贵州省赫章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0527民初3011号 原告：贵州万福物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市赫章县白果镇新城国际小区，统一社会信用代码91520527076005879K。 法定代表人：张志强，男，汉族，1963年3月27日出生，现住赫章县，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐敏，男，汉族，1970年4月24日出生，住贵州省六盘水市，系该公司法务人员。 被告：饶之永，男，汉族，1972年10月9日出生，住贵州省赫章县。 被告：杨敏，女，1979年7月2日出生，汉族，住贵州省赫章县。 原告贵州万福物业管理有限公司与被告饶之永、杨敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州万福物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐敏，被告饶之永、杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州万福物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付物业管理服务费2490元；2.判令支付二被告向支付违约金，自2018年12月31日起以前述物业管理费为基数按年利率24%计算至实际履行之日止（暂定为755元）；3.案件受理费由二被告负担。事实和理由：2017年12月28日，原告与被告双方签订了《中央城前期物业服务协议》，被告的物业位于赫章县的房屋，建筑面积122.11平方米。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按年度缴纳服务费，应在当前物业服务费到期前10日内履行缴纳义务。物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元标准计算，如被告逾期支付上述费用的，按所欠物业服务费Ｘ逾期天数Ｘ（依据协议违约责任的约定逾期按逾期之日起每天按所欠管理费的1%缴纳违约金）暂按年利率24%承担违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2018年12月31日至2020年5月31日，被告共欠物业费2490元，违约金暂定755元。综上所述，合同履行至今，原告按合同约定提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告饶之永辩称，一、贵州万福物业管理有限公司应退我户的相关费用未退。交房时贵州万福物业管理有限公司强行收取我户733元的装修垃圾清运费(且同期物业管理费是交了的)，无相应合法的收费标准文件，据了解垃圾清运费每平方不超过3元或150平方米以内不超过300元，不交733元的垃圾清运费就不给交房钥匙。贵州汉阳房地产开发有限公司非法收取我户有线电视、供水、供电开户费865元，至今未退也没个说法。而贵州万福物业管理有限公司是贵州汉阳房地产开发有限公司委派的，又是其代收的，应承担相应责任(注:贵州万福物业管理有限公司开具的[中央城A区]项目住房交房费用清单第4项:其他代收费用，费用名称就包含有线电视、供水、供电开户费，且同一小区2019年4月份后交房的，也就未收取这三项费用了，然而我户三通费865元至今未退，也没个说法。(毕发改价监[20181455号有相关规定)。二、贵州万福物业管理有限公司违反了前期物业服务协议。协议第二条第一款物业管理区域内共用部位的维修、养护和管理；而贵州万福物业管理有限公司不但没有维修、养护和管理，还擅自把小区公共区域的梯子台阶切断4个台阶给搞餐饮的安装大空调，经过我们业主反应后，虽然大空调已撤出，但残缺的台阶至今还是那样摆着，严重影响小区环境的美观;还有就是贵州万福物业管理有限公司还擅自在地下停车场公共区域内为搞餐饮的安装特别粗特别长铝合金吸烟管，只要从那烟管旁经过就听到特别大声的嗡嗡的声音，严重影响了地下停车场的美观，同时还存在安全隐患，首先铝合金掉下来会砸伤人和砸坏车，其次还有可能引发火灾。协议第二条第六款、公共秩序维护、安全院范等事项的协助管理。