广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14015号上诉人（原审原告）：广州市平头哥文化传媒科技有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：徐杰，经理。委托诉讼代理人：杜戈卫，广东绅源律师事务所律师。委托诉讼代理人：费凡，系公司股东。被上诉人（原审被告）：广州市天享物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：廖志均，总经理。委托诉讼代理人：金旺龙，广东鸿麓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰，广东鸿麓律师事务所实习律师。上诉人广州市平头哥文化传媒科技有限公司（以下简称平头哥公司）因与被上诉人广州市天享物业管理有限公司（以下简称天享公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初16693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。平头哥公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判平头哥公司与天享公司于2018年6月23日签订的《租赁合同》无效；2.改判天享公司赔偿平头哥公司因合同无效造成的全部直接经济损失和间接经济损失暂计200万元，并退还押金170370元；3.一、二审诉讼费由天享公司承担。事实和理由：一审法院查明事实和适用法律错误，造成错判，请求二审法院依法纠正。天享公司将违反《土地管理法》第四十四条规定的位于广州市海珠区××路××地块自编5号地块违法出租给平头哥公司。后在租赁期间，因××地块违法被广州市规划和自然资源局海珠区分局限令恢复原状，最终造成租赁合同终止，平头哥公司被迫离场，造成平头哥公司经济损失。天享公司对于平头哥公司的经济损失负有完全责任，依法应赔偿平头哥公司经济损失。一审法院错误将违法合同认定为有效合同，并判决解除合同，是违背法律的。一、平头哥公司与天享公司于2018年6月23日签订的《租赁合同》的合同因违法而无效，一审法院认定为有效合同是错误的。根据广州市规划和自然资源局海珠区分局（穗规划资源海执法函{2019}5号），指出广州市海珠区××路××岗××地块内存在搭建房屋、硬化地面等违法建设，违法了《土地管理法》第四十四条规定,证明××地块不能进行硬化地面等行为。而平头哥公司向天享公司承租时，××地块地面已经被硬化。由此可见，平头哥公司与天享公司于2018年6月23目签订的《租赁合同》的合同因违法而无效，一审法院认定为有效合同，进行解除合同是错误的。二、天享公司将违法硬化地面的地块出租给平头哥公司，导致租赁场地无法使用，天享公司存在明显的过错，应当对于平头哥公司的经济损失暂计200万元承担赔偿责任。平头哥公司经济损失包括：1．各项投入：（1）建筑材料费用739125.39元；（2）软装费用370530元；（3）设计费用：551280元；（4）淘宝软装费用81058.82元；（5）基地建设工人费用1072706元；（6）租金789091元；（7）场地押金170370元；（8）工人工资365985元。2．营业收入损失每月计12万元，按租期的5070计12个月，共144万元。由于天享公司违法出租场地，存在过错，造成平头哥公司经济损失，天享公司应依法予以赔偿。三、天享公司应退还平头哥公司押金170370元。天享公司不认可收取平头哥公司押金170370元不符合事实。首先，××地块自编5号天享公司先出租给杨某，因此杨某是有支付押金给天享公司的。后来，杨某再出租给平头哥公司，平头哥公司按照合同交付押金给杨某。再后来，杨某退出，杨某之前交付天享公司的押金转为平头哥公司的押金。其次，合同签订后，天享公司一直没有向平头哥公司主张押金，可见，平头哥公司已经支付押金给天享公司。第三，在2019年7月l日天享公司向平头哥公司发出《解除合同告知函》，载明：…，贵我双方交接完成后，我公司将根据结算情况将贵方拖欠的租金及违约金从租赁保证金先予扣除，若不够抵扣所欠金额，我司将保留追究法律责任的权利…。