上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8742号上诉人（原审原告）：严崇文，男，1979年5月20日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）：赵璧，女，1932年8月18日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：严临（系赵璧之子），住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：上海虹桥房地产有限公司，住所地上海市闵行区莲花路2088号。法定代表人：王缨，执行董事。委托诉讼代理人：朱骏，上海融力天闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：严临，男，1952年11月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：严建，男，1953年12月6日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）：严达，男，1955年11月21日出生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区。被上诉人（原审被告）：上海虹霞物业管理有限公司，住所地上海市闵行区吴中路928号。法定代表人：严永发。上诉人严崇文因与被上诉人赵璧、上海虹桥房地产有限公司（以下简称虹桥公司）、严临、严建、严达、上海虹霞物业管理有限公司（以下简称虹霞公司）确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初40070号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严崇文上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：严崇文和严某1没有签过公有住房出售合同，系争《上海市公有住房出售合同》（以下简称出售合同）订立时严某1已经过世，严崇文也未委托他人订立合同，在案委托书上严崇文、严某1、赵璧的签名均属伪造，故代理人严建的代理行为属于违法无效代理，上述出售合同应属自始无效。赵璧辩称：不同意严崇文的上诉请求，请求维持原判。虹桥公司辩称：不同意严崇文的上诉请求，请求维持原判。严临辩称：不同意严崇文的上诉请求，请求维持原判。严建辩称：同意严崇文的上诉请求，请求改判支持严崇文一审的诉讼请求。严达辩称：不同意严崇文的上诉请求，请求维持原判。虹霞公司未作答辩。严崇文向一审法院起诉请求：1.确认虹桥公司与严某1、赵璧、严崇文于2006年3月20日签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2.判令虹霞公司将坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）恢复为原租赁使用权公房。一审法院认定事实：严某1与赵璧系夫妻关系，两人生育了严临、严建、严达。严崇文系严建之子。1999年5月4日，严某1作为被拆迁人与拆迁人上海XX（集团）发展有限公司签订《房屋拆迁安置协议》，约定应安置的人数为六人，即严某1、严临、赵璧、王某、严某2、严崇文；拆迁人提供XX村XX号XX室及XX路XX弄XX号XX室公房；由严某1代表家庭全部成员在协议文本和其他文本签字后有效。上述合同还对其他内容进行了约定。1999年5月7日，虹霞公司作为出租人向承租人严某1发放涉案房屋的《租用公房凭证》。根据虹霞公司盖章的《住房调配单》显示，涉案房屋的租赁户名为严某1（户主），家庭主要成员为严崇文、赵璧。2005年12月31日，严某1死亡。2006年3月20日，严建在《上海市公有住房出售合同》上加盖了严某1、赵璧、严崇文的印章，该《上海市公有住房出售合同》上载明的出售人为虹桥公司（甲方），购房人为严某1、严崇文、赵璧（乙方），代理人为虹霞公司，约定由乙方共同购买涉案房屋，其房地产权利为乙方共有。该合同落款甲方或其代理人处由虹霞公司盖章，乙方处盖有严某1、赵璧、严崇文的印章。