湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初2975号 原告：李气军，男，1975年12月29日生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告：欧仁清，男，1967年5月19日生，汉族，住湖南省宜章县。 被告：桂阳县金鑫房地产开发有限公司，住所地：桂阳县鹿峰街道南塔岭，信用代码：914310215635093299。 法定代表人：贺辉。 第三人：刘澈，男，1981年10月23日生，汉族，住湖南省长沙市天心区。 原告李气军与被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、欧仁清，第三人刘澈确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李气军、被告欧仁清到庭参加诉讼，被告金鑫公司、第三人刘澈经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李气军向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告2015年1月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；2.判决确认被告与第三人刘澈2016年12月28日签订的编号为GYXXXXXX号《商品房买卖合同》无效；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告原系桂阳县卫生局职工，2011年8月原告与桂阳县卫生局、卫生监督所团购住房管理办公室签订《干部职工自愿参加团购住房协议书》，参加住房团购。2012年12月桂阳县金卫花园业主委员会与被告金鑫公司签订《桂阳县“金卫花园”住宅小区开发建设合作协议书》，由被告金鑫公司对金卫花园进行开发建设。2015年1月14日原告通过桂阳县金卫花园业主委员会组织的选房活动，选定购买金卫花园XX号住房一套。2015年1月16日，原告与被告金鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同明确约定原告购买的房屋为金卫花园2幢9层A902号，房屋总款为335493元。合同签订后原告依约向被告金鑫公司交纳了全部购房款，并陆续办理了该房的水、电、燃气等开户手续，但被告至今均未向原告履行办证义务，已构成违约。 被告欧仁清亦系被告金鑫公司桂阳“金卫花园”项目的开发商。因项目建设资金不足，2016年10月份被告欧仁清向案外人侯腾彪借款180万元，月利率为2.5%，为保证债务的履行，被告欧仁清将包括原告所购住房在内的共10套房产以签订买卖合同的方式抵押给案外人侯腾彪用以保证借款的偿还。为此案外人侯腾彪于2016年10月2日召集第三人刘澈并以刘澈的名义与被告金鑫公司签订了名为买卖实为借贷抵押担保编号为GYXXXXXX号《商品房买卖合同》，并在桂阳县国土资源局办理了预告登记，随后又在郴州市住房公积金管理中心桂阳管理部抵押贷款30万元，所贷款项用于偿还案外人侯腾彪的借款本息。第三人与被告签订《商品房买卖合同》的目的并非购买房屋，而是为了偿还案外人的借款，其购房的意思表示不真实，既未缴纳购房款且违背公序良俗，该合同应依法确认无效，因该合同而办理的预告登记亦应撤销。 被告欧仁清辩称，一、原告诉称的基本事实无异议；二、被告与原告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，应当认定有效，被告与第三人签订的合同实际为民间借贷纠纷，应属无效。 被告金鑫公司、第三人刘澈未到庭亦未提交书面答辩状与证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原、被告主体资格、民事判决书、干部职工自愿参加团购住房协议书复印件、收据、选房确认书、提前交房装修的报告、商品房买卖合同合同、第三人商品房买卖合同、请求解除金卫花园部分房屋网签、备案的报告、询问笔录，本院予以确认并在卷佐证。本院依法认定事实如下： 原告原为桂阳县卫生局职工，金卫花园系桂阳县卫生局团购房项目，被告金鑫公司系金卫花园项目的开发承建商，被告欧仁清系被告金鑫公司“金卫花园”项目的实际开发商。金卫花园建好后，2015年1月16日，被告欧仁清以被告金鑫公司名义与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买金卫花园xx号，房屋总款335493元，被告在2015年8月31日前交付房屋，合同尾部出卖人一栏加盖被告欧仁清私章与金鑫公司金卫花园项目部公章。后原告依照合同约定分期交纳了购房款并陆续办理了该房的水电等开户手续，现原告已装修入住，但被告一直未为原告办理不动产权证。 因项目建设资金不足，2016年10月被告欧仁清向案外人侯腾彪借款180万元。为保证债务的履行，被告欧仁清将包括原告所购房屋在内的10套房产以签订买卖合同的方式抵押给案外人侯腾彪用以保证借款的偿还，并办理了网签手续。案外人侯腾彪于2016年12月28日召集第三人刘澈并以刘澈的名义就案涉房屋与被告金鑫公司签订编号为GYXXXXXZ号《商品房买卖合同》，约定房款总价475376元，但刘澈并未实际支付房款。而后，侯腾彪以第三人刘澈的名义办理网签并以该房做了抵押贷款，但所贷款项最终又打入侯腾彪的账户，按揭的房贷也由侯腾彪支付。 本院认为，原告与被告金鑫公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同。原告按时将购房款交给被告，被告应按照合同约定及时交付房屋。 关于被告金鑫公司与第三人刘澈签订的房屋买卖合同的效力。首先，第三人刘澈与被告金鑫公司签订的商品房买卖合同名为买卖，实为为了保证案外人侯腾彪的借款能够得到偿还而订立，商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容，说明担保才是其缔约合同的真实意思表示及目的。根据我国《民法总则》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案第三人刘澈并没有购房的真实意思表示，因此其与金鑫公司买卖房屋的合意为假，以房屋买卖合同担保侯腾彪借款实现的意思为真，虚假意思表示的行为属于无效。此外，案外人侯腾彪以第三人刘澈名义与被告金鑫公司签订商品房买卖合同后，并未实际支付房款，又以刘澈的名义做了房屋按揭贷款，按揭贷款实际上最后又转给侯腾彪，并由侯腾彪来偿还房贷利息。被告金鑫公司、欧仁清与侯腾彪、第三人刘澈，为了达到将侯腾彪的借款担保实现的目的，通过上述方式将案涉房屋恶意进行登记，使得实际支付购房款的原告受领房屋后无法办理房屋产权登记，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定出卖人与第三人恶意串通损害他人合法权益情形，行为应属无效。故原告请求确认被告与第三人签订的“商品房买卖合同”无效，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、原告李气军与被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司于2015年1月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》有效； 二、被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司与第三人刘澈于2016年12月28日签订的编号为GYXXXXXZ号《商品房买卖合同》无效； 本案案件受理费160元，减半收取80元，由被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  廖中元 二〇二〇年九月二十九日 法官助理许琳婕 书记员张华翌 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。