新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终925号 上诉人（原审原告、反诉被告）：喀什巴楚银星商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴楚县团结西路11号。法定代表人：姚静和，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆耀光律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆大动脉物流有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区西虹路109号。法定代表人：鲍劲丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱冠琪，上海煊宏律师事务所律师。上诉人喀什巴楚银星商贸有限公司（以下简称银星公司）因与上诉人新疆大动脉物流有限公司租赁合同纠纷（以下简称大动脉公司）一案，不服新疆维吾尔自治区巴楚县人民法院（2019）新3130民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人喀什巴楚银星商贸有限公司的法定代表人姚静和及其委托诉讼代理人刘应文、刘冬梅，上诉人新疆大动脉物流有限公司的法定代表人鲍劲丰及其委托诉讼代理人朱冠琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喀什巴楚银星商贸有限公司上诉请求：1．依法撤销巴楚县人民法院作出的（2019）新3130民初306号判决书的第一项和第三项，依法改判；2．依法判令被上诉人承担逾期付款利息7117500元；3．判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用及其他合理支出。事实和理由：一、原审认定合同无效错误，只要出租人对出租屋具备“有权占有”的资格就足以。即出租人对出租物具有权利的瑕疵担保义务，出租人只要担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法依约对租赁物进行使用收益，就具备了出租人资格。涉案租赁物直到现在为止，也没有第三人对该场地主张权利，更没有任何行政部门禁止在该场地上从事生产经营。况且该土地的产权本来就属于银星公司，大动脉公司2015年以来一直占有该场地，如果没有租赁协议，大动脉公司就是无权占有。原审认定租赁协议无效，原审对银星公司已经取得产权证书的租赁场地要求具备建设规划许可证显然是舍本求末；二、银星公司主张利息于法有据。正因为双方之间的租赁协议是大动脉公司合法占有租赁物的唯一法律依据，因此，双方在自愿平等和真实意思表示的前提下签订了协议，且银星公司已经实际履行的情况下，在协议不损害国家、集体和第三人利益的前提下，法院不能轻易判决该协议无效。大动脉公司一直占有使用着租赁物，银星公司就有权依照租赁协议主张租金和违约金，银星公司原审诉求中的利息主张，就是依据双方之间的签订的协议中的约定的违约条款，合理合法。另，银星公司原来隶属于新疆棉业集团，经过改制后分开了，在分家过程是根据自治区党委的要求，涉案土地是由新疆棉花产业集团巴楚棉业有限责任公司因企业改制，分存并立，成立了喀什巴楚银星商贸有限公司，并将涉案的土地房屋在商定报告中确定无疑，巴楚棉业的资产转入了喀什巴楚银星商贸有限公司，租赁合同签订时，土地出让金还未交完，所以土地权属没有变更，但银星公司的主体适格。综上，请求二审法院查明事实，公正判决。新疆大动脉物流有限公司辩称，银星公司的各项上诉请求均不成立，本案一审判决书第二项判决本身也不正确。1.2015年9月18日双方签订的《经营场地租赁协议》显然属于国有土地使用权出租合同。但是由于该合同存在严重违反国有土地管理法第五十六条，未经审批许可改变国有土地使用权用途的违反国家强制性效力性法律规定的法定无效情形。