安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖16民终2704号 上诉人（原审原告）：孙峰,男,汉族,1969年1月20日出生,住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：王文光，安徽宝诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨宇强，安徽宝诚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）:苏魁,男,汉族，1976年8月10日出生,住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：翟如飞，安徽恒言律师事务所律师。 上诉人孙峰因与被上诉人苏魁房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院(2020)皖1623民初2294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙峰上诉请求：1.依法撤销安徽省利辛县（2020）皖1623民初2294号民事判决，支持孙峰的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由苏魁负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。2009年期间，孙峰和孙克凯、孙克海、孙玉良等人与苏魁签订房屋土地租赁合同，约定苏魁承租孙峰三间门面（三层半）和位于后院孙克凯、孙克海、孙玉良的宅基地。由于标的物不同，在租金数额、支付时间、违约责任和房屋建设赔偿等合同条款与孙克凯、孙克海、孙玉良合同约定均布相同，各自独立，在合同履行过程中互不影响，孙峰对出租房屋享有单独处分的权利，不需要征求其他出租人的意见。2018年5月3日，苏魁将该房屋转租给王某使用，以孙玉良名义与王某签订了房屋租赁协议。2018年5月30日，利辛县胡集镇新美惠鞋服批发行成立，其经营者系王某，经营场所就是孙峰出租给苏魁使用的楼房。2019年3月8日，孙峰提起诉讼，要求解除合同，后因苏魁要求调解而撤诉。但苏魁拖延，只好再次提起诉讼。既然一审已经查明苏魁擅自转租，就应该判决解除房屋租赁合同中关于三间门面房的租赁关系。 苏魁辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 孙峰向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决解除孙峰与苏魁于2009年签订的《房屋土地租赁合同》中关于三间门面房的租赁关系,并将房屋恢复原状并立即腾空返还给孙峰;2、依法判令苏魁支付孙峰暂计租金30000元(具体租金按60000元/年,从2019年11月5日起计算至实际腾空并按原状交付案涉房屋之日止);3、本案诉讼费用由苏魁承担。 一审法院认定事实：2009年承租方苏魁与出租方孙峰（马皊）、孙克凯、孙克海、孙玉良签订《房屋土地租赁合同》，约定苏魁承租坐落于利辛县的马皊（系孙峰之妻）所有的门面共三间（高三层半）和后院12间宅基地，南北长20.8米，自孙峰门面房后墙后20.8米、东西宽43.8米，自孙克海至孙玉良两间房屋外口边侧（其中部分与前门面房紧挨相通），其中宅基地12间由承租方自行建设使用，房屋建设费用由承租方自行解决；总使用面积为空地自建面积838.24平方米加前面门面房单层（共三层半）176.4平方米。合同第二条约定租赁期限为15年，出租方从2009年11月5日起将出租门面房及土地交付承租方使用，至2024年11月5日收回。第三条出租方与承租方的约定……3、承租人在租赁经营期间如因特殊原因不能经营下去须经房屋所有者中50%同意后承租方有权对门面房及土地转租……合同第五条约定租金为：1、出租房屋及土地一年租金92000元，15年租金合计1380000元；2、承租方应在2009年10月28日交付门面房1年和后门面房后三家地皮2年租金共124000元……6、房屋15年租金分为以下方式支付：Ａ、门面房三间分为15次支付，即一年一支付，一年60000元；Ｂ、后院12间宅基地分为两年一支付，两年租金为64000元；Ｃ、承租方采取的是先支付房租，后使用房屋及土地，每年的付租时间为租金结束后当年的11月10日租金的经办人为孙峰（马皊）、孙克凯、孙克海、孙玉良，其他人承租方一律不付任何租金，如因出租方原因造成租金不能及时付给，承租方不付任何责任。合同中双方亦对违约责任、免责条件等内容进行了约定。苏魁租赁了孙峰（马皊）的门面房后，于2011年开设利辛县胡集镇联华万家超市。2018年5月30日，利辛县胡集镇新美慧鞋服批发行成立，经营者为王某，实际老板为尹其勇，经营场所是原苏魁承租的孙峰（马皊）的门面房。孙玉良与王某于2018年5月3日签订的《房屋租赁协议》上的所有签字均是王某一人书写，王某与孙玉良之间并未产生实际的房屋租赁合同关系。孙峰曾于2019年3月8日以苏魁擅自对外转租为由将苏魁诉至一审法院，要求解除租赁合同并且由苏魁腾空房屋后返还给孙峰，案件在审理过程中，孙峰于2019年4月4日向一审法院申请撤诉，一审法院作出（2019）皖1623民初1760号民事裁定，予以准许。