江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初5161号 原告：云龙区泰陈房产中介所，住所地徐州市云龙区橡树湾小区F2号楼1-105左侧半边。 经营者：陈林，男，1987年12月17日生，汉族，住徐州市新城区。 委托诉讼代理人：丁浩，江苏彭邦律师事务所律师。 被告：耿佳佳，女，1987年7月25日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：蒋成阵，江苏茂通律师事务所律师。 原告云龙区泰陈房产中介所与被告耿佳佳居间合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告的经营者及委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告中介费50400元；2、判令被告给付原告律师费6000元；3、诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告通过原告为其购买房屋，被告于2019年7月24日签订了看房协议和委托(购买)协议，通过原告的服务，被告及其丈夫孙磊看中了徐州市云龙区绿地世纪城二期220-1-702室房产，并缴纳了两千元购房诚意金，原告与房主沟通后，双方同意以168万元成交。但因中介费的问题，被告以过高为由，在原告不知情的情况下又通过第三方购买了该房屋。被告的上述行为，违反了看房协议及委托(购买)协议的约定，被告除应按房屋成交价的3%支付中介费外，还应承担原告诉讼所支出的全部费用。经与被告协商无果，特诉至贵院，请求依法支持原告之诉请。 被告辩称，原告的诉请无事实及法律依据。理由如下：一、原告不是适格的主体。本案的受托方为宝泰房产而非原告。二、原告未为被告提供居间服务。只是宝泰房产的代表乔某,4向被告提供了看房的事实，但是最终并未促成双方达成买卖合同。《委托(购买)协议》及《房屋居间委托及看房确认书》系由宝泰房产单方制作的格式条款，其中关于限制被告权利及违约金的约定条款因违反合同法基本的诚实信用原则应属无效。三、涉案房产信息并非宝泰房产一家独有，而是众多中介公司均有。在宝泰房产提供的看房之前，被告已经在开心房产看过了该房产并也将在别的中介看过该房产的事实向宝泰房产进行了披露。只是被告的老公未看过，才在宝泰房产的安排下看的房。也就是说涉案房产的信息并非是由宝泰房产独家提供的。正是因为宝泰房产已经知道被告在别的中介看过了该房产，于是才让被告在看房确认书上签署的是其老公的名字而非被告自己的名字。四、本案中，被告是通过开心房产的居间服务最终达成的房屋买卖合同并支付了佣金。不存在私自与房东签订买卖合同的事实，不存在恶意规避宝泰房产的佣金情况，而是行使了其应有的选择权。在此情况下，宝泰房产提供的违约金条款中关于不得在其他中介代理购买该房产的约定，限制了被告作出由其他也有该套房源但服务更好的中介公司进行居间的选择，损害了被告的利益。因而该约定在此情况下当属无效。综上几点，请求人民法院依法驳回原告的起诉或诉请。 本院认定事实如下：被告及其配偶拟购买住房。2019年7月20日徐州开心房产经纪有限公司带被告查看了绿地世纪城二期220-1-702。当日，被告（委托人、甲方）与徐州开心房产经纪有限公司（居间人、乙方）签订《带看确认书》，载明：甲方委托乙方居间买受（租赁）房屋事宜，甲方或其亲属不得私下或通过第三方曾介绍的出售方或该房屋其他共有人进行本委托事项的交易，否则甲方应按本确认书所列房屋出售（租）价1.5%（租赁100%）的双倍支付乙方作为违约金；甲方确认此委托书中所提供的房屋由乙方带看，如因第三方带看服务并购买成功，甲方以该房产中介服务费双倍额度赔付给乙方；甲方通过乙方居间买受（租赁）房屋，应在签订房屋买卖（租赁）合同时，一次性支付乙方所得的报酬；甲方看房记录：绿地世纪城二期220-1-702。 原告的经营者陈林系徐州市宝泰房地产经纪有限公司的特许加盟商。2019年7月24日案外人乔某,4带被告及其配偶孙磊到绿地世纪城220-1-702看房，双方签署《房屋居间委托及看房确认书》一份，载明：本人（看房人）现确认宝泰房产橡树湾店乔某,4（以下简称居间方）已带我看过以下房屋（绿地世纪城220-1-702），并作如下保证：□租房若本人与房主达成协议，在签订租房合同的同时按照实际租赁价格，本人一次性缴清佣金（按一个月的租金计算）给居间方。□√售房若本人与房主达成协议，在签订购房合同的同时，本人愿意按照实际房屋成交价格的1.5%或由我方与居间方协商同意的标准一次性缴清佣金给居间方。□承诺本人确认在居间方带领下第一次看过以下房屋并居间方已向本人提供了订立合同的机会。鉴于居间方付出的劳动，为保障居间方工作利益，本人同意在看房之日起，如果本人（含和本人同行看房人及亲友）未通过居间方而与房主达成协议（包含租用、购买或以其他方式使用），则属于本人违约（含自行交易或通过其他中介机构交易），本人愿意向居间方支付双倍的中介费，即此房成交价的3%，作为对公司方服务的违约赔偿。