广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19000号上诉人（原审原告）：金森，男，1990年8月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：广州南鸿房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市南沙区兴业路1号三楼。法定代表人：林美松，该公司总经理。委托诉讼代理人：粟松解，该公司员工。被上诉人（原审被告）：金清刚，男，1962年9月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。上诉人金森因与被上诉人广州南鸿房地产开发有限公司（以下简称南鸿房地产公司）、金清刚确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初8480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金森上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认《御海山庄认购书》（NO.0000619）为无效合同；3.判决南鸿房地产公司返还金森3万元，并自2019年6月8日起按年利率6%承担利息。事实和理由：（一）一审法院认定金清刚与南鸿房地产公司是《御海山庄认购书》的合同相对方，显属错误。案涉认购书载明的认购方是金森、出售方是南鸿房地产公司，南鸿房地产公司在一审庭审时也确认金清刚对《御海山庄认购书》仅构成表见代理，即南鸿房地产公司承认案涉认购书的买方亦是金森，且南鸿房地产公司开具的定金收款收据上载明的交款人为金森，该定金的实际出资人也是金森。综上，《御海山庄认购书》的当事人是金森与南鸿房地产公司，一审法院认定金清刚为认购书的相对方，显属不当。（二）《御海山庄认购书》应属无效。金森作为《御海山庄认购书》的相对方，有权提起诉讼确认认购书无效。金清刚利用金森身份、未经金森同意，持金森的身份证，领取金森的个人现金，与南鸿房地产公司签订《御海山庄认购书》，代理金森购买御海山庄9栋1904房，上述行为均未经金森的授权，金森知情后也明确表示反对，并未追认合同的效力，故《御海山庄认购书》应为无效合同。南鸿房地产公司主张金清刚的行为构成表见代理，缺乏事实及法律依据，应予驳回。（三）南鸿房地产公司应赔偿金森损失。根据合同法第五十八条关于合同无效后法律后果的规定，《御海山庄认购书》为无效合同，《御海山庄认购书》因该合同收取的金森3万元定金，应当返还给金森。南鸿房地产公司在销售商品房过程中，不履行审查义务，导致案涉合同无效，南鸿房地产公司造成金森的损失，其应当予以赔偿，金森要求南鸿房地产公司自2019年6月8日起按年利率6%承担利息的请求，符合法律规定。综上，恳请二审法院判如所请。南鸿房地产公司二审答辩称，请求法院驳回上诉。一、金森于2020年5月15日提起上诉已超过上诉时限。一审判决于2020年1月20日作出，南鸿房地产公司于2020年1月23日收到一审判决，据此判断金森应与南鸿房地产公司差不多时间收到判决书，考虑疫情因素，本案金森于2020年5月15日提起上诉明显超过时限。二、金森不是案涉合同当事人，根据一审判决认定的《御海山庄认购书》的合同相对方实际是金清刚和南鸿房地产公司，即金清刚以金森名义达成协议，因此金森并非案涉合同当事人。三、《御海山庄认购书》合法有效。该认购书是金清刚和南鸿房地产公司之间的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据一审判决认定事实，案涉定金是金清刚支付而非金森支付，且《御海山庄认购书》已被南鸿房地产公司合法解除，因此金森要求南鸿房地产公司退款缺乏事实和法律依据。金清刚二审答辩称，确认金森的上诉意见。《御海山庄认购书》的合同相对方是金森与南鸿房地产公司，南鸿房地产公司在一审庭审笔录时也承认金清刚的行为是表见代理。从《御海山庄认购书》载明的相对方、从交纳定金的主体，从《履约通知函》《解约通知函》可知，本案买方是金森，且金清刚在南鸿房地产公司售楼处购房时，明确告知对方购房人是金森，金清刚仅是代理行为，南鸿房地产公司也默认了该种代理行为，本案不存在身份不明的问题。一审法院并未核实金清刚、金森之间的关系，认定《御海山庄认购书》的合同相对方是金清刚、南鸿房地产公司，显属错误。关于上诉期限的问题，因新冠疫情的影响，金森过年回家后人在湖北，我方在湖北时没有收到一审法院关于本案的判决材料。金森于2019年11月19日向一审法院起诉请求：1.确认南鸿房地产公司与金清刚签订的《御海山庄认购书》为无效合同；2.南鸿房地产公司向金森返还30000元，并支付该款利息（从2019年6月8日起计至实际返还款项之日止，按年利率6%计算）；3.本案受理费由南鸿房地产公司承担。一审法院认定事实：南鸿房地产公司于2019年4月16日登记取得广州市南沙区南沙街御海中二街5号1904房的所有权。2019年6月8日，金清刚与南鸿房地产公司签订编号为0000619的《御海山庄认购书》。