陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终1212号 上诉人（原审被告）：吕拴岐，男，汉族。 被上诉人（原审原告）:徐锋，男，汉族。 被上诉人（原审原告）:徐景达，男，汉族。 委托诉讼代理人：李亚利，女，汉族，系徐锋之妻，徐景达之嫂，特别授权代理。 吕拴岐与徐峰、徐景达租赁合同纠纷一案，凤翔县人民法院于2020年6月16日作出(2020)陕0322民初1879号民事判决，吕拴岐不服该民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。 吕拴岐上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或驳回上诉人的诉讼及诉讼请求；2、请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、本案诉讼租赁费纠纷与次承租人存在利害关系，应当追加次承租人参加本案诉讼，一审存在遗漏当事人的情形，应当撤销一审判决，发回重审；2、上诉人已经提起撤销合同的诉讼，应当撤销一审判决、发回重审；3、本案是由于政府拆迁行政行为和被上诉人对政府拆迁事项不作为引起的；4、一审法院对2018年4月14日至2019年9月14日期间的政府拆迁及上诉人没有使用涉案房屋的情况，没有任何查证；5,、一审认定合同履行届满属于事实认定错误；6、一审认定被上诉人“违反我国合同法规定的诚实信用和公平原则、存在一定过错”错误；7、一审采信证据不合法；8、一审程序违法。 徐峰辩称：1、认定合同到期正确，上诉人一直占有涉案房屋，应当承担费用；2、转租第三人从中获利，是上诉人的商业行为，转租风险与被上诉人无关，不能推责给政府；3、撤销租赁合同不是本案审理范围；4、签订合同时，双方对政府拆迁有遇见和约定；5、单方解除合同不符合解约条件，应按合同办理。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持一审判决。 徐景达辩称：意见同徐峰答辩意见。 徐峰、徐景达一审请求：1.判决被告支付2017年9月15日至2018年9月14日年度的租赁费20万元；2.判决被告支付违约金（滞纳金）5000元；3.判决被告承担本案诉讼费。审理期间原告增加诉讼请求为：1.判决被告支付2018年9月15日至2019年9月14日年度的租赁费20万元；2.请求被告依照《租赁合同》第六条第一款的约定，按照租赁费实际迟延支付月份计算给付滞纳金10万元（不含起诉时请求的5000元）。3.请求被告按照原《租赁合同》租金标准支付2019年9月15日至2019年11月21日的租赁物占用费37260元（年租金20万元/365天*68天=37260元）。 原审法院查明，2011年7月20日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就凤翔县城东大街西段县委对面、工人俱乐部隔壁面积约764.5m2的院地签订《租赁合同》。约定租赁期限自2011年12月1日至2017年11月30日，租金为每年20万元，交付方法为每年到期前一个月一次性交清。甲方负责乙方改建时改建手续的报批；未经甲方同意，乙方不得整体转租，乙方到期后享有优先租赁权。合同签订后，在原告的协助下被告按约对该院地实施拆除改建，2013年8月15日改建完工并投入使用，被告开始将改建完工的房屋转租给第三人。2013年9月14日，双方在《租赁合同》的基础上签订《租赁合同补充协议》，约定原合同租期起止期限顺延为2013年9月15日正式起租至2019年9月14日期满终止；租期内如国家政策性拆迁改造，甲方得房产、土地补偿，乙方得经营性补偿，乙方得到补偿后，不得拆除所建房屋、设施，不得再向甲方索要包括房屋、设施在内的任何赔偿。被告按约定将租赁费交至2017年9月14日。2017年9月15日，凤翔县人民政府作出了《凤翔县凤凰什字西南片区棚户区改造项目区内房屋征收决定》，原告出租给被告的涉案房屋在棚户改造范围内。2018年3月5日被告吕拴岐向原告徐锋、徐景达快递送达了《告知书》，告知“我所改建房屋没有任何建设手续，改造拆迁可能造成我方重大损失，请你在接到告知书5日内对我方提供相应担保，否则我将中止履行合同”，2018年3月9日原告徐锋、徐景达向被告吕拴岐快递送达了《关于吕拴岐快递给徐锋、徐景达〈告知书〉的回复》，主要内容为“我方认为《租赁合同》《租赁合同补充协议》就上述事项已有充分考虑，目前无另行‘担保’或补充约定的必要，双方应认真履行合同义务。未经双方协商或依法解除合同前，我方保留依法维权的权利。”，2018年4月10日被告吕拴岐向原告徐锋、徐景达快递送达了《解除〈租赁合同〉、〈租赁合同补充协议〉通知》，主要内容为“现正式通知你，于2018年4月10日我方解除的《租赁合同》《租赁合同补偿协议》，……”，2018年4月14日原告徐锋、徐景达向被告吕拴岐快递了《对解除〈租赁合同〉、〈租赁合同补充协议〉通知的回复》，主要内容为“对于你方未经双方协商或依法解除《租赁合同》《租赁合同补充协议》的单方行为，我方不接受，不认可。……。”另查，2016年10月原告徐锋、徐景达起诉被告吕拴岐要求解除《租赁合同》，支付滞纳金等，同时被告吕拴岐提出反诉，要求变更《租赁合同》，解除《租赁合同补充协议》，原审法院于2017年4月5日作出（2016）陕0322民初2153号民事判决书，均驳回了双方的诉讼请求。