吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4760号上诉人（原审原告，反诉被告）：赵金环，女，汉族，1974年3月20日生，住吉林省农安县。委托诉讼代理人：赵金星，1972年5月17日生，汉族，住吉林省农安县，系赵金环兄长。上诉人（原审被告、反诉原告）：长春首度屹垚商业管理有限公司。住所地：长春市净月开发区诺睿德国际商务广场第******房。法定代表人：侯瑞阳，总经理。委托诉讼代理人：张鑫，该公司职员。上诉人（原审被告）：长春市首度悦活里商贸管理有限公司。住所地。住所地：吉林省长春市净月开发区诺睿德国际商务广场**楼**iv>法定代表人：刘沛鑫，总经理。委托诉讼代理人：陈赫，该公司职员。上诉人赵金环因与上诉人长春首度屹垚商业管理有限公司（以下简称屹垚公司）、长春市首度悦活里商贸管理有限公司（以下简称悦活里公司）合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。赵金环的委托诉讼代理人赵金星、屹垚公司的委托诉讼代理人张鑫、悦活里公司的委托诉讼代理人陈赫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵金环向原审法院提出诉讼请求：1.解除赵金环与屹垚公司签订的《首度悦活里商铺使用转让合同》（合同编号：SD-Z0515）；2.解除赵金环与悦活里公司签订的《首度悦活里商铺委托管理合同》（合同编号：SD-W0515）；3.屹垚公司返还赵金环转让款75395元和对应的增值服务费15000元，支付违约金27118.5元，以上合计117513.5元；4.诉讼费由屹垚公司、悦活里公司承担。事实及理由：赵金环与屹垚公司（原名为长春首度屹垚房地产开发有限公司）于2019年3月20日签订了《首度悦活里商铺使用权转让合同》（合同编号：SD-Z0515），屹垚公司将位于长春市新城大街与天富路交汇的诺睿德国际商务广场第B5栋5层编号为4-010号的商铺使用权转让给赵金环，转让面积为5㎡。根据屹垚公司要求，赵金环需要先向吉林省智和网络科技有限公司（以下简称智和网络公司）缴纳增值服务费3000.00元/平方米，合计15000元。再以优惠价15079元/平方米购买商铺上述使用权，合计75395元。后经工商部门查询，在签订该转让合同时，智和网络公司并不存在，赵金环因此共向屹垚公司支付90395元。同日赵金环与悦活里公司签订与上述转让合同对应的《首度悦活里商铺委托管理合同》（合同编号：SD-W0515），将上述商铺委托其管理。屹垚公司承诺2019年6月1日向赵金环及其他购买商铺业主交付商铺并营业，但屹垚公司未能按时交付商铺。赵金环及其他购买商铺业主曾多次要求屹垚公司履行合同义务，并向政府等相关部分反映情况，政府出面协调解决。屹垚公司出具《声明》，明确承诺“首度悦活里商场最晚对外营业时间不超过2019年10月1日，如逾期公司则承诺对2019年10月2日后提出退铺申请的业主，退铺时不按其合同约定扣除30%违约金”。但截至2019年10月2日首度悦活里商场仍未对外营业，且何时营业及向赵金环交付商铺仍无法确定，赵金环认为屹垚公司的行为已构成违约，严重损害赵金环的合法权益。故诉至法院。屹垚公司在原审答辩并反诉称：我方不同意解除《首度悦活里商铺使用转让合同》，我方已经按照合同约定将商铺使用权交付赵金环，赵金环又以此商铺与悦活里公司签订《首度悦活里商铺委托管理合同》，悦活里公司已对该商铺进行装修并运营。故我方无任何违约行为，赵金环应继续履行合同。另我方仅收到赵金环75395元使用权转让款项，原告向智和网络公司交纳的所有费用与我方无关，我方无义务代第三方支付。请求驳回赵金环的诉请。我方提出反诉请求：1.赵金环向我方支付违约金22618.5元；2.因反诉产生的相关费用由赵金环承担。事实及理由：2019年3月20日双方签署《首度悦活里商铺使用权转让合同》，该合同第6.3条明确约定：“乙方（赵金环）出现要求甲方（屹垚公司）退还《合同书》总房款等违约行为，则甲方扣除乙方违约金总房款×30%后，返还剩余房款”。