黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1599号上诉人（原审被告）：哈尔滨兴库房地产开发有限公司，住所地黑龙江省木兰县木兰镇跃进街二委十组298栋1层1号。法定代表人：葛兴库，执行董事。委托诉讼代理人：朱学智，黑龙江铃兰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谷致潮，男，1986年7月30日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省木兰县。委托诉讼代理人：李玉春，男，1978年3月7日出生，汉族，黑龙江省木兰县东兴法律服务所法律工作者，住黑龙江省木兰县。被上诉人（原审第三人）：谷志超，男，1979年3月15日出生，汉族，无固定职业，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审第三人）：谷继兰，女，1959年3月24日出生，汉族，无固定职业，住辽宁省大连市甘井子区（具体地址不详）。委托诉讼代理人：谷志超，男，1979年3月15日出生，汉族，无固定职业，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审第三人）：谷继华，女，1966年1月6日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省大兴安岭市加格达奇区（具体地址不详）。委托诉讼代理人：谷志超，男，1979年3月15日出生，汉族，无固定职业，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审第三人）：谷继艳，女，1969年10月26日出生，汉族，无固定职业，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：谷志超，男，1979年3月15日出生，汉族，无固定职业，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审第三人）：谷继飞，女，1972年2月16日出生，汉族，无固定职业，住河北省廊坊市广阳区（具体地址不详）。委托诉讼代理人：谷志超，男，1979年3月15日出生，汉族，无固定职业，住辽宁省大连市沙河口区。上诉人哈尔滨兴库房地产开发有限公司（以下简称兴库房地产公司）因与被上诉人谷致潮、谷志超、谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省木兰县人民法院（2019）黑0127民初1656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兴库房地产公司的委托诉讼代理人朱学智，被上诉人谷致潮及谷志超（谷志超同时作为谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴库房地产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回谷致潮的一审全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，一审判决书对谷致潮收到补偿款的金额认定错误。一审诉讼过程中，兴库房地产公司共提交了收据三份，总金额110万元，谷致潮对证据真实性均予以认可,但是一审判决却没有认定，显属认定事实错误。对于洗浴中心的消费账单，谷致潮在原一审、二审中均自认是在兴库房地产公司消费发生，只是对金额有异议，而一审判决却以为与本案无关，显属认定事实错误。没有争议的事实是兴库房地产公司向谷致潮交付了三套住宅、一套车库,但是一审法院却未将其中一套47.87平方米的安置房计算在内，显属认定事实错误。2.谷致潮一审依据的《住宅拆迁回迁补偿协议》因违反行政法规关于主体的强制性效力规定而无效,无效合同不应履行，故一审判决履行该协议是错误的，应予纠正。根据国务院2011年1月21日公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条、第二十五条规定，明确了房屋征收与补偿的主体是市县人民政府，而无企业,更不是建设企业,建设企业是禁止作为征收与补偿主体的;房屋征收与补偿的组织实施主体是市县人民政府确定的房屋征收部门,即市县的征收办公室,且是常设机构;房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以盈利为目的。以上行政法规明确了市县政府的征收部门是唯一有资格代表市县政府组织实施征收与补偿的主体,没有其他任何单位具有此资格，受其委托的征收实施单位亦不得具有盈利目的，更不得与征收与补偿事宜有利害关系，显然作为建设单位是被严格排除在外的，这也是该条例出台的一个重要原因，因为建设单位直接参与拆迁补偿带来了巨大的社会问题,使得拆迁人与被拆迁人矛盾加剧，影响了社会稳定。所以该条例第二十五条又明确了拆迁补偿协议的签约主体是房屋征收部门与被征收人,谷致潮应与木兰县政府征收部门，而不应该与兴库房地产公司签订协议，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》因违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条、第二十五条的禁止性规定而无效。无效合同不能履行，谷致潮一审诉讼请求无合同依据,应予驳回,一审判决没有对驳回兴库房地产公司该主张说明理由，一审判决缺乏法律依据，应予撤销。3.一审法院对谷致潮提交的A1证据房屋拆迁安置补偿协议书的认定错误，违背事实和法律规定，应予纠正。一审中谷致潮提交的第一份证据就是房屋拆迁安置补偿协议书（原件)，该份证据中只有第一条给付一套商服的条款没有被划掉，其余内容全部划掉。