重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初5482号原告：重庆普华物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子渝州路160号，统一社会信用代码915001077907304530。法定代表人：代可富，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈思，重庆市北碚区北温泉法律服务所法律工作者。被告：李义兰，女，汉族，1957年10月3日出生，住重庆市北碚区。原告重庆普华物业管理有限公司(以下简称普华物业公司)诉被告李义兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告普华物业公司的委托诉讼代理人陈思,被告李义兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普华物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付2012年7月1日至2020年6月30日物业服务费2516.39元、公摊费192元，共计2708.39元，并从2012年8月1日起以当月所欠费用总额为基数按每日万分之三支付违约金,至付清全部所欠费用为止。2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由:被告系重庆市北碚区房屋的产权人,房屋面积为68.98㎡。2009年6月原告与重庆市光瑞房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议书》，约定由原告对被告所在小区进行前期物业服务管理；2017年7月1日，原告与被告所在小区业委会签订了正式的《物业服务合同》，约定接房后经济适用房住房的物业服务费按0.38元/㎡/月交纳,公摊水电费按2元/月收取，被告支付了部分服务费，但未支付从2012年7月1日至2020年6月30日物业服务费2516.39元、公摊费192元，共计2708.39元。原告多次催收未果，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告李义兰辩称,物管公司管理不到位,车辆乱停乱放;外来人员随意进出;广告乱贴乱画;垃圾不及时清理;小区内的公共绿化地被占用。物管公司整改好了就交费。经审理查明，2009年6月16日，重庆市光瑞房地产开发有限公司（甲方）与原告普华物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方将位于北碚区蔡家岗镇光瑞·新城印象物业委托由乙方实施物业管理服务，双方还约定了权利义务、物业服务事项、物业服务费用、违约责任等。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务费收费标准按建筑面积计算，住宅经济适用房建筑面积0.38元/㎡/月；共用的专项设备运行的能源消耗（水、电、生化池清陶费）应独立计量核算，合理向业主分摊计收。违约责任，业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。物业合同期限：本合同期限为签订之日起至本小区成立业主委员会止。成立业主委员会后，业主委员会未与乙方签字，本合同自动有效；业主委员会与乙方签订协议后，本合同自动失效。2017年7月1日，北碚区万和世家B区业主委员会（甲方）与普华物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定甲方将位于北碚区蔡家岗镇的北碚区万和世家B区居住宅楼委托由乙方实施物业管理服务，双方还约定了服务事项、双方的权利义务、物业服务费用、违约责任等。根据《物业服务合同》的约定，双方约定物业服务费用按月向业主或物业使用人收取，其收取的标准：无论房屋是否装修，一律按以下标准执行：住宅0.38元/㎡/月,门市0.80元/㎡/月。公摊水电费按2元/月收取。违约责任，业主未能按时如数交纳物业服务费的，甲方可协助催促，但不承担责任。乙方可按每日千分之五的标准向未交费业主收取滞纳金。物业合同期限为2年，自2017年7月1日起至2019年6月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2019年11月1日，北碚区万和世家B区业主委员会（甲方）与普华物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定甲方将位于北碚区蔡家岗镇北碚区万和世家B区居住宅楼委托由乙方实施物业管理服务，双方还约定了服务事项、双方的权利义务、物业服务费用、违约责任等。根据《物业服务合同》的约定，双方约定物业服务费用按月向业主或物业使用人收取，其收取的标准：无论房屋是否装修，一律按以下标准执行：住宅0.38元/㎡/月,门市0.80元/㎡/月，公摊水电费按2元/月收取。违约责任，业主未能按时如数交纳物业服务费的，甲方可协助催促，但不承担责任。乙方可按每日千分之五的标准向未交费业主收取滞纳金。物业合同期限为三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。李义兰系北碚区房屋业主,其房屋建筑面积为68.91㎡,根据合同约定交纳物业服务费为0.38元/㎡/月,李义兰欠交2012年7月1日起至2020年6月30日物业服务费为2513.84元;根据2017年、2019年物业服务合同约定公摊水电费按2元/月收取,李义兰欠交2017年7月1日至2020年6月30日公摊水电费为72元。上述事实,有《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、房产信息查询证明、照片、催款通知书以及当事人在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释）[2009]8号，第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。普华物业公司作为李义兰居住北碚区房屋的物业管理公司，已按照合同约定履行了物业管理职责，李义兰作为该小区的业主，接受了普华物业公司的物业服务，理应按照合同的约定支付物业服务费以及相关费用。现普华物业公司要求李义兰支付所欠物业服务费的诉讼请求,符合法律规定，本院予以支持。对于普华物业公司要求李义兰支付公摊费数额的请求，因普华物业公司未提供证据证明2012年7月1日至2017年6月30日期间每位业主每月应分摊公摊费数额,对请求支付此期间的公摊费数额,不予支持；对普华物业公司请求支付2017年7月1日至2020年6月30日期间的公摊水费数额，予以支持。对于普华物业公司要求李义兰支付违约金的诉讼请求，因李义兰未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，鉴于约定的违约金过高，本院依法调整，按李义兰未交纳物业服务费2513.84元为基数，在中国人民银行同期贷款利率的基础上上浮50％，从起诉之日起计算至付清之日止。对于李义兰辩解不交纳物业服务费理由，因物业服务具有长久、持续性等特点，物业服务内容和范围也较为广泛，普华物业公司作为物业服务企业在提供服务过程中，难免存在一定服务瑕疵，但并不构成根本违约，不足以成为李义兰拒交物业服务费的抗辩理由。因此，对李义兰提出不交纳物业服务费的辩解意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李义兰于本判决生效之日起十日内支付原告重庆普华物业管理有限公司2012年7月1日起至2020年6月30日的物业服务费2513.84元及2017年7月1日至2020年6月30日公摊费72元，共计2585.84元。二、被告李义兰于本判决生效之日起十日内支付原告重庆普华物业管理有限公司逾期交纳物业服务费违约金，该违约金以2513.84元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50％，从2020年7月7日起计算至付清之日止。三、驳回原告重庆普华物业管理有限公司的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李义兰负担。本判决为终审判决。审 判 员 缪友梅二〇二〇年九月二十八日法官助理 杨用艳书 记 员 刘丽娟