江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终861号上诉人（原审原告）：扬州广播电视传媒集团（总台）江都广播电视台，住所在扬州市江都区龙城路11号。法定代表人：周辛，系该单位台长。委托诉讼代理人：葛华，江苏琼宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红梅，江苏琼宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江都市广播电视有限公司，住所在扬州市江都区龙城路13号。法定代表人：陈谦瑞。被上诉人（原审被告）：陈谦瑞，男，1949年1月20日出生，汉族，住扬州市江都区。被上诉人（原审被告）：陈军，男，汉族，1972年12月13日出生，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：陈谦瑞（系陈军之父），男，1949年1月20日出生，汉族，住扬州市江都区。原审第三人：南京宁瑞资产管理有限公司，住所在南京市江宁区天元东路929号天景山商业中心04幢108室。法定代表人：孙才明，董事长。委托诉讼代理人：夏苏蓉，江苏石立律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司扬州江都支行，住所在扬州市江都区引江路28号。负责人：栾兆茜。原审第三人：江苏江都农村商业银行股份有限公司，住所在扬州市江都区龙城路21号。法定代表人：周加琪。委托诉讼代理人：沈更强，系该公司员工。上诉人扬州广播电视传媒集团（总台）江都广播电视台（以下简称江都广电台）因与被上诉人江都市广播电视有限公司（以下简称江都广电公司）、陈谦瑞、陈军及原审第三人南京宁瑞资产管理有限公司（以下简称宁瑞公司）、中国工商银行股份有限公司扬州江都支行（以下简称工行江都支行）、江苏江都农村商业银行股份有限公司（以下简称江都农商行）合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院(2018)苏1012民初3932号民事判决，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江都广电台上诉请求：1.撤销原判，并改判支持江都广电台的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.虽然本案讼争房屋第1、2、3层的《房屋所有权证》被注销，但注销仅是因为该《房屋所有权证》应扣除不应发证的34平方米简易房，以及重复登记的工行江都支行的166.24平方米房屋，且注销决定最后还明确：江都广电公司“可凭相关手续，重新申领房屋所有权证”。据此，我台认为，在江都广电公司可以随时重新申领房屋所有权证的情况下，我台基于案涉房屋买卖合同中约定的办理产权过户的条件已成就，要求江都广电公司办理讼争房屋的产权过户手续，依法应予支持。江都广电公司迟延或拒绝重新办理房屋所有权证，不能成为阻却我台主张合法权益的法定事由。2.虽然本案讼争房产设置的抵押权尚未涤除，但我台举证证据己经充分证明第1、2层房产现抵押权人宁瑞公司己同意涤除抵押权并协助办理产权过户，并在一审当庭予以确认；第3层房产的抵押权则因主债务己经清偿而消灭。由此可见，我台请求办理案涉产权过户手续的法律障碍均以消灭。在此情况下，我台认为本案讼争第1、2、3层房产权证在被注销后，未办理产权登记以及抵押权涤除等问题，均可在执行过程中一并予以解决，一审不应据此认定办理产权过户条件尚未成就。综上，一审判决驳回江都广电台的诉讼请求。认定事实错误，适用法律不当。江都广电公司、陈谦瑞、陈军共同辩称：首先，我方拥护江苏省高级人民法院（2017）苏民申3384民事裁定和原审法判决，上述裁判内容详细，事实清楚。我方认为，江都广电台违反了合同约定。在房屋买卖合同履行后，我方将房产证和土地证交给了原江都市广播电视局李维局长，然后政府下文注销了案涉房屋1至3层的权证。我方接到注销文件之后，经向房产登记机构询问得到答复，在将工行江都支行的166.24平方米扣除后，可以持原土地证和房产证，换领新证。我方多次找李维局长，要求先把新房产证换回来，其不同意给我，故拖至现在尚未解决。江都广电台所称我方不积极换证的说法是错误的。宁瑞公司答辩意见：1.关于抵押权的涤除问题，案涉房屋买卖合同争议经过一、二审法院审理，认定合同有效，只是在当时案件诉讼过程中江都广电台尚未与宁瑞公司达成协议，确实存在抵押权未涤除问题。