福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初878号 原告：杨瑞兰，女，汉族，1977年9月2日出生，个体工商户，住福建省永安市。 被告：熊高珠，女，汉族，1994年3月10日出生，住福建省清流县。 原告杨瑞兰与被告熊高珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨瑞兰、被告熊高珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨瑞兰向本院提出诉讼请求，请求判令熊高珠立即向杨瑞兰支付2020年2月16日起至2020年6月30日的房屋租金6750元（4.5个月×1500元／月）。事实与理由：2019年8月15日熊高珠找到杨瑞兰承租位于福建省清流县凤翔北山天城13Ａ105号店铺，为此双方签订了《店面租赁合同》。合同对租赁期限、租金及其支付期限、违约责任等做了约定。熊高珠自2020年2月16日起即未支付租金，杨瑞兰电话催收后，熊高珠以种种理由进行推脱。2020年7月2日杨瑞兰到清流用备用钥匙打开店铺，发现熊高珠已搬空店内物品，并将扣板等拆去，嗣后，杨瑞兰要求熊高珠支付所欠付的租金，未果。为维护杨瑞兰的合法权益，特提起本诉。 熊高珠辩称：1.杨瑞兰请求答辩人支付4.5个月的租金，因受新冠疫情的影响及双方微信协商免除2020年2月16日至2020年3月16日的租金，因此答辩人没有支付的必要。2.因受新冠疫情的影响，县委县政府要求疫情期间餐饮单位停止一切聚集性经营活动，答辩人因无力承担租金费用，遂于3月与杨瑞兰说明事实并告知不再租赁店面，且在与杨瑞兰说明原因之后，于4月份将店内所有个人物品全部清理完毕，也电话告知了杨瑞兰，按杨瑞兰的要求答辩人将钥匙交给隔壁的早餐店老板。3.租赁合同上也明确写明了，如需退租只需提前一个月说明，答辩人在3月份就说明要退租，且之前的4,500元押金也未退还。4.在起诉状中，杨瑞兰说答辩人将扣板等拆去，但答辩人并未拆除，只将个人物品搬走，且杨瑞兰店铺内并未安装扣板。综上所述，杨瑞兰的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。 杨瑞兰围绕诉讼请求，向本院提交了商品房买卖合同、电费收缴记录卡、店面租赁合同、微信聊天记录、照片等证据为据，本院组织双方当事人质证，熊高珠对杨瑞兰提交的上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。熊高珠认为增值税普通发票与本案无关，本院亦认同，故对该增值税发票不予确认。 熊高珠围绕其抗辩意见，向本院提交了证人肖某的书面证言，本院组织双方当事人质证，杨瑞兰对该证据不予认可。本院认为，证人肖某未出庭作证，其提交的书面证言亦不能证实熊高珠已将其腾空门店提前解除合同的意思表示通知到杨瑞兰，故对该证人证言不予确认。 根据本院审查确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 2019年8月15日，熊高珠、杨瑞兰签订《店面租赁合同》，约定：1.杨瑞兰提供清流县凤翔北山天城13A105店铺供熊高珠承租，承租期为2019年8月15日至2022年8月15日，承租期间熊高珠不得以任何形式将店面转租给他人，承包期满，如熊高珠需继续承租，可同等条件下优先。2.杨瑞兰每月10日前收取下月房租1,500元，水电、物业费以实用数额由熊高珠缴纳给物业公司。3.熊高珠承租时首次使用店面，应缴纳押金4,500元，合同期满，如熊高珠不再租赁房屋，押金由杨瑞兰如数退还，承租期未满，熊高珠以种种原因单方面解除合同，须提前一个月通知杨瑞兰，并不退还押金。4.熊高珠承租期间的维修等由熊高珠自行负责，但店面主体工程的改造须经杨瑞兰同意方可实施。5.承租期间的工商、税务、卫生许可等一切费用由熊高珠负责，熊高珠必须遵守国家法律、亮证上岗，文明经商，进行有关经济活动及违法行为的后果由熊高珠自行承担。