新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终2465号 上诉人（原审原告）：孙波，男，1965年5月16日出生,汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被上诉人（原审被告）：宋文奎，男，1976年12月3日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：丁强，新疆星河律师事务所律师。原审第三人：张希伟，男，1983年7月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。上诉人孙波因与被上诉人宋文奎、原审第三人张希伟房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初7401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人孙波、被上诉人宋文奎的委托诉讼代理人丁强到庭参加了诉讼，原审第三人张希伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。孙波上诉请求：撤销原审判决,依法改判为：1.撤销我与宋文奎签订的房屋买卖协议；2.将宋文奎过户到其名下的××区过户回我名下；3.宋文奎支付我被剥夺住房期间的租房费用，共计49,387元。事实和理由:一审法院认定我行使撤销权超过法定诉讼时效，并认定双方订立的购房合同没有显失公平，从而驳回我全部诉讼请求没有事实及法律依据。1.生效判决驳回了宋文奎要求我交付涉案房产的诉讼请求,至此我才知道自己的房产权利受到侵犯，故在2019年5月提起撤销权诉讼，并未超过法律规定的撤销权诉讼时效期间，一审法院以双方订立购房协议的时间起算撤销权诉讼期间于法无据；2.交易房产明显低于市场价格，应属显失公平。涉案房屋买卖合同系在我的民间高利贷不能偿还之后，以利滚利加本金形式形成的以房抵债合同，其900,000元房款中，只有402,750元借贷本金,我已经偿还了200,000元借贷本金后，只欠张希伟202,750元借贷本金。宋文奎以不足202,750元借贷本金取得超过1,000,000元的房产，属于显失公平。一审过程中，我提交了一份情况说明，证明张希伟在非法放贷犯罪行为情况下签订合同，一审法院未能查明双方订立购房合同系民间高利借贷以房抵债形成的犯罪案件事实，错误的认定撤销权诉讼时效起算时间，请求二审法院查明事实，依法改支持我的诉讼请求。宋文奎辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律准确,请求二审法院依法驳回孙波的上诉请求,维持一审判决。1.我认为孙波的撤销理由没有事实和法律依据，按照《中华人民共和国民法总则》第150条及《中华人民共和国合同法》55条的明确规定，存在胁迫或显失公平的情形下，受损害方有权请求人民法院予以撤销，根据《中华人民共和国民法总则》第152条之规定，行使撤销权应当自知道撤销事由之日起1年内行使，本案买卖合同订立的时间是2016年9月、10月,合同签订过程不存在胁迫事实，合同内容也未体现显失公平的特征，期间双方还就该合同的履行发生诉讼，孙波也从未在诉讼中举证证明案涉合同存在胁迫、显失公平的情形，并在法律规定的撤销权行使期限内就该合同提出任何撤销主张，现在时隔3年后提出撤销案涉房屋买卖合同，明显不符合法律规定；2.案涉合同已被生效的乌鲁木齐市中级人民法院(2017)新01民终2766号民事判决书所确认为合法有效的协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，不存在任何可被撤销的法定情形；3.孙波要求将案涉房产再行过户至其名下的请求不能成立，案涉房产已经按照房屋买卖协议予以履行，履行结果就是发生了物权变更登记，按照物权法的规定，案涉房产的所有权已经完成转移，我方和孙波之间就房产转移物权变更已经履行完毕，双方只存在案涉房款的支付事宜，涉及债权的法律关系，生效裁判文书在确定房屋买卖协议有效的情形下，只是认为我方履行给付25万元房款和合同约定不符，并没有据此认定合同无效或解除，更没有认定合同目的未实现而将案涉房产重新过户给上诉人，现我方愿意按照合同约定的内容将争议房款支付给孙波，解决双方存在的争议；4.孙波主张的租房损失不能成立，双方是房屋买卖关系，其将房产转卖给我方后，如何解决自己的居住是其自身的事情，我方没有义务承担毫无关系的所谓房屋租金。孙波向一审法院起诉请求：1.撤销孙波与宋文奎签订的房屋买卖协议；2.判令将宋文奎过户到其名下的××区过户回我名下；3.判令宋文奎支付孙波被剥夺住房期间的租房费用，共计49,387元。