文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初4469号原告：彭水县银利源建材市场有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙沱社区山谷路**澎湖花园**第**，统一社会信用代码91500243093135077Q。法定代表人：王美洪，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：楚才伟，重庆市彭水县郁山法律服务所法律工作者。被告：彭水县马可波罗瓷砖店，登记经营场所：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴社区（县坝街），统一社会信用代码92500243MA5XKP8B41。经营者：何经纬，男，1983年9月13日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：彭敬国，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。被告：何光文，男，1965年1月16日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告彭水县银利源建材市场有限公司（以下简称银利源公司）与被告彭水县马可波罗瓷砖店（以下简称马可波罗瓷砖店）、何光文合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告银利源公司的委托诉讼代理人楚才伟、被告马可波罗瓷砖店的委托诉讼代理人彭敬国到庭参加诉讼。被告何光文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告银利源公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付：①2015年4月29日起至2018年3月31日止物业管理费、整体推广费47880元；②2016年4月29日起至2018年3月31日止房屋租赁费306222元；③2018年2月至4月电费2282元，鉴定费7000元，共计361384元，扣除被告支付88570元外，尚拖欠原告272814元，应由二被告承担连带支付责任；2、案件受理费判由被告承担。在审理过程中，原告银利源公司放弃了电费2282元的诉讼请求。事实和理由：原告在彭水县汉葭街道办沙沱社区山谷路22号（澎湖花园A、B栋共四层楼）成立了建材市场。被告为了搭其他建材商，销售马可波罗瓷砖产品，急于租赁原告精品建材城，经原、被告友好协商，于2015年4月29日订立《银利源精品建材城战略合作协议》。之后，被告将经营的马可波罗瓷砖店迁至原告的精品建材城二楼2017、2018号商铺经营，直到2018年3月31日，在没有支付房租费、物业管理费、整体推广费、电费就离开了建材城。原告通过不同的方式要求被告支付，被告总是以不同的理由推诿。2018年6月，原告对被告马可波罗瓷砖店、经营者何经伟提起诉讼，在庭审过程中被告提出将经营权转让何光文，因此，原告以主体不适格申请撤诉。随后，原告找到何光文主张房租费时，何光文声称经营者系何经伟而非本人拒绝支付房租费。2019年1月，原告对两被告提起诉讼，但被告仍然拒绝出庭，导致事实不能查明。随后，人民法院委托重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司对被告租赁的2017、2018号商铺的房租费进行评估的房租费与原告主张的标的发生变化。因此，原告变更诉讼请求，由于被告拒绝出庭，原告只好撤诉。2020年1月8日收到（2019）渝0243民初717号民事裁定书，至今被告拖欠房租及其他费用272814元。为此，请求法院依法判决。被告马可波罗瓷砖店辩称，一、本案系房屋租赁合同纠纷，但是本案被告何经纬没有参与马可波罗瓷砖店的实际经营，虽然营业执照登记的经营者是何经纬，但是实际经营者是何光文；二、本案中何经纬不应承担连带责任，应由何光文独立承担相应的支付责任；三、马可波罗瓷砖店已于2020年6月份转让转让给他人，本案中是否应将现有的实际经营者列为本案被告，参与诉讼；四、马可波罗瓷砖店的登记地址为彭水县汉葭街道渔塘二组，不是银利源公司的地址。