吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉06民初59号   原告（执行案外人）：王四光，男，1987年8月22日生，汉族，无职业，住吉林省通化市东昌区龙泉街管道委一组。   委托诉讼代理人：王盛，吉林乾羽律师事务所律师。   委托诉讼代理人：韩振跃，吉林从为律师事务所律师。   被告（申请执行人）：中天建设集团有限公司。住所地：浙江省东阳市吴宁路65号。   法定代表人：庄严，董事长。   委托诉讼代理人：袁勇军，广东华商律师事务所律师。   委托诉讼代理人：武晓亮，广东华商律师事务所实习律师。   被告（被执行人）：白山和丰置业有限公司。住所地：吉林省白山市浑江区春江花园E1号楼12层。   法定代表人：何亮，总经理。   王四光与中天建设集团有限公司（以下简称中天公司）、白山和丰置业有限公司（以下简称和丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月12日作出（2018）吉06民初31号民事裁定：“驳回王四光的起诉。”王四光不服该裁定，向吉林省高级人民法院提出上诉，吉林省高级人民法院于2018年12月19日作出（2018）吉民终665号民事裁定：“驳回上诉，维持原裁定。”王四光不服该裁定，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2019年12月7日作出（2019）最高法民再373号民事裁定：“一、撤销吉林省高级人民法院（2018）吉民终665号民事裁定、吉林省白山市中级人民法院（2018）吉06民初31号民事裁定；二、指令吉林省白山市中级人民法院对本案进行审理。”本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王四光的委托诉讼代理人王盛、韩振跃及中天公司的委托诉讼代理人袁勇军到庭参加诉讼。和丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王四光向本院提出诉讼请求：一、停止执行王四光购买的白山市××区、B2、B3、B4栋的240户商铺（详见附表）；二、案件受理费由中天建设集团有限公司承担。事实与理由：一、中天公司与和丰公司因建设工程施工合同纠纷一案，吉林省高级人民法院作出（2016）吉民初19号民事判决书。中天公司申请法院查封白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋的266户商铺。白山市中级人民法院作出（2017）吉06执82号之七民事裁定书，查封王四光的240户商铺。王四光对该执行行为提出执行异议，白山市中级人民法院作出（2018）吉06执异01号执行裁定书，驳回王四光的异议请求。二、2013年11月26日，王四光与和丰公司签订《商品房买卖合同》，王四光购买B1、B2、B3、B4栋的多户商铺。2014年2月17日，王四光与招商银行股份有限公司通化分行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款2000万元，并在白山市产权处办理抵押登记。此后，王四光对这些商铺进行装修并占有、使用，装修、装饰费用高达5000万余元。中天公司在王四光购买使用该房屋4年以后，于2017年才申请法院查封，给王四光带来巨大损失。三、王四光与和丰公司在法院查封前已签订书面房屋买卖合同，王四光购买在先，法院查封在后，法院在执行中天公司与和丰公司的案件时查封王四光的财产，侵犯了王四光的合法权益，请求法院支持王四光的诉讼请求。   中天公司答辩称，一、房屋买受人若要排除普通债权的执行，可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”即使申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也更优先保护消费者的物权期待权。王四光购买的商铺是商业性质，并非用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定。二、王四光没有支付案涉商铺的全部价款，没有对案涉商铺形成合法占有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”王四光在白山市××园共购买347套房屋，建筑面积合计为7745.88平方米，按照合同售价单价7492元/平方米，商铺总价应为人民币58032132.96元，王四光仅支付40000088元，尚欠18032044.96元没有支付。在证据交换阶段，王四光的委托诉讼代理人明确承认有1440000元用于购买春江花园的其它商铺，但未提供更多的付款凭证。案涉商铺至今没有竣工验收，和丰公司未向王四光发出入户通知书，未办理交接手续，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，王四光占有案涉房屋违反了法律的强制性规定，不具有合法性，王四光提供的电费和装修合同等证据不足以证明其对案涉商铺形成合法占有。即使适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王四光的执行异议也不符合第二项、第三项的规定。请求法院保护中天公司建设工程价款优先受偿权，驳回王四光的诉讼请求。   和丰公司未答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的诉辩、举证、质证，本院认定事实如下：2013年11月26日，和丰公司（出卖人）与王四光（买受人）签订《商品房买卖合同》，其中，第一条约定，出卖人以出让方式取得位于星泰桥北的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房春江花园；第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为白山市房产局。第三条约定，买受人购买的商品房为第B1、B2、B3、B4幢110142号房。