广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民初104号原告：郑程程，女，1986年1月21日出生，汉族，户籍住址惠州市惠城区**********，公民身份号码422************824。委托诉讼代理人：朱吉敏，广东直信律师事务所律师。被告：惠州市美地房产开发有限公司，住所地惠州市****************。诉讼代表人：惠州市美地房产开发有限公司管理人，地址惠州市惠城区赛格假日广场****。委托诉讼代理人：钟玫芳、廖道明，广东伟伦律师事务所律师。被告：惠州市兴久实业有限公司，住所地惠州市*****************车库。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：邹银笑，广东凯扬律师事务所律师。被告：平安银行股份有限公司惠州分行，地址惠州市*******************。负责人：吴昌军。原告郑程程与被告惠州市美地房产开发有限公司（下称美地公司）、被告惠州市兴久实业有限公司（下称兴久公司）、被告平安银行股份有限公司惠州分行（下称惠州平安银行）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱吉敏、被告美地公司的委托诉讼代理人钟玫芳、被告兴久公司的委托诉讼代理人邹银笑到庭参加诉讼。被告惠州平安银行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、判令被告美地公司协助原告办理将案涉美地花园城三期一单元28层02号房产过户到原告名下，并取得产权证。确认原告取得房产所有权后，被告抵押权人附着在该房产上的抵押担保物权消灭，被告注销房产的抵押登记。2、确认原告购买的美地花园城三期一单元28层02号房产不属于破产财产。3、确认原告债权享有买受人(小业主)享有的优先于普通债权及抵押权等的优先权，而非普通债权。4、被告承担本案诉讼费。事实和理由如下：原告系美地公司破产清算的第18号债权人。2020年2月25日收悉管理人邮寄送达的（2019）美地房产破管字第04号《关于核查债权的通知书》及附件1-5；2020年2月27日收到（2019）美地房产破管字第04-01号《关于核查债权的通知书》的补充。收到管理人债权核查通知后，原告提交了《异议及申请书》，提出：“一、对管理人“初步审核的债权金额”没有异议。二、对管理人“债权人审核说明”关于解除三期1单元28层02号房《商品房买卖合同》有异议，即不应当解除合同，而应协助债权人办理房产过户手续，将房产过户登记到债权人名下。三、对管理人将债权人购买的房产认定为破产财产有异议，即债权人购买的房产，已经支付了全额购房款，且早已交付使用，合法占有入住，不属于破产财产。四、对管理人认为债权人的债权为“普通债权”有异议。即债权人应当依法享有消费者(即买受人)优先权。五、债权人确认并请求：破产案件受理后，债权人按管理人通知，依法申报了债权。同时，根据广东省高级人民法院的前述指引规定，请求管理人协助将房产登记过户到债权人名下。在申报债权和协助办理房产登记过户同时存在的情况下，债权人首先优先选择管理人协助将房产办理过户手续，将房产过户登记到债权人名下，办理房产证。在房产过户登记到债权人名下后，债权人放弃申报的债权。否则，在房产过户登记到债权人名下之前，债权人不放弃已经申报的债权”。一、早在破产案件受理之前原告即与被告美地公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》；合同签订时房产未被采取保全措施；破产案件受理之前原告已经合法占有该房产不动产；原告作为买受人已经支付全部价款；非因买受人原告的原因未办理过户登记。管理人应当协助办理房产过户手续，原告取得所有权后，抵押权人附着在标的物上的担保物权消灭。1、根据广东省高级人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的指引》【粤高法发（2019）6号】第一百一十一条规定，破产案件受理前美地公司出售不动产，符合下列条件的，买受人可以要求管理人协助办理过户手续：(1)破产案件受理之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且合同签订时不动产未被采取保全措施的；(2)破产案件受理之前已经合法占有该不动产；(3)已经支付全部价款或已经按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款交付管理人；(4)非因买受人的原因未办理过户登记。