河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0402民初1777号 原告：邯郸市建功物业服务有限公司，住所地邯郸市丛台区中华北大街**。 法定代表人：马成杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田超，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨立新，该公司员工。 被告：刘涛，男，1982年4月20日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 原告邯郸市建功物业服务有限公司（以下简称建功物业公司）与被告刘涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建功物业公司委托诉讼代理人田超、杨立新，被告刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建功物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2015年5月11日至2020年5月10日计5年物业服务费人民币15002元；2.要求被告支付2015年5月11日至2020年5月10日计5年物业服务费产生的滞纳金共计8213.6元（按物业公司与其签订的《康奈大厦物业服务委托合同》规定的每日3‰滞纳金计算）；3.要求被告支付2015年1月至2020年5月计5年5个月公共部位照明费和生活垃圾外运处理费（代收代缴）人民币585元；4.本案产生的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在位于陵园路××大厦××住宅××套，并于2013年5月10日和原告签订了《康奈大厦业主临时管理规约》《康奈大厦业主入住协议》，被告于2015年5月11日无任何理由拒交任何物业费，尽管原告多次上门催要，但被告拒不理会，至今已拖欠物业服务费及滞纳金23800.6元，给原告造成很大损失，为维护原告的合法权益，根据国务院《物业管理条例》第二章第七条业主应履行义务六款“按时交纳物业服务费用”，第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，并按照第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉相关条款，我公司特向法院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告刘涛辩称，被告于2013年5月份购买康奈大厦公寓式办公房一套，房屋楼层总层数24层，被告所在楼层数23-24层，建筑面积250.03平方米，赠送23层楼顶平台一个，总价150万元，作为公司办公用房，2013年9月份入住，2014年7月份雨季发现阳台窗户、平台窗户管道均有不同程度漏雨，锁不上现象，漏水严重，经于物业杨立新经理沟通，物业杨经理同意给修复，到8月份一场大雨窗户还是漏雨，这次漏雨造成房屋木质地板变形严重，找到物业杨经理，他说可能是窗户外的密封胶坏了，得在楼外施工，物业得找开发商配合修，后无回音，之后经多次找物业杨经理，要求解决问题，杨经理均以开发商不来没有物料为由，拖到2015年10月份，2015年10月份被告向物业提出房屋窗户漏水和木质地板不修复好，被告拒交物业费，被告上述意见，请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回物业公司其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告就其诉讼请求向本院提交了以下证据： 1.康奈大厦业主临时管理规约，证明业主和开发商及物业公司三方一起签署了管理规约，三方均应遵守约定； 2.康奈大厦入住协议，证明业主和物业公司签订了入住协议，就是同意入住协议的第14条物业公司依法经营，要按时缴纳物业费； ３．康奈大厦每日工作日志，证明康奈大厦交房时间2009年4月29日整体交房，被告购买的是最后两套房是Ａ座2303和Ｂ座2304，2013年5月11日办理了交房手续并签订协议，2013年5月13日开发商工程部就给Ａ座2303南北阳台做防水，2013年5月16日施工单位给被告看阳台玻璃，2013年7月9日安装玻璃等，防水是5年保质期，又重新做了防水，工作日志是我物业公司为被告处理各项事务的记录，我们物业公司不是不作为； ４.催缴记录６份，证明多次向被告催要物业费； ５.前期物业服务委托合同复印件一份，证明被告需缴纳滞纳金。 被告刘涛的质证意见为：对证据１、２真实性无异议；对证据３有异议，日志不可以作为证据，这是原告自己写的，证据不充分，我入住之后所有的合法权益需要找物业解决，物业公司给我维修不彻底，原告没有给我的阳台做防水，不是事实。责任需要找开发商我不认可，我是和物业签订的合同，物业公司应给我服务，到现在我房屋的问题依旧没有解决，我也没有维修，被告等着物业公司给维修。我和物业公司签署的合同，物业公司应对我负责，责任不应该推给开发商，我只针对物业公司，因为物业公司先违约了，所以我不交物业费；对证据４有异议，我就在小区住，我从来没有见到过，我只是去年听说过，听说贴到小区门口了。原告在小区见到我，也没有给我说过，我认为原告见到我应当和我直接面谈，我只希望问题解决；对证据５不清楚什么是前期物业服务合同。 被告向本院提供以下证据：Ａ座2304房屋内窗户、地、地板损坏的打印照片６张明被告房屋的损失，物业公司到现在仍未解决，这就是我拒交物业费的理由。第一张照片证明，楼上窗户漏水造成地板裂缝变形损坏，拍摄时间是起诉之后；照片２证明，房屋漏水痕迹，阳台房屋漏水把地板冲毁；照片３证明，窗户漏水造成地板损坏；照片４证明，窗户未密封好，到现在还有裂缝，造成漏水；照片５证明，窗户损坏一直未修复，只用螺丝固定了一下；照片６证明，阳台管道是直通楼顶的，未做防水，现在一直漏水。 原告质证意见：对照片１拍摄时间不清楚，照片2、3、4不知道被告提供的是哪个位置，照片５门窗把手开关已用７年，照片６楼顶防水均已重做。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院在此后审理部分予以综合分析、认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月11日邯郸市康奈房地产开发有限公司（甲方）与邯郸市建功物业管理有限公司（乙方）签订了《康奈大厦前期物业服务委托合同》，合同期限自2008年4月11日起至2011年4月10日止。