河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5904号上诉人(原审原告、反诉被告）：洛阳甲秀置业有限公司，住所地：河南省洛阳市西工区五岳路3号院3幢3-302。法定代表人：杨素群，该公司经理。委托诉讼代理人：许守启，河南省洛阳市工区开元法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：申先峰，男，1975年10月3日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：张宗喜，男，住洛阳市西工区。上诉人洛阳甲秀置业有限公司（以下简称甲秀置业公司）因与上诉人申先峰土地租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。甲秀置业公司的委托诉讼代理人许守启，申先峰及其委托诉讼代理人张宗喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甲秀置业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.依法改判支持甲秀置业公司原审诉讼请求；3.驳回申先峰原审反诉请求；4.一二审诉讼费全部由申先峰承担。事实与理由:原审判决认定事实错误。甲秀置业公司认为,协议约定：“该土地用于种植与养殖及经有关部门批准的行业使用”，这个约定条款并不违法。甲秀置业公司将土地转租给申先峰用于种植与养殖,申先峰在使用土地过程中,如果经过相关部门批准，改变土地使用性质，将农业用地变为建设用地,并不违法。甲秀置业公司与申先峰签订的土地四周,原来都是农业用地，经过审批后，现在都变成了建设用地。并且该建设项目都在合法运作。土地法四十四条规定：“农业用地转为建设用地,应当经过有关部门审批”。法律如此规定,甲秀置业公司在协议中约定“该土地用于种植与养殖及经有关部门批准的行业使用”,双方所签协议合法合规,并无违法之处。原审法院依此判决合同无效,明显认定事实错误。申先峰辩称,第一，甲秀置业公司转租土地时明知申先峰是企业搬迁用于生产场地使用，甲秀置业公司并且收取了申先峰办理乡镇建设用地应缴纳的土地占补平衡费，由此证明甲秀置业公司是按照乡镇建设用地将承租土地转租给申先峰的，而不是让申先峰在承租的土地上从事种植、养殖的。农田租赁是不需要缴纳土地占补平衡费的，这是基本常识。初审三次开庭，甲秀置业公司自始至终未拿出其建设围墙的投资凭证，和向土桥村缴纳地面牡丹、苹果树补偿款的转账明细，本次上诉仍然在作虚假陈述。第二、甲秀置业公司将转租的土地未办成乡镇建设用地的情况下，不及时告知申先峰，让其盲目投资，给申先峰造成巨额经济损失。第三、初审判决认定事实清楚，判决依法有据，但申先峰的财产部分损失诉求二审法院应给予支持。申先峰上诉请求：1.甲秀置业公司赔偿申先峰在租赁土地上的基础设施投资452123.74元;2.变更一审判决一、二项:甲秀置业公司返还申先峰土地占补平衡费22万元之日起10日内申先峰将租赁土地上的房屋及围墙拆除,建筑垃圾清运完毕:3.甲秀置业公司承担本诉及上诉费。事实与理由:2012年5月份甲秀置业公司称转租人的农田将和规划的格力物流园用地同时转为城乡建设用地,诱导申先峰与其签订《土地租赁协议》，在该《协议》首段也特别标明申先峰承租的场地“。经有关部门批准的行业使用”。甲秀置业公司收到申先峰土地补偿款(占补平衡费)22万元,并称土地性质转换手续正在办理中,基建工程可先开工建设,有什么阻碍可以从中协调。因为甲秀置业公司有官方背景,申先峰按照其承诺开始了基础工程的前期工作。申先峰在围墙施工将要结束时,原洛阳市老城区邙山镇政府“遏制私搭乱建办公室”责令申先峰停工,申先峰当即向甲秀置业公司联系要求其协调,甲秀置业公司失联,使工程搁置至今。本案申先峰反诉时,委托评估机构对前期投资进行了评估,评估值为452123.74元。甲秀置业公司辩称，一、申先峰上诉请求赔偿基础设施投资452123元，没有协议依据及法律依据。申先峰由于未按协议约定履行，并未经有关部门审批，擅自投资建设，损失应该有自己承担。二、申先峰按协议的约定，向甲秀置业公司交付的地上附属物补偿款22万元，不是"土地占补平衡费"。此款项按约定不应该返还。从交付的款项，可以充分证明，合同已经履行。