证实天享公司认可平头哥公司交付押金给天享公司。因此，一审法院的判决错误，为维护平头哥公司的合法权益，提起上诉。天享公司辩称：一审查明的事实清楚，适用法律正确，平头哥公司的上诉没有合法依据，请求二审法院依法驳回。平头哥公司主张2018年6月23日签订的租赁合同无效，没有事实和法律依据。根据该租赁合同，涉案地块在性质上虽为农用地，但并不影响租赁合同的效力，标的上也不属于法律明文规定禁止出租的标的物。土地硬化是平头哥公司对涉案地块所做的硬化，是由于平头哥公司的违约导致租赁合同解除，全部责任应当由平头哥公司自行承担。平头哥公司于2019年7月15日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.平头哥公司与天享公司于2018年6月23日签订的《租赁合同》于2019年7月29日已解除；2.天享公司赔偿平头哥公司因被迫提前终止租赁合同所造成的全部直接经济损失和间接经济损失按200万元计，并退还押金170370元，（一）平头哥公司各项投入为：1.建筑材料费用（从2018年7月1日起至2019年6月30日）739125.39元：2.软装费用（从2018年10月14日至2019年4月8日）370530元；3.设计费用551280元；4.淘宝软装采购费用81058.82元：5.基地建设工人费用1072706元；6.房租（从2018年6月3日起至2019年6月29日止）789091元；7.场地押金170370元；8.工人工资（从2018年7月至2019年7月）365985元；（二）暂计经济损失（营业收入损失每月计12万元，暂按剩余租期的50%计12个月，共144万元）；3.本案诉讼费用由天享公司全部承担。一审法院经审理认定事实如下：根据穗府国用（2007）第××××××××号记载，位于海珠区河南××××岗××号土地使用权人为广东某集团有限公司，使用面积为81110平方米。2016年6月10日，广东某集团有限公司向平头哥公司出具《同意转租证明》，载明“广州市海珠区××号地块[穗府国用（2007）第××××号]属于我广东某集团有限公司所有，我司同意广州市天享物业管理有限公司在租赁期内对该地块进行转租及分租”。费凡、徐杰、徐正涛均是广州市平头哥文化传媒科技有限公司的股东。2017年12月30日，天享公司（乙方，承租方）与黄某（甲方，出租方）签订了《场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区河南××××岗××地块，面积为81110㎡，乙方同意承租该地块以南，地铁公司运营部前面道路进入右边，实际可使用的面积60000平方米土地作为露天仓库场地。期限为2018年1月1日至2018年12月31日至。租赁期满后，乙方需续租的应在租用期限届满前60天内提出，甲方同意续租的，由2019年递增10%，2020年以后租金每年递增8%，由甲乙双方另行协商并签署新《场地租赁合同》；等。2018年12月25日，天享公司（乙方，承租方）与陈某（甲方，出租方）签订《场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区河南××××岗××地块，面积为81110㎡，乙方同意承租该地块以南，地铁公司运营部前面道路进入右边，实际可使用的面积60000平方米土地作为露天仓库场地。期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止。租用期限届满前60天内提出，甲方同意续租的，租金2020年以后租金每年递增8%，由甲乙双方另行协商并签署新《场地租赁合同》；等。2018年6月23日平头哥公司（乙方）与天享公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于海珠区××号地块自编5号空地（下称“涉案场地”）的物业出租给乙方作空地使用。在租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得私自改变该物业的用途及结构。该物业面积经甲乙双方认可确定为面积5195平方米，首年租价14元每平米（含管理费）；该面积为计算物业管理费、租金等与面积有关的费用的唯一依据。