湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初2898号原告：贺麓坤，男，1980年11月23日出生，汉族，住邵东市。原告：李思霓，女，1984年3月16日出生，汉族，住邵东市。两原告的共同委托代理人：罗庆祺，邵东市金盾法律服务所法律工作者。被告：湖南金超实业有限公司，住所地为邵东县城人民路119号。法定代表人：张国喜，该公司董事长。委托代理人（特别授权）刘海成，湖南宏彦律师事务所律师。原告贺麓坤、李思霓与被告湖南金超实业有限公司（以下至判决主文前简称“金超公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法由审判员禹兵伟适用简易程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告贺麓坤及两原告的委托代理人罗庆祺、被告金超公司的委托代理人刘海成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺麓坤、李思霓诉称：两原告于2015年7月29日与被告签订了《商品房买卖合同》，两原告购买了被告位于邵东市房屋，并在合同中对原、被告之间的权利义务进行详细约定。原告于2015年3月27日、7月29日分两次将首付179337元付给被告，余款在银行办理了按揭手续。原告依据合同中的约定履行了自己作为买受人应尽的义务，根据合同第七条约定，出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府有关规定将商品房交付给买受人使用，合同第十七条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向邵东县房产管理局申请商品房买卖合同备案登记。出卖人在房屋交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交产权登记机关办理栋产权证。取得栋产权证后360个工作日内协助买受人办妥房屋所有权证和土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房款（含利息）退还给买受人，并按已付房款的3%向买受人支付违约金。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。综上，被告未在约定的时间内交付房屋，也未能在约定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书。原告诉至法院请求法院判令：1、被告继续履行合同并交付原告房屋的不动产权证；2、被告支付因延迟交付房屋所产生的违约金14820元（违约金自2016年12月31日按日万分之五以总房款计算至2017年3月1日止）；3、被告支付因未交付房屋的不动产权证所产生的违约金192662元（违约金自2017年3月1日按日万分之五以总房款计算至2020年6月1日止，后续违约金以329337元为基数，顺延至办理不动产权证止）。本案诉讼费由被告承担。被告金超公司辩称，双方约定的交房时间是2016年12月31日，被告通知原告收房的时间是2017年1月6日至2017年1月11日，原告于2017年4月18日才收房是因原告欠水电开户费，系其自身原因所致，且现在原告已装修好房屋并入住。由于2014年、2015年、2016年雨天过多及四新桥改造，系不可抗力，才导致被告施工困难，通知原告收房的时间才顺延。双方约定取得栋产权证后360个工作日内办理相关产权手续，对取得栋产权证的时间没有约定，且取得栋产权证的时间取决于政府，故被告不存在违约。原告方主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。经审理查明，2015年7月29日，原告贺麓坤、李思霓与被告金超公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，原告向被告购买由被告开发的“江南明珠”5栋11层1101号商品房，建筑面积143.19平方米，总价款329337元。合同约定，出卖人应当在2016年12月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人。出卖人在交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交产权登记机关办理栋产权让。取得栋产权证后360个工作日内协助买受人办妥房屋所有权证和土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关产权证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：《买卖合同》及本补充协议履行中，双方所发出的通知等文件均应以书面形式通知，可以挂号信、特快专递、报纸公告等方式传达，通知日期以通知发出的邮戳日期或公告日期为准，收件地址以《买卖合同》中所列地址为准，双方应确保提供的地址真实有效，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同签订后，原告交付了首付款179337元，余款150000元以银行按揭方式支付。被告于2016年12月27日通过中国邮政邮寄入伙通知书等收交房材料通知原告于2017年1月6日至2017年1月11日收房。2017年4月18日，被告向原告交付房屋，现原告已装修好该房屋并入住。被告未在房屋交付之日起60日内将办理房屋产权证的相关材料，提交至产权登记机关办理栋产权证。因被告未依约办理房屋产权证书，原告诉至法院。另查明，“江南明珠”第5栋已于2016年12月28日验收合格，但至今未办理好栋产权证。江南明珠小区已纳入邵东市集中化解房地产办证信访突出问题专项行动项目，并申请分栋分批办证，拟先办理2、3栋的产权证，逐步办清。以上事实有原告提供的原告身份证、被告企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据，被告提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程消防质量终身负责制登记表、工程质量竣工验收记录、房屋质量保证书、房屋质量说明书、邵东县气象局证明、邵东县政府常委会会议纪要、邵东县发展和改革局文件、（2019）湘0521民初2016号民事判决书、欠条、房屋交付手续、入伙通知书、邮政特快专递、发票、办理不动产权证审批表等及当事人的当庭陈述予以证实，可以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。原、被告均应依合同约定，全面履行自己的义务。原告已依约付清购房款，而被告未约协助原告办理好房屋产权证书。现原告已入住该房屋，要求被告继续履行合同，符合合同约定，本院予以支持。原告诉称要求被告交付房屋的不动产权证。依合同约定，被告没有向原告交付房屋产权证的义务，仅有协助原告办理房屋产权证书的义务，现江南明珠小区已纳入邵东市集中化解房地产办证信访突出问题专项行动项目，被告也在为办理产权证书做出积极努力，被告应继续履行协助原告办理好房屋产权证书。原告诉称被告违约逾期交房，要求被告支付逾期违约金14820元。双方约定交房时间为2016年12月31日，被告依《商品房补充协议》第四条，于2016年12月27日通过中国邮政向原告签订合同时确定的联系地址邮寄相关收房通知书，通知原告于2017年1月6日至2017年1月11日收房，并提交房屋质量保证使用说明书等证据予以证明其交付的房屋已于2016年12月31日验收合格。原告于2017年4月18日才收房，但其未就迟延收房做出说明，亦未提交相关证据证明被告于2016年12月27日通知其收房时房屋未达到验收标准。故对原告称被告违约逾期交房并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告诉称被告逾期办理房屋产权证书，要求支付逾期办理产权证书的违约金192662元。虽然原告所在“江南明珠”第5栋至今未办理好栋产权证，双方也未就办理栋产权证的时间做出具体约定，但被告未提供证据证明其依合同约定在房屋交付使用后60日内将办理房屋产权证需要的相关材料提交到产权登记机关办理栋产权证，应承担举证不能的法律后果，应认定被告在协助办理房屋产权证书时存在违约。双方在合同中约定了逾期办证的违约金按已付房款日万分之五计算，但被告辩称逾期办证违约金约定过高，请求下调。本案被告在办理栋产权证时违约，违约金数额应以违约造成的损失确定，原告未提交证据证明被告违约给其造成的实际损失，考虑被告已交付房屋，原告已装修并实际使用，违约金酌情考虑2000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告湖南金超实业有限公司继续履行原告贺麓坤、李思霓与其在2015年7月29日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，协助原告贺麓坤、李思霓办理好房屋产权证书；二、限被告湖南金超实业有限公司在本判决书生效之日起15日内支付给原告贺麓坤、李思霓逾期办理房屋产权证书的违约金2000元；三、驳回原告贺麓坤、李思霓的其他诉讼请求。如义务人未在生效判决书所确定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2206元（已减半收取），由原告贺麓坤、李思霓承担2106元，被告湖南金超实业有限公司承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如义务人在生效判决确定的履行期间届满之日前未自动履行，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行，逾期视为放弃申请执行权利。审 判 员  禹兵伟二〇二〇年九月三十日法官助理李沙林代理书记员  王喜兵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。