山东省潍坊市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁07执监41号 申诉人：山东省潍坊市安丘市兴安街道前十二户居民委员会，住址安丘市永安路十二户东巷11号，统一社会信用代码55370784B48579373J。 法定代表人：刘德智，主任。 委托诉讼代理人：赵守俭，山东恒安盛德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘效峰，安丘市兴安街道前十二户居民委员会副主任。 申请执行人：李祥熙，男，1973年5月7日生，汉族，住潍坊市奎文区。 被执行人：山东宏坤房地产开发有限公司（已宣告破产）。 被执行人：赵塞，男，1972年9月5日出生，汉族，山东宏坤房地产开发有限公司副经理，现住安丘市。 第三人：山东梓沅房地产股份有限公司（原名称山东博盛房地产股份有限公司），住所地潍坊市奎文区东风东街227号德蒙商务中心1号楼B4-2号，统一社会信用代码91370700576620560N. 法定代表人：郎义柱，总经理。 委托诉讼代理人：张利委，山东日中（安丘）律师事务所律师。 申诉人山东省潍坊市安丘市兴安街道前十二户居民委员会(下称十二户居委会)不服山东省安丘市人民法院（2012）安执字第456号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 山东省安丘市人民法院（下称执行法院）在执行申请执行人李祥熙与被执行人山东宏坤房地产开发有限公司（下称宏坤公司）、赵塞民间借贷纠纷一案中，于2012年6月5日作出（2012）安执字第456号执行裁定书，裁定宏坤公司所有的位于安丘市的所有权以及相应的其他权利归买受人山东博盛房地产股份有公司所有；买受人山东博盛房地产股份有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权登记及变更转移手续。2012年9月18日，执行法院向安丘市房管局发出协助执行通知书，要求将宏坤公司上述7套商铺的预售合同备案登记到山东博盛房地产股份有公司名下；该房为在建工程，该房产建成之后将房屋的所有权登记到山东博盛房地产股份有限公司名下。2012年9月28日，安丘市房管局将上述商铺的预售合同备案登记到山东博盛房地产股份有限公司名下。申诉人不服，向本院提出申诉。 申诉人十二户居委会称，请求撤销执行法院（2012）安执字第456号执行裁定书及协助执行通知书；依法确认位于安丘市主体以外的设施所有权归申诉人。事实与理由：1.2007年10月，安丘市人民政府为城市旧城改造，决定将申诉人所辖的东方明珠片区进行拆迁改造。申诉人于2008年12月30日与被执行人宏坤公司签订了沿街商铺购房合同，贵院作出（2013）潍民初字第260号民事判决书确认申诉人与宏坤公司签订的购房合同及补充认证协议书合法有效。因宏坤公司无力完成沿街商铺的建设，为稳定居民的情绪，防止再次发生群体性上访事件，安丘市人民政府组织相关部门成立领导小组，由兴安街道先行垫付460万元，协调安丘市华安建筑安装有限责任公司垫资承建东方明珠北沿街23号至207号楼二层沿街商铺（包括案涉7处商铺），自2014年9月16日开工建设，2015年12月6日竣工。2015年12月30日，经审计部门价格审计及成本审核，案涉7处商铺实际建筑面积1465.15平方米，该工程款与24号-27号楼沿街商铺按照审计报告的审计价格与承建商进行了结算，共计23113295.26元，已超付资金680余万元。2.本案所依据的评估报告是评估的案涉7处商铺占用的土地使用权及103号、104号商铺插入23号楼内的框架部分。本案评估时仅有23号楼103号及104号商铺的主体部分（该两处商铺主体为23号楼的一部分，面积为354.4平方米）已建成，申诉人对本案拍卖该部分建筑物没有异议。虽然评估报告明细表中表述为103号至105号商铺主体已完工，但根据评估报告的内容，当时仅有103号及104号商铺主体存在，该两处已存在的商铺面积为354.4平方米。评估时东方明珠23号楼101号、102号、105号至107号5处商铺尚未进行建设，但本案却拍卖案涉7处商铺（包括尚未建设的商铺），扩大了执行财产的范围，给申诉人造成了损失。 申请执行人李祥熙称，执行法院的执行没有错误。评估时的现场情况与评估报告现场勘验情况一致，申请执行人已了解拍卖标的物状况，且到拍卖财产的现场看过。 第三人山东梓沅房地产股份有限公司（下称梓沅公司）称，执行法院的拍卖符合法律规定，本案不应撤销。参与竞买时应该是到现场看过拍卖标的物，拍卖财产的现场状况与评估报告所载状况一致，本案拍卖标的物是23号楼101号至107号商铺中已建的构建物（评估报告明细表中的103号至105号商铺）以及已建成和未建成商铺所占用的土地使用权。 