河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初1939号原告：党培森，男，1993年4月1日出生，汉族，住本市湛河区。委托诉讼代理人：党根元（系党培森之父），男，1964年12月11日出生，汉族，住址同上。被告：平顶山市馨文元房地产开发商有限公司，住所地：河南省平顶山市湛河区新华路与湛南路交叉口东南角（新华苑）。统一社会信用代码：91410400775147606W。法定代表人：郭栋，总经理。委托诉讼代理人：刘胜利，男，1970年1月23日出生，汉族，该公司员工，住河南省鲁山县库区。委托诉讼代理人：赵朝阳，河南大乘律师事务所律师。原告党培森与被告平顶山市馨文元房地产开发商有限公司（简称馨文元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告党培森的委托诉讼代理人党根元，被告馨文元公司的委托诉讼代理人刘胜利、赵朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。党培森向本院提出诉讼请求：1.依法判令馨文元公司因逾期交房向党培森支付违约金106231.08元（违约金从合同约定的2018年9月30日暂计算至2020年4月30日，之后的违约金计付至达到合同约定的交房条件之日止）；2.依法判令馨文元公司退还已收取的接房前即2019年7月1日至2020年6月30日的物业费2790元；3.依法判令由馨文元公司擅自将合同中不封闭改为封闭的阳台为无条件赠送，馨文元公司退还已收取的费用11700元；4.本案诉讼费由馨文元公司承担。事实与理由：2018年6月12日，党培森与馨文元公司签订合同，购买馨文元公司所开发的位于平顶山市湛河区××与××交叉口东南角××楼××商品房××套，并已经按照合同约定履行付款义务（一次性全额付款）。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条的约定，馨文元公司应于2018年9月30日前交房。但馨文元公司并未按期交房。2019年7月22日，党培森到馨文元公司售楼部询问得知，馨文元公司已于2019年6月28日通知交房。但因馨文元公司未出示合同约定的证明文件。党培森判断应是不具备合同约定的交房条件，所以当时并未接房。这样直到2020年5月13日，党培森按照要求交纳封闭阳台费用11700元、物业费2790元、预存水电费等6109元后，馨文元公司才允许党培森查验和交接合同房屋，但馨文元公司仍没出具合同约定的证明文件。本合同第十二条规定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列第2种方式处理”；“2.按附件十一补充协议第五条的约定。”合同附件十一补充协议第五条约定：“逾期超过90日后，××有权解除合同……××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款的万分之二的违约金至实际交房之日止。”截止起诉日，馨文元公司未向党培森书面说明无法按期交房的原因。党培森认为，馨文元公司交房严重逾期且至今仍不具备合同约定的交房条件既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给党培森带来了金钱和时间上的多重损失，严重影响了党培森的利益。党培森现请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及当事人双方签订合同第九条、第十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判令馨文元公司按照约定向党培森支付违约金106231.08元（违约金=违约天数578天*已交房价总额918954元*万分之二=106231.08元。暂定违约天数：2018年9月30日至2020年4月30日共578天），其余应计付至达到合同约定的交房条件之日止。关于物业费：馨文元公司违反合同第11页第十一条（三）“出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为××检查和班里交付手续的前提条件”的约定，强迫党培森必须缴纳房屋首付之前的物业费才能办理交付手续，根据《物业管理条例》（国务院第379号）第四十一条“尚未交给物业××的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，馨文元公司应退还强行收取的物业费。关于封闭阳台的赠送问题：合同第7页第三条第4款“其中个阳台为封闭式”、合同第29页附件六“5.阳台：不封闭”以及合同第28页附件六“出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给××。”但在2019年6月底交房前，馨文元公司给案外人所发短信通知中要求必须先缴纳封闭阳台费用11700元才能办理交房手续。2020年5月13日交房时，党培森出于无奈才缴纳了11700元的封闭阳台费用。