山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8814号上诉人（原审被告）：李继月，男，1975年9月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙培奉，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：段力靖，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王煜莹，女，1979年10月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王鸿刚，山东德康律师事务所律师。上诉人李继月因与被上诉人王煜莹房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初9006号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李继月上诉请求：一、请求撤销(2019)鲁0112民初9006号民事判决第二项、第四项并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由王煜莹承担。事实和理由：一、一审法院认定李继月就案涉租赁合同无效承担全部责任显失公平，王煜莹应承担主要责任。案涉合同签订前，“幸福渔村”酒楼一直在涉案房屋内正常经营，签订第一份租赁合同时，王煜莹承诺该房屋为符合规定的历史合法建筑物，正在办理有关登记手续。李继月在一审开庭前通过查询违建拆除台账后方知案涉租赁房屋系违建，在庭审中王煜莹不认可涉案房屋系违建，且称涉案房屋已租赁给案外人经营，并未因违章建筑被拆。王煜莹一再表示涉案房屋为合法建筑，李继月从涉案房屋外在特征以及一般自然人的通常行为上已尽到审慎注意义务，王煜莹应对合同无效承担主要责任。一审法院判令李继月作为承租人支付王煜莹出租房屋的全部占有使用费，显失公平。二、一审判决对已发生的电费数额事实认定错误。2019年7月以后，因涉案房产被列入违建拆迁范围，王煜莹对能否协调政府部门迟迟不能给与确定答复，李继月的营业收入受到明显影响，从日常用水量上就可以做出判断，43天的用水量只有正常月用水量的三分之二左右，一审法院并未查清被上诉人提交证据中所涉及的电表是否为上诉人使用、是否为独立电表，未查清明确的起止数额及相应的时间，也没有查清该电表所对应的系数就认定李继月用电量没有事实依据，认定事实错误。综上所述，一审判决认定事实错误，且判令李继月承担出租房屋的全部占有使用费显失公平。综上，请求二审法院查清事实依法改判，支持李继月的上诉请求。王煜莹辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。李继月自2019年7月1日至2019年8月13日一直占有使用该房屋，租赁费标准按照合同约定为每月66666元，共计43天，占有使用费数额为95554.6元，一审判决正确。对于水电费，李继月自2019年7月1日至2019年8月13日占有使用该房屋必然会产生相关水电费，且王煜莹提供的收据与李继月提供的收据记载时间和金额一致，一审法院判决水电费数额符合法律规定，也符合正常用水用电标准。王煜莹向一审法院起诉请求：1.判令解除2015年6月14日、2016年5月12日双方签订的房屋租赁合同；2.判令李继月向王煜莹支付房屋占用费95552元；3.判令李继月向王煜莹支付电费24939.2元、水费1722.5元；4.判令李继月向王煜莹支付违约损失133332元；5.诉讼费、保全费由李继月承担。一审法院认定，2015年6月14日，王煜莹(出租方，甲方)与李继月(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：“第一条：甲方保证所出租的房屋具有使用权及出租权。第二条：甲方出租给乙方使用的房屋位于工业南路323-1号综合楼一楼地下一楼及后院的房屋出租给乙方使用。第三条：租赁期限、用途1.房屋租赁期限共计10年(120个月)。2.自2015年9月1日起至2025年8月31日止。3.乙方租赁该房屋由乙方经营酒店使用。第四条：租金及支付方式1.年租金为65万元。2.乙方交纳租金，甲方开具收款收据。3.合同生效日起，乙方支付甲方第一个半年房租32万5千元。4.房租五年递增，递增额度为7万元。合同签订期第一，二，三，四，五年每年租金为65万元，第六，七，八，九，十年每年租金72万元。5.房屋租金支付方式为半年付。首次结算日为本合同签订生效当日。之后每满六个月支付一次。结算日为每年的9月1日，和次年的3月1日。房租提前15天交付，日期为每年的8月17日和次年的2月15日。第五条：水电等费用1.甲方向乙方提供正常用水用电，水费为6.5元每立方米；电费为1.3元每度。第八条：甲方违约处理规定3.甲方中途未经乙方同意擅自解除合同，需赔偿乙方经济损失，并退还剩余房租。赔偿为当年房租为准，两个月的租金。第九条：乙方违约处理1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：拖欠房租、水、电费30天以上的。2.在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方按当年合同为准，支付两个月租金作为赔偿，并且乙方无权要回已交纳的剩余房租。”合同尾部有王煜莹、李继月签名加摁手印。2016年5月12日，王煜莹(出租方，甲方)与李继月(承租方，乙方)又就上述房屋的加建部分签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条：甲方保证所出租的房屋具有使用权及出租权。第二条：甲方出租给乙方使用的房屋位于工业南路323-1号综合楼后面加建部分出租给乙方使用。第三条：租赁期限、用途1.房屋租赁期限共计9年(108个月)。2.自2016年9月1日起至2025年8月31田止。3.乙方租赁该房屋由乙方经营酒店使用。第四条：租金及支付方式1.年租金为15万元。租金递增：租金递增3万元。第一，二，三，四年租金为15万元，第五、六，七，八，九年为18万元。2.乙方交纳租金，甲方开具收款收据。乙方要求甲方出具发票的，年租金调整为对应年租金+对应税金。3.房屋租金支付方式为半年付。首次结算日为本合同签订生效当日。之后每满六个月支付一次。结算日为每年的9月1日，和次年的3月1日。房租提前15天交付，日期为每年的8月17日和次年的2月15日。