河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0209民初2042号 原告：唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司，住所地唐山市曹妃甸区唐海镇大通路**。 法定代表人：刘秋峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘继军，该公司员工。 被告：张春龙，男，1972年2月9日生，汉族，现住唐山市曹妃甸区。 被告：郑红艳，女，1971年1月5日生，汉族，现住。 二被告委托诉讼代理人：高保平（系张春龙、郑红艳表兄），男，1959年12月20日生，汉族，现住唐山市路**。 原告唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司（以下简称建安物业公司）与被告张春龙、郑红艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建安物业公司委托诉讼代理人刘继军，被告张春龙、郑红艳委托诉讼代理人高保平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告支付原告物业费12465元；2.判决二被告自2015年10月24日起至履行之日止以欠缴物业费2493元按每天万分之五支付原告逾期违约金，自2016年10月24日起至履行之日止以欠缴物业费2493元按每天万分之五支付原告逾期违约金，自2017年10月24日起至履行之日止以欠缴物业费2493元按每天万分之五支付原告逾期违约金，自2018年10月24日起至履行之日止以欠缴物业费2493元按每天万分之五支付原告逾期违约金，自2019年10月24日起至履行之日止以欠缴物业费2493元按每天万分之五支付原告逾期违约金；本案的诉讼费用由二被告承担；3.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告系曹妃甸区龙凤园小区的物业服务公司，二被告系夫妻关系，系龙凤园小区一期1幢1单元702室业主。被告2012年10月14日领取房屋钥匙，开始进入小区，享受物业服务。原告与被告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定物业费具体收费标准以业主签署的《商品房买卖合同》中前期物业服务条款为准，被告签订的《商品房买卖合同》中前期物业服务条款约定物业服务费收费价格为1.3元/月·平方米（建筑面积）。《前期物业管理服务合同》约定每次交纳费用的时间为第一年入户当月缴付全年费用，第二年起为每年缴付一次，交付时间为上一年期满10日内，不按合同约定的收费标准和时间交纳物业费的，从逾期之日起按每天万分之五（年18.25%）交纳违约金。被告房屋的建筑面积为159.83㎡，每年的物业费应为2493元。现二被告拖欠原告2015年10月14日至2020年10月13日的物业费共计12465元。经原告多次向被告催要，但被告一直推托，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请依法判决，准如所请。 张春龙辩称，张春龙是军人，身体患有疾病，妻子郑红艳是残疾，有残疾证书。业主在入住龙凤园小区之后，因小区不让进车，买米买面亦不让，业主腰病就犯了，因此和小区保安理论，导致矛盾冲突并赔偿损失。原告未对业主特殊情况予以照顾。 郑红艳辩称同上。 本院经审理认定事实如下： 被告张春龙与被告郑红艳系夫妻关系，2012年11月13日，被告郑红艳与唐海县城建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于唐山市曹妃甸区房屋，房屋的建筑面积为159.83㎡。《商品房买卖合同》中“第二十二条前期物业服务”约定出卖人依法选聘物业管理企业为唐海县建安物业服务有限公司（现为本案原告唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司），物业服务收费价格1.3元／月·平方米。2012年10月14日，二被告领取房屋钥匙，并与原告建安物业公司签订《前期物业管理服务合同业主临时规约（附装饰装修管理规定）》，合同“第三条物业管理服务内容”及“第四条物业管理服务质量”部分，对物业公司服务的具体内容包括“一、房屋共用部位的维修和管理二、房屋共用设施及其运行的维护和管理三、环境卫生四、保安装修”以及上述内容达到的具体服务标准进行了详细的约定。合同“第五条物业管理服务费用”中约定交纳物业费周期12个月，住宅按建筑面积每月每平米1.1元-1.3元，具体收费标准以业主签署的《商品房买卖合同》中前期物业服务条款为准，每次交纳物业费用的时间为第一年入户当月缴付全年费用，第二年起为每年缴付一次（交付时间为第一年满10日内）。合同“第九条违约责任”约定不按合同约定的收费标准和时间交纳物业费及有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五（年18.25%）交纳违约金。二被告房屋的建筑面积为159.83㎡，每年物业费159.83㎡×1.3元／月×12月即2493元。二被告于2012年10月14日领取房屋钥匙，第一年物业服务期间2012年10月14日-2013年10月13日。根据上述合同约定，二被告第二年起缴纳物业费的时间节点是每年的10月23日前。二被告自2015年10月14日至2019年10月13日四年度的物业费共计9972元至今未向原告交纳。 另查明，原告关于唐山市曹妃甸区龙凤园小区物业收费标准及车位使用费标准已向唐山市曹妃甸区物价局批准备案。 上述事实由原告举示的二被告身份证、结婚证复印件，《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同业主临时规约（附装饰装修管理规定）》复印件、领取钥匙登记表、物业费催缴单照片及物业费催缴单存根，唐山市曹妃甸区物价局复函、批复复印件及当事人庭审陈述证明属实并在案佐证，本院予以确认。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主之间签订的，约定由物业服务企业提供对房屋及配套设施、相关场所进行维修、维护、管理以及对相关区域的环境卫生进行清洁，维护区域内公共秩序，并由业主支付报酬的服务合同。原告建安物业公司与被告郑红艳签订的《前期物业管理服务合同业主临时规约（附装饰装修管理规定）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，故双方构成合法有效的物业服务合同法律关系，双方应按照物业服务合同的约定享有权利、履行义务。原告物业公司在履行物业服务义务、提供物业服务后，被告作为涉案小区业主应当按时、足额交纳物业费，逾期或拒绝交纳构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。被告辩称原告车位出租停放事项上存在问题，但未举示证据证明物业公司不履行或者履行物业服务合同义务存在重大瑕疵，故二被告并无充分正当的理由迟延或拒绝交纳物业费。鉴于被告提出的具体物业服务问题具有普遍性，本院建议原告物业公司应认真对待业主提出的问题及诉求，采取行之有效的措施予以及时改进完善，进一步提升物业服务质量，最大限度的满足业主需求。 综上所述，原告要求二被告交纳拖欠物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告仅提供了2015年10月14日至2019年10月13日四年度的物业费催缴单存根，2020年度物业费待履行期届至并经原告向业主书面催交后再行主张为宜。原告主张的以日万分之五计算物业费逾期交纳的违约金过高，本院酌情调整为按2020年9月全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率自2019年10月24日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告张春龙、郑红艳于本判决生效后七日内向原告唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司交纳自2015年10月14日至2019年10月13日四年度的物业费共计9972元，并支付自2019年10月24日起至实际履行之日止以9972元为基数，按2020年9月全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的违约金。 二、驳回原告唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张春龙、郑红艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 刘建英 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 闫思琳 书 记 员 郑新颖 ——