党培森认为，截止至起诉日，馨文元公司在未与党培森进行任何协商的情况下，将合同中不封闭阳台改为封闭阳台，并要求党培森必须先交此费用才能办理交房手续属于单方擅自改变合同的违约行为。党培森为维护自己的合法权益，减少累诉，特将阳台问题一并提起诉讼，请求法院支持党培森的诉求。馨文元公司辩称，党培森的诉讼请求没有事实和合同依据，应该依法驳回。1、涉案房屋已于2020年5月13日交付给党培森，双方签署了与交付涉案房屋有关的法律文件，馨文元公司不存在迟延交房的情况，党培森诉求逾期交房违约金没有事实根据。2、党培森所称已经交付物业费2790元系双方在交房时约定，因有党培森承担的物业费用、入伙须知，对此已明确载明党培森同意缴纳并接受房屋，对此不应该有任何异议。馨文元公司不是物业费收缴主体。3、双方签订的涉案房屋买卖合同中附件十一补充协议第16条明确约定：户型中的半封闭阳台统一由出卖人负责安装封闭，所有费用需××承担（所有费用不超过同等市场价位）根据该约定和当地政府街道办事处要求的新交付物业，外封闭阳台以小区为单位统一封闭的要求，馨文元公司对整个小区类似的半封闭阳台进行统一的封闭安装，将安装的市场价位报告给各个业主，经业主在交房时审核同意，缴纳安装费用，这既是合同约定，也是双方对合同的实际履行，党培森诉求退还费用没有合同依据。综上请依法驳回党培森诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。党培森提交以下证据：证据1.房屋买卖合同一份，拟证明房屋买卖事实成立。证据2.收据两份，拟证明馨文元公司违约收取物业费及封阳台窗费用。证据3.2018年政府环保政策停工天数统计表，拟证明自合同签订到约定交房期间，没有出现“蓝天工程”等合同约定和法定的造成逾期交付的原因，逾期不能免责。证据4.证据目录、建设工程竣工验收意见书、工程竣工验收报告、房屋测绘报告，拟证明党培森接房是受馨文元公司欺骗和误导，接房后直到达到合同约定交付条件前馨文元公司仍不能免责，仍应支付逾期违约金。馨文元公司发表以下质证意见：对证据1无异议，馨文元公司认同涉案买卖合同已经成立并且已经履行。对证据2真实性无异议，但对证明问题不认可，该物业费用和封闭阳台费用均有合同依据，而且党培森也认可并履行完毕，不存在违约的情况。对证据3党培森购买我公司房屋，虽然签订日期为2018年6月12日，但是购买房屋的建设周期是从2016年开始，并不受和他签约早晚的影响，该房屋受环保政策等影响造成的延期应从工程开始统计到工程结束所以工程开工到完工所有误工天数都应统计在内。对证据4看不清楚。党培森是2020年5月13日收房是自愿的，公司并没有欺骗和误导对方，馨文元公司只是在本次诉讼中才知道党培森已经收房。馨文元公司提交以下证据：证据1—1.商品房买卖合同一份；证据1—2.2016年至2020年2月8日区及区以上政府“蓝天工程”停工文件6本和施工日志5本。共同证明双方合同中虽然约定的交房时间为2018年9月30日，同时房屋买卖合同第十一条第2款明确约定：该项目由于政府“蓝天工程”及其他政府原因，按照区或区以上政府文件停工的，出卖人可据实予以延期。结合2020年1月发生的全国性疫情，根据现有的政府“蓝天工程”停工文件，涉案房屋的交付时间应顺延至2020年10月24日。其中政府“蓝天工程”停工顺延660天，全国疫情顺延三个月，因此目前涉案房屋仍未达到合同约定的交房时间。由于众多购房户多次要求提前交房，我们在达到基本的交房条件情况下于2019年6月23日统一组织了交房，并通知了各个购房户包括本案的党培森。证据2—1.馨文元公司工作人员在2019年6月28日短信通知褚xx来办理涉案房屋交付手续的短信，褚xx为原告母亲；证据2—2.房屋交付文件3份，分别是时间为2019年5月13日的入伙交房会签阅览表、关于联系方式的声明、交房入伙同意书。共同证明双方就涉案房屋的提前交付签订了合法的文件，党培森所诉称的2790元物业费和11700元阳台封闭费均为双方同意签署并履行的交房条件内容之一，且已经履行完毕，馨文元公司不存在违约收费情况，党培森诉求退还物业费和阳台封闭费用应当予以驳回。证据3.2019年6月22日竣工验收报告一份，拟证明1号楼具备居住条件，可以交付。证据3.工程竣工验收报告，拟证明该报告由开发方，施工方，勘察方，设计方及监理方，对党培森所购房屋进行工程竣工验收，合格后给出的结论。证据4.测绘合同，证明被告其与平顶山市自然资源和规划局测量大队签订的测绘合同。证据5.建设工程测量成果报告，证明平顶山市自然资源和规划局测量大队对被告所购房屋所在楼盘测量后得出的成果。证据6.建设工程竣工规划核实意见书，证明原告所购房屋所在的楼盘经过平顶山市自然资源和规划局在建设工程测量成果报告的基础上给出的结论，认为原告所购房屋所在的楼盘主体符合平城规建字第410400（2016）0602号证规划条件。证据7.住宅使用说明书，住宅质量保证书，对原告所购房屋质量保证和使用说明，也是原被告签订的购房合同中约定的交房要件。