四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初3923号 原告：李柯键，男，1980年2月18日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：刘凤英（系夫妻关系），女，住四川省南部县。 原告：刘凤英，女，1982年12月20日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：成都兴竹置业有限公司，住所地成都市新都区斑竹园街道兴城大道1899号。 法定代表人：赖家祥，执行董事。 委托诉讼代理人：何嘉，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：李晨，男，系公司员工。 原告李柯键、刘凤英与被告成都兴竹置业有限公司（以下简称兴竹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘凤英（亦是李柯键的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告兴竹公司的委托诉讼代理人何嘉、李晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李柯键、刘凤英向本院提出诉讼请求：1.兴竹公司继续履行双方签订的合同编号××号《商品房买卖合同》，将房屋交付给李柯键、刘凤英；2.兴竹公司向李柯键、刘凤英支付违约金，按已经支付的首付款和银行贷款金额的总金额489453元为基数，从逾期交房之日（2016年5月31日）次日起计算至实际交付之日止。逾期交房违约金按照《商品房买卖合同》第十二条约定：逾期前30日之内违约金每日万分之一计算，逾期30日之后违约金万分之二计算。暂计至2020年3月18日违约金为130683元；3.兴竹公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：李柯键、刘凤英与兴竹公司在2014年7月31日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：××）号，约定李柯键、刘凤英购买兴竹公司开发的位于成都市新都区房屋，房屋总价款489453元，付款方式为首期支付购房总价款的50%，并约定交房日期为2015年12月31日。合同签订后，李柯键、刘凤英向兴竹公司支付首付款249453元和中国工商银行按揭房贷款240000元。合同签订后，李柯键、刘凤英及时交付了上述首付款并办理完毕相关手续。现交房期限已过，经多次催告，兴竹公司不积极组织复工事宜，其行为不仅违反了合同约定，也违反了法律规定，应当承担继续履行合同，并承担逾期交房违约责任。 兴竹公司辩称，1.兴竹公司愿意继续履行合同，但“××”二期已经被新都区人民法院拍卖，该资产已经不在公司名下，因此兴竹公司履约的前提条件是业主对司法拍卖提出异议；2.兴竹公司唯一的资产就是“××”二期，没有其他资产，有的只是债务，故兴竹公司在不能够被动履约的情况下，也是不能够支付所谓的逾期交房违约金的，另违约金也过高。 本院经审理认定事实如下：2014年7月31日，李柯键、刘凤英与兴竹公司签订了《商品房买卖合同》、《××·××二期（××）补充协议》。合同约定，李柯键、刘凤英以总价款489453元购买兴竹公司开发的位于成都市新都区房屋。合同第五条约定：“买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都新都支行或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：中国工商银行股份有限公司成都新都支行，期限10年。……具体付款方式及期限的约定见附件五。”；第十条约定：“（一）出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。”；第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10内向买受人支付违约金。”。补充协议第四条第三款约定：“4.3.1买受人于主合同签订当日首期支付购房总价款的50%（小写249453元），其余价款（小写240000元）由买受人向银行借款支付。……4.3.5若买受人在出卖人保证期内未按其与银行签订的按揭贷款协议规定的期限偿还贷款，导致出卖人承担了相关担保责任（包括但不限于代买受人偿还银行贷款，代买受人偿还全部到期贷款和、或提前偿还未到期的全部贷款、银行要求出卖人回购房屋等），或银行因此解除买受人的按揭贷款协议的，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担，出卖人的损失难以计算的，按总房款10%的标准计取。”；第七条第一款约定：“主合同第十条约定的交房时该商品房应符合的条件调整为：该商品房已经竣工验收合格”。 2014年8月18日，兴竹公司向刘凤英、李柯键出具专用收款收据一张，载明兴竹公司收到刘凤英、李柯键交付的楼款129453元。剩余240000元的购房款刘凤英、李柯键以向中国工商银行股份有限公司成都新都支行按揭贷款的方式向兴竹公司支付完毕。 另查明，案涉××二期项目主体工程虽已完工，但自2014年10月起停工。经司法拍卖，（2018）川0114执3869号之二执行裁定书裁定兴竹公司名下位于成都市新都区“××二期”项目全部在建工程（项目土地使用权及地上全部在建工程）归买受人广元和成房地产开发有限公司所有，“××二期”项目在建工程已办理部分预售，且已售出部分房屋，买受人广元和成房地产开发有限公司应按照原《商品房买卖合同》约定的房屋交付标准将已售出部分房产修建完工，办理竣工验收手续后向业主无偿交付房屋并协助办理产权证。 以上事实有商品房买卖合同及补充协议、收据、（2018）川0114执3869号之二执行裁定书及到庭当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，李柯键、刘凤英与兴竹公司签订的《商品房买卖合同》及《物联港·××二期（××）补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应依约履行。 关于李柯键、刘凤英要求兴竹公司交付案涉房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，按照双方签订的合同约定，兴竹公司的主要合同义务是向李柯键、刘凤英交付案涉房屋。因兴竹公司长期停工，多方欠债，为推动复工，案涉在建工程项目整体处置经司法拍卖由广元和成房地产开发有限公司所有，广元和成房地产开发有限公司在取得权利同时应将已销售房屋修建完工并交付，故兴竹公司可通过该种方式向购房人履行交付房屋义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条明确规定未经竣工验收的商品房不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位验收”，因此，法律法规强制性规定，商品房作为建筑工程必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付。现案涉房屋未经竣工验收，故对李柯键、刘凤英主张交付房屋不予支持。 关于违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人不履行合同义务应当承担违约责任。根据合同约定，兴竹公司应于2016年5月31日前向李柯键、刘凤英交付符合交付条件的房屋，但兴竹公司至今未交付房屋，故兴竹公司逾期交房的违约事实清楚明确，其应按照合同约定从2016年6月1日开始承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，违约金应当以守约方的实际损失确定，本院综合考量上述司法解释规定的相关因素下认为，在兴竹公司长期逾期交房、李柯键、刘凤英未就具体的损失举出证据证明的情况下，违约金控制在李柯键、刘凤英已付购房款的24%以内为宜，该比例占已付房款的相当比例，能公平恰当地体现兴竹公司逾期交房的违约责任。故兴竹公司应向李柯键、刘凤英支付逾期交房违约金为489453元×24%=117468.72元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都兴竹置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向李柯键、刘凤英支付逾期交房违约金117468.72元； 二、驳回李柯键、刘凤英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1457元（已因适用简易程序减半收取），由李柯键、刘凤英负担147元，成都兴竹置业有限公司负担1310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年九月四日 书记员  沈欣瑶