福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1923号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福州诺亚方舟企业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道福新西路173号名人翠苑1#701-704单元，统一社会信用代码91350102671910371H。 法定代表人：陈巧莺，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄岩平，福建大佳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：江艳，福建大佳律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉第三人）：翁峰，男，1976年7月8日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：凌晓颖，福建骁腾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张璐林，福建骁腾律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：莆田市交通房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区东大路782弄6-3号，统一社会信用代码913503007173315954。 法定代表人：刘熙，总经理。 委托诉讼代理人：吴元标，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：钟静怡，福建思阳律师事务所执业律师。 上诉人福州诺亚方舟企业管理有限公司（以下简称“诺亚方舟公司”）与上诉人翁峰、被上诉人莆田市交通房地产开发有限公司（以下简称“交通房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初3886号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 诺亚方舟公司上诉请求：撤销一审判决，改判：一、诺亚方舟公司应支付租金从2018年8月1日起至2019年4月2日止，并与50万元押金进行抵扣，应支付租金为1447300.06元，即减少租金709,342.89元。二、改判驳回交通房地产公司一审诉讼请求第二项关于逾期占有使用费的诉讼请求（一审判决支持金额为1166343元)。三、改判支持诺亚方舟公司的反诉请求，即交通房地产公司赔偿因停电给诺亚方舟公司造成的经济损失，其中装修部分损失18857900元×3年/9年=6285966.67元，工程设备（含音响）损失3884600元×3年/9年=1294866.67元，合计7580833.34元，再投资部分损失111000元，其他四家整体承租来的店面的租金损失1406798.5元，向第三人承租店面用作一楼入口处通道的租金及押金损失合计662768.64元，员工宿舍租金及押金损失合计10950元，撤场清理违约损失130000元，共计损失9902350.48元。事实和理由：一、交通房地产公司在合同未解除的情况下擅自停电，是导致双方合同解除的根本原因，交通房地产公司应因其违约行为承担相应自身损失并赔偿给诺亚方舟公司造成的损失。1.根据交通房地产公司提供的翁峰支付租金的证据，能够与诺亚方舟公司提供的其他证据《调整租金协商函》相互印证，证实在合同履行过程中，双方就减免租金问题和应缴交至对公、对私账户各多少款项的问题发生争议。双方关于租金问题尚在协商过程中，并不构成根本违约，该理由不足以解除合同。2.即便翁峰存在欠缴租金的情况，交通房地产公司也应在律师函中明确缴款账户和金额，在翁峰仍未缴交的情况下，交通房地产公司才有权解除合同。交通房地产公司于2019年4月21日发出《解除通知函》前，即于2019年4月3日至4月8日期间停电，是导致合同解除的根本原因，应由交通房地产公司承担违约及因其违约造成租赁合同解除的责任。3.虽然合同约定，因租赁产生的相关税费应当由诺亚方舟公司承担，但是在实际履行过程中是由交通房地产公司进行支付。不管这种情况的原因为何，但是交通房地产公司确实可能在租金缴纳过程中欺瞒诺亚方舟公司，要求诺亚方舟公司缴纳超出实际缴交的税费的情况。在明知翁峰是新的实际经营人的情况下，翁峰要求其释明，其应当释明，其未予以释明，造成合同履行困难，故意设置合同履行障碍，以达到违约解除合同的目的，应当承担相应的后果。二、由于交通房地产公司违约停电，造成诺亚方舟公司损失以及租赁合同的解除，两者存在直接因果关系，应当由交通房地产公司承担诺亚方舟公司的损失。1.翁峰是涉案场所实际经营人，并不妨碍诺亚方舟公司向交通房地产公司主张因其违约停电给诺亚方舟公司造成的损失。交通房地产公司主张诺亚方舟公司承担缴纳租金的义务却不承担其违约停电给诺亚方舟公司造成的损失，一审判决交通房地产公司不承担违约责任的理由明显有违公平原则，若按照这个逻辑，交通房地产公司也不应当要求诺亚方舟公司支付租金及占有使用费。2.按照合同条款和双方合同本意，交通房地产公司应当在停电时无条件自行为诺亚方舟公司提供400KW以上的供电功率，且应是实际供电，而不是仅提供发电机组。本案并非意外停电，而是设备检修，交通房地产公司如确有备用的发电机组，应当事先有所准备并持续供电，以确保诺亚方舟公司的正常经营。从《停电通知函》的发送时间可以看出，交通房地产公司并没有提前24小时通知。《停电通知函》发送的主体也应当是融信（福建）物业管理有限公司而不是交通房地产公司。在其未提供证据证明因检修停电且主动持续供电的情况下，交通房地产公司单方自行通知并停电，实属恶意停电，应当承担相应的违约责任。3.从《停电通知函》中可以看出，交通房地产公司仅通知了具体的断电时间，但是未告知来电的时间。在其他租户询问时避而不答，推卸责任，造成营业暂停、人心浮动、集体辞职，给本就经营困难的翁峰造成重大的打击。交通房地产公司违约停电与翁峰的损失和合同解除必然存在因果关系，虽然不是全部原因，但是却是压倒翁峰继续营业的最后一堆稻草，直接导致翁峰损失巨大。4.交通房地产公司收取的50万元押金应当予以退还并在租金中予以抵扣。