北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9422号上诉人（原审被告）：北京新光维思电影科技有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙6号7层0803。法定代表人：董依民，执行董事、经理。委托诉讼代理人：李群英，女，北京新光维思电影科技有限公司执行董事助理。被上诉人（原审原告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼21层2104号-1。法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈枫，北京铭本天律师事务所律师。上诉人北京新光维思电影科技有限公司（以下简称新光维思公司）因与被上诉人北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初6101号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员邓青菁独任审判，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。新光维思公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回幼狮公司的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由幼狮公司承担。事实和理由：一、新光维思公司不能办理税务报到和安装税控事项确系涉案房屋原因，一审法院认定为非涉案房屋原因属于事实认定错误。涉案房屋导致新光维思公司无法报税，实际上已经有两家公司在涉案房屋注册了，新光维思公司无法实际迁入。二、在幼狮公司“提前终止合同”情形下，一审判决反而认定系新光维思公司提前终止合同并判决新光维思公司支付免租期的租金，属于事实认定错误。1.幼狮公司向新光维思公司送达《收回房屋通知书》称解除合同，系幼狮公司“提前终止合同”，而非新光维思公司。2.新光维思公司并未“提前终止合同”，不符合《补充协议》约定的支付免租期租金的情形。三、幼狮公司提供的租赁房屋不符合合同约定，幼狮公司提前终止合同，该两项行为均构成违约。一审法院反而认定系新光维思公司违约，属于事实认定错误。1.幼狮公司提供租赁房屋不符约定，应退还新光维思公司押金及未使用租期租金。2.幼狮公司单方解除合同，应向新光维思公司支付违约金，并退还押金及未使用租期的租金。四、即使认定是新光维思公司违约，一审法院判决新光维思公司承担的违约责任也显然过重，更何况系幼狮公司违约而非新光维思公司违约。幼狮公司辩称，同意一审判决，不同意新光维思公司的上诉请求和事实理由。据了解，企业列入异常并不会影响后续的企业落税控和工商注册，新光维思公司离开租赁场地后，幼狮公司将房屋出租给了其他公司，其他公司正常办理了营业执照，也落税控了，目前也在正常营业。幼狮公司认为新光维思公司根本没有提申请，而非其主张的无法落税控和注册。幼狮公司向一审法院起诉请求：1.判决新光维思公司支付2019年9月25日至2019年10月21日的房屋使用费29562.3元；2.判决新光维思公司支付幼狮公司违约金61094元，押金抵扣违约金，押金不退；3.判决新光维思公司支付2019年6月14日至2019年6月24日免租期间租金损失10949元。一审法院认定事实：黎明系北京市朝阳区朝外大街乙6号×房屋（以下简称×房屋）所有权人，房屋规划用途为办公用房。2019年6月14日，黎明（甲方，出租方）、新光维思公司（乙方，承租方）、幼狮公司（丙方，资产管理方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：乙方承租×房屋，租赁用途办公，房屋规划用途办公用房，根据规划用途及政府相关规定可以进行工商注册的房屋，甲方向乙方提供其身份证及房屋所有权证复印件，乙方自行到相关部门办理工商注册事宜，并由乙方自行承担注册不成功之风险。