文书内容贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初2415号原告：西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会，住址：安顺市西秀区华西办事处欢喜岭村工业园内。统一社会信用代码：54520402ME1585275C。法定代表人：范成春，系该村民委员会主任。委托诉讼代理人：杨霞，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李军，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区欢喜岭村。统一社会信用代码：9152040058411430X6。法定代表人：刘兴贵。委托诉讼代理人：汪敏，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：彭佳佳，贵州联通（关岭）律师事务所实习律师。被告：刘兴贵，男，汉族，贵州省安顺市人。住安顺市西秀区。被告：刘传贵，男，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市开发区。委托诉讼代理人：刘兴泽，男，苗族，住安顺市开发区，系被告刘传贵之子。代理权限：特别授权。第三人：贵州安顺豪峰门业制造有限公司，住址：安顺市开发区西航办事处龙井村，实际住址：安顺市西秀区欢喜岭村。法定代表人：刘艳，系公司董事长。第三人：禹征东，男，汉族，湖南省邵东市人，住安顺市西秀区。第三人：张正端，男，重庆市人，住安顺市西秀区欢喜岭村。委托诉讼代理人：张其昌，男，汉族，住重庆市永川市。与张正端系父子关系。代理权限：一般授权。第三人：熊金明，男，苗族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市开发区。原告西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会（以下简称欢喜岭村委会）与被告安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司（以下简称兴贵公司）、刘兴贵、刘传贵、第三人贵州安顺豪峰门业制造有限公司、禹征东、张正端、熊金明租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨霞、李军、被告兴贵公司法定代表人刘兴贵及其委托诉讼代理人汪敏、被告刘兴贵、被告刘传贵之委托诉讼代理人刘兴泽、第三人贵州安顺豪峰门业制造有限公司法定代表人刘艳、第三人禹征东、第三人张正端之委托诉讼代理人张其昌、第三人熊金明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《土地使用租赁合同》及《补充协议》，并判令三被告返还向原告承租的273.23亩土地。2、判令三被告共同向原告支付欠付土地租金12832593.2元（土地租金现暂从2013年1月1日起计算至2020年5月1日止，实际应以273.23亩为基数，按照1.8元／月／平方米的标准计算至土地实际返还原告之日止）。3、判令三被告向原告支付资金占用利息107879元（以欠付租金5349390元为基数，按年利率6％标准从2020年1月1日起暂计至2020年5月1日，实际应计算至本金全部结清之日止）。4、第三人在各自承租土地范围内协助返还；同时，在被告上述应付土地租金范围内，将承租期限内应付被告的租金直接支付给原告。5、本案诉讼费及因此产生的其他费用由三被告承担。事实和理由：1、2011年10月2日，原告与三被告签订《土地使用租赁合同》（以下简称“土地租赁合同”），合同约定：原告（甲方）自有位于欢喜岭集体土地一片出租给三被告（乙方），租赁期为25年，租金支付方式为：自甲方将土地交付乙方使用之日起按实际交付面积计算，单价为1.8元／平方米／月；乙方首先支付叁拾万元给甲方作为甲方公司的运作费用，此笔费用在后期的土地租金中逐步抵扣；自甲方交付土地给乙方使用之日起，前五年乙方必须保证1800元／亩／年的单价支付给村民的土地租金和公司的运作租金；剩余土地租金在第六年至第十年间按每年支付租金的20％支付，从第十一年之后，每年租金按年底支付完毕；租赁地块涉及道路修建、变压器安装、迁坟打井等由甲方负责；合同还就双方权利义务、违约责任等进行了明确约定。2011年10月28日，原被告双方经协商一致达成《补充协议》（以下简称“协议”），约定：（1）乙方必须向甲方缴纳保证金人民币伍佰万元整（5000000元）；（2）甲方迁坟，购买墓地、修路、打井、安装变压器，欢喜岭工业投资公司运作费用等，都由乙方借支给甲方，等五年后从甲方租金中扣除。2、从2011年开始原告依约完成合同地块涉及迁坟、购买墓地、修路、打井、安装变压器等，共计投入资金人民币6335158.22元（其中包括被告垫资安装变压器费用及安装水管等费用，计人民币613696.13元），以上费用按约定应由被告借支给原告，但期间被告仅以土地预付款形式借支人民币4413696.1元，也未依约将保证金5000000元支付给原告。从2012年开始，被告以划块转租等方式先后将在原告处承租的土地273.3亩转租给第三人，并按“前5年2.5至10元／月不等；第6年至第10年4.5至15元／月不等；第11年至20年7.5至20元／月不等”的标准向上述第三人收取巨额租金。