新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初6204号 原告（反诉被告）：向红，女，1971年11月20日生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：肖**，系向红丈夫，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 原告（反诉被告）：肖**，男，1969年10月1日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 被告（反诉原告）：马林翔，男，1983年9月17日生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：吴海珍，新疆长信合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马凤鸣，新疆长信合律师事务所律师。 第三人：郭满小，男，1984年5月12日生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 原告（反诉被告）向红、肖**与被告（反诉原告）马林翔、第三人郭满小房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）向红的委托诉讼代理人肖**、原告（反诉被告）肖**，被告（反诉原告）马林翔及其委托诉讼代理人吴海珍，第三人郭满小到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向红、肖**向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告及第三人于2019年1月31日解除了《协议书》；2、被告支付自2019年1月15日至2019年1月31日止的租金55,000元；3、被告支付违约金3万元；4、被告赔偿损失99，999元（3333元×30天）；5、被告赔偿原告垫付自2018年9月10日至2019年1月31日止的水费4000元、暖气费8090元、物业费19,237.5元、税金6750元；6、被告赔偿原告物品丢失和损坏的损失331,000元；7、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告（反诉被告）向红、肖**放弃主张第1项、第4项诉讼请求。事实与理由：原、被告及第三人于2018年9月10日签订《协议书》和《2018年9月10日凯嘉霓KTV娱乐会所向红、马林翔交接清单及价格表》，因被告经营不善，不能按时支付租金，截至2019年1月31日拖欠租金55,000元，被告于2019年1月31日将凯嘉霓KTV娱乐会所返还给两原告，双方办理了交接手续。营业执照上登记的经营者是向红。两原告代被告垫付水费4000元、暖气费8090元、物业费19,237.5元、税金6750元。因被告已构成根本性违约，故诉至法院。 被告（反诉原告）马林翔辩称并反诉称，原、被告及第三人于2019年1月26日解除了《协议书》，原告肖**于当日强行关闭凯嘉霓娱乐会所，给被告造成损失。2019年1月26日，两原告多次强行关停凯嘉霓娱乐会所，致使被告无法正常经营，原告肖**当时就想将被告清除出凯嘉霓娱乐会所，再将该会所转租给第三人，因此是原告违约。2019年1月，双方协商降低租金，虽未协商成，但从原告与第三人后期签订的合同可以看出，原告确实降低了租金，故被告未交纳2019年1月15日至2019年1月26日的租金，是因为被告在协商降低租金，不属于违约。原告主张违约金于法无据，且该违约金过高，不应当支持，要求法院调整违约金数额，违约金应当以原告实际损失为依据。原、被告后期交接时，没有任何物品丢失，损害的物品只有几个麦克风，不足1000元，故原告要求被告赔偿331,000元没有事实依据和法律依据。原告所述的水费、暖气费、物业费，依据票据金额被告同意偿还，但原告从未向被告提供税金的发票，不予认可，故提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告退还押金20万元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告向红、肖**系夫妻关系。2018年9月10日，反诉原告马林翔、反诉被告向红与第三人郭满小签订《协议书》一份，约定反诉被告向红将其经营的伊宁市凯嘉霓娱乐会所的22个包间租赁给反诉原告，租赁期间自2018年9月15日至2019年9月14日，每月租金11万元，反诉原告需向反诉被告向红交纳押金20万元。合同签订后，反诉原告按约履行相应义务，并给反诉被告向红交纳押金20万元。2019年1月26日，反诉被告向红、肖**欲将该娱乐会所租赁给他人，故于当日强行关闭该娱乐会所，给反诉原告带来巨大经济损失，且拒不退还押金，故诉至法院。 第三人郭满小述称，我与原、被告签订《协议书》属实，我不知道原、被告何时解除了《协议 书》。我于2019年3月2日与原告向红针对凯嘉霓娱乐会所签订了租赁合同，过了一两天我开始营业，营业了三个月就关闭了会所。 