本人如违反上述协议，拒付或拖延支付佣金，居间方可依此据起诉追回佣金及违约金，拖延佣金还应从应付之日起，按每日2%计算滞纳金，居间方依法起诉违约方所产生的一切费用，均由违约方承担。备注：居间方提供房源信息给看房人，免费带看房并免费向其提供房产过户相关政策的咨询；看房人自愿委托居间方代理购买或承租房屋之相关事宜。看房人（签名确认）：孙磊，联系电话：189××××1762。上述确认书尾部“业务代表”处由乔某,4签名并加盖原告的公章。原告拟证明系被告的配偶孙磊签订的确认书，被告委托的主体为原告，原告主体适格。被告质证称，孙磊的名字为被告所签，之所以签署孙磊的名字是因为被告已在其他中介看过了该套房产，是应乔某,4的要求签署的孙磊的名字，看房人孙磊并未作出承诺，因为确认书上承诺框中没有打勾确认，乔某,4也未向孙磊阐述该承诺的内容，故承诺项下的内容对看房人不具约束力，原告的公章是事后加盖的，也与确认书载明的宝泰房产不相符合，不能证明原告是适格主体。 2019年7月24日，以被告为委托方（甲方）与宝泰房产橡树湾店为受托方（乙方）签订《委托（购买）协议》一份，载明：一、甲方委托乙方代为购买位于徐州市云龙区的住房；二、甲方确认本合同指定房屋购买价为总价168万元（过户所需一切费用由买方另外自理），甲方自愿接受此价；三、甲方全权委托乙方与卖方签定房协议书并代甲方付定金和房款，在本合同有效代理期内，甲方不得自己或指定其他人、其他中介代理该不动产；四、乙方与房主签定房协议书后，甲方应在得到乙方通知后三天内来乙方处签署确认书，并与房东办理相关手续；五、签署此协议的同时甲方付购房诚意金2000元，在代理期内如甲方违约此款不退；1、在委托期间如乙方办不到所受托事项应将诚意金和服务费全部无息归还给甲方；2、甲方违反以上任何一条视为违约，应向乙方支付相当于此房底价1.5%违约金给乙方，另行支付相应违约金和因此对乙方及乙方客户造成的其他经济损失；六、甲方和卖方签定房协议的同时乙方会收取甲方此房主成交价1.5%作为佣金，对此甲方并无异议。该协议尾部受托方处加盖原告的公章并由乔某,4在代表处签名。被告质证称，被告仅是委托方的代表，而非真正的购买人，原告的公章系事后加盖，与载明的信息不符，该协议第三条及第五条限制了购买人相关选择中介的权利，应属无效条款。 原告申请证人乔某,4出庭作证。乔某,4述称，我是原告员工，是被告对象联系我看房的，确认书上是孙磊本人签名，收被告购房诚意金2000元时告知被告价格谈好如不买不退诚意金，被告是因中介费过高没有通过原告签订涉案房屋买卖合同，被告愿意给1万元，我给领导申请说1.5万元，通过房主得知被告与房主将在开心中介签合同，我和经理又找到被告谈妥中介费8000元，房价定为168万元，但被告仍在开心中介签了合同。 2019年7月25日下午杨涛（出卖方）与被告（买受方）、中介方徐州开心房产经纪有限公司就买卖涉案房屋签订存量房买卖协议，成交总价为166万元（另地下室价格为12000元），中介费为6000元。当日，被告支付中介费6000元。涉案房屋及地下室已于2019年8月转移登记在被告及其配偶孙磊名下。 被告申请证人李某,4出庭作证。李某,4述称，我是开心房产的员工，2019年7月20日带被告看过涉案房屋，是房主挂在开心房产的，7月25日签合同是我同事通知的，最终房产成交价：房价166万元、地下室12000元，收中介费6000元。 2019年8月10日原告与江苏彭邦律师事务所签订《委托代理合同》，委托江苏彭邦律师事务所代理本案诉讼事宜，约定代理费为6000元。原告提交由江苏彭邦律师事务所于2019年9月24日开具的金额为6000元的代理费发票，原告称代理费已现金支付。 本院认为，原告与被告及其配偶签订的《房屋居间委托及看房确认书》、《委托（购买）协议》属于居间合同性质，《房屋居间委托及看房确认书》中的“承诺”条款和《委托（购买）协议》中的第三条、第五条约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，被告及其配偶分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，被告并没有利用被告的信息、机会，故不构成违约，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告云龙区泰陈房产中介所的诉讼请求。 案件受理费1210元，由原告云龙区泰陈房产中介所负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李守忠 人民陪审员  魏荣香 人民陪审员  雷丽芬 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  胡 玥