本院查明，申请执行人李祥熙与宏坤公司、赵塞民间借贷纠纷一案，执行法院于2012年1月6日作出（2012）安民初字第535号民事调解书，确认宏坤公司偿还李祥熙借款300万元及违约金10万元，分别定于2012年2月20日归还本金100万元及违约金10万元，同年3月20日、4月20日各归还本金100万元；宏坤公司归还借款本金的同时按约定付清相应利息（自2011年9月15日起至还款日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息）；赵塞对上述债务承担连带还款责任；案件受理费34400元，减半收取17200元，诉讼保全费5000元，共计22200元，由宏坤公司承担。申请执行人李祥熙于2012年2月23日向执行法院申请强制执行，案号（2012）安执字第456号。 诉讼过程中，执行法院根据李祥熙的申请，于2011年12月26日作出（2012）安民初字第535号民事裁定书，预查封宏坤公司所有的位于安丘东方，期限至2013年12月25日。诉讼保全当日，执行法院就上述7套商铺的现状向李祥熙调查，李祥熙确认已到现场看过，该7套商铺正在筹建中。 执行法院于2012年4月11日委托安丘万达资产评估事务所对查封财产进行了价值评估。评估对象为宏坤公司所有的在建工程23号楼101-107室建筑物及其所占有的土地使用权。评估财产范围为与住宅楼连接部分103、104、105室工程所涉及的建筑物及其所占有的土地使用权；101-107室未建部分所占有的土地使用权。2012年5月2日，安丘万达资产评估事务所作出安评报字（2012）第9号资产评估报告书。该报告书第九部分评估过程对评估现场核实阶段的描述分为三部分，其一为103室主体已完工所涉及的建筑物及其所占有的土地使用权；其二为104室主体已完工所涉及的建筑物及其所占有的土地使用权；其三为101-107室未建设部分所占有的土地使用权。评估结果载明103-105室主体已完工所涉及的建筑物及其所占有的土地使用权［证号为安国用（2010）第061号］面积为354.4平方米，评估价值为1417600元；101-107室未建部分所占有的土地使用权［证号为安国用（2010）第061号、安国用（2008）第××号］面积为621.37平方米，评估价为2175250元。 2012年5月7日，执行法院填写对外委托拍卖移交单，载明“对已查封的东方明珠小区23＃1-7号商铺进行拍卖”，受委托单位为执行法院技术室。执行法院技术室于2012年5月8日作出拍卖委托书，载明委托潍坊新天地拍卖有限公司对“位于安丘市（详见评估报告）”进行拍卖，首次拍卖保留价为评估价3592850元。潍坊新天地拍卖有限公司于2012年5月10日在潍坊晚报发布拍卖公告，载明于2012年5月29日对宏坤公司所有的东方明珠小区23号楼的部分房产进行公开拍卖。在公开拍卖中，第三人以3593000元竞得，并签订了拍卖成交确认书，载明成交标的物名称为宏坤公司所有的东方明珠小区23号楼1-7号商铺。执行法院于2012年6月5日作出（2012）安执字第456号执行裁定，裁定如下：一、宏坤公司所有的位于安丘市的所有权以及相应的其他权利归买受人山东博盛房地产股份有公司所有。所有权自交付时起转移给买受人山东博盛房地产股份有限公司。财产权自本裁定送达买受人山东博盛房地产股份有限公司起转移。二、买受人山东博盛房地产股份有限公司作为买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权登记及变更转移手续。2012年9月28日，执行法院向安丘市房管局送达（2012）安执字第456号执行裁定书及协助执行通知书，请求协助执行事项为：一、将山东宏坤房地产开发有限公司位于东方明珠小区23号楼101、102、103、104、105、106、107铺的预售合同备案登记到山东博盛房地产股份有公司名下。二、该房为在建工程，该房产建成之后将房屋的所有权登记到山东博盛房地产股份有限公司名下。2012年9月24日，宏坤公司向房产管理部门出具备案申请，载明根据执行法院（2012）安执字第456号执行裁定书，请求协助给山东博盛房地产股份有限公司办理相关备案手续。2012年9月28日，安丘市房管局将东方明珠小区23号楼101、102、103、104、105、106、107铺的预售合同备案登记到山东博盛房地产股份有限公司名下。申请执行人于2012年6月8日向执行法院出具证明一份，证明已收到本案执行款3458000元，剩余欠款利息全部放弃，同意结案。执行法院依执行完毕方式结案。 2019年5月6日，安丘市不动产登记中心向执行法院出具证明一份，载明案涉7套商铺所占土证的证号为安国用（2010）第061号。 