贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4025号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳黔味雅居餐饮服务有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新天办事处新添大道35号。法定代表人：吴光祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘信智，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州电网有限责任公司贵阳供电局，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路186号。负责人：胡运重，该公司总经理。委托诉讼代理人：何鹏，贵州浅山律师事务所律师。委托诉讼代理人：张毅葭，贵州浅山律师事务所律师。上诉人贵阳黔味雅居餐饮服务有限责任公司因与被上诉人贵州电网有限责任公司贵阳供电局合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初3831号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人贵阳黔味雅居餐饮服务有限责任公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判《搬迁补偿合同书》无效；2．一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、《搬迁补偿合同书》应当依法认定为房地产转让合同，原审法院将《搬迁补偿合同书》认定为土地使用权转让合同，从而达到认定《搬迁补偿合同书》有效的目的，完全否认地块上的建筑物一并转让的事实。二、《搬迁补偿合同书》系房地产转让合同，应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》对合同效力进行确认。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，《搬迁补偿合同书》属于无效合同。金环娱乐公司的自建房，未依法向乌当区人民政府房产管理部门申请登记，未依法取得房屋权属证明。三、一审法院以贵阳市乌当区人民政府2002年8月5日的批复为据认定《搬迁补偿合同书》有效于法无据。理由如下：1、该批复是在《搬迁补偿合同书》履行完毕后签发，乌当区土地资源局也未按照批复办理土地使用权过户以及变更手续，至今宗地号为W-1-15-32-X土地的使用权人依然是上诉人；2、上诉人已经履行其与贵阳市乌当区土地资源局签订的《国有土地使用权出让合同》项下的义务，贵阳市乌当区政府无权干预上诉人处分该地块，该批复属于行政机关之间的内部公文，对上诉人没有法律约束力；3、上诉人并不具有履行协助被上诉人办理土地及地面建筑产权登记手续的义务：1、《搬迁补偿合同书》订立之前，上诉人并未取得房屋权属证，因此该合同书违反了法律禁止性规定；2、贵阳金环娱乐公司的自建房未按照《中华人民共和国城乡规划法》进行审批，一审法院判决上诉人协助被上诉人办理相关产权登记手续违反了《城市房屋权属管理办法》的规定。被上诉人贵州电网有限责任公司贵阳供电局二审答辩称，第一，金环娱乐公司与原贵阳市北供电局签订的《搬迁补偿合同书》及相关补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规效力性和禁止性规定，合法有效。贵州电网有限责任公司贵阳供电局承继了原市北供电局的权利义务，原审法院判决贵阳黔味雅居餐饮服务有限责任公司协助贵州电网有限责任公司贵阳供电局办理宗地号为Ｗ-1-15-32-Ｘ）的土地及建筑物登记手续事实认定清楚，法律适用准确，依法应予维持；第二，金环娱乐公司在本案诉讼之前，已取得《国有土地使用证》。《搬迁补偿合同书》系国有土地使用权转让合同，该协议合法有效，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定，地上建筑随案涉土地转让随之转给原贵阳市北供电局。《搬迁补偿补充协议书》约定因金环娱乐公司将相关地上建筑交付建筑手续协助办证事宜的违约责任变更为其另无偿转让70㎡土地，故上诉人应将6870㎡土地及地上建筑物交付被上诉人。上诉人已经按照政府批复建设使用相关房屋和库房，现地上建筑物与贵阳黔味雅居餐饮服务有限责任公司无任何法律关系；第三，若上诉人认为贵阳市乌当区政府的批复意见违反行政法规损害其合法利益，其应另案提起相关行政复议或诉讼等前置程序，撤销具体行政行为；第四、金环娱乐公司在未告知原贵阳市北供电局其位于贵阳市存在两宗地块的情况下，与原贵阳市北供电局签订《搬迁补偿合同书》，并于协议签订后将两宗土地合并办理了一张《国有土地使用证》，致使原贵阳市北供电局未能按惯例于短期内办理国有土地使用权转让登记手续，经乌当区政府及国土相关部门批复同意分证转让土地后，拒不协助办理土地权属转让登记手续。