涉案土地使用权已经于2018年10月被巴楚县国土资源局以《巴国土罚决字【2018】83号行政处罚决定书》收回。被处罚人是该国有土地使用权的使用者新疆棉花产业（集团）巴楚棉业有限责任公司。银星公司却不顾该客观事实向法院作出不诚信的陈述，不仅表明银星公司所诉并非真实，而且还应当受到问责。既然2018年10月份涉案国有土地使用权就已经被收回了，银星公司上诉所称大动脉公司至今占有和使用场地显然不成立。再者涉案《经营场地租赁协议》明显因为违法而无效，巴楚县国土资源对该合同约定事项已经作出了明确的处罚和认定。银星公司却依然认为合同有效，仍然认为自己因出租国有土地使用权变更该国有土地使用权使用用途是合法的，这显然是对抗当地政府的处罚决定的错误认识，显然上诉理由不成立；2、至于银星公司虽然认可涉案租赁合同出租标的物国有土地使用权不属于银星公司所有，但仍认为自己是有权占有。这属于明显认识错误，国有土地使用权仅仅是一种权利，土地所有权属于国家，并不属于任何人。而占有根据物权法的相关规定仅仅是指对不动产或者动产的占有，对于国有土地使用权这种无形资产是不存在占有一说的，更不存在有权占有一说。国有土地使用权的转让、出租、出让、抵押和作为股权出资都必须经过严格的登记审批许可。所以针对国有土地与国有土地使用权均不存在占有一说，更不存在有权占有一说。因为国家的土地是不允许任何人占有的和所有，能够行使占有和所有权的只能是国家，至于国有土地使用权仅仅是一种财产性权利，是一种无形资产，既不是动产也不是不动产根本就不存在占有，银星公司主张自己对涉案产地国有土地使用权拥有占有权首先违反物权法的物权法定的基本原则。物权法并没有规定对国有土地使用权能够占有这项无权权利。再次不仅说明银星公司的主张观点于法无据还进一步说明，银星公司拿没有经过国有土地使用权变更过的别人的国有土地使用权及其地上附着物和大动脉公司签订土地使用权出租合同具有不当性，而且所签订的租赁合同改变了该国有土地使用权的使用用途当然无效。原审法院认定涉案合同无效是正确的，是维护国家利益制止违法行为；3、既然涉案租赁合同是无效合同，加之国有土有土地使用权并不存在占有一说，且该场地国有土地使用权也并非银星公司所有。同时由于合同无效，也不存在继续支付租金和收取租金一说。银星公司既不能收取租金也无资格收取租金，自然更不存在所谓利息一说。银星公司的上诉请求及其事实理由明显不成立。并且银星公司明明知道一审法院判决第二项将所谓的时间2016年至2018年明明是两年却错误地计算时间期间为三年这一基本数字计算错误，在租赁合同已经确认为无效的情况下显然不再存在租金的问题，却依然错误的按照三年的时间跨度计算租金是错误的判项，却只字不提，银星公司反而坚持主张本就计算错误的判项上的利息，显然有违诚信诉讼的基本原则；综上，银星公司的上诉请求不成立，驳回银星公司的上诉请求，并且对一审判决书的其他错误判项予以审查纠正，并予以改判。新疆大动脉物流有限公司上诉请求：1．请求撤销巴楚县人民法院（2019）新3130民初306号民事判决书的第二项判决，即由：（二）被告（反诉原告）新疆大动脉物流有限公司支付原告喀什巴楚县银星商贸有限公司2016年至2018年租金3300000元，于本判决生效后十日内支付；改判由大动脉公司退还银星公司已交租金1000000元及赔偿银星公司损失200000元；2．由银星公司承担一审、二审的全部诉讼及邮寄费用。事实和理由：一、银星公司主体不适格，无权处置涉案场地及附属设施，更无权向上诉人主张租金。1.2015年9月18日双方签订《经营场地租赁协议》，但经巴楚县国土资源执法监察大队通知大动脉公司接受调查时，才得知涉案土地的使用权归新疆棉花产业（集团）巴楚棉业有限公司所有，由于涉案土地性质为工业用地，不能从事商业用途。故巴楚县国土资源局于2018年10月作出巴国土罚决字［2018］83号行政处罚决定书，决定无偿收回涉案国有建设用地使用权。2．