北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终6571号上诉人：北京盛世润信物业管理有限公司，住所地北京市西城区四平园9号楼43号。法定代表人：焦润江，执行董事。委托诉讼代理人：焦健，男，该公司员工。委托诉讼代理人：姚帅，湖北春园律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大唐国际发电股份有限公司北京高井热电厂，住所地北京市石景山区高井电厂院内（1-3）。负责人：王军，厂长。委托诉讼代理人：杨林峰，北京维京律师事务所律师。委托诉讼代理人：董玉强，男，大唐国际发电股份有限公司北京高井热电厂经理。上诉人北京盛世润信物业管理有限公司(以下简称盛世润信公司)因与被上诉人大唐国际发电股份有限公司北京高井热电厂（以下简称大唐公司高井电厂）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初13912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，因无新事实、新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。北京盛世润信物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：盛世润信公司承担了诉争期间电热锅炉房、变配电室的故障维修和安全风险，热锅炉房、变配电室未出现故障和安全事故即表明盛世润信公司完成服务。如果2017年11月4日大唐公司高井电厂就与北京市热力集团有限责任公司完成交接，《老墙根物业服务合同》（以下简称《服务合同》）就没有必要约定第十八条，盛世润信公司开具发票是义务，大唐公司高井电厂单方支付服务费用是单方行为，盛世润信公司与大唐公司高井电厂未签署书面交接材料，大唐公司高井电厂未告知将《服务合同》的内容移交给北京市热力集团有限责任公司，根据《服务合同》第一条及物业服务发票已交付事实不能推断盛世润信公司知晓将诉争的服务内容移交给北京市热力集团有限责任公司。大唐国际发电股份有限公司北京高井热电厂辩称，同意一审判决，不同意北京盛世润信物业管理有限公司的上诉请求和理由。北京盛世润信物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求大唐公司高井电厂支付所欠盛世润信公司2017年12月1日至2018年6月20日期间的物业管理费238554元；2、请求大唐公司高井电厂支付所欠物业管理费的违约金71566元；3、诉讼费由大唐公司高井电厂承担。一审法院认定事实：2017年10月31日，大唐公司高井电厂（合同甲方，业主）与盛世润信公司（合同乙方，物业服务企业）签订《老墙根物业服务合同》，合同约定了由乙方为甲方所属的即位于北京市西城区老墙根街107号院2号楼电锅炉及配电室用房（面积为2426.85平方米）提供物业服务，物业服务期限自2017年1月1日至2017年11月30日。合同第五条对乙方提供的物业服务的内容做如下约定：1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理;3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四;4.负责共有绿地、景观的养护和管理;5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等;6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作7、负责电热锅炉房、变配电室的房屋日常维护，卫生保洁、水表电表的计量数据记录。8、负责电热锅护房、变配电室弱电系统的维护、维修。9、负责电热锅炉房、变配电室房屋建筑本体共用部位(楼项、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房)的日常维修、养护和管理。10、负责管理电热锅炉房、变配电室相关设备的运行和维护记录等。11、其他服务事项。合同第十条约定，业主转让或出租其物业时，应当将本合同、管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或出租情况告知乙方。业主转让物业前，应当与乙方结清相关费用。合同第十一条对物业服务费用做如下约定：本物业管理区域物业服务收费方式为包干制，金额：39.45万元，大写：叁拾玖万肆仟伍佰元）。