贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5610号上诉人（本诉被告、反诉原告）：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼**，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：程晨，职务：总经理。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：徐广富，男，1977年1月24日出生，汉族，云南省宣威市人，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：雍雪梅，女，1981年7月11日出生，汉族，四川省南充市人，住址同上。原审被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦****，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：于国强，系该公司总经理。上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）因与被上诉人徐广富、雍雪梅及原审被告贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。信本奥特莱斯公司上诉请求：撤销原审判决，二被上诉人承担本案上诉案件受理费。事实及理由：上诉人与二被上诉人签订了商铺委托经营管理合同，该合同约定二被上诉人应当积极配合办理一切手续，但是至今二被上诉人没有实际交付案涉商铺，上诉人的合同目的没有得到实现，上诉人无法向被上诉人支付托管收益金。被上诉人二审期间未作答辩。原审被告二审期间未作陈述。徐广富、雍雪梅向法院提出诉讼请求：1、判令信本奥特莱斯公司支付市场培育期及2019年7月1日起至2020年6月30日（四个季度）的收益金29984元，并按每日1‰承担以13922元为基数自2019年7月1日起至款项清偿之日止的违约金，按每日1‰承担以5354元为基数自2019年10月1日起至款项清偿之日止的违约金，按每日1‰承担以5354元为基数自2020年1月1日至款项清偿之日止的违约金，按每日1‰承担以5354元为基数自2020年4月1日至款项清偿之日止的违约金；2、判令聚银公司承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。信本奥特莱斯公司提出反诉请求：1、判令解除与徐广富、雍雪梅于2017年4月1日签订的《商铺委托经营管理合同》；2、判令反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实如下：遵义奥特莱斯城市广场系聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，2017年4月1日，徐广富、雍雪梅与聚银公司签订《商品房买卖合同》，购买遵义市奥特莱斯城市商业用房，该房建筑面积32.59平方米、房屋价款为368324.00元，聚银公司应当在2018年12月31日前向徐广富、雍雪梅交付房屋。同日，徐广富、雍雪梅（甲方、委托方）与信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定徐广富、雍雪梅将前述商业用房委托信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，徐广富、雍雪梅（甲方）委托信本奥特莱斯公司（乙方）全权代办收房事宜并向信本奥特莱斯公司提供所有办理收房验收的资料及相关费用，（除合同另有约定外）合同的终止时间为2027年6月30日，在合同履行期间，徐广富、雍雪梅（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2017年7月1日开始至2027年6月30日止，共计壹拾年，甲方同意自2017年7月1日至2019年6月30日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定自2019年7月1日至2020年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币7,495.00元，自2020年7月1日至2023年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币8,566.00元，自2023年7月1日至2026年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币9,637.00元，自2026年7月1日至2027年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币10,707.00元。甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项;甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款。乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任。甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，徐广富、雍雪梅全款足额支付了购房款368,324.00元，并办理了商品房预售合同登记备案表。原、被告签订《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》后对托管收益进行了变更，变更后的托管收益结算标准为：自2017年7月1日至2019年6月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币1,071.00元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付），自2019年7月1日至2020年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币5,354.00元，自2020年7月1日至2023年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币8,566.00元，自2023年7月1日至2026年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币9,637.00元，自2026年7月1日至2027年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币10,707.00元。因多种原因，聚银公司至今未交付该商铺。另查，徐广富、雍雪梅系夫妻关系。一审法院认为，徐广富、雍雪梅在与聚银公司签订《商品房买卖合同》购买商铺的同时，信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与徐广富、雍雪梅签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同,但合同主要内容为被告向徐广富、雍雪梅分期缴纳收益金及标准,并允许信本奥特莱斯公司有权转租该商铺,合同内容并非被告受托处理徐广富、雍雪梅的出租事宜,实质是徐广富、雍雪梅将商铺交付信本奥特莱斯公司使用、收益，信本奥特莱斯公司支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，该合同实为房屋租赁合同，所涉收益金实为租金，本案实为房屋租赁合同纠纷。