根据《租赁合同》的约定，诺亚方舟公司在租赁期间逾期支付租金超过30天，交通房地产公司有权解除本合同，收回租赁物业并不予退还诺亚方舟公司已付定金（即押金）。根据该条款约定，没收押金的前提要件是必须是因为诺亚方舟公司逾期支付租金导致合同解除。本案中合同解除的原因并不是逾期支付租金，而是交通房地产公司违约停电造成翁峰无法继续经营，从而导致合同解除。因此，50万元押金应当予以退还。交通房地产公司已经在一审诉讼的诉讼请求中将租金与押金进行抵扣，一审法院判决不予退还押金，超越了被上诉人莆田交通房地产的诉讼请求范围，应当予以纠正。5.律师费应当由过错方交通房地产公司承担。交通房地产公司违约停电造成合同解除、未告知租金构成及租金履行方式、无理要求支付房屋占有使用费，由此造成的律师费损失应当由其自行承担。三、房屋占有使用费前期损失是由交通房地产公司违约停电造成，后期损失是由于其没有主动采取措施导致损失扩大造成，应当由交通房地产公司自行承担。1.因为交通房地产公司故意违约停电造成翁峰无法继续经营，就其故意违约之日起，租金不应当继续计算，更不存在占有使用费的问题。由于交通房地产公司故意违约行为造成翁峰突然无法正常经营，需要时间处理资产。这和合同正常解除，翁峰有时间预判，寻找新的场所不同。因此，造成房屋占用期间的损失应当由交通房地产公司自行承担。任何人不应当从其违约行为中获利，交通房地产公司要求诺亚方舟公司支付房屋占有使用费无理。2.房屋占有使用费的计算错误。即便按照一审法院的观点，应当由诺亚方舟公司支付房屋占有使用费，房屋占有使用费也应当从交通房地产公司要求诺亚方舟公司搬离的期限截止的那一天的第二天算起，即合同解除第8天2020年4月28日起，计算房屋占有使用费。3.交通房地产公司承认阻止诺亚方舟公司撤场，但并未提供任何证据证明其曾经告知诺亚方舟公司应当由其授权翁峰进场处理剩余财产。交通房地产公司与翁峰履行合同已久，按照惯例，应当默认翁峰有自行处置场所内物品的权利，且翁峰已经处理一部分场所内物品，交通房地产公司事后才以该理由阻止翁峰进场，明显不符合常理，实际上是事后的狡辩行为。一审法院径自认定撤场不成是由诺亚方舟公司自身错误问题导致，没有事实依据。交通房地产公司阻拦诺亚方舟公司撤场，由此给诺亚方舟公司及其自身造成的损失，应当由交通房地产公司承担。4.即便房屋没有正式移交（未正式移交是由于交通房地产公司造成的），交通房地产公司作为业主，对涉案租赁房屋拥有所有权和控制权（从其可自由决定何时拆除中可知），其自行决定于2019年9月16日才对场所内物品进行拆除，是其对房屋的自由处分权，不能将其延迟拆除的期限损失由诺亚方舟公司承担。交通房地产公司若是自行决定在10年后对涉案房屋内装修、设备进行拆除，那么是否房屋占有使用费也计算至那一日？这样的计算方法明显不合理。综上所述，本案的焦点问题并非谁违约在先的问题，而是谁的违约行为造成租赁合同解除，并赔偿合同相对方损失的问题。本案合同解除的直接原因是交通房地产公司违约停电，造成翁峰损失重大，无法继续经营。翁峰的损失与交通房地产公司违约停电存在事实上的因果关系。房屋占有使用费应当按照合同和实际情况，由房屋的实际控制人交通房地产公司自行承担该部分的损失，其不能因违法行为获利，也不应当就其扩大损失的部分要求他人承担。律师费、押金应当按照合同约定及过错原则由交通房地产公司自行承担。交通房地产公司应当因其违约解除合同行为，赔偿上诉人相应的损失。一审法院在未查明案件事实，厘清责任承担问题的情况下径自判决，属于事实认定、适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正。 针对诺亚方舟公司的上诉，交通房地产公司辩称：一、诺亚方舟公司欠付租金系无争议的事实，交通房地产公司有权解除《租赁合同》及补充协议。诺亚方舟公司主张停电是导致双方合同解除的根本原因，理由不能成立。1.双方均确认自2018年8月起至2019年4月20日交通房地产公司发函解除之日止，诺亚方舟公司仅支付698508元，未能按期足额支付租金。根据《租赁合同》第十二条第3款的约定，诺亚方舟公司欠付租金的行为已经构成违约，交通房地产公司有权解除《租赁合同》及补充协议。2.诺亚方舟公司、翁峰针对拒付租金的理由主要有三点：其一，双方一直在协商降低租金；其二，交通房地产公司没有明确应当缴纳的对公和对私的具体金额；其三，交通房地产公司擅自停电，先行违约。但是，上述三点理由均不能成立，具体理由如下：（1）关于协商调整租金。因诺亚方舟公司自身经营不善，交通房地产公司于2018年10月24日确系有收到《调整租金协商函》，但并未同意。因此，在双方并未就调整租金达成合意的情况下，诺亚方舟公司仍应当按照《租赁合同》的约定按期缴纳租金，协商调整租金不能作为诺亚方舟公司拒不支付租金的正当理由。（2）关于租金的支付账户。诺亚方舟公司抗辩租金需经交通房地产公司确认，其不按时交纳租金系交通房地产公司提供多个账户，且金额不确定导致，与客观事实不符。其一，双方自2012年2月签订租赁合同至2018年8月，长达6年多时间，诺亚方舟公司一直是按照固定的金额（同一周期内）支付租金，并非每次付款前都需要进行确认。很显然诺亚方舟公司系以此为借口来拖延支付租金，逃避违约责任。其二，根据租赁合同约定，交通房地产公司收取的约定租金标准是实收数额，为不含税金额，产生税费由诺亚方舟公司承担，因此，交通房地产公司根本无需采取分公、私账收取的方式，按常理分析，分公、私账收取租金应是诺亚方舟公司要求所为，且双方多年履行合同也未因二个账户收取而产生支付租金障碍。因此，这显然也是诺亚方舟公司逃避违约责任的一个借口。其三，根据各方提交的证据，足以证实诺亚方舟公司系因其经营不善，导致拖欠租金的行为长期存在，最终交通房地产公司发函解除租赁关系。（3）关于设备检修停电。停电系基于设备检修，物业公司从生产安全需要考虑而为，且已经于2019年3月29日提前发函通知停电，而根据诺亚方舟公司提交的证据9“微信聊天记录”可以证实，诺亚方舟公司、翁峰已于2019年4月2日收到停电的通知，符合各方合同的约定，也履行了通知义务，并留有发电机组备用。客观上也是诺亚方舟公司因经营严重亏损，自身也不再想继续营业，故放弃。如果诺亚方舟公司真想在停电期间经营，只要向物业公司申请，备用的发电机组足以维持供电。诺亚方舟公司以停电说事，完全是借口。