上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7676号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海九陌实业有限公司，住所地上海市嘉定区华江公路129弄7号J3006室。法定代表人：蒋官福，执行董事。委托诉讼代理人：彭婷婷，上海田玉秀律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海新大洲物流有限公司，住所地上海市青浦区华新镇新协路188号2幢1-4层。法定代表人：王磊，董事长。委托诉讼代理人：张星月，男，该公司员工。上诉人上海九陌实业有限公司（以下简称九陌公司）因与被上诉人上海新大洲物流有限公司（以下简称新大洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2019）沪0118民初16979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人九陌公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判新大洲公司向九陌公司支付2019年5月21日至2019年5月30日期间的房屋占用费人民币（以下币种均为人民币）105，550元（共10天，计算标准为10，555元每天），《〈租赁合同〉终止协议》中的10万元已经冲抵2019年5月21日至2019年5月31日期间的房屋占用费，九陌公司无须返还新大洲公司10万元。事实与理由：第一，九陌公司与新大洲公司在《〈租赁合同〉终止协议》中约定的10万元性质为租金，而非押金。终止协议中已明确了该笔返还的款项性质为租金，新大洲公司支付的押金已因其擅自解约行为被扣除。第二，原租赁合同已于2019年5月20日终止，新大洲公司实际仅支付租金到2019年5月20日为止，其应在合同终止当日将上海市青浦区华新镇嘉松中路228弄8号房屋（以下简称系争房屋）返还给九陌公司，再由九陌公司退还其10万元租金。但新大洲公司于2019年5月30日才将系争房屋钥匙交付门卫，小卖部和仓库于2019年6月10日才腾退完毕，故九陌公司用本该返还给新大洲公司的租金冲抵房屋占用费并无不妥。被上诉人新大洲公司辩称，不同意九陌公司的上诉请求。首先，根据《〈租赁合同〉终止协议》约定，新大洲公司已按照九陌公司的开票金额缴纳租金至2019年5月31日，并已于2019年5月20日前搬离系争房屋。新大洲公司自2019年5月20日起多次催促九陌公司办理交接手续，但九陌公司以各种借口拖延，故意拒不接收系争房屋、返还10万元钱款，直至2019年5月30日九陌公司才接管门卫并收取了大门钥匙，实际上九陌公司还应返还新大洲公司多缴纳的2019年5月31日当天的租金10，555元。其次，《〈租赁合同〉终止协议》中载明新大洲公司支付的60万押金尚在九陌公司处，九陌公司返还新大洲公司10万元，并向新大洲公司开具50万元的发票，故九陌公司应返还的10万元款项性质为押金，另50万元即为新大洲公司终止合同所应承担的赔偿金额。请求二审法院驳回上诉，维持原判。九陌公司向一审法院起诉请求：1．判令新大洲公司向九陌公司赔偿房屋损失，具体损失以评估结论为准；2．判令新大洲公司赔偿九陌公司租金损失（自2019年6月11日起算至房屋恢复原状之日止，租金损失计算方式为日平均租金＊租金损失天数）；3．判令新大洲公司向九陌公司支付2019年5月21日至2019年6月10日期间的房屋占用费211，111.11元；4．判令新大洲公司向九陌公司支付拖欠的电费1400.47元及拖欠的水费（据实结算）；5．本案诉讼费由新大洲公司负担。一审审理中，九陌公司变更诉讼请求为：1．判令新大洲公司将系争房屋二楼恢复原状，具体标准为重新做承压式环氧树脂地坪（原状以九陌公司提供的厂房照片为依据）；2．