河南省郸城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1625民初3463号原告：郭秀霞（执行案外人），女，1975年6月21日生，汉族，住郸城县。委托诉讼代理人：赵秋娟，河南洺水律师事务所律师。被告：刘高杰（申请执行人），男，1982年8月2日生，汉族，住郸城县。被告：田四成（申请执行人），男，1972年11月23日生，汉族，住郸城县。第三人：赵国安（被执行人），男，1986年6月14日生，汉族，住郸城县。委托诉讼代理人：张元元（系被告赵国安妻子），女，1990年3月20日生，汉族，住郸城县。原告郭秀霞与被告刘高杰、田四成、第三人赵国安执行异议之诉一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭秀霞及其委托诉讼代理人赵秋娟、第三人赵国安委托诉讼代理人张元元到庭参加了诉讼，被告刘高杰、田四成经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案经合议庭合议后，提请专业法官会议进行了讨论。本案现已审理终结。原告郭秀霞向本院提出诉讼请求：1、要求停止对位于郸城县××南××省道与交通路交叉口向××第六户房产的执行；2、要求解除位于郸城县××南××省道与交通路交叉口向××第六户房产的查封；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告购买房屋先于被告起诉和申请强制执行，2016年3月22日，原告与第三人赵国安签订《房屋及占地转让书》，约定：赵国安自愿将其名下的独栋两间三层住房一套（房屋坐落在郸城县××南××省道与交通路交叉口向××米路东××向东第六户）转让给郭秀霞，该套住房建筑面积为296.5平方米，占用土地面积158.5平方米，门前通道7米，主通道4米，总价款25万元。在协议签订之日，原告一次性向赵国安付清房款，赵国安向原告出具了收据。二、赵国安与二被告签订“合作协议书”时间是2018年12月10日，原告购买此处房屋是2016年，二被告与赵国安签订“合作协议书”时原告已经购买房子，当时二被告和第三人还是合伙关系，二被告对该房屋出售应该是明知和同意的。三、该房屋原告已经购买并实际使用，与被告和赵国安已无任何关系，法院不应该查封原告的房屋。被告田四成、刘高杰辩称，原告对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益，理由如下：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于对案外人提出排除执行异议的审查规定，重点审查三项内容：（一）是案外人是否是权利人；（二）是该权利的合法性与真实性；（三）是该权利能否排除执行。原告虽然与赵国安签订有买卖合同，但涉案房屋占用的土地是集体土地，没有办理规划、建设手续，也未进行产权登记，属于小产权房，合同双方均不是占用土地所在社区的居民，现行法律对待小产权房的权属问题没有作出明确规定。二、《物权法》所保护的占有是基于占有的合法性，本案中原告对涉案房产的占有是否合法，涉及原告与赵国安签订买卖合同的效力问题，司法实践中一般认定小产权房买卖合同因违反了我们法律的强制性规定，属于无效合同。综上，原告对涉案房屋享有的权力基础不存在，不享有足以排除强制执行的权益，应当驳回原告的诉讼请求。第三人赵国安述称，赵国安欠田四成、刘高杰的钱就是因为开发这些房子欠的，赵国安不另外欠他们钱，赵国安已经将房子卖给原告了。本院经审理认定如下事实：2014年左右，赵国安、田四成、刘高杰等四人合伙对位于张小庄桥南S210省道与交通路交叉口向南100米路东地块进行房地产开发，该地块东邻劳武河、西邻东环路、南邻王广礼、北邻张国珍。2016年3月22日，原告郭秀霞与第三人赵国安签订了“房屋及占地转让合同”，约定：赵国安自愿将其名下的独栋两间三层住房一套（房屋坐落在郸城县××南××省道与交通路交叉口向××米路东××向东第六户）转让给郭秀霞，该套住房建筑面积为296.5平方米，占用土地面积158.5平方米，门前通道7米，主通道4米，总价款25万元；房屋以及房屋占有的土地在出让前赵国安要确保拥有全部产权，如存在产权纠纷，由赵国安承担全部责任，弥补郭秀霞的所有损失；出让房屋如需办理产权登记等相关政策性手续、事宜，赵国安要无条件协助等。