广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17352号原告：中山市志洪房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*********志洪嘉园33卡，统一社会信用代码914***********706F。法定代表人：盘志雄，总经理。委托诉讼代理人：黄言熙，女，该公司法务。委托诉讼代理人：盘欣欣，女，该公司行政专员。被告：谭小飞，男，1978年6月25日出生，汉族，住湖南省耒阳市********，公民身份号码430************69X。被告：陈艳庄，女，1979年11月29日出生，汉族，住湖南省耒阳市********，公民身份号码430************565。原告中山市志洪房地产开发有限公司（以下简称志洪公司）与被告谭小飞、陈艳庄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告志洪公司委托诉讼代理人黄言熙、被告谭小飞到庭参加诉讼，被告陈艳庄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志洪公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付物业服务费367.5元、水费86.7元及资金占用期间的利息（以实际欠款额为基数从2017年4月1日起至缴清之日止按年利率6%计算）。事实与理由：自2011年，因原告开发的位于中山市坦洲镇十四村的志洪嘉园小区物业管理公司无力经营突然退出，在小区垃圾无人清理，没人维持治安，居住环境日趋恶劣的情况下，受坦洲镇政府、坦洲镇住建局等相关主管部门的委托，原告临时代管小区物业至2017年4月1日小区由业委会自选物业公司管理为止。代管期间，原告虽未与业主签订物业服务合同，但与小区业主形成了事实上的物业服务合同关系。经中山市第一人民法院、中山市中级人民法院作出的生效判决均认定被起诉的小区业主按1.12元/平方米/月标准向原告缴纳拖欠的物业服务费及偿还原告代付的水费。被告至今未缴涉案房屋2017年1月至2017年3月的物业服务费，被告身为案涉小区业主，享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。期间经原告多次催要，被告均以种种理由搪塞，不予交纳。被告的行为不仅侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他业主的利益。被告谭小飞辩称，1.被告没有交最后两个月的费用，之前的费用都交了；2.原告的起诉超过了法定的诉讼时效；3.即使被告有拖欠费用，但原告未向被告发出催款函；4.原告收取费用的程序混乱，且收取费用后未开具发票；5.原告的管理服务比较差，导致业主在小区里居住得不开心，且小区垃圾成堆。被告陈艳庄在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。本院经审理认定事实如下：志洪公司系中山市坦洲镇十四村志洪嘉园住宅小区的开发商，谭小飞、陈艳庄系该小区13幢701房业主，该房建筑面积为87.5平方米。2011年5月3日，中山市康城物业管理服务有限公司向志洪公司发函记载：我司于4月19日已退出志洪嘉园项目的物业服务工作，现需对未缴纳管理费的业主采取法律手段进行催收管理费。2017年4月28日，中山市坦洲镇住房和城乡建设局向志洪公司发出通知，记载：目前志洪嘉园小区已经成立业主委员会，通过业主大会聘请了新华力物业管理有限公司于4月1日管理志洪嘉园小区。2009年10月29日，志洪公司向中山坦洲自水公司申请报装新水表（包括新安装1个40毫米商业表及原1个80毫米临时建筑表更改表位）。2009年11月20日，志洪公司（甲方）与中山坦洲自来水有限公司（乙方）就上述申请的供水事宜签订供用水服务协议，并约定水表口径40毫米的商业用水执行1.9元／立方米的供水价格、水表口径80毫米的建筑(30621)用水执行1.9元／立方米的供水价格。志洪公司提供的志洪嘉园小区2016年6月至2017年3月住宅水费使用情况表，记载：13幢701房2017年1月至2017年3月期间的水费＋污水费（2.55元/吨）合共86.7元。2019年4月19日，志洪公司向业主发出物业费催缴通知书，记载：请欠缴费业主于2019年4月30日前到志洪嘉园售楼部缴交物业服务费及自来水费，逾期将通过法律途径解决；我司现公示2016年6月至2017年3月住宅水费使用情况。志洪公司提供的照片显示其已将该通知书及水费使用情况粘贴在小区公告栏。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于诉讼时效的问题。谭小飞主张志洪公司诉请的物业费、水费已超过法定的诉讼时效，志洪公司则认为其一直向谭小飞、陈艳庄催告物业费，并未超过诉讼时效，且提交催费记录及张贴催费通知的照片予以证明。考虑到物业服务费收取的连续性问题,物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取张贴通知的习惯性做法,本院对于志洪公司提出的其一直在行使权利的事实予以认定,志洪公司的催促行为已经发生了诉讼时效的中断，谭小飞的抗辩理由不成立,本院不予采纳。关于物业服务费标准问题。志洪公司自2011年临时管理涉案小区至2017年3月底，均为志洪嘉园小区提供物业服务，与谭小飞、陈艳庄形成了事实上的物业服务合同关系。志洪公司作为物业服务提供者，应当按照合同约定或法律规定对物业服务区域内的房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序。与之对应，作为业主也应支付合同约定或与物业服务水平相适应的物业服务费用。因志洪公司并未与谭小飞、陈艳庄或小区业委会签订物业服务合同，未就物业服务的内容及服务费标准等内容进行约定，故在确定具体的收费标准时应符合权利义务对等和公平原则，并遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则来确定；参照《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》中关于物业服务等级及其相对应的指导价标准的相关规定，在志洪公司不具备物业服务企业资质、未举证证明其履行了除保洁和安保以外的其他维修、养护、管理、维护等物业服务以及其提供的物业服务水平超过了前述规定中最低服务等级的情况下，本院酌定按照前述规定中最低服务等级收费标准即1.12元/平方米作为谭小飞、陈艳庄应交纳的物业服务费标准，对志洪公司在此范围内即2017年1月1日至2017年3月31日的物业服务费合共294元（3个月×87.5㎡×1.12元/㎡）的请求予以支持，超出部分予以驳回。关于水费问题。经查，由于历史原因造成志洪嘉园小区未实现由供水公司抄表到户，供水公司只向涉案小区的总表用户即原告计收水费，小区业主不能直接向供水公司缴纳水费，而只能通过志洪公司代收的形式交水费。若涉案小区业主不向志洪公司支付代缴水费，在其用水已实际发生、按现状不能直接向供水公司缴纳水费且志洪公司已实际将业主的应缴水费支付供水公司的情况下，则其实际已产生的应付未付的水费将构成不当得利，也应当向志洪公司返还。故在业主未提交相反证据且志洪公司主张的代缴水费标准并无明显过高的情况下，志洪公司依据其抄取的用水量以及供水公司实际向谭小飞、陈艳庄收取水费的标准，主张谭小飞、陈艳庄支付2017年1月1日至2017年3月31日水费86.7元，本院予以支持。关于资金占用期间的利息问题。谭小飞、陈艳庄欠付物业管理费给志洪公司造成了相当于利息的损失，现志洪公司主张以实际欠款额为基数从2017年4月1日至实际清偿之日止计算资金占用期间的利息，本院予以支持，但其主张按照年息6%计算缺乏事实和法律依据，利息可从2017年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告谭小飞、陈艳庄于本判决生效之日起七日内向原告中山市志洪房地产开发有限公司支付2017年1月1日至2017年3月31日的物业服务费294元、水费86.7元及资金占用期间利息（以实欠金额为基数，自2017年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付利息）；二、驳回原告中山市志洪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告谭小飞、陈艳庄负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 谭 敏二〇二〇年九月七日书记员 林婉婷袁丽珣