上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6790号上诉人（原审被告）：林圣华，男，1980年9月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：黄正桥，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜建芬，女，1955年12月20日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张玉玲，上海震亚律师事务所律师。上诉人林圣华因与被上诉人杜建芬房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初24327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林圣华上诉请求：依法改判一审判决第一、二、三、五、六项判决内容，或发回重审；由被上诉人杜建芬承担与本案相关的一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.上诉人与被上诉人就上海市徐汇区XX路XX号XX房屋（以下简称系争房屋）签订的《房屋租赁合同》应于2019年6月14日解除。自合同签订之日至2019年6月10日，合同履行长达一年的时间内被上诉人从未就逾期支付租金提出异议，应视为双方以行为方式认可并变更了原合同约定的条款；且在上诉人与被上诉人沟通期间，上诉人从未表达拒绝解除合同的意思表示，而是明确表示同意解除合同，仅就解除合同后的善后方式提出质疑，因此并不能据此认为被上诉人的解除行为没有发生效力。2.即便上诉人构成违约，但是原审判决对上诉人的违约责任以及相关费用均判决过重。关于开锁费，系被上诉人扩大自身损失的行为，上诉人无需承担该部分费用；关于垃圾清运费，根据谁主张谁举证的原则，被上诉人无法举证则不应由上诉人承担赔偿责任。上诉人的违约事实仅由拖欠租金一个违约行为导致，在原审法院已支持被上诉人解约违约金的基础上，被上诉人另主张逾期支付租金的违约金有重复之嫌，不应得到支持。被上诉人杜建芬辩称，1.关于合同解除时间。双方合同对于解除条件等都有明确约定，上诉人应当在7月4日支付7月10日后的租金，但上诉人直至9月9日都没有支付租金，且没有与被上诉人交接，被上诉人有权要求上诉人支付解约违约金，合同解除系因为上诉人拒绝支付租金，解约时间应当是2019年7月25日。2.一审中被上诉人向法院诉请的垃圾清运费用、墙面修复费用等，一审法院只支持了开锁等费用一千多元，在被上诉人没有收到钥匙的情况下，只能通过开锁的方式，上诉人没有通过中介公司或其他途径进行交接。综上，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。杜建芬向一审法院起诉请求：1.杜建芬与林圣华之间签订的租赁合同于2019年7月25日解除；2.林圣华支付拖欠的租金（2019.7.10-2019.7.25）共计4,906元；3.林圣华支付自合同解除日（即2019年7月26日）起至搬离之日（即2019年9月9日）的房屋占用费，按照合同约定的日租金100%的标准合计13,943元；4.林圣华支付使用房屋期间欠付的水、电、煤费用467.5元；5.林圣华支付其对房屋的装修、家具、家电的损坏或丢失及漏水修复赔偿等的修复费用共计5,815元（详见修复费用清单）；6.林圣华向杜建芬支付解除合同违约金、逾期支付租金违约金51,213元。一审法院认定事实：系争房屋的权利人为杜建芬。2018年6月，杜建芬（甲方）与林圣华（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定由甲方将系争房屋租给乙方，建筑面积为90平方米，用途为居住；甲方于2018年6月10日之前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2018年6月10日至2021年6月9日止；乙方应支付房屋租赁保证金（押金）18,400元，甲方收取的房屋租赁保证金（押金）除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间发生的水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费等房屋使用费用由乙方承担，物业管理费（若有）由甲方承担；租金为每月9,200元，该租金24个月内不变,自第25个月起,以12个月为周期,月租金递增3%，租金以一个月为一期支付，乙方每期租金提前7日支付（即先付后用），逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的100%支付逾期违约金；甲方保证有权出租该房屋，该出租行为已经取得所有房屋权利人同意；合同期内，房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后7个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇到特殊情况,双方协商处理,甲方拒不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担,乙方根据合同约定