2006年5月15日，涉案房屋核准登记至严某1、赵璧、严崇文名下。2006年11月13日，严临向上海市公安局闵行分局虹桥派出所申请将其户口迁入涉案房屋。严崇文、赵璧在《房屋产权人、承租人、农业户户主同意接受申请人入户意见书》上签字，同意严临将户口迁入涉案房屋。2018年7月19日，上海市闵行区人民法院以（2018）沪0112民初23339号立案受理了赵某为原告，严某3，严某4、严某5、严某6、严某3为被告的法定继承纠纷一案，该案中赵某要求确认涉案房屋的产权份额由赵某占50%、各被继承人占40%、严某3占10%；并要求判令协助办理产权过户手续。严某4在该案中称同意赵某的诉讼请求。严某5在该案中述称2005年6月至7月期间，严某5出资人民币（币种下同）17,000元买下了涉案房屋的产权；严某5因顾及父亲，最后还是写上了严某3和赵某两人的名字，故严某5主张涉案房屋的产权登记份额应该是严某3占有50%，赵某和严某1各占25%。严某6在该案中辩称产权登记份额应该是三人各占三分之一，同意大家都登记到产权证上去。严某3在该案中辩称涉案房屋登记在赵某、严某1及严某3三人名下，没有登记为按份共有，故严某3认为其占有涉案房屋70%的产权登记份额，严某1的遗产应当为房屋的27%产权份额，严某3另辩称涉案房屋买下产权时签订的购房合同未有其本人签名，其也未写过相关委托书，故涉案房屋应恢复至租赁房状态。上海市闵行区人民法院经审理后于2019年4月15日对该案做出一审判决，判决：一、涉案房屋归赵某、严某4、严某5、严某6、严某3按份共有，其中赵某占有上述房屋5/12产权份额，严某4、严某5、严某6各占上述房屋1/12产权份额，严某3占上述房屋1/3产权份额；二、严某4、严某5、严某6、严某3于本判决生效之日起一个月内配合赵某办理涉案房屋的产权变更登记手续，上述办理产权登记过程中所产生的相应费用由赵某负担5/12，严某4、严某5、严某6各负担1/12，严某3负担1/3。因严某3不服一审判决，提起上诉，后严某3撤回上诉。2019年10月12日，严崇文以上述诉称及理由提起本案诉讼。一审另查明，在签订《上海市公有住房出售合同》前，虹霞公司在《职工家庭购买公有住房协议书》上进行了盖章。该《职工家庭购买公有住房协议书》载明：经约定的所有权人同意，委托严建代为办理购买公有住房的一切手续。上述协议书落款“六十周岁以上承租人、受配人或同住成年人”处签有“严某1、赵璧”并盖章，落款“同住成年人”处签有“严崇文”并盖章。一审庭审中，对于上述《职工家庭购买公有住房协议书》上严某1、赵璧及严崇文的签字和印章，严建确认均系由其代签并盖章。对于上述《职工家庭购买公有住房协议书》的形成时间，严建在2019年12月24日庭审中陈述系在2005年10月左右签订，在2020年4月28日庭审中又表示不记得时间；赵璧、严临、严达及上海虹桥房地产有限公司均认为《职工家庭购买公有住房协议书》系在严某1在世时形成。一审诉讼中，严崇文陈述涉案房屋分配后由严某1、赵璧居住使用，严崇文从未在涉案房屋内居住过。赵璧陈述其当时是委托严建购买涉案房屋，其知晓并同意涉案房屋登记至严某1、赵璧及严崇文名下。虹桥公司陈述公有住房的出售不同于其他商品房的出售，双方已达成了《职工家庭购买公有住房协议书》，签订《上海市公有住房出售合同》仅是继续履行上述协议，办理相关手续，严某1的去世对涉案房屋的买卖并不构成影响。严临及严达均表示知晓并同意涉案房屋登记至严某1、赵璧及严崇文名下。严建陈述其父母委托其购买涉案房屋，因为家里约定成俗，等赵璧和严某1过世后涉案房屋是要给严崇文的，所以其将严崇文作为购房人，且严崇文也认为涉案房屋是严崇文的，鉴于没有必要告知严崇文，故其在买房时未告知严崇文，买房后也未告知严崇文，并陈述现涉案房屋钥匙及房屋产权证均由其保管。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，严崇文主张其对于涉案房屋的购买并不知情，且购买涉案房屋未经严崇文许可，一审各被告间存在恶意串通损害了严崇文的利益。