陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书  (2020)陕01民终12865号 上诉人（原审被告）：陕西佳源商业管理有限公司，住所地陕西省西安市高新区锦业路1号都市之门C座16层1602室。法定代表人：张润玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：付智杰，男，1968年8月6日出生，汉族，陕西佳源商业管理有限公司员工，住渭南市大荔县城关镇东大街64号。被上诉人（原审原告）：朱怀亮，男，1969年11月5日出生，汉族，住陕西省周至县翠峰镇史务村西大街18号。委托诉讼代理人：潘燕燕，女，1982年2月10日出生，汉族，住周至县金周御园10102号。上诉人陕西佳源商业管理有限公司(以下简称佳源公司)因与被上诉人朱怀亮租赁合同纠纷一案，不服陕西省周至县人民法院（2020）陕0124民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员陈帅独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。佳源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回朱怀亮的诉讼请求或将本案发回重审；2.由朱怀亮承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：在佳源公司与朱怀亮就涉案房屋不定期托管期间，佳源公司依据托管协议中的转租权将涉案房屋转租给陕西宏锦业商业管理有限公司（以下简称宏锦业公司）无需征得朱怀亮同意。佳源公司的转租行为并非违法行为。一审认定朱怀亮以诉讼保全形式阻止佳源公司或他人的违法行为，系认定错误。在宏锦业公司投入巨资进行装修期间，朱怀亮于2019年7月起诉佳源公司腾交房屋，同时对装修房屋行为进行保全，法院裁定的保全期限为2019年8月30日至2020年2月25日。腾房后于2020年7月执行完毕。朱怀亮恶意申请诉讼保全，导致在法院保全期间佳源公司既无法实际经商铺、也无法腾房搬离。朱怀亮的保全行为扩大了双方在保全期间的经济损失，一审判决保全期间的托管收益金由佳源公司承担，无事实和法律依据。朱怀亮辩称，在佳源公司与朱怀亮就涉案房屋不定期租赁期间，将朱怀亮所有的涉案房屋的经营管理权转让给宏锦业公司并未告知朱怀亮，也未征得朱怀亮的同意，该转让行为并未发生法律效力。朱怀亮在得知佳源公司非法转让涉案房屋经营管理权的情况后，为了维护自身合法权益，申请诉讼保全，制止佳源公司及他人的侵权违法行为，合法有据。朱怀亮等237人于2019年7月16日向法院起诉要求佳源公司腾退涉案房屋，实质是要求解除与佳源公司的不定期租赁关系。但佳源公司对此置之不理，强行占有房屋进行装修改造。朱怀亮为维护自己的合法权益采取保全措施，以免扩大双方的损失，并无不妥。且朱怀亮申请的是对施工行为的保全，并不影响房屋的返还。但佳源公司仍不予返还涉案房屋直至法院于2020年7月21日强制执行腾退房屋。双方不定期租赁关系解除后，佳源公司应依法返还租赁物，返还租赁物前实际占有租赁物期间的租金及损失应由佳源公司自行处理。请求驳回上诉，维持原判。朱怀亮向一审法院起诉请求：1、依法判决佳源公司给付朱怀亮从2019年4月20日至2020年7月20日的商铺租赁费19745元；2、本案诉讼费由佳源公司承担。一审法院认定事实：朱怀亮从陕西隆发房地产开发有限公司购买了周至隆发购物广场C-029号商铺，商铺建筑面积为30.88平方米，成交总价为185838元。2011年9月15日朱怀亮为其商铺办理了房屋所有权证书。购买该商铺后，朱怀亮与佳源公司签订商铺托管协议，将商铺交给佳源公司经营管理，佳源公司向朱怀亮支付收益金。2017年10月25日，朱怀亮再次与佳源公司签订周至隆发购物广场托管协议，约定：托管期限为2017年10月19日至2018年10月20日止，共计12个月；年托管收益为商铺购买总价的8.5%,12个月托管收益金15796元；托管金按半年期支付，2017年11月底前支付3个月，2018年元底月前支付3个月，2018年4月20日前支付下半年租金。逢节假日顺延；朱怀亮同意佳源公司对受托管的物业对外转租，并根据招商情况重新分割。合同签订后，涉案商铺由佳源公司经营管理，佳源公司支付租金。托管协议到期后，双方未签订新的协议，佳源公司继续对该商铺经营管理，并按照原托管协议约定将支付租金至2019年4月19日。2019年4月22日，周至县投资合作和经济贸易局以隆发购物广场存在重大火灾隐患为由，向其下发督促整改通知书，4月23日，隆发购物广场停业改造。2019年3月9日，佳源公司与案外人陕西宏锦业商业运营管理有限公司签订合作协议及经营权转让协议，将位于周至县中心街3号、面积为15543㎡的商业楼自2019年4月20日起至2022年4月20日止的整体经营权交与陕西宏锦业商业运营管理有限公司管理经营，对此佳源公司一直没有告知朱怀亮。2019年7月22日，朱怀亮诉至周至法院，要求佳源公司腾退商铺，并申请对佳源公司的施工行为进行保全，2019年8月27日，周至法院作出保全裁定：禁止佳源公司自己或授权他人在朱怀亮等业主购买的位于周至隆发购物广场的商铺内进行任何施工行为，期限自裁定之日起至2020年2月25日止。2019年12月20日，周至法院作出（2019）陕0124民初2708号民事判决书，判决佳源公司于本判决生效后六十日内将周至县隆发购物广场C-029号商铺腾退给朱怀亮；驳回朱怀亮的其他诉讼请求。佳源公司不服提起上诉，2020年5月11日，西安市中级人民法院作出（2020）陕01民终字3238号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后朱怀亮再次起诉，要求佳源公司给付2019年4月20日至2020年7月20日的租金及损失。