原告（反诉被告）向红、肖**针对反诉答辩，被告给付向红押金20万元属实，因为被告根本违约，故我方至今未退还押金。我方多次要求被告算账，即交接前和交接后丢失、损坏的物品以及我方垫付的费用，但被告一直未来算账。被告所述我方于2019年1月26日强行关闭凯嘉霓娱乐会所不属实。2019年1月28日，向红去问被告索要租金，该会所没有人，灯关着，门没锁，向红给被告打电话，被告让向红将门锁掉，他不干了。2019年1月31日，被告安排经理过来和向红办理了交接手续。 第三人郭满小述称，我不清楚被告所述原告强行关闭凯嘉霓娱乐会所的事情，也不清楚物品是否丢失、损坏。 本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。 对于两原告提交的协议书、授权委托书，由于被告及第三人对上述证据均无异议，故本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。对于被告提交的协议书，由于两原告及第三人对该证据无异议，故本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 两原告提交如下证据： 1、微信聊天截图打印件六份、账本复印件一组（共计26张，与原件核对无异)附清单打印件两张，拟证实2019年1月28日，向红找马林翔收租金，会所没人，门开着，双方于2019年1月31日办理了物品交接，账本上的张金辉是被告的库管，张岩是原告的经理。 被告质证认为：对微信聊天截图不认可，不能证实被告要求原告锁门，事实上是原告强行将被告清除出凯嘉霓娱乐会所；因账本一直在原告处，故对账本的真实性不认可，原告可随时增添和修改，账本的第1页至第6页是马林翔本人签字，但签字时没有物品的价格，第8页至第23页不是马林翔本人签字，第24页至第25页以及第100页都是被原告撕毁了，账本的第98、99页也不是张金辉的签字，张金辉是我方库管，账本的第100页是双方真正的交接清单，被原告撕毁了。 第三人质证认为：这组证据我不知道是不是真的，刚租上会所交接时我和被告都在场，我没有见过这个账本，当时的交接清单我不知道到哪去了，这组证据我都不知道。 本院认证：因两原告已出示微信聊天截图所依附的原始载体即向红的该部手机，故本院对该微信聊天截图予以采信；因两原告已提供该组账本的原件与复印件核对，被告及第三人亦未提供相反证据予以推翻该证据，故本院对该组账本予以采信；因所附清单系两原告自行制作，并无被告签字，故本院对此不予采信。 2、欠付税费的电脑截屏打印件两张、采暖费欠费通知单原件一张，拟证实凯嘉霓娱乐会所欠付2018年9月15日至2019年1月31日的税费、欠付2018年10月15日至2019年1月31日的暖气费，税费和暖气费原告都没有交。 被告质证认为：对该组证据不认可，没有发票，原告并未垫付暖气费、物业费、水费、税金，据了解上述费用已经由新疆和泰康居房地产开发有限公司的物业交付给了相关部门。 第三人质证认为：我不清楚原告垫不垫付。 本院认证：对欠付税费的电脑截屏，因该截屏内容并未显示伊宁市凯嘉霓娱乐会所欠缴税费的金额及期限，不能证实两原告所要证明的问题，故本院对该证据不予采信。因采暖费欠费通知单系原件，故本院仅对该证据的真实性予以采信，但并不能证明实际欠缴的金额。 3、微信截屏打印件一张、照片原件三张，拟证实两原告于2019年1月28日晚找被告收租金，去的时候门是开着的，灯是关着的。 被告质证认为：对该组证据不认可，与本案没有关联性。虽然娱乐会所是我方在经营，但原告已于2019年1月26日将被告清除出该会所。 第三人质证认为：我不清楚，我于2018年11月就与被告解除合伙关系了。 本院认证：虽两原告已出示向红的手机，但该手机中1月28日晚上22时24分的聊天记录与该打印件中同一时段的内容不符，被告对此亦不认可，故本院对该微信截屏不予采信。因原告已提供照片原件，故本院对该组照片的真实性予以采信，但因照片上红色日期系打印体，与其提供的第五组聊天记录中拍摄照片的时间不符，故对该照片上载明的时间不予采信。 4、聊天记录打印件一组，拟证实原告向红没有去关会所的门，向红于2019年1月28日去会所找被告索要租金，去了以后门是开着的，灯是关着的，被告说没有钱，干不了了，让向红把门锁了，2019年1月31日交接。 被告质证认为：微信号是我的，我给原告在1月26日转账了租金。原告向红于1月28日来，是找我要租金，但我给向红说没有办法开门，租金往后延一下或者从押金里扣，不是我让向红锁门的，当时还有服务生住在会所里，就是因为拖延交租金，双方闹得不愉快，我就差2019年1月15日至2019年1月26日期间的租金没有给。对微信的显示内容认可，但我不清楚原告是否有删除的部分。对该组证据的真实性不认可，聊天记录比较片面，无法显示全貌，原告于1月26日强行关停会所，导致被告无法经营，给被告带来巨大经营损失，后双方协商交接事宜，原告继续要求被告交纳租金。 第三人质证认为：我不清楚。 本院认证：因被告认可系其微信号及微信中显示的内容，且两原告已出示微信聊天记录所依附的原始载体即向红的该部手机，故本院对该聊天记录予以采信。 