广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终4463号上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市广骏旅游汽车企业集团有限公司。住所地：广东省广州市白云区飞鹅路2号。法定代表人：李超恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：王重平，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱又又，广东合盛律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市金睦企业管理服务有限责任公司。住所地：广东省广州市越秀区环市西路194号综合楼、西楼、后座。法定代表人：王伟广，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：苏剑峰，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓忠开，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王朝阳。原审第三人：王淑红。原审第三人：林涛。原审第三人：黄振钦。原审第三人：潘进平。原审第三人：阳日元。原审第三人：江惜珠。原审第三人：候孟。原审第三人：夏思敏。原审第三人：林航。原审第三人：王泽鹏。原审第三人：蒋德英。委托诉讼代理人：郭玉臣，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金杏，广东南方福瑞德律师事务所律师。原审第三人：林静。原审第三人：陈绍光。原审第三人：赵雄伟。原审第三人：吴秋霞。原审第三人：蔡赛银。原审第三人：郑惠映。原审第三人：朱耿昌。原审第三人：蔡奕雄。原审第三人：谢广珠。原审第三人：董成凤。原审第三人：陈少虹。原审第三人：雷晓燕。原审第三人：傅康勇。原审第三人：詹猛。原审第三人：吴碧云。原审第三人：李小莉，其他身份信息不明。原审第三人：杨仁兰。原审第三人：张从梅。原审第三人：李龙云。原审第三人：唐德安。原审第三人：方明弟。原审第三人：李秀如。原审第三人：朱坚洪。原审第三人：郑文坤。原审第三人：钟和弟。原审第三人：李国棠。原审第三人：钟恩妹。原审第三人：朱森豪。原审第三人：刘启伟。原审第三人：范文秀。原审第三人：龚代国。原审第三人：王永杰。原审第三人：章卫国。原审第三人：吕吉强。上诉人广州市广骏旅游汽车企业集团有限公司（以下简称广骏公司）、广州市金睦企业管理服务有限责任公司（以下简称金睦公司）因与被上诉人王朝阳及原审第三人王淑红、林涛、黄振钦、潘进平、阳日元、江惜珠、侯孟、夏思敏、林航、王泽鹏、蒋德英、林静、陈绍光、赵雄伟、吴秋霞、蔡赛银、郑惠映、朱耿昌、蔡奕雄、谢广珠、董成凤、陈少虹、雷晓燕、傅康勇、詹猛、吴碧云、李小莉、杨仁兰、张从梅、李龙云、唐德安、方明弟、李秀如、朱坚洪、郑文坤、钟和弟、李国棠、钟恩妹、朱森豪、刘启伟、范文秀、龚代国、王永杰、章卫国、吕吉强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初21139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广骏公司的委托诉讼代理人王重平、朱又又，金睦公司的委托诉讼代理人苏剑峰、邓忠开、原审第三人江惜珠及蒋德英的委托诉讼代理人黄金杏到庭参加了诉讼。被上诉人王朝阳及其他原审第三人经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。广骏公司上诉请求：1.撤销一审判决第五、七、八项；2.改判金睦公司按在原租金基础上加每日1万元标准支付房屋占用费至实际归还房屋之日止；3.改判金睦公司立即向广骏公司清偿逾期支付租金的违约金232263.54元（暂计至2018年6月1日）；4.改判金睦公司立即向广骏公司支付三个月免租期内的房屋租金249万元；5.改判王朝阳对金睦公司逾期交纳租金的违约金债务向广骏公司承担连带清偿责任；6.一、二审案件受理费由金睦公司、王朝阳承担。事实和理由：第一，案涉《房屋租赁合同》第十五条第二款第（三）项约定了房屋占用费标准，但该标准是承租方逾期未按照合同约定返还房屋时的违约责任。如果不计算原租金部分，则占用费必将比正常履行合同的租金金额还低，显然不符合常理，因此一审判决第五项确定的房屋占用费未包含原租金部分，应予以纠正。第二，金睦公司、王朝阳应自行承担违法建设消防连廊所产生的建设及拆除费用损失。案涉《房屋租赁合同》第三条第3款约定，“若乙方或者乙方成立的经营实体在租赁期间因经营需要或因使用年限届满需对租赁房屋内的中央空调、电梯、供水、消防设备等设施、物品进行置换、改造的，乙方应先经过甲方的书面同意后再进行置换、改造，并由乙方自行承担置换、改造的全部费用，其置换、改造方案必须符合政府的有关规定，所有报批手续均由乙方自行办理；在置换、改造后这些设备在本合同期满或乙方违约解除本合同后的所有权无偿归甲方。乙方或者乙方成立的经营实体对租赁房屋内的中央空调、电梯、供水、消防设备等设施、物品进行置换、改造完成后，所有工程技术档案均应提交一份复印件给甲方存档”。金睦公司要求广骏公司办理消防报建手续，没有合同依据。金睦公司在建设消防连廊之前既未取得广骏公司书面同意，也未办理任何政府报批手续，其建设行为是非法的。同时，金睦公司已于2017年2月27日与广州流花宾馆集团股份有限公司签订《房屋租赁合同》，需要消防连廊连通的越秀区环市××号后座及后座西楼均由金睦公司承租，在金睦公司占用控制之下，根本不存在需要广骏公司与流花宾馆沟通协调的必要性。故应判决金睦公司自行承担违法建设消防连廊所产生的建设和拆除费用损失。第三，金睦公司的违约行为证据确凿，广骏公司不存在金睦公司所称的违约情形，故应认定金睦公司按《房屋租赁合同》第十五条第二款第(二)项约定的违约金标准向广骏公司支付应付违约金。第四，金睦公司不应享有三个月的免租期优惠待遇。金睦公司在承租广骏公司的房屋后，违约进行装修，破坏了房屋结构，擅自改变房屋用途，利用承租房屋从事非法活动，逾期支付租金，非法免租金出租房屋，肆意践踏诚实信用原则，不应享有三个月的免租期优惠待遇。《房屋租赁合同》第六条第一款规定了3个月的免租期，但该免租期是在合同能够完全履行情况下由出租人给予承租人的优惠待遇，现金睦公司在履约过程中违背诚信原则，随意违反合同约定使广骏公司的预期利益受损，在解除租赁关系时金睦公司不应享有3个月的免租期优惠，应依据公平原则改判金睦公司全额赔偿广骏公司免租期租金损失249万元。金睦公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项；2.变更一审判决第四项为金睦公司向广骏公司支付2018年1月21日至5月31日的租金共8万元；3.