年6月5日，李为民等人组建成立石首市奥佳实业有限公司。2015年1月22日，石首市奥佳实业有限公司中宝修理厂成立，该修理厂系石首市奥佳实业有限公司的分公司。一审法院认为：本案争议焦点：1.原、被告间租赁关系是否成立；2.被告是否应当赔偿原告租金损失及赔偿金额的确定；3.被告是否应当赔偿诉争的2号楼房屋损失。关于原、被告间租赁关系是否成立问题。因涉案房屋租赁合同系第三人李华珍以自己的名义与原告签订，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”规定，要确定原、被告之间是否存在租赁关系，首先需确认被告与第三人之间的委托关系，在原告签订租赁合同时原告是否知情。原告的委托诉讼代理人在诉前通过被告法定代表人李为民获取了房屋租赁合同及相关租赁信息等，并以其获知的上述信息为依据向一审法院提起诉讼。本案在审理过程中，被告及第三人对委托关系均予以认可，而原告在前审提交的诉状中亦自述了“被告以该公司会计李华珍的名义与原告签订《房屋租赁合同》，原告将诉争房屋、土地等出租给被告，在被告公司未成立前一直由其法定代表人李为民实际使用”这一事实，这与被告及第三人所述并无差异，表明原、被告及第三人均认可了委托租赁的事实，故应当认定合同签订时，原告是知晓第三人是受被告的前身石首市绣林大道全顺汽车维修厂的经营者李为民委托签订房屋租赁合同的。房屋租赁合同签订后，该诉争房屋由石首市绣林大道全顺汽车维修厂、石首市全顺汽车服务有限公司以及被告使用，直至合同到期后至该诉争房屋交付原告前均由被告使用，本案被告虽从形式上未与原告签订房屋租赁合同，但综合本案事实，实际使用承租该诉争房屋的均为与本案被告法定代表人李为民相关联的单位，第三人与原告签订的《房屋租赁合同》实际承租人是实际使用该诉争房屋及场地的与李为民相关联的单位，被告从2009年6月5日成立之日起就一直使用该诉争房屋，故被告是本案的实际承租人。本案《房屋租赁合同》到期后，原、被告未续签租赁合同，被告也未将房屋返还原告，而继续使用该租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应认定原、被告之间构成不定期租赁关系。关于被告是否应当赔偿原告租金损失及赔偿金额的确定问题。合同到期后，原、被告未重新签订租赁合同，也未就租金事宜进行协商，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，被告继续租赁使用该房屋，应当按原合同约定向原告支付继续承租期间的租金。原合同约定年租金为10000元，被告自2010年7月1日至2018年5月22日期间应支付租金为：10000元/年×7年＋10000元÷365天×325天=78904元。被告辩称其代原告缴纳了2008年至2017年期间每年10000元的国有土地使用费，该费用应当冲抵被告应支付的房屋租金。一审法院认为，根据合同约定“诉争房屋的土地、房产税金均与承租方无关”，被告没有缴纳国有土地使用费的义务，故被告作为承租人代原告缴纳的国有土地使用费应当冲抵房屋租金。从2010年7月1日至今，被告仅向法院提供了2015年度与2016年度的票据，被告应承担举证不能的责任，故一审法院认定被告代原告缴纳国有土地使用费20000元可以冲抵房屋租金。另，被告于2018年4月12日向原告支付了房屋租金5000元，双方均予以认可。因此，被告实际应当支付原告租金为：78904元-20000元-5000元=53904元。关于被告是否应当赔偿诉争房屋2号楼房屋损失问题。原告认为诉争门店2号楼年久失修成为危房无法使用系被告造成，因此要求被告承担赔偿责任。一审法院认为，依据《房屋租赁合同》约定，作为承租人的被告有房屋维修的责任。诉讼中，原告申请对第2号楼整体房屋自2001年建成至2018年5月22日的价值（仅指正常维护情况下房屋价值，不包含土地）进行司法鉴定，但由于原告提供的资料不全导致鉴定无法完成。根据原告提交的证据，被告在租赁诉争房屋期间并未严格按照合同约定履行租赁房屋的维修义务，造成了本案诉争租赁房屋损坏，因此，被告应当承担该房屋损坏赔偿责任。诉争2号楼的具体损失虽没有鉴定依据，但损害却已实际产生，一审法院结合该房屋现状、房屋面积、日常生活经验法则及被告应当承担责任的大小，酌定被告赔偿原告损失34050元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、被告石首市奥佳实业有限公司支付原告中国银行股份有限公司石首支行租金53904元（已经扣减代缴国有土地使用费20000元及已支付租金5000元）；二、被告石首市奥佳实业有限公司赔偿原告中国银行股份有限公司石首支行2号楼房屋损失34050元；上述给付义务于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告中国银行股份有限公司石首支行其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11635元，由原告中国银行股份有限公司石首支行负担8635元，被告石首市奥佳实业有限公司负担3000元。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点在于：1.一审认定上诉人中国银行股份有限公司石首支行与被上诉人石首市奥佳实业有限公司系房屋租赁合同关系是否正确；2.上诉人中国银行股份有限公司石首支行要求按评估报告的租金标准计算2017年4月25日至房屋返还之日被上诉人石首市奥佳实业有限公司占用案涉不动产费用的主张是否应得到支持；3.一审认定门店2号楼损失是否适当。关于争议焦点一，在《房屋租赁合同》约定的租赁期间使用该租赁场地的主体有石首市绣林大道全顺汽车修理厂、石首市全顺汽车服务有限公司、石首市奥佳实业有限公司，以上主体经一审查明均与李为民有相当的关联关系。上诉人中国银行股份有限公司石首支行订立《房屋租赁合同》的相对方为石首市绣林大道全顺汽车修理厂的经营者李为民委托的人员李华珍，结合上诉人在原一审诉状中的陈述，一审认定被上诉人石首市奥佳实业有限公司为实际承租人，与上诉人之间形成租赁关系并无不当。关于争议焦点二，上诉人称其于2017年4月25日中国银行荆州分行向被上诉人发出《律师函》，要求其腾退绣林办事处太平坊村不动产，并按租赁市场租赁标准向中行石首支行支付占用期间的不动产使用费用，因此应当从发函时按评估机构出具的租赁市场租金标准计算相应费用。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，上诉人和被上诉人之间形成不定期租赁合同关系，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”案涉不动产的所有人和出租人均系上诉人中国银行股份有限公司石首支行，故上诉人主张中国银行荆州分行所发《律师函》对被上诉人不发生法律效力。对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。关于争议焦点三，《房屋租赁合同》约定房屋维修由承租方负责，故案涉不动产中2号楼因承租方未尽到维修义务造成的损失应当由被上诉人承担。对该损失的举证责任在上诉人一方，上诉人一审中申请对第2号楼整体房屋自2001年建成至2018年5月22日的价值（仅指正常维护情况下房屋价值，不包含土地）进行司法鉴定，由于上诉人提供的资料不全导致鉴定无法完成，鉴定不能的不利后果应由上诉人承担。一审法院结合该房屋现状、房屋面积、日常生活经验法则及被上诉人应当承担责任的大小，酌定被上诉人赔偿上诉人损失34050元，符合客观实际，且被上诉人未对此提出上诉，故本院对该认定予以维持。综上所述，中国银行股份有限公司石首支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1999元，由上诉人中国银行股份有限公司石首支行负担。本判决为终审判决。审判长 殷 芳审判员 杨叶玲审判员 葛筱立二〇二〇年九月二十八日书记员 张雅文