成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5591号 原告：王国秀，女，1968年7月3日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：晏宝印，四川素文律师事务所律师，一般授权代理。 被告：四川巨鸿房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区金府路502号。 法定代表人：赵生武，董事长。 委托诉讼代理人：严明慧，女，1984年9月18日出生，汉族，住四川省大英县，系公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：魏椿林，四川剑州律师事务所律师，一般授权代理。 第三人：王国前，男，汉族，1970年9月2日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 第三人：王国良，男，汉族，1965年11月5日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 第三人：张德全，男，汉族，1972年10月13日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 第三人：邵泽全，男，汉族，1967年10月27日出生，住四川省泸县。 第三人：王国莲，女，汉族，1974年4月24日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 第三人：张晓莉，女，汉族，1958年2月20日出生，住四川省双流县。 第三人：蔡惠如，女，1961年9月10日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：黄山，男，1984年8月8日出生，汉族，住成都市温江区，系蔡惠如之子。 原告王国秀与被告四川巨鸿房地产开发有限公司（以下简称巨鸿公司）及第三人王国前、王国良、张德全、邵泽全、王国莲、张晓莉、蔡惠如房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王国秀及其委托诉讼代理人晏宝印，被告巨鸿公司的委托诉讼代理人严明慧、魏椿林，第三人王国前、王国良、张德全、邵泽全、王国莲、张晓莉，第三人蔡惠如的委托诉讼代理人黄山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王国秀提出诉讼请求：1、解除原被告双方2017年4月17日签订的《商品房买卖合同》；2、返还购房款160,000元，支付赔偿金160,000元，违约金3,200元，返还房屋维修基金2,268元，合计325,468元；3、支付资金占用利息，以160,000元为基数，自2017年4月17日起，按照商业银行同期贷款利率，计算至付清之日为止；4、案件受理费由被告承担。 事实与理由：2015年4月23日，原告、第三人王国前、王国良、张德全与被告签订《商铺买卖合同》，购买温江区。2016年4月13日，原告、第三人王国前、王国良、张德全与被告签订《退房协议》，把上述商铺退给被告。2017年4月17日，被告出具《情况说明》，还有400000元未退，承诺将御富枫景小区1座1单元4层405号住房出售给原告，用于抵偿欠原告160000元的商铺款。另外用1-1-2806、1-1-1406号房屋用于抵偿欠王国莲240000元的商铺款，但是后来被告又未履行。2017年4月17日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》。约定被告把位于温江区住房出售给原告，面积52.8平方米，单价每平方米3830.5元，总价160000元；2012年12月31日前应当交房，约定逾期交房违约金为已付房款的2%。但2011年6月13日，被告早已将温江区住房出售给了张晓莉，并办理了备案登记。2017年9月22日，被告出具《收条》，收取原告房屋维修基金2268元。2017年9月22日，被告出具《情况说明》，还有340000元未退，承诺将御富枫景小区1座1单元4层405号住房出售给原告，用于抵偿欠原告160000元的商铺款。另外用1-1-3012号房屋用于抵偿欠张德全、王国莲180000元的商铺款。2017年9月22日，张德全、王国莲与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告把位于温江区住房出售给张德全、王国莲，总价180000元。 2017年10月9日，王国莲与四川群锋物业管理有限公司签订《装饰装修管理服务协议》后开始装修，并缴纳了相关费用。