贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初5084号原告：贵州农熠农业开发有限公司，住所地：贵州省盘州市两河街道两河工业园区，统一社会信用代码：915202235907617225。法定代表人：汤倩，董事长。委托诉讼代理人：路快，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201410935626。委托诉讼代理人：朱志雄，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所实习律师，证号：2301190911733。被告：贵州澳丰菇业发展有限责任公司，住所地：贵州省盘州市两河街道岩脚村七组，统一社会信用代码：91520222MA6GJLNBX3。法定代表人：谈潇，经理。被告：谈潇，男，1985年10月4日生，土家族，住湖北省恩施市。原告贵州农熠农业开发有限公司诉被告贵州澳丰菇业发展有限责任公司、谈潇租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州农熠农业开发有限公司委托诉讼代理人路快到庭参加诉讼，被告贵州澳丰菇业发展有限责任公司、谈潇经传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告贵州农熠农业开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告贵州澳丰菇业发展有限责任公司、被告谈潇立即将租赁原告的大棚及土地恢复原状并全部返还给原告。2、依法判令被告贵州澳丰菇业发展有限责任公司、被告谈潇立即共同向原告支付欠付的2017年租金共计241904元及违约金196562.16元（违约金以各期应付未付租金为基数，自2017年4月10日起算，原告自愿按照年利率24%的标准计算，暂计算至2020年6月10日，金额为196565.16元，之后违约金按照前述标准计算至租金全额支付完毕之日止）。3、请求判令被告贵州澳丰菇业发展有限责任公司向原告支付欠付2018年租金141888元及违约金61163.19元，违约金分别以28377.6元、42566.4元、28377.6元、42566.4元为基数，分别自2018年4月10日、2018年7月10日、2018年10月10日、2018年1月10日起算，原告自愿按年利率24％标准计算至2020年6月10日，之后的违约金按前述标准计算至租金全额支付完毕之日止。4、请求判令被告贵州澳丰菇业发展有限责任公司向原告支付欠付2019年租金141888元及违约金28377.6元，违约金按照合同约定，按合同总价20％计算。5、请求判令被告贵州澳丰菇业发展有限责任公司向原告支付租期届满后实际占用原告大棚及土地给原告造成的租金损失35472元，租金损失按合同约定的租金标准计算，即141888元/12×3＝35472元，自2020年4月1日起暂计算至2020年6月10日，之后的租金损失计算至租赁物实际交还之日止。6、本案诉讼费、保全费及公告费由被告承担。事实和理由：被告谈潇因种植、加工食用菌等生产经营活动需要，于2016年10月租用原告位于盘州市哒啦仙谷生态园的土地及大棚。为进一步明确租赁事项，原告与被告谈潇于2017年4月1日签订租赁协议，约定被告谈潇租用原告上述土地及大棚用于种植加工销售食用菌类，租期2年，即2017年4月1日至2019年3月31日，约定土地及大棚租赁费用第一年为16元/平方米，第二年为20元/平方米，加工车间租赁土地为800元/亩/年，每年租金以实际使用的土地面积为准进行核算，2017年4月1日至2018年3月31日租金以1：2：3：4按季度于每季度初10日内付款。协议还约定，如被告未按期支付租金，原告有权以欠付的租金金额为基数按日收取10%的违约金。前述协议签订后，双方根据被告实际租用的土地和大棚情况对租赁面积和租金金额进行了确认。具体为被告租用原告土地28732平方米、加工车间用地50亩，租期一年，租金分别为388544元、40000元，合计428544元。2017年11月26日，被告谈潇与刘光月、张元虎共同出资成立被告贵州澳丰菇业发展有限责任公司。被告谈潇向原告申请解除协议，并计划另行由被告澳丰公司与原告达成新的租赁关系。为此，被告谈潇委托澳丰公司于2018年2月14日代为向原告支付了2017年度租金70000元，并在谈潇租赁满一年于2018年4月1日与原告签订租赁协议，建立新的租赁关系。对于被告谈潇2017年度欠付租金的处理，谈潇于2018年6月23日向原告出具还款承诺书，再次明确了欠付原告的租金金额及租赁关系转换的事实。