贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初11995号原告：何某某，男，1949年3月21日出生，汉族，贵州省开阳县人，住开阳县。原告：李某某，女，1953年10月19日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。原告：何某，女，2012年10月9日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市南明区。法定代理人：朱某，女，1986年2月28日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市白云区。系何某之母。三原告共同委托诉讼代理人：杨青、黄艳华，贵州威驰律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司。住所地：凯里经济开发区春晖大道。统一社会信用代码：91522620322478322A。法定代表人：彭志军，总经理。委托诉讼代理人：刘洪江，男，1988年7月1日出生，苗族，贵州省黄平县人，住黄平县。代理权限为特别授权。原告何某某、李某某、何某诉被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司（以下简称：曾辉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告何某某、李某某及其与何某法定代理人朱某共同委托的诉讼代理人杨青到庭参加了诉讼，被告曾辉置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何某某、李某某、何某请求依法判决：1、解除何**与被告2018年5月21日签订的《商品房买卖合同》;2、由被告退返我等商品房首付款269678元、团购费20000元、抵押登记费550元，共计290228元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:我仨人系何**的近亲属，也是其死亡后合法权益的法定继承人。2018年5月21日，何**与被告曾辉置业公司凯里高铁南站站前广场Ａ区商品房（商铺）买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》后，何**不仅支付购房首付款269678元，而且交纳团购费20000元、抵押登记费550元。虽然何**委托被告曾辉置业公司通过银行办理26万元的揭贷款来支付购房尾款，但银行至今没有批准何**的按揭贷款，被告也未交付涉案商品房（商铺）。2019年4月12日，何**因突发疾病死亡后，我等多次向被告提出解除涉案商品房买卖合同，被告却以种种理由推拖。为了维护我等的合法权益，特诉到法院。原告何某某、李某某、何某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》、《出生医学证明》、《户口簿》复印件各一份1页，拟证明何某某、李某某、何某的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《民事调解书》、《离婚证明书》、《亲属关系证明》、《死亡证明》、《贵阳市火化证明》复印件各一份共6页，拟证明（1）何**与何某某、李某某、何某之间系亲属关系的事实；（2）何**已经死亡，何某某、李某某、何某系其生前合法权益的法定第一顺序继承人的事实。3、被告的《企业信用信息报告》复印件一份4页，拟证明曾辉置业公司的企业性质、市场登记信息及诉讼主体资格。4、2018年5月22日的《商品房买卖合同》复印件一份49页，拟证明何**与曾辉置业公司之间存在商品房买卖合同关系，且在合同中约定各自权利义务的内容。5、《高铁南站商业广场团购协议书》复印件一份1页，拟证明何**与贵州泰源合横营销策划有限公司签订了团购协议，并向该公司交纳2万元团购费的事实。6、《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》、《支付凭证》、《收款收据》复印件各一份共5页，拟证明（1）何**已向曾辉置业公司交纳购房首付款259678元、团购费2万元、抵押登记费550元、定金1万元的事实。7、《面积告知书》、《商品房预售合同登记备案表》复印件各一份1页，拟证明（1）何**购买涉案商铺的面积为32.67平方米；（2）曾辉置业公司已为何**购买涉案商铺办理了备案登记手续的事实。被告曾辉置业公司辩称：第一、三原告的亲属何**生前购买我公司投资开发的凯里高铁南站商业广场A区负一层159号商铺是事实，双方不但于2018年5月21日签订了一份合同编号为2018001226的《商品房买卖合同》，而且我公司积极为何**到银行办理按揭贷款手续。虽然合同约定成交价为529678元，但何**选择支付首付款269678元，余款26万元通过办理银行按揭方式支付。2019年3月底，银行通过了何**提交的按揭贷款资料及面签审核手续，准备在2019年4月16日面签合同后便可以发放贷款，可何**却在2019年4月12日突发疾病死亡。因为主贷款人意外死亡，其生前提供的商铺按揭贷款手续就无法再继续办理。我公司与何**的父母即本案原告李廷仙、何某某协商后，双方于2019年6月2日签订了一份为期1年的《委托转卖商铺协议书》，由我公司委托销售公司或者第三方中介平台转卖涉案商铺，商铺转卖成功后，我公司再将何**原来交纳的购铺款项支付给原告。事后，因公司经营困难以及2020年初“新冠肺炎”疫情的影响，商铺迟迟未能转卖成功。2020年5月初，原告李廷仙到我公司要求解除《委托转卖商铺协议》，故我公司不再为其转卖涉案商铺。因我公司早已经营不善，不仅没有资金退还原告亲属何**的交纳的购铺费用，而且公司银行账号在2019年就法院被查封冻结。第二、我公司在开发凯里高铁南站站前商业广场过程中，为了销售回款与贵州泰源合横营销策划有限公司签订了《销售代理协议书》，委托该公司推荐客户购买站前广场内的商铺，签约成功我公司给予一定的佣金作为劳动报酬。何**属于贵州泰源合横营销策划有限公司推荐成功签约的客户，所谓的团购费是由贵州泰源合横营销策划有限公司收取，有该公司出具的收款收据和双方签字的团购协议书可以作证。第三、我公司与贵州泰源合横营销策划有限公司是两家不同主体的法人，法定代表人不是同一人，经营范围也不完全相同。再说，我公司在团购费中没有任何受益或不当得利。