贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5600号上诉人（原审被告）：魏超，男，汉族，1987年3月1日出生，现住贵州省遵义市汇川区。上诉人（原审被告）：郑国宇，女，汉族，1985年8月10日出生，现住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：贵州太和慕李物业服务有限公司，统一社会信用代码：91520303308831329X。住所：贵州省遵义市汇川区汇川大道中段龙城国际小区。法定代表人：李亮，职务：总经理。委托诉讼代理人：林炼，贵州文熙律师事务所律师。上诉人魏超、郑国宇因与被上诉人贵州太和慕李物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初3548号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。魏超、郑国宇上诉请求：1、依法撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初3548号判决或改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。3、被上诉人依法督促遵义亮亮房地产开发有限公司公布小区业主公摊面积明细（限定时间）；4、被上诉人充分和业主沟通，协调遵义亮亮房地产开发有限公司完善小区未完善之建筑。事实及理由：一审法院认为《前期物业服务合同》是合理的，但仔细阅读合同，合同的制定者被上诉人基本避开了被上诉人的违约责任。《前期物业服务合同》第四章第七条就规定了：物业利用公共地部位等进行的经营所得去除成本后的收益部分，70%用于补贴物业管理企业服务费，30%用于补充专项维修基金，此条款实属霸王条款及不合理条款。一审法院认为“物业的服务具有时间持续性和无法计量型等特点”，上诉人认为此说法过于牵强。物业的服务标准、安保人员的职责在《前期物业服务合同》里有明细的规定。“时间持续性和无法计量型”不是物业公司不作为的免死金牌。上诉人提供的证据照片都有时间及地理位置等标识且被上诉人律师在一审法庭上也对上诉人提供的证据照片予以认可。证据照片的时间线比较长，从2019年业主开始维权至2020年6月差不多一年半的时间跨度，从这一点就刚好反驳一审法院认定的“亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明”反驳。一审法院对事实认定不准。被上诉人在没有口头告知业主也没有发布书面通告的情况下就把一楼入户主通道位置租给中粮房地产作售楼部，搭售楼活动棚等。因一审法院在庭上质证时被上诉人律师的一句一楼大厅是房开老板的，一审法院也未进行查证就认可被上诉人律师的意见。业主与房开或物业管理公司签定的《临时管理规约》第二章第八条明确了龙城国际上、下入户大厅及1号楼403为物业用房，属全体业主所有。而不是被上诉人所讲是房开商所有。《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等多处写明物业管理公有对影响房屋外观，危及房屋结构安全和侵占业主公共利益的行为有及时阻止和上报有执法权限单位的权利及义务。物业公司未履行合同义务而是大量为房开公司做事，电梯脱保那么大的事都可以当儿戏（2019年、2020年都发生过脱保），占用消防通道长达两年多时间等等，一审法院未予以查证及认定。一审法院基于上诉人与被上诉人所签的《前期物业服务合同》的内容判上诉人相应的物业费进行足额支付，但一审法院忽视了被上诉人对于《前期物业服务合同》存在的违约行为，其判决排出了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉有的合法权益。望二审法院基于证据事实，依法改判。贵州太和慕李物业服务有限公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。贵州太和慕李物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、判令魏超、郑国宇立即向贵州太和慕李物业服务有限公司支付截至2020年3月31日的物业服务费909元以及违约金250元；二、本案诉讼费用由魏超、郑国宇承担。庭审中，贵州太和慕李物业服务有限公司自愿撤回关于违约金的主张。一审法院认定事实：贵州太和慕李物业服务有限公司是依法成立的物业服务公司，对遵义市汇川区汇川大道龙城国际小区提供物业管理服务。