一、二审案件受理费由广骏公司承担。事实和理由：第一，一审判决没收保证金332万元没有事实和法律依据。根据《房屋租赁合同》第五条约定，若因金睦公司的原因导致本合同不能履行，广骏公司有权没收全部履约保证金。但根据广骏公司出具的证据及一审判决查明的事实，本合同并不存在因金睦公司的原因导致不能履行的情形，一审判决广骏公司没收金睦公司交付的332万元履约保证金错误。首先，尽管金睦公司存在拖欠租金的违约行为，但并不导致本合同无法履行。从金睦公司交付的租金情况看，除了交付332万元履约保证金，在2017年11月29日至2018年5月11日期间累计应交租金498万元，金睦公司实际交租金324万元，欠交租金174万元。金睦公司仅存在违约行为，而非合同无法履行。金睦公司存在拖欠小部分租金的违约行为，根据约定广骏公司有权直接从履行保证金中扣除金睦公司应付的租金、违约金、损害赔偿金及其他应付费用，金睦公司应根据广骏公司关于补足履约保证金的通知及时补足履约保证金，但广骏公司在2018年5月11日直接给金睦公司发来《广骏集团关于解除房屋租赁合同的通知》，在这之前并没有依照合同约定告知金睦公司要从履约保证金中扣除应付租金，也没有向金睦公司送达需要补足履约保证金的通知。故本案中不存在合同约定的“当履约保证金余额低于履约保证金总额的80%的情形持续超过20天时，出租方有权解除合同并没收履约保证金的剩余部分”情形。其次，一审判决查明并认定广骏公司存在不配合办理手扶梯注销及用电增容手续、不配合协调连廊建造、没有维修房屋等违约行为，其对租赁合同的解除也负有一定责任，但在判决中没有体现其应当承担的责任，有失公平。仅凭广骏公司的上述诸多违约事项，就不能认定房屋租赁合同是因金睦公司的原因导致无法履行，一审判决支持广骏公司没收保证金的请求没有事实依据。再次，根据《广东省实施办法》第三十五条关于“建筑物或者场所出租使用的，产权单位应当保证其提供的场所或建筑物符合消防安全条件”的规定，产权单位保证出租使用的建筑物或者场所符合消防安全条件，而非承租单位。广骏公司以招标文件的说明和房屋租赁合同的约定规避上述规定，违反了法律法规的强制性规定。该规定虽是管理性规定条款，不直接导致合同无效，但广骏公司不应推卸其应承担的责任，产权单位是否保证提供的场所或建筑符合消防安全条件最有可能导致《房屋租赁合同》无法履行。案涉西楼的现状就是如此，因广骏公司提供的场所不符合消防安全条件，金睦公司想方设法因地制宜修通了连廊，而广骏公司却举报拆除，造成金睦公司损失，致使西楼一直空置无法使用。金睦公司为消防验收合格而投入大量资金，广骏公司却以其提供的场地不具有消防条件举报金睦公司，违背了诚信原则。若存在合同无法履行的情形，也是因广骏公司恶意造成的。最后，2018年7月25日，广州市公安局越秀区分局向金睦公司出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，综合评定案涉工程竣工验收消防备案检查复查合格。最有可能导致合同无法履行的因素已被金睦公司排除，已不存在导致合同无法履行的情形。《房屋租赁合同》和《补充协议》不存在无法履行情形，一审判决支持广骏公司没收金睦公司332万元履约保证金的请求没有事实和法律依据，显失公平。第二，金睦公司拖欠的租金应从合同生效之日即2017年9月25日起算3个月免租期，广骏公司称金睦公司拖欠2018年3-5月的租金与事实不符。《房屋租赁合同》第二十条约定本合同经双方签字盖章并在金睦公司支付全部合同履约保证金后生效。事实上，金睦公司向广骏公司支付合同履约保证金的期限并非合同签订之日即2017年8月2日后5天的8月7日，而是2017年9月25日，故根据上述约定案涉合同生效之日应是2017年9月26日，从该日起算3个月的免租期至2017年12月24日。金睦公司从2017年11月29日起至2018年5月11日应交六个月租金共498万元，实交324万元，欠交174万元。根据合同约定及实交租金情况，金睦公司已基本付清了按每月83万元标准计算的四个月租金332万元，仅欠8万元，合同履行程度达96%以上。在金睦公司拖欠广骏公司8万元租金的情况下，广骏公司可以按约定从332万元履约保证金中扣除8万元得到救济。第三，金睦公司并未构成违约，广骏公司不具备单方解除合同的条件，且解除《房屋租赁合同》和《补充合同协议》损害了金睦公司和第三人的利益，给其造成巨大经济损失，而广骏公司并不能从中得到好处。一审判决查明，广骏公司在合同履行过程中存在不配合办理手扶梯注销及用电增容手续，不配合协调连廊建造等违约行为，明显是不正当促成条件成就的行为，应视为条件不成就。金睦公司对案涉场地的投入，经鉴定室内装修改造工程造价达8297916.9元，连廊的重建及拆除费用1441108元，支付租金3239213.99元，还支付了员工工资、水电费，第三人支付了巨额店铺装修费。若仅因广骏公司单方恶意行使解除权行为，导致金睦公司的巨额投资化为乌有，显然不符合双方签订合同的目的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审改判支持金睦公司的上诉请求。针对广骏公司的上诉请求，金睦公司辩称：第一，关于房屋占用费标准问题。《房屋租赁合同》约定若金睦公司违约未按约定返还租赁房屋的，需按每日1万元标准向广骏公司支付房屋占用费至房屋交还日止。而且广骏公司在一审的起诉状中也要求金睦公司支付从2018年5月16日起至实际交还房屋之日止按每日1万元标准计算的房屋占用费，并非其所理解的包括原租金部分。广骏公司还在案涉场地张贴海报侵犯金睦公司权利，导致金睦公司无法签订租赁合同收取租金。第二，关于消防连廊的建设和拆除费用的承担问题。广骏公司没有按《房屋租赁合同》第十二条的约定履行关于预留消防安全通道的协调义务，反而上诉主张其没有与流花宾馆沟通协调的必要性。从案涉物业在广州产权交易所挂牌披露的内容看，其对案涉综合楼缺少一条消防疏散应急通道是明知的，其没有向金睦公司移交消防资料，金睦公司有理由相信广骏公司自始就没取得消防验收合格资料，其出租的物业属于《广东省城镇房屋租赁条例》第六条第五项规定的不符合安全标准而不能出租的物业，属非法出租，广骏公司对此负有责任。第三，一审判决不支持逾期支付租金的违约金符合《房屋租赁合同》第五条第二款第（二）项的约定，且广骏公司存在明显违约行为。《房屋租赁合同》没有关于三个月免租期优惠待遇的约定，广骏公司主张三个月免租期的租金无依据。综上，请求驳回广骏公司的上诉请求。针对金睦公司的上诉请求，广骏公司辩称：第一，金睦公司承租案涉房屋后，拒绝向广骏公司支付施工保证金，违约进行装修，破坏房屋结构，擅自改变房屋用途，利用承租房屋从事非法活动，逾期支付租金，非法免租金出租房屋，其违法违约行为证据确凿。因金睦公司构成根本性违约，广骏公司依据《房屋租赁合同》第八条第二款、第十五条第二款第（一）项约定，有权全额没收履约保证金。