山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初4612号 原告：李扬，男，1991年2月10日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：张雪瑞，山东国熙律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:于昌仕，北京大成（济南）律师事务所律师。 原告李扬与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告李扬的委托诉讼代理人张雪瑞、被告景和置业公司的委托诉讼代理人于昌仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李扬向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司向李扬支付逾期交房违约金128610.76元（以947758元为基数，按每日万分之一点五计算，自2017年6月1日起计算至2020年1月22日止，减去景和置业公司已支付的违约金8719.37元）；2.判令景和置业公司向李扬支付逾期办理房屋产权证违约金（以947758元为基数，按每日万分之一计算，自2019年12月31日计算至景和置业公司实际为李扬办理完毕房屋产权证为止）；3.判令景和置业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年6月22日，李扬与景和置业公司签订合同编号为销售（字）201516488426的《商品房买卖合同》，约定李扬购买景和置业公司开发的景和山庄X号房屋，房屋建筑面积127.83平方米，房屋总价款947758元。李扬按合同约定履行了交付购房款947758元的义务。合同约定景和置业公司应当在2017年5月31日前将符合合同约定的商品房交付李扬使用，并约定了逾期交付的违约责任。2018年7月17日，景和置业公司向李扬交付《业主办理入住手续流转单》，并于当日实际交付涉案房屋，但并未向李扬提供合同约定的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，且房屋交付时景和置业公司未取得竣工验收备案证明。根据双方签订的《补充协议》第五条第一款，房屋的交付标准为取得竣工验收备案证明，故涉案房屋在交付时并不具备合同约定的交房条件。另，景和置业公司在2020年1月22日取得了13号楼的竣工验收备案证明。《商品房买卖合同》第十五条约定：景和置业公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由景和置业公司提供的资料报产权登记机关备案，并同时约定了违约责任。景和置业公司自2018年7月17日交付房屋后，至今仍未为李扬办理房产证，已构成违约。景和置业公司逾期交付房屋、后续交付不符合约定条件房屋以及不为李扬办理房产证的行为，严重侵害了李扬的合法权益。依据《商品房买卖合同》的约定，《合同法》第一百零七条、《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，提起本案诉讼。 景和置业公司辩称，请求判决驳回李扬的诉讼请求，判令本案受理费由李扬承担。一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工和天气原因所致，景和置业公司不应承担逾期交房约责任。《商品房买合同》第八条约定，施工期间因政府要求及天气原因停工的，交房期限可据实延期。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城、全国文明城市、大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，仅截至目前景和置业公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素，景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。另外，根据《商品房买卖合同》第八条之“交付期限”条款，“如遇下列特殊原因：因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”即便计算逾期交房期间，应按照前述合同约定的交房日期2017年5月31日至房屋的实际交付时间2018年7月17日，扣除因政府原因及天气原因导致停工的天数。二、双方签订的《商品房买卖合同》的附件五:补充协议第五条第一款约定，交付房屋条件为“该商品房取得竣工验收备案证明”，但合同第五条第七款约定买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得主合同第八条、本补充协议第五条第一款约定的证明文件或尚未满足主合同约定的其他交付条件，买受人仍愿意接受该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。李扬已通过实际履行对合同的约定进行了变更，景和置业公司已在2018年7月17日将案涉房屋交付给李扬使用，在李扬实际接收房屋后，逾期交付房屋的事实已经不再延续。因此，李扬无权主张实际收房后的违约金。三、合同约定按日万分之一点五的违约金也明显高于李扬实际损失，应当结合实际损失予以调减。我国对违约金适用“补偿性为主”的原则，《合同法》第百一十四条也约定违约金高于实际损失的应当予以调减，因此，违约金的确定应以损失为基础。在与涉案房屋为同一小区的其他业主起诉景和置业公司的另一同类案件中，法院经业主申请委托山东方正土地房地产评估有限公司，对涉案小区自2017年12月16日至2019年4月8日期间的平均租金进行鉴定。经鉴定涉案小区在前述期限内的平均租金为每日每平米0.48元。该鉴定结论系参照同地段同类型房屋出租情况作出的，已经明显高于涉案小区的实际租金价格，故景和置业公司请求调减违约金。四、关于李扬主张自2019年12月31日起计算至实际办理完毕房屋产权的逾期办证违约金不予认可。