海南省高级人民法院   民事裁定书   （2020）琼民申1002号     再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈某1，男，1963年8月17日出生，汉族，住安徽省淮南市。   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张某1，女，1964年9月27日出生，汉族，住安徽省淮南市。   再审申请人的共同委托诉讼代理人：王某1，男，1987年10月1日出生，汉族，住上海市普陀区，系陈某1、张某1女婿。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南汀澜商业管理有限公司（曾用名：河南汀澜房地产营销策划有限公司），住所地：河南省郑州市金水区政三街5号石化大厦11层1103号。   法定代表人：张某2，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：王某2，国浩律师（郑州）事务所律师。   委托诉讼代理人：代某，国浩律师（郑州）事务所律师。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南永业投资有限公司，住所地：海南省海口市美兰区海甸二东路40号滨江海岸C3栋二楼C3房。   法定代表人：杜某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈某2，该公司员工。   再审申请人陈某1、张某1因与被申请人河南汀澜商业管理有限公司（以下简称汀澜公司）、海南永业投资有限公司（以下简称永业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2019）琼01民终4368号民事判决（以下简称原判），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   陈某1、张某1申请再审称，原判符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）（三）（六）项规定的情形，错将他人之间签订的合同权利义务束缚于陈某1、张某1，且该判决纵容了严重破坏海南房地产经营秩序的不诚信行为。一、陈某1、张某1与汀澜公司之间未签订“营销服务费合同”，也未达成任何形式关于“营销服务费28万元”的合意，原判认定陈某1、张某1对支付28万元营销服务费是明知且同意的，缺乏证据证明。陈某1、张某1并非《团购协议》的当事人，汀澜公司与永业公司之间约定以汀澜公司收取溢价款作为营销服务费的履行方式，变相将营销服务费支付主体转移至购房人。汀澜公司如欲向购房人收取该笔费用，应当以购房人对支付营销服务费认可为前提。本案中，汀澜公司以出售方名义与陈某1、张某1签订《楼宇认购书》，约定28万元为定金，并非营销服务费，按一般生活经验法则不能得出陈某1、张某1明知且自愿支付28万元服务费的结论，该定金属于购房款的一部分。事实上，当初陈某1、张某1被告知总房款103万余元，单价18632元/平方米，因此签约并支付定金。由于汀澜公司并非开发商，无法以该价格办理网签及履行《楼宇认购书》，后来汀澜公司安排陈某1、张某1与永业公司签订《商品房买卖合同》，以商品房备案限价完成了交易，规避了政府限价。同时，汀澜公司隐瞒其与永业公司之间关于购房者承担营销服务费的事实，使购房者支付了高于政府限价的房款。《楼宇认购书》的存在目的、缔约方式、履约过程以及房屋单价均违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。二、汀澜公司向陈某1、张某1收取总房款以外的28万元没有事实基础和法律依据，原审法院在认定事实错误的基础上适用法律确有错误。《楼宇认购书》明确约定支付定金28万元，认购方签署《商品房买卖合同》后，协议自行失效。协议签订后，汀澜公司出具的收据显示款项为定金，但陈某1、张某1并不知道汀澜公司不享有房屋所有权，也无法预见到签署《楼宇认购书》后，签署《商品房买卖合同》的出售方为其他主体。在陈某1、张某1支付28万元定金后，汀澜公司业务人员又引导陈某1、张某1与永业公司签订《商品房买卖合同》，合同显示房屋价款为759686元，与《楼宇认购书》所显示的总价款1039686元相差28万元。陈某1、张某1签署《商品房买卖合同》并按约定交纳房款后，即要求汀澜公司按照《楼宇认购书》失效的约定返还28万元并委托律师向汀澜公司发送律师函，汀澜公司拒绝退款并在收到律师函后单方开具营销服务费发票。汀澜公司收取28万元没有事实上的原因基础及合法依据，造成陈某1、张某1承担房款总价759686元以外的经济成本，构成不当得利，汀澜公司应予返还。综上，请求裁定再审本案。   汀澜公司提交意见称，一、原判认定汀澜公司有权取得28万元正确。（一）《团购协议》对营销服务费作出了明确约定，汀澜公司作为包销商，有权在包销后依据市场行情自主定价销售房屋，超出销售底价的溢价款作为汀澜公司的营销收入。（二）《楼宇认购书》签订前，汀澜公司工作人员已经将滨江海岸三期(一期)7-909的房屋总价款通过微信明确告知陈某1、张某1的朋友唐振荣。汀澜公司与陈某1、张某1签订的《楼宇认购书》约定:优惠后房屋总价款为1039686元(759686元+280000元)，陈某1、张某1支付28万元后才能与开发商签订《商品房买卖合同》。期间，陈某1、张某1向汀澜公司交纳28万元。（三）陈某1、张某1银行按揭贷款发放后，汀澜公司开具超出销售底价的溢价款发票，符合合同约定及国家税务部门规定。