四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20791号 上诉人（原审被告）徐红，女，1968年5月3日出生，回族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人徐进，男，1961年7月20日出生，汉族，四川省成都市青羊区，系上诉人徐红之兄。 被上诉人（原审原告）四川省嘉丽来物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市太升北路**江信大厦****。 法定代表人李进，总经理。 委托诉讼代理人张传禹，系公司工作人员。 委托诉讼代理人李科，系公司工作人员。 上诉人徐红因与被上诉人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初8415号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2012年7月18日，青羊区××第三届业主委员会（甲方）与嘉丽来物业公司（乙方）签订《××物业服务试用合同》，主要约定：1.乙方为××小区提供物业服务；2.乙方按房屋建筑面积向业主和物业使用人收取下列标准的物业服务费用：多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1.00元/平方米·月收取；3.业主或物业使用人逾期交纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金；4.城市生活垃圾处置费按国家相关规定执行（此项作为乙方代收代缴费用）；5.本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日止；6.本合同试用期满后，乙方通过对业主满意率的测评，如业主满意率双过半数通过，则试用期合格。试用期合格后甲、乙双方将另行签订正式物业服务合同。四川省成都市××公证处出具的《公证书》中载明：嘉丽来物业公司于2018年1月9日至公证处，因××小区有一百五十七户业主/使用人拖欠物管费、停车费、水费、垃圾清运费等费用，嘉丽来物业公司需要向上述业主/使用人送达“通知单”以履行告知义务，特向公证处申请对嘉丽来物业公司向上述一百五十七户业主/使用人在小区单元楼处的信报箱留置送达“通知单”的行为及过程办理保全证据公证。随后公证处安排了工作人员进行调查并拍照等。兹证明与本公证书相粘连的“通知单”的原件与现场投送的“通知单”的原件相符，光盘记载内容与现场拍摄实际状况相符。原审庭审中，嘉丽来物业公司为证明其主张，出示了：1.××欠费明细，证明××号住宅房的业主徐红自2013年10月至2019年6月欠缴物业服务费11747.25元（69个月×170.25平方米×1.00元/平方米·月）、垃圾处置费552元（69个月×8元/月）及违约金3524元（11747.25元×30%），合计15823元；2.《成都市青羊区××街道××社区的证明》（以下简称《社区证明》），证明嘉丽来物业公司自2006年5月1日以来，一直在为××小区提供物业服务；3.税收发票，证明嘉丽来物业公司已为徐红垫付了垃圾处置费；4.××设施设备维护部、环境保洁维护部、环境绿化维护部工作情况照片，证明嘉丽来物业公司履行了工作职责；5.××实景、工作简报、文化活动建设、获得政府相关部门表彰和业主认同资料，证明嘉丽来物业公司履行职责获得可政府部门的表彰。徐红为证明其主张，提交了：1.询问12345市长热线的回复、聊天截图，证明成都市青羊区××街道××社区无权出具《社区证明》，且嘉丽来物业公司是2008年才划给××社区负责的，2008年之前是由××社区负责；2.××街道××社区居民委员会出具的《关于××小区物业事实服务证明的情况说明》，载明：××第五届业主委员会，关于小区业主反映××社会小区物业出具物业事实服务证明一事，我社区郑重声明并未出具过此证明；3.××街道××社区居民委员会出具的《关于要求嘉丽来物业公司正常履职的告知函》，证明嘉丽来物业公司某些行为严重干扰小区业主和业委会正常开展工作，影响到小区业主的正常生活秩序；4.××第五届业主委员会出具的《证明书》《关于小区车辆信息复核工作因故无法按计划开展的公告》《关于小区业主提出的物业管理问题的整改函》《关于加强××4期电梯维保与安全工作的函》及××2018年物业服务情况调查等，证明嘉丽来物业公司对小区房屋共有部分、公共绿地、景观、公用设施等维护保养不利、垃圾清运不及时，对安全监控不完善等现象存在，××小区业主及业委会均对嘉丽来物业公司提供的物业服务表示不满；5.××第五届业委会向嘉丽来物业公司出具的《关于催缴违规超额提取地面停车公共收益成分的函》《关于要求补缴××公共收益的函》，证明嘉丽来物业公司将公共收益不按约上缴。 