福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4876号 上诉人（原审原告）:杨迈，男，1962年11月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审原告）:苏榕琳，女，1975年6月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人（原审原告）:黄聿秋，女，1983年9月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上列三上诉人共同委托诉讼代理人：张巧亮，福建泰岚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵新民，男，1981年1月29日出生，汉族，住福建省武夷山市。 上诉人（原审被告）：吴自伟，男，1988年5月4日出生，汉族，住福建省福州市罗源县。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李伟，福建群韬律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：陈春永，福建群韬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈晖晖，男，1991年11月3日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 上诉人杨迈、苏榕琳、黄聿秋因与上诉人赵新民、吴自伟、被上诉人陈晖晖租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初5057号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨迈、苏榕琳、黄聿秋上诉请求：1.依法将一审判决第二项改判为“陈晖晖、赵新民、吴自伟应于本判决生效之日起十日内将案涉店面恢复至可使用状态，腾空并结清所有水电费、物业费等后交还给杨迈、苏榕琳、黄聿秋”；一审判决第三项改判为：“……并支付逾期付租滞纳金（以每月应支付租金33721元为基数，从2019年10月1日起，逐月开始按每日租金标准的10%计算，计至还清所欠租金（或占有使用费）之日止）”；2.由赵新民、吴自伟、陈晖晖承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决遗漏了杨迈、苏榕琳、黄聿秋的诉讼请求，应当予以纠正。杨迈、苏榕琳、黄聿秋诉请要求陈晖晖、赵新民、吴自伟将案涉店面清洁完好、恢复至可使用状态，并结清租赁期间的水电费、物业费后交还给杨迈、苏榕琳、黄聿秋，但一审仅判令陈晖晖、赵新民、吴自伟将案涉商铺腾空交还给杨迈、苏榕琳、黄聿秋不当。1.根据我国《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，案涉租赁合同解除后，杨迈、苏榕琳、黄聿秋有权要求陈晖晖、赵新民、吴自伟将诉争店面恢复原状。陈晖晖、赵新民、吴自伟在同一时间不但承租了诉争店面，还承租了诉争店面相邻的几家店面，并将这些店面打通用于经营音乐餐吧，这在合同解除时给杨迈、苏榕琳、黄聿秋增添了妨害，若按一审判决，则杨迈、苏榕琳、黄聿秋收回的就不是一个完整的商铺，导致杨迈、苏榕琳、黄聿秋无法正常使用该商铺或将该商铺再行出租。2.陈晖晖、赵新民、吴自伟应当按案涉《房屋租赁合同》第3.4条约定，承担租赁期间发生的水电、物业费等，在合同解除时及时结清这些费用。二、一审判决将逾期付租滞纳金的标准调整为日万分之四过低，违背合同双方的真实意思表示，应予改判。陈晖晖、赵新民、吴自伟存在逾期付租行为，根据《房屋租赁合同》第6.2条约定：“乙方未按期支付租金，逾期按基准租金每日租金标准的20%按日向甲方支付滞纳金。”，这是合同双方真实意愿的体现，同时按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，如陈晖晖、赵新民、吴自伟认为违约金过高，应当在诉讼中主张调整，而本案一审庭审过程中，其并未对违约金的标准要求调整，而且杨迈、苏榕琳、黄聿秋在庭审过程中已经主动要求降低违约金标准（降为合同约定标准的1/2），一审判决径行将违约金标准调整为日万分之四，大大低于合同标准及杨迈、苏榕琳、黄聿秋同意降低后的标准，显属不当。 