陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕05民终1325号上诉人（原审被告、反诉原告）：华阴市山水木屋设计中心（个人独资企业）。负责人：柴钺铭，总经理。委托诉讼代理人：刘晨，陕西渭临律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙钢集团华山冶金设备有限公司。法定代表人：丁永刚，董事长。委托诉讼代理人：韩增辉，男，1974年8月20日出生，汉族，公司员工。委托诉讼代理人：王临战，陕西省华阴市华山法律服务所法律工作者。原审被告（原审反诉原告）：柴钺铭，男，1992年4月17日出生，汉族，华阴市山水木屋设计中心投资人。委托诉讼代理人：刘晨，陕西渭临律师事务所律师。上诉人华阴市山水木屋设计中心（以下简称“设计中心”）因与被上诉人龙钢集团华山冶金设备有限公司（以下简称“华山冶金公司”）、原审被告柴钺铭租赁合同纠纷一案，不服华阴市人民法院（2020）陕0582民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人设计中心与原审被告柴钺铭的共同委托诉讼代理人刘晨、被上诉人华山冶金公司的委托诉讼代理人韩增辉、王临战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。设计中心上诉请求：1、撤销（2020）陕0582民初194号民事判决书第一项、第四项判决内容；2、依法改判被上诉人承担维修费145555元；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、混淆租赁场地、房屋、配套设施的维修费用，判决认定维修费用存在严重缺陷。《租赁合同》3.1条约定“根据租赁场地的现状，场地内房屋乙方需投入维修费”，但场地、配套设施并不属于房屋范围，应由承租方承担该笔维修费用。1、场地维修费用68530元，应由被上诉人承担；2、配套设施维修费用80230元，应由被上诉人承担；3、房屋维修中，屋顶和墙后房檐维修费63025元，应由被上诉人承担。二、被上诉人对租赁场地进行断水，其终止履行合同义务，故承租人不再给付租金。三、因出租房屋不具有房屋权属证书或建筑报建、规划资料、消防手续等，故《租赁合同》无效。华山冶金公司辩称，1、双方在合同第七条、第三条明确约定维修费用由承租方承担；2、双方在合同中对于水电的入户没有约定，虽然一审判决由被上诉人承担，但是被上诉人考虑到上诉人一直没有进行经营，故没有上诉；3、上诉人没有任何证据证明被上诉人有私自断水行为。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。原审被告柴钺铭辩称，1、租赁合同中仅写明房屋由乙方进行维修，所以场地及配套实施的费用不属于乙方的维修范围，应由出租方承担，其次被上诉人所说的第七条是房屋的装修费用，与本案争议无关，不在诉求范围之内；2、水电入户费用，租赁合同中出租人明确列明了自行安装插卡式电表，可知包水包电是出租人的义务，所以水电维修费用由出租人承担；3、2019年7月出租人停止供水，承租人在此期间内无任何用水记录，也未向出租人交纳任何水费，出租人也承认承租人未交水费的行为，能证明出租人停水的事实。华山冶金公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付拖欠的租金108000元，并承担违约金15600元；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2016年6月16日，华山冶金公司（甲方）与设计中心柴钺铭（乙方）签订租赁合同，由设计中心（柴钺铭）承租华山冶金公司原华山冶金车辆厂小车班的场地、房屋及配套设施（不含西侧三间车库），用于木结构房屋的研发、设计及生产。租赁总期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，合同每年12月份签订一次。合同第三条对租金及支付方式约定为：“根据租赁场地的现状，场地内房屋乙方需投入维修费用全面维修，租赁费用第一年按1000元/月缴纳，从第二年开始3000元/月缴纳。付款方式：签定协议后，乙方每年12月20日前缴纳次年租赁费用（一次性缴清）。”第四条对水电费、卫生费收费标准约定为：“4.1自行安装插卡式电表，电费为1.00元/度，先购电后用电。