福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终1420号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林定环，男，1960年7月11日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄亚援，女，1959年1月28日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：潘长辉，福建邱宁江律师事务所律师。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李文亮，男，1960年8月19日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区新市南路206号山水御园3幢1层，统一社会信用代码91350403591731461E。 负责人：张志龙，总经理。 委托诉讼代理人：邓玉娣、刘湾湾，女，该公司员工。 上诉人林定环、黄亚援因与被上诉人厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔三明分公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2020）闽0403民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林定环及其与黄亚援的共同委托诉讼代理人潘长辉、李文亮，被上诉人海联翔三明分公司委托诉讼代理人邓玉娣、刘湾湾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林定环、黄亚援上诉请求：1.撤销三明市三元区人民法院（2020)闽0403民初173号民事判决第二、三项，改判海联翔三明分公司退还林定环、黄亚援已收取的2016年4月1日至2016年6月30日的物业费471.9元，驳回海联翔三明分公司的反诉请求。2.一、二审诉讼费用均由海联翔三明分公司承担。事实和理由：一审法院认为：“海翼地产公司作为业主，对三明市三元区左岸名都（一期）小区业主委员会（以下简称业主委员会）于2016年3月27日的业主大会决议提起撤销之诉，该案历经一、二审，三明市中级人民法院于2016年12月8日方才作出二审终审判决确认上述决议的效力，而在双方争议期间，海联翔三明分公司仍实际为该小区（一期）提供物业服务，直至2016年12月31日止，作为业主的林定环、黄亚援也实际享受了该物业服务，理应缴纳至2016年12月31日止的物业费及至2016年12月31日止的公摊费481.3元，故本院对海联翔三明分公司要求林定环、黄亚援支付2016年7月1日至2016年12月31日物业费943.8元及公摊费481.3元予以支持，对林定环、黄亚援提出的要求退还2016年4月1日至2016年6月30日止的物业费471.9元不予支持。”该认定事实不清，适用法律错误。一、根据《物业管理条例》第二十六条的规定，海联翔三明分公司与海翼地产公司签订的“前期物业服务合同”的合同期限已于2016年3月29日终止。一审法庭调查已经查明，二上诉人所在小区的业主委员会于2016年3月31日向海联翔三明分公司发出“通知书”一份，通知海联翔三明分公司，业主委员会已于2016年3月29日与选聘的三明市平安物业管理有限公司签订了“物业服务合同”，请海联翔三明分公司派人办理交接事宜和移交手续。但海联翔三明分公司收到“通知书”后，却于2016年4月6日复函认为选聘物业服务企业的决议无效，“前期物业服务合同”仍在合同期限内，并未终止。业主委员会收到海联翔三明分公司复函后随即于2016年4月7日回函给海联翔三明分公司，驳斥了海联翔三明分公司所谓的认为决议无效的说法，并要求海联翔三明分公司于2016年4月15日前办理移交手续，同时告知海联翔三明分公司2016年4月15日之后不得收取物业费和其他任何费用。因此，根据《合同法》第四十四条“合同自成立时生效。”和《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，海联翔三明分公司与海翼地产公司签订的“前期物业服务合同”的期限，已于业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同的2016年3月29日即终止了。二、海翼地产公司作为二上诉人所在小区的业主，对业主委员会就2016年3月27日的业主大会决议提起的撤销之诉，与海联翔三明分公司没有关系。在法院未对该撤销之诉作出判决前，并不能影响业主委员会已于2016年3月29日与选聘的物业服务企业签订了“物业服务合同”的效力。而且最终法院也确认了业主大会选聘物业服务公司的决议的有效性。因此，业主委员会于2016年3月29日与选聘的物业服务企业签订的“物业服务合同”是合法有效的，且自始有效。