四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终1093号 上诉人（原审被告）：徐涛，男，1971年10月28日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 被上诉人（原审原告）：乐山市宏利物业服务有限公司，住所地:四川省乐山市市中区嘉祥路。 法定代表人：张群英，总经理。 委托诉讼代理人:方迪，男，公司员工。 上诉人徐涛因与被上诉人乐山市宏利物业服务有限公司（以下简称宏利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初1468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭于2020年9月27日公开开庭进行了审理。上诉人徐涛、被上诉人宏利物业公司的委托诉讼代理人方迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐涛上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.依法改判或发回重审；3.一、二审诉讼费由宏利物业公司承担。事实和理由：1.宏利物业公司在提供物业服务中不是存在瑕疵，而是存在未履行部分合同约定义务的重大问题，严重影响了徐涛的生活，不能实现物业服务的合同目的，一审法院仅判决对物业费调减10%不合理，应当调减50%，即徐涛应当支付的物业费金额为964元，加城市生活垃圾处理费336元，共计1,300元，而非2,072.10元；2.因为物业服务合同签订双方为业主委员会与物业公司，而物业公司的行业惯例是先收下一年的物管费再提供服务，相对于强势的物业公司，业主是处于弱势地位的。徐涛未交纳物业费属于无奈被迫之举，宏利物业公司不履行合同义务，应当减半收取物业费；3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩的，人民法院不予支持。对于该条的理解应当是，如果物业服务企业未按照合同约定提供服务，则业主可以以此为理由进行抗辩，徐涛已经提供证据证明宏利物业公司未按合同约定提供相关服务，故不交纳物业服务费的抗辩理由成立。 宏利物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 宏利物业公司向一审法院起诉请求：徐涛向宏利物业公司支付2014年1月1日至2018年8月31日期间的物业服务费1,929元、垃圾处理费336元。 一审法院认定事实：2008年7月1日，宏利物业公司与乐山市新天房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同主要约定由宏利物业公司受托对城市绿洲小区（乐山市市中区嘉祥路888号、889号）提供物业管理服务，委托期限从2008年7月1日起至小区成立业主委员会止，物业费标准为商住房电梯0.8元/平方米/月、多层0.5元/平方米/月等。2016年4月乐山市市中区城市绿洲小区业主委员会成立并备案登记，该业主委员会与宏利物业公司签订《物业管理服务合同》，合同约定委托期限从2016年5月1日起至2016年12月31日止，物业费标准为商住房电梯0.8元平方米/月、多层0.5元/平方米/月等，合同还约定了物业服务质量等内容。2016年12月26日，城市绿洲小区业主委员会与宏利物业公司签订《物业管理服务合同》，合同约定委托期限从2017年1月1日起至2017年12月31日止，物业费标准为商住房电梯0.8元平方米/月、多层0.5元/平方米/月等内容。2018年4月16日，因城市绿洲小区业主委员会成员辞职，新业主委员会筹备中，乐山市市中区柏杨街道高墩子社区与宏利物业公司和小区居民沟通后，发出《关于恢复城市绿洲小区物业管理通知》，告知在新的业委会选出期间由宏利物业公司继续提供物业服务。2018年9月28日，因宏利物业公司书面告知社区将于2018年9月1日退出城市绿洲小区物业服务工作、停止一切物业相关服务，乐山市市中区柏杨街道高墩子社区告知宏利物业公司进行物业移交。 徐涛系乐山市市中区嘉祥路888号13幢3楼4号房屋的业主，该房屋建筑面积68.91平方米，属于商住多层房。 宏利物业公司于2019年12月4日在徐涛房屋房门处张贴催缴通知催收费用。 另，2016年至2018年期间，乐山市市容环境卫生管理局委托宏利物业公司代为收取城市生活垃圾处理费，代收方式为受托单位先行全额缴纳，城市生活垃圾费一般为每户6元/月。 审理中，徐涛提交照片打印件若干，拟证明其答辩意见，小区内餐馆使用人直排油烟，装修损坏地圈梁，公共区域脏乱破败，公共设施损坏严重，部分消防设施报废，消防通道被阻塞，物业工作人员不尽职等。宏利物业公司认为照片的真实性存疑，应提供原始载体；照片反映的直排油烟、地圈梁问题，物业公司只能协调、劝导，并无执法权；照片反映的部分脏乱情况是正在维修；物业人员是一直有人值班的；公共设施维修需动用维修基金，不是物业公司单方可以决定的。 