江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏1283民初3892号 原告：上海凯路投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区海湾镇农工商大道******。 法定代表人：钱卫东，总经理。 委托诉讼代理人：陆鑫，江苏紫罗兰律师事务所律师。 被告：吴林利，女，1982年10月9日出生，汉族，住湖南省长沙县。 原告上海凯路投资管理有限公司（以下简称凯路公司）与被告吴林利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯路公司的委托诉讼代理人陆鑫、被告吴林利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯路公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告2020年4月27日作出的《提前终止合同通知》无效，判令租赁合同继续履行；2、被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年6月6日签订《租赁合同》，原告将坐落在泰兴市中心大道169号1幢501、502号的房屋出租给被告经营使用，房屋租赁期自2017年8月1日起至2022年8月31日止。2020年4月27日，被告以需要在家照顾两个孩子为由提前终止合同，没有事实依据和法律依据，其单方面行使合同解除权没有法定条件，作出的《提前终止合同通知》没有法律效力。因此原告为维护自身合法权益，特具诉状，请依法判决。 被告吴林利辩称，一、被告因新冠疫情不可抗力的特殊原因，无力承担亏损。被告经营的火锅店是餐饮中的特殊品类，淡旺季分明，春节是经营最重要的时期。今年春节遭遇新冠疫情，被告经营颗粒无收，准备的大量食材损失惨重，而且疫情至今为止仍未消除，被告经营亏损严重。此种情况属被告无法预见、不能避免和控制的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。二、被告分别于2020年4月27日、2020年4月30日提前4个月向原告递交了书面终止合同。被告在第一份通知中向原告提出因父亲患有癌症想要陪伴家人，原告直接以“私人原因要解除1062.65平方的连锁大型、有完善管理组织系统的餐饮有点不太合理”为由予以拒绝，被告认为是故意刁难。首先，双方合同第十条第四小条约定“承租期间，如乙方确因特殊原因需要解除合同，必须提前3个月书面通知甲方，并经甲方同意”，并未注明特殊原因不能是私人原因，店铺倒闭的基本原因无非是经营者遭遇问题或经营遭遇问题。其次，被告的实际情况并非是原告所说的“1062.65平方的连锁大型、有完善管理组织系统的餐饮”，原告确实是将1062.65平方的大型面积按44万元的价格承租给被告，但原告也明知被告一直只用了一半，另外500平方一直空置并支付租金，被告属个体户，根本不是“连锁大型、有完善管理组织系统”。三、被告在接到原告的回复后立即于4月30日将补充通知书送至汇智物业办公室作为回应，在通知中写明“如你司不同意，可通过法律解决”，原告一直未回复，后选择起诉被告，等同于仍不同意。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求并退回被告相应的定金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2018年6月6日，原告凯路公司作为出租方（甲方）与被告吴林利（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，由原告将位于泰兴市房屋（建筑面积1062.65平方米）出租给乙方用于经营餐饮。合同约定：租赁期限为5年，自2017年8月1日至2022年8月31日止。租金标准、支付方式：2017年9月1日至2019年8月31日，年租金计440000元，一年一付；2019年9月1日至2020年8月31日，年租金计440000元，一年一付；2020年9月1日至2022年8月31日，年租金计490000元，一年一付。第一年租金在签订本合同时支付，同时还须支付贰万元租赁保证金，以后租金按年提前三个月支付，先付后用。解除合同条件部分约定：甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、非甲方原因，该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；3、该房屋因不可抗力或意外事故毁灭而失去租赁价值的。违约责任部分约定：承租期间，如乙方确因特殊情况需要解除本合同，必须提前3个月书面通知甲方，并经甲方同意。合同第十一条第三、四款约定：双方一致同意，甲方对2017年11月10日向泰兴市人民法院提起的诉讼作撤诉处理，本合同签订日期以前的责任双方互不追究。双方一致同意2017年甲方与乙方签订的租赁合同作废，按本合同执行。合同还约定了其他事项。 双方按约履行合同至第三年。因被告未在2019年6月1日前按合同约定向原告交纳2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金440000元，原告催要未果，遂于2019年9月诉至本院。本院于2019年12月16日作出(2019)苏1283民初8391号民事判决：一、被告吴林利自本判决生效之日起15日内支付原告上海凯路投资管理有限公司自2019年9月1日至2020年8月31日期间的房屋租金440000元及滞纳金（自2019年6月1日起算至实际给付日止，按年利率24%计算）；二、驳回原告上海凯路投资管理有限公司的其他诉讼请求。被告不服，提起上诉。