宁瑞公司得知这一信息后，即向江都广电台主张清偿抵押债权，并与江都广电台达成协议。宁瑞公司在本案一审中同意在案涉房产过户中涤除抵押权，故原审认定的房产抵押权未涤除，过户条件尚未成就问题已不存在。2.江都广电台已经履行了买受案涉房屋的付款义务，达到了合同约定产权过户条件。原审认为案涉房屋产权证被注销后没有再重新登记，不具备过户条件，但却未判决江都广电公司负有进行登记的义务，势必使江都广电公司以不履行重新登记的前义务，而免除其履行过户登记的后义务。一审判决将本案纠纷置于一个恶性循环的怪圈，即法院判决需要行政机关登记为前提，而行政机关登记又需要法院判决为前提，那么本案产权争议将永远无法解决。3.案涉房屋产权证被注销，实际并未导致江都广电公司及抵押权人权利的消灭。注销登记并不意味着江都广电公司丧失了对案涉房屋权属进行处分的权利和履行相关义务的责任。房屋买卖合同的效力已经人民法院生效判决确认，按照合同约定，江都广电台享有要求江都广电公司进行产权登记以及变更登记的权利。否则，可申请人民法院强制执行。江都农商行答辩意见：我行的主债权已不存在，关于抵押注销问题，因为抵押人一直没有到场去办理注销，故一直搁置。请法院依法判决。工行江都支行经本院传票传唤，二审未到庭，亦未提出答辩。江都广电台一审诉讼请求：1.判令江都广电公司、陈谦瑞、陈军立即将扬州市江都区仙女镇龙城路13号1至3层房地产过户至江都广电台名下；2.判令第三人宁瑞公司协助将上述房地产过户至江都广电台名下。一审认定事实：原江都市广播电视服务总公司（以下简称江都广电总公司）系江都市广播电视局（以下简称江都广电局）开办并主管的国有独资企业。2010年7月16日，中共江都市委、江都市人民政府印发《江都市人民政府机构改革实施意见》，新组建市文化广电新闻出版局，为市政府工作机构。将市文化局的职责、市广播电视局的职责、市体育局的职责，整合划入市文化广电新闻出版局……将原局台合一的市广播电视局（台）分设，不再保留市广播电视局，分设后的市广播电视台为市政府直属事业单位……此后，江都广电局的债权债务由“江都市广播电视台”继受。2011年，原江都市撤市设区，“江都市广播电视台”随之更名为“扬州市江都区广播电视台”。2012年12月25日，中共扬州市委、扬州市人民政府作出《中共扬州市委、扬州市人民政府关于将江都区广播电视台整建制划转扬州广播电视传媒集团（总台）的通知》。此后，“扬州市江都区广播电视台”更名为“扬州广播电视传媒集团（总台）江都广播电视台”即本案原告。2001年1月，江都广电总公司在政府主导下进行改制，改制形式为企业内部采用竞标方式，将企业的产权全部出售给企业某一职工，改制为私营企业，该公司于当年1月9日申请注销登记。2001年1月11日，陈谦瑞竞得该企业，并与陈军申请开办注册了江都广电公司即本案被告，接收了江都广电总公司的财产和债务。江都广电公司因长期不接受年度检验，扬州市江都工商行政管理局于2012年3月6日对其下发了《行政处罚决定书》，决定吊销江都广电公司营业执照。之后，江都广电公司未进行清算，也未申请注销登记。1992年6月30日，工行江都支行与江都县广播电视服务公司（后更名为江都广电总公司）签订《委托代建协议书》，约定：江都广电总公司将计划建设中的广播电视服务大楼扩建150平方米左右给江都工行。1993年8月24日双方再次签订《房屋让售协议书》约定：江都广电总公司将广播电视中心大楼底层东侧两间店面房屋和2层东侧两间办公室计160平方米以24万元让售给工行江都支行，并转移房产所有权。此后，工行江都支行付清购房款。1995年，江都广电总公司将房屋交付工行江都支行，工行江都支行在使用两年后搬离，长期未使用。1995年5月，工行江都支行取得江房证字第005664号《房屋所有权证》载明：房屋坐落在江都市淮扬居委会临城南路（现为扬州市江都区，层数二层，砖混结构，建筑面积计166.24平方米。1998年8月6日，江都广电总公司取得位于现在的扬州市江都区仙女镇龙城路13号国有划拨土地的使用权证[江国用（98）字第2042号]，土地面积1511.10平方米。同年8月10日江都广电总公司取得坐落在上述土地上的综合楼1至4层及东侧简易房的《房屋所有权证》（证号字第023259号），建筑面积合计2131.58平方米。2001年3月21日，因江都广电总公司改制，综合楼1至3层房屋共计1704.19平方米（未将其中已确权登记在工行江都支行名下166.24平方米的面积扣除）变更登记至江都广电公司名下（江房证淮扬字第××号）。