山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初4611号 原告：程珍珍，女，1986年5月20日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：王荣泉，山东舜尧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴鲁菲，山东舜尧律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于昌仕，北京大成（济南）律师事务所律师。 原告程珍珍与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告程珍珍的委托诉讼代理人戴鲁菲、被告景和置业公司的委托诉讼代理人于昌仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程珍珍向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司支付程珍珍逾期交房违约金，自2019年1月1日起至景和置业公司取得《分期综合验收备案证明》之日止，按127.41平方米每平方每天0.48元计算；2.判令景和置业公司返还程珍珍装修款96178元；3.判令景和置业公司支付程珍珍利息损失，以96178元为基数，自2018年9月17日至2019年8月19日，按照同期银行贷款利率1.95倍计算，2019年8月20日至全部返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算；4.本案诉讼费用由景和置业公司承担。事实与理由：2018年9月17日，程珍珍与景和置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定程珍珍购买景和置业公司开发销售的景和山庄X房屋。景和置业公司承诺2018年12月31日前交付房屋，并收取了程珍珍装修款96178元。但景和置业公司至今未取得《分期综合验收备案证明》，交付房屋也为毛坯房，为此提起本案诉讼。 景和置业公司辩称，请求判决驳回程珍珍诉讼请求，判令本案受理费由程珍珍承担。一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工和天气原因所致，不应承担逾期交房约责任。《商品房买合同》第八条约定，施工期间因政府要求及天气原因停工的，交房期限可据实延期。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城、全国文明城市、大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，仅截至目前就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素，景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。另外，根据《商品房买卖合同》第八条之“交付期限”条款，“如遇下列特殊原因：因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”即便计算逾期交房期间，应按照前述合同约定扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。二、双方签订的《商品房买卖合同》的附件五:补充协议第五条第一款约定，交付房屋条件为“该商品房取得竣工验收备案证明”，而非程珍珍主张的分期综合验收合格。在程珍珍实际接收房屋后，逾期交付房屋的事实已经不再延续。因此程珍珍无权主张实际收房后的违约金。三、程珍珍与景和置业公司签署《委托装修协议》，而且对于装修款的支付在《商品房买卖合同》中也进行了约定，双方存在基础法律关系，景和置业公司不应予以退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 2018年9月17日，程珍珍与景和置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定程珍珍购买景和置业公司开发的景和山庄X号商品房，房屋建筑面积127.41平方米，单价为每平方米16000元，总价款2038560元。《商品房买卖合同》第四条约定：上述商品房总价款不包含部分装修款，该商品房单价及总价均按含全部装修款进行计算，即按建筑面积计算，该商品房单价为每平米（含全部装修款等）16754.87元，该商品房总价（含全部装修款等）2134738元。《商品房买卖合同》第八条约定：景和置业公司应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付程珍珍使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，景和置业公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且景和置业公司在发生之日起30日内告知程珍珍的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因景和置业公司过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.程珍珍未按本合同约定期限付款的等其他不可归责于景和置业公司的原因。《商品房买卖合同》第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，景和置业公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付程珍珍使用，按以下方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，景和置业公司按日向程珍珍支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，程珍珍有权解除合同。程珍珍解除合同的，景和置业公司应当自程珍珍解除合同通知到达景和置业公司，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按程珍珍累计已付款的0.5%向其支付违约金。程珍珍要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，景和置业公司按日向程珍珍支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）景和置业公司支付的违约金总额累计不应超过已付房款的2%。《补充协议》第五条约定：景和置业公司应当在2018年12月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将取得竣工验收备案证明并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付程珍珍使用。 《商品房买卖合同》签订前，程珍珍与景和置业公司于2018年7月26日签订《委托装修协议》，约定景和置业公司为程珍珍购买的景和山庄项目6号楼2单元103室房屋进行简单装修，具体装修内容为卫生间墙面、地面、洁具；厨房墙面、地面等，交付标准为部分装修；房屋装修费用在签订《商品房买卖合同》时一并交付，直接付至景和置业公司指定账户。 程珍珍按照合同约定向景和置业公司支付2134738元房款（包含96178元装修款）。