福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3311号 上诉人（原审被告）：谢琴，女，1980年4月5日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：林美婷，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林振豪，福建天翼律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：郑育红，女，1956年1月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人谢琴因与被上诉人郑育红房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初9232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人谢琴上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人郑育红在一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人郑育红承担。事实与理由：一、厦门姿琳服饰有限公司（以下简称姿琳服饰公司）系《房屋租赁合同书》的合同主体，谢琴与郑育红之间不存在房屋租赁合同关系。2016年4月21日，姿琳服饰公司承租厦门市悦华路145号之一3单元厂房，用于公司的办公、经营场所。谢琴代表姿琳服饰公司与郑育红签订了《房屋租赁合同书》。在租赁期间内，该出租厂房由姿琳服饰公司占有、使用，对此郑育红十分清楚。且郑育红提交的《厂房交接协议书》中明确载明了“业主：郑育红；租户：厦门姿琳服饰有限公司”、“双方因厂房租赁关系，于2019年5月13日进行交接”。郑育红在该协议书中签字认可，表明了姿琳服饰公司才是2016年4月21日《房屋租赁合同书》的合同主体，谢琴与郑育红之间不存在房屋租赁合同关系。因此，原审判决认定谢琴与郑育红之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，属于事实认定错误。二、姿琳服饰公司没有逾期返还房屋，郑育红无权主张房屋占用费、没收押金。1.姿琳服饰公司已于租赁合同期限届满当日搬离案涉出租厂房。2019年4月20日租赁合同期限届满当日，姿琳服饰公司已搬离案涉出租厂房。对此谢琴在一审中已提供相应证据予以证明，原审法院对该事实亦予以认定。2.郑育红无故拖延在合同约定期限内接收案涉出租厂房。根据姿琳服饰公司与郑育红签订的《房屋租赁合同书》，姿琳服饰公司在合同期限届满后有七天的交房时间。为避免向郑育红承担违约责任，姿琳服饰公司于2019年4月24日通过其工作人员黄某通知郑育红办理厂房交接手续。但郑育红以厂房中尚有垃圾没有清理为由拒绝在当天办理交接手续。直至2019年5月13日，交房期限届满后，郑育红才同意接收案涉出租厂房。于是当天姿琳服饰公司的员工黄某才与郑育红正式签署了《厂房交接协议书》。事实上，姿琳服饰公司通知郑育红接收案涉出租厂房时已将厂房清理完毕，根本不存在郑育红所称的遗留垃圾。且，郑育红在原审中亦没有提供任何证据证明2019年4月24日案涉出租厂房中存在姿琳服饰公司的遗留垃圾；2019年5月13日双方签署《厂房交接协议书》时，也没有提及厂房中存在遗留垃圾。因此，原审法院仅凭郑育红的单方陈述认定上诉人谢琴逾期交还房屋23天，应按约定租金的150%支付租金，属于事实认定错误。三、姿琳服饰公司没有违约损坏、拆除厂房固定装修，郑育红无权没收押金。2019年5月13日，姿琳服饰公司与郑育红签署的《房屋交接协议书》中已明确载明“厂房全部交接清楚”。郑育红在该协议中签字确认，且未对厂房内的固定装修存在任何问题提出任何异议。可见，双方交接厂房时，不存在门窗、水龙头等被姿琳服饰公司损坏或拆除的情形。其次，郑育红在一审中提供照片证明姿琳服饰公司搬离时有门窗、水龙头损坏和拆除，但该组照片的拍照时间为2019年5月14日，而非双方办理厂房交接的当日。即使厂房内的固定装修存在损坏，姿琳服饰公司已于2019年5月13日移交了案涉出租厂房，该照片也无法证实是姿琳服饰公司损害了厂房内的固定装修。因此，原审判决仅以郑育红提供的照片认定上诉人谢琴搬离时门窗、水龙头等有损坏和拆除，违反了合同约定，属于事实认定错误。综上，原审判决对案涉合同主体及相关事实的认定均存在错误，请求依法撤销原审判决，改判驳回郑育红在一审中的全部诉讼请求。 被上诉人郑育红答辩称，请求维持原判。租赁合同关系履行了6年，都是其与谢琴签的，其不知道什么公司。谢琴在租赁厂房内办了4个公司。物业公司只管水电物业费交接，不会管其与谢琴之间的交接。租赁合同到期后，谢琴说不要押金了，其带其他人看厂房，谢琴不让看，也没给钥匙。谢琴通知其办理房屋交接其即马上去办理交接。因5月13日交接时天色已暗，其于次日即5月14日去现场拍照。 郑育红向一审法院起诉请求：1.判令谢琴支付郑育红厂房占用费30475元；2.判令谢琴已付押金25465元归郑育红；3.判令谢琴支付郑育红水费、电费、物业费合计19871元；4.判令谢琴支付厂房修复费清理费用13203元。 一审法院认定事实如下： 郑育红是厦门市湖里区悦华路145号之一3B单元房产（即案涉房产）的所有权人。 