江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1976号 上诉人（原审原告）：南昌市青山湖区湖坊镇长春村民委员会，住所地江西省南昌市青山湖区南京东路128号，统一社会信用代码54360111751116290Q。 法定代表人：龚峻海，该村主任。 委托诉讼代理人：黄韶堃，江西久保律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗久保，江西久保律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南昌金桥信息发展有限公司，住所地南昌市青云谱区京山北路50号附1号，统一社会信用代码91360100739189163R。 法定代表人：谌长头，该公司总经理。 委托诉讼代理人：江厚平，江西英华律师事务所律师。 上诉人南昌市青山湖区湖坊镇长春村民委员会因与被上诉人南昌金桥信息发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 南昌市青山湖区湖坊镇长春村民委员会提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决认定事实错误，应依法纠正。原审判定认定《房屋场地租赁合同》及补充协议约定的2023年元月8日至2028年元月8日租期有效，是错误的，应依法纠正，合同约定租期为25年，超过20年的部分应无效。2、原审判决适用法律错误，判决显失公平。涉案合同关乎村民利益，未经村民会议表决，且租期超过20年，原判割裂合同，忽略上诉人的意思自治和上诉人村民的合法利益，认定超过5年的部分有效，变相支持被上诉人在2023年元月8日之后无理使用涉案租赁物，对上诉人显失公平。综上，请求二审法院依法改判。 南昌金桥信息发展有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉人的上诉。 南昌市青山湖区湖坊镇长春村民委员会向一审法院起诉请求：1、请求确认原审原、被告于2003年元月8日签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》约定（2023年元月8日至2028年元月8日）之间的租期为无效；2、请求判令原审被告于2023年元月8日立即将原审原、被告2003年元月8日签订的《房屋场地租赁合同》约定的租赁物（南昌市南京东路长春工业园仓库约8700㎡，办公楼及店面约3900㎡，用地面积48亩，含工业园内附属设施）全部归还原审原告；3、本案诉讼费由原审被告承担。 一审法院认定事实如下：2003年元月8日，长春村委会（甲方）与金桥公司（乙方）签订了《房屋场地租赁合同》1份，约定：甲方将已有产权的市南京东路长春工业园仓库约8700㎡，办公楼及店面约3900㎡，用地面积48亩，含工业园内附属设施，全部租赁给乙方改建市场；甲方工业园租赁乙方使用，租赁年限为25年，自2003年元月8日起至2028年元月8日止等。当日，双方又签订了《补充协议》1份，约定：一、根据《合同法》有关房屋租赁之规定，租赁期间为20年，但乙方要求承租期限为25年，经甲方同意，租期为25年，即自2003年元月8日至2028年元月8日。如果乙方在经营期间合法经营，履行合同，甲方可续租，期限双方面议。二、本补充协议两份，甲、乙双方各执1份，均具有同等法律效力；本补充协议自双方签字盖章之日起生效。2004年8月30日，由于长春村委会历史原因造成金桥公司在改建汽车装潢美容市场时不能办理工程建设手续，以致在改建中经常受到土地、城管等部门的干扰和阻止，累计停工7个月等，双方又签订了《补充协议》1份，即长春村委会同意增加金桥公司5个月市场改建期（2004年6月1日起租），并对租金支付做了部分调整等。2008年7月1日，双方再次签订了《补充协议》1份，除对租赁税和租金支付的违约责任进行了约定，还对租赁期限约定为“自本补充协议签订之日起至2028年元月8日止”，同时还约定，凡《房屋场地租赁合同》及《补充协议》与本补充协议内容不一致之处以本补充协议为准。2011年3月26日，双方又再次签订了《补充协议》1份，除对租赁发票如何开具问题和延付租金的违约责任外，还约定：合同期内甲、乙双方不得单方终止合同，如有一方单方终止合同，则应赔偿履约方一切损失；自2011年1月1日起，由南昌市金桥房屋信息发展有限公司投资新建的南昌市汽车装璜修理大市场，全权委托南昌市华鹏物业管理有限公司管理；租赁期限自本补充协议签订之日起至2028年元月8日止；凡《房屋场地租赁合同》及《补充协议》与本补充协议内容不一致之处以本补充协议为准。双方至今对租赁物使用和租金支付方面均不存争议，长春村委会下属南昌市兴隆物业管理有限公司逐月向南昌市华鹏物业管理有限公司开具了增值税普通发票。 一审法院认为：依法成立并生效的合同受法律保护。