陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终1952号上诉人（原审被告、反诉原告）：榆林市广济堂医药连锁有限公司，住所地陕西省榆林市。法定代表人：陈国良，系该公司董事长。委托诉讼代理人：贺林波，该公司后勤部总经理。委托诉讼代理人：杨李冬，陕西富能律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：榆阳区住房保障管理中心，住所地榆阳区。法定代表人：高吉满，系该中心主任。委托诉讼代理人：李锐，陕西尊尚律师事务所律师。上诉人榆林市广济堂医药连锁有限公司因与被上诉人榆阳区住房保障管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初7967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。榆林市广济堂医药连锁有限公司上诉请求：1、撤销陕西省榆阳区人民法院（2019）陕0802民初7967号民事判决书第一、二、三项。2、将本案发回重审或改判为：一、被上诉人赔偿上诉人装修损失998677.64元；二、被上诉人返还上诉人采暖期、装修期2018年3月1日至2018年6月31日的租金495918.08元；三、被上诉人返还上诉人市政施工期、采暖期2018年7月1日至2018年11月27日的租金619897.6元，并免除上诉人市政施工期、采暖期2018年11月28日至2019年3月31日的租金495918.08元；四、被上诉人支付上诉人违约金人民币297550.8元。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订书面的租赁合同，并约定被上诉人提供水、电、暖设施完好的租赁标的，但被上诉人始终未按照合同约定及行业惯例完整交付租赁标的物、承租标的物存在无法正常供暖、楼顶漏水、物业管理不完善等诸多问题，致使承租人无法正常使用所租赁的商铺。上诉人依约交纳了租金，但被上诉人未尽到出租人交付符合使用目的租赁物，未完整履行合同义务。二、双方租赁合同履行过程中，系出租人首先违反双方约定及行业规范，致使承租人无法正常使用租赁物，违反了《合同法》第二百一十六条规定的出租人义务，构成根本违约在先，应向出租人承担违约责任。同时，合同履行过程中的通知义务作为合同附随义务的核心内容，被告要行使合同解除权，却未向承租人注册地或合同载明的代表人送达相应的催收及解除合同通知书，而选择了上诉人难以知晓的送达方式，致使被上诉人所谓的催收及解除合同通知书，上诉人完全不知情。一审法院认定案件事实有误、适用法律错误、审理程序错误，请求二审法院予以纠正。榆阳区住房保障管理中心答辩称，1、被上诉人交付的租赁房屋不存在任何瑕疵，且符合合同和法律。房屋在交付前已经通过了工程验收且均验收合格。同时，本案的租赁合同系招投标方式进行，上诉人在出租前对出租房屋进行了检查检验，承租后未向被上诉人提出房屋存在瑕疵的任何情况说明，其主张交付的房屋不符合合同约定不符合事实。即使交付标的物确实存在瑕疵，被上诉人履行的及时修复义务。2、送达解除合同通知书的程序合理合法。上诉人长期拒不缴纳房屋租金，经被上诉人多次催促后，上诉人仍拒不支付租金，于是被上诉人向其承租标的物处的分店书面送达了通知书。一审中，已经查明签收人的身份信息、签收情况以及向上诉人的负责人及时履行了告知情况，但上诉人在接到通知书后仍拒不支付租金，从合同约定和法律规定上均符合合同解除的条件，故请求二审法院维持原判。榆阳区住房保障管理中心向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的房屋租赁合同有效予以解除；2、判令榆林市广济堂医药有限公司返还榆阳区住房保障管理中心位于榆阳区金林小区17#楼、商13#、16#的商业部分（拍卖标的七），建筑面积2213.92平方米的房屋交付原告管理，榆阳区广济堂医药连锁有限公司撤离其所有的全部财产；3、榆林市广济堂医药连锁有限公司向榆阳区住房保障管理中心支付租赁费（从2018年11月28日起至返还租赁物之日止，按年租金1487754.24元计算）；4、榆林市广济堂医药连锁有限公司支付榆阳区住房保障管理中心滞纳金297550元（1487754.24元×20%）、违约金743877.12元（1487754.24元×50%）；5、本案诉讼费用由榆林市广济堂医药连锁有限公司承担。