江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1691号上诉人（原审原告、反诉被告）：邱人勇，男，1982年9月2日出生，汉族，住吉安市青原区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶秋华，女，1986年7月19日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：阮恢栋，男，1977年9月22日出生，汉族，住吉安市吉州区，系其堂哥。上诉人邱人勇因与被上诉人叶秋华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邱人勇、被上诉人叶秋华的委托诉讼代理人阮恢栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱人勇上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判叶秋华退还租金4500元和返还押金7500元；一、二审诉讼费由叶秋华负担。事实与理由：一审认定事实错误。一、2020年3月上旬叶秋华张贴招租广告至邱人勇经营的店铺门口，以实际行为违反合同约定提前终止了双方的合同，却被认定符合合同约定，据此推定合同终止时间为2020年3月上旬，同时认定叶秋华有权没收押金7500元。二、将2020年3月上旬至5月3日认定是占有使用期，并确定邱人勇需支付该期间的占有使用费6125元，与叶秋华要求支付租金相悖，一审法院违背了“谁主张，谁举证”和“不告不理”的原则。三、2020年1月24日至3月20日因新冠××而被政府强行终止各种餐饮经营，该期间应属于不可抗力期间。四、叶秋华在新冠疫情期间的三月份上旬，擅自在邱人勇承租的尚未开业的店面上张贴招租广告，据此邱人勇向法院提出要求减免四个月租金的诉讼，就是对叶秋华行为的一种抗辩，一审却认定没有提出终止合同效力的意见，显然与事实不相符。五、邱人勇因不可抗力停业，要求减免4个月租金具有相关依据，可是一审法院却仅仅减免半个月的租金，这显然与实际不相符，至少应减免2020年1月24日以后的租金，并责令叶秋华将已支付的2020年1月24日至3月1日期间的租金4500元退还给邱人勇。六、邱人勇已经将电费支付，并提供了有关转账支付凭据，可是一审仍然认定邱人勇应支付电费2011.79元给叶秋华。叶秋华辩称，维持一审判决。邱人勇向一审法院起诉请求：判决叶秋华减免其租赁吉园农家大排档租赁费4个月，每月租金3750元，计15000元；本案诉讼费由邱人勇、叶秋华各负担一半。叶秋华向一审法院提出反诉请求：判令邱人勇赔偿其店面经济损失费25250元（其中2020年3月1日至5月31日店面租金11250元，水费500元，电费4500元，招牌费1500元，破坏装修设备费7500元）；判令邱人勇因违约承担所有的民事责任，双方签订的合同解除，2019年8月20日所交的押金没收；本案诉讼费由邱人勇负担。一审法院认定事实：2019年9月1日，邱人勇作为乙方与叶秋华、吉安市吉州区吉园农家大排档（以下简称“吉园农家大排档”）作为甲方签订一份《吉园农家大排档租赁合同》，约定叶秋华将位于吉安市吉州区房屋（吉园农家大排档）一楼进门口右侧的店面和二楼进门口右边的两间住房（已装修好）出租给邱人勇。合同第二条“租赁期限”项下约定：“2019年9月1日起至2021年8月31日；年租金为肆万伍仟元整，另付押金柒仟伍佰元整，押金到期时如无纠纷退给乙方。”第三条“付款方式”项下约定：“先付后租的原则，租金半年一付，下次租金须提前一个月。甲方开收款收据，并协议正式生效。”第四条项下约定：“水电费、保洁费、电话费和维修费由乙方自行缴纳。”第五条“出租方与承担方的变更”项下约定：“租赁期间，乙方只能经营餐饮服务行业，不得经营其它行业。因乙方房屋是半年一付，乙方不得将房屋及店面转租给第三方使用。”第六条“乙方的职责”项下约定：“1.乙方必须依约缴纳租金及其它费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金……4.租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁店面及住房完好、清洁交还甲方……”第七条“甲方责任”项下约定：“1.