北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终8687号上诉人（原审被告）：祝立国，男，1977年10月22日出生，汉族，无业，住山东省高青县。委托诉讼代理人：林玉键，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈静，女，1967年8月21日出生，汉族，住北京市丰台区。原审被告：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：付正婷，女，北京中原房地产经纪有限公司法务。上诉人祝立国因与被上诉人沈静、原审被告北京中原房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2020)京0106民初12756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法适用二审独任制开庭对本案进行了审理。上诉人祝立国之委托诉讼代理人林玉键、被上诉人沈静、原审被告北京中原房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人付正婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝立国上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判我按每月7000元租金的标准向沈静支付租金，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由沈静承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。2019年8月22日我通过北京中原房地产经纪有限公司（下称中原房地产公司）承租案涉房屋时就明确对中原房地产公司及沈静表示该房用于办公，双方当时都同意了这一租赁用途并在合同中标明。2019年8月27日因周围邻居投诉异致我不能正常办公，我明确向沈静及中原房地产公司说明情况，但沈静、中原房地产公司表示不退还相关租金及其费用，我迫于无奈只能将在外面承租用于居住的房屋退还，搬至该房屋内居住。二、一审法院适用法律存在瑕疵。2019年8月27日我向沈静、中原房地产公司明确表示因办公目的不能实现要求解除合同，但遭到拒绝。我为了减少损失而改变房屋的用途，因此应当按照改变房屋用途后的同区位房屋租金支付。一审法院并未对该事实及相关法律进行审查，导致我的合法权益受到损害。综上，请求二审法院在查明事实的基础上支持我的上诉请求，维护我的合法权益。沈静辩称，同意一审判决关于祝立国向我支付租金的判项，不同意一审判决关于中原房地产公司没有责任的认定。首先，案涉房屋的用途双方约定是商用，但是我向祝立国强调不能扰民，他也同意了，但还是因为深夜打麻将扰民、孩子闹腾被投诉了，他后续也没有跟我交涉过退房事宜，我后来才知道他自己改成居住了；其次，2019年11月24日之后的租金祝立国一直未交；最后，案涉房屋无论是用于办公还是居住，每月租金的市场价格都是12000元。综上，请求二审法院驳回祝立国的上诉。中原房地产公司辩称，同意一审判决。案涉房屋的用途双方协商一致是办公，我公司也接到沈静关于祝立国出现扰民情况的通知，但后续进展未向我公司告知；认可案涉房屋无论是办公还是居住每月租金的市场价格都是12000元。沈静向一审法院起诉请求法院判令：1.解除沈静与祝立国、中原房地产公司于2019年8月22日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.祝立国支付沈静2019年11月24日至2020年5月23日期间的房屋租金72000元；3.祝立国支付沈静违约金12000元；4.中原房地产公司对以上三项诉求承担连带责任；5.诉讼费由祝立国、中原房地产公司承担。一审法院认定事实如下：沈静系北京市丰台区×××601号房屋所有权人。2019年8月22日，沈静（出租人，甲方）与祝立国（承租人，乙方）、中原房地产公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》一份，载明：房屋坐落于北京市丰台区×××601，建筑面积149.02平方米；租赁用途：办公，如租赁用途为居住的，居住人数为4，最多不超过5人；对多人居住的出租房屋，乙方应将居住人员情况告知甲方；房屋租赁期限自2019年8月25日至2020年8月24日，甲方应于2019年8月25日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准及支付方式：12000元/月，租金每季度支付一次，合同期内租金总计144000元，支付方式：押一付三，租金支付日期：2019.8.24,2014.11.24,2020.2.24,2020.5.24，以此类推；押金12000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的；2.欠缴各项费用达1000元的；3.擅自改变房屋用途的……其他法定的合同解除情形；甲方有上述约定可由乙方单方解除合同情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有上述约定可由甲方单方解除合同情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失。