山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1092民初2009号 原告（反诉被告）：威海吉喆贸易有限公司，住所地威海经济技术开发区崮山镇崮山路21-2、21-3、21-4号。 法定代表人：宋钰哲，总经理。 委托诉讼代理人：王传生、李海铭，山东东方未来律师事务所律师。 被告（反诉原告）：威海英良石材有限公司，住所地威海市环翠区范家埠村。 法定代表人：王建萍，执行董事。 委托诉讼代理人：汪小燕，山东海明达律师事务所律师。 原告威海吉喆贸易有限公司（简称吉喆公司）与被告威海英良石材有限公司（简称英良公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉喆公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的厂房租赁合同，被告将厂房腾空并返还给原告；2.被告支付截至2020年6月20日的租金107万元及利息32940元；3.被告支付原告违约金889550元；4.被告按约支付原告自2020年6月21日至实际腾房之日的厂房占用使用费；5.被告负担案件受理费。事实和理由：2019年9月20日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于威海经区崮山路东、北尺所北的厂房和办公楼租赁给被告，租赁期限自2019年9月21日至2034年9月20日止；租金房屋总面积为17791平方米，租金单价为100元/平方米/年，此后每三年租金单价递增6%，并约定了租金支付方式及违约责任等。原告将厂房交付给被告使用后，被告支付了第一个月的租金14万元，第二个月的租金只支付了5万元，后被告再未支付任何租金。被告迟延支付租金的行为已经构成违约，原告于2020年5月8日发送律师函催告被告及时履行，并要求被告与原告协商支付方案，但被告置之不理。因此，原告有权解除合同并要求被告支付迟延履行租金的利息及违约金。 英良公司辩称，一、在原告百般刁难下被告被迫签订了涉案厂房租赁合同，原告先违反了合同约定。二、被告对涉案厂房的装饰装修投入了大量的资金，原告应对被告进行补偿。三、涉案厂房2020年1月24日以后的租金未支付，属于不可抗力，不属于被告违约。四、原告在索要过程中存在过错。五、原告主张的违约金没有依据，且计算错误。综上，请求认定被告对涉案厂房装饰装修的价值后，从中抵顶欠付原告的租金。如果解决了厂房装饰装修价值补偿事宜，同意解除合同。 本诉部分本院组织第一次庭审后，英良公司于2020年8月5日向本院提出反诉诉讼请求：1.吉喆公司补偿英良公司装饰装修等损失300万元及利息（自解除合同之日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.反诉费由吉喆公司承担。事实和理由：英良公司承租涉案厂房后，陆续进行装饰装修，并建设840平方米钢结构生活区，该装饰装修及建设物附着于厂房，无法拆除。英良公司大量出资进行建设，增加了厂房附加值，提高了厂房的租赁价格。因此，在双方解除合同的前提下，吉喆公司应当对装饰装修进行补偿。 吉喆公司辩称英良公司的反诉请求不成立，应当予以驳回。第一，英良公司所称的装饰装修大部分发生在涉案房产被法院拍卖前，根据评估报告、拍卖公告及评估报告中所附的现场照片可以看出在评估拍卖时涉案厂房内已经进行了车间的隔断，即被告所主张装饰装修的大部分内容。由于原告在购买涉案厂房时已经对上述内容支付了价款，所以被告没有权利再向原告主张。如果被告认为有损失，应当向拍卖法院主张在拍卖价款中进行分割。第二，虽然在原被告签订租赁合同后，被告又进行了一部分装修，但装修价值较低，而且根据双方合同约定因被告责任导致合同解除的，其无权就装饰装修的损失向原告主张。原告起诉解除合同是因为被告违约在先，所以按合同约定被告无权就其损失向原告主张权利。 本院经审理认定事实如下：位于威海经济技术开发区、原权属证号“威经国用（2015）第092号”的土地使用权及地上建筑物（崮山路21-2号、21-3号、21-4号）原系案外人山东吉祥幕墙科技有限公司的财产，本院在执行案件过程中将该宗不动产拍卖，由吉喆公司竞得。2018年12月29日，本院作出（2018）鲁1092执825号之一执行裁定书，裁定解除对前述财产的查封、抵押，将该财产过户至吉喆公司名下。吉喆公司于2019年3月取得该宗财产的不动产权证书。 本院执行拍卖前，英良公司租赁了吉祥幕墙公司的涉案厂房及土地。2019年5月20日，本院通知英良公司腾退厂房及土地，将其交付给吉喆公司。2019年5月27日，英良公司曾向本院执行部门提出执行异议，但未获支持。 2019年9月20日，吉喆公司（甲方、出租方）与英良公司（乙方、承租方）签订厂房租赁合同，约定如下内容：“一、出租房屋坐落位置、面积、设施设备1.甲方将其拥有的位于崮山路东、北尺所北[鲁（2019）威海市不动产权第0052943号]土地上的1号厂房（面积14891平方米）和办公楼一、二、四、五层（面积2900平方米）租赁给乙方使用，如甲方需要使用，乙方无条件搬离。