新疆棉花产业（集团）巴楚棉业有限责任公司以股东会的形式将涉案土地分割给银星公司系违反法律强制性规定的无效行为；二、原审法院未查明的事实，涉案场地土地性质为工业用地，根本不能从事商业用途，大动脉公司签订合同的目的无法实现。1．双方签订的经营场地租赁协议明确约定租赁用途为用于仓储物流市场经营，非经银星公司同意不得改变合同约定的租赁用途。2．关于银星公司提交的2015年9月20日银星公司资产移交表及2015年10月15日县轧花厂资产移交表的事实认定错误，第一份移交表并未实际移交，自合同签订之日起，银星公司一直占有使用该租赁场地，大动脉公司没有使用开发。第二份移交表更能反映出事实上没有交付，银星公司将已经租赁个他人的租赁物又出租给大动脉公司，银星公司从未将被租出的租赁物的租金交付大动脉公司，原审仅凭孙昆仑的签字主观臆断其行使的是上诉人的权利，没有事实依据；三、原审法院认定租金3300000元有无，明显与事实不符。判决书第二项仅为2016年至2018年的租金，但上诉人在签订协议后因无法开发，无法实现合同目的，就未真正接收过租赁物这一事实不说，仅在2016年10月1日大动脉公司就已向银星公司发出过通告要求解除合同，银星公司并未行使法律救济权利，从2017年4月17日银星公司索要租赁费开始，大动脉公司更不可能使用租赁物。大动脉公司已经缴纳了2015年10月1日至2016年9月30日的租赁费，原审法院竟然将2016年至2018年两年的租金扩大计算为3年，原判决不公；四、最为有利的证据是合同约定的603平方米的办公楼至今一直由银星公司占有使用，从未交付给大动脉公司，原审法院对该事实并未查清；五、对驳回大动脉公司的反诉请求认定事实错误。原审法院已认定双方签订的经营场地租赁协议租赁无效，虽然一审判决规避了过错在银星公司，但从其表述中就应当认定全部过错在银星公司，事实上大动脉公司未履行该协议投入了大量的人力物力，损失巨大；六、原审法院适用法律错误。根据合同法五十八条的规定，本案中造成合同无效的全部过错在银星公司。在原审判决的第10页，另查部分：巴楚县国土资源局分别与2018年10月11日、2018年10月22日国土资源局的处罚属实，并不是没有处罚，有处罚决定书；新棉集团巴楚棉业有限公司是一个独立的单位独立的法人企业，巴楚城镇轧花厂也是独立的单位，我们去当地工商局查过该单位，银星公司是在2013年以后成立的，这三个企业之间即是独立的法人单位，工商档案显示不出来彼此的投资控股关系，应该是各企业的财产，属于各企业所有，银星公司关于涉案租赁物的权属问题的说法，及其所陈述的背景，并没有相应的证据支撑，几个单位之间文件性质的资料，不是用来确认财产归属的合法依据和有效证据，因为涉及房产和土地使用权的变更必须经过国家有关部门经过法定程序，个人的口说和企业间的文件不能产生财产变更的效力，涉案国有土地使用权在被收回前就处于欠缴土地出让费和未按照土地出让合同规定的土地用途进行利用，一直闲置，根据法律规定，欠缴土地出让费和未按照用途开发利用，国土资源局都有权收回，所以，银星公司所称变更使用权的性质，由土地租赁合同签约后我方去变更去解决，这显然是不合理的，我们没有直接与土地使用权人签订租赁合同，我方也不存在缴付土地出让费的义务，让我们去变更土地使用权在协议中未约定，也不合法，所以涉案土地使用权及地上附属物银星公司不拥有所有权，也没有占有，所以银星公司不是适格的出租方也不是收取利益的收益方。综上请求支持大动脉公司的上诉请求。喀什巴楚银星商贸有限公司辩称，大动脉公司主张涉案土地被巴楚县国土资源局没收了，现在我们陈述涉案土地没有被没收、被处罚，现在银星公司换法定代表人了，换成现在的法定代表人姚静和，场地交付给大动脉公司是事实，大动脉公司的上诉请求没有事实依据。