广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19097号上诉人（原审原告）：刘灼媚，女，1982年8月28日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：罗明生，广东合众之源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州皇马小镇投资有限公司，住所地广州市增城区派潭镇派潭大道74、75号。法定代表人：李金虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：盘桂梅、林秀茹，均系该公司员工。原审第三人：中国银行股份有限公司广州开发区分行，住所地广州市经济技术开发区青年路2号。负责人：任奔滔。上诉人刘灼媚因与被上诉人广州皇马小镇投资有限公司（以下简称皇马小镇公司）及原审第三人中国银行股份有限公司广州开发区分行（以下简称中国银行广州开发区分行）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初4160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人刘灼媚上诉请求:1.撤销一审判决，判令支持刘灼媚的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由皇马小镇公司承担。事实和理由：一、一审判决混淆本案的基本事实，回避争议焦点。（一）基本事实。2018年6月，皇马小镇公司对外发售商品房，刘灼媚有意购买，在察看样板房格局及装修标准后，同月3日与皇马小镇公司签订《广州市商品房买卖合同》，并按照皇马小镇公司的要求交纳各项费用，包括购房款。2020年3月22日皇马小镇公司向刘灼媚寄发了《商品房交付通知书》，刘灼媚在收到交付通知书后办理了房屋收楼手续。但是，刘灼媚在详细察看涉案房屋后发现，皇马小镇公司交付的房屋与合同约定的交付标准相差甚远，刘灼媚多次向皇马小镇公司提出交涉，要求换房或退房，但皇马小镇公司不同意该要求，只同意将该房屋进行修补及补偿一定的金额，刘灼媚对此予以拒绝。皇马小镇公司交付的房屋层高只有2.77米，不符合合同第四条约定的交付标准3.15米，根据有关法律规定，刘灼媚作为消费者及使用者有权要求换房或返还购房款。（二）一审认定本案发生在房屋交付后产生的争议，并依照合同第六条、第十八条以及附件七第十三点的约定进行处理。事实上，刘灼媚虽然办理了涉案房屋的收楼手续，但本案发生在房屋交付过程中，还在合同履行阶段。依照交易惯例和我国合同法规定，对于产品质量有瑕疵的，买受人有权要求换货或拒收，否则不支付货款。商品房采取预售制，买受人付款在前，而房屋交付在后。交付房屋如果符合双方约定合同的标准，交付后发生所有权的转移，整个合同的履行才完成。在交付后前期使用过程中发现了合同约定解除条件，合同可以解除。一审也就是以此种情形来处理本案的，而本案因质量问题争议发生在所有权转移之前，合同根本没有履行完，在皇马小镇公司有悖合同约定的前提下，该合同赋予购房人终止合同的权利。刘灼媚选择行使此权利，一审法院应当予以支持。二、一审判决明显偏袒皇马小镇公司，显失公平。（一）关于层高的概念，按照大众的理解应是房屋净高，而一审法院把层高和净高区分出来，认定房屋上层层高符合合同约定交付标准，不符合常理。且该合同是皇马小镇公司制定的格式合同，依照合同法规定，对格式化的合同内容有争议，应作有利于对方的解释。（二）合同第十八条明确约定了刘灼媚享有终止合同的权利，一审判决却对此只字未提，也没有尊重当事人的事前约定。涉案房屋层高仅仅为2.77米，而合同约定的层高为3.15米，相差达0.38米，两者差距达12.06％，远远超出3％的误差允许范围。住房的使用主要在于空间，涉案房屋楼层高度的降低，必然对刘灼媚在使用房屋功能时造成严重的影响，皇马小镇公司已经构成根本性违约，刘灼媚的购房合同目的不能实现，解除合同符合事实及法律的要求。综上，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条及第十四条的相关规定，请求二审法院撤销一审判决，改判支持刘灼媚的诉讼请求。被上诉人皇马小镇公司二审辩称：第一、刘灼媚与皇马小镇公司签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》第六条第4款及附件七补充协议第一点对层高已有明确约定，即层高以实际交付为准。该合同及补充协议是双方的真实意思表示，双方应依约履行。同时，《房屋建筑面积测绘成果报告书》显示涉案房屋的实际层高为2.8米，符合《住宅设计规范》第5.5.1条的规定。该规范是为了保证住宅设计符合经济、适用、安全等要求而制定的国家标准，已充分考虑了住宅的空间、通风、采光等因素，可见住宅层高达到2.8米即已经足以满足一般住宅的日常居住要求，确保住宅的空间、通风、采光等都有足够的实用性、舒适性、安全性。已交付的涉案房屋层高为2.8米，其空间、通风、采光均不存在对刘灼媚不利的影响，并满足其对住宅的居住要求，即合同目的可以继续履行。第二，皇马小镇公司向刘灼媚交付涉案房屋时，涉案房屋已经完全符合买卖合同第十五条、合同附件七补充协议第十一条约定的交付条件，不存在任何质量问题，刘灼媚以涉案房屋存在质量问题主张解除合同，无理无据。第三，对于层高差异的处理方式，双方签署的买卖合同并无约定，目前相关法律法规对此亦无规定，刘灼媚以面积差异的处理原则来主张解除合同无理无据。层高与面积是两个完全不同的概念，两者对于商品房而言是不相同的决定性因素。