重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0117民初5116号原告：重庆紫荆物业服务有限公司，住所地重庆市合川区南办处华地街**，统一社会信用代码915001177093862469。法定代表人：胡绍琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：王乐丹，重庆瑞海律师事务所律师。被告：刘春洋，男，1983年2月14日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：杨洋,重庆百君（合川）律师事务所律师。原告重庆紫荆物业服务有限公司（以下简称“紫荆物业公司”）与被告刘春洋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告紫荆物业公司委托诉讼代理人王乐丹,被告刘春洋委托诉讼代理人杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫荆物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付2015年1月至2019年3月期间的物业服务费5736.58元、二次供水费891元，违约金397.65元，合计7025.24元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了违约金的诉讼请求。事实和理由：原告系依法成立的物业管理公司，被告系合川区湖畔佳梦小区×号房屋所有权人，其房屋建筑面积124.98平方米。2008年4月28日，原告与重庆安成房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告向湖畔佳梦小区提供物业服务。2012年3月15日，原告就小区物业费调整征求业主意见后决定：从2012年4月1日起，按照高层住宅0.9元/月/平方米，多层住宅0.6元/月/平方米计收物业服务费，同时原告将该决定情况进行了公示，之后被告应按该标准缴纳物业管理费。原告已按照合同约定提供了优质的物业管理服务，但被告从2015年1月起至今拒绝缴纳物业费，原告多次催收未果。综上，为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告刘春洋辩称，原告的请求无事实依据，原告签订的《前期物业服务合同》无招投标手续，并于2014年物业服务合同终止，被告所在的小区聘用了新的物业公司进行服务，但原告不配合新的物业公司入场，于是原、被告之间发生了长达5年的纠纷。原、被告未建立合法有效的物业服务合同关系，原告事实上也未提供合格的服务，原告主张的物业费增加，无事实依据，且已过诉讼时效的部分不应当支持。请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2008年4月28日，重庆安成房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，合同主要约定重庆安成房地产开发有限公司选聘原告对湖畔佳梦小区实施前期物业管理服务；物业服务费用标准：多层住宅0.45元/月．平方米（含路灯费），电梯房0.7元/月．平方米（含电梯费、路灯费），写字楼1元/月．平方米，商业物业1元/月．平方米，其他物业车库1元/月．平方米；业主应于每季度最后一月月底前交纳当季度的物业服务费用；业主、物业使用人未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之一的标准支付违约金；本合同期限为三年，自本项目正式公告交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，重庆安成房地产开发有限公司与原告应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆安成房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订《前期物业服务合同》。2011年3月28日，重庆安成房地产开发有限公司与原告签订了《关于延长湖畔佳梦〈前期物业服务合同〉期限的协议》，主要约定因湖畔佳梦小区自2010年交付业主使用以来，至今尚未成立业主大会及业主委员会，为了确保小区物业服务的连续性，重庆安成房地产开发有限公司对原告所提供的物业服务进行综合评定后，决定按照《前期物业服务合同》约定延长《前期物业服务合同》期限；原告所提供的物业服务内容、服务标准、服务质量与《前期物业服务合同》一致；原告按照《前期物业服务合同》约定的服务内容和标准提供服务后，业主向原告按照《前期物业服务合同》约定标准缴纳物业服务相关费用（协议期间若因成本费用上涨，导致物业服务无法正常运行时，原告可在书面征得半数以上业主同意并公示后上调收费标准）；本协议为《前期物业服务合同》的时间延续及组成部分，与《前期物业服务合同》具有同等法律效力，本协议的未尽事宜，以《前期物业服务合同》约定为准；本协议期限从2011年4月28日至2014年4月27日止，协议期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本协议终止；本协议期限届满，小区尚未成立业主委员会或未签订《物业服务合同》时，双方未对履行《前期物业服务合同》及本协议提出异议，本协议自动延续至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时。2012年2月1日，原告就上调物业服务费收费标准发出小区重大事宜公告并征求湖畔佳梦小区全体业主意见。2012年3月15日，原告就湖畔佳梦小区物业服务费调整征求业主意见后决定：从2012年4月1日起，按照高层住宅0.9元/月．平方米，多层住宅按照0.6元/月．平方米的标准计收物业服务费，使用二次供水费的业主按照0.8元/吨计收二次供水费。同时，原告将该决定情况进行了公告。原告按照上述合同约定为被告小区提供物业服务至2019年3月。再查明，被告原系合川区南办处南津街×号（即“湖畔佳梦”小区）房屋业主，该房屋建筑面积为125.06平方米，后于2017年11月7将该房屋转移登记在王倩倩的名下，从2015年1月起被告未向原告缴纳物业服务费及二次供水费，至2017年11月止，用水数量为658吨，原告经多次催收未果，遂起诉来院，诉请如前。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。庭审中，被告抗辩《前期物业服务合同》未经过招投标协议无效，并于2014年物业服务合同终止，之后未建立合法有效的物业服务合同关系，原告物业服务费涨价不符合规定的问题。已经本院（2014）合法民初字第01882号、（2020）渝0117民初5765号等案件生效判决认定：重庆安成房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》和《关于延长湖畔佳梦〈前期物业服务合同〉期限的协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护，该合同对“湖畔佳梦”小区全体业主具有约束力，原告按照合同约定，对该小区进行了物业服务，被告应当支付物业服务费等费用，并认定原告提高物业费标准，根据表决表对涨价结果进行了公示，原告征求同意涨价的业主人数以及建筑面积均已过半数，涨价内容亦在小区公示栏进行了公示，符合法律规定，原告从2012年4月1日起按照高层住宅0.9元/月/平方米，多层住宅0.6元/月/平方米，按照0.8元/吨计收二次供水费的标准符合法律规定。故本院对被告抗辩不予采信。对于本案是否超过诉讼时效的问题，被告提出了诉讼时效抗辩，认为原告的诉讼请求超过了诉讼时效，本院经审查认为，一般案件的诉讼时效期间为3年，原告对被告欠费进行了催收，应发生诉讼时效中断的效力，故被告提出的诉讼时效抗辩不能成立，本院不予采纳。同时因被告刘春洋已于2017年11月2日将房屋产权转移登记至他人名下，故对原告请求被告支付2017年11月之后的物业费用的请求不予支持。综上，被告应支付2015年1月至2017年10月物业服务费为3826.84元（0.9元/平方米/月×125.06平方米×34个月），二次供水费应交纳526.4元（0.8元/吨×658吨）。审理中，原告自愿放弃违约金的诉讼请求，本院予以尊重。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、由被告刘春洋于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆紫荆物业服务有限公司支付所欠的物业服务费3826.84元、二次供水费526.4元，合计4353.24元；二、驳回原告重庆紫荆物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘春洋负担。本判决为终审判决。审 判 员  吴 可二〇二〇年九月十七日法官助理  刘春云书 记 员  陈 婷