河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3599号上诉人（原审原告）：曾保珠，女，1948年10月2日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。上诉人（原审原告）：杨玉敏，女，1952年5月20日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。上诉人（原审原告）：吴杰辉，女，1928年3月25日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：李国玉，河南宛英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳市祥光焊接机械有限公司，住所地南阳市车站北路25号。法定代表人：马士峰。被上诉人（原审第三人）：南阳市牧工商公司，住所地南阳市车站北路25号。法定代表人：王如会。委托诉讼代理人：张建，河南汉冶律师事务所律师。上诉人曾保珠、杨玉敏、吴杰辉因与被上诉人南阳市祥光焊接机械有限公司、南阳市牧工商公司租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初5158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾保珠、杨玉敏、吴杰辉的委托诉讼代理人李国玉、被上诉人南阳市祥光焊接机械有限公司的法定代表人马士峰、被上诉人南阳市牧工商公司的委托诉讼代理人张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾保珠、杨玉敏、吴杰辉上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人曾保珠、杨玉敏、吴杰辉的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定南阳市牧工商公司（甲方）与曾宪盛、杨玉敏、吴杰辉（乙方）于2002年12月31日签订《房产使用权转让合同》第四条“甲方应积极多方筹措资金还款，还款数额冲减相应的房产使用期”，作为该合同所附的条件为认定事实错误，没有事实和证据证明南阳市牧工商公司履行了该条约定。收取租赁费用是曾保珠、杨玉敏、吴杰辉对涉案三间门面房的收益，该收益是基于房产使用权产生，收益的多少，不是南阳市牧工商公司履行《房产使用权转让合同》第四条的证据。一审认定“南阳市祥光焊接机械有限公司支付的房租已超出第三人所欠本息44730元”错误，一审核算没有事实证据，该认定违反双方合同约定。一审判决违背了南阳市卧龙区人民法院（2011）宛龙卧民初字第14号民事调解书的内容。2002年南阳市牧工商公司签订《房产使用权转让合同》后，2005年违反上述合同约定，又将涉案三间房产低价与承租人签订十年的租赁合同，侵犯了曾保珠、杨玉敏、吴杰辉的房产使用权。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请求二审支持曾保珠、杨玉敏、吴杰辉的上诉请求。南阳市祥光焊接机械有限公司辩称，房租一直交给曾保珠、杨玉敏、吴杰辉，交到2018年12月，一审判决处理不当。南阳市牧工商公司辩称，南阳市牧工商公司配合曾保珠、杨玉敏、吴杰辉向租房户增加房屋租金，缩短了公司收回欠款的时间，这是多方筹措资金的表现形式。双方签订《房屋使用权转让合同》的目的是为了还清南阳市牧工商公司所欠曾保珠、杨玉敏、吴杰辉的本金169000元和利息59770元，也就是用房屋使用权取得的收益款抵偿所欠的本息。本案所租房屋收取租金的增添部分，仍属于房屋使用权取得的收益款，因此，租金的增添部分能冲减相应的房屋使用期。截止2018年12月31日，曾保珠、杨玉敏、吴杰辉多收取租金44730元，三人对还款明细不持异议，一审认定并无不当。调解书内容是双方自愿达成，不是根据事实证据而做出的判决认定，协议内容只是对《房屋使用权转让合同》内容的表述，不是对租赁时间的确认，同时调解书认定上述合同为有效合同。