直接从租金中扣除相关费用;租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担，甲方有权直接从押金中扣除相关费用；乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门报批的，则由甲方委托乙方报请有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施和设备归乙方所有，维修责任由乙方承担，但双方另有约定的除外；甲方的违约责任：（2）、租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修与养护义务，致使房屋损坏，造成乙方财产或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；若甲方有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于2个月租金的违约金，给对方造成损失，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：①、甲方交付的房屋不符合本合同约定或不符合6.1款的，致使不能实现租赁目的；②、甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；乙方的违约责任：如乙方逾期支付租金的（非乙方因素除外），每逾期一日，须向甲方支付当期日租金的100%作为逾期违约金，乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以当期日租金的100%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；（2）、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施和设备的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于2个月租金的违约金，给对方造成损失，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：⑥、乙方逾期不支付租金累计超过7日的等款项。合同签订后，林圣华支付杜建芬租赁保证金18,400元，林圣华除第一期租金于2018年6月7日支付，第二期租金于2018年7月9日支付外，其余每期租金均在当月10日或11日支付杜建芬。2019年6月10日，林圣华支付租期至2019年7月9日的一个月租金。2019年6月13日，杜建芬因林圣华多次逾期支付租金向林圣华发出解除合同《通知函》，要求解除与林圣华之间的合同。2019年6月14日，林圣华短信回复：“通知函已经收到，也已经撕掉，你有什么权利叫我搬走？我的押金还没有退，请全额退还我，你可以去法院起诉我，不过你没这个权利让我搬！”2019年6月20日，通过中介调解，杜建芬、林圣华委托中介公司拟定解约协议，协议中约定了林圣华承担部分的违约金，并约定几天后签订解约协议。但此后，林圣华反悔。林圣华继续居住在系争房屋内。2019年6月28日，林圣华向杜建芬发出《律师函》，内容是：鉴于杜建芬无故要求终止合同的行为，为避免讼累，现林圣华同意终止本合同，并提供下列两种解决方案，杜建芬应择一选择。1.林圣华同意终止本合同，杜建芬应立即退还租赁保证金及结算租金后10日内搬离房屋；2.如杜建芬拒绝返还租赁保证金，则林圣华应居住至2019年9月9日，期间无需支付相应租金，期满后，本合同自动终止；如杜建芬拒绝履行上述任一个方案，则林圣华向法院提起诉讼，依法追究杜建芬的法律责任。因林圣华在系争房屋内有贵重电器、家具等物品，如杜建芬采取停电、停水等手段威胁林圣华搬离房屋，由此产生的损失将向杜建芬追偿。本《律师函》不得以任何方式解释为林圣华对权利作任何放弃、义务作任何增加。杜建芬收到上述《律师函》后未回复林圣华。2019年7月25日，杜建芬在系争房屋门口张贴《解除合同通知书》，内容是：2019年6月28日林圣华向杜建芬发送了一份解除合同及相关解除条件的律师函，本人不同意林圣华的条件，并于2019年7月9日上门找林圣华协商，希望林圣华及时支付租金，若不支付租金尽快搬离，并支付违约金。林圣华拒付租金，报警后警察也未予以处理。截止本函发出之日止，林圣华仍未支付7月租金，也不搬离房屋，本人现书面通知林圣华，自收件之日起双方签订的租赁合同解除，请林圣华在合同解除之日起5日内搬离房屋，并承担合同约定的违约责任。上述通知书，林圣华当日看到。2019年9月9日，林圣华在未与杜建芬交接的情况下搬离系争房屋。当天,林圣华将系争房屋钥匙快递给杜建芬，但杜建芬以在外地为由拒收，快递员将钥匙放入信箱。2019年9月10日，中介公司经办人胡某与杜建芬一起进入系争房屋，胡某证明房屋内缺少大床架一个、小床一个及电脑桌一个。在本案一审审理过程中，杜建芬确认现经统计，系争房屋缺失小床一个，电脑桌2个；另外，杜建芬接收房屋后进行墙面修复2,000元、水龙头更换200元、林圣华使用期间漏水导致8楼损害杜建芬垫付500元、开锁费用300元、修复期间房屋空置费用估算2,146元。