吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1988号上诉人（原审原告）：磐石市天马物业管理有限公司，住所地吉林省磐石市。法定代表人：于大东，经理。委托诉讼代理人：于茜，该公司副经理。委托诉讼代理人：汤世英，磐石市东宁街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：伊廷秀，男，1955年12月15日生，汉族，无职业，住吉林省磐石市经济开发区。委托诉讼代理人：刘海波，吉林吉翔律师事务所律师。上诉人磐石市天马物业管理有限公司（以下简称天马物业公司）因与被上诉人伊廷秀物业服务合同纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2020）吉0284民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天马物业公司的委托诉讼代理人于茜、汤世英，被上诉人伊廷秀的委托诉讼代理人刘海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天马物业公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持天马物业公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院适用诉讼时效，不予支持天马物业公司的部分诉讼请求，明显适用法律错误，应当予以纠正。1.天马物业公司在履行服务合同的过程中，因未收到伊廷秀的物业服务费，起诉至法院。要求给付物业费，不存在超诉讼时效问题。2.物业服务合同基于其连续性服务的特点,物业服务企业对业主未交纳物业费行为的容忍度较其他类型的债权也较大，部分业主也存在几年一交纳物业费的情形，若要求过于苛刻，不仅不利于保障物业管理公司的权利，更会促使大量物业纠纷案件滋生，影响小区物业管理公司与业主的稳定关系。3.物业服务企业持续提供物业服务,按时定期支付物业费是业主的一项义务。在磐石市龙泰书香苑小区业主委员会管理规约第三章第七条第五项:“按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业管理服务相关费用。”该约定对业主具有约束力。业主不按时交纳物业费，是严重的违约行为。4.物业服务企业每年都会通过电话或张贴公告的方式,要求业主交纳物业费，属大部分物业服务企业普遍的作法，周而复始，众所周知的事实。构成诉讼时效中断情形。诉讼时效将重新计算。因此，本案天马物业公司主张权利不超诉讼时效。综上所述，请二审法院查明案件事实，正确适用法律，支持天马物业公司的诉讼请求。伊廷秀辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院予以维持。天马物业公司提交的证据，不属于法律上规定的新证据，所以天马物业公司并不具备请求权的事实基础。天马物业公司向一审法院起诉请求：要求伊廷秀立即给付拖欠物业费3,504.90元，二次供水费656元，合计4,160.90元（从2014年10月1日到2020年12月31日，共计75个月）。一审法院认定事实：伊廷秀系涉案房屋业主，其所居住的房屋室内建筑面积为66.76平方米。天马物业公司系合法注册的物业管理公司，该公司于2014年10月1日开始接管龙泰书香苑小区物业管理服务业务。2014年至2015年小区物业费收费标准为每户每平方米每月0.7元，2016年至2019年天马物业公司均与小区业主委员会签订了物业管理合同，为伊廷秀及该小区内的业主提供物业服务。2014年10月1日至2016年4月30日期间每户每月二次供水费为8元，从2016年5月1日实现24小时供水以后每月每户二次供水费为9元。伊廷秀从2014年10月开始没有履行给付物业服务费及二次供水费的义务，故天马物业公司诉至法院，要求伊廷秀立即给付拖欠的物业费及二次供水费。一审法院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案中伊廷秀所在的小区选举并成立业主委员会，伊廷秀是知情并同意的，天马物业公司与磐石市天马物业管理有限公司（应为磐石市龙泰书香苑小区业主委员会）签订的《物业服务合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对天马物业公司（应为磐石市龙泰书香苑小区业主委员会）全体业主具有约束力。天马物业公司已为包括伊廷秀在内的全体小区业主提供了物业服务及二次供水服务，伊廷秀作为业主，在接受该服务后应按照合同约定的收费标准向天马物业公司交纳相应的物业费及二次供水费。关于伊廷秀以天马物业公司提供的物业服务存在问题为由而拒交物业费及二次供水费的主张，虽然天马物业公司提供的物业管理服务存在问题，但目前针对其提出的问题，首先应要求天马物业公司积极改进，且有些问题非该公司自身能力所能解决，需要第三方配合，且物业服务合同中并未载明服务存在问题时可不予交纳服务费，故该项抗辩主张不能成为其拒交物业服务费的正当理由。