福建省宁德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽09执异128号 异议人（案外人）邓彬婷，女，汉族，1972年10月14日出生，住福建省福鼎市。 申请执行人浙江腾鑫建设集团有限公司，住所地浙江省瑞安市经济开发区滨江大道566号，统一社会信用代码913303811456622599。 法定代表人蔡国东，经理。 被执行人福建省天缘房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市中山南路630号二楼，组织机构代码79378964-5。 法定代表人郑昌杰，董事长。 福鼎市人民法院（以下称执行法院）受本院指定在执行申请执行人浙江腾鑫建设集团有限公司与被执行人福建省天缘房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人邓彬婷提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人邓彬婷异议称，请求撤销执行法院（2020）闽0982执恢163号查封公告、执行裁定书以及迁出公告中关于迁出福鼎市206号房地产（以下称涉案房地产）的内容，解除对涉案房地产的查封并终止执行。事实和理由如下：2010年7月5日，案外人许文忠与福建省天缘房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，向福建省天缘房地产开发有限公司购买涉案房地产，合同签订后，案外人许文忠依约支付首付款281260元。2012年左右，福建省天缘房地产开发有限公司将涉案房地产交付案外人许文忠占有使用，2015年11月7日，案外人许文忠及其亲属许启其、陈雪贞、许银芳将涉案房地产出售给异议人，约定由异议人现金支付280000元，剩余640000元的按揭贷款由异议人支付。当日，异议人现金交付购房款280000元后，案外人许文忠及其亲属许启其、陈雪贞、许银芳将涉案房地产交付给异议人占有使用至今。2020年6月19日，异议人才得知涉案房地产被法院查封迁出的情况，因福建省天缘房地产开发有限公司管理混乱，未将涉案房地产办理相关登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人邓彬婷已支付部分购房款并实际占有，且对没有办理过户登记手续没有过错，为此请求解除对涉案房地产的查封。案外人提供了编号为ＭＦ-2007-01-Ｎｏ.0309550的商品房买卖合同、房屋买卖合同、收款收据、收条、社区证明、电费明细复印件以证实其主张。 本院查明，申请执行人浙江腾鑫建设集团有限公司与被执行人福建省天缘房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，被执行人未自动履行本院（2013）宁民初字第125号民事判决书确定的义务，本院依申请于2014年8月13日立案执行，并依法作出（2014）宁执行字第342号执行裁定书，裁定“查封、扣押、冻结、划拨被执行人福建省天缘房地产开发有限公司价值人民币1100万元的财产”。被执行人福建省天缘房地产开发有限公司在福鼎市开发建设的“天源大厦”项目共计批准预售房屋172套，其中149套房地产在福鼎市买卖合同备案登记。2014年9月30日，本院向福鼎市房地产管理所送达（2014）宁执行字第342号执行裁定书、（2014）宁执行字第342—1号协助执行通知书，查封了被执行人福建省天缘房地产开发有限公司坐落于福鼎市包括房号206在内的共计23套房地产并进行了查封公告。该查封的23套房地产在福鼎市买卖合同备案登记记录。2015年3月11日，本院将该执行案件指定执行法院执行。2019年7月12日，执行法院作出（2015）鼎执字第693号迁出公告，责令查封房产内的相关人员于2019年7月27日前迁出。2020年6月12日，执行法院作出（2020）闽0982执恢163号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人福建省天缘房地产开发有限公司名下所有的坐落于福鼎市［国土使用权证：鼎国用（2008）第××号］的房地产。案外人邓彬婷向执行法院提出异议，执行法院将其异议移送本院审查。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”，本案异议指向标的物即位于福鼎市天缘房地产开发有限公司，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，执行法院对被执行人名下财产采取查封、拍卖等强制执行措施符合法律规定，并无不当。其次，在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当符合《执行异议复议规定》第二十八条或者第二十九条规定的法定情形且其权利能够排除执行，其异议才可予以支持。本案中，案外人邓彬婷形式上针对查封裁定、查封公告、迁出公告等不服提出异议，实质上是主张对涉案房地产享有权属并要求排除执行，该异议基础权利为实体权利，案外人邓彬婷应提供充足证据证明其异议符合上述法条规定。异议人邓彬婷向本院提供的被执行人与许文忠签订的编号为ＭＦ-2007-01-Ｎｏ.0309550的商品房买卖合同无落款时间，异议人邓彬婷与许文忠、许启其、陈雪贞、许银芳签订的房屋买卖合同落款时间为2015年11月7日，而本院查封涉案房地产的时间为2014年9月30日，异议人邓彬婷提供的证据不能证明在本院查封之前已就涉案房地产签订合法有效的书面买卖合同。此外，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。异议人邓彬婷明知在被执行人福建省天缘房地产开发有限公司与许文忠签订商品房买卖合同，许文忠未依法登记领取产权证书的情况下，仍向许文忠买受涉案房地产，不符合上述法律法规规定，导致其未办理涉案房地产过户登记，异议人邓彬婷显然对此存在过错。综上，异议人邓彬婷异议不符合《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九规定的能够排除执行的法定情形，异议人邓彬婷异议理由不足，于法无据，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人邓彬婷的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长 陈国斌 审 判 员 叶益先 审 判 员 张宗务 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 林 滢 书 记 员 黄孟英 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。