合同签订后，熊高珠向杨瑞兰支付了房屋押金4,500元。熊高珠支付租金至2020年2月15日，2020年2月16日起未支付租金。 因受新冠疫情影响，熊高珠经营门店无法正常开业。2020年3月9日起，熊高珠以微信方式与杨瑞兰协商转租事宜，杨瑞兰同意转租，但仍要求熊高珠支付转租前的租金。因未能转租成功，熊高珠于2020年4月19日腾空门店。 本院认为，《店面租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。熊高珠鉴于新冠疫情对其经营店面的影响于2020年3月9日起与杨瑞兰协商转租事宜，未成后于2020年4月19日腾空了案涉门店,此行为表明熊高珠不再继续履行案涉租赁合同。鉴于熊高珠已腾空案涉门店，其不再履行租赁合同的意思表示明确，合同已无继续履行必要，故案涉租赁合同应予解除。关于案涉合同解除的时间，因案涉合同约定熊高珠享有提前解除合同的权利，因此，合同解除以熊高珠解除合同的意思表示到达杨瑞兰之时为准，杨瑞兰确认其于2020年7月1日知晓熊高珠已腾退案涉门店后于当日张贴招租广告，表明熊高珠解除合同的意思表示已到达杨瑞兰，因此，本案合同自2020年7月1日起解除。在熊高珠解除合同的通知未到达杨瑞兰之前，即使熊高珠腾空案涉门店，未实际占有、使用案涉门店，租赁合同仍合法有效，熊高珠仍应支付租金直至合同解除。故杨瑞兰要求熊高珠支付2020年2月16日起至2020年6月30日止的租金共计6,750元，符合合同约定及法律规定，予以支持。 关于熊高珠已经支付的押金4,500元能否退还、抵扣的问题。本院认为，根据案涉租赁合同第3条的约定，合同期满，押金退还，如熊高珠单方解除合同，押金不退。因此，该4,500元同时具有了违约金的性质。熊高珠单方解除合同系违约，应承担违约责任，即熊高珠应承担单方解除合同押金不予退还的违约责任。因此，熊高珠主张该4,500元应用于抵扣租金或退还的辩解，不予认可。熊高珠辩称杨瑞兰同意免除其2020年2月16日至2020年3月16日的租金，但熊高珠未能提交证据予以证实，且杨瑞兰予以否认，故对熊高珠的辩解，不予采信。熊高珠辩解称根据案涉租赁合同第3条的约定,如需提前退租只需提前一个月说明，其在2020年3月就已告知杨瑞兰要求退租，杨瑞兰亦于2020年4月11日即已知晓其不再继续承租门店，故其已履行了通知义务，双方合同在通知时已解除，租金只能计算至2020年4月底。本院认为，解除合同应协商一致，即使通知解除，解除时间亦以通知解除的意思表示到达对方为准。首先，依据双方的庭审陈述及微信聊天记录记载，双方仅就由熊高珠转租门店的事宜进行了协商，并未协商熊高珠退租事宜。其次，熊高珠单方面腾空门店的行为不发生解除合同的效力。单方面腾空门店是拒不履行合同的行为之一也是表达提前解除合同的意思表示，但该意思表示应到达杨瑞兰，即熊高珠腾空门店的同时应通知杨瑞兰，熊高珠提交的证据无法证实其腾空门店时已通知杨瑞兰，杨瑞兰也表示其未收到过熊高珠退租的通知，故熊告知提前解除合同的通知义务并未完成，无法产生合同解除的法律效力。在通知未到达前，即使熊高珠腾空门店，未实际占有、使用门店，租赁合同仍继续有效，熊高珠仍应支付租金直至合同解除。故熊高珠关于租金只能计算至2020年4月30日的辩解，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 熊高珠应于本判决生效之日起十日内向杨瑞兰支付租金6,750元。 若被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由熊高珠负担（于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  巫金秀 二〇二〇年九月二十五日 书记员  林师阳 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。