江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初3605号原告：曹宏亮，男，1969年1月7日生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：孙强，北京市京师（南京）律师事务所律师。被告：薛以洲，男，1964年10月22日生，汉族，住南京市玄武区。被告：赵凤玲，女，1965年7月8日生，汉族，住南京市玄武区。上述两被告的委托诉讼代理人：薛林，女，1990年10月28日生，汉族，住南京市栖霞区。第三人：赵铎淇，男，1987年4月16日生，汉族，住苏州市。原告曹宏亮与被告薛以洲、赵凤玲、第三人赵铎淇撤销权纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，适用普通程序公开开庭进行审理。原告曹宏亮的委托诉讼代理人孙强，被告薛以洲、赵凤玲的共同委托诉讼代理人薛林，第三人赵铎淇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹宏亮向本院提出诉讼请求：1.撤销薛以洲、赵凤玲与赵铎淇于2015年10月28日签订的《房地产买卖契约》，并将涉案房屋的50%的份额恢复登记至薛以洲、赵凤玲名下；2.判令薛以洲、赵凤玲承担律师费10600元。事实及理由：薛以洲、赵凤玲于2014年3月14日和2015年3月19日分别向原告借款，共计260万元。2017年3月30日，经法院调解，薛以洲、赵凤玲应偿还原告本金373万元并支付相应利息。因薛以洲、赵凤玲未履行调解书确定的还款义务，原告向本院申请强制执行，因二人无可供执行的财产而终结本次执行程序。在执行中得知，2015年10月28日，薛以洲、赵凤玲恶意将402室50%的所有权份额以19万元的价格转让给第三人，原告认为，被告以名为买卖实为赠与的方式转让房产份额，严重损害了原告的合法权益，故依据《合同法》第七十四条的规定提起诉讼。被告薛以洲、赵凤玲辩称：被告向第三人转让402室房屋产权50%份额的行为不属于恶意转让，第三人已经向被告支付了合理的对价，支付的方式为将第三人名下的商铺租金作为房款，并且直接由租户汇款给赵凤玲，双方系合法的房屋买卖行为，原告不享有撤销权，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人赵铎淇辩称：1.第三人对于原告与被告之间的债权债务关系不知情。2.第三人与被告之间关于402室的买卖合同系真实意思表示并且已经实际履行，其以2011年至2016年第三人名下位于邳州市的商铺房租作为购房款，并已经全部支付。3.即使存在原告享有撤销权的情形，因原告所举的402室于2018年被邳州市人民法院（简称邳州法院）查封，原告应当于2018年即知晓此处房产，而原告在撤销权除斥期间一年内未行使权利，至2020年6月10日才起诉，已超过了一年的除斥期间。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告薛以洲、赵凤玲系夫妻关系。赵铎淇系薛以洲、赵凤玲之子。2008年1月8日，薛以洲与儿子赵铎淇与徐州隆章置业有限公司邳州分公司签订《商品房买卖合同》，以每平方米2020元的价格购买了邳州市××（建筑面积141.60平方米，简称402室），房屋总价为286032元，登记的共有人为薛以洲、赵铎淇。购买402室时，赵铎淇21岁。2015年10月28日，薛以洲、赵凤玲与赵铎淇签订《房地产买卖契约》，约定将其二人名下402室50%的产权以19万元的价格售与赵铎淇，约定赵铎淇应于2015年10月28日前付清房款。2016年1月27日，402室办理产权过户登记，赵铎淇登记成为占有该房100%份额的产权人。2014年3月14日和2015年3月19日，薛以洲、赵凤玲分两次向原告借款共计260万元。2017年1月19日，原告诉至本院，要求两被告归还借款本息。2017年3月30日，经本院主持调解，达成调解协议，薛以洲、赵凤玲同意自2017年4月至2017年9月每月月底偿还曹宏亮借款10万元、2017年10月30日偿还曹宏亮13万元，自2017年11月至2018年4月每月月底偿还曹宏亮借款50万元。因薛以洲、赵凤玲未按约履行，原告向本院申请强制执行。