辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2815号上诉人（原审被告）：营口嘉隆置业有限公司，住所地营口市老边区铁北街市场南里1#4-1-2。负责人：刘欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭大强，男，1978年7月26日出生，该公司员工，现住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：王新志，男，1974年7月15日出生，汉族，现住营口市老边区。被上诉人（原审原告）：王春杰，女，1978年12月18日出生，汉族，现住营口市老边区。上诉人营口嘉隆置业有限公司因与被上诉人王春杰、王新志房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2020）辽0811民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。营口嘉隆置业有限公司上诉请求：1、请求撤销营口市老边区人民法院（2020）辽0811民初34号判决，依法改判；2、请求判令被上诉人承担本案一、二审的案件受理费。事实与理由：原审判决认定事实不清。1、关于被上诉人收房时间问题。原告已承认于2014年1月2日在相关房屋交接手续上签字，并缴纳物业费、暖气费等。原审判决认为被上诉人在签字前未勘验房屋，是应上诉人要求而签字，对该交房行为不予确认。根据《商品房买卖合同》第八条约定，商品房的交付条件是“经验收合格”，《补充协议》第五条示明“该商品房验收合格是指经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程……”。因此，被上诉人是否对其所购房屋进行勘验、是否对房屋质量予以认可并非房屋交付的条件。上诉人已经通知被上诉人收房，被上诉人也已在《房屋交付确认书》上签字并领取房屋钥匙，表明双方已经完成了房屋的交付。所以，可以确定案涉房屋的交付时间是2014年1月1日。原审法院对该次交房行为不予确认没有法律及合同依据。即使认为该房屋在交付时没有竣工验收相关证明，最迟也应以竣工验收备案时间2014年12月12日为交房时间。2、原审法院将上诉人向被上诉人发出的《入户通知书》的2016年1月11日确认为交房日期，与事实不符。房屋交付是一次性行为，一经发生既发生效力，一套房屋不可能发生两次交房。本案涉案房屋在2014年1月1日交付给被上诉人后，因装修存在质量问题，被上诉人将房门钥匙委托物业管理，由上诉人对装修质量进行维修。在维修完毕后，上诉人对被上诉人于2016年1月11日发出《入户通知书》，该行为不是交房行为，而是将托管房屋还给被上诉人的行为。基于以上理由，上诉人认为本案一审判决事实不清判决错误，特提起上诉，请依法撤销原判决并依法改判。王春杰、王新志辩称，恒大城的销售物业属于欺诈行为，同意一审判决。王春杰、王新志向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金58333.68元（自2013年9月30日至2016年1月11日止）；2.判令被告向原告支付租金损失540001元、物业费损失10707.8元、电梯费损失1168.3元、暖气费损失8334.06元；3.判令被告对案涉房屋地热管线重新铺设，如不能重新铺设，应赔偿修复费用（以鉴定数额为准）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告王新志、王春杰与被告营口嘉隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定二原告以701126元的价格（首付款421126元，280000元为商业贷款）购买由被告开发的、落于营口市老边区锦绣大街96号1单元21号、建筑面积为139.39平方米的房屋。该商品房买卖合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的该商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任为按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1.0的违约金，合同继续履行；2）（逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.0（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件四：合同补充协议五、双方同意本合同第八条补充如下：1.“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。另查，辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书载明案涉商品房所在楼竣工验收时间为2014年12月12日。再查，2014年1月1日，原告王新志、王春杰欲查看其购买的案涉商品房，按被告要求在被告提供的案涉房屋交付确认书上签字并领取入户门钥匙后查看其购买的案涉房屋，发现案涉房屋存在诸多质量问题，查看房屋后将入户门钥匙交还物业.2016年1月11日，被告向二原告交付其购买的案涉房屋，并将案涉商品房屋结算单及进户通知单等入住手续交付二原告。