河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终5264号 上诉人（原审原告）：沧州市鑫新房地产开发有限公司，住所地沧州市宏宇亚龙湾西区C11幢3单元101室。 法定代表人：夏永青，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈亮，河北铭鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：于清智，男，1964年6月11日出生，汉族，现住沧州市运河区。 被上诉人（原审被告）：河北宏宇房地产开发集团有限公司，住所地：沧州市运河区北京路27号宏宇大厦3—5层。 法定代表人：张有臣，该公司经理。 二被上诉人委托诉讼代理人：刘军，河北海岳律师事务所律师。 上诉人沧州市鑫新房地产开发有限公司（以下简称鑫新公司）因与被上诉人于清智、河北宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沧州市鑫新房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销沧州市运河区人民法院作出的（2020）冀0903民初336号民事判决书，改判于清智与宏宇公司向鑫新公司连带赔偿应补齐购房款差价总计3077621元，并支付利息（从项目总经理于清智向第三方低价出售房屋之日即2018年2月12日至实际赔偿补齐购房款差价之日止，按银行同期贷款利率双倍支付）或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2013年3月18日鑫新公司、宏宇公司双方就合作开发沧州市亚龙湾住宅小区项目签订了《房地产项目合作开发协议》。协议明确约定了给予客户特别优惠的，需经董事长张运才、总经理于清智共同签字后方可执行，否则违约方支付双倍赔偿。而本案所涉两套房屋完全是由被告于清智个人在没有得到合作另一方项目董事长张运才同意的前提下，指派项目销售主管及销售经理私自低价对外出售，且被告方为隐瞒其行为故意指使项目销售主管和销售经理将2018年2月出售涉案房屋签订房源保留协议的事实篡改成2016年5月12日。本案所涉两套房屋是于清智故意指派销售主管和销售经理按2016年5月12日房屋的价格（9100元/平方米）对外低价出售，并签订了房源保留协议。而2018年12月真实出售时的房屋价格为20459元/平方米。该涉案房屋的私自出售行为严重侵犯了原告的权益，一审法院审查、确认事实严重事实。第一，一审法院在未审理查明的情况下，便认定案涉项目未对约定的销售方式、销售价格、促销政策进行双方确认是不符合实际情况的。因该项目开发至今已全部售完，双方不可能未对销售方式、销售价格、促销政策等进行确认。一审中原告已经提交了销售定价审批流程表，足以证实案涉项目约定的销售方式、销售价格、促销政策并进行了双方确认，一审法院将证据内容进行错误认定，仅错误地认定于总留并推测不排除于清智于2016年5月12日就保留该房屋，但不认定销售定价审批流程表记载的价格。第二，一审法院认定房源保留协议、商品房买卖合同的出售方是原告方这一事实也是错误的。以上文件虽是由原告方提交，但均是合作项目所用文件，由项目部保管。房源保留协议并没有原告方任何签字盖章，房屋买卖合同虽由原告方公司盖章，但均是由合作项目总经理于清智私自办理，原告对此始终不知情。因项目开发主体是原告，原告公章也是在项目部保管，是为了合作项目而使用。因此一审法院认定房屋出售行为相对方为原告是错误的。第三，我方提交的销售定价方案申请流程表是对房屋销售价格的确定，而法院认定为不排除于清智预留涉案房屋时间为2016年5月12日是错误的。虽表中记载“于总留”，但只是于清智在2017年预先保留，不再让销售对外出售，实际出售时，仍按出售时价格进行交易。而且在该表中已经记载了房屋当时价格，但法院对此只字未提，硬说原被告双方未对价格进行约定。