湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初2320号 原告：湖南龙鼎房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道学仕路1号。 法定代表人：张智生，男。 委托诉讼代理人：许斌龙，男，1971年11月15日生，汉族，住上海市长宁区，特别授权。 委托诉讼代理人：袁良财，男，1969年12月25日生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告：龙社仁，男，1963年10月4日生，汉族，住湖南省桂阳县。 第三人：张智生，男，1956年8月15日生，汉族，住湖南省桂阳县。 第三人：曾丰业，男，1966年１月19日生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：夏小忠，男，湖南志浩律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：夏叶帆，女，湖南志浩律师事务所实习律师。 第三人：何同生，男，1978年9月3日生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告湖南龙鼎房地产开发有限公司（以下简称龙鼎公司）与被告龙社仁、第三人张智生、曾丰业、何同生确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙鼎公司委托诉讼代理人许斌龙、袁良财、被告龙社仁、第三人曾丰业委托诉讼代理人夏小忠到庭参加诉讼，第三人张智生、何同生经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南龙鼎房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原、被告签订的《蓉湖紫郡住宅定购合同》无效；2.请求判决确定本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月5日原告湖南龙鼎房地产开发有限公司与被告龙社仁签订《蓉湖紫郡住宅定购合同》，其中约定：买受人于2017年10月5日支付首期购房款人民币175633元，于2018年7月30日支付购房款人民币102452元，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.……（2）逾期超过7日，出卖人有权解除合同……”。《蓉湖紫郡住宅定购合同》显示合同签订日期为2017年10月5日，但被告未向原告支付任何购房款，已经符合“逾期超过7日”的约定条件。同时，被告龙社仁既未与原告公司联系协商售房问题，也未向原告公司法人账户支付任何购房款。2019年10月25日，湖南省郴州市中级人民法院（2019）湘10民终3260号民事判决将包括E栋在内“龙鼎新城”所有项目房产都认定为“违法建筑”。2015年8月30日，第三人张智生、曾丰业、何同生签订《合作开发龙鼎新城房产项目意向协议书》，其中明确载明：“龙鼎新城房地产项目原系丙方张智生和乙方何同生共同出资挂靠湖南龙鼎房地产开发有限公司名下开发的……”；还载明：“现丙方决定将其在本项目的全部股权转让给甲方，甲方同意受让，乙方对此不持异议……”；更载明：“二、……湖南龙鼎房地产开发有限公司和丙方对龙鼎新城所负债务由甲方承担全部偿还责任，包括丙方以该项目土地抵押向临武信用联社所借的1500万元本金及所有利息由甲方负责偿还，该笔借贷需在本意向协议签订后1年半内还清。”2015年9月11日，第三人张智生利用原告湖南龙鼎房地产开发有限公司名义与第三人曾丰业、何同生签订了《合作开发房地产协议》，其中明确了：（1）第三人曾丰业与何同生的共担风险关系。（2）以原告湖南龙鼎房地产开发有限公司名义开发、建设、销售的“非法挂靠”委托代理关系。（3）继续履行义务和责任的承继关系。2019年10月21日另一案中，第三人何同生、曾丰业共同答辩称：“依答辩人诉状所称的是事实：龙鼎公司法定代表人张智生个人与何同生出资合伙以龙鼎公司名义购买建设用地一宗，开发龙鼎新城房地产开发项目”。