北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1797号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯金勇，男，1966年8月11日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：冯金伶，女，1963年3月13日出生。法定代理人：张某2（冯金伶之夫），1959年9月29日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张广军，男，1958年1月6日出生。委托诉讼代理人：黄长浩，北京百朗律师事务所律师。上诉人冯金勇、冯金伶因与被上诉人张广军农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初12747号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯金勇、冯金伶上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由张广军承担。事实和理由：《买卖房屋草契》无效应予撤销。冯金勇、冯金伶应继承其母马某某的建设用地使用证原件。1998年，张某某（张广军之父）找冯金勇言称将冯金勇的房屋院落卖给北京市朝阳一人，做价11500元，是张某某使用欺骗行为而达到目的。冯金勇未经其母马某某及胞姐冯金伶的同意独断专行。《买卖房屋草契》加盖的杨镇人民政府土地规划科的公章及杨镇沟东村村委会的公章系张广军本人去盖的，没有冯金勇、冯金伶及马某某的签字，违反土地管理法规定，应属无效。冯金伶、冯金勇共同将父母养老送终，因此冯宝田、马某某遗产应由冯金伶、冯金勇继承。张广军辩称，同意一审判决，请求二审驳回冯金勇、冯金伶的上诉请求。张广军向一审法院起诉请求：依法确认张广军与冯金勇的房屋买卖合同《买卖房屋草契》有效。一审法院认定事实：冯某某于1990年因死亡注销户口，之妻马某某2015年死亡，之长女冯金伶，之长子冯金勇。马某某父亲马某1于1903年5月25日出生，病故，于1980年9月8日注销户籍。马某某母亲马于氏1901年8月25日出生，病故，于1987年1月3日注销户籍。冯某某之父冯某1于1992年因死亡注销户口。冯某某之母冯李氏1988年死亡。冯金伶于2009年9月28日至2011年5月20日、2017年5月3日至2017年5月4日两次入住北京市顺义区精神病医院，诊断为精神分裂症。涉诉宅院位于北京市顺义区××61号，对应马某某名下“顺-××171号”集体土地建设用地使用证。张广军户籍登记为北京市顺义区××63号，为沟东村经济合作社成员。涉诉宅院现有张广军2011年出资建造的北正房4间，东厢房5间，西厢房5间。张广军所出示的《买卖房屋草契》主要内容为：卖房人马某某今将瓦房一所系8间座落顺义县杨镇沟东村凭中人张某某说合，情愿卖与张广军与名下永远为业。言明卖价。共计人民币11500元笔下交清并无短少日后如有任何纠葛，俱由卖主与中证人一面承，当于买主无涉恐口无凭立此草契为证。东至张广志，西至张某某，南至道，北至地。代表人张某某（加按手印）。立契人：冯金勇（加按手印）。加盖顺义县杨镇沟东村村民委员会印章，加盖顺义县杨镇人民政府土地规划科印章。一九九九年五月十五日。张广军所出示《证明》主要内容为：张广军使用冯金勇住房，冯金勇无任何意见。张广军购买冯金勇房产所应交纳一切费用由张广军担负（购房款11500元整）。张广军承担永久使用责任，即由此房产所引出的一切纠纷事故皆与冯金勇没有任何关系，由张广军自己承担解决。冯金勇概不负责。双方共立此证明书，签字生效。卖房人：冯金勇。买房人：张广军。1999年10月25日。张广军一并出示了北京市行政事业性统一银钱收据、北京市契税完税证、北京市房屋契证。冯金勇不认可《买卖房屋草契》及《证明》中其签字及手印的真实性，并申请对其签字及手印进行鉴定。法大法庭科学技术鉴定研究所2019年10月21日情况说明显示：经对检材原件及相关材料进行审查，本案的指印鉴定由于检材指印大部分纹线模糊，中心花纹缺失，不具备检验条件，无法受理。本案的笔迹鉴定，由于缺少同时期比对样本，不具备检验条件，无法受理。本案给冯金伶、冯金勇宽限期由其二人补充关于其所申请鉴定的相关证据，其二人表示不能补充相关证据。关于所主张的买卖过程，张广军陈述：（1）买卖是通过我父亲张某某找的冯金勇，因为我有两个孩子，我就想买，谈好的价格是11500元；（2）是在我父亲院子东屋签订的，有我父母和我、冯金勇在场；（3）草契的纸是我去房屋土地财政局、税务科那拿的，草契上的字是我父亲写的，上边的签字都是我们本人签的，写完草契后就把房款给了，冯金勇也把宅基地使用证给我了，土地规划科的章也是我去盖的；（4）房款一次性给齐了，给了11500元。