合同期限2年，2019年6月25日至2021年6月24日，租金32847元/月，租金含物业费、供暖费、出租房屋需缴纳的税费，甲方收到乙方支付的租金后配合乙方开具房屋增值税普通发票或房租增值税专用发票，押二付三，押金61094元，支付时间为2019年6月14日前，押金是乙方向甲方交付的合法履约的保证金，如乙方在租赁期限届满之前违反本合同约定，押金作为违约金不予退还。租赁期满，乙方结清应承担的费用，并将工商注册地址迁离、税控迁出此房后3个工作日内由甲方退还乙方剩余押金。首期租金98541元，支付时间为2019年6月14日前，租金每三个月支付一次，于付款月起租日30日前支付下一次租金，即第二期租金的支付时间为2019年8月24日前，第三期租金支付时间为2019年11月24日前，合同期每期租金以此类推。乙方违反本合同约定的，丙方有权以自身名义行使甲方在本合同中的全部权利和义务，有权提出解除本合同及要求乙方承担违约责任，租赁期满或因乙方违约致使本合同解除的，丙方有权代理甲方收回出租房屋，并办妥相关手续。乙方不按照约定支付租金达3日，甲方有权解除合同并立即收回房屋，乙方应按2个月租金为标准向甲方支付违约金。由乙方原因违约本合同提前终止（包含租期届满），乙方须在终止或解除的约定时间内腾空房屋并向甲方返还该房屋，如乙方未能在约定时间内自行腾出该房屋，甲方有权立即收回房屋及钥匙，有权采取换锁、停水停电、阻止人员在承租区域进出经营等自我救济行为，同时可将屋内乙方物品清出至室外，甲方不承担任何保管及赔偿责任，乙方同意自行承担由此产生的全部后果和责任。同日，三方签订《补充协议》，约定本房屋租金包含物业费、供暖费、开具增值税普通发票的税金，其中月租金金额为30547元、月税金金额为2300元，在履行租约期间遇国家税收政策调整，实际税金根据实际税率确定，甲方给予乙方10天免租期，自2019年6月15日至2019年6月24日，免租期内乙方不支付租金，如乙方提前终止合同，除承担违约责任外，另需赔付甲方给予的全部免租期租金。新光维思公司2019年6月17日支付押金61094元和2019年6月25日至2019年9月24日的房租（含税金）98541元。2019年6月18日，出租方与承租方签订《房屋交割清单（交房）》，新光维思公司认可该日收到×房屋。2019年8月25日，幼狮公司向新光维思公司发出《租户违约告知函》，要求新光维思公司2019年8月26日足额支付租金，次日新光维思公司工作人员签收。2019年8月26日，幼狮公司做出《收回房屋通知书》，称解除《北京市房屋租赁合同》并收回房屋，该通知书上未有新光维思公司工作人员签收，新光维思公司无法确认已经收到该通知书。2019年9月4日，幼狮公司向新光维思公司发出《收回房屋通知书》，称解除《北京市房屋租赁合同》并收回房屋，要求新光维思公司2019年9月5日办理房屋交割手续，新光维思公司工作人员次日签收。2019年9月23日，幼狮公司再次向新光维思公司发出《收房告知函》，当日新光维思公司工作人员签收。2019年10月21日，幼狮公司与新光维思公司办理了房屋交接手续。2019年6月26日，新光维思公司做出《申明》，要求幼狮公司将×房屋内原注册公司迁出，若10天之内未完成，乙方要求将房租和押金全额退还。2019年7月2日，幼狮公司回函，称如因房屋原因导致工商注册失败，退还已支付的押金及未使用租期租金，该房屋已注册2家公司，并不影响办理相关业务。2019年7月12日，幼狮公司再次回函，称与业主沟通后同意新光维思公司可注册租赁面积为50平方米，如因房屋原因导致注册失败，退还已支付的押金及未使用租期租金。2019年7月30日，新光维思公司住所变更登记至×房屋。新光维思公司未提交证据证明注册面积与承租面积不符给其造成重大损失。现无证据证明仅因×房屋先前存在登记异常公司而导致新光维思公司无法进行税务报到和安装税控。一审法院认为，《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，应该按照约定履行义务。2019年7月30日，新光维思公司将住所地迁移至×房屋内，故对其2019年6月26日《申明》称注册面积与承租面积不符以及无法迁移住所的抗辩不再考虑，无证据证明新光维思公司仅因×房屋先前存在登记异常公司而无法在该房屋税务报到和安装税控，因此，幼狮公司多次督促情况下，新光维思公司拒绝支付下一期房租，构成根本违约，幼狮公司要求扣除押金作为违约金予以支持。