甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初13627号原告（反诉被告）：甘肃金浩商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区安定门外**甘霖大厦506。法定代表人：苏军强，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯进萍，甘肃韬合律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州居然建材市场有限公司，，住所地甘肃省兰州市城关区雁南路**西脉大厦****法定代表人：梁爱云，该公司经理。委托诉讼代理人：康小林，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菲尔，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。原告甘肃金浩商贸有限公司（以下简称金浩公司）与被告兰州居然建材市场有限公司（以下简称居然公司）买卖合同纠纷一案，本院于立案后，被告居然公司以原告金浩公司违约为由提起反诉，本案依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭合并进行了审理。原告金浩公司的法定代表人苏军强和委托诉讼代理人冯进萍，被告甘居然公司的委托诉讼代理人康小林、李菲尔到庭参加了诉讼，本院经开庭审理，现已审理终结。原告金浩公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按原被告所签《房屋认购协议》给原告办理汇金金融广场［兰国用（2001）第ＧＸ0036］南楼二楼房屋产权证书；2、判令被告按《房屋认购协议》约定向原告支付未按约定时间交房及未按时给原告办理房屋产权证的违约金540万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月21日，原被告签订《房屋认购协议》，约定原告购买被告开发的位于兰州高新区××广场××［兰国用（2001）第ＧＸ0036］南面地块二楼商铺整层，建筑面积1980平方米，每平方米18000元，总房价暂定3564万元，约定支付方式为原告在签订本协议前5日内向被告交付定金100万元，30日先付1000万元，5月30日前再付700万元。剩余房款约50%由原被告配合银行办理按揭贷款给被告。《房屋认购协议》第七条特别约定“2、甲方（被告）承诺尽快推进项目建设，必须在2013年6月1日竣工并交付使用，3、甲方承诺在项目竣工验收后一年半内将标的权属证明办理完毕。”协议第八条违约责任约定：被告不能按期交付使用及在约定时间内将二楼商铺权属证明办理在原告名下，被告应向原告支付每天已支付购房款总额千分之一的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了50%的购房款1800万元，但被告并未按照约定向原告交付房屋，直至2016年4月23日才将房屋交与原告。时至今日被告亦未给原告办理产权证书。由于被告违约给原告造成巨大损失，故原告诉至法院。被告居然公司辩称：一、《房屋认购协议》签订日期与协议中关于竣工日期先后矛盾，系约定不明，应以实际竣工后的日期为准，原告主张被告迟延交房的事实不能成立。2014年2月21日原被告签订《房屋认购协议》约定被告必须在2013年6月1日竣工交付使用，交付日期在合同签订日期之前，故该约定存在明显错误，系约定不明。被告实际已于2014年7月15日之前将涉案房屋以及原告法定代表人苏军强购买的“汇金金融广场”负一层交付，双方虽未办理移交手续，但原告及时对房屋进行了招商、装修、出租。2016年4月19日涉案房屋有关的“汇金金融广场”竣工验收合格，4月20日涉案房屋向原告正式交付，但原告拒绝签收移交清单、拒绝签订正式房屋销售合同、拒绝支付剩余50%房款。2016年4月20日应视为涉案房屋竣工交付时间。二、原告前期支付了1700万元购房款，其主张支付了1800万元的事实不能成立，其中的100万元系原告法定代表人苏军强个人购买负一层的购房款。三、《房屋认购协议》是预约合同，双方未签订正式的房屋销售合同，原告未履行先付款义务，要求被告办理房屋产权证书无合同依据和法律依据。四、原告法定代表人苏军强曾控告被告法定代表人梁爱云合同诈骗，该行为明确其不愿意继续履行协议，双方无法在刑事案件侦查期间签订正式房屋销售合同。五、原告不遵循诚信原则，是双方多次发生诉争的根本原因。被告居然公司提出反诉请求：1、判令原告立即支付合同约定2014年5月30日前应当支付的购房款100万元，并支付逾期违约金328.5万元；2、判令原告承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月21日，原被告签订《房屋认购协议》约定原告认购“汇金金融广场”南楼二楼房屋，总价3564万元，原告在协议签订后5日内支付定金100万元，30日内付1000万元，5月30日前再付700万元，剩余房款由双方配合银行贷款支付，并及时签署正式房屋销售合同。