河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0928民初5533号原告：柴红贝，男，1993年6月28日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：李攀，河南启点事务所律师，委托权限：特别授权。被告：濮阳市荣润置业有限公司，住所地：濮阳县铁丘路南侧、育民路西侧,统一社会信用代码：91410900075423091A。法定代表人：谢相森。委托诉讼代理人：王洋洋，河南尊严律师事务所律师,委托权限：特别授权。原告柴红贝与被告濮阳市荣润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告柴红贝的委托诉讼代理人李攀、被告濮阳市荣润置业有限公司的委托诉讼代理人王洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柴红贝向本院提出以下诉讼请求：1、要求被告履行交付房屋的义务；2、要求被告向原告支付自2018年5月2日至2020年7月20日逾期交房的违约金共计42915元（按日万分之一计算，共计808天）剩余部分违约金支付至实际交付房屋之日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以531132元的价格购买被告开发的德胜国际4号楼2单元9层2-903号房屋一套，约定被告应当于2018年5月1日前将验收合格的房屋交付原告使用。如被告未在合同约定的期限内交房，就当按合同第九条的规定，“逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，如果买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。合同中的约定的预期交房违约金明显过低，低于对原告造成的实际损失，显失公平。合同签订后，原告按全同约定履行了全部付款义务，但截止起诉日，原告仍未收到被告的书面收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购的房屋至今未进行竣工验收，被告也未进行竣工验收备案。原告认为被告迟延交房不存在法定和约定的免责事由，给原告带来多重损失，原告为维护自身合法权益特诉至法院，望判如所请。被告濮阳市荣润置业有限公司称辩：1.被告已经在2018年10月25日向原告交房，不存在至今未交房的情况，原告第一条诉讼请求不成立。2.在施工期间应政府重大事项安排的要求，被告累计停工时间长达173天，政府重大事项安排属于不可抗力，在计算逾期交房违约金时应对该部分时间予以扣除。3.双方合同约定，逾期交房违约金标准为日万分之零点一，原告虽主张该违约金标准过低，但并未提供任何证据，证明其因为被告逾期交房而造成的损失，也无法证明双方约定的违约金标准是否低于原告的实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了庭审质证。原告柴红贝提供以下证据支持其诉请：1、2017年11月4日税票一张，证明原告按照合同约定已将全部房款交付于被告，履行了完全的交付义务。2、2017年3、4月份的商品房买卖合同一份，证明原告按照约定的交款时间付清了房款，而被告没有按照合同约定第八条2018年5月1日之前交付验收合格的房屋，被告严重违约，又证明了双方约定的违约金悬殊太大，明显违背了权利义务公平原则，按照双方约定的违约金未体现公平，暂按日万分之二计算违约金，于情于理于法均能体现对失信方予以惩罚的立法原则，尚能弥补原告的部分实际损失。3、生效的判决书两份：证明同地区逾期交房违约金的判决普标及应当支付违约金的依据。濮阳县人民法院（2019）豫0928民初5313号民事判决书、濮阳县人民法院（2019）豫0928民初5308号民事判决书。被告濮阳荣润置业公司质证意见，原告给的证据是真的，确认无异议，对于合同及缴费票真实性无异议，但合同中第9条明确约定逾期交房违约责任按照买受人已付房款的万分之零点一每日计算，该合同双方已签字盖章达成合议，且不违反法律的强制性规定，应认定为有效。被告濮阳荣润置业公司提供以下证据对抗原告诉请：证据一：1、原告与神舟百家物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》一份；2、神舟百家物业服务有限公司提供的住户情况登记表一份；3、德胜国际房屋验收记录表两份；4、入伙手续书一份；5、房屋装饰装修管理协议、装修施工安全责任书、装饰装修施工队伍责任书、装修手续办理流程单、承诺书各一份；6、物品及资料签领表。该组证据证明原告已于2018年10月25日领取了房屋钥匙，办理了入住手续，并进行了装修登记，对被告交付的房屋进行装修，能够认定2018年10月25日原告已经占有并实际使用该房屋，被告已经履行了交房义务。证据二：德胜国际交房委托书一份。证明原告柴红贝委托其父亲柴春阳全权办理交房手续，交房手续中柴春阳签字与柴红贝签字应具有同等法律效力。原告柴红贝质证意见，证据本身及证明目的无异议。根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：原告柴红贝作为买受人与被告濮阳市荣润置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为15020170814110815，该合同约定：原告购买被告开发建设的荣事达数字文化广场（德胜国际）第4#楼2单元9层2-903号房屋一套，商品房预售证为濮县房预售字第2016055号，单价为3208.288元每平方米，建筑面积为165.55平方米，房款总计531132元。第七条买受人逾期付款的违约责任为，逾期在90日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖支付逾期应付款万分之15的违约金。第八条规定的交付期限为，被告应在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经工程验收合格并且买受人交清房款及相关费用的商品房交付原告使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任为，逾期不超过90日，自本合第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.001％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金等。合同签订后,原告于2017年11月4日向被告交纳购房款531132元，被告给原告开具河南增值税普通发票一份。后被告未按约定期限交付房屋，原告诉至法院，要求被告履行交付房屋的义务，并向原告支付2018年5月2日至2020年7月20日逾期交房的违约金共计42915元（按日万分之一计算，共计808天）剩余部分违约金支付至实际交付房屋之日止。被告荣润置业公司对原、被告签订的商品房买卖合同的真实性及收取原告购房款的事实认可无异议，但以其公司于2018年10月25日已向原告交付了房屋、延期交房是因为政府重大事项安排、环保问题勒令停工，属于免责事由，应在延迟交付日内予以扣除为由提出抗辩。另查明：2015年10月24日起中国人民银行六个月至一年（含一年）期贷款基准年利率为4.35%。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告取得了商品房预售许可证，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已向被告付清了全部购房款，被告未能按合同约定时间向原告履行交房义务，构成违约。被告应承担违约责任。原告于2018年10月25日领取了钥匙，对房屋进行了装修，并已入住，视为被告已将房屋交付原告，故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求,本院不予支持。关于原告主张的因被告逾期交房给原告造成损失,违约金过低要求调整的诉求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的合同为格式条款，合同中对逾期付款和逾期交房的违约金均进行了约定，但约定的双方各自应付违约金的标准差距较大，逾期交房违约金的约定明显过低，显失公平，应予调整。本案原告柴红贝的损失为在未交房情况下，531132元资金被占用的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。原告主张按日万分之二计算违约金，本院不予支持，故按中国人民银行一年期贷款基准年利率4.35%计算，自2018年5月2日至2018年10月25日共计5个月23天，购房款531132元产生的违约金应为11082.65元（531132元×年利率4.35%×5个月23天），被告应予支付。原告诉求被告支付违约金为42915元及其他诉求，本院不予支持。被告辩称因为政府重大事项安排、环保问题勒令停工，属于免责事由，应在延迟交付日内予以扣除173天，但因政府部门要求原告停工整改系原告自身环保不达标所致，并非为不可抗力，不属于免责事由，且被告未提交证据证实其答辩理由，故本院对被告的该项答辩理由，不予采信。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告濮阳市荣润置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告柴红贝违约金11082.65元；二、驳回原告柴红贝的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费437元，由被告濮阳市荣润置业有限公司承担113元，由原告柴红贝承担324元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员 杨 勇二〇二〇年九月十四日书记员 李勤昊