北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终11161号上诉人（原审被告）：北京天鸿企业控股有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号新东安办公楼2座767号写字间。法定代表人：柴志坤，董事长。委托诉讼代理人：张贺东，男，北京天鸿企业控股有限公司职员。委托诉讼代理人：王思阳，北京市世方永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张从润，男，1965年2月20日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京天鸿企业控股有限公司(以下简称天鸿公司)因与被上诉人张从润商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初15233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天鸿公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法驳回张从润全部诉讼请求。2.判决本案一、二审诉讼费用全部由张从润承担。事实与理由：一、张从润所居住涉案房屋地暖设施并非未达到正常交付标准。本案涉案房屋为样板间，张从润购买涉案房屋时明确知悉该房屋为样板间，在对涉案房屋内的装修、装饰设备均认可后才签署《商品房买卖合同》（合同编号：037429），可见张从润签署《商品房买卖合同》时对涉案房屋内的装修、装修设备的现状是不持异议的。一审审理过程中，张从润仅以其自己委托的北京节能技术检测中心、测量时间为2013年1月9日出具的《检测报告》（编号为：BJJC-BG-2013-CS03005，以下简称《检测报告》）证明涉案房屋内温度未达北京市供暖温度标准并不足以达到其证明目的。首先，《检测报告》的测量时间为2013年，而涉案房屋交付被上诉人的时间为2001年，涉案房屋的取暖设施也已经使用了12年，此时取暖设施肯定与刚交付时存在差异，无法证明天鸿公司交付时涉案房屋内的取暖设施未达交付标准；其次，《检测报告》的测温时间为当日的13：25分，中午日照较为充足，供暖量也必然低于晚间及晨间的温度，即便是这样涉案房屋客厅内空气温度仍可以达到11.6摄氏度，可见涉案房屋内的供暖设施并非未达到正常交付标准。二、张从润的租金损失系其自身造成的扩大损失，不应由天鸿公司承担。首先，张从润所诉的是涉案房屋内取暖季取暖温度不达标，在非取暖季，涉案房屋是完全不影响使用的，而张从润居然宁愿选择长达16年均全年在外租房居住也不居住在自己购买的涉案房屋内，可见其非但没有采取措施有效减少损失，还人为扩大了损失，此租金损失即系张从润人为扩大的损失，不应由天鸿公司承担。其次，即便张从润认为涉案房屋于取暖季的供暖温度不达标，也完全可以采用空调、外置采暖设施、电热采暖器等方式采暖，也完全没有需要在外花费租金另行租住房屋。最后，张从润向天鸿公司反映了涉案房屋取暖设施问题后，天鸿公司希望能为张从润上门检测，也愿意为张从润调整取暖设施，但张从润却多次拒绝；之后天鸿公司又提出可以为张从润安装独立的采暖泵，而张从润还是拒绝。可见该等租房产生的租金完全是由于张从润的原因造成，一审判决虽然考虑其扩大损失的行为后对其诉求进行了酌减，但天鸿公司认为其损失计算基础即存在问题，因此该等损失完全不应该由天鸿公司来承担。张从润辩称，同意一审判决，不同意天鸿公司上诉意见。张从润向一审法院起诉请求：1.判令天鸿公司按照每月4000元的标准向张从润支付租房16年的经济损失768000元；2.判令天鸿公司按照每年4585.08元的标准向张从润支付16年的物业费损失73361.28元；3.判令天鸿公司向张从润支付测量室温支出的费用750元。。一审法院认定事实：2001年6月6日，张从润（买受人）与北京宝润房地产开发有限责任公司（出卖人）（后名称变更为北京天鸿企业控股有限公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号：037429），约定：买受人购买位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积共138.02平方米，房价款687063元；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。附件三装饰、设备标准：供暖系统为分楼集中燃气锅炉供暖，地板采暖。2005年9月23日，涉案房屋登记至张从润名下，具体房屋坐落明确为北京市朝阳区××号。张从润称，天鸿公司于2001年9月份交付涉案房屋，自入住后冬季供暖期即存在地暖不热的情况，天鸿公司便与物业公司及张从润协商，但一直未能解决。为此，张从润提交了如下证据：1.北京节能技术检测中心出具的《检测报告》（编号：BJJC-BG-2013-CS03005），测量时间为2013年1月9日13:25，经检测客厅室内空气温度11.6℃、东卧室室内空气温度9.2℃、北卧室室内空气温度8.7℃、东北卧室室内空气温度8.8℃。2.北京燕侨物业管理有限公司出具的证明，显示涉案房屋自2001年至2009年该公司负责供暖期间，因暖气设施存在问题，经多次入户疏通管道、放水、放气等排查，开发商责成施工单位多次查找原因并进行整改，均未见成效，致使业主6年来一直无法居住等，如2007年仍不能有效解决，业主只好自己想办法解决供暖问题。3.2002年至2006年的多份《入户室温测试记录表》，仅其中一次客厅测试温度为16.3℃，其余测试记录显示客厅、卫生间、卧室温度均低于16℃。天鸿公司认可上述证据的真实性，亦认可涉案房屋地暖温度较低的情况，表示其曾提出维修方案，但由于张从润不同意，未能进行维修。