判令新大洲公司赔偿九陌公司租金损失（自2019年6月11日起算至房屋恢复原状之日止，租金损失计算方式为日平均租金＊租金损失天数）；3．判令新大洲公司向九陌公司支付2019年5月21日至2019年6月10日期间的房屋占用费211，111.11元；4．本案诉讼费由新大洲公司负担。新大洲公司向一审法院提出反诉请求：1．判令九陌公司返还新大洲公司租金10万元；2．判令九陌公司支付逾期付款滞纳金（按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年6月1日开始计算至判决生效之日止）；3．本案诉讼费由九陌公司负担。一审审理中，新大洲公司变更第一项诉请为：判令九陌公司返还新大洲公司押金10万元。一审法院认定事实：系争房屋登记在上海谢迪礼品有限公司名下。2016年12月27日，九陌公司（甲方）与新大洲公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其承租的上海谢迪礼品有限公司名下坐落于华新镇嘉松中路288弄8号（实际应为嘉松中路228弄8号，即系争房屋）的物业转租给乙方；甲方保证向乙方提供建筑面积不小于8632.72平方米及车棚181平方米的物业（其中包括物业、办公楼、门卫室配电房、消防泵房等设施），院内空地及院内通道乙方免费使用；甲方须安排乙方对物业进行查验，查验合格后，甲方将物业按现状交付乙方使用，乙方进行局部改造（将院内绿化部分改造成混凝土作业区、一层平台库改门、附加平台及上部雨棚，两部货梯改门及搭建斜坡平台）应事先征得甲方同意；乙方交接前该物业、电力设备、自来水管网等基础设施自然损坏时由甲方负责配备、安装、检查、维修与更换，交接后在合同期内，由乙方自行负责维护及修复；合同期限为2016年12月28日至2020年2月29日，其中2016年12月28日至2017年2月28日为免费服务期；2017年3月1日至2020年2月29日每年度租金为380万元整（不含税），每季度租金为95万元整（不含税）；本合同签订生效之日，乙方须向甲方缴纳租赁押金为60万元整，押金由甲方向乙方开具合规收据；租金采取先付后用的原则，每三个月预付一次，每一期提前15天付款；甲方向乙方提供的本合同约定物业作为乙方仓储、物流、办公使用，严禁储存化学危险品及其他任何易燃易爆违禁品等，乙方储存的货物必须合法，同时乙方对物业内储存的货物安全一切自行负责，与甲方无关；如租赁房屋结构及屋面等基础设施因正常使用自然损坏时，甲方在接到乙方通知之日起五日内派人进行维修，如甲方逾期未维修的，乙方可代为维修，相关维修费用由甲方承担；租赁房屋交接时，甲乙双方已确认租赁房屋及其设施设备基本符合乙方的使用要求，乙方可以正常使用该物业，因乙方原因造成物业损坏的损失由乙方承担；由于不可抗力造成的损失双方按照《合同法》承担（或免于承担）责任；乙方不得随意损坏物业，如有其它改变对物业结构影响时，需征得甲方书面同意后方能进行；合同期限届满时或合同履行期间提前解除时，乙方在租赁期间的装潢、出资添置的设施、增建的建筑物等，由乙方在不损坏物业结构的前提下自行搬迁，不能搬迁的无偿归甲方所有、处置；如甲方要求按物业交付时的现状恢复原状的，乙方应立即恢复原状，未立即恢复的，甲方可代为恢复，但相关恢复费用由乙方自行承担，甲方可从押金中予以扣除；甲方向乙方提供的物业和基础设施交付时存在缺陷的，经乙方书面申请，甲方应自交付之日起的15日内进行修复，逾期不修复的，乙方可代为修复，且乙方可以从租金中扣除该修复的费用，若交付时乙方未书面指出需要修复的地方的，视为甲方向乙方提供的物业和基础设施不存在缺陷或其他影响乙方正常使用的问题；甲乙双方约定，合同期内，乙方应合理使用并爱护该物业和有关设施设备，因乙方使用不当或不合理使用，致使该物业和有关设施设备损坏或发生故障的，其维修费用由乙方承担；合同期满，乙方不再续租搬出该物业，乙方付清全部租金及相关费用（如乙方未付清，甲方有权扣除应承担费用后将剩余押金无息退还乙方），甲方验收物业合格后，在乙方未有拖欠租金的前提下，甲方应将乙方所缴纳的押金全额无息退还给乙方；合同期限届满时或合同履行期间提前解除时，乙方应将甲方租赁的物业及使用权归还给甲方，并保证自然状态下完好无损，如乙方提前解除合同的，甲方有权不予退还乙方押金及多缴纳的租金，且乙方还要赔偿甲方的直接和间接损失。