当日，原告郭秀霞交给第三人赵国安房款25万元，赵国安向原告出具一份收条。原告郭秀霞购买房屋后对该房屋进行了装修，经现场勘查，该争议的两间三层楼房水电已经接通、屋内屋外地板砖已经全部铺好、防盗窗、防盗门已经安装好、外墙粉刷完毕、橱柜已经装好等，已有人在房间里居住生活。2018年12月10日，被告田四成、刘高杰与第三人赵国安就合伙清算、盈余分配、债务承担等达成协议，签订了“合作协议书”（实为散伙协议）。由于赵国安未履行“合作协议书”，刘高杰、田四成向本院提起诉讼，本院于2019年12月20日作出（2019）豫1625民初5993号民事判决书，判决：一、被告赵国安在本判决生效之日起十五日内返还原告刘高杰合伙出资款65000元，返还原告刘高杰借款及利息37万元；二、被告赵国安在本判决生效之日起十五日内返还原告田四成合伙出资款255000元；三、驳回原告刘高杰、田四成的其他诉讼请求。赵国安不服提起上诉，周口市中级人民法院于2020年4月16日作出（2020）豫16民终931号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后因赵国安未履行判决书确定的义务，刘高杰、田四成向本院申请执行。本院于2020年6月16日作出（2020）豫1625执809号执行裁定书，裁定：将被执行人赵国安所有的位于郸城县张小庄南路东，东邻劳武河、西邻东环路、南邻王广礼、北邻张国珍，自西向东第5套房屋、第6套房屋、第9套房屋、第12套房屋予以查封。郭秀霞不服法院的查封提出执行异议，本院于2020年7月13日作出（2020）豫1625执异31号执行裁定书，裁定：驳回异议人郭秀霞的异议申请。庭审结束后，原告放弃了第二项诉讼请求。上述事实有原告提供的（2020）豫16民终931号民事判决书、（2020）豫1625执异31号执行裁定书、房屋及占地转让合同书、收条、装修单据、电费票据、病例等，二被告提供的（2019）豫1625民初5993号民事判决书，本院的现场勘查笔录、（2020）豫1625执809号执行裁定书现场拍照及其他现场拍照，以及当事人、委托诉讼代理人陈述在卷为证。本院认为，本案是执行异议之诉，争议焦点是原告对执行标的（涉案房产）是否享有足以排除强制执行的权益。根据查明的事实，可以认定原告享有的权益可以排除强制执行，原因有四：第一、原告郭秀霞与第三人赵国安签订合同时约定“房屋以及房屋占有的土地在出让前赵国安要确保拥有全部产权，如存在产权纠纷，由赵国安承担全部责任，弥补郭秀霞的所有损失”，说明原告在购买涉案房屋时并不知道此房是小产权房，原告是无过错方；第二、在法院查封之前原告与第三人赵国安已经签订了书面的“房屋及占地转让合同”，原告已经支付了全部购房款，且在法院查封前已对房屋进行了大部分装修，并实际入住该房，原告对该房享有居住的权益；第三、被告刘高杰、田四成是基于开发这些小产权房产生的债权，属于金钱债权，原告所买的房子就是田四成、刘高杰和赵国安合伙开发的房产之一；第四、法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限，不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。本案涉案房屋第三人已经卖给了原告，不再是第三人的责任财产，二被告没有证据证明该处房产是第三人赵国安的财产。综上，原告对涉案房屋享有的居住权益，优于被告田四成、刘高杰对第三人赵国安享有的金钱债权，可以排除法院对该房屋的强制执行。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行原告郭秀霞购买的位于郸城县张小庄桥南S210省道与交通路交叉口向南100米路东由西向东第六户房产。案件受理费2450元，由被告刘高杰、田四成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  郑文利审 判 员  赵卫杰人民陪审员  朱传杰二〇二〇年九月二十八日书 记 员  董亚飞