北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8013号上诉人（原审原告、反诉被告）：李雷，男，1962年8月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王建军，北京市高默克律师事务所律师。委托诉讼代理人：李发强，北京市众明律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：高韩，男，1986年8月13日出生，汉族，远洋控股集团（中国）有限公司职员，住北京市东城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：孔庆梅，女，1986年1月16日出生，汉族，社会科学文献出版社编辑，住北京市东城区。上述二上诉人之委托诉讼代理人：钟鸣，北京市安理律师事务所律师。上述二上诉人之委托诉讼代理人：张晓旭，北京市安理律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司职工。上诉人李雷，上诉人高韩、孔庆梅因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初15284号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李雷上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判支持我一审的诉讼请求。事实和理由：1.涉案合同内的有关户籍迁出条款存在受房产中介欺诈情形，以及存在高韩利用我缺乏法律专业知识、链家公司利用我缺乏专业的房屋中介知识而导致显失公平的情形，应予以撤销；2.成金燕户口未迁出没有给高韩、孔庆梅造成任何损失；3.协议中关于成金燕户籍迁出事宜的约定违反了国家对于公民基本权利的管理，应属无效。高韩、孔庆梅针对李雷的上诉请求辩称，一、《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》不存在欺诈和显失公平的情形。高韩、孔庆梅购买房屋十分重视户籍问题，不存在链家公司为了促成房屋买卖而故意隐瞒事实的情形。李雷作为涉案房屋的产权人、出卖人，特别是在其明知前妻成金燕户籍仍登记在涉案房屋的情况下，主动了解相关户籍政策及办理程序是其作为出卖人应尽的注意义务。李雷主张因欺诈撤销相关条款，没有事实依据和法律依据，应当依法予以驳回。李雷是完全民事行为能力人，能够独立实施民事法律行为，高韩虽然具有专业的法律知识，但不等同于明知成金燕户口无法迁出而仍然签订合同。高韩、孔庆梅已经按时履行了合同义务，支付了合理对价，符合公平、等价有偿原则。二、李雷未将涉案房屋上的户籍全部迁出，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，不应以高韩、孔庆梅所受损失为前提。综上，李雷的上诉缺乏事实及法律依据，请求法院予以全部驳回。高韩、孔庆梅上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判李雷向我们支付户口迁出违约金（以房屋总价款人民币4620000元为基数，自2019年10月1日起至成金燕户籍迁出之日止，按照房屋总价款0.05%/日计算，暂计至2020年5月29日，为人民币556710元）。事实和理由：1.《变更协议书》有关“违约金不可调整”的条款符合意思自治原则、公平原则，不违反法律和行政法规强制性规定；2.李雷请求调减违约金，但未举证证明违约金数额过高；3.成金燕户口无法迁出，导致涉案房屋价值变损，李雷应当向我进行赔偿，一审酌定的违约金数额无法对我的合同权利予以全面救济。李雷针对高韩、孔庆梅的上诉辩称，不认可高韩、孔庆梅的上诉意见，本案违约金显失公平，关于违约金的约定是无效约定，关于户籍迁出的约定损害了第三人成金燕的权利。李雷并没有对高韩、孔庆梅造成任何损失。我方认为不应支付任何违约金。链家公司辩称，同意一审判决。李雷向一审法院提出诉讼请求：1.撤销李雷与高韩、孔庆梅、链家公司签署的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（四）款、《补充协议》第二条第8款、《变更协议书》第一条第1款、第二条第1、4款。2.判令高韩、孔庆梅支付户口迁出保证金（留存的购房款）10万元。3.判令链家公司承担连带支付责任。高韩、孔庆梅向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判令李雷立即向我们支付户口迁出违约金（以房屋总价款人民币4620000元为基数，自2019年10月1日起至成金燕户籍迁出之日止，按照房屋总价款0.05%/日计算，现暂计至2020年5月29日，为人民币556710元）。2.请求人民法院判令李雷向我们赔偿房屋贬值损失人民币20万元（暂计金额，以鉴定意见为准）。一审法院认定事实：2019年6月24日，高韩、孔庆梅作为买受人（乙方）与李雷（出卖人、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定高韩、孔庆梅从李雷处购买位于北京市东城区（原崇文区）景泰西里××号楼3-501房屋（简称涉案房屋），交易价格为4620000元（含装饰装修等其他款项）。关于户籍迁出问题，合同约定双方同意自本合同签订之日起125日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。出卖人可查询到的户籍登记情况为：1册5人，双方同意迁出现有户籍，出卖人承诺于办理该房屋不动产转移登记之日前3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成户口迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。