天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3173号上诉人（一审被告）：天津龙之风采教育信息咨询有限公司，住所地天津市和平区南京路**经济联合中心大厦辅楼**。法定代表人：张勇，董事长。委托诉讼代理人：张燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郭振杰，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津市天泰置业发展有限公司，住所地天，住所地天津市和平区浙江路**v>法定代表人：崔巍，董事长。委托诉讼代理人：张华，天津德利信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓艳，天津德利信律师事务所律师。上诉人天津龙之风采教育信息咨询有限公司因与被上诉人天津市天泰置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初6458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津龙之风采教育信息咨询有限公司的法定代表人张勇及其委托诉讼代理人张燕、郭振杰，被上诉人天津市天泰置业发展有限公司的委托诉讼代理人张华、李晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津龙之风采教育信息咨询有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回天津市天泰置业发展有限公司诉讼请求。2．一、二审诉讼费由天津市天泰置业发展有限公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。涉案租赁场地业态已经改变。双方签约之初，天津市天泰置业发展有限公司承诺涉案租赁场地为开放性商业广场，但后期变为封闭性较强的商业项目，不利于天津龙之风采教育信息咨询有限公司经营。天津龙之风采教育信息咨询有限公司承租的场地房屋存在质量问题，进行了维修。天津龙之风采教育信息咨询有限公司不存在故意违约情形。二、一审判决适用法律不当。天津龙之风采教育信息咨询有限公司行使不安抗辩权。天津市天泰置业发展有限公司因租赁场地业态改变及漏雨等房屋质量问题违约在先，天津龙之风采教育信息咨询有限公司有权拒交租金。天津龙之风采教育信息咨询有限公司被迫交回房屋。一审判决对于违约责任的认定不当。一审判决计算的2018年12月10日至2019年8月15日的房屋使用费已经超过了天津市天泰置业发展有限公司的诉讼请求。双方约定三年免租期意在培养商圈经营氛围，违约金计算不应过高，一审法院应当调低违约金。天津市天泰置业发展有限公司辩称，不同意天津龙之风采教育信息咨询有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：双方合同是合法有效的。天津龙之风采教育信息咨询有限公司一直正常使用房屋，并未对质量提出异议。天津市天泰置业发展有限公司并未设置围挡和门禁，这是业主委员会的决定，当时天津市天泰置业发展有限公司也未提出异议。合同解除是由于天津龙之风采教育信息咨询有限公司拒交租金违约。天津市天泰置业发展有限公司向一审法院起诉请求：1．双方于2015年9月16日签订编号为20150808之《泰安道商铺租赁合同》于起诉之日予以解除；2．天津龙之风采教育信息咨询有限公司立即将位于天津市和平区××道××号××号××（建筑面积199.51平方米）腾空并交还天津市天泰置业发展有限公司；3．天津龙之风采教育信息咨询有限公司向天津市天泰置业发展有限公司支付自2015年10月1日起至天津市天泰置业发展有限公司起诉之日止的租金（暂计算至2018年12月31日为1167133.5元）；4．天津龙之风采教育信息咨询有限公司向天津市天泰置业发展有限公司支付自2018年9月15日至实际付清欠付款项之日止的迟延履行违约金（暂计算至2018年12月31日计107天为4803.2元）（首个计租期的租金×万分之五×逾期天数）；5．天津龙之风采教育信息咨询有限公司向天津市天泰置业发展有限公司支付自天津市天泰置业发展有限公司起诉之日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费（日租金×2倍×天数）；6．天津龙之风采教育信息咨询有限公司向天津市天泰置业发展有限公司支付2015-2016、2016-2017、2017-2018三个年度的能源费共计34834.8元；7．本案全部诉讼费用由天津龙之风采教育信息咨询有限公司承担。