四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初2118号 原告（反诉被告）岳付飞，男，1976年5月13日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：郭义靖，四川拓泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司，住所地四川省彭州市天彭镇牡丹西路南段**。 负责人：王臻强，总经理助理。 委托诉讼代理人：赵曼，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓芸，四川衡平律师事务所律师。 被告：成都宏创锦业商业管理有限公司，，住所地四川省成都市青羊区敬业路********** 法定代表人：彭海涛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵曼，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓芸，四川衡平律师事务所律师。 原告岳付飞诉被告成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司（以下简称：宏创分公司）、成都宏创锦业商业管理有限公司（以下简称：宏创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，被告宏创分公司提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。岳付飞委托诉讼代理人郭义靖，宏创公司及宏创分公司共同委托诉讼代理人张晓芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岳付飞向本院提出诉讼请求：一、确认宏创分公司与岳付飞签订的《租赁合同》、《逸都城购物中心商业综合管理服务协议》于2020年5月25日解除；二、判令宏创分公司返还综合管理服务费保证金39984元、履约保证金26656.2元、质保金10000元；三、判令宏创分公司返还2020年1月17日至3月31日租赁费32875.7元、综合管理服务费49313.6元；四、判令宏创分公司赔偿经济损失183759.6元；五、判令宏创公司在宏创分公司财产不足以承担第二、三、四项义务情形下，对上述债务承担补充清偿责任；六、判令宏创分公司配合岳付飞将店内财物搬离租赁房屋。因岳付飞经宏创分公司同意已经实际搬离，岳付飞自愿撤回该项项诉讼请求。事实及理由：2019年5月4日，岳付飞与宏创分公司签订《租赁合同》、《逸都城购物中心商业综合管理服务协议》，岳付飞租赁房屋用于经营自助烧烤（千百度烧烤）。据合同约定，宏创分公司应当保障水、电、气的正常供应。2019年9月30日，彭州华润燃气有限公司（以下简称：燃气公司）向岳付飞下达计划停气通知书，停气日期为2019年10月8日，原因为未安装排风装置，存在安全隐患。岳付飞要求宏创分公司安装，宏创分公司未安装而让岳付飞使用煤气罐。因商场餐饮行业使用煤气罐存在危险且违反法律规定，岳付飞使用煤气罐至2020年1月16日，便放弃使用煤气罐。宏创分公司未安装排风装置，交付的房屋不符合安全规范，导致岳付飞租赁房屋进行经营的目的难以实现，构成根本违约。另外，因疫情影响，2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局联合发布《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》，至2020年3月9日发布的《彭州市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作市场监管保供组关于全面恢复餐饮服务经营单位正常营业的通告》期间，岳付飞无法经营，合同内容难以实现，故该期间内的租金及商业综合管理费应当予以免除。 宏创分公司、宏创公司一致辩称，1、《租赁合同》《商业综合管理服务协议》约定的租赁期限、商业管理服务期限已于2020年5月25日届满，并非原告所述的《租赁合同》《商业综合管理服务协议》于2020年5月25日解除。2、岳付飞未按约定足额支付2020年4月1日起至2020年5月25日的租金及商业综合管理费构成违约，宏创分公司根据约定有权不予退还综合管理服务保证金、履约保证金。3、安装排风装置不是出租方的义务，应由岳付飞自行负责安装。根据双方签订的《租赁合同》第3条第1款、第15条第3、7、8款之约定，岳付飞自行负责租赁房屋的装饰装修工程，使之通过相关部门的验收标准，达到合法开业条件。岳付飞未安装排风装置存在安全隐患，致使然气公司停止能源供应，系因岳付飞单方原因所致，不是宏创分公司违约。案涉合同系双方续签，宏创分公司在2017年9月就已经向岳付飞发函要求其对排风装置进行整改，岳付飞收到函件且未向被告提出任何异议，可见岳付飞当时也是认可排风装置等问题由岳付飞自行负责。4、岳付飞要求返还租金的、商业综合管理费以及全额退还疫情防控期间的租金、商业综合管理费的诉请没有法律依据。且岳付飞至今仍欠付租金、商业综合管理费的情况下，宏创分公司无需承担向其返还费用的责任。宏创分公司无违约行为，不应承担赔偿损失的责任，且岳付飞主张预期利益损失属于间接损失，不应得到支持。综上所述，请求法院依法驳回岳付飞的诉讼请求。 