现以签订《搬迁补偿合同书》时建筑物未办理权属证书为由向法院起诉要求确认转让合同无效，并要求土地及地上建筑返还，严重违背诚实信用原则；第五，贵阳黔味雅居餐饮服务有限责任公司在将《搬迁补偿合同书》相关土地及地上建筑交付原贵阳市北供电局做公益使用并获政府支持后，另择地迁厂并享受了变压器迁址的优惠和便利。现时隔20年，贵阳黔味雅居餐饮服务有限责任公司以诉讼方式要求归还案涉土地及地上建筑物，严重违背诚实信用原则。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。原告贵阳黔味雅居餐饮服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、确认《拆迁补偿合同书》无效；2、被告返还房屋6000平方米、土地6800平方米；3、本案诉讼费用由被告承担。贵州电网有限责任公司贵阳供电局向一审法院反诉请求：1、确认《拆迁补偿合同书》有效；2、判令反诉被告继续履行合同，协助反诉原告办理宗地号为W-1-15-32-X的土地及地面建筑的产权登记手续；3、本案反诉、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，2000年6月23日，贵阳市北供电局（后更名为贵州电网有限责任公司贵阳供电局）作为甲方，与金环娱乐公司作为乙方签订《搬迁补偿合同书》，约定：一、乙方同意将位于贵阳市㎡土地及建筑物交付甲方，土地使用权的转移（变更）手续由甲方全部负责办理；二、甲方同意按乙方现有办公、生产厂房的规模计算征地，建设费用及金额包干方式支付乙方迁建费用，共计640万元。并约定了相应的付款时间及违约责任。同日双方签订《补充合同》约定甲方拨付乙方的640万元为乙方搬迁转交土地和建筑物的净收入。凡涉及该宗土地使用权变更，房屋建筑物转让而产生的所有税、费均由甲方承担。上述《搬迁补偿合同书》及《补充协议》由双方法定代表人签名、公司盖章确认。2000年10月13日，双方签订《移交记录》，载明，金环娱乐公司于2000年10月9日将涉案场地及地面建筑移交贵阳市北供电局。2001年5月25日，双方签订《搬迁补偿补充协议书》，约定乙方将另外70㎡的用地无偿转让给甲方使用，甲方盖章，乙方法定代表人签订确认。2002年4月8日，贵阳市乌当区招商局形成专题会议纪要，载明就贵阳市北供电局转用金环娱乐公司和贵阳宏声电子仪器厂（新添大道顺海村35号地）进行专门研究，形成纪要如下：一、在通过规划、环保、国土、计经等部门进行现场选点研究后，取得一致意见，原则同意将该地块转让给贵阳市北供电局作物资、设备、修理试验用地；二、请提供双方协议和退、用地报告及原来办理的相关手续；三、区招商局在双方资料齐备后，积极协助办理。2002年8月5日，贵阳市乌当区人民政府批复区国土资源局你局《关于将贵阳金环娱乐有限责任公司，贵阳宏声电子仪器厂国有土地转让给贵阳市北供电局使用的请示》批复如下同意你局意见，准予金环娱乐公司宗地号为Ｗ-1-15-32-Ｘ地块国有土地面积6800㎡转让给市北供电局使用，用途为工业用地。使用期限从2002年8月1日至2047年10月8日止。2009年2月11日，贵阳市国土资源局乌当分局向乌当区房管局出具说明金环娱乐公司位于贵阳市乌当区国有土地，已于2000年8月31日在我局办理国有土地使用权登记。2015年6月19日，贵阳供电局更名为贵州电网有限责任公司贵阳供电局。2007年1月28日，贵州电网公司同意贵阳市南供电局与贵阳市北供电局合并组建贵阳供电局。2017年1月12日，金环娱乐公司更名为黔味雅居公司。一审法院认为本案的争议焦点有：第一、《搬迁补偿合同书》是否有效；第二、涉案土地及地面建筑归属问题。一审法院认为《搬迁补偿合同书》有效，黔味雅居公司应按照合同约定协助贵阳供电局办理涉案土地及地面建筑的产权登记手续。理由如下：首先，关于合同性质。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条：“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”规定，从黔味雅居公司将土地使用权及地面建筑物转让给贵阳供电局的约定来看，本案双方签订的《搬迁补偿合同书》性质为土地使用权转让合同。其次，关于合同效力。2000年6月23日，双方签订《搬迁补偿合同书》时，黔味雅居公司未取得出让土地使用权证。2000年8月31日黔味雅居公司就涉案土地办理国有土地使用权登记。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”之规定，涉案《搬迁补偿合同书》应当认定为有效。