宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终543号上诉人（原审原告）：王娟娟，女，1977年9月7日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区。上诉人（原审原告）：吴育明，男，1982年3月15日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区。王娟娟、吴育明的委托诉讼代理人：陈刚，宁夏鑫源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张宏福，男，1971年4月17日出生，回族，无固定职业，住宁夏回族自治区。原审第三人：许永莲，女，1967年7月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区。原审第三人：周生军，男，1966年3月11日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区。上诉人王娟娟、吴育明因与被上诉人张宏福、原审第三人许永莲、周生军租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月10日、2020年8月19日开庭进行了审理。上诉人王娟娟、吴育明的委托诉讼代理人陈刚及上诉人吴育明、原审第三人许永莲、周生军到庭参加诉讼。被上诉人张宏福经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王娟娟、吴育明上诉请求：1.请求二审法院依法撤销宁夏回族自治区平罗县人民法院作出的（2020）宁0221民初647号民事判决书；2.请求二审法院依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决认定事实不清，作出错误判决。本案的事实是：2006年11月7日，经协商被上诉人与上诉人王娟娟签订一份《平罗县玉皇阁大市场大棚租用合同书》，约定租赁位于平罗县玉皇阁大市场南一街北侧坐东面西由南向北数第一间底层营业房及营业房之上的整体大棚，房屋面积375平米。合同期限为15年，自2007年1月5日起至2022年1月5日止。2018年经上诉人与被上诉人协商一致同意又签订一份《平罗县玉皇阁大市场大棚续租合同》，合同约定被上诉人将已租赁给上诉人的房屋使用至2024年7月5日，双方对租用房屋的位置、面积、租金、违约金等内容均作出明确约定。2020年3月4日，上诉人得知被上诉人要将租赁房屋出售，于是上诉人吴育明主动联系被上诉人并明确提出在同等条件下优先购买租赁房屋，可是被上诉人却在未明确告知的情形下将尚未到期的租赁房屋出售给原审第三人，侵害了上诉人的优先购买权。而原审法院以双方就房屋价款未协商一致，被上诉人与原审第三人协商的房屋价款高于上诉人为由，认定被上诉人的行为未侵害上诉人的优先购买权，驳回上诉人的诉讼请求，系认定事实错误。该事实是2020年3月4日，上诉人得知被上诉人要将租赁房屋出售，于是上诉人吴育明主动联系被上诉人并明确提出在同等条件下优先购买租赁房屋，经协商上诉人出价15万元，被上诉人以价格低不同意，上诉人提出价格低可以商量，就在上诉人提出加价5万元至10万元购买的时候，被上诉人却在未告知上诉人王娟娟、吴育明具体出售价格的情形下，将租赁房屋以28万元的价格出售给原审第三人，由此可见，上诉人在提出加价10万元，和之前的出价15万元及已付5万元合计购房款已达30万元的价格购买租赁房屋时，被上诉人仍然将房屋以28万元的价格出售，侵害上诉人的优先购买权显而易见，而上诉人的购买价格远远超出同等条件下原审第三人28万元的购买价格，原审法院一边错误认定上诉人与被上诉人协商购房价款已与原审第三人同等的事实，一边又错误认定上诉人明确表示只出价15万元的事实，系错误认定本案的客观事实，故作出错误的判决，因为被上诉人是在未与上诉人协商确定价格的情形下将租赁房屋出售给原审第三人的，且被上诉人自始至终未履行通知上诉人王娟娟房屋出售的情况，只是和上诉人吴育明协商房屋出售的事宜，故被上诉人的行为侵害二上诉人的优先购买权。2.原审判决适用法律不当，故判决结果错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持的规定可见，被上诉人作为出租人并未在合理期限内通知承租人，即在上诉人要求优先购买租赁房屋时，被上诉人又没与上诉人全面协商，在同等条件下将租赁房屋出售给原审第三人，而上述法律第二十四条第三款也明确规定：出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，人民法院不予支持上诉人主张的优先购买房屋。