文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黑01民终249号上诉人（一审原告）：唐先富，男，汉族，1985年12月5日出生，户籍所在地山东省梁山县。委托诉讼代理人：唐春静（系唐先富姐姐），女，1982年3月12日出生，汉族，个体，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：佟建磊，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：曹桂娥，女，汉族，1975年5月18日出生，住黑龙江省绥芬河市。一审第三人：哈尔滨鑫漫尔经贸有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区和平小区34栋3号门市。法定代表人：李昌，该公司董事长。上诉人唐先富因与被上诉人曹桂娥、一审第三人哈尔滨鑫漫尔经贸有限公司（以下简称鑫漫尔公司）执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初6544号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐先富的委托诉讼代理人唐春静到庭参加诉讼。曹桂娥经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。哈尔滨鑫漫尔经贸有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉请求：依法撤销一审判决，改判立即解除对唐先富福临家园6单元1201号房屋及档案的查封或依法发回重审。事实和理由：一、一审判决存在事实认定错误。唐先富在2013年11月30日与鑫漫尔公司的前身黑龙省台胞房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》，购买福临家园6单元12楼1号房屋。同日，唐先富以现金的方式支付全部购房款，开发公司为唐先富出具收据。唐先富提交了购买涉案房产的盖有开发公司财务专用章的购房款收据，该收据与买卖双方签订的《商品房买卖合同》相互印证，足以证明唐先富已经支付了全部价款。此外唐先富提交了其实际占有使用案涉房屋的系列证据,一审法院无视唐先富递交的证据，以“原告所提交的证据不足以证明其购房款款项的来源及实际交付给第三人，且原告当庭自认现案涉房产已被出租，不能证明原告名下无其他用于居住的房屋。”为理由驳回唐先富的一审请求。唐先富以房屋真正权利人的身份提出异议，一审法院应该审理事实应围绕着唐先富是否对案涉房屋依法享有权利以排除曹桂娥的执行。围绕着唐先富是否对该房屋享有权利就应该审清几个基本事实:1.唐先富所持有的《商品房买卖合同》是否真实有效；2.唐先富是否交付完毕房屋价款；3.该案涉房屋是否被唐先富依法占有；4.案涉房屋未办理产权登记的原因。针对以上事实，唐先富提交了证据足以证实在被上诉人申请查封案涉房屋之前，上诉人就已经合法占有使用房屋，并支付了该房屋的合理对价。且该房屋尚未办理产权证照非因唐先富过错，故一审法院认定基本事实错误。二、一审法院法律适用错误。一审法院做出驳回唐先富诉讼请求的法律依据是基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条，而唐先富其仅需符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议,以排除曹桂娥的执行。一审判决错误适用了第二十九条进行裁判，而没有适用第二十八条,存在法律适用错误。最高人民法院再审（2016）最高法民申254号民事裁定书指出:“《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形,而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在贺执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合,并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。”可见，购房人购买开发商名下商品房的，只要符合《执行异议和复议若干规定》第28条或第29条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。上述理解与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定的精神相一致。从立法本意上来看，《异议复议规定》是充分保护弱势买受人的权利，而唐先富一审中所提交的证据可以证实其完全适用该规定第二十八条,故不需要适用该规定的第二十九条,一审判决适用法律错误。曹桂曹桂娥、鑫漫尔公司未作答辩。唐先富向一审法院起诉请求：1.解除对呼兰区福临家园6单元-1201号房产及档案的查封；2.请求确认呼兰区福临家园6单元-1201号房产归唐先富所有。一审法院认定事实：黑龙江省台胞房地产综合开发公司于1993年3月26日成立，2010年10月26日更名为黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司，2014年11月20日更名为哈尔滨鑫漫尔经贸有限公司，即本案第三人。2017年6月1日哈尔滨市道外区市场监督管理局作出哈外市监处字（2017）104号行政处罚决定，依法吊销了该企业的营业执照。2011年5月24日，黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司因向曹桂娥借款，而用黑龙江省台胞房地产综合开发公司的公章及法人名章与曹桂娥签订了《商品房买卖合同书》，约定曹桂娥以500,346元的价格购买上述案涉房产，并在哈尔滨市房产住宅局呼兰分局办理了房屋预售备案登记，但其实际是对黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司向曹桂娥的借款作担保。2013年11月30日，在黑龙江省台胞房地产综合开发公司已更名为黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司的情况下，也以黑龙江省台胞房地产综合开发公司的公章及法人名章与唐先富签订《商品房买卖合同》，约定唐先富以253,300元购买案涉房产，同日，黑龙江省台胞房地产综合开发公司出具收据，写明“交款单位：唐先富，收款方式：现金，人民币（大写）贰拾伍万叁千叁元整，￥253,300元，收款事由：福临家园6单元1201,119.13平方米”。2017年11月20日，因曹桂娥与鑫漫尔公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2017）黑0104执2481号之一执行裁定书，查封了上述案涉房产后，2018年6月15日异议人唐先富提出执行异议，2018年7月23日一审法院作出（2018）黑0104执异101号执行裁定书，裁定驳回案外人唐先富的异议申请。唐先富于2018年8月28日收到裁定书，2018年9月11日起诉至法院。一审法院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，曹桂娥与哈尔滨鑫漫尔经贸有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院执行查封了登记在黑龙江省台胞房地产综合开发公司（即本案第三人）名下的的呼兰区福临家园6单元-1201号房产。虽然2013年11月30日，鑫漫尔公司以黑龙江省台胞房地产综合开发公司公章及法人名章与唐先富签订《商品房买卖合同》，但唐先富所提交的证据不足以证明其购房款项的来源及实际交付给鑫漫尔公司，且唐先富当庭自认现案涉房产已被出租，不能证明唐先富名下无其他用于居住的房屋。故以唐先富现有证据，主张停止对案涉房屋的执行，证据不充分，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不能够排除对案涉房产的执行。故唐先富诉请，不予支持。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条（二）项之规定判决：驳回唐先富的诉讼请求。案件受理费100元，公告费560元，由唐先富负担。本院审理查明，一审法院于2019年9月20日作出（2019）黑0104执恢786号之一执行裁定，裁定解除坐落于呼兰区福临家园6单元-1201号房产的查封。哈尔滨市不动产登记中心于2019年9月30日向一审法院返回（2019）黑0104执恢786号之一协助执行通知书（回执），已协助注销上述房产。本院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。本案一审中唐先富因案涉房产被（2017）黑0104执2481号之一执行裁定查封，在其提出执行异议申请被裁定驳回后提起了案外人执行异议之诉形成本案。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”本案中，在本案审理期间一审法院已经裁定解除了对案涉房产的查封。故唐先富所提解除对案涉房屋查封的诉请已无事实依据，不符合上述规定。因本案属于执行异议之诉案件，在唐先富所提解除查封的诉请无事实依据的情况下，其同时提出的确认案涉房屋所有权的诉请，亦不属于本案执行异议之诉的审查范围，本院不予处理，其可另行解决。故依照《最高人民法院关于适的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初6544号民事判决；二、驳回唐先富的起诉。一审案件受理费100元退还唐先富，上诉人预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  蔡耘耕审判员  刘万福审判员  付玉林（）二〇二〇年九月二十八日书记员  李 娜