广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终785号 上诉人(原审被告)：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王雪峰，男，1956年11月19日出生，汉族，住吉林省四平市铁**。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱光任，广西精一律师事务所实习律师。 原审被告：广西金旺角投资置业有限责任公司。住所：广西南宁市青秀区金洲路**金旺角商住楼****。统一社会信用代码：91450000785228485Y。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人王雪峰及原审被告广西金旺角投资置业有限责任公司（以下简称金旺角公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王雪峰诉讼请求；2.王雪峰承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，遗漏了王雪峰应向富乐华公司缴纳第二期购房款和车位款的事实，仅认定了王雪峰未缴纳第三期购房款及车位款的事实。事实上，王雪峰自应缴纳第二期购房款和车位款而未缴纳时便已经构成根本违约，富乐华公司依据合同约定享有解除权并有权主张违约金。再者，涉案王雪峰给付的48918元并非涉案房款，即使48,918元被认定为涉案款项，该数额也不足以支付第二期房款及车位款，王雪峰明知给付的钱款不足以支付第二期房款及车位款，却一直未补全支付，属于违约。即使王雪峰支付了第二期款项，也应当最迟在约定交房之日即2015年8月26日，即知晓应当缴纳第三期款项并换签商品房买卖合同，却一直未缴纳、未换签，甚至拒签富乐华公司邮寄的快递通知单，存在较大的主观恶性。二、富乐华公司己经于2016年9月24日登报解除了与王雪峰的合同，寄送解除通知催告也是按照王雪峰在合同中约定的送达地址进行送达，所以，王雪峰在富乐华公司登报解除后时隔三年之久才起诉，诉讼时效己过，应当驳回其诉讼请求。其次，王雪峰于2017年起诉主张确认2万元属于定金的诉讼并不符合《民法总则》第195条第3项的规定。王雪峰于2017年所提起的诉讼与本案并非同一诉讼，并不是主张合同继续履行或者合同解除的相关诉讼，仅是确认2万元为定金的诉讼，不能发生诉讼时效中断的法律效力。一审法院认定适用诉讼时效中断，于理于法都不符合法律的规定，故本案应当适用三年诉讼时效的规定，驳回王雪峰的诉讼请求。三、一审判决认定的需要返还的本金有误，王雪峰承认并未支付合作建设车位合同书的第二期款项，根据车位合同第八条第一点约定，买受人超过规定时间三日仍不能足额缴纳车位出资款，视为违约，以缴纳的款项作为违约金支付给甲方，本合同自动解除。即在王雪峰未按期交付第二期车位款的情况下，富乐华公司有权单方解除车位合同且已缴纳的5,000元定金应当作为违约金给付给富乐华公司。因此即使需要返还王雪峰款项，也应当仅返还48,918元。另外，因王雪峰违约未交付车位款的第二期款及未支付房款的第三、四期款项，富乐华公司才在邮寄解除通知后登报解除涉案合同，是合法解除，不应当给付王雪峰10,000元违约金。 王雪峰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、王雪峰根据建房合同的约定支付了两期购房款，但是富乐华公司至今都不认可收到了第二期的购房款并拒绝出具任何的发票收据，违反诚信原则，这也是本案纠纷所产生的根源。后续，富乐华公司一再强调要求王雪峰再支付24,459元，才能签订正式的商品房买卖合同。在此情况下，王雪峰已经支付了第二次购房款，不可能再次支付，因此本案是由于富乐华公司的违反诚信原则产生的诉讼纠纷，导致了合同不能履行，富乐华公司应当承担相应的违约责任。二、一审关于诉讼时效的认定清楚，截至本案时间，富乐华公司都没有正式通知过王雪峰登报解除合同这一事宜，一审、二审富乐华公司均未提供已经通知过王雪峰的凭证，富乐华公司明显怠于履行举证责任，应当承担举证不利的后果。三、关于车位合同的事情，车位合同是从合同，是建房合同的附属合同，在主合同建房合同无法履行的情况下，车位合同也必然随着停止履行。主合同解除，车位合同必然跟着解除。因为不是小区业主，没有权利购买本小区的车位。因此，一审判决正确认定金额以及判决要求富乐华公司支付违约金。 金旺角公司述称，同意富乐华公司的上诉意见。 王雪峰向一审法院起诉请求：1.