该商品房的用途为商铺，属框架结构，该商品房建筑面积共5339.04平方米；第四条约定，出卖人与买受人按每平方米7492元总金额40000088元计算商品房价款；第六条约定，买受人按其他方式按期付款，其他方式为买受人已付清总房款的50%以上计人民币20000088元，剩余房款2000万元十日内通过办理银行按揭贷款的方式付清；第七条约定，买受人逾期付款的违约责任为由于买受人自身原因导致无法办理按揭贷款，应改变付款方式或由买受人支付总房款10%作为违约金，解除购房合同。买受人应在出卖人通知之日起10日内向出卖人指定银行申请按揭贷款，若未能在规定之日内办妥按揭手续的，则出卖人有权按总房款自次日起按日以银行同期活期存款利率计收利息；第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前按合同约定将商品房交付买受人；第二十四条约定，商品房预售的自本合同生效之日起30天内，由出卖人向产权处申请登记备案。《商品房买卖合同》后附商铺房号明细表，合同约定的商铺共计241户5339.04平方米，案涉商铺包含在明细表内。   2013年11月26日，和丰公司向王四光出具20000088元购房收据。   2013年12月20日，王四光通过中国建设银行股份有限公司白山怡滨支行向和丰公司转账支付400万元。   2014年1月21日，王四光通过中国建设银行股份有限公司白山怡滨支行向和丰公司转账支付1744万元。   2014年2月17日，贷款人（抵押权人）招商银行股份有限公司通化分行、借款人王四光、抵押人王四光、保证人和丰公司共同签订《个人购房借款及担保合同》约定，贷款用途及所购房产为借款人或抵押人从和丰公司处购买春江花园B1、B2、B3、B4幢110142号房产，建筑面积5339.04平方米，评估值40000088元，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意支付此项贷款。贷款金额2000万元。贷款期限为120个月，即从2014年2月17日起至2024年2月17日止。借款人按月结息，按月还本，等额本息的方式归还贷款本息，并委托贷款人从×××账户中扣划贷款本金和利息。保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，房地产证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止。抵押人愿意以其从售房人处购买的本合同约定的房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求，积极配合贷款人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记，抵押房产具备办理正式抵押登记条件起60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或者楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。   2014年2月25日，招商银行股份有限公司通化分行向王四光发放贷款2000万元，该款转入和丰公司在招商银行通化分行开立的账号为×××的账户。   招商银行股份有限公司通化分行向王四光出具还款明细表体现，招商银行股份有限公司通化分行在王四光账号为×××的账户中自2014年4月15日至2018年3月15日累计扣划贷款本金6470119.45元、利息4678103.26元。   白山市不动产登记中心出具的不动产保险期权档案查询证明体现，抵押人王四光以不动产权证号为白山房权证白BQ字第XXXX号白山房权证白BQ字第XXXX号、建筑面积5339.04平方米的房产为招商银行股份有限公司通化分行设立预购商品房抵押权预告。   2014年9月10日，王四光（借款人）与中国建设银行股份有限公司吉林省分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，王四光为购买春江花园B1、B2、B3、B4号楼090144号房产向银行贷款500万元。贷款人将款项一次性划入和丰公司在建行白山东风桥支行开设的账户。   2015年8月11日，和丰公司与中天公司签订的《和丰·春江花园三期终止扫尾工程施工合同及撤场决算付款协议》中体现“中天公司已向和丰公司主张了建设工程价款优先受偿权”。   2016年10月29日，吉林省高级人民法院就中天公司起诉和丰公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）吉民初19号民事判决：“一、和丰公司于本判决生效之日向中天公司支付尚欠工程款42746020元及利息。其中9903817元自2015年10月15日起至实际履行之日止，按月1.5%支付逾期付款利息；32842203元自2017年12月31日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；二、和丰公司于本判决生效之日向中天公司支付设备转让款、租赁费等费用230000元；三、中天公司可就其承建的春江花园B1、B2、B3、B4栋及B区16、17、24栋折价、拍卖款优先受偿；四、驳回中天公司的其他诉讼请求。”和丰公司不服该判决于2016年11月17日向最高人民法院上诉。2017年4月7日，和丰公司撤回上诉，最高人民法院于2017年4月13日作出（2017）最高法民终86号民事裁定书，准许和丰公司撤回上诉，原判决生效。中天公司向吉林省高级人民法院申请执行，吉林省高级人民法院裁定由本院执行。2017年11月10日，本院依中天公司申请作出（2017）吉06执82号之七执行裁定书，查封春江花园B1、B2、B3、B4栋的266户商铺（含案涉240户商铺）。王四光向本院提出异议，本院于2018年1月9日作出（2018）吉06执异1号执行裁定书，驳回王四光的异议请求。   