浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3657号上诉人（原审被告）：喜一酒店管理温州有限公司。住所地：温州市鹿城区滨江景观带公园东段**。法定代表人：经文海，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：雷京卫、解冬梅，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州市城市建设投资有限公司。住所地：温州市鹿城区惠民路**鑫港大厦**。法定代表人：钱仁川，经理。委托诉讼代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。上诉人喜一酒店管理温州有限公司因与被上诉人温州市城市建设投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喜一酒店管理温州有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决喜一酒店管理温州有限公司应向温州市城市建设投资有限公司支付的租金数额及违约金计算方式均错误，属于认定事实不清、适用法律错误。（一）一审判决认定喜一酒店管理温州有限公司应支付2019年度（2019年2月25日至2020年2月24日）租金为2193900元及违约金（自2018年12月31日起至实际履行完毕之日止，按日万分之三计算），属于判决错误。喜一酒店管理温州有限公司应支付2019年度的租金数额为914125元，违约金不应予以支持，即使支持，也应当以914125元为基数，自温州市城市建设投资有限公司起诉之日起按LPR标准计算至实际履行完毕之日止计算逾期付款利息损失。温州市城市建设投资有限公司作为合同出租方，至少在2018年3月至2018年9月30日期间提供的房屋不符合约定用途，因酒店营业条件缺失，严重影响了喜一酒店管理温州有限公司对涉案房屋进行使用收益，温州市城市建设投资有限公司无权要求喜一酒店管理温州有限公司支付该期间的租金1279775元。（1）喜一酒店管理温州有限公司于2015年11月竞得涉案房屋的租赁权，在租赁权拍卖之前原系“晏虹”餐厅所用，温州市城市建设投资有限公司明知该房屋系商业用房性质，并且明知喜一酒店管理温州有限公司承租用于酒店经营。（2）然，自2018年3月起，酒店门口的所属的瓯江路道路及景观提升工程开始施工，建设单位系温州市公共建筑建设投资有限公司（温州市城市建设投资有限公司系受温州市公共建筑建设投资有限公司委托经营管理涉案房屋）。施工期间，温州市公共建筑建设投资有限公司对酒店门口的道路进行全部围栏封堵、开挖，一方面导致大量客户毁约退单；另一方面，喜一酒店管理温州有限公司为保证婚宴顺利进行，在门口铺设大量木板作为平台，以便客户进入酒店，致使客户对酒店的评价急剧降低，喜一酒店管理温州有限公司因此遭受严重的经济和信誉损失；另外，在施工时，酒店的排污管道被挖断，导致酒店无法正常排污，至今尚未修复。该工程于2018年9月30日完成慢行道、骑行道、机动车道三线贯通，于同年11月29日完成道路及景观工程，2019年1月28日通过竣工验收。工程竣工验收后，虽然门口道路已经通畅，但酒店门口的道路被放置了连续无间断的护栏，导致客户无法从瓯江路直接进入酒店，必须越过酒店门口约300米从公交车停车站段口处右侧掉头逆行到达酒店，出入极为不便。（3）温州市城市建设投资有限公司对酒店营业必要配套的停车场迟迟不予落实，造成酒店营业条件缺失。针对酒店门口瓯江路道路及景观提升工程施工对喜一酒店管理温州有限公司造成的影响以及酒店排污管道被挖断、工程完工后酒店门口因道路护栏无法直接进入等情况，喜一酒店管理温州有限公司已提供相应照片、补偿申请函予以证实，同时也申请法院前往酒店进行现场查看，然一审判决对该证据未予说明，同时也未准予喜一酒店管理温州有限公司的现场勘验申请，未前往现场进行查看。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；结合本案，温州市城市建设投资有限公司明知涉案房屋系专用的商业用房，并且明知租用房屋用于酒店经营，但至少在2018年3月至2018年9月期间，因涉案酒店门口道路提升工程施工，导致酒店营业条件严重缺失，即没有保证租赁物经营所需的营业环境，没有履行保证租赁物符合约定用途的义务，严重影响喜一酒店管理温州有限公司对房屋进行使用收益，鉴于该期间的租金喜一酒店管理温州有限公司已经支付完毕，故喜一酒店管理温州有限公司有权要求温州市城市建设投资有限公司扣减2019年度同期即2019年3月至2019年9月期间的租金1279775元。