河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4642号上诉人（原审原告、反诉被告）：姚喜华，女，汉族，1971年4月20日出生，住河南省南阳市卧龙区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：河南恒顺达置业有限公司，住所地南阳市卧龙区工业路南段。法定代表人：高扬，该公司董事长。委托诉讼代理人：岳建洲，河南汉冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**宾，河南汉冶律师事务所律师。上诉人姚喜华因与被上诉人河南恒顺达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人姚喜华、被上诉人河南恒顺达置业有限公司的委托诉讼代理人岳建洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚喜华上诉请求：1.撤销原判第三项、第五项，依法改判或发还重审；2.支持姚喜华要求河南恒顺达置业有限公司支付交房时厨房卫生间无防水，室内无电线开关，无阳台护栏的费用的具体金额；3.二审诉讼费由河南恒顺达置业有限公司承担。事实和理由：1.依照双方2016年7月15日签订的商品房买卖合同约定的交房日期是2017年4月30日前，在此日期前河南恒顺达置业有限公司未交房属于单方违约。百度地图街景实拍中可见金汇城三号楼主体工程已经完工，与河南恒顺达置业有限公司所说2016年3月15日取得施工许可证后主体工程开始施工的说法相去甚远，2015年3月主体已经完工，不存在延期原因。合同中规定的交房日期，期间只有255天，跟河南恒顺达置业有限公司说的850天的工程工期和299天的延期相差很大，合同上的交房日期是确定的，主体工程早已完工也是确定的。河南恒顺达置业有限公司于2016年取得施工许可证后签的合同，取得此证说明金汇城三号楼主体已经完工，诸多业主在2016年7月与河南恒顺达置业有限公司签合同的时候看到主体工程已经完工，且其提供的施工许可证证明施工日期是从2013年10月开始，故原审认定交房日期后延期的194天是河南恒顺达置业有限公司在其所说的施工时间内的延期，而不是真正的延期，而其提供的延期资料中的时间也不在施工期间；2.河南恒顺达置业有限公司在原审庭审中已承认其在交房时室内无厨房卫生间的防水，无开关电线，无阳台护栏，上诉人屡次跟河南恒顺达置业有限公司协商交房后的种种问题都未有结果，故请求法院裁判出具体金额。河南恒顺达置业有限公司辩称，1.原审认定194天延期应当扣除，该延期时间系类案已认定的事实，姚喜华对延期时间合理扣除的质疑不能成立；2.防水等工程确实没做，交房时姚喜华对这些没做的工程并未提出质疑，实践中，交房后业主都要把卫生间等的防水进行重做。姚喜华向一审法院起诉请求：1.判令河南恒顺达置业有限公司支付姚喜华延迟交房的违约金48273元（2017年4月30日至2020年4月19日总房款乘以1085天乘以万分之一）；2.要求河南恒顺达置业有限公司赔偿房屋内无电线、阳台、飘窗护栏、厨房、卫生间无防水的费用6780元；3.要求河南恒顺达置业有限公司办理房产证及向姚喜华支付逾期办理房屋权属证书违约金（违约金按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至房屋权属证书办理完毕之日止）；4.退还燃气初装费2800元、热力初装费8973元和装修押金2000元；5.本案诉讼费用由河南恒顺达置业有限公司承担。一审法院认定事实：姚喜华、河南恒顺达置业有限公司于2016年7月15日签订《商品房买卖合同》，约定姚喜华购买河南恒顺达置业有限公司开发的位于南阳市卧龙区工业路以西、红庙路以南3幢1单元18层1-1807号房屋，总价款444913元。该合同第八条约定，河南恒顺达置业有限公司应当在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付姚喜华使用；如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.见补充协议。第九条约定，如河南恒顺达置业有限公司逾期交房，逾期超过60日的，如买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，双方签订商品房买卖合同的《补充协议》。该协议第五条约定“交付期限：合同第八条约定的特殊原因指以下情形:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受人的；2.有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3.商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4.遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5.突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6.买受人逾期付款的,按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7.买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8.涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9.其他出卖人不能预防和控制的因素,如：施工方不配合及时办理工程竣工备案等”。另查明，在2019年审理的原告潘俊与被告河南恒顺达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的涉案房屋与本案涉案房屋在同一幢楼。该案做出的（2019）豫1303民初8550号民事判决河南恒顺达置业有限公司上诉后由河南省南阳市中级人民法院作出（2020）豫13民终1540号民事判决维持原判，已生效。该生效判决认定：涉案房屋于2016年7月11日取得商品房预售许可证，于2019年6月13日已竣工且部分业主已装修入住；河南恒顺达置业有限公司在施工过程中属于双方在补充协议中约定的因特殊原因导致停工共计194天。本案中，恒顺达房地产公司提出因特殊原因累计停工299天。另查明，姚喜华通过缴纳首付款和按揭贷款的方式向恒顺达公司全额缴纳了购房款444913元。2018年11月29日，恒顺达公司将涉案房屋交付给姚喜华。涉案房屋的燃气已经安装到户，热力初装费目前仍在恒顺达公司。上述事实由双方陈述、商品房买卖合同、商品房买卖补充协议、合同信息备案摘要、发票、收据、清单、本院（2019）豫1303民初8550号民事判决书、（2020）豫13民终1540号民事判决书等证据予以证实。