三、一审法院判决二上诉人应当支付海联翔三明分公司至2016年12月31日止的物业费，属适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业委会有权通知物业服务企业退出物业服务区域并办理移交手续。同时，物业服务企业拒绝退出、移交，不得以存在事实上的物业服务关系要求支付物业服务合同的权利义务终止后的物业费。如上所述，海联翔三明分公司与海翼地产公司签订的“前期物业服务合同”已经终止，海翼地产公司却拒绝退出和办理移交手续。而一审法院却以海联翔三明分公司实际为该小区（一期）提供物业服务直至2016年12月31日止，作为业主的二上诉人也实际享受了该物业服务为由，判决二上诉人应当支付该期间的物业费。显然，一审法院判决二上诉人应当支付海联翔三明分公司至2016年12月31日止的物业费与前述法律规定是相悖的，属适用法律错误。 海联翔三明分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，林定环、黄亚援的上诉请求无任何事实与法律依据，依法驳回上诉，维持原判。1.一审法院已查明本案事实，依法认定海联翔三明分公司提供物业管理服务至2016年12月31日的事实正确。业主委员会于2016年3月8日张贴《告知书》，告知1#-6#楼业主于2016年3月9日至3月25日以书面征求意见形式召开业主大会，该次业主大会没有按《物业管理条例》第14条之规定提前15天通知全体业主，业主委员会于2016年3月27日再次召幵业主大会，并于2016年3月27日作出解聘原物业及选聘新物业的决议，此两次业主大会关系到小区的物业服务企业的确定，但均未有7#-9#楼业主参与，无法反映符合“双过半”的法律规定。且海翼地产公司以上述业主大会违反法定程序损害业主合法权益为由，诉至法院请求撤销选聘三明市平安物业管理有限为物业服务企业及解聘原物业海联翔三明分公司的决议,该案历经一审，二审,直到2016年12月8日，三明市中级人民法院做出终审判决。因业主提起撤销权诉讼，该前期物业服务合同是否终止及何时终止，须待审判机关做出的裁决来确认，在小区业主大会决议效力未能确定和三明市中级人民法院终审判决未作出，且小区业主海翼地产公司发函明确要求海联翔三明分公司继续依据《前期物业服务合同》为业主提供服务的情况下，海联翔三明分公司基于合理信赖及出于维护小区秩序的考虑，在此期间仍按照原合同的约定为小区业主提供了物业管理服务直至2016年12月31日，且上诉人也接受了物业管理服务，所以前期物业服务合同实际上于2016年12月31日终止。因此，上诉人应当缴纳至2016年12月31日止的物业费。另外，上诉人主张的海联翔三明分公司与海翼地产签订的前期物业服务合同已经终止，海联翔三明分公司拒绝退出和办理移交手续是不符合客观事实。因业主海翼地产公司与业主委员会之间的纠纷实际于2016年12月8日结束，业主委员会于2016年12月20日通知海联翔三明分公司办理移交手续，海联翔三明分公司于2016年12月31日即正式退场，所以本案并不存在海联翔三明分公司拒绝退出和移交的情形，不应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定。2.根据上诉人与海联翔三明分公司签订的《左岸名都前期物业服务协议》约定，每月公共水费、电费按实际的总费用由全体业主按业主产权面积分摊，且《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。公摊水电费产生主体及受益主体均为小区业主，且公摊水电费用属于代扣代缴的费用，本案的公摊水电费已经由海联翔三明分公司代为缴付，海联翔三明分公司在一审中已提供水电费发票、分摊明细、欠费明细等予以佐证，所以上诉人应当支付该公摊水电费。 林定环、黄亚援向一审法院起诉请求：判令海联翔三明分公司退还已收取的2016年4月1日至2016年6月30日物业费471.9元、装修管理费242.4元、水电周转金300元，合计1014.3元。 海联翔三明分公司向一审法院提起反诉请求：1.判令林定环、黄亚援支付2016年7月1日起至2016年12月31日止的物业费943.8元、代垫的公摊水电费481.3元；2.判令林定环、黄亚援支付违约金5426.4元；3.承担本诉及反诉诉讼费用。 一审法院审理查明，1.2011年8月3日，海联翔三明分公司与海翼地产公司签订《海翼•左岸名都前期物业服务合同》，由海联翔三明分公司为左岸名都小区（一期）提供物业服务，约定住宅物业费1.3元/平方米•月，每月公共水费、电费按实际的总费用由全体业主分摊，而业主应当在每季度第一个月的前10个工作日缴纳，逾期则按每日千分之三缴纳滞纳金，前期物业服务期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。林定环、黄亚援系三元区新市南路309号2幢1801室产权人，系左岸名都小区一期业主，其与海联翔三明分公司于2014年6月20日签订《左岸名都前期物业服务协议》，约定按上述标准支付物业费，业主应在每半年或年度首月前十日按时交纳半年或全年物业费，否则应按日3‰交纳滞纳金。