福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5383号 上诉人（原审原告）：福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会，住所地福建省福州市鼓楼区西江滨大道66号。 负责人：何邦政，主任。 委托诉讼代理人：江贤凯，男，该分会副主任。 上诉人（原审被告）：融侨集团股份有限公司，住所地福建省福州市闽江大道167号。 法定代表人：林宏修，董事长。 委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄文辉，福建谨而信律师事务所实习律师。 上诉人福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会（以下简称融侨锦江C区业委会分会）、融侨集团股份有限公司（以下简称融侨集团）因业主共有权纠纷一案，均不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初13014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 融侨锦江C区业委会分会上诉请求：判令维持一审判决中融侨集团向福州市房屋维修基金管理中心补交融侨锦江C区维修基金1075646.4元的同时，以该值为基数按双方于2006年1月4日所签订协议所约定的利息支付标准，由融侨集团支付自2006年1月4日起到完成履行补交义务之日止相关的利息。事实和理由：融侨集团所获得的C区房屋预售许可证时间为2003年1月。《福州市城市住宅小区物业管理办法》（1996年9月27日福州市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过，1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）第十七条规定：新建住宅小区应建立物业管理基本金制度。基本金由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2%拨付的资金和依法取得的其他资金组成。另福州市房管局2004年271号文件规定，1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅物业，开发商应按照规定把建设总投资额的2%拨付专项维修基金，缴至房管局指定的福州市物业专项维修基金专户。代收的专项维修基金总额不足建设总投资额2%的部分，应由开发商按规定金额补足。融侨锦江C区业委会分会向融侨集团多次交涉，要求其依据福州市住宅专项维修资金管理中心所核定的数额2863900元履行拨付义务，经交涉，融侨集团仅拨付了1773109.36元，仍欠缴1075646.4元。这部分本金和其产生的相关利息属于C区业主。双方对融侨集团已补交部分1773109.36元的计息方法有明确协议，该约定不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，其计算方法和标准可以适用于仍欠缴的1075646.4元部分。 融侨集团辩称，一、一审法院判令融侨集团向福州市房屋维修基金管理中心补缴融侨锦江C区的专项维修资金1075646.4元，缺乏合同依据且适用法律错误。二、融侨锦江C区业委会分会主张以1075646.4元为基数计算相应利息，缺乏合同依据，一审法院不予支持相应利息，是正确的。1.如前所述，案涉专项维修资金补缴义务主体为买受人，而非融侨集团，不存在融侨集团需要就补缴部分的专项维修资金支付利息问题。2.融侨锦江C区业委会分会主张融侨集团与其就已补交部分1773109.36元的计息方法达成协议，不是事实。即使融侨锦江C区业委会分会所举的《融侨锦江C区维修基金移交协议书》是真实的，也仅能说明双方同意已移交的专项维修资金1773109.36元约定按专项维修资金中心资金账户利率0.1335%/月计算利息。该份协议并无显示应由买受人补缴的专项维修资金1075646.4元适用该计息标准且由融侨集团负担的事实。故融侨锦江C区业委会分会主张所谓已补交部分1773109.36元的计息方法可以适用于融侨集团尚未交纳仍欠缴1075646.4元部分，无事实依据。 融侨集团上诉请求：撤销一审判决，改判驳回融侨锦江C区业委会分会的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院撇开融侨集团与买受人关于维修资金等均由买受人自行承担的合同约定，认定融侨集团系融侨锦江C区专项维修资金的缴交义务主体，缺乏合同依据。讼争《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条约定，根据国家地方有关法律法规及文件的规定，该套房屋的房契税、印花税、维修资金等均由买受人自行承担。委托出卖人代办产权应预交相关费用（此费用为出卖人根据相关部门收费标准代为预收，最终收费不计利息多还少补）。可见，融侨集团与买受人已明确约定，其所购买商品房对应的专项维修资金应由买受人自行负担，融侨集团只是作为受托人，代为预收后再向福州市专项维修资金管理中心移交。