湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1223号上诉人（原审原告）：周梁琦，男，1987年9月12日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：曾广富，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312200810605835。被上诉人（原审被告）湖南省辰阳置业有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区榆市路348号，统一社会信用代码914312000997457146。法定代表人熊光云，系该公司总经理。委托代理人欧江正（特别授权），男，汉族，1967年9月22日出生，户籍地长沙市天心区。上诉人周梁琦因与被上诉人湖南省晨阳置业有限责任公司（以下简称晨阳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周梁琦上诉请求为：1、请求撤销原判，发回重审或依法改判被上诉人向上诉人暂付逾期交房违约金26677.39元（以部分购房款80342元为基数，按照每日万分之一，自2017年10月31日算至2018年2月11日共103日，为827.52元。以全额购房款370342元为基数，按照每日万分之一，自2018年2月12日算至2020年1月11日共698日，为25849.87元），并从2020年1月12日起每日按37.03元计算逾期交房违约金至符合约定以及法定交房条件之日止；2、判决被上诉人向上诉人支付重复收取的燃气开通费2080元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋属于一类高层住宅建筑，消防验收合格是商品房建设工程交付的法定条件，也是合同附属义务，而被上诉人至今都未进行消防验收，案涉商品房不符合法定交付条件；二、一审法院认定“怀化市环境保护局在被告房屋修建过程中执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作实施方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应中断3个月，加之因雨水天气延误7个月的施工时间”，没有证据支持。被上诉人发出的《延期交房通知》系其单方面意思表示，其无权单方变更合同，一审判决认定案涉房屋逾期交房时间为2018年4月1日至2018年5月27日不能成立。一审判决认定的主要证据错误，《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作实施方案》的实施与被上诉人碎石、砂石原材料的供应没有任何关联，一审判决被上诉人以此免责不当；三、一审判决认为只要单栋房屋验收合格买受人就必须收房，而免除出卖人取得《竣工验收备案表》及消防验收合格的义务，丧失了中立裁判的地位；四、一审法院认为上诉人按协商的标准缴纳了管道燃气费，上诉人自愿缴费的行为，可视为对案涉合同第四条关于缴纳管道燃气费的变更不符合事实，案涉协调会记录上诉人未签名，《晨阳家园维稳协调会》的形式和内容不具有合法性、关联性，被上诉人的收费行为亦违反了合同约定。综上，被上诉人延期交房理由不符合合同约定的条件和法律强制性规定，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或者发回重审。晨阳公司二审答辩称：上诉人的上诉请求无事实和法律依据，二审法院应当维持原判，驳回上诉。周梁琦向一审法院起诉请求：1、判决被告履行合同约定将符合法定竣工验收合格以及消防验收合格条件的房屋交付给原告，并依约向原告暂付逾期交房违约金共26677.39元（以购房款80342元为基数，按照每日万分之一，自2017年10月31日算至2018年2月11日共计103天），并从2020年1月12日起每日继续按37.03逾期交房违约金至符合法定交房条件之日止；2、判决被告向原告支付重复收取的燃气开通费2080元；3、判决本案受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月2日，原告周梁琦与被告晨阳公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的晨阳家园”第3幢3单元2层211号，建筑面积126.76平方米，每平方米2921.599元，总价款370342元；商品房的售价已包括供水、供电、供气、通讯、等开通到户的费用。原告首付房款80342元,于签订合同时支付，剩余房款290000元以公积金按揭方式支付。被告应当在2017年10月30日前，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》,遇以下两种情况被告可据实延期：（一）遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内告知原告的；（二）因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的延期。商品房达到交付使用条件后，原、被告应办理交接手续，未达到交房条件的原告有权拒绝收房。如属被告责任延期交房的，自合同约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约责任。合同签订后，原告于当日付清首付款80342元，于2019年1月26日原告按揭付清全部购房尾款。2019年2月23日原告收房。另查明，因怀化市全面推进环境应急管理规化建设工作，怀化市环境保护局于2017年3月开展并执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作事实方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应中断3个月，加之，因雨水天气延误7个月的施工时间。被告于2017年9月29日对外张贴了《延期交房通知》,将延期交房的原因告知给各业主，并决定于2018年1月28日3、4号楼交房，2018年3月31日2号楼交房。2017年12月27日被告再次发出《延期交房通知》，通知称市政配套设施自来水管道、电网、燃气主管道专线铺设未能按工程进度完工，将2、3、4号楼交房时间定为2018年5月28日，被告将上述通知张贴于其售楼部。2018年5月27日，被告张贴《公示》，告知当月28号交房等相关事项。怀化市建设工程质量安全监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门出具证明称，“晨阳家园一期2、3、4栋单栋质量已通过该站验收。因二期工程未建影响办理规划验收，所以暂时不能办理竣工验收备案等造成项目没有及时备案。现被告于2019年11月14日为原告办理好湘(2019)怀化市0051638号不动产权证书。再查明，被告晨阳公司开发的“晨阳家园”项目在设计施工图时未设计燃气管道安装。2017年12月6日被告与怀化新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套建设合同(新户)》,2019年6月28日因部分业主就停车、燃气开户费等其他问题发生纠纷，经多部门组织协调，就燃气开户费等问题达成基本一致，燃气开户费按2018年5月28日收费标准执行。