广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15881号上诉人（原审被告）：广州市时尚商业城有限公司，住所地广东省广州市天河区华庭路4号201之06之2D18房。法定代表人：郭常河，经理。上诉人（原审被告）：广州市深尚物业有限公司，住所地广东省广州市天河区华庭路4号201之06之2A26房。法定代表人：张庆华。共同委托诉讼代理人：廖海林，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李婷，女，1985年8月29日出生，汉族，身份证住址湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：梁巍琳，广东仁言律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑钟祺，广东仁言律师事务所实习律师。上诉人广州市时尚商业城有限公司（以下简称时尚公司）、广州市深尚物业有限公司（以下简称深尚公司）因与被上诉人李婷物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初4174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。时尚公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判时尚公司无需承担连带责任；2.本案一、二审诉讼费用由李婷承担。事实和理由：本案是物业服务合同纠纷，然而时尚公司与李婷之间不存在物业服务合同关系，也未收取过李婷的物业服务费用。时尚公司是与深尚公司建立的物业服务合同关系，而且时尚公司与深尚公司是两个完全独立的法人主体，独立核算、各自营收，不存在法律上的关联关系。李婷与深尚公司之间的物业服务合同关系与时尚公司无关，时尚公司无需对深尚公司承担连带责任。综上，请求二审依法撤销一审判决第二项，支持时尚公司的上诉请求。深尚公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李婷在一审诉讼中的全部诉请；2.本案一、二审诉讼费用由李婷承担。事实和理由：一、深尚公司与李婷之间不存在租赁合同关系，深尚公司仅提供物业管理服务，双方之间的权利义务根据《物业服务合同》的约定履行。根据合同的相对性，李婷与时尚公司之间的租赁合同纠纷与深尚公司无关，深尚公司也未收取过李婷的租金。由于李婷自身经营不善，以事实行为单方撤离商铺，解除与时尚公司之间的租赁合同，致使深尚公司与李婷之间的物业服务合同无法继续履行，责任完全由李婷自己承担。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因导致违约，应向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。在本案中，李婷是由于自身原因无法履行与时尚公司的租赁合同，即李婷是由于时尚公司的原因导致合同无法履行，属于第三人的过错造成的违约。根据合同相对性以及上述规定，时尚公司与李婷之间的租赁合同纠纷导致物业服务合同无法履行，过错不在于深尚公司，租赁合同纠纷与物业服务合同纠纷隶属于不同的法律关系。李婷不得以自身与时尚公司的纠纷为由，对深尚公司进行抗辩。综上，恳请二审依法撤销一审判决，支持深尚公司的上诉请求。李婷辩称：一审判决认定事实正确，适用法律准确，判决合理，请求二审予以维持。李婷于2019年2月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除李婷与深尚公司签订的物业管理服务合同；2.深尚公司返还李婷支付的物业管理费19296元、物业履约保证金19296元、消防管理费300元、装修期管理费4020元、装修保证金10000元、装修清运费1000元；3.时尚公司对上述两项承担连带责任；4.本案诉讼费由时尚公司与深尚公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年9月3日，李婷和时尚公司签订《时尚天河商业广场租赁经营合同》（甲方为时尚公司、乙方为李婷，以下简称租赁合同），约定：乙方租赁的商铺为甲方物业的××层××街××号（以下简称案涉铺位）；租赁经营期限为24个月，从2018年9月28日至2020年9月27日止；乙方经营范围为百货，经营品牌为“XXX”；该商铺建筑面积96.48平方米；从2018年9月28日起至2019年8月14日止的租金单价为520元/月/平米，月租金为50169.6元；从2019年8月15日起至2020年8月14日止的租金单价为615元/月/平米，月租金为59335.2元；从2020年8月15日起至2020年9月27日止的租金单价为715元/月/平米，月租金为68