因《商品房买卖合同》签订时融侨锦江C区专项维修资金具体缴费金额尚未核定，融侨集团依照多还少补的原则，暂按购房合同价0.5%向买受人代为预收。且融侨集团已将代收的该项目专项维修资金1773109.36元全数移交至福州市专项维修资金管理中心，已完成受托代收的合同义务。至于最终核定金额2863900元与预收专项维修资金1773109.36元的差额部分，应由买受人补齐后再由融侨集团向福州市专项维修资金管理中心进行移交，或者由买受人自行补缴。二、一审法院适用福州市房管局2004年271号文件以及《福州市城市住宅小区物业管理办法》，认定应由融侨集团将建设投资总额2%拨付专项维修资金至福州市物业专项维修资金专户，适用法律错误。《福州市城市住宅小区物业管理办法》（1997年1月1日生效至2005年1月1日失效）第十七条以及《福州市住宅小区物业管理基本金管理暂行规定》（1998年12月23日生效至2004年2月28日失效）第三条均规定，物业管理基本金由开发建设单位在移交物业管理前，按照建设投资总额的2%拨付。但建设部、财政部联合颁布并于1999年1月1日实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（2008年2月1日失效）第五条规定，购房者应当按照购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。此外，《物业管理条例》（2003年9月1日生效）以及《住宅专项维修资金管理办法》（2008年2月1日生效）均规定专项维修资金的缴交义务主体为购房者/买受人。由此说明，无论专项维修资金的缴交比例如何，国家行政法规以及部委规章均已明确规定专项维修资金的缴交主体应为购房者，而非建设单位。如果地方性法规、部门规章与国家法律、行政法规等上位法冲突时，依据优先适用上位法的基本原则，本案应适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》以及《物业管理条例》之规定。 融侨锦江C区业委会分会辩称，一、融侨集团与买受人签订的购房合同补充协议中关于维修基金由买受人自行承担的约定是违法的。补充协议中关于维修基金由买受人自行承担的约定所采用的字号、字体、行距与普通条款的不一致的。二、根据福州市房管局2004年271号文件规定，1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅物业，开发商应按照《福州市城市住宅小区物业管理办法》的有关规定把建设总投资额的2%拨付专项维修基金，缴至房管局指定的福州市物业专项维修基金专户。三、因为公共维修基金涉及关系利害重大，业委会成立以来一直在主张该诉求，也得到了相关主管部门的支持，相关主管部门也出具了相应的证明文件。 融侨锦江C区业委会分会向一审法院起诉请求：判令融侨集团向福州市房屋维修基金管理中心补交融侨锦江C区维修基金1086880.64元；并以该值为基数按人民银行同期贷款利率支付自2006年1月4日起到完成履行补交义务之日止相关的利息。 一审法院认定事实：被告融侨集团系位于福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区的开发商。该小区的业主分别从2003年1月至2006年1月期间与被告签订《房屋购买合同》。被告所获得的房屋预售许可证为［2003］榕房许字第1575号和1541号，分别于2003年4月9日和2003年4月10日批准。另查，2019年福州市住房保障和房产管理局出具榕房函〔2019〕605号《关于限期提供建审材料及缴交住宅专项维修资金的通知》，通知对象为“各房地产开发企业”，主要内容为“根据《福州市城市住宅小区物业管理办法》（市第十届人大常委会通过）第十七条规定和福州市人民政府2004年第34次常务会议的纪要，1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅开发项目，由开发建设单位按其建设总投资额的2%向福州市住宅专项维修资金专户缴交住宅专项维修资金”。2018年6月11日，福州市住房保障和房产管理局向原告出具信访事项处理答复意见书称，开发商代收业主的维修资金应全额转入维修资金专户代管，不足部分由开发商补足；该局核定融侨锦江C区应缴纳维修资金286.39万元，今年该局曾多次发函给被告催缴维修资金，现已再次责令被告尽快补齐；建议原告可通过法律诉讼程序维护自身合法权益，我市已有多起成功案例。 一审法院认为，本案中，原、被告双方对于福州市住宅专项维修资金管理中心核算的融侨锦江C区应缴纳专项维修资金的总金额为2863900元以及被告已移交专项维修资金1773109.36元没有异议。但被告认为其于2019年6月4日向融侨锦江C区1#306、5#305、1#506及6#903单元的业主发出《通知函》催讨专项维修资金，其中1#306、5#305、1#506单元的业主已缴纳相应专项维修资金17990.11元，该部分款项应于原告主张的金额1086880.64元中予以扣除；原告自认1#306、5#305、1#506单元的业主有向福州市住宅专项维修资金管理中心缴交专项维修资金，但系按合同金额的0.5%缴纳，分别缴交3859元、3360.72元、4014.52元（合计11234.24元），并同意在诉请金额1086880.64元中予以扣除。