被告何光文未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年4月29日，原告银利源公司（甲方）与何经纬（乙方）签订《银利源精品建材战略合作协议》，内容如下：“一、乙方自愿入住甲方银利源金牌建材城项目，经营马可波罗瓷砖；二、双方租赁合同三年一签，三年内租金单价不变，合同期内享受免租期12个月，合同到期后，续签合同租金涨幅不超过10%；三、乙方在签合同向甲方缴纳10万元履约保证金；合同期内第一年不计费（租金及管理费）；第二年交费时，本保证金扣除1万元商场管理及质量保证金，以及第一年度的1000元整体推广费后，余下部分冲抵第二年应交款；第三年正常交费；四、甲方负责乙方摊位装修的基装部分，乙方提供装修图纸，由甲方负责施工组织和装修材料采购；甲方负责部分完工标准为：木工、布线全部完工、具备上样及装饰条件，样品、上样、门头、店面软装等由乙方自行负责，在甲方负责部分完工后25日内，乙方必须完成上样及装饰，达到开业要求；五、给乙方户外广告位免费使用权2年（YLY-HW-004）；六、给予乙方战略合作商家待遇：合同期内前2年，乙方享有每次大型活动和每次小区推广重点推荐商家的优先权；六、乙方对本协议的约定有保密责任，不得泄露协议的任何条款给第三方，否则视为违约，一旦违约，除本协议约定的履约保证金作为违约金外，甲方将收回乙方的摊位（包括但不限于摊位内的所有物品），并保留因违约造成的经济损失的追偿权利。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议与租赁合同有同等效力。”甲方银利源公司盖章，乙方何经纬签字并签章。之后何经纬实际入住原告银利源公司的银利源精品建材城2017、2018号商铺，并经营马可波罗瓷砖店，至2018年3月31日撤离。原、被告双方之后未签订其他的书面租赁合同，原告银利源公司对此陈述，是将合同拿给被告去签（盖章），但之后被告一直没有签章交回合同。原告银利源公司曾先后于2018年8月[（2018）渝0243民初2664号案]、2019年2月[（2019）渝0243民初717号案]两次向本院提起诉讼，要求被告方支付租金等费用，但两次均撤回起诉，本院先后于2019年1月17日作出（2018）渝0243民初2664号民事裁定书、2019年10月9日作出（2019）渝0243民初717号民事裁定书，裁定准许原告银利源公司撤诉。在（2018）渝0243民初2664号案的审理过程中，根据原告银利源公司的申请，本院委托重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司对前述2017、2018号商铺2016年4月29日至2018年3月31日期间的租金作评估。该公司于2018年12月27日作出渝瑞达〔2018〕房鉴字第135号房地产司法评估报告，评估结果如下：计价面积317平方米，2016年4月29日至2016年12月31日占用时间8月，评估单价42元/平方米，总价106512元；2017年1月1日至2017年12月31日占用时间12月，评估单价42元/平方米，总价159768元；2018年1月1日至2018年3月31日占用时间3月，评估单价46元/平方米，总价39942元（注：为报告原文）；合计306222元。原告银利源公司为此支付鉴定费用5000元。被告马可波罗瓷砖店对前述报告的三性持异议，但认为评估的租金价格过高。在本案审理过程中，原告银利源公司申请曾强、王元慧、王元洲三人作为证人出庭作证，其中曾强在银利源建材城经营东鹏瓷砖、王元慧在银利源建材城经营拉斐尔瓷砖、王元洲在银利源建材城经营新中源瓷砖，三人均与原告银利源公司签订了《银利源精品建材城摊位租赁管理协议书》。三人的证言证实了以下内容：1.自己所经营的商铺与马可波罗瓷砖店均在银利源建材城的二F，位置与马可波罗瓷砖店临近，马可波罗瓷砖店的老板是何经纬，也是何经纬在实际经营，不认识何光文；2.物业管理费、电费是交给银利源公司；3.商铺租金（摊位租金及管理费）视商铺的位置不同（位置有好有坏）而有所区别，曾强的位置稍差，单价为37.1元/月/平方米；王元慧的单价为39.3元/月/平方米；王元洲的位置较好，单价为44元/月/平方米。另根据三人与原告银利源公司签订的《银利源精品建材城摊位租赁管理协议书》，物业管理费的标准为4元/月/平方米，商场整体推广费1000元/户/年，商场管理及商品质量保证金10000元/户。另查明，被告马可波罗瓷砖店交纳了10000元的质保金、整体推广费1000元。另原、被告双方曾口头约定原告银利源公司要装修门面，但之后没有装，遂按100000元确定并抵扣租金，被告马可波罗瓷砖店对此金额予以认可，并同意在本案中抵扣。被告马可波罗瓷砖店成立于2010年12月17日，经营者为何经纬。本院认为，本案不仅涉及租金，还涉及物业管理费、整体推广费等，故此，本案不宜仅确定为房屋租赁合同纠纷，而应确定为涵盖内容更广泛的合同纠纷。另被告马可波罗瓷砖店称已店面已于2020年6月转让，是否追加被告的问题，本院认为，首先，被告马可波罗瓷砖店并未提供证据佐证该事实；其次，即便转让属实，本案所涉费用限于2015年4月29日至2018年3月31日期间，亦与现在的受让人无关。故此，本案无需另行追加被告参加诉讼。对于电费的诉讼请求，原告银利源公司在审理过程中已明确表示放弃，在此本院予以确认。本案争议的焦点在于：一、被告马可波罗瓷砖店2015年4月29日至2018年3月31日在原告的银利源精品建材城经营期间的经营人是何经纬还是被告何光文；二、原告银利源公司主张的物管费、整体推广费、租金、鉴定费应如何认定。关于争议焦点一。