双方2015年签订租赁协议以后，大动脉公司于当年交付了1000000元租金，双方之间办理了房屋土地移交手续，于2017年因大动脉公司迟迟不按照协议交付租金，因此我方就起诉至巴楚县人民法院，开庭时，大动脉公司指派其公司员工李臣城出庭，在开庭时认可租赁协议履行的事实，对法院问到的合同履行的内容全部认可，因此巴楚县人民法院出具了（2017）新3130民初672号民事判决，判令大动脉公司按照约定支付我方租金，并承担违约金，后期大动脉公司上诉，二审法院也是予以维持的，在此情况下大动脉公司又另案起诉，要求确认合同无效，案件被巴楚县人民法院中止审理，因为法院不可能对一个事实作出两种判决，但是大动脉公司将两个案件放在一起直接要求高院再审，按照民事诉讼法若干规定，当事人的当庭供述，属于自认，因此最早承认双方合同以及实际履行交付是属实的，不存在后期的律师说没有交付的情况，关于土地的性质，不管涉案土地是工业用途还是商业用途，均不影响双方合同的履行，因为双方合同的第10条明确约定，大动脉公司自行对土地进行完善，要确保符合物流交易需求后才可营业，因此土地用途是否适用，这是大动脉公司其自行解决的问题，与我方无关，后期因大动脉公司与我方诉讼的案件，其公司为了达到不交付租金的目的，在强行占有使用租赁场地拒交租金的情况下，其主动到土地管理局投诉举报，租赁场地违法，要求解决，在此情况下国土资源局给我方下达了处罚通知，我们要求听证，听证后，国土资源局说是领导安排的，后期因种种原因，就将此事搁置未做任何处理，至今我方未收到任何部门下达的没收土地的通知，至今相关部门还在通知我方缴纳相关土地使用税、房产税等，大动脉公司也一直正常使用涉案土地，因此大动脉公司拒不交付租金的行为没有事实和法律依据。银星公司向一审法院起诉请求：1．依法解除原、被告双方于2015年9月18日签订的经营场地租赁协议；2．判令被告支付租金3300000元；3．判令被告承担逾期付款利息7117500元；4．本案诉讼费及其他合理支出由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年9月18日签订了经营场地租赁协议，约定由被告租赁原告位于××县的轧花厂，双方约定了租赁的范围、时间和租金，原告按照约定交付了租赁场地等，但被告仅仅支付了一年的租金，现约定交付后续租金的时间已过，被告一直使用租赁场地，却迟迟不按照约定支付租金，原告无奈故诉至法院，请求依法判决。大动脉公司向一审法院反诉请求：1．确认反诉原告与反诉被告于2015年9月18日签订的《经营场地租赁协议》无效；2．反诉被告向反诉原告返还已支付的租金1000000元，赔偿损失200000元，共计1200000元；3．由反诉被告承担全部诉讼费用及邮寄费用。事实和理由：2019年9月18日，反诉原告与反诉被告签订了经营场地租赁协议，反诉原告向反诉被告实际支付了租金1000000元，但反诉被告未实际向反诉原告交付相应的租赁物，反诉被告将不属于其所有的轧花厂出租给了反诉原告，且反诉被告明知租赁物相关的土地是工业用地的情形下，私自将土地性质变为商业用地进行出租牟取利益，该出租行为严重违反了相关法律法规的规定，请求法院确认反诉原告与反诉被告签订的租赁协议无效，并返还反诉原告已交付的租金，赔偿造成的损失，请求法院依法支持反诉原告的诉求。一审法院认定事实：2007年7月23日，新疆棉业产业（集团）巴楚棉业有限责任公司以出让方式取得位于××县国有建设用地使用权，使用权面积为85864平方米，土地权证编号为巴国用（2007）第7-0245号。2013年7月12日，新疆棉业产业（集团）巴楚棉业有限责任公司召开股东会议，会议决定分立新设银星公司，新分立公司与原公司业务划分、财产分割、债权债务承担、人员安置同步流转，巴国用（2007）第7-0245号土地分割给银星公司，但未到相关行政主管部门办理报备和变更手续。2015年9月18日，银星公司与大动脉公司签订了《经营场地租赁协议》，银星公司将巴国用（2007）第7-0245号土地及地上建筑物租赁给大动脉公司用于物流经营，主要内容约定如下：租赁范围为现用办公楼一层面积603.24平方米、5栋库房合计5386.9平方米、土地85864平方米及地下消防设施等；租赁用途为主要用于仓储物流市场经营，未经书面同意，不得擅自改变租赁用途；租赁期限为2015年10月1日至2036年9月30日；租赁费用为第一年租金（2015年）1000000元，此后租金每年在上年的基础上增加50000元；付款方式为租金的交纳采取按年支付的方式，于每年的10月1日前交纳，逾期付款的按年租金的日千分之三加收滞纳金；租赁协议签订后，由乙方即大动脉公司对基础设施进行完善，确保符合物流交易需求后方可营业；合同约定的其他内容。