4.2水费为50元/月。”第五条对履约保证金约定为：“5.1乙方应于本合同签订同时缴纳人民币5000元履约保证金。”第七条对房屋维修约定为：“7.1乙方在足额支付租金及履约保证金后即可进行房屋维修。乙方维修不得拆改主体结构，在地面、墙体及棚顶打钉钻眼加大荷载时不得损坏建筑的结构；乙方应爱护并合理使用房屋内设施。7.2装修款项与甲方无关。”第八条对违约责任约定为：“8.3双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10%的违约金。”设计中心在签订合同当日向华山冶金公司交纳场地租赁费12000元，履约保证金5000元，水费600元。华山冶金公司也按照合同约定将场地、房屋及配套设施交给设计中心使用。设计中心接收租赁物后，于2016年7月至当年10月对租赁房屋、场地进行清理修缮，接通了水电，更换了上下水管道、排水管道，并在租赁场地内搭建彩钢瓦车间，硬化了车间地面。其中为铺设接水管道支出34200元，铺设电路、更换室内外线路、照明、开关插座等支出24130元（含自建车间用电），为整修租赁房屋、场地等购水27车，支出2700元。从2017年6月起设计中心以木结构房屋市场变化一直没有开工、维修费用远超出预算，公司经营困难等原因两次向华山冶金公司申请减免租金，由于华山冶金公司未同意，设计中心一直未交纳租赁费，截止2020年4月已拖欠三年租金108000元。一审法院认为：本案争议焦点为，1、维修房屋的义务是华山冶金公司还是设计中心；2、水电接通义务是否由华山冶金公司承担;3.反诉请求是否超过诉讼时效。对于房屋维修义务承担主体，合同法第二百二十条规定“出租人应当履行维修义务，但当事人另有约定的除外。”从租赁合同来看，双方在租金及支付方式中约定：“根据租赁场地的现状，场地内房屋乙方需投入维修费用全面维修，租赁费用第一年按1000元/月缴纳，从第二年开始3000元/月缴纳”。“房屋维修：乙方在足额支付租金及履约保证金后即可进行房屋维修，维修时不得拆改主体结构，在地面、墙体及棚顶打钉钻眼加大荷载时不得损坏建筑结构；乙方应爱护并合理使用房屋内设施。装修款项与甲方无关。”由此可以看出，乙方即承租方负有维修义务，故设计中心为案涉租赁场地、房屋支出的维修费用，依法应由其自负。对于水电接通问题，租赁合同第四条约定“自行安装插卡式电表，电费为1.00元/度，先购电后用电。水费为50元/月。”从条文约定和订立合同的目的来看，水电入户是保证租赁物正常使用的前提条件，也是华山冶金公司收取水电费的依据，在租赁合同没有特别约定的情况下，接通水电是出租方的义务，现设计中心自行接通了水电，该项费用应由华山冶金公司负担，设计中心要求华山冶金公司支付水电入户费等36500元，未超出其支出费用，应予支持。对于反诉请求是否超出诉讼时效的问题，从华山冶金公司提供的设计中心两次申请减免租金的报告来看，设计中心已明确提出维修费用远超预算，请求减免租金，2019年8月份的申请也明确提出水电接入的费用，故该主张未超过诉讼时效。综上，华山冶金公司与设计中心柴钺铭签订的租赁合同合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。设计中心在向华山冶金公司提出减免租金未果的情况下，拖欠三年的租金，违反了合同的约定，存在违约行为应承担给付租金的义务；由于设计中心是柴钺铭个人独资企业，在设计中心财产不足以清偿租金的情况下，应由柴钺铭以其个人其他财产清偿。华山冶金公司在交付租赁房屋及场地时，存在水电未接通，线路、管道老化的情况，故设计中心为接电、接水，更换电线、进水管道的费用，应由华山冶金公司负担。由于双方均有违约，租赁合同第八条第3项约定：双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10%的违约金。从合同条款来看，支付违约金的前提是因一方违约导致合同解除，在本案本诉和反诉的审理中，各方均未以对方违约为由要求解除合同，故各方要求对方支付违约金的请求不符合合同的约定，本院依法不予支持。