南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初1994号原告：丁立，男，1991年2月3日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘长顺，南阳市功能区文韬法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：韩旭，男，1978年8月14日出生，汉族，住河南省南阳市唐河县。被告：张叶平，女，1981年11月20日出生，汉族，住河南省南阳市唐河县。二被告委托诉讼代理人：张光山，河南新律律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：南阳市宏天房地产经纪有限公司，住所地南阳市卧龙区工业路**（原齿轮厂门面），统一社会信用代码91411303763114671U。法定代表人：宋康。委托诉讼代理人：许娟娟，女，1989年5月30日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区，系该公司员工，代理权限为特别授权。原告丁立与被告韩旭、张叶平、第三人南阳市宏天房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁立及其委托诉讼代理人刘长顺，被告韩旭、张叶平及其委托诉讼代理人张光山，第三人南阳市宏天房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人许娟娟均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告丁立向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.二被告继续履行双方签订的《房屋买卖居间合同》，在原告付清房款后，协助原告办理不动产登记手续；2.律师费、诉讼费用由被告负担。如果法院判决解除合同，要求被告支付双倍定金及合同价款10%的违约金，原告垫付中介费10000元由被告支付。定金是160000元，双倍为320000元，中介费是10000元，违约金是90000元，共计420000元。事实与理由：原、被告于2020年5月22日经南阳市宏天房地产经纪有限公司居间介绍签订《房屋买卖居间合同》，约定二被告将自己名下位于南阳市张衡西路光彩大市场北门对面光彩国际·璟园小区6号楼1单元11层1104室的房屋以900000元价格出售给原告丁立。按照合同约定，原告丁立于2020年5月22日向被告张叶平农业银行账户支付购房定金60000元，后2020年5月25日二被告又让原告追加房款定金100000元，原告于当日将款项转入被告张叶平农业银行账户。2020年6月5日二被告继续以购房急需用钱为由与原告商议约定6月14日凑齐尾款一次性交于被告。后2020年6月13日，原告欲支付剩余房款时被告知二被告不愿出售该房屋，后二被告在原房款900000元基础上要求涨价或者补偿原告20000元解除合同，致使原告无法按合同约定交付尾款。原告与被告多次协商未果，现诉至法院，请求判如所请。二被告辩称：1、我方认为原告和第三人恶意串通，欺骗本案被告签订合同，原告作为测绘公司的工作人员，宏天是专业的提供房地产项目信息的公司，理应知道本案房屋即将出证的事实，却向被告隐瞒，致使被告按照无证房产签订合同，损害了被告的合法权益；2、原告的起诉理由不成立，原告在诉状中称被告以涨价为由不接受其剩余款项，被告认为支付剩余款项是原告应当履行的义务，本案中原告已经两次向被告支付款项，知道被告的银行账号，另根据法律规定，原告还可以通过存款的方式，被告是否接受下余款项，都不是原告不支付下余款项的理由，故原告的起诉理由不成立，原告未支付剩余款项是客观事实；3、原告要求过户，双方合同明确约定在合同签订两年内不办理房产过户，所以原告要求办理房产过户的诉请不符合合同约定；4、对原告变更的诉讼请求，原告的各项请求并不明确，前提是如果法院解除，原告未明确表达解除合同的请求，如果原告明确提出解除合同，被告也提出，由法院判决解除。5、我们提出反诉，对原告提出解除合同的请求，理由为情势变更，5月22日双方签合同，不到一个月被告即被通知领证，我们向原告说变更价格，原告不同意，故请求解除合同，另原告没有按时支付下余款项，被告依照合同可以解除合同，要求原告支付10%的违约金；对中介公司提出反诉，因其没有尽到中介公司的信息提供义务，致使被告将房子按无证房产处理，要求其赔偿10万元损失。第三人南阳市宏天房地产经纪有限公司辩称，2020年5月22日签订合同时卖方收到60000元定金后将房屋的备案合同等相关手续放到我公司，我们公司作为中间方，约束双方的利益。当时卖方复述400000元购买，现已多挣400000元，因为了免除营业税，双方达成协议两年内不过户。5月25日，卖方告知在老家购买房子，让原告追加100000元，原告支付100000元定金。6月1日，卖方告知15日要原告追加剩余尾款，原告同意14日支付，并积极配合办理公证。6月8日卖方告知我公司提醒原告支付剩余款项，6月13日卖方告知我6月1日已接到通知房屋可以办证其不愿出售房屋，6月14日卖方到公司面谈让原告追加款项后愿意办理公证等手续。6月22日原告来店履行支付尾款740000元，但被告表示不愿出售并解除合同，双方并未谈成，被告也未提出归还之前的160000元，6月8日至22日，原告未买到房子且被告也不归还定金。导致中介公司无法进行业务。