文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1310号上诉人（原审被告）：李贤华，男，1964年7月4日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：张光余，重庆圣石牛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆圣恒房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区双宝路（红光三组桥南大厦），统一社会信用代码：91500102688916008G。法定代表人：吴小兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢磊，男，1986年8月5日出生，汉族，该公司职工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：冯杰，重庆睿诚律师事务所律师。上诉人李贤华因与被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2020）渝0102民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李贤华上诉请求：1．请求二审人民法院依法撤销（2020）渝0102民初2355号民事判决，并改判上诉人李贤华不应支付租金273,908.6元；2．由被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由是：一审判决认定的事实不清，适用法律错误。首先，一审法院对双方所签订《物业租赁合同》的效力认定错误。双方于2018年8月1日签订的《物业租赁合同》约定：上诉人李贤华租用被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司的商业及地下车库共计1609.9㎡，租赁的物业用于家具销售经营场所。根据《重庆市城乡规划条例》第八十七条：城乡规划主管部门对建设单位或个人违反本条例的下列情形，应当给予处罚：（一）……（五）城镇房屋所有人未经批准擅自改变建筑物的用途，涉及违反建筑的，由城乡规划主管部门查处。可知，被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司擅自改变建筑物的用途进行违法经营，案涉合同效力应为无效，因合同无效给承租人及上诉人李贤华所造成的损失，上诉人李贤华将另行通过法律途径主张权利，但一审法院对此违法事实未做评述。其次，即使在合同有效的情况下，上诉人李贤华未按时支付租金也是有合理事由：其一，因被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司将地下车库出租给上诉人李贤华作为家具销售经营场所，因通风不畅，加上排污管道锈蚀破裂，且被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司未进行有效管理和维修，排污管道散发出的臭味污染了整个经营场所，导致该经营场所长期无人光顾；上诉人李贤华多次口头要求被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司整改，被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司对其置之不理，上诉人李贤华便于2020年4月16日向被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司发出《房屋问题的告知书》，要求被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司进行整改，但被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司仍然不予理睬；一审法院对此事实也未作评述。其二，因新冠疫情的不可抗力因素，应当减免上诉人李贤华至少两个月的租金及物管费，上诉人李贤华虽于2020年3月5日向相关部门申请营业，但事实上，直到5月，居家令才有所松动。再次，被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司所主张的违约金过高，一审法院以月利率2%的标准计算违约金也过高，应当以银行的贷款利率计算违约金。最后，2019年11月1日前的租金7101元，上诉人李贤华已经交清。被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《物业租赁合同》合法有效，合同中约定，上诉人李贤华经营任何行业必须自行获得相关职能部门批准的经营许可文件，被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司将清水房交付给上诉人李贤华后，上诉人李贤华自行改变建筑物的用途，应当责任自负。一审酌情减免的一个月租金，以及以月利率2%的标准计算的违约金，我方予以认可。重庆圣恒房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．判令李贤华支付重庆圣恒房地产开发有限公司从2019年10月10日起至2020年4月30日止所拖欠的两个季度的房屋租金共计320,991元以及水电费用5193.6元，共计326,184.6元。2．判令李贤华依合同约定按每日5‰的标准支付从2019年10月10日起至实际支付完毕所欠款项为止的相应违约金。3．本案诉讼费用由李贤华承担。一审法院经审理查明，2018年8月1日，重庆圣恒房地产开发有限公司与李贤华签订了《物业租赁合同》。该合同约定：重庆圣恒房地产开发有限公司将位于重庆涪陵区新华西路56号处房屋出租给李贤华，具体为商业用房一建筑面积247.68㎡，车位及通道一建筑面积359.52㎡，商业用房二建筑面积256.68㎡，车位及通道二建筑面积335.02㎡，车位及通道三建筑面积411㎡，共计1609.9㎡；交付状况为清水房现状；租赁物用途为李贤华用于家居销售场所；租房时间为5年，即从2018年8月1日起至2023年7月31日；第一年度每月租金总计为47,378元，第二年度每月租金总计为49,747元，第三年度每月租金总计为52,234元，第四年度每月租金总计为54,846元，第五年度每月租金总计为57,588元；保证金100,000（大写拾万元整）；李贤华按季度支付租金，下一租赁季度租金必须在上季度最后一个月10号前付清；若未能按时支付租金等其他费用，则按每日5‰的标准支付违约金（惩罚性违约金）；物业管理费由李贤华按1.6元/㎡/月计算，按季度随门面租金一同缴纳，若李贤华未能按时交付物业管理等相关费用，则按每日5‰的标准支付滞纳金；本物业水电费按商业用户收取，费用由李贤华自理，每月按时交纳。截至2020年4月30日，李贤华尚欠重庆圣恒房地产开发有限公司计算至2019年11月1日前的租金7101元、自2019年11月1日至2020年4月30日期间的房屋租金共计6个月X49,747元（第二年度标准）=298,482元、物管费1.6元/㎡/月X1609.9㎡X6个月=15,455元（四舍五入）、水电费5193.6元，共计326,231.6元。2020年4月30日，重庆圣恒房地产开发有限公司向李贤华发出《付款催告函》，请求李贤华于收到催告函之日起3日内交付所欠费用并按合同约定支付违约金。