合同签订后，银星公司分别于2015年9月20日、2015年10月15日向大动脉公司交付了租赁物，大动脉公司于2015年9月21日向银星公司支付了第一年即2015年的租金1000000元，2016年之后的租金至今未付。巴楚县国土资源局分别于2018年10月11日、2018年10月22日向新疆棉业产业（集团）巴楚棉业有限责任公司出具了巴国土告字（2018）83号行政处罚告知书、巴国土罚决字（2018）83号行政处罚决定书，作出如下处理决定：新疆棉业产业（集团）巴楚棉业有限责任公司将巴国用（2007）第7-0245号土地用途改变为商业用地，其行为属于非法改变土地用途行为，其与企业及个人之间的租赁及债务问题由其自行解决，并限期搬离该宗土地，无偿收回国有建设用地使用权，责令新疆棉业产业（集团）巴楚棉业有限责任公司限期退还土地，办理国有建设用地使用权注销登记，交回土地权利证书。依当事人申请，2018年11月5日巴楚县国土资源局组织召开了关于对新疆棉花产业（集团）巴楚棉业有限责任公司非法改变土地用途一案的听证会，经会议研究决定，维持原处理意见。一审法院认为，银星公司与大动脉公司签订的经营场地租赁协议所涉租赁物无建设工程规划许可证，地上建筑物11处有房权证书，剩余地上建筑物均无完整的合法手续，银星公司将未取得完整的合法手续的场地出租给大动脉公司，租赁协议应为无效。租赁协议无效自始无效，故银星公司要求解除双方于2015年9月18日签订的经营场地租赁协议，无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于银星公司要求大动脉公司按照租赁协议支付2016年至2018年的租金3300000元，涉案的场地租赁协议虽然无效，但大动脉公司于2015年9月20日、2015年10月15日已经接收涉案租赁物并实际使用，2018年10月22日巴楚县国土资源局做出行政处罚决定书决定收回涉案租赁物，导致大动脉公司无法正常经营。在此期间，场地占有使用费应由大动脉负担，应参照合同约定的租金标准支付场地占有使用费，故银星公司要求大动脉公司按照租赁协议支付租金3300000元有事实和法律依据，原审法院予以支持。由于租赁协议无效，银星公司要求大动脉公司支付逾期付款利息7117500元于法无据，原审法院不予支持。大动脉公司辩称涉案租赁物不属于银星公司，银星公司亦未按租赁协议约定交付涉案租赁物，对此原审法院认为，从银星公司提交的证据和庭审查明的事实可以认定涉案租赁物系银星公司所有，其享有占用、使用、处分权；大动脉公司庭审中提交2015年10月15日县城轧花厂租赁合同移交表，涉及8户承租人，移交人为银星公司，交接人为孙昆仑，经查实孙昆仑为大动脉公司职工，移交表中注明了剩余租赁期、剩余租赁费，可以认定上述8户承租人所承租的租赁物已移交给大动脉公司，剩余租赁费由大动脉收取。故大动脉公司的上述辩称原审法院不予采信。关于大动脉公司要求银星公司返还已支付租金1000000元，对此原审法院认为，大动脉公司接收了涉案租赁物并实际使用，租赁协议虽无效，但大动脉应支付占有、使用期间的合理费用，故大动脉公司要求返还已支付租金1000000元，无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于大动脉公司要求银星公司赔偿损失200000元，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，对此大动脉公司未提供证据证明其实际损失，故原审法院不予支持。