湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初2333号 原告：湖南龙鼎房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道学仕路**。 法定代表人：张智生，男。 委托诉讼代理人：许斌龙，男，1971年11月15日生，汉族，住上海市长宁区，特别授权。 委托诉讼代理人：袁良财，男，1969年12月25日生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告：何同生，男，1978年9月3日生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告：张智生，男，1956年8月15日生，汉族，住湖南省桂阳县。 第三人：曾丰业，男，1966年１月19日生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：夏小忠，男，湖南志浩律师事务所律师，特别授权。 原告湖南龙鼎房地产开发有限公司（以下简称龙鼎公司）与被告何同生、张智生、第三人曾丰业确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙鼎公司委托诉讼代理人许斌龙、第三人曾丰业委托诉讼代理人夏小忠到庭参加诉讼，被告张智生、何同生经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南龙鼎房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认《合作开发房地产协议》对原告不具有约束力；2.请求判决确定本案诉讼费由被告承担。事实和理由：张智生利用原告湖南龙鼎房地产开发有限公司与曾丰业、何同生签订案涉虚假的《合作开发房地产协议》。案涉《合作开发房地产协议》不应当对原告具有约束力。理由如下：1.被告何同生、张智生均自认为，案涉协议标的国有建设用地使用权和房地产项目开发的真实主体为被告何同生与张智生二人合伙共有，而不是原告湖南龙鼎房地产开发有限公司；2.从而使是案涉《合作开发房地产协议》的法律关系转变为委托合同关系，其中，被告何同生、张智生为委托人，原告湖南龙鼎房地产开发有限公司为受托人，本案第三人曾丰业为委托合同中的第三人，委托事项为原告湖南龙鼎房地产开发有限公司代理委托人何同生、张智生与第三人曾丰业签订案涉《合作开发房地产协议》；3.法律文书亦对上述“委托合同法律关系”予以了认定。案涉《合作开发房地产协议》的签订日期为2015年9月11日，而《合作开发龙鼎新城房产项目意向协议书》的签订日期为2015年8月30日，因此，虽然原告湖南龙鼎房地产开发有限公司签约时为原告湖南龙鼎房地产开发有限公司自己的名义，但第三人曾丰业在2015年8月30日签订《合作开发龙鼎新城房产项目意向协议书》“就肯定已经明知”原告湖南龙鼎房地产开发有限公司与被告何同生、张智生的“委托签约”关系，甚至可以说，案涉2015年9月11日《合作开发房地产协议》就是2015年8月30日《合作开发龙鼎新城房产项目意向协议书》三签约主体的“计划和安排”。从上述法律关系转变的相关要素来看，该转变所形成的“委托合同”关系完全符合《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定的构成要件：受托人以自己的名义、在委托人的授权范围内与第三人订立的合同、第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系。因此，原告根据该条“该合同直接约束委托人和第三人”的法律效果规定，请求判决案涉《合作开发房地产协议》对作为“受托人”的原告湖南龙鼎房地产开发有限公司不具有约束力。而且，案涉《合作开发房地产协议》“因开发、施工、销售等的需要，丙方应无条件协助甲乙两方办理开发、施工、销售、验收等一切与开发建设销售有关的事宜”包含着违法挂靠、虚开发票、偷逃税款、逃避行政责任等违法犯罪风险，原告必须拒绝对案涉《合作开发房地产协议》相关义务的履行。更需要强调的是，原告亦无任何理由为被告何同生、张智生及第三人曾丰业的“违章建筑”买单而去缴纳税款、罚款，办理建设用地规划许可证、建筑施工许可证、规划许可证、预售许可证及136户不动产权证。虽然被告何同生、张智生及第三人曾丰业可能声称向原告上交了500万元土地转让款和10万元挂靠费，但原告要郑重声明，即使收到了这些款项，原告亦不可能履行上述“违法犯罪”的义务和责任，更何况原告还未收到上述500万元土地转让款和10万元挂靠费中的一分钱。当然，原告湖南龙鼎房地产开发有限公司必须声明，上述所谓的“委托合同法律关系”的客观事实，原告不予认可。原告之所以提出上述“不具有约束力”的诉讼请求，只是为了方便解决后续购房人的安居乐业权利主张和实现。 被告何同生、张智生未作答辩。 第三人曾丰业述称，1.该合作开发房地产协议一方为原告，原告是具有开发资质的公司，并在协议书加盖了原告公章，其法定代表人张智生也进行了签字；2.该协议内容明确具体，便于履行，不违反法律规定，也不影响社会公共利益，是原告公司、曾丰业、何同生三方的真实意思表示；3.