广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初10154号原告：姚桂伦，男，1973年7月24日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码：441************35X。委托诉讼代理人：蒋其磊，广东中建合展律师事务所律师。委托诉讼代理人：周虹君，广东中建合展律师事务所实习律师。被告：宾海华，男，1975年10月25日出生，汉族，住湖南省东安县**********，公民身份号码：432************31X。原告姚桂伦诉被告宾海华租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，适用简易程序审理，并于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告姚桂伦及其委托诉讼代理人蒋其磊、周虹君到庭参加，被告宾海华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姚桂伦向本院提出如下诉求（根据起诉状、变更诉讼请求申请书）：1、限令被告腾退原告的房屋，将案涉房屋返还给原告；2、被告向原告支付2020年2月份的占有使用费人民币10092元；3、被告向原告支付逾期腾房期间的占有使用费（以现阶段的市场月租金20000元为标准计算）；4、被告向原告支付逾期腾房期间的水电费（2020年2月份开始至腾房完毕）；以上暂合计为10092元；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由如下：原告与被告于2015年3月1日签订了《租赁合同》（下称“合同”），约定被告向原告承租位于东莞市企石镇东山永发工业区的一厂房的侧面两个铺位及2-5层公寓等（下称“房屋”）。双方约定租赁期限为2015年3月1日至2020年3月1日止，被告于每月1-5日前交纳本月租金，月租金刚开始为9300元，铺位每两年递增20%。租赁合同签订后，原告已按约将案涉房屋交付给被告使用。目前，原被告之间的合同于2020年3月1日已经期限届满，原告多次通知被告终止双方之间的租赁合同，要求被告腾退房屋给原告，但是被告却以各种理由拒绝腾退，并且拖欠2020年2月份的租金10092元及水电费未付，被告的行为严重违反约定损害了原告的合法权益。另，根据原告评估，目前案涉房屋的月租金为20000元，合同到期时被告支付给原告的月租金为人民币10092元。因被告恶意霸占房屋，拒不腾退，损害了原告的合法权益，因此原告认为被告应按照市场价支付占用费。综上所述，根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，双方之间的租赁合同到期，合同理应终止，原告有权收回房屋，被告拒不返还房屋的行为损害了原告的合法权益。因此，被告要求原告腾退房屋，并且按照约定不得拆走房屋内部墙上的电线、电视及床位等。因此，原告依法向法院提起诉讼，希望法院依法判决，维护原告的合法权益。被告宾海华没有答辩，也没有在举证期限内提交任何证据。经审理查明，原告姚桂伦提供《租赁合同》证明姚桂伦与宾海华存在租赁合同关系，租赁期限已于2020年3月1日届满。《租赁合同》记载的内容为：姚桂伦在企石镇东山永发工业区有一座出租侧面两个铺位以及二楼至五楼租给宾海华使用，租金交付方式：乙方先缴后用，每月1-5号前交纳本月租金，租金为9300元，水电一切准时交费。本次租赁期限为五年整，即从2015年3月1日起至2020年3月1日止。双方要签署文日起，乙方即向甲方交付肆万元给甲方作履约保证金。在租期间铺位为1800元，铺位为期二年增长率为20%，二楼至五楼为7500元。租约合同的租期未满时，乙方不得违约，否则甲方有不予退还押金。原告姚桂伦提供《集体土地使用证》2份，证明案涉房屋的使用权归属，案涉租赁物座落于姚锦珍和姚桂伦的土地上，姚锦珍与姚桂伦是夫妻关系。东府集用（1999）第1900281201330号集体土地使用证的土地使用权人为姚桂伦，土地座落于企石镇东山村，宗地面积124.65平方米，建筑占地面积124.65平方米，东至空地，南至姚锦珍住宅，西至永发路，北至姚慧玲住宅；东府集用（1999）第1900281201302号集体土地使用证的土地使用权人为姚锦珍，土地座落于企石镇东山村，宗地面积69.14平方米，建筑占地面积69.15平方米，东至空地，南至2.3米巷，西至凤凰路，北至姚桂伦住宅。原告姚桂伦提供《关于终止租赁合同的通知（律师函）》证明案涉合同到期后，姚桂伦多次通知宾海华终止合同，要求腾退房屋，但是宾海华均拒绝腾退。《关于终止租赁合同的通知（律师函）》记载的内容为：广东中建合展律师事务所（以下简称“本所”）接受姚桂伦（以下简称“委托人”）的委托，指派蒋其磊律师（以下简称“本律师”）就题述事宜向阁下发出此函，请予高度重视。有关事实：贵方与委托人于2015年3月1日签订《租赁合同》（以下简称“合同”）……双方之间的合同于2020年3月1日已经期限届满，委托人通知贵方终止双方之间的租赁合同，但是贵方以各种理由拒绝腾出房屋，并提出不合理要求。双方为此发生争议甚至报警。我们的意见：本律师认为，贵方与委托人之间依法成立租赁合同法律关系。合同约定的租赁期限已经届满，即合同已终止，贵方应搬离委托人的房屋且不得拆走墙上的电线、电器及床铺。对于逾期腾房期间，阁下仍应按照市场价格支付占用费。我们的要求：请贵方在收到本律师函之日起三日内搬离委托人的房屋，将房屋交付给委托人，并且按照约定向委托人支付拖欠的租金以及逾期腾房期间的占用费。若贵方未按上述要求履行应尽义务，委托人有权要求贵方承担违约责任及赔偿委托人因此造成的损失。原告姚桂伦提供《收据》11张，证明案涉合同到期时月租金为10092元，宾海华尚未支付2020年2月租金。《收据》是2019年2月至2020年2月期间部分的二至五楼、铺位水电费、租金收据，其中2020年2月1日收据记载今收到2月1日租金10092元，水费2070元，后面水费275元，电费未交，金额合计12431元。原告姚桂伦提供广东电网短信通知、电费发票，证明宾海华拖欠2020年2月电费761.68元。