安丘市华安建筑安装有限责任公司管理人向本院出具证明一份，证明安丘市东方明珠小区23号至27号楼沿街商铺均为上下层，包含案涉7套商铺，其中23号楼103号、104号插入主体框架部分于2011年完工，其余101号、102号、105号至107号5套商铺及103号、104号2套商铺与23号楼共用主体以外部分于2014年9月份前均未开工建设，经安丘市人民政府协调由该公司为申诉人全部承建，2014年9月开始施工，2015年12月6日竣工，建筑工程款已由申诉人全额支付，沿街商铺已全部交付申诉人。 安丘市兴安街道办事处向本院出具证明一份，证明按2007年拆迁相关协议及2008年12月30日签订的购房合同约定，东方明珠小区23号至27号楼1号-34号沿街商铺（包含23号楼案涉7套商铺，其中103号、104号插入主体框架部分于2011年完工，其余101号、102号、105号至107号5套商铺及103号、104号2套商铺与23号楼共用主体以外部分于2014年9月份前均未开工建设）由宏坤公司建成后全部交付申诉人，因宏坤公司开发过程中无力履行与申诉人有关协议，引发村民大规模信访，2014年经安丘市人民政府协调批准，由兴安街道办事处牵头为申诉人临时垫资460万元，委托安丘市华安建筑安装有限责任公司为申诉人承建该工程。该工程于2014年9月动工，2015年12月6日竣工，工程竣工后，申诉人全体股民自行筹资9913500元，与兴安街道办事处、安丘市华安建筑安装有限责任公司进行结算并接收、占有上述全部商铺，此后，申诉人自行出资完善全部商铺道路、门窗等配套设施，自2016年9月起使用至今。 为证明东方明珠小区23号楼至27号楼沿街商铺由安丘市华安建筑安装有限责任公司为申诉人承建及付款事实，申诉人提交安丘市华安建筑安装有限责任公司于2018年10月31日出具的证明一份及双方签订的协议书一份等证据。 因李艳与梓沅公司发生纠纷，黑龙江省牡丹江市中级人民法院在执行（2014）牡商初字第63号民事调解书过程中，查封、拍卖案涉7套商铺，申诉人提出执行异议被驳回后，申诉人向该院提起执行异议之诉，因未在规定期限内预交案件受理费，被该院按撤回起诉处理。申诉人遂向执行法院申请执行监督，执行法院于2019年12月23日作出（2019）鲁0784执监2号执行裁定书，驳回其申诉请求。 申请执行人及第三人梓沅公司均认可本案拍卖时拍卖财产的状况与评估报告的现场勘查状况一致。执行法院在拍卖案涉财产前未作出拍卖裁定并送达当事人。 第三人梓沅公司原名称为山东博盛房地产股份有限公司。 执行法院受理安丘盛源热电有限责任公司对宏坤公司破产清算一案，并于2016年10月28日作出（2016）鲁0784民破2号之一民事裁定书，裁定宣告宏坤公司破产。 本院认为，本案争议的焦点问题是执行法院对安丘市商铺的拍卖是否应撤销。 从本案拍卖的财产是否与评估的财产相符来看，两者严重不符，本案应撤销拍卖。根据评估报告内容，评估机构经现场勘查，103号、104室主体已完工，101号、102号、105号至107号商铺尚未进行建设，虽然评估结果载明103-105室主体已完工，与上述勘查结果有所出入，但这不影响东方明珠小区23号楼101至107号商铺中部分商铺在评估时尚未建设的事实。对于该事实，申请执行人李祥熙与买受人梓沅公司均表示认可，买受人梓沅公司认可其在竞买前到拍卖标的物现场看过，现场状况与评估报告所载状况一致。据上，本院认定本案评估报告作出时，执行法院所拍卖的7套商铺中尚有部分商铺未进行建设。本案评估报告所载明的价值是主体已建成的部分建筑物以及尚未进行建设的商铺所占有的土地使用权，执行法院委托拍卖过程中依据该评估报告的评估价确定了首次拍卖的保留价,但确定的拍卖标的物却变为案涉7套商铺。拍卖成交后，执行法院作出的（2012）安执字第456号成交确认裁定亦确认案涉7套商铺由第三人竞得。故本案拍卖的财产与评估的财产严重不符，依据评估报告所确定的拍卖保留价并非系拍卖财产的价值反映，本案拍卖应予以撤销。 从拍卖的程序来看，本案未作出拍卖裁定，缺少拍卖的依据，属严重违反拍卖程序。财产被查封后，被执行人逾期不履行生效法律文确定义务的，人民法院应当拍卖被查封的财产，但应作出执行裁定书，以裁定形式明确需要拍卖的财产，并以其作为拍卖的依据。本案中，执行法院在拍卖过程中并没有作出拍卖裁定书以明确拍卖财产的范围，以致实际拍卖成交的财产与评估的财产不符，因此执行法院未作出拍卖裁定就委托拍卖，缺少据以拍卖的生效法律文书依据，属严重违反拍卖程序，亦应撤销拍卖。 综上，执行法院作出的（2012）安执字第456号成交确认裁定、协助执行通知书及所对应的拍卖行为应予撤销，另外，申诉人请求确认位于安丘市主体以外的设施所有权归申诉人，因该请求事项不属执行监督审查的范围，本院不予审查，申诉人可通过其他程序予以救济。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下： 撤销山东省安丘市人民法院（2012）安执字第456号执行裁定书（成交确认裁定）、协助执行通知书及所对应的拍卖。 审判长  李欣红 审判员  郭 伟 审判员  邱金山 二〇二〇年九月二十四日 书记员  徐艳玲