第二，王朝阳于2017年8月7日向广骏公司支付履约保证金332万元，金睦公司称是在2017年9月7日支付履约保证金的无依据。2017年8月1日广骏公司与王朝阳签订《房屋租赁合同》，于同日开始履行合同，双方签署了《场地移交确认书》，移交了租赁的房屋。双方的实际履约行为表明《房屋租赁合同》已生效，金睦公司对合同生效问题的理解错误。第三，金睦公司无证据证明广骏公司存在不正当促成合同解约条件成就的行为。《房屋租赁合同》第三条第三款、第九条第一款约定了电梯、消防连廊建造、房屋维修、用电增容等问题，但金睦公司没有就置换、改造手扶梯获得广骏公司的书面同意，其自行办理了相关报批手续，其也未举证证明案涉房屋的主体结构存在质量安全问题及广骏公司不配合办理用电增容手续。第四，金睦公司公然对抗法院的诉讼财产保全措施，依法应受到惩处。综上，金睦公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。江惜珠述称：既要保护广骏公司的利益，也应保护次承租人的利益。其与金睦公司签订了合同，因本案纠纷导致其遭受很大损失，无法做生意。蒋德英述称：其作为次承租人与广骏公司不存在租赁关系，无义务将案涉场地腾空交还广骏公司。其与金睦公司签订的合同依法有效，应受到保护。阳日元、侯孟、潘进平、黄振钦、王淑红、林涛、夏思敏、林航、王泽鹏、林静、陈绍光、赵雄伟、吴秋霞、蔡赛银、郑惠映、朱耿昌、蔡奕雄、谢广珠、董成凤、陈少虹、雷晓燕、傅康勇、詹猛、吴碧云、李小莉、杨仁兰、张从梅、李龙云、唐德安、方明弟、李秀如、朱坚洪、郑文坤、钟和弟、李国棠、钟恩妹、朱森豪、刘启伟、范文秀、龚代国、王永杰、章卫国、吕吉强二审未到庭陈述意见。广骏公司向一审法院起诉请求：1.确认广骏公司与金睦公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年5月15日解除；2.金睦公司立即对承租的广州市越秀区环市××号后座房屋恢复原状并交还广骏公司；3.金睦公司立即向广骏公司支付欠缴的房屋租金2570786.01元以及逾期支付租金的违约金（从逾期之日起按当月所欠租金计算至实际付清之日止，按每日千分之一的标准计付）；4.广骏公司没收金睦公司支付的履约保证金332万元；5.金睦公司立即向广骏公司支付三个月免租期内的房屋租金249万元（按照每月83万元的标准计算）；6.金睦公司支付自2018年5月16日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按照每日1万元的标准计算）；7.王朝阳对金睦公司欠缴的上述房屋租金的债务、逾期支付租金的违约金的债务、逾期交还房屋的占用费的债务、免租期内的租金债务均向广骏公司承担连带责任。金睦公司向一审法院提出反诉请求：1.广骏公司就涉案租赁场地向广州市越秀区公安局办理房屋消防设备申报的全部手续（包括提供每个过程中需要提供的全部文件，含“通道”建设事项）；2.广骏公司就涉案租赁场地向广州市越秀区质量技术监督局申请电梯注销及重新申报全部手续（包括提供每个过程中需要提供的全部文件）；3.广骏公司向金睦公司赔偿涉案租赁场地的二至六层“建设通道”及拆除的全部损失，具体金额以法院委托评估的结果为准；4.广骏公司向广州市越秀区国土资源和规划委员会申报将涉案租赁场地的原“办公”用途变更为“商业”用途；5.广骏公司赔偿因违约而给金睦公司造成的从2017年11月8日起至2018年11月7日的经营损失（包括顶手费的损失、租金差额损失及自住经营损失），具体金额以法院委托评估的结果为准；6.在广骏公司全面履行反诉第一、二、四项请求之前，金睦公司每月暂向广骏公司支付租金20万元；7.广骏公司承担反诉全部诉讼费用，包括诉讼费、评估费、鉴定费、测绘费等。一审法院认定事实：根据穗房地证字第××号《广州市房地产证》显示：越秀区环市××号后座权属人为广州市汽车公司，建筑面积3880.76平方米，用途为办公。2001年6月28日，广州市汽车公司经批准改制为广骏公司。2017年7月13日，广骏公司通过广州产权交易所发布广州市越秀区环市××号后座的挂牌项目信息，其中显示：标的物基本信息为场地面积3880.76平方米，办公用途，交易年限为6年，免租期为3个月，配套设施包括中央空调、电梯、供电、供水；标的使用情况为占用，原租期内，原租赁合同期限从2017年7月31日至2019年5月31日；月租金55万元，月租金每30个月递增一次，递增幅度为2%，保证金金额220万元等。2017年8月1日，广骏公司（甲方）、王朝阳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁房屋的情况：租赁房屋情况广州市环市××号后座、建筑面积3880.76平方米。第三条房屋租赁期限及交付：一、房屋租赁期限为6年，从双方签订《场地移交确认书》之日起计算包含免租期；若乙方在租赁期首年内对租赁房屋的配套设施（须包括但不限于制冷系统、消防系统、电梯等）进行装修改造总费用达1000万元以上的（须经造价专业单位审核，乙方并应同时提供相应的验收合格证、发票等资料），并在租赁期间守法经营、完整履约的，6年租赁期届满，双方可以按不低于本租赁合同的租赁条件协商续签4年，延长的租期计入租金递增年限等。三、若乙方在租赁期间因经营需要或因使用年限届满需对租赁房屋内的中央空调、电梯、供水、消防设备等设施、物品进行置换、改造的，乙方应先经过甲方的书面同意后再进行置换、改造，并由乙方自行承担置换、改造的全部费用，其置换、改造的方案必须符合政府的有关规定，所有报批手续均由乙方自行办理；在置换、改造后这些设备在本合同期满或乙方违约解除本合同后的所有权无偿归甲方。乙方对租赁房屋内的中央空调、电梯、供水、消防设备等设施、物品进行置换、改造完成后，所有工程技术档案均应提交一份复印件给甲方存档。第五条履约保证金及保证担保：1.关于履约保证金：在合同签订之日5个工作日内，乙方须向甲方支付履约保证金332万元。该履约保证金于租赁期满，乙方无违约行为并结清所有费用、办理一切移交手续后不计利息退回乙方；若在履行合同中，因乙方原因导致本合同不能履行，甲方有权没收全部履约保证金。乙方违约的，甲方有权直接从履约保证金中扣除乙方根据本合同应付的租金、违约金、损害赔偿金及其他应付费用。2.关于连带责任的保证担保：所有担保人接受本合同并对乙方合同义务向甲方承担连带责任的保证担保责任，保证期间为债务履行期满之次日起2年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，甲方解除合同提前收回租赁房屋的，保证期间为甲方向乙方或担保人发出指明的合同解除日期之次日起2年。承租方的法定代表人以及该经营实体的其他所有股东均须作为本租赁合同及补充合同承租方的担保人。担保人接受本合同及补充合同的约定，并对承租人合同义务向甲方承担连带保证担保责任，保证期间为债务履行期满后2年。