河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3468号 上诉人（原审原告）：秦辉，男，1976年9月28日出生，汉族，住河北省安国市。 委托诉讼代理人：崔兰芳，河北祁都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：清苑县房地产开发有限公司，住所地河北省保定市清苑区富华路**。 法定代表人：刘大永，执行董事。 委托诉讼代理人：张海瑞，河北辅仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳芬，河北辅仁律师事务所律师。 上诉人秦辉因与被上诉人清苑县房地产开发有限公司（以下简称：清苑房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省阜平县人民法院（2019）冀0624民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦辉上诉请求：1．依法撤销阜平县人民法院（2019）冀0624民初282号民事判决，查清事实，依法改判或者发回重审。2．一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误。1．本案事实是清苑房地产公司在阜平县成立“阜平山水一品项目部”，与秦辉在2012年8月15日签订了《商品房认购协议书》一份，协议约定：秦辉购买清苑县公司山水一品项目部商品房2号楼1单元301室，建筑面积131.27平米，单价1,900元，总价款149,413元及附带面积10.35平米，总价16,560元储藏室一间。双方签订的《商品房认购协议书》第三条付款方式约定：“签订协议书时支付总房款265,900元”。同日清苑房地产公司向秦辉出具收款收据一份。该收据收款方式注明是“全款”。以上该两份证据印章经依法鉴定为清苑房地产公司授权印章。因此凭以上证据足以认定协议书及收据的真实性，原审法院对协议书及收据的真实性也予以认可。根据两份证据能证实被告确实收取了原告的购房款。2．原告于2012年购买该房产，在当时网银还不普及，大多数人在金额不是特别巨大的情况下习惯于现金交易，还有就是秦辉兼职从事多种职业，其妻子有稳定的收入，完全有能力购买房产。另外原告秦辉的朋友也作证：秦辉当时借了朋友的现金，并且交付现金购买的房产。3．原审被告提供的其和张顺仓的《协议书》第七条也表明：所有购房款款项由原审被告收取，并由被告按工程进度支付工程款，这其中也应该包括原告这一笔。4．原审被告在第一次庭审时，并没有称原告房为顶账房，只是否认“认购协议及收据”的真实性。在协议书及收据经过依法鉴定确定真实性后，又改口称原告购买的房产为顶账房。如果该房屋为顶账房，那么认购协议书中应该注明。但实际情况是认购协议书注明现金购买，收据也表明是全款付清，根本没有体现顶账房。被告的狡辩明显就是为推卸责任。5．原审法院对以上直接的书证不予采纳，却采纳了不具备真实性、合法性的“传来证据”即《清苑区住建局的证明》。该证据不具备真实性、合法性，没有法定代表人的签字，没有在法定期间提交法庭。住建局在没有任何接待笔录及秦辉认可的签字的情况下杜撰一份所谓秦辉的陈述，显是滥用职权的地方保护作为。被告称住建局2017年在收据复印件上盖章，这明显不符合事实和工作规程。如果要记录这些内容应该制作笔录，或者在原告所持有的收据上书写。无论是清苑区住建局的证明，还是法院的调查笔录都是经办人的口述，没有任何符合法律规定的书面记载和证据。这些所谓的证据，都是工作人员自己凭印象表述，且时间已经过去三年之久，这些传来证据的客观性都会大打折扣。原告提交的合同及收据这些直接的书面证据，与被告的证据相比，当然是原告提交的证据的更客观、更真实。6．被告辩称：“原告是在被告处施工，因欠原告工程款未支付，所以用房抵账”。即便以上辩称属实，那么在双方签订购房合同时，就等于被告已经向原告支付了工程款，原告又用该笔钱购买了房产，双方仍然是房屋买卖合同纠纷。7．原审法院仅凭清苑住建局的证明，就认定原、被告存在其他基础法律关系，过于草率。使原告丧失了实体权利请求权。原审法院认定：原告和被告之间存在其他基础合同关系，那么这其他基础关系是什么？并没有调查清楚。如果是工程款纠纷，那么被告也应该支付给原告。原审法院只是笼统说存在其他法律关系，就作出驳回原告诉讼请求的判决。明显使原告丧失了实体权利的请求权。