综上所述，本案经原审法院审判委员会2019年第十次会议讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、喀什巴楚银星商贸有限公司与新疆大动脉物流有限公司2015年9月18日签订的经营场地租赁协议无效；二、新疆大动脉物流有限公司支付喀什巴楚银星商贸有限公司2016年至2018年租金3300000元，于判决生效后十日内付清；三、喀什巴楚银星商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回新疆大动脉物流有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费84305元，喀什巴楚银星商贸有限公司负担57599元，新疆大动脉物流有限公司负担26706元；反诉案件受理费15600元，由新疆大动脉物流有限公司负担。二审期间双方均无新证据向本院提交，本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。唯，一审法院对租金的计算有误，本院对一审认定除了计算租金以外的事实予以确认。另，为查清大动脉公司是否使用过涉案土地，本院依职权调取巴楚县国土资源局作出的（2018）83号行政处罚案件中的对李臣城作出的询问笔录及上诉人大动脉公司向一审法院出具了一份委托李臣城参与诉讼的授权委托书（本案第一次审理的一审卷中，即（2017）新3130民初672号卷宗第11页）载明李臣城系其公司职员并加盖公章。本院组织双方当事人针对询问笔录及授权委托书进行了质证。银星公司质证称，对法院调取的询问笔录的真实性及合法性无异议，对李臣城的表述不持异议，租给王臣明等人的租赁合同都在国土资源局里面，当时李臣城还把这些租金的交付方式、租赁合同他都交给了国土资源局，所以说我们认为对关联性除了这个表示不全以外，其他我们都认可，大动脉公司把地又租给谁，与我公司无关；2．对大动脉公司给李臣城出具的授权委托书的真实性、合法性、关联性都认可，而且询问笔录与授权委托书他是相互印证的，判决书正文中也予以确认了李臣城的身份。大动脉公司质证称，真实性认可，关联性、合法性不予认可。笔录是李臣城签的，但李臣城陈述的工作单位是巴楚县大动脉货运服务部的负责人，巴楚县大动脉货运服务部是2015年6月26日成立的，涉案的租赁合同是2015年9月18日签订的。询问笔录是巴楚县国土资源局对新疆棉麻产业集团巴楚棉业有限责任公司进行处罚的行政案件，和本案没有关联，因为行政案件只对改变用途进行处罚，不涉及我们案件租赁合同的审理，我公司也没有委托他参与行政诉讼，作为证据来说和本案没有关系。李臣城虽在介绍自己时说他是“大动脉货运服务部的负责人”，但是这属于简称回答，符合调查的客观规律和法律文书的制作要求。关于他说的从2015年开始使用，是巴楚县大动脉货运服务部使用，所以合法性和证明关联性都不认可。这个证明不符合民事诉讼法和最高法关于民事诉讼证据的规定。李臣城代表巴楚县货运服务部来负责人来接受询问，他不代表我们公司，我公司也没给他授权。对原来一审中的授权委托书，真实性我们认可，但是合法性我们不认可，证明的有效性我们也不予认可，不能够证明李臣城在国土资源局询问回答代表我们。首先根据民事诉讼法的规定，公民代理，员工需要提交劳动合同、社保缴费记录、委托书，这完全不符合民事诉讼法的强制性规定。因为李臣城当时在巴楚县大动脉货运服务部，离一审法院比较近，我们过不来，出这种临时性的委托书，是不能完全凭这份委托书来就认定劳动关系的。退一万步讲，我们给李臣城的授权书，李臣城的职员身份也仅仅是本案一审开庭的时候的授权，不能代表在参加巴楚县国土资源局询问时候的授权，因为询问发生在一审开庭半年之后，2017年10月22日询问时李臣城并不是我们的职员。退一万步讲，假设李臣城是我们的职员，那么他有两种身份，首先询问的时候，他是巴楚县大动脉货运服务部的负责人，不是代表我们，不能在本案中证明任何问题。同时大动脉公司提供巴楚县大动脉货运服务部的营业执照及工商档案资料，拟证明涉案的土地是在2015年6月26日出现大动脉货运服务部来进驻使用部分，还证明巴楚县大动脉货运服务部在成立的时候，它的经营场所就是在涉案的土地场院内，进一步证明这块土地我们新疆大动脉物流有限公司并没有占有使用，把巴楚县大动脉货运服务部和我们混淆了。