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，新大洲公司向九陌公司支付押金60万元。2019年1月20日，新大洲公司向九陌公司发送《协商解除合同函告》，载明由于系争房屋年久失修，无法达到消防要求、无环评证书及被周边居民举报等原因，导致新大洲公司无法正常使用系争房屋，提出解除涉案《租赁合同》。2019年1月24日，九陌公司回函新大洲公司，表示在交付物业前新大洲公司已确认系争房屋符合使用要求，不同意新大洲公司的解约要求。2019年2月27日，九陌公司（甲方）与新大洲公司（乙方）签订《〈租赁合同〉终止协议》，载明：甲乙双方经友好协商原《租赁合同》于2019年5月20日提前终止，甲方同意乙方于2019年5月20日将原合同约定标的物业交付甲方；鉴于合同签订时乙方支付甲方押金60万元整，目前甲方已经向乙方开具发票且乙方未付款金额为1，007，000元（2019年3月1日至2019年5月31日租金），甲乙双方商定，乙方在本协议生效后5个工作日内向甲方支付1，007，000元，甲方于2019年5月20日返还乙方租金10万元整并按照《租赁合同》第八条第5款之规定开具50万金额（6％仓储服务费增值税专用发票），税点乙方承担，自此乙方已承担全部违约责任，甲方不再向乙方主张任何违约责任和债权；如甲方于2019年5月20日前招租到新的客户需提前入住时，甲方提前书面通知乙方，乙方配合甲方提前搬离并将原合同标的物也提前交付给甲方，甲方应按照原《租赁合同》第三条约定的租金标准，退还乙方未实际使用期间多支付的租金；乙方付清截止2019年5月20日或者提前搬离物业之日前的水电费；甲方在收到上述第二条约定款项后，原《租赁合同》解除，甲方不再向乙方主张任何其他权利；本《租赁合同》终止协议履行完毕后，甲乙双方原合同债权债务结清，双方不得再向对方主张任何债权。2019年3月4日，新大洲公司向九陌公司支付1，007，000元。2019年5月31日，九陌公司向新大洲公司发出《责令修复物业通知函》，告知根据终止协议约定新大洲公司应于2019年5月20日将系争房屋完好状态交付九陌公司，但新大洲公司至今未交付；在九陌公司现场催促新大洲公司尽快交付物业过程中，发现新大洲公司并未依据租赁合同约定合理使用和爱护系争房屋，房屋地面出现大规模的裂缝且地面裂缝开裂极严重，故要求新大洲公司采取措施修复系争房屋并尽快交付九陌公司等。2019年6月3日，新大洲公司复函九陌公司，表示新大洲公司自5月20日起多次催促九陌公司移交系争房屋，但九陌公司迟迟不肯交接；地面开裂系建筑物自然沉降所致，并非新大洲公司使用所致，且新大洲公司提出解除合同也是由于系争房屋年久失修导致无法使用所致等。一审审理中，经九陌公司申请，一审法院依法委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋二楼地面大面积开裂原因进行鉴定。2020年2月17日，上海源正科技有限责任公司出具《鉴定工作联系单》，载明：由于缺少系争房屋相关图纸（建筑设计总说明、结构设计总说明、相关节点做法），无法对系争工程原施工质量进行检查；缺少系争房屋地面租赁期间实际堆载使用情况（包括堆载货物及设备重量、堆载区域及位置等），无法明确租赁期间实际使用对二楼地面大面积开裂的影响程度及范围；综上，系争房屋二楼地面大面积开裂原因的鉴定依据不足，且根据预勘情况，现场已撤场（非租赁期间实际使用状态），不具备鉴定条件，故本次鉴定作撤销处理。一审审理中，九陌公司主张：1．