福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初3078号 原告：孙静，女，1979年12月7日出生，汉族，住天津市和平区。 委托诉讼代理人：林榕榕、吴玉莲，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：昌城（龙海）置业有限公司，住所地福建省龙海市浮宫镇霞圳村，统一社会信用代码913506815875433023。 法定代表人：蔡元健，执行董事。 委托诉讼代理人：张景华、洪艺生，福建深松律师事务所律师。 原告孙静与被告昌城（龙海）置业有限公司（下称昌城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙静的委托诉讼代理人林榕榕、昌城公司的委托诉讼代理人张景华、洪艺生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙静向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金105697.37元；二、判令被告协助原告办理房屋所有权转移登记，并承担逾期办理相关权证的违约责任。三、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，孙静将诉求的逾期交房违约金计算方式明确为从2016年8月31日至2017年6月24日总天数297天，违约金为1186278＊日万分之三＊297；逾期办证违约金明确为从2018年1月20日暂计至2020年6月12日总天数为874天，标准按总房款日万分之一计算，实际已转移登记时间为准，暂计103680元。事实和理由：2016年5月30日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于龙海市，总价款1186278元,约定交付日期为2016年8月31日。合同第十二条约定，逾期交房超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理，1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告履行了全部付款责任，被告却到2017年6月24日才完成房屋交付，并且至今未协助原告办理讼争房屋的权属证书。原告因此提出上述诉讼请求。 昌城公司辩称，一、被告已于2016年8月12日将讼争房屋移交给原告，随即原告开始对房屋进行装修，并由此产生了相应的水电费，原告主张被告迟至2017年6月24日才交付房屋没有事实依据。此外，原告在于2017年5月26日发送给被告的邮件中自己也承认的交房时间为2016年12月25日，原告在起诉状中陈述的交房时间与其此前邮件中的自认自相矛盾。二、原告以移交配电房的时间作为交房时间没有合同依据。双方签署的《商品房买卖合同（预售）》第十条供电描述为“交付时纳入城市供电网络并正式供电”，同时附件十一《补充协议》第十条约定“园区供电系统，出卖人交房时已配置园区开闭所、园区公共配电室、环网柜系统。买受人生产正式用电由出卖人协助买受人申请，由出卖人统一对配电室及供电系统进行招标、施工及安装，产生的费用按情况由买受人自行承担。”纳入城市供电网络与园区内建设配电房供买受人正式生产用电，二者概念不同。被告早已于2015年10月即已完成将园区纳入城市供电网络，符合《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的交付条件，这从物业提供的用电数据，原告所购买的厂房单元在2017年1月即开始产生电费可以得到验证。至于原告所主张的达到生产正式用电条件并不是双方约定交房时应达到的供电标准。三、即便认定被告2017年6月24日才交付讼争房屋，被告也有正当理由延期交房。其一，被告与原告于2016年5月30日签署的购房合同（含附件补充协议）约定的交房时间为2016年8月31日。根据《补充协议》第三条第9点的约定，买受人最迟应在补充协议签订之日起90日内付清全部购房款，在双方未议定或分期方式或买受人未在最迟日缴清购房款前，出卖人有权拒绝交房。据此原告最迟应在2016年8月28日前付清全部购房款，实际上原告直到2017年1月25日才付清购房款，据此被告有权基于先履行抗辩权顺延交房时间。其二，《补充协议》第四条也约定了，合同的履行过程中如果遇到市政禁止施工作业、交通管制、噪音管制以及停水断电等原因，以及出现大雨及以上等级降雨、六级以上强风的，出卖人有权据实相应延期交房。