2、2019年10月21日，喜一酒店管理温州有限公司与温州市城市建设投资有限公司、温州市鹿城区园林绿化养护大队签订的《防洪堤5#用房租赁合同主体变更协议》中，并未明确约定喜一酒店管理温州有限公司应支付租金的时间，也并未明确约定逾期支付租金的违约金，故温州市城市建设投资有限公司无权要求喜一酒店管理温州有限公司支付逾期支付租金的违约金。另外，即使喜一酒店管理温州有限公司应当承担逾期付款的违约责任，违约责任的标准也应当自温州市城市建设投资有限公司起诉要求支付租金起按LPR标准计算逾期付款利息损失。因此，一审判决喜一酒店管理温州有限公司自2018年12月31日起按每日万分之三支付违约金，属于认定事实错误。（二）一审判决认定喜一酒店管理温州有限公司应支付温州市城市建设投资有限公司2020年度（2020年2月25日至2021年2月24日）租金为1700259元及违约金（租金2259700元自2019年12月31日起至2020年1月30日止，租金1700259元自2020年1月31日起计算至实际履行完毕之日止，按日万分之三计算），属于判决错误。喜一酒店管理温州有限公司应向温州市城市建设投资有限公司支付2020年度的租金数额为1511950元，违约金不应予以支持。即使支持，也应当以1511950元为基数，自起诉之日起按LPR标准计算至实际履行完毕之日止计算逾期付款利息损失。1、2019年年底，新冠疫情爆发，喜一酒店管理温州有限公司作为大型婚宴、大型聚会的经营企业，受到重创，自2020年春节起一直处于停业状态，直至2020年5月底方才复工复产，但仍未恢复正常经营。因新冠疫情原因，温州市城市建设投资有限公司仅减免3个月租金，远远不能弥补喜一酒店管理温州有限公司的损失，应当减免租金至疫情解除之日，至少减免至2020年5月底，即减免2020年2月至5月期间的租金共计747750元。扣减之后，喜一酒店管理温州有限公司应支付的租金数额为1511950元。2、因双方于2019年10月21日签订的协议中，未明确约定租金支付时间以及逾期支付租金的违约责任，故无权要求支付违约金。退一步讲，即使应当承担逾期付款违约责任，温州市城市建设投资有限公司最多有权要求租期开始（2020年2月25日）起按LPR标准计算的逾期付款利息损失。综上，一审判决针对喜一酒店管理温州有限公司应支付的租金数额及违约金计算方式，认定事实错误，导致判决错误。二、因瓯江路道路及景观提升工程施工，导致温州市城市建设投资有限公司提供的房屋不符合约定的用途，温州市城市建设投资有限公司应承担违约责任，但一审判决认定该情形属于侵权损害赔偿法律关系，因此对喜一酒店管理温州有限公司要求扣减租金的抗辩主张，不予支持，属于适用法律错误。本案中，虽然涉案房屋酒店门口的瓯江路道路及景观提升工程施工行为系案外人温州市公共建筑建设投资有限公司所实施，但依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故即使温州市城市建设投资有限公司同时与案外人温州市公共建筑建设投资有限公司构成侵权法律关系，但喜一酒店管理温州有限公司同样有权选择依据与温州市城市建设投资有限公司之间的房屋租赁合同，根据合同相对性原则，要求温州市城市建设投资有限公司承担违约责任。三、一审法院未依法追加温州市鹿城区园林绿化养护大队、温州市公共建筑建设投资有限公司为案件第三人参与诉讼活动，属于程序违法。涉案房屋租赁双方主体经过多次变更，原始的出租主体系温州市鹿城区园林绿化养护大队，自2018年4月10日起，涉案房屋实际经营管理人变更为温州市公共建筑建设投资有限公司，而温州市公共建筑建设投资有限公司正系瓯江路道路及景观提升工程的建设单位；2019年10月21日，温州市城市建设投资有限公司在尚未取得房屋管理使用权利的情况下，对涉案房屋无权处分；另外，在合同履行过程中，温州市鹿城区园林绿化养护大队、温州市公共建筑建设投资有限公司也存在诸多违约行为，应向喜一酒店管理温州有限公司承担违约责任。