若按照李扬第一项诉讼请求的主张交房时间为2020年1月22日，那么根据《商品房买卖合同》第十五条约定的起算时间应为2021年1月22日，李扬主张逾期办证违约金没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 2015年6月23日，李扬与景和置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定李扬购买景和置业公司开发的景和山庄一期X号商品房，房屋建筑面积127.83平方米，房屋总价款947758元。《商品房买卖合同》第八条约定：景和置业公司应在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付李扬使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，景和置业公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且景和置业公司在发生之日起30日内告知李扬的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因景和置业公司过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.李扬按本合同约定期限付款的等其他不可归责于景和置业公司的原因。《商品房买卖合同》第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，景和置业公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付李扬使用，按以下方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，景和置业公司按日向李扬支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，李扬有权解除合同。李扬解除合同的，景和置业公司应当自李扬解除合同通知到达景和置业公司，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按李扬累计已付款的0.5%向其支付违约金。李扬要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，景和置业公司按日向李扬支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。《济南市商品房买卖合同》第十五条约定：景和置业公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由景和置业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因景和置业公司的责任，李扬不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李扬不退房，景和置业公司自逾期第一天起按日向李扬支付已交付房价款万分之一的违约金。如因李扬原因导致不能办理房屋产权证或不能按期办理房屋产权证的，景和置业公司不承担违约责任。《补充协议》第五条约定：景和置业公司应当在2017年5月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将取得竣工验收备案证明并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付李扬使用。 李扬按照合同约定向景和置业公司支付947758元房款。李扬于2018年7月17日收取涉案房屋。涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2017年，景和置业公司向李扬支付逾期交房违约金8719.37元。 另查明：本院在审理同类案件中委托评估涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，结论为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 双方当事人对景和置业公司是否存在逾期交房的免责事由存在争议。 李扬主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交房违约金。景和置业公司辩称因政府多次强制要求停工和天气原因导致交房延期，不应承担逾期交房约责任；即便计算逾期交房期间，应按照扣除因政府原因及天气原因导致停工的天数472天。景和置业公司对其辩解提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份。2.景和置业公司与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》1份。3.景和置业公司分别与济南舜联建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《景和山庄项目施工总承包工程合同》。证据1-3拟证明济南英泰克工程咨询有限公司作为景和山庄项目的监理单位，就因日气温超过37度需要停工及政府因大型活动重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令。4.政府文件2份，拟证明2016年-2017年、2018年-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天。5.济南市历城区人民政府公告1份，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气需要工地停工的时间为51天。证据1-5拟证明因政府强制要求停工及天气原因导致停工的天数合计472天，其中，因日气温超过37度致使无法正常施工的停工20天；因响应政府创城要求停工93天；因政府举办大型活动停工4天；因大气污染大风及重污染预警停工54天；2017-2018年供暖季停工120天，2018-2019年供暖季停工181天。