贵州万福物业管理有限公司不但没有做好公共秩序维护和安全防范，还人为制造了极其恶劣的安全隐患。2019年6月17日22时55分四川宜宾长宁县发生6.0级地震后，当我和我的家人往外跑时，我的邻居家正在八楼电梯旁开安全出口门，怎么也开不开，后来我又去开了很多下还是开不开，安全出口门是被物业管理人员从外面返锁上的，在生命安全受到影响的情况下，我也就顾不了那么多了，我用足猛烈的去踢，踢了十多次还是踢不开，所有在场的人都受到极大的惊吓，后来无奈之下就冒着生命危险乘电梯下到负一楼，当我们开车往外走时，居然物业管理的还在拦着前面的车收费，不给钱就不让出去，后来我在后面吼了几声，“这个时候你们都还要拦着收费，真是要钱不要命了，你们把业主的生命安全置于何处”，后来他们就把车些放出去了。还有就是前久物业管理人员为了迎接检查，把地下停车室的摩托推到我们单元的地下停车室的消防安全通道堵起，我给他们说这是安全消防通道不能堵，他们也不听，还嘴里不停的骂着业主，真不知道业主们交钱是让他们来服务，还是交钱找他们来骂自己，根本不把业主的生命安全当一回事。协议第二条第七款、装饰装修管理服务。贵州万福物业管理有限公司对我户未尽到装饰装修管理服务，和我同样自2018年12月31日至今未交物业管理费的，为何人家的门铃安装了，而我家的为何不给安装。所以贵州万福物业管理有限公司对我户未尽到装饰装修管理服务。电梯广告费和地下停车收费等各项资金的收支和使用情况应向业主公开和把账算清楚。特别是以下三种情况必须有个交代。1、把车停在公共区域通道上的车辆收费;2、把车停在业主车位上的收费;3、我自己买了车位，超期2天6分钟8秒就交了35元的停车费。难道业主们买了车位，交了卫生管理费，而地下停车室确成了贵州万福物业管理有限公司找钱的工具。贵州万福物业管理有限公司未履行好物业管理责任。贵州万福物业管理有限公司不是主动管理而是被动管理，比如说贵厨家刚开业的时候门口放了许多旧锅旧盆和烧过的煤球在A1栋楼下公共区域，经过我们拍照发在业主群后才收掉。然而没过几天贵厨家门口又放了三个特别大的大胶桶在A1栋楼下，并且三个桶里都装了就餐的剩饭剩汤及油污水，其中有两桶是满的，有一桶是半桶，也是经过我们拍照发在业主群后才收掉。后来又过几天贵厨家门口公共区域内又安装了一个特别特别大的空调，并且把那个梯子也切坏了，也是经过我们拍照发在业主群后才收掉。小区公共区域内存在摆放和悬挂的物品几天都未收掉，存在安全隐患。小区公共区域内有乱搭乱建设施未撤出。在小区地下停车场业主的车被盗，贵州万福物业管理有限公司没有监控录像并且物业管理人员说不关他们的事，且停车是收费的，真不知道他们在管理什么。小区地下停车场经常有车辆乱停乱放，很多时候还是停在安全通道上。小区前后门禁形同虚设，并且严重存在安全隐患，经常夹伤和弹伤人，还有就是几家餐馆的门，晚餐的时候都朝小区打开，时常有人进入小区公共区域，践踏草坪，更有甚者在小区花坛边就撒尿，给贵州万福物业管理有限公司的有关人员反映，他说他们的管理人员也管不了这么多。贵州万福物业管理有限公司还干涉中央城A区业主委员会的成立。给他们反映问题他们说我代表不了所有业主，然而他们又干涉业主委员会的成立，那有问题向谁反映呢，请问现阶段A区所有业主谁能代表全体业主，代表不了全体业主反映问题就无效，所以就只能由他们想怎么整就怎么整。贵州万福物业管理有限公司存在打击报复的行为。由于我爱经常反映些管理不当、管理不到位、存在安全隐患的问题，就遭到贵州万福物业管理有限公司的打击和报复。和我同样未交物业管理费的，人家的门铃早就安装上了，而我家的就不给安装。其次、和我同样未交物业管理费的有好多家，我家被起诉了为何不起诉其他家，这就是典型的在打击和报复。贵州万福物业管理有限公司对所有业主都应平等相待，不要因为给你们反映问题就进行打击报复，以后还有谁敢向你们反映问题，那你们的管理不就成了为所欲为的管理了吗!贵州万福物业管理有限公司作风不实，做事粗细大意。连起诉状上的公司住所贵州省毕节市赫章县白果镇新城国际小区，把毕节市写成了毕业市，连圣神庄严的起诉状都把公司地址写错了，真不知你们的管理有多用心，还有就是公司的住所都不存在了，你们公司何在。综上，根据同时履行抗辩权的规定，未缴纳物业管理费的原因在于原告，人民法院应当驳回原告诉讼请求，退还款项、赔偿精神损害抚慰金，由法定代表人向相应业主道歉，之后我该交物业费我就及时交，并且由原告负担本案诉讼费。 