江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初2200号原告：邵伟鹏，男，1989年10月16日生，汉族，户籍地江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：戴骉，江苏顺超律师事务所律师。被告：溧阳吾悦创盛房地产开发有限公司，住所地溧阳市溧城镇天目湖大道**，统一社会信用代码91320481MA1TDFNDXG。法定代表人：唐云龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄玉珍，女，1984年10月31日生，汉族，住江苏省天宁区。被告：溧阳新城吾悦商业管理有限公司，，住所地溧阳市溧城镇天目湖大道86-1写字楼****房统一社会信用代码91320481MA1WHEUMX2。法定代表人：胥建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：王全飞，女，1988年5月22日生，汉族，住江苏省溧阳市。原告邵伟鹏与被告溧阳吾悦创盛房地产开发有限公司（以下简称：吾悦创盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法先适用简易程序进行了审理，在审理中，根据原告的申请，追加了溧阳新城吾悦商业管理有限公司（以下简称：吾悦管理公司）作为被告，后组成合议庭，分别于2020年5月26日、6月29日、9月3日三次公开开庭进行了审理。原告邵伟鹏及其委托代理人戴骉、被告吾悦创盛公司的委托代理人黄玉珍、被告吾悦管理公司的委托代理人杨朝犇（参加第二次庭审）、王金飞（参加第三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵伟鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失100000元，并解除双方租赁合同；2、判令被告退还各项保证金60944.8元、退还二次消防改造费7874元、退还未使用水电费暂计10000元、退还疫情期间减免的租金17322.8元，合计96141.68元；3、本案诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求为：1、判令被告吾悦创盛公司赔偿原告损失100000元；2、判令被告吾悦创盛公司退还原告履约保证金31496元、二次消防改造费7874元、疫情期间减免的租金17322.8元；3、判令被告吾悦管理公司退还原告管理保证金9448.8元、质量保证金10000元、装修保证金10000元和退还未使用的水电费暂计10000元。事实和理由：原告邵伟鹏与被告吾悦创盛公司在2019年签订租赁合同（商铺编号：xxxx）约定邵伟鹏租赁被告吾悦创盛公司位于溧阳市吾悦广场的商铺用于开设“丁丁麻辣烫”。合同约定了租金从开业日2019年12月4日开始至2020年10月13日止，原告按合同约定支付了第一期租金56692.8元（2019年12月14日至2020年3月31日），并支付了履约保证金31496元，二次消防改造费7874元；物业管理费17007.84元，管理保证金10000元，装修管理费4724.4元。合计149234.84元。又预交12000元水电费。在招租时被告吾悦广场承诺邵伟鹏在溧阳市吾悦广场的商铺中只会招商一家麻辣烫店，以允许独家经营的方式保障“丁丁麻辣烫”的盈利。但在邵伟鹏与吾悦创盛公司签订租赁合同并装修完毕后，发现吾悦广场已经招租了两家麻辣烫商铺“小张哥”和“令君”，并且还在继续招租新的麻辣烫店。吾悦广场行为有失商业信誉且已严重违约，给邵伟鹏造成严重的经济损失，包括加盟费、装修损失、租金等。并且由于吾悦广场出现漏水问题，影响邵伟鹏的经营，也给邵伟鹏带来了损失。后邵伟鹏委托律师在2020年3月24日发律师函给吾悦公司，正式告知吾悦广场解除租赁合同（商铺编号：xxxx），并将于2020年3月31日前将商铺内所有设备搬离，吾悦广场可以将该商铺承租给他人。吾悦广场要求原告签订租赁解除协议，协议要求原告支付40917.8元违约金和赔偿损失。原告认为该协议严重损害原告的利益，故不签订。吾悦广场以未签署租赁解除协议为由不让原告进行搬迁，并且不退还所有保证金及剩余水电费，并且不愿意承担原告损失。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，请予支持。