郑育红与谢琴于2016年4月21日签订《房屋租赁合同书》一份，主要约定：郑育红将案涉房产出租给谢琴作为厂房办公使用；租赁期限自2016年4月21日至2019年4月20日止；每月租金25465元，每三个月支付租金76395，第二次起付款应提前10天付清；合同签订之日，谢琴支付郑育红25465元作为押金，合同期满如无续租，谢琴应交还房屋并交清租赁期间应交费用后，郑育红将押金无息退还；谢琴承租后的水费、电费、物业管理费等应由谢琴支付；租赁期满，谢琴应按时将房屋归还郑育红，如需续租需提前一个月协商，同等条件下，谢琴有优先承租权；合同期满后，谢琴没有续租，退出时固定在墙上、地板上的地板、电、水、门、窗等固定装修不可拆除，违反上述规定，郑育红有权押金不退还；合同期满，谢琴逾期超过7天以上未返还房屋的，押金归郑育红，谢琴按原月租金的150%支付租金直至返还房屋；2017年4月21日至2018年4月20日每月租金25985元，2018年4月21日至2019年4月20日每月租金26504元。 谢琴承租案涉房产后，作为案外人姿琳服饰公司经营场所使用。谢琴已支付郑育红押金25465元并已经付清截至2019年4月20日的租金。 2019年4月20日，姿琳服饰公司搬离案涉房产。 2019年4月24日，姿琳服饰公司的工作人员黄某打电话联系郑育红询问当天是否有空来办理交接，郑育红表示下午可以过去，黄某称希望郑育红早一点去，如果有一些要求他们可以提早做，郑育红又询问对方如何搬家，花了多久时间搬。郑育红陈述因案涉房产中尚有垃圾没有清理，故没有在2019年4月24日办理交接手续。 2019年5月13日，郑育红与姿琳服饰公司工作人员在天成（厦门）物业管理有限公司天安工业园管理处代表见证下，签订《厂房交接协议书》，明确交接时案涉房产的水表、电表底数，约定2019年5月13日前的管理费、维修金、保险费、水电费由姿琳服饰公司缴交，2019年5月13日之后的各项费用由郑育红缴交。谢琴确认上述《厂房交接协议书》对其有约束力，姿琳服饰公司工作人员确认的相关费用应由谢琴承担。谢琴自认截至2019年5月13日其尚欠水费、电费、物业管理费共19349.02元未付。 郑育红在2019年5月14日拍摄的照片显示案涉房产有部分铝合金窗缺失，部分门和外墙受损，洗手间的水龙头等设施有缺失。 郑育红于2019年6月3日向天成（厦门）物业管理有限公司支付物业管理费等共计22121.09元。 一审法院认为，郑育红与谢琴之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方应按合同约定履行。租赁期限届满后，谢琴应于2019年4月20日交还租赁物，谢琴于2019年4月24日通知郑育红办理房屋交接，但郑育红认为谢琴未完成垃圾清理而未做交接，双方于2019年5月13日才办理交接手续，谢琴逾期交还房屋23天，应按约定租金的150%支付这23天的租金共计30475元，对郑育红请求判令谢琴支付该期间房屋占用费30475元，予以支持。根据郑育红提供的照片，谢琴搬离时有门窗、水龙头等有损坏和拆除，违反了合同约定，郑育红可没收押金25465元。郑育红主张谢琴尚欠水费、电费、物业管理费等共计19871元，郑育红向物业管理单位支付的费用包含了2019年5月13日之后产生的费用，其提交的证据不足以证明谢琴应负担的费用金额，谢琴自认其尚欠截至2019年5月13日的水费、电费、物业管理费等共计19349.02元，一审法院予以确认，谢琴应付19349.02元。郑育红主张其支出修复清理费用13203元，但其提交的证据不足以证明实际损失，且其没收的押金也具有弥补对方违约给其造成的损失的作用，对其要求赔偿13203元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、谢琴于本判决生效之日起七日内偿付郑育红占有使用费30475元；二、郑育红可不予退还谢琴押金25465元；三、谢琴于本判决生效之日起七日内偿付郑育红尚欠的水费、电费、物业费共计19349.02元；四、驳回郑育红的其他诉讼请求。 经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，一、关于案涉《房屋租赁合同书》的合同主体问题。经审查，案涉的《房屋租赁合同书》上记载：甲方为郑育红，乙方为谢琴，双方均在相应的出租方及承租方位置上签字确认。谢琴在一审庭审时陈述：讼争租赁合同的承租人是谢琴，权利义务也是由其负责。故本案的《房屋租赁合同书》的合同主体是郑育红与谢琴。现谢琴上诉主张姿琳服饰公司系《房屋租赁合同书》的合同主体，与其自认及案涉合同的记载相悖，本院不予采信。二、谢琴是否存在逾期交还讼争房屋的问题。案涉合同租赁期限至2019年4月20日，双方签订的《厂房交接协议书》证明，讼争厂房至2019年5月13日才办理交接手续，谢琴无证据证明在此之前郑育红存在无故拖延在合同约定期限内接收案涉出租厂房的事实，故原审判决谢琴因逾期交房23天应向郑育红支付该期间的房屋占用费并无不妥。三、谢琴是否存在损坏、拆除厂房固定装修的违约行为，郑育红是否可没收押金的问题。郑育红提交的显示案涉房产有部分铝合金窗缺失，部分门和外墙受损，洗手间的水龙头等设施有缺失的照片虽然是在双方交接后的次日拍摄的，但还是能客观反映了交接厂房时的厂房现状，故根据双方的《房屋租赁合同书》第十条的约定，原审认定谢琴存在违反合同的行为，郑育红可没收押金是正确的。 综上，上诉人谢琴的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1046元，由上诉人谢琴负担。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年九月二十八日 书记员  林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。