江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏10民终2151号 上诉人（原审被告）：江苏全球热恋电子商务有限公司，住所地在高邮市经济开发区秦邮路85号。 法定代表人：张誉瀚，执行董事。 委托诉讼代理人：刘嘉豪，上海锦天城（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高邮市诚信市场管理有限公司，住所地在高邮市秦邮路85号。 法定代表人：王前程，总经理。 委托诉讼代理人：张琳，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘宇晨，北京市盈科（扬州）律师事务所实习律师。 原审被告：高邮市畅途二手车中介服务部，住所地在高邮市秦邮路85号。 原审被告：扬州车泊利汽车贸易有限公司，住所地在高邮市秦邮路88号。 原审被告：扬州成辉丰田汽车销售服务有限公司，住所地在扬州市邗江区荷叶东路118号。 上诉人江苏全球热恋电子商务有限公司（以下简称全球热恋公司）与被上诉人高邮市诚信市场管理有限公司（以下简称诚信公司）、原审被告扬州成辉丰田汽车销售服务有限公司（以下简称丰田公司）、扬州车泊利汽车贸易有限公（以下简称车泊利公司）司、高邮市畅途二手车中介服务部（以下简称畅途服务部）房屋租赁合同纠纷一案不服高邮市人民法院(2019)苏1084民初7023民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 全球热恋公司上诉请求：撤销原审法院民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、上诉人没有取得有效的委托授权，涉案房屋的租金收益人应是高邮诚信物流发展有限公司，而不是被上诉人；2、涉案合同约定的第二年租金尚未到履行时间，租赁合同中已明确约定租期以市场正式开业日期为准，而该园区市场至今未正式开业；3、合同约定市场管理费占70%，被上诉人没有履行相应的市场管理义务，上诉人有权不支付市场管理费；4、涉案房屋属于高邮市诚信物流发展有限公司所有，该公司已进入破产程序，房屋租金属于破产财产，上诉人持无效的授权委托书要求租金，严重损害高邮市诚信物流发展有限公司债权人的合法权益。5、一审判决支付市场管理费有误，合同没有约定每年925695元的市场管理费。 诚信公司辩称，1、涉案租赁合同主体为本案上诉人与被上诉人，且被上诉人已经取得破产管理人合法有效的授权，有权代高邮市诚信物流发展有限公司代收租金；2、被上诉人已经实际将租赁房屋交由上诉人使用，上诉人已经实现了租赁合同目的，理应向被上诉人支付租金，且园区已经开业，绝大多数商户都已按约支付了租金。 诚信公司向一审法院提出诉讼请求：11、立即解除诚信公司与全球热恋公司签订的《诚信电商·物流园商铺租赁合同》；2、四被告自合同解除之日起24小时内将位于诚信电商园2栋1层105-110号、119-123号商用房腾空并归还诚信公司；3、要求全球热恋公司立即给付所欠的租金161.9966万元、物业管理费11.5711万元及滞纳金39.2206万元，合计212.7883万元；4、四被告自2019年10月1日起向诚信公司按92.5695万元/年的标准支付合同解除后至实际腾房前的占有使用费，并按4.2077万元/年标准支付物业管理费；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：诚信公司经高邮市诚信物流发展有限公司授权，就本案所涉房产进行招租。2016年3月6日，诚信公司与全球热恋公司签订《诚信电商·物流园商铺租赁合同》一份，合同约定：诚信公司将其园区2栋1层105-110号、119-123号商用房（面积为3506.42平方米）租赁给全球热恋公司经营，租赁期限为2016年9月1日至2022年8月31日，给予免除3年市场管理费及租金优惠，分别为租期的第2年、第4年和第6年，市场管理费及租金按22元/平方米/月收取，合计年租金为92.5695万元，第一年市场管理费及租金于签约时一次性付清，第二年以后，市场管理费及租金在第一年租期到期60日前付清，以此类推；物业费从开业之日起计算，第一年按合同约定的建筑面积计算，标准为1元/平方米/月，合计为4.2077万元/年，于签约时一次性付清，从第二年开始物业管理费每年缴纳一次，以实际使用年限起算日60天前付清，逾期缴纳物业费的，逾期一天，按3%加收滞纳金。