经询，张从润、天鸿公司均认可地暖温度低可以排除供热公司原因，亦均认可地暖设施包含在开发商的工程中，属于交付涉案房屋的装修部分；张从润主张地暖约占房屋价格的十分之一，天鸿公司称未计算过地暖占房屋价格的比例。此外，张从润称据了解，目前将地暖设施拆除并重新安装费用不超过100000元。为证明损失主张，张从润提交了如下证据：1.张从润（租户）与案外人陈青（房主）签订的《租房合同》及落款署名为陈青的收条若干，载明张从润承租位于北京市朝阳区××号房屋，自2001年11月30日至2010年6月30日陈青收取租金共360000元（含3000元押金）。2.张从润（承租人）与案外人孙一峰（出租人）签订的《房屋租赁出租合同》及落款署名为孙一峰的收条若干，载明张从润承租位于北京市朝阳区××号房屋，自2010年7月1日至2019年6月30日孙一峰收取租金共486000元。3.北京燕侨物业管理有限公司出具的发票及收据，显示因涉案房屋产生了物业费58460.31及滞纳金4000元。4.北京节能技术监测中心出具的发票，显示张从润因测温支出检测费750元。天鸿公司对上述《租房合同》、《房屋租赁出租合同》及收条的真实性及证明目的均有异议，主张合同日期不连续，收条存在后补情形；而且即使地暖不热或温度不达标，张从润仍可以采取空调取暖或供暖季在外租房居住等替代措施，并非必须常年连续在外租房居住进而扩大损失。天鸿公司对物业费发票的真实性及证明目的均有异议，主张物业费包含垃圾清运费等，与其无关。天鸿公司对检测费发票的真实性无法核实。经询，张从润认可署名为陈青的收条系后补的，陈青是其同学，由于当时急于租房用于居住，所以手续不完备；而且天鸿公司所述仅在供暖季租房不现实，短期租房难度大，还涉及家具的搬迁，影响居住的稳定性。诉讼中，张从润申请就地暖温度不达标的原因以及地暖维修、修复费用进行司法鉴定，后撤回该项鉴定申请；天鸿公司表示不申请就地暖温度不达标的原因进行司法鉴定。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张从润、天鸿公司均认可地暖设施包含于涉案房屋工程，故天鸿公司应依约交付房屋及地暖设施，并负有确保交付的房屋及地暖设施正常使用的合同义务。根据查明事实及当事人陈述，涉案房屋的确存在地暖设施供热温度不达标的情形，又可排除系供热公司原因所致，因此，地暖设施供热温度不达标应认定属于天鸿公司交付房屋所含的地暖设施未能达到正常使用标准，天鸿公司对此构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。天鸿公司交付地暖设施存在违约，张从润有权要求天鸿公司赔偿合理损失。关于租金损失，法院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。地暖设施在供暖季供热温度不达标，客观上影响了张从润正常居住使用涉案房屋。考虑短期租房的客观障碍及生活居住的稳定性，张从润在交房初期选择租房居住符合情理；但张从润在连续多个供暖季向天鸿公司反映、协商解决地暖供热不达标，又未能有效解决的情况下，张从润未能采取适当措施完善、恢复房屋及地暖的使用功能，而是持续租房居住十余年，造成了租金损失不断扩大。其次，根据双方约定，地板采暖属于装饰、设施，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。经法院询问，天鸿公司作为开发商，未能就地暖设施的价格举证，亦未作出合理说明；张从润主张地暖价格约占房屋价格的十分之一。综上，法院结合物业公司证明内容、租金损失证据、房屋购买价格、违约责任约定及双方陈述意见，酌情支持张从润的租金损失。关于物业费损失，法院认为，该费用系张从润作为业主向涉案房屋物业管理单位交纳的相关费用，与其是否实际居住使用涉案房屋无直接关联；且未有证据显示，张从润承租案外人房屋期间，另行就租赁房屋交纳了物业费，故对该项主张，法院不予支持。关于检测费，系因检测地暖设施供暖温度不达标而支出的，天鸿公司交付地暖设施存在违约，故对张从润的该项主张，法院予以支持。综上，一审法院判决如下：一、北京天鸿企业控股有限公司于判决生效后七日内赔偿张从润租金损失150000元；二、北京天鸿企业控股有限公司于判决生效后七日内赔偿张从润检测费750元；三、驳回张从润的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点在于天鸿公司提供的房屋及地暖设施能否正常使用以及天鸿公司是否应承担的损失赔偿及赔偿标准.关于案涉房屋的地暖设施能否正常使用,对此天鸿公司认可该房屋地暖设施存在供热温度不达标的情形,其提出系由于张从润安装的木地饭不符合规定一节,首先,天鸿公司未就此提供相应证据,且亦与天鸿公司所委托的物业公司的说明内容不一致,故天鸿公司的上述上诉意见本院不予支持。关于损失赔偿标准,本院认为,地暖设施在供暖季供热温度不达标，势必对于张从润正常居住使用涉案房屋造成影响,天鸿公司应及时解决地暖供热不达标的问题，但天鸿公司时至今日仍未能解决,其应对张从润的合理损失予以赔偿。一审法院综合考虑张从润在最初选择租房合情性，而天鸿公司未能就更换地暖设施价格举证，法院结合物业公司证明内容、租金损失证据、房屋购买价格、违约责任约定及双方陈述意见，对于张从润的租金损失予以酌情确定亦无明显不当，本院予以维持。综上所述，天鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3315元，由北京天鸿企业控股有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  付 辉二〇二〇年九月二十八日法官助理  王玮玮法官助理  张钰鑫书 记 员  何昕燏