广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1889号上诉人(原审原告)：李洪斌，男，1963年8月3日出生，汉族，住广东省四会市*************************。上诉人(原审原告)：李佳蒙，男，1988年1月3日出生，汉族，住广东省四会市*************************。两上诉人的共同委托诉讼代理人：邓学明，广东达方律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：肇庆市东基团星投资开发有限公司，住所地：四会市***********，统一社会信用代码：914********0704867。法定代表人：刘木林。委托诉讼代理人：吴志鹏，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：周凡，女，该公司工作人员。上诉人李洪斌、李佳蒙因与被上诉人肇庆市东基团星投资开发有限公司（以下简称东基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2020）粤1284民初790号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李洪斌、李佳蒙的共同委托诉讼代理人邓学明，被上诉人东基公司的委托诉讼代理人吴志鹏、周凡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李洪斌、李佳蒙提出上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令东基公司恢复四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域北侧道路以北围栏作为补救措施以承担违约责任；3.判令禁止东基公司在四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位；4.判令东基公司向李洪斌、李佳蒙支付赔偿金345861.60元。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，应依法改判。（一）一审判决认定事实错误。1.一审判决认定“该局经审查，初步同意东基公司的调整方案后，在该项目现场、该局大堂公示栏与该局网站进行批前公示......”错误。这是该案中双方存在争议的内容，四会市自然资源局主张其依法进行了批前公示，但并未尽到举证责任，而李洪斌、李佳蒙等别墅区业主是通过申请政府信息公开才获悉该公示文书。一审法院未作审查，在没有证据支持的情况下，认定该事实有误。2.一审判决认定“从本案现有证据证明的事实看，四季金谷(南区)是分别墅区和高层区进行开发建设的，别墅区建设在前，高层区建设在后，东基公司调整的是高层区的规划”与事实相违背。别墅区和高层区是一个整体，同属一个项目，东基公司申请变更包含别墅区在内的*季金谷(南区)项目规划。*季金谷(南区)受同一个修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图约束，变更该建设项目所在区域的任一部分规划，都是对建设项目规划的变更。东基公司将别墅区道路和绿化带改为地面机动车停车位的规划变更不是仅调整高层区的规划。（二）一审判决依据补充协议第二条内容认定售楼广告、小区平面图所做允诺不能视为合同内容错误。东基公司未援引案涉合同补充协议第二条作为抗辩理由，一审判决却主动引用该条款来驳回李洪斌、李佳蒙的第一、第二个诉请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，根据销售广告、宣传资料能确定的有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的允诺内容，即便未写入合同，亦应视为合同内容，产生约束力。本案中，李洪斌、李佳蒙并没有主张将广告彩页和小区平面图视为合同附件、构成合同组成部分，而是将广告彩页和小区平面图所体现的别墅区为封闭独立区域及别墅区北侧、东侧道路无规划机动车停车位的内容视为合同内容。本案的购房合同及补充协议皆为东基公司提供的格式合同和格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，补充协议第二条应属于无效条款。房屋所处地段、区域、周边环境、小区居住环境等这些因素对于购房人作出购房决定以及接受房屋价格有着至关重要的影响。房屋买卖合同中载明的“建设依据”所指向的整个项目的建设性详细规划、建设工程设计方案总平面图，构成了案涉合同内容的一部分。