西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0112民初4792号 原告：柳琦，女，1981年1月30日出生。 委托诉讼代理人：王军，陕西缔伍律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鑫，陕西缔伍律师事务所律师。 被告：西安铁兴房地产开发有限公司。 法定代表人：李渊，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：葛亮，陕西明南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马广发，陕西明南律师事务所实习律师。 原告柳琦与被告西安铁兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳琦及其委托诉讼代理人王军、李鑫，被告西安铁兴房地产开发有限公司委托诉讼代理人葛亮、马广发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳琦向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还装修差价损失暂定79870元；2、被告向原告赔偿因装修不合格造成的修复损失暂定47922元；3、被告按照4000元/月的标准赔偿原告自2019年12月31日起至实际交房之日止的房屋空置损失；4、被告向原告赔偿无法交付主卧卫生间窗户损失1万元；5、本案诉讼费、鉴定费等全部由被告承担。事实和理由：因被告宣传其为中国房地产20强企业、其开发的西派国际（又名明月府邸）项目大平层为高标准全盘精装修房。原告于2017年前往西派国际售楼部购买该项目精装房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同签订后，原告共向被告支付购房款3488746元，被告应按合同约定和法律规定履行交付手续齐全、装修合格的房屋的义务。2019年10月，原告收到被告寄的《房屋交付通知书》，要求原告于2019年10月20日办理房屋交付手续。原告如期前往交房现场，发现被告未按要求提供“两书一表”及房屋测绘报告、空气质量检测报告、建筑隔声检测报告等，建筑装饰工程至今没有进行验收备案，未进行分户验收。房屋存在主卧卫生间窗户缺少一个、石材严重开裂且与宣传标准不一致、空鼓严重、墙面不平、玻璃划痕严重、厨房和卫生间部分地方未贴砖、窗户无法正常打开、门框开裂、门吸损坏等装修质量不合格、以次充好、工艺粗制滥造问题，不符合国家标准、行业标准和合同约定，不符合交付标准。原告遂要求被告进行全面整改，但被告至今未整改完毕并向原告交付，也拒绝向原告进行赔偿。根据合同第六条、第十五条约定，该商品房户型发生变更，被告应在10日内书面通知原告，否则原告有权解除合同或要求被告赔偿由此造成的损失。实际上，该房屋主卧卫生间缺少一组窗户，属于户型发生变更；但直至合同约定的交付时间届满，被告也未书面通知原告，故原告有权要求被告赔偿损失。被告在宣传中广泛使用“5000元/㎡豪华装标”等词汇，实际装修标准远远达不到5000元/㎡，且无法交付使用，应返还装修差价。被告于2019年6月1日拆除了样板间，违反了建住房［2002］190号建设部关于印发《商品住宅装修一次到位实施导则》的通知，样板间在交房之前不应拆除。 被告西安铁兴房地产开发有限公司辩称，案涉房屋符合交付条件，原告关于房屋没有达到交付条件及房屋空置损失的主张没有任何事实和法律依据，不能成立。双方《商品房买卖合同》第九条约定，住宅交付时应取得“两书一表”及房屋测绘报告，并非向原告交付。案涉房屋在交付前已取得上述文件，符合合同约定的交付条件。被告事实上已向大部分业主完成交付。本案纯系原告为其拒绝收房、恶意索赔而提起的恶意诉讼。原告主张装修差价损失79870元没有任何依据，不能成立，合同约定的房屋价款为建筑面积单价，未就装修部分的价格或价值做出单独约定，原告主张装修差价无合同依据和法律依据。原告主张修复损失47922元没有任何事实和法律依据，亦未实际发生，不应支持。根据合同第七章约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，如交付使用的房屋存在除地基基础及主体结构以外的其他质量问题，在保修期内，由被告承担修复责任，被告拒绝修复或在合理期限内拖延修复，原告可以自行或委托他人修复，并有权主张修复费用及修复期间造成的其他损失。事实上，原告根本拒绝收房，更不存在自己对房屋进行维修，故原告关于修复费用47922元的主张，没有任何事实依据和法律依据，不能成立。原告针对主卧卫生间窗户1万元的损失没有合同和法律依据，合同附件十二补充协议第四条第五款约定，合同所附商品房平面图仅作为示意所用，实际以现场交房为准，房屋具体构造与尺寸以建设主管部门备案的工程图纸为准。