本案原、被告于2003年元月8日签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》各1份，系双方真实意思表示，除《合同法》规定的超过20年的部分外，其他内容不违反法律规定，合法有效，各方应按照合同约定履行各自义务。原审原、被告于2003年元月8日在签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》中约定租赁期限为25年，违反了《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”的规定，故超过部分即2023年元月8日至2028年元月8日的约定应属无效。但原审原、被告却又分别于2008年7月1日和2011年3月26日签订了《补充协议》各1份，除对其他事项进行了约定外，对租赁期限均进行了重新约定，即均“自本补充协议签订之日起至2028年元月8日止”，同时还约定“凡《房屋场地租赁合同》及《补充协议》与本补充协议内容不一致之处以本补充协议为准”。原审原、被告分别在2008年7月1日和2011年3月26日通过签订《补充协议》，重新约定租赁期限，是否应视为对2003年元月8日签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》进行了变更，是否应属有效，应是本案审理的焦点所在。一审法院经审查认为，当事人在租赁期限内对租赁期限重新进行约定，并不为法律所禁止，同时，根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，故原审原、被告分别在2008年7月1日和2011年3月26日签订《补充协议》的行为合法。且约定的租赁期限均未超过《合同法》第二百一十四条规定的20年，故上述2份《补充协议》属合法有效，双方当事人均应按约定履行相应义务。长春村委会在对上述2份《补充协议》质证时认为，约定的租赁期限未经村民会议讨论决定，违反了《村民委员会组织法》第二十四条的规定，应属无效。一审法院认为，《村民委员会组织法》是作为村民自治性的管理性规范，而非效力性强制性规范，其调整的是组织内部管理关系，在一定范围内适用，管理性规范的法律后果是行政处罚。长春村委会不能举证证明其签订上述补充协议的行为违反了《合同法》第五十二条规定的情形，故对长春村委会的上述抗辩意见不予支持。原审原、被告对合同履行是否存在违约均未提出异议，即不存在法定或约定解除的情形，故在约定期限尚未到期之前，长春村委会单方面要求归还涉案租赁物于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第七十七条第九十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：驳回南昌市青山湖区湖坊镇长春村民委员会的诉讼请求。案件受理费76340元，由南昌市青山湖区湖坊镇长春村民委员会负担。 二审期间，双方均未向本院提交新证据。双方对一审查明的事实均无异议和补充，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：双方签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》中约定的2023年元月8日至2028年元月8日之间的租期是否有效。上诉人主张涉案《房屋场地租赁合同》及四份《补充协议》签订前均未经过上诉人村民会议讨论决定，违反了《村民委员会组织法》第二十四条的规定，应属无效，但《村民委员会组织法》是作为村民自治性的管理性规范，而非效力性强制性规范，其调整的是组织内部管理关系，上诉人以此为由主张合同无效，于法无据，本院不予支持。双方于2003年元月8日签订的《房屋场地租赁合同》中约定租赁期间为2003年元月8日至2028年元月8日，该租赁期间超过20年，根据《合同法》第二百一十四条规定，超出的部分确属无效，但双方分别于2008年7月1日和2011年3月26日签订了《补充协议》，该两份《补充协议》均明确约定“租赁期限自补充协议之日起至2028年元月8日止”，从该两份补充协议中可以看出，双方当事人对租赁期限重新进行约定，且约定的租赁期限均未超过20年。上述两份《补充协议》的签订是当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同约定的租赁期限截止时间为2028年元月8日，上诉人主张2023年元月8日至2028年元月8日租期无效并要求被上诉人于2023年元月8日返还租赁物的上诉请求，不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费76340元（南昌市青山湖区湖坊镇长春村民委员会已预缴），由南昌市青山湖区湖坊镇长春村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇二〇年九月二十三日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友