一审诉讼过程中，天津市天泰置业发展有限公司变更第3项诉讼请求为：天津龙之风采教育信息咨询有限公司向天津市天泰置业发展有限公司支付自2015年10月1日起至2019年1月16日止的租金1183094.3元；变更第5项诉讼请求为：天津龙之风采教育信息咨询有限公司向天津市天泰置业发展有限公司支付自2019年1月17日起至2019年8月15日止的房屋使用费209485.5元（按照日租金997.5元×210天）；放弃第2项诉讼请求。一审法院认定事实：涉案商铺坐落于天津市和平区××道××号××号，权利人为天津市天泰置业发展有限公司。2015年，天津市天泰置业发展有限公司（出租方，甲方）与天津龙之风采教育信息咨询有限公司（承租方，乙方）签订《泰安道商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺（建筑面积199.51平方米）出租给乙方用于经营教育机构，乙方已对该商铺进行了实地查勘，并对商铺现有的设施设备、装修、周边环境、交通等条件完全知晓并予以完全认可，同意按本合同约定条件按现状承租该商铺；合同租赁期为5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止，自本合同签订之日起3年内为乙方的免租期，免租期届满后的次日为计租起始日；除非甲方同意，乙方必须保证履行满本合同所约定的租期，如乙方未能履行满租期，擅自撤场，乙方除按照本合同约定承担相应违约责任外，乙方还应另行支付甲方相当于三个月租金的补偿89779.5元，以补偿甲方因乙方免租所造成的经济损失；商铺租金自2018年10月1日起至2020年9月30日止，月租金为29926.5元，季度租金为89779.5元，年租金为359118元，以上租金均不含租赁期内的物业管理费、停车费或车位使用费，以及水、电、燃气、供暖、供冷、空调、通讯、网络等费用，每三个月为一个计租期，乙方应于每个计租期满十五天前向甲方支付下一计租期的租金；乙方应自行承担租赁期限内该商铺发生的水、电、燃气、供暖、供冷、空调、通讯、网络等资源费用（实行分户计量）（费用直接向有关部门交），并且乙方承诺按照规定承担公共部位所分摊的资源费用；乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日万分之五计算，从应付之日至实际全额付清之日；本合同提前解除、终止或承租期满之日起的五日内，乙方应当将该商铺腾空并完好的交还给甲方；如乙方未按照约定将该商铺交还甲方的，由此造成甲方及／乙方或第三方的一切损失，由乙方自行承担，每延期一天，乙方还要向甲方支付合同解除或终止时的日租金标准双倍的违约金；本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同；在本合同履行期内，若乙方未按照合同约定，擅自撤场或因乙方违约导致合同解除的，乙方应当补缴免租期内实际承租期间内的租金，并承担由此给甲方造成的一切损失；乙方迟延支付租金、资源费或其他应付款项或费用超过五日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，除乙方应按照本合同约定承担违约责任外，还应当承担由此给甲方造成的一切损失；合同解除后，如果乙方不按照约定归还商铺，则甲方有权包括但不限于封铺、清空并收回该商铺、将乙方在该商铺内的财物强制搬出、处置等，因此导致的损失和责任由乙方自行承担；甲、乙双方按照下列内容送达通知或文件。可视为送达，甲方地址和邮编：天津市和平区泰安道24号300040，乙方地址和邮编：天津市和平区大理道80号300052，如以邮寄的方式进行送达，上述文件或通知在邮寄送达寄发之日起（含寄发当日）的第三日即视为送达和收到之日，送达方视为完全送达。合同签订后，天津市天泰置业发展有限公司将涉案商铺交付天津龙之风采教育信息咨询有限公司做教育机构使用。2018年4月，天津龙之风采教育信息咨询有限公司承租的涉案商铺所在的泰安道三号院，基于社区治安的目的，在××道××侧的两个出入口设置了隔离墩，在××道××侧的出入口设置了门禁，致使车辆和行人出入受到一定的管理。2018年8月27日即起租日前，天津市天泰置业发展有限公司按照合同约定的送达地址以特快专递的方式向天津龙之风采教育信息咨询有限公司邮寄送达《告知函》，告知天津龙之风采教育信息咨询有限公司于2018年9月15日前支付首期租金89779.5元，天津龙之风采教育信息咨询有限公司于2018年8月29日签收，但未能依约按期支付租金。2018年10月18日，天津市天泰置业发展有限公司又以上述方式向天津龙之风采教育信息咨询有限公司邮寄送达《关于限期支付租金事宜的函》，告知天津龙之风采教育信息咨询有限公司于接到本函之日起五个工作日内支付首期租金，否则依据合同约定，通过诉讼方式主张包括但不限于解除合同、补缴免租期间租金、支付欠付租金、迟延履行违约金等内容，天津龙之风采教育信息咨询有限公司于2019年10月22日签收，但天津龙之风采教育信息咨询有限公司仍未能按照函件要求支付租金。