北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9362号上诉人（原审原告）：北京优思动能教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区南湖南路15号院甲3号楼2号2层203。法定代表人：李宁，经理。委托诉讼代理人：于娜，北京浩勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈萍，北京浩勤律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京晋丰源物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南湖南路15号院甲3号楼2层2号-1。法定代表人：柴永平，总经理。委托诉讼代理人：刘大庆，北京市法大律师事务所律师。上诉人北京优思动能教育科技有限公司（以下简称优思公司）因与上诉人北京晋丰源物业管理有限公司（以下简称晋丰源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初21140号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。优思公司上诉请求:1.撤销(2019)京0105民初21140号判决第二项,改判支持晋丰源公司向优思公司退还押金51067.5元、租金194248.8元;2.撤销(2019)京0105民初21140号判决第四项,改判支持晋丰源公司赔偿优思公司退费损失85411.7元、其他经营损失50000元;3.本案一、二审诉讼费用由晋丰源公司承担。事实和理由：一、因晋丰源公司迟延交付房屋,其与优思公司已达成口头协议,免除迟延期间15天的房租,原审法院以优思公司仅提供房屋转账发票无其他证据为由,未予认可优思公司该主张,属于事实认定有误,应予改判。优思公司已提供证据证明口头协议内容免租15天主张,晋丰源公司也认可上述转账凭证真实性,优思公司的主张通过多个事实均可以佐证。故此,原审法院在未排除房租转账发票证据证明力基础上,直接以无其他证据为由,否认优思公司免租15天房租的主张,属于事实认定不清。二、因晋丰源公司违约行为,导致优思公司在合法经营期间多位客户发生退费情况,造成优思公司的退费损失,晋丰源公司应予全额赔偿。优思公司已提供通知、会员协议、退款凭证、转账凭证等原始证据证明,因晋丰源公司的行为导致优思公司会员退费损失高达85411.7元。根据《合同法》第一百二十二条规定,优思公司有权要求晋丰源公司赔偿其向会员退还的全部会员费85411.7元。据此,原审法院在认可晋丰源公司应当赔偿优思公司退费损失情况下,未全部支持退费金额,仅合并酌情确定退费损失及经营损失共计50000元,属于法律适用错误,应予改判,在支持优思公司全部退费损失主张基础上,再酌情确定其他经济损失。综上,原审法院存在部分事实认定不清、法律适用有误的情形,请二审法院依法查明事实,支持优思公司全部上诉请求。晋丰源公司辩称：不同意优思公司的所有上诉请求，关于租金问题，晋丰源公司在上诉状中也予以阐述，晋丰源公司不存在违约行为，并且优思公司实际控制涉案房屋至2019年的4月15日，我们认为其还欠缴房屋占有使用费，并不需要退还任何租金。关于其经济损失问题，在合同中约定如果说一方提前终止合同的，仅需要支付两个月的违约金并不需要支付其他损失。晋丰源公司上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初21140号民事判决书；2.依法改判晋丰源公司与优思公司签订的房屋租赁合同于2019年4月15日解除；3.依法改判晋丰源公司无需返还优思公司押金51067.5元及租金171098.38元；4.依法改判晋丰源公司无需支付优思公司装修损失、消防改造费用200000元；5.依法改判晋丰源公司无需支付优思公司其他经济损失50000元；6.依法判令优思公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，晋丰源公司并不存在违约行为。晋丰源公司应消防部门要求进行改造，优思公司依约应当配合，不存在晋丰源公司违反合同约定，禁止承租人使用的违约行为；涉案房屋的出售行为与晋丰源公司无关，房屋出售信息已经通知了优思公司，并未对优思公司造成影响；优思公司未举证证明任何其交付涉案房屋的证据，涉案房屋截止2019年4月15日仍由优思公司使用控制，优思公司存在欠缴费用的情形，晋丰源公司依约解除合同符合法律规定，不存在违约行为。