从2013年1月1日开始，被告应向原告缴纳已经实际交付的土地租金，先交后用。特别是前五年必须保证每年每亩1800元村民租金。但是，从第一年开始，被告便未按时交纳过土地租金。其中：2014年拖至1月23日才支付1200000元；2016年拖至1月28日才支付560000元。2017年一直拖至春节前均未支付，后经华西办事处出面协调，由第三人熊金明借支450000元代为支付了本年度村民租金。被告一直拖至2月23日才支付了273850元。2018年1月1日，被告仍未按时支付村民租金。2018年2月6日原告向被告送达《催缴租金通知》后被告仍未支付，因此引发了村民群体性上访。为维护欢喜岭村的稳定大局，华西办事处人民调解委员会出面组织双方调解，但是因被告态度强硬且明确表示不再继续支付，经华西办事处协调，由第三人贵州安顺豪峰门业制造有限公司（张健）代为支付1400000元、第三人熊金明户代为支付600000元用于发放村民土地租金。因被告未依约支付土地租金的违约事实及从2018年开始多此明确表示不再继续支付村民租金的恶劣态度，为维护欢喜岭稳定大局及村民的合法权益，2018年4月原告向西秀区贵院提起诉讼（案件受理号［2018］黔0402民初2078号），一审判决以“被告向原告支付包括土地租金等款项共计为9001446.1元，超过了应付土地租金金额，因被告依《补充协议》约定向原告借支的款项，双方未结算，不能确认被告支付金额，故本院认为原告主张被告支付拖欠租金7966088.77元，证据不足，不予采纳”及“保证金约定不是合同实现的债务，故不是法律规定解除合同情形的主要债务，被告未交纳该保证金，原告以该项事由主张解除合同，不符合法律规定．．．．．．”为由，判决“驳回原告全部诉讼请求”。原告不服，上诉至安顺市中级人民法院（案件受理号［2019］黔04民终385号），经二审法院审理后认定“1、兴贵物流公司共计支付租金4483850元，多于欢喜岭村委会一审起诉时已产生的租金3906448.7元，故兴贵物流公司不差欠欢喜岭村委会的租金；2、兴贵物流公司未支付500万元的保证金，不影响合同目的的实现，且二审中，兴贵物流公司同意支付该保证金，故兴贵物流公司未支付500万元的保证金不构成合同解除之法定事由，欢喜岭村委会可另行向兴贵物流公司主张违约责任；3、欢喜岭村委会支出了大量资金不等于兴贵物流公司违反了借支义务，换言之，欢喜岭村委会没有就借款的用途、具体数额、交付时间等向兴贵物流公司发出借款邀约之前，兴贵物流公司没有主动向其出借资金的义务．．．故不予支持”，并以此为由判决“维持原判”。2019年原告再次向西秀区人民法院提起诉讼（案件受理号［2019］黔0402民初4925号），西秀区人民法院一审认定了三被告拖欠原告土地租金及未依约缴纳500万元保证金的违约事实。并判决：（1）限被告安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司、刘兴贵、刘传贵于本判决生效之日起十五日内支付原告西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会土地租金人民币1720672.5元，并以上述金额1720672.5元为基数，按年利率6％自2019年1月2日起向原告西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会计付逾期利息至全部款项清偿完毕之日止。（2）限被告安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司、刘兴贵、刘传贵于本判决生效之日起十五日内向原告西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会交纳保证金人民币5000000元；案件受理费三被告承担29422元。现该判决书已生效。因三被告仍未按照民事判决书的判决向原告履行清偿义务，故原告向西秀区人民法院申请了强制执行（案件受理号［2020］黔0402执414号）。3、按照合同约定，2020年1月1日，被告应向原告支付本年度土地租金人民币6729390元。其中，应付土地租金3589002元；应付前五年所欠土地租金总额的20％，计3149388元。但是被告仍未依约支付。2020年1月4日，原告向三被告送达《租金催缴通知书》，要求被告在5日内将上述租金支付给原告。期间，被告仅向原告支付租金1380000元。尚欠租金5349390元至今未付，其行为显然构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告依法诉请解除与被告签订的《土地使用权租赁合同》及《补充协议》于法有据，请求人民法院予以支持。基于此，根据［2019］黔0402民初4925号生效法律文书已经认定的租金的起算时间、计算方式、交付节点及实际已经的租金金额等可以证实，合同依法解除后，被告应向原告租金应至其将上述承租土地交付原告之日止。现从2013年1月1日起暂计算至2020年5月1日，被告应向原告支付土地租金为人民币24934711.8元，其中地块一：2013年1月1日暂计算至2020年5月1日，租赁期88个月，应付租金1.8元／平方米／月×38937.47平方米（58.40亩）×88个月=6167695.25元。