黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终1108号上诉人(原审原告)：刘忠奎，男，1980年3月15日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：杨娜，黑龙江晓是律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金良，黑龙江晓是律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马明，男，1987年4月3日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：贾平，黑龙江拓行律师事务所律师。原审第三人：黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区松北大道58号。法定代表人：王志江，该公司董事长。上诉人刘忠奎因与被上诉人马明、原审第三人黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司（以下简称盛恒基公司）执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初11299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘忠奎的委托诉讼代理人杨娜、王金良；被上诉人马明的委托诉讼代理人贾平到庭参加诉讼；原审第三人盛恒基公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘忠奎上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院(2019)黑0102民初11299号民事判决书；2.准许继续对被执行人盛恒基公司名下位于哈尔滨市松北区世贸大道盛世香湾G1栋1单元901室房屋的执行；3.本案诉讼费由马明承担。事实与理由:一审法院在以下方面存在事实认定不清:1、一审认定马明与盛恒基公司之间是有效的《商品房买卖合同》书面合同，系事实认定错误。马明与盛恒基公司之间不存在有效的《商品房买卖合同》，该合同已经于2013年11月24日解除。且合同解除前盛恒基公司没有交付房屋，马明也没有实际占有该房屋。2、一审法院认定在法院查封涉案房屋之前2014年就占有了涉案房屋，系事实认定错误。法院查封涉案房屋时间为2016年4月26日,马明自行承认直到2018年10月9日才办理与入户相关的手续进户，马明并没有合法占有该不动产。3、一审法院认定未办理不动产登记的原因不是马明的原因造成的，属于事实认定不清。马明在整个交易过程中漠视自己的权利,对未办理不动产登记有过错，一审法院忽视其过错属于事实认定不清。4、马明与盛恒基公司之间的交易行为不能排除通过假按揭行为帮助盛恒基公司的嫌疑,一审法院并没有对此进行查证。本案因刘忠奎查封盛恒基公司名下数十套房产引发,刘忠奎面对的不是本案马明一个人提的执行异议,而是多个人以同样的理由，同样的事实经过提出的执行异议,从盛恒基公司和众多异议人交易过程中可以看出交易合同中众多异议人同样的漠视自己的购房权利,同样的解除网签合同，都是在刘忠奎查封涉案房屋后才开始办理相关的凭证，才开始维权,这同开发商惯用的假按揭融资手法一模一样，再加上执行过程中开发商的执行笔录及相关录音,更能证明这些涉案房屋真实产权归开发商。一审法院对与本案事实高度相关的证据不予认可,对上述事实不予查证，仅依高度存疑的单方证据认定事实,怎能正确查清事实，还原事实真相。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个事实要件，才可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行，但本案中于智远根本不具备上述四个事实要件。综上所述,请求二审法院查清事实,依法支持刘忠奎的诉讼请求。马明辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。一、刘忠奎称“一审法院认定事实不清”是错误的，且没有事实依据和证据支持。1?刘忠奎称“一审法院认定马明与盛恒基公司之间是有效的《商品房买卖合同》书面合同，系事实认定错误。