合同同时约定：承租人未按规定缴纳市场管理费及租金的，逾期以当年市场管理费及租金总额的3‰每日收取滞纳金，逾期超过一个月的，出租方有权单方面终止本合同。但合同签订后，全球热恋公司经诚信公司多次催要，至今未按约支付各项费用，遂诉至法院，要求判如所请。 全球热恋公司辩称，案涉租赁物属高邮市诚信物流发展有限公司，诚信公司作为其代理人与全球热恋公司签订租赁合同，其诉讼主体不适格，租赁合同中已明确约定租期以市场正式开业日期为准，而该园区市场至今未正式开业，且全球热恋公司无违约行为，故诚信公司要求全球热恋公司支付租金等费用并解除合同的诉讼请求于法无据，另诚信公司主张的市场管理费及租金等费用已超出诉讼时效，请求驳回诚信公司的诉讼请求。 畅途服务部、车泊利公司未答辩。 成辉公司书面辩称，成辉公司不是租赁合同当事人，也未在案涉商铺内进行实体经营，故成辉公司不是本案适格主体，请求驳回诚信公司对成辉公司的全部诉讼请求。 一审法院经审理认定的事实如下：案涉诚信电商·物流园系高邮市诚信物流发展有限公司开发建设，为对外招商，该公司授权诚信公司就园区商铺进行招租。2016年3月28日，诚信公司与全球热恋公司签订《诚信电商·物流园商铺租赁合同》一份，合同约定：诚信公司将其园区2栋1层105-110号、119-123号商用房（面积为3506.42平方米）租赁给全球热恋公司经营，租赁期限为2016年9月1日至2022年8月31日，给予免除3年市场管理费及租金优惠，分别为租期的第2年、第4年和第6年，市场管理费及租金按22元/平方米/月收取，合计年租金为92.5695万元，第一年市场管理费及租金于签约时一次性付清，第二年以后，市场管理费及租金在第一年租期到期60日前付清，以此类推；物业费从开业之日起计算，第一年按合同约定的建筑面积计算，标准为1元/平方米/月，合计为4.2077万元/年，于签约时一次性付清，从第二年开始物业管理费每年缴纳一次，以实际使用年限起算日60天前付清，逾期缴纳物业费的，逾期一天，按3%加收滞纳金。合同同时约定：承租人未按规定缴纳市场管理费及租金的，逾期以当年市场管理费及租金总额的3‰每日收取滞纳金，逾期超过一个月的，出租方有权单方面终止本合同。但合同签订后，全球热恋公司经诚信公司多次催要，至今未按约支付各项费用，遂诉至法院，要求判如所请。 另查明，全球热恋公司在取得租赁的商铺后挂畅途服务部、车泊利公司、丰田公司招牌使用至今。 一审法院认为，诚信公司与全球热恋公司签订的《诚信电商·物流园商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且内容合法，应当认定为有效。双方应当依约履行合同，全球热恋公司在合同约定的支付租金及物业管理费的期限后，经诚信公司多次催要，未及时履行付款义务，已构成违约，且诚信公司已履行了解除合同告知义务，诚信公司有权单方解除合同，故诚信公司主张解除租赁合同并要求全球热恋公司支付合同约定的市场管理费及租金、物业费的诉讼请求符合当事人约定及法律规定，本院依法予以支持；全球热恋公司作为租赁商用房的实际占有人，诚信公司要求全球热恋公司承担合同解除后的侵权责任，于法有据，本院亦依法予以支持。关于诚信公司提出按日3‰计算市场管理费及租金的滞纳金及物业费按日3%计算的滞纳金，因合同约定的均过高，本院依法予以调整。 另因畅途服务部、车泊利、丰田公司并非案涉商铺的实际经营人或占有人，故诚信公司要求该三被告与全球热恋公司共同承担合同责任的诉讼请求，本院依法不予支持。 