江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初2461号 原告：南京市江宁区漱玉装饰材料经营部，住所地南京市江宁区秣陵街道长亭街****亦朋建材区**。 经营者：邹兰兰。 委托诉讼代理人：孙刚，男，1982年4月4日生，汉族，住江苏省建湖县。 被告：南京亦朋家居广场管理服务有限公司，住所地，住所地南京市江宁区秣陵街道清水亭西路长亭街**（江宁开发区）iv> 法定代表人：张雷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张菁涛，江苏中欧律师事务所律师。 原告南京市江宁区漱玉装饰材料经营部（以下简称漱玉经营部）与被告南京亦朋家居广场管理服务有限公司（以下简称亦朋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告漱玉经营部的经营者邹兰兰及委托诉讼代理人孙刚，被告亦朋公司的法定代表人张雷及委托诉讼代理人张菁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告漱玉经营部向本院提出诉讼请求：1.确认租赁合同有效期截止到2021年2月15日；2.判令被告亦朋公司赔偿装修损失280806元、店内财物货品损失318740元、营业损失709108元、客户退单损失6780元、商场方应移交未移交等损失32485.75元、保证金1万元、开光财神神像被对方故意丢弃损失（需要请法师送走原有财神并请法师迎新财神）及精神损失5万元（其中精神损失为45000元）及各种凭条、应收应付账款凭据丢失导致无法收账、催账、核对损失预估10万元，共计1507919.75元；3.判令亦朋公司赔偿公证费1020元；4.本案诉讼费用由被告承担。审理中，漱玉经营部自愿放弃第1项诉请。事实和理由：原告于2017年9月1日与被告签订亦朋家居广场4楼4023C室店铺租赁合同，经营软装品类产品。2019年国庆期间，原告还在正常做着促销活动，截止到10月6日17时下班时间还在正常营业。2019年10月6日晚，被告在原告不知情的情况下强行拆除店铺，所有的商品、内饰灯具、家居等都被拆走，一次性直接损失接近50万元左右。目前现有的客户下单的产品，无法按时交付安装，导致原告受到极大的名誉损失和金钱损失。以前商铺里的东西，被告不知扔到哪里去了，店铺里面所有的账本和往来账目都没有了。别的商家欠原告的费用欠条等收据也都没有了。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告亦朋公司辩称，1.原、被告之间的租赁合同于2020年2月15日到期，根据合同约定，被告有权根据需要调整，由于原告不按照约定配合调整，所以被告要求终止合同，终止时间是2019年9月24日；2.根据合同约定，由于原告未在合同提前终止后按时拆除，所有物品归被告处置，被告是按照约定行使权利；3.在原、被告谈判过程中，由于原告提出不合理的补偿要求，被告才被迫按照约定行使权利，对原告没有任何赔偿责任，原告的损失没有法律依据；4.涉案租赁合同主体是邹兰兰，原告起诉主体不适格。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年9月11日，原告漱玉经营部经营者邹兰兰（乙方）与被告亦朋公司（甲方）签订《南京俊杰·亦朋家居租赁合同》一份，约定甲方将位于南京市江宁区铺位租给乙方使用，租赁面积（含公摊）97.75平方米；乙方租赁场地所经销的品牌为尚品美学软装馆；租赁期限自2017年9月28日起至2018年9月27日止，合同租期正常届满后，自2018年9月28日至2019年2月15日为免租期，如合同非正常终止，乙方不享有免租期；房屋起租交付日期为2017年9月28日；租赁费用及支付约定，乙方应向甲方支付租金以及管理费共76245元，其中租金45747元，管理费30498元，租金及管理费实行先付后租原则，乙方应在本合同签订之时一次性付清租金及其他相关费用，备注中写明“三年