上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7286号上诉人(原审被告)：上海保量投资有限公司(原上海原弓投资管理有限公司、原上海保量投资管理有限公司)，住所地上海市长宁区。法定代表人：杨源弘，总经理。上诉人(原审被告)：上海魔蝎商贸有限公司(原上海魔蝎服饰有限公司)，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨源弘，总经理。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：刁小锋，上海申浩律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：汪毅，上海申浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海其毅技术研究所，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄建一，董事。委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁焱珏，上海市华天平律师事务所律师。原审第三人：上海其毅制衣有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张忠东。上诉人上海保量投资有限公司、上海魔蝎商贸有限公司因与被上诉人上海其毅技术研究所、原审第三人上海其毅制衣有限公司其他物权保护纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初23505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上海保量投资有限公司、上海魔蝎商贸有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回上海其毅技术研究所的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司之间就上海市青浦区赵巷镇芦湾村芦沈路XXX号房屋［产权登记证号为沪房地青字(1999)第000315号］(以下简称系争房屋)签订的租房协议并非真实意思表示，应属无效。双方虽于2001年3月1日签订租房协议，约定租期十年，但未约定租金。上海其毅技术研究所法定代表人黄建一系上海其毅制衣有限公司的大股东，两公司均受黄建一控制，明显存在关联关系。二、上海其毅技术研究所将系争房屋交付给上海其毅制衣有限公司的行为应构成委托关系。因上海其毅技术研究所拖欠银行贷款，故其将系争房屋无偿交由上海其毅制衣有限公司使用经营，鉴于公司之间的关联关系，前述行为符合委托关系的特征。黄建一作为上海其毅技术研究所的法定代表人于2007年7月14日被刑事拘留，无法直接参与两公司的经营管理，上海其毅技术研究所继续委托上海其毅制衣有限公司经营管理系争房屋显然具有高度盖然性。三、即使上海其毅技术研究所否认存在委托关系，上海魔蝎商贸有限公司与上海其毅制衣有限公司发生租赁关系也符合表见代理的构成要件。四、如上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司的租房协议有效，2011年3月起租期届满后应视为不定期租赁。五、一审法院对上海其毅制衣有限公司于2008年4月6日向上海魔蝎商贸有限公司出具付款承诺书的真实性及关联性应当予以认定。六、上海其毅技术研究所应当早已知道其所称的侵权事实，其诉讼请求早已经过诉讼时效。上海其毅技术研究所法定代表人黄建一于2007年7月才被刑事拘留，上海其毅制衣有限公司书面陈述称其于2007年4月至2011年2月期间将系争房屋出租于上海魔蝎商贸有限公司。黄建一作为上海其毅技术研究所和上海其毅制衣有限公司的实际经营者及控制者，显然是知道系争房屋出租的事实，即上海其毅技术研究所知道系争房屋由上海魔蝎商贸有限公司实际使用，却从未要求上海魔蝎商贸有限公司返还厂房或主张使用费，其诉讼请求已经超过诉讼时效。七、一审法院不应采信上海其毅技术研究所、上海其毅制衣有限公司的部分陈述。