上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9419号上诉人（原审被告）：上海市浦东新区康桥镇酒艺餐饮店，住所地上海市浦东新区康桥镇康桥路******。经营者：龚沈平。委托诉讼代理人：陈洪亮，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：复邦文化创意发展（上海）有限公司，住所地上海，住所地上海市浦东新区秀浦路******>法定代表人：蒋萍，董事长。委托诉讼代理人：韩明志，上海观驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国治，上海观驰律师事务所律师。上诉人上海市浦东新区康桥镇酒艺餐饮店（以下简称康桥酒艺餐饮店）因与被上诉人复邦文化创意发展（上海）有限公司（以下简称复邦文创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康桥酒艺餐饮店上诉请求：1.撤销原审判决主文第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人搬离并返还系争房屋的诉请。2.撤销原审判决主文第三项，改判上诉人无需支付被上诉人自2019年10月1日起至2019年10月8日止的房屋使用费6,181.92元（按每日772.74元的标准计算）。主要理由：1.在被征收人和征收单位尚未就征收补偿取得进展的情况下，被上诉人作为承租人和征收部门联合发出公告同时解除被征收人与包括上诉人在内的次承租人之间的租赁合同，明显具有恶意性。2.现阶段征收补偿方案的评估工作未完成前，返还房屋将导致评估无法进行，包括上诉人在内的次承租人利益无法予以保证，显失公平，故应待评估结果确定后返还房屋。3.在上诉人已经按照被上诉人的通知被迫停止营业的情况下，2019年10月1日起被上诉人就已经停水，现仍让上诉人承担2019年10月1日至8日使用费明显不合理、不合法。复邦文创公司辩称：1.被上诉人与上诉人主张的房屋损害项目、损失金额、精神损失等缺乏证据支持及合同条款支持，且被上诉人在原审中已经向上诉人支付了欠付租金及电费，上诉人又已实际收回房屋，双方合同已实际解除，且被上诉人受到新冠疫情不可抗力影响，应为无责解除。要求维持原判。复邦文创公司向原审法院起诉请求：1.确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；2.判令康桥酒艺餐饮店搬离位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室房屋（以下简称系争房屋）并清空房屋内物品后将上述房屋返还复邦文创公司；3.判令康桥酒艺餐饮店支付复邦文创公司自2019年8月1日起至2019年10月14日止的房屋使用费人民币57,956元（按每日772.74元的标准计算）；4.判令康桥酒艺餐饮店支付复邦文创公司自2019年8月1日起至2019年9月30日止的物业费4,471元（按照每月2,235.60元标准计算）；5.本案诉讼费由康桥酒艺餐饮店负担。原审法院认定，位于上海市浦东新区XX镇XX路**房屋的产权人登记为XX上海）有限公司（以下简称XX公司）。复邦文创公司向XX公司承租位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢（建筑面积5,164.22平方米）和5-12幢（建筑面积11,632.36平方米）房屋用于兴办产业创业园区，租赁期限自2015年10月1日起至2025年9月30日止。2016年8月26日，复邦文创公司作为出租方（合同甲方）与作为承租方（合同乙方）的高杨签订《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》，约定复邦文创公司将位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室房屋、计租面积162平方米出租给高杨；租赁期限自2016年9月6日起至2021年9月5日止；计租起始日自2016年11月6日起计，物业管理费的缴付起始日自2016年9月6日起计；日基本租金为4.5元/平方米/天，月基本租金为22,174元，自2016年9月6日起每贰年作为一期，在上一期的基本租金数上递增6%；2016年1月1日起至2017年12月31日止的月物业管理费为1,571元，2018年1月1日起的月物业管理费为2,235.60元；支付方式为付三押三，先付后租；租赁押金为66,522元。该合同第二十条第3款约定：“在租赁期间，如遇政府的行政行为致使本《合同》无法继续履行的，被提前终止的，甲、乙双方互不追究对方责任。”第二十六条第6款约定：“合同届满之日或提前终止之日，乙方须将租赁场地及甲方附属设备、设施保持完好无损，及时清场并将租赁物业按规定交还甲方……”合同及补充协议还约定了其它事宜。合同签订后，复邦文创公司将系争房屋交付给高杨及康桥酒艺餐饮店经营者龚沈平实际使用。2017年8月31日，复邦文创公司作为出租方（合同甲方）与作为承租方（合同乙方）的高杨、作为承租方（合同丙方）的上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《补充协议》，约定原合同中的乙方高杨变更为丙方XX公司，丙方继续履行原合同中的各项权利和义务，并承担原合同中的乙方发生的债权和债务等事项。该协议还约定了其它事宜。2019年6月5日，复邦文创公司作为出租方（合同甲方）与作为承租方（合同乙方）的XX公司、作为承租方（合同丙方）的康桥酒艺餐饮店签订《补充协议》，约定原合同中的乙方XX公司变更为丙方康桥酒艺餐饮店，丙方继续履行原合同中的各项权利和义务，并承担原合同中的乙方发生的债权和债务等事项。该协议还约定了其它事宜。协议签订后，康桥酒艺餐饮店继续使用系争房屋，并向复邦文创公司支付租金及物业费至2019年7月31日止。2019年4月25日，浦东区政府作出浦府房征决字[2019]第007号《国有土地上房屋征收决定》，征收范围包含系争房屋。2019年4月26日，复邦文创公司在园区内张贴《通知》，告知各租户政府征收属于不可抗力，因合同解除产生的有关损失各自负担，正式搬离前租户应按照原租赁合同支付租金、物业费及其他相关费用。