赵新民、吴自伟辩称，杨迈、苏榕琳、黄聿秋的上诉请求应予以驳回。1.一审由于送达问题导致赵新民、吴自伟未参加庭审，二审涉及提供新证据，请求由合议庭审理本案。2.一审判决对杨迈、苏榕琳、黄聿秋关于清洁腾空交还租赁房屋以及相应水电费的诉请不予支持正确。第一，赵新民、吴自伟、陈晖晖当时协商受让两岸咖啡，两岸咖啡本来就是打通的，且杨迈、苏榕琳、黄聿秋也没有举证证明租赁房屋原有现状是如何。第二，关于水电费，杨迈、苏榕琳、黄聿秋未尽到相应举证责任，不能证明拖欠水电费，对此应承担举证不能后果。3.2019年9月17日赵新民与杨迈、苏榕琳、黄聿秋协商8月份准备停租，明确需要对方提供时间搬离，但杨迈、苏榕琳、黄聿秋违反合同约定单方对音乐餐吧上锁，导致承租人库存与设备都无法取回，造成严重损失，实际上是杨迈、苏榕琳、黄聿秋违约在先。在2019年9月17日杨迈、苏榕琳、黄聿秋上锁之后，租赁合同无法继续履行，后续房屋占用费不应支持，相应的滞纳金也不应该支持。一审判决已经将履约保证金100000元直接作为违约金予以抵扣，相对于每月租金33000元来说，已足以弥补杨迈、苏榕琳、黄聿秋的损失。且本案没有证据认定杨迈、苏榕琳、黄聿秋有其他损失，一审判决适用日万分之四的滞纳金标准过高。 陈晖晖未作答辩。 赵新民、吴自伟上诉请求：1.判令撤销一审判决第一、二、三项，改判双方于2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月17日解除，并驳回杨迈、苏榕琳、黄聿秋一审其它诉求，或者将本案发回重审；2.判令杨迈、苏榕琳、黄聿秋承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审程序违法，导致赵新民、吴自伟、陈晖晖未能完成举证和参加开庭。赵新民、吴自伟、陈晖晖今年春节前均回各自老家过年，后因疫情影响，赵新民一直在武夷山市老家居家隔离，吴自伟在罗源县老家居家隔离，陈晖晖自2020年2月15日即前往马来西亚旅游，因疫情严重一直被隔离在马来西亚吉隆坡酒店至今，无法回国。本案一审公告刊登在2020年2月4日出版的《人民法院报》，举证期限为公告送达后的15日内，开庭时间为2020年4月22日。开庭当天，赵新民向合议庭电话说明因疫情原因未能在举证期限内收集并提交证据，也无法按时参加庭审，请求延期举证和延期开庭，随后通过邮寄方式提交书面延期举证和开庭申请，但一审法院拒收该邮件。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，赵新民、吴自伟、陈晖晖确因疫情的客观原因导致举证困难并提出延期举证和开庭申请，一审罔顾该事实，不予准许延期举证和开庭，剥夺了赵新民、吴自伟、陈晖晖诉讼权利，程序违法，并直接导致一审判决对本案关键事实认定错误。二、杨迈、苏榕琳、黄聿秋已于2019年9月17日实际收回租赁房屋，双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年9月17日解除，且赵新民、吴自伟、陈晖晖已支付至2019年9月的租金，之后并未继续占用租赁房屋，一审判决第二、三项应予以撤销。2019年8月，赵新民、吴自伟、陈晖晖无力继续经营餐吧，便与杨迈、苏榕琳、黄聿秋协商退租事宜，并开始清理店里货品。2019年9月17日，杨迈、苏榕琳、黄聿秋在未与赵新民、吴自伟、陈晖晖办理店面交接手续的情况下自行用其他钥匙将租赁店面加锁，赵新民、吴自伟、陈晖晖已无法进入租赁店面。杨迈、苏榕琳、黄聿秋的实际行为已表明其同意自2019年9月17日起解除双方之间的租赁合同，且杨迈、苏榕琳、黄聿秋已实际收回租赁店面。但因双方没有办理正式店面交接手续，故赵新民、吴自伟、陈晖晖再次于2019年11月8日通过微信向杨迈发出《房屋交还通知》，通知杨迈、苏榕琳、黄聿秋于11月10日前办理交接手续，逾期视为杨迈、苏榕琳、黄聿秋已收回租赁房屋，但杨迈、苏榕琳、黄聿秋逾期未与赵新民、吴自伟、陈晖晖办理交接手续。 杨迈、苏榕琳、黄聿秋辩称，赵新民、吴自伟、陈晖晖的上诉请求应予以驳回。