安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终4089号 上诉人（原审原告、反诉被告）：卢昱臣，男，1985年6月16日出生，回族,住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：吴成群，安徽众商律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：欧阳飞，男，1982年6月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：杨德莉，安徽徽商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：阜阳市越声酒行有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河办事处颍州南路399号万霖花苑西区2#楼102室，统一社会信用代码913412000709329389（1-1）。 法定代表人：欧阳飞，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨德莉，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人卢昱臣因与上诉人欧阳飞、被上诉人阜阳市越声酒行有限公司（以下简称越声公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢昱臣上诉请求：撤销一审判决第三项，改判欧阳飞、越声公司支付违约金82227.6元。事实与理由：其通知欧阳飞提高第二年租金符合双方签订的《房屋租赁合同》约定，欧阳飞既未按调整后的标准支付租金，亦未按原标准支付租金，构成违约，一审判决驳回其要求欧阳飞、越声公司支付违约金的诉讼请求显系不当。 欧阳飞、越声公司辩称，卢昱臣的上诉理由不能成立，卢昱臣违约在先，应当承担违约责任。 欧阳飞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卢昱臣的诉讼请求，支持其反诉请求。事实与理由：1.其是越声公司法定代表人，在涉案《房屋租赁合同》中签字是代表越声公司履行职务的行为，租赁涉案房屋亦是用于越声公司的经营，一审判决其承担责任显属错误；2.租赁期间，卢昱臣擅自提高租金，并强行锁门，并停水、断电，导致自2018年7月即不再使用涉案房屋，一审判决其支付此后的租金显系不当；3.一审法院对于其提交的装修损失鉴定申请不予准许，判决驳回其要求卢昱臣赔偿装修损失的反诉请求显属错误。 卢昱臣辩称，欧阳飞拒付租金构成违约，欧阳飞的上诉理由不能成立，应自行承担装修损失。 卢昱臣向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，并判令欧阳飞、越声公司及时将房屋腾空给卢昱臣；2、欧阳飞、越声公司支付租金411138元，并承担违约金82228元，合计493366元。诉讼过程中，卢昱臣变更诉讼请求为：1.判令欧阳飞、越声公司及时将房屋腾空给欧阳飞；2、越声公司、欧阳飞支付租金411138元，并承担违约金82228元，合计493366元。 欧阳飞、越声酒行向一审法院提出反诉请求：卢昱臣承担因合同违约装修损失7990801.49元。 一审法院认定事实：2017年5月1日，欧阳飞与卢昱臣签订《房屋租赁合同》，欧阳飞租赁卢昱臣所有的位于阜阳市颍州南路399号万霖花苑西区商铺用于经营酒行，约定：租赁期2017年5月1日起至2019年5月1日止；年租金411138元，从第二年起租金标准随行就市，租金价格浮动时，甲方提前一个月通知乙方，并重新签订租赁合同，原房屋租赁合同作废。第二年租金及各项费用于上一年租期到期前一个月的10日内付清；双方任何一方违约，违约方应向守约方支付年租金20%的违约金。欧阳飞于2017年5月8日向卢昱臣支付了2017年5月1日至2018年5月1日期间的租金411138元。2018年4月11日，卢昱臣一方以短信的方式告知欧阳飞、越声公司，要求在2018年5月1日前办理续租事宜并支付租金822276元。欧阳飞、越声公司认为卢昱臣将第二年租金比前一年一次性上涨一倍，实在是无法接受，遂拒绝交纳租金。之后双方多次就租金数额协商未果，欧阳飞一直未付相应的租金，经卢昱臣多次催要均无果，但欧阳飞仍在使用涉案的租赁房屋。2019年3月12日，卢昱臣锯开门锁，欲搬离欧阳飞、越声公司放置的物品未果，欧阳飞向公安机关报警。本案审理期间，欧阳飞、越声公司的物品仍在涉案房屋内。 一审法院认为，卢昱臣与欧阳飞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应依约履行；根据合同的相对性，该合同的效力仅及于卢昱臣及欧阳飞。欧阳飞将2号楼102号商铺供阜阳市越声酒行有限公司使用是其个人行为，其应当就全部房租对卢昱臣承担支付义务。