魏超、郑国宇系该小区5幢5-15-5号房屋业主，2016年11月2日，贵州太和慕李物业服务有限公司（乙方）、魏超、郑国宇（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对龙城国际小区实施物业管理服务工作，服务主要内容为物业共用部份的养护和管理、物业户外共用设施、设备的养护、运行和管理、共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理、公共场所、房屋共用部位的清洁清扫卫生，地面垃圾箱、垃圾的收集、清运，公共区域的花木浇灌及养护，交通与车辆停车位物业服务协议的管理等；物业服务费用约定“电梯房以通知交房之日起计算，物业服务费优惠两年，标准为1.28元/月/平方米（含电梯费用的构成，包括年检、维修人工费）；两年后按1.50元/月/平方米收取”。小区业主大会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还约定了其他内容。另查明，魏超、郑国宇所住5幢5-15-5号房屋（建筑面积118.39平方米），魏超、郑国宇于2018年3月31日从被告处接收房屋，并按照1.28元/月/平方米缴纳了至2019年9月30日止的物业服务费，后未再缴纳。一审法院认为，贵州太和慕李物业服务有限公司、魏超、郑国宇双方签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性，合法有效，双方均应恪守。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，贵州太和慕李物业服务有限公司提供了相应的物业服务，魏超、郑国宇亦应按约定交纳物业服务费，结合双方合同约定及魏超、郑国宇接收房屋的时间，贵州太和慕李物业服务有限公司按1.28元/月/平方米主张魏超、郑国宇支付从2019年10月1日起至2020年3月31日止的物业服务费118.39平方米×1.28元/月/平方米×6月=909.00元，符合合同约定及法律规定，予以支持。魏超、郑国宇辩解《前期物业服务合同》系贵州太和慕李物业服务有限公司提供的格式合同，魏超、郑国宇系在违背意愿的情况下订立的，系可撤销合同的意见，因无证据支撑，不予采纳。魏超、郑国宇还辩解贵州太和慕李物业服务有限公司未提供合格的物业服务，长期的严重不作为导致了小区脏乱差，故未交物业服务费的意见，因物业服务具有时间持续性和无法计量型等特点，虽魏超、郑国宇所提供的证据反映物业公司的管理服务确实存在不足之处，但其未能充分证明物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明，故魏超、郑国宇以贵州太和慕李物业服务有限公司服务不合格而拒交物业费，理据不足，不予采纳。一审庭审中，贵州太和慕李物业服务有限公司自愿撤回要求魏超、郑国宇支付违约金的主张，系贵州太和慕李物业服务有限公司对自己权利的处分，予以确认。据此，判决：被告魏超、郑国宇于本判决生效之日起十日内支付原告贵州太和慕李物业服务有限公司2019年10月1日起至2020年3月31日止的物业管理费909元。案件受理费25元，由魏超、郑国宇承担。二审中，魏超、郑国宇提交光盘一张，拟证明贵州太和慕李物业服务有限公司的物业服务不到位。贵州太和慕李物业服务有限公司二审质证称：魏超、郑国宇提交的证据不能达到其证明目的，不予认可。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据民事活动应当遵循诚实信用的原则，物业服务企业对小区业主履行普遍性的服务，在对个人权利与小区全体业主安宁秩序进行衡量后，法律更侧重于保护小区的安宁秩序，总体上，在贵州太和慕李物业服务有限公司提供服务期间，整个小区尚处于有序的运行当中。根据《物业管理条例》第七条第（一）款第五项“业主在物业管理活动中有按时交纳物业服务费的义务”之规定，上诉人关于不应缴纳物业服务费的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对于上诉人魏超、郑国宇提出的“被上诉人依法督促遵义亮亮房地产开发有限公司公布小区业主公摊面积明细（限定时间）”；被上诉人充分和业主沟通，协调遵义亮亮房地产开发有限公司完善小区未完善之建筑”，因遵义亮亮房地产开发有限公司不是本案当事人，且该上诉请求已经超出了本案的审理范围，对上述两项上诉主张，本案不作评判。另，本院认为，由于物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主接受物业管理公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可。通过业主和物业管理公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业管理服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由魏超、郑国宇负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年九月二十五日法官助理杨颜竹书记员冯滢