原审法院另查明：徐红为成都市青羊区××大道××号××栋××单元××楼××号（即××小区××）房屋的所有权人，房屋建筑面积为170.25平方米。 上述事实有××物业服务试用合同、欠费明细、税收发票、社区证明、××第五届业主委员会的证明、关于要求补缴××公共收益的函、××2018年物业服务情况调查及当事人陈述等证据在案佐证。 原审法院认为，徐红系××小区××号住宅房的业主。2012年7月18日，嘉丽来物业公司与××第三届业委会签订《××物业服务试用合同》，合同试用期自2012年8月1日至2012年10月31日，后相继产生××第四届、第五届业委会，××第四届、第五届业委会未与嘉丽来物业公司签订新的物业服务合同。试用合同到期后，嘉丽来物业公司一直在为××小区提供物业服务，徐红事实上接受了物业服务，视为双方存在事实物业服务关系，徐红应向嘉丽来物业公司支付物业服务费，物业服务费标准参照《××物业服务试用合同》。 根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定，可知只有法律、行政法规强制性规定或双方明确约定采用书面形式订立合同的情况下，若双方未订立书面合同，则合同不成立，而××业委会或徐红均未与嘉丽来物业公司明确约定采用书面形式订立合同，且物业服务合同也非法律、行政法规强制性规定的需采用书面形式订立的合同。故徐红主张《××物业服务试用合同》到期，没有可依据的现行有效的合同来约束其交纳物业服务费。不予支持。徐红主张嘉丽来物业公司提供的《社区证明》系伪造的，依据不足，原审法院不予支持。徐红以嘉丽来物业公司存在多种管理不善、未与业主沟通、未补缴公共收益等为由拒交物业服务费，应通过其他途径处理，但不能以拒交物业服务费的方式“维权”。如果徐红以不缴纳物业服务费的方式“维权”，该行为将损害该小区已交物业服务费的业主的合法权益。徐红称其自2013年以来长期生活在国外，未在××小区居住，不产生生活垃圾，因而拒绝交纳垃圾处置费，不具有合理性，不予支持。综上，徐红应当支付嘉丽来物业公司物业服务费和垃圾处置费，在徐红对嘉丽来物业公司主张的物业服务费及垃圾处置费的数额未表示异议的情况下，原审法院对上述费用的数额予以确认，且嘉丽来物业公司将催收告知义务留置送达，视为已将催收通知送达至徐红，故徐红应当支付嘉丽来物业公司自2013年10月至2019年6月的物业服务费11747.25元（69个月×170.25平方米×1.00元/平方米·月）及垃圾处置费552元（69个月×8元/月）。关于违约金。《××物业服务试用合同》于2012年10月31日到期后，××业委会与嘉丽来物业公司并未重新签订物业服务合同，对于嘉丽来物业公司要求徐红承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐红于判决生效之日起十日内向嘉丽来物业公司支付自2013年10月至2019年6月的物业服务费11747.25元、垃圾处置费552元，合计12299.25元；二、驳回嘉丽来物业公司其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，减半收取为81元，由徐红负担。 宣判后，徐红不服原审判决，向本院提起上诉称，嘉丽来物业公司出具的社区证明系伪造，案涉物业合同已到期失效，且嘉丽来物业公司提供的物业服务质量未达到合同约定标准，存在多处违约和侵犯业主合法权益行为等，故请求撤销原审判决并依法改判。 被上诉人嘉丽来物业公司二审中辩称，案涉《××物业服务试用合同》为业委会的权利行使，合法有效，被上诉人依合同完全履责，提供的物业服务多次得到职能部门的表彰和大部分业主的认可，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，嘉丽来物业公司与××业委会签订的《××小区物业管理服务合同》《××物业服务试用合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人徐红提交的证据不能证明案涉物业服务合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。本案中，嘉丽来物业公司在案涉试用合同期限届满后，事实上仍为××小区提供了物业服务，徐红作为小区业主，亦应支付物业服务费，原审法院判决徐红向嘉丽来物业公司支付欠交物业服务费并不予支持违约金并无不当。综上，徐红的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费161元由上诉人徐红负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈 悦