显然该份协议书作为谷致潮自己提供的证据，应认可其内容和效力，显然可以证实双方只是对给付一套商服作了书面约定,其余内容在签订协议时尚未达成一致,亦未按照该约定履行,后来双方口头协商一致，同意以三套住宅、一套车库、100万元现金的方式完成安置补偿,兴库房地产公司完全履行了口头约定的义务,谷致潮亦认可并接收了上述补偿。现在谷致潮又自反其言，显然属于违约方，不应得到支持。谷致潮、谷志超、谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞辩称：1.兴库房地产公司所称的三份证据证实谷致潮收到拆迁补偿款110万元是不符合事实的，收据三张第一张10万元明确标注为定金款，第二个收条80万元兴库房地产公司实际给付70万元，加之定金共计80万元。2016年6月2日给付20万元时，谷致潮已经在收条上标注动迁款全部结清就证明了谷致潮等人实际收到100万元，如果向兴库房地产公司所称给付110万元，应在20万元收条上标注多收10万元。故一审法院认定给付补偿款100万元认定正确。2.兴库房地产公司认为应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定兴库房地产公司与谷致潮签订的《住宅拆迁补偿协议》无效是错误的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要。此案中兴库房地产公司的征收和拆迁行为并不是公共利益的需要，而是兴库房地产公司开发利用从中获取高额的利益，故不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收范围，不应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》处理。并且兴库房地产公司在开发前也未向政府部门申请政府征收，现开发及出售已经结束。故一审法院认定兴库房地产公司与谷致潮等人的行为不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》所调整的法律关系是正确的。谷致潮向一审法院起诉请求：1.兴库房地产公司按拆迁协议为谷致潮安置生产街边主道新建一楼商服房屋150平方米或按拆迁协议约定价格给付谷致潮货币补偿;2.兴库房地产公司向谷致潮支付逾期回迁违约金456,000元。一审法院认定事实：谷致潮、谷志超与谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞均为姑侄关系。谷致潮、谷志超、谷世成名下各有一处房屋。谷世成为谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞、谷继林、谷继春之父。谷继林、谷继春均先于其父去世。谷致潮为谷继春之子、谷志超为谷继林之子。谷世成于2014年8月25日去世后，谷致潮及谷志超、谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞对谷世成的房屋均有继承权。因谷志超、谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞均在外地居住，受其委托，谷致潮（合同乙方）于2015年7月27日收取兴库房地产公司10万元补偿款订金后，以谷致潮、谷志超、谷世成名下的三处房屋为合同标的物于2015年7月28日与兴库房地产公司（合同甲方）就房屋拆迁安置补偿达成协议并签订《房屋拆迁安置补偿协议书》。协议内容为：一、甲方安置乙方位于生产街边主道新建楼房，包括：一楼商服一套（150平方米）；高层住宅二套（每套100平方米，共200平方米）；25平方米车库1套。甲方安置商服和车库面积少于协议确定面积，按每平方米12,000元补偿乙方。安置住宅面积少于协议确定面积，按每平方米4000元补偿乙方。甲方安置面积多于协议确定面积，乙方不向甲方找补差价。二、双方商定，甲方向乙方支付拆迁补偿金共计人民币100万元整。甲方先行支付定金10万元，余款90万元整于2015年8月20日前一次性支付给乙方。如2015年8月20前，甲方不向乙方支付补偿款，此协议自动废止，甲方所付定金不予返还。三、房屋回迁过渡期限为18个月，自协议签订之日起计算。如逾期不能回迁，甲方需每天向谷致潮支付违约金2000元整。四、商服、住宅、车库由乙方自选，不参加摇号和抓阄，房款交清乙方将三本房照交给甲方。此协议一式三份，甲乙双方各执一份，公证处一份。本协议自签订之日起执行。协议签订后，谷致潮交付了三处房屋并已实际被兴库房地产公司拆除新建了香江水岸小区。兴库房地产公司交付了2套均为98.73平方米的高层住宅及23.76平方米车库1处；分二次结清了拆迁补偿款100万元。谷致潮于2016年6月2日出具20万收条时对动迁房款全部结清予以确认。诉讼过程中，谷致潮申请将兴库房地产公司所有的位于木兰县木兰镇香江水岸9号楼118号面积155.78平方米门市房及10号楼113号面积91.28平方米门市房预查封，并缴纳诉讼保全费3020元。开庭审理中，双方当事人对协议内容中下划线标注的部分被划掉的时间有争议。一审法院认为，兴库房地产公司主张系在签订协议时直接划掉的，没有提供证据予以证实。双方的协议标的具有双务性，协议中应当确定双方的合同标的物、履行时间、违约责任等相关条款。如依兴库房地产公司所述协议内容仅剩安置150平方米商服一套，履行时间、违约责任等均无限制。签订这样的协议不符合常理。既使签订时对主文部分进行修订也应由双方当事人在划掉处签字、捺印、盖章确认是双方的真实意思表示。故兴库房地产公司此主张不成立。谷致潮陈述是在合同履行期间兴库房地产公司交付住宅、车库后办理登记手续时被兴库房地产公司的工作人员划掉属于合理性解释，且已实际履行的标的物与划掉的标的物相对应，如果签协议时修订合同内容的事实客观存在仅划掉商服房一项经双方确认即可，而无需划掉大部分约束双方的实际履行的部分，留下不履行的部分以后再变更。