北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2020)京民再103号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郭彦洪，女，住河北省唐山市路**。委托诉讼代理人：苏奋亭，北京市京师律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中泰华丰实业（集团）有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：王盛伙，执行董事。委托诉讼代理人：赵冬梅，女，中泰华丰实业（集团）有限公司员工。委托诉讼代理人：辛宜耘，北京天驰君泰律师事务所律师。一审第三人：北京成远房地产开发有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：程子良，董事长。委托诉讼代理人：关艳蓓，女，北京成远房地产开发有限公司职员。一审第三人：李江，男，住北京市朝阳区。再审申请人郭彦洪因与被申请人中泰华丰实业（集团）有限公司（以下简称中泰公司）、一审第三人北京成远房地产开发有限公司（以下简称成远公司）、李江案外人执行异议之诉一案，不服北京市第三中级人民法院（2019）京03民终4861号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月31日作出（2019）京民申5513号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人郭彦洪的委托诉讼代理人苏奋亭，被申请人中泰公司的委托诉讼代理人辛宜耘，一审第三人成远公司的委托诉讼代理人关艳蓓到庭参加诉讼。一审第三人李江经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。郭彦洪申请再审称，请求：1．撤销一、二审判决；2．改判排除对郭彦洪位于北京市朝阳区建华南路19号楼2012号房屋（以下简称涉案房屋）的执行；3．判决确认涉案房屋为郭彦洪所有。事实与理由：一、原一、二审判决认定基本事实存在错误，郭彦洪有新的证据足以推翻原判，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百条第（一）、（二）项规定的再审事由。1．郭彦洪有新的证据证明其已全部支付了购房款；2．郭彦洪有新的证据证明，其委托了成远公司办理房产证，未能办证的原因在成远公司；3．原审判决认定“该房屋并非郭彦洪唯一住房”的事实错误，且该事实不影响郭彦洪享有对涉案房屋排除强制执行的合法权益。二、原一、二审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）的立法目的在于打击采用虚假房屋买卖手段的逃债行为，同时保护善意的购房者的生存权。因此，只要购房者满足其中一条规定的条件，即应该排除法院的强制执行。但是一、二审法院采用最严苛的方法来约束郭彦洪，违背了立法目的。中泰公司辩称，郭彦洪的再审请求缺乏事实基础和法律依据且证据不足，不符合《民事诉讼法》规定的再审条件，恳请法院予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。具体理由如下：1．原审法院对于郭彦洪未能支付全部购房款、未办理过户登记不能排除郭彦洪自身的原因，以及涉案房屋非郭彦洪唯一住房，认定事实清楚。郭彦洪在其提起的执行异议及本案原审中对购房款的支付事实陈述前后矛盾，且自始至终没有提供有效证据证明其已支付了全部购房款。2．郭彦洪在再审申请书中所称的新证据，不符合再审新证据的规定，且无法证明其主张。成远公司述称，对郭彦洪的再审请求和理由无异议。郭彦洪向一审法院起诉请求：1．请求法院判令中止对涉案房屋的执行；2．请求法院判令确认涉案房屋归郭彦洪所有。一审法院认定事实：一审法院就中辉国华实业（集团）有限公司（以下简称中辉公司）与成远公司、李江借款合同纠纷一案于2014年5月7日作出（2014）朝民初字第10742号民事判决书，判决成远公司给付中辉公司借款2200万元及利息，李江承担连带担保责任中辉公司申请执行，法院于2014年7月14日以（2014）朝执字第11053号立案执行，并查封了涉案房屋。后郭彦洪向法院提出执行异议，法院于2016年5月19日出具（2016）京0105执异51号执行裁定书，裁定驳回案外人郭彦洪的执行异议。2016年6月1日，郭彦洪向法院提起本案执行异议之诉。经查，2014年10月11日中辉公司更名为中泰华丰实业（集团）有限公司。庭审中，郭彦洪就购买涉案房屋提供打印日期为2010年12月5日的《商品房现房买卖合同》原件、网签签约结果打印件、发票联复印件（上写“发票原件已取走郭彦洪2．23”）《成远大厦业主入住通知书》《成远大厦消防安全责任书》《成远大厦钥匙托管承诺书》《居住证明》以此说明郭彦洪购买了涉案房屋并交纳了全部房款，且办理了网签和占有了涉案房屋。中泰公司对上述证据材料均不认可，认为成远公司与本案系利害关系人，且根据发票联复印件不能说明郭彦洪支付了全部房款。