河北省邢台市任泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0526民初369号 原告（反诉被告）：李树合，男，1963年4月22日出生，汉族，个体工商户，住河北省承德市承德县。 委托诉讼代理人：张玉国、闫义龙，河北冀港律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曹生谦，男，1957年2月28日出生，汉族，无业，群众，住河北省邢台市桥西区。 被告：邢台恒锐纺织有限责任公司，住所地邢台市任泽区任城镇建新街。 法定代表人：曹生谦。 上列两被告的委托诉讼代理人：任剑锋，河北正扬时代律师事务所律师。 被告：周红江，男，1978年4月4日出生，汉族，农民，群众，住邢台市任泽区。 委托诉讼代理人：张娇、吉朋伟，河北晓阳合众（任县）律师事务所律师。 原告李树合与被告曹生谦租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，被告曹生谦提出反诉，本院受理后，于同年6月16日适用简易程序公开开庭审理。因原告代理人当庭审请追加邢台恒锐纺织有限责任公司（以下简称恒锐公司）、周红江为本案被告参加诉讼，故本案休庭。因本案案情复杂，本院将本案审理程序变更为普通程序，并于同年8月14日公开开庭进行了审理。原告李树合的委托诉讼代理人张玉国、闫义龙，被告曹生谦、恒锐公司的委托代理人任剑锋，被告周红江的委托诉讼代理人张娇、吉朋伟到庭参加诉讼。庭审中，曹生谦的委托诉讼代理人当庭表示撤回反诉，本院当庭裁定准许曹生谦撤回反诉，仅对本诉进行了审理。本案现已审理终结。 李树合向本院提出如下本诉诉讼请求： 一、请求依法判令三被告共同继续履行《厂房租赁协议》，判令三被告共同将坐落在邢台市任县老城区新建路7号院原棉织厂车间、办公楼、库房及前院整个院落交付给原告使用； 二、本案诉讼费由三被告承担。 李树合诉称，2017年9月14日，原告因从事服装生产所需，与被告曹生谦签订了《厂房租赁协议》，约定被告曹生谦将坐落在邢台市任县老城区新建路7号院原棉织厂车间、办公楼、库房及前院整个院落租赁给原告使用，租期十年（自2017年10月1日至2027年9月底），租金为前两年每年租金10000元，第三年和第四年每年租金20000元，第五年至租期届满每年租金30000元。2017年10月11日，原告向被告曹生谦支付首年租金10000元，但是被告曹生谦并没有将合同约定的厂房全部交付给原告，除办公楼交付原告外，原厂房生产车间全部未交付（面积800-900平方米）被原占用者占用，并且交付的部分厂房年久破烂，原告对厂房进行整体装修，花费30多万元。2017年12月16日，因原厂房使用者未搬离，原告向被告曹生谦发出通知书，要求其解决未交付问题。2018年经多方协调，原告以向原厂房占用者之一王少华支付5000元钱（抵扣房租），王少华搬离，但仍有一户未搬离。原告对此多次与被告曹生谦联系，并于2018年11月28日发送了《通知书》，要求被告曹生谦解决部分厂房未交付的问题，但被告曹生谦并没有解决。2019年5月6日，被告曹生谦要求解除合同，并将厂房上锁禁止原告使用。 由于被告曹生谦自始未完全履行合同并且在原告多次要求被告曹生谦完全履行合同义务的前提下，被告曹生谦却不积极解决问题，甚至禁止原告使用厂房并单方要求解除合同。原告起诉曹生谦后，在法庭审理过程中，被告曹生谦称该厂房已经由被告恒锐公司转让给了被告周红江，并称已经于2019年12月份将该厂房交付给了被告周红江。 综上，原告认为三被告的行为侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》的规定提起诉讼，望依法裁决。 曹生谦没有提交答辩状，其委托诉讼代理人当庭辩称，原告本诉请求没有事实和法律依据。由于原告违约在前双方签订的厂房租赁协议已经于2019年5月6日解除。解除的依据是双方签订的厂房租赁协议的第二条：每年在10月1日前10日内向被告交纳租金，逾期交纳未经甲方同意的视为违约，甲方有权解除合同，收回房屋或另行出租。就上述协议的解除，被告于2019年5月6日通知了原告，且该解除合同的通知原告方予以认可收到。而事实上原告方只交纳了第一年的租金，拖欠租金30000元。至于原告方说的支付王少华5000元这个事实与被告无关，被告不知情。通知原告合同解除后，被告于2019年5月9日将土地及厂房与周红江签订合同，并于同年12月20日交付给周红江。曹生谦与原告签订厂房租赁协议，是代表恒锐公司的职务行为。请求驳回原告对曹生谦的诉讼请求。 恒锐公司没有提交答辩状，其委托诉讼代理人当庭辩称，曹生谦代表恒锐公司与原告签订案涉租赁协议。因原告在约定期限内未交纳租金，根据双方协议第二条的约定，达到终止租赁合同的条件，恒锐公司于2019年5月6日通知原告解除租赁合同，原告已承认收到该通知。根据《合同法》第九十三条、第九十六条第一款和《合同法解释（二）》第二十四条之规定，合同自通知到达对方时解除。约定的异议期满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；没有约定异议期限的，三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。