江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初2280号 原告：江苏恩祥物业管理有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道水长街1号1幢。 法定代表人：陆晓军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邵鸣，上海贸悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万英军，上海贸悦律师事务所律师。 被告：中节能环保（南京）有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道清水亭西路2号。 法定代表人：洪恒贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王庭军，江苏斐多律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施华健，江苏斐多律师事务所实习律师。 原告江苏恩祥物业管理有限公司（以下简称恩祥公司）诉被告中节能环保（南京）有限公司（以下简称中节能公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告恩祥公司的法定代表人陆晓军、委托诉讼代理人万英军，被告中节能公司的委托诉讼代理人王庭军、施华健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恩祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告中节能公司支付物业服务费658281.6元（2014年7月1日至2019年6月30日）；2.判令中节能公司承担本案诉讼费、律师代理费。事实和理由：2014年7月1日，其与中节能公司签订《物业管理合同》，约定由其自2014年7月1日至2019年6月30日对位于南京市江宁区秣陵街道清水亭西路2号的中节能（南京）产业园A幢进行物业管理服务，合同对其从事物业服务期间的费用进行了约定。2014年7月1日至2019年6月30日期间，中节能公司一直使用中节能（南京）产业园A幢20层整层（面积1604平方米）并享受由其提供的物业服务，却从未向其支付过物业服务费。故其诉至法院，提出上述诉请。 被告中节能公司辩称：1.其与原告恩祥公司从未签订过物业服务合同，恩祥公司主张物业费没有合同依据；2.中节能（南京）产业园A幢于2014年11月7日经消防验收合格，恩祥公司主张自2014年7月1日起计算物业费没有依据；3.恩祥公司作为物业服务企业，应向各入住单位收取水电费并向相关部门缴纳，但恩祥公司在收取水电费后没有缴纳，其作为中节能（南京）产业园A幢的实际经营管理人，代为垫付巨额水电费，在恩祥公司未向其返还垫付水电费之前，恩祥公司无权主张物业费；4.在其不知情的情况下，恩祥公司擅自私下租出大楼内的面积，非法收取租金，其保留诉权。5.恩祥公司已于2019年6月30日停止对中节能（南京）产业园A幢进行物业服务。综上，请求驳回恩祥公司对其的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年4月4日，南京市江宁区秣陵街道办事处（甲方）与中国第四冶金建设有限责任公司（乙方、以下简称中四冶公司）签订《租赁合同》一份，约定由甲方将位于南京市江宁区【即本案所涉中节能（南京）产业园Ａ幢】及房屋的配套设施出租给乙方，建筑面积35432.76平方米，租期自2014年5月1日至2034年4月30日。 中四冶公司（甲方）又与江苏恩祥企业咨询策划管理有限公司（乙方、以下简称恩祥策划公司）签订《合作协议》一份，约定“甲方委托乙方对南京市江宁区清水亭西路2号地块项目（即科创大厦项目，其中A幢主体封顶、B幢基础封顶、C幢桩基施工、D幢E幢F幢待建）的选址、地方政府的前期协调，并对土地的招、拍、挂，规划设计，项目评估，施工前的前期手续，项目监理，施工单位的招标及决预算，楼盘的策划销售，招租招商，广告策划宣传，物业管理，节能环保企业的合作运营及江苏周边市场跟踪合作运营等事项，甲方监督管理；甲方负责成立‘中节能环保（南京）实业有限公司’以运营清水亭西路2号地块项目。”合同并对双方的权利义务进行明确约定。 2014年6月25日，中四冶公司出资设立中节能公司。同年7月1日，中节能公司（甲方、委托方）与恩祥公司（乙方、受委托方）签订《物业管理合同》一份，约定由中节能公司将中节能（南京）产业园委托乙方进行物业管理，建筑面积35000平方米；委托管理期限自2014年7月1日至2019年6月30日；同时约定：“1、九龙湖园区属于新开办园区，前几年空置率较高，根据江苏省物业管理条例，物业公司应向业主征收70%的空置费，甲方九龙湖园区总空置费为35000平方米×（6元×70%）×12=1764000元。