新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1481号 上诉人（原审原告）：文志宇，男，1973年6月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：张**，新疆怀泽律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：伊犁宝地房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市斯大林街一巷17号。 法定代表人：阿不力米提卡德尔，该公司董事长。 委托诉讼代理人：纪春红，新疆同济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵燕，女，1982年2月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：藏旭祯，新疆任远律师事务所律师。 上诉人文志宇、伊犁宝地房地产开发有限责任公司（以下简称宝地房地产公司）因与被上诉人赵燕房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2018）新4002民初3419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人文志宇及其委托诉讼代理人张**，宝地房地产公司委托诉讼代理人纪春红，被上诉人赵燕委托诉讼代理人藏旭祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文志宇上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判赵燕赔偿装修损失1,256,372.10元、退还剩余租金210,000元、押金20,000元，合计1,486,372.10元。事实与理由：1.一审判决由宝地房地产公司承担赔偿责任错误。其基于房屋租赁合同起诉，宝地房地产公司并非案涉合同的相对人，虽然该公司将案涉房屋销售给赵燕时未取得建筑消防合法手续，但根据合同相对性原则，过错责任应由赵燕承担。且宝地房地产公司是赵燕在一审诉讼中申请追加的被告，承担的应是连带责任而非主体责任；2.一审判决认定损失数额承担比例错误。本案因赵燕无法提供整栋楼的消防合格手续，导致其租赁店面因内装修无法被消防部门验收而责令停业。故应由赵燕承担主要过错责任；3.一审判决认定不予退还租金210,000元错误。其起诉时提出要求解除案涉合同，赵燕收到一审法院送达起诉状、传票等就已明知其解除合同的意思表示，赵燕应积极寻求解决方案阻止损失进一步扩大，其要求赵燕接收店铺，但对方拒绝，致使案涉店铺长时间搁置，该部分损失应由赵燕承担。押金双方约定解除合同后退还，应予退还。 赵燕辩称，1．我国民事诉讼法并无被告不得申请追加被告的禁止性规定，为查清案件事实，一审法院同意追加宝地房地产公司并无不当；2．文志宇对自身财产损失负主要过错责任。文志宇在装修前未办理消防设计备案，是造成其装修损失的主要原因；3．案涉房屋租赁合同解除日期应为法院判决日期，故文志宇要求退还租金、押金无事实和法律依据。 宝地房地产公司辩称，对文志宇提出本案承担责任主体认定错误的上诉请求认可，按照合同相对性的原则应该由赵燕承担责任，其公司不承担责任。 宝地房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判其不承担责任。事实与理由：1.一审判决程序违法。一审案件审理过程中更换人民陪审员，未重新进行举证、质证，程序违法；2.一审应追加利害关系人阿不力米提卡德尔为本案当事人。案涉房屋在伊宁市房产局登记的出卖人系阿不力米提卡德尔，买受人为赵燕，为查清消防问题应当追加阿不力米提卡德尔；3.其不存过错不应承担责任。其与案涉房屋无任何关系。文志宇在装修前未向消防部门报备，自行装修并营业导致被消防部门责令停业，自身过错重大，一审判决认定文志宇承担60%责任明显较轻。赵燕作为房屋产权人，未尽到审慎管理职责，在文志宇装修前未尽提醒义务，在得知文志宇被行政处罚至今，一直消极对待，应由赵燕承担责任；4.一审判决认定文志宇装修损失为1,256,372.10元过高，应扣除解除合同后赵燕可以继续使用的部分；5.本案案由为租赁合同纠纷，一审法院无权就买卖合同作出认定，追加其为本案被告错误。 文志宇辩称，一审法院存在更换人民陪审员的情形，是否违反法定程序，由二审法院依法裁决。案涉房屋无竣工消防验收手续，是无争的事实，故其损失应由赵燕承担。 赵燕辩称，1．一审法院在庭审中更换人民陪审员，但均告知双方当事人，并询问是否申请回避，文志宇、宝地房地产公司均未提出回避申请，故一审法院就此并不违反法律规定；2．其未违反合同约定，不存在承担赔偿责任的问题。宝地房地产公司是造成损害事实的实际义务承担人，判定宝地房地产公司承担责任并无不当。请求予以维持。 文志宇向一审法院起诉请求：1.解除其与赵燕于2014年10月签订的《房屋租赁合同》及2017年1月16日签订的《补充协议》；2.