北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10826号上诉人（原审被告）：北京金果万州商业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号华汇大厦五层A5011号。法定代表人：张旭，总经理。委托诉讼代理人：刘书艳，北京市泽文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京引领国际商务会展有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号华汇大厦A座四层A4003A。法定代表人：赵芳，执行董事。委托诉讼代理人：周皓，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琼，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京金果万州商业管理有限责任公司（以下简称金果公司）因与被上诉人北京引领国际商务会展有限公司（以下简称引领公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金果公司上诉请求：撤销一审法院判决并予以改判或者发回重审；一、二审诉讼费由引领公司承担。事实和理由：1．一审判决认定涉案《房屋租赁合同》无效，但对于导致涉案合同无效的原因并未认定，以至于在一并处理合同无效后果时，使金果公司独自承担过错责任，一审判决金果公司赔偿引领公司装修损失四万五千元，并退还押金及退还从2019年3月26日起至2019年6月30日的租金的认定有失偏颇。首先，经过一审法院查明，金果公司从案外人华汇公司处承租位于北京市朝阳区高碑店乡×××号五层的房屋，由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续，而认定金果公司与北京华汇泰鑫商务管理有限公司（以下简称华汇公司）订立的《房屋租赁合同》无效。由此，一审法院依据职权认定金果公司与引领公司之间订立的《房屋租赁合同》无效。导致租赁合同无效的原因是由于出租人案外人华汇公司未取得建设工程规划许可证，使其与承租人金果公司订立的租赁合同无效。因此，导致涉案租赁合同无效的责任主体是案外人华汇公司而非金果公司，但一审法院对于导致本案租赁合同无效的原因未进行确认，亦未追加案外人华汇公司为本案第三人的情形下，径行判决金果公司独立承担责任，有失偏颇。其次，一审法院经法庭调查认定引领公司搬离涉案房屋的时间为2019年4月24日，因此若退还租金，退还租金的起算时间也应当从2019年4月24日起算。再者一审法院判决金果公司赔偿引领公司装修损失四万五千元，但涉案房屋已完全处于案外人华汇公司的控制下，金果公司事实上无法利用涉案房屋已形成附和的装饰装修物。因此，一审法院应追加案外人华汇公司为本案第三人，予以查明案件事实并确认责任承担。故由于导致涉案租赁合同无效的责任主体是案外人华汇公司，在一审法院未将其追加为第三人，查明事实的情况下径行判决，属于事实认定不清，适用法律错误，应当裁定撤销一审判决，发回重审或者查清事实后改判。2．一审法院未准许金果公司提出的追加案外人华汇公司为第三人及申请对涉案房屋装修装饰残值损失进行鉴定的申请，违反法定程序影响案件正确判决，应当撤销其作出的一审判决，发回重审。案外人华汇公司是涉案房屋华汇大厦五层的出租人，因华汇公司违反与金果公司订立的《房屋租赁合同》约定而单方解除合同，造成承租人金果公司无法继续履行与次承租人引领公司签订的《房屋租赁合同》。鉴于案外人华汇公司与本案有法律上的利害关系，也便于查明案件事实，金果公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定向一审法院申请追加案外人华汇公司为本案的第三人有理有据，依法应予以其为第三人。故一审法院未追加案外人华汇公司为本案第三人违反法定程序，应当撤销一审判决并发回重审。另，引领公司主张装修残值损失，依据为《装修合作协议》、银行转账凭证、发票等证据，《装修合同协议》载明的施工项目包括玻璃隔断、石膏板隔断、电路布置、地毯等。金果公司据此向一审法院就涉案房屋装饰装修残值损失数额申请一审法院委托鉴定机构进行鉴定于法有据，一审法院未准许对涉案房屋装饰装修残值损失金额进行鉴定违反法定程序，应当撤销一审判决并发回重审。引领公司辩称，同意一审判决，不同意金果公司的上诉请求。1．关于申请华汇公司为第三人，本案为双方签署的租赁合同，华汇公司不是本案合同签署主体，无合同权利关系，引领公司无权向华汇公司主张权利。引领公司只能向金果公司主张权利。金果公司与华汇公司的权利义务应当另案解决，不影响本案引领公司向金果公司主张权利。追加第三人无合同依据和法律依据。2．金果公司承诺保证对该房屋享有使用权，即应当按照合同约定对引领公司提供正常使用的房屋；如果无法提供，应当承担相应责任。根据合同相对性，无论金果公司与华汇公司之间的纠纷结果如何，并不影响金果公司按照合同约定履行义务向引领公司退还无法使用房屋的租金及相关损失。3．引领公司在一审就装修损失已经提交了相关证据，实际上引领公司的损失远远超出了主张金额。一审金果公司对引领公司提交的证据均予以认可。既然对装修事实和证据认可，那么就无鉴定必要。而且涉案房屋已经被华汇公司收回，已经出租给其他人了，其他人已经进行了改造，事实上已经没有鉴定可能。