重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5063号上诉人（原审被告）：谭铁牛，男，1976年12月12日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：罗禄兵，重庆市永川区昌州法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴夜烈，男，1983年10月15日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：蒋中学，重庆渝荣律师事务所律师。上诉人谭铁牛因与被上诉人吴夜烈房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2020）渝0118民初2361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭铁牛上诉请求：1、撤销一审判决中的第一、二、三、四项判决；2、发回重审或在查明事实的基础上改判驳回被上诉人吴夜烈诉讼请求；3、改判被上诉人吴夜烈支付上诉人谭铁牛违约金73222.8元（53.06㎡×230元/㎡×60个月×10%）、将案涉门面恢复原状、赔偿门面交付之前的租金损失（损失按月租金230元/㎡据实计算）；4、一审、二审诉讼费由被上诉人吴夜烈承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审法院未查清被上诉人不再继续租赁案涉门面的原因，被上诉人不继续履行合同并非因为疫情影响，上诉人的上锁行为是因被上诉人没有缴纳物业费要搬离店内物品引起；被上诉人没有举证证明双方案涉合同已形成僵局；一审程序违法，应当释明未释明；上诉人没有违约，判决上诉人承担诉讼费于法无据。吴夜烈辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。吴夜烈向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的门面租赁合同；2.由被告退还保证金2万元；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2018年5月14日,被告谭铁牛的母亲刘德玉出具收条一份，载明：今收到吴夜烈押金20000元（大写贰万元整），用于玉屏路58号14-1-8门面租赁保证金。2018年5月25日，刘德玉和被告谭铁牛（甲方）与原告吴夜烈（乙方）签订门面租赁合同，约定甲方将重庆市永川区玉屏路58号14幢1-8号门面53.06平方米出租给原告经营，租赁期限从2018年5月25日至2023年5月24日，每月租金为13795.6元，每六个月支付一次。双方不得违约，否则按五年租金的百分之十支付违约金。合同签订后，双方按约享有权利，并履行义务。2020年春节期间，我国发生新型冠状病毒肺炎疫情，导致人门居家隔离，严重影响生产、经营。此期间，原告经营困难。另查明，2018年5月至2019年5月，双方按260元/平方米交纳租金。2019年6月以后，经双方协商，被告同意原告按230元/平方米交纳租金。庭审中，双方均认可房屋租金交至2020年2月25日。从2020年2月26日至2020年3月10日14天的租金为5695元（53.06平方米×230元/平方米×14天÷30天）。一审法院认为，虽然《合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”规定，原、被告签订的租赁合同成立后，双方应当履行合同义务，但根据2019《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方可以解除合同，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”精神，在房屋租赁等长期性合同中，一方因为经济形势的变化，履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同。在出现合同僵局的情况下，允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身。有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。总结司法实践经验，只要具备上述三个条件，违约方可以解除租赁合同。原告解除合同，一是具有法律上的依据。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”根据该条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，没有违约行为的一方当事人要求继续履行合同，当法律上或者事实上不能履行，违约方继续履约所需费用过高的，可以不再履行合同。二是通过明确违约方起诉请求法院解除合同的条件和法律后果。有利于破解合同僵局，实现实质正义，促进市场经济发展。对于不能履行的交易，以鼓励交易的名义强制履行，并不是鼓励交易的真义。按照诚实信用原则，交易双方都要善意行使权利，在合同履行不能时，应当允许违约方起诉请求解除合同。若不解除租赁合同，一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占有使用房屋的情况下承担租金损失。承租方不使用房屋，支付租金的能力受到限制，反而使出租方的租金难以得到保障。