广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19168号上诉人（原审原告）：洪建国，男，1956年2月12日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：张育萍，女，1962年9月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：洪建国，系张育萍的丈夫。被上诉人（原审被告）：杨林榆，男，1961年3月18日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人洪建国、张育萍因与被上诉人杨林榆房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初1733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人洪建国、张育萍上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判支持洪建国、张育萍的全部诉讼请求；2.本案上诉费由杨林榆承担。事实与理由如下：一、关于《授权委托书》对商铺未授权权益人的合法性与有效性认定问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用……”。具体到本案，认定涉案商铺的转移占有，必须满足政府主管部门对房屋产权证的核准签发(即产权转移)和房屋所有人亲自办理收房手续或授权委托他人代行收房手续(即实际占有)。而涉案商铺的业主之一即洪建国既未办理收铺手续，也未向案外人公司进行过所谓的委托经营管理授权。张育萍所代签的《授权委托书》，从法规的角度上讲，是一份非商铺共同权益人本人亲自签名，未经授权委托代签的无效《授权委托书》，对权益人洪建国完全无效。因此，原审仅凭“夫妻关系”的理由，采信杨林榆的所谓抗辩意见，并剥夺了洪建国的二分之一权益，是错误的，杨林榆逾期不交铺所造成的续租租金问题，理应按不同权益人的不同情况予以分别考虑；二、关于案外人公司介入涉案商铺经营活动的起始时间(即对商铺实际占有时间)的认定问题。原审将涉案商铺权益人张育萍在2016年6月26日的所谓授权日，认定为案外人公司对涉案商铺进行统一经营管理的起始时间，明显缺乏事实根据，且不符合常理。即使张育萍在2016年6月26日对案外人公司进行了授权，也仅代表其个人存在委托案外人公司介入经营管理的意向和打算，不能证明商铺共有人同意其授权意见，也不能证明案外人公司实际控制了涉案商铺。部分业主进行的前期酝酿与筹备工作，并非一定要在实际掌控了涉案商铺二楼现场的情况下才能进行。只有将案外人公司与商场装修单位协商进场装修的日期视为洪建国、张育萍对涉案商铺实际占有的起始时间，才能客观真实且有据可查，也才能公平地解决杨林榆最终完成涉案商铺实际交付的时间认定问题；三、关于杨林榆交铺违约造成商铺返租期自然延续的租金计付问题。原审未按照租赁市场惯例及原《商铺买卖合同》约定的返租价格予以同步连续计算，而是适用了“租赁管理所”的所谓指导价，明显背离事实，且与原审法院已认定的基本事实自相矛盾。其一，本案诉讼并非起因于租赁价格问题。原审中，洪建国、张育萍的诉请并不涉及返租价格，杨林榆也从未对《商铺买卖合同》约定的返租价格(总价款折扣优惠补偿)提出过合理且有效的异议，而租赁管理所的所谓指导价，本身并不具法律意义上的强制性。涉案商铺逾期不还，其实质就是继续租赁的租金计付问题。因此，继续按原《商铺买卖合同》约定的租赁价格计付租金，完全合情合理。更何况涉案商铺纠纷的起因完全是由于杨林榆的恶意违约所致，责任完全在于杨林榆一方。其二，因为杨林榆的蓄意违约，才造成如今租赁事实的被迫延续和旷日持久的司法诉讼。杨林榆采取欺诈手段销售尚不具各合法手续的商铺，诱惑承租买受人之物业，之后到期拒不归还，最后还能享受到租赁管理所的所谓市场指导价兜底，从而达到以低廉成本继续占据他人物业牟利之目的；四、关于原审诉讼费承担问题。原审判决洪建国、张育萍承担诉讼费5516元，占原审诉讼费的98.25％，杨林榆承担诉讼费98元，仅为原审诉讼费的1.75％，对在整个事件中并无过错的洪建国、张育萍而言不公平。被上诉人杨林榆答辩称：一、涉案《授权委托书》经原审质证，张育萍作为夫妻一方表示洪建国的笔迹为其代签，且代洪建国取得相应租金。该租金为夫妻关系存续期间所得，洪建国表示不清楚，未授权张育萍签字，不符合常理。首先，洪建国并未主张鉴定涉案《授权委托书》是否代签，无法判断。