二原告主张其于2018年9月14日同律师持索赔函到被告处就逾期交房违约金、租房租金损失及房屋维修费损失等事宜与被告协商，该律师原一审时亦出庭证明“其于2018年9月14日同原告到恒大城（案涉房屋所属小区）找到物业经理，物业经理称对该索赔函其需向开发商请示后一周内予以答复”后被告对案涉房屋予以维修，2018年12月该房屋维修完毕，二原告实际入住该房屋。原告称被告维修时，因重做卫生间防水将地热管割开后重新焊接造成隐患，但未提供证据予以证明。又查，二原告于2014年1月2日向案涉房屋所属的金碧物业有限公司营口分公司交纳2013年12月至2014年12月10日的物业服务费和电梯使用费共计3298.80元；于2018年11月2日向营口热电集团有限公司交纳2018-2019年3484.75元供暖费时按规定补交被告认为的原告入住当年即2014-2015年供暖费3763.53元。一审法院认为，原告王新志、王春杰与被告营口嘉隆置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法、有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的合同义务。二原告提供被告为其出具的进户通知单等证据证明被告于2016年1月11日才实际交付房屋并据此计算逾期交付房屋违约金诉讼时效的主张，本院予以支持；被告关于应以合同约定的交房日期2013年9月30日计算诉讼时效的辩解，不予采信；被告关于实际交房日期为2014年1月1日的辩解，因二原告在被告提供的案涉房屋交付确认书上签字是应被告要求为查看其购买的、未经竣工验收的商品房所为，本院不予采信。2018年被告对案涉房屋维修的事实可以说明被告已收悉二原告主张的索赔函事宜，故二原告主张被告逾期交房违约金的诉讼时效发生中断，其于2019年4月11日向本院提起诉讼并未超过诉讼时效，故被告关于2015年9月29日已过诉讼时效的辩解，本院不予采信。二原告于2011年12月21日与银行签订个人购房借款/担保合同交付280000元的房款，故原告根据房款金额计算的58332.68元违约金本院予以支持；被告实际交房日为2016年1月11日，距合同约定的交房日2013年9月30日已达到832天，故二原告主张按合同约定以已交付房价款万分之1.0、按832天计算违约金的主张，本院亦予以支持；对二原告主张的租住房屋所产生的租金损失，因其提供的租房协议及收条不足以证明其主张，故本院不予支持；对二原告主张的物业费、电梯费损失，因其实际交纳入住前的物业费、电梯费金额为3298.80元，故本院仅对该部分实际损失予以支持；对二原告主张的2014-2015年度、2018-2019年度供暖费损失，因二原告主张房屋维修完毕即入住，故2018-2019年供暖费损失，根据供暖时长，结合二原告居住并享用供暖的时间，本院酌定696.95元，对二原告交纳的2014-2015年度供暖费损失，系因被告原因产生，原告并未实际享受到该服务，该损失亦应由被告负担，故被告共应负担二原告的供暖费损失4460.48元；对二原告主张被告对案涉房屋地热管线重新铺设，如不能重新铺设，应赔偿修复费用的主张，因二原告并未提供证据证明地热管线存在的隐患，故对该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告营口嘉隆置业有限公司给付原告王新志、王春杰逾期交房违约金58333.68元；二、被告营口嘉隆置业有限公司给付原告王新志、王春杰物业费、电梯费损失3298.80元，供暖费损失4460.48元；三、驳回原告王新志、王春杰的其他诉讼请求。案件受理费2950元，二原告负担1480元，被告负担1470元。二审审理过程中，双方均未提供新证据，本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是案涉房屋交付时间。上诉人主张被上诉人已在《房屋交付确认书》上签字并领取房屋钥匙，表明双方已经完成了房屋的交付，可以确定案涉房屋的交付时间是2014年1月1日，被上诉人对该交付时间不予认可。经审查，二被上诉人在上诉人提供的案涉《房屋交付确认书》上签字是应上诉人要求查看案涉房屋所为，且查看后，因房屋存在诸多质量问题，遂将房屋入户门钥匙交还给上诉人，又查，案涉房屋竣工验收时间为2014年12月12日，晚于上诉人主张的交付房屋时间，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的该商品房交付买受人使用。”，综上可见，上诉人主张的交付房屋日即2014年1月1日当日，案涉房屋未达到入住条件，不符合交房标准，被上诉人亦未实际入住；相反被上诉人认可的实际交房日2016年1月11日，当日，上诉人向被上诉人出具了进户通知单、商品房结算单等入住手续，故原审法院认定案涉房屋实际交房日为2016年1月11日并无不当。上诉人的上诉主张本院不予支持。综上，营口嘉隆置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1490元，由上诉人营口嘉隆置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  姚 望审判员  徐 丹二〇二〇年九月二十八日法官助理冯帆书记员苏嘉诺