因此，房屋使用权期限的截止时间应以曾保珠、杨玉敏、吴杰辉收回的时间来决定。曾保珠、杨玉敏、吴杰辉向一审法院起诉请求：1、判令南阳市祥光焊接机械有限公司向曾保珠、杨玉敏、吴杰辉支付2019年度租金33000元，并自2019年2月1日按银行同期贷款利率支付利息损失，直到付清为止；2、确认曾保珠、杨玉敏、吴杰辉对南阳市车站路第三人公司楼下南头第4－6号三间门面房享有使用权期限至2022年9月27日止；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：南阳市祥光焊接机械有限公司前身即南阳市祥光焊接机械成套部。曾显胜是曾保珠的父亲，曾显胜现已去世。2002年7月，南阳市牧工商公司作为甲方与乙方南阳市祥光焊接机械成套部签订租房合同书，合同主要条款为：“一、甲方向乙方提供市牧工商公司营业房中间三间约78平方米，具体位置在车站北楼25号。二、租赁期限为一年，自2002年6月28日至2003年7月28日止，到期若续租时，乙方应提前一个月通知甲方。三、租金及付款办法，年租金12000元，一次付清（先交租金后用房）。”南阳市牧工商公司因与曾宪盛、杨玉敏、吴杰辉有债务关系，2002年12月31日南阳市牧工商公司(甲方)与曾宪盛、杨玉敏、吴杰辉（乙方）签订《房产使用权转让合同》一份。该合同内容为：“1、甲方欠曾宪盛等三人人民币169000元，利息59770元。经协商，公司将位于车站北路公司楼下的叁间门面房（南头第四间至第六间）使用权转让给乙方，抵甲方欠乙方的本金和利息；自本合同签订之日起，乙方放弃原约定的利息。2、房屋租金叁间每月壹仟元计算，本合同生效后，乙方可重新与原租户签订合同，具体内容由乙方与租户协商。乙方使用权期限从2003年7月27日起至2022年9月26日止。自2022年9月27日起，使用权归甲方所有。3、如因甲方原因，造成房产使用权终止，本合同不能履行，则下余欠款仍由甲方另想法归还，否则，责任由乙方自负。4、甲方应积极多方筹措资金还款，还款数额冲减相应的房产使用期。5、本合同一式六份，经双方签字之日起生效。”2005年9月28日，南阳市牧工商公司作为甲方与乙方南阳市祥光焊接机械成套部签订租房合同书，合同主要条款为：“一、甲方向乙方提供市牧工商公司营业房三间，具体位置在车站北路25号。二、租赁期限为十年，自2005年9月28日起至2015年9月28日止，到期若续租时，乙方应提前三个月通知甲方。三、租金及付款办法，年租金12000元，若一次性付清一年租金，可多用一个月（即十三个月）。”南阳市牧工商公司于2009年1月19日出具证明“我公司自2002年12月31日经公司研究同意，与曾宪盛、杨玉敏、吴杰辉，三人签订房产使用权转让合同，把公司位于车站北路25号公司楼下三间门面房（南头第四间至第六间）使用权转让给三人后。未再受权任何人与他人签订房屋租赁合同之事。”杨玉敏、吴杰辉、曾保珠曾于2011年向本院提起诉讼。经本院审理，于2011年9月27日作出（2011）宛龙卧民初字第14号民事调解书，内容为：“2005年9月28日南阳市祥光焊接机械有限公司与第三人南阳市牧工商公司签订的“租房合同书”有效，2010年9月28日以前的租金仍按该合同执行（即每年共12000元），此前被告所欠租金8000元在2011年9月27日一次性支付给原告；2010年9月28日到2015年12月28日的租金，三间房每月共增加500元，在此期间的租金由被告直接付原告。2015年12月28日以后至2022年9月27日，即原告与第三人签订的“房产使用权转让合同”的合同有效期内，被告如仍需要租赁该房产，应与原告协商一致的情况下，双方直接签订租赁合同。”此后，曾保珠、杨玉敏、吴杰辉与南阳市祥光焊接机械有限公司按本院（2011）宛龙卧民初字第14号民事调解书积极履行，南阳市祥光焊接机械有限公司将租赁费交付给原告。2015年12月11日，曾保珠、杨玉敏、吴杰辉作为甲方与南阳市祥光焊接机械有限公司签订租房合同书，合同主要条款为：“一、租赁房屋位置：车站北路149号市牧工商公司办公楼一楼临街门面房南头第四间至第六间。