黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1308号上诉人（原审原告）：大庆市盛帮石化产品经销有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区富民街新花园1-14号车库。法定代表人：崔凯，职务经理。委托诉讼代理人：崔保发，男，1954年3月18日出生，汉族，该公司员工,住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：张忠正，黑龙江油城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆福瑞邦药房连锁有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区产业三区翔安大街46-9号。法定代表人：刘云成，职务总经理。委托诉讼代理人：赵司怡，黑龙江鸿大律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩兆阳，黑龙江鸿大律师事务所律师。上诉人大庆市盛帮石化产品经销有限公司(以下简称盛帮石化公司)因与被上诉人大庆福瑞邦药房连锁有限公司(以下简称福瑞邦公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人盛帮石化公司的委托诉讼代理人崔保发、张忠正，被上诉人福瑞邦公司的委托诉讼代理人赵司怡、韩兆阳到庭参加了第一次法庭调查。上诉人盛帮石化公司的委托诉讼代理人张忠正，被上诉人福瑞邦公司的委托诉讼代理人赵司怡到庭参加了第二次法庭调查。本案现已审理终结。盛帮石化公司上诉请求：1.请求依法撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初214号民事判决；2.依法改判福瑞邦公司赔偿护栏15个、供暖管线维修费（价值20000元，含管线、阀门、零部件及其他材料费、人工费等供暖设备，以司法鉴定为准）；3.赔偿盛帮石化公司出售房屋损失260000元；4.本案诉讼费用由福瑞邦公司承担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律错误。一、供热管线问题，2006年开始福瑞邦公司租用盛帮石化公司的让胡路西静路南侧13号商住楼商服9号房屋。2016年8月31日盛帮石化公司与福瑞邦公司续签房屋租赁合同，约定福瑞邦公司租用让胡路西静路南侧13号商住楼商服9号房屋，租期三年，自2016年9月1日至2019年8月31日。合同还约定了供热管线由福瑞邦公司负责维修等其他事项。福瑞邦公司对外转租部分房屋虽然是盛帮石化公司同意，但根据合同相对性，福瑞邦公司应根据合同约定对房屋设施维护承担合同义务。转租并不影响福瑞邦公司承担责任。2013年大庆石油管理局热力公司对涉案房屋供暖系统进行改造从新接入。因福瑞邦公司仅同意对租用的涉案房屋200余平方木所使用的供暖线路进行了改造，其余2000平方米没有接通暖气，也没有通知盛帮石化公司。2019年9月房屋租期到期后，盛帮石化公司派人接收房屋时发现2000平方米没有接通暖气，管线等设施已损坏，没有维修，现已无法使用。配合供热单位对供热系统改造从新接入是承租人的应尽义务。福瑞邦公司既不配合供热单位，也没有通知盛帮石化公司。导致供热管线没有连接，而且失修多年，现在已不能使用。供热管线由福瑞邦公司维修，保证正常使用是福瑞邦公司应承担的合同义务。二、合同约定租期至2019年8月31日。那么在2019年9月1日0时前就应将房屋腾出，如果延续至2019年9月1日或者以后，福瑞邦公司就应另行给付租金或者赔偿盛帮石化公司因此产生的损失。福瑞邦公司违约占用房屋至2019年9月26日才将房屋腾出，交付盛帮石化公司。盛帮石化公司与案外人的约定没有侵犯福瑞邦公司利益。房屋没有按时交付案外人的福瑞邦公司过错造成的，福瑞邦公司理应承担对其不利的法律后果。