根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：是否应当缴纳物业管理费、缴纳多少。 原告贵州万福物业管理有限公司向本院提交的证据材料有：1.中央城前期物业服务协议复印件、房屋接管验收表、中央城A区门禁卡领取交接书、业主物品发放清单、物业费催费通知单，证明我公司与二被告签订物业服务合同后向二被告提供物业服务，但二被告自2018年12月31日起至今未再缴纳物业管理费因此现在需要缴纳;2.营业执照、新建商品住宅前期物业管理备案证明，证明我公司经依法成立后具有提供物业服务管理的资质，符合本案的主体资格；3.建筑消防设施维护保养合同、电梯保养合同、劳动合同五份，证明万福物业对中央城A区的物业服务是付出了成本的。 被告饶之永、杨敏质证认为：证据1，无异议；证据2，对营业执照真实、合法及关联性均有异议;新建商品住宅前期物业管理备案；证据3，建筑消防设施维护并未满足要求，消防门没打开、地下停车场有停放在消防通道处，有摩托车停放在消防通道处，故达不到原告的证明目的；电梯保养合同，无异议;五份劳动合同因无人员签字，不具有真实性，若是其实的，只是物管公司聘请的人员，与提供的物业服务质量并无关联；垃圾清运协议，该协议并无关联性，因为我们装修期间的物业管理费是交了的，而且单独交了733元的垃圾清运费，我们不去证明它的真实与否。 被告饶之永、杨敏向本院提交的证据材料有：1.装修垃圾清运费收据，有线电视、供水、供电开户费收据，毕节市发展和改革委员会文件（毕发价改监[2018]445号），证明原告收取的费用没有相应法律依据，且长时间不退还；2.公共区域电梯内的广告牌的图片、地下停车场收费发票，证明电梯和地下停车场属于业主公共区域，其收费的收支使用情况向业主公开，且地下停车场百分之八十的车位已出售给业主，车位业主们都按期交了卫生管理费，且开据的发票上收费公司为贵州新生代运营管理有限公司，不知收取的地下停车费为贵州万福管理有限公司使用还是由贵州新生代运营管理有限公司自行支配（3.安全出口门图片(有相应人证)，证明贵州万福物业管理有限公司，管理上存在重大过失，发生地震时，我楼层的安全出口门被反锁着，我楼层业主无法打开该门进行安全撤离；4.大烟管等图片，证明贵州万福物业管理有限公司违反临时管理规约第23条第2款，地下停车场擅自安装附属设施，又大又长又粗的大烟管且存在安全隐患，贵州万福物业管理有限公司公司未尽到管理的职责，没有及时制止和清除。小区内有乱搭乱建安装空调及其它设施的行为，破坏小区原有设施并影响小区的美观，贵州万福物业管理有限公司未尽到管理的职责，未及时制止和清楚；5.挂在墙上的自行车等图片资料，证明贵州万福物业管理有限公司未履行好前期物业服务协议第2条第6款的规定公共秩序维护、安全防范管理；6.安全标识的损毁图片，证明贵州万福物业管理有限公司未履行好管理的职责，安全标识坏了长时间不修复；7.地下停车场安全通道乱停乱放的车辆过多及安全出口处到处有摩托车辆乱停乱放的图片资料，证明贵州万福物业管理有限公司未履行好管理的职责，没有做好安全防范工作；8.门禁图片资料。证明门禁起不到任何安全防范的作用，外来人员轻松跨过门禁进入小区，门禁形同虚设；9.资料，证明贵州万福物业管理有限公司干涉中央城A区业主委员会的成立，向其管理人员反应问题，说个人不能代表所有业主，不予理睬，而他们又干涉业主委员会的成立，不知是何居心；10.光碟录像，证明原告未履行好职责，乱收停车费、故意堵塞消防通道等情况。 原告贵州万福物业管理有限公司质证认为：证据1，装修垃圾属于业主所造成的，我司付出了相应的成本，达不到二被告的证明目的，其余文件达不到二被告的证明目的，该证据并非拒不缴纳物管费的法定事由;证据2，广告费和停车收费属于公共收益，若二被告认为侵犯其权益可另案起诉，与本案并无关联性;证据3，该图片无法体现是由谁关闭安全门，真实性无法核实;证据4，若大烟管、安装空调等侵犯到业主权利，应由相关主管部门进行处理，我司不能代替公权力机关行使职责，该组证据达不到二被告的证明目的;证据5、6、7、8，该证据的时效性无法证明长期存在该问题，我司一旦发现此种问题都是立即整改，达不到二被告的证明目的;证据9，我司未干涉业主成立业委会，这也不是二被告拒缴物管费的理由，该证据达不到原告的证明目的:证据10,电梯内广告的视频与前面关于广告的质证意见一致，摩托车堵塞消防通道的视频，二被告拍摄的角度及拍摄的内容无法看清是否属于消防通道真实性存疑，车位卫生费视频中二被告在已说要主动缴纳35元的停车费，是对其自身权利的处分，达不到二被告的证明目的，门禁的视频可以看出，门禁是正常使用的，视频中的小孩是通过爬行非正常方式进入，我公司不存在管理不当，私家车违规停放的视频无法核实真实性，违规收取高额停车费视频与前述停车费视频基本一致，我司质证意见也一致，达不到二被告的证明目的，向管理反映问题的视频，我司工作人员已作出了回应，达不到二被告的证明目的。 