在一审过程中，喜一酒店管理温州有限公司提出申请要求追加温州市鹿城区园林绿化养护大队、温州市公共建筑建设投资有限公司为案件第三人参与诉讼，然一审法院未准予追加，也未说明不予追加的理由，属于程序违法。温州市城市建设投资有限公司辩称，一、温州市城市建设投资有限公司提供的租赁房屋符合合同约定，满足租赁用途，不存在违约行为。1、温州市城市建设投资有限公司出租的房屋不存在《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定的情形，喜一酒店管理温州有限公司援引该条认为温州市城市建设投资有限公司存在违约行为没有依据。该条针对租赁物本身，而喜一酒店管理温州有限公司所抗辩之理由系租赁物的外围环境影响导致其经营受到影响，该事由非租赁物本身不满足租赁用途或导致租赁物无法使用。2、喜一酒店管理温州有限公司认为道路施工导致其经营受到影响，没有事实依据。双方签订的《租赁协议书》，约定喜一酒店管理温州有限公司应缴租金从下期开始按原合同约定金额和时间交付给温州市城市建设投资有限公司。该份《租赁协议书》签订之时，涉案酒店门口道路施工正在进行，若喜一酒店管理温州有限公司因修路施工受损，应在签订合同时提出变更合同条款或者要求减免租金，而喜一酒店管理温州有限公司此时仍然愿意按照原合同约定支付租金。2019年10月21日，温州市鹿城区园林绿化养护大队与喜一酒店管理温州有限公司及温州市城市建设投资有限公司签订《防洪堤5#用房租赁合同该主体变更协议》，此时距离修路结束已有一年时间，而喜一酒店管理温州有限公司在合同中并未提出任何要求减免租金的主张，可见其所述的因为道路改建导致其经营受到损失的理由不能成立。3、双方签订合同时，喜一酒店管理温州有限公司并未提出要求减免租金的抗辩理由，现以道路改造提升的理由要求减免租金，没有法律依据。喜一酒店管理温州有限公司承租涉案房屋的时间为2016年2月，原合同出租方为温州市鹿城区园林绿化养护大队，温州市城市建设投资有限公司于2018年6月25日与喜一酒店管理温州有限公司签订租赁合同，约定出租人变更，当时喜一酒店管理温州有限公司并未主张减免租金。根据合同法第八十二条、第八十九条规定，喜一酒店管理温州有限公司的抗辩应在接到合同出租主体变更通知时及时主张，否则不能对抗受让人。4、双方签订的租赁协议中明确了租金的支付时间及违约金标准。《防洪堤5#用房租赁合同该主体变更协议》明确约定，2019年2月24日以后的租金由温州市城市建设投资有限公司收取，除《防洪堤5#用房租赁合同主体变更协议》约定的变更内容外，租赁期限、租金标准等基本条款不变。根据2017年1月5日签订的《合同主体变更协议书》第二条约定，由喜一酒店管理温州有限公司代替上海华盛喜一酒店管理有限公司承担《原协议书》（2015年11月12日签订的《租赁协议书》）的全部权利和责任。按照2015年11月12日签订的《租赁协议书》第2条约定，喜一酒店管理温州有限公司无故拖欠租金的，应按实欠租金的0.1%加收滞纳金。5、新冠疫情减免三个月租金，系依据喜一酒店管理温州有限公司自身的申请，喜一酒店管理温州有限公司提交的《新冠病毒疫情期间免收租金申请表》中申请调整租金期限为三个月租金（自2020年2月1日起至2020年4月30日止）。且2020年3月23日起，温州市疫情防控应急响应级别调整为三级，同时下发通知可以恢复堂食、包厢服务，喜一酒店管理温州有限公司要求减免租金至2020年5月没有依据。二、喜一酒店管理温州有限公司所述理由与本案不属同一法律关系，其抗辩理由不应在本案中审理。温州市城市建设投资有限公司与道路改造工程的建设单位不存在共同侵权，不构成法律关系竞合。若喜一酒店管理温州有限公司认为承担道路改造工程的相关单位侵害了其财产权益，应以承担道路改造工程的单位为诉讼相对人提起侵权之诉。三、一审法院审理程序合法。本案争议系喜一酒店管理温州有限公司未按约支付租金，温州市城市建设投资有限公司请求权的基础系双方之间的合同关系，不涉及案外人。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。温州市城市建设投资有限公司向一审法院起诉请求：1.判令喜一酒店管理温州有限公司支付租金2193900元及违约金（即滞纳金，按日千分之一计算，自2018年12月31日起算至实际履行之日止，暂算至起诉日为715211.4元），审理中变更为判令喜一酒店管理温州有限公司支付租金3894159元及违约金（违约金按实欠租金的日千分之一分段计算，暂计算至2020年3月26日为1157467.4元，合计5051626.4元，详见违约金计算清单）；2.