四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初2049号 原告（反诉被告）彭州市金豪城宾馆，系个体工商户，住所地四川省彭州市天彭镇朝阳南路**。 经营者：阳廷群。 委托诉讼代理人：周佳，四川东驰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘玉龙（曾用名：刘川），男，1986年9月6日出生，汉族，住四川省成都市郫都区。 委托诉讼代理人：夏红梅，四川宪恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何燕琼，女，1979年9月1日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：夏红梅，四川宪恒律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：叶宏，男，1965年3月10日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：周佳，四川东驰律师事务所律师。 原告彭州市金豪城宾馆诉被告刘玉龙、何燕琼及第三人叶宏承包经营合同纠纷一案，本院于2020年7月13日受理后，被告刘玉龙、何燕琼提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭州市金豪城宾馆经营者阳廷群以及与第三人叶宏共同委托的诉讼代理人周佳，被告刘玉龙以及刘玉龙、何燕琼共同委托诉讼代理人夏红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭州市金豪城宾馆向本院提出诉讼请求： 一、确认双方2019年7月25日签订的《金豪城宾馆承包经营合同》于2020年7月8日解除，判令刘玉龙、何燕琼限期退还彭州市金豪城宾馆；二、判令刘玉龙、何燕琼支付承包费50000元（截止2019年12月31日欠付的租金）、物管费6240元（按每个月480元计算，共计13个月：480元每月×13个月=6240元），物管费按约定应由刘玉龙、何燕琼向成都市家宜物业管理有限公司缴纳，但至今未缴纳，金豪城宾馆现也未垫交。三、判令刘玉龙、何燕琼支付违约金106800元（具体包括：1、逾期支付承包费的违约金：2020年1月1日至2020年6月4日期间的违约金，按每日千分之3计算：50000元×3‰/每日×150天=22500元，违约金暂计算至2020年6月4日，最终以实际付清之日为准；2、逾期支付保证金的违约金，2019年8月1日至2020年5月1日共9个月，按每日千分之3计算：30000元×3‰/每日×30天×9个月=24300元；3、解除合同违约金6万元整，按3个月的房租，每个月按2万计算：20000元×3个月=60000元）；四、判令刘玉龙、何燕琼支付水电气等费用（已撤回该项诉讼请求）。 事实及理由：阳廷群系彭州市金豪城宾馆经营者，因无心经营宾馆，遂委托叶宏与刘玉龙、何燕琼签订《彭州市金豪城宾馆承包经营合同》，宾馆交付使用后，刘玉龙、何燕琼一直拖欠承包费、保证金，多次催收未果。 刘玉龙、何燕琼辩称，1、同意解除《金豪城宾馆承包经营合同》，但解除的时间应当为2020年8月15日。刘玉龙、何燕琼于2020年7月8日收到对方的解除合同通知书，但并未同意解除合同。合同约定承包期限以年计算，解除合同的期限应该是2020年8月15日。同意于2020年9月16日交付房屋，但部分不便于及时搬离的物品需宽展时间，具体在交接房屋时具体明确。2、叶宏同意在疫情期间减免租金16700元，应支付的尚欠承包费金额为33300元。物管费是交给物管公司，彭州市金豪城宾馆没有权利向刘玉龙、何燕琼主张物管费。3、刘玉龙、何燕琼没有违约，不应当承担违约责任。宾馆经营过程中，相关政府部门多次责令将特种行业许可证悬挂在宾馆大堂，但是因叶宏一直拒绝提供，严重影响正常经营。阳廷群提交的特种行业许可证显示法定代表：“阳延群”，并非营业执照上的阳廷群，足以证明原告并未取得金豪城宾馆的特种行业许可证，也没有向刘玉龙、何燕琼提供该证件，构成违约应当承担相应的违约责任；叶宏提供的宾馆存在多处违章建筑，彭州市综合行政执法局多次发放限期拆除、责令改正的通知书，给宾馆经营带来了极大的困扰；宾馆烧水的锅炉在建筑物外侧，暨居民楼内侧，小区的居民认为其存在极大的安全问题，多次向有关部门进行投诉，并多次妨碍正常经营，造成了巨大的损失；经营期间，叶宏多次找他人制造麻烦扰乱正常经营，构成违约，并给已怀孕的何燕琼带来生理和心理上的极大伤害；即便认定刘玉龙、何燕琼构成违约，彭州市金豪城宾馆主张的违约金过高，应当予以调整，主张的解除合同的违约金没有依据不应支持。 第三人叶宏述称，彭州市金豪城宾馆所诉均是事实。 刘玉龙、何燕琼向本院提出反诉请求：一、确认2019年7月25日签订的《金豪城宾馆承包经营合同》于2020年8月15日解除；二、判令反诉被告赔偿装修损失共计520000元，退还30000元保证金，赔偿断水、断电导致经营损失共计42000元（计算方式：2100元/天＊20天=42000元），返还刻章费用850元（金豪城宾馆的公章和法人章、发票专用章以及财务专用章）。