山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9554号 上诉人（原审被告）：青岛日昇源置业有限公司，住所地山东省青岛市李沧区东李村1406号一层。 法定代表人：樊文，经理。 委托诉讼代理人：丛培磊，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄明明，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：洪晓梅，女，1957年9月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托代理人：周勇，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托代理人：王秀龙，北京康达（成都）律师事务所律师。 原审被告：青岛盛同房地产营销策划有限公司，住所地山东省青岛市市南区香港中路68号22层A室。 法定代表人：张丽香，执行董事兼总经理。 上诉人青岛日昇源置业有限公司（以下简称日昇源置业公司）因与被上诉人洪晓梅、原审被告青岛盛同房地产营销策划有限公司（以下简称盛同房地产策划公司）商品房预约合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初6901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 日昇源置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，驳回洪晓梅对日昇源置业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由洪晓梅承担。事实与理由：一、盛同房地产策划公司与洪晓梅签订《购买万合馨苑房屋首期交款协议》法律后果应当盛同房地产策划公司承担，一审认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判盛同房地产策划公司承担返还责任。1、《购买万合馨苑房屋首期交款协议》是洪晓梅与盛同房地产策划公司签订的，日昇源置业公司即没有收取过洪晓梅的购房款，也不是协议的签订主体，根据合同的相对性原则，相关的法律责任应由盛同房地产策划公司承担。2、日昇源置业公司与盛同房地产策划公司签订的《委托销售代理合同》,仅授权盛同房地产策划公司代理日昇源置业公司开发的“万合馨苑”项目的推广、策划、实施销售等。相关售房合同应由日昇源置业公司负责签订，并未授权盛同房地产策划公司可以直接与购房者签订相关协议，也从未授权盛同房地产策划公司收取涉案款项。盛同房地产策划公司与洪晓梅签订的协议，即无日昇源置业公司事前授权也日昇源置业公司事后追认，盛同房地产策划公司为无权代理。二、一审认为洪晓梅、盛同房地产策划公司签订协议时，张丽香是日昇源置业公司的董事，同时又是盛同房地产策划公司法定代表人，秦海普是日昇源置业公司的法定代表人，秦海普与张丽香是夫妻，所以盛同房地产策划公司与洪晓梅签订的合同应当由日昇源置业公司承担法律后果，属于认定事实错误。1、日昇源置业公司与盛同房地产策划公司为不同的法人，享有独立人格，根据法律规定，应当由合同相对人承担签订协议的法律责任。2、盛同房地产策划公司与日昇源置业公司的高管之间不存在混同，2013年洪晓梅与盛同房地产策划公司签订协议期间，张丽香并非盛同房地产策划公司法定代表人，盛同房地产策划公司的法人为辛彤彤，一审认定事实错误。三、日昇源置业公司、盛同房地产策划公司与401名消防局兵之间权利义务纠纷，与洪晓梅涉案纠纷为不同法律关系，不能以消防局官兵涉案事实推定洪晓梅有理由相信盛同房地产策划公司系代理日昇源置业公司的行为，涉案协议的法律后果不应由日昇源置业公司承担，本案应当由盛同房地产策划公司承担返还责任。 洪晓梅口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 盛同房地产策划公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。 洪晓梅向一审法院提出起诉请求：1、解除原告与被告盛同房地产策划公司签订的《购买万合馨苑房屋首期交款协议》；2、判令两被告共同退还原告购房款人民币32.76万元，并支付原告违约金(以32.76万元为基数，自2014年1月1日起至实际给付之日止，按日万分之二计算)；3、本案诉讼费由两被告负担。