第四，原告提交的几张凭证中没有林茂签字，也不能认定为原告方已对房屋出售价格认可，且林茂仅是财务人员，不能代表董事长的权利，其仅对账目进行记录、保管，从而也更加印证，该两套涉案房屋是于清智在未经张运才同意的前提下私自对外低价出售的。第五，一审法院认定两名证人是原告公司人员的事实是错误的。两名证人是由项目部进行招录，属项目部共同管理人员。因此两名证人的证言客观公正，而且两名证人是涉案房屋对外销售的具体操办人，也是由于清智进行指派，且两名证人将涉案问题讲述的十分清楚、明确，所以一审认定事实错误。综上，请求二审法院撤销沧州市运河区人民法院作出的(2020)冀0903民初336号民事判决书，改判于清智与宏宇公司向原告连带赔偿应补齐购房款差价总计3077621元，并支付利息(从项目总经理于清智向第三方低价出售房屋之日即2018年2月12日至实际赔偿补齐购房款差价之日止，按银行同期贷款利率双倍支付)或发回重审。 河北宏宇房地产开发有限公司、于清智辩称，一、双方签订的《房地产项目合作开发协议》第七条第4款明确约定“任何一方未经协商，单独以超过双方认定的优惠条件向第三方出售住房的，违约方应以销售业务发生时的市价为准补充差价”。上诉人与宏宇公司在履行合作合同的过程中，没有对《房地产项目合作开发协议》中所涉及的房屋销售方式、销售价格、促销政策进行协商，更未以书面形式进行确定，上诉人所谓的特殊优惠也只是其一方的说法。另外近几年商品房价格波动变化明显，房价虚高，从现实的营销策略来讲，在房屋销售过程中，存在房屋宣传价格、销售价格、成交价格，甚至有实际成交价格、虚构价格，以及为了掩人耳目而找理由变相促销的所谓优惠价格，所以上诉人所称的“在特殊情况下需要给予客户特别优惠”无法量化，无法确定，上诉人主张的购房款差价没有任何事实和计算依据。二、虽然宏宇公司与上诉人合作开发亚龙湾小区，但是该项目开发主体是上诉人，宣传、销售、最终签订《商品房买卖合同》、收取房款、开具发票等一系列行为的主体都是上诉人。本案中，上诉人提交的销售定价方案申请流程表所附房屋调价表也有代表上诉人签订《房地产项目合作开发协议》、担任上诉人财务负责人的林茂签字，因此，最终达成价格合意的是上诉人和购买人，价格高低的最终决定权在上诉人。宏宇公司与上诉人是合作开发关系，双方形成利益共同体，项目实现利润后，双方按投资比例进行利润分配，在合作过程中也多次分配了利润，因此如果宏宇公司低价销售房屋，损害的将是自己的利益，所以上诉人的说法根本就不合常理。一审法院已经非常清晰、明确地查明了案件事实，判决公平正确，应当驳回上诉，维持原判。 沧州市鑫新房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告于清智与被告河北宏字房地产开发有限公司向原告连带赔偿应补齐购房款差价总计3077621元，并支付利息（从项目总经理于清智向第三方低价出售房屋之日即2018年2月12日至实际赔偿补齐购房款差价之日止，按银行同期贷款利率双倍支付）；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年3月18日，鑫新公司（甲方）与宏宇公司（乙方）就合作开发沧州市亚龙湾住宅小区项目签订了《房地产项目合作开发协议》，协议约定甲方张运才任项目董事长，乙方于清智任项目总经理。同时约定销售方式、销售价格、促销政策等必须经双方协商，并以书面形式确定，任何一方不得单独决定。在特殊情况下需要给予客户特别优惠的，须经董事长、总经理共同签字后方可执行。合同尾部甲方代表签字处有林茂的签名及鑫新公司的公章，乙方代表签字处有于清智的签名及宏宇公司的公章。 案外人刘业亮、左庆丰为购买沧州市，分别作为乙方与鑫新公司（甲方）签订《房源保留协议》两份，分别约定：甲方为乙方保留亚龙湾小区Ｃ11楼1单元401、302室房屋的房源，估测面积均为137.1㎡，房源单价均为9100元／㎡，总价均为1247610元。两份协议落款时间均为2016年5月10日。两份协议均约定定金金额为100000元，双方签订购房合同时，乙方所交定金自动转为购房款。