诺亚方舟公司、翁峰也未提供任何证据可以证明交通房地产公司系恶意停电。相反，诺亚方舟公司提交的证据13“刘周乐（诺亚）与官彬（交通房地产公司）的电话记录”中，官彬已经多次强调“设备是检修停电”的事实。此外，设备检修停电行为发生在2019年4月，而诺亚方舟公司自2018年8月起就欠付租金，因此，诺亚方舟公司辩称交通房地产公司先行违约同样不能成立。二、诺亚方舟公司应当向交通房地产公司支付逾期返还租赁物的占有使用费。1.交通房地产公司于2019年4月20日发出的《解除通知函》，其中明确载明：“贵方需在合同解除后的7日内清空属于贵方所有物品并将租赁场地恢复原状交还我方”。从交通房地产公司行为及自身利益分析，既然决定解除租赁关系，就必然要及时将承租标的尽快恢复原状，以便及时出租他人获得收益。因此，交通房地产公司不可能产生阻止原承租人撤场、恢复原状的主观故意，以及去实施这样的客观行为。诺亚方舟公司、翁峰的上述抗辩完全是虚构事实，其目的为了达到不支付场地占有使用费的目的。诺亚方舟公司始终未能按照《租赁合同》第七条第十四款的约定以及《解除通知函》的告知义务将租赁物恢复原状。交通房地产公司为减少损失，于2019年6月6日与转租户签订四份《协议书》，就涉案部分租赁场所附条件同意转租户在原址继续经营（不含呼啦啦）。此外，根据双方签订的租赁合同第七条十九款，诺亚方舟公司、翁峰负有将租赁标的物恢复原状的义务，但诺亚方舟公司、翁峰自租赁关系2019年4月21日解除至今从未履行过此项义务，也从未提出协商解决方案，交通房地产公司为了减少各方损失，在委托公证固定证据的情况下，通过招投标的形式委托第三方施工完成对现场的改造，以恢复租赁物使用功能。2.物业公司的行为不能等同于交通房地产公司，本案在租赁合同解除后，诺亚方舟公司、翁峰安排废品收购第三方前往场地搬运设备，未向物业公司开具出门条，被阻止是物业公司正当履行安全职责，过错在于诺亚方舟公司、翁峰自身。客观上，翁峰之后也已经陆续将设备、物件搬离变卖了，完成了撤场工作，这事实也在诺亚方舟公司自己提交的证据13“刘周乐（诺亚）与莆田物业公司负责人的电话记录”中得到印证：物业公司负责人郑忠英已经明确“翁峰已经陆续将场内的资产该变卖的变卖了，在撤场，今天在拆空调了.....”。足以证实，诺亚方舟公司、翁峰已经将有残值的设备搬离变卖，交通房地产公司不存在任何阻挠撤场行为。三、一审法院没有将50万元押金予以抵扣租金，并未超出诉讼请求范围本案中，交通房地产公司的第二项诉讼请求中包括了租金、逾期占用使用费、违约金等，基于定金和违约金择一主张的原则，交通房地产公司主张将50万元押金予以抵扣租金的前提显然是建立在法院支持违约金的基础上。而诺亚方舟公司的反诉请求中亦包括了主张押金损失50万的请求。一审法院综合双方的诉请分析违约责任，不予支持交通房地产公司关于违约金的主张，同时认定因诺亚方舟公司违约导致合同解除，押金50万元不予返还。因此，一审法院没有将50万元押金抵扣租金，并未超出诉讼请求范围。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 针对诺亚方舟公司的上诉，翁峰述称，诺亚方舟公司的上诉请求有事实依据，请求支持诺亚方舟公司的上诉请求。 翁峰上诉请求：依法撤销一审判决第二项至第五项，改判驳回交通房地产公司一审的诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由交通房地产公司承担。事实和理由：1.一审认定的租金总额超出交通房地产公司一审的诉讼请求，二审应当根据实际情况予以调整租金。交通房地产公司在起诉状所附的诉请金额计算表中，租金仅计算至2019年4月20日，且自愿将50万元押金予以抵扣租金，计算得出尚欠租金为1645538.18元。但一审将租金计算至2019年4月21日，多认定一天的租金11104.77元，而且也没有将该50万元押金予以抵扣，最终认定租金高达2156642.95元，明显超出交通房地产公司一审的诉讼请求范围，违背民事诉讼法规定的当事人处分原则。二、交通房地产公司阻止诺亚方舟公司、翁峰撤场、搬离物品，其早已控制租赁场所，一审未予以认定该事实，存在错误。一审认定自2019年4月22日起至2019年9月15日期间的占有使用费1166343.555元，有悖事实，应当不予以支持。1.2019年4月21日，翁峰收到《解除通知函》后，积极按照其通知履行，进行场所物品搬离工作。交通房地产公司在通知函中自愿给予诺亚方舟公司7日期限进行撤场、搬离，该7日不应计算占有使用费。2.自2019年4月28日起，交通房地产公司阻止诺亚方舟公司、翁峰撤场、搬离物品，此后也不应计算占有使用费。一审认为并无证据证明交通房地产公司阻止搬离，与事实相悖。3.一审认定交通房地产公司于2019年9月16日才收回呼啦啦歌厅使用的房屋，有悖事实，二审应予查明事实并予以纠正。 针对翁峰的上诉，交通房地产公司辩称，其答辩意见同诺亚方舟公司上诉的答辩意见。 针对翁峰的上诉，诺亚方舟公司述称，其同意翁峰的上诉。 交通房地产公司向一审法院起诉请求：1.确认交通房地产公司与诺亚方舟公司签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议》于2019年4月21日解除；2.诺亚方舟公司向交通房地产公司支付租金1645538.18元、逾期返还租赁物的占有使用费2414392.65元、律师费150000元、违约金1262979.25元（其中逾期返还租赁物的占有使用费暂计至2019年8月9日，后续按666286.4元/月的标准计算至租赁物归还之日；前述款项暂共计5472910.08元。一审庭审中，交通房地产公司明确其诉讼请求的占有使用费计算至2019年9月30日，后续的占有使用费其另案主张）；3.翁峰对第2项诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案案件受理费、保全费、公告费等由诺亚方舟公司、翁峰承担。诺亚方舟公司向一审法院反诉请求：1.交通房地产公司赔偿因停电给诺亚方舟公司造成的经济损失，其中装修部分损失18857900元×3年/9年=6285966.67元，工程设备（含音响）损失3884600元×3年/9年=1294866.67元，合计7580833.34元。