所有担保人承担保证担保的范围包括：本合同项下甲方债权的本金、违约金、损害赔偿金、甲方实现债权的费用以及所有其他应付费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费、代理费等。第六条、房屋租金及支付：装修免租期3个月，甲方交付房屋后3个月为乙方的免租期，乙方无需向甲方交纳租金，但乙方使用房屋所发生的费用，包括但不限于水费、电费、供水、排水、排污、电信、空调以及街道居委会收取的治安、管理、卫生费用等应由乙方承担。其中2017年11月7日至2020年2月6日每月租金83万元，2020年2月7日至2022年8月6日每月租金846600元。租金支付方式为按月结算，免租期届满后，每月租金乙方于当月的10日前向甲方一次性支付。第八条装修：乙方若需对该房屋进行装修、改造、重建、加建等工程，须事前将施工设计图纸交甲方，经甲方书面同意，乙方在办妥一切报建手续后方得施工；乙方在签订《场地移交确认书》之日起10个工作日内须向甲方交付施工保证金，施工保证金为200万元等。第十条租赁房屋的分租或转租，乙方若将该房屋分租，乙方每新签订一期分租合同，须提供该分租合同范本给甲方备案。第十一条甲方的权利义务：六、发现乙方擅自变更房屋结构、用途致使房屋受到损坏的，甲方可单方解除本合同，按照当时现状收回房屋并可要求乙方承担违约、赔偿等责任。第十二条乙方权利义务：5.乙方在该房屋内需要安装或者使用超过水、电表容量的任何水、电设备，应事前征得甲方同意，并以甲方名义到有关部门办理增容手续，费用由乙方负担，安装的水电设备的所有权无偿归甲方所有。11.严格按照房产证使用范围进行经营。乙方擅自改变房屋用途的，或违营被政府有关部门查封即为乙方根本性违约，甲方有权提前解除合同，收回租赁房屋并没收乙方所交的合同保证金；甲方也可以选择要求乙方继续履行合同并要求乙方按照每逾期一日向甲方支付当期半年租金及管理费总额1‰违约金至乙方改正其违约行为为止。17.乙方须于《房屋租赁合同》签订且生效之日起6个月内自行负责办妥一切开业必备的经营证照（包括但不限于办理营业执照、税务登记证、消防、环保、卫生防疫等证照），并于办妥上述经营证照、报甲方备案后方可开业经营；乙方办理上述经营证照过程中，甲方只提供甲方的经营证照、出租标的的房产证及甲方现有、与出租标的相关的档案资料……乙方必须对出租房屋的各层预留不少于3米宽的通道，作为连通环市××号综合楼、环市××号西楼的安全消防通道，并由甲方负责协调环市××号综合楼、环市××号西楼预留相匹配的消防安全通道。第十三条房屋的返还，租赁期满或因任何原因解除、终止本合同，乙方必须于15天之内将全部承租房屋以及设备、物品交还甲方，超过15天甲方有权自行收回全部承租房屋以及设备、物品，并自行处置……乙方退场时，承租房屋以及设备、物品要保持正常使用状态，房屋的装修随房屋一并返还，甲方不给予乙方补偿。第十五条违约责任：一、甲方违约责任：因甲方违约造成乙方解除合同的，甲方应返还履约保证金。二、乙方违约责任：（一）因乙方违约造成甲方解除合同的，履约保证金不予退还，如仍不足弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方未能弥补的损失。（二）乙方逾期支付租金的（全额逾期或差额逾期均为逾期），每逾期一日乙方按照逾期租金总额的1‰向甲方支付违约金，逾期60天即视为乙方根本性违约，甲方有权提前解除合同收回租赁房屋并没收乙方所交的合同履约保证金，甲方损失超过合同履约保证金数额的，乙方应赔偿甲方超过部分的损失；甲方不提前解除合同的，乙方按照每逾期一日向甲方支付逾期租金总额的1‰违约金，直至乙方应付租金付清为止。（三）若乙方未按照本案合同的约定返还租赁房屋的，需按每日1万元的标准向甲方支付房屋占用费至房屋交还时止，逾期30天乙方仍未交还该房屋的，视作乙方自动放弃房屋内所有财物的权利，甲方有权直接收回房屋，履约保证金不予退还，由此造成甲方一切损失由乙方负责。第十六条合同的变更和解除：二、乙方发生以下情形之一，甲方有权解除合同：（二）乙方迟延支付房屋租金超过60天；（三）乙方未经甲方同意擅自改变租赁房屋用途；（五）乙方由严重损害租赁房屋及甲方设施、物品行为并拒绝维修的；（六）乙方未经甲方同意擅自对租赁房屋进行装修的等。附件1《环市××号后座部分设备现状清单》写明手扶电梯2台，1996年1月30日购置，无法使用等。2017年8月1日，广骏公司将涉案房屋及设施、物品移交给王朝阳。王朝阳向广骏公司支付了押金332万元。2017年10月13日，广骏公司（甲方）、王朝阳（乙方）、金睦公司（丙方）签订《补充协议》，就广州市环市××号后座的《房屋租赁合同》进行补充约定：一、三方确认在租赁期间，丙方是乙方在该租赁房屋成立的经营实体，乙方为丙方的控股股东及法定代表人。二、三方同意自补充协议签订之日起《房屋租赁合同》的承租方由乙方变更为丙方，丙方作为租赁房屋的承租方完全承接《房屋租赁合同》及其相关附件（包括但不限于《安全生产管理协议书》、《消防安全责任书》等）的内容，履行承租方的合同义务至租赁合同期满。三、《房屋租赁合同》的承租方由乙方变更为丙方后，丙方对合同约定的承租方变更前乙方履行《房屋租赁合同》的全部行为予以确认并承担责任。乙方作为本协议的丙方的担保人，接受《房屋租赁合同》以及因《房屋租赁合同》而签订的各项补充协议的约定，并对承租方合同义务承担连带责任保证担保，保证期为债务履行期届满后两年，乙方承担连带保证担保的范围为2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》第五条“履约保证金及保证担保”第2款所约定的内容等。金睦公司在2017年11月29日、12月14日、2018年2月2日、3月28日、5月11日分别向广骏公司支付租金830000元、830000元、779213.99元、400000元、200000元、200000元等。2017年8月3日，金睦公司向广骏公司发函，写明由于要办理消防报建手续，需广骏公司提供如下资料：1.房屋租赁合同原件一份，2.房产证复印件一份，3.消防报建委托书一份，4.广骏公司营业执照复印件一份，5.公司名称变更证明一份，6.房地产登记本查册表复印件一份等。2017年8月10日，金睦公司收到广骏公司提供的上述函件所列资料。2017年8月14日，金睦公司向广骏公司发函，写明由于要办理营业执照地址变更，需广骏公司提供以下资料：1.房产证复印件一份，2.广骏公司营业执照复印件一份等。2017年8月16日，金睦公司收到广骏公司提供的上述函件所列资料。2017年8月17日，金睦公司向广骏公司发函，写明由于广骏公司提供的电量不够金睦公司使用，金睦公司将到供电局办理增容业务，需广骏公司提供如下资料：1.客户报装用电申请表，2.营业执照和法人身份证，3.房产证，4.授权委托书等。次日，金睦公司收到广骏公司提供的上述函件所列资料。2017年8月17日，金睦公司向广骏公司发函，写明新星商厦内的2台手扶梯已经不能使用，需要换2台新的手扶梯，现请广骏公司到越秀区政务中心办理原有2台手扶梯的注销手续等。