福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初5556号 原告：林悦，女，1991年6月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告：温萍萍，女，1990年2月3日出生，汉族，户籍地福建省龙海市，现住厦门市思明区。 原告林悦与被告温萍萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林悦及被告温萍萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林悦向本院提出诉讼请求：1.温萍萍立即向林悦偿还拖欠的租金15166元（按月租金6500元的标准，自2020年1月1日计至3月10日）、利息4291元、两次换锁费用381元；2.温萍萍将厦门市思明区店面恢复原状。事实和理由：林悦与温萍萍签订房屋租赁合同约定温萍萍租赁林悦位于厦门市思明区店面，月租金6500元。温萍萍自2020年1月份开始拖欠租金，林悦多次提出协商减免租金等事项均被温萍萍拒绝。2020年3月上旬，林悦表示若再不支付租金要收回店铺，温萍萍表示可以将店铺退回，但拒绝支付拖欠的租金。温萍萍承认破坏了店内的设施，但拒绝赔偿或恢复原状。2020年3月11日，林悦依据合同约定收回店铺，并置换店铺门锁，以图通过扣留温萍萍产品以要求温萍萍支付拖欠租金。2020年3月18日，温萍萍告诉林悦已经私自撬锁并拿走店铺内的产品，遂后便联系不上温萍萍。故林悦要求温萍萍支付欠付的租金及利息，并赔偿林悦两次换锁的费用、将店面恢复原状。温萍萍支付的履约保证金根据合同约定林悦有权没收，温萍萍支付的800元已在其应付的利息中予以扣减。 温萍萍辩称，不同意林悦的诉讼请求。温萍萍共计欠付林悦两个月又10天的租金，温萍萍同意用已付的押金抵扣一个月租金，因疫情影响要求减免一个月租金，之后愿意向林悦补足3000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林悦系坐落于厦门市思明区店面即案涉店面的登记权利人。2018年8月15日，林悦（出租方、甲方）与温萍萍（承租方、乙方）签订《店面租赁合同》一份，约定林悦将案涉店面出租给温萍萍，案涉店面位于定安商业广场一层，仅作为商业用途使用；租赁期限自2018年7月1日至2021年6月30日止，每月租金6500元；租金按季支付，应提前十天付清以转账方式足额汇入甲方指定银行账户，逾期按日0.5%计算利息费用；乙方在签订本合同时须向甲方支付6500元作为履约保证金，履约保证金待合同履行完毕并不再续约时由甲方全额退还本金，若乙方未能履行完毕合同或未经甲方同意擅自转让，甲方有权没收履约保证金；租赁期间若乙方拖欠租金，甲方有权就拖欠租金部分按日以2%的利率加收滞纳金，拖欠租金长达半个月以上的，甲方有权提前解除合同，收回店面并追回所欠租金及滞纳金；租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该房屋及配套损坏，须负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失。 租赁合同签订后，双方依约履行。温萍萍自2020年1月起开始拖欠租金。 2020年1月22日，温萍萍发送微信给林悦“悦悦，咱们这个12月27号的六千五和一月27号的六千五还没有给你。总的一万三，想说要不给你利息，一个月给两百，等我2020年旺季就还你。一万三先按一个月两百利息，接下去2月27号房租每个月照付，还有咱们房租调一下下可以吗，定安真的不行。生意太差了今年。一万三你要是不想拿利息我再想办法给你。想说不能欠着你，你如果周转得开一个月利息两百你也是多赚一点点。实在不好意思，跟你商量商量”，林悦回复“不行哦，我也没有催你都拖到过年了”、“过年前结一下吧”，温萍萍回复“那我想一下办法”，林悦回复“你之前要拖我都没说什么的吧，你说半年付改成季度付到月付现在开始拖”，温萍萍回复“我不拖，我付利息给你”……。1月24日，林悦询问温萍萍是否有转款，温萍萍回复“今天还是没有问到，我初八给你转好吗”，林悦回复“那你初八之前结清吧，不然我们也没办法做”。