陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 裁 定 书 （2020）陕民申2155号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：西安环普科技产业发展有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：赵明琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈浩，北京德恒（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珂，北京德恒（西安）律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：陕西必康制药集团控股有限公司，住所地陕西省商洛市山阳县东。法定代表人：李宗松，该公司董事长。委托诉讼代理人：童明慧，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭云飞，陕西稼轩律师事务所律师。再审申请人西安环普科技产业发展有限公司（以下简称环普公司）因与被申请人陕西必康药业集团控股有限公司（以下简称必康公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省西安市中级人民法院（2019）陕01民终14977号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 环普公司申请再审称，1.撤销一审、二审判决；2.改判必康公司向环普公司支付，自2017年3月31日起至2017年11月10日止应付未付的租金人民币5477316.13元和物业管理服务费人民币3985211.56元，以及自前述租金和物业管理服务费到期日起至实际支付之日止的滞纳金（滞纳金暂计至2017年11月10日为人民币824095.53元），扣除必康公司已经支付的保证金人民币5872520.16元后，必康公司应当向环普公司支付剩余金额人民币4414103.06元，以及以人民币4414103.06元为基数自2017年11月11日起至实际支付之日止按每日万分之五的标准计算的滞纳金；3.改判必康公司向环普公司支付房屋空置费损失（暂计至2018年9月31日）人民币10273892.66元；4.改判必康公司向环普公司支付因延迟支付保证金而产生的违约金人民币1561634.80元；5.改判必康公司向环普公司支付因本案而支出的律师费人民币583000元；6.改判本案全部诉讼费由必康公司承担。事实与理由：（一）涉案租赁合同中对租赁房屋空调类型明确约定为中央空调，不包含单独空调机组系统。环普公司虽然在《物业备忘录》承诺对延时供应区XX组，但涉案租赁合同第30.1条内容表明《物业备忘录》已经被租赁合同所取代，对双方不具有约束力。在必康公司单方通知解除租赁合同后，环普公司积极与必康公司沟通，并同意为必康公司单独开一台中央空调机组，在16-21层设计独立的控制面板，但必康公司却不同意该方案。并且，为部分办公区和会议区域延时空调供应是整个租赁项目中的一个小环节，不会影响整幢楼的使用，以此为由而解除租赁合同，不合法也不合理。必康公司一直拖延支付租金，之后并与陕西永利国际金融中心另行签订了租赁合同，存在故意毁约情形。必康公司总经理香兴福和刘希良的谈话仅限于租赁合同签署前的磋商过程，不涉及租赁合同签署后的情况，该谈话内容的电话录音不能作为本案的证据。因此，一审判决认定“当事人双方对涉案房屋空调类型的约定前后不一，约定不明，双方均有责任”缺乏证据证明。（二）涉案租赁合同明确约定租赁房屋移交日期为2017年3月31日，根据 租赁合同第三部分移交程序第2条约定，如果承租人不派遣任何人员在移交日或出租人另行通知的其他合理日期参与移交，承租人应视作已接受房屋移交；第3条约定，承租人不得拒绝接受房屋的移交或交付，亦不得拒绝签署房屋移交函。租赁房屋移交时间应为2017年3月31日，二审将涉案房屋交付日期认定为2017年4月28日，显然与事实和证据不符。（三）根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条释意：“……只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。……”。必康公司在既无法定解除权，亦无约定解除权的情况下，于2017年6月12日发送的解除通知应视为无效。必康公司未按照合同约定支付租金，违反合同约定，构成违约，环普公司于2017年11月10日解除涉案租赁合同应视为最终合同解除日期，而不是2017年6月12日。