成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初3346号 原告：向爱国，男，汉族，1964年6月12日出生，住成都市温江区。 原告：柳建英，女，汉族，1965年5月18日出生，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：李云波，四川永徽律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：詹燕，四川信与和律师事务所律师，一般授权代理。 被告：四川千祥房地产开发有限责任公司。住所地：成都市温江区柳城镇文化路1号2幢110号。 法定代表人：徐正伦，执行董事。 第三人：谭炜，男，汉族，1968年11月20日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：何晓东，四川中一律师事务所律师。特别授权代理。 原告向爱国、柳建英与被告四川千祥房地产开发有限责任公司（以下简称千祥公司）、第三人谭炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向爱国、柳建英的委托诉讼代理人詹燕、第三人谭炜的委托诉讼代理人何晓东到庭参加诉讼，被告千祥公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向爱国、柳建英向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理位于购买的温江区柳城凤溪大道南段333号“格凌蘭”小区地下负二层67号车位的不动产权证书；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系被告开发的“格凌蘭”小区业主，2012年2月26日，原告与被告签订了《车位买卖合同》，载明原告购买该小区地下负二层67号车位，价格84,000元。《车位买卖合同》约定该车位产权在“格凌蘭”项目整体地下车库竣工后18个月内办理完毕。后被告交付了车位，原告一直占有使用，但是至今被告仍未为原告办理不动产权证。综上，原告为维护其合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》等相关法律规定提起诉讼。 谭炜述称，一、第三人谭炜与被告签订的《车位买卖合同》合法有效。第三人与被告于2014年5月7日签订的《车位买卖合同》，在购买车位前第三人谭炜到房产管理部门查询过房屋情况，在得知该车位并未销售给他人的情况下，并亲自前往本案争议车位现场查看，也并无他人使用。第三人确信被告有权处分诉争车位。第三人与被告于2014年5月7日签订的《车位买卖合同》系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫，乘人之危等违反法律、法规情形，属有效合同，依法成立的合同受法律保护。二、第三人已将全部车位价款支付给了被告。2014年5月7日，第三人通过银行转账方式将本次所购得的全部车位价款1，000万元人民币支付给被告，同日被告向第三人出具了收款收据，第三人已履行完支付车位款的义务。三、诉争车位已于2014年5月7日经温江区房管局办理了登记备案手续。在签订《车位买卖合同》并交付购车款的情况下，该车位的销售行为取得了行政主管机关的备案登记手续，主管行政机关的登记备案，不仅仅是对物业销售行政管理措施，也对物业销售具有对外公示公信效力。第三人的购买行为由于取得了备案登记行为，享有对物权请求权，且该权利具有排他性。四、第三人已先行合法占有诉争车位。被告已将诉争车位实际交付给第三人，2014年6月28日，第三人与被告委托的该小区物管公司“成都闲居物业管理有限公司”办理了车位交付手续，并将该车位委托物管公司进行代租代管，签订了《物业委托代管协议书》，约定委托成都闲居物业管理有限公司对诉争车位代管代租。事实上，第三人已经合法占有并实际使用了该车位。五、第三人谭炜系小区业主。2015年10月9日，成都豪运置业有限公司（小区开发商）与刘晓兵签订了《商品房买卖合同》，约定刘晓兵购买成都豪运置业有限公司商业用房12套并办理了签约备案。2015年12月1日，刘晓兵与谭炜签订了《房屋买卖合同》，约定刘晓兵将前述购买的成都豪运置业有限公司12套商业用房出卖给谭炜，合同签订后，谭炜累计向刘晓兵支付购房款1，051.55万元且现已占有使用。谭炜通过签订《房屋买卖卖合同》支付对价并实际占有使用，属于小区业主，享有购买车位之权利。根据我国法律、司法解释的相关规定及学术观点，该车位应属第三人所有。从维护交易安全和正常的交易秩序角度考虑，由于该车位已由第三人合法取得，故应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 向爱国、柳建英与千祥公司于2012年2月26日签订《车位买卖合同》，约定千祥公司将“格凌蘭”项目一期地下负二层67号车位出售给向爱国、柳建英。合同签订当日向爱国、柳建英向千祥公司支付了车位价款84，000元，千祥公司出具了收据。向爱国、柳建英自2012年1月15日购买该车位后，至今使用该车位并缴纳物业费用。《车位买卖合同》第七条约定：“双方应积极配合办理车位产权，车位产权登记所需费用（包括但不限于印花税等费用）按国家规定承担；该车位产权在“格凌蘭”项目整体地下车库竣工后18个月内办理完毕”。 案涉车位所在楼栋于2012年3月8日已竣工验收合格。案涉车位的商品房合同备案信息显示车位的位置为成都市温江区柳城街办凤溪大道南段333号1栋1单元-2层67号。向爱国、柳建英为案涉车位所在小区13栋2单元20层2004号房屋业主。 另查明，2014年5月7日，千祥公司与谭炜就涉案的车位签订了《车位买卖合同》，同日谭炜向千祥公司转款1，000万元购买千祥公司车位188个，并在成都市温江区房管局办理登记备案。2014年6月28日，谭炜与签订物业委托代租协议，谭炜委托闲居公司代管代租案涉车位。