被告吾悦创盛公司辩称，原告要求解除合同、退还保证金等费用没有事实依据和法律依据。原、被告双方于2019年8月签署租赁合同，租期自2019年12月14日至2022年10月13日，后原告于2020年3月24日发函至被告要求解除租赁合同，双方合同已经解除，且原告的单方解除行为已违反租赁合同相关约定，因此，原告要求退还保证金等没有合同依据。原告要求退还管理保证金、改造费、减免租金等没有事实依据和法律依据。依据原告提供的商业管理服务协议，管理保证金等费用是由原告向溧阳新城吾悦商业管理有限公司支付，被告并非收取主体，原告诉请主体不适格。被告经营的吾悦广场因疫情按照政府部门要求于2020年2月8日闭店，暂停经营至2月22日恢复营业。被告的阶段性、暂停性的关店不影响租赁合同的继续履行，原告要求减免租金没有依据。以上请求法庭驳回原告的全部诉请。被告吾悦管理公司辩称，公司不同意退还保证金、二次消防改造费等费用。经审理查明，2019年8月23日，甲方（出租房）吾悦创盛公司与乙方（承租方）邵伟鹏签订租赁合同，该租赁合同主要约定：乙方租赁甲方新城吾悦广场五楼建筑面积为185.32平方米，套内面积为78.74平方米的商铺；租赁期限为开业之日起至2022年10月13日止；推广费用，约定乙方应按照2000元/年的标准，在每个租约年开始前30日向管理公司支付该租约年的市场推广费，乙方同意无论何种原因导致本合同提前终止，该费用均不予返还；租赁保证金，乙方在签订租赁合同时向甲方支付人民币31496元，在合同期内不予抵充租金或其他款项，租赁期满后，乙方按约定退还商铺后6个月内无息退还给乙方；乙方在《商业管理服务协议》项下义务和责任也构成对甲方的承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利，管理公司有权直接援引本合同有关管理服务约定向乙方主张权利；二次消防改造，二次消防改造应经管理公司同意，报审手续由乙方自行负责办理并承担相关费用，未经消防验收的，商铺不得开业经营；合同的终止、解除，未经双方协商一致，乙方单方面提前终止本合同，或未经甲方书面同意乙方单方面撤场等行为视为根本违约，甲方有权解除本合同，收回商铺，乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方有权不予退还等。同日，原、被告签订了“二次消防改造委托协议”，协议约定服务费用为7874元，由原告于2019年9月30日提供装修设计图纸，并于11月30日完成装修施工。另根据吾悦创盛公司提供的经公安消防大队二次消防验收合格证名单中有“丁丁麻辣烫”，证明于2019年12月12日经过二次消防改造和通过消防验收。2019年8月23日，甲方吾悦管理公司与乙方邵伟鹏签订《商业管理服务协议》，该协议主要约定：租赁位置、面积与租赁合同相同；商业管理费第1个租约年为4724.40元；管理保证金，乙方在签约之日向甲方支付9448.8元作为管理保证金，在乙方无任何违约或欠费或其他损害甲方财产权益以及无任何消费者纠纷的情况下，在协议终止后且乙方约定完成所有商铺交还要求后6个月内将管理保证金无息退还；质量保证金，乙方签约之日向甲方支付10000元作为质量保证金，退还条件同上；违约责任约定，如因乙方违反商铺租赁合同等原因导致合同被甲方依法解除的，视为乙方根本违约，甲方有权立即停止相关服务，并有权立即解除本协议，乙方已支付的各项保证金作为违约金，甲方有权不予退还，乙方还应向甲方支付与管理保证金等同金额或解除当年月度商业管理费标准两倍的违约金等。合同签订后，原告依约向两被告交纳了2019年12月14日至2020年3月31日的租金56692.80元、履约保证金31496元、二次消防改造费7874元、物业管理费（同租金期限）17007.84元、管理保证金9448.8元、质量保证金10000元、企划推广费2000元、装修保证金10000元、装修管理费4724元、水电费12000元。原告为开业对店铺进行了前期准备和投资等，原告向本院提供了单店加盟合同、装修合同、室内装修预算清单等，为证明其为开“丁丁麻辣烫”支付给“丁丁麻辣烫”总部加盟费105800元，进行装修，另还购买设备、原材料等。目前共计损失530000元左右。2020年3月23日，原告委托律师向吾悦创盛公司发出律师函，该函中主要就被告在招租时承诺原告在吾悦广场的商铺中只会招商一家麻辣烫店，以独家经营的方式保证“丁丁麻辣烫”的盈利，现发现被告已招租了两家麻辣烫，并且还在继续招租新的麻辣烫店，给原告造成严重损失，同时因漏水问题，故函告被告解除租赁合同，原告将于2020年3月31日前将商铺所有的设备搬离，被告可将该商铺承租给他人，并且退还各项保证金。