四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0781民初3384号 原告：王杰，男，生于1956年9月24日，汉族，四川省江油市人，现住四川省江油市。 委托诉讼代理人：谢添，四川鼎天律师事务所律师。 原告：刘明慧，女，生于1957年1月26日，汉族，四川省江油市人，现住四川省江油市。 委托诉讼代理人：谢添，四川鼎天律师事务所律师。 被告：四川鑫宏实业集团有限公司，住所地四川省成都市武侯区二环路南四段36号，统一社会信用代码915100007650752310。 法定代表人：赵江。 委托诉讼代理人：左剑，该公司职工。 第三人：江油银通融资担保有限公司，住所地四川省江油市诗仙路中段108号，统一社会信用代码915107817918288589。 法定代表人：税国涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗国勇，该公司副总经理。 原告王杰、刘明慧与被告四川鑫宏实业集团有限公司（以下简称鑫宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依职权追加江油银通融资担保有限公司（以下简称银通公司）作为本案第三人。并于2020年8月13日由审判员印邦兴适用简易程序公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人，被告及第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王杰、刘明慧向本院提出诉讼请求：1.确认江油市房屋所有权归原告；2.判令被告立即为二原告办理三合镇滨江东路中段88号蓝湾花园10栋1单元16楼4号房屋产权权属证书；3.判令被告立即退还收取原告的房屋产权证代办契税7000元及维修基金6585元，并自2016年9月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息；4.判令被告支付截止2020年1月23日的违约金13000元，并自2020年1月24日起按50元／日向原告支付违约金直至原告取得房屋产权权属证书为止，5.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年9月26日，二原告与被告签订了《商品房定单》，约定被告将其开发的位于江油市房屋出售给原告。房屋建筑面积为119.73ｍ2 ,房屋总价款为335244元。当日，原告向被告支付了70%的房款235244元,并缴纳了代办证契税7000元，房屋维修基金6585元。同日，被告将房屋交付给原告。后原告对该房屋进行装修并入住。2017年9月26日起原告多次依约要求被告签订合同无果。2019年12月9日，被告工作人员告知原告把合同签了，马上安排工作人员办证，2020年元旦节前一定拿到权属证书。2020年1月1日，被告通知原告去售楼处签订合同。原告签字后，被告工作人员称公章不在售楼处，需将合同带回成都盖章，并将原告签字的合同带走，至今未将合同交付给原告。2020年1月13日，被告工作人员左剑代表被告给原告出具了书面承诺书，承诺于2020年2月20日前完成不动产权证交接工作，否则按日支付违约金。但被告至今未将向原告交付权属证书。现原告依法提起诉讼，请依法判决。 被告四川鑫宏实业集团有限公司辩称：2016年9月26日，原、被告签订商品房定单属实。被告收取了代办产权的费用和部分房款，但被告也将房屋交给原告使用。原告未按约定支付尾款，所以被告不应承担相应的违约责任。原告提交的承诺书是左剑个人出具的，未得到公司的委托及认可，所以原告要求被告承担违约金证据不充分。同时被告也不应承担契税和维修基金的利息。关于退还代办契税和维修基金的请求，被告认可，原告可以在还未交付的房款中扣除。扣除后，办理该套房屋的契税及维修基金由原告自行缴纳。 第三人辩称：银通公司根据法院的追加作为第三人加入本案。案涉房屋是被告鑫宏公司向银通公司提供担保的抵押物，2013年就签订商品房买卖合同备案至银通公司名下。这是一种非典型的让与担保，因此银通公司对于案涉房屋享有抵押权。 本院经审理查明如下事实： 一、2013年8月15日，案外人绵阳鑫宏天景园林工程有限公司在案外人江油市农村信用合作联社借款，由第三人银通公司作为保证人进行担保。银通公司为降低保证担保风险，于2013年9月10日与被告鑫宏公司签订了反担保抵押合同。双方约定，由被告鑫宏公司用其开发的位于江油市共计30套商住房（建筑面积为4115.09平方米）作为反抵押担保，担保2013年8月15日绵阳鑫宏天景园林工程有限公司在江油市农村信用合作联社借款由第三人作为保证人，因保证而形成的债权。据此，2013年9月11日被告与第三人签订了蓝湾花园10号楼1单元16楼4号商品房买卖合同并办理了备案登记。2019年8月15日绵阳鑫宏天景园林工程有限公司在江油市农村信用合作联社就原借款签订了续借合同，担保，反担保事项也重新签订了合同，内容同前。 二、2016年被告经营困难，开始出售与第三人约定的抵押物。2016年9月18日，原告王杰夫妇向被告交付两万元购房款。同年9月26日，二原告与被告签订蓝湾花园10号楼商品房定单一份，约定“原告购买被告开发的蓝湾花园10号楼1单元16楼4号房屋，建筑面积119.73平方米，单价2800元/平方米，房款总价335244元，原告预付定金235244元。2017年9月30日前，原告持该定单到被告售楼处按选定付款方式缴纳购房款并签订《商品房买卖合同》。”。当日，原告依约向被告转账支付228829元（含房屋定金215244元，维修基金6585元、契税及代办证费7000元），即原告共计向被告交付了房屋定金235244元，维修基金6585元及代办契税7000元。原告当日取得钥匙随即装修入住蓝湾花园10号楼1单元16楼4号房屋。 