二、由于优思公司迟延给付租金和滞纳金，因此晋丰源公司于2019年4月15日发函解除该合同，合同解除时间为发函日。依照合同的约定，晋丰源公司有单方解除合同的权利，仅需支付违约金。三、一审法院认定晋丰源公司赔偿装修损失、其他损失于法无据，且认定损失金额过高。优思公司辩称，晋丰源公司的上诉请求主要是两个部分，一个部分是对于违约在先的事实认定；第二部分是对于装修损失和经营损失的问题。对于违约在先的问题，一审期间，优思公司提供了充分的证据，当时做的公证以及录音、当时的图片完全可以证明从2018年的11月23号开始，涉诉的场地就已经不具备使用条件了，所以优思公司认为，法院认定从这个时间开始，晋丰源公司已经违约在先是正确的。第二，对于优思公司的经营损失和装修损失的问题，在一审期间，我们也是提供了大量的证据，证明当时优思公司固定的挪动不走的装修物品，按照我们的合同租期一共是5年，还剩余两年零三个月的时间没有使用，折算了之后要求赔偿的数额，一审都是酌减了一部分的，所以优思公司认为，一审对这部分的判决其实还是比较公正的。优思公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除优思公司、晋丰源公司之间于2016年1月8日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令晋丰源公司返还优思公司押金51067.5元，退还租金194248.8元；3.请求判令晋丰源公司赔偿优思公司装修及物品损失242785.9元，退费损失85411.7元，经营损失2600000元。一审法院认定事实：2014年7月31日，北京金隅集团有限责任公司（以下简称金隅集团公司）出具《委托书》，上载：“北京市朝阳区南湖南路xx号（X京房权证朝国字第XXXX号507.46㎡一层）、2号（X京房权证朝国字第XXXX号709.51㎡二层）、3号（X京房权证朝国字第XXXX号709.51㎡三层）共计1926.48㎡的房屋面积，产权属于北京金隅集团有限责任公司所有，房屋性质为商业用房。我司与北京晋丰源物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋面积出租，租赁期限自2013年8月1日起至2021年7月31日止，我司同意并委托北京晋丰源物业管理有限公司将上述房屋对外转租，转租的相关条件见《房屋租赁合同》。”2017年4月11日，北京金隅地产经营管理有限公司（以下简称金隅地产公司）出具《证明》，上载：“兹证明北京晋丰源物业管理有限公司为我方位于北京市朝阳区南湖南路xx室的唯一合法承租方。特此证明。”2016年1月8日，优思公司作为承租人与晋丰源公司作为出租人签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），由承租人承租位于北京市朝阳区南湖南路xx（以下简称涉案房屋）作为承租人的办公经营用房使用。房屋总租赁面积395㎡，其中实际使用面积298㎡，公摊面积97㎡。租赁期间，承租人只能将房屋用于营业执照规定范围内经营使用，非经出租人的事先书面同意，承租人不得在本合同规定的承租期内擅自变更上述用途，否则，出租人有权解除合同。租赁期限自2016年1月1日起至2021年2月28日止，共计5年，其中免租期2个月，计租时间从2016年3月1日起。租赁方式：押一付六。除非与本合同另一方达成书面协议，否则出租人和承租人在租赁期限内均不得单方终止或解除本合同，但本合同另有约定者或依法律规定可以解除的除外。双方同意，如其中一方要求提前终止或解除本合同的，须提前3个月书面通知对方并向对方支付相当于二个月租金的违约金。承租人提前终止或解除本合同后，应在终止或解除合同日的一周内搬出全部财产，否则出租人有权处分房屋内承租人未搬出的全部财产，包括但不限于承租人在房屋上添加的全部装修、装饰、设备和辅助设施等。房屋租金：2016年1月1日至2017年2月28日租金为4元/日/平米，物业费0.25元/日/平米，从2017年3月1日起房屋租金每年递增2%，物业费不变，本合同中每个月一律按30.42天计算。支付时间为2016年1月1日，每达下一期房租到期前的20个工作日内缴付，以承租方付款日期为准。出租人收到房租后出具正式发票。承租人应另行承担使用大厦提供之水（按金隅物业标准）、电（按金隅物业标准）、通讯、网络、冬季供暖费、夏季空调费、公用面积的水电分摊费等公用事业所产生的全部费用。公用事业费用与用户使用水电费一起按月缴纳，除承租人直接向公用事业供应商缴纳的项目外，承租人应按照出租人或物业管理公司提供的公用事业费用账目，在收到相关付款通知书后5日内将公用事业费用交付出租人。