浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0127民初2260号 原告（反诉被告）：杭州中汉房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市淳安县千岛湖镇新安东路******。 法定代表人：王玉英，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方卫平,浙江智贤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：钞斌，男，1975年6月11日出生，汉族，住湖北省房县。 委托诉讼代理人:林俊,浙江润杭律师事务所律师。 原告杭州中汉房地产开发有限公司与被告钞斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，被告提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方卫平、被告钞斌及其委托诉讼代理人林俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告就本诉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年2月9日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告支付原告2019年8月10日至腾退之日止租金（暂计算至2020年7月9日为550000元）；庭审中变更为判令被告支付原告2019年9月10日至合同解除之日止租金（暂计算至2020年7月9日为500000元）。3、判令被告支付原告违约金100000元。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月9日，被告因经营酒店需要向原告租赁其位于淳安县××镇××路××号××层，双方签订《房屋租赁合同》，同时约定：房屋建筑面积及使用面积以房产证为准，房屋产权编号为：淳房权证千岛湖镇字第2××2号；租赁期限为13年6个月，即从2017年2月10日起至2030年8月9日止：租金及其交纳方式为：2017年2月10日至2017年8月9日半年租金一次性付清，2017年8月10日至2020年8月9日这三年按一年一付的方式支付，2020年8月10日至2030年8月9日这十年按两年一付的支付方式，每期租金在租期开始的60日内由乙方支付给甲方，其中2019年8月10日至2020年8月9日的租金为600000元；拖欠租金6个月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，并依据本协议要求乙方承担违约责任，同时甲方对乙方投入装修部分不赔偿；一方如果具有合同约定的违约行为，导致不能履行合同，违约方除向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应支付100000元违约金等等。合同签订后，原告将房屋移交被告使用。被告在经营酒店过程中，仅交纳2019年8月10日前的租金，2019年8月10日至2020年8月9日的房屋租金未能按期交纳，虽经原告多次催讨，但被告一直拖欠，至今己经拖欠10个月之久。原告认为，双方依法签订的合同应当诚信履行。现被告不能及时支付房屋租金己经严重影响了原告的合法权益，原告为保护自身权益，特向贵院起诉，恳请依法裁判。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据材料： 房屋租赁合同1份(复印件，提供原件核对)，拟证明19.8.10-20.8.9租金是600000元，每月50000元，另外租赁合同期限欠租金6个月以上，要求解除合同，不承担装修费用，并支付违约金100000元的事实。 被告就本诉辩称，1、解除合同时间是为2020年5月11日。2、疫情期间减免一部分租金。3、被告是因不可抗力解除合同，违约金请求减免。 为证明其主张的事实，被告向本院提供以下证据材料： 1、微信聊天记录（复印件，存在手机里面，提供核对），拟证明被告多次和原告就租金进行协商，被告已于2020年5月11日向原告提出解除房屋租赁合同，原告未有异议；被告自2020年5月28日起多次阻挠及拒绝被告搬离酒店家具腾退房屋。 2、银行流水单1份（打印件），拟证明被告于2019年10月支付租金50000元，原告也予以了认可。 被告就反诉向本院提出诉讼请求：1、判令反诉人与被反诉人于2017年2月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除；2、判令被反诉人立即停止阻挠反诉人搬离酒店物资的侵权行为并协助反诉人腾退房屋；3、判令被反诉人向反诉人返还保证金50000元或在应付租金中予以扣除；4、判令本案的诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年2月9日签订了《房屋租赁合同》，并向被反诉人支付保证金50000元。反诉人于2020年10月8日向被反诉人支付了房屋租金50000元。后因经营困难及受疫情影响，反诉人经营的酒店已于2020年2月份停止营业，期间多次与被反诉人就房屋租金及转店事宜协商，均未果。2020年5月11日，反诉人向被反诉人提出解除上述《房屋租赁合同》。反诉人在解除合同后，自2020年5月28日起多次要求搬离酒店内的物资变卖以便支付拖欠房屋租金，但被反诉人均以反诉人拖欠房屋租金为由拒绝反诉人进入酒店搬离并变卖。 原告就反诉辩称，1、解除合同时间为判决生效之日。2、经了解，有人来看，当时物业不认识，也没有手续，被告也没有过来，所以不同意不认识的人上去看房间里的东西，确实存在的。后期，2月份之后没有经营，一直拖欠物业费和电费，也通知被告当面协商解决。3、同意保证金在租金中予以扣除。 就反诉部分，原、被告未提供证据。 对原告提供的证据，被告质证认为，对租赁合同的三性认可，本案解除是不可抗力，2020年5月11日为解除日期，保证金已经支付50000元原告也认可。本院经审查对该证据予以认定。 对被告提供的证据，原告质证认为，对证据1，对两份聊天记录的真实性无异议，但不能证明被告所要证明的待证事实，被告主张合同在2020年5月11日解除，其实其与原告法定代表人王玉英2020年5月18日的聊天记录中提出没有办法租下去，但王玉英回答不是收回就收回、该办的手续要办完，可以看出2020年5月11日的协商并没有达成双方同意解除合同的意思，因为提到该办手续办完，协商解除应当对所有的费用进行结算是至少的，租金支付肯定要有书面的协议，用于经营的酒店，协商后如何腾退和注销，这些问题未谈妥达不到解除合同的目的；与员工蒋建妹的聊天记录中也可以发现，在2020年6月27日还提到转让酒店帮忙配合一下看房，可证明合同未解除。