之后被告澳丰公司于2018年9月11日代被告谈潇向原告支付了2017年度欠付的租金100000元，并与谈潇作为共同债务人与原告结算且盖章确认尚欠原告2017年租金共计241904元。原告与被告谈潇解除租赁关系，并与澳丰公司于2018年4月1日签订租赁协议，约定被告澳丰公司租用原告位于盘县哒啦仙谷生态园的土地及大棚用于种植、加工与销售食用菌类，租期一年，自2018年4月1日起至2019年3月31日止。并约定土地及大棚租金为16元/平方米/年（包含土地流转费），加工车间租用的土地按800元/亩/年计算，租金以实际使用面积为准核算，并约定租金以2：3：2：3按季度于每季度初10日内支付。协议还约定，如被告未按期支付租金，原告有权以欠付的租金金额为基数按日收取10%的违约金。租期届满后，双方按照相同内容续签了一年的租赁合同，租期截止至2020年3月31日。双方确认2018年度租金共计141888元，2019年度租金与2018年度租金金额一致，但被告均未依约支付，租赁到期后也仍然在占用其租赁的土地及大棚，至今未归还给原告，给原告造成损失。原告认为，原告与被告间形成的租赁合同依法受法律保护，且各方均应全面、诚实信用地履行合同义务。按照协议约定，原告已经完整履行合同义务，但被告却违约欠付租金，且租赁到期后亦未归还租赁物，已严重侵害到原告的合法权益。据此，为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告贵州澳丰菇业发展有限责任公司、谈潇未答辩，未提交证据。本院经审理认定事实如下：2012年3月9日，原告与盘县滑石乡岩脚村村民委员会签订土地经营权流转合同，流转了岩脚村的土地进行经营。2017年4月1日，原告与被告谈潇签订租赁协议，约定被告谈潇租用原告位于贵州盘县的土地和大棚用于食用菌类种植、加工与销售。租赁期限自2017年4月1日至2019年3月31日，租金第一年为16元／㎡（含土地流转费），第二年为20元／㎡（含土地流转费），加工车间租用土地为800元／亩，每年租金以约定的使用范围实际测量的面积进行核算，签订合同之日预付定金50000元，第一年租金以1:2:3:4按季度付款，第二年以2:3:2:3按季度付款。如未按期交纳租金，按欠款金额每日收取10％违约金。任何一方违反合同约定条款，违约方应向另一方支付合同总价20％违约金。同日，原告与被告谈潇结算确认2017年4月1日至2018年3月31日租赁费用为428544元。因被告谈潇未能结清租金，其于2018年6月23日出具还款承诺书，确认其与原告解除于2017年4月1日签订的租赁协议，经结算，尚欠付原告租金358544元，后支付了部分租金，尚欠原告租金241904元。2018年4月1日，原告与被告贵州澳丰菇业发展有限责任公司签订租赁协议，约定被告澳丰菇业发展有限责任公司租用原告位于贵州盘县的土地和大棚用于食用菌类种植、加工与销售。租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日，租金为16元／㎡／年（含土地流转费），加工车间租用土地为800元／亩，每年租金以约定的使用范围实际测量的面积进行核算（实际租赁小石桥下棚区的大棚6368㎡，小石桥下至水果园的土地50亩），签订合同之日预付定金50000元，租金以2:3:2:3按季度付款，其余租金在每季度初10日前付清。如未按期交纳租金，按欠款金额每日收取10％违约金。原告与被告澳丰公司结算确认，被告澳丰公司欠付原告租金141888元，定金（押金）50000元未支付。2019年4月1日，原告与被告贵州澳丰菇业发展有限责任公司签订租赁协议，约定被告澳丰菇业发展有限责任公司租用原告位于贵州盘县的土地和大棚用于食用菌类种植、加工与销售。租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日，租金为16元／㎡／年（含土地流转费），加工车间租用土地为800元／亩，每年租金以约定的使用范围实际测量的面积进行核算（实际租赁小石桥下棚区的大棚6368㎡，小石桥下至水果园的土地50亩）。签订合同之日预付定金50000元，租金以2:3:2:3按季度付款，其余租金在每季度初10日前付清。如未按期交纳租金，按欠款金额每日收取10％违约金。被告谈潇、贵州澳丰公司租用原告土地及大棚后，未按约定支付租金，原告遂提起诉讼。上述事实，有当事人陈述、工商登记信息、土地经营权流转合同书、租赁协议、结算单、承诺书、付款凭证、催收函等证据在案佐证。