地块二：2013年12月5日暂计算至2020年5月1日，租赁期76.87个月，应付租金1.8元／平方米／月×6420.03平方米（9.63亩）×76.87个月=887887.7元。地块三：2014年1月1日起暂计算至2020年5月1日，租赁期限76个月，应付租金1.8元／平方米／月×120800.6平方米（181.2亩）×76个月=16525522.08元。地块四：2016年1月1日至暂计箅至2020年5月1日，租赁期限47个月，应付租金：1.8元／平方米／月×16000.08（24亩）×47月=1353606.77元。以上四个地块24934711.8元即为合同解除后，暂计算至2020年5月1日被告应向原告支付的租金金额。扣除截止诉讼时被告已经实际支付的已经支付的10381446.1元（其中2019年12月31日前支付9001446.1元；2020年已经支付1380000元）；（2019）黔0402民初4925号生效判决书已经判决被告支付的1720672.5元，被告尚欠租金金额12832593.2元（24934711.8元-10381446.1元-1720672.5元=12832593.2元）即为合同解除后，暂计算至2020年5月1日被告应向原告支付的土地租金。综上所述，原告为了带领村民脱贫致富，通过土地流转方式招商引资，与三被告签订了《土地使用权租赁合同》及《补充协议》，并通过前五年仅要求被告保底支付村民土地基本租金收益及欢喜岭工业投资公司基本运行费用，余款从第六年至第十年期间按每年20％标准逐步支付的方式，最大限度让利于三被告，以期带动欢喜岭村经济发展，给村民带来实惠。也基于此，在资金极度匮乏的情况下，虽然被告未依约借支资金给原告，但原告通过向银行贷款等方式履行合同约定义务，并逐步完成了对出租地块配套设施建设，力所能及为被告营造良好的投资建设环境，最大限度体现了与被告合作的诚意。但是，被告未按照合同及协议约定履行应尽义务。故为避免损失的继续扩大，维护广大村民的合法权益及村集体的合法利益，原告依法提起诉讼。被告安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司辩称，对于原告诉请要求解除合同我方不予认可，虽然客观上兴贵公司确实欠付出租人相应租金，但并不是基于兴贵公司主观所致。出租人交付给公司的地因客观因素发生变化，但是出租人并未与公司核对，没有将交付的租金扣减，导致交付的租金发生阻碍。同时因为出租人多次提出诉讼，导致兴贵公司对土地的管理造成阻碍，兴贵公司无法及时足额向其次承租人收取租金，才致使兴贵公司没有将全额租金交付村委，而就欠付的租金，出租人未将熊金明处31万元予以扣减。现在兴贵公司实际具备继续履行合同的相应条件，之所以未能在判决生效后支付租金，也是受到疫情的影响，但是并不能表明兴贵公司不具备继续支付租金履行合同的条件，而出租人要求按年6%收取资金占用费没有事实法律依据。另，尚有地块部分被政府征用，为了修路被告兴贵公司还向私人买了地块，租赁地块发生变化，整租的地块面积不符合实际，村委没有减下来这部分租金。被告刘兴贵辩称，这些租赁地块测量的时候也没有通知我们去现场，导致租赁地块面积不符；村委没有和我们积极对接租赁事宜，加上疫情的干扰等因素导致没有及时交付租金；我们第三年签的合同，租金由我方去收，但是村委越过我方去找第三人收，导致我们收不到租金。同时认为土地是其与刘传贵租下来的，产生的债务约定的都是一个一半，希望村委和法院定夺各自承担的债务。被告刘传贵辩称，其自愿返还租赁地，租赁的土地后我们返还了一些，部分不能返还的存在债务纠纷，通过兴贵公司租赁的土地我们内部进行了分配，刘传贵名下的土地大部分土地也返还村委了，庭后我方也会积极返还土地，与村委办理交接手续。已返还的土地已经通知承租人向村委自行缴纳租金。同时表示分伙后都是有协议的，我希望各自承担各自分配部分土地产生的债务。第三人贵州安顺豪峰门业制造有限公司陈述，同意村委与兴贵公司解除租赁协议，到时候其会直接与村委签订合同，也可以三方另行协商。第三人禹征东陈述，对原告诉讼请求没什么意见，我现在已经对村委预付租金了。第三人张正端陈述，对原告诉讼请求无异议。我承租的地已返还一半，这部分租金已向村委缴纳。第三人熊金明陈述，其承租的一区地块、三区地块，是与兴贵公司签订的合同，三区地块已经被法院判令解除，但是尚未实际返还；我方同意原告与兴贵公司解除协议，我方后续是否承租再另行协商。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。审理中，原告方同意在被告租赁的地块三上减少一亩（面积为666.67平方米）土地租金，该部分租金从2014年1月1日起开始减少计算，地块四上减少四亩（面积为2666.68平方米）土地租金，该部分租金从2016年6月1日起开始减少计算。被告方同意原、被告双方签订的《土地使用租赁合同》及《补充协议》于2020年9月17日解除。截止2020年9月17日，原、被告双方确认被告尚欠原告的租金14259026.66元。