重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝04民终1139号 上诉人（原审原告）:孙策，男，1979年7月14日出生，汉族，住重庆市巴南区。 委托诉讼代理人：王珑澔，重庆志和智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚红，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭明红，女，1969年2月20日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 委托诉讼代理人：田维洋，1970年9月21日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。系郭明红丈夫。 第三人（被执行人）：赵建生，男，1984年9月4日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 委托诉讼代理人：李小平，女，1975年2月28日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。系赵建生小姨（其母亲之妹）。 上诉人孙策因与被上诉人郭明红、第三人赵建生案外人执行异议之诉一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（2019）渝0243民5576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，于2020年9月21日对上诉人孙策委托诉讼代理人王珑澔、张亚红、被上诉人郭明红委托诉讼代理人田维洋、第三人委托诉讼代理人李小平进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙策上诉请求：1.撤销(2019)渝0243民初5576号民事判决，改判立即停止对重庆市北部新区祥康路x号x幢x单元xx(招商雍华府)房屋的执行，并解除对上述房屋的查封;2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1.朱波所涉合同签订后，孙策与赵建生之间仍在继续履行《居间买卖合同》中的按揭支付及解押款支付的权利义务。一方面，朱波所涉合同根本没有前述权利义务的约定，另一方面孙策向赵建生支付款项均为自有资金并非转付朱波的付款。故一审法院关于孙策向赵建生支付按揭款利息、房屋解押款的行为应当认定孙策履行其作为赵建生代理人的职务行为属于明显的事实认定错误。2.上诉人孙策并非第三人赵建生的代理人，而系《居间买卖合同》的受让方及朱波所涉《房屋买卖合同》的真正出售方。赵建生配合孙策与朱波签署买卖合同属于履行《居间买卖合同》第十条约定的协助配合孙策将房屋过户给指定第三人的合同履行行为。该合同中孙策为赵建生签约代表，且合同第24条指定孙策为房屋出售款收款人。故孙策才是真正的房屋出售方，赵建生仅是合同的名义签订人。赵建生配合签订朱波所涉合同本身亦属于对《居间买卖合同》第十条特别约定的履行行为。3.赵建生从未退还过上诉人孙策定金，双方从未协商过解除合同，上诉人孙策亦当庭表示否认退还定金事宜。一审法院仅凭案外人转账10万元，且无其他任何证据佐证前提下，径直认定该笔转款系退还定金明显与客观事实不符。4.案涉房屋在首次查封前已交付孙策占有、使用。5.孙策已按合同约定支付大部分房款，并愿意将剩余房款交付法院提存和再次支付银行解押款，案涉房屋排除执行后，孙策将来可以诉请法院要求完成房屋过户。6.本案非因买受人孙策自身原因导致未办理过户登记。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清与适用法律错误，望二审法院支持上诉人的上诉请求。 郭明红辩称，孙策上诉的事实和理由不成立，请求依法予以驳回，维持原判。1.案涉房屋所有权属赵建生。2.孙策与赵建生的房屋买卖合同双方已经解除。3.孙策并未占有和使用涉案房屋，与第三人也从未建立过房屋买卖关系。孙策无权提起执行异议之诉，孙策既不是该房产法律上的产权人，也不是实际占有和使用者。 