一、一审程序正确，赵新民、吴自伟、陈晖晖未能举证及参加开庭的责任在于自身。1.本案一审法院在立案之后，依法向赵新民、吴自伟、陈晖晖的户籍地送达开庭传票及举证责任通知书，当时三人对法院的送达材料均未予以签收，期间一审法院也拨打了三人的通讯电话，仅赵新民能够接通，赵新民还向一审经办法官称其将于近期前往法院领取送达材料，但此后赵新民便杳无音讯，一审法院再次拨打其电话，均被其拒接。故一审法院对该案采取公告送达程序完全合法。本案从公告至开庭长达两个半月的时间，该段时间内赵新民、吴自伟、陈晖晖均未以疫情为由向一审法院提出延期举证、开庭，到开庭当天才向一审法院提出延期开庭的请求，明显系故意拖延诉讼程序，由此产生的后果应当由其自行承担。2.即便陈晖晖确实在境外无法回来，陈晖晖也未向一审法院提出延期开庭申请，而是由赵新民来提出，赵新民老家在武夷山，福建省基本在2020年3月份已经完成全面复工，因此赵新民以疫情原因作为未能出庭的理由违背常理，且与客观事实不符。二、赵新民、吴自伟称杨迈、苏榕琳、黄聿秋已于2019年9月17日实际收回租赁房屋无事实依据。1.案涉《房屋租赁合同》系双方真实意愿签订的，合法有效，且已经实际履行。履行过程中，杨迈、苏榕琳、黄聿秋并无过错，赵新民、吴自伟、陈晖晖未能依约缴纳房租及水电费，构成违约，赵新民、吴自伟没有单方面解除该合同的事由，无权提前终止该合同。2.杨迈、苏榕琳、黄聿秋从未同意赵新民、吴自伟、陈晖晖希望提前终止租赁关系的请求，杨迈、苏榕琳、黄聿秋也未将租赁房屋加锁，因案涉《房屋租赁合同》还在履行期内，故对租赁房屋加锁一事无权进行干预，不论加锁行为系赵新民、吴自伟、陈晖晖所为还是任何第三方所为，都应当由赵新民、吴自伟、陈晖晖自行维权解决。3.本案在一审期间，经办法官意图组织双方在诉讼期间内对案涉房屋进行交接，杨迈、苏榕琳、黄聿秋出于提前收回房屋和及时止损的考虑欣然同意，但赵新民、吴自伟、陈晖晖始终不以为然。 陈晖晖未作陈述。 杨迈、苏榕琳、黄聿秋向一审法院起诉请求：1.判令依法解除双方于2017年11月28日签订的《房屋租赁合同》；2.判令赵新民、吴自伟、陈晖晖将座落于福州市台江区福州金融街万达广场二期Ｃ1-Ｃ4连接体1层***商铺清洁完好、恢复至可使用状态，并结清租赁期间的水电费、物业费后交还给杨迈、苏榕琳、黄聿秋；3.判令赵新民、吴自伟、陈晖晖向杨迈、苏榕琳、黄聿秋支付店面租金（含逾期腾房占有使用费）及逾期付租滞纳金（店面租金自2019年10月1日起按月33721元计算至赵新民、吴自伟、陈晖晖依约将店面返还杨迈、苏榕琳、黄聿秋之日，暂计至起诉之日为50581.5元；逾期付租滞纳金自2019年9月26日起按案涉店面日租金每日20%即每日225元的标准计算至赵新民、吴自伟、陈晖晖依约将店面返还杨迈、苏榕琳、黄聿秋之日，暂计至起诉之日为10125元）；4.判令杨迈、苏榕琳、黄聿秋不予退还赵新民、吴自伟、陈晖晖履约保证金100000元；5.本案的诉讼费用、财产保全费用均由赵新民、吴自伟、陈晖晖承担。 一审法院认定事实：2017年11月28日，以杨迈、苏榕琳、黄聿秋为甲方（出租方），陈晖晖、赵新民、吴自伟为乙方（承租方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：由甲方将座落于台江万达广场室外步行街［1Ｆ***号］（房产证号：15××-3）房屋，面积163.05平方米，出租给乙方用于经营音乐餐吧；租赁期限自2018年元月1日起至2026年12月31日止；租金及支付方式：2018年2月1日至2018年7月31日，月租金为31785元……2019年8月1日至2020年7月31日，月租金为33721元……，自计租日起，每1个月为一个交租期，乙方应在本合同签署2018年元月1日前支付第一个交租期租金，之后应在每个月交租期届满5日前支付下一个交租期租金；本合同履约保证金为100000元；违约责任：乙方未按期支付租金，逾期按基准租金每日租金标准的20%按日向甲方支付滞纳金，逾期超过十五天，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回租赁房屋，并没收履约保证金，因此造成的损失由乙方负责赔偿；等等。