贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0525民初2543号 原告：符某燕，女，1989年2月19日出生，苗族，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭雷，贵州辰胜思速律师事务所律师，执业证号15205201910079731。 被告：中工财富资产管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区五里桥二街**院**楼****，统一社会信用代码91110105MA006L6995。 法定代表人：王玉刚，该公司执行董事。 被告：贵州慕俄格房地产开发有限公司，住所，住所地贵州省纳雍县雍熙街道办事处县府街社会信用代码915205255584136920T。 法定代表人：陈静，该公司执行董事。 委托诉代理人（特别授权）：龙藤德，该公司员工。 原告符某燕与被告中工财富资产管理（北京）有限公司（以下至判决主文前简称为“中工公司”）、贵州慕俄格房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为“慕俄格公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月28日以商品房预售合同纠纷立案受理后，依法适用简易程序于同年8月11日公开开庭进行了审理。原告符某燕及其委托诉讼代理人郭雷、被告慕俄格公司的委托诉代理人龙藤德到庭参加了诉讼，被告中工公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告符某燕向本院提出诉讼请求：1、请求判决二被告承担连带责任，共同返还其预交4-010号商铺的首付款55095元、维修基金1836.5元,4-017号商铺的首付款64905元、维修基金2163.5元，共计124000元;同时自2018年6月2日起以124000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算资金占用费为10847.4元（暂计算至2020年6月28日，具体计算到款项返还完毕之日止），以上共计134847.4元；2、案件受理费由被告负担。庭审过程中,原告增加一项诉讼请求：要求解除原告与被告中工公司签订的两份《认购协议》及两份《商品购买确认协议书》。 事实与理由：中工公司系经慕俄格公司的许可，让其参与销售慕俄格公司的房地产。2018年6月2日，原告经人介绍向被告中工公司交付了位于纳雍中工财富广场（现纳雍汇金国际）4-010号商铺的首付款55095元、维修基金1836.5元和4-017号商铺的首付款64905元、维修基金2163.5元。二被告向原告虚假承诺在2018年底与原告签订合同，同时将房屋的产权证及相关手续办理结束并交付给原告。因二被告不与原告履行先行约定的义务，反而因二被告内部纠纷，被告中工公司在未以任何方式向原告交涉的情况下离开了纳雍。原告认为，二被告以一定的商业套路诱惑原告购买不动产，应承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼请求，望判如所请。 被告慕俄格公司辩称，本案的标的物已于2017年6月29日被中工公司收购，标的物处置权在中工公司，原告与我公司没有商品房的预售关系。我公司也没有收取过原告关于商品房出售的任何款项。我公司不应是被告，只是产品的生产者，而中工公司才是产品的零售商，商品购买者与零售商之间的销售款纠纷，不是产品质量低劣，没有法律依据要求购买者诉求生产者退赔交给零售商的钱款。综上，我公司不应当承担连带责任，请求法庭驳回原告对我公司的诉讼请求。 被告中工公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，被告中工公司作为甲方与被告慕俄格公司作为乙方签订《项目资产收购合同》，约定：一、收购标的概况：1.由乙方开发的位于纳雍县雍熙镇县府街纳雍汇金国际广场，用地面积为11807.6㎡的土地，签约时的土地使用权人和房屋产权人为乙方。2.由甲方对乙方开发的位于纳雍汇金国际广场项目已经取得《商品房销售预售许可证》的商业用途房地产进行买断收购，所买断的房屋产权性质在不动产权属证书上必须载明其用途为商业，并由甲方进行对外销售。二、甲乙双方收购及合作内容：1.乙方已投资并负责依法办理完善本项目的土地出让、图纸设计、规划审批、销售许可、权属备案等相关手续，已经取得全部必要的政府批准，现拥有本项目的所有权。2.甲方或甲方所授权的公司负责投入相关资源、团队，自行管理收购、销售、融资、运营等事项，因此产生的费用由甲方承担。3.收购方式为乙方同意商业用房按照5000元/㎡的均价，总价130267500元出售给甲方，建筑总面积为26053.5㎡，其中A栋6、7两层合计1100.74㎡为公寓，其余全部为商业。2.本合同签订后，乙方同意甲方用甲方的名义对外销售，在甲方销售的过程中，乙方应按甲方对外销售价之金额向甲方或甲方指定的购房者开具商品房发票或相关购房收据。3.甲方在销售中产生的税金，按照甲乙双方收益的比例各自承担，即5000元/㎡底价部分由乙方承担税收，超出部分由甲方按照13.5%作为税收交乙方;若乙方需要清算则建安成本无法抵扣的超出部分由甲方承担相关税收。