按照协议约定，林定环、黄亚援按产权面积每季度应缴纳物业费471.9元。在签订上述协议的同时，林定环、黄亚援向海联翔物业公司交纳装修管理费242.4元及水电周转金300元。协议签订之后，海联翔物业公司按约提供物业服务，林定环、黄亚援也按约定支付物业费至2016年6月30日。 2.2016年3月27日，业主委员会组织召开业主大会并通过决议，决定解除海翼地产公司与海联翔三明分公司签订的前期物业服务合同，与新的物业公司签订协议，并于2016年3月31日发函给海联翔三明分公司，通知业主大会的决议内容并要求其办理相关移交手续。海联翔三明分公司于2016年4月6日回函表示，业主委员会组织召开的业主大会依违法程序作出的决议无效，未发生合同提前终止的情形，而前期物业服务合同尚未到期，故仍将继续履行和享有前期物业服务合同项下的义务和权利，并实际提供物业服务至2016年12月31日止。与此同时，海翼地产公司作为左岸名都（一期）的业主，于2016年4月8日以业主委员会作为被告向一审法院提起诉讼，要求撤销该业主委员会于2016年3月27日通过的关于解聘原物业、聘请新物业的业主大会决议，一审判决驳回海翼地产公司的诉讼请求，经上诉后三明市中级人民法院于2016年12月8日作出二审判决，维持一审结论。根据该二审判决，业主委员会于2016年12月20日再次通知海联翔三明分公司办理物业管理服务手续，海联翔三明分公司于2016年12月31日正式退出左岸名都小区（一期）。 另查明，三明市物价局通过群众举报和调查核实，于2016年4月28日向海联翔三明分公司送达明价检退[2016]1号《责令退款通知书》，要求该公司自收到通知书之日起三十日内向业主退还多收的装修管理费541444.2元，业主难以查找的，应当公告查找，拒不退还或逾期未退还的部分，三明市物价局将依法予以没收，业主要求退还装修管理费时仍要承担民事责任。但海联翔三明分公司在规定的期限内未将多收的装修管理费退还给业主。2016年6月14日，三明市物价局作出明价检处[2016]4号《行政处罚决定书》，以海联翔三明分公司在向业主收取物业费的同时又收取装修管理费，属于重复收费，违反《中华人民共和国价格法》规定，对海联翔三明分公司作出没收逾期未退还违法所得541444.2元及免处罚款的行政处罚决定。海联翔三明分公司未主动履行该处罚决定。海联翔三明分公司不服该行政处罚决定提起行政诉讼，但其要求撤销行政处罚决定的诉讼请求被一审、二审判决驳回。之后三明市梅列区人民法院通过扣划的方式于2018年12月从海联翔三明分公司的账户中强制收缴上述违法所得款541444.2元。 再查明，林定环、黄亚援未缴交2015年7月1日至2016年12月31日公摊电费410.2元，未缴交2015年12月1日起至2016年12月31日止的公摊水费26元，未缴交2016年6月1日至2016年12月31日止的电梯维保费45.1元，上述款项合计481.3元。该款已由海联翔三明分公司向相关部门垫支。 一审法院认为，林定环、黄亚援与海联翔三明分公司于2014年7月1日签订的《左岸名都前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，依法受法律保护，双方当事人应按合同全面履行各自的义务。海联翔三明分公司作为左岸名都前期物业服务企业，有权依照合同约定向林定环、黄亚援收取物业费，而林定环、黄亚援作为小区业主，在享受物业服务的同时负有缴纳物业费的义务。在庭审过程中，双方当事人均确认，林定环、黄亚援已支付物业费至2016年6月，尚未支付2016年7月至2016年12月的物业费943.8元，也未缴纳至2016年12月的水电公摊费481.3元，对该事实予以确认。林定环、黄亚援主张，左岸名都业主委员会于2016年3月27日已通过召开业主大会的形式解聘前期物业服务企业海联翔三明分公司，并与其他物业公司签订新的物业服务合同，海联翔三明分公司仅有权收取至2016年3月的物业费及公摊水电费，2016年4月1日至2016年6月30日的物业费471.9元应予以退还。一审法院认为，海翼地产公司作为业主，对左岸名都业主委员会于2016年3月27日的业主大会决议提起撤销之诉，该案历经一、二审，三明市中级人民法院于2016年12月8日方才作出二审终审判决确认上述决议的效力，而在双方争议期间，海联翔三明分公司仍实际为该小区（一期）提供物业服务，直至2016年12月31日止，作为业主的林定环、黄亚援也实际享受了该物业服务，理应缴纳至2016年12月31日止的物业费及至2016年12月止的公摊费481.3元，故一审法院对海联翔三明分公司要求林定环、黄亚援支付2016年7月1日至2016年12月31日的物业费943.8元及公摊费481.3元予以支持，对林定环、黄亚援提出的要求退还2016年4月1日起至2016年6月30日止的物业费471.9元不予支持。