湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初3246号原告：雷太原。被告：武汉市江夏亚太房地产开发有限公司。法定代表人：关雨斌。委托诉讼代理人：高福平。原告雷太原与被告武汉市江夏亚太房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷太原、被告武汉市江夏亚太房地产开发有限公司的委托代理人高福平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告拟定的购房合同中，补充协议六中的部分条款与主合同相冲突的条款，以主合同为准，出卖人通过补充协议修改主合同条款，加重买受人责任。2、根据公平原则，请求判令购房合同第十一条第二款的违约金比例由万分之0.1提升至万分之三，违约金赔偿金上限由已付房款的1%，改为总房款的30%，与买受人的违约责任相一致。3、请求判令购房合同补充协议六第十五条无效，该格式条款仅列出购房人责任，未列出出卖人责任。4、请求判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用均由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2019年7月3日与被告签署了《武汉市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的江夏区庙山华泰街汤逊湖山庄四期12号楼1单元501号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2019年6月8日将首付款354279元，于2019年7月12日将贷款82万元付于被告帐户，合计总房款1174279元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。签订合同时，置业顾问未对合同重要条款进行必要的提示，且一直催促尽快签字，说即使对条款存在异议也不能修改，而且说合同需要到房管局进行备案，违法条款肯定不能通过备案，利用购房人没有购房经验和对房管局的信任，签订了购房合同。合同第七条第一款中规定，买受人逾期付款的违约责任是应付款的万分之三，违约金赔偿额是应付款的20%；合同第十一条第二款中规定，出卖人逾期交房的违约责任是已交付房款的万分之0.1，且违约金赔偿总额不高于已付购房款总额的1%。购房人与开发商的违约责任相差30倍，赔付总额相差20倍，这明显违反了合同法的公平原则，加重购房人责任，免除或减轻自身责任，该条款违反了《中华人民共和国合同法》第五十四条规定。另《合同补充协议六》全文15页内容未做排版，全部文字连在一起，关键内容也未粗体显示，增加阅读难度。且开头规定补充协议与主合同不一致的，以补充协议为准，但补充协议加重了购房人的责任，免除了被告的责任，并将房管局制定的合同中的条款进行大幅修改，其中第十五条，关于合同解除及违约责任这一条总共9款内容，全都是购房人的违约责任，没有列出开发商的违约责任，此条款违反《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款无效。开发商制定的格式合同违反我国《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百五十一条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见试行》第七十二条、第七十三条等法律法规的相关规定。特诉至法院。庭审中原告当庭提出撤回第一项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。被告辩称：1.针对原告的诉请，原告的第一项诉请不具体明确，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，没有事实基础和法律依据。首先，从补充协议的性质看，作为主合同附件，其附属于主合同，系对主合同中约定不明确或在履行过程中容易产生歧义的地方进行详细的约定，以便于主合同的履行。其次，从补充协议的效力看，补充协议实际上是对主合同原定条款重新进行了修订，该新约定是补充协议的实质，因此当主合同与补充协议发生冲突时，应以补充协议约定条款为准执行。最后，从补充协议的内容及性质上看，未加重买受人的责任，也未减轻出卖人的责任。2.原告第二项诉请没有事实和法律依据。首先，案涉合同第十一条从法律效力上看，该规定是双方签订合同时，对逾期交房后合同的处置、违约责任的免除、违约责任的承担以及违约责任的计算比例、最高额限制等事项经充分协商后确定的处理原则，被告并未欺诈、胁迫、趁人之危或恶意串通强迫原告签约，双方是在完全自愿、公平、合法的基础上自由意志的充分表达，且该约定既不违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗原则，该约定具有法律效力。其次，原告认为该约定不符合公平原则，然平等与否不能从简单的比例数值上进行对比，而应从二者的性质、内容、违约形态等深层次的因素进行分析和权衡。原告的违约仅系缴纳购房款的违约，而被告的违约是一种事实违约，导致该违约结果产生的原因非常复杂，除了资金因素外，还有天气、施工过程中的各项环节、不可抗力等客观环境和行政审批、验收等主管因素的制约，设计验收和审核的环节非常多，两者违约的内容、造成违约的主客观原因、预防违约的成本等情形均不同，被告做为开发商其预防违约的成本高于原告，合同约定的比例数值不相等正是基于双方对违约性质及其责任形态的深层次因素考量预算的结果，因此该约定公平公正。3.本案中，被告在提供的合同文本中，关于逾期交房违约金的约定，以及合同附件六第五条的约定均采用横线在文字下方标志，以提醒购房人签约时注意，表明被告已经尽到了合理提示和说明义务。关于格式条款中免责条款无效规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，所谓免除责任是免除格式条款提供方在合同中的核心责任，该责任被免除将导致相对人丧失基本的救济手段。在本案中，合同中的格式条款既没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，也没有第五十三条规定的情形，案涉合同中的格式条款没有法律规定的无效情形，案涉合同第十一条第二项以及合同附件六第五条的约定是完全符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条约定。综上被告认为原告诉请没有任何事实依据以及法律依据，请求驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：2019年7月3日，原告（买受人）及案外人周芳（买受人）与被告（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号夏170006847）及其附件一份，合同约定主要内容：1.买受人购买出卖人开发的汤逊湖山庄四期第12号楼1单元5层1号房，建筑面积111.9平方米。2.房屋单价为每平方米10494元，总金额1174279元。3.买受人应于2020年6月30日前一次存入商品房首付款354279元，其余价款办理贷款。