本院认为，原告分别与被告谈潇、被告贵州澳丰公司签订的租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方均应恪守。关于二被告欠付原告租金及支付违约金的问题，分别认定如下：1、2017年4月1日至2018年3月31日期间租金，被告贵州澳丰公司与原告结算单确认，谈潇欠付原告2017年4月1日至2018年3月31日的租金为241904元，因被告澳丰公司与原告结算时列入了被告谈潇欠付原告租金费用，因视为被告澳丰公司对被告谈潇的债务自愿承担支付责任，故2017年4月1日至2018年3月31日的租金应由被告谈潇、澳丰公司共同履行支付义务。因原告与被告澳丰公司对上述期间租金进行结算时，并未就被告谈潇未按期付款的违约金一并进行结算，也未进行主张，违约金应自双方结算确认欠款金额，且未履行时予以起算，故上述期间的违约金应自2018年4月1日起算，暂计算至2020年6月10日按月利率2％计算的逾期付款违约金应为127241.5元。2、2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金，原告与被告澳丰公司已结算确认租金为141888元，双方约定租金以2:3:2:3按季度付款，于每季度初10日前付清，故违约金以28377.6元、42566.4元、28377.6元、42566.4元为基数，分别以2018年4月11日、2018年7月11日、2018年10月11日、2019年1月11日起按月利率2％暂计算至2020年6月10日合计60141.59元，2020年6月11日以后的违约金按月利率2％计算至租金付清之日止。3、2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金，原告与被告澳丰公司签订的租赁合同系续签，合同约定土地及大棚面积等无变化，故租金仍为141888元，双方约定租金以2:3:2:3按季度付款，于每季度初10日前付清，故违约金以28377.6元、42566.4元、28377.6元、42566.4元为基数，分别以2019年4月11日、2019年7月11日、2019年10月11日、2020年1月11日起按月利率2％暂计算至2020年6月10日合计26088.48元，2020年6月11日以后的违约金按月利率2％计算至租金付清之日止。原告主张按合同总价20％计算违约金，不符合双方在合同中针对逾期支付租金违约金的特别约定，对原告主张的违约金超过上述范围的部分，不予支持。租赁期限届满后，双方租赁原告有权收回租赁物，被告应予返还，原告主张恢复原状的诉讼请求不明确，不予支持。原告主张被告澳丰公司赔偿其租赁期限届满后的损失，并非直接损失，不予支持。综上，被告谈潇、澳丰公司应支付原告2017年-2018年租金241904元，违约金127241.5元。被告澳丰公司应支付原告2018年-2019年租金141888元，违约金60141.59元，2019年-2020年租金141888元，违约金26088.48元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谈潇、贵州澳丰菇业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州农熠农业开发有限公司租金241904元，违约金127241.5元，合计369145.5元，并支付自2020年6月11日起至租金支付完毕之日止，以未支付租金241904元为基数，按月利率2％计算违约金。二、被告贵州澳丰菇业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州农熠农业开发有限公司租金283776元，违约金86230.07元，合计370006.07元，并支付自2020年6月11日起至租金支付完毕之日止，以未支付租金283776元为基数，按月利率2％计算违约金。三、被告贵州澳丰菇业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告贵州农熠农业开发有限公司租赁物（盘州市哒啦仙谷生态园小石桥下至水果园面积50亩的土地、小石桥下棚区6368㎡的大棚）。四、驳回原告贵州农熠农业开发有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6136元，由原告贵州农熠农业开发有限公司负担736元，被告谈潇负担2700元，贵州澳丰菇业发展有限责任公司负担2700元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 刘 建二〇二〇年九月十日书记员 朱冬冬