广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2425号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴曼青，女，汉族，1976年7月23日出生，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：林发标，广西盛君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄敏森，男，汉族，1964年4月12日出生，住广西壮族自治区柳州市城中区。 原审第三人：覃洲，男，汉族，1987年8月22日出生，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：何晓敏，广西都乐律师事务所律师。 上诉人吴曼青因与被上诉人黄敏森、原审第三人覃洲租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 吴曼青上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项和第四项，改判吴曼青不承担支付租金的责任；二、判决支持吴曼青的反诉请求；三、诉讼费用由黄敏森、覃洲负担。事实和理由：一、吴曼青已 -2- 经把房屋租赁权转让给了覃洲，一审判决认定《店面经营转租合同》为转租合同错误。二、黄敏森对吴曼青转让租赁权给覃洲的行为是知情的，黄敏森同意该转让行为。三、吴曼青已经退出与黄敏森签订的《租赁合同》，覃洲承继了吴曼青承租人的地位。一审判决认定覃洲欠付租金违约，欠付租金的责任应由覃洲承担。黄敏森应当返还吴曼青150**元的租赁押金。 黄敏森辩称，吴曼青的上诉请求不成立也不合理。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回吴曼青的上诉请求。 覃洲述称，覃洲并未欠付租金，且与出租人就押金冲抵租金、电费达成一致，原审判决认定的部分事实错误。吴曼青与覃洲之间的合同是转租合同。 黄敏森向一审法院起诉请求：一、吴曼青支付所欠两个半月租金17500元和2019年1月1日至2019年3月15日所欠电费579元，合计18079元；二、吴曼青支付损坏部分设施修复材料人工费：地砖50平房5000元，墙砖90平房7200元，卫生间2间2000元，工程用时20天租金损失4300元，合计18500元；三、黄敏森不退还吴曼青全部押金；四、吴曼青承担本案的诉讼费、执行费等相关费用。 吴曼青向一审法院反诉请求：一、黄敏森返还租赁押金15000元；二、黄敏森、覃洲承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年3月3日，黄敏森（甲方）与吴曼青（乙方）就金桂巷门面签订《租赁合同》，合同约定：一、甲方从2014年4月1日起至2019年3月31日止共五年，将房屋出租给乙方作为汽车美容场所，第一年每月租金5000元，第二年起（含第二年）增加租金百分之十，由于租赁时间较长，在增加租金百分之十后尚低于同栋其它门面租金（比照就高不就低），乙方则按比照门面的租金交房租。先付租金后使用，每月5日前未交清当月租金的，甲方有权解除合同，违约责任由乙方承担。二、乙方签合同时交押金15000元，合同期满后搞好清洁卫生，经甲 -3- 方验收房屋，乙方没有违约后退还。三、租赁期间产生的水电费、煤气、卫生、物业、收视、电话等相关费用由乙方全部负责，乙方必须每月付清上述相关费用，以甲方或房屋名下欠费总额达500元即视为乙方违约，甲方有权终止合同，乙方负违约全部责任，所欠费用由乙方清还。四、乙方在装修房屋时不得更改房屋结构及损坏相关附属物，如损坏房屋结构、房屋附属物、造成管道堵塞等由乙方负责修复或照价赔偿。合同期满乙方恢复房屋原状，房屋装修部分不经甲方同意不得遗留。七、不经甲方同意乙方不得变更房屋约定用途、不得转租或变相转租房屋，合同期满甲方收回房屋。……。合同签订后，黄敏森依约将房屋交付吴曼青使用，吴曼青向黄敏森支付押金15000元。 2016年6月1日，吴曼青（甲方）与覃洲（乙方）签订《店面经营转租合同》，合同约定：一、甲方同意将自己位于柳州市城中区-1门面转让给乙方经营；并保证乙方同等享有在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、按照店面原签署的门面租赁合同，店面租期到2019年3月30日止，将房屋转租给乙方作为汽车养护、美容与快修等经营场所，每月租金6000元，次年起每年月租金原则上按10％上涨。先付租金后使用，每月5日前未交清当月租金，甲方有权解除合同，违约责任由乙方承担。三、门面空转让价格20000元。转让费于签订本契约的同时，乙方一次性付清。……。四、乙方签合同时交押金15000元，合同期满后搞好清洁卫生，经甲方验收房屋，乙方没有违约后退还。六、（二）租赁期间产生的水电费、煤气、卫生、物业、收视、电话等相关费用由乙方全部负责，乙方必须每月付清上述相关费用，以甲方或房屋名下欠费总额达500元即视为乙方违约，甲方有权终止合同，乙方负违约全部责任，所欠费用由乙方清还。合同签订后，吴曼青将租赁场地交给覃洲使用，并口头告知黄敏森门面由覃洲负责，覃洲将门面转让费20000元以及押金15000元交给吴曼青，并向黄敏森交纳租金。覃洲于2019年3月14日搬离门面，覃洲自2019年1月起未向黄敏森交纳租金。 