乙方装修店面时，在不影响主体受力结构下，甲方应给予支持。2.甲方向乙方提供合法的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通。3.维护乙方的合法利益和经营权，但是因自然灾害和偷盗行为造成的乙方损失，甲方不承担责任。”合同尾部出租方处叶秋华签名并加盖吉园农家大排档印章，承租方处邱人勇签名。邱人勇按照双方约定向叶秋华支付了案涉店面及住房（以下均称“案涉房屋”）2019年9月1日至2020年2月28日期间的租金22500元以及水电、房屋押金7500元。之后，邱人勇使用案涉房屋从事餐饮经营，并将一楼店面门口上方原有的“吉园农家大排档”招牌更换为“阿玉羊肉馆”。2020年3月上旬，叶秋华一方以邱人勇拒绝支付水、电费以及2020年3月1日至8月31日房屋租金的行为违反合同约定为由通知邱人勇搬离案涉房屋。对此，叶秋华当庭提交了房屋一楼店面的照片一张，拟证明其于2020年3月1日在案涉阿玉羊肉馆入口玻璃门上张贴了要求邱人勇搬离房屋的通知以及房屋重新招租的通知。邱人勇收到上述通知后表示同意解除双方签订的租赁合同但要求叶秋华退回其支付的房屋押金。经询问，邱人勇称其已于2020年5月3日搬离案涉房屋，叶秋华一方亦称邱人勇于5月初搬离。另根据叶秋华第二次庭审时提交的视频可知，邱人勇确已于该视频拍摄之日（2020年5月8日）前搬离案涉房屋。另查明，位于吉安市吉州区的房屋所有权人为案外人郑学斌。2019年1月18日，郑学斌与案外人阮恢栋签订一份《店面租赁合同》，约定郑学斌将案涉房屋一楼店面、二楼住房及三楼大厅和北面2间住房（面积约500㎡左右）出租给阮恢栋使用，租赁期限为十年，自2019年3月22日起至2029年3月21日止。再查明，吉园农家大排档系一家成立于2019年8月5日的个体工商户，经营者为曾菊妹，经营范围为餐饮、住宿、会务等，住所为吉安市吉州区。庭审过程中，叶秋华向法庭提交一份《说明》，载明：“吉州区人民法院：曾菊梅、吉安市吉州区吉园农家大排档、阮恢栋均同意由叶秋华全权处理与邱人勇之间的租赁合同纠纷。”邱人勇向法庭提交一张电费统计表，拟证明案涉房屋2019年10月至2020年4月期间的电费共计2011.79元。叶秋华向法庭提交的用电地址为江西省吉安市吉州区北门村66号（客户号：0012318836）的电费单两张显示2019年9月1日至2020年4月20日的电费共计1852.84元。2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。随后，吉安市人民政府发布《关于做好我市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，明确禁止全市各级各部门举办大型活动，停止公众聚集性活动，并要求广大群众在疫情期间应以居家为主，不串门、不聚餐。2月初，吉安市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布《关于进一步强化疫情防控十四条措施的公告》，明确要求坚持“不出门、不进门、背对背、隔中隔”的原则，实行严格的居家隔离硬管控……非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭……对违反临时停业管制的行为，依法严肃处理。2020年3月20日，江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部办公室发布《关于印发的通知》，明确目前省内所有县（市、区）均为新冠××低风险地区，根据工作指引，低风险县（市、区）全面恢复餐饮经营，所有餐饮经营单位（含经营中餐、晚餐的酒店和餐馆、早餐店、夜宵店、单位食堂等）恢复营业。一审法院认为，邱人勇与叶秋华就租赁案涉房屋签订的《吉园农家大排档租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人的争议焦点为：1.案涉租赁合同何时解除以及叶秋华是否有权没收房屋押金7500元？2.邱人勇是否还应向叶秋华支付租金的问题？3.叶秋华主张邱人勇支付水费500元、电费4500元以及赔偿招牌费1500元和破坏装修设备费7500元的诉请是否有事实及法律依据？关于案涉租赁合同何时解除的问题。