其次，洪建国认为张育萍未获得其授权代签《授权委托书》，但洪建国作为张育萍的丈夫，不可能不清楚张育萍以其名义实施了授权他人使用商铺的行为，洪建国知晓而不作否认，应当视为同意。最后，在张育萍代为签署《授权委托书》四年后，洪建国已默认由张育萍向第三方收取相应租金，即涉案《授权委托书》已经第三方及张育萍、洪建国共同确认并实际履行，形成实际的出租及承租合同法律关系。在此情况下，洪建国再主张该《授权委托书》无效，于法无据；二、洪建国、张育萍出具《授权委托书》，明确授权第三方对涉案商铺进行出租，洪建国认为该授权书仅为一种意向，与《授权委托书》的表述不符。据此，涉案商铺已由洪建国、张育萍实际出租、使用、收益，其主张杨林榆未交付与事实不符。杨林榆在原审中提交的证据显示，部分业主在另案中称涉案商铺在2017年由各业主分几个区域出租，每个区域装修风格不一样，后交由案外人广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司（下简称江楠薪汇公司）统一管理。即2017年或更早各业主已经自行出租使用过涉案场地，则涉案商铺未由杨林榆控制，各业主可自行使用、出租。事实上，洪建国、张育萍在2016年6月26日已向江楠薪汇公司提交《授权委托书》，授权该公司管理涉案商铺，行使权属人的权利，即商铺已经实际转移占有；三、涉案商铺在杨林榆交付后是否能出租及租金标准等受各种因素约束，不能用过往的租金情况作为租金的损失核算方法。据此，原审参考同时期租金参考价符合市场规律，公平公正。且，《商铺买卖合同》已明确约定该商铺在2015年9月30日前由第三方实际租用，租赁期满而未能续约则应由第三方按标准装修及交还洪建国、张育萍，故洪建国、张育萍能预见如第三方在2015年9月30日后未能续租，可能面临无法出租获得收益或者需要自行寻租的情况，而租金情况与市场情况密切相关。据此，参考同时期同地段租金价格确定使用费，对双方均公允。洪建国、张育萍于2020年1月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.杨林榆与洪建国、张育萍签订的房产《商铺买卖合同》中第七条第一款无效，并按合同约定的交付标准（以合同附件1约定的为准）向洪建国、张育萍办理商铺交付手续；2.杨林榆按合同约定的返租期5639.82元/月的价格，继续向洪建国、张育萍支付房屋使用费【房屋使用费从2015年10月1日开始计算至实际办理商铺交付之日止；依据洪建国、张育萍2013年6月24日取得产权证起至杨林榆承诺的2015年9月30日交铺共计27个月，以及合同第六条之第一款约定的总价款折扣优惠，即返租期商铺出租收益（563782-411507）元÷27个月=5639.82元/月之标准计算】；3.杨林榆承担本案全部诉讼费。原审法院经审理查明：洪建国、张育萍是夫妻关系。2011年11月6日，洪建国、张育萍（认购方）与杨林榆的代理方广州市火域房地产代理有限公司签订《江南西·K7认购书》，约定认购方自愿认购地址位于广州市海珠区宝业××××2108房物业，建筑面积为5.85平方米，套内建筑面积为2.48平方米，总价563782元，一口价折扣价411507元，该物业在2015年10月1日前交付使用；等。2011年12月9日，杨林榆（出卖人）、广州润峰投资有限公司（担保人，下简称润峰公司）、广州市晟禾商场经营管理有限公司（承租人，下简称晟禾公司）与洪建国、张育萍（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的商铺为出卖人享有产权的物业，地址广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房108号铺，建筑面积5.85平方米，其中套内建筑面积2.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积共3.37平方米；（第三条计价方式与价款）该商铺属现房，房价款总金额411507元；（第六条商铺使用权及收益权的约定）1.由于出卖人已将该商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权出租给承租人，对于买受人在此期间的使用权和收益权的收益损失，出卖人以“将该商铺房价款总金额作折扣优惠”，以补偿买受人就该商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权的收益，本合同第三条第1款约定的房价款已为折扣优惠后的最终价款；买受人不得以任何理由在2015年9月30日前干涉承租人使用及经营该商铺；买受人在上述期限内若发生产权变更的，应保证承租人仍然有效的使用和经营该商铺；2.