湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1238号上诉人（原审原告）：熊骏，男，1989年7月20日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：项中楠，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北宏大资产管理有限公司，住所地湖北省咸宁市长安大道**。法定代表人：金杯，该公司董事长。委托诉讼代理人：王良皓，男，该公司工作人员。上诉人熊骏因与被上诉人湖北宏大资产管理有限公司（以下简称宏大资产管理公司）委托合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初4189号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊骏上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的起诉请求或者将本案发回重审；2.案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定本案一审立案时间2019年8月8日在三年免租期内错误，根据双方提交的证据，咸宁宏大城市广场开发有限公司（以下简称宏大开发公司）于2016年3月29日、2017年5月3日致业主的函和回函，结合咸宁市中级人民法院作出的已发生法律效力的民事判决书，可以宏大开发公司已于2015年9月24日将涉案商铺移交给了被上诉人，并办理了相应的交接手续。由此可见，从实际交付之日起三年内免租期的截止时间应为2018年9月23日，因此本案一审立案时间的2019年8月8日不在免租期内。2.本案上诉人起诉时，被上诉人经营管理商铺已达4年有余，免租期早已届满，被上诉人应按照约定将从2018年9月24日起的委托经营收益交付给上诉人。因被上诉人从未将商铺的使用情况、租金水平、收益情况等告知上诉人，且在未征求上诉人同意的情况下对商铺承重结构进行改造，导致商铺存在重大安全隐患，损害了上诉人的合法权益，致使该委托合同目的无法实现。3.目前经营该商铺的为万达公司，被上诉人已经全部退出了双方签订的经营合同，在未通知上诉人的情况下，将委托的权限转让给了第三方，故请求二审法院支持上诉人的起诉请求。宏大资产管理公司辩称，已经发生法律效力的一审法院（2018）鄂1202民初2430号及其他民事判决均认定，2017年8月宏大开发公司取得备案证，上诉人购买的商铺才具备法律规定的交付条件。一审法院在上述判决中判决宏大开发公司向上诉人支付延期交房违约金，房屋起租期从2017年8月起算，前三年为免租期，则第一次交付租金时间按满半年结算一次，应为2021年2月，故上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。熊骏向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》；2.判令宏大资产管理公司向熊骏支付2018年4月28日起至商铺退还之日止的租金27487.04元（年租金以商铺成交价343588元的8%计算）；3.判令宏大资产管理公司向熊骏支付违约金34358.8元（商铺成交价的10%），并对商铺恢复原貌；4.本案诉讼费由宏大资产管理公司承担。一审法院认定事实：2013年8月12日甲方原告熊骏与乙方被告宏大资产管理公司签订《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》，协议约定甲方委托乙方经营管理的商铺位于咸宁市××大道××城市广场××号，建筑面积为27.77平方米；该商铺的委托经营期为10年，按照甲方购买该商铺时所签订的《商品房买卖合同》约定，自实际交付使用之日起计算（即自2015年4月28日起至2025年4月27日止），在此之前，商铺由开发商管理；由于商场处于培育期，在此期间广告宣传、招租和经营管理费用较大，甲方同意放弃商铺前三年的任何经营收益，即为免租期，商铺由乙方根据商场培育情况决定免租、减租，盈亏不涉及甲方；自第四年起至第十年，该商铺租金收入的90%支付给甲方，10%作为乙方管理费用；租金收益的支付为满半年结算一次，即按实际应付租金之日起计算，在结清完毕后15个工作日内一次性支付甲方；如乙方未按本协议规定向甲方支付委托经营收益，则乙方应向甲方支付本协议所指商铺实际成交价的10%作为违约金；合同还约定了其他权利义务。同时查明，2013年8月12日熊骏与宏大开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定熊骏购买宏大开发公司开发建设的宏大城市广场A区1层1063号商品房，建筑面积27.77平方米，总价款343588元；交付条件为：1.该商品房经验收合格；5.