湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初2322号 原告：湖南龙鼎房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道学仕路**。 法定代表人：张智生，男。 委托诉讼代理人：许斌龙，男，1971年11月15日生，汉族，住上海市长宁区，特别授权。 委托诉讼代理人：袁良财，男，1969年12月25日生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告：张智生，男，1956年8月15日生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告：何同生，男，1978年9月3日生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告：曾丰业，男，1966年１月19日生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：夏小忠，男，湖南志浩律师事务所律师，特别授权。 第三人：廖竹良，女，1972年5月12日生，汉族，现住湖南省桂阳县。 原告湖南龙鼎房地产开发有限公司（以下简称龙鼎公司）与被告张智生、何同生、曾丰业、第三人廖竹良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙鼎公司委托诉讼代理人许斌龙、被告曾丰业委托诉讼代理人夏小忠、第三人廖竹良到庭参加诉讼，被告张智生、何同生经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南龙鼎房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告张智生、何同生、曾丰业对第三人廖竹良《龙鼎新城住宅定购合同》承担“继续履行”责任；2.请求判决确定本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：请求判决被告张智生、何同生、曾丰业对第三人廖竹良《合作开发龙鼎新城项目的协议》承担“继续履行”责任。事实和理由：2013年7月5日原告湖南龙鼎房地产开发有限公司与第三人廖竹良签订《合作开发龙鼎新城项目的协议》，2018年12月18日以《龙鼎新城房屋交接确认书》确定房号：E栋一单元702号房。2013年9月6日，作为甲方的原告与作为乙方的被告曾丰业签订《土地转让协议书》，其中约定“二、甲方现将龙鼎新城项目规划开发建设E栋靠茶红路方向22m*44m的建设用地使用权转让给乙方；三、土地使用权的转价格为500万元；五、甲方同意为乙方办理建房事项及销售房屋提供相关手续”。2013年9月18日，原告龙鼎公司将国有土地使用证号为（2013）第1224号上的15729.5平方米为案外人临武县农村信用合作社设定抵押。2015年8月30日，被告曾丰业、何同生、张智生签订《合作开发龙鼎新城房产项目意向协议书》。2015年9月11日，被告张智生利用原告龙鼎公司名义与被告曾丰业、何同生签订《合作开发房地产协议》。被告张智生、何同生、曾丰业“合伙”开发龙鼎新城项目等事实和法律关系被被告曾丰业、何同生自认并被生效法律文书认定。2013年9月6日前张智生与何同生为二人“合伙”开发关系。2015年8月30日前，被告何同生与被告张智生进行了“合伙”份额的转换。2013年9月6日，被告曾丰业“入伙”龙鼎新城房地产项目开发，其入伙方式是以500万元购买被告张智生、何同生合伙所有的E栋基地面积22m×44m国有建设用地使用权份额，并在12天后的2013年9月18日被告曾丰业将该22m×44mE栋基地面积与E栋剩余的三分之一面积和所有A、B、C、D四栋基地面积及所有公共用地面积全部设定抵押。2015年9月11日后，被告曾丰业与何同生形成开发E栋楼特定项目合伙份额的“共担风险”的合作关系，被告曾丰业试图对属于被告张智生的超容面积6711.78平方米主张合伙权利份额，被告张智生、曾丰业、何同生三人为龙鼎新城全部A、B、C、D、E五栋整体项目合伙人。