宏创分公司向本院提出反诉请求：1、请求判令岳付飞立即支付2020年4月1日至2020年5月25日的租金24435元、商业综合管理服务费36652元。2、判令宏创分公司不予退还岳付飞已缴纳的保证金共计76640元（其中综合管理服务费保证金39984元、履约保证金26656元、质保金10000元），并判令岳付飞支付逾期支付租金的违约金79968元（合同解除前6个月的租金）以及逾期支付商业综合管理服务费的违约金（逾期支付商业综合管理服务费的违约金以尚欠付商业综合管理服务费36652元为基数，以每日千分之三的标准，自2020年3月12日起算至商业综合管理服务费付清之日止，暂计算至2020年7月28日，计15284元）。3、判令岳付飞立即支付房屋占用费55975.5元（按照每日888.5元的标准从2020年5月29日起算至2020年7月31日止）、商业综合管理服务费41983.52元（按照每日666.4元的标准从2020年5月29日起算至2020年7月31日止），起算时间根据租赁合同第二十三条第1款的约定，费用计算标准根据租赁合同第二十三条第5款的约定。上述诉讼标的金额算至2020年7月28日共计317182.02元。事实和理由：宏创分公司按约履行出租方义务并提供了商业管理服务，岳付飞自2020年3月12日起未按约支付租金及商业综合管理费构成违约。2020年5月25日，《租赁合同》、《逸都城购物中心商业综合管理服务协议》期限届满，宏创分公司通知岳付飞腾退租赁房屋，岳付飞未及时腾退也未结清欠付的租金及商业综合管理费。 岳付飞在反诉中辩称，宏创分公司违约在先，导致合同难以履行。宏创分公司应当向岳付飞交付符合安全规范的房屋，岳付飞经营的餐饮企业没有燃气难以进行经营。宏创分公司交付的房屋存在安全隐患导致燃气公司停止供气构成根本性违约。岳付飞在合同到期前要求将店内财物搬离，但宏创分公司以未缴清租金等理由拒不让岳付飞搬离，岳付飞没有及时腾退的原因在于宏创分公司的拒绝。请求驳回宏创分公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 2019年5月4日，乙方岳付飞与甲方宏创分公司签订《租赁合同》、《逸都城购物中心商业综合管理服务协议》，岳付飞租赁房屋用于经营自助烧烤（千百度烧烤）。合同约定租赁物位于天彭镇牡丹西路南段45号，计租面积444.27平方米。租赁期限1年，自2019年5月26日至2020年5月25日。乙方应在装修期内完成装修，通过甲方及政府部门验收，具备开业条件。第一个租约年每月每平方米租金30元，即每月13328元，每季度租金39984元，年度应交租金总额为159936元。租金每季度（三个月）为一个缴租期。乙方应于每个缴租最后一个月的20天前一次性足额支付下个缴租期的租金。乙方应当在该房屋内经营的品种未自助烤肉，品牌为千百度烤肉，商铺号为307。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付履约保证金26656元、商业综合管理费保证金39984元。乙方出现违约情形时，甲方有权直接从保证金中扣减。合同终止后的90日内，且乙方按照本合同约定按时履行完毕租赁房屋交还义务后，甲方应将剩余的质量保证金无息退还给乙方。商业综合管理费收费标准为：按房屋计租面积计算，每月每平方米45元，每季度为一个支付期，乙方应于每个支付期最后一个月的20天前一次性足额支付下个支付期的商业综合管理费。乙方应在2019年5月10日前支付甲方10000元作为其销售的商品或服务的质量保证金。因紧急状态或者共用实业部门或者有关政府部门的要求、命令而导致该房屋的水、电、燃气、热力等能源供应中断或空调、电梯等设施设备停止运行的，甲方不承担任何责任。倘在任何时间内非因甲方的过错，该房屋内的水、电、煤气供应或空调服务停止供应或逸都城购物中心的任何公共设施停止运作，甲方不必为此而向乙方承担任何赔偿责任或减免乙方任何租金、商业综合管理费及其他费用。违约条款：本合同因乙方违约而终止或解除的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金及商业综合管理费保证金。乙方延迟缴纳租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠付金额千分之一的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同并要求甲方支付该商铺在合同解除租赁年度的6个月的租金作为违约金。本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止或解除后3日内，乙方应当将该房屋交还甲方。如乙方逾期支付或未补足商业综合管理费、履行保证金或其他费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的千分之三向甲方支付违约金。 2019年11月5日，彭州市商务和投资促进局彭州市流通产业企业安全生产检查记录表载明，巴顿牛排、千百度烤肉两家商户发现存在以下问题：1、商户密闭空间，无机械送排风系统。2、报警系统未年检，未进行联动测试。3、燃气管道油污严重。4、未对员工进行燃气安全培训。2019年12月11日，燃气公司计划停气通知书载明，停气日期为2019年12月12日，停气范围：巴顿牛排、千百度烤肉。注：在与商务局联合检查中，未安装排风系统存在安全隐患，责令限期整改，现未整改到位，故停气整改。