本案诉讼费用由喜一酒店管理温州有限公司承担。一审法院认定事实：2015年11月12日，案外人温州市园林绿化养护大队与案外人上海平盛喜一酒店管理有限公司签订《租赁协议书》（下称原协议书），约定：温州市园林绿化养护大队将温州市滨江景观带公园东段5号商业服务用房租赁给上海喜一酒店公司，租赁期限自2016年2月25日起至2021年2月24日止；承租人应于每年12月30日前以转账形式支付次年租金，如无故拖欠，出租人有权向承租人每天按实欠租金的0.1%加收滞纳金。2017年1月5日，喜一酒店管理温州有限公司与案外人喜一酒店管理温州有限公司、上海平盛喜一酒店管理有限公司签订《合同主体变更协议书》，约定：由喜一酒店管理温州有限公司代替上海平盛喜一酒店管理有限公司承担原协议书的全部权利和责任。2018年3月，温州市瓯江沿线开发建设指挥部专题会议研究决定，将瓯江路防洪提上陡门浦以东1.8公里范围内的商业、服务、管理用房、码头、广场等附属设施资源归市城投集团所有并负责经营管理。2018年4月10日，市城投集团将上述资产调拨给温州市公共建筑建设投资有限公司（市城投集团下属）经营管理。2018年6月25日，温州市城市建设投资有限公司受温州市公共建筑建设投资有限公司的委托，与喜一酒店管理温州有限公司重新签订《租赁协议书》，约定：温州市滨江景观带公园东段5号商业服务用房出租方的权利和义务从2018年6月5日起由温州市城市建设投资有限公司承接，喜一酒店管理温州有限公司应缴租金，从下期开始按原合同约定金额和时间交付给温州市城市建设投资有限公司；喜一酒店管理温州有限公司应于2019年1月25日前付清租金（自2019年2月25日起至2020年2月24日止的租金）219.39万元；喜一酒店管理温州有限公司无故拖欠的，温州市城市建设投资有限公司有权向喜一酒店管理温州有限公司每天按实欠租金的0.1%加收滞纳金。喜一酒店管理温州有限公司未按约支付2019年2月24日以后的租金，温州市城市建设投资有限公司分别于2019年4月9日、2019年5月10日发函催讨租金和违约金。2019年10月21日，温州市城市建设投资有限公司、喜一酒店管理温州有限公司与温州市鹿城区园林绿化养护大队（2018年8月14日，绿化大队更名为温州市鹿城区园林绿化养护大队）根据2017年1月5日签订的原租赁合同，重新签订了《防洪提5#用房租赁合同主体变更协议》，确认了涉案房屋的出租方温州市鹿城区园林绿化养护大队变更为温州市城市建设投资有限公司，温州市鹿城区园林绿化养护大队已收缴至2019年2月24日的租金，未缴的租金由温州市城市建设投资有限公司收缴归温州市城市建设投资有限公司所有；原租赁合同的租赁期限、租金标准等基本条款不变。因新冠肺炎疫情影响，喜一酒店管理温州有限公司申请在2020年度未缴租金减免2020年2月1日至2020年4月30日止的租金，温州市城市建设投资有限公司根据温州市人民政府印发的《关于应对新冠肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干措施》中的规定酌情减免三个月的租金，合计559441元。截止2020年4月20日，喜一酒店管理温州有限公司未支付合同期限内的租金3894159元及违约金。2019年11月8日，温州市公共建筑建设投资有限公司出具证明，公司开发建设的瓯江路防洪提上陡门浦以东至香源路以西1.8公里范围内的商业和服务管理用房等附属配套国有城建资产已委托温州市城市建设投资有限公司经营管理。2012年10月，温州市灰桥浦至会展中心段防洪堤滨水景观工程Ⅳ标工程竣工验收消防网上已备案。2018年瓯江路道路及景观改造提升工程进行施工，采取香源路由东向西局部封闭单侧施工的方式，先进行瓯江路北侧施工，待北侧主体施工完成后，再对南侧道路施工。同年9月30日前完成慢行道、骑行道、机动车行道三线贯通，于同年11月29日完成道路及景观工程，2019年1月28日瓯江路道路及景观提升改造工程通过竣工验收。一审法院认为，当事人应按合同约定全面履行合同义务。承租人应按照约定的期限支付租金。喜一酒店管理温州有限公司未按约支付租金3894159元，已构成违约，温州市城市建设投资有限公司请求被告支付租金，予以支持。双方违约金的标准过高，依法予以调整，可从约定支付之日起按日万分之三的标准予以计算。