四川省宁南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3427民初221号 原告：赵友发，男，1950年5月24日出生，居民，汉族，住四川省宁南县。 委托诉讼代理人(特别授权)：邱宋，四川省邱宋律师事务所律师。 被告：陈黄顺，男，1961年9月23日出生，村民，汉族，户籍地云南省巧家县，现住四川省宁南县。 委托诉讼代理人(特别授权)：刘邦海，云南省南极律师事务所律师。 原告赵友发与被告陈黄顺合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵友发及其委托诉讼代理人邱宋、被告陈黄顺及其委托诉讼代理人刘邦海均到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年6月29日将本案变更为普通程序进行了审理，本案现已审理终结。 原告赵友发向本院提出诉讼请求：依法判决确认原、被告双方于2005年9月24日签订的《房地产协议》无效，判令被告归还属于原告房屋（包括屋内原家具、家电）、承包地和山林；2020年7月13日，原告申请增加诉讼请求：请求返还原告配偶曾顺英所有的房屋、院坝、围墙以及承包经营土地。事实和理由：原告于2005年9月24日与被告陈黄顺签订了《房地产协议》，将属于原告配偶曾顺英所有的位于宁南县的房屋（包括屋内原家具、家电）以42800元的价格出卖给被告陈黄顺，将属于原告配偶及子女的自留山、自留地、包产地、荒山等在国家政策不变的情况下，永久转包给被告陈黄顺。当时原告配偶曾顺英和其子女不知道此事。但是土地管理法有明确规定，农村房屋和宅基地只能在本村本组进行买卖和交易。被告陈黄顺是云南省巧家县荞麦地乡羊场村羊场社的人，至今没有取得本村村民资格，因此是不能购买原告房屋的，原告配偶曾顺英的房屋属于农村宅基地上修建的房屋。因此原、被告之前签订的房屋买卖合同和土地永久转包合同是份无效合同。原告多次找被告陈黄顺协商要求解除该合同，但被告均不予理睬。为了维护自己的合法权益，不得已依法向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告陈黄顺辩称，2005年9月24日，原、被告双方签订了《房地产协议》，在协议上有村社干部签字按印。按该协议，原告将房屋买给被告，同时将八、九亩土地流转（转让）给被告。2006年初原告一家搬出买卖的房屋，将房屋及约定财产全部移交给被告。同时也将协议约定转让的八、九亩土地全部移交被告使用和耕种。原、被告双方都已实际履行了《房地产协议》的全部约定。在购买后被告增加了房屋设施和新种植栽树。十多年来，双方未发生任何争议，原告方也未向任何组织提出任何异议。近年来因大同镇移民安置点建设，可能征用周边土地，原告认为有利可图，才打了不讲良心的主意，想要回已卖房屋和已流转的土地。在2018年农村土地确权登记发证时，原告要求将地登记在他户头上，村组认为应登记在被告户头上。 本案《房地产协议》合法有效。原、被告双方是在平等自愿基础上签订的。原告全家人都是同意的，协商上有原告及女儿的签字，当天原告之妻专门煮饭给参与《房地产协议》签字及在场十多人吃，原告之子当天也在场。原告一家搬出房屋，举家搬往宁南县城长期居住，不可能不知晓房屋已卖。协议上甲方人员（原告方人员）中，村民组长、村支部书记及村文书签名按手印，属于分别代表村民组和村委的职务行为。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但是发包方无法定理由不同意或拖延表态的除外”。结合凉山州司法判例，本案《房地产协议》合法有效。综上请驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1、《房地产协议》1份，拟证明原告将曾顺英所有的12间房屋出卖给被告的事实；2、宁南县大同乡新场村二社出具的证明1份，拟证明原告曾顺英所有的23间房屋全部被被告占有使用；3、《宁南县农村土地承包合同》1份，拟证明《房地产协议》中土地的承包经营权人是曾顺英。 被告发表质证意见：1、对原告所举的第一、三组证据的真实性、合法性、关联性均予认可；2、对原告所举的第二组证据，被告对其真实性有异议，认为本案涉及房屋全部为土木结构《房地产协议》签订时没有计算楼上的房间，23间房屋是计算方式不对。 被告提交了如下证据：1、《房地产协议》1份，拟证明该协议的签订时间为2005年9月24日，在场见证人有村民组长、村支书、村文书分别代表了村民小组、村委，属于职务行为。该协议涉及房屋买卖、土地流转。2、照片40张，拟证明被告增加了房屋、土地设施并种植了桑树。3、凉山州中级人民法院（2019）川34民终1543号民事判决书，拟证明村民组长在协议上签字属于履行职务行为。4、证人周某、古某证言各1分，拟证明《房地产协议》签订时原告妻子曾顺英在场，该协议约定的12间房屋是指原告家的全部房屋。 原告发表质证意见：1、对被告所举的第一组证据，真实性无异议，但村委会成员、村民组长签字并不代表案涉合同是有效合同；2、对被告所举的第二组证据，真实性、关联性有异议不能确定种植桑树的土地就是案涉土地；3、对被告所举的第三组证据，对其真实性、合法性无异议，但该判决书与本案没有关联性；4、对被告所举的第四组证据，不认可协议上约定的12间房屋为原告家的全部房屋，相关证人的证言与本案无关联性。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原、被告提交的《房地产协议》为同一份协议，以及《宁南县农村土地承包合同》，双方对该两组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。