党培森发表以下质证意见：对证据1真实性无法判断，并且不合法，也没有关联性，馨文元公司所说的“蓝天工程”与本案无关，会影响施工单位的进度，馨文元公司不是施工单位，“蓝天工程”没有直接影响馨文元公司逾期交房，影响馨文元公司逾期交房的主要原因是施工单位没有将工程按期交付给馨文元公司。本案合同中从未出现施工单位一词，施工单位不是合同的当事人，更不是第三人，与本案无任何联系。施工单位受蓝天工程、商混站等影响，馨文元公司与施工单位有直接联系，而与政府、商混站等也无任何联系，显然政府、商混站与本案更无任何联系。馨文元公司与施工单位之间的问题，施工单位与商混站、政府之间的问题，可有馨文元公司及施工单位依据相关法律规定，如合同法第121条，民法通则第116条解决，与本案无关。馨文元公司将与双方等理由关系的政府行为“蓝天工程”强行拉入合同，为自己违约找借口，于理于法均应无效。事实证明逾期与“蓝天工程”无关。2019年6月30日交房至今已过去380天，房屋仍不具备交付条件，更证明不是“蓝天工程”的影响。馨文元公司提供的证据显示从合同签订到约定交房的时间只有2018年6月24、25日两天中招不属于“蓝天工程”。馨文元公司没有依据合同法提醒及说明党培森受“蓝天工程”的影响，合同第12页第12条“除不可抗拒外逾期交房如何处理”就是说只有不可抗力才能免责，而合同法中也只有不可抗力才能免责。合同法第117条，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。请注意法律另有规定的除外并没有说合同约定除外，也没有说法规的除外，国务院和地方人大制定的法规都不能除外，地方政府的文件“蓝天工程”更不能除外，所以约定以政府文件为由不能免责。对证据2—1通知短信真实性无异议，但与本案没有关系。合同中只有唯一的××是党培森，及其唯一的手机号，根本未出现褚xx及其手机号码。馨文元公司不通知党培森却通知合同中没有的人员，褚xx确实是党培森的母亲，手机号也是褚xx的。馨文元公司在合同第5页留的是法定代表人郭x的电话137××******，但实际是刘副总的电话，而刘副总不是法定代表人，这是馨文元公司违约而不是党培森违约，党培森联系方式始终未变。对证据2—2关于3份文件，真实性无异议，但是党培森是出于无奈而签署的，党培森将巨额房款交于馨文元公司，合同并未约定也不应该约定由物业公司向××交付房屋，法律法规也未规定物业公司可以代替开发商向××交付房屋，馨文元公司不应该将钥匙交于物业公司，并且连电话和书面通知也没有，并且馨文元公司连一个人也没有参加房屋交付，所以党培森是迫于无奈下认可物业公司收费的。对证据3不是合同所需的文件，五家是利益共同体，都是馨文元公司花钱为其服务的，并且也没有质监站的盖章，竣工验收报告附件内容涉及规划公安、消防、环保都没有。对证据3不属于合同第9条要求的证件，整个合同中从未出现“工程验收报告”这六个字。对证据4没有具体日期，与本案无关，不属于合同中要求的证件。对证据5与本案无关，不属于合同要求的证件，合同是要求针对涉案房屋面积实际的测绘，不是对整个楼盘的测绘，上面没有显示具体的某一户，只是一个大概的东西。根据相关规定涉案楼盘只有在取得工程验收备案证明之后，相关部门才能对涉案房屋进行测绘。对证据6建设工程竣工规划核实意见书，不属于合同中要求的交付要件，合同中从未出现“建设工程竣工规划核实意见书”这几个字，与本案无任何联系。对证据7两书只是合同约定交房条件之一，并且是最次要的条件，因为只需要开发商自己盖章就行，不需要政府相关监管部门确认，不能证明房屋具备交付条件。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月12日，党培森（××）与馨文元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：410400201806120xx）一份，该合同约定，××购买的x号楼幢x层xx号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米。建筑层数地上32地下2层。该商品房有阳台2个，其中0个阳台为封闭式，2个阳台为非封闭式阳台是否封闭以规划设计文件为准。建筑面积167.27平方米。其中套内建筑面积127.77平方米，分摊的共有建筑面积39.50平方米。该商品房单价为每平方米5493.84元，总金额918954元，××应于2018年5月10日前支付该商品房全部价款。合同第九条约定了商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水官网链接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。……第十一条约定交付时间和手续（一）出卖人应当自2018年9月30日前向××交付该商品房。……该项目由于政府“蓝天工程”及其他政府原因，按照区或区以上政府文件停工的，出卖人可据实予以延期。……第十二条规定逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列第2种方式处理：即按附件十一补充协议第五条的约定。该合同附件十一第五条约定：1.