根据租赁合同第二条、第三条的约定，邱人勇应于2020年1月31日前向叶秋华支付2020年3月1日至8月31日期间的房屋租金，但其至今未支付上述租金的行为已违反合同第六条第一项的约定，依照该约定，叶秋华有权解除双方签订的租赁合同，并没收邱人勇支付的押金7500元。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，叶秋华已于2020年3月上旬通过张贴通知的方式要求邱人勇搬离案涉房屋并对外张贴招租公告，应视为叶秋华行使了合同解除权，邱人勇收到该通知后同意退租但要求叶秋华退回押金。依照前述法律规定，应认定叶秋华上述解除合同的行为已发生了法律效力，双方签订的《吉园农家大排档租赁合同》已于邱人勇提起本案诉讼前解除，故叶秋华主张解除案涉租赁合同的反诉请求应予支持。关于叶秋华是否有权没收店面押金7500元的问题，案涉租赁合同已明确约定拖欠租金15天视为违约，出租人有权收回房屋并不退还押金，故叶秋华有权依照该约定没收邱人勇支付的押金7500元。关于邱人勇是否还应向叶秋华支付租金的问题，叶秋华主张邱人勇应支付其2020年3月1日至5月31日的房屋租金11250元，邱人勇则主张叶秋华应免除其4个月的房屋租金共计15000元。案涉租赁合同虽已于2020年3月上旬解除，合同解除后，邱人勇应将租赁物返还给叶秋华，但其仍继续占有使用案涉房屋至5月份，基于此，叶秋华有权请求邱人勇支付合同解除之日起至搬离房屋之日止的占有使用费，其主张按照合同约定的租金标准（3750元／月）计算该费用于法不悖，应予支持。关于上述占有使用费的截止时间即邱人勇实际搬离案涉房屋的日期认定问题，邱人勇主张其已于2020年5月3日搬离，叶秋华仅主张邱人勇于5月初搬离但未提供具体的日期，故在无相反证据的情况下，对邱人勇主张的搬离日期（2020年5月3日）予以确认。由此，邱人勇应当按照合同约定的租金标准（3750元／月）支付2020年3月1日至2020年5月3日期间的租金及占有使用费8000元［64天×（3750／30）元／天］。叶秋华主张邱人勇支付2020年5月4日至5月31日期间的租金缺乏事实依据，不予支持。关于邱人勇以新冠××疫情影响为由主张免除4个月租金的问题，江西省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，随后吉安市开始实行严格的疫情防控措施，禁止公众聚集性活动，实行临时停业管制等，直至2020年3月20日江西省发布通知明确所有餐饮经营单位恢复营业。在此期间，叶秋华已于3月上旬通知邱人勇解除案涉租赁合同，要求邱人勇搬离案涉房屋并重新对外招租。而邱人勇在明知吉安市尚处于疫情严格管控时期，全市对餐饮经营单位实行临时停业管制的情形下，既未对合同解除的通知提出异议亦未搬离，而是继续占有使用案涉店面，属于自行扩大损失的行为，应当依法对损失扩大的部分承担相应的责任，故邱人勇无权请求叶秋华免除合同解除后的房屋占有使用费。但考虑到此次新冠××疫情确属于不可抗力事件，以及疫情防控措施对合同解除前邱人勇承租案涉房屋的目的实现确有重大影响等事实，基于公平原则，酌情将案涉房屋2020年2月份的租金（邱人勇已支付）调整为原租金的50%，即1875元（3750元×50%），该款项从邱人勇应向叶秋华支付的租金及占有使用费8000元中扣除。综上，邱人勇还应向叶秋华支付租金及占有使用费6125元（8000元-1875元）。关于叶秋华主张邱人勇支付水费500元、电费4500元以及赔偿招牌费1500元和破坏装修设备费7500元的诉请是否有事实及法律依据的问题。邱人勇自认其在租赁期间的电费为2011.79元，对叶秋华主张的电费4500元、水费500元以及赔偿招牌费1500元和破坏装修设备费7500元则不予认可。叶秋华当庭提交的七张电费单中客户号为0012318836的用电地址与案涉房屋的地址不一致，而其提交的案涉房屋的电费单显示2019年9月1日至2020年4月20日期间的电费为1852.84元，鉴于邱人勇已自认电费为2011.79元，故应按照邱人勇自认的电费金额予以认定。关于叶秋华提交的水费发票，因该票据载明的户名（郑国生）及地址（北门街247号）与案涉房屋的信息不一致，故仅凭该票据无法认定邱人勇应当支付的水费数额，叶秋华对此应自行承担举证不能的法律后果。关于叶秋华主张邱人勇赔偿其招牌费1500元的问题，案涉租赁合同已约定邱人勇在不影响主体受力结构下可以对店面进行装修，在合同未对招牌的更换进行明确约定的情况下，根据一般生活常理，应认定更换招牌的行为属于店面装修的合理范围，故叶秋华的该项主张缺乏充分的事实依据，不予支持。