江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初231号原告：江苏省盐城市航道管理处直属航道管理站，统一社会信用代码：123209004682152185，住所地在盐城市长坝路11号。法定代表人：洪登富，该站站长。委托诉讼代理人：路琇，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈启鹏，江苏瀛鑫律师事务所实习律师。被告：季剑，男，1974年5月11日生，住所地在盐城市锦江冠城西区。委托诉讼代理人：王梅，江苏择善律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱悦，江苏择善律师事务所律师。原告江苏省盐城市航道管理处直属航道管理站（下称盐城市航道管理站）与被告季剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于同年6月4日公开开庭进行了审理，原告盐城市航道管理站的法定代表人洪登富及其委托诉讼代理人路琇，被告季剑的委托诉讼代理人王梅、邱悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盐城市航道管理站向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间房屋租赁关系，被告退还原告房屋[位于盐城市锦江冠城西区车库（一楼下面通道最西侧一间）]。2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告双方签订的《租房协议书》约定，原告自2012年8月起将位于市区锦江冠城西区某室房屋出租给被告使用，租金为6000元/年。2019年10月，盐城市财政局根据盐城市政府第31次常务会议关于加强市级行政事业单位房产规范管理工作的要求，向原告主管单位盐城市交通运输局发出盐财资复[2019]195号通知，通知要求收回上述房屋并移交给盐城市国有资本运营发展有限公司集中处置。原告据此向被告提出解除房屋租赁关系、结清拖欠的房租、腾空并退还房屋，但被告拒不理会，原告无奈之下在应付被告的补偿金中抵扣了部分拖欠的房租，并委托律师发函通知被告限期退还房屋，但被告依旧不予理会。原告为维护自身合法权益，故具状法院，请求判如所请。被告季剑辩称：一、本案是用人单位与劳动者之间的劳动福利待遇纠纷，人民法院不应受理。1.被告在2005年就已在原告单位担任单位驾驶员兼打字员，并缴纳责任抵押金。2006年6月1日、2007年7月1日两次签订劳动合同，双方形成无固定期限劳动关系。且原告诉称用应当支付给被告补偿金抵扣房租，原告该行为显然是违反《江苏省工资支付条例》的相关规定，侵害了劳动者的合法权利，也证实了原、被告之间还存在劳动争议纠纷，还存在劳动关系确认纠纷。2.案涉房屋属于职工福利性住房。2012年6月28日，原告明确要求被告在拆迁过程中服从组织安排。后原告根据上级机关协调，安排被告租赁盐城市市区锦江冠城西区某室，该租赁行为是基于被告是原告单位职工，服从组织安排而享有的拆迁安置取得的职工福利性住房，租金均由原告在被告工资中扣抵或被告交纳。综上，根据《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二条中华人民共和国境内的用人单位与劳动者发生的下列劳动争议，适用本法：（四）因工作时间、休息休假、社会保险、福利、培训以及劳动保护发生的争议，原告要单方取消原告的福利待遇，因此本案属于用人单位与劳动者之间发生的争议，应当由盐城市劳动仲裁委员会一裁终局，人民法院依法不具有管辖权。二、案涉房屋不属于人民法院主管工作的范围。2012年6月28日，原告找被告谈话并形成谈话记录，明确要求被告在拆迁过程中服从行政指令和组织安排，如不服从组织安排就要辞退被告。