再投资部分损失111000元，其他四家整体承租来的店面的租金损失1406798.5元，向第三人承租店面用作一楼入口处通道的租金及押金损失合计662768.64元，员工宿舍租金及押金损失合计10950元，撤场清理违约损失130000元，押金损失50万元，共计损失10402350.48元；2.反诉诉讼费由交通房地产公司承担。 一审法院认定事实：2012年2月11日，交通房地产公司（作为甲方，出租方）与诺亚方舟公司（作为乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于莆田市荔城区的商场及相应的土地使用权在租赁期限内出租给乙方；租赁物业移交日指甲方将租赁物业交予乙方使用之日即2012年2月11日；起租日期指2012年2月11日，从该日起甲方开始向乙方按本合同规定收取租金。租赁期限为10年，租期从2012年2月11日起至2022年2月10日终止。租金不包含乙方向甲方承租租赁物业应承担的相关租赁税费，上述租赁税费应由乙方每月按税务部门规定及时交纳，否则引起滞纳金等经济问题均由乙方承担。从2012年2月11日至2012年12月14日期间的月租金为26.5元／平方米，自2012年12月15日开始，每一年度的月租金在上年度月租金的基础上递增5%；租金从2017年12月15日至2022年2月10日期间第一年度月租金为40元／平方米，自第二年度起每年度月租金在上年度月租金的基础上递增3%。（此租金不含任何税费，租赁税费由乙方自行承担）。租金按月支付，乙方须在当月10日前（遇节假日、休息日顺延）将当月的租金支付到甲方指定使用的银行账户。合同第四条约定：乙方应于本合同签订后五日内，向甲方交付500000元定金。若甲方违约不履行合同，应当双倍返还定金；若乙方违约不履行合同，甲方有权不予退还乙方支付之定金。合同第六条第11款约定：甲方保证在向乙方交付租赁物业时，该租赁物业至少应处于如下状态：供电功率达到800ＫＷ以上（含800ＫＷ），如发生停电事件，大楼发电机组必须满足乙方要求，供电功率至少达400ＫＷ。第七条第2款中约定：乙方保证在租赁期间遵守甲方及物业公司签订的管理条例。第14款中约定：租赁关系结束时，乙方对其安装的一切设备保留所有权，并有权拆除这些设备，但乙方安装的吊顶、隔墙等附属于该租赁物业的不动产归甲方所有，若甲方不需要，乙方应对不需要部分予以拆除，费用由乙方自行承担，拆除应以恢复到原状为原则，乙方不能破坏租赁物业的整体外观、内部主体结构，不能破坏非乙方安装的装置、公共设施，乙方须对因此引起的损失承担赔偿责任。第19款第Ａ项中约定：租赁期满后或本合同提前终止时，乙方应保持租赁物业及相关设施处于维护正常和适于出租的状态（正常折旧除外）归还甲方，但乙方根据本条第15条款进行拆除外。乙方逾期返还租赁物业或未在甲方要求的合理期限内搬离的，甲方有权采取诸如断水、断电、更换门锁或制止乙方及乙方工作人员进入租赁物业等措施。乙方遗留的物品及逾期拆除取回的装修和设施、设备，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置。第十二条第2款约定：乙方不按时缴纳租金，每逾期一天按逾期金额的0.5%向甲方支付滞纳金。第3款约定：乙方在租赁期间有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁物业并不予退还乙方已付定金，乙方并应赔偿甲方因此造成的所有损失。Ａ、逾期缴纳租金超过30天。第5款约定：租赁期满或合同提前终止后，乙方逾期返还租赁物业的，甲方有权没收乙方缴纳的定金，乙方还应按本合同约定的租金标准的2倍向甲方支付房屋占有使用费。第7款约定：除本合同另有约定外，任何一方单方面终止本合同皆视为违约或任何一方有其他违约行为的，违约方应向对方赔偿相当于合同终止时年租金总额2倍的违约金，若违约金不足以弥补因此给守约方造成的损失的，违约方还应赔偿由此给守约方造成的损失。第8款约定：如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、调查取证费、律师费等费用。第十五条约定：任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行。如以人手送达，于送达签收时视为已接收；如以传真形式进行，则以传真接收人确认收到传真视为已送达。 2013年5月22日交通房地产公司作为甲方与诺亚方舟公司作为乙方、融信（福建）物业管理有限公司作为丙方签订了《物业管理服务合同（租赁物业）》，三方就观桥御景一至三层租赁物业管理服务事宜达成协议，该合同第二条乙方的权利和义务第20款中约定：大楼规划配置应急电源功率为400KW，由于应急供电容量有限，乙方须增加应急电源开关、限流器及计量器并承担相关费用。应急用电涉及费用（如蓄电池更换、柴油采购、设备设施大中修等）按用电容量分配比例分摊。合同第八条第3款中约定：乙方授权委托莆田市荔城区呼啦啦娱乐会所（经营者陈巧莺）为物业使用人，莆田市荔城区呼啦啦娱乐会所享有本合同中乙方的权利和义务。 2017年12月4日交通房地产公司作为甲方与诺亚方舟公司作为乙方、翁峰作为受托方签订《租赁合同补充协议》，第一条约定：双方确认在乙方按合同约定履行合同约定的付款义务的前提下，甲方在2017年12月15日至2019年12月14日期间每年给予乙方2个月的免租期，即分别减免2018年4月1日至2018年4月30日、2018年11月1日至2018年11月30日、2019年4月1日至2019年4月30日、2019年11月1日至2019年11月30日期间的租金。第二条约定：双方确认乙方委托翁峰在2017年9月18日至2022年2月10日期间代乙方向甲方缴纳合同项下的全部费用。如受托人未能按照合同的付款约定，按时足额的向甲方缴纳租金等合同约定的相关费用，由此产生的所有法律后果由乙方承担。第三条约定：在合同剩余履行期限内，如乙方违反合同的任何约定及本补充协议的承诺，除按照合同约定承担违约责任外，甲方享有取消乙方免租期的权利，且乙方还应按照本协议中的减免金额向甲方支付费用。第五条约定：为保证租赁合同及本协议的顺利履行，保证人为翁峰先生，翁峰先生需对违约责任承担连带保证责任。 2018年10月24日莆田市荔城区呼啦啦娱乐歌厅制作《调整租金协商函》，致交通房地产公司：其月亏损高达约20余万元，实在无力支付各项费用。