即便计算逾期交房期间，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从李扬主张的逾期交房天数中予以扣除。6.（2018）鲁0112民初5386号、（2019）鲁01民终5548号民事判决书，拟证明同类案件的生效判决认定逾期交房违约金数额按照限额计算，并依法扣除了因政府原因导致的停工天数51天，按照同案同判的原则，至少应该扣除该51天。7.竣工验收备案单1份，拟证明涉案楼房于2020年1月22日已经竣工验收完毕，达到交付条件。 经质证，李扬对证据一真实性不予认可，认为合同约定的交房日期为2017年5月31日，而该工程暂停令是2017年6月份之后，晚于双方约定的交房时间，且工程暂停令是交付给施工单位的，与双方之间购房合同无关，工程暂停令对李扬不具有约束性。对证据二真实性有异议，且该证据与本案无关联，不能证明景和置业公司主张，该份监理合同记载的监理服务期并没有覆盖景和置业公司拟证明的停工期限，该监理合同的内容规定监理单位从事工程监理的权利和义务，监理合同中没有规定监理单位出具证明的权力，所以该监理合同对李扬不具有约束性。对证据三真实性无异议，通过合同记载的内容可以看出工程竣工暂定日期为2016年11月24日，再次证明景和置业公司逾期交房的违约事实。对证据四真实性不能确认，退一步讲即便文件真实，也不能免除景和置业公司逾期交房的违约责任，且其中“黄色预警信息两份”均是在合同签订之前，且该份文件对景和置业公司交房没有实质影响，对于相关采暖季，停工措施并不是完全停工，而是经过建设部门申请、主管部门审核以及报工作组办公室汇总审查后仍可施工，因此景和置业公司抗辩理由不成立，且双方约定交房时间为2017年5月31日，景和置业公司所称2018、2019年停工与其延期交房没有任何关系。对证据五真实性不能确认，且该公告仅是对个案的回复，且明确说明因环保创城导致逾期交房的问题不存在，不能达到景和置业公司的证明目的。对证据六的真实性不清楚，我国并不是判例法国家，且同小区其他业主的判决经中院审核并没有扣除停工天数，该证据与本案无关。景和置业公司提交的该证据中因业主未提起上诉中院未予审查，故并不能说明有判例认为应当扣除停工天数。对于证据七没有异议，足以说明景和置业公司于2020年1月22日刚刚取得涉案房屋竣工验收备案证明，其已构成违约。 对该争议事实，本院经审查认为，虽然景和置业公司提供了政府文件与公告、监理机构出具的“工程暂停令”等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，本院对景和置业公司延期交房的辩解理由不予采纳，对其要求扣除472天停工时间的主张不予支持。 本院认为，李扬与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，各方当事人应依约履行。李扬已按合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限向李扬交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应当承担迟延履行的违约责任。 根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为逾期交房违约金的计算标准、房屋实际交付后的逾期交房违约金能否支持、支付逾期办证违约金的条件是否成就。 （一）逾期交房违约金的计算标准。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本院在审理同类案件中，经委托评估，涉案小区2017年12月15日至2019年4月8日期间的平均日租金价格为每平方米0.48元，本院参照该租金价格作为确定李扬实际损失的依据。本案中，《商品房买卖合同》约定按照已付房款的日万分之一点五计算逾期交房违约金，超出了实际损失的百分之三十，应当依法予以调减，本院参照每平方米日租金价格0.48元的1.3倍作为本案逾期交房违约金的计算标准。 （二）房屋实际交付后的逾期交房违约金能否支持。 根据《补充协议》约定，涉案房屋的交付条件为景和置业公司取得竣工验收备案证明。景和置业公司于2018年7月17日将涉案房屋交付李扬使用时，尚未未取得竣工验收备案证明。景和置业公司亦未提供证据证明在交付房屋时对未取得竣工验收备案证明的事实对李扬进行了告知。景和置业公司实际交付房屋的行为，并不能免除其逾期交房的违约责任。故对李扬要求景和置业公司自2017年6月1日起至2020年1月22日止支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。 （三）支付逾期办证违约金的条件是否成就。 《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，景和置业公司实际交付房屋的时间为2018年7月17日，取得交付条件的时间为2020年1月22日。李扬主张按照2020年1月22日作为主张逾期交房违约金的截止时间，并获本院支持。根据《商品房买卖合同》约定，并按照公平原则，应当以2020年1月22日作为景和置业公司向不动产登记机关报送所有权转移登记资料的起算时间。至本案诉讼，合同约定支付逾期办证违约金的条件尚未成就，对李扬要求景和置业公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李扬逾期交房违约金68254.74元（127.83平方米×0.48元×1.3×965天－8719.37元）； 二、驳回李扬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1560元，由李扬负担732元，山东景和置业有限公司负担828元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 方 震 二〇二〇年九月二十九日 书记员 崔新宇