四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初1489号 原告：峨眉山市银江工业服务有限公司，住所：峨眉山市九里镇白衣村，社会信用代码：715111812074504981。 委托诉讼代理人：严亚茹，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：彭浩，男，系该公司员工。 被告：汪艳，女，汉族，1988年10月6日出生，住址峨眉山市。 委托诉讼代理人：汪绍平，男，系被告汪艳之父。 委托诉讼代理人：熊军，四川仙山律师事务所律师。 原告峨眉山市银江工业服务有限公司（以下简称银江公司）与被告汪艳房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年7月3日立案后,依法适用简易程序，于2020年7月23日、9月2日公开开庭进行了审理。原告银江公司的委托代理人严亚茹、彭浩，被告汪艳的委托诉讼代理人汪绍平、熊军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银江公司向本院提出诉讼请求：一.依法判令被告立即将承租的门市交还原告；二.判令被告支付逾期交还门市期间的房屋使用费4851元；三.判决被告向原告支付强行超期使用该门市期间3倍租金的违约金14553元；四.判决被告向原告支付其违法强行超期占用案涉门市造成的损失437700元；五.请求人民法院向社会公布被告为失信惩戒对象，维护社会公平交易秩序。事实和理由：2018年10月30日，原、被告签订了《家属区菜市场旧房门市租赁合同》，被告承租原告所有的位于川投峨铁家属区菜市场第零号门市用于超市经营，租赁期限为12个月，从2018年11月1日起至2019年10月31日止，每月租金693元，原告向被告收取了押金1000元。2019年8月29日，原告向被告发出合同到期终止并要求交还租赁房屋的通知，但被告未按期搬离。合同到期后原告又通过峨眉山市九里镇政府协调，被告至今未搬离。原告认为，被告强买强卖涉恶经营，到期拒不交还租赁门市的行为已构成违约，行为性质十分恶劣严重损害了原告的合法权益。诉讼中，原告撤回其第五项诉请。 被告汪艳辩称：1、原告能够证明对涉案房屋享有所有权，被告可以返还房屋，但需要三十天来处理腾退。2、原告请求租金主张理由不充分，第四项损失和第二项损失无法律依据，违约金和损失赔偿依法是不能同时主张的。3、第五项不属于人民法院的受理范围。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。当事人有争议的事实：被告认为原告没有提交关于案涉房屋的权属证明，其诉请没有事实根据。原告则认为案涉房屋在7、80年代建成后就属于四川川投峨眉铁合金（集团）有限责任公司（以下简称川投峨铁公司），在原告前身劳动服务公司时一直由其管理。本院认为，案涉房屋系由川投峨铁公司仓库改建而来，至今未办理房屋产权手续。 本院经审理认定事实如下： 原告于1985年1月21日注册工商登记，于2019年10月11日由原名称：四川川投峨眉铁合金（集团）有限责任公司劳动服务公司变更为：峨眉山市银江工业服务有限公司。 2013年11月19日，原、被告签订了“川投峨铁劳动服务公司家属区菜市场旧仓库部分服务资产租赁合同”，约定原告将自有原“1800KVA电炉仓库部分房屋资产”出租给被告使用，双方之间建立了房屋租赁合同关系。之后双方于2016年、2017年年续签了租赁合同。2018年10月30日，双方再次签订房屋租赁合同，约定房屋租赁期限为12个月，从2018年11月1日起至2019年10月31日止，每月租金693元，原告向被告收取了押金1000元。被告向原告交付了全部租金。 2019年8月29日，原告向被告发出合同到期终止并要求交还租赁房屋的通知，但被告未按期搬离。租赁合同到期后，被告仍未按时搬离案涉房屋。原告后于2019年11月6日、20日以张贴通告、函告，上门告知等形式，通知被告按照政府相关文件精神，对位于车箭路8号农灌渠上的门市在家属区“三供一业”分离移交改造工作时进行拆除。被告则认为双方在签订租赁合同时，原告未告知其案涉房屋系“违章建筑”，认为侵犯其权益，拒绝从案涉房屋中搬离。 