四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5157号 上诉人（原审被告）：王长青，男，1978年12月22日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：张朗明，广东天梭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘景超，男，1991年2月4日出生，汉族，住广东省台山市。 上诉人王长青因与被上诉人刘景超房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初5901号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王长青上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回刘景超一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认为“廖成斌与王书霞与王长青之间的《租赁协议》于2018年11月16日解除，王长青与刘景超之间的转租合同因不具备继续履行的条件，随之一并解除……”是错误的。本案系因刘景超没有按合同约定按时支付租金，才导致王长青解除合同，双方合同解除时间在前，并非房东解除租赁合同收回房屋时王长青与刘景超的租赁合同才随之一并解除，一审法院未查清此关键事实。二、王长青在2018年9月25日就催刘景超交剩余租金，并且在9月26日还强调“房东要去关门了”。而房东的第一份《关于催收房屋租金的函》是在2018年10月30日发出。双方没有就租金支付做出任何变更，即在王长青向刘景超催交剩余租金时，刘景超已构成严重违约。王长青是否拖欠房东租金是另一个法律关系，并且是因为刘景超没有按时向王长青交租金，才导致王长青无法向房东交租金，故一审法院把刘景超的违约行为认定为是行使不安抗辩权显然是错误的。三、一审法院认定王长青存在违约行为，应承担违约责任没有事实基础。刘景超仅支付了第二年度后半年租金中的50%，剩余50%一直未支付，经王长青催告仍拒不支付，其行为违反了租赁合同约定。一审法院应当依据租赁合同判定刘景超违约，而不是王长青承担违约责任。四、一审法院认定王长青应部分退还租金、部分退还保证金、部分退还进场费没有事实基础。因刘景超违约导致租赁合同解除，按租赁合同第十三条的约定，保证金不予退还。根据行业惯例，进场费就是租赁商铺时承租方应缴纳的一次性费用，不存在退还的问题。经王长青催告，刘景超拒不支付租金，刘景超应按合同约定向王长青支付逾期付款滞纳金。刘景超共拖欠租金78天，以12.5万元为基数，按每天千分之三的比例，刘景超应支付此期间的滞纳金共计29250元，刘景超已支付未发生的租金远不足以冲抵该损失，王长青无需退还部分租金。综上所述，一审法院认定事实不清，请求撤销原判，改判驳回刘景超的全部诉讼请求。 刘景超答辩称，王长青所述与事实不符，合同约定的确是每半年支付租金，后经过协商改为3个月支付一次租金。刘景超在8月时已经交付过一次租金。后王书霞上门要求刘景超腾退房屋，据此刘景超就要求王长青将王书霞的租金付清，刘景超再交付租金，但王长青一直没有支付。王书霞后续催促过刘景超很多次，要求刘景超腾退房屋。刘景超认为应当维持原判。 刘景超向一审法院起诉请求：1.判令王长青立即退还刘景超保证金83000元、进场费80000元、未使用租金9天共计12600元；2.判令王长青向刘景超支付违约金83000元，装修折旧费100000元。诉讼过程中，刘景超撤回了装修折旧费100000元的诉讼请求，一审法院予以准许。 一审认定事实：2017年2月18日，王长青（甲方）与刘景超（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方同意将位于成都市武侯区，建筑面积124平米的房屋出租给乙方作商业使用，租期从2017年3月1日至2022年1月31日止，免租期10天。其中2018年3月1日至2019年2月28日的租金为500000元。租金每半年一付，每期租金提前15天支付。合同第七条约定，租赁期满或双方协议解除合同时，乙方应付清租金及其它费用并按期迁出，甲方应及时将保证金无息退还乙方；合同第十二条约定，甲方提前收回该房产的，须在收铺后3天内退回全部保证金，并支付等同于保证金数额的赔偿金和装修折旧费作为违约金。同日，王长青（甲方）与刘景超（乙方）签订《协议》，约定乙方需支付甲方80000元进场费。合同签订后，刘景超向王长青支付了保证金83000元、进场费80000元。2018年8月7日，刘景超支付了2018年9月1日至2018年11月30日的租金125000元。 一审另查明，2017年2月27日，案外人廖成斌、王书霞与王长青签订《租赁协议》，将案涉房屋出租给王长青。2018年11月16日，廖成斌、王书霞通知王长青解除《租赁协议》。同日，王书霞通知次承租人刘景超于2018年11月22日前腾退案涉房屋。2018年11月21日，刘景超腾退房屋。一审又查明，成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1508号民事判决确认廖成斌、王书霞与王长青的《租赁协议》于2018年11月16日解除。 上述事实有《房地产租赁合同》、《协议》、《租赁协议》、民事判决书及当事人陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，王长青与刘景超签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。