买卖合同中的价款是以单位面积价格为计算依据，房屋面积直接影响到房屋的价款和实际使用，而房屋层高则与价款并无必然联系，实际上对房屋价值的影响较小。因此，对于涉案房屋的层高误差的处理不宜直接类推适用合同约定中关于面积误差的处理原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘灼媚的上诉请求缺乏事实和法律根据，请求二审法院依法予以驳回。原审第三人中国银行广州开发区分行未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，刘灼媚于2020年4月29日诉至一审法院，请求判令：1.解除刘灼媚、皇马小镇公司签订的《广州市商品房买卖合同》；2.皇马小镇公司退还刘灼媚已交付的购房款1033786元及利息[其中首期款313786元利息从2018年6月3日起按2018年全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.9%计算至还清款日止（至立案起诉之日止刘灼媚按4.9%年利率计算利息为30751.03元）]；另刘灼媚2018年9月27日向中国银行广州开发区分行贷款720000元的贷款利息按中国银行广州开发区分行与刘灼媚贷款合同约定的5.39%年利率计算至还清款日止[至立案起诉之日止刘灼媚已经支付给中国银行广州开发区分行63974.54元利息（详细见还贷明细清单）]；3.皇马小镇公司退还刘灼媚己给付的贷款合同公证服务费700元、委托办证公证服务费700元、委托抵押公证服务费700元、委托办证服务费500元、贷款服务费600元，合共计3200元；4.皇马小镇公司退还刘灼媚已给付房屋维修资金9999.15元；5.皇马小镇公司赔付刘灼媚购房款1033786元的10%违约金103378.60元；6.皇马小镇公司承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年6月3日，刘灼媚（乙方、买方）与皇马小镇公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定“……第四条合同标的物基本情况……房屋地址：增城区派潭镇皇马花园皇马北街xx房。……该商品房的用途为住宅，层高为3.15米。……第六条基本术语的含义双方同意，合同中出现的基本术语作如下理解：……2.建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑；……4.层高：是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高均应在2.20米以上（含2.20米）。……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，……总金额1033786元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款首期款：金额313786元。……除首期款外，剩余房款金额720000元。须于2018年6月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州开发区分行；……第十八条面积确认及面积差异处理合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：……（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。……面积误差比=丨（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）丨/合同约定套内建筑面积×100%……附件七：本合同补充协议……一、对合同第四条的补充、修改：……该商品房所列‘层高’，在符合规范前提下，局部可能会有差异。该商品房与相同户型的示范单位因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、面积可能存在差异，以实际交付为准。……十三、对合同第十八条的修改：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积（即广州市有资质的测绘单位出具的房屋面积测量成果报告书中的面积）有差异的，以实测面积为准。双方自行约定处理方式如下：……2.套内建筑面积出现差异的：……面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。……3.该商品房按套内建筑面积出售，并以此计算其房价款，如合同约定的建筑面积、公共分摊建筑面积与实测的建筑面积、公共分摊建筑面积有差异，双方互不退补房价款并不视作违约，合同继续履行。……”。同日，广州市深睿地法律服务有限公司出具《收据》，载明今收到皇马花园D3-1102业主委托办证公证服务费700元、贷款合同公证服务费700元、委托抵押公证服务费700元、委托办证服务费500元、贷款服务费600元，合计3200元等内容。2018年7月11日，刘灼媚、谢成均（借款人）、中国银行广州开发区分行（贷款人）、皇马小镇公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定就涉案房屋贷款金额720000元等内容。2018年9月27日，中国银行广州开发区分行出具《借款借据》，载明借款人刘灼媚、谢成均，借款金额720000元，月利率4.491667‰等内容。2018年8月1日，广州市物业专项维修资金分户交存凭证，载明涉案房屋的交存金额为9999.15元等内容。