山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7248号 上诉人（原审被告）：青岛合力锅炉有限公司，住所地：平度市凤台街道办事处上海路**，实际经营地：平度市蓼兰镇焦家寨村。 法定代表人：焦升竹，职务：总经理。 委托诉讼代理人：国丰华，山东海利丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丰顺莲，山东海利丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：平度市蓼兰镇焦家寨村民委员会，住，住所地：平度市蓼兰镇焦家寨村/div> 法定代表人：刘珍伟，村主任。 委托诉讼代理人：王云鹏，山东海之信律师事务所律师。 原审被告：焦升竹，男，1966年9月30日出生，汉族，住平度市。 上诉人青岛合力锅炉有限公司（以下简称“合力公司”）因与被上诉人平度市蓼兰镇焦家寨村民委员会（以下简称“焦家寨村委”）、原审被告焦升竹房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初3437号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人合力公司上诉称，请求：1、撤销山东省平度市人民法院(2019)鲁0283民初3437号民事判决书，发回重审或依法改判为驳回委的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由委承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。(一)上诉人合力公司已足额缴纳租赁费，且已预交租赁费至2024年8月15日，双方租赁关系仍在持续。一审法院认定上诉人与被上诉人之间的租赁期限到2018年6月9日届满，上诉人合力公司尚欠被上诉人委64833元，属事实认定不清。上诉人与被上诉人于2007年6月签订租赁合同补充协议，协议约定上诉人合力公司每年从租赁费中拿出10000元用于房屋的修缮，故每年只需向被上诉人委支付15000元租赁费，一审法院查明上诉人合力公司已向被上诉人委缴纳租赁费256000元，上诉人合力公司不仅早已缴清全部租金，且已预交租赁费至2024年，双方租赁关系仍在持续，一审法院认定上诉人合力公司应腾出房屋且仍需缴纳64800元租赁费与事实不符。(二)上诉人因扩建房屋、修筑院墙花费巨大，解除合同应当先行对上诉人合力公司进行补偿。本案中租赁场地的31间房屋及院墙均为上诉人合力公司修建，投入近三百万，花费巨大，上诉人与被上诉人签订的补充协议中明确约定，若双方有任意一方不同意租赁，则被上诉人委对上诉人合力公司自建房屋等进行补偿，补偿标准为租赁合同终止时同类房屋出售市场价格。一审法院经现场勘验认定上诉人扩建31间房屋的事实，却对补充协议中约定的解除合同应对上诉人合力公司扩建的房屋进行补偿进行处理，严重损害了上诉人的合法权益。综上，一审法院认定事实不清。二、一审法院证据不足。被上诉人委在庭审中并未出具房屋租赁协议，也未提供证据证明上诉人合力公司欠款的事实，一审法院仅凭被上诉人委提供的上诉人合力公司的交款凭证就认定上诉人合力公司欠被上诉人委租赁费64800元和房屋租赁期限届满，显属证据不足。上诉人合力公司所提交的“蓼兰镇关于原青岛锅炉配件厂房屋及设备租赁合同补充协议”上被上诉人委加盖真实公章，且此份协议已实际履行，被上诉人委已经依据此份补充协议出具收款收据，协议成立并生效。一审法院仅以被上诉人委辩称村干部不知此事就对此份证据不予认可，亦属证据不足。三、一审法院程序违法。一审法院据以判决的房屋租赁协议自始至终未在庭审中出示，一审法院通知上诉人合力公司去法院，仅仅打着谈话的名义并未释明开庭，上诉人合力公司欲通知诉讼代理人到场却被一审法院制止，上诉人合力公司到场后被临时通知开庭，但被上诉人和律师却均到场，故庭审中出示的补充协议未经上诉人的代理人质证。一审法院开庭不通知上诉人的代理人、以未经代理人质证的房屋租赁协议和补充协议认定相关事实，严重违反程序。四、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。上诉人合力公司所提交的“蓼兰镇关于原青岛锅炉配件厂房屋及设备租赁合同补充协议”已实际履行，该协议生效。一审法院适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清、证据不足、程序违法，为维护上诉人合法权益，请求法院撤销原审判决发回重审或依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人委答辩称，上诉人合力公司的上诉请求无事实与法律依据，不应支持，一审法院认定事实清楚，适用法律得当。