北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7846号上诉人（原审原告）：北京蕙萱科技有限公司，住所地北京市丰台区星火路9号1幢1层1067室（园区）。法定代表人：乔艳萍，经理。被上诉人（原审被告）：北京恒隆兴置业有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道政通路12号1号楼二层219室。法定代表人：吴雪丹，经理。委托诉讼代理人：王亚军，男，北京恒隆兴置业有限公司法务。被上诉人（原审被告）：北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙），住所地北京市丰台区新村巴庄子124号4幢812室。执行事务合伙人：北京恒兴达旺广告设计有限公司，北京沃登基金管理中心（有限合伙）。委托诉讼代理人：王新宽，男，北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）员工。上诉人北京蕙萱科技有限公司（以下简称蕙萱公司）因与被上诉人北京恒隆兴置业有限公司（以下简称恒隆兴公司）、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）（以下简称中犀华筑中心）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蕙萱公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或发回重审；一审、二审诉讼费由恒隆兴公司、中犀华筑中心承担。事实和理由：1.一审判决事实认定不清或错误。一审并未查清房屋是否符合全部交付条件；恒隆兴公司未按照预售合同约定书面通知买受人收房，蕙萱公司发出的邮件因为恒隆兴公司自身原因被退回；蕙萱公司提交的通话录音及文字记录、短信截屏证明蕙萱公司曾积极收房，也证明蕙萱公司无法通过联系电话与恒隆兴公司取得有效联系，邮件被退回的责任在于恒隆兴公司；恒隆兴公司在预售合同上的关键信息虚假；根据合同约定，特快专递退回之日视为送达之日，恒隆兴公司并非未接收到解除通知；恒隆兴公司失信在先，丧失行业基本服务精神，不载明有效联系信息，合同内容文字有误；预售合同是在中犀华筑中心全程引导参与下签订的，一审判决却认为其属于另一法律关系，应另案处理。2.一审判决适用法律错误。恒隆兴公司未按期交付房屋，也未将延期交付原因及时告知买受人，违反了相关法律规定，应判决支持蕙萱公司的诉讼请求。恒隆兴公司辩称，同意一审判决，请求驳回蕙萱公司的上诉请求。中犀华筑中心辩称，同意一审判决。蕙萱公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除蕙萱公司与恒隆兴公司签订的《北京市商品房预售合同》；2.请求法院判令解除蕙萱公司法定代表人与中犀华筑中心签订的咨询服务协议；3.请求法院依法判决恒隆兴公司与中犀华筑中心返还蕙萱公司全部房款（含服务费）1451655元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息，以1451655元为基数自2018年6月29日为计算起始日期；4.请求法院依法判决恒隆兴公司按照合同约定支付违约金14022.07元；5.诉讼费用由恒隆兴公司及中犀华筑中心负担。一审法院认定事实：2018年恒隆兴公司（甲方）与中犀华筑中心（乙方）签订《北京恒大国际广场项目团购协议》，协议约定中犀华筑中心采用分期付款的方式购买了恒隆兴公司位于北京市房山区恒大国际广场项目175套商业用房，恒隆兴公司保证涉案房屋权属清晰、开发手续完备、证件合法真实，并已经取得销售许可。双方约定在签订本协议的同时签订认购书，中犀华筑中心保证其指定的购房人在与恒隆兴公司签署购房合同前向恒隆兴公司交纳全部应付房款，且保证购房人必须符合购房所在地相应政策法规要求，恒隆兴公司方才配合购房人签署购房合同，并协助中犀华筑中心办理一次更名手续及购房合同要求相关手续。该协议书签订后，恒隆兴公司与中犀华筑中心签订《恒大国际广场商品房认购书》，该认购书约定中犀华筑中心认购案涉房屋，房价款为1402207元，房价款分六次付清，该认购书还约定了其他内容。2018年6月16日乔艳萍（乙方）与中犀华筑中心（甲方）签订《咨询服务协议书》，协议约定房地产开发中心（甲方）与乔艳萍（乙方）签订编号为0000253的《咨询服务协议书》，约定乙方自愿参加甲方组织的恒大国际广场咨询服务活动，自愿缴纳肆拾万元以作为认购恒大国际广场项目商业16-03-05地块楼盘-0146（负一层）的咨询服务费。