上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7905号上诉人(原审原告)：李晋乐，男，1987年1月31日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：傅志祥，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱平，上海市光明律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：于建华，男，1987年10月10日生，汉族，住江苏省海安市。被上诉人(原审被告)：徐淑，女，1987年9月2日生，汉族，住江苏省如皋市。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱楠，北京德和衡(上海)律师事务所律师。上列二被上诉人乐共同委托诉讼代理人：窦金兴，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海远桥房地产经纪有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：程学鹏，执行董事。委托诉讼代理人：刘莉，上海市沪西律师事务所律师。上诉人李晋乐因与被上诉人于建华、徐淑、上海远桥房地产经纪有限公司(以下简称“远桥公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初2924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晋乐上诉请求：撤销一审判决，改判支持李晋乐一审全部诉请或发回重审。事实与理由：1、于建华、徐淑与远桥公司互相串通，虚构于建华、徐淑支付人民币77万元(以下币种均为人民币)购房款的事实，对李晋乐构成欺诈，显属根本违约。2019年1月10日，在远桥公司、徐淑、程学鹏三者之间就同一笔77万元购房款(该77万元包含在105万元购房款内)接连发生五次转账。该转账过程显然是非正常、非必要的行为。于建华、徐淑辩称该77万元系向远桥公司负责人程学鹏的借款，显然不符合房屋买卖的交易习惯。远桥公司作为房屋买卖的居间方没有必要向买方出借购房款，且该操作明显与居间方的权利义务相悖。于建华、徐淑未足额支付首付款，构成重大违约。2、李晋乐发给于建华、徐淑《解除购房协议书》的日期应认定为2019年6月10日。李晋乐在一审中向法庭递交的《解除购房协议书》系李晋乐于2019年6月10日亲自到远桥公司直接送达，远桥公司法定代表人程学鹏在《解除购房协议书》上盖章签收并承诺会拍照微信发送给于建华、徐淑。一审仅因于建华、徐淑否认收到该解除通知，便认定其未收到《解除购房协议书》与事实相悖。2、远桥公司在本案中存在明显过错，构成重大违约，理应在其过错范围内向李晋乐承担连带赔付责任。首先，远桥公司与于建华、徐淑恶意串通，使李晋乐误以为于建华、徐淑已按约足额支付首付款，致使李晋乐的损失继续扩大。远桥公司作为居间方负有直接责任。其次，远桥公司未能尽到资金监管责任，使李晋乐遭受重大经济损失。2019年1月10日，程学鹏让李晋乐父母代为签署《资金监管协议》。李晋乐父母基于对远桥公司的信任，未让程学鹏提供于建华、徐淑支付首付款的转账凭证。在该协议签订时隔数月之后远桥公司才如实陈述了于建华、徐淑未足额支付首付款的事实，但仍未向李晋乐如实陈述全部的真实情况。远桥公司的行为违背了居间方的责任义务和职业操守，应在其责任范围内承担赔付责任。3、李晋乐与于建华、徐淑签订的《房屋买卖协议》真实、合法、有效。于建华、徐淑应按照协议约定向李晋乐赔偿30％的违约金，远桥公司应在其责任范围内承担连带赔偿责任。一审判决虽已认定于建华、徐淑构成违约，但仅因为于建华、徐淑抗辩违约金标准过高便调整至20万元，显失公平且不足以弥补李晋乐的经济损失。于建华、徐淑辩称，不同意李晋乐的上诉请求。1、李晋乐上诉称于建华、徐淑未足额支付第一笔房款与事实不符。2、《房屋买卖协议》第六条仅约定因远桥公司原因导致2019年5月10日前无法结清渤海国际信托股份有限公司抵押贷款，则由远桥公司依据合同总价30％支付违约金。