张德全、王国莲开始装修后，被告多次请求退房，被告提出另外赔偿140,000元，加上购房款180,000元，合计退320,000元；张德全、王国莲出于同情，就同意了被告的请求。被告另外赔偿给张德全、王国莲3012号住房140,000元是赔偿款，与原告的160,000元无关。被告并没有退给原告160,000元，此款是用405号住房来抵偿的。被告转给张德全的上述款项，不仅包括退商铺款180,000元，赔偿款140,000元，还包括其他购房款在内。虽经原告多次催促，但被告至今未交房，并且又把上述住房出售给张晓莉。原告合同目的不能实现，无法取得房屋。 巨鸿公司辩称，一、王国秀与我公司没有真实的商品房买卖合同法律关系，双方签订的买卖合同，本意是作为巨鸿公司退还商铺购房款未退部分的担保。双方签订买卖合同的成因。巨鸿公司与王国秀、邵泽全签订的房屋买卖合同是基于王国秀、王国良、王国前、张德全共同购买温江区之上，王国秀、王国良、王国前、张德全于2015年4月18日起，分三次汇入巨鸿公司共计88万元用于购买巨鸿公司位于温江区。2016年4月13日王国秀等人与巨鸿公司达成协议，并签订退房协议，因当时未将商铺购房款足额退还，王国秀、王国良、王国前、张德全等人多次找到巨鸿公司纠缠退款及补偿事宜。2017年9月22日，巨鸿公司出于维稳考虑，便将小区X号房屋作为抵押担保，写给王国秀、邵泽全，并出具了收据16万。后巨鸿公司足额退清王国秀等人商铺款现金88万元。二、王国秀、邵泽全未实际交付购房款，我公司也未向其交付房屋。三、原告陈述的补偿，我公司已通过转让车位的方式对四户商铺买主进行了补偿。四、原告主张的维修基金系业主代表收取，与被告无关。 第三人王国前、王国良、张德全、邵泽全、王国莲对原告陈述的事实无异议。 第三人张晓莉述称，自己于2011年6月向巨鸿公司出借人民币1,000万元，巨鸿公司以其开发的御富枫景房屋向本人提供担保，以买卖的形式将御富枫景小区X幢X单元X层X号房屋备案在自己名下。 第三人蔡惠如述称，2012年11月14日，蔡惠如与巨鸿公司签订了《商品房买卖合同》，购买御富枫景小区1幢1单元4层405号房屋，蔡惠如系实际购房人。 经审理查明，2011年6月14日，案外人唐玉华与巨鸿公司签订了《商品房买卖合同》，唐玉华购买御富枫景小区X幢X单元X层X号房屋。同日，巨鸿公司出具收到唐玉华购房款240240元收据。2012年11月14日，蔡惠如与巨鸿公司签订了《商品房买卖合同》，蔡惠如购买御富枫景小区X幢X单元X层X号房屋。同日，巨鸿公司出具收到蔡惠如购房款250000元收据。2015年4月23日，原告王国秀、第三人王国前、王国良、张德全与巨鸿公司签订《商铺买卖合同》及补充协议，王国秀、王国前、王国良、张德全共同购买温江区，总价款980000元。2016年4月13日，王国秀、王国前、王国良、张德全与巨鸿签订《退房协议》，王国秀、王国前、王国良、张德全自愿将所购429附1号商铺做退房处理，退房金额880000元。协议签订之日起15工作日内，巨鸿公司退购房款100000元，后续退房款公司每月支付10万至20万之间，于2016年10月13日全部退还。退房款转入张德全账户。2017年1月10日，巨鸿公司出具《情况说明》：鉴于王国秀、王国前、王国良、张德全于2016年4月13日与我公司签订了温江区的《退房协议》，截止2016年10月25日，我公司已向对方退款合计480000元，剩余400000元未退。经宫总同意，剩余的退房款用我公司将御富枫景小区三套住宅房屋冲抵，于2017年3月31日前办理手续。每套房屋面积不低于52平方米。若我公司不以房屋形式冲抵退房款，以现金退还对方退房款40万元，则按每天一万的违约金支付对方（时间从2016年4月开始计算）。2017年4月17日，巨鸿公司出具《情况说明》：我公司与王国莲、王国秀等购买我公司商铺的退房款，还剩40万未退。现将御富枫景小区面积为52.8平方米的X号房出售给王国秀，合同总价160000元从40万总款中扣除。剩余24万元在5月30日前用XX、XXX号房屋出售给王国莲等人，王国莲等人需向我公司补交房款11万元。补交房款后，由我公司支付原房主34万元退房款，房屋归王国莲等人所有。同日，巨鸿公司与王国秀签订《商品房买卖合同》，王国秀购买御富枫景小区X幢X单元X层X号房屋，价款160000元。因巨鸿公司向张晓莉借款，该房屋于2011年6月13日备案登记在张晓莉名下。 另查明，2015年11月7日，王国莲与巨鸿公司签订《商品房买卖合同》，王国莲购买御富枫景小区X幢X单元X层X号房屋，价款275,400元。王国莲于2015年9月22日缴纳了购房款140,000元。补充协议约定：王国莲于2015年9月24日汇入巨鸿公司账户14万元，因已没有原定的一室一厅房屋，现巨鸿公司将1-1-24-2407号房屋暂时写在王国莲名下，待有一室一厅房屋时调回在王国莲名下。