山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10188号 上诉人（原审被告）：刘伟，男，1965年6月3日出生，汉族，户籍地山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：卞庄，男，1995年4月8日出生，汉族，户籍地山东省博兴县。 上诉人刘伟因与被上诉人卞庄房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初19183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。被上诉人卞庄经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘伟上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．判令卞庄赔偿刘伟损失4128元，支付太阳能维修费600元；3.本案的诉讼费用由卞庄承担。事实和理由：1.一审法院认为刘伟将房屋换锁的行为构成违约属于事实认定错误。2019年2月21日，刘伟通过中介与卞庄签订房屋租赁合同，租期自2019年2月22日起至2020年2月21日止。卞庄于2019年9月初，与刘伟协商解除房屋租赁合同。在协商的过程中，因卞庄不同意缴纳与租客签订的房屋租赁合同的中介费，两人协商未果。卞庄通过微信，以“拿走或者损坏刘伟的东西”、“破坏水电路”等“损招”威胁刘伟退约4500块钱，刘伟担心卞庄实施上述破坏行为，换锁并找人看护房屋。刘伟实施的换锁行为，纯粹是为了保护自己的财产安全，防止卞庄的损坏行为，刘伟并无过错。2.一审法院没有对卞庄的违约在先的事实进行认定，属于认定事实不清。刘伟在涉案房屋中，共有3个空调、电视、洗衣机等家具若干，就卞庄的恐吓内容来看，其若破坏家具以及实施破坏水电路等非显而易见的“损招”，将给刘伟造成巨大的损失，也会给房屋设施造成无尽的后患。因此，卞庄的行为已经对刘伟的房屋造成现实的、紧迫的危险。卞庄的行为已经构成严重违约，致使刘伟不敢、也不能将房屋继续出租给卞庄，依约应将卞庄已预付之租金及保证金由刘伟没收作为违约金。卞庄违约在先，刘伟有权扣留卞庄的预付租金以及押金。3.一审法院对刘伟应向卞庄返还多交的房屋租金数额3200元认定有误。首先，卞庄违反合同约定，存在事先违约行为，刘伟没有返还租金的义务；其次，即使刘伟应当返还租金，一审法院对租金数额认定有误。根据双方当事人的约定，租金每月1600元，每日约53元，每三个月缴纳一次。卞庄预付房屋租金至2019年11月22日。从9月27日至11月22日，共55天，因此，返还租金数额应为2915元，并非3200元。4.因卞庄的胁迫，导致双方合同解除，刘伟从中蒙受损失，包括租金损失378元。额外交的中介费750元和看房费3000元，卞庄应当赔偿。此外，卞庄于2019年9月26日承诺负责维修太阳能，但并没有履行义务，最终是由刘伟花费600元维修，卞庄应当支付。 卞庄未答辩亦未提交证据。 卞庄向一审法院起诉请求：1.刘伟向卞庄支付违约金4500元；2、刘伟赔偿卞庄房租押金损失4500元；3、刘伟承担本案的诉讼费用。 一审法院认定的事实：2019年2月21日，卞庄通过中介与刘伟签订房屋租赁合同，租期自2019年2月22日起至2020年2月21日止，租金每月1600元，租金每三个月缴纳一次，提前15日付，押金1600元，押金应于租赁期满，卞庄腾空交还房屋并已结清租金、电话费、水电费煤气费、物业管理费等费用后当日无息返还。卞庄当日支付给中介800元中介费、4800元房租及1600元住房押金。后卞庄分别于同年5月份支付刘伟房租4800元、于8月份支付房租4800元房租及物业费375元。卞庄于2019年9月初与刘伟协商解除房屋租赁合同，卞庄表示在重新租出去前房租及其他费用由卞庄承担。9月26日卞庄通过中介找到租客，并向中介支付了房屋租赁定金，刘伟表示要由其认可才可以重新协商解除租赁合同。后刘伟于9月27日进入房屋检查，检查后刘伟提出因卫生不合格需要扣除卞庄300元卫生费，并将房屋换锁，卞庄无法继续使用租赁房屋。一审庭审中，卞庄称刘伟通过该行为已经单方解除合同，表示同意解除合同。卞庄主张剩余房租3200元，押金1600元，扣除物业费、水费，剩余共计4500元。因卞庄、刘伟房屋租赁合同第五条甲方的义务及违约责任第五款约定：“提前收回房屋或甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋或其他严重违约而导致本合同无效时，应按照乙方预付之租金及保证金总额向乙方支付违约金”，卞庄据此另主张刘伟支付违约金4500元。刘伟主张卞庄尚欠物业费及水费共计178.3元。 一审法院认为，卞庄与刘伟签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。卞庄、刘伟约定租期自2019年2月22日起至2020年2月21日止。卞庄预付租金至2019年11月22日。卞庄于2019年9月初与刘伟协商解除房屋租赁合同，刘伟表示要由其认可才可以重新和卞庄协商解除租赁合同。后卞庄于9月26日通过中介找到租客，刘伟于9月27日进入房屋检查并将房屋换锁，卞庄无法继续使用租赁房屋，刘伟的行为致使卞庄不能实现合同目的，因此，刘伟构成违约。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。