三、窗户护栏15个缺失事实存在，一审不予认定没有事实依据。请依法查清事实，依法改判，保护盛帮石化公司合法权益。福瑞邦公司辩称，一、盛帮石化公司要求福瑞邦公司赔偿护栏15个没有事实和法律依据。（1）盛帮石化公司无权要求福瑞邦公司赔偿其房屋窗户护栏15个。双方之间在房屋出租时签订设备设施上面没有体现房屋出租时有护栏15个，无法证明该15个护栏事实存在，而且福瑞邦公司既未拆除也未破坏盛帮石化公司所述涉案房屋的相关物品。（2）即使该部分物品的损坏缺失的事实存在也是由于第三人于庆东（沣旭超市）的行为造成的。福瑞邦公司在承租期内将涉案房屋出租给第三人于庆东用于经营沣旭超市，盛帮石化公司对此知情并同意福瑞邦公司将部分房屋进行转租，假设盛帮石化公司所述损坏和缺失物品的事实存在，那么福瑞邦公司认为也应由第三人于庆东（沣旭超市）进行赔偿，因为该房屋大部分面积是由于庆东进行使用，按照盛帮石化公司所述缺失和损坏的物品均处于第三人于庆东（沣旭超市）使用的范围内，并且在房屋租赁合同到期后也是由于庆东（沣旭超市）与盛帮石化公司之间直接办理房屋交接手续，故房屋物品存在损坏缺失应当由于庆东（沣旭超市）赔偿。二、双方之间签订的房屋租赁合同中没有约定福瑞邦公司对房屋整体供暖系统负有改造义务，福瑞邦公司作为承租人无权利也无义务承担相应的供暖系统整体改造责任。（1）双方之间在2006年2月28日签订了为期10年的租赁合同并没有约定由福瑞邦公司负责涉案房屋的供暖系统改造。2013年大庆石油管理局热力公司对涉案房屋供暖系统进行改造，改造传统供暖方式，采取分户供暖即一户一阀，该供暖系统改造并不属于取暖设备的维修维护，而是属于房屋供暖系统的整体改造。按照合同约定，福瑞邦公司承担的仅是维修维护的义务，而非盛帮石化公司所要求的整体改造责任。并且涉案房屋内部的供暖系统改造应由房屋所有权人自行决定是否改造以及自行承担相关费用。（2）按照法律规定涉案房屋的供暖系统改造也不应由福瑞邦公司负责承担。福瑞邦公司与盛帮石化公司之间属于租赁合同关系，合同法规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。福瑞邦公司作为承租人，仅负有支付租金的法定义务，而并不负有改造房屋整体供暖系统的义务。依据法律规定也不应由福瑞邦公司承担该改造责任，如果要求福瑞邦公司承担该房屋供暖系统整体改造责任既不符合法律规定，又显示公平。三、盛帮石化公司要求福瑞邦公司承担其出售涉案房屋所发生的损失无事实和法律依据。（1）盛帮石化公司主张的该部分损失并未实际发生。盛帮石化公司仅提供一份购房合同，并未提供其他证据，该房屋是否实际进行出售并办理过户手续、以及是否实际支付260000元违约金均无法证实，盛帮石化公司无法证明该部分损失已经实际发生，故福瑞邦公司对该部分损失是否实际存在存在异议。（2）盛帮石化公司无权依据其与第三人签订的房屋买卖合同来要求福瑞邦公司承担该房屋买卖合同中的违约责任。依据《合同法》第73条、74条、272条的相关规定，合同具有相对性原则。内容的相对性，除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。责任相对性，即违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。（3）盛帮石化公司出卖房屋的违约责任是由于其自身过错导致，应由其自行承担。盛帮石化公司提交的房屋买卖合同中约定：“盛帮石化公司不能在2019年9月1日前将房屋的门窗玻璃、护栏维修完好、水电暖设施不能正常使用，盛帮石化公司每日赔偿买受人经济损失10000元。”通过盛帮石化公司与买受人签订合同的时间及合同约定内容能够看出，盛帮石化公司在签订房屋买卖合同之前就已经清楚房屋的整体状态，当时距离交付房屋还有很长一段时间，盛帮石化公司完全有时间也有能力避免延期交付房屋的违约责任的发生，但其未能采取相关措施，其自身存在过错。