贵州省桐梓县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0322执异142号 案外人：江均秀，女，汉族，1981年2月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 申请执行人：浙江盛运融资担保公司，住所地：浙江省杭州市萧山区湘湖金融小镇二期中区块南岸1号楼302号。 法定代表人：滕小颖，该公司总经理。 被执行人：王福兰，女，汉族，1972年3月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被执行人：欧阳永红，女，汉族，1984年10月生，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭县。 本院在浙江盛运融资担保公司申请执行王福兰、欧阳永红追偿权纠纷一案中，查封了被申请人王福兰名下的位于桐梓县房屋一套。案外人江均秀不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人江均秀向本院提出异议请求：一、依法停止对（2020）黔0322执1802号执行裁定书中的强制执行程序；二、立即解除对案外人位于桐梓县住房的查封措施。事实与理由：2010年5月29日，被执行人王福兰在贵州省森航房地产开发有限公司以439225元的价格购买位于桐梓县的住房，被执行人王福兰向房开公司支付了首付款项139225元，余款30万元以银行按揭（贵州省农村信用合作联社）方式支付。2014年1月25日，案外人与被执行人签订《房屋买卖合同》，约定被执行人王福兰将其位于桐梓县的涉案房屋以18万元的价格出售给案外人，银行剩余按揭贷款由案外人按月向农村信用社偿还。合同签订后，案外人于2014年1月25日向被执行人王福兰支付了购房款10万元、于2014年2月28日向被执行人支付了购房款4万元、于2014年6月29日付清尾款。同时，案外人在合同签订后一直按时通过存现金及银行转账的方式向农村信用社支付按揭房款。2016年4月7日，桐梓县不动产登记事务中心向被执行人王福兰颁发了不动产权证书，因该房尚欠银行按揭贷款，抵押于银行，故案外人一直无法办理过户登记。2019年1月2日，案外人及其老公严波共同前往贵州省森航房地产开发有限公司接房装修，同时向其缴纳了工本费、维修基金、契税以及购房款差价。2019年12月，案外人入住并实际合法占有了涉案房屋。然而，在2020年9月，案外人得知涉案房屋被贵院执行查封，对此，案外人认为：一、涉案房屋系案外人于2014年1月25日在被执行人王福兰处购买，案外人系该房屋的权利人，且申请执行人对被执行人所享有的债权系基于双方借贷纠纷的一般债权，与涉案房屋无关，也与案外人无关联，故申请执行人无权对涉案房屋申请强制执行。根据案外人提交的《房屋买卖合同》及《收条》、《清条》可以看出，案外人已经于2014年1月25日在被执行人王福兰处购买了涉案房屋，并于2014年6月29日向被执行人王福兰付清了所有购房款。2019年12月，案外人入住涉案房屋并实际合法占有该房屋，但因该房屋尚欠银行欠款而抵押在银行，无法办理过户登记，为此一直登记在被执行人王福兰名下。事实上，该房屋的一切费用均由案外人承担，归案外人所有，被执行人王福兰现对涉案房屋不享有任何权利。同时，申请执行人对被执行人所享有的债权基于双方借贷纠纷的一般债权，与涉案房屋无关，也与案外人无关，故申请执行人无权对涉案房屋申请强制执行。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定及《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，案外人享有排除执行的权利，贵院应当立即解除对涉案房屋的查封措施。首先，案外人在贵院查封之前已经与被执行人王福兰签订了合法有效的《房屋买卖合同》。贵院裁定查封时间为2020年7月30日，但案外人签订合同的时间是2014年1月25日，案外人签订合同时间在先，同时，该份《房屋买卖合同》符合合同法及民法通则对于合同签订主体的规定，且双方是在平等自愿的基础上签订，合同也遵循公平原则确定了双方的权利和义务，同时双方订立、履行合同、遵守法律、行政法规，尊重社会公德，没有扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益，故该《房屋买卖合同》合法有效。其次，案外人已经在贵院查封之前就已经合法占有了涉案房屋。根据案外人提交的《房屋交房结算表》、《房屋交房清单》载明，案外人已经于2019年1月2日在贵州省森航房地产开发有限公司接房，该清单上有案外人老公严波的签字以及案外人的电话号码。同时，案外人于2019年12月入住涉案房屋，已经合法占有了涉案房屋，其中案外人提交的《生活缴费明细》可以体现案外人在贵院执行查封前合法占有了涉案房屋。再次，案外人已经向被执行人王福兰支付了合理的全部购房款，剩余部分案外人也一直在按时向银行还款。在《房屋买卖合同》签订后，案外人分三次向被执行人王福兰支付了属于王福兰的全部购房款，且王福兰已经在2014年6月29日向案外人出具了“江均秀购房款已付清”的《清条》。此外，被执行人王福兰以十八万元的价格将涉案房屋出售给案外人系合理价格，因为王福兰就涉案房屋仅仅向房开公司支付了首付款139225元，并未能产生其他费用。最后，因涉案房屋尚抵押在银行，案外人无法办理过户登记，故其对涉案房屋未办理过户登记不存在过错。本案中，因被执行人王福兰在购买涉案房屋时系银行按揭付款方式购买，故其将涉案房屋在农村信用社办理了抵押登记，故案外人对此不存在任何过错。