其做以下两种计划：一、继续租用1-3楼场所（合计8086平方米），特向贵公司申请从2018年12月起，月租金给予调整为20元/平方米，其恳请贵方予以强力支持为盼。二、归还观桥御景3楼场所，只租用1-2楼场所，降租的同时减少场所的各项开支。2018年11月28日莆田市荔城区呼啦啦娱乐歌厅制作《协调租金联络函》，致交通房地产公司：其每月都处于亏损状态，其公司很难生存。莆田市区同类商圈的房租也一直在减租，已支持商户一起度过经济寒冬，来尽最大可能保证商场的租赁率。希望贵司在这种大环境下一如既往的帮助和支持，共度难关，携手前行，互利双赢。交通房地产公司陈述其于2018年10月24日收到上述函件，但其并未同意上述函件内容。 福建名仕律师事务所接受交通房地产公司的委托，于2019年1月25日制作《律师函》，告知诺亚方舟公司、翁峰：贵司已拖欠交通房地产公司租金（2018年8月至2019年1月）合计1111093元。请贵司于本律师函送达之日起一周内向交通房地产公司支付欠付的租金1111093元及相应的租赁税费。且，翁峰应对贵司上述欠付租金的违约行为承担连带清偿责任。福建名仕律师事务所于2019年1月28日将上述《律师函》邮寄给交通房地产公司及翁峰，交通房地产公司及翁峰签收了上述邮件。 2019年3月29日交通房地产公司制作《停电通知函》，告知翁峰：因为设备检修需要，交通房地产公司需在2019年4月3日停电检查，请安排相关人员提前做好准备工作和应急方案。交通房地产公司友情提示：如租赁区域内有冷藏冷冻食品，请及时转移并妥善保管，或根据需要提前配置发电机、不间断供电装置。并于2019年4月2日将上述函件邮寄给翁峰，翁峰于2019年4月3日签收了上述邮件。诺亚方舟公司自认于2019年4月3日收到《停电通知函》的邮件。诺亚方舟公司对于大楼内有配备发电机组的事实无异议，交通房地产公司陈述上述发电机组系供涉案租赁房屋的整幢大楼使用。交通房地产公司对涉案租赁店面于2019年4月3日至2019年4月8日停电该事实无异议。 翁峰对于诺亚方舟公司提供的翁峰与耿翔宇（融信）的微信聊天截图无异议，该微信聊天截图中体现耿翔宇于2019年4月2日将停电通知函拍照发送给翁峰。翁峰在2019年4月2日通过微信将《联络函》通过微信拍照发给耿翔宇（融信），该函件中莆田市荔城区呼啦啦娱乐歌厅致交通房地产公司：我司于2019年4月2日收到贵方的《停电通知函》。请贵方提供一份设备检修方案，内容包括：需要检修的设备是什么？检修停电时间多长？计划恢复通电的时间是什么时候？如果贵方恶意停电，造成我方无法正常营业的所有损失、第三转租方无法正常营业的所有损失、场所火灾意外情况及各项人员、物资的安全问题均由贵方承担并赔偿。 2019年4月8日莆田市荔城区呼啦啦娱乐歌厅制作《通知函》，致交通房地产公司：贵司于2019年4月3日开始对我司进行恶意停电，直至4月8日恢复供电，停电时间达5天。由于贵方的恶意停电，导致我方门店员工情绪恐慌，引发劳务纠纷，并于4月8日上午集体辞职，使我方无法继续经营。我方整店装修投资额为2400万元，现因你方恶意停电，导致我方无法正常营业，社会各种舆论极差导致我方名誉损失、经济损失十分严重。且因为恶意停电，连带第三转租方：烘焙店、跆拳道、废品回收、装修冷作、康佰嘉和壹号大药房（共6家）也损失惨重。至目前为止我方损失和第三转租房的损失合计伍佰多万元。故贵方的恶意停电，引起我方员工恐慌、引发劳务纠纷、全体辞职，导致我方无法营业并引起其他纠纷。现我方决定终止协议，与你方探讨如何善后及赔偿我方损失后再做定夺。 2019年4月12日交通房地产公司制作《限期缴款通知函》，告知诺亚方舟公司：由于贵方自2018年8月的租金尚未足额缴纳，贵方的行为已经构成解除合同的条件，出于双方长远利益考虑，我司再次给予贵方偿还欠款8天宽限期；如贵司在2019年4月20日前将欠款缴清则合同继续履行；如贵司在前述时限内仍未缴清欠款，我司将提前与贵司解除租赁合同，同时按照合同约定主张违约责任和其他经济损失。并在下方附注了交通房地产公司的收款账户信息。上述函件于2019年4月13日邮寄给诺亚方舟公司及翁峰，诺亚方舟公司、翁峰均于2019年4月14日签收了上述邮件。 2019年4月20日交通房地产公司制作《解除通知函》，告知诺亚方舟公司：合同履行中，贵方多次以经营困难拖延支付租金。因贵方违约，《租赁合同》以及相关协议自2019年4月20日起解除，贵方需在合同解除后的7日内清空属于贵方所有物品并将租赁场地恢复原状后交还我方。若逾期交还租赁场地的，需按照租赁合同约定以约定租金标准的两倍向我司支付房屋占用使用费，且我司有权认为贵司已经放弃遗留在租赁场所的任何物品的所有权。同时由于贵方的违约行为，保证金将依约没收不予退还，贵方应立即支付租金、违约金、逾期利息等款项。交通房地产公司于2019年4月20日将上述函件邮寄给诺亚方舟公司及翁峰，诺亚方舟公司于2019年4月21日签收上述邮件，翁峰于2019年4月27日签收上述邮件。 交通房地产公司于2019年4月28日作出《提示函》，告知：因承租人诺亚方舟公司、陈巧莺长期欠租，交通房地产公司与诺亚方舟公司、陈巧莺的租赁合同已于2019年4月20日解除，包括呼啦啦KTV在内的使用人已无权使用观桥御景第一层至第三层房屋，为保障各使用人合法权益，提醒各使用人切勿向除交通房地产公司以外第三方缴纳租金费用，以免造成损失，若造成损失的，交通房地产公司概不负责。并将上述《提示函》予以发放。 交通房地产公司称其在2019年5月既已知晓涉案租赁房屋中呼啦啦歌厅所使用的房屋在搬离物品，尚在上述房屋内的物品均是不可移动的物品。交通房地产公司、诺亚方舟公司在涉案租赁关系解除后，双方并未对租赁场所进行交接。交通房地产公司称在2019年5月期间涉案租赁房屋的物业公司曾拒绝案外人进入涉案租赁房屋中呼啦啦歌厅所使用的房屋进行搬离物品，因该案外人并非上述房屋的承租人，也没有提供相应的承租人授权材料，故物业公司拒绝案外人进入上述房屋。 因涉案租赁房屋中位于一楼的四坎店面由莆田市荔城区呼啦啦娱乐会所（签约人：刘国乐）作为出租方将上述房屋租赁给陈香、傅惠芳、陈学琳、朱金太，因上述四位承租人在交通房地产公司与诺亚方舟公司之间的租赁合同解除后，仍在分别使用上述四坎店面，2019年5月30日、2019年6月6日交通房地产公司与陈香、傅惠芳、福建康佰家大药房连锁有限公司第四零二分店、朱金太签订《协议书》，约定交通房地产公司附条件同意陈香、傅惠芳、福建康佰家大药房连锁有限公司第四零二分店、朱金太在原址莆田市荔城区消防通道东南方向店面（建筑面积500平方米）、御景大厦一层地9＃店面（建筑面积72平方米）、御景大厦一楼店面（建筑面积233平方米）、御景大厦一楼（建筑面积580平方米）继续经营。