广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2694号 原告：郑作兴，男，汉族，1956年6月24日出生，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：张恩会，广西海城律师事务所律师。 被告：北海宝谊房地产开发有限公司，住所地：广西北海市四川路，统一社会信用代码：9xxxxxxxx0。 法定代表人：黄祯均，董事长。 原告郑作兴与被告北海宝谊房地产开发有限公司（以下简称“宝谊公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告郑作兴的委托诉讼代理人张恩会、被告宝谊公司的法定代表人黄祯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑作兴向本院提出诉讼请求：判令被告将位于北海市四川路与北部湾路交汇处宝谊大厦商住楼10层A号房过户到原告郑作兴名下。事实和理由：原告向被告购买位于北海市四川路与北部湾路交汇处宝谊大厦商住楼10层A号房（下称该房屋），并于2004年3月31日签订《商品房买卖合同》（下称合同），原告己按合同约定向被告支付完首付购房款228458元，剩余购房款250000元原告以向中国银行北海分行办理按揭贷款方式支付，于2004年4月19日与中国银行北海分行签订《房地产抵押贷款合同》（下称贷款合同），贷款合同第三十一条约定“乙方授权甲方将本合同项下的贷款直接付至以下账户：户名北海宝谊房地产开发有限公司，账号03×××01。”，原告己完成向被告支付所有购房款的义务，原告己于2019年4月30日还清贷款。被告于2006年向原告交付该房屋，由原告占有、使用、收益该房屋，根据合同第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告应于2007年前办理房屋权属登记至原告名下，但经原告多次催促,被告至今未办理该房屋权属登记至原告名下。为维护原告的合法权益,特向贵院提起本案诉讼，恳请人民法院判如所请。 被告宝谊公司辩称，原告郑作兴诉请要求我公司将位于北海市四川路与北部湾交汇处宝谊大厦商住楼10层A号过户到其名下，我公司不同意。理由如下：10A房号原是原告郑作兴名下，且2004-2008年在中国银行按揭，后来因2008年中国银行起诉我宝谊房地产公司要求拍卖，原告郑作兴要求置换成宝谊大厦15A房号，我司同意其提出的方案并协助原告办理了房产证。原10A则置换给了案外人梁征，且该房的中国银行按揭一直由梁征交钱给郑作兴进行还款。中途由于中国银行催得紧，郑作兴便一次性还清中行按揭贷款。对于郑作兴一次性还清中国银行的贷款，我公司与郑作兴签订了还款协议。但由于公司不能按时还款给原告郑作兴，现其要求用房产抵款，我方不同意。我们只能按照还款协议赔付利息及相关费用。 经审理查明，2004年3月31日，原告郑作兴（买受人）与被告宝谊公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告向被告购买位于北海市四川路与北部湾路交汇处宝谊大厦商住楼10A号房，房屋价款为478458元。原告采取银行按揭付款的方式付款，于2004年4月4日前支付首期款228458元，余款250000元由买受人向银行申请按揭贷款。出卖人应当在2004年8月28日前将该商品房取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其他内容。 2004年4月30日，被告向原告出具了《收条》一份，内容载明：收到郑作兴交来购买宝谊大厦商住楼房款人民币207473元。注：待后开具正规发票。被告宝谊公司在该收条收款人处加盖其财务专用章。 2004年4月19日，原告郑作兴（乙方）与案外人中国银行北海分行（甲方）签订《房地产抵押借款合同》一份，约定：乙方向甲方贷款250000元用于购买位于北海市四川路与北部湾路交汇处宝谊大厦商住楼10层A型，贷款期限为15年，约定贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的相应贷款利率执行，当前月利率为4.20‰；乙方以其购买的位于北海市四川路与北部湾路交汇处宝谊大厦商住楼10层A型房屋作为抵押物提供担保；乙方授权甲方将本合同项下的贷款直接付至以下账户：户名北海宝谊房地产开发有限公司，账号03×××01，贷款人有权监督贷款的使用。该合同还约定了其他内容。 