甲乙双方各自为各自收入提供合法的纳税扣减凭据，由乙方无条件配合完成建安成本抵扣。4.甲方在收购后，对项目的业态打造和运营管理，乙方应当给予积极配合及支持和协助。三、甲方付款方式：1.在乙方根据甲方要求对收购资产重新进行产权分割，书面通知甲方后3日内进场启动相关营销推广、销售及招商运营管理工作;甲方在对收购项目资产实现销售后，前两个月没有销售任务，在客户支付购房款当日（款项包括但不限于客户定金、首付款、按揭款、购房全款等形式），甲、乙双方需按照实际销售款，在按约定扣除税收后进行收益分配，即甲方30%，乙方70%，T+0（每日分流）分流至甲方指定账户，从第三个月起甲方按每月即3000万元（支付资金来源包括但不限于客户定金、首付款、按揭款、购房全款和甲方自有资金等形式），支付给乙方，如当月未能足额支付，乙方应当在次月1日以书面形式通知甲方，甲方在收到该书面通知后三个工作日内以自有资金补足，如当月已足额支付且有盈余，则超出部分归甲方所有;剩余支付款项时间以此类推，直至所有收购款项支付完毕。2.甲方于本项目开盘后同时进场进行装修，打造整体业态，所有业态均由甲方直接投资或联营，乙方应对甲方装修工作提供必要的支持和帮助，使得该项目依据约定时间正常开业运营。3.分流资金达到所有收购款后，不再分流，该账户后续资金全部归甲方所有，乙方应无条件配合甲方进行支取，如乙方不配合甲方进行支取，视为乙方实质性违约，甲方有权解除合同，不退还已收所有款项，并要求乙方承担资产收购款项20%的违约金，违约金不能补足甲方实际损失的，由乙方赔偿。四、项目实施：甲方在签订合同后3日内派遣相关人员进入销售现场，以确保项目工作的正常进行;乙方为甲方提供本项目现场办公场所，通常的经营过程中所产生的相关运营费用甲方自行承担。五、产权登记、办理约定：1.本合同项下约定范围房屋销售时，乙方应无条件与甲方或甲方指定的客户签署《商品房买卖合同》并负责完善网签等相关手续，合作按揭银行由乙方负责沟通和落实。2.待产权解压后，乙方根据甲方要求于360个工作日内将产权备案或产权证办理至指定购房客户名下，甲乙双方共同办理，其余按乙方在政府机关相关部门备案的《商品房买卖合同》执行。3.甲方保证以乙方的名义对外销售符合国家的法律规定及政府相关部门的管理规定，否则产生的法律和经济责任由甲方承担。 2018年6月，原告符某燕通过介绍欲购买慕俄格公司房地产项目中的商铺，同年6月2日，原告与中工公司分别签订了两份《认购协议书》，约定原告购买中工·财富广场4层010号商铺和4层017号商铺，还约定乙方应于本认购书签订七个工作日内，凭此认购协议书及有关资料与甲方签署正式《商品房买卖合同》及相应附件，该认购金转变为购房款，同时该认购协议自动终止。同日，双方还签订了《商铺购买确认协议书》，分别约定4层010号商铺的总价款为183650元，首付款为55095元，及4层017号商铺的总价款为216350元，首付款为64905元。还约定，原告按上述付款方式付清应缴房款后，中工公司于15个工作日内为原告办理《商品房买卖合同》的网签手续。原告取得商铺产权后，自愿与中工公司或者中工公司指定的资产管理公司签订《商铺回购合同》、《商铺租赁及经营管理合同》。原告于同日向中工公司交付了4层010号商铺的首付款（认购金）55095元及维修基金1836.5元，和4层017号商铺的首付款（认购金）64905元及维修基金2163.5元。由中工公司出具收款收据，加盖中工公司财务专用章。 另查明，案涉的两个商铺现已由慕俄格公司收回并出租给他人使用。 上述事实，有原告及被告慕俄格公司的陈述，及原告提交的《认购协议书》两份、《商铺购买确认协议书》两份、收款收据四张和被告慕俄格公司提交的《项目资产收购合同》等证据在案为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，足以采信。 结合当事人的诉辩主张及本院查明的案件事实，本案的争议焦点是：1.本案如何定性;2.二被告是何关系;3.原告与被告中工公司签订的两份《认购协议书》和《商铺购买确认协议书》应否解除;4.应由谁向原告返还认购金及维修基金;5.原告主张资金占用费应否支持。 本院认为，关于焦点1，商品房预售合同纠纷是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同产生的纠纷。而商品房预约合同纠纷是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订的商品房买卖合同的协议产生的纠纷，这种协议一般以“认购书”等形式表现，且约定了定金。购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，开发商签订预约合同可望锁定购房者。而本案中，原告与被告中工公司签订的是《认购协议书》，合同仅对认购金等进行了约定，且还需在一定期限内签订商品房买卖合同，其性质是预约的性质。因此本案应定性为商品房预约合同纠纷。 关于焦点2，从被告中工公司与被告慕俄格公司签订的《项目资产收购合同》内容来看，虽然双方签订的是收购合同，但合同中被告中工公司如何销售商铺进行了明确约定：1.中工公司以自己的名义对外销售房屋是经被告慕俄格公司同意;2.对购房者开具的商品房发票或者相关购房收据，由慕俄格公司开具;3.