上海市第三中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）沪03行终313号上诉人(原审原告)王莎莎，女，1986年12月17日出生，汉族，户籍所在地上海市崇明区。委托代理人司孝良，上海亚瀚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海市自然资源确权登记局，住所地上海市黄浦区。法定代表人宋唯。委托代理人倪健峰。委托代理人薛常宝，上海市申江律师事务所律师。原审第三人赵俊，男，1971年5月9日出生，汉族，户籍所在地安徽省六安市，现住上海市宝山区。原审第三人施进学，女，1986年6月21日出生，汉族，户籍所在地上海市崇明区，现住上海市崇明区。上诉人王莎莎因诉被上诉人上海市自然资源确权登记局(以下简称市确权登记局)抵押登记一案，不服上海市浦东新区人民法院(2019)沪0115行初829号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定，上海市崇明区陈家镇安振路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)系动迁安置房。2015年9月21日，王莎莎(乙方)经中介机构介绍与施进学(甲方)签订《房屋转让协议书》，约定由乙方以人民币(币种下同)87万元购买甲方名下的涉案房屋，乙方于签约当日及2015年10月各支付甲方房款35万元，于办理过户手续且交易中心出具收件收据当日支付尾款17万元。后王莎莎按约支付了两期房款共计70万元。2015年10月，王莎莎对涉案房屋进行了装修，后入住至今。2016年5月25日，上海瀛通东滩房地产开发有限公司办理了包括涉案房屋在内的动迁安置房不动产产权登记。2016年10月20日，原上海市不动产登记局对涉案房屋予以登记，并向施进学颁发了沪(2016)崇字不动产权第000174号不动产产权证书，证书附记内容中载明“动迁安置房，三年内不得抵押、转让。”2017年4月12日，施进学及其配偶芦广亮与赵俊签订了《房地产抵押借款合同》，约定施进学、芦广亮以涉案房屋作为抵押向赵俊借款100万元，借款期限为2017年4月18日至2018年4月17日，借款月利率为1.3%。同日，原上海市不动产登记局为申请人赵俊、施进学办理了涉案房屋抵押登记，并向赵俊颁发了沪(2017)崇字不动产证明第XXXXXXXX号不动产登记证明，该证明载明权利人为赵俊，义务人为施进学，债权数额为100万元。2019年1月2日，上海市崇明区人民法院受理了王莎莎提起的以施进学夫妇为被告的房屋买卖合同纠纷案，案号为(2019)沪0151民初98号，王莎莎要求确认上述《房屋转让协议书》有效，并要求施进学配合办理过户手续。次日，王莎莎至不动产登记部门查阅了涉案房屋的抵押登记情况，其获得的涉案房屋抵押状况信息表中载有“利害关系人如对不动产登记簿记载事项有异议可自查阅登记簿之日起六个月内向人民法院提起行政诉讼或于60日内提起行政复议”的内容。2019年5月30日，该院作出(2019)沪0151民初98号民事判决，确认上述《房屋转让协议书》合法有效，但因涉案房屋已设定抵押，未支持王莎莎要求办理过户的主张。该判决已于2019年6月21日生效。王莎莎不服，向原审法院提起诉讼，请求撤销涉案房屋抵押登记。原审另查明，上海市宝山区人民法院于2019年4月1日受理了赵俊诉施进学夫妇民间借贷纠纷案，案号为(2019)沪0113民初8412号，赵俊在该案中要求施进学夫妇归还借款，并对抵押房屋优先受偿。2019年9月20日，该案被中止审理。原审认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第(一)项的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼，即适格的原告是启动行政诉讼程序的前提条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。本案中，王莎莎并非被诉登记行为的相对人，亦非涉案房屋的所有权人，其作为涉案房屋的买受人以被诉登记行为导致其购买的房屋不能过户为由，提起本案行政诉讼。对此，本院认为，合同债权是一种相对权，主要依靠作为债权相对方的债务人履行义务来实现，通常债权人主张权利只能向债务人提出，而不能向第三方提出。换言之，一般债权人因与行政行为利害关系较远，且可通过向债务人寻求救济，而不具有针对行政行为提起行政诉讼的原告资格。至于行政机关作出行政行为应予保护或者考虑的内容，一般是指在行政行为作出前，债权人就已对债务人的财产申请施加了相关法律限制，比如以房屋为标的的债权已办理预告登记，债权人对其债权取得房屋抵押权，债权人申请法院对房屋采取了强制措施且已通知房屋登记机构等情形，在该情形下行政机关针对债务人的房屋作出行政行为应当考虑到债权人的利益，如债权人认为利益受损，则其具有提起行政诉讼的原告资格。本案中，无证据证明王莎莎在被诉登记行为作出前对涉案房屋采取了相关法律限制，尽管其占有使用该房屋，但在尚未完成过户前，其在法律上仍应定性为一般债权人，其不具有提起本案诉讼的原告资格。至于其债权实现问题，其可依法向债务人提起违约诉讼等来寻求救济。需要指出的是，涉案房屋作为动迁安置房，尚在《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定的禁止抵押的三年期限内，被诉登记行为明显违反了上述规定，损害了行政机关的执法权威，希望其采取相关措施，依法妥善保护好各方权益。综上，因王莎莎不具有原告资格，原审依法裁定驳回其起诉。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第(一)项的规定，于2020年4月30日裁定驳回王莎莎的起诉。案件受理费人民币50元，退还王莎莎。王莎莎不服，上诉至本院。上诉人王莎莎上诉称：上诉人购买了施进学名下的涉案房屋并支付了80%的购房款，且已进行装修及入住，抵押登记阻断了涉案房屋的顺利过户，导致房屋价值的重大减损。涉案房屋抵押登记涉及上诉人合法权益，上诉人与涉案房屋登记有利害关系。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，在上诉人未提出买卖合同诉讼和抵押权诉讼前，原审法院应当是中止审理而不是以上诉人主体不适格进行驳回，原审显属适用法律不当。请求撤销原审裁定，依法支持其原审诉讼请求。被上诉人市确权登记局辩称：上诉人与施进学夫妇签订了房屋买卖合同，其不是抵押登记的相对人，也不是涉案房屋所有权人，其是一般债权人，与涉案房屋抵押登记没有利害关系。原审裁定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求驳回上诉，维持原裁定。原审第三人赵俊、施进学均未陈述意见。经审理查明，原审裁定认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为：公民、法人或者其他组织认为行政机关的行政行为侵犯其合法权益，有权向人民法院提起行政诉讼，但起诉应当符合法定起诉条件。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，提起行政诉讼的当事人须与行政行为有利害关系。本案中，上诉人王莎莎并非被诉涉案房屋抵押登记行为的行政相对人，也并非涉案房屋不动产产权证载明的所有权人。虽然上诉人与原审第三人施进学签订的涉案房屋买卖合同被人民法院确认合法有效，但致使无法过户的事实基础仍属于一般债权债务关系范畴，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定，上诉人作为债权人不具有提起本案行政诉讼的原告资格，原审对此已充分阐述，本院予以确认，不再赘述。此外，对原审已指出的被诉抵押登记行为存在违反《上海市动迁安置房管理办法》相关规定的情形，本院希望被上诉人高度重视，并结合相关民事争议处理结果，积极及时采取相关措施，减小不当行为对各方权益的损害；同时被上诉人还应加强内部管理、依法依规核准登记，避免类似情形再次发生。综上，上诉人王莎莎的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审裁定驳回上诉人王莎莎的起诉正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  张 汇审 判 员  沈莉萍审 判 员  徐 静二〇二〇年九月十六日法官助理  张淼堂书 记 员  杨 勖附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……