三、一、二审诉讼费由申先峰承担。四、事实上甲秀置业公司并无任何人向其承诺。双方签订的租赁协议，申先峰是一个完全民事行为能力人，不存在任何欺诈与诱导，完全出于自愿，是双方的真实意思表示。甲秀置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除甲秀置业公司与申先峰于2012年5月15日签订的土地租赁协议；2.请求申先峰补交租金276250元，滞纳金196560元；3.本案诉讼费由申先峰承担。申先峰向一审法院提出反诉请求：1.甲秀置业公司退还申先峰欲变更土地性质补偿款（土地占补平衡费）220000元及利息404800元（按月息2分计算，自2012年9月17日至本案开庭前暂计92个月），共计624800元；2.甲秀置业公司赔偿申先峰在租赁土地上的基础设施投资452123.74元；3.甲秀置业公司承担反诉受理费。一审法院认定如下事实：2012年3月15日，甲秀置业公司与洛阳市老城区邙山镇土桥村村委会（以下简称土桥村村委会）签订一份《土地租赁协议》，约定土桥村村委会将格力物流园区围墙以北、电厂路以东、李家凹以南以西约120亩土地租赁给甲秀置业公司用于种养殖业使用，租赁期限25年，自2012年3月15日至2037年3月15日，租金为每年每亩2200元等内容。该土地性质为农业用地。申先峰因其开办的洛阳市老城先峰钢模厂被拆迁，需要寻找新的场地。2012年5月15日，申先峰与甲秀置业公司签订一份《土地租赁协议》，约定甲秀置业公司将格力物流园区围墙以北、电厂路以东、李家凹以南20亩土地租赁给申先峰，用于种植、养殖业及有关部门批准的行业使用，租赁期限23年，自2012年6月30日至2035年6月30日；围墙及地面附属物等补偿款共计400000元，合同签订后申先峰向甲秀置业公司一次性付清；租金每年每亩2600元，每年共计52000元，签订协议后申先峰向甲秀置业公司交纳下一年租金，每年6月30日前交纳下一年租金等内容。协议签订后，申先峰于2012年7月8日向甲秀置业公司交纳租地款订金20000元。交纳该20000元当月，甲秀置业公司将土地交付给申先峰。申先峰对土地进行平整后，在土地东、西各建了一堵围墙，南边西侧建了一栋两层办公楼，南面东侧建了一层办公室外墙，均为砖混结构。2012年8月9日，申先峰又向甲秀置业公司交纳200000元。申先峰委托北京铭仁资产评估有限责任公司对其租赁甲秀置业公司土地上投资修建的资产价值及投入的费用进行评估，北京铭仁资产评估有限责任公司于2020年4月16日作出京铭仁评报字[2020]第093号《申先峰拟核实其所租赁洛阳甲秀置业有限公司土地使用权上投资修建的资产价值项目资产评估报告书》，评估结论为452123.74元，其中围墙119166.62元、两层楼房土建211665.3元、楼房基础土建64921.82元、土地平整11301.36元、文物勘探34268.64元、迁坟6座10800元。2020年3月23日，甲秀置业公司向申先峰发出《解除合同通知书》，认为申先峰自2012年至今未按约定交付租金，已构成违约，通知申先峰解除双方所签《土地租赁协议》，要求申先峰立即补交2012年至2020年所欠土地租金351000元，保留追究其违约责任的权利。申先峰收到该通知书后，于2020年3月25日出具回复函，内容为“……因金谷北路的建设我钢模生产企业面临搬迁，贵公司获知我厂搬迁信息后，2012年初夏贵公司告知我，称贵公司在原邙山镇格力物流园北侧承租的农田将和规划的格力物流园用地同时转为城镇建设用地，贵公司特在双方签订的《土地租赁协议》诱标明‘……经有关部门批准的行业使用’，‘协调乙方水电路等前期筹建工作……’等条款。听信贵公司诱使，2012年5月15日双方协议签订后，我厂投入巨资进行了新址筹建。在办公楼主体封顶后，土地监察机关责令我厂基建停工。自2012年夏季停工至今长达8年，贵公司承诺对出租的土地仍未协调办理土地性质转换，进出道路、水电路仍未开通，给我个人及企业造成了巨额经济损失……”。一审法院认为，甲秀置业公司与土桥村村委会签订的《土地租赁协议》中约定租赁土地用于种养殖业，而双方签订的《土地租赁协议》中约定除种养殖业外，还可用于经有关部门批准的行业使用，说明该约定已明确改变涉案土地用途，且被告申先峰租赁土地的用途是建厂。