另查明，峨眉山市九里镇人民政府于2019年8月28日出具的峨九府发【2019】15号政府文件：……二、贵单位大集体企业-劳动服务公司位于车箭路8号的“劳动服务公司仓库及门市，面积656.77平方米”处于灌溉渠上，不符合我镇规划，请贵司在职工家属区“三供一业”分离移交改造工作时进行拆除。 本案在审理过程中，经本院主持调解，因原告拒绝调解致无法达成一致意见。 上述事实，有原告在本案中提交的四份租赁合同、告知书、通告、函告、图片资料、川投峨铁公司责令峨眉山市银江工业服务公司腾空菜市场的通知、三供一业文件、工商变更登记、原告公司人员花名册、公司登记信息、公司章程，被告提交的原告向其发出的告知书、文件、照片6张，以及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，本案有以下焦点问题：一.案涉房屋的权属问题；二.租赁合同的合法性问题；三.原告诉请的确定问题。 对于焦点一，根据查明事实，原、被告之间从2013年11月开始建立房屋租赁合同关系，截止到2019年10月31日合同期限届满，双方均履行了合同的义务；被告未向原告提出关于房屋权属的问题，其使用和经营亦未因房屋权属问题受到影响。同时，由于案涉房屋为原仓库改建，未办理相关权属证书，但根据政府文件佐证，故案涉房屋为原告管理使用。 对于焦点二，由于案涉房屋为改建房屋，原告在本案中未提交房屋产权证书、建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案租赁合同应为无效合同。同时该解释第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。” 对于焦点三，本院对原告的诉请逐项进行评析：（一）原、被告之间签订的租赁合同已于2019年10月31日到期，即合同约定的期限已届满，被告继续占有使用案涉房屋没有事实和法律上的依据，且被告负有腾房并交还案涉房屋的义务；因此原告关于被告将承租的门市交还原告的诉请，本院依法予以支持；（二）依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告关于租金的诉请系按照原、被告之间约定的租金标准计算的，因此原告关于要求被告支付从2019年11月1日起至2020年8月31日的10个月的房屋占有使用费6930元的诉请，本院依法予以支持；（三）由于原告在本案中同时请求了支付违约金和赔偿损失，本院认为：1.我国现行法律规定的违约金以“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金以实际损失为标准，实行“损失填平”原则。因此当事人可主张违约金，但不能同时主张违约金和赔偿损失。2.原告关于要求被告赔偿“其违法强行超期占用案涉门市造成的损失437700元”，在本案中未提交充分证据证明其主张。3.原告在违约金部分的请求为被告实际占用期间租金的3倍，性质为惩罚性违约金，而我国现行法律中惩罚性违约金必须是法律明确规定的特殊情况下方可适用。4.案涉租赁合同虽已届满，但由于双方签订的租赁合同中约定有违约金条款，且被告负有腾房并交还案涉房屋的义务而未履行，属于违约行为，应按照约定的违约金条款即从2019年10月31日起至2020年8月31日，参照约定的租金标准支付10%为693元（6930元×10%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告汪艳于本判决生效后十日内腾退位于川投峨铁家属区菜市场第零门市，并向原告峨眉山市银江工业服务有限公司交付； 二、被告汪艳于本判决生效后十日内支付原告峨眉山市银江工业服务有限公司房屋占用费6930元、承担违约金693元，合计7623元，折抵预交房屋押金1000元后，还应支付原告峨眉山市银江工业服务有限公司6623元； 3、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告汪艳负担20元，原告峨眉山市银江工业服务有限公司负担5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 邹 波 二〇二〇年九月二日 书记员 冷在强 附本案适用的相关法律条文。 《中华人民共和国合同法》： 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。