榆林市广济堂医药连锁有限公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失998677.64元；2、判令反诉被告返还反诉原告财产履约保证金297550.85元；3、判令反诉被告返还反诉原告采暖期、装修期2018年3月1日起至2018年6月31日的租金495918.08元；4、依法判令反诉被告返还反诉原告市政施工期、采暖期2018年7月1日起至2018年11月27日的租金619897.6元，并免除反诉原告市政施工期、采暖期2018年11月28日起至2019年3月31日的租金495918.08元；5、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金297550.80元；6、反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：榆阳区住房保障管理中心（甲方）与榆林市广济堂医药连锁有限公司（乙方）签订了租赁合同书，约定：第一条、出租标的概况。出租标的位于榆林市榆阳区金林小区17#楼、商13#、16#的商业部分（拍卖标的七），建筑面积2213.92平方米，其中一层1049.36平方米，二层1164.56平方米（此面积数据为概数，与实际面积有差异时不影响租赁价格）。第二条、租赁期限。租赁期限5年，从2017年11月28日起至2022年11月28日止。第三条、租金及支付方式。1、租金每月每平方56元，年租金1487754.24元，同时免除第一年年租金总额中三个月的装修期租金371938.56元。2、乙方应从竞拍成功当日起五个工作日内，一次性支付第一租赁年度的租金1115815.68元，同时交纳年租金总额20%的财产履约保证金297550.85元，此款项待租赁期满后，经甲方验收乙方租赁商铺完好无损后，退还乙方（不计息）。3、以后每年的租金乙方均在上年度租赁期满一个月前一次性交清次年全部租金，逾期不交，以年租金的20%收取滞纳金。第五条、出租标的交付。乙方交清全部租赁费用和履约保证金并签订租赁合同书后，甲方应在五个工作日内将所出租商铺移交乙方，双方现场清点并签字确认商铺现有设施设备及结构布局，作为租赁期满后乙方交付甲方该商铺的凭据，一经签字确认，双方不得再有设施设备及结构布局方面的其它要求。第七条、其它约定事项。2、租赁期满后，商铺内部一切装修及乙方添置设施（不可搬迁除外），均由乙方处理，乙方在10个工作日内不搬出其物品，即视为乙方自动放弃物品，届时将由甲方提存或处理，乙方不得以任何理由向甲方提出经济补偿要求。第八条、违约责任。1、乙方不能按期交纳商铺租金和其它费用，逾期时间超过一个月，甲方书面通知乙方解除本合同，并扣除履约保证金297550.85元，同时甲方按年租金的50%收取违约金。2、租赁期满后，乙方不能完好无损交还甲方租赁财产，应赔偿甲方全部财产损失，并支付所损失财产总价值20%的违约金。5、本合同期满或解除后10个工作日内，乙方拒不腾交商铺，甲方扣除履约保证金297550.85元，同时甲方将通过法律途径采取强制措施，商铺内的物品由甲方提存或处理，由此给双方造成的损失全部由乙方承担等事项。合同签订后，榆阳区住房保障管理中心向榆林市广济堂医药连锁有限公司交付了租赁物，榆林市广济堂医药连锁有限公司向榆阳区住房保障管理中心交纳了第一租赁年度租赁费1115815.68元，履约保证金297550.85元。因榆林市广济堂医药连锁有限公司不能按合同约定交纳第二租赁年度租赁费。2019年4月1日前，榆阳区住房保障管理中心向榆林市广济堂医药连锁有限公司发出催款通知书，内容为：请尽快与住房保障管理中心李静联系于2019年4月1日前将所欠款项付清，如仍不能按期支付，我单位将向法院提起诉讼并申请强制执行。2019年4月19日，榆阳区住房保障管理中心向榆林市广济堂医药连锁有限公司发出解除合同告知书，内容为榆林市广济堂医药连锁有限公司：你租赁的金林小区商铺标的七，面积2213.92平方米，年租金1487754.24元。根据租赁合同第三条“以后每年的租金乙方均在上年度租赁期满一个月前一次性交清次年全部租金，逾期不交，以年租金的20%收取滞纳金”和第八条“乙方不能按期交纳商铺租金和其它费用，逾期时间超过一个月，甲方书面通知乙方解除本合同，并扣除履约保证金297550.85元，同时甲方按年租金的50%收取违约金”之约定，你应于2018年10月28日前交清2019年度租金，期间虽多次催缴并下达催费通知书，但你至今没有交纳任何费用。