确认王雪峰、金旺角公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）地块职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）(编号：4-13-2-205)、《防城港市中央商务区CBD项目职工市场合作建设车位合同书》（以下简称《合作建设车位合同书》）（车位：2-04-102）已经解除；2.金旺角公司、富乐华公司连带向王雪峰返还购房款48,918元，车位款5,000元；3.金旺角公司、富乐华公司连带向王雪峰支付利息19,822.58元（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率：（一）以房款48,918元为基数，从2013年3月25日起暂计至2019年12月18日，利息18,107.35元；（二）以车位款5,000元为基数，从2013年8月21日起暂计至2019年12月18日，利息1,715.23元。上述款项合计19,822.58元，以后利息计至全部房款付清之日）；4.金旺角公司、富乐华公司连带向王雪峰支付违约金53,918元（以已付房款、车位款共53,918元的1倍计）；5.金旺角公司、富乐华公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年8月20日，王雪峰作为乙方与金旺角公司作为甲方签订了一份《合作建房合同书》（编号：4-13-2-205），约定王雪峰购买金旺角公司与开发商富乐华公司开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港市中央商务区CBD项目IV号4#地块一期一组团13栋2单元2层05号房，建筑面积81.53平方米，单价为每平方米3,405元，总金额为277,610元；《合作建房合同书》第二条合作建房销售依据约定，乙方将自愿参与甲方所提供的市场合作建房项目（即防城港市中央商务区项目），所需筹备资金全部由参加筹资建房者承担。……。开放商并将于2014年12月30日前完成合作建房预售许可证办理；《合作建房合同书》第七条乙方付款方式及期限约定，乙方按下列方式分四次付款：第一次，签订本合同当日交清300元/平方米首付款，计24,459元。第二次：签订本合同之日起90日内交300元/平方米的房款，计24,459元；第三次：在本合同项目建设至±0时，乙方再交600元/平方米的房款，计48,918元；第四次：在签订《商品房买卖合同》后支付《商品房买卖合同》确定的合作标的出资余款，乙方向银行申请按揭贷款方式（将《商品房买卖合同》约定房屋抵押贷款）支付。如果乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等等原因未能获得贷款，乙方须在银行通知不能获得按揭贷款之日起7天内一次性付清余款。（二）为保证预售款专用于工程建设，乙方应将第一次和第二次合作建房房款支付至以下合作建房专用账户（注：第三次资金在《商品房买卖合同》中约定）：专用账户开户行：中国建设银行南宁市科园大道支行，专用账户账号：62×××81，专用账户户名：陈泽坚。《合作建房合同书》第八条乙方违约责任约定，乙方应按合同第七条约定的时间按时缴纳合作建房款，如未按本合同规定的时间付款，按下列以下方式处理：1.乙方超过规定时间三日仍不能按合同足额交纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳的购房款），本合同自动解除。2.乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或者拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为违约金支付给甲方，本合同自动解除。《合作建房合同书》第九条交付期限及交付条件约定，开发商应当在2015年8月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收并符合本合同约定的合作建房交付乙方使用。双方约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内。《合作建房合同书》还对其他事项进行了约定。同日，王雪峰作为乙方与金旺角公司作为甲方签订了一份《合作建设车位合同书》（编号：2-04-102），约定王雪峰购买由金旺角公司和富乐华公司合作建房广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）地块****团****地下车位号**，总金额为6万元；《合作建设车位合同书》第七条物业类型、付款方式及期限约定，乙方按下列方式将合作出资分两次投入甲方公司：第一次，签订本合同之日起三天内交清5,000元整；第二次，签订本合同之日起90日内，乙方再交付15,000元；第三次在开发商完成本合同约定的车位所在组团预售证办理后、乙方签订《车位租赁合同》时交付完余下车位合作出资款；《合作建设车位合同书》还对其他事项进行了约定。