该商铺出售后，自本合同签订之日起至2015年9月30日止，承租人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；3.买受人同意该商铺交付后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费用；……（第七条商铺交付和使用权交接）1.鉴于该商铺存在租赁，出卖人和买受人确认出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房地产权证当日，视为出卖人已经该商铺交付给买受人；2.出卖人应于房管部门出具了该商铺权属人为买受人的房产证之日起15天书面通知该商铺承租人，告知该商铺买受人为该商铺新的权属人；3.2015年9月30日前买受人和承租人未能续订合同的，承租人按租赁期满时的经营现状交还商铺给买受人，由担保人负责对商铺进行装修并协助承租人将该商铺交还买受人，并保证当时的商铺装修、设备标准不应低于附件一之标准（装修及设备自然损耗及折旧除外）；……4.买受人未按承租人书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交还买受人，自交还之日起该商铺的一切经济及法律责任概由买受人承担；5.买受人知悉自其成为商铺权属人之日起，出卖人不再对该商铺享有任何权益，因商铺使用、收益、装修等产生的任何纠纷均与出卖人无关；……附件一：装修标准：2015年9月30日交铺装修标准：地面：高级抛光砖；供电：独立电表；间隔：轻钢龙骨硅钙板；门面：豪华卷闸；天花：格栅天花；2015年9月30日公用设备、设施及公共区域：地面：主通道铺高级抛光砖；供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；安全：提供24小时智能监控；消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统；等。据2013年6月8日的发票记载：洪建国、张育萍向杨林榆支付涉案商铺售房款411507元。2013年6月24日，广州市国土资源和房屋管理局向洪建国、张育萍核发涉案商铺的《广东省房地产权证》（粤房地权证穗字第××号），记载：房屋坐落海珠区宝业××××2108，建筑面积5.85平方米，规划用途商业，共有情况为共同共有。原审另查明，在涉案场地同系列的生效案件中查明：2011年10月17日，广州市房地产测绘所出具《房屋面积测量成果报告书》（测字：11011130201）载明：建设项目地址为：海珠区宝业路骏园东街#12，201房［分割］，申请人为杨林榆，等。2012年3月25日，广州市公安局海珠区分局向润峰公司出具{穗公海消审［2012］第0033号}《建设工程消防设计审核意见书》，关于同意广州市潮荟商业城建设工程消防设计的审核意见。依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，以及《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）等国家消防技术标准审核，我局对你单位报送的商场室内装修工程消防设计（广州市泰昌消防工程有限公司设计）进行了审核。该工程位于海珠区宝业路骏园东街12号第二层局部；所在综合楼1座3栋，3栋相连体，地上21层，地下室2层，高71.7米，属一类高层民用建筑。装修部位为第二层局部，装修面积2214平方米，装修后作商场使用。顶棚装修材料为铝质格栅、局部轻钢龙骨石膏板等燃烧性能等级为A级的材料进行装饰，……经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计。……经此次审核同意的消防设计如需变更、内部装修，应重新向我局申请消防设计审核。未尽事宜，建设、设计、施工单位应按国家消防技术标准执行；该工程竣工后，应向我局申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2012年7月25日，广州市公安局海珠区分局向润峰公司出具{穗公海消验［2012］第0102号}《建设工程消防验收意见书》，关于广州市潮荟商业城建设工程消防验收合格的意见，依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我局对你单位申报的宝业路骏园东街12号第二层局部（该综合楼共21层，高度71.7米，属一类高层民用建筑，装修部位为首、二层局部，装修面积为：2214平方米，装修后作商场使用）建筑内部装修工程进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准……综合评定该内部装修工程消防验收合格。