广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19049号上诉人（原审被告）：戚景翠，女，1984年2月10日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：陈健彬，广东比格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司，住所地广东省广州市南沙区珠江东路。法定代表人：朱恩海，职务：主任。委托诉讼代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。上诉人戚景翠因与被上诉人广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司（以下简称大岭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初319号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人戚景翠上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，并依法改判为双方租赁合同已于2019年4月30日解除，戚景翠只需要向大岭公司支付违约金17333.33元；2.本案一、二审案件受理费由大岭公司承担。事实及理由如下：一审法院认定事实不清，戚景翠已于2019年1月起开始拖欠租金，于2019年4月中已停止营业并搬离涉案商铺，大岭公司明知戚景翠违约，并无及时采取自行止损措施，任由损失扩大，大岭公司应自行承担扩大损失。涉案商铺每月管理费为11000元，双方已在一审庭审中确认戚景翠从2019年1月起因经营困难当月租金只缴纳了7000元，从2019年1月后，戚景翠没有缴纳过涉案商铺的租金，根据双方签订的租赁合同，戚景翠已构成根本违约，大岭公司有权单方解除租赁合同并收回涉案商铺。2019年4月，戚景翠已口头向大岭公司说明不再承租涉案商铺，已搬离商铺内贵重物品。大岭公司在戚景翠拖欠租金长达8个月后才发函要求解除租赁合同并收回商铺。在此期间，涉案商铺一直空置，大岭公司并无向戚景翠发出过催收信息。虽本案属戚景翠违约在先，但大岭公司在明知戚景翠构成根本违约，可提前收回商铺另行出租的情况下，并无及时自行止损，任由损失扩大，故扩大损失的责任不在戚景翠。经计算，戚景翠按2019年4月30日为双方租赁合同解除日，戚景翠拖欠大岭公司管理费共34333.33元，戚景翠已缴纳的50000元保证金用于扣减拖欠管理费，戚景翠尚有15666.67元可予以抵扣。本案戚景翠构成违约，应支付33000元违约金给大岭公司，因此戚景翠只需向大岭公司支付违约金17333.33元。被上诉人大岭公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。戚景翠自2019年1月份开始恶意拖欠租金，经多次催告仍不予支付。戚景翠称其于2019年4月已告知大岭公司不再承租涉案物业，大岭公司对此不予认可，该陈述并不属实。事实上，戚景翠从未告知大岭公司其不再承租涉案物业，也未与大岭公司办理涉案物业的交接手续，戚景翠一直占用涉案物业直至2019年9月30日，即合同解除之日。根据双方合同约定，戚景翠理应依法支付租赁期间内因使用涉案物业应支付的管理费，并为戚景翠拖欠租金的行为承担相应的违约责任。大岭公司于2020年1月8日向一审法院起诉，请求：1.确认双方的《租赁合同（兴发街8栋1号铺位）》已于2019年9月30日解除；2.戚景翠向大岭公司支付2019年1月11日至2019年2月10日期间尚拖欠的管理费4000元；3.戚景翠向大岭公司支付2019年2月11日至2019年9月30日的管理费84333元；4.戚景翠向原告支付违约金33000元；5.戚景翠向大岭公司支付从2019年10月1日起至2019年10月30日的房屋占用费22000元（按合同约定以原租赁合同管理费标准的200%）。一审法院经审理查明：广州市南沙区南沙街大岭界村民委员会是位于南沙××路××大街××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号的产权人，建筑面积为1578.82平方米。2020年6月18日广州市南沙区南沙街大岭界村民委员会出具《情况说明》，内容为其同意大岭公司将涉案物业出租给戚景翠。大岭公司通过南沙街交易平台将涉案物业对外招租，戚景翠经竞标中标。2018年1月11日，大岭公司（出租人，甲方）与戚景翠（承租人，乙方）签订《租赁合同（兴发街B栋1号铺位）》约定：甲方将位于广州市南沙区江南路97号兴发大街59号厂房出租给乙方使用，面积20.52平方米。