后双方均上诉，宝鸡市中级人民法院于2017年6月13日作出（2017）陕03民终954号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告吕拴岐不服提出再审申请，宝鸡市中级人民法院于2017年11月30日作出（2017）陕03民申62号民事裁定书，驳回了吕拴岐的再审申请。2018年2月5日被告吕拴岐提出起诉，请求确认原、被告《租赁合同》关于二楼及对应一楼的部分无效，原审法院于2018年4月28日作出（2018）陕0322民初384号民事判决书，驳回了吕拴岐的诉讼请求。2018年4月3日吕拴岐起诉，要求解除《租赁合同》，后又提出撤诉，原审法院于2018年5月3日作出（2018）陕0322民初831号民事裁定书，准许吕拴岐撤回起诉。2019年10月10日原告起诉，要求被告归还租赁物，并确定增设物归原告所有。2019年11月21日，在原审法院主持下达成调解协议，即（2019）陕0322民初2154号民事调解书，由被告吕拴岐将增设物交予原告，而对租赁期内被告的增设物及配套设施双方自愿另行处理。调解当日，被告向原告交付了租赁物钥匙。2019年12月1日，原告又起诉请求租赁期内被告的增设物的所有权归原告所有，由原告按约定支付给被告4万元出让费。原审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，内容合法有效。根据原、被告陈述以及法庭调查查明的事实，归纳本案主要争议焦点为：1.涉案政策性征收改造是否属于情事变更及被告辩称通知解除《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是否成立。2.原告诉请主张的租赁费、占用费及滞纳金是否应当按照合同约定予以支持。对于争议焦点一：涉案政策性征收改造是否属于情事变更及被告辩称通知解除《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是否成立。被告辩称认为双方合同履行过程中，凤翔县人民政府于2017年9月份作出了《凤翔县凤凰什字西南片区棚户区改造项目区内房屋征收决定》，涉案租赁房屋属于被征收改造范围，属于情势变更导致其无法实现合同目的，故被告通过书面通知于2018年4月11日到达原告时已解除了《租赁合同》及《租赁合同补充协议》。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，原、被告在签订《租赁合同补充协议》时，约定了“租期内如国家政策性拆迁改造，甲方得房产、土地补偿，乙方得经营性补偿，乙方得到补偿后，不得拆除所建房屋、设施，不得再向甲方索要包括房屋、设施在内的任何赔偿。”故双方就国家政策性拆迁改造在签订合同时已经预见，并就补偿双方作了约定，故被告认为政府征收改造属于情势变更的辩称不能成立。现因原、被告租赁合同及补充协议未约定解除的条款，亦没有我国《合同法》第94条规定的法定解除情形，且双方就解除合同未达成协商一致的情况下，被告辩称其于2018年4月11日已通知解除双方《租赁合同》及《租赁合同补充协议》没有事实及法律依据，不能成立。另被告于2018年4月3日向原审法院起诉要求解除《租赁合同》，而在原审法院未作出处理时被告又撤回起诉，且一直占有租赁物，故认定原、被告合同履行终止届满的时间为2019年9月14日。对于争议焦点二：涉案原告诉请主张的租赁费、占用费及滞纳金是否应当按照合同约定予以支持。根据我国《合同法》的规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用及公平原则。原审法院认为，根据双方补充协议约定双方关于遇国家政策拆迁的情况时，原告得房产、土地补偿，被告得经营性补偿。涉案租赁房屋含经营性门店2间，周围拆迁导致其经营环境变差，影响经营的情况下，被告提出要求担保和要求解除租赁合同时，原告明确回复不同意解除，不积极与被告协商处理租赁事宜，响应协助政府征收决定，而是一直等到2019年9月合同届满前才要求终止合同，故认为原告在明知合同履行受阻，而怠于履行磋商义务，违反我国合同法规定的诚实信用和公平原则。经审查，虽被告辩称通知解除合同不能成立，双方租赁合同履行至2019年9月14日终止，但在凤翔县政府自2017年9月份作出房屋征收决定后，客观对周围经营有影响，且原告也违反诚实信用及公平原则，存在一定的过错，故原审法院酌情将2017年9月之后的租赁费每年调整为10万元，支持被告支付原告2017年9月15日至2019年9月14日两年的租赁费20万元。对原告请求的占用费，因双方于2019年9月15日就租赁物进行了当面交接，被告于2019年11月21日仅交付了原告钥匙，故对原告请求2019年9月15日至2019年11月21日期间的占用费不予支持。对原告请求的滞纳金，因原、被告合同履行过程中出现了国家政策性拆迁征收的决定，原、被告在此期间相互多次涉诉，属于不可归责于双方违约事由，故对原告请求被告支付滞纳金10.5万元的诉请不予支持。综上，为维护社会经济秩序，保护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吕拴岐于本判决生效后十五日内支付原告徐锋、徐景达2017年9月15日至2019年9月14日期间的租赁费200000元；二、驳回原告徐锋、徐景达的其余诉讼请求。