协议并未约定于建华、徐淑需要在此情况下支付30％违约金。一审法院判令于建华、徐淑支付李晋乐违约金20万元于法无据。3、李晋乐向远桥公司送达的《解除购房协议通知书》，并未向于建华、徐淑送达，于建华、徐淑从未收到该通知书。于建华、徐淑于2019年9月11日才知晓李晋乐将上海市嘉定区雅翔路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)另卖他人，于建华、徐淑才同意解除《房屋买卖协议》。故《房屋买卖协议》不能履行的根本原因在于李晋乐一房二卖，违约方在于李晋乐。请求二审驳回上诉，维持原判。远桥公司辩称，一审判决正确，不同意李晋乐的上诉请求。请求二审驳回上诉，维持原判。李晋乐向一审法院起诉请求：1、判令李晋乐与于建华、徐淑于2019年4月21日签订的《房屋买卖协议》于2019年6月10日解除；2、判令于建华、徐淑向李晋乐支付违约金151.80万元，远桥公司在106万元违约金范围内承担连带责任。一审法院认定事实：李晋乐为涉案房屋权利人。2019年1月9日，李晋乐、于建华、徐淑及远桥公司三方签订《房地产买卖(居间)合同》一份，约定经远桥公司居间介绍，于建华、徐淑向李晋乐购买涉案房屋，总房价520万元。同时，《房地产买卖(居间)合同》对房款支付条件、过户时间、违约责任等作了相关约定。同日，李晋乐(甲方，出售方)与于建华、徐淑(乙方，买受方)签订《房屋买卖协议》一份，其中约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价520万元。涉案房屋因甲方个人债务依法被渤海国际信托股份有限公司抵押，债权数额为400万元。(具体数额以抵押数额为准。)乙方应于2019年1月10日支付甲方购房首付款182万元整，由于该房屋存在个人抵押及银行贷款未结清，该笔首付款由远桥公司保管。剩余购房尾款338万元，乙方于2019年2月28日之前交于远桥公司，由远桥公司替甲方偿还剩余欠款，甲方承诺2019年2月28日之前结清该房屋全部物业管理费用、水电煤费用、有线电视及宽带费用，确保该房屋原有结构和装修未有损坏的情况下将房屋交乙方。2019年1月10日，李晋乐父母李勇、赵慈文代李晋乐与远桥公司、于建华、徐淑签订《购房款监管协议》一份，载明李晋乐确认收到于建华、徐淑支付首期购房款182万元，为保障交易安全，李晋乐同意将该笔购房款交由远桥公司代为保管，该款用于给李晋乐偿还抵押贷款。后来，远桥公司发现涉案房屋上存在法院查封。查封限制解除后，李晋乐(甲方，出售方)与于建华、徐淑(乙方，买受方)于2019年4月21日重新签订《房屋买卖协议》一份，其中约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价506万元。涉案房屋因甲方个人债务依法被渤海国际信托股份有限公司抵押，债权数额为400万元。(具体数额以抵押数额为准。)乙方应于2019年1月10日支付甲方购房首付款182万元，由于该房屋存在个人抵押及银行贷款未结清，该笔首付款由远桥公司保管。远桥公司于2019年5月10日前为乙方找垫资公司垫付198万元并替甲方偿还结清渤海国际信托股份有限公司的抵押贷款。剩余尾款于过户日前付清。甲、乙双方约定最晚应于2019年6月18日前前往房地产交易中心办理过户登记手续，双方确定交房时间为2019年5月18日。本次交易留购房尾款1万元，自甲方交付房屋、乙方对房屋验收完毕时支付。乙方若拒绝支付购房尾款，甲方有权解除本协议，并有权要求乙方依据合同总价的30％向甲方支付违约金。若因远桥公司原因造成2019年5月10日前无法偿还结清甲方于渤海国际信托股份有限公司的抵押贷款，甲方有权解除本协议，并有权要求远桥公司依据合同总价的30％向甲方支付违约金。因垫资问题及涉案房屋上抵押问题一直没有解决，2019年6月10日，李晋乐通过远桥公司向于建华、徐淑发送《解除购房协议通知书》，载明因于建华、徐淑未按照合同约定履行付款义务，依据《房屋买卖协议》第六条第(1)项规定，解除《房屋买卖协议》并要求两被告支付违约金及滞纳金。同日，远桥公司出具收据，确认收到《解除购房协议通知书》并转交其中一份给于建华、徐淑。