四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终622号 上诉人（原审被告）：向春华，女，1972年2月5日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：何芙蓉，四川央济华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：范彦希，女，1992年8月28日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：邹浩，四川航都律师事务所律师。 原审第三人：杨贵明，男，1986年2月12日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 上诉人向春华因与被上诉人范彦希及原审第三人杨贵明房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2019）川1403民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 向春华上诉请求：一、撤销本案一审判决，改判驳回被上诉人范彦希的全部诉讼请求；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人范彦希承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人先后就案涉房屋买卖签订两份合同，第一份系于2017年10月13日与作为买受人的被上诉人及原审第三人签订的《房屋买卖合同》，第二份系2017年10月17日与作为买受人的原审第三人签订的《预约合同》，并且该份合同已办理公证。两份合同对于买受人的约定不一致，根据合同签订的先后时间，且《预约合同》也办理了公证，因此，案涉房屋的买受人应当系原审第三人。根据合同法相关规定，合同具有相对性，合同双方只能向合同当事人主张权利，履行义务。本案被上诉人不是案涉房屋买卖合同关系的当事人，其根本无权提起本案诉讼，更无权要求上诉人将案涉房屋过户登记至她名下。 其次，被上诉人虽然陈述其与原审第三人达成协议，原审第三人已经将案涉房屋相关权利转让给被上诉人。但是被上诉提出的证据确自相矛盾，毫无证明力。被上诉人仅提交了一份于2018年1月8日转款给原审第三人25万元的转账凭证及其于2019年9月与原审第三人之间的微信聊天记录，两份证据前后相差一年半之久。即使被上诉人与原审第三人之间存在有效合意，但是，也无法变更合同的当事人。根据合同法相关规定，合同当事人的变更，意味着合同权利义务的概括转让，因此必须要经过相对方的同意。被上诉人与原审第三人之间的合同转让不仅没有取得作为合同相对人的上诉人同意，甚至都没有通知过上诉人。因此，一审法院判决上诉人将房屋过户至被上诉人名下，严重违反了法律规定。 在整个交易过程中，上诉人严格按照合同约定履行义务，没有任何违约行为。被上诉人与原审第三人不诚信的行为，给上诉人造成了巨大的损失，并且引起了本次诉讼，然而一审法院却还判决上诉人承担巨额诉讼费用，损害了上诉人的合法权益。上诉人系通过按揭贷款的方式购买的案涉房屋，而被上诉人在本案诉讼中查封了案涉房屋，导致银行无法办理抵押登记，并影响上诉人的征信记录。 范彦希辩称，一、若上诉人认为其与被上诉人和原审第三人的合同的相对方是被上诉人和原审第三人，预约合同的相对方是原审第三人，那么上诉人是不是一房二卖？上诉人在最后阐述中又表示将房屋卖给了被上诉人与原审第三人。在办理公证的当天，收条上写的是收到被上诉人与原审第三人的房款。上诉人关于合同相对方的说法是没有依据的。二、产权证何时办理出来，都是开发商或房管局第一时间通知上诉人，上诉人在二审中表示不知道产权证已经办理，系不诚信的说法。正是由于其怠于办理过户手续才导致了诉讼。三、一审中提交了聊天记录，可以表明上诉人不仅清楚房屋买卖合同、预约合同的受让方是被上诉人，还清楚被上诉人承继了原审第三人的权利。显然上诉人在办理过户的事情上明显是怠于履行，上诉人在房屋过户中存在违约行为。包括到二审这么长时间上诉人没有提交证据证明其向银行偿还尾款的相关证明，房屋的查封并不影响偿还银行贷款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的全部请求。 杨贵明书面述称（本案二审中杨贵明提交的“《民事答辩状》”所载陈述意见），他与范彦希于2017年10月13日与向春华签订关于眉山市彭山区“恒大金碧天下”338栋1单元502号的《房屋买卖合同》。