内蒙古自治区高级人民法院   民事判决书   （2020）内民终135号   上诉人(一审原告)：王桂荣，女，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：李**飞，内蒙古缘合（呼和浩特）律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：鄂尔多斯市农村商业银行股份有限公司。   法定代表人：高屹东，该公司董事长。   委托诉讼代理人：董文凤，内蒙古义盟律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘月寒，内蒙古义盟律师事务所律师。   一审第三人：鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司。   法定代表人：吉日嘎拉图，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李东文，该公司奥腾花苑项目销售经理。   一审第三人：吉日嘎拉图，男，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   一审第三人：旭仁其木格，女，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   一审第三人：奇俊毅，男，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   一审第三人：张满仓，男，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   一审第三人：杨卫江，男，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   一审第三人：郭勇，男，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   上诉人王桂荣因与被上诉人鄂尔多斯市农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行)及一审第三人鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司（以下简称吉旭房产公司)、吉日嘎拉图、旭仁其木格、奇俊毅、张满仓、杨卫江、郭勇案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2018）内06民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王桂荣的委托诉讼代理人李**飞，被上诉人农商行的委托诉讼代理人董文凤，一审第三人吉旭房产公司的委托诉讼代理人李东文到庭参加诉讼，一审第三人吉日嘎拉图、旭仁其木格，奇俊毅，张满仓，杨卫江、郭勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   上诉人王桂荣上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判支持王桂荣的一审请求或将本案发回重审;2.由农商行承担本案全部诉讼费用。事实和理由：王桂荣与吉旭房产公司于2012年9月16日签订《商品房买卖合同》，该合同依法成立并生效。王桂荣所举证装修保证金、物业费收据、小区费用明细等证裾，能够证实王桂荣已经在查封之前占有案涉房屋。王桂荣已足额支付《商品房买卖合同》约定的总价款为191256元。之后王桂荣与吉旭房产公司签订商品房买卖合同，并开具发票。奥腾花苑小区均未办理过户登记，有关是否网签一事，王桂荣始终未接到吉旭房产公司的通知，以奥腾花苑小区部分业主办理网签为由认定王桂荣因自身原因未办理过户登记错误。最后，王桂荣所购案涉商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。故一审判决认定事实及适用法律错误，应依法改判支持王桂荣的上诉请求。   被上诉人农商行辩称，农商行查封案涉房屋符合法律规定。王桂荣提出的异议事由不足以排除执行，一、王桂荣与吉旭房产公司签订的《商品房买卖合同》不具有真实性。吉旭房产公司作为被执行人与本案有直接利害关系，吉旭房产公司完全可以与王桂荣恶意串通签订《商品房买卖合同》，以转移财产逃避执行，所以双方签订的《商品房买卖合同》不具有真实性。二、王桂荣提供的收据不具有真实性，也没有提供以物抵债的证据，《商品房买卖合同》并没有实际履行。三、如果存在以物抵债更不能阻却执行。王桂荣称是用他人工程款抵顶房款，如果案涉房屋是以物抵债，那么本案就不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条金钱债权执行中买受人的规定。四、王桂荣没有合法占有案涉房屋。案涉房产被查封时仍是毛坯房，并没有实际使用，王桂荣没有提供充分的证据证实其已经实际居住，所以查封前王桂荣已经合法占有房屋的理由也不能成立。五、买受人自身原因未办理网签及过户手续，案涉房屋早在2011年就已经五证齐全，具备办理网签和办理房产登记的条件，实际上该小区大部分房屋已经网签，如果王桂荣2012年就购买了案涉房产，查封房屋是在2018年，六年间王桂荣既没有办理网签也没有办理房产登记。六、王桂荣也没有证明其名下无其他用于居住的房屋。王桂荣的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的相关规定。   