江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初2851号原告：雷力，女，1980年11月26日出生，畲族，江西省兴国县人，居民，住江西省兴国县。被告：赣州市国兴物业管理有限公司，住所地：江西省兴国县工业园新区大圣寺后侧，统一社会信用代码：913607325918186046。法定代表人：钟喜元，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌征桂，江西南芳（兴国）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘春桃，江西南芳（兴国）律师事务所律师，一般代理。原告雷力与被告赣州市国兴物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷力和被告赣州市国兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人凌征桂、刘春桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷力向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告租金人民币30958元及逾期违约金（自2020年3月1日起以逾期未付租金为基数按每日万分之二计算至付清款之日止）；2、从8月份开始，每季度按约定及时付租金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月1日，原、被告签订《投资回报收益确认书》和《商铺委托经营管理及租赁协议书（1-5年）B》。双方约定：原告将购买的位于“国兴汽车大市场”的3栋F2017号商铺委托给被告全权负责经营管理与对外出租，被告按照原告购买商铺时成交总价的5%每月给予原告投资回报，F2017号商铺每月的回报额分别为每月1810元，并约定“租金以先付后用为原则，每三个月支付一次”、“租金没有按照合同的付款期限支付，逾期部分加收每日万分之二违约金”。协议签订后，被告虽在2020年2月前会支付部分租金，但未按照双方约定的标准支付租金，至今（截止到7月31号）仍拖欠原告租金人民币30958元，自2020年3月开始却没有支付租金，经原告多次催收，被告均以种种理由推诿。原告雷力向法庭提供的证据有：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、不动产登记证复印件一份，原告与被告及兴国国兴汽车大市场有限公司于2018年2月1日签订的《协议书》、《投资回报收益确认书》、《商铺委托经营管理及租赁协议书》复印件各一份，原告个人活期账户交易明细一份，证明原告将购买的位于“国兴汽车大市场”的3栋F2017号商铺委托给被告全权负责经营管理与对外出租，被告按照原告购买商铺时成交总价的5%每月给予原告投资回报，F2017号商铺每月的回报额分别为每月1810元，并约定“租金以先付后用为原则，每三个月支付一次”、“租金没有按照合同的付款期限支付，逾期部分加收每日万分之二违约金”，协议签订后，被告自2020年3月开始没有支付租金。被告赣州市国兴物业管理有限公司辩称：一、答辩人有权根据市场行情与实际需求调整商铺出租价格，原告商铺租金应当按调整后的标准执行。答辩人与原告雷力签订的《商铺委托经营管理及租赁协议书》第三条第（二）款第6项约定答辩人有制定租金收益标准，根据市场行情与实际需求调整商铺出租价格的权利。现因市场经济整体下行，商铺经营不景气，再加上新冠病毒××疫情对实体业的严重打击，市场内众多商铺都没办法租出去，导致市场租金整体下降，依据协议约定，原告雷力的商铺租金标准应当按调整后的标准执行。二、今年年初，我国新冠病毒××疫情爆发，此次疫情对经济社会产生重大影响，答辩人根据防疫工作要求，就国兴大市场停业近四个月，对该期间的租金应予核减。三、原告诉请按照每日万分之二计算逾期违约金的标准过高，应予调减。2020年8月20日，全国银行间同业拆借中心公布当月一年期的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）为3.85%。现原告在未提供任何损失证明的情况下，要求按照每日万分之二（即月利率6%）计算逾期违约金明显过高，已超过前述标准，应予调减。前已述及答辩人受市场经济下行的严重影响，经营状况持续恶化，近期答辩人又以被告主体地位卷入房屋租赁合同纠纷等大量诉讼中，境地更是举步维艰，如本案不谨慎处理，可能将直接导致被告破产，被告一旦破产，原告的利益必将受收损害，同时将引发更多的诉讼及群体性事件的出现，给社会带来极大的不稳定因素。故请法院在查明本案事实的基础上，综合考量各项因素依法审慎处理此案。