黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1729号上诉人（原审原告）：杜月春，男，1982年9月10日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇州县。上诉人（原审原告）：杜月宝，男，1980年11月7日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇州县。二上诉人委托诉讼代理人：李红武，黑龙江欲凌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇州县世纪华辰超市连锁有限公司，住所地黑龙江省肇州县肇州镇油田南路路东新世纪商城一楼（华辰超市肇州店）。法定代表人：于焕杰，该公司经理。委托诉讼代理人：孔祥雨，男，1949年2月28日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省绥化市北林区。被上诉人（原审被告）：绥化市华辰商贸有限公司，住所地黑龙江省绥化市北林区中兴路228号。法定代表人：冯少臣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张伟，男，1978年6月10日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省巴彦县。上诉人杜月春、杜月宝与被上诉人肇州县世纪华辰超市连锁有限公司（以下简称肇州华辰公司）、绥化华辰商贸有限公司（以下简称绥化华辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，肇源县人民法院于2019年2月15日作出（2018）黑0622民初1050号民事判决，杜月春、杜月宝、肇州华辰公司均不服，向本院提起上诉，本院作出（2019）黑06民终2469号民事裁定书，将本案发回重审。肇源县人民法院重审后，依法作出（2020）黑0622民初19号民事判决，杜月春、杜月宝均不服，向本院提起上诉，本院于2020年8月31日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。杜月春、杜月宝上诉请求：一、撤销原判，依法改判二被上诉人立即给付二上诉人差额面积房屋租金1408026.19元。二、诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：上诉人认同一审法院总结的本案争议焦点是：“被告不认可的部分是否是合同中约定的纯为乙方服务的设备所占用的面积”，但有几处面积应当按照纯为被上诉人使用的面积认定，具体如下：（一）消防水池面积76.3平方米，该部分租赁费为94688.3元；（二）北侧出口单独为乙方设计，占用一层面积46.9平方米，应为58202.9元；（三）北侧滚梯占用一层面积64.6平方米，应为80168.6元；（四）消防步梯共6部，合计面积371.1平方米，应为460535.1元；（五）供水泵房、消防泵房、消防控制室面积25.9平方米，应为32141.9平方米；（六）东侧地上一层面积，专为乙方卸货前室面积45.22平方米，应为56118.02元；（七）超市中部的两部电梯面积每部79.08平方米，应为158.16平方米，电梯是负一层去往一层的必备设施，纯为超市使用，虽然一楼至四楼购物的人，可以去负一层，但负一层的人去一楼的通道，只有这两部电梯，可以认定该两部电梯纯为负一层使用。应为196276.56元。上述总计978131.38元。被上诉人肇州华辰公司、绥化华辰公司均答辩称，一、原审法院依据案涉《房屋租赁合同》的约定确认租赁面积完全正确。二、关于二答辩人主张的面积问题，1.关于消防水池、供水泵房、消防泵房、消防控制室、消防步梯的问题，答辩人承租的案涉房屋为豪森华府商业综合楼的地下一层的一部分，均属于整个豪森华府商业综合楼的共用设施；按照案涉《房屋租赁合同》关于租赁面积的约定，消防水池、供水泵房、消防泵房、消防控制室、消防步梯也不属于纯为答辩人服务的设备所占用的面积，是整个商场的共用设施。2.北侧出口面积。该一层通道原就属于商场的共用通道，为商场全体业户包括答辩人无偿使用，不应当计算在答辩人租赁面积之内。