原告所购房屋的主卧卫生间在设计和最终备案的图纸上只有一个窗户，从合同所附商品房户位图及房屋现状看，原告的房屋与相邻房屋共用同一堵墙，客观上不可能开设窗户。被告认为，案涉房屋符合交付条件，原告主张房屋没有达到交付条件及据此提出的各项索赔请求没有任何事实和法律依据，依法应予驳回，对于原告拒绝收房的违约行为，被告保留另行起诉的权利。 经审理查明，2017年9月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售），约定：原告购买被告开发的房屋，该房屋建筑面积200.59平方米，其中套内面积159.74平方米，分摊共有建筑面积40.85平方米，该房屋按照建筑面积计算，单价为每平方米17392.42元，总价款为3488746元，原告应于2017年8月24日前支付首期房价款1228746元，余款226万元向银行申请贷款支付。合同第九条约定，商品房交付条件为，交付该商品房时已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定了基础设施设备、公共服务及其他配套设施设备的交付条件。合同第十一条约定，被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意从合同约定收房期届满之日起视为房屋已经如约交付。合同第十六条第（三）款约定，装饰装修及设备标准，该商品房应当使用功能合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）、/方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；（3）不能修理或更换的，出卖人以同等材质的设施、设备代替，否则出卖人按照装饰、设备差价予以赔偿；（4）/。具体装饰装修及相关设备标准的约定详见附件六。合同第十六条第（四）款约定，该商品房室内空气质量符合国家标准，住宅的建筑隔声情况符合国家标准，该商品房室内空气质量或建筑隔声情况以及噪声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。合同第十七条约定，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人90日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1、外墙：真石漆，局部石材及外墙涂料；2、起居室：（1）内墙：客厅：墙纸，局部木饰面；餐厅：墙纸；主卧：墙纸、局部硬包、局部木饰面；次卧：墙纸；书房：墙纸。（2）顶棚：客厅、餐厅：造型顶，涂料。（3）室内地面：客厅、餐厅：石材；主卧、次卧、书房：实木复合地板。3、厨房：（1）地面：瓷砖；（2）墙面：玻化砖；（3）顶棚：造型顶，涂料；（4）厨具：(欧派或同档次品牌)整体橱柜、抽油烟机、灶具、消毒柜、微波炉等。4、卫生间：（1）地面：主卫生间、次卫生间、公共卫生间：瓷砖；（2）墙面：主卫生间、次卫生间、公共卫生间：玻化砖；（3）顶棚：主卫生间、次卫生间、公共卫生间：涂料、防水石膏板；（4）卫生器具：浴缸、马桶、面盆（唯宝或同档次品牌）、水龙头、花洒（汉斯格雅或同档次品牌）、衣钩、毛巾杆、纸巾架（摩恩或同档次品牌）。5、阳台：不封闭；地面：瓷砖；顶棚：涂料；墙面：涂料。6、电梯：（1）品牌：品牌电梯。（2）型号：/。7、管道：/。8、窗户：铝合金。9、入户门：钢木子母门；锁：指纹密码锁；户内门：实木复合门；柜体：主卧：（欧派或同档次品牌）整体衣柜；灯具：玄关、主卧卫生间：感应灯；起居室、主卧：射灯、等带；次卧、书房：射灯；卫生间、厨房：射灯；开关面板、插座：罗格朗或同档次品牌；客厅、主卧设置电动窗帘轨道；户内设置除霾新风系统（百朗或同档次品牌）；功能房设置送风口；户内设置中央空调（约克或同档次品牌）；智能家居系统（快思聪或同档次品牌）。10（一）首层入户大堂及电梯厅：天棚：局部吊顶，涂料；地面：局部为石材；墙面：局部为石材；（二）标准层电梯厅及走道：天棚：局部吊顶，涂料；地面：瓷砖；墙面：瓷砖；（三）消防楼梯间：天棚：涂料；地面：负一层至三层为瓷砖，三层以上水泥砂浆压光；墙面：涂料。温馨提示：因楼位、楼层不同，相同户型及外立面、结构存在局部差异，具体以房屋实际交付为准。附件八关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，装修工程保修期限为2年（不得低于2年）。附件十二补充协议约定，一、承诺和保证……6、双方确认：出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，不属于合同内容，不作为交房标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位向出卖人主张权利：有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中的约定为准。