陕西省西安市中级人民法院           民事判决书                                                    (2020)陕01民终9065号     上诉人（原审原告）:李胜，男，1972年3月2日出生，汉族，住西安市曲江新区。   委托诉讼代理人：冯韧，陕西毕达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：谭某某，陕西毕达律师事务所实习律师。   被上诉人（原审被告）：陕西量得实业开发有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。   法定代表人：陈忠谋，该公司总经理。   委托诉讼代理人：许萌，陕西仁和万国律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王婉婷，陕西仁和万国律师事务所律师。   上诉人李胜因与被上诉人陕西量得实业开发有限公司（以下简称量得公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李胜及其委托诉讼代理人冯韧与谭某某、被上诉人量得公司之委托诉讼代理人许萌与王婉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李胜上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判为量得公司向李胜赔付以每月2756.56元计，自2018年4月1日至实际交房时止的逾期交房损失（暂计至2019年9月30日，共计49618元），不服金额16878.61元。2、本案诉讼费及上诉费用由量得公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一审中，李胜提交了与西安红璞公寓管理有限责任公司（以下简称红璞公司）签订的《世某某房屋租赁合同》，且该租赁合同的租赁标的物就是涉案房屋，因量得公司逾期交付该房屋直接导致房屋租赁合同被解除，给李胜造成的损失是直接损失。红璞公司系量得公司引进的公司，在售房时量得公司对外宣称“带租约公寓”。李胜购买本案房屋的目的就是投资，量得公司在签订合同时有能力而且应该能预见到逾期交房肯定会给李胜造成一定的租金损失。案涉《商品房预售合同》约定的逾期交房违约金过低，不能完全弥补李胜的实际损失。另，本案与（2020）陕01民终2756号判决情况相同，因此不应支持量得公司顺延天数的请求。   量得公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予以维持。请二审法院驳回上诉，维持原判。   李胜向一审法院起诉请求：1、量得公司向李胜赔偿逾期交房损失，以每月2756.56元计，自2018年4月1日至实际交房时止。（暂计至2019年9月30日，共计49618元）。2、本案诉讼费由量得公司承担。   一审法院经审理查明，2017年6月，李胜、量得公司双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号:Y17122214），该合同约定:李胜购买量得公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积50.84平方米，房屋总价616561元。合同第十一条第一款约定，量得公司（出卖人）应当在2018年3月31日前向李胜（买受人）交付涉案商品房。同时合同附件十二补充协议第四条第六款规定:（1）施工中因异常恶劣天气、自然灾害、发现文物古迹须保护、政府出于保护公共利益责令的停工整顿（检查）等导致工程延期，逾期交房的；（4）政府行为（如戒严、因政策原因未能及时许可）群众集会或重大庆典、交通管制、高中考采取管制措施等原因导致逾期交房的，出卖人据实延期交房的不承担违约责任。合同第十二条约定，除不可抗力，出卖人未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理:（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 李胜2017年6月3日、2017年6月10日向量得公司支付定金30000元、购房款586561元，计616561元全部购房款，但量得公司截止2019年9月30日未向李胜交房，实际交房时间亦不能确定。量得公司向一审法院提交数张政府文件和停工申请单，用于证明在施工期间，因天气因素、政府行为等因素导致停止施工数天，主张上述天数应在合同约定的交房期限中予以顺延。   一审法院认为，李胜、量得公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律所规定无效的其他情形，该合同对李胜、量得公司均具有法律约束力，李胜、量得公司双方均应按合同约定享有权利履行义务。李胜依约缴纳了全部购房款，履行了义务，量得公司应按照合同约定的交房期限（2018年3月31日前）向李胜交付符合合同约定及法律规定的房屋。量得公司因自身原因逾期交房应当向李胜赔偿逾期交房损失。李胜诉求按照与第三方签订的租赁合同预期收益确定损失金额，并非李胜与量得公司签订《商品房买卖合同（预售）》中约定的赔偿方法，李胜、量得公司在签订预售合同时，李胜并未签订租赁合同，量得公司无法预见李胜会因逾期交房产生租金损失，并且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交房按照逾期交付期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。李胜、量得公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了逾期交房违约金数额计算方法，因此不能使用租金标准确定赔偿额。综上，李胜以与第三方租赁合同所得预期利益作为赔偿金额的诉讼请求不予支持。量得公司辩称按照李胜诉求的赔偿金额明显过高，应以《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交房违约金计算方法计算金额，予以认可。量得公司辩称因天气因素、政府行为导致逾期交房，施工天数应当予以顺延153天。量得公司提交的政府文件均在合同约定的其应向李胜交付涉案房屋的日期即2018年3月31日之后，与本案无关联性，不予采纳。涉案工程周围并未设立初中、高中院校，无中考、高考考点，不涉及在中考、高考期间停工，量得公司辩称在中考、高考期间停工的说法，不予采纳。量得公司提交的停工申请单，申请时间均晚于实际停工时间，亦提交其主张顺延的施工天数对应的施工日志，无法证明量得公司实际停工情况。量得公司提交的停工理由中包括小雨、小雪、高温等，不应认定为合同附件十二补充协议第四条第六款规定恶劣天气自然灾害。