四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初3553号 原告：成都市新都兴工建设投资有限公司，住所地：成都市新都区工业**君跃路**。 法定代表人：彭健，董事长。 委托诉讼代理人：汤泽钢，四川诚伦律师事务所律师。 被告：杨修建，男，1967年3月6日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：王萍，四川博深律师事务所律师。 被告：贺光吉，男，1973年12月2日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：郑传友，四川公生明律师事务所律师。 第三人：成都市新都区新繁街道金地社区居民委员会，住，住所地：成都市新都区新繁镇金地路**/div> 法定代表人：刘伦蓉，主任。 委托诉讼代理人：钟毓莎，四川诚伦律师事务所律师。 原告成都市新都兴工建设投资有限公司（以下简称：新都兴工公司）与被告杨修建、第三人成都市新都区新繁街道金地社区居民委员会（以下简称：新繁金地社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加贺光吉作为被告参加诉讼，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新都兴工公司的委托诉讼代理人汤泽钢、被告杨修建及其委托诉讼代理人王萍、被告贺光吉的委托诉讼代理人刘传友、第三人新繁金地社区居委会的委托诉讼代理人钟毓莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 新都兴工公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令1．解除新都兴工公司、杨修建之间的租赁合同关系；2．责令杨修建将承租的房屋返还给新都兴工公司；3.杨修建支付拖欠的房屋租金114643元及利息（租金暂计算至2019年12月25日，2019年12月26日后的租金按28.12元/月/平方米计算至杨修建将租赁房屋腾退交付新都兴工公司之日止；利息按中国人民银行同期贷款利率计算至所有款项实际付清之日止）；4.诉讼费由杨修建承担。事实和理由：2011年11月，新繁金地社区居委会在征询新都兴工公司同意后，拟就成都市新都区新繁镇北一环723、725号房屋对外进行租赁。2011年11月26日，杨修建就案涉房屋与新繁金地社区居委会达成了初步房屋租赁协议。随后，新繁金地社区居委会将上述房屋交付于杨修建，杨修建随即进驻了案涉房屋。事后，新都兴工公司多次要求与杨修建签署书面租赁合同，但杨修建均以各种理由拒不签订，且不支付租金。新都兴工公司每年均通过新繁金地社区居委会与杨修建就房屋租赁、租金支付事宜多次进行沟通、催讨，但杨修建不予理会。2019年8月29日，新都兴工公司通过新繁金地社区居委会向杨修建发出《律师函》，要求杨修建返还房屋并支付所欠租金，但杨修建至今未向新都兴工公司返还房屋并支付租金。新都兴工公司为维护自身的合法权益，特向贵院起诉，请求支持其诉讼请求。 杨修建辩称，新都兴工公司与杨修建之间未建立房屋租赁合同关系，新都兴工公司要求解除租赁合同关系纯属“子虚乌有”；新都兴工公司与杨修建既未签订书面租赁合同也未达成口头协议，双方就案涉房屋租赁期限、租金支付等权利义务未达成任何共识，新都兴工公司不是该房屋租赁合同的相对方，新都兴工公司主体资格不适格，其要求杨修建支付租金没有事实依据，请求驳回其诉讼请求；新都兴工公司主张的租赁费已过诉讼时效，不应得到支持；新繁金地社区居委会未按约交付新繁镇北一环699、701号原劳动保障站使用的房屋，导致正式合同无法签订，已构成违约，应承担为此造成的一切后果。 贺光吉辩称，《临时搬迁协议》不是贺光吉签字，案涉房屋相关事宜与贺光吉无关，贺光吉的主体不适格。 新繁金地社区居委会辩称，该社区为避免激化矛盾每年婉言催收，杨修建以贺光吉应共同支付以及资金困难为由搪塞，杨修建应当腾退房屋并支付租金。 本院经审理认定事实如下：位于成都市新都区，属于农民集中居住区商业设施，2012年6月1日前，上述铺面一直由新繁金地社区居委会管理。2012年6月1日，成都市新都区人民政府办公室新都府办发（2012）54号文件，明确上述房屋归新都兴工公司所有。 