事实和理由：《彭州市金豪城宾馆承包经营合同》约定由叶宏负责办理特种行业许可证，因叶宏未按合同约定办理致经营过程中收到行政处罚被告知为无证经营。交付的宾馆锅炉存在安全隐患，叶宏一直推诿拒绝解决，并将宾馆水电断了。宾馆无法正常经营，承包经营合同无法继续履行，经双方多次协商未果。 彭州市金豪城宾馆、叶宏在反诉中一致辩称，1、刘玉龙、何燕琼没有法定或者约定解除合同的权利。签订合同前，叶宏如实告知了宾馆的实际情况，刘玉龙、何燕琼实际考察了宾馆，对宾馆的现状是了解的。叶宏按约定交付了房屋及附属设施并履行了其他合同义务，刘玉龙、何燕琼一直经营宾馆。叶宏催收承包费及保证金时刘玉龙、何燕琼既未提出异议也未提出宾馆存在问题，并向叶宏出具了欠条。2、宾馆在承包前已经装修过，设施设备齐全可以直接经营，不需要另行进行装修。刘玉龙、何燕琼也从未提出过装修请求。赔偿装修损失没有事实、法律依据。根据合同约定：“乙方因经营之需对宾馆进行改造及装修（饰）必须经过甲方书面同意。……乙方未经甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围改造、装修或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状和赔偿损失”。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。3、合同约定：“合同期满，待乙方将所有证照、门锁、客房管理、弱点等系统的密码和联系人的方式等全部交给甲方，同时保持外立面及广告灯完好的情况下一次退还保证金”。现宾馆尚未腾退并完成交接事宜，退还保证金条件尚未成就。4、赔偿经济损失没有事实和法律依据。5、合同约定：“其他相关费用：乙方自行承担使用金豪城宾馆所发生的水、电、气、网络通讯费、排污费、有线电视费、卫生费、装修费、维修费、电梯和消防维保等一切费用”。刻章费用应由刘玉龙、何燕琼自行承担。 本院经审理认定事实如下： 2019年7月10日，彭州市金豪城宾馆经营者阳廷群向叶宏出具委托书载明，委托人阳廷群因无心经营彭州市，就该宾馆对外出租或发包一事全权委托叶宏代为与意向人协商谈判并签订合同、收取款项、处理经营过程中的纠纷，因此产生的相关责任由委托人本人承担。2019年7月25日，甲方叶宏与乙方刘玉龙、何燕琼签订《彭州市金豪城宾馆承包经营合同》约定，标的物：坐落于彭州市茶房总面积1500平方米的彭州市金豪城宾馆。甲方已告知乙方物业现状，乙方对该现状完全接受并无异议。标的物用途：乙方用于经营彭州市。承包期7年半，即2019年8月15日至2027年3月31日止。承包费标准：第一年200000元，从第二年起每年240000元。承包费支付时间及方式：第一年分两次付清，第一次签订合同时付100000元，第二次在2019年12月31日前付100000元。保证金30000元，入场时与第一笔承包费一起交付。其他相关费用：乙方自行承担使用金豪城宾馆所发生的水、电、气、网络通讯费、排污费、有线电视费、卫生费、装修费、维修费、电梯和消防维保等一切费用。乙方因经营之需对宾馆进行改造及装修（饰）必须经过甲方书面同意。乙方未经甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围改造、装修或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状和赔偿损失。乙方逾期未交纳本合同约定应由乙方负担的承包费和其他费用（包括但不限于水电费等）的，逾期超过7日的，自第8日起每超过1日，乙方应每日按逾期款项的千分之三向甲方支付违约金。承包期间，乙方拖欠承包费连续超过20天的，甲方有权提前解除合同、收回承包物，乙方自行承担装修等其他损失，同时向甲方支付500000元的违约金。合同期满或提前终止后，乙方应在期满的3日内将房屋主动交还给甲方。合同期满，待乙方将所有证照、门锁、客房管理、弱点等系统的密码和联系人的方式等全部交给甲方，同时保持外立面及广告灯完好的情况下一次退还保证金。特种行业许可证待2020年换证期间由甲方负责办理。2020年1月20日换证的特种行业经营许可证将经营者名称“阳廷群”误写为“阳延群”。 承包费支付情况：2019年7月25日支付50000元，2019年8月23日支付50000元，2020年1月16日支付50000元，剩余50000元至今未支付；保证金支付情况：2020年5月8日支付了20000元，2020年5月12日支付10000元。2020年5月8日，何燕琼出具欠条载明，今日欠叶宏房租50000元，加保证金10000元，5月12日晚上十一点付清，共计60000元。2020年5月24日，何燕琼签名的结算单上载明，合计违约金46800元，疫情减免一个月租金16700元，刘玉龙应补出租人违约金计30100元。租金50000元必须在5月24日支付，否则违约金按合同收取。2020年5月24日，何燕琼出具承诺书载明，如果承租人今后再拖延交付时间带来影响，2019年至2020年期间因拖延交付时间造成尚有30100元费用，仍由承租人负责缴纳。此承诺作为合同的组成部分。如果今后按约定时间缴纳租金，出租人不得收取今年的违约金30100元。