北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10714号上诉人（原审被告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼21层2104号-1。法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐慧博，女，1980年7月9日出生，汉族，住北京市海淀区。原审第三人：彭亮，男，1977年7月18日出生，汉族，户籍地吉林省敦化市民生街林源社区。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。上诉人北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）因与被上诉人齐慧博、原审第三人彭亮房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初18898号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。幼狮公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判幼狮公司不退还齐慧博免租期租金16642.5元，本案一、二审诉讼费由齐慧博负担。事实和理由：《补充协议》中的免租期是齐慧博修空调的补偿，这与合同前期所给予的免租期性质不同，一审法院针对这部分免租期让幼狮公司承担支付租金的义务系认定事实错误，该项认定也没有合同依据。齐慧博辩称，同意一审判决，不同意幼狮公司的上诉请求和事实理由。幼狮公司未尽到资产管理义务，涉案房屋是办公用房，全部设备设施是按照办公用房标准配备的，但幼狮公司将房屋出租给社交娱乐公司，房间被用作相亲活动场所，租户营业性质导致人流量庞大，人数超过了正常办公的人数，大门常年不关，大量浪费制冷制热，齐慧博就空调问题积极联系了工程师上门检测检修，经检测空调温度正常；2017年整个楼层全部空调都是可以正常使用的；签订《补充协议》并非全因为空调，实际是因上家租户经营不善才导致退租。彭亮辩称，不同意一审判决，同意幼狮公司的上诉请求和事实理由。齐慧博向一审法院起诉请求：1.判令幼狮公司、彭亮连带给付齐慧博未提前通知解除合同的租金41364元；2.判令幼狮公司、彭亮连带给付齐慧博免租期赔偿金45961元；3.判令幼狮公司、彭亮连带退还齐慧博免租期租金（2017年8月22日至2017年9月21日）33285元。一审法院认定事实：2016年8月18日，齐慧博（齐慧博爱人刘林代）作为委托方（甲方），幼狮公司、彭亮作为受托方（乙方），北京华亮房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），签订《全权委托资产管理合同》（经纪成交版），约定：乙方承租甲方位于北京市朝阳区东三环中路39号院15号楼17层2001号房屋（以下简称“涉案房屋”），产权人系齐慧博，建筑面积172.33平方米，承租区域作办公用途；甲方承诺给予乙方合同期内共计叁个月零叁天的免租期，自2016年8月19日至2016年11月21日止；合同期限为陆年，自2016年11月22日至2022年11月21日止；2016年11月22日至2018年11月21日租金为人民币33285元/月、2018年11月22日至2020年11月21日租金为人民币34949元/月；首次租金支付方式为押贰付陆，第二次开始租金支付方式为押贰付叁，租金每叁个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金；押金相当于贰个月租金即陆万陆仟伍佰柒拾元整，押金是乙方向甲方交付的合法履约的保证金；违约责任：在委托期限内，因乙方原因不履行本协议的，应提前90天通知甲方，乙方已支付贰个月租金的保证金不予退还，以此用于向甲方承担违约责任的赔偿；补充协议：合同期内，如乙方提前解约，则乙方按比例赔付甲方免租期的租金，赔付比例按每年15天折算，租金按第一年资金标准计算。合同落款处，甲方处刘林代齐慧博签字，乙方处彭亮作为经办人签字，幼狮公司盖章确认。2017年8月10日，齐慧博（齐慧博爱人刘林代）作为甲方，彭亮、幼狮公司作为乙方，签订《补充协议》，约定：兹有甲乙双方于2016年08月18日就乙方承租甲方位于北京市朝阳区东三环中路39号院15号楼17层2001签署《全权委托资产管理合同(经纪成交版)》(以下简称“合同”)，现双方就合同履行达成如下事宜：1、合同租赁期限不变。2、甲方同意给予乙方一个月免租期2017年08月22至2017年09月21日。3、乙方支付甲方2017年08月22日至2017年11月21日房屋租金共计￥66570元(包含物业管理费、取暖费、制冷费)。4、甲方承诺给该房屋重新安装新空调，保证新空调正常运作。5、自本协议签订之日起至合同终止期间,由于空调原因及乙方原因发生任何题，乙方不得向甲方提出合同变更行为及退租行为，否则视为乙方违约。6、本协议自双方签字之日生效，属于合同不可分割的部分，与合同具有同等法律效力。如本协议与合同条款发生冲突，以本协议为准。7、本协议一式两份,甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。2019年12月19日，幼狮公司发送《退回房屋通知书》至齐慧博，载明：2016年08月18日贵方与我方签署东三环中路39号院15号楼17层2001签署《全权委托资产管理合同(经纪成交版)》，我方已按照合同履行了约定的义务。该房屋经我方多方推介,，仍未能找到意向承租客户，为保证贵方的利益,，我方亦承担了巨大的经济损失。有鉴于此，我方向贵方告知如下内容：1、解除《租赁资产管理合同》并于2020年02月05日退还房屋。