协议签订后，被告按要求交付了房屋，但原告至今拖欠购房款1864万元，其中100万元应当在2014年5月30日支付，通过按揭支付的1764万元应在2014年9月前支付。现被告提起反诉要求原告支付2014年5月30日应当支付的购房款100万元，剩余购房款被告另行主张。另根据协议约定，原告违约应承担违约金。原告金浩公司辩称，一、原告按约支付了购房款，不存在拖欠购房款的问题。2014年2月21日，原被告签订《房屋认购协议》，约定原告购买被告开发的位于兰州高新区××广场××［兰国用（2001）第ＧＸ0036］南面地块二楼商铺整层，建筑面积1980平方米，每平方米18000元，总房价暂定3564万元，约定支付方式为原告在签订本协议前5日内向被告交付定金100万元，30日先付1000万元，5月30日前再付700万元。剩余房款约50%由原被告配合银行办理按揭贷款给被告。合同签订后，原告按约定向被告支付了50%的购房款1800万元，但被告并未按照约定向原告交付房屋，直至2016年4月23日才将房屋交与原告。支付房款的情况原告在2017年4月19日起诉被告房屋买卖合同的庭审笔录（兰州市中级人民法院2017年7月11日开庭笔录）及被告证据目录均已认可原告已支付1800万元房款的事实，原告不存在拖欠购房款。二、被告要求原告支付购房款100万元已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2014年2月21日，原告金浩公司与被告居然公司签订《房屋认购协议》，协议约定：“一、甲方（被告）在位于兰州高新区××区［兰国用（2011）第ＧＸ0036］、［兰国用（2011）第ＧＸ0037］两地块上进行商业开发，项目定为“汇金金融广场”，目前相关行政审批事项正在报批审核之中。二、…三、乙方（原告）购买汇金广场南地块二楼整层，每平方米为人民币18000元，总房价款暂定为35640000元。四、乙方在签订本协议前5日内向甲方交付定金人民币100万元，30日内先付1000万元，5月30日前再付700万元，届时定金自动转为房款，剩余总房款约百分之五十，由甲乙双方配合乙方确定的银行，做按揭贷款支付给甲方，并及时签署正式的房屋销售合同。五、房产交付。1、楼房整体封顶交付乙方，乙方可开始装修，但不得影响整体验收，因影响验收给甲方造成的损失由乙方自行负担。2、待项目整体竣工验收完毕后，甲方正式向乙方交付。六、税费承担…七、特别约定。1、…2、甲方承诺尽快推进项目建设，必须在2013年6月1日竣工并交付使用。3、甲方承诺在项目竣工验收后一年半内将标的权属证明办理完毕。八、违约责任。1、…2、若乙方不按协议约定时间支付购房款，则乙方向甲方支付当期应付购房款每日千分之三的违约金，延期超过30天，本协议解除，已交购房款总额扣除30%违约金后退还乙方，乙方已开始装修的，装修不予赔偿。3、甲方不能按期交付使用及在约定时间内将二楼商铺权属证明办理在乙方名下，甲方应向乙方每天按已支付购房款总额千分之一的违约金。4、……”自2013年12月3日至2014年6月3日，原告陆续向被告缴纳购房款合计1700万元。其中2013年12月3日，原告金浩公司法定代表人苏军强通过其名下兰州银行友谊支行账号6214********向被告居然公司转账400万元，同日被告居然公司出具《收据》二张，Ｎｏ4540642《收据》载明转账壹佰万元整，收款事由为交汇金广场南部二层房商铺款，每平方米18000元。Ｎｏ4540688《收据》载明转账叁佰万元整，收款事由购汇金广场商铺（负一层），原告金浩公司收到上述《收据》后未表示异议。2014年7月15日，涉案房屋楼体封顶后，被告将涉案房屋交付原告，原告进行装修和出租。2016年4月19日涉案房屋有关的“汇金金融广场”竣工验收合格，2016年4月20日被告将涉案房屋向原告正式交付，双方未签署移交清单、也未签订正式房屋销售合同。2016年6月20日，原告法定代表人苏军强向兰州市公安局举报被告法定代表人梁爱云涉嫌合同诈骗，6月21日兰州市公安局立案由兰州市公安局经济犯罪侦查支队二大队侦查，2019年1月3日，兰州市公安局侦查梁爱云没有犯罪事实，出具兰公（经）撤案字[2019]2号《撤销案件决定书》。另查，居然公司与苏军强、孙花花关于汇金金融广场负一层的房屋买卖纠纷，居然公司将苏军强、孙花花诉至兰州市城关区人民法院，兰州市城关区人民法院出具（2017）甘0102民初2046号民事判决。苏军强、孙花花不服上诉至兰州市中级人民法院，兰州市中级人民法院出具（2018）甘01民终1849号判决书判决撤销（2017）甘0102民初2046号民事判决，驳回居然公司的诉讼请求。