湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2638号原告：湘潭新都房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华示范区九华服务大厦**。法定代表人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：芦小楼，女，1975年2月8日出生，汉族。被告：盛应平，男，1965年9月18日出生，汉族，住湘潭县。被告：刘爱连，女，1966年6月24日出生，汉族，住湘潭县。委托诉讼代理人：盛应平，男，1965年9月18日出生，汉族，住湘潭县。系被告刘爱连的丈夫。原告湘潭新都房地产开发有限公司（以下简称新都房地产公司）与被告盛应平、刘爱连商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告新都房地产公司的委托诉讼代理人芦小楼、被告盛应平（同时作为被告刘爱连的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新都房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告解除《商品房买卖合同》；2.判令被告支付违约金11500元（230000元×1%×5年）；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年4月28日，原告与被告签订了合同编号为2014042813ＡＦ36142625的《商品房买卖合同》，两被告购买了湘潭市九华示范区，合同约定付款方式为按揭贷款，签订合同当日两被告交首付款103371元，余款230000元约定在兴业银行湘潭支行以按揭贷款方式支付。由于被告盛应平征信记录不良，银行拒绝办理按揭贷款。后经原告多次催促被告将余款付清，但时至今日被告仍未将余款付清。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告盛应平、刘爱连辩称，被告不同意解除合同。被告当时购买了两套房子，其中一套房子交了全款，但是房产证一直没有办下来，因此被告不敢把这一套房子的全款交给原告。原告开发的新都汇有很多人闹事，被告是担心原告交不了房、办不下来房产证，才未交清房款，被告不是不交房款。本院经审理认定事实如下：2014年4月28日，新都房地产公司（出卖人）与盛应平（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，该合同主要内容有：买受人盛应平（共有人刘爱连）向新都房地产公司购买位于湘潭市九华示范区，建筑面积81.31平方米，总金额333371元；付款方式为按揭付款，买受人于2014年5月23日前，将首付款103371元存入指定监管账户，余款230000元于2014年6月23日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比例应不小于第（1）向中的比率）的违约金；出卖人应在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2014年5月23日，盛应平、刘爱连支付了其购买房屋的首期款103,371元，向新都房地产公司支付了代收办证费用15,148元，共计118,519元。2015年2月5日，盛应平因征信存在问题导致其无法办理购房余款的银行按揭手续，盛应平向新都房地产公司提交《特殊事物申请单》，该申请单写明，盛应平购买了新都汇5栋1单元1101008号，已付首付款103,371元，余款230,000元办理银行按揭贷款。由于盛应平本人原因，贷款一直未办理下来。现申请改为分期付款，于2015年2月17日前付款50,000元，2015年6月20日前付90,000元，2015年10月31日前付款90,000元。新都房地产公司工作人员唐天晓在经办人栏签字、芦小楼在企划部部长栏签署同意并签字。此后，盛应平未按分期付款约定支付房款。2019年12月18日，新都房地产公司工作人员向盛应平发送手机短信，要求其和刘爱连到公司协商未付款项事宜。另查明，①盛应平自述其于2015年2月向新都房地产公司支付了50,000元房款，但未提供相应证据予以证实。新都房地产公司陈述其一直通过电话向盛应平催促要求支付剩余房款。②庭审过程中，本院已依法向新都房地产公司释明，关于合同解除权消灭的法律规定，并询问新都房地产公司，如要求解除合同的诉求不能得到支付，是否变更诉讼请求。庭后，新都房地产公司向本院书面回复，对其主张解除合同的诉求不予变更。上述事实，有新都房地产公司提交的《商品房买卖合同》、预收款专用凭据、《特殊事物申请单》、短信记录截图，盛应平、刘爱连提交的收据等证据及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，一、关于新都房地产公司主张解除《商品房买卖合同》的问题。新都房地产公司与盛应平签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，对双方均具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本条对解除权的行使加以期限约束，目的在于督促合同当事人在合理期限内行使自己的权利，以维护民事法律关系和社会经济秩序的稳定。本案中，双方在《商品房买卖合同》中对盛应平的付款方式及时间进行了约定，同时约定买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同。之后，双方经协商一致，变更付款方式为分期付款，付款时间为2015年2月17日前付款50,000元，2015年6月20日前付款90,000元，2015年10月31日前付款90,000元，但盛应平、刘爱连未按约定支付款项。新都房地产公司自盛应平、刘爱连逾期付款后，期间经过了四年多的时间，一直向盛应平、刘爱连催要付款，并未主张解除合同，现新都房地产公司起诉要求解除合同，远超过一年的行使期限，该解除权归于消灭。在庭审中，本院依法向新都房地产公司释明关于解除权消灭的法律规定，并询问新都房地产公司是否变更诉讼请求，新都房地产公司书面回复对其主张解除合同的诉求不予变更。因原告的解除权已归于消灭，且被告不同意解除合同，故本院对于新都房地产公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。二、关于新都房地产公司主张解除合同违约金的问题。新都房地产公司主张适用《商品房买卖合同》中关于解除合同后，违约金给付条款的约定，要求盛应平、刘爱连向其支付解除合同违约金。因本院对新都房地产公司主张解除《商品房买卖合同》的诉求不予支持，故对于新都房地产公司基于解除权主张解除合同违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。新都房地产公司可另案主张盛应平、刘爱连的合同违约责任。综上所述，本院对新都房地产公司的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决如下：驳回湘潭新都房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6470元，减半收取3235元，由湘潭新都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  吴金平二〇二〇年九月十一日法官助理陈璐璐书记员喻晓希附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。