2、请贵方于2020年02月05日,配合我方进行退还房屋的交割手续，返还钥匙；上述日期将作为我方退还房屋的日期。2019年12月23日，幼狮公司再次发送《合同解除协议》至齐慧博，载明：一、甲乙双方于2020年02月05日终止合同关系，甲方收回房屋。二、乙方已支付的贰个月押金￥66570.00元作为提前解除合同的违约金，甲方不予退还。三、自本协议签署之日起，甲乙双方再无其他争议；本协议一式两份，自甲乙双方签字或盖章后生效，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。该协议落款处齐慧博未签字确认。2019年12月26日，幼狮公司再次发送《合同解除协议》至齐慧博，载明：一、甲乙双方于2020年02月05日终止合同关系，甲方收回房屋。乙方支付2020年1月22日至2020年02月05日房租￥17235.00元，此款项应不晚于2019年12月27日支付给甲方。二、已支付的两个月押金陆万陆仟伍佰柒拾元整(￥66570.00)甲方不予退还。三、自本协议签署之日起，甲乙双方再无其他争议；本协议一式两份，自甲乙双方签字或盖章后生效，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。该协议落款处齐慧博未签字确认。2020年1月17日，幼狮公司发送《告知函》至齐慧博，载明：2016年08月18日贵方与我方签署东三环中路39号院15号楼17层2001签署《全权委托资产管理合同(经纪成交版)》，我方已按照合同履行了约定的义务。我方于2019年12月19日向贵方送达了退回房屋通知书。现告知如下：1、我方于2020年1月17日向贵方支付2020年1月22日至2020年2月5日租金￥17235.00元。2、2020年2月5日，我方进行退还房屋的交割手续，返还钥匙；并承担合同约定的违约责任。庭审中，各方均认可幼狮公司向齐慧博支付了两个月房屋租金作为押金即66570元，房屋租金支付至2020年2月5日。庭审中，就涉案房屋现情况，齐慧博表示不清楚，幼狮公司、彭亮表示已经于2020年2月5日将钥匙放在物业处，并多次对齐慧博进行了通知。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，齐慧博与幼狮公司、彭亮签订的《全权委托资产管理合同》（经纪成交版）系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。就合同解除原因，现上述合同还未到期，幼狮公司、彭亮提出要求提前解除合同，且提出解除合同日期并未提前3个月通知齐慧博，故一审法院认定幼狮公司、彭亮系本案违约方。就齐慧博第一项诉讼请求，虽幼狮公司、彭亮未提前90天通知齐慧博，但齐慧博已经收取幼狮公司、彭亮缴纳的押金且不予退还，此押金用于赔偿因幼狮公司、彭亮违约行为给齐慧博造成的损失，故齐慧博不能再就此向幼狮公司、彭亮重复主张支付违约赔偿金，齐慧博第一项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。但需要说明的是，幼狮公司、彭亮就承租涉案房屋所缴纳的押金齐慧博无需再予以退还；就齐慧博第二项诉讼请求，根据合同补充条款约定，合同期内，如幼狮公司、彭亮提前解约，则应按比例赔偿齐慧博给予其未使用租期所对应免租期的租金，租金赔偿标准按每年15天折算，租金按第一年租金标准计算。故齐慧博对此主张于法有据，且计算无误，一审法院予以支持。但需要说明的是，此项诉讼请求应为免租期租金损失，而非齐慧博所主张的免租期赔偿金；就齐慧博第三项诉讼请求，齐慧博已在主合同中给予幼狮公司、彭亮三个月零三天的免租期，在补充协议中双方又约定了一个月的免租期，而幼狮公司、彭亮提前解约，作为违约方理应按照主合同的约定，赔付齐慧博免租期租金损失。但考虑到齐慧博更换涉案房屋空调必然会影响涉案房屋的出租与使用，故一审法院综合考虑合同的履行情况、幼狮公司、彭亮的违约程度以及齐慧博的实际损失，酌定以退还齐慧博一万六千六百四十二元五角为宜。就齐慧博要求幼狮公司、彭亮承担连带责任一事，通过各方提交的证据以及幼狮公司向齐慧博发送的多份合同解除协议、告知函，可以认定幼狮公司系合同实际签订方，彭亮仅作为经办人签字确认，故齐慧博要求彭亮承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、幼狮公司于判决生效后七日内给付齐慧博免租期租金损失四万五千九百六十一元；二、幼狮公司于判决生效后七日内退还齐慧博免租期租金一万六千六百四十二元五角；三、驳回齐慧博的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，齐慧博与幼狮公司、彭亮签订的《全权委托资产管理合同》（经纪成交版）系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。因幼狮公司提出要求提前解除合同，且提出解除合同日期并未提前3个月通知齐慧博，齐慧博就此主张退还《补充协议》中约定的2017年8月22日至2017年9月21日期间的免租期租金，一审法院认定幼狮公司作为违约方应按照主合同的约定赔付齐慧博免租期租金损失，亦结合齐慧博更换涉案房屋空调必然会影响涉案房屋的出租与使用、合同的履行情况、幼狮公司、彭亮的违约程度以及齐慧博的实际损失等情况，综合考虑酌定幼狮公司退还齐慧博上述款项16642.5元，并无不当。幼狮公司上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，幼狮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费217元，由北京幼狮科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年九月二十四日法官助理 刘佳钰书 记 员 徐 曼