河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2186号上诉人（原审被告申请执行人）：张兴改，女，1965年8月22日出生，汉族，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：王颖颖，河南荟智源策律师事务所律师。被上诉人（原审原告案外人）：张青，女，汉族，1971年4月29日出生，住鲁山县。委托诉讼代理人：张新，男，汉族，1973年12月29日出生，住鲁山县。委托诉讼代理人：史延航，男，汉族，1981年7月10日出生，住鲁山县。原审第三人（被执行人）：随州市远望房地产开发有限公司，住所地湖北省随州市曾都区交通大道243号。组织机构代码：76412333-4。法定代表人：沈松柏，执行董事。上诉人张兴改因与被上诉人张青及原审第三人随州市远望房地产开发有限公司（以下简称随州远望公司）案外人执行异议之诉一案，不服鲁山县人民法院（2019）豫0423民初6134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张兴改及其委托诉讼代理人王颖颖，被上诉人张青及其委托诉讼代理人张新、史延航到庭参加诉讼。原审第三人随州远望公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兴改上诉请求：依法撤销一审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，程序违法，张青负有举证责任,张青没有依法提交证据证明其享有足以排除执行的民事权利。涉案房屋没有在当地的房产部门进行预售备案登记，且未办理商品房预售许可证,而且该房屋至今还是毛坯房，基础设施尚未建成，没有达到竣工验收的标准，根本不符合商品房的交付条件,在没有竣工验收报告以及办理商品房预售许可的情况下，本案的认购协议依法应当属于无效协议，自始至终对双方当事人不产生法律效力。张群星授权内容不包括出售房屋,且张群星出卖房屋款项没有交到公司及实际对该项目的投资人,而是占为己有，张群星的行为不属职务行为，超出了授权范围。张青在农村有居住房屋，不能因为在鲁山县城区域没有其他住房来认定张青享有对案涉房屋的物权期待权，更不能以张青提供的钥匙来认定张青实际占有了案涉房屋。一审法院己认定钦春波借用随州远望公司资质开发了天乐庄园项目,那么实际投资、受益人为钦春波(李方志与钦春波合伙)，一审法院就应依职权追加李方志与钦春波作为利害关系人参加诉讼,故程序违法。(2019)执异84号裁定书,查明事实清楚，程序合法,依法驳回张青的异议请求是正确的。张青辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。随州远望公司未到庭，亦未作陈述。张青向一审法院起诉请求：不得执行位于河南省××大道东方××小区××单元××东南户房产。对当事人无异议的证据，一审法院认定事实如下：1、张兴改与随州远望公司、李方志民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中达成调解协议，一审法院于2017年6月29日作出（2017）豫0423民初2314号民事调解书：一、随州市远望房地产开发有限公司向张兴改借款770万元属实。二、李方志、随州市远望房地产开发有限公司自愿于2017年7月31日前一次性共同向张兴改清偿借款770万元及利息（利息分别按本金200万元、月利率20‰从2013年12月25日起计算至上述本院确定的履行期限内实际还款之日止；本金300万元、月利率20‰从2014年3月25日起计算至上述本院确定的履行期限内实际还款之日止；本金270万元、月利率20‰从2014年8月5日起计算至上述本院确定的履行期限内实际还款之日止）。2、因随州远望公司、李方志二人未履行上述生效法律文书确定的义务，张兴改向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年8月11日受理，案号为（2017）豫0423执1477号。2018年8月24日恢复执行，案号为（2018）豫0423执恢128号。