泰州市中级人民法院于2020年7月15日作出(2020)苏12民终549号民事调解书：一、双方当事人一致同意本案纠纷以人民币48万了结，由上诉人吴林利于2020年7月25日前一次性向被上诉人上海凯路投资管理有限公司支付，该款项直接汇入被上诉人指定的银行账户中；二、如上诉人吴林利未按上述期限履行给付义务，被上诉人上海凯路投资管理有限公司可申请法院强制执行；三、双方就本案余无争议。 2020年4月27日，被告向原告发出提前终止合同通知一份，其内容为“上海凯路投资管理有限公司：因父亲罹患癌症，母亲需在身边照顾，本人需在家照××个孩子。现提前3个月通知贵司，本店将于2020年8月31日前关闭并交还房屋。谢谢理解！请回复。”2020年4月30日，被告又向原告发出函告一份，其内容为“上海凯路投资管理有限公司：本人因近些天处理其他事宜，前日通知因时间匆忙未详细注明闭店原因：第一：因疫情原因，火锅店从年前到3月前都未能营业，大润发店一直到现在都是被迫象征性复工，损失惨重，经营已经无法继续。第二：因当初你司隐瞒实际情况，误导我在不知情情况下选择承租5楼整层，你们中途多次变更门头和大厅结构，加上物业服务差等导致生意冷淡，致使另外500平米租房至今空置，我多次提出只租一半你司也均强制不退，我已经无法继续坚持。第三：本人父亲患癌后本人一直（在）湖南泰兴两边跑，现孩子分别已上初中和小学，时间精力无法跟上，餐厅严重亏损情况下，决定回家陪伴家人。综合以上原因，我现在根据合同约定提前通知你司。如你司不同意，可通过法律解决。”嗣后，原告明确表示不同意提前终止合同，双方交涉未果，原告遂诉至本院。 另查明，2020年春节前后因出现新冠××疫情，给被告从事的餐饮经营活动造成了较大影响。 诉讼中，本院依法行使释明权，建议双方考虑到合同履行中遇到的特殊情形调整、减免相应租金标准继续履行合同以减少损失或在被告给予原告相应损失赔偿的前提下双方协议解除合同，终因双方意见分歧甚大，致使调解未果。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告于2018年6月6日签订的租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告吴林利承租讼争房屋后，理应按照双方的约定及时给付租金。此前人民法院的生效法律文书已经认定被告未按约及时给付租金，应承担不按期给付租金的违约责任。至于被告抗辩在合同履行过程中原告存在违约等情形，被告在之前的诉讼案件中均已涉及，双方重新达成2018年6月6日这份租赁合同时，已明确该合同签订日期以前的责任双方互不追究，故其再次以此抗辩，本院不予采纳。 一方当事人无需经过合同相对方的同意而基于自身的意思表示解除合同，应以该当事人享有合同解除权为必要。合同当事人的解除权有两种：约定解除权和法定解除权。人民法院应对当事人行使或者阻却解除权的实体和程序合法性进行全面审理。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人可以约定一方解除合同，合同解除条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十四条规定了法定解除合同的情形，其中包括因不可抗力致使不能实现合同目的。该法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。” 首先分析被告是否享有约定解除权。被告援引租赁合同中违约责任部分约定主张其享有约定解除权，本院认为，虽然被告可以依据该约定提前通知解除合同，但是该条款已明确约定“并经甲方同意”，事实上，原告在收到被告要求解除合同的通知书后已明确表示不同意解除，而且在法律规定的期限内提起诉讼主张否认被告通知的效力并要求继续履行合同。所以，并非被告解除合同的通知到达原告而当然解除，由于原告不同意解除合同，被告行使约定解除权的条件不能成就。其次分析被告是否享有法定解除权。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”当前我国发生新冠××疫情，政府也采取了相应的疫情防控措施，依法应认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但是并非必然导致合同免责解除，新冠××疫情防控措施是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等因素相关。结合本案，新冠××疫情防控措施确实对被告从事的餐饮经营活动造成较大影响，但是目前疫情已经缓解，被告也已经恢复了经营活动，说明疫情影响未达到令合同目的不能实现的程度，双方签订的租赁合同可以继续履行，故被告作为违约方无权以不可抗力为由要求解除合同，被告不享有法定解除权。另外，被告在通知书及函告中以家庭出现变故为由主张解除租赁合同，明显缺乏法律依据，本院依法亦不予采纳。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 被告作为一名外地女子来泰兴投资兴业，对此本院表示赞赏和鼓励，对被告在经营中遇到的困难及家庭出现的变故，本院也表示理解和同情。本院真诚希望双方当事人能根据疫情防控措施及其他因素对租赁合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平诚信的原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除部分租金或延长租期，共克时艰，双方也可以在互谅互让的基础上协商解除合同，以降低风险、减少损失。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 被告吴林利作出的提前终止合同通知无效，原告上海凯路投资管理有限公司和被告吴林利2018年6月6日签订的《租赁合同》继续履行。 案件受理费减半收取40元，由被告吴林利负担（此款原告已经垫付，被告于本判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审判员  薛永江 二〇二〇年九月三日 书记员  吕 佳