吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉06民初60号   原告（执行案外人）：贾琼，男，1961年7月1日生，汉族，无职业，住吉林省白山市江源区正岔街东升二委十三组。   委托诉讼代理人：王盛，吉林乾羽律师事务所律师。   委托诉讼代理人：韩振跃，吉林从为律师事务所律师。   被告（申请执行人）：中天建设集团有限公司。住所地：浙江省东阳市吴宁路65号。   法定代表人：庄严，董事长。   委托诉讼代理人：袁勇军，广东华商律师事务所律师。   委托诉讼代理人：武晓亮，广东华商律师事务所实习律师。   被告（被执行人）：白山和丰置业有限公司。住所地：吉林省白山市浑江区春江花园E1号楼12层。   法定代表人：何亮，总经理。   贾琼与中天建设集团有限公司（以下简称中天公司）、白山和丰置业有限公司（以下简称和丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月26日作出（2018）吉06民初11号民事裁定：“驳回贾琼的起诉。”贾琼不服该裁定，向吉林省高级人民法院提出上诉，吉林省高级人民法院于2018年12月5日作出（2018）吉民终656号民事裁定：“驳回上诉，维持原裁定。”贾琼不服该裁定，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2019年12月12日作出（2019）最高法民再375号民事裁定：“一、撤销吉林省高级人民法院（2018）吉民终656号民事裁定、吉林省白山市中级人民法院（2018）吉06民初11号民事裁定；二、指令吉林省白山市中级人民法院对本案进行审理。”本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贾琼及其委托诉讼代理人韩振跃、中天公司的委托诉讼代理人袁勇军到庭参加诉讼；和丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   贾琼向本院提出诉讼请求：一、停止执行贾琼购买的白山市××区、B2、B3、B4栋的1101-70号商铺（面积18.3平方米）；二、案件受理费由中天建设集团有限公司承担。事实与理由：一、中天公司与和丰公司因建设工程施工合同纠纷一案，吉林省高级人民法院作出（2016）吉民初19号民事判决书。中天公司申请法院查封白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋的1101-70号商铺，白山市中级人民法院作出（2017）吉06执82号之五民事裁定书，查封该商铺。贾琼对该执行行为提出执行异议，白山市中级人民法院作出（2017）吉06执异86号执行裁定书，驳回贾琼的异议请求。二、2015年8月26日，贾琼与和丰公司签订《商品房买卖合同》，贾琼购买B1、B2、B3、B4栋的多户商铺，其中包含案涉1101-70号商铺，并缴纳购房款，和丰公司于2015年8月26日为贾琼出具金额为4776750元的购房款收据。此后，贾琼对这些商铺进行装修并占有、使用，装修、装饰费用高达5000万余元。2016年3月14日，贾琼到白山市产权处办理了商品房预售登记，白山市产权处为贾琼出具《商品房分房备案证明》。中天公司在贾琼购买使用该房屋2年以后，于2017年才申请法院查封，给贾琼带来巨大损失。三、贾琼与和丰公司在法院查封前已签订书面房屋买卖合同，贾琼购买在先，法院查封在后，法院在执行中天公司与和丰公司的案件时查封贾琼的财产，侵犯了贾琼的合法权益，请求法院支持贾琼的诉讼请求。   中天公司答辩称，一、房屋买受人若要排除普通债权的执行，可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”即使申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也更优先保护消费者的物权期待权。贾琼购买的商铺是商业性质，并非用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定。二、贾琼没有支付案涉商铺的全部价款，没有对案涉商铺形成合法占有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”贾琼在白山市××园共购买802套房屋，建筑面积合计为17022.67平方米，按照合同售价单价7500元/平方米，商铺总价应为人民币127670025元，贾琼仅支付1000余万元，还是支付到案外人陈某的账户。在证据交换阶段，贾琼的委托诉讼代理人明确承认超出款项用于购买春江花园小区的其它商铺，但未提供更多的付款凭证。案涉商铺至今没有竣工验收，和丰公司未向贾琼发出入户通知书，未办理交接手续，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，贾琼占有案涉房屋违反了法律的强制性规定，不具有合法性，贾琼提供的电费和装修合同等证据不足以证明其对案涉商铺形成合法占有。