可见张智生与何同生在购地上是合伙关系。2019年10月9日，第三人曾丰业在另案答辩中称：“……转让的土地就是E栋楼的项目用地……其实质上是E栋楼项目的开发、施工转让……”，但E栋建筑物在不动产登记时分摊的建设用地面积为7679.78平方米，而不是《土地转让协议书》中的22m×44m（=968平方米）。因此，第三人曾丰业和被告龙社仁需要另外支付相应补偿款项用以购买以容积率方法计算占用的超过6711.78平方米的建设用地使用权，但第三人曾丰业和被告龙社仁均未就此事与原告商量沟通解决方案。综上，在第三人张智生、何同生、曾丰业主张案涉协议标的房屋所有权、案涉房屋被生效法律文书认定为“违法建筑”、第三人曾丰业和被告龙社仁未向原告公司法人账号支付购房款和容积率超过6711.78平方米的建设用地使用权补偿款的情况下，原告只能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“未取得商品房预售许可证明情况下商品房预售合同无效”的规定和“违法建筑”禁止交易的相关规定请求确认案涉《蓉湖紫郡住宅定购合同》无效。 被告龙社仁辩称，签订房屋买卖合同是被告与原告公司签订的，卖房是龙鼎公司的行为，被告龙社仁是看到原告公司的宣传才去买的房，房产开发是原告公司委托曾丰业开发的，所以曾丰业有权利代为售房。2017年11月5日，被告交纳了购房款175633元，2018年8月1日交纳了购房款102452元，两次购房款都交给了原告，剩余5%的办证款按合同约定还未交，2019年4月24日房屋已交付给被告龙社仁，被告龙社仁已装修入住，购房合同有效。 第三人曾丰业述称，湖南龙鼎房地产开发有限公司项目部是经原告公司授权成立，项目部的民事行为后果应由原告承担，与被告签订的购房合同行为应认定为公司销售房产的意思，该房屋买卖合同并没有违反法律的强制性规定，缺乏房屋预售许可证只是房产行政部门的管理性规定并不是强制性规定，案涉合同应合法有效。案涉房产并非由相应的行政管理部门认定为违法建筑，案涉房产已符合入住的条件，已满足预售、销售的条件，涉案房产销售合法有效。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人张智生、何同生未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，案件事实，结合当事人的陈述，本院认定如下： 原告龙鼎公司系从事房地产开发的有限责任公司，第三人张智生为龙鼎公司的法定代表人。原告龙鼎公司在桂国用（2013）第1224号土地开发建设初期，因资金断链，难以维持公司项目正常开支，其法定代表人张智生迫于催款、报建手续资金的压力，龙鼎公司与第三人曾丰业于2013年9月6日签订了《土地转让协议书》，双方约定，由龙鼎公司将土地权证号为桂国用（2013）第1224号中规划建设的龙鼎新城项目E栋靠茶红路方向22m×44m的国有建设用地使用权转让给曾丰业，由曾丰业等出资进行房屋建设，在2015年3月8日前将转让土地交付给曾丰业，龙鼎公司同意为曾丰业办理建房事项及销售房屋提供相关手续。土地转让协议签订当天，曾丰业支付了土地转让款422万元，但之后龙鼎公司未按协议履行土地交付义务。为此，曾丰业于2015年4月14日向法院提起诉讼。2015年4月20日，经法院主持调解，龙鼎公司与曾丰业达成如下协议：一、确认湖南龙鼎房地产开发有限公司与曾丰业于2013年9月6日签订的《土地转让协议书》合法有效；二、确认曾丰业按《土地转让协议书》享有龙鼎新城项目规划E栋靠茶红路方向22m×44m的国有建设用地使用权；三、其他双方无异议。该案调解书已生效，具有法律效力。曾丰业于2015年5月8日又支付土地转让款68万元。此后，该宗土地的开发建设实际由曾丰业挂靠龙鼎公司开发完成。从施工图纸设计开始，到图纸会审、土勘桩基、报建报批、质监、工程监理、建材采购、施工管理、民工工资的支付，及消防、水电、燃气安装等全部是曾丰业在实际履行。为便于房屋销售、约束龙鼎公司配合房屋销售及办理房产权属证的需要，为便于房屋销售、约束龙鼎公司配合房屋销售及办理房产权属证的需要，开始曾丰业、何同生、张智生于2015年8月30日签订《合作开发龙鼎新城房产项目意向协议书》，但该意向协议未实际履行。