合同签订后，出租方将合同约定的房屋交由承租方经营使用，承租方亦依约向出租方交纳了履约保证金100000元，并按月支付租金，但自2019年10月份的计租日起，承租方陈晖晖、赵新民、吴自伟开始拖欠租金，出租方杨迈、苏榕琳、黄聿秋催讨未果，遂成本案诉讼。 一审另查明，合同约定的房屋坐落于福州市台江区（江滨中大道北侧、曙光路东侧）福州金融街万达广场二期Ｃ1-Ｃ4连接体1层***商铺，杨迈、苏榕琳、黄聿秋为共有权人。 一审法院认为，出租方杨迈、苏榕琳、黄聿秋与承租方陈晖晖、赵新民、吴自伟签订的涉案《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。承租方未依约按时向出租方支付租金，已构成违约，根据合同约定，出租方有权要求解除合同，承租方应将承租的房屋腾空交还给出租方，出租方杨迈、苏榕琳、黄聿秋要求判令承租方陈晖晖、赵新民、吴自伟支付店面租金（含逾期腾房占有使用费）的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。承租方在交还承租的涉案房屋时依约应与出租方、物业服务方等结清租赁期间的水电费、物业费，但该部分金额现未能明确，故不宜在本案中一并处理。承租方陈晖晖、赵新民、吴自伟还应承担违约责任，因出租方杨迈、苏榕琳、黄聿秋提出的没收承租方交纳的履约保证金、逾期支付租金的滞纳金等诉求均属违约金范畴，诉讼中，出租方已自行调低滞纳金计算标准，但仍然过高，应予以调整，以逾期应支付月租金为基数，按日万分之四计算为宜。陈晖晖、赵新民、吴自伟经合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、出租方杨迈、苏榕琳、黄聿秋与承租方陈晖晖、赵新民、吴自伟于2017年11月28日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、陈晖晖、赵新民、吴自伟应于判决生效之日起十日内将座落于福州市台江区福州金融街万达广场二期Ｃ1-Ｃ4连接体1层***商铺腾空交还给杨迈、苏榕琳、黄聿秋；三、陈晖晖、赵新民、吴自伟应于判决生效之日起十日内向杨迈、苏榕琳、黄聿秋支付店面租金（含逾期腾房占有使用费）（店面租金自2019年10月1日起按月33721元计算至交还涉案店面之日），并支付逾期付租滞纳金（以每月应支付租金33721元为基数，从2019年10月1日起，逐月开始按日万分之四计算，计至还清所欠租金（或占有使用费）之日止；四、杨迈、苏榕琳、黄聿秋不予退还陈晖晖、赵新民、吴自伟交纳的履约保证金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26223元，由陈晖晖、赵新民、吴自伟共同负担。 本院二审期间，杨迈、苏榕琳、黄聿秋提交：证据1.商铺租赁合同二份、房屋租赁合同一份，证明在案涉租赁合同签订的同一时间陈晖晖、赵新民、吴自伟还同时承租了相邻的另外三家店面用于经营音乐餐吧，这些店面是相互打通的，现双方已解除合同，陈晖晖、赵新民、吴自伟应将店面恢复原状；证据2.《关于室外步行街库BEER物业费催缴的告知函》，证明陈晖晖、赵新民、吴自伟拖欠物业、水、电费的事实；证据3.《关于物业费催缴告知函》，证明2019年10月至2020年9月期间，陈晖晖、赵新民、吴自伟欠缴案涉店面物业费12717.9元；证据4.榕房权证FZ字第***号房屋所有权证，证明案涉店面完整四至情况，陈晖晖、赵新民、吴自伟应将案涉店面恢复原状；证据5.借记卡账户历史明细清单，证明杨迈、苏榕琳、黄聿秋垫付了2019年11月至2020年6月的店面电费7994.16元。 赵新民、吴自伟提交：证据1.微信聊天记录截图，证明杨迈、苏榕琳、黄聿秋于2019年9月17日已自行将租赁房屋加锁，已实际收回房屋；证据2.微信聊天记录截图两份、证据3.房屋交还通知书，证明赵新民于2019年11月8日以微信方式向杨迈送达两份《房屋交还通知书》，通知其于2019年11月10日前办理交接房屋手续，逾期视为其已收回租赁房屋；证据4.陈晖晖旅游签证及中文译文，证明陈晖晖自2020年2月15日出境，因疫情隔离原因至今未能回国；证据5.ＥＭＳ邮件面单、证据6.延期举证、开庭申请书，证明赵新民向一审法院寄送延期举证、开庭申请书，一审法院拒收；证据7.