2010年2月8日，新繁金地社区居委会作为甲方、贺光吉作为乙方，双方签订《租赁协议》一份，甲方同意将金地社区三期的铺面（25、26、27号）租赁给乙方从事经营活动；租用期3年，期满后优先乙方租用；房租交付，首付半年，每月400元×3间×6个月合计7200元，大写柒仟贰佰元整。后贺光吉支付了2010年2月8日至2013年2月8日的房租43200元。杨修建、贺光吉自述二人共同经营上述铺面，后贺光吉退出。2011年11月26日，新繁金地社区居委会（甲方）与杨修建（乙方，贺光吉签名由杨修建书写）签订《临时搬迁协议》一份，载明：“镇政府下达通知，急需启用金地社区在金地三期门口的商铺（26、27、28），收回金地社区对该商铺的使用权。因承租方‘金地一家亲’茶馆租房合同未满期，特金地社区与乙方签订此协议。一、搬迁时间：以市政服务中心修缮结束，劳动保障站搬迁后，乙方即刻迁至原劳动保障站使用；二、物品堆放点：现暂借用金地三期1、2号商铺给乙方堆放物品（备注：此商铺不能从事经营活动）；三、签订正式协议时间：以交付乙方使用为期签订租房合同”。协议签订后，杨修建如约搬迁。后新繁金地社区居委会将成都市新都区（原棕编组）交予杨修建使用，杨修建申请了天然气开户，并于2012年5月开通使用。杨修建称，新繁金地社区居委会口头承诺将棕编组铺面2间以及劳动保障站铺面2间（699、701号）交予其使用，但仅交付了棕编组的2间铺面，劳动保障站铺面2间（699、701号）至今未交付，新繁金地社区居委会对此不予认可。杨修建使用案涉铺面后，一直拒不支付房租，新都兴工公司委托新繁金地社区居委会多次催收，其中新繁金地社区居委会委托四川诚伦律师事务所向杨修建发出律师函，要求杨修建腾退案涉房屋并支付租金，但杨修建仍未支付，新都兴工公司遂诉至本院，要求解除与杨修建的租赁合同关系，腾退房屋，并支付相应的租金及利息。 另查明，新繁街道北一环723、725号商铺面积87.71平方米，同地段新繁街道北一环699、701号商铺面积略小，其租金情况如下：2014年度10800元（2间每月租金900元）；2015年、2016年度14400元（2间每月租金1200元）；2017年、2018年度15600元（2间每月租金1300元）；2019年至今2间每月租金2250元。2019年1月17日，杨修建曾将案涉铺面租赁给陈长芳使用，租赁期限一年，双方签订的协议对房屋租金约定不明确，杨修建否认转租事实，自述仅将案涉铺面交予陈长芳代为管理。 上述事实，有原、被告以及第三人的陈述，新都兴工公司提交的原、被告以及第三人的身份信息各一份、《租赁协议》一份、房租收据一份、《临时搬迁协议》一份、四川省房屋面积测绘报告一份、律师函一份、邮政特快专递详单一份、新繁金地社区居委会出具的情况说明一份、成都成燃新繁燃气有限公司出具的情况说明一份、成都市新都区人民政府办公室新都府办发（2012）54号文件一份、新繁街道北一环699、701号商铺租赁合同一组、杨修建于2019年1月17日与陈长芳签订的《合同协议书》一份，杨修建提交的《租赁协议》一份、《临时搬迁协议》一份、房租收据一份等证据予以证实。上列证据已经当庭审查核实，本院予以采信。 本院认为，本案争议焦点分述如下： 一、新都兴工公司主体是否适格的问题。位于成都市新都区，属于农民集中居住区商业设施，2012年6月1日前，由新繁街道金地社区居委会管理。之后，依据成都市新都区人民政府办公室新都府办发（2012）54号文件，划归新都兴工公司所有，新繁街道金地社区居委会对承租人的权利义务，由新都兴工公司享有和承担，故该公司作为原告的主体资格适格； 二、新都兴工公司与杨修建之间的法律关系问题。2010年2月8日，新繁金地社区居委会将金地社区三期的铺面（25、26、27号）租赁给贺光吉、杨修建共同从事经营活动，双方之间成立房屋租赁合同关系。后上述铺面涉及搬迁，贺光吉又退出，新繁金地社区居委会遂与杨修建签订《临时搬迁协议》，虽然约定将原劳动保障站交予杨修建使用，但实际履行中，新繁金地社区居委会未将北一环699、701号铺面（原劳动保障站）交付杨修建，而是将面积略大的北一环723、725号商铺（原棕编组）交予杨修建使用，杨修建并未提出任何异议，且申请了天然气开户，并于2012年5月开通使用，杨修建在此处从事经营活动至今，可见，新繁金地社区居委会、杨修建在履行《临时搬迁协议》时，以行为变更了交付的租赁房屋，双方对此并无异议。