但经重庆圣恒房地产开发有限公司通知后，李贤华至今仍未交付所欠款项。重庆圣恒房地产开发有限公司遂诉至一审法院。另查明，因2020年初我国遭遇新冠病毒疫情影响，李贤华从2020年1月23日至2020年3月5日期间未予营业。一审法院认为，重庆圣恒房地产开发有限公司与李贤华签订的《物业租赁合同》依法成立有效，应受法律保护。李贤华未按合同约定支付重庆圣恒房地产开发有限公司租赁费等费用属违约，依法应承担支付重庆圣恒房地产开发有限公司租赁费等费用的民事责任。因2020年初我国遭遇新冠病毒疫情系不可抗力，李贤华因新冠病毒疫情影响导致停业一月有余，应酌情为李贤华考虑减免租金一个月49,747元、物管费一个月1609.9㎡X1.6元/㎡/月=2576元（四舍五入），共计52,323元。重庆圣恒房地产开发有限公司主张李贤华以所欠租金及物管费为基数按每日5‰支付违约金过高，应予调减，对2020年1月31日前所欠付的租金及物管费调减为以所欠金额为基数按月利率2%计算。对自2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金及物管费，由于李贤华系遭遇新冠病毒疫情的影响而逾期，系遭遇不可抗力所致，可不支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决：一、李贤华于本判决生效后10日内给付重庆圣恒房地产开发有限公司租金255,836元、物管费12,879元（四舍五入）、水电费5193.6元，共计273,908.6元。并支付以租金和物管费164,069.5元（2020年1月31日前欠付的租金及物管费，四舍五入）为基数从2019年10月10日起至付清之日止按月利率2%计算的违约金。二、驳回重庆圣恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，减半收取3200元，由李贤华负担。本院二审期间，上诉人李贤华提供检测报告一份，证人证言四份，拟证明案涉租赁场所自承租后装修时就存在恶臭，影响经营。被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司质证如下：首先，对于检测报告，该报告的形成日期为2020年7月9日，即便该报告真实，也只能证明仅在检测时间存在臭气，且该报告是上诉人李贤华单方委托，对其三性不予认可；其次，对于证人证言，由于证人未出庭作证，对其三性不予认可。本院经审查认为，对于检测报告，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条：“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许”，现被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司并未提供足以反驳上诉人李贤华的证据或理由，也并未申请鉴定，本院对此检测报告的真实性予以认可，但由于检测报告中对于臭气的采样日期为2020年7月5日，报告中也没有关于臭气的起止日期，不能证明臭气的存续时间段，因而，不能证明案涉场所的经营自装修时起便受到臭气的影响，本院对此检测报告的关联性不予认可。对于证人证言，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条：“人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。证人在审理前的准备阶段或人民法院调查、询问等双方当事人在场时陈述证言的，视为出庭作证。双方当事人同意证人以其他方式作证并经人民法院准许的，证人可以不出庭作证。无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。”上诉人李贤华举示的四份证人证言，证人均未出庭作证，也不符合上述证人可以不出庭作证的法定情形，本院对其三性不予认可。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案的争议焦点可归纳为：1、《物业租赁合同》的效力；2、上诉人李贤华拖欠本案租金及物管费的金额认定；3、本案的违约金标准认定；4、上诉人李贤华于2019年11月1日前的租金7101元，是否应当支付。关于焦点一，案涉《物业租赁合同》有双方的签字、摁印和盖章，系双方的真实意思表示，形式、内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，属有效合同，应当受到国家法律保护，对双方当事人均有约束力。关于焦点二，上诉人李贤华对自2019年11月1日至2020年4月30日止所拖欠的房屋租金、物管费无异议，但其主张因新冠病毒疫情影响，应当减免至少两个月的租金及物管费。本案中，上诉人李贤华因新冠病毒疫情因素未予营业的时间自2020年1月23日至2020年3月5日，共计42天，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”一审法院结合实际情况，对上诉人李贤华酌情减免一个月的租金及物管费，并无不妥。关于焦点三，案涉《物业租赁合同》中关于违约金约定“若乙方未能按时支付租金等其他费用，则按每日5‰的标准支付违约金（惩罚性违约金）．．．．．．若乙方未能按时交付物业管理等相关费用，则按每日5‰的标准支付滞纳金。”上诉人李贤华作为合同的乙方，未能按照约定支付租金、物管费等相关费用，属于违约，应当支付违约金，但双方约定每日5‰的违约金标准过高，一审法院参照适用审理当时关于民间借贷的相关规定，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”对上诉人李贤华2020年1月31日前所欠付的租金及物管费酌情调减为以所欠金额为基数按月利率2%的标准计算，并无不妥。关于焦点四，案涉《物业租赁合同》中约定“本合同的租赁期为5年，即从2018年8月1日起至2023年7月31日．．．．．．第一年度每月总计租金为47,378元，第二年度每月总计租金为49,747元．．．．．．李贤华按季度支付租金，下一租赁季度租金必须在上季度最后一个月10号前付清。”本案中，上诉人李贤华按照第二年度每月租金49,747元支付的时间自2019年8月1日起，即第二年第一季度应为2019年8月1日至2019年11月1日，共计49,747元×3=149,241元；关于该时间段的租金交纳，被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司提供上诉人李贤华的交款凭证，编号为0027832的收据载明“2019.8.1-2019.10.31人民币149,862.00元，收款事由：房租费142,134.00元、物管费7728.00元。”可知，上诉人李贤华应交租金为149,241元，实交租金为142,134元，未交租金为7107元，由于被上诉人重庆圣恒房地产开发有限公司在一审时起诉的金额为7101元，在二审中对此金额并未提出异议，本院对其予以确认。上诉人李贤华诉称上述7101元已经支付的理由因与客观事实不相符合而不能成立，因而，一审法院对上诉人李贤华该笔欠交租金7101元，予以判决，并无不妥。综上所述，李贤华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由李贤华负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二〇年九月二十九日法官助理 王悦倩书 记 员 徐玲巧