根据第一百一十三条规定，买受人依据本指引第一百一十一条、第一百一十二条规定取得所有权的，附着在标的物上的担保物权消灭，担保物权人可以就买受人支付的剩余价款优先受偿。2、本案中，2010年10月25日，原告与出卖人美地公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，约定：原告购买美地公司开发的美地花园城三期一单元28层02号房产，成交价格为人民币410480元，建筑面积为102.62平方米；合同第六条付款方式及期限第l点注明：“签订本合同时已付清全部房款”，被告美地公司同时开具了收款收据予以证明上述事实；合同中双方亦约定了相应的逾期交付房产、逾期办证的违约责任等。《商品房买卖合同》签订同时，原告全额支付了购房款。之后，原告对房产进行了装修合法入住占有房产。此后期间，原告无数次催促被告美地公司办理房产过户登记手续，美地公司以各种理由推脱，始终未予办理，非因买受人原告的原因未办理过户登记。原告提交的商品房买卖合同、购房发票等证据，尤其是广东省高级人民法院(2017)粤民终24号《民事判决书》，对前述事实已经予以确认。二、原告购买的房产不属于破产财产。1、原告购买的房产，已经支付了全额购房款，且早已交付使用，合法占有入住。2、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”；《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二条规定：下列财产不应认定为债务人财产：(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；(三)所有权专属于国家且不得转让的财产；(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。原告认为，上述法条并不抵触，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》没有被明令废止，仍然有效。据此，原告购买的房产，依法不属于破产财产。三、原告的债权享有房产买受人(小业主)优先权，而非普通债权。1、原告作为房产买受人、小业主，其权益优先于在该房产的其他债权(包括但不限于普通债权、抵押权、工程款优先权等)，应保障原告的合法权益。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第—条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”2、本案原告作为消费者、买受人，已支付了全额的购房款，符合《批复》第二条所规定的“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项”情形。依据《批复》第一条和第二条，承包人的工程价款享有法定的优先权，这法定优先权优先于抵押权，而同时《批复》第二条又规定法定的工程款优先权不能对抗已交付全部或者大部分款项的买受人的情况下，该房产已登记抵押的抵押权或其他的债权不能对抗支付了全额房款的债权人。3、需要强调的是，消费者、买受人以何种方式(如：货币现金、以物抵债、以工程款抵付等)支付购房款，均属于付款完成。不能因为原告是以工程款抵购房款方式支付的购房款，就否认原告“消费者”的身份。以该理由否认原告消费者的特殊身份，进而剥夺原告所享有的优先权，没有事实和法律依据，是错误的。综上，请人民法院查明案件事实，支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。被告美地公司辩称：一、美地花园城三期1单元28层02号房登记在美地公司名下，权利人为美地公司，属于美地公司的破产财产。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”2020年5月19日，惠州市*******出具的《不动产登记结果》显示：美地花园城三期l单元28层02号房于2011年2月25日登记在美地公司名下，权利人为美地公司，该房产属于美地公司的破产财产。此外，该房于2011年4月11日抵押给惠州平安银行，并已办理抵押登记。二、美地公司以涉案房产抵付中建二局第四建筑工程有限公司的工程款利息，原告为中建二局第四建筑工程有限公司华南惠州分公司提供的买受人，原告并非属于消费者购房人，原告对案涉房屋不享有优先于普通债权及抵押权的优先权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定是基于对消费者生存权、居住权这一价值维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，其所保护的是非金钱债权。