北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8619号上诉人（原审原告）：冯先念，男，1964年7月7日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：高玉刚，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王迪，男，1962年10月23日出生，汉族，住北京市东城区。原审第三人：北京旭芳鑫物业管理中心，住所地北京市东城区十字坡东里锅炉房北院。法定代表人：王尊良，经理。上诉人冯先念因与被上诉人王迪以及原审第三人北京旭芳鑫物业管理中心（下称旭芳鑫物业）合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯先念上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持我的全部诉讼请求；一审、二审全部诉讼费用由王迪承担。事实和理由：1.一审法院认定案涉合同转让标的为王迪加扩建的约800平米违法建筑及与房东直接签署租赁合同的机会，在事实认定方面存在严重错误。首先，我与王迪在签署案涉房屋的转租合同时，王迪一直告知我该房屋是房管所的房子，是合法建筑，在我办理营业执照时房管所也出具文件证明案涉房屋是合法建筑，我并不知道案涉房屋属于违法建筑，更不要说知道案涉房屋是王迪自行翻建、加建而成，故双方不可能达成转让违法建筑的合意，且王迪也不能提供证据证明其曾告知过我房屋是其自行翻建、加建而成，属于违法建筑。其次，案涉合同的标的实际上是案涉房屋的承租权，双方之间是承租权转让合同关系。王迪2016年2月2日出具的《转让证明》载明将案涉房屋的经营权转让给我作为宾馆经营使用，但是事实我从2011年开始就已经从王迪那里租赁房屋并设立了北京瑞家快捷宾馆，经营权本就属于我；《转让证明》所称的经营权事实上就是承租权，经协商一致，王迪不再作为二房东，由我直接和房东签订租赁合同，我因此向王迪支付的120万元转让费其实就是三年的房租差价。2.因案涉房屋属于违法建筑，案涉承租权转让合同应属无效，王迪应退还我120万元转让费。首先，在我诉房东房屋租赁合同纠纷一案中，已经查明案涉房屋属于违法建设，其租赁权与承租权均不受法律保护，法院亦据此确认我与房东签订的房屋租赁合同无效；其次，根据合同法第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；最后，即使一审法院认定案涉合同转让标的是王迪加扩建的违法建筑，以违法建筑作为转让标的的转让合同，也因转让标的不合法而属于无效合同。3.即使法院最终认定的转让标的不是承租权，也未认定案涉合同属于无效，基于公平原则，王迪也应向我退还部分转让费。在王迪退出租赁合同关系后，我向其支付了120万元的差价转让费，但实际只履行了一年就被迫腾退，因此按照公平原则，也应当根据我实际使用房屋的时间与三年合同期的比例，由王迪退还部分转让费。王迪辩称，同意一审判决，不同意冯先念的上诉意见。旭芳鑫物业述称，同意一审判决，双方争议与我公司无关。冯先念向一审法院起诉请求：1.确认冯先念和王迪之间的转让合同无效；2.判令王迪退还冯先念转让费人民币120万元；3.判令王迪承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年左右，王迪和旭芳鑫物业曾签有租赁合同，约定旭芳鑫物业将位于东城区东直门外胡家园小区29号约200平米的房屋租给王迪。履约期间，王迪自行在租赁场地内加改扩建房屋至约1000平米即案涉房屋。2011年，冯先念和王迪签订书面租赁合同，约定王迪将案涉房屋转租给冯先念经营宾馆。在本案庭审中，冯先念、王迪均已无法提供原始合同文本。冯先念称当时以为案涉房屋是合法建筑，并称王迪没有如实披露房屋产权性质，还称王迪当时没有向冯先念出示王迪和旭芳鑫物业之间的租赁合同。王迪称当时约定了租期5年（2010年9月1日至2015年8月31日），年租金48万，到期后年租金涨到75万，并称冯先念当时是清楚案涉房屋产权情况的，还称当时已向冯先念出示了王迪和旭芳鑫物业之间的租赁合同。