河北省邯郸市峰峰矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0406民初1653号 原告：华之杰物业服务有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区联纺路20号。 法定代表人：王铁炜，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙矿平，男，1963年1月2日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：马岩，男，1986年3月27日出生，汉族，现住峰峰矿区。 被告：赵卫山，男，1972年12月16日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。 原告华之杰物业服务有限公司（以下简称华之杰物业服务公司）与被告赵卫山为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华之杰物业服务有限公司的委托诉讼代理人孙矿平，被告赵卫山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华之杰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即缴纳物业费1905元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款违约金1375元；3、受理费、保全费由被告承担。事实和理由：被告居住在美雅××××室。原告与被告居住小区2015年5月至2016年4月同冀中能源峰峰集团峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订物业服务合同；2016年5月至2017年4月同冀中能源峰峰集团峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订物业服务合同；2017年5月至2018年5月同冀中能源峰峰集团峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订物业服务合同；2019年5月至2021年5月同业主委员会签订了《物业管理服务协议》，但被告却未按照协议约定缴纳物业费，经原告多次催缴，被告拒不缴纳物业费。为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼请求判令被告向原告支付拖欠的物业费和违约金共计3280元。 被告赵卫山辩称：被告应该在拿钥匙之后才能缴纳物业费，另外，被告在领取钥匙后一年没有入住，确切的说是拿钥匙后等了十个月才去物业处领取装修牌进行装修；被告地下室的灯没有使用过，开关被盗，一次都没有使用过；阳台窗户倾斜严重，被告去找物业，三个月没有解决，被告自己花费350元进行了修缮，原告处有登记记录；阳台后楼有缝隙，大概有四指宽；小区的绿化带有业主种菜，物业管理不到位；小区卫生打扫不到位；地面车位卖三四万，这是业主的公共财产；我居住的一楼三户全部被水淹，现在只赔偿了一户，我和另外一户没有得到赔偿；小区内的张贴的广告收入归业主所有；收废品可以随便进入小区做买卖，这样大家都可以进入小区做生意了；车辆停放管理混乱，有无车位的都能进小区，有一部分没有车位的业主进入小区停在马路边，导致管理混乱；小区饮水机的收入应该归业主所有。 本院经审理认定事实如下：被告赵卫山系峰峰矿区美雅小区6号楼2单元101室（以下简称涉案房屋）的业主，其房屋建筑面积为98.52平方米，被告于2016年5月4日对涉案房屋进行验收并领取房屋钥匙和交纳一年的物业费。 2017年5月15日，原告华之杰物业服务有限公司作为乙方与峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室作为甲方再次签订《冀中能源峰峰集团有限公司峰峰矿区美雅居民小区物业管理前期服务合同》，约定甲方选聘乙方为美雅小区提供前期物业管理服务工作，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收取标准为0.75元／月／平方米（包括清洁卫生费0.16元／月／平方米、秩序维护费0.15元／月／平方米、公共设施设备日常运行维护费0.14元／月／平方米和电梯费0.30元／月／平方米），另外收取庭院照明费5元／月／户和垃圾清运费3元／月／户，服务期限为一年，自2017年5月15日起至2018年5月15日止。 2019年5月1日，原告华之杰物业服务有限公司作为乙方与峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室作为甲方第三次签订《冀中能源峰峰集团有限公司峰峰矿区美雅居民小区物业管理前期服务合同》，约定甲方选聘乙方为美雅小区提供前期物业管理服务工作，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收取标准为0.75元／月／平方米（包括清洁卫生费0.16元／月／平方米、秩序维护费0.15元／月／平方米、公共设施设备日常运行维护费0.14元／月／平方米和电梯费0.30元／月／平方米），另外收取庭院照明费5元／月／户和垃圾清运费3元／月／户，服务期限为一年，自2018年5月15日起至2019年5月1日止。 2019年5月1日，原告华之杰物业服务有限公司作为乙方与邯郸市峰峰矿区临水镇美雅小区业主委员会（以下简称美雅小区业主委员会）作为甲方签订《美雅小区物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方提供物业管理服务工作，物业管理服务费包括物业费（收取标准为0.45元／月／平方米）、电梯运行费（收取标准为0.30元／月／平方米，含自来水二次加压费）、庭院照明费（收取标准为5元／月／户）和垃圾清运费（收取标准为3元／月／户），合同期限为二年，物业管理服务费按一年一次性缴纳，业主应在每年第一个季度内履行缴纳义务，逾期缴纳的，从逾期之日起每日应缴纳千分之三的违约金。 因被告赵卫山未按照合同约定交纳2017年5月5日至2019年12月31日的物业费1671元（628元X2年+415元=1671元），其中2017年5月5日至2017年12月31日（共241天）的物业费415元（628元/365天X241天=415元），2018年和2019年物业费均为628元（0.45元／月／平方米X98.52平方米X12个月+5元／月／户X12个月+3元／月／户X12个月=628元），原告华之杰物业服务有限公司多次催要未果，故而成讼。 另查明，被告赵卫山的房屋位于一楼，不收取电梯费。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告华之杰物业服务有限公司与峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订的前期物业合同以及原告华之杰物业服务有限公司与美雅小区业主委员会签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告华之杰物业服务有限公司与峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订的前期物业合同以及原告华之杰物业服务有限公司与美雅小区业主委员会签订的物业服务合同对全体业主均具有法律约束力。原告华之杰物业服务有限公司对美雅小区提供了物业管理服务，被告赵卫山为该小区业主，因此享受了原告提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，作为小区业主，被告赵卫山应当交纳物业管理费，故被告赵卫山应向原告华之杰物业服务有限公司交纳2017年5月5日至2019年12月31日的物业费1671元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“......物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，故对被告关于未在小区居住的辩称理由，本院不予采信。被告虽辩称原告的物业服务不完善，但未提供充分有效的证据予以证明，故对其辩称理由，本院不予采信。 被告赵卫山未按时交纳物业费已然构成违约，应承担相应的违约责任。因双方约定2019年的违约金标准为每日千分之三，按合同约定被告应支付2019年的违约金为688元（628元X0.003/日X365天=688元），已超过造成损失的30%（628元X30%=188元），过分高于造成的损失，超出部分，本院不予支持。因双方未对2017年和2018年逾期支付物业费的违约金进行约定，故被告应赔偿自逾期之日即2017年5月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失｛其中2017年的利息损失：2017年5月5日至2019年8月19日（共837天）的利息损失为45元（415元X4.75%/365天X837天=45元），2019年8月20日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以415元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算；2018年的利息损失：2018年1月1日至2019年8月19日（共596天）的利息损失为49元（628元X4.75%/365天X596天=49元），2019年8月20日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以628元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算；}。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 一、被告赵卫山自本判决生效之日起五日内支付原告华之杰物业服务有限公司2017年5月5日至2019年12月31日的物业费1671元和违约金（其中2017年5月5日至2019年8月19日的利息损失为45元，2019年8月20日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以415元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算；2018年1月1日至2019年8月19日的利息损失为49元，2019年8月20日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以628元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算；2019年逾期付款的违约金188元）； 二、驳回原告华之杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵卫山负担15元，由原告华之杰物业服务有限公司负担10元；财产保全费39元，由被告赵卫山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员 马 荣 二〇二〇年九月二十五日 书记员 籍晓雪 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条......物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。......