经营期间参照陈香、傅惠芳、福建康佰家大药房连锁有限公司第四零二分店、朱金太提供的原有租金标准向交通房地产公司缴纳房屋占用使用费。协议期为2019年5月1日至2019年12月31日，房屋占用使用费分别为每月9695元、8000元、39030.29元、39440元。交通房地产公司主张其收回呼啦啦歌厅使用的租赁房屋的时间是2019年11月5日其委托第三方清场签订合同的日期。 交通房地产公司为了明确和保存上述呼啦啦歌厅所使用的租赁房屋的现状证据需要，于2019年9月16日到来福建省莆田市三江公证处，申请对上述商场状况进行保存证据。交通房地产公司称于2012年2月11日已将位于莆田市荔城区的商场出租给诺亚方舟公司使用。现诺亚方舟公司未按合同约定支付其应承担的租金，合同提前终止。但未按约定将其租赁商场堆放的物品、装饰物进行清理，未能保持出租时商场的原来状态归还交通房地产公司。根据《中华人民共和国公证法》的规定，公证员与公证员助理、交通房地产公司管理人员，拍摄人及受托的代理人吴元标于2019年9月16日中午到现场实施现场拍摄。福建省莆田市三江公证处于2019年9月17日出具（2019）闽莆三证民字第2515号《公证书》，证明公证书所附的照片共十四张为吴元标现场拍摄，与申请人称出租给诺亚方舟公司使用的上述商场的现有状况现场实际情况相符。 交通房地产公司称其通过涉案租赁店面的物业公司给钥匙进入呼啦啦歌厅所使用的租赁房屋进行清空，2019年9月其对外招投标委托第三方对呼啦啦歌厅使用的租赁房屋进行恢复原状，并委托第三方于2019年9月20日开始对呼啦啦歌厅使用场地进行清空。一审庭审中，交通房地产公司称截止至本案第一次庭审时（2019年10月23日）上述租赁房屋内并未清空完毕，2019年12月13日清场完毕，产生了878998元的工程费用。 一审法院另查明，翁峰分别于2018年1月10日向交通房地产公司及欧宗洪的银行账户转账汇入租金168929元、154511元，2018年2月12日汇入170825元、152615元，2018年3月12日汇入171878元、151562元，2018年5月10日汇入171878元、151562元，2018年6月12日汇入171878元、151562元、2018年7月10日汇入171878元、151562元。另翁峰于2018年8月20日、2018年9月10日、2018年10月10日、2019年3月7日向交通房地产公司的银行账户转账汇入租金171878元、171878元、177376元、177376元。交通房地产公司、诺亚方舟公司、翁峰对于自2018年8月1日起涉案租赁店面的租金仅支付了698508元的事实，三方均无异议。 诺亚方舟公司、翁峰均陈述呼啦啦歌厅系翁峰独立经营。翁峰对于租赁房屋部分由其使用经营呼啦啦歌厅的事实无异议，交通房地产公司及诺亚方舟公司对于呼啦啦歌厅的一楼路口并非双方的租赁标的的事实无异议。交通房地产公司委托北京大成（福州）律师事务所代理本案纠纷事宜，支出律师费150000元。现交通房地产公司主张诺亚方舟公司、翁峰未足额支付租金，违约导致合同解除；且因诺亚方舟公司、翁峰未提出用电申请，故导致停电期间涉案租赁店面无法供电；诺亚方舟公司、翁峰认为交通房地产公司未提供对公对私账户具体的租金交款金额，导致其无法支付租金，且交通房地产公司恶意停电，未按照合同约定提供专供其使用的400KW的供电设备，交通房地产公司违约在先，导致其无法经营，且交通房地产公司强行封锁呼啦啦歌厅的二楼及三楼，导致其部分物品未搬离，交通房地产公司强制进入租赁房屋。现双方因租赁合同履行存在争议，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致调解无效。 一审法院认为，交通房地产公司与诺亚方舟公司签订的《租赁合同》及双方与翁峰签订的《租赁合同补充协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于，涉案租赁履行过程中，由于哪方的违约行为导致租赁合同解除？交通房地产公司主张系因诺亚方舟公司及翁峰未按合同约定支付租金导致租赁合同解除；而诺亚方舟公司、翁峰主张系因交通房地产公司未明确告知租金的收款账户及金额，导致其无法支付租金，且交通房地产公司擅自停电未提供备用电源违反合同约定，导致其无法在租赁房屋内经营，且交通房地产公司在2019年5月23日将租赁场所门锁住，导致其无法搬离，系交通房地产公司自身存在违约。一审法院经审查认为，诺亚方舟公司、翁峰对于交通房地产公司制作的租金收取记录表格内的数据无异议，从上述表格可以看出，虽然在租赁合同的履行过程中，月租金分两笔分别汇入两个账户，但是对于一段时间内汇入两个账户的租金金额是相对固定的，从翁峰自2018年8月起将部分月租金汇入交通房地产公司的银行账户（即对公账户）的金额也是相对固定的，那么可以印证向欧宗洪的银行账户（即对私账户）内应当汇入每月剩余的相应租金，但诺亚方舟公司及翁峰并未按约足额支付租金，违反合同约定，已构成违约。现交通房地产公司主张因诺亚方舟公司、翁峰未按合同约定支付租金，其向诺亚方舟公司邮寄《解除通知函》，解除其与诺亚方舟公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，诺亚方舟公司已于2019年4月21日收到了上述函件；一审法院经审查认为，诺亚方舟公司、翁峰未按合同约定足额支付自2018年8月起的租金，已构成违约，根据《租赁合同》约定，交通房地产公司享有合同解除权，交通房地产公司已向诺亚方舟公司邮寄了《解除通知函》，诺亚方舟公司亦签收了上述函件，现交通房地产公司诉讼请求确认《租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2019年4月21日解除，诺亚方舟公司对上述诉讼请求未提出异议，且交通房地产公司已将涉案租赁房屋收回，故交通房地产公司的上述诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。