上述房屋的国有土地使用权未变更登记，亦未变更国有土地划拨性质。2004年12月19日，原江都市人民政府向江都广电公司下发了江政房销[2004]第1号“关于注销10××25号《房屋所有权证》的决定”，注销了江都广电公司所持有的江房证字第××号《房屋所有权证》。2010年2月26日，江都市房产登记交易中心作出关于告知《关于注销109125的决定的函》，主要内容为：江都广电公司领取的原江房证字第××号房屋所有权证，因未将江都工行已确权的166.24平方米房屋的面积扣除，为此江都市人民政府在2004年12月19日作出关于注销10××25号《房屋所有权证》的决定，江都广电公司收到该决定后未办理房屋所有权变更登记手续，为防止该房屋在买卖、拍卖过程中使江都工行的合法权益受到侵害，并保证第三人的合法权益，请慎重处置。该告知函同时抄送江都市广播电视局、江苏银行扬州分行。2010年2月10日，江都广电公司（甲方）与江都广电局（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.甲方将位于江都市仙女镇龙城路13号的四层楼房[包括江国用（98）字第2042号国有土地使用证范围内的全部附属用房、设施等，详见资产评估报告]出售给乙方；2.交易价格为人民币1200万元整；3.乙方签订合同前支付定金2万元整；本合同生效之日起3日内支付240万元整；首期交付房屋之日支付240元整；全部交付房屋后支付480元整；上述四笔房款除定金外，三笔房款计958万元分别汇至甲方指定的担保单位江都市龙川典当有限公司（以下简称典当公司）；房地产权属转让过户手续办理完毕后3日内结清全部购房款；甲方应保证所转让房地产均有合法的权利证书，是唯一权利人，没有任何他项权（抵押、租赁、第三人优先权）和债务负担；甲方提供典当公司为其作担保人，典当公司为甲方履行买卖合同承担连带责任保证；甲方应及时配合乙方办理房屋产权转让过户手续，不得无故拖延；乙方支付给甲方指定典当公司的购房款，应专项用于甲方解决出售房地产所负债务，解除出售房地产的抵押、担保以及其他他项权利负担，不得挪作他用，按资金适用范围支付每笔购房款前，甲方和典当公司必须事先向乙方报告支付理由、支付对象、金额、时间、提供相关的协议、裁定等法律文书，经乙方认可后，方可支付。如违反约定，典当公司要承担追回已支付的款项，赔偿因此给乙方造成损失的法律责任；甲方及其陈谦瑞原欠乙方118.7万元以及土地使用租赁等费用，甲方同意在支付最后一笔购房款时结算；甲方愿意从售房款中拿出80万元，专项用于对广电总公司改制下岗职工的经济帮助，在乙方应支付的购房款中扣留，代为处理。买卖合同还约定了其他事项。2010年2月2日，乙方向陈谦瑞支付购房定金2万元，陈谦瑞出具收条1张；2010年2月11日乙方通过农业银行向典当公司转账240万元，典当公司出具收条1份；2010年3月8日乙方通过农业银行向典当公司转账238万元，典当公司出具收条1张；2010年3月16日乙方通过建行向典当公司转账480万元，典当公司出具收条。上述乙方共计支付购房款960万元。江都广电公司亦将其拥有的1至3层房屋交付江都市广播电视局，至今未办理产权过户手续。2011年，江都广电台将坐落于扬州市江都区仙女镇龙城路13号的房屋进行整体改装和装潢，作为广播电视服务大厅使用至今。2010年3月31日，上述乙方和甲方签订《补充协议》，约定：乙方同意在已经支付给甲方的担保方三期购房款计958万元中，用于甲方因出售房产而必须的清理债权、停业补偿、归还集资款等支出，计693万元；剩余265万元甲方保证足够支付对江苏商业银行江都市支行、建行江都支行、工行江都支行等单位的债务，专款专用；房地产权属转让过户手续完毕后，最后一期购房款240万元，应优先用于对广电总公司改制下岗职工的经济帮助，甲方及其法定代表人陈谦瑞原欠乙方118.7万元债务的清算和土地使用权租金等费用的偿还。2010年3月25日江都广电公司、典当公司向江都广电局出具书面报告，申请启动存入典当公司的购房资金，清理江都广电公司往来债务。2010年3月31日江都广电局根据申请同意支付江都市农村信用合作社50万元，支付给昆山恒业机电工程有限公司和江都市正运商贸有限公司643万元，计693万元。余款265万元专项偿还江苏商业银行江都市支行、建行江都支行、工行江都支行的债务，以解除所售房产的抵押、担保等他项权利负担。之后，典当公司将693万元分别支付给上述单位。