同时，2002年8月5日，贵阳市乌当区人民政府作出批复：同意贵阳市乌当区国土资源局意见，准予金环娱乐公司宗地号为W-1-15-32-X地块国有土地面积6800㎡转让给市北供电局使用，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”之规定，涉案《搬迁补偿合同书》应当认定为有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，双方当事人应当按照约定履行义务，贵阳市供电局按照合同约定履行了付款义务，黔味雅居应当协助为其办理土地及地面建筑产权登记手续。关于黔味雅居公司主张依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；……。”的规定，转让合同无效的意见，从该条规定内容上看，其未明确规定未依法登记领取权属证书的转让合同无效，且从政府及国土资源局的批复来看，违反该规定并不会因合同有效而存在损害国家利益和社会公共利益的情形。因此该条规定不应理解为效力性强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，故黔味雅居公司依据该规定主张《搬迁补偿合同书》无效的诉请，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、原告（反诉被告）贵阳黔味雅居餐饮服务有限公司与被告（反诉原告）贵州电网有限责任公司贵阳供电局于2000年6月23日签订的《搬迁补偿合同书》有效；二、原告（反诉被告）贵阳黔味雅居餐饮服务有限公司于本判决生效之日起三十日内协助被告（反诉原告）贵州电网有限责任公司贵阳供电局办理宗地号为W-1-15-32-X的土地及地面建筑的产权登记手续；三、驳回原告（反诉被告）贵阳黔味雅居餐饮服务有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费56,600元，反诉案件受理费28,300元，合计84,900元，由原告（反诉被告）贵阳黔味雅居餐饮服务有限公司负担（反诉案件受理费贵州电网有限责任公司贵阳供电局已预交，贵阳黔味雅居餐饮服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付给贵州电网有限责任公司贵阳供电局）。二审期间，上诉人贵阳黔味雅居餐饮服务有限公司围绕上诉主张依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一组证据：宗地号为W-1-15-32-X的国有地块上房屋说明及照片，欲证明《搬迁补偿合同书》转让的内容为土地及地上建筑物，属于房地产转让合同。被上诉人质证称：该证据不属于新证据，该照片只是现有建筑的一部分，现所有房屋建筑均已经改变。第二组证据：《关于贵阳金环娱乐有限责任公司国有土地使用权的有关说明》，欲证明土地证的编号与合同的编号一致，该土地的权利人为金环娱乐公司。土地面积应当以宗地图为准。被上诉人质证称：该证据是复印件，对其真实性亦不予认可。第三组证据：贵阳市乌当区自然资源局出具的《关于贵阳金环娱乐有限责任公司地块国有土地使用证的情况说明》及宗地图，欲证明《搬迁补偿合同书》项下土地面积和建筑占地面积没有发生变更。被上诉人质证称：对该证据的真实性无异议，案涉土地已于2000年8月30日办证，土地面积为7581.32平方米。被上诉人已按协议约定向上诉人支付土地及地上建筑物的全部对价，该宗土地至今未办理权属转让登记手续，正是由于上诉人未按照搬迁补偿协议约定协助办理所致。被上诉人贵州电网有限责任公司贵阳供电局向本院提交了贵州省不动产登记查询结果一份、《乌府地字【2002】43号批复》及所附红线图、《土地使用权变更登记审批表（宗地号为W-1-15-32-X）》，欲证明经双方共同申请，贵阳市乌当区国土局和区政府已经批复同意分证转让。上诉人对该组证据的真实性无异议，但是不认可其合法性以及证明目的。本院对当事人争议的证据评议如下：双方当事人对照片、《关于贵阳金环娱乐有限责任公司地块国有土地使用证的情况说明》及宗地图、贵州省不动产登记查询结果一份、《乌府地字【2002】43号批复》及所附红线图、《土地使用权变更登记审批表（宗地号为W-1-15-32-X）》的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认，对其证明力依法予以采纳。《关于贵阳金环娱乐有限责任公司国有土地使用权的有关说明》系复印件，本院难以确认其真实性，本院对其证明力不予采纳。经本院二审审理查明，《搬迁补偿合同书》签订后，双方共同向贵阳市乌当区国土局提交《土地使用权变更登记审批表》，该表载明金环娱乐公司、贵阳市北供电局同意分证转让6800平方米土地使用权，贵阳市乌当区国土局签署同意转让的意见。此外，双方还认可案涉地块上的办公用房、厂房无任何审批手续。经本院二审审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，《搬迁补偿合同书》约定同意金环娱乐公司将位于贵阳市㎡土地及现有办公、生产厂房交付贵阳市北供电局。