安徽省滁州市中级人民法院行 政 赔 偿 判 决 书（2020）皖11行赔终14号上诉人（原审原告）董丽，女，1965年10月15日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人吴**斌，安徽环滁律师事务所律师。委托代理人马继东，安徽环滁律师事务所律师。上诉人（原审被告）滁州市自然资源和规划局，住所地安徽省滁州市龙蟠大道109号，统一社会信用代码11341100MB1510942F。法定代表人许莉，该局局长。出庭负责人刘洋兵，该局党组成员、市土地储备中心主任。委托代理人翁伟，滁州市不动产登记中心法规科科长。上诉人董丽、滁州市自然资源和规划局（以下简称市资源规划局）因房屋登记行政赔偿一案，均不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2019）皖1102行赔初2号行政赔偿判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院审理查明，原南京龙昌置业集团滁州市亚龙置业有限公司（以下简称滁州亚龙置业公司）开发了坐落于滁州市琅琊区天长西路33号的亚龙名城。2008年9月28日，滁州亚龙置业公司出具承诺，称其开发的综合楼按轴线分户，因分户所产生的面积纠纷由其承担相关责任。2009年9月26日，董丽购买了亚龙名城的1幢404室（办公）、405室（办公），并于2010年2月22日办理了《房地产权证》；2009年12月22日，魏国购买了亚龙名城的1幢309室、310室，并于2011年4月14日办理了《房地产权证》；2010年5月31日，李艳艳购买了亚龙名城1幢（门面）1-1室、1幢（门面）1-1-201室，滁州亚龙置业公司同时将通往三楼、四楼的楼梯通道一并出售给了李艳艳，并于2010年7月12日办理了《房地产权证》，通往三楼、四楼的楼梯通道亦登记在李艳艳名下。2010年8月30日，魏国、董丽分别与滁州阿悦煲大酒店有限公司分别签订租赁合同，将其名下四套房屋整体出租，年租金分别为70460元、71960元，租期为2008年1月1日至2018年11月30日。按面积计算，魏国名下房屋占整体出租面积的49.5%，董丽名下房屋占整体出租面积的50.5%。2014年11月18日，魏国、董丽就李艳艳所在一楼封堵其二人通往三楼、四楼的楼梯通道造成无法上楼产生纠纷，公安部门接警出警。2016年11月21日，南京市龙昌房地产开发集团有限公司（以下简称南京龙昌公司）分别就通往三楼、四楼的楼梯通道问题与魏国、董丽签订《协议》，约定由南京龙昌公司分别给予每人每套6万元补助，由其二人自行解决通道问题。2017年1月16日，魏国、董丽因通往三楼、四楼的楼梯通道仍未解决，提起行政诉讼。2017年12月28日，一审法院作出（2017）皖1102行初4号行政判决，撤销滁州市国土资源和房产管理局为李艳艳颁发的房地权证滁字第××号、第××号《房地产权证》，责令滁州市国土资源和房产管理局于判决生效后一个月内重新作出行政行为。李艳艳不服，提起上诉。2018年4月16日，滁州市中级人民法院作出（2018）皖11行终23号行政判决，驳回上诉，维持原判。2018年6月2日，市资源规划局收到魏国、董丽提出的行政赔偿申请，二人请求其违法为李艳艳颁证给二人造成的损失给予行政赔偿。2018年7月16日，市资源规划局作出决定，不予赔偿。魏国、董丽不服，遂均提起行政赔偿诉讼。2018年10月29日，市资源规划局撤销了李艳艳的《房地产权证》。2020年3月24日，应魏国、董丽申请，一审法院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对案涉四套房屋2014年11月18日至2018年10月28日间的租金作出评估结论，总价为303708元（2014年11月18日至2014年1月31日共43天按191元/年/㎡计算总价为8937元、2015年1月1日至2015年12月31日共1年按193元/年/㎡计算总价为76656元、2016年1月1日至2016年12月31日共1年按197元/年/㎡计算总价为78244元、2017年1月1日至2017年12月31日共1年按193元/年/㎡计算总价为76656元、2018年1月1日至2018年10月28日共301天按193元/年/㎡计算总价为63215元），魏国、董丽为此支付了3000元评估费。另查：2015年，原滁州市国土资源管理局与原滁州市房地产管理局合并为滁州市国土资源和房产管理局，后因职能划转，现更名为市资源规划局。再查：滁州亚龙置业公司的股东是南京龙昌公司。2013年2月28日，南京龙昌公司决议决定将滁州亚龙置业公司注销。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、市资源规划局是否应当向董丽予以行政赔偿；二、应以何种赔偿方式赔偿；三、赔偿数额计算标准如何确定。