一审法院认定事实:2016年9月2日，宋文奎与孙波、张希伟(受托人及抵押权人)签订《房屋买卖协议书》,约定主要内容：孙波将其名下位于乌鲁木齐市××区房产出售给宋文奎，房产面积112.70平方米，房产证号:乌房权证新市区字第XXXX号，现因借款抵押在张希伟名下，经协商一致，孙波自愿以900,000元价格转让给宋文奎，款由张希伟代收，剩余账款由张希伟与孙波算清列单，焦兵签字确认；本协议签订日起3日内宋文奎向先向张希伟(或其指定收款人)支付首付款150,000元，张希伟在收到上述款项后，即办理房产解押手续；解押手续办理完毕后，办理房产过户（孙波必须协助)；在张希伟办理房产解押后，双方无故违约的，哪方违约哪方承担20,000元的违约金；孙波在收到房款40天内，在不破坏原有装修的情况下清空此房屋并交付与宋文奎，孙波在交付房屋时并结清水电费、物业费、采暖费、有线电视费等相关费用；本协议签订生效后，房产即移交给宋文奎，宋文奎承担自此以后因房产使用产生的各项费用。2016年10月，宋文奎与孙波又达成一份《房屋买卖协议》，约定:孙波将其名下现有乌鲁木齐市新市区太原南路610号和兴润园1栋14层2单元1402室房产一套，面积112.70mr、房产证号为新市区字第XXXX号,经协商一致以人民币900,000元价格转让给宋文奎，过户当天由宋文奎付款人民币贰拾伍万元给孙波，剩余陆拾伍万元支付给张希伟,该房产银行尾款与宋文奎没有关系，银行尾款135,100元由焦兵代为还款；孙波在收到房款40天内，在不破坏原有装修的情况下清空此房屋并交付宋文奎，孙波负责结清该处房屋所有的水电费、物业费、采暖费、有线电视等相关费用；本协议签订后，宋文奎付定金10,000元交予张希伟，张希伟在收到房屋定金后即可办理房屋过户手续等相关费用；以前签订协议自动作废（张希伟未在该份协议上签字)。宋文奎曾将孙波及张希伟诉至一审法院，请求判决孙波向宋文奎交付涉案房屋。一审法院作出(2018)新0104民初4064号民事判决书，认定以下事实：孙波曾向张希伟等人借款，其于2013年8月30日向张希伟、案外人焦兵出具委托书；委托书授权张希伟、焦兵作为代理人代表委托人转让案涉房地产并确定转让价格，与购房人签订房地产买卖协议并代收售房款，办理以上房产所有权、土地使用权的转让过户变更登记手续等，该份授权委托书经乌鲁木齐市公证处公证；2016年10月20日，张希伟协助将涉案房屋过户至宋文奎名下；2017年1月13日，宋文奎将房款900,000元转账支付张希伟，张希伟向孙波支付139,500元房款，但孙波拒收，认为应当支付250,000元，故未将涉案房屋交付宋文奎。该案判决孙波向宋文奎交付房屋，孙波不服提起上诉，本院于2018年11月29日作出（2018）新01民终3216号民事判决，撤销了一审判决，该二审判决确认一审判决查明的事实和认定的证据，但认为，双方2016年10月签订的《房屋买卖协议》对付款方式重新进行了约定，该协议签订时间在后，系双方当事人真实意思，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效协议，故该《房屋买卖协议》系对之前签订的《房屋买卖协议书》的变更，而宋文奎于2017年1月13日向张希伟支付900,000元(按约定应向张希伟支付650,000元、向孙波支付250,000元)，但未按《房屋买卖协议》约定履行向孙波支付250,000元的先付款义务，宋文奎要求孙波交付房屋的诉讼请求不符合《房屋买卖协议》的约定，故撤销了一审判决，驳回宋文奎的诉讼请求。一审法院认为，孙波主张撤销其与宋文奎签订的房屋买卖协议(包括2016年9月2日宋文奎与孙波、张希伟签订的《房屋买卖协议书》和2016年10月原宋文奎签订的《房屋买卖协议》)，理由为第一份合同签订时系张希伟胁迫，另外，其只欠张希伟200,000元,但用房屋抵了900,000元，显失公平。故本案争议焦点应为孙波主张撤销的理由是否充分。针对争议焦点，一审法院认为,《中华人民共和国民法总则》第一百五十条规定，一方或者张希伟以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条规定，有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)当事人自知道或者应当知道撤销权撤销事由之日起一年内，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权;(二)当事人受胁迫,自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权;(三)当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。本案中，1.原宋文奎之间分别于2016年9月2日、10月12日签订两份房屋买卖协议，孙波认为第一份协议即其与宋文奎及张希伟于2016年9月2日签订的《房屋买卖协议书》系张希伟胁迫，一方面从其提供的证据，尚无法确定胁迫事实存在，另一方面，该份房屋买卖协议书的合同相对人是原宋文奎而非张希伟，从孙波的陈述和协议内容，并未显示宋文奎在该份协议中存在胁迫的行为。