该两份房源保留协议上均由被告于清智签字批准同意此价格。刘业亮、左庆丰分别向鑫新公司交纳定金各100000元，并由鑫新公司出具现金收据，收据日期为2016年5月10日。后购房人刘业亮申请更名，将Ｃ11楼1单元401房屋购房人更名为刘思通。2018年3月23日，鑫新公司与左庆丰签订《商品房买卖合同》，载明标的为宏宇·亚龙湾西区Ｃ11＃住宅楼1单元302号房，建筑面积137.1平方米，商品房单价为4000元每平方米，总金额548400元。2018年4月2日，鑫新公司与刘思通签订《商品房买卖合同》，载明标的为宏宇·亚龙湾西区Ｃ11＃住宅楼1单元401号房，建筑面积137.1平方米，商品房单价为3000元每平方米，总金额411300元。上述两处房产的购房人分别向鑫新公司实际交纳房屋总价款均为1247610元。定金及房款均由鑫新公司出具收据，鑫新公司最终根据案涉房屋实际总价款向购房人开具增值税发票。 鑫新公司2017年8月23日发起的销售定价方案申请流程所附西区洋房调价表显示，C11401、302客户信息处均标记为“于总留”，该申请流程表有林茂在“副总裁/财务总监”一栏签字，最后由于清智通过手机客户端操作确认。 一审法院认为，本案的争议焦点是案涉两套房屋的交易价格是否属于特殊优惠以及是否违反了鑫新公司与宏宇公司签订的《房地产项目合作开发协议》中关于特殊优惠价格需经董事长、总经理共同签字后方可执行的约定。鑫新公司主张称案涉两套房屋实际于2018年2月出售，于清智系在未经董事长张运才同意的情形下私自决定将案涉房屋低价出售给购房人，并系通过在签订房源保留协议时落款虚假的日期（2016年5月12日）的形式，以使购房人享受该落款日期较低的房屋销售价格。对此，鑫新公司提供了该公司的销售记账凭证并申请了该公司销售经理张某及销售主管李洪香出庭作证。证人张某、李洪香作证称案涉两套房屋系于清智于2017年年底要求预留，房源保留协议实际签订日期为2018年2月。对此，二被告质证不予认可，称案涉两套房屋的房源保留协议系于2016年5月16日签订。一审法院认为，首先，鑫新公司与宏宇公司就合作开发沧州市亚龙湾住宅小区项目签订的《房地产项目合作开发协议》约定销售方式、销售价格、促销政策等必须经双方协商，并以书面形式确定，任何一方不得单独决定。但本案并无证据显示双方对房屋的销售方式、价格、促销政策等作出了书面约定。双方虽约定特殊优惠须经董事长、总经理共同签字后方可执行，但在对销售价格、促销政策等未进行明确约定的基础上，何为特殊优惠，亦不明确。其次，鑫新公司提交的房源保留协议、商品房买卖合同显示，房屋出卖方均为鑫新公司，鑫新公司是案涉两套房屋交易的直接相对方。另外，鑫新公司提交的2017年8月23日发起的销售定价方案申请流程表所附Ｃ11＃洋房调价表显示案涉两套房屋已标注为“于总留”。上述两名证人所述案涉房屋系于清智要求于2017年年底预留的陈述与该证据显示内容不符，且二证人系原告公司聘请的销售人员，与原告具有利害关系，其证言不能单独作为认定事实的依据。在原告未提交证据证明案涉两套房屋具体预留时间的情形下，不能排除于清智为购房人预留案涉房源的时间为2016年5月12日，且案涉两套房源系预留的状态出现在销售定价方案申请流程表所附房屋调价表中，该申请流程表有财务部门负责人以及代表鑫新公司签订合作开发协议的林茂签字，亦表明鑫新公司对案涉两套房源预留状态的认可。最后，鑫新公司提交的记账凭证中载明财务主管林茂，通过庭审调查可知，负责案涉房屋销售业务的人员对销售价格充分了解、知情，林茂对销售价格同样知悉，但鑫新公司仍然按照案涉两套房屋的定金、房款交纳情况进行记账，并最终签订了以鑫新公司为卖方的《商品房买卖合同》且按照房源保留协议中载明的房款价格收取房款、开具增值税发票，且前述协议、单据和发票均系由鑫新公司留存，足以表明鑫新公司对案涉房屋销售价格的认可。