北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9343号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京信达齐资产管理有限责任公司，住所地北京市东城区交道口北头条76号1519房间。法定代表人：李勤学，执行董事。委托诉讼代理人：孙敬仪，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京双业科兴物业管理有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街5号。法定代表人：黄明安，执行董事、经理。委托诉讼代理人：李源，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽华，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人北京信达齐资产管理有限责任公司（以下简称信达齐公司）因与被上诉人北京双业科兴物业管理有限公司（以下简称双业科兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初29113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法由审判员龚勇超独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人信达齐公司的委托诉讼代理人孙敬仪，被上诉人双业科兴公司的委托诉讼代理人李源、张丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信达齐公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中与违约金相关的判项，依法改判；2.本案诉讼费由双业科兴公司负担。事实和理由：一审认定信达齐公司应向双业科兴公司支付违约金的基数和标准都过高，应当调整。欠付租金并非由信达齐公司一方造成，案涉租赁合同到期后，双业科兴公司不具备将案涉房屋再行出租的条件，双业科兴公司没有实际损失发生，不应支付违约金。即使要支付违约金，也应当以275,481.28元为基数，且一审认定年24%的违约金标准过高。双业科兴公司辩称，同意一审判决，不同意信达齐公司的上诉请求及事实与理由。双业科兴公司向一审法院起诉请求：1.判令信达齐公司支付租金275,481.28元并支付违约金，以476,583.68元为本金，按照日10‰的标准，自2018年8月31日起计算至实际给付之日止；2.判令信达齐公司支付2018年度第三季度能源费30,951元并支付违约金，违约金以30,951元为本金，按照日10‰的标准，自2018年11月10日起计算至实际支付之日止；3.判令信达齐公司支付2018年第四季度能源费25,286元并支付违约金，违约金以25,286元为本金，按照日10‰的标准，自2018年12月14日起计算至实际支付给付之日止；4.判令信达齐公司支付取暖费18,406.5元并支付违约金，违约金以18,406.5元为本金，按照日10‰的标准，自2019年1月27日起计算至实际给付之日止。信达齐公司向一审法院起诉请求：判令双业科兴公司返还硬木中型会议桌1张及配套座椅6把，文件柜2组，老板椅1把，舞蹈用把杆1个，小型的物品柜（带轮子）1个，衣帽架1个，花盆，风景油画2幅，中航天宇通用航空有限公司财务账册及公司资料30册。一审法院认定事实：2017年12月8日，双业科兴公司作为出租方（甲方），信达齐公司作为承租方（乙方）签订租赁合同，约定乙方承租涉案房屋，租赁总建筑面积1753平方米，租期自2017年12月15日至2018年12月14日，租金总额为1,939,466.45元（含差额保证金），租金交付时间及金额为2017年12月1日至10日，应缴租金509,715.38元；2018年3月1日至10日，应缴租金476,583.68元；2018年6月1日至10日，应缴租金476,583.68元；2018年9月1日至10日，应缴租金476,583.68元。双方约定在合同到期后，乙方按时交还该出租房间及缴清所有租金，并且全部履行了本合同各项条款、规定的情况下，经甲方认可后，甲方将于认可后三十日内退还乙方全部押金，但不计利息。如乙方违反本合同任何条款，经甲方确认后，甲方可扣留全部或部分押金，用于偿还甲方欠费或补偿损失，其数额视乙方所欠租金或其它应付费用的数额而定。关于延迟利息，双方约定，当乙方未能按照本合同规定支付应付的租金、押金给甲方，或由甲方为乙方垫付任何费用时，乙方应支付因延迟造成的由甲方垫付费用产生的延迟利息，该延迟利息按应缴金额的每日千分之十计算。关于各自权利义务，双方约定乙方在利用该出租房间进行非法活动，损害公共利益，未经甲方同意擅自对租赁区域进行施工改造或改变用途的，未按本合同的规定足额缴付租金、押金、供暖费，经甲方书面通知后十四天内仍未缴纳等情况，甲方有权单方解除本合同，收回该出租房间；自合同期满或提前终止日七天后，若乙方仍未将其全部或部分自身财产和自置设备、物品搬出该出租房间时，则视为乙方自动放弃处理该等设备、物品的权利。在乙方放弃权利后甲方有权将乙方的上述财产和物品予以处理，而无须给予乙方任何补偿……同日，双方签署《安全管理责任书》。2018年4月13日，双业科兴公司以书面方式向信达齐公司通知缴纳2018年第一季度水电费15,539.5元，要求其在2018年4月20日前办理缴纳手续，并后附水表、电表统计表。通知尾部空白处签有“孙倩”。2018年8月1日，双业科兴公司以书面方式向信达齐公司通知缴纳涉案房屋租金476,583.68元，要求其在2018年8月31日前办理缴费手续。通知尾部空白处签有“孙倩”。一审庭审中，双业科兴公司提交2018年10月17日、11月17日、12月1日通知三份及微信聊天记录打印件一份，证明其向信达齐公司催要2018年第三季度水电费及延迟利息，以及最晚2018年12月21日已告知信达齐公司相关费用数额。