赵燕、宝地房地产公司退还剩余的租金210,000元（自2018年4月1日至2018年11月30日），退还押金20,000元；3.赵燕、宝地房地产公司赔偿剩余租期内装饰装修物残值损失950，000元；4.赵燕、宝地房地产公司赔偿各项设备设施投入损失1,214,799元（其中包括：安防监控工程15,116元、广告牌及制作安装76,000元、配电工程135,000元、特许经营费100,000元、设计费25,000元、餐、厨用具设施设备420,335元、软装费用14,720元、灯具费用35,506元、培训费55,997元、运费37,993元、广告宣传费用30,050元、安检设备费用35,350元、暖气报停费用3232元）；5.本案诉讼费用由赵燕、宝地房产公司承担。 一审法院认定事实：一、2014年10月，赵燕作为甲方（出租方）与文志宇作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于伊宁市××路面，房屋面积605平方米出租给乙方，租赁期限自2014年12月1日起至2022年11月30日止，合同到期如不续租乙方必须在2022年10月前告知甲方；房屋用途为商业；本合同租金实行一年制支付，租赁期从2014年12月1日算起，合同签订之日乙方向甲方支付第一期租金450,000元整及租赁期间风险抵押金20,000元整。合同到期结清所有费用，乙方将房屋完整交还甲方后，甲方将风险抵押金退还乙方；如因乙方原因违约造成甲方终止合同，乙方不得因自己违约在先而造成合同终止后再提出关于装修或其他投入项目资金或成本作为附加条件要求甲方给予补偿。甲方对于乙方因自身原因造成合同终止的任何损失均不承担责任。甲方处有赵燕（王茜代）字样及捺印，乙方处有文志宇的签名及捺印。2017年1月16日，赵燕作为甲方与文志宇作为乙方签订《补充协议》，约定由于伊宁市整体经济下滑，餐饮业经营状况不佳，乙方提出降低房屋租金，经甲、乙双方协商，达成如下协议：1.甲方同意将房屋租金暂定降为360,000元整；2.降租时间暂定：2016年12月1日-2019年11月30日止；3.原合同所约定其他事项不变。4.本补充协议一式两份，甲、乙双方签字生效。 二、2017年7月27日，文志宇在该租赁商铺开设伊宁市文志宇火辣岁月火锅店。2017年9月20日，伊宁市市场监督管理局为其颁发营业执照。 三、2018年3月28日，伊宁市公安消防大队向伊宁市文志宇火辣岁月火锅店下达行政处罚决定书﹝伊市公（消）行罚决字﹝2018﹞第XXX号﹞。经核查，确认该场所存在以下违法行为：未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定；未进行消防设计备案，违反了《中华人民共和国消防法》第十条规定；未进行竣工消防备案，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第（二）项之规定。决定给予伊宁市文志宇火辣岁月火锅店责令停止经营使用，并分别处32,000元、4000元、4000元，合计罚款人民币40,000元整的行政处罚。 四、2017年5月至2017年8月，文志宇将所涉租赁商铺进行装修，在装修前未将该商铺的装修设计方案向公安消防部门备案。 五、2008年6月25日，赵燕作为乙方（受让方）与宝地房产公司作为甲方（转让方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将自有的位于伊宁市××路阿布力米提阿吉综合楼二楼，建筑面积605.29平方米的商业用房（该房建筑面积按房产测绘部门测量的面积为准）出售给乙方。2009年2月24日，赵燕取得所涉商铺的房屋产权证书。 六、在赵燕所购商铺所在地块，在建设项目选址、建设用地规划许可、建设工程规划许可项目规划，在建设单位名称、用地单位名称和建设单位名称均是阿布力米提卡德尔，在伊宁市房地产管理局办理签订所涉商铺的合同的双方为转出方阿布力米提卡德尔，转入方为赵燕。 七、经文志宇申请，原审法院依法委托新疆达尼价格评估有限公司对文志宇对所涉商铺的装修投入进行评估，评估价值为2,031,953元，其中：（一）火锅店装修（包工包料）917,416元；（二）灯饰材料33,731元；（三）广告牌匾材料及安装费用68,400元；（四）广告宣传费用30,050元；（五）监控设备材料及安装费用13,560元；（六）餐厅设备354,862元；（七）固定资产24,742元；（八）空调购买及安装费用169,280元；（九）餐饮管理系统37，886元；（十）运费37,993元；（十一）配电工程132,300元；（十二）培训费用72,897元；（十三）软装13,984元；（十四）特许经营费125,000元；（十五）安检设备33,583元。双方对该评估报告质证后，新疆达尼价格评估有限公司又作出补充报告：（一）火锅店装修（包工包料）评估值845,910元。将餐厅搬迁后可使用的物品（第（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十三）、（十五）项中的部分物品）单独列出，调查了这些物品的二手市场、网络市场后，进行了准确的价格评估。