983.2元；乙方在本合同签订时，需向甲方支付89296元作为本合同的履约保证金；租金2月收取一次，乙方在签订合同时须向甲方缴纳合同期内前2个月的租金61296元；本商场租金2月收取一次，每满2个月，乙方须提前7个工作日向甲方预付下2个月的租金（无论甲方是否催告）；乙方在本合同签订时，需向甲方支付89296元作为本合同的履约保证金；该保证金不作为商户租金不足的抵扣款项，仅仅作为乙方履行本合同及遵守本商业广场管理规定的保证，但乙方违反相关规定时，甲方有权优先从中扣除（该保证金不计利息）；该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方，乙方违约情况下不予退还保证金；乙方同意甲方自主选聘广州市深尚物业有限公司作为租赁商铺的物业管理方负责时尚天河商业广场包括但不限于商场日常运营管理一切事务，乙方与物业管理方之间产生的一切纠纷由双方自行解决，概与甲方无关；甲方在此对乙方承诺根据本合同向乙方出租的商铺设施、设备等各方面均符合法律的相关规定和要求，上述合法性承诺以乙方能正常开业经营为标志；合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还；非乙方违约原因甲方要求解除合同的，应返还履约保证金，并承担一个月租金金额的违约金，不承担乙方经营利润及其他损失等。签订后李婷依约向时尚公司支付了租金和保证金。同日，李婷（乙方）与深尚公司（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：乙方经营的店铺为广州市时尚天河商业广场××层××街××号铺，合同期限从2018年9月28日起至2020年9月27日止；该商铺建筑面积96.48平方米，2018年9月28日至2020年9月27日管理费单价不高于100元/月/平米，管理费不高于9648元每月；本合同签订时收取消防管理费300元；乙方在签订本合同时，需向甲方支付19296元作为履约保证金；该保证金不作为商户管理费不足的抵扣款项，仅仅作为乙方履行本合同的保证，但乙方违反相关规定时，甲方有权优先从中扣除（该保证金不计利息）；该履约保证金由甲方保管直至合同期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部管理费、公共事业费等费用并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方，乙方违约情况下不予退还保证金；乙方在装修前需向甲方缴纳装修保证金，在乙方没有违反物业公司管理规定或给物业造成损失的，经验收合格后，装修保证金直接转为下期管理费予以抵扣，不予退回；乙方在装修前需向甲方缴纳垃圾清运费（本费用不予退还）；装修期间只收取管理费；合同期内，乙方非因甲方违约单方面要求解除合同或乙方违约的，对于乙方已缴纳的履约保证金、物业管理费等费用不予返还，并应向甲方承担两个月的物业管理费作为违约金，因甲方违约乙方要求解除合同的，甲方应承担两个月物业管理费作为违约金，不承担乙方经营利润及其他一切损失；等条款。2018年9月7日，李婷向深尚公司支付装修保证金10000元、装修清运费1000元；2018年9月11日向深尚公司支付了2018年9月28日至2018年11月27日物业管理费19296元、物业履约保证金19296元、消防管理费300元、装修期管理费4020元。签订前述合同后，时尚公司将案涉商铺交付给李婷装修。李婷主张其装修案涉商铺后于2018年9月28日开业，2018年11月24日撤场。时尚公司与深尚公司则主张李婷于2018年11月27日撤场，租金也是计至2018年11月27日。广州市从化区人民法院于2019年7月9日作出的（2019）粤0117民初1517号民事判决中，查明事实部分有如下内容：“2018年11月24日，李婷申请撤场并搬离涉案商铺。一审庭审中，李婷与时尚公司、尚美公司均确认《租赁经营合同》、《咨询服务合同》已于2018年11月24日解除。”该判决已生效。李婷提交的与田某、林某、陈某的微信聊天记录显示，李婷最早于2018年10月向林某询问案涉商铺是否可以办理营业执照，均被答复不能办理，沟通过程中，李婷提到需要营业执照才能做线上（微信公众号等）推广并询问；李婷于2018年11月25日向田某发送了撤场申请（打印件，载明因无法办理工商营业执照而撤场）的照片，田某表示这个理由不行，认为应该是经营差而撤场。时尚公司确认上述三人为其员工，林某、陈某现已离职。深尚公司登记的股东为张庆华，时尚公司登记的股东为深圳时尚商业地产集团股份有限公司。另查明，李婷于2019年2月19日向一审法院起诉时尚公司，请求判令解除双方签订的租赁合同并由时尚公司退还租赁保证金、租金、赔偿损失等，一审法院以（2019）粤0106民初4173号受理。