湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7770号上诉人（原审原告）：贺静，男，1995年9月22日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：胡远碧，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南湘诚壹佰置地有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区长沙大道南侧黎托乡政府办公楼。法定代表人：熊延龙。委托诉讼代理人：黄子川，湖南天弘远律师事务所律师。上诉人贺静因与被上诉人湖南湘诚壹佰置地有限公司（以下简称湘诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贺静上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人承诺业主购买一楼房屋可获得一楼庭院的专有使用权，上诉人购买一楼比同栋二楼多支付213063元购房款的对价唯一指向就是一楼庭院的专有使用权。但目前被上诉人已收集了法定比例业主投票拆除庭院的决定，随时可拆除庭院。而且上诉人申请长沙市规划局调取小区规划图证实一楼庭院占用了公共绿地，开发商无权处置。一审法院仅依据商品房买卖合同的计价方式得出该总价款未包括庭院价款，而未结合上诉人提交的其他证据综合判断，错误。二、一审判决适用法律错误。根据已知事实和日常生活经验法则可知，一楼价格通常低于其他楼层，因此上诉人购买一楼比同栋二楼多支付购房款的对价唯一指向就是一楼庭院的专有使用权。一审法院依据《补充协议》关于“销售人员的口述项目介绍、及宣传资料、模型、样板间、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约”的格式条款直接认定上诉人购买一楼房屋不包括一楼庭院专有使用权的事实是错误的。一审法院未结合一楼庭院的拆除决定已通过业主投票且随时可拆除及占用公共绿地的事实直接认定被上诉人已经交付庭院是错误的。被上诉人湘诚公司辩称，一、一审判决认定事实正确，湘诚公司与贺静没有约定购买一楼房屋可以得到一楼庭院。（一）双方签订的《补充协议》第十二条第1款系双方协商的结果，该条款不属于格式条款，双方之间的权利义务只能以商品房买卖合同及附件内容为准。（二）《补充协议》第十二条第10款的约定中并没有明确使用“专有使用权”字样，且对贺静的使用权进行了限制。二、贺静对一楼庭院的权利并非来源于湘诚公司，而是其他业主对权利的放弃。三、贺静所购买的一楼房屋与二楼房屋之间的价差不是庭院对价，湘诚公司不应当退还该部分款项。贺静所购房屋对应的庭院至今仍然存在，湘诚公司随时可以将带有专有通道通往庭院的房屋交付给贺静，因此即便庭院的存在确实是一、二楼价差的原因之一，在庭院存在并可交付的情况下，贺静无权要求湘诚公司返还差价。四、由于湘诚公司并未向贺静转让庭院的所有权，因此不能依据《合同法》中关于买卖合同的规定要求湘诚公司对庭院的使用权承担瑕疵担保义务。贺静向一审法院起诉请求：1.判令湘诚公司向贺静返还购房款213063元、契税及维修基金5161元及资金占用利息21308元，合计239532元（利息暂按照年利率6%计算至起诉之日止）;2.判令湘诚公司向贺静支付逾期交房违约金16327元（按合同约定每日以总房价款万分之二标准暂计算至起诉之日），以上合计255859元；3.判令湘诚公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月25日，贺静（买受人）与湘诚公司（出卖人）签署《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：一、买受人所购的商品房基本情况：买受人购买的商品房为坐落于雨花区房屋（地址最终以房屋所有权证登记的地址为准，房屋平面图及位置图见附一），规划用途为住宅。该商品房合同约定建筑面积为97.78㎡，其中套内建筑面积80.27㎡，共用部分与共用房屋分摊建筑面积17.51㎡（面积最终以产权登记的面积为准，该商品房共用部位及设施具体约定见附件二）。该商品房层高为2.80米；二、计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为11927.00元／㎡,总房价1166222.00元；三、交付期限及条件：出卖人应当在2019年12月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合买卖合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）因买受人原因导致付款迟延、合同备案及权证办理迟延、或其他因买受人原因而不具备房屋交付条件的；3）行政主管机关变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因或合同签订后为配合政府发布的政策、法规、命令及其他直接影响进展的要求而影响工程进度的；四、房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示买卖合同第十条规定的验收文件，并签署房屋交接文件。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于出卖人原因，如未按买卖合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人应自买卖合同第十条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之二的标准向买受人支付违约金，但违约金最高额不超过总房价款的2%，买卖合同继续履行。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意视为出卖人已及时交房，出卖人不承担延期交房违约责任。因延期交房而导致的风险责任由买受人承担。附件四《买卖合同补充协议》约定：十一、特别事项说明：本项目的所有的模型、效果图、示意图所示的建筑风格、园林、位置、距离、地理格局可能与实际存在偏差，不作为我司的承诺，亦不构成要约。本项目销售现场人员口述项目介绍、及宣传资料、户型图、模型、样板间、广告仅供参考，不构成要约要件。本项目总平面图及各分期总平面图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意图，在履行法律法规的程序后，该规划可能发生局部的调整，与实景存在一定的差异，具体内容以政府规划部门批准的文件为准。本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响。十二、其他事宜：1.销售人员口述项目介绍、及宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，所有项目信息以政府最终批准的文件和买卖合同及附件约定的内容为准。