在乙方配合甲方将本合同服务内容全部移交给北京市热力集团有限责任公司并向甲方提供符合财务要求的发票后10个工作日内支付乙方物业服务费用。支付方式：支票或网银。合同第十六条约定,任何一方决定在合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面或口头通知对方。合同第十七条约定，合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方;乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。合同第十八条约定，合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳。合同第十九条约定，合同终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等。合同第二十七条约定，业主违反合同第十一条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按欠交部分的30％的标准一次性向乙方支付违约金。业主违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。2017年11月1日，大唐公司高井电厂（合同甲方，委托单位）与北京市热力集团有限责任公司（合同乙方，受托单位以下简称热力公司）签订《西城区老墙根锅炉房委托供热运营管理合同》，该合同第二条对签署背景做如下约定：1、2017年经友好协商一致，甲乙双方已就甲方以无偿划转的方式向乙方移交供热设施及相关资产，由乙方承担供热设施接收后供暖相关工作。但是根据相关的规定，上述供热设施及相关资产的无偿划转除需要由转让方与受让方各自履行必要的审批手续外还需获得政府有关部门的批准。为了确保上述区域内热用户的冬季正常供暖，甲乙双方一致同意在双方洽商及办理上述供热设施及相关资产无偿划转手续的过渡期间，甲方以委托供热运营管理的方式委托乙方负责甲方所属1座锅炉房的供热事宜，对委托范围内的供热设施及相关资产进行供热、运行、维护、管理、抢修、经营、收取热费及向热用户提供供热服务。2、在甲方的产权无偿划转审批手续办理完毕后，另行签署供热设施及相关资产无偿划转协议，并依据该供热设施及相关资产无偿划转协议的约定办理完成供热设施及相关资产无偿划转的相关手续。供热设施及相关资产无偿划转手续办理完毕后，甲方所属的于本合同中所述的供热设施及相关资产的产权划归乙方所有，由乙方依法享有所有者权益并由乙方作为供热人负责上述区域的供热工作、收取热费。合同第三条对委托内容及范围做如下约定：（一）委托内容甲方委托乙方承担以下1座锅炉房的供热工作：1、大唐国际发电股份有限公司北京高井热电厂所属的西城区老墙根锅炉房位于西城区老墙根107号院2号机，现有3台1吨福土德牌电热水锅炉，型号:CWDRO7-85/70，2016年11月投入使用。所带居民供热面积约12000平方米。(二)委托范围1、甲方将上述1座锅炉房的供热设施及相关资产移交给乙方，供乙方在委托供热运营管理期限内无偿使用。2、双方确认本合同所述甲方所属供热设施及现有建筑物的占地面积为约594平方米，土地使用权归属甲方所有，地上现有建筑物的建筑面积约2399.85平方米，房屋数量为3间(最终以相关方现场确认的建筑物数量为准)，该建筑物的所有权归属甲方，现由甲方使用。合同第五条约定，1、本合同签订的同时，甲乙双方签订《房屋、建筑物及土地无偿使用协议》，明确约定在本合同所述的委托供热运营管理期限内，将上述房屋、建筑物及土地移交给乙方，供乙方无偿使用，该协议作为本合同的附属协议。交接日，甲方将本条所述的房屋、建筑物及土地的使用权移交给乙方，供乙方在委托供热运营管理期限内无偿使用。2、甲方承诺其有权签署本合同，有权委托乙方在委托供热运营管理期限内运营、管理上述供热设施及相关资产。甲方确认其有权依据本合同的约定将其所属的供热设施、相关资产及资料移交给乙方，供乙方在委托供热运营管理期限内无偿使用。对于依据本合同移交的供热设施及相关资产不会侵犯任何第三方的合法权益，如出现第三方对甲方所移交的资产主张权利的，由甲方承担相应的赔偿责任。3、甲方保证其移交给乙方的锅炉房、热力管网、用热建筑物内的供用热系统及相关设备设施在交接时可以正常运行不存在重大安全隐患。4、本合同签订前，若甲方将本合同所述委托范围内的资产委托他人管理或交由他人使用的，甲方保证其已与原锅炉房委托管理单位或个人解除托管协议，或已与原使用单位、使用人解除使用协议。5、自本合同签订之日起，就本合同所述委托范围内的锅炉房相关设备设施及其他移交范围内的相关资产或相关工作，甲方不与第三方签订与本合同相冲突的其他合同协议或具有法律效力的文件。