对此一审法院认为，被告未举证证明上述业主实际缴交金额，根据原告的诉请和自认，被告应补缴的专项维修资金金额1086880.64元-11234.24元=1075646.4元。故原告主张的相应诉请金额，一审法院予以支持，超过部分不予支持。关于利息，原告主张被告支付相应的利息，因双方没有约定，且原告没有证据证明其实际存在损失，故一审法院对此不予支持。 关于福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会的诉讼主体资格。被告辩称，原告于2019年9月8日任期已满，丧失诉讼主体资格。一审法院认为，原告提供的福州市鼓楼区住房保障和房产管理局《业主委员会备案证明》足以证明福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会已再次成立并备案，其中主任仍为何邦政，副主任为江贤凯，时间自2019年10月17日起，任期3年。故原告仍具有诉讼主体资格。 关于融侨锦江C区专项维修资金的补缴主体问题。一审法院认为，根据福州市房管局2004年271号文件规定，1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅物业，开发商应按照《福州市城市住宅小区物业管理办法》的有关规定把建设总投资额的2%拨付专项维修资金，缴至房管局指定的福州市物业专项维修资金专户。本案中，融侨锦江C区的《商品房预售许可证》办理时间在2003年8月31日前，应由作为开发商的被告向房管局指定的福州市住宅专项维修资金管理中心缴纳，且福州市住房保障和房产管理局在信访处理答复意见书亦确认应由被告缴纳维修资金。至于被告辩称缴交义务主体应是购房者或业主，则应由被告另行向购房者或业主主张，两者并不矛盾。 关于原告的主张是否超过诉讼时效。一审法院认为，因被告未举证证明其向原告或融侨锦江C区的业主告知未缴足专项维修资金事宜；原告举证证明其自成立后即2016年9月起开始向被告主张权利，被告亦已于2018年9月30日向福州市住宅专项维修资金管理中心缴纳专项维修资金，故原告的诉请主张并未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决：一、被告融侨集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市房屋维修基金管理中心补缴福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区的专项维修资金共计1075646.4元；二、驳回原告福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，融侨集团与融侨锦江C区买受人签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条均约定：“根据国家地方有关法律法规及文件的规定，该套房屋的房契税、印花税、维修资金等均由买受人自行承担。委托出卖人代办产权应预交相关费用（此费用为出卖人根据相关部门收费标准代为预收，最终收费不计利息多还少补）。”二审中，本案双方当事人均确认，融侨集团已将其向融侨锦江C区买受人代收的专项维修基金移交至福州市住宅专项维修资金管理中心。 本院认为，融侨集团与融侨锦江C区买受人签订的《商品房买卖合同》补充协议关于“根据国家地方有关法律法规及文件的规定，该套房屋的房契税、印花税、维修资金等均由买受人自行承担。委托出卖人代办产权应预交相关费用（此费用为出卖人根据相关部门收费标准代为预收，最终收费不计利息多还少补）”的约定，系合同双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。按照上述约定，融侨锦江C区房屋的维修资金由买受人自行承担，且融侨集团也已将其代收的专项维修基金移交至福州市住宅专项维修资金管理中心。现融侨锦江C区业委会分会要求融侨集团补缴福州市住宅专项维修资金管理中心核定数额与融侨集团预收维修资金的差额部分及相应利息，缺乏依据，本院不予支持。 综上，融侨集团的上诉请求成立，本院予以支持；融侨锦江C区业委会分会的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初13014号民事判决； 二、驳回福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会的诉讼请求。 一审案件受理费16723元，适用简易程序减半收取，计8361.5元，由福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会负担；二审案件受理费16723元，由福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