被告服从了组织安排，原告根据上级机关协调，安排被告租赁盐城市市区锦江冠城西区某室，该租赁行为是基于被告时原告单位职工服从组织安排二享有拆迁安置取得的职工福利性住房，原告的请求是判令被告腾空案涉房屋，属于单位内部分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，均不属于人民法院自己主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。三、原告诉称被告拖欠房租与实施不符。原、被告双方一致认可扣除被告部分工资为缴纳房屋租金的付费方式。因此只要被告有工资在原告处，就表明被告缴纳了租金。截止目前，被告有工资31167元在原告处，可以抵冲5.2年的房租。原告在庭审中声称在2018年11月8日与被告解除劳动关系，但没有任何证据证明。到2018年11月8日，被告仍然有7个月的工资19850元在原告处，因此，原、被告之间不存在拖欠房租的问题。四、原告无权依据通知解除租赁合同。文件为盐城市机关内部工作性文件，与本案的房屋租赁关系是没有关联，原告无权依据该文件解除租赁合同，况且文件做表达的是将经营性与闲置房产的经营权和收益从原单位剥离，划入或委托市国资委下属国有企业一盐城市国资本运营发展有限公司集中统一管和经营，收入纳入市级国有资本经营预算。原告无权据此解除租赁关系。五、（2020）苏0902民初231号房屋租赁合同纠纷一案与（2018）苏0902民初3385号系同一案件。（2018）苏0902民初3385号一案在审理过程中原告庭审中多次作出虚假陈述，提供伪造证据，被告要求撤销，被告代理人也明确表示不同意原告撤诉，要求贵院驳回原告的诉请。贵院在同意原告撤诉后，被告依法提起了上诉，并且向贵院和中院同时提交了上诉状，目前该案还在上诉过程中，因为贵院受理（2020）苏0902民初231号一案显然是错误的。综上，原告诉称与事实不符，违反法律规定，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于市区锦江冠城西区某室房产，于2010年1月25日登记在江苏省盐城市航道管理处直属航道管理站名下，为单独所有。2005年5月18日，江苏省盐城市航道管理处直属航道管理站盖章出具单位结算凭证一份，载明：“今收到季剑责任抵押金壹仟元整。”2006年6月1日、2007年7月1日，盐城市航道管理处直属航道管理站（为甲方）与季剑（为乙方）两次签订临时雇佣协议书。2011年8月2日，盐城悦达物业管理有限公司（以下简称悦达物业公司）与季剑签订全日制劳动合同一份，双方约定了劳动合同固定期限、工作内容、工作时间等相关问题。2012年6月28日，原告盐城航道管理站开会讨论季剑房屋拆迁问题，会议记录上人员有洪登富、一名刘姓工作人员、记录人员傅某及季剑。会议记录主要内容为：洪：关于季剑房屋拆迁问题，按政策办事，6.30最后一次谈话进行研究。如果不服从组织安排，就要辞退。洪：我向书记、拆迁办人员汇报季剑的情况，家庭条件比较差，家人无工作。季剑：我房屋面积有误差，而且价格低，他们拆迁价格越算越小。洪：拆迁涉及你以及你父母的房屋，如果有必要我们出面与拆迁办沟通。书记要求：一个季剑要积极配合，第二：按政策办事。第三时间截止明天（29日）下班前汇报情况。季剑：我本人积极响应政府号召，不过现在帐越算越少，河边上不拆的价格都比我高，同样面积。刘：拆迁系个人行为，但拆迁办找到单位领导，我们让做好工作，我们牵头协调，坐下来谈谈，我们不能强迫协调。洪：我们站出面交流。2012年8月26日，盐城市航道管理站（甲方）与季剑（乙方）签订租房协议书一份，内容载明：“经甲乙双方协商，甲方将锦江冠城某室商品房出租给乙方使用，用于普通住房，现将协议具体如下：一、房屋租期从2012年8月1日至2013年7月31日。二、年租金为6000元，自签字之日起，一次性付清租金（如乙方以后继续租房，需提前两个月交清下一年的租金）。三、乙方在租用期间，不能改变房屋结构、不得私自变更附属设备或破坏装修，租住所有的费用均由乙方自理。