五、对房屋交付的补充约定1、经买卖双方协商一致，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格（即指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》）即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》……7、买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接受该商品房，出卖人无需向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房。后，原、被告签订《中国铁建明月府邸（推广案名：中国铁建西派国际）改造协议》，并附改造后交房图纸，所附户位图主卧卫生间窗户为两个。 另查，原告向被告支付了房价款3488746元。原告认可其于2019年10月收到被告邮寄的收房通知书。2018年12月29日，被告取得了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年9月，被告取得案涉房屋所在楼的《房产测绘成果报告》。被告提交了《西安市商品住宅使用说明书》、《西安市商品住宅质量保证书》。案涉楼设计平面图及竣工备案图显示案涉房屋主卧卫生间窗户为一个。庭审中，被告称案涉房屋主卧卫生间客观上只有一个窗户，合同所附户位图主卧卫生间窗户为两个，系开发商附图错误。 以上事实，有《商品房买卖合同》（预售）、陕西增值税普通发票、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房产测绘成果报告》、《西安市商品住宅使用说明书》、《西安市商品住宅质量保证书》、案涉楼设计平面图、竣工备案图以及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告履行付款义务，被告应按合同约定准时向原告交付符合约定标准的房屋。双方签订的《商品房买卖合同》（预售）明确被告交付原告的房屋为包含装修在内的房屋整体，合同明确约定案涉房屋的计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，对装饰装修价款未作约定，故案涉房屋计价方式为总体计价，原告主张被告宣传资料宣传房屋装修价为5000元/平方米，合同中并未约定以广告、宣传资料等作为合同组成部分，且原告提供的宣传资料并未显示有被告对案涉房屋装修标准为5000/平方米的内容，故原告要求被告返还装修差价损失的请求，于法无据，本院不予支持。当事人对自己的主张，应当提供证据予以证明。本案中，房屋已符合合同约定的交付条件，附件十二补充协议约定“买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接收商品房，出卖人无需向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房。”原告反映的问题不属于合同约定的房屋交付条件，亦不属于房屋主体结构质量缺陷或严重影响正常居住使用的质量问题，故不构成逾期交付房屋，原告主张被告承担自2019年12月31日起每月4000元的房屋空置损失，本院不予支持。出卖人交付房屋时应提供住宅质量保证书，即出卖人应当对所交付房屋承担质量保证责任。双方在《商品房买卖合同》第十六条第三款及附件六对装饰装修及设备标准进行了约定，但对装修的具体标准无详细约定，原告提出房屋装修表面存在瑕疵的修复损失未提供充分证据予以佐证，亦不申请鉴定，故原告主张装修不合格造成的修复损失依据不足，本院不予支持。关于原告主张主卧卫生间缺少一个窗户的损失，案涉楼设计图和竣工备案图显示主卧卫生间均为一个窗户，但被告在合同所附户位图附图错误，应当承担赔偿责任，原告不申请鉴定，本院酌定被告向原告赔偿主卧卫生间缺少一个窗户的损失5000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下： 一、被告西安铁兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿原告柳琦房屋主卧卫生间缺少一个窗户的损失5000元； 二、驳回原告柳琦其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3055元（原告已预交），由原告柳琦负担2945元，被告西安铁兴房地产开发有限公司负担110元，被告西安铁兴房地产开发有限公司负担部分于上述付款时间一并给付原告柳琦。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  呼延莉 二〇二〇年九月二日 书记员  李雅婷