湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初5208号原告：湖北怡清雅筑房地产开发有限公司。法定代表人：孔德恒。委托诉讼代理人：杨幸。被告：徐良银。第三人：交通银行股份有限公司湖北省分行。负责人：单增建，行长。委托诉讼代理人：章勇辉，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张青，北京大成（武汉）律师事务所律师。原告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司（以下简称怡清雅筑公司）诉被告徐良银、第三人交通银行股份有限公司湖北省分行（以下简称交行湖北省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案受理，依法适用普通程序，组成由审判员贾继祠担任审判长，人民陪审员李海涛、人民陪审员徐龙海参与评议的合议庭审理本案，并公开开庭进行审理。原告怡清雅筑公司的委托诉讼代理人杨幸、第三人交行湖北省分行的委托诉讼代理人章勇辉到庭参加了诉讼，被告徐良银经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡清雅筑公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的武汉市《商品房买卖合同》（合同编号：东15×××84）已解除；2、判令被告配合原告办理上述商品房买卖合同解除备案等相关手续；3、判令本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月20日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：被告徐良银购买原告所开发的武汉恒大城32-1-204号房屋，付款方式约定为按揭付款。在合同签订同时付清首付款183,872元，并向第三人申请按揭贷款420,000元，将取得的按揭贷款全部一次性转付原告指定的账户，房屋总价款为603,872元。在《房地产权证》办理完毕前，被告徐良银未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除本《武汉市商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时被告徐良银必须在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。之后，原、被告与第三人签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定被告为购买案涉房屋向第三人申请按揭贷款420,000元，原告为上述贷款的履行承担阶段性连带责任保证。因被告徐良银未依照《个人房产抵押贷款合同》偿还贷款本息，导致原告承担了合同项下的阶段性连带责任保证。2018年6月4日，原告向被告徐良银送达《解除合同通知书》。综上，依照合同相关约定及法律规定，原告在承担阶段性连带责任保证后享有合同约定的解除权，从合同解除之日起，被告徐良银有义务配合原告办理案涉商品房买卖合同的解除备案的相关手续。被告徐良银经本院公告传唤，在规定期限内未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。第三人交行湖北省分行陈述：交行湖北省分行已在2018年起诉过徐良银和怡清雅筑公司，武汉市江汉区人民法院作出的已生效的（2018）鄂0103民初4011号民事判决书已判决交行湖北省分行取得本案诉争房屋的抵押权及优先受偿权，在怡清雅筑公司向交行湖北省分行代偿完全部借款本息之后，交行湖北省分行可以配合怡清雅筑公司办理解除抵押的手续。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据庭审中确认的证据及当事人陈述，认定本案主要事实如下：2015年8月20日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东15×××84），约定买受人购买出卖人开发的位于武汉市东西湖区径河农场跃进大队的怡清雅筑二期商品房，所购商品房为上述项目中的第32号楼1单元2层4号房，约定建筑面积为89.38平方米，单价为每平方米6,756.23元，总金额603,872元。关于付款方式约定，贷款付款的，买受人应于2015年8月20日前，一次性存入商品房首付款183,872元，其余价款办理贷款。此外，合同还对逾期付款违约责任、面积确认及面积差异处理、交房期限及条件、出卖人逾期交房的违约责任等进行了约定。合同附件六，即合同补充协议第二条第二款第5项约定，在《房屋所有权证》、《土地使用权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了部分或全部保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。2015年9月1日，第三人（贷款人）与被告（借款人）、原告（担保人）签订了编号为2015×××11的《个人房产抵押贷款合同》，约定被告向第三人贷款人民币420,000元，贷款期限为264月，自2015年9月1日至2037年9月1日止，贷款利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率，逾期贷款的罚息利率为贷款利率水平上浮50%，还款方式为等额本息还款，合同约定，在被告出现迟延履行情形时，原告有权宣布合同提前到期并要求立即偿还所有款项并结清利息。原告对上述借款提供连带责任保证。保证范围包括贷款本金及利息、复利、罚息及实现债权的费用。随后，被告徐良银以其所有的位于武汉市东西湖区金银湖街环湖中路东、柏环二路南怡清雅筑二期32号、33号、35号、40号楼地下室出入口、地下室32号楼栋1单元2层4室的房屋为上述借款提供抵押担保，并在房产管理部门办理抵押登记。抵押担保的范围包括贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。