岳付飞要求宏创分公司安装，宏创分公司建议岳付飞使用煤气罐。岳付飞自述其使用煤气罐至2020年1月16日，因考虑到商场餐饮行业使用煤气罐存在危险且违反法律规定，放弃了使用煤气罐。因疫情影响，2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局联合发布《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》。2020年3月9日发布的《彭州市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作市场监管保供组关于全面恢复餐饮服务经营单位正常营业的通告》。宏创分公司在合同期限届满前后，向岳付飞发送了要求支付尚欠费用及限期腾退的通知函。在合同期限届满前，岳付飞因疫情及停气问题经营困难，准备停止经营并腾退房屋，在与宏创分公司协调过程中对排风系统安装的责任问题各执己见，并对保证金退还问题未形成一致意见，宏创分公司以未商定善后事宜为由未同意岳付飞将租赁房屋内的物品搬离腾退。自2020年5月25日合同期限届满至2020年6月10日岳付飞启动诉讼程序，双方就相关事宜未达成一致意见。诉讼过程中，岳付飞于2020年7月31日将租赁房屋内的物品搬离腾退。 另查明，岳付飞已向宏创分公司支付综合管理服务费保证金39984元、履约保证金26656.2元、质保金10000元，并已结清截止2020年3月31日前的租金、商业综合管理费。2020年4月1日至2020年5月25日的租金24435元、商业综合管理服务费36652元未支付。 以上事实有双方当事人当庭一致的陈述及工商登记信息、身份信息、《租赁合同》、《逸都城购物中心商业综合管理服务协议》、收据、转账凭证、彭州市流通产业企业安全生产检查记录表、停气通知书、《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》、《彭州市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作市场监管保供组关于全面恢复餐饮服务经营单位正常营业的通告》、电话录音、微信聊天记录、《通知函》、中国邮政回单及物流信息等证据在卷佐证，经庭审质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 本院认为，岳付飞与宏创分公司签订的《租赁合同》、《逸都城购物中心商业综合管理服务协议》意思表示真实，合法有效应受法律保护。 关于宏创分公司是否因交付的房屋未安装排风装置不符合安全规范，构成根本违约。 本院认为，企业安全生产检查针对的是企业的经营行为，不同的企业生产经营情况会有不同的安全检查要求，“千百度烤肉”系经营自助烧烤餐饮类经营企业，燃气的使用、排风系统等的设置关系到安全问题，必然会有严格的规定。宏创分公司作为出租方提供的租赁房屋本身并不存在安全隐患，案涉合同并未特别约定由出租方负责安装符合承租方经营的排风装置。岳付飞租赁房屋用于经营，应当按照其经营性质设置符合安全生产经营的设施设备，故本案中安装排风装置系经营者的义务，并非出租方的合同义务。宏创分公司交付的租赁房屋不存在瑕疵，不构成违约，对岳付飞主张赔偿经济损失183759.6元的诉讼请求，本院不予支持。 关于合同解除权问题。 案涉合同因合同约定的期限届满终止，宏创分公司不构成违约，岳付飞主张解除合同没有法定解除事由，对岳付飞主张确认合同因宏创分公司违约解除的诉讼请求，本院不予支持。 关于综合管理服务费保证金、履约保证金、质保金应否返还。 案涉合同因合同约定的期限届满终止，诉讼期间，承租方已经腾退并交还租赁物，出租方应当返还综合管理服务费保证金、履约保证金、质保金。据合同约定，乙方出现违约情形时，甲方有权直接从保证金中扣减。合同终止后的90日内，且乙方按照本合同约定按时履行完毕租赁房屋交还义务后，甲方应将剩余的质量保证金无息退还给乙方。故应返还的综合管理服务费保证金、履约保证金、质保金的金额在下面对岳付飞的违约情形进行具体评述后进行品跌。 关于承租人以受疫情不可抗力影响主张减免租金的问题。 本院认为，案涉租赁房屋用于经营自助烧烤，承租人通过对外经营获取经营利润，案涉租赁房屋确因疫情防控存在阶段性经营无法进行的状况。案涉合同租期1年，现已期满终止，双方对合同终止后的善后事宜未能达成一致意见，结合案涉合同的租赁期长短及合同履行的具体情况，考虑案涉出租方的经营（2020年1月25至2020年3月9日期间）受到不可抗力影响的具体情况，本院按照公平原则，酌情由宏创分公司分担该期间内部分租金、商业综合管理费计16660元。 关于宏创分公司主张的违约金问题。 岳付飞未按约定履行给付义务，应当继续履行并承担违约责任。宏创分公司关于违约金主张标准过高，参考4倍LPR利率标准，酌定调整为按年利率16%计算。合同约定每季度为一个支付期，乙方应于每个支付期最后一个月的20天前一次性足额支付下个支付期的商业综合管理费。合同届满日为2020年5月25日。岳付飞尚欠2020年4月1日至2020年5月25日的租金24435元、商业综合管理服务费36652元未支付。故以尚欠租金24435元、商业综合管理服务费36652元，共计61087元为基数，按年利率16%，自2020年2月5日计算至宏创分公司提起反诉之日（2020年7月30日，共计176天）的违约金金额为4712元。 关于宏创分公司主张房屋占用费的问题。 