三、原审法院适用法律错误。《民诉法》第六十一条是对代理人调查材料的规定，并不适用于本案。因此说原审依法适用法律错误。综上所述：原审法院认定事实错误，适用法律错误。恳请上级人民法院查清事实，依法改判或者发回重审。 清苑县公司答辩称，一、一审判决认定事实正确。1、因涉案房产未取得商品房预售许可证，案涉商品房预售合同无效。根据《合同法》第五十八条规定，无效合同的法律后果是各自返还，但原告并未向被告交付房款，故不存在返还的法律效力。2、上诉人虽提交了商品房预购协议书和收据，但并不等同实际交付了房款。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第十六条规定，有借据、收据或欠条但不等于存在借款的裁判理念，同理有认购协议与收据不等于交纳了房款。按照最高法院关于合同履行的相关裁判理念，仅有债权凭证不足，还应当结合交易习惯和履约能力等因素综合判断。《全国法院民商事审判工作会议纪要》法（2019）254号亦明确指出：通过穿透式审判思维，查明当事人的真实意思，探求真实法律关系。虽然存在认购协议及收据但并非当事人真实意思，也非真实法律关系。3、上诉人所称的26万余元的现金交纳不合常理，且上诉人二次庭审陈述前后矛盾。在第一次庭审中，上诉人称2012年曾在山水一品的项目部打工，当时看到房价合适，就去售楼部以现金方式购买了房屋；第二次庭审称2012年8月15日前从事种地兼经营药材生意，月收入也就五、六千元。按照上诉人的说法，其家住安国，却跑到阜平购买房屋，明显不符合常理。4、上诉人在民事起诉状中称张顺仓是项目负责人即收款人，又在上诉状中称购房款款项由答辩人收取，前后矛盾。5、答辩人在两次庭审中均对认购协议及收据的真实性不认可，清苑区住建局出具的公文书证证明力高。上诉人于2017年2月14日曾亲自到清苑区住建局反映情况，由工作人员蔡永泉、陈学民接待，秦辉亲自称与张顺仓签订施工合同，施工内容为粉刷，因不能支付工程款与张顺仓以房顶帐，就此事实答辩人提交了清苑区住建局出具的相关证明及当时上诉人向住建局提交的认购协议复印件、收款收据复印件，工作人员蔡永泉在上诉人提交的收款收据的复印件上在当日对客观情况进行了记录，系接待当日形成的证据。该组证据形式为书证，且国家机关的证明效力较高，足以证实当时的事实过程。一审法院至清苑区住房和城乡建设局调查核实，其中上诉人第一次庭审提交的中院判决书就是从清苑区住建局工作人员手中获得。该公文书证的证明力明显大于其他书证。综合本案上述情况，明显可以得出上诉人所称的现金交纳不能成立的结果，故其要求返还房款的请求不能成立。综上所述请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 秦辉向一审法院起诉请求：1、要求解除原、被告之间的购房合同；2、判令被告返还购房款265,900元；3、判令被告赔偿原告损失人民币265,900元，并支付已付购房款的利息及损失；4、判令二被告承担所有诉讼费用。 一审法院认定事实：案外人张顺仓利用与案外人刘金山投资设立的保定市博苑房地产开发有限公司（以下简称保定房地产公司）资金，借用清苑房地产公司资质开发位于阜平县照旺台养牛场“山水一品”房产项目，张顺仓与清苑房地产公司于2011年4月18日签订《协议书》，主要约定由清苑房地产公司协助张顺仓办理土地手续、购置土地及产生的相关税费由张顺仓负担；清苑房地产公司协议张顺仓办理工程的勘察设计、图纸审查、人防、环保、建设、房产登记等手续，费用由张顺仓负担；由张顺仓负责“山水一品”房产项目的配套设施的建设，并负担相应费用等事宜；为开发“山水一品”房产项目的需要，清苑房地产公司为张顺仓刻制“清苑县房地产开发有限公司阜平山水一品项目部”印章一枚，适用范围是在阜平当地银行开立结算账户，与购房人签订购房合同，为购房人办理产权登记手续等相关事宜，因上述印章引发的一切房产纠纷、房款纠纷、质量问题纠纷以及房屋质量保证金、楼距及采光问题、土地使用税及契税等全部由张顺仓负担，与清苑房地产公司无关；张顺仓付给清苑房地产公司管理费16万元。协议签订后，张顺仓给付清苑房地产公司管理费16万元。之后，张顺仓将保定房地产公司的872.9万元资金用于“山水一品”房产项目的建设，保定房地产公司以张顺仓及清苑房地产公司损害公司利益责任纠纷向保定市中级人民法院提起诉讼，后经保定市中级人民法院审理作出（2012）保民三初字第116号民事判决书，判决认定张顺仓与清苑房地产公司系挂靠关系，由被告张顺仓返还原告保定房地产公司资金872.9万元，清苑房地产公司在其所收到的16万元管理费范围内对张顺仓的返还义务承担连带责任。