广骏公司于同日收到该函件。2017年8月18日，金睦公司向广骏公司发函，写明在办理电量增容过程中，供电局查询到台账申请公司不一致，需要广骏公司的新星分公司过户到广骏公司名下，才可以办理增容等。广骏公司于同日收到该函件。2017年8月25日，广骏公司出具收据，写明收到金睦公司提供的装修平面图纸一套。广骏公司陈述该装修图纸没有设计单位盖章，也没有设计时间。2017年8月25日，金睦公司向广骏公司发出联系函，写明关于新星一楼的祥龙航空货运物流公司目前还在场地营业，广骏公司始终不提供双方的租赁合同给金睦公司，金睦公司没有处理依据等。2017年8月25日，金睦公司向广骏公司发出联系函，写明：2017年8月17日，广骏公司已签收环市××号后座房屋使用性质的查询函，需广骏公司盖章后交给金睦公司，金睦公司要送到规划局等待复函办理消防报建手续，至今未果；同日，广骏公司已签收关于办理增容业务需要把广骏公司新星分公司过户到广骏公司名下才可报增容，直到现在也没有结果等，请广骏公司积极配合金睦公司工作。2017年8月29日，广骏公司向王朝阳发出《广骏集团关于敦促王朝阳先生尽快支付施工保证金的函》，写明金睦公司未按照租赁合同约定，在未获得广骏公司书面同意的情况下私自对房屋进行装修，同时未能交付施工保证金，现发函敦促金睦公司将施工设计图纸等资料交付广骏公司，获得广骏公司书面同意，同时尽快支付施工保证金等。2017年9月4日，广骏公司向王朝阳发出《广骏集团关于定期对环市××号后座物业进行消防和安全生产检查的函》，写明广骏公司将派管理人员凭集团工作证定期到租赁场地进行安全生产和消防工作的检查等。同日，广骏公司向王朝阳发出《广骏集团关于再次敦促王朝阳先生尽快支付施工保证金的函》，要求金睦公司尽快支付施工保证金，同时将完整、有效的施工设计图纸等资料交付广骏公司，在得到广骏公司书面同意才能对房屋进行装修、改造等。2017年9月11日，金睦公司向广骏公司发出联系函，写明因经营需要，需将涉案物业的使用性质改为商业，需要该物业房产证的复印件及广骏公司营业执照的复印件等。广骏公司于同日签收该函件。2017年9月30日，广州市公安局越秀区分局向金睦公司发出穗公越行罚决字[2017]03319号行政处罚决定书，写明：2017年8月15日，经检查发现金睦公司对环市××号综合楼洗衣房、西楼及环市××号后座进行内部装修，建筑工程未进行消防设计备案，决定处以罚款5000元等。2017年10月9日，广骏公司向金睦公司发出《广骏集团关于敦促金睦公司支付施工保证金的告知函》，要求金睦公司支付施工保证金。2017年10月13日的广州市特种设备停用、注销、过户、迁移登记表载明，设备名称自动扶梯、曳引电梯，使用证编号梯粤A01055302、A01055303、A01051361号，原使用单位名称广骏集团新星分公司，办理内容注销；情况说明：使用单位要求注销，使用登记证已遗失；监察机构意见：广骏已发公函说明本注销没有得到原单位授权，故此注销撤销等。2017年12月12日，金睦公司向广骏公司发出工作联系函，写明为解决流花宾馆物业环市××号西楼的消防安全疏散通道问题，需连通环市西楼194号后座，望双方尽快签订同意连通环市西楼194号后座和环市西楼194号西楼的协议等。广骏公司于同日签收该函件。2017年12月19日，金睦公司向广骏公司发出工作联系函，写明现将连廊施工图纸的原件一份提供给广骏公司审核，请广骏公司和流花宾馆到政府相关部门完成报建手续等，广骏公司已签收该函件。2018年1月8日，广州市公安局越秀区分局向金睦公司发出穗公越消限（火）字[2018]第32045号责令限期改正通知书，写明金睦公司经营管理的涉案环市××号后座进行内部装修，工程已装修完毕竣工后未报公安机关消防机构备案，责令于2018年1月13日前改正等。2018年1月10日，金睦公司向广骏公司发出工作联系函，写明由于广骏公司与流花宾馆不配合，导致2018年1月9日安监到金睦公司承租场地进行安全检查时，在整改告知书中指出：“原新星服装城与流花宾馆西楼二楼至六楼连廊，要求业主方面向有关部门申请报建连廊手续，取得营业许可证后方可营业……”再次敦促广骏公司尽快与流花宾馆签订协议完成连廊的报建手续等。2018年1月15日，金睦公司向广骏公司发出工作联系函，写明涉案房屋内的手扶电梯的注销手续金睦公司一直敦促广骏公司办理，至今未果，前段时间广骏公司反映，有人假冒贵司，刻制公章并注销手扶梯，金睦公司要求广骏公司对此行为报案，电量增容手续广骏公司从2017年夏天办理到现在，一直没有结果；也没有负责协调环市西楼194号综合楼、西楼预留相匹配的消防安全通道事宜，拖延金睦公司消防报建的进程等。2018年2月5日，金睦公司向广骏公司发出工作联系函，写明金睦公司已向广骏公司支付环市××号后座3个月租金，广骏公司有必要对该物业进行消防报建，现需要提前到越秀区政务中心核对房产证原件是否与复印件相符，望予以协助等。2018年2月7日，金睦公司收到房产证复印件以及广州市汽车公司改制为广骏公司的证明复印件等。2018年3月22日，广州市公安局越秀区分局向金睦公司发出穗公越行罚决字[2018]00760号行政处罚决定书，写明环市××号综合楼、西楼的服装洽谈办公楼没有按要求在2018年1月22日前停止使用，现决定对金睦公司责令停止使用服装洽谈办公室，并处罚款10万元等。2018年3月22日，广州市城市管理综合执法局越秀区分局向金睦公司发出穗综越违建处字[2018]第2000003号违法建设行政处理决定书，写明2017年9月至11月期间，金睦公司未经规划部门批准，在环市××后座与环市××西楼间××至××层钢结构连廊，面积共计142.8平方米，对金睦公司作出责令限期拆除142.8平方米的违法建设的行政处理决定等。2018年5月11日，广骏公司向金睦公司邮寄《广骏集团关于解除房屋租赁合同的通知》，写明因金睦公司屡次严重违约，已经符合《房屋租赁合同》约定的合同解除条件，通知金睦公司《房屋租赁合同》及其《补充协议》于2018年5月15日解除，要求金睦公司在2018年5月31日前将涉案房屋恢复原状并交还给广骏公司等。广骏公司对该寄送文件的行为进行了保全证据公证，由广州市南方公证处于2018年5月15日作出（2018）粤广南方第028495号公证书。2018年5月31日，金睦公司向广骏公司发出《关于对的回函》，写明金睦公司已收到广骏公司寄来的《广骏集团关于解除房屋租赁合同的通知》，金睦公司认为贵司在履行合同中存在不配合办理连廊的报批手续、不配合办理消防的验收手续、不配合供电等违约行为，金睦公司不同意解除上述租赁合同等。2018年7月25日，广州市公安局越秀区分局向金睦公司出具穗公越消竣复字[2018]第0003号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，写明工程位于环市××号综合楼洗衣房、后座楼，装修部位为综合楼洗衣房首层至五层、后座楼首至六层、装修面积为7808.9平方米，装修后作办公使用……综合评定该工程竣工验收消防备案检查复查合格等。