广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初4847号 原告（反诉被告）：卢桓颖，女，1990年9月10日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：吕厚良（系卢桓颖之夫），男，1990年6月17日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：陈欣然，广西桂金剑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王惠莲，女，1971年3月9日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：曾智达，广西聪慧律师事务所律师。 原告卢桓颖诉被告王惠莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，被告王惠莲于2020年9月12日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序（小额诉讼），于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告卢桓颖的委托诉讼代理人吕厚良、陈欣然，被告王惠莲的委托诉讼代理人曾智达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢桓颖向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告和被告于2020年3月25日签订的《租赁合同》；2.请求依法判令被告返还租房押金850元，租金2550元，公摊费51.7元，物业费31.6元，合计3483.3元给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年3月原告和朋友吕厚良准备在玉林城区内开一家非药品医疗器械类公司，需要租一间合适的房屋办理营业执照。2020年3月17日，原告通过“58同城”房屋租赁平台联系上了位于玉林市玉州区的屋主即本案的被告。当天原告在朋友陈志梅的陪同下和被告 -2- 见了面并看了出租房，原告告知被告，承租的房屋是用来办营业执照的，需要被告提供房产证和购房合同。被告当场承诺会配合原告，将提供原告办营业执照所需的材料。2020年3月25日，从惠州出差回到玉林的原告，和朋友陈志梅又来到出租房处与被告见了面，在被告再次承诺一定会出示房产证或购房合同配合原告把公司的营业执照办理下来的情况下，原告和被告签订了一份《租赁合同》，合同上约定原告承租该房屋的用途为“办公”使用，并约定房屋租金每月为850元，原告需按“押一付三”的方式支付押金及租金给被告。原告当场通过微信转账形式分两次将押金和租金共3400元转给了被告。之后原告就开始着手办理营业执照。在办理过程中，因被告的身份证地址和房产证地址与《租赁合同》租赁房屋三处的地址不一致，被告身份证地址为“广西玉林市玉州区江南路228号A幢902室”，被告房产证地址为“玉林市玉州区”，《租赁合同》地址为“一、出租方同意将座落于香港城中环大厦A902出租给承租方作办公使用”。玉林市工商局明确要求提供房东即被告的房产证和购房合同的全部资料。自此开始，原告和被告反复在电话和微信上沟通，请被告配合提供上述材料。被告却不知出于什么原因，要么是提供其中的几页，要么就直接拒绝，导致原告的营业执照始终无法顺利办理。2020年4月1日，原告发微信给被告“你好！可以提供过来？我现在办证，连营业执照都办不了”。被告直接回复原告“我只不过是出租房而己！又不是卖房！怎么那么烦？？你办证又不是我办证”！2020年4月9日，原告再次发微信给被告“你好！房产证，需要每页拍照，麻烦发一下”。被告不予理睬。2020年4月14日，原告再次要求被告提供房产证复印件的所有页，被告直接拒绝了原告。无奈之下，原告提出退租，被告先是说“你交这个物业费跟一个月的押金，跟水电费，剩下的可以退给你”，在原告缴纳了物业费和公摊费后，被告又要再扣一个月的房租。2020年4月15日被告问原告“那你什么时候退房？”原告说当天就可以退，当天被告让中介收走了原告的钥匙，但是被告始终不肯退还租金和押金给原告。原告租赁被告房屋的目的是办理营业执照，在租赁合同中也明确租赁房屋作办公使用，但是因为被告不愿意提供完整的房产证和购房合同复印件，导致原告租赁房屋的目的不能实现。现请求法院依法解除原告和被告于2020年3月25日签订的《租赁合同》，被告返还租房押金850元，租金2550元，公摊费51.7元，物业费31.6元，合计3483.3元给原告。请求法院查明事实后依法支持原告的诉请。 -3- 被告王惠莲辩称，1.其已于2020年8月25日单方解除合同，并将涉案房屋另出租给他人；2.原告要求返还租房押金、租金、公摊费、物业费，没有事实和法律依据。 反诉原告王惠莲向本院提出诉讼请求：1.支付租金1700元（从2020年6月26日起至2020年8月25日共计两个月租金）；2.支付物业费298.7元；3.赔偿换锁费用350元、律师费2000元；4.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：一、因王惠莲于2020年8月25日将房屋另出租给他人前卢桓颖都未确定与王惠莲解除合同并把房屋交回给王惠莲使用，王惠莲也未表明与卢桓颖解除租赁合同不给卢桓颖使用，合同解除时间和王惠莲行使合同解除权是王惠莲于2020年8月25日将房屋另租给他人时正式确立，因此卢桓颖应支付从2020年6月26日起至2020年8月25日止两个月的租金给王惠莲；二、按照合同约定，租赁期间产生的物业费由承租人负责，因此2020年5月至8月的物业费共计298.7元应由卢桓颖承担；三、合同第五条约定“如承租方违约造成出租房的经济损失，出租方有权在押金中扣除并追究其赔偿责任。”