湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初3179号原告：中国银行股份有限公司湘潭分行，住所地湘潭市岳塘区建设路街道建设路口国际金融大厦。负责人：齐志钢，该分行行长。委托诉讼代理人：周志民，湖南恒昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：段妙红，湖南恒昌律师事务所律师。被告：李思瑶，男，1989年10月13日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：张大武，湘潭市雨湖区潭城法律服务所法律工作者。被告：湘潭湘银房地产开发有限责任公司，住所地湘潭市岳塘区长株潭大市场**主楼（昭山示范区）。法定代表人：付胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘亚辉，湖南谛议律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司湘潭分行（以下简称中国银行湘潭分行）与被告李思瑶、湘潭湘银房地产开发有限责任公司（以下简称湘银房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告中国银行湘潭分行的委托诉讼代理人周志民、被告李思瑶及其委托诉讼代理人张大武、被告湘银房地产公司的委托诉讼代理人刘亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行湘潭分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李思瑶偿还原告贷款本金950653.47元、借款利息及罚息165145.65元，本息合计人民币1115799.12元（利息及罚息暂计算至2019年7月23日，此后的利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）。庭审中，原告中国银行湘潭分行确认截止到2020年9月16日的本金为950653.47元、利息为180951.7元、罚息为56531.14元；2.判令被告李思瑶承担原告为实现上述债权所支付的按标的总额5%计提的律师代理费55790元；3.判令原告对被告李思瑶向原告提供抵押的位于湘潭市岳塘区房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；4.判令被告湘银房地产公司对上述全部债务承担连带清偿责任；5.判令上述被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告下辖中国银行股份有限公司湘潭市江南支行（以下简称中国银行江南支行）与被告李思瑶于2012年9月26日签订《个人一手房住房贷款合同》，约定原告向被告李思瑶发放商业用房贷款人民币1060000元，借款期限20年。上述合同生效后，原告依约履行了放款义务，但被告李思瑶未依约履行按时足额还款义务，截止到2019年7月23日，被告李思瑶已连续拖欠37期，拖欠本金126247.57元、利息及罚息165145.65元。《个人一手住房贷款合同》附件一第三条约定：在合同履行过程中，借款个人未按期偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失。为确保上述合同履行，中国银行江南支行与被告李思瑶签订《个人贷款抵押合同》，约定被告李思瑶以其位于湘潭市岳塘区房产设定抵押预告登记，0抵押担保范围为借款合同项下的本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用、因借款人违约给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用。同时被告湘银房地产公司对借款合同项下的债务提供连带责任保证。被告李思瑶答辩称，由于房屋质量有问题，李思瑶没有实际收房，影响了每月的还款；对原告起诉归还的借款本金有异议，在贷款合同中被告交首付款是545,830元，而合同中明确规定有10,000元的合同定金，庭前了解到原告还从湘银房地产公司的账户划走了五万多的保证金，所以还应归还的借款本金没有95万元了。请求法院公正判决。被告湘银房地产公司辩称，湘银房地产公司已按商品房买卖合同的约定办理竣工验收，并通知李思瑶收房。房屋已于2013年9月19日办理竣工验收备案登记，可以办理不动产权证。由于李思瑶没有按规定缴纳税费、维修基金，所以至今未办理不动产权证。在李思瑶借款期限内，湘银房地产公司已代李思瑶偿还原告借款58,899.61元。湘银房地产公司在本案中提供的担保责任是连带阶段性的保证责任，按照三方所签订的借款合同和保证合同的约定，借款人和出借人在签订本合同十日内办理预告抵押登记，但对阶段性的保证责任没有做出明确的约定，湘银房地产公司已按合同约定交付了房屋，具备办理不动产权证，而是因为出借人和借款人没有及时向不动产登记中心办理权证和抵押登记，导致加重了保证人的保证责任。另外，原告所提供的借款合同附件没有保证人即湘银房地产公司的签字和盖章，该附件对湘银房地产公司不发生法律效力。本院经审理认定事实如下：一、合同约定贷款概况2012年9月6日，李思瑶（借款人）向中国银行湘潭分行所属江南支行（贷款人）提交了中国银行个人零售贷款申请审批表申请贷款。之后，中国银行湘潭分行所属江南支行（贷款人）与李思瑶（借款人）、湘银房地产公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012年JNC字16号），该合同约定，贷款金额为1,060,000元；贷款期限为240个月；贷款用途为购买住房；贷款利率为浮动利率方式：浮动利率，浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰。每满一个浮动周期后以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率；逾期贷款的罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款，还款期数共计240期，还款日为每月的10日；借款人未按期归还贷款本息或用支付的其他费用，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，要求保证人承担保证责任；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。