即使适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，贾琼的执行异议也不符合第二项、第三项的规定。请求法院保护中天公司建设工程价款优先受偿权，驳回贾琼的诉讼请求。   和丰公司未答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的诉辩、举证、质证，本院认定事实如下：2015年8月11日，和丰公司与中天公司签订的《和丰·春江花园三期终止扫尾工程施工合同及撤场决算付款协议》中体现“中天公司已向和丰公司主张了建设工程价款优先受偿权”。   2015年8月26日，和丰公司（出卖人）与贾琼（买受人）签订《商品房买卖合同》，其中，第一条约定，出卖人以出让方式取得位于星泰桥北的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房春江花园；第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为白山市房产局。第三条约定，买受人购买的商品房为第B1、B2、B3、B4幢1101-12号房。该商品房的用途为商铺，属框架结构，该商品房建筑面积共636.9平方米；第四条约定，出卖人与买受人按每平方米7500元总金额4776750元计算商品房价款；第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前按合同约定将商品房交付买受人；第二十四条约定，商品房预售的自本合同生效之日起30天内，由出卖人向产权处申请登记备案。《商品房买卖合同》后附商铺房号明细表，合同约定的商铺共计27户636.9平方米，案涉1101-70号商铺包含在明细表内。   2012年7月6日，从贾琼妻子贾波的银行卡汇给和丰置业公司出纳员陈某银行卡1000万元。2015年8月26日，和丰公司为贾琼出具金额为4776750元的购房款收据。   2016年3月14日，白山市房地产交易中心对案涉1101-70号房屋办理了《商品房分户备案证明》。   2016年10月29日，吉林省高级人民法院就中天公司起诉和丰公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）吉民初19号民事判决：“一、和丰公司于本判决生效之日向中天公司支付尚欠工程款42746020元及利息。其中9903817元自2015年10月15日起至实际履行之日止，按月1.5%支付逾期付款利息；32842203元自2017年12月31日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；二、和丰公司于本判决生效之日向中天公司支付设备转让款、租赁费等费用230000元；三、中天公司可就其承建的春江花园B1、B2、B3、B4栋及B区16、17、24栋折价、拍卖款优先受偿；四、驳回中天公司的其他诉讼请求。”和丰公司不服该判决于2016年11月17日向最高人民法院上诉。2017年4月7日，和丰公司撤回上诉，最高人民法院于2017年4月13日作出（2017）最高法民终86号民事裁定书，准许和丰公司撤回上诉，原判决生效。中天公司向吉林省高级人民法院申请执行，吉林省高级人民法院裁定由本院执行。2017年11月10日，本院依中天公司申请作出（2017）吉06执82号之五执行裁定书，查封春江花园B1、B2、B3、B4栋的1101-70号商铺，面积18.3平方米。贾琼向本院提出异议，本院于2017年11月24日作出（2017）吉06执异86号执行裁定书，驳回贾琼的异议请求。   2018年2月26日，吉林省电力有限公司白山供电公司出具历月电费明细，体现春江花园B1、B2、B3、B4号楼门市2017年1月至2018年2月用电情况，2017年1月用电量2168，2017年2月用电量1222…   2018年4月2日，白山市房屋产权管理中心出具的《查询证明》载明：“经查询，白山和丰置业有限公司B1、B2、B3、B4号楼在2013年8月23日已办理商品房预售许可登记。没有办理房屋产权初始登记，因开发单位未到房屋产权管理中心申请办理。”   另，案涉1101-70号商铺位于春江花园B1、B2、B3、B4栋，各方当事人均无法确定该商铺所在的具体位置。   本院认为，本案为案外人执行异议之诉，所需审理的关键问题在于贾琼对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。因中天公司在本案执行依据项下同时享有金钱给付的内容及在财产分配阶段发生优先受偿效力的建设工程价款优先受偿权，故本院将就双方在各自法律关系下所独立形成的各项民事权益分别予以确认，并就上述权益实现的合法性、正当性予以综合评价。   首先，关于贾琼对案涉商铺是否形成了正当的民事权益，能否以该正当权益排除人民法院强制执行的问题。