剩余265万元于2010年5月25日支付给江都广电公司，由江都广电公司清偿上述三家银行债务，以便解除抵押权和他项权。江都广电公司获得该款项后一直迟迟未向上述三家银行清理债务。2010年5月31日江都广电局向江都广电公司暨陈谦瑞发出《通知函》，进一步明确办理房产权过户期至2010年5月24日届满，限收到此函4日内到江都广电局说明不能办理过户情况，以便协商延长期限，江都广电公司以及陈谦瑞未予答复。2010年7月6日江都广电局再次向江都广电公司暨陈谦瑞发出《通知函》，要求江都广电公司于2010年7月15日前办理房产过户手续，否则解除《房屋买卖合同》，退还购房款，并按约定由江都广电公司承担违约责任。终因江都广电公司未能依约消除房屋限制权，2011年5月16日江苏江业律师事务所向江都广电公司暨陈谦瑞发出江业律（2011）函字第53号《律师函》，再次强调江都广电公司在30日内办理房屋权属转让过户登记手续，否则通过法律途径，解除《房屋买卖合同》，返还已支付购房款，承担已付购房款30%的违约金，赔偿因房屋装修的损失；要求典当公司承担连带责任。一审另查明：涉案的四层楼房，其中部分房屋产权存在争议，部分房屋设定有抵押权，具体分述如下：1.关于设定抵押的情况。江房证字第××号房产证载明，江都广电公司于2001年3月8日以第1、2层房屋设定抵押，抵押权人为江都市金仝城市信用合作社（后被扬州市商业银行收购），期限为一年半。2003年扬州市商业银行因为上述债务诉至扬州中院，该院审理作出（2003）扬民二初字第129号民事判决，判决江都广电公司偿付扬州市商业银行借款本金2479985.49元及利息。后江都广电公司未履行还款义务。2014年12月17日，第三人宁瑞公司通过转让获得上述债权，并于2017年4月6日通过扬州中院（2004）扬执字第2号之一执行裁定，变更为该案执行申请人。至今江都广电公司未向宁瑞公司履行还款义务。江都广电公司于2001年3月20日以第3层房屋设定抵押，抵押权人为江都市农村信用合作社联合社（后更名为第三人江都农商行），期限为一年八个月。虽江都广电公司于2010年3月11日对上述债务履行完毕，但至今双方未办理房地产抵押撤销手续。2.关于第4层房屋产权的归属。2002年江都法院出具（2002）江执字第730号民事裁定书，在中国建设银行江都市支行（以下简称建行江都支行）与江都广电总公司等借款纠纷一案生效判决的执行中，裁定江都广电总公司所有的坐落于综合楼第4层房产面积427.39平方米中，由西向东划出351.62平方米的房产面积抵偿给建行江都支行。江都法院于2003年8月23日向房管局发出协助执行通知书，但至今该处房屋仍未过户，尚登记在已注销的江都广电总公司名下。3.关于底层东首两间和二楼东首两间共计166.24平方米房屋产权的权属。1995年5月，工行江都支行获得字第005664号《房屋所有权证》，面积为166.24平方米。2001年3月21日，江都市人民政府向江都广电公司颁发《房屋所有权证》（江房证字第××号），建筑面积1704.19平方米，未扣除已确权登记在工行江都支行名下166.24平方米。4、关于房产证。第三人工行江都支行曾根据其持有的《房屋所有权证》（江房证字第005664号）向扬州市江都区广播电视台（江都广电台）、江都广电公司、陈谦瑞、陈军主张权利，并起诉至原审法院。原院经审理后作出(2015)扬江民初字第2291号民事判决：一、江都广电公司于本判决生效之日起十日内向工行江都支行赔偿损失407800元；二、江都广电台对上述债务承担连带责任；三、陈谦瑞、陈军在江都广电公司不能履行第一项判决义务的范围内承担连带责任。工行江都支行不服该判决上诉至扬州中院，二审作出(2017)苏10民终2620号民事判决：驳回上诉，维持原判。后无人履行上述判决，直至本案第二次庭审前，江都广电台向工行江都支行履行了赔偿义务，但未进行相关房产的权属登记。2004年12月19日江都广电公司的10××25号《房屋所有权证》被注销后，讼争房屋的1至3层至今未办理房屋产权证。一审法院认为，本案讼争房屋的10915号《房屋所有权证》，已于2004年12月19日被江都市人民政府以江政房销[2004]第1号《决定书》注销，江都广电公司至今未办理第1、2、3层房屋的产权登记，也未涤除该房产上设置的抵押权，江都广电台要求江都广电公司、陈谦瑞、陈军履行双方签订的《房屋买卖合同》和《补充协议书》即办理产权变更登记，条件尚未成就。