从本案的事实看，被上诉人根本没有给上诉人留够十五天的期限就将租赁房屋出售他人，如果被上诉人履行通知上诉人房屋要出卖的义务，那么被上诉人也要等上诉人十五天，看其是否明确买与不买，可本案的事实是被上诉人既未履行通知上诉人房屋要出售的义务，更未在合理期限内给上诉人留够十五天明确表示购买的期限，其行为明显侵害了上诉人优先购买租赁房屋的权利。另外原审法院以上诉人王娟娟与上诉人吴育明系亲戚关系，在认定被上诉人未履行通知王娟娟房屋出售的事实存在的情形下，以推断的方式认定上诉人王娟娟委托吴育明与被上诉人协商房屋买卖也属常理，系认定事实错误，适用法律不当。由此可见原审法院适用法律不当，导致案件事实认定不清，故判决错误。张宏福未到庭，但向本院提交了书面答辩状。张宏福书面答辩称，1.2020年3月2日至3月6日，张宏福与吴育明当面商谈3次，电话联系多次，就其是否有意购买涉案房屋、价格问题进行商谈，张宏福告知吴育明最低25万元出售，昊育明最终只愿意出15万元，并明确告知张宏福高于15万元爱卖谁卖谁，其坚决不购买。张宏福在得到了吴育明的明确答复后，于2020年3月7日将涉案房屋出售给第三人，售价28万元，而且上诉人向张宏福交纳的2022年1月5日至2024年7月5日的租金5万元也归张宏福享有。王娟娟、吴育明在张宏福将涉案房屋出售给原审第三人之前从来没有向张宏福说过愿意加价5-10万元购买的话。在张宏福将房屋出卖后，2020年3月14日吴育明才突然再次电话联系张宏福，要求张宏福与原审第三人解约后将房屋转卖给王娟娟、吴育明，其愿意出同样价格，并承诺另外给张宏福5-10万元的好处费。2.退一步说，即使按照上诉人说的在被上诉人出售之前，其提出愿意加价5-10万元，总价也是在20-25万元之间，远低于被上诉人的售价28万元，不属于同等条件，也就不存在同等条件下侵害其优先购买权的问题。3.被上诉人与原审第三人的《房屋买卖合同》第四条明确约定，房屋出售后上诉人与被上诉人签订的原房屋租赁合同继续有效，原审第三人必须严格执行，因此，被上诉人在合同执行中没有任何侵害上诉人权益或给其造成损害的行为。综上，被上诉人既没有侵害上诉人的优先购买权，也没有任何违约行为，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。许永莲、周生军辩称，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决正确。张宏福与吴育明之间房屋出售问题已经协商一两个月以后，吴育明只出15万元，所以张宏福找到许永莲，开始许永莲不同意购买张宏福房屋，后在第三次时候许永莲的丈夫周生军及儿子同意购买，所以许永莲才购买了张宏福的房屋。许永莲先给了张宏福3万元定金，在平罗县玉皇阁市场实业有限公司做手续以后将剩余25万元一次性给了张宏福。王娟娟、吴育明向一审法院起诉请求：1.确认王娟娟、吴育明对位于平罗县玉皇阁大市场南一街北侧坐东面西由南向北数第一间底层营业房之上的整体大棚房屋享有优先购买权（房屋面积375平方米）；2.判令张宏福支付王娟娟、吴育明违约金12500元；3.本案诉讼费由张宏福承担。一审法院认定事实：2006年11月7日，王娟娟与张宏福签订《平罗县玉皇阁大市场大棚租用合同书》，约定张宏福（甲方）将位于平罗县玉皇阁大市场南一街北侧坐东面西由南向北数第一间底层营业房及营业房之上的总面积为375平方米整体大棚出租给原告王娟娟（乙方），租用期限15年，从2007年1月5日至2022年1月5日结束，租金共计14万元，由王娟娟分三次付清，双方还约定了其他事项。王娟娟在《合同书》中指定吴育明为第二委托人。2018年3月10日，吴育明与张宏福签订《平罗县玉皇阁大市场大棚续租合同》，约定王娟娟与张宏福签订的《合同书》到期后延续租两年半，从2022年1月5日至2024年7月5日，租金每年2万元，两年半租金共计5万元，双方还约定了其他事项。2020年3月2日，张宏福找到王娟娟的委托人吴育明，协商出售涉案房屋的事宜，吴育明出价15万元，双方未达成一致意见。2020年3月7日，张宏福与许永莲协商，将涉案房屋以28万元的价格出售给许永莲，许永莲支付房款后，张宏福协助许永莲与平罗县玉皇阁市场实业公司签订《租赁合同书》，并将涉案房屋的法定代表人变更为许永莲。王娟娟、吴育明认为张宏福将涉案房屋出售给第三人的行为侵害了其优先购买权，引起本案诉讼。一审法院另查明，王娟娟与吴育明系叔嫂关系。许永莲与周生军系夫妻关系。一审法院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，王娟娟与张宏福签订的《平罗县玉皇阁大市场大棚租用合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。