诺亚方舟公司未按照合同约定付清自2018年8月1日起的租金，根据合同约定，诺亚方舟公司应当支付截止至合同解除之日即2019年4月21日止尚欠的租金40元/㎡/月×8086㎡×（4月+14/31月）+41.2元/㎡/月×8086㎡×（17/31月+3月+21/30月）-698508元=2156642.95元，交通房地产公司诉讼请求诺亚方舟公司支付尚欠的租金具有事实和法律依据，予以支持。对于租赁合同解除后租赁房屋的占有使用费应当计算至何时的问题？诺亚方舟公司、翁峰主张在2019年5月期间交通房地产公司阻止其进入呼啦啦歌厅使用的租赁房屋搬离物品，交通房地产公司已自行收回上述租赁房屋；交通房地产公司主张在2019年5月期间系案外人欲进入呼啦啦歌厅使用的租赁房屋，物业公司阻止案外人进入上述房屋，并非其阻止诺亚方舟公司及翁峰搬离，其也未对呼啦啦歌厅使用的租赁房屋进行上锁，呼啦啦歌厅使用的租赁房屋在其与第三方签订清场合同时即2019年11月5日收回，在本案其主张截止至2019年9月30日的占有使用费；一审法院经审查认为，诺亚方舟公司、翁峰主张交通房地产公司阻止其搬离物品并未提供证据予以证实，故对诺亚方舟公司、翁峰的上述辩解意见不予采纳。而从交通房地产公司提供的公证书可以看出，其在2019年9月16日带领福建省莆田市三江公证处的工作人员进入涉案租赁房屋中的呼啦啦歌厅使用的部分房屋，可以看出交通房地产公司已在2019年9月16日收回了呼啦啦歌厅使用的房屋；且涉案租赁房屋中有四间店面系由呼啦啦歌厅转租他人，交通房地产公司向该四间店面的实际使用人收取自2019年5月1日起的租金，故诺亚方舟公司应当支付自2019年4月22日起至2019年4月30日止的占用使用费及自2019年5月1日起至2019年9月15日止的扣除交通房地产公司已收取的四间店面的使用费外的占有使用费。对于占有使用费的计算标准问题？因交通房地产公司已主张诺亚方舟公司、翁峰支付违约解除合同的违约金，其诉求占有使用费按照租金标准的两倍计算，存在双重计算违约责任；一审法院对于上述期间的占有使用费调整为按照租金标准计算，即41.2元/㎡/月×8086㎡×9/30月+（41.2元/㎡/月×8086㎡-9695元/月-8000元/月-39030.29元/月-39440元/月）×（4月+15/30月）=1166343.555元。根据租赁合同的约定，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的律师费，故交通房地产公司诉讼请求诺亚方舟公司支付律师费150000元具有事实和法律依据，予以支持。对于交通房地产公司诉讼请求诺亚方舟公司支付以其诉求的租金、占用使用费及律师费的总和的30%计算的违约金，一审法院经审查认为，交通房地产公司的损失系因为合同未能严格、全面履行后而丧失的后续可预期的租金损失，交通房地产公司诉讼请求的上述违约金的计算方式并没有合同及法律依据，故不予支持。根据《租赁合同补充协议》的约定，翁峰需对违约责任承担连带保证责任，故交通房地产公司诉讼请求翁峰对诺亚方舟公司的上述支付义务承担连带清偿责任具有事实和合同依据，予以支持。对于诺亚方舟公司诉讼请求交通房地产公司赔偿其押金损失50万元，一审法院经审查认为，根据《租赁合同》的约定，诺亚方舟公司在租赁期间逾期支付租金超过30天，交通房地产公司有权解除本合同，收回租赁物业并不予退还诺亚方舟公司已付定金（即押金）；现因诺亚方舟公司违约导致合同解除，根据上述约定，押金应当不予返还，故诺亚方舟公司反诉请求赔偿押金损失50万元没有事实和法律依据，不予支持。对于诺亚方舟公司反诉请求交通房地产公司赔偿因停电给其造成的经济损失包括装修损失、工程设备（含音响）损失、再投资损失、转租部分店面的租金损失、承租案外人店面租金及押金损失、员工宿舍租金及押金损失、撤场清理违约损失，一审法院经审查认为，虽本案租赁期间存在停电情况，但是停电与诺亚方舟公司主张的上述各项损失之间并没有直接关联性，停电仅导致在停电期间租赁房屋无法营业，并不会导致租赁房屋在停电后的恢复经营，且诺亚方舟公司陈述租赁合同实际由翁峰履行，系由翁峰在使用租赁房屋进行经营，诺亚方舟公司反诉诉讼请求的上述各项损失均是呼啦啦歌厅所涉及的相关款项，且上述各项损失的计算亦无相关依据，故诺亚方舟公司的上述反诉诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莆田市交通房地产开发有限公司与福州诺亚方舟企业管理有限公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》于2019年4月21日解除；二、福州诺亚方舟企业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市交通房地产开发有限公司自2018年8月1日起至2019年4月21日止尚欠的租金2156642.95元；三、福州诺亚方舟企业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市交通房地产开发有限公司自2019年4月22日起至2019年9月15日的占有使用费1166343.555元；四、福州诺亚方舟企业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市交通房地产开发有限公司律师费150000元；五、翁峰对上述第二、三、四项判决承担连带清偿责任；六、驳回莆田市交通房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回福州诺亚方舟企业管理有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费50110元，由莆田市交通房地产开发有限公司负担11526元，福州诺亚方舟企业管理有限公司、翁峰负担38584元。反诉案件受理费42107元，由福州诺亚方舟企业管理有限公司负担。 本院二审期间，交通房地产公司、诺亚方舟公司没有提供新的证据。翁峰提供以下证据：1.案外人郭某110接警单及报警回执、案外人周某110接警单及报警回执、郭某、周某110报警通话录音及翻译文本、撤场被阻拦视频，欲证明：2019年5月4日，案外人郭某受诺亚方舟公司、翁峰的指示，对涉案租赁场所进行撤场，但遭到交通房地产公司及融信（福建）物业管理有限公司阻拦；2019年5月23日，交通房地产公司封锁涉案租赁场地大门。