故对于江都广电台的诉讼请求，一审不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条的规定，判决：驳回江都广电台的诉讼请求。案件受理费80元，由江都广电台负担。本院经审理查明，一审查明的基本事实清楚，二审予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。另查明，江都广电公司与江都广电局在案涉2010年2月10日《房屋买卖合同》中，双方对于房地产交付的期限约定：江都广电公司应于2010年3月5日前将除四层楼房的第3、4两层以外的本合同项下的全部房屋、附属用房、设施、物品等，按资产评估报告明细表逐项清点交给江都广电局；2010年3月24日前，江都广电公司应将四层楼房的第3、4两层房屋及室内设施、物品交付给江都广电局，双方办理完毕全部出售房地产的转让交接手续……；江国用（98）字第2042号国有土地使用权证同时交付江都广电局。双方对相关税费的承担约定：上述房屋转让过户所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。2001年3月9日，江都广电总公司与江都广电公司签订书面承诺，双方言明：江都广电总公司于2001年1月份改制为江都广电公司，部分资产随之变更，综合楼1至3层建筑面积1704.19平方米变更为江都广电公司所有，第4层建筑面积427.39平方米保留江都广电总公司所有。今后不论第4层的产权归谁，确保该幢楼梯通道共用。原江都市人民政府2004年12月19日作出的“关于注销10××25号《房屋所有权证》的决定”中，最后告知江都广电公司，可凭相关手续，重新申领房屋所有权证。2013年10月，江都广电台就上述房屋买卖合同争议，在原审法院对江都广电公司、陈谦瑞、陈军等提起诉讼[案号（2013）扬江民初字第2679号]，请求判令江都广电公司偿还建设银行、工商银行、江苏商业银行的债务，解除出售房产上的抵押、担保等他项权利，为办理产权过户手续消除障碍等。2015年9月6日原审作出判决：驳回江都广电台的诉讼请求。江都广电台不服一审判决，向本院提出上诉。案经本院审理认为：（一）关于合同效力问题。房屋买卖合同应系有效，理由：1.涉案房屋第1、2层中的166.24平方米部分属工商银行所有，第4层房屋中351.62平方米部分属建设银行所有，江都广电公司将之卖与江都广电台，系无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，无权处分并不致使合同无效。2.陈谦瑞主张，房屋买卖合同因未经抵押权人同意而无效。本院认为，是否经过抵押权人同意，仅影响到合同能否继续履行，房屋能否登记过户，而房屋买卖合同的效力并不受影响。（二）关于合同继续履行问题。本院认为，鉴于讼争房屋存在权属争议，且涉及案外人利益，判决继续履行存在法律上的障碍，且会致使判决丧失确定性和执行力。因此，对于江都广电台要求法院判令江都广电公司履行清偿债务消除他项权的诉请，依法不予支持。理由：1.讼争房屋1至3层的房产证被注销后，至今仍未办理房产证。因无房产证，房屋买卖合同的继续履行将面临权属存有争议且无法登记过户的障碍。据此，房屋买卖合同难以继续履行。2.因负有债务，江都广电公司在1至3层房屋上设定了抵押权，且债务履行期早已届满。根据《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，抵押权人可以要求抵押人以抵押物折价、或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款受偿。现江都广电公司欠付款项已十余年，从其自身陈述及营业执照被吊销的事实来看，其偿债能力有限。因此，房屋买卖合同能否继续履行，还应征求抵押权人的意见。因涉及第三人利益，本案判决继续履行显然不当。3.讼争房屋第4层，目前仍登记在已注销的江都广电总公司名下。根据现有证据，第4层房屋早于2002年由江都法院在执行程序中裁定归建行江都支行所有，该部分房产江都广电公司并无处分权。即使无权处分不影响房屋买卖合同的效力，但在未经建行江都支行同意且折价赔偿之前，涉及第4层房产的买卖约定显然无法继续履行。4.讼争房屋第1、2层东首房屋共计166.24平方米，早于1993年出售给工行江都支行，且于1995年办理了房产证。以该部分房产为诉讼标的的案件仍在审理之中，工行江都支行要求江都广电台迁让，否则则折价赔偿。