上海其毅技术研究所法定代表人黄建一曾犯毒品罪，拖欠银行贷款人民币894万元(以下币种均为人民币)，并通过签订租约拖延拍卖系争房屋长达十余年，黄建一显然缺乏诚实信用。八、一审法院对房屋占有使用费的认定标准缺乏依据。上海其毅制衣有限公司出具的付款承诺书，约定自2008年5月1日起租金为25万元／年，租赁期直到还清债务为止。现一审法院以72万元／年的标准，计算2011年3月1日至2014年7月15日的房屋占有使用费，明显缺乏依据。上海其毅技术研究所辩称，不同意上海保量投资有限公司、上海魔蝎商贸有限公司的上诉请求。一、2011年3月1日起至2014年7月15日期间，上海魔蝎商贸有限公司无权侵占使用系争房屋，理应支付占有使用费。上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司之间的租房协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。上海其毅技术研究所基于其与上海其毅制衣有限公司签订的租房协议，将系争房屋交付给上海其毅制衣有限公司使用，合情合理，不存在委托关系，不构成表见代理。租房协议于2011年2月28日到期，双方明确不再续租，不存在不定期租赁，上海其毅制衣有限公司转租期限超过其剩余租赁期限部分的约定无效，故上海魔蝎商贸有限公司自2011年3月1日起无权占有使用系争房屋。二、上海其毅技术研究所是在黄建一出狱后才知悉系争房屋被占用的事实，诉讼过程中才明确上海魔蝎商贸有限公司、上海保量投资有限公司为侵权主体，故未超过诉讼时效。三、一审法院关于系争房屋占有使用费的认定合情合理合法。上海其毅技术研究所向一审法院提出诉讼请求：判令上海魔蝎商贸有限公司、上海保量投资有限公司共同向上海其毅技术研究所支付系争房屋的占有使用费2，432，219.18元(按每年720，000元的标准，自2011年3月1日起计算至2014年7月16日止)。一审法院认定事实：系争房屋位于上海市青浦区赵巷镇芦湾村芦沈路XXX号，共8幢房屋，建筑面积5，760.10平方米，土地面积10，421平方米，产权自1999年起登记在上海其毅技术研究所名下。2001年3月1日，上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司签订租房协议1份，约定上海其毅技术研究所将其三层楼的厂房(面积为3，600平方米)出租给上海其毅制衣有限公司，租赁期限自2001年3月1日起至2011年2月28日止。上述租房协议履行期间，上海其毅制衣有限公司将系争房屋转租给了上海魔蝎商贸有限公司(当时名称为上海魔蝎服饰有限公司)。2013年1月7日，上海魔蝎商贸有限公司(当时名称为上海魔蝎服饰有限公司)与上海保量投资有限公司(当时名称为上海原弓投资管理有限公司)签订房屋租赁合同1份，约定上海保量投资有限公司承租系争房屋，租金每年720，000元，租期自2013年3月1日起至2017年2月28日止。上海魔蝎商贸有限公司于2013年2月1日将系争房屋交付给上海保量投资有限公司使用，2013年2月1日起至2013年2月28日作为免租期不收租金，如交付时间延期，起租日也以此顺延。合同另约定了其他事项。因上海其毅技术研究所未归还上海市青浦区赵巷农村信用合作社贷款，上海市青浦区赵巷农村信用合作社于2002年向一审法院申请支付令，后又申请强制执行，一审法院委托带租拍卖后，上海魔蝎商贸有限公司(当时名称为上海魔蝎服饰有限公司)于2014年5月28日以16，100，000元的最高价竞得，一审法院于2014年7月16日作出(2013)青执恢复字第18号执行裁定书，裁令：一、坐落于上海市青浦区赵巷镇芦湾村(芦沈路****)工业用厂房［房地产权证号：沪房地青字(1999)第0003**］房地产所有权及相应的其他权利归买受人上海魔蝎服饰有限公司所有，上述工业用厂房房地产所有权自本裁定送达买受人上海魔蝎服饰有限公司时起转移；二、买受人上海魔蝎服饰有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。上海魔蝎商贸有限公司至今未办理产权过户手续。