承租人不得以任何理由拒绝缴纳或延迟缴纳。如因承租人欠付公用事业费用导致相关公共事业部门中断或停止对本大厦提供公用事业服务，因此给本大厦产权人、出租人或物业管理公司以及其他承租人造成的经济损失，由该承租人予以补偿。此外，本合同项下承租人向出租人或物业管理公司缴纳的各项公用事业费用均为出租人代相关公用事业部门收取，在出租人收取承租人缴纳的公用事业费用后向承租人开具代收代缴之相关正式发票。如承租人违反本合同双方约定的条款，则出租人有权选择用押金充抵承租人所欠部分或全部债务。出租人用押金充抵承租人所欠债务后，承租人须在接到出租人书面通知后5日内将押金补足，如承租人仍拒绝交付，出租人为避免损失的扩大，有权中断房屋的服务（包括但不限于停电、停水、停电话、停网络等），并有权要求承租人缴纳滞纳金，如承租人在接到出租人第二次书面通知超过15日仍未补足押金或缴纳所欠债务，则出租人有权解除合同，承租人在支付上述滞纳金的同时，并应支付违约金。关于房屋装修，双方约定出租人允许承租人对房屋在与大厦的整体风格和档次相宜的前提下，进行必要的装饰、装修，应至少提前一周以书面形式向出租人和物业管理公司提交选择的装修队伍的资格及人员情况和装修装饰的设计施工方案，施工图纸，施工计划及金隅物业管理公司规定的其他文件，经金隅物业管理公司审核同意并出具消防备案手续，且施工单位支付施工保证金和施工管理费，每平米50元（其中40元为施工保证金，10元为装修管理费），及其他相关款项并取得政府相关部门（如消防等）对施工图纸的书面审批同意意见后方可进行施工，在施工结束后，经出租人和物业管理公司验收，确认符合出租人和物业管理公司审核同意的施工方案且无毁坏大厦设施设备等情况时，金隅物业管理公司将向施工单位退还施工保证金。双方对于承租人及出租人的义务进行了约定，其中承租人应按时向出租人缴纳本合同约定的房屋租金及其他规定的费用。如上述费用逾期未交，每拖欠一天，承租人应向出租人支付所欠款项总金额千分之一的滞纳金……出租人应保证承租人的正常工作环境。保证公共设施（包括照明、自动烟感及喷淋等）处于良好状态（承租人自行装修改造的除外），由于承租人的人为原因而使房屋内设施不能正常运行，出租人不承担责任……2018年11月23日，晋丰源公司在优思公司经营场所张贴《通知》，上载：“本楼由于年久失修，线路严重老化，漏水，停电事故时有发生，消防部门已多次发函要求整改，为避免更严重的事故发生，特通知如下：我公司将按照消防部门的要求，在近期对本楼各层进行拆除、改建、清理垃圾等升级改造前的准备工作，届时本楼将停止一切经营、教学、办公等活动。本楼大修期间，为防止人员发生意外事故，施工期间将树立围挡进行封闭施工，除施工人员，禁止其他人员进入，为保障家长和学生的安全及利益，我们郑重的通知各位家长，希望能够引起大家的高度重视，及早安排好孩子后续的学习。以免造成不必要的身体及经济上的伤害和损失。”2019年3月19日，晋丰源公司向优思公司发出《通知函》，主要内容为通知优思公司租赁合同将于2019年6月18日解除，请优思公司联系处理后续事宜，并要求优思公司交纳自2019年3月1日起至2019年6月18日的租金194641.1元、滞纳金18490.9元，否则优思公司应承担相应责任。2019年3月20日，晋丰源公司再次向优思公司发出《通知函》，内容与上述基本一致，仅对滞纳金数额予以调整。2019年4月12日，晋丰源公司再向优思公司发出《通知函》，称优思公司对此前通知函未表示同意，双方就合同解除未达成一致意见，双方所签订租赁合同得以继续履行。但优思公司一直未缴纳房租，欠缴房租长达43日，鉴于此，晋丰源公司要求优思公司于2019年4月14日前缴纳本期房租325150元、滞纳金13981.45元，否则应承担相应的责任。2019年4月15日，晋丰源公司再向优思公司发出《通知函》，称优思公司未按上述函件要求支付房租，因此基于合同约定通知优思公司租赁合同将于2019年4月15日正式解除，请优思公司于2019年4月15日前搬离全部财产，否则晋丰源公司有权处分房屋内未搬出的全部财产，包括但不限于优思公司在房屋上添加的全部装修、装饰、设备和辅助设施等。同日，优思公司向晋丰源公司发出《回函》，称因晋丰源公司2018年11月在经营场所门外张贴通知及封条，并对店面进行断水断电至今，导致优思公司无法经营。近期，晋丰源公司又擅自拆除了优思公司楼体外广告，且迟迟未拆除封条、恢复水电供应。因晋丰源公司行为构成严重违约，优思公司已向法院提起诉讼，双方争议待法院解决。