被告马可波罗瓷砖店的登记经营者何经纬认为其已将经营权转让给被告何光文，其只是代表被告何光文与原告银利源公司签订协议。本院认为，首先，从原告银利源公司与何经纬签订的《银利源精品建材战略合作协议》，明确载明乙方为何经纬，并由何经纬签字并签章，不符合代签合同的一般常理，如代签合同通常情况下不会将代签人列为合同的“乙方”，《银利源精品建材战略合作协议》也明确是经营“马可波罗瓷砖”。其次，原告银利源公司并不认可何经纬提出的是受被告何光文委托代签合同，何经纬也没有举示证据证明其在签订合同时向原告银利源公司告知了是代表被告何光文签订合同。其次，原告银利源公司提供的三份证人证言，证实了马可波罗瓷砖店的实际经营者就是何经纬，根本不知有被告何光文。三位证人均是同一楼层相邻商铺的经营人，又同是经营瓷砖，彼此之间应当是较为了解的，证言的可信度高，如确实是被告何光文在实际经营马可波罗瓷砖店，岂有不知其人的道理。综合前述分析，本院认为，仅凭何经纬与被告何光文之间的授权委托书及2014年经营权转让协议，难以认定2015年4月29日至2018年3月31日期间马可波罗瓷砖店在银利源精品建材城的实际经营人为被告何光文。关于争议焦点二。首先，物管费，虽然原、被告双方未签订《银利源精品建材城摊位租赁管理协议书》，未约定物管费，但同建材城的其他商家均约定按4元/月/平方米交纳物管费，被告马可波罗瓷砖店并未举证证明双方约定不交纳物管费或者已经交纳了物管费，故此，可参照4元/月/平方米的标准交纳物管费。被告马可波罗瓷砖店的2017、2018号商铺共计317平方米，每月物管费应为1268元，2015年4月29日至2018年3月31日共计35个月，物管费应为44380元。其次，整体推广费，原告银利源公司与被告马可波罗瓷砖店签订的《银利源精品建材战略合作协议》约定整体推广费为1000元/年，2015年4月29日至2018年3月31日期间共计2年零11个月，可支持整体推广费2917元。第三，商铺租金，在（2018）渝0243民初2664号案的审理过程中，本院已委托重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司对被告马可波罗瓷砖店经营使用的2017、2018号商铺2016年4月29日至2018年3月31日的租金进行了评估，被告马可波罗瓷砖店对前述报告的三性不持异议，该报告应当作为本案证据予以采信。被告马可波罗瓷砖店虽提出鉴定的租金较高，但并未举证证明评估报告的面积、占用时间、单价不合理。就单价而言，2016年4月29日至2017年12月31日期间按42元/月/平方米计算并无不当之处，银利源建材城的商铺租金单价因位置好坏而存在区别，比如证人王元洲的租金单价就为44元/月/平方米。再者，2018年1月1日至2018年3月31日期间按46元/月/平方米计算，根据双方签订的《银利源精品建材战略合作协议》第二条约定“三年内租金单价不变”，从2015年4月29日起算，2018年1月1日至2018年3月31日仍属“三年之内”，故此该期间的单价仍应按42元/月/平方米计算。如前所述，租金应为306222元（317平方米×42元/月/平方米×23个月）。最后，鉴定费5000元，该鉴定费是原告银利源公司在（2018）渝0243民初2664号案中申请租金评估所产生，在该案中并未作出处理，现该评估报告作为本案证据采信，其所产生的费用应予支持。同时，交纳租金本是承租人的法定义务，被告马可波罗瓷砖店在实际经营使用原告银利源公司开办的银利源精品建材城商铺后，却拒不交纳租金，以致引发诉讼，故此，该鉴定费用亦应由被告马可波罗瓷砖店承担。综上所述，被告马可波罗瓷砖店共计应向原告银利源公司支付358519元，减去双方均认可抵扣的100000元及质保金10000元、整体推广费1000元后，还应实际支付247519元。关于被告马可波罗瓷砖店提出的登记地址不是银利源精品建材城的意见。本院认为，即便登记地址和实际经营地址不一致，也并不影响原、被告之间的合同关系的认定。对被告马可波罗瓷砖店提出的该意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款、第九十条规定，判决如下：一、被告彭水县马可波罗瓷砖店（经营者何经纬）向原告彭水县银利源建材市场有限公司支付物管费、整体推广费、商铺租金、鉴定费等共计358519元，减去双方均认可抵扣的100000元及质保金10000元、整体推广费1000元后，还应实际支付247519元；限本判决生效后十日内付清；二、驳回原告彭水县银利源建材市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5392元（原告彭水县银利源建材市场有限公司已预交2696元），减半收取2696元，由原告彭水县银利源建材市场有限公司承担190元，由被告彭水县马可波罗瓷砖店（经营者何经纬）承担2506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  文元兴二〇二〇年九月二十四日书记员  黄文剑