河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初5169号原告（反诉被告）：宋亚红，女，生于1970年5月22日，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵瑛瑛，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君君，河南辰中律师事务所律师。被告（反诉原告）：骆淑贞，女，生于1986年6月28日，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：秦广亮（骆淑贞之夫），男，生于1986年8月3日，汉族，住河南省中牟县。原告宋亚红与被告骆淑贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋亚红及其委托诉讼代理人赵瑛瑛、王君君，被告骆淑贞及其委托诉讼代理人秦广亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋亚红向本院提出诉讼请求：1、解除宋亚红、骆淑贞签订的《郑州市存量房买卖合同》；2、判令骆淑贞返还房产，将房产恢复登记至宋亚红名下，协助宋亚红办理过户登记，并承担由此产生的过户费用；3、依法判令骆淑贞向宋亚红支付违约金219350元（暂计至起诉之日止）；4、判令骆淑贞承担诉讼费、保全费、保函费等所有诉讼费用，及宋亚红为主张权利产生的律师费、交通费等费用。在诉讼过程中，宋亚红变更诉讼请求：1、撤销原起诉状中第一项、第二项诉讼请求；2、将原起诉状中第三项诉讼请求依法判令骆淑贞向宋亚红支付违约金219350元中的违约金数额变更为33250元（具体包含：一是违约金，支付首付款逾期9天，办理抵押手续逾期13天，共计逾期22天，每逾期一天按照总房款的日万分之五计算，违约金共计11770元。二是损失，因诉讼产生的律师代理费20000元、保函费1480元）。事实和理由：宋亚红、骆淑贞于2020年4月签订《郑州市存量房买卖合同》（合同编号：100005354458），约定宋亚红将位于郑州××路南侧，宝峰街西侧沁园馨城小区××号楼××号房产以1070000元的价格售于骆淑贞，骆淑贞在贷款审批通过后7个工作日支付首付款280000元：在取得不动产权证书后7个工作日内办理抵押权登记，通过抵押贷款支付剩余尾款。并约定如一方逾期，违约方按合同总价款的日万分之五支付违约金，如合同解除，违约方按合同总价款20％支付违约金。合同签订后，骆淑贞依约支付首付款，宋亚红按照合同约定于6月18日将房产过户给骆淑贞，然骆淑贞迟迟未按合同约定履行支付剩余房款的义务。骆淑贞行为已构成根本违约，为维护宋亚红的合法权益，特诉至法院，望判如所请。骆淑贞答辩并反诉称：骆淑贞没有违约，不承担违约责任。第一，首付款不存在违约，双方约定在宋亚红解押的当天支付首付款。因为房子存在抵押，宋亚红当天去解押，骆淑贞当天在12点之前把首付款打给宋亚红，所以说首付款不存在违约。第二，办理抵押手续不存在违约，合同约定是在取得不动产证七个工作日之内做抵押，但中间产生纠纷，骆淑贞一直在协调，骆淑贞在和中介协调期间，也通知了宋亚红。宋亚红在需要协调的情况下仍继续提起诉讼，也就不存在违约。第三，诉讼产生的所有费用（诉讼费、保全费、保函费等所有诉讼费用，及宋亚红为主张权利产生的律师费、交通费等费用）是宋亚红的个人行为，骆淑贞开始并不知道被起诉，这些费用都由宋亚红个人承担。骆淑贞依约把首付款全部付给宋亚红，把尾款也全部付给宋亚红，宋亚红现在也将房屋交付给骆淑贞了，现在合同已经履行完毕，所以骆淑贞不存在违约。骆淑贞要求宋亚红支付其逾期交房四个工作日的违约金2140元，按照总房款的日万分之五计算。骆淑贞于2020年7月23日将房款交于宋亚红，2020年8月1日宋亚红交付房屋，一共晚了七个工作日，中间去掉三个工作日，晚交四个工作日。宋亚红物业费交至2020年7月1日，少交一个月物业费103元，宋亚红应赔偿骆淑贞一个月的物业费103元。宋亚红针对骆淑贞的反诉答辩：涉案房屋是2020年6月22日过户，根据合同约定，宋亚红应在7月29日之前交付房屋，7月28日，宋亚红通过房屋中介与骆淑贞达成合意，将交房时间变更为8月1日，有郑州金太阳房地产营销策划公司负责人（辜立峰）的证人证言为证。根据宋亚红、骆淑贞及房屋中介共同签署的房屋物业结算确认书，双方均认可已经办理完毕涉案房屋的物业交割手续，并完成了涉案房屋关于合同约定的所有交接内容。且在庭前质证过程当中，骆淑贞明确认可双方关于物业费没有争议，认可物业费结清的事实，也明确对房屋交付时间的变更未提出任何异议。综上宋亚红不存在任何违约。本院经审理认定事实如下：2020年4月14日，出卖人宋亚红（甲方）与买受人骆淑贞（乙方）签订《郑州市存量房买卖合同》，合同主要内容为：“……第一条房屋基本情况（一）甲方所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落于郑州××路南侧，宝峰街西侧沁园馨城小区××号楼××号，该房屋所在楼栋建筑总层数为**，其中地上**，地下**，该房屋所在楼层为**，产权证明所载建筑面积共215.18平方米。