河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5866号上诉人（原审原告）:郭丛拓，男，1973年6月8日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河区。上诉人（原审原告）：杜年辰，男，1971年6月18日生，汉族，住河南省孟津县。共同委托诉讼代理人:张书凯，河南定鼎律师事务所律师，特别授权。被上诉人(原审被告)：洛阳稳鑫置业有限公司。住所地河南省洛阳市瀍河回族区洛常路5号。法定代表人：吴晓龙，总经理。委托诉讼代理人：崔鹏飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师，特别授权。原审第三人：马磊，男，1980年9月11日生，回族，住河南省洛阳市瀍河回族区。上诉人郭丛拓、杜年辰因与被上诉人洛阳稳鑫置业有限公司（以下简称稳鑫公司）、原审第三人马磊合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制对本案公开开庭进行了审理，上诉人郭丛拓、杜年辰，及其共同委托诉讼代理人张书凯，被上诉人稳鑫公司的委托诉讼代理人崔鹏飞到庭参加诉讼，原审第三人马磊经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理，本案现已审理终结。郭丛拓、杜年辰上诉请求：1、撤销本案一审判决，依法改判支持郭丛拓、杜年辰诉讼请求；2、本案诉讼费由稳鑫公司承担。上诉理由：一、本案中房屋定金单载明的定金是用稳鑫公司欠马磊的工程款支付的，该行为是由郭丛拓、杜年辰、稳鑫公司、马磊三方共同商定后实施的，已经由三方在房屋定金单上签名盖章，已经向稳鑫公司实际支付。2013年6月17日，马磊因承建稳鑫公司开发的工程，向郭丛拓、杜年辰借款50万元，后因马磊无力偿还，经与稳鑫公司协商，稳鑫公司用其开发建设的两套房屋抵顶马磊欠郭丛拓、杜年辰的借款及利息，并为该二人办理了购房手续，三方在房屋定金单上均有签字或盖章，并且注明是用马磊所施工的六号楼工程款抵交的房屋定金。二、用稳鑫公司的两套房屋抵马磊欠郭丛拓、杜年辰的借款，并且用稳鑫公司欠马磊的工程款抵顶购房款，是三方共同约定，该约定只有在三方都同意的情况下才能解除，其他任意两方均无权私自解除。而原审仅以稳鑫公司与马磊两方出具的对账函就否定三方共同达成的房屋定金单的效力，显然违反法律规定。三、没有签订正式购房合同的原因在于稳鑫公司未尽到通知义务，并且在房屋大幅涨价的情况下，偷偷将房屋高价卖于他人，赚取巨额利润。虽然本案三方当事人所定房屋定金单不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部条款，但足以表明稳鑫公司同意将涉案房屋出售给郭丛拓、杜年辰，并且已经以扣减马磊工程款的形式全部收取了房屋定金单上载明的定金。稳鑫公司此后将案涉房屋出售给他人的行为，显然属于违约，不仅应双倍退还定金，还应赔偿郭丛拓、杜年辰的其他损失。即使商品房买卖合同没有成立，根据九民纪要规定：“合同不成立、无效或者被撤销时，仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。”稳鑫公司同意用其开发建设的商品房抵偿马磊欠郭丛拓、杜年辰的借款的意思表示成立，从法律上来讲，也产生了债务转让的法律后果，马磊欠郭丛拓、杜年辰借款本息的债务已经转移给了稳鑫公司。稳鑫公司答辩称，一、我公司从未收到郭丛拓、杜年辰支付的定金，也未向其二人出具定金条。双方并未签订书面的商品房买卖合同，不存在商品房买卖关系。定金条并未加盖稳鑫公司合法有效的备案印章，也没有稳鑫公司授权人员签字。