吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1679号上诉人（原审原告）：昆山国仁置业有限公司。法定代表人：周某，该公司执行董事。委托代理人：韩某，女，该公司法务。被上诉人（原审被告）：陈某1，男，1976年5月26日出生，住吉林省吉林市。上诉人昆山国仁置业有限公司（以下简称国仁公司）因与被上诉人陈某1确认合同无效纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初2333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。国仁公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判或发回重审。事实和理由：一审判决国仁公司支付利息142,505元是错误的，没有依据。案涉合同被确认无效并非国仁公司的过错导致，要求国仁公司支付利息明显不合理。根据合同法第五十八条规定，关于合同无效或者被撤销后的财产返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，国仁公司不存在过错，仅需依法返还购房款1,598,852元即可，无需支付利息。陈某1辩称，1.导致合同无效的过错不在陈某1，一审判决认定准确。2.关于利息的支付，陈某1在反诉状中明确提及贷款的起始日期为2016年9月14日，截止日为实际结清之日，但一审法院仅判令国仁公司支付陈某1已支付的贷款利息。2019年末至今，建设银行与农业银行的贷款均未能偿还。陈某1之前提交的还款记录中未包含2020年的部分，银行贷款利息应以结清时银行出具的贷款结清单为准。国仁公司向一审法院起诉请求：1.判令合同编号为2014020468的《昆山市商品房购销合同》和合同编号为2014016255的《昆山市商品房购销合同》无效；2．判决陈某1立即配合国仁公司到昆山市住建局解除注销上述两合同的备案手续。一审法院认定事实：2014年5月16日，国仁公司与刘青兰签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定由刘青兰购买国仁公司开发的裕花园（国仁）第17幢2单元2308号房屋一套，房屋总价款为924,869元。合同约定的付款方式及付款期限为贷款：2014年5月10日前付款284,869元；2014年5月15日前付款18万元；2014年8月30日前付款46万元。合同签订后，刘青兰于2014年5月5日向国仁公司支付5万元，于2014年5月10日向国仁公司支付127,869元，于2014年5月16日向国仁公司支付10.7万元，刘青兰对剩余的购房款64万元未支付。2014年6月19日，国仁公司与刘青兰签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定由刘青兰购买国仁公司开发的裕花园（国仁）第20幢708室房屋一套，房屋总价款为673,983元。合同约定的付款方式及期限为贷款：2014年6月19日前付款203,983元，2014年6月30日前付款13万元，2014年9月30日前付款34万元。刘青兰已按约支付首期房款203,983元，剩余房款47万元未支付。2016年7月29日，陈某1以买受人名义与国仁公司签订《昆山市商品房购销合同》，购买国仁公司开发的裕花园（国仁）第17幢2单元2308号房屋，该合同中约定的购房总价等内容与国仁公司与刘青兰签订的购买此房的《昆山市商品房购销合同》完全一致，且国仁公司与陈某1签订的《昆山市商品房购销合同》与国仁公司与刘青兰签订的《昆山市商品房购销合同》在昆山市住建局备案的合同编号均为2014016255。刘青兰就2308号房屋向国仁公司支付的款项，国仁公司并未向刘青兰退还，而是由陈某1向刘青兰支付，涉案房屋除首付款外的剩余购房款64万元系由陈某1向中国建设银行股份有限公司昆山分行贷款62万元于2016年9月9日支付给国仁公司的，另2万元由陈某1于2016年9月20日向国仁公司支付。2016年7月29日，国仁公司与陈某1签订《昆山市商品房购销合同》，购买国仁公司开发的裕花园（国仁）第20幢708室房屋，合同约定内容与国仁公司与刘青兰签订的购买此房的《昆山市商品房购销合同》完全一致，且国仁公司与陈某1签订的《昆山市商品房购销合同》与国仁公司与刘青兰签订的《昆山市商品房购销合同》在昆山市住建局备案的合同编号均为2014020468。刘青兰就涉案房屋向国仁公司支付的首付款，国仁公司并未向刘青兰退还，而是由陈某1向刘青兰支付，涉案房屋除首付款外的剩余购房款47万元系由陈某1向中国农业银行股份有限公司昆山分行贷款45万元于2016年9月14日支付给国仁公司的，另2万元由陈某1于2016年9月20日向国仁公司支付。陈某1于2016年7月29日与国仁公司签订购买涉案两套房屋的《昆山市商品房购销合同》在昆山市住建局备案的合同编号及合同约定内容与国仁公司与刘青兰签订购买涉案两套商品房的《昆山市商品房购销合同》的合同约定内容及原备案的合同编号一致是因为陈某1后来签订的两份《昆山市商品房购销合同》是由刘青兰之前签订的两份《昆山市商品房购销合同》向昆山市住建局申请预（销）售合同更名登记备案造成的。涉案房屋在向昆山市住房和城乡建设局申请预（销）售合同更名登记备案时提交的资料有预（销）售合同更名登记备案申请表、陈某1户口簿复印件、刘青兰的户口簿复印件及结婚证复印件。更名登记备案申请表中：申请人姓名为刘青兰，申请人的住址为上海市闵行区××路；变更后业主姓名为陈某1，住址为上海市闵行区××路；申请人变更理由：家庭原因；房产公司审核意见栏中有国仁公司相关负责人签名并加盖公司印章，公司审核盖章的日期为2016年7月20日。刘青兰、陈某1在该更名登记备案申请表中均手写签名。提交结婚证复印件记载刘青兰与陈某1系夫妻关系，该结婚证为补办的结婚证，登记时间为2015年6月27日。陈某1与刘青兰实际上并不存在夫妻关系，陈某1与案外人陈某2系夫妻关系，陈某1与案外人陈某2于2013年3月30日登记结婚。2017年3月9日，国仁公司向昆山市人民法院提起诉讼，请求1.