龙鼎新城全部A、B、C、D、E五栋房产为一整体房地产项目，证照手续具有同一性，合伙人权利义务份额的相互转让、承继和认可，各合伙人份额不影响合伙开发龙鼎新城整体项目的事实本质。被告张智生、何同生、曾丰业三人合伙“非法挂靠”原告之委托代理关系等事实和法律关系被被告曾丰业、何同生自认并被生效法律文书认定。案涉商品房买卖合同应当由被告张智生、何同生、曾丰业三人合伙直接承担“继续履行”责任。法律依据为：（1）《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此，作为“受托人”的原告龙鼎公司有权请求判决被告张智生、何同生、曾丰业三人合伙直接对第三人商品房买卖合同承担“继续履行”责任。（2）如果签订商品房买卖合同的第三人声称对原告“受托人”主体资格不知情，原告则依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定以本诉状形式对其进行披露，第三人有权依据该条规定选择相对人要求承担“继续履行”合同责任。（3）同时，由于案涉房地产被认定为“违法建筑”，原告龙鼎公司以本诉状形式向三被告合伙通知：原告龙鼎公司依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定自本案立案之日起解除与三被告合伙的“委托合同”关系。 被告张智生、何同生未作答辩。 被告曾丰业辩称，1.曾丰业以龙鼎公司项目部名义，将案涉E栋一单元702号房销售给了谢新保，谢新保已装修入住并交付了一定房款，曾丰业以龙鼎公司项目部销售的房产应视同为原告销售的房产，该合同合法有效；2.曾丰业与张智生、龙鼎公司不存在合伙关系，曾丰业受让土地以原告公司的名义开发E栋楼，曾丰业是事实上的开发施工主体，龙鼎公司无权再就E栋楼相应房产进行出售，龙鼎公司与廖竹良签约的定购合同，曾丰业不予认可，是无效的合同；3.曾丰业没有收取廖竹良任何房款，曾丰业不应对原告与第三人廖竹良签订的合同承担任何责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人廖竹良述称，廖竹良在2013年与原告龙鼎公司签订的购房合同，开始交了8万元，后来陆续到2018年为止一共交了29万余元，房款由张智生经手收取，现在廖竹良要求原、被告共同履行责任，如果没有房子交付，则要求退还购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，案件事实，结合当事人的陈述，本院认定如下： 原告龙鼎公司系从事房地产开发的有限责任公司，第三人张智生为龙鼎公司的法定代表人。原告龙鼎公司在桂国用（2013）第1224号土地开发建设初期，因资金断链，难以维持公司项目正常开支，其法定代表人张智生迫于催款、报建手续资金的压力，龙鼎公司与第三人曾丰业于2013年9月6日签订了《土地转让协议书》，双方约定，由龙鼎公司将土地权证号为桂国用（2013）第1224号中规划建设的龙鼎新城项目E栋靠茶红路方向22m×44m的国有建设用地使用权转让给曾丰业，由曾丰业等出资进行房屋建设，在2015年3月8日前将转让土地交付给曾丰业，龙鼎公司同意为曾丰业办理建房事项及销售房屋提供相关手续。土地转让协议签订当天，曾丰业支付了土地转让款422万元，但之后龙鼎公司未按协议履行土地交付义务。为此，曾丰业于2015年4月14日向法院提起诉讼。2015年4月20日，经法院主持调解，龙鼎公司与曾丰业达成如下协议：一、确认湖南龙鼎房地产开发有限公司与曾丰业于2013年9月6日签订的《土地转让协议书》合法有效；二、确认曾丰业按《土地转让协议书》享有龙鼎新城项目规划E栋靠茶红路方向22m×44m的国有建设用地使用权；三、其他双方无异议。该案调解书已生效，具有法律效力。曾丰业于2015年5月8日又支付土地转让款68万元。此后，该宗土地的开发建设实际由曾丰业挂靠龙鼎公司开发完成。从施工图纸设计开始，到图纸会审、土勘桩基、报建报批、质监、工程监理、建材采购、施工管理、民工工资的支付，及消防、水电、燃气安装等全部是曾丰业在实际履行。为便于房屋销售、约束龙鼎公司配合房屋销售及办理房产权属证的需要，为便于房屋销售、约束龙鼎公司配合房屋销售及办理房产权属证的需要，开始曾丰业、何同生、张智生于2015年8月30日签订《合作开发龙鼎新城房产项目意向协议书》，但该意向协议未实际履行。