我方已经按照约定向赵金环交付案涉房屋，完成该合同项下义务。但赵金环违反该合同约定，单方向法院提出解除合同并要求退还总房款的诉求，违反合同第6.3条的约定，应当支付违约金22618.5元（75,395元×30%）。悦活里公司在原审辩称：我方不同意解除《首度悦活里商铺委托管理合同》，对于该合同，我公司已经投入大量人力物力，悦活里商城正在有序进营。但商圈培植及商场蓄客、留客仍需时间，又逢疫情，现仍处于亏损状态。我方与赵金环方签订的合同中约定三年内自负盈亏，三年内与赵金环无关。我公司开业与否和任何人无关，开业声明只是广而告之的广告效应。赵金环在原审针对屹垚公司反诉辩称：赵金环不存在违约行为，之所以提出解除合同是因为屹垚公司没有履行房屋使用权交付义务，转让合同无法履行，致使合同目的无法实现，在此情况下，是屹垚公司的违约行为导致合同解除，屹垚公司应承担违约责任，赵金环对此无任何过错。屹垚公司作为转让方至今未提供对转让标的享有支配权的证据，而且至今在悦活里商城并不存在案涉转让标的，即编号为4-010号商铺这一实体建筑，该转让合同无实际履行可能，故屹垚公司应承担违约责任。原审法院认定事实：2018年12月31日案外人林琳通过银行转账方式向屹垚公司（原名为长春首度屹垚房地产开发有限公司）缴纳购房款150790元（15079元/㎡，每个铺位5㎡，共计10㎡）购买位于长春市新城大街与天富路交汇的诺睿德国际商务广场第B5栋5层编号为4-010号、4-009号商铺，同日向智和网络公司交纳30000元增值服务费（3000元/㎡，每个铺位5㎡，共计10㎡）。2019年3月10日，赵金环和林琳签订《首度悦活里商铺变更同意书》，案外人林琳将诺睿德国际商务广场第B5栋5层编号为4-010号商铺的相关权利转让给赵金环，赵金环向林琳支付编号为4-010号的商铺房款75395元、增值服务费15000元，共计90395元。2019年3月20日，赵金环与屹垚公司签订《首度悦活里商铺使用权转让合同》（编号为：SD-Z0515）。屹垚公司将位于长春市南关区新城大街与天富路交汇的诺睿德国际商务广场B5栋5层编号4-010号、面积为5㎡的商铺使用权转让给赵金环，商铺价格为每平方米15079元，总房款为75395元。合同期限为19年，自2019年3月20日至2018年3月19日止。违约责任约定屹垚公司违背本《合同书》相关约定，则按总房款30%为上限支付违约金，赵金环出现要求屹垚公司退还本《合同书》总房款等违约行为，则屹垚公司扣除赵金环违约金总房款30%后，返还剩余房款。该合同同时对双方的权利义务、合同解除、争议解决方式等条款进行了约定。2019年3月20日，赵金环与悦活里公司签订《首度悦活里商铺委托管理合同》（合同编号：SD-W0515），赵金环全权委托屹垚公司对案涉商铺进行租赁管理。同时约定自2019年4月1日至2022年3月31日（三年内），悦活里公司无偿使用该商铺。从2022年4月1日起，悦活里公司按合同约定向赵金环支付租金收益。该合同同时对合同解除、违约责任等条款进行了约定。《首度悦活里商铺使用权转让合同》《首度悦活里商铺委托管理合同》签订后，赵金环及其他购买商铺业主认为屹垚公司未及时对案涉商场进行装修开业，多次找屹垚公司、悦活里公司进行协商并向相关部门反映情况。2019年6月11日，屹垚公司发表《声明》，承诺案涉首度悦活里商场最晚对外营业时间不超过2019年10月1日，如逾期公司承诺对2019年10月2日后提出退铺申请的业主，退铺时不按其合同约定扣除30%违约金。2019年7月6日，屹垚公司与悦活里公司发表《联合声明》，明确表示悦活里项目最晚对外营业时间为2019年10月1日。2019年9月23日屹垚公司、悦活里公司作出《解决方案》，承诺如业主单方申请解除合同，则需提出退铺申请，全额退还购铺全款。另查明，案外人智和网络公司成立于2019年7月3日，企业性质为有限责任公司。屹垚公司成立于2017年10月24日，企业性质为有限责任公司。悦活里公司成立于2018年12月11日，企业性质为有限责任公司。