该认购书中的出售方为南鸿房地产公司，认购方为金森。认购书约定：认购物业为上述案涉房屋。定金30000元须于签署本认购书时付清，第一期楼款270000元须于2019年6月18日前付清（含定金），第二期楼款542636元须于2019年8月6日前付清，第三期楼款880000元须于2019年9月5日前付清。其余房款1000000元由银行提供按揭，认购方须于2019年6月11日前签署《按揭贷款合同》并交齐申办银行按揭所需的全部资料。认购方须于2019年6月18日前到出售方指定的签约地点签署《商品房买卖合同》及有关文件。认购方如需办理银行按揭，须于签署本《认购书》后3天内，前往《按揭须知》中指定的地点递交按揭申请所需全部资料办理银行按揭手续并缴付相关费用。认购方在签署《认购书》后签署《商品房买卖合同》前，如要求转名、加名、更改付款方式、变更认购的物业或将认购书的权益转让，须征得出售方同意。所有通知、通讯均须按本《认购书》载明的双方通讯资料进行传送。如以邮件邮递形式进行，必须以挂号信或特快专递方式寄送，以邮局在信封面盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三个工作日后视为送达。如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，从逾期履行之日起，本认购书解除；……因认购方原因致使本认购书解除的，认购方所交纳定金不予退还，出售方另行出售该物业。金清刚在认购书尾部认购方署名处签署“金森”，南鸿房地产公司在出售方处加盖公章。同日，金清刚向南鸿房地产公司支付30000元。南鸿房地产公司出具收据。收据载明：“今收到金森交来xx区xx街xx号自编号9栋住宅（自编号9栋住宅）1904房定金，金额30000元”。此后，金森和金清刚均未与南鸿房地产公司签订房屋买卖合同。2019年6月27日，南鸿房地产公司以中国邮政速递的方式向金森、金清刚的户籍所在地发出《履约通知函》，通知金森立即支付第一期楼款并与南鸿房地产公司签约，否则南鸿房地产公司有权对金森缴纳的定金不予退还，并将案涉房屋另行出售。该函件于2019年6月28日由他人签收。2019年7月3日，南鸿房地产公司以中国邮政速递的方式向金森、金清刚的户籍所在地发出《解约通知函》，告知因对方严重违约，《御海山庄认购书》于2019年7月1日正式解除。南鸿房地产公司不予退还定金，且有权另行出售案涉房屋。该函件于2019年7月4日收件人本人签收。在本案诉讼过程中，金清刚提供了一份署名“林腾”的手写的《说明材料》，拟证明金清刚在南鸿房地产公司各种优惠吸引下，以金森的名义签署了认购书，并对不能退回定金的约定曾表示强烈反对。南鸿房地产公司质证认为无法确认该书面材料系何人书写的，“林腾”亦不是南鸿房地产公司的员工，故对该证据有异议。上述证据，不足以证明金清刚在被欺诈或胁迫下签署《御海山庄认购书》。另外，金清刚未能提供证据证明南鸿房地产公司同意在金森不同意购房的情况下，在三天之内退还定金。一审法院认为，在本案中，案件当事人对金清刚是否属于表见代理，其签订的认购书是否有效，南鸿房地产公司是否应退还款项和支付利息存有争议。关于是否属于表见代理的问题，金清刚是在未取得金森的委托授权，且金森不在场的情况下，向南鸿房地产公司提供金森的身份证，以金森的名义与南鸿房地产公司签订《御海山庄认购书》的。南鸿房地产公司作为专门从事房地产开发销售经营业务的公司，并未核实金清刚、金森之间的关系。签订合同过程中，也没有其他客观事实能令南鸿房地产公司确认金清刚有代理权，故金清刚签订合同不符合表见代理的情况。《御海山庄认购书》实际上是金清刚和南鸿房地产公司就金清刚以金森名义认购房屋达成协议，金森并非合同的当事人。关于合同效力的问题，《御海山庄认购书》是金清刚与南鸿房地产公司签订，同意金清刚以金森名义认购案涉房屋的合同。该合同是金清刚与南鸿房地产公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审法院对金森要求确认上述认购书无效，不予支持。关于是否应支持金森要求返还定金、支付利息的诉讼请求的问题，金清刚主张支付定金的款项实际是挪用了金森用以支付彩礼的资金，并同意金森向南鸿房地产公司要求退款付息的主张。首先，案涉的定金实际是金清刚向南鸿房地产公司支付的，并非金森支付的，故南鸿房地产公司并未取得金森的款项。金森要求退款付息缺乏事实依据。其次，由于金森不同意购买案涉房屋，不支付剩余的购房款和办理签署商品房买卖合同的手续，导致金清刚无法按约定借用金森的名义购买案涉房屋。金清刚因此已违反认购书的约定，南鸿房地产公司有权解除合同，不予退还金清刚所交纳的定金。实际上，南鸿房地产公司已经于2019年7月4日向金清刚送达了解除认购书的通知，《御海山庄认购书》已经解除。金清刚同意由南鸿房地产公司向金森退款付息没有合同依据。因此，一审法院对金森要求返还定金、支付利息的请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条之规定，于2020年1月20日判决如下：驳回金森的全部诉讼请求。