不调整，三年不涨租”；乙方同意在本合同签订当日向甲方支付1万元作为其销售商品的保证金，乙方的保证金作为乙方所销售商品质量和服务的担保；合同终止后，甲方在乙方办妥退场手续之日起壹至伍年（具体年限根据乙方所承诺的产品保质期确定）后，同时在乙方未拖欠租金及电费、促销费、税费、罚款、违约补偿等任何费用，且未发生任何因乙方商品质量原因产生投诉或者索赔的情况下免息退还乙方保证金，如发生因乙方所销售商品质量原因产生投诉或者索赔的或拖欠上述费用的，甲方扣除相关款项后免息退还保证金；合同期限届满或者合同终止后，乙方同意在合同届满三日内仍未拆除的装修及所有物品（含商品）无偿移交给甲方处置；合同11.2条约定，乙方在租赁期内如遇甲方对大厦（广场）进行布局调整，乙方应无条件服从，并变更租赁合同，如甲乙双方就重新租赁铺位未能协商一致，本合同自动终止，甲方不承担任何责任；合同14.3条约定，合同终止后，乙方未按时腾空并归还场地的，超过合同约定期限三日，乙方同意甲方采取必要措施腾空乙方所承租的场地，并将乙方的全部物品移位，由此产生的物品毁损、灭失的责任由乙方自行承担，且乙方须按每平方米人民币五元乘以建筑面积所得的数额向甲方支付场地清理费，并参照租金向甲方支付物品保管费。合同还对其他事项进行了约定。签订上述合同后，亦朋公司将涉案商铺交由邹兰兰使用，邹兰兰按约交纳了相应费用，并对涉案商铺进行装修。 2019年3月25日，漱玉经营部经营者邹兰兰（乙方）与亦朋公司（甲方）续签《南京俊杰·亦朋家居租赁合同》，约定租赁期限为2019年2月16日起至2020年2月15日；乙方应向甲方支付租金以及管理费共43460元，其中租金30422元，管理费13038元；甲方向乙方提供必要的物业设施与服务，乙方每年须向甲方交纳物业费3600元。其他除备注中未写明“三年不调整，三年不涨租”外，其他约定同前一份租赁合同。签订该合同后，漱玉经营部向亦朋公司交纳了租金30422元、管理费13038元及物业费3600元。 双方合同履行过程中，亦朋公司对家居广场进行规划调整。2019年9月24日，亦朋公司向漱玉经营部制发《合同终止告知函》，载明：“由于贵我双方就展位调整事宜，于2019年9月23日未达成一致，现根据合同11.2条款，即日起亦朋家居终止与贵方所签订的租赁合同，并要求贵方在接终止函后7日内清空场地，（场地清空期间如遇样品存放困难，商场可暂时提供场地，予以30天的临时摆放，商户自行做好保全工作）。场地清空后请至亦朋家居管理部办理撤场手续，结算剩余租金，商场将及时返款至贵户提交的退款账号。逾期未清空场地，商场将按照14.3条款作为无主物予以清理”。同时，亦朋公司向漱玉经营部制发《场地清空告知函》，载明“2019年9月24日亦朋家居已送达《合同终止告知函》，请贵户7日内（至2019年9月30日）将展厅内所有物品清空，并办理相关退场手续。逾期未办理按照14.3条款，商场将采取措施予以清理，由此产生的法律后果由贵方自行承担，商场不再另行通知”。对于《合同终止告知函》上载明的双方对展位调整没有达成一致，亦朋公司未提交证据证明。 漱玉经营部在收到上述告知函后，未按照上述期限撤场，亦朋公司于2019年10月6日晚上对涉案商铺进行了强拆，并对商铺内物品进行了封存。 另查明，涉案家居广场所在的江宁区清水亭西路长亭街9号03幢房屋所有权人为南京俊杰太阳能设备开发有限公司，该公司于2017年7月1日将上述房屋出租给亦朋公司使用，租赁期为2017年7月1日至2020年12月31日。 2019年12月6日，本院对漱玉经营部与亦朋公司进行调查谈话，亦朋公司陈述其拆除涉案商铺时，将所有的窗帘样品订单都保存在仓库，并告知了原告。本院询问漱玉经营部是否需要办理交接，漱玉经营部陈述不需要办理交接，窗帘墙纸的样品和样品本都是专店专营，在别的地方用不上，其不需要这些东西，要求亦朋公司赔偿损失。2020年5月12日，漱玉经营部经营者邹兰兰及委托诉讼代理人孙刚至亦朋家居处取回部分物品，尚留部分物业未取回，包括吊灯、样品、图册等。