重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初4059号原告：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路**，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：徐鲁，董事长。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：林琳，女，1988年10月10日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：田忠力，男，1977年7月3日出生，汉族，住重庆市江**。原告保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）与被告林琳、田忠力商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人肖松柏、左俣佳，被告林琳、田忠力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付购房款337000元；2.支付自2019年11月20日起至付清之日止，以337000元为基数，按照每日万分之五计算的违约金；3.支付代收交易税费（包括契税、大修基金等）27135元。事实和理由：2017年11月19日，原、被告就位于重庆市江北区鸿恩寺片区X-X/X地块X宗商业裙房X-商铺X号的房屋签订《重庆市商品房买卖合同》，约定房屋总成交金额675226元，被告选择部分购房款按揭支付的方式向原告付款。合同附件五补充协议约定，被告逾期付款的，应当从逾期付款次日起至付清之日止，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金。被告因资金周转困难，要求分期支付首付款338226元，并要求延期办理合同备案登记及按揭贷款手续，双方签订了《关于首付款分期的协议》对相关事项予以约定。同时，被告按合同约定应向原告支付代收交易税费27135元。合同履行过程中，被告未能在约定期限向原告支付相应房价款，经原告多次催告后被告仍未履行付款义务。被告林琳、田忠力辩称，1.原告的销售政策称交首付一成即可使用商铺，两年后再办理银行按揭手续，两年内不用每月按揭还款。原、被告之间签署的所有合同和协议均为格式条款，签订时原告无任何风险提示和对重要条款的解释；2.被告按照合同约定按时足额交齐了50%首付款；3.被告按照原告销售人员通知于2019年11月14日按时前往原告指定银行办理了按揭手续，但被告至今未收到原告所指定的银行关于不能办理按揭的书面通知，被告不应承担违约责任；4.补充协议约定被告有一次自行变更按揭银行的权利，但须原告同意，而原告不同意也不配合被告另找一家银行办理的合理要求，剥夺被告的合法选择权；5.原告在销售时存在虚假宣传行为，标书中有商业价值的设施未落实；6.2018年1月10日，原告将原消防通道改为了小区大门（主入口），将小区大部分人流引流，严重贬损了位于销售时三湾路主入口商铺的商业价值；7.原告擅自将规划报建中的商铺接待大厅、公厕、接待大厅和车库连接的人行通道封闭，造成极大安全隐患，偷减公摊面积和公共配套，侵害商铺业主共同利益及贬损商铺价值。被告无任何违约行为，原告的行为是导致合同不能顺利履行的根本原因，所有合同和协议均为对原告单方面有利的格式条款，条款有失公允。本院经审理认定事实如下：2017年11月19日，保利公司（甲方）与田忠力、林琳（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方所购商品房坐落于重庆市江北区鸿恩寺片区X-X/X地块X宗商业裙房X-商铺X号，商品房总成交金额为675226元，乙方首付房款为338226元，余款337000元向银行申请10年的按揭贷款。乙方应于签订合同当日付清首付款（乙方已付定金转为本期购房首付款），并缴清由甲方代收的相关税费（包括但不限于契税、印花税、权证工本费等）。因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，超过此期限则承担逾期付款的违约责任。逾期付款的违约责任为：乙方如未按本合同约定时间付款，逾期超过30日后，甲方有权解除合同，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。合同还约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。