按照2019《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用第48条规定的精神，违约方可以起诉要解除合同，本案被告在无充分证据证明原告违约的情况下，原告严重受到疫情影响，导致经营困难，其请求解除合同无主观恶意，并且理由充分，也符合相关法律及司法解释的规定，一审法院予以支持。至于合同解除后是否存在损失及违约责任等问题，本案当事人没有提出请求，应尊重当事人的民事诉讼权利，法院采取不告不理的原则。若双方当事人认为解除合同具有损失或者对方存在违约责任，可另行提起诉讼。本案中，双方确认于2020年3月10日对涉案房屋上锁，导致合同无法继续履行，原告也不愿意租用该房屋，故合同应从此时解除。原告应支付合同解除前尚欠的租金（从2020年2月26日至2020年3月10日14天）5695元，被告应退还原告保证金20000元。合同解除后，被告要求原告预付6个月租金的辩称理由，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十条和2019《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用第48条之规定，判决如下：“一、吴夜烈与谭铁牛签订的门面租赁合同于2020年3月10日解除；二、谭铁牛于本判决生效后十日内退还吴夜烈保证金20000元；三、吴夜烈于本判决生效后十日内支付谭铁牛2020年2月26日至2020年3月10日的租金5695元；四、驳回吴夜烈的其他诉讼请求。上述二、三项品迭后，谭铁牛还应支付吴夜烈14305元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4521.16元，由被告负担。”二审中，谭铁牛向本院提交如下证据：光盘一张及文字整理记录，内容是谭铁牛姐姐与吴夜烈的微信聊天记录视频，拟证明吴夜烈不是因为疫情要解除合同，而是因为吴夜烈不想做了要提前撤场。吴夜烈质证后认可该聊天记录的真实性，但认为其在微信聊天记录里说了是因为疫情原因才和对方协商处理租赁事宜；吴夜烈向本院提交如下证据：8月5日上午拍摄的照片打印件一张，证明涉案门面至今还被谭铁牛锁起。谭铁牛质证后对该证据真实性认可，但认为其上锁是因为吴夜烈要私自搬离，后双方在派出所调解下均上了锁，并非谭铁牛无理由故意上锁，吴夜烈如需使用谭铁牛可以随时开锁。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，因为疫情或者疫情防控措施直接导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，应予支持，但是因疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难，当事人以此为由请求解除合同的，不应得到支持，当事人可以重新协商合同履行事宜。今年初因为疫情原因，各个行业均受到不同程度的影响和冲击，但随着抗疫防控措施稳步取得成效，社会各行各业也陆续恢复运行，受疫情的影响也逐渐在消除。对于吴夜烈而言，或因疫情原因对其经营造成了一定影响，但如前所述，该影响并非是长期持续，现已大大降低，同时案涉租赁合同约定的租赁期限到期日为2023年5月24日，即使从吴夜烈于一审提起诉讼请求解除合同时起算，距离租期到期尚有三年以上，故吴夜烈称其因疫情原因无法继续履行合同请求解除合同的理由不充分，亦无充分证据证明，本院不予支持。从二审中谭铁牛举示的微信聊天记录中来看，在疫情开始前吴夜烈已经表示出不想再继续租赁案涉房屋的意愿，理由是租金太高，在疫情发生后，吴夜烈才把受疫情影响作为其打算解除合同的原因之一。后双方经协商未能就解除合同达成合意，并于2020年3月10日对涉案房屋上锁，导致案涉合同事实上已经无法继续履行，涉案房屋长期闲置不断产生损失，吴夜烈亦以实际行为表示不愿继续租用案涉房屋，在此情况下双方已经形成合同僵局，故一审法院判决案涉租赁合同于2020年3月10日解除、吴夜烈支付谭铁牛2020年2月26日至2020年3月10日的租金5695元，认定正确，本院予以认可，但吴夜烈单方提出解约并不符合法律规定或合同约定的情形，已构成违约，其本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。按照案涉合同第四条约定，房屋到期后如吴夜烈未违反合同约定，谭铁牛退还其租赁保证金，故吴夜烈作为违约方要求谭铁牛退还其租赁保证金的诉讼请求不应得到支持。对于谭铁牛要求吴夜烈支付谭铁牛违约金73222.8元、将案涉门面恢复原状、赔偿门面交付之前租金损失的上诉请求，因谭铁牛系原审被告方，在一审中亦未提起反诉，该上诉请求为新的诉讼请求，不在本案审理范围内，若直接对该诉讼请求作出判决即是违反两审终审制原则，故本院依法不作审理，谭铁牛可另行提起诉讼或寻求其他合法救济途径解决。综上所述，上诉人谭铁牛的上诉请求部分成立，对其诉请合法部分应予支持；本院根据二审查明的新证据对一审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销重庆市永川区人民法院（2020）渝0118民初2361号民事判决第二项；二、维持重庆市永川区人民法院（2020）渝0118民初2361号民事判决第一、三、四项；一审案件受理费4521.16元，由谭铁牛和吴夜烈各自负担2260.58元。二审案件受理费9042.32元，由谭铁牛和吴夜烈各自负担4521.16元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  段晓玲审 判 员  周 舟二〇二〇年九月二十四日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