贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3337号上诉人(一审原告):中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：石雨鑫，男，1977年5月18日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：聂健，女，1979年10月14日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：宋雅玲，女，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所实习律师。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）与被上诉人石雨鑫、聂健，一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创房产公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。上诉人享有涉案房屋的抵押权，且已经过法院确认。本案被上诉人未证明其享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中“但司法解释另有规定的除外”权利。二、一审判决适用法律错误。（一）被上诉人仅是一般买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定一般买受人的物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权不能对抗具有物上优先权的受偿权，不能排除法院执行优先债权。上诉人对涉案房屋享有抵押权。（二）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被上诉人未实际交付购房款，不符合以上规定，故一审判决适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法驳回被上诉人一审诉讼请求。被上诉人石雨鑫、聂健辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，以及适用法律正确。被上诉人与一审被告所签的购房合同合法有效，且该合同签订的时间在法院查封之前，购房款亦已付清，以及合法占有涉案房屋多年。一审法院依据相关证据和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定所做的判决合理合法。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行原告拥有在建工程抵押权的大地春城小区7幢16层1602号住宅用房。一审法院认定事实：在执行华融公司申请执行大地公司债权转让合同纠纷一案中，一审法院作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封了涉案房屋。石雨鑫、聂健提出执行异议，一审法院于2019年9月10日作出（2019）黔2601执异112号裁定书，认为涉案房屋系石雨鑫、聂健在查封前向大地联创房产公司购买，并已支付全部购房款，且合法占有涉案房屋，裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对涉案房屋的查封。同时查明：2011年11月23日石雨鑫与曾维高和桌林签订《装修电梯前室合作协议》，约定三方合伙装修凯里市大地春城9＃、11＃住宅电梯前室装修，共同出资平均承担风险和利润。2013年2月27日曾维高与大地公司签订《装饰施工合同》，合同约定由曾维高装修凯里市大地春城7＃、8＃住宅电梯前室装修。工程完工后，大地公司无钱支付电梯前室装修，大地公司与石雨鑫约定以房抵债。2013年10月22日，石雨鑫与大地公司签订《商品房买卖合同》，合同约定大地联创房产公司将其开发的位于凯里市住宅用房出售给石雨鑫，房屋总价款732634元。同日，办理合同备案登记，2015年9月2日大地公司向石雨鑫、聂健出具销售不动产统一购房发票，载明涉案房屋款为732550元。2013年10月22日石雨鑫、聂健办理接房手续并入住至今。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于石雨鑫、聂健对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，石雨鑫、聂健与大地公司签订的《商品房买卖合同》，应当认定为以物抵债，石雨鑫、聂健在庭审中已提交涉案《商品房预售登记备案表》、《销售不动产统一发票》，足以证明石雨鑫、聂健与大地联创之间就涉案房屋存在商品房交易关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、房屋交付占有日均发生涉案房屋查封之前，且由石雨鑫、聂健居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因华融公司庭审中亦认可系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，石雨鑫、聂健对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融公司虽对涉案房屋买卖合同、预售登记的真实性提出异议，但基于我国对不动产的管理实行统一登记制度，涉案房屋虽未办理房屋产权证，但预售登记备案登记在石雨鑫、聂健名下是客观事实，则石雨鑫、聂健为房屋的合法物权人，华融贵州分公司未能提交推翻房屋交易、预售登记真实性的直接证据，对此抗辩意见不予采纳。关于华融贵州分公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不予采纳。大地连创房产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，依法予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审中，被上诉人提交了以下证据材料：1、现金交款单及《收据（编号：No1842312）》,拟证明被上诉人向大地联创公司购买房屋的事实；2、发票（号码：00128781）及《收据》（编号：1741987），拟证明一审被告大地联创房产公司同意将被上诉人石雨鑫工程款抵扣购房款的事实。经质证，上诉人认为证据1无原件，无法核实该证据的真实性。证据2的发票亦无原件，无法核实其真实性。对于该组证据的《收据》，因无付款收据，仅凭该收据不能证明付款真实性。本院认为证据1与本案相关证据予以印证，予以采信。证据2的发票因无原件，无法核实其真实性，不予采信。而该组证据的《收据》，对其真实性予以确认，可采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案主要的争议焦点：被上诉人是否享有排除强制执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，经过综合审查，本案被上诉人已在法院查封涉案房屋之前就与一审被告大地联创公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》。结合本案证据及一审被告出具的购房款《收据》等，足以证明被上诉人与一审被告之间以房抵债事实的成立，即可视为被上诉人已全部付清涉案购房款。并且对涉案房屋进行了合法占有。至于未能办理过户登记问题，华融贵州分公司在一审庭审中已经认可未过户原因系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，故过户不成之责不在被上诉人，被上诉人所处情形符合以上第二十八条规定的四项情形。因此，被上诉人享有排除执行的权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年九月二十四日法官助理梁红云书记员蒋诚霄