解除2017年11月28日与你签订的租赁合同并支付合同约定的相关费用等事项，该解除合同通知书签收人为白彩霞。榆林市广济堂医药连锁有限公司不能履行合同，故榆阳区住房保障管理中心持上述证据及理由向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、榆阳区住房保障管理中心与榆林市广济堂医药连锁有限公司签订的租赁合同书是否应解除；2、榆阳区住房保障管理中心主张的滞纳金、违约金的确定及数额；3、履约保证金297550.85元是否返还；4、榆林市广济堂医药连锁有限公司装修等费用是否支持。关于双方签订的租赁合同书是否应解除的问题。榆阳区住房保障管理中心认为按照合同约定解除条件成就，应予解除。榆林市广济堂医药连锁有限公司认为榆林市广济堂医药连锁有限公司虽通过竞价方式取得租赁物的租赁权，但榆阳区住房保障管理中心交付的租赁物有瑕疵致榆林市广济堂医药连锁有限公司不能正常使用，榆阳区住房保障管理中心应当赔偿榆林市广济堂医药连锁有限公司的损失。经查，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，同时，依榆阳区住房保障管理中心（乙方）与榆林市广济堂医药连锁有限公司（甲方）签订的租赁合同“双方现场清点并签字确认商铺现有设施设备及结构布局，作为租赁期满后乙方交付甲方该商铺的凭据，一经签字确认，双方不得再有设施设备及结构布局方面的其它要求”及“第八条、违约责任。1、乙方不能按期交纳商铺租金和其它费用，逾期时间超过一个月，甲方书面通知乙方解除本合同”的约定。本案中，2019年4月1日前，榆阳区住房保障管理中心向榆林市广济堂医药连锁有限公司发出催款通知书，2019年4月19日，榆阳区住房保障管理中心向榆林市广济堂医药连锁有限公司发出解除合同告知书符合合同约定的解除条件及程序。榆阳区住房保障管理中心主张解除合同的条件成就，依法予以支持。榆林市广济堂医药连锁有限公司的抗辩理由不符合合同约定不能成立，本院不予采纳。关于榆阳区住房保障管理中心主张的滞纳金、违约金的确定及数额问题。榆阳区住房保障管理中心认为按照合同约定主张20%的滞纳金及50%的违约金。榆林市广济堂医药连锁有限公司认为榆阳区住房保障管理中心交付的租赁物有瑕疵不存在滞纳金及违约金。经查，根据本案的实际及合同解除的事实，本院调整为所欠租赁费的10%承担违约金。榆林市广济堂医药连锁有限公司的抗辩理由没有事实依据，依法不予采纳。关于履约保证金297550.85元是否返还的问题。榆阳区住房保障管理中心认为按照合同约定不予返还。榆林市广济堂医药连锁有限公司主张予以返还。经查，根据本案的实际及合同解除的事实，榆林市广济堂医药连锁有限公司的理由成立予以支持。关于榆林市广济堂医药连锁有限公司装修等费用是否支持的问题。榆阳区住房保障管理中心认为没有合同约定的事实依据，不予支持。榆林市广济堂医药连锁有限公司认为榆林市广济堂医药连锁有限公司装修的事实客观存在并提出委托鉴定申请书。经查，依榆阳区住房保障管理中心与榆林市广济堂医药连锁有限公司签订的租赁合同“第七条、其它约定事项。2、租赁期满后，商铺内部一切装修及乙方添置设施（不可搬迁除外），均由乙方处理，乙方在10个工作日内不搬出其物品，即视为乙方自动放弃物品，届时将由甲方提存或处理，乙方不得以任何理由向甲方提出经济补偿要求”及“本合同期满或解除后10个工作日内，乙方拒不腾交商铺，甲方扣除履约保证金297550.85元，同时甲方将通过法律途径采取强制措施，商铺内的物品由甲方提存或处理，由此给双方造成的损失全部由乙方承担”的约定。本案中，榆林市广济堂医药连锁有限公司主张的装修等损失没有合同依据，本院不予支持。同时，榆林市广济堂医药连锁有限公司提出的委托鉴定申请书本院不予准许。综上，榆阳区住房保障管理中心诉请依法判令榆阳区住房保障管理中心与榆林市广济堂医药连锁有限公司签订的房屋租赁合同有效予以解除；及依法判令榆林市广济堂医药连锁有限公司返还榆阳区住房保障管理中心位于榆阳区金林小区17#楼、商13#、16#的商业部分（拍卖标的七），建筑面积2213.92平方米的房屋交付榆阳区住房保障管理中心管理，榆林市广济堂医药连锁有限公司撤离其所有的全部财产的诉讼请求有必要的事实法律依据，依法予以支持；榆阳区住房保障管理中心诉请依法判令榆林市广济堂医药连锁有限公司支付租赁费（从2018年11月28日起至返还租赁物之日止，按年租金1487754.24元计算）符合合同约定，依法予以支持；榆阳区住房保障管理中心诉请依法判令榆林市广济堂医药连锁有限公司支付滞纳金297550元（1487754.24元×20%）、违约金743877.12元（1487754.24元×50%）的诉讼请求，该院调整为所欠租赁费的10%承担违约金；榆阳区住房保障管理中心的其他诉讼请求没有事实依据，不予支持予以驳回。