2、宁南县大同乡新场村二社出具的证明1份，因该证明是对案件特定事实的主观认识，并非村民小组处理的日常事务或权限范围，故该证明的证据形式是证人证言，该证明出具、用印人尹绍祥未出庭作证，故对该项证据，本院不予采信。3、被告提交的照片40张，原告虽对其真实性、关联性提出异议，但自《房地产协议》签订后被告对房屋及土地设施进行了部分新建、维修，原告对此亦予以认可，该证据与本案案件事实相符，本院予以采信。4、凉山州中级人民法院（2019）川34民终1543号民事判决书，原、被告对该证据的真实性、合法性均无异议。该份判决书涉及对农村承包土地经营权流转形式之一转让的认定、处理，而本案中农村承包土地经营权流转形式为转包，故该判决书与本案缺乏关联性，故对该项证据，本院不予采信。5、证人周某、古某证言，该二位证人系原、被告签订协议时《房地产协议》的在场见证人，原告虽然不认可其协议中的12间房屋即是原告家中的全部房屋，但其提供的证据不能证实其主张的异议成立。结合本案的案件事实对该两份证人证言，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年9月24日，原、被告分别以甲、乙方的名义签订了《房地产协议》。在该协议中约定：“……一、房产甲方将大小十二间瓦房以及家产（见清单）全部变卖成四万贰仟捌佰元人民币给乙方，乙方愿意承受，并如时按期支付给甲方的现金。二、土地甲方将房于（屋）周围所属自己的自留地、包产地、荒山等（大约七八亩），在国家政策不变的情况下，永远转包给乙方经营管理，一方同意，并表示不荒废一分一厘……”。协议上除原、被告签名按印外，有当时的大同乡新场村村书记张天荣、村文书杜龙富、新场村二组组长周某、原告之子赵睿敏、古某等人在场见证。协议签订后，被告依照约定支付了42800元，原告及其家人搬至宁南县城居住，相关的房屋、土地由被告及其家人居住、耕种至今。被告对房屋进行了修缮、增建了部分房屋设施（包括灶台、堡坎、道路，彩钢瓦棚、水窖、水池等）并在牲畜圈旁修建了2间水泥砖房、1间巷道，并在土地中种植了桑树等。上述增建的房屋未办理审批手续。 经现场勘查，原、被告签订《房地产协议》时的房屋状况为：大门、过道及其上阁楼、厨房1间、正房8间（含堂屋、左右厢房及其上房屋）、大门相对的过道及其上阁楼（该过道已由被告修建一面水泥砖墙隔做房屋）、左右布局对称房屋共7间（牲畜圈旁的晒楼虽有楼上、楼下两个门窗但无楼板故按1间计算）、牲畜圈3间（详见示意图、房屋现状图片）、前后院坝及围墙。 同时查明，被告陈黄顺的户籍地至今仍为云南省巧家县。上述房屋宅基地证、农村土地承包经营权证均登记于原告之妻曾顺英名下，土地承包期限为1999年3月30日起至2029年3月29日止。原、被告共同确认《房地产协议》中土地面积为10.56亩（现由被告陈黄顺耕种，登记于承包方：曾顺英，编号为：51342721320202052Ｊ宁府发农村承包权证［2019］第003292号农村土地承包经营权证中，地块编号分别为：00166、00178、00180、00181、00182、00183、00184、00185、00188、00189、00196、00197、00200、00209、00212、00221、00263、00385）。诉讼中，原告赵友发自愿放弃要求被告返还家产清单中的家具、家电等物品的诉讼请求。 本案的焦点为：原、被告间签订的《房地产协议》中对于房屋买卖、土地流转的约定是否具备法律效力。 本院认为，一、对于房屋买卖的效力问题，农村宅基地使用权只能由本集体经济组织成员享有。因此，在房地一体的原则下，农村宅基地上的房屋属法律限制非本集体成员之间交易标的物。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。本案诉争房屋所在地不在国家确定的宅基地制度改革试点地区范围内，因此协议中涉房屋买卖的约定无效。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告赵友发与被告陈黄顺因签订的《房地产协议》中对于房屋买卖的约定无效，被告陈黄顺因合同所取得的房屋等财产应返还原告赵友发，原告赵友发亦应返还被告陈黄顺已支付的购房款42,800元。故对原告赵友发主张被告陈黄顺返还其房屋等财产的诉讼请求，本院予以支持。本案房屋的具体间数问题，原、被告在《房地产协议》中约定房屋间数为大小12间，虽然原告主张其房屋共计23间，剩余的11间房屋并未转让给被告，但原告已将所有的家庭生产生活用具等随房屋一并变卖给被告，且全部房屋一直由被告居住、使用。结合本案的证据材料及农村日常交易习惯，可以认定原、被告签订协议时买卖的房屋应为原告方的全部房屋。原、被告签订的《房地产协议》中房屋买卖的约定无效后，对于被告因修缮、新建房屋及其附属设施可能存在的合理损失，经本院两次释明后，被告明确放弃在本案中提出主张，故在本案中本院不予认定、处理，可由双方当事人自行协商解决或另案处理。 二、对于土地流转的效力问题。为稳定农村土地承包关系，促进农村土地有序流转，国家法律倾向于保护农村土地承包经营权。