湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2036号上诉人（原审被告）：衡阳汉美汽车贸易有限公司（以下简称：“汉美公司”），住所地衡阳市石鼓区116号中亿汽车贸易城13号楼120室。法定代表人：张军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：欧俊凡，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓力力，北京中伦文德（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗姣，女，1973年12月27日出生，汉族，现住衡阳市。委托诉讼代理人：黄勇，湖南金厚律师事务所律师。原审被告：湖南达美汽车云商集团有限公司（以下简称：“达美公司”），住所地湖南省长沙市芙蓉区东湖街道远大二路702号。法定代表人：肖时勇，该公司董事长。上诉人汉美公司因与被上诉人罗姣、原审被告达美公司房屋租赁合同纠纷一案，不服衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初393号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经询问上诉人汉美公司及其委托的诉讼代理人欧俊凡、邓力力、被上诉人罗姣及其委托的诉讼代理人黄勇，认为本案事实清楚，决定书面审理本案。本案现已审理终结。上诉人汉美公司上诉称：1、原判认定被上诉人的起诉时间为解除合同的时间错误，上诉人关店退租通知了被上诉人与物业公司，并与物业公司作了退租交接，被上诉人并未就退租一事提出异议。2、上诉人未欠租金，且房屋空置一年，不是上诉人的过错，被上诉人自负其责。3、原判认定欠租金和赔偿损失，无任何事实与法律依据，请求改判。被上诉人罗姣及其代理人黄勇答辩称：原判处理正确，应予维持。罗姣向一审法院起诉请求：1、请求依法判决原告与汉美公司于2018年2月11日签订的座落于衡阳市石鼓区石鼓路116号中亿汽贸城D区13栋115号、116号、117号、118号四套房屋的《房屋租赁合同》于起诉之日解除；2、请求依法判决汉美公司向原告支付拖欠的上述四套房屋租金72000元，并支付逾期付款的违约金（计算方式：以72000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年4月10日起计算至实际支付完毕之日止，暂计算至2020年3月16日为2966.7元）；3、请求依法判决汉美公司分别按照四份《租赁合同》约定的每套房屋每月租金标准向原告支付因其单方违约导致原告寻找新的承租人期间造成上述四套房屋空置的损失，计算六个月为39600元；4、请求依法判决汉美公司向原告支付恢复案涉上述四套房屋原状之施工费160000元（具体以法庭指定鉴定机构价格为准）；5、请求依法判决达美公司在尚未缴纳出资额范围内对被告汉美公司的上述债务承担连带责任；6、请求依法判决两被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年2月11日，原告罗姣与被告汉美公司分别签订了四份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其所有的座落于衡阳市石鼓区石鼓路116号中亿汽贸城D区13栋115、116、117、118号（各套建筑面积96.4平方米）出租给被告一，用于汽车展示、销售及售后服务。如:第一份合同租赁期为六年，自2018年4月1日至2024年4月1日；租金按年度支付，其中2018年4月1日至2019年4月1日，月租金为1800元，免除两个月装修租金后，该年度的租金为18000元；2019年4月1日至2020年4月1日，月租金为1800元，年度租金为21600元；2020年4月1日至2021年4月1日，月租金为1980元，年度租金为23760元……。第二份合同2018年4月1日至2020年4月1日，月租金为1600元；2020年4月1日至2021年4月1日，月租金为1760元……。第三份合同2018年4月1日至2020年4月1日，月租金为1300元；2020年4月1日至2021年4月1日，月租金为1430元……。第四份合同2018年4月1日至2020年4月1日，月租金为1300元；2020年4月1日至2021年4月1日，月租金为1430元……。上述四份合同，除租赁房屋的具体地址和租金标准不同外，其他均为一致。其中，四份合同第三条第二款均约定租金按年度支付，被告汉美公司在合同每年度开始的7个工作日内付清该合同年度租金；四份合同第五条第四款均约定：“本合同终止后，甲方可要求乙方按租赁房屋首次交付时的原状向甲方交回房屋”以及第七条均约定：“本合同终止后，乙方有义务拆除其添附的设施、设备、及其它建筑物和构筑物，并不得损坏甲方房屋的结构和性能，不得影响甲方房屋的继续出租和使用。