对于焦点一，市资源规划局是否应当向董丽予以行政赔偿。行政机关在行使行政职权时造成财产损害的，受害人有取得赔偿的权利。《中华人民共和国国家赔偿法》关于可赔偿损害范围的规定要窄于民事赔偿，系以直接损失为原则，以法定间接损失为例外。通常直接损失指的是现有财产的直接减少或丧失，而可得利益一般被认定为间接损失的范畴。但是，可得利益可以被分为必然可得利益和不确定可得利益。其中，不确定可得利益是指无论侵权行为发生与否，都不能确定受害人是否能够取得的利益，既然无法确定，那么对此部分损失不予进行赔偿有理可循；而必然可得利益是为倘若无侵权行为发生，受害人必将获得的利益。本案中，案涉董丽名下房屋因对外出租产生租金收益，综合全案查明的事实，如市资源规划局未将通往三楼、四楼的楼梯通道一并登记在李艳艳名下，则不会直接造成董丽名下房屋无法使用而影响使用租金收益，故该租金收益属于必然可得利益，董丽对此损失有取得赔偿的权利。市资源规划局辩称未给董丽造成损失而不应赔偿，不予采纳。对于焦点二，应以何种赔偿方式赔偿。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条第一款“国家赔偿以支付赔偿金为主要方式”及《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿”的规定，董丽的必然可得利益损失虽未有明确的赔偿方式，但可参照直接损失以支付赔偿金的方式予以赔偿。对于焦点三，赔偿数额计算标准如何确定。董丽主张按租赁合同确定其损失的赔偿数额计算标准，依据不足，应参照评估结论确定其损失的赔偿数额计算标准。根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条“原告在行政赔偿诉讼中对自己的主张承担举证责任。被告有权提供不予赔偿或者减少赔偿数额方面的证据”的规定，本案综合考虑到魏国、董丽在与一楼发生纠纷后未通过有效途径彻底及时止损，房产开发公司因其过错已经各补助12万元，市资源规划局在判决生效后未及时履行其职责重新作出行政行为等因素，酌定由市资源规划局负担董丽50%的损失。故董丽的合法损失为74965元﹛［2016年11月22日至2016年12月31日（共40天）租赁总价8575元（197元/年/㎡÷365天×40天×397.18㎡）＋2017年1月1日至2017年12月31日（共1年）租赁总价76656元＋2018年1月1日至2018年10月28日（共301天）租赁总价63215元］×50.5%﹜，市资源规划局应赔偿37483元（74965元×50%）。评估费按董丽名下房屋面积所占比例计算，为1485元（1515元×50.5%），亦应由市资源规划局负担。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项、第三十二条第一款、第三十六条第（八）项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条、第三十八条、第三十九条、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款及《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条之规定，判决如下：一、被告滁州市自然资源和规划局于判决生效后三十日内支付原告董丽赔偿金37483元；二、被告滁州市自然资源和规划局于判决生效后三十日内支付原告董丽评估费1515元；三、驳回原告董丽的其他诉讼请求。上诉人董丽上诉称，1、市资源规划局的违法行政登记行为直接造成了其二间办公用房无法出租的后果。其购买的二间办公用房位于滁州市天长路商业街黄金地段，原来由开发商将一楼至四楼统一出租，二间房屋每月租金5871.66元；2014年开发商不再统一出租，由房主各自出租。由于市资源规划局的违法行政登记行为，将通往其三楼、四楼的楼梯通道办在李艳艳的《房地产权证》中，致使其无法通行，侵害了其依法享有的办公用房出租所获得的财产收益。若市资源规划局依法行政，李艳艳不可能取得楼梯通道的所有权，其二间办公用房能够正常使用，不会遭受自2014年11月18日以来的房屋出租费损失。因此，市资源规划局的违法行政登记行为与其房屋出租费损失之间有必然的因果关系。其在一审中提供了房屋租赁合同，并在一审向法院提出申请，要求法院对相关房屋租赁损失进行司法鉴定，经鉴定其损失为153372.54元（303708元×50.5%）该房屋租金损失为其直接损失，其对此损失有获得国家赔偿的权利；2、一审判决依据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第八项规定：“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿”，其直接损失经鉴定为153372.54元，法院应判决市资源规划局赔偿其153372.54元，但一审判决酌定由市资源规划局负担50%的损失，且该损失计算时间仅为2016年11月22日至2018年10月28日，严重违背了法律规定，明显偏袒行政机关一方。