（五）监控设备材料及安装费用评估值（其中部分）8090元，二手价总价4531元；（六）餐厅设备（其中部分）评估值29,673.9元，二手价总价131,395.7元；（七）固定资产（其中部分评估值）24,699元，二手价总价9880元；（八）空调购买与安装评估值87,875元，二手价总价45,200元；（九）餐饮管理系统评估值35,891元，二手价总价21,050元；（十三）软装评估值13,984元，二手价总价9000元；（十五）安检设备评估值33,583元，二手价总价28,280元。总价500,916元，二手总价249,337元。文志宇支付评估费20,600元。 一审法院认为，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对各方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。争议焦点一，文志宇与赵燕之间的租赁合同是否应当解除，根据租赁合同的约定，文志宇租赁该房屋是作为商业经营，文志宇亦对该商铺进行装修，由于该商铺不具有合法经营的基础性和前提性条件，致使文志宇的合同目的不能实现，文志宇据此诉请具有事实和法律依据，故原审法院予以支持。争议焦点二，合同履行过程中存在过错责任的主体，由于在装修前文志宇未向公安消防部门报备装修消防设计方案以及宝地房产公司销售的房屋未取得建筑消防合法手续，致使文志宇的内部装修无法获得消防验收，且在这一过程中文志宇对该项报备程序采取了消极应对态度，对由此装修造成的损失存在主要过错责任，而宝地房产公司与赵燕签订房屋买卖合同并以公司名义出具收款收据，其应当是房屋买卖合同的主体，其应存在次要过错责任，而赵燕作为房屋的购买者已取得房屋主管部门颁发的房屋所有权证，作为房屋的购买方，其无法定义务须承担审核该房屋取得是否符合相关手续要求，故文志宇和宝地房产公司应对造成的损失承担责任。争议焦点三，文志宇要求评估的财产是否都属于损失范围，从文志宇在所涉商铺的投资财产来看，在文志宇投资装修后不能再行移动或者移动后财产价值损失过大或不再具有财产价值，应作为文志宇的财产损失范围，其他可移动财产或已经消耗的资产则不应作为文志宇的财产损失，其中评估公司列出可移动的财产总价500,916元，以及运费37,993元、培训费用72,897元、特许经营费125,000元，属于已经消费支出和经营支出，不属于设备设施投入损失，不宜作为文志宇的装修损失计算在内，故文志宇的装修投入损失为1,256,372.10元。争议焦点四，赵燕是否应当退还文志宇已付租金，根据文志宇提供的伊宁市公安消防大队出具的行政处罚决定书，其所经营的火锅店在不具有继续经营的合法性的情况下，未能及时对所涉商铺采取相应措施，将该商铺及时退还赵燕，而对该商铺继续进行占有和掌控，造成赵燕不能对该商铺进行管理和使用时间长达一年以上，故对文志宇要求赵燕退还已付租金的诉请不予支持；至于文志宇已付的押金20,000元，在双方核算账目后可另行处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除文志宇与赵燕于2014年10月签订的《房屋租赁合同》和2017年1月16日签订的《补充协议》；二、宝地房地产公司于判决生效之日起十日内向文志宇赔偿装修损失502,548.8元（1,256,372.1元×40％）；三、宝地房地产公司于判决生效之日起十日内向文志宇支付其垫付的评估费8240元（20,600元×40％）；四、驳回文志宇的其他诉讼请求。案件受理费25,795元，由文志宇负担20,329元，宝地房产公司负担5466元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院除对一审判决查明事实中“第五、六项”以外的事实予以确认。 二审庭审中，双方当事人均认可案涉房屋内装饰装修残值损失为1,256,372.10元。文志宇自认2018年11月30日前尚未搬离案涉商铺。 本院认为，文志宇与赵燕签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1．一审法院更换人民陪审员、未追加阿不力米提卡德尔为本案当事人是否程序违法；2．本案承担赔偿责任的主体；3．承担赔偿款及评估费的比例；4．应否退还文志宇210,000元租金及20,000元押金。 关于争议焦点一，《最高人民法院关于合议庭工作的若干规定》第三条规定，更换合议庭成员，应当报请院长或者庭长决定。合议庭成员的更换情况应当及时通知诉讼当事人。本案中，原审法院对更换合议庭组成人员的情况当庭告知双方当事人，并询问双方是否申请回避，双方均表示不申请回避，故一审法院更换人民陪审员符合法律规定，不构成违反法定程序。宝地房地产公司以此为由提出一审法院程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。宝地房地产公司提出一审法院更换人民陪审员程序违法的上诉请求，不能成立，本院不予支持。至于宝地房地产公司提出应当追加阿不力米提卡德尔为本案当事人的上诉请求。