判决生效后，由保定市中级人民法院2017年3月27日强制执行扣拔被执行人清苑房地产公司银行账户305,350元，执行完毕。张顺仓使用“清苑房地产开发有限公司阜平山水一品项目部”印章与本案原告秦辉在2012年8月15日签订《商品房认购协议书》一份，协议约定秦辉购买清苑房地产公司“山水一品”项目部商品房2号楼1单元301室，建筑面积131.27平方米，单价1,900元，总价249,413元一套及附带面积10.35平方米，单位1,600元，总价16,560元储室一间，总计价款265,973元，并约定在签订协议书时一次性付房款265,900元。清苑房产地公司在2012年10月31日前将符合使用条件的房屋交付乙方。协议落款处由“清苑房地产公司阜平山水一品项目部”盖章及张顺仓盖手章。同日清苑房地产公司向原告秦辉出具收款收据一份，加盖清苑房地产公司阜平山水一品项目部印章，协议签订后作为甲方的清苑房地产公司未完成房屋交付行为，被告清苑房地产公司不认可收取购房款事实，不认可商品房认购协议书及收款收据上的签章，其认为该章不具有真实性，系张顺仓伪造。后由清苑房地产公司向本院申请对该项目部印章进行鉴定，本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，出具鉴定意见书，证实商品房认购协议书及收款收据盖章与清苑房地产公司曾授权张顺仓就“山水一品”项目建设、房屋买卖等事宜授权使用印章一致。 一审法院认为，出卖人在未取得商品房预售许可证明情况下，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案双方当事人在签订商品房认购协议书时，作为甲方的“清苑县房地产公司”和实际投资人张顺仓在起诉前乃至本案法庭辩论终结前均未能取得商品房预售许可，故其与原告秦辉所签订的购房协议因违反法律、行政法规强制性规定而无效。根据合同法规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告双方在庭审中均承认“山水一品”项目未取得预售许可证明，且经核实，该事实属实。双方签订合同为无效合同，无效合同自始无效，而合同解除以合同有效存在为前提。原告诉求解除原、被告之间的购房合同无法律依据，依法不予支持；根据原、被告双方的争议事实与争论意见，原告主张被告返还购房款、利息及损失，须先确定原告是否交纳购房款。原告坚持认为其已履行了购房款现金交付的义务，为此原告提供了“商品房认购协议书”及交款的“收款收据”，被告清苑房地产公司不认可购房协议及收款收据签章的真实性，在第一次庭审后被告向本院提交了鉴定申请，经鉴定商品房认购协议书及收款收据均为被告清苑房地公司曾授权张顺仓进行“山水一品”项目建设、房屋买卖真实印章，以上足以认定张顺仓以清苑房地产公司名义与原告签订商品房购买协议的事实。原告在第二次庭审中提交了证人王某、李某书面“证明”，证实其已完成了现金交付，但原告自称与二人系哥们关系，二证人向原告出借资金，但不能提供资金来源，单凭言辞证据无法证实证明内容的真实性。被告清苑房地产公司不认可原告秦辉为现金交付，在第二次庭审中提供了保定市清苑区住房和城乡建设局“证明”一份及商品房认购协议书、收款收据各一份。证实秦辉曾于2017年2月17日向该局反映购房情况，并向清苑区住建局提交了商品房认购协议书和收款收据各一份。原告在反映情况中声称“并不是购买的房屋而是承包了张顺仓粉刷墙工程，因不能支付工程款以房顶账，但因找不到张顺仓故到清苑住建局反映问题”。经核实，该商品房认购协议书和收款收据与原告庭审中出示的证据相一致，原告对此也并无异议，可以证实原告曾向清苑区住建局反映购房情况的事实。经本院庭后向清苑区住房和城乡建设局出具“证明”及盖章的办公室主任及当时接待秦辉反映情况人员稽查办主任、建管处处长进行调查核实，证明保定清苑区住房和城乡建设局出具的“证明”内容真实。结合第一次庭审笔录，原告在庭审中亦陈述“在2012年，原告曾经在山水一品的项目部打工，当时看到房价合适，就去售楼部以现金方式购买了房屋”，进一步证实了原告秦辉与“山水一品项目”存在其他基础合同关系。另在庭审中，原告陈述2012年8月15日之前从事“种地兼经营药材生意，月收入也就五六千元”。其两次庭审陈述，前后矛盾。