河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初2343号原告：贾艺，男，汉族，1979年10月14日出生，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：闫军胜，河南平允律师事务所律师。被告：漯河御盛房地产开发有限公司，住所漯河市源汇区滨河路与107国道交叉口恒大名都3A101。法定代表人：贾飞，该公司执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人马雪菲，该单位员工。原告贾艺与被告漯河御盛房地产开发有限公司（以下简称漯河御盛房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法由审判员王新蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闫军胜，被告漯河御盛房地产公司的委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾艺向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除贾艺与漯河御盛房地产公司之间的商品房认购协议；2、判令漯河御盛房地产公司返还贾艺2万元立约定金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，贾艺和漯河御盛房地产公司于2020年6月25日签订了恒大名都商品房认购书，贾艺支付了2万元定金，在认购书中双方约定“乙方必须在约定的付款方式和付款期限内到恒大名都销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还”。贾艺在双方约定的签订购房合同时间内找到漯河御盛房地产公司协商具体合同条款，但漯河御盛房地产公司以要求贾艺先交钱为由，拒不协商订立具体合同条款。双方为此发生分歧，未能就合同具体履行事项协商一致订立购房合同。被告漯河御盛房地产公司辩称：1.双方基于真实意思表示签订了认购书，该认购书第一条关于2万元定金的约定清楚明确。此外认购书中关于房屋的主要信息也已经清楚明确，且都是彩色字体标注，甚至有贾艺的指纹确认，即只要贾艺不能按认购书的约定签订购房合同，就算违约2.认购书第十条已经明确约定，贾艺已经阅读并理解、同意了漯河御盛房地产公司在销售中心公示的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》并同意签署上述合同，不再变更、增加或减少任何条款。贾艺作为成年人在签订认购书时应当尽到审慎义务，既然签署认购书就证明其同意认购书的条款，并同意受到认购书条款的约束，现贾艺主张增加条款以及未签订合同的违约责任在于漯河御盛房地产公司无任何事实和法律依据，不符合诚实信用原则，还会引起群众效应，影响正常交易秩序。3.由于房地产销售的特殊性，贾艺与漯河御盛房地产公司签订的购房合同是在行政管制且公示的网签备案系统当中进行网签后，在打印网签纸质合同，由买卖双方签字盖章确认后，提交属地的地产交易中心备案。贾艺以修改合同为由不按照认购书的约定履行合同义务，在其违约后应当承担定金不予返还的违约责任。4.由于贾艺自身的原因未签署《商品房买卖合同》，其主张返还立约定金无事实和法律依据，应当依法予以驳回。经审理查明：2020年6月25日贾艺作为乙方（买受人），被告漯河御盛房地产公司作为甲方（出卖人）签订了《漯河·恒大名都商品房认购书》。双方约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购漯河恒大名都17栋2幢3305号房。该商品房建筑面积共125.9平方米，单价为5861元/㎡，总金额为人民币737910元；乙方同意签署本认购书时，支付人民币2万元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款收据；乙方须于2020年6月27日前支付首期房款207910元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款由银行提供按揭贷款；乙方必须在约定的付款方式和期限内到漯河恒大名都销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不承担其他责任，等等。认购书第十条还约定：“乙方已阅读并理解、同意甲方在漯河恒大名都销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按样板条款签署上述合同，不再变更、增加或减少任何条款。”2020年6月26日，贾艺到漯河御盛房地产公司售楼部协商签订《商品房买卖合同》，双方就装修材质、先交房款还是先签订合同、逾期交房违约金等合同条款细节发生争议。2020年6月27日，双方仍然协商未果，未能订立《商品房买卖合同》。2020年7月6日，漯河御盛房地产公司发通知给贾艺，称因贾艺未签署《商品房买卖合同》及支付房款，视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还。本院认为：双方当事人争议的焦点为贾艺支付的2万元款项的性质以及该款应否返还的问题。关于2万元款项的性质，贾艺主张该款系预付的购房款，在双方未能订立正式的商品房买卖合同的情况下，漯河御盛房地产公司应当返还。漯河御盛房地产公司主张该款系定金，在贾艺违约不签订正式的商品房买卖合同的情况下，应当不予返还。双方签订的《认购书》中明确约定，贾艺在签署该认购书时，支付2万元作为定金，定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款。因此，本院认定该2万元的性质应为定金。关于2万元定金应否返还的问题，首先须明确双方签订的认购书的性质，本院认为该认购书为预约合同。预约，是相对于本约而言的一种特殊合同，其指向本约的缔结，但这并不意味着每个预约均能促成本约。预约条款越详尽，顺利缔结本约的可能性越大，反之，本约不成立的风险则较大，但该风险是预约当事人在预约时就应当预见到的，或者说是预约双方特意为各自保留的磋商空间，如经善意磋商后最终未能缔结本约，亦是预约当事人必然应当承受的风险，不构成对另一方当事人利益的损害。本案中，贾艺按照双方约定的日期到漯河御盛房地产公司售楼部欲签订《商品房买卖合同》，双方对合同的诸多条款细节协商未果，没有达成合意。因此，未能订立本约不可归责于双方当事人，双方的行为均不构成违约。关于漯河御盛房地产公司辩称贾艺已签字同意完全按样板条款签署买卖合同，不再变更、增加或减少任何条款的问题。预约合同的履行内容为，预约双方在约定的期限内进行磋商、补充条款细节，直至订立本约，因此本约的订立有赖于双方对预约条款的协商、补充完善。而本案漯河御盛房地产公司提供的《认购书》系格式文本，其第十条约定，双方签订买卖合同时不得对其提供的合同条款作任何修改，这意味着贾艺在签订预约时，本约的内容即告确定，使得预约的效力几近等同于本约。贾艺在签订本约时没有任何磋商的余地，这样的约定使得贾艺陷入要么签约，要么违约的不利境地，排除了贾艺的主要权利，该格式条款属于无效条款，漯河御盛房地产公司的该项抗辩不能成立。综上，双方未能订立本约系因不可归责于双方当事人的事由，漯河御盛房地产公司应当将2万元定金返还给贾艺。随着漯河御盛房地产公司将2万元定金返还给贾艺，双方签订的《漯河·恒大名都商品房认购书》也应当予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除贾艺与漯河御盛房地产开发有限公司签订的《漯河·恒大名都商品房认购书》；二、被告漯河御盛房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内返还原告贾艺定金2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告漯河御盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  王新蕾二〇二〇年九月二十四日书记员  明 星