撤销合同编号为2014020468的《昆山市商品房购销合同》，陈某1立即到昆山市建设局解除该合同备案；2.陈某1与刘青兰共同承担总房价20％的违约金134,796.6元。昆山市人民法院做出（2017）苏0583民初5024号民事判决书，认定涉案购房合同为无效合同，判决驳回国仁公司的诉讼请求。国仁公司不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院做出（2018）苏05民终2388号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年4月21日国仁公司向昆山市人民法院提起诉讼，请求1．撤销合同编号为2014016255的《昆山市商品房购销合同》，陈某1立即到昆山市建设局解除该合同备案；2．陈某1与刘青兰共同承担总房价20％的违约金184,973.8元。昆山市人民法院做出（2017）苏0583民初7823号民事判决书，认定涉案购房合同为无效合同，判决驳回国仁公司的诉讼请求。国仁公司不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院做出（2018）苏05民终2390号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年3月16日陈某1向昆山市人民法院提起诉讼，请求1.国仁公司向陈某1交付裕花园（国仁）第17幢2单元2308号房屋、20幢2单元708室房屋，并协助办理产权证书；2.国仁公司承担延期交房违约金4万元（暂时计算至起诉之日，要求支付至实际交房之日止）。昆山市人民法院做出（2017）苏0583民初5529号民事判决书，判决驳回陈某1的全部诉讼请求。陈某1不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院做出（2018）苏05民终2389号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另，国仁公司与陈某1均陈述，建设银行于2019年12月左右起诉陈某1、国仁公司金融借款合同纠纷，昆山市人民法院做出（2019）苏0583民初7564号民事判决书，该判决内容要求陈某1提前偿还贷款及利息，国仁公司承担连带责任保证。一审法院认为，关于合同效力，陈某1与国仁公司签订的两份《昆山市商品房购销合同》均是通过申请预（销）售合同更名登记而完成登记备案，在申请登记时交至昆山市住房和城乡建设局的结婚证复印件及刘青兰的户口簿均为虚假，更名事由也系编造，此种提供虚假材料及欺瞒方式骗取房产主管部门的审核登记、规避房屋所在地的房屋买卖备案合同更名登记政策的行为已扰乱了房产交易和管理秩序，损害了社会公共利益，故更名登记备案的陈某1与国仁公司签订的《昆山市商品房购销合同》无效，陈某1应协助国仁公司到昆山市住建局解除注销上述两合同的备案手续。关于陈某1主张国仁公司返还房屋购房款的反诉请求，房屋买卖合同无效的情况下，买方需要向卖方返还房屋，卖方需要向买方返还价款，因国仁公司未向陈某1交付房屋，故由国仁公司向陈某1返还裕花园（国仁）第17幢2单元2308号房屋的购房款924,869元，裕花园（国仁）第20幢708室房屋的购房款673,983元，合计1,598,852元。关于陈某1主张国仁公司支付2016年9月14日起至今的银行贷款利息142,505元的反诉请求，合同无效即自始无效，国仁公司占用陈某1支付的购房款即构成无权占用，应当支付占用期间的利息，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准（2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率）进行计算，经核算陈某1主张国仁公司按银行贷款利息支付其142,505元的利息数额未超过上述标准，一审法院予以支持。关于陈某1主张国仁公司承担房屋溢价损失101.5万元的反诉请求，涉案购房合同系因向房产主管部门伪造材料、通过非法手段骗取登记，损害社会公共利益导致无效，陈某1对此负有过错，对其主张的房屋溢价损失不予支持。关于陈某1要求国仁公司责成建设银行、农业银行撤销陈某1房贷记录的反诉请求，缺少事实与法律依据，不予支持。一审判决：一、国仁公司与陈某1签订合同编号为2014020468的《昆山市商品房购销合同》、合同编号为2014016255的《昆山市商品房购销合同》均为无效合同；二、陈某1于判决生效之日起十日内协助国仁公司到昆山市住房和城乡建设局解除注销上述两份合同的备案手续；三、国仁公司于判决生效之日起十日内返还陈某1购房款1,598,852元并支付利息142,505元；四、驳回陈某1的其他反诉请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为国仁公司是否应当支付占用购房款期间的利息。首先，合同无效的法律后果是自始不发生效力。国仁公司占用陈某1支付的购房款，构成无权占有，故占有购房款期间所产生的孳息，应一并返还。其次，就房屋买卖合同而言，买方的主要合同义务是支付购房款，卖方的主要义务是交付房屋。陈某1于2016年9月即已完成购房款交付的主要合同义务，并一直偿还着房屋贷款，而国仁公司始终未能如约交付房屋。2017年3月，国仁公司就案涉合同提起撤销之诉，其用行动表示不再继续履行合同义务，但仍占有购房款，未予返还。后经生效判决认定，案涉合同无效，国仁公司自始失去占有购房款的合法依据，亦未及时返还购房款，导致陈默在长多达4年的时间里即丧失了购房款的支配权，亦未能实际占有房屋，还偿付着房屋贷款，权利义务明显不对等。故从公平原则角度出发，国仁公司理应向陈默支付购房款占用期间的利息损失。一审判决结果并无不当。综上所述，国仁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,471元，由昆山国仁置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 浩审判员 刘 卓审判员 赵翠霞二〇二〇年九月二十八日书记员 李欣桐