如果一次性缴纳租金，每次奖励5000元。 彭州市金豪城宾馆在小区内建造锅炉房，小区内业主联名进行了投诉举报。对该违法建设，彭州市综合行政执法局分别于2020年3月17日、4月1日作出限期改正通知书和限期自行拆除违法建设预先告知书。经彭州市应急管理局组织相关部门对彭州市金豪城宾馆进行联合执法检查，针对消防通道占用情况，经整改完成了清理改造。叶宏于2020年7月26日关闭了宾馆电梯，并于2020年8月5日切断了宾馆自来水供应，宾馆停止经营至今。庭审中，彭州市金豪城宾馆同意刘玉龙、何燕琼于2020年9月16日前交还租赁房屋，但刘玉龙、何燕琼一直未交付租赁房屋。 以上事实有双方当事人当庭一致的陈述及工商登记信息、身份信息、营业执照、土地证、房产证、委托书、《金豪城宾馆承包经营合同》、特种行业许可证、欠条、结算单、承诺书、短信记录、限期自行拆除违法建设预先告知书、责令限期改正通知通知书、彭州市应急管理局消防整改情况的报告、光盘、照片等证据在卷佐证，经庭审质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”。彭州市金豪城宾馆作为原告主张合同权利主体适格，叶宏受彭州市金豪城宾馆经营者阳廷群委托与刘玉龙、何燕琼签订的《金豪城宾馆承包经营合同》意思表示真实，合法有效应受法律保护。 关于违约责任及合同解除权问题。 案涉宾馆锅炉房属于违建相关部门要求整改、拆除，以及承包经营过程中相关部门对宾馆消防设备进行检查要求整改的情况，按照合同约定：“甲方已告知乙方物业现状，乙方对该现状完全接受并无异议”，刘玉龙、何燕琼在签订承包经营合同接收宾馆时，清楚知晓宾馆存在的状态，前述情况不构成彭州市金豪城宾馆违约；合同约定：“特种行业许可证待2020年换证期间由甲方负责办理”，彭州市金豪城宾馆提供了2020年1月20日换证办理的特种行业许可证，以及叶宏到宾馆催收的行为均不构成彭州市金豪城宾馆违约。故刘玉龙、何燕琼主张解除合同没有事实及法律依据，请求违约损失及返还刻章的费用不符合合同约定和法律规定，本院均不予支持；诉讼中，案涉宾馆一直未腾退并完成交接事宜，案涉合同约定的保证金退还条件尚未成就，故对刘玉龙、何燕琼要求退还保证金30000元的诉讼请求，本院不予支持。 刘玉龙、何燕琼未按合同约定履行给付义务，应当继续履行并承担相应的违约责任。刘玉龙、何燕琼逾期履行给付义务的情形已成就合同约定的解除权约定行使条件，彭州市金豪城宾馆于2020年7月8日向刘玉龙、何燕琼送达了解除合同通知书，行使合同解除权符合合同约定及法律规定，对彭州市金豪城宾馆要求确认2019年7月25日签订的《金豪城宾馆承包经营合同》于2020年7月8日解除的诉讼请求，本院予以支持。案涉承包经营合同于7月8日解除，叶宏于2020年7月26日关闭了宾馆电梯，并于2020年8月5日切断了宾馆自来水供应，致宾馆停止经营，彭州市金豪城宾馆主张的第一年度（2019年8月15日至2020年8月15日）尚欠承包费应当扣除该期间的承包费金额：2020年7月26日至2020年8月15日共计20天，承包费计算为11111元。故刘玉龙、何燕琼尚应支付承包费金额为：50000元-11111元=38889元。 关于合同解除后是否对承租方产生的装饰装修费用进行考量的问题。 本院认为，案涉合同约定：“乙方因经营之需对宾馆进行改造及装修（饰）必须经过甲方书面同意。……乙方未经甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围改造、装修或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状和赔偿损失”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。故刘玉龙、何燕琼未经彭州市金豪城宾馆书面同意进行装饰装修产生的费用应自行负担。 关于刘玉龙、何燕琼主张叶宏同意减免的承包费应予扣减的问题。 本院认为，结算单上载明：“合计违约金46800元，疫情减免一个月租金16700元，刘玉龙应补出租人违约金计30100元。租金50000元必须在5月24日支付，否则违约金按合同收取”，疫情减免一个月承包费16700元系双方在约定违约金金额是予以考量的因素，尚欠承包费仍然确定为50000元，故按照双方的真实意思表示，该16700元不应在尚欠承包费中扣减。 关于彭州市金豪城宾馆主张的物管费。 本院认为，合同约定应由刘玉龙、何燕琼向成都市家宜物业管理有限公司缴纳物管费，彭州市金豪城宾馆并非主张物管费的适格主体，且其并未代刘玉龙、何燕琼缴纳，故对彭州市金豪城宾馆主张物管费的诉讼请求，本院不予支持。 关于彭州市金豪城宾馆主张的违约金。 本院认为，1、彭州市金豪城宾馆主张的逾期给付承包费的违约金标准过高，参考4倍LPR利率标准，酌定调整为按年利率16%计算为：2020年1月1日至合同解除之日2020年7月8日（554天）期间的违约金计算为：50000元×16%÷365天×554天=12142元；2020年7月9日起的违约金，以38889元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算至付清之日止。