江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终6307号上诉人（原审原告）：苏州中道饰品有限公司，住所地苏州市吴中区车坊江东工业区。法定代表人：邓仲达，执行董事。委托诉讼代理人：钱鸿良，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏州工业园区鸿科精密机械有限公司，住所地苏州工业园区胜浦澄浦路8号。法定代表人：陈华，总经理。委托诉讼代理人：王海臣，北京大成（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州中道饰品有限公司、苏州工业园区鸿科精密机械有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。苏州中道饰品有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。苏州工业园区鸿科精密机械有限公司在一审庭审中明确，保留涉案房屋内的装修及钢结构所有权，不同意本公司自行处置，且明确表示不同意返还房屋。涉案房屋的占用状态自可移动物品腾空后仍然持续。在此状态下本公司不能直接另行出租或自用，已造成房屋空置损失。涉案房屋虽在政府回购范围内，但尚未签订回购协议，是否回购及交付时间尚不确定。在回购完成前，本公司可以自用房屋，亦可在不影响政府回购进程的情况下将房屋另行出租。占有使用费应计算至苏州工业园区鸿科精密机械有限公司将装修及钢结构拆除实际归还房屋或本公司自行将装修及钢结构拆除收回房屋之日。本公司以远低于市场价的租金标准出租房屋给苏州工业园区鸿科精密机械有限公司，以此作为条件，要求其在政府回购需要的情况下及时搬离。起诉时，市场价标准已经达到30元/平方米/月。苏州工业园区鸿科精密机械有限公司出尔反尔，合同到期仍占用房屋，严重影响本公司合法权益。占有使用费应当按照市场价确定。苏州工业园区鸿科精密机械有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一审法院认定事实错误。苏州中道饰品有限公司停水，并故意损坏、堵塞道路，致本公司无法生产，不能正常使用租赁物。本公司基于合理不安终止履行租金支付义务。不定期租赁合同关系解除后，无须支付占有使用费。合同约定解除合同需提前三个月通知。苏州中道饰品有限公司通知解除合同未给予合理期限，存在恶意，属于违法解除，应双倍返还定金，本公司无须支付违约金。苏州中道饰品有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令苏州工业园区鸿科精密机械有限公司立即将其占用的位于苏州市吴中区甪直镇车坊江东工业区A厂房西区一楼的房屋返还给苏州中道饰品有限公司；2、请求判令苏州工业园区鸿科精密机械有限公司自2018年10月8日起按照每平米每月30元的标准向苏州中道饰品有限公司支付迟延返还房屋期间的场地使用费，暂计算至2020年1月8日为383630元，最终计算至房屋实际归还之日止；3、请求判令苏州工业园区鸿科精密机械有限公司支付苏州中道饰品有限公司逾期交房的违约责任20000元；4、判令诉讼费用由苏州工业园区鸿科精密机械有限公司承担。一审法院认定事实：位于苏州市吴中区甪直镇车坊江东工业园苏同黎路东侧1幢房屋所有权及相应的土地使用权于2010年1月登记在苏州中道饰品有限公司名下，其中房屋建筑面积为9680.34平方米，土地面积为10666平方米。另查明，苏州中道饰品有限公司将上述房屋1楼西区出租给苏州工业园区鸿科精密机械有限公司使用，租赁面积为1826.81平方米。自2015年4月8日至2018年10月7日苏州工业园区鸿科精密机械有限公司使用上述房屋期间，双方共签订5份租赁合同，其中前3年的租赁合同为每年一签，租赁期限均为1年。第4份租赁合同载明的租赁期限为3个月，即自2018年4月8日至2018年7月7日。以上租赁合同载明每月租金均按每平方米16元计算，即每月为29228.96元。第5份租赁合同为苏州中道饰品有限公司（出租人，甲方）与苏州工业园区鸿科精密机械有限公司（承租人，乙方）于2018年6月27日签订，系双方订立的最后一份租赁合同，该合同的租赁期限自2018年7月8日至2018年10月7日，每月租金的计算方式及金额与以上合同相同。此外，该合同载明：租赁合同签订后乙方即给付20000元作为租赁定金，于期满时由甲方予以退还。