漱玉经营部认为部分单据丢失，办公家具虽在亦朋公司处，但不同的店大小不一样，办公家具也不一样，拿回去也没有用。亦朋公司认为封存的物品没有丢失。 漱玉经营部为证明其装修损失280806元，提交《装饰装修施工合同》、装修清单、合同说明并申请证人出庭作证，漱玉经营部称其按照常规装修涉案商铺，现金支付装修款28万元，没有开具相应发票。亦朋公司质证认为，漱玉经营部的陈述不符合常理，其装修价格远远超过市场价，现金支付28万元不可能，证人与漱玉经营部经营者邹兰兰存在朋友关系，且证人与漱玉经营部的陈述并不一致。亦朋公司陈述，其咨询了很多做同类产品的业主，同类商铺装修价格在每平方米500元至600元。 漱玉经营部为证明其商铺财物货品损失318740元,提交6张版本数量视频截图、14张版本价值、店内货品清单、部分照片、收据等，并陈述其对物品价格只能进行估算，没法进行公证。亦朋公司质证认为，货品清单全部是漱玉经营部单方面制作打印，数字也是自行填写的，对清单上货物内容及金额均不予认可，提交的照片、收据不能证明实际发生的损失，提供的购买版本清单和提供的数字完全对不上，不能证明遭受的损失。漱玉经营部所有的东西都没有丢失，不存在损失的问题。 漱玉经营部为证明其营业收入损失709108元，提交2018年下半年微信、支付宝、银行卡收入流水记录、证明利润率为70%的营业利润率统计图及网上行业利润率截图、证明部分收入为现金的微信截图。亦朋公司质证认为，对漱玉经营部提交的有关收入的证据不予认可，漱玉经营部提交的不是现实发生的损失，即使是现实发生的损失，也无法证明将来的损失，窗帘墙纸店利润率大概是15%左右。 漱玉经营部为证明其客户退单损失6780元，提交微信聊天截图、订货合同，并陈述其做好的窗帘被亦朋公司不知道扔到哪里了，导致无法为客户完成安装，直接损失6780元。亦朋公司质证认为，打印件无法证明漱玉经营部的损失，漱玉经营部完全可以通知其领取相关物品，不影响漱玉经营部履行合同。 漱玉经营部为证明其商场方应移交未移交损失32485.75元，提交亦朋商户确认函及商场方免租通知，并陈述另外还有物业费1260元及一些电费。亦朋公司质证认为对证据真实不予认可，对损失也不予认可，确认函是其引进的红星美凯龙公司制定的，但其与漱玉经营部均不认可。双方一致认可漱玉公司支付2019年2月16日至2020年2月15日的租金30422元、管理费13038元、物业管理费3600元。 漱玉经营部为证明亦朋公司应退还其交纳的1万元店铺保证金，提交收据一张。亦朋公司质证认为，对于收据没有异议，其是按照合同约定收取的，并没有退还的义务，不属于漱玉经营部的损失。 漱玉经营部为证明其因各种欠款凭条及应付账款凭据丢失导致无法收账、催账损失10万元，提交结账周期较长截屏4张、已知欠款证明1张、近期付账证明4张。亦朋公司质证认为，对于10万元损失不予认可，漱玉经营部没有提供10万元的具体计算明细，提交的证据不能证明遭受了10万元的损失，如果漱玉经营部确实存在10万元债权，也不会因为店铺被拆除而损失，其没有丢失任何单据。 漱玉经营部为证明其财神神像丢失损失5000元及精神损失45000元，提交佛像、佛龛不见了照片1张、顾客要来买窗帘因店铺被拆无法实现聊天记录截屏3张。亦朋公司质证认为，漱玉经营部没有证据证明佛像的价值，另外可移动的东西其都保存在仓库，没有丢失，对该项损失不予认可，对于精神损失45000元，没有任何依据，不予认可。 漱玉经营部为证明亦朋公司有过三年不涨租、三年不调整的承诺，提交公证书一份，用去公证费1020元。公证书内容主要为亦朋公司法定代表人张雷等在微信朋友圈发送的《亦朋家居广场-盛大起航》招商宣传册中含有三年不涨租、三年不调整的承诺。漱玉经营部陈述，其2017年9月与亦朋公司签订的租赁合同中，约定租赁期起算时间为2017年9月28日，亦朋公司承诺2018年9月27日至2019年2月15日为免租期，同时明确了三年不涨租、三年不调整，后面签订的租赁合同是前面合同的延续，所以双方合同正常履行的情况下应该是到2021年2月15日；双方在没有协调的情况下，亦朋公司强拆其商铺，违反合同约定，造成其物品及其他各种损失，应予赔偿。