山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终1610号上诉人（原审被告）：薛俊宋，男，1987年11月11日出生，汉族，居民，住莒县。上诉人（原审被告）：李加英，女，1989年8月10日出生，汉族，居民，住莒县。以上两上诉人委托诉讼代理人：管仁珍，山东风顺律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张传香，女，1971年3月7日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：孙安仕，莒县中星法律服务所法律服务工作者。原审被告：赵晓龙，男，1988年5月20日出生，汉族，居民，住莒县。上诉人薛俊宋、李加英因与被上诉人张传香、原审被告赵晓龙返还原物纠纷一案，不服山东省莒县人民法院(2019)鲁1122民初7065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月4日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。薛俊宋、李加英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对涉案房屋构成善意取得。1.上诉人以合理的市场价格购买涉案房屋并实际居住至今，属于合法占有。涉案房屋是薛俊宋、李加英夫妇于2011年9月11日从楼房实际所有人赵晓龙、薛赛男处以32000元的市场价格购买并实际占有居住至今，上诉人作为善意第三人对涉案房屋拥有合法的占有、使用、收益和处分权。2.上诉人在购买涉案房屋时已尽到了审慎义务，没有过错。薛俊宋、李加英购买涉案楼房时曾找到被上诉人夫妻二人核实过房屋实际所有人的情况，被上诉人夫妻二人明确告知赵晓龙是涉案楼房的实际所有人，涉案房屋已经卖给了赵晓龙，事后被上诉人丈夫邵志杰也将上诉人找其夫妻核实房屋情况告知了赵晓龙且得到了赵晓龙的认可和赞扬。3.被上诉人起诉请求上诉人搬离涉案房屋，违反诚实信用原则。被上诉人夫妇将涉案房屋以置换方式卖给赵晓龙后，与赵晓龙因置换楼房发生纠纷导致置换房屋失败，被上诉人将其与赵晓龙纠纷造成的不利后果转嫁给上诉人，要求上诉人于2018年5月10日前搬离，不仅没有事实和法律依据，而且违反诚实信用原则。4.被上诉人应当依法为上诉人办理涉案房屋的过户登记手续。上诉人在《房产买卖协议》签订后，已经依约定向赵晓龙夫妇支付了大部分房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然至今未办理过户登记，但作为合法占有人依法对涉案房屋享有要求办理过户登记的物权期待权，有权要求被上诉人为上诉人办理案涉房屋的过户登记手续。二、赵晓龙对涉案房屋具有合法的处分权。退一步讲，即便是赵晓龙在未得到被上诉人夫妇授权前无权处分涉案房屋，但在2013年被上诉人同意与赵晓龙通过置换的方式将涉案房屋卖给赵晓龙后，赵晓龙即取得对涉案房屋的处分权。赵晓龙将涉案房屋卖给上诉人的行为合法有效，且经上诉人向被上诉人夫妇核实，被上诉人夫妇也认可将涉案房屋卖给了赵晓龙。故，上诉人与赵晓龙对涉案房屋的买卖合同，无论赵晓龙与被上诉人之间的置换买卖是否实际履行，都能视为经被上诉人夫妇的认可、同意或追认而合法有效，上诉人亦能取得涉案房屋的所有权。三、原审遗漏诉讼当事人，违反法定程序。1.本案涉案房屋系张传香和邵志杰的夫妻共同财产，且邵志杰在本案中与赵晓龙达成房屋置换协议，属于必要的共同诉讼人。2.涉案房屋是以赵晓龙、薛赛男夫妻的名义出卖给上诉人的，薛赛男属于本案必要的共同诉讼人，应当追加为共同被告。张传香辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋属于被上诉人所有，上诉人侵占被上诉人合法的房屋，属于侵权行为，不属于所谓的善意取得。1.涉案房屋权利属于被上诉人，被上诉人将涉案房屋自2011年至2017年7月份期间出租给原审被告赵晓龙，期间赵晓龙有部分租赁费未支付。