该合同附件五《补充协议》约定：乙方须在甲方推荐银行办理按揭贷款。乙方同意在签订本买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭银行在本买卖合同生效后60日内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方在上述期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款，否则应当承担逾期付款的违约责任。乙方知晓现行房地产调控中银行政策可能会发生变化，乙方在签订买卖合同前已经对现行房贷政策做了充分的了解。对此乙方结合自身实际情况与甲方协商确定了买卖合同约定的贷款数额，乙方仍然承诺若非因甲方原因导致银行政策发生变化（包括但不限于与银行签订借款合同后银行通知乙方需上浮银行利率，或者提高首付款比例，或者增加提供贷款所需的资料等）而拒绝批准乙方的全额或部分贷款申请时，乙方需在贷款银行或甲方发出书面通知10日内付清房款差额部分，否则甲方有权解除合同。经甲方同意，乙方也可自行变更按揭银行另行签订按揭买卖合同，乙方变更按揭银行以一次为限。双方同意将前述乙方逾期付款的违约责任变更为乙方逾期支付款项，自本买卖合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金（即违约责任由每日万分之一变更为每日万分之五），并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付给该违约金。补充协议还约定买卖双方对本补充协议条款内容全部知悉和理解，本补充协议的签署是双方协商一致的结果，不是格式条款，不存在重大误解或显示公平的情形，本补充协议系双方的真实意思表示；本协议未尽事宜，仍以买卖合同约定为准，本补充协议如与买卖合同的约定不一致，则以本补充协议的约定为准。与本案合并审理的另案多名当事人举示了各自与保利公司签订的补充协议，除付款方式相关条款外，关于逾期付款责任的约定及其他内容均与本案一致。商品房买卖合同签订当天，保利公司还与田忠力、林琳签订《关于首付款分期的协议》，约定田忠力、林琳确认应付保利公司的该商品房首付款总额为338226元，此款分期给付，最后一笔付款时间为2019年11月19日。田忠力、林琳付清首付款当日，需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订抵押合同及办理按揭手续。该部分款项，田忠力、林琳已按约履行。关于房屋按揭贷款，田忠力、林琳到保利公司指定的中国银行办理按揭贷款未能成功，原因在于田忠力或林琳开办的公司在该行已有商业贷款，导致其不能再向该行申请贷款。由此，田忠力、林琳要求保利公司更换办理按揭贷款的银行，保利公司不予同意，不予同意的理由保利公司陈述系因其与指定按揭银行签有协议。2019年12月26日，北京大成（重庆）律师事务所受保利公司委托，向田忠力、林琳寄送律师函，要求二人支付房价款337000元（即按揭款部分）及其违约金，并称如果未于2020年1月10日前支付，将追究其违约责任。保利公司在庭审中举示了交易税费的明细、计算方式及依据（非住宅地籍零星测绘费除外），其中按揭印花税17元、电梯大修基金5916元、非住宅地籍零星测绘费73.8元、非住宅合同印花税338元、非住宅转移登记费550元、契税（商业）20257元，共计27151.8元，田忠力、林琳质证除对非住宅地籍零星测绘费有异议外，对其他费用的计算方法及金额无异议。田忠力、林琳主张保利公司在销售案涉房屋时进行虚假宣传及贬损商铺价值等，举示了多张照片，包括微信名为“魏大大大大琴”在微信朋友圈发布的“鸿恩寺唯一集中商业”的图片及宣传语、宣传广告、平面分布图、保利江上明珠·乐园温馨提示、案涉房屋现状照片、商铺销售价格表、《关于保利江上明珠乐园交房问题的协议》等，拟证明保利公司原宣传规划的派出所、社区用房、门诊均未入驻，原设计的大门更换了位置，以及原承诺的保利和乐教育自持商铺已经全部出售；并提供了6份《证明》，证明人为保利江上明珠乐园皮皮街商铺业主，载明《关于首付款分期的协议》和《重庆市商品房买卖合同》内容均为格式条款，并称保利公司存在虚假宣传行为。因田忠力、林琳系主张保利公司没有完全履行义务或存在欺诈行为，如其认为保利公司应承担违约责任，可另行主张权利，但前述证据与本案没有关联性，本院不予采信。田忠力、林琳在庭审中还举示了其与平安银行股份有限公司重庆分行签订的《个人担保贷款合同》、与招商银行股份有限公司重庆分行签订的《额度借款合同》以及还款记录表，拟证明其按揭资质没有问题，其可以通过招商银行和平安银行贷款。因该组证据与本案缺乏关联性，故本院不予采信。