中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6900号上诉人（原审原告）：廖成刚，男，1978年12月3日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：蔡亚云，上海捷铭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曹介元，男，1944年7月24日出生，美国国籍，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：徐超，上海市傅玄杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹玮玮，女，1979年10月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：徐超，上海市傅玄杰律师事务所律师。上诉人廖成刚、上诉人曹介元与被上诉人曹玮玮房屋租赁合同纠纷一案，均不服中华人民共和国上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初22790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖成刚上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，并由曹介元、曹玮玮双倍返还押金并赔偿精神损失费人民币（下同）2万元。事实与理由：其在2019年8月9日就明确提出了解除合同，8月20日又再次明确已经搬离了房屋，系争房屋装修被破坏，其已经无法使用，一审法院认定的解除时间有误。一审法院认定其支付自2019年6月11日到12月18日之间的租金没有依据。曹介元对卢某的补偿不包含美甲店装修，一审没有支持押金诉请是错误的。其是受害人，由于曹介元的亲属纠纷导致其不能正常使用房屋，应当由其承担全部赔偿责任。曹介元、曹玮玮表示不同意廖成刚的上诉请求。上诉人曹介元上诉请求：撤销一审判决，改判驳回廖成刚的一审全部诉讼请求。事实与理由：其有权出租系争房屋，案外人不能对廖成刚构成强行阻挠，2019年6月至一审庭审时，廖成刚都在正常使用系争房屋，租金应当全额支付。押金可以在结算水电费后返还，但目前条件不成就。廖成刚表示不同意曹介元的上诉请求。被上诉人曹玮玮表示同意曹介元的意见。廖成刚向一审法院起诉请求：1.要求确认廖成刚与曹介元、曹玮玮签订的房屋租赁协议于2019年6月10日解除；2.要求曹介元、曹玮玮退还租赁押金10,000元及2019年6月11日至2020年5月10日期间的租金165,000元；3.要求曹介元、曹玮玮赔偿装修损失81,359元。一审法院认定事实如下：上海市XX路XX弄XX号独用底层南间、底层扶梯小间、前天井房屋（即本案系争房屋）承租人系郑某（已去世）。曹介元系郑某之子，曹玮玮系曹介元之女。曹介元称郑某有子女四人，去世一人，另有曹某1、曹某2。2019年4月8日，曹介元、曹玮玮（甲方）与廖成刚（乙方）就系争房屋签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，约27.3平方米（公用面积及阁楼面积不算），租赁期限自2019年5月11日起至2026年10月30日止；租金每月15,000元，先付后用，12个月一付，租赁押金10,000元；房屋用途美甲工作室；甲方交付状态为现状交付，乙方签约即算交付，乙方可以在不破坏房屋现有结构的基础上，自行装修，与甲方无关；协议期内，甲方须配合乙方协调平时与各界的关系，并保证附属环境良好不影响乙方使用；租赁期满，或乙方提前退租，乙方须在双方约定退租日期当天，将所有物品清空；协议期满，乙方清空物品，并缴纳本协议所有费用的情况下，甲方在乙方出示相关证明或收据后，将押金1万元无息退还乙方；补充条款：因房屋乙方原来从卢某手上租赁，合约未满，如卢某上门催讨房租，乙方应及时汇报甲方，为此造成房屋损失，由甲方承担。如有甲方亲属求见乙方，乙方请其直接联系甲方本人曹介元或曹玮玮。合同签署后，廖成刚向曹介元支付了租金18万元及租赁押金1万元。2019年5月31日，曹某2、曹某1、曹某3至系争房屋发送清场通知，表示其三人为系争房屋居住人，系郑某继承人，根据郑某遗嘱，三人均是房屋合法继承人，在不知情的情况下，发现有人在房屋开指甲店，三人从未委托任何人出租属于其部分的面积，现通知房屋内人员在2019年6月7日清场。