湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2826民初1248号原告（反诉被告）：向道春，男，1978年8月22日出生，土家族，住建始县。被告（反诉原告）：蒲长宏，男，1970年5月15日出生，土家族，住咸丰县。委托诉讼代理人：李文国，湖北楚屏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉琦，湖北楚屏律师事务所律师。原告向道春与被告蒲长宏租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，蒲长宏于2020年7月14日向本院提起反诉。本院对本案依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告暨反诉被告向道春、被告暨反诉原告蒲长宏委托诉讼代理人李文国、张玉琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向道春向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告2018年8月2日签订的《门卫室借用协议》无效；2、判令被告立即向原告返还25000元，并自2018年8月1日起至款项清偿之日止按年利率6%支付资金占用利息。事实和理由：2018年7月，向道春、蒲长宏达成一致意见，蒲长宏将位于咸丰县××字街××停车场××门卫室租赁××向道春作仓库使用。2018年7月4日，向道春通过微信向蒲长宏支付8000元订金。2018年8月2日，向道春按蒲长宏要求与其签订了《门卫室借用协议》，约定蒲长宏将上述门卫室借给向道春使用，期限三年，向道春每年承担蒲长宏门卫室工作人员工资25000元。协议签订当日，向道春再次通过微信向蒲长宏支付17000元，共计支付了25000元。蒲长宏承诺马上将门卫室腾出交付，但其承诺却未兑现。向道春多次催促后发现，蒲长宏并没有该门卫室的处分权，其无法将该门卫室交付，实际也未交付给向道春使用。向道春认为，因蒲长宏并无案涉协议标的物的处分权，所以双方签订的案涉协议以属于无效协议。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》的规定，蒲长宏因无效协议所占有的财产即25000元无权享有，应当立即返还给向道春，由于蒲长宏一直不予返还，严重损害了向道春的财产权益，应承担资金占用期间的利息。蒲长宏辩称，1.蒲长宏与向道春签订的《门卫室借用协议》属于附条件的借用协议，实质上为租赁协议；2、该协议从双方签字之日起已经生效，并开始履行；3、该协议是依法成立的，不属于合同法规定的无效合同的五种情形之一。因此，请求法庭驳回向道春的诉讼请求。蒲长宏向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付2019年8月3日至2019年12月26日欠付租金9909.16元。事实和理由：2018年8月2日，向道春与蒲长宏签订《门卫室借用协议》，双方在合同中约定，蒲长宏将停车场门卫室借用给向道春使用，向道春承担停车场门卫室工作人员工资25000元，双方约定的借用时间为3年。2019年10月，向道春未经蒲长宏许可擅自改造门卫室的建筑结构，受到国资局工作人员的阻止。双方签订的协议实际上是一个房屋租赁合同，向道春擅自改造房屋建筑结构，不仅违反了《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同若干问题的解释》，也违反了双方的协议。由于向道春的行为，导致房屋租赁合同已无法履行，双方于2019年12月26日终止了该房屋租赁协议，实际租赁期间为2018年8月2日至2019年12月26日。向道春只支付了2018年8月2日至2019年8月2日一年的租金，尚有4个月23天的租金9906.16元未支付。向道春辩称，蒲长宏提出的借用协议实际上是租赁协议，而蒲长宏只有使用权，没有租赁权。当时蒲长宏承诺可以去协调将案涉门卫室与自己所租赁的门面的隔墙拆除，但是直到现在也没有兑现。施工过程中贸促委通知向道春不允许使用，称案涉门卫室不能作为商业使用，有微信记录可以证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人对对方提交的证据无异议的，本院予以采纳并在卷佐证，对有异议的证据综合评析如下：蒲长宏提交的姚茂胜的《关于门卫室借用问题的证明》属于证人证言，证人未能到庭接受质询，对其真实性不能核实，本院不予采纳。根据采纳的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年9月6日，咸丰县贸易促进委员会（甲方）与恩施州正中房地产开发有限责任公司（乙方）签订《停车场特许经营合同》，合同载明，通过甲方公开招标，乙方竞得咸丰县贸易促进委员会叶家湾停车场合作经营权。双方约定：一、经营项目概况1、项目名称：咸丰县贸促会叶家湾停车场；3、项目建设内容：建设停车场占地面积约1400㎡、管理用房、场内地面沥青硬化、绿化、亮化、公厕等基础配套设施，具体以确定的停车场设计方案为准。