（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条房屋权属情况（一）该房屋所有权证/不动产权证证号为：牟房权证字第**，填发单位为：中牟县住房保障和房地产管理局……（四）该房屋的抵押情况该房屋已经设定抵押，抵押权人为：漯河市郾城区包商银行。该房屋已经设定抵押的，甲方应于2020年4月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年5月20日前办理完毕注销抵押登记手续。……甲方解押所需资金的来源为：乙方的第1笔购房款，并于甲方还款前支付，不足部分甲方自筹。……第五条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经甲方和乙方协商一致，该房屋成交总价格为人民币（小写）1070000元（大写）壹佰零柒万元整……（二）乙方的付款方式为：贷款：房屋总成交价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金1、定金：定金总额为（小写）15000元（大写）壹万伍仟元整。（1）乙方于签合同当天以银行资金存管的方式向甲方支付第一笔定金人民币（小写）15000元（大写）壹万伍仟元整……2、购房款/首付款（若选全款，则此条款对应为购房款；若选贷款，此条款对应为首付款）：（1）乙方于乙方贷款审批通过之后7个工作日将第一笔购房款/首付款（小写）280000元（大写）贰拾捌万元整（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付甲方……3、贷款：乙方向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方或房管局的监管账户；乙方拟贷款金额为人民币（小写）770000元（大写）柒拾柒万元整。甲乙双方应于签合同之后7个工作日之内共同前往贷款机构办理贷款申请手续……甲乙双方协商一致，本次交易不办理房管局监管。乙方贷款购买交易房屋的，乙方取得不动产权证书后7工作日内应配合办理抵押权登记手续……第六条房屋的交付（一）甲方收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内交付给乙方……（三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他：全部费用由甲方承担，交付日后（含当日）发生的费用由乙方承担。第八条税、费相关规定……（二）甲、乙双方同意，根据国家及河南省的相关规定，本次交易所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地收益金、增值税及附加、个人所得税、土地增值税等。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳……（四）……本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳；因政策原因（相关机构对二手房交易计税价格进行调整除外）使原有税费金额增加的，双方友好协商解决。本次交易产生的税（费）项、税（费）率、税（费）额均以税务部门、房地产交易市场等相关部门出具的单据为准，居间方提供的购房预算仅供参考，不作为缴纳上述相关费用的依据。第九条权属转移登记（一）甲乙双方应于税费缴纳当日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……如乙方贷款的，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本合同第十条约定承担违约责任。……第十条违约责任（一）甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……出卖人：宋亚红买受人：骆淑贞附定金收付收据，由房屋出卖人在实际收到定金时签署。收据房屋出卖人宋亚红至今收到房屋买受人骆淑贞交来的定金共计人民币（小写）15000元（大写）壹万伍仟元整本收据一式三份，供各方备存，如房屋出售人未曾收取定金的，请勿签署本收据出卖人（签章）：宋亚红收款日期：2020年4月14日。同日，出卖方宋亚红（甲方）、买受方骆淑贞（乙方）与居间方郑州金太阳房地产营销策划有限公司（丙方）签署《居间服务合同》，合同第四条违约责任约定“甲乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任”。合同签订当天，骆淑贞支付购房定金15000元。同年5月21日上午，骆淑贞支付宋亚红首付款280000元。宋亚红提交的《交易进度》截图显示：“……4月29日批贷；6月22解抵押、缴税、过户、领房本；7月16日领不动产登记证明，7月24日放款、交易完成”。骆淑贞提交的《中国邮政储蓄银行账户对账单》显示“2020年7月16日信贷放款770000元（收入）；2020年7月23日信贷受托770000元（支出）”。