2011年9月13日，个人独资企业“北京瑞家快捷宾馆”登记成立，投资人贺晓龙，由冯先念在案涉房屋内实际经营。2016年初，王迪与冯先念协商转让事宜，王迪退出租赁关系，由冯先念和旭芳鑫物业直接签订租赁合同，冯先念实付了王迪转让费120万元。2016年2月2日，王迪出具《转让证明》一份，载明“王迪位于东直门外胡家园小区29号属于东直门房管所产权的2层楼约1000平米的经营权转让给冯先念作为宾馆经营使用，转让费120万，现120万已交齐，即日起生效”。2016年8月19日，瑞家宾馆和旭芳鑫物业签订《房屋租赁协议书》，约定旭芳鑫物业将其管理的位于东城区东直门外胡家园小区29号（锅炉房）西北侧1-17号平房17间，建筑面积346.82平米的房产租给瑞家宾馆经营旅馆，租期2016年7月1日至2019年6月30日，年租金30万元。冯先念作为瑞家宾馆的授权代表在该协议上签字确认。2017年7月15日，瑞家宾馆收到旭芳鑫物业发送的《解除租赁合同通知书》。旭芳鑫物业以政府拟将胡家园东区锅炉房所在用地改造为社区居民综合服务用房及地下车库为理由，通知瑞家宾馆解除双方租赁合同，并要求瑞家宾馆于30日内将房屋腾空。2017年7月19日，瑞家宾馆回复了《关于〈解除租赁合同通知书〉的复函》，否认旭芳鑫物业发送的《解除租赁合同通知书》产生解除合同的法律效力，认为在双方并未就合同解除及补偿事宜达成一致的情况下，双方合同继续有效。2017年8月2日，瑞家宾馆将北京旭芳鑫物业和北京市东城区房屋土地经营管理一中心诉至法院，要求：1.确认双方之间签订于2016年8月19日的《房屋租赁协议书》无效；2.退还五个月的房租125000元；3.赔偿装修装饰损失3050390元，转让费损失1200000元，经营损失3000000元，加盟费损失73600元，家具床垫采购费113330元，电视采购费63110元，其他物品采购费99227元，公证费3333元，评估费55000元。在该案审理中，法院查明《房屋租赁协议书》里约定面积346.82平方米范围内房屋装修装饰于2017年8月9日的重置成新价值为1089768元、瑞家宾馆实际使用的970.79平方米范围内房屋装修装饰于2017年8月9日的重置成新价值为3050390元，但北京旭芳鑫物业和北京市东城区房屋土地经营管理一中心认为超出合同约定面积346.82平方米范围的装修装饰损失与其无关；法院还查明瑞家宾馆实际使用的案涉房屋范围包括东城区东直门外胡家园小区29号（锅炉房）西北侧1-17号平房17间及一楼、二楼加建部分，以及占用北京市东城区胡家园小区29号（锅炉房）正式房屋部分，除锅炉房外，一层其余房屋和二层全部房屋均为加建，均无房屋产权登记记录及建设工程规划许可记录；另，对于瑞家宾馆现实际使用区域中346.82平方米范围以外部分是否属于计租面积，双方存在争议，瑞家宾馆提交原北京市东城区房屋土地经营管理中心于2011年4月22日出具的《企业住所证明》，该证明载明“同意将位于北京市东城区东直门外胡家园小区29号970.79平方米的房屋以租赁方式提供给瑞家宾馆使用，使用期限为三年”，北京旭芳鑫物业和北京市东城区房屋土地经营管理一中心认可该证据的真实性，但认为仅系当年为配合对方办理工商登记而出具，不做其他用途，租赁面积应以现在双方合同的实际约定为准；另，关于瑞家宾馆实际使用346.82平方米范围以外部分的所有自建房，瑞家宾馆称系案涉房屋的之前租户王迪在其承租房屋期间对房屋进行的改扩建并加盖的二层。法院审理后认为根据查明的事实，无法认定占用锅炉房部分属于双方租赁合同的计租范围，鉴于合同约定的租赁标的既无房屋产权证书，亦无建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁协议书》应属无效，旭芳鑫物业作为房屋的出租人应当对此负主要责任，瑞家宾馆在签订合同时未尽到必要的审查义务，应对合同无效负次要责任，旭芳鑫物业应当按照过错比例赔偿瑞家宾馆装饰装修损失，具体数额法院酌定；关于瑞家宾馆现使用区域中346.82平方米范围以外部分，虽然并非旭芳鑫物业加建，亦不属于双方租赁合同的计租范围，但加建部分房屋在双方签订租赁合同时就已存在，且内部连为一体，旭芳鑫物业作为出租人对此明知，故就加建部分的装饰装修损失以及评估费用均应由双方按照过错比例分担。