一审案件受理费650元，由金森负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审另查明，关于金森上诉期限的问题，查明事实如下：一、一审法院出具的《情况说明》载明：一审判决定于2020年1月20日进行宣判，金森未到庭参加宣判。一审法院于2020年1月22日、2月13日向其确认的诉讼地址邮寄上述判决书，上述邮件因无法联系收件人被退回，并于2月7日、2月20日通过短信告知金森上述邮件退回的情况。二、金森于2020年5月9日领取上述判决书，并于2020年5月19日提起上诉。本院于2020年9月4日致电金森因何原因未在隔离期满的2020年4月8日前往法院领取判决书，其解释因疫情原因导致时间间隔较长，遗忘此事，记起该事后立即前往法院领取了（2019）粤0115民初8480号民事判决书。三、一审法院于2020年7月24日向金森出具《通知书》，告知金森五日内提供去往湖北及返回广州的行程凭证（包括但不限于：车票、自驾车出行证明、防疫行程证明等），并就往返情况作出书面说明。四、金森于2020年7月26日出具《2020年金森去往湖北及返回广州的行程情况说明》，其中内容有：为了2020年1月16日的婚礼，金森于2020年1月11日与家人自驾回湖北省××武穴市，并在往返与妻子家乡浠水时发生交通事故，上述行程有粤通卡刷卡记录、交通事故认定书、结婚邀请函为证。因新冠疫情影响，2020年3月22日之前，湖北省××武穴市一直处于封城状态，本人进行居家隔离，一直居住在湖北省××武穴市刊江办事处xx社区。3月22日，金森到达广州，并开始居家隔离，上述行程有金森工作单位、湖北省武穴市刊江办事处、刊江办事处xx社区居民委员会出具的证明，及疫情期间湖北交警出具的通行证等证明材料为证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方的诉辩意见，本院确定本案争议的焦点是：1.金清刚以金森名义签订《御海山庄认购书》的行为是否构成表见代理以及该合同交易主体的认定；2.金森要求确认该《御海山庄认购书》无效是否成立。关于金清刚以金森名义订立《御海山庄认购书》的行为效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”即无权代理人之代理行为构成表见代理必须具备两项要件：其一是行为人表现出其享有代理权的外观；其二是相对人有理由相信行为人有代理权，主观上属于善意。具体于本案而言，南鸿房地产公司主张金清刚有权代理金森订立案涉合同主要是基于二人存在父子关系，且金清刚持有金森的身份证件。对此，本院认为，讼争《御海山庄认购书》涉及交易标的为总价200余万元的房屋交易，且购置房产属于一般家庭的重大生活支出项目，在金清刚签订认购书时，金森本人是已具备完全民事行为能力的成年人，即便按照日常生活经验判断，仅持有亲属身份证件并不足以推断行为人有权代理本人作出重大的财产处置行为。况且在本案中，南鸿房地产公司系经营房地产开发销售业务的专业公司，在与金清刚签约时完全可通过电话沟通等合理方式核实金清刚、金森之间的关系以及金森本人是否具有购房意愿，而南鸿房地产公司在未作任何审核的情况下单凭金清刚持有金森身份证的事实即认可其代理权，明显不符合表见代理制度对于相对方善意无过错的要求。因此，一审法院认定金清刚的行为不构成表见代理并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”据此，在金森明确表示不予确认金清刚代理行为的情况下，案涉合同对金森不发生法律效力。相应合同项下的权利义务及法律后果应当由金清刚自行承担。关于金森要求确认《御海山庄认购书》无效并返还定金30000元的问题。虽金清刚代理金森签约的行为属于无权代理，但正如本院前述认定，无权代理行为的法律后果由行为人自行承担。故基于该《御海山庄认购书》订立所产生的权利义务和法律责任均属于金清刚与南鸿房地产公司之间的法律关系范畴，该协议项下款项也是由金清刚自行向南鸿房地产公司缴纳。该协议签订并未损害金森的合法权益，故金森仅以金清刚没有代理权代其签订合同即主张案涉《御海山庄认购书》无效，缺乏法律依据，本院不予确认。至于金清刚与南鸿房地产公司之间就该《御海山庄认购书》的订立和履行所发生的争议，与本案讼争法律事实无关联。一审法院在本案中直接认定金清刚的违约责任并确定南鸿房地产公司有权不予退还金清刚缴纳的款项，已超出本案审理的法律关系范畴，本院对此予以纠正。金清刚与南鸿房地产公司之间的纠纷，双方可另循法律途径解决。此外，关于金森上诉期限的问题，经审查，金森迟延领取裁判文书及提起上诉，因疫情原因，属于合理事由，为充分保障当事人的诉讼权利，本院对其上诉予以接纳。综上所述，金森的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审法院超出本案审理范围审查认定金清刚的责任有所不当，但一审判决驳回金森的诉讼请求，合理合法，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元，由金森负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年九月二十八日书记员 杨 希叶小琳