林圣华确认，确实丢失电脑桌2个，愿意赔偿，但应该考虑折旧；但不同意赔偿其余部分，因为根据林圣华离开时拍摄的视频，小床在大床下面；水龙头是一直漏水的，早在2018年8月林圣华就向杜建芬报修过，杜建芬一直未修理；关于墙面粉刷，林圣华入住时已经对墙面进行粉刷，杜建芬是微信认可林圣华粉刷的，但现在提出恢复原状并无依据；关于租赁期间造成房屋漏水导致楼下损害赔偿500元，因林圣华多次要求杜建芬维修房屋，杜建芬虽多次承诺维修，但未实际修复过，致使房屋漏水应由杜建芬自负；关于开锁费300元，林圣华已经快递钥匙，杜建芬拒收，故开锁费由杜建芬自负；林圣华迁出房屋时已经对房屋进行清理，故不负担垃圾清运费200元；修复期间的空置7天费用是杜建芬自己估算，无法律依据故不予以承担；关于水电费煤费用467.5元，林圣华同意支付。关于逾期支付租金的违约金，杜建芬诉称分为两段，一段为自2018年7月1日起至2019年6月30日止，共计84天；另一段为自2019年7月2日起至2019年7月25日止，共计23天；上述逾期支付违约金均按照每日306.67元计算。一审法院认为，涉案租赁合同系杜建芬、林圣华双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。2018年6月，杜建芬、林圣华签订《房屋租赁合同》后，林圣华支付每期租金均延期，且均在每月10日左右支付，杜建芬均收取租金并未提出过异议。2019年6月10日，在林圣华支付2019年6月份租金时，杜建芬才提出异议。故杜建芬要求林圣华承担2019年6月份之前的逾期支付租金的违约金，法院不予以支持。2019年6月13日，杜建芬向林圣华发出解除合同《通知函》后，林圣华第二天即拒绝杜建芬提出的解除合同的请求；后，虽然在中介的调解下曾经商讨过解约协议，但因杜建芬不放弃追究林圣华的违约责任，杜建芬、林圣华均未签订解约协议，林圣华也继续使用系争房屋。2019年6月28日，林圣华委托律师向杜建芬发出《律师函》，附条件地提出终止合同的履行，要求杜建芬必须接受其提出的二个条件中的一个。杜建芬也拒绝上述林圣华的提议。杜建芬自述于2019年7月9日向林圣华催讨当月租金，说明杜建芬确认合同仍然继续履行。杜建芬于2019年6月已经要求林圣华按照合同约定的支付日期支付租金，林圣华仍然拒绝支付，故杜建芬于7月25日以林圣华逾期支付租金超过7日为由要求解除合同并支付违约金，符合合同约定，法院予以支持。林圣华提出6月28日解除合同，没有违约事实依据，并无解除合同权，法院不予以采信。依照合同约定，林圣华应提前7日支付当期租金，林圣华至今未支付2019年7月10日之后的租金，杜建芬要求林圣华支付至2019年7月25日迁出之日止的逾期支付租金违约金，有事实及合同依据，法院予以准许，但杜建芬计算起始日期有误，应予以更正，法院判定应从2019年7月4日起计算。林圣华支付租金至2019年7月9日，直至2019年9月9日才搬离系争房屋，故杜建芬要求林圣华支付2019年7月10日起至2019年7月25日租金及2019年7月26日起至2019年9月9日止的房屋使用费的诉请，法院予以支持。在案件审理过程中，林圣华同意支付水电费煤费用467.5元，法院予以准许。关于杜建芬诉请要求林圣华赔偿房屋的装修、家具、家电的损坏或丢失及漏水赔偿等的修复费用，林圣华仅承认丢失电脑桌2个并愿意赔偿，但不同意赔偿其余部分。关于小床，林圣华辩称是离开时拍摄的视频，小床在大床下面，鉴于该视频是林圣华单方面拍摄，杜建芬不予确认且未有其他证据佐证，杜建芬却提供中介经办人员的证明，证明在验房时确实缺失小床一个，林圣华应赔偿，根据杜建芬提供的购买凭证，上述家具均为2018年6月1日购买，故林圣华要求折旧的辩称，法院不予以采信。早在起租时，林圣华就向杜建芬报修过水龙头是一直漏水，杜建芬一直未修理，现杜建芬要求林圣华赔偿不符合合同约定，该费用应由杜建芬承担；关于墙面粉刷费用，林圣华入住时已经对墙面进行粉刷，杜建芬同意林圣华粉刷，但现在提出恢复原状并无依据；关于租赁期间造成房屋漏水导致楼下损害赔偿500元，杜建芬诉称是由于林圣华使用不当造成；林圣华辩称系房屋质量问题，曾经要求杜建芬维修房屋，杜建芬虽多次承诺维修，但未实际修复过，致使房屋漏水应由杜建芬自负；因造成房屋漏水的原因房屋本身存在质量问题即使用不当均有可能，该费用由杜建芬、林圣华各半负担。关于开锁费300元，林圣华未与杜建芬办理交接手续，擅自离开系争房屋，杜建芬虽然快递钥匙，但根据林圣华提供的与快递员的微信记录，当时杜建芬在外地无法接收钥匙，并不存在拒收，故杜建芬在无法收到钥匙而请人换锁进入系争房屋有事实依据，故上述换锁费用应由林圣华赔偿；林圣华辩称迁出房屋时已经对房屋进行清理，故不负担垃圾清运费200元无证据佐证，故该清理费由林圣华承担；修复期间的空置7天费用是杜建芬估算，无证据佐证，故林圣华不应当承担。鉴于杜建芬、林圣华均同意终止合同的履行，杜建芬诉请要求本案中一并解决，并同意返还租赁保证金的诉请，法院应予以支持。