……三、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2012年10月9日，杨林榆向广州市房管局海珠区分局提交申请报告，内容为：位于广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房是杨林榆所拥有的物业，现因个人原因，需要分割该房屋，原粤房地权证穗字第××号房地产证分割为广州市海珠区宝业路骏园东街12号2层01、03-361房，共360套（具体分割套间如门牌××。该物业已取得建设工程消防设计及竣工验收备案（穗公海消审［2012］第0033号、穗公海消验［2012］第0102号），并已取得房屋面积测量成果报告书（测字：11011130201）。所需资料与文附上，现特向贵局申请办理房屋分割手续，恳请贵局协助办理为盼！2012年10月16日，杨林榆向广州市海珠区国土资源和房屋管理局递交分割登记申请。2018年4月9日，广州市公安消防局向广州市中级人民法院发出穗公消函［2018］45号“广州市公安消防局关于核查海珠区江南苑三期综合楼消防审批信息的复函”中载明：广州市海珠区宝业路骏园东路12号201房所在的江南苑三期综合楼已于2010年8月16日通过消防验收【穗公消（建验）字［2010］第0466号】。……根据《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）第二十条“建设、设计、施工单位不得擅自修改经公安机关消防机构审核合格的建设工程消防设计。确需修改的，建设单位应当向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构重新申请消防设计审核”，按照消防验收意见书【穗公消（建验）字［2010］第0466号】中的明确要求“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收”，来函建筑的消防设计如有修改，建设单位应依法向公安机关消防机构重新申请消防设计审核、验收。广州市房地产租赁管理所公布的涉案商铺同地段同类型商业用房在2015年至2016年期间的首层租金参考价为150元/月·平方米。依据广州市房地产租赁管理所有关租金参考价的适用说明，二层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，租金计算面积采用建筑面积。原审过程中，杨林榆提交了如下证据：1.洪建国、张育萍于2016年6月26日签订的《授权委托书》复印件，委托广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司（以下简称江楠薪汇公司）管理商铺的事项，其中商铺房产证号为08××99号，0820120400号；委托该公司代为谈判、处理上述产权的商铺及相关设施的日常管理、租赁事项及合适买家通知谈判义务；委托期限为10年，从2016年7月1日至2026年6月30日等。2.委托人为王翔与江楠薪汇公司签订的《委托商铺租赁管理合同》的复印件，委托江楠薪汇公司对广州市海珠区宝业路骏园东街12号二楼商场的商铺编号为2282号的房产进行统一租赁管理等。3.（2018）粤0105民初16907号案件的开庭笔录，其中江楠薪汇公司表示：涉案场地大约有300多个业主委托我方进行管理和招租，只有承租到商铺位置的业主才有签订《授权委托书》；我方是负责招租，与承租方签订合同，收到的租金是按照购房发票的金额进行分配，对于没有出租的商铺业主也是要分配租金的。4.江南薪汇公司的《企业信用信息公示报告》，记载该公司成立日期为2016年6月6日，核准日期为2017年8月25日。5.广东省广州市南粤公证处于2019年3月28日出具的（2019）粤广南粤第5236号《公证书》。内容为杨林榆的委托代理人邓素玲于2019年3月20日到该处申请保全证据，并于公证员一同到海珠××路××一标有“江南新汇”字样的建筑物二楼的现状进行察看，现场拍摄照片，对现场进行摄像，并保存成视频文件。6.广州市公安局海珠区分局于2012年8月10日就宝业路骏园东街12号首、二层局部发出的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。