以房抵债协议设立的基础并非是居住型消费合同，原告与美地公司签订《商品房买卖合同》实质是冲抵中建二局第四建筑工程有限公司与美地公司之间的债权债务，当事人的真实意思表示为以房抵债，其目的实际上并非为购买案涉房屋，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，原告对普通债权人及抵押权人的债权不具有优先实现的价值利益。原告支付购房款的方式是美地公司欠付中建二局第四建筑工程有限公司的债权抵项，涉案房屋的交付仅为以房抵债的履行方式，并不能改变原告在本质上为普通金钱债权人的地位。如果认为以房抵债的所谓“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则该“买受人”通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以房抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别，这与法律相违背。因此，原告不属于消费者购房人，对案涉房屋不享有优先于普通债权及抵押权的优先权。三、涉案房产已抵押给惠州平安银行，惠州平安银行的抵押权优先权已有生效判决予以确认，美地公司与原告签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，原告要求美地公司协助办理过户手续无法实现。原告与美地公司于2010年10月25日签订的《房屋买卖合同》，未网签也未办理备案登记。涉案房产于2011年4月11日抵押给惠州平安银行，并办理抵押登记，惠州平安银行的抵押权优先权已有生效判决予以确认。因此，美地公司与原告于2010年10月25日签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，原告要求办理过户手续没有法律依据。被告兴久公司当庭口头答辩称：同意被告美地公司的答辩意见。另，兴久公司对涉案房屋享有抵押担保物权，该担保物权已为惠州市惠城区人民法院作出的生效判决所确认；原告是在清楚涉案房屋已经设定抵押的情况下，仍办理购买手续；原告提交的《商品房买卖合同》是后补的、伪造的。被告惠州平安银行未作答辩。原告郑程程向本院提交如下证据：1、郑程程的居民身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、美地公司、兴久公司、惠州平安银行的企业信息资料，证明被告的诉讼主体资格。3、惠州市中级人民法院（2019）粤13破34-1号《公告》，证明惠州市中级人民法院裁定受理美地公司破产清算。4、关于核查债权的通知书和债权明细表、核查债权通知的补充，证明美地公司管理人发布核查债权通知。5、原告核查意见单及送达回证、异议及申请书，证明原告对管理人的审核意见提出异议意见及申请。6、《商品房买卖合同》、《收款收据》，证明原告向美地公司全额支付了购房款。7、广东省高级人民法院（2017）粤13民终24号民事判决书，证明终审生效判决确认：（一）早在破产案件受理之前的2010年，原告与美地公司签订了合法有效的书面买卖合同，且合同签订时不动产未被采取保全措施；（二）破产案件受理之前原告已经合法占有该不动产；（三）原告已经支付全部价款；（四）非因原告的原因未办理过户登记。同时告知原告请求美地公司履行合同所列义务将房产过户登记到原告名下并承担办证税费、支付违约金等，可另循其他法律途径包括提起诉讼的途径解决。8、《美地花园3期认购书》，证明原告以工程款抵购房款的方式购买涉案房产。被告美地公司发表质证意见如下：对证据1至5，没有异议。对证据6，真实性无法确认，原告与美地公司签订的商品房买卖合同存在两个版本。对证据7真实性没有异议，但是该证据并不能证明原告对涉案房产享有所有权及享有优先于抵押权、普通债权等的优先权。对证据8真实性没有异议。被告兴久公司发表质证意见如下：对证据1至5，没有异议。对证据6的商品房买卖合同，三性都有异议。第一、该合同与原告之前提起的（2018）粤1302民初10520号案件中提交的合同不一致，该案中合同落款开发商一方没有盖章，原告当庭提交的不同的商品房买卖合同，是有盖章的，由此证明原告存在后补合同、伪造合同的重大嫌疑。第二、核对原告证据原件时，发现了美地花园三期认购书，该认购书第八条明确载明，涉案房屋已抵押给银行，银行解押后立即签订合同，而该认购书的签订时间是2011年10月27日，这个日期是在兴久公司取得了涉案房屋抵押权之后才签的，原告是在明知涉案房屋存在抵押权的情况下，仍去买受该房屋，也证明了其提供的商品房买卖合同是后补的合同，不是一份合法有效的商品房买卖合同。