吉旭房产公司述称，案涉小区系他人挂靠吉旭房产公司施工，具体房屋买卖的情况吉旭房产公司并不了解，实际的投资人跟受益人并不是吉旭房产公司。   王桂荣向一审法院起诉请求:1.中止执行（2018）内06执异151号执行裁定，解除对位于××旗房产的查封，房产价值约191256元。2.本案诉讼费用由农商行承担。   一审判决认定事实，2012年9月6日，王桂荣与吉旭房产公司签订《商品房买卖合同》，约定王桂荣以191256元的价款购买吉旭房产公司开发的奥腾花苑项目中的1-1-701号房屋。2012年9月19日，吉旭房产公司向王桂荣出具两枚收到1-1-701号房屋房款的收据。   另查明，农商行与吉旭房产公司、吉日嘎拉图、旭仁其木格、奇俊毅、张满仓、杨卫江、郭勇借款合同纠纷一案，一审法院于2014年4月8日作出（2013）鄂中法民三初字第8号民事判决，判决吉日嘎拉图、旭仁其木格偿还农商行借款本金及利息，判决吉旭房产公司、奇俊毅、张满仓、杨卫江、郭勇对上述债务承担连带责任。判决生效后，吉日嘎拉图、旭仁其木格并未履行债务，该案进入执行程序。2018年6月7日，一审法院作出（2018）内06执恢10号之二执行裁定，查封了吉旭房产公司名下奥腾花苑项目的50套房产，包括案涉房屋。王桂荣向一审法院提出异议，一审法院于2018年10月10日作出（2018）内06执异151号执行裁定，驳回王桂荣的异议请求。王桂荣依法提起本案诉讼。   一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。本案争议的焦点为王桂荣是否对案涉房屋享有足以阻却执行的实体民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王桂荣与吉旭房产公司签订《商品房买卖合同》，约定由王桂荣购买吉旭房产公司开发奥腾花苑项目1-1-701号房屋。王桂荣称其用“他人”的工程款抵顶了案涉房屋的房款，但庭审中王桂荣并不能清楚称述其与“他人”债权债务及抵顶往来，王桂荣亦无银行流水或者其他证据佐证其实际交纳了房款，故王桂荣不能证明其已经实际交纳了191256元房款。另外，王桂荣并无其他充分的证据证明其已经实际占有使用了案涉房屋。综上，王桂荣的请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条的规定，其诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，一审判决：驳回王桂荣的诉讼请求。案件受理费4125.12元，由王桂荣负担。   本院二审期间，王桂荣提交了新证据：1.乌审旗勇泰供热有限责任公司收费专用收据，证明王桂荣于2016年、2017及2018年已缴纳供热费；2.乌审旗恒源水务有限公司水费收据，证明王桂荣2016年4月至2018年11月已缴纳水费。3.鄂尔多斯电业局电费微机收据，证明王桂荣2018年11月已缴纳电费。农商行质证称：1.对乌审旗勇泰供热有限责任公司收费专用收据的真实性及证明问题均不认可。2.对乌审旗恒源水务有限公司水费收据的真实性及证明问题均不认可。3.电费微机收据付款单位显示的是吉旭房产公司，说明对案涉房产查封是正确的，且这个日期是在查封之后。农商行二审期间没有新证据。吉旭房产公司质证称：对以上新证据的真实性、证明目的均认可，并提交乌审旗住房和城乡建设局的合同，花苑小区能够办理不动产证资格的文件。王桂荣质证称：对该证据真实性、合法性、关联性均予以认可，可证明奥腾花苑小区自2019年11月27日起具备办理房屋过户登记的条件。农商行质证称：对吉旭房产公司提交证据的真实性和证明问题均不认可，因为是扫描件，不是原件，而且竣工日期跟本案也没有关系。   二审审理查明，王桂荣提交案涉房屋的供热费、水费、电费收据，证明其已经占有使用房屋。   二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，本案为案外人王桂荣对登记在吉旭房产公司名下的不动产房屋提出异议，认为其对案涉房屋具有阻却人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，2012年9月16日吉旭房产公司与王桂荣签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效；吉旭房产公司于2012年9月19日为王桂荣出具收款收据，可以证明王桂荣已支付购房款。王桂荣提供《供暖费收据》、《水费收据》，可以证明其实际占有案涉房屋。未能办理产权登记是因吉旭房产公司所欠有关税费导致，并非买受人王桂荣自身原因所致。综上，王桂荣提供的证据可以证明其对案涉房屋享有阻却人民法院强制执行的民事权益，一审法院驳回王桂荣的诉讼请求无事实及法律依据，本院依法予以纠正。   综上，王桂荣的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院(2018)内06民初507号民事判决；   二、不得执行鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇独贵龙南巷奥腾花苑小区1-1-701号房产。   一审案件受理费4125.12元和二审案件受理费4125.12元，均由鄂尔多斯市农村商业银行股份有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 汪海波   审判员 武伟煜   审判员 严 肃     二〇二〇年九月二十四日   书记员 胡成侠