2017年10月17日，为了保证向春华不变卦以及防止限购政策的变化，他与范彦希、向春华一起在公证处以他的名义与向春华办理了《预约合同》公证。期间他与范彦希一起支付了向春华购房款50万元，约定余款35万元在过户后支付。2018年1月8日，他将购房份额以25万元的价格卖予了范彦希，并约定该房屋的购买权、所有权、处置权归范彦希。他收款后便将上述情况告诉了向春华，并告知她以后直接与范彦希联系。2019年8月26日涉案房屋的不动产权证已经取得后，她们进行几次联系并在双流区起吃过饭。后范彦希告诉他说向春华不愿意先去偿还她在银行的贷款，让范彦希先付尾款，不然就不给范彦希办理过户手续。基于此，他就让范彦希对向春华提起了诉讼。他与范彦希之间已经就购买份额问题达成一致，范彦希已向他支付了相应款项，范彦希对该房屋享有完全的购买权。向春华一直不愿意先去偿还银行贷款才导致了本次的诉讼。一审判决事实认定清楚，请求二审法院驳回向春华的上诉请求。 范彦希向一审法院起诉请求：一、判令向春华继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，按合同约定将位于四川省眉山市彭山区房屋【不动产权证号：川（2019）彭山区不动产权第××号】过户至其名下；二、判令向春华赔偿其违约金170000元，赔偿其应支付的律师费60000元；三、本案诉讼费由向春华负担。 一审法院认定事实：2015年10月，向春华以按揭贷款的方式在恒大鑫丰（彭山）置业有限公司处购得案涉房屋。2017年10月13日，范彦希和杨贵明作为买受人与作为出卖人的向春华签订《房屋买卖合同》一份。双方在该合同中约定：向春华将坐落于四川省眉山市彭山区的房屋（即案涉房屋）出售给范彦希和杨贵明，建筑面积132.43平方米，总价850000元，范彦希和杨贵明于2017年10月13日前向向春华支付定金100000元，于2018年10月18日支付首付款300000元，余款以贷款方式支付。另外，合同中还约定了违约责任。当日，范彦希通过ＰＯＳ机刷卡向宁粮彬支付了100000元，并由其再向向春华支付了该笔款项（实际扣除物管等费用后为91500元），向春华由此出具收条一份，该收条载明：“今收到杨贵明、范彦希购买恒大金碧天下338栋502号房屋，购房款100000元”。 2017年10月17日，杨贵明和向春华就案涉房屋交易再次签订《预约合同》，并于次日进行公证。《预约合同》中载明：“一、房地产基本情况：1、甲方（向春华）与恒大鑫丰（彭山）置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于莲花村恒大金碧天下338幢5楼2号（合同备案号：42306）。同时甲方就该不动产向银行申请了按揭贷款并办理了相应的抵押登记手续。2、乙方（杨贵明）知悉甲方拟转让的不动产的权属状态为合同房并实地察看了上述房产。二、甲方承诺将该不动产按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待取得该不动产权证书后按本合同的约定过户给乙方或乙方指定的人。三、1、该不动产转让款为850,000元。购买该不动产的定金100,000元乙方已经支付给甲方；双方约定在签订此合同当日内乙方一次性支付给甲方300,000元；其中剩余部分房款100,000元双方定于2018年5月30日前由乙方一次性支付给甲方；房价尾款350,000元由乙方通过向银行按揭贷款的方式支付给甲方。如银行贷款不成功或者贷款金额不足，乙方应当在甲方取得不动产权证书后双方共同前往不动产登记中心办理过户手续递件成功的当日，乙方一次性支付给甲方。2、甲方应按照与房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或督促开发商及时办理该房屋的产权登记手续，以确保甲方及时取得该房屋产权证。办理甲方名下产权证的费用由甲方承担。上述房产结按前的银行月供款及按揭尾款均由甲方负责承担，同时甲方承诺在取得房产证一周内负责申请结清上述房产的银行按揭尾款……该次过户所产生的所有税费均由乙方承担”。同时还约定若甲方取得不动产权证书后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订正式转让合同及不按照合同约定时间内协助乙方办理过户登记手续及其他任何拒绝转让的情形，甲方应向乙方支付总房款的20%作为违约金，给乙方造成经济损失的，甲方仍应予以赔偿，包括但不限于律师费等。当日，杨贵明向向春华转款300,000元，向春华出具收条一份，该收条载明：“今收到杨贵明、范彦希购买恒大金碧天下338栋502号房屋，购房首付款300,000元”。