湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2232号原告：湖南步步高物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区昭潭街道韶山西路**。法定代表人：周梁。委托诉讼代理人：肖卓民，湖南联进律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑曾翔，湖南联进律师事务所律师。被告：张立湘，男，1974年5月15日出生，汉族，住湘潭。被告：王婵媛，女，1982年1月19日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。原告湖南步步高物业管理有限公司（以下简称步步高物业公司）与被告张立湘、王婵媛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告步步高物业公司的委托诉讼代理人肖卓民、被告张立湘到庭参加诉讼。被告王婵媛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告步步高物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费5652.72元及违约金1695.816元。2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系湘潭步步高置业˙新天地（九华）一期2栋2单元3C号房屋业主，房屋建筑面积为130.85平方米。根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，住宅的物业服务费为每月每平方米1.8元，物业服务费按半年度缴纳，业主应在每半年度第一个月前10日内缴纳物业服务费。协议约定，未按时缴纳，应按拖欠金额千分之三每日的标准支付违约金。被告拖欠物业服务费24个月，共5652.72元（计算至2019年12月31日）。原告多次向被告催要，被告仍未缴纳。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告张立湘辩称，被告欠物业费属实。被告目前经济情况比较困难，故未交物业费。另外被告家中墙面存在渗水情况。被告王婵媛未作答辩。本院经审理认定事实如下：一、小区名称：步步高·九华新天地（一期）小区，位于湘潭市九华经开区（现莲城大道）**。二、张立湘、王婵媛系湘潭市九华经开区19号步步高置业新天地九华2栋2单元0302003号房的业主，购房合同上记载的房屋建筑面积为130.85平方米，房屋用途为住宅。三、截至本案法庭辩论终结时，案涉小区尚未成立业主委员会。物业服务是前期物业服务阶段。步步高物业公司未与张立湘、王婵媛签订物业服务协议。四、步步高物业公司（乙方）与小区开发建设单位即案外人步步高置业有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：步步高置业有限责任公司选聘步步高物业公司对步步高·九华新天地（一期）项目提供前期物业服务事宜；物业服务费由物业买受人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的标准为1.8元/月.平方米；已办理交付手续的，经乙方与甲方或物业买受人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，物业服务费按照90%缴纳；物业服务费以12个月为1个缴费周期，甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起顺推12个月为第1期（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，即按实际交付之日起计算）。物业买受人或物业使用人应在每期物业服务费到期日前向乙方付清下一期的物业服务费，不得延迟交付；物业买受人及物业使用人如逾期缴纳物业服务费则视为违约行为，应按逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。五、步步高物业公司为步步高·九华新天地（一期）小区提供了物业服务。张立湘陈述其于2015年对房屋进行装修，2016年入住小区。因张立湘、王婵媛拖欠物业费未交，2019年6月10日，步步高物业公司的物业管家通过微信方式向张立湘、王婵媛催交过物业费。六、张立湘、王婵媛拖欠步步高物业公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费总计5652.72元（130.85平方米×1.8元/平方米/月×24个月=5652.72元）至今尚未交纳。七、步步高物业公司主张的违约金为1695.82元，计算方法为130.85平方米×1.8元/平方米/月×24个月×30%=1695.82元。八、张立湘不交纳物业费的抗辩事由为其由于经济紧张，交物业费存在困难。经本院与王婵媛电话联系，王婵媛表示其购买的房屋内有部分墙面出现渗水情况，物业公司未予解决。如物业公司解决渗水的问题，则愿意交纳物业费。上述事实，有原告步步高物业公司提供的《前期物业服务合同》、商品房买卖合同、小区卫生清洁照片、保安巡查、设备维护记录、微信聊天记录截图等证据及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，步步高物业公司为张立湘、王婵媛所在小区提供物业服务，张立湘、王婵媛应当按照相关约定交纳物业费。本案中，步步高物业公司已向张立湘、王婵媛提供物业服务并于2019年6月通过微信进行催交，但张立湘、王婵媛自2018年1月1日起至今未交纳物业费，张立湘、王婵媛的行为已构成违约。张立湘、王婵媛应向步步高物业公司缴纳自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业费5652.72元（130.85平方米×1.8元/平方米/月×24个月=5652.72元）。王婵媛主张房屋存在渗水的质量问题，与本案纠纷并无直接联系，两被告可另行主张权利，亦不是拒绝缴纳物业服务费的理由，不能以此拒绝缴纳物业服务费。根据本院在审理步步高物业公司对同一小区起诉的其他物业服务合同纠纷案件中所查明的事实，步步高物业公司提供的物业服务亦存在一定的瑕疵，故本院对步步高物业公司主张违约金的诉请，不予支持。综上所述，本院对步步高物业公司的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、张立湘、王婵媛在本判决生效之日起十日内支付湖南步步高物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5256.72元；二、驳回湖南步步高物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张立湘、王婵媛共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  吴金平二〇二〇年九月十八日法官助理陈璐璐书记员喻晓希附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。