2018年11月27日，皇马小镇公司向刘灼媚开具发票，载明房地产预收款313786元等内容。2020年2月21日，广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院出具《房屋建筑面积测绘成果报告书》，载明地址：广州市增城区派潭镇皇马花园皇马北街xx房），高度标准层2.8米等内容。2020年3月13日，广州市增城区住房和建设局出具《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》，载明广州皇马小镇投资有限公司：你单位的“住宅（自编号D-3，D-4）……”已经发出了《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，根据《建设工程质量管理条例》，予以备案等内容。2020年3月28日的《皇马花园客户钥匙/物品签收单》，刘灼喜在业主签收处签名。一审审理中，刘灼媚陈述如下内容：1.刘灼媚不同意提前还款，款项应由皇马小镇公司返还给中国银行广州开发区分行。2.刘灼媚要求解除合同的依据是合同第四条第三款以及合同第十八条约定的3%的误差率。3.刘灼媚要求违约金的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条的规定。4.涉案房屋的产权证尚未办出。皇马小镇公司陈述如下内容：1.涉案房屋报建时层高是3.15米，竣工验收时层高是2.8米，可能是施工过程中出现了误差。2.皇马小镇公司并未申请过变更涉案房屋的层高。3.仅涉案房屋所在栋顶层出现层高误差，其余业主均与皇马小镇公司达成和解。一审法院认为：刘灼媚与皇马小镇公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据双方提交的证据及庭审陈述，涉案房屋的层高确实不符合合同约定的层高标准。现刘灼媚以涉案房屋层高不符合约定，面积差达12.06%为由主张解除合同。首先，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第一点“该商品房所列‘层高’，在符合规范前提下，局部可能会有差异。该商品房与相同户型的示范单位因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、面积可能存在差异，以实际交付为准”的约定，从上述合同条款来看，双方对于层高已经作出了明确的约定即以实际交付为准。其次，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第六条“2.建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑”、第十八条“面积误差比=丨（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）丨/合同约定套内建筑面积×100%”以及附件七第十三点“面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%”的约定，刘灼媚以层高作为面积误差比的计算依据，并据此主张解除合同，理据不足，一审法院不予支持。刘灼媚的第二至第五项诉讼请求，均是基于其主张解除《广州市商品房买卖合同（预售）》所提出的，因此在其第一项诉讼请求未得到支持的情况下，其第二至第五项诉讼请求，缺乏依据，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年7月23日作出如下判决：驳回刘灼媚的全部诉讼请求。一审案件受理费7052元，由刘灼媚负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：从本案查明的事实来看，刘灼媚与皇马小镇公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定商品房的层高为3.15米，而广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》显示的层高仅为2.8米，可以确定皇马小镇公司向刘灼媚交付的涉案房屋的层高不符合双方合同所约定的层高标准。本案争议的焦点就是涉案房屋的层高不符合合同约定的标准，刘灼媚是否可以据此解除双方签订的买卖合同。双方当事人未就房屋层高不符合合同约定标准时是否能解除合同进行约定，法律对此也没有明确规定，而涉案房屋的层高已无法改变，不具备可采取补救措施的条件，但鉴于涉案商品房的层高符合国家住宅设计规范标准，足以满足居住的需要，符合正常居住的要求，故层高的差异亦未致使刘灼媚不能实现合同目的。由此，刘灼媚认为层高差异应当比照面积差异进行处理并参照面积差异的相关规定来解除双方的《广州市商品房买卖合同（预售）》缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持，合法合理，本院予以维持。同理，刘灼媚基于解除《广州市商品房买卖合同（预售）》而提出的退还购房款、贷款合同公证服务费、委托办证公证服务费、委托抵押公证服务费、委托办证服务费、贷款服务费、房屋维修资金及赔付解除合同违约金的请求，缺乏依据，一审法院对此不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人刘灼媚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14104元，由上诉人刘灼媚负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二〇年九月二十八日书记员 莫善友区敏儿