具体计算如下：            地块              面积              交付日期              使用期限              应付租金（元）              备注                  一号              38937.47平方米      （58.41亩）              2013.1.1              93.87个月      （2816天）              6578874.93                                 二号              6416.95平方米      （9.63亩）              2013.12.5              79个月      （2370天）              912490.29                                 三号              120133.93 平方米      （180.2亩）              2014.1.1              81.7个月      （2451天）              17666895.75               原判决书认定面积为181.2亩，原告同意扣减一亩按180.2亩（120133.93㎡）计算租金                  四号              13333.4平方米      （20亩）              2016.6.1              52.3个月      （1569天）              1255206.28               原判决书认定面积为24亩，原告同意扣减4亩，按20亩（13333.4㎡）计算。                  合计              178821.75平方米      （268.23亩）                                           26361145.26                                1、被告2018年3月前已付（含第三人代付）租金金额为：9001446.10元（其中：第三人熊金明代付105万元，第三人豪峰门业代付140万元，兴贵公司支付655.14461万元）；      2、被告2020年支付租金金额为：1380000元（其中：禹征东2020年1月6日交纳30万元，张其昌（张正端）2020年1月20日交纳50万元，刘传贵2020年1月22日交纳10万元，张其昌（张正端）2020年3月8日交纳8万元，安顺市昌隆综合市场管理有限公司（熊金明）2020年1月24日交纳10万元，熊金明2020年1月20日交纳10万元，熊金明2020年1月17日交纳20万元，7笔合计138万元）；      3、原（2019）黔0402民初4925号判决书已判决确认三被告应支付租金金额为1720672.50元（视为全部支付，另案执行中处理）；      4、被告截止2020年9月17日应付租金金额为26361145.26元，以上1-3项已支付（含视为支付）的金额合计为12102118.60元（9001446.10+1380000+1720672.50），故尚欠金额为14259026.66元。      本案中双方按约定被告应于2020年1月1日向原告支付2020年度租金为6729390元（其中地块一租金841049.35元+（前5年租金20%）735929.35元，地块二租金138672.65元+（前5年租金20%）121338.65元，地块三租金2609280元+（前5年租金20%）2283120元），地块四租金43200元原告方认为未到支付时间尚未主张。被告及第三人起诉前已向原告支付租金1380000元，故被告逾期按约支付租金的5349390元。同时查明，本案被告并未实际使用租赁场地，而是全部进行了转租。同时除本案第三人外，尚有部分与被告兴贵公司、刘兴贵、刘传贵签订租赁合同的次承租人未作为第三人参加本案诉讼。本院于2020年9月22日，到原告村委会及租赁场地张贴《通知》，告知与兴贵公司、刘兴贵、刘传贵签订租赁合同的承租人“一、2020年9月17日之前租金你方应向安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司、刘兴贵、刘传贵支付；2020年9月17日之后的租金应按你方与安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司、刘兴贵、刘传贵签订租赁合同的租金标准（与西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会另行签订租赁合同的按其约定）向西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会直接支付；二、如各承租人已向安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司、刘兴贵、刘传贵支付的租金已超过租赁期限2020年9月17日的，在十天之内到西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会登记已支付租金情况；三、尚欠安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司、刘兴贵、刘传贵2020年9月17日之前租金的，请尽快与安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司、刘兴贵、刘传贵办理结算并向其支付所欠租金。”