上诉人合力公司关于已足额预交租赁费至2024年8月15日的上诉理由不成立，双方租赁关系并未持续，上诉人所提交的补充协议没有法律效力，不具备上诉人所主张的效力。上诉人合力公司关于解除合同应当对其进行补偿的理由也不成立，即便需要补偿，上诉人应当通过另案诉讼的方式主张。一审判决腾出房屋并未损害上诉人的合法权益，一审法院不予认可上诉人合力公司提交的补充协议合法有据，一审法院认定租赁期限已经届满证据充分。一审法院审判程序合法，不存在违法的事实，上诉人关于程序违法的上诉理由不能成立，一审法院适用法律正确。综上，请求法院查明事实，驳回上诉，维持原判。 原审被告焦升竹未到庭发表意见。 委向一审法院起诉，请求：1、依法判决合力公司、焦升竹腾出位于的涉案房屋13间、车间2个及大院一处，占地约18亩；2、判决合力公司、焦升竹支付租赁使用费210000元；3、案件诉讼费用由合力公司、焦升竹承担。事实与理由：2008年6月份，双方当事人达成租赁合意，约定由合力公司承租委涉案房屋，租赁期限自2008年6月至2018年6月，合同标的：房屋13间、车间2个及大院一处，占地约18亩，租赁费为每年25000元。租赁期内合力公司仅支付部分租赁费55000元。合同期满后合力公司继续占有使用租赁标的至今。综上，涉案租赁合同租赁期已经届满，合力公司继续占有使用租赁标的为不定期租赁，依据《合同法》第236条之规定，特提起诉讼。 合力公司一审答辩称，委起诉没有法律依据，合力公司不但足额缴纳了租金，且已经超出截止合同期满的租金，请求依法驳回委的诉讼请求。 焦升竹一审答辩称，涉案租赁协议是委与合力公司签订，委起诉焦升竹于法无据，请求依法驳回。 一审法院认定事实如下：2006年5月15日，委与青岛鼎力锅炉设备有限公司（合力公司原先的登记名称，2009年5月27日变更为青岛合力锅炉有限公司）签订租赁合同一份，约定将委的青岛锅炉配件厂西厂的场地、房屋和固定资产租赁给合力公司使用，其中厂房计有南床子车间10间、大车间9间、西小屋和东西小屋15间，共计34间。租赁期限12年，自2006年6月10日至2018年6月9日。租赁费每年25000元，每年6月9日缴纳；使用期间税务部门征收的土地使用税、房产税由委承担。合同签订后，委按约将场地和房屋提供给合力公司租赁使用。至2018年6月9日合同到期，合力公司未向委交还场地和房屋，而是租赁使用至今，双方亦未签订书面租赁合同。截至2019年4月9日委起诉之日，合力公司共租赁使用12年10个月，缴纳租赁费256000元，其中含向税务部门缴纳税费56000元。庭审过程中，合力公司提交“蓼兰镇关于原青岛锅炉配件厂房屋及设备租赁合同补充协议”一份，该协议第二条载明：二、场地租赁费为25000元人民币，甲方（指委）从其中拿出1万元作为租赁房屋的修缮费用。即每年的6月9日乙方（合力公司）需向甲方缴纳15000元，同时乙方向甲方出具10000元的修缮费用收款收据。拟证明委同意从每年25000元租赁费中拿出10000元作为租赁房屋的修缮费用。委对该证据不予认可，质证称该证据甲方法定代表人的签字为“村委”，不是人名；无乙方公司盖章，甲方的盖章也没有盖在甲方落款的位置；该协议内容和落款系一人书写，骑缝章一、二两页不相吻合；村委没有该协议，也没有关于开会研究该协议的相关会议记录，经了解当时的村干部，都不知道此事。因此，对被告的证明事项不予认可。另查明，案件审理过程中，法院对案涉租赁场地和房屋进行了现场勘验。租赁标的位于，北至道，东至村民焦军磊租赁场地，南至民二村地，西至村民焦立青租赁场地。地。地上附着物有院东南大车间10间，小车间10间，门卫房2间，大门西侧平房10间，东侧平房17间，大院东侧房屋9间。 一审法院认为，双方当事人签订的场地及房屋租赁协议系双方真实意思的表示，内容合法、有效，法院予以确认；委对合力公司提交的补充协议的质证意见法院予以采信，该补充协议法院不予确认。按照双方签订的租赁协议，租赁期限到2018年6月9日届满，合力公司虽继续使用案涉场地和房屋但双方没有签订书面租赁合同，也没有对租赁期限进行约定，应视为不定期租赁，按照法律规定委可以随时解除合同。