根据庭审查明，在2018年5月1日第一年的租期到期前，卢昱臣在未对当时市场同类房屋租金评估的前提下直接要求欧阳飞按第一年租金的两倍数额支付第二年的租金，导致欧阳飞对租金涨价有异议，继而拒付租金，且双方长期协商未果，至起诉前，欧阳飞一直未支付相应的租金，但仍继续使用房屋。综合考虑上述情况，卢昱臣与欧阳飞均有违约之处。现双方签订合同所约定的租赁期间于2019年5月1日已届满，欧阳飞理应将租赁的房屋返还卢昱臣，故对卢昱臣要求将房屋腾空返还的诉讼请求，予以支持。因卢昱臣上涨租金，导致欧阳飞未支付租金，双方均有一定过错，故卢昱臣要求欧阳飞单方承担拒不支付房屋租金的违约责任，即支付违约金82227.6元的诉讼请求，不予支持。双方发生纠纷期间，欧阳飞仍在使用涉案的房屋，其拒付租金行为持续至今也造成了卢昱臣的租金损失，故欧阳飞至少还应按合同原约定的租金数额向卢昱臣支付租金，即向卢昱臣支付租金411138元。欧阳飞、越声公司以卢昱臣违约，并请求卢昱臣承担违约装修损失的诉求，因其所举证据不能证明其装饰装修的残值损失，且双方签订的合同亦未约定在租赁合同到期后，作为租赁方有权要求作为出租方承担房屋装修损失，故对其反诉请求，不予支持。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、欧阳飞、阜阳市越声酒行有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于阜阳市颍州南路399号万霖花苑西区商铺返还给卢昱臣；二、欧阳飞于判决发生法律效力之日起十日内向卢昱臣支付房屋租金411138元；三、驳回卢昱臣其他诉讼请求；四、驳回欧阳飞、阜阳市越声酒行有限公司的反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8700元，由卢昱臣负担，反诉案件受理费减半收取33868元，由欧阳飞、阜阳市越声酒行有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对于一审查明的事实予以认定。 本院认为，涉案《房屋租赁合同》约定的年租金标准为411138元/年，该合同虽载有“第二年租金随行就市”等内容，但卢昱臣未提交足以证明同地段同类房屋当时租金情况的充分证据，其在第一年租期到期前要求欧阳飞按合同约定租金标准的二倍，即822276元/年支付第二年租金，以致双方因租金事宜发生争议，一审法院以双方均有一定过错为由，判决驳回卢昱臣要求支付违约金的诉讼请求并无不当。卢昱臣的上诉理由不能成立，本院不予支持。欧阳飞对于卢昱臣要求按822276元/年支付第二年，即2018年5月1日至2019年5月1日的租金虽有异议，但其亦未按照合同约定的411138元/年将该第二年租金支付给卢昱臣，欧阳飞称卢昱臣强行锁门，并停水、断电，导致自2018年7月即不再使用涉案房屋，但未提交充分证据证明该事实主张，故一审法院根据双方举证状况，结合双方发生纠纷期间，欧阳飞仍使用涉案房屋等事实，判决欧阳飞支付给卢昱臣租金411138元亦无不妥。欧阳飞称租赁期间，卢昱臣擅自提高租金，并强行锁门，并停水、断电，导致自2018年7月即不再使用涉案房屋，一审判决其支付此后的租金显系不当的上诉理由不能成立，本院不予采信。涉案《房屋租赁合同》是卢昱臣与欧阳飞签订，并未加盖越声公司印章，且双方均认可合同履行过程中，已付租赁费是由欧阳飞支付，故一审法院认定该合同合法有效，合同效力仅及于卢昱臣及欧阳飞，并判决欧阳飞承担相应责任并无不当。欧阳飞称其是越声公司法定代表人，在涉案《房屋租赁合同》中签字是代表越声公司履行职务的行为，租赁涉案房屋亦是用于越声公司的经营，一审判决其承担责任显属错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。卢昱臣对于欧阳飞提交的工程预算书不予认可，经审查一审卷宗，欧阳飞亦未向一审法院提出要求对装修损失进行司法鉴定的书面申请，故一审法院以其举证不能为由，判决驳回其反诉请求亦属正确。欧阳飞称一审法院对于其提交的装修损失鉴定申请不予准许，判决驳回其要求卢昱臣赔偿装修损失的反诉请求显属错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，卢昱臣、欧阳飞的上诉理由均不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费24656元，由卢昱臣负担1856元，欧阳飞负担22800元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年九月二十八日 法官助理张婷玉 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定； 第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。