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十条“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第二十条“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”第三十七条“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”第三十九条“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。”之规定，法律并未规定农村土地不能流转给非本集体经济组织外的个人或组织使用和经营（当前法律反而鼓励农村土地有序流转）。本案中，原、被告间土地流转的形式为转包而非转让，被告并未取得转包土地的承包经营权（土地承包经营权作为一种用益物权，仍归承包人所有，且在2018年农村土地承包经营权确权时案涉土地仍然登记于原告配偶曾顺英名下）。至于本案中原告将土地转包给被告是否已向发包方备案，从本案当事人的陈述来看，发包方知晓土地转包的事实，也未对土地转包的合法性提出异议，且根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，农村土地流转是否合法不以土地流转是否已向发包方备案为必要条件。原告赵有发与被告陈黄顺在签订协议时是遵循平等协商、自愿原则达成的土地转包约定，签订该合同时并没有违背双方真实意愿，该转包行为未违反法律禁止性规定，故本院认为原告赵友发与被告陈黄顺签订的土地流转约定是合法有效的。 虽在《房地产协议》中双方约定转包期限为永久，但根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条的规定耕地承包期为三十年，原告赵友发可在土地承包期内即在2029年3月29日前将案涉的承包土地进行流转经营。案涉土地转包在剩余的承包期限内即2029年3月29前仍为有效，超过该期限的转包为无效行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”目前，案涉土地的承包期限尚未届满。故原告赵友发请求确认土地流转约定无效，立即归还土地的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 三、其他问题。 2005年9月24日，原告赵友发将位于宁南县的房屋及土地承包经营权以与被告陈黄顺签订《房地产协议》的方式转让、转包给了被告陈黄顺，该协议内容是双方真实意思表示，且原告之子赵睿敏也在该协议上签名按印，原告赵友发虽主张其妻曾顺英未在协议上签名，其不认可该转让行为，但自原、被告签订上述协议并履行至今，原告赵友发才以此提出异议有悖常理。本案中，曾顺英是否在协议上履行签字手续并不影响《房地产协议》产生的法律效力。 针对《房地产协议》中房屋买卖、土地转包的约定，二者间并不存在特殊联系，不具有附属性，不具备主从合同性质，故协议中房屋买卖的约定无效并不影响土地转包效力的认定。因此，对原告提出的房屋买卖的约定是主合同，土地流转的约定是从合同，因房屋买卖被认定无效后导致土地流转也应认定无效的主张，本院不予支持。 原、被告所在村、组及本院针对原、被告间的房屋买卖、土地转包而产生的民事合同关系，数次组织双方进行调解，均因分歧过大而调解失败。本院希望原、被告双方遵循诚实信用原则和公平原则，依法友好协商解决相关分歧纠纷。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、第二十条、第三十二条、第三十三条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告赵友发与被告陈黄顺于2005年9月24日签订的《房地产协议》中关于房屋买卖的约定无效； 二、被告陈黄顺于本判决生效之日起九十日内将本案诉争房屋大门、过道及其上阁楼、厨房1间、正房8间（含堂屋、左右厢房及其上房屋）、大门相对的过道及其上阁楼（该过道已由被告修建一面水泥砖墙隔做房屋）、左右布局对称房屋共7间（牲畜圈旁的晒楼虽有楼上、楼下两个门窗但无楼板故按1间计算）、牲畜圈3间、前后院坝及围墙（详见示意图、房屋现状图片）腾退返还给原告赵友发； 三、原告赵友发于本判决生效之日起九十日内将购房款42,800元返还给被告陈黄顺（款交本院华弹法庭转付）； 四、驳回原告赵友发的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费100元，由原告赵友发缴纳60元、被告陈黄顺缴纳40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长 宋  军 审 判 员 胡  仪 审 判 员 杨  伟 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 吉恩史聪 书 记 员 郑 茹 中 附：本判决适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国农村土地承包法》第十条国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。 第二十条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。 第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。 第三十九条承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。 《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。