2008年6月23日，原告郑作兴（乙方）与被告宝谊公司（甲方）签订《协议书》一份，内容载明：由于甲方原因，现经甲乙双方协商，原乙方宝谊10A银行贷款25万元，按揭15年，现查实银行按揭贷款欠20万元人民币，现乙方出资一次性支付银行按揭还贷15A户，共计人民币37万元。另乙方支付法院执行费用15000元，具体见中行清单及法院收据为准，15A房产营业税、契税由甲方负责缴纳。双方约定三个月内甲方应支付乙方代垫款项本金185000元（370000元+18500-200000=185000元），每月计息2%，每月付息3700元，按月付息。经协商后，原宝谊10A房产从2008年7月份起由甲方支付每月银行按揭到2019年4月止。本协议双方签字生效后，如果六个月内（2008年12月30日止）甲方不支付乙方所代垫本金，利息及宝谊10A房产银行按揭贷款，从2008年12月31日起宝谊房地产开发有限公司违约双方协议事项，甲方自愿将宝谊地产开发有限公司10A商品房所有权归还乙方所有，作为违约补偿，不得争执。原告郑作兴在乙方代表处签字，被告宝谊公司法定代表人黄祯均在甲方代表处签字。 庭审中，原告主张被告法定代表人黄祯均在上述《协议书》上的签字属公司行为，被告则抗辩为黄祯均的个人行为。 2019年5月5日，案外人中国银行股份有限公司北海分行出具《证明》一份，内容载明：借款人郑作兴（身份证号码：）于2004年4月27日向我行借款，抵押物坐落：宝谊大厦商住楼10层A型，抵押人（产权人）郑作兴，抵押登记证明书：北房地交押字（2004）第2157号，现该笔借款已于2019年4月30日全部提前还清。 2020年8月4日，北海市自然资源局出具一份《不动产登记信息查询证明》，载明：截止2020年8月4日09时05分，坐落于四川路**宝谊大厦10A不动产登记权利人：北海宝谊房地产开发有限公司，现无抵押登记记录，现无查封登记记录。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《收条》、《房地产抵押借款合同》、《协议书》、《证明》及不动产登记信息查询证明及庭审笔录等在卷予以证实。 本院认为，原告郑作兴与被告宝谊公司于2004年3月31日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同约定原告需向被告支付的房屋总价款为478458元（首付款228458元+按揭款250000元），但根据原告提供的证据显示原告仅向被告支付了207473元及按揭款250000元，合计457473元。虽原告主张剩余的20985元（478458元-457473元=20985元）系通过现金的方式支付给被告法定代表人黄祯均的，但被告并不认可，原告对此亦没有提交其他证据予以佐证，故本院对于原告的该项主张不予采信。综上，原告虽未提交充分证据证实其已依约向被告足额付清了涉案房屋的购房款，但其支付款项已超过总房款的95%，履行了合同的主要义务，被告亦应按照合同约定的时间协助原告办理涉案房屋的权属证书，但被告未按约定办理涉案房屋的过户手续，应承担违约责任。由于北海市本级已实施不动产统一登记，故被告应协助原告将涉案不动产的不动产权证办理至原告名下。 关于被告抗辩双方已经协商将涉案房屋置换成宝谊大厦15A号房，且被告已将宝谊大厦15A号房登记过户至原告名下，涉案房屋贷款均由被告支付的辩解意见，因原告对此并不认可，被告亦没有提供任何证据予以证实，故对于被告的该项抗辩意见，本院不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 被告北海宝谊房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告郑作兴将位于北海市四川路42号宝谊大厦10A不动产的不动产权证办理至原告郑作兴名下。 案件受理费8476元，减半收取4238元，由被告北海宝谊房地产开发有限公司承担（该费用原告已向本院预交，被告应在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决规定的履行期限内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8476元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年九月十四日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