文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0151民初7234号原告:贾占贵，男，1972年8月9日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：黄兰芳，重庆渝汇律师事务所律师。被告:蒲逢源，男，1941年1月26日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：梁政，重庆渝礼律师事务所律师。原告贾占贵诉被告蒲逢源物权保护纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法由审判员吴宇担任审判长，与审判员杨建，人民审判员李知才组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贾占贵的委托诉讼代理人黄兰芳，被告蒲逢源及其委托诉讼代理人梁政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾占贵向本院提出诉讼请求：1、判令被告蒲逢源从2015年3月10日起按标准10万元/年向原告支付房屋占有使用费至其搬离之日止。2、判令被告蒲逢源从占有该房屋之日起按年利率6%向原告支付资金占用损失费。3、本案诉讼费、保全费由被告蒲逢源承担。事实和理由：原告因与案外人张达能、李晓红建设工程施工合同纠纷于2012年向重庆市渝北区人民法院起诉并申请了财产保全，在诉讼过程中，重庆市渝北区人民法院于2012年12月14日作出（2012）渝北法民初字第15706号民事裁定书查封了张达能、李晓红名下位于原重庆市铜梁县街道办事处街号商住楼（地址后变更为铜梁县街道办事处街号）。2013年7月8日，原告与张达能、李晓红达成调解，但张达能、李晓红之后未按调解协议履行义务，原告向重庆市渝北区人民法院申请强制执行要求拍卖之前查封的位于原铜梁县街道办事处街号商住楼。因该房屋流拍，重庆市渝北区人民法院于2015年3月10日作出（2013）渝北法民执字第2377-3号执行裁定书将该房屋以物抵债给原告，并办理了过户登记手续，原告取得了该房屋的所有权。然而在房屋的交付过程中，被告蒲逢源以其与张达能、李晓红具有租赁关系为由强行占有该房屋。原告及重庆市渝北区人民法院执行法官与蒲逢源多次协商后其仍拒不搬离。原告认为，原告申请人民法院查封案涉房屋在前，蒲逢源与张达能、李晓红的租赁关系在后，且该房屋已过户至原告名下，被告强行占有该房屋缺乏法律依据，被告的占有行为给原告造成了严重损失。故原告诉至法院，望判如所请。被告蒲逢源辩称，其占有使用案涉房屋系基于合法的租赁关系，不是非法占有。该房屋原所有人张达能、李晓红于2013年2月8日向蒲逢源、刘兴乾、唐登兰借款150万元，双方签订了《民间借贷合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同》，约定张达能、李晓红在2013年9月9日前不能偿还借款及利息，便将案涉房屋租赁给蒲逢源、刘兴乾、唐登兰使用，以偿还借款本金及利息。《房屋租赁合同》约定租期20年，从2013年9月9日至2033年9月8日，租金10万元/年。因张达能、李晓红未按约偿还借款，蒲逢源、刘兴乾便依据《补充协议》、《房屋租赁合同》占有使用该房屋，租金从借款中抵扣。原告贾占贵取得该房屋所有权在2015年，而租赁协议发生在2013年，根据“买卖不破租赁”原则，原告在租赁期内有权占有使用该房屋。因张达能、李晓红尚欠蒲逢源借款100万元，房屋租金系用借款抵扣，故蒲逢源已结清租金，无需再向原告支付租金。另，案涉房屋从2013年9月9日至2018年2月28日系刘兴乾在使用，蒲逢源从2018年3月1日才占有使用该房屋至今。综上，应驳回原告请求。本院经审理认定事实如下：2012年12月4日，贾占贵、彭坤胜因与张达能、李晓红建设工程合同纠纷向重庆市渝北区人民法院起诉并申请了财产保全，重庆市渝北区人民法院于2012年12月14日作出（2012）渝北法民初字第15706号民事裁定书对张达能、李晓红名下的位于原重庆市铜梁县街道办事处街号商住楼予以查封。因当时街号地址已变更为街号，重庆市渝北区人民法院于2013年2月18日作出（2012）渝北法民初字第15706-1号协助执行通知书，送达至原重庆市铜梁县国土房管局，对张达能、李晓红名下的街号商住楼予以查封。2013年7月8日，贾占贵、彭坤胜与张达能、李晓红达成调解协议并制作了调解书，由张达能、李晓红在签订调解协议后30日内支付贾占贵、彭坤胜工程款350万元并支付相关利息等。因张达能、李晓红之后未履行付款义务，贾占贵、彭坤胜向重庆市渝北区人民法院申请强制执行要求拍卖之前查封的位于原铜梁县街道办事处街号商住楼。因该房屋三次流拍，重庆市渝北区人民法院于2015年3月10日作出（2013）渝北法民执字第2377-3号执行裁定书将该房屋以物抵债给贾占贵、彭坤胜。后该房屋于2016年登记在贾占贵一人名下，贾占贵取得了该房屋的所有权。另查明，2013年2月8日，蒲逢源、刘兴乾、唐登兰与张达能、李晓红签订《民间借款合同》（合同编号：铜融合同文件2013年借字第009号），约定蒲、刘、唐三人向张、李二人出借150万元，按月利率2%计息，其中蒲逢源出资100万元，刘兴乾出资40万元，唐登兰出资10万元。借期6个月，从2013年2月8日至2013年8月8日。同日，张达能（甲方、借款人）与刘兴乾（乙方、债权人）签订《补充协议》及《房屋租赁合同》，《补充协议》约定，一、张达能、李晓红在铜融合同文件2013年借字第009号文件到期第30日（即2013年9月9日）仍不能清偿该合同本金及利息金额，甲方自愿将坐落于铜梁区街道办事处街号（房产证号为209--）的商业、住宅的使用权转让给乙方使用，以偿还该合同的借款本金、利息以及支付由此产生的一切费用。