最终，法院判决确认瑞家宾馆与旭芳鑫物业于2016年8月19日签订的《房屋租赁协议书》无效；同时判决旭芳鑫物业赔偿瑞家宾馆装饰装修损失200万元，及其他判项。该案一审判决现已生效。本案庭审中，冯先念称其是瑞家宾馆的实际投资人和受益人，且是旭芳鑫物业200万元赔偿的受益人，还称大约于2018年2月底腾退案涉房屋。针对冯先念实付王迪转让费120万元的对价问题，冯先念、王迪陈述不一：冯先念称瑞家宾馆的经营权本就归属冯先念，故不存在经营权转让一说，120万元的对价就是案涉房屋的承租权，因冯先念支付王迪的年租金约70万，而后续支付旭芳鑫物业的年租金为30万，年租金差价40万，3年租期差价共计120万即是实付王迪的转让费。王迪称自己最初从旭芳鑫物业处承租的房屋仅200平米，自费了200多万加扩建了约800平米才至案涉房屋约1000平米的现状，冯先念实付的120万元转让费实际上包括了王迪转让该800平米加扩建房屋的所有权。因现冯先念和旭芳鑫物业的租赁合同已经被法院认定无效，故冯先念认为冯先念和王迪之间的转让合同亦应认定无效，故要求王迪退还120万元转让费。一审法院认为，关于案涉转让费120万元的对价问题，因冯先念、王迪双方就此未签署过明确的书面合同，虽庭审中各自做了解释，但均无充分证据证实，故法院将在考虑下述情节后予以确定。第一，根据社会经验常识，冯先念和王迪在2011年签订关于案涉房屋的转租合同时，冯先念不可能没看过王迪和旭芳鑫物业之间的租赁合同，否则冯先念无从判断王迪是否有权转租案涉房屋，也就是说冯先念当时对王迪最初从旭芳鑫物业处承租的房屋为200平米、后续加扩建约800平米的事实是明知的，这一点，也可以从后续冯先念和旭芳鑫物业签订的《房屋租赁协议书》约定租赁标的物房屋为346.82平米，但实际经营使用的案涉房屋却近1000平米这一事实得以佐证。第二，冯先念和王迪之间的转租合同在2015年8月到期后，王迪上调租金至约70万元，冯先念为避免转租租金差价，寻求直接和出租人旭芳鑫物业签订租赁合同，根据常识，王迪必然要求冯先念为此付出对价，如若不然，冯先念只能继续向王迪交纳高额的转租租金（相较于直接向旭芳鑫物业交租），也就是说王迪实际上是将和旭芳鑫物业直接签署租赁合同的机会让渡给了冯先念。由此，法院认为冯先念实付王迪120万元转让费的对价有二，其一为王迪加扩建的约800平米建筑物的所有权，其二为冯先念和旭芳鑫物业直接签署租赁合同的机会成本。现王迪在收取了冯先念实付的转让费后，已经履行完毕了己方义务，冯先念和王迪之间的转让合同事实上已经履行完毕，王迪并无负责保证后续冯先念和旭芳鑫物业之间的租赁合同顺利履行完毕的法定或约定义务，故冯先念现要求确认冯先念和王迪之间的转让合同无效，并要求王迪退还冯先念转让费人民币120万元的诉请，缺乏依据，难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院于2020年7月28日判决：驳回冯先念的全部诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，冯先念的上诉请求不能成立。首先，虽冯先念另案中提交的《企业住所证明》载明使用面积以及其实际使用的面积均为近1000平方米，但其作为授权代表和旭芳鑫物业签订的《房屋租赁协议书》约定租赁标的物房屋为346.82平米，一审法院根据社会经验常识，认定冯先念对房屋的产权状况和加、扩建情况明知，并无不当。其次，在案证据和双方陈述显示，双方的转让行为发生在冯先念作为次承租人的租赁合同到期后年租金上涨至约70万元的背景下，在冯先念向王迪支付120万元后，王迪退出租赁关系，冯先念和旭芳鑫物业直接签订租赁合同，约定年租金30万元。故一审法院对120万元转让费的对价的认定，并无不当，本院予以确认。综合转让费的对价、转让协议履行的情况，冯先念的诉讼请求，依据不足，一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，冯先念的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由冯先念负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 元二〇二〇年九月二十八日法官助理 姬 雷书 记 员 梁 佳