安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1990号 上诉人（原审被告）：吴明伍，男，1969年12月22日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：葛立峰，安徽正维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：光勇，安徽正维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡爱芳，女，1965年1月7日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：段文杰，男，1961年1月22日出生，汉族，住安徽省桐城市。 上诉人吴明伍因与被上诉人胡爱芳租赁合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院（2020）皖0881民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴明伍的委托诉讼代理人光勇，被上诉人胡爱芳的委托诉讼代理人段文杰参加诉讼。本案现已审理终结。 胡爱芳上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回胡爱芳的该项诉讼请求，一、二审诉讼费由胡爱芳负担。事实与理由：吴明伍租赁胡爱芳土地从事餐饮，其所建房屋与胡爱芳所建部分房屋在2019年2月3日被强制拆除后，已不具备经营条件，吴明伍合同目的已不能实现，双方的租赁合同自该日起已无法继续履行，吴明伍曾于2019年4月3日向一审法院起诉要求解除租赁合同，一审法院支持了该请求，后胡爱芳上诉至安庆市中级人民法院，安庆市中级人民法院维持了该一审判决，故一审判决吴明伍支付2019年2月25日后的租金错误。根据一审法院现场勘察情况，吴明伍将原经营餐饮的桌椅等杂物堆放在胡爱芳出租给案外人方龙传的房屋，就该房屋是否需要支付占有使用费，胡爱芳无权向吴明伍主张。吴明伍撤出租赁场地后，尚有部分厨房用具放置在原经营场所厨房内，系胡爱芳未按一审法院（2019）皖0881民初1698号民事判决履行对吴明伍的赔偿义务导致的，即使二审法院认为吴明伍占有该房屋应当支付占有使用费，也应当按吴明伍实际占用房屋情况对占有使用费酌情认定，而非按原协议全部租赁范围支付占有使用费。 胡爱芳辩称，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 胡爱芳向一审法院起诉请求：1、判令吴明伍给付2019年2月25日至2019年11月25日租金30000元、2019年11月25日至2020年2月24日占有使用费10000元，合计40000元，并按月2%的标准承担违约金8800元；2、判令吴明伍赔偿鱼款30000元；3、判令吴明伍就树木保持现有状况返还给胡爱芳；4、判令吴明伍就土地、房屋等按现有状况无偿返还胡爱芳；5、吴明伍承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年10月1日，胡爱芳以桐城市桂花源园林生态农庄负责人名义（乙方）与桐城市范岗镇石井铺村民委员会（甲方）签订《山地田租赁承包合同》1份，合同约定：甲方有杨家山头荒山21.89亩、荒地8.61亩加后补2.63亩、田16.35亩、塘8.99亩，承包给乙方种植苗木和农业种植养殖等其他经营活动，承包期限山、地为18年，田为12年，并对后续承包期进行了约定。在承包期内，不得中途转让给他人承包；允许在不改变林业、农业用途的前提下改变山地田现状。合同约定，承包费用为山场160元/亩，荒地260元/亩、田426元/亩等。同年12月11日，胡爱芳经工商部门注册登记成立桐城市桂花源园林生态农庄经营部，经营场所为桐城市范岗镇石井铺村桂花园组。2016年3月24日，胡爱芳弟弟胡保玲在该经营场所注册成立桐城市桂花香家庭农场有限公司。2017年2月24日，胡爱芳与吴明伍签订《租赁协议书》1份，合同约定：经营范围为，乙方（吴明伍）在甲方（胡爱芳）农庄内从事鱼养殖、垂钓、饮食、棋牌、蔬菜种植等活动，自负盈亏、合法经营；一切安全责任由乙方自己负责，甲方概不负责；所有经营事项由乙方自己到工商部门办理营业执照，获得国家允许后方可经营；所产生的税费由乙方承担，超出以上经营范围应与甲方另议，达成协议后方可经营。