虽然案涉房屋在伊宁市房产局登记的出卖人系阿不力米提卡德尔，买受人为赵燕，但本案并非基于阿不力米提卡德尔与赵燕之间的买卖合同关系引起，而是赵燕与文志宇租赁合同产生的纠纷，合同相对方系文志宇与赵燕，文志宇与阿不力米提卡德尔无任何法律关系，宝地房地产公司要求追加阿不力米提卡德尔的理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，合同相对性是指在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出请求。本案系因文志宇与赵燕签订的房屋租赁合同引发的纠纷，而文志宇与宝地房地产公司无任何法律关系，一审法院突破合同相对性原则，判令由宝地房地产公司承担赔偿责任适用法律错误，应予纠正。本案承担责任的主体系赵燕。文志宇、宝地房地产公司提出宝地房地产公司不承担责任的上诉请求成立，本院予以支持。 关于争议焦点三，《中华人民共和国消防法》第十条规定：“对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。”该法第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。”本案中，消防部门对文志宇租赁的案涉商铺作出行政处罚决定认定，未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定；未进行消防设计备案，违反《中华人民共和国消防法》第十条规定；未进行竣工消防备案，违反《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第（二）项规定。由此可见，出租房屋办理竣工消防备案手续以及必须经消防安全检查方能投入使用，属于出租人的责任范围，装修中的消防设计备案以及须经消防安全检查投入使用、营业，是承租方的责任范围，赵燕将无竣工消防备案手续的商铺未经消防安全检查擅自出租给文志宇经营火锅店，不仅违反消防法，同时也不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，构成违约。文志宇承租该商铺后未按照消防法法规规定谨慎从事经营活动，在装修前未申请装修消防设计备案，装修后未经消防安全检查擅自投入使用、经营，亦构成违约，双方的过错责任相当，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题就的解释》第十一条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”的规定，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失以及评估费，由双方各承担50%，即分别为628,186.05元（1,256,372.10元×50%）、10,300元（20,600元×50％）。文志宇要求增加赔偿损失的部分上诉请求成立，本院予以支持。至于赵燕提出案涉商铺无竣工消防验收手续的责任在宝地房地产公司，其不应承担责任的抗辩主张，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”若本案的违约责任确系第三方原因所致，赵燕向文志宇承担违约责任后，可依据其与第三方之间的合同约定，与第三方解决。 关于争议焦点四，根据已查明的事实，伊宁市公安消防大队出具行政处罚决定书后，文志宇所经营的火锅店已停止经营，但其未能及时腾房，而是继续占有、使用案涉商铺至2018年11月30日，文志宇应当承担占用房屋期间的租赁费，故其要求退还已付的2018年4月1日至2018年11月30日期间租金210,000元的上诉请求不能成立，本院不予支持。至于文志宇主张已付押金20,000元的上诉请求，一审判决作出双方核算账目后处理并无不当，应予维持。 综上所述，伊犁宝地房地产开发有限责任公司、文志宇的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国消防法》第十条、第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题就的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2018）新4002民初3419号民事判决第一项； 二、撤销新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2018）新4002民初3419号民事判决第二、三、四项； 三、赵燕于本判决生效之日起十日内赔偿文志宇剩余租赁期内的装饰装修残值损失628,186.05元； 四、赵燕于本判决生效之日起十日内支付文志宇垫付的评估费10,300元； 五、驳回文志宇的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25,795元（文志宇预交），二审案件受理费22,463元（文志宇预交13,638元、宝地房产公司预交8825元），合计48,258元，由文志宇负担29,584.20元，赵燕负担18,673.80元。 本判决为终审判决。 审判长  芦海龙 审判员  何学涛 审判员  王国彪 二〇二〇年九月二十八日 书记员  张晓蝉