四、即便认定被告2017年6月24日才交付讼争房屋，原告所主张的逾期交房违约金也已超过诉讼时效，不应得到法院的支持。如原告所称，若被告未能按照合同的约定于2016年8月31日完成交房，则原告自2016年9月1日起则知道或应当知道其权利受到侵犯，被告自2016年9月1日起即按日产生逾期交房的违约金直至2017年6月24日。但原告迟至2020年7月15日才向人民法院提起诉讼，以原告起诉之日往前推三年按日计算诉讼时效，则原告关于逾期交房违约金的主张均已超过诉讼时效，不应得到支持。五、即便被告要承担逾期交房的违约金，则原告逾期支付购房款的违约金也应予以抵扣。合同第八条约定，买受人逾期付款的应按日万分之三支付违约金，《补充协议》第三条第9点约定，买受人最迟应在补充协议签订之日起90日内付清全部购房款。被告与原告于2016年5月30日签署购房合同（含附件补充协议），原告最迟应在2016年8月28日前付清全部购房款，原告直到2017年1月25日才付清购房款，理应承担逾期付款的违约金，被告保留追究原告逾期付款的违约金的权利。六、原告要求被告承担逾期办理相关权证的违约责任，无事实和法律依据，未办理房屋所有权转移登记完全是原告单方原因所致，与被告无关。1、《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据《补充协议》第五条第2点的约定“买受人须在办理房屋交接手续之日起7日内向出卖人出具书面委托，并将办理产权所需的有关资料及费用送交出卖人，由出卖人统一向房管局申请办理该项目的产权证书；买受人不按时委托或交付资料、费用给出卖人的，出卖人有权推迟相应办证手续时间且逾期办证的法律责任由买受人承担”。从始至终，原告都没有向被告出具办理产权的书面委托，也没有提交相关材料以及支付相应费用，被告当然无法协助其办理所有权转移登记，因此，未办理登记的过错在于原告。2、根据《补充协议》第十条第2点的约定“园区供电系统，出卖人交房时已配置园区开闭所、园区公共配电室、环网柜系统。买受人生产正式用电由出卖人协助买受人申请，由出卖人统一对配电室及供电系统进行招标、施工及安装，产生的费用按如下情况自行承担：……2、买受人购买非整栋厂房的，买受人按购买户数与所在厂房总户数的比例承担从指定环网柜接出、厂房专用配电室、供电系统的设备、电缆、安装、施工的费用。即，承担费用比例=买受人购买的户数/所在厂房的总户数”。据此，原告应承担的配电房费用为115121.8元，但经过被告的多次催款，原告一直未予理会，在原告支付配电房费用前，被告依法有权拒绝其协助办理权证的要求，原告要求被告承担违约责任没有任何依据。 本院经审理认定事实如下：2016年5月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》一份，约定原告向被告购买位于龙海市，该商品房的规划用途为非住宅，建筑面积732.27㎡,总价款1186278元。合同第十条约定，……供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。合同第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。《合同补充协议》第五条约定，1、出卖人提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案日期以龙海市住房保障与房地产管理局综合服务大厅开具的收件收据受理时间为准。2、买受人须在办理房屋交接手续之日起7日内向出卖人出具书面委托，并将办理产权所需的有关资料及费用送交出卖人，由出卖人统一向房管局申请办理该项目的产权证书；买受人不按时委托或交付资料、费用给出卖人的，出卖人有权推迟相应办证手续时间且逾期办证的法律责任由买受人承担。……3、双方同意：在各自履行相应义务的情况下，出卖人在主合同第十条约定的交房日期后150日内办理房屋所有权初始预登记，210日内取得房屋权属证书；主合同第二十条关于产权登记的执行以本条约定内容为准；主合同第二十条第二款违约金起计的逾期之日为主合同第十条约定交房日期后第210日。案涉8幢101号与原告另案起诉的8幢201号、8幢301号厂房原告的付款情况为：2016年5月12日支付50000元，2016年6月6日支付1854999元，2017年1月18日支付1000000元，2017年1月25日支付200000元、705001元。