经审查，结合双方的质证意见，本院对双方当事人所举的证据综合认定如下：对原告与二被告提交的证据。原告提交的证据1、2、3，二被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：原告贵州万福物业管理有限公司系具备收费资质的物业服务企业，受商品房开发企业贵州汉阳房地产开发有限公司的委托，对赫章县白果镇中央城物业项目进行前期物业管理。原告于2017年12月28日与被告饶之永签订《前期物业管理协议》，约定原告（乙方）为被告（甲方）位于赫章县的房屋提供物业管理服务，物业管理服务包括以下内容：1.房屋共用部位的维护和管理；2.房屋共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾每日收集、清运、雨污水管道定期疏通，并在出故障时维修；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理和地下停车场运营维护；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。物业管理服务费用及标准为，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计收，车位使用人应按车位30元／个／月的标准缴纳。甲方（被告）违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按所欠管理费的1‰交纳违约金。该房屋建筑面积为122.11平方米。合同签订后，原告对被告所住小区进行了物业管理。二被告未交纳2018年12月31日至2020年5月31日期间的物业服务费2490元，遂诉至本院请求处理。审理中，原告主张违约金以未支付物业管理费的20%由二被告承担。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告贵州万福物业管理有限公司受商品房开发企业贵州汉阳房地产开发有限公司的委托，对赫章县白果镇中央城物业项目进行前期物业管理，于2017年12月28日与被告饶之永签订《前期物业管理协议》，意思表示真实，内容未违反法律规定，系有效合同，双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。双方合同签订后，原告对中央城小区提供了物业管理服务，被告作为业主接受了原告的物业管理服务，应根据物业服务合同的约定交纳服务费用。原告在经书面催交未果后，现诉请二被告支付2018年12月31日至2020年5月31日期间的物业服务费2490元；并以未支付物业管理费2490元的20%比例支付违约金498元，因双方签订的前期物业服务协议，是由原告与被告饶之永签订，因此欠付物业服务费2,490元及违约金498元，应由被告饶之永承担。关于二被告称其他应退还费用或公用部分广告费等的主张，属其他法律关系，本院在此不予处理。关于二被告称因原告所提供的物业服务存在瑕疵，因此拒付物业管理费及违约金，但二被告提供的证据不足以证明该主张，故对该主张本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》之规定，判决如下： 一、由被告饶之永于本判决生效之日起三日内支付原告贵州万福物业管理有限公司物业服务费2,490元，违约金498元； 二、驳回原告贵州万福物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告饶之永负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  彭书华 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 蒙成 书记员