湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1023民初1685号 原告：朱明章，男，1993年6月30日出生，汉族，湖南省永兴县人，户籍所在地湖南省永兴县。现住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人：曹宏国，男，1967年3月14日出生，汉族，湖南省永兴县人，户籍所在地湖南省永兴县，现住永兴县。 被告：永兴县奇亚物业服务有限公司，住所地湖南省永兴县便江街道永兴大道（银杏家园A栋二楼），统一社会信用代码：91431023062218160W。 法定代表人：王日廷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李贵明，湖南银光律师事务所律师。 被告：汇华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区湘南国际物流园长信广场办公楼301室，统一社会信用代码：9143100076329764X3。 法定代表人：陈湘金，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘振军，湖南楚瑞律师事务所律师。 原告朱明章诉被告永兴县奇亚物业服务有限公司（以下简称奇亚物业公司）、汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告朱明章的委托诉讼代理人曹宏国与被告奇亚物业公司的委托诉讼代理人李贵明及被告汇华房产公司的委托诉讼代理人刘振军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱明章向本院提出诉讼请求：1.判令被告奇亚物业公司、汇华房产公司返还违约收取原告朱明章的水电材料费、语音门费用共计3300.00元；2.诉讼费由两被告共同负担。事实和理由：2015年4月26日，原告朱明章从汇华房产公司购得位于永兴县。交房时，奇亚物业公司在龙山华府收取物业服务费的同时，违约收取每户水电材料费3000.00元与语音门材料费300.00元。由于商品房买卖合同中未约定收取水电材料费及语音门材料费，按照合同约定，奇亚物业公司及汇华房产公司无权在合同价格外收取水电材料费及语音门材料费，且语音门无语音功能。为此，原告在多次要求两被告退还上述两笔费用未果，遂诉至法院。 奇亚物业公司辩称：奇亚物业公司系物业服务公司，本案基础法律关系应为房屋买卖合同关系，奇亚物业公司不是本案适格主体；奇亚物业公司向业主收取水电材料费3000.00元及语音门材料费300.00元的行为均系受汇华房产公司委托收取，相关费用已经支付至汇华房产公司账户。 汇华房产公司辩称：奇亚物业公司于2016年9月份以前收取原告水电材料费3000.00元，系汇华房产公司与原告签订的商品房买卖合同约定由奇亚物业公司收取，奇亚物业公司收取的30万元（100户）均已交付给汇华房产公司龙山华府项目部作为先前已垫付的水电安装费，故龙山华府项目部按约委托奇亚物业公司收取的3000.00元水电材料费符合合同约定；原告诉请的语音门费用系奇亚物业公司与业主协商收取，与汇华房产公司无关；原告与汇华房产公司签订的商品房买卖合同系网签格式合同，且合同已在房产主管部门备案，双方在签订合同时并未将水电材料费计算至建设成本，也未纳入到购房款，双方约定水电材料等费用由原告承担，故汇华房产公司委托奇亚物业公司收取水电材料费符合双方合同约定，且原告的诉讼请求已超过诉讼时效。 本院经庭审组织双方当事人的举证、质证及本院认证，并结合双方当事人的陈述认定事实如下：永兴县龙山华府小区系汇华房产公司开发建设的商住楼。2015年4月26日，原告朱明章与汇华房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定汇华房产公司将龙山华府3栋房号为2-501的住房出卖给原告，合同附件三约定了装饰、设备标准。载明内容“10.其它：水电：一户一表，甲方（汇华房产公司）统一报装，水到厨房或卫生间、电到入户门口、开户费用由乙方（原告朱明章）负责...。”合同签订后，原告按约向汇华房产公司支付房款。2015年10月18日，汇华房产公司授权奇亚物业公司为汇华房产公司办理龙山华府住宅业主水电开户、材料及相关费用代收服务工作。所收缴的费用直接转入汇华房产公司龙山华府项目部账户。2016年4月8日，原告朱明章向奇亚物业公司缴纳水电材料费3000.00元及语音门材料费300.00元。2016年6月28日，奇亚物业公司分两次通过永兴沪农商村镇银行龙山支行转账30万元至彭雄飞的账户,并由郴州市汇华房地产开发有限公司龙山华府项目部向奇亚物业公司出具一份收条，载明内容为“今收到委托永兴县奇亚物业服务有限公司部分代收水电材料款：叁拾万元整（300000.00元），（注：占收到水电材料款100户×每户3000.00元）.收款人：彭雄飞.2016.6.28”。2016年9月5日，奇亚物业公司又通过永兴沪农商村镇银行龙山支行网上银行转账53800.00元至收款人户名为彭雄飞的账户。同日，汇华房产公司龙山华府项目部向奇亚物业公司出具内容为“今收到永兴县奇亚物业服务有限公司付楼道门安装工程款：伍万叁仟捌佰元整（￥53800.00元），收款人：彭雄飞”的收条一张。2016年9月24日，奇亚物业公司再次通过永兴沪农商村镇银行龙山支行转账20万元（备注：代收代付水电材料费）至彭雄飞的账户。之后，原告以汇华房产公司、奇亚物业公司违规收取水电材料费及语音门材料费要求退款未果，遂诉至法院。原告在庭审中变更诉讼请求为只要求汇华房产公司退还水电材料费3000.00元的主张。 另查明汇华房地产开发有限公司系郴州市汇华房地产开发有限公司于2019月7月5日变更的名称。 上述事实，有原告提供的永兴县奇亚物业服务有限公司收据两份（复印件）、商品房买卖合同一份、（2019）湘1023民初2073号及（2020）湘10民终732号民事判决书，被告永兴县奇亚物业服务有限公司提供的授权委托代收书、转账凭证三份、收条两份，以及原、被告的当庭陈述等证据证明，足以认定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点为：涉案的水电材料费3000.00元，被告汇华房产公司是否应当退还给原告。现分析判断如下： 根据《中华人民共和国价格法》第五条第二款规定，县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》系地方政府部门在价格法授权范围内制定的适用本行政区域内规范性文件，具有法律效力。案涉《商品房买卖合同》于2015年4月26日签订，因此，原告与汇华房产公司关于价格的约定不得违反上述规范性文件的规定。本案中，汇华房产公司在商品房买卖合同约定的房价外，另行收取原告水电材料费3000.00元，违反了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条之规定。《中华人民共和国价格法》第四十一条规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。因此，原告诉请汇华房产公司退还其另行收取的水电材料费3000.00元，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，汇华房产公司授权奇亚物业公司向业主收取水电材料费，奇亚物业公司作为汇华房产公司的代理人向业主收取水电材料费的法律后果，应由被代理人汇华房产公司承担。现原告在庭审中变更诉讼请求为只要求汇华房产公司退还水电材料费的主张，属于原告自己对实体权利进行处分，符合事实和法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国价格法》第五条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 限被告汇华房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告朱明章水电材料费3000.00元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由汇华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员 曹 钦 二〇二〇年九月十八日 书记员 朱智燕 法官寄语： 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国价格法》 第五条国务院价格主管部门统一负责全国的价格工作。国务院其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。 县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。县级以上地方各级人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。 第四十一条经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。 当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。 出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款，对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十条、第六十二条第二项的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。