2014年12月31日，富乐华公司取得案涉商品房的《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2014052号）。2013年3月25日，王雪峰向陈泽坚的银行账户转账48,918元；2013年8月21日，金旺角公司向王雪峰出具两张《收据》（编号分别为：1132469、1132470），确认收到王雪峰交来防城港市CBD项目4号地块13-2-205号首期款24,459元、2-04-102号车位定金5,000元。 再查明，富乐华公司向金旺角公司出具一份《授权委托书》，表明富乐华公司授权金旺角公司代为签订四号地13栋2单元205号房及2-04-102号车位的合同书，代为催缴及收取该套房号的房款和车位款。2016年9月24日，金旺角公司登报公告解除与王雪峰签订的《合作建房合同书》，并通知王雪峰在登报之日起7日内办理相关手续。 一审法院认为，王雪峰与金旺角公司之间签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收取购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”的规定，本案中,富乐华公司在起诉前已经取得案涉房屋的预售许可证,该《合作建房合同书》有效。关于王雪峰请求确认《合作建房合同书》、《合作建设车位合同书》已经解除的问题。王雪峰对金旺角公司登报解除《合作建房合同书》的行为予以认可，故《合作建房合同书》已于2016年9月24日解除。王雪峰与金旺角公司、富乐华公司在庭审中一致同意解除《合作建设车位合同书》，故《合作建设车位合同书》于2020年4月7日解除，王雪峰请求确认《合作建设车位合同书》已解除的诉讼请求，不予支持。 关于王雪峰要求返还房款、车位款并支付利息及违约金是否已过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、第一百九十五条第（三）项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁……”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院应予以支持”之规定,本案中,王雪峰于2017年1月4日才知晓金旺角公司登报解除双方签订的《合作建房合同书》，至《中华人民共和国民法总则》施行之日，并未超过两年的诉讼时效，且双方在一审法院（2017）桂0602民初36号案件中就案涉商品房进行诉讼，该情况也属于诉讼时效中断的情形,故按照上述法律的规定,对富乐华公司、金旺角公司认为王雪峰起诉时已过诉讼时效的抗辩，不予采纳。而《合作建设车位合同书》因双方在庭审中一致同意解除，故王雪峰基于合同解除后，请求返还房款、车位款及支付利息、违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。 关于王雪峰请求富乐华公司返还购房款、车位款并支付利息以及违约金的问题。本案中，王雪峰主张其已向金旺角公司支付购房款48,918元、车位款5,000元，但金旺角公司仅认可收到王雪峰的购房款24,459元和车位款5,000元，金旺角公司辩称王雪峰向其转账48,918元并非购房款，由于金旺角公司未提供其他证据证明该笔款项系与王雪峰的其他经济往来，且王雪峰是向合同约定的收款人为“陈泽坚”的账户进行转账，故对金旺角公司的辩解，不予采信。结合王雪峰提交的《个人结算业务申请书》及《收据》，一审法院认定王雪峰共向金旺角公司支付的购房款为48,918元、车位款为5,000元。根据《合作建房合同书》第七条约定，在案涉楼盘建设至±0时，王雪峰应向金旺角公司支付第三期购房款48,918元，但金旺角公司未及时通知王雪峰支付第三期房款，其直接登报解除《合作建房合同书》并将案涉房屋另行出售的行为构成违约，应承担相应的违约责任。