原审法院认为：《首度悦活里商铺使用权转让合同》《首度悦活里商铺使用权转让合同补充协议》《首度悦活里商铺委托管理合同》是赵金环、屹垚公司、悦活里公司真实意思表示，合同内容未违反国家法律强制性规定，合同有效，依法受到保护。关于赵金环解除《首度悦活里商铺使用权转让合同》《首度悦活里商铺委托管理合同》的诉求，虽然在上述合同中没有约定案涉商场开业时间，但在合同履行过程中，由于赵金环等业主质疑，屹垚公司于2019年6月11日作出《声明》，承诺案涉商场最晚于2019年10月1日对外营业、逾期对于提出退铺申请的业主，退铺时不扣除30%违约金。2019年7月6日，屹垚公司、悦活里公司作出《联合声明函》，声明案涉商场最晚对外营业时间为2019年10月1日。2019年9月23日屹垚公司、悦活里公司作出《解决方案》，承诺如业主单方申请解除合同，则需提出退铺申请，全额退还购铺全款。赵金环对上述两个《声明》及《解决方案》中承诺的合同解除条件及解除方案没有提出任何异议，应视为双方对“案涉商场最晚于2019年10月1日对外营业、逾期对于提出退铺申请的业主，退铺时不扣除30%违约金、全额退还购铺全款”达成解除合同的约定，实际上赋予赵金环单方解除合同的权利。因屹垚公司、悦活里公司未在承诺期限内对外营业，赵金环主张解除合同的条件成就，赵金环解除合同的诉求应予支持。赵金环所交纳的商铺转让款应由屹垚公司予以返还。增值服务费收取方为案外人智和网络公司，并非屹垚公司，对赵金环要求屹垚公司返还增值服务费的诉求不予支持，赵金环可就该笔款项另行主张。赵金环关于屹垚公司、悦活里公司支付违约金诉求及屹垚公司的反诉请求，因双方关于合同解除的条件属于双方协商一致，且双方没有约定在协商解除合同的情况下应支付违约金，故赵金环关于屹垚公司、悦活里公司支付违约金诉求及屹垚公司的反诉请求不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除赵金环与屹垚公司于2019年3月20日签订的《首度悦活里商铺使用权转让合同》（编号为：SD-Z0515）；二、解除赵金环与悦活里公司于2019年3月20日签订的《首度悦活里商铺委托管理合同》（合同编号：SD-W0515）；三、屹垚公司于判决生效后十日内返还赵金环商铺转让款75395元；四、驳回赵金环其他诉讼请求；五、驳回屹垚公司反诉请求。案件受理费2650元，减半收取1325元，赵金环负担483元，屹垚公司负担842元。反诉费184元，由屹垚公司负担。宣判后，赵金环、屹垚公司、悦活里公司均不服，向本院提起上诉。赵金环上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由屹垚公司、悦活里公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.屹垚公司、悦活里公司出具《声明》《联合声明函》行为不应认定为解除合同。《声明》《联合声明函》指示对象并非明确具体，并无明确与相对方解除相关合同的内容，仅列举了一些并未落实的意见，双方当事人对相关意见并未达成一致，更未确认解除合同。2.不应依据《声明》、《联合声明函》否定违约金约定。《声明》《联合声明函》并非与相对方关于权利义务关系的确认，仅为屹垚公司、悦活里公司单方关于问题处理的意见及承诺，不能否定相关合同的有效约定。在相关合同被确认为无效之前，只要一方存在违约行为，即应依约承担责任。3.屹垚公司、悦活里公司迟延交付案涉商铺，构成违约。屹垚公司与赵金环签订的《转让合同》4.4条约定“乙方自本《合同书》生效之日起获得本合同约定使用权”，虽然《转让合同》未约定其生效时间，但从双方当日完成签字盖章来看，生效时间应为签约当日即2019年3月20日。后屹垚公司、悦活里公司通过《声明》《联合声明函》承诺2019年10月1日前商场可对外营业，但截至目前，相关楼盘仍处于未装修完毕状态，根本不具备交付条件，属于明显的违约行为且导致合同目的无法实现，应承担支付违约金的责任。4.屹垚公司、悦活里公司已承诺返还增值服务费。