因此，该定金条与稳鑫公司无关。即使定金条是真实的，也不能确定交易房屋的基本状况、交付条件、交付日期等主要标的信息，因此该定金条不能认定为《商品房买卖合同》。郭丛拓、杜年辰在此后也从未与稳鑫公司协商订立正式的《商品房买卖合同》，也未交纳剩余购房费用，稳鑫公司作为所有权人有权自由处分案涉房屋。郭丛拓、杜年辰主张稳鑫公司承担赔偿责任没有事实基础和法律依据。二、稳鑫公司从未将涉案房屋抵顶马磊工程款，马磊也从未认可将案涉房屋转让给郭丛拓、杜年辰冲抵借款。三、定金合同系实践合同，即使定金条是真实的，鉴于郭丛拓、杜年辰未向稳鑫公司支付任何款项，定金合同并未生效，稳鑫公司不承担违约责任。四、稳鑫公司对外出售房屋均会签订购房合同，收受购房款时也有固定程序。郭丛拓、杜年辰未向稳鑫公司交纳定金，也未提供任何证据证明与稳鑫公司存在商品房买卖的意向和成果，也就不存在稳鑫公司需要履行通知义务签订购房合同的前提条件。稳鑫公司将案涉房屋卖与他人属于合法处分自身财产。马磊未到庭，无答辩。郭丛拓、杜年辰向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判决稳鑫公司双倍退还郭丛拓购房款539700元；2、判决稳鑫公司双倍退还杜年辰购房款539700元；3、由稳鑫公司承担本案诉讼费用。后郭丛拓、杜年辰变更诉讼请求为：1、请求解除郭丛拓、杜年辰与稳鑫公司所签商品房买卖合同（房屋定金）；2、依法判决稳鑫公司向郭丛拓返还购房款269850元及利息（自2015年8月27日起按年利率百分之六支付至购房款269850元全部还清之日止），并赔偿郭丛拓损失269850元；3、依法判决稳鑫公司向杜年辰返还购房款269850元及利息（自2015年8月27日起按年利率百分之六支付至购房款269850元全部还清之日止），并赔偿杜年辰损失269850元；4、由稳鑫公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：一、郭丛拓向一审法院提交2015年8月27日《房屋定金》一份，载明：“今收到郭从拓，身份证号：；房号6栋1单元2503室，房屋定金269850元，剩余首付款／元于2015年8月27日前付付清，如按时间约定未交清房款不予退还定金。”交款人：郭从拓；收款人处加盖洛阳稳鑫置业有限公司五三七棚户区改造项目售房部专用章。该房屋定金条左下部有“马磊6#楼抵工程款”、“马磊2015.8.27”字样。二、杜年辰向一审法院提交2015年8月27日《房屋定金》一份，载明：“今收到杜年辰，身份证号：；房号6栋1单元2505室，房屋定金269850元，剩余首付款／元于2015年8月27日前付付清，如按时间约定未交清房款不予退还定金。”交款人：杜年辰；收款人处加盖洛阳稳鑫置业有限公司五三七棚户区改造项目售房部专用章。该房屋定金条左下部有“马磊6#楼抵工程款”、“马磊2015.8.27”字样。三、2013年6月17日，马磊向郭从拓、杜年辰出具借条一份，载明：“今借到郭从拓、杜年辰现金伍拾万元整（￥500000元），用期六个月，到期一次性还清。”郭从拓、杜年辰向该院提交四份银行承兑汇票证明其二人与马磊之间存在真实的债权债务关系。四、洛阳市不动产登记中心于2020年6月4日出具《房屋记载表》一份，显示洛阳市瀍河回族区杨文大庆路1号巨龙家园B区6幢1-2505号房屋所有权人为董燕艳。五、稳鑫公司向该院提交2019年10月12日巨龙家园6#楼双方对账函一份，显示：依据双方施工合同条款并根据工程部提供巨龙家园6#楼工程决算，6#楼总施工面积14657.91平方米，合同单价682元/平方米，应付工程总金额人民币玖佰叁拾万零叁仟陆佰伍拾叁元壹角陆分（￥9303653.16）。