河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初1793号原告：南阳高新发展投资集团有限公司，住所地南阳市独山大道与信臣路交叉口西南角创业大厦19楼，统一社会信用代码91411300739095781Q。法定代表人：洪保云，任公司董事长职务。委托诉讼代理人：杨宏炜，南阳市功能区高新法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张莹，女，汉族，1992年3月4日出生，住河南省新野县，系公司风控经理，代理权限为特别授权。被告：南阳博瑞投资有限公司，住所地南阳市高新区创业大厦西幢16层，统一社会信用代码914113005698151165。法定代表人：郝齐超，任公司董事长职务。原告南阳高新发展投资集团有限公司（以下简称高新发展投资）与被告南阳博瑞投资有限公司（以下简称博瑞投资）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南阳高新发展投资集团有限公司委托诉讼代理人杨宏炜、张莹到庭参加了诉讼，被告博瑞投资经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南阳高新发展投资集团有限公司向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、解除南阳高新技术产业开发区机关服务中心与南阳博瑞投资有限公司签订的《租赁合同》；2、被告将其租赁的位于南阳高新区两项东路96号的创业大厦16楼房屋（共948平方米）腾空并返还给原告；3、依法判决被告向原告支付截止2020年5月22日的租金、物业费、违约金共计887281元，自2020年5月22日起以887281元为基数按照年利率6%向原告支付违约金至上述费用付清之日止，自2020年5月23日起按照每年13920元的标准向原告支付租金、物业费至房屋腾空之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2009年1月1日南阳高新投资公司同南阳高新技术产业开发区机关服务中心（以下称机关服务中心）签订了《委托合同》，由高新区投资公司授权机关服务中心对位于高新区两相东路96号创业大厦相关房屋对外出租及签署租赁合同，并约定承租方逾期不支付租金时，高新区投资公司有权依法申请仲裁。2013年4月7日，高新区管理会内设机构（南阳高新技术产业开发区机关服务中心）与博瑞投资公司签订了《租赁合同》。该合同约定：“将位于南阳市高新区两相东路96号创业大厦西楼16楼（总面积为948㎡）租赁给南阳博瑞公司使用，租赁1年，被告应按租赁合同约定及时足额支付租金”。合同签订后，原告及时将上述房屋交付于被告使用。合同租赁期限届满后，因被告经营需要，租赁双方在未重新签订书面合同的情况下仍参照原合同标准继续租赁房屋。但被告自合同订立以来却无故拖欠房屋租金、物业费，经多次催要，被告均以种种理由拒绝推诿。在多次催要无果的情况下，原告于2019年4月25日向被告送达了催款通知，被告收到费用催缴通知后，仍未按照合同约定履行义务，截止起诉之日，被告并未支付所欠租金。被告未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：一、原告营业执照复印件一份、原告名称变更信息，被告企业信息公示报告复印件一份、营业执照复印件一份，委托合同复印件一份，证明方向：原、被告主体适格。二、租赁合同复印件一份、委托合同复印件一份，证明方向：1、2009年1月1日南阳高新发展投资集团有限公司（以下称高新投资公司）同南阳高新技术产业开发区机关服务中心（以下称机关服务中心）签订了《委托合同》，由高新投资公司授权机关服务中心对位于高新区两项东路96号创业大厦相关房屋对外出租及签署租赁合同；2、2013年4月7日机关服务中心同南阳博瑞投资有限公司签订了租赁合同。合同中对租赁范围（16楼948平方米）、期限、租金、物业费、违约责任、合同解除、争议解决有明确约定。（上述分别对应合同第一、二、三、四、六、七、九、十二条）。三、《南阳高新技术产业开发区财政局关于同意将创业大厦及其附属建筑物、占用土地划转给南阳高新区投资有限公司的批复》、建设施工合同及评估报告、宛开土国用（2010）字第00083号土地证，证明方向：原告具有出租房屋的所有权，可以对外出租。四、2015年1月1日委托合同复印件一份，南阳奇伟微生态基因系统工程有限公司同南阳市新创物业服务有限公司（以下称南阳新创物业）于2015年1月1日签订的《物业服务协议》一份，证明方向：1、2015年1月1日高新投资公司同机关服务中心）签订了《委托合同》，由高新投资公司授权南阳市新创物业服务公司对位于高新区两项东路96号创业大厦相关房屋对外签署物业合同以及收取物业费、滞纳金。2、相同类型物业服务收费标准为每平方米4.5元。五、催款通知复印件一份，证明方向：2019年4月25日原告向被告送达了催款通知。六、租金、滞纳金计算明细一份，证明方向：按合同约定截止起诉之日被告所欠租金、物业费计算明细。原告提交的催款通知单系复印件，且未举证证明被告已经收到前述通知，故对催款通知单的证明方向，本院不予采信。原告提交的其他证据来源合法、内容客观真实，对于证据的真实性，本院予以认定。根据当事人陈述、经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月1日，南阳高新区投资有限公司同南阳高新技术产业开发区机关服务中心（以下称机关服务中心）签订了《委托合同》，约定由南阳高新区投资有限公司授权机关服务中心对位于高新区两相东路96号创业大厦相关房屋对外出租及签署租赁合同，并约定承租方的租金、滞纳金等费用由乙方南阳高新区投资有限公司收取。