屹垚公司、悦活里公司在解决方案中承诺向退铺客户返还的内容除“商铺全款”外，还包括“增值服务费”。屹垚公司称与长春市小管家房地产经纪有限公司（以下简称小管家公司）签有委托销售协议，但赵金环在购买案涉商铺时，小管家公司、智和网络公司并未参与相关的交易或管理，而上述“增值服务费”收费地点与案涉商铺转让款的交付是同一时间、同一地点（即屹垚公司办公区内）进行的，需要强调的是由屹垚公司引入办公区收取赵金环“增值服务费”的智和网络公司在2018年12月31日收取增值服务费时并不存在，于2019年7月3日才注册成立，于2019年11月19日办理注销。而在首度悦活里商城屡屡违约，迟迟不营业，相关政府职能部门介入，屹垚公司在解决方案中承诺向退铺业主交付“增值服务费”。从这一系列现象中可以看出，屹垚公司对“增值服务费”应当承担返还义务。5．一审未对本案关键事实作出认定。首先，屹垚公司对案涉商铺坐落的房产是否具有合法支配权，一审判决对此并未加以明确。其次，为处理相关纠纷，屹垚公司、悦活里公司除出具《声明》、《联合声明函》外，还出具了《解决方案》，其中涉及针对违约金及增值服务费相关问题的处理承诺。对该文件的效力及作用，一审未明确。二、一审适用法律错误。一审判决援引的合同法条款不足以支持判决内容。屹垚公司、悦活里公司辩称：服从法院判决。屹垚公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持我方原审反诉请求或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由赵金环承担。事实和理由：我方已依约交付案涉商铺使用权，完成了合同义务，无义务参与赵金环与悦活里公司履约事宜，业主以过激行为强行要求我方确定悦活里公司事宜，我方同意帮助协商，出具声明稿件，但未取得悦活里公司授权，也未正式公布该稿件，事后在公安安排下出具解决方案。高畅未签署退铺协议，应按商铺使用权转让合同约定事项办理。要求支持我方一审反诉请求，我方同意退还房款，但应扣除30%违约金，按合同执行。赵金环针对屹垚公司上诉辩称：同我方上诉意见一致。悦活里公司述称：同意屹垚公司上诉意见。悦活里公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由赵金环承担。事实和理由：根据商铺委托管理合同第2.1条、第3.8条、第3.9条、第3.11条的约定，赵金环无权干涉合同租赁期内的我方具体事务操作，仅需等到合同约定期限届满收取租金即可。一审法院不应以《联合声明》《解决方案》等认定赵金环有权解除合同，即便证据有效，《联合声明》中无退铺约定，《解决方案》中也明确了退铺时间，赵金环未在方案公布的期限内签署退铺协议，应视为放弃退铺申请，继续履行商铺委托管理合同。赵金环针对悦活里公司上诉辩称：同我方上诉意见一致。屹垚公司述称：同意悦活里公司上诉的意见。本院经二审审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。另查明：二审中赵金环与其他系列案件的当事人均陈述：案涉增值服务费系在屹垚公司办公区域在工作人员引导下交纳，且工作人员要求先交纳增值服务费再交纳商铺转让费。在原审中，屹垚公司陈述：据了解智和网络公司是小管家公司的下线渠道公司。二审中屹垚公司陈述：其与小管家公司系销售代理关系，由小管家公司代其对案涉商铺进行销售。对于增值服务费的性质屹垚公司未能解释清楚。原审中赵金环提交视频录像一份，证明2019年6月12日屹垚公司负责人于躍向业主承诺2019年10月1日前悦活里商场开业，如不能按期营业将退还商铺转让费与增值服务费等，同时申请于躍作为证人出庭作证。屹垚公司认为于躍系其公司大股东吉林省首度置业集团有限责任公司董事，无权代表屹垚公司发表言论，同时未能联系于躍出庭作证。再查明：据工商档案显示，智和网络公司于2019年7月3日成立，于2019年12月19日被核准注销。本院认为：一、关于案涉《首度悦活里商铺使用转让合同》及《首度悦活里商铺委托管理合同》应否解除问题。