2018年9月25日,广州市城市管理综合执法局越秀区分局向金睦公司发出穗综越强催字[2018]2000003号《催告书》，写明本执法机关已于2018年3月22日作出《违法建设行政处理决定书》要求金睦公司在2018年4月6日前自行拆除环市××号后座与环市××号西楼间违法建设，因金睦公司未在规定期限内履行上述义务，现要求金睦公司在2018年10月7日前自行拆除该违法建设等。金睦公司于2018年12月3日拆除涉案场地连廊，涉案场地由金睦公司出租给小租户使用至今。一审庭审中，经一审法院询问，到庭的第三人均不同意代金睦公司向广骏公司支付拖欠的租金及违约金等以便继续承租涉案场地。金睦公司提交了如下证据：1.金睦公司在2018年5月8日、6月13日向广骏公司出具的工作联系函，写明涉案场地外墙、水管开裂，往内渗水严重，低层部分档口渗水严重，造成金睦公司损失等，以及漏水档口代表向金睦公司提交的环市西楼194号后座漏水维修申请、金睦公司在2018年6月13日作出的漏水情况说明等。2.金睦公司与次承租人就涉案场地转租签订的商铺租赁合同若干。3.涉案场地装修工程、电梯、消防改造、空调购买、结构加固、弱电工程、连廊工程等款项收据、支票、工程决算表等证据。4.为证明涉案场地连廊造价及拆除费用提供，广州市白云公证处在2018年11月12日作出的（2018）粤广白云第19520号公证书，金睦公司在2017年9月26日与广州市日盛管道安装工程有限公司签订的《流花宾馆连廊钢结构制作安装合同》、工程预（决）算表、施工图纸、施工前后的照片若干。5.为证明涉案场地室内外装修、整改工程造价提供，金睦公司在2018年7月15日与深圳市永利实业发展有限公司签订的《合同细则》、施工图纸、电梯安装图纸等。广骏公司对上述证据均不予确认。本案审理期间，因广骏公司申请财产保全要求截留涉案场地次承租人向金睦公司支付的租金，一审法院作出（2018）粤0104民初21139号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金睦公司、王朝阳名下合计价值5320716.22元的财产。2018年11月14日，一审法院前往涉案场地勘察，张贴截留租金公告以及向次承租人派发协助执行通知书，要求次承租人从2018年11月起将租金支付至一审法院已冻结的金睦公司名下账户（开户行建设银行广州天河路支行，账号44×××88）。一审法院还在现场张贴领取法律文书通知，告知涉案场地次承租人于2018年11月30日前到一审法院申报权利。此后，一审法院再次于2019年4月30日到现场张贴领取法律文书通知，告知涉案场地次承租人于2019年5月10日到一审法院申报权利。经次承租人申报以及根据金睦公司提供的转租合同，一审法院依法追加本案全体第三人参加诉讼。另外，金睦公司向一审法院申请对涉案场地经营损失、涉案场地室内外装修整改造价、涉案场地与环市西楼194号西楼2至6层通道造价及拆除费用进行评估。一审法院分别委托广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）、广东永拓中房工程造价造价咨询有限公司（以下简称永拓公司）、广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）负责上述评估事宜。华盟公司于2019年5月9日作出评估结论书，认定环市××号西楼间2-6楼通道在委托评估时点的工程造价为1431913元，在委托评估时点的拆除费用为72240元等，评估基准日为2018年12月3日。广骏公司对该评估结论书提出异议，认为部分项目存在重复计算，计算价格偏高等，金睦公司亦提出异议，认为材料费、预包干费过低等。华盟公司针对双方的异议于2019年6月3日作出函复，调整评估报告结论为：工程造价为1357848元、拆除费用为83260元等。德高公司于2019年6月25日作出评估报告书（初稿），认定越秀区环市西楼194号后座房屋2017年11月8日至2018年11月7日的经营损失为15326614元。广骏公司对该报告书真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，认为金睦公司违约装修、擅自改变房屋用途，应当自行承担商业风险。金睦公司认为该报告书评估的单价仅为市场单价的40%-50%，且进场费没有计算在内。德高公司于2019年8月14日作出报告书，评估结论与此前的报告一致，没有变更。永拓公司于2019年7月3日作出工程造价鉴定意见书，认定环市西楼194号后座房屋的室内装修、整改工程造价为7097459.89元。广骏公司对该意见书真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为金睦公司违法装修，没有合法的施工图纸和竣工图纸，装修承包方、施工方没有施工资质，且金睦公司的装修行为受到消防部门、街道办政务中心以及公安机关的检查及处罚，其中中央空调主机清洗、户外招牌安装、外墙清洗等与造价无关。金睦公司认为该意见书存在漏项，消防管道、冷水管道等以及人工费没有计算在内。永拓公司于2019年9月16日作出工程造价鉴定意见书终稿，认定工程造价为8297916.9元。一审法院认为：广骏公司与王朝阳签订的《房屋租赁合同》及与王朝阳、金睦公司签订的《补充协议》均为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述协议，涉案场地的承租人由王朝阳变更为金睦公司，王朝阳对金睦公司在合同项下的债务承担保证担保责任,广骏公司与金睦公司作为涉案场地租赁双方受上述协议约束。合同签订后，广骏公司将涉案场地交付给金睦公司使用，金睦公司对涉案场地进行装修、建造连廊、并将场地分租给第三人等次承租人使用。因认为金睦公司违反租赁合同约定，广骏公司于2018年5月11日向金睦公司发出解除合同的通知，通知金睦公司上述合同于2018年5月15日解除等。金睦公司则回函明确表示不同意解除租赁合同。关于租赁合同是否解除的问题，从本案证据来看，金睦公司装修涉案房屋没有向广骏公司支付施工保证金，拖欠2018年1月至4月部分租金，自2018年5月起没有向广骏公司支付租金。金睦公司差额逾期支付租金超过60天，构成合同约定的解除条件。且金睦公司因未消防设计备案进行装修、违规建造连廊等行为多次受到公安部门、城管部门、安监部门等的检查和处罚，在租赁期间没有遵守国家安全生产、消防等相关规定，存在严重的违法行为，构成根本性违约。故广骏公司发出解除合同通知确认租赁合同于2018年5月15日解除合法，一审法院予以支持。金睦公司在答辩及反诉中对广骏公司解除合同提出了多项抗辩，认为广骏公司违约在先，金睦公司逾期支付租金是行使不安抗辩权等。一审法院对金睦公司提出的抗辩事由分析如下：1.涉案场地在产权交易所挂牌交易时已经披露场地租户祥龙航空货运物流公司租赁合同期限，金睦公司可与该租户协商解决后续事宜，并不影响金睦公司按照挂牌时公示的现状使用涉案场地。