吉林省永吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0221民初889号 原告：冷勋，男，1951年7月7日出生，住吉林省永吉县。 委托诉讼代理人：王艳梅（冷勋儿媳），汉族，住吉林省永吉县。 被告：吉林省昌晟房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉经济开发区吉桦路339号。 法定代表人：张永纯，该公司董事长。 原告冷勋与被告吉林省昌晟房地产开发有限公司（以下简称昌晟公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冷勋的委托诉讼代理人王艳梅到庭参加诉讼，被告昌晟公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冷勋向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令原告与被告签订的商品房认购协议书合同有效，并解除该合同；2.返还原告所缴纳的购房款234,000元，并依照国家相关法律规定赔偿违约金；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年5月份，原告从被告所开发的位于吉林省永吉县西典雅苑小区购买了1套已建成的房屋11号楼东数2单元3楼西门，建筑面积为78平方米，所缴纳的购房款为234,000元整。原告已向被告缴纳了全部的购房款，被告给原告出具了商品房认定金收据，并约定于一个月内签订正式“购房合同”。该小区是被告开发的楼盘，因被告建房卖房时相关手续不全等原因，至今也没有将该房屋交付给原告。原告向被告多次追偿购房款要求返还，被告以没钱为由一拖再拖不予返还购房款，原告在没有办法的情况下向法院诉讼，敬请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 昌晟公司庭前向本院递交书面答辩状辩称，一、原、被告双方间没有房屋买卖或抹账的事实及法律关系。被告根本不认识原告，没有收取过原告缴纳的购房款，被告也没有对外实际出售过案涉房屋，双方间根本没有房屋买卖或抹账的合意，更不存在签订过真实的房屋买卖合同，故原告主张的房屋买卖的事实是虚假的，给付了购房款及签订的买卖合同均是不真实的，不是双方的真实意思表示。二、原告如果能够提供双方签订的房屋买卖协议或被告出具的收取购房款的收据，上述证据材料的出具，是因为昌晟公司当时工程急需用款而向案外人马某借款，被告作为债务人按照债权人马某的要求为其出具的名为买卖实为借贷抵押的合同，该合同实际属于以合法形式掩盖非法目的，依据合同法的规定，是无效的合同。三、在被告昌晟公司涉嫌非法吸收公众存款案件中，有马某及本案原告询问笔录，可以证明当时原告及马某持有本案的房屋买卖协议、收据等材料到公安机关报案，原告称是马某要向昌晟公司放贷吃高息而向原告借款，所以本案原告主张的案涉房屋就是被告所说的借款当时按马某要求提供的抵押担保房屋（但名义上签订的是买卖）。公安的询问笔录等证据材料，充分证明了原告是借钱给马某，原告不是真实的购房户，与被告之间不存在房屋买卖的事实。四、被告认为马某为了谋取高额利息，而向不特定的多名原告进行借款，也涉嫌非法吸收公众存款罪。五、原告明知与被告之间不存在真实的房屋买卖事实，而强行诉至法院，原告涉嫌诉讼诈骗罪。六、原告是将钱（所谓的购房款）出借给马某，马某再以高息出借给被告。经统计，马某出借给被告的款项达1641万余元，而被告还给马某的款项为3249万余元，如果马某向不特定人借款构成非吸涉嫌犯罪的话，则意味着马某需要向被告昌晟公司返还2000多万元。综上，原告起诉被告没有事实及法律依据，应予驳回其诉讼请求，原告应向马某主张权利，或将本案移送司法机关立案侦查。 经审理查明：昌晟公司法定代表人张永纯因公司开发房地产需要资金，要求时任昌晟公司办公室主任的案外人马某向亲友借款给公司。马某出面向多名亲属借款，2013年4月，马淑珍（冷勋妻子）通过转账方式将钱汇给马某，昌晟公司将包括马淑珍汇款在内的多笔借款，统一向马某出具借据。后期因借款未能偿还，昌晟公司与马某协商同意以房抵债。2014年5月2日，昌晟公司按照马某指定的买受人给马某出具了一份包括马淑珍在内的23人购房明细表，其中马淑珍为西典雅苑小区11号楼东数2单元3楼西门，建筑面积78平方米，单价3000元/平方米，房款为234,000元，张永纯在该明细表下方签署“同意张永纯抵帐房”字样。同日，昌晟公司给马淑珍出具了金额为234,000元的认定金收据，收款事由为购房款，并约定一个月后签订正式的商品房买卖合同，同时，昌晟公司将给马某的借据收回。现因昌晟公司一直未履行签订合同的义务并交付房屋，冷勋提起诉讼，要求解除双方之间的商品房认购协议，返还已交购房款并赔偿自2014年5月2日起至该款项实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。 另查明：冷勋与马淑珍系夫妻关系，马淑珍于2020年4月26日死亡，马淑珍的其他法定继承人均放弃对案涉房屋的继承权，该房屋的权利由冷勋一人继承。 以上事实有冷勋提交的购房明细表1份、2014年5月2日吉林省昌晟房地产开发有限公司认定金收据1张、2013年中国农业银行汇款凭证1份、证人马某出庭作证证言1份及当事人陈述在案佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，昌晟公司答辩状中抗辩称其与冷勋（马淑珍）不存在真实的房屋买卖或抹账合意，冷勋（马淑珍）未实际缴纳购房款，公司出具的合同及认定金收据是为借款提供的抵押担保，但其未提供证据证明其主张，对昌晟公司该抗辩主张，本院不予采纳。昌晟公司虽未与马淑珍签订书面合同，但昌晟公司向马淑珍出具了购房认定金收据并收回给马某出具的借据，应认定昌晟公司同意用马淑珍购房款抵偿其欠马某的借款，即马淑珍实际履行了交付购房款的义务，双方之间形成了事实上的合同关系。昌晟公司仅确定了抵账房屋位置、面积、房款金额，并没有明确何时交房、产权证如何办理以及违约责任等主要内容，同时承诺一个月后签订正式商品房买卖合同，昌晟公司实施的并非商品房预售行为，其与马淑珍形成的应为商品房预约合同关系，故本案案由应调整为商品房预约合同纠纷。该预约合同是双方的真实意思表示，依法成立并有效，因昌晟公司不履行后续签订正式合同的义务，致使马淑珍不能实现合同目的，现马淑珍去世，其他法定继承人书面放弃对该房屋的继承权后，冷勋继承马淑珍的权利，要求解除该合同，符合法律规定，对冷勋的该项诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，因昌晟公司的违约行为致使合同解除，冷勋要求昌晟公司按中国人民银行同期贷款利息标准赔偿其损失，不违反法律规定，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除冷勋（马淑珍）与吉林省昌晟房地产开发有限公司于2014年5月2日达成的商品房预约合同； 二、吉林省昌晟房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还冷勋购房款234,000元并赔偿违约金（违约金以234,000元为基数，自2014年5月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至该款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2405元，由吉林省昌晟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  赵实成 二〇二〇年九月二十二日 书记员  张敏英