一审法院认为，依法订立的合同应当受到法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。黄敏森与吴曼青签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《租赁 -4- 合同》签订后，黄敏森按照合同约定将涉案房屋交付吴曼青，吴曼青应当按照约定向黄敏森支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，吴曼青虽将涉案房屋出租给覃洲，但吴曼青与黄敏森签订的《租赁合同》继续有效，现覃洲拖欠租金，吴曼青应承担向黄敏森支付租金的义务，故黄敏森主张吴曼青向其支付拖欠的房屋租金17500元有事实法律依据，一审法院予以支持。关于电费问题，电费的支出应当有票据作为依据，本案中黄敏森并未提交实际支付电费的凭证，故黄敏森主张吴曼青向其支付电费没有事实法律依据，一审法院不予支持。关于修复费用问题，黄敏森在庭审中陈述，该项费用是其预估，并没有实际支出，故黄敏森主张的损坏部分设施修复材料人工费18500元没有事实法律依据，一审法院不予支持。关于押金问题。在黄敏森与吴曼青签订的租赁合同第二条以及吴曼青与覃洲签订的店面经营转租合同第四条中均约定了“合同期满后搞好清洁卫生，经甲方验收，乙方没有违约后退还”，现因覃洲欠付租金存在违约，而吴曼青应当对覃洲拖欠租金的行为承担违约责任，故黄敏森依据《租赁合同》的约定主张不返还押金有事实法律依据，吴曼青反诉主张黄敏森返还押金无事实法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、吴曼青向黄敏森支付租金17500元；二、黄敏森无需向吴曼青退还押金15000元；三、驳回黄敏森的其他诉讼请求；四、驳回吴曼青全部诉讼请求。一审本诉案件受理费714元（黄敏森已预交），由吴曼青负担342元，黄敏森负担372元；一审反诉案件受理费357元（吴曼青已预交），由吴曼青负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，黄敏森于2019年2月28日微信告知覃洲，黄敏森与吴曼青经协商鉴于欠付的租金、水电费差不多与押金持平，要求覃洲搬离门面，否则要继续交纳租金。覃洲回复黄敏森表示同意搬离门面。黄敏森于2019年3月5日通知覃洲于2019年3月15日前搬离门面。2019年3月7日，吴曼青向黄敏森发送短信息表示其于2019年2月25日已经提出不再租赁门面，原交纳的押金 -5- 抵销2019年1月和2月的租金，从2019年3月起不再承租门面，也不再交纳租金和水电费，由黄敏森收回门面。黄敏森随后把吴曼青的短信息转发给覃洲。黄敏森向吴曼青回复短信息表示不同意用押金抵销租金，应当由吴曼青向黄敏森返还门面，黄敏森按照合同验收后才退还押金。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条和第七十七条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，黄敏森、吴曼青签订了《租赁合同》，吴曼青承租黄敏森的房屋经营汽车美容业务。《租赁合同》合法有效，黄敏森、吴曼青均应当依照合同约定全面履行合同义务。黄敏森已经交付房屋给吴曼青使用，吴曼青也按照合同的约定支付了2019年1月份之前的租金。从黄敏森2019年2月28日微信告知覃洲的内容来看，黄敏森、吴曼青协商一致于2019年2月解除租赁合同，租赁押金抵销2019年1月和2月的租金、水电费。因此，吴曼青无须再支付2019年1月和2月的租金，黄敏森也无须退还租赁押金。2019年3月5日黄敏森通知实际使用人覃洲应于2019年3月15日前搬离门面。覃洲在2019年3月14日搬离了门面。黄敏森已经在其限定的期限内收回门面。据此，黄敏森、吴曼青之间的租赁合同已经解除，押金与租金抵销。黄敏森的诉讼请求和吴曼青的反诉请求均与双方的约定不符，本院不予支持。 另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，吴曼青在租赁期间内与覃洲签订《店面经营转租合同》，约定吴曼青把房屋转租给覃洲使用，覃洲向吴曼青支付租金、押金等。合同期满，覃洲向吴曼青返还房屋，覃洲未违约的，吴曼青须退还覃洲押金15000元。从《店面经营转租合同》内容来看，该合同为转租合同。吴曼青转租房屋给覃洲使用，不影响《租赁合同》的合同效力，该租赁合同继续有效。覃洲向黄敏森支付租金，为代吴曼青履行支付租金义务的行为，不发生解除《租赁合同》的效力。吴曼青主张从转租房屋时起，《租赁合同》已经被有效解除，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 -6- 综上所述，吴曼青的部分上诉请求成立；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初928号民事判决； 二、驳回黄敏森的诉讼请求； 三、驳回吴曼青的反诉请求。 一审本诉案件受理费714元（黄敏森已预交），由黄敏森负担；一审反诉案件受理费357元（吴曼青已预交），由吴曼青负担。二审案件受理费595元（吴曼青已预交），由上诉人吴曼青负担275元，被上诉人黄敏森负担320元。 本判决为终审判决。 审判长 江桢审判员杨显强审判员黄继湘 二〇二〇年九月二十五日书记员陈梦圆 -7-