下列附件及经双方共同确认的其他附件构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合同相同的法律效力。附件一：个人一手住房贷款合同通用条款（本合同当事方确认：本合同当事方在本合同上的签字或盖章即视为对本通用条款的确认。无需另行在本通用条款上签字或盖章）。附件二：抵押物清单。二、担保概况2012年9月26日，李思瑶作为抵押人与抵押权人中国银行湘潭分行所属江南支行签订《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》，但合同中未写明抵押物信息。双方于2012年9月27日办理了预购商品房抵押权预告登记（潭房预湘潭市字第××号），该预告登记证写明房屋坐落于湘潭市岳塘区。中国银行湘潭分行陈述该抵押的他项权证至今未办妥。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，保证人（开发商，即湘银房地产公司）为李思瑶的贷款提供阶段性担保。该合同附件一第四条第二款约定若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。三、履行情况2012年9月28日，中国银行湘潭分行所属江南支行将贷款1,060,000元发放至李思瑶指定的湘银房地产公司银行账户。自2016年7月份开始，李思瑶未按时偿还借款本息。经湘银房地产公司与李思瑶确认，中国银行湘潭分行所属江南支行从湘银房地产公司的保证金账户扣除了58,899.61元用于偿还李思瑶的借款本息。截至到2020年9月16日，李思瑶尚欠逾期本金179,326.03元、提前到期本金771,327.44元、利息180,951.7元、罚息56,531.14元未付。上述事实，有原告中国银行湘潭分行提交的《中国银行个人零售贷款申请审批表》、贷款申请书、收入证明、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件、《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》、中国银行借款借据、预购商品房抵押权预告登记证、中国银行贷款已还款明细清单、逾期未还款查询清单，被告湘银房地产公司提交的个人贷款保证金台账等证据及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，一、借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，借款人应当按约定的期限返还借款。本案中，中国银行湘潭分行所属江南支行与李思瑶签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》依法成立，合法有效，中国银行湘潭分行所属江南支行已经依照合同约定发放了贷款，李思瑶亦应按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定偿还借款本金及利息，其逾期不还的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。中国银行湘潭分行请求李思瑶偿还尚欠借款本金及利息、罚息，有事实和法律依据，本院予以支持。李思瑶对于中国银行湘潭分行主张的借款本金数额提出异议，但未提交证据证明，故本院对李思瑶的该抗辩意见不予支持。二、虽然双方在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中约定了李思瑶违约应赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，中国银行湘潭分行为实现债权聘请律师进行本次诉讼的客观事实也确实存在，但中国银行湘潭分行在本案中并未提交证据证实律师费的实际支付情况，故对中国银行湘潭分行要求李思瑶支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。三、湘银房地产公司自愿为李思瑶的借款提供连带责任担保，且至今李思瑶未取得房屋权属证书，未办理房屋抵押权登记手续，中国银行湘潭分行亦未收到他项权证，因此湘银房地产公司提供的连带责任担保仍在保证期限内，其应当按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定承担连带清偿责任。保证人湘银房地产公司承担保证责任后，依法有权向债务人李思瑶追偿。关于湘银房地产公司提出其未在《个人一手住房贷款合同通用条款》上盖章确认，故不应依照该条款的约定承担连带保证责任的问题，根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，该合同及附件具有相同法律效力，当事人无需另行在《个人一手住房贷款合同通用条款》上签字和盖章，因此，对湘银房地产公司的该抗辩意见，本院不予支持。四、李思瑶以其购买的位于湘潭市岳塘区房产为借款提供抵押担保，虽然双方已经办理了预购商品房抵押权预告登记，但该房屋未取得房屋权属证书，亦未办理房屋抵押权登记手续，而办理抵押权预告登记并不产生设立抵押权的法律后果，故中国银行湘潭分行主张对案涉房屋享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院对中国银行湘潭分行的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、李思瑶于本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司湘潭分行借款本金950,653.47元、至2020年9月16日止的利息（含罚息）56,531.14元以及自2020年9月17日起至实际清偿完毕日止的利息（含罚息）[利息（含罚息）以本金950,653.47元为基数，按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的贷款利率水平上加收50％计付]；二、湘潭湘银房地产开发有限责任公司对本判决第一项李思瑶的给付义务承担连带清偿责任；湘潭湘银房地产开发有限责任公司在承担保证责任之后有权向李思瑶追偿；三、驳回中国银行股份有限公司湘潭分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,340元，减半收取7670元，由李思瑶、湘潭湘银房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  吴金平二〇二〇年九月二十五日法官助理陈璐璐书记员喻晓希法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。