河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初1475号 原告：何克美，男，1978年11月25日出生，汉族，住河北省定兴县。 被告：高碑店市万美房地产开发有限公司，住所地高碑店市新昌北大街**。 法定代表人：曹李余，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐晓雷，该公司职工。 原告何克美与被告高碑店市万美房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何克美、被告高碑店市万美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何克美向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金20000元；2.诉讼费等一切费用由被告承担。事实和理由：2015年10月28日，原告在被告处购买其开发建设的位于高碑店市，当天签订房屋买卖合同一份，房屋总价款532671元，原告于2018年6月25日将房款全部交清，被告承诺2018年6月30日前交房。但是被告未按合同约定日期交房，被告于2018年6月25日又与原告重新签订了一份房屋买卖合同，将2015年10月28日的合同收回。原告实际收房日期为2019年7月6日，被告逾期交房一年多。根据双方合同约定，被告逾期交房每日支付已付房款的万分之一的违约金。就违约金问题双方多次协商解决未果。无奈，原告为维护自己的合法权益，特起诉，请求依法支持原告的诉求。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告赔偿原告因其逾期交房违约金39417元，即违约金计算标准按照被告逾期交房天数，总房款532671元，每日万分之二计算。事实和理由：原告与被告买卖合同纠纷一案中，涉案合同第十二条及补充约定是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立该条款时并未与原告实际协商，更没有特别提示和说明，应属无效格式条款。涉案合同约定的双方违约责任显失平等，约定的被申请人应承担的违约责任过低且与申请人应承担的违约责任严重不对等，如按双方合同约定追究被告的违约金显然不利于原告的权益保护，无法弥补因被告违约给原告造成的实际损失，按照合同相对性及违约责任对等原则，请求提高被告在涉案合同中的违约责任比例。另外，因被告的违约行为造成原告在外租房居住一年多，造成租金损失，因此，按照涉案合同约定，被告作为出卖人应当承担其违约给原告造成的全部损失。综上，为了更好地维护申请人的合法权益，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，特申请变更诉讼请求。 被告高碑店市万美房地产开发有限公司辩称，1.原告的诉请没有事实和法律依据。双方之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应当恪守。根据合同约定，因政府行为造成的停工属于不可抗力因素，被告可以据实延期，无需承担逾期违约责任。根据保定市人民政府、高碑店市人民政府及职能部门的停工文件，项目施工期间因政府要求停工天数为384天，被告据实予以延期后，并未逾期交房；2.原告要求提高违约金标准不应得到支持。补充协议第十二条不是格式条款。该条款没有免除被告交房的主要义务，也没有加重原告的义务。补充协议最后一款明确了作为出卖人的被告已经将合同条款进行明示和说明，原告是具备完全民事行为能力的成年人，其对签署的合同有审慎的义务，商品房并非特许商品，原告完全有权利对合同条款进行协商，协商不成的，可以不签约，被告没有任何的胁迫行为。法律并没有规定违约金条款必须对等，根据合同法的规定，如一方认为违约金过低可以请求人民法院予以调整，但需要提供因其违约行为造成的损失远远大于合同约定违约金的相关证据。请求驳回原告的诉求。 本院经审理认定事实如下：2015年10月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于高碑店市房屋一套。2018年6月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）就上述房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：第三条第4款，房屋建筑面积共112.22平方米；第六条第1款，该商品房单价为每平方米4746.667元，总金额532671元；第十一条（一），出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、双方另行约定。同日，原、被告签订《补充协议》，该补充协议显示：十一条第8款，如遇到出卖人无法控制的火灾、水灾、地震、考古发现、政府行为（包括但不限于法律政策变更、因政府原因导致的规划变更、政府要求停工等）等不可抗力因素，出卖人可据实予以延期且不承担逾期交房的违约责任；十二条第1款，如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过90日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等），违约金金额最高不超过买受人已支付房价款的百分之一。出卖人支付的违约金均含税，由出卖人依法代扣代缴。现原告已向被告支付购房款532671元。2019年6月25日，被告书面通知原告于2019年7月6日办理入住手续。 原告称，要求被告支付逾期交房违约金39417元（房屋总价款532671元×0.0002×370天=39417元），为此提交《商品房买卖协议书》、《商品房买卖（预售）》、录音、批示公告、施工许可证、入住通知书、物业费收据、住宅管理费票据。被告质证称，对《商品房买卖协议书》、《商品房买卖（预售）》、入住通知书、物业费收据真实性无异议，物业费收据与本案无关；对网上下载页施工许可证真实性无异议，但施工许可证的审批仅仅是政府的行政监管，并不影响双方之间的合同效力；对批示公告的真实性无异议；录音真实性无异议，但其提交的证据形式不符合法定形式，该录音是被告法人为了解决原告在内的上访业主提出的信访问题在信访局做出的陈述，众所周知，原、被告之间的纠纷属于民事纠纷，不属于信访局的管辖范围，但政府为了维护社会稳定，要求被告法人出面进行解决，被告法人的陈述仅仅是在政府的协调下对双方的调解的表述，最终仍需要原被告之间达成一致意见的协议才有效力。