文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初10060号原告：周宜峰，男，1987年12月26日出生，土家族，住湖北省宜都市。委托诉讼代理人：马鹏飞，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李虹钢，重庆渝宏律师事务所实习律师。被告：刘利，女，1984年7月16日出生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：赵会红，重庆静昇律师事务所律师。被告：于红娟，女，1980年9月2日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：赵会红，重庆静昇律师事务所律师。原告周宜峰与被告刘利、于红娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周宜峰及其委托诉讼代理人马鹏飞、李虹钢，被告刘利、于红娟及其委托诉讼代理人赵会红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周宜峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告向原告退还履约保证金100000元；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2019年1月21日，原告与二被告签订《房屋租赁协议》，约定二被告将位于重庆市沙坪坝区某街道某号房屋出租给原告，租期7年，从2017年1月10日至2024年1月9日，第一年租金16000元，每年递增8%。租金按季度支付，每年3月10日、6月10日、9月10日、12月10日前支付该季度租金。合同约定，原告向二被告缴纳100000元履约保证金。合同签订后，原告将保证金转入被告账户，并依约支付了租金。2020年2月因疫情导致原告酒店无法开业，原告与被告协商希望能减免租金。但原告于2020年3月20日收到被告的终止合同函，单方面终止房屋租赁协议，并责令原告在几天内腾退房屋，并拒绝退还履约保证金。原告认为，双方签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，现被告单方面解决协议，原告有权要求被告退还履约保证金。故起诉来院，要求判如所请。被告刘利、于红娟均辩称，《房屋租赁协议》第六条约定，原被告解除合同时，如原告无违约且被告在收到房屋验收合格后60天内退还履约保证金。由于原告未按照《房屋租赁协议》约定按期足额支付租金，未按时交纳电费，存在严重违约行为，被告有权解除租赁合同，并不予退还履约保证金。且原告办理租赁房屋时未拆除完毕其经营装修的改造装饰物，未清理干净杂物，并在拆除过程中对房屋外观及基础设施造成了严重损坏，导致房屋无法正常使用，也无法对外出租，给原告造成了重大损失。综上，因原告存在严重违约行为，不符合《房屋租赁协议》约定的履约保证金的退还条件，原告诉请缺乏依据，请求依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：位于重庆市沙坪坝区某街道某号房屋（以下简称案涉房屋）原系案外人张佳所有，张佳与原告周宜峰就案涉房屋签订了《房屋租赁协议》，由周宜峰使用案涉房屋开设了“爱度主题酒店”。2018年11月20日，张佳书面告知原告周宜峰将出售案涉房屋，原告周宜峰确认其无购买意向。尔后，张佳与被告于红娟、刘利就案涉房屋签订《房屋买卖居间合同》，以总价380万元将案涉房屋出售给被告于红娟、刘利。双方签署《房屋交接清单》，明确案涉房屋是出租状态，于红娟、刘利购买案涉房屋以签订的《房屋买卖居间合同》内容为准并继续延续租约。房屋过户后，需交接的所有内容以与承租方签订的《房屋租赁协议》为准。2019年1月21日，原告周宜峰作为乙方（承租方）与被告于红娟、刘利作为甲方（出租方）签订《房屋租赁协议》，约定：双方友好协商就乙方自愿租赁甲方房屋的相关事宜达成一致意见，一、房屋坐落位置：重庆市沙坪坝区某街道某号（整层楼）。