程珍珍于2020年6月收取涉案房屋。涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。 另查明：本院在审理同类案件中委托评估涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，结论为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 双方当事人对景和置业公司是否存在逾期交房的免责事由存在争议。 程珍珍主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交房违约金。景和置业公司辩称因政府多次强制要求停工和天气原因导致交房延期，不应承担逾期交房约责任；即便计算逾期交房期间，应按照扣除因政府原因及天气原因导致停工的天数。景和置业公司对其辩解提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份。2.景和置业公司与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》1份。3.景和置业公司分别与济南舜联建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《景和山庄项目施工总承包工程合同》。证据1-3拟证明济南英泰克工程咨询有限公司作为景和山庄项目的监理单位，就因日气温超过37度需要停工及政府因大型活动重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令。4.政府文件2份，拟证明2016年-2017年、2018年-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天。5.济南市历城区人民政府公告1份，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气需要工地停工的时间为51天。证据1-5拟证明因政府强制要求停工及天气原因导致停工的天数合计472天，其中，因日气温超过37度致使无法正常施工的停工20天；因响应政府创城要求停工93天；因政府举办大型活动停工4天；因大气污染大风及重污染预警停工54天；2017-2018年供暖季停工120天，2018-2019年供暖季停工181天。即便计算逾期交房期间，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从程珍珍主张的逾期交房天数中予以扣除。6.（2018）鲁0112民初5386号、（2019）鲁01民终5548号民事判决书，拟证明同类案件的生效判决认定逾期交房违约金数额按照限额计算，并依法扣除了因政府原因导致的停工天数51天，按照同案同判的原则，至少应该扣除该51天。7.竣工验收备案单1份，拟证明涉案楼房于2020年1月22日已经竣工验收完毕，达到交付条件。8.重大突发公共卫生事件一级响应政策解读1份，拟证明2020年1月24日，山东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。 经质证，程珍珍对证据真实性、关联性和证明目均不认可，根据程珍珍提交的《商品房买卖合同》等证据可看出景和置业公司存在逾期交房的事实，实际交付的房屋也为未装修的毛坯房，景和置业公司提交的证据无法证实政府要求提供的时间、范围与涉案小区的关联性。 对该争议事实，本院经审查认为，虽然景和置业公司提供了政府文件与公告、监理机构出具的“工程暂停令”等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，本院对景和置业公司延期交房的辩解理由不予采纳，对其要求扣除472天停工时间的主张不予支持。 本院认为，程珍珍与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，各方当事人应依约履行。程珍珍已按合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限向程珍珍交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应当承担迟延履行的违约责任。 根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为涉案房屋的交付标准、房屋实际交付后的逾期交房违约金能否支持、。 （一）涉案房屋的交付条件。 《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，《补充协议》第五条约定的房屋交付条件为取得竣工验收备案证明。双方签订的《补充协议》约定：《补充协议》与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。双方在《补充协议》中约定将主合同约定的房屋交付条件进行了变更，变更后的房屋交付条件不违反法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性，本院认定故涉案房屋的交付条件为取得竣工验收备案证明。 （二）房屋实际交付后的逾期交房违约金能否支持。 景和置业公司将涉案房屋交付程珍珍使用时，尚未未取得竣工验收备案证明。景和置业公司亦未提供证据证明在交付房屋时对未取得竣工验收备案证明的事实对程珍珍进行了告知。景和置业公司实际交付房屋的行为，并不能免除其逾期交房的违约责任。故景和置业公司应自2019年1月1日起计算至取得2020年1月22日取得竣工验收备案证明止向程珍珍支付逾期交房违约金。本院在审理同类案件中，经委托评估，涉案小区2017年12月15日至2019年4月8日期间的平均日租金价格为每平方米0.48元，本院参照该租金价格作为确定程珍珍实际损失的依据。故对程珍珍按照每平方米日租金价格0.48元作为逾期交房违约金计算标准的诉讼请求，本院予以支持。 （三）景和置业公司收取的装修费应否返还。 虽然《商品房买卖合同》对装修费进行了约定，并另行签订了《委托装修协议》，但景和置业公司并未取得涉案房屋带装修销售的预售许可，至房屋实际交付时也未对涉案房屋进行装修，故对程珍珍要求景和置业公司返还装修款及利息损失的诉讼请求，本院予以支持。但程珍珍主张按照贷款利率1.95倍计算利息没有合同和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付程珍珍逾期交房违约金23606.52元（127.41平方米×0.48元×386天）； 二、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还程珍珍装修款96178元； 三、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付程珍珍利息，以96178元为基数，自2018年9月17日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 四、驳回程珍珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1167元，由程珍珍负担110元，山东景和置业有限公司负担1057元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 方 震 二〇二〇年九月二十九日 书记员 崔新宇