二、经营模式特许经营，即：甲方提供停车场建设用地，乙方全额出资建设，并负责按照“自主经营、自负盈亏”原则进行停车场经营活动，甲方给予乙方固定经营权年限，乙方以合法经营收益保障建设成本回收和经营期盈利，经营期结束后，乙方将经营项目全部设施设备无偿移交给甲方。三、经营期限停车场特许经营年限：自停车场建成验收合格之日起，经营14年，期满后十五日内乙方一次无偿将所有设施设备和全部财产（含管理用房）移交给甲方。并约定，特许经营期间，乙方无正当理由导致项目停止经营或擅自改变特许经营专项用途的，甲方有权收回乙方特许经营权。吴畏代表咸丰县贸易促进委员会在合同尾部签名并加盖公章，蒲长宏代表恩施州正中房地产开发有限责任公司在合同尾部签名并加盖公章。2018年8月2日，蒲长宏（甲方）以个人名义与向道春（乙方）签订《门卫室借用协议》，约定甲方将停车场门卫室借用给乙方使用，一、乙方承担甲方停车场门卫室工作人员工资25000元/年，时间三年。三、借用时间：三年，即从2018年8月1日起至2021年8月1日止。四、违约责任：2、因甲方导致乙方门卫室无法使用，甲方将承担乙方的直接损失及间接损失。之后，向道春向蒲长宏支付了25000元。双方当事人在本案审理过程中，均认可该借用协议实际为房屋租赁合同，约定的门卫工资25000元，实际为房屋租金。2018年8月20日，在向道春对案涉门卫室进行施工拆除与其经营的“罗丽丝内衣店”之间的隔墙时，咸丰县贸易促进委员会向恩施州正中房地产有限责任公司下发了《咸丰县贸易促进委员会关于要求停止门卫室施工并恢复原结构的通知》，内容为：“近日，我单位发现有‘罗丽丝内衣’店聘请的施工人员在改造我单位门卫室，拆除室内墙壁。根据我单位与贵公司签订的叶家湾停车场建设合同约定，我单位原门卫室可提供给贵公司作为管理用房或存放物资使用，但该门卫室所属权并未转交，其性质仍然为国有资产（办公用房）。根据相关国有资产管理规定，不得擅自改变使用性质。因此，正式通知贵公司，请贵公司及时告知‘罗丽丝内衣’店停止施工，并请贵公司配合将已改变的室内结构予以恢复。”向道春收到通知后停止施工，由于所租赁房屋室内结构损坏，一直闲置，直至2019年10月上旬，向道春恢复室内结构后将门卫室退还给蒲长宏。另查明，蒲长宏向恩施州正中房地产开发有限责任公司出具了一份《关于咸丰县贸易促进委员会叶家湾停车场工程的承诺书》，载明：以恩施州正中房地产开发有限责任公司中标的咸丰县贸易促进委员会叶家湾停车场工程位于湖北省××县××镇叶家湾。停车场经营年限14年，占地面积1347平方米，总投资344.722076万元。鉴于该项目是由承诺人自主寻找项目、自主开发的，特申请以恩施州正中房地产开发有限责任公司名义对该项目的项目开发和建设施工。五、停车场建成后，由我本人自主经营、自负盈亏，停车场经营中的所有税、费由承诺人自行承担。如出现任何矛盾和纠纷都由我本人自主解决处理，保证不给公司造成任何经济和声誉上的负面影响。关于停车场建成后开始运营，由于使用公司资质其相关费用双方另行协商。承诺书落款时间为2016年9月1日，蒲长宏、潘英在承诺书尾部签名，杨辉代表恩施州正中房地产开发有限责任公司在承诺书尾部签名、加盖公章，并注明于2019年12月20日收到。再查明，案涉门卫室，在双方当事人签订合同之前，用于停车场的门卫工作、休息、生活。目前，蒲长宏已将该房屋交给他人作为仓库使用。本院认为，案涉合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，向道春认为蒲长宏对案涉门面不具有处分权，双方签订的租赁合同应为无效的主张，不符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”关于合同效力的规定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限”的规定，本案在庭审过程中，就合同效力问题作为争议焦点进行了审理，向道春在辩论终结前并未请求变更诉讼请求，对其主张合同无效，并基于合同无效所主张返还财产的请求，本院不予支持。蒲长宏主张要求向道春支付2019年8月3日至2019年12月26日欠付租金9909.16元的请求。本院认为，首先，蒲长宏未能提供充足证据证明向道春一直占用门面至2019年12月26日，再则，案涉房屋为咸丰县贸促委授权恩施州正中房地产有限责任公司进行使用，蒲长宏以个人名义将房屋租赁给向道春后，咸丰县贸促委于2018年8月20日向恩施州正中房地产有限责任公司发出通知，告知该门卫室仅提供给该公司作为管理用房或存放物资使用，不得擅自改变其使用性质，向道春在知道该通知后，即停止了对门卫室的改造行为。在该通知中咸丰县贸促委对蒲长宏的租赁行为并未进行追认，蒲长宏个人对案涉门卫室无处分权，其要求向道春按照合同约定向其支付租金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回向道春的诉讼请求；二、驳回蒲长宏的反诉请求。本诉案件受理费350元（已减半收取），由向道春负担；反诉案件受理费25元（已减半收取），由蒲长宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  田甜二〇二〇年九月十四日书记员  谢璐