综上，鑫新公司作为案涉两份房屋买卖合同的签订及履行主体，主张称被告存在私自低价售房的情形并主张补齐差价，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告沧州市鑫新房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费15710元，由原告沧州市鑫新房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，鑫新公司提交以下证据：一、交接表一份，用于证明鑫新公司的公章、合同章、营业执照以及鑫新公司沧县分公司的公章、营业执照和两公司的印章使用登记簿等早在双方合作协议签订时已交付项目部使用；宏宇公司、于清智质证称，首先上诉人提交的证据不属于法定新证据，其次交接表中的人员被上诉人不认识，再次该交接表并不能体现上诉人的公章、合同章等的管理和控制情况，即便交接表中所涉及的公章等由项目部使用，但是实际控制人当然为印章及营业执照的所有人。二、产品优惠、营销奖励申请表复印件一份，用于证明该证据中有于清智签字确认，本案销售房屋时，当时销售的其他房屋的实价优惠后为每平米17110元；宏宇公司、于清智质证称，首先该申请单中涉及的房屋与本案房屋不相同，其次该申请单中有李洪香、张某、林茂的签字，李洪香是上诉人的销售主管，一审笔录第12页法庭询问中确定了李洪香的身份，张某是上诉人的销售经理，林茂是双方合作合同的签订代表，并且是涉案项目的财务总会计师，在上述人员签完字后于清智才签的字。另外，该申请单也不能体现经双方确定的特殊优惠。三、手机微信工作群聊天办公记录一组，用于证明本案销售的两套房屋是于清智亲自指使李洪香、张某于2018年2月12日对外进行销售，并且明确指示涉案房屋暂时只交现金十万元，将房源保留协议由2018年2月12日篡改为2016年5月10日，而且该群中已经证明当时的房价是每平米20459元，于清智交代的案涉房屋价格由每平米20459元按照9100元去执行；宏宇公司、于清智质证称，上诉人提交的不属于新证据，违反了提交证据法定的时间和程序，上诉人也是片面摘取了所谓的重点客户协调群中的内容，并且臆断和推测了自己的主张，在上诉人所提交的手机不能确定来源和所有人，经过听取手机中的微信通话可以得知于清智和对方交流的是之前保留的房源，并且于清智说，该补的手续进行补办。说明该两套房源进行保留是在该协调群沟通之前，实际协商保留房源的时间为2016年，上诉人提交的手机微信群中显示的2016年的房屋价格为6000-7000元，不能片面的摘取该微信群中的一些内容。经审理查明，案涉《房地产项目合作开发协议》第七条第四款约定“任何一方未经协商，单独以超过双方认定的优惠条件向第三方出售住房的，违约方应以销售业务发生时的市价为准补充差价”。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案并无有效证据证明双方对房屋的销售方式、销售价格、促销政策等进行了书面确定，且何为特别优惠亦不明确。上诉人鑫新公司未能提交有效证据证实其与被上诉人宏宇公司已协商确定案涉合同第七条第四款约定的“双方认定的优惠条件”。案涉两套房源的预留状态体现在销售定价方案申请流程表所附的C11#洋房价格表中，该申请流程表有代表鑫新公司签订合作开发协议的林茂签字，亦表明鑫新公司对案涉两套房源预留状态的认可。鑫新公司按照案涉两套房屋的定金、房款交纳情况进行记账、与买受人签订《商品房买卖合同》以及按照房源保留协议中载明的房款价格收取房款、开具增值税发票的行为足以表明鑫新公司对案涉房屋实际销售价格的认可。上诉人鑫新公司要求被上诉人宏宇公司、于清智连带赔偿应补齐购房款差价3077621元并支付利息，理据不足，本院不予支持。 综上所述，沧州市鑫新房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31420元，由上诉人沧州市鑫新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王卫东 审判员  胡希荣 审判员  王兰英 二〇二〇年九月三十日 书记员  靳 雪