福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3649号 原告：张余星,男，汉族，1987年11月24日出生，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：黄冬梅，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：闽侯县总部园房地产有限公司，住所地闽侯县甘蔗街道八一八西路**。 法定代表人：李存，总经理。 委托诉讼代理人：王斌，系公司员工。 原告张余星与被告闽侯县总部园房地产有限公司（以下简称总部园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张余星的委托诉讼代理人黄冬梅及被告总部园公司的委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张余星向本院提出诉讼请求：1.判令总部园公司向张余星支付自2020年2月29日起至实际向张余星交付座落于南屿镇乌龙江南大道39号总部经济园区住宅及SOHO三期（现：三盛托斯卡纳小区二期）7#楼1806单元精装完好房屋之日止的逾期交房违约金【违约金以2045722元为基数，按每日万分之三标准计算，暂计至2020年7月2日为76101元】；2.判令总部园公司向张余星赔偿因逾期交房造成的损失（包括租金损失、律师费损失等，其中租金按每月2500元自2020年2月29日起算至实际交付精装完好房屋之日止，暂计至2020年7月2日租金损失为10333元、律师费损失为8000元，暂合计损失为18333元）；3.本案诉讼费用及其他相关费用由总部园公司承担。 事实与理由：2018年2月2日，张余星向总部园公司购买座落于南屿镇乌龙江南大道39号总部经济园区住宅及SOHO三期（现：三盛托斯卡纳小区二期）7#楼1806单元精装房，并与总部园公司签订《商品房买卖合同》及相关附件和与装修有关的《补充协议》，约定的购房总价为2045722元（含装修款），建筑面积90.34平方米，合同约定总部园公司应在2020年2月28日之前交房，合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”同时《补充协议》第七条约定：“在该房产装修完成前不进行毛胚房的交付”。但总部园公司至今没有将符合精装条件且装修合格的房屋交付给张余星，原因是2020年3月，总部园公司通知张余星交房，但张余星办理入住手续过程中发现总部园公司移交的是毛胚房，并非精装房，从而导致房屋无法完成交接。经了解，系总部园公司将张余星购买的精装房遗漏装修，事情发生后总部园公司并未积极处理，张余星通过投诉，最终协商确定继续由总部园公司负责装修，给张余星造成的损失由总部园公司承担。但总部园公司急于赶工，且装修不专业，所装修的房屋存在诸多问题，经张余星多次要求整改，总部园公司拒不整改，张余星不得不委托律师向其发函，但发函后总部园公司仍然没有整改，导致房屋至今无法办理移交手续。总部园公司的行为已经构成违约，且给张余星造成损失，包括但不限于租金损失、律师费损失等，总部园公司应向张余星支付违约金并赔偿所造成的损失。 总部园公司辩称，一、案涉房屋经各方竣工验收合格并装修完毕，总部园公司交付的房屋具备合同约定的交付使用条件，因张余星无约定及法定事由拒绝收楼，应承担逾期收楼违约责任。若张余星认为案涉房屋存在质量瑕疵，可要求总部园公司进行维修,但无权拒绝收楼，总部园公司瑕疵交付不构成逾期交房，总部园公司仅承担瑕疵交付的维修责任，而非逾期交房违约责任。案涉房屋于2019年9月17日经消防及五方验收合格并办理了竣工验收备案，之后总部园公司根据张余星的委托对案涉房屋进行装修，总部园公司完成装修后总部园公司于2020年5月22日向张余星发出《交房通知书》，要求张余星在2020年5月25日到案涉房屋所在地办理交楼手续，张余星于2020年6月9日到现场验房，看房后张余星以房屋存在质量问题为由拒绝收楼，但张余星在无合同依据的情况下，按照法定，只有房屋主体结构质量存在问题、未经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的，张余星才有权拒绝接收房屋。涉案商品房即使存在张余星提的质量瑕疵问题，其属于保修范围，张余星可在房屋交付后要求总部园公司对相关质量问题进行维修。虽房屋质量存在一定瑕疵，但不影响正常居住使用的，其一般不会导致买受人不能实现合同目的，故张余星据此拒绝接受房屋导致迟延交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。 二、根据合同第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，买受人按延期时间向出卖人支付房款总价日万分之二的保管金，从出卖人交付房屋使用通知书中规定的交付日期截止起算，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同买受人已验收合格并承担该房产的一切风险责任和义务。故张余星无约定和法定事由拒绝收楼应承担逾期收楼违约责任。直到2020年8月5日张余星才与总部园公司办理了案涉房屋的交楼手续。故张余星逾期收楼应向总部园公司支付自2020年5月26日起算至2020年8月5日止的房屋保管金共计71天，每日按房屋总价日万分之二计算，共计29049.25元。根据福州市政府文件，因新冠××疫情为不可抗力，疫情期间应免除企业逾期交房违约责任，故张余星起诉的计算逾期交付违约金期限中应扣除受疫情影响的天数。1、根据合同第八条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发送之日起90日内书面告知买受人的……2、根据福建省人民政府门户网站于2020年1月24日发布福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，确定新冠病毒为突发公共卫生事件，属于不可抗力。