本院认为，岳付飞因经营困难于合同期满前已向宏创分公司申请搬离腾退租赁房屋，因宏创分公司以未协商好善后事宜为由不予准许，导致案涉租赁房屋未在合同约定的时间腾退，由此产生的损失不应归责于承租人。故对宏创分公司主张房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。 综上，鉴于岳付飞在宏创分公司尚有应退还的保证金、质保金，在与本院酌情由宏创分公司分担的租金、商业综合管理费，尚欠租金、商业综合管理服务费及违约金进行品跌后，实际由宏创分公司向岳付飞支付的金额为：39984元＋26656.2元＋10000元＋16660元-61087元-4712元=27501.2元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司于本判决生效之日起五日内给付岳付飞27501.2元； 二、成都宏创锦业商业管理有限公司在成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司财产不足以承担第一项义务情形下，承担补充清偿责任； 三、驳回岳付飞的其他诉讼请求； 四、驳回成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3219元，由成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司负担1066元，岳付飞负担2153元；反诉案件受理费3028.87元，由成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司负担2206.87元，岳付飞负担722元。（本诉与反诉案件受理费经品跌后，成都宏创锦业商业管理有限公司彭州分公司于本判决生效之日起五日内给付岳付飞344元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  胡剑 二〇二〇年九月二十一日 书记员  袁静 彭州市人民法院 履行义务告知书 依照法律规定，发生法律效力的判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人有自动履行的义务。当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。进入执行程序后，被执行人若未按执行通知履行法律文书确定的义务，将面临如下法律后果： 1．被限制出境。 2．被限制高消费。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （1）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位； （2）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （3）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （4）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （5）购买非经营必需车辆； （6）旅游、度假； （7）子女就读高收费私立学校； （8）支付高额保费购买保险理财产品； （9）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。 被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述消费行为。 3．被纳入失信被执行人名单。被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，将被纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。具体惩戒措施有： （1）公之于众。失信被执行人信息被列入最高人民法院失信被执行人名单库，以及通过当地报纸、广播、电视、网络、新闻发布会、法院公告栏或其他方式向社会予以公布。 （2）限制日常经营。政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等将对失信被执行人在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面予以限制。 （3）征信系统记录。在征信系统中对失信被执行人予以记录，限制贷款、办理个人信用卡等。 （4）任职资格限制。失信被执行人不得担任国企高管、事业单位法定代表人、金融机构高管、社会组织负责人、党代表、人大代表和政协委员，不得招录（聘）为公务人员、入党、入伍；失信被执行为人为公职人员的，失信情况作为其评先、评优、晋职晋级的重要参考。 （5）荣誉或授信限制。 （6）特殊市场交易限制。失信被执行人不得从事不动产交易、国有资产交易；不得使用国有林地、草原及利用其他国有自然资源。 4．被强制执行并承担相关费用。 5．支付执行费。 6．被罚款、拘留或追究刑事责任。被执行人或其他人拒不履行生效法律文书的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。行为人系单位的，由其主要负责人或者直接责任人员承担上述责任。 为避免承担上述法律后果，当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务或与对方当事人协商处理。