（四）汀澜公司与永业公司在2017年签订了《团购协议》，依据《团购协议》的约定，超过销售底价部分的溢价款项28万元属于营销服务费。汀澜公司包销案涉房屋后，将销售底价和营销服务费叠加后统一计入总房款进行营销符合行业惯例，不存在规避政府限价行为。二、陈某1、张某1对支付28万元是明知且同意的。（一）《楼宇认购书》签订前，汀澜公司工作人员已经将7-909的房屋总价款通过微信明确告知陈某1、张某1的朋友唐振荣。（二）《楼宇认购书》明确约定优惠后房屋总价款为1039686元及“认购方在填写本协议时对出售方就本协议书所作的解释已明白无异议”。陈某1、张某1在协议书上签字并按指印，充分说明其二人对房屋总价款1039686元(759686元+280000元)是明知并认可的。在《楼宇认购书》签订前，陈某1、张某1先行支付2万元定金，《楼宇认购书》签订后随即支付26万元定金，充分说明陈某1、张某1对汀澜公司销售房屋、收取28万元是认可的。从2018年4月认购房屋至2018年11月按揭贷款发放，陈某1、张某1从未对《楼宇认购书》条款，尤其是汀澜公司收取28万元提出异议。（四）陈某1、张某1在合同履行完后要求汀澜公司退还28万元，违背了合同约定及诚实信用原则，不应得到法律支持。三、陈某1、张某1认为《楼宇认购书》无效的理由不成立。《楼宇认购书》的当事人主体适格，内容是双方前期就房屋价款等事项通过微信沟通后签订的，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定及未损害社会公共利益，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，协议内容各方均已履行完毕。汀澜公司在包销房屋后，最终以优惠后17812元/㎡(表单价18632元/㎡)的价格与陈某1、张某1签订《楼字认购书》销售房屋，是在全面履行《团购协议》的内容。四、汀澜公司有权根据《楼宇认购书》《团购协议》取得28万元。（一）2018年4月签订《楼宇认购书》后，汀澜公司辅助陈某1、张某1与开发商签订《商品房买卖合同》，并协助办理签约备案、按揭贷款等手续，汀澜公司为陈某1、张某1提供了介绍房源信息、办理签订房屋买卖合同手续、按揭贷款等一系列服务，有权依据《楼宇认购书》约定获取28万元。（二）《楼宇认购书》签订时间为2018年4月23日，《商品房买卖合同》签订时间为2018年8月，如果陈某1、张某1认为汀澜公司不能收取该28万元，可以不签订《商品房买卖合同》。（三）原一二审中陈某1、张某1认为汀澜公司收取的28万元属于《商品房买卖合同》的定金，再审中又改口称《楼宇认购书》失效，要求返还28万元，陈某1、张某1对同一事实作不同描述，其主张不客观、不真实。汀澜公司依据《楼宇认购书》收取的28万元，符合合同约定及法律规定。综上，请求裁定驳回陈某1、张某1的再审申请。   永业公司提交意见称，陈某1、张某1没有对永业公司提出再审请求，永业公司不是本案适格的被申请人。且原判认定事实清楚、适用法律正确，请求裁定驳回陈某1、张某1的再审申请。   本院经审查认为，一、关于《楼宇认购书》的效力问题。汀澜公司具有从事房地产经纪的资质，可以根据其与永业公司签订的《团购协议》的内容对涉案房屋进行包销，且《楼宇认购书》的签订是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规规定，陈某1、张某1关于《楼宇认购书》无效的再审申请理由欠缺事实及法律依据，本院不予支持。二、关于汀澜公司是否有权收取陈某1、张某128万元的问题。首先，陈某1、张某1在与汀澜公司签订《楼宇认购书》时，已知晓并确认涉案房屋的购买总价款是1039686元。其次，陈某1、张某1在与永业公司签订《商品房买卖合同》时，对于该合同中显示的购房款总额与其二人与汀澜公司签订的《楼宇认购书》的购房款总额相差28万元的事实是明知的，其二人在未要求汀澜公司返还28万元的情况下，仍然签订《商品房买卖合同》并依照该合同约定另行支付永业公司购房款759686元，应视为其二人对汀澜公司收取28万元予以认可。再次，就28万元的性质问题。虽然《楼宇认购书》及收据均显示该28万元系“定金”，但从本案查明的事实来看，汀澜公司是涉案房屋的包销商，有权将其客户所购房源超过销售底价部分的溢价款作为房地产营销服务费。陈某1、张某1作为汀澜公司的客户，汀澜公司已告知其二人涉案房屋价格为1039686元，陈某1、张某1与永业公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价款为底价款，28万元应视为溢价款，原审法院依照《包销协议》的约定，将该笔款项认定为营销服务费并无不当。最后，关于汀澜公司收取28万元是否损害了陈某1、张某1的利益问题。如前所述，陈某1、张某1对于购买涉案房屋应支付1039686元的事实是明知的，且陈某1、张某1未举证证明含28万元后，涉案房屋的购买价格明显高于市场价格，陈某1、张某1关于汀澜公司收取28万元损害其利益的再审申请理由欠缺充分的事实依据，本院不予支持。   综上，陈某1、张某1的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）（三）（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回陈某1、张某1的再审申请。   审判长 夏 艳   审判员 吴浩云   审判员 赖凯萍     二〇二〇年九月二十三日   法官助理 赵晓青   书记员 文晨旭   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。