自2014年11月18日李艳艳所在一楼封堵二楼通往董丽、魏国的三楼、四楼的楼梯通道造成无法上楼后，其因此事多次向公安机关报警，多次向房屋开发商要求解决，多次向市资源规划局房屋登记部门反映要求解决，市资源规划局与房地产开发商相互推透，问题一直得不到解决。一审庭审中市资源规划局提供的滁州亚龙置业公司的承诺书可以看出：市资源规划局明知将一楼、二楼的楼梯共同通道办理在李艳艳名下是不妥的，可能造成纠纷，侵害其合法利益，即明知办证错误而坚持办证，市资源规划局是故意行为，是典型违法行为。因此，市资源规划局承担自2014年11月18日的房屋租赁损失是必须的、是符合客观实际的，符合国家赔偿法的规定。至于房屋开发商滁州亚龙置业公司给予其12万元补偿款，是因为涉案房屋自一楼到四楼设计有电梯和宽敞的楼梯，开发商改变了设计，取消了电梯，是对有瑕疵的房屋进行补偿行为，与市资源规划局是否按国家赔偿法承担赔偿责任无任何法律关系，不是为市资源规划局的过错行为承担补偿行为，不是市资源规划局免予承担2014年11月18日至2016年11月22日期间房屋损失的理由及依据。因此，市资源规划局应承担其自2014年11月18日至2018年10月28日期间损失275846.36元。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审行政赔偿判决，依法改判市资源规划局赔偿因其违法行为造成其直接经济损失275846.36元。被上诉人市资源规划局答辩称，登记错误不是造成董丽房屋无法出租的原因，董丽房屋所在三楼后侧有公共通道到达该房屋，可以通过开门解决通道问题，董丽房屋可以从门口的楼梯进入，该房屋一直可以使用。2016年11月21日魏国、董丽和南京龙昌公司达成协议，协议清楚的记载就滁州市天长西路33号1栋亚龙名城3楼和4楼部分房屋的通道问题双方统一达成如下协议，协议第二条还约定乙方自行解决通道及入户事宜，所有费用由乙方承担，由此可见协议就是为了解决通道问题，董丽上诉所称的是开发商取消电梯的补偿没有依据，因此涉案房屋未出租的原因不是登记错误造成的，并且董丽因通道问题造成的损失已经由开发商进行补偿，之后的损失是由于其自身造成的，不应由其承担。上诉人市资源规划局上诉称，董丽的损失已经得到补偿，一审法院认定事实错误，其不应承担赔偿义务。2016年11月21日，董丽就通往三楼、四楼的通道问题与南京龙昌公司达成《协议》，南京龙昌公司已支付董丽12万元补助款，其因通道问题造成的损失已经得到补偿。协议同时约定董丽自行解决通道及入户事宜，并且董丽房屋所在三楼后侧有公共通道到达该房屋，可以通过开门解决通道问题，即使此后存在损失也是董丽贻于履行协议约定的义务造成的，应由其自行承担责任，而不应由其承担赔偿义务。另外，2008年9月28日，滁州亚龙置业公司曾出具《承诺书》，承诺其因分户产生的一切纠纷由该公司承担，据此其也不应承担赔偿义务。因此，一审法院认定其承担50%的损失错误，请求贵院依法改判，驳回董丽的一审诉讼请求。被上诉人董丽答辩称，同其上诉意见，市资源规划局违法登记行为直接造成了其办公用房无法出租，要求市资源规划局因承担其自2014年11月18日至2018年10月28日期间房租损失275846.36元。市资源规划局在举证期限内向原审法院提供的证据材料有：一、行政赔偿申请及不予赔偿决定书各一份，证明市资源规划局在法定期限内作出了不予赔偿决定；二、滁州市琅琊区人民法院作出的（2017）皖1102行初4号行政判决书及滁州市中级人民法院作出的（2018）皖11行终23号行政判决书各一份，证明法院判决市资源规划局为李艳艳房屋的登记行为系错误；三、《承诺书》一份，证明滁州亚龙置业公司2008年9月28日承诺其因分户产生的一切纠纷由该公司承担；四、南京龙昌公司2016年11月21日与魏国、董丽分别签订的《协议》各一份，证明南京龙昌公司给予魏国、董丽每人12万元的补助，由其二人自行解决通道入户事宜；五、照片一组，证明四楼有楼梯可以进入，且四楼出租给了他人，而三楼可以通过打通门厅进入；六、《滁州市商品房预售合同》二份，证明魏国、董丽购房时，房屋系现房，签订合同时，二人认可房屋当时的状况；七、《告知函》及《注销土地登记告知书》各一份，证明2018年10月29日，市资源规划局已经撤销李艳艳的房产登记及土地登记。