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款，买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意，合同继续履行，在本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。4.出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期交付，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。出卖人因逾期交付向买受人支付违约金或赔偿经济损失的总额不应高于买受人已付购房款总额的1%。5.本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（见附件六），合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内、空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同还约定了其他内容。另合同附件六约定：“双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《武汉市商品房买卖合同》（以下简称本合同）的修改和补充，本补充协议的约定与本合同正文约定的不一致的，以本补充协议的约定为准。除有特别说明外，本补充协议的用语与合同的用语具有相同含义。特别提示在签署本合同及本补充协议前，买受人已认真阅读了本合同、附件、补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，特别是具有选择性、补充性、修改性的内容，出卖人已提请买受人注意并作充分说明。经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同、附件及补充协议的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本补充协议。……十五、关于合同解除及违约责任1、在出卖人和买受人任何一方根据本合同和补充协议的规定行使解除权时，本合同和补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除，出卖人即有权对房屋另行销售。2、若本合同因买受人违约而解除的，买受人已支付的全部税费（包括但不限于律师服务费（如有）、公证费（如有）、产权过户登记费、手续费）由买受人自行承担，与出卖人无关。3、无论何种原因导致本合同或补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。4、如果本合同解除时，该商品房已交付买受人，则4.1买受人应当按照同地段同类房屋租金标准向出卖人支付在该房屋交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费，出卖人有权在应向买受人退还的房价款中直接扣除该费用。4.2买受人应在合同解除通知送达后30日内腾空该商品房，买受人逾期腾房的，每逾期一天，还应按照每日1000元标准向出卖人支付房屋使用费。4.3商品房归还时应与交付时的状态相符，出卖人有权要求恢复原状，且不承担装修损失，如果该商品房及其装修、设备发生损坏、缺失，买受人应当照价赔偿。5、出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除本合同及本补充协议而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。6、该商品房的权属证书已过户至买受人名下后，贷款银行解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任的，则出卖人有权选择由买受人按本合同中约定的价格将该商品房转让给出卖人，或由买受人直接还款。由此发生的费用（包括但不限于政府税费、诉讼费用、财产保全担保费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人应按照本合同总房款的30%向出卖人支付违约金。7、买受人依据本合同及补充协议约定行使解除权的，除本合同及补充协议有特别约定外，应当自本合同及补充协议约定的导致解除权成就的时间发生之日起30日内行使，超过该期限买受人未主张，视为买受人放弃该项解除权利。8、若由于法律法规及项目所在地规章、标准、政府规划及基础设施配套、项目整体停建、缓建等原因导致该商品房无法在本合同第十一条约定的期限内交付买受人，且逾期超过365日以上的，双方均有权解除合同。9、双方确认，本合同依照法律规定或本合同约定解除的，出卖人在退还房价款时，有权根据与买受人支付房价款的付款途径相同的付款途径进行退款，并扣除出卖人退款时发生的费用。”合同补充协议还约定其他内容。上述事实，有当事人当庭陈述、双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及合同附件，并经质证，足以认定。另庭审中原告自认6月14日草签合同时，置业顾问给其看过主合同，但因顾问催促其并未仔细看主合同的内容，且该份合同系他人的合同，针对该意见原告自认无证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按合同享有权利、履行义务。本案中，原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同履行。《武汉市商品房买卖合同》中的附件系该合同的组成部分，附件内容对双方当事人亦具有法律约束力。关于原告请求上调合同中约定的被告逾期交房违约金的计算标准，结合原告陈述该条款违反《中华人民共和国合同法》第五十四条的理由，其该项诉请系请求变更合同中关于被告违约责任的相关条款。本院认为案涉合同系双方当事人自愿签署，且庭审中原告自认草签合同之时看过主合同，故被告不存在隐瞒、欺诈的情形。关于未仔细查看合同内容及合同系属他人所有的主张，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明，原告在本院规定的举证期限内并未提交证据予以证明，重大误解、显示公平、趁人之危的情形均无证据证实其存在。原告该诉请无事实和法律依据，故对原告该诉请本院不予支持。关于诉请补充协议第十五条格式条款无效。本院认为，该条款系合同双方对合同解除后双方应承担的具体权利义务关系的约定，虽然该约定会影响当事人之间的利益关系，但是并非对当事人的权利义务关系的根本性否定或权利义务关系的根本性失衡，不存在加重原告的责任或降低被告的责任，且案涉格式合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条的情形，故原告该诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，判决如下：驳回原告雷太原全部诉讼请求。案件受理费250元，由原告雷太原负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘晓二〇二〇年九月九日书记员  郭栗