2015年9月11日，曾丰业作为甲方、何同生作为乙方、龙鼎公司作为丙方，三方又签订了《合作开发房地产协议》，其中约定：E栋房地产的开发由甲乙两方共同出资、共同经营、共同管理、共享盈余分配、共担亏损风险；确认甲方（曾丰业）享有E栋土地使用权面积的三分之二开发建设权，乙方（何同生）享有E栋土地使用权面积的三分之一开发建设权；E栋房地产以丙方（龙鼎公司）名义开发，丙方不承担出资义务也不参与经营管理，也不享有或承担E栋房地产开发的盈余或亏损风险，只是收取固定资质费用10万元，丙方应无条件协助甲乙两方办理开发、施工、销售、验收等一切与开发建设销售有关的事宜；本协议签订之前，丙方、乙方已销售的23套住房（福康大药房的团购房），由丙方、乙方和购房户协商沟通后，在征得甲方同意的情况下，可以更换购房合同，但是原合同和销售收入必须一并移交给甲乙两方管理和占有。E栋楼项目工程于2018年9月全部完工，共建20层，一至三层为商铺，二个单元共136套住房，曾丰业占三分之二，即90套住房，何同生占三分之一。E栋136套住房全部实际由本案第三人曾丰业与何同生出售，以龙鼎公司的名义与购房户签订买卖合同，所销售的房款由曾丰业与何同生分别收取，交房办手续亦由曾丰业与何同生负责。曾丰业所占的90套住房售卖给福康大药房人员20套团购住房，均由龙鼎公司前期与购房户分别签订了名为《合作开发龙鼎新城项目的协议》的团购房合同，并每户由张智生经手收取了8万的购房款作为集资建房款，共计收取了180余万元购房款。 2017年10月5日，曾丰业以龙鼎公司名义与被告龙社仁签订了《蓉湖紫郡住宅定购合同》，将E栋楼一单元701号房售卖给了龙社仁，龙社仁于2017年11月5日交房款175633元、2018年8月1日交房款102452元，上述购房款由曾丰业经手收取，因所购房产未办理产权证，被告尚欠房款14636元（即5%）未予支付。2019年4月，接第三人曾丰业通知后，龙社仁已收房入住。 另查明，至今，由曾丰业与何同生施工、开发建设的E栋楼，所有的商铺、住房，一直是由其二人在使用、出租、管理、销售。龙鼎公司另外开发了龙鼎新城项目A、B、C、D栋房产，因未按规定办理相关证照手续，亦未交纳相关费用，至今A、B、C、D、E栋房产未办理房产登记手续。A、B、C、D、E五栋楼房，住房共275套，其中E栋136套，住房已出售完毕，现大多购房户已入住。 又查明，2016年就廖继平与张智生、欧阳新政民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）湘1021民初942号民事判决书，确认张智生、欧阳新政偿付廖继平的借款。判决生效后，因张智生、欧阳新政未自觉履行付款义务，廖继平向法院申请执行。在执行过程中，申请执行人廖继平与被执行人张智生、欧阳新政达成执行和解协议，由龙鼎公司以其开发建设的位于桂阳县的北面〔土地证号桂国用（2013）1224号〕龙鼎小区Ｅ栋一单元9楼903住房一套提供担保，但未办理抵押担保登记手续。之后，因被执行人张智生、欧阳新政未履行还款义务，法院于2018年1月25日作出（2016）湘1021执506号之三执行裁定书，查封位于桂阳县的北面〔土地证号桂国用（2013）1224号〕龙鼎小区Ｅ栋一单元9楼903住房一套，查封期限为三年。曾丰业在得知法院查封事项后，于2019年1月18日向本院提出执行异议，认为法院查封的Ｅ栋903号房为其所有，其已将该房卖给了第三人周松彪，请求法院解除对903号房的查封。执行异议案经法院审查后，本院于2019年2月作出（2019）湘1021执异4号执行裁定书，驳回了异议人曾丰业的请求，曾丰业不服，于2019年3月20日向本院提起执行异议之诉。该执行异议之诉一案中，一、二审法院均支持了曾丰业请求中止对Ｅ栋1单元903号房的执行的诉请。 还查明，2019年7月4日，另案中，原告龙鼎公司就E栋一单元1003号、901号、1604号房分别以不同的购房户为被告向本院提起诉讼，请求：1.判决确认龙鼎新城项目E栋一单元1003号、901号、1604号房归原告所有；2.请求判决确认原、被签订的《房屋买卖合同》有效；3.