四、乙方在租房期间水、电等费用按时向有关单位缴纳、否则由此产生的后果由乙方自理。如因城市建设需要或单位工作需要用房，乙方无条件在规定时间内主动让出此房。五、乙方在租房期间，不得进行违法活动，将房屋转租、转借给他人使用，如果发现责任自负。”协议末尾有甲方傅某、乙方季剑的签名。2013年8月1日、2014年8月1日，盐城市航道管理处直属航道管理站与季剑又签订两次租房协议，租赁期限均为一年，内容与2012年基本一致，合同签订处加盖原告单位的印章，被告的签字进行确认。2014年8月1日租赁协议约定的合同到期时间为2015年7月30日。季剑已支付上述期间的房屋租金。季剑已支付上述期间的租金。最后一期季剑缴纳租金的时间为2015年12月30日，季剑通过中国工商银行支付江苏省盐城市航道管理处直属航道管理站房租6000元。后季剑仍继续使用涉案的房屋，但未再主动向单位缴纳过租金。2016年5月至2017年10月，原告从悦达物业公司应支付给季剑的工资中每月扣取500元来抵冲季剑应支付的2015年8月1至2017年1月31日期间的租金9000元。2018年4月28日，盐城市航道管理站向季剑发出通知函一份，载明：“2012年8月，我站与你经协商后达成租赁协议，将我站所有的锦江冠城某室房屋出租给你使用，租期从2012年8月1日至2013年7月31日，年租金为6000元，2012年8月26日双方补签书面协议一份。租赁合同到期后，经双方协商先后于2013年8月1日、2014年8月1日签订租赁合同各一份，租赁期间均为1年。双方的租赁合同于2015年7月31日到期后至今，你拒不与我站重新协商签订书面租赁合同，又多次逾期交纳租金。基于以上情况我站现向你通知如下：一、本通知发出之日（即2018年4月28日）起，我站与你解除租赁合同关系，限你在2018年5月11日前腾房，搬离锦江冠城某室房屋，缴清水、电等各项费用，并将房屋、附属设备等按合同约定完好交付我站。同时，我站之前提出的任何和解方案均不再作为双方争议的处理方案。二、我站在你工资中扣除的部分工资，按同等金额作为你应当向我站缴纳的租金抵销，系法律赋予我站的权利，也是为我站的权利，也是为避免再次上缴租金迟延而导致我站承担滞纳金，减少双方损失。在你与我站房屋交接后，我站将与你及时结算，如你有异议，限你及时以书面方式向我站提出，我站将视扣留的工资金额作出决定。三、如你逾期腾空、搬离并交付房屋，我站将依法处理双方争议，届时将要求你按照市场价（高于原租金标准）承担占用房屋的费用，并要求你承担相关维权费用。”2018年6月1日，原告以季剑为被告向本院起诉，案号为（2018）苏0902民初3385号，要求判令被告季剑腾空位于盐城市锦江冠城西区车库（一楼下面通道最西侧一间）、被告季剑向原告支付自2017.7.1日起至实际腾空之日按照每月500元计算的租金。季剑在答辩时提出案件属于用人单位与劳动者之间发生的争议，故本案应当由盐城市劳动仲裁委员会一裁终局，人民法院依法不具有管辖权。本院于2018年20日作出裁定书，驳回季剑提出的管辖权异议。后季剑上诉至盐城市中级人民法院。盐城市中级人民法院认为：季剑在一审审理期间主张本案不属于民事诉讼受案范围，即主管异议。一审法院就当事人提出的主管异议作出管辖权异议裁定属于适用法律错误，故将该裁定书撤销。后案件由本院继续审理。2019年3月19日，原告申请撤回了对该案的起诉。2018年11月8日，江苏省盐城市航道管理处直属航道管理站向悦达物业有限公司发函，载明：“根据盐城市交通运输局《关于盐城市航道管理处公务用车制度改革实施方案的批复》文件精神和《盐城市航道管理处公务用车改革实施方案》，我站经研究决定，于2018年11月份终止与贵公司之间关于季剑的劳务派遣合同，劳务费支付至2018年11月份。经济补偿方案参照市交通运输局和市航道管理处同类人员经济补偿办法执行。待季剑向我单位移交所占用房屋完毕，结清租金、水电、物管等费用后一次性结算、支付。”