本合同经三方签字盖章后生效。同日，沈静与祝立国签订《房屋交割清单（租期开始）》一份，载明房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况，水费、电费、燃气费交纳状况，沈静与祝立国双方签字进行交房确认，载明：对上述情况，乙方经验收认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收；交房日期为2019年8月22日，并附《物业交验单》一份。其后，沈静依约向祝立国交付租赁房屋，祝立国向沈静交付了押金12000元及自2019年8月24日至2019年11月23日期间租金36000元。但自2019年11月24日起，祝立国经沈静多次催要均未按约定向其交纳租金，故沈静诉至法院。2020年5月，沈静通过微信要求祝立国腾退房屋，后于2020年5月23日收回案涉房屋。审理中，经法院询问，中原房地产公司表示案涉房屋性质为住宅，确实不能用于办公，但签订房屋租赁合同时沈静与祝立国约定同意办公，但后来祝立国使用该房屋时因发现不能办公，就并未办公，实际是用来居住。祝立国亦表示租赁房屋无法商用办公，后用来居住，其向法院提交与沈静微信聊天记录中显示在法院向其送达案涉诉讼文书后，其曾向沈静表明房屋不够商用条件，可以按居住价格给租金，沈静也承认房屋先约定是商用后实际为居住。审理中，经法院询问，祝立国认可其并未向沈静要求变更合同或退房退租。审理中，沈静同意将祝立国已交付押金12000元折抵违约金。一审法院认为，沈静与祝立国、中原房地产公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，沈静按照约定向祝立国交付案涉房屋，祝立国亦应按照约定向沈静交纳房屋租金，但其至今尚欠房租72000元未付，其行为已经构成违约，应当承担相应法律责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。祝立国长达数月未按约定向沈静交纳房租，沈静已于2020年5月23日收回房屋并要求于该日解除房屋租赁合同，祝立国与中原房地产公司亦表示同意解除合同，法院对此予以确认。沈静据此要求祝立国向其支付尚欠租金72000元及违约金12000元，理由正当，但由于沈静同意将祝立国已交押金折抵违约金，故法院对于给付租金的诉讼请求予以支持，关于违约金部分的请求法院不予支持。关于沈静主张中原房地产公司违反诚实信用原则，要求中原房地产公司就祝立国拖欠租金及违约金向其承担连带赔偿责任的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。审理中，祝立国表示房屋租赁合同约定性质为办公，且其按照商用标准支付租金，但案涉房屋达不到办公条件，只能用于居住，应按照住宅的标准计算租金。但房屋交付后祝立国一直实际居住案涉房屋至合同解除之日，期间未向沈静提出变更合同或退房退款的异议，且根据案涉房屋的面积以及地理位置该房屋租金并未明显超出正常范畴，故其拒付租金及违约金的答辩意见无事实与法律依据，法院不予采信。综上所述，一审法院于2020年7月判决：一、确认沈静与祝立国、北京中原房地产经纪有限公司之间于二〇一九年八月二十二日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年五月二十三日解除；二、祝立国于判决生效之日起十日内支付沈静房屋租金72000元；三、驳回沈静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审庭审中，祝立国提交其与沈静的微信聊天记录，聊天记录显示2019年8月27日沈静向其提出楼下邻居反映祝立国家的孩子在屋里乱跑给邻居造成困扰，希望其注意，祝立国表示：“你要觉着不合适，把房子（收）过去了吧，我不租了行吗？那么多事儿了我不租了”，证明其曾向沈静提出过退租；沈静认可上述聊天记录的真实性，但认为祝立国的上述言论仅仅是气话，不是正式要求退租。沈静提交其与楼下邻居的微信聊天记录，证明祝立国无法将案涉房屋用于办公是因为其扰民；祝立国认可聊天记录的真实性，但不认可证明目的；中原房地产公司表示知道祝立国扰民被投诉之事。另，二审期间祝立国主张案涉房屋用于居住的月租金为7000元，但未提交证据予以证明。本院认为，沈静与祝立国、中原房地产公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应当依约履行。《北京市房屋租赁合同》约定租赁用途为办公，如租赁用途为居住的，居住人数为4，最多不超过5人。根据租赁合同的约定案涉房屋既可以用于办公用途亦可以用于居住用途；祝立国上诉以其在案涉房屋不能办公而用于居住为由，要求降低租金标准，明显缺乏合同依据，本院对其该项上诉意见不予采纳。祝立国未按约支付租金，构成根本违约，应承担违约责任，原审法院以祝立国所交押金折抵违约金，并无不妥，本院予以确认。因祝立国根本违约，沈静于2020年5月23日收回案涉房屋，双方合同于当日解除，本院予以确认。综上所述，祝立国的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由祝立国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王军华二〇二〇年九月二十四日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