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前就已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人已将涉案房屋的购房款向被执行人王福兰支付完毕并实际入住合法占有涉案房屋，完全符合以上法定情形，故案外人享有排除执行的权利。因此，案外人认为，贵院裁决查封涉案房屋没有事实及法律依据，且严重侵犯了案外人的权益。故案外人根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定向贵院提出原因。恳请贵院依法支持案外人的请求，解除案外人位于桐梓县房屋一套的执行措施为谢！ 申请人浙江盛运融资担保有限公司称，申请人所依据的法条为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应该支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前就已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，申请人对案外人提供的所有证据都表示异议。案外人与本案王福兰的《房屋买卖合同》是否真实存在，是否是在查封之前签订，是否恶意串通，是否合法有效均没有经过法院的审查并以判决书的形式予以确认，其存在造假的可能性。其次，案外人称本案与涉案房屋无关，也与案外人无关联，故申请人无权对本案涉案房屋申请强制执行。申请人认为，本案对王福兰的债权是经过法院审判，且已经经过了上诉期和履行期，在王福兰没有依照生效的判决履行的情况下，申请人有权对王福兰名下所有财产申请执行。本能涉案房屋就是登记在王福兰名下，根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。因此申请人有权利认为本案房屋为王福兰个人财产，与案外人无关。再次，案外人所称2014年签订了《房屋买卖合同》，但是在2019年12月才实际交付。时隔五年，案外人才实际占有房屋，这实在令申请人难以相信，也不符合常理。申请人有理由怀疑案外人与王福兰恶意串通损害申请人利益。再次，2016年4月7日，王福兰就已经取得了不动产权证书。案外人完全可以办理过户登记。因此案外人因个人原因在4年均不办理过户登记，而是按月偿还贷款，这种行为，本身就是存在较大的风险，对于这种风险应该由案外人自行承担。不动产权登记具有公示公信的效力，如若都向案外人一样购买房屋，只签合同而不办理过户登记，这势必损害了国家机关的公信力。最后，案外人与王福兰的《房屋买卖合同》属于债权，对本案房屋并无优先权。案外人可另行对王福兰提起诉讼。综上所述，申请人怀疑案外人提供的材料的真实性、合法性，案外人提交的材料需经过人民法院的确认才能够作为证据提交。退一万步来讲，案外人2014年购买房屋，2019年12月份才入住，至今还未办理过户登记，这并不符合常理，且是由案外人自己的原因导致。因此，申请人请求法院驳回对案外人提出的异议申请。 被执行人王福兰、欧阳永红未对案外人的异议发表意见。 本院查明，2014年1月25日，甲方王福兰与乙方江均秀签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方自愿将2010年5月29日从贵州省森航房地产开发有限公司购买的马鞍山一期C区六栋1-11-4号房屋一套（面积141.23平方米）转让给乙方所有，房屋总价值439225元，签订合同之日付款10万元，农历正月30日前付款5万元，余款甲方已交首付款及按揭贷款部分由乙方在签订本合同之日起五个月内付清，该房按揭贷款自签订本合同之日起，由乙方必须按月到桐梓县农村信用社偿还。《房屋买卖合同》签订后，江均秀已向王福兰付清了约定款项，并按约每月向桐梓县农村信用社偿还王福兰名下的按揭贷款。森航房地产开发有限公司于2019年1月2日交房后，由江均秀及丈夫严波对该涉案房屋进行了装修，并一直居住至。 本院在执行浙江盛运融资担保公司申请执行王福兰、欧阳永红追偿权纠纷一案中，于2020年7月30日作出的（2020）黔0322执1802号执行裁定书裁定“查封被执行人王福兰名下的位于桐梓县房屋一套，建筑面积143.28平方米，查封期限为三年”。现案外人江均秀以前述理由提出异议。 本院认为，案外人与被执行人在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付部分对价，剩余对价以按月偿还被执行人名下按揭贷款方式支付，且案外人接房装修后已实际占有居住至今，虽未办理过户手续，是因尚在偿还按揭贷款中，非案外人过错。申请执行人浙江盛运融资担保公司所称案外人与被执行人恶意串通，所提供的证据虚假的理由，未有相关证据显示，本院不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人的异议理由成立，本院应予支持。案外人提出的要求解除涉案房屋查封的异议请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。”的规定，本案中不作处理。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第三百一十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人王福兰名下的位于桐梓县房屋一套的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  杨晓军 人民陪审员  李正维 人民陪审员  邹立春 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  曾 洁