张宏福作为出租人，在出卖出租房屋时通知了王娟娟的委托人吴育明，但吴育明明确表示只出价15万元，双方就房屋价款未协商一致。后张宏福与许永莲协商，将涉案房屋以28万元的价格出售给许永莲，且许永莲已经支付了房款。张宏福与许永莲协商的房屋价款高于王娟娟给张宏福的出价，故张宏福未侵害王娟娟的优先购买权。王娟娟陈述，张宏福未与其协商过出售房屋的事宜，也不知道张宏福要出售房屋。但经过庭审查明，王娟娟与吴育明系亲戚关系，吴育明系其委托人，张宏福与王娟娟的委托人吴育明协商也属常理。故对王娟娟要求确认王娟娟对位于平罗县玉皇阁大市场南一街北侧坐东面西由南向北数第一间底层营业房之上的整体大棚房屋享有优先购买权（房屋面积375平方米）及要求张宏福支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。张宏福与吴育明签订的《平罗县玉皇阁大市场大棚续租合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。但该《合同》还未实际履行，且吴育明也明确表示其只愿意以15万元的价格购买涉案房屋，故张宏福也未侵害吴育明的优先购买权。故对吴育明要求确认吴育明对位于平罗县玉皇阁大市场南一街北侧坐东面西由南向北数第一间底层营业房之上的整体大棚房屋享有优先购买权（房屋面积375平方米）及要求张宏福支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告王娟娟、吴育明的诉讼请求。案件受理费56元，由原告王娟娟、吴育明负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了从移动公司调取的吴育明与张宏福2020年3月1日-2020年3月9日的通话记录9份（打印件）。证明：被上诉人3月2日与上诉人吴育明以电话方式联系，3月4日见面后说要将房屋出售，在3月6日双方协商过程中，被上诉人将房屋出售给第三人。该证据证实被上诉人未给上诉人留够法定15天的期限，侵害上诉人的优先购买权。原审第三人的质证意见：对该证据的真实性没有异议，但是可以证实张宏福在出售房屋前与吴育明协商过。通话记录说明张宏福已经与吴育明进行过多次沟通，张宏福给过吴育明多次的优先权。被上诉人、原审第三人未向本院提交新证据。本院的认证意见：该通话记录只能证明吴育明与张宏福进行过电话联系，但不能显示通话的具体内容，不能达到上诉人的证明目的，对该证据本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同，本院予以确认。本院同时查明，上诉人自认自2010年开始涉案房屋的实际承租人是吴育明。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一，关于上诉人吴育明承租人身份的问题。上诉人王娟娟、吴育明自认自2010年开始涉案房屋的实际承租人是吴育明，结合吴育明与张宏福于2018年3月10日签订的《平罗县玉皇阁大市场大棚续租合同》，该合同中承租方为吴育明，故可认定上诉人吴育明为涉案房屋的实际承租人，加之吴育明与王娟娟系叔嫂关系，张宏福与吴育明协商涉案房屋买卖问题并无不当。第二，关于上诉人王娟娟、吴育明是否对涉案房屋享有优先购买权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”吴育明明确表示出价15万元购买涉案房屋，上诉人与被上诉人张宏福就房屋价款未协商一致，后张宏福将涉案房屋以28万元的价格出售给原审第三人许永莲，上诉人愿意购买张宏福的房屋价款低于张宏福与许永莲协商的房屋价款，上诉人与原审第三人在购买涉案房屋价款条件上并不同等，上诉人对于涉案房屋不享有优先购买权。上诉人的证据不能证实其享有涉案房屋优先购买权，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，王娟娟、吴育明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，予以维持。被上诉人张宏福经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论、陈述的权利，应当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113元，由上诉人王娟娟、吴育明负担。本判决为终审判决。审判长 刘 敏审判员 辛爱丽审判员 张建兴 二〇二〇年九月二十四日（法官助理 李 斌书记员 李利利附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。