乙方自愿参与本项目甲方指定房源的咨询服务活动，根据乙方购房用途，甲方为乙方提供如下服务，并据此收取本协议第一条所述咨询服务费：（1）甲方就自有的信息渠道、市场操作、专业人员的知识和经验为乙方提供专业的选址、评估等咨询服务；（2）乙方在签订认购书后，按照选取房源，甲方为乙方争取优惠价格购买所选定房源；（3）甲方为乙方争取灵活的付款方式购买本项目所选房源。签订本协议书当日，甲方应对乙方缴纳的咨询服务费开具收款凭证。乙方缴纳的咨询服务费不计入购房款。由于认购客户自身原因，认购本项目后放弃购买的，甲方将不退还本咨询服务费。当天中犀华筑中心（甲方、出卖人）与乔艳萍（乙方、买受人）签订编号为0000461的认购书，约定乙方向甲方认购商业16-03-05地块楼盘-0146（负一层）（以下简称116号房），该商品房的规划用途为商业。该商品房建筑面积共65.47平方米，其中，套内建筑面积23.07平方米。按建筑面积计算，单价为18279.921元/平方米；按套内建筑面积计算，单价为38010.49元/平方米，总金额为1402207元。乙方同意签署本认购书时，支付10万元作为定金，定金在签定《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》时转入房款。乙方采用一次性付款的方式支付于2018年6月28日前付清，并签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之五向甲方支付违约金。乙方必须在本认购书约定的付款方式和期限内到甲方指定的地点支付各笔款项，在全部款项付清后签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，如乙方未能按约定日期支付相应房款超过15日，则视为乙方放弃购买该房屋，所交定金不退，并扣除乙方总房款10%作为对甲方的赔偿，其他款项退还乙方，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。甲方同意乙方签署本认购书后，在签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》前可以进行一次更名。乙方付清房屋所有款项并具备网签资格7日后由北京恒隆兴置业有限公司（恒大地产）进行统一签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。乙方付清房屋所有款项并签署完《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，且该套房屋达到交房条件的，由北京恒隆兴置业有限公司（恒大地产）进行统一交房。该认购书还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，乔艳萍于2018年6月26日交纳了购房款1000000元，于2018年6月28日交纳了购房款951655元，于2018年6月28日交纳了400000元咨询服务费。后乔艳萍设立了蕙萱公司，并以蕙萱公司的名义与中犀华筑中心签订具结书，同时提交了北京公司北京恒大滨河左岸更名、增名、减名审批表，向恒隆兴公司提出更名申请。2019年1月13日蕙萱公司与恒隆兴公司签订《北京市商品房预售合同》，预售合同约定蕙萱公司购买了位于北京市房山区×××16-01-05地块地下车库-1层-146号房，该房屋建筑面积为65.47平方米，套内建筑面积单价38010.49元，房屋总价为1402207元，该商品房应当在2018年10月31日前交付，该商品房交付时已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》，满足预售合同第十条出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件，同时出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》，《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。预售合同签订后蕙萱公司法定代表人乔艳萍曾与中犀华筑中心职员之间通过微信谈及房屋交付事宜，恒隆兴公司未书面通知蕙萱公司交房。2019年8月10日，蕙萱公司曾向恒隆兴公司邮寄解除商品房预售合同通知书，该邮件因无人接收被退回。2019年11月12日蕙萱公司诉至法院，要求解除该预售合同。另涉案工程已经于2018年6月21日取得北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验（验收）意见；2018年10月19日取得工程竣工验收备案表。