签合同过程中双方均真实表达意见，真实履行合同，因被告主动要求涨价造成原告无法买房。原告丁立为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：第一组证据，原告身份证复印件，证实原告身份；第二组证据，房屋买卖（居间）合同，买房韩旭的承诺书、声明、配偶（××）同意出售证明，许娟娟与张叶平的通话录音，证明被告自愿以90万元的价格将房屋卖给原告，最后交款日期为2020年6月22日；第三组证据，中国光大银行垫资回单二份，证明原告于2020年5月22日、2020年5月25日给被告张叶平转定金16万元，被告韩旭出具定金收据一张；第四组证据，原告与被告韩旭、张叶平2020年6月16日、6月22日的电话录音摘抄稿三份，叶翀君2020年6月19日、许娟娟2020年6月14日手机通话录音各一份，证明被告方违约擅自将房屋涨价10万元，原告若不同意加价，被告不同意履行合同；第五组证据，被告韩旭与南阳市宏天不动产经纪公司业务员许娟娟微信聊天记录截屏22张，前13张证实双方房屋买卖协商过程，证实被告对房屋价格进行协商，并同意以900000元价格出售。后9张证明被告反悔不愿意履行合同，擅自将房屋涨价。被告韩旭、张叶平对原告丁立提交的证据提出以下质证意见：对第一、二组证据真实性无异议；对第三组证据，16万的转款不是定金，6万定金，10万元预付款；对第四、五组证据中录音和微信聊天记录均是形成在合同签订后，不能证明双方签订合同时被告是出于自愿，被告不了解情况，同时也说明签合同时房子是无证房产，是按无证房屋进行买卖的。第三人南阳市宏天房地产经纪有限公司对原告丁立提交的证据提出以下质证意见：对第一、二组证据无异议，合同上签章均是我公司的，合同也是在公司签的；对第三、四、五组证据均无异议。被告韩旭、张叶平就其辩解主张向本院提交以下证据：第一组证据，房屋买卖（居间）合同，证明2020年5月22日签订合同时被告是按照无证房产进行出售的，证明原告若不付款的话，被告有权解除合同；第二组证据，不动产权登记申请书和房产证复印件各一份，证明房产证是在2020年6月19日已经出来，原、被告房屋买卖的情势发生重大变化。原告丁立对被告韩旭、张叶平提交的证据提出以下质证意见：对第一组证据真实性无异议，证明方向有异议，付160000时被告的房子确实没有房产证；对第二组证据真实性无异议，对证明方向有异议，当时签合同时证没有下来，不是原、被告可以预知的，双方签订合同是真实意思表示。我们认为现在房子仍未出房产证，不代表已经取得房产证。被告的申请时间是原告已经付过部分款项后。第三人南阳市宏天房地产经纪有限公司对被告韩旭、张叶平提交的证据提出以下质证意见：对第一组证据无异议；关于第二组证据，该证据系内部手续，我公司并未见过证件，房子有无房产证我不清楚，被告因为自己要买房子没买成所以不卖房子，这是导致合同没有成立的主要原因。第三人南阳市宏天房地产经纪有限公司就其答辩意见向本院提交以下证据：第一组证据，手机通话录音，证明2020年5月22日韩旭与丁立签订房屋买卖（居间）合同，编号为NO.0000220，韩旭及张叶平将二人位于南阳市张衡西路光彩大市场北门对面光彩国际璟园6幢1单元1104室房屋以总价玖拾万元整的价格出售给丁立，签合同同时现场电话与张叶平对买卖此房子事实予以追认，张叶平对出售总价、定金账户、定金金额、合同内容予以确认；第二组证据，手机通话录音，证明2020年6月14日下午韩旭在房屋买卖合同签订后到南阳市宏天房地产经纪有限公司独山大道分公司所在地南阳市医圣祠街10号，要求在合同交易价玖拾万元整的基础上涨价十万，提出若不接受涨价十万元，就不卖这套房子了；第三组证据，手机通话录音，证明2020年6月19日上午张叶平打电话给叶翀君希望其从中协调让客户丁立在原房价90万元基础上再加点钱；第四组证据，微信截图22张，证明被告卖房时被告和多家联系最后决定通过我们公司出售，原被告签合同当天韩旭和张叶平均同意卖房，手续签订后被告韩旭将所有证件交给公司，主要是原被告买卖房屋的过程及原告付160000元定金的过程，后被告要求涨价的事。原告丁立对第三人南阳市宏天房地产经纪有限公司提交的证据均无异议。被告韩旭、张叶平对第三人南阳市宏天房地产经纪有限公司提交的证据的质证意见同对原告提交的第四、五组证据的质证意见。经庭审质证，对原、被告的举证，对方无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性；对有异议的证据，本院结合原、被告的陈述及其他证据综合予以认定。根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2020年5月22日，原告丁立作为买方与卖方即被告韩旭及丙方即被告南阳市宏天不动产经纪公司签订《房屋买卖（居间）合同》，被告韩旭将其与被告张叶平共有的位于河南省南阳市卧龙区光武街道办事处光彩社区张衡西路1398号光彩国际A区6幢1单元1104号房屋以90万元的价格出售给原告丁立，合同载明：“……一、房屋基本情况……坐落：南阳市张衡西路光彩大市场北门对面物业名称光彩国际璟园栋号6单元1所在层次11房号1104建筑面积125.75……房屋产权现状为以下第（3）种：……3、其他……三、成交价格：1、该房成交价格为人民币（大写）玖拾万元整（￥900000.00）……四、付款约定：……1、买方于2020年5月22日交付定金人民币（大写）陆万元整（￥60000.00）予卖方。