2019年5月5日，复邦文创公司通过邮件方式向园区内各租户发送就若干拆迁问题的回函。2019年5月20日，复邦文创公司在园区内张贴《通知》，通知各租户配合装修装饰评估工作。2019年6月21日，复邦文创公司及上海XX事务所在园区内张贴《合同解除及离场通知》，告知园区内各租户，出于社会公共利益需求，复邦文创公司将于2019年6月30日解除与房屋所有权人XX公司签订的《房屋租赁合同》，复邦文创公司与各租户的租赁合同将于同日解除，希望各租户于2019年7月31日前配合离场。2019年7月9日，复邦文创公司在园区内张贴《关于合同解除后续事项的通知》，要求租户腾空交房；如不履行义务，自2019年6月30日起应当按照原合同约定的租金标准支付占用费；如拒不支付，将从保证金中扣除；保证金抵扣完毕仍不搬离，则复邦文创公司有权采取断水断电等措施。2019年9月24日，复邦文创公司在园区内张贴《关于康桥路1157号配合政府征收的交房通知》，再次通知租户于2019年9月30日前搬离，自2019年10月1日之后不再提供物业服务；装修补偿方案尚未确定，但签订《房屋交接书》后依法享有装修补偿的权利。2019年9月30日，复邦文创公司在园区内张贴《关于康桥路1157号配合政府征收交房的再次通知》，再次通知租户办理交房手续，未办理的租户自2019年10月1日起不再提供物业服务，并于2019年10月8日起采取停水停电措施。现因康桥酒艺餐饮店仍未返还并交接系争房屋，故复邦文创公司诉至原审法院，要求判如所请。原审另查明，XX公司因对浦东区政府的征收决定不服，向上海市第一中级人民法院提起行政诉讼，案号（2019）沪01行初186号，请求撤销浦东区政府作出的征收决定。一审经审理后驳回了XX公司的诉请。XX公司提起上诉，二审于2020年5月29日作出判决：驳回上诉，维持原判。原审审理中，康桥酒艺餐饮店提供上海市浦东新区建设和交通委员会于2019年10月29日出具的《国有土地上非居住房屋征收初步评估结果公示》（影印件），证明复邦文创公司于初步评估公示之前张贴解除通知，系恶意违约，目前租户的评估工作无任何进展。经庭审质证，复邦文创公司对评估结果公示真实性无异议，表示租户不是被征收人，仅需要对XX公司进行评估征收，且已对各租户进行分项评估登记。双方均表示复邦文创公司共计收取押金70,153元，2019年8月1日起至2019年9月30日期间的租金及物业费已用押金进行抵扣，复邦文创公司于2019年9月底退还康桥酒艺餐饮店剩余押金19,033元。复邦文创公司表示其于2019年10月8日采取段断电措施，10月14日进行封门，现主张房屋使用费至2019年10月8日止，以后的房屋使用费本案中暂不主张，保留诉权。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人与XX公司于2019年6月5日签订的《补充协议》系各方的真实意思表示，《物业租赁合同》及《补充协议》也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应恪守。涉案租赁合同中已对系争房屋如遇政府的行政行为致使合同无法继续履行的情况作出相应约定，即合同提前终止。现系争房屋所属板块已纳入政府征收范围，合同所约定的提前终止条件已经成就，复邦文创公司据此行使合同解除权，并无不当。2019年6月21日复邦文创公司已在园区内张贴解除合同的通知，通知涉案租赁合同于2019年6月30日解除，符合合同约定及法律规定，故复邦文创公司要求确认双方签订的房屋租赁合同于2019年6月30日解除，原审予以支持。合同解除后，康桥酒艺餐饮店应将系争房屋返还给复邦文创公司，并支付实际占用系争期间的租金和房屋使用费。基于双方均确认自2019年8月1日起至2019年9月30日期间的租金及物业费已用押金进行抵扣，故复邦文创公司主张该期间的房屋使用费及物业费，原审不予支持。虽复邦文创公司将抵扣后的剩余押金退还给康桥酒艺餐饮店，但自2019年10月1日起至10月8日期间康桥酒艺餐饮店仍占有系争房屋未返还，该期间的房屋使用费，复邦文创公司参照合同租金标准计付，原审予以支持。2019年10月8日之后的房屋使用费，复邦文创公司表示在本案中暂不主张，系其对权利的自由处分，并无不当。康桥酒艺餐饮店以未取得征收利益为由拒不腾退系争房屋，与双方的合同约定有悖，原审不予采纳。据此判决：一、确认复邦文创公司与康桥酒艺餐饮店签订的《物业租赁合同》及《补充协议》于2019年6月30日解除；二、康桥酒艺餐饮店于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室房屋，将上述房屋返还复邦文创公司；三、康桥酒艺餐饮店于本判决生效之日起十日内支付复邦文创公司自2019年10月1日起至2019年10月8日止的房屋使用费（按每日772.74元的标准计算）；四、驳回复邦文创公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未依法提出新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人康桥酒艺餐饮店与被上诉人复邦文创公司及案外人XX公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。原审法院根据本案房屋租赁合同约定的提前终止条件，结合系争房屋已被政府征收的事实，认定本案房屋租赁合同于2019年6月30日解除，本院认为正确。合同解除，上诉人应依约依法及时归还系争房屋，这是合同解除后当然发生的法律效果，故本院难以支持上诉人无需搬离返还房屋的主张。根据合同约定，上诉人逾期归还房屋即应发生占有使用费，原审法院认定上诉人应参照合同租金标准承担占有使用费，符合本案实际情况，本院亦认为合理。综上所述，康桥酒艺餐饮店的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人上海市浦东新区康桥镇酒艺餐饮店负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年九月三十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……