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定及时、全面履行各自义务。姚喜华已付清购房款，河南恒顺达置业有限公司应履行按约定时间于2017年4月30日前交付房屋的义务。关于因发生补充协议约定的特殊原因导致工程延期天数可按生效判决已查明认定天数的194天，河南恒顺达置业有限公司辩称特殊原因导致工程延期299天，超出（2019）豫1303民初8550号民事判决认定的停工天数，且提交证据不足以推翻该事实，不予采信。因发生补充协议约定的特殊原因导致工程延期194天，故应相应延长交付时间，合同约定交房时间2017年4月30日，延期194天，故河南恒顺达置业有限公司应于2017年11月10日前向姚喜华交付房屋。但河南恒顺达置业有限公司到2018年11月29日才向姚喜华交付房屋。河南恒顺达置业有限公司逾期交房应承担支付逾期交房违约金的违约责任。关于违约金数额，按照双方合同约定，河南恒顺达置业有限公司逾期交房，姚喜华有权要求河南恒顺达置业有限公司支付已交付房款日万分之一的违约金，自应交房之日2017年11月10日至实际交付房屋之日2018年11月29日，河南恒顺达置业有限公司逾期交付房屋共计384天，应向姚喜华支付逾期交房违约金17084.7元（房款444913元的万分之一乘以384天）。关于姚喜华主张无电线、厨房、卫生间无防水等费用6780元，姚喜华在接收房屋时并未提出任何异议，且房屋也已装饰装修，现提交的证据不足以证明该项费用。河南恒顺达置业有限公司同意对该部分费用酌定处理，双方协商未果，故对该项请求不作处理，由双方另行协商解决。关于姚喜华要求河南恒顺达置业有限公司办理房产证及支付相应违约金的请求。姚喜华足额支付了购房款项，河南恒顺达置业有限公司在收到房款后还应当履行协助姚喜华办理物权变更登记的义务。因房屋权属登记证书的办理主体为该不动产所在地产权登记机关,因此，河南恒顺达置业有限公司仅负有相关协助义务。姚喜华要求河南恒顺达置业有限公司办证的诉讼请求，理由正当，证据确实充分，依法予以支持。根据双方合同约定,出卖人应当在商品房交付使用后90个日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按第3项处理，第3项为双方协商。现双方协商不成，因双方没有书面约定，由于河南恒顺达置业有限公司的原因、姚喜华未能取得房屋权属证书，河南恒顺达置业有限公司应当承担违约责任。违约金及违约金的计算方式，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应自房屋交付之日2018年11月29日再经过90日即2019年3月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿姚喜华逾期办理房屋所有权证的违约金。关于退还燃气初装费的问题，该费用系燃气公司收取，河南恒顺达置业有限公司仅系代收，现燃气已经安装，姚喜华再要求退还燃气初装费没有依据，不予支持。关于退还热力初装费8973元的问题。河南恒顺达置业有限公司陈述热力初装费属小区配套附属设施必要费用，因暖气需小区住户安装数达一定户数才可以开通，河南恒顺达置业有限公司称目前安装户数不足，但没有提交相关证据，姚喜华也未提交相关证据。该费用由河南恒顺达置业有限公司组织收取，如支持退还势必影响整个小区宜居设施和环境，但河南恒顺达置业有限公司作为组织者，应积极联系相关部门组织安装，而不能长期拖延。且双方在补充协议第十条中约定：“买受人同意接受供电、给排水、通信、市政燃气、供暖、有线电视、环卫等职能部门为小区配套服务设施布点规划”，因此对姚喜华此项请求暂不予支持。河南恒顺达置业有限公司应在合理期限内组织安装，限定由河南恒顺达置业有限公司在一年内组织安装，如安装户数不足确实不能安装或取消安装后，姚喜华可另行主张该项权利。河南恒顺达置业有限公司对退还装修押金2000元无异议，姚喜华该项请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百〇七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、本判决生效后三十日内，由河南恒顺达置业有限公司协助姚喜华办理房屋权属证书；二、本判决生效后十日内，河南恒顺达置业有限公司向姚喜华支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自以姚喜华已付购房款444913元为基数，自2019年3月1日起计算至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至房屋权属证书办理完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。）三、本判决生效后十日内，河南恒顺达置业有限公司向姚喜华支付逾期交房违约金17084.7元；四、本判决生效后十日内，河南恒顺达置业有限公司退还姚喜华装修押金2000元；五、驳回姚喜华的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉费2190元减半收取1095元，反诉费800元，由姚喜华负担300元，河南恒顺达置业有限公司负担1595元。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.逾期交房的天数为多少；2.防水、电线开关、护栏等费用是否应予支持。关于逾期交房天数，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条规定，下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。因另一业主起诉河南恒顺达置业有限公司房屋买卖合同一案，与本案涉案房屋在同一幢楼。该案生效判决认定，河南恒顺达置业有限公司在施工过程中属于双方在补充协议中约定的因特殊原因导致停工共计194天。姚喜华并未提交充分证据推翻已生效判决所认定的事实，故原审按照已生效判决认定的逾期交房天数计算违约金并无不当。关于防水、电线开关、护栏等费用问题，双方在合同中对厨房、卫生间的防水及电线虽进行过约定，护栏问题河南恒顺达置业有限公司认可向政府承诺包含在工程范围内。但姚喜华在接收房屋时未对上述问题提出异议，在一审及二审期间也均未提交证据证明该项费用的数额。故一审法院对该项请求未作处理，要求双方另行协商解决，也并无明显不妥。综上所述，姚喜华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由姚喜华负担。本判决为终审判决。审判长 李新华审判员罗军审判员杨乐二〇二〇年九月二十八日法官助理孙方超书记员乔国盛