这也是主管部门格式合同第十条对开发商变更项目规划程序和权利做出限制的原因，因为开发商擅自变更项目的建设性详细规划、建设工程设计方案总平面图已经动摇了订立合同的根基。（三）东基公司存在以下根本性违约的行为。1.东基公司拆除栅栏，破坏别墅区独立封闭区域状态，在别墅区道路规划增设机动车停车位构成违约。东基公司在售楼广告彩页中所附平面图里，别墅区以四面以同样的红色线段围绕标示，除在南侧集中标示“会所入口”、“会所车入口”、“小区主入口”、“小区次入口”出入口外，别墅区整个外围区域再无任何开口标示，销售广告词存在“独有风情园林”、“别墅生活最恣意”、“尊贵专属”的说明内容，李洪斌、李佳蒙在现场查看时，别墅区四周栅栏围闭的封闭独立现状也与宣传彩页所示一致，足以让李洪斌、李佳蒙确信别墅区为独立封闭区域。因此，东基公司的售楼广告彩页已经对别墅区为独立封闭区域作出了具体确定的说明和允诺，同时该广告彩页及平面图里，别墅区道路上并无机动车停车位，上述内容对于李洪斌、李佳蒙决定接受该房屋售价、与东基公司签订购房合同有至关重要的影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该说明和允诺行为应视为合同内容。东基公司拆除栅栏，将别墅区与高层区贯通的行为，以及在别墅区道路上增设机动车停车位的行为，构成严重违约，应当承担违约责任。2.东基公司未取得李洪斌、李佳蒙书面同意即擅自变更项目规划，违反案涉合同第十条的约定，构成根本性违约。案涉合同第十条约定“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确实变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可以书面终止买卖合同，出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退还已付购房款及利息”该房屋进入预售许可证记载的范围并开始预售之日，该房屋所在项目的规划变更就应当适用案涉合同第十条。案涉房屋为预售房，东基公司在变更项目规划时，未履行征得李洪斌、李佳蒙书面同意的合同义务，和规划部门一起对*季金谷南区项目修建性详规和建设工程设计方案总平面图进行了变更，在变更后的修建性详规和建设工程设计方案总平面图上核发了高层区的建设工程规划许可证，导致李洪斌、李佳蒙等别墅区业主直到2018年11月27日才通过申请政府信息公开的方式获悉修建性详规和建设工程设计方案总平面图已经变更及变更后的内容，而此时，高层区已经建成并出售。开发商遵循项目建设依据的规划不变是主要合同义务之一，开发商变更规划时取得购房者的书面同意，是合同内容协议变更的一种形式，否则就是违反主要合同义务的行为，即根本违约行为。（四）东基公司的违约行为破坏了别墅区的独立封闭，变更规划导致别墅区所在项目的所有重要技术、经济指标发生大幅变化，还增加了别墅区道路建设机动车停车位的规划内容，东基公司一审庭审中表示后续将继续建设停车位。对于李洪斌、李佳蒙房屋造成重大负面影响。东基公司存在上述两种违约行为，但案涉合同中对两种违约行为均未约定违约责任。在东基公司出现两种根本性违约行为时，李洪斌、李佳蒙有权要求东基公司以赔偿的方式承担违约责任，同时也有权要求东基公司停止侵害或采取补救措施(禁止设立停车位、恢复围栏)，东基公司完全可以备齐手续再建设围栏。（五）李洪斌、李佳蒙主张按购房总价的20%赔偿有充分的理由和依据。1.根据公平、对等原则和诚实信用原则对于守约方单方可以解除合同的违约行为，可视为达到根本违约的法定解除的损害程度，并根据公平对等原则，双方应承担大体相当的违约责任。补充协议第四条第2、3、4、6、7款、第五条，关于开发商单方解除合同时，购买人需要支付总房款20%违约金的内容，出现了6次，可见开发商设定达到单方解除合同程度的违约行为，需要承担总房款20%的违约金方能弥补违约损害后果。在业主因开发商违约享有单方解除权的情况下，也有权要求开发商支付房屋总价款20%的违约金。这才符合合同法的公平、平等、诚实信用、权利义务对等的原则和理念。2.根据容积率减少比例对等计算。容积率对于房屋价格、业主选择意向有极大影响。李洪斌、李佳蒙买的是容积率为1.07的房屋，但是现在因为东基公司变更规划，容积率变为1.37，提高了28.04%。若按该比例计算房屋受损价值，已达484897.96元。李洪斌、李佳蒙主张的赔偿金为345861.6元，完全合理。3.经核算，东基公司因规划变更新增利润达6645101.61元，这些利润是东基公司通过变更规划侵害别墅区业主利益而得来的。