2.从本案涉及的两份协议内容看，宋文奎就涉案房屋应支付900,000元的价款，虽然宋文奎在之前纠纷中主张孙波交付房屋的诉求未得到法院支持，但系因其将全部房款支付给张希伟，未按约向孙波支付250,000元，属合同履行问题，依此确定双方之间的房屋买卖协议无效并无事实和法律依据，从本案涉及的合同内容及履行情况看，宋文奎为购买涉案房屋应承担支付900,000元的房款对价，合同内容并未体现出明显的显失公平的特征。3.孙波认为其与张希伟及案外人存在套路贷等情形，借贷关系不合法，属其与张希伟、案外人之间发生的民间借贷关系，与本案不属同一法律关系，其可另行解决。4.本案涉及的两份协议，最后一份协议签订于2016年10月，至今已逾三年,双方此后就房屋交付问题曾发生纠纷并诉至法院，孙波举证并不能证明其在处理上述纠纷时已就案涉合同存在胁迫、显失公平等原因应予撤销提出过明确意见并在法律规定的撤销权行使期限内进行过诉讼，依据上述法律规定，其撤销权已经消灭。依据上述法律规定，综合上述情况，对孙波主张撤销本案涉及的协议的诉讼请求，一审法院不予支持。孙波其他诉讼请求与撤销诉求事实理由一致，一审法院不予支持。张希伟无故未到庭参加诉讼,视为放弃本案抗辩权。判决：驳回孙波的诉讼请求。二审中，孙波围绕其上诉请求提交以下证据：1.2020年4月19日与宋文奎的谈话录音，用以证实涉案《房屋买卖协议书》中双方约定的250,000元不包括垫付的按揭尾款，宋文奎威胁我交付房屋，对合同的条款双方均不认可，应当予以撤销；2.庭审笔录摘抄打印文本，用以证实涉案《房屋买卖协议书》显失公平。宋文奎对证据1的真实性认可，但认为通过录音可以证明其与孙波之间的房屋买卖争议，并未提及我同意返还房屋的事，故对证据1的关联性不予认可；对证据2因系打印文字的形式记载，并非人民法院调取档案的内容，故对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对证据1的真实性予以确认，但录音内容与孙波要求解除合同、返还房屋的诉讼请求无关，本院对证据1的关联性不予确认；对证据2因系打印件，无法确认来源，且无法证明涉案合同显失公平，故对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.孙波要求撤销与宋文奎2016年10月签订的《房屋买卖协议》有无事实及法律依据；2.孙波要求将过户到宋文奎名下的××区过户回孙波名下有无事实及法律依据；3.孙波要求宋文奎支付其被剥夺住房期间的租房费用49,387元有无事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中，首先，双方签订的《房屋买卖协议》中约定的房屋价款为900，000元，孙波上诉认为涉案协议的签订背景系其民间高利贷不能偿还之后，以利滚利加本金形式构成的以房抵债合同，涉案协议约定的900,000元房款中，只剩202,750元借贷本金。宋文奎以不足202,750元借贷本金取得超过1,000,000元的房产，属于显失公平。对此孙波并未提交证据予以证实，且从协议内容来看并无显失公平的情形。本院对孙波上诉主张涉案协议显失公平，应当予以撤销的理由不予采信。其次，孙波上诉认为其与宋文奎于2016年10月签订的《房屋买卖协议》存在胁迫的情形，本院认为，孙波若认为在签订涉案协议时受到胁迫，应当在签订协议时就知道自己的权利被侵害，撤销权的行使应当自涉案协议签订时起算一年内行使，对孙波上诉认为其是在生效法律文书驳回宋文奎的诉讼请求时始知其权利被侵害的主张，本院不予采信，故孙波要求撤销与宋文奎2016年10月签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，本院已生效的（2018）新01民终3216号民事判决书中认定孙波与宋文奎签订的《房屋买卖协议》系合法有效的协议，仅因宋文奎未按协议约定向孙波支付250,000元对价而驳回了宋文奎的诉讼请求。故双方应当依法履行协议约定的义务，涉案房屋已于2016年10月20日过户至宋文奎名下，就宋文奎未履行的合同义务孙波可以另行解决。故对孙波要求将过户到宋文奎名下的××区过户回孙波名下的诉讼请求，本院不予支持。同上理由，双方签订的《房屋买卖协议》真实有效，孙波已将涉案房屋出卖并过户至宋文奎名下，孙波因个人原因在外租房居住，此期间的费用其无权要求宋文奎支付，孙波要求宋文奎支付其被剥夺住房期间的租房费用49,387元无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，孙波的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,293.87元（孙波已预交），由孙波负担。本判决为终审判决。审判长冯宁  审判员庞艳  审判员瞿佩茹  二〇二〇年九月二十四日书记员赵紫薇