据此一审法院认定：协议内容主文中的划掉部分系在履行协议过程中划掉的。合同中涉及谷世成和谷志超的房屋，谷世成去世后，其继承人对该房屋享有财产权利。一审法院追加谷志超、谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞等五名第三人参加诉讼后，谷志超、谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞均认可谷致潮与兴库房地产公司所签《房屋拆迁安置补偿协议》，并不要求分割，其委托谷致潮与兴库房地产公司签订合同的行为有效，与谷致潮享有共同的合同权利、义务。合同是平等主体的自然人、法人、非法人组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据合同相对性原理，合同只在当事人之间产生效力。所谓法律约束力，是指当事人应当依照合同的约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或解除合同；如果不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。兴库房地产公司于2015年7月27日给付谷致潮10万元订金后于2015年7月28日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方自愿签订，对双方均具有法律约束力,双方均应按照协议约定履行。兴库房地产公司以该合同违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定而无效的主张，因案涉协议系平等主体间签订的，不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》所调整的法律关系，故兴库房地产公司该主张无事实依据，不予支持。双方协议的标的物是安置房屋。双方在签订协议时对履行合同标的物不符合约定的面积时给付12,000元、4000元的差额标准，是对双方合同标的物的对价约定，在没有履行合同标的物时，该约定仍然有效。兴库房地产公司虽以协议内容变更并实际履行完毕为由拒绝安置商服用房，但兴库房地产公司没有证据证明经双方协商一致变更了合同。谷致潮主张合同订金已计入合同价款符合交易习惯，而兴库房地产公司提交的66笔消费欠款大多发生在2016年6月2日之后，合同标的物之外的47.87平方米住宅又与2016年7月1日的协议内容、消费欠款相抵，均不能说明与变更原协议内容有关。兴库房地产公司质证时提出兴库房地产公司没有按约定日期付款的违约行为已导致协议终止履行的意见，因对兴库房地产公司履行期限的请求权在于谷致潮，根据诚实信用原则，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效而获益且谷致潮应履行的合同义务已全部履行完毕，对兴库房地产公司的抗辩意见不予支持。双方对没有按期履行合同支付每日2000元违约金的约定明显高于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的超过造成损失的30%的标准。谷致潮对因兴库房地产公司逾期交付商服用房给其造成的损失没有提供证据予以证实，且安置商服用房的实际履行时间尚不能确定，谷致潮、兴库房地产公司关于违约金的争议可另行解决。判决：一、兴库房地产公司于判决生效之日起三十日内给予谷致潮及谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞、谷志超安置位于生产街边主道新建楼房150平方米一楼商服一套，面积不足部分按每平方米12,000元支付补偿款于判决书生效之日起三十日内一次性给付;二、兴库房地产公司于判决生效之日起三十日内给付谷致潮及谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞、谷志超住宅面积差补偿款10,160元（2.54平方米×4000元／平方米）;三、兴库房地产公司于判决生效之日起三十日内给付谷致潮及谷继兰、谷继华、谷继艳、谷继飞、谷志超车库面积差补偿款4960元（1.24平方米×12,000元／平方米）。如兴库房地产公司未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，案涉《房屋拆迁安置补偿协议》是平等主体之间签订的民事合同，而《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，并不禁止房地产开发企业参与补偿安置具体事宜，允许和被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，以促进被拆迁人权益的最大化。兴库房地产公司与谷致潮签订自愿签订案涉合同，其主张案涉合同主体不适格导致合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于谷致潮收到补偿款金额问题，案涉协议明确约定兴库房地产公司向谷致潮等人支付补偿金100万元，在最后一张收条上载明动迁款已全部结清能够证明谷致潮等人实际收到100万元，并非兴库房地产公司主张的110万元。关于兴库房地产公司主张有一套47.87平方米的安置住宅没有计算在内，因依据不足，本院不予支持。谷致潮在兴库房地产公司消费形成的债务与本案无关，本院不予处理。综上所述，兴库房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,136元，由哈尔滨兴库房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇二〇年九月二十八日法官助理孙志军书记员周小倩