买受人房款全部付清，商场已开业即视为实际交房；商品房交付应当在2015年4月28日前。2016年宏大开发公司向熊骏开具了金额为343588元的销售不动产统一发票。咸宁宏大城市广场房屋于2017年8月取得了湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。因宏大开发公司逾期交付商品房，熊骏将宏大开发公司诉讼至一审法院，一审法院作出（2017）鄂1202民初3158号民事判决书，熊骏不服提起上诉，2018年2月26日湖北省咸宁市中级人民法院作出（2018）鄂12民终87号民事判决书，判决维持一审法院（2017）鄂1202民初3158号民事判决书第一、二、三项，即咸宁宏大城市广场开发有限公司于判决生效后十五日内支付熊骏违约金34358.8元，并判决咸宁宏大城市广场开发有限公司于判决生效后十五日内向熊骏交付咸宁宏大城市广场商业铺面A区1层1063号商铺并在房屋交付后十日内将相关资料提交至职能部门为熊骏办理不动产产权证。一审法院认为，原、被告双方签订的《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律规定，合法有效，受法律保护。（2018）鄂12民终87号民事判决书判决确认到2018年2月26日本案所涉商铺A区1层1063号并未实际交付，按管理协议约定商铺实际交付后有三年的免租期，本案立案时间为2019年8月9日，在三年的免租期内。原告所举证据不足以证明被告违反了管理协议的约定，故对原告要求被告解除管理协议、支付租金及违约金的诉求，不予支持。被告辩称原告的主张无事实和法律依据、请求驳回原告的各项诉讼请求的辩解意见成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告熊骏的诉讼请求。案件受理费1346元，减半收取计673元，由原告熊骏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。上诉人熊骏以被上诉人宏大资产管理公司对商铺承重结构进行装修改造、存在重大安全隐患、未告知其商铺的经营管理情况等为由，诉请解除双方签订的《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》，并要求宏大资产管理公司支付其租金、违约金等。本院认为，熊骏的诉讼请求不能成立，理由如下：首先，熊骏与宏大资产管理公司签订的《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应对双方当事人产生法律约束力，熊骏、宏大资产管理公司均应按照协议约定的内容诚实履行。该协议明确约定，熊骏有权按照约定向宏大资产管理公司收取租金（免租期除外），有权监督宏大资产管理公司依法经营或者出租该商铺，如宏大资产管理公司有涉嫌违法经营则熊骏有权收回商铺；熊骏对商铺的实际使用情况和状况有知情权，有权制止改变商铺建筑承重结构的装修，允许宏大资产管理公司或实际承租人对涉案商铺进行装修、装饰或添置新物等。熊骏认为宏大资产管理公司违反了上述约定，则对其主张所依据的事实，应提供证据加以证明，因熊骏未提供上述证据，则其主张的事实不能成立。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》第七条第（一）项约定：“在委托经营管理期间，甲乙双方不得以任何理由单方面解除本协议，但经甲乙双方协商一致的，可以提前终止协议。”现熊骏提出解除协议，并未取得宏大资产管理公司的认可，则熊骏主张解除合同并不符合双方约定的解除情形。最后，熊骏对其商铺选择委托经营管理的方式，在免除其自身商铺招租、经营、物业等具体事务管理时，必然让渡部分利益；而宏大资产管理公司在为熊骏等业主获得租金利润时，必然产生管理成本及经营风险。结合本案的实际履行情况来看，熊骏的商铺已经有承租人承租经营，熊骏对该情况知情。如果在合同期限尚未到期的情形下解除合同，既可能损害承租人的整体利益，也可能损害其他业主的共同利益，在熊骏不能提供证据证明合同存在法律规定的解除情形或合同约定的解除情形时，应不予支持该解除合同的诉讼请求。关于商铺租金，在本案之前，熊骏已因商铺未能交付诉至一审法院，经一审法院、本院判决确认，判令咸宁宏大城市广场开发有限公司在判决生效后十五日内向熊骏支付违约金34358.8元、交付商铺并在房屋交付后十日内将相关资料提交至职能部门为熊骏办理不动产产权证，故一审法院认定本案审理期间尚处于免租期并无不当，本院继续予以确认。综上所述，熊骏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1346元，由熊骏负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年九月二十八日法官助理陈莉书记员李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；