洪建国质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，我本人洪建国没有签名，而且也无授权张育萍代我签字，其代我签字无效，但确认是张育萍是本人签名，涉案商铺是洪建国、张育萍共有，张育萍是胡乱签字的，所以该证据是无效的；证据2与其无关；证据3与本案和本人无关，我方没有参与该庭审，对开庭笔录的真实性无法确认，由法院依法确认；对证据4的真实性有异议，该公司成立日期为2016年6月6日，这是所谓的业主成立该公司的时间，而2017年8月25日是核准日期，我方认为，具有法律效力的应该以核准日期为准，成立了公司并非代表该公司有营业执照，应该要工商局核准；对证据5真实性、合法性予以确认，但是我方认为是在2019年的，与我方无关；对证据6真实性有异议，因为本案是房屋买卖纠纷，应该向消防局报批验收，消防验收合格之后杨林榆才能销售商铺，而杨林榆提交的该证据是2012年租客营业前的消防检查，这完全并非同一概念，杨林榆提交的2012年的消防检查报告不能代替销售商铺前的消防验收报告。张育萍表示：杨林榆提交的证据1中“张育萍”是其本人所签，“洪建国”的签名由其代签，洪建国不知道；此后其也收取过江南薪汇公司向其支付的涉案商铺出租的部分租金。原审法院认为，洪建国、张育萍与杨林榆通过签订《商铺买卖合同》就涉案商铺建立买卖关系，杨林榆作为房屋出卖人，有义务将符合法定条件的商铺交付给洪建国、张育萍。虽然合同约定房管部门出具了权属人为洪建国、张育萍的房地产权证当日，视为杨林榆已经将商铺交付给洪建国、张育萍，2015年9月30日前洪建国、张育萍和未能续订合同的，晟禾公司按租赁期满时的经营现状交还商铺给洪建国、张育萍，由润峰公司负责对商铺进行装修并协助晟禾公司将该商铺交还洪建国、张育萍。但由于涉案商铺位于商场内，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。洪建国、张育萍与杨林榆签订《商铺买卖合同》时，杨林榆已将涉案商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权出租给晟禾公司，根据广州市公安局海珠区分局的审核意见，本案商场及商铺在室内装修等后应重新审核，未通过消防验收合格，不能投入使用。为此，晟禾公司、润峰公司交还的商铺应经消防部门二次验收。另外，按照商业惯例和生活常识来分析，洪建国、张育萍购买涉案商铺应当具有两个目的：一是取得产权和预期保值增值；二是用于经营。从合同的履行情况看，涉案商铺已经办理产权过户手续，洪建国、张育萍取得商铺的产权，第一个合同目的基本实现。但是，涉案商铺是从原广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房分割出来的360个商铺中的其中一个，因此，洪建国、张育萍即使接收了涉案商铺，其部分合同目的亦不能实现。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案《商铺买卖合同》样本是由杨林榆提供，合同中关于“鉴于该商铺存在租赁，出卖人和买受人确认出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房地产权证当日，视为出卖人已经该商铺交付给买受人”的条款实际上免除了杨林榆交还的商铺需进行二次消防验收的责任，显然损害了购房人的权益，故洪建国、张育萍主张该条款无效的意见合理有据，予以支持。由于没有证据证明涉案商铺在租赁合同期满后通过消防验收，何时通过消防验收时间也不确定，故涉案商铺尚未达到交付条件，洪建国、张育萍要求杨林榆按合同要求装修标准交付涉案商铺，暂条件未成就，故对洪建国、张育萍该诉请不予支持。待条件成就时，洪建国、张育萍可另循其他途径解决。关于洪建国、张育萍主张杨林榆未交付涉案商铺导致其损失的问题。因《商铺买卖合同》并未对杨林榆逾期交还商铺承担何种违约责任作出约定，而洪建国、张育萍的损失实质是涉案商铺的占有使用费损失，故可参照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价作为计付标准。洪建国、张育萍主张的损失标准理据不足，不予采纳。根据杨林榆提交的证据1，洪建国、张育萍张育萍也确认其在2016年6月26日出具《授权委托书》授权江楠薪汇公司于2016年7月1日起对涉案商铺进行统一经营管理，并表示已经收取了部分租金收益，故杨林榆抗辩洪建国、张育萍实际控制了涉案商铺的意见，合理有据，予以采纳。