被告赣州市国兴物业管理有限公司向法庭提供的证据有：1、支付租金流水一份，证明被告向原告支付租金的情况，仍欠租金是30145元；2、《国兴物业租赁合同》复印件一份，证明被告赣州市国兴物业管理有限公司就案涉商铺与江西天时达商贸有限公司签订租赁合同，合同就2019年、2020年、2021年租金为5.83元／㎡一个月，原告诉请租金标准过高，应予调减；3、国兴大市场运营照片十张，证明现市场经济不景气，加上新冠病毒××疫情对实体业的严重打击，国兴大市场众多商铺无法租出去，市场租金整体下降，依据协议约定，原告租金应予调减。本院经审理认定事实如下：一、位于兴国县工业园新区大圣寺后侧国兴汽车大市场的商铺，由兴国国兴汽车大市场有限公司开发。2016年3月10日，被告赣州市国兴物业管理有限公司与江西天时达商贸有限公司签订《赣州市国兴物业管理有限公司房屋租赁合同》一份，约定将位于兴国县工业园新区商铺（建筑面积2425.72㎡）出租给江西天时达商贸有限公司经营汽车维修美容、二手车销售展示，租期90个月，自2016年1月1日起至2023年6月30日止，月租金为人民币10元／㎡，优惠38个月，实收52个月。二、2018年2月1日，原告雷力购买了案外人邱红梅过户的国兴汽车大市场3号楼Ｆ2017号商铺。原告雷力（丁方）与被告赣州市国兴物业管理有限公司（乙方）、兴国国兴汽车大市场有限公司（甲方）、邱红梅（丙方）签订《协议书》一份，主要内容是：“一、基于2013年7月1日，甲、乙、丙方签订了《商铺委托经营管理及租赁协议书》、《投资回报收益确认书》。协议书对三方权利义务、法律责任、争议解决办法等事项作出了明确约定。二、丙方邱红梅将不动产权过户给丁方雷力所有。现甲、乙、丙、丁四方协商一致同意自2018年4月1日起将3＃楼Ｆ2017商铺的《商铺委托经营管理及租赁协议书》、《投资回报收益确认书》（编号：20130303308）中的相关权利义务约定转于甲方、乙方、丁方履行。三、丙方、丁方不动产权买卖行为所造成的经济损失等相关法律责任均与甲方、乙方无关，全部由丙方、丁方承担。四、本协议书自甲、乙、丙、丁各方签章之日起生效。”同日，原告雷力（甲方）与被告赣州市国兴物业管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理及租赁协议书》（ＮＯ:20130303308）一份，主要内容是：“甲方将名下商铺委托给乙方经营管理及出租，即由乙方对该商铺进行统一的规划、招商、定价出租和经营管理等相关事宜达成协议如下：第一条委托的标的物、委托方式和期限（一）标的物及其相关约定：1．本合同标的物为甲方位于兴国县洪门工业园新区大圣寺后侧国兴汽车大市场3栋Ｆ2017号商铺，建筑面积为84.87㎡。2．标的物的用途为商业用房，经营业态以乙方为促进市国兴汽车大市场繁荣、提升国兴汽车大市场价值为目的所统一设定的业态为准。（二）委托方式和期限：1．统一的经营管理是国兴汽车大市场正常运营的必要保障，为了保障国兴汽车大市场在后期经营能有一个良性运作的环境，向广大消费者树立一个良好的形象，进而达到整体繁荣提升商铺价值的目的，甲方委托乙方全权负责该商铺的经营管理与对外出租，由乙方在法律规定的范围内进行统一招商、统一经营管理，提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。2．双方约定委托期限自2018年4月1日起至2023年6月30日止。3．甲方授权乙方代表甲方签署对外租赁协议并代为收取租金（乙方仅为甲方提供无偿中介服务，不承担税金、法律风险等责任）。4．在甲方委托乙方租赁的期限内，甲方不得自行对外出租。5．为了顺利引进优质大品牌商户，塑造国兴汽车大市场形象，增加国兴汽车大市场的竞争力，提升国兴汽车大市场价值及后市升值空间，双方同意2018年4月1日起开始甲方可以正式收取租金收益。第二条租金的付款方式及期限1在委托期内，甲方委托的商铺租金自2018年4月1日起至2023年6月30日每三个月返还一次……第三条双方的权利和义务（一）甲方的权利与义务：1．获得租金收益的权利；2．协议期满后自己经营或选择经营管理者的权利；3．对所获收益依法纳税约义务；4．保证该商铺及其附属设施在协议期内处于正常的可使用和安全状态的义务；5．甲方对商业用房设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方正常经营管理；6.甲方可自由转让其拥有的商业用房，但应提前30个工作日通知乙方，乙方拥有同等条件下的优先受让权，甲方将商铺转让给本协议以外第三方或因其他原因产生商铺所有权变更的，甲方应保证其所有权受让人继续履行本协议，且履行本协议约定的甲方权利和义务。（二）乙方的权利与义务：1．