北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6665号上诉人（原审被告、反诉原告）：高超，男，1984年9月16日出生，住北京市西城区。委托诉代理人：岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：资爱民，男，1977年12月9日出生，住北京市朝阳区。上诉人高超因与被上诉人资爱民房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初11074号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高超上诉请求：请求撤销一审判决第一、三项，依法改判，一、二审诉讼费由资爱民承担。事实和理由：1.双方签订的租赁合同租期为三年，对方刚使用四个月就提出退租，存在违约行为。一审判决未认定资爱民违约，处理错误；2.对涉案合同免租期应根据实际履行期限进行调整，一审判决对此未予体现；3.资爱民提前退租行为给我方造成了租金和中介费的损失，其应当承担赔偿责任。资爱民辩称：不同意高超的上诉请求。理由如下：1.双方合同约定如果房子不租了，任何一方需提前一个月告诉对方，我已提前一个月告知了对方，不存在违约行为。2.我是按照新租户的要求腾房的，新租户想要留下部分家具，所以没有全部搬走；3.开始的时候高超同意我转租，我告知对方新的租户2018年12月8日可以搬进来，对方又不同意我转租了。在我口头通知对方不再承租房屋以后，对方就开始找人来看房。对方新的租户2019年1月18日入住，当时对方告诉我在新租户入住以后，将多收的租金和押金退给我。新的租户入住后直接将我的家具放到了楼道里，我就将家具按废品卖掉了，当时我还问工人屋里的一张办公桌要不要一起卖掉，工人说先不要卖，可以作为装修的架子使用。新租户入住后，继续使用该桌子放置杂物，是新租户在使用，不是我将桌子留下占用房屋。4.双方在合同里约定押金是用于保障屋内物品不能损坏、丢失以及装修时不能对主体结构进行破坏的保证金。5.对于免租期，我同意对方少给免租期，一审判决对于免租期已经进行了调整，认可一审判决所作调整。6.关于对方所说损失，我缴纳的房租到2019年2月22日，对方新的租户已于2019年1月18日入住，不存在损失。当时对方之所以给我免租期，是因为双方没有通过中介租房，对方没有支付中介费，且通过中介租房也会有免租期，对方同意将应交的中介费折抵为免租期后，再给一周的免租期。此外，对方将房屋出租给我的价格也是偏高的。资爱民向一审法院提出诉讼请求：1．判令高超退还资爱民自2018年12月17日至2019年2月21日未使用的租金32500元；2．判令高超退还资爱民押金30000元。高超向一审法院提出反诉请求：1．判令资爱民赔偿高超租金损失30500元；2．判令资爱民赔偿高超14500元中介费损失。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。资爱民与高超签订涉案合同，高超将案涉房屋交付给资爱民使用，资爱民应当根据合同约定按期足额支付高超房屋租金。在涉案合同履行期内，资爱民主张因公司经营困难，向高超提出解除涉案合同，高超亦同意资爱民解除合同的主张，法院不持异议。但是双方对合同解除后，涉案房屋的交付时间产生争议，根据法院查明的事实，高超与新租户签订的租赁合同的日期是2019年1月18日，资爱民亦认可其在此日期之前，并未将涉案房屋遗留的办公家具全部搬离，将涉案房屋交付给高超，而是由高超自行将涉案房屋内家具清理，故资爱民应当支付房屋租金至2019年1月18日。资爱民支付涉案房屋租金至2019年2月21日，故高超应当将剩余的房屋租金退还给资爱民。高超主张因签订的涉案合同期限为三年，而资爱民在履行涉案合同不到半年期限即提出解除合同，故应当扣除相应的免租期租金，法院认为免租期对应的系合同整体履行周期，如果合同提前解除，则应当综合已经履行期限对免租期予以调整，故对高超的该主张予以采信。高超在扣除相应的免租期租金后，应当返还资爱民剩余的房屋租金12750元。因双方系协商解除涉案合同，资爱民不存在违约行为，故高超应当将涉案房屋押金30000元退还给资爱民。高超要求资爱民赔偿的租金损失，因在计算应扣除房屋租金时，资爱民已经支付房屋租金至2019年1月18日，故法院对高超的该项诉讼请求，不予支持。高超要求资爱民赔偿中介费损失的诉讼请求，因高超另行出租涉案房屋产生的中介费并非具有直接因果关系且必要损失，故法院不予支持。据此，一审法院于2020年4月2日判决如下：一、高超于判决生效之日起七日内返还资爱民剩余的房屋租金一万二千七百五十元及房屋押金三万元；二、驳回资爱民的其他诉讼请求；三、驳回高超的其他诉讼请求。一审案件受理费713元，由高超负担（于判决生效之日起七日交纳），反诉案件受理费462．5元，由高超负担（于判决生效之日起七日交纳）。一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。二审中，资爱民未提交新证据。高超提交录音、微信聊天截图、与新租户签订的租赁合同、转账记录，欲证明资爱民退租过程以及提前退租行为给高超造成的中介费及房租损失。资爱民对高超提交的新租赁合同及转账记录真实性予以认可，对高超所说资爱民的桌椅占用涉案房屋一节不认可。经本院核查，高超于二审时提交的部分证据已于一审时出示并经过质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月17日，高超作为甲方（出租方），资爱民作为乙方（承租方），双方签订《租房合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方将位于北京市朝阳区×号×大厦×座2903一间2居室（以下简称涉案房屋）出租给乙方办公使用；租赁期限自2018年8月22日至2021年8月21日止，房屋租赁期为3年，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，如遇不可抗力问题因素要配合甲方解决问题。房屋月租金为15000元，押2付3；免租期1个月零1周，首付3个月零3周租金即56500元，其余租金每季度支付45000元，逾期未交将自动解除合同。