3.北侧滚梯占用一层面积问题。北侧滚梯是答辩人后增加的通道，也确实占用一层的部分面积，经测量占用的面积应当是不足40平方米，对该40平方米的面积，答辩人应当给付租金。该电梯占用负一层的面积79平方米属于答辩人认可的3766.14平方米之中。原审判决将79平方米认定为占用正一层的面积有误，比实际多认定39平方米，对此答辩人有异议，但考虑原审认定的总面积为4257.64平方米，未超出答辩人认可的总面积，因此，答辩人也没有上诉。4.东侧地上一层面积，专为乙方卸货前室,该部分面积并非答辩人专用；5.超市中部的两部电梯面积每部79.08平方米，共计158.16平方米，该两部电梯为原出租人设计，是属于与商场相通的共用通道，不应将两部电梯占用的面积认定为合同约定的“纯为乙方服务的设备所占用的面积”，不应计算在答辩人租赁面积之内。原告杜月春、杜月宝向一审法院起诉请求：1、要求被告向原告补交四年房屋租金1174631.32元；2、解除与被告签订的房屋租赁合同；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定：肇源县豪森华府项目系原告杜月春及案外人李明、刘文博、侯继生合伙开发建设的。2012年，杜月春等四人（作为甲方）与被告绥化华辰公司（作为乙方）签订房屋租赁合同书，约定四人将尚未建成的豪森华府项目负一层出租给绥化华辰公司，出租房屋的面积不得低于3700平方米，同时约定租赁面积的计算方法为：卖场面积＋与卖场面积直接相连的四周墙皮＋纯为乙方服务的设备所占用的面积。租赁用途为超市零售，租赁期限为15年，甲方百货商场和乙方超市共同开业之日为本合同的起租日。租金分段计算，第1年至第5年租金为0.85元/平方米/日，第6年至第10年为0.9元/平方米/日，第11年至第15年为0.95元/平方米/日。租金分期支付，每一次支付一年租金，第一年租金乙方于进入租赁房屋装修一个月内支付，第二年以后的租金支付时间定于每年的房屋租赁起始日的前30日。2013年10月10日，杜月春、李明（作为甲方）与绥化华辰公司（作为乙方）、肇州华辰公司（作为丙方）签订补充协议书，约定：乙方将承租甲方的房屋所经营的超市交给丙方管理，甲方同意将原合同中的承租方由乙方变更为丙方，自本协议书生效之日起，由丙方使用房屋，并按甲、乙方签订的原房屋租赁合同享有和承担权利与义务。从2014年起，由丙方按原房屋租赁合同的约定直接向甲方支付房屋租金。如丙方违反原房屋租赁合同需要承担责任，乙方负连带责任。2014年5月2日，肇州华辰公司经营的超市在本案租赁房屋开业。2014年11月20日，杜月春等各合伙人对部分产权进行分割，确定豪森华府负一层归杜月春所有。2015年2月6日，杜月春将豪森华府负一层的部分产权办理至原告杜月宝名下。至本案庭审时，被告共计向原告交付房屋租金5966793元。二被告认可的租赁面积为4213㎡。不认可的部分包括：西北角的消防楼梯45.1㎡，北消防楼梯39.6㎡，东北的直梯19.1㎡，中间的消防楼梯76㎡，西南角挨着大库房的两个消防通道74.6㎡和75㎡，西南角库房与泵房之间的部分通道18.4㎡，东北库房旁的消防通道39.6㎡，中间滚梯的一层面积85㎡，西北一层通道46.9㎡，消防水池65.1㎡，总计584.4㎡。一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告主张应按4857.75㎡的面积计算租金，但无证据证实，故应按被告认可的租赁面积4213㎡及不认可的部分面积584.4㎡来确定房屋总面积。双方约定租赁面积的计算方法为：卖场面积＋与卖场面积直接相连的四周墙皮＋纯为乙方服务的设备所占用的面积。而双方争议的焦点是被告不认可的部分是否是合同中约定的纯为乙方服务的设备所占用的面积。一审法院认为，消防通道和消防楼梯均系被告经营的超市专用，纯为被告方服务，其余楼层并不使用，应按合同约定计算在租赁面积之内。故西北角的消防楼梯45.1㎡，北消防楼梯39.6㎡，中间的消防楼梯76㎡，西南角挨着大库房的两个消防通道74.6㎡和75㎡，东北库房旁的消防通道39.6㎡，共计349.9㎡，均应计算在租赁面积之内。东北19.1㎡的直梯纯为被告方服务，按照合同约定属于租赁面积之内，无论被告使不使用，均应向原告支付租金。