诉讼过程中，原告将诉讼请求第二项变更为：判令两被告共同退还原告购房款人民币32.76万元，并赔偿原告损失(以32.76万元为基数，自2014年1月1日起至实际给付之日止，按日万分之二计算)。事实和理由：2013年3月11日，盛同房地产策划公司与日昇源置业公司签订《委托销售代理合同》，约定：日昇源置业公司委托盛同房地产策划公司独家代理日昇源置业公司开发经营的“万合馨苑”(李沧区大崂路950号)商业、住宅项目所有房屋的销售业务。2013年4月25日盛同房地产策划公司与日昇源置业公司共同出具《关于有关事项的说明》，确认购房者将购房款缴至盛同房地产策划公司，即视为日昇源置业公司收款。2013年4月27日，原告与盛同房地产策划公司签订《购买万合馨苑房屋首期交款协议》，并约定：原告自愿购买日昇源置业公司开发的青岛市李沧区大崂路950号“万合馨苑”项目商品房一套，并于2013年5月10日前向盛同房地产策划公司指定的银行账户交纳32.76万元作为首期购房款。盛同房地产策划公司承诺项目于2013年12月31日前开盘，取得施工许可证后24个月内交房，逾期未开盘或未交房的，盛同房地产策划公司按照已交纳购房款的日万分之二承担违约责任。协议签署后，原告按约交纳了首期购房款32.76万元，盛同房地产策划公司向原告出具了加盖有其财务专用章的《收据》。然而，“万合馨苑”项目商品房的实际开盘时间却推延至2016年11月14日，且两被告至今不通知原告签订购房合同。综上，原、被告双方签订的《购买万合馨苑房屋首期交款协议》合法有效，双方应当按照该合同约定履行各自义务。两被告在原告如约履行合同义务后，在案涉房屋开盘后长期拒不通知原告，时间长达数年，已经构成根本违约。原告主张解除合同符合法律规定，应当得到支持。鉴于两被告系委托代理合同关系，因此，两被告应共同退还原告交付的购房款并承担违约责任。 一审法院认定事实：日昇源置业公司原法定代表人为秦海普，秦海普、张丽香原为日昇源置业公司股东。2015年2月12日，日昇源置业公司对其法定代表人进行了变更登记。2015年4月22日青岛市工商行政管理局作出青工商企处字（2015）051号行政处罚决定书，认定日昇源置业公司于2015年2月12日提交公司法定代表人变更登记材料时提供虚假材料，限期2个月内改正违法行为，罚款15万元。日昇源置业公司于2015年4月22日交纳了15万元罚款。2015年5月29日日昇源置业公司召开股东会，持股98%的绿建城市开发有限公司到会，会议作出决议，免去秦海普法定代表人兼执行董事职务，免去张丽香监事职务，解聘秦海普经理职务，选举樊文担任公司执行董事及法定代表人，选举王雪峰担任公司监事，聘任段家盛担任公司经理，同意授权王蓉蓉到工商行政管理部门办理上述事项的工商变更登记手续。张丽香、辛彤彤为盛同房地产策划公司股东，盛同房地产策划公司原法定代表人为辛彤彤，后变更为张丽香。2013年4月28日，洪晓梅（乙方）与盛同房地产策划公司（甲方）签订了《购买万合馨苑房屋首期交款协议》，相关内容为：甲方与本项目开发商青岛日昇源置业有限公司于2013年3月11日签订《委托销售代理合同》，为本项目的独家代理销售公司，负责本项目所有房屋的销售业务。乙方自愿购买青岛日昇源置业有限公司开发的位于青岛市李沧区大崂路950号“万合馨苑”项目商品房一套，并自愿缴纳327600元作为首期购房款。乙方于2013年5月10日前，向甲方指定的银行账户缴纳首期购房款，甲方向乙方出具收款收据，乙方逾期不缴纳视同自愿放弃购房。甲方承诺项目于2013年12月31日前开盘，本项目取得施工许可证后24个月内交房。到期未开盘，甲方每天按已缴纳购房款的万分之二赔偿乙方，到期未交房的，甲方每天按已缴纳购房款的万分之二赔偿乙方，因自然灾害等不可抗力因素导致延期交房的情况除外。乙方签字，甲方盖章后本协议生效。开盘签订购房合同后，所交首期购房款在购房款总额中予以全额抵扣，本协议终止，相关权利和义务执行购房合同。甲方处加盖有盛同房地产策划公司公章，乙方处有洪晓梅签字捺印。2013年4月25日，日昇源置业公司和盛同房地产策划公司共同向青岛市公安消防局出具《关于有关事项的说明》，主要内容为：日昇源置业公司与盛同房地产策划公司于2013年3月11日签订《委托销售代理合同》，指定盛同房地产策划公司为万合馨苑项目的独家代理销售公司，购房者将购房款缴至盛同房地产策划公司，盛同房地产策划公司收款视为日昇源置业公司收款，消防局所属人员与盛同房地产策划公司签订的《购买万合馨苑房屋首期交款协议》所约定的权利与义务由日昇源置业公司和盛同房地产策划公司共同承担。