湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2481号原告：姚文军，男，汉族，1970年1月25日出生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人:冯金花,湖南惟明律师事务所律师。被告：段四明，男，汉族，1963年10月30日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人:黄湘，湖南勤人坡律师事务所律师。原告姚文军与被告段四明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员成焕新独任审判，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告姚文军的委托诉讼代理人冯金花，被告段四明及其委托诉讼代理人黄湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚文军向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告立即搬离湘潭市雨湖区，并将租赁物恢复原状返还原告；三、判令被告支付至实际搬离并恢复原状返还门面之日的场地使用费及使用期间的物业费和水电费（租金按照9350元每月暂计算至2020年6月19日为28050元）；四、判令被告向原告支付逾期交租违约金18700元；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年2月，原告姚文军与被告段四明签订了《房屋租赁合同》，租期2013年2月至2018年2月17日，租金为6000元每月，逐年递增10%。被告承租后，在场地内开设了万利莱家居布艺店。2018年3月18日，原告姚文军再次与被告段四明签订了《房屋租赁合同》，约定原告将自有产权的位于湘潭市雨湖区出租给被告，出租面积为220.36平方米，租赁期为5年，自2018年3月20日起至2023年3月19日止；每月租金为：第一年和第二年8500元，从第三年开始，每年在前一年的基础上递增10%，即2018年8500元每月，2019年8500元每月，2020年9350元每月，2021年10285元每月，2022年11313元每月；租金每3个月一付，于每次当月20日前支付，如逾期支付，每日按当年租金的0.5%支付违约金；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、停车费等费用全部由被告承担；如被告逾期不支付租金超过半个月的，原告可以书面通知解除本合同，被告应向原告按月租金的2倍支付违约金。合同签订后，被告虽偶有拖延支付租金的行为，都因为拖延时间较短，原告没有追究被告的违约责任。但是被告应当在2020年3月20日之前支付的2020年3月20日至2020年6月19日的季度租金28050元，被告至今未付。原告于2020年4月26日向被告送达了《限期交租通知书》，要求被告于4月28日12时之前支付租金，否则将解除合同。被告收到通知后，以疫情期间生意不好为由，既不支付租金也不同意按照合同约定递增租金，明确表示不再遵守合同约定，意欲撕毁合同。无奈之下，原告于2020年5月11日再次向被告送达了《限期搬离通知书》，基于被告的违约行为且难以沟通，原告通知解除合同，要求被告搬离门面，并恢复原状返还。然而，被告收到后，仍然没有向原告支付任何款项，也没有搬离门面。原告认为，被告没有如期支付租金的行为，严重违反了合同的约定，给原告造成了重大的经济损失，原告遂起诉至法院。被告段四明辩称：一、本案租赁合同履行过程中遭遇新冠疫情影响，是不可抗力，被告作为遭受不可抗力影响一方，有权要求免除或者部分免除责任，被告不构成违约。本案原、被告自2013年开始就形成长期租赁关系，之前一直合作愉快。2018年3月18日，双方重新签订为期5年的《租赁合同》，为此，被告重新投入大量财力物力进行房屋装修，被告按约支付租金，在2019年12月21日预付了2019年12月20日至2020年3月20日3个月租金25500元。案涉合同履行过程中，全国在2019年12月底起遭遇新冠肺炎疫情，湖南省在2020年1月份启动公共卫生事件一级响应，湘潭市为抗击新冠疫情，以行政命令的方式陆续实行交通管制、居家隔离、停产停业等防疫措施，以上直接导致被告租赁经营的布艺家居门店关停，没有营业收入，无法实现租赁经营的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及最高院关于《依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》一、二的相关规定，被告依法享有减免疫情期间（2019年12月-2020年3月期间）租金或延长相应3个月租期至2020年6月19日的法定事由，被告依法不构成违约。故对于原告主张被告支付2020年3月21-2020年6月19日租金28050元及逾期交租违约金18700元缺乏事实依据及法律支持，请求不予支持。