原告称其在签订商品房认购协议书后，为现金交付，并未就资金来源作出合理说明，亦未陈述具体的交付过程，在“哥们”出具证言的证明力不及公文书证的证明力的情况下，亦应结合交易习惯和履行能力等因素综合判断。原告虽有收款收据，但不足以证明原告已经现金支付完毕的事实。综合以上证据，原告主张现金交付证据不足。根据证据规则规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，保定市清苑区住房和城乡建设局出具的“证明”系公文书证，在没有其他证据足以推翻其证明内容情况下，推定其为真实，其证明力大于其他书证。且在案件不明的情况下，由原告负进一步证实其已付购房款的证明责任。综上，在原告坚持现金交纳房款的基础上，原告要求判令被告返还购房款265900元及利息证据不足，无法证实其已履行了现金交付义务。如原告与被告之间存在其他基础合同关系，可另行起诉解决。因本案合同无效是否导致原告其他实际损失，原告未向本院提供损失数额及相应证据，本院无法支持。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条的规定，判决：“驳回原告秦辉的诉讼请求。案件受理费9118.0元，由原告秦辉负担。” 本案二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据，本院已经生效的（2012）保民三初字第116号判决，认定张顺仓在案涉项目中挂靠清苑县房地产公司。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案涉及两个问题，首先是房款是现金给付还是工程款进行的抵顶；其次是清苑县房地产公司是否应该承担法律责任。本院已生效的（2012）保民三初字第116号民事判决已经确认张顺仓与清苑县房地产公司系挂靠关系。张顺仓与清苑县房地产公司之间签有协议，该协议第十二条约定：“为开发本项目，甲方为乙方刻立项目部公章一枚，‘清苑县房地产开发有限公司阜平山水一品项目部’章的使用范围：在阜阳平当地银行开立结算帐户；与购房人签订购房合同；出具收取房款的票据；为办理产权登记手续等相关事宜。乙方负责核查购房，如因此章引发的一切房产纠纷、房款纠纷、质量问题及房屋质量保修金、楼距及采光问题，土地使用税及契税等全部由乙方承担，与甲方无关。”但该约定仅适用于上诉人与被上诉人，对不能对抗第三人。张顺仓使用该印章系清苑县房地产公司的授权，因此行为产生的后果，应由清苑县房地产公司承担。上诉人提交的收据及商品房预售合同均有“清苑县房地产开发有限公司阜平山水一品项目部”及张顺仓签字或手章，案涉房产并未取得预售许可，故该合同无效，由此产生的相关责任应由清苑县房地产公司与张顺仓连带承担。上诉人提交的收据已经载明收款方式为全款，按照常理，该笔款项上诉人已经交付；即使按照被上诉人的主张：该款是上诉人承包张顺仓工程所欠工程款、并未实际给付现金，该房款是对工程款的结算。在被上诉人出具收款收据后，工程款已转化为了购房款，理应视为对购房款的交付。现上诉人与被上诉人之间的购房合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，上诉人向被上诉人主张返还房款的请求应予支持，一审法院驳回上诉人的该项诉讼请求不当，本院予以纠正。另上诉人作为案涉房屋的购买者，理应对案涉房屋是否具备预售许可等相关情况进行审查，但上诉人却疏于审查，其在签订房屋买卖合同中存在过错，其应承担过错责任，故其主张被上诉人应给付购房款利息及损失，理据不足，本院不予支持。 综上所述，秦辉的上诉请求部分成立，应予支持；部分请求不成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省阜平县人民法院（2019）冀0624民初282号民事判决。 二、被上诉人清苑县房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还上诉人秦辉人民币265,900元。 三、驳回上诉人秦辉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 一审案件受理费9,118元，由上诉人秦辉负担；二审案件受理费9,118元，由被上诉人清苑县房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈道忠 审 判 员 于纪芳 审 判 员 张 力 二〇二〇年九月三十日 法官助理 杨占军 书 记 员 史孟鑫