2019年6月7日，曹某2、曹某3发送联名清场决定，表示曹介元未经其同意私自出租给廖成刚，廖成刚未经房屋继承人允许将房屋私自改变为美甲店装修，因曹介元至今未出面解释处理，故对廖成刚做清场处理，如有虚假愿承担法律责任。6月10日，廖成刚向曹某2、曹某1、曹某3书面声明本人应其清场通知，已于7日内清场并停止指甲店经营，曹某1签收该书面材料并向系争房屋内堆放杂物。一审庭审中，曹介元表示因其2019年5月28日至6月5日不在上海，从廖成刚处得知清场通知后，其表示家庭内部纠纷会解决的，赶回上海后即与曹某1见面协商，但是廖成刚下午就报警了，对6月10日廖成刚与曹某1的清场通知不知情。2019年8月9日，曹某1再次进入系争房屋与廖成刚发生矛盾冲突，廖成刚报警。一审庭审中，曹介元表示曹某1是在房屋内堆放杂物，8月9日晚上也去房屋看了情况，8月12日其与曹某1进行沟通解决了矛盾，8月13日在派出所进行调解同意廖成刚继续租赁房屋，民警通知廖成刚开锁、配合曹某1取回杂物，但是廖成刚拒绝。廖成刚则表示其不同意调解，6月10日之后合同就不能履行了。2019年8月27日，廖成刚委托律师向曹介元、曹玮玮发送律师函，要求接函五日之内，返还租金及押金19万元，赔偿装修损失10万元及医疗费等5万元，并配合廖成刚办理搬迁事宜。曹介元、曹玮玮表示收到该函，但是律师函未表示要求解除合同，相关医疗费应由曹某1赔偿。另查明，2012年10月22日，郑某与卢某签订租赁合同将系争房屋出租给卢某，租期为2012年11月1日至2021年10月31日止，月租金3,500元，并约定若因个人原因导致双方无法继续履行合同的，擅自违约方需向守约方支付30万元违约补偿款。2018年4月，卢某将房屋转租给廖成刚。2019年4月8日，曹介元、曹玮玮与卢某协议解除租赁合同，曹介元向卢某支付13万元装修补偿。一审审理中，廖成刚表示7月份房屋已经空置，曹某1将物品堆放在系争房屋内，贴了封条，廖成刚的东西也在里面，房屋无法营业，后来廖成刚将其自己的东西搬离，房屋内已经没有其物品，门锁已经被弄坏。一审审理中，廖成刚提交2018年4月装修合同、收条、网上购买凭证证明其装修花费81,359元。曹介元、曹玮玮认为装修合同、网上购买凭证均是2018年4月，早于本案租赁合同时间，与本案无关，并且曹介元、曹玮玮已经就装修补偿卢某了，不应再支付廖成刚。一审法院认为，廖成刚与曹介元、曹玮玮就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，一审法院予以确认，双方均应恪守履行。廖成刚要求确认合同解除时间为2019年6月10日，理由为曹某1等在系争房屋内堆放大量杂物，导致廖成刚不能使用房屋，廖成刚向曹某1发送了退场声明。一审法院认为，廖成刚与曹介元、曹玮玮系租赁合同相对方，廖成刚向案外人发送声明的行为并不构成双方租赁合同解除。出租人应为承租人提供符合合同约定用途的房屋，现因曹介元、曹玮玮亲属在系争房屋内堆放杂物、阻挠廖成刚使用房屋的行为，导致廖成刚无法正常使用系争房屋，虽非曹介元、曹玮玮直接所为，但合同责任系严格责任，故曹介元、曹玮玮违约在先，虽经有关部门调解，但廖成刚表示不愿调解且现已搬离房屋，双方租赁合同实际已无法继续履行，因廖成刚之前与曹介元、曹玮玮微信沟通、发送律师函等均未明确表示解除合同，一审法院酌情认定双方合同于诉状副本送达曹介元、曹玮玮之日（2019年11月7日）解除。根据合同法规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。考虑到房屋内放入案外人物品及对廖成刚使用房屋影响程度、廖成刚仍然实际控制房屋等情况，一审法院酌情判决2019年6月11日之后租金及使用费按每月4,500元标准计算。至一审庭审日，廖成刚明确表示系争房屋内没有其物品，一审法院告知曹介元、曹玮玮收回房屋，故房屋使用费结算至该日，曹介元、曹玮玮应将多余租金退还廖成刚。关于廖成刚主张的装修赔偿，一审法院认为，廖成刚主张的装修赔偿依据系廖成刚与案外人卢某履行租赁合同期间进行的装修，曹介元、曹玮玮与卢某解除租赁合同时系争房屋已装修为目前现状，故曹介元、曹玮玮对卢某的装修补偿包含了廖成刚的装修。廖成刚与曹介元、曹玮玮签署房屋租赁合同时本应进行房屋交接，但因廖成刚在订立合同前已经实际占有房屋，双方为简易交付，合同约定交付状态为现状交付，廖成刚在与曹介元、曹玮玮的租赁合同期间并未对房屋再进行装修，故廖成刚向曹介元、曹玮玮主张装修赔偿，缺乏合同依据，一审法院不予支持。