赵建生未发表述称意见。 孙策向一审法院提出诉讼请求:立即停止对重庆市北部新区祥康路x号x幢x单元xx（招商雍华府）房屋的执行，解除对上述房屋的查封。 一审法院认定事实：2016年3月21日，赵建生在招商银行股份有限公司重庆分行按揭贷款购买位于重庆市北部新区高新园人和组团N标准分区N8-1号地块x幢x单元xx号房屋，贷款金额835000元。 2017年5月30日，孙策作为乙方，第三人赵建生及案外人李洪梅（赵建生之妻）作为甲方，在重庆凌辉房地产营销策划有限公司老街印象分公司（丙方）居间下签订《居间买卖合同》，约定：“甲方将位于重庆市北部新区高新园人和组团N标准分区N8-1号地块x幢x单元xx号房屋售予乙方，成交总价1500000元，成交价含大修基金、五通。付款方式：2017年9月10日由乙方支付定金100000元，该定金为成交总价的一部分，乙方在2017年9月17日内付首期房款400000元，双方于2018年3月25日前办理过户手续，乙方于甲方取得房权证时将首付款200000元支付给甲方；甲方在收到定金时将房屋交给乙方。房屋交易税费由乙方过户时如遇政府及相关部门调整税费，按其新规定执行。签订本合同时，乙方向丙方支付中介服务费30000元。其他约定：甲乙双方协商一致：①甲方取得房地产权证时，乙方支付200000元，甲方现出售的房屋贷款余额由乙方出资解除抵押；该房屋月供2017年11月3日开始由乙方归还利息，办理过户及公证手续时甲方全权配合，且甲方无条件配合乙方将该房屋转给第三方，并配合办理相关手续。②甲方同意乙方对该房屋进行装修及改造，如乙方违约产生的一切手续及装修成本由自己承担，如甲方违约，双倍赔偿首付款并赔偿装修费用。” 2017年9月10日，孙策支付赵建生购房定金100000元，赵建生同日向孙策出具收条一张。孙策在庭审过程中举示了周尚美的尾号0999借记卡账户历史明细清单，其中显示：周尚美于2017年9月15日向赵建生转款400000元、2018年3月22日向赵建生转款30000元、2018年5月3日向赵建生转款20000元、2018年6月15日向赵建生转款508900元；孙策同时提交了周尚美2019年9月17日署名的《关于孙策委托本人对赵建生付款的说明》一份，载明：“孙策因购买赵建生、李洪梅位于重庆市北部新区祥康路x号x幢x单元xx号房屋，特委托本人在2017年9月15日、2018年3月22日及2018年5月3日向赵建生分别支付40万元、3万元、2万元，另孙策委托本人在2018年6月15日向赵建生支付房屋解押款50.89万元，以上针对赵建生的付款合计95.89万元，都是受孙策委托而支付的房屋款。”另，孙策在庭审中出示手机银行转账明细显示：孙策于2018年6月15日向赵建生分两次转款200000元、70000元。 2018年1月19日，赵建生取得涉案房屋产权登记，编号为渝（2018）两江新区不动产权第xxxxxxxxx号，坐落为重庆市北部新区祥康路x号x幢x单元xx。 2018年1月25日，赵建生作为卖方、孙策作为赵建生的代理人与朱波作为买方，签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋卖予朱波。2018年8月14日，孙策向赵建生、李洪梅发出《通知》：“你们与本人2017年9月10日在重庆市凌辉房地产营销策划有限公司居间下签署《居间买卖合同》，本人向你们购买位于重庆市北部新区高新园人和组团N标准分区N8-1号地块x幢x单元xx号房屋（该房屋2018年1月19日取得产权证，更改坐落于重庆市北部新区祥康路x号x幢x单元xx号）。根据该合同，本人依约向你们支付了房屋的定金和首付款，并于2018年6月15日向你的银行卡汇款77.89万元用于提前归还该房屋在招商银行的按揭贷款。现本人根据《居间买卖合同》的相关约定，向你们发如下通知：请立即配合将重庆市北部新区祥康路x号x幢x单元xx过户给朱波。”2018年8月23日，李洪梅转款10万元给孙策，赵建生当庭陈述该款系双方协商解除合同后退还的购房定金。在庭审过程中，孙策举示一份未署日期的《解除协议》，孙策作为甲方、朱波作为乙方，约定解除双方2018年1月25日签订的《房屋买卖合同》，双方互不追究任何违约责任。 在庭审过程中，孙策举示了以下证据：1.