陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终10122号上诉人（原审被告）：孙建，男，汉族，1969年12月8日生，住址：陕西省西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：陕西西周生态物业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：徐亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李光，男，1974年5月24日出生，汉族，住陕西省西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：潘秀娟，女，1964年11月19日出生，汉族，住陕西省泾阳县。上诉人孙建因与被上诉人陕西西周生态物业有限公司（以下简称西周物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员师婷独任审理。本案现已审理终结。孙建上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回西周物业公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由西周物业公司负担。事实和理由：1.一审认定事实不清，丰泰大厦业主委员会与西周物业公司签订的物业服务合同于2014年9月30日到期，丰泰大厦业主委员会于2014年11月30日与陕西金牌清洁家政绿化物业管理有限公司签订物业服务合同， 2014年10月1日至2016年5月31日期间西周物业公司与丰泰大厦业主委员会之间不存在物业服务合同；一审未认定西周物业公司于2014年10月1日至2016年5月31日期间是否履行物业服务、管理行为；一审未对《丰泰大厦物业服务交接协调会》的内容性质做出认定，该会议系协调解决相关手续的交接会议还是重新确定物业服务权利没有认定。2.一审适用法律错误，一审关于合同关系、物业服务合同的终止及效力、违约金等未引用法律条款，西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第01495号民事判决已生效，一审判决与该判决认定的原2011年10月1日物业服务合同已经终止的事实矛盾。3.西周物业公司不执行生效判决，继续霸占小区物业管理场地、办公设施、隐匿相关资料长达一年八个月，丰泰大厦业主委员会多次催促西周物业公司履行判决未果，且西周物业公司在合同期内服务差，小区电梯、绿化、照明、监控、消防、立体车库及垃圾清运等方面均存在严重问题，物业管理差，因西周物业公司拒不撤出导致新的物业公司无法正常管理，给业主造成损失；2011年10月1日签订的物业服务合同已于2014年9月30日终止，一审认定孙建与西周物业公司在2014年9月30日至2016年5月31日存在物业服务合同关系错误，双方未签订新的物业服务合同，一审判决孙建承担2016年1月1日至2016年5月31日物业服务费、违约金等没有依据；2016年5月21日崇业社区、丰泰大厦业主委员会、西周物业公司、金牌物业公司等共同召开的“丰泰大厦物业服务交接协调会”系为解决长时间争议、办理有关手续交接、理顺各方关系，并非认定西周物业公司在合同终止后仍享有2014年10月1日至2016年5月31日期间合同权利，关于水电费、抄对水电表问题系因有关手续在西周物业公司处，也是西周物业公司在合同终止后应负的后合同义务，协议中“2016年6月之前的物业相关费用，由业主与西周物业办理”并非是指业主向西周物业公司交纳物业费，而是因业主委员会与西周物业公司未续签物业服务合同，相关费用（如水电费、业主要求的漏水赔偿等）由西周物业公司与业主自行协商办理，且各个业主与西周物业公司之间存在不同的待解决问题，水电费属西周物业公司垫资的，可以依据实际发生的数额向西周物业公司交付。4.2014年9月30日，西周物业公司合同期满已停止服务，2014年10月1日陕西金牌清洁家政绿化有限公司入驻并提供服务，2016年5月21日仅是移交材料。西周物业公司辩称，一审已提交证据证明其公司提供服务至2016年5月31日，二审应维持一审判决。西周物业公司向一审法院起诉请求：1.孙建立即支付拖欠的从2015年1月1日至2016年5月31日的物业服务费4574元、电费2683.32元、水费162.5元，电梯费930.44元、生活垃圾处理费102元，合计8452.26元；2.孙建向西周物业公司支付违约金5843.33元（以8452.26为基数，按照每日0.67‰向西周物业公司支付从2016年6月1日起至实际给付之日的违约金，暂计至2019 年4月4日）；3.本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用由孙建负担。一审法院认定事实：孙建系丰泰大厦4层D户房屋的业主，该房屋建筑面积为195.47平方米，西周物业公司原系该大厦的物业服务公司。2014年12月2日经工商部门批准，陕西西周实业有限公司将名称变更为陕西西周生态建设有限公司，2015年1月陕西西周生态建设有限公司经工商部门核准将名称变更为陕西西周生态物业有限公司。 2011年10月1日，陕西西周实业有限公司与丰泰大厦业主委员会签订《物业服务合同》约定业主大会选聘陕西西周实业有限公司对位于西安市雁塔区XX路XX号XX大厦提供物业管理服务事宜，物业类型为住宅，物业服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行该合同承担相应的责任；物业服务的内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6、车辆停放管理服务；7、房屋装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。