江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2806号上诉人（原审原告）：宋荷仙，女，1937年1月1日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。委托诉讼代理人：伍时健，广西圣泰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张洪鑫，男，1960年1月27日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人：伍时健，广西圣泰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张亚兴，男，1963年6月11日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人：伍时健，广西圣泰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张亚红，女，1967年10月14日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人：伍时健，广西圣泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张宗勤，男，1943年7月12日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：李立明，江苏中智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张宗杰，男，1933年4月22日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红因与被上诉人张宗勤、张宗杰所有权确认纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初9598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；本案一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定上诉人已将无锡市芦村顾家湾13号房屋中的份额转让给张宗勤，双方之间形成房屋买卖合同关系并已履行完毕，属于事实认定错误。首先，房屋为不动产，物权以登记为准。被拆迁的13号房屋登记在张宗杰、张裕根、张宗勤三人名下，依法属于三人共有。2016年12月1日，张宗勤与拆迁公司签订的房屋拆迁协议中，也进一步确认被拆迁房屋是三人共有。张裕根过世后，上诉人作为其法定继承人，依法享有该房屋以及该房屋被拆迁后的三分之一拆迁利益份额。其次，张宗勤提供的汇款单和张洪鑫的信件、收条不能证实房屋买卖合同已成立生效并已履行。张洪鑫在2001年6月18日的信件中已明确表示，如果同意“祖屋分割协议书”，则签字画押以作日后凭证；如不同意，就将房屋租金等收益邮寄给张洪鑫提供的收款人（宋荷仙）和地址（广西柳州探矿机械厂）。在该信件后，张宗勤没有签署该“祖屋分割协议书”。在该信件一年后的2002年5月开始，张宗勤每月按照上述信件中所留的地址向宋荷仙邮寄款项。以上事实充分说明双方最终未达成房屋买卖的合意，更未签署房屋买卖协议，双方房屋买卖合同依法没有成立。张宗勤邮寄给宋荷仙的款项属于祖屋租金收益。张洪鑫以宋荷仙名义出具的房款收条，实际是租金收益收款，不是房屋买卖的房款。同时，从张洪鑫全部信件内容来看，可以证实：（1）张洪鑫是在自身经济非常困难，寻求帮助的时候，才得知祖屋以及祖屋内其父母的财物被毁坏。在得知被毁坏后，才要求张宗勤给予补偿。（2）张宗勤与母亲宋荷仙关系不好，来往非常少。张洪鑫与其他上诉人来往也较少。其他上诉人均不知晓张洪鑫寻求经济救助和祖屋损害赔偿的情况。（3）祖屋、祖屋内财物以及祖屋租金等收益巨大，且祖屋长期被张宗勤占用，张洪鑫要求张宗勤给予适当补偿也属正常。（4）宋荷仙、张亚兴、张亚红从未承认房屋份额出卖给张宗勤。再次，一审判决中引述的张宗杰的陈述，表明是上诉人拿了2万元给张宗勤，相反是张宗勤的房屋份额出卖给上诉人，案涉13号房屋的拆迁补偿利益应依法全部归上诉人所有。2.一审判决适用法律错误。（1）《中华人民共和国物权法》第九条规定：房屋不动产经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。