本案案件受理费9220元，由原告徐锋、徐景达负担5570元，由被告吕拴岐负担3650元。 二审期间，上诉人为支持其主张向本院提交以下证据：1、民事判决书、租赁协议、追加第三人申请书，拟证明：涉案房屋的实际使用人是宫楠，一审为追加其为第三人错误；2、民事起诉状、诉讼费票据、传票，拟证明：上诉人已经提起了撤销合同的诉讼；3、电费度数产生表2份、水费电脑查询照片，拟证明：上诉人自20118年3月后就没有使用涉案房屋；4、照片11张，拟证明：房屋拍摄时的状态；5、照片、传票、举证通知书、庭审笔录，拟证明：照片的拍摄时间在2019年9月14日前；6、张美琴身份证号复印件、征收协议书、手书证明，拟证明：政府拆迁已经开始；7、申请书、庭审笔录，拟证明：一审认定合同履行届满错误；8、个体户登记基本情况，拟证明：一审认定合同履行至2019年9月14日错误。 被上诉人质证认为对上诉人提交的证据2、3、5、7的真实性认可，证明目的不认可。证据1、4的真实性、证明目的均不认可，证据6、8关联性、证明目的均不认可。 经合议庭评议认为，对上诉人提交证据的真实性认可，证明目的结合案件事实予以综合认定。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。双方当事人所签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》效力已被生效判决所确认，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款（五）项规定“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，指的是一个案件的事实认定或者法律适用要以另一案的审理结果为依据，另一案的审理结果是本案认定事实或者适用法律的前提，而本案涉及的既定事实已为人民法院发生法律效力的裁判文书所确认，徐锋、徐景达依照合法有效的合同约定向吕栓岐主张下欠合同租金，并不需要以另一案即吕栓岐行使撤销权的审理结果为依据。本案涉及的租赁合同租金已给付至2017年9月14日，吕栓岐作为合同租金给付义务人，仍应履行该合同约定的租金给付义务。故，上诉人二审提出中止本案申请的理由本院不予采纳。 在本案中，厘清的一个法律事实是双方所签《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是否已实际履行到约定的合同期限。根据双方2011年7月20日签订《租赁合同》到2013年9月14日签订《租赁合同补充协议》，约定租期至2019年9月14日届满，本案涉及的租赁合同在履行过程中，先从2016年徐锋、徐景达要求解除合同到2018年吕栓岐要求解除合同，均未得到支持，直至合同约定期满，租金标的物受吕栓岐所占有和支配，到2019年11月21日，吕栓岐才向徐锋、徐景达交付了租赁物钥匙，凤翔县人民法院（2019）陕0322民初2154号民事案件处理印证该事实。所以，无论上诉人吕栓岐认为合同并未实际使用到约定期满，但自己作为承租人，在自己实际占有和支配下，合同没有解除时，是否实际使用，并不影响合同期限的约定。所以，一审认定双方履行合同至期限届满正确。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十七条规定：“必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。”本条是关于第二审人民法院对于一审程序中遗漏当事人及有独立请求权的第三人如何处理的规定。有独立请求权的第三人相对于无独立请求权的第三人，是指对原告、被告之间争议的诉讼标的有独立的请求权，参加到原告、被告已经开始的诉讼中进行诉讼的人。吕栓岐作为上诉人，在二审审理提出，请求其转租给次承租人宫楠、陈纲国等人作为第三人参加本案诉讼的请求不符合该条规定，不属于有独立请求权的第三人，因此，对上诉人吕栓岐该项上诉请求本院不予支持。 双方2013年9月14日签订《租赁合同补充协议》第3条约定：“租期内如国家政策性拆迁改造，甲方得房产、土地补偿，乙方的经营性补偿，乙方得到补偿后，不得拆迁所建房屋、设施，不得再向甲方索要包括房屋、设施在内的任何赔偿。”上诉人吕栓岐认为双方在合同履行期内，涉案租赁物被划定在拆迁改造范围内，其应按照双方约定得到相应的经营性补偿。结果是其不仅没有得到相应的补偿，而且实际租赁物因拆迁无法使用，给自己已造成损失，现再支持租金有失公平。本院认为，一审就是在考虑到拆迁因素及本案租赁合同的具体履行等情况，结合合同约定，法律规定的诚实信用和公平原则，未对徐锋、徐景达主张的37260元占用费、105000元滞纳金予以支持，只对主张的400000元租金支持200000元，是合理公平的判定，本院亦应维持。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人上诉理由不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9220元，由上诉人吕栓岐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 邱有前 审 判 员 李宝萍 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 谈佳华 书 记 员 杨 哲 1