对于林定环、黄亚援主张应退还装修管理费242.4元，一审法院认为，三明市物价局明价检退[2016]1号《责令退款通知书》已认定海联翔三明分公司向业主收取装修管理费属重复收费，应限期内退还业主，但海联翔三明分公司未在法定期限内履行该项义务。之后三明市物价局通过明价检处[2016]4号《行政处罚决定书》将该项重复收费款项予以没收，该行政处罚行为系海联翔三明分公司怠于履行其返还义务导致，并不能免除其应向业主返还装修管理费的民事责任，故对林定环、黄亚援主张退还装修管理费242.4元的诉讼请求予以支持，对海联翔三明分公司提出的该项费用已被行政机关收取不应再退还的主张不予采纳。水电周转金300元系为了保障水电公摊费用的缴纳而收取，现一审法院已确定林定环、黄亚援应缴纳公摊费用至2016年12月31日止，故该项水电周转金理应退还。对于海联翔三明分公司主张林定环、黄亚援应支付逾期违约金5426.4元的诉讼请求，因双方协议约定的款项支付方式（每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业费）不符合《福建省物业服务收费管理办法》的规定（物业费用从物业交付买卖人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外），且逾期缴纳的重要原因是双方当事人对2016年3月27日业主大会决议效力认识上存在差异，相关民事诉讼及行政诉讼均经历了较长期限，故对海联翔三明分公司主张的该项违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司应退还林定环、黄亚援装修管理费242.4元、水电周转金300元，合计542.4元。二、林定环、黄亚援应向厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司支付2016年7月至2016年12月的物业费943.8元及公摊费481.3元，合计1425.1元。上述第一、二项相抵扣，林定环、黄亚援应于本判决生效之日起十日内支付厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司款项合计882.7元。三、驳回林定环、黄亚援的其他诉讼请求。四、驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元,由原告林定环、黄亚援负担25元,被告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担25元。反诉案件受理费25元（已减半收取）,由反诉原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担15元，由反诉被告林定环、黄亚援负担10元。 二审期间，双方当事人未提交新的证据。双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，林定环、黄亚援与海联翔三明分公司签订的《左岸名都前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，业主委员会于2016年3月27日组织召开业主大会并通过决议解聘前期物业服务企业海联翔三明分公司，海翼地产公司作为业主于2016年4月8日以要求撤销业主委员会通过的《关于解聘原物业、聘请新物业的业主大会决议》为由提起业主撤销权之诉，案经一、二审审理，一审判决驳回海翼地产公司的诉讼请求，本院于2016年12月8日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。因此，海翼地产公司不服业主大会通过的《关于解聘原物业、聘请新物业的业主大会决议》向人民法院提起业主撤销权之诉，该业主大会决议即不发生法律效力，应在涉案业主撤销之诉作出二审终审判决，该业主大会决议于判决生效之日起发生法律效力。业主委员会于2016年12月20日根据二审判决再次通知海联翔三明分公司办理物业管理服务手续，海联翔三明分公司于2016年12月31日正式退出左岸名都小区（一期）。林定环、黄亚援作为业主在2016年4月1日起至2016年12月31日也实际接受了该物业服务，双方当事人应按《左岸名都前期物业服务协议》履行各自的合同义务。林定环、黄亚援主张退还2016年4月1日起至2016年6月30日止的物业费471.9元，证据不足，本院不予支持。一审法院认定林定环、黄亚援应支付2016年7月1日至2016年12月31日的物业费943.8元及公摊费481.3元，并无不当，本院予以确认。 综上所述，林定环、黄亚援的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75元，由上诉人林定环、黄亚援负担。 本判决为终审判决。 审判长  何善坚 审判员  程哲明 审判员  林玮玮                   二〇二〇年九月二十四日    书记员陈思宇 附：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。