第五条：水电等费用1.甲方向乙方提供正常用水用电，水费为6.5元每立方米；电费为1.3元每度。第八条：甲方违约处理规定3.甲方中途未经乙方同意擅自解除合同，需赔偿乙方经济损失，并退还剩余房租。赔偿为当年房租为准，两个月的租金。第九条：乙方违约处理1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：拖欠房租、水、电费30天以上的。2.在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方按当年合同为准，支付两个月租金作为赔偿，并且乙方无权要回已交纳的剩余房租。”合同中关于水电费和违约责任的规定同上述《房屋租赁合同》中的约定。合同尾部有王煜莹、李继月签名加摁手印。双方签订合同后，涉案房屋交付李继月占有使用，李继月于2018年12月31日、2019年1月31日、2019年2月28日、2019年4月1日、2019年4月30日、2019年5月31日分别向王煜莹转账支付租金，每月租金均为66666元。王煜莹以济南市历城区嘉和宾馆的名义向李继月出具了收据。李继月于2019年1月18日向王煜莹支付电费10000元，2019年1月25日支付电费20000元、水费3301元，2019年2月15日支付电费10000元，2019年2月25日支付电费25000元、水费3178元，2019年3月25日支付电费20000元、水费3945.5元，2019年4月25日支付电费20000元、水费2821元，2019年5月25日支付电费25000元、水费2463.5元，2019年6月25日支付电费35000元、水费2268.5元，2019年7月27日支付电费35000元、水费2405元。另，涉案房屋系王煜莹自建，未取得建设工程规划许可手续。2018年5月10日，济南市历城区人民政府山大路街道办事处城市综合管理委员会下发通知一份，通知载明：你单位(个人)位于工业南路323-5号海码头酒店，请贵单位接到本通知3日内提供相应的手续。如逾期未提供，我城管委将根据拆违拆临文件指示对该房屋列入拆违拆临任务台账进行拆除。后涉案房屋被列入拆违拆临任务台账。涉案房屋于2019年8月13日被王煜莹上锁控制。2019年11月，该房屋被王煜莹出租给他人用于经营。另，诉讼中，王煜莹未申请财产保全，本案未产生保全费。一审法院认为，王煜莹与李继月签订的两份《房屋租赁合同》所涉房屋系未取得建设工程规划许可证和相关部门批准手续的自建房屋，因而本案中的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王煜莹诉称李继月仅交纳截至2019年6月30日的房租，但2019年7月1日至2019年8月13日李继月仍在占有使用涉案房屋，其应支付该期间的房租，并提供了李继月2019年5月31日交纳最后一次房租后开具的收据，李继月认为该收据系王煜莹单方制作，对此不予认可。一审法院认为该收据所记载的时间、金额与李继月提供的房租支付银行业务回单及收据相吻合，因此，对该证据予以认定。李继月辩称其未支付2019年7月份之后的租金系因王煜莹无法提供手续齐全的合法建筑供其经营，其不支付租金是行使同时履行抗辩权。一审法院认为，涉案房屋虽被认定为违建，并被喷涂了“拆”字，但未实际拆除，不影响李继月的使用，双方均认可2019年8月13日涉案房屋被上锁，那么王煜莹应支付2019年7月1日至2019年8月13日的占有使用费，占有使用费应参照双方签订的租赁合同中的租金标准确定。综上，一审法院认定李继月应向王煜莹支付占有使用费95554.6元【66666元/30天*43天(2019年7月1日至2019年8月13日)】。李继月应向王煜莹支付2019年7月1日至2019年8月13日的水电费，王煜莹提供了抄表明细和收据予以证实，李继月辩称收据和抄表明细均系复印件，且系王煜莹单方制作，无法证实其拖欠水电费。一审法院认为，李继月在2019年7月1日至2019年8月13日占有使用期间必然会产生水电费，且王煜莹提供的收据与李继月提供的收据记载时间和金额一致，且根据王煜莹提供的证据计算出的水电费与前期李继月使用的水电量相吻合，因此，一审法院对王煜莹要求李继月支付拖欠水电费的请求予以支持。水费计算方式为：265立方米【4490立方米(2019年8月14日拍摄的水表截止码)-4225(2019年7月27日拍摄的水表截止码)】*6.5元/立方米=1722.5元。2019年7月27日之前李继月多交纳975.2元的电费，现李继月仍应向王煜莹支付电费：479.6度*40*1.3元/度-975.2元=23964元。关于违约损失，因合同无效，合同中关于违约金的条款也无效，王煜莹主张按合同中关于违约金的约定计算违约损失的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；第一百零八条之规定，判决：一、王煜莹与李继月于2015年6月14日、2016年5月12日签订的《房屋租赁合同》无效。二、李继月于判决生效之日起十日内向王煜莹支付房屋占有使用费95554.6元。三、李继月于判决生效之日起十日内向王煜莹支付水费1722.5元。四、李继月于判决生效之日起十日内向王煜莹支付电费23964元。五、驳回王煜莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5134元，由王煜莹负担2698元，李继月负担2436元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经本院审理认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，李继月租赁王煜莹的房屋，目的是用于经营酒楼，即便房屋租赁合同无效，但该房屋能正常使用，并未影响该房屋经营效用。李继月于2019年7月1日至2019年8月13日期间持续占有使用涉案房屋，一审法院判决李继月按照租赁合同中的租金标准向王煜莹支付占有使用费并无不当。一审法院根据当事人提交的证据对李继月于2019年7月1日至2019年8月13日占有使用涉案房屋期间产生的电费数额予以认定，并无不当。李继月主张电费数额有误，但其并未提供相关证据予以证实，对此，本院不予支持。综上所述，李继月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2690元，由上诉人李继月负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年九月二十八日书记员  侯新新