2013年4月7日，南阳高新技术产业开发区机关服务中心代表南阳高新技术产业开发区管理委员会与被告南阳博瑞投资公司签订了《租赁合同》。该合同约定将位于南阳市高新区两相东路96号创业大厦西楼16楼（总面积为948㎡）租赁给南阳博瑞公司使用，租赁期限1年，租金10元/平方米/月；约定乙方的物业管理工作由与甲方签约的物业管理公司统一管理；合同第六条约定房屋闲置3个月以上，甲方可解除合同，第七条约定若乙方违反合同第六条规定，甲方有权解除合同，乙方应向甲方缴纳双倍已使用租赁期限的租金。合同签订后，原告及时将上述房屋交付于被告使用。合同租赁期限届满后，被告在未重新签订书面合同的情况下继续使用前述房产。2017年6月30日，原告发现被告停止在涉案房产内办公，故双方合意将被告租赁房屋内被告使用的设施腾至一间80平方米的房间，将其他场地腾空给其他单位使用至今。另查，合同签订后，被告一直未按合同约定支付租赁费。2015年1月1日，南阳高新区投资有限公司作为甲方同南阳市新创物业服务有限公司作为乙方签订《委托合同》，约定由南阳高新区投资有限公司授权乙方以其名义与相关承租方签署关于承租租赁房屋的物业管理合同。双方确认由乙方代表甲方与相关承租方签订的物业管理合同项下的物业费、以及承租方逾期物业费的滞纳金等费用，由乙方收取。另查，原告南阳高新发展投资集团系国有独资企业，股东为南阳高新区管委会，持股比例为100%。2010年10月25日南阳高新技术产业开发区财政局宛开财（2010）29号文件批复：同意将创业大厦及其附属建筑物、占用土地划转给南阳高新区投资有限公司，公司接到批复后，聘请有资质评估机构对上述资产进行评估，按评估报告确认金额对上述资产分别进行财务处理。2019年11月20日，南阳高新区投资有限公司更名为南阳高新发展投资集团有限公司。本院认为，原告将合法房产出租给被告使用，双方形成租赁合同关系，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，租赁合同真实有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，双方于2013年4月7日签订的《租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。因被告拖欠原告租金未付且已经于2017年6月30日腾空大部分租赁面积并停止经营，双方合同目的已无法实现。原告要求解除合同、腾空房屋并支付占用房产期间的租金及违约金，本院予以支持。关于欠付金额问题。截止2017年6月30日，被告共欠付原告租赁费480952元。自2017年7月1日起，被告占用的租赁房屋面积变更为80平方米，至今未予腾房，由此产生的房租损失应按合同约定每月10元/平方米计付。从2017年7月1日至原告诉求的2020年5月22日，被告欠付租金计算为10元/平米×80平方米÷30天×1056天=28160元。故截止2020年5月22日，被告欠原告租金共509112元。因双方合同约定的违约金系双倍欠付租金，原告自愿降至按年利率6%计付，未超过法定标准，本院予以支持。关于违约金计算起点问题，因原告自述被告企业系高新管委会引进的扶持孵化企业，故一直未向被告催要欠款，被告亦从未按合同约定支付租金。双方的行为，应视为对合同条款中缴费日期的变更。故原告起诉要求以2020年5月22日前欠付租金为基数要求违约金损失，应从2020年6月10日原告起诉之日起按年利率6%开始计付。原告要求自2020年5月23日起支付占用面积80平方米租金至实际腾房之日止，有事实和法律依据，本院予以支持。租金应按合同约定标准每月10元/平方米计付，被告占用的80平方米面积每月应付租金800元。原告起诉要求支付物业费的问题。由于原告与案外人南阳市新创物业服务有限公司签订《委托合同》，约定双方确认由南阳市新创物业服务有限公司收取物业管理合同项下的物业费、以及承租方逾期物业费的滞纳金等费用。原告也未提交证据证明被告实际应向原告支付物业管理费。故原告不能证实主体适格，物业费由适格主体另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告南阳高新发展投资集团有限公司与被告南阳博瑞投资有限公司签订的有关位于南阳市两项东路96号创业大厦16楼（面积948平方米）的《租赁合同》；二、被告南阳博瑞投资有限公司于本判决书生效后十日内，支付原告南阳高新发展投资集团有限公司截止2020年5月22日房屋租赁费共计509112元并支付违约金；违约金以509112元为基数，自2020年6月10日起按年利率6%计付至款付清之日止；三、被告南阳博瑞投资有限公司于本判决书生效后十日内，将租赁的位于南阳市两项东路96号创业大厦16楼房屋腾空并返还原告南阳高新发展投资集团有限公司；四、被告南阳博瑞投资有限公司于本判决书生效后十日内，支付原告南阳高新发展投资集团有限公司自2020年5月23日起，按800元/月计付租金至实际腾房之日止；五、驳回原告南阳高新发展投资集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16154元，减半收取8077元，由原告南阳高新发展投资集团有限公司负担3500元，由被告南阳博瑞投资有限公司负担4577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  肖新征二〇二〇年九月三日书记员  尹 鑫