另外设计中心在签订合同时已交纳水费600元，由于华山冶金公司未向租赁场地供水，导致设计中心在外购水2700元，该费用应由华山冶金公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定，判决如下：一、华阴市山水木屋设计中心支付龙钢集团华山冶金设备有限公司2017年－2019年的租赁费108000元；柴钺铭对华阴市山水木屋设计中心不能履行的部分承担清偿责任；二、龙钢集团华山冶金设备有限公司支付华阴市山水木屋设计中心水电接入费用36500元及水费2700元，共计39200元；三、驳回龙钢集团华山冶金设备有限公司其他诉讼请求；四、驳回华阴市山水木屋设计中心其他反诉请求。以上一、二项给付内容，相互折抵后，华阴市山水木屋设计中心在本判决生效后十五日内给付龙钢集团华山冶金设备有限公司68800元，柴钺铭对华阴市山水木屋设计中心不能清偿部分承担清偿责任。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2772元，减半收取1386元，由华阴市山水木屋设计中心负担1211元，龙钢集团华山冶金设备有限公司负担175元。反诉费用3561元，减半收取1780.5元，由华阴市山水木屋设计中心负担1600.5元，龙钢集团华山冶金设备有限公司负担180元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。被上诉人享有涉案租赁场地的土地使用权，虽未提供该土地建筑物所有权证书，但上诉人提供不出租赁物属于违章建筑的证据，故不影响租赁合同的效力。双方均应依照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定：“根据租赁场地的现状，场地内房屋乙方需投入维修费用全面维修，租赁费用第一年按1000元/月缴纳，从第二年开始3000元/月缴纳”。“房屋维修：乙方在足额支付租金及履约保证金后即可进行房屋维修，维修时不得拆改主体结构，在地面、墙体及棚顶打钉钻眼加大荷载时不得损坏建筑结构；乙方应爱护并合理使用房屋内设施。装修款项与甲方无关。”由此可以看出，乙方即承租方负有维修义务，故设计中心为案涉租赁物支出的维修费用，依法应由其自负。上诉人设计中心主张合同约定的维修费用仅仅指房屋的维修，场地、配套设施维修费用，以及属于隐蔽缺陷的部分房屋维修费用应由被上诉人承担。因双方约定的租赁物包括场地、房屋及配套设施，依一般理解，应视为对整体租赁物维修义务的约定，如区别对待，应做特别约定。即使上诉人认为自己对场地、配套设施、房屋的隐蔽缺陷不负有维修义务，在发现租赁物需要维修时可以请求出租人维修，但其并未要求被上诉人维修。故一审认定上诉人承担租赁物维修义务并无不当。上诉人拖欠被上诉人2017年7月至2020年7月三年度租赁费108000元的事实清楚，但一审未考虑2020年1-3月份新冠疫情期间租金减免相关规定不妥，依法予以纠正。扣减2020年1-3月份租金9000元后，上诉人向被上诉人支付拖欠租金99000元。综上所述，设计中心的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持华阴市人民法院（2020）陕0582民初194号民事判决第二项即“龙钢集团华山冶金设备有限公司支付华阴市山水木屋设计中心水电接入费用36500元及水费2700元，共计39200元”；二、变更华阴市人民法院（2020）陕0582民初194号民事判决第一项为“华阴市山水木屋设计中心支付龙钢集团华山冶金设备有限公司2017年7月至2020年7月三年度的租赁费99000元；柴钺铭对华阴市山水木屋设计中心不能履行的部分承担清偿责任”；三、驳回龙钢集团华山冶金设备有限公司其他诉讼请求；四、驳回华阴市山水木屋设计中心其他反诉请求。以上一、二项给付内容，相互折抵后，华阴市山水木屋设计中心在本判决生效后十五日内给付龙钢集团华山冶金设备有限公司59800元，柴钺铭对华阴市山水木屋设计中心不能清偿部分承担清偿责任。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2772元，减半收取1386元，由华阴市山水木屋设计中心负担1186元，龙钢集团华山冶金设备有限公司负担200元。反诉费用3561元，减半收取1780.5元，由华阴市山水木屋设计中心负担1600.5元，龙钢集团华山冶金设备有限公司负担180元。二审案件受理费5103元，由华阴市山水木屋设计中心负担4900元，龙钢集团华山冶金设备有限公司负担203元。本判决为终审判决。审判长  吴丽宁审判员  秦文强审判员  李 谦二〇二〇年九月二十四日书记员  徐文晴