河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0224民初1888号 原告：滦南县柏各庄镇西城子村民委员会，住所地滦南县。 法定代表人：王昌顺，现任该村民委员会主任。 委托诉讼代理人:贾连合,男，1951年3月23日出生，汉族，现住滦南县。代理权限为特别授权代理。 被告：王雅萍，女，1990年1月22日出生，汉族，现住滦南县。 原告滦南县柏各庄镇西城子村民委员会与被告王雅萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾连合、被告王雅萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滦南县柏各庄镇西城子村民委员会向本院提出诉讼请求：一、要求解除原、被告间的口头房屋买卖协议，判令被告交付由原告处购买的坐落于滦南县归原告所有。二、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月份，原告对外出售楼房时，向全体村民进行广播并口头约定交付原告所规定的楼房款后，即交付楼房钥匙，但购房户必须于2018年1月31日前交付楼房总价款的90%。被告所购楼房面积为101.90平方米（包括公摊面积），单价为每平方米1890元，以上共计192591元。为了落实购房口头协议的约定，原告于2017年6月、7月份别与购房户签订了书面的房屋买卖协议，但被告对上述房屋买卖协议未予原告签订。被告共向原告交付13万元楼房款。按照约定，被告应在约定的时间内向原告交付173331元的楼房款，但剩余43331元的楼房款，经原告催要后，被告至今不予给付。被告的行为明确表示其不能履行口头约定的购房条款。为维护原告合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 被告王雅萍辩称：被告不同意解除合同，因为被告没有与原告签订合同，1号楼3单元4层2号101.90（含公摊面积）平方米、楼房每平方米单价为1890元、已经交了13万元的购房款均属实。被告不知道应该在2018年1月31日之前交付楼房总价款的90%。因为当时原告向被告承诺为被告办理完产权证书后再缴纳剩余房款，故被告认为在没有楼房产权证书的情况下，被告对该楼房的权益没有保证，所以不同意交纳剩余的房款。如果原告为被告办理房产证书并交付被告，被告就同意交纳剩余的房款。并且案涉楼房已经装修并入住了大约3年了。 原告滦南县柏各庄镇西城子村民委员会为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1，柏各庄人民政府关于西城子村××住宅楼的批复一份，用于证实柏各庄镇西城子村委会上报联合统建住宅楼符合滦南县统筹发展委员会20131号文件，“关农村住在建设的指导意见”的文件精神，经镇政府和镇党委的研究同意西城子村委会统建住宅楼的报告。 证据2，滦南县国土资源局文件一份，用于证实依照《滦南县土地利用总体规划（2010-2020）》，该项目用地中涉及的建设用地符合土地利用总体规划。 证据3，滦南县城乡规划局签发的中华人民共和国乡村建设规划许可证一份，用于证实西城子村委会联合统建住房，根据中华人民共和国城乡规划法第41条规定，该建设符合城乡规划要求。 证据4，建设用地规划图一份，用于证实西城子联合建房其按照政策和法律规定是在建设用地范围内进行承建的。 证据5，房屋买卖协议书两份，证实西城子出售楼房时均于2017年签订了房屋买卖协议，且协议第三条约定，购房户必须于2018年1月31日之前交付总价款的90%，否则视为购房户放弃，原告退还已交款项，并收回所售楼房为原告所有，虽然被告未按口头约定月底与原告签订房屋买卖协议，但其履行了部分协议内容。 证据6，加盖滦南县西城子村联合建房业务专用章和王得来、王润平签字的证明一份，附有王得来、王润平的身份证复印件各一份，用于证实被告实际购得楼房面积和价款并证实被告应于2018年1月31日之前交付总价款的90%，同时证明2017年签订协议时被告与村委会没有签订书面房屋购买协议。 证据7，王得来、王润平签字的证明一份，附有王得来、王润平的身份证复印件各一份，用于证实被告所欠楼房款项，原告曾多次向被告催要，被告至今未交纳。 证据8，加盖滦南县西城子村联合建房印章的楼房款票据一张（复印件），证实被告购得楼房后已向原告交付楼款13万元的事实。 被告王雅萍质证认为：对上述证据的真实性均不清楚。 本院经审查证据认为：对于原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。 本院经审理认定事实如下：2014年，原告滦南县柏各庄镇西城子村民委员会决定在本村建设“西城子新村”住宅楼，面向本村全体村民出售，成立了由本村村民、村民代表和党员王得来、王润平、王绍万、王永建、王连元等人组成的“西城子联合建房”小组。由该建房小组负责建房和售房事宜。住宅楼建成后，原告通过村广播的形式向村民通报了具体的售房方式，同意买房的村民向“西城子联合建房”小组缴纳部分房款后，取得楼房钥匙并装修入住。2017年，“西城子联合建房”小组拟制了书面的房屋住宅合同，由此向购房户确认此前双方口头约定的内容，该书面合同中载明的交款方式为“2018年1月31日之前乙方交清总房款的90%,待甲方将房产证手续办理齐全发放到乙方手中后，乙方须将所欠的剩余10%房款交清”，对于该书面合同，包括被告在内的部分购房户未在书面合同上签字确认。 另查明，被告所购楼房面积为101.90平方米（包括公摊面积），单价为每平方米1890元，以上共计192591元。被告共计向原告缴纳楼房款13万元。对于剩余楼房款，被告同意在原告为被告办理完案涉房屋的房产证后交付，但因原、被告对口头的房屋买卖协议约定的楼房款交付方式、交付期限各执一词，遂形成诉讼。 再查明，被告当庭表示,如果法院判决解除合同，被告方必然遭受除购房款以外的损失，被告方将另案起诉。 本院认为，原、被告之间虽未签订书面的房屋买卖协议，但以口头方式达成的房屋买卖协议是在原、被告双方平等自愿的基础上成立的，该口头协议不违反法律、行政法规的强制性规定，且原、被告均承认该事实的存在，应认定原、被告之间已形成合法有效的房屋买卖合同关系。合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等没有约定或者约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。在本案中，虽然案涉房屋买卖合同已经成立，但是对于案涉楼房款的交付方式、交付期限，原、被告双方各执一词，但均没有足够证据证明案涉楼房款的交付方式、交易期限是如何约定的，故参考原告向本院提交的当时售卖其他同类楼房时书面房屋买卖合同中约定的交付方式、交付期限、交易习惯以及原、被告的举证情况及双方当庭陈述，本院认为原告所述案涉楼房款的交付方式为“2018年1月31日之前乙方交清总房款的90%,待甲方将房产证手续办理齐全发放到乙方手中后，乙方须将所欠的剩余10%房款交清”的事实具有高度盖然性，故本院加以认定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原告按照合同内容将案涉楼房交付给被告，被告亦实际占有并使用，但被告拒绝按照原、被告之间房屋买卖合同的约定向原告支付楼房款，且经原告催告后被告在合理期限内仍未履行，故对原告主张解除与被告之间的案涉房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房屋买卖合同解除后,被告应当将案涉房屋归还原告。因被告在本案中未主张要求原告返还购房款，故本案中不予涉及，双方可就此另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告滦南县柏各庄镇西城子村民委员会与被告王雅萍的关于坐落于滦南县的口头房屋买卖合同。 二、被告王雅萍将滦南县归还原告滦南县柏各庄镇西城子村民委员会（本判决生效后十五日内履行完毕）。 案件受理费4152元，减半收取2076元，由被告王雅萍负担（判决生效即履行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员 任  作  新 二〇二〇年九月二十日 书记员    李金天