一审法院另查明，上海其毅技术研究所自2003年10月29日起处于吊销未注销状态，上海其毅制衣有限公司自2012年4月17日起处于吊销未注销状态。上海其毅技术研究所法定代表人黄建一系第三人上海其毅制衣有限公司的大股东，持股比例66.6667％。黄建一因涉嫌贩卖毒品，于2007年7月14日被刑事拘留。后上海市徐汇区人民法院于2007年11月20日作出(2007)徐刑初字第815号刑事判决：被告人黄建一犯毒品罪，判处有期徒刑十五年(刑期自2007年7月14日起至2022年7月13日止)，剥夺政治权利三年，并处没收财产30，000元。一审法院审理中，双方存在如下争议：一、上海魔蝎商贸有限公司占用系争房屋是否有正当理由；二、上海其毅技术研究所起诉是否已超诉讼时效？上海其毅技术研究所称，上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司是两个独立法人。上海其毅制衣有限公司的法定代表人张忠东系黄建一的妹夫，黄建一从未参与上海其毅制衣有限公司的经营，基于亲戚关系，上海其毅技术研究所从未向上海其毅制衣有限公司催讨过租金。黄建一于2007年起被限制人身自由，对之后上海其毅制衣有限公司将系争房屋转租给上海魔蝎商贸有限公司之事不知情。张忠东曾在2008年探监时告知黄建一，等租赁合同到期后就将系争房屋归还黄建一，他以后不管系争房屋的事了，但未告知其将系争房屋转租给上海魔蝎商贸有限公司的事情。故应视为上海其毅制衣有限公司在2011年2月底到期后交还了系争房屋，上海其毅技术研究所从2011年3月1日起收回房屋使用权。上海其毅技术研究所不知道上海其毅制衣有限公司与上海魔蝎商贸有限公司约定的租赁期限，超过2011年2月28日后的租赁期限应属无效。黄建一于2017年3月15日减刑出狱，出狱后去看系争房屋。但是黄建一到系争房屋时，门卫拦住不让进去，也不告知实际使用人的信息，黄建一也看不到实际使用人的信息。黄建一向当地村委会了解情况，村委会也未告知。黄建一向张忠东询问系争房屋的使用情况，张忠东说他也不知道，提出可能是银行收走了，黄建一觉得有可能。后来黄建一委托律师维护权益，故于2019年7月拍摄了系争房屋大门口的照片，知晓是上海保量投资有限公司实际占有使用系争房屋。起诉后才知晓是上海魔蝎商贸有限公司共同实际占有使用。故上海其毅技术研究所自黄建一出狱后才知道系争房屋的物权被侵犯，本案起诉未过诉讼时效。上海其毅技术研究所无法提供上海保量投资有限公司在2013年3月1日前占有使用系争房屋的证据，故同意上海魔蝎商贸有限公司向上海其毅技术研究所支付自2011年3月1日起计算至2014年7月16日止的占有使用费，上海保量投资有限公司对2013年3月1日起至2014年7月16日期间的占有使用费承担共同支付责任。上海魔蝎商贸有限公司、上海保量投资有限公司称，从上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司的股东和法定代表人的关系，以及上海其毅制衣有限公司从未向上海其毅技术研究所支付过租金的事实看，两者是关联企业，均受黄建一控制；从上海其毅制衣有限公司成立的时间上来看，正是上海其毅技术研究所拖欠银行高额贷款无法清偿期间，显然是黄建一通过成立上海其毅制衣有限公司来另起炉灶。上海其毅技术研究所应知上海其毅制衣有限公司将系争房屋转租给上海魔蝎商贸有限公司的事情。若张忠东确实曾去探监并谈及系争房屋，则其不告知黄建一系争房屋实际已转租给上海魔蝎商贸有限公司是不合理的。2014年拍卖公告中载明带租拍卖，表明系争房屋内有实际使用人，故上海其毅技术研究所应知系争房屋被实际占用的事实。即使上海其毅技术研究所确实不知情，则上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司未曾办理过系争房屋交接手续，上海其毅技术研究所应自2011年3月1日起知晓其名下系争房屋的物权被侵害，诉讼时效应自该日起计算。黄建一在狱中也可以主张权利。即使黄建一在狱中不能方便地行使权利属于中止时效的法定原因，则根据法律规定，自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满，黄建一自2017年3月15日出狱，应在2017年9月15日前主张权利，但上海其毅技术研究所直到2019年才起诉，故上海其毅技术研究所起诉已过诉讼时效。