同年7月10日，李晋乐向远桥公司发出《违约金催收函》，要求远桥公司将代为保管的首付款182万元中的20％即101，200元作为违约金及滞纳金75，900元，共计1，087，900元于三个工作日内转到李晋乐账户。一审法院另查明，李晋乐与案外人廖某某签订《房地产买卖居间合同一份》，约定李晋乐将涉案房屋以510万元出售给廖某某。居间合同李晋乐签字落款处时间为2019年6月11日，廖某某签字落款处时间为2019年6月9日。2019年6月11日，李晋乐与案外人廖某某签订《上海市房地产买卖合同》，同年10月8日，涉案房屋登记至案外人廖某某名下。涉案房屋上渤海国际信托股份有限公司400万元抵押于2019年6月25日注销。关于购房款如何支付，李晋乐认为根据协议约定，于建华、徐淑应于2019年1月10日支付首付款182万元，2019年5月10日前找垫资公司垫付198万元，尾款126万元于过户当日前支付。《房屋买卖协议》第六条中本次交易留购房尾款1万元，该1万元是象征性约定。于建华、徐淑则认为双方约定其应在2019年1月10日支付首付款182万元，剩余324万元通过银行按揭贷款支付。198万元的垫资义务及涤除抵押贷款义务均应由李晋乐方履行。关于182万元购房首付款支付和退还情况。李晋乐陈述虽然2019年1月10日其父母代其签订《购房款监管协议》确认收到182万元，但当天并未提供转账凭证，后来其通过远桥公司得知于建华、徐淑仅付了106万元。于建华、徐淑陈述其已在2019年1月10日通过银行转账分两笔向远桥公司支付了105万元和77万元并有银行转账凭证为据。2019年9月11日，其得知涉案房屋已经被李晋乐另卖他人，交易无法继续，遂要求远桥公司归还该笔钱款。远桥公司实际归还了96万元，其中2019年9月30日退款1万元，10月26日退还92万元，10月29日退还3万元。剩余77万元当初是向远桥公司法定代表人程学鹏个人借的，因交易无法继续，这77万元借款程学鹏就提前收回了。另有10万元没退，是作为继续购买其他房屋的购房款。对此，远桥公司经庭后核实书面陈述，于建华、徐淑通过微信转账向其支付定金1万元。2019年1月10日当天，于建华、徐淑告知远桥公司其有部分款项尚未到位，只能拿出105万元现金，要求远桥公司帮忙凑足182万元的流水，故远桥公司同意用105万元现金通过转进转出的方式凑够了182万元的转账流水。事后，于建华、徐淑并未补足76万元。因涉案房屋另卖他人，监管义务结束，其就将款项退还给于建华、徐淑，共退还116万元，其中1万元通过微信退还，剩余115万元通过银行转账退还，多退的10万元系程学鹏出借给于建华、徐淑的。一审庭审中，远桥公司陈述其已经通过微信将《解除购房协议通知书》转发给了于建华、徐淑，但微信记录已经删除。于建华、徐淑陈述未收到过该解除通知。一审法院认为：本案争议焦点为：1、《房屋买卖协议》中198万元垫资义务人是谁？2、于建华、徐淑182万元购房首付款是否按约足额支付？关于争议焦点1，《房屋买卖协议》第三条购房款支付部分第二项明确约定远桥公司在2019年5月10日前为于建华、徐淑找垫资公司垫付198万元并替李晋乐偿还结清渤海国际信托股份有限公司的抵押贷款，故该笔198万元应作为于建华、徐淑需支付的购房款，寻找垫资应由于建华、徐淑负责完成。至于于建华、徐淑辩称剩余房款是通过贷款方式支付，垫资义务跟其无关的意见，因《房屋买卖协议》并没有关于剩余房款通过银行贷款方式支付的约定，故对于建华、徐淑的该项抗辩意见法院不予采信。关于争议焦点2，根据远桥公司提供的银行账户流水显示，2019年1月10日，徐淑向远桥公司账户支付购房款105万元，随后该105万元从远桥公司账户转入程学鹏个人账户。之后程学鹏个人账户将105万元中的77万元转账给徐淑，徐淑又将77万元作为购房款转入远桥公司账户，远桥公司当即将77万元退回程学鹏账户。对此，于建华、徐淑辩称77万元系向程学鹏个人的借款，后来交易无法进行，这77万元借款被程学鹏提前收回了，其并不清楚转款内幕，其已经足额支付了182万元首付款。而远桥公司陈述，上述账户间的转款是为了帮于建华、徐淑凑足182万元首付款的银行流水。法院认为于建华、徐淑并未提供证据证明其向程学鹏借款77万元并归还的事实，未能对程学鹏账户向徐淑账户转款77万元作出合理解释，结合2019年1月10日当天77万元在三方账户内转进转出的事实、远桥公司的陈述以及于建华、徐淑、远桥公司对首付款退还陈述不一的情况，法院认为于建华、徐淑提交的77万元银行转账凭证系通过账户间转进转出所得，其并未实际支付，故于建华、徐淑并未按约足额支付182万元购房首付款。