本案诚信公司系独立的法人，其受高邮市诚信物流发展有限公司的授权与全球热恋公司签订合同，具有独立的诉讼主体资格；对于全球热恋公司提出合同明确约定“具体起租时间以市场正式开业为准”，而以市场至今未正式开业为由拒付租金等相关费用的答辩意见，本院认为，合同明确约定了第一期的付款的时间及金额，即市场管理费及租金从该市场正式开业之日起计算，第一年市场管理费及租金于签约时一次性付清，根据合同中关于租期起租时间的约定，全球热恋公司于2017年1月1日在案涉商铺开业并进行经营，可视为起租时间从2017年1月1日开始，合同同时约定免第二、四、六年的市场管理费及租金，故全球热恋公司应缴纳从2017年1月1日起至2017年12月31日、2019年1月1日起至2019年12月31日计算的各项费用，且全球热恋公司亦未按合同支付从开业至今的物业费，故全球热恋公司拒付市场管理费及租金以及物业费等费用的理由不成立，本院依法不予以支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告高邮市诚信市场管理有限公司与被告江苏全球热恋电子商务有限公司于2016年3月6日签订的《诚信电商·物流园商铺租赁合同》；二、被告江苏全球热恋电子商务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾让出位于诚信电商园2栋1层105-110号、119-123号商用房；三、被告江苏全球热恋电子商务有限公司应于本判决发生效力之日起十日内支付原告高邮市诚信市场管理有限公司自2017年1月1日起至2017年12月31日、2019年1月1日起至2019年12月31日止的市场管理费185.139万元及滞纳金（按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至合同解除时止），以及自2017年1月1日起按年4.2077万元计算至合同解除时止的物业费及滞纳金（按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至合同解除时止）；四、被告江苏全球热恋电子商务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告高邮市诚信市场管理有限公司自合同解除之次日起按92.5695万元/年计算至实际让房时止占用原告高邮市诚信市场管理有限公司出租商用房的市场管理费及租金，并支付给原告高邮市诚信市场管理有限公司同期按4.2077万元/年计算至实际让房时止的物业费；五、驳回原告高邮市诚信市场管理有限公司超出上述范围的其他诉讼请求。如被告江苏全球热恋电子商务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11992元（已减半收取），由被告江苏全球热恋电子商务有限公司承担(此款诚信公司已预交，被告江苏全球热恋电子商务有限公司在履行上述判决义务时一并给付诚信公司)。 经审理查明，一审法院认定的基本事实无出入，本院予以确认。 本院认为，首先，被上诉人与高邮市诚信物流发展有限公司破产管理人盖章确认的授权委托书能够证明，被上诉人获得了高邮市诚信物流发展有限公司破产管理人授权代为收取相应租金，不存在损害高邮市诚信物流发展有限公司债权人权益的情况。其次，全球热恋公司于2017年1月1日在案涉商铺开业并进行经营，即全球热恋公司已经实际实现了其租赁合同的目的，应当按照双方合同的约定支付租金。最后，全球热恋公司并未提供证据证明在其经营期间被上诉人未履行市场管理义务或曾向被上诉人主张过因被上诉人未履行市场管理义务而影响其实际经营，故全球热恋公司以被上诉人未履行市场管理义务为由拒付租金以及管理费，本院不予支持。此外，一审判决中对滞纳金的表述有误，“滞纳金（按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至合同解除时止）”应当表述为“滞纳金（自2016年3月28日起以22万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2016年3月28日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至合同解除时止）”，本院现予以纠正，但该表述问题并不影响本案的法律适用与事实认定，只是在具体执行时按照纠正后的表述进行理解更为准确。 综上，江苏全球热恋电子商务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但对滞纳金表述有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23984元，由江苏全球热恋电子商务有限公司承担（已交）。 本判决为终审判决。 审判长  莫俊秀 审判员  孙建瑢 审判员  陈建志 二〇二〇年九月二十四日 书记员  付心童