对于其提出的小区绿地被占等情况，因天马物业公司接管该小区物业时该情况就已经存在，小区业主及业主委员会可通过法律及其他途径维权，而不能据此不交纳物业费。对于其提出从未接到催收通知，现天马物业公司的起诉已超过诉讼时效的抗辩主张，因天马物业公司未提供充分证据证明其在2014年10月1日至2017年5月10日期间对伊廷秀进行过催收，故其现在主张收取该时间内的物业费及二次供水费已经超过了法律规定的诉讼时效期间，该期间内的费用一审法院无法支持。对于从2017年5月11日开始至起诉之日2020年5月11日在诉讼时效期间内已经提供了物业服务及二次供水的费用予以支持。对暂未提供物业服务期间的费用，天马物业公司可在实际服务提供后另行主张权利。物业服务费乃整个小区公共部位、设施维护保养、维持小区功能正常持续运行所必需，任何一个业主任意拒交物业服务费，可能导致小区的管理难以为继，服务质量下降，乃至损害全体业主的共同利益。发生问题时，业主拒交物业费的方式并不能解决物业合同双方存在的问题，反而会造成物业服务问题的恶性循环。如伊廷秀认为天马物业公司的相关行为对其造成损害，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十一条第一款规定作出判决。一审法院判决如下：一、伊廷秀于判决发生法律效力之日一次性给付天马物业公司物业服务费1，682.35元（以每户每月每平方米0.7元为收费标准，2017年5月11日至2020年5月11日，计36个月），二次供水费324元（以每户每月9元为收费标准，2017年5月11日至2020年5月11日，计36个月），合计2,006.35元；二、驳回天马物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由伊廷秀负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天马物业公司提交证据：天马物业公司在公告栏中张贴的催收通知，天马物业公司在伊廷秀家门上贴的通知，磐石市龙泰书香苑小区业主委员会出具的证明，证明：天马物业公司在催要物业费时定期在公告栏和业主家门上张贴催收通知，当时也经过业主委员会同意并通知。天马物业公司在催收物业费和二次供水费期间没有超过诉讼时效。伊廷秀质证称：这组证据，反映的案件事实发生在一审庭审之前，不属于法律上规定的新证据，也不能在二审出示作为证据使用。对于该证据的真实性和证明问题均有异议，该图片无法证实拍摄时间也无法证实与伊廷秀的涉案房屋具有关联性。对于业委会出具的真实性没有异议，证明问题是有异议的，因为该证据不能证实天马物业公司催交过物业费。本院经审查认为，天马物业公司提交的证据，符合有效证据的条件，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年10月1日至2017年5月10日期间天马物业公司对伊廷秀以在磐石市龙泰书香苑小区公告栏中张贴催收通知和在伊廷秀家门上贴通知的方式对伊廷秀拖欠物业费尽到了催收的义务。其他案件事实与一审无异。本院认为，本案中伊廷秀所在的小区选举并成立业主委员会，伊廷秀是知情并同意的，天马物业公司与磐石市龙泰书香苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对磐石市龙泰书香苑小区全体业主具有约束力。关于天马物业公司上诉主张2014年10月1日至2017年5月10日期间对伊廷秀进行过催收的问题。二审中，天马物业公司提交了在该小区公告栏中张贴的催收通知，在伊廷秀家门上贴的通知及磐石市龙泰书香苑小区业主委员会出具的证明，可以证明天马物业公司在此期间对伊廷秀拖欠物业费尽到了催收的义务，故天马物业公司主张收取该期间内的物业费及二次供水费没有超过法律规定的诉讼时效期间。天马物业公司对其上诉主张提交了有效证据，足以证明其上诉主张，本院予以支持。综上所述，天马物业公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持吉林省磐石市人民法院（2020）吉0284民初1500号民事判决第一项；二、撤销吉林省磐石市人民法院（2020）吉0284民初1500号民事判决第二项；三、伊廷秀给付磐石市天马物业管理有限公司物业服务费1,448.69元（以每户每月每平方米0.7元为收费标准，2014年10月1日至2017年5月10日，计31个月），二次供水费279元（以每户每月9元为收费标准，2014年10月1日至2017年5月10日，计31个月），合计1,727.69元；该项判决与第一项判决同时履行；四、驳回磐石市天马物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（减半收取25元），二审案件受理费50元，合计75元，由伊廷秀负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年九月二十三日书记员  王丽宁