2019年11月25日孙克凯向苏魁出具收条，由孙克凯代收2019年11月5日至2021年11月5日两年租房费共计64000元，其中包含孙玉良32000元、孙克凯16000元、孙克海16000元。因孙峰与苏魁对《房屋土地租赁合同》的继续履行产生分歧，孙峰不再同意将门面房出租给苏魁，亦不再接收苏魁支付的租金。2019年11月28日，陈红（苏魁之妻）通过银行转账给马皊2019年至2020年的租金60000元，利辛县胡集镇联华万家超市的会计翟敏也通过转账转给孙峰租金，但均未能转账成功，钱款被退回，后翟敏将退款情况通过短信告知孙峰重新提供银行卡号。因孙峰拒不收取苏魁方支付的租金。2019年12月30日，苏魁向利辛县公证处提起提存公正申请，申请由利辛县公证处提存苏魁支付给孙峰的租金60000元，因苏魁支付租金已超过合同约定的支付期限，故利辛县公证处未予办理提存。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。”本案中，苏魁与孙峰、孙克凯、孙克海、孙玉良签订《房屋土地租赁合同》，约定由孙峰将门面房交付给苏魁使用、孙克凯、孙克海和孙玉良将土地交付给苏魁并允许苏魁在土地上建设房屋进行使用，双方亦对租赁期限、租金支付等进行了约定，双方成立租赁合同关系。关于孙峰认为苏魁擅自对外转租门面房的主张，一审法院认为，双方均认可原苏魁承租的孙峰（马皊）的门面房现由胡集镇新美慧鞋服批发行使用，其经营者系王某，实际老板为尹其勇，苏魁虽辩称其与尹其勇是合作联营关系，但并未向法庭提供证据证明其主张，亦未能提供其他证据证明其没有对外转租，结合证人王某的证言，其与孙玉良签订的《房屋租赁协议》为王某一人制作签字，故对孙峰关于苏魁对外转租门面房的主张依法予以认可。关于孙峰要求解除《房屋土地租赁合同》中关于三间门面房的租赁关系并由苏魁将房屋恢复原状、立即腾空返还的诉请，一审法院认为，虽然苏魁存在对外转租的行为，但依据《房屋土地租赁合同》中约定“承租人在租赁经营期间如因特殊原因不能经营下去须经房屋所有者中50%同意后承租方有权对门面房及土地转租”，该条款是对承租人对外转租条件的约定，并非是对合同解除条件的约定，房屋所有者中50%同意的语义结合合同出租方是四人，显然不是指孙峰一人不同意苏魁转租，孙峰就可在未征得其他三位出租人同意的情况下就解除租赁合同；又因孙峰本次起诉其他三位出租人并未参与诉讼，孙峰亦未提供证据证明孙克凯、孙克海和孙玉良不同意苏魁对外转租的证据，结合孙克凯、孙克海和孙玉良已经收取苏魁2019年至2021年的租金的事实，故本院对孙峰该项诉讼请求依法不予支持。关于孙峰诉请苏魁支付租金暂计30000元的主张，一审法院认为，根据双方签订的《房屋土地租赁合同》的约定，三间门面房一年一付，一年60000元，自2019年11月5日截止到起诉之日（2020年4月20日）已近半年，至开庭之日（2020年5月27日）已满半年，故对该诉请依法予以支持。关于孙峰称苏魁自2019年11月5日起一直未向其支付租金的主张，一审法院认为，苏魁妻子陈红和利辛县胡集镇联华万家超市的会计翟敏曾通过银行转账支付马皊租金，但并未转账成功，后将相关情况通过短信告知孙峰重新提供卡号，因孙峰拒不收取租金，苏魁又申请利辛县公证处提存租金，故苏魁一直积极履行支付租金的义务，未能支付成功系因孙峰拒不接收，故对孙峰该主张依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告苏魁于本判决生效之日起七日内支付原告孙峰2019年11月5日起半年度的租金30000元；二、驳回原告孙峰其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费275元，由被告苏魁负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为孙峰要求解除案涉合同的理由是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《房屋土地出租合同》载明出租方为孙峰、孙克凯、孙克海、孙玉良四人，承租方为苏魁。该合同约定：“承租人在租赁经营期间如因特殊原因不能经营下去须经房屋所有者中50%同意后承租方有权对门面房及土地转租”。孙峰认为房屋只有其一人所有，其他三人仅仅是土地。苏魁认为包括其他三人，其他三人没有要求解除合同，而且收到租金了。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。一审法院据此确定上述条款是对承租人对外转租条件的约定，房屋所有者中50%同意不是指孙峰一人，符合合同的真实意思。本案中，孙克凯、孙克海、孙玉良已收取苏魁2019年至2021年的租金，一审法院在此情况下对孙峰要求解除合同的请求未予支持，并无不当。 综上所述，孙峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人孙峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  安翠香 审判员  黄战营 二〇二〇年九月二十八日 法官助理高辛冉 书记员韩振宇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。