之后，范彦希通过其朋友李惠芬、母亲李淑华分别于2018年3月3日、4日向向春华转款49,900元、50,100元，以上共计付款500,000元，向春华也予以确认。 2018年1月8日，范彦希向杨贵明转款250,000元，范彦希陈述该款系购买杨贵明在案涉房屋中的份额，即杨贵明不再参与购买案涉房屋，但双方未签订书面协议，也未告知向春华。 2019年10月10日，范彦希在与杨贵明在微信聊天中就此时进行了说明，范彦希提到“你现在要给我写个证明，证明338502的房屋是我个人所有，你已经卖给我了”，杨贵明回复“你说啥子喔在微信上回复你就行的，这个也是证据的，所以没问题的哈，房子我卖给你了，现在房子由你做主，需要过户我配合你，这样行不？”。 另查明，范彦希与向春华于2019年10月8日建立微信联系。同月14日及之后，范彦希通过微信告知向春华案涉房屋的产权证书已办理完毕，要求向春华偿还银行贷款，并协助办理过户，但向春华要求范彦希将购房尾款350,000元付清，并要求杨贵明必须在场一起过户。 再查明，案涉房屋的产权证书于2019年8月19日办理完毕，《房产登记信息查询情况说明》中载明案涉房屋不动产权证号为川（2019）彭山区不动产权第××号，权利人系向春华，单独所有，房屋状态为现房未抵押，现房未查封，未关联期房，现房无异议，房屋未限制。 庭审中，向春华提交《收条》一份，证明其已向范彦希和杨贵明移交了向春华与恒大鑫丰（彭山）置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、物业票据、准予入住通知书、住宅质量保证书、钥匙，并交付了案涉房屋。对此，范彦希予以认可。向春华还提交其与杨贵明的聊天记录，以证明杨贵明曾口头答应向春华就案涉房屋在银行的按揭贷款（剩余款项）由其偿还，但范彦希不予认可。另外，范彦希提交了委托代理合同、转款明细及收据，证明范彦希已委托四川航都律师事务所的邹浩律师为其委托诉讼代理人，合同约定代理费为60,000元，现已实际支付40,000元，收据上加盖了四川航都律师事务所发票专用章。同时，范彦希还明确表示愿意一次性给付剩余房款350,000元。 诉讼过程中，范彦希出具书面承诺，承诺若庭后向春华未向银行清偿尚欠的按揭款本金及利息，则范彦希愿意在办理产权过户登记时代向春华向银行清偿尚欠的按揭款本金及利息，以保障消除办理案涉房屋产权过户登记时的履行障碍，并另案向向春华主张权利。 一审法院认为，范彦希和杨贵明与向春华于2017年10月13日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力。对本案当事人所争议的焦点，作如下分析与认定： 一、在杨贵明未到庭的情形下，范彦希能否主张向春华将案涉房屋过户登记至范彦希一人名下。 首先，从《商品房买卖合同》来看，购买方系范彦希和杨贵明，虽然在2017年10月17日杨贵明单独又与向春华签订《预约合同》，但在当日向春华出具的收条中也载明系收到范彦希和杨贵明支付的购房款，且范彦希在本次诉讼中也将该《预约合同》作为证据提交，范彦希的行为系对《预约合同》内容的追认，由此证明《预约合同》的效力及于范彦希。 其次，范彦希提交的向杨贵明转款250,000元的转款凭据及双方的微信聊天记录，足以证实杨贵明已放弃购买案涉房屋，并将其所有的份额作价250,000元转售给了范彦希，范彦希也实际履行了付款义务，故案涉房屋的购买方已由范彦希及杨贵明变更为范彦希一人，向春华已收取的购房款500,000元，也应视为范彦希所支付。 第三，因范彦希已出具承诺书，承诺若向春华未向银行清偿尚欠的按揭款本金及利息，则范彦希愿意在办理产权过户登记时代向春华向银行清偿尚欠的按揭款本金及利息，故办理案涉房屋产权过户登记时的履行障碍已消除。且范彦希明确表示愿意继续履行合同并愿意一次性支付剩余购房款350,000元，故范彦希要求向春华协助办理案涉房屋产权过户登记至其名下的主张，事实清楚、证据确凿、于法有据，予以支持，但范彦希应承担相关过户费用。 二、案涉房屋所涉及的尚未清偿的按揭贷款本金及利息由谁承担。 向春华陈述杨贵明曾口头答应案涉房屋所涉及的尚未清偿的按揭贷款本金及利息由其负责偿还，虽然向春华提交了其与杨贵明的聊天记录，但该聊天记录并不能证实杨贵明已答应的上述事实，且《预约合同》中也明确载明按揭贷款的偿还均由向春华承担，故向春华该项辩称理由因证据不足而不成立，其理应负责偿还案涉房屋所涉及的尚未清偿的按揭贷款本金及利息。 三、本次交易中向春华是否存在违约行为，即范彦希要求向春华支付违约金及律师代理费的主张能否获得支持。 