湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初6201号原告：湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所长沙高新开发区麓天路**金瑞麓谷科技产业园****。法定代表人：刘鲲鹏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏博玲，女，系该公司法务（特别授权）。被告：王德强，男，1969年9月14日出生，汉族，住湖南省，住湖南省v>原告湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称“鲲鹏物业”）诉被告王德强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏博玲、被告王德强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲲鹏物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费6950元，生活垃圾费225元，违约金500元，共计7675元；2.判令被告支付本案诉讼费、公告费。事实与理由：2015年11月1日，原告与宁乡县城郊乡玉龙花园住宅小区业主委员会签订了《玉龙花园小区物业服务合同》，合同约定由原告向玉龙花园住宅小区业主委员会的小区提供物业管理服务，合同期限为四年。被告系上述物业XXX号的业主，物业面积175.51平方米，物业收费标准为1.2元/月/平方米计算，按约定应当向原告交纳2017年1月1日至2019年9月30日的物业管理费6950元，2017年至2019年生活垃圾费225元，违约金500元，但被告一直拒交费。被告王德强辩称：原告提供的服务质量达不到合同约定的标准，答辩人因此拒交物业管理费。2015年11月1日，宁乡县城郊乡玉龙花园住宅小区业主委员会与原告签订《玉龙花园小区物业服务合同》，其中第二条“委托物业管理内容”明确约定了外墙面的维修养护和管理。第六条“乙方的权利义务”明确约定了原告“负责委托管理物业的日常维护、维修并承担相应费用，日常维护、维修必须及时，确保各类物业正常使用”。2018年11月，双方续签该合同，约定了同样的委托事项和原告义务。答辩人前期按照约定支付了物业管理费，同时也告知了原告答辩人房屋多处漏水，原告也承诺会及时处理，在多次找原告维修无果的情况下，才从2017年开始拒缴物业管理费。答辩人所住房屋朝外三个面都有不同程度的外墙漏水，因答辩人儿子去年结婚，房屋重新装修，到现在不到一年，包括主卧室东面、门厅墙、入户门、电梯井平台、客厅南面、次卧北面均有清晰漏水痕迹，存放东西容易发霉，稍微一碰，起泡的墙面上的涂料就掉下来，房屋内甚至一股霉味。综上，答辩人请求驳回原告的诉讼请求，并保留追究原告不按约定履行合同义务的权利。本院经审理认定如下案件事实：2015年11月1日，宁乡县城郊乡玉龙花园住宅小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《玉龙花园小区物业服务合同》，约定由原告为玉龙国际花园小区提供物业服务，委托期限自2015年11月1日0时至2018年10月31日24时止；合同第二条“委托物业管理内容”中约定：房屋建筑本体公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅……）的维修养护和管理；第六条“乙方的权利、义务”第三项约定：负责委托管理物业的日常维护、维修并承担相应费用，日常维护、维修必须及时，确保各类物业正常使用，住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，由乙方组织实施。2018年11月，宁乡市城郊街道玉龙国际花园住宅小区业主委员会与原告再次签订《玉龙花园小区物业服务合同》，委托期限自2018年11月1日0时至2019年10月31日24时止；合同第二条“委托物业管理内容”中约定：房屋建筑本体公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅……）的养护和管理；第六条“乙方的权利、义务”第三项与第一份合同一致。两份合同均约定物业服务费用由物业使用人按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅收费标准均为1.2元/月/平方米。被告王德强系位于宁乡××××大道（玉龙国际花园）XXX室的业主，房屋建筑面积为175.51㎡，被告于2010年3月收房后装修，2011年入住至今。被告房屋2015年开始出现三面外墙渗水情况，原告于2015、2018、2019、2020年均上门查看过，但一直未进行处理。原告称其进场时房屋已过保修期，但针对房屋质量问题，开发商进行过补贴，且原告每年均进行定期记录并向开发商反映，但开发商没有回复；同时，业主应自己出示书面申请，原告再配合业主委员会启动维修基金进行处理。因上述原因，被告未交纳2017年1月1日至2019年9月30日的物业管理费6950元（175.51㎡×1.2／月／㎡×33个月）。原告对上述物业管理费进行了书面催收后被告仍未交费。另，宁乡市市容环境卫生管理局委托原告代收玉龙国际花园小区2016年至2019年的城市生活垃圾处理费，收费标准为75元/年，原告已将该费用缴纳至宁乡市市容环境卫生管理局，被告未向原告交纳2017年至2019年的生活垃圾处理费。上述事实，有原告提交的两份《玉龙花园小区物业服务合同》、不动产信息登记表、律师函及照片、交房通知书、宁乡市市容环境卫生管理局证明及被告提交的照片等证据及双方当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，原告两次与案外人宁乡市（县）城郊乡玉龙花园住宅小区业主委员会签订的《玉龙花园小区物业服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。被告王德强系玉龙国际花园XX栋XXX室业主，并已装修入住，原告已经履行了主要的物业服务方面的义务并对上述物业管理费进行了书面催收，被告王德强应依约交纳物业管理费。被告辩称因其房屋墙面渗水问题多次向原告反映，原告查看后答应会处理但一直未予处理，但本案中，关于房屋墙面渗水时间、成因及是否属于共有部分渗漏等问题双方均没有提供证据，也没有证据证实原告承诺过进行维修，故对于被告认为应当由原告承担维修责任的意见缺乏依据，被告可待漏水责任明确后另行向相关责任方主张权利。但基于本案实际情况，原告多次查看均未提供相关记录，没有向被告说明处理方案，也没有证据证实原告向开发商、业主委员会等反映过相关情况，说明其未能积极协调、沟通处理业主反映的问题，故本院酌情对原告提供服务期间的物业管理费减少5%，被告应向原告交纳物业管理费6602元。根据宁乡市市容环境卫生管理局的委托，由原告代收玉龙国际花园小区2016年至2019年的城市生活垃圾处理费，原告已将该费用代为交纳至宁乡市市容环境卫生管理局，被告应将该费用交纳给原告。因城市垃圾处理费系按年度交纳，故本院暂对物业服务合同期限内被告欠交的2017年至2018年的城市生活垃圾处理费150元予以支持。因原告在提供物业服务过程中，亦存在不完善之处，故对违约金本院不予支持。公告费没有实际产生，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王德强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告湖南鲲鹏物业服务有限公司支付物业管理费6602元及城市生活垃圾处理费150元；二、驳回原告湖南鲲鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告王德强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭旻璐二〇二〇年九月十日书记员  刘凤珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。