湖南省株洲市芦淞区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0203执异69号案外人：罗霞英，女，1975年4月10日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。申请执行人：郑丽红，女，1978年3月25日出生，汉族，户籍地江西省上饶市玉山县。委托代理人：肖敬仁，北京市盛廷律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、代为和解、撤诉、上诉、提起反诉、控告等；代为申请执行。提起执行异议申请，代为接受执行财物、执行和解、同意执行中止及终止等。被执行人：株洲塔山房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区康逸名城4栋401号。法定代表人：应卫东，董事长。本院在执行郑丽红与株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称“塔山房产公司”）合伙协议纠纷一案中，案外人罗霞英对本院拍卖涉案房屋的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人罗霞英向本院提出异议请求：请求法院停止拍卖被执行人塔山房产公司名下的位于株洲市芦淞区房屋。事实与理由：株洲市芦淞区人民法院于2019年7月15日查封了被执行人塔山房产公司名下的位于株洲市芦淞区地块。于2019年7月12日查封了被执行人塔山房产公司名下的位于株洲市芦淞区地块。株洲市芦淞区人民法院于2020年7月2日发通知（2020）湘0203执141号准备拍卖5栋-101号和3、4号楼-101号地块，损害了异议人的合法权益。异议人与被执行人塔山房产公司于2018年12月23日签订了《房产认购合同》，购买了位于芦淞区房屋，当天一次性付清了合同上的购房款，共计200000元，有《房产认购合同》、转账凭证、收据（加盖塔山房产公司财务专用章）为证。申请执行人郑丽红与被执行人塔山房产公司合伙协议纠纷一案，已严重损害了异议人的合法权益，请求法院对被执行人塔山房产公司名下的位于株洲市芦淞区房屋停止拍卖。申请人郑丽红称，异议人的异议请求没有事实和法律依据，法院不应支持。理由为：从案外人提供的证据可知，案外人购买的是商铺，相关认购合同应当认定为商品房买卖合同。申请人查封和拍卖的是车库，故案外人所购房产不是查封的房产。即使是查封房产，性质为车库，塔山房产公司不可能取得商品房预售许可证，在未取得预售许可证的情况下，与案外人签订的商品房买卖合同无效。即使案外人购买的是车位，案外人也未提交充分证据证明其所购车位的具体位置。事实上塔山房产公司已经建好并大量出售了位于负二、三层的车位，且其一直想将负一层的规划用途由车位变为商业，塔山房产公司从未以车位性质出售过5号楼-101号和3、4号楼-101两处房屋。案外人对所购房产在查封前未实际占有，塔山房产公司从未向案外人交付涉案车位，事实上车位至今也不具备交付条件。早在2016年7月7日，株洲市原规划局就对塔山房产公司作出《建筑方案审查通知单》通知其就涉案项目商业比超出土地出让合同约定，须完善国土手续，且一、二期地下车库不再新变更为地下商业[参见附件2（2020）湘02行终99号行政裁定书）]。塔山房产公司是在未取得且明知不可能取得地下商业规划许可的情况下故意将5号楼-101号和3、4号楼-101两处房屋大量按商铺向案外人出售并获取了巨额的非法利益，属于恶意欺骗，且涉嫌合同欺诈，案外人的损失可以通过向塔山房产公司追偿得到救济。请求法院驳回案外人的异议请求。被执行人塔山房产公司经本院合法传唤未到庭参加听证，也未提交书面的陈述意见和证据材料。经审查查明，本院于2019年7月1日立案受理了原告郑丽红与被告塔山房产公司合伙协议纠纷一案，原告郑丽红于2019年7月10日申请财产保全，本院于2019年7月11日作出了（2019）湘0203民初2187号民事裁定书，裁定的内容为：“对被告株洲塔山房地产开发有限公司名下价值1445.65万元财产予以查封、冻结、扣押。”2019年7月12日，本院查封了被执行人塔山房产公司名下位于株洲市芦淞区房屋。2019年7月15日，本院查封了被执行人塔山房产公司名下位于株洲市芦淞区房屋。本院于2019年9月19日作出了（2019）湘0203民初2187号民事判决书，判决主文的内容为：“一、被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑丽红支付退伙分配款人民币1500000元，并自2019年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至款项付清之日止；二、被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑丽红支付约定用商业用房抵扣的部分退伙分配款7014760元，并自2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至款项付清之日止；三、驳回原告郑丽红的其他诉讼请求。