一审法院认为，宏利物业公司与乐山市新天房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，以及宏利物业公司与乐山市市中区城市绿洲小区业主委员会签订二份《物业服务合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的效力性强制性规定，上述合同均依法成立，对作为业主的被告具有约束力，双方均应按约享受权利、履行义务。其后，在合同期满未续约的情况下，为避免小区物业服务陷入停滞，宏利物业公司受社区管理机构的协调继续为城市绿洲小区提供物业服务至2018年8月31日，这一期间，宏利物业公司可以参照原物业服务合同的约定收取物业费。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，宏利物业公司已举证证明在徐涛居住房屋通过张贴催缴通知的形式进行了书面催收。徐涛虽辩称未看到催收通知，但陈述收到催收电话，故应视为宏利物业公司已进行了催收。 本案的争议焦点是：宏利物业公司是否提供了合格的物业服务，是否应当调整物业费。 徐涛提交了多张照片来证明其陈述小区内物业使用人开拆墙体、开挖地圈梁进行违规装修，公共设施损坏严重，公共区域脏乱破败，部分消防设施报废，消防通道被阻塞，物业工作人员不尽职等物业未提供合格服务的情况，宏利物业公司对证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。该院认为，宏利物业公司在为城市绿洲小区提供物业服务期间，多次因小区业主未交物业费而提起诉讼，在另案物业服务合同纠纷诉讼中，到庭参加诉讼的当事人均陈述宏利物业公司未提供合格物业服务，而在本案中，徐涛也提交多张照片证明物业服务状况，虽然照片只能反映出静态的瞬时情况，但可以证明曾经存在物业服务瑕疵，宏利物业公司也未提交证据证明小区的物业服务状况来予以反驳，故该院酌情确认宏利物业公司在提供物业服务中存在服务瑕疵，对宏利物业公司主张的物业费调减10%。城市生活垃圾费系乐山市市容环境卫生管理局委托宏利物业公司代为收取，该款在每年由宏利物业公司先行全额缴纳，故徐涛应支付自2016年1月1日起至2018年8月31日期间的城市生活垃圾费且不应调减费用。综上，徐涛应支付宏利物业公司自2014年1月1日至2018年8月31日期间的物业服务费1,736.1元（68.91平方米×0.5元/平方米·月×56月×90%）、生活垃圾处理费336元（6元/月×56月）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决：一、徐涛在本判决生效后十日内支付宏利物业公司2014年1月1日至2018年8月31日期间的物业费1,736.10元、城市生活垃圾处理费336元，合计2,072.10元；二、驳回宏利物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元（宏利物业公司已预缴），由宏利物业公司负担5元，徐涛负担20元（可在履行判决时一并支付给宏利物业公司）。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：关于案涉物业费的认定问题。 根据本案查明事实，2008年7月1日，宏利物业公司与乐山市新天房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，2016年4月乐山市市中区城市绿洲小区业主委员会成立并备案登记，该业主委员会与宏利物业公司签订《物业管理服务合同》，2016年12月26日，城市绿洲小区业主委员会与宏利物业公司签订《物业管理服务合同》。宏利物业公司向城市绿洲小区业主提供了物业服务，徐涛作为业主接受了服务，双方应当按照《前期物业管理服务合同》《物业管理服务合同》履行。2018年4月16日，因城市绿洲小区业主委员会成员辞职，新业主委员会筹备中，乐山市市中区柏杨街道高墩子社区与宏利物业公司和小区居民沟通后，发出《关于恢复城市绿洲小区物业管理通知》，告知在新的业委会选出期间由宏利物业公司继续提供物业服务。宏利物业公司按照社区安排继续从事城市绿洲小区的物业服务工作，其与业主间的权利义务参照2016年12月26日其与该小区业委会签订的《物业管理服务合同》履行。 宏利物业公司作为物业服务企业，为徐涛居住的小区提供了物业管理和服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”徐涛应当按照上述法律规定及合同约定的收费标准按时交纳物业服务费。徐涛上诉主张宏利物业公司未履行部分合同义务，严重影响其生活，按照公平原则，其仅应当承担一半的物业费。首先，徐涛认可宏利物业公司提供了物业服务；其次，徐涛提交的证据证实宏利物业公司提供的服务未完全实现合同约定的目标管理；最后，针对宏利物业公司提供的物业服务中存在服务瑕疵的情况，一审法院酌情将徐涛应当支付的物业费调减10%，并无不当。 综上，徐涛的上诉请求不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乌建英 审 判 员 王 进 审 判 员 李 霞 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 罗欣雨 书 记 员 孙 影 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。