陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终2136号 上诉人（原审被告）：绿地集团杨凌置业有限公司。住所地：陕西省杨凌示范区有邰路9号副一号自贸区，统一社会信用代码:91610403MA6TK3Y32P。 法定代表人:李蓟，公司董事长。 委托诉讼代理人：曹艳，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨青青，女，1985年9月25日出生，汉族，现住广东省东莞市，租住于广东省东莞市，公民身份证号:610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：段宏哲，男，汉族，1955年7月24日出生，住陕西省咸阳市杨陵区，系杨青青公公。 上诉人绿地集团杨凌置业有限公司（以下简称绿地杨凌公司）因与被上诉人杨青青商品房预约合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院(2020)陕0403民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，经征得双方当事人同意，在与上诉人绿地杨凌公司委托诉讼代理人曹艳及被上诉人杨青青委托诉讼代理人段宏哲谈话后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 绿地杨凌公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判绿地杨凌公司退还被上诉人杨青青购房款120309元，驳回被上诉人其他诉讼请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对于本案《定购协议》无法继续履行，未能签订《商品房买卖合同》的责任认定错误。根据一审庭审查明，本案上诉人与被上诉人签订的《定购协议》不能继续履行的根本原因是被上诉人个人征信存在不良记录，无法办理按揭贷款。与上诉人没有关系。2、一审法院判决上诉人退还被上诉人定金10000元，属于适用法律错误。根据相关法律规定，被上诉人对于不能订立《商品房买卖合同》负有完全的责任，被上诉人作为给付定金一方，无权要求返还定金。一审法院不应判决上诉人返还被上诉人定金。 杨青青辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人作为专业的房地产公司，在签订合同之前未对杨青青是否能够办理按揭手续进行调查。杨青青第一次购房，没有相关经验。在签订合同时也没有明确告知杨青青办理按揭手续需具备的相应条件及办理不了的后果。上诉人对此具有过错，杨青青无过错，不应适用定金条款。 杨青青向一审法院起诉请求：1.责令被告限期偿还原 告交纳的130309元钱款；2.责令被告赔偿原告因拖欠事宜产生的误工费3000元，往返车费2000元；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告杨青青在广东省东莞工作，其在微信朋友圈看到绿地杨凌公司宣传2期江南悦售楼信息，便与绿地杨凌公司销售人员杨静（原告老家的邻居）联系购房事宜。2020年3月15日杨青青作为乙方委托他人与甲方绿地杨凌公司签订定购协议，约定：房屋坐落B地块6栋1单元1901室、销售单价6422.37元、预测绘面积112.47平米、销售总价722324元、优惠后单价5793.03元、优惠后总价651542元、定金10000元。特别条款约定：第4条.乙方应于签订本协议之日起三日内交清首付款并递交房审资料，若乙方采用银行按揭付款的，需按银行要求携带按揭贷款所需全部资料，并办理完银行按揭贷款申请手续；第5条.乙方应于签订本协议之日起七日内，携带本协议、身份证原件、印章、定金收据、房款收据等资料至甲方售楼处签订《商品房买卖合同》；第6条.本协议签订后，乙方违反本协议第3.4.5条约定的，即视为乙方违约，则甲方不予退还乙方支付的定金，且甲方有权另售本协议所涉商品房，乙方对此无任何异议。若本协议所涉商品房还未被甲方另行出售，且乙方选择继续购买的，视为乙方重新订购，原定金不作为重新订购的定金，乙方需另行缴纳该商品房的定金，甲方有权按照市场价重新计算房价，甲乙双方重新签订定购协议。协议备注中约定：商贷，于2020年3月17日交齐首付20%，于2020年3月21日补齐30%首付，逾期优惠取消，定金不退，不换不更名，房源另售。签订定购协议的当天原告交付定金10000元；次日交付首付款120309元。另查明，原告杨青青提供的个人信用报告中本人查询记录明细显示：其本人分别在2020年3月18日通过互联网个人信用信息服务平台、3月20日通过自助查询机查询其征信情况。因其助学贷款账户欠款381元未偿还形成呆账，致其征信出现不良记录。