将上述利润均摊至别墅区房屋，约为1644.11元/平方米，李洪斌、李佳蒙房屋相应的金额为279104.11元(1644.11元/平方米×169.76平方米)。4.东基公司未经李洪斌、李佳蒙书面同意修改规划对李洪斌、李佳蒙利益损害的程度及结果，并非东基公司承担违约责任的前提条件，也并非李洪斌、李佳蒙应承担的举证责任。东基公司答辩：坚持一审答辩意见，东基公司不存在李洪斌、李佳蒙所主张的未经书面同意而调整规划的行为，李洪斌、李佳蒙基于此所主张的违约责任缺乏事实与法律依据，其上诉请求不合理，请二审法院予以驳回。（一）双方签订合同前，案涉项目的规划变更已获四会市自然资源局的批准，在双方未建立合同关系的前提下，就案涉项目规划变更的事宜东基公司无法定义务应以书面形式征得李洪斌、李佳蒙同意，但东基公司在销售时已向李洪斌、李佳蒙告知新规划的内容，并且主管部门与东基公司已经就案涉房屋所在项目的规划调整方案通过不同形式予以公开公示，别墅区的原有居住环境与居住条件并无实质改动，李洪斌、李佳蒙在知晓并同意的前提下，才与东基公司签订合同并办理收楼手续居住至今。退一步来说，即便李洪斌、李佳蒙认为东基公司未向李洪斌、李佳蒙告知新规划的内容，李洪斌、李佳蒙作为买受人在交易时应负有审慎和注意义务，其完全可以通过公开的途径查询核实案涉项目的规划情况后，才决定是否购买案涉房屋，因此，李洪斌、李佳蒙称东基公司隐瞒实情导致其在违背真实意愿的情形下订立合同显然不合常理。（二）根据案涉合同第十条约定,若李洪斌、李佳蒙不同意变更项目的规划、设计，仅有权要求解除合同，其无权要求承担赔偿的违约责任。即使东基公司在规划调整上存在程序上的瑕疵，李洪斌、李佳蒙主张的四个上诉请求也没有任何的合同或法律依据。理由如下:1.东基公司在案涉房屋的销售广告彩页中未作任何形式的说明与允诺，东基公司无恢复围栏的合同义务。高层区规划调整后容积率以及绿化面积等有变化，但别墅区实质上并未改变，且增设或保留围栏属于对项目公共部位的重大调整，应通过案涉项目全体业主表决，经别墅区业主与高层区业主在内的全体业主三分之二以上通过，才能向主管部门申请调整规划并报建，并非别墅区业主可以单方决定的事项。另外，增设的围栏已被相关的主管部门认定为违法建筑，已依法予以拆除。2.是否增设地面停车位的问题为物权纠纷，不应在本案中处理。现主管部门已经同意相应规划调整方案并核发规划许可证，竣工验收已经完成，李洪斌、李佳蒙的诉求不具备可行性。通过增设地面停车位事实上方便了别墅区与高层区业主或访客停放车辆，减少车辆乱停乱放，排除小区道路的消防安全隐患，改善了别墅区的整体环境，并没有损害李洪斌、李佳蒙等利益，没有对别墅区的商品房的结构形式和户型、空间尺寸、朝向变更，也未出现其他影响商品房质量或使用功能的情形。按照增加地面停车位，减少地下停车位的方案变更规划，东基公司并未因此获益反而减少获利。3.李洪斌、李佳蒙主张按照合同总价款20%的标准赔偿无任何的事实和法律依据。第一，李洪斌、李佳蒙认为东基公司构成违反案涉合同第十条的行为，但在案涉合同第十条中已经明确约定违反本条约定情形下的相应违约责任，退一万步讲，即使李洪斌、李佳蒙主张东基公司存在违反案涉合同第十条约定的行为成立，但是李洪斌、李佳蒙却始终没有行使相应的合同约定的解除合同的权利，不存在东基公司需承担赔偿的违约责任。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，违约责任的设置应与违约行为所产生的损失相当，在合同及补充协议中所设置的违约责任，均根据违约责任所对应违约行为的损害程度确定，绝不应任意扩大解释而随意套用合同条款。第三，李洪斌、李佳蒙主张房屋的价值不止取决于房屋坐落的地段及环境，但周边环境均是变化的，李洪斌、李佳蒙单方面把高层区的容积率及建筑面积增加与房屋贬值直接同比挂钩而要求承担违约责任，违背常理也没有合同或法律依据。第四，李洪斌、李佳蒙与东基公司签订商品房买卖合同的根本目的，系李洪斌、李佳蒙以支付对价为条件，取得所购房屋的所有权，行使占有、使用、处分、收益之权能。虽现规划设计有所调整，但并未导致房屋不能正常使用。故双方订立商品房买卖合同的根本目的已经实现。第五，李洪斌、李佳蒙主张根据不能让违法违约者获利的原则，其单纯从增加提高容积率、增加建筑面积上断定东基公司获利的说法，显然并无合同依据，也无事实和法律依据。4.本案为合同纠纷，李洪斌、李佳蒙在认为东基公司存在违约的情况下，主张东基公司承担停止侵害及采取补救措施，同时主张东基公司承担赔偿的违约责任，实际将合同违约责任与侵权责任混为一谈。李洪斌、李佳蒙向一审法院提出诉讼请求：1.判令东基公司恢复四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域北侧道路以北现有围栏作为补救措施以承担违约责任；2.