湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初9246号原告：冷某，男，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈晓霞，律师。被告：廖红英，女，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：王良，律师。委托诉讼代理人：李再胜，律师。原告冷某诉被告廖红英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冷某的委托诉讼代理人陈晓霞，被告廖红英的委托诉讼代理人王良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冷某向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告廖红英向原告冷某支付租金68701.5元、违约金17666.1元，合计86367.6元（租金暂计算至2020年5月31日，直至返还房屋之日止）；3.请求判令被告廖红英将租赁房屋恢复原样并向原告冷某返还房屋；4.请求判令本案诉讼费、保全费由被告廖红英承担。事实与理由：2012年8月20日，湖南宇成投资有限公司（以下简称宇成公司）与被告廖红英签订《房屋租赁合同》，双方约定：宇成公司将长沙市芙蓉区远大一路1359号金天大厦二、三、四、五层及地下车库出租给被告廖红英经营酒店，第二、三层租金为每月25元/㎡，每年度的第一个月底前（即当年的9月底前）支付该年度的租金。被告廖红英承租房屋后，未经出租人同意，擅自破坏房屋原结构，对房屋结构进行了改造。2017年，宇成公司将位于金天大厦第三层301-305、311、313、314、315号房屋合法转让给原告冷某，并依法办理不动产登记。此后，被告廖红英支付租金至2019年10月31日，自2019年11月1日起至今的租金数催未缴。综上，被告廖红英拒付租金、擅自改造房屋的行为已构成严重违约，应当依法承担相应的法律责任。为维护原告冷某的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，现提起诉讼，请求判如所请。被告廖红英辩称，1.本案涉案租赁合同是廖红英与案外人宇成公司签订的，冷某与廖红英之间没有签订租赁合同，也没有租赁合同关系；2.廖红英在开庭之前都不知晓房东是冷某，案外人宇成公司没有履行出售涉案房屋的告知义务，侵犯了廖红英的优先受让权；3.因发生了疫情的不可抗力事件，疫情影响至今都存在，疫情期间的租金应当予以减免；4.本案没有发生任何解除合同的事由，且廖红英一直在与宇成公司协商减免或调整租金，双方也已基本达成一致，故不存在拖欠冷某租金的事实。综上，冷某的全部诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2012年8月20日，宇成公司与廖红英签订《房屋租赁合同》，约定廖红英承租长沙市远大一路1359号“金天大厦”二、三、四、五层及地下车库，第二、三层按每月25元/平方米，第四、五层按每月15元/平方米，地下车库的租金为每年四万五千元，租金十年之内不变，地下车库的租金第一年免收；租赁期限为12年，自2019年9月1日起算，免租期为六个月，租金自2013年3月1日起算；租金支付方式，从第二年度开始，每年度的第一个月底前（即当年的9月底前）支付该年度的租金；如廖红英不再续租，则按照来修去丢的原则，除可移动、可拆卸的设备拿走外，其它的均不得破坏和改变现状；宇成公司保证，本合同租赁期内，如宇成公司需转让房屋，在同等条件下，廖红英享有优先购买权，如廖红英不购买的，宇成公司的转让房屋行为不得影响廖红英在本合同项下的租赁权益，且宇成公司应促使受让方继受本合同项下属于宇成公司的权利义务；廖红英如不按时支付租金，在宇成公司书面通知两个月后仍不支付的，宇成公司有权单方面解除本租赁合同，并由廖红英按租金总额的15%承担违约责任。合同签订后，宇成公司向廖红英交付了租赁房屋，廖红英在金天大厦经营长沙妮儿府大酒店有限公司。