本诉案件受理费108539元，财产保全费5000元，共计113539元（原告已预交），由原告郑丽红承担38847元，被告株洲塔山房地产开发有限公司承担74692元。”收到上述判决书后双方当事人均未提起上诉。因被执行人塔山房产公司未履行生效判决书确定的法律义务，申请人郑丽红向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2020年7月2日作出（2020）湘0203执141号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人株洲塔山房地产开发有限公司名下位于株洲市芦淞区，3、4号楼-101房屋。在该裁定的执行过程中，案外人罗霞英向本院提出执行异议，请求法院停止对被执行人塔山房产公司名下位于株洲市芦淞区房屋的拍卖。另查明：2011年12月19日，被执行人塔山房产公司取得了《建设用地规划许可证》，用地项目名称为东成商业广场（原名东成广场），用地性质为商住用地，用地面积为15222.66平方米。2015年7月7日，被执行人塔山房产公司取得了《建设工程规划许可证》，工程名称为东成商业广场一期（方案调整），建设规模57808.02平方米，2栋（地上4-28，地下2层）；建设项目名称3、4号楼；城乡规划行政主管部门审定意见为：原则同意株洲塔山房地产开发有限公司将东成商业广场一期的负一层部分地下停车位改为商业用途，并增加相应的消防疏散出入口，按此调整后东成商业广场一期共计两栋28层商住楼（含四层商业裙房），及负二层地下室，总建筑面积57808.02平方米，其中住宅32456.77平方米，地上商业12904.4平方米，值班室36.94平方米，屋顶楼电梯间125.26平方米，地下车库9159.27平方米，地下商业2469.83平方米，地下设备用房638.45平方米，地下消防控制室17.1平方米。又查明：2018年11月27日，案外人罗霞英作为乙方与被执行人塔山房产公司作为甲方签订了两份《房产认购合同》，主要内容分别为：“乙方认购东成商业广场房产负一层3-75号房，建筑面积为4.77平方米，单价为每平方米12096.44元，总金额57700元。乙方选择一次性付款的，合同签订当日支付总房款的100%（57700元）；乙方认购东成商业广场房产负一层3-115号房，建筑面积为7.69平方米，单价为每平方米12002.6元，总金额92300元。乙方选择一次性付款的，合同签订当日支付总房款的100%（92300元）”，购房款共计200000元。案外人罗霞英于2018年11月26日、27日，分别支付了购房款10000元和190000元，共计200000元（包含团购费50000元）。本院认为，本案争议的焦点为本院对被执行人塔山房产公司名下位于株洲市芦淞区房屋拍卖的执行行为是否合法，是否应当中止拍卖。现分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，案外人是否能被认定为权利人且其权利是否能够排除执行，异议请求能否得到法院的支持，必须符合法律规定的情形。本案中，本院执行的涉案房屋位于地下负一层，虽然未办理登记，但建设工程规划许可证上载明的建设单位为被执行人塔山房产公司，应认定其为权利人。涉案房屋位于东成商业广场一期3、4号楼负一楼，城乡规划行政主管部门已批准东成商业广场一期3、4号楼负一楼部分地下停车位改为商业用途，故被执行人塔山房产公司将涉案房屋进行出售并不违反法律规定。案外人罗霞英与被执行人塔山房产公司在涉案房屋查封之前已经签订了《房产认购合同》，并已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记，符合权利能够排除执行的相关法律规定。虽然现有证据不能明确案外人所购买的涉案房屋的具体位置是否属于地下停车位改为商业用途的范围之内，但仍然存在明确位置为“商业用途”，或者补办相应手续通过审批为“商业用途”的可能性。综上所述，案外人罗霞英主张其购买了涉案房屋系权利人的异议理由成立，本院予以支持，故涉案房屋应当停止拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止拍卖被执行人株洲塔山房地产开发有限公司名下的位于株洲市芦淞区房屋。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  谭 优审 判 员  尹小玲人民陪审员  胡菊香二〇二〇年九月二十五日法官助理粟欢书记员罗曼附文书引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。