成都铁路运输中级法院 执 行 裁 定 书 （2020）川71执异67号 案外人：龙飞，男，1988年5月16日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 案外人：龙利梅，女，1984年4月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 案外人：代雪松，男，1977年10月18日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 案外人：刘瑶，女，1988年4月11日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 申请执行人：中铁信托有限责任公司。住所地：四川省成都市航空路**国航世纪中心**。 法定代表人：郭敬辉，职务不详。 被执行人：自贡市荣新建筑工程有限公司。住所地：四川省自贡市盐都大道盐都花园会所。 法定代表人：李世荣，职务不详。 被执行人：四川省荣新集团有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府大道北段**********—**。 法定代表人：张森，该公司董事长。 被执行人：四川荣新房地产开发有限公司。住所地：四。住所地：四川省自贡市盐都大道盐都花园会所> 法定代表人：张森，该公司执行董事。 被执行人：张森，男，1961年7月29日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 在本院执行（2018）川71执恢64号申请执行人中铁信托有限责任公司与被执行人自贡市荣新建筑工程有限公司、四川省荣新集团有限公司、四川荣新房地产开发有限公司（以下简称荣新房地产公司）、张森公证债权文书执行一案中，案外人龙飞、龙利梅、刘瑶、代雪松（以下简称龙飞等四人）于2020年9月3日对本院查封资阳市安岳县房屋提出书面异议。 案外人龙飞等四人称，四人于2013年10月1日购买了荣新房地产公司位于安岳县房屋，面积为36.08平方米，单价23000元每平方米，交清首付款429840元后，当日进行了商品房买卖合同（合同编号2013004710）的网签备案，备案号为（2013）003890号。2014年4月4日，四人以龙利梅为贷款人，其他三位为抵押人在工商银行进行了按揭贷款40万元（10年期），与中国工商银行签订了工行安岳支行（2014）年000275号《个人购房／担保合同》，龙飞等四人又于2014年5月23日接收了该房并一直使用至今。龙飞等四人按月支付房屋按揭款，同时，按照购房合同的约定，荣新房地产公司应于2016年1月30日前为其办理商品房产权证，但至今未办理。现向法院提出申请，请求法院撤销（2018）川71执恢64号裁定，将案涉房屋登记在龙飞等四人名下，并解除对案涉房屋的查封。 申请执行人答辩称，1.法律程序上，案涉执行标的经法院拍卖多次流拍后法院依法裁定将案涉执行标的以物抵债给答辩人，其财产权利自该裁定送达答辩人时即发生转移。答辩人已经依法取得案涉标的所有权，有关该标的物的执行程序已经终结。异议人在异议标的物已经执行终结后对执行标的所提出的执行异议，法院不应受理和支持。2.实体上，答辩人已就案涉执行标的根据合法程序办理了抵押登记，依法享有抵押权及优先受偿权，异议人的普通债权不得对抗答辩人的抵押权及优先受偿权。 本院查明，龙飞等四人与荣新房地产公司于2013年10月1日签订《商品房买卖合同》，约定购买安岳县，该商品房所在楼栋房屋所有权证号为201307070，建筑面积36.08平方米，每平方米23000元，总价829840元，付款方式为贷款，约定买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司安岳支行或住房公积金管理机构借款支付。在付款事实方面，龙飞等四人向法院提交的2份中国工商银行ｐｏｓ单复印件、2份中国农业银行银行卡交易明细清单与荣新房地产公司开具的5份《财务专用收据》在时、金额以及收款方等方面相互印证。另，2014年4月4日，龙飞等四人与中国工商银行股份有限公司安岳支行、荣新房地产公司三方签订的《个人购房借款／担保合同》，该合同载明借款金额为400000元，用于购买案涉房产。2014年4月23日，中国工商银行股份有限公司安岳支行出具的《个人借款凭证》也载明贷款用途为购房，贷款金额为40000元，贷款发放日期为2014年4月23日。 另查明，龙利梅自2014年4月23日始，每月按时向中国工商银行股份有限公司安岳支行偿还个人商用房贷款。且按时支付水电费、维修资金等费用。安岳县房地产管理局出具的《商品房预售备案通知书》上载明，案涉房屋的备案时间为2014年4月10日，备案号为20144001621。 再查明，本院于2016年12月19日案立案执行申请执行人中铁信托有限责任公司与被执行人自贡市荣新建筑工程有限公司、四川省荣新集团有限公司、荣新房地产公司、张森公证债权文书执行一案，并于2016年12月27日作出（2016）川71执197号《协助执行通知书》，通知安岳县不动产登记中心将荣新房地产公司名下安房权证安岳县字第××号等房产予以查封，查封日期为2016年12月27日至2019年12月26日。由于被执行人无财产可供执行，经申请人申请本院于2016年12月26日终结本次执行程序。后申请执行人以发现被执行人有财产可供执行，向本院提出恢复执行申请。本院于2017年3月14日对被执行人恢复执行并作出（2017）川71执恢37号《协助执行通知书》，2017年6月26日申请执行人中铁信托有限责任公司，以被执行人的财产无条件执行为由，主动申请中止执行。2017年7月18日申请执行人中铁信托有限责任公司，以被执行人的财产有条件可供执行，向本院提出恢复执行申请，本院以（2017）川71执恢66号对被执行人恢复执行。执行中，被执行人以“本院对本案无管辖权”等为由，向本院提出执行异议，异议被驳回后，又向四川省高级人民法院提出复议。故本院又于2017年11月28日对本案终结本次执行程序。后申请执行人以被执行人的财产有条件执行为由，向本院提出恢复执行申请。本院以（2018）川71执恢64号对被执行人恢复执行，执行中对含案涉房产在内的安岳县柠都大道柠都新城一期商业4幢4层商业用房、5幢1-11层房产进行了评估和拍卖，一拍、二拍均流拍，经申请执行人申请，本院将上述房产以二拍流拍价5986.8万元抵债并作出（2018）川71执恢64号之一执行裁定书，裁定将上述房产过户给申请执行人。但该抵偿款仍未覆盖申请执行人的全部债权，后经申请执行人申请，本院裁定终结本次执行程序。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼发第二百二十七条规定提出异议的，执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结前提出。本案中，即使案涉房屋以经以物抵债给申请执行人，但本案申请执行人的债权并未全部实现，执行程序未完全终结，故案外人提出异议的期限并未界至。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，申请执行人为案涉房产设立抵押登记的时间为2013年10月22日，本院查封案涉房产的时间为2016年12月29日，案外人龙飞等四人与荣新房地产公司签订《商品房买卖合同》的时间为2013年10月1日，由此可知案外人在申请执行人设立抵押登记及法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，案外人支付全部购房款并合法占有使用案涉房屋至今，且非因案外人自身原因未办理过户登记。故案外人要求解除案涉房屋的查封符合法律规定，本院予以支持。本案适用执行异议程序，是对案外人是否享有阻却执行的权利进行审查，故案外人要求将案涉房屋登记在龙飞等四人名下的请求不属于本程序中审查的事项。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对安岳县的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 程媛媛 审 判 员 钟定榕 审 判 员 于甯一 二〇二〇年九月十四日 法官助理 唐舒琦 书 记 员 李 薇