因此，委要求合力公司腾出租赁场所的请求法院予以支持；租赁费计算至委起诉之日共320833元｛25000元×12年+10个月×（25000元÷12个月）｝，合力公司已缴纳256000元，尚欠64833元；委诉请焦升竹个人腾出场地和房屋、支付租赁费无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，判决：一、青岛合力锅炉有限公司于判决生效后三十日内将租赁青岛锅炉配件厂西厂的场地和房屋腾出交还平度市蓼兰镇焦家寨村民委员会；二、青岛合力锅炉有限公司支付平度市蓼兰镇焦家寨村民委员会租赁费64833元，于判决生效后十日内付清；三、驳回平度市蓼兰镇焦家寨村民委员会对焦升竹的诉讼请求；四、驳回平度市蓼兰镇焦家寨村民委员会的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由平度市蓼兰镇焦家寨村民委员会负担3180元，青岛合力锅炉有限公司负担1420元。 二审期间，上诉人合力公司提交下列证据：证据一、房屋及设备租赁合同补充协议。证明事项：上诉人合力公司与被上诉人委于2007年6月15日签订“蓼兰镇关于原青岛锅炉配件厂房屋及设备租赁合同补充协议”，该协议约定上诉人合力公司每年从租赁费中拿出10000元用于房屋的修缮，故每年只需向被上诉人委支付15000元租赁费，截止到2018年6月应缴纳房屋租赁费192500元{15000×12+10×（15000÷12）}，上诉人合力公司已向被上诉人委缴纳租赁费286000元，{（286000-192500）÷15000=6.2}上诉人合力公司不仅早已缴清全部租金，且已预交租赁费至2024年8月15日，双方租赁关系仍在持续。此次提交的蓼兰镇关于原青岛锅炉配件厂房屋及设备租赁合同补充协议与一审庭审提交的补充协议内容是一样的，但是委盖章的位置不一样，这份也没盖骑缝章，补充协议是由原村文书刘瑞臣手写的，一审提交的是手写件，此次提交的是复写件。证据二、委收据复印件一份，证明事项：上诉人合力公司于2009年10月31日已缴纳房屋租赁费30000元，共计缴纳286000元，按15000元/年，将房屋租赁费预交至2024年8月15日。上诉人合力公司交纳该费用时被上诉人委并没有出具收据，该记账凭证是从蓼兰镇经管站调取的，原件存放在蓼兰镇经管站。证据三、2006-2007年厂区内项目建设明细表，证明事项：上诉人合力公司为扩建厂区花费1865050元，被上诉人委应当对上诉人合力公司自建房屋等进行补偿。 委质证称，对证据一的真实性和证明事项均有异议，该证据不具备上诉人合力公司所主张的证据效力。该证据不能显示由谁书写，村委会公章的真实性无法确认，并且村委会法定代表人处没有签字确认，且是错误地书写为村委，该证据与上诉人合力公司在一审中提交的补充协议不一致，合力公司一审所提交的协议乙方处没有加盖公章，恰恰能证明此次所出示的补充协议乙方公章是后面加盖的，该证据有巨大瑕疵。该证据也并非新证据，不应当予以采信。且所显示的内容与租赁合同内容是完全不一致的，不能否定租赁费为每年2.5万元这一根本事实。对证据二的真实性有异议，认为系复印件，不应予以采信。对证据三真实性及证明事项均有异议，认为系上诉人合力公司单方制作的，与本案没关联性，不具备上诉人所主张证据的效力。 二审期间上诉人合力公司申请调查令调取了保存于平度市经管统计审计服务中心的收款记账凭证一份，以证明合力公司于2009年10月31日向委缴纳房屋租赁费3万元，但该3万元委没有向合力公司出具收据。委质证称，经过当庭核实双方的收费收据，可以确认委共收到合力公司租赁费23万元，并给对方开具收费收据23万元，合力公司直接缴纳给税务机关的税费5.6万元，也一审中少计算了租赁费3万元。 二审期间上诉人合力公司申请时任委书记兼村主任的焦书海和文书刘瑞臣出庭作证，两人证实涉案补充协议系由刘瑞臣书写，经焦书海同意与焦升竹签订。被上诉人委质证称，对证人的身份无异议，也认可补充协议由刘瑞臣书写。但是对证明事项有异议，不具备上诉人合力公司所主张的证据的证明效力，刘瑞臣书写不能代表是村委会的真实意思表示，2007年6月15日前，村委会公章在村文书刘瑞臣手中保管。签订本案租赁合同时公章也是在刘瑞臣处保管，盖章之后需要到政府备案并且要求私章和村主任签字。2007年后村委会公章收归经管站保管。合力公司提交的补充协议没有依法备案，没有经过村民大会表决通过。补充协议显示租赁费1.5万元与上诉人实际缴纳的租赁费2.5万元不相符，因此即便补充协议是真实的，双方并没有实际履行。 二审期间，本院就一审卷宗中《蓼兰镇关于原“青岛锅炉配件厂”房屋及设备租赁合同》组织双方当事人质证。上诉人合力公司对证据的真实性无异议，但认为该证据在一审庭审过程中未出示过，未通知上诉人的委托诉讼代理人到庭质证，程序违法。被上诉人委会对证据的真实性无异议，并主张该份房屋及设备租赁合同系调取自平度市经管统计审计服务中心。 二审期间，被上诉人委会提交平度市经管统计审计服务中心证明一份，证明涉案房屋及设备租赁合同在平度市经管统计审计服务中心有备案，被上诉人委会一审提交法院的合同是从平度市经管统计审计服务中心调取的。 上诉人合力公司质证称，对证据的真实性无异议，但对证明事项有异议。