浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1793号上诉人（原审被告）：章明明，男，1975年10月25日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：谢国红，上海江怀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司，住所地：浙江省嘉兴市平湖市新埭镇虹桥路669弄1幢333、334室。统一社会信用代码：913304823502439425。主要负责人：王柯丁，经理。委托诉讼代理人：孙满文、钱玲红，该公司员工。上诉人章明明因与被上诉人嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司（以下简称嘉凯城新埭分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2020）浙0482民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。章明明上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回嘉凯城新埭分公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由嘉凯城新埭分公司承担。事实和理由：一审认定的租金起算期间、免租期间及因嘉凯城新埭分公司停水停电导致章明明无法正常经营期间的租金均存在错误，应予纠正。1.章明明支付租金的期限应为2017年9月22日至2018年10月29日，而非一审认定的自2017年2月8日起算。章明明与嘉凯城新埭分公司商谈房屋租赁事项时，嘉凯城新埭分公司口头承诺租金起算时间从商贸体开业之日计算。章明明提交的租赁合同中也有相关内容的表述，结合商贸体运营惯例可以印证租金自2017年9月22日起算。2.一审认定经营免租期为两个月，错误。嘉凯城新埭分公司口头承诺给予不低于三个月的免租期，结合嘉凯城新埭分公司在一审庭审中的陈述，其也确认为了商贸综合体的健康成长，习惯上会给予承租人不超过3个月的“经营免租期”，该自认与此前双方洽谈房屋租赁事宜时的口头承诺一致。3.一审认为自2018年8月1日起至2018年10月29日，因嘉凯城新埭分公司采取停水停电等行为，导致章明明无法正常经营，按照0.37元/m2/天计算此期间的租金，没有事实与法律依据。首先，租赁合同履行期间，保持租赁物符合正常的用途是出租人的基本义务，嘉凯城新埭分公司采取停水停电的行为导致章明明无法正常使用房屋明显属于违约行为。其次，章明明在2018年8月1日起至2018年10月29日并不存在违约，嘉凯城新埭分公司仅因章明明不与其签订房屋租赁合同而发通告，并对案涉商铺停水停电，该行为无事实与法律依据。事实上因嘉凯城新埭分公司投资人变更，嘉凯城新埭分公司单方变更此前与章明明谈定的房屋租赁合同条款，导致章明明无法与嘉凯城新埭分公司签订房屋租赁合同，故无法签订房屋租赁合同的过错不在于章明明。最后，章明明无法在停水停电的情况下经营案涉商铺，一审已确认因嘉凯城新埭分公司停水停电的行为导致章明明无法正常经营，按此逻辑也应不判决章明明支付该期间的房租，一审判决章明明承担该期间的房租有违“任何人不得从自己的违法行为中获利”的原则。嘉凯城新埭分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审对租金进行了酌减，一审认定的金额是嘉凯城新埭分公司主动免除部分金额后计算出的。请求二审驳回上诉，维持原判。嘉凯城新埭分公司一审诉讼请求：1.判令章明明向嘉凯城新埭分公司支付房屋租金及占有使用费285715.83元（自2017年2月8日至2018年10月29日，按照0.89元/m2/天计算）；2.判令章明明向嘉凯城新埭分公司支付物业管理费32102.9元（自2017年2月8日至2018年10月29日，按照0.1元/m2/天计算）；3.判令章明明向嘉凯城新埭分公司支付能耗费4054.80元；4.判令章明明向嘉凯城新埭分公司支付清铺费18910元。一审法院经审理认定：嘉凯城新埭分公司与章明明约定由章明明承租嘉凯城新埭分公司位于平湖市××镇××路××号××层××号商铺，建筑面积为510.38ｍ2，用于经营太阳岛儿童乐园。2017年1月19日，章明明向嘉凯城新埭分公司交付“合同保证金”34200元、“开业保证金”22800元、装修保证金5000元、装修管理费2300元。嘉凯城新埭分公司于2017年2月8日将案涉商铺交付给了章明明进行装修。后嘉凯城新埭分公司于案涉商铺经营太阳岛儿童乐园。2018年5月28日，嘉凯城新埭分公司出具收据1份，载明其收到章明明交付的2017年1-12月份电费11908元、2017年1-12月水费36元、2018年1-4月电费1650元。自2018年5月14日起至2018年7月31日止，嘉凯城新埭分公司共收到章明明支付电费共计3450元。