广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初12940号原告：东莞市*******有限公司，住所地：广东省东莞市************（东华中学对面）中云智慧城市产业园D栋101，统一社会信用代码：914************567。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：香洁瑜，广东说文律师事务所律师。被告：广东沃林投资发展有限公司，住所地：广东省东莞市*****************，统一社会信用代码：914***********304E。法定代表人：邹某1。委托诉讼代理人：徐碧云，女，1962年2月24日出生，汉族，住广东省东莞市东城区**************，公民身份号码：440************763，系公司的股东。被告：徐碧云，女，1962年2月24日出生，汉族，住广东省东莞市东城区**************，公民身份号码：440************763。原告东莞市*******有限公司诉被告广东沃林投资发展有限公司（以下简称“沃林公司”）、徐碧云租赁合同纠纷一案，原告于2020年5月29日向法院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人香洁瑜、被告沃林公司的委托诉讼代理人徐碧云、被告徐碧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告沃林公司向原告支付2019年10月至2020年6月期间的租金及管理费共计618750元；二、被告沃林公司向原告支付2020年3月至5月的水电费5774元；三、被告沃林公司向原告支付违约金（违约金每日按每月实际欠款金额百分之一的标准，自2019年10月21日起计算至全部款项付清之日止）；四、被告徐碧云对上述债务承担连带清偿责任；五、两被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月8日，原告与被告沃林公司签订《物业租赁合同》，合同约定如下内容：甲方将其位于东莞市*******城中云智慧城市产业园A栋物业出租经乙方，该物业建筑面积为2700平方米。合同期自2015年10月8日至2031年8月31日止。其中2018年10月1日至2021年9月30日月租金为74250元。该物业管理费为8100元/月，乙方由2018年10月起每月向甲方交纳。如乙方未能按本合同规定按时向甲方交纳租金，则每逾期一天，乙方须按欠交租金金额的百分之一向甲方交纳违约金。现被告沃林公司拖欠原告2019年10月至2020年6月期间租金、管理费及2020年3月至5月的水电费。原告认为，被告沃林公司应当按合同约定支付租金、管理费、水电费及赔偿原告违约金。被告徐碧云是被告沃林公司的股东之一，且于2020年1月2日向原告出具承诺书，自愿对被告沃林公司在合同履行期间内产生的一切债务承担连带责任。综上，原告为维护自身利益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。两被告辩称：两被告确认原告诉请的租金、管理费和水电费，但对违约金有异议，违约金数额过高。被告徐碧云同意对被告沃林公司的案涉债务承担连带清偿责任。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下事实：2015年10月8日，原告（甲方、出租方）与被告沃林公司（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将其位于东莞市*******城中云智慧城市产业园A栋物业出租给乙方，该物业建筑面积（含公摊面积）为2700平方米。合同第二条约定：合同期自2015年10月8日起至2031年8月31日止。合同第四条约定：2015年10月1日至2018年9月30日每月租金为55000元；2018年10月1日至2021年9月30日每月租金为74250元；2021年10月1日至2024年9月30日每月租金为81000元；2024年10月1日至2027年9月30日每月租金为87750元；2027年10月1日至2030年9月30日每月租金为94500元；2030年10月1日至2031年8月31日每月租金为101250元；该物业的物业管理费为8100元/月；租金、管理费及电费、水费按月结算，乙方须于每月10日前向甲方缴交本月的租金、物业管理费及上一个月电费、水费。合同第八条约定：如乙方未能按本合同规定按时向甲方交纳租金，则每逾期一天，乙方须按欠交租金金额的百分之一向甲方缴交违约金，逾期超过15天，甲方有权单方解除本合同，另行出租该物业，乙方已交的保证金归甲方所有。2020年1月2日，被告徐碧云向原告出具承诺书，确认被告徐碧云自愿对被告沃林公司在合同有效期内，因履行案涉合同中产生的一切债务承担连带责任。原告主张，被告拖欠2019年10月至2020年6月期间租金及管理费情况如下：2019年10月为22300元、2019年11月为82350元、2019年12月为82350元、2020年1月为82350元、2020年2月为82350元、2020年3月为20000元、2020年4月为82350元、2020年5月为82350元、2020年6月为82350元。拖欠2020年3月至5月水电费情况如下：2020年3月为1588元、2020年4月为1096元、2020年5月为3090元。两被告对此予以确认。本院认为，被告沃林公司确认尚欠原告2019年10月至2020年6月期间租金及管理费618750元、2020年3月至5月水电费5774元，本院予以认定。被告沃林公司未能按期支付上述款项，已构成违约，故原告要求被告沃林公司支付租金及管理费618750元、水电费5774元、违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金，被告沃林公司主张原、被告约定的违约金过高，要求减免。因原告未能提供证据证明其损失情况，故本院根据合同的履行情况、被告沃林公司的过错程度以及预期利益等综合因素，结合公平原则、诚实信用原则酌定违约金按年利率24%计算，即违约金计算如下：以22300元为基数，从2019年10月11日起算；以82350元为基数，从2019年11月11日起算；以82350元为基数，从2019年12月11日起算；以82350元为基数，从2020年1月11日起算；以82350元为基数，从2020年2月11日起算；以20000元为基数，从2020年3月11日起算；以82938元（82350元+水电费1588元）为基数，从2020年4月11日起算；以83446元（82350元+水电费1096元）为基数，从2020年5月11日起算；以85440元（82350元+水电费3090元）为基数，从2020年6月11日起算；均按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止。原告超出上述范围违约金的诉请，事实及法律依据不足，本院予以驳回。被告徐碧云向原告出具承诺书，自愿对上述债务承担连带责任，本院予以认定。故原告要求被告徐碧云对上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告广东沃林投资发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告东莞市*******有限公司支付租金及管理费618750元；二、限被告广东沃林投资发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告东莞市*******有限公司支付水电费5774元；三、限被告广东沃林投资发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告东莞市*******有限公司支付违约金（以22300元为基数，从2019年10月11日起算；以82350元为基数，从2019年11月11日起算；以82350元为基数，从2019年12月11日起算；以82350元为基数，从2020年1月11日起算；以82350元为基数，从2020年2月11日起算；以20000元为基数，从2020年3月11日起算；以82938元为基数，从2020年4月11日起算；以83446元为基数，从2020年5月11日起算；以85440元为基数，从2020年6月11日起算；均按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；四、被告徐碧云对被告广东沃林投资发展有限公司上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告东莞市*******有限公司本案的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8367.68元（原告已预交），由原告东莞市*******有限公司负担4133.36元，被告广东沃林投资发展有限公司、徐碧云共同负担4234.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周吉宁二〇二〇年九月二十四日书记员  谢婉文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。