合同对交接日作如下约定，甲乙双方约定本合同所述的交接日为:本合同生效之日起第二日。交接日，甲乙双方须完成本合同所述的供热管理交接手续、甲方提供给乙方无偿使用的房产等相关设施的交接手、其他所有交接事项的交接操手块及本合同所的定的与要托供热运营相关的所有事宜。自交接日起本合同所述供热设施及相关资产的供热管理权、热费收费权、土地、房使用权变更为乙方。该日期不因甲乙双方在交接过程中履行义务的瑕而进行变更。合同第六条就本次委托供热运营管理须移交的事项作如下约定：（一）移交供热运营管理事项。1、甲方向乙方移交本合同所述委托范围内的供热设施及相关置产的同时，还须向乙方移交本合同所述委托范围内的全部供热管理工作，包括委托范围内全部供热设施及相关资产的运行、维护、管理检修、抢修及热费收取工作。甲方委托范围内现有供热面积为12000平方米，最终的供热面积由乙方根据甲方提供的相关资料核实后确定。2、本合同所述委托范围内，甲方移交供热管理权的供热设施及相关资产，从交接日起的供热管理工作由乙方负责。3、自交接日起，用户室内供用热设备设施发生供热故障时，由用户按照相关规定向乙方报修。(二)移交热费收费工作。自交接日起，甲方将热费(其中包括供暖费、生活热水费、泳池用热费、其他用热费)的收费工作移交给乙方，由乙方负责收取委托供热运营管理区域内的热费，并承担因此引发的诉讼、纠纷。1、委托范围内供热面积共计12000平方米。2、热费收缴标准:乙方按照京价(商)字【2001】372号文件规定的价格标准收取居民的热费;按照京发改【2015】12619号文件规定的价格标准收取非居民的热费，本合同签订后如遇政府相关部门热费调价，则从调价之日起，乙方将按调整后的价格标准执行。3、在交接日之前发生的历史欠费应由甲方享有并继续负责收取，甲方在交接日前已收取的2017-2018采暖季热费，应在本合同签订之日起10日内转交乙方。(三)移交供热资料。1.移交供热面积台账：交接日，甲方须向乙方移交供热面积台账，并协助乙方进行核实。2、移交供热设施及相关资产的资料:交接日，甲方应向乙方移交本合同所述委托范围内的供热设施(含二次供热设施、设备)及相关资产的详细资料、交接日前的相关维修与保养记录。3、交接日，甲方应向乙方移交本合同所述委托范围内相关的用户资料、收费台账、收费明细及其他相关的收费资料。(四)移交与委托供热运营管理事项相关的其他资料。在本合同签订前，双方应对提交资料认真核实，以确保资料能够顺利移交。交接日，甲方须向乙方提交如下资料，甲方保证移交资料的准确性及完整性。1、甲方应向乙方移交的锅炉房建设资料如下:(1)锅炉房、管网、系统图纸；(2)房产明细表(包括层数、间数、面积等数据);竣工图档案资料。(3)供暖面积区域图。2、甲方应向乙方移交的锅炉房供热运营管理资料如下:(1)锅炉房、管网、主要设备、设施的说明书、质量合格证及相关资料;(2)热用户用热设施的基本情况。(3)供用热合同/协议。(4)锅炉房、供热一、二次管网及相关设备设施清单(见附件)(5)收费台账、面积台帐及用户的基础信息资料。(6)计量器具的资料及台帐;(7)特种工种证件及资质。(五)移交供用热合同/协议。1、交接日，甲方须向乙方移交甲方与用户所签订的供用热合同/协议。移交后，甲方有义务协助乙方对用户的供用热合同/协议进行核查及换签。在换签时，甲方应协助乙方与用户对供用热合同/协议的内容进行核查，并按核查后的内容进行换签。2、自交接日起5日内，甲方与乙方须联合发布公告，在原甲方供热区域内显著地方进行张贴，告知用户乙方受托负责该区域供热运营、供热管理、供热服务、热费收取等事项，告知用户甲方与用户签订的原供用热合同/协议因供热管理权的移交自本合同所述的交接日起终止，用户须与乙方重新签订供用热合同/协议，未重新签订的，按事实合同处理。大唐公司高井电厂主张其就涉案合同的电锅炉及配电室用房已于2017年11月4日与热力公司进行交接，为此其提交《供热管理工作交接确认书》，该确认书载有如下内容：“根据双方于2017年11月1日签订的《西城区老墙根锅炉房委托供热运营管理合同》，双方确认:2017年11月4日大唐国际发电股份有限公司北京高井热电厂(以下简称移交方)已将所属的老墙根供热设施及相关资产按照合同相关条款全部移交给北京市热力集团有限责任公司(以下简称接收方)使用。移交方供热管理权的供热设施及相关资产从即日起由接收方负责合同所属范围内的日常管理工作。”该确认书下方移交方处为大唐公司高井电厂盖章，接收方处为北京热力金融街供热服务中心盖章。盛世润信公司对该确认书的真实性不予认可。