原告孙静系天津市泰莱电力设备技术有限公司的股东。2016年8月12日，案涉厂房所在物业厦门景山都市物业服务有限公司龙海分公司向天津市泰莱电力设备技术有限公司移交包括案涉厂房在内的8幢1单元1-3层及夹层的公用钥匙。同日，天津市泰莱电力设备技术有限公司申请8幢1单元1-3层的临时用电，用电事由为装修。2017年1月至6月，8幢1单元1-3层共产生水费94元，电费1335元。2017年6月24日，厦门景山都市物业服务有限公司龙海分公司将8＃楼西侧配电房移交给业主。2020年6月11日，原告委托福建瀛坤律师事务所向被告发律师函，告知：原告已备齐相关材料，被告却未依约履行协助办证事宜，要求被告于收到本函之日起三日内协助办理房屋权属证书，并依合同约定支付违约金。2020年6月18日，被告委托福建深松律师事务所向原告发律师函，告知：1、其最迟本应于2016年8月29日前付清全部购房款，但原告至2017年1月25日才付清购房款，已构成违约，被告有权延期交房并追究原告逾期付款违约金；2、原告应分摊的配电房等费用为115121.8元，原告应尽早付清该费用否则被告有权拒绝协助办理房屋权属证书；3、原告至今未向被告出具办理产权的书面委托，未交付相关资料、费用，原告未能办理房屋权属证书的责任在于原告。案涉厂房至今尚未办理房屋权属证书。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。 关于逾期交房违约金的认定。合同约定被告应当在2016年8月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，根据本院查明的事实，原告作为股东的天津市泰莱电力设备技术有限公司已于2016年8月12日向案涉厂房所在物业公司领取了包括案涉厂房在内的8幢1单元1-3层及夹层的公用钥匙用于装修，即原告当时已实际占有该案涉厂房。虽然被告并无证据当时案涉厂房已经竣工验收和消防验收合格，但因原告已实际占有使用所购厂房，自实际使用之日其已不存在逾期交接房屋的损失，且被告提出时效抗辩，故原告主张被告逾期交房违约金本院不支持。 关于逾期办证违约金的认定。根据《合同补充协议》第五条约定，原、被告关于办理产权证应履行的义务为：买受人须在办理房屋交接手续之日起7日内向出卖人出具书面委托，并将办理产权所需的有关资料及费用送交出卖人；出卖人在合同约定的交房日期后150日内办理房屋所有权初始预登记，210日内取得房屋权属证书。本案中，被告作为出卖人未能在本院指定的期限内提交其关于办理房屋所有权初始预登记的证据，应承担举证不能的法律后果。原告是否出具书面委托、提交相关材料、支付相应费用并不影响被告履行其办理房屋所有权初始预登记义务，被告以此为由怠于履行其办理初始预登记义务没有合理依据。同理，被告以原告未缴纳应承担配电费用为由拒绝履行委托办证义务缺乏依据，以上辩称均不予采纳。因被告怠于办理房屋初始登记已构成违约，该行为势必影响到原告如期取得房屋权属证书，故被告应按合同约定支付逾期办证违约金。根据《合同补充协议》第五条约定，违约金起计的逾期之日为合同约定交房日期第210日，原告请求自2018年1月20日起算暂计至2020年6月12日按全部房价款日万分之一的标准计算逾期办证违约金103680元（1186278元×0.01%×874天），未超过合同约定的期间和标准，本院予以支持。2020年6月12日以后的逾期办证违约金原告可另行主张。同时，被告应当按照合同约定履行其关于产权登记的义务，待案涉厂房具备办证条件后，协助原告取得案涉房屋权属证书。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下： 一、被告昌城（龙海）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙静逾期证违约金103680元； 二、驳回原告孙静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4441元，由原告孙静负担2067元，被告昌城（龙海）置业有限公司负担2374元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  曾聪明 审 判 员  熊雯雯 人民陪审员  卢妙玲 二〇二〇年九月三十日 法官 助理  甘馨韵 书 记 员  许雅娟 附申请执行风险提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。