湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初3375号 原告：谢金花，女，1968年6月16日出生，汉族，住湖南省宁远县。 被告：湖南省冷水滩先达建设开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区珊瑚路上城国际新世纪财富广场。 法定代表人：吴建先，该公司董事长。 诉讼代表人：刘志军。 委托代理人：郭宏宇，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：永州农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路235号。 法定代表人：田万顷，该公司董事长。 委托代理人：陈顺民，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告谢金花诉被告湖南省冷水滩先达建设开发有限公司（以下简称先达公司）、永州农村商业银行股份有限公司（以下简称永州农商行）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告谢金花，被告先达公司委托代理人郭宏宇、被告永州农商行委托代理人陈顺民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告谢金花向本院提出诉讼请求：1.确认二被告设定的抵押权中所涉不动产属于原告商铺的部分无效，依法撤销该部分的抵押登记；2.本案诉讼费用由二被告承担。庭审时，原告谢金花明释第一项诉讼请求：二被告签订的抵押合同涉及原告Ｂ10-1号商铺部分抵押无效。事实与理由：2007年9月30日，被告先达公司与原告自愿签订《商品房买卖合同》，原告采取首付加按揭的方式购买了被告先达公司位于永州市冷水滩区，合同约定在房屋交付使用后60日内，被告先达公司需将由其提供的权属登记资料报产权登记机关备案。2018年3月29日，永州市冷水滩区人民法院作出（2018）湘1103民初453号民事判决书，判决被告先达公司为原告办理该商铺的不动产权证书，该案在执行过程中，发现被告先达公司故意隐瞒该商品已经出售的事实，将原告商铺恶意抵押给了被告永州农商行，致使该房屋产权证书至今未能办出。根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百八十四条第四款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款之规定，二被告的行为侵害了原告的合法权益，二被告在不动产登记中心办理的抵押登记应予解除。被告先达公司应当履行诚实信用原则守诺履约，为原告办理不动产权证书。为维护原告合法权益，特向法院提起起诉，望法院判如所请。 被告先达公司辩称，1.原告虽然提供了商铺号以及位置图，但是在不动产登记中心系统里并没有信息，无法确认起诉撤销抵押商铺的具体信息；2.对于撤销抵押的内容，我方认为诉讼请求不明确，即使法院判决撤销，也无法执行；3.对于抵押登记，管理人认为，抵押权人对房屋买卖的情况是知情的话，那么是恶意的抵押，则抵押无效；若抵押权人是善意的，对善意第三人的权益应当保护；4.管理人审查之后发现先达公司与原告在签订《商品房买卖合同》时也签订了租赁合同，双方在《商品房买卖合同》中又签订了《回购协议》，属于投资行为，该行为涉嫌非法投资，扰乱金融社会秩序；5.鉴于商铺的具体位置现在无法确定，原告请求撤销哪一部分不明确，诉讼请求不明确，如判决撤销全部抵押，也超过原告诉讼请求和权利的范围，综上，请求法院公正整体处理该类案件。 被告永州农商行辩称，1.原告诉讼请求不明确具体，原告诉请抵押权部分无效，违背法律规定，抵押权不存在部分无效的情形；原告要求撤销抵押登记不属于民事诉讼的范围；2.原告没有提供证据证实原告所购商铺在被告抵押权范围之内；原告提交他项权证证实被告抵押的商铺系101-8、101-3、负101-2，并不包含B区和E区的商铺，原告购买的商铺根据平面图可以确认在101-6区，原告没有证据证实其商铺在被告的抵押范围之内；3.原告与被告先达公司签订的商品房买卖合同，被告永州农商行并不知情，且原告购买的是商铺，不是住宅，原告购买商铺的行为不是消费者，原告与被告签订的合同第二十四条约定了回购条款，该合同可能涉及被告先达公司非法吸收公众存款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据本院确认的证据和庭审时双方当事人的陈述，查明如下法律事实： 2007年9月30日，原告谢金花与被告先达公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：1.原告购买被告先达公司开发的位于永州市冷水滩区，该商品房的用途为商业；2.建筑面积共10.07平方米，该房单价为每平方米8646.97元，总金额为87075元整；3.