买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准，出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成出卖人的允诺，双方不受其约束。出卖人在广告、宣传资料及买卖合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺，双方不受其约束；2.没有公共通道进出的庭院、花园、露台等，由在房屋交付时可通过专有通道进入的相应房屋的买受人使用，其他买受人对此放弃使用权。除法律另有规定或出卖人另有书面承诺外，上述部分不办理房屋所有权证和土地使用权证。使用人在使用时不得改变其用途和外观，不得影响其他人，并应遵守业主临时公约和业主大会／业主委员会制订的管理规则。该部分的保修、维修责任，视同专有部分，由使用人承担。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，贺静按照约定履行了付款义务。湘诚公司于2019年12月21日向贺静寄送《交付通知书》，通知贺静于2019年12月30日下午办理收房手续。2019年12月23日，该通知邮件到达圆通妈妈驿站，由他人代收。另查明，案涉房屋《28＃栋一层平面图》经长沙市城乡规划局审批，28栋南侧规划用途即为庭院，一楼南侧阳台有开口通往庭院。地块绿化设计方案总平面图经长沙市园林管理局审批。现交付房屋符合建设规划设计要求。一审法院认为，贺静与湘诚公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。一、贺静与湘诚公司是否约定购买一楼房屋可以得到一楼庭院；湘诚公司应否返还部分购房款、装修维修基金及相应的资金占用利息。贺静与湘诚公司签订的《长沙市商品房买卖合同》没有约定购买一楼房屋可以得到一楼庭院。其理由如下：（一）案涉房屋计价方式及价款是按建筑面积计算，该商品房单价为11927.00元/㎡,建筑面积为97.78㎡，总房价为1166222.00元，该总房价并未包括庭院价款。（二）《补充协议》特别约定：“销售人员口述项目介绍、及宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，所有项目信息以政府最终批准的文件和买卖合同及附件约定的内容为准。买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准，出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成出卖人的允诺，双方不受其约束。出卖人在广告、宣传资料及买卖合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺，双方不受其约束。没有公共通道进出的庭院、花园、露台等，由在房屋交付时可通过专有通道进入的相应房屋的买受人使用，其他买受人对此放弃使用权。除法律另有规定或出卖人另有书面承诺外，上述部分不办理房屋所有权证和土地使用权证”。上述《补充协议》也没有约定购买一楼房屋可以得到一楼庭院，仅约定在房屋交付时通过专有通道进入的相应房屋的买受人对该专有通道享有使用权；贺静购买的房屋，有专有通道进入庭院，现湘诚公司交付的房屋亦有专有通道进入的相应的庭院，湘诚公司交付的房屋，符合合同约定的条件和标准。因此，贺静主张购买一楼房屋可以得到一楼庭院，证据不足，一审法院不予采纳。故贺静主张湘诚公司返还购房差价款213063元、契税及维修基金5161元及资金占用利息21308元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。二、湘诚公司是否构成逾期交房及是否应支付违约金。本案中，合同约定，出卖人应当在2019年12月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合买卖合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续；由于买受人原因，未能按期接受房屋的，视为出卖人已及时交房，出卖人不承担延期交房违约责任。湘诚公司于2019年12月21日向贺静邮寄送达交房通知书，通知贺静于2019年12月30日下午办理收房手续，贺静没有按期收房，应视为湘诚公司已及时交房，湘诚公司不承担延期交房违约责任，故贺静要求湘诚公司支付逾期交房违约金16327元，不符合合同约定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回贺静的诉讼请求。一审案件受理费5138元，因适用简易程序减半收取2569元，由贺静负担。二审中，上诉人贺静向本院提交了如下证据：证据一、光盘；证据二、102户庭院拆除照片，拟共同证明案涉28栋七户中有五户的一楼庭院已经被拆除，仅剩案涉的103户及102户未拆除；被上诉人因了解到102户也已经委托律师准备起诉，又连夜补栽绿篱，且102户、103户的一楼庭院在补栽绿篱后连为一体，无法专有使用，被上诉人的补栽行为仅仅是为了逃避法律责任；证据三、长沙市住房与城乡建设局回复，拟证明一房一价表由被上诉人自主控价。经组织质证，被上诉人湘诚公司发表如下质证意见：对证据一、二的三性均有异议，证据清单显示该证据的形成时间是2020年5月和6月，而上诉人当庭才提交，且现场情况有待核实，即便光盘的视频和照片是真实的，也只能显示案涉庭院没有被拆除；对证据三的真实性、合法性没有异议的，对关联性有异议，不能显示案涉房屋定价中包含庭院的价格。本院经审查认为：上诉人贺静提交的上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，贺静与湘诚公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。补充协议第十二条第2项约定：“没有公共通道进出的庭院、花园、露台等，由在房屋交付时可通过专有通道进入的相应房屋的买受人使用，其他买受人对此放弃使用权。”根据经长沙市城乡规划局审批的《28#栋一层平面图》，28栋南侧的规划用途为庭院，只有一楼房屋南侧阳台有开口通往庭院，庭院的其他三面以灌木围挡。现湘诚公司交付的案涉房屋与建设规划设计要求一致，除案涉房屋南侧阳台有进入庭院的专有通道外，其余三面均无法正常进入庭院。贺静虽抗辩称案涉房屋所在楼栋达到法定比例的业主已投票决定拆除一楼庭院，但该拆除事实并未实际发生；且并无证据显示关于案涉庭院的规划已经发生变更，故一审法院认定湘诚公司交付的案涉房屋符合合同约定标准，并驳回贺静要求湘诚公司返还购房款等费用及承担逾期交房违约责任的主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人贺静的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5138元，由上诉人贺静负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英审 判 员  金新贵二〇二〇年九月二十八日代理书记员  李 楠