一审法院根据查明事实和证据，判决金果公司承担部分损失没有不当的地方。4．一审也已经查明金果公司租赁涉案房屋从2019年3月26已经停水停电。引领公司租赁房屋的目的是办公，停水停电后就没有办法办公，合同目的无法实现。一审中引领公司已经提交证据。引领公司因为没有办法办公，才重新租赁4层房屋办公，引领公司要求退还相关租金和押金于法有据。且引领公司实际计算租金是从2019年4月1开始计算的。本案是因为金果公司过错导致引领公司无法继续使用房屋，造成引领公司损失。引领公司实际损失事实上超过了一审主张的损失。引领公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》；2．要求金果公司退还2019年3月26日至2019年6月30日期间的房屋租金117500元；3．要求金果公司退还押金50000元；4．要求金果公司赔偿装修损失50400元；5．要求金果公司赔偿搬家损失2000元。一审法院认定事实：2018年5月10日，金果公司作为出租方（甲方）与引领公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：引领公司承租涉案房屋用于办公使用，租期5年，自2018年7月1日至2023年6月30日。年租金470000元，押金50000元。。合同签订后，金果公司向引领公司交付了涉案房屋，引领公司依约支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金470000元及押金50000元。2019年3月1日，华汇公司在位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号五层电梯处张贴通知，载明由于金果公司拖欠租金，华汇公司解除其与金果公司的租赁合同。2019年3月26日，因金果公司与华汇公司存在纠纷，涉案房屋被断水断电，无法正常办公使用。2019年4月2日，涉案房屋恢复水电供应。2019年4月4日，引领公司与案外人北京拾雨商务管理有限公司（以下简称拾雨公司）签订《房屋租赁合同》，约定引领公司从拾雨公司处承租位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号华汇大厦A座四层A4003A号房屋，租期自2019年4月8日至2021年4月7日。2019年4月24日，引领公司彻底搬离涉案房屋。一审庭审中，引领公司称因涉案房屋于2019年3月26日无法正常使用，且华汇公司向金果公司出具解除通知，为减少损失，引领公司与华汇公司协商，由引领公司继续承租华汇大厦四层的房屋，华汇公司才同意恢复涉案房屋的水电供应，以便引领公司搬离涉案房屋。故引领公司主张金果公司退还2019年3月26日至2019年6月30日期间的房屋租金。同时，引领公司搬离涉案房屋至华汇大厦四层房屋，产生搬家费，引领公司要求金果公司予以赔偿。金果公司对此不予认可，表示其不存在违约行为，无需承担上述费用。一审审理中，引领公司主张装修残值损失，表示其装修涉案房屋共花费63000元，考虑到涉案房屋租赁期限及实际使用期限，引领公司在本案中主张残值损失为50400元。就此，引领公司提交《装修合作协议》、银行转账凭证、发票等证据佐证。《装修合作协议》载明的施工项目包括玻璃隔断、石膏板隔断、电路布置、地毯等。金果公司对于引领公司装修事实及上述证据均予以认可，但表示装修残值应以鉴定结论为准。因涉案房屋于2019年3月29日被华汇公司实际控制，故金果公司不同意对已形成附合的装饰装修物继续利用。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续。经一审法院向双方当事人释明，引领公司表示如果法院认定双方签订的租赁合同无效，要求在本案中一并处理合同无效的后果；金果公司表示如果法院认定双方签订的租赁合同无效，要求法院依法裁判。引领公司的诉讼请求变更为：1．要求金果公司退还2019年3月26日至2019年6月30日期间的房屋租金117500元；2．要求金果公司退还押金50000元；3．要求金果公司赔偿装修损失50400元；4．要求金果公司赔偿搬家损失2000元。金果公司对此辩称，涉案合同无法履行系由于华汇公司的原因，金果公司不存在违约行为，因此不同意引领公司的全部诉讼请求。经询，双方均认可在签订合同时，金果公司没有向引领公司出示相关规划手续，引领公司亦未要求金果公司出具相关手续。2019年6月26日，引领公司向一审法院提出诉讼财产保全的申请，一审法院依法对金果公司名下价值219900元的财产进行了查封，期限自2019年7月4日至2020年7月3日。后一审法院依引领公司申请依法对上述财产进行了继续查封，查封截止日期为2021年6月12日。引领公司支付保全费1620元。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，根据庭审查明情况可知，涉案房屋确未办理任何规划审批手续，引领公司、金果公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应当无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，金果公司应当将押金及剩余租金退还引领公司。关于租金退还的起算点，引领公司主张为2019年3月26日，理由为涉案房屋自当日起即无法正常使用，后来房屋恢复供应水电系引领公司另行承租楼下房屋所致，故金果公司应自2019年3月26日起退还租金。