贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6863号上诉人（原审原告）：邓思玉，女，1965年10月3日生，汉族，住贵阳市南明区。上诉人（原审原告）：林冠雄，男，汉族，1992年8月16日生，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：金常智、唐坤（实习），贵州汇能辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所地在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。该公司法务。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日生，汉族，住湖南省耒阳市新市。该公司法务。上诉人邓思玉、林冠雄因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓思玉、林冠雄上诉请求：依法撤销原审判决，并依法改判支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求；二、判令本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决事实认定错误，涉房屋（R1区3号楼3层9B号房）系商业用房，被上诉人提交的R1区3号楼4-42层系现房备案登记证明和产权证书系住宅部分的产权办理情况，一审法院明显认定事实错误，导致判决错误。二、一审判决适用法律错误，本案既不是延迟交付房屋和买受人迟延支付购房款，不应当适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定。邓思玉、林冠雄向原审法院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2015年1月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：184464）；二、判决被告返还原告购房本金人民币共计244543元，支付利息（以244543元为基数按照银行同期活期利率自2015年1月8日计算至所有款项付清之日止，利息暂计算至2019年10月21日为4153.5元）；三、判决被告立即返还原告维修基金2445元；四、判令被告涤除位于贵阳市南明区预售合同备案登记；五、判令被告向原告支付违约金47592.48元（以244543元为基数按照银行同期贷款基准利率自2015年1月8日计算至所有款项付清之日止，暂计算至2019年11月7日为47592.48元），并赔偿原告的损失4220.6元（包含物业管理费3232.8元，中介费1000元）；六、诉讼费由被告承担。一审经审理查明，2015年1月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人宏益房开开发建设的南明区，总房款244543元，合同约定采取分期付款的方式，原告于2015年1月8日支付购房款73543元，2015年1月8日支付购房款171000元。出卖人应当在2015年10月31日前将房屋交付给买受人使用；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人在约定期限内不能交付转移登记，双方按照以下方式处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按照以下第一项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息......。上述合同签订后，原告按约支付了全部购房款，在2017年7月17日交纳维修基金2445元，2017年6月2日，被告已将房屋交付给原告使用。后由于被告未在合同约定的时间内完成房屋的初始登记，原告遂于2019年10月21日通过邮寄方式向被告发出解除合同通知书，但被告主张并未收到该通知。审理中，被告提交建设工程消防验收意见书两份以及2019年5月15日取得的《商品房现房备案证明》和黔（2018）南明区不动产权第××号《不动产权证书》各一份，证明原告所购买的房屋Ｒ1区2栋、3栋塔楼部分地下一层及地上五层消防验收和复验已经完成，且Ｒ1区3号楼4-42层住宅已经取得现房备案证明和产权证书，具备产权转移的条件，证明被告一直在积极推进商品房所有权初始登记工作。一审判决认为,依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告宏益房开开发建设的房屋。该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约交纳了购房款，但是被告未按照合同约定的时间为原告所购买的房屋办理产权转移登记。根据合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告在约定期限内不能交付转移登记，约定日期起180日以后，被告仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照银行存款利率支付利息。据此，被告应当在2018年6月30日以前取得初始登记并向原告交付办理转移登记的文书，超过该时间，原告根据合同取得解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“.......法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的该解除权消灭”之规定，本案原被告双方在合同中约定被告未按照合同约定办理转移登记达到一定条件的情况下原告即依照合同取得合同解除权，但是双方并未约定解除权的行使期限，根据法律规定，在对方未催促的情况下，原告应当在一年内行使解除合同的权利，原告取得解除权的时间为2018年6月30日，原告应当在一年内即2019年6月30日以前向被告主张解除合同，但是原告向被告发出解除合同通知书和向法院递交起诉资料表的时间均为2019年10月，已经超过了法律规定的一年的除斥期间，原告要求解除合同的权利已经消灭。