一审庭审中，卞庄、刘伟均表示双方的租赁合同已经解除，刘伟换锁后，卞庄再未进入房屋，结合卞庄于2019年9月10日开始与刘伟协商解除合同，刘伟的换锁的行为致使卞庄合同目的不能实现，一审法院认定卞庄、刘伟合同解除时间为2019年9月27日。卞庄预付房屋租金至2019年11月22日，卞庄、刘伟房屋租赁合同解除后，刘伟应向卞庄返还多交的房屋租金3200元及押金1600元。因刘伟主张扣除卫生费300元，上述租金及押金剩余4500元。卞庄、刘伟均认可有未结清的物业费及水费，刘伟主张卞庄尚欠物业费及水费共计178.3元，卞庄未提出异议，扣除上述费用后刘伟应向卞庄返还租金及押金4321.7元。卞庄、刘伟双方约定的违约金数额过高，刘伟未对自己的损失举证说明，酌定违约金为864元（4321.7×20%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、卞庄与刘伟于2019年2月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月27日解除；二、刘伟于判决生效后十个工作日内向卞庄返还房租及押金4321.7元；三、刘伟判决生效后十个工作日内向卞庄支付违约金864元；案件受理费50元，减半收取25元，由刘伟负担。 本院二审期间，刘伟提交了与卞庄签订的房屋租赁合同、收据（中介费800元）、微信截图、与孟庆新签订的房屋租赁合同、收据（中介费750元）、微信截图、收据（600元维修费），欲证明卞庄存在严重违约行为，其有权扣留卞庄的预付租金及押金；同时卞庄应赔偿刘伟损失4128元，支付维修费600元，共计4728元。本院认为，刘伟在一审中并未提起反诉，因此对其要求卞庄赔偿其损失、支付维修费等的主张，在本案中不予处理，刘伟提交的要求卞庄赔偿其损失的相关证据与本案无关，本院不予采信。 经审理查明，刘伟提交的卞庄微信聊天记录显示，卞庄称“我现在有点着急，但无非给我退个4500块钱左右的事，你这样故意拖着我，也不是个事儿，我也不怕你，干日租什么房东都见过，怎么对付房东什么法也有，我好说歹说你不愿意，我随便租出去，我的钱也不亏还能多挣，到时候剩下的都是你的麻烦，报警都没有，自己问问中介这种事警察管不管，拿走或者损坏你点东西，破坏水电路，损招多的是，让你损失绝对不止我这个房租押金钱，我不愿意这样，卫生找保洁给你收拾出来，租房子的也给你找了，你自己寻思寻思吧，这个人能行你就租，退房你今天给我算日期，你自己没空来看是你的事，之后我也不给你找人租了，不行我就不退房了，你自己看着来吧”。本院二审期间查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，卞庄与刘伟就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效。2019年9月起，卞庄向刘伟发出了解除租赁合同的意思表示，双方开始了协商租赁合同的解除事宜。在双方协商的过程中，卞庄表示在重新将房屋出租前由其承担房租及其他费用，即卞庄承诺在双方合同解除前继续履行原合同不变；刘伟称在新租户的租赁经其认可后，其双方才能协商解除租赁合同，即刘伟并未就双方租赁合同的解除承诺同意，故双方对租赁合同的解除并未达成一致，因而，双方的租赁合同仍处于继续履行的状态。刘伟于2019年9月27日进入涉案房屋检查并将房屋换锁，致使卞庄无法继续使用租赁房屋，而卞庄对该期间的租赁费已经交付给刘伟，卞庄已经履行了其作为承租人对租赁合同的主要义务，刘伟的换锁行为致使卞庄的合同目的无法实现，一审认定刘伟构成违约并无不当。一审结合在案的证据以及认定的案件事实，扣除相关费用后判决刘伟应向卞庄返还剩余租期的租金及押金,并无不当；一审法院依自由裁量酌定刘伟支付违约金864元（4321.7×20%）不违反法律规定,本院不予变动。关于刘伟主张其系基于卞庄的恐吓做出了锁门的行为，但其所称的恐吓并不成立，一审法院对此不予采信，并无不当。关于刘伟主张返还租金数额的计算问题，双方合同约定的月租金为1600元，起租日为每月的22日，卞庄于2019年8月支付了后3个月的房租4800元，即其所支付的房租期限为2019年8月22日至11月21日，而双方合同于2019年9月27日解除，因此，刘伟应当返还2019年9月27日至11月21日的房租，即2933（1600元÷30天×25+1600元）元，刘伟上诉主张一审法院对返还房屋租金的数额计算不准确理由成立，本院对此予以支持。综上，刘伟的部分上诉理由成立，本院依法予以支持；刘伟的其他上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但具体计算存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初19183号民事判决第一项、第三项； 二、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初19183号民事判决第二项为：刘伟于本判决生效后十个工作日内向卞庄返还房租及押金4054.7元。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘伟负担23元，由卞庄负担2元。二审案件受理费50元，由刘伟负担45元，由卞庄负担5元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年九月二十八日 法官助理徐鹏 书记员王珩霖