对此，一审法院认为，引领公司租赁涉案房屋系用于办公，2019年3月26日涉案房屋被停水停电，合同目的已无法实现，故引领公司该项诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于装修损失，一审法院结合双方对于合同无效的过错程度、合同履行情况、装修原值等因素酌情予以认定。关于搬家费，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、确认北京引领国际商务会展有限公司与北京金果万州商业管理有限责任公司于二〇一八年五月十日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京金果万州商业管理有限责任公司于判决生效之日起七日内向北京引领国际商务会展有限公司退还押金五万元及二〇一九年三月二十六日至二〇一九年六月三十日期间的租金十一万七千五百元；三、北京金果万州商业管理有限责任公司于判决生效之日起七日内赔偿北京引领国际商务会展有限公司装修损失四万五千元；四、驳回北京引领国际商务会展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，金果公司向本院提交以下证据：《北京市朝阳区高碑店乡人民政府行政事项处理意见》，证明华汇大厦6层是违法建筑，才导致5楼常年漏雨。引领公司无新证据提交。引领公司发表质证意见为：真实性、合法性予以认可，涉案房屋性质一审法院已经查明，该证据与本案没有关联性。本院经过审查认为，金果公司提交的上述证据与本案待证事实并无关联，故本院不予采纳。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1．金果公司是否应当退还引领公司押金50000元及相应租金117500元；2．金果公司是否应当赔偿引领公司装修损失45000元；3．本案是否应当追加华汇公司为第三人参加诉讼。关于争议焦点一，金果公司是否应当退还引领公司押金50000元及相应租金117500元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据北京市规划和自然资源委员会朝阳分局出具的回函称，并未查询到北京市朝阳区高碑店乡×××号华汇大厦的建设工程规划许可证审批记载。且双方当事人均认可涉案房屋并未取得建筑工程规划许可证，故本案中金果公司与引领公司订立的《房屋租赁合同》应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中金果公司与引领公司签订了租期为2018年7月1日至2023年6月30日的租赁合同，引领公司依约支付了2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金470000元及押金50000元，现《房屋租赁合同》无效，金果公司应当退还押金及剩余租金给引领公司。关于租金退还的起算点，金果公司上诉主张应当以2019年4月24日引领公司搬离涉案房屋的时间为起算点。对此，本院认为，双方均认可2019年3月26日涉案房屋即停水停电，而根据双方签订的《房屋租赁合同》引领公司承租涉案房屋用于办公使用，涉案房屋于2019年3月26日停水停电后引领公司应无法正常使用房屋办公，合同目的已无法实现；金果公司要求引领公司支付2019年3月26日至2019年4月24日期间的房屋占有使用费有违公平，故对其上诉请求，本院不予支持。一审法院认定金果公司应当退还引领公司押金50000元及2019年3月26日至2019年6月30日期间租金117500元，并无不当，本院予以支持。关于争议焦点二，金果公司是否应当赔偿引领公司装修损失45000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中双方均认可引领公司承租涉案房屋时涉案房屋的状态系毛坯房，经过金果公司同意，由引领公司进行了玻璃隔断、石膏板隔断、电路布置、地毯等装修装饰。现因《房屋租赁合同》无效，上述已经形成附合的装饰装修物，一审法院结合双方对合同无效的过错程度、合同履行情况、装修原值等因素酌情认定45000元，并无不当，本院予以支持。关于金果公司一审主张对该装饰装修物申请鉴定，并无必要，一审法院未予准许处理并无不妥。金果公司上诉主张一审法院违反法定程序，于法无据，本院不予采纳。关于争议焦点三，本案是否应当追加华汇公司为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”本案《房屋租赁合同》的当事人是金果公司与引领公司，案外人华汇公司非本案当事人，且本案处理结果同华汇公司没有法律上的利害关系，故金果公司上诉要求追加华汇公司为本案第三人参加诉讼，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，金果公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8350元，由北京金果万州商业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张海洋审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年九月二十四日法官助理 张 清书 记 员 屈赛男