但原告不同意被告提出的扣除因政府原因造成的停工天数，双方未达成一致，原告诉至法院，双方应当按照合同约定进行处理。被告提交了政府停工文件及明细，证实涉案商品房在建设过程中因政府政策性原因停工天数为384天。原告质证称，证据没有红头文件，没有法律效力。 经查,被告提交的政府停工文件及明细，其中以下文件明确显示具体的停工原因、停工时间：高碑店市建设局于2015年12月5日作出的《关于印发建设系统12月份空气质量保障超常冲刺实施方案的通知》，自2015年12月1日至31日，房屋建筑、拆迁等施工工地土石方作业全部停工，停工时间31天；高碑店市建设局于2016年9月20日作出的《关于首届河北省旅发大会期间加强建筑施工扬尘治理保障工作的实施方案》，自2016年9月21日至9月30日，全市所有在建项目，停止土石方作业，所有商混企业停止生产，停工时间10天；保定市人民政府于2016年10月13日发布的《关于启动重污染天气应急强化措施的紧急通知》，要求10月14日0:00时起到10月18日左右，所有施工工地停工，停工时间5天；保定市人民政府于2016年11月8日发布的《保定市重污染天气预警信息发布》，市委办公厅、市政府办公厅＜关于启动重污染天气应急强化措施的紧急通知＞继续执行，11月8日12时起，终止时间为11月10日24时，停工时间2.5天；保定市人民政府于2016年11月11日发布的《保定市重污染天气预警信息发布》，11月11日0:00起执行《保定市2016年冬季采暖期空气质量保障超常应急措施》，11月14日24:00时解除，停工时间4天；高碑店市建设局于2016年11月14日作出的《关于实施2016年冬季采暖期扬尘治理超常应急措施的紧急通知》，自2016年11月15日至12月31日实施冬季采暖期扬尘治理超常应急措施，工地停工，停工时间47天；河北省大气污染防治工作领导小组办公室于2017年2月22日作出的《关于切实加强大气污染防治有关工作的紧急通知》，在3月15日前，除涉及民生重点工程外，其他建设工地暂停施工，停工时间22天；高碑店市安全生产委员会于2017年9月30日作出的《关于印发＜“中秋、国庆”双节和“十九大”期间安全生产保障工作方案＞的通知》，全市在建工程施工项目从10月15日起至“十九大”结束（10月24日）停止施工，停工时间10天；保定市人民政府于2017年11月3日发布的《4日0时起我市启动重污染天气Ⅱ级预警》，自11月4日0时至11月8日，建成区停止所有房屋建筑等，停工时间5天；高碑店市建设局于2017年12月11日作出的《关于启动12月份中、下旬空气质量超常应急保障措施的通知》，自12月11日起至12月31日，除应急抢险及经市委、市政府批准的民生重点工程外，全市各类在建工程停工，停工时间21天；高碑店市建设局于2018年3月3日作出的《关于扎实做好全国“两会”期间建筑施工安全生产、扬尘治理工作的通知》，所有项目2018年3月3日至3月20日全部停工，停工时间18天。上述政府部门的具体停工指令文件是被告不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力，房屋交付日期应扣除上述停工期间后，相应顺延。综上，因不可抗力导致被告停工的时间共计175.5天。对于被告提交的2015年12月31日至2018年6月30日期间《保定市重污染天气预警信息发布》、《保定市重污染天气预警信息解除通知》等若干文件，只发布了重污染天气预警及应急响应，但没有具体明确的停工期限，本院对此不予采信。 上述事实有《商品房买卖协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、入住通知书、政府停工文件等证据及当事人陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖协议书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原告依约支付购房款，被告理应按照合同约定的日期向原告交付房屋，但被告未按约定时间交付，其行为构成违约，依法应当按照合同约定承担违约责任。现原告主张逾期交房违约金按每日万分之二计算，但未举证证实存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定当事人有权请求人民法院变更合同的情形，本院对此不予支持。 关于逾期时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”据此，对被告提出的发生在2018年6月30日之后停工事项的抗辩理由，本院不予采信。被告提交的政府停工文件中明确显示具体的停工原因、停工时间，共计造成停工175.5天。原、被告约定的交房日次日（2018年7月1日）至办理入住手续时间（2019年7月6日）共计371天，扣除停工175.5天，被告实际逾期交房天数为195.5天（371天-175.5天）。根据《补充协议》十二条第1款的约定，按日计算逾期交房违约金为10413.72元（532671元×0.01％×195.5天），该金额超过了原告已支付房价款的百分之一（532671元×1%=5326.71元），故被告应给付原告逾期交房违约金5326.71元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告高碑店市万美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告何克美逾期交房违约金5326.71元； 二、驳回原告何克美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费393元，由高碑店市万美房地产开发有限公司负担53元，何克美负担340元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  李美华 二〇二〇年九月二十七日 书记员  王 存