8月1日，宋亚红、骆淑贞签署《房屋物业结清确认书》显示“买卖双方确认：双方已办理完毕上述房屋的物业交割手续，完成了该房屋买卖合同中‘房屋的交付’条款约定办理的所有交接内容，所有物业款项已结清”，宋亚红向骆淑贞交付涉案房屋，合同履行完毕。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，宋亚红与骆淑贞签订的《郑州市存量房买卖合同》及《居间服务合同》，系双方的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按照约定履行自己的义务。关于骆淑贞支付首付款是否存在逾期问题。双方签定的《郑州市存量房买卖合同》第一条第（四）项中约定“宋亚红解押所需资金的来源为：骆淑贞的第1笔购房款，并于宋亚红还款前支付，不足部分宋亚红自筹”，同时，第五条第（二）项约定“骆淑贞于骆淑贞贷款审批通过之后7个工作日将第一笔购房款/首付款280000元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付宋亚红”，可见，双方对第一笔购房款（首付款）支付时间的约定存在前后不一致的情况，应视为约定不明确。从双方合同履行情况来看，骆淑贞于2020年5月21日支付首付款即第一笔购房款后，宋亚红于同年6月22日办理涉案房屋的解抵押，应视为双方就首付款的支付时间达成了补充协议，且已实际履行，故骆淑贞支付首付款不存在逾期。关于骆淑贞办理抵押手续是否逾期问题。《郑州市存量房买卖合同》第五条第（二）项中约定“骆淑贞贷款购买交易房屋的，骆淑贞取得不动产权证书后7工作日内应配合办理抵押权登记手续”。骆淑贞领取不动产权证书的时间为2020年6月22日，按照合同约定，骆淑贞办理抵押权登记手续的时间最迟应为7月2日，实际办理抵押权登记手续的时间为7月15日，逾期12天。关于宋亚红交房是否逾期问题。《郑州市存量房买卖合同》第六条第（一）项，约定“宋亚红收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将该房屋交付给骆淑贞”。《交易进度》显示2020年7月24日放款，即宋亚红收到全部购房款，按照合同约定，宋亚红交付房屋的时间最迟应为7月29日，实际交房时间为8月1日，逾期两天。关于违约金问题。《郑州市存量房买卖合同》第十条约定“每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”。骆淑贞逾期办理抵押权登记手续12天，应支付违约金6420元（12天×1070000元×0.05%=6420元）；宋亚红逾期交付房屋2天，应支付违约金1070元（2天×1070000元×0.05%=1070元）。关于宋亚红主张的律师费、保函费损失问题。宋亚红依据《居间服务合同》约定的“任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任”主张骆淑贞赔偿其律师费、保函费等损失，因双方未明确约定律师费、保函费等因诉讼产生的费用由违约方承担，故其该项诉请，没有事实根据及法律依据，本院不予支持。关于物业费问题。双方签署《房屋物业结清确认书》显示“所有物业款项已结清”，骆淑贞认可宋亚红已结清物业费，双方就支付物业费金额已达成一致意见，故骆淑贞主张赔偿其一个月物业费的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，骆淑贞应支付宋亚红违约金6420元，宋亚红应支付骆淑贞违约金1070元，骆淑贞、宋亚红其他过高部分诉讼请求，没有事实根据及法律依据，本院不予支持。关于骆淑贞辩称其逾期办理抵押权登记手续不属于违约，合同明确约定，如果对税费有异议，可以进行后期协商，经查，合同约定的内容为“因政策原因（相关机构对二手房交易计税价格进行调整除外）使原有税费金额增加的，双方友好协商解决”，骆淑贞未举证证明其系因政策原因使原有税费金额增加而进行协商，故其抗辩理由不成立，本院不予采信。关于宋亚红抗辩称交付房屋的时间是经骆淑贞同意的，不存在交房违约的意见，其未提供有效证据予以证明，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）骆淑贞于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宋亚红支付违约金6420元；二、原告（反诉被告）宋亚红于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）骆淑贞支付违约金1070元；三、驳回原告（反诉被告）宋亚红的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）骆淑贞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费632元，减半收取316元，由原告（反诉被告）宋亚红负担291元，由被告（反诉原告）骆淑贞负担25元；反诉费25元，由原告（反诉被告）宋亚红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将案件受理费交费凭证交至本院查验。审判员  娄王记二〇二〇年九月二十四日法官助理安静书记员边亚杰