即使166.24平方米的房屋折价归并由江都广电公司所有，以江都广电公司目前状况，如不能支付赔偿款，产权仍然难以变更，同样致使涉案房屋买卖合同难以履行。综上，本院二审于2016年11月5日作出（2015）扬民终字第02156号民事判决：驳回上诉，维持原判。江都广电台不服上述本院二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审。2018年8月23日，江苏省高级人民法院作出（2017）苏民申3384号民事裁定：驳回江都广电台的再审申请。2018年4月21日，宁瑞公司就其受让案涉房屋第1、2层上的债权及抵押权，向江都广电台出具情况说明：现贵台已向江都广电公司购买了江都区仙女镇龙城路13号全部房地产，且已实际占有使用，我公司现自愿同意将上述房地产的产权变更至贵台名下，并提供一切必要之协助。再查明，2002年6月20日，原审法院作出（2002）江执字第730号民事裁定，将江都广电总公司所有的坐落于综合楼第4层房产面积427.39平方米中，由西向东划出351.62平方米的房产面积抵偿给建行江都支行，并向房产登记机构发出协助执行通知书，但至今该部分房屋仍未过户，尚登记在已注销的江都广电总公司名下。后建行江都支行将该权益转让给中国东方资产管理有限公司（以下简称东方公司）。2011年4月9日，东方公司委托扬州市拍卖行有限公司拍卖，拍卖标的为“江都法院（2002）江执字第730号民事裁定书裁定的江都广电总公司所有的坐落于综合楼第4层由西向东划出的351.62平方米房抵债房产的权益”。案外人黄传明以28.98万元的价格拍得该标的。2018年4月25日，黄传明就其上述拍得标的上的权益，向江都广电台出具情况说明：本人现自愿同意将上述房地产的产权变更至贵台名下，并提供一切必要之协助。2018年6月4日，江都广电台在原审法院提起诉讼[案号（2018）苏1012民初3930号]，请求判令黄传明协助将现扬州市江都区仙女镇龙城路13号综合楼第4层房地产办理过户至其名下。2019年12月30日原审法院作出判决：驳回江都广电台的诉讼请求。江都广电台不服，向本院提起上诉[案号（2020）苏10民终859号]。目前该案与本案正在审理之中。在本院二审期间，买卖双方对于2010年2月10日《房屋买卖合同》涉及的标的物的内容和范围，各执一词。1.江都广电台主张认为，合同上写的是四层房屋，但江都广电公司真正享有并领取产权证的是1至3层。我方是按照两本房产证分别主张权利的，即案涉房屋第1至3层向江都广电公司、陈谦瑞、陈军及第三人主张，第4层向黄传明主张。江都广电台与江都广电公司之间是房屋买卖合同法律关系，双方的权利义务应当按照合同约定执行。根据合同约定，江都广电公司办理案涉房产过户条件是我方支付960万元购房款，现我方支付的款项已达到960万元，已具备并符合约定的产权过户条件。2.陈谦瑞一方则主张认为，江都广电总公司原综合楼1至4层产权证是完整的登记在一本证上的，变更登记时，鉴于第4层房屋中有4间当时涉及与建行江都支行的诉讼，被法院保全，故没有过户到江都广电公司名下，单独留在原江都广电总公司名下，整幢综合楼的产权就分成两块，并分别进行了登记，但在第4层房屋的保全障碍解除后，应该恢复登记至江都广电公司名下。江都广电台称，案涉房屋产权过户的障碍已全部排除，毫无根据。根据江都广电台与陈谦瑞提供的原江都市国有资产管理机《资产评估报告确认书》（江国评[2000]75号）记载，广电总公司在2000年改制期间，委托江都立信会计师事务所有限公司对全部资产进行了评估，并出具了《资产评估报告》（江信会评报字[2000]第052号），其中房屋建筑部分包括案涉综合楼1至4层等在内。此后，江都广电局与陈谦瑞于同年11月26日就广电总公司企业改制签订了《资产转让协议》。2020年5月12日，江都广电台向本院出具情况说明：江都广电公司（陈谦瑞）于签订房屋买卖合同后，已将案涉登记于其名下的房屋（1至3层）的产权证原件（江房权证字第××号）交付给江都广电台，现由江都广电台保存。经当事各方确认，本案二审的争议焦点：江都广电台要求办理案涉房屋产权过户登记的条件是否成就？是否应予支持？本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。同时，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，国家实行不动产统一登记制度，要求不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记薄。