一审法院审理后作出判决：一、确认杜建芬与林圣华就上海市徐汇区XX路XX号XX房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年7月25日解除；二、林圣华于判决生效之日起十日内支付杜建芬自2019年7月10日起至2019年7月25日的租金4,906元；三、林圣华于判决生效之日起十日内支付杜建芬自2019年7月26日起至2019年9月9日止的房屋使用费13,943元；四、林圣华于判决生效之日起十日内支付杜建芬欠付的水、电、煤费用467.50元；五、林圣华于判决生效之日起十日内赔偿杜建芬家具损坏或丢失、漏水修复赔偿及开锁费共计1,219.16元；六、林圣华于判决生效之日起十日内支付杜建芬逾期支付租金的违约金及解约违约金共计25,146.74元；七、杜建芬于判决生效之日起十日内返还林圣华房屋租赁保证金18,400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计855元，由杜建芬负担328元，林圣华负担527元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议在于涉案租赁合同解除的原因及责任，以及被上诉人主张的损失赔偿是否具有相应依据。双方在合同中约定每期租金应提前7日支付，虽然上诉人每月均在10日左右支付，但被上诉人收取租金时从未对此提出异议，也未主张过逾期支付租金的违约金，双方按此正常履行一年左右，应视作被上诉人默认了上诉人支付租金的时间。故在被上诉人未就此进行催告的情形下，被上诉人于2019年6月13日向上诉人发出解除合同《通知函》并不产生合同解除的效力，被上诉人于该时并不享有单方解除合同的权利。上诉人收到上述函件后，向被上诉人回复了短信，从该短信内容来看，上诉人是不同意合同解除的，故上诉人要求确认合同于6月14日解除缺乏依据。但双方于2019年6月20日通过中介调解并拟定了解约协议，调解的内容均系关于合同解除的后果处理，而非是否解除合同。可见双方已经就合同的解除达成了初步共识，只是在上诉人是否需要承担违约金的问题上产生了争议。同年6月28日，上诉人又向被上诉人发出《律师函》，其中明确表示同意解除合同，并提供了两种方案作为合同解除的善后处理供被上诉人选择。本院认为，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。法律并没有要求当事人必须对合同解除的后果达成一致意见才能解除合同。本案中，合同的解除系由被上诉人提起，且被上诉人在提出解约时并无解除合同的权利，亦无权要求被上诉人向其赔偿违约金，在此情况下，上诉人表示拒绝具有法律依据，并无不妥。经过协商后，上诉人在2019年6月28日以发出《律师函》的方式明确表示同意解除合同，系其对自己民事权利的处分，于法不悖，被上诉人在收到《律师函》后亦未表示异议，故本院确认租赁合同已于该日解除。一审认为上诉人发出《律师函》系附条件地提出终止合同的履行，缺乏依据，本院不予认同。况且，上诉人所附的第一种后果处理的解决方案亦合乎法律规定，并未有被上诉人不同意该方案便不同意解除合同的意思表示。综上，本院确认涉案租赁合同已经双方协商一致而解除，上诉人在2019年6月28日之后未搬离系争房屋只产生支付房屋占有使用费的问题，而并无逾期支付租金而构成违约的事实，一审判令上诉人承担逾期支付租金及解约违约金，缺乏事实依据，本院依法予以纠正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，应根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于上诉人在合同的履行过程中并不存在违约行为，故在合同解除后，被上诉人理应向上诉人返还租赁保证金，而上诉人继续占用租赁房屋，也应向被上诉人支付房屋占有使用费。故本院对一审相应判项作出调整。关于被上诉人主张的各项物品损失，因上诉人系在未与被上诉人交接的情况下搬离系争房屋，一审据此又结合双方当事人的举证情况，酌情判令上诉人向被上诉人赔偿家具损坏或丢失、漏水修复及开锁费等损失，尚属合理，本院予以认同，不再赘述。综上所述，林圣华的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决对于违约责任的判断有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初24327号民事判决第四、五、七项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初24327号民事判决第二、三、六项；三、变更上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初24327号民事判决第一项为：确认杜建芬与林圣华就上海市徐汇区XX路XX号XX房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年6月28日解除；四、林圣华于本判决生效之日起十日内支付杜建芬自2019年7月10日起至2019年9月9日止的房屋使用费18,849元；五、驳回杜建芬其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计855元，由杜建芬负担704元，林圣华负担151元；二审案件受理费人民币930.37元，由上诉人林圣华负担50元，被上诉人杜建芬负担880.37元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年九月二十七日书记员  翟宣任附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……三、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……