河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初2950号原告：中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行，住所地信阳市浉河区。法定代表人:杨强，该行行长。委托代理人：刘家彬，该行员工，特别授权。委托代理人：李伯菊，河南问通律师事务所律师，一般代理。被告：包振科，男，汉族，1983年8月1日生，住河南省息县。委托代理人：李晓东，河南见素律师事务所律师，特别授权。被告：闫娜，女，汉族，1984年3月2日生，住址同上。被告：信阳宋基华锐置业有限公司，住所地信阳市浉河区。法定代表人：苏东建，该公司财务总监。委托代理人：曾现民，该公司员工，一般代理。原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行与被告包振科、闫娜、信阳宋基华锐置业有限公司因金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行委托代理人李伯菊，被告包振科的委托代理人李晓东，被告信阳宋基华锐置业有限公司委托代理人曾现民到庭参加诉讼。被告闫娜经本院传票传唤，无正当理由未参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行诉称，2016年9月12日，原告与被告包振科签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告借款540000元，借款期限从2016年9月29日至2036年9月28日止，执行利率4.655%，逾期执行利率为6.9825%，还款方式为阶段性等额本息还款。为了担保该借款，被告包振科、闫娜以位于河区红军××路××宋××物流产业××住宅楼××单元××号房屋设立抵押并办理了抵押登记，闫娜为共同抵押人。信阳宋基华锐置业有限责任公司承担保证责任。合同签订后，原告如约向被告发放了借款，但是被告付小部分本息后，剩余本金513268.55元及利息12145.55元，本息共计525414.1元拒不偿还。该欠款经原告多次催要，被告拒不还款，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1.依法判令解除原告与被告包振科签订的《个人购房担保借款合同》;2.判令被告立即清偿借款本金513268.55元及利息12145.55元,本息共计525414.1元（利息按照年利率6.9825%计算至全部清偿完毕止）；3.依法拍卖或变卖被告包振科、闫娜共有的位于河区红军××路××宋××物流产业××住宅楼××单元××号房屋，所得价款优先清偿所欠原告本金和利息；4.被告信阳宋基华锐置业有限公司承担连带保证责任；5.本案诉讼费用及律师费用由被告承担。被告包振科辩称，贷款合同系包振科的实际签字并不否认，但该案件实为房地产开发公司借用包振科的名义购房抵押贷款以实现其融资的目的，且据代理人了解，包振科办理抵押贷款的银行经办人是知情的，也没有对包振科的征信报告，还款能力等进行严格的审查，因此代理人认为该金融借款合同系恶意串通损害国家利益的具体行为，应系无效合同，合同无效后，应当由借款的实际使用人信阳宋基华锐置业有限公司承担偿还责任。被告闫娜未到庭应诉答辩。被告信阳宋基华锐置业有限公司辩称，同意拍卖房屋，承担还款责任。应全部是公司承担保证责任。经审理查明，原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行在2016年9月12日与被告包振科、闫娜、信阳宋基华锐置业有限公司签订编号为41020120160087582的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同主要内容为：借款金额人民币伍拾肆万元整，借款用途为购买住房，借款人购房合同编号为YS0026929，购买的房产位于河区红军××路××宋××物流产业××住宅楼××单元××号，借款期限360月，借款利率采用基准利率方式。还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日。担保方式为阶段性保证+抵押。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权任的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。落款借款人为被告包振科，贷款人为原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行，保证人为信阳宋基华锐置业有限公司，抵押人为被告包振科、闫娜。2016年9月27日，被告包振科、闫娜就位于河区红军××路××宋××物流产业××住宅楼××单元××号的房产进行预购商品房抵押权预告登记，原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行为预告登记权利人，包振科、闫娜为共同抵押人，借款金额为54万元。2016年9月29日，该笔54万元贷款发放到指定账户，即被告信阳宋基华锐置业有限公司的户头，正常执行利率4.6550%，逾期执行利率6.98250%。后因被告拒不偿还本金及利息，原告多次催要无果，故起诉来院。另查明：截至2020年9月9日，被告包振科未还本金为513268.55元，未还利息为22323.89元。以上事实由原、被告提供的《个人购房担保借款合同》、预购商品房抵押权预告登记证书、银行交易清单、个人贷款凭证登记系统截图及庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行与被告包振科、闫娜、信阳宋基华锐置业有限公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，是各方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规等强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。被告包振科认为该合同实为被告信阳宋基华锐置业有限公司借用自己的名义购房抵押贷款以实现其融资目的，应系无效合同，但被告包振科提供证据不足以认定该合同无效，本院不予认可。原告依约向被告包振科履行了发放贷款的义务，包振科未按约定偿还借款本息，构成违约，故原告要求解除《个人购房担保借款合同》及被告包振科偿还贷款本金及利息的诉讼请求，本院依法予以支持。关于涉案房产办理预售商品房抵押权预告登记，该抵押登记属于预告登记范畴。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，即预售商品房抵押权预告登记不能等同于抵押权登记，原因在于抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权；而预售商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非现实的物权；预售商品房抵押权预告登记的目的在于保护抵押权登记的顺位，保护将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实的抵押权，原告不能就涉案房产享有优先受偿权，故原告对涉案房屋享有优先受偿权的诉求，本院不予支持。根据原告与被告包振科、闫娜、信阳宋基华锐置业有限公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定，阶段性保证是信阳宋基华锐置业有限公司自贷款发放之日起，至被告包振科取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为包振科的债务承担连带保证责任。该案仅办理预告抵押登记手续，尚未办理抵押登记手续，故被告信阳宋基华锐置业有限公司应对被告包振科的债务承担连带担保责任，被告信阳宋基华锐置业有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。根据原、被告双方签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》第11.8条的约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。但由于原告未提供相应的票据证明，故原告要求被告包振科、信阳宋基华锐置业有限公司承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行与被告包振科签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告包振科于本判决生效后十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行借款本金513268.55元及利息22323.89元（2020年9月9日之前的利息为22323.89元,之后的利息按双方合同约定计算，从2020年9月10日起至履行完毕时止）。三、被告信阳宋基华锐置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任，被告信阳宋基华锐置业有限公司承担保证责任后，有权向债务人包振科追偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司信阳浉河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9156元，减半收取4578元，由被告包振科、信阳宋基华锐置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  彭威二〇二〇年九月二十二日法官助理王丽英书记员郑夏萩