1月31日，温萍萍发送微信给林悦“现在疫情商场房东都免租一个月，2月份的，商场停业没有开其他房东有说看停业多久免租多久，我截图给你看，我明天还没有凑到钱，能不能先付给你一个月利息，下个月补上给你，就一个月时间好吗……”，林悦回复“你好，能把到期的房租先补上再谈其他的好吗”……林悦：“那你什么时候能结清呢”？温萍萍：“我春款旺季四五月份开始跟你结，再难也结，一个月利息两百”……。2月2日，林悦发送微信给温萍萍“你好，我跟家里人商量了，你先把一直到5月份的利息先打给我吧，到时候提前还款了你直接扣掉”、“下个月租金你提前一周给我吧，不然我这边银行贷款都快垫不下去了”。温萍萍随后支付2-5月份的利息共计800元给林悦。2月26日，林悦发送微信给温萍萍“新的一个月房租要付了”，温萍萍次日回复“我这几天凑给你。商场一直不开，开两天也没有一个人，实在没有钱入账，商场现在又要说关起来了。其他家都是免租的了，物业应该有跟你们说了，我这几天凑给你吧，实在不行开不了，咱们都要有心理准备哦，也不知道下去商场怎么搞”，林悦回复“你们先把房租补齐吧，我们也不是说都不商量，只是你现在还欠着三个月房租我们怎么谈呢”。2月29日，林悦再次询问温萍萍新一个月的房租什么时候能够付清，温萍萍回复“我们现在商场你应该也知道了呀，根本做不了生意。我昨天有去问朋友几家店和隔壁的租户，从疫情开始大家都没有付房租到现在。我比较不好意思就是年前那一个月欠着你，我有一个押金刚好也六千五，现在商场这样子，只能等疫情结束能不能恢复啊，我不是不好的租客，去年大家全部降房租隔壁降到才三千，我没有跟你说降我只是说咱们分开付。现在疫情商行更不行……大家都没有收房租了……”，林悦回复“你先把欠着的两个月房租付清我们再来谈这些好吗，并不是不谈”。林悦告知温萍萍“我3月1号回厦门，1号之前你没有交齐房租那就提前清理场地吧，我2号去换锁，到时候里面有残留物品我就处理掉了，提前告知你了”，温萍萍称“可以还给你，一月份押金当店租。2月份大家都是免租的，我之前还给你转八百，合同日期也是7号的，你这样损失更多”。林悦后回复温萍萍“我们讨论了一下，2月份可以免租，但前提是你们3月2号前把1月份和3月份的房租付清。3月份免租半个月，但前提是你们3月2号把4月份房租付清”、“等4月份结束我们再来谈降租金的事。这样要求不过分吧？也是我们能做的极限了。你们考虑一下吧”，温萍萍回复“悦悦我真的最近没有开店，然后负债。要是可以营业有收入，你分分钟把我赶走都可以”、“你这样说可以。完全可以，我现在等于零收入。我借好吗？”、“不行你缓我几天”，林悦回复“我们也在还着按揭，而且我也在租店面，我的房东一点都没有给我免租，这真的是我们能做的极限了”。3月2日，林悦发送微信给温萍萍“你这边租金准备要给我了”、“说好是今天”，温萍萍次日回复“我没有借到钱，朋友借遍了，所以才这么晚回复你。疫情这样子商场没有办法有顾客，我们小店没有发言，但是那些大店都在要求商场关门……商场一能做生意我卖了先给你店租……”，林悦回复“那你多少付一点是不是”、“我们一直在退步想办法了”，温萍萍3月5日回复“这两天一直搞直播没有回你，咱们现在隔壁也搬走了，对面也搬走了，商场现在不成商场，我也不知道怎么办了，咱们这样好吗，那八百当利息，我欠你年前那六千五，我这段时间播播努力借看看给你，咱们只能等商场恢复有生意……等商场确定下来可以营业跟着大家一起看怎么弄，我卖了肯定交店租的……我如果走了也对不起你，走了根本租不出去，不走也对不起你，但是有生意我肯定卖了马上交房租”。3月10日，林悦再次询问“请问几点能收到你拖欠的租金？”，温萍萍回复“我店还给你吧，我真的没有借到钱，商场你回去这两天大家闹起来了，很多都不开直接退了，现在这种行情我也坚持不下去，租金又是这么高，如果没办法商量我也退了”，林悦回复“我和家里人商量一下吧”。3月11日，林悦发送消息给温萍萍“根据租赁合同，截止目前你们已经拖欠两个多月房租，月租金6500元，不支付租金甲方有权停止租赁合同，租赁方停止租赁需要提前一个月告知，否则甲方有权扣除押金，归还前室内必须恢复原样，甲方要求乙方恢复玻璃门等室内装潢或支付等价金额”、“我已经换锁，租赁合同现在是无效的，我已经在门上写上声明，如果你们要撬锁我已经交代物业会立刻报警，就是刑事责任，你们自己看是要偿还租金还是以物抵债”。3月18日，林悦问“事情已经发生一周了，你们打算怎么解决”？