对证据6的收款收据，该收据显示原告是以抵债方式取得涉案房屋，而并非以居住为需求、目的向开发商直接购买的，因此不属于消费性购房，不应享有优先于担保物权的优先权。对证据7、8，真实性没有异议。被告美地公司向本院提交如下证据：1、债权申报材料收件登记表、债权申报表，证明2019年8月16日，原告向管理人申报债权本金410480元及利息254430.33元，合计664910.33元；2、不动产登记结果，证明美地花园城三期1单元28层02号房的权利人为被告，属于被告的破产财产，该房产于2011年4月11日抵押给惠州平安银行；3、确认书，证明美地公司以涉案房产抵付中建二局第四建筑工程有限公司的工程款及利息；原告为中建二局第四建筑工程有限公司华南惠州分公司提供的买受人，并非消费者购房人。原告郑程程发表质证意见如下：对被告美地公司提供的3份证据的真实性、合法性没有异议。证据2、3的证明内容有异议，房产虽然登记在美地公司名下，并且抵押在惠州平安银行名下，但是该房产已经出售给原告，原告享有本案诉讼所提的权利。证据3确认书，不管是现金交易还是以工程款抵购房款，都不能否认原告购买该套商品房的事实。被告兴久公司发表质证意见如下：对被告美地公司提交的3份证据都没有异议。被告兴久公司、惠州平安银行未提交证据。经审理查明：2004年9月25日开始，中建二局第四建筑工程有限公司作为施工人，承包被告美地公司开发的惠州美地花园城房地产项目。因美地公司拖欠中建二局第四建筑工程有限公司工程款本金及利息，双方经协商决定由美地公司以房产抵付部分工程款本金及利息，为此，中建二局第四建筑工程有限公司提供了原告郑程程作为买受人，与美地公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案美地花园城三期一单元28层02号商品房。2011年10月27日，郑程程与美地公司签订了编号为00000013的《美地花园3期认购书》，该认购书载明郑程程认购美地花园城三期一单元28层02号房，其中第八条手写记载“已抵押银行，银行解押后，立刻签合同”。郑程程向本院提供的其与美地公司签订的《商品房买卖合同》，显示落款签署时间为2010年10月25日，合同约定郑程程向美地公司购买美地花园城三期一单元28层02号商品房，建筑面积102.62平方米，总价款为410480元。中建二局第四建筑工程有限公司用工程款利息冲抵该购房款。美地公司出具了购房款收款收据，该收款收据记载“还总公司抵利息款，对开收据”。中建二局第四建筑工程有限公司华南惠州分公司于2015年6月19日出具《确认书》，确认原告为美地公司以涉案房产抵付中建二局第四建筑工程有限公司工程款本金及利息的买受人之一。另查明，2011年2月25日，涉案美地花园城三期一单元28层02号房初始登记在被告美地公司名下，产权证号为粤房地权证惠州字第1100069947号。2011年4月7日，美地公司将涉案房产提供给平安银行股份有限公司惠州分行作借款抵押物，双方办理了抵押登记，抵押证明号为粤房地他项权证惠州字第11000040746号。惠州市惠城区人民法院于2013年3月15日作出的（2012）惠城法民二初字第999号民事判决，确认平安银行股份有限公司惠州分行对涉案房产享有优先受偿权,后平安银行股份有限公司惠州分行将债权转让给了被告兴久公司。再查明，揭阳市中级人民法院在审理（2012）揭中法民二初字第8号案件过程中，依该案原告陈树平的诉讼保全申请，于2012年7月3日作出（2012）揭中法民二初字第8-1号民事裁定，查封了上述美地公司名下涉案房产，系首先查封。揭阳市中级人民法院作出的（2012）揭中法民二初字第8号民事判决生效后，陈树平申请强制执行，揭阳市中级人民法院予以立案执行，案号为（2014）揭中法执字第9号。揭阳市中级人民法院在强制执行过程中，原告郑程程提出执行异议，揭阳市中级人民法院于2015年7月7日作出（2015）揭中法执异字第15号执行裁定，驳回了郑程程的异议。郑程程不服该裁定，向揭阳市中级人民法院提起案外人执行异议之诉。揭阳市中级人民法院于2016年4月18日作出（2015）揭中法民二初字第30号民事判决，查明：“2011年10月9日，惠州市美地物业管理有限公司出具《收款收据》，载明：收到三期1单元2802交来装修垃圾外运费513元。2011年10月25日，郑程程与惠州市城市燃气发展有限公司签订了《居民管道燃气供用气合同》，载明：用气人为郑程程；用气地址为涉案房产地址。2012年2月18日，郑程程与美地花园物业服务中心签订《停车场车位使用协议》。《美地花园物业服务中心缴费通知单》载明案涉房产业主为郑程程。《惠州市自来水总公司缴费查询卡》载明用户名称为河南岸演达二路7号美地花园三期1单元2802。2016年3月29日，揭阳市中级人民法院派员到案涉房产现场进行调查，查明郑程程已对案涉房产进行装修，且已入住。”