陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终2578号上诉人（原审原告）：马荣，男，1988年2月13日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市林业局。被上诉人（原审被告）：贺大纲，男，1963年9月29日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。被上诉人（原审第三人）：李文英，女，1979年11月14日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市神木镇。被上诉人（原审第三人）:王小彬，男，1978年5月20日出生，汉族，籍贯、住址同上，系李文英的丈夫。上诉人马荣因与被上诉人贺大纲、李文英、王小彬房屋买卖合同纠纷一案，不服神木市人民法院（2019）陕0881民初8305号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。上诉人马荣上诉请求：1、依法撤销神木市人民法院（2019）陕0881民初8305号民事判决书第二项、第三项，改判由被上诉人贺大纲、李文英、王小彬协助上诉人办理神木县林业局绿园住宅小区2号楼1单元201室房屋所有权转移登记手续。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人李文英、王小彬应协助上诉人办理神木县林业局绿园住宅小区2号楼1单元201室房屋所有权转移登记手续，而一审法院仅判决由被上诉人贺大纲协助上诉人办理案涉房屋所有权转移登记手续，致使被上诉人贺大纲履行不能，上诉人的房屋转移登记请求权无法实现。具体理由：一、被上诉人李文英在与案外人折永雷签订《房产转让协议》时，属于对房产分配及修建指标权利的转让，包括房屋所有权转移登记。二、上诉人作为终局买受人，成为房产的实际占有人，且为有权占有，可对抗登记权利人即被上诉人李文英、王小彬的返还原物请求权。三、被上诉人及案外人就涉案房产所签合同均未提出任何异议，在房产交易不涉及第三人利益或者不损害第三人利益的情况下，维护上诉人合法权益。法院应当通过债权合同关于转移登记义务的约定，支持上诉人的房屋所有权登记请求，判决被上诉人李文英、王小彬协助办理所有权登记手续。被上诉人贺大纲答辩称，同意上诉人马荣的上诉请求，支持把房屋所有权转移到上诉人名下，愿意配合上诉人进行产权确认登记。产权登记手续、缴费票据等都在上诉人手上，上诉人是唯一的产权人，但被上诉人并非过错方，也不应承担责任。被上诉人李文英、王小彬未到庭应诉，也未作答辩。马荣向一审法院起诉请求：1.确认马荣与贺大纲于2012年3月29日签订的《房屋买卖合同（经济成交版）》、于2012年3月30日签订的《房屋买卖合同》有效并继续履行；2、判令贺大纲、第三人李文英、王小彬协助上诉人马荣办理神木县林业局绿园住宅小区2号楼1单元201房屋所有权变更登记手续；3.本案诉讼费用由贺大纲承担。一审法院认定事实：2012年3月29日，马荣与贺大纲经榆林九龙地产代理有限公司居间服务签订了《房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《房屋买卖居间合同》，合同编号为2011148。2012年3月30签订了《房屋买卖合同》。三份合同均约定贺大纲将其位于神木县林业局2号楼1单元201室房屋出售给马荣，建筑面积154平方米，房屋成交价为618000元。付款方式为，定金10000元，乙方（即马荣）应于2天时向甲方（即贺大纲）支付首付款90000元，应于7日时支付剩余房款人民币518000元。合同同时约定双方应当于丙方（即榆林市九龙房地产代理有限公司）通知之日起30日内到房屋权属登记部门办理过户手续。合同签订后，马荣按合同约定将房款全额支付给贺大纲，贺大纲亦将房屋钥匙及房屋原始购房缴款收据等相关手续交付马荣。马荣于2012年7月份入住该房屋，至今一直在该房屋内居住。另查明，涉案房屋系第三人李文英单位统一修建，李文英于2008年12月14日与案外人折永雷签订了《房屋转让协议》，该协议约定甲方（李文英）自愿将西沙林业系统家属楼一套（大约一百四十几平米，小套）转让给乙方，转让费为8800元，合同同时约定，甲方应积极协助乙方办理房产证、土地证，办证费用由乙方负责等。2010年11月2日，案外人折永雷与案外人张荣签订了《房屋转让协议》，该合同约定：甲方折永雷（原房屋所有人为林种站李文英）愿将位于神木西沙林业系统家属楼一套，2号楼1单元201室（建筑面积为154平米、车库为南向103号）有偿转让给乙方。转让价为518000元整。合同同时约定，在办理房屋手续过程中，如需提供原房所有人李文英的有关手续时，甲方应协助乙方办理等。