2015年2月4日案外人刘晓兵与成都豪运置业有限公司签订房屋买卖合同，共购买案涉车位所在小区12套房屋。第三人谭炜于2015年12月1日同刘晓兵签订房屋买卖合同，以1，200万元价格购买该12套房屋。2016年2月18日成都闲居物业管理有限公司出具的一份情况说明载明：“谭炜购买的‘格凌蘭’小区地下车位，已于2014年6月28日移交给谭炜使用，当日谭炜与我物业客户服务中心签订委托，将其购买的车位委托我方代管代租。由于谭炜移交车位较多，未做逐一核实，故可能存在个别车位已移交给他人而重复交付的情况。” 上述事实，有《车位买卖合同》及收据、房屋信息查询记录、不动产权证书、竣工验收报告、格凌蘭地下停车场物业管理服务协议、转款委托书、格林兰物业移交流程单、情况说明、证明等证据在卷予以佐证，本院予以确认。 本院认为，向爱国、柳建英与千祥公司签订《车位买卖合同》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《车位买卖合同》依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 本案的争议焦点在于：1、谭炜是否是案涉车位所在小区（“格凌蘭”小区）的业主；2、本案诉争的车位客观上交付给了向爱国、柳建英还是谭炜；3、《车位买卖合同》办理了网签备案手续，是否具有对外有公示公信的效力和排他性的问题。对于上述争议焦点，本院分析认定如下：关于谭炜是否是案涉车位所在小区（“格凌蘭”小区）的业主的问题。谭炜庭审中提交了同案外人刘晓兵签订房屋买卖合同予证明其购买了案涉车位所在小区的12套房屋，其属于该小区的业主，但其未能提交证据证明该12套房屋已经交付给自己，也未能证明该12套房屋的不动产权已经转移登记到谭炜名下，故对该12套房屋不享有房屋所有权，其享有的是请求刘晓兵履行交付并转移该12套房屋所有权于谭炜的债权，而向爱国、柳建英已取得成都市温江区柳城街办凤溪大道南段333号（格凌蘭小区）13栋2单元20层2004号房屋的房屋所有权证书。根据《物业管理条例》第六条第一款关于“房屋的所有权人为业主”的规定，第三人谭炜主张其为案涉车位所在小区的业主的主张不能成立。关于本案诉争的车位客观上交付给了向爱国、柳建英还是谭炜的问题。同一标的物客观上只能交付一次并由一人合法占有，虽然第三人谭炜提交物业移交流程单和物业委托代管协议证明案涉车位交付给了第三人，但该证据仅能证明物业公司和谭炜之间存在多个车位的交接协议和委托代管协议，不能直接证明案涉车位已经客观上由谭炜占有使用。成都闲居物业管理有限公司出具的证明载明，谭炜购买的“格凌兰”小区地下车位，已于2014年6月28日移交给谭炜使用，可能存在个别车位已移交给他人而重复交付的情况。案涉车位在谭炜和千祥公司签订买卖合同之前就已经交付给了向爱国、柳建英，在谭炜未能举证证明向爱国、柳建英丧失了案涉车位占有的合法依据的情况下，本院对谭炜主张已经交付给向爱国、柳建英的车位又再次交付给自己、自己合法占有案涉车位的主张不予认可。关于谭炜提出的其与千祥公司签订的《车位买卖合同》已经办理了网签的备案手续，该备案行为具备了准物权的性质，对外有公示公信的效力，该权利具有排他性的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，即预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性，故预告登记为债权获得特殊保护提供了法律依据。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款关于“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条关于“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，商品房预售同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，系行政管理范畴，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以产生优先和对抗的效力，即登记备案行为并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。在向爱国和柳建英、谭炜分别与千祥公司签订《商品房买卖合同》后，案涉车位均未办理预告登记或办理转移登记手续的情况下，在对外效力上，商品房买卖合同地位平等，均不得以其自身特定情形设定排除另一合同的优先权。但《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定建筑区划内，用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，虽未强制性规定不能出售给业主之外的其他人，但赋予了业主购买的优先权，向爱国、柳建英在谭炜之前已签订《车位买卖合同》并实际占有使用车位，其权利应优先保护。综上所述，当事人应当按照合同的约定严格履行合同义务。截至法庭审理结束前，向爱国、柳建英未取得案涉车位的不动产权证书，且其继续取得不动产权不存在客观权利障碍，千祥公司应当继续履行向不动产登记机关申请办理房屋转移登记的合同义务，承担继续履行车位买卖合同的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 四川千祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将成都市温江区柳城街办凤溪大道南段333号1栋1单元-2层67号车位的不动产权转移登记至向爱国、柳建英名下。 案件受理费减半收取50元，由四川千祥房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄晖 二〇二〇年九月二十二日 书记员  肖雪