洪晓梅于2013年4月28日向盛同房地产策划公司转账327600元，同日，盛同房地产策划公司向洪晓梅出具收据，收款事由显示“首期房款”。日昇源置业公司于2014年5月28日取得万合馨苑项目建筑工程施工许可证，开工日期为2014年5月28日，竣工日期为2017年8月15日。日昇源置业公司主张，该项目取得预售许可证的时间为2015年9月1日。一审庭审中，洪晓梅及日昇源置业公司均承认日昇源置业公司未通知洪晓梅签订正式预售合同并缴纳剩余购房款，且日昇源置业公司主张现没有可提供给洪晓梅的房屋。洪晓梅主张，其欲购买的房屋单价是6500元/㎡，暂定面积是144㎡，总价是93.6万元，2013年时房屋单价是6500元/㎡，现在是2万元/㎡左右。日昇源置业公司对单价面积及总数额不予认可，也不清楚现在的具体销售价格，并称洪晓梅提交的证明中没有任何关于单价、总价及面积的约定，洪晓梅亦认可双方未就单价、面积等事项做出书面约定。洪晓梅主张，其在签订协议及交款时，日昇源置业公司及盛同房地产策划公司均明确盛同房地产策划公司有签署协议和收款的权利，且两公司的高级管理人员系夫妻，并且在两个公司相互任职，盛同房地产策划公司亦在日昇源置业公司的指定场所对外销售，洪晓梅作为普通公民完全相信了盛同房地产策划公司与日昇源置业公司之间的代理行为。日昇源置业公司主张，洪晓梅在签署协议时并没有审查盛同房地产策划公司的代理权限，疏于履行自己的义务，应当自行承担相应后果。一审庭审中，洪晓梅明确损失及计算方式，损失为2013年4月至今的差价损失，计算方式为以327600元为基数，自2014年1月1日起至实际给付之日止，按照日万分之二计算。 一审法院认为，根据各方当事人诉辩主张和举证情况，本案的争议焦点：一是所涉《购买万合馨苑房屋首期交款协议》的性质及其效力；二是所涉《购买万合馨苑房屋首期交款协议》应否解除；三是责任主体及损失数额如何确定。关于所涉《购买万合馨苑房屋首期交款协议》的性质及其效力问题。洪晓梅与盛同房地产策划公司签订的《购买万合馨苑房屋首期交款协议》仅约定了房屋总体座落及首期购房款数额，该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议仅是双方当事人约定将来签订商品房预售合同或者商品房销售合同的意思表示，在性质上应属商品房预约合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。该协议是洪晓梅与盛同房地产策划公司的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于所涉《购买万合馨苑房屋首期交款协议》应否解除问题。洪晓梅与盛同房地产策划公司签订的《购买万合馨苑房屋首期交款协议》约定该项目于2013年12月31日前开盘，在取得施工许可证后24个月内交房。实际上日昇源置业公司在取得该项目施工许可证、预售许可证及竣工后，均未通知洪晓梅签订商品房预售合同或商品房销售合同及缴纳剩余款项，且日昇源置业公司称现在没有可提供给洪晓梅的房屋，致使洪晓梅购买房屋的合同目的不能实现，故洪晓梅要求解除与盛同房地产策划公司签订的协议，符合法律规定，予以支持。关于责任主体及损失数额如何确定问题。盛同房地产策划公司以日昇源置业公司开发的万合馨苑项目独家代理销售公司名义与洪晓梅签订《购买万合馨苑房屋首期交款协议》，洪晓梅主张法律效果应由日昇源置业公司承担，应予以支持。相关理由如下：首先，根据日昇源置业公司的工商登记，洪晓梅、盛同房地产策划公司签订涉案协议时，张丽香是日昇源置业公司董事，同时是盛同房地产策划公司法定代表人，秦海普是日昇源置业公司法定代表人，秦海普、张丽香系夫妻。其次，盛同房地产策划公司对外以独家代理销售公司名义与洪晓梅签订涉案协议，盛同房地产策划公司亦先后与401名消防局官兵签订房屋买卖合同且收取相应购房款。基于以上事实，盛同房地产策划公司与洪晓梅签订涉案协议时，可以认定洪晓梅有理由相信盛同房地产策划公司的行为系代理日昇源置业公司的行为，涉案协议的法律后果应当由日昇源置业公司承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，洪晓梅要求日昇源置业公司退还首期购房款327600元的诉讼请求，于法有据，予以支持。