亦朋公司质证认为，其在微信朋友圈确实发过有关三年不涨租、三年不调整的内容；但双方合同是一年一签，2019年签订的合同没有约定三年不涨租、三年不调整；其根据合同约定有权进行商铺调整，在双方变更租赁合同之前，其和漱玉经营部多次协商，也提出了合理的赔偿方案，但是由于漱玉经营部拒不配合，坚持要求50万元的赔偿金，在双方多次沟通无果后，其在书面通知漱玉经营部后于2019年10月6日晚上对涉案商铺进行了拆除，涉案商铺内的物品其都保存在仓库里，漱玉经营部可以正常使用。 审理中，亦朋公司提出漱玉经营部作为原告起诉主体不适格，但知晓邹兰兰经营的字号为漱玉经营部。漱玉经营部陈述，其是个体工商户，邹兰兰是作为经营者代表漱玉经营部来签订合同，漱玉经营部作为原告起诉主体适格。 本院认为，漱玉经营部与亦朋公司签订的涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行自己的义务，否则承担违约责任。 关于漱玉经营部作为原告起诉主体是否适格的问题，漱玉经营部系个体工商户，邹兰兰系作为漱玉经营部的经营者与亦朋公司签订涉案租赁合同，且亦朋公司知晓邹兰兰经营漱玉经营部的事实，故漱玉经营部作为原告起诉，主体适格。 关于亦朋公司提前终止涉案租赁合同并强制拆除漱玉经营部是否违约的问题。亦朋公司因规划调整，需要将涉案商铺收回。根据租赁合同约定，双方应变更租赁合同，如果双方就重新租赁商铺不能协商一致的，合同终止。亦朋公司于2019年9月24日向漱玉经营部制发的《合同终止告知函》虽然载明由于双方就展位调整事宜未达成一致而终止涉案租赁合同，但亦朋公司并未提交证据证明双方就展位调整进行过协商而没有达成一致，故亦朋公司直接单方终止涉案租赁合同并强制拆除涉案商铺的行为构成违约。 关于亦朋公司应承担的赔偿责任问题。亦朋公司系违约提前终止涉案租赁合同，随后强制拆除涉案商铺，应退还有关租赁费用并承担赔偿责任。漱玉经营部交纳的合同保证金1万元应予退还。双方租赁合同期限为2019年2月16日至2020年2月15日，亦朋公司在2019年10月6日收回店铺，剩余租赁天数为132天，据此计算亦朋公司应退还的租金为11001.93元（30422元×132/365），应退还的管理费为4715.11元（13038元×132/365）。对于剩余的物业费，漱玉经营部主张退还1260元，本院予以确认。对于漱玉经营部主张的其他各项损失，漱玉经营部虽提交了相关材料，但均无法充分证明其损失数额，本院综合考虑涉案商铺面积、有关装修经营情况、物品现状、剩余合同租期及亦朋公司关于“三年不涨租、三年不调整”的承诺，酌定亦朋公司赔偿漱玉经营部装修损失、物品损失、经营损失合计20万元。漱玉经营部主张精神损害抚慰金，无法律依据，本院不予支持。漱玉经营部主张公证费1020元，但相关内容并无公证必要，本院不予支持。漱玉经营部主张的其他损失，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告南京亦朋家居广场管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告南京市江宁区漱玉装饰材料经营部合同保证金10000元、租金11001.93元、管理费4715.11元、物业费1260元，合计26977.04元； 二、被告南京亦朋家居广场管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告南京市江宁区漱玉装饰材料经营部装修损失、物品损失、经营损失合计200000元； 三、驳回原告南京市江宁区漱玉装饰材料经营部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18371元，由原告漱玉经营部负担15608元，由被告亦朋公司负担2763元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员  樊琴亚 二〇二〇年九月三日 法官 助理  彭 鄢 见习书记员  徐 洁