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条：“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议”之规定，原审法院将《搬迁补偿合同书》的性质确认为土地使用权转让合同符合当事人的约定。双方2000年6月23日签订《搬迁补偿合同书》时，金环娱乐公司未取得合同项下出让土地使用权证，但是2000年8月31日金环娱乐公司就涉案土地办理国有土地使用权登记。原审法院依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”结合《搬迁补偿合同书》签订后，贵阳市乌当区人民政府2002年8月5日批复同意贵阳市乌当区国土资源局意见，准予金环娱乐公司宗地号为Ｗ-1-15-32-Ｘ地块国有土地面积6800㎡转让给市北供电局使用。此后，双方共同向贵阳市乌当区国土局提交《土地使用权变更登记审批表》明确金环娱乐公司、贵阳市北供电局同意拟分证转让6800平方米土地使用权，贵阳市乌当区国土局签署同意转让的意见。上述事实证明双方转让案涉土地使用权的意思表示已经被贵阳市乌当区政府已经批复同意。原审法院认定《搬迁补偿合同书》合法、有效并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方当事人应当按照《搬迁补偿合同书》约定履行义务，贵阳市供电局按照合同约定履行了付款义务，上诉人应当协助为其办理土地及地面建筑产权登记手续。贵阳黔味雅居餐饮服务有限公司足额收取了合同约定转让款后，未履行过户义务。时隔二十年后，提起诉讼主张合同无效，并要求返还转让标的物，该行为不仅违背诚实信用原则，也违背市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。因贵阳市乌当区人民政府2002年8月5日批复同意准予金环娱乐公司将宗地号为W-1-15-32-X地块国有土地面积6800㎡转让给市北供电局使用，且双方共同向贵阳市乌当区国土局提交《土地使用权变更登记审批表》记载内容为金环娱乐公司、贵阳市北供电局同意拟分证转让6800平方米土地使用权，故贵阳黔味雅居餐饮服务有限公司应协助贵州电网有限责任公司贵阳供电局办理宗地号为W-1-15-32-X地块国有土地面积6800㎡土地产权登记手续，本院对被上诉人贵州电网有限责任公司贵阳供电局合理部分的诉讼请求依法予以支持。鉴于案涉地块上的办公用房、厂房无审批手续，原审法院判令上诉人履行协助办理地面建筑物的产权登记手续于法无据，本院予以纠正。关于上诉人主张《搬迁补偿合同书》系房地产转让合同，应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；……。”的规定，转让合同无效的意见。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，合同的效力与物权的效力应区别对待，合同的效力不以物权的效力为前提。即便《搬迁补偿合同书》包含了部分办公用房、厂房的转让，该法律关系的变更是否有效的评判标准为是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，不以物权的效力为标准。上诉人没有提交证据证明《搬迁补偿合同书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故上诉人关于《搬迁补偿合同书》系无效合同的主张明显不能成立。上诉人要求返还房屋及土地的诉请以合同无效诉请为前提，本院已认定《搬迁补偿合同书》系有效，上诉人要求返还房屋、土地的诉讼请求不成立，原审法院驳回该项诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初3831号民事判决第一项、第三项，即：一、原告（反诉被告）贵阳黔味雅居餐饮服务有限公司与被告（反诉原告）贵州电网有限责任公司贵阳供电局于2000年6月23日签订的《搬迁补偿合同书》有效；即三、驳回原告（反诉被告）贵阳黔味雅居餐饮服务有限公司的诉讼请求。二、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初3831号民事判决第二项为：贵阳黔味雅居餐饮服务有限公司于本判决生效之日起三十日内协助贵州电网有限责任公司贵阳供电局办理宗地号为W-1-15-32-X地块国有土地面积6800㎡的土地产权登记手续。三、驳回贵州电网有限责任公司贵阳供电局的其余反诉请求。一审本诉案件受理费56,600元，反诉案件受理费28,300元，合计84,900元，由贵阳黔味雅居餐饮服务有限公司负担39,054元，由贵州电网有限责任公司贵阳供电局负担45,846元。二审案件受理费84,900元，由贵阳黔味雅居餐饮服务有限公司负担39,054元，由贵州电网有限责任公司贵阳供电局负担45,846元。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年九月二十四日书记员  黄桃