系争房屋是由九陌公司自大房东处承租后几天就转租给新大洲公司，在转租时不存在瑕疵，双方在签订租赁合同前对现场进行了查勘，系争房屋地面为承压式环氧地坪，不存在开裂等情形，租赁物状态良好，符合新大洲公司使用状态，双方在确认房屋无误的情况下签订了租赁合同；且根据租赁合同约定，在交房后房屋的基础设施是由新大洲公司进行维护，如交接时系争房屋存在损坏，新大洲公司应及时提出，如不提出视为房屋是完好的；在租赁关系结束后由新大洲公司完好地交还九陌公司；新大洲公司承租系争房屋后用于汽车配件仓库，现地面开裂应为新大洲公司使用原因所致；2．根据终止协议约定，新大洲公司租金缴纳至2019年5月20日，新大洲公司应于当日将系争房屋整体返还九陌公司，并由九陌公司退还新大洲公司10万元租金；新大洲公司实际于2019年5月30日才将房屋钥匙交付门卫，但系争房屋厂区内的小卖部及一个面积约100平方米仓库直至2019年6月10日才腾退完毕，故新大洲公司应向九陌公司支付2019年5月21日至2019年6月10日期间全部房屋的占用费；3．由于九陌公司在交接验收系争房屋时发现存在开裂等情形，故要求新大洲公司进行维修，但新大洲公司拒不维修，导致系争房屋二楼现仍为空置状态，故应按照二楼面积结合双方约定的租金标准向九陌公司赔付租金损失。为此，九陌公司提供厂房租赁协议、照片、视频、大房东情况说明、平面图、租赁合同等作为证据。新大洲公司对厂房租赁协议真实性无异议，对大房东情况说明、租赁合同真实性不予认可；照片及视频可以说明新大洲公司已经于2019年5月30日交还系争房屋，且可以看到整个楼梯、墙面有裂痕，有粉刷脱落；一层地面也存在大面积开裂，与二楼的情况一样，而现在九陌公司是以二楼地面开裂为由拒不接受系争房屋；5月29日时小卖部确实没有搬离，但没有新大洲公司的其他物品，当天双方并没涉及到二楼地面开裂的问题。新大洲公司主张：1．合同虽约定了租赁房屋符合基本要求，但未对房屋具体完好标准进行细化；系争房屋建成于1995年，房屋开裂是由于自然原因导致，新大洲公司承租之时已存在开裂等情形，而并非新大洲公司使用导致；九陌公司不是系争房屋的产权人，其并非适格的主体；九陌公司提供的证据不能证明系争房屋由于新大洲公司使用导致开裂；2．根据终止协议约定，新大洲公司租金支付至2019年5月31日，且九陌公司也向新大洲公司开具了对等金额的发票；协议第二条约定了九陌公司向新大洲公司开具50万元的发票，并退还新大洲公司10万元，故对应的应为新大洲公司支付的押金60万元，九陌公司应退还的10万元钱款性质应为押金；3．新大洲公司按约于2019年5月20日搬离，但是九陌公司一直以各种理由拒不接受，直至2019年5月30日新大洲公司将系争房屋钥匙交付九陌公司林经理；至于九陌公司所述的小卖部及仓库确实存在，但小卖部面积大约20平米，且属系争房屋主体建筑之外的房屋，在租赁合同中未有体现，仓库面积大约58平米，为保证5月30日能将系争房屋全部归还九陌公司，是由新大洲公司代理人带人亲自搬离并将钥匙交付给九陌公司。为此，新大洲公司提供照片、微信聊天记录等作为证据。九陌公司对照片真实性不予认可，对微信聊天记录真实性无异议。一审法院认为，九陌公司、新大洲公司签订的《租赁合同》及《〈租赁合同〉终止协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。现九陌公司主张系争房屋二楼地面系因新大洲公司不当使用造成开裂并要求新大洲公司重新做承压式环氧地坪，但其提供的证据不足以证明其主张，故对九陌公司提出的恢复原状并赔偿租金损失的诉请，一审法院不予支持。根据终止协议约定，双方租赁合同于2019年5月20日终止，新大洲公司应于2019年5月20日将系争房屋返还给九陌公司，但租金应支付至2019年5月31日。双方对终止协议中应退款10万元的性质有争议，结合协议约定、新大洲公司钱款支付情况、九陌公司开票金额等，一审法院认定10万元的性质为押金，九陌公司应按照终止协议约定退还新大洲公司。