请求判决被告将龙鼎新城项目中E栋第一单元的1003号、901号、1604号住房返还给原告。本院依法追加了曾丰业、何同生为该三案的第三人，并于2019年9月23日判决驳回了龙鼎公司的诉讼请求，龙鼎公司不服提起上诉，郴州市中级人民法院于2020年3月26日判决：驳回上诉，维持原判。 2020年7月2日，原告龙鼎公司向本院提起本案诉讼，请求确认原、被告签订的《蓉湖紫郡住宅定购合同》无效，原告龙鼎公司于同日又分别另案起诉请求解除原、被告签订的《蓉湖紫郡住宅定购合同》和确认该合同对原告不具有约束力，本院分别另立案号（2020）湘1021民初2316号、（2020）湘1021民初2345号予以受理，并对三案进行了合并审理。 本院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案第三人曾丰业为建设E栋房产，与龙鼎公司签订《土地转让协议书》，并交纳了购地款，且已经法院确认合法有效，第三人曾丰业是以合法有效的土地使用权进行投资，曾丰业、何同生与原告龙鼎公司签订的《合作开发房地产协议》，系三方的真实意思。《合作开发房地产协议》中明确约定以龙鼎公司名义开发，相应的产权利益归属于第三人曾丰业、何同生，原告公司不投资、不参与实际的经营管理，不享有E栋房产权属和利益，该约定并不违反法律禁止性规定，应为合法有效。依照开发协议约定第三人曾丰业与何同生全额出资建设E栋楼房，二人各自享有财产所有权及房产销售权，龙鼎公司只是出借资质和收取资质费用10万元，三方约定了财产归属及各自权利义务，财产所有权明晰。曾丰业对其所占E栋三分之二的90套住房享有销售权。上述事实，有已经生效的法律文书予以确认。因此，曾丰业基于与龙鼎公司签订的《合伙开发房地产协议》的约定有权以龙鼎公司的名义与被告龙社仁签订《蓉湖紫郡住宅定购合同》，系合同双方即龙鼎公司与龙社仁的真实意思表示，内容、形式均合法，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。至于原告提出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定未取得商品房预售许可证明的商品房预售合同应认定无效。对此，本院认为，该规定的目的是为了防止开发商在房屋未建就收取购房款跑路而损害购房者利益的情况发生，为此，房地产行政主管部门才规定：“须取得预售许可证才能预售商品房。”也才有上述司法解释的规定。但该强制规定是属于行政管理性强制规定，不是合同效力性强制规定，不应影响合同的效力。2019年出台的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十条也已强调了要区分管理性规定和效力性规定，防止合同无效的泛化。本案中，整个项目A、B、C、D、E五栋楼房共计275套住房已建成销售完毕，且大多购房户已入住，合同已实际履行，房屋已交付被告龙社仁使用。作为买受人一方的被告龙社仁也在本案中主张合同有效，其有继续履行合同的愿望和基础。为此，以利于维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，本院确认原、被告签订的案涉定购合同有效并继续履行。另外，与本案有关联的系列案中，原告就同一房屋买卖合同同时还提起解除合同、确认合同对原告不具有约束力的诉讼请求，该两项请求的前提是合同有效，原告对该两项诉请的提起，也意味着其认可案涉房屋定购合同的有效性。综上，原告龙鼎公司诉请确认原、被告签订的《蓉湖紫郡住宅定购合同》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 驳回原告湖南龙鼎房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取计100元，由原告湖南龙鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  何志生 二〇二〇年九月二十七日 法官助理唐玲芳 书记员刘政兴 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。