2018年5月份，被上诉人前去催要租赁费时发现上诉人居住涉案房屋，为此被上诉人多次要求上诉人搬离，上诉人拒不搬出，严重侵犯被上诉人合法权益。上诉人的行为属于侵权行为，不属于善意取得，被上诉人才是真正的受害人，房子出租后至今未收回。赵晓龙因涉嫌伪造被上诉人的房产证构成犯罪，充分证明涉案房屋不属于赵晓龙，其擅自出售楼房，被上诉人不知情。赵晓龙属于无权处分人，上诉人明知楼房不属于赵晓龙，仍然购买具有重大过失，不具备善意取得的情形，依据《物权法》第9条、第106条、最高人民法院物权法解释一第15条、第16条第一、二款、第18条的规定，因被上诉人未出售涉案房屋，与上诉人更不存在房屋买卖行为，亦未办理房屋转移登记手续，上诉人自身具有重大过失，上诉人一审中认可因买卖房屋不成，从2015年2月份其就从赵晓龙处陆续退款，因此上诉人不具备善意取得的构成要件，不属于善意取得。2.上诉人所谓的从赵晓龙处购买涉案房屋是否属实，被上诉人无从得知，也与本案无关。被上诉人从未将涉案房屋出售给赵晓龙，上诉人知道涉案房屋属于被上诉人所有，在明知该真实情况下仍然冒风险购买的行为具有重大过错，其后果应自负，与被上诉人无关。3.涉案房屋属于被上诉人所有，被上诉人通知侵权人搬离属于维护自身合法权益的体现，没有违反诚实信用原则。4.涉案房屋属于被上诉人，被上诉人无义务为上诉人办理过户登记手续。二、被上诉人从未与赵晓龙以置换楼房的方式将涉案房屋卖给赵晓龙，不存在原审被告赵晓龙对涉案楼房具有处分权的说法。三、涉案房屋登记权利人属于被上诉人，被上诉人作为楼房的登记人、物权人具有合法的诉讼主体资格，邵志杰不属于必要共同诉讼人。被上诉人不认识薛赛男且与本案无关，不应追加薛赛男为本案共同被告。张传香向一审法院起诉请求：判令薛俊宋、李加英、赵晓龙停止侵害，搬离名仕家园4号楼4单元201室，恢复至原状，将楼房交付给张传香，并赔偿张传香经济损失10000元；诉讼费由薛俊宋、李加英、赵晓龙承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。张传香提供的证据有：1.楼房所有权证书复印件1份，用以证明涉案楼房所有权人系张传香，张传香于2012年9月3日取得楼房产权证；2.刑事判决书复印件1份，用以证明在张传香不知情的情况下，涉案楼房承租人赵晓龙于2011年9月份以楼房所有权人的名义，将该楼房出售给了薛俊宋、李加英，后又伪造房屋产权证书交给薛俊宋、李加英。赵晓龙被一审法院判处有期徒刑6个月，赵晓龙属于无权处分人，处分张传香的房屋系无效行为，也是欺诈行为。薛俊宋、李加英对张传香提供的证据共同质证后认为：对证据1真实性、合法性无异议，对关联性有异议，房产证不能证明涉案房屋系张传香单独所有，该房屋系其与丈夫邵志杰的夫妻共同财产，张传香无权单独提起诉讼，2011年9月份薛俊宋夫妇购买之前，张传香就已将该楼房卖给了赵晓龙；对证据2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，张传香夫妻对赵晓龙买卖房屋的行为是知情的，在刑事卷宗中有明确的记载。赵晓龙伪造房屋所有权证书的行为，恰好证明张传香违背诚实信用原则，不配合赵晓龙办理房产过户的义务。赵晓龙对张传香提供的证据质证后认为：对张传香提供的证据无异议。赵晓龙一直与张传香丈夫协商租赁等事宜，未与张传香本人协商。薛俊宋、李加英提供的证据有：1.房屋买卖合同1份，用以证明薛俊宋、李加英夫妇于2011年9月1日从赵晓龙夫妇处以320000元市场价格购买涉案楼房并实际占有居住至今；2.薛俊宋与张传香之子邵一鸣的通话录音1份，用以证明张传香方认可涉案房屋卖给了赵晓龙，赵晓龙是实际所有人；3.邵志杰在公安机关的询问笔录1份，用以证明薛俊宋、李加英在购买楼房时已向张传香核实房屋产权情况，尽到了审慎的注意义务；4.赵松江出具的证明1份，用以证明薛俊宋、李加英购买涉案楼房后装修支出41500元；5.协议书（收到条）1份，用以证明薛俊宋、李加英支付给赵晓龙购房款297000元的事实；6.