本合同约定租金为非税后价，如乙方需提供有效发票需缴纳相应税费。租赁期限为3+2年，即从2018年6月28日起至202l年6月30日为确定使用期，2021年7月1日至2023年6月30日为约定使用期，2021年04月30日前该地业主方广东某集团有限公司未开发建设使用，甲方继续租用该场地，则甲乙双方友好协商确定后两年租金，并签署补充协议；租赁期将届满，乙方如要求续租，经甲方同意，乙方必须在距租赁期满之日贰个月前重新签订租赁合同，否则，视作乙方不再续租。该物业首年租金每月72730元，之后每年在上一年的基础上递增5%，即：2018年6月28日至2018年7月12日免租、2018年7月13日至2018年7月31日44576元、2018年8月1日至2019年6月30日72730元、2019年7月1日至2020年6月30日76367元、2020年7月1日至2021年6月30日80185元。乙方应于本合同签订之时，交付甲方履约保证金160370元；乙方须在租赁合同生效之日，向甲方交纳水电使用保证金以及安全生产和消防安全保证金10000元，甲方有权用水电使用保证金抵扣乙方所欠的水电费及滞纳金等费用。履约保证金的返还：租赁期满，甲方经验收场地及其装修、设施等无损坏情况，且乙方无其他应付款项的，应将保证金（不计利息）返还乙方。租赁费用的支付时间及方式：乙方应在每月五日前向甲方缴纳当月租金、物业管理费和上月水电费等应由乙方承担的费用；如延期缴交，每延期一天，甲方将按月租金额千分之五(5‰)计算加收滞纳金。乙方若拖欠15天不缴纳租金，视作乙方违约。甲方有权终止合同及没收保证金，并收回场地。乙方必须在终止合同之日起2天内撤离。逾期不撤离的，每拖延一天，按当时日租金的双倍计交，该场地上的所有物品视作弃物，乙方应于当天搬迁完毕，否则视为乙方无条件授权甲方处理，处理的费用由乙方承担，而且甲方还要保留提出诉讼的权利。甲方应按时将该物业在现有状态下交由乙方使用；甲方有权按照本合同约定向乙方收取租金及相关费用。乙方应按时足额支付租金及相关费用；未经甲方书面同意，乙方不得私自改变该物业的用途，不得改变该物业的结构，不得以任何形式转租、分租该物业。物业的装修条款：在租赁期限内如乙方须对该物业进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意。如装修、改建方案有可能对共用部分及其它相邻用户造成影响，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方承担。如乙方的装修、改建方案可能对该物业主结构造成影响的，则应经甲方及相关单位书面同意后方能进行。物业的归还：无论因何种原因导致本合同终止的，乙方均应在本合同终止之日前退出该物业，属于乙方可移动的设备、物品，乙方应自行清理，新增不可移动的入墙设施无偿归甲方所有，乙方不得故意损坏，否则乙方应将该物业恢复原状。如乙方未按时将该物业内的可移动物品、设备清理的，视为乙方放弃该物业内财产的所有权，甲方将委托第三方或者自行处理该物业内的所有财产，由此造成的损失由乙方自行承担；因处理该物业内物品支出的费用，由乙方承担。免责条款：本合同有效期内，如遇国家、政府等部门征收、征用土地，地主方广东某集团有限公司开发建设的，甲方将提前30天通知乙方，乙方在接到通知之日起30日内将无条件退出该物业，对此甲方无需向乙方支付任何补偿；在双方结清所有款项后甲方将保证金无息退还给乙方。该物业在使用过程中，如与政府相关法规相抵触，双方按政府法规处理，互不追究责任。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，甲乙双方可协商解除本合同，并互不承担责任。因不可抗力或意外事件导致乙方损失的，甲方不承担赔偿等责任。