北京市高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）京民申3214号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：葛斌斌，男，1977年2月19日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：项棋，上海市信义律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：罗逸情，女，1975年7月8日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。一审第三人：中国建设银行股份有限公司北京丰台支行，营业场所北京市丰台区西四环南路54号。负责人：张守庆，行长。再审申请人葛斌斌因与被申请人罗逸情及一审第三人中国建设银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称建行丰台支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民终3505号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。葛斌斌申请再审称，一、二审法院认定事实不清，适用法律有误。（一）罗逸情主张的案件事实及一、二审法院认定案件事实与客观事实不符，葛斌斌与罗逸情并未就涉案房屋买卖达成合意，罗逸情主张与葛斌斌、罗玉林夫妇在2007年初就涉案房屋达成买卖合同交易，交易总价为68-70万，其分别于2007年、2015年支付了共28万元的购房首期款，且在2007年3月份开始向葛斌斌房贷卡内定期转账以代为偿还房贷。罗逸情所主张内容及法院认定结果与客观事实不符，罗逸情与葛斌斌的确曾就涉案房屋进行过交易磋商，但时间并非在2007年。具体情况如下：2003年，葛斌斌以个人名义购买涉案房屋，房屋总价516376元，首付款106376元，贷款410000元，月还款约2715元；2004年，葛斌斌因工作原因长期不在北京，而当时涉案房屋正在对外出租，且罗逸情长期生活在北京，故葛斌斌将涉案房屋委托给罗逸情管理，并将房屋产权证、购房合同等房屋资料交给了罗逸情，房屋相关事宜也由罗逸情代办；2007年初，葛斌斌因生意需要一笔流动资金，欲将涉案房屋对外出售，罗逸情得知后提供20万元给葛斌斌、罗玉林夫妇进行周转，葛斌斌提出罗逸情以后买房有困难可以将涉案房屋送给罗逸情。恰逢涉案房屋租约到期，罗逸情提出借用涉案房屋居住并设立公司，因原本涉案房屋的对外租金可以抵销贷款，故葛斌斌要求罗逸情通过支付“租金”的形式帮助还贷；2014年，因北京限购政策出台，且涉案房屋权利人为葛斌斌，罗逸情提出子女读书需要提供一份自有房屋证明，故请求葛斌斌出具《房屋委托书》，以证明涉案房屋罗逸情是借用葛斌斌名义自行购买；2015年，因北京房价飙升，罗逸情自行购房有困难，故向罗玉林补充支付一笔钱后提出让葛斌斌将涉案房屋卖给罗逸情，葛斌斌表示等罗逸情有购房资格后可以过户，但要求过户后罗逸情需帮忙用涉案房屋作抵押向银行贷款200万元给葛斌斌使用并由葛斌斌还贷，罗逸情对此不置可否，双方未达成一致意见；2016年11月份，葛斌斌与罗玉林因感情不和协议离婚，离婚协议约定将涉案房屋分配给葛斌斌；2018年，罗逸情获得北京购房资格后，要求葛斌斌遵守承诺将涉案房屋过户至罗逸情名下，并提出可以再支付56-60万元人民币作为补偿。葛斌斌拒绝补偿并重申帮忙贷款的要求，罗逸情再次拒绝，又因分配给葛斌斌的杭州房产在罗玉林名下且罗玉林拒绝过户，葛斌斌进一步要求涉案房屋的过户必须在罗玉林过户杭州房产之后，双方再次协商未果。基于以上事实，葛斌斌认为，一、二审法院认定罗逸情与葛斌斌双方在2007年就涉案房屋达成买卖合同关系与客观事实不符，应予以纠正。（二）一、二审法院在没有证据佐证的情况下认定罗逸情2015年向罗玉林支付的20万元包含8万元购房款，明显存在错误。其一，8万元“购房款”葛斌斌并未收到，仅有转账记录无法确认是否为购房款。罗逸情提供的证据显示，罗逸情在2007年8月23日向罗玉林个人账户转账20万元，后又在2015年10月28日向罗玉林账户转账20万元，罗逸情主张第二笔20万元中有8万元系支付给葛斌斌的“购房款”。罗逸情主张的两次向葛斌斌支付“购房款”的转账时间相隔长达8年，明显违背了正常交易习惯和日常生活经验。显然无法认定罗逸情已经向葛斌斌支付了28万元“购房款”首付款。其二，罗玉林承认收到“购房款”的证词真实性存在瑕疵，不能证明罗逸情支付了第二笔8万元的“购房款”。罗玉林系罗逸情的亲妹妹，罗玉林在2016年因感情不和而与葛斌斌离婚，在罗玉林与葛斌斌的短信沟通记录中，罗玉林明确表态“因为咱们已经不是夫妻，你不仁我不义”，可见罗玉林对葛斌斌存在一定报复心态。罗玉林出庭作证的证言严重缺乏客观性，证明力极低。（三）一、二审法院忽略《房屋委托书》记载内容与客观事实不符且明显缺乏合理性这一情况，认定该份证据可以佐证罗逸情与葛斌斌之间成立买卖合同关系，明显存在错误。