另查，2018年12月18日，北京金隅集团股份有限公司与北京麦卓文成企业管理中心（有限合伙）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定北京金隅集团股份有限公司将位于朝阳区南湖南路xx出售给北京麦卓文成企业管理中心（有限合伙）。2019年1月18日，上述房屋登记在北京麦卓文成企业管理中心（有限合伙）名下。一审庭审中，优思公司提交银行付款凭证及晋丰源公司向优思公司开具的租金发票，证明其依约交纳房屋租金至2019年3月15日，晋丰源公司对上述证据的真实性认可，但称房屋租金交纳至2019年3月1日以前。优思公司称该15天差距系因晋丰源公司延迟交房口头承诺免租期顺延15日，因此都是以15日作为时间结点结算房租，对此优思公司无其他证据提交，晋丰源公司不予认可。庭审中，优思公司提交（2018）京方圆内经证字第38050号公证书一份，证明2018年12月6日下午，公证处公证员使用录像设备对涉案房屋内装潢、配套设施及停电现状进行了拍摄并作证据保全公证。优思公司提交录音2段，证明晋丰源公司自2018年6月起就以断电方式要求单方解除合同。晋丰源公司对上述证据的真实性认可，对证明目的不认可，称断电系因物业公司导致，并非晋丰源公司进行断电。庭审中，优思公司提交图片及视频若干，证明晋丰源公司于2018年12月1日强行张贴公告并封锁大门禁止营业，2019年4月12日晋丰源公司拆除了优思公司室外广告牌，2019年5月15日将优思公司营业场所设施设备予以拆除毁损。晋丰源公司对该组证据的真实性予以认可，称系其已通知解除合同，因优思公司没有来拉走设备设施，因此给拆除了。庭审中，优思公司提交装修费转账凭证、装修施工合同、消防工程施工承包合同等装修合同及相应转账凭证一组，证明优思公司为经营进行装饰装修花费共计539524元。晋丰源公司对于该组证据真实性不予认可，认为许多装修合同为北京优思体智教育科技有限公司为主体，付款方亦非全部为优思公司。优思公司称因在涉案房屋装修期间优思公司还未注册成立，因此由相应股东签订合同支付部分款项。经查，北京优思体智教育科技有限公司确为优思公司成立时的发起人、股东之一。庭审中，优思公司提交公告、承诺书、会员协议、退费凭证及统计等证据，证明因晋丰源公司违约给优思公司造成了经营损失，优思公司为防止损失扩大采取了相应措施。晋丰源公司对上述证据真实性不予认可，关联性不认可，认为涉案房屋恢复供电后已经可以实际使用了，对于会员协议和退费凭证无法证明是涉案房屋店铺的会员情况。一审法院认为，优思公司与晋丰源公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。晋丰源公司作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，晋丰源公司于2018年11月23日在优思公司经营场所张贴《通知》称需要对房屋进行改造，并禁止优思公司继续使用房屋经营，后于2018年12月18日将房屋出售，因此晋丰源公司以优思公司逾期未缴纳房租为由的抗辩意见法院不予采纳。关于解除合同，现租赁合同已不具备继续履行条件，法院对优思公司要求解除合同的诉讼请求予以支持，因晋丰源公司存在违约行为，其不具有单方解除权，故法院将以优思公司要求解除合同的起诉材料送达晋丰源公司之日作为合同解除之日，即2019年6月27日。关于押金，因晋丰源公司存在违约行为，故法院予以支持。关于退还租金，因晋丰源公司未就涉案房屋恢复使用条件予以举证，结合涉案房屋出售、晋丰源公司拆除优思公司装修设施等情形，故法院认定涉案房屋自2018年11月23日起不具备使用条件，晋丰源公司应当退还2018年11月23日起至2019年3月1日止的房租共计171098.38元。对于优思公司关于其房租交至2019年3月15日的意见，因优思公司未就此提交证据予以证明，故法院不予采信。关于装修及物品损失，鉴于涉案房屋现场装修均已被拆除，考虑晋丰源公司违约情形、租赁期限、优思公司证据等，法院酌情确定该部分费用共计200000元。关于退费及经营损失，晋丰源公司提前解除合同会给优思公司造成一定损失，法院结合优思公司提交的证据以及其余损失等因素，酌情确定该部分损失为50000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、北京优思动能教育科技有限公司与北京晋丰源物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月27日解除；二、北京晋丰源物业管理有限公司于判决生效后七日内退还北京优思动能教育科技有限公司押金51067.5元、租金171098.38元；三、北京晋丰源物业管理有限公司于判决生效后七日内赔偿北京优思动能教育科技有限公司装修及物品损失200000元；四、北京晋丰源物业管理有限公司于判决生效后七日内赔偿北京优思动能教育科技有限公司其他经济损失50000元；五、驳回北京优思动能教育科技有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的二审诉辩意见，本院总结本案的争议焦点如下：一、晋丰源公司是否存在违约行为及造成合同解除的原因？