2017年7月9日，本院轮后查封了赵凤玲名下玄武区××不动产(简称1003室)。该次执行中，因存在轮后查封等原因本院裁定终结本次执行程序。2018年3月13日，邳州法院作出(2017)苏0382民初1959号民事判决，判决薛以洲、赵凤玲在判决生效之日起十日内共同偿还薛大伟借款200万元及相应利息。在该案审理期间，邳州法院查封了1003室。2018年，薛大伟诉至邳州法院，以薛以洲、赵凤玲和赵铎淇为被告，要求撤销薛以洲、赵凤玲向赵铎淇转让402室50%产权份额的行为。关于实际房款数额，被告辩称是41.8万元，是以赵铎淇名下房产租金交付的。邳州法院以1003室刚进入执行阶段，薛大伟的债权无法最终确定无法执行，被告之间转让房产的行为并不一定损害原告的权利，在尚无法确定的情况下，原告提起债权人撤销权条件并未成就，故原告的起诉缺乏法律依据，遂驳回了薛大伟的诉讼请求。2019年3月20日，邳州法院裁定拍卖赵凤玲名下的1003室。6月11日，就原告能否参与分配问题，本院作出《参与分配函》并致函邳州法院。6月25日，1003室以4650300元的价格成交。因该房的首封法院为南京市栖霞区人民法院，按揭贷款的抵押权人为中国光大银行股份有限公司南京和燕路支行。邳州法院将优先受偿款项210万元汇至栖霞区人民法院的账户。2019年7月15日，邳州法院回函，不同意原告参与分配。7月22日，薛大伟领取2430300元。在邳州法院驳回原告的参与分配申请后，原告又向邳州法院提出执行异议之诉。申请执行人薛大伟辩称，薛以洲、赵凤玲名下有资产较多的公司和股份，薛以洲将自己名下的房产份额赠与赵铎淇，该赠与性质法院已经予以认定，曹宏亮可以予以撤销赠与。薛以洲的子女名下有上千万元的房产，形成时间在未诉讼之前，当时其子女尚不具备(现在也不具备)购置大额不动产的经济能力，实际是薛以洲将资金转移到子女名下。但异议人不作任何努力实现自己的权利，应承担不利的后果。赵凤玲辩称，其与薛以洲欠款数额较大，债务较多，名下确实无其他可供执行的财产。2020年3月29日，邳州法院以薛以洲、赵凤玲除1003室外，另有公司、股权等财产，公司的注册资金价值较大，其中两家公司持股比例较高等为由，认为原告参与分配的理由不充分，驳回了原告的异议请求。2020年6月，原告以在执行异议中才得知402室产权份额转让的事实为由，因聘请律师提起本案撤销权之诉，原告支付了律师代理费10600元。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》《房地产买卖契约》、邳州法院（2019）苏0382执异76号执行裁定书、《委托代理协议》、律师费发票以及法庭笔录等证据证实。本案争议焦点：原告主张的撤销权是否成立。原告为证明其主张，提供2015年10月28日两被告与第三人签订的《房地产买卖契约》、所有权转移登记申请书以及××房价走势的网页信息一份，证明402室的实际价格应为65万以上，合同中的19万元为不合理的转让价格，两被告以名为买卖实为赠与的方式过户，损害了原告的债权。原告另提供工商登记信息，证明薛以洲与赵铎淇共同投资设立了满洲里创崴经贸有限公司，薛以洲占10%的股份，赵铎淇占70%的股份，系公司监事，亦为控股股东，案涉借款即是薛以洲借款后用于该公司的经营，赵铎淇对案涉债务是明知的。两被告及第三人质证称，对上述证据的真实性无异议，但××的房价大概是每平方米3000元左右。赵铎淇虽是公司监事，对借款用途不知情。第三人赵铎淇提供运河镇民主路商住楼其名下的产权证复印件、赵凤玲与沈某、高某先后签订的《房屋租赁合同》以及银行流水等，赵铎淇称商铺购于2008年购买，购买价为30多万元，其是商铺的产权人，赵凤玲代其签订合同，与沈某房屋租赁合同期限从2011年7月24日至2016年7月24日，第一年租金为8万元，以后每年递增8000元。与高某的房屋租赁合同租期亦为五年，从2016年7月25日至2021年7月24日止，租金每年8万元，先付24万元，剩下16万元于2018年7月24日支付。因该商铺于2019年出售，故无法提供产权证原件。2011年至2013年租户付给赵凤玲的银行流水查不到了。原告对上述证据的真实性不予认可，赵凤玲的银行卡流水体现不出交易对方的名字。房屋租赁合同没有原件，实际履行与约定不符，正常的房屋租赁交易习惯是半年或者一年支付租金，而高某将三年的租金一次性付清，不符合常理。