（第十一条）违约责任：1、如逾期缴纳租金、物业管理费、水电等费用的，每延期一天，甲方将按月租金额千分之五(5‰)计算加收滞纳金，直至付清为止；同时甲方将停止供水、供电，由此造成的损失由乙方自行承担；延期超过15日的，甲方将单方解除本合同收回该物业，并不退还保证金，同时乙方应结清已发生的所有费用及违约金，包括但不限于租金、水电费、物业管理等费用；2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同收回该物业，并不退还保证金，同时乙方应结清已发生的所有费用（包括但不限于租金及因拖欠租金产生的利息、水电费、物业管理等费用）及违约金（违约金相当于合同解除当年月租金的三倍），如乙方下列行为给甲方造成损失的，乙方应负责全额赔偿：①擅自拆改该物业结构或改变该物业用途的；②拖欠租金或其他费用达到l5日的；③利用该物业进行违法活动的或者利用该物业存放易燃易爆、有毒有害或违法违纪物品的；④故意损坏该物业的。3、甲乙双方必须严格遵守本合同内容，如任何一方违约导致对方损失的，由违约方负责赔偿。2019年4月10日平头哥公司出具《租金付款方案》，平头哥公司向天享公司承诺争取在2019年7月10日前交齐2019年1月至4月的欠付租金20余万元。2019年5月5日，天享公司向平头哥公司及费凡发出《催缴欠费通知函》，载明“……截止本函发出之日，您已拖欠2019年2月（剩余49179.05元）、3月（81639.2元）、4月（81916.4元）、5月（82894.85元）的租金水电及租赁保证金（160370元）及水电保证金（10000元）尚未缴交给我司，共计465999.5元。我司期间已经多次发函、电话、短信通知费凡、徐杰、徐正涛先生本人催缴所欠租金，如费凡、徐杰、徐正涛先生（广州市平头哥文化传媒科技有限公司）收到本函后三天内未主动向我司提解决方案，我司将根据合同约定解除双方签订的《租赁合同》，收回该物业并限七日内清理场地交还我方，并追究费凡、徐杰、徐正涛先生（广州市平头哥文化传媒科技有限公司）的违约责任……”。2019年5月7日，平头哥公司向天享公司出具《承诺书》，载明“截止2019年5月徐杰、费凡（TOP摄影基地）及广州市平头哥文化传媒科技有限公司承诺，所欠广州市天享物业管理有限公司295629.5元，在19年5月7日付款3万，19年5月14日付款8万，19年5月24日付款8万，19年6月5日付款5万，剩余欠款争取在19年6月15日前一次性付清，特此承诺”，费凡、徐杰作为共同还款承诺人在该《承诺书》上签名。2019年5月28日，天享公司发出《催缴欠费通知函》，载明“……截止本函发出之日，您已拖欠2019年3月（60818.25元）、4月（81916.40元）、5月（82894.85元）的租金尚未缴交给我司，共计225629.50元。……如徐杰、费凡先生收到本函后2019年5月30日前未主动向我司补交所欠租金，我司将停止供应水电，并根据合同约定解除双方签定的《租赁合同》，收回该场地并限七日内清理场地交还我方，并保留追究徐杰、费凡先生的违约责任，一切后果自行负责……”。2019年7月1日天享公司向平头哥公司及费凡发出《解除合同告知函》，通知平头哥公司由于其拖欠2019年4月、5月、6月租金经催收未付，属于严重违约行为，根据《租赁合同》第十一条第1点及第2点约定，双方之间《租赁合同》自本告知函作出之日起解除，天享公司将于2019年7月10日前收回租赁场地。2019年7月9日天享公司再向平头哥公司及费凡发出《通知函》，内容是现因业主方广东某集团有限公司接到广州市国土资源和规划委员会关于该租赁场地的整改通知，该租赁物业无法继续使用，故双方之间的《租赁合同》因不能归责于双方的客观原因无法继续履行。因平头哥公司原因长期欠租，且未收到平头哥公司的租赁保证金。自7月1日天享公司已经发解除合同告知函，租赁合同已经解除，又收到相关部门整改通知，限令自发函之日起10日内拆除全部搭建，清空并交还场地。平头哥公司与天享公司双方交接完成后，天享公司将自行清场收回场地，且不承担任何代为保管及赔偿责任。平头哥公司确认于当天收到该通知。官洲街道办事处的《通知》及广东某集团有限公司于2019年8月13日的《关于解除××××岗××地块租约的通知》，其中《通知》载明“广东某集团有限公司××岗××地块上之违法建设当事人及使用者：……经查，改地块上之建筑物、构筑物均为未经有关部门审批，均未办理相关报建手续，属违法建设。请此地建设物内使用者于2018年8月20日前办理此处并自行清理相关物品，请此处违法建设者于2018年8月26日前将违法建筑物进行自拆。