建兴物业收据1宗，用以证明李加英夫妇自2011年9月份实际占有使用涉案房屋，自2011年10月份起涉案房屋业主名已改为李加英。张传香对薛俊宋、李加英提供的证据质证后认为：对证据1真实性有异议，合同相关内容张传香不知情，与本案没有关联性；对证据2录音内容不清楚，无法证明是双方之间的通话录音，且从纸质文稿看如果该录音真实存在，也与本案的房屋权利人没有任何关系；对证据3邵志杰的询问笔录张传香不知情，该证据不能证明薛俊宋夫妇所称的张传香将涉案楼房卖给赵晓龙的事实存在；对证据4赵松江证明的真实性有异议，无法确定薛俊宋夫妇对涉案楼房的装修及花费情况；对证据5协议书有异议，协议书系复印件，不能确定赵晓龙与薛俊宋之间楼房买卖的真实情况，如果该事实存在，也是赵晓龙与薛俊宋夫妇之间的纠纷；对证据6建兴物业的收据中张传香缴纳的物业费无异议，对李加英是否向建兴物业缴纳过费用，张传香不知情，当时是赵晓龙承租的涉案房屋。赵晓龙对薛俊宋、李加英提供的证据质证后认为：对证据1房屋买卖合同无异议，签订合同属实，但是赵晓龙与张传香未达成买卖，最终无法履行；对证据2录音不知情；对证据3无异议；对证据4装修费用应按实际情况认定；对证据5、6无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：薛俊宋、李加英系夫妻关系。2011年5月份，赵晓龙租赁张传香购买的位于莒县名仕家园4号楼4单元201室楼房一套，口头约定房租按年支付。同年9月份，赵晓龙及其妻薛赛男以房屋所有权人的身份将该套房屋出售给薛俊宋、李加英。双方签订房屋买卖合同一份，载明甲方（卖方）为赵晓龙、薛赛男（赵晓龙之妻），乙方（买方）为薛俊宋、李加英。合同约定甲方将其拥有独立产权的位于日照市莒县，建筑面积89.62平方米（附带车库不低于24平方米，以实际建筑面积为准）以人民币叁拾贰万元整（小写320000元）出售给乙方。合同载明的签订时间为2011年9月1日，薛俊宋、李加英主张该合同系2014年补签。2012年9月3日，张传香取得涉案房产的房权证，证号为莒房权证城区字第**，房屋所有权人为张传香，共有情况为单独所有，房屋坐落于，登记时间为2012年8月27日。2014年1月31日，赵晓龙向薛俊宋出具协议书一份，载明：“协议书今赵晓龙把名仕家园4号楼4单元201室卖给薛俊宋，总额32万（叁拾贰万）已给29.7（贰拾玖万柒）2014.1.31赵晓龙”。同日，赵晓龙向薛俊宋出具欠条一份，载明：“欠条今欠薛俊宋现金29.7万元，大写贰拾玖万柒千元正赵晓龙2014.1.31号”。2014年5月份，赵晓龙通过办证广告电话联系并指使他人伪造了加盖有“莒县房地产管理局”、“莒县房地产管理局产权登记专用章”印文的莒房房权证城区字第**《屋所有权证》一份，并将其交给薛俊宋，该证载明的所有权人为张传香。2016年4月28日，薛俊宋在公安机关的询问笔录中述称：我（薛俊宋）过来报案，我（薛俊宋）让夏庄镇赵家孟晏村的赵晓龙给骗了；薛俊宋与赵晓龙夫妇系同学，2011年5、6月份赵晓龙以做饲料生意为由向薛俊宋借款80000元，7、8月份薛俊宋索要借款时，赵晓龙许诺将涉案楼房以320000元的价格卖给薛俊宋；2011年9月1日，薛俊宋开始对涉案楼房进行装修，2011年10月1日，薛俊宋结婚；2011年11月，薛俊宋发现涉案楼房的物业登记业主是张传香，赵晓龙解释称其从张传香处购得涉案楼房，但未过户；2012年12月30日前，薛俊宋共计付给赵晓龙227000元（包括之前借给赵晓龙的80000元）；2014年1月30日，薛俊宋一次给了赵晓龙70000元，双方商定剩余23000元房款于过户完成后付清；2014年五一期间，赵晓龙向薛俊宋提供了假造的产权人为张传香的房产证；后，薛俊宋建议三家一起商议涉案楼房事宜，赵晓龙未直接提供房东信息，薛俊宋打听到邵志杰的电话后联系邵志杰，邵志杰称房子卖给了赵晓龙，其与赵晓龙之间的事情不用薛俊宋管；赵晓龙提供虚假房产证后，薛俊宋要求不能出具真实房产证就退钱，赵晓龙也同意退钱，并于2015年2、3月份退了5000元、2016年3月初退了10000元、3月23日退了10000元、3月27日退了1000元；2017年正月初八，邵志杰及其母亲、儿子找到薛俊宋称涉案楼房系赵晓龙租赁，2016年5月4日已到期。