在该案的审理过程中，时尚公司承认案涉商铺上无法办理工商营业执照，综合双方证据及查明的事实，一审法院认定不能办理工商营业执照以致李婷无法正常经营，且不能办理营业执照的责任在于时尚公司，但李婷在缔约时未尽到应尽的注意和了解义务、亦未询问案涉商铺上是否能够正常办理营业执照，存在过错，应承担次要责任。一审法院认为：李婷与深尚公司签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。根据双方当事人所确认的事实，李婷已腾退案涉商铺交还时尚公司，案涉商铺的租赁合同已实际解除，亦即李婷即时起未再接受深尚公司的物业服务，双方签订的《物业管理服务合同》亦已实际解除。因此，李婷要求解除《物业管理服务合同》的诉讼请求已缺乏事实基础，一审法院不予支持。关于导致《物业管理服务合同》提前解除的责任归属问题。首先，《物业管理服务合同》虽与租赁合同当事人不同且法律关系不同，属独立的合同，但两者之间存在关联关系：其一，时尚公司是时尚天河商业广场的出租人和实际控制人，其天然具有对案涉商铺进行物业管理和服务的权利，深尚公司取得案涉商铺的物业管理和服务乃权源自时尚公司的委托授权。其二，李婷租赁时尚公司控制的案涉商铺是其接受深尚公司物业管理服务的前提。其三，相对于作为承租人的李婷而言，时尚公司和深尚公司利益一致且正相关，即时尚公司与深尚公司之间具有正相关的利害关系。其次，案涉商铺上的租赁合同解除且李婷实际腾退案涉商铺后，李婷已无法继续接受深尚公司的服务，案涉物业管理服务合同的目的已经无法实现，案涉物业管理合同亦应当解除。因此，《物业管理服务合同》解除的直接原因在于租赁合同的解除。再次，根据一审法院（2019）粤0106民初4173号案中的认定，租赁合同解除的根本原因在于案涉商铺不能办理工商营业执照，其责任应当由时尚公司承担。因此，《物业管理服务合同》提前解除的根本原因亦在于案涉商铺不能办理营业执照，其责任应由时尚公司承担，而深尚公司与时尚公司存在事实上的关联关系，故李婷请求深尚公司返还履约保证金19296元有理，一审法院予以支持。关于管理费。双方对于撤场的时间存在争议，虽然李婷与时尚公司在（2019）粤0117民初1517号案中确认《租赁经营合同》于2018年11月24日解除，但合同的解除时间并非撤场时间，且根据李婷提交的微信聊天记录可知，李婷2018年11月25日才向时尚公司提交撤场申请，显然与其主张的于2018年11月24日撤场矛盾。因此，结合双方在撤场时并未另行结算租金的客观事实，一审法院认定李婷于2018年11月27日撤场。鉴此，李婷已经实际使用案涉商铺直至撤场，亦即接受了深尚公司的物业服务至此时，故其请求深尚公司返还已支付的装修期间及2018年9月28日至2020年9月27日期间的物管费缺乏理据，一审法院不予支持。关于装修保证金及清运费。根据合同约定，在李婷没有违反物业公司管理规定或给物业造成损失的，经验收合格后，装修保证金直接转为下期管理费予以抵扣，不予退回；但案涉合同已经解除，且物管费已经另行足额支付完毕，故装修保证金1万元应由深尚公司向李婷退还。清运费是基于装修清运而发生费用，李婷装修案涉店铺是客观事实，费用已经发生，且合同约定不予退还，故其请求深尚公司退还缺乏理据，一审法院不予支持。关于消防管理费。合同约定签订合同时一次性支付300元，但未约定是否退还以及退还的条件，一审法院酌定按照剩余租期占合同租期的比例进行处理，即深尚公司应当退还李婷消防管理费275元。时尚公司虽非合同相对人，但如前所论，时尚公司与深尚公司存在关联关系，且其应当对案涉物管合同的解除承担责任，故此，其应当对上述深尚公司的义务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年2月19日作出如下判决：一、广州市深尚物业有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向李婷退还保证金19296元、装修保证金1万元、消防管理费275元；二、广州市时尚商业城有限公司对上述义务承担连带责任；三、驳回李婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5290元，由李婷负担4700元，广州市时尚商业城有限公司、广州市深尚物业有限公司连带负担590元。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方的诉辩意见，本案二审应审查的争议焦点为：一是李婷解除《物业管理服务合同》是否存在违约；二是深尚公司应否向李婷退还物业履约保证金、装修保证金及消防费；三是时尚公司应否对深尚公司的义务承担连带责任。关于李婷解除《物业管理服务合同》是否存在违约的问题。深尚公司上诉主张，李婷与深尚公司之间的权利义务应根据《物业管理服务合同》的约定履行。李婷因自身经营不善，以事实行为单方撤离商铺，解除与时尚公司之间的租赁合同，致使双方之间的《物业管理服务合同》无法继续履行，责任应完全由李婷自己承担。