上海魔蝎商贸有限公司和上海保量投资有限公司提供如下证据：1、付款承诺书复印件［主要内容为：上海其毅制衣有限公司(甲方)于2007年向上海魔蝎商贸有限公司(乙方)订购出口俄罗斯牛仔服装一批，货款不含税2，067，933元，现因上海其毅制衣有限公司财务困难无力偿还，双方达成如下条款：一、甲方决定从2008年5月1日开始向乙方支付本金每月3分息的利息；二、甲方将系争房屋租给乙方，租金每年250，000元，乙方租金支付方式为抵减本金和利息；三、张忠东愿连带个人房产及其他一切可执行财产提供担保；四、租赁期从2008年5月1日开始，租赁期直到甲方还清乙方债务为止］，以证明上海魔蝎商贸有限公司系合法占有使用系争房屋。上海魔蝎商贸有限公司称，原件现在上海魔蝎商贸有限公司原股东手中，无法提供。2、孙丽华诉杨源弘股权转让纠纷案［(2014)青民二(商)初字第1767号］庭审笔录复印件，以证明上述承诺书原件曾经过质证。上海其毅技术研究所称，上述笔录对应的案件发生在上海魔蝎商贸有限公司的新老股东之间，其实是其内部事宜，法庭并未向上海其毅制衣有限公司核实过承诺书的真实性，故对上述承诺书的真实性不予认可。这份承诺书其实并不是租赁合同，而是借款合同，且上海其毅制衣有限公司无权转租系争房屋。在庭审笔录中，上海魔蝎商贸有限公司和上海保量投资有限公司的法定代表人多次强调上海魔蝎商贸有限公司与上海其毅技术研究所无任何租赁关系，上海其毅制衣有限公司也没有获得授权将系争房屋进行转租。一审法院审理中，在中国裁判文书网上查询到，新疆生产建设兵团第一师中级人民法院于2016年12月27日作出(2016)兵01刑更3757号刑事裁定书，裁令：准予罪犯黄建一减去有期徒刑十一个月(刑期执行至2017年3月13日止)，剥夺政治权利二年不变。该裁定自送达后即发生法律效力。一审法院认为，针对争议焦点一，根据相关规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司签订的租赁合同期限至2011年2月底届满，在案证据无法证明二者达成续租协议且上海其毅技术研究所同意上海其毅制衣有限公司继续转租。经过出租人允许的转租超过租赁期限部分为无效，举轻以明重，未经出租人允许的转租超过租赁期限部分亦应为无效，故上海其毅制衣有限公司转租期限超过其剩余租赁期限部分的约定无效，上海魔蝎商贸有限公司自2011年3月1日起占用系争房屋无正当理由，但2014年7月16日取得产权后可合法占有使用。上海魔蝎商贸有限公司、上海保量投资有限公司称，上海其毅技术研究所投资人系上海其毅制衣有限公司大股东、上海其毅制衣有限公司法定代表人系上海其毅技术研究所投资人妹夫，双方签订租赁合同却未支付过租金，故上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司系关联企业，上海其毅制衣有限公司的转租行为对上海其毅技术研究所有约束力。一审法院认为上述情形尚不足以证明二者之间存在人格混同，上海魔蝎商贸有限公司、上海保量投资有限公司未进一步举证证明。故无论上海其毅制衣有限公司是否向上海魔蝎商贸有限公司出具承诺书，转租约定均是上海其毅制衣有限公司与上海魔蝎商贸有限公司二者之间的约定，对上海其毅技术研究所并无约束力，故一审法院对相关承诺书的真实性不予评述。2011年2月底，上海其毅制衣有限公司与上海其毅技术研究所的租赁合同到期后，上海魔蝎商贸有限公司应及时腾退房屋交还上海其毅制衣有限公司，上海其毅制衣有限公司应及时腾退房屋返还上海其毅技术研究所，但二者均未能履行腾退义务，应连带赔偿上海其毅技术研究所相应的占有使用费。上海保量投资有限公司实际占用系争房屋，也应承担连带支付其占用期间的占有使用费的责任。现上海其毅技术研究所不要求上海其毅制衣有限公司承担责任，系当事人处分自身民事权利和诉讼权利，一审法院予以照准。上海魔蝎商贸有限公司应支付上海其毅技术研究所自2011年3月1日起至2014年7月15日期间的系争房屋占有使用费。上海魔蝎商贸有限公司与上海保量投资有限公司确认上海保量投资有限公司自2013年3月1日起占用系争房屋，现无证据证明上海保量投资有限公司在2013年3月1日之前也占用了系争房屋，故上海保量投资有限公司应对2013年3月1日起至2014年7月15日止的占有使用费承担连带支付责任。