原告提供服务质量按《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》（试行）二级执行，双方对实际管理效果发生异议的，由双方认可的第三方予以评定。双方约定物业服务费采取包干制，由业主向原告按合同约定标准支付物业服务费用，盈余或亏损均由原告享有或承担，其中物业服务费的标准为高层0.9元/月.平方米、办公1.4元/月.平方米，电梯费住宅为0.20元/月.平方米起，每增加一层加0.03元，办公0.38元/月.平方米起，每增加一层加0.03元；代收代缴的费用标准电费住宅为0.6元/度，水费为3.25元/吨，生活垃圾处理费住宅为6元/户.月。合同中并未对办公用电、用水及垃圾处理费的标准进行约定。对于物业服务费用，业主应在每季度初15日内按季度缴纳物业费和水电费（物业费、电梯费和垃圾费预收，水电费按实际使用结算上季度费用），业主逾期缴纳合同约定的相关费用，每延期1日缴纳应付款的5‰违约金。双方约定该物业服务期限为3年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。2015年丰泰大厦业主委员会将原告诉至本院要求西周物业公司退出该小区并移交物业办公设施及业委会管理资料，西安市雁塔区人民法院于2015年7月27日作出（2015）雁民初字第01495号民事判决书判决西周物业公司于判决生效之日起十日内退出丰泰大厦管理场地并向丰泰大厦业主委员会移交相关办公设施及资料，该判决已生效。2016年5月21日，丰泰大厦业主委员会、西周物业公司、金牌物业公司、崇业社区工作人员共同召开丰泰大厦物业服务交接协调会决议：“1、根据西周物业公司经理徐亮提议，本次丰泰大厦小区物业交接时间定为2016年5月31日。自6月1日起由金牌物业公司接管。2、三方相关人员5月30日起入户抄水表，5月31日抄电表，6月1日早7：30，西周物业公司合丰泰大厦业主委员会、金牌物业公司三方共同进行人员、设备等交接。3、6月1日之前的水、电费由西周物业公司与水、电公司结清。4、6月1日交接后由丰泰大厦业主委员会通知告知业主，自2016年6月1日起金牌物业公司为小区服务管理，6月之前的物业相关费用，由业主与西周物业公司办理。”一审庭审中，西周物业公司向法庭提交了丰泰大厦业主委员会2016年6月1日发布的公告一份载明：新物业服务公司金牌物业与原物业服务公司西周物业已核清2016年6月1日之前的水、电数字，已完成人员、电梯、设备资料等交接，2016年6月1日之后的物业相关费用由金牌物业收取，2016年6月1日之前的费用由业主与西周物业公司办理。该公告盖有丰泰大厦业主委员会的公章。另西周物业公司向法庭提交了服务期间的部分缴费催款通知书证明其已代缴了小区的水电费。根据孙建提交的物业费缴费条显示，2015年1月1日至2015年9月30日期间水电费共计1816.89元，孙建已向西周物业公司缴纳。截止2015年9月30日的电表数为73545，截止2016年月31日的电表数为75322，2015年10月1日至2016年5月31日的电用量为1777度。根据孙建提交的物业费缴费条显示2015年1月1日至2015年9月30日，孙建共用水56吨。跟西周物业公司提交欠费明细显示2015年1月1日至2016年5月31日，孙建共用水50吨。西周物业公司多向孙建记录6吨水。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，丰泰大厦业主委员会代表全体业主与西周物业公司签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方约定物业服务期限为三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止，该合同对双方及全体业主均具有约束力。西安市雁塔区人民法院2015年7月27日（2015）雁民初字第01495号民事判决书判决西周物业公司退出丰泰大厦管理场地。根据2016年6月1日召开的《丰泰大厦物业服务交接协调会》的决议内容，2016年6月1日之前的物业相关费用应由业主向西周物业公司缴纳。故对于西周物业公司要求孙建支付2015年1月1日至2016年5月31日期间的物业服务相关费用的请求，依法予以支持。因西周物业公司提供的证据无法证明孙建房屋类型为办公，且丰泰大厦的物业类型为住宅，故应按照住宅标准收取相关物业费用。因孙建已清缴2015年1月1日至2015年9月30日的水电费共计1816元，依法应当予以核减，故孙建具体应缴纳的费用为：1、物业服务费：按照高层标准0.9元/月.平方米，孙建房屋面积为195.47平方米，故自2015年1月1日至2016年5月31日孙建应当缴纳的物业服务费为2990.69元；2、电梯费：按照住宅标准0.2元/月.平方米，每增加一层增加0.03元，孙建的房屋为4层，故自2015年1月1日至2016年5月31日孙建应当缴纳的电梯费为963.67元；3、生活垃圾处理费：按照住宅6元/户.月标准，故自2015年1月1日至2016年5月31日孙建应当缴纳的生活垃圾处理费为102元。4、电费：按照代收代缴标准住宅为0.6元/度，自2015年10月1日至2016年5月31日孙建用电量为1777度，合计为1066.2元；5、水费：按照3.25元吨标准，自2015年1月1日至2016年5月31日孙建用水量为50吨，孙建已交56吨，西周物业公司应退6吨，合计为-19.5元。