云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初4324号原告：麒麟区寥廓街道玄坛社区居民委员会前北山居民小组，住所地曲靖市麒麟区玄坛**。负责人：莫桂生，组长。委托诉讼代理人：罗德能，理事长。（一般授权）委托诉讼代理人：张栋，云南治正滇麒律师事务所律师。（特别授权）被告：阚勇，男，汉族，1972年12月9日生，住曲靖市麒麟区。原告麒麟区寥廓街道玄坛社区居民委员会前北山居民小组与被告阚勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告阚勇立即腾退位于麒麟区处集体综合楼（百姓大药房、网络宾馆、联想电脑）；2.判令被告阚勇立即向原告支付自2018年4月1日起至2020年5月8日继续占有房屋期间的租金人民币970880.36元及逾期腾房违约金139966.25元；3.判令被告阚勇向原告按1083.33元／天支付自2020年5月9日起至上述房屋全部腾退完毕之日止的房屋租金占用费；4.本案诉讼费、律师代理费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第二项，租金金额变更为948577.56元，逾期腾房违约金变更为189715.51元。事实与理由：2013年12月12日，原、被告签订《租房合同》，约定将原告所有的位于麒麟区处集体综合楼（百姓大药房、网络宾馆、联想电脑）出租给被告，租赁期八年，从2014年4月1日至2022年3月31日止；前三年租金39万元／年，第二个三年在原基础递增15%即第四年至第六年租金448500元／年，后两年在前一年的基础上递增15%即第七年至第八年租金515775元／年。双方还就付款方式、延期缴纳房租违约责任的承担及逾期一个月未付清租金，原告有权收回房屋并终止合同进行了特别约定。合同签订后，被告并没有按时足额支付租金。2018年1月10日，原，被告双方在麒麟区寥廓街道人民调解委员会的主持下就被告拖欠原告租金事宜进行调解，并达成了编号为2018-001号人民调解协议，根据协议约定：被告应当在2018年3月31日前给付原告下欠的租金674000元；若未能支付，双方自愿解除上述《租房合同》，由原告收回租赁房屋。后双方到麒麟区人民法院就该人民调解协议进行司法确认，并作出了（2018）云0302民特12号民事裁定书。原告于2018年4月19日向麒麟区人民法院申请强制执行上述确认的调解协议，执行过程中，双方于2018年6月4日达成和解协议，被告并未依约履行；2019年3月4日双方又在执行局主持下达成和解方案，再次明确了下欠租金的还款期限并明确解除上述《租房合同》。在执行中原告提出被告所下欠的2018年至2019年的房租，不属于人民调解协议的执行范围，且被告一直未履行解除租房合同的腾退义务，至今一直占用房屋。被告辩称：2015年由于生意难做，经原告同意房租从每年39万元降为37万元，也说过租金不再递增，但到第二年，原告又按39万元收取。我多次要求原告降房租，业主也向原告反映，但原告不理不管。一楼铺面我承包过来后，闲置了半年多才租出去，二楼以上投入了200多万元，经营不下去多次找原告反映，原告不但不管，还多次派人上门要锁门，弄得业主最后也不想用我租给的房子。生意确实难做，加上原告随时干扰，导致业主的房租大幅度下降，因此造成了房租拖欠。现整条街的铺面租金下滑了一半左右。不是我不交原告的房租，五年时间，房租降了84.5万元，而原告仅2016年降了我2万元房租。二楼、三楼我投资了400多万，从我使用原告的房屋，房租差不多交了400万元，上次到法院调解，算出57万元，不知原告97万元是如何计算出来的。由于今年疫情影响，国家政府提出免3个月的房租，我多次去找原告，原告不管。我的宾馆停业2个月，一分收入没有，生活费也成问题，现全家住在宾馆里。2018年3月4日来法院起诉的514000元已于2019年5月全部结清，当时还多付了1000元。2018年至今的房租，我还欠原告20多万。请求把帐清楚的算出来，在2020年12月30日前，继续给我经营。原告针对其诉讼请求，提交证据如下：1.基层群众自治组织法人统一社会信用代码证复印件、负责人身份证复印件，用于证明原告的诉讼主体适格。2.租房合同原件一份，用于证明2013年12月12日，原、被告签订《租房合同》，明确双方的权利义务关系，2018年4月1日至2020年4月1日房屋租金为448500元×2年=897000元、2020年4月2日至2020年5月8日房屋租金为515775元÷12÷30×36=51577.56元，合计948577.56元；逾期腾房违约金为948577.56元×20%=189715.51元。3.付房屋租金计划复印件一页、《承诺书》原件一页、《调解协议书》复印件两页、（2018）云0302民特12号《民事裁定书》复印件两页、《执行笔录》复印件两页、《强制执行申请书》原件两页、（2018）云0302执1486号《执行通知书》复印件一份，用于证明原、被告双方签订合同多年来，被告一直存在违约行为，未按时向原告支付租金。4.玄坛社区前北居民小组会议签到表复印件一页、限期搬离通知书复印件一份、《律师函》复印件三页，用于证明自2018年4月1日起，被告一直无理占用原告所有房屋，且一直未支付占用期间费用，原告已经给其合理期限腾退房屋，但被告一直置之不理，给原告造成较大损失。5.委托代理合同原件一份、云南增值税普通发票复印件一份，用于证明原告聘请律师费用20000元。经质证，被告对原告所提交证据1无异议。对证据2无异议，履行合同期间，2015年、2016年的时候通过会议的形式降过租金，减为每年370000元，以后租金也不递增了，但是只降了一年，第二年原告又恢复了。对证据3无异议，2018年12月30日前应该执行的514000元已经全部履行完了，被告还多给了1000元，2019年4月10日前应该支付的84600元被告也支付了，之后又付了363400元，原告没有开单据给被告，被告有转款凭证，2019年的房租基本付清。