二、租赁期限：自2015年12月29日起至2022年9月27日止。三、租金及付款方法：2016年租金30000元，年租金每两年在上一年度年租金基础上递增10%，每年元月份一次性付清全年房租。因政府拆迁等原因造成房屋不能使用，甲方应退回未使用期的房租。……”。2017年3月22日南阳市牧工商公司向本院提起诉讼，请求法院依法判令解除2002年12月31日南阳市牧工商公司与曾宪盛、杨玉敏、吴杰辉签订的《房产使用权转让合同》。本院于2017年10月8日做出（2017）豫1303民初2582号民事裁定书，以原告不能提供被告准确的送达地址为由，承担驳回南阳市牧工商公司的起诉。2018年11月28日南阳市牧工商公司再次向本院提起民事诉讼，请求依法判令南阳市祥光焊接机械有限公司腾清房屋交付原告，并要求被告从2018年10月1日起支付占用房屋的租金，每月每间按1500元计算。审理过程中，南阳市牧工商公司提出追加被告申请书，要求追加曾保珠、杨玉敏、吴杰辉为被告。2019年8月2日南阳市牧工商公司以双方庭外协商为由向本院申请撤回起诉。本院于2019年8月2日作出（2018）豫1303民初9062号民事裁定书，准予原告撤回起诉。因南阳市牧工商公司向本院提起民事诉讼，导致南阳市祥光焊接机械有限公司未能按时向曾保珠、杨玉敏、吴杰辉缴纳2019年度的房屋租赁费用33000元。曾保珠、杨玉敏、吴杰辉遂于2019年6月24日向本院提起民事诉讼。在审理过程中，为便于查明事实，遂通知南阳市牧工商公司作为第三人参加诉讼，且南阳市牧工商公司也提出参加诉讼申请。经审查,依法准予南阳市牧工商公司以第三人的身份参加诉讼。诉讼中，南阳市牧工商公司以有独立请求权的第三人向本院提出请求，并提出反诉要求，请求判令本诉原告向第三人支付2017年8份至2018年12份之间多收取的租金44730元。庭审中，本院告知第三人七日内向法院缴纳诉讼费用，不予缴纳视为撤回反诉请求。在规定的时间内，第三人为按期缴纳诉讼费用。另查明，南阳市祥光焊接机械有限公司自2003年8月至2018年12月，均将房屋租赁费用直接付给曾保珠、杨玉敏、吴杰辉。据统计，自2003年8月至2018年12月，南阳市祥光焊接机械有限公司共向曾保珠、杨玉敏、吴杰辉房屋租赁费用共计273500元。南阳市牧工商公司与曾宪盛、杨玉敏、吴杰辉之间的债权债务关系，至2002年12月31日双方签订合同时，欠曾保珠、杨玉敏、吴杰辉169000元，利息59770元，共计228770元。合同显示：自本合同签订之日起，乙方放弃原约定的利息。一审法院认为，2002年12月31日南阳市牧工商公司(甲方)与曾宪盛、杨玉敏、吴杰辉（乙方）双方签订《房产使用权转让合同》的目的，是为了偿还所欠曾宪盛等三人的借款本金169000元及利息59770元。南阳市牧工商公司转让三间门面房使用权给曾宪盛、杨玉敏、吴杰辉的真实意思表示是用房屋使用权所得收益抵偿借款，转让合同中的第4条约定“甲方应积极多方筹措资金还款，还款数额冲减相应的房产使用期”。此条款应作为曾宪盛、杨玉敏、吴杰辉享有三间转让房屋使用权的期限至2022年9月27日所附的条件，即若甲方提前还清欠款，合同目的已经实现，则该合同即应终止。现南阳市祥光焊接机械有限公司按租房合同约定支付租金至2018年12月，各方均予以认可。经核算，南阳市祥光焊接机械有限公司共向曾保珠、杨玉敏、吴杰辉支付房屋租赁费用共计273500元。南阳市牧工商公司欠三曾宪盛、杨玉敏、吴杰辉借款本金169000元，利息59770元，共计228770元。南阳市祥光焊接机械有限公司支付的房租已超出南阳市牧工商公司所欠本息44730元，视为曾保珠、杨玉敏、吴杰辉与南阳市牧工商公司之间的借款本息已经履行完毕。因此，曾保珠、杨玉敏、吴杰辉要求判令南阳市祥光焊接机械有限公司立即向曾保珠、杨玉敏、吴杰辉支付2019年度租金33000元，并自2019年2月1日按银行同期贷款利率支付利息损失，直到付清为止；确认曾保珠、杨玉敏、吴杰辉对南阳市车站路第三人公司楼下南头第4-6号三间门面房享有使用权期限至2022年9月27日止的诉讼请求，已失去请求基础。故对曾保珠、杨玉敏、吴杰辉的诉讼请求不予支持。