2018年12月7日，天津市天泰置业发展有限公司委托天津德利信律师事务所，按照上述方式向天津龙之风采教育信息咨询有限公司邮寄送达《关于交付该商铺并支付欠付款项的律师函》，告知天津龙之风采教育信息咨询有限公司：1．务必于2018年12月15日之前将租赁商铺腾空并交付天津市天泰置业发展有限公司，双方办理交接手续；2．支付自2015年10月1日至2018年12月6日的租金1144189.85元、违约金3680.96元；3．支付自2018年12月6日起至实际腾房之日的占用使用费；4．支付欠付的能源费34834.80元；5．保留通过法律途径依法维权的权利，天津龙之风采教育信息咨询有限公司于2019年12月9日签收。此后，天津龙之风采教育信息咨询有限公司既未向天津市天泰置业发展有限公司支付租金等费用，也未将承租的商铺返还给天津市天泰置业发展有限公司。2019年8月15日，天津龙之风采教育信息咨询有限公司将商铺返还给天津市天泰置业发展有限公司。一审法院认为，天津市天泰置业发展有限公司与天津龙之风采教育信息咨询有限公司签订的《泰安道商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。天津龙之风采教育信息咨询有限公司无正当理由拒付房屋租金构成根本违约，天津市天泰置业发展有限公司依据合同约定有权要求解除合同。天津市天泰置业发展有限公司委托律师事务所给天津龙之风采教育信息咨询有限公司送达的《律师函》中虽未明确写明与天津龙之风采教育信息咨询有限公司解除合同，但要求天津龙之风采教育信息咨询有限公司返还租赁商铺应视为要求与天津龙之风采教育信息咨询有限公司解除合同的意思表示，且该《律师函》通知到达天津龙之风采教育信息咨询有限公司之日2018年12月9日应为合同解除日，对天津市天泰置业发展有限公司要求合同于起诉之日予以解除的诉讼请求，一审法院确认合同于2018年12月9日予以解除。天津龙之风采教育信息咨询有限公司抗辩的租赁商铺所在的泰安道三号院擅自改变业态状况，设立门禁和围栏，致使天津龙之风采教育信息咨询有限公司出入受限，家长接送孩子受限，无法招收学员和开展经营活动，因设置门禁和围栏是基于社区安全考虑，对出入的车辆及人员进行管理，并不属于改变业态状况；天津龙之风采教育信息咨询有限公司抗辩的因租赁商铺漏水、漏雨、箱辐射等，致使招生遇到困难，大量学生退费，未能提供相关证据加以证明，且作为拒付租金的理由不能成立。综上，对天津龙之风采教育信息咨询有限公司以上述抗辩作为拒付房屋租金的理由不予采信。天津龙之风采教育信息咨询有限公司未依约向天津市天泰置业发展有限公司支付房屋租金，对天津市天泰置业发展有限公司要求天津龙之风采教育信息咨询有限公司支付房屋租金的诉讼请求，予以支持。自2018年10月1日（起租日）至合同解除之日2018年12月9日的房屋租金应为68708元。天津市天泰置业发展有限公司主张的2015年10月1日至2018年9月30日的房屋租金，为免租期的房屋租金，依照合同约定，“天津龙之风采教育信息咨询有限公司违约导致合同解除的，应当补缴免租期内实际承租期间内的租金”，故天津市天泰置业发展有限公司主张的上述期间房屋租金的性质应属于违约金，天津龙之风采教育信息咨询有限公司主张约定的违约金过高，结合天津龙之风采教育信息咨询有限公司的违约程度及给天津市天泰置业发展有限公司造成的损失等因素，可认定违约金的约定过高，应将免租期的房屋租金标准进行调整，以合同约定的两年房屋租金的金额作为五年的房屋租金的金额，再以此为标准计算三年免租期的房屋租金为430941.6元。天津龙之风采教育信息咨询有限公司迟延支付房屋租金构成违约，天津市天泰置业发展有限公司要求天津龙之风采教育信息咨询有限公司支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。合同解除后，天津龙之风采教育信息咨询有限公司仍占用租赁商铺至2019年8月15日，应支付占用期间的房屋使用费，对天津市天泰置业发展有限公司要求天津龙之风采教育信息咨询有限公司支付房屋使用费的诉讼请求，予以支持。依据本案确认的合同解除日，天津龙之风采教育信息咨询有限公司应支付天津市天泰置业发展有限公司2018年12月10日至2019年8月15日期间的房屋使用费，房屋使用费的标准比照租金标准计算。天津龙之风采教育信息咨询有限公司未按照合同约定直接向供热部门支付能源费，天津市天泰置业发展有限公司在向供热部门履行支付能源费的义务后，有权向天津龙之风采教育信息咨询有限公司进行追偿，且天津市天泰置业发展有限公司提交的证据能够证实其主张的能源费金额，为天津龙之风采教育信息咨询有限公司租赁商铺应交纳的能源费，故对天津市天泰置业发展有限公司要求天津龙之风采教育信息咨询有限公司支付2015-2016、2016-2017、2017-2018三个年度的能源费34834.8元的诉讼请求，予以支持。天津龙之风采教育信息咨询有限公司撤销反诉，予以照准。