浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初8980号 原告：王关尧，男，1972年6月28日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 被告：丁向阳，男，1981年5月12日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：潘兆忠、吴兆伟，浙江德顺律师事务所律师。 原告王关尧与被告丁向阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年9月24日再次公开开庭进行了审理。原告王关尧，被告丁向阳及其委托诉讼代理人潘兆忠到庭参加诉讼。期间中止诉讼，本案现已审理终结。 原告王关尧向本院提出诉讼请求（变更后）：一、依法解除与丁向阳签订的房屋运营租赁协议；二、依法判令被告立即归还房屋租金16万元和租房押金2万元，并支付自2019年6月19日起至实际履行日止的利息；三、依法判令被告支付违约金32万元；四、依法判令被告赔偿因违约造成原告其他的损失（银行贷款损失4.86万元和搬迁费1万元）。事实和理由：原告和被告于2019年6月19日签订房屋运营租赁协议，原告通过由朋友杨祖庆向银行贷款20万元，向被告转账汇款支付押金2万元和房租16万元。后因被告未经绍兴市柯桥区华舍食品厂的同意擅自转租，被绍兴市柯桥区华舍食品厂解除租赁关系并要求在一个月内腾退，致使原告无法继续承租并受到严重损失。现原告为维护自身权益，特诉诸法院，望依法裁判。 被告丁向阳辩称，被告已提交了证据证明房屋转租是经过绍兴市柯桥区华舍食品厂同意的，房屋门牌号是29-1、29-2和29-3。合同是整体的运营合同，并没有限制被告装潢后分开出租、转租。如果存在侵权，责任也应当由绍兴市柯桥区华舍食品厂承担。请求法院依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的2019年6月19日的《房屋运营租赁协议》、银行明细、收条、2018年6月24日的《房屋运营租赁协议》、情况说明、照片及被告提交的房屋证明真实性均予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月24日，绍兴市柯桥区华舍食品厂（甲方、以下简称华舍食品厂）与丁向阳（乙方）签订一份《房屋运营租赁协议》（以下简称《协议一》），约定：为宣扬绍兴及翰越堂文化，促进甲方资产保值增值，维护乙方相应经济利益，甲方将其名下（或实际控制的）相应房屋交付乙方运营，开展民宿、住宿、娱乐、艺术品交易等活动，运营资质、运营班予由乙方负责解决。甲方将坐落在绍兴市柯桥区华舍越海假日酒店整幢、酒店旁的三幢别墅（预测建筑面积9823.25平方米）整体交付乙方实施合法运营，目前使用的营业执照名称为翰海文化主题酒店，若继续使用该公司的，该公司运营成本、相关经营手续的办理及经营产生的风险均由乙方承担。双方租赁期限为六年，甲方于2018年8月1日按现状将租赁房屋（建筑）交付乙方，乙方可以在交付保证金后开始落实相应的证照办理，乙方承诺不迟于2019年1月1日之前全部合同房屋（建筑）正常运营。房屋（建筑）综合使用费为每年80万元，每年递增8%，在每年12月底对账一次，若乙方就合同房屋（建筑）整体在规定时间内运营的，2018年8月1日至2019年1月1日80万使用费予以减免。乙方确保要给甲方六年共4380间客房使用量，平均每天两间，免费提供给甲方客人入住，并将还未装电梯的客房楼梯西面过去二间三层及四楼整层留给甲方，四楼一层装修费由乙方垫付，在综合使用费中抵扣，甲方有权向乙方推荐施工单位，先出图纸及预报价，在与市场同价位的基础上，乙方推荐施工单位优先，最终方案甲方认可后，方可施工。乙方签订本协议后要及时按甲方要求，给甲方修建一个门头，相应工程款在综合使用费中抵扣。翰越堂的门卫由乙方安排三名保安24小时值班工作，两名工作人员（博物馆讲解，素质高，年龄适中)，所有工资由乙方负责。乙方承担对租赁房屋（建筑）和附属设施、设备的维护、保养、日常维修及更换义务（包括排水管及厕所的清疏、门窗坡璃及小五金的更换等）并承担相应费用。租赁期间，一切生产、经营责任（包括但不限于消防责任、安保义务），均由乙方独立承担。协议还对其他内容作了约定。 2019年6月19日，丁向阳（甲方）与王关尧（乙方）签订一份《房屋运营租赁协议》（以下简称《协议二》），约定：甲方将坐落在绍兴市柯桥区华舍越海假日酒店东南角一楼三间店铺约250平出租，装修由乙方自行负责。租赁期限为五年，自2019年6月19日至2024年7月31日。房屋（建筑）租金为每年壹拾陆万元，每年递增8%，租房押金为贰万元。甲、乙双方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付房屋2倍的违约金，并赔偿乙方装修损失。