一审未适用该法律规定予以判决，明显错误。（2）一审依据“表见代理”的法律规定认定张洪鑫有权代表宋荷仙、张亚兴、张亚红，从而认定其代理行为有效，属于适用法律错误。宋荷仙当时已另行建立家庭，张亚兴、张亚红在2001年时也都成家立业，都是完全民事行为能力人，且张洪鑫与他们三人极少来往，张洪鑫的行为不能代表他们三人。同时，张宗勤及张洪鑫并未在房屋买卖协议上签字画押。房屋买卖合同根本没有成立，更无从有效。（3）根据《中华人民共和国合同法》第十条、《城市房地产管理法》第四十一条的规定，房地产转让合同应当采用书面形式，本案双方没有依法签订书面合同，房屋买卖关系不成立。另根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。本案所涉房屋属于共有房屋，转让并未得到全部共有人的同意。张宗勤答辩称：1.无锡市芦村顾家湾13号的祖屋在被拆迁前早已由其进行了改扩建并装修。所涉拆迁利益有争议部分仅限于128.16平方米的原祖屋范围，不涉及超出部分及违建部分。其扩建的合法面积以及无证建筑面积均属于其一人所有。拆迁奖励和过渡费因是根据户口针对实际居住人发放的，具有人身专属性，也应属于其一人所有。2.宋荷仙、张亚兴、张亚红称不知晓、不承认房屋买卖不符合常理，明显不实。一般涉及房屋买卖的大事都会和家人进行商量，且张洪鑫的信件中也写明已将房屋买卖和宋荷仙、张亚兴、张亚红进行了协商，当时出具的收条也表示是收到房款，可见宋荷仙、张亚兴、张亚红对房屋买卖均是知晓并认可的。张宗杰在一审中也陈述他知道张宗勤和宋荷仙一家房屋买卖的事宜。3.汇款单以及收条已表明房款已全部付清。上诉人称该2万元汇款是房屋租金收益，完全不符合事实。当初房屋是自用，并未出租，不存在租金收益，且按照当时的市场行情，乡下几十平方米的私房出租也就一两百的租金，不可能有2万元租金。4.其与张裕根的继承人关于房屋买卖的交易属于农村宅基房在本集体范围内的买卖，是合法有效的，张裕根在祖屋中所占有的份额已合法转让给其。5.基于张裕根的继承人已将张裕根在祖屋中占有的三分之一份额转让给其，其也已付清购房款2万元，该相应份额已归其所有。同时，张宗杰夫妇在2019年12月29日也收到了其支付的2万元，并明确表示顾家湾13号房屋的拆迁利益中属于张宗杰的部分全部归张宗勤。因此，顾家湾13号房屋的所有拆迁利益均归其一人所有。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红向一审法院提出诉讼请求：1.确认无锡市芦村顾家湾13号房屋拆迁后所得拆迁补偿利益中的四套安置房即新乐苑27-1303，工业用布厂10-1-1103、10-1-402、10-1-1303的三分之一产权份额归宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红所有，并判令张宗勤、张宗杰协助办理不动产权属转移登记手续；2.确认无锡市芦村顾家湾13号房屋拆迁后所得拆迁补偿利益中的拆迁补偿款356154元的三分之一即118718元归宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红所有，并判令张宗勤将该118718元款项支付给宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红；3.本案诉讼费由张宗勤、张宗杰承担。诉讼过程中，宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红变更第二项诉讼请求为确认无锡市芦村顾家湾13号房屋拆迁后所得拆迁补偿利益中的拆迁补偿款373890元的三分之一即124630元归宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红所有，并判令张宗勤将该124630元款项支付给宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红。一审法院经审理认定事实如下：张裕根（1982年11月去世）与宋荷仙系夫妻，两人育有张洪鑫、张亚兴、张亚红两子一女。无锡市芦村顾家湾13号房屋产权登记在张宗勤（张阿末）、张宗杰（张象根）、张裕根（张徐根）名下，该房屋土地系集体土地。自2002年4月起至2003年1月，张宗勤每月通过中国邮政汇款2000元，共计2万元，收款人为宋荷仙，收款人地址为广西柳州市柳州地区探矿机械厂。