新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终2009号 上诉人（原审被告）：王银风，女，1957年10月21日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。上诉人（原审被告）：尚东标，男，1957年3月25日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。二上诉人共同委托诉讼代理人：牛卫东，新疆赛德律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨亮，新疆赛德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐宏超，男，1978年11月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。委托诉讼代理人：妥晓倩，沙依巴克区天和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：乌鲁木齐华普房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区经一路37号3栋2单元101室。法定代表人：韩喜伟，乌鲁木齐华普房地产经纪有限公司总经理。上诉人王银风、尚东标因与被上诉人徐宏超及乌鲁木齐华普房地产经纪有限公司（以下简称华普公司）买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王银风、尚东标及二人共同委托诉讼代理人牛卫东、被上诉人徐宏超及其委托诉讼代理人妥晓倩、华普公司法定代表人韩喜伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王银风、尚东标上诉请求：一、改判沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初178号民事判决第二项为：王银风、尚东标向徐宏超返还定金20000元；二、判令乌鲁木齐华普房地产经纪有限公司向徐宏超返还定金10000元。三、本案一、二审诉讼费用由乌鲁木齐华普房地产经纪有限公司承担。事实和理由：本案诉争的是买卖合同纠纷，但本案三方就涉案房屋签订的《房屋买卖居间协议》包含买卖合同与居间合同两个法律关系。一审中因我方与华普公司均同意解除该合同，故三方之间的买卖合同与居间合同法律关系均予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，华普公司作为中介方在买卖合同与居间合同法律关系均已解除，且未抗辩代保管的10000元交房尾款包括应收取的佣金的情况下，其已无权代保管10000元交房尾款。基于此一审法院可判令作为无独立请求权的华普公司向徐宏超返还定金10000元。一审法院未充分考虑上述情况，将我方委托华普公司代为保管的10000元认定系我方依照合同约定对其财产作出的处分，应与华普公司另行解决明显不当，亦增加了我方的诉累。徐宏超辩称，我收到王银风、尚东标购房定金30000元后因王银风、尚东标违约，致使买卖合同无法实现，请求驳回上诉维持原判。华普公司辩称，我公司作为原审第三人，不同意承担诉讼费。徐宏超向一审法院起诉请求：1、依法判令解除我方与王银风签订的《房地产买卖居间协议》；2、依法判令王银风双倍返还定金60000元；3、依法判令尚东标承担连带赔偿责任；4、一审诉讼费、邮寄费由王银风、尚东标承担。一审法院认定事实：2019年5月14日，徐宏超与王银风及华普公司共同签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：“王银风将登记在其配偶尚东标名下位于乌鲁木齐市沙依巴克区乌南站三街小区7号楼1单元6室，面积69.72㎡的房屋以390000元价格出售给徐宏超。合同3.2.A约定：徐宏超应在双方签订本协议当日内补足定金30000元，由王银风签收（徐宏超同意该笔定金其中10000元由华普公司暂为保管作为交房尾款，华普公司出具定金保管书给王银风），待双方签订本协议后次日内，双方共同去房产局大厦办理公证委托。办理公证委托当日徐宏超支付给王银风部分房款360000元，加上已交定金30000元，构成徐宏超支付给王银风的全部房价390000元”。三方签字盖章后，徐宏超向王银风支付购房定金30000元，王银风向徐宏超出具收到购房定金30000元的收款收据。王银风依约将其中10000元交付华普公司代为保管，华普公司向王银风出具收到10000元定金保管书。后王银风因公证委托授权的具体内容与徐宏超存在分歧拒绝前往房产大厦办理公证委托。另，证人马小花证实，徐宏超、王银风之间的此笔业务是华普公司法定代表人韩喜伟亲自办理的，洽谈的整个过程她均在场，当时韩喜伟告诉王银风是徐宏超弟弟要买房，徐宏超弟弟一时来不了，由徐宏超代为办理公证委托，当时王银风就急了，称房子是卖给徐宏超本人的，明确表示愿意配合徐宏超直接过户至徐宏超本人名下，过户后徐宏超如何处分房屋与王银风无关，明确表示不同意授权徐宏超代为出售转移过户房屋给第三人的权利，认为一旦给徐宏超此项授权，担心徐宏超代表自己任意转移出售处分房屋给他人，对自己不利，风险太大；证人王林春证实，当天他开车接徐宏超，韩喜伟与徐宏超均在车上，韩喜伟交代徐宏超，让其自称其弟弟要购买此房，让王银风同意办理公证委托，韩喜伟还提到要将涉案房屋转手卖给他人获利。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。若合同双方对约定的内容理解产生分歧，应当按照当事人的真实本意来进行解释。本案中，双方对公证委托的具体范围和内容理解上存在争议，王银风认为公证委托仅包括代办网签、挂牌、交税、代交物业水电暖的授权，而徐宏超认为除以上授权还包括代为王银风转移、出售、处分房屋给他人的授权。一审法院认为，徐宏超对公证委托授权范围的理解，不符合一般房屋买卖的交易逻辑，如按徐宏超的认为享有代为王银风行使房屋处分权，实际超出双方正常买卖房屋的交易目的，该项授权不排除王银风利益受损的可能，为此对该项授权不但需要征得王银风同意，而且应当在合同中就此项授权明确作出约定和示明，本案中，徐宏超无证据证实委托公证包括此项授权，应承担举证不能的不利后果。