3、发生不可抗力后，总部园公司于2020年2月24日向张余星寄发《关于因“爆发新冠××病毒疫情”导致顺延交付房屋的通知书》。4、福建省人民政府于2020年1月24日发布福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，确定新冠病毒为突发公共卫生事件，至2020年2月26日24时福建省人民政府将福建省新冠××疫情中风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠××疫情防控省级二级响应，将低风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠××疫情防控省级三级响应。但至今新冠××病毒疫情仍未结束，而从以上政府发布的公告可知，至少从2020年1月24日起至2020年2月26日24时共计33天为不可抗力期间，结合福州市人民政府办公厅发布的榕政办［2020］20号文第一条可知，该33天为受疫情影响交房期间，交房期限相应顺延，应免除企业逾期交房违约责任，故张余星主张的逾期交房起算日期从2020年2月29日起算不合理，至少需往后延长33天，即应从2020年4月4日作为起算点。5、故总部园公司向张余星支付逾期交楼违约金应自2020年4月4日起算至2020年5月25日止共计52天，根据合同第九条第1款约定，逾期交房不超过90日的，每日按房屋总价日万分之一计算，故总部园公司仅需向张余星支付逾期交房违约金10637.75元。综上，张余星应向总部园公司支付自2020年5月26日起算至2020年8月5日止共计71天逾期交楼保管金，每日按房屋总价日万分之二计算，共计29049.25元。扣除总部园公司应向张余星支付的逾期交房违约金10637.75元后，张余星还需向总部园公司支付18411.5元。 三、合同已约定逾期交房违约金，但并未约定因逾期交房造成损失的赔偿标准，并且张余星主张的逾期交房违约金标准已远超同地段同楼层租金标准，张余星同时主张逾期交房违约金和逾期交房损失没有合同和法律依据。1、根据我国法律，违约金的性质是“补偿性为主，惩罚性为辅”的法律制度，一般而言，所有的合同适用的都是补偿性违约金，与惩罚性赔偿不可兼得。在司法实践中，除非合同即约定了违约金又约定了赔偿金，权利主体才有权同时主张违约金及赔偿金，但即使同时主张也不一定能得到支持。2、另外张余星与总部园公司签订的合同有约定了逾期交房的违约金计算规则，即逾期交房90天以内的，每逾期一日按房屋总价日万分之一支付违约金，逾期交房超过90天以上的，业主要求继续履行合同的，每逾期一日按房屋总价日万分之三支付违约金，除此之外合同并未约定总部园公司逾期交房需要向张余星支付损失，包括租金损失或律师费损失等，故张余星同时主张赔偿损失没有合同依据。3、根据《合同法》第114条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第28条规定：“当事人依照合同法第114条第2款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。从上述法律规定来看，违约金和损失赔偿是不能同时主张的。故张余星同时主张赔偿损失没有法律依据。4、张余星并未提供证据证明其因总部园公司逾期交房存在实际损失，张余星提供租房信息并不能证明其存在实际损失及实际损失数额，若按张余星提供的租房信息证明每月租金为2500元为实际损失，根据合同约定，总部园公司若按合同总价日万分之一计算逾期交房违约金的，每月违约金为6137元（即2045722*0.0001*30天），该违约金远已超过2500元的实际损失。 四、产生律师费是张余星单方自愿委托行为，委托律师非解决纠纷的唯一途径，且合同并未约定律师费的承担问题，另本案事件张余星拒绝收楼亦存在过错，原本双方可协商解决但张余星拒绝协商，该律师费应由张余星自行承担。1、合同并未约定一方为主张权益而支出的必要费用的责任归属，而且张余星既可以自行行使诉讼权利，也可以委托代理人代理诉讼，委托律师并非唯一途径，在合同未约定的情况下法律也没有规定律师费应用由总部园公司承担。2、当总部园公司通知张余星收楼时，张余星无约定及法定事由拒绝收楼亦存在过错，对于过错方要求支付律师费没有事实和法律依据。3、总部园公司愿意与张余星就交房问题协商解决，但张余星拒绝协商，进而聘请律师进行诉讼，属于张余星单方扩大损失，应由张余星自行承担该部分损失。 综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，拒绝收房的法定理由有以下两种情形：1、房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交房交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用。因双方合同中未将精装修的质量作为交付条件之一，交房时存在的瑕疵不属于上述司法解释规定的房屋主体存在质量问题且无法被修复的情形。本案总部园公司已履行了合同约定的通知程序，在具备交付条件后，只要不存在影响房屋主体结构安全的事由，例如地板瓷砖高低不平、缝隙大，门漆粉刷不均匀、有掉漆现象，玻璃窗无法关紧，洗手池弹跳漏水塞无法使用、玻璃门无法关闭等此类问题，属于感官瑕疵；并非房屋主体结构质量不合格、影响居住安全的重大质量缺陷，并不会导致商品房的功能丧失，不会导致买房人合同目的不能实现。从促进交易、维护正常的交易秩序角度出发，法律规定买房人不能拒绝收房，因逾期收房而导致的损失由买房人自行承担。同时，从实现相关权益和社会资源利用最大化角度出发，司法解释也规定了开发商的修复责任，张余星可以要求开发商对装修质量问题进行修复及赔偿因修复造成的损失，而不是拒绝收楼。