判令禁止东基公司在四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位；3.判令东基公司向李洪斌、李佳蒙支付赔偿金345861.60元。一审法院经审理查明：2018年3月23日，李洪斌、李佳蒙（买受人）与东基公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018034432），合同约定，李洪斌、李佳蒙向东基公司购买四会市*********季金谷（南区）*****（现房），建筑面积169.76平方米，总价款1729308元；合同第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求中止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息。合同附件四、合同补充协议第二条约定：双方之间的权利义务以合同及其附件为准。任何口头承诺和未经双方签署的书面文件均不发生法律效力。甲方所做的销售广告、宣传资料、销售人员陈述、沙盘、样板房以及展示区等说明，不构成合同的组成部分，不具备约束力。2018年5月21日，李洪斌、李佳蒙取得案涉房屋的不动产权证[粤（2018）四会市不动产权第0010228号]，李洪斌、李佳蒙李洪斌和李佳蒙按份共有该房屋，各占1/2产权份额，房屋竣工时间为2014年7月15日。经查明，李洪斌、李佳蒙所购的四会市*********季金谷（南区）小区原规划内容为：计算容积率建筑面积70857.15平方米，地下建筑面积9000平方米，架空建筑面积350平方米，地面机动车停车位272个、地下225个，户数为446户，居住人数1427，绿地率54.5%，容积率为1.07，最高建筑层数23层。2017年，东基公司向四会市住房和城乡规划建设局递交上述小区规划调整申请。该局经审查，初步同意第三人的调整方案后，将方案在项目现场、四会市住房和城乡规划建设局大堂公示栏以及该局的官网上进行了批前公示（公示文号：四城规公示字[2017]第10号），批前公示内容为：计算容积率建筑面积90353.08平方米，地下建筑面积6800平方米，架空建筑面积320平方米，地面机动车停车位497个、地下126个，户数为713户，居住人数2282，绿地率39.6%，容积率为1.37，最高建筑层数26层。公示征询期自2017年2月23日至2017年3月4日。2017年5月8日，四会市住房和城乡规划建设局为东基公司核发了四城规建字第Ⅱ-（2017）040号《建设工程规划许可证》。另查明，2019年7月1日，四会市自然资源局向东基公司发出《责令改正违法行为通知书》，认为东基公司未取得《建设工程规划许可证》在东城街道上元塘四季金谷项目南区擅自兴建建筑物、构筑物（铁栏杆）违法，责令东基公司于2019年12月30日前将上述违法兴建的建筑物、构筑物自行拆除，并恢复原貌；庭审中，李洪斌、李佳蒙、东基公司双方确认上述建筑物、构筑物（即李洪斌、李佳蒙诉讼主张的位于四会市********四季金谷(南区)第1-24栋建筑区域北侧道路以北围栏）东基公司已拆除。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷,李洪斌、李佳蒙、东基公司签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,其内容未违反法律法规规定,应认定合法有效,受法律保护,李洪斌、李佳蒙、东基公司双方应当按照合同约定严格履行各自义务。本案争议的焦点是:1.东基公司拆除四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域北侧道路以北围栏是否违反合同约定，李洪斌、李佳蒙要求恢复该围栏是否有合同依据；2.李洪斌、李佳蒙要求法院禁止东基公司四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位是否有合同依据。3.李洪斌、李佳蒙要求东基公司支付赔偿金345861.60元是否有合同依据。1.关于东基公司拆除四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域北侧道路以北（即1-24栋与25-28栋之间）围栏是否违反合同约定的问题。诉讼中，李洪斌、李佳蒙主张根据东基公司的售楼广告彩页平面图显示，别墅区为独立封闭区域，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，该彩页是对别墅区为独立封闭区域作出的具体确定的说明和允诺，应视为合同内容，现东基公司拆除原有围栏，使别墅区不能独立封闭构成违约，因此，东基公司应承担违约责任，恢复原有围栏。