2017年6月23日，宇成公司因资金紧张，拟处置其所有的金天大厦剩余房产及车库，遂向廖红英发送《行使优先受让权告知函》，告知其宇成公司将于2017年7月1日起以2楼6000元/平方米、3楼-5楼5000元/平方米、车库200万元的价格对外出售涉案房屋，销售方式为合同签订3日内购买方支付50%的首付款，出售方收到首付款后7个工作日内将房屋产权过户给购买方，出售方的手续全部办理完进窗口后15日内支付剩余款项，廖红英应在收到本告知函之日起7日内以书面形式明确回复是否接受该条件并行使优先购买权，逾期未书面回复或书面回复不明确或不能接受该条件的，依照法律规定，视为放弃优先购买权。2017年6月27日，廖红英向宇成公司发送《关于行使优先购买权的回复函》，载明：“对于本人与贵公司签订租赁合同承租的房产及车库，本人同意并要求行使优先购买权，请贵公司不要将本人享有优先购买权的房产及车库出让他人”。但最终双方未达成房屋买卖协议。后，宇成公司于2017年9月将金天大厦第三层中的301-305、311、313-315号房屋出售给了冷某，并于2017年9月26日为冷某办理了上述房屋的产权登记手续，上述每套房屋的面积均为43.62平方米，总计392.58平方米。宇成公司和冷某均未将房屋出售情况告知廖红英，廖红英一直向宇成公司支付房屋租金。2017年11月9日，冷某与宇成公司签订《委托代理合同》，约定冷某委托宇成公司代为收取301-305、311、313-315号房屋的租金，宇成公司向廖红英收取租金后再支付给冷某。宇成公司和冷某亦未将《委托代理合同》告知廖红英。廖红英向宇成公司支付了截至2020年1月31日的租金，此后再未支付。2020年5月6日，宇成公司向廖红英发送《催收函》，催收金天大厦二、三、四、五层房屋自2020年2月至2020年12月期间的租金874104元。同日，廖红英向宇成公司发送《再次请求减免疫情期间租金的函告》，载明廖红英在涉案房屋上经营的酒店在疫情期间被政府征用，用于对湖北返长人员、密切接触人员的医学隔离及境外返湘人员与密切接触人员的隔离，故请求减免2020年2-4月的房屋租金。2020年5月9日，宇成公司向廖红英发送《回复函》拒绝了该请求。另查明，自2020年2月26日起，廖红英经营的长沙妮儿府大酒店被征用作为芙蓉区××集中隔离点。2020年5月7日，长沙市芙蓉区马坡岭街道向长沙妮儿府大酒店有限公司发送《感谢函》。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，宇成公司已将301-305、311、313-315号房屋出售给冷某，根据上述法律规定，宇成公司与廖红英签订的《房屋租赁合同》对冷某具有约束力。因此，冷某有权要求廖红英按《房屋租赁合同》的约定支付301-305、311、313-315号房屋租金。廖红英辩称由于疫情影响，要求减免2020年2月至4月的房屋租金。抗击××疫情期间，廖红英经营的酒店被征用作为芙蓉区××集中隔离点，其营业收入势必受到影响。为了衡平双方当事人的利益，秉着共担风险的原则，本院酌情确定由冷某减免一个月房屋租金。根据查明的事实，廖红英已支付租金至2020年1月31日，扣除疫情期间减免的一个月房租，截至2020年8月31日，廖红英尚应向冷某支付租金58887元（392.58平方米×25元／平方米／月×6个月），后续租金，廖红英应按照《房屋租赁合同》的约定向冷某或其指定的人支付。故冷某要求廖红英向其支付房屋租金68701.5元，本院在58887元的范围内予以支持，超出部分本院不予支持。冷某以廖红英逾期支付租金为由要求解除《房屋租赁合同》，由于冷某购买房屋后，未向廖红英披露该信息，在本院向廖红英送达起诉状副本等法律文书之前，廖红英不知道冷某系301-305、311、313-315号房屋的所有权人，因此，廖红英对冷某不构成违约，冷某要求解除《房屋租赁合同》并要求廖红英返还房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。廖红英认为宇成公司侵犯了其优先受让权，由于该抗辩理由与本案不是同一法律关系，廖红英可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告廖红英于本判决生效之日起三日内向原告冷某支付截至2020年8月31日的房屋租金58887元；二、驳回冷某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计980元,由被告廖红英负担500元，由冷某负担480元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  伍君芳二〇二〇年九月二十八日法官助理张依书记员某玲