且本案是房屋买卖合同纠纷，双方之间存在的是买卖合同关系，徐宏超既是买方，也是卖方的相对方，王银风一直同意配合将房屋直接过户到徐宏超本人名下，符合一般房屋买卖的通常做法和房屋买卖的正常交易习惯，王银风是否授权徐宏超代为行使房屋处分权，不影响徐宏超购房目的的实现。另，结合证人证言、微信聊天记录、通话记录等证据及诚实信用原则，王银风维护自身利益拒绝办理徐宏超认为授权范围的公证委托并无不妥，徐宏超要求王银风双倍返还定金60000元的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于合同解除的问题，庭审中，王银风与第三人均同意解除《房地产买卖居间协议》，符合法律规定，徐宏超要求解除三方签订的《房地产买卖居间协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。关于退还定金的问题，一审法院认为，王银风认可收到徐宏超定金30000元，且向徐宏超出具30000元收款收据，现合同被依法解除，王银风理应向徐宏超退还收取的定金30000元。关于王银风委托华普公司代为保管的10000元，是王银风依照合同约定对其财产作出的处分，王银风应与华普公司另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十五条之规定，一审法院判决：一、解除徐宏超与王银风及乌鲁木齐华普房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间协议》；二、王银风、尚东标向徐宏超返还定金30000元。本案争议标的60000元，判决给付标的30000元，给付标的占争议标的的50％，案件受理费1300元（徐宏超已交纳），减半收取650元，由王银风、尚东标负担50％即325元，由徐宏超负担50％即325元。徐宏超多交的案件受理费650元，一审法院予以退还徐宏超。以上应付款项，王银风应于判决生效之日起十五日内向徐宏超履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本院二审期间，华普公司提交了四组证据：1.2019年12月13日马小花作为原告起诉华普公司的民事起诉状一份和2019年12月古丽杰娜提·尼亚孜作为原告起诉马小花的民事起诉状一份；2.2019年9月20日定金保管书一份；3.新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初11503号民事裁定书一份；4.徐宏超签字的佣金确认书一份。第1-3组证据证明马小花与华普公司存在纠纷，故其出庭作证的证词与实际情况不符。第4组证据证明佣金金额为3900元，过户当天支付，不管买卖双方中任何一方违约都要支付我公司3900元佣金及滞纳金。王银风、尚东标经质证，对两份起诉状及定金保管书的真实性、合法性、关联性均不认可，对民事裁定书的真实性、合法性认可，关联性不认可，这些证据都是案外人与华普公司产生的纠纷，与本案无关。王银风、尚东标认为佣金确认书不符合证据提交的规则，对其真实性、合法性、关联性均不认可，该确认书证明徐宏超与华普公司之间是居间合同关系，而不是本案的买卖合同关系，并且双方认可了协议书的解除，故该佣金确认书无效，不应当对本案当事人有约束力。徐宏超经质证，对两份起诉状、民事裁定书、定金保管书的真实性认可，对合法性、关联性均不认可，认为这些证据都是案外人与华普公司产生的纠纷，与其无关。徐宏超对佣金确认书的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为该确认书与本案无关，本人签订过该协议，约定了交易成功后向华普公司支付佣金3900元，后因王银风的违约行为导致涉案房屋并未公证委托给本人，因此该项佣金应当由王银风承担。经审查，2019年12月13日马小花作为原告起诉华普公司的民事起诉状、2019年12月古丽杰娜提·尼亚孜作为原告起诉马小花的民事起诉状、新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初11503号民事裁定书、2019年9月20日定金保管书均与本案无关，故本院均不予采纳。华普公司在一审中是无独立请求权第三人，而其在二审中提交的佣金确认书意在主张佣金，故本院对该佣金确认书不予采纳。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点是王银风、尚东标应当向徐宏超返还的定金数额，以及华普公司是否应当向徐宏超返还定金10000元。王银风自始一直同意配合将房屋直接过户到徐宏超本人名下，其从降低交易风险、维护自身利益角度出发拒绝授权徐宏超代为行使房屋处分权及办理委托的态度和行为符合房屋买卖的正常交易习惯，且并不影响合同的实现。因此在一审王银风、徐宏超和华普公司均同意解除三方共同签订的《房地产买卖居间协议》的基础上，徐宏超要求王银风双倍返还定金60000元的诉请缺乏事实和法律依据。根据《房地产买卖居间协议》的约定，以及2019年5月14日王银风签字的收款收据，可证实王银风收到了徐宏超交付的买房定金30000元，因此在合同被依法解除后，王银风、尚东标应当将该30000元购房定金返还徐宏超。关于王银风委托华普公司保管定金10000元，是王银风依据《房地产买卖居间协议》处分财产的行为，同时王银风和华普公司签订了《定金保管书》。《房地产买卖居间协议》和《定金保管书》均载明该10000元定金在交房后由华普公司交给王银风。因此本案中王银风、尚东标主张华普公司向徐宏超返还定金10000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王银风、尚东标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王银风、尚东标负担。本判决为终审判决。审  判  长   武  一   飞审  判  员   安     晶审  判  员   帕提古丽马合木二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 八 日书  记  员   杨  文   新