根据李洪斌、李佳蒙、东基公司双方签订的合同附件四、合同补充协议第二条“双方之间的权利义务以合同及其附件为准。任何口头承诺和未经双方签署的书面文件均不发生法律效力。甲方所做的销售广告、宣传资料、销售人员陈述、沙盘、样板房以及展示区等说明，不构成合同的组成部分，不具备约束力”的约定。该院认为，李洪斌、李佳蒙主张别墅区为独立封闭区域所依据的证据不能视为合同的约定内容，因李洪斌、李佳蒙、东基公司双方在签订的合同附件四中合同补充协议第二条已将东基公司所做的销售广告、宣传资料等不作为合同内容进行了明确约定，并约定其对李洪斌、李佳蒙不发生法律效力、不具约束力。因此，李洪斌、李佳蒙以合同已明确约定不作为合同内容的事项主张东基公司违约，要求恢复围栏，缺乏合同依据，该院不予支持。2.对于李洪斌、李佳蒙要求法院禁止东基公司在四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位是否有合同依据的问题。诉讼中李洪斌、李佳蒙向法院主张禁止东基公司在*季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位，理由是东基公司拟在别墅区北侧及东侧道路增设停车位，李洪斌、李佳蒙该项主张建立在东基公司尚未存在的增设停车位事实之上，且其所举证据不能证明东基公司存在有在*季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位的事实，也没有提供证据证明东基公司增设停车位违法或合同约定东基公司不得在*季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位的依据，可见，李洪斌、李佳蒙的该项主张缺乏依据。根据《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，该院对李洪斌、李佳蒙的该项请求不予支持。3.关于李洪斌、李佳蒙要求东基公司支付赔偿金345861.60元是否有合同依据的问题。李洪斌、李佳蒙认为东基公司擅自拆除围栏、未取得李洪斌、李佳蒙书面同意对四季金谷（南区）小区规划进行了变更调整增加了容积率和停车位构成违约，其行为违反了《商品房买卖合同》第十条“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求中止买卖合同”的约定，东基公司在签订合同时未将变更规划事实告知李洪斌、李佳蒙，损害了李洪斌、李佳蒙权利。该院认为，对于拆除围栏是否违约该院在前述已作阐明，而对于东基公司调整规划是否构成李洪斌、李佳蒙主张的根本性违约，从本案现有证据证明的事实看，四季金谷(南区)是分别墅区和高层区进行开发建设的，别墅区建设在前，高层区建设在后，东基公司调整的是高层区的规划，该规划的调整东基公司已履行了法定审批程序，规划的调整是否违法只有法定机关通过法定程序才能确定。本案李洪斌、李佳蒙购买的是别墅区的房屋，东基公司已将该房屋依合同约定按原规划的设计交付给李洪斌、李佳蒙使用，至于东基公司对高层区规划进行调整增加容积率是否构成对李洪斌、李佳蒙利益的损害而构成根本性违约，应通过有资质的部门作出相应评价或李洪斌、李佳蒙提供充分证据加以证明。因此，该院认为，本案李洪斌、李佳蒙现有证据尚不能证明东基公司高层区规划的调整对李洪斌、李佳蒙所购的已建别墅区房屋的使用造成损害和构成根本性违约或存在权利损害，对李洪斌、李佳蒙的该项请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决驳回李洪斌、李佳蒙的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计3244元（李洪斌、李佳蒙已预交），由李洪斌、李佳蒙负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，李洪斌、李佳蒙诉讼主张的位于四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域暂未设置停车位。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，一审法院案由定性不准确，本院予以纠正。李洪斌、李佳蒙与东基公司签订的房屋买卖合同、补充协议内容均为双方自愿约定，不违反法律规定，对双方有约束力。结合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：1.