冯金勇反驳称：（1）当时我住在杨镇一街村养鱼，张广军的父亲多次找我，和我说北京的人要买房，问我卖不卖，开始我说不卖，但是因为张某某老找我，就谈成了，价格是11500元；（2）房款是在1998年九、十月份就给我了，是张某某给我送到鱼池的，卖给了朝阳的人，朝阳人我见过，一个大高个，挺瘦的不知道叫什么；（3）我提出和朝阳人订立合同，张某某说朝阳人没在，也没有签订；（4）草契上我的手印不认可是我本人按的。张某2表示：（1）草契上没有我妻子的签字；（2）我们一直不知道涉诉房屋被卖去了，因为我妻子一直没有回去过，冯金勇也没有跟我们说过。关于马某某生前的居住情况，冯金勇表示：（1）我母亲开始长期住在涉诉宅院，大约住到一九九六年，因为我父亲在九零年去世，之后我母亲就再婚了，就去我母亲后来的丈夫处居住了；（2）我也在涉诉宅院住到了一九九六年，因为去一街村养鱼就搬走了，后来我去山里辛庄村租房居住；（3）我母亲在2011年因为身体不好，也到山里辛庄村和我一起居住。张某2认可冯金勇上述陈述。张广军对于马某某生前居住情况没有意见。关于冯金伶精神疾病情况，张某2表示：（1）我和冯金伶在1988年结婚，结婚证我的名字叫张某3，之后改的张某2；（2）她是在婚后五六年患的精神疾病，我和冯金伶有一个孩子，在1989年出生，在孩子大概五六岁的时候，她患的精神疾病。关于张某2是否与冯金伶一起为冯金伶父母养老送终，张某2表示其和冯金伶一直一起照顾冯金伶的父母，表示在从涉诉宅院搬走之前，其经常去涉诉宅院。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉诉宅院集体土地建设用地使用证登记在马某某名下，法院认定《买卖房屋草契》中涉诉房屋为马某某夫妻的共有财产。虽然冯金勇不认可涉诉《买卖房屋草契》和《证明》中其签字和手印的真实性，但其未提供充分的相反证据，考虑到《买卖房屋草契》已经实际履行多年，本案认定涉诉宅院房屋买卖行为的真实性，并认定《买卖房屋草契》和《证明》的真实性。马某某由冯金勇、冯金伶共同养老送终。马某某是《买卖房屋草契》的“卖房人”。冯金勇是“立卖契人”。马某某与冯金勇对涉诉房屋买卖均应明知并同意。本案认定涉诉宅院房屋的买卖合同关系卖房人为马某某、冯金勇，买房人为张广军。张广军具备使用北京市顺义区××61号涉诉宅院宅基地的主体资格。涉诉出售房屋中有马某某丈夫冯宝田的遗产。涉诉房屋买卖是经过村镇盖章见证的公开方式进行。张广军自1999年涉诉房屋买卖至今占有涉诉宅院时间较长。冯宝田的全部继承权利人应当明知涉诉房屋的出售情况，但长期未表示反对。2011年张广军拆除涉诉宅院全部原有房屋并翻建为现有房屋。张广军对涉诉宅院房屋已经形成长期稳定的占有控制关系，直至本案中张广军作为原告主动提出维护其合法权益的要求。这种事实状态足以推定为冯宝田的全部继承权利人默示同意张广军购买涉诉宅院房屋。本案认定冯金勇是作为冯宝田全部继承人的代表，经过包括冯金伶、马某某等在内的冯宝田全部继承人的同意，与马某某一起共同有权处分了涉诉宅院所出售的房屋，并认定关于涉诉房屋的《买卖房屋草契》有效。冯金伶、冯金勇反诉请求中的集体土地建设用地使用证交付给张广军是履行《买卖房屋草契》的组成部分。对于冯金伶、冯金勇的诉讼请求，本案不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：一、确认涉诉一九九九年五月十五日的涉诉《买卖房屋草契》有效。二、驳回冯金伶、冯金勇的反诉请求。一审本诉案件受理费70元，由张广军负担（已交纳）。反诉案件受理费70元，由冯金伶负担35元（已交纳），由冯金勇负担35元（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，据已查明的事实，涉诉宅院系冯宝田与马某某的夫妻共同财产，冯宝田去世后，马某某与他人再婚，未在涉诉宅院内居住。1999年，冯金勇将涉诉宅院出卖，现其虽不认可购买人为张广军，但张广军提供《买卖房屋草契》、《证明》及形成于当年的北京市行政事业性统一银钱收据、北京市契税完税证、北京市房屋契证均可证明房屋买受人为张广军，故本院对冯金勇的陈述不能予以采信。现涉诉宅院买卖完成已多年，张广军长期占有并在院内翻建了房屋，而马某某生前及其他冯宝田的继承人一直未表示反对，此种事实状态足以推定涉诉宅院原权利人对张广军购买涉诉宅院是知晓且同意的。现冯金勇、冯金伶以房屋买受人并非张广军，以及冯金伶、马某某对买卖房屋不知情为由否定合同效力，缺乏事实依据，本院对其上诉意见不予采纳。综上所述，冯金勇、冯金伶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由冯金勇负担70元（已交纳），由冯金伶负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二〇年九月二十五日法官助理 孙亚男书 记 员 卢园园