《临时搬迁协议》还约定以（租赁物）交付杨修建使用为期签订租房合同，可见，新繁金地社区居委会依据该协议交付给杨修建的铺面，仍需签订租房合同，杨修建因租赁而占用案涉铺面，与新都兴工公司之间成立房屋租赁合同关系； 三、杨修建辩解称新繁金地社区居委会口头承诺将棕编组、劳动保障站共4间商铺交予其使用，至今未履行完毕，新繁金地社区居委会已构成违约。新繁金地社区居委会否认与杨修建达成交付4间商铺的口头协议，杨修建并未举证证明与新繁金地社区居委会达成搬迁后交付4间商铺的口头协议。而且依据《临时搬迁协议》，新繁金地社区居委会应交付杨修建商铺2间，而不是4间，该居委会已实际交付杨修建商铺2间，并未违约。综上，杨修建的辩解理由不能成立，本院不予支持； 四、《临时搬迁协议》约定以（租赁物）交付杨修建使用为期签订租房合同，现新繁金地社区居委会依据该协议交付给杨修建铺面，但未签订书面合同，新都兴工公司、杨修建之间就案涉房屋形成不定期租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，新都兴工公司要求解除与杨修建的房屋租赁关系，并要求杨修建腾退房屋以及支付房屋租金的合理部分，于法有据，予以支持； 五、本案房屋租金以及利息如何计算的问题。依据《临时搬迁协议》，新繁街道金地社区居委会将北一环723、725号商铺交付杨修建，杨修建于2012年5月接通天然气从事经营活动，应当从2012年6月起向新都兴工公司缴纳房屋租金。因2010年2月8日《租赁协议》于2011年11月终止，所缴纳的租金尚余3间15个月，折算为2间22.5个月，应品迭杨修建应支付的2012年6月1日起至2014年4月15日的房屋租金。虽然杨修建、新都兴工公司未签订书面房屋租赁合同，但依照《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，杨修建应按同期同地段商铺的租金标准支付案涉房屋的租金。参照新繁街道北一环699、701号商铺（略比北一环723、725号商铺小）租金标准以及当地农民集中居住区商业设施一般以间计租的交易习惯，案涉房屋租金分述如下：2014年4月15日起至2014年12月31日租金7650元（8.5月×900元）；2015年1月1日起至2016年12月31日租金28800元（24月×1200元）；2017年1月1日起至2018年12月31日租金31200元（24月×1300元）；2019年1月1日起至2020年8月31日租金42750元（考虑到杨修建案涉商铺经营茶铺，因新冠疫情应适当免租1个月，19月×2250元），上款合计110400元。之后的案涉房屋租金按每月2250元计算至本判决生效之日止；本判决生效后的房屋使用费按每月2250元计算至腾退之日止。因双方未就租金标准、租金支付期限做出约定，杨修建拖欠的案涉房屋租金尚待本院审理后确定，故新都兴工公司主张的利息，本院不予支持； 六、本案是否超过诉讼时效，新都兴工公司、杨修建之间就案涉房屋系不定期租赁关系，且双方并未约定租金支付方式，租金支付标准不明确，新都兴工公司通过新繁金地社区居委会多次与杨修建协商相关事宜并要求其缴纳房屋租金，但一直未达成一致意见，故新都兴工公司于2020年6月8日提起诉讼，并未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除成都市新都兴工建设投资有限公司与杨修建之间的房屋租赁合同关系； 二、杨修建于本判决发生法律效力之日起7日内向成都市新都兴工建设投资有限公司腾退位于成都市新都区； 三、杨修建于本判决发生法律效力之日起7日内向成都市新都兴工建设投资有限公司支付截至2020年8月31日的房屋租金110400元； 杨修建于本判决发生法律效力之日起7日内向成都市新都兴工建设投资有限公司支付2020年9月1日起至杨修建腾退上述房屋之日止的房屋租金（按上述房屋每月2250元的租金标准计算，本判决生效后为房屋使用费）； 五、驳回成都市新都兴工建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1296元（已减半收取），由杨修建负担（此款成都市新都兴工建设投资有限公司已垫付，杨修建在履行上述给付义务时一并给付成都市新都兴工建设投资有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李舟 二〇二〇年九月二十三日 书记员  夏君