5、聊天记录打印件一组，拟证实原告向红于2019年1月26日没有强行关闭被告经营的凯嘉霓娱乐会所，张杰是被告的保安兼经理。 被告质证认为：对该组证据不认可，不能证实通话录音就是张杰，若是证人证言，张杰应当出庭作证，而且张杰事发时并没有在我处就职，不可能了解案情，从聊天中看出该人与我存在隔阂，因此作出对我不利的证言，不能作为定案的依据。张杰之前是负责切果盘的，张杰于2019年1月初就不干了。通话记录中张杰所述不能代表我的意见，我没有张杰的微信。 第三人质证认为：微信是张杰的，我不知道当时情况。 本院认证：因第三人曾系被告的合伙人，其已经证实该微信系张杰的微信，故本院对该聊天记录予以采信。 被告针对其辩称及反诉主张，提交如下证据： 1、微信转账凭证打印件四张，拟证实2019年1月15日至2019年1月26日，被告向原告支付租金5600元，故并不存在被告要求原告关门的事。 两原告质证认为：对该组证据认可。 第三人质证认为：不是我转的，我不清楚。 本院认证：因两原告对被告已付租金5600元的事实予以认可，故本院对该组证据予以采信。 2、交接清单复印件一份（未提交原件核对），拟证实原、被告于2019年1月27日进行了交接清点，记录了交接清单，但是原告不签字，清单中损坏的物品情况是原告经理张岩所写，这是真正的交接清单，原件在原告处，这份清单是原告经理张岩和我方库管张金辉书写的。 两原告质证认为：对该组证据不认可，清单中没有张岩的签字，我方没有该份清单原件。 第三人质证认为：我没有见过该份清单，被告不经营会所与原告进行交接的事情我不知道，也不在场。 本院认证：因被告未提供该组证据的原件与复印件核对，证据来源不明，且该复印件并无原、被告相关交接清点人员签字确认，故本院对该组证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：一、原告向红、肖**系夫妻关系，两原告于1994年10月7日登记结婚，后因结婚证遗失，于2006年7月27日补办结婚证。2018年9月10日，原告向红（甲方）、被告马林翔（乙方）、第三人郭满小（乙方）签订《协议书》，该《协议书》约定乙方自愿租用甲方三楼KTV（伊宁市凯嘉霓娱乐会所）共计22个包间；租赁期限即2018年9月15日至2019年9月14日止；租金11万元/月，从2018年9月15日起算租金，乙方向甲方缴纳押金30万元（2018年9月10日交20万元、2019年2月10日交10万元），乙方在每月的15日前必须交清当月的租金，如不按时缴纳甲方的租金，甲方有权阻止乙方的一切经营活动并解除协议；如果甲方擅自解除合同或影响乙方营业，应承担乙方每月所交租金（10万元的30%)违约金，并且每日赔偿3333元；如果乙方擅自解除合同或违约，应承担甲方每月所交租金（10万元的30%)的违约金，并且每日赔偿3333元；乙方未按本协议履行提前终止协议，甲方不得退还已交租金及押金，乙方不得拆除所修墙体，无条件交甲方，乙方只能搬走自己添置的设施和设备；双方协商甲方现有KTV设备及VCD点歌系统服务器完好交给乙方使用，协议到期要完好无损交给甲方，如有损坏造（照）价赔偿（以甲方原始设备为准）等内容。同日，原告向红给被告马林翔出具授权委托书一份，委托被告作为凯嘉霓KTV娱乐会所的经营负责人，对于消防责任、安全责任、环保及卫生等全权负责。被告给付原告向红押金20万元。2018年9月10日，原告经理张岩、被告及其库管张金辉对凯嘉霓KTV娱乐会所的物品进行交接，后被告与第三人开始合伙经营该会所，2018年11月第三人退伙。 二、因被告在2019年1月22日至1月26日期间仅支付租金5600元，遂原告向红于2019年1月28日通过微信向被告索要当月剩余租金未果。当晚，原告向红至凯嘉霓KTV娱乐会所发现该会所灯关着，门未锁，于是通过微信告知被告，被告同意原告向红将门上锁。2019年1月31日，被告将该娱乐会所交还两原告，原告经理张岩及被告库管张金辉于当日对该娱乐会所的物品进行清点，其中V888视易门牌机丢失、JBL低音炮损坏；V02话筒架丢失、JBL音响损坏1对；V06视易门牌机黑屏、BBS麦克风丢失1对；V11音箱损坏1个；V10JBL音响损坏1个、BBS话筒丢失1对；V15门牌机丢失、少1个麦克风；V16音箱损坏1个、BBS话筒损坏1对；V17音箱损坏1个、卫生间灯不亮；V07JBL音响损坏1个；V22（原V03）麦克风丢失1对、话筒接收器损坏、机顶盒损坏、门牌机丢失；V21（原V02）门牌机丢失、BBS话筒丢失1对；原V01麦克风丢失1对、茶几损坏，共计价值234,800元。V666门口过道顶灯卸4个、V888门口过道顶灯卸1个、V11门口过道顶灯卸1个、1号消防门损坏、2号消防门门把手损坏、3号消防门损坏、大门门把手损坏、锁芯损坏、大门严重变形、共享充电宝1台丢失、丢失拖地机1台、洗地毯机损坏、洗沙发专用设备丢失1套、欧式沙发人物雕像损坏1对、对讲机丢失4台、消防专用对讲机丢失1对、欧式果盘架丢失20个、备用设施全部丢失，共计价值80,500元。上述物品丢失、损坏合计价值315,300元。 三、2019年3月2日，原告向红与第三人郭满小签订《协议书》，由第三人租用涉案凯嘉霓娱乐会所22个包间，租赁期限自2019年3月2日至2020年3月15日止；租金6万元/月。