因涉案土地性质为农用地且未办理农用地转用审批手续，依法不得用于非农业建设，故双方签订的《土地租赁协议》因违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产应互相返还，申先峰应将其在土地上建设的房屋和围墙拆除并清理完建筑垃圾后，将土地返还给甲秀置业公司，甲秀置业公司同时应当将收取申先峰的220000元返还给申先峰。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。甲秀置业公司每年向土桥村村委会交纳土地租金，存在一定的损失。申先峰在土地上建设围墙和房屋，也有相应的损失。甲秀置业公司将土地租赁给申先峰用于建厂，双方均有过错，故一审法院酌定双方的损失均由各自承担。故对申先峰主张的220000元利息损失及投资修建的资产价值及投入费用452123.74元，一审法院不予支持。因合同无效，甲秀置业公司请求解除土地租赁协议及依据土地租赁协议主张的租金276250元及滞纳金196560元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、驳回洛阳甲秀置业有限公司的诉讼请求；二、申先峰于本判决生效之日起二十日内将租赁洛阳甲秀置业有限公司土地上建设的房屋和围墙拆除并清理完建筑垃圾后，将土地返还给洛阳甲秀置业有限公司；三、申先峰向洛阳甲秀置业有限公司交付土地的同时，洛阳甲秀置业有限公司将220000元返还给申先峰；四、驳回申先峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4197元，由洛阳甲秀置业有限公司负担；案件反诉受理费7246元，由申先峰负担5756元，洛阳甲秀置业有限公司负担1490元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，涉案土地从性质上属于农村集体所有土地，可用作农业经营活动，如果办理土地变更登记手续，改变土地权属和用途，也可用于其他行业，因此双方当事人签订的涉案土地租赁协议约定涉案土地“用于种植、养殖业及经有关部门批准的行业使用”，并不违反法律强制性规定，涉案合同合法有效，但对“经有关部门批准的行业使用”，未对双方当事人的权利、义务作出明晰、全面、详尽的约定，由此导致双方当事人在履约过程中产生争议，从目前实际情况来看，双发当事人的合同目的均已无法实现，因此涉案合同应当解除，双方当事人对合同的解除均负有责任，合同解除后，双方当事人已取得的财产应相互返还，对于因合同解除而产生的损失，双方理应各自负担。申先峰应将其在土地上建设的房屋和围墙拆除并清理完建筑垃圾后，将土地返还给甲秀置业公司，甲秀置业公司同时应当将收取申先峰的220000元返还给申先峰。甲秀置业公司每年向土桥村村委会交纳土地租金，存在一定损失，申先锋在土地上建设围墙，也有相应损失。因合同解除而产生的损失，双方应各自负担。甲秀置业公司请求申先锋承担租赁费的诉讼请求，由于所涉租赁土地申先锋并未实际使用，甲秀置业公司的该上诉请求本院不予支持。综上所述，原审适用法律不当，本院予以纠正。甲秀置业公司、申先峰的部分上诉请求成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初638号民事判决；二、解除洛阳甲秀置业有限公司与申先峰于2012年5月15日签订的土地租赁协议；三、申先峰于本判决生效之日起10日内将在租赁洛阳甲秀置业有限公司土地上建设的房屋和围墙拆除并清理完建筑垃圾后，将土地返还给洛阳甲秀置业有限公司，申先峰的基础设施投资由其自行承担；四、申先峰向洛阳甲秀置业有限公司交付土地的同时，洛阳甲秀置业有限公司将220000元返还给申先峰；五、驳回洛阳甲秀置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回申先峰的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4197元，由洛阳甲秀置业有限公司负担；一审案件反诉受理费7246元，由申先峰负担。二审案件受理费21174元，由洛阳甲秀置业有限公司负担12992元，申先峰负担8182元。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二〇年九月二十八日书记员  张丽梅