认为该合同已于2013年11月24日解除”，是对事实的错误认识和对法律的错误解读。马明和盛恒基公司双方签订的《商品房买卖合同》，不存在约定解除和法定解除的任何一种情况，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，是合法有效的。马明基于该合同已向盛恒基公司支付了全部购房款，盛恒基公司也向马明交付了该合同项下房屋（即案涉房屋），此后马明按要求办理了相关入户手续，并实际占有案涉房屋，合同已实际履行。刘忠奎在上诉状中称“该合同已经于2013年11月24日解除”。该时间并不是合同解除的时间，而是盛恒基公司工作人员因工作失误，导致该合同的联机备案手续被错误注销的时间，此事实在哈尔滨市住房保障和房产管理局松北分局给中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行的《情况说明》中已被证实，包括案涉房屋在内的该小区116套已售的联机备案合同都存在此问题。故不存在案涉房屋《商品房买卖合同》解除的情况。2、刘忠奎认为：“一审法院认定在法院查封涉案房屋前2014年就占有了涉案房屋，系事实认定错误”是没有事实依据的。盛恒基公司已于2014年7月20日向马明交付了房屋钥匙，办理了入户手续，马明也从2014年7月20日起对该房屋的物业费、供暖费等生活费用进行了缴纳，马明已对该房屋进行了实际占有。3、刘忠奎认为：“一审法院认定未办理不动产登记的原因不是马明的原因造成的，属于事实认定不清”是错误的。马明是在法院到小区张贴拍卖公告时，才知道自己购买的案涉房屋要被查封拍卖，自己与盛恒基签订的《商品房买卖合同》的联机备案手续被注销。在该小区与马明情况相同的，有100多户。此后马明就与小区其他业主一起积极维权，向查封拍卖的各个法院提交执行异议申请。案涉房屋未能办理产权证，系小区整体土地证被查封导致小区所有购买人均不能办理，而非马明原因不能办理。马明一直在积极维权，不存在漠视权利，对未办理不动产登记有过错的情形。4、刘忠奎认为“马明与盛恒基公司之间的交易行为不能排除通过假按揭行为帮助盛恒基公司嫌疑，一审法院并没有对此进行查证”是个人主观猜测，没有任何的证据证明。马明与盛恒基公司之间的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且双方均已履行大部分合同义务，现仅剩产权证办理的情况，马明就案涉房屋办理商业贷款也是经过合法审查才能办理的，不存在刘忠奎所称的串通帮助行为，刘忠奎不能凭借主观意断，在没有任何证据的情况下，推断案件事实。二、马明是案涉房屋的合法权利人。马明与第三人盛恒基房地产开发公司签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》合法有效；马明于2014年7月20日领取了案涉房屋的《入住会签单》，并交纳了该房屋2014年7月20日至2019年12月31日的物业费，可以认定马明合法占有案涉房屋；盛恒基公司工作人员工作失误，导致案涉房屋联机备案合同被注销，致使案涉房屋因其它案件被预查封，马明无法办理案涉房屋产权过户手续，非其自身原因所致；马明已支付了全部购房款。马明的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，马明享有足以排除他人对案涉不动产强制执行的权益。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。马明是涉案房产的合法权利人，应受保护。故请求二审法院依法应予维持，并驳回刘忠奎的诉讼请求。盛恒基公司未出庭亦未提交答辩状。刘忠奎向一审法院起诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102执异104号执行裁定书；2.准许继续对被执行人盛恒基公司名下位于哈尔滨市松北区世贸大道盛世香湾G1栋1单元901室房屋的执行；3.本案诉讼费由马明承担。一审法院认定事实：2016年4月，一审法院受理的刘忠奎与盛恒基公司合同纠纷一案中，刘忠奎申请诉讼财产保全，一审法院于2016年4月25日作出（2016）黑0102民初3680号之一民事裁定书，4月26日预查封本案位于哈尔滨市××区××大道××香××单元××室涉案房产。（2016）黑0102民初3680号民事判决书生效，刘忠奎申请执行案件中，马明作为案外人向一审法院提出执行异议，请求解除对位于哈尔滨市××区××大道××香××单元××室涉案房产的查封。