云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5089号上诉人（原审被告）：林善有，男，汉族，1975年2月16日出生，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张迪，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张明艳，女，彝族，1986年2月8日出生，身份证登记住址：云南省昆明市呈贡区，系上诉人妻子，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：龙俊，男，汉族，1991年11月10日出生，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨雄，云南律颂律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明荣城房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园**。法定代表人：黄倩。委托诉讼代理人：徐美琪，女，汉族，1996年10月5日出生，身份证登记住址：云南省宣威市，系公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：李瑞萍，女，汉族，1996年2月6日出生，身份证登记住址：贵州省盘县，系公司法务，特别授权代理。上诉人林善有因与被上诉人龙俊、原审第三人昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称“荣城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初10091号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月3日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人林善有不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决，并依法改判上诉人无需支付违约金；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，上诉人一审已举证证明被上诉人主张的违约金数额高于实际损失，但一审判决依然认定上诉人未完成举证责任错误。本案中，双方约定违约金为总房价的20%，而被上诉人实际仅支付了定金50000元，中介费21600元、贷款服务费9500元，共计81100元，且定金50000元已返还被上诉人，而一审判决依然按照合同约定判决上诉人支付高达270000元的违约金错误。第二，根据合同法司法解释二第二十九条之规定，被上诉人的实际损失最多为40430元，且一审中，上诉人已明确表示请求调整违约金数额，故一审判决依然按照合同约定判决上诉人支付违约金属适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人龙俊答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人荣城公司陈述：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告龙俊的诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告及第三人于2018年9月28日签订的《荣城地产存量房买卖合同》；二、判令被告向原告支付违约金270000元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院经审理确认事实如下：2018年9月28日，原告龙俊、被告林善有及第三人荣城公司签订《荣城地产存量房屋买卖合同》（列出卖方、甲方为林善有，买受方、乙方为龙俊，经纪方、丙方为昆明荣城房地产经纪有限公司），主要内容如下：一、甲方所售房屋坐落于银海领域小区12幢1单元0303号，建筑面积为137平方米。二、该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行。乙方于2018年10月12日前向甲方出借300000元，用于协助甲方还贷赎证，交易完成时该款项用于冲抵购房房款。三、成交价格为1350000元，付款方式为首付400000元（于提出不动产权转移登记手续申请并取得《不动产登记受理通知书》当日给付），余款950000元向银行或其他金融机构贷款支付。四、签订合同当日，乙方交付甲方购房定金50000元，该定金由甲方委托丙方代为保管，待房屋权属变更登记手续办理完毕，该定金转为买受方向出卖方支付的购房款，由丙方交付甲方。五、甲方应当保证所提供的该房屋权属证明和身份资格证明材料真实、合法、有效，符合房屋上市交易的法律法规及政策规定，且甲方应配合查询该房屋权属信息，并需于签约前书面向买受方告知所售房屋、附属房屋及配套设施存在的瑕疵和房屋权利受限制等情况。买卖双方均保证积极、善意地履行本合同，若本合同因买卖任意一方隐瞒订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，导致本合同无法履行的，应当承担缔约过失责任及违约责任。六、除不可抗力因素外，买卖双方不可违约。如买卖双方任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金。七、丙方依法促成买卖双方当事人签订合同后，乙方应当于签订本合同当日向丙方支付中介服务费21600元；因乙方要求丙方协助办理贷款，故自愿向丙方支付贷款居间服务费9500元；基于丙方已履行法定居间义务，故无论何种原因导致本合同解除的，丙方已收取的中介服务费不予退还，因此造成任何一方经济损失的，应由守约方直接向违约方主张赔偿。八、本合同签订时因共有人经通知未到场签字或缔约人故意隐瞒共有人情况，若其余房屋共有人不追认合同的，则缔约人按照违约条款承担缔约过失责任。合同签订后，被告向原告出具定金收条，载明：“今收到龙俊购买昆明市（花园）12幢（栋）1单元303号房定金人民币（大写）伍万元整”。另，第三人于上述合同签订当日出具两份收据，分别记载收到原告的中介费21600元以及贷款服务费9500元。一审法院认为，本案的争议焦点为：原、被告及第三人签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。现本案争议焦点为：一、原告行使合同解除权是否有效；二、原告要求被告承担违约金27万元能否得到支持。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……。”本案中，被告作为房屋买卖合同关系项下出卖人，负有转移标的物的所有权于原告的义务。双方签订合同后，原告按约给付了定金及相关费用，被告在履行期限届满前明确告知原告其无法继续履行出卖房屋的义务，根据前述法律规定，原告享有解除合同的权利。