原告返回杨凌在绿地售楼部找到被告销售人员，经其工作人员联系银行后，亦无法在其本人或其配偶名下办理按揭贷款手续。原告因此要求解除定购协议并退还购房款及定金，被告销售人员要求原告签署退房、退款申请流转单：退还购房款120309元，定金10000元由买方承担。原告不同意亦拒绝签署流转单，并向本院提起诉讼。 一审法院认为，本案争议焦点：原告杨青青是否存在违约行为，其交付的定金10000元被告应否退还原告。原、被告之间签订的《定购协议》系双方真实意思表示,内容合法有效。协议签订后，双方约定的以按揭贷款方式支付房款的目的无法实现，双方当事人均同意解除定购协议退房、退还购房款，双方现仅就原告交付的10000元定金应否退还产生争议。对此关键是定购协议解除是否系因原告违约所致。定购协议系预约合同，其目的在于确保与相对方于将来订立商品房买卖合同。本案中，原告杨青青在签订定购协议后，为继续履行签订商品房买卖合同做准备：及时打印个人征信报告；支付房屋首付款；在获知个人征信存在问题后及时与被告工作人员进行沟通并寻求解决。表明原告杨青青有继续履约之意。另外，从其提供的个人征信记录中显示，2020年3月18日系其首次查询征信情况，在签订定购协议之前其并不知晓个人征信存在问题。征信虽系个人隐私，但被告与原告协商在签订定购协议过程中亦应遵循诚实信用原则，告知原告首先查询征信情况，避免事后不必要的纠纷。因此，原告杨青青并无怠于履行定购协议的行为，不存在违约行为，双方当事人未能继续签订商品房买卖合同的责任不应归责于原告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由导致的商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。原告请求退还定金10000元合理合法，本院予以支持。原告主张的误工费、交通费,无证据及法律依据不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定,判决:一、被告绿地集团杨凌置业有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告杨青青购房款120309元、定金10000元，合计130309元。二、驳回原告杨青青其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3006元，减半收取1503元（原告已预交），由被告绿地集团杨凌置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人绿地杨凌公司提交了四组新证据：证据1、《定购协议》一份，证明按照定购协议第4、6条之规定，乙方未按银行要求携带按揭贷款所需的全部资料的，视为乙方违约，甲方不予退还定金。2、《催签函》、物流信息、短信消息，证明上诉人催告被上诉人履行房屋签约义务，并办理相关购房手续，被上诉人超期未办理。《定购协议》将解除，并不予退还定金。被上诉人知悉催签信息。3、《关于定购协议的解除函》及物流信息，证明被上诉人未按照合同期限签约。《定购协议》解除并不予退还定金。证据4、《绿地集团客户退房不退定申请流转单》，证明应按照《绿地集团客户退房不退定申请流转单》的内容，扣除1万元定金。被上诉人质证认为，证据1杨青青没有买过房子，全程委托导购员进行办理，所有手续都给导购了。证据2没有收到。证据3因贷款不能办理下来，无法签订后续协议，双方在协商解除事宜，不存在续签合同。证据4属公司内部流转单，杨青青不知情，也不认可。经合议庭评议认为，对上诉人出示1、2、3组证据真实性予以认定，但证明目的不能成立。对证据4属上诉人内部审批材料，不能约束被上诉人，不予采信。 本院认为，本案争议的焦点为：上诉人绿地杨凌公司应否退还被上诉人杨青青1万元定金。经查，2020年3月15日绿地杨凌公司与杨青青签订的《定购协议》特别约定第4条只约定乙方采用银行按揭付款的，需按银行要求携带按揭贷款所需全部资料，并办理完银行按揭贷款申请手续。而对于无法办理银行按揭贷款手续的解决途径，没有进一步的约定。也没有就不能办理的后果进行明确的告知。该《定购协议》系上诉人绿地杨凌公司提供的格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中适用定金罚则的格式条款系上诉人提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对上诉人不利，加重了购买人的资金风险，应当为无效。 综上所述，绿地集团杨凌置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人绿地集团杨凌置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  李春丽 审判员  樊国强 审判员  王丽丽 二〇二〇年九月二十三日 书记员  郑 洁