《补充协议》约定，乙方从本协议约定的购房房款中留存人民币100000元作为户口迁出保证金，乙方应于不晚于过户前3个工作日以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2019年6月25日，双方当事人在《户口核查确认书》上签字，该《户口核查确认书》记载涉案房屋上户口登记员为包括李雷及案外人成金燕（李雷前妻）在内五人。2019年9月6日，涉案房屋产权转移登记至高韩、孔庆梅名下。因李雷未能将涉案房屋上的户籍人员全部迁出，李雷（出售方、甲方）与高韩、孔庆梅（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）于当日再次就户口迁出问题签订《变更协议书》，约定将李雷的户口迁出义务履行时间变更为办理该房屋不动产转移登记之日后25日内。如不按时迁出的，按照双方签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》及《补充协议书》中约定的相关违约责任承担相应责任，双方对此已经充分协商并有充分认知，该违约金不可调整，并在违约之日起开始按日支付。目前，成金燕的户籍仍然登记在涉案房屋上未能迁出，高韩、孔庆梅述称该二人的户籍已于房屋过户后二日内迁至涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李雷与高韩、孔庆梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《变更协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定全面履行各自的义务，李雷要求撤销上述合同中的相关条款，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”虽然涉案三份协议不存在法定的可撤销情形，但经审查发现，《变更协议书》有关“违约金不可调整”的条款违反了上述法律规定，属无效条款。因李雷未能将涉案房屋上的户籍全部迁出，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金数额，考虑到户籍迁出问题并非单独的民事问题，涉及国家对于公民基本权利的管理。在涉案房屋买卖合同履行中，李雷有关房屋过户的根本义务已履行完毕，且李雷已将自身户籍迁出，高韩、孔庆梅亦将户籍迁入至涉案房屋上，故在高韩、孔庆梅提交的证据及证人证言不足以证明其实际损失，且李雷没有能力将无关人员（成金燕）户籍迁出的情况下，法院将依据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据诚信原则、公平原则对违约金数额予以酌定。关于反诉赔偿损失一节，针对同一迁户违约事实，法院认为上述酌定的违约金已能够对高韩、孔庆梅的合同权利予以救济，故高韩、孔庆梅有关损失的反诉请求，不予支持。关于户口保证金一节，因李雷尚未将全部户口予以迁出，缺乏支付条件，法院对于李雷主张保证金的诉讼请求不予支持。关于李雷主张链家公司承担连带责任一节，缺乏事实及合同依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决：一、判决生效之日起七日内，李雷给付高韩、孔庆梅未迁户口违约金150000元。二、驳回李雷的诉讼请求。三、驳回高韩、孔庆梅的其他反诉请求。如果李雷未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院审理中，高韩、孔庆梅提交裁判文书及执行信息查询，证明李雷并非没有专业法律知识，并且多次因违反合同约定、不履行合同义务与案外人产生合同纠纷，已被纳入失信被执行人名单并被限制消费。本院认为上述证据与本案缺乏关联性，不予采纳。本院认为，李雷与高韩、孔庆梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《变更协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。现李雷未能提供充分证据证明其在签订上述协议时存在被欺诈或显示公平的情形，本院对其要求撤销涉案合同内有关户籍迁出条款的请求不予支持。按照合同，李雷应在一定期间内向户籍管理机关办理“现有户籍”迁出手续，该现有户籍不仅包含其本人，亦包括出售时房屋上存在的所有户口。由于户口迁移受行政机关管理，法院不能强制判决成金燕户籍迁出，但双方在合同中约定了户籍不能迁出的违约责任，该约定并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不存在无效情形，本院对李雷该项上诉意见不予采纳。违约事实一旦发生，李雷即应当承担相应的违约责任。违约金的数额应当与损失相适应，双方在《变更协议书》中虽然约定了“违约金不可调整”，但当事人不能以双方之间的约定限制法律赋予法院调整违约金的权利，本院对该条款不予适用。李雷并未举证证明因成金燕户口无法迁出给其造成的涉案房屋价值贬损情况，本院对其该项上诉理由不予采纳。据此，一审法院酌情确定李雷给付高韩、孔庆梅未迁户口违约金150000元，数额并无明显不当，本院予以维持。应当指出，李雷在支付相应违约金后，仍然不能免除其迁出“现有户籍”的合同义务，李雷应当积极与成金燕协商，尽早寻求方案将全部户籍迁出。综上，李雷与高韩、孔庆梅的上诉请求均缺乏事实与法律依据，本院难以支持。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6600元，由李雷负担3300元（已交纳），由高韩、孔庆梅负担3300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  周梦峰审 判 员  杨志东二〇二〇年九月二十八日法官助理  刘 佳书 记 员  宋雨晴