合同到期后双方又于2011年4月11日续签了《康奈大厦前期物业服务委托合同》，合同期限自2011年4月11日至2021年4月10日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同后盖有甲乙双方印章及法定代表人手章。 刘涛系康奈大厦A座2303号业主，其房屋建筑面积为150.03平方米。2013年5月11日，刘涛与邯郸市康奈房地产开发有限公司及邯郸市建功物业管理有限公司三方签订了《康奈大厦业主临时管理规约》，第二十九条约定本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。本大厦物业管理区域物业服务收费标准，参照邯郸市物价局、邯郸市住房保障和房产管理局物业服务相关收费要求，按照大厦物业管理服务运行成本实际情况，物业服务费用由大厦业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.公寓住宅物业1元/月/㎡，商务写字楼1.5元/月/㎡，一、二层商铺物业0.5元/月/㎡（共用部位使用、共用设施设备运行管理维护费）；2.本大厦物业服务费用的共用部位照明、共用设施运行能耗费用，按照《邯郸市物业管理办法》相关规定，其大厦共用部位照明及公共设施运行由乙方负责维护、管理，所产生电费由业主或物业使用人支付。因此，用于住宅的业主每户每月交纳3元电费；3.因乙方向业主及物业使用人收取的物业管理服务费中，不含环卫部门向小区收取的垃圾外运费、垃圾处理费，因此，根据环卫部门和物业公司签订的垃圾外运及处理代收费协议，大厦物业服务处将向用于住宅业主的每户每月收取6元的垃圾外运费和垃圾处理费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知大厦物业服务处。本大厦服务费用按年交纳，其物业服务费起收点以康奈开发公司向建功物业公司进行大厦物业整体交接的具体日期为始，大厦业主办理入住协议并拿钥匙收房时，业主向建功物业公司预交一年的物业服务费及装饰装修保证金。物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业务应积极倡导欠费业主履行服务费用的义务。业主的承诺内容为，本人为康奈大厦A单元2303号的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：1.确认已详细阅读康奈开发公司制定的《康奈大厦业主临时管理规约》；2.同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；3.本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。同日，刘涛与建功物业公司又签订《康奈大厦入住协议》，该协议第十四条约定物业公司依法经营，依法服务，业主、物业使用人要按照与康奈房地产开发公司签订的《业主临时管理规约》，按照交纳物业管理服务费用及相关费用。刘涛签署了上述手续后入住康奈大厦，并按约定交纳了2014年的物业费用，自2015年5月11日之后未再交纳物业费用，垃圾清运费及公共照明费，经建功物业公司催要未果，导致诉讼。 本院认为，建功物业公司与邯郸市康奈房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，建功物业公司、邯郸市康奈房地产开发有限公司与刘涛签订的《康奈大厦业主临时管理规约》，建功物业公司与刘涛签订的《康奈大厦入住协议》均系各方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规等强制性规定，该合同及规约合法有效，对双方当事人均具有约束力。刘涛作为涉诉房产所在的康奈大厦业主，接受了建功物业公司提供的物业管理服务，应当遵守《康奈大厦业主临时管理规约》的约定支付物业服务费、公共部位照明费和生活垃圾外运处理费。因刘涛自2015年5月11日起至今未履行支付物业服务费，故应按其房屋面积250.03㎡，并按照合同约定的每月1元/月/㎡的标准计算物业服务费，其应支付自2015年5月11日至2020年5月10日5年物业服务费15001.8元（250.03㎡*1元/月/㎡*12个月*5年）。自2015年1月至今刘涛未向原告支付公共部位照明费和生活垃圾外运处理费，按照《康奈大厦业主临时管理规约》约定，每户每月3元计算公共部位照明费、每户每月6元计算生活垃圾外运处理费（代收代缴）的规定，自2015年1月至2020年5月计5年5个月刘涛应支付公共部位照明费195元（3元*65个月）和生活垃圾外运处理费（代收代缴）390元（6元*65个月）。 关于原告主张的滞纳金是否应予支持。被告辩称拒交物业费的理由为阳台窗户、平台窗户、管道均有不同程度漏雨，漏水严重,窗户锁不上现象。对此原告称，被告入住前对被告房屋的问题均进行维修，更换玻璃、打胶、修窗户，2014年6月份对房顶进行抹灰并对23层平台做了防水处理，2015年之后被告未向物业公司缴纳物业服务费，也未向物业公司反映家中漏水事宜。关于被告拒交物业费的理由，物业公司应到被告家中实地查验，详细了解业主拒交物业费的事由，原告如需物业公司服务也应及时向物业公司反映所要解决的问题，在此事上双方均未做到有效的沟通，故原告主张被告支付滞纳金诉请，本院不予支持。物业公司应当全面履行服务内容，提高服务质量，多为业主利益考虑。业主亦应积极交纳物业费，对物业服务过程中不足多些理解和配合，物业公司与业主之间应形成良性循环，共同提高小区的生活质量。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告刘涛于本判决生效之日起十日内向原告邯郸市建功物业服务有限公司支付2015年5月11日至2020年5月10日的物业服务费15001.8元； 二、被告刘涛于本判决生效之日起十日内向原告邯郸市建功物业服务有限公司支付自2015年1月至2020年5月支付公共部位照明费195元、生活垃圾外运处理费390元，共计585元； 三、驳回原告邯郸市建功物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费395元，减半收取197.5元，由刘涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  贺红英 二〇二〇年九月三日 书记员  田小沛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。