若王国莲需要购买X，需补齐此房屋差价。王国莲有权选择退房，巨鸿公司需全额退还王国莲所交14万元。2016年4月12日，巨鸿公司与王国莲确认：王国莲于2015年9月22日在巨鸿公司购买房屋一套，向公司缴款140,000元，王国莲不满意户型，现公司同意退还王国莲150,000元，于2016年5月20日前分两次付清。 2017年9月22日，张德全、王国莲与巨鸿公司签订《商品房买卖合同》，张德全、王国莲共同购买御富枫景小区X幢X单元X层X号房屋，价款180000元。同日，巨鸿公司出具情况说明：2017年9月22日，巨鸿公司用御富枫景项目X号住房，合同价16万元，买受人为王国秀、邵泽全和X住房，合同价18万元，买受人为张德全、王国莲，作为退王国良、王国前、王国秀、张德全的位于温江区款，两套住房共作价34万元。同日，饶平安出具收条：收到X王国秀维修资金2268元。 再查明，2016年4月14日，巨鸿公司向张德全账户170,000元，2016年6月3日退款20,000元，2016年6月27日退款50,000元，2016年6月28日退款50,000元，2016年6月30日退款100,000元，2016年9月14日退房款10,000元，2016年9月21日退房款10,000元，2017年8月16日退款40,000元，2017年9月5日退款200,000元，2017年10月17日退房款180,000元，2017年10月19日退款150,000元，共计980,000元。 本院认为，王国秀、王国前、王国良、张德全于2016年4月13日与巨鸿签订《退房协议》系双方真实意思表示，该协议合法有效。该协议约定退房金额880，000于2016年10月13日全部退还，对债务履行期限作出了约定。在债务履行期限届满后，巨鸿公司于2017年4月17日出具《情况说明》：我公司与王国莲、王国秀等购买我公司商铺的退房款，还剩40万未退。现将御富枫景小区面积为52.8平方米的1-1-405号房出售给王国秀，合同总价160,000元从40万总款中扣除。剩余24万元在5月30日前用XX、XX号房屋出售给王国莲等人，王国莲等人需向我公司补交房款11万元。补交房款后，由我公司支付原房主34万元退房款，房屋归王国莲等人所有，该约定系债务清偿期限届满后达成的以物抵债协议，双方为此签订案涉房屋的《商品房买卖合同》合法有效。基于保护债权的理念，债的更改一般需要有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期限届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。如双方未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。本案中，巨鸿公司与王国秀约定将御富枫景小区面积为52.8平方米的1-1-405号房出售给王国秀，合同总价160,000元从40万总款中扣除，但并未约定因此而消灭原债务，且在此协议后，巨鸿公司仍在履行退款义务，根据查明的事实，巨鸿公司共计向张德全账户转款980,000元，王国秀对巨鸿公司向张德全转款共计1,020,000元亦无异议，王国秀所述1,020,000元包含张德全、王国莲共同购买御富枫景小区X幢X单元X层X号房屋退房后的赔偿款180,000元无证据证明，该事实表明，王国秀等对巨鸿公司退房款亦予以接受，双方以实际履行方式选择继续履行原始债务而不再履行以房抵债的协议即《商品房买卖合同》，同时巨鸿公司未向王国莲交付房屋，即《商品房买卖合同》事实上已经通过巨鸿公司退款、王国莲收取款项的行为确定解除，否则，将出现针对同一笔债务，既履行金钱债务又履行以房抵债协议，损害债务人利益的情况发生，故对原告主张的返还购房款160,000元，本院不予支持。原告主张的支付赔偿金160,000元、违约金3,200元、支付资金占用利息等损失，因《商品房买卖合同》已事实解除，原告应以原债权债务关系另行主张。原告主张的返还房屋维修基金2,268元，因巨鸿公司予以否认，原告也没有证据证明饶平安代表巨鸿公司收取款项，对此主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认王国秀与四川巨鸿房地产开发有限公司于2017年4月17日签订的《商品房买卖合同》已解除； 二、驳回王国秀其他诉讼请求。 案件受理费收取计6182元、公告费260元，由原告王国秀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄 晖 人民陪审员  姜培林 人民陪审员  戴 虎 二〇二〇年九月三日 书 记 员  肖 雪