综上，孙建自2015年1月1日至2016年5月31日应向西周物业公司缴纳物业服务费2990.69元、电梯费963.67元、生活垃圾处理费102元、电费1066.2元、水费-19.5元，合计5103.06元。根据物业服务合同约定，本案孙建欠交物业服务相关费用已构成违约，应当承担违约责任，因合同约定“每延期一日缴纳应付款的千分之五违约金”明显过高，现西周物业公司结合实际情况主张由孙建自2016年6月1日起每延期一日按照日0.67‰缴纳违约金，依法予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告孙建于本判决生效之日起十日内支付原告陕西西周生态物业有限公司2015年1月1日至2016年5月31日的物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、电费、水费共计5103.06元。二、被告孙建于本判决生效之日起十日内支付原告陕西西周生态物业有限公司违约金（以5103.6元为基数，按每日0.67‰自2016年6月1日起计算至实际清偿之日止）。三、驳回原告陕西西周生态物业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，减半后由孙建负担78.5元。因陕西西周生态物业有限公司已预交，孙建应在履行付款义务时将上述款项一并支付给陕西西周生态物业有限公司。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，丰泰大厦业主委员会与陕西西周生态建设有限公司物业服务合同纠纷一案，（2015）雁民初字第01495号民事判决认定： 2014年11月20日，丰泰大厦业主委员会与西安金牌清洁家政绿化物业管理有限公司签订物业服务合同，同日，丰泰大厦业主委员会向西周物业公司发出通知，表示经业主大会选举第一中标物业公司是西安金牌物业管理有限公司，金牌物业将于2014年12月1日进入丰泰大厦，履约对丰泰物业的服务和管理，并在当日在小区张贴公示，表示金牌物业将于2014年12月1日进入丰泰大厦，履约对丰泰物业的服务和管理，后由于西周物业公司不愿意表示退出，表示自己垫付了许多费用，要求返还，双方经过多次协商没有达成一致意见。再查明，陕西西周生态物业有限公司与姜永亮物业服务合同纠纷一案，（2016）陕0113民初1224号民事判决认定：2015年9月11日，西周物业公司与丰泰大厦业主委员会签订交接协议，约定双方物业服务合同顺延至2015年9月30日；2016年4月15日庭审中，西周物业公司表示其虽与丰泰大厦业主委员会签订《交接协议》，但业主委员会未向西周物业公司支付约定的费用，故西周物业公司与业主委员会口头约定在新的物业公司进入前由西周物业公司管理，西周物业公司仍在向业主提供服务，对此姜永亮表示新的物业公司已经确定，但由于西周物业公司未撤场，故新的物业公司尚未进入该小区进行服务。本院认为，物业服务企业与业主及业主委员会之间系基于合同关系形成彼此的权利和义务。本案中，西周物业公司与丰泰大厦业主委员会2011年10月1日签订的物业服务合同于2014年9月30日到期，2015年9月11日，西周物业公司又与丰泰大厦业主委员会签订交接协议，约定双方物业服务合同顺延至2015年9月30日。后双方再未签订书面的物业服务合同，虽丰泰大厦业主委员会已于2014年11月20日与西安金牌清结家政绿化物业管理有限公司签订物业服务合同，但根据（2015）雁民初字第01495号、（2016）陕0113民初1224号民事判决认定事实以及2016年5月21日丰泰大厦业主委员会、西周物业公司、西安金牌清结家政绿化物业管理有限公司、崇业社区工作人员共同召开丰泰大厦物业服务交接协调会决议等，可以认定西周物业公司与丰泰大厦业主委员会之间物业服务合同到期后，西周物业公司并未实际撤场，该公司与孙建之间形成事实物业服务状态，双方之间成立事实上的物业服务合同关系，一审法院对于西周物业公司要求孙建支付2015年1月1日至2016年5月31日期间的物业服务相关费用的请求予以支持，并无不当。另外，违约金应属一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而承担的违约责任，本案西周物业公司主张部分物业服务相关费用并非其与丰泰大厦业主委员会之间物业服务合同约定服务期内的相关费用，且西周物业公司与业主之间就涉案物业服务相关费用所存争议亦有西周物业公司未在合同终止后依约撤场之原因，故本院对西周物业公司主张的违约金，不予支持。综上所述，孙建部分上诉请求成立，应予支持；一审判决第一项应予维持，第二项、第三项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初2233号民事判决第一项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初2233号民事判决第二项、第三项；三、驳回陕西西周生态物业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费157元（陕西西周生态物业有限公司已预交），减半收取78.5元，由陕西西周生态物业有限公司负担47.1元，孙建负担31.4元；二审案件受理费157元（孙建已预交），由孙建负担94.2元，陕西西周生态物业有限公司负担62.8元。本判决为终审判决。  审  判  员  师      婷 二О二О年九月二十二日 书 记 员   程      姣     1