而根据已查明的事实，虽然严崇文未在《职工家庭购买公有住房协议书》上签字，但涉案房屋的购买手续均是由严崇文的父亲严建实际操作，且与购买涉案房屋相关的《职工家庭购买公有住房协议书》及《上海市公有住房出售合同》上均有严崇文的签章，严崇文亦已作为涉案房屋的产权人之一进行了登记。虽然严建陈述其未将购房事宜告知严崇文，但其对于隐瞒购房的原因也未作出合理的解释，而严崇文作为涉案房屋的同住成年人，理应对涉案房屋的权利状况予以必要的关注，但涉案房屋登记至其名下至今已逾十三年，严崇文在此期间并未提出过异议，且严崇文在此期间也曾在《房屋产权人、承租人、农业户户主同意接受申请人入户意见书》上签字同意严临将户口迁入至涉案房屋内，故严崇文理应了解涉案房屋的性质；此外，严某3在（2018）沪0112民初23339号法定继承纠纷一案的答辩意见中也曾认为严某1的遗产应当为房屋的27%产权份额，现严某3表示对于购房情况从不知情，明显有违常理，故可以认定严某3对涉案房屋的产权登记情况系知情并认可的。根据赵璧和严建的庭审陈述，严某1和赵璧曾委托严建办理购买涉案房屋的相关手续，虽然严建在《上海市公有住房出售合同》上盖章时严某1已经死亡，但在签订《职工家庭购买公有住房协议书》时严某1尚在世，且虹桥公司也确认签订《职工家庭购买公有住房协议书》时双方已就涉案房屋的出售达成了合意。根据法律规定，被代理人死亡后，被代理人的继承人均予承认的或在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的，委托代理人实施的代理行为有效。现赵璧、严临、严达作为严某1的继承人均表示知晓并同意涉案房屋登记至严某1、赵璧及严崇文名下，而严建作为购买涉案房屋的实际经办人对此更是明知的，故严建的代理行为应为有效。严崇文在涉案房屋登记至其名下的十余年间从未对涉案房屋的产权状态提出异议，现严崇文于法定继承纠纷一案审理终结后再提起本案诉讼，要求确认涉案房屋的《上海市公有住房出售合同》无效并恢复涉案房屋至原租赁使用权公房，其行为有违诚实信用原则，且严崇文主张合同无效的理由亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定的合同无效之情形，故对严崇文提出的全部诉讼请求，一审法院不予支持。虹霞公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇二〇年六月十一日判决：驳回严崇文的全部诉讼请求。案件受理费人民币80元，由严崇文负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为《职工家庭购买公有住房协议书》与《上海市公有住房出售合同》是否不具备法律效力。查被上诉人严建代上诉人严崇文在《职工家庭购买公有住房协议书》上签字并加盖印章，以及在《上海市公有住房出售合同》上盖章，严崇文、严建坚持主张严崇文对于购买公房事宜并不知情，但严崇文作为涉案公房同住成年人，对于房屋权属状况特别是其作为产权人之一的登记应属明知。且上述主张亦与严崇文作为房屋权利人签名同意严临户口迁入涉案房屋的行为，以及严某3、严某5在（2018）沪0112民初23339号法定继承纠纷中主张严某3享有涉案房屋份额相矛盾，相关主张缺乏基本依据。一审法院根据以上事实认定严崇文对于《职工家庭购买公有住房协议书》与《上海市公有住房出售合同》的订立以及涉案房屋的产权登记情况系知情并认可，具备事实和法律依据，本院应予维持。另根据法律规定，被代理人死亡后，在被代理人死亡前已经实施、为了被代理人的继承人的利益继续完成的代理行为有效。就买受涉案公房事宜，在《职工家庭购买公有住房协议书》已于严某1生前订立的情况下，严建继续代理严某1订立《上海市公有住房出售合同》，显然符合上述规定，严崇文以《上海市公有住房出售合同》订立时间系在被代理人严某1死亡之后为由主张该合同无效，缺乏法律依据，本院依法不能支持。综上，严崇文的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由严崇文负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年九月二十八日书记员  黄 白附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……