（四）环普公司在租赁合同磋商、签订和履行过程中，既不存在过错，也不存在违约，不应承担租赁费用损失。环普公司为了签署租赁合同，聘请天汇房地产营销策划有限责任公司提供中介服务，支付了中介费。除了保证金外，必康公司未支付其他任何费用，保证金扣除部分不足以弥补环普公司遭受的巨大损失。必康公司提交意见称，(一)一审、二审判决认定双方对租赁合同纠纷的形成均存有过错，并判决必康公司向环普公司承担了240多万元的损失赔偿责任，该赔偿金已足以弥补环普公司的所有损失，现环普公司提出的再审申请以租赁合同正常履行情况下的全部预期收益作为赔偿基础，没有事实和法律依据，案涉租赁合同尚处于预租赁合同阶段，环普公司尚未将案涉房屋移交给必康公司。由于必康公司作为制药公司对工作环境要求的特殊性，承诺安装单独的空调机组系统是双方确定建立租赁合同关系的必要前提和基础，环普公司未按照要求加装独立空调机组违约在先。（二）一审判决认定涉案租赁房屋尚没有交接的事实正确，二审判决认定案涉房屋的交付时间为2017年4月28日缺乏事实依据，案涉房屋从未正式移交给必康公司，环普公司提出的索要租金、物业费及滞纳金的再审请求没有事实和法律依据。（三）二审判决必康公司承担240多万元损失赔偿金虽有失公允，但必康公司尊重生效裁判的效力和执行力，不愿意投入更多的精力缠诉滥诉，事实上环普公司并未实际将房屋移交给必康公司，案涉租赁合同已经因环普公司的违约而解除，环普公司要求扣留保证金并提出索要未按时交纳保证金而产生的违约金，没有事实和法律依据，也有违公平公正原则。（四）必康公司曾于2017年6月12日依照合同法第九十四条第（三）、第（四）项之规定，向环普公司发出解除合同通知书，环普公司收到解除通知后，并未在法律规定的三个月内向法院提起诉讼确认解除的效力，双方之间的租赁合同已依法解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案租赁合同已经解除，二审判决对房屋空租期酌情认定为30天，已对环普公司的损失进行了合法合理的补偿，环普公司再审申请要求支付1027万元空置费完全没有任何事实和法律依据。故一审、二审法院法律适用正确。本院经审查认为，环普公司与必康公司签订《房屋预留/预租/租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依据合同约定履行各自的义务。当事人在行使权利、履行义务的过程中应当遵守诚实信用原则。本案中，租赁合同签订前，双方对合同内容进行了多次沟通协商，环普公司在《物业备忘录》中承诺为G3的16-21层加装单独中央空调操控系统。合同签订后，环普公司认为该《物业备忘录》已经被租赁合同所替代，必康公司则认为《物业备忘录》是租赁合同签订的前提和特殊约定。从双方的主张及证据表明，双方关于为空调延时供应区域加装独立空调系统的争议始终没有达成共识。因此，原审法院认为双方对涉案房屋空调类型约定前后不一，应视为约定不明，双方均有责任，并无不妥。关于租赁房屋移交日期，涉案合同约定：“租赁期限：60个月，自“移交日”起算，至“到期日”届满。移交日：2017年3月31日”。虽然，合同中约定了移交日，环普公司也按照合同约定催告必康公司移交租赁房屋，但双方并未在约定的移交日按照约定的条件实际移交房屋，且必康公司主张自始至终没有接收房屋，原审法院根据“会议记录表”及“二期交房清单目录”记载的日期认定租赁房屋移交日期为2017年4月28日，该交接程序及时间虽与约定不完全一致，但必康公司在交房清单目录上签字，系对交接事宜作出了确认，原审法院以此认定交房时间为2017年4月28日适当。关于合同解除时间，原审法院认为环普公司与必康公司对于涉案房屋空调类型的约定不明均有责任，纠纷也是因此产生，最终导致合同目的无法实现，故必康公司有权以通知的方式向环普公司提出解除合同，环普公司亦未在法定期限内提出异议，故原审法院对合同解除时间的认定正确。另外，原审法院根据案件事实、综合价值衡量及双方责任，酌定房屋空租期为30天，并认定双方对76天的租赁费用损失各承担一半并无不妥。综上，环普公司申请再审的事由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼申请法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回西安环普科技产业发展有限公司的再审申请。   审  判  长   王建敏审  判  员   胡晓晖审  判  员   黄宸瑞  二○二○年九月二十三日  法官助理    刘国强书  记 员   刘凯强  1