2011年5月28日，本案贺大纲与张荣签订了《房屋买卖合同》，约定，案外人张荣以838800元的价格将本案所涉房屋及附属103号车库出售给乙方（贺大纲）。再查，涉案房屋于2018年12月10日登记在李文英及王小彬（李文英丈夫）的名下，为共同共有，不动产单元号为610821*********。一审法院认为，马荣与贺大纲之间签订的《房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《房屋买卖合同》，是双方在平等、自愿的基础上签订的，其合同内容不违反有关法律行政法规的效力性强制性规定，应为有效。合同双方均应按协议内容全面履行自己的义务。马荣已经将购房款全额支付给贺大纲，贺大纲也应按合同约定履行自己的义务。虽然贺大纲在转让该房屋时未取得房屋的所有权，其单方无法协助将房屋所有权登记在马荣名下，但作为马荣的合同相对方有义务向案外人张荣主张权利，配合履行过户义务。民事主体依照法律规定和当事人的约定，履行民事义务，承担民事责任。对于第三人李文英、王小彬，已经将房屋转让给折永雷，在办理房屋产权证时，将房屋产权登记在自己名下。但其合同相对方为案外人折永雷，其与马荣和贺大纲之间既没有合同上的权利义务关系，也没有法律上的明确规定。故马荣要求第三人协助办理产权变更于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、马荣与贺大纲于2012年3月29日签订的《房屋买卖合同（经纪成交版）》以及于2012年3月30日签订的《房屋买卖合同》有效。二、由贺大纲协助马荣办理神木县林业局绿园住宅小区2号楼1单元201房屋所有权变更登记手续。三、驳回马荣的其他诉讼请求。案件受理费50元，由贺大纲负担。二审中，上诉人马荣向本院提交如下证据：1.折永雷和张荣书写的同意过户的证明一份，用以证明折永雷、张荣同意办理过户手续。2.不动产测量收费明细表。证明李文英之前同意将房屋办理在上诉人名下，并由上诉人缴纳了不动产测量费用390.72元。3.小区物业办证明一份。证明上诉人马荣一直在涉案小区居住。被上诉人贺大纲对上诉人提供的证据发表如下质证意见：对证据的真实性、证明目的均予认可。涉案房屋已交付给马荣，现归马荣所有。被上诉人李文英、王小彬为到庭应诉，应视为对其诉讼权利的放弃。本院对上诉人提供的证据认证如下：该组证据真实可信，与本案有关联，可证明待证事实，依法予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点是被上诉人李文英、王小彬是否应协助上诉人马荣办理房屋产权过户登记手续的问题。经查，本案所涉房屋涉案房屋系李文英单位统一修建，现登记在李文英、王小彬夫妻名下。2008年12月14日，李文英将该房屋权利转让给案外人折永雷；2010年11月2日，案外人折永雷又将该房屋转让给案外人张荣；2011年5月28日案外人张荣又将该房屋转让给被上诉人贺大纲；2012年3月30日被上诉人贺大纲又将房屋转让给上诉人马荣，马荣支付了全部房屋价款并装修入住，成为本案所涉房屋的最后买受人。以上事实清楚，证据确实充分，且各方当事人均不持异议。本案各方签订的《房屋转让协议》均系自愿签订，符合法律相关规定，应属合法有效。李文英与案外人折永雷签订的买卖合同中约定“甲方应积极协助乙方办理乙方名字的房产证、土地证，办证费用由乙方负责”，明确约定出卖人李文英的协助办证义务。本案买受人马荣与李文英之间虽然没有直接的合同关系，但马荣系买卖协议的最后一手买受人，已经支付对等价款，应取得涉案房屋的所有权。二审期间，折永雷、张荣出具证明，均同意按照协议给予马荣办理房屋过户手续，李文英作为房屋的出卖人，具有协助买受人办理产权过户登记的附随义务。同时，遵循诚实信用原则，避免因连续变更登记而带来的不必要负担，李文英、王小彬夫妇应将房屋产权直接过户登记在买受人马荣名下。贺大纲与马荣之间签订了房屋买卖合同，亦负有协助马荣办理涉案房屋产权过户登记手续的义务。综上，马荣所持上诉请求成立，依法应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对于协助办理房屋产权过户登记手续的义务主体认定欠妥，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持神木市人民法院（2019）陕0881民初8305号民事判决第一、三项；二、变更神木市人民法院（2019）陕0881民初8305号民事判决第二项为：由被上诉人李文英、王小彬、贺大纲协助上诉人马荣办理神木县林业局绿园住宅小区2号楼1单元201房屋的产权过户登记手续。二审案件受理费100元，由被上诉人李文英、王小彬承担。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  杜波云审判员  杨文智二〇二〇年九月二十四日书记员  刘雅婷