乙方对租赁物的改善或增设他物须征得甲方同意，按规定须由政府有关部门审批的，则还应报有关部门批准后方可进行，所发生的费用由乙方承担，改善或增设他物须不得因此损坏租赁物。租赁合同期满时如乙方不再续租或甲方不再出租，乙方对租赁物的改善或增设他物所发生的费用，甲方不作补偿。租期届满时，乙方享受在同等条件下的优先承租权，且房租较市场价适当优惠。乙方如续租必须于租期届满三个月前书面向甲方提出申请。租期届满后，甲方不再出租的，乙方应如期搬迁；逾期不搬所造成的--切后果由乙方承担。另合同第十三条载明，甲乙双方同意以租赁定金承担违约责任，甲方承担违约责任后，甲方即可收回租赁物。第十五条载明，租赁期满租赁物返还的时间为2018年10月7日，租赁物归还时，应当处于正常可使用状态。第十六条载明，本合同存续期间，因不可抗力或遇政府对租赁物进行征收，则不得视甲方为违约，甲方因此亦不承担违约责任；且政府对租赁物进行征收后给予的所有补偿均由甲方享受，但乙方可要求甲方补偿合理的搬迁费用。前列情形发生后租赁合同自动解除；甲方应当及时退还租赁定金及多收的预收租金。对此，苏州中道饰品有限公司称其主张的违约金依据为合同第十三条。上述租赁合同届满后，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司继续使用上述房屋，并按照合同中约定的租金标准向苏州中道饰品有限公司支付租金至2019年12月31日。后苏州中道饰品有限公司于2020年1月5日将上述合同中载明的定金20000元退还给苏州工业园区鸿科精密机械有限公司。庭审中，双方当事人确认：苏州工业园区鸿科精密机械有限公司已经自涉案房屋内迁出，除了装修及固定在厂房内的钢结构还遗留在厂房内，其他物品苏州工业园区鸿科精密机械有限公司均已搬空。对此，苏州中道饰品有限公司称其于2020年4月15日到房屋现场发现苏州工业园区鸿科精密机械有限公司已经搬离，但其不清楚苏州工业园区鸿科精密机械有限公司搬离的具体时间；遗留在房屋内的装修及钢结构其不愿意折价补偿，应由苏州工业园区鸿科精密机械有限公司拆除，如苏州工业园区鸿科精密机械有限公司不予拆除，可由苏州中道饰品有限公司自行处置。对此，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司称其于2020年2月底3月初陆续自涉案房屋中搬离，遗留在房屋内的装修及钢结构无法拆除，因政府部门已将上述装修及钢结构一并评估在内，故其仍保留上述装修及钢结构的所有权，如苏州中道饰品有限公司要将其装修部分及钢结构自行处置的话，其不同意返还房屋。又，因涉案房屋被列入拆迁范围，苏州中道饰品有限公司于2018年7月26日通过微信告知苏州工业园区鸿科精密机械有限公司法定代表人“根据政府规划，我司已纳入拆迁范围，厂房租赁合同到期将不再续签合同了，为不影响各租赁单位正常经营，望各单位提前做好准备按时搬迁。如在合同存续期间提前搬离的，按实际使用时间计算租金”。后苏州中道饰品有限公司于2019年12月31日向苏州工业园区鸿科精密机械有限公司使用的场地粘贴限期搬离通知书，该通知书载明“2019年11月20日及2019年12月26日已先后两次通知你公司正在逾期使用的租赁物将于2019年12月31日止不再供你公司使用，并应及时搬离。现再次布告通知如下：2020年1月1日起，此逾期租赁物不再供你公司使用，限你公司务必于2020年1月5日前搬离，逾期不搬所造成的一切后果均由你公司承担”。以上事实，由苏州中道饰品有限公司提供的租赁合同、微信截图、房产证、土地证、照片、限期搬离通知书、视频，一审法院调查笔录及本案庭审笔录等予以证实。庭审中，苏州中道饰品有限公司称苏州工业园区鸿科精密机械有限公司自2015年开始租赁其房屋；2017年，政府通知其涉案工业园有可能被列为政府回购的范围，故其通知苏州工业园区鸿科精密机械有限公司租赁合同有可能因为政府回购的原因无法续租，如果政府需要进行回购，需要苏州工业园区鸿科精密机械有限公司及时搬离，因为当时苏州工业园区鸿科精密机械有限公司没有地方搬，故双方于2018年最后一次签订了上述为期3个月的租赁合同；该合同到期后，因苏州工业园区鸿科精密机械有限公司没有地方搬，仍然占用苏州中道饰品有限公司的房屋，所以苏州工业园区鸿科精密机械有限公司按照最后一份合同的标准每月向苏州中道饰品有限公司支付使用费至2019年12月底。