租赁期限为五年，自2018年1月11日起至2023年1月10日止，无免租期，自租赁合同签订生效之日起正式计付管理费。合同期内，乙方各年每月应向甲方缴纳的管理费如下（注：管理费是每三年在上年度的管理费基础上递增20%）：从2018年1月11日至2021年1月10日止每月管理费为11000元，从2021年1月11日至2023年1月10日止每月管理费为13200元。管理费按月结算，由乙方在每月的第15日前按转账或支票付款方式交付当月的管理费给甲方（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日），甲方应在确认收款后5个工作日内开具正式发票给乙方。合同履行保证金为33000元，签署合同10个工作日内乙方须向甲方缴纳合同履行保证金33000元，合同期满乙方如无违约，在合同终止后三天内甲方将合同履行保证金全部退回给乙方，不计利息。乙方实际发生的其他全部费用（包括但不限于水费、电费、煤气）均由乙方按规定向有关部门缴纳。租赁期间，因乙方原因导致租赁关系提前终止或无法履行的，甲方须退还乙方全部合同履行保证金，乙方须向甲方支付违约金，违约金金额为33000元。乙方须按合同约定的时间和方式履行管理费、水电费及其他款项的付款义务。乙方未能依约按时支付管理费及其他费用的，每逾期一日须按拖欠金额的1%向甲方支付违约金，甲方有权解除租赁合同收回厂房，退还乙方所交的全部合同履行保证金，并按前述标准向乙方追讨违约金，违约金金额为33000元。违约金、赔偿金应在确定责任后5日内付清，每逾期一日，按应付金额的千分之一支付滞纳金。租赁期满或提前解除合同之日，双方须共同检查和交接房屋，乙方有其它应付费用尚未支付的，甲方有权从租赁合同履行保证金中扣除相关金额，不足部分由乙方另行支付。乙方须于期满或解除之日起30日内腾退房屋给甲方，乙方自行带来的可移动的设施、设备由乙方自行搬走，不能搬走而甲方愿意接收的，可经协商一致后，由甲方折价受让，不能拆走而甲方不愿意接收的，乙方应按占用时间以原租赁合同管理费标准的200%向甲方支付房屋占用费。逾期达一个月的，甲方有权采取其认为必要的一切措施收回该房屋，因此一切的责任和损失由乙方承担。甲乙双方同意在乙方办理企业营业执照后，乙方所有本合同的权利和义务均转移给企业，届时，甲乙双方需另行签订补充协议以确认。工人工资保障金20000元，签署合同10个工作日内乙方须向甲方缴纳工人工资保障金20000元，若乙方未按期缴纳工人工资保障金的，甲方有权解除本合同，将本合同所涉房地产另行安排使用，合同期内，工人工工资保障金对乙方拖欠的员工工资具有支付义务。合同签订当日，大岭公司将涉案物业交付给戚景翠，该物业交付时已腾空并清洁完毕、有简单装修、通水通电，戚景翠接收厂房后进行了简单装修，粉刷了墙面。双方确认：合同所约定的管理费是涉案物业的租金，戚景翠依约足额缴纳了53000元保证金，2019年1月10日前的租金戚景翠已经缴清；2019年1月11日至2019年2月10日期间的租金只缴纳了7000元，之后戚景翠再无缴纳过租金。戚景翠陈述其自2018年1月中下旬开始在涉案租赁物经营早餐店，一直使用至2019年4月，其有通过电话联系了大岭公司，告知大岭公司可以自行随时收回租赁物，租赁物钥匙没有归还。大岭公司对此不予确认，并陈述其于2019年9月30日收回涉案租赁物。戚景翠当庭表示同意以缴纳的保证金抵扣拖欠的租金。2019年8月12日、2019年8月27日，大岭公司委托广东恒博律师事务所分别向戚景翠邮寄《律师函》催缴2019年1-7月的管理费，2019年8月12日邮寄的邮件被退回，2019年8月27日邮寄的邮件于2019年8月29日签收，签收人为戚景翠。2019年8月22日向戚景翠发出《催缴通知》催收戚景翠拖欠的费用。2019年9月24日，大岭公司向戚景翠发出《收铺通知》，内容为“……。现正式通知你：1.双方《租赁合同（兴发街B栋1号铺位）》于2019年9月30日解除；2.我村将于2019年9月30日正式收回铺位，对铺位采取上锁加封等限制措施，没收合同履行保证金；……”大岭公司代理人将上述《催缴通知》及《收铺通知》通过微信发送给戚景翠，戚景翠对此予以确认。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。大岭公司经过产权人同意，将涉案房屋出租给戚景翠，涉案《租赁合同（兴发街B栋1号铺位）》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应自觉履行。关于合同解除问题。根据涉案合同约定“乙方已逾期30日未交管理费及其他费用，经甲方书面通知7日内仍未补齐的，视为乙方违约，甲方有权解除租赁合同收回厂房”，戚景翠自2019年1月起未依时缴纳租金，已构成违约，双方合同所约定的解除条件已经成就，大岭公司依约行使合同解除权，并将于2019年9月30日解除涉案合同意思表示的《收铺通知》送达戚景翠，故《租赁合同（兴发街8栋1号铺位）》已于2019年9月30日解除。