否则，乙方应承担限期修复和赔偿的责任。”上述合同签订后，原告依约交付了房屋，被告汉美公司装修后进行了使用。2018年3月19日，达美公司代汉美公司向原告支付上述四份租赁合同第一年度即2018年4月1日至2019年4月1日的租金共计60000元，但两被告一直未向原告支付案涉四套房屋2019年4月1日至2020年4月1日合同年度的房屋租金，原告多次催促无果，发生纠纷。还查明，被告达美公司系被告汉美公司的唯一股东，注册资本500万元，实缴375万元，认缴175万元。上述事实有当事人双方签订的租赁合同、被告支付租金60000元的付款记录及当事人在法庭的陈述等证据经过质证并在卷，予以认证。一审法院认为，上述四份《房屋租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，内容合法有效。被告汉美公司未按合同约定向原告支付租金，已构成违约，对酿成本案纠纷应承担全部民事责任。原告请求法院依法判令上述四份《房屋租赁合同》自起诉之日解除，被告汉美公司表示同意，应予支持。原告请求被告汉美公司支付其拖欠的2019年4月1日至2020年4月1日合同年度的房屋租金72000元具有合同依据，应予支持。原告请求支付逾期付款的违约金，由于双方合同没有约定违约金，应不予支持。原告请求依法判决汉美公司分别按照四份《租赁合同》约定的每套房屋每月租金标准向原告支付因其单方违约导致原告寻找新的承租人期间造成上述四套房屋空置的损失，考虑到被告未将商铺依约恢复原状后返还原告，客观上会给原告造成一定的损失，根据被告的答辩意见酌情确定为13200元。原告请求依法判决汉美公司向原告支付恢复案涉上述四套房屋原状之施工费160000元，考虑被告可以自行修复，对支付160000元修复费不予支持。股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额，未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分，应当向债权人承担补充赔偿责任。被告达美公司系被告汉美公司的唯一股东，未足额缴纳认缴的出资，原告请求被告达美公司在尚未缴纳出资额范围内对被告汉美公司的上述债务承担连带责任，具有法律依据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款之规定，判决：一、原告罗姣与被告汉美公司于2018年2月11日签订的座落于衡阳市石鼓区石鼓路116号中亿汽贸城D区13栋115号、116号、117号、118号四套房屋的《房屋租赁合同》于起诉之日即2020年4月14日解除；二、被告汉美公司在本判决生效之日起三日内向原告罗姣支付拖欠的涉案上述房租72000元；三、被告汉美公司在本判决生效之日起三日内向原告罗姣赔偿损失13200元；四、被告汉美公司在本判决生效之日起三十日内恢复案涉上述房屋原状（如果被告汉美公司拒不恢复，应当承担案涉上述房屋原状的费用）；五、被告达美公司对被告汉美公司上述债务在未缴纳出资额范围内承担补充连带责任；六、驳回原告罗姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。经审理查明：原判认定基本事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。本院认为，上诉人汉美公司与被上诉人罗姣签订上述四份《房屋租赁合同》的内容，系双方真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。汉美公司未按合同约定向罗姣支付租金，已构成违约，对酿成本案纠纷应承担全部民事责任并赔偿损失。原审法院依法判令上述四份《房屋租赁合同》自起诉之日解除，并由汉美公司支付其拖欠的2019年4月1日至2020年4月1日合同年度的房屋租金72000元，合法有据，本院予以支持。上诉人汉美公司在合同未到期前，未经协商和通知被上诉人罗姣的情况下而自行离开承租房屋，导致上述四套房屋空置的损失等，酌情判令赔偿13200元，并无不当,本院予以支持。上诉人汉美公司违背诚实信用原则，由此产生的后果，应当承担民事责任，其上诉提出退租时通知过被上诉人并与物业公司进行了交接的理由无证据佐证，故上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，处理恰当，审判程序合法。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费5418元，由上诉人衡阳汉美汽车贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 侃审 判 员  彭清明审 判 员  王若中二〇二〇年九月二十四日法官助理  邓 斌书 记 员  颜丽辉