逾期不搬离或自拆的，自行承担相关法律责任和经济损失，我单位将联合有关职能部门于2018年8月21日起对此地块之建筑物采取停水停电的行政强制措施，并于2018年8月27日起对此处违法建设进行强制拆除”。《关于解除××××岗××地块租约的通知》载明“陈某：我司与贵方……合同约定贵方向我方承租位于广州市海珠区××路××岗××地块，承租期限为2014年1月1日至2019年12月31日。……现我司从3月至今，分别收到广州市国土资源和规划委员会发来的《责令停止违法行为通知书》（穗国土规划海停[2019]东××号），《责令整改违法行为通知书》（穗国土规划海改[2019]东××号）以及《广州市规划和自然资源局海珠区分局关于限期恢复土地用途的函》（穗规划资源海执法函[2019]××号），指出我司位于海珠区××路××岗××地块内存在搭建房屋、硬化地面等违法建设，违反了《土地管理法》第四十四条的规定，责令我司立即履行土地使用权责任，对地块上的违法建设限时进行整改。鉴此，我司从收悉上述情况至今，已分别于3月、6月、7月多次致函贵方责令按要求对该地块的违法建设行为作出相应整改，但由于贵方一直未如期推进落实，导致地块内现仍有教练场、摄影基地等经营性场所在经营使用，并且地块内违法建设仍未拆除，已严重违反双方签订的相关租赁合同约定。因此我司现按照合同约定，提出解除租赁合同并收回地块，且保证金不予退回，贵方须无条件将地块交回我司……”平头哥公司在2019年7月15日提起本案诉讼。天享公司在2019年9月3日就涉案场地的租赁合同纠纷另案提起诉讼【(2019)粤0105民初26932号】，天享公司要求平头哥公司向其支付拖欠2019年4月1日起至2019年7月1日止的租金及滞纳金、违约金，并要求平头哥公司支付履约保证金160370元及水电保证金10000元由天享公司没收，及平头哥公司支付2019年7月2日起至2019年8月16日止的占用费等。平头哥公司在该案中确认未向天享公司支付2019年4月1日起至2019年7月1日止租金的事实。平头哥公司为证明已向天享公司缴交保证金170370元事实，提交2018年6月23日费凡与杨某签订的《租赁合同》及2018年6月26日杨某出具的《收据》，其中《租赁合同》约定内容费凡向杨某缴纳履约保证金160370元及水电保证金、消防安全保证金10000元；《收据》载明“今收到费凡海珠区××号地块押金170370元”。天享公司对此有异议，认为合同是费凡与案外人签订，与天享公司无关，且合同有遮盖改动痕迹，天享公司没有收到杨某转交的保证金。但平头哥公司与天享公司均确认该合同签订前，涉案场地是由天享公司出租给杨某使用。平头哥公司为证明因提前终止租赁合同造成经济损失的事实，提交建筑材料费用、软装费用、设计费用、淘宝软装采购费用、建筑工人费、场地租金费用、摄影基地工资情况等清单，还有承租时原有建筑物的图片和视频、拆除原有建筑物的图片和视频、多次堵门的图片和视频、租赁协商录音、日常经营图片和视频等证据。天享公司对此有异议，认为费用清单是平头哥公司单方统计制作的表格，没有相应的付款证据；平头哥公司承租时是空地，拆除的是天享公司与费凡签订的另一个租赁场地的建筑物，与本案无关，也不存在天享公司违反约定强行拆除，是由城管拆除的，而且费凡也是允许城管拆除；天享公司已经向平头哥公司单方发出解除合同通知函，此时天享公司已经将涉案场地交还给广东某集团有限公司，天享公司没有做封堵平头哥公司经营场地门口的行为；从录音证据看，平头哥公司在2019年1月7日已知道城管要拆除涉案场地的上盖物，并清楚是天享公司协助与城管沟通才达到暂时先拆除费凡合同的前台，而平头哥公司与天享公司签订合同的涉案场地暂未被拆除。一审诉讼期间，一审法院在2019年9月25日到涉案场地所在的海珠区××号××园区进行现场勘查，并现场拍照。其中有广东某集团有限公司在2019年7月29日张贴《通知》，告知园区内租户在2014年将地块出租给第三方使用时明确约定不允许在地块范围内搭建及建筑任何形式的建筑物，现其收到广州市国土资源和规划委员会发来的《责令停止违反行为通知书》和《责令整改违法行为通知书》，责令其立即履行土地使用权的责任，对地块上的违反建设进行整改。其要求自本通知之日起10天内，园区内各租户腾空场地，其将在限期结束后对园区进行封闭整改。