截止至2020年05月23日，共支付款项71笔，合计金额人民币壹仟零贰拾万零陆仟柒佰肆拾元贰角整（10206740.20）。其中支付马磊64笔，共计人民币玖佰陆拾陆万柒仟肆佰肆拾元贰角整（9667440.20），其中工程款抵房款共9套（巨龙8套开元1套），合计人民币贰佰贰拾陆万贰仟零叁拾元整（￥2262030.00），支付赵建春5笔，共计人民币叁拾伍万元整（￥531300.00）；支付韩福军1笔，共计人民币伍仟元整（5000），支付保洁费用1笔，金额人民币叁仟元整（￥3000.00）。最终双方签字后有效，以前所有签定的对账函一律无效。特此说明！（后附明细）。该对账函尾部施工方为洛阳红日矿山工程建筑公司，施工代表人为马磊（有马磊本人签名）；建设方为洛阳稳鑫置业有限公司并加盖公章，代表人为李广伟（有李广伟本人签名）。6#楼工程款抵房款明细为：巨龙家园1-04-04、1-15-04、3-1-1404、3-1-1805、6-1-1804、6-1-603、6-1-2002、6-1-2301以及开元名居1-1-1808。一审法院认为，商品房销售时，应当签订书面商品房买卖合同。本案中，郭从拓、杜年辰主张其《房屋定金》条具备商品房买卖合同的主要内容，应认定是商品房买卖合同；同时因马磊与郭丛拓、杜年辰之间存在借贷关系，稳鑫公司欠付马磊工程款，经马磊与稳鑫公司确认以房屋冲抵相关欠款，郭丛拓、杜年辰无需向稳鑫公司支付房屋定金。根据当事人提交的证据及庭审查明的事实显示，案涉《房屋定金》并未载明商品房买卖合同所要求的主要内容，截止至本案庭审结束时，双方并未签订《商品房买卖合同》；同时稳鑫公司提供证据证明其与马磊已经进行过结算，双方工程款抵房款的房屋并未包含案涉房屋。综上，一审法院认定郭丛拓、杜年辰与稳鑫公司之间不存在商品房买卖合同关系。鉴于定金合同系实践性合同，郭丛拓、杜年辰并未实际向稳鑫公司支付定金，该定金合同并未成立，故郭丛拓、杜年辰要求解除房屋定金合同，并返还定金及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于郭丛拓、杜年辰与马磊之间的借贷关系，郭丛拓、杜年辰可另行主张。综上，依照《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回郭丛拓、杜年辰的诉讼请求。本案受理费减半收取7257元，由郭丛拓、杜年辰负担。二审中，当事人提交了新证据，本院组织各方进行了证据交换及质证。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，马磊与郭丛拓、杜年辰之间存在借贷关系，稳鑫公司欠付马磊工程款，经马磊与稳鑫公司确认以房屋冲抵相关欠款，根据当事人提交的证据及庭审查明的事实显示，案涉《房屋定金》并未载明商品房买卖合同所要求的主要内容，该《房屋定金》条实际为以房抵款协议，但至今郭丛拓、杜年辰与稳鑫公司未签订书面商品房买卖合同，郭丛拓、杜年辰与稳鑫公司之间未形成商品房买卖合同关系。稳鑫公司向一审法院提交2019年10月12日巨龙家园6#楼与马磊对账函一份，以证实稳鑫公司已对马磊施工的巨龙家园6#楼结算并付清工程款。因此，郭丛拓、杜年辰要求解除房屋定金合同，并要求稳鑫公司返还定金及利息的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。关于郭丛拓、杜年辰与马磊之间的借贷关系，郭丛拓、杜年辰可另行主张。综上所述，郭丛拓、杜年辰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14514元，由郭丛拓、杜年辰负担。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二〇年九月二十八日书记员  张丽梅