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年12月31日前，徐广富、雍雪梅与信本奥特莱斯公司、聚银投资公司签订的《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》约定的托管收益结算期限自2017年7月1日开始至2027年6月30日止，徐广富、雍雪梅与信本奥特莱斯公司、聚银投资公司均认可上述两份合同是同日签订，可以认定，在明知涉案商铺不能如期交付的情况下仍然达成共识，自2017年7月1日起即进入托管收益结算期，信本奥特莱斯公司明知该商铺不能实际交付、无法正常使用的情况下，仍然承诺向徐广富、雍雪梅支付托管收益金的事实，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，被告应当按约履行，故对徐广富、雍雪梅要求信本奥特莱斯公司支付收益金的诉讼请求予以支持，双方约定收益金最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付，本案双方签订的《托管收益确认单》上明确具体的记载了每季度应当支付的委托收益金数额，其中市场培育期托管收益结算标准为每季度人民币1,071.00元，自2019年7月1日起至2020年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币5,354.00元，根据前述标准，徐广富、雍雪梅市场培育期（2017年7月1日至2019年6月30日止）的收益金应为：1,071.00元×8（个季度）=8,568.00元，2019年7月1日起至2020年6月30日止的收益金应为：5,354.00元×4（个季度）=21,416.00元，两项合计29,984.00元，现徐广富、雍雪梅主张29,984.00元，原审法院予以支持。对信本奥特莱斯公司请求解除与徐广富、雍雪梅于2017年4月1日签订的《商铺委托经营管理合同》的诉讼请求不予支持。关于违约金，信本奥特莱斯公司从约定应当支付收益金之日起即未支付收益金，其行为已构成违约，应支付违约金，徐广富、雍雪梅主张从2019年7月1日起分季度按每日1‰进行累计计算，结合双方签订的委托经营管理合同约定，每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，说明信本奥特莱斯公司每期有一个月的支付期限，如未能在期限内支付，则应从每期逾期的次月1日起分段计算违约金，故对徐广富、雍雪梅计算违约金的方式，本院不予支持。庭审中，信本奥特莱斯公司提出对违约金进行调整，要求按年利率6%进行计算，因双方约定的支付标准日1‰相当于年利率36%，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条之规定，结合双方约定的计算标准、本案实际情况及信本奥特莱斯公司的违约情节等，原审法院酌情调整违约金按年利率6%进行计算，根据徐广富、雍雪梅2017年7月1日至2020年6月30日期间应得收益金的情况，徐广富、雍雪梅主张的违约金计算至2020年6月30日分别为：1、2017年7月1至2019年6月30日止的违约金，因信本奥特莱斯公司在市场培育期内的收益金共计8568.00元未付，违约金从2019年10月1日起计算至2020年6月30日止为385.56元；2、2019年8月1日至2020年6月30日止的违约金，按收益金5,354.00元计算，违约金从2019年8月1日起计算至2020年6月30日止为267.7元；3、2019年10月1日至2020年6月30日止的违约金，按收益金5,354.00元计算，从2019年10月31日起至2020年6月30日止为216.84元；4、2019年12月31日至2020年6月30日止的违约金，按收益金5,354.00元计算，从2020年1月31日起至2020年6月30日止为134.74元；5、2019年4月1日至2020年6月30日止的违约金，按收益金5,354.00元计算，从2020年5月1日起至2020年6月30日止为53.54元；综上,至2020年6月30日，信本奥特莱斯公司总计应支付违约金1,058.38元。另因徐广富、雍雪梅在本案中主张收益金至2020年6月30日，信本奥特莱斯公司应支付29,984.00元，故信本奥特莱斯公司还应从2020年7月1日起按每日6%支付违约金至付清之日止。对于徐广富、雍雪梅要求聚银公司承担连带清偿责任的请求，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，聚银公司应对上述债务承担连带清偿责任，故对徐广富、雍雪梅的该项请求亦予支持。据此判决：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐广富、雍雪梅（2019年7月1日至2020年6月30日期间）收益金29,984.00元、及违约金（2019年7月1日至2020年6月30日期间为1,058.38元，2020年7月1日起的违约金，以收益金29,984.00元为基数按照年利率6%计算至该收益金付清之日止）；二、贵州聚银投资置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、驳回徐广富、雍雪梅的其余诉讼请求；四、驳回反诉遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的反诉诉讼请求。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条关于“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”之规定，涉案《商铺委托经营管理合同》系三方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同依法成立，合法有效，对涉案三方当事人均具有法律约束力。该合同中明确约定计算收益金的时间为2017年7月1日至2027年6月30日，在合同实际履行过程中，由徐广富、雍雪梅向聚银公司购买涉案商铺，聚银公司将涉案商铺交由信本奥特莱斯公司经营，再由信本奥特莱斯公司向徐广富、雍雪梅支付租金，签订涉案合同时，聚银公司、信本奥特莱斯公司均为该合同的当事人，综合涉案项目的多个案件情况，信本奥特莱斯公司在签订涉案合同时，知道或者应当知道聚银公司的经营状况，应当知道涉案商铺不能按期交付，并且信本奥特莱斯公司仍与徐广富、雍雪梅达成《托管收益确认单》协议，以实际行为表明其在涉案商铺未实际交付的情形下，仍愿继续履行支付收益金的义务，因此，信本奥特莱斯公司应按涉案合同履行自身义务，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决信本奥特莱斯公司承担支付收益金的义务并无不当，本院予以确认。信本奥特莱斯公司主张解除涉案合同，其所举证据及依据的事实及理由均不符合《中华人民共和国合同法》第九十三关于“条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定的情形，信本奥特莱斯公司解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人信本奥特莱斯公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇二〇年九月二十五日法官助理侯振伟书记员冯滢