广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执异32号 异议人（案外人）：孔某，男，回族，1990年8月9日出生，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：孔淳，系孔某父亲。 保全申请人：广东胜坚集团有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区东盛路27号二楼。 法定代表人：黄文英，经理。 委托诉讼代理人：沈杰成，该公司员工。 委托诉讼代理人：沈国辉，广东杰律律师事务所律师。 保全被申请人：惠州市海宸置业有限公司。住所地：广东省惠州市惠东县巽寮湾度假村。 法定代表人：李首宪，董事长。 保全被申请人：北京汇宸投资管理有限公司。住所地：北京市怀柔区凤翔科技开发区凤翔东大街5号119室。 法定代表人：赵钊，董事长。 保全被申请人：北京金宸星合资产管理有限公司。住所地：北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼410室-112。 法定代表人：屈建柱。 保全被申请人：北京世宸房地产开发有限公司。住所地：北京市房山区良乡镇良官大道58号-C03。 法定代表人：杨小波，董事长。 保全被申请人：北京汇中立宸投资有限责任公司。住所地：北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号118室。 法定代表人：赵小雄，执行董事。 保全被申请人：赵小雄，男，汉族，1956年12月2日出生，住北京市海淀区。 保全被申请人：赵钊，女，汉族，1984年4月15日出生，住北京市海淀区。 案外人孔某对本院执行（2018）粤民初116号民事裁定，查封保全被申请人北京金宸房地产开发有限公司（现已更名为北京金宸星合资产管理有限公司，下称金宸公司）名下位于北京市西城区广成街4号院1号楼1103、1104号房不服，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查,并于2020年9月17日举行审查听证，孔某的委托诉讼代理人孔淳，广东胜坚集团有限公司（下称胜坚公司）的委托诉讼代理人沈杰成、沈国辉参加了听证，各被申请人经本院传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。 孔某向本院提出异议，请求解除对北京市西城区广成街4号院1号楼1103号、1104号房屋（下称1103号、1104号房）的查封措施。主要理由为：2001年10月23日，孔某与金宸公司签订两份《商品房买卖合同》，约定孔某以1857821元、1953664元的价格购买1103号、1104号房。合同签订后，孔某已按约支付了全部房款。2002年7月，金宸公司向孔某交付了上述房屋，并承诺于2003年7月前为孔某办理房屋产权登记手续，但至今仍未办理完成。孔某认为上述房屋由其购买并占有使用至今，所有权应属于其所有，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请求解除对涉案房产的查封措施。 异议人孔某向本院提交证据如下：1.金宸公司与孔某于2001年10月23日签订的《商品房买卖合同》两份。2.金额为1857821元、1953664元的《北京市销售（转让）房地产专用发票》两张。3.《中国银行北京市分行楼宇按揭担保借款合同》两份。4.中国银行西城支行个人贷款部出具的《个人住房贷款借款人还清贷款的证明》两份，载明借款人孔某在该行的130万元、136万元贷款，借款人已于2012年3月31日还请了全部贷款本息。5.（2018）粤民初116号民事裁定书，证明本案查封的财产包含了1103号、1104号房。6.孔某委托北京市中策律师事务所向金宸公司发出的《律师函》复印件两份，载明孔某于2005年3月5日和2006年8月30日，两次要求金宸公司按照合同约定，承担未协助办理房屋产权证的违约责任，并就继续办理产权事宜与孔某达成补充协议。 被申请人金宸公司向本院提交《情况说明》称：一、孔某已向其全额支付1103号、1104号房的购房款，并已取得房屋钥匙，上述房屋应属孔某所有。二、本案所涉借款合同签订时，惠州市海宸置业有限公司（下称海宸公司）已经向债权人提供了充分的抵押担保，具体为惠州市惠东县巽寮管委会榄涌村富巢湾地段的土地使用权、惠州市惠东县巽寮村委塭仔河边的土地使用权及地上“海宸世家”项目在建工程。前述抵押财产足以担保胜坚公司债权的全额实现，故请求法院解除对1103号、1104号房屋的保全措施。 保全申请人胜坚公司答辩认为孔某的异议请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。主要理由为：一、对于异议人的购房资格存疑。购房合同签订时，异议人孔某仅11岁，由其监护人孔淳代理签字购房是否符合当时的政策规定尚不明确。二、异议人未提供至今未能办理权属登记的真实原因。不动产登记应当以登记簿记载为准，现涉案两套房屋依旧登记在金宸公司名下，所有权人仍为金宸公司。从异议人提交的证据材料来看，未见异议人向金宸公司主张逾期办证的违约责任，应视为异议人接受了金宸公司不予办证的条件。三、根据合同的相对性原则，未办理产权登记的责任，不是在买方就是在卖方，其后果应由该两方承担，与本案的保全申请人胜坚公司无关。对于孔某提供的证据，其表示对证据1-5的真实性予以认可，但对其关联性不予认可；对于证据6，异议人没有提供寄送《律师函》给金宸公司的快递回单，对其真实性不予认可。胜坚公司对金宸公司提交的《情况说明》关联性不予认可。 针对保全申请人的答辩意见，异议人认为：一、在购房时，相关部门没有出台规定，要求监护人代理未成年购房时需要提供证明材料。二、未予办证的责任在于金宸公司。