合同第九条约定的特殊原因指以下情形：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知××的；2.有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3.商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4.遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5.突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6.××逾期付款的，按××逾期时间相应顺延交房日期；××不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8.涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9.其他出卖人不能预防和控制的因素；10.由于政府“蓝天工程”及其他政府原因，按照区或区以上政府文件停工的，出卖人可据实予以延期。2.按逾期时间，分别处理（（1）和(2)不作累加）⑴逾期在90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付全部房价款万分之1的违约金；⑵逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款价的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之二的违约金至实际交房之日止。该合同附件十一第12.2条同时约定，在未经出卖人或物业公司许可的情况下，××不得私自封闭阳台、安装防护装置、设施，或在商品房之外进行任何形式的施工、建设行为。第十六条约定，合同约定，户型中的半封闭阳台统一由出卖人负责安装封闭，所有费用需××承担（所有费用不超过同等市场价位）。该合同签订后，党培森按照合同约定期限支付全部购房款。2019年6月28日，馨文元公司以短信的方式通知党培森的母亲褚秋红领取钥匙办理涉诉房屋入住手续。2020年5月13日，党培森签订入伙交房会签一览表等手续办理涉诉房屋的交房手续。同日，党培森向馨文元公司交纳封阳台窗费用11700元。馨文元公司给其出具收据一份。党培森向河南xx物业服务有限公司平顶山分公司交纳涉诉房屋2019年7月1日至2020年6月30日止的物业费2790元。该公司给其出具收据一份。另查明，x号楼于2016年开工建设，于2019年6月22日竣工验收。该工程监理日志显示，在1号楼建设过程中，因平顶山市大气污染防治攻坚战、“封土行动”、“扬尘管控”等因素造成工程建设于2016年5月23日至2019年6月22日期间间歇性停工共计327天。综合观测数据，根据监理日志显示，确因阴雨雪、低温天气原因停工共计138天。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。馨文元公司与党培森所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规的强制性规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案涉诉1号楼建设过程中，因平顶山市大气污染防治攻坚战、“封土行动”、“扬尘管控”等因素造成工程停工327天。综合观测数据，确因阴雨、低温天气原因停工138天，以上共计465天。以上停工465天均有监理日志停工记录佐证。大气污染防治攻坚战、“封土行动”、“扬尘管控”等因素及天气因素均属于不可抗力，也符合合同约定的免责事由。本案，馨文元公司于2019年6月28日以短信的方式通知党培森的母亲褚xx领取钥匙办理涉诉房屋入住手续。馨文元公司交房时间虽晚于合同约定时间2018年9月30日，但也在合理期间内，故党培森要求馨文元公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。党培森诉请判令馨文元公司退还已收取的接房前即2019年7月1日至2020年6月30日的物业费2790元。但党培森提供物业费收费票据显示收款单位系河南利元物业服务有限公司平顶山分公司，党培森此项诉请主体不适格，本院对该项诉请不予处理。党培森诉请馨文元公司擅自将合同中不封闭改为封闭的阳台为无条件赠送，馨文元公司退还已收取的费用11700元，与双方签订合同约定的“户型中的半封闭阳台统一由出卖人负责安装封闭，所有费用需××承担”不符，该项诉请没有事实依据和法律根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回党培森的诉讼请求。案件受理费2714元，由党培森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长 刘 威审判员 王伴伴审判员 程浩朋二〇二〇年九月十四日书记员 张雅君附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。