安徽省安庆市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖08执复28号 复议申请人（异议人、利害关系人）：吴伟坤，男，1987年2月26日出生，汉族，住安徽省宿松县。 申请执行人：安徽宿松农村商业银行股份有限公司,住所地安徽省安庆市宿松县。 法定代表人：包永胜，该行董事长。 诉讼委托代理人：陆由坤，该行职工。 被执行人：宿松县万达电器城,住所地安徽省宿松县。 法定代表人：郑立斌，该公司总经理。 被执行人：安庆九景电器城,住所地安徽省安庆市开发区。 法定代表人：郑应中，该公司总经理。 被执行人：郑应中,男,1970年10月20日出生,汉族,住安徽省安庆市宜秀区。 被执行人：李兰香,女,1969年9月6日出生,汉族,住安徽省安庆市宜秀区。 被执行人：郑立斌,男,1975年11月19日出生,汉族,住安徽省宿松县。 被执行人：郭凌荣,女,1978年11月12日出生,汉族,住安徽省宿松县。 被执行人：安徽奇士商贸有限公司,住所地安徽省宿松县。 法定代表人：郑应中，该公司总经理。 复议申请人吴伟坤不服安徽省宿松县人民法院作出(2020)皖0826执异33号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 宿松县人民法院在执行安徽宿松农村商业银行股份有限公司（以下简称宿松农商行）与宿松县万达电器城、安庆九景电器城、郑应中、李兰香、郑立斌、郭凌荣、安徽奇士商贸有限公司（以下简称奇士商贸）金融借款合同纠纷一案中，于2020年7月22日发出（2019）皖0826执453号公告，公告中责令位于安徽省××经济开发区新××河东侧服装产业××号的房屋及场地占有人在2020年8月7日前迁出。复议申请人吴伟坤对此提出书面异议。 吴伟坤异议称，2015年11月11日奇士商贸将名下位于安徽省××经济开发区新××河东侧服装产业××号的房屋出租给吴伟坤，双方签订了租赁合同，约定租赁时间自2015年11月11日至2025年11月10日止，现正处于租赁期限内。2020年7月22日接到安徽省宿松县人民法院（2019）皖0826执453号执行公告，通知吴伟坤限期搬出已合法租赁还剩下5年半的办公和生产房屋。根据相关法律规定，不动产买卖不破租赁原则，现要求搬离，侵害了其合法权益，案涉房屋租赁后，吴伟坤对其进行了装修，强行搬离，对企业会造成重大损失。 宿松农商行称，吴伟坤声称在2015年11月11日起承租该房屋，而该房屋在2014年2月8日已办理抵押登记，依据物权法190条抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，请法院驳回吴伟坤的执行异议。 奇士商贸称，安徽省××经济开发区新××河东侧服装产业××号的房屋于2015年11月1日出租给吴伟坤，合同期限为两个阶段，第一阶段是2015年11月1日至2020年11月10日，第二阶段是2020年11月11日至2025年11月10日。该租赁物为专业厂房且标准精装，可直接用于生产经营，无须再次装修，承租人私自改装，未取得出租人的同意，出租人不承担责任。 执行法院查明，宿松县人民法院在执行宿松农商行与宿松县万达电器城、安庆九景电器城、郑应中、李兰香、郑立斌、郭凌荣、奇士商贸金融借款合同纠纷一案中，于2019年6月30日作出裁定，查封奇士商贸名下坐落于安徽省××经济开发区新××河东侧服装产业××号房屋（房地权松房证字第××号、房地权松房证字第××号、松国用2014第153号、松国用2014第156号），查封期限为三年。另查明，2014年2月8日奇士商贸与宿松农商行签订了一份最高额抵押合同，约定奇士商贸将名下坐落于安徽省××经济开发区新××河东侧服装产业××房屋为宿松农商行与宿松县万达电器城的借款提供抵押，并办理了抵押登记。由于各被执行人未履行还款义务，故宿松农商行向执行法院申请拍卖案涉房屋。2019年6月30日，宿松县人民法院作出裁定拍卖奇士商贸名下坐落于安徽省××经济开发区新××河东侧服装产业××号房地产（房地权松房证字第××号、房地权松房证字第××号、松国用2014第153号、松国用2014第156号），2020年7月7日经网拍案涉房产确认成交。 执行法院认为，本案争议焦点为案涉房地产的租赁权能否排除对案涉房地产的执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条亦规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。结合本案，被执行人奇士商贸名下的坐落于安徽省××经济开发区新××河东侧服装产业××号房地产（房地权松房证字第××号、房地权松房证字第××号、松国用2014第153号、松国用2014第156号）于2014年即已办理了抵押权登记，并经生效的民事判决书所确定。异议人所提交的租赁合同订立于2015年11月11日，系在本案设立抵押权之后，故依法不得对抗本案申请执行人，即本案抵押权人。本案案涉房地产存在有效的抵押权，抵押权已登记，且抵押权生效先于租赁合同的生效，故异议人的异议请求依法不能成立。遂作出（2020）皖0826执异33号执行裁定书，驳回吴伟坤的异议申请。 吴伟坤对该裁定不服，向本院申请复议，复议的主要理由：1、复议申请人与奇士商贸签订的租赁合同未到期，却被执行法院下达（2019）皖0826执453号执行公告限期搬离厂房，侵犯其合法权益；2、如要中途搬离，则要求法院判令奇士商贸赔偿装修和安置费用100万元。 本院查明事实同执行法院认定事实。 本院认为，复议申请人与被执行人之间的租赁关系发生在抵押权设立之后，依照法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。执行法院处置案涉抵押房产后，可以根据租赁权继续存在对抵押权实现的影响情况，依法除去该房产上原有的租赁权。故执行法院（2019）皖0826执453号公告符合法律规定。复议申请人主张的租赁关系不符合“买卖不破租赁”的适用情形，至于复议申请人要求法院判令奇士商贸赔偿装修和安置费用的问题，则应通过其他合法途径去救济，不属于执行异议、复议的审查范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回吴伟坤的复议申请，维持安徽省宿松县人民法院（2020）皖0826执异33号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  方向华 审判员  都红兵 审判员  谢发亮 二〇二〇年九月二十五日 法官助理丁浩 书记员蒋芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。