甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初513号原告：甘肃阳光物业管理有限责任公司，住所地甘肃省兰州市安宁区北滨河西路699号（中油大厦一层101-104室）。统一社会信用代码916201007190910466。法定代表人：张国栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云天，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张正旺，甘肃勇盛律师事务所律师。被告：贾磊，男，汉族，1983年2月9日出生，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：高洁，甘肃九合同晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦春，甘肃九合同晟律师事务所律师。原告甘肃阳光物业管理有限责任公司（以下简称阳光物业公司）与被告贾磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的委托诉讼代理人张云天、张正旺，被告贾磊的委托诉讼代理人高洁、张彦春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业费、采暖费总计14288.7元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月10日，原告与兰州高阳房地产开发有限公司签订《阳光怡园前期物业服务合同》，由原告向兰州市安宁区通达路182号阳光怡园小区内业主提供物业服务，服务期限自2013年9月1日至2015年10月30日。2013年，被告贾磊购买州市安宁区××路××号××幢××单元××室的房屋。现被告贾磊欠缴2014年10月至2017年7月物业费6845元，2014-2017三年度采暖费7443.7元，总计14288.7元。经原告多次催要，被告拒不支付。被告拒不支付物业费、亮化费、采暖费的行为已严重侵犯了原告的合法权益，据此为维护原告的合法权益，依法起诉，恳请人民法院判如所请。贾磊辩称：一、阳光怡园业主委员会从未承认过甘肃阳光物业管理有限公司（下称：阳光物业公司）拒不撤场期间的物业服务。阳光怡园小区开发商兰州高阳房地产开发有限公司与阳光物业公司签订《阳光怡园前期物业服务合同》，合同期限自2013年9月1日至2015年10月30日。合同到期后，阳光怡园业委会于2016年3月23日函告阳光物业公司，明确表示不再与其续约，要求阳光物业划拨相应资金，并告知其未经业委会同意所做出一切决定和行为，业委会都将不予认可，该函已经明确要求阳光物业与业委会开始进行退场交接工作。2016年4月9日至23日，阳光怡园业主大会通过决议，公开招标选聘新的物业服务企业，2016年6月21日，在兰州国信公证处现场公证下，最终选定文化银湾物业管理有限公司为阳光怡园小区新的物业服务机构。业委会于2016年7月10日作出银阳业委字[2016]008号《关于通知甘肃阳光物业管理有限公司进行物业交接事宜函》，明确要求阳光物业公司与新物业做好退场前移交资料的有关交接工作。由于阳光物业公司拒不退出小区、移交相关资料，导致上海文化银湾物业管理有限公司无法进场，因阳光物业阻挠新物业公司进驻，甚至还与新物业公司人员、小区数百户业主于新物业进驻当日发生冲突，受到新闻媒体的报导，造成了恶劣的社会影响。业委会又于2016年7月22日作出银阳业委字[2016]010号《关于通知甘肃阳光物业管理有限公司限期退出小区的函》再次要求阳光物业公司撤场。业委会再三要求其撤场无果后，遂于2016年10月12日诉至兰州市安宁区人民法院，以上事实均已由兰州市安宁区人民法院（2016）甘0105民初1438号判决书、兰州市中级人民法院（2017）甘01民终59号判决书进行认定。阳光物业公司在业委会明确表示不与其续约之后，并未与业委会进行退场交接工作，仍坚持提供物业服务，应视为其单方行为，由此产生的损失应由阳光物业公司自行承担，即业主依法无需再承担其应当退场日后的物业管理费。二、原告主张的采暖费系另一法律关系，应当另案提起诉讼。《民事案件案由规定》第87条，供用热力合同纠纷是一个独立的案由，应当单独成诉。即使原告已经垫付了其主张的采暖费用，向被告追偿也属于追偿权纠纷，应当另案提起诉讼，不应在本案中进行处理。三、阳光物业公司要求答辩人承担的物业费金额缺乏计算依据。本案中，阳光物业公司并未提供物业费的计算标准，其提交的《甘肃省经营性服务收费登记证》记载：高层住宅的物业服务费为每月1.5元/平方米，高层住宅的物业服务费可在15%幅度内上下浮动，具体浮动幅度及标准由公司与业主协商约定，并将书面约定报市物价局备案。