贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2725民初1854号当事人基本情况及案件审理经过原告：张煜，男，1987年11月19日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县，经常居住地瓮安县华都嘉苑11号楼1002。原告：袁仁瑜，女，1987年10月8日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县，经常居住地瓮安县华都嘉苑11号楼1002。委托诉讼代理人：张煜，本案原告，与原告袁仁瑜系夫妻关系。代理权限为特别授权。被告：邓兴宇，男，1986年7月27日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县绿城中央公园Ｃ区。被告：秦安群，女，1983年12月1日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县绿城中央公园Ｃ区。委托诉讼代理人：邓兴宇，本案被告，与被告秦安群系夫妻关系。委托权限为特别授权。被告：贵州安家房产经纪有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水办事处广场社区锦美时代广场11-2-4号门面，统一社会信用代码91522725MA6HRHDH99。法定代表人：唐洪武，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张艺，男，该公司员工。代理权限为特别授权。原告张煜、袁仁瑜与被告邓兴宇、秦安群、贵州安家房产经纪有限公司（以下至判决主文前简称安家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理。审理中，原告张煜、袁仁瑜向本院提出诉讼保全申请，请求对被告邓兴宇、秦安群所有的坐落于瓮安县房屋（不动产预告登记证号：瓮房预雍阳字第××号）进行查封，并提供了相应的担保，本院经审查后，于2020年5月26日作出（2020）黔2725民初财保36号民事裁定，依法对前述房屋采取了诉讼保全措施。2020年8月14日，原告张煜、袁仁瑜及被告邓兴宇、秦安群、安家公司向本院提交庭外和解申请书，请求本院给予一定期限，双方进行庭外和解，本院决定给予一个月的期限，让双方进行庭外和解，本案延期进行审理。因双方在庭外和解中未能达成协议，本院依法适用简易程序，由审判员何崇尧于2020年9月7日公开开庭进行审理，原告张煜及被告安家公司的法定代表人唐洪武、委托诉讼代理人张艺到庭参加了诉讼，被告邓兴宇、秦安群经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告张煜、袁仁瑜的诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，被告邓兴宇、秦安群返还原告购房首付款365008元；2、判令被告邓兴宇、秦安群赔偿2020年3月1日到首付款实际清偿之日每日365.8元的违约金；3、判令被告安家公司承担损害赔偿责任，赔偿原告10万元。被告邓兴宇、秦安群未到庭参加诉讼，亦未在本院指定的期限内进行答辩和提交证据。被告安家公司的答辩意见：签订房屋买卖合同交首付款当天，因国土系统无法查询该套房屋的产权情况，我们建议原告把首付款打到我们公司的对公账户，以保证资金安全，原告不同意，我们已经将风险告知原告，签订的房屋买卖合同第十一条已经明确“本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。丙方有责任和义务进行调解，协商不能解决的，可直接向当地人民法院起诉；居间方为贵州安家房产经纪有限公司，甲乙双方因本合同发生纠纷，居间方均不承担任何责任，居间方仅此证明合同真实、有效。”所有资金安全已告知原告，原告执意把钱打给被告邓兴宇、秦安群，此房屋不是虚假房源，已经原告夫妻双方到场落实此房屋，原告提出的10万元赔偿我方不同意。该套房屋是挂在58同城上很久了，但是查询每一套房屋产权需要房东提交每一套房屋的信息，房东没有提交房屋信息，是房东说有人看中房屋后再提供信息查询房屋产权，这就是为什么我们会叫购房者将资金打入我们公司对公账户，以保证资金安全的原因，当时原告方若听从我公司要求，由我公司保管资金，用该项资金偿还邓兴宇、秦安群该套房屋银行贷款，就不会引起房屋合同纠纷。审理查明的案件事实原告张煜与原告袁仁瑜系夫妻关系，被告邓兴宇与被告秦安群系夫妻关系。