针对购房款的支付，郭彦洪在（2016）京0105执异51号执行异议案件及本案中称以现金的方式缴纳了全款，后郭彦洪于2016年9月7日称郭彦洪于2010年12月5日向北京共创天下房地产经纪有限公司（以下简称共创公司）支付现金39万元，2010年12月12日支付现金10880元，剩余250万元通过银行转账支付给共创公司。2016年12月2日，郭彦洪称250万元应该系由其亲戚的银行账户向共创公司账户汇款，并称无法找到共创公司。2017年5月22日，郭彦洪称其于2010年12月6日委托李振远向成远公司职员曹大洋转账250万元，并申请李振远到庭作证，李振远称郭彦洪是其表姐，借款250万元购房并没有借款凭据，为此郭彦洪提交银行取款凭条、共创公司的证明、成远大厦项目销售合作协议。中泰公司认为李振远与曹大洋的经济往来与本案没有关系，郭彦洪就付款前后陈述不一致，且亦未提供曹大洋与共创公司、成远公司的关系，故不认可郭彦洪支付了全部购房款。北京市朝阳区人民法院作出（2016）京0105民初31396号民事判决：驳回郭彦洪的诉讼请求。郭彦洪上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持我方诉讼请求。2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审中，郭彦洪向法院提交了商品房现房买卖合同、发票记账联、收据、银行卡取款凭条、共创公司证明等证据，欲证明郭彦洪与成远公司在法院查封涉案房屋前，已签订合法有效的房屋买卖合同，合同约定郭彦洪委托成远公司代为办理涉案房屋产权登记。郭彦洪以转账250万元和现金400880元的方式依约支付了全部房款，用两张收据换取了发票。成远公司与共创公司存在涉案房屋项目销售合作关系。郭彦洪办理入住手续后实际占有涉案房屋至今。涉案房屋尚未办理转移登记手续是由于成远公司一直拖延不予协助、办理登记存在客观障碍等原因造成，不是郭彦洪的过错。成远公司提交了涉案房屋的专项维修基金收据、购房发票记账联、购房款收据、商品房买卖合同等证据，证明成远公司与郭彦洪存在房屋买卖合同，郭彦洪对涉案房屋享有权利。二审法院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实无异。二审法院认为：本案中，郭彦洪主张已经支付了涉案房屋全部价款，但其中250万元系李振远向曹大洋个人账户转账，且其对购房款的支付情况前后陈述不一致，郭彦洪在本案中所提交的证据材料不足以说明其已经支付了涉案房屋全部购房款。一审中郭彦洪未能提供发票联原件，二审中成远公司提交其公司留存的发票记账联复印件，根据郭彦洪所提交的发票联复印件上记载其已经取回发票原件，因购房款发票联原件丢失，故未办理过户登记不能排除买受人自身的原因。郭彦洪主张《商品房现房买卖合同》中约定，由郭彦洪向成远公司支付1000元的代办房产证费用，由成远公司办理房产证，但郭彦洪对其是否向成远公司支付1000元的代办房产证费用亦未提交证据予以证明。同时，郭彦洪认可其工作在唐山，在唐山还有住房，故该房屋并非郭彦洪唯一住房。综上，郭彦洪提交的现有证据不足以说明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故法院对郭彦洪的请求不予支持。北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终4861号民事判决：驳回上诉，维持原判。再审期间，郭彦洪提交了以下新证据：第一组：证据1、《成远大厦业主收楼须知》；证据2、《商品住宅质量保证书》；证据3、《商品住宅使用说明书》；证据4、《成远大厦供暖协议》；证据5、《成远大厦供冷协议》。证据6、北京蓝通文化传媒有限公司收据两张；证据7、《北京互动电视基本业务申请表》。证明目的：郭彦洪于2011年2月办理了涉案房屋入住手续，并且由本人实际居住。第二组：证据8、账户名为李建新的新线借记卡（尾号7170）历史交易明细清单。证据9、李建新出具的《证明》；证据10、李建新的身份证复印件；证据11、李建新尾号为7170的银行卡复印件。证明目的：郭彦洪办理入住时使用李建新的银行卡缴纳了首期入住所需的相关费用共计117001．48元，包括公共维修基金、契税、印花税、测绘费、产权代办费等。郭彦洪已委托成远公司办理涉案房屋过户登记手续，未办理过户的原因不在郭彦洪，而在开发商成远公司。第三组：证据12、不动产登记办事指南宣传片截图。证据13、《不动产登记信息查询结果告知单》。证明目的：办理不动产登记手续不需要购房发票原件。没有办理房产证的原因在于成远公司。郭彦洪在北京没有其他住房。中泰公司的质证意见为：对于再审申请人提交的证据1到5，在原审中已经提交，并不属于新证据。对于该五份证据的质证意见和原审一样，中泰公司不认可，郭彦洪与成远公司是利害关系人，无法达到其证明目的。证据6到7，中泰公司不认可，无法证明郭彦洪已经实际占有房屋。证据8到证据11，中泰公司均不认可，理由是不能证明未办理过户的原因不在郭彦洪，在于成远公司。证据12中泰公司不认可，认为宣传片截图不能证明不动产登记所需要的资料不包括购房款发票原件和其他资料。证据13中泰公司认为该查询结果不能证明郭彦洪名下没有其他住房。成远公司对郭彦洪提交的证据真实性、证明目的都予以认可。