信达齐公司上述证据真实性不予认可，称未收到上述通知，且上述通知尾部没有信达齐公司人员签收，微信聊天记录中亦未出具能源费明细、未加盖双业科兴公司公章，但对欠付的水电费的金额表示认可。一审庭审中，信达齐公司提交视频一段，证明信达齐公司有相关物品留在113号房间。双业科兴公司认可该视频的真实性，认可2019年1月3日信达齐公司人员确实到过涉案房屋，但认为视频存在被剪辑的可能性，不够完整，且无法证明有物品还在涉案房屋双业科兴公司不允许搬走。一审经询，双方对信达齐公司在扣除押金后应当缴纳的租金、2018年度供暖费、第三四季度水电费数额已核算达成一致，且均认可涉案房屋中的117号房间后变更为113号房间。一审法院认为，双业科兴公司与信达齐公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应当依约履行。现租赁合同已到期解除，信达齐公司应当支付使用涉案房屋期间的租金及能源费用，信达齐公司对欠付的事实及金额予以认可，同意支付，一审法院不持异议。关于延迟交纳租金的违约金，根据合同约定，信达齐公司应当于2018年9月10日前足额缴纳第四季度租金476,583.68元，延迟支付的应当向双业科兴公司支付延迟利息，双业科兴公司按照信达齐公司应当支付的租金总额计算违约金并无不妥。违约金起算日期应当按照合同约定的缴纳租金截止期限次日起算。同时，双方约定的利息计算标准过高，且双业科兴公司未对其他损失予以举证，结合信达齐公司酌减违约金的申请，一审法院将依法予以确定违约金计算标准。关于水电费、供暖费的滞纳金，因双方租赁合同未对此进行约定，且双业科兴公司亦未对垫付相关费用产生资金占用损失予以举证，故一审法院对与能源费、供暖费相关的滞纳金不予支持。关于信达齐公司的反诉请求，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，信达齐公司提交的视频不足以证明其主张的相关家具、物品和文件材料在双业科兴公司处，故对于信达齐公司要求返还相关物品的反诉请求一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、信达齐公司于判决书生效后七日内向双业科兴公司支付租金275,481.28元并支付违约金，违约金以476,583.68元为基数，按照年24%的标准，自2018年9月11日起计算至实际给付之日止；二、信达齐公司于判决书生效后七日内向双业科兴公司支付能源费（2018年度第三季度水电费）30,951元；三、信达齐公司于判决书生效后七日内向双业科兴公司支付能源费（2018年度第四季度水电费）25,286元；四、信达齐公司于判决书生效后七日内向双业科兴公司支付供暖费18,406.5元；五、驳回双业科兴公司其他诉讼请求；六、驳回信达齐公司全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院依法补充查明：一审法院于2019年7月4日开庭审理了本案，在庭审中，双方同意将押金201,102.4元抵扣部分租金。2020年6月30日，北京双业科兴物业管理中心的名称变更为北京双业科兴物业管理有限公司。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为信达齐公司是否应支付双业科兴公司违约金及支付违约金的基数和标准。本案中，信达齐公司与双业科兴公司间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，各方应遵照执行。该份《房屋租赁合同》约定：“2018年9月1日至10日，乙方应缴租金476,583.68元。在合同到期时，乙方按时交还该出租房间及缴清所有租金，并且全部履行了本合同各项条款、规定的情况下，经甲方认可后，甲方将于认可后三十日内退还乙方全部押金，但不计利息。当乙方未能按照本合同规定支付应付的租金、押金给甲方，或由甲方为乙方垫付任何费用时，乙方应支付因延迟造成的由甲方垫付费用产生的延迟利息，该延迟利息按应缴金额的每日千分之十计算。”据此，信达齐公司未于2018年9月10日前支付双业科兴公司租金476,583.68元构成违约，应承担违约责任，一审认定信达齐公司应于2018年9月11日起支付双业科兴公司违约金并无不当。信达齐公司虽主张双业科兴公司不配合结算才导致信达齐公司欠付租金，然其未就该项主张提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其该项主张不予采信。双方在合同中明确约定信达齐公司缴清所有租金并且全部履行了案涉合同各项条款、规定的情况下，经双业科兴公司认可后三十日内退还信达齐公司全部押金，现信达齐公司主张以抵扣押金后的欠付租金金额为基数计算违约金与案涉合同约定不一致，本院不予采信。至于违约金标准，一审法院已根据本案实际情况对违约金标准进行酌减至年24%，并无不当，信达齐公司要求进一步酌减应就违约金过高承担举证责任，但其提交的证据并不能证明其该项主张，故本院对其该项主张不予采信。一审法院判决违约金以476,583.68元为基数，按照年24%的标准，自2018年9月11日起计算至实际给付之日止，并无不当，本院予以维持。但应当明确的是，双方于2019年7月4日的庭审中同意将押金201,102.4元抵扣部分租金，应视为信达齐公司于该日支付了201,102.4元租金，在具体计算此后的违约金数额时，应当以实际尚欠租金作为基数予以核算。综上所述，信达齐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2948元，由北京信达齐资产管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 龚勇超二〇二〇年九月二十九日法官助理 郭妍子书 记 员 刘 鸽