合同约定，承租人缴清所有费用之后退还押金，廖成刚尚未结清相关水电费，故未满足退还押金条件，曹介元、曹玮玮亦未提出反诉，双方可自行就此进行结算。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十六条、第二百二十八条之规定，于二○二○年四月二十二日作出判决：一、确认曹介元、曹玮玮与廖成刚的房屋租赁协议于2019年11月7日解除；二、曹介元、曹玮玮于判决生效之日起十日内向廖成刚返还租金136,800元；三、驳回廖成刚的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,225元，由廖成刚负担2,400元，曹介元、曹玮玮负担2,825元；保全费1,801.80元，由廖成刚负担827.60元，曹介元、曹玮玮负担974.20元。二审中，廖成刚补充提交了：1.其与民警的通话记录及其与曹介元在2019年8月20日的微信聊天记录，用于证明其要求解除合同，而且曹介元也知晓房屋被破坏；2.卢某的录音及案外人的证明，用于证明是其进行房屋装修，曹介元对卢某的补偿也不包括装修；3.曹某2的视频及曹某1进入系争房屋的视频，用于证明案外人对房屋主张权利，其在房屋使用中受到阻挠。曹介元、曹玮玮发表质证意见称，录音均属于证人证言，在不到庭的情况下，不认可真实性。微信聊天记录中显示其不同意廖成刚的主张，也告知家庭矛盾已经解决，可以继续使用，廖成刚也没有表示解除。曹某2的视频真实性认可，曹某1的视频不能认定廖成刚的的使用受到了影响。本院经审查认为，上述证据与本案缺乏直接关联性，本院不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人签订的租赁协议合法有效，应按约履行。在廖成刚使用过程中，由于系争房屋的权属存在争议纠纷，导致案外人对其使用房屋构成了阻挠干扰，廖成刚因此无法正常从事经营租赁，选择退场。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。根据上述法律规定，出租人应当承担租赁物的权利瑕疵担保责任，本案中，曹介元、曹玮玮未能履行该项义务，导致承租人无法实现租赁目的。因此，廖成刚有权主张解除系争租赁协议。2019年8月27日，廖成刚的发函已经明确表达了退还租金、配合搬离的意思，从一般社会观念理解，该函件即为解除合同关系的意思表示。曹介元、曹玮玮表示其收到了该函件，故本院认定系争租赁协议于当日解除。关于租金返还的问题，鉴于廖成刚于发函时已经明确表示其将搬离，故曹介元、曹玮玮负有积极收回房屋的义务。鉴于廖成刚已经明确表示搬离，曹介元、曹玮玮也未举证证明廖成刚在2019年9月后依然在使用系争房屋，故本院认定廖成刚支付租金、使用费的日期应当截止到2019年8月31日。至于此前的租金标准，一审法院根据房屋状态酌情认定2019年6月11日之后的租金以每月4,500元计算，并无不当。由此计算，曹介元、曹玮玮应当返还租金153,000元。关于装修损失，廖成刚表示该部分装修系在2018年完成，故本案系争协议签订时，该部分装修已经存在，并非发生了系争租赁期间的损失，而且曹介元已经向案外人支付过装修补偿，故对廖成刚的该部分主张不予支持。至于押金问题，现双方对于水电费等费用尚未进行结算，故返还全额押金的条件尚不成就，双方可另行按实结算。廖成刚的其余上诉请求超出了一审诉讼范围，本院不予处理，其可另行解决。曹介元的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初22790号民事判决；二、确认曹介元、曹玮玮与廖成刚的房屋租赁协议于2019年8月27日解除；三、曹介元、曹玮玮于本判决生效之日起十日内向廖成刚返还租金人民币153,000元；四、驳回廖成刚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5,225元，由廖成刚负担2,100元，曹介元、曹玮玮负担3,125元；保全费人民币1,801.80元，由廖成刚负担627.60元，曹介元、曹玮玮负担1,174.20元。二审案件受理费人民币5,527.20元，由廖成刚负担2,043.20元，由曹介元、曹玮玮负担3,484元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年九月二十八日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……