苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初9590号原告：庾星明，男，1969年10月9日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：吴敏华，女，1970年9月20日生，汉族，住苏州市吴江区，系原告庾星明的妻子。委托诉讼代理人：宁战宏，江苏震宇震律师事务所律师。被告：吴江市江南缘物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇双板桥路****商铺。法定代表人：姚阿虎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周小凤，该公司员工。委托诉讼代理人：张金明，该公司员工。原告庾星明与被告吴江市江南缘物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法由审判员康琳适用小额诉讼程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告庾星明的委托诉讼代理人吴敏华、宁战宏，被告物业公司的委托诉讼代理人周小凤、张金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庾星明向本院提出诉讼请求：1.物业公司退还2014年5月1日至2020年4月30日的物业管理费5300元；2.本案诉讼费用由物业公司承担。事实和理由：2009年11月30日，庾星明与吴江市新兴房产开发有限公司签订了房屋买卖合同，购买了吴江区震泽镇书香春天小区2幢1202号商品房。2019年12月31日，庾星明因儿子结婚需要装修该房屋，向物业公司一次性缴纳了物业费5300元。庾星明进屋后发现房屋卫生间和阳台处被楼上1302室业主私自开洞并在室内污水管改道，钻孔造成楼板层钢筋断裂，影响庾星明房屋的使用安全。庾星明找到物业公司，物业公司认为其并没有同意1302室业主进入1202室，是1302室业主通过不正当手段进入房间并改装管道的。庾星明联系1302室业主，他们认为该行为完全是他们聘请的装修公司一手所为，且装修公司进入1202室是物业公司保安提供的钥匙。庾星明认为物业公司收取了5300元的物业管理费，却没有尽到管理职责，在管理过程中存在过错，应该退还收取的物业费，请求法院支持庾星明的诉讼请求。物业公司辩称，一、物业公司提供的物业服务不存在过错，更无管理失职，导致楼板断裂的主要原因是1302业主私自改造管道造成，1302业主已经赔偿9000元给1202业主，弥补了损失；物业公司未提供庾星明的房屋钥匙给对方，物业公司的保安也不持有业主钥匙，钥匙都有专人保管；物业公司已尽到装修管理义务，在2014年1302业主装修过程中，物业公司已经告知其装修注意事项，并在装修过程中全程监督，没有发现违规行为，发生本纠纷后，物业公司了解到1302业主在2016年装修完成入住后由于马桶堵塞，在未向物业公司报备的情况下私自改造，这属于1302业主的个人行为，与物业公司无关。二、根据物业服务条例等相关规定，庾星明接受物业公司提供的物业服务，同时缴纳物业费是相对应的义务，不存在退还之说，庾星明从2014年5月1日至2020年4月30日应缴纳物业费7244.42元（其中2014年5月1日至2016年4月30日物业费打7折后应缴纳2195.28元，2016年5月1日至2020年4月30日应缴纳物业费5049.14元），物业公司共计收取物业费5300元，已经给庾星明相应的优惠和折扣了；物业公司已尽到义务，如保安、保洁、日常维修、绿化养护、车辆管理等。综上，请求法院驳回庾星明的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2009年11月30日，吴江市新兴房产开发有限公司与庾星明签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定庾星明购买吴江市新兴房产开发有限公司开发建造的书香春天（一期）2幢1202号商品房，购房金额为277428元。另查明：2009年10月28日，物业公司（受托方）与吴江市新兴房产开发有限公司（委托方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定吴江市新兴房产开发有限公司委托物业公司为书香春天小区提供前期物业管理，并约定物业管理服务质量标准；物业服务费按月计收，其中住宅高层0.5元/月/平方米；小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.45元/月/平方米；另行收取智能化系统、音响、公共照明、地下、地下人防用水处理、喷泉用水电、保洁用水、绿化用水等公共水电费0.2元/月/平方米。2019年12月31日，庾星明向物业公司一次性缴纳2014年5月1日至2020年4月30日的物业服务费5300元。还查明：2020年6月7日，物业公司向2幢1302业主发出《整改通知》，载明：据2幢1202业主反映，2幢1302业主在装修过程中，未经物业和2幢1202业主的同意，通过不正当手段私自进入1202业主室内，在卫生间的4寸污水管改道，南阳台的2寸污水管私自改道，造成楼板层的钢筋断裂，影响房屋的结构安全。2幢1202业主要求1302业主在6月10日前回复，6月15日前整改完成。如果1302业主不能按时完成整改，由物业公司处理，由此造成的一切费用及损失由1302业主承担。2020年7月15日，经苏州市吴江区人民调解委员会调解，庾星明与书香春天2幢1302业主徐礼纹、顾月颖达成调解协议，由徐礼纹、顾月颖于2020年7月15日给付庾星明财产修复费9000元。上述调解协议已经本院司法确认生效。以上事实，有庾星明提供的《吴江市商品房买卖合同》、收款收据、整改通知，物业公司提交的《苏州市前期物业管理委托合同》、入伙资料，本院（2020）苏0509民特348号民事裁定书，以及双方当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，被告物业公司与吴江市新兴房产开发有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》依法成立并有效，对书香春天小区业主庾星明具有法律约束力。原告庾星明向被告物业公司缴纳了物业费,被告物业公司收取物业费并为原告庾星明提供物业服务,双方成立物业服务合同关系。本案中，原告庾星明主张被告物业公司擅自将其房屋钥匙交给2幢1302业主、被告物业公司未及时发现2幢1302业主进入原告房屋改造管道，要求被告物业公司退还2014年5月1日至2020年4月30日的物业管理费5300元,对此本院认为，缴纳物业费是业主与物业公司之间物业服务的基本义务,物业公司因违反物业服务合同约定的义务给业主造成人身、财产损害的,业主可基于物业服务合同主张损害赔偿等违约责任，原告庾星明现请求退还物业费,于法无据。且现有证据无法证明被告物业公司存在原告所主张的违反物业服务合同约定义务的情形，原告的相关损失亦已由2幢1302业主进行赔偿，故原告的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告庾星明的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告庾星明负担。本判决为终审判决。审 判 员  康 琳二〇二〇年九月十七日法官助理  曹欢欢书 记 员  吴晓良附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。