根据屹垚公司于2019年6月11日所出具的声明、2019年7月16日屹垚公司与悦活里公司出具的联合声明函以及2019年9月23日屹垚公司与悦活里公司配合净月区市场监督管理局、长春市工商管理局、长春市消费者协会、长春市信访局等有关部门所出具的解决方案所载内容，均显示了屹垚公司承诺悦活里商场最晚营业时间为2019年10月1日，而时至今日案涉商铺仍不具备开业条件。据此，赵金环购买案涉商铺使用权并取得收益的合同目的无法实现，因声明、解决方案中均对案涉合同的解除条件等进行了约定，赵金环在庭审中亦表示认可上述声明及解决方案，故原审判令解除屹垚公司与赵金环签订的《首度悦活里商铺使用转让合同》并无不当之处。屹垚公司理应在解除合同时返还赵金环所交纳的商铺转让费。因作为主合同的《首度悦活里商铺使用转让合同》已解除，故赵金环与悦活里公司所签订的《首度悦活里商铺委托管理合同》亦不具备履行条件，据此，原审判令解除赵金环与悦活里公司签订的《首度悦活里商铺委托管理合同》亦无不当。二、关于屹垚公司应否向赵金环返还增值服务费问题。根据赵金环及其他同类案件业主陈述，其是在屹垚公司的办公场所交纳增值服务费，且先交纳增值服务费再交纳商铺转让费。屹垚公司在一、二审中对于增值服务费的性质均无法明确解释，同时亦陈述智和网络公司与小管家公司存在联系，小管家公司系代理屹垚公司销售商铺。再者，在赵金环交纳案涉增值服务费时，智和网络公司尚未成立，其无法作为收取增值服务费的独立主体。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”结合屹垚公司的股东吉林省首度置业集团有限责任公司董事于躍对业主所作的承诺，以及屹垚公司在解决方案中亦对返还增值服务费的情形等进行了表述，屹垚公司委托小管家公司及其下线智和网络公司代其收取案涉增值服务费的事实具有高度可能性。因赵金环所交纳的增值服务费与商铺转让费均指向的是案涉商铺的使用权，故屹垚公司应在《首度悦活里商铺使用转让合同》及《首度悦活里商铺委托管理合同》解除时返还增值服务费15000元。原审对此认定有误，本院予以纠正。三、关于屹垚公司及赵金环应否支付违约金问题。屹垚公司已在2019年6月11日的声明及2019年9月23日的解决方案中承诺对于2019年10月2日以后申请退铺的业主在退铺时不按合同约定扣除30%违约金，现赵金环以诉讼方式要求解除案涉商铺使用权转让合同，屹垚公司应当按其承诺内容履行，故原审对于屹垚公司主张的违约金未予支持并无不当。同时，赵金环认可屹垚公司所出具的声明及解决方案，在该两份文件中均未约定屹垚公司支付违约金的情形。赵金环亦未举证证明案涉商铺未能按期开业为其造成何种损失，故原审对赵金环主张的违约金未予支持亦无不当。综上，原审判决认定部分事实错误，应予纠正。赵金环的部分上诉请求成立，屹垚公司、悦活里公司的上诉请求均不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、维持长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初190号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初190号民事判决第四项；三、上诉人长春首度屹垚商业管理有限公司于本判决生效后立即返还上诉人赵金环增值服务费15000元；四、驳回上诉人赵金环其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1325元，由上诉人赵金环负担295元，由上诉人长春首度屹垚商业管理有限公司负担1030元，反诉费184元，由上诉人长春首度屹垚商业管理有限公司负担；二审案件受理费3203元，由上诉人赵金环负担678元，上诉人长春首度屹垚商业管理有限公司负担2425元，上诉人长春市首度悦活里商贸管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 白业春审 判 员 闫 冬审 判 员 吕玉玉二〇二〇年九月二十九日法官助理 包雨辰书 记 员 王 建