对证据4无异议，因为今年疫情的影响应该减免租金。对证据5无异议，律师费不应该由被告承担。被告针对其答辩，提交银行进账单复印件6份、增值税发票复印件3份、银行回执复印件二份，用于证明2019年、2020年被告交纳租金情况，另有5000元单据丢失，共计金额505000元。经质证，原告对被告所提交证据真实性无异议，经核对后认可被告2018年4月1日后已缴纳租金451000元。2019年4月24日智慧柜员机业务回执金额54000元经原告核对无此项进账记录，回执不能作为入账依据，被告应提交银行转账凭证或流水清单，对该份证据证明目的不予认可。本院认证，被告所提交证据中2019年4月24日智慧柜员机业务回执（转账金额54000元）经质证后原告不认可，仅有业务回执无其他证据予以佐证，本院不予确认。原、被告所提交的其他证据真实、合法，与本案有关联，能够证明本案事实，本院予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月，通过公开竞价招租方式，被告取得原告位于麒麟区处集体综合楼（百姓大药房、网络宾馆、联想电脑）的承租权，双方于同月12日签订《租房合同》，约定租期八年，从2014年4月1日至2022年3月31日止；前三年租金390000元／年，第二个三年在原基础递增15%即第四年至第六年租金448500元／年，后两年在前一年的基础上递增15%即第七年至第八年租金515775元／年；付款方式为先付款后使用，合同签订时一次性付清全年租金，以后每年须在房租到期前10天付清下一年的租金，若延期将按年租金的1%收取滞纳金；超过一个月未付清租金，原告有权收回使用权并终止合同；其他约定（略）。合同履行期间，被告未按时足额支付租金。2018年1月10日，原，被告双方在麒麟区寥廓街道人民调解委员会主持下达成了编号为2018年001号人民调解协议，根据协议约定，被告应当在2018年3月31日前给付原告下欠的租金674000元，若未能按期支付，双方自愿解除上述《租房合同》，由原告收回租赁房屋。原、被告并向本院申请就该人民调解协议进行司法确认，本院于2018年1月10日作出（2018）云0302民特12号民事裁定书，确认上述人民调解协议有效。后被告未按调解协议约定期限给付下欠租金，原告向本院申请强制执行。执行过程中，双方于2018年6月4日达成执行和解协议，被告未依约全面履行。2019年3月4日双方再次达成执行和解协议，明确了下欠租金的还款期限并明确解除上述《租房合同》，该案已执结，上述人民调解协议确认的下欠租金全部履行完毕。2018年4月1日起至今，被告仍继续使用原告租赁房屋，已交纳原告租金451000元。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。原、被告于2013年12月12日签订的《租房合同》，未违反法律法规强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。该合同本应于2022年3月31日到期，因合同履行期间被告未按时交纳租金，双方经麒麟区寥廓街道人民调解委员会达成调解协议并经本院确认，对上述《租房合同》已予以解除，现原告要求被告返还租赁房屋于法有据，本院予以支持。被告下欠原告房屋租金属实，应予支付。按照双方约定，2014年4月1日至2017年3月31日年租金为390000元/年、2017年4月1日至2020年3月31日年租金为448500元/年、2020年4月1日至2022年3月31日年租金为515775元/年，合同履行期间原告曾同意过给予被告减免部分租金，但被告并无证据证明双方就减免租金已达成协议，故对被告请求按年租金370000元计算租金的辩解理由，本院不予采纳，按照合同约定被告自2020年4月1日起应按年租金515775元/年予以交纳，考虑2020年疫情影响，2020年4月1日之后的房屋租金，本院予以酌情调整，不再按照双方约定递增租金，仍按前期年租金448500元/年予以计算，并参照相关标准酌情减免90日，2018年4月1日至2020年5月8日，被告应付租金943693元（448500×2＋448500÷365×38），减免110589元（448500÷365×90），已付451000元，尚下欠382104元。原告要求被告自2020年5月9日起至房屋腾退完毕之日止按1083.33元/天支付房屋租金未超出双方约定，本院予以支持。双方虽约定违约方须按总合同款的20%支付违约金，但结合本案实际，原、被告签订的《租房合同》已于2018年1月10日予以解除，此后原告允许被告继续使用房屋并继续收取被告房租，并无证据证明双方就返还房屋时间明确作出约定，故对原告要求被告支付逾期腾房违约金的请求，本院不予支持。原告所主张的律师费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告阚勇返还原告麒麟区寥廓街道玄坛社区居民委员会前北山居民小组位于麒麟区处集体综合楼（百姓大药房、网络宾馆、联想电脑）。二、被告阚勇支付原告麒麟区寥廓街道玄坛社区居民委员会前北山居民小组2018年4月1日至2020年5月8日期间下欠的租金382104元及2020年5月9日起至返还租赁物之日止的租金（以日租金1083.33元按实际天数予以计算）。三、驳回原告麒麟区寥廓街道玄坛社区居民委员会前北山居民小组的其他诉讼请求。上述执行内容，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。案件受理费14978元（原告已预交），减半收取7489元，由被告阚勇负担2546元，由原告麒麟区寥廓街道玄坛社区居民委员会前北山居民小组负担4943元。上述执行内容，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员 杨 雁二〇二〇年九月二十二日书记员 杨金玉