如果阳光物业公司是按每月1.7元/平方米计取物业服务费，则对于该收费标准，阳光物业公司既未与阳光怡园小区业主协商确定，也未向市物价局备案，不应作为计费依据。原告以此为据计付物业费，缺乏证据支持。四、阳光物业公司起诉时间是2020年4月，主张的是2015年10月至2017年7月的物业费，但对于2017年4月前的物业费已经超过3年诉讼时效，应不予支持。综上所述，请求法院驳回阳光物业公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合庭审中双方的质证意见和庭审发言认定本案事实如下：2013年7月10日，开发建设单位（甲方）兰州高阳房地产开发有限公司与物业服务企业（乙方）甘肃阳光物业管理有限责任公司签订《阳光怡园前期物业服务合同》，约定由阳光物业公司为阳光怡园小区内业主提供前期物业服务，期限2013年9月1日至2015年10月30日。合同签订后，阳光物业公司依约向小区业主提供相关物业服务，贾磊作为业主向阳光物业公司交纳物业费、亮化费、采暖费等相关费用。贾磊向阳光物业公司交纳物业费及亮化费至2014年9月。2016年3月23日，阳光怡园小区业主委员会作出银阳业委字[2016]02号《阳光怡园业主委员会与甘肃阳光物业管理有限责任公司关于暂不续约的互通函》。同年7月10日，阳光怡园小区业主委员会作出银阳业委字[2016]008号《关于通知甘肃阳光物业管理有限责任公司进行物业交接事宜的函》。阳光物业公司不予配合，银滩路街道阳光怡园小区业主委员会向本院提起诉讼，本院于2016年12月2日作出（2016）甘0105民初1438号民事判决书，判决阳光物业公司撤出阳光怡园小区物业管理现场，阳光物业公司不服该判决向甘肃省兰州市中级人民法院提起上诉，甘肃省兰州市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）甘01民终59号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年7月19日，银滩路街道阳光怡园小区业主委员会与甘肃阳光物业管理有限责任公司阳光怡园服务中心联合发布《阳光怡园小区催缴欠费的公告》，该公告载明：“……为保证小区交接工作顺利、及时完成，请尚未结算完毕应缴费用的业主，于2017年8月30日前到业主服务中心结算：至2017年7月31日前的所有费用，并确认预交费用、押金等事宜。逾期拒不交费的业主，甘肃阳光物业将采取其他方式进行追缴。”本院认为，本案的争议焦点为：1、贾磊是否应向阳光物业公司交纳物业费的问题；2、贾磊是否应向阳光物业公司交纳采暖费的问题。关于贾磊是否应向阳光物业公司交纳物业费的问题，本院认为，兰州高阳房地产开发有限公司与阳光物业公司签订的《阳光怡园前期物业服务合同》到期后，阳光物业公司虽与业主发生纠纷并导致诉讼，但在此期间，阳光物业公司继续为阳光怡园小区提供物业服务。同时，在甘肃省兰州市××小区业主委员会与阳光物业公司的诉讼作出终审判决后，银滩路街道阳光怡园小区业主委员会与甘肃阳光物业管理有限责任公司阳光怡园服务中心联合发布了《阳光怡园小区催缴欠费的公告》，作为代表阳光怡园小区全体业主的业主委员会在该公告中倡导业主尽快清缴2017年7月31日前的所有费用，因此，该联合公告是业主委员会对阳光物业公司此前实际提供的物业服务的确认。贾磊作为业主，在接受了阳光物业公司提供的物业服务后，应当支付物业费。故对阳光物业公司主张的2014年10月至2017年7月间的物业费共计6845元，本院予以支持。关于贾磊是否应向阳光物业公司交纳采暖费的问题。首先，物业服务合同纠纷与供用热力合同纠纷并非同一法律关系且属于不同的两种合同，更不属于必要的共同诉讼，应当分别主张，阳光物业公司在一案中同时主张物业服务费与采暖费不当。其次，虽然阳光物业公司称该小区为自行供热，但其未向本院提交有权收取采暖费的相关证据或其自行供热的相关证据，故对阳光物业公司要求贾磊支付采暖费的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、贾磊于本判决生效之日起十日内向甘肃阳光物业理有限责任公司支付物业费共计6845元；二、驳回甘肃阳光物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由贾磊负担，与上述款项一并给付甘肃阳光物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  刘光临审 判 员  师 磊人民陪审员  任国庆二〇二〇年九月二十八日法官 助理  陈 琛书 记 员  吴 楠