缴纳2018年1月至2018年6月期间物业费的收据两张，显示客户名称为赵建生、孙策，备注孙策代交。2.涉案房屋现浇装修许可证，有效期为2017年9月24日至2018年2月24日，施工负责人赵建生。3.涉案房屋装修防火责任书，日期为2017年9月23日，防火责任人签名、业主签名、装修公司负责人签名均显示为赵建生。4.涉案房屋业主装修担保书，日期为2017年9月23日，业主签名显示为赵建生。5.涉案房屋装修施工承诺书，显示业主姓名赵建生、施工负责人孙策。6.涉案房屋室内装修建筑垃圾收费告知书，签名显示为赵建生。7.周尚美2017年11月至2018年5月向赵建生每月转账3200元共计22400元，备注涉案房屋月供利息。同时，孙策申请证人周万昌出庭作证，并举示现浇装修合同、现浇装修押金收据、转账流水等，证明了孙策实际出资对涉案房屋进行现浇装修。 在庭审过程中，郭明红举示了以下证据：1.缴纳2017年5月至12月期间的物业费收据，客户名称为赵建生。2.涉案房屋所在小区物业公司2019年10月29日出具《情况说明》一份：“招商雍华府x栋x单元xx于2017年9月24日在物业办理装修许可证签订装修相关资料，并当日开通水电。2019年10月29日物业人员现场查看为已动工未装修完成，未入住。” 2019年2月21日，郭明红诉赵建生民间借贷纠纷一案在彭水法院审理过程中达成调解协议，以（2019）渝0243民初794号民事调解书予以确认，因赵建生未按协议履行，郭明红申请执行。彭水法院在执行赵建生过程中，于2019年4月28日作出（2019）渝0243执652号之四执行裁定书，将登记在赵建生名下的位于重庆市北部新区祥康路x号x幢x单元xx号的房屋[房产证号：（2018）两江新区不动产权第xxxxxxxxx号]一套进行查封。孙策对该查封不服，提出异议，理由与本案同，彭水法院于2019年11月6日作出（2019）渝0243执异19号执行裁定书，认为孙策虽然与赵建生签订了买卖合同，但涉案房屋仍然登记在赵建生名下，且物业费、水电费均由赵建生缴纳，装修许可证、装修施工承诺书、防火责任书、装修服务管理协议均由业主赵建生签字，从而难以认定孙策占有涉案房屋的事实。同时，周尚美与赵建生之间的款项往来是否系周尚美代孙策支付的购房款，就孙策提供的证据难以认定，裁定驳回孙策的异议请求。孙策不服该裁定，提起本案诉讼。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，涉案房屋系登记在被执行人赵建生名下的不动产，彭水法院以其为赵建生的责任财产在郭明红申请执行赵建生案中予以查封，现孙策以其为涉案房屋购买人身份要求排除对该不动产的执行，其请求以其在本院采取执行措施时仍然对被执行人享有以被查封不动产的所有权转移为履行内容的债权存在为前提。本案中，孙策与第三人于2017年5月30日签订了涉案房屋的《居间买卖合同》；在合同履行过程中，赵建生又与案外人朱波于2018年1月25日签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋售予朱波，孙策作为赵建生的代理人参与了该合同的签订，朱波在履行相关义务后享有要求赵建生将涉案房屋所有权转移给自己的债权，而孙策丧失了该项债权，因为孙策不可能一方面保留要求履行转移涉案房屋所有权的债权，一方面又代理赵建生将该权利赋予朱波。赵建生与孙策协商一致，以孙策为赵建生的代理人，处分涉案房屋的行为，应当视为双方协商解除了关于涉案房屋买卖的约定，新形成了代理的法律关系，孙策如果想恢复其请求转移涉案房屋所有权的债权，则应当与赵建生再次达致新的一致意思表示，但在本案中，赵建生在与朱波形成买卖合同的关系后，退还了孙策支付的订金，应当认为，双方并没有新的合同关系产生。综上，因为在对涉案不动产采取执行措施时，孙策并不享有要求被执行人转移涉案房屋所有权的债权，当然无法对抗彭水法院的执行，对于其诉讼请求，不予支持。 对于孙策的主张，评述如下：一、孙策主张赵建生与朱波签订《房屋买卖合同》是按照《居间买卖合同》约定的协助配合孙策将房屋过户给指定第三人的履行合同义务的行为。