四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初3124号 原告：四川国灿博室物业服务有限公司。住达州市达川区金丝街201号。 统一社会信用代码：915117036743395616。 法定代表人：向宗菊。 委托诉讼代理人：李华江，女，汉族，生于1984年6月14日，住达州市达川区，公司员工。 委托诉讼代理人：朱凯，四川天仁和律师事务所律师。 被告：何连富，男，出生于1961年3月18日，汉族，住四川省达州市达川区。 原告四川国灿博室物业服务有限公司(以下至判决主文前简称国灿物业)与被告何连富物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国灿物业的委托诉讼代理人李华江、朱凯，被告何连富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 国灿物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费6754元（截止2020年6月30日止），违约金2037.99元（2013年4月-2020年7月），生活垃圾中转费348元（2013.4月-2020.6月，代环卫处收4元/月），化粪池清掏费140元（2013年-2019年），四项合计：9279.99元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年8月1日与达州市中嘉房地产开发公司阔景嘉园项目部签订了《前期物业服务合同》，并从2013年1月1日起服务于阔景嘉园小区，被告是阔景嘉园小区A栋2单元8-1号业主。在原告为阔景嘉园小区提供物业服务期间，原告与被告都应该切实履行《前期物业服务合同》，但被告从2013年4月1日起无故拖延缴纳物业服务费及相关费用构成违约。原告与达州市中嘉房地产开发公司阔景嘉园项目部签订的《前期物业服务合同》中约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.7元/平方米，逾期交纳物业管理费的按中国人民银行贷款年利率6.55%交纳违约金。被告向达州市中嘉房地产开发公司阔景嘉园项目部购买阔景嘉园小区A栋2单元8-1号住房，住房建筑面积为110.9平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2013年4月1日至2020年6月30日止共拖欠87个月的物业服务费，金额为6754元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交。根据《物业管理条例》、《物权法》等相关法律规定，被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应向原告交纳物业服务费，但经原告一再催缴，至今被告未缴，共欠原告物业管理各项费用达9279.99元。原告为维护自身合法权益，特起诉到法院，请依法判决。 被告何连富辩称，1、拖欠物业费的原因是我家房屋漏水，导致我家人无法正常生活，现在我子女都无法在家里居住了，搬出去了；2、消防设施不全；3、我家电梯给我停了一年多，应当扣减物业费；4、小区内停车收费应当属于全体业主的，业主没有享受到；5、清化粪池的钱我是交了的。 本院经审理认定事实如下：国灿物业系具有三级资质的物业服务企业。何连富系阔景嘉园A栋2单元8楼1号房屋的业主，房屋建筑面积110.9平方米。2011年8月1日，达州市中嘉房地产开发公司阔景嘉园项目部（甲方）与国灿物业（乙方）签订了《物业委托管理服务合同》。合同约定，甲方选聘乙方对阔景嘉园提供物业管理服务，物业名称阔景嘉园，座落位置达县南城曹家梁沟；委托管理服务事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、楼顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院；共用设施设备的维修、养护、运行管理；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生和垃圾的收集、清运等；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序。委托管理期限为2011年8月1日起至2013年8月1日止……物业管理服务费用：四楼以下的住宅暂按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，五楼起电梯住宅部分暂按建筑面积每月每户每平方米0.67元-0.7元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人次月十日前交纳上月物业管理服务费，逾期不缴纳的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。本物业的物业管理服务费不含环卫处垃圾清理清运费……合同签订后，四川国灿博室物业服务有限公司于2013年1月1日起对阔景嘉园小区A栋进行物业管理服务，并收取物业服务费用。2013年7月29日，达州市中嘉房地产开发公司阔景嘉园项目部（甲方）与四川国灿博室物业服务有限公司（乙方）续签了《前期物业服务合同》，除与前述合同约定的委托管理服务事项相同外，第七条约定按建筑面积向业主收取物业服务费：1-4楼以下的住宅按0.5元/月/平方米、5-8楼物业服务费按0.7元/月/平方米收取，合同期限为2013年8月1日起至2018年7月30日止；本合同期限届满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。合同载明阔景嘉园小区总建筑面积29370平方米。 同时查明：阔景嘉园小区尚未成立业主委员会，国灿物业于2020年6月30日撤离。何连富自2013年4月1日起，未向国灿物业缴纳物管费，截止2020年6月30日，下欠国灿物业物业服务费6754元（87个月×0.7元/月×110.9㎡）。根据达州市物价局达市发［2006］263号文件规定达州市城区征收生活垃圾清运处理费收费项目及标准：居民户4元每月每户，国灿物业代付从2013年4月至2020年6月的生活垃圾清运费348元（87个月×4元/月）。 本院认为，一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案涉小区业主委员会成立之前建设单位达州市中嘉房地产开发公司阔景嘉园项目部与国灿物业签订的前期物业服务合同，内容合法，应认定有效，其效力及于全体业主。国灿物业依据合同约定为小区提供物业服务，有权收取物业服务费等费用；何连富作为业主，接受了国灿物业的服务，应当根据合同约定支付物业服务费，并应承担逾期缴纳物业服务费的违约金。何连富辩称其未与国灿物业签订合同因而不应承担缴纳物业服务费的义务的理由不能成立，本院不予采纳。 二、关于国灿物业主张的违约金计算标准和化粪池清掏费问题。国灿物业主张的违约金计算标准按中国人民银行贷款年利率6.55%交纳违约金，低于合同约定的“从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金”的标准，本院予以支持；其主张计算违约金的时间从2013年4月-2020年7月，本院对2018年7月30日前逾期支付物业服务费而产生的违约金，予以支持，对2018年8月-2020年7月期间逾期支付物业服务费而产生的违约金，不予支持。理由如下：根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，达州市中嘉房地产开发公司阔景嘉园项目部与国灿物业签订的前期物业服务合同的合同期限为2013年8月1日至2018年7月30日，该合同期满后，国灿物业未与达州市中嘉房地产开发公司阔景嘉园项目部续签物业服务合同，国灿物业自身具有一定过错，其要求何连富承担合同期满后未缴纳物业服务费的违约金，本院不予支持。但，鉴于国灿物业实际提供了物业服务，何连富作为业主亦实际享受了该物业服务，对合同期满后的物业服务费应予缴纳。国灿物业主张的化粪池清掏费140元，因未提交该项费用已实际产生的相关证据，应自行承担举证不能的法律后果，本院对该项费用不予支持。 三、关于何连富辩称《前期物业服务合同》不符合前期条件，违反《物业管理条例》第二十三条的规定问题。本院认为，前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与其选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同。审理查明阔景嘉园小区至今未成立业主委员会，业主对解聘国灿物业和选聘新的物业并未召开业主大会讨论决定，在前期其他物业服务企业履行期限届满退出后，建设单位与国灿物业签订的《前期物业服务合同》不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。审理中，何连富对国灿物业入驻阔景嘉园小区的事实并未否认，同时亦未提供证据证实国灿物业未提供物业服务，由于阔景嘉园小区总建筑面积29370平方米，根据《四川省物业管理条例》第三十六条规定，住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的，经住宅物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门核准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业,其与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告何连富于本判决生效后十日内向四川国灿博室物业服务有限公司支付物业服务费6754元及2018年7月30日前物业服务费的违约金（违约金按被告何连富每月10日应付物业服务费以年利率6.55%从2013年4月10日分段计算至2018年7月30日），垃圾清运费348元； 二、驳回原告四川国灿博室物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告何连富负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  栾心明 二〇二〇年九月二十五日 书记员  李 俊