河南省南阳市卧龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1303执异134号案外人：南阳市中泰房地产开发有限公司，住所地南阳市独山大道与张衡路交汇处，统一社会信用代码91411300795741047H。法定代表人：牛香瑞，任总经理。委托诉讼代理人：李杨，河南众筹律师事务所律师，代理权限为特别授权。申请执行人：周源清，男，汉族，1992年11月25日生，住南阳市宛城区。被执行人：陈国欣，男，汉族，1972年9月28日生，住南阳市卧龙区。本院在执行周源清与陈国欣民间借贷纠纷一案中，案外人南阳市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人称，案外人负责开发南阳市高新区张衡路东路中景门国贸楼项目，陈国欣为该楼盘部分项目的实际施工人。因楼盘未实际竣工验收，双方未进行工程结算。为保证工程款的结算，在陈国欣的要求下，案外人将中景门国贸楼项目4号楼1、2层1号房屋作为陈国欣工程款的抵押担保，因无法办理抵押登记手续，双方于2014年11月12日签订预约认购协议书一份，约定房产作价1500万元，以此房产作为工程款的担保。虽然有预约认购书，但陈国欣并非房产实际所有人，预约认购书实为抵押担保协议。中景门国贸楼项目4号楼至今未取得预售许可证手续，案外人与陈国欣签订的预约认购书无效，房产也未实际交付给陈国欣，该房产仍归案外人所有。案外人作为涉案房产的所有权人，请求法院解除对涉案房产的查封。申请执行人答辩称：异议人中泰公司异议与事实不符，没有法律关系，予以驳回。一、中泰公司与陈国欣已构成建设施工合同关系，中泰公司拖欠陈国欣工程款的事实双方也没有异议，2014年签订的认购书实际是以房抵债协议，是符合双方实际客观存在，该认购协议在2014年签订以后，从未提出过撤销该协议主张，已超过撤销该协议期限。二、中泰公司与陈国欣之间工程是否总结算不影响双方在2014年11月12日进行部分结算，以及以房抵债协议的效力。中泰公司是否取得4号楼认购协议，不影响2014年双方签订认购协议的有效性，该认购协议是双方真实意思表示，现中泰公司主张该合同无效或该认购书为抵押担保的说法违背客观事实，违背诚信原则，因此请求法院驳回中泰公司的异议请求。案外人为支持其请求，提交了如下证据：一、施工合同复印件十份，欲证实陈国欣为中景门国贸楼部分项目的实际施工人。二、预约认购书一份，欲证实案外人因施工过程中资金紧张，无法按时支付陈国欣工程款，双方协议将4号楼1、2层1号房屋抵押给陈国欣。三、案外人已付给陈国欣工程款总额、部分明细复印件，欲证实案外人以各种方式支付陈国欣部分工程款946.0742万元，因未全部完工，双方未结算，下余工程款数额未定。四、11号楼5号门面房收房签单、装修申请表复印件一份，欲证实与涉案房产相邻的房屋已交付并使用，陈国欣与案外人未办理相关手续，以此证明陈国欣并非所有权人。五、南阳房产管理中心官网截图一份，欲证实4号楼至今未取得预售许可证，双方签订的预约认购书无效，涉案房产并未实际交付陈国欣，双方也未办理备案手续，涉案房产仍归案外人所有。申请执行人发表如下质证意见：一、对第一组证据无异议，证明陈国欣系部分施工程施工人。二、对第二组证据中认购书真实性无异议，明确说明双方签订了涉案房屋买卖协议，认购书第二条、第八条明确约定该协议是以房抵债，以房抵债内容明确，涉案房屋自2014年1月12日起已经是陈国欣的合法财产。三、第三组证据与本案无关，陈国欣与中泰公司结算问题与以房抵债协议无关。四、第四组证据与无本案无关，与案涉房产不是同一楼，没有可比性。五、对第五组证据书面真实性无异议，但不能证明查询是否完整，四号楼是否有预售许可证是中泰公司单方行为，并不影响中泰公司与陈国欣签订的以房抵债协议。被执行人发表如下质证意见：对案外人提供的证据都认可，是真实的。我承包中泰公司的工程，中泰公司因资金紧张将涉案房产抵押给我，认购协议书只是形式。申请执行人认为异议不能成立，提交如下证据：一、预约认购书一份，欲证实中泰公司用涉案房产抵陈国欣工程款。二、2015年中泰公司出具的房屋所有权证明一份，欲证实案涉房产系陈国欣所有，中泰公司已加盖公章。三、中泰公司2014年给陈国欣出具的房款收据一份，与认购协议系同一天出具，欲证实中泰公司收到案涉房产的房款，以房抵债真实存在。案外人发表如下质证意见：对认购书无异议。对第二组的证明，因为时间较久，经办人称已记不清是否是公司提供的。对第三组的收据真实性无异议。中泰公司与陈国欣签订认购书并出具收据仅是为了办理抵押。被执行人发表如下质证意见：从三份证据来看，认为房子是被执行人认购的，但并没有实际交付。被执行人与中泰公司负责人协商，如中泰公司能结清工程款，被执行人同意把房产退回，如中泰公司不能结清工程款，被执行人要求用房子抵偿。申请执行人提供的证明原件，是被执行人向申请执行人借款时提供的，被执行人认为中泰欠付其工程款1500万元以上，要求用涉案房产做担保，形式上采用的抵账。从以上证据材料来看，涉案房产属于被执行人所有，被执行人有权利把该房产抵给申请执行人。被执行人陈国欣未提交证据材料。现查明,本院在审理周源清与陈国欣民间借贷纠纷一案中，申请人周源清向本院提出财产保全申请，本院于2018年11月1日作出（2018）豫1303民初6600号民事裁定书，裁定冻结被申请人陈国欣在银行存款10800000元或查封、扣押其价值相当的财产。2018年11月15日，本院作出（2018）豫1303执保703号查封公告，公告查封被申请人陈国欣位于南阳市宛城区张衡东路中景门国贸项目4号楼1、2层1号房屋（面积1000平方米），查封期限三年。2018年11月19日，本院作出（2018）豫1303执保703号协助执行通知书，查封上述涉案房产，同日，本院将上述协助执行通知书及民事裁定书送达至南阳市中泰房地产开发有限公司。2018年12月20日，本院作出（2018）豫1303民初6600号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：被告陈国欣于2019年31日前偿还原告周源清借款本金884万元及利息126万元，共计1000万元。原告周源清自愿放弃剩余利息。执行过程中，案外人以涉案房产归其所有提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封措施。本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对案外人的异议，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，人民法院应当按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其是否系权利人。本案中，案外人与被执行人陈国欣签订预约认购书，约定案外人将涉案房产出售给被执行人，并备注此房用于抵工程款。在案件审查过程中，案外人及被执行人均称该预约认购书签订目的是作为陈国欣工程款的抵押担保，因无法办理抵押登记手续而采取签订协议的方式，涉案房产并未实际交付。从案外人、申请执行人提供的证据形式来看，案外人与被执行人之间构成以物抵债的合意，被执行人作为以物抵债的受让人,其债权是因借贷关系形成的普通债权，在完成不动产权属变更登记之前,并不享有物权期待权，且申请执行人也未提供证据证明房产已交付被执行人。综上所述，在本次执行异议的程序性审查中，案外人主张陈国欣并非涉案房产实际所有人的理由能够阻却本案的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：中止对位于南阳市宛城区张衡东路中景门国贸项目4号楼1、2层1号房屋（面积1000平方米）的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 张 平代理审判员 张 冠代理审判员 王 园二〇二〇年九月二十一日书 记 员 张圣坤