廖成斌与王书霞与王长青之间的《租赁协议》于2018年11月16日解除，王长青与刘景超之间的转租合同因不具备继续履行的条件，随之一并解除。因刘景超于2018年11月21日腾退房屋，其租金交至2018年11月30日，故其要求返还租金的请求，一审法院在12500元（500000元÷360天×9天）范围内予以支持。因刘景超未欠付费用，其要求退还保证金83000元符合合同约定，一审法院予以支持。关于进场费，合同未对进场费的性质作明确约定，综合考虑双方约定的租期以及实际履行的租期，一审法院在45714元（80000元-80000÷49个月×21个月）范围内予以支持。刘景超主张违约金83000元，符合合同约定，且王长青经一审法院询问后，未要求调减违约金，故违约金的请求一审法院予以支持。 王长青辩称因刘景超未按约支付租金，王长青已解除合同。因承租人王长青拖欠出租人廖成斌、王书霞租金，次承租人刘景超未支付后续租金的行为属于行使不安抗辩权，故该答辩意见一审法院不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：1.王长青于判决生效之日起十日内向刘景超退还租金12500元、保证金83000元、进场费45714元；2.王长青于判决生效之日起十日内向刘景超支付违约金83000元；3.驳回刘景超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6679元，因简易程序减半收取3339.5元，由王长青负担2895元，刘景超负担444.5元。 二审中，各方当事人均无新证据提交。 二审另查明，双方微信聊天记录显示，2018年7、8月，刘景超多次找到王长青，以客流不足为由要求降低租金，王长青表示要进行沟通；2018年9月26日，王长青向刘景超表示房东要关门了，刘景超次日回复表示，业主称因王长青拖欠租金，要求收回房屋，王长青随即回复明天解决；2018年11月6日，刘景超表示其本来向公司争取月底再交下一季度租金，但现在没有办法经营，王长青表示，刘景超只交了三个月租金，如果把三个月补齐就可以交给对方，刘景超表示业主又在店里吵，王长青欠付两个季度租金；后刘景超表示业主前来张贴催收函件，并询问欠付情况，王长青表示其欠付数额为107940元，刘景超表示17年2月还欠付98766元，王长青表示一起补上，刘景超催促其赶快不上，并表示不然向公司争取都不同意；2018年11月15日，刘景超告知王长青，业主方要求解除合同，现在押金和进场费还有16万元在王长青处，请尽快解决。 2018年10月30日，案涉房屋出租人王书霞向王长青发出催收函，表示其欠付2017年2月23日应付租金98766元和2018年8月15日应付下一季度租金107940元；2018年11月6日，王书霞再次向王长青发出催收函，表示王长青再次食言未能及时付清欠付租金，要求在11月15日前付清前述欠付租金及下一季度租金；2018年11月16日，王书霞向王长青发出解除合同通知，并通知刘景超腾退房屋。 本案二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王长青与刘景超签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：刘景超是否对双方租赁合同履行不能承担违约责任。 王长青认为，刘景超未能足额支付2018年9月后的半年租金，刘景超违约在先，导致了其不能按时足额向房屋所有权人支付租金，造成合同的履行不能，且王长青在2018年10月29日即通过电话与刘景超解除了案涉合同。对此，本院认为，王长青表示其在2019年10月29日即通过电话要求解除与刘景超的合同，但其仅提交了双方电话记录，且双方在2018年11月期间系刘景超多次主动询问王长青与出租人之间的合同履行情况，王长青在与刘景超的沟通中亦无任何表示其要主动解约的意思表示，故本院对王长青关于其在房屋出租方解除合同之前即要求与刘景超解除了合同的主张不予支持。 从出租人王书霞的多次出租金催告内容来看，王长青与王书霞的租金支付期间为按季度支付，且系因王长青在2017年2月23日和2018年8月15日欠付租金的情形直接导致了合同的解除，而刘景超在2018年8月7日即支付了2018年9月至11月期间的租金，故刘景超能在2018年8月仅支付2019年9月1日至11月30日租金的情形，不导致王长青欠付房屋出租人王书霞租金和合同的解除。因此，刘景超对合同的履行不能不承担责任。同时还需指出，虽然王长青与刘景超的合同中确实约定了刘景超的租金支付期间为半年，但在2018年8月刘景超支付3个月租金后，并无证据证明王长青在房屋所有权人催促租金前就此向刘景超及时提出异议，且2018年8月刘景超向王长青提出过降低租金，王长青亦表示将与出租方进行沟通，在后期沟通中，王长青也仅希望刘景超支付后三个月租金以保证其能够继续履行与出租方王书霞的合同，并无任何追究对方违约责任的意思表示，故应当认定王长青实际同意了刘景超暂不支付2018年11月30日以后的租金。 因刘景超支付了实际承租期间的全部租金，故在双方合同实际解除后王长青应及时退还保证金；因王长青未能依约在约定的租期内提供租赁物，故一审按照实际承租期间比例返还部分进场费，并要求王长青向刘景超支付违约金83000元并无不当，应予维持。 综上，上诉人王长青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2895元，由王长青负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年九月九日 书记员 王小禹