2、买方于2020年6月22日交付人民币（大写）捌拾肆万元整（￥840000.00）予卖方……六、相关约定……2、卖方已征得产权共有人（包括但不限于配偶等）书面同意并委托出售此房……5、卖方同意于收到全款当日交付房屋予买方使用……6、在签署本合同时，买方要求卖方将房屋相关有效产权证原件：房屋所有交费票据、合同及相关手续托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用……备注：……经甲乙双方友好协商，买方应在2020年6月22日前凑齐全款交于卖方。卖方承诺在契税发票未满两年期间不催促买方进行房屋过户手续……”。合同签订当日，原告向被告张叶平中国农业银行账户转账60000元，被告韩旭向原告出具定金收条一张，载明：定金收条本人：韩旭身份证号码，系璟园小区6-1-1104（房产证或不动产证号为）房屋的所有权人或代理人。现收到：丁立身份证号码：交来用于购买上述房屋的购房定金人民币￥：60000.00元，大写陆万元整。经买卖双方协商一致同意：若买方违约，此定金不予退还；若卖方违约，应按此定金金额的双倍返还给买方即￥120000.00元。具体事项见（房屋买卖三方居间合同编号0000220）。卖方保证家庭成员（此房屋房屋所有权人及××其他对该房屋有处置权人）同意出售该房屋，若出现虚假交易按违约处理。收款人：韩旭身份证号码.2020年5月22日”。被告因向他人买房需要支付购房款，经通过本案第三人工作人员许娟娟与原告沟通后，原告同意提前支付10万元，2020年5月25日，原告丁立向被告张叶平中国农业银行账户转账100000元。2020年6月1日，被告韩旭因购房需要支付购房款，再次通过本案第三人工作人员许娟娟催促原告支付下余购房款，原告同意于2020年6月14日将购房款全部付清。2020年6月8日，被告韩旭再次通过本案第三人工作人员许娟娟催促原告支付下余购房款。2020年6月13日，被告韩旭向许娟娟表示不愿意出售房屋，原、被告双方多次沟通未果，原告遂诉至法院。另查明，2020年6月1日，光彩国际售楼部通知被告提交相关材料办理房产证，6月11日光彩国际售楼部通知被告领取涉案房屋房产证。本院认为，原告丁立与被告韩旭、张叶平在平等、自愿、协商一致的基础上签订房屋买卖（居间）合同，系双方的真实意思表示，内容不违背法律法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，合同签订后，原告丁立依约履行交付定金60000元，并按照被告要求提前支付10万元且将尾款支付时间提前，但被告在约定付款期限届满前表示不愿出售房屋，拒绝履行合同义务，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故原告要求二被告继续履行双方签订的房屋买卖（居间）合同的诉讼请求，本院予以支持。按照原、被告双方签订的合同约定，原告丁立应向被告支付下余房款740000元，因涉案房屋现已具备办理产权过户手续条件，在原告全额支付购房款后，被告韩旭、张叶平应按约定向原告交付房屋并协助原告办理房屋的所有权登记手续，故原告丁立要求被告协助办理产权登记手续的诉请，于法有据且符合约定，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担相应不利后果。关于原告主张被告负担律师费用的诉讼请求，因原告未提交相应证据证明律师费用确实产生及具体数额，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于二被告提出的原告与本案第三人恶意串通的辩解意见，二被告并未提交相应证据予以证明，二被告该部分辩解意见不能成立，本院不予采纳。关于二被告以情势变更为由提出解除合同的辩解意见，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。适用情势变更原则，只有在合同赖以成立的基础发生巨大变化，致使继续履行将显失公平，导致一方明显有利，另一方明显受损，双方当事人的利益严重失衡时才适用。本案中，二被告于2020年6月1日接到光彩国际售楼部通知提交相关材料办理涉案房屋房产证，于2020年6月11日接到光彩国际售楼部通知领取涉案房屋房产证，而在2020年6月1日、2020年6月8日，被告韩旭两次通过本案第三人工作人员许娟娟催促原告支付下余购房款，被告上述行为表明办理房产证与否并未影响到其对房屋价值的判定，证明双方商定价款符合其心理预期，二被告并未向本院提交确切证据证明房屋办理房权证后确实导致双方利益严重失衡，另，即便是办理房产证后对涉案房屋房价会产生一定影响，房价因此发生的变化也属于商业风险的范畴,不符合法定情势变更的情形，故二被告该部分辩解意见不能成立，本院不予采纳。关于二被告提出的其他辩解意见，无事实或法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、原告丁立于本判决生效后十五日内向被告韩旭、张叶平支付下余购房款740000元；被告韩旭、张叶平于收到上述购房款后十五日内将二人共同所有的位于河南省南阳市卧龙区光武街道办事处光彩社区张衡西路1398号光彩国际A区6幢1单元1104号房屋交付原告丁立并协助原告丁立办理房屋产权变更登记手续；二、驳回原告丁立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告韩旭、张叶平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二〇年九月二十六日书记员  杨 卓