温萍萍回复“我确实本着好好解决，欠你那一个月确实我不对，我有一直说800当利息……后面疫情我们没有估计到的……我赔你2000吧，你看行不行”、“我不能也不会说不处理，但是房租是房租，货品是货品，你有权要房租，但是货品是商家的”，林悦回复“你把房租付清我们自然还你，你现在依然是不付钱的态度，既然不付房租，就用商品抵债”，温萍萍回复“我们也想和平解决这个事情，货我今天已经搬出来了，房租我们总的是两个月10天，我有一个月押金在你那，剩下的是一个月10天，商场一个月没开门，这部分房租要怎么处理？我们现在能做的是补偿你一点加上之前给你的800，差不多3000，你如果觉得不满意看你要怎么处理都可以，钥匙刚才要给物业，物业不拿”。3月28日，温萍萍发送微信给林悦“基于我们两年相处不错，我意识自己哪里不够，希望悦悦你能一样，这样协商才有意义，因为你这个店一扔可能好几个月不好租……如果谈势必要我们协商一致，押金会继续压（押）着……”。双方最终未能协商一致，林悦提起本案诉讼。 审理过程中，林悦确认温萍萍已付履约保证金6500元尚未退还并主张有权没收。林悦主张其在2020年3月11日、2020年3月31日因两次更换门锁分别支付换锁费用251元、130元，共计381元。林悦陈述已按收回案涉店面时的状态将店铺另行出租并提交在2020年5月18日与案外人签订的《店铺租赁合同》一份。 本院认为，林悦与温萍萍就案涉店面签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 根据查明事实，温萍萍自2020年1月起欠付租金，后因新冠疫情爆发，案涉店面所在定安商场因疫情防控而经营不利，温萍萍就租金减免及支付一事与林悦多次进行协商未果，并最终导致双方在2020年3月10日终止履行案涉租赁合同。根据双方在2020年1月至3月期间的聊天内容可以认定，林悦并未拒绝与温萍萍就疫情期间的租金减免进行协商，也提出过具体减免方案。林悦作为普通民事主体，要求温萍萍先行支付疫情前既已欠付的租金符合情理，亦非对温萍萍的苛责。基于案涉店面的经营性质，疫情及其防控措施确实造成温萍萍履约困难，但并不影响温萍萍对于案涉店面的占有使用，亦不影响租赁房屋的用途及合同目的，即疫情及防控措施并非直接导致案涉租赁合同不能履行。案涉租赁合同最终系因温萍萍无法付清欠付的租金并要求还回店面而解除，温萍萍的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于欠付租金数额的认定。温萍萍未支付2020年1月1日至3月10日期间的租金，考虑到疫情及防控措施确实导致温萍萍履约困难，本院基于公平原则，结合温萍萍的过错程度及合同履行的实际情况，酌情认定温萍萍可免于支付一个月的租金，即温萍萍还应支付林悦租金8666元（按月租金6500元的标准计算40天）。因温萍萍违约导致合同提前终止履行，林悦有权依据租赁合同的约定没收温萍萍已付的履约保证金。 自新冠疫情爆发，温萍萍即开始与林悦协商租金减免事宜，双方也确实就租金减免提出过具体方案，在双方对于租金支付存在一定争议的情形下，林悦要求温萍萍支付疫情期间租金的利息，缺乏依据；对疫情前产生的欠付租金利息，双方已达成支付800元利息的合意且已实际履行，故对林悦要求温萍萍支付利息损失的主张，本院不予支持。 双方终止履行租赁合同后应依约办理房屋交接手续。林悦在2020年3月11日将门锁更换并将店面内货品扣留，缺乏合同和法律依据，并直接导致温萍萍再次换锁搬出货品及林悦3月31日的再次换锁，故林悦两次换锁所产生的费用应自行承担。 林悦已确认按收回案涉店面时的现状将店面对外出租，对其主张恢复案涉店面原状的诉请，不予支持。 综上，对林悦的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、温萍萍于本判决生效之日起十日内向林悦支付欠付的租金8666元； 二、驳回林悦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费205元，由林悦负担132元、温萍萍负担73元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年九月三十日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。