一审法院支持2019年9月25日至2019年10月20日的房屋使用费以及2019年6月18日至2019年6月24日的免租期租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、新光维思公司于判决生效后七日内向幼狮公司支付房屋使用费二万八千四百六十七元四角；二、新光维思公司需要向幼狮公司支付违约金六万一千零九十四元，该违约金与押金折抵，无需另行给付和要求退还押金；三、新光维思公司于判决生效后七日内向幼狮公司支付免租期租金七千六百六十四元三角；四、驳回幼狮公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，新光维思公司提交证据1.大连美牛贸易有限公司北京分公司工商信息，证明大连美牛贸易公司北分公司注册地址为涉案房屋，该公司自2019年1月15日起即因无法联系被列入经营异常名录；提交证据2.大连美牛贸易有限公司北分公司税务信息，证明大连美牛贸易公司北分公司自2018年9月29日起纳税人状态即显示为非正常户；提交证据3.北京华夏京禾投资管理有限公司工商信息，证明北京华夏京禾投资管理有限公司注册地址为涉案房屋，2016年至2018年间多次被列入经营异常名录，现已被吊销营业执照，无法联系；提交证据4.北京华夏京禾投资管理有限公司税务信息，证明北京华夏京禾投资管理有限公司自2015年4月30日起纳税人状态即显示非正常户注销；提交证据5.税务事项咨询截图，证明新光维思公司要办理税务报到和安装税控等事项，需先解除涉案房屋上其他公司的非正常户状态。幼狮公司对新光维思公司提交的证据1-4的真实性认可，证明目的不认可，对大连美牛贸易有限公司北京分公司被列入异常名录不认可，据其了解这一情况是因为该公司没有正常报送年检导致的，这与非正常户状态无关，涉案房屋不会导致无法办理企业信息登记注册和税控落户；对证据5的真实性无法核实，证明目的不认可，主张新光维思公司陈述与事实不符，幼狮公司也咨询了国家税务总局的工作人员，涉案房屋跟其咨询的房屋的状况一模一样，本身就代表这样的一个事实情况，并不是针对涉案房屋专门的解释。幼狮公司提交证据1.房屋租赁合同，证明新光维思公司退租后业主黎明将涉案房屋出租给北京泓丰汇泽科技有限公司，该公司承租后正常做税务报到、落税控；提交证据2.北京泓丰汇泽科技有限公司企业信息、证据3.北京泓丰汇泽科技有限公司企业信息税务局官网查询信息、证据4.聊天记录，均证明北京泓丰汇泽科技有限公司承租后税务正常，涉案房屋可以正常进行税务报到和落税控，新光维思公司解除租赁合同没有事实依据；提交证据5.（2019）京0105民初38550号民事判决书，证明前面公司的经营情况并不影响后续已经取得营业执照的公司办理税务报到。新光维思公司对幼狮公司提交的证据1的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可；对证据2、证据3的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可；对证据4的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可；对证据5的真实性、合法性、证明目的均不予认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，各方均应依约履行。根据本案所查事实，新光维思公司于2019年7月30日将住所地迁移至×房屋内，故其抗辩称注册面积与承租面积不符以及无法迁移住所依据不足，且在案证据并不足以证明新光维思公司提出的仅因×房屋先前存在登记异常公司而无法在该房屋税务报到和安装税控的抗辩意见，一审法院据此认定新光维思公司拒绝支付下一期房租构成根本违约，判决支持幼狮公司主张2019年9月25日至2019年10月20日的房屋使用费以及2019年6月18日至2019年6月24日的免租期租金并要求扣除押金作为违约金的诉请，并无不当。综上所述，新光维思公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2332元，由北京新光维思电影科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 邓青菁二〇二〇年九月二十八日法官助理 刘佳钰书 记 员 徐 曼