另查明，2020年1月，朱怀亮与案外人陕西盛誉隆商贸有限公司（简称盛誉隆公司）签订了《托管合同》，但佳源公司至朱怀亮开庭时仍未腾退商铺。朱怀亮等人申请执行腾房判决，佳源公司于2020年7月21日向朱怀亮业主交付了商铺。一审法院认为，朱怀亮、佳源公司达成的《周至隆发购物广场托管协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。《周至隆发购物广场托管协议》约定朱怀亮将自己的商铺交付给佳源公司，由佳源公司自主经营管理，佳源公司取得了朱怀亮商铺的使用权和经营权，佳源公司向朱怀亮按年支付固定的托管收益金（租金），该协议符合租赁合同的要件，因此，《周至隆发购物广场托管协议》名为托管，实为租赁关系，其应受租赁法律关系的调整。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，朱怀亮、佳源公司签订的托管协议2018年10月20日到期后，双方虽未签订新的托管协议，但佳源公司继续使用租赁物，继续支付租金至2019年4月19日，朱怀亮未提出异议，应当认定双方为不定期租赁关系，佳源公司应当原约定支付不定期租赁期间的租金。在不定期租赁期间，当事人可以随时解除合同。因2019年4月20日以后的租金佳源公司一直未付，不履行承租人的主要义务，构成根本性违约，朱怀亮通过诉讼的方式要求佳源公司腾退商铺，实质上要求解除不定期租赁合同。周至法院作出佳源公司腾退商铺的判决生效后，双方不定期租赁关系已经解除，佳源公司依法应返还租赁物，并应支付租赁期间的租金；合同解除后佳源公司继续占有租赁物，于法无据，构成侵权，应赔偿实际占用期间的损失。佳源公司至2020年7月20日止仍未腾退朱怀亮商铺，朱怀亮要求其支付从2019年4月20日至2020年7月20日期间的租金及损失，合法有据，周至法院应予支持。对佳源公司提出的的抗辩理由，周至法院认为：1、隆发购物广场长期由佳源公司管理经营，佳源公司作为承租人和管理人，应当妥善保管租赁物。2019年4月22日，周至县投资合作和经济贸易局下发的消除重大火灾隐患整改通知书，商场因安全隐患而被叫停整改，正是因佳源公司管理措施不到位造成，无证据证明与朱怀亮出租的商铺本身有关。故停业损失应由佳源公司自担；佳源公司称不应承担该期间的租金的主张，周至法院不予支持。2、佳源公司将朱怀亮所有的商铺通过签订合作协议的方式将经营管理权转让给陕西宏锦业商业运营管理有限公司并未让朱怀亮知悉，也未征得朱怀亮同意，该转委托行为对朱怀亮并不发生法律效力。佳源公司应按约定向朱怀亮给付租金。3、朱怀亮与盛誉隆公司虽签订了新的托管协议，但是佳源公司未腾退商铺，新的托管协议未能履行，佳源公司应赔偿占有朱怀亮商铺期间的租金损失。4、朱怀亮等人在得知佳源公司将其所有的商铺经营管理权转让给陕西宏锦业商业运营管理有限公司的情况下，为了维护自己的合法权益申请诉讼保全，制止佳源公司或他人的违法行为，并无不妥，且保全标的为施工行为，不影响商铺的返还，但是佳源公司在保全期间仍实际占用涉案商铺。佳源公司应给付占有朱怀亮商铺期间的租金及损失。综上，佳源公司自2019年4月20日至2020年7月20日，实际占有、支配朱怀亮的商铺，拖欠租金。周至法院对于租赁期间的租金和占用期间的损失一并进行处理。朱怀亮的租金及损失应为19745元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、第十九条之规定，判决：被告陕西佳源商业管理有限公司于本判决生效后十日内，给付原告朱怀亮2019年4月20日至2020年7月20日的租金及损失共计19745元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费290元（朱怀亮已预交），减半收取145元，由被告陕西佳源商业管理有限公司负担。二审审理查明，一审审理查明事实属实，本院予以确认。本院认为，朱怀亮与佳源公司签订《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定,应为合法有效。通过双方合同关于佳源公司对朱怀亮所有的涉案商铺进行经营管理，并向朱怀亮固定按照商铺购买总价的8.5%，12个月15796元交付收益金的约定内容，一审认定该合同实为租赁合同，符合法律规定。在双方合同到期后，佳源公司继续使用涉案商铺，并按照双方合同约定支付租金至2019年4月19日，故在合同到期后双方之间形成不定期租赁法律关系。朱怀亮作为不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。2019年7月，朱怀亮诉讼要求佳源公司腾退商铺的行为,应视为朱怀亮明确主张与佳源公司解除双方之间的不定期租赁合同关系。双方之间不定期租赁关系解除后,佳源公司应按照双方合同约定的标准向朱怀亮支付2019年4月20日至双方合同解除之日的租金（收益金），并向朱怀亮返还房屋。因佳源公司未及时履行返还房屋的义务，对此朱怀亮主张佳源公司继续按照双方原合同约定的收益金标准向其支付占有房屋期间的损失，符合本案实际情况，应予以支持。就佳源公司关于朱怀亮申请保全的行为导致佳源公司既无法实际经营商铺，也无法腾房搬离，该保全行为扩大了双方损失的主张，因朱怀亮申请保全标的仅为施工行为，该行为保全并不影响商铺的返还，故对佳源公司上述主张本院不予支持。一审判令佳源公司向朱怀亮支付自2019年4月20日至2020年7月20日的租金及损失共计19745元，应予以维持。综上所述，佳源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290元，由陕西佳源商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 员  陈   帅 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  刘 书 方  1