自2002年6月起，收到2000元后，均出具了收条，收条落款处载明：二嫂荷仙。2003年1月12日的收条载明：今收到张宗勤小叔寄来房款贰万元整（自2002年4月至2003年元月，每月汇2000元来柳）。落款处载明：东房主合法继承人二嫂宋荷仙。2016年12月1日，张宗勤与无锡市聚隆拆迁有限公司签订《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》，约定：因建设中南装饰城项目需要，无锡市聚隆拆迁有限公司拆迁无锡市芦村顾家湾13号房屋，产权证面积174.07平方米，有证建筑实测面积210.99平方米，认定合法未申报建筑实测面积77.93平方米，确认合法建筑面积288.92平方米，无证建筑实测面积527.01平方米。无锡市芦村顾家湾13号房屋评估价为1322098元、无证建筑评估价为282214元，无锡市聚隆拆迁有限公司应支付装修费142018元、附属物39868元、电话移机费416元、有线电视移装费260元、空调移装费1050元、太阳能热水器移装费600元、设施费500元、搬家费450元，签约奖60000元、搬迁奖30000元、过渡费10000元，合计1889474元。无锡市聚隆拆迁有限公司提供安置房，安置房地点：新乐苑27号1303室、工业用布厂10-1-1103、10-1-402、10-1-1303，总建筑面积362.93平方米（最终面积以有资质的测绘公司实测的面积为准多退少补），安置房基价为4000元／平方米，计1275680元，超计划扩房的基价为4800元／平方米，计211248元，楼层贴费为46392元，合计应付总价1533320元。该户应收应付相抵，剩余被拆迁人应收356154元。2019年10月24日，无锡市梁溪区扬名街道拆迁建设管理办公室出具《情况说明》，载明：顾家湾13号的拆迁安置房及拆迁补偿款街道已于2018年底全部结算完成，四套房屋新乐苑27-1303室94.87平方米，芦村家园8-402室88.22平方米，芦村家园8-1103室88.16平方米，芦村家园8-1303室88.16平方米及全部补偿款373890元整已经与本人全部结算清楚。所有安置得房屋届时均可办理房屋产权证，但因街道安置房小区较多，按照建造先后次序依次办理，芦村家园为2018年刚刚落成投入使用的小区，故暂时此小区还未开始办理房屋产权证。2001年5月14日，张洪鑫向张宗勤邮寄的信件中向张宗勤介绍了自己及宋荷仙一家的主要境况，并提出：“父亲在世时爷爷留下来的祖屋早已分好了，东面归父亲，西面归叔叔，伯父明确表态，他条件比较好就不要了，后来经原来的生产队长进根做好，私下分遗产就这么定了，不知叔叔婶婶当时说话算数不算数，现在侄儿落难能否帮助一把，把东西分给父亲的租屋，归还给侄儿经营还是由叔叔婶婶开个价钱作价给您们，以能解决我现在的落魄困难境地，不过一切由叔叔婶婶商量后决定什么样侄儿都没有意见”。2001年5月26日，张洪鑫向张宗勤邮寄的信件中载明的主要内容如下：“您们的回信侄儿已收阅，经与母亲、亚兴、亚红弟妹商议后，关于祖屋一事回复如下：您们没经过我们同意就拆掉祖屋，我们的那间老屋，这是您们的不对；祖屋既然已拆了，这一事实已无法挽回了，我们双方只有本着求同存异，共同协商的原则，来解决这一棘手的问题。我们认为事情已到了这一步，老屋要恢复原状不可能了，也只能以叔叔的建议作价给你们了，我们开出的价格是人民币伍万元。至于付款方式就以叔叔的意思办就是了，但请叔叔一定守信用按定额寄来。我们想这个价钱是天经地义的了，相信叔叔也能体谅侄儿目前的处境与苦衷”。2001年6月18日，张洪鑫向张宗勤邮寄的信件中载明：“现在租屋既然已经被您拆了这是无法挽回的事实，抛开谁是谁非一边，我们本着和平协商解决这一问题，和和气气原本就是一家人，我们作为小辈的，都有自己的事要做，您做叔的退一步，我们做侄儿的退一步，作价人民币贰万元整，若您不能接受，那就照您的意思，原本属于东面的那间归还给我们，并麻烦您能帮我寻找租房人，我们每月只要租金200元，请能在每月的月底寄来给我们，我们做小辈的绝不会收一分钱，只是母亲年纪大了退休金只有180多钱，为了让她安度晚年，权当把这笔租金做她养老补偿家用，不知叔叔意下如何？若同意请在下面二张协议上签字画押以作日后凭证，等您签字寄来后，我们在签字寄给您，你说好吗”。该信件寄来的《祖屋分割协议书》载明：公民张勇寿生前在江苏省无锡市郊扬名乡芦村大队顾家湾生产队遗有300平方米，分东西面二间二房砖瓦木门窗结构住房，生前已将东面一间归其子张忠辉（裕根八二年已故），现有其子女继承。