被告邓兴宇、秦安群因要出售其所有的坐落于贵州省瓮安县房屋，便将该房屋出售信息在被告安家公司进行登记，在对信息进行登记后，被告安家公司未对该房屋的相关产权信息等进行核实，便将相关的房源信息进行发布，原告张煜、袁仁瑜在了解该房屋出售信息后有意购买，便与被告安家公司进行联系。在被告安家公司的居间介绍下，原告张煜、袁仁瑜与被告邓兴宇、秦安群就房屋的买卖达成合意。2019年12月14日，被告邓兴宇、秦安群作为甲方（卖方）、原告张煜、袁仁瑜作为乙方（买方）、被告安家公司作为丙方（居间方）共同签订《房屋买卖合同》，该合同约定：房屋坐落于贵州省瓮安县绿城·中央公园Ｃ区，面积为112平方米；房屋成交价格为765008元，不包含税费；乙方在签订合同当天一次性支付给甲方365008元，剩余房款40万元在乙方申请银行按揭贷款后一次性转入甲方指定账户；甲方不得隐瞒与该房屋相关的重要事实，必须保证其对该出售的房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋之前办妥；甲乙双方过户当天，丙方各向甲、乙双方收取中介费7000元；丙方必须配合甲、乙双方办理上述房屋产权过户及水电过户的相关手续，水、电、燃气过户完毕后，丙方向乙方收取每项50元的代办服务费；居间方承诺将全力协助甲、乙双方房地产过户并协助乙方向银行申请抵押贷款；在本合同履行期间，甲、乙任何一方不可中途悔约，拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理产权交易及产权过户的相关手续者，均视为违约，违约方则按日支付总房款1‰的违约金；乙方不能按期付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方向对方支付每日150元，超过30日视为违约，承担一切法律及经济责任；经甲、乙双方协商一致，甲方在2020年2月29日之前将该套房屋产权证取得并将该产权过户至乙方名下，在乙方取得该房屋产权证3个月内由丙方向银行提交资料申请办理按揭贷款，剩余尾款40万元整由银行一次性支付到甲方指定账户，如因乙方个人资质问题导致银行不放贷，则视为乙方违约，按本合同第八条第1项支付甲方违约金；本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。丙方有责任和义务进行调解，协商不能解决的，可直接向当地人民法院起诉；居间方为贵州安家房产经纪有限公司，甲乙双方因本合同发生纠纷，居间方均不承担任何责任，居间方仅此证明合同真实、有效。在签订《房屋买卖合同》后次日，原告张煜、袁仁瑜两次通过银行转账方式向被告邓兴宇的银行账户转账支付购房款共计365008元，被告邓兴宇分别向原告袁仁瑜出具了《收款收据》，并向原告张煜出具了一份金额为365008元的《购房定金收据》。后因被告邓兴宇、秦安群的房屋被法院查封及未能还清购房按揭款等原因，双方未能办理房屋过户手续。原告张煜、袁仁瑜与被告邓兴宇于2020年3月21日签订《补充协议》，双方在补充协议中约定：1、甲方（邓兴宇、秦安群）自愿在签订补充协议之日起，在2020年4月1日前将房屋使用权交给乙方（张煜、袁仁瑜）；2、甲方承诺在签定补充协议一周内（即2020年3月28日前）获取房屋产权证，超过甲、乙双方约定时间，甲方未能取得房屋产权证，则甲方需向乙方按日支付购房首付款1‰的违约金。原告张煜、袁仁瑜及被告邓兴宇均在《补充协议》上签名捺印，被告秦安群的签名及捺印均系被告邓兴宇代为签名及捺印。另查明：被告邓兴宇、秦安群所有的坐落于瓮安县房屋系按揭方式购买，并于2015年2月3日与抵押权人中国农业银行股份有限公司瓮安县支行到房屋产权登记管理部门办理了抵押权登记，债权数额为30.7万元；2018年5月24日，该房屋被本院以（2018）黔2725执恢209号之一民事裁定书予以查封，查封期限为2018年5月24日至2021年5月23日。被告安家公司对外公布的自己公司的二手房交易流程，明确了在接受卖方委托后有房屋信息查询、审核产权等环节，但直至本案买卖合同签订，被告安家公司一直未依照相关流程进行产权调查。本院所确认的上述事实，有到庭原、被告双方当事人的法庭陈述及原告提交的房屋买卖合同、补充协议、收款收据、购房定金收据、转账汇款凭证、房屋记载表、房屋预告登记、税收缴款书、情况说明、二手房交易流程图等证据在卷佐证，经当庭出示质证和本院审查，足以认定。判决理由及结果本院认为，原告张煜、袁仁瑜与被告邓兴宇、秦安群、安家公司签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，本案原、被告双方签订的《房屋买卖合同》对双方均有法律约束力，双方均应严格按照合同履行自己的合同义务，否则就应依法承担相应的违约责任。