至于叶秋华主张的破坏装修设备费7500元，因叶秋华未就其实际受有损失且该损失系由邱人勇造成等待证事实提供相应的证据加以证明，故对其该项诉请不予支持。至于邱人勇称其支付了案涉房屋的安装电表费3260元，因其未在本案中主张，本案不予处理。综上所述，邱人勇与叶秋华签订的《吉园农家大排档租赁合同》已解除。叶秋华诉请邱人勇支付房屋租金及占有使用费并主张没收邱人勇支付的房屋押金7500元于法有据，同时邱人勇诉请叶秋华减免租金的主张部分成立，故邱人勇还应支付叶秋华租金及占有使用费6125元。此外，邱人勇应向叶秋华支付租赁及占有使用案涉房屋期间的电费2011.79元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第十八条、第二十九条之规定，判决：一、确认邱人勇与叶秋华签订的《吉园农家大排档租赁合同》解除；二、邱人勇支付叶秋华房屋租金及占有使用费6125元、电费2011.79元，限判决生效之日起5日内履行完毕；三、确认叶秋华有权没收邱人勇支付的房屋押金7500元；四、驳回邱人勇的其他诉讼请求；五、驳回叶秋华的其他反诉请求。本诉案件受理费176元，减半收取88元，由邱人勇负担77元，叶秋华负担11元；反诉案件受理费430元，减半收取计215元，由邱人勇负担69元，叶秋华负担146元。二审中，邱人勇提交2019年9月21日和2019年9月22日电费转账记录分别为1320元和1940元拟证明其已交电费给叶秋华。叶秋华质证认为，邱人勇是转了这两笔钱，是装三厢电的钱，还有两个柜子一半的钱。本院认证，该组证据不能达到其证明目的，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、邱人勇应否支付叶秋华房屋占有使用费6125元及电费2011.79元？二、叶秋华是否有权没收房屋押金7500元？关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，叶秋华（甲方）与邱人勇（乙方）签订的租赁合同约定：租金半年一付，下次租金需提前一个月。如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不予退还乙方押金。邱人勇应于2020年1月31日前支付2020年3月1日至8月31日期间的租金，但其未支付租金。叶秋华于2020年3月1日向邱人勇发出解除合同的通知，庭审中，邱人勇认可收到该通知，该租赁合同于2020年3月1日解除。然邱人勇于2020年5月3日搬离涉案房屋，故其应参照合同约定的租金标准支付2020年3月1日至5月3日的占有使用费8000元。由于受疫情影响，酌情将2月份的租金调整为原来租金的50%，该款项1875元从占有使用费8000元中扣除。故邱人勇还应支付房屋占有使用费6125元。关于电费2011.79元，在一审庭审中，邱人勇自认电费为2011.79元，二审中，其并未提供证据证明已缴电费。故邱人勇应支付叶秋华房屋占有使用费6125元及电费2011.79元。关于焦点二，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，邱人勇承租案涉房屋用于经营餐饮，后受疫情影响，未能按时支付租金，双方解除合同，邱人勇不承担违约责任。故叶秋华无权没收邱人勇房屋租金7500元。综上所述,邱人勇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初992号民事判决第一项、第二项；二、撤销吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初992号民事判决第四项、第五项；三、变更吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初992号民事判决第三项为叶秋华无权没收邱人勇支付的房屋押金7500元，叶秋华于本判决生效之日起5日内返回；四、驳回邱人勇的其他诉讼请求；五、驳回叶秋华的其他反诉请求。一审案件受理费303元，二审案件受理费100元，合计403元，由邱人勇负担242元，叶秋华负担161元。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇二〇年九月二十九日法官助理高晓丽书记员王荷英