2016年1月1日，《不动产登记暂行条例实施细则》正式施行，该实施细则第二条第二款规定，房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。在《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》未实施之前，不动产权利证书包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，但自《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》正式施行之后，不动产登记机构对于原有的各类不动产登记薄、权属证书和登记证明样式逐步停止发放，转而办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》合二为一的《不动产权证书》。具体到本案中，其一，《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产首次登记、变更登记、异议登记等，适用本条例。第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。案涉综合楼中第1至4层房屋的权属，1998年8月初始登记于江都广电总公司名下，但工行江都支行早于1995年5月已申领其中166.24平方米房屋的权证。在江都广电总公司企业改制后，该综合楼第1至3层房屋转移登记至江都广电公司名下。2004年12月，江都广电公司所持案涉房屋权证被江都市人民政府注销，但至今江都广电公司未再重新申领房屋权证，致使该部分房屋的权属处于空置状态。期间，工行江都支行依法向江都广电公司、江都广电台等主张案涉房屋中的部分权利，并获得支持。又因江都广电公司以案涉第1至3层房屋向相关金融机构设定抵押，嗣后,或经抵押权人债权处置，或由抵押权人债权获得受偿。由此可见，在案涉房屋上物权与债权相互交织，同时在民事权利主体与客体方面，缺失权利让渡环节上的有序和有效衔接。其二，《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。所谓“不动产单元”，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。房屋的所有权是建立在土地的使用权基础之上的，房屋与其占用的土地具有不可分割的权利属性，两者结合构成不动产物权单元，在进行房屋转让的同时，房屋占用的土地也自应一并转让。因此，从不动产物权变动登记的路径与角度进行考量，案涉综合楼四层房屋含有多个权属,并共同定着于江都广电总公司的国有土地使用证载明的土地范围内，江都广电台应当先行通过相关途径解决涉案土地使用权的归属争议问题。其三，《不动产登记暂行条例》第十六条第一款第三项规定，申请人应当提交相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书等材料，并对申请材料的真实性负责。第二十二条第二项规定，登记申请存在尚未解决的权属争议等情形的，不动产登记机构应当不予登记。依照上述行政法规的规定，办理不动产变更登记，申请人应当提交相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书等材料，否则，不动产登记机构应当不予登记，而且该诸项事务属于申请人应当履行的义务。本案中，由于江都广电台与江都广电公司、陈谦瑞、陈军，以及工行江都支行等各自对涉案房屋“不动产单元”的边界空间并不具体和明晰，或存争议，尚不具备办理涉案不动产变更登记的必要条件，进而江都广电台也就缺乏要求涉讼当事人协助其办理案涉房屋过户登记手续的事实基础。江都广电台可就案涉房屋历次可转移登记中首次影响其权益的转移登记行为，单独或者与后续转移登记行为一并依法寻求救济。一审判决驳回江都广电台的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人江都广电台的上诉请求和理由不能成立，依法不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由扬州广播电视传媒集团（总台）江都广播电视台负担。本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 邱世国审判员 叶 露二〇二〇年九月九日书记员 陈 诚