对此本院认为，李婷与深尚公司签订的《物业管理服务合同》与李婷和时尚公司签订的《租赁经营合同》虽分属不同法律关系，属于独立的合同，但深尚公司作为时尚公司委托管理涉案场地的物业服务企业，在租户与时尚公司签订了《租赁经营合同》后，出于对涉案场地物业服务及管理的需要，租户必须同时与时尚公司委托的物业服务企业（包括深尚公司在内）签订《物业管理服务合同》。即承租涉案场地商铺的租户必须接受时尚公司选定的物业服务企业统一的物业服务。时尚公司的行为符合法律的规定。但在租户已解除租赁合同，并撤离了租赁商铺的情形下，原租赁商户已不是涉案物业服务的对象，原租赁商户有权解除《物业管理服务合同》。根据一审双方当事人所确认的事实，涉案商铺的《租赁经营合同》已实际解除，李婷已将涉案商铺交回给时尚公司。时尚公司委托深尚公司为李婷提供物业服务的前提已不存在。在此情形下，李婷未再接受深尚公司的物业服务，涉案《物业管理服务合同》也应解除。根据本院（2020）粤01民终15880号案的认定，涉案商铺《租赁经营合同》解除的主要原因在于商铺无法办理营业执照，时尚公司对此承担主要责任，李婷承担次要责任。因此涉案商铺《物业管理服务合同》解除的主要责任不在于李婷。深尚公司认为李婷违约解除《物业管理服务合同》，应当承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。关于深尚公司应否向李婷退还物业履约保证金、装修保证金及消防费的问题。深尚公司上诉主张，双方之间的《物业管理服务合同》无法继续履行的责任在于李婷，其后果应由李婷自己承担。根据《物业管理服务合同》约定“合同期内，乙方（李婷）非因甲方（深尚公司）违约单方面要求解除合同或乙方违约的，对于乙方已缴纳的履约保证金、物业管理费等费用不予返还”，双方仅约定了在李婷非因深尚公司违约单方面要求解除合同或李婷存在违约行为时深尚公司才有权没收履约保证金等费用，而如前所述，现涉案商铺《物业管理服务合同》解除的主要责任不在于李婷，李婷不存在违约行为，故深尚公司认为其不应当向李婷返还履约保证金，理据不足，本院不予支持。关于装修保证金及消防费。《物业管理服务合同》约定“乙方（李婷）在装修前需向甲方（深尚公司）缴纳装修保证金，在乙方没有违反物业公司管理规定或给物业造成损失的，经验收合格后，装修保证金直接转为下期管理费予以抵扣，不予退回”，李婷不存在违反物业公司管理规定或给物业造成损失的行为，且物业管理费双方已另行清结完毕，装修保证金理应退还给李婷。至于消防费，一审酌情按照剩余租期占合同租期的比例进行处理，并无不当，本院予以维持。关于时尚公司应否对深尚公司的义务承担连带责任的问题。时尚公司上诉主张，其与李婷不存在物业服务合同关系，也未收取过物业管理费，时尚公司与深尚公司是两个完全独立的法人主体，时尚公司不应对深尚公司的义务承担连带责任。对此本院认为，首先，时尚公司并不是涉案《物业管理服务合同》的相对方，其也并未收取涉案商铺物业管理费及保证金；其次，虽然时尚公司与深尚公司为关联企业，但两公司独立经营，业务范围也不一致，虽李婷主张时尚公司承担连带责任，但亦并未就此提供相应证据证明时尚公司与深尚公司之间在人员、业务和财务方面混同；第三，根据生效判决（2019）粤01民终16310号案的认定，该案虽然是李婷与广州市尚美企业管理咨询公司就涉案商铺签订的《咨询服务合同》引发的纠纷，但无论是该《咨询服务合同》还是涉案《物业管理服务合同》，均是李婷就承租涉案商铺签订的相关服务合同，具有一定的类比性。在该案中李婷亦主张时尚公司承担连带责任，但生效判决并未予以支持。综上，本案不能认定时尚公司与深尚公司存在法律上的关联关系或存在混同，一审在未查明该事实的情形下，认定时尚公司与深尚公司存在关联关系，判令时尚公司对深尚公司的义务承担连带责任，处理欠妥，本院予以纠正。时尚公司该上诉主张成立，本院予以支持。综上所述，深尚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；时尚公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国公司法》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初4174号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初4174号民事判决第二项、第三项；三、驳回李婷的其他诉讼请求。一审案件受理费5290元，由李婷负担4700元，广州市深尚物业有限公司负担590元负担。二审案件受理费590元，由广州市深尚物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二〇年九月二十八日书记员  陈婷婷郭蔚琳