而且，盛帮石化公司与福瑞邦公司之间的合同约定于2019年8月31日到期，而盛帮石化公司却与买受人约定于2019年9月1日前交房，盛帮石化公司与买受人约定的交房日期尚在租赁期间内，且盛帮石化公司也没有为福瑞邦公司预留腾房时间，盛帮石化公司的这种约定必然会导致其无法按时交付房屋，盛帮石化公司完全能够预见到而且应当预见到其与买受人之间的这种约定必然将违约。（4）盛帮石化公司主张的该部分损失对于福瑞邦公司来讲属于缔约时不可预见也无法预见的的损失。盛帮石化公司因订立房屋买卖合同而产生的违约责任已经超过福瑞邦公司在与盛帮石化公司订立租赁合同时能够预见到或者应当预见到的因违反合同所造成的损失，故也不应由福瑞邦公司承担该部分损失。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的全部诉讼请求。盛帮石化公司向一审法院起诉请求：1.判令福瑞邦公司赔偿损坏和应由福瑞邦公司维修的原来盛帮石化公司所有的让胡路区西静路南侧13号商住楼商服9号房屋窗户护栏15个、窗玻璃50平方米、灯架168个、灯管168个、暖气片106片(大60型)和供暖管线价值20万元(以司法鉴定为准)；2.赔偿盛帮石化公司出售房屋损失26万元；合计46万元；3.由福瑞邦公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：盛帮石化公司、福瑞邦公司于2006年3月至2019年8月期间形成房屋租赁合同关系，双方共签订了两份租赁合同，其中2016年8月31日的《房屋租赁合同》约定盛帮石化公司将位于大庆市××路南侧××商住楼××号，面积2276.06平方米，1-2层房屋租赁给福瑞邦公司从事商业经营使用，该房屋内外已装修，室内有采暖、供电、照明、给排水、通风及消防设施和卫生间内设施齐全，一楼有白钢门斗2个，2部滚梯，就现有状况交付福瑞邦公司使用，租赁期3年，自2016年9月1日至2019年8月31日止，年租金95万元，租赁期间的房屋内外和设施设备维修，本着谁使用谁负责，谁付费的原则；福瑞邦公司应正常使用并爱护房屋及甲方提供的各项设施、设备，如因福瑞邦公司过错造成房屋或设备设施的损坏，福瑞邦公司负责赔偿。租赁期满，福瑞邦公司增加的房屋室内外装修设施、设备，其不得拆走，无偿完好的交付给盛帮石化公司。交付房屋时，盛帮石化公司、福瑞邦公司签订了《让区西静路13号商住楼9号商服室内设施设备清单》一份，其中一层：长灯架6排、灯架95个、灯管95根、消防栓7个、配电箱2个、空气开关17个、水表2块、洗脸盆1个、卫生间坐便器4个、暖气片30组，118片、门斗暖气片1排、磁卡电话1部、窗口护栏34个；二层：长灯架6排、灯架73个、灯管73根、消防栓5个、配电箱3个、空气开关16个、水表1块、暖气片38组、121片、阳台暖气片一排、磁卡电话1部。庭审中，盛帮石化公司、福瑞邦公司对该清单均无异议，故一审法院对此予以认定。现盛帮石化公司诉至法院，主张房屋到期后，盛帮石化公司收房发现房屋缺失窗户护栏15个，窗玻璃50平方米，灯架168个，灯管168个，暖气片106片(大60型)。另外，盛帮石化公司主张福瑞邦公司在房屋租赁期间未对房屋进行供暖系统改造，有2000平方米房屋未接通暖气，供暖管线等设施没有维修致使现在无法使用，对此盛帮石化公司要求福瑞邦公司给付供暖管线费用20万元（以司法鉴定为准）。福瑞邦公司则辩称其作为承租人无义务对房屋供暖系统整体进行改造，合同约定被告仅对房屋出租时的固有设施设备负有维修义务，而不承担房屋整体供暖管线的改造和添附义务。故不同意盛帮石化公司的该项诉讼请求。庭审中，盛帮石化公司提交了与案外人曹云河签订的房屋买卖合同一份，约定盛帮石化公司将案涉房屋以1000万元出售给曹云河，如甲方不能在2019年9月1日前（注：盛帮石化公司、福瑞邦公司租赁合同于2019年8月31日到期）交付房屋或者交付房屋的玻璃、护栏没有维修完好，水电暖设施不能正常使用，甲方每日赔偿乙方经济损失10000元。