原告提供的新城控股集团网页截图显示时间为2020年2月24日，即在新冠病毒疫情期间，新城控股宣布自2020年1月25日至2月13日对吾悦广场商户租金减半政策基础上，再次加码扶持覆盖商户租期共计67天，与商户携手共渡难关。同时，原告提供其与微信名“桃小洁”的聊天记录中“桃小洁”承诺不会再招租麻辣烫等。被告同意原告提出的解除租赁合同，合同解除日为2020年3月25日，“桃小洁”与原告的微信聊天不是代表公司意见，原、被告双方的权利义务是以双方签订的合同约定为准，根据管理协议第五条第4款约定，因乙方（原告）违反商业租赁合同导致合同依法解除的，视为乙方根本违约，乙方已支付的各项保证金作为违约金不予退还；原告向两被告寄发的解约函，违反租赁合同10.2.3条A的根本违约行为，因此原告无权要求两被告退还其履约保证金及管理保证金。另关于原告交纳的水电费尚余电费为2944.6元、水费1468.29元。以上事实有原、被告双方提供的书证及庭审陈述予以附卷佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同、商业管理服务协议系双方真实意思表示，并经双方签字后生效，该合同不违反法律规定，受法律保护。原、被告在签订合同后，均依约履行了各自的义务。原告在经营过程中，因自身的原因和经营规划，在签订合同不久，即提出解除合同，但未获两被告同意。因双方就解除合同及退还各项保证金未达成一致意见的情况下，提起诉讼。根据原、被告所签的租赁合同和商业管理服务协议中的约定，合同的解除应由甲、乙双方协商一致的情况下，应以书面的形式予以确认，但本案在诉讼前，双方并没有达成此协议。在审理中，被告同意原告解除合同的诉讼请求，时间点为2020年3月25日。在合同中，对于原告诉请要求被告退还的各项保证金60944.8元，在合同中已约定，无论何种原因导致本合同提前终止，保证金均不予退还。对该约定，原告是明知的，现提起诉讼要求退还无事实和法律依据，本院不予支持。同时，因原告违约，提前解除租赁合同，而两被告未有违反合同约定的情形，对其产生的损失依法应由其自行负担，对其主张要求被告赔偿损失的诉讼请求，也无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告认为在被告招租过程中，被告经办人承诺只会招原告一家麻辣烫店，而事实上被告另外招租了其他两家麻辣烫店的行为有失商誉，给原告造成了严重的损失。国家保护市场公平竞争，施行的是社会主义市场经济相适应的竞争规则，采取健全统一、开放、竞争有效的市场体系，经营者可以通过公平竞争等合法手段，提高市场竞争能力。故原告的该项请求与社会主义市场经济的原则相悖，缺乏法律依据，本院不予支持。对于受疫情影响而主张的减免部分租金17322.8元，因被告在企业网站设有公示，故原告主张的该项请求应予支持。对于尚余的水电费计4412.89元，被告同意退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十二条的规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的租赁合同、商业管理服务协议。二、被告溧阳吾悦创盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邵伟鹏疫情期间减免的租金17322.8元，被告溧阳新城吾悦商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邵伟鹏剩余水电费4412.89元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4223元，由原告负担4000元，两被告负担233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费4223元。在递交上诉状副本7日内凭判决书可到常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费，也可采取银行汇款方式预交，收款人为江苏省常州市中级人民法院，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  陈东新人民陪审员  吴晓东人民陪审员  徐彩琴二〇二〇年九月二十一日书 记 员  李文琴