一审法院判决：“一、确认天津市天泰置业发展有限公司与天津龙之风采教育信息咨询有限公司签订的《泰安道商铺租赁合同》于2018年12月9日予以解除；二、本判决生效之日起十五日内，天津龙之风采教育信息咨询有限公司支付天津市天泰置业发展有限公司2015年10月1日至2018年9月30日免租期期间的房屋租金430942元，以及2018年10月1日至2018年12月9日房屋租金68708元；三、本判决生效之日起十五日内，天津龙之风采教育信息咨询有限公司支付天津市天泰置业发展有限公司2018年12月10日至2019年8月15日止的房屋使用费244003.5元；四、本判决生效之日起十日内，天津龙之风采教育信息咨询有限公司支付天津市天泰置业发展有限公司自2018年9月16日起至实际支付房屋租金之日止的违约金（以68708元为基数，按照日万分之五的标准计算）；五、本判决生效之日起十日内，天津龙之风采教育信息咨询有限公司支付天津市天泰置业发展有限公司2015-2016、2016-2017、2017-2018三个年度的能源费共计34834.8元；六、驳回天津市天泰置业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15661元，由天津市天泰置业发展有限公司负担7061元，天津龙之风采教育信息咨询有限公司负担8600元（天津龙之风采教育信息咨询有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付天津市天泰置业发展有限公司）”。二审中，当事人没有提交新证据。天津龙之风采教育信息咨询有限公司申请证人牛某出庭作证，证人陈述曾担任泰安道物业项目的驻场经理，证明目的是涉案租赁场地业态调整的事实。天津市天泰置业发展有限公司不认可证人证言的证明效力。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证人工作时间与本案合同履行期间时间无法对应，本院对证人证言不予采信。庭审中，天津龙之风采教育信息咨询有限公司同意据实交纳能源费。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三，一是涉案租赁合同解除时间及责任方，二是天津龙之风采教育信息咨询有限公司是否应当支付房屋租金、使用费及能源费，三是天津龙之风采教育信息咨询有限公司如违约，违约责任如何确认。关于争议焦点一，涉案合同解除原因及时间问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《泰安道商铺租赁合同》合法有效，均应按照合同约定权利义务履行合同。天津龙之风采教育信息咨询有限公司作为承租人，支付租金是其主要义务。天津龙之风采教育信息咨询有限公司提出天津市天泰置业发展有限公司未确保签订合同时所承诺的业态违约，但未提交双方关于业态经营具体方式的书面约定等证据，对天津龙之风采教育信息咨询有限公司关于天津市天泰置业发展有限公司违约的主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。天津市天泰置业发展有限公司作为守约方，对逾期不支付租金的承租人，可以解除合同。一审判决确认合同解除原因正确，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。天津市天泰置业发展有限公司通过邮寄律师函的方式解除合同，一审判决确认《律师函》送达之日作为合同解除日并无不当。关于争议焦点二，天津龙之风采教育信息咨询有限公司是否应当支付房屋租金、使用费及能源费的问题。对于能源费，天津龙之风采教育信息咨询有限公司在二审中同意据实交纳，本院照准。双方合同约定，天津龙之风采教育信息咨询有限公司违约导致合同解除的，应当补缴免租期内实际承租期间内的租金，故天津龙之风采教育信息咨询有限公司作为承租人应支付合同期内房屋租金及合同解除后占有房屋的房屋使用费。一审判决以合同约定的两年房屋租金的金额作为五年的房屋租金的金额，再以此为标准计算三年免租期的房屋租金，并比照租金标准计算至双方交接完成之日的房屋使用费并无不当。关于争议焦点三，天津龙之风采教育信息咨询有限公司违约责任如何确认的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天津龙之风采教育信息咨询有限公司违约情形主要为未交纳起租日至合同解除日的租金，一审判决以上述租金为基数，按照双方约定的日万分之五计算违约金并无不当。综上所述，天津龙之风采教育信息咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15661元，由天津龙之风采教育信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  白俊勇审判员  张玉洁二〇二〇年九月三十日法官助理梁菁菁书记员张楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……