王雪峰作为买受人，对案涉楼盘是否建设至±0时也负有一定的注意义务，其对合同的解除也存在一定的过错，结合双方的过错程度，一审法院支持王雪峰要求富乐华公司返还购房款48,918元、车位款5,000元及支付违约金1万元，共计63,918元，并支付利息（利息以48,918元为基数，从2013年3月25日起至2013年8月20日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以53,918元为基数，从2013年8月21日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以53,918元为基数，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 关于金旺角公司是否承担连带责任的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限范围内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，故代理人金旺角公司所实施的案涉行为，其法律后果应归属于富乐华公司承担，故王雪峰请求金旺角公司对富乐华公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、富乐华公司在判决生效之日起十日内向王雪峰支付款项63,918元及利息（利息以48,918元为基数，从2013年3月25日起至2013年8月20日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以53,918元为基数，从2013年8月21日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以53,918元为基数，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回王雪峰的其他诉讼请求。案件受理费2,853.17元，减半收取计1,426.59元，由王雪峰负担490.79元，由富乐华公司负担935.8元。 本案二审期间，各方当事人均无新证据提交且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 另查明，各方当事人一致认可，王雪峰与金旺角公司、富乐华公司不存在其他经济往来。2013年3月25日，王雪峰向陈泽坚卡号为62×××81的中国建设银行账户转入48,918元。 本院认为，本案王雪峰与金旺角公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应属商品房预售合同。本案成讼时，富乐华公司已取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，双方所签的《合作建房合同书》应当认定为有效合同，一审判决对该《合作建房合同书》的效力认定正确，本院予以确认。 关于王雪峰是否存在逾期支付第二期购房款24,459元的问题，王雪峰主张其已按约支付并提供了金额为48,918元的转账凭证拟证明。金旺角公司否认收到以上款项，认为该款项支付时间远早于合同签订时间，也未有任何备注，不应认定为本案购房款。本院认为，虽该款项支付时间早于合同签订时间，但各方一致认可王雪峰与金旺角公司、富乐华公司不存在其他经济往来，且王雪峰是向合同约定的收款人、收款帐号进行的转账，该数额亦恰好是本案购房合同约定的第一、第二期购房款数额之和，故本院认定该款项系本案购房款，王雪峰并未逾期支付第二笔购房款。关于第三笔购房款的支付问题，合同约定在案涉楼盘建设至±0时，王雪峰应向金旺角公司支付第三期购房款，但金旺角公司并未告知涉案楼盘建设进度，也未提交证据证明已通知王雪峰支付该款项，故王雪峰关于其有理由相信第三期购房款支付条件未成就的主张，本院予以采纳，其不构成逾期付款。 关于王雪峰于本案中诉请确认解除《合作建房合同书》有无事实和法律依据的问题。本院认为，如前所述，王雪峰未构成逾期付款，金旺角公司并无合同单方解除权，其以王雪峰逾期付款为由于2016年9月24日登报解除《合作建房合同书》的行为不能直接产生合同解除的法律效果，仅能视为向王雪峰发出解除合同的意思表示，但王雪峰认可其解除合同的行为并向法院起诉，本案起诉状副本送达之日即为合同解除之日，故不涉及诉讼时效已过的问题，再结合各方一致同意于本案中解除《合作建设车位合同书》的事实，王雪峰要求确认本案《合作建房合同书》已解除、返还购房款、购车款共53,918元及支付利息的诉请，应予支持，一审判决于判决主文中遗漏其关于确认《合作建房合同书》的诉请，但王雪峰并未上诉，本院予以确认。王雪峰还主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”规定，其还有权要求富乐华公司赔偿违约金53,918元。本院认为，虽金旺角公司未及时通知王雪峰支付第三期房款，但按时支付购房款乃买受人的主要合同义务，王雪峰对涉案楼盘的建设进度也有一定的注意义务，故一审判决结合双方过错程度，判决富乐华公司向王雪峰支付1万元的违约金，尚属合理，本院予以维持。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,853.17元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