新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初6718号 原告：魏爱青，女，1959年12月27日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：赵焓杏，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙琦，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，1994年12月31日出生，蒙古族，该公司法务，住乌鲁木齐市。 原告魏爱青与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告魏爱青委托诉讼代理人孙琦，被告新疆胜天房地产开发有限公司委托诉讼代理人奥登格尔丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏爱青向本院提出诉讼请求：1．判令被告承担逾期办理产权证书违约金74，864.31元至实际履行之日止（暂算至2020年4月20日，利率2019年8月19日前按照4.75%计算，2019年8月20日至2020年4月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2．被告承担本案诉讼费、送达费等。事实和理由：原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发的格林威治城三期11-3-1201号房屋，建筑面积137.7平方米，总房款541，161元。原告支付完房款、契税及维修基金，并敦促被告早日办理房屋所有权证，被告作为房屋买卖合同的出售方，应按照合同约定在房屋交付使用后180日内办理房屋所有权证。但时至今日，被告一直以种种理由拖延办理原告的房屋所有权证。故此诉至贵院，请求维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告新疆胜天房地产开发有限公司辩称，原告主张办理房屋权属证书违约金的主张适用法律错误，应驳回原告第一项诉讼请求。被告已经履行房屋买卖合同的主合同义务，只因案外第三人一建公司拒绝移交竣工资料而无法为原告办理房屋产权证书。房屋的价值主要体现于其居住使用，原告已实际占有使用涉案房屋，获得了房屋的占有、使用及收益的权能，已经实现了签订商品房买卖合同的合同目的。而且，房屋权属登记的延迟办理只影响原告对于房屋的处分权能，并未损害被告订立合同的交易目的，也未给原告造成实际或者预期利益的损失，原告也未就该损失提出证据证明。且现原告所在小区房价涨价幅度超过60%，原告并未受有实际损失。本案中，涉案《商品房预售合同》第十五条对逾期办证作出了特别约定，即双方共同约定排除适用违约金，出卖人不承担支付违约金的责任。其次我方认为原告主张的逾期办证违约金明显过高。原告主张的逾期办证违约金为涉案合同约定逾期交房违约金的13倍之多，明显过高。诉讼费请求法庭依法裁判。 本院经审理认定事实如下：2013年10月11日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积137.7平方米，总房款541，161元；出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付价款的×%向买受人支付违约金。“2、3、×”系在合同文本空格部位添加。《商品房预售合同》为被告提供的格式条款合同，该合同说明部分载明：对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删减或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款541，161元。 2017年4月17日，原告以被告逾期交房、逾期办证为由，向本院起诉，要求被告承担逾期交房、逾期办证违约金。本案经本院主持调解，达成协议：一、新疆胜天房地产开发有限公司代魏爱青缴纳物业费22，050.96元，用于抵偿新疆胜天房地产开发有限公司应向魏爱青赔付的逾期交房及逾期办理权属证书的违约金；二、魏爱青保留自2017年4月19日之后逾期办理权属证书违约金的诉权。本院于2017年4月19日作出（2017）新0103民初3455号民事调解书，对上述调解协议予以确认。 被告至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告未取得房地产权属证书。 中国人民银行规定的中长期（一至五年）贷款利率为4.75%。2019年9月至2020年4月，全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率（LPR）分别为：4.2%、4.2%、4.15%、4.15%、4.15%、4.05%、4.05%、3.85%。 以上事实有原告提交的《商品房预售合同》、税收通用完税证、民事调解书、当事人陈述及庭审笔录在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是：原告未能取得房地产权属证书，被告是否承担违约责任。根据双方合同约定，被告应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，这是原告取得房地产权属证书的前提条件，也是被告应履行的合同义务。但被告至今未履行该义务，被告已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任。按照此规定，除当事人有特殊的约定外，被告应当承担违约责任。现被告认为有特殊的约定，即双方当事人在合同违约责任条款中打“×”，就是排除适用违约金，并以此为由，拒绝承担违约责任。根据本案查明事实，被告关于有特殊约定的主张是不能成立的。理由是，第一，逾期办证违约责任条款“2”是双方选择适用的条款。被告在合同中选择了适用该条款，现在又主张排除适用该条款，自相矛盾，其主张不能成立；第二，《商品房预售合同》说明载明，对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×。按照这一说明理解，原、被告在合同中“出卖人按已付价款的×%赔偿买受人损失”的空格部位添加了×，应解释为双方对赔偿的百分比不作约定，而非排除对该条款的适用。由于被告关于有特殊约定的主张是不能成立的，故被告应当承担违约责任。关于违约金的金额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的规定，原告主张按照已付购房款总额，从2017年4月19日至2019年8月19日参照中国人民银行规定的贷款利率4.75%计算、2019年8月20日至2020年4月20日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期办证违约金，未超出法律规定。以此方法计算，2017年4月19日至2019年8月19日合计852天的逾期办证违约金为541，161元×4.75%÷365天×852天=60，002.15元。2019年8月20日至2020年4月20日期间的逾期办证违约金为，541，161元×（4.2%÷365天×31天＋4.2%÷365天×30天＋4.15%÷365天×31天＋4.15%÷365天×30天＋4.15%÷365天×31天＋4.05%÷365天×31天＋4.05%÷365天×29天＋3.85%÷365天×31天）=14，791.74元。被告应支付原告逾期办证违约金共计74，793.89元。原告诉讼请求合理部分本院予以支持。被告关于原告主张的逾期办证违约金明显过高的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告魏爱青支付逾期办理产权证书违约金74，793.89元。 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1，671.61元（原告已预交），简易程序减半收取835.8元，由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担。剩余835.8元退还原告魏爱青。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  陈晶晶 二〇二〇年九月二十七日 书记员  王 珊