从庭审查明来看，向春华认可的交易对象系范彦希和杨贵明或者杨贵明，在杨贵明已放弃购买的情形下，范彦希即为实际购买人，但范彦希既未提供证据证明已将此情况告知了向春华，也无证据证明杨贵明向向春华履行了告知义务，且向春华多次联系杨贵明无果，故向春华从保护自身的角度出发，不愿配合范彦希办理过户手续，符合常理。虽然《预约合同》中第三.2条约定向春华在取得房产证一周内负责申请结清上述房产的银行按揭尾款，但向春华于2019年10月才知晓案涉房屋的产权证书办理完毕，且在不能联系杨贵明的情形下未结清银行按揭尾款，不能由此认定向春华存在违约行为，范彦希主张根据《预约合同》的约定，要求向春华给付违约金及律师代理费，依法不予支持。但向春华应在判决生效后及时将银行按揭尾款结清。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款的规定，判决：一、原告范彦希于本判决生效之日起十五日内，给付被告向春华购房余款350000元；二、被告向春华于本判决生效之日起十五日内，协助原告范彦希将位于四川省眉山市彭山区房屋【不动产权证号：川（2019）彭山区不动产权第××号】过户登记至原告范彦希名下，相关过户费用由范彦希负担；三、驳回原告范彦希对向春华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14520元，由范彦希负担7260元，向春华负担7260元。财产保全费4770元，由向春华负担。向春华负担部分范彦希已垫付，由范彦希在给付购房余款时予以品迭。 二审诉讼中，被上诉人提交微信聊天记录一份。其举证意见是：该记录的形成时间是2020年4月9日。形成的原因是在一审开庭后判决前，原审第三人为了房屋承继的情况与被上诉人之间进行的沟通，证明双方共同购买了案涉房屋，2018年1月8日，原审第三人将其共同购买的份额转让给被上诉人，确认房屋归被上诉人所有。补充说明：一、就该份证据，杨贵明的微信在一审中已经确认，聊天主体是杨贵明本人。二、补正是指补正一审中已经提交过的聊天记录。 上诉人的质证意见是：三性均不予以认可。一、无法确认聊天主体是杨贵明本人。二、该证据是在一审开庭后补正的，足以证明在整个诉讼中被上诉人与原审第三人之间的份额转让未达成正式协议，也未正式的通知上诉人。因此该份额的转让不对上诉人发生任何法律效力。上诉人仍应当根据合同享受权利履行义务。即使身份真实，上诉人也不认可这对上诉人发生效力。 二审诉讼中，上诉人针对原审第三人杨贵明的书面陈述意见，提出如下意见：关于杨贵明在答辩状中陈述其已告知将房屋份额转让给被上诉人，该陈述不属实。原审第三人从未告知过上诉人房屋份额转让事宜。反之，上诉人自2018年8月起就无法联系上原审第三人。直至2018年10月，被上诉人才找到上诉人，双方就房屋过户事宜进行多次沟通，在该期间以及整个诉讼期间，原审第三人均未出面，更未跟上诉人有过任何联系。 对被上诉人在二审中提供的证据及上诉人针对原审第三人提交的“《民事答辩状》”所提出的意见，本院结合本案当事人在一审中提供的证据综合予以认定。 本案二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议……”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，根据查明的事实，范彦希、杨贵明与向春华于2017年10月3日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对签订合同的各方均有约束力。 案涉《商品房买卖合同》，购买方系范彦希和杨贵明，虽然在2017年10月17日杨贵明单独又与向春华签订《预约合同》，但在当日向春华出具的收条中也载明系收到范彦希和杨贵明支付的购房款，且范彦希在本次诉讼中也将该《预约合同》作为证据提交，范彦希的行为系对《预约合同》内容的追认，由此证明《预约合同》对范彦希具有约束力。此外，范彦希提交的向杨贵明转款250,000元的转款凭据和双方的微信聊天记录以及本案二审中杨贵明的书面陈述意见，能够证明杨贵明已放弃购买案涉房屋，并将其所有的份额作价250,000元转售给了范彦希，范彦希也实际履行了付款义务。据此，应当认定案涉房屋的购买方已由范彦希及杨贵明变更为范彦希一人，向春华已收取的购房款500,000元，也应视为范彦希所支付。 综上所述，上诉人向春华的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14,520元，由上诉人向春华负担。 本判决为终审判决。 审判长  王美福 审判员  罗卫平 审判员  辛利平 二〇二〇年九月三十日 书记员  阳 洋