……二、乙方通过招商形式经营，对所租赁房屋享有招商权、分租权、经营自主权。三、房屋租赁期15年，自2019年9月21日起，至2034年9月20日止。四、租金及支付方式租赁房屋总面积为17791平方米，租金单价为100元/平方米*年，此后每三年在此租金单价标准基础上递增6%进行一次调整。2019年9月21至2020年9月20日乙方支付甲方租金160万元，2020年9月21日至2021年9月20日乙方支付甲方租金170万元，2021年9月21日至2022年9月20日乙方支付甲方租金203.7万元。五、租金支付时间1.第一年度租金按月支付，第一月至第十一月每月支付租金14万元，第十二月支付租金6万元，第一月租金在合同签订后三日内支付，第二月至第十二月租金提前一个月支付。延期交纳房租按当期银行贷款利息的双倍支付延期部分的房租利息并且最长不得延期超过2个月，否则甲方有权提前解除合同。……九、承租方装修甲方允许乙方及乙方招商客户在不危及房屋内部主体结构的情况下按照经营特点与需求对租赁房屋内部进行分隔、拆改、搭建和装潢等改造与布置，但不得破坏房屋承重，且必须符合消防安全要求。租赁房屋改建费用由乙方承担，与甲方无关。乙方租赁期间添置的装潢及设施设备归乙方所有，租赁期满，乙方可自行拆除，不能拆除的，归甲方所有。因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方不对乙方进行装修补。……十二、违约责任甲方违约责任：1.甲方不得无故提前解除合同，收回房屋。否则甲方应向乙方支付当期五年房租总额的30%作为违约金……乙方违约责任：1.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，或因为乙方原因违约导致合同不能履行的，乙方应该按当期五年房租总额的30%向甲方支付违约金。……” 合同签订后，英良公司继续使用涉案厂房及土地，并将部分区域转租给威海溯本建材有限公司、威海泉峰石材有限公司等多个单位，在此期间英良公司对租赁的厂房进行了部分装修。2019年9月30日，被告支付原告房租14万元；2020年1月11日，被告支付原告房租5万元。至庭审辩论终结，被告未再支付原告其他房租款项。 2020年5月8日，吉喆公司委托威海东方未来律师事务所李海铭律师向英良公司发出“关于敦促支付租金的函”，告知被告因拖欠租金已超过两个月的时间，原告有权解除租赁合同，要求被告在十日内支付租金107万元及利息，或进一步协商给付方案；若逾期未支付或不积极作出偿还方案，将采取法律行动以维护其合法权益。 本案审理过程中，本院组织双方当事人协商房租数额及支付方案，未能达成一致意见。 本院认为，原告吉喆公司与被告英良公司签订的涉案租赁合同有效，被告实际占用租赁物，则其应当按合同约定履行给付租金的义务，否则应承担违约责任。原告在被告长期拖延支付租金的情况下，要求解除涉案租赁合同，符合法律的规定。被告在诉讼过程中虽有偿还租金的意思表示，但未能积极履行，亦未能与原告达成和解，则本院对原告解除合同、腾退租赁物的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告应支付欠付的租金、相应期间的逾期利息，以及合同解除后至实际腾退期间的占用费用、违约金，原告所主张的租金及占用费有合同依据，相应逾期利息及违约金均不超过合同约定的标准，本院均予以支持。英良公司反诉要求吉喆公司补偿的装饰装修费用包括租赁合同签订前的投入及合同签订后的投入两部分，其中，合同签订后投入部分，按合同的约定，吉喆公司可以拒绝补偿；合同签订前投入部分，因涉及在前合同相对人及其他案件执行程序，本案不予处理。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除威海吉喆贸易有限公司与威海英良石材有限公司于2019年9月20日签订的《厂房租赁合同》； 二、被告威海英良石材有限公司于本判决生效之日起三十日内将租赁物腾空并返还原告威海吉喆贸易有限公司（其中已转租的部分可以原告与次承租人协商续租方式替代）； 三、被告威海英良石材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告威海吉喆贸易有限公司截至2020年6月20日的租金107万元及利息32940元； 四、被告威海英良石材有限公司于本判决生效之日起三十日内按原合同约定的标准支付原告威海吉喆贸易有限公司自2020年6月21日至实际腾退租赁物日止的租金及占用费； 五、被告威海英良石材有限公司支付原告威海吉喆贸易有限公司违约金889550元； 六、驳回反诉原告威海英良石材有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为11366元、保全费5000元，由被告威海英良石材有限公司负担。反诉案件受理费为15400元，由反诉原告威海英良石材有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  毕兴安 二〇二〇年九月十四日 书记员  胡雅楠