房屋租赁细节详见《房屋租赁合同》；二、转让期限为20年，转让期内乙方有权在合法范围内自主经营或者转租，甲方无权干涉。租赁期到期后，甲方仍不能清偿本金及利息，甲方必须与乙方续签房屋租赁合同；三、此合同为《铜融合同文件2013年借字第009号》的补充合同之一，如甲方按时认真履行原合同义务，则此合同作废。《房屋租赁合同》约定：一、房屋地址：坐落于重庆市铜梁县街道办事处街号第**商住楼（房产证号为209--）；二、租赁时间：2013年9月9日至2033年9月8日，共计20年；三、租金标准：壹拾万元/年（小写：100000元／年，租金总计贰佰万元（小写：2000000元）。该房屋租金在租期内不变；四、租金结算：每年的2月8日结算上一年的租金。在《补充协议》及《房屋租赁合同》尾部，张达能在甲方处签名、刘兴乾在乙方处签名。因张达能、李晓红未按约偿还借款及利息，张达能、李晓红按照《补充协议》的约定将案涉房屋于2013年9月10日交付刘兴乾使用。因张达能、李晓红迟迟未归还借款，蒲逢源、刘兴乾、唐登兰于2015年1月6日将其诉至本院，本院于2015年9月23日作出（2015）铜法民初字第00562号民事判决书（已生效），判决张达能、李晓红偿还蒲逢源、刘兴乾、唐登兰借款共计140万元以及相应利息。还查明，贾占贵取得案涉房屋所有权后，在交付过程中，受到蒲逢源等人阻扰，双方多次协商未果。重庆市渝北区人民法院执行法官曾于2019年11月1日对蒲逢源作了执行笔录，告知蒲逢源需将其占有的案涉房屋交付给贾占贵，蒲逢源予以拒绝，该房屋至今仍由蒲逢源占有。审理中，原告明确表示不要求追加刘兴乾为本案被告，原告自愿将要求蒲逢源支付房屋占有使用费的起始时间由2015年3月10日变更为2018年3月1日（蒲逢源自认占有该房屋的起始时间），原告对于2018年3月1日前的房屋占有使用费不要求在本案中处理。另原告向本院申请了财产保全，支付保全费2520元。上述事实，有（2012）渝北法民初字第15706号民事裁定书、（2012）渝北法民初字第15706-1号协助执行通知书、（2013）渝北法民执字第2377-3号执行裁定书、（2012）渝北法民初字第15706号民事调解书、重庆市土地房屋权属登记审核表、（2015）铜法民初字第00562号民事判决书、执行笔录等在案佐证，这些证据具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采纳。本院认为，根据法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，关于刘兴乾与张达能、李晓红签订的《房屋租赁合同》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。根据刘兴乾与张达能、李晓红签订的《补充协议》，张、李二人到期不能清偿借款时，同意将案涉房屋交给刘兴乾等债权人使用，用使用权益偿还债务。从该协议内容来看，刘兴乾等人为了使自己的债权得到清偿，同意张、李二人以让渡案涉房屋20年的房屋使用权抵偿借款。由此可见，案涉《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。故以租抵债的性质实际为债权债务关系而非房屋租赁关系，不适用于合同法规定的“买卖不破租赁”原则。即该《房屋租赁合同》仅对签约双方具有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。案涉房屋经法院生效文书确认其产权归贾占贵、彭坤胜所有，后贾占贵单独取得该房屋全部产权，即贾占贵依法取得了对案涉房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，人民法院应予支持。”根据上述规定可知，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有租赁房屋的，应当举证证明已在人民法院查封之前签订有效的书面租赁合同以及实际占有使用租赁房屋。本案中，刘兴乾与张达能、李晓红签订的《房屋租赁合同》实为债权债务关系而非房屋租赁关系合同，从时间上讲，该《房屋租赁合同》的生效时间为2013年9月10日，而重庆市渝北区人民法院在之前早已查封了该房屋。故蒲逢源占有该房屋拒绝交付给贾占贵的行为有违上述法律规定。综上，蒲逢源基于债权取得案涉房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，不能对抗贾占贵对案涉房屋所享有的物权。排它性为物权的基本属性，蒲逢源占有案涉房屋且拒不搬离的行为侵犯了现房屋所有权人贾占贵的物权权利，本院对贾占贵要求蒲逢源从其自认的占用房屋之日即2018年3月1日起支付房屋占有使用费至其搬离之日止的请求予以支持。关于标准，参照《房屋租赁合同》约定的租金10万元/年，结合该房屋面积及所处地段，本院对原告要求按标准10万元/年支付房屋占有使用费的请求予以支持。关于原告要求蒲逢源从占有该房屋之日起按年利率6%支付资金占用损失费的请求缺乏相应依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告蒲逢源于本判决生效后十日内按标准10万元/年向原告贾占贵支付从2018年3月1日起至其搬离之日止的房屋占有使用费。二、驳回原告贾占贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费7300元，由原告贾占贵负担1500元，被告蒲逢源负担5800元。财产保全费2520元，由原告贾占贵负担500元，被告蒲逢源负担2020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  吴 宇审 判 员  杨 建人民陪审员  李知才二〇二〇年九月六日法官 助理  谢 东书 记 员  胡立欢