该协议已经履行一部分，协议约定的管理费用10万元已交纳给原告公司，原告出具了授权委托书，E栋楼建设在法律上的主体是原告公司，规划费也以原告名义出具的票据，原告应当以此协议为依据履行E栋楼建设施工、竣工、验收及办理房产证的义务。综上，该协议对原告具有约束力，请求依法驳回原告的诉讼请求， 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，案件事实，结合当事人的陈述，本院认定如下： 原告龙鼎公司系从事房地产开发的有限责任公司，第三人张智生为龙鼎公司的法定代表人。原告龙鼎公司在桂国用（2013）第1224号土地开发建设初期，因资金断链，难以维持公司项目正常开支，其法定代表人张智生迫于催款、报建手续资金的压力，龙鼎公司与第三人曾丰业于2013年9月6日签订了《土地转让协议书》，双方约定，由龙鼎公司将土地权证号为桂国用（2013）第1224号中规划建设的龙鼎新城项目E栋靠茶红路方向22m×44m的国有建设用地使用权转让给曾丰业，由曾丰业等出资进行房屋建设，在2015年3月8日前将转让土地交付给曾丰业，龙鼎公司同意为曾丰业办理建房事项及销售房屋提供相关手续。土地转让协议签订当天，曾丰业支付了土地转让款422万元，但之后龙鼎公司未按协议履行土地交付义务。为此，曾丰业于2015年4月14日向法院提起诉讼。2015年4月20日，经法院主持调解，龙鼎公司与曾丰业达成如下协议：一、确认湖南龙鼎房地产开发有限公司与曾丰业于2013年9月6日签订的《土地转让协议书》合法有效；二、确认曾丰业按《土地转让协议书》享有龙鼎新城项目规划E栋靠茶红路方向22m×44m的国有建设用地使用权；三、其他双方无异议。该案调解书已生效，具有法律效力。曾丰业于2015年5月8日又支付土地转让款68万元。此后，该宗土地的开发建设实际由曾丰业挂靠龙鼎公司开发完成。从施工图纸设计开始，到图纸会审、土勘桩基、报建报批、质监、工程监理、建材采购、施工管理、民工工资的支付，及消防、水电、燃气安装等全部是曾丰业在实际履行。为便于房屋销售、约束龙鼎公司配合房屋销售及办理房产权属证的需要，为便于房屋销售、约束龙鼎公司配合房屋销售及办理房产权属证的需要，开始曾丰业、何同生、张智生于2015年8月30日签订《合作开发龙鼎新城房产项目意向协议书》，但该意向协议未实际履行。2015年9月11日，曾丰业作为甲方、何同生作为乙方、龙鼎公司作为丙方，三方又签订了《合作开发房地产协议》，其中约定：E栋房地产的开发由甲乙两方共同出资、共同经营、共同管理、共享盈余分配、共担亏损风险；确认甲方（曾丰业）享有E栋土地使用权面积的三分之二开发建设权，乙方（何同生）享有E栋土地使用权面积的三分之一开发建设权；E栋房地产以丙方（龙鼎公司）名义开发，丙方不承担出资义务也不参与经营管理，也不享有或承担E栋房地产开发的盈余或亏损风险，只是收取固定资质费用10万元，丙方应无条件协助甲乙两方办理开发、施工、销售、验收等一切与开发建设销售有关的事宜；本协议签订之前，丙方、乙方已销售的23套住房（福康大药房的团购房），由丙方、乙方和购房户协商沟通后，在征得甲方同意的情况下，可以更换购房合同，但是原合同和销售收入必须一并移交给甲乙两方管理和占有。E栋楼项目工程于2018年9月全部完工，共建20层，一至三层为商铺，二个单元共136套住房，曾丰业占三分之二，即90套住房，何同生占三分之一。E栋136套住房全部实际由本案第三人曾丰业与何同生出售，以龙鼎公司的名义与购房户签订买卖合同，所销售的房款由曾丰业与何同生分别收取，交房办手续亦由曾丰业与何同生负责。曾丰业所占的90套住房售卖给福康大药房人员20套团购住房，均由龙鼎公司前期与购房户分别签订了名为《合作开发龙鼎新城项目的协议》的团购房合同，并每户由张智生经手收取了8万的购房款作为集资建房款，共计收取了180余万元购房款。 另查明，至今，由曾丰业与何同生施工、开发建设的E栋楼，所有的商铺、住房，一直是由其二人在使用、出租、管理、销售。龙鼎公司另外开发了龙鼎新城项目A、B、C、D栋房产，因未按规定办理相关证照手续，亦未交纳相关费用，至今A、B、C、D、E栋房产未办理房产登记手续。A、B、C、D、E五栋楼房，住房共**，其中E栋136套，住，住房已出售完毕大多购房户已入住。 本院认为，本案为确认合同效力纠纷。本案中，第三人曾丰业为建设E栋房产，与龙鼎公司签订《土地转让协议书》，并交纳了购地款，协议书已实际履行，并已经法院调解书确认合法有效，第三人曾丰业是以合法有效的土地使用权进行投资，曾丰业、何同生与原告龙鼎公司签订的《合作开发房地产协议》，系三方的真实意思，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对三方当事人均具有约束力，当事人均应遵照履行。原告诉请确认该开发协议对其不具有约束力，没有事实和法律依据，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告湖南龙鼎房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取计100元，由原告湖南龙鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  何志生 二〇二〇年九月二十七日 法官助理唐玲芳 书记员刘政兴 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。