本院问赵铎淇，购买商铺的资金是谁支付的？赵铎淇称是由其支付，称其于2004年至2008年在俄罗斯上大学，在海关做贸易赚的钱。本院问，上大学期间，父母是否给生活费？赵铎淇称，父母疼爱孩子每年给的几万生活费，时间久记不清了。其有收入父母也不知道。赵铎淇还称在购买402室时，其亦出资了10多万元。本院要求赵铎淇限期提供上述其所称出资购房的证据，至本院判决时，赵铎淇也未能提供。本院认为，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，原告主张的撤销权成立，理由如下：1.两被告与第三人存在亲子关系；2.转让房产时，有巨额债务未清偿。2015年10月，两被告向儿子转让402室50%的产权份额时，尚欠原告260万元的本息尚未还清，事实上，至今也未能清偿；3.转让款支付的时间不符合合同约定。合同约定在签订合同的当日即2015年10月28日前付清房款，而赵铎淇主张的却是以商铺租金抵售房款。从被告及第三人的辩称意见看，合同约定的付款日期徒具形式，侧面印证了原告主张的两被告与第三人之间“名为买卖实为赠与”的法律关系实质；4.赵铎淇称商铺由其出资30多万元购买，但在指定的期限内未提供证据。本院注意到，购买402室与商铺的时间均为2008年，当时赵铎淇21岁，尚在俄罗斯上大学，由父母供给生活费，但其称在上学期间用打工的钱支付购买商铺的费用30多万元，又未能提供支付凭证，故本院对赵铎淇的辩称意见不予采信。在转让402室的产权份额前，根据赵铎淇的陈述，案涉商铺的租金亦是由其母亲赵凤玲收取。故不能排除登记在赵铎淇名下的商铺系代持的可能性。赵铎淇关于用租金分期支付转让款的辩称意见，证据不足，本院不予采信；5.合同约定的转让价款19万元为不合理的低价。赵铎淇称关于402室的实际支付了60万元，而在其他案件陈述的实际成交价格为418000元，前后不一致，但也证明了合同约定的转让价款19万元为不合理的低价；6.原告的起诉未超出一年的除斥期间。赵铎淇称原告所举的证据证明其明知402室于2018年即被邳州法院查封，但原告于2020年才起诉，故超过了一年的除斥期间。原告则称其在执行异议之诉的案件审理中，因薛大伟与薛以洲关系较近，才从薛大伟的辩称意见中才得知转让产权份额的事实，故未超过一年的期限。本院认为，合同法第七十五条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。本案中，赵铎淇以法院查封的日期作为原告计算除斥期间的起始日期，因原告并不是薛大伟提出异议之诉案件的当事人，原告称其在邳州法院(2019)苏0382执异76号执行异议之诉案件审理中才得知402室产权转让的事实，在被告及第三人没有证据证明原告之前已得知相关事实的情况下，原告关于其起诉未超出法定期限的观点，应予采纳。关于原告主张的律师费10600元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。”的规定，原告主张两被告承担律师费10600元，符合前述法律规定，本院予以支持。综上所述，根据双方的举证及诉辩称意见，合同约定的转让价款19万元为不合理的低价，即使按该价格，赵铎淇亦无证据证明款项已实际支付。故原告要求撤销合同，恢复相关产权登记并支付相关律师费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。被告及第三人的辩称意见，证据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销薛以洲、赵凤玲与赵铎淇于2015年10月28日签订的《房地产买卖契约》，并将邳州市××的402室50%的产权份额恢复登记至薛以洲、赵凤玲名下；二、薛以洲、赵凤玲于本判决生效之日起十日内支付曹宏亮律师费10600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4100元，减半收取2050元，保全费1470元，由被告薛以洲、赵凤玲负担。原告预交的案件受理费及保全费5570元由本院退回。被告应负担的案件受理费3520元在本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  陈文军二〇二〇年九月九日书记员  周夏曦