2016年4月30日，张传香在公安机关的询问笔录中述称：2011年5月份，赵晓龙通过中介租赁其位于房屋，年租金5000元；租赁两年后赵晓龙想买涉案房屋，张传香不同意，赵晓龙继续租赁，但未续签书面租赁合同；2014年正月，赵晓龙称让张传香及其丈夫邵志杰到莒县找个小区看房子，并承诺由其出资购买用以置换涉案房屋，张传香及丈夫邵志杰看好房子后，赵晓龙答应购买，但一直未实际购买；2014年4、5月份，李加英找张传香称赵晓龙给了她一个假的房产证，2016年正月初八，邵志杰去了涉案楼房，薛俊宋及李加英在涉案楼房里并称赵晓龙将该楼房出售给了他们，已经付款290000元多。2016年5月17日，邵志杰在公安机关的询问笔录中述称：2007年左右购买了莒县名仕家园小区4号楼4单元201室楼房，楼房登记在张传香名下；2010年5月4日出租给赵晓龙，年租金8000元；2013年初赵晓龙称想购买新楼房用以置换涉案楼房但一直未购买；2014年左右，李加英问房子是否卖给赵晓龙，我（邵志杰）说卖给赵晓龙了，原因是李加英一直问，我（邵志杰）认为合同是和赵晓龙签的，与小薛（薛俊宋）无关，就没说实话，随口应付。经鉴定，赵晓龙伪造的莒房房房权证城区字第**屋所有权证》上加盖的印文均系伪造印章盖印形成。2017年6月22日，一审法院作出（2017）鲁1122刑初84号刑事判决书，判决赵晓龙犯伪造事业单位印章罪，判处有期徒刑六个月，缓刑一年。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，薛俊宋、李加英对涉案楼房是否构成善意取得，张传香在赵晓龙处分房屋的过程中是否存在过错，张传香主张的经济损失10000元是否成立及损失承担主体存在较大争议，对该争议焦点，一审法院分述如下：关于薛俊宋、李加英对涉案楼房是否构成善意取得的问题。善意取得是指无权处分人将财产有偿转让给第三人，如果受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该物产的所有权。善意取得的要件为受让人受让财产时是善意，财产以合理价格有偿转让，转让财产依照法律规定应当登记的已经登记、不需要登记的已经交付给受让人。本案中，赵晓龙作为承租人将其承租的楼房无权出卖给薛俊宋、李加英时，虽薛俊宋、李加英并不知道赵晓龙系无权处分，其购买该楼房系善意并已支付一定的房款，但涉案房屋系不动产，房产所有人系张传香，最终未完成过户登记，薛俊宋、李加英并未实际获得涉案房屋的所有权，故其不能构成对涉案房屋的善意取得。且薛俊宋、李加英在得知赵晓龙提供的房产证系假证并向赵晓龙提出不能提供真证就退钱的要求后，接受了赵晓龙的部分退款，薛俊宋、李加英辩称其对涉案楼房构成善意取得，一审法院不予采信。在薛俊宋、李加英与张传香之间不存在买卖、租赁等据以合法占有的合同关系的情形下，现张传香基于其对涉案楼房享有的所有权要求排除薛俊宋、李加英对涉案房屋的占有，一审法院予以支持。张传香在赵晓龙处分房屋的过程中是否存在过错的问题。薛俊宋、李加英辩称其在购买涉案楼房时向张传香的丈夫邵志杰询问过赵晓龙购买该楼房的事宜，邵志杰称该楼房已卖给赵晓龙，薛俊宋、李加英系基于对邵志杰信赖才购买的涉案房屋，涉案楼房是张传香与邵志杰的夫妻共同财产，张传香应当承担一定的过错责任。因薛俊宋、李加英未提供证据证明其在询问邵志杰时将赵晓龙已出售涉案楼房一事告知邵志杰、邵志杰对赵晓龙已出售涉案楼房一事知情，在赵晓龙与邵志杰协商由赵晓龙另购楼房置换涉案楼房的情况下，即使邵志杰陈述涉案楼房已出售给赵晓龙，其并无欺诈薛俊宋、李加英以使其利益受损的恶意。后赵晓龙未另购楼房，双方未予置换，涉案楼房所有权并未发生转移。薛俊宋、李加英在购买楼房时应尽到审慎的注意义务，其明知赵晓龙未获得涉案楼房的所有权的情况下仍甘冒风险予以购买，应承担相应法律后果。