天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1923号上诉人（原审被告）：天津市天山房地产开发有限公司，住所地天津市津南区小站镇盛塘路与葛万路交叉口。法定代表人：高立香，经理。委托诉讼代理人：刘弘琳，上海锦天城（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈健，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘彬，男，1980年4月3日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张东，天津蓝天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞卿，天津蓝天律师事务所律师。上诉人天津市天山房地产开发有限公司（以下简称天山公司）因与被上诉人刘彬商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初10365号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天山公司上诉请求：1．撤销一审判决书，改判天山公司给付刘彬逾期交房赔偿款47,550.93元；2．一、二审诉讼费由刘彬承担。事实和理由：一审法院查明事实存在部分错误，一是免责天数应为286天，而不应综合考量后免除100天；二是利息、违约金的区间计算错误，违约金过高，应调整为已付房款利息损失的30%；三是一审判决书本院认为部分已经写明利息为78,051.39元，但判项中又写利息为63,489.89元。刘彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审法院综合考量后酌定减免100天，该认定公平合理。一审阶段天山公司未抗辩违约金问题，应视为其已认可该标准。关于判项利息部分，系笔误，即便利息写错，但最后的应付利息和违约金总额并无错误。故请求维持一审法院判决，驳回天山公司上诉请求。刘彬向一审法院起诉请求：1．请求法院判令天山公司承担逾期交房自2018年7月1日至2019年7月17日产生的已付款利息116,748.48元，并承担违约金88,483.06元，合计205,231.5元；2．诉讼费由天山公司承担。一审法院认定事实：刘彬与天山公司于2016年10月29日签订了天津市商品房买卖合同，双方约定：“刘彬购买天山公司开发的坐落于津南区××镇××路××路××号商品房××，价款为2322390元。天山公司应于2018年6月30日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付给刘彬”。双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为天山公司，乙方为刘彬）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3．合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按日万分之壹利率计算”。同日双方还签订了补充合同，该补充合同第2条约定：发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，甲方逾期交房的不承担违约责任：Ａ、执行法律、法规和政府规章等强制性文件及政府有关部门原因导致交付延期的。合同签订后，刘彬按约向天山公司交付购房款2322390元。2015年7月6日，诉争房屋所在楼宇取得建筑施工许可证。2016年11月12日，美丽天津一号工程指挥部发布了美丽天津一号工程［2016］27号文件，通知2016年11月15日至2016年12月31日期间本市原则上所有在建工程项目一律停止施工。2017年8月25日，中共天津市委办公厅发布了津党厅［2017］82号通知，该通知要求2017年10月至2018年3月，天津市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业。2017年8月29日，天津市建设工程质量安全监督管理总队发布了津建质安总［2017］73号文件，通知2017年8月25日至2017年9月10日期间全市所有建筑工地停止土石方作业；停止混凝土搅拌作业；全面停止使用非道路移动机械。2018年8月1日，案外人曾宪中等四人作为天津市津南区小站镇紫烟阁93-96＃号房屋业主向天津市规划局申请行政复议，要求天津市规划局津南区分局撤销“2018津南建证申字0044号”建设规划许可证；撤销天津市津南区××镇××＃楼项目的建筑设计方案批复通知书，按“2017津南建证申字0071号”为依据，对建筑方案进行重新审批，确保93-96＃所属地块规划经济技术指标与其一致，恢复其南侧101-104＃原本联排别墅规划，并公开征求申请人的意见。天津市规划局通知天山公司作为第三人参加行政复议。2018年9月21日天津市规划局做出了规复决字［2018］13号、［2018］14号行政复议决定书，上述决定书认为天津市规划局津南区规划分局在审批该项目《建设工程规划许可证》过程中，作为申报材料中的建设工程设计方案未进行现场公示违反了法定程序；天津市规划局津南区规划分局在审批该项目《建设工程设计方案通知书》过程中未进行现场公示，违反了法定程序。上述两决定书决定确认天津市规划局津南区规划分局核发紫烟阁××＃楼项目《建设工程规划许可证》（2018津南住证××）及核发的紫烟阁××＃楼、××＃楼、××＃楼、黑号站及地下车库项目《建设工程设计方案通知书》（2017津南建案申字0099变更）的具体行政行为违法，责令天津市规划局津南区规划分局重新作出审批许可的具体行政行为。该两认定书记载天山公司虽认为该标段施工图符合设计与规划的规范标准，但仍于2018年7月停止了对紫烟阁××＃楼的建设，将101-104＃楼影响业主空间感官的部分全部进行调整。