综上所述，三原告的主张既然缺乏事实和法律依据，理由也不能成立，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求。被告曾辉置业公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、2019年6月2日的《委托转卖商铺协议》复印件一份2页，拟证明（1）曾辉置业公司与何某某、李某某协商转卖涉案商铺的事实；（2）因曾辉置业公司迟迟不能退还购铺款，何某某、李某某撤回商铺转卖的委托，该委托转卖商铺协议实际上已经作废的事实。2、《渠道推广及销售合作协议》复印件一份9页，拟证明曾辉置业公司将涉案商铺委托贵州泰源合横营销策划有限公司对外销售的事实；（2）何**是通过贵州泰源合横营销策划有限公司居间服务购买涉案商铺的事实。本院依据采信的证据材料并结合双方当事人的诉、辩主张，确认本案事实如下：原告何某某、李某某系何**的父母亲，何某系何**的女儿。被告曾辉置业公司系2014年11月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（房地产开发经营、房屋租赁、非金融投资管理、营销策划）。2018年5月12日，三原告的亲属何**通过贵州泰源合横营销策划有限公司提供居间服务后认购被告曾辉置业公司开发的凯里高铁南站站前广场Ａ区商品房（商铺），并于同月16日向曾辉置业公司交纳购铺首付款269678元（其中，定金10000元）。2018年5月22日，以曾辉置业公司为出卖人、何**为买受人就商铺买卖事宜签订了一份合同编号为2018001226的《商品房买卖合同》。合同约定：1、何**以优惠价529678元购买曾辉置业公司开发的凯里高铁南站站前广场Ａ区商铺，建筑面积为32.67平方米。2、何**在合同签订之日向曾辉置业公司支付首期购房款269678元，剩余的26万元通过办理银行按揭贷款支付。3、何**在签订商品房买卖合同时向曾辉置业公司提供按揭贷款所需的相关资料，由曾辉置业公司协调有关银行办理。4、曾辉置业公司应在2016年12月30日前向买受人交付该商品房（商铺）。合同签订后，何**依约向曾辉置业公司提供办理按揭贷款的相关资料，曾辉置业公司也积极协调有关银行审核贷款资料。2019年4月12日，何**因突发心肌梗塞猝死后，何某某曾委托曾辉置业公司和案外人凯里经济开发区百利商业管理有限公司转卖涉案商铺，三方并于2019年6月2日签订一份《委托转卖商铺协议》。因涉案商铺在约定的期限内没有转卖成功，曾辉置业公司也迟迟未能向何**的亲属返还购铺款项，何某某、李某某于2020年5月初向曾辉置业公司申明撤销委托，并要求解除何**与曾辉置业公司2018年5月22日签订的《商品房买卖合同》;由曾辉置业公司退返涉案商铺首付款269678元、团购费20000元、抵押登记费550元。在与曾辉置业公司多次协商未能达成一致意见的情况下，原告何某某与李某某以年事已高、何某以年幼无知均不能经营涉案商铺和偿还银行按揭贷款为由于2020年8月6日向本院提起诉讼。庭审中，因被告曾辉置业公司没有到庭参加诉讼，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：何**生前已与何某的母亲离异。截止何**死亡时，涉案商铺的按揭贷款尚未得到相关银行审批。同时查明：2018年5月16日，曾辉置业公司曾收取何**抵押登记费550元，但未办理相关抵押登记手续。上述事实，有原告何某某、李某某、何某的民事起诉状、被告曾辉置业公司的民事答辩状以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案三原告的亲属何**与被告曾辉置业公司签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性和有效性，本院依法予以确认。何**生前购买涉案商铺所交纳的首期付款和抵押登记费符合我国继承法第三条第（七）项规定的“公民的其他合法财产。”三原告既是何**的近亲属，也是其遗产的第一顺序继承人，不仅于法有据，而且被告对原告的继承身份未持异议，故本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”何**的突然病故既是合同双方当事人不能预见的重大变化，也是三原告自始至终都不愿发生的事情。鉴于何**生前已离异，其父母即本案原告何某某与李某某年事已高、健康状况堪忧；女儿即本案原告何某年纪尚小、且随母生活。若继续履行合同既不能实现合同目的，反而增加三原告的生活压力和思想负担。三原告请求解除合同，根据我国民事活动中的公平原则，依法应当予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原、被告对涉案商品房买卖合同的解除均不存在违约和过错，故相互之间不承担赔偿对方损失的民事责任。被告曾辉置业公司将何**生前交纳的购房款、抵押登记费如数支付给三原告即可。因为团购费20000元并非曾辉置业公司收取，原告也没有证据证明曾辉置业公司从中受益，故原告的该项请求缺乏事实依据，本院依法不予支持。综上所述，三原告的诉请部分事实清楚、证据充分、于法有据，本院依法予以部分支持。被告曾辉置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，虽可视为放弃自己的抗辩权利，但其合法权益应当予以保护。虽然曾辉置业公司递交书面答辩意见，但缺乏事实依据，且有悖于法律法规的规定，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告何某某、李某某、何某亲属何**生前与被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司2018年5月22日签订编号为2018001226的《商品房买卖合同》。二、被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司在本判决生效之日起三十日内一次性返还原告何某某、李某某、何某购房款269678元、抵押登记费550元，共计270228元。三、驳回原告何某某、李某某、何某的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9302元，减半收取4651元，由被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  彭春二〇二〇年九月二十三日法官助理刘春香书记员雷凤英