证据2，予以认可，在诉讼请求中也予以扣除了。本院经审查认为，对证据1本身的真实性予以认定，但在聊天记录中原告法定代表人王玉英并未同意解除合同，故对被告主张合同于2020年5月11日解除的证明对象不予采纳；从两份聊天记录中可以反映出因被告未交租金原告方不让其搬物资的情况。对证据2予以认定。 综合上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案的事实如下： 2017年2月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定：原告将坐落于淳安县××镇××路××号××层出租给被告使用，房屋建筑面积及使用面积以房产证为准，房屋产权编号为淳房权证千岛湖镇字第2××2号；租赁期限为13年6个月，即从2017年2月10日起至2030年8月9日止；租金及其交纳方式：2017年2月10日至2017年8月9日半年租金一次性付清，2017年8月10日至2020年8月9日这三年按一年一付的方式支付，2020年8月10日至2030年8月9日这十年按两年一付的支付方式，每期租金在租期开始的60日内由乙方支付给甲方，其中2019年8月10日至2020年8月9日的租金为600000元，2020年8月10日至2022年8月9日的租金为1250000元，总租金为8850000元；拖欠租金6个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求被告承担违约责任，同时原告对被告投入装修部分不赔偿；一方如果具有合同约定的违约行为，导致不能履行合同，违约方除向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应支付100000元违约金等等。合同签订后，原告将房屋移交被告使用。被告仅交纳2019年9月9日前的租金，2019年9月10日至2020年8月9日的房屋租金至今未交纳。2020年5月11日，被告在微信中向原告的法定代表人王玉英提出要解除合同，但王玉英未同意。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议的约定全面、恰当地予以履行。根据上述合同约定，被告就2019年8月10日至2020年8月9日的租金600000元应在租期开始的60日内支付，而被告仅仅在2019年10月支付了2019年8月10日至2019年9月9日一个月的租金，其余租金均未支付，实际拖欠租金六个月以上，原告主张行使解除权，判决解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，有事实与法律依据，本院予以支持，因原告未同意被告于2020年5月11日在微信聊天中提出的解除合同的要求，被告主张双方已协商解除，不符合事实，本院不予采纳。关于原告要求被告支付2019年9月10日至合同解除之日止的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告主张因疫情减免一部分租金的答辩意见，本院经审查认为，本案合同签订于2017年2月9日，被告拖欠租金的违约行为发生在新冠疫情发生之前，不应予以减免，同理，对被告主张因不可抗力解除合同的答辩意见亦不予采纳。 关于原告要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，本院经审查认为本案所涉合同租期13年6个月，合同期间租金8850000元，现履行期仅过了三年多，不管从合同利益来核算还是从空置期的损失来核算，100000元的违约金并不高，故予以支持。 就被告所主张的反诉请求，如前所述，对其要求确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除，不予支持。因被告未交纳租金，原告确实存在因被告欠交租金而不让其搬物资的情况，但现在原告已起诉要求解除合同，被告负有在合同解除之后移交租赁物的义务，承租人亦有在合同解除之前腾退租赁物之权利，故对被告要求原告协助腾退租赁物予以支持。关于被告要求原告返还保证金50000元或在应付租金中予以扣除，原告同意予以扣除，本院将在被告应付租金中予以抵扣，对该项请求在判决主文不再予以表述。就被告在庭前申请追加王晶晶的请求，本院经审查认为房屋租赁合同系被告与原告所签订，根据合同相对性原则，原告起诉被告符合法律规定，且房屋租赁合同系2017年2月9日所签，根据被告提供的合伙协议，系2018年2月1日所签，即使被告与王晶晶之间的合伙关系成立，也仅是两人的内部关系，故不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除杭州中汉房地产开发有限公司、钞斌于2017年2月9日签订的《房屋租赁合同》。 二、钞斌于本判决生效之日起十日内支付杭州中汉房地产开发有限公司自2019年9月10日起至合同解除之日止的租金（按合同约定计算，暂计算至2020年7月9日为450000元，已抵扣保证金50000元）。 三、钞斌于本判决生效之日起十日内支付杭州中汉房地产开发有限公司违约金100000元。 四、杭州中汉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助钞斌腾退租赁物。 五、驳回杭州中汉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回钞斌的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9800元，减半收取4900元，由杭州中汉房地产开发有限公司负担408元；由钞斌负担4492元。反诉案件受理费525元，由杭州中汉房地产开发有限公司负担。 杭州中汉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州中汉房地产开发有限公司、钞斌于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  徐卫平 二〇二〇年九月十四日 书记员  王红良 本案引用法条 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。