关于管理费问题及违约金的问题。大岭公司、戚景翠双方确认管理费即为租金，2019年1月10日前的租金戚景翠已经缴清，2019年1月11日至2019年2月10日期间的租金只缴纳了7000元，之后戚景翠再无缴纳过租金，大岭公司于2019年9月30日收回商铺，故戚景翠拖欠大岭公司2019年1月11日至2019年9月30日管理费为88333.33元（11000元×8个月+11000元×30天×20天-7000元），大岭公司、戚景翠均同意以缴纳的保证金抵扣拖欠的租金，故进行扣减后，戚景翠还应向大岭公司支付的管理费为35333.33元（88333.33元-53000元）。戚景翠逾期缴纳管理费，已构成违约，根据双方合同约定“经甲方书面通知7日内仍未补交的，视为乙方违约，甲方有权解除租赁合同收回厂房，退还乙方所交的全部合同履行保证金，并按前述标准向乙方追讨违约金，违约金金额为33000元”，故大岭公司主张戚景翠向其支付违约金33000元，合理有据，一审法院予以支持。关于占用费问题。大岭公司于2019年9月30日已收回涉案商铺，其主张该日之后的占用费，没有事实依据，且考虑到违约金已能弥补大岭公司的损失，故对大岭公司的该主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年6月18日作出如下判决：一、确认大岭公司与戚景翠签订的《租赁合同（兴发街8栋1号铺位）》于2019年9月30日解除；二、戚景翠应于本判决发生法律效力之日起十日内向大岭公司支付管理费35333.33元、违约金33000元，合计68333.33元；三、驳回大岭公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1029元，由大岭公司承担250元，由戚景翠承担779元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为涉案合同的解除时间及戚景翠拖欠的管理费数额。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于涉案合同的解除时间的问题。戚景翠自2019年1月起未依时缴纳管理费，已构成违约，大岭公司在双方合同所约定的解除条件成就时依法行使合同解除权，并于2019年9月30日将有解除涉案合同意思表示的《收铺通知》送达戚景翠，故一审据此认定涉案合同于2019年9月30日解除，并无不当，本院予以维持。虽戚景翠主张其于2019年4月口头告知大岭公司不再承租涉案商铺，故涉案合同应于2019年4月30日解除，但大岭公司对此不予确认，在戚景翠不享有涉案商铺合同解除权的情况下，其亦未提交证据证实双方已就合同解除问题达成一致或办理相应的交接手续，故本院对其该主张不予采信。关于戚景翠拖欠的管理费数额问题。本案双方均确认2019年1月10日前的租金戚景翠已经缴清，2019年1月11日至2019年2月10日期间的租金戚景翠只缴纳了7000元，之后戚景翠再无缴纳过租金，因涉案合同已于2019年9月30日解除，大岭公司亦于当天收回涉案商铺，故一审认定戚景翠拖欠大岭公司2019年1月11日至2019年9月30日的管理费为88333.33元并认定以戚景翠缴纳的保证金及上述7000元进行扣减后还应向大岭公司支付管理费35333.33元，合理有据，本院予以维持。经审查，一审判决第一页大岭公司诉讼请求部分“确认原被告双方的《租赁合同（兴发街8栋1号铺位）》”、第七页认定部分“故《租赁合同（兴发街8栋1号铺位）》已于2019年9月30日解除”、第八页判决主文部分“一、确认原告广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司与被告戚景翠签订的《租赁合同（兴发街8栋1号铺位）》于2019年9月30日解除”，上述内容中的“《租赁合同（兴发街8栋1号铺位）》”存在笔误，应为《租赁合同（兴发街B栋1号铺位）》；一审判决第七页认定部分“（11000元×8个月+11000元×30天×20天-7000元）”，存在笔误，应为（11000元×8个月+11000元÷30天×20天-7000元），本院对此予以修正。但因双方当事人对此均未提出异议，且该笔误不影响本案判决结果，故本院对一审判决结果予以维持。综上所述，戚景翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1075元，由戚景翠负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年九月二十八日书记员  冯韵彭诗敏