河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初17252号原告（反诉被告）：李相斌，男，汉族，1961年2月20日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李甜，河南亚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛亚杰，河南亚洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾玉锋，男，汉族，1964年3月4日出生，住河南省淅川县。委托诉讼代理人：靳咪斯，上海兰迪（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾鹏飞，男，汉族，1989年10月1日出生，系父子关系。原告（反诉被告）李相斌（以下统称为原告）诉被告（反诉原告）贾玉锋（以下统称为被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李相斌委托诉讼代理人葛亚杰，被告贾玉锋委托诉讼代理人靳咪斯、贾鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2020年3月6日至2020年6月22日的房租35332元；2、判令被告向原告支付违约金10000元及律师费6000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告名下位于建达大厦505室房屋，租赁期限为二年自2018年3月6日至2020年3月5日，月租金为10000元，租金每半年支付一次，到期前一个月的5号支付下一期的租金，若被告逾期支付，自逾期之日起按日应支付月租金的5%支付违约金，但违约金累计不超过一个月的租金。合同签订后，双方遂即履行。合同到期后，双方未续签合同，但被告一直使用该房屋至2020年6月22日，在未通知原告的情况下擅自搬离房屋。但被告自2020年3月6日至搬离的房租一直未支付，经原告妻子多次催要，被告仍以各种理由推脱其责任，被告的行为严重损害了原告的利益。为此，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告贾玉锋辩称：贾玉锋已按约支付2020年3月5日前的租金，因李相斌的严重违约行为及新冠疫情影响，租期应当相应顺延，贾玉锋搬离之日并未超出顺延后的租期，无需另付租金，更不构成违约，故李相斌关于房租、违约金及律师费的诉讼请求不应得到支持。理由如下：《房屋租赁合同》第3条明确约定“房屋租赁期限为2018年3月6日至2020年3月5日止。遇以下情况应顺延：（1）发生不可抗力事由的；（3）非乙方原因致使房屋无法居住的”，在承租期间李相斌恶意隐瞒案涉房屋将被强制执行的事实，且发生了新冠疫情（不可抗力）,租期应予顺延，具体如下：1、2019年2月底，李相斌在其已经涉及诉讼且案涉房屋已被查封保全的情况下，欺骗贾玉锋，以急需用钱为由让贾玉锋提前支付租金。贾玉锋基于对李相斌的信任及长期承租的考虑，便于2019年3月1日提前6个月时间支付了2019年9月6日至2020年3月5日的房租。2019年5月，因李相斌未偿还银行借款，郑州市金水区人民法院对案涉房屋进行拍照、公告，后陆续有人前来看房，严重影响了贾玉锋的正常经营，导致生源大量流失。但房租已经全部支付，贾玉锋只能继续承租。2、因新冠疫情，河南省于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应，疫情的发生是不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。自2020年1月25日（不可抗力发生之日）至2020年3月5日（原租期到期日）共计41天，租期应当自不可抗力事由消失也就是疫情结束之日起顺延41天。而河南省疫情是在2020年5月中旬左右基本得到控制，至贾玉锋搬离之日并未超出顺延后的租期，贾玉锋不应另付租金，且因不可抗力的影响更不构成违约，故李相斌关于房租、违约金及律师费的诉讼请求不应得到支持。被告贾玉锋向本院提出以下反诉请求：1、判令李相斌返还贾玉锋押金10000元；2、判令李相斌赔偿贾玉锋损失20000元；3、判令李相斌支付贾玉锋律师费3000元；4、本案诉讼费由反李相斌承担。事实与理由：2018年2月26日，在李相斌承诺可长期承租的情况下，贾玉锋承租李相斌名下位于建达大厦505室房屋，后贾玉锋按约缴纳押金10000元及租金，并对案涉房屋进行装修和宣传，总花费达二十余万元。2019年5月，郑州市金水区人民法院执行局法官上门通知贾玉锋，因李相斌未偿还银行借款，案涉房屋已被查封，即将被评估、拍卖，并进行拍照、公告。后陆续有人前来看房，严重影响了贾玉锋的正常经营，导致生源大量流失。无奈之下，贾玉锋只能另寻他处，但此前装修、宣传所投入的租金全部付诸东流。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。原告李相斌辩称：对于反诉原告贾玉锋主张的第一项诉请中的押金。无法律和合同依据。根据《租赁合同》第16条之约定，若被告在租赁期满两年退房，并提前一个月书面或短信通知原告，原告才退还押金。因被告退房未按约定提前告知原告，故押金不予返还。贾玉锋主张损失没有事实和合同依据。首先反诉原告存在着伪造证据的行为，贾玉锋提交的第三组证据中的3-1合同的甲方郑州高建企业管理咨询有限公司，其在工商登记网上查询的住址是郑州市××水路××室，而非合同上书写的涉案房屋。其次，拍卖房屋公告不影响被告正常使用涉案房屋，更不会影响其经营。实际上在涉案房屋所属的楼上，被告共租赁了原告的505、案外人的502、512三间房屋，505系办公场地，其他两间才是对外经营。且涉案房屋两次拍卖均是流拍，不影响贾玉锋一直作为办公用房使用。对于宣传册等图片，不显示拍摄时间，地点，与本案无关联性。所以，贾玉锋要求的损失没有事实和法律依据。