就为何苏州中道饰品有限公司仍然主张房屋占有使用费从2018年10月8日起算，苏州中道饰品有限公司称因为双方当事人在最后1份合同中约定的租金标准远低于市场价格，原因在于：1、涉案厂房在政府回购范围内，如果实施回购，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司就必须配合搬离，因此考虑到苏州工业园区鸿科精密机械有限公司搬迁会有搬迁费用的产生，苏州中道饰品有限公司通过极低的租金在情理上给苏州工业园区鸿科精密机械有限公司一定的经济补偿；2、苏州中道饰品有限公司也希望苏州工业园区鸿科精密机械有限公司在政府回购过程中可以积极配合搬迁，因此，实际上双方达成一致意见，苏州中道饰品有限公司以降低租金的方式作为条件，在政府回购的情况下，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司能及时搬离，但是苏州工业园区鸿科精密机械有限公司在享受了将近70多万元租金优惠，且租赁合同已经到期的情况下，经苏州中道饰品有限公司多次催促仍不配合，因此，其主张占用费标准不应按照合同中租金标准来确定。另，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司称苏州中道饰品有限公司曾口头告知其要停水，后于2020年1月14日将其厂区的水停了，且当时因为中铁四局在厂区门口修建高架堵住了厂区外面的路，故造成其无法生产。对此，苏州中道饰品有限公司称其于2020年1月8日告知苏州工业园区鸿科精密机械有限公司要停水，后于同年1月12日停水至今；因政府工程施工，故占用了厂区外的道路。一审法院认为，双方当事人就涉案房屋签订的租赁合同均为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。双方签订的最后一份租赁合同于2018年10月7日到期，后苏州工业园区鸿科精密机械有限公司继续使用房屋并按照原合同标准向苏州中道饰品有限公司交纳房租至2019年12月31日，该期间应视为双方就涉案房屋建立不定期租赁关系。苏州中道饰品有限公司在2019年12月31日已经告知苏州工业园区鸿科精密机械有限公司自2020年1月1日起租赁物不再供苏州工业园区鸿科精密机械有限公司使用，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司在2019年12月31日之后亦未再向苏州中道饰品有限公司交纳租金，故双方在2019年12月31日已经解除了不定期租赁关系。据此，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司理应将涉案房屋返还给苏州中道饰品有限公司。庭审中，双方在确认：苏州工业园区鸿科精密机械有限公司已经自涉案房屋内迁出不再经营，除了遗留在房屋内的装修及钢结构等不可正常移动的物品外，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司已将可搬离的物品腾空。针对房屋装修及钢结构，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司表示无法拆除，亦不肯拆除，虽然其不同意由苏州中道饰品有限公司处置，且明确要保留所有权，表示不愿意返还房屋，但苏州工业园区鸿科精密机械有限公司该主张源于其认为钢结构及房屋装修已由政府部门进行了评估，其目的在于获得相应的补偿款，并非要继续占有使用涉案房屋。苏州工业园区鸿科精密机械有限公司的该主张并不会阻碍苏州中道饰品有限公司收回房屋。由此，因苏州工业园区鸿科精密机械有限公司已经不再继续占有并使用涉案房屋，苏州中道饰品有限公司亦可自由进出涉案房屋，且苏州中道饰品有限公司收回房屋系出于拆迁原因并非自用或另行出租，故苏州中道饰品有限公司自苏州工业园区鸿科精密机械有限公司迁出之后可自行接收房屋，无需苏州工业园区鸿科精密机械有限公司再配合履行返还房屋。租赁关系解除后，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司仍占有使用涉案房屋的，应当支付占有使用费。关于苏州工业园区鸿科精密机械有限公司陈述的其迁出涉案房屋的时间，苏州中道饰品有限公司虽然未予确认，但其表示在2020年4月15日苏州工业园区鸿科精密机械有限公司已经迁出，结合苏州中道饰品有限公司在2020年1月已经停水且厂区外道路无法正常通行的情况，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司称其在3月初已经迁出具有较大可能性，故一审法院酌定占有使用费计算的期间自2020年1月1日起计算至2020年3月10日。