第二个付款日期为11月22日之前，第三个付款日期为2月22日之前，以此类推。在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任，违约押金不退还。涉案合同签订后，资爱民交纳涉案房屋押金三万元，并交纳2018年8月22日至2019年2月21日的房屋租金（扣除免租期租金）共101000元。本院另查，资爱民就签订涉案租赁合同向高超支付定金500元。资爱民主张，由于公司年底经济状况非常不好，客户拖欠款严重，2018年11月初资爱民告知高超想退租或把涉案房屋转租，经过协商，2018年11月14日高超同意资爱民转租，不退租，资爱民于2018年11月22日支付了下季度的房租45000元。找到转租的意向租户后，2018年11月30日，资爱民的员工搬出了涉案房屋。但2018年12月初资爱民告知高超找好了转租方计划签转租合同时，高超又不同意资爱民转租，要求资爱民退租，并要求资爱民于2018年12月17日写了书面退租说明。该退租说明内容为“现有×大厦×座2903室，租房者资爱民决定从2018年12月17日起不再继续租用了，房已于12月1日腾空，现应房东高先生要求，特写此说明。”高超不认可资爱民的主张，称2018年12月17日是资爱民通知高超解除涉案合同，资爱民于2019年1月23日才将房屋内办公桌椅清空。一审庭审中，高超答辩称，资爱民提出解除合同后，高超同意解除，但解除合同时间是2019年1月23日。资爱民称2019年1月19日高超将其办公家具从涉案房屋遗弃至楼道。2019年1月18日，高超作为甲方（出租人）就涉案房屋与案外人李某（承租人、乙方）及北京尚信房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《居间合同》（下称新租赁合同），约定房屋租赁期限自2019年2月2日至2020年2月1日，共计2年，高超应于2019年1月20日将房屋按约定条件交付给乙方。租金每月14500元，支付方式为押二付三。合同签订时甲方应向丙方支付14500元作为佣金。各期租金支付日期分别为：2019年1月18日、2019年4月25日、2019年7月25日、2019年10月25日、2020年1月25日、2020年4月25日、2020年7月25日、2020年10月25日，除2019年1月18日应支付金额72500元外，其余各期应支付金额均为43500元。庭审中，高超提交微信聊天记录、银行转账记录等，证明新租赁合同租金标准及中介费数额。资爱民对高超提交的新租赁合同及转账记录真实性认可，但不同意承担高超就新租赁合同支付的中介费，其称签订涉案租赁合同时双方曾协商高超给予资爱民半个月免租期，因高超未就涉案合同缴纳中介费，故双方折中为给一个月零一周免租期。庭审中，高超称双方所签合同期限为三年，资爱民仅承租了四个月即要求解除合同，应当对免租期进行调整，同意就涉案租赁合同给予资爱民一周免租期。资爱民对此表示认可，同意补交一个月免租期对应的租金。本院认为：高超与资爱民签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方在租赁合同中约定租期为三年，资爱民在合同履行期限届满前单方提出解除合同，其提交的证据不足以证明双方就合同解除达成一致意见。高超虽在一审答辩意见中表示同意解除涉案合同，但结合其反诉请求，不能认定涉案合同系双方协商一致解除。故资爱民提前解除合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方未明确约定提前解约的责任承担方式，资爱民应就提前解除合同给高超造成的直接损失予以赔偿。根据查明的事实，双方在租赁合同中约定给予资爱民一个月零一周的免租期，该免租期内租金无需支付。该约定系高超基于对三年合同履行期租金收益的期待，对部分租金收益权作出的让渡，现资爱民要求提前解除合同，造成高超免租期内部分租金损失，其应承担相应的赔偿责任。庭审中，高超主张应根据资爱民的实际承租期限，将免租期调整为一周时间，资爱民对此表示认可，并同意补交一个月租金，本院对此不持异议。高超主张其与案外人签订的新租赁合同中，租金标准降低，造成其租金损失并要求资爱民承担赔偿责任。根据高超与案外人签订的新租赁合同约定的各期租金支付时间及付款金额，可以看出新租赁合同约定的免租期长度远低于涉案合同约定的免租期，虽新租赁合同较涉案合同租金标准有所降低，但对涉案合同免租期作出调整并由资爱民补交一月租金后，客观上未对高超预期租金收益造成明显影响。且新租金标准受租赁市场价格正常波动、出租方对租户的选择倾向等多方面因素影响，不能全部认定为因合同解除造成的直接损失。此外，高超提交的证据不足以证明其主张的中介费损失与资爱民的行为存在直接因果关系且属于合理必要损失，故对其要求资爱民赔偿租金及中介费损失的诉讼请求，本院不予支持。审理中已查明，资爱民在提出解除合同前已预交下期租金，其违约情节轻微，且不属于双方约定的不退押金的情形，在资爱民承担相应的违约责任后，高超应将房屋押金及剩余租金退还资爱民。此外，一审判决将资爱民应付租金时间计算至高超与新租户签订合同之日，该结果已充分考虑了双方的履约情形及利益平衡。综上，高超要求资爱民补交免租期租金的上诉请求成立，本院予以支持，高超其他上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决认定不当之处，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初11074号民事判决；二、高超于本判决生效之日起七日内返还资爱民剩余房屋租金一千五百元及房屋押金三万元；三、驳回资爱民其他诉讼请求；四、驳回高超其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费713元，由资爱民负担（已交纳），反诉案件受理费462.5元，由高超负担（已交纳）。二审案件受理费868元，由高超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 次仁卓嘎审 判 员 马 立 红审 判 员 杨  路二〇二〇年九月二十八日法官助理 郑  芳书 记 员 席  颖