2.企业信息查询材料，欲证明：交通房地产公司与融信（福建）物业管理有限公司系关联企业，其实际控制人为同一人。申请证人郭某、周某出庭作证，欲证明：诺亚方舟公司、翁峰积极进行撤场活动，但是被物业公司以及交通房地产公司阻拦。 诺亚方舟公司质证认为：1.对第一组、第二组证据的真实性及证明内容均无异议。2.对证人郭某的证言的真实性没有异议，虽然是物业公司阻止，但是实际上物业公司是以诺亚方舟公司欠钱为由进行阻止，不让诺亚方舟公司搬离相关物品。 交通房地产公司质证认为：1.第一组、第二组证据均不属于新证据，附条件质证：对证据的证明对象均有异议，均不能证明翁峰想要证明的内容。2.根据证人的证言，可以知道两位证人是没有接受诺亚方舟公司、翁峰的指示去搬离东西的。 本院经审查认为：1.对第一组、第二组证据的真实性可以确认，但该两组证据只能证明郭某与案外人谢丽丽达成搬离涉案租赁场所内物品的合意，不能证明郭某有接受诺亚方舟公司或翁峰的指示搬离物品。物业公司行使管理职责，在没有接受产权人指示的情况下，有权拒绝郭某从涉案租赁场所搬离物品。该两组证据不能证明交通房地产公司有阻拦郭某搬离物品及封锁租赁场所大门的事实，故本院不予采信。2.对郭某的证言，可以证明郭某没有经过诺亚方舟公司或翁峰的指示而搬离物品，且在郭某与物业公司发生冲突时，诺亚方舟公司、翁峰也没有出面协调或向物业公司表示是自己授权郭某搬离物品。对周某的证言，仅凭该证言，无法证实涉案租赁场所自2019年5月23日后一直被交通房地产公司封锁。 经审理查明，诺亚方舟公司对一审法院认定的事实没有异议。翁峰对一审法院认定的事实没有异议，但认为一审法院遗漏认定以下事实：翁峰于2019年4月21日收到《解除通知函》后，立即进行物品搬离、撤场的工作，但是遭到了交通房地产公司及物业公司的阻拦，甚至遭到恶意封锁场地，导致无法撤厂。交通房地产公司对“一审庭审中，交通房地产公司称……产生了878998元的工程费用”有异议，认为交通房地产公司所称的工程费用为818998元；交通房地产公司对一审法院认定的其他事实没有异议。对一审法院认定的诺亚方舟公司、翁峰、交通房地产公司三方均无异议的事实，本院予以确认。经审查，交通房地产公司所称的工程费用为818998元，交通房地产公司的异议成立，本院予以确认。 本院认为，涉案《租赁合同》及《租赁合同补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照约定，诺亚方舟公司应按时、足额支付租金，翁峰对此承担连带保证责任。自2018年8月1日起至今，诺亚方舟公司一直未支付租金，明显构成违约，应继续支付租金并承担相应的违约责任。2019年4月21日，诺亚方舟公司收到交通房地产公司邮寄的《解除通知函》，一审认定涉案合同于2019年4月21日解除，是正确的。按照合同约定，诺亚方舟公司逾期支付租金超过30天的，交通房地产公司可不予退还50万元押金，故一审判决不予返还该押金，也是正确的。诺亚方舟公司在收到《解除通知函》后，仍未腾空并搬离涉案租赁场所，直至交通房地产公司于2019年9月16日派人进场后，涉案租赁场所才由交通房地产公司实际控制，故一审判决由诺亚方舟公司按照租金标准支付自2019年4月22日至2019年9月15日期间的占有使用费（扣除交通房地产公司已经收取部分面积的租金），并无不当。虽然交通房地产公司于2019年4月3日在租赁期间实施停电行为，但交通房地产公司的工作人员在停电的前一天即2019年4月2日有提前通过微信告知翁峰，且交通房地产公司也配备了合同约定的规格为400KW的发电机组，故对停电行为，交通房地产公司并不存在过错。诺亚方舟公司、翁峰主张交通房地产公司系恶意停电，本案系交通房地产公司停电导致合同解除，没有事实依据，本院不予采信。对于诺亚方舟公司一审反诉要求赔偿的损失部分，系其单方主张，并没有充分证据证明损失存在及损失系因停电而实际发生，且即使损失存在，也是呼啦啦歌厅的损失，与诺亚方舟公司无关，交通房地产公司也不认可存在损失，故一审判决对此不予支持，也无不当。对于翁峰主张的一审超出诉求判决的问题，虽然交通房地产公司在一审诉求中要求在租金中直接抵扣50万元押金，并认为租金应计算至2019年4月20日，2019年4月21日的费用为占有使用费，但一审根据实际情况认定2019年4月21日的费用为租金，从2019年4月22日之后的费用才为占有使用费，并认定没收50万元押金作为诺亚方舟公司应承担的违约责任，该50万元没有直接从租金中抵扣，故一审判决的租金、占有使用费总额、违约金总额并没有超出交通房地产公司的一审诉求，不存在一审超出诉求判决的问题。对于律师费，双方在合同中有明确约定，故交通房地产公司要求支付律师费的请求，有合同依据，一审判决予以支持，是正确的。诺亚方舟公司、翁峰主张交通房地产公司阻拦其搬离涉案租赁场所，且交通房地产公司于2019年5月23日封锁大门，已实际控制涉案租赁场所，不应继续计算并支付占有使用费。本院经审查，在诺亚方舟公司、翁峰未作出明确指示的情况下，融信（福建）物业管理有限公司作为物业管理企业，有权行使管理权，阻拦其他人员从涉案租赁场所搬离物品；对于封锁大门问题，诺亚方舟公司、翁峰提供的证据不足以证实其主张，且通过现场照片，可以确认在交通房地产公司2019年9月16日派人进场之前，涉案租赁场所仍堆放有大量物品，诺亚方舟公司、翁峰也一直没有及时腾空并搬离涉案租赁场所，导致交通房地产公司一直无法正常使用涉案租赁场所，故对诺亚方舟公司、翁峰的该主张，本院不予采信。 综上所述，诺亚方舟公司、翁峰的上诉请求均不能成立，均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、驳回福州诺亚方舟企业管理有限公司的上诉，维持原判； 二、驳回翁峰的上诉，维持原判。 本案二审案件受理费75144元，由福州诺亚方舟企业管理有限公司负担57852元，翁峰负担17292元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈利强 审 判 员 黄珊珊 审 判 员 彭赵龙 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 林 逸 书 记 员 翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。