苏州中道饰品有限公司主张按照每月每平方米30元计算占有使用费，并无合理依据，故一审法院仍照原合同载明的租金标准计算占有使用费，经核算，上述期间的占有使用费为67886.62元。因苏州工业园区鸿科精密机械有限公司自2018年10月7日至2019年12月31日期间已向苏州中道饰品有限公司支付了租金，故苏州中道饰品有限公司再行要求苏州工业园区鸿科精密机械有限公司支付占有使用费并无合理依据，故一审法院不予支持。因租赁关系解除后，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司未能及时搬离涉案房屋，故苏州中道饰品有限公司依据租赁合同第十三条要求苏州工业园区鸿科精密机械有限公司承担违约金20000元，符合合同约定，该违约金并不过高，故一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、苏州工业园区鸿科精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州中道饰品有限公司占有使用费人民币67886.62元。二、苏州工业园区鸿科精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州中道饰品有限公司违约金人民币20000元。三、驳回苏州中道饰品有限公司其他的诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币3677元，由苏州中道饰品有限公司负担2677元，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司负担1000元。二审中，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司提交了以下新证据：1.照片，证明苏州中道饰品有限公司毁坏堵塞道路，致使租赁物不能正常使用。苏州中道饰品有限公司围封厂门，阻碍搬离。2.疫情期间利润表，证明苏州工业园区鸿科精密机械有限公司在疫情期间没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金明显不公平。请求减免占有使用费。苏州中道饰品有限公司质证认为，不能确认照片形成时间，不认可证明目的。厂房外围是政府施工工程。对于证据二真实性无法确认。疫情发生时，租赁关系已经到期终止。苏州工业园区鸿科精密机械有限公司无权占有房屋，不存在减免租金的问题。2月9日之后，疫情得到控制，有序进行复工、复产，涉案房屋所在工业园具备复工条件。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉租赁合同到期后，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司继续使用房屋，苏州中道饰品有限公司亦未提出异议，一审法院认定双方当事人之间形成不定期租赁关系正确。出租人苏州中道饰品有限公司可以随时解除不定期租赁合同。苏州中道饰品有限公司告知租赁物不再供使用后，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司亦未再支付租金，一审法院认定双方当事人之间不定期租赁关系解除，并参照合同期内租金标准计算占有使用费并无不当。租赁关系解除后，苏州工业园区鸿科精密机械有限公司未及时返还案涉房屋，构成违约，应承担违约责任。2020年1月，苏州中道饰品有限公司停止供水，且厂区外道路因施工不能正常通行，一审法院采信苏州工业园区鸿科精密机械有限公司在3月初已经迁出合理。此时，苏州中道饰品有限公司亦应及时止损，防止损失扩大。一审法院认定的占有使用费计算期间合理。综上所述，苏州中道饰品有限公司、苏州工业园区鸿科精密机械有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14708元，由苏州中道饰品有限公司负担7354元，由苏州工业园区鸿科精密机械有限公司负担7354元。本判决为终审判决。审判员  黄学辉二〇二〇年九月二十八日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。