一审法院认为，乔艳萍与中犀华筑中心签订《咨询服务协议书》和《恒大国际广场商品房认购书》后，又以蕙萱公司的名义与恒隆兴公司签订《北京市商品房预售合同》，该预售合同系双方真实意思的表示，该预售合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的预售合同，缔约双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地履行各自的权利义务。蕙萱公司的义务是按时交付购房款并接收符合约定的房屋，恒隆兴公司的义务是按照约定的时间及时交付符合合同约定的房屋，并按时办理相关不动产权属登记。通过庭审可以看出，蕙萱公司已经在2018年6月28日交付了全部购房款，恒隆兴公司虽然自称在签订合同当天已经告知蕙萱公司可以随时交付房屋，但未能提交证据予以证实，法院不予采信。蕙萱公司虽然向恒隆兴公司邮寄了解除预售合同通知书，但该邮件被退回，应该视为恒隆兴公司未收到该解除通知。纵观乔艳萍与中犀华筑中心签订咨询服务协议书、恒大国际广场商品房认购书以及自行成立蕙萱公司与恒隆兴公司签订预售合同的过程，可以确认蕙萱公司存在着积极购买涉案房屋的意愿。现涉案房屋已经取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件，已经具备实际交付的条件，合同目的可以实现，并未出现合同履行不能的情形，故为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的预售合同应当继续履行，故蕙萱公司要求解除合同、退还购房款及利息的诉讼请求，法院不予支持。中犀华筑中心与蕙萱公司所签订的咨询服务协议书属另一法律关系，应当另案处理更为适宜。一审法院判决：驳回北京蕙萱科技有限公司的诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。关于一审法院认定的“乔艳萍于2018年6月26日交纳了购房款1000000元”一节，经本院核实，该笔款项数额应为100000元，一审判决对此节认定存在笔误，本院予以纠正。关于一审法院认定的“蕙萱公司于2019年8月10日向恒隆兴公司邮寄送达解除合同通知书”一节，其中落款时间为一审法院查明的2019年8月10日，交邮时间为8月14日，退回时间为8月18日。另查，双方预售合同中第二十六条对于送达作出如下约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均为真实有效；任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应法律责任。二审中经本院询问，恒隆兴公司称合同中载明的该地址系其公司注册地址，并非实际经营地址。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人一方依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据本案现已查明的事实，蕙萱公司于2019年8月向恒隆兴公司邮寄送达解除合同通知书，该合同虽因无人接收被退回，但蕙萱公司所邮寄的地址系当事人于合同中确认的通讯地址，恒隆兴公司承诺地址真实有效、如地址变更及时履行通知义务，同时约定了因一方原因导致送达不能的法律责任。因此，在蕙萱公司按照上述约定地址送达的情况下，该邮件退回的法律责任应由恒隆兴公司自行负担。一审判决关于该邮件被退回视为未收到的认定，存在适用法律错误的情节，本院首先对此予以纠正。但同时须指出的是，依蕙萱公司主张的事实理由，在其享有解除权的情况且合同解除通知已经视为到达的情况下，即已可发生合同解除的法律后果。但蕙萱公司于本案中的诉讼请求，系以提起形成之诉的形式，要求判令解除合同，二者之间存在矛盾。质言之，如蕙萱公司的诉讼理由成立，则该合同于诉讼前解除的客观状态已经存在，法院难以对已经解除之合同再行判令解除。如双方就此存在争议，解决方式应为以提起确认之诉的形式，要求人民法院确认该合同是否已于特定日期解除。蕙萱公司于本案中的诉讼请求，均系以形成之诉的判令解除合同为基础，在蕙萱公司的诉讼请求与所基于的事实理由存在上述矛盾的情况下，其诉讼请求难以支持。因本案已进入二审程序，无法释明当事人变更诉讼请求，蕙萱公司及相关权利人可在调整诉讼请求后就本案所涉争议另行主张。综上所述，原判决适用法律存在错误，但裁判结果并无不当，本院在纠正后对其处理结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17991元，由北京蕙萱科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  周梦峰审判员  杨志东审判员  李 淼二〇二〇年九月二十八日书记员  林晓天