加上被告认可的租赁面积4213㎡，被告的租赁面积共计4582㎡（349.9㎡＋19.1㎡＋4213㎡）。而西南角库房与泵房之间的部分通道并非纯为被告服务，消防水池是整个商场共用设施，并非纯为被告服务，故不应计算在租赁面积之内。中间滚梯的一层面积，西北一层通道产权并不属于原告，故原告无权主张该部分租金。从2014年5月2日超市开业至2018年5月1日第四年租期结束，被告共计应向原告支付租金5686262元（计算方法：4582㎡×0.85元/日/㎡×1460日），而被告已向原告支付租金5966793元，故被告并不拖欠原告上述期间的租金，一审法院对原告要求被告补交房屋租金并支付利息的请求不予支持。虽然原、被告对房屋租赁合同书中约定租赁面积计算方法的理解存在分歧，但至原告起诉时，被告并不拖欠原告房屋租金，不存在违约行为，故原告要求解除合同无法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回原告杜月春、杜月宝的诉讼请求。案件受理费16640元，由原告杜月春、杜月宝负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，针对上诉人上诉请求中提出的七个部位是否应当计入双方约定的租赁面积内，本院根据此次重审前及此次审理过程中的现场勘查情况、双方合同约定以及双方的抗辩意见，综合评判如下：一、消防水池。上诉人主张该消防水池并不在现场勘查范围内，是位于地下封闭状态。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条第1项的约定，上诉人“为乙方（即被上诉人）提供的租赁房屋保证消防设施及用品符合国家关于营业用房的相关规定，并经消防部门初次验收合格。后期的灭火器检测、更换、补充由乙方负责并承担相关费用……如果暂时不能提供初次消防验收合格复印件，甲方（即上诉人）要保证不影响乙方营业”，从上述合同约定可以看出，上诉人作为出租方，应当为乙方提供必要的消防设施及用品，以满足营业需要，且消防设施为整个楼内必备的设施，并非合同中约定的“纯为乙方提供的设备”。故，上诉人主张消防水池应计入租赁面积，本院不予支持。（二）北侧出口。该出口位于地上一层，系商场的正常通道，虽然商场内除超市外的闭店时间均为晚上6点，超市营业至8点，晚上6点至8点此出口系单独为超市开放使用，但此出口白天仍系商场共用，并非系合同约定的“纯为乙方提供的设备”，因此，此面积不应计入被上诉人租赁面积。（三）北侧滚梯占用一层部分。一审法院已将北侧滚梯占用正一层的面积计入租赁面积内，上诉人主张该部电梯占用一层面积也应计入租赁面积内，对此，本院认为，该部滚梯位于地上一层的部位是通往地上商场的通道，该滚梯的设置既是为了方便进出超市人员的通行，同时也是为了增加地上商场内的客流量，且根据双方合同约定`“出租房屋为甲方在肇源县新开发建设的豪森华府项目中的负一层（地下一层）”，而上诉人主张的该部位位于地上一层，故北侧滚梯占用一层的面积不应计入被上诉人承租面积内。（四）消防步梯、供水泵房、消防泵房、消防控制室。根据双方租赁合同的约定，上诉人应当为被上诉人提供必要的消防设施及用品，以满足营业需要，消防设施是为整个楼房消防运转而设立，是整个楼房的必备设施，上述消防设施及供水泵房是地下一层至六层共用，并非“纯为乙方提供的设备”，故此部分不应计入租赁面积。（五）东侧地上一层面积45.22平方米，专为乙方卸货前室。根据双方的《房屋租赁合同》第九条第15项的约定，上诉人有“无偿为乙方（即被上诉人）提供入货通道和卸货的场地，保证乙方随时进货卸货”。根据该约定，东侧地上一层虽然有45.22平方米是为被上诉人卸货前室，但该部分系上诉人作为出租人应当为承租方无偿提供的，故为应计入租赁面积。（六）超市中部的两部电梯面积每部79.08平方米，应为158.16平方米。该两部电梯系从负一层通往地上四层，商场内的人员均可使用，并非“纯为乙方提供的设备”，故不应计入租赁面积。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13582元，由上诉人杜月春、杜月宝负担。本判决为终审判决。审判长  王东辉审判员  王 丹审判员  金 玉二〇二〇年九月二十八日法官助理姜海涛书记员王子强