洪晓梅主张盛同房地产策划公司承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。至于盛同房地产策划公司是否将案涉款项转至日昇源置业公司，属另一法律关系，日昇源置业公司可另案主张。关于损失数额问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，违反预约合同的违约责任为赔偿损失。关于损失，洪晓梅主张为房屋差价损失，一审法院认为双方合同解除时相比双方预约缔结房屋买卖合同时，房屋市场确已发生较大变化，但洪晓梅并未提交证据证明预约缔结合同时约定的房屋单价及面积，一审法院认为应以327600元为基数，自2014年1月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。综上，洪晓梅的诉讼请求部分成立，予以相应支持。判决：一、解除2013年4月28日洪晓梅与盛同房地产策划公司签订的《购买万合馨苑房屋首期交款协议》；二、日昇源置业公司于判决生效之日起十日内退还洪晓梅首期购房款327600元及赔偿损失（以327600元为基数，自2014年1月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回洪晓梅对盛同房地产策划公司的诉讼请求。 二审期间当事人均未提交证据。本院查明的事实与一审一致。 本院认为，本案案由应为商品房预约合同纠纷。根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：盛同房地产策划公司与洪晓梅之间的合同法律关系及损失数额认定问题。 根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，日昇源置业公司委托盛同房地产策划公司独家代理万合馨苑（李沧区大崂路950号）商业、住宅项目的全程销售、策划事宜，并签订《委托销售代理合同》，该代理合同其对双方均有约束力。盛同房地产策划公司以日昇源置业公司开发的万合馨苑项目代理销售公司名义与洪晓梅签订《万合馨苑房屋预约协议》，洪晓梅主张合同的法律效果应当由日昇源置业公司负担。日昇源置业公司上诉主张该合同的法律效果不应由其承担。对此，本院认为，根据已查明的事实，洪晓梅与盛同房地产策划公司签订涉案协议时，张丽香是日昇源置业公司董事，同时是盛同房地产策划公司的股东、法定代表人，秦海普是日昇源置业公司法定代表人，秦海普、张丽香系夫妻。因此，洪晓梅主张其有充分的理由相信盛同房地产策划公司和日昇源置业公司是关联公司，具有合理性。日昇源置业公司上诉主张洪晓梅与盛同房地产策划公司签订涉案协议时盛同房地产策划公司的法定代表人并非张丽香，但未提交证据证明。此外，盛同房地产策划公司在日昇源置业公司提供的办公场所，对外以代理销售公司名义与洪晓梅签订涉案协议，盛同房地产策划公司亦先后与401名消防局官兵签订房屋买卖合同且收取消防局官兵缴纳的购房款。日昇源置业公司与盛同房地产策划公司出具的《关于有关事项的说明》也未明确仅适用于消防官兵。基于以上事实，可以认定洪晓梅与盛同房地产策划公司签订涉案协议时洪晓梅有理由相信盛同房地产策划公司享有收取相应款项的权限、盛同房地产策划公司签署商品房预约合同的行为系代理日昇源置业公司的行为，故涉案协议的法律后果应当由日昇源置业公司承担。一审判决认定涉案《万合馨苑房屋预约协议》系双方对买卖房屋签订的预约合同并认定涉案协议的法律后果应当由日昇源置业公司承担，符合本案事实与法律规定，并无不当。洪晓梅要求解除与盛同房地产策划公司签订的协议，日昇源置业公司亦明确表示无法继续履行，故洪晓梅要求日昇源置业公司退还首期购房款327600元的诉讼请求，于法有据，予以支持，一审法院根据当事人陈述及举证情况酌定洪晓梅的损失应以327600元为基数，自2014年1月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，属于一审法院在自由裁量权范围内的合理裁判，本院予以确认。 综上，日昇源置业公司提出的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6214元，由上诉人青岛日昇源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二〇年九月十九日 法官助理 高仁青 书记员孔怡 书记员庞连捷