综上，法院认为，李晋乐与于建华、徐淑之间于2019年4月21日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应恪守履行。现于建华、徐淑未按约于2019年1月10日足额支付购房首付款，亦未按约完成198万元的垫资义务，已构成违约，且涉案房屋目前已登记至他人名下，故李晋乐要求解除双方间《房屋买卖协议》的诉请，合法有据，法院予以支持。关于合同解除时间，李晋乐认为应以其发送《解除购房协议通知书》的时间即2019年6月10日为准，但未有证据证明于建华、徐淑确已收到该解除通知，故解除时间应为起诉书副本送达之日，即2020年3月10日。关于违约责任，李晋乐要求于建华、徐淑依据《房屋买卖协议》第六条第一项按照合同总价的30％支付违约金，但于建华、徐淑之违约行为与该条约定之情形并不相符，且于建华、徐淑抗辩违约金过高，考虑到于建华、徐淑客观上确实存在违约行为，法院根据合同履行情况、违约程度、卖方损失等因素，酌情确定于建华、徐淑支付李晋乐违约金200，000元。李晋乐要求远桥公司在106万元违约金范围内承担连带责任的诉请，无法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、李晋乐与于建华、徐淑于2019年4月21日签订的《房屋买卖协议》于2020年3月10日解除；二、于建华、徐淑应于判决生效之日起十日内支付李晋乐违约金200，000元；三、李晋乐的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，李晋乐和于建华、徐淑签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法成立并生效，双方均应恪守履行。《房屋买卖协议》中明确约定，于建华、徐淑应在2019年1月10日支付李晋乐购房首付款182万元。关于上述购房首付款是否足额支付的问题，一审法院已根据2019年1月10日徐淑、远桥公司及程学鹏的账户资金实际走向及当事人的陈述，认定于建华、徐淑未按约足额支付购房首付款，阐述清晰充分，本院深表赞同，在此不再赘述。《房屋买卖协议》另约定远桥公司于2019年5月10日前为于建华、徐淑找垫资公司垫资198万元并替李晋乐偿还结清渤海国际信托股份有限公司的抵押贷款。可见远桥公司系为于建华、徐淑寻找垫资方，而款项的支付义务仍应由于建华、徐淑承担。于建华、徐淑未按合同约定按期足额支付购房首付款及后续购房款，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金标准，李晋乐主张依据《房屋买卖协议》第六条第一项按照合同总价的30％支付，但该条约定与本案违约情形并不一致，且于建华、徐淑抗辩违约金过高。一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，考虑到合同履行情况、违约程度，兼顾李晋乐实际损失等因素，酌情认定于建华、徐淑承担200，000元违约金并无不当，应予维持。支付房款是于建华、徐淑作为买方应尽之义务，于建华、徐淑因未按约支付房款而向李晋乐承担违约责任，李晋乐上诉要求居间方远桥公司对此承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。此外，虽然李晋乐于2019年6月10日向远桥公司送达了《解除购房协议通知书》，但现无充分证据证明于建华、徐淑收到了该份通知书，故一审判决以起诉书副本送达之日为《房屋买卖协议》解除之日，尚无不妥。综上所述，李晋乐上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16，662元，由李晋乐负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年九月二十四日法官助理 张 煜书 记 员 高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……