微信聊天记录光盘，证明赵新民与杨迈通过微信沟通协调房屋租赁事宜，杨迈以种种借口故意拖延，其应对租金扩大损失部分承担全部责任；证据8.证人王某出庭作证申请及王某证人证言。 经审查，本院认为，杨迈、苏榕琳、黄聿秋提交的证据1非讼争店面合同，与本案不具关联性，不足以推定讼争店面的具体交付情况；证据2《关于室外步行街库ＢＥＥＲ物业费催缴的告知函》中的落款时间与函件内容出现矛盾，不予采纳；证据3《关于物业费催缴告知函》，真实性无法确认；证据4，对真实性予以确认；证据5显示的是朱淑英向国网福建省电力有限公司福州供电公司缴交款项，不足以证明待证事实。对赵新民、吴自伟提交的王某的微信聊天记录和证人证言，因王某未出庭陈述，且无其他证据佐证，不予采信；对赵新民、吴自伟提交的证据2-7的证明对象，本院于下文结合争议焦点综合分析。 根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，关于合同解除及租赁房屋交接问题。案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。协议约定租期九年，从2018年1月1日起至2026年12月31日止。赵新民、吴自伟主张双方已于合同期限届满前提前解除合同并办理交接，其应就双方已提前解除合同并办理交接进行举证，本案现有证据不足以支持该主张。首先，赵新民、吴自伟主张2019年9月17日租赁房屋被杨迈、苏榕琳、黄聿秋加锁，应视为以实际行为同意即日解除合同并收回房屋，杨迈、苏榕琳、黄聿秋予以否认，赵新民、吴自伟未能提交充分证据证明，该主张不能成立；其次，根据查明事实，赵新民等仅支付租金至2019年9月份，即使按赵新民、吴自伟提交的《房屋交还通知》陈述，其只承租使用房屋至2019年10月31日，也存在未足额支付租金的情况。赵新民等人既未证明双方已经协商一致亦未证明存在合同约定或法定的解除情形，并不享有单方合同解除权，故其单方发函限期出租人解除合同、收回房屋的主张无法律依据，其关于租赁房屋至迟于2019年11月10日即被杨迈、苏榕琳、黄聿秋收回的主张不能成立。赵新民等人未及时支付租金，违约在先，根据合同约定，出租人有权要求解除合同，承租方应将承租的房屋腾空交还给出租方，一审法院判令合同解除并由陈晖晖、赵新民、吴自伟交还店面并支付店面租金（含逾期腾房占有使用费）正确。 关于讼争房屋交付问题及物业费、水电费问题。根据案涉合同约定，物业管理费、水、电、煤气等费用由承租人承担，承租方在交还承租的案涉房屋时依约应与出租方、物业服务方等结清租赁期间的水电费、物业费，故赵新民等人在交还店面时应交清所欠付的物业费、水电费。案涉《房屋租赁合同》未就讼争店面应以独立隔间方式交还予以约定，在案证据也不足以证明讼争店面是以独立隔间的状态交付给赵新民等人使用的，即本案杨迈、苏榕琳、黄聿秋主张的店面应予隔墙、恢复原状后交还的依据不充分，故对其该主张不予支持。 关于逾期支付租金滞纳金标准问题。杨迈、苏榕琳、黄聿秋认为案涉合同约定逾期支付租金应按日租金的20%按日支付，在一审诉讼中自愿调整为按日租金的10%按日支付，应按其调整后的主张计算滞纳金。本院认为，杨迈、苏榕琳、黄聿秋调整后的滞纳金主张已达年利率120%，明显过高，一审法院已将赵新民等人交付的履约保证金100000元判归其所有，将滞纳金标准调整为按日万分之四计算足以弥补杨迈、苏榕琳、黄聿秋之损失，为公平起见并平衡双方利益，故对杨迈、苏榕琳、黄聿秋的此项上诉请求，不予支持。 另，本案一审法院已经依法向赵新民、吴自伟、陈晖晖的户籍地邮寄开庭传票及举证责任通知书，因未能送达采用公告送达程序合法。赵新民、吴自伟均居住于福建省内，至2020年4月22日公开庭审之时，福建省内已经处于正常复产复工状态，故其关于因疫情无法参与庭审的理由不能成立。一审法院未予受理赵新民等人在庭审之后邮寄的延期开庭申请合法。赵新民、吴自伟主张本案一审程序违法，无事实依据。 综上所述，杨迈、苏榕琳、黄聿秋、赵新民、吴自伟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26223元，由杨迈、苏榕琳、黄聿秋负担13111.5元，由赵新民、吴自伟负担13111.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君