原告按原、被告签订的《蓝湾花园10号楼商品房定单》约定在2017年9月30日前到被告售楼处要求签订《商品房买卖合同》无果。2020年1月13日，被告委托诉讼代理人左剑代表被告鑫宏公司给原告出具《承诺书》一份，载明“我公司承诺在2020年1月23日前办理王杰在我公司开发的江油蓝湾花园10号楼1单元16楼4号住房的《商品房买卖合同》并备案，如在该时间未办理，我公司愿意承担壹万叁仟元违约金。我公司承诺在2020年2月20日前完成该套房屋不动产权证的交件工作。如在该时间内未完成，超出时间按每天50元向王杰支付违约金。承诺人（代理人）：左剑180******92020-1-13”。但被告至今未能解除反担保责任，无法涂销商品房买卖备案登记，不能将蓝湾花园10号楼1单元16楼4号房屋的不动产权属办理到原告名下。原告现诉至法院。 本院认为：一、被告与第三人所签订的反担保合同、商品房买卖合同并进行了合同备案，这一系列合同，皆属于非典型的让与担保合同，该让与担保未侵害国家利益、社会公共利益，应是有效的合同。所谓让与担保合同，是债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。本案中，虽然反担保合同有效，但第三人并未将不动产转让过户登记于第三人名下，第三人未取得让与担保物权，不具有对世性，被告仍可能违反约定，擅自处理让与担保物。商品房预售合同备案登记，是行政部门对商品房预售及预售合同的管理行为，是对合同存在事实的确认，不具有物权或准物权登记效力。 二、原告与被告于2016年9月26日所签订的《蓝湾花园10号楼商品房定单》，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，该商品房定单应当认定为商品房买卖合同，该合同不具有合同无效的情形，应是有效合同。依据定单原告支付了大部分房款，被告也向原告交付了商品房，且现蓝湾花园10号楼1单元16楼4号房屋已由原告合法占有。 三、虽第三人与被告所签订的反担保合同及商品房买卖合同有效，但约定的担保物并没有发生物权变动；原告与被告签订的商品房定单，视为商品房买卖合同，也是有效合同，且原告已合法占有商品房。对二者不动产变动冲突，法律并无明确条款规制，本院类推适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条之规定，确定不动产多重买卖优先原则为产权登记优于交付；交付占有优于未交付占有；均未交付占有，合同备案优先于未备案的；均未备案的，先签订合同优于后签订的合同。本案原告已合法占有商品房，原告与被告的商品房买卖合同应优先履行。原告要求被告至有关部门办理产权登记的诉讼请求应当予以支持。现不能办证的真正原因是被告将商品房作为了让与担保的担保物，形成了办证障碍，原告要求支付延期办证的违约金也应支持。被告与第三人之间形成的让与担保合同因原告办证而无法实现合同目的，第三人可以向被告追究反担保合同违约责任，以保护自己的合法权益。也可向有关行政部门投诉，请求追究被告的行政违法责任。 四、对于原告请求判令被告支付自2016年9月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付其收取原告的代办契税和维修基金的资金占用利息的请求。本院认为，被告收取原告的代办契税费用和维修基金后，未能在约定的期限内给原告办理房屋权属证书，其行为构成了违约，原告的该项请求应当得到支持。但因原、被告在签订商品房定单时，约定的签订合同时间最晚为2017年9月30日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，被告应承担应从2018年1月1日起至将上述款项代缴到相关部门之日止的资金占用利息。 原告已向被告交付的代办契税费用7000元及房屋维修基金6585元，原、被告在办理房屋权属转移登记后，据相关部门票据自行结算。 综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第一款第（三）项，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条之规定，判决如下： 一、限被告四川鑫宏实业集团有限公司和第三人江油银通融资担保有限公司于本判决生效之日起30日内至相关部门注销江油市三合镇滨江东路中段88号蓝湾花园10号楼1单元16楼4号商品房买卖备案登记； 二、限被告四川鑫宏实业集团有限公司于本判决生效之日起30日内至有关产权登记部门将江油市三合镇滨江东路中段88号蓝湾花园10号楼1单元16楼4号房屋产权转移登记于原告王杰、刘明慧名下； 三、限被告四川鑫宏实业集团有限公司于本判决生效之日起30日内向原告王杰、刘明慧支付2020年1月23日前的违约金13000元及从2020年2月21日起至被告将案涉房屋权属转移登记至原告王杰、刘明慧名下之日止，按50元/天向原告计算支付违约金； 四、限被告四川鑫宏实业集团有限公司于本判决生效之日起30日内向原告王杰、刘明慧支付以13585元（契税和维修基金）为基数，从2018年1月1日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行贷款基准利率计算的利息及从2019年8月20日起至代原告缴纳契税和维修基金之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 五、驳回原告王杰、刘明慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3164元，由被告负担，此款由原告向人民法院缴纳，被告履行支付违约金义务时，一并支付给本案原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  印邦兴 二〇二〇年九月二日 书记员  张伶俐