文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民再234号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：周良洪，男，1979年11月6日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈洪，重庆川立律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：徐方来，男，1958年3月5日出生，住重庆市铜梁区。一审第三人、二审被上诉人：秦川林，男，1990年3月9日出生，住重庆市忠县。再审申请人周良洪因与被申请人徐方来及一审第三人、二审被上诉人秦川林房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终2042号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月3日作出（2018）渝民申2599号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人周良洪及其委托诉讼代理人陈洪，被申请人徐方来，一审第三人、二审被上诉人秦川林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周良洪申请再审称，1．请求撤销二审判决第二项、第三项，维持一审判决；2．本案诉讼费由徐方来负担。事实和理由：1．二审法院将徐方来主张违约金过高的举证责任分配给周良洪属举证责任分配错误；2.15万元违约金尚不足以弥补周良洪的损失，二审认定违约金过高缺乏事实和法律依据；3．案涉房屋已经登记在徐方来名下，其有权出售该房屋。周良洪在签订合同时查看了徐方来的购房合同、按揭抵押贷款合同等，已尽到审查义务。徐方来辩称，1．案涉房屋买卖合同存在霸王条款，徐方来受对方欺诈而签订，而且该合同是他人冒充周良洪与徐方来签订的，应属无效；2．案涉房屋没有办理房产证，不能进行买卖，徐方来也没有违约。请求法院维持二审判决。秦川林述称，案涉房屋买卖合同是经徐方来同意后才签订；本案不存在欺诈，徐方来说房产证在银行，签订合同当日周良洪还支付了5万元定金。周良洪向一审法院起诉请求：1．徐方来协助周良洪将位于重庆市沙坪坝区大学城南一路81号C02号楼23-5房屋在中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝区支行办理还款、领取房产证、注销抵押登记手续；2．徐方来协助将位于重庆市沙坪坝区大学城南一路81号C02号楼23-5房屋登记至周良洪名下；3．徐方来立即将位于重庆市沙坪坝区大学城南一路81号C02号楼23-5房屋交付给周良洪；4．赔偿周良洪损失30万元。一审审理中，周良洪变更诉讼请求为：1.解除周良洪与徐方来之间签订的房屋买卖合同；2．徐方来退还周良洪支付的定金5万元；3．徐方来赔偿周良洪合同约定的违约金15万元。一审法院认定事实：2017年8月5日，徐方来（出卖人，甲方）与周良洪（购买人，乙方）及重庆情路房地产经纪有限公司（简称情路公司）签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定由甲方将其所有的坐落于重庆市沙坪坝区大学城南一路81号C02号楼23-5、建筑面积为76.96平方米的房屋出售给乙方，房屋总价款为38.5万元；合同第三条还明确该房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行重庆分行，抵押金额为25.5万元，甲方应于2017年8月30日前办理注销抵押手续，双方还约定由乙方出资对按揭部分解押；第四条约定，乙方在签订合同当日支付甲方5万元作为定金，该定金作为总房款的一部分；第五条约定，乙方于解押当日支付甲方所有银行按揭抵押款，乙方于过户当日支付甲方除定金与解押款外所有房款；第六条约定，甲乙双方约定于解除银行抵押三个工作日之后办理房屋权属转移登记；第八条约定，甲方应当在过户当日将房屋交付乙方；第九条约定，因甲方责任导致未按约定办理房屋权属转移登记的，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起三日内退还乙方全部已付房款，并向乙方支付已付房款百分之三百的违约金；第十一条约定，乙方支付中介费7700元。合同签订后，周良洪于当日通过银行向徐方来转账支付了定金5万元，徐方来于当日向周良洪出具了收条。2017年9月22日，周良洪向徐方来邮寄了告知书，就案涉房屋买卖事宜，要求徐方来于2017年9月30日前配合周良洪办理还款解押手续及房屋过户手续。后双方因该合同履行发生纠纷，周良洪遂诉至一审法院，请求判如所请。审理中，徐方来提出因为签订案涉合同时买方（周良洪）没有到场，也不清楚作为中介的情路公司情况，情路公司也未催促徐方来办理解押手续，因此徐方来打电话通知情路公司要求退还定金，并表示不同意卖给周良洪房子。徐方来在收到周良洪邮寄的告知书后，给周良洪打电话明确表示不同意卖房子。