一审法院审查后于2019年7月9日作出（2019）黑0102执异104号执行裁定书，认为马明提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，中止对盛恒基公司名下位于哈尔滨市××区××大道××香××单元××室房产的执行。刘忠奎于2019年8月9日向一审法院提出执行异议之诉。另认定，2012年9月21日，盛恒基公司与马明签订《商品房买卖合同》，马明购买盛恒基公司开发建设的位于哈尔滨市××区××大道××香××单元××室房产一处，建筑面积118.29平方米，总价款745,227元，约定2012年9月3日前现金交付首付款245,227元，余款500,000元为商业贷款，盛恒基公司于2013年10月20日前交付房屋。2012年9月1日，马明依约向盛恒基公司缴纳首付款245,227元，盛恒基公司给马明出具数额为245,227元商品房销售预收款专用票据。2012年9月29日，马明与中国工商银行股份有限公司哈尔滨田地支行、盛恒基公司三方签订《个人购房借款担保合同》，马明购买本案涉诉房产向银行贷款50万元，并将该房抵押给银行，盛恒基公司为借款保证人，此笔50万元贷款作为马明购房款由银行直接支付给盛恒基公司，该贷款一直由马明偿还。2014年7月20日，马明在盛恒基公司销售部办理了入住手续，领取涉案房产钥。2018年10月9日，马明交纳了涉案房屋水费、煤气开栓费等费用并进行装修入住居住至今。对该房的供热费、物业费，马明系自2014年起开始交纳至今。涉案房产由于盛恒基公司原因至今未能办理不动产登记。马明涉案房产联机备案合同因盛恒基公司原因被注销至今未恢复。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马明在法院查封涉案房屋之前，2012年就与盛恒基公司签订了有效的《商品房买卖合同》书面合同，马明购房余款50万元虽是贷款，但是该贷款已于2012年9月由银行直接支付给盛恒基公司，加上马明已付首付款，此时盛恒基公司已收到马明全部购房款745,227元，即马明支付了购买涉案房屋的全部房款；马明在法院查封涉案房屋之前2014年就办理了涉案房屋的入住手续领取房产钥匙，该事实代表马明此时就已实际控制占有了涉案房屋，依据物权法中具有物权所有权的规定，案外人对涉案房产的占有不能狭隘的理解为“必须有人进入居住”，而是异议人能够掌握、支配不动产就应视为占有异议不动产，通过庭审举示证据、陈述及核查可知，本案涉案房屋未办理不动产过户登记的原因并非马明所造成，故马明的异议符合上述司法解释的规定，其享有足以排除刘忠奎对涉案不动产强制执行的权益。综上，刘忠奎的诉讼主张不成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十三条的规定，判决：驳回原告刘忠奎的诉讼请求。案件受理费100元，由刘忠奎承担（已付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。马明向本院提交证据：证据一：《哈尔滨市商品房销售预收款专用票据》，票据号00038491，开票日期为2012年12月11日。意在证明：马明已按合同约定向第三人盛恒基房地产公司交付了首付后，用商业贷款方式交付完剩余房款50万元，对于案涉房屋马明已履行完全部房款的交付义务；证据二：黑龙江省高级人民法院（2019）黑执异408号执行裁定书。意在证明：马明就案涉房产被案外人中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行查封、执行一事，向黑龙江省高级人民法院提出过执行异议。省法院查明认为,马明与盛恒基房地产开发公司签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》日期为2012年9月1日；法院查封案涉房屋日期为2016年11月25日,故马明在案涉房屋查封前已与盛恒基公司签订了合法有效的商品房买卖合同。其次马明于2014年7月20日领取了案涉房屋的《入住会签单》，并交纳了该房屋2014年7月20日至2019年12月31日的物业费，可以认定马明合法占有案涉房屋；第三，盛恒基公司工作人员工作失误，导致案涉房屋联机备案合同被注销，致使案涉房屋因其它案件被预查封，马明无法办理案涉房屋产权过户手续，非其自身原因所致；第四，马明已支付了全部购房款。