上海其毅技术研究所主张按上述二者租赁合同约定的租金标准计算占有使用费，金额合理，一审法院予以确认。故上海魔蝎商贸有限公司应支付上海其毅技术研究所房屋占有使用费计2，430，246.57元，上海保量投资有限公司对其中的990，246.57元承担连带清偿责任。针对争议焦点二，上海其毅技术研究所的投资人黄建一自2007年7月起被限制人身自由，上海其毅技术研究所早已被吊销营业执照，在案证据亦无法反映上海其毅技术研究所当时有其他管理人员，故上海其毅技术研究所管理系争房屋存在障碍，一审法院难以确认黄建一在狱中知道或应当知道上海魔蝎商贸有限公司和上海保量投资有限公司占用系争房屋，黄建一自2017年3月出狱后才得知系争房屋物权被侵犯亦属合理，故上海其毅技术研究所起诉本案未过诉讼时效。上海保量投资有限公司、上海魔蝎商贸有限公司、上海其毅制衣有限公司可另循合法途径解决各自的债权债务关系。上海其毅制衣有限公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自身诉讼权利，法律后果自负。据此，一审法院判决如下：一、上海魔蝎商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海其毅技术研究所自2011年3月1日起至2014年7月15日止的房屋占有使用费2，430，246.57元；二、上海保量投资有限公司对上述款项中的990，246.57元承担连带清偿责任。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，本院于2004年11月25日作出的(2004)沪二中民终字第1667号生效判决，认定上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司于2001年3月签订的租房协议是双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，并未违反有关法律的强制性规定，应认为合法有效。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司签订的租房协议期限为2001年3月1日起至2011年2月28日止，现无任何证据证明双方在租期届满后又达成续租协议以及上海其毅技术研究所同意上海其毅制衣有限公司继续转租系争房屋。故一审法院认定上海其毅制衣有限公司未经上海其毅技术研究所允许的转租超过租赁期限部分无效，并参照上海魔蝎商贸有限公司与上海其毅制衣有限公司签订的房屋租赁合同租金支付自2011年3月1日起至2014年7月15日止的占有使用费，于法有据，本院予以维持。现上海魔蝎商贸有限公司和上海保量投资有限公司均确认上海保量投资有限公司自2013年3月1日起实际占用系争房屋，故一审法院判令上海保量投资有限公司应对2013年3月1日起至2014年7月15日止的占有使用费承担连带责任，并无不妥，本院予以认同。上海其毅技术研究所于2003年10月29日起被吊销营业执照，其法定代表人黄建一于2007年7月起被限制人身自由，现无证据证明上海其毅技术研究所及黄建一在监狱中知道或应当知道上海魔蝎商贸有限公司、上海保量投资有限公司占用系争房屋，故一审法院认定黄建一自2017年3月出狱后才得知系争房屋物权被侵犯，上海其毅技术研究所起诉本案未超过诉讼时效，并无不当，本院予以认同。上海保量投资有限公司、上海魔蝎商贸有限公司与上海其毅制衣有限公司之间的债权债务关系，应另行主张。综上所述，上海魔蝎商贸有限公司、上海保量投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26，242元，由上诉人上海保量投资有限公司、上海魔蝎商贸有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  姚 跃二〇二〇年九月二十五日书记员  夏 歆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……