2017年11月14日，大唐公司高井电厂通过银行转账的方式向盛世润信公司支付物业服务费394500元。另，盛世润信公司向大唐公司高井电厂提供北京增值税占用发票，开票日期为2017年10月31日，发票内容为其他生活服务物业服务费，金额为394500元。盛世润信公司主张其于2017年12月1日至2018年6月20日期间一直为《老墙根物业服务合同》约定的位于北京市西城区老墙根街107号院2号楼电锅炉及配电室用房提供物业服务，为此其提交配电室运行值班表为证。大唐公司高井电厂对该证据及上述主张均不予认可，并表示该锅炉房及配电室已于2017年11月移交给热力公司，不需要盛世润信公司在上述期间继续提供物业服务。经询问，大唐公司高井电厂表示其于2017年10月31日与盛世润信公司的工作人员进行现场交接，但未签署交接的书面材料，交接方式为将涉案的锅炉房及配电室重新上锁，后于2017年11月4日交由热力公司掌控。大唐公司高井电厂对此予以否认，并表示其一直掌控配电室钥匙直至2018年6月20日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。另外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，盛世润信公司、大唐公司高井电厂所签订的《老墙根物业服务合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性约定，故该合同真实有效，双方均应按合同约定的内容履行各自义务。盛世润信公司提交的配电室值班表等证据系其自身制作，无法证明其在主张期间内一直履行上述合同约定的物业服务内容，也无法证明大唐公司高井电厂在上述期间内接受盛世润信公司履行的物业服务内容。退一步讲，根据该合同第十一条的约定亦可以看出，双方对物业服务费用的支付进行了相关条件的限制，即明确约定了盛世润信公司需要配合大唐公司高井电厂将本合同服务内容全部移交给北京市热力集团有限责任公司并提供发票后支付，故盛世润信公司在签订上述合同时已经明确知晓需要配合办理本合同服务内容的移交手续，因此根据该条款的约定以及大唐公司高井电厂出示的物业服务发票已交付的证据亦可以推断盛世润信公司知晓或者应当知晓大唐公司高井电厂将诉争的服务内容移交给北京市热力集团有限责任公司的相关事实。故盛世润信公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回北京盛世润信物业管理有限公司之诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，根据各方的诉辩主张，本案二审争议问题为：大唐公司高井电厂是否应当向盛世润信公司支付2017年12月1日至2018年6月20日期间的物业服务费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。盛世润信公司上诉提出在主张期间内一直履行《服务合同》中约定的物业服务内容，但是就具体服务内容仅提供了单方制作的配电室值班表等证据，该些证据无法充分证明盛世润信公司已经实际履行双方约定的物业服务内容，故对于盛世润信公司主张的其已实际履行相应物业服务，本院无法采信。盛世润信公司上诉提出大唐公司高井电厂并未通知其公司已将诉争服务内容移交北京市热力集团有限责任公司，大唐公司高井电厂则抗辩称，双方于2017年10月31日进行现场交接，但未签署交接的书面材料，交接方式为将涉案的锅炉房及配电室重新上锁。双方对于是否交接存在争议，但是根据《服务合同》第十一条约定，在盛世润信公司配合大唐公司高井电厂将本合同服务内容全部移交给北京市热力集团有限责任公司并向大唐公司高井电厂提供符合财务要求的发票后10个工作日内支付盛世润信公司物业服务费用。根据该条约定，盛世润信公司于2017年10月31日开具金额为394500元的物业服务费发票，大唐公司高井电厂于2017年11月14日向盛世润信公司支付物业服务费394500元，在此过程中盛世润信公司并未提出异议，故可以推知盛世润信公司配合大唐公司高井电厂将合同服务内容全部移交给北京市热力集团有限责任公司，故盛世润信公司要求诉争期间的物业服务费并无依据，本院不予支持。综上所述，北京盛世润信物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5951元，由北京盛世润信物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 伟审 判 员  张永钢审 判 员  丁少芃二〇二〇年九月二十八日法官助理  陈大林书 记 员  赵倬希