居然公司不服生效判决，向甘肃省高级人民法院申请再审，甘肃省高级人民法院提审后出具（2019）甘民再86号民事判决书判决维持（2018）甘01民终1849号判决书。甘肃省高级人民法院（2019）甘民再86号民事判决中认定关于汇金金融广场负一层苏军强向居然公司支付购房款720万元，其中2013年12月3日苏军强向居然公司转账400万元中300万元系其苏军强购买汇金金融广场负一层的购房款。本院认为，依法成立的合同，具有法律效力，对双方当事人具有约束力，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原被告虽未签订正式的房屋买卖合同，但双方签订的《房屋认购协议》系真实意思表示，一样具有法律效力。原告应按协议约定支付购房款，被告亦应按约定交付房屋、办理产权证书。关于原告诉求被告应按约定办理产权证书、被告存在违约应承担违约金的问题，本院认为根据双方签订的《房屋认购协议》第三项，原告应于2014年2月21日签订协议的5日内向被告交付定金人民币100万元，30日内先付1000万元，5月30日前再付700万元，但截至目前涉案房屋购房款原告只支付了合计1700万元，还剩100万元应予约定的2014年5月30日前支付到位，原告至今未支付到位。剩余1764万元购房款应通过按揭支付，原告也未进行银行按揭和支付。故原告存在违约行为，被告系履行了不安抗辩权，在房屋已经交付，购房款尚未支付到位的情况下，被告未办理涉案房屋产权证书不算违约，系合同履行过程中行使抗辩权。关于原告诉称被告迟延交付房屋，本院认为协议第五项明确约定楼房整体封顶交付原告，原告可开始装修，但不得影响整体验收，待项目整体竣工验收完毕后，被告正式向原告交付。2016年4月19日涉案房屋有关的“汇金金融广场”竣工验收合格，2016年4月20日被告将涉案房屋向原告正式交付。关于原告主张协议约定了交房时间系2013年6月1日，本院认为协议此项约定时间与协议签署时间有悖，系约定不明。而关于交房时间的约定，协议第五项已经约定明确。关于被告反诉原告应支付约定的2014年5月30日前的购房款100万元，本院认为，根据双方《房屋认购协议》的约定和原告支付购房款的事实，原告应向被告支付此笔购房款100万元。关于原告主张其1800万元购房款已经缴纳完毕，本院不予采信，因为：其一、2013年12月3日，苏军强通过兰州银行友谊支行账号6214********向被告居然公司转账400万元，被告居然公司出具的二张《收据》已载明其中壹佰万元为交汇金广场南部二层房商铺款，叁佰万元系交汇金广场商铺（负一层）商铺款，原告金浩公司收到上述收据后并未提出异议。其二、甘肃省高级人民法院已生效的（2019）甘民再86号民事判决认定苏军强交纳的汇金广场商铺（负一层）商铺款为720万元，其中300万元即2013年12月3日苏军强通过兰州银行友谊支行转账的400万元中的300万元。关于被告反诉要求原告按照每日千分之三承担三年违约金，本院认为原告虽存在违约行为，但双方关于违约金的约定过高，为衡平双方当事人的利益，考虑到原告违约给被告造成的实际损失，本院酌定原告应以100万元为基数，按照人民银行同期贷款基准利率向被告承担2013年5月30日至实际付清之日的利息损失作为违约金为宜。关于原告辩述被告反诉购房款的诉讼时效已过的问题，本院认为《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”另根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中被告自知道或应当知道权利受到侵害后一直向被告提出履行请求，故诉讼时效适用中断的情形，从中断终结时，诉讼时效期间重新计算，并未届满。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第一百一十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告甘肃金浩商贸有限公司于本判决生效后十日内向被告兰州居然建材市场有限公司支付购房款1000000元；二、原告甘肃金浩商贸有限公司于本判决生效后十日内向被告兰州居然建材市场有限公司支付购房款违约金（以1000000元为基数，按人民银行同期贷款利率标准计算自2014年5月30日至实际付清之日的利息损失）三、驳回原告甘肃金浩商贸有限公司的诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人名共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24800元，由原告甘肃金浩商贸有限公司承担。反诉费20540元，由原告甘肃金浩商贸有限公司承担10540元，被告兰州居然建材市场有限公司承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兰州市中级人民法院。审判员  黄劲松二〇二〇年九月二十八日书记员施璞琰