辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10951号上诉人（原审原告）：沈阳骏荣物业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区桂花街****。法定代表人：王志毅，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘跃刚，辽宁长卿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：支军，男，1969年6月27日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：齐冰，辽宁冠越律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊珊，辽宁冠越律师事务所律师。上诉人沈阳骏荣物业有限公司因与上诉人支军物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳骏荣物业有限公司陈述上诉请求：1.请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定上诉人部分诉讼请求超过诉讼时效，与事实不符。上诉人接管该小区之后，按合同约定向被上诉人收取物业服务费，被上诉人以各种理由一直未交。被上诉人于2017年12月联合本小区其他十名业主就《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》效力问题起诉上诉人。该案经过市、区两级法院审理，于2018年7月30日审结。上诉人收取物业费的基础及标准是该合同，是上诉人主张按该合同约定收取物业费引起本次诉讼。因双方的诉讼行为导致该合同的权利义务处于不稳定状态。上诉人认为被上诉人等十名业主起诉上诉人的行为及在审理过程中上诉人主张按约定收取物业服务费的表示产生了诉讼时效中断的效力。二、一审法院认定原告部分诉讼请求超过诉讼时效适用法律错误。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。上诉人与该小区的业主委员会签订合同期限是三年，该合同具有整体性、同一性。该合同的权利和义务适用该小区的全体业主。上诉人认为该合同的诉讼时效应从合同期满之后开始计算，并且上诉人在合同履行期间一直在持续履行自己的义务。三、上诉人的催缴单能够证明已经有效主张权利，上诉人对业主定期催缴物业费并将催缴单贴在业主门上，这足以证明送达到被上诉人，能够产生诉讼时效中断的效力，符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款的规定，属于有效送达。上诉人作为一个为小区服务的企业，为保证小区的正常运转，需要很大的资金支出，向小区业主催收属于日常工作之一，一审法院未能认定催缴单效力，属于认定事实不清。综上所述，上诉人认为本案未超诉讼时效，请求二审法院依法改判，支持上诉人一审的全部诉讼请求。支军答辩：沈阳骏荣物业有限公司的起诉超过诉讼时效，应驳回其上诉请求。支军陈述上诉请求:1.请求按照四折支付物业费9783.94元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人起诉的主要依据《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》有关服务内容和服务质量标准的条款无效；2.一审法院确认上诉人的第一项反诉请求为合法有效属于适用法律错误、程序错误。沈阳骏荣物业有限公司答辩：请求驳回支军的上诉。沈阳骏荣物业有限公司向一审法院起诉请求：要求被告支付位于苏家屯区(信盟花园)3-71号房屋的物业费从2015年6月1日-2018年5月31日,总计73380元。诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系苏家屯区（信盟花园）3-71号房屋（面积为424.65平方米）所有权人。2015年6月，原告作为提供物业服务的企业，通过招投标方式被选为沈阳市苏家屯区的“信盟花园”项目的物业服务企业。2015年6月4日，原告与沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定原告为信盟花园小区提供物业服务，期限自2015年6月1日至2018年5月31日，物业费标准为公寓3.5元/月/平方米、联排别墅4.0元/月/平方米、独栋及双拼别墅4.8元/月/平方米。现原告诉至法院要求被告支付位于苏家屯区(信盟花园)3-71号房屋从2015年6月1日-2018年5月31日期间的物业费总计73380元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会订立的《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，合法有效。该合同对信盟花园业主有约束力，业主在享有物业服务权利的同时，负有交纳物业服务费的义务。本案被告作为业主之一，应当按照合同约定交纳物业费。关于被告主张部分物业费已超过诉讼时效，根据合同约定物业费按每半年预交，原告于2020年5月7日起诉，故2017年5月31日之前的物业费均超过诉讼时效，原告提供的催缴单照片，不能证明其已经有效主张权利，对被告此项主张予以支持。故对于原告主张，一审法院支持从2017年6月1日至2018年5月31日期间的物业费共计24459.84元（4.8元/月/平方米×424.65平方米×12个月）。关于被告在庭审中提交反诉状要求反诉的请求，被告反诉请求的第一项请求确认物业服务合同部分条款无效，此物业服务合同已经一审法院及沈阳市中级人民法院审理为合法有效，一审法院对此不再重复审理，被告的第二项反诉请求系请求判令沈阳骏荣物业有限公司未按招投标文件履行合同义务构成严重违约、第三项请求判令减免60%的物业费，此两项请求应属于本案被告抗辩理由，故对于被告的反诉，一审法院不予受理。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、被告支军于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳骏荣物业有限公司物业费24459.84元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1634元，减半收取，由原告负担611元、被告负担206元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。支军提交：1、房地产平面图，证明：物业服务范围和内容还有质量。2015年-2018年沈阳骏荣物业有限公司公示的社保信息，证明：实际是使用6人，与中标通知承诺51人相差很远。2、骏荣物业服务承诺和自己服务的对比表，证明：服务内容与实际相差很远。3、2015年6月4日-2017年5月份微信截图，证明：我方要求物业公布物业收支情况等，其物业拒绝公布。沈阳骏荣物业有限公司质证：证据均有异议。法律不是强制要求物业公司都交社保，有临时在劳务公司雇佣的。我方定期进行了公示。我方按照物业合同在小区进行服务。沈阳骏荣物业有限公司提交：（2018）辽01民终7371号民事判决书，证明：双方因物业合同进行过诉讼。支军质证：真实性没有异议，不能证明一审就诉讼时效判决有错误。本院认为，对于上述证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于支军在一审中要求反诉的问题，支军反诉请求的第一项请求确认物业服务合同部分条款无效，此物业服务合同已经生效判决确认为合法有效合同，一审法院对此不再重复审理并无不当；支军的第二项反诉请求系请求判令沈阳骏荣物业有限公司未按招投标文件履行合同义务构成严重违约、第三项请求判令减免60%的物业费，一审法院认定此两项请求属于抗辩理由亦无不当。多份生效判决已经判决案涉园区的业主向沈阳骏荣物业有限公司支付2018年之前的全额物业费，支军并无证据证明沈阳骏荣物业有限公司从2018年开始所提供的物业服务与2018年之前相比存在下降，故支军提出的四折支付物业费的抗辩理由依据不足，不予支持。关于沈阳骏荣物业有限公司的起诉是否超过诉讼时效的问题，沈阳骏荣物业有限公司已经提供向支军催缴物业费的照片，时间为2017年5月12日、地、地点为案涉房屋军对此的意见为其未居住于案涉房屋、故未见到该催缴通知。沈阳骏荣物业有限公司向支军索要物业费的催缴通知张贴于支军住处，属于合法有效的催缴，该行为在2017年5月12日引起诉讼时效的中断，从2015年6月1日至2017年5月12日并未超过两年。故沈阳骏荣物业有限公司于2020年5月7日向支军主张2015年6月1日至2018年5月31日期间的物业费并未超过诉讼时效。综上所述，一审判决认定事实不清，应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初2018号民事判决第二项；二、变更沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初2018号民事判决第一项为支军于本判决发生法律效力之日起十日内支付沈阳骏荣物业有限公司物业费73379.52元；三、驳回支军的其他诉讼请求。一审案件受理费1634元，减半收取817元，二审案件受理费1634元（沈阳骏荣物业有限公司缴纳），二审案件受理费50元（支军缴纳），均由上诉人支军负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  姜会军审判员  吕长辉二〇二〇年九月十六日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。