山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异418号 案外人：郭某某，女，1986年2月10日出生，汉族，住山东省胶州市。 申请执行人：上海中贯置业有限公司，住所地上海市普陀区桃浦路******。 法定代表人：孔景景，执行董事。 委托代理人：王兰旭，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：刘璇，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被执行人：青岛东苑置业集团有限公司，住所地，住所地青岛胶州市北京东路**iv> 法定代表人：郑某，董事长。 被执行人：郑某，男，1964年1月27日出生，汉族，住青岛胶州市。 本院在执行申请执行人上海中贯置业有限公司与被执行人青岛东苑置业集团有限公司、郑某合资、合作开发房地产合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执682号】过程中,案外人郭某某向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郭某某称，请求中止对胶州市××路××东苑新天第小区X号楼X单元X户房产（以下简称“案涉房产”）的评估、拍卖。事实与理由：2011年1月19日，案外人与被执行人青岛东苑置业集团有限公司签订《内部员工福利协议》，约定由案外人购买案涉房产，总房款为X元，案外人预交首付款X元，因被执行人青岛东苑置业集团有限公司未及时通知导致案涉房产未签订正式网签合同，但该房屋买卖真实有效，且案外人愿意按照合同补齐剩余房款并配合办理相关购房手续，现申请中止对案涉房产的执行。 为证明其主张，案外人郭某某向本院提交了以下证据：1、购房协议、收据一组，证明：案外人购买了案涉房产，房屋总价X元，案外人已支付X元，支付比例为30%。2、水电、燃气缴费单据一组，证明：案外人于2018年12月对案涉房产进行装修，于2019年实际占有，该时间早于法院查封时间。3、（2017）鲁0281民初3397号受理案件通知书一份，平安诉讼财产保全责任保险保单一份，证明：在本案执行前案外人已经申请资产保全，并提起了异议。 对案外人郭某某提交的证据，申请执行人上海中贯置业有限公司质证称，1、对内部员工福利协议的真实性无法确认，需要由被执行人青岛东苑置业集团有限公司核实。即便该证据是真实的，也不能作为购房协议，该协议名称为内部员工福利协议，并非购房合同，且该协议第五条第二项明确了协议至双方签订正式的商品房预售合同时失效。因此，该协议只是被执行人与案外人就案涉房产达成的类似于内部员工福利购房的意向。对收据的真实性不予认可，需要由被执行人进行核实，即使该收据是真实的，作为大笔款项，案外人也应当提交银行转账记录或现金支付的相关证据材料，单凭收据不足以证明已支付该部分款项的事实。2、对证据二的真实性无法确认，该收据是2019年5月9日之后出具，当时案涉房产已存在多轮查封，其中包括案外人本人起诉要求被执行人返还购房款的案件的查封，因此，案外人于2019年5月后入住案涉房产不能证明为合法占有，显然是被执行人擅自处理查封房产的违法行为。4、对证据三受理案件通知书和保单的真实性无法确认，结合案外人的陈述，案外人就本次异议所提出的购房事项已经于2017年7月4日向人民法院起诉，并经人民法院判决后立案执行，本次执行异议与其起诉的行为互相矛盾。 本院查明，上海中贯置业有限公司与青岛东苑置业集团有限公司、郑某合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年2月26日作出（2017）鲁02民初1411号民事判决书，判决书载明：一、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司返还投资款X万元；二、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付自2015年10月14日起至实际付款之日止，以X万元为基数，按照年利率24%计算的利息损失；三、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付诉讼保全保险费X元；四、郑某对青岛东苑置业集团有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回上海中贯置业有限公司的其他诉讼请求。如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费X元，由上海中贯置业有限公司负担X元，青岛东苑置业集团有限公司、郑某负担X元。保全费X元，由青岛东苑置业集团有限公司、郑某负担。 本院在诉讼过程中采取了诉讼保全措施，2018年2月24日，本院作出（2017）鲁02民初1411号民事裁定书，裁定冻结青岛东苑置业集团有限公司的银行存款人民币X万元或查封、扣押相应价值的其他财产。并于2018年3月22日作出协助执行通知书，通知胶州市不动产登记中心查封青岛东苑置业集团有限公司名下位于胶州市××路××东苑新天第包括案涉房产在内的X套房产。查封期限自2018年3月22日至2021年3月21日止。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，上海中贯置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执682号。 本案案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为胶州市人民法院（2018）鲁0281执1319号案件，胶州市人民法院于2016年4月18日作出（2016）鲁0281民初4216号民事裁定书，裁定查封青岛东苑置业集团有限公司银行存款X万元或同等价值的其它财产，并于同日作出协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2016年4月18日至2019年4月17日。胶州市人民法院于2019年9月24日作出《关于移送青岛东苑置业集团有限公司名下部分财产处置权函》，将查封的被执行人青岛东苑置业集团有限公司名下位于胶州市广州路以西澳门路以北的东苑新天第包括案涉房产在内的多套房屋的处置权交由青岛市中级人民法院一并处置。本院于2019年11月14日作出（2019）鲁02执682号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛东苑置业集团有限公司位于胶州市××路××东苑新天第小区包括案涉房产在内的X套房屋。 另查明，郭某某与青岛东苑置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，胶州市人民法院于2017年12月11日作出（2017）鲁0281民初3397号民事调解书，调解书确认：一、原、被告双方解除2011年1月19日签订的内部员工福利协议。二、被告于2017年12月21日前返还原告购房款X元，并承担该款自2011年1月19日起至付清之日止按同期银行贷款利率计算的利息。三、原、被告双方无其他争议。案件受理费X元，减半收取X元，保全费X元，合计X元，由被告负担。诉讼过程中，郭某某申请财产保全，胶州市人民法院于2017年4月13日作出（2017）鲁0281民初3397号民事裁定书，裁定查封青岛东苑置业集团有限公司位于胶州市东××小区××楼××单元××室的房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，胶州市人民法院（2017）鲁0281民初3397号民事调解书已确认案外人与被执行人青岛东苑置业集团有限公司解除2011年1月19日签订的内部员工福利协议，因此案外人郭某某与被执行人青岛东苑置业集团有限公司之间已不存在合法有效的房屋买卖合同，且案外人郭某某提交的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有案涉房产，故案外人郭某某的主张不符合上述司法解释的规定，其异议请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人郭某某的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二〇年九月十日 法官助理 马春伟 书记员王钰