广东电网短信通知显示姚桂伦2020年2月1日至2020年2月29日电量1217度，电费761.68元。电费发票记载开票日期2020年7月10日，购买方姚桂伦，销售方广东电网有限责任公司东莞供电局；电费（计费时段：2020020*******229）674.05元、税额87.63元，合计761.68元；电费违约金22.92元、税额2.98元；价税合计787.58元。庭审中，原告姚桂伦称:1.案涉租赁物位于东莞市企石镇东山永发工业区的一厂房的侧面两个铺位及2-5层公寓之房屋，两个铺位共约62平方，公寓每层面积为265多平方，合计四层，签订合同时每月租金约定为9300元（铺位租金是1800元，公寓租金是7500元），合同约定铺位租金每两年增长20%，租赁期是2015年3月1日至2020年3月1日，水费是3.2元/吨，电费为0.8元/度，由宾海华承担。2.案涉租赁物没有办理建设规划许可证和房产证。3.宾海华至今占用案涉租赁物，宾海华认为自己有损失，故拖延腾退房屋以弥补损失。4.宾海华支付了2020年2月占有使用费10092元，但从2020年3月至庭审之日未支付占有使用费。5.截至庭审之日，宾海华拖欠2020年2月1日至2月29日电费761.68元，2020年3月后宾海华自行缴纳电费；宾海华缴纳水费至2020年5月。6.关于已收取的押金40000元，直接抵扣宾海华拖欠的占有使用费。7.没有书面证据证明目前市场租金标准为每月20000元，酌情以20000元的价格向法院申请。因鉴定时间较长，故其不申请对目前的租金水平进行鉴定。8.因案涉合同已到期且合同无效，宾海华应当返还房屋。庭后，本院依职权向东莞市企石镇规划管理所调查案涉租赁物的有关情况，东莞市企石镇规划管理所《关于的复函》记载：经查阅相关历史档案，调查情况如下：姚桂伦与宾海华签订的租赁合同中位于东莞市企石镇东山永发工业区，该建筑建设时，我镇未实施民房报建手续，该建筑未办理《建设工程规划许可证》及房产证。以上事实，有原告姚桂伦提交的《租赁合同》、《集体土地使用证》、《关于终止租赁合同的通知（律师函）》、《收据》、广东电网短信通知、电费发票及本院调取的《复函》、本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告宾海华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告宾海华自行承担。经东莞市企石镇规划管理所调查并回复，案涉租赁物未办理《建设工程规划许可证》及房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，姚桂伦与宾海华于2015年3月1日签订的《租赁合同》为无效合同。姚桂伦主张宾海华至今占用案涉租赁物。因案涉《租赁合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，姚桂伦诉请宾海华腾退案涉租赁物，返还案涉租赁物，合法有据，本院予以支持。关于占有使用费的问题。姚桂伦诉请宾海华支付2020年2月占有使用费10092元以及以现阶段的市场月租金20000元为标准计算逾期腾房期间的占有使用费。庭审中，姚桂伦确认宾海华已支付2020年2月份占有使用费，故姚桂伦诉请宾海华支付2020年2月占有使用费10092元，本院不予支持。关于逾期腾房期间占有使用费的标准，因姚桂伦未举证证明目前市场租金标准为每月20000元，且不申请对目前租金水平进行鉴定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院酌情认定逾期腾退案涉租赁物期间的占有使用费按每月10090元计算。截至庭审之日，宾海华未提供证据证明其支付占有使用费的情况，应承担举证不能的不利法律后果，另，姚桂伦确认收取宾海华履约保证金40000元，因案涉《租赁合同》为无效合同，故姚桂伦应向宾海华退还履约保证金40000元，且姚桂伦主张用履约保证金直接抵扣宾海华拖欠的占有使用费，故宾海华应按每月租金10092元的标准向姚桂伦支付2020年3月1日起至返还案涉租赁物给姚桂伦之日止的占有使用费，占有使用费总额扣除40000元。关于水电费的问题。姚桂伦诉请宾海华支付2020年2月起至腾房完毕的水电费。第一，庭审中姚桂伦称宾海华拖欠2020年2月电费761.68元，2020年3月后宾海华自行缴纳电费，并提供广东电网短信通知、2020年2月电费发票予以证明其已缴纳2020年2月电费。在宾海华未提供证据予以反驳的情况下，宾海华应向姚桂伦支付2020年2月电费761.68元。第二，姚桂伦称宾海华缴纳水费至2020年5月，因姚桂伦未举证证明2020年5月之后水费金额及其缴纳水电费的情况，应承担举证不能的不利法律后果，故姚桂伦诉请宾海华支付水费，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告姚桂伦与被告宾海华于2015年3月1日签订的《租赁合同》为无效合同；二、被告宾海华应当在本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚桂伦返还案涉《租赁合同》确定的租赁物；三、被告宾海华应当在本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚桂伦支付2020年3月1日起至返还案涉租赁物之日止的占有使用费（按每月租金10092元的标准，占有使用费总额扣除40000元）；四、被告宾海华应当在本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚桂伦支付2020年2月电费761.68元；五、驳回原告姚桂伦的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26.15元（原告已预交），全部由被告宾海华负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员  庾少锋二〇二〇年九月二十七日书记员  李庆达王慧君附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。