辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（二审维持原判或改判用）（2020）辽01民终10553号上诉人（原审被告）：张洋，男，1975年2月14日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。被上诉人（原审原告）：庞波，男，1972年1月28日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：高宝瑛，辽宁敦正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚香，辽宁首丰律师事务所律师。上诉人张洋因与被上诉人庞波房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初3634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张洋上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费等相关费用由被上诉人承担。二审庭审中，上诉人明确上诉请求为：撤销一审判决第二、三项，同意一审判决第一项。事实与理由：一、被上诉人在涉案房屋施工修建时未向上诉人协商报告，根据合同约定上诉人有权解除合同，由此造成的损失由被上诉人负责，故上诉人不应向被上诉人返还履约保证金和租金。二、被上诉人未按合同约定将餐饮配套交予上诉人经营，由此造成的损失应由被上诉人向上诉人赔偿。三、上诉人以部分租金入股被上诉人幼儿园，被上诉人从未向上诉人分红。庞波辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。庞波向一审法院起诉请求：1.要求解除与张洋签订的租赁的租赁合同；2.判令张洋返还履约保证金500000元，返还庞波已交付的但尚未发生的租金533328元；3.张洋承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月10日，庞波与张洋签订《租赁合同》一份，约定“出租方为绿廊壹号酒店（甲方），承租方为诺尔国际幼儿园（乙方），甲方出租给乙方的场地位于绿廊壹号酒店2号场地。该场地租赁期限为9年，自2017年9月10日至2026年12月10日止（装修免租3个月）。乙方应在本合同签订当日向甲方一次性交纳履约保证金人民币500000元。第一年度租金1500000元，于合同签订当日支付，以后每年度租金于当年8月10日前一次性支付。……乙方在承租场地施工修建，需书面向甲方协商，征得甲方同意后，按行业的有关规定办理相关许可证、消防审批等手续，同时提供施工修建方案、施工平面图、效果图进行审批并办理相关手续。未经同意，乙方不得擅自施工修建或改变施工方案，否则甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方负责。……”合同签订后，张洋将房屋交付庞波使用。庞波于2017年9月11日委托案外人张敏向张洋转账保证金500000元。庞波于2019年9月11日委托案外人于丹向张洋转账2019年9月11日至2020年9月10日的部分租金600000元。2019年9月26日，沈阳市沈河区城市建设管理局、沈阳市沈河区城市建设局、沈阳市沈河区房产局、沈河区城市建设综合行政执法中心、沈阳市自然资源局沈河区分局、沈阳市生态环境局沈河分局、沈阳市公安局沈河分局、泉源街道办事处向庞波经营的诺尔国际幼儿园联合下发《限期拆除通知书》，责令其在收到通知书之日起7日内自行拆除或申请帮助拆除上述违法建筑。庭审中，庞波、张洋均表示诉争房屋实际于2019年12月26日被政府强制拆除。另查明，沈阳市沈河区沈水绿廊壹号酒店系个体工商户，经营者为被告张洋，沈阳市沈河区沈水绿廊壹号酒店于2019年9月17日注销。庞波系沈阳市沈河区诺尔森林幼儿园的法定代表人。一审法院认为，庞波与张洋之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。关于庞波主张解除《租赁合同》的诉求，该院认为张洋出租给庞波的租赁物已经被依法拆除，故合同目的已经无法实现，符合合同的法定解除条件，故对庞波此项诉求，予以支持。关于庞波主张张洋返还保证金500000元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故张洋应将其收取的500000元保证金返还庞波，对庞波此项诉求，予以支持。关于庞波主张张洋返还尚未发生的租金533328元的问题，该院认为，庞波已交付张洋2019年9月11日至2020年9月10日的部分租金600000元，扣除庞波实际使用期间的租金后，张洋应将剩余部分租金返还庞波。庭审中庞波、张洋均表示诉争房屋实际于2019年12月26日被政府强制拆除。虽然庞波表示其于2019年9月26日收到《限期拆除通知书》，但其并未在收到该通知后立即将诉争房屋腾出，且其在庭审中自认于2019年12月将诉争房屋交付张洋，庞波未提交充分证据证明具体的交付日期，故应以政府强制拆除之日即2019年12月26日作为计算租金的截止日期，经计算，张洋应返还庞波租金160274元（600000元-1500000元÷365天×107天）。关于张洋辩称庞波的建设、施工均未向其报告，庞波未按合同实际履行的问题，该院认为，根据双方《租赁合同》的约定“乙方在承租场地施工修建，需书面向甲方协商，征得甲方同意后，按行业的有关规定办理相关许可证、消防审批等手续，同时提供施工修建方案、施工平面图、效果图进行审批并办理相关手续。未经同意，乙方不得擅自施工修建或改变施工方案，否则甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方负责。”如庞波在施工过程中存在未与被告协商、擅自施工等问题，张洋有权解除合同，但庞波自2017年9月租赁诉争房屋至今已两年有余，张洋并未通过诉讼等其他方式主张其解除权，且张洋亦未提交其他证据证明其与庞波交涉过上述事宜，应视为张洋对庞波施工方案的认可，故对张洋的此项抗辩，不予采纳。一审法院判决：一、解除原告庞波与被告张洋签订的《租赁合同》；二、被告张洋于本判决生效后15日内返还原告庞波保证金500000元；三、被告张洋于本判决生效后15日内返还原告庞波租金160274元；四、驳回原告庞波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费14099元，由原告庞波负担3697元，由被告张洋负担10402元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下复印件：辽宁蓝猫新媒体有限公司与王晓飞的场地租赁协议、诺尔蓝猫森林扩展基地诺尔国际森林幼儿园基本信息情况与内部建筑说明、关于浑河北滩地休闲设施建设情况的报告、东陵区区长办公会议纪要、辽宁蓝猫与沈水绿廊一号酒店合作协议，拟证明上诉人与诺尔幼儿园和蓝猫拓展基地是三方合作关系，三方协议中有股权分配约定，被上诉人应支付上诉人分红。被上诉人质证意见：真实性均有异议，均为复印件，且该组证据不属于新证据，与本案不具有关联性。经本院审查认为，该证据与本案争议事实不具有关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人对于解除双方签订的租赁合同均无异议，本院对于一审该项判决予以维持。关于上诉人主张被上诉人在案涉房屋施工修建未向上诉人协商报告，上诉人有权解除合同，由此造成的损失由被上诉人负责，故上诉人不应向被上诉人返还履约保证金和租金问题。上诉人未能提供证据证明被上诉人存在擅自修建行为，及系因被上诉人的行为导致案涉房屋被强制拆除，上诉人也未举证证明被上诉人行为实际造成了上诉人损失及损失具体数额。一审法院认定双方履行租赁合同至今两余年间，上诉人并未通过诉讼等方式主张解除权，也未举证证明向被上诉人提出过异议，应视为上诉人对被上诉人施工方案的认可，并无不当。案涉房屋因“在浑河两堤间的河道范围内，严重破坏生态环境”被拆除，在被上诉人本案起诉返还剩余租金及保证金后，上诉人再以此为由主张不返还履约保证金和租金，缺乏依据，本院无法支持。关于上诉人提出被上诉人未按合同约定将餐饮配套交予上诉人经营，由此造成的损失由被上诉人赔偿的主张。因上诉人一审未提出反诉，本案不予处理。关于上诉人提出上诉人以部分租金入股被上诉人幼儿园，被上诉人从未向上诉人分红的主张，因与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。综上所述，上诉人张洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14099元，由上诉人张洋负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年九月十七日书记员 孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。