2015年9月11日，曾丰业作为甲方、何同生作为乙方、龙鼎公司作为丙方，三方又签订了《合作开发房地产协议》，其中约定：E栋房地产的开发由甲乙两方共同出资、共同经营、共同管理、共享盈余分配、共担亏损风险；确认甲方（曾丰业）享有E栋土地使用权面积的三分之二开发建设权，乙方（何同生）享有E栋土地使用权面积的三分之一开发建设权；E栋房地产以丙方（龙鼎公司）名义开发，丙方不承担出资义务也不参与经营管理，也不享有或承担E栋房地产开发的盈余或亏损风险，只是收取固定资质费用10万元，丙方应无条件协助甲乙两方办理开发、施工、销售、验收等一切与开发建设销售有关的事宜；本协议签订之前，丙方、乙方已销售的23套住房（福康大药房的团购房），由丙方、乙方和购房户协商沟通后，在征得甲方同意的情况下，可以更换购房合同，但是原合同和销售收入必须一并移交给甲乙两方管理和占有。E栋楼项目工程于2018年9月全部完工，共建20层，一至三层为商铺，二个单元共136套住房，曾丰业占三分之二，即90套住房，何同生占三分之一。E栋136套住房全部实际由本案第三人曾丰业与何同生出售，以龙鼎公司的名义与购房户签订买卖合同，所销售的房款由曾丰业与何同生分别收取，交房办手续亦由曾丰业与何同生负责。曾丰业所占的90套住房售卖给福康大药房人员20套团购住房，均由龙鼎公司前期与购房户分别签订了名为《合作开发龙鼎新城项目的协议》的团购房合同，并每户由张智生经手收取了8万的购房款作为集资建房款，共计收取了180余万元购房款。 2017年，曾丰业以龙鼎公司的名义将E栋楼一单元702号房售卖给了案外人谢新保，谢新保共计交纳购房款278085元，上述房款由曾丰业经手收取，因所购房产未办理产权证，尚欠房款14636元（即5%）未予支付。2019年2月，接曾丰业通知后，案外人谢新保已收房入住。2018年，原告龙鼎公司与第三人廖竹良签订一份《合作开发龙鼎新城项目的协议》，约定廖竹良向龙鼎公司龙鼎新城项目购买房屋龙鼎新城项目E栋一单元702楼，落款时间倒签为2013年7月5日。2018年12月18日，龙鼎公司法定代表人张智生经手收取廖竹良购房款297117元，同日双方签订了一份《龙鼎新城房屋交接确认书》，写明交接的房号为E栋一单元702号房。 另查明，至今，由曾丰业与何同生施工、开发建设的E栋楼，所有的商铺、住房，一直是由其二人在使用、出租、管理、销售。龙鼎公司另外开发了龙鼎新城项目A、B、C、D栋房产，因未按规定办理相关证照手续，亦未交纳相关费用，至今A、B、C、D、E栋房产未办理房产登记手续。A、B、C、D、E五栋楼房，住房共**，其中E栋136套，住，住房已出售完毕大多购房户已入住。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，依照龙鼎公司、曾丰业、何同生三方签订的《合作开发房地产协议》约定，曾丰业与何同生全额出资建设E栋楼房，二人各自对E栋楼享有财产所有权及房产销售权，龙鼎公司出借资质和收取资质费用10万元。该开发协议明确了被告张智生是原告的法定代表人，被告曾丰业、何同生与原告系合作与挂靠关系，并非合伙关系。原告诉称被告张智生、何同生、曾丰业系合伙开发建设整个龙鼎新城项目，但未提供充足证据予以证明，原告该项主张本院不予支持。龙鼎公司与第三人签订的《合作开发龙鼎新城项目的协议》的相对方为原告龙鼎公司与第三人廖竹良，本案三被告不是合同的相对方，根据合同的相对性原则，该合同对三被告不具有约束力。综上，原告诉请由三被告对第三人廖竹良的购房合同承担继续履行责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告湖南龙鼎房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取计100元，由原告湖南龙鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  何志生 二〇二〇年九月二十七日 法官助理唐玲芳 书记员刘政兴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。