董丽为证明自己的主张，向一审法院提供的证据材料有：一、董丽的身份证一份，证明其主体情况；二、市资源规划局2018年7月16日作出的《不予赔偿决定书》一份及快递单二份，证明市资源规划局对其违法行为不愿意赔偿，董丽在法定期限内提起行政赔偿诉讼；三、滁州市琅琊区人民法院作出的（2017）皖1102行初4号《行政判决书》及滁州市中级人民法院作出的（2018）皖11行终23号《行政判决书》各一份，证明市资源规划局在房屋登记管理中程序违法，该登记应予撤销，法院亦作出撤销判决，并责令市资源规划局于判决生效后一个月内重新作出行政行为，且能够证明市资源规划局在登记过程中确有错误；四、魏国、董丽名下《房地产权证》各二份，证明魏国、董丽具有涉案309室、310室、404室、405室的合法产权；五、《亚龙名城房屋租赁合同》及进账单、银行交易记录打印件一组，证明董丽的直接经济损失情况；六、接待报警案件三联单（报案人收）一份，证明因市资源规划局登记错误，致使李艳艳拒绝魏国、董丽通过原先楼道通行，自2014年11月18日起造成魏国、董丽的办公用房无法正常使用；七、《执行申请书》及滁州市琅琊区人民法院法律文书移送执行登记表各一份，证明市资源规划局未在生效判决确定的期限内重新作出行政登记行为，魏国、董丽依法申请法院强制执行，且能够证明市资源规划局有错不纠，给魏国、董丽造成持续扩大的损失；八、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具的《房地产估价报告》及评估费发票各一份，证明涉案四套房屋经评估损失为303708元，并支付评估费3000元。经审查，本院确认一审判决确认的证据合法有效，可以作为本案的定案证据。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、该案件损失计算时间及数额如何确定；2、市资源规划局在本案应否承担赔偿责任。关于争议焦点一。本院于2018年4月16日作出（2018）皖11行终23号行政判决以滁州市国土资源和房产管理局为李艳艳办理的房屋登记内容与房屋现状不符为由，撤销了滁州市国土资源和房产管理局为李艳艳颁发的不动产权证。故董丽有权因本次登记行为造成其直接损失部分提出赔偿。本案中，董丽上诉称其房租损失应从2014年11月18日至2018年10月28日计算，数额为275846.36元。对于涉案房屋租金的标准问题，一审法院已经委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案房屋的租赁价值进行估价，该评估公司于2020年3月24日作出的皖中信房估字［2020］M-042号房地产估价结果报告，该估价结果报告估价方法及估价结果符合办公用房市场租赁客观实际，董丽虽然对该鉴定意见不予认可，但是未能提供相关证据证明该鉴定意见在实体或程序上有所不当的合理怀疑，故一审采用该鉴定结论确定的计算标准计算本案损失数额并无不当。董丽无证据证明主张的损失数额为275846.36元，本院不予采信。关于损失认定的起算时间问题。市资源规划局于2010年7月12日为李艳艳颁发了房地权证滁字第××号、第××号房地产权证，后被本院于2018年4月16日作出的（2018）皖11行终23号行政判决予以撤销。根据一审法院查明事实，乙方董丽于2016年11月21日与甲方南京龙昌房公司对涉案房屋的通道问题签订《协议》约定“一、甲方同意一次性给予乙方每套补助款6万元…二、乙方自行解决通道及入户事宜，所有费用由乙方承担…”。由此可见，对于2016年11月21日之前的损失，董丽已经通过向开发商协商方式得到弥补，且对于通道入户的问题自2016年11月22日方开始由董丽自行解决。故一审法院从2016年11月22日开始计算涉案房屋的租金损失并无不当。董丽主张要求市资源规划局承担自2014年11月18日的房租损失无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二。市资源规划局上诉称董丽的损失已经得到补偿及开发商滁州亚龙置业公司承诺承担分户所产生的一切纠纷，故其不应承担本案的赔偿义务。对此，本院经审查认为，董丽与南京龙昌公司对涉案房屋的通道问题签订的《协议》双方约定的补助款，并不能免除市资源规划局因登记错误对后续损失所应当承担的相应责任。同时，滁州亚龙置业公司承诺的仅是“因分户产生的面积纠纷由我公司承担相关责任”，也不能成为市资源规划局颁证时对李艳艳房屋进行登记内容与房屋现状不符的正当事由。由此，市资源规划局主张其不承担本案赔偿义务的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审法院根据市资源规划局在颁证时存在的过错程度及未及时履行生效判决确定义务等因素，酌定由市资源规划局负担董丽自2016年11月22日至2018年10月28日租金损失承担50%的赔偿责任并无不当，本院予以确认。综上，董丽和市资源规划局的上诉理由和上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案不收取案件受理费。本判决为终审判决。审判长  宋珺梅审判员  王忠良审判员  苏春琴二〇二〇年九月二十八日书记员  王俊计附本案适用法律条款：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。