银星公司对营业执照等质证称，我们是和新疆大动脉物流公司签的合同，关于租金、资产移交都是鲍劲丰接洽的，租金也是他打给的，盖的章子是他公司盖的，地也交给你公司了，你把资产交给谁使用占有我们不参与，合法性、关联性我们不认可，还有李臣城的身份在（2017）3130民初672号判决书里面已经明确。本院对询问笔录的真实性予以确认，李臣城表述“我公司于2015年在巴楚县轧花车厂（涉案土地）租用这块地至今，作为我公司托运部运营使用。”李臣城已经明确区分了公司和托运部的区别，再结合大动脉公司2017年5月16日向法院出具的授权委托书，载明：“现委托上列委托人（李臣城）在我与喀什巴楚银星商贸有限公司因租赁合同纠纷一案中，作为我方的代理人。代理权限为特别代理。”李臣城作为大动脉公司的职员，接受委托并参与第一次庭审，大动脉公司在授权委托书上加盖公章并提交法院，大动脉公司提交授权委托书的行为应当视为其对李臣城职员身份的自认，对大动脉公司辩解李臣城不是其职员的意见不予采纳。对大动脉公司提交的营业执照及工商登记信息，真实性予以认可。以上证据可以证实，大动脉公司自2015年开始使用涉案土地。还查明，2018年10月，涉案土地因擅自改变土地用途，被巴楚县国土资源局依法收归国有，土地被收回后，银星公司无权再主张占有使用费。一审将占有使用费支持至2019年9月30日，属计算错误。根据双方签订的租赁协议约定2015年度租赁期间为2015年10月1日至2016年9月30日，租金1000000元已支付，每年租金在上一年的基础上增加50000元，以此类推，2016年度租赁期间为2016年10月1日至2017年9月30日，租金未支付为1050000元，2017年度租赁期间为2017年10月1日至2018年9月30日，租金为1100000元，以上合计2150000元。本院认为，依据双方当事人的陈述及提交的证据，本案的争议焦点为：1.于2015年9月18日银星公司与大动脉公司签订的《经营场地租赁协议》是否无效，银星公司要求解除该租赁合同有何依据；2．银星公司要求大动脉公司支付租金3300000元及逾期利息7117500元有何事实及法律依据；3．大动脉公司要求银星公司返还租金1000000元及赔偿损失200000元有何事实及法律依据。关于双方签订的《经营场地租赁协议》的效力问题。根据合同相对性原则，银星公司与大动脉公司协商签订的《经营场地租赁协议》，银星公司作为合同的相对方，其作为本案的原告主体适格，一审认定银星公司主体适格符合法律规定，本院予以确认。一审认为涉土地用途为工业用地，性质为国有土地。但银星公司与大动脉公司所签《经营场地租赁协议》约定租赁地主要作为仓储物流市场经营，并约定大动脉公司未经银星公司的准许不得擅自改变合同约定的租赁用途。该租赁协议超出了管理部门批准的土地用途。银星公司未经相关部门批准，擅自改变土地用途，出租工业用地进行商业活动，改变土地性质。巴楚县原国土资源局依据相关法律规定，对此进行处罚，决定无偿收回涉案土地的使用权，导致大动脉公司无法实现合同目的，一审认为双方所签合同无效的认定，适用法律正确，应予维持。银星公司未经批准，擅自改变土地用途，根据合同法第五十二条第（五）项的规定，银星公司及大动脉公司签订的《经营场地租赁协议》应属无效，一审认为涉案土地未取得完整的合法手续，认定合同无效正确，应予维持。由于合同无效，自始无效，银星公司要求解除合同并要求大动脉公司按照合同约定支付逾期利息7117500元的主张，没有法律依据，本院不予支持。关于大动脉公司是否使用涉案土地的问题。大动脉公司虽然主张其未实际使用涉案土地，但2017年5月16日大动脉公司授权其职员李臣城作为诉讼代理人参与本案审理，李臣城又于2017年10月22日在巴楚县国土资源局接受涉案土地使用情况的询问调查。