原告应于2007年9月30日支付购房款44075元，余款43000元由原告申请银行按揭；4.被告先达公司应当在2008年8月31日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用，并及时办理交接手续；5.被告先达公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告先达公司提供的资料报产权登记机关备案；6.该合同第二十四条约定，十年后（即2017年），原告如同意将该商铺卖给被告先达公司，先达公司同意在原购房款的基础上加价50%回购，回购价为145613元整；7.该合同附件四约定，被告先达公司为原告提前支付2016年至2017年的收益回报。被告先达公司实收购房现款28543元，余款43000元申请银行按揭。2007年9月28日，原告谢金花与香港港恒国际投资集团签订一份《上城国际财富广场商铺联合经营及担保协议》，将上述商铺交付给香港港恒国际投资集团进行商业运营，并进行了公证。合同签订后，原告谢金花向被告先达公司支付了约定的购房首付款28543元，被告先达公司出具了44075元的现金交款单予以确认，余款43000元由原告谢金花于2008年7月3日通过向中国银行股份有限公司永州分行按揭贷款的方式向被告先达公司支付，原告谢金花于2018年7月3日将上述贷款结清。 2018年1月25日，原告以被告先达公司未为其购买的上城国际·新世纪财富广场一层Ｂ10-1号房办理不动产权证而诉至本院。本院于2018年3月29日作出（2018）湘1103民初453号民事判决书，判决被告先达公司在判决生效后六十日内协助原告谢金花办理位于永州市冷水滩区的不动产权证书，办证所需费用由原告谢金花负担。该案在执行过程中，原告发现被告先达公司将原告所购商铺进行了抵押，致使原告至今未取得不动产权证而酿成本纠纷。 另查明，2015年6月25日，被告永州农商行与东安县天成学校签订一份《借款合同》，约定永州农商行借款2,200万元给东安县天成学校，月利率9.225‰，罚息3.69‰，期限2年。2015年6月5日，被告先达公司与被告永州农商行签订《最高额抵押合同》，被告先达公司以位于冷水滩区珊瑚路（上城国际），所有权证号为：712005068、712005077、712005083房产为东安县天成学校的借款抵押担保，双方于2015年6月26日办理了他项权证，抵押户室为101-8、101-3、-101-2。2018年8月10日，永州农商行以金融借款合同纠纷起诉东安县天成学校、湖南亚亨教育投资有限公司、先达公司。本院依法作出（2018）湘1103民初3143号民事判决，判决永州农商行对先达公司位于冷水滩区珊瑚路（上城国际），所有权证号为712005068号、712005077号、712005083号的房产以拍卖、变卖所得价款在本判决第一项所列债权和实现抵押权的费用范围内优先受偿。 上述事实，有庭审笔录、商品房买卖合同、收据、中国银行贷款合同及商品房抵押申请表、（2018）湘1103民初453号民事判决书、（2018）湘1103执1569号执行裁定书、协助执行通知书、还款明细公证书、贷款结清通知书、借款合同、（2018）湘1103民初3143号民事判决书、最高额抵押合同、他项权证等在卷佐证。 本院认为，本案案由应为确认合同效力纠纷，本案争议焦点为被告先达公司与被告永州农商行设定的抵押权中所涉不动产属于原告商铺的部分是否无效。 1.被告永州农商行对先达公司位于冷水滩区珊瑚路（上城国际），所有权证号为712005068号、712005077号、712005083号的房产享有抵押权，已由生效判决所确定，原告若要确认抵押权中所涉不动产属于原告商铺部分无效，可通过其他诉讼途径予以救济；2.原告所购买的商铺是上城国际·新世纪财富广场一层B10-1号商铺，被告先达公司与被告永州农商行设定抵押权的户室为101-8、101-3以及负101-2，原告提交的证据无法证实其购买的B10-1号商铺在二被告设定抵押权的所涉101-8、101-3、负101-2户室内，故对于原告要求确认二被告签订的抵押合同涉及原告B10-1号商铺部分抵押无效的诉讼请求，本院依法不予支持；3.原告诉请要求依法撤销该部分的抵押登记，该事项属于行政行为，不属于民事受案范围。 综上，依照《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告谢金花的诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告谢金花负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  成向阳 二〇二〇年九月二十一日 法官助理郑兰君 书记员蒋露艳 附相关法条： 《中华人民共和国担保法》 第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。