上诉人合力公司认为平度市经管统计审计服务中心备案的合同系复印件，系将一审中合力公司提交的涉案租赁合同复印后备案的。 本院二审期间另查明，上诉人合力锅炉的委托诉讼代理人两次到庭参加一审法庭调查。在庭后对涉案房屋及设备租赁合同质证环节，上诉人合力公司的委托诉讼代理人未到庭，合力锅炉法定代表人焦升竹发表质证意见。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为本案的焦点问题是合力公司提交的“蓼兰镇关于原青岛锅炉配件厂房屋及设备租赁合同补充协议”是否有效并应予以履行。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：…（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产…本案系房屋租赁合同纠纷，涉案租赁房屋系委集体所有。涉案的“蓼兰镇关于原青岛锅炉配件厂房屋及设备租赁合同补充协议”，虽经时任村书记兼村主任焦书海同意，并由村文书刘瑞臣书写，但上诉人并未举证该补充协议符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“经村民会议讨论决定方可办理”的强制性规定。且该补充协议将2.5万元年租金中1万元拿出作为租赁房屋的修缮费用，存在损害集体利益的情形，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”双方当事人签署的补充协议依法应认定为无效合同。且从合同的实际履行情况看，承租人合力公司缴纳的租金多为2.5万元/年，并非补充协议中约定的1.5万元/年，合力公司主张已经按1.5万元/年租金预交租赁费至2024年，既与租赁合同中约定的付款时间、付款方式不同，又明显不符合常理，进一步印证了补充协议并未实际履行的事实。 根据双方租赁合同的预定，涉案房屋的年租金为2.5万元/年，截至委向一审法院起诉之日的租赁费合计320833元。双方当事人当庭确认委收到合力公司交纳的租赁费合计23万元，合力公司按照租赁合同约定直接缴纳给税务机关的税费5.6万元，合力公司已交纳28.6万元（23万元+5.6万元=28.6万元），合力公司尚欠委房屋租赁费34833元。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同。本案双方当事人签署的涉案房屋租赁合同已于2018年6月9日届满，在此之后，双方房屋租赁合同属于不定期合同，委可以随时解除合同。现委要求解除合同，涉案租赁合同应予解除。上诉人合力公司主张已足额缴纳租赁费、双方租赁关系仍在继续的上诉理由不成立，应予驳回。 同时，在确认涉案的“蓼兰镇关于原青岛锅炉配件厂房屋及设备租赁合同补充协议”属于无效合同，不应予以履行的情况下，上诉人合力公司依据该补充协议所主张的解除合同应对上诉人合力公司进行补偿的上诉理由，无事实与法律依据，不应予以支持。 至于上诉人所提一审庭审过程中未出示涉案房屋租赁协议的问题，本院认为，经二审补充调查，该房屋租赁协议系由平度市经管统计审计服务中心提供，合力公司与委对该份协议的签订及内容并无异议，对该份证据的真实性可以确认。且在一审举行的两次庭审调查中，上诉人合力公司的委托诉讼代理人均到庭。在庭后的质证环节，一审法院也已通知上诉人到庭质证，上诉人在质证笔录中签字确认，无证据证明一审法院程序违法。上诉人合力公司主张一审法院程序违法，与事实不符，本院不予支持。 综上所述，青岛合力锅炉有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初3437号民事判决第一项、第三项； 二、撤销山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初3437号民事判决第四项； 三、变更山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初3437号民事判决第二项为青岛合力锅炉有限公司支付平度市蓼兰镇焦家寨村民委员会租赁费34833元，于本判决生效后十日内支付； 四、驳回平度市蓼兰镇焦家寨村民委员会的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4600元，由平度市蓼兰镇焦家寨村民委员会负担3837元，由青岛合力锅炉有限公司负担763元。二审案件受理费4600元，由平度市蓼兰镇焦家寨村民委员会负担3837元，由青岛合力锅炉有限公司负担763元。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年九月二十八日 书记员  王若怡