榆林市广济堂医药连锁有限公司反诉请求依法判令反诉榆林市广济堂医药连锁有限公司返还反诉榆阳区住房保障管理中心财产履约保证金297550.85元的反诉请求，依法予以支持；榆林市广济堂医药连锁有限公司的其他反诉请求，不予支持予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、榆阳区住房保障管理中心与榆林市广济堂医药连锁有限公司签订的租赁合同书有效，于本判决生效之日起予以解除。二、本判决生效后三十日内，由榆林市广济堂医药连锁有限公司返还榆阳区住房保障管理中心位于榆阳区金林小区17#楼、商13#、16#的商业部分（拍卖标的七），建筑面积2213.92平方米的房屋交付榆阳区住房保障管理中心，榆林市广济堂医药连锁有限公司撤离其所有的全部财产。三、本判决生效后三十日内，由榆林市广济堂医药连锁有限公司付给榆阳区住房保障管理中心租赁费（从2018年11月28日起至返还租赁物之日止，按年租金1487754.24元计算），并由榆林市广济堂医药连锁有限公司承担所欠租赁费10%的违约金。四、本判决生效后三十日内，由榆阳区住房保障管理中心返还榆林市广济堂医药连锁有限公司履约保证金297550.85元。五、驳回榆阳区住房保障管理中心的其他诉讼请求。六、驳回榆林市广济堂医药连锁有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21960元，由榆阳区住房保障管理中心负担11960元，榆林市广济堂医药连锁有限公司负担10000元。反诉费14230元，由榆林市广济堂医药连锁有限公司负担4230元，榆阳区住房保障管理中心负担10000元。二审期间，上诉人榆林市广济堂医药连锁有限公司向本院提交了两组证据：第一组证据：证据保全公证书一份。证明目的：上诉人承租的商铺在供热季节不能达到正常使用的温度要求，供暖设施不达标，出租人交付的租赁标的物不能保证承租人租赁目的的实现，存在违约行为。第二组证据：房屋照片五张、漏水视频两段。证明目的：出租人所出租的商铺，存在严重的工程质量问题，雨季漏水严重，无法达到承租人正常使用的条件。被上诉人榆阳区住房保障管理中心质证认为：对第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议。认为供暖属于物业的范畴，如果上诉人认为供暖不足，应当向供热公司进行反应，双方签订的是租赁合同，被上诉人履行的是交付义务而无供暖达标的义务。且温度高低均是主观的，上诉人并未证明因温度过低导致客源以及其使用受到影响。对于第二组证据的真实性证明目的均有异议。认为照片没有拍摄的时间、地点。无法反映是承租前还是承租后的状况，也无法反映漏水的具体原因是承租人的人为还是标的物的问题。一审中，上诉人已经提供了照片证据，该证据不属于新证据，不能作为新证据提交。本院对当事人举证、质证的证据做如下认证：对于上诉人提交的证据保全公证文书，因系公证机关所出具，合法有效，并与一审期间提交的证据：榆林市泓乐物业公司的《通知》、以及关于商业区存在问题的协调解决的会议纪要、百姓问政网络投诉、信访等证据相互印证，可证明租赁房屋暖气管道设施存在问题，室内温度不能达到要求的事实，依法予以采信。对于上诉人提交的照片，视听资料，真实可信，与本案有关联性，结合一审期间上诉人提交的百姓问政网络投诉截屏、榆阳区住房和城乡建设局《关于贺林波反映金林小区商铺有关问题信访事项答复意见书》等证据，可以佐证实该商铺存在楼顶漏水的现象，依法予以采信。二审另查明，本案被上诉人交付的租赁房屋存在供热管道设施不能正常供热、楼顶漏水等问题，上诉人榆林市广济堂医药连锁有限公司曾通过向所在小区榆林市泓乐物业公司反应，向信访局百姓问政栏目投诉、信访等方式寻求解决。为此，榆林市泓乐物业公司曾进行协调并出具会议纪要，榆阳区住房和城乡建设局作出了榆区政建函【2019】235号《关于贺林波反映金林小区商铺有关问题信访事项答复意见书》，但均未能实际解决问题。