2019年9月，第三人郭满小与原告向红解除了双方签订的《协议书》。庭审中，两原告认可至今未退还被告押金20万元，被告对其未按期交纳租金的事实不持异议。 本院认为，原告向红（出租人）与被告、第三人（承租人）签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。经查明的事实，被告于2019年1月31日将凯嘉霓KTV娱乐会所交还两原告，并对会所物品进行了清点，因此，本院认定涉案《协议书》已于2019年1月31日解除，故对被告辩称《协议书》于2019年1月26日解除的抗辩意见，本院不予采纳。 本案中，两原告主张被告支付自2019年1月15日至2019年1月31日止的租金55,000元，因上述《协议书》约定每月租金11万元，并于每月15日前交清当月租金，因此，被告于2019年1月31日将娱乐会所交还两原告时，理应付清自2019年1月15日至2019年1月31日占用租赁物期间的租金，因被告已付租金5600元，故予以扣减后，本院认定被告仍应向原告支付自2019年1月15日至2019年1月31日止的租金54,722.58元（计算方式：月租金11万元÷31天×17天=60,322.58元，60,322.58元-已付款5600元=54,722.58元）。 两原告主张被告支付违约金3万元，被告未按照合同约定支付租金，已构成违约，理应承担相应的违约责任；被告辩称其未交清租金是因双方在协商降低租金事宜，但因其未提供两原告已同意降低租金的相应证据，故对该抗辩意见，本院不予采纳；庭审中，被告认为两原告主张的违约金过高，请求法院调整，因被告应当承担违约金过高的举证责任，但其未提供相应证据，原告亦未提供被告逾期支付租金给其造成损失的证据，现涉案《协议书》约定被告违约应承担每月所交租金10万元30%的违约金，但鉴于违约金系补偿性，而非惩罚性的性质，故本院按照欠付租金54,722.58元的30%调整违约金为16,416.77元（计算方式：54,722.58元×30%=16,416.77元）。 两原告主张被告赔偿其垫付自2018年9月10日至2019年1月31日止的水费4000元、暖气费8090元、物业费19,237.5元、税金6750元，因两原告未当庭提供证据证实其已为被告实际垫付上述费用，故其主张垫付款项缺乏事实依据，因此，对两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 两原告主张被告赔偿其物品丢失和损坏的损失331,000元，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，本案中，被告于双方合同解除当日将凯嘉霓KTV娱乐会所交还两原告，在交还该娱乐会所时，理应将其中的原有物品一并如数归还，但经双方相关人员清点后，产生物品丢失、损坏的损失合计价值315,300元，对此，被告理应承担损害赔偿责任，故本院认定被告应当向两原告赔偿物品丢失和损坏的损失315,300元。 被告（反诉原告）主张两原告（反诉被告）退还押金20万元，虽涉案《协议书》约定被告未按本协议履行，提前终止协议，原告向红不得退还已交押金，但因两原告提供的现有证据不足以证实是被告要求不再继续经营凯嘉霓KTV娱乐会所，故两原告应当在双方合同解除后向被告退还押金20万元，故对被告（反诉原告）的该项反诉请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）马林翔于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）向红、肖**支付自2019年1月15日至2019年1月31日止的租金54,722.58元； 二、被告（反诉原告）马林翔于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）向红、肖**支付违约金16,416.77元； 三、被告（反诉原告）马林翔于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）向红、肖**赔偿物品丢失和损坏的损失315,300元； 四、原告（反诉被告）向红、肖**于本判决生效之日起十日内一次性向被告（反诉原告）马林翔退还押金20万元； 五、驳回原告（反诉被告）向红、肖**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8111元，由原告（反诉被告）向红、肖**负担1208元、被告（反诉原告）马林翔负担6903元。 反诉案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告（反诉被告）向红、肖**负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长  董 文 人 民 陪 审 员  刘惠珍 人 民 陪 审 员  刘菁瑶 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  毛钰玮