2019年10月18日，盐城市财政局文件盐财资复[2019]195号文件，关于将经营性及闲置房产移交至盐城市国有资本运营发展有限公司集中统管的通知，要求盐城市交通运输局将位于市区锦江冠城某室房产（面积102.77㎡），交由国发公司集中出售，收入上缴财政，请单位配合国发公司做好相关资产的移交工作，并据此调整相关资产账。2019年11月26日，由江苏瀛鑫律师事务所向季剑发出律师函：“正式函告如下：一、自你接到本律师函之日起，委托人与你正式解除房屋租赁合同关系；二、请你于接函之日起十五日内与委托人结清租用上述房屋期间的水电等费用，腾空并退还房屋。如果你不能按本律师的提示履行退还房屋、结清房租水电等费用，本律师将根据委托人的授权，依法通过法律途径追究你的法律责任。”本案在审理过程，原、被告双方对2015年8月1日以后是否签订过书面房屋租赁合同发生争议。原告陈述：2014年的房屋租赁合同到期后，我单位未再与季剑签订过书面房屋租赁协议，虽然没有书面的租赁合同，但双方之间事实上形成了不定期租赁关系。被告季剑陈述：双方与2016年8月1日签订了20年的房屋租赁合同。为了证明上述事实，被告季剑提交了书面租房协议书一份，协议书载明：“甲方：盐城市航道管理处直属航道管理站乙方季剑因乙方居住需要，经甲乙双方协商，甲方将锦江冠西区某室商品房出租给乙方使用，用于普通住房，现将协议具体如下：“一、房屋租期从2016年8月1日至2036年7月31日。二、租金为6000元，自签字之日起，一次性付清租金（如乙方以后继续租房，需提前一个月交清下一年的租金）。三、乙方在租用期间，不能改变房屋结构、不得私自变更附属设备或破坏装修，租住所有的费用均由乙方自理。四、乙方在租房期间水、电等费用按时向有关单位缴纳、否则由此产生的后果由乙方自理。五、乙方在租房期间，不得进行违法活动，将房屋转租、转借给他人使用，如果发现责任自负。”合同下方有季剑的签名，甲方处盖有印章，印章上的单位名称为江苏省盐城市航道管理处直属航道管理站。合同签订时间为2016年8月1日。季剑陈述合同租金是6000元/年。原告对被告提交的该份协议书不予认可。原告认为，根据以往的惯例和单位上级部门的要求，即使有租赁合同，也是一年一签，不可能签20年的长期合同，原告单位也没有这个权利。虽然该份合同盖有原告单位的印章，但原告有理由认为章印是被告利用在原告单位工作职务之便偷盖的，且与原告提供的证据相矛盾，因为在2015年合同到期后双方并未正式签订租赁合同，且被告一直未缴纳租金，根据法律规定，住房在合同到期后未续签的，双方形成的是不定期的租赁关系。原告通知被告解除租赁合同关系之后，被告不退房的情况下，被告是构成了非法占用原告房屋的事实。因此，该份证据在不具有合法性的情况下违背了原告的真实意思表示，不能作为本案的定案依据。对此，原告方还提供了证人刘某的证言，刘某在庭审中陈述：我在原告单位担任政秘股股长。季剑以前从事小客车驾驶，后没有车开了，就发报纸。季剑和跟我在一个办公室。季剑在2015年房屋租赁合同到期后，不同意续签租赁合同。季剑不交房屋、不签合同，原告单位会有上级主管部门、税务部门的压力。我们跟季剑谈这种情况下房子要腾出来，事情没法继续了。让他腾房屋时间是2017年、2018年和季剑谈的，但他不同意，我方就一直跟他谈，并进入诉讼。季剑提供的租赁合同上印章如果是真的，可能是他盗用的。季剑和我在一个办公室，办公桌距离相隔一百厘米左右。2016年4月1日开始，单位印章由我单独保管，印章就放在我抽屉里，有普通的锁，不用的时候锁起来，但有的时候不能保证公章不脱离我的视线。有的时候用公章频次比较高的时候，我不能保证公章不脱离我视线，特别是以前用印没有警戒意识。本案在审理过程中，本庭要求季剑的委托诉讼代理人向季剑本人核实其提交的20年租赁合同签订的时间、地点、在场人员以及季剑是否与刘某在同一办公室，代理人在第二次庭审中陈述：与刘某是否在同一个办公室，被告记不清了。20年的租赁合同是在一个工作日的下午，在洪登富的办公室，洪登富直接给被告的，当时章已经盖好了，没有其他人在场。