二审查明的其他事实与一审判决查明的一致，故二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人榆林市广济堂医药连锁有限公司与被诉人榆阳区住房保障管理中心与签订的租赁合同书是否应解除；2、违约责任的承担以及上诉人诉请的装修损失是否应予支持，采暖期、市政施工期的房屋租金是否应予免除的问题。第一、关于双方签订的租赁合同书是否应解除的问题。本案中，上诉人榆林市广济堂医药连锁有限公司与被上诉人榆阳区住房保障中心于2017年11月28日签订的《租赁合同书》合法有效。双方合同第三条约定，“以后每年的租金乙方均在上年度租赁期满前一次性交清次年全部租金”，第八条约定违约责任：“乙方不能按期缴纳商铺租金和其他费用，逾期时间超过一个月，甲方书面通知乙方解除合同”。合同签订后，上诉人榆林市广济堂医药连锁有限公司交付了第一年（2017年11月28日至2018年11月27日）的租金及履约保证金，但未按合同约定缴纳第二年度的租赁费。后被上诉人向上诉人发出催款通知单，要求上诉人于2019年4月1日前将所欠租金交清，但上诉人还是未缴纳拖欠的租金。2019年4月19日，被上诉人向上诉人书面送达《解除合同告知书》。榆林市广济堂医药连锁有限公司作为承租人逾期不支付租金，构成违约的事实清楚，榆阳区住房保障管理中心出租人请求解除合同，符合合同约定和法定的解除条件，一审法院判决解除双方的租赁合同正确，依法应予维持。合同解除后，上诉人榆林市广济堂医药连锁有限公司还应承担返还租赁物和支付租金的义务。第二、关于违约责任的承担问题。二审查明，被上诉人榆阳区住房保障管理中心向上诉人榆林市广济堂医药连锁有限公司交付的位于金林小区的租赁房屋存在供暖管道设施不达标，导致室内温度不能达到使用要求，以及房顶漏水等现象，为此，上诉人榆林市广济堂医药连锁有限公司曾通过向小区物业公司反应，向百姓问政栏目投诉、信访等方式寻求解决未果。由于榆阳区住房保障管理中心交付的租赁物存在瑕疵，不符合租赁合同以及租赁标的通常使用标准，违反了出租人应交付合格的租赁物并进行维修的义务，致使榆林市广济堂医药连锁有限公司不能正常商业经营，构成违约；上诉人榆林市广济堂医药连锁有限公司拒绝交纳后期的租赁费，虽然事出有因，但亦构成违约。在合同履行过程中，双方均有违约情形，对于导致合同解除均有一定过错责任，由此造成得损失应自行承担，双方违约责任可互不追究。故一审判决仅由上诉人一方按照所欠租赁费10%承担违约责任不当，依法应予纠正。关于上诉人榆林市广济堂医药连锁有限公司要求返还2018年度采暖期、装修期租金的问题，双方虽然约定了免除第一年度三个月的装修期租金，但因被上诉人交付房屋时为2017年11月，适逢冬季的取暖期，不能正常供暖势必造成装修期的延误，可考虑适当顺延三个月的装修期，上诉人请求免除租赁第二年度中三个月的租金，合情合理，本院予以支持，故第二年度的租金即从2018年11月28日起至2019年11月27日止的租金应按照1115815.68元交纳。关于上诉人榆林市广济堂医药连锁有限公司所持返还市政施工期的租金，并免除采暖期租金的理由，因没有充分的证据，依法予以驳回。关于上诉人榆林市广济堂医药连锁有限公司所持装修损失的问题，因双方合同约定租赁期满后，商铺内的一切装修及乙方添置设施，均由（乙方）上诉人承担，且上诉人对于合同解除亦存在过错责任，故对于合同解除后的装修损失，应自行承担。综上，榆林市广济堂医药连锁有限公司的部分上诉理由成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初7967号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初7967号民事判决第三项为：本判决生效后三十日内，由榆林市广济堂医药连锁有限公司付给榆阳区住房保障管理中心租赁费（从2018年11月28日起至2019年11月27日止年租金按照1115815.68元计算；从2019年11月28日起至返还租赁物之日止，年租金按照1487754.24元计算）；一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费30000元，由上诉人榆林市广济堂医药连锁有限公司负担15000元，由被上诉人榆阳区住房保障管理中心负担15000元。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  杜波云审判员  吴凤凤二〇二〇年九月二十四日书记员  刘雅婷