重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 渝04民终1059号 上诉人（原审原告）：艾红莲，女，1976年8月19日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。 委托诉讼代理人：杨秀锋，重庆市秀山土家族苗族自治县龙池法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：肖吉，女，1995年10月18日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。 被上诉人（原审被告）：杨再双，男，1993年7月22日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。 上诉人艾红莲因与被上诉人肖吉、杨再双房屋买卖合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初1041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月16日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年8月24日对上诉人艾红莲及其委托诉讼代理人杨**、被上诉人杨再双进行了询问调查。本案现已审理终结。 艾红莲上诉请求：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初1041号民事判决；二、判令肖吉、杨再双按照约定支付购房尾款48200元；三、判令由被上诉人肖吉、杨再双承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。一审法院认定《房屋转让协议》合法有效，并查明了肖吉、杨再双与艾红莲签订的《房屋转让协议》中并没有约定子女就读学校的事项，也没有口头承诺。肖吉、杨再双未按照约定于2019年12月31日付清购房尾款48200元，一审法院对部分事实没有查清。2.一审判决认定事实证据不足。肖吉、杨再双在一审庭审中没有提交其他任何证据，其叔父的证言是孤证，一审法院予以认可不符合法律规定。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，一方当事人对自己的主张没有证据证明，将承担举证不能的法律后果，一审法院违反了证据规则，一审判决应予撤销并重新作出判决。3.一审判决适用法律错误，判决结果错误。艾红莲与肖吉、杨再双已书面约定没有产权证，案涉房屋并非不合法，产权证正在办理过程中，一审法院适用法律不当，判决结果错误。 被上诉人杨再双辩称，购买房屋时已约定学生必须在城内读小学和初中，但艾红莲并没有给杨再双的孩子办到入学报名手续，所以尾款才没有支付。 被上诉人肖吉未发表答辩意见。 艾红莲向一审法院起诉请求：一、确认艾红莲与肖吉于2018年10月8日签订的房屋买卖协议有效，并按合同约定付清尾款48200元；二、肖吉、杨再双承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年10月8日，艾红莲（甲方）与肖吉（乙方）签订《房屋转让协议》约定，甲方自愿将位于重庆市秀山县平凯街道凤栖南路XX号附1号二楼后面面积约为80平方米自建房屋转让给乙方，转让金额308200元。合同签订时付款260000元，在2019年12月31日前付清尾款48200元整。由于甲方转让的房屋无产权证，对乙方小孩读书带来不便，按照双方约定，甲方承诺负责乙方小孩杨建豪和杨馨怡就读小学、初中的相关手续办理，就读关系联系所产生的费用由甲方全权负责，乙方只负责交纳正常收费标准以内的学生报名费。经证人肖从松证实，双方在购买房屋时，艾红莲承诺小孩可就读于凤栖小学，可取得就读名额。目前杨再双的小孩杨建豪于2019年9月就读于平凯中心校，杨馨怡就读于幼儿园。肖吉、杨再双认可欠付购房尾款48200元。 一审法院认为，本案争议焦点在于双方在房屋买卖的过程中是否明确约定艾红莲为肖吉、杨再双小孩办理凤栖小学就读手续。《2019年重庆秀山县中小学招生办法及学区划分》规定了秀山县城区义务教育小学招生范围，凤栖小学划片区范围为平建社区、护国社区、凤栖社区……。涉案房屋位于平凯街道凤栖南路XX号附1号二楼，属于凤栖社区范围。若在该社区具有户籍，小学可以就读于凤栖小学；若没有户籍，则会被安排在平凯中心校就读。本案《房屋转让协议》载明，由于甲方转让的房屋无产权证，对乙方小孩读书带来不便，甲方承诺负责乙方小孩就读小学、初中的相关手续办理。基于此，甲方明知涉案房屋无法办理产权证，还向乙方小孩就读事宜作出了特别承诺，可以推定，双方对小孩的就读学校的实际约定应为凤栖小学，反之，对于无法办理户籍的小学生就读于平凯中心校，是不需要进行特别承诺的。