根据上述规定，原告与恒锐公司的租赁合同已经解除，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 周红江没有提交答辩状，其委托诉讼代理人当庭辩称如下： 一、周红江与原告之间不具有租赁合同关系。根据合同的相对性不应作为本案的适格被告。 二、诉状中所写的租赁协议不是由周红江与原告签订的，故周红江没有履行合同的义务。 三、驳回原告对周红江的诉讼请求。 四、在恒锐公司向周红江转让案涉租赁标的物时，周红江不知道该标的物上存在租赁合同的事实，并且现周红江已对案涉标的物办理了产权过户登记手续。 五、其他同被告曹生谦、恒锐公司的答辩意见。 经审理查明，案涉标的物位于邢台市任泽区，包括面积5013.68平方米的土地和建筑面积3910.58平方米的厂房，土地使用权、房屋所有权均登记在恒锐公司名下，被告曹生谦系恒锐公司的法定代表人。2017年9月14日，被告曹生谦为甲方（出租方）、原告李树合为乙方（承租方），双方签订了《厂房租赁协议》，约定甲方将案涉标的物租赁给乙方使用。协议第一条约定，租期十年（自2017年10月1日至2027年9月底），租金为前两年每年租金10000元，第三年和第四年每年租金20000元，第五年至租期届满每年租金30000元。协议第二条约定，自10月1日双方协议生效起，乙方每年10月1日的前10日内向甲方交纳当年租金。逾期交纳未经甲方同意的视为违约，甲方有权终止租赁合同，收回房屋或另行出租。签订协议时，曹生谦向原告出示了租赁标的物的产权属于恒锐公司的产权资料。 协议签订后，原告向曹生谦支付了2017年10月1日至次年10月1日的租金10000元。曹生谦向原告交付的租赁标的物中，尚有部分厂房被案外人王少华及一位白姓人士所占用，且原告自认在租赁协议签订后，对此情况是知情的。2018年1月17日，原告向王少华支付了5000元搬迁补偿费后，王少华搬离。2019年5月6日，曹生谦以原告欠付租金为由，书面通知原告解除租赁协议。同年5月9日，恒锐公司与周红江签订了《土地和厂房转让合同》，约定恒锐公司将本案所涉的标的物以260万元的价格出卖给周红江。恒锐公司与周红江在履行上述合同过程中发生纠纷而诉至本院，本院作出（2019）冀0526民初1013号民事判决书，判决双方继续履行合同；恒锐公司不服一审判决，上诉于邢台市中级人民法院，在二审期间，因双方达成和解协议，恒锐公司撤回了上诉。本案庭审中，曹生谦、恒锐公司的委托诉讼代理人及周红江的委托诉讼代理人均称恒锐公司已向周红江交付了土地和房屋，且办理了产权过户手续。 以上事实，由原告的起诉状、《厂房租赁协议》、租金收条、搬迁补偿费收条、解除合同的通知、本院（2019）冀0526民初1013号民事判决书、邢台市中级人民法院（2019）冀05民终3655号民事裁定书、证人辛某的部分证言、庭审笔录予以证实。 原告提交的落款日期分别为2017年12月18日、2018年11月26日的两份通知书，没有证据证明已送给曹生谦，且曹生谦的委托诉讼代理人当庭否认收到过该两份通知书，故该两份证据本院依法不予采信。证人辛某关于原告支付给王少华的5000元厂房搬迁费系经曹生谦同意，且曹生谦同意抵顶租金的证言，无其他证据相印证，不足以证明该5000元可以抵顶租金的事实。 本院认为，案涉租赁合同虽是原告与曹生谦签订，但是，鉴于租赁标的物当时的房屋所有权、土地使用权的权利人系恒锐公司，曹生谦系恒锐公司的法定代表人，且协议签订时曹生谦向原告出示了租赁标的物的产权属于恒锐公司的产权资料，因此，案涉租赁协议实际成立于原告与恒锐公司之间。 按照一般行为习惯，原告在租赁前对租赁标的物进行现场考察时，必然会发现他人占用房屋的事实。因此，尽管原告代理人称是在租赁协议签订后，曹生谦才将案外人占用租赁房屋的事实告知原告，但本院依法认定在租赁协议成立前，原告已经知道案外人占有租赁房屋的情况。 恒锐公司在向原告交付厂房和土地时，虽然案外人还占用着部分厂房，但原告方的证据不足以证实案外人占用的厂房面积达到800-900平方米，而被告曹生谦和恒锐公司只认可未交付的厂房、库房共计200平方米，不到厂房总面积的6%；退一步讲，即使原告案外人占用的厂房面积达到800-900平方米是真实的，那么未交付的房屋面积也占不到房屋总面积的四分之一，说明恒锐公司已履行了案涉租赁协议的主要义务；故原告应当按租赁协议的约定向恒锐公司支付租金，但可相应扣除未交付部分的房屋对应的租金。因现有证据不足以证实原告向王少华支付5000元搬迁费的行为得到了恒锐公司的同意，故该5000元不能直接抵销原告应支付给恒锐公司的租金。原告未交纳2018年10月1日之后的租金的行为构成违约，案涉租赁合同解除的条件已经成就，恒锐公司通知原告解除合同并无不当。所以，对原告的本诉请求，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条的规定，判决如下： 一、驳回原告李树合的本诉诉讼请求。 二、准许被告曹生谦撤回反诉。 本诉案件受理费80元，由原告李树合负担。反诉案件受理费175元，由被告曹生谦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  刘凤坤 人民陪审员  郝运通 人民陪审员  李风斌 二〇二〇年九月二十日 书 记 员  林 琳