2019年5月31日，紫烟阁××＃楼取得了建设工程规划许可证。截止至一审庭审之日天山公司仍未按合同约定时间向刘彬交付诉争房屋。一审庭审中，天山公司对刘彬主张逾期交付违约责任的计算方式认可，陈述不能确定诉争房屋的交付时间。另查明，中国人民银行一年以内贷款年利率为：2018年7月1日至2019年7月17日为4.35%。一审法院认为，刘彬与天山公司签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。刘彬依约支付了房款，天山公司亦应按期交付房屋，天山公司逾期交付房屋，应当按照双方签订的合同承担违约责任。由于天山公司截止庭审之日尚未向刘彬交付商品房，故依法确定天山公司逾期交房的期间为2018年7月1日至2019年7月17日。但在刘彬与天山公司签订《商品房买卖合同》后，确实存在政府相关部门以政策命令要求停止施工的实际情况，刘彬与天山公司双方签订的商品房买卖合同补充合同中也对上述情形进行了相应免责约定，虽然天山公司未能举证其实际受到政府停工令影响施工的具体天数，但根据政府停工令的实际情况并结合本案所涉工程的具体情况，综合考量免除天山公司100日的逾期交房违约责任。对于天山公司逾期交房的行为，根据合同约定，天山公司首先应按照银行同期贷款利率向刘彬支付上述期间的已付款利息，计算为78,051.39元（已扣减100日）。其次，天山公司还应支付违约金（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致，每日计总房款的万分之一）的违约金53,273.13元（已扣减100日）。故天山公司应支付刘彬自2018年7月1日起至2019年7月17日（扣减100日）的已付款利息78,051.39元和违约金65,491.4元，共计143,542.79元。天山公司抗辩由于规划部门变更具体行政行为导致诉争房屋无法施工，但根据天山公司提交的证据可知该公司施工已经取得了施工许可证，相应施工也符合规划，其由于行政复议停工及自行调整施工方案与刘彬无关，亦不能构成免除逾期交付房屋责任的理由，故对于天山公司的抗辩不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、天津市天山房地产开发有限公司于本判决书生效后10日内给付刘彬自2018年7月1日起至2019年7月17日（扣减100日）的已付款利息63,489.89元和违约金65,491.4元，共计143,542.79元。二、驳回刘彬的其他诉讼请求。如天津市天山房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,378元，减半收取2,189元，由天津市天山房地产开发有限公司负担1,531元，由刘彬负担658元。二审期间，当事人均未提交新证据，二审经审理查明，天山公司在一审期间未对违约金计算标准提出抗辩，但在二审期间主张违约责任条款约定过高，应按不超过损失的30%予以调整。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案当事人双方的争议焦点为：1．天山公司免除逾期交房责任的天数；2．逾期交房违约金标准及金额。本院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。关于争议焦点一，从现有证据看，天山公司提供的施工日志、监理日志存在记载不全或字迹颜色不一等情况，现案涉房屋逾期未交付，应既有政府部门停工令影响，也有本案所涉工程自身因素，一审法院综合考量后免除天山公司100日的逾期交房违约责任，并无不当，本院予以维持。刘彬现主张2018年7月1日至2019年7月17日逾期期间的利息及违约金，故本案所涉及的逾期期间为2018年7月1日至2019年7月17日（扣减100天）。关于争议焦点二，双方对逾期交房应付利息的计算基数、标准均无异议，一审法院据此根据实际逾期天数认定利息78,051.39元，并无不当，本院予以维持。关于违约金的计算标准问题，双方在合同中进行了约定，一审期间天山公司未对违约金过高提出抗辩，但现二审期间天山公司主张约定的违约金过分高于造成的损失。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。本案刘彬未就其实际损失提供证据证明，而天山公司逾期交房的确会给刘彬带来损失，故本院根据本案实际情况酌定刘彬的实际损失为按银行同期贷款计算的已付款利息。按照双方签订的合同计算的违约金远高于已付款利息的30%，故本院对双方约定的违约金予以酌减，天山公司应付的违约金按已付房款利息的30%计算。按照上述标准，天山公司应支付的逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）违约金为234,154.42元。综上所述，天山公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市津南区人民法院（2019）津0112民初10365号民事判决；二、天津市天山房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内给付刘彬自2018年7月1日起至2019年7月17日（扣减100日）的已付款利息78,051.39元和违约金23,415.42元，共计101,466.81元；三、驳回刘彬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,378元，减半收取2,189元，由天津市天山房地产开发有限公司负担1,107元，由刘彬负担1,082元。二审案件受理费1,530.3元，由天津市天山房地产开发有限公司负担859.3元，由刘彬负担671元。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  岳文君审判员  郭 矗二〇二〇年九月二十四日书记员  唐 啸