异议人多次请求金宸公司协助办理房产证，与金宸公司的相关负责人面谈，要求金宸公司承担逾期办证的违约责任并协助继续办理产权登记事宜，期间双方亦就违约金问题多次协商，但始终无法达成共识。三、其通过《律师函》催告的时间为2005、2006年，至今已过去十几年之久，快递回单已丢失不见，无法提供。 本院经审查查明，2001年10月23日，孔某与金宸公司签订《商品房买卖合同》两份，约定孔某分别以人民币1857821元、1953664元的价格购买1103号、1104号房，合同第十五条“关于产权登记的约定”载明，出卖人应当在商品房交付使用后545天内办理产权证书。同日，双方签订《补充协议》约定金宸公司在主合同第十五条规定的期限内未将办理权属登记需由金宸公司提供的资料报产权登记机关备案或金宸公司未在规定期限内办理完毕孔某房屋产权证时，孔某可选择：1.买受人退房并由金宸公司按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。2001年10月23日，孔某、中国银行北京市分行、金宸公司签订《楼宇按揭担保借款合同》两份，约定孔某分别以1103号、1104号房作为抵押担保，向中国银行北京市分行贷款130万元、136万元用于购买上述房屋。上述合同签订后，孔某向金宸公司支付了1103号、1104号房的全部购房款，金宸公司于2002年6月21日出具涉案房屋的专用发票。2002年7月，金宸公司向孔某交付了涉案房屋。2012年3月31日，孔某还清了涉案房屋上的全部抵押贷款。 另查明，宁波春鸿二期投资管理合伙企业（有限合伙）（下称宁波春鸿）与海宸公司、北京汇宸投资管理有限公司、金宸公司、北京世宸房地产开发有限公司、北京汇中立宸投资有限责任公司、赵小雄、赵钊借款合同纠纷一案，宁波春鸿向本院申请财产保全。本院作出（2018）粤民初116号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结海宸公司、北京汇宸投资管理有限公司、金宸公司、北京世宸房地产开发有限公司、北京汇中立宸投资有限责任公司、赵小雄、赵钊名下价值1347478827.19元范围内的财产。2018年10月16日，本院查封了金宸公司名下包含1103号房、1104号房在内，位于北京市××街××院××、××、××楼××房产××套，查封期限自2018年10月16日至2021年10月15日止。 再查明，诉讼过程中，宁波春鸿将其对各被告享有的债权、担保权及相关权益转让给了胜坚公司并向本院申请变更诉讼主体为胜坚公司。本院审查后作出（2018）粤民初116-3号民事裁定书，裁定准予胜坚公司替代宁波春鸿作为本案的原告参加诉讼，宁波春鸿退出本案诉讼。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）现主张其已购买了涉案房产并据此提出排除执行、解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案审查的焦点问题为异议人申请解除查封的理由是否成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故本案异议人所提请求及理由是否成立，需要判断异议人孔某是否符合前述规定中的四个条件，对此分述如下： 其一，关于买受人是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据查明的事实，本院系于2018年10月16日对涉案房屋进行查封。异议人孔某于2001年10月23日与金宸公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》时，年仅11岁，属于限制民事行为能力人，根据《中华人民共和国民法总则》第二十三条的规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。”因此，异议人孔某的父母作为其法定代理人代为签字购买涉案房屋于法有据，应予认定为合法有效的书面买卖合同。 其二，关于本案是否符合第（二）、（三）项条件。本案中，异议人孔某已于2002年6月21日向金宸公司支付了全部购房款，金宸公司于2002年7月将涉案房屋交付给孔某，涉案房屋的抵押贷款亦已于2012年全部清偿完毕。前述时间均早于本院查封时间，应当认定异议人的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的第（二）、（三）项条件。 其三，关于本案是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的问题。根据买卖合同约定，金宸公司应当在商品房交付使用后的545天内为买受人孔某办理涉案房屋的产权证书，从孔某的表述来看，涉案房屋至今未办理过户登记的主要原因，系金宸公司逾期履行办证义务后，双方就违约金金额、支付方式等问题未达成一致意见，金宸公司亦因此一直未配合办理产权登记手续。异议人孔某主张，其曾多次就产权登记问题与金宸公司进行交涉，并于2005、2006年两次向金宸公司发出《律师函》，但因时间过于久远，无法提供相关邮寄证明材料。本院认为，孔某关于其已积极催告金宸公司协助办理产权登记的主张符合常理，且其并非法律专业工作者，无法全程保留证据，胜坚公司虽对前述律师函的真实性存疑，但未提交相应的证据，故本院不予采信。异议人孔某作为一般购房人已积极向金宸公司主张权利，未能办理过户登记的主要原因不在其本身。 综上所述，异议人孔某的异议请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对北京市西城区广成街4号院1号楼1103、1104号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  林宏坚 审判员  李焱辉 审判员  庄绪义 二〇二〇年九月二十八日 法官助理蔡文 书记员萧嘉怡