合同的违约责任与侵权损害赔偿不是同一法律关系，喜一酒店管理温州有限公司的辩称无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、喜一酒店管理温州有限公司于本判决生效之日起十日内向温州市城市建设投资有限公司支付租金3894159元及违约金（租金2193900元从2018年12月31日起至实际履行之日止，租金2259700元从2019年12月31日至2020年1月31日，租金1700259元从2020年2月1日计算起至实际履行之日止，均按日万分之三计算）；二、驳回温州市城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47161元，减半收取23580.5元，由温州市城市建设投资有限公司负担2203.5元、喜一酒店管理温州有限公司负担21377元。本院二审期间，双方当事人均未提供证据。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。另认定，2020年3月23日起，温州市疫情防控应急响应级别调整为三级。餐饮有序开放，恢复堂食及包厢服务。本院认为，二审双方争议焦点为：第一，一审认定喜一酒店管理温州有限公司应支付的2019年度租金数额及违约金是否正确；第二，喜一酒店管理温州有限公司主张因新冠疫情影响要求减免租金至2020年5月底的理由是否成立；第三，一审未追加温州市鹿城区园林绿化养护大队、温州市公共建筑建设投资有限公司作为第三人参加本案诉讼，是否存在程序违法。第一，根据《合同主体变更协议书》约定，喜一酒店管理温州有限公司代替上海平盛喜一酒店管理有限公司承担原协议书的全部权利和责任。而根据一系列合同约定，涉案房屋自2019年2月25日起的租金，应由温州市城市建设投资有限公司收取，而承租人应于每年12月30日前支付次年租金，如无故拖欠，则出租方有权向承租方每天按实欠租金的0.1%加收滞纳金。关于喜一酒店管理温州有限公司以2018年3月至2018年9月期间酒店门口道路及景观工程施工、酒店配套的停车场迟迟未落实为由，要求在2019年度的租金中扣减7个月租金的理由。首先，喜一酒店管理温州有限公司提供的证据不足以证明上述期间内的城市道路改造足以对其经营活动造成严重影响，而导致其上述期间内完全无法开展经营活动；其次，2019年10月21日签订《防洪提5#用房租赁合同主体变更协议》时，喜一酒店管理温州有限公司并未提出上述异议，仍同意按原租金标准支付租金，现以上述理由主张免除该期间租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。喜一酒店管理温州有限公司未按约定履行支付租金的义务，已构成违约。一审根据合同约定，判决喜一酒店管理温州有限公司支付2019年度租金，并根据本案实际情况酌情将违约金标准予以调整，符合本案客观实际，处理恰当。第二，喜一酒店管理温州有限公司于2020年2月向温州市城市建设投资有限公司提出因新冠病毒疫情影响，要求减免2020年2月1日至2020年4月30日的租金，温州市城市建设投资有限公司予以同意。一审已将上述期间的租金从2020年度租金中予以扣减，并对相应的违约金计算基数予以调整。从2020年3月底开始，温州市疫情防控应急响应级别已调整为三级，餐饮有序开放，并恢复了堂食及包厢服务。喜一酒店管理温州有限公司要求继续减免租金至2020年5月底，依据不足，本院不予支持。第三，本案为房屋租赁合同纠纷，根据相关合同约定，本案所涉的自2019年2月25日起的租金由温州市城市建设投资有限公司收取，不存在歧义。本案无需追加温州市鹿城区园林绿化养护大队、温州市公共建筑建设投资有限公司参加本案诉讼。至于喜一酒店管理温州有限公司认为道路改造及景观工程施工过程中，相应主体对其造成侵权，该问题不属于本案审理范围。一审未追加第三人正确，不存在程序违法问题。综上所述，上诉人喜一酒店管理温州有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元、保全费5000元，均由上诉人喜一酒店管理温州有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年九月四日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