另外，证人肖从松的证言也佐证了该事实。 《中和人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。双方签订合同后，肖吉、杨再双已经向艾红莲支付第一期购房款，但艾红莲未能履行完毕合同义务，肖吉、杨再双依法可以不履行支付剩余尾款的权利，其诉讼请求无事实依据，不予支持。艾红莲可在完成该协议约定义务后，再要求支付房屋尾款。关于本案《房屋转让协议》双方对其真实性均以认可，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条之规定，判决：一、艾红莲与肖吉于2018年10月8日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、驳回艾红莲的其他诉讼请求。案件受理费1005元，减半收取502.5元，由艾红莲负担。 二审诉讼中，艾红莲向本院举示了以下证据：1.秀山教发〔2019〕42号文件，证明双方的约定违反法律规定，也并未约定具体就读学校；2.（2019）渝0241民初4309号民事判决书，证明法院对秀山教发〔2019〕42号类似文件的认可。杨再双质证认为，秀山县教委的文件真实，民事判决是秀山法院做出，内容合法，两份证据与本案有关联性，对“三性”没有异议。肖吉未发表质证意见。本院经审查，艾红莲举示的证据1能够证明秀山县城区义务教育阶段学校招生范围划片情况，与本案待证事实有关联，予以采信；证据2与本案无关联性，不予采信。 二审诉讼中，被上诉人肖吉、杨再双未提供证据。 本院二审查明：艾红莲（甲方）与肖吉（乙方）于2018年10月8日签订的《房屋转让协议》第五条约定“由于甲方转让的房屋无产权证，对乙方小孩读书带来不便，按照双方约定，甲方承诺负责小孩杨某甲和杨某乙就读小学、初中的相关就读手续办理，就读关系和关系联系产生的费用由甲方全权负责，乙方只负责交纳正常收费标准以内的学生报名费。” 另查明，肖吉、杨再双户籍地为重庆市秀山土家族苗族自治县雅江镇小贵德村盐井盖组。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，肖吉、杨再双对尚欠购房尾款48200元的事实不争，本院予以确认。肖吉、杨再双认为艾红莲没有履行承诺将其孩子联系到秀山县凤栖小学读书，故不应支付购房尾款。因此，本案二审争议的焦点是：案涉房屋转让协议第五条的约定是否属于肖吉、杨再双支付购房尾款的附属条件。现分析评判如下： 按照分片就近入学的原则，肖吉、杨再双及其孩子应当在重庆市秀山土家族苗族自治县雅江镇范围内就近入学。肖吉、杨再双为了优化小孩的就学条件，在秀山县县城内买房以期小孩能到城内小学就读，符合父母望子成才的良好愿望。但其在购买房屋是明知所购房屋无产权，至少暂时无法办理房屋产权，无法将其家庭成员的户籍迁移至购房所在社区，无法享受按照户籍分片就近入学的政策，仍予以购买。虽然双方在《房屋转让协议》中约定艾红莲负责办理入学事项，但未明确约定就读学校，即或约定明确，也与小学、初中的招生政策相违背，给履行约定带来巨大的不确定性；再者，该条约定并未明确不能入读特定学校就不支付购房尾款，即没有将入读特定学校作为支付购房尾款的成就条件。肖吉、杨再双主张双方约定的是秀山县凤栖小学，但仅有证人肖从松的证言佐证，系孤证，且肖从松系肖吉叔父，其证言证明力较低，不能证明肖吉、杨再双的主张。因此，肖吉、杨再双拒绝支付购房尾款的理由缺乏事实依据。案涉《房屋转让协议》虽系肖吉与艾红莲所签，但该房屋系用于肖吉与杨再双及子女共同生活居住，该债务属于夫妻共同债务，故杨再双应当与肖吉承担共同支付责任。 综上所述，上诉人艾红莲的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律错误，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下： 一、维持秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初1041号民事判决第一项； 二、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初1041号民事判决第二项； 三、被上诉人肖吉、杨再双于本判决生效之日起十日内支付上诉人艾红莲购房尾款48200元。 如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1005元，减半收取502.5元，由被上诉人肖吉、杨再双负担；二审案件受理费1005元，由被上诉人肖吉、杨再双负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何庆华 审 判 员 黄 飞 审 判 员 彭松涛 二〇二〇年九月十七日 法官助理 周 余 书 记 员 何杰洪