李洪斌、李佳蒙请求恢复四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域北侧道路以北围栏应否支持；2.李洪斌、李佳蒙要求禁止东基公司在四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位应否支持；3.东基公司应否向李洪斌、李佳蒙支付赔偿金345861.60元（即合同总价款的20%）。关于李洪斌、李佳蒙请求恢复四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域北侧道路以北围栏应否支持的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上述规定明确确认若商品房销售广告和宣传资料所作的说明和允诺具体确定，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，即商品房销售广告和宣传资料有可能构成合同要约条件。李洪斌、李佳蒙与东基公司双方签订的合同附件四：合同补充协议第二条“双方之间的权利义务以合同及其附件为准。任何口头承诺和未经双方签署的书面文件均不发生法律效力。甲方所做的销售广告、宣传资料、销售人员陈述、沙盘、样板房以及展示区等说明，不构成合同的组成部分，不具备约束力”的约定为格式条款，该格式条款约定的内容与上述司法解释内容相冲突，且该格式条款免除其自身责任而排除对方主要权利，故该格式条款应为无效条款。一审判决认定上述合同附件四第二条条款对双方具有约束力有误，本院予以纠正。另经查实，李洪斌、李佳蒙提交东基公司售楼广告彩页平面图并未显示对别墅区为独立封闭区域作出具体确定的说明和允诺，故李洪斌、李佳蒙提出的根据东基公司售楼广告彩页平面图显示，别墅区为独立封闭区域的主张事实依据不足，本院不予支持。东基公司亦因在别墅区与高层区之间擅自兴建铁围栏将两区隔离，违反规划设计，被行政主管部门责令拆除并恢复原貌，故李洪斌、李佳蒙上诉请求恢复该围栏，不符合规划设计要求，也缺乏合同约定的事实依据，一审法院对李洪斌、李佳蒙提出的上述请求不予支持并无不当，本院予以维持。关于李洪斌、李佳蒙要求禁止东基公司在四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域(即别墅区范围)内增设机动车停车位应否支持的问题。目前东基公司只根据调整后的规划，在别墅区与高层区之间绿化带后增设部分临时停车位，该停车位位置并不在别墅区范围内，东基公司尚未实际在*季金谷(南区)第1-24栋建筑区域(即别墅区范围)内增设机动车停车位，李洪斌、李佳蒙提出禁止东基公司在别墅区范围内增设机动车停车位的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持恰当，本院予以维持。关于东基公司应否向李洪斌、李佳蒙支付赔偿金345861.60元（即合同总价款的20%）的问题。李洪斌、李佳蒙基认为东基公司擅自拆除围栏、增设停车位，未取得李洪斌、李佳蒙书面同意变更小区规划，构成根本性违约，应向其支付赔偿金。关于拆除围栏、增设停车位的问题，前面已作论述，不再重述，李洪斌、李佳蒙以此为由提出赔偿请求依据不足。李洪斌、李佳蒙认为东基公司违反《商品房买卖合同》第十条“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同”的约定，未取得李洪斌、李佳蒙的书面同意，擅自变更了四会市*********季金谷(南区)规划，东基公司构成根本性违约。本院对此作如下认定，四会市*********季金谷(南区)分别墅区和高层区进行整体开发建设，别墅区于2013年已经规划开发建设，高层区于2017年变更规划后进行开发建设，东基公司调整高层区规划（2017年5月8日取得规划许可证）在前，李洪斌、李佳蒙于2018年3月23日与东基公司签订《商品房买卖合同》购买别墅区房屋在后，东基公司变更规划也有相应的公示行为，李洪斌、李佳蒙提出高层区规划的调整致使李洪斌、李佳蒙不能实现合同目的，东基公司存在根本性违约，应向其支付合同总价款20%赔偿金345861.60元的上诉主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，李洪斌、李佳蒙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6488元（李洪斌、李佳蒙已预交），由李洪斌、李佳蒙负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二〇年九月十八日法官助理  张铭华书 记 员  魏珍珍