双方签订的《补充协议》中被告秦安群的签名捺印系被告邓兴宇所代为签名和捺印，故该协议对被告秦安群不发生法律效力。关于原告张煜、袁仁瑜要求判决解除双方签订的《房屋买卖合同》的问题。因被告邓兴宇、秦安群出售的房屋在签订合同之前已设定抵押并被司法机关予以查封，无法办理过户手续，原告张煜、袁仁瑜购买该房屋的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同履行期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延长履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告张煜、袁仁瑜的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告邓兴宇、秦安群因该合同取得的合同价款365008元，依法应当返还原告张煜、袁仁瑜。关于原告张煜、袁仁瑜要求被告邓兴宇、秦安群承担违约责任，从2020年3月1日起至购房款返还完毕时止按每日365.8元支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，因被告邓兴宇、秦安群违约，应依据双方合同约定的违约责任向原告张煜、袁仁瑜支付违约金。双方在合同中约定“在本合同履行期间，甲、乙任何一方不可中途悔约，拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理产权交易及产权过户的相关手续者，均视为违约，违约方则按日支付总房款1‰的违约金。乙方不能按期付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方向对方支付每日150元，超过30日视为违约，承担一切法律及经济责任”，本案中被告邓兴宇、秦安群的违约行为属于不能按约定向原告张煜、袁仁瑜交付房屋，并非拒绝履行合同或者解除合同，故其承担的违约金应按每日150元的标准计算，双方约定的交房日期为2020年2月29日，故违约日期的起算日应为2020年3月31日，原告张煜、袁仁瑜主张按已付购房款365008元的每日1‰的标准从2020年3月1日起支付违约金的诉讼主张，不符合双方合同约定，本院不予支持。关于被告安家公司是否应承担赔偿责任的问题。被告安家公司作为居间服务的一方，在为房屋买卖双方提供居间服务时，应当向委托人提供房屋真实的权属情况、信息登记以及是否存在抵押、查封等重要信息，以维护交易安全，且被告安家公司自己公布的交易流程亦明确了上述内容，但被告安家公司在双方交易前未能认真履职，未能及时核实本案涉案房屋存在司法机关查封的情形，导致本案房屋不能变更过户，引发原告购房款可能无法追回的风险，存在过错，依法应当承担相应的过错责任。虽被告安家公司基于自己未能对房屋信息进行核实所存在的交易风险，向原告建议将购房款转入被告安家公司的对公账户，以保障交易资金的安全，但这并不意味着可以免除被告安家公司未认真履职所应当承担的法律责任。原告张煜、袁仁瑜在被告安家公司已经进行风险提示的情况下仍将购房款转入被告邓兴宇的账户，本身亦存在相应过错。综合本案实际，本院认为被告安家公司应承担的赔偿责任以其应当收取的居间服务费为限较为适宜，即被告安家公司赔偿原告张煜、袁仁瑜损失7000元，原告张煜、袁仁瑜超出部分诉讼请求，本院不予支持。被告邓兴宇、秦安群经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案可以缺席判决，因此被告邓兴宇、秦安群应承担缺席判决所带来的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除张煜、袁仁瑜与邓兴宇、秦安群、贵州安家房产经纪有限公司于2019年12月14日签订的《房屋买卖合同》；二、限邓兴宇、秦安群于本判决生效后五日内返还张煜、袁仁瑜购房款三十六万五千零八元（365008元），并从2020年3月31日起至购房款返还完毕之日止按照每日一百五十元的标准支付违约金；三、限贵州安家房产经纪有限公司在本判决生效后五日内给付张煜、袁仁瑜赔偿金七千元（7000元）；四、驳回张煜、袁仁瑜的其余诉讼请求。案件受理费减半收取4138元，由张煜、袁仁瑜负担700元，由邓兴宇、秦安群负担3388元，由贵州安家房产经纪有限公司负担50元；保全费2345元，由邓兴宇、秦安群负担。权利义务告知如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  何崇尧二〇二〇年九月九日书记员  任荣浪