产权交易所何时退还王朝阳保证金，与本案无关。2.广骏公司按照金睦公司在2017年8月3日出具的函件要求提供了金睦公司消防报建所需的资料，包括房产证复印件等。涉案场地的装修此后也经消防验收合格，不存在金睦公司辩称广骏公司拒不配合装修、消防报建等情形。反倒是金睦公司在2017年8月25日向广骏公司出具装修平面图纸后，未经广骏公司同意，未支付装修保证金，擅自进行装修，被有关部门查处，存在过错。3.涉案场地的权属证明载明房屋用途为办公，产权交易信息发布申请书以及租赁合同中均有与之相一致的房屋用途记载，租赁合同约定房屋用途为符合房地产权证用途范围，并未约定房屋用途为商业，也未约定广骏公司需协助金睦公司变更涉案场地用途为商业，金睦公司辩称广骏公司迟延提供房屋用途信息，不配合变更涉案场地用途均没有依据。4.广骏公司按照金睦公司在2017年8月17日出具函件的要求向其提供了用电增容所需资料，此后因供电局查询台账申请公司与广骏公司不同，金睦公司在8月18日要求广骏公司下属新星分公司将台账过户到广骏公司名下，广骏公司对此没有回应。即便广骏公司没有配合办理涉案场地用电增容，金睦公司没有证据证明未办理用电增容对使用涉案场地造成影响导致无法营业，故本项抗辩不成立。5.租赁合同约定金睦公司须对涉案场地预留安全消防通道，由广骏公司负责协调相关事宜。金睦公司于2017年12月12日、19日向广骏公司发函提供连廊施工图纸，要求广骏公司协调涉案场地与相邻场地产权人之间的关系以便建造连廊，广骏公司对此没有审批，也没有进行协调，存在违约。即便如此，金睦公司本应依照合同要求广骏公司履行协调义务，但其在未经广骏公司与相邻场地产权人同意的情况下，又没有按照合同约定进行报建，擅自建造连廊从而被有关部门查处，最终导致连廊被拆除，故金睦公司对此存在过错，扩大了自身损失。6.根据金睦公司的函件以及次承租人发出的维修申请，涉案场地存在雨天渗漏影响租户使用商铺的情况，金睦公司要求广骏公司维修，广骏公司对此没有回应，没有尽到出租人维修租赁物的义务。7.涉案场地现状清单中列明手扶梯2台无法使用，金睦公司在改造手扶梯时应按照合同约定向广骏公司申请并获同意完成报批手续，广骏公司应予以协助。金睦公司于2017年8月17日向广骏公司发函要求广骏公司办理手扶梯注销手续，广骏公司对此没有回应，存在违约。即便如此，金睦公司本应依照合同要求广骏公司履行协助义务，但金睦公司未经广骏公司同意擅自更换手扶梯，又没有获得有关部门的审批，其对手扶梯更换后无法使用负有责任。8.广骏公司在涉案场地张贴海报称金睦公司拒交租金要求收回房屋，是合法行使自身权利的行为，没有违背客观事实，不存在违约。9.金睦公司称广骏公司派人在消防验收时故意关掉水阀影响消防验收，没有提供证据证明，一审法院不予采信。综上，广骏公司在合同履行中存在不配合办理手扶梯注销、不配合协调连廊建造、未维修房屋、不配合办理用电增容等违约行为，对租赁合同的解除亦负有一定责任，金睦公司辩称广骏公司存在违约，部分事项成立。关于合同解除的法律后果问题，在广骏公司发函解除合同后，金睦公司应按照函件要求及租赁合同约定在2018年5月31日前将涉案场地交还给广骏公司。涉案场地现仍由金睦公司使用，广骏公司要求金睦公司将涉案场地腾空交还，并自逾期交还房屋之日即2018年6月1日起按每日10000元的标准向广骏公司支付占用费至实际交还房屋之日止合法，一审法院予以支持，租赁合同并未约定金睦公司需恢复涉案场地原状进行交还，广骏公司要求金睦公司恢复场地原状，一审法院不予支持。在广骏公司与金睦公司的租赁关系解除后，原审第三人在内的涉案场地次承租人失去租赁权基础，应与金睦公司一并将涉案场地交还给广骏公司。因金睦公司拖欠租金，广骏公司要求金睦公司补交从2018年1月1日至2018年5月31日前拖欠的租金、没收已付保证金332万元符合合同约定，一审法院予以支持。广骏公司要求王朝阳对金睦公司的上述债务承担连带责任符合合同约定，一审法院予以支持。广骏公司诉请要求金睦公司支付免租期三个月的租金，上述协议并无约定金睦公司违约导致合同解除需补交免租期租金，且广骏公司对合同解除亦负有一定责任，故广骏公司的本项诉请没有依据，一审法院不予支持。至于广骏公司主张金睦公司逾期支付租金的违约金，考虑到广骏公司对合同的解除负有一定责任，基于公平原则，一审法院对此亦不予支持。因租赁合同已于2018年5月15日解除，金睦公司反诉要求广骏公司配合办理消防备案申报手续、电梯注销手续以及变更涉案场地用途，一审法院均不予支持。根据前文论述，广骏公司没有协调金睦公司建造连廊，构成违约，对连廊被拆除负有责任，经依法评估认定连廊的重建及拆除费用为1441108元，一审法院酌情确定广骏公司负担该费用的1/2即720554元，向金睦公司进行支付。经依法评估涉案场地从2017年11月8日至2018年11月7日的经营损失为15326614元，因合同解除的责任主要在金睦公司，且商业经营存在盈亏不定的风险，与金睦公司本身的经营能力相关，金睦公司在租赁期间实际向次承租人进行转租获取租金收益，并非没有经营，故金睦公司要求广骏公司赔偿经营损失缺乏依据，一审法院不予支持。经依法鉴定室内装修、整改工程造价为8297916.9元，该金额没有达到租赁合同约定装修改造总费用1000万元以上的标准，在合同已解除的情况下，金睦公司要求续租4年，并按照每月20万元的标准交租没有依据，也未获广骏公司同意，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条规定，于2019年9月27日判决：一、确认广骏公司与王朝阳签订的《房屋租赁合同》以及与王朝阳、金睦公司签订的《补充协议》已于2018年5月15日解除；二、金睦公司与第三人王淑红、林涛、黄振钦、阳日元、侯孟、夏思敏、林航、江惜珠、潘进平、蒋德英等在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区环市××号后座建筑面积3880.76平方米场地腾空交还给广骏公司；三、金睦公司已付的保证金332万元由广骏公司没收；四、金睦公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向广骏公司支付从2018年1月1日至2018年5月31日止拖欠的租金共2570786.01元；五、金睦公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向广骏公司支付从2018年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（每日按10000元计算），此后的占用费由金睦公司按照上述标准向广骏公司支付至实际交还房屋之日止；六、王朝阳对本判决第四、五项判决主文确定由金睦公司负担的债务承担连带清偿责任；七、广骏公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向金睦公司赔偿连廊的重建及拆除费用720554元；八、驳回广骏公司的其他诉讼请求；九、驳回金睦公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费72285元，反诉费148900元，保全费5000元，合计226185元，由广骏公司负担31682元，金睦公司负担194503元，其中王朝阳共同负担27446元；两项评估费78490元，鉴定费76779.68元，合计155269.68元，由广骏公司负担38389.84元，金睦公司负担116879.84元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：原审第三人江惜珠为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，依法应参照涉外案件处理。