因卢桓颖没有按照合同履行义务，已经构成严重违约，由此造成王惠莲需支付额外的换锁费用及律师费用，此费用应当由卢桓颖承担。为此，望法院查明事实，公正判决。 反诉被告卢桓颖辩称，其已于2020年4月15日经中介将房屋和钥匙归还，租赁合同不再继续履行，其不应再承担租金、物业费；至于门锁被破坏，与其无关，至于让其承担律师费没有相应的事实和法律依据，且反诉原告违约在先，请求驳回反诉请求。 经审理，本院确认以下法律事实：2020年3月25日，出租方王惠莲与承租方卢桓颖签订《租赁合同》，约定如下：出租方同意将坐落于香港城中环大厦A902（下称“该房产”）出租给承租方作办公使用，房屋租赁期限自2020年3月25日至2021年3月25日止，租金协定为每个月捌佰伍拾元整（小写：850元），出租方每季向承租方收取，首付租金约定在25日前缴付，以后每期的租金双方约定于25日前交付；租赁期内该房产的有关杂费（如水费、电费、电话费、煤气费、物业管理费…）由承租方负责；承租方向出租方交纳850元的押金，出租方应在租赁期届满解除合同之日，承租方付清租金及其它费用并按期迁出时，出租方应将押金无息退回给承租方…如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权在押金中扣除并追究其赔偿责 -4- 任；承租方逾期交付租金，出租方有权向承租方按月租金收取2%的滞纳金。如承租方未经出租方同意逾期缴付租金超过十五天，则视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产且不作赔偿、没收押金；如承租方提前退租的，需缴清所有费用并交付实际占用的所有租金，同时出租方有权没收押金。《租赁合同》尾部有王惠莲、卢桓颖签字。2020年3月25日，卢桓颖通过微信转账押金850元及三个月租金2550元共计3400元给王惠莲。 2020年4月14日，因无法办证，卢桓颖通过微信欲与王惠莲解除合同，王惠莲表示交完清物业费及水电费，扣除押金即可退房，签订合同时多缴的两个月租金可退还，2020年4月15日，卢桓颖结清了物业管理费用，并于2020年4月16日将房屋钥匙归还给房产中介工作人员。2020年8月25日，王惠莲与他人就上述房屋签订了《房屋租赁合同》。 本院认为，卢桓颖与王惠莲签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。关于租赁合同的解除问题。双方均同意解除合同，但对于合同的终止时间有争议，卢桓颖主张合同于2020年4月16日解除，王惠莲主张合同于其与他人签订租赁合同之日即2020年8月25日解除。依据双方提供的证据、庭审中当事人的陈述确认卢桓颖已于2020年4月16日交还钥匙给房产中介，完成退房，即合同解除。双方签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除。 关于租房租金的问题，因双方的租赁合同于2020年4月16日解除，故卢桓颖仅需负担2020年3月25日-4月16日的租金、物业管理等费用，其多支付的租金应当予以退还。故王惠莲应当退还两个月的租金共计1700元给卢桓颖。王惠莲要求卢桓颖继续支付2020年6月26日-8月25日的租金及物业管理费用，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于租房押金的问题。双方在合同中约定“如承租方提前退租的，需缴清所有费用并交付实际占用的所有租金，同时出租方有权没收押金。”因卢桓颖未到租赁期届满就提前解除合同，王惠莲有权没收其押金850元。故卢桓颖要求王惠莲退还押金，于法无据，本院不予支持。 关于卢桓颖是否应赔偿王惠莲换锁费用350元及律师费2000元的问题。王惠莲主张因卢桓颖的违约行为造成其需承担换锁费用及律师费，要求卢桓颖支付换锁 -5- 费用350元及律师费2000元，还向法院提交了微信聊天记录、收据、转账凭证、发票予以佐证。卢桓颖对该证据的关联性不予认可。本院认为，该证据中并不能证明锁系卢桓颖所破坏，王惠莲应承担举证不利的法律后果。相关请求不予支持。 综上所述，依据《 中华人民共和国合同法》第 六十条、第九十三条、《 中华人 民共和国民事诉讼法》第 六十四条第一款、《 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干 规定》第 二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）卢桓颖与被告（反诉原告）王惠莲在2020年3月25日签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除； 二、本诉被告王惠莲退还租房租金1700元给本诉原告卢桓颖； 三、驳回本诉原告卢桓颖的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告王惠莲的诉讼请求。 上述判决确定的义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序（小额诉讼）进行审理，本诉受理费150元，减半收取75元，由原告卢桓颖负担40元，由被告王惠莲负担35元；反诉受理费50元，减半收取25元，由反诉原告王惠莲负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 高斯宜 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 梁丹凤 书 记 员 蒋令华