后周良洪以徐方来不同意卖房，且不配合办理解押还款手续从而银行无法解押，周良洪无法通过诉讼继续履行案涉合同为由，变更诉讼请求为：1.解除周良洪与徐方来之间签订的房屋买卖合同；2．徐方来退还周良洪支付的定金5万元；3．徐方来赔偿周良洪合同约定的违约金15万元。徐方来于2017年12月15日收到一审法院向其邮寄送达的变更诉讼请求书的副本。徐方来同意解除合同并退还周良洪定金5万元，并提出周良洪主张的违约金应当由情路公司承担，因为本案房屋周良洪是通过第三人的居间行为而签订的合同，房屋状况相应的手续情路公司应当如实告知周良洪，周良洪也应当从情路公司处获取了案涉房屋的实际信息，本案的过错在情路公司，并不在徐方来处。即使徐方来应承担违约责任，周良洪主张的违约金也过高。情路公司对周良洪变更后的诉讼请求无异议，称情路公司没有违约，不同意承担违约责任，应当由徐方来承担违约责任。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，周良洪、徐方来及情路公司签订的房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方具有约束力。由于徐方来未在该合同约定的2017年8月30日前办理注销抵押手续，且在收到周良洪的催促通知后仍拒不履行并明确告知周良洪不同意继续履行合同，故案涉合同无法继续履行，合同目的无法实现，徐方来的行为已构成根本违约，周良洪有权解除合同并要求退还已付定金5万元（已转化为已付购房款）。现周良洪要求解除案涉合同并由徐方来退还已付购房款5万元的诉讼请求成立，一审法院予以支持。由于徐方来的行为导致合同无法继续履行并办理房屋权属转移登记手续，周良洪有权要求徐方来按案涉合同的约定按已付购房款的300%支付违约金，虽然徐方来辩称违约金标准过高，但未举示相应证据证明该违约金过高于周良洪的损失，应当承担不利后果，一审法院对该约定的违约金不做调整。一审法院对周良洪要求徐方来支付违约金15万元（5万元×300%）的诉讼请求予以支持。综上，重庆市沙坪坝区人民法院于2018年1月8日作出（2017）渝0106民初16437号民事判决：一、周良洪与徐方来、重庆情路房地产经纪有限公司于2017年8月5日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2017年12月15日解除。二、限徐方来于本判决发生法律效力后七日内退还周良洪购房款5万元。三、限徐方来于本判决发生法律效力后七日内支付周良洪违约金15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半交纳2900元，保全费3520元，合计6420元（周良洪已预交），由徐方来负担，此款限于本判决发生法律效力后七日内迳付周良洪。徐方来不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判。二审法院认定事实：徐方来称案涉房屋尚未取得产权证。二审查明的其余事实与一审所查明的事实一致。二审法院认为，关于违约责任的认定问题。根据我国合同法第六条之规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，徐方来、周良洪、情路公司作为《房屋买卖（居间）合同》的各方当事人，应分别依法、依约履行其作为出卖人、买受人、居间方的相应义务。具体来讲，徐方来应当在签订合同前主动将案涉房屋产权人的相关材料，比如产权证、购房合同、身份证、婚姻状况证明等提交给情路公司和周良洪查阅，以证明自己有权处分案涉房屋；周良洪应当主动向徐方来、情路公司要求查看前述材料，以决定自己是否购房；情路公司应当主动要求徐方来出具前述材料并将该材料提交给买受人查阅，以严格履行居间服务义务。但是，从合同签订、履行情况看，徐方来将尚未取得产权登记的房屋出售给周良洪，导致合同无法继续履行，徐方来明显存在违约行为，理应承担支付违约金的责任。情路公司作为经工商行政主管部门核准营业的房地产经纪公司，在提供居间服务时，应当在遵守诚信原则的基础上，履行告知、审查、沟通联系等必要的居间服务义务，从而积极促成买卖双方交易的达成。但是，即使按情路公司的说法，该公司也仅仅是以口头了解方式获悉出卖人的产权情况，未尽到足够的查阅义务；同时，也未督促出卖人将该材料提交给买受人查阅，情路公司对案涉合同无法顺利履行，负有一定责任。作为买受人的周良洪，既未主动查阅房屋权属材料，也未要求情路公司转交该材料供其查阅，即其亦未尽到审慎审查义务，对合同无法顺利履行，周良洪也负有一定责任。关于违约金计算标准的认定问题。周良洪主张徐方来应按案涉合同的约定，按已付购房款的300%支付违约金，徐方来称即使应赔偿损失，只应赔偿100元。二审法院依法将该违约金调整为5万元。理由如下：首先，周良洪作为买受人主张违约金时，在出卖人辩称违约金过高的情况下，应由周良洪举证证明除违约金计算标准的合同约定外，其实际损失的大小情况。但是，周良洪并未举证证明，应由其承担相应的诉讼风险。其次，案涉房屋总价款为38.5万元，周良洪主张支付违约金15万元，该金额达房屋成交价的38.96%，该比例明显超过该类房屋交易中的违约金惯常约定比例。