反诉原告主张律师费无法律和合同依据。根据租赁合同第29条约定，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等费用。结合本案，反诉原告作为违约方，其主张律师费无合同依据。本院经审理认定事实如下：一、2018年2月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其名下位于郑州市金水区99号建达大厦505室租给被告使用，建筑面积345平方米。租赁期限自2018年3月6日至2020年3月至5日止。月租金为每月人民币10000元。租金按半年支付；自本合同生效之日，乙方应支付70000元（其中60000元为半年房租，10000元元作为押金），后期租金提前一个月（到期前一个月的5号前）支付下一期的租金。根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起2日内搬出全部设备、物件。租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此造成的经济损失。租赁期满，乙方需续租，应提前30天书面通知甲方，甲方自收到书面通知之日起30天内应提出异议或与乙方协商续约；如接到乙方书面通知之日起30天内甲方不予书面答复，则视为默认同意乙方不能续租。乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应交月租金的5%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过1个月的租金。乙方如拖欠达10天以上，甲方有权收回房屋并追究乙方的违约责任，甲方保证租期内，无任何第三人因租赁房屋相关的物权、债权向乙方主张任何权利，如发生此种情况，影响乙方正常使用租赁房屋的，乙方有权解除本协议。如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。落款处，甲方刘林代李相斌签字确认。乙方贾玉锋签字确认。二、2018年2月26日，被告向原告转账7万元；2018年9月5日，被告向原告转账6万元；2019年2月13日，被告向原告转账6万元；2019年3月1日，被告向原告转账5.7万元。以上共计24.7万元，其中包含一个月的押金。2018年2月26日，刘林向被告出具押金条，载明：今收到贾玉锋建达大厦505房间10000元租房押金，以实际到账为准。押金在解除合同时以合同约定处理。三、根据原告提交的聊天记录显示，2020年6月20日，被告：“让财务今天把欠的房租给结清，法院那边你安排，别重复收费，今天也让剩余员工搬走、搬清。”原告：“你们今天搬？”被告：“是。”2020年6月22日，原告：“贾老师，另外一份合同和我给你写的收条一次你让你的员工带过去吧？”被告：“找不到了。”原告：“那你过去给我写个字据吧。”2020年6月29日，原告：“贾老师，你们把房屋腾好没？啥时间交付给我？”2020年8月17日，河南瑞民物业管理有限责任公司建达大厦物业管理处出具《证明》，载明：兹证明郑州市金水区金水路99号建达大厦5-6层E号，户主姓名李相斌，该房屋租户贾玉锋于2020年6月22日搬离。四、原告李相斌与河南亚洋律师事务所签订的《委托代理合同》，原告李相斌向河南亚洋律师事务所支付律师费6000元。被告贾玉锋与上海兰迪（郑州）律师事务所签订《委托代理协议》，被告贾玉锋向上海兰迪（郑州）律师事务所支付律师费3000元。庭审中，原、被告双方关于2020年3月6日之前的租金被告已经支付且无异议。被告贾玉锋承认自2020年3月6日起至2020年6月22日期间的房租租金未支付。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。截至2020年3月5日，原、被告双方已按照合同约定履行了合同义务，该合同已经履行完毕。2020年3月6日起，被告贾玉锋继续租赁案涉房屋，原告并未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。被告自2020年3月6日至2020年6月22日止并未向原告支付房屋租金，应当承担违约责任，该期间的房屋租金为35332元，本院予以确认。由于被告所承租期间处于新冠疫情期间，该疫情对被告的营商环境造成客观影响，本院酌定减免被告贾玉锋一个月的房屋租金10000元。故，被告贾玉锋应当支付原告李相斌房屋租金25332元，本院予以确认，超出部分不予支持。被告未按照约定向原告支付房屋租金，应当承担违约责任。根据合同第十二部分第28条的约定，违约金数额自逾期之日起每日按应交付月租金的5%计算，但累计不超过一个月的租金，故本院对原告主张的违约金10000元予以支持。原告主张律师费6000元，符合合同第29条的约定，且有委托代理协议及发票为证，本院予以支持。因被告系违约方，被告反诉主张的律师费，本院不予支持。原、被告之间的房屋租赁合同已经履行完毕，原告应当退还被告押金，故被告贾玉锋主张原告李相斌退还押金10000元的反诉请求，本院予以支持。被告贾玉锋请求原告李相斌赔偿损失，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告贾玉锋于本判决生效后十日内向原告李相斌支付房屋租金25332元；二、被告贾玉锋于本判决生效后十日内向原告李相斌支付违约金10000元；三、被告贾玉锋于本判决生效后十日内向原告李相斌支付律师费6000元；四、原告李相斌于本判决生效后十日内退还原告贾玉锋押金10000元；五、驳回原告李相斌的其他诉讼请求；六、驳回被告贾玉锋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1084元，适用简易程序减半收取542元，由原告负担106元，被告负担436元；反诉受理费313元，由原告负担95元，被告负担218元。本判决为终审判决。审判员  李世达二〇二〇年九月二十九日书记员  程 雯