二、房屋租赁期限；7年（2017年1月10日至2024年1月9日止），如租赁期满乙方需要续租，同等条件优先。三、房屋租赁租金：按出租房屋产权建筑面积为712.74平方米，第一年租金为16000元/月（不含税），每年递增8%（不含税），即第二年租金为17280元/月，第三年租金在第二年的基础上递增8%（不含税），为18662元/月，以此类推。如乙方需甲方提供发票，则按相应税收费率另行收取税费。四、租金缴纳方式：按季度/次缴纳，按房屋产权建筑面积712.74平方米计算，于签订本合同时向甲方缴纳第一年第一季度（3个月）租金，在第一季度租期届满前30日乙方须向甲方缴纳第二季度租金，例如：2017年起租，第一季度为1月10日至4月9日，即在3月10日前乙方向甲方缴纳租金、第二季度为4月10日-7月9日，即在6月10日前乙方向甲方缴纳租金、第三季度为7月10日-10月9日，即在9月10日前乙方向甲方缴纳租金，第四季度为10月10日-2018年1月9日，即在2017年12月10日前乙方向甲方缴纳租金（注：往后每年时间节点相同）。甲方指定收款账户为：户名于红娟、账号62148502********，开户行招商银行较场口支行。五、履约保证金：本合同的履约保证金是指乙方在承租甲方的房屋期间，所有房屋内不可拆除的保护；房屋功能性设备的完好；租约期间各种乙方应缴费用的保障，及按时交纳房租费用的诚意金。乙方向甲方缴纳合同履约保证金10万元（不计取利息）。待本合同租赁期满双方解除合同时，如乙方无违约且甲方在收到房屋验收合格后60天全额退还。六、甲方权、责、利：……，七、乙方权、责、利：……，八、合同终止后的房屋验收标准：1、拆除经营装修的修建及改造；2、对房屋外观损伤进行修复（含窗）；3、对出租房内的水电基础设施，保证完好无损，正常使用；4、房间内无杂物堆放，干净。九、违约：1、如乙方未经甲方同意擅自将房屋转租或者挪作另用，将视为乙方违约，乙方将承担全部责任及经济损失，并将10万元保证金作为违约金补偿给甲方，甲方有权终止合同，乙方无异议。2、如乙方未在合同约定时间范围内缴齐房屋租金，甲方有权每天按照欠款额的百分之三收取滞纳金，同时视为乙方违约，并将10万元保证金作为违约金补偿给甲方，甲方有权终止合同，乙方无异议。3、如因乙方未能在合同约定的时间内缴齐当期租金造成的终止合同，乙方收到甲方收到终止合同函件后，5日内自行出场，不得以任何理由滞留或者向甲方提出补偿；4、如乙方在合同终止后不能拆除房屋内经营装修改建部分，视为乙方违约，并将10万元保证金作为违约金补偿给甲方，乙方无异议。十、本合同一式两份，甲方双方各执一份，签字生效，具有同等法律效力。本合同未尽事宜，双方友好协商，如协商不成，可向合同签订地人民法院提出异议；十一、合同签订地址：重庆市沙坪坝区某街道某号。原告周宜峰在合同尾部乙方处签名捺印，被告于红娟、刘利在甲方处签名捺印。同日，被告于红娟、刘利出具《收据》，载明“收到承租方周宜峰租赁大学城南路22号3栋26楼1-12号（整层酒店）合同履约保证金壹拾万元整”。2019年1月25日，案涉房屋办理不动产权登记，登记所有权人均为重庆若高网络科技有限公司。被告于红娟系该公司法定代表人。2020年3月15日，重庆若高网络科技有限公司向原告周宜峰发出《催缴租金通知书》，要求原告周宜峰于2019年12月10日前缴纳下一季度房屋租金60464.88元，因已缴纳55986元，剩余租金为4478.88元要求原告周宜峰在接到该通知后三日内缴纳，滞纳金截止至2020年3月10日为12092.97元。逾期将依约解除合同，追究违约责任。2020年3月20日，重庆若高网络科技有限公司向原告周宜峰发出《终止合同通知函》，载明：“……合同签订后，您在承租房屋开展经营活动，但是您却不按约支付租金，现差欠我司租金如下：差欠应于2019年12月10日前支付的2020年1月10日至4月9日期间租金4478.88元，滞纳金截至2020年3月10日为12092.97元，之前多次催缴未果。鉴于差欠租金已达数月，形成违约事实，我司有权终止合同、收回房屋。