（2015）揭中法民二初字第30号民事判决书判决确认郑程程与美地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，判令停止对案涉房产的执行。郑程程不服该判决，向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院于2017年4月10日作出（2017）粤民终24号民事判决，对一审查明的事实予以确认，并判决驳回郑程程的上诉，维持原判。又查明，本院于2019年6月25日作出（2019）粤13破申7号民事裁定书，裁定受理美地公司破产清算，并依法指定惠州市正大会计师事务所有限公司为美地公司管理人。原告于2019年8月16日向美地公司管理人申报债权664910.33元后，又于2019年8月29日向管理人递交《申请书》，请求继续履行商品房买卖合同，将涉案房产过户到郑程程名下，并要求确认其债权为优先债权。管理人经审核，对郑程程主张的房屋过户及确认优先债权的请求不予确认，只确认其普通债权620193元。管理人将上述债权审核结论编入债权表并提交全体债权人核查后，于2020年2月22日向原告发出有关上述审核意见的《关于核查债权的通知书》《债权明细表》《核查意见单》。原告于2020年3月2日向管理人递交了《债权审核意见单》和《异议及申请书》，对管理人的债权审核结论提出异议。管理人收到异议后，通过电话和微信告知郑程程的代理人，对郑程程提出的异议不予采纳，对其债权不予调整，如不服可在收到债权表后15日内向本院起诉。郑程程遂于2020年3月9日向本院提起本案诉讼。本院认为：本案系破产衍生诉讼，综合当事人双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：原告郑程程与被告美地公司之间签订的《商品房买卖合同》应否继续履行，以及原告郑程程对涉案房产是否享有普通消费者型购房人的优先权利？被告美地公司于2011年4月7日将涉案房产抵押给平安银行股份有限公司惠州分行并办理了抵押登记。从2011年10月27日原告郑程程与美地公司签订的《美地花园3期认购书》第八条手写记载的“已抵押银行，银行解押后，立刻签合同”内容看，应认定认购书签订在先，商品房买卖合同签订在后，原告向本院提供的落款签署时间为2010年10月25日的《商品房买卖合同》在时间上显然系倒签，也就是说，涉案房产设定抵押在先，原告与被告签订《商品房买卖合同》在后。抵押登记属于物权公示。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述法条内容，在涉案房产抵押权没有消灭的情况下，美地公司作为抵押人未经抵押权人同意是不得转让涉案房产的；而原告作为抵押物受让人，完全可以通过代为清偿债务消灭抵押权的途径办理涉案房产过户登记。原告明知涉案房产已为平安银行股份有限公司惠州分行设定抵押，仍为了实现抵债目的而签订买卖合同，原告对未能办理涉案房产过户登记自身存在过错责任，对涉案房产的权利不能优先于抵押登记在先的抵押权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定适用的主体是与作为经营者的开发商签订商品房买卖合同的买受人，其所保护的是普通消费者对于商品房的基本居住需求。本案中，原告与被告美地公司签订《商品房买卖合同》的实质是冲抵被告美地公司所拖欠的案外人中建二局第四建筑工程有限公司的工程款利息，当事人的动机是以房抵债，原告签订合同的目的实际上是为了债务的清偿。如果通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金权债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因《商品房买卖合同》的签订就产生了优先与劣后之别，这显然与公平法律原则相悖。因此，原告不属于普通消费者型购房人。综上，原告郑程程诉请被告美地公司协助涉案房产过户，确认涉案房产上的抵押权消灭，以及确认原告享有小业主优先权利，其债权优先于普通债权及抵押权等优先权等诉讼请求，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告郑程程的诉讼请求。案件受理费7457.2元（原告已预交），由原告郑程程负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 温永宏审 判 员 陈金升审 判 员 白 雪二〇二〇年九月二十五日法官助理 胡显锋书 记 员 吴 耿附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。