首先，从《房屋委托书》中记载的“北京市丰台区南三环中路70号2009房间。虽登记委托人葛斌斌名下，但均由受托人罗逸情个人出资购置”看，该证据记载内容与客观事实并不一致，且该份证据仅能证明葛斌斌与罗逸情之间存在借名买房的委托合同关系，而非罗逸情主张的买卖合同关系。其次，罗玉林在出庭作证时称涉案房屋是在2007年卖给罗逸情的，而在葛斌斌出具的与罗玉林在2016年签署的《离婚协议》中，葛斌斌与罗玉林均确认涉案房屋仍属于夫妻共同财产并分配给了葛斌斌。《房屋委托书》内容明显与前述罗玉林的庭审证词相悖，同时也与葛斌斌出具的《离婚协议》记载内容相互矛盾。最后，就《房屋委托书》的出具理由来说，罗逸情先是在诉状中称葛斌斌系为罗逸情更好占有使用处分该房屋而出具《房屋委托书》，后又在庭审中称《房屋委托书》是葛斌斌为确认涉案房屋已经卖给罗逸情而出具，罗逸情就《房屋委托书》的出具理由说法前后并不一致。罗逸情否认为其子女读书出具的说法，《房屋委托书》极大可能系受罗逸情蒙骗而出具，该证据无法证明涉案房屋已经卖给罗逸情。（四）一、二审法院忽略了葛斌斌与罗逸情就涉案房屋交易上出现的重大误解情形，认定双方之间成立买卖合同关系，属于适用法律错误。就对合同性质的认知而言，葛斌斌与罗逸情之间存在重大误解。需要特别说明的是，该重大误解对误解者葛斌斌造成了重大损失。该情况显然符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同的具体情形。（五）一、二审法院认定葛斌斌与罗逸情之间成立买卖合同，明显违反了公平原则。1.权利义务不平衡。罗逸情就买卖合同关系所承担的合同义务与其享有的合同权利并不对等。2.交易价格不等值。罗逸情在2007年仅付出了20万元的代价就购得了价值超过100万元的涉案房屋；即便计算到2023年罗逸情承担全部剩余房贷，那根据当前涉案房屋房价，罗逸情也仅付出了不到100万元的价格，就取得了市值400多万元人民币的涉案房屋。3.风险负担分配不合理。2007年至今罗逸情均是通过向涉案房屋贷款银行卡定期转账的方式支付剩余“购房款”，即涉案房屋贷款及还贷仍以葛斌斌名义进行，而涉案房屋出现断供、被银行收回的风险也一直是由葛斌斌承担。根据当时北京市购房政策，名下已有一套房产且尚有抵押贷款未还清的情况下，葛斌斌继续购置其他房产显然受到影响。罗逸情仅定期向葛斌斌房贷卡内支付与房屋租金相当的钱款，即可以涉案房屋所有权人名义占有使用涉案房屋却无需承担任何风险。综上所述，葛斌斌认为，其与罗逸情之间就涉案房屋不成立买卖合同关系，特向贵院申请再审，恳请贵院依法予以改判。罗逸情提交意见称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，申请人的再审申请应当予以驳回。本院经审查认为，本案争议焦点为罗逸情与葛斌斌就案涉房屋是否存在买卖合同关系。首先，葛斌斌向罗逸情出具《房屋委托书》，显示葛斌斌与罗逸情就案涉房屋权属曾有明确约定，尽管该证据显示双方之间存在借名买房合同关系，与房屋买卖合同关系存在差别，但该证据可以表明，葛斌斌认可案涉房屋权属归罗逸情所有。其次，罗逸情持有涉案房屋的产权手续，长期居住在涉案房屋，并长期代为偿还贷款，葛斌斌认可罗逸情入住案涉房屋之事，所提之抗辩为租用、所提偿还贷款为租金均缺乏证据支持。再次，葛斌斌与罗逸情在沟通往来中葛斌斌陈述有半卖半送的意思，葛斌斌认为价格略低，“半卖半送”本身也包含了对买卖关系的认可，进一步证明双方之间存在买卖合同关系。最后，罗玉林认可罗逸情的主张，尽管罗玉林与罗逸情存在亲属关系、罗玉林与葛斌斌亦可能存在矛盾，其提供的证言不宜单独作为定案依据，但结合前述事实，其证言可以作为买卖合同关系成立的佐证。应当看到，与直接、完整的证据链条相比，在案证据存在一定程度的不足，一、二审法院基于现有证据，根据“高度盖然性”规则，确认买卖合同关系的成立具有高度可能性，据此认定罗逸情与葛斌斌成立买卖合同关系，具备合理性。葛斌斌称合同属于可撤销、恶意串通、无效等主张，缺乏证据证明，法院不采信。申诉审查阶段,葛斌斌向本院申请调取以下证据：1.调取罗玉林与罗逸情之间的经济往来银行流水;2.罗逸情在天津市的购房记录;3.罗逸情向葛斌斌房贷卡的转账流水。经审查，上述申请事项1所指向的证据材料与本案缺乏直接利害关系，罗逸情已在本案中提交两次向罗玉林账户转款的证据并经双方质证；申请事项2所指向的证据材料与本案无直接利害关系，缺乏取证必要性；申请事项3所指向的证据材料葛斌斌可通过其自身账户获取，且该事项即使存在取证必要，亦不宜在申请再审阶段提出。鉴于以上，本院对葛斌斌的上述申请不予准许。申诉审查阶段，葛斌斌提交杭州市滨江区人民法院开庭传票等材料，上述材料与本案争议事实之间不存在关联性，不构成申请再审阶段的新证据。综上，一、二审法院依据查明的事实，所作处理并无不当，葛斌斌申请再审的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回葛斌斌的再审申请。审判长 徐 东审判员 陈伟红审判员 史利晖二〇二〇年九月二十五日书记员 张劲功