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用条件是“金钱债权执行中”，故本案的审理应参照该条规定。该条规定明确要求买受人需同时符合该规定的四项情形，其权利即能够排除人民法院的强制执行。具体到本案：一、贾琼与和丰公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。和丰公司在2013年8月23日即已办理包括案涉房屋在内的春江花园B1、B2、B3、B4栋的商品房预售登记，其与贾琼的《商品房买卖合同》签订于2015年8月26日，而本院依中天公司申请查封案涉房屋的时间系2017年11月10日，故应认定在本院查封案涉房屋前，贾琼与和丰公司已签订了合法有效的书面买卖合同。二、贾琼支付了全部价款。和丰公司与贾琼签订《商品房买卖合同》约定购买商铺（包含案涉1101-70号商铺）的总价款为4776750元。2012年7月6日，从贾琼妻子贾波的银行卡汇给和丰置业公司出纳员陈某银行卡1000万元。2015年8月26日，和丰公司为贾琼出具金额为4776750元的购房款收据。案涉1101-70号商铺价款包含在贾琼支付给和丰公司购房款4776750元内，故能够认定贾琼已支付了案涉商铺的全部购房价款。贾琼提前支付购房款及贾琼在春江花园小区购买其他商铺与案涉1101-70号商铺房款是否已全部付清无关。三、贾琼在法院查封前已合法占有该商铺。贾琼于2016年3月14日到白山市房地产交易中心对案涉1101-70号房屋办理了《商品房分户备案证明》。和丰公司在2018年3月21日庭审时认可将钥匙交付给贾琼，贾琼对购买的商铺（包含案涉1101-70号商铺）进行了装修。吉林省电力有限公司白山供电公司出具历月电费明细亦体现自2017年1月开始案涉商铺产生电费，中天公司未提供贾琼系非法占有案涉商铺的证据。四、贾琼对未办理案涉1101-70号商铺物权登记无过错。贾琼未办理产权登记的原因是开发商未办理房屋产权初始登记，贾琼无过错。故贾琼与和丰公司之间基于真实的意思表示形成了合法有效的房屋买卖关系，其对案涉1101-70号房屋已经形成了正当的物权利益，且该民事权利能够排除人民法院就金钱债权的强制执行。   其次，关于案涉商铺是否属于和丰公司可供执行的责任财产的问题。   《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”本案中，和丰公司与中天公司于2015年8月11日签订的《和丰·春江花园三期终止扫尾工程施工合同及撤场决算付款协议》证实中天公司在上述时间确有主张建设工程价款优先受偿权的行为，然而法院判决确定该权利生效是在贾琼合法购买案涉商铺之后。中天公司未提供证据证明和丰公司与贾琼之间存在恶意串通。贾琼系以合理价款购买案涉房屋。建设工程价款优先受偿权旨在使适法承包人的债权优先获得偿付，承包人仅对其施工工程折价、拍卖后价款享有优先受偿的权利，对其施工工程并不享有物权。同时，该优先受偿权亦需在所指向的房屋被纳入被执行人可供执行的责任财产范围后，以相关房屋变现后的价款为标的发生优先受偿的法律效力，并在执行分配程序中通过取得优先顺位而实现。贾琼已经按照合同约定合法取得了对案涉商铺的物权期待利益，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，该利益应当得到法律的保护。而对于和丰公司而言，其作为以开发、销售房屋为经营目的的出卖人，在全额收取了贾琼支付的购房款并将房屋交付与贾琼占有后，其相应的财产利益已经从实物形态的房屋转化为金钱形态的购房款，即便此时案涉房屋仍登记在和丰公司名下，但其对该房屋已经不再享有实质意义上的支配权，而仅负有配合贾琼办理房屋登记之义务，至此，以实物形态存在的房屋已经实质性脱离了和丰公司所控制的责任财产范围，而购房款作为房屋的转化价值被纳入和丰公司的责任财产范围。此种情况下，和丰公司已无权再用案涉商铺偿付其所欠债务，否则有违公平、诚实信用的法律原则；而中天公司除有证据证明和丰公司与贾琼之间确有恶意串通、逃避债务之行为或其他构成和丰公司责任财产不当减损的行为外，原则上亦不得请求以该商铺继续作为清偿和丰公司所负债务之标的物。故中天公司主张对案涉1101-70号商铺执行没有事实及法律依据，贾琼要求停止执行案涉1101-70号商铺符合法律规定，本院予以支持。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：   不得执行白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋的1101-70号商铺。   案件受理费3045元，由中天建设集团有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。   审判长 任继强   审判员 朱瑛华   审判员 郭惠靖     二〇二〇年九月二十一日   书记员 宋 晗