山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异422号 案外人：王萍 申请执行人：上海中贯置业有限公司 被执行人：青岛东苑置业集团有限公司 被执行人：郑文 本院在执行申请执行人上海中贯置业有限公司与被执行人青岛东苑置业集团有限公司、郑文合资、合作开发房地产合同纠纷【执行案号（2019）鲁02执682号】一案中,案外人王萍向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王萍称，请求依法确认其与青岛东苑置业集团有限公司签订的《房屋预定协议》有效，请求解除对东苑新天第小区5号楼2单元401户房屋（以下简称“案涉房产”）的查封。事实与理由：案外人与被执行人青岛东苑置业集团有限公司于2011年1月15日签订《内部员工福利协议》，约定由案外人购买案涉房产，建筑面积约139.82平方米，房屋单价为6150元，总房款859893元。案外人按照协议约定支付人民币259893元，协议签订后因被执行人的原因致使案外人一直无法办理合同约定的其他事项。 为证明其主张，案外人王萍向本院提交了以下证据：1.内部员工福利协议、青岛东苑置业集团有限公司开具的收款收据、中国农业银行股份有限公司胶州兰州西路支行活期账户明细清单1宗，证明案外人与青岛东苑置业集团有限公司签订了合法有效的房屋预定协议，购买案涉房产，并且按照协议约定时间付款。2.青岛德信物业管理有限公司出具的物业费发票1宗，证明案外人按照法院要求没有居住，未拿钥匙，但仍按照物业公司要求缴纳物业费，青岛东苑置业集团有限公司已经将房屋交付给案外人。 申请执行人上海中贯置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性无法确认，需要由被执行人青岛东苑置业集团有限公司核实。即便该证据是真实的，该协议也不能作为购房协议。该协议名称内部员工福利协议，并非购房合同，且在该协议签订时案涉房产并未建设，也不符合销售的条件，第五条最后一项明确了协议至双方签订正式的商品房预售合同时失效。因此，该协议只是被执行人青岛东苑置业集团有限公司与案外人之间就案涉房产类似于员工福利分房协议的意向，该协议不属于合法有效的房屋买卖合同。对收款收据的真实性无法确认，需要由被执行人青岛东苑置业集团有限公司核实，即便该证据真实，也不能证明案外人向被执行人青岛东苑置业集团有限公司支付了25万余元的购房款。中国农行的明细清单没有显示出是案外人的银行账户，也无法显示出是向青岛东苑置业集团有限公司转款，对其真实性无法认可。且即便该账户为案外人的银行账户也没有25万余元的提款记录，因此，也无法证实案外人已经支付购房款项。即便付款25万余元真实，与所谓内部员工福利协议约定的房款859893元相比，也不足50%。2.对证据2的真实性予以确认，该证据形成于2019年1月8日之后，当时房屋已经两级法院多轮查封。因此，不存在案外人向所谓物业公司交付物业费视为被执行人青岛东苑置业集团有限公司向案外人交付房屋的问题。 本院查明，上海中贯置业有限公司与青岛东苑置业集团有限公司、郑文合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年2月26日作出（2017）鲁02民初1411号民事判决书，判决如下：一、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司返还投资款3,000万元；二、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付自2015年10月14日起至实际付款之日止，以3,000万元为基数，按照年利率24%计算的利息损失；三、青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海中贯置业有限公司支付诉讼保全保险费127,818元；四、郑文对青岛东苑置业集团有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回上海中贯置业有限公司的其他诉讼请求。如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414,439元，由上海中贯置业有限公司负担166,826元，青岛东苑置业集团有限公司、郑文负担247,613元。保全费5,000元，由青岛东苑置业集团有限公司、郑文负担。 本院在诉讼过程中采取了诉讼保全措施，2018年2月24日，本院作出（2017）鲁02民初1411号民事裁定书，裁定冻结青岛东苑置业集团有限公司的银行存款人民币7440万元或查封、扣押相应价值的其他财产。并于2018年3月22日作出协助执行通知书，通知胶州市不动产登记中心查封青岛东苑置业集团有限公司名下位于胶州市澳门路717号东苑新天第包括案涉房产在内的179套房产，查封期限自2018年3月22日至2021年3月21日。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，上海中贯置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执682号。 本案案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为胶州市人民法院（2018）鲁0281执1319号案件，胶州市人民法院于2016年4月18日作出（2016）鲁0281民初4216号民事裁定书，裁定查封青岛东苑置业集团有限公司银行存款1500万元或同等价值的其它财产，并于同日作出协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2016年4月18日至2019年4月17日。胶州市人民法院于2019年9月24日作出《关于移送青岛东苑置业集团有限公司名下部分财产处置权函》，将查封的被执行人青岛东苑置业集团有限公司名下位于胶州市广州路以西澳门路以北的东苑新天第包括案涉房产在内的多套房屋的处置权交由青岛市中级人民法院一并处置。 2019年11月14日，本院作出（2019）鲁02执682号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛东苑置业集团有限公司位于胶州市澳门路717号东苑新天第小区包括案涉房产在内的200套房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然案外人王萍主张其在法院查封案涉房产前已与被执行人签订内部员工福利协议购买案涉房产，但其提交的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有案涉房产，且其所主张的已支付的房屋价款未超过协议约定总价款的50%，故案外人王萍的主张不符合上述司法解释的规定，其关于解除案涉房产查封的请求不能成立，本院依法不予支持。此外，案外人王萍关于确认其与被执行人青岛东苑置业集团有限公司签订的房屋预定协议有效的请求，不属于执行异议审查范围，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人王萍的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年九月十日 法官助理 张辉 书记员陈春阳 速录员张澳