还有，涉案场地平头哥公司用于经营摄影基地，在空地上搭建了大量各类景观建筑物，都是些没有封顶的景观装饰类物品。另，平头哥公司确认上述景观建筑物没有向相关部门报备及报建；平头哥公司与天享公司确认广东某集团有限公司已于2019年8月16日全面封闭场地，无法自由出入。一审法院认为：关于合同效力。××岗××地块使用权人是广东某集团有限公司，天享公司由黄某、陈某转租并经广东某集团有限公司同意，再将涉案地块租予平头哥公司使用。平头哥公司与天享公司约定租赁期限是2018年6月28日起至202l年6月30日止，但黄某、陈某向天享公司转租期限是2018年1月1日起至2019年12月31日止。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。鉴此，平头哥公司与天享公司约定的2020年1月1日至202l年6月30日租赁期限为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在租赁合同关系中，向出租人支付租金是承租人的法定义务，合同约定平头哥公司应在每月五日前向天享公司支付当月租金，但平头哥公司从2019年1月开始陆续拖欠租金，期间天享公司多次催收，平头哥公司也曾向天享公司做出租金付款计划、承诺，但没有完全履行，直至2019年7月1日天享公司以平头哥公司拖欠2019年4月起租金等费用未付为由向平头哥公司发出解除合同通知，该通知于当天到达平头哥公司处。费凡与天享公司之间的租赁合同是另一法律关系，即使该合同发生纠纷也不能作为平头哥公司迟延向天享公司支付本案租金的理由，且根据平头哥公司在一审庭审的陈述，平头哥公司亦知悉天享公司在涉案场地的租赁期限，故平头哥公司拖欠租金的行为已构成根本性违约，天享公司要求解除双方签订租赁合同有理，对天享公司抗辩的平头哥公司与天享公司之间的《租赁合同》于2019年7月1日已解除意见，一审法院予以采纳。平头哥公司主张《租赁合同》在2019年7月29日已解除的请求，理据不足，一审法院不予支持。关于履约保证金及水电保证金问题。平头哥公司提交的费凡与杨某签订的《租赁合同》及杨某出具的《收据》证据，不能证明平头哥公司已向天享公司缴交保证金170370元的事实，且平头哥公司在录音证据中也确认该保证金未付给天享公司，故平头哥公司要求天享公司退回上述保证金的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于平头哥公司主张的经济损失。合同约定无论因何种原因导致本合同终止的，属于平头哥公司可移动的设备、物品，平头哥公司应自行清理，新增不可移动的入墙设施无偿归天享公司所有；合同有效期内，如遇广东某集团有限公司开发建设的，平头哥公司将无条件退出涉案物业，天享公司无需向平头哥公司支付任何补偿等。平头哥公司签订合同时，知道涉案场地的使用权人是广东某集团有限公司，承租物业现状是空地，同样知悉租赁期限存在的风险，平头哥公司在空地上搭建的各类景观建筑物，没有经得相关部门批准，行政部门也发出通知要求建设者自行拆除违反建设及清理相关物品，且平头哥公司履行合同违约在先，鉴此平头哥公司要求天享公司赔偿建筑材料费、软装费、设计费、淘宝软装采购费、基地建设工人费用等投入费用的请求缺乏理据，一审法院不予支持。平头哥公司实际使用了涉案场地，故平头哥公司要求天享公司退还房租的请求依法无据，一审法院不予支持。押金即履约保证金及水电保证金问题在前面已作评析，在此不再赘述。工人工资是平头哥公司租赁期间公司的经营支出，平头哥公司就此要求天享公司赔偿于法无据，一审法院不予支持。平头哥公司主张的营业收入是剩余租期的可期待利益损失，首先平头哥公司没有提供证据证明，其次如前一审法院对合同效力部分的阐述，导致合同不能履行的原因不能归责于一方当事人，鉴此平头哥公司要求天享公司赔偿剩余租期的营业收入损失同样缺乏理据，一审法院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百一十二条的规定，一审法院于2020年3月20日作出如下判决：一、确认广州市平头哥文化传媒科技有限公司与广州市天享物业管理有限公司于2018年6月23日签订的《租赁合同》在2019年7月1日解除。