销售所获得的收益由双方按比例分配，前两个月没有销售任务，从第三个月起，双方按实际销售款扣除税收后进行收益分配，其中中工公司占70%，慕俄格公司占30%;4.慕俄格公司应对中工公司装修工作提供必要的支持和帮助，使得该项目依据约定时间正常开业;5.中工公司负责沟通和落实按揭银行的相关情况，慕俄格公司应与购房者签订《商品房买卖合同》;6.中工公司保证以慕俄格公司名义对外销售。以上约定，均符合商品房委托代理销售合同的要件。中工公司对外销售房屋，是在慕俄格公司授权下，代表慕俄格公司销售房屋。中工公司对外签订合同实际为慕俄格公司签订，慕俄格公司委托中工公司销售商铺，慕俄格公司是受托人，中工公司是委托代理人。中工公司虽以自己的名义收取购房者的认购金和维修基金，以及以自己的名义与购房者签订认购协议，该行为也是基于双方签订的收购合同，在慕俄格公司授权下行使。房地产开发企业即慕俄格公司将开的商品房委托给中工公司代理销售，双方在收购合同中约定了销售款按比例进行分配，即是向中工公司支付的酬金。故双方之间形成的是委托代理的关系。 关于焦点3，原告与被告中工公司签订的《认购协议书》及《商铺购买确认协议书》，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应当履行并遵守。被告慕俄格公司未按约定期限与原告签订《商品房买卖合同》，庭审过程中，原告明确表示不愿再购买案涉商铺，要求退还房款及交纳的维修基金。慕俄公司也明确表示已将案涉房屋收回并出租给他人使用，并表示不再继续履行《认购协议》，与原告签订《商品房买卖合同》。双方的行为均导致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告与被告中工公司签订的《认购协议书》及《商铺购买确认协议书》已达到解除的条件，应当予以解除。故原告的该项请求，本院予以支持。 关于焦点4，本案系因二被告的内部矛盾导致原告未能与被告慕俄格公司签订《商品房买卖合同》，导致合同目的已不能实现的责任系被告慕俄格公司，其行为已构成违约。现原告明确表示不愿购买案涉房屋，要求被告退还已交纳的认购金和维修基金，符合规定，应予以支持。由于案涉房屋的实际出售方为被告慕俄格公司，委托代理人对外行使的权利和义务应当由受托人继受，故慕俄格公司应当承担退还责任。其辩称未收到相应款项，不应承担退还责任，虽然相应款项由中工公司收取，但中工公司与慕俄格公司系委托代理的关系，中工公司作为受委托的一方对外收取相应款项的行为，应为慕俄格公司的行为。故对该抗辩主张，本院不予采纳。关于被告中工公司应否承担连带退还责任的问题。因中工公司以自己的名义收取了原告的款项，其是否已将该相应的款项按其与被告慕俄格公司签订的收购合同约定交纳给被告慕俄格公司，尚无证据证明。故其应对原告已交纳的认购金及维修基金承担连带返还责任。 关于焦点5，原告要求被告支付资金占用费，被告慕俄格公司作为销售房屋的主体，将自己应承担销售责任的房屋委托被告中工公司销售，导致出现未能与原告进行下一步磋商签订《商品买卖合同》，之后又未与原告达成一致解除《认购协议》和《商铺购买确认协议》，及退还给原告的相应款项。被告慕俄格公司构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张计算资金占用费的请求，本院予以支持。原告要求从2018年6月2日起开始计算支付资金占用费，但该期间，原告向被告交纳相应费用，主要目的是为购买商品房，此时双方还在合同履行阶段。因此资金占用费的起算时间应当从双方合同目的不能实现，原告第一次主张权利时起算，即从起诉之日起计算。但从2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故原告所主张的资金占用费标准应改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，其主张按该利率的1.3倍计算，未超过法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下： 一、解除原告符某燕与被告中工财富资产管理（北京）有限公司于2018年6月2日签订的关于中工·财富广场4层010号商铺的《认购协议书》及《商铺购买确认协议书》和关于中工·财富广场4层017号商铺的《认购协议书》及《商铺购买确认协议书》; 二、被告贵州慕俄格房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告符某燕交纳的中工·财富广场4层010号商铺和4层017号商铺的认购款及维修基金等费用共计124000元，并支付从2020年6月28日起以124000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至款项清偿完毕之日止的资金占用费；被告中工财富资产管理（北京）有限公司对上述债务承担连带返还责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2996元，减半收取计1498元，由被告贵州慕俄格房地产开发有限公司、中工财富资产管理（北京）有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  丁明香 二〇二〇年九月十五日 书记员  王傑春