张传香并非楼房买卖协议的合同主体，其对合同签订不存在过错。薛俊宋、李加英辩称张传香存在过错，一审法院不予采信。因张传香作为涉案楼房登记的单独所有人，其基于对该楼房享有的物权提起本案诉讼符合法律规定，对薛俊宋、李加英辩称的涉案楼房系张传香、邵志杰的共同财产，张传香无权单独提起诉讼，一审法院不予采信。关于张传香主张的经济损失10000元是否成立及承担主体问题。涉案楼房于2011年5月份出租给赵晓龙，张传香与赵晓龙之间形成租赁合同关系，租赁至2013年5月份后虽未补签书面租赁合同，但赵晓龙一直按年8000元的租赁价格缴纳租赁费至2016年5月，双方存在事实租赁关系。2016年正月，张传香知道涉案楼房被薛俊宋、李加英实际占用后要求薛俊宋、李加英搬离涉案楼房，赵晓龙亦表示不再租赁涉案楼房，应认定张传香与赵晓龙之间的租赁合同关系已经解除。薛俊宋、李加英继续占用涉案楼房给张传香造成损失，应当支付相应的占用费用；赵晓龙虽解除了与张传香之间的租赁合同，但其私自将楼房出售，未返还楼房，其应对薛俊宋、李加英占用涉案楼房给张传香造成损失承担连带赔偿责任。赵晓龙于2017年7月支付的2016年至2017年期间的占用费用10000元，应视为其自愿缴纳的薛俊宋、李加英占用楼房的费用。参照赵晓龙支付的年占用费用和楼房租赁市场价格，张传香请求薛俊宋、李加英支付2017年7月至2018年7月期间的占用费10000元，一审法院予以支持。赵晓龙辩称其与张传香租赁合同已经解除且未实际占用涉案楼房不承担赔偿责任无理，一审法院不予采信。薛俊宋、李加英辩称其基于购买对涉案楼房的占有合法，无事实和法律依据，一审法院不予采信。综上所述，张传香诉讼请求有理部分，一审法院予以支持；薛俊宋、李加英、赵晓龙无理，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、薛俊宋、李加英于判决生效后三十日内腾空、搬离楼房并将该楼房交还给张传香；二、薛俊宋、李加英于判决生效后十日内赔偿给张传香2017年7月至2018年7月期间的楼房占用损失10000元，赵晓龙承担连带赔偿责任。案件受理费50元，由薛俊宋、李加英、赵晓龙负担。二审中，双方当事人均没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人主张对涉案房屋构成善意取得的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。按照上述规定，不动产自登记时起发生物权变动，不动产的善意取得需以办理物权登记为要件。本案中，虽然上诉人购买该楼房时并不知道赵晓龙系无权处分，并已支付一定的房款，但涉案房屋未办理过户登记，故上诉人不能构成对涉案房屋的善意取得。关于上诉人主张原审被告赵晓龙对涉案房屋具有合法处分权的问题。赵晓龙作为承租人，无权将其承租的楼房出卖给他人。被上诉人称原审被告赵晓龙欲购买新楼房用以置换涉案楼房，后因其未另购楼房，双方未予置换。上诉人以此主张被上诉人同意与原审被告通过置换方式将涉案房屋卖给原审被告以及原审被告取得该房屋的处分权，但未提供证据证明被上诉人与原审被告之间关于以置换方式买卖涉案楼房的合同关系成立并生效。故对上诉人的上述主张，本院不予支持。关于上诉人主张一审遗漏当事人的问题。本案，原审被告赵晓龙租赁涉案房屋，并在无处分权的情况下将楼房出售，伪造房屋所有权证，被上诉人起诉要求上诉人及原审被告停止侵害，搬离涉案房屋，并赔偿损失。原审被告之妻并非本案必须参加诉讼的当事人。被上诉人作为涉案楼房登记的单独所有人，一审法院认定其基于对该楼房享有的物权提起诉讼符合法律规定并无不当，对上诉人的上述主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人薛俊宋、李加英负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二〇年九月二十五日法官助理王莹莹书记员辛娜