2、彭州市金豪城宾馆主张的逾期给付保证金违约金没有合同约定也不符合法律规定，本院不予支持。3、彭州市金豪城宾馆主张的解除合同违约金过高，结合合同约定的租金标准，本院酌定调整为30000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、刘玉龙、何燕琼与彭州市金豪城宾馆2019年7月25日签订的《金豪城宾馆承包经营合同》于2020年7月8日解除； 二、刘玉龙、何燕琼于本判决生效之日起五日内给付彭州市金豪城宾馆承包费38889元； 三、刘玉龙、何燕琼于本判决生效之日起五日内，给付彭州市金豪城宾馆截止2020年7月8日逾期支付承包费的违约金12142元（2020年7月9日起的违约金，以38889元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算至付清之日止）； 四、刘玉龙、何燕琼于本判决生效之日起五日内给付彭州市金豪城宾馆解除合同违约金30000元； 五、刘玉龙、何燕琼于本判决生效之日起五日内将案涉宾馆退还给彭州市金豪城宾馆； 六、驳回彭州市金豪城宾馆的其他诉讼请求； 七、驳回刘玉龙、何燕琼的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1780元，由刘玉龙、何燕琼负担912元，彭州市金豪城宾馆负担868元（此款彭州市金豪城宾馆已缴纳，刘玉龙、何燕琼应负担的912元于本判决生效之日起五日内给付彭州市金豪城宾馆）；反诉案件受理费4864元，由刘玉龙、何燕琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  胡剑 二〇二〇年九月二十一日 书记员  袁静 彭州市人民法院 履行义务告知书 依照法律规定，发生法律效力的判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人有自动履行的义务。当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。进入执行程序后，被执行人若未按执行通知履行法律文书确定的义务，将面临如下法律后果： 1．被限制出境。 2．被限制高消费。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （1）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位； （2）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （3）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （4）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （5）购买非经营必需车辆； （6）旅游、度假； （7）子女就读高收费私立学校； （8）支付高额保费购买保险理财产品； （9）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。 被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述消费行为。 3．被纳入失信被执行人名单。被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，将被纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。具体惩戒措施有： （1）公之于众。失信被执行人信息被列入最高人民法院失信被执行人名单库，以及通过当地报纸、广播、电视、网络、新闻发布会、法院公告栏或其他方式向社会予以公布。 （2）限制日常经营。政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等将对失信被执行人在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面予以限制。 （3）征信系统记录。在征信系统中对失信被执行人予以记录，限制贷款、办理个人信用卡等。 （4）任职资格限制。失信被执行人不得担任国企高管、事业单位法定代表人、金融机构高管、社会组织负责人、党代表、人大代表和政协委员，不得招录（聘）为公务人员、入党、入伍；失信被执行为人为公职人员的，失信情况作为其评先、评优、晋职晋级的重要参考。 （5）荣誉或授信限制。 （6）特殊市场交易限制。失信被执行人不得从事不动产交易、国有资产交易；不得使用国有林地、草原及利用其他国有自然资源。 4．被强制执行并承担相关费用。 5．支付执行费。 6．被罚款、拘留或追究刑事责任。被执行人或其他人拒不履行生效法律文书的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。行为人系单位的，由其主要负责人或者直接责任人员承担上述责任。 为避免承担上述法律后果，当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务或与对方当事人协商处理。