2018年4月17日，武汉市江汉区人民法院受理交行湖北省分行诉徐良银、怡清雅筑公司金融借款纠纷一案，请求法院判令：“1、判令被告徐良银立即偿还原告贷款本金人民币400719.52元及下欠利息、罚息[截止2017年7月24日下欠利息人民币1636.27元、罚息人民币0.6元，此后的利息（包括罚息、复利）按《个人房产抵押贷款合同》的约定标准计算至被告徐良银实际清偿之日止]；2、判令被告徐良银向原告支付实现本案债权支出的律师代理费人民币5000元；3、原告对被告徐良银提供抵押的位于武汉市东西湖区金银湖街环湖中路东、柏环二路南怡清雅筑二期32号、33号、35号、40号楼地下室出入口、地下室32号楼栋1单元2层4室的房屋经拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、判令被告怡清雅筑房地公司对被告徐良银的上述第一、二项债务承担连带保证责任；5、本案的诉讼费及其他费用（包括但不限于保全费、公告费等）由上述被告承担。”武汉市江汉区人民法院于2018年9月19日作出已生效的（2018）鄂0103民初4011号民事判决书，判决：“一、被告徐良银向原告交通银行股份有限公司湖北省分行偿还借款本金人民币388849.51元；二、被告徐良银向原告交通银行股份有限公司湖北省分行支付逾期借款利息及罚息（截止2018年9月14日应支付利息人民币3171.45元、罚息人民币16.59元；此后的利息、罚息、复利以实际欠款为基数，按合同约定标准计算至借款本息清偿之日止）；三、若被告徐良银未履行上述第一、二项判决确定的给付义务，则原告交通银行股份有限公司湖北省分行对被告徐良银名下位于武汉市东西湖区金银湖街环湖中路东、柏环二路南怡清雅筑二期32号、33号、35号、40号楼地下室出入口、地下室32号楼栋1单元2层4室的房屋实现抵押权所得价款享有优先受偿权；四、被告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司对上述第一、二项判决确定的债务承担连带保证责任；被告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告徐良银、黄瑞基追偿……”上述案件审理期间的2018年6月4日，原告向被告提供的通讯地址邮寄送达解除合同通知书，通知书载明：“……因阁下（买受人）未按银行合同规定期限偿还贷款，导致我司（出卖人）承担了担保责任，我司有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房。现我司解除与你签订的《商品房买卖合同》，请阁下于收到函件3日内协同我司到房管局办理有关解除合同的手续”。审理中，原告确认，被告已付清购房首付款，并收到房屋按揭款，《武汉市商品房买卖合同》所涉房屋购房款已付清；原告与第三人共同确认，因被告未按约定偿还按揭款，原告作为保证人自2016年3月31日起向第三人履行了保证责任，代被告还款。最终经武汉市江汉区人民法院从原告的账户执行扣划，第三人在（2018）鄂0103民初4011号民事判决书中的全部债权已清偿，目前款项已在武汉市江汉区人民法院案款账户中，第三人可随时向武汉市江汉区人民法院开具相关领款手续并办理领款。另查明，案涉房屋的钥匙在原告处，无人入住，目前房屋仅办理了网签备案，尚未办理相关权证。原告怡清雅筑公司于2018年11月23日诉至本院，要求如诉称，被告徐良银经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本案调解不成。本院认为，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，双方之间成立了商品房买卖合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、法规禁止性规定的情形，应为有效，双方应恪守履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六即补充协议第二条第二款第5项明确约定：“在《房屋所有权证》、《土地使用权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了部分或全部保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”，被告在合同履行过程中未按约定偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任，原告有权依照上述约定行使合同解除权。结合本院查明的事实，原告已于2018年6月4日向被告邮寄送达了解除合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同解除权属于形成权，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，网签备案等相关手续也应解除，在第三人的债权得到清偿，对房屋享有的抵押权消除后，本院对原告要求确认其与被告之间签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东15×××84）已解除，被告协助原告办理解除合同备案登记手续的诉讼请求均予以支持。被告徐良银经本院公告传唤未到庭应诉，不影响本案的正常审理，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司与被告徐良银于2015年8月20日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东15×××84）已解除；二、被告徐良银于本判决生效之日起十日内协助原告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司办理《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东15×××84）的解除备案登记手续。案件受理费14,454元、公告费650元，合计15,104元，由被告徐良银负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  贾继祠人民陪审员  李海涛人民陪审员  徐龙海二〇二〇年九月二十九日书 记 员  俞越鹏