合同约定房屋场地为，甲方现有水、电、路、东边公路以下房屋（除邻公路第一间由甲方使用）、水面、现有菜地和东边大塘硬外田（大棚和东边小塘以及钢构鸭棚除外）、东边大塘里埂空地等设施和场地供乙方租赁合法经营使用，维护维修等费用由乙方承担，如有损坏由乙方修建；所栽种的苗木归甲方所有，乙方应协助甲方看护苗木。合同约定租赁期限为，乙方租赁期限与甲方同村民组签订承包期限相同，如遇政府部门需撤迁应及时撤迁，不得以任何理由阻止，同时甲方不承担乙方建设投资损失，撤迁时甲方、乙方投资建设的补偿分别由甲乙双方按自己投资获取补偿款项，各负其责。合同约定租金支付方式为，乙方前两年每年租金四万五千元，以后每两年在此基础上增加五千元，每年以签订协议之日支付租金；如中途退出不退租金；如乙方拖欠租金超出一个月从次月一日开始按每天2%支付滞纳金，超出半年视为乙方自动离开并终止此协议，并且乙方不得带走农庄内的任何不动产，并不得损坏乙方自己投资建设的房屋，如有违反乙方应承担甲方损失。合同还对其他事项进行了约定：1、方龙传与甲方所签订的协议，如果方龙传离开农庄与甲方终止了协议，那此协议应由乙方执行；2、乙方在建设和经营过程中不得损坏甲方的苗木，如有损坏按市价赔偿；如乙方为建设需要移动苗木，应由乙方按照甲方要求移到指定位置，并确保成活；3、乙方建设好后，为了有农庄特色需栽植苗木应由甲方栽植，产权归甲方；4、甲方个人少量的垂钓和就餐应免费，甲方带家人、亲戚就餐按80%收取餐费；5、如遇人力不可抗拒的自然灾害造成甲乙双方财产经济损失，甲乙双方各负其责；6、乙方不得擅自与周边老百姓承包山场和土地，如有违反视为自动离出。协议签订的当日，吴明伍支付年租金45000元。吴明伍承租后对农庄进行改造和建设。2017年5月16日，桐城市国土资源局范岗国土所以擅自占用桂花园组土地进行建设的行为向桐城市桂花香家庭农场有限公司发出《责令停止违法行为通知书》。2017年6月20日，吴明伍注册成立桐城市范岗镇石井铺生态农庄，该农庄与桐城市桂花香家庭农场有限公司的住所地同为范岗镇石井铺桂花园组。2017年7月28日，桐城市国土资源局以未经批准擅自占用范岗镇石井铺村土地约1亩用于建设木屋及其他建设的行为向桐城市桂花香家庭农场有限公司发出《责令停止违法行为通知书》，同时作出《责令改正违法行为通知书》，限该公司自收到通知书之日起10日内予以改正，恢复土地原用途等。2018年2月，吴明伍支付胡爱芳年租金45000元。此后，双方因租金导致矛盾，2018年8月24日，吴明伍、胡爱芳签订《补充协议书》1份，双方约定：继续执行原《租赁协议书》，不得以任何理由拒付甲方（胡爱芳）租金；甲方将园内公路上以及双方协议的地块租给乙方（吴明伍），但公路边临路一双地块除外等，所出租的地块只准用于果木种植，所涉及到甲方的树苗按甲方指定地点由乙方无偿移植并确保成活；所有园内路、电力设施公用，按电表或者其他标准方式计量按时缴纳电费；甲方可无偿在水塘中取水用于生产建设；租金按前五年40000元支付，后五年按45000元支付，如续租按此协议每五年递增5000元；如乙方不按时缴纳租金，甲方所采取的任何措施（包括锁门、清场），乙方都不得以任何理由拒绝，到时乙方停止一切经营自动离开农庄、自动解除租赁协议书，并不得带走农庄内任何财物。此后，吴明伍在得知所建木屋面临拆除的情况下，委托安徽中信工程造价咨询有限责任公司对租赁场地中所建造的砖砌卫生间、竹牌楼、竹长亭、竹屋七间、竹长廊、场内外道路等费用进行评估，评估价为651290.67元。2019年2月3日，桐城市范岗镇政府及相关部门拆除吴明伍所建造的竹屋、竹长廊等设施。同时查明，吴明伍申请设施农用地的相关手续是由胡爱芳用桐城市桂花香家庭农场有限公司名义申请，但审批未能获准。2019年4月，吴明伍向一审法院提起诉讼，请求解除吴明伍与胡爱芳签订的《租赁协议书》，并要求胡爱芳赔偿其损失691290.67元。一审法院作出（2019）皖0881民初1698号民事判决，判决认定胡爱芳、吴明伍对吴明伍的损失分别承担35%、65%的责任，损失数额以吴明伍委托的安徽中信工程造价咨询有限责任公司作出的《结算书》为依据。