本院认为：（一）关于原被告之间争议的法律关系本案中原告提交了双方签订的三份房屋租赁协议书以及被告支付租金的相关凭证，原告盐城市航道管理站与季剑签订的前三份《租赁协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。上述三份合同订立后，原被告均按照合同履行，故原、被告之间存在房屋租赁关系。关于被告抗辩“案涉房屋被告是单位职工服从组织安排而享有的拆迁安置取得的职工福利性住房，本案属于用人单位与劳动者之间发生的争议，本案应当由盐城市劳动仲裁委员会一裁终局，人民法院依法不具有管辖权”的意见，案涉房屋所有权人盐城市管理站，被告所举的雇佣协议书及谈话笔录均不足以证明案涉房屋为职工福利性住房，对被告的该意见，本院不予采信。（二）关于被告所举证的2016年8月1日的租赁合同原告否认与被告签订过该份租赁合同。本院根据双方当事人陈述、所举证据经分析认为，无证据证明被告所举证的该份合同是双方协商一致签订。理由如下：1.从合同约定的内容来看，2016年的合同有明显的违反常理的情形：（1）原、被告双方2012年、2013年、2014年签订的租赁合同均约定了租赁期限为一年，而2016年的合同约定的租期则为20年。（2）2012年、2013年、2014年三份合同均约定原告在特定条件下单方合同解除权的条款：即“如因城市建设需要或单位工作需要用房，乙方无条件在规定时间内主动让出此房”，而被告提交的该合同却没有了该条款。（3）2012年、2013年、2014年三份一年期的租赁合同的租金为6000元，而2016年租期20年的租赁合同，租金仍为6000元，一次性付清。2.关于合同的订立过程。（1）由于2016年的合同与2012年、2013年、2014年三份合同在租期内容等内容上较大的变化，故原、被告双方应当有一个经双方协商一致对原合同内容进行变更的磋商过程，而在原告否认签订过该合同的情形下，被告未能陈述何时、何地与何人商谈合同内容，仅仅陈述合同是由原告法定代表人交给他，无其他证据证实双方经过要约、承诺签订合同的经过；（2）由于2016年的合同中存在着20年租期、减少单方合同解除权条款等权利义务重大变化的条款，被告作为合同持有人对上述变化是由哪一方提出，以及双方是在什么背景下、基于什么原因要进行这样约定（不约定）未能作出合理的解释说明；3.在案件审理过程中，当本院要求被告回答是否与保管印章的刘某曾经在同一办公室工作时，被告的回答记不清也有违常理。综上，合同的订立需要经过双方磋商达成一致，由于被告提交的合同中虽然加盖了原告的公章，但对于签订合同必须的要约与承诺的过程未能举证证明，对合同的内容存在诸多不合理之处未能合理解释，故现有证据不足以证明被告所举证的合同是双方协商一致所订立。（三）原、被告之间房屋租赁关系的解除在原、被告签订的2014年的租赁合同到期后，双方未再续签房屋租赁合同，但被告继续居住在该房屋内，原告单位也在悦达物业公司应支付给被告的工资中扣除了一部分工资用于抵扣了部分租金，故自2015年8月1日起，双方已经实际形成不定期房屋租赁关系。根据法律规定，双方随时可以解除房屋租赁关系，故原告要求解除双方之间的不定期房屋租赁关系，要求被告退还房屋的请求，本院予以支持，但应当给予承租人合理期限搬出出租的房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告江苏省盐城市航道管理处直属航道管理站与被告季剑之间的房屋租赁关系。二、被告季剑在本判决生效之日起三十日内向原告江苏省盐城市航道管理处直属航道管理站返还位于盐城市锦江冠城西区车库（一楼下面通道最西侧一间）。案件受理费80元，由被告季剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱庆蓉人民陪审员  周爱林人民陪审员  蔡锡玉二〇二〇年九月三日法官 助理  杨 希书 记 员  万 莉附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。