大动脉公司虽主张巴楚县大动脉货运服务部与新疆大动脉物流有限公司是两个不同的主体，李臣城在询问笔录中也自称是大动脉货运服务部的负责人，但在陈述如何使用涉案土地时，回答：“我公司于2015年在巴楚县轧花车厂（涉案土地）租用这块地至今，作为我公司托运部运营使用。”根据李臣城的表述，可以看出李臣城对“公司”和“托运部”进行了区分，本院认为，李臣城所述“公司”是指新疆大动脉物流有限公司，“托运部”是指巴楚县大动脉货运服务部。根据大动脉公司对李臣城职员身份的自认及李臣城在询问笔录中的证言，可以认定大动脉公司实际占有并使用了涉案土地。关于银星公司要求大动脉公司支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方签订的《经营场地租赁协议》因违反国家法律强制性规定而无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，大动脉公司应当按照合同约定每年10月1日向出租人银星公司支付租金。大动脉公司已支付2015年度的租赁费1000000元，应认定为实际使用土地的使用费，不属于返还财产的范畴，故其主张返还1000000元租金的诉讼请求，不予支持。大动脉公司主张银星公司赔偿其200000元经济损失的问题，因未提供有效证据，本院不予支持。一审认定大动脉公司按照合同约定的租金标准向银星公司支付租金符合法律规定。而2018年10月，巴楚县国土资源局作出的已生效的巴国土罚决字（2018）83号行政处罚决定书，涉案土地于2018年10月起已被无偿收回国有建设用地使用权，不论是新疆棉业产业（集团）巴楚棉业有限责任公司作为土地使用权人还是银星公司作为接受转让的授权处分人对涉案土地均已丧失处分、收益的权利，本案中银星公司有权处分涉案土地及其地上附着物的时间应当于2018年10月停止，涉案土地被无偿收回国有后，银星公司无权要求大动脉公司再支付2018年10月以后的占有使用费，即2018度的租金。故大动脉公司还需向银星公司支付2年场地占有期间（2016年10月至2018年9月）使用费2150000元。一审认定大动脉公司支付3年的占有使用费认定错误，本院予以纠正。综上所述，原审判决适用法律正确，计算错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区巴楚县人民法院（2019）新3130民初306号民事判决第一、四项，即“喀什巴楚银星商贸有限公司与新疆大动脉物流有限公司2015年9月18日签订的经营场地租赁协议无效；驳回新疆大动脉物流有限公司的其他反诉请求”；二、撤销新疆维吾尔自治区巴楚县人民法院（2019）新3130民初306号民事判决第三项，即“驳回喀什巴楚银星商贸有限公司的其他诉讼请求”；三、变更新疆维吾尔自治区巴楚县人民法院（2019）新3130民初306号民事判决第二项为“新疆大动脉物流有限公司支付喀什巴楚银星商贸有限公司2016年10月1日至2018年9月30日租金2150000元，于判决生效后十日内付清”；四、驳回喀什巴楚银星商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费84305元（喀什巴楚银星商贸有限公司已预交），喀什巴楚银星商贸有限公司负担60305元，新疆大动脉物流有限公司负担24000元；一审反诉案件受理费15600元（新疆大动脉物流有限公司已预交），由新疆大动脉物流有限公司全额负担；二审案件受理费104422.5元（上诉人喀什巴楚银星商贸有限公司已预交61622.5元、新疆大动脉物流有限公司已预交42800元）由新疆大动脉物流有限公司负担21800元，由喀什巴楚银星商贸有限公司负担82622.5元。本判决为终审判决。审  判  长   艾克拜尔 ·艾合买提审  判  员   阿卜杜克热木·图尔荪审  判  员   胡   美    媛二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 八 日  书  记  员   陈   相    屹