河北省宁晋县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0528执异38号 案外人：贾彦超，男，1986年3月6日出生，汉族，农民，住宁晋县。 委托诉讼代理人：田绍池，河北众平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓倩，河北众平律师事务所律师。 申请执行人：冯丰献，男，1956年8月5日出生，汉族，农民，住。 委托诉讼代理人：冯冬梅（系冯丰献女儿），住宁晋县。 被执行人：徐文杰，男，1973年12月2日出生，汉族，农民，住宁晋县。 被执行人：蔡兰芬，女，1976年3月28日出生，汉族，农民，住宁晋县。 在本院执行申请执行人冯丰献与被执行人徐文杰、蔡兰芬借款合同纠纷一案中，案外人贾彦超于2020年8月24日对本院查封被执行人徐文杰名下坐落于宁晋县屋向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人贾彦超称，请求法院终止对异议人所有的坐落于宁晋县房产的执行，并解除对该房产的查封。事实与理由：2016年7月6日，被执行人徐文杰与邢台城乡房地产开发有限公司签订了关于宁晋县产的商品房预售合同，购买了该房产。后于2017年11月13日徐文杰又与孙江生签订了房屋买卖合同，将上述房产出卖给了孙江生。2017年12月11日孙江生又与异议人贾彦超通过房产中介签订了房屋买卖合同，将上述房产又出让给了异议人。异议人根据合同交付相应房款，并偿还房贷至今。异议人购买该房产后装修并居住至今。宁晋县人民法院于2018年8月19日因冯丰献与徐文杰、蔡兰芬借款合同纠纷一案执行中，作出（2018）冀0528执1122号之二执行裁定，裁定查封了徐文杰名下的上述房产。异议人认为，上述房产在法院查封前异议人已经合法购买并按约定履行了交款义务，并一直居住至今，该房产已经属于异议人所有。法院现查封该房产实属错误查封，严重侵害了异议人的合法权益，故提出异议，请求法院终止对该房产的执行并解除查封。 申请执行人冯丰献称，贾彦超的异议理由及请求不成立，应予驳回。理由如下：1.贾彦超所提交的证据可证明，案涉房产系二手房买卖，其至今未进行过户登记，取得产权证明。根据物权法规定，不动产物权的取得以登记为准。故此，贾彦超并未取得案涉房产所有权，当然不是案涉房产的所有权人，其无权以产权人名义要求排除执行。2.贾彦超所享有的权利与我方权利均为普通债权，不具有优先效力，不产生排除执行的效果。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中贾彦超签订买卖合同购买案涉房屋时，案涉房屋即未取得产权证明。直到现在，被执行人仍未取得案涉房屋的房产证。且案涉房屋系由被执行人按揭贷款购得，房屋上设有抵押权，在涤除抵押权之前，当事人也无法办理过户登记。故异议人在签订房屋买卖合同时就应当预见到办理房屋过户登记存在障碍，但其仍然借用被执行人的账户支付按揭贷款，放任法律风险推进交易，可证明异议人主观上怠于实施取得房产的行为，未办理过户登记系其自身原因。其所提出的事实与理由不符合法律规定，不能排除执行。 被执行人徐文杰、蔡兰芬未提出意见。 本院查明，冯丰献与徐文杰、蔡兰芬民间借贷纠纷一案，本院于2018年3月26日立案，经审理于2018年6月21日作出（2018）冀0528民初1228号民事判决。判决：“一、被告徐文杰、蔡兰芬共同返还原告冯丰献借款本金50000元，支付起诉日前的利息6419.52元，合计56419.52元，于本判决生效之日起三日内付清；并自2018年3月26日起至借款本息全部付清之日止，按年利率15%支付逾期利息；二、被告徐文杰返还原告冯丰献借款本金160000元，支付起诉日前的利息19500元，合计179500元，于本判决生效之日起三日内付清；并自2018年3月26日起至借款本息全部付清之日止，按年利率15%支付逾期利息；三、被告蔡兰芬对本判决主文第二项的给付义务承担连带责任；四、被告徐文杰、蔡兰芬共同给付原告冯丰献诉讼财产保全申请费1670元，于本判决生效之日起三日内付清。案件受理费4840元，减半收取计2420元，由被告徐文杰、蔡兰芬共同负担。”判决生效后，冯丰献向本院申请执行，本院以（2018）冀0528执1122号立案受理。2018年8月29日，本院作出（2018）冀0528执1122号之二执行裁定，裁定查封被执行人徐文杰名下坐落于宁晋县屋一处，查封期限三年。当日，宁晋县住房和城乡建设局协助本院查封了该房产。该局协助执行回复显示，该房产未出不动产权证。 另查明，2016年7月6日，徐文杰与邢台城乡房地产开发有限公司签订商品房预售合同，购买位于上品花园第2幢2单元802号房。合同约定，首付款93932元，银行贷款330000元，房屋交付时间为2017年9月30日前。2017年10月20日，徐文杰通过居间方宁晋县风光房产经纪有限公司与孙江生签订房屋买卖意向协议，约定将上述房产及附属设施地下车位、储藏室转让给孙江生。2017年11月3日，孙江生向徐文杰支付房产首款290000元。2017年11月13日，孙江生与徐文杰、蔡兰芬签订房屋买卖合同，由孙江生购买该房产，包括储藏间及地下车位，房屋成交价665750元，孙江生已支付290000万元房款，并承接徐文杰住房贷款（含车位贷款）375750元。双方约定，首付款结清，徐文杰腾空房屋并将钥匙交付给孙江生。2017年12月11日，孙江生与贾彦超签订房屋买卖合同，约定将该房产包括地下室转让给贾彦超，房屋成交价620000元，贾彦超支付房款290000元，并承接剩余房贷约330000元。并约定收到首付款后孙江生腾空房屋并将房屋钥匙交给贾彦超。贾彦超于当日支付定金50000元，于2017年12月15日支付240000元。自2018年初开始，贾彦超一直在该房产居住至今，并一直偿还徐文杰的住房贷款。 本院认为，对案外人提出的排除执行异议，应当从案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行等方面进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”贾彦超提出的异议是否具有以上情形：1、本案中，徐文杰将其所有的案涉房产上品花园第2幢2单元802号房以665750元出卖给孙江生，签订书面买卖合同日期为2017年11月13日；孙江生又以620000元出卖给贾彦超，签订书面买卖合同日期为2017年12月11日，签订书面买卖合同在本院查封该房产之前；2、徐文杰在签订购房合同后已将诉争的房产交付孙江生，孙江生在转卖后将房产交付贾彦超，即原告在本院查封之前已合法占有该房产；3、孙江生在签订正式的房屋买卖合同之前即2017年11月3日支付首付款290000元，并承接徐文杰房贷；贾彦超在受让该房屋后于2017年12月11日向孙江生支付定金50000元，于2017年12月15日支付240000元，并承接由孙江生转让给其的徐文杰的房贷债务，以上事实能够认定贾彦超已支付全部价款；4、在本院查封时，案涉房产尚未发放不动产证，过户不具备条件，因此对诉争房产未办理过户登记并非贾彦超自身原因。综上所述，贾彦超提出的异议具备以上四种情形，且其权利能够排除执行，对其异议应予支持，应中止对被执行人徐文杰名下坐落于宁晋县屋的执行。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人徐文杰名下坐落于宁晋县屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  石迎博 审判员  赵喜维 审判员  郭 昺 二〇二〇年九月八日 书记员  黄少嘉