河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3100号上诉人（原审被告）：李磊，男，汉族,1988年4月18日生，住信阳市羊山新区。被上诉人（原审原告）：信阳市昭川物业服务有限公司住所地：信阳市羊山新区新五路一品江南1102。统一社会信用代码：9141150MA3XDKDY9U.法定代表人：张继凤,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘阳，河南申威律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人李磊因与被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人对本案进行了审理。上诉人李磊，被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李磊上诉请求：依法改判一审判决书，判决信阳市昭川物业服务有限公司减收上诉人的物业服务费，减收幅度为60%，并返还物业违规收取的费用400元，或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决审查事实不清，部分事实认定错误、证据不足。未查明物业公司何时提供物业服务，物业费计算时间错误；2、被上诉人未尽职履行合同义务，管理存在诸多问题；3、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害，未履行相关维修、养护、管理、维护、公式义务，应当承担相应的赔偿责任。收取公摊水电费属于重复收费。信阳市昭川物业服务有限公司答辩称，一审判决已查明我公司从2016年10月1日前已提供物业服务，一审物业费起算时间正确。一审已提供证据证明我公司已提供了物业服务，上诉人要求减免60%物业费没有法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。信阳市昭川物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告交纳2016年9月1日至2019年12月31日的物业服务费6033元；2、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告李磊与2013年4月3日购买了河南东泰置业有限公司“一品江南”小区7号楼2单元403室，面积137.12平方米，属高层住宅，按照每月每平方米物业服务费1.1元的标准计算，共计39个月,合计5882元。且被告李磊于2014年7月份前入住。因“一品江南”小区至今未成立业主委员会，2017年6月20日，原告信阳市昭川物业服务有限公司与河南东泰置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，该服务合同系昭川公司通过招投标的方式取得，且合同经过信阳市房产管理局物业管理科的备案。合同约定，多层住宅每月每平方米物业服务费0.5元，高层住宅每月每平方米物业服务费1.1元，业主需每年元月10号之前交纳本年度的物业服务费。原告为证明已提供物业服务和书面催缴的事实，向本院提供了保安巡逻、保洁清扫、水电工安装、维修等物业服务人员工作和小区内部环境的照片。并提供了公司的记账凭证，该凭证能够显示出物业服务人员的工资支出、电梯维修、水箱购买和维修、绿化管理开支、办公开支等物业服务的所有支出。同时，又提供了《物业服务费催缴通知》和粘贴通知的图片，用于证明已向被告催交物业服务费，并给予被告合理交纳期限。上述证据，能够证实原告从2016年10月1日后已向被告提供物业服务的事实，而被告入住至今未能交纳物业服务费。而被告提供照片显示小区存在违建车库、楼道乱摆乱放、私拉电线等问题，上述证据无法证明原告未履行物业服务义务。一审法院认为：因“一品江南”小区至今没有成立业主委员会，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，《前期物业服务合同》对业主具有约束力。因此，被告辩称原告主体不适格的理由不能成立。且原告作为物业公司，仅仅对小区物业享有管理权，但是对部分业主的不文明行为，以及其他公司违规建设车库等行为没有执法权，被告存在将物业服务与案外第三人的侵权行为混同的情形。针对被告反映的污水管排放和违规修建停车库的问题，本院认为，被告可向实际侵权主体主张权利，亦可向有关职能机关进行反应。对于被告提出原告没有物业服务资质的问题，因2018年3月8日住房城乡建设部发布了关于废止《物业服务企业资质管理办法》的决定，物业服务企业已不需要相关资质。由于物业服务费主要用于房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，以及物业管理区域内的环境卫生等，被告不交纳物业服务费的情形，也侵害了其他业主的权利。综上所述，本院认为被告拒绝交纳物业服务费的理由不能够成立。根据《物业管理条例》第二条、第七条第一款第五项、第四十一条第一款，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告李磊于本判决生效之日起十日内向原告信阳市昭川物业服务有限公司交纳物业服务费5882元。二、驳回原告信阳市昭川物业服务有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告信阳市昭川物业服务有限公司负担10元，被告李磊负担40元。本案二审期间，当事人均没有提供新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。因“一品江南”小区至今未成立业主委员会，根据相关法律规定，《前期物业服务合同》对业主具有约束力，故被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司与河南东泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括李磊在内的小区业主均有约束力。关于被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司何时为小区业主提供物业服务的上诉理由。经查，虽被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司与河南东泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》的时间为2017年6月20日，但一审中被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司提供有公司记账凭证、《物业服务费催缴通知》等证据，可以证明该公司于2016年10月1日后已向小区业主提供物业服务。一审认定事实并无不当，上诉人李磊认为一审未审查被信阳市昭川物业服务有限公司何时向小区业主提供物业服务的上诉理由不能成立，不予支持。关于上诉人李磊认为被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司提供的物业服务质量不高，存在诸多问题，要求减免60%物业费的上诉理由。经查，一审中被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司提供有小区保安巡逻、保洁清扫、水电安装、维修等物业服务及小区内部环境照片，可以证明被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司已尽到物业服务的职责。其他如私搭乱建、私拉电线等问题，系部分业主所为，因被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司作为物业服务公司，仅对小区有管理权，但对部分业主不文明行为没有执法权，上诉人李磊如认为其相关权利受到侵犯，可向实际侵权主体主张权利。本案中，李磊在二审中认可其从未向信阳市昭川物业服务有限公司没有交纳物业费，其收到过该公司的《缴费通知》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。信阳市昭川物业服务有限公司已向小区业主提供物业服务，并针对李磊拖欠物业服务费进行过催交。李磊未提供充分证据证明信阳市昭川物业服务有限公司提供的物业服务存在严重瑕疵，其要求减少60%的物业服务费的上诉理由，没有事实和法律依据，一审判决并无不当。上诉人李磊的该项上诉理由不能成立，不予支持。关于上诉人李磊认为其所在7号楼主下水管存在问题，屋顶漏水严重，被上诉人公司应承担赔偿责任的上诉理由。经查，上诉人李磊并无证据证明其楼上房屋漏水是因被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司管理不善或管理有重大瑕疵造成，因楼上房屋漏水给其造成的损失，上诉人李磊可向具体侵权人主张权利。上诉人李磊的该项上诉理由不能成立，不予支持。关于上诉人李磊提出公摊水电费属于重复收费，应予退回400元的上诉理由。经查，该上诉理由其在一审审理中并未提出反诉或抗辩，本案二审对此不予处理，上诉人李磊可另行主张。上诉人李磊的该项上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，上诉人李磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李磊负担。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  许前让审判员  彭 晨二〇二〇年九月二十八日法官助理张中尉书记员熊晓梅