庭审中，被告抗辩称，原告应当按照合同约定于2018年10月12日前出借被告300000元用于协助其向银行还贷赎证，但原告至今未履行前述义务导致被告无法赎回房产证进而无法办理过户手续，系原告违约在先，被告享有先履行抗辩权。对此，一审法院认为，双方虽在合同中确有约定原告于2018年10月12日前出借被告300000元用于赎证，但被告在此期限届满前已明确表示不履行出卖房屋的义务，且被告庭审时对合同的履行亦一直持否定态度，显属毁约，故被告的抗辩不能成立。关于合同解除的时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告于庭审中变更诉讼请求为解除原、被告于2018年9月28日签订的《荣城地产存量房买卖合同》，即可视为原告已履行合同解除的通知程序。据此，一审法院确认原告行使合同解除权有效。因上述合同还涉及与本案第三人之间的居间合同关系，故一审法院对原告的该项诉请依法支持为，原、被告就银海领域小区12幢1单元0303号房屋达成的房屋买卖关系于2019年9月25日解除。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告约定，除不可抗力因素外，买卖双方不可违约，如买卖双方任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金。现原告以被告拒绝履行合同构成违约为由，要求被告按照上述约定承担违约金270000元。被告抗辩称双方约定的违约金过高，请求人民法院根据实际损失予以调整。对此，一审法院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和诚实信用原则。在依法成立并生效的合同中，违约金条款理应对双方主体具有法律约束力，如违约方认为双方约定的违约金过高，则应对其主张承担举证责任。显然，被告未完成其举证责任。现原告要求被告按合同约定承担违约金270000元，有相应的事实及法律依据，一审法院予以支持。此外，原告在庭审后主张第三人已将涉案定金50000元退还原告，并明确表示不需要一审法院对其要求被告退还定金的诉讼请求进行处理，不违反法律规定，一审法院予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、原告龙俊与被告林善有就昆明市官渡区国贸中心旁银海领域小区12幢1单元303号房屋形成的房屋买卖合同关系于2019年9月25日解除；二、由被告林善有于本判决生效之日起十日内支付原告龙俊违约金270000元；三、原告龙俊的其他诉讼请求不予支持。二审期间，上诉人林善有提交以下证据：《二手房买卖合同》（编号：ＫＨＫＭ201909180174）、《中华人民共和国税收缴纳书（税务收现专用）》（编号：35011190900108024）、云（2019）官渡区不动产权第××号《不动产登记信息》，拟证明在银海领域小区，被上诉人以更低的价格购得了其他住宅，被上诉人除中介费之外，无任何实际损失。被上诉人龙俊质证认为：对上诉人提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。原审第三人荣城公司质证认为：对上诉人提交的上述证据的真实性、合法性予以认可，关联性不认可。被上诉人龙俊提交以下证据：房屋价格情况、房屋司法拍卖情况，拟证明因上诉人的违约，其获得的利益远超出其承担违约责任的范围，其请求调减违约金的请求不应当得到支持。上诉人林善有质证认为：对被上诉人龙俊提交的上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。原审第三人荣城公司质证认为：对被上诉人龙俊提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予认可。本院认为，上诉人林善有及被上诉人龙俊提交的证据与本案均无关联性，本院不予采信。二审期间，各方当事人对一审认定事实均无异议，本院予以确认。上诉人林善有陈述，一审庭审后，被上诉人龙俊支付的50000元定金已退还，被上诉人龙俊予以认可，本院对此予以确认。至于上诉人林善有要求补充确认被上诉人亦通过案外人购买房屋，并完成登记的事实。本院认为，上诉人林善有所提该项事实与本案审理无关，本院不予确认。经二审审理查明其余事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：本案的违约责任应如何承担？本院认为：依法成立的合同，自成立时成效。上诉人林善有与被上诉人龙俊及原审第三人荣城公司签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应诚信履行自己的义务。本案中，各方当事人对一审判决确认上诉人林善有与被上诉人龙俊就昆明市官渡区房屋形成的房屋买卖合同关系于2019年9月25日解除均无异议，本院予以确定。关于违约责任的承担问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，因上诉人林善有的违约行为导致被上诉人龙俊不能按照合同约定购买涉案房屋，致使龙俊的合同目的不能实现，给其造成了相应损失，上诉人林善有应当承担相应的违约责任。结合审理查明事实，双方在2018年9月28日签订《荣城地产存量房屋买卖合同》后，在10月12日，上诉人即表明不愿履行合同，时间较短，双方合同义务并未实际履行，二审中被上诉人龙俊并未提交证据证实因上诉人林善有的违约行为给其造成的实际损失，上诉人林善有亦明确提出申请调整该违约金标准，故本院结合被上诉人龙俊的付款金额及上诉人林善有的违约情形，根据公平原则酌情调整违约金按照合同总价款的10%计算，即由上诉人林善有支付被上诉人龙俊违约金135000元。综上所述，上诉人林善有的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院依法予以纠正。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、维持昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初10091号民事判决第一项、第三项，即“原告龙俊与被告林善有就昆明市官渡区国贸中心旁银海领域小区12幢1单元303号房屋形成的房屋买卖合同关系于2019年9月25日解除”、“原告龙俊的其他诉讼请求不予支持”；二、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初10091号民事判决第二项，即“由被告林善有于本判决生效之日起十日内支付原告龙俊违约金270000元”；三、由上诉人林善有于本判决生效之日起十日内支付被上诉人龙俊违约金135000元；四、驳回上诉人林善有的其他上诉请求。本案一审案件受理费2675元（已减半），由上诉人林善有承担1337.5元，由被上诉人龙俊承担1337.5元，二审案件受理费5350元，由上诉人林善有承担2675元，由被上诉人龙俊承担2675元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年九月二日法官助理李德江书记员王希辰