乙方拥有委托期内完整的商铺使用权和自由经营权等经营管理权，对国兴汽车大市场经营商户合法管理与督导，甲方不得干涉乙方统一经营管理；2．拥有对国兴汽车大市场独立合法进行管理的权利，制定统一的经营标准并严格执行；3．全面制定经营方案，并制定有效控制成本的方法和标准，引进先进的国兴汽车大市场经营理念、管理模式与管理方法；4．以乙方的名义与承租商户订立租赁合同；5．负责国兴汽车大市场整体的品牌经营，有权为塑造国兴汽车大市场整体形象，提高国兴汽车大市场整体知名度，促进国兴汽车大市场繁荣进行系列推广活动；6．制订租金收益标准，根据市场行情与实际需求调整商铺出租价格；7．代为收取租金收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴；8．根据具体市场情况的变化，对经营方案进行调整和整改；9．乙方有在委托期内按本协议规定的时限支付租金给甲方的义务；10．在委托期间，乙方或承租商户有权根据经营需要在不损害该商铺主体承重结构的情况下进行装修，甲方无异议，租赁期满，乙方按已装修好的标准返还商铺给甲方，甲乙双方不得任意损坏或改变。11．租赁期满，同等条件下赣州市国兴物业管理有限公司享有优先经营管理及租赁的权利，委托协议五年签一次，租金根据市场行情另行商定。第四条违约责任1.乙方所收租金没有按合同规定的付款期限支付给甲方，逾期部分加收每日万分之二的违约金；逾期达半年，甲方可单方面解除本协议，并要求乙方在一个月内支付甲方应得的租金收益及违约金；2．甲乙双方均无权提前中止本协议，若因其中一方违约导致守约方与第三方的租赁协议不能履行或是不能足期履行的，违约方除需赔偿承租方因此向守约方索赔的所有损失外，还需一次性无条件赔偿给守约方违约金人民币：￥30000.00（大写：叁万元整）……”同日，原告雷力与被告赣州市国兴物业管理有限公司签订《投资回报收益确认书》一份，主要内容是：“双方就投资收益做以下确认：雷力受让于邱红梅购买的国兴汽车大市场的商铺，由兴国国兴汽车大市场有限公司开发，位于兴国县工业园新区商铺，建筑面积为84.87㎡。为便于市场的统一经营，该商铺2018年4月1日至2023年6月30日经营权归兴国国兴汽车大市场有限公司所有。委托月投资回报额为￥1810元，大写壹仟捌佰壹拾元整。投资回报的付款方式以商铺委托协议为准。……”三、协议签订后，被告赣州市国兴物业管理有限公司在2020年2月前会支付部分租金，但未按照双方约定的标准支付，自2020年3月开始没有支付租金。截止到2020年7月31日，仍欠原告雷力租金人民币30145元。经原告雷力多次催收未果，因而成讼。在本案审理过程中，原告雷力表示不追加兴国国兴汽车大市场有限公司为被告。以上事实，有原告雷力和被告赣州市国兴物业管理有限公司陈述及其提供的证据证实，经庭审和庭后质证，本院予以认定。本院认为，原告雷力与被告赣州市国兴物业管理有限公司之间的房屋租赁合同关系，没有违反自愿合法原则，对双方有法律约束力，应予保护。被告赣州市国兴物业管理有限公司未能按照合同条款的约定及时支付租金，应当承担民事责任。但考虑到被告赣州市国兴物业管理有限公司的违约有受到新冠××疫情影响的因素，而新冠××疫情属于不可抗力，被告赣州市国兴物业管理有限公司因不可抗力不能履行合同时没有及时通知原告雷力，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条，结合新冠××疫情与不能履行合同之间的因果关系、原因力大小，对于原告雷力要求被告赣州市国兴物业管理有限公司支付租金的诉讼请求，应予支持，但对其要求支付逾期违约金的诉讼请求，不应支持。对于原告雷力要求被告赣州市国兴物业管理有限公司从8月份开始每季度按约定及时付租金的诉讼请求，在双方未出现依法变更、终止或解除合同条款等的情况下，可以支持，但是如果今后出现了依法变更、终止或解除合同条款的情形，则应另行处理，故目前存在不确定因素，本院不予支持。综上所述，原告雷力的部分诉讼请求有事实依据和法律依据，应予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告赣州市国兴物业管理有限公司支付截止2020年7月31日所欠原告雷力租金人民币30145元。二、驳回原告雷力要求被告赣州市国兴物业管理有限公司支付逾期违约金的诉讼请求。三、驳回原告雷力的其他诉讼请求。四、本案所涉执行内容限判决生效后立即履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费减半收取287元，原告雷力已预交，由被告赣州市国兴物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年，逾期视为放弃权利。审判员  刘春发二〇二〇年九月十日书记员  张 露