。本院认为，被告方认可差欠原告租金的事实，表示同意于2020年9月17日解除与原告签订的《土地使用租赁合同》及《补充协议》，同时原、被告双方已确认截止2020年9月17日，被告应向原告支付的租金共计14259026.66元。故原告要求被告支付截止2020年5月1日的土地租金12832593.2元，之后租金以273.23亩为基数，按照1.8元／月／平方米的标准计算至土地实际返还原告之日止的诉讼请求，本院仅支持至双方解除租赁关系（2020年9月17日）时止的租金14259026.66元的诉讼请求。因被告方并未实际占有使用租赁场地，同时为保护次承租人利益及维护本案中欢喜岭市场的稳定，在案涉土地次承租人租赁期限届满前，次承租人可以根据其与被告方签订的租赁合同继续使用租赁场地，即由原告与第三人继续履行被告与第三人签订的租赁合同，第三人也可与原告另行签订租赁合同，但次承租人应当将2020年9月17日之后的租金，直接向原告方支付。故对于解除租赁合同后的租金，被告不再向原告支付，原告所主张关于原、被告租赁关系解除之后的租金，本院不予支持。本案中第三人从2020年9月17日之后的租金按其与被告方签订的租赁合同直接向原告方支付。关于本案原告所诉请的资金占用利息的问题，因本案中是基于被告方逾期支付租金而导致原告方再次要求解除租赁关系，被告于2020年1月1日应向原告支付年度租金为6729390元，之后被告刘传贵及第三人支付了1380000元，截止原告起诉前，被告尚欠租金5349390元。因原、被告未明确约定逾期支付租金的违约责任，但被告未足额支付原告租金的行为违约，依法应当承担违约责任，现原告主张要求被告以拖欠租金5349390元为基数，从2020年1月1日起按年利率6％支付资金占用利息至该款付清之日止的主张不违反法律规定，本院予以支持。关于被告兴贵公司、刘兴贵、刘传贵之间对从原告处租赁到的土地如何分配管理系三被告之间内部问题，本案中不对被告内部如何承担支付租金及逾期支付租金的资金占用费进行责任划分。综上所述，原、被告于2020年9月17日确认解除双方签订的《土地使用租赁合同》及《补充协议》，截止合同解除之日，原、被告确认被告尚欠的租金为14259026.66元，因被告未实际使用租赁场地，而是将租赁场地转租给第三人等次承租人，故被告向原告支付的租金仅支付至合同解除之日（2020年9月17日）。同时，为保护次承租人利益及维护本案中欢喜岭市场的稳定，在案涉土地次承租人租赁期限届满前，次承租人可以根据其与被告方签订的租赁合同继续使用租赁场地，即由原告与第三人继续履行被告与第三人签订的租赁合同，也可另行与原告签订租赁合同，但次承租人应当将2020年9月17日之后的租金，直接向原告方支付。本案系因被告未按约支付租金致成诉讼，故原告主张要求被告以拖欠租金5349390元为基数，从2020年1月1日起，按年利率6％计付资金占用利息至该款付清之日止的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、确认原告西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会与被告安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司签订的《土地使用租赁合同》及《补充协议》于2020年9月17日解除；二、由被告安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司、刘兴贵、刘传贵于本判决生效之日起二十日内共同向原告西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会支付租金人民币14259026.66元；三、由被告安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司、刘兴贵、刘传贵于本判决生效之日起二十日内共同向原告西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会支付资金占用利息（该利息以人民币5349390元为基数，从2020年1月1日起按年利率6%计付至该款付清之日止）；四、由原告西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会与第三人贵州安顺豪峰门业制造有限公司、禹征东、张正端、熊金明继续履行被告安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司、刘兴贵、刘传贵与第三人贵州安顺豪峰门业制造有限公司、禹征东、张正端、熊金明签订的租赁合同；五、第三人贵州安顺豪峰门业制造有限公司、禹征东、张正端、熊金明于2020年9月17日之后的租金直接向原告西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币99442元，减半收取49721元，由被告安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司、刘兴贵、刘传贵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。原告可在履行期限届满两年内向本院申请强制执行。审判员  顾然然二〇二〇年九月二十三日法官助理邓芸书记员刘少义