本案是因不动产所致的争议，涉案不动产在内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，有关江惜珠与本案其他当事人之间的争议应适用内地法律作为准据法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合各方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.案涉合同是否应解除及金睦公司和原审第三人是否应腾空并向广骏公司交还场地；2.广骏公司是否有权没收金睦公司交纳的保证金；3.金睦公司应向广骏公司支付拖欠的2018年1至5月期间的租金问题；4.金睦公司向广骏公司支付房屋占用费的计算标准问题；5.金睦公司是否应向广骏公司支付逾期支付租金的违约金及三个月免租期租金问题；6.广骏公司是否应向金睦公司支付连廊的建设和拆除费用问题。本院具体分析认定如下。关于争议焦点一。经查明，广骏公司与王朝阳、金睦公司签订《房屋租赁合同》并向其移交案涉房屋后，金睦公司在装修前未按约定向广骏公司支付施工保证金；从2018年1月起就未按合同约定的金额和期限支付租金且差额逾期支付租金超过60天，在2018年5月后没有再支付租金；在未办理消防设计备案及报批手续情况下违规进行装修和建造连廊并因此多次受到公安、城管及安监部门的查处和处罚。鉴此，金睦公司不仅存在违约行为，还存在违法行为，广骏公司作为出租方有权根据《房屋租赁合同》中关于金睦公司构成根本性违约的其有权提前解除合同的约定向金睦公司发出解约通知并主张收回案涉房屋。一审判决因此确认广骏公司在解除合同通知中主张的案涉合同于2018年5月15日解除，合同解除后金睦公司和实际占有使用房屋的原审第三人应腾空并向广骏公司返还房屋，有事实和法律依据，本院依法予以维持。一审判决对金睦公司的违约事实已进行了详细查明和论述，此不赘述。金睦公司上诉主张其不构成根本违约，应继续履行合同的理由不能成立，本院依法不予采纳。关于争议焦点二。如前所述，因金睦公司存在根本性违约行为，广骏公司根据《房屋租赁合同》第十五条的约定有权解除合同，并没收金睦公司交纳的履约保证金。一审判决支持广骏公司关于没收保证金332万元的主张，有合同和事实依据，本院依法予以维持。金睦公司关于保证金问题的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三。案涉《房屋租赁合同》约定，从合同双方签订《场地移交确认书》之日起计算免租期，装修免租期3个月，广骏公司交付房屋后3个月为免租期，金睦公司无需向广骏公司交纳租金。从2017年11月7日至2020年2月6日每月租金83万元，租金按月结算，免租期届满后金睦公司于每月的10日前向广骏公司一次性支付每月租金。广骏公司于合同签订当日即2017年8月1日将案涉房屋及设施、物品等移交给了王朝阳。根据上述约定，金睦公司应从2017年11月起在每月10日前向广骏公司支付当月租金，但经查明金睦公司实际并未按约定的金额和期限支付2017年11月至2018年5月期间的租金，在扣减金睦公司已付的租金后，一审判决认定金睦公司还应向广骏公司支付拖欠的2018年1至5月期间的租金正确，本院依法予以维持。金睦公司上诉主张其仅欠四个月的租金共8万元，广骏公司可从332万元履约保证金中予以扣减的理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点四。案涉《房屋租赁合同》第十五条第三款约定，金睦公司未按约定返还租赁房屋的，需按每日1万元标准向广骏公司支付房屋占用费至房屋交还之日止。广骏公司在一审诉讼请求第6项明确主张金睦公司按每日1万元标准支付房屋占用费至实际交还房屋之日止，现也无证据显示广骏公司在一审过程中明示变更了该项请求为在《房屋租赁合同》约定的原正常租金基础上再按每日1万元标准支付合同解除后的房屋占用费。一审法院按广骏公司的诉讼请求及《房屋租赁合同》关于房屋占用费标准的约定认定金睦公司应支付的房屋占用费，并无不当，本院依法予以维持。广骏公司关于房屋占用费的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。关于争议焦点五。经查明，虽然金睦公司存在逾期支付租金的违约行为，但广骏公司没收金睦公司的332万元保证金，已足以弥补金睦公司逾期支付租金给广骏公司造成的损失。同时考虑到广骏公司也存在部分违约行为，一审判决基于公平原则不支持广骏公司关于逾期支付租金的违约金主张，合理有据，本院依法予以维持。案涉《房屋租赁合同》中并无关于金睦公司违约的应向广骏公司赔偿三个月免租期租金的约定，广骏公司主张金睦公司赔偿三个月免租期的租金249万元，没有合同依据，一审不予支持正确，本院依法予以维持。关于争议焦点六。根据《房屋租赁合同》第十二条第17款的约定，广骏公司对环市××号综合楼、环市××号西楼预留相匹配的消防安全通道负有协调义务。广骏公司未按合同约定履行协调义务，金睦公司在未办理报批手续的情况下建造连廊后又被责令拆除，由此导致金睦公司的损失，广骏公司也具有一定程度的过错。一审判决酌情认定广骏公司应对金睦公司建造和拆除连廊损失承担一半的赔偿责任，合理有据，本院依法予以维持。广骏公司上诉主张其无需向金睦公司赔偿建造和拆除连廊损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，广骏公司和金睦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。广州市广骏旅游汽车企业集团有限公司提起上诉的二审案件受理费31682元，由广州市广骏旅游汽车企业集团有限公司负担。广州市金睦企业管理服务有限责任公司提起上诉的二审案件受理费189503元，由广州市金睦企业管理服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐玉宝审判员  李志明审判员  俞 颖二〇二〇年九月二十八日书记员  尹艳阳王嘉宝易臻萱