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、《关于首付款分期的协议》、收据、照片、微信聊天记录、催款函及邮寄凭证，以及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证。本院认为，本案争议焦点在于《重庆市商品房买卖合同》的补充协议中，田忠力、林琳变更按揭银行需经保利公司同意，以及逾期付款违约责任由每日万分之一变更为万分之五的约定是否属格式条款与相应的效力。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”由于本案双方与另案当事人和保利公司签订的补充协议内容基本一致并系打印件，并未因合同主体的不同而有所差异，可以证实补充协议系重复使用，且根据常理，开发商在出售商品房过程中因自己的销售政策所需，以及面对众多的买受人，难以做到一一协商，故可以认定协议内容为格式条款。虽然本案当事人在补充协议中约定该协议非格式条款，但不影响相关条款的实质性判断。对于格式条款效力，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条是规定一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益等合同无效的情形，第五十三条是规定造成对方人身伤害，及因故意或者重大过失造成对方财产损失的合同免责条款无效，不适用于本案。本案亦不属于保利公司免除自己的责任、排除对方主要权利的情况，由此，应考量补充协议关于变更按揭银行需经保利公司同意，以及变更逾期付款违约责任是否属于加重对方责任的情形。但保利公司因其与指定按揭银行签有协议而不同意变更按揭银行的解释具有合理性，且田忠力、林琳不能从最初的银行获得贷款非保利公司原因，故该约定不属加重责任情形。补充协议关于逾期付款违约责任的约定，仅系在田忠力、林琳违约的前提下方可适用的条款，即该约定的适用范围，是在违约的前提条件下，而非买受人正常履行情况下的合同义务。根据前述评判，补充协议的相关约定不属无效条款，田忠力、林琳应按约承担违约责任。对于剩余的房屋价款，《关于首付款分期的协议》对房屋首付款的支付方式及时间进行了变更，可以视为许可田忠力、林琳延期办理按揭贷款手续的约定，原补充协议中约定的办理按揭贷款时间应当从合同生效之日变更为《关于首付款分期的协议》中约定的最后一期首付款应当付清之日，即2019年11月19日。田忠力、林琳应当按照补充协议约定的应当办理银行按揭贷款60日期限届满后的3日内一次性支付剩余房款，即337000元，2019年11月19日起的63日为2020年1月21日，但田忠力、林琳未支付，故应从2010年1月22日起承担逾期付款的违约责任。另，补充协议约定的每日万分之五的标准，折算后为每年18%，田忠力、林琳主张格式条款无效，或者认为加重其责任，包含有对违约金过高的抗辩，而年18%的违约金标准，与同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率相比较，高于该贷款市场报价利率的四倍，可认定为过高，故本案调减为该贷款市场报价利率的四倍。对于保利公司主张的代收交易税费，由于合同约定田忠力、林琳应于签订合同当日缴清由保利公司代收的相关税费，除非住宅地籍零星测绘费外，保利公司举示了各项费用收取及计算的政策依据，田忠力、林琳应当按约支付，对于非住宅地籍零星测绘费，本院不予支持，故田忠力、林琳应当支付27078元（27151.8元－73.8元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告田忠力、林琳于本判决生效后三日内给付原告保利（重庆）投资实业有限公司购房款337000元；二、被告田忠力、林琳于本判决生效后三日内给付原告保利（重庆）投资实业有限公司以337000元为基数，从2020年1月22日起至付清时止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的违约金；三、被告林琳、田忠力于本判决生效后三日内给付原告保利（重庆）投资实业有限公司交易税费27078元；四、驳回原告保利（重庆）投资实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3456.84元，由原告保利（重庆）投资实业有限公司负担25元，被告田忠力、林琳负担3431.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇二〇年九月二十三日法官助理  张文雯书 记 员  吴小娇