九陌公司迟延返还上述钱款，应向新大洲公司支付逾期付款滞纳金。新大洲公司主张的滞纳金标准，于法有据，一审法院予以支持，但2019年8月20日之后的计算标准应调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）。九陌公司主张新大洲公司于2019年6月10日才将系争房屋全部腾退，新大洲公司不予确认并主张其已于2019年5月30日将系争房屋腾退并将钥匙交付给九陌公司，根据九陌公司提供的视频及新大洲公司提供的微信聊天记录，一审法院认为，九陌公司于2019年5月29日已可以自由出入系争房屋，且5月30日新大洲公司已将钥匙交付九陌公司，即使新大洲公司仍有小卖部及仓库未腾退，但其支付的租金足以偿付上述未腾退部位的占用费，故对九陌公司主张的占用费一审法院不予支持。据此，一审法院作出判决：一、驳回九陌公司的全部诉讼请求；二、九陌公司应于判决生效之日起十日内返还新大洲公司押金10万元；三、九陌公司应于判决生效之日起十日内支付新大洲公司逾期付款滞纳金［以10万元为基数，支付自2019年6月1日起至判决生效之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付］。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，九陌公司现主张《〈租赁合同〉终止协议》中约定其应返还新大洲公司的10万元款项性质已在协议中明确为租金，该笔款项的返还条件是新大洲公司于2019年5月20日按时将系争房屋交付九陌公司，鉴于新大洲公司于2019年5月30日才交付系争房屋钥匙，故九陌公司无须再向新大洲公司返还该10万元租金，因为该10万元已用于折抵新大洲公司延迟搬离系争房屋所应当支付的2019年5月20日之后的房屋占有使用费。新大洲公司则认为，其已全额支付至2019年5月31日止的租金，即使新大洲公司于2019年5月30日才交还系争房屋钥匙，也不存在还要另行支付房屋使用费的问题；且根据双方在《〈租赁合同〉终止协议》中的约定，新大洲公司实际支付押金60万元，其中50万元作为新大洲公司应承担的赔偿责任，另10万元应当退还新大洲公司。对此，本院认为，首先，根据双方签订的《〈租赁合同〉终止协议》，新大洲公司已支付租金至2019年5月31日。现九陌公司主张新大洲公司尚应支付2019年5月21日至2019年5月30日期间的房屋占有费，缺乏依据。其次，关于《〈租赁合同〉终止协议》中约定九陌公司应向新大洲公司返还之10万元款项性质，虽然双方在文字上将该10万元表述为租金，但根据《〈租赁合同〉终止协议》相关条款的整体文义，新大洲公司实际支付的押金为60万元，其中50万元九陌公司不予返还，并视为新大洲公司已承担全部违约责任，由此，对于剩余的10万元押金，九陌公司应予返还。一审法院结合协议约定、新大洲公司钱款支付情况、九陌公司开票金额等具体因素，认定九陌公司应返还的10万元为押金，较为合理，本院予以认同。九陌公司主张其返还10万元的前提是新大洲公司于2019年5月20日返还系争房屋，且由于新大洲公司单方面要求终止合同，其支付60万元押金均已由九陌公司没收，但从《〈租赁合同〉终止协议》相关表述来看，并未将返还房屋的时间作为九陌公司返还10万元的前提，亦未言明60万元押金均已没收，故九陌公司的上述意见，依据不足，本院难以采纳。综上所述，上海九陌实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2411元，由上海九陌实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  彭 辰审 判 员  姚 跃二〇二〇年九月二十四日法官助理  陈雅葳书 记 员  刘佳依附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……