若乙方需要提前终止合同，乙方应提前3个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同，但乙方应向甲方一次性支付房租2倍的违约金。装修期为2个月。协议还对其他事项作了约定。王关尧分三次向丁向阳支付了一年的租金16万元及押金2万元。 华舍食品厂曾出具一份房屋证明，内容为：兹证明位于绍兴市柯桥区××街道××村××幢，华舍街道解放村堰江南岸23-24、26幢，建筑面积为9823.25平方米，房屋产权属王永良所有。该房屋系合法建筑，将此房屋租赁给丁向阳运营，丁向阳现将此房屋转租给各租户。且丁向阳与各租户签定租赁协议，本单位均予认可。门牌号分别为29-1,29-2,29-3……依次类推。 2019年7月16日，华舍食品厂出具一份情况说明，内容为：2018年6月丁向阳向我单位租赁华舍镇越海假日酒店等房产，双方签订《房屋运营租赁协议》，租赁期间本单位不允许丁向阳对承租房产进行转租。近期本单位发现丁向阳擅自对外进行转租，故与丁向阳进行交涉并书面函告，同时在2019年6月份解除了与丁向阳之间的租赁关系，且要求其在一个月内腾退。 目前王关尧租赁的250平方米房屋已被用于开设酒店。 本院认为，丁向阳与王关尧于2019年6月19日签订的《协议二》系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。王关尧以丁向阳未经出租人华舍食品厂同意擅自转租为由要求解除《协议二》，理据不充分，理由如下：第一，《协议一》约定，华舍食品厂将房屋交付丁向阳运营后，丁向阳需要解决运营资质、运营班子并承担相应的运营成本、经营风险。同时，丁向阳需要每天提供两间房间和部分房屋供华舍食品厂使用，为翰越堂安排保安、讲解员，承担房屋的维护义务，也在装修等事项中受华舍食品厂一定制约。由此可见《协议一》并非单纯的房屋租赁合同，而是双方一揽子权利义务的约定。房屋用于运营经营较于承租，对丁向阳而言具有更大的自主权。第二，本案中，王关尧提交了华舍食品厂出具的情况说明，内容反映华舍食品厂不同意丁向阳转租，且《协议一》已解除。但丁向阳也提交了华舍食品厂出具的房屋证明，内容反映华舍食品厂同意其转租。两份证据由同一单位出具，所证明的事实截然相反，但证明力基本相当。根据“谁主张谁举证”的原则，王关尧所举证据尚不能达到高度盖然性的证明标准，应承担不利的后果。但在《协议二》履行过程中，标的物即250平方米房屋已被用于开设酒店，合同目的已无法实现，故本院判决《协议二》解除，解除时间以本院查明房屋被用于开设酒店的时间即第二次庭审时间为宜。《协议二》签订后丁向阳已将标的房屋交付给王关尧，王关尧囿于华舍食品厂的反对而未装修使用，现其要求丁向阳全额返还租金，理由不能成立。然而，丁向阳作为出租人应当保障承租人王关尧可以使用房屋。在出租人交付房屋后房屋的控制权转移至承租人，王关尧亦负有对房屋妥善管理的义务。目前房屋被用于酒店经营致《协议二》无法履行而解除，双方均存在一定过错。本院根据双方的过错程度及新型冠状病毒疫情不可抗力的影响，结合合同存续期限，酌情确定由丁向阳向王关尧返还租金7万元。因合同已解除，本院对王关尧要求丁向阳返还2万元押金的诉讼请求予以支持。并支持自合同解除之日起的利息主张。王关尧要求丁向阳支付相当于两年租金的违约金并不符合《协议二》第八条关于违约金的约定，故本院对王关尧该项诉讼请求予以驳回。关于赔偿损失的诉请，王关尧未提供证据证明4.86万元利息及1万元搬迁费已实际产生。王关尧主张由于其“不方便直接向银行贷款”，于是通过杨祖庆从银行贷款20万元用于王关尧经营。即使确实存在该事实，所产生的利息也属于间接支出，并且该情形涉嫌违法违规使用贷款。王关尧自认房屋未装修、未使用，其所主张搬迁费损失本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告王关尧与被告丁向阳于2019年6月19日签订的《房屋运营租赁协议》自2020年9月24日起解除； 二、被告丁向阳应于本判决生效之日起十日内返还原告王关尧租金、押金合计90000元并支付该款自2020年9月24日起至本判决确定的付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 三、驳回原告王关尧的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9404元，由原告负担7894元，被告负担1510元，被告负担部分限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  任高翔 人民陪审员  梁振兴 人民陪审员  邱 刚 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  於莉萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。