西面一间归另一子张忠勤（阿末）所有，西房主张忠勤以年久失修为由没有征得东房主继承人的同意，擅自拆掉东房并在其原址上私自建造混砖结构二层楼房，面积150平方米，现经当事人双方协商达成如下协议：1.在拆迁东房选址上，由西房主所建造的混砖结构的靠东间的一间，张忠辉之子张洪鑫、张亚兴、女张亚红共同继承拥有；2.东房主继承人因考虑到西房主两地相距千里之遥，故东房主愿一次性作价人民币贰万元整，给西房主张忠勤今后东房的一切事宜均与东房的继承人无关。一审中，张洪鑫来院陈述：信、收条都是张洪鑫写的，汇款2万元张洪鑫也收到了，宋荷仙并不知道。2000年11月，张洪鑫下岗。2001年过年，张洪鑫写信给张宗勤，问有没有工作可以做，张洪鑫想回去发展，但是张宗勤说老房子已经拆掉了，没有地方给张洪鑫住了。张洪鑫说怎么把张洪鑫的房子拆掉了，张洪鑫要求折价补偿给张洪鑫，张洪鑫提出5万元补偿款，但张宗勤只同意给2万元。一开始张洪鑫收到钱没有和宋荷仙和兄弟姐妹讲，是写了收条给张宗勤之后，在2003年2月底3月初才跟宋荷仙说张宗勤把房子拆掉了，张洪鑫要5万元，但是张宗勤不肯，宋荷仙还责怪张洪鑫。之所以收条是以宋荷仙的名义是尊重母亲，其他的张洪鑫也不懂，这都是张洪鑫自作主张的，因为在家里张洪鑫是说的算的。一审中，宋荷仙来院陈述：宋荷仙从1959年开始在顾家湾13号居住，到1975年去的广西，并在广西工作居住至今。1962年，顾家湾13号房屋装修的时候全都是宋荷仙一人出资，结婚时候的家具都在一个房间里，走的时候没有带，全部锁起来的，但现在也没有了。收条都不是宋荷仙写的，字也都不是宋荷仙签的，宋荷仙也从来没有看到过，都是张洪鑫写的，且张洪鑫写的时候没有告诉宋荷仙，钱也是张洪鑫收的。起诉以后，张洪鑫说钱是给宋荷仙的房屋补贴费，是原来老房子里的家具、嫁妆、装修的补偿费。一审法院认为，无锡市芦村顾家湾13号房屋产权登记在张宗勤、张宗杰、张裕根名下。张裕根去世后，其在无锡市芦村顾家湾13号房屋的份额应由宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红继承。虽然宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红与张宗勤未在《祖屋分割协议书》上签字，但结合张洪鑫邮寄给张宗勤的信件及张宗勤出示的邮政汇款单、当时的房屋市场价格可以认定宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红已经将在无锡市芦村顾家湾13号房屋中的份额转让给张宗勤，张宗勤也已经按约履行了支付房屋归并款的义务，故双方之间房屋买卖的合同关系成立有效并已按约履行完毕。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，虽然张洪鑫提出其将宋荷仙、张亚兴、张亚红在无锡市芦村顾家湾13号房屋中的份额折价给张宗勤时并未告知宋荷仙、张亚兴、张亚红，但从张洪鑫给张宗勤的回信中载明的“您们的回信侄儿已收阅，经与母亲，亚兴、亚红弟妹商议后，关于祖屋一事回复如下”、“我们作为小辈的，都有自己的事要做，您做叔的退一步，我们做侄儿的退一步，作价人民币贰万元整，若您不能接受，那就照您的意思，原本属于东面的那间归还给我们，并麻烦您能帮我寻找租房人，我们每月只要租金200元，请能在每月的月底寄来给我们，我们做小辈的绝不会收一分钱，只是母亲年纪大了退休金只有180多钱，为了让她安度晚年，权当把这笔租金做她养老补偿家用”及以宋荷仙名义出具的多张收条、张洪鑫的长子身份可以认定张宗勤有理由相信张洪鑫有权代表宋荷仙、张亚兴、张亚红，张洪鑫的代理行为有效。宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红已将无锡市芦村顾家湾13号房屋中的份额转让给张宗勤，现要求分割该房屋的拆迁利益，于法无据，法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红的全部诉讼请求。案件受理费8141元，由宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红负担。二审中，双方对一审已查明的事实均未提出异议，本院对一审已查明的事实予以确认。宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红另表示一审还遗漏查明：1.张洪鑫在2001年6月18日的信件落款处注明的是“每月租金邮寄处”；2.《祖屋分割协议书》还存在第三条，即“自双方签字之日起生效”。经审查，宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红所述的该两点事实与证据相符，本院予以确认。二审另查明，张宗杰在一审2019年12月26日的庭审中发表答辩意见时陈述“祖产是张宗勤的，我认为原告没有祖产的三分之一的份额，原告是我侄子，原告之前拿了2万元给了张洪鑫，相当于把原告在祖产中的份额卖给张宗勤了。当时他们要汇两万元的事实也是告诉我的……”。以上事实，有信件、《祖屋分割协议书》、一审庭审笔录在卷佐证。本案争议焦点为：宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红是否已将案涉的顾家湾13号房屋中的份额转让给了张宗勤。本院认为：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，根据张洪鑫2001年期间写给张宗勤的信件内容可以反映双方当时对涉及张裕根在祖屋中的份额转让问题进行了协商。虽然张洪鑫在信件中也提到“若同意请在下面二张协议上签字画押以作日后凭证”，而张宗勤与张裕根的继承人宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红都未在《祖屋分割协议书》上签字，但根据信件内容以及之后的2万元汇款情况、收条，可见张宗勤已履行了付款义务，对方也已接受，故一审认定双方之间的房屋买卖关系已成立并无不当。宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红上诉称当时收到的2万元是房屋租金收益，在一审中宋荷仙又提出该款项是老房屋家具、嫁妆、装修的补偿费，前后陈述不一。经审查，虽然张洪鑫在信件中也提到租金问题，但其提到的为“每月只要租金200元”，而张宗勤是从2002年4月起至2003年1月，每月向宋荷仙汇款2000元，明显与当时信件中提到的租金金额不符，且也与当时市场上房屋租金价格明显不符，而总共汇款的金额恰好与信件中提到的房屋作价款2万元吻合，且就该2万元当时出具的收条也明确是房款，故本院对宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红主张该2万元是其他性质的款项不予采信。虽然就房屋份额作价转让的事宜显示是张洪鑫与张宗勤进行的协商，但张洪鑫在信件中也表明“经与母亲、亚兴、亚红弟妹商议后，关于祖屋一事回复如下”，同时张宗勤当时的汇款也均是汇给宋荷仙，结合张洪鑫与宋荷仙、张亚兴、张亚红之间的家庭成员关系，可推定宋荷仙、张亚兴、张亚红当时对房屋转让事宜均是知晓并同意的。即使如宋荷仙、张亚兴、张亚红所述当时所有事宜均是张洪鑫擅自处理，其三人均不知晓，但结合张洪鑫的长子身份、信件内容以及张宗勤将款项汇给宋荷仙后，对方也是以宋荷仙名义出具了多张收条，张宗勤也是有理由相信张洪鑫有权代表宋荷仙、张亚兴、张亚红处理房屋转让事宜。因此，本案中张宗勤与宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红之间的房屋买卖关系合法有效，且已履行完毕。在宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红已将案涉的顾家湾13号房屋中的份额转让给了张宗勤的情形下，其四人现要求分割该房屋的拆迁利益，不应予以支持。至于宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红在上诉中提及的张宗杰的陈述问题，从其陈述的前后语义来看，其当时陈述的“原告之前拿了2万元给张洪鑫”，此处的“原告”存在明显的表达错误，其在陈述中已明确是宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红将祖产的份额卖给了张宗勤。综上，宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8141元，由上诉人宋荷仙、张洪鑫、张亚兴、张亚红负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年九月二十八日书记员  蒋 懿