原告于2019年1月26日缴纳燃气开户费2080元。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方在享有合同约定权利的同时，亦应承担合同约定的义务。原告在依约足额交纳购房款后，被告应当按合同约定的条件及约定的时间向原告交房，否则将承担逾期交房的违约责任，即自逾期交房之日起按原告已交购房款的每日万分之一承担逾期交房违约金。原、被告约定的交房时间为2017年12月30日，但被告通知交房及原告实际收房均超过合同约定的交房时间。根据本案查明的事实，延期交房的原因是在施工过程中,本市开展和执行环境应急管理规范化建设工作，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应不足。依照原、被告合同约定,因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的被告可以据实予以延期的约定。被告己发出延期交房公告，明确告知各业主延期交房原因，并另行通知交房时间,该延期理由符合合同约定的条件，予以采纳。但被告提出市政配套设施自来水管道、电网及燃气主管道铺设等未能按公司安排的工程进度完工，将房屋交付时间再次延期，被告并未提供相关证据予以证实，且上述配套设施的施工工期理应包含在建设工期之内，故对被告提出的该项延期理由，不予采纳。应予认定涉案房屋交付时间延期至2018年3月31日。原、被告在合同中约定交房条件为经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。怀化市建设工程质量安全鉴监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门均出具说明，认可涉案房屋交付时单栋质量及其他验收均已完成，因项目拆迁未能完成，导致项目二期无法实施，造成项目一期不能及时验收，造成项目未能备案。故涉案房屋在2018年5月28日通知交付时未能取得竣工验收备案表不能归责于被告,且该涉案商品房己办理不动产权证书。故认定涉案房屋逾期交房期间为2018年4月1日至2018年5月27日，被告应支付原告逾期交房违约金为2420元（370342元×0.0001×57天＝2111元）。该《商品房买卖合同》第四条约定了房屋价款中已包括供气开通到户的条款，但该项目在规划设计时无管道燃气设施，且部分业主与被发生予盾后，经多部门协调，己对停车收费、燃气收费等问题进行协商处理，之后，原告按协商的收费标准缴纳了管道燃气费。原告自愿缴费的行为,可视为对该合同第四条关于缴纳管道燃气费的变更。故原告要求退还管道燃气费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告晨阳公司在本判决生效之日起十日内支付原告周梁琦逾期交房违约金2111元；二、驳回原告周梁琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取259元，由原告周梁琦负担200元，被告晨阳公司负担59元。二审期间，周梁琦提交如下证据：一、晨阳家园2#、3#、4#楼未办理竣工验收及竣工备案的情况说明1份，证明案涉房屋未取得竣工验收备案表的原因是欠缺消防验收及规划验收核实单的事实；二、消防验收公示报告1份，证明被上诉人晨阳家园项目建设工程无消防验收结果公示、无消防验收登记备案登记公示的事实。三、2020年3月31日怀化市鹤城区人民法院民事一审庭审笔录1份，证明上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》时，被上诉人的房屋为现房即主体工程全部完成，且涉案房屋未经消防验收的事实。四、长沙市中级人民法院（2019）湘01民终4383号、怀化市中级人民法院（2019）湘12民终1145号民事判决书各1份，证明各级人民法院均认定未取得《竣工验收备案表》和未通过消防验收，不具备法律和约定的交房条件的事实。晨阳公司对此发表质证意见为：上诉人提交的证据不属于新证据，该证据应当在一审中提交。证据一、晨阳公司没有办法取得竣工备案表，因为二期还没有开发，因此竣工备案是办不了的，责任在于政府；证据二、消防也是因为二期没有开发，所以也办不了消防验收；证据三、其他案件庭审不能作为证据使用，不是人民法院的判决书；证据四、也不能作为本案的证据使用，与本案不属于同一小区，情况不一样。晨阳公司提供如下证据：湖南省晨阳置业有限责任公司怀化区域内2017年1月-2018年5月28日降水记录汇总情况，证明因为天气原因总计237天无法正常施工。周梁琦一方对此发表质证意见为：对晨阳公司自己出具的汇总情况真实性有异议，造成无法正常施工记录了237天与天气预报不相符，上诉人与被上诉人签订合同之后算起，晚上的降水量不影响施工。本院认为，周梁琦提交的上述证据中关于人民法院的判决书，因与本案没有事实上的关联，不予采信。其他证据所证明的事实一审已经认定，不重复采信。晨阳公司提交的证据不能达到证明的目的，不予采信。本院二审查明：原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院予以确认。本院认为：因怀化市环境保护局在晨阳公司房屋修建过程中执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作实施方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应不足，晨阳公司发出延期交房公告，将3、4号楼的交付延期至2018年1月28日，2号楼的交付延期至2018年3月31日，该延期理由符合合同约定的条件。一审认定涉案房屋交付时间延期至2018年3月31日并无不当。本案双方当事人在合同中约定交房条件为经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。怀化市建设工程质量安全监督管理站、怀化市住房和城乡建设局均出具说明，认可涉案房屋交付时单栋质量及其他验收均已完成，因项目拆迁未能完成，导致项目二期无法实施，造成项目一期的规划不能实施验收，造成项目未能备案。故涉案房屋在2018年5月28日通知交付时未能取得竣工验收备案表不能归责于晨阳公司。原审认定晨阳公司逾期交房的时间及应承担的逾期交房违约金正确。周梁琦所提一审判决认定的晨阳公司逾期交房的时间及应承担的逾期交房违约金与实际不符的上诉主张不能成立。关于案涉管道燃气收费是否应当退还的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第四条虽约定了房屋价款中已包括供气开通到户的条款，但该项目在规划设计时无管道燃气设施，在部分业主与被上诉人发生予盾后，相关部门对停车收费、燃气收费等问题进行了协商处理，之后，上诉人按协商的收费标准缴纳了管道燃气费，原审法院认为其自愿缴费的行为可视为对案涉合同第四条关于缴纳管道燃气费的变更并无不当，故对上诉人要求退还管道燃气费的上诉请求，本院亦不予支持。综上，周梁琦的上诉请求不能成立，依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费519元，由周梁琦负担。本判决为终审判决。审判长 周 晓审判员 欧晓林审判员 彭湘平二〇二〇年九月二十四日书记员 沈慧娟