河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初2619号原告：孙建州，男，1966年3月24日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：曹磊超，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。被告：郑州航空港经济综合实验区郑港办事处寺东孙村村民委员会，住所地郑州航空港经济综合实验区郑港办事处寺东孙村。法定代表人：孙建伟,该村村主任。原告孙建州与被告郑州航空港经济综合实验区郑港办事处寺东孙村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙建州及其委托诉讼代理人曹磊超、被告郑州航空港经济综合实验区郑港办事处寺东孙村村民委员会的法定代表人孙建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙建州向本院提出诉讼请求：1.确认被告构成违约，原、被告双方租赁合同解除；2.被告支付原告违约金50000元；3.被告退还原告押金300000元；4.被告支付原告直接损失暂计1038185.04元（按月租62元/㎡的单价，自合同生效之日起计算至被告完全履行合同义务之日止）；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年12月31日，原告以招投标的方式取得了案涉房屋的经营权，并与被告签订了书面合同，约定被告保证因其出租、转让、转借引起的纠纷由其负责处理并承担赔偿责任，另《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定了出租人对承租人承担义务的范围。但在原告依约交付了租金后，因被告原因致使原告无法行使权利、接受承租的房屋，而郑州航空港区青苹果时尚酒店（以下简称青苹果酒店）地段是该合同涉及的房屋中最佳的盈利地段，面积近1400㎡，占总合同面积的三分之一，原告已经多次与被告协商，均无果，合同无法继续履行，合同的根本目的无法实现，遂根据《中华人民共和国合同法》行使解除权并已经书面通知被告。根据双方合同的约定，违约方需要向守约方支付50000元的违约金，因被告未完成基本的交付义务，故应向原告支付50000元的违约金；签订合同后，原告交付了300000元的押金，双方约定合同终止时，该300000元押金退还原告，故该300000元应当依约退还；原告因被告的原因未能正常行使权利，已经出租的房屋中，与涉案房屋所在地段相似地段出租单价为月60～75元／㎡，故原告以月租62元／㎡的单价向被告主张赔偿，请求判令如诉。被告郑州航空港经济综合实验区郑港办事处寺东孙村村民委员会辩称，同意解除合同，但认为被告不构成违约，也就不存在支付违约金的情况；押金不能退还；原告的损失不是由被告造成，所以被告不应承担。本院经审理认定事实如下：2018年12月12日，孙书林向原告出具《收到条》，载明收到原告押金300000元。2018年12月31日，原告与被告签订《锦绣枣园社区寺东孙村商业门面房租赁合同》，约定被告将航空港区锦绣枣园寺东孙商铺出租给原告使用，建筑面积4128.84㎡，租赁期限为5年，自2019年1月1日起至2024年12月31日止，单价为每月42元/㎡，每年租金为2080935.36元，每半年支付一次；原告应在签订合同之日交纳保证金300000元，待合同期满原告付清本应交纳的所有费用后予以退还；被告应在签订合同之时将房屋交给原告使用，并约定原告若不能按期支付房租，且超过五天的，需要向被告支付50000元违约金；被告在合同期间不得擅自将该房屋转租、转让或转借给他人，否则，被告必须赔偿原告由此造成的直接损失。庭审中，原告提交房屋建筑平面图证明青苹果酒店的面积为1395㎡，认可已经足额交付被告2019年的租金2080935.36元，但未交付2020年租金；被告认可已经收到300000元保证金，但称不知道青苹果酒店的面积，且需要庭后核实原告已交付租金数额，也不同意在本案中抵销租金；本院通知被告庭审后两日内将实际测量的青苹果酒店的面积告知本院，否则即视为认可1395㎡，并告知双方于庭审后十日内（2020年9月5日前）对其他租赁房屋交接完毕。另查明，2019年6月11日，原告将被告以及青苹果酒店诉至本院，原告在起诉状中称青苹果酒店于2016年3月3日起至2018年2月前通过租赁的方式占有使用案涉房屋，原告于2018年12月31日以招标投标的方式取得了案涉房屋的经营权后，青苹果酒店仍未撤离，原告遂催促其撤离或者与原告重新签订合同，但双方未能就租金价格达成一致，原告遂诉至法院；2019年9月9日，本院作出（2019）豫0192民初2496号民事判决，驳回原告的诉讼请求；2019年9月20日，原告上诉至郑州市中级人民法院；2019年11月8日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终20352号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）豫0192民初2496号民事判决，并准许原告撤回起诉。本院认为，原、被告签订的《锦绣枣园社区寺东孙村商业门面房租赁合同》不违反法律强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务，即原告向被告交付租金后，被告应当按照合同约定及时将案涉房屋交付给原告占有使用，被告未按照合同约定交付全部房屋构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。关于是否应解除合同的问题。庭审中，原、被告均同意解除合同，结合本院查明原告将被告诉至本院后仍实际占有使用案涉房屋，以及本院通知双方应于2020年9月5日前将仍在租的房屋交接完毕的事实，本院确认双方签订的《锦绣枣园社区寺东孙村商业门面房租赁合同》应于2020年9月5日解除。关于被告是否应支付违约金的问题。原、被告在合同中约定原告若不能按期支付房租需要向被告支付50000元违约金，但未约定被告逾期交付房屋应承担的违约责任，根据公平原则和对等原则，原告主张被告参照该条向其承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告是否应支付损失的问题。当事人一方不履行或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到因违反合同可能造成的损失；当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。结合本院查明的事实，本院认为原、被告签订合同时已经明知青苹果酒店占有案涉房屋，且原告未能与青苹果酒店重新签订租赁合同的原因是双方未能就价格达成一致，也就是说原告与被告签订合同时应预测到被告不能按照合同交付案涉房屋后所造成的后果，原告完全可以拒交未交付房屋的租金或者签订合同时扣除该面积以止损，但原告仍与被告签订合同，原告对该可得利益损失的扩大也存在过错，综上，本院认为被告应当赔偿原告的损失为实际交付的租金损失，而原告主张青苹果酒店的面积为1395㎡，被告未明确表示是否认可，但其在本院要求其实际测量并提交结果的时间内未提交测量结果，对该面积本院予以确认，即被告应当返还原告租金703080元（42元/㎡/月×1395㎡×12个月）。关于被告是否应返还保证金的问题。原、被告在合同中约定保证金待合同期满付清本应交纳的所有费用后予以退还，庭审中原告认可未向被告交付2020年度的租金，且双方的债务并非是同一种类，在被告不同意抵销的情况下，原告主张的保证金尚未达到返还条件，故对其该项诉请，本院不予支持。综上所述，确认原、被告签订的《锦绣枣园社区寺东孙村商业门面房租赁合同》于2020年9月5日解除；被告应赔偿原告违约金50000元、损失703080元；原告诉请超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告孙建州与被告郑州航空港经济综合实验区郑港办事处寺东孙村村民委员会签订的《锦绣枣园社区寺东孙村商业门面房租赁合同》于2020年9月5日解除；二、被告郑州航空港经济综合实验区郑港办事处寺东孙村村民委员会于本判决生效之日起10日内赔偿原告孙建州违约金50000元；三、被告郑州航空港经济综合实验区郑港办事处寺东孙村村民委员会于本判决生效之日起10日内赔偿原告孙建州损失703080元；四、驳回原告孙建州的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17293元，减半收取计8646元，由原告孙建州负担3956元，被告郑州航空港经济综合实验区郑港办事处寺东孙村村民委员会负担4690元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵世英二〇二〇年九月二十二日书记员  薛 帆