现盛帮石化公司主张因福瑞邦公司迟延交房且设施破损没有维修好导致其赔偿曹云河经济损失260000元，现盛帮石化公司诉请由福瑞邦公司赔偿该260000元损失。一审法院认为，盛帮石化公司、福瑞邦公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。庭审中，盛帮石化公司、福瑞邦公司对《让区西静路13号商住楼9号商服室内设施设备清单》内容均无异议，故案涉房屋在交接时的设施设备及数量应以此清单记载为准。合同约定福瑞邦公司应正常使用并爱护房屋及各项设施、设备，如因福瑞邦公司过错造成房屋或设备设施的损坏，福瑞邦公司负责赔偿。现房屋到期后，福瑞邦公司向盛帮石化公司返还的房屋缺损窗玻璃50平方米，灯架168个，灯管168个，暖气片106片(大60型)，故福瑞邦公司对此应负赔偿责任，一审法院对盛帮石化公司要求福瑞邦公司赔偿上述设施、设备的诉请，依法予以支持。因设施设备清单中未体现房屋出租福瑞邦公司时有护栏15个，故一审法院对盛帮石化公司要求福瑞邦公司赔偿15个护栏的诉请，不予支持。关于盛帮石化公司诉请福瑞邦公司赔偿其未进行房屋供暖系统改造的管线损失20万元（具体金额，原告申请司法鉴定），对此一审法院认为，案涉租赁合同并未明确约定福瑞邦公司对房屋整体的供暖系统负有改造义务，仅约定了房屋内外和设施设备维修，本着谁使用谁负责，谁付费的原则进行；但并不能据此认定福瑞邦公司作为承租人对房屋的供暖系统负有改造义务，故福瑞邦公司在租期内未对供暖系统进行改造，并未违反合同约定，一审法院对盛帮石化公司要求福瑞邦公司赔偿未进行供暖系统改造管线损失的诉请，不予支持。案涉租赁合同于2019年8月31日到期，而盛帮石化公司与他人签订的房屋买卖合同却约定如甲方不能在2019年9月1日前交付房屋，则每日赔偿乙方经济损失10000元，因双方约定的交房日期在租赁期间内，盛帮石化公司据此要求福瑞邦公司承担迟延返还房屋的相关赔偿责任，无事实和法律依据，且盛帮石化公司也未能提交房屋买受人支付购房定金100万元或购房款1000万元的相关证据，根据本案的实际情况，仅凭借一份买卖合同尚不足以证实盛帮石化公司出售房屋并赔偿对方损失26万元的相关事实，故一审法院对盛帮石化公司要求福瑞邦公司赔偿损失26万元的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、大庆福瑞邦药房连锁有限公司于本判决生效后十日内赔偿大庆市盛帮石化产品经销有限公司窗玻璃50平方米、灯架及灯管168个，暖气片106片(大60型)；二、驳回大庆市盛帮石化产品经销有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4100元（已减半收取）由福瑞邦公司承担1000元，盛帮石化公司承担3100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。盛帮石化公司向本院提交以下证据：证据一、大庆市规划建筑院设计图纸两份、照片一张，证明案涉房屋一层暖气是在一层地沟内设置回水管线，在回水管线上接的暖气片接到二层，上水管线在二层。二层顶部设置进水管线。进户管线和出户管线都在一层地沟内进入室内，而在福瑞邦公司租赁期间不履行管线维修义务，将原有管线废弃，另行布置管线和暖气。原有管线和暖气片全部废弃。在一审提交过照片证明管线被切割，部分暖气片及相应阀门管线全部丢失。福瑞邦公司质证称，对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。根据盛帮石化公司举证的两份图纸仅能证明其房屋在原始规划时采暖供水管线设计图，不能证明其房屋实际供暖管线与该图纸完全一致，并且福瑞邦公司并没有废弃原有管线，而是因为2013年大庆石油管理局热力公司对涉案房屋供暖系统进行整体改造，改变传统供暖方式，要求必须采取分户供暖，即一户一阀。因盛帮石化公司未按照热力公司要求对其所有的涉案房屋进行改造，故致使福瑞邦公司在房屋使用期间无法正常获取供暖。