至于2015年12月11日，曾保珠、杨玉敏、吴杰辉作为甲方与南阳市祥光焊接机械有限公司签订租房合同书，南阳市祥光焊接机械有限公司已履行完毕缴纳房租义务。2019年度的租金南阳市祥光焊接机械有限公司应当向南阳市牧工商公司缴纳。2019年、2020年的租金及以后的房屋租赁问题，南阳市祥光焊接机械有限公司可与南阳市牧工商公司另行协商处理。南阳市牧工商公司在庭审过程中提起反诉，经本院告知后七日内未向本院缴纳诉讼费，亦未申请减、缓、免交诉讼费，本院对于第三人的请求依法不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第二百一十二条之规定判决如下：驳回曾保珠、杨玉敏、吴杰辉的诉讼请求。案件受理费319元，由曾保珠、杨玉敏、吴杰辉负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于南阳祥光焊接机械有限公司是否应向曾保珠、杨玉敏、吴杰辉支付租金问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照自己约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，曾保珠之父曾宪盛、杨玉敏、吴杰辉与南阳市牧工商公司签订的《房产使用权转让合同》合法有效，双方应依约履行。《房产使用权转让合同》第二条约定，本合同生效后，乙方可重新与原租户签订合同，具体内容由乙方与租户协商。依照《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容包括价款或报酬等。因此，曾保珠、杨玉敏、吴杰辉依据其与他人重新签订的租赁合同取得租金，无论租金或多或少，均与新订合同外其他因素无关。曾保珠、杨玉敏、吴杰辉依照南阳市卧龙区人民法院（2011）宛龙卧民初字第14号民事调解书“在《房产使用权转让合同》有效期内，南阳祥光焊接机械有限公司如仍需租赁该房产，应与曾保珠、杨玉敏、吴杰辉协商一致的情况下，双方直接签订租赁合同”的调解协议，于2015年与南阳祥光焊接机械有限公司签订了《租房合同书》合法有效。根据合同的相对性，南阳祥光焊接机械有限公司应依约向曾保珠、杨玉敏、吴杰辉履行合同义务。《房产使用权转让合同》第四条约定“甲方应积极多方筹措资金还款，还款数额冲减相应的房产使用权”，一方面，从同一合同上下文体系解释，甲方筹措资金的方式不应包括乙方独立出租房屋收取的租金；另一方面，该条约定筹措资金的主体是甲方，与租金收取的主体乙方，既非同一主体，也非同一法律关系。即使南阳市牧工商公司自行筹措资金还款减期，依据合同公平原则和诚实信用原则，也应考量《房产使用权转让合同》签订时市场价格、乙方放弃原约定利息、货币上涨等因素，故一审法院认定南阳市牧工商公司对曾保珠、杨玉敏、吴杰辉已履行完毕借款本息，显属不当，曾保珠、杨玉敏、吴杰辉依照其与南阳祥光焊接机械有限公司依约支付租金的诉求，本院依法予以支持。关于曾保珠、杨玉敏、吴杰辉要求南阳祥光焊接机械有限公司支付自2019年2月1日至租金付清为止的利息问题。南阳祥光焊接机械有限公司未按约履行支付租金的义务，系因曾保珠、杨玉敏、吴杰辉与南阳市牧工商公司诉争所致，故本院不予支持。关于杨玉敏、曾保珠、吴杰辉诉请确认其对南阳市车站路南阳牧工商公司楼下南头第4－6号三间门面房享有使用权期限问题。该房产使用权期限约定存在冲减因素，故对本判决生效后的使用权期限不予确认。综上所述，杨玉敏、曾保珠、吴杰辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初5158号民事判决；判令南阳祥光焊接机械有限公司自本判决生效之日起十五日内支付曾保珠、杨玉敏、吴杰辉2019年房屋租赁费33000元；三、驳回曾保珠、杨玉敏、吴杰辉的其他诉讼请求。一审案件受理费319元，二审案件受理费319元，共计638元，由南阳祥光焊接机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  郭林慧审判员  尹庆文二〇二〇年九月七日书记员  杨 俊