于即日解除您与我司于2019年1月21日签订的《房屋租赁合同》，请您于收到本终止合同通知函或本终止合同通知函视为送达之日起五日内，停止经营活动，清理您在房屋内的经营物品，将房屋交还我司，并支付我司违约金及差欠的租金等。否则，我司将根据合同约定采取措施，并通过法律途径追究您的违约责任。”2020年3月31日，双方发生纠纷并向重庆市公安局高新技术产业开发区分局虎溪派出所报警，公安机关接报回执载明：民警接警后赶到现场，经了解情况，报警人系王贤（于红娟的丈夫），系富力城2期3栋26层的业主。其与周宜峰签订了富力城2期3栋26层整层的租赁合同。王贤称周宜峰拖欠租金，双方协商后同意周宜峰先撤场，王贤方验收接手后再协商解除合同事宜。2020年3月31日，王贤到富力城2期3栋26层的现场，发现现场未按合同约定撤场时恢复出租时原装且未出渣，电源及给排水系统无法验收，存在一定安全隐患。在场的周宜峰母亲曾令英表示其拆除行为是按照合同进行的。民警在场调解未果，告知双方走法律诉讼途径解决该问题。民警在离开现场时告知双方应在富力城2期26层的现场做好保护措施，避免不知道相关情况的人员进入现场发生意外事故。庭审中，双方一致确认2020年1月10日至4月9日应付租金为60464.88元，原告于2019年12月19日支付50000元、于2020年1月5日支付5986元，合计55986元，尚欠4478.88元未付。被告另代缴了2020年1月至3月的水费及电费。原告已于2020年3月31日搬离案涉房屋。关于被告垫付水电费的金额，被告举示了相应的缴费凭据，主张垫付了截止2020年3月6日电费8496.2元、水费502元。原告仅认可被告垫付电费8135.57元，对2020年4月产生的水电费不予认可。审理期间，本院依法到案涉房屋现场进行勘察并制作笔录、拍摄照片若干。经勘察，案涉房屋位于沙坪坝区富力城2期3栋26层整层，原为12套独立房屋，现被改建为22间酒店客房。每间客房的独立套装门均被拆除，房间内的空调、电视、灯饰、线路、卫浴设施均已被拆除，室内吊顶破损，现场残留大量拆除后的垃圾。上述事实，有双方当事人的陈述以及原告举示的房屋租赁协议、催缴租金通知书、终止合同通知书，被告举示的房屋买卖居间合同、告知函、房屋交接清单、房屋租赁协议、房屋产权证、招商银行交易明细表、催缴租金通知函、邮件交寄单、缴纳电费催告函、接报警回执、房屋现场照片及视频、电费清单及发票、水费交纳发票、公安机关执法记录仪视频以及本院依职权制作的现场勘查笔录、现场照片等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原、被告双方于2019年1月21日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。双方一致确认该协议已于2020年3月20日解除，现原告要求被告退还履约保证金100000元，根据《房屋租赁协议》第五条的约定，履约保证金是针对原告在承租被告的房屋期间，对所有房屋内不可拆除的保护、房屋功能性设备的完好、原告按时交纳房屋及其他费用的保障。合同解除时，退还履约保证金的前提是原告无违约行为且被告在收到房屋后验收合格。《房屋租赁协议》第八条对合同终止后房屋验收标准有明确约定，即原告应拆除经营装修的修建及改造，对房屋外观损伤进行修复，对出租房内的水电基础设施保证完好无损正常使用，且房间内无杂物堆放。第九条违约责任中也明确约定了如原告在合同终止后不能拆除房屋内经营装修改建部分，视为违约，履约保证金作为违约金补偿给被告。根据被告举示的2020年3月31日案涉房屋被原告拆除后的现场视频、照片及本院在审理中勘察拍摄的案涉房屋现状照片，足以认定原告在合同解除后并未按照约定对房屋进行拆除，拆除后的房屋状况未达到约定的验收标准，不符合退还履约保证金的约定条件。故对原告要求被告退还履约保证金100000元的请求，于法无据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周宜峰的诉讼请求。案件受理费2300元，减半交纳1150元（原告已预交），由原告周宜峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 周 敏二〇二〇年九月二十八日书记员 楚龙静