二、抗疫情期间，湘潭市为支持中小企业平稳健康发展，采取对承租国有资产类经营用房的中小企业实行2020年第一季度房租免收，第2、3、4季度房租减半，同时明确鼓励商场、市场运营方适度减免租户疫情防控期间的租金等措施。与案涉门面相同地段、相同经营类型的三桥布市场从2019年12月起对租户实行免除租金两个半个月的免租政策。被告为尽量降低损失，尽快恢复正常经营，多次就疫情期间租金减免或延长租金事宜与姚文军协商，而姚文军无视疫情不可抗力的客观事实；无视同地段同类型市场停市停业、减免租金的客观情况；无视段四明的合理请求；执意要求段四明继续履行显失公平的合同，甚至于2020年5月11日单方解除合同，导致双方的损失进一步扩大，明显违背社会公认的公平正义，原告对合同解除后所扩大的损失（房屋占用费损失等）应自负其责。三、因被告已腾空搬迁，双方租赁合同事实上已经不能履行，原告应退还被告保证金12,000元。另因原告擅自解除合同所给原告造成的装修、营业损失、维修损失等经济损失，被告保留追诉的权利。经审理查明：被告自2013年起租赁原告所有的门面。2018年3月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：由被告承租原告所有的坐落于湘潭市雨湖区护潭乡韶山东路三桥大市场2区2栋3号楼9号门面1-2楼，10号门面2楼门面，租期为2018年3月20日起至2023年3月19日止；每月租金为：第一年8,500元，从第三年开始，每年在前一年的基础上递增10%，即2018年8,500元每月，2019年8,500元每月，2020年9,350元每月，2021年10,285元每月，2022年11,313元每月；租金每3个月一付，于每次当月20日前支付，如逾期支付，每日按当年租金的0.5%支付违约金；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、停车费等费用全部由被告承担；如被告逾期不支付租金超过半个月的，原告可以书面通知解除本合同，被告应向原告按月租金的2倍支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方依约履行，被告向原告支付了12,000元保证金。2020年4月26日，因被告未按约定支付2020年3月至2020年6月的租金，原告向被告送达了《限期交租通知书》，通知被告于2020年4月28日中午12时之前交清当季度租金28,050元，否则将解除合同、要求被告立即搬离门面并恢复原状，同时承担相应的违约责任。因双方未达成一致意见，原告于2020年5月12日向被告送达《限期搬离通知书》，通知被告解除《房屋租赁合同》，并要求被告于2020年5月14日之前搬离门面、恢复原状返还原告，同时承担相应的违约责任。此后，因双方无法达成一致意见，原告遂诉至本院。本案审理过程中，被告腾空了涉案房屋，并于2020年8月23日短信通知原告收房，8月24日，被告当庭将租赁房屋钥匙交付给了原告。上述事实有原、被告的陈述及相关证据在卷佐证，足以证实。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已依约履行了交付房屋的义务，被告应当按照约定向原告支付房租。因被告未按约定及要求交纳房租，原告于2020年5月12日向被告送达了《限期搬离通知书》，通知被告解除合同，2020年8月23日，被告腾空房屋并通知原告收房，8月24日，被告当庭将租赁房屋钥匙交付给了原告，本院确认原、被告双方已于2020年8月24日协议解除了双方签订的《房屋租赁合同》。关于原告要求被告支付租金及承担违约责任的诉讼请求，因2020年2月以来，受新冠肺炎疫情影响，被告确实无法正常经营，属于不可抗力情形，同时，被告就租金问题也一直在与原告进行协商，并未构成根本违约，原告在此种情况下即通知被告解除合同存在一定过错，故原告应当分担被告的部分经济损失，对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求本院亦不予支持。本院酌情认定被告2020年2月至4月期间三个月的租金减半支付，其余租金被告应按约定支付，被告向原告支付的12,000元保证金可以抵扣租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告姚文军与被告段四明于2018年3月21日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月24日解除；二、被告段四明于本判决生效之日起十日内向原告姚文军支付租金33,971.67元，抵扣被告段四明已经向原告姚文军支付的12,000元租赁保证金后，被告段四明应当向原告姚文军支付21,971.67元；三、驳回原告姚文军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费970元，减半收取485元，由原告姚文军负担285元，被告段四明负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  成焕新二〇二〇年九月十五日法官助理何典书记员邹煜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。