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月2日，张余星与总部园公司签订《商品房买卖合同》，约定张余星向总部园公司购买座落于南屿镇乌龙江南大道39号总部经济园区住宅及SOHO三期（现：三盛托斯卡纳小区二期）7#楼1806单元房屋，房屋总价款1865062元。合同第八条约定，出卖人应当在2020年2月28日前，依照国家各地方人民政政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的……合同第九条约定，出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。 上述《商品房买卖合同》签订后，张余星（乙方）与总部园公司（甲方）又签订《补充协议》，约定该房产按照本协议附件《装修设计平面户型图纸》及装修标准进行装修。甲方自主安排与该房产装修有关的各项具体事项，对此乙方均予认可，并保证不予干涉。装修施工过程中的所有费用包括装修材料、设施设备、人工费及水电费等均由乙方承担，上述与装修有关的费用总价款为180660元。《补充协议》第七条约定，在该房产装修完成前不进行毛坯房的交付，双方同意按该房产装修完成后的现状进行交付。乙方知悉并认可按照本协议约定进行装修改造会导致该房产的建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准与《合同》附件三的约定不一致，并承诺不以此作为迟延或拒绝房屋交付的理由。《补充协议》第十二条约定，本协议作为《合同》及其附件的补充，系《合同》的组成部分，与《合同》及其附件约定不一致的，以本协议约定为准。 前述合同签订后，张余星付清了全部购房款2045722元，并于2018年取得了案涉房屋的《不动产登记证明》。2019年1月14日，案涉房屋消防验收合格，2019年9月17日进行了竣工验收备案。2020年3月26日，总部园公司向伯恩（福建）物业管理有限公司发出《入住交接单》，通知其对张余星办理入住手续进行接洽。由于总部园公司以毛坯状态通知张余星交房，双方未办理交房手续。2020年5月22日，总部园公司向张余星发出《房屋交付使用通知书》，通知张余星于2020年5月25日前办理交房手续。张余星于2020年6月9日到案涉房屋时发现案涉房屋存在地板瓷砖不平整、落地玻璃门窗无法关闭等情形。2020年6月17日，张余星就前述问题委托律师向总部园公司发出《律师函》，要求总部园公司进行整改。2020年8月5日，双方办理房屋交接手续。 另查明，福建省于2020年1月24日经研究决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月26日24时起，福建省下调新冠××疫情防控应急响应等级调整。福建省人民政府办公厅于2020年1月29日通知除涉及保障城市运行必须、疫情防控必须、群众生活必须及其他涉及重要国计民生的相关企业稳定生产、做好服务保障外，其他企业根据自身情况不早于2月9日24时前复工。2020年2月20日，总部园公司向张余星发出《关于因“爆发新冠××病毒疫情”导致顺延交付房屋的通知书》，告知张余星因疫情原因交楼手续延后进行。 本院认为，张余星与总部园公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。双方在《补充协议》中明确约定《补充协议》为《商品房买卖合同》的组成部分，《补充协议》中对交房时间未另作约定，故应认定总部园公司应在2020年2月28日前将符合《补充协议》附件《装修设计平面户型图纸》及装修标准的房屋交付给张余星。总部园公司通知张余星办理交房手续时，虽然房屋确实存在地板瓷砖不平整、落地玻璃门窗无法关闭等情形，但该情形并不构成张余星逾期收房的事由，且张余星并未举证证明案涉房屋存在不符合装修标准的情形，故张余星应在总部园公司通知的时间前（2020年5月25日）进行收房。约定交房时间前，因发生新冠××疫情，福建省政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月26日下调响应等级，总部园公司于2020年2月20日向张余星发出了顺延交房的通知，现总部园公司主张交房期间应相应顺延，该主张符合合同约定，本院予以采纳，但福建省政府办公厅通知中明确除保障城市运行及群众生活必须外，其他企业不得早于2月9日前复工，故因疫情应予扣除的逾期交房时间为16天，故总部园公司实际逾期交房时间应为71天（2020年2月29日起计算至2020年5月25日，扣除疫情期间16天）。合同第九条约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，故逾期交房违约金为14524.63元。张余星与总部园公司已就逾期交房约定了违约责任，张余星提交的证据不足以证明双方约定的违约金不足以弥补其因逾期交房造成的损失，故对张余星要求总部园公司支付预期租金损失以及律师费损失的主张，本院不予支持。关于总部园公司提出张余星应向其支付逾期交楼保管金的抗辩主张，应由其另行向张余星主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、闽侯县总部园房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内向张余星支付逾期交房违约金14524.63元； 二、驳回张余星其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2161元，减半收取计1080.5元，由张余星负担914.5元，由闽侯县总部园房地产有限公司负担166元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年九月十八日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。