合同法项下的解除权制度，是指合同当事人可以解除合同的权利，行使合同解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，会导致合同关系处于不确定的状态，影响当事人权利的享有和义务的履行，因此解除权应当及时行使，以维护合同和法律关系的稳定性。本案原告未在法律规定的期限内行使解除权，其诉请缺乏法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回原告林冠雄、邓思玉的诉讼请求。案件受理费2922元,由原告林冠雄、邓思玉承担。二审审理中，上诉人邓思玉、林冠雄提交了如下证据：第一组：《贵州省不动产登记查询结果》两份，拟证明截止一审法庭辩论终结前，被上诉人仍未办理涉案房屋的产权转移登记手续。被上诉人宏益房开质证认为：真实性无异议，认可暂时没有办理产权转移登记。第二组：两份民事判决书，拟证明涉案的商铺至今都不具备办理转移登记的条件。被上诉人宏益房开质证认为：两份裁判文书还没有生效，真实性无异议，认可涉案房屋还不具备办证条件。本案查明的其余事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本案事实有当事人陈述、营业执照、《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《交房协议》等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，上诉人邓思玉、林冠雄与被上诉人宏益房开签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。双方《商品房买卖合同》约定，被上诉人宏益房开应于2017年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，宏益房开在约定日期起180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，上诉人有权退房，宏益房开应当自收到退房通知之日起60日内退还已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。根据本院查明的事实，诉争合同签订后，上诉人邓思玉、林冠雄按约支付了购房款，但在合同约定的2017年12月31日取得商品房所有权初始登记期限届满后，被上诉人宏益房开未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，且案涉房屋至本案一审辩论终结前仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致合同目的不能实现，故上诉人诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，故上诉人请求判决解除《商品房买卖合同》、要求被上诉人返还购房款，具有合同及法律依据，本院予以支持，一审判决适用法律不当，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，被上诉人应将购房款244543元返还给上诉人。本案导致合同解除的违约方为被上诉人，上诉人有权就利息部分的损失要求赔偿，上诉人支付房款的时间为2015年1月8日，故其利息损失的计算时间应从2015年1月9日开始计算，双方已在合同中就利息的标准进行了明确约定，即同期银行存款利率。上诉人要求被上诉人返还维修基金，因房屋维修基金已经交付到房管部门，不是被上诉人收取，上诉人可向有关部门申请退还。办理注销预告登记、商品房买卖合同备案登记、上诉人将涉案房屋返还被上诉人宏益房开均系解除合同之后的法律后果，本院一并予以处理。被上诉人宏益房开主张其违约行为不属于根本违约且上诉人的合同目的已经实现故而合同不应解除的答辩理由不能成立，本院不予采纳。对上诉人主张的转移登记违约金，因上诉人已选择请求与被上诉人解除合同并由被上诉人支付利息，上诉人又要求被上诉人承担转移登记违约金与双方约定不符，故对上诉人该项请求本院不予支持。关于上诉人主张赔偿损失费4220.6元的请求，针对该部分损失未举证证明，该请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，二上诉人的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初2435号民事判决；二、解除上诉人邓思玉、林冠雄与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：184464）；三、被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还上诉人邓思玉、林冠雄购房款244543元并支付该款利息（以244543元为基数，从2015年1月9日起按照中国人民银行同期存款利率计算至退还该款项之日止）；四、上诉人邓思玉、林冠雄于本判决生效之日起10日内将贵阳市南明区花果园路花果园项目Ｒ-1区1-11栋第3栋3层9Ｂ号房屋腾空交还贵阳宏益房地产开发有限公司，并协助贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区房屋的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；五、驳回上诉人邓思玉、林冠雄的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件2922元,由邓思玉、林冠雄负担500元，贵阳宏益房地产开发有限公司承担2422元；二审案件受理费5844元，由邓思玉、林冠雄负担1000元，贵阳宏益房地产开发有限公司承担4844元。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年九月二十三日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