关于盛帮石化公司提供的照片福瑞邦公司认为该照片拍摄时间不明确，不能证明其欲证明的问题。本院认为，两份图纸无法证明其出处，对此不予确认。该证据照片已在一审中出示过,须结合本案其他证据予以认定。证据二、2019年9月1日福瑞邦公司财务经理别继军出具的交接单一份，证明现采暖没有连接、窗户护栏缺失，未按约定时间交接造成损失，而且别继军注明以上问题他负责处理。福瑞邦公司质证称，对该证据的真实性无异议，但对证明问题有异议。该交接单上仅列明存在何种问题，但是没有明确具体有哪些损失，交接单明确约定以上所列各项均按照实际造成损失处理。因此应当按照实际造成损失进行赔偿，另外该交接单签署时间为2019年9月1日，能够证明福瑞邦公司按照双方之间合同约定时间向盛帮石化公司返还房屋并办理相关交接手续，不存在盛帮石化公司所主张逾期交还房屋所产生的各项损失。本院认为，福瑞邦公司对该份证据真实性予以确认,能够证实双方于2019年9月1日交接房屋的事实。证据三、录像三份（提交U盘，当庭播放），证明房屋现在的暖气管线由福瑞邦公司私自连接、设置的情况及原供暖设施被破坏、护栏丢失的情况。福瑞邦公司质证称，对真实性无异议，1.关于房屋护栏缺失，盛帮石化公司提供的视频拍摄时间距离双方之间租赁合同到期已经近1年之久，其视频只能证实其现在房屋外部护栏情况，不能证明是福瑞邦公司使用期间其缺失的护栏存在，也不能证明是福瑞邦公司将其原有护栏拆除。2.关于盛帮石化公司主张的私自连接、设置的问题，因在2013年热力公司要求房屋整体供暖系统改造时盛帮石化公司拒绝自行出资进行改造，因福瑞邦公司使用的200平面积是用于经营药品，如房屋冬天无法供暖将导致室内药品出现问题而无法使用。故福瑞邦公司在租赁期间自行出资对使用的该部分面积按照热力公司要求进行供暖系统改造。福瑞邦公司保留向盛帮石化公司要求返还垫付的热力系统改造费用的权利。本院认为，福瑞邦公司对该份证据真实性予以确认,能够证实视频中的房屋为案涉房屋。本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，一、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，福瑞邦公司承租盛帮石化公司的房屋，双方签订了设施设备清单一份，其中包括窗口护栏34个。但福瑞邦公司在2019年9月1日为盛帮石化公司出具的交接单第4项为窗户护栏丢失，未写明丢失护栏的具体窗户位置以及丢失护栏的数量，在本案一、二审期间，盛帮石化公司对该部分主张均未举示合法有效证据予以证实，证据不足，故本院不予支持。二、双方的租赁关系自2006年起就已形成，2016年双方又续签租赁合同一份，在庭审中，双方均称知晓2013年大庆石油管理局热力公司对案涉房屋的供暖系统改造一事，但在双方的续租合同中并未体现该事项，仅约定包括取暖设备等由福瑞邦公司自行完善，费用由福瑞邦公司承担，对此并不能扩大的认定福瑞邦公司对房屋整体的供暖系统负有改造义务，故盛帮石化公司要求福瑞邦公司赔偿未进行供暖系统改造管线损失的诉讼请求，本院不予支持。三、盛帮石化公司在二审中称，福瑞邦公司与次承租人沣旭超市一起交房，而根据盛帮石化公司出具的交接单，能够证实福瑞邦公司于2019年9月1日交房，并不影响盛帮石化公司与案外人曹云河之间房屋买卖合同中2019年9月1日交房的约定，故对于盛帮石化公司要求福瑞邦公司给付出售房屋的损失26万元的主张，本院不予支持。综上所述，盛帮石化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由上诉人大庆市盛帮石化产品经销有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  梁 宵审判员  战 剑二〇二〇年九月十五日书记员  王妍苏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；