二、驳回广州市平头哥文化传媒科技有限公司的其它诉讼请求。本案受理费24163元，由广州市平头哥文化传媒科技有限公司负担16915元、广州市天享物业管理有限公司负担7248元。上述受理费已经由广州市平头哥文化传媒科技有限公司预交，广州市平头哥文化传媒科技有限公司同意由广州市天享物业管理有限公司在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给广州市平头哥文化传媒科技有限公司。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：其一，涉案租赁合同的效力认定；其二，平头哥公司是否已向天享公司支付履约保证金160370元和水电费保证金10000元；其三，平头哥公司所主张的经济损失应否予以支持。关于涉案租赁合同的效力问题。涉案地块已取得国有土地使用权证，虽然该地块登记的土地用途为其他农用地，但法律并不禁止该性质土地使用权的流转。本案双方当事人基于真实意思表示签订涉案租赁合同，合同中明确约定出租标的为空地，出租的用途亦是作为空地使用，合同约定内容并未改变土地用途，没有违反法律的强制性规定，故不应否认其合同的效力。至于平头哥公司承租涉案地块实际将地块做其摄影基地用于经营，是合同生效后的履行问题，并不因此导致涉案租赁合同无效。但由于涉案租赁合同约定的租赁期限已超出了天享公司向上一手出租人陈某的承租期限（2019年12月31日），故一审法院认定涉案租赁合同未超出天享公司承租期限的部分有效，超出部分的约定无效，合法有据，本院予以确认。已查明事实表明，平头哥公司在涉案租赁合同有效租赁期限内，逾期交租超过15日，构成违约，天享公司依约有权解除涉案租赁合同。天享公司在多次向平头哥公司催讨租金未果的情况下，在2019年7月1日向平头哥公司发出《解除合同告知函》，一审法院据此事实认定涉案租赁合同于2019年7月1日解除，并无不当。关于平头哥公司是否已向天享公司支付履约保证金160370元和水电费保证金10000元的问题。平头哥公司一审所提供的证据所反映的是其向案外人杨某支付保证金的情况，并不足以证实杨某已将收取的款项转交天享公司或天享公司同意将其收取杨某的保证金视为涉案租赁合同项下平头哥公司应支付的保证金，且涉案租赁合同是因平头哥公司违约所致，故本院对于平头哥公司所主张的已向天享公司支付履约保证金160370元和水电费保证金10000元的事实，不予确认，其要求退还该保证金的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院对此处理正确，本院予以维持。关于平头哥公司所主张的经济损失应否予以支持的问题。首先，平头哥公司所提供经济损失统计表是其单方制作，并无对应的支付凭证予以佐证，不足以证实其所主张的各项损失数额。其次，涉案租赁合同已明确约定出租用途为空地，平头哥公司虽在涉案场地内搭建了各类景观建筑物，现没有证据显示其搭建时已取得天享公司的同意和政府主管部门的批准，且所搭建建筑物已被作为违法建设予以拆除，故平头哥公司主张天享公司赔偿其该部分损失理据不足。第三，如前所述，涉案租赁合同的解除是平头哥公司违约所致，对合同解除所产生的损失应由其自行承担。至于平头哥公司所主张的天享公司超期转租问题。首先，平头哥公司对于天享公司的出租权限应负有审慎审查的义务，且根据平头哥公司在一审庭审中的陈述，对于天享公司的承租期限其并非不知情，在此情况下平头哥公司仍自愿签订并履行涉案租赁合同，故其以超期转租为由主张天享公司赔偿经济损失的理据亦不充分。一审法院，驳回平头哥公司关于200万元经济损失赔偿的诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，平头哥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16915元，由广州市平头哥文化传媒科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二〇年九月二十八日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