山东省莒南县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1327执异105号 案外人：山东梅奥金属制品有限公司。住所地：莒南县经济开发区黄海路西段北侧。 法定代表人：殷方清，该公司总经理。 申请执行人：山东莒南农村商业银行股份有限公司，住所地莒南县新建路北段。 法定代表人：孙宝华，该公司董事长。 被执行人：山东天成伟业工贸有限公司，住所地：莒南县城黄海路与西四路交汇处，统一社会信用代码：913713277636718060。 法定代表人:徐涛，该公司总经理。 在本院执行申请执行人山东莒南农村商业银行股份有限公司（以下简称莒南农商行）与被执行人山东天成伟业工贸有限公司（以下简称天成伟业公司）等金融借款合同纠纷一案中，案外人山东梅奥金属制品有限公司（以下简称梅奥公司）于2020年9月8日对执行位于莒南县交汇处的土地使用权及地上建筑物提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人梅奥公司称，2017年1月20日，案外人法定代表人以个人名义与被执行人天成伟业公司法定代表人徐涛签订厂房租赁合同，承租了天成伟业公司位于莒南县交汇处的厂房及土地使用权。合同签订后，案外人按约定支付了租金，并实际交付使用。2019年2月15日，案外人将公司住所地变更至该租赁厂房地址，并依法办理了变更手续。2019年4月15日，双方续订5年期限的厂房租赁合同，案外人对此也按约支付了租金，并实际使用至今。因此，案外人与天成伟业公司签订的厂房租赁合同合法有效，且签订使用时间早于贵院查封时间，案外人对拍卖标的物享有租赁权以及由此产生的优先购买权。同时，案外人自租赁厂房及土地后，进行了厂房修缮、厂内路面硬化、办公室及职工宿舍内外装修、厨房改造、燃气安装，另有变压器等用电设施设备投入近200万元。根据合同约定及法律规定，上述项目及费用应由出租方承担或归案外人所有。贵院所拍卖土地及厂房等地上附着物也均包含案外人以上投入，根据相关法律及司法解释的规定，应在拍卖前先行排除或于拍卖后在拍卖款中优先扣除上述费用，以保护案外人合法权益。综上所述，案外人对案涉土地及厂房等地上附着物享有优先购买权，案外人投入的上述费用也应依法优先支付。现请求贵院依法停止对被执行人土地使用权及地上建筑的拍卖，确认案外人对该土地使用权及地上建筑在以后的拍卖中享有优先购买权，并请求从拍卖款中优先支付案外人为厂房修缮、地面硬化、变压器等添附财产所支出的费用，以切实维护案外人合法权益。 本院查明，2016年3月9日，天成伟业公司与莒南农商行签订流动资金借款合同及抵押合同，合同约定天成伟业公司以其名下莒南县国用（2006）第072号国有土地使用权为抵押向莒南农商行借款350万元。同日，双方办理抵押权登记，抵押期限为自2016年3月9日起至2017年3月8日止。2017年12月7日，本院依莒南农商行申请以（2017）鲁1327财保542号民事裁定书查封了该宗土地使用权。2018年1月5日，本院立案受理莒南农商行与天成伟业公司、徐涛、刘海芳、徐维田等金融借款合同纠纷一案。该案经本院主持调解，当事人双方自愿达成如下协议：“一、解除原告山东莒南农村商业银行股份有限公司与被告山东天成伟业工贸有限公司签订的（莒南农商行）借展字（2017）年第065号借款展期协议；二、被告山东天成伟业工贸有限公司在2018年4月20日前返还原告山东莒南农村商业银行股份有限公司借款3500000元并赔偿利息损失（以3500000元为基数，自2017年4月22日至实际给付之日止，按年利率8.55%计算）；三、对第二项给付内容，原告山东莒南农村商业银行股份有限公司以被告山东天成伟业工贸有限公司提供抵押的莒南县国用（2006）第072号国有土地使用权折价或以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿；四、对被告山东天成伟业工贸有限公司抵押的财产折价或拍卖、变卖的价款不足以优先偿还的借款本金及利息部分，被告徐涛、刘海芳、徐维田承担连带偿还责任。被告徐涛、徐维田、刘海芳承担保证责任后，在其履行保证责任的范围内对被告山东天成伟业工贸有限公司享有追偿权；五、案件受理费34800元减半收取17400元，保全费5000元，由被告山东天成伟业工贸有限公司、徐涛、刘海芳、徐维田负担。”据此协议制作的民事调解书生效后，因天成伟业公司等未自动履行确定的义务，莒南农商行向本院申请强制执行。2020年4月22日，本院委托山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司对上述查封财产进行价格评估。5月15日，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司作出鲁信源（司法鉴定）第0318号资产评估报告。5月26日，本院作出（2019）鲁1327执491号执行裁定书，裁定拍卖被执行人天成伟业公司所有的案涉土地使用权及地上建筑物。 本院认为，本案的争议焦点是：一、案外人梅奥公司对案涉土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、案外人梅奥公司对案涉土地使用权与厂房等地上建筑物、构筑物及其附属设施是否享有租赁权以及由此产生的优先购买权；三、案外人梅奥公司是否系其所主张的添附物的权利人。 关于案外人梅奥公司对案涉土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。案外人主张其于2017年1月20日与被执行人天成伟业公司订立厂房租赁合同，承租了案涉土地使用权及厂房。因天成伟业公司已于2016年3月9日以案涉土地使用权为莒南农商行依法设立抵押权并登记，根据《中华人名共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款关于“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”之规定，案外人梅奥公司对案涉土地使用权即使享有租赁权等民事权益，该民事权益亦不足以排除强制执行。 关于案外人梅奥公司对案涉土地使用权与厂房等地上建筑物、构筑物及其附属设施是否享有租赁权以及由此产生的优先购买权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”据此规定，案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：其一，案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同；其二，案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。案外人为证明其已合法有效设立租赁权，提交两份落款时间分别为2017年1月20日、2019年4月15日的厂房租赁合同及多份收到条、银行承兑汇票及银行打款记录，但该收到条、银行承兑汇票及银行打款记录与租赁合同约定的租赁费用数额、支付方式及时间均不相符，不能证明案外人已实际交付租金。同时，案外人亦未提交相关证据证明其已通过在不动产内生活、生产、经营、装修等方式实现对不动产的持续占有与使用。因此，案外人梅奥公司对案涉土地使用权与厂房等地上建筑物、构筑物及其附属设施并不享有足以排除强制执行的租赁权及由此产生的优先购买权。 关于案外人梅奥公司是否系其所主张的添附物的权利人的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对于已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人；对于未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，人民法院应当按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断案外人是否系权利人。据此规定，案外人所提交证据并不足以证明其系所主张的添附物的权利人，故本院对案外人该项主张不予采信，对其从拍卖款中扣除并支付修缮厂房、硬化地面等费用的主张不予支持。 综上所述，案外人梅奥公司就本案所涉执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，其所提异议请求缺乏事实和法律依据，异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款之规定，裁定如下： 驳回案外人山东梅奥金属制品有限公司的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  徐国田 审判员  史文思 审判员  徐雷健 二〇二〇年九月十七日 书记员  王一茹