故杨林榆应赔偿洪建国、张育萍未能交付涉案商铺从2015年10月1日至2016年6月25日的租金损失，为150元/月·平方米×65%×5.85平方米×8个月25天=5038.32元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款和第一百零七条的规定，于2020年7月3日判决如下：一、确认洪建国、张育萍和杨林榆于2011年12月9日签订的《商铺买卖合同》中第七条第1点的内容无效；二、杨林榆在本判决生效之日起三日内向洪建国、张育萍支付涉案商铺从2015年10月1日至2016年6月25日的租金损失5038.32元；三、驳回洪建国、张育萍的其他诉讼请求。本案受理费5614元，由洪建国、张育萍负担5516元，由杨林榆负担98元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，洪建国、张育萍称：其与张育萍之间的夫妻关系正常；对于张育萍签署《授权委托书》将涉案商铺交由江楠薪汇公司进行统一经营管理一事，其并不知情，张育萍事后也未告知；其曾在2015年9月30日后到涉案商铺现场查看过一次，之后没有再去看过；有关涉案商铺的事宜均是由张育萍负责处理，其没有理会；不清楚张育萍有无收到江楠薪汇公司支付的租金，也不清楚涉案商铺一直以来的具体使用情况。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，张育萍签署《授权委托书》的行为对洪建国有无约束力；其二，杨林榆应向洪建国及张育萍赔偿使用费损失至何时止；其三，杨林榆赔偿洪建国及张育萍的使用费损失标准应如何确定。关于张育萍签署《授权委托书》的行为对洪建国有无约束力的问题。洪建国以《授权委托书》上其签名为张育萍代签，而其并未授权张育萍签名为由，上诉认为该《授权委托书》对其无约束力，对此，本院认为，洪建国与张育萍系夫妻关系，且洪建国确认双方之间的夫妻关系正常，同时亦确认有关涉案商铺事宜均由张育萍负责处理，据此，认定张育萍在取得洪建国授权之后代洪建国在《授权委托书》上签名符合情理。退一步讲，即使洪建国所称张育萍的代签行为未获得其事先授权，自代签之后洪建国在应知涉案商铺已由江楠薪汇公司统一管理而一直未提出异议的事实也可得知，洪建国对张育萍的代签行为已予认可。洪建国上诉称张育萍代签之后一直未告知其代签的事实，并称其对涉案商铺的具体使用情况不清楚，显然不符合情理。综上，原审认定张育萍签署的《授权委托书》对洪建国及张育萍均具有约束力合法有据，本院予以确认。关于杨林榆应向洪建国及张育萍赔偿使用费损失至何时止的问题。如前所述，《授权委托书》对洪建国及张育萍均具有约束力。而依据该《授权委托书》，自2016年7月1日起，洪建国及张育萍即将涉案商铺交由江楠薪汇公司统一经营管理，由此可证实，在2016年6月26日签订该《授权委托书》之前，洪建国及张育萍事实上已自行收回涉案商铺，故原审认定杨林榆应向洪建国及张育萍赔偿使用费损失计至2016年6月25日止并无不当，可予维持。洪建国及张育萍以授权不等于实际控制，杨林榆在授权日并未转移占有为由，上诉认为使用费应计至江楠薪汇公司与商场装修单位协商确定的装修进场之日，缺乏充分理据，本院不予采纳。关于杨林榆赔偿洪建国及张育萍的使用费损失标准应如何确定的问题。洪建国、张育萍与杨林榆签订的《商铺买卖合同》并未明确约定杨林榆逾期交付涉案商铺时应承担的违约责任标准，而洪建国及张育萍因杨林榆逾期交付而遭受的损失主要表现为使用收益损失，故原审判决杨林榆参照广州市房管部门发布的同地段同期同类房屋租金参考价向洪建国及张育萍赔偿租金损失并无不当，可予维持。洪建国、张育萍上诉请求改判杨林榆按《商铺买卖合同》确定的返租标准支付使用费，依据不充分，本院不予采纳。关于本案原审案件受理费的负担问题。经查，洪建国、张育萍在本案诉请杨林榆支付房屋使用费的总额为287630.82元，而原审最终判决杨林榆向洪建国、张育萍赔偿租金损失的金额为5038.32元。据此，原审判决洪建国、张育萍负担5614元原审受理费中的5516元，符合《诉讼费用交纳办法》的相关规定，本院予以确认。综上所述，上诉人洪建国、张育萍的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5614元，由上诉人洪建国、张育萍共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年九月二十八日书记员  王文杰唐颖琪