2019年1月2日，一审法院作出（2018）豫0423执128-2号执行裁定：查封被执行人随州远望公司名下所有的位于鲁山县××大道与××交叉口西南角（东方丽景）的房产19套（1单元：10楼、11楼南户；2单元：4楼东南户、6楼东户、6楼东南户、8楼东南户、8楼西南户、9楼东南户、9楼西南户、10楼西南户；3单元：6楼西南户、8楼西户、8楼东户、10楼西户、10楼西南户、10楼东南户、11楼东南户、12楼东南户；4单元：9楼东户）。查封期限为三年。3、张青以上述（2018）豫0423执128-2号执行裁定所查封的2单元4层东南户为其所买为由，向一审法院提出执行异议。一审法院于2019年12月13日作出（2019）豫0423执异84号执行裁定，该裁定认为异议人仅提供了商品房认购协议和收据，并未提供购房款支付凭证，对其是否购房的事实应通过诉讼予以审理，故其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，驳回了张青的异议请求。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2016年9月10日，以“随州市远望房地产开发有限公司鲁山天乐庄园项目部”为甲方，张青为乙方签订了《商品房认购协议》，约定乙方认购的房产为东方丽景第1楼栋2单元4层东南户房产一套，单价1800元／平方米，总价21.7万元（不包含住房公共维修基金），付款方式为一次性付款。甲方栏：加盖有“随州市远望房地产开发有限公司鲁山天乐庄园项目部”印章，并有张群星签字，乙方有张青签字并摁有指印。张青按照张群星的要求交付了21.7万元（其中16万元为2016年9月14日银行存款）购房款。随州远望公司给张青开具了编号0413328《收据》“今收到张青贰拾壹万柒仟圆整，系付东方丽景2单元4层东南户120.77㎡，收款人张群星”该收据编号处加盖“随州市远望房地产开发有限公司鲁山天乐庄园项目部财务专用章”。随即随州远望公司将案涉房屋钥匙交给张青，张青更换了房锁。另查明，钦春波借用随州远望公司资质开发了天乐庄园项目，2014年8月1日钦春波与李方志委托张群星全权处理天乐庄园项目的一切事务。张青在鲁山县城区域没有其他住房。一审法院认为，2016年9月10日，以“随州市远望房地产开发有限公司鲁山天乐庄园项目部”为甲方，张青为乙方签订了《商品房认购协议》，并按照约定张青向案涉房产所在项目的委托代理人张群星交付了21.7万元购房款，张群星也将案涉房产的钥匙交付张青。故可以认定对于案涉房产的买卖合意是买卖双方的真实意思表示。并且张青在接到房屋钥匙时已经实际占有了案涉房产。张青作为房屋消费者虽然尚未取得该案涉房屋的所有权，但是其享有对案涉房屋的物权期待权。本案张兴改对随州远望公司享有的是一般的金钱债权。就权利层级而言，张青享有的物权期待权要高于张兴改享有的一般债权。虽然案涉房屋仍登记在随州远望公司名下，但在人民法院对案涉房屋采取执行措施之前，该房屋已经出卖给了张青，故张青对案涉房屋享有排除执行的民事权益。对张青的诉讼请求，予以支持。综上所述，在人民法院查封之前，案涉房产已经被房地产开发企业随州市远望房地产开发有限公司出卖给商品房消费者张青。对张青的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决:不得执行位于河南省××大道东方××小区××单元××东南户房产。案件受理费4555元，由张兴改负担。（2019）豫0423执异84号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，张青已按照其与随州市远望房地产开发有限公司鲁山天乐庄园项目部签订的《商品房认购协议》向案涉房产所在项目的委托代理人张群星交付了21.7万元购房款，张群星也将案涉房产的钥匙交付张青。故可以认定对于案涉房产的买卖合意是买卖双方的真实意思表示。并且张青在接到房屋钥匙时已经实际占有了案涉房产。张青作为房屋消费者虽然尚未取得该案涉房屋的所有权，但是其享有对案涉房屋的物权期待权。本案张兴改对随州远望公司享有的是一般的金钱债权。就权利层级而言，张青享有的物权期待权要高于张兴改享有的一般债权。虽然案涉房屋仍登记在随州远望公司名下，但在人民法院对案涉房屋采取执行措施之前，该房屋已经出卖给了张青，故张青对案涉房屋享有排除执行的民事权益。一审对张青的诉讼请求，予以支持并无不当。综上，张兴改的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4555元，由张兴改负担。本判决为终审判决。审判长 张小青审判员尚少辉审判员王光辉二〇二〇年九月九日书记员 陈      梦      圆