量得公司作为专业的房地产开发商，应当考虑到小雨、小雪等一般天气对施工的影响，在确定交房期限时理应已计算在内。一审法院根据《西安市重污染天气应急预案》相关规定，查询到量得公司施工期间超40℃高温及重污染天气需要停工等恶劣天气17天。综上，对量得公司因天气因素顺延交房期限的请求部分予以采纳，交房期限自2018年3月31日起向后顺延17天，即2018年4月17日。按照李胜、量得公司签订的《商品房买卖合同（预售）》逾期交房违约金计算方法，以总房款616561元的万分之一计算逾期交房违约金，自2018年4月17日起，暂算至2019年9月30日，共531天，共计32739.39元（616561*0.0001*531=32739.39），并持续计算自2019年10月1日至量得公司实际交房之日止的逾期交房违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、被告陕西量得实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李胜支付逾期交房违约金32739.39元（以616561元为基数，从2018年4月17日起按每日万分之一计算至2019年9月30日），以及以616561元为基数，按每日万分之一计算自2019年10月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。二、驳回原告李胜其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1040元，由量得公司承担，由于案件受理费李胜已预交，故量得公司将应承担的案件受理费1040元在支付上述款项时一并支付给李胜。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李胜提交两组证据，证据一、西安市中级人民法院（2020）陕01民终2756号判决、西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初13675号民事判决，证明量得公司所主张的因天气因素予以顺延的理由不能成立，生效判决中已对该事实作出确认。证据二、销售信息网页截屏，销售顾问微信截屏。证明量得公司在销售该房屋时均宣称是与世某某签订租约销售，因量得公司逾期交房，李胜与世某某的租赁合同被解除。证据三、申请证人高某某出庭作证，证明量得公司在销售该房屋时宣称是与世某某签订租约销售，因量得公司逾期交房，李胜与世某某的租赁合同被解除，量得公司应当承担租金损失。量得公司质证意见为：证据一、真实性认可，证明目的不认可。李胜所述的开发项目确因重污染天气和高温天气停工，这是事实。并且量得公司也接到了相应政府部门要求停工的通知，因此一审法院在认定逾期天数时认定正确。证据二、真实性和证明目的均不认可，发布主体均不是量得公司，量得公司对该内容的真实性无法予以确认，同时李胜签订的租赁合同的承租人也并非量得公司。证据三、真实性和证明目的均不认可，证人并非量得公司的员工无权代表量得公司发表言论，李胜签订的租赁合同也并非是与证人所在的公司签订，因此证人对李胜签订的租赁合同内容是否知情无法核实，证人陈述的租金也并非是证人所在公司予以支付，与量得公司无关联性。   量得公司提交：督办单（复印件）一份、丈八辖区工地管理群微信截图一份，证明量得公司所涉工地确实因为天气原因被政府部门要求停工。李胜质证意见为：该组证据均是复印件，真实性无法核实。证明目的不认可，该组证据的时间都是2019年的，是在合同约定的交房日期之后。从该文件上讲，也只是要求停止室外作业，而不是全部停工。该组证据不属于民诉法规定的新证据。   二审庭审中，双方当事人均表示对一审判决查明的事实无异议。结合双方当事人的举证、质证和法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明的事实属实。另查明，本院作出的（2020）陕01民终2756号民事判决认定，量得公司主张逾期交房属于法律上规定的不可抗力情形之理由，不能成立。   本院认为，李胜与量得公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了逾期交付责任，根据该约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。量得公司未按照合同约定的时间即2018年3月31日前向李胜交付案涉房屋，量得公司应向李胜支付违约金。李胜主张量得公司应按照每月2756.56元标准赔偿逾期交房损失，对此李胜负有举证责任。李胜虽提交其与红璞公司签订的租赁合同、解除租赁合同通知函等证据予以证明，但上述证据真实性无法核实，且合同无法履行的原因多种多样，仅凭这两份证据不足以证明合同无法履行的真实原因以及李胜的实际损失，李胜亦未提交充足的证据证明量得公司在销售案涉房屋时宣称该房屋系带租约销售的事实。故一审法院以合同约定的标准判令量得公司向李胜支付违约金，符合合同约定，并无不当。关于一审法院认定交房期限顺延17天一节，量得公司作为房地产开发公司，对于合同履行过程中可能出现的影响按期交房的因素应具有专业的判断能力，对于高温、重污染天气需要停工的事实也是明知的，其应在充分考虑各种因素的情况下对交房时间进行约定。故本案中，量得公司主张因天气因素、政府行为导致逾期交房，施工天数应顺延153天之主张，不能成立。一审法院因高温及重污染天气认定交房时间顺延17天欠妥，本院予以纠正。   综上所述，李胜的上诉请求部分成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14753号民事判决第二项；   二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14753号民事判决第一项为：陕西量得实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李胜支付逾期交房违约金33787.54元（以616561元为基数，从2018年4月1日起按每日万分之一计算至2019年9月30日），以及以616561元为基数，按每日万分之一计算自2019年10月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费1040元（李胜已预交），由陕西量得实业开发有限公司承担。二审案件受理费222元（李胜已预交），由陕西量得实业开发有限公司承担50元，李胜承担172元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。   本判决为终审判决。         审判长  王吉利   审判员  任    蕾   审判员  姬    钊      二Ｏ二Ｏ年九月十五日     书记员 陈子俊        — 1 —