马明的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被上诉人享有足以排除他人对案涉不动产强制执行的权益；证据三：哈尔滨市住房保障和房产管理局松北区分局为建行松北支行出具的《情况说明》1份、盛世家园一期157户合同联机备案核查情况汇总表1份、哈尔滨市政府给黑龙江省法院出具的《哈政函【2019】5号关于请求协助哈尔滨市松北区盛世家园小和盛世天地小区业主维权的函》1份、松北区政府给哈尔滨市中级出具的《哈松政函【2018】157号关于维护盛世家园和盛世天地小区购房者合法权益的函》1份、松北区政府给黑龙江省法院出具的《哈松政函【2019】120号关于对盛世家园和盛世天地小区业主案件给予支持的函》1份。意在证明：本案涉案房产未能办理产权证非马明个人原因，房产所在的盛世家园小区的房产及土地因盛恒基公司与第三人的诉讼导致被查封无法办理产权证，马明对此不存在过错。涉案房产在马明与盛恒基公司签订商品房买卖合同当日就已进行了网签合同的联机备案手续，但因系统问题造成备案合同被注销，才导致刘忠奎的错误查封。但马明并不因为此而丧失对涉案房屋所有权。涉案合同被注销事实在《盛世家园一期157户合同联机备案核查情况汇总表》里被明确记载。该“作废”状态系盛恒基工作人员操作失误造成的情况，在哈尔滨市住房保障和房产管理局松北区分局为建行松北支行出具的《情况说明》中出被明确说明，并说明解除预查封后，会为购房人恢复联机备案合同。刘忠奎质证意见：对真实性没有异议，对证明问题有异议，这个票据本应由马明个人保管，却始终存在盛恒基手中，进一步印证了刘忠奎在本次庭审过程中提出的马明是帮助开发商进行虚假买卖套取银行贷款行为。政府文件均是请求函，意见函而不是调查取证得出具体行政确认的结果，不能作为本案定案证据。盛恒基公司未到庭、未质证。本院认证认为，刘忠奎对证据真实性无异议，本院予以确认。对于关联性的问题，将结合已查明的案件事实证据综合予以评价。刘忠奎、盛恒基公司均未提交新证据。本院二审对一审查明的相关案件事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，本案争议的焦点为于智远对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的四个条件。结合已查明的本案事实以及相关证据的证明可知：1、案涉房产在一审法院查封前的2012年8月3日，马明与盛恒基公司签订了书面的《商品房买卖合同》，相对方意思表示真实，内容不违反法律效力性强制规定，符合《中华人民共和国合同法》第四十四条合同依法成立即发生法律效力的规定。刘忠奎仅以盛恒基公司解除了在房产管理部门的备案即上诉认为“该合同已经于2013年11月24日解除”，对此，刘忠奎既没有归责于马明的事实证据，也没有支持的法律依据，且该合同依法成立应是合同解除的前提条件，二者不能对立，一审认定该合同合法有效正确，对刘忠奎的该项上诉理由本院不予采纳。2、在一审法院查封前，马明领取了案涉房产入住会签单和钥匙，已被确认业主身份，符合入住资格，并办理了案涉房产买卖交付对价款手续，刘忠奎对马明提交的相关证据真实性质证无异议，一审认定马明合法占有该房产并无不当，对刘忠奎该项上诉理由本院不予采纳。3、案涉房产在一审法院查封前，马明通过交付首付款和银行按揭贷款形式完成了向盛恒基公司支付全部对价款745,227元的义务，刘忠奎提出“假按揭”嫌疑的上诉理由在没有证据证明的情况下，应承担不利的后果责任，本院对该上诉理由不予采纳。4、案涉房产在一审法院查封前不具备初始登记条件，盛恒基公司负有责任的证据充分，《商品房买卖合同》在成立后，已在房产管理部门联机备案，但联机备案仅具有证明作用，并不能成为过户登记的物权或预告登记的准物权取得的凭据，盛恒基公司注销联机备案事实存在，但案涉房产在未办理过户登记不能归责于马明原因以及没有证据证明前述三个条件同时不具备的情况下，一审认定马明享有排除刘忠奎对案涉房产强制执行的权益并无不当，刘忠奎的该项上诉理由本院不予采纳。综上所述，刘忠奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘忠奎负担。本判决为终审判决。审判长  郎晓侠审判员  周 磊审判员  王 琦二〇二〇年九月二十一日法官助理陈鲁书记员赵春莹