再审期间，本院根据郭彦洪的申请依法向北京市公安局西城分局调取了以下证据：1．2019年5月19日郭彦洪到西城分局刑侦支队报案的询问笔录。2．2019年5月23日西城分局刑侦支队向曹大洋、关艳蓓、宋仕勇、李振远、李建新调查的询问笔录。3．中国农业银行已销户活期账户明细表：显示曹大洋尾号0717的账户2010年12月6日曾转入250万元。4．成远公司2010年12月12日、12月5日开具的0568268、0568258号收据两张：显示郭彦洪交来涉案房屋房款2510880元和390000元。成远公司2011年2月24日出具的0235401-0235406收据6张，显示郭彦洪交来涉案房屋公共维修基金17064元、印花税1450元、测绘费128元、契税87026元、产权代办费1000元、工本费85元。5．北京市住宅专项维修资金专用收据第00666780号，显示涉案房屋全部购房款为2900880元，郭彦洪为此支付专项维修资金17064元。6．北京市公安局西城分局2019年8月16日作出的“京公西刑撤案字（2019）000054号”《撤销案件决定书》，认定郭彦洪被诈骗案因没有犯罪事实决定撤销。郭彦洪认可以上法院调取证据的真实性，认为公安机关对曹大洋、关艳蓓、宋仕勇、李振远、李建新询问的笔录与原审及再审中郭彦洪提交的其他证据能够相互印证，足以证明郭彦洪交纳了全部购房款和入住所需相关费用。涉案房屋未能办理产权证的原因不在郭彦洪，而是成远公司怠于履行职责，致使涉案房屋被法院查封，郭彦洪才去公安机关报案。中泰公司认可以上法院调取证据的真实性，但是不认可证据内容和证明目的，认为公安机关询问的人员均与郭彦洪、成远公司有利害关系，内容不足以证明郭彦洪交纳了购房款，也无法核实。成远公司对以上法院调取的证据真实性和证明内容均认可。本院对郭彦洪提交的证据认证如下：关于第一组证据系郭彦洪接受成远公司向其交付涉案房屋时签署的相关文件，可以证明涉案房屋已由郭彦洪实际占有。中泰公司不予认可，但未能提供相反证据。本院予以采信。第二组证据中李建新的《证明》属于证人证言，因李建新未能出庭作证，故该《证明》不符合证据的法定形式要求，本院不予采信。该组证据中李建新的中国银行借记卡及交易明细单载明：李建新的中国银行借记卡于2011年2月24日支付117001．48元。结合本院调取的公安机关询问李建新的证言、成远公司出具的郭彦洪办理入住手续交费收据，以及郭彦洪当庭表述的举证意见，证明李建新为郭彦洪办理入住手续交纳各项费用合计117001．48元。本院对该组其他证据予以采信。第三组证据中的不动产登记办事指南宣传视频截图不具有行政法律文件的形式和效力，仅具有参考作用，本院不予采信。《不动产登记信息查询结果告知单》系经郭彦洪申请查询获取，可以证实郭彦洪在北京市行政区范围内没有其他住房，中泰公司不予认可，但未提交相反证据。本院再审对该项证据予以采信。再审期间，中泰公司、成远公司未提交新的证据。经询问，成远公司表示依据现有材料可以为郭彦洪正常办理涉案房屋产权登记手续，无须再提交其他材料或履行其他程序。再审认定的其他事实与一、二审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点是郭彦洪对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在案证据足以证明，郭彦洪在人民法院查封涉案房屋之前已与成远公司签订《商品房现房买卖合同》，并且全额交纳了购房款，实际占有涉案房屋，未能办理产权登记非因郭彦洪的原因。郭彦洪在北京市行政区范围内无其他用于居住的房屋。原审判决认定郭彦洪未能提供证据证明已交纳涉案房屋购房款，且名下拥有其他住房，不符合足以排除强制执行的法定情形，属于认定事实和适用法律错误，再审予以纠正。参照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，郭彦洪对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。郭彦洪主张停止对涉案房屋的强制执行的再审请求应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。郭彦洪依据《商品房现房买卖合同》履行了付款义务，需另行主张成远公司按照合同约定办理权属转移登记，方可依法取得涉案房屋所有权。郭彦洪在本案中直接主张确认涉案房屋归其所有，缺乏法律依据，本院再审不予支持。综上，郭彦洪的再审申请理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市第三中级人民法院（2019）京03民终4861号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初31396号民事判决；二、停止对北京市朝阳区建华南路19号楼2012号房屋的执行。三、驳回郭彦洪的其他诉讼请求。一审案件受理费70元，二审案件受理费70元、公告费300元，再审案件公告费560元，均由中泰华丰实业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 任颂审判员张然审判员张峰二〇二〇年九月二十五日法官助理 程 潇 书 记 员 徐 博 丽