判决解除吴明伍与胡爱芳签订的《租赁协议书》、《补充协议书》；判决胡爱芳赔偿吴明伍各项损失227951.73元，于判决生效之日起三十日内付清；驳回吴明伍其他诉讼请求。后胡爱芳不服判决提起上诉，安庆市中级人民法院作出（2019）皖08民终2112号民事判决，判决认定吴明伍在合同履行过程中，因从事餐饮的需要，改变土地用途，未经批准违法占用土地建设木屋及其他设施，被政府部门拆除，吴明伍应对其自身损失承担主要责任。胡爱芳在与吴明伍缔结协议时，明知涉案土地系农业用地未经批准不能用于餐饮等非农建设，仍约定出租范围包括餐饮，吴明伍可以从事饮食活动，对吴明伍占用土地建造竹屋未予以制止。认为原判对责任的承担认定并无不当，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，吴明伍未将其承租的土地、房屋、苗木与胡爱芳进行交接，至本案诉讼时止，吴明伍未对其承租场地上的房屋进行腾空。双方在诉讼中均明确表示由法院执行部门进行相关手续的交接。 一审法院认为，胡爱芳、吴明伍协商一致签订《租赁协议书》、《补充协议书》，协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，桐城市范岗镇桂花园组对该转租行为未提出异议，因此该协议合法、有效。吴明伍承租后，利用承包的土地从事餐饮，改变了土地用途，以致建造的房屋等设施被拆除，吴明伍就此向法院提起诉讼，法院判决解除双方签订的协议书和补充协议书，法院判决生效后，吴明伍应依约返还租赁物并结清租金，然吴明伍始终未就其租赁的土地、房屋等与胡爱芳进行交接交付，致胡爱芳出租的租赁物仍由吴明伍占有，胡爱芳主张吴明伍支付租金及占有使用费，不违反法律规定，胡爱芳主张吴明伍按原协议约定的租金标准支付占有使用期间的使用费并无不当，予以支持。胡爱芳主张按合同约定支付违约金，证据不足，不予支持。胡爱芳主张吴明伍支付案外人方龙传承包鱼塘时与其约定的鱼苗款30000元，认为案外人方龙传承包的鱼塘由吴明伍继续承包后，吴明伍应当将案外人方龙传协议约定的鱼苗款30000元给付胡爱芳，因双方协议约定案外人方龙传终止协议时，其协议由吴明伍执行，现胡爱芳未提供证据证明其与方龙传的协议已经终止，且吴明伍予以否认，故对该项诉讼请求，不予支持。胡爱芳主张吴明伍返还租赁的树木、土地、房屋，并按其现状进行返还，吴明伍认为土地和房屋的使用权在2019年2月3日已经移交给胡爱芳，吴明伍的经营用房被拆除后，即吴明伍已经退出经营，无法经营，吴明伍辩称拆除即为返还与事实不符，不予采信，吴明伍应对其租赁物承担返还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、吴明伍应于判决生效后十日内向胡爱芳支付租金及占有使用费40000元（自2019年2月25日至2020年2月24日）；二、吴明伍应于判决生效后十日内将租赁的苗木、土地、房屋等返还胡爱芳；三、驳回胡爱芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1770元，减半收取885元，由胡爱芳负担436元，吴明伍负担449元。 二审中，当事人未提交证据。 本院二审认定的事实与一审一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。双方当事人的涉案租赁合同已被人民法院生效判决解除，吴明伍作为承租人应当将租赁物返还给出租人胡爱芳。吴明伍无证据证明其履行了返还租赁物义务，一审法院依据双方原租赁合同约定标准判决吴明伍向胡爱芳支付2019年2月25日至2020年2月24日期间的租金及占有使用费40000元，有事实与法律依据，本院予以认同。 综上所述，吴明伍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人吴明伍负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 顺 审判员 刘梦灵 审判员 高 平 二〇二〇年九月二十五日 法官助理潘朝玉 书记员李晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。