晋丰源公司上诉提出，晋丰源公司应消防部门要求进行改造，优思公司依约应当配合，不存在晋丰源公司违反合同约定，禁止承租人使用的违约行为；涉案房屋的出售行为也与晋丰源公司无关，房屋出售信息已经通知了优思公司，并未对优思公司造成影响；优思公司未举证证明任何其交付涉案房屋的证据，涉案房屋截止2019年4月15日仍由优思公司使用控制，优思公司存在欠缴费用的情形，晋丰源公司依约解除合同符合法律规定，不存在违约行为。对此本院认为，晋丰源公司作为案涉房屋的出租方应当按照合同约定将租赁物交付承租人正常使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的使用用途。但本案中，根据优思公司提交的证据显示，晋丰源公司于2018年11月23日在优思公司经营场所张贴《通知》称需要对房屋进行改造，并禁止优思公司继续使用房屋经营，其虽主张系应消防部门的要求进行改造，但并未提交任何证据证明其整改行为系应消防部门的要求而进行，且其在未与商户协商一致的情况下，采用的停水停电、禁止经营的方式也不符合合同的约定，构成违约，造成优思公司合同目的无法实现。因此晋丰源公司以优思公司一直实际占有使用案涉房屋、逾期未缴纳房租为由，主张优思公司构成违约，其有权解除租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。二、晋丰源公司与优思公司是否存在免租期15天的口头约定？优思公司上诉提出因晋丰源公司迟延交付房屋,其与优思公司已达成口头协议,免除迟延期间15天的房租,原审法院以优思公司仅提供房屋转账发票无其他证据为由,未予认可优思公司该主张,属于事实认定有误,应予改判。对此本院认为，优思公司提交的房租转账记录的备注系优思公司单方备注内容，且仅从该备注内容难以认定双方达成了口头协议，免除了迟延期间15天的房租，而在双方合同中租赁期限约定明确的情况下，优思公司提交的上述证据不足以证明其主张的口头协议的事实成立，故对于优思公司的该项上诉主张，本院不予采信。三、晋丰源公司是否应当承担的损失赔偿责任及损失赔偿的范围？晋丰源公司上诉提出双方签订的合同中明确约定了其有单方提前解除合同的权利，仅需支付2个月租金违约金，不应再支付装修损失和其他损失；且一审法院认定装修损失金额过高，退费、经营损失无法确定真实性和因果关系。优思公司则上诉提出因晋丰源公司违约行为,导致优思公司在合法经营期间多位客户发生退费情况,晋丰源公司应予全额赔偿。优思公司已提供了充分的原始证据证明退费损失高达85411.7元，一审法院仅合并酌情确定退费损失及经营损失共计50000元,属于法律适用错误,应予改判。对此本院认为，根据前文论述，造成合同的解除的原因系因为晋丰源公司的单方违约行为，而依照相关司法解释的规定，晋丰源公司作为违约方，不享有单方解除合同的权利。而依照《中华人民共和国合同法》的第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案项下，优思公司作为守约方，在合同约定违约金标准较低的情况下，有权选择要求晋丰源公司承担损失赔偿的责任，晋丰源公司认为其无须承担超出违约金标准范围的损失赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对于损失赔偿的范围和标准问题，鉴于涉案房屋现场装修均已被拆除，一审法院综合考虑晋丰源公司违约情形、租赁期限、优思公司证据等，酌情确定装修及物品损失为200000元，退费及经营损失为50000元，并无明显不当。晋丰源公司主张酌定损失过高，优思公司主张酌定损失过低，但均未提交充分的相反证据，故对于晋丰源公司、优思公司的该项上诉主张，本院均不予采信。综上所述，晋丰源公司、优思公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10853元，由北京优思动能教育科技有限公司负担2471元（已交纳），由北京晋丰源物业管理有限公司负担8382元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  田 璐审 判 员  李 淼二〇二〇年九月二十九日法官助理  徐 仙书 记 员  张晓华