2018年2月26日，吉林省电力有限公司白山供电公司出具历月电费明细，体现春江花园B1-4号楼门市2017年1月至2018年2月用电情况，2017年1月用电量2168，2017年2月用电量1222…   2018年4月2日，白山市房屋产权管理中心出具的《查询证明》载明：“经查询，白山和丰置业有限公司B1、2、3、4号楼在2013年8月23日已办理商品房预售许可登记。没有办理房屋产权初始登记，因开发单位未到房屋产权管理中心申请办理。”   另，案涉240户商铺位于春江花园B1、B2、B3、B4栋，各方当事人均无法确定分户商铺所在的具体位置。   本院认为，本案为案外人执行异议之诉，所需审理的关键问题在于王四光对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。因中天公司在本案执行依据项下同时享有金钱给付的内容及在财产分配阶段发生优先受偿效力的建设工程价款优先受偿权，故本院将就双方在各自法律关系下所独立形成的各项民事权益分别予以确认，并就上述权益实现的合法性、正当性予以综合评价。   首先，关于王四光对案涉商铺是否形成了正当的民事权益，能否以该正当权益排除人民法院强制执行的问题。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用条件是“金钱债权执行中”，故本案的审理应参照该条规定。该条规定明确要求买受人需同时符合该规定的四项情形，其权利即能够排除人民法院的强制执行。具体到本案：一、王四光与和丰公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。和丰公司在2013年8月23日即已办理包括案涉房屋在内的春江花园B1、B2、B3、B4栋的商品房预售登记，其与王四光的《商品房买卖合同》签订于2013年11月26日，而本院依中天公司申请查封案涉房屋的时间系2017年11月10日，故应认定在本院查封案涉房屋前，王四光与和丰公司已签订了合法有效的书面买卖合同。二、王四光支付了全部价款。和丰公司与王四光签订《商品房买卖合同》约定购买商铺（包含案涉240户商铺）的总价款为40000088元。2013年12月20日，王四光通过中国建设银行股份有限公司白山怡滨支行向和丰公司转账支付400万元。2014年1月21日，王四光通过中国建设银行股份有限公司白山怡滨支行向和丰公司转账支付1744万元。2014年2月25日，招商银行股份有限公司通化分行向王四光发放贷款2000万元，该款转入和丰公司在招商银行通化分行开立的账号为×××的账户。以上王四光总计向和丰公司支付购房价款4144万元。案涉240户商铺价款39857964.44元包含在王四光支付给和丰公司购房款40000088元内，故能够认定王四光已支付了案涉商铺的全部购房价款。和丰公司出具收据的日期及王四光多支付140余万元与上述商铺房款已全部交付无关。三、王四光在法院查封前已合法占有该商铺。王四光以包括案涉240户商铺在内的建筑面积5339.04平方米房产为招商银行股份有限公司通化分行设立了预购商品房抵押权预告。和丰公司在2018年3月21日庭审时认可将钥匙交付给王四光，王四光对案涉240户商铺进行了装修。吉林省电力有限公司白山供电公司出具历月电费明细亦体现自2017年1月开始案涉240户商铺产生电费，中天公司未提供王四光系非法占有案涉商铺的证据。四、王四光对未办理案涉240户商铺过户登记无过错。王四光未办理产权登记的原因是开发商未办理房屋产权初始登记，王四光无过错。故王四光与和丰公司之间基于真实的意思表示形成了合法有效的房屋买卖关系，其对案涉240户房屋已经形成了正当的物权利益，且该民事权利能够排除人民法院就金钱债权的强制执行。   其次，关于案涉商铺是否属于和丰公司可供执行的责任财产的问题。   《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”本案中，和丰公司与中天公司于2015年8月11日签订的《和丰·春江花园三期终止扫尾工程施工合同及撤场决算付款协议》证实中天公司在上述时间确有主张建设工程价款优先受偿权的行为，然而其主张行使优先受偿权的行为和法院判决确定该权利生效均是在王四光合法购买案涉商铺之后。建设工程价款优先受偿权旨在使适法承包人的债权优先获得偿付，承包人仅对其施工工程折价、拍卖后价款享有优先受偿的权利，对其施工工程并不享有物权。同时，该优先受偿权亦需在所指向的房屋被纳入被执行人可供执行的责任财产范围后，以相关房屋变现后的价款为标的发生优先受偿的法律效力，并在执行分配程序中通过取得优先顺位而实现。王四光已经按照合同约定合法取得了对案涉商铺的物权期待利益，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，该利益应当得到法律的保护。而对于和丰公司而言，其作为以开发、销售房屋为经营目的的出卖人，在全额收取了王四光支付的购房款并将房屋交付与王四光占有后，其相应的财产利益已经从实物形态的房屋转化为金钱形态的购房款，即便此时案涉房屋仍登记在和丰公司名下，但其对该房屋已经不再享有实质意义上的支配权，而仅负有配合王四光办理房屋登记之义务，至此，以实物形态存在的房屋已经实质性脱离了和丰公司所控制的责任财产范围，而购房款作为房屋的转化价值被纳入和丰公司的责任财产范围。此种情况下，和丰公司已无权再用案涉商铺偿付其所欠债务，否则有违公平、诚实信用的法律原则；而中天公司除有证据证明和丰公司与王四光之间确有恶意串通、逃避债务之行为或其他构成和丰公司责任财产不当减损的行为外，原则上亦不得请求以该商铺继续作为清偿和丰公司所负债务之标的物。故中天公司主张对案涉240户商铺执行没有事实及法律依据，王四光要求停止执行案涉240户商铺符合法律规定，本院予以支持。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：   不得执行白山市浑江区春江花园B1、B2、B3、B4栋240户商铺（详见附表）。   案件受理费241800元，由中天建设集团有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。   审判长 任继强   审判员 朱瑛华   审判员 郭惠靖     二〇二〇年九月二十一日   书记员 宋 晗