孙策该项主张与事实不符：所谓向第三人履行合同义务，是在债权人与债务人之间、债权人与第三人之间分别成立债的关系的情况下，债务人按照债权人指示向第三人履行，但债务人本身不受债权人与第三人之间债权债务关系的约束，而在本案中，孙策只是赵建生的代理人，并未与朱波形成买卖合同关系，朱波直接与赵建生建立关系，并非所谓的第三人，也就不存在向第三人履行的问题。二、孙策主张在2018年1月25日之后，赵建生与孙策双方继续履行《居间买卖合同》。孙策主张的继续履行行为，是指孙策向赵建生支付按揭款的利息、房屋解押款的行为，但该行为并不能说明孙策仍然享有要求赵建生向自己转移涉案房屋所有权的债权，孙策该些行为应当认定为履行其作为赵建生代理人的职务行为。三、关于2018年1月25日之前，孙策的履行合同行为及对房屋是否取得占有的事实等情况，因其与赵建生之间关于房屋买卖约定的解除而应当相互返还原状，对涉案房屋的执行并不具有任何对抗意义。四、关于孙策举示的其与朱波签订的解除协议没有赵建生的签字，且该解除协议的签订并不产生使孙策与赵建生买卖合同关系自动恢复的法律效果。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回孙策的诉讼请求。案件受理费18300元（孙策已经预交），由孙策负担。 二审中，孙策提交其与朱波于2018年8月30日签订的《解除协议》复印件一份，双方已核对原件。郭明红质证认为，对该证据的三性有异议，与房屋产权没有关联性。赵建生质证无意见。本院经审查认为，该证据与孙策讼争房屋一事无关，本院不予采信。 二审中，孙策请求对涉案房屋装修许可证、防火责任书、装修担保书、施工承诺书、垃圾收费告知书上“赵建生”笔迹是否为孙策所书写进行鉴定。本院经审查，不予准许鉴定。 二审中，孙策书面自认涉案房屋剩余价款为17.11万元。 郭明红、赵建生均未提交新的证据。 本院对一审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：孙策对赵建生名下位于重庆市北部新区祥康路x号招商雍华府x幢x单元xx号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权利。现评述如下。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；......”本案涉案重庆市北部新区祥康路x号招商雍华府x幢x单元xx号房屋，现登记于赵建生名下，因此依法属于赵建生应被执行的责任财产。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，孙策在与赵建生签订《居间买卖合同》协议买卖涉案房屋时，明知该房屋上有招商银行重庆分行按揭款抵押登记，其后亦通过委托他人向赵建生支付款项意欲解除该按揭款抵押登记。孙策在涉案房屋买卖过程中，对他人权利障碍忽略，该不动产之上设定有其他人的抵押权利，孙策没有履行合理的注意义务，导致登记时由于他人抵押权而无法登记，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形；且孙策消极行使登记权利，在赵建生收到所谓解除抵押登记款项而未用于解除抵押登记时，未积极通过其他合法途径解除该抵押登记，亦不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形。故,孙策对赵建生名下位于重庆市北部新区祥康路x号招商雍华府x幢x单元xx号房屋，并不享有足以排除人民法院强制执行的民事权利。 另，孙策上诉中认为赵建生委托李小平作为诉讼代理人不符合法律规定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定：“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”本案当事人赵建生委托其小姨（其母亲之妹）李小平为其委托诉讼代理人，符合委托其近亲属代理的法律规定，本院予以确认。 综上，孙策的上诉理由不能成立，对其上诉主张本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由上诉人孙策负担。 本判决为终审判决。 审判长  张泽端 审判员  王勐视 审判员  谢长江 二〇二〇年九月二十三日 书记员  董天嘉