2、经测算，乙方第一年总费用为200万元（含园区开办费136725元），甲方在乙方进场前一次性提供120万元启动资金。3、第一年结束时，乙方收取当年物业管理费总计超过（200万元-120万元）80万元，超出的部分可作下一年度空置费；若不足，则甲方补齐不足部分。4、第二年起，根据实际情况评估空置率，按季度按空置面积甲方支付乙方空置费。5、招商同期，乙方与商户签订各自的物业管理合同，物业费按12元/月米标准收取，第一期优惠三年，按6元/月米标准收取。” 2019年6月26日，中节能公司向恩祥公司发出《通知函》，告知恩祥公司6月10日的费用催款通知书已收阅，请将费用催款通知书中的收款明细及其财务依据的书面材料准备好，其于6月28日去恩祥公司商谈物业交接工作具体实施方案，届时双方财务可对未了财务账目进行对账事宜。 2019年6月28日，恩祥公司向中节能公司发出《联系函》，要求中节能公司支付中节能（南京）产业园A幢20层1604平方米的物业费658281.6元并支付《物业管理合同》中所约定的空置费等。《联系函》附有658281.6元物业费的计算方式，系按照《物业管理合同》约定的“按12元/月米标准收取，第一期优惠三年，按6元/月米标准收取”计算。 另查明：恩祥公司自签订《物业管理合同》后实际为中节能（南京）产业园A幢提供了物业服务。该楼20层的面积为1604平方米，均为中节能公司使用。 审理中，中节能公司对恩祥公司曾与其签订《物业管理合同》的事实不予认可，并陈述恩祥公司实际控制人王健（恩祥策划公司法定代表人）在受其委托为其刻制印章后私自加盖；其已在自己持有的合同上注明“作废”；双方一直在洽谈物业服务合同事宜，但未能达成最终一致意见。中节能公司陈述其系中四冶公司为了管理运营清水亭西路2号地块项目而专门投资设立，其签订合同的行为可以视为代表中四冶公司所做。中节能公司提交了2014年11月7日南京市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》以证明中节能（南京）产业园A幢在2014年11月7日才通过消防验收。关于中节能公司入驻中节能（南京）产业园A幢20层的时间，恩祥公司陈述为2015年1月；中节能公司陈述为2015年4月。关于中节能公司停止为20楼提供物业服务的时间，恩祥公司陈述为2020年4月；中节能公司陈述为2019年上半年。恩祥公司主张中节能公司应按《物业管理合同》约定的标准向其支付物业费，中节能公司不予认可。恩祥公司主张中节能公司支付律师代理费，但未提交证据对此加以证明。 以上事实，有《租赁合同》、《合作协议》、《物业管理合同》、《通知函》、《联系函》、企业信用报告、《建设工程消防验收意见书》及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：原告恩祥公司与被告中节能公司签订的《物业管理合同》系中节能公司作为中节能（南京）产业园A幢的管理运营方将大楼物业交由恩祥公司服务并授权恩祥公司与各承租人订立物业合同所签订，其中并未对中节能公司直接使用的20层部分如何交纳物业费进行约定，但恩祥公司实际对20层提供了物业服务，故双方形成事实上的物业服务合同关系。中节能公司作为接受物业服务的一方，应当向恩祥公司支付物业费。关于物业费的标准，恩祥公司主张按照《物业管理合同》约定的标准计算，但合同明确约定该标准适用于恩祥公司与各承租人所签订的物业服务合同，恩祥公司的该主张没有合同依据，本院酌定按照3元/平方米/月计算。关于物业费的收取时段，恩祥公司主张自空置期开始计算，但空置期如何计费已包含在《物业管理合同》中双方另行处理的结算方式中，本院对该主张不予支持；因恩祥公司未举证证明其为20层提供物业服务的具体时间，本院自中节能公司自认的入驻时间2015年4月起算，计算至2019年6月30日，共计245412元（51个月×3元/平方米/月×1604平方米）。恩祥公司主张中节能公司支付律师代理费，但未提交证据对此加以证明，本院不予支持。中节能公司的其他辩称意见没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告中节能环保（南京）有限公司向原告江苏恩祥物业管理有限公司支付物业服务费245412元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。 二、驳回原告江苏恩祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10383元，由原告恩祥公司负担6512元，由被告中节能公司负担3871元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  张雨青 二〇二〇年九月二十一日 见习书记员  全 鑫