吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2029号上诉人（原审被告）：陈文罡，女，1980年5月30日生，汉族，吉林市完美弧线体育服务有限公司经理，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：张鹏（系陈文罡丈夫），男，1982年11月11日生，汉族，中油吉林化建工程股份有限公司职员，住吉林省吉林市丰满区。被上诉人（原审原告）：中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：王维剑，该公司地区管理中心总监。委托诉讼代理人：张晶，该公司客服经理。委托诉讼代理人：曹**刚，该公司法律顾问。上诉人陈文罡因与被上诉人中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2020）吉0211民初1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。陈文罡上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判；2.诉讼费用由中海物业公司承担；3.中海物业公司违反《物业管理条例》的重大缺陷没有得到改变之前，应免除陈文罡交纳物业服务费；4.恢复规划图纸中的露天停车场和园区主路口处环岛；5.中海物业公司应按照前期物业服务合同中规定的物业服务质量条款内容履约。事实和理由：中海物业公司没有履行合同义务，违反《物业管理条例》相关要求，陈文罡没有恶意欠交物业服务费，未交纳2018年至今物业服务费，完全是自身享有的权利被剥夺、无法得到购买的相应服务。一、根据《物业管理条例》第二十八条、第二十九条、第四十九条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途根据吉林市建设工程规划方案总平面图的详细内容，园区内外配备露天停车场、园区主路口环岛等，共用部位和共用设施，现均已改变用途。严重剥夺了陈文罡享有共用部位、共用设施设备的所有权和使用权。同时也减少了物业服务企业此部分的维护成本。二、小区存在违章建筑、侵占绿地情况。物业服务企业未按照《物业管理条例》第四十五条、第五十条规定执行，放任园区内的违章建筑施工和侵占公共绿地的行为不采取有效措施，在业主心中起到了不好的示范作用，导致多数业主效仿。造成园区内现存的大量违建、侵占公共绿地、砍伐树木等现象无法得到改观，目前仍然有此类施工正在进行。陈文罡认为违章建筑严重危害到小区所有业主的居住安全，侵占公共绿地现象侵犯了陈文罡对公共绿地的所有权。中海物业公司没有及时进行制止、并向有关部门汇报。由于目前园区内仍然有此类施工正在进行，申请对违法施工立即制止。三、物业服务企业在服务细节上存在严重缺陷。1.物业服务企业应每半年公布一次物业服务费用收支情况。自2015年交房至今应公示总计12次，陈文罡与物业服务企业交涉后公示2次，其余10次公示陈文罡并未见到。陈文罡认为财务公开制度是应享有的权利，权利被剥夺是物业服务企业的管理严重失职。2.物业服务企业应按合同内容约定，对园区内车辆进行秩序维护。但是从园区的车辆入口开始，就没有有效的进行管控，造成外来车辆随意进入园区，无秩序停放，违建施工的大型机械车辆进入园区进行违建作业、道路也破坏。陈文罡认为对日常生活造成极大困扰，园区内车辆安全无法得到保障，物业服务企业没有履行合同中的相关规定。3.物业服务企业依据合同内容，在质量保修期内，陈文罡房屋出现任何质量问题，都应协助与开发商及施工单位联系，促使问题尽快解决。但是陈文罡购买的车库，自交房后便出现棚顶大面积漏水，物业服务企业没有积极协助陈文罡解决问题，没有专人负责联络，至今没有得到解决。造成车库构件腐蚀，车辆表面腐蚀，不能装修正常使用，也不能对外租赁有质量问题的车库，为陈文罡造成经济上的损失。物业服务企业依据合同中质量要求，对公区方砖损坏的，应在7日内完成维修，物业服务企业没有履行相关义务。4.物业服务企业依据合同中质量要求，已收取所有业主建筑垃圾清运费，所有建筑垃圾需装袋放在自家室内，统一由物业服务企业清运。陈文罡交费并执行相关要求，但物业服务企业未按约定进行管理，造成园区内建筑垃圾遍地，装修砂石材料随意堆放。使园区内环境受到破坏。中海物业公司辩称，陈文罡上诉状所述均不属实，没有事实依据和法律依据，与中海物业公司一审诉请没有关联性，更不能成为其拒交物业费的正当理由，法院应驳回陈文罡的上诉请求。中海物业公司向一审法院起诉请求：1.判决陈文罡立即支付2018年1月1日至2020年12月31日期间物业费合计7902元；2.陈文罡支付违约金2884.23元。一审法院认定事实：中海物业公司是中海国际社区原山的前期物业服务公司，为中海国际社区原山小区提供物业服务。陈文罡涉案房屋业主，房屋面积95.45平方米。物业费收费标准为住宅区域每月每平方米2.3元。物业费按年交纳，业主应在每年12月30日前交纳次年的全部服务费用。陈文罡拖欠2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费未付。一审法院认为，中海物业公司向小区业主提供了物业服务，陈文罡作为该小区的业主，享受到了相应的物业服务，双方之间的物业服务合同关系成立并生效，陈文罡应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。陈文罡以房屋漏水对中海物业公司的主张予以抗辩，但其抗辩事由与本案并非同一法律关系，其可另案告诉，向适格主体主张权利。关于小区服务瑕疵问题，虽然该小区确实存在部分服务瑕疵，部分不到位的情况，但该瑕疵并非重大瑕疵，物业服务具有整体性，不可能面面俱到，小区居住环境直接影响居民的生活质量，物业服务质量与百姓的生活息息相关。物业公司与业主虽是合同关系，但亦是相辅相成的互助关系。物业服务费乃整个小区公共部位、设施维护保养、维持小区功能正常持续运行所必需，任何一个业主任意因个体的细微服务瑕疵而拒交物业费费，可能导致小区的管理难以为继，服务质量下降，乃至损害全体业主的共同利益。同时，物业公司也应注重提高服务质量，提升员工素质，多与广大业主沟通，以取得广大业主的认可，才能使广大业主按时主动交纳物业费用。希望双方今后能够进行良性互动和有效沟通，共同营造一个和谐、文明的优质小区。陈文罡拖欠物业费应为7903.26元（案涉房屋面积95.45㎡×2.3元／㎡／月×36个月），中海物业公司按7902元主张物业费，是对其自身权利义务的处分，且不违反法律规定。对于违约金的请求，因陈文罡并非恶意拖欠物业费，而是因物业服务问题双方存在争议，故一审法院对于违约金不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条规定作出判决。一审法院判决如下：一、陈文罡于判决生效后三日内向中海物业公司交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费7902元；二、驳回中海物业公司的其他诉讼请求。案件受理费35元（已减半收取），由陈文罡负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”根据以上法律规定陈文罡应当按照合同约定向中海物业公司支付物业费。陈文罡在接受服务后拒不交纳物业费，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，但一审法院根据双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，一审法院已经对违约金酌定予以减免。陈文罡从入住以来实际享受了物业服务，故陈文罡拒绝交纳物业费的上诉理由，既无事实根据，又无法律依据，本院不予支持。关于陈文罡提出物业服务质量有瑕疵，对存在的服务质量问题可以通过督促中海物业公司予以改正，而不能成为陈文罡拒交物业服务费的理由。关于陈文罡提出中海物业公司应“恢复规划图纸中的露天停车场和园区主路口处环岛”等问题，因该问题涉及小区全体业主的权益，陈文罡并非该小区全体业主的代表，陈文罡无权代表全体业主行使权利，该主张已经超出本案审理范畴，陈文罡应另行依法主张权利。综上所述，陈文罡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈文罡负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年九月二十二日书记员  王丽宁