因此，二审法院兼顾合同的签订、履行情况，当事人的履约行为以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金调低至5万元。综上，重庆市第一中级人民法院于2018年4月17日作出（2018）渝01民终2042号民事判决：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初16437号民事判决第一、二项；二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初16437号民事判决第三项；三、限徐方来于本判决发生法律效力后七日内支付周良洪违约金5万元；四、驳回周良洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，保全费3520元，共计6420元，由徐方来承担3210元，周良洪承担3210元；二审案件受理费4300元，由徐方来承担2150元，周良洪承担2150元。本院再审查明，情路公司系自然人独资的有限责任公司，秦川林是该公司唯一股东，该公司于2019年12月19日经市场监督管理部门办理注销登记。再审中，周良洪提供了以下证据：1．重庆金鹏房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产咨询报告》，主要内容为2017年12月15日案涉房屋总价55.57万元。证明案涉房屋买卖合同解除之日房屋溢价已经超过了违约金。2．重庆天一金洲房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，主要内容为2018年11月14日案涉房屋总价70.8万。证明案涉房屋价值一直处于上升状态。3．不动产登记信息查询结果。证明一审起诉时案涉房屋的产权人是徐方来。徐方来质证认为，1．评估结果与本案不具有关联性；2．徐方来没有领到房产证。秦川林质证认为，对证据的真实性无异议。本院对上述证据的认证意见将在下文说理部分予以综合评述。再审庭审中，徐方来称愿意以现在的价格将案涉房屋卖给周良洪，现在的价格是67万元至68万元。本院再审查明的其他案件事实与二审查明的案件事实一致。本院再审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条规定：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”本案情路公司于2019年12月19日被注销，应以该公司股东秦川林作为当事人。本案当事人争议焦点：徐方来是否应支付周良洪15万元违约金。围绕该争议焦点，评述如下：首先，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，徐方来在签订房屋买卖合同并收取周良洪交付的5万元购房定金后，表示不同意卖房，且拒绝办理解押手续，徐方来的行为导致周良洪的合同目的不能实现，已构成根本违约。周良洪要求徐方来向其支付15万元违约金，具有法律和事实依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，徐方来认为周良洪诉求的违约金过高，应当对违约金过高承担举证责任，但其并未提供任何证据证明房屋买卖合同约定的违约金过分高于造成的损失。相反，周良洪提供的房地产咨询、估价报告某种程度上可以说明案涉房屋当时的价值及其后房屋价格经历了一定幅度的上涨，再审中徐方来也认可案涉房屋价值现已达67万元至68万元。因此，周良洪要求徐方来支付15万元的违约金并不过分高于造成的损失。最后，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则作为民法的基本原则，是在合同没有约定或者约定不明确以及法律没有具体规定的情况下适用的原则性规定。本案所涉房屋买卖合同已经生效，合同各方产生的争议应依合同约定的违约责任处理。况且，案涉房屋买卖合同解除的原因在于徐方来在签订房屋买卖合同后不同意出卖房屋，而非房屋尚未取得产权登记。徐方来从开发商处购买案涉房屋后，其作为房屋所有权人，是在对该房屋的产权状况有清楚的了解和判断的情况下决定出卖房屋，即便尚未取得房屋所有权证，也并非其不履行房屋买卖合同的理由。周良洪在签订案涉房屋买卖合同时审查了徐方来的购房合同、抵押合同等资料，已尽到一般买受人的审查义务。因此，本案是因徐方来不同意出卖房屋及办理解押手续的违约行为导致合同目的无法实现，其应当承担合同约定的15万元违约金。综上所述，周良洪的再审请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终2042号民事判决；二、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初16437号民事判决。二审案件受理费4300元，由徐方来负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 怡审 判 员  宋汀汀审 判 员  谭继权二〇二〇年九月十六日法官助理  代温世书 记 员  张小青书 记 员  温 娟