2018年6月4日，嘉凯城新埭分公司在章明明承租的商铺张贴《告知函》，要求章明明与其签订书面房屋租赁合同等。2018年6月25日，嘉凯城新埭分公司在章明明承租的商铺张贴《公函》，要求章明明与其签订书面房屋租赁合同等。2018年7月18日，嘉凯城新埭分公司在章明明承租的商铺张贴《通知书》，要求章明明7日内腾退案涉商铺，嘉凯城新埭分公司将于2018年7月19日21时停止物业服务。2018年7月25日，嘉凯城新埭分公司向章明明邮寄《告知函》催告章明明签订《租赁合同》。2018年10月15日，嘉凯城新埭分公司又在章明明承租的商铺张贴了《告知函》，要求章明明于2018年10月14日前支付截至2018年9月30日的房屋占有费288007.43元，并腾退案涉房屋，否则嘉凯城新埭分公司将停止一切物业服务并采取清铺措施。2018年10月15日寄出2份《告知函》催告章明明尽快清铺，分别于2018年10月16日和2018年10月17日签收。2018年10月19日寄出1份《告知函》催告章明明尽快清铺，于2018年10月21日签收。嘉凯城新埭分公司委托浙江同益物业服务有限公司新埭分公司（以下简称同益物业新埭分公司）对案涉商铺进行清铺，2018年10月29日，平湖市新埭镇徐建忠五金经营部完成清铺，同益物业新埭分公司支付清铺费18910元。同益物业新埭分公司同意由嘉凯城新埭分公司向章明明主张上述清铺费。案涉商铺中222-229号商铺分别为案外人黄娟华、张跃和曹爱红、宓能灿、郭英、袁明弟和张永芳、姚娟芳和张军民、黄永根和张红蕾、李军委托给嘉凯城新埭分公司进行经营管理，委托期限预计自2016年8月1日起共计十年。2017年8月22日，嘉凯城新埭分公司名称从“嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司”变更为“嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司”。一审法院经审理认为，本案的争议焦点有二，其一为嘉凯城新埭分公司与章明明之间是否存在房屋租赁合同关系；其二为章明明应否支付嘉凯城新埭分公司租金、占有使用费等相关费用。关于争议焦点一。嘉凯城新埭分公司陈述称双方就案涉房屋的租赁事宜确实达成过商务条款，但是对于商务条款的具体内容无法确认。双方达成商务条款后，嘉凯城新埭分公司多次要求章明明签订正式合同，章明明均予以拒绝。章明明则陈述称，当初双方就案涉房屋的租赁事宜进行协商，形成了合同一，只是后来嘉凯城新埭分公司并未按照协商的意思在合同一上盖章，章明明认为双方之间有关案涉房屋的租赁事宜应按照合同一进行履行。一审法院认为，嘉凯城新埭分公司与章明明均未能提供证据证明就案涉房屋的租赁事宜形成了书面合同，嘉凯城新埭分公司陈述称双方达成了商务条款，但对于该商务条款的具体内容其亦无法进行说明。根据双方当事人提供的证据及各自的陈述，章明明早已对案涉房屋进行了装修，并实际用于开设店铺从事经营活动。从以上事实分析，章明明出资对案涉房屋进行装修并开展经营活动，都得到了嘉凯城新埭分公司的许可。虽然双方最终没有形成书面的租赁合同，但根据日常生活经验，双方应当就案涉房屋有关租赁事项中的期限、价款等均达成了口头一致。综上，嘉凯城新埭分公司与章明明之间未签订书面合同，一审法院根据合同法第二百三十二条的规定确认嘉凯城新埭分公司与章明明之间存在不定期租赁合同关系。有关不定期租赁合同关系中租赁价款的认定，一审法院进一步分述如下：（一）不定期租赁合同租赁期间。根据嘉凯城新埭分公司提供的商铺交房表、《商户装修手册资料签收单》及附件，可以确认嘉凯城新埭分公司于2017年2月8日就将案涉商铺交付给了章明明进行装修，故租赁期限应自2017年2月8日起计算。章明明抗辩称租金（占有使用费）应自2017年9月22日起开始计算，但并未提供相应证据加以证明，一审法院不予采信。嘉凯城新埭分公司多次发函给章明明，要求与章明明签订书面租赁合同，但最终双方并未签订。2018年10月15日，嘉凯城新埭分公司又发送《告知函》给章明明，要求章明明腾退案涉商铺，章明明于2018年10月16日签收，故一审法院酌情确认嘉凯城新埭分公司与章明明之间的不定期租赁关系于2018年10月16日解除。嘉凯城新埭分公司于2018年10月29日进行了清铺活动，章明明亦认可占有使用费计算到2018年10月29日为止，故双方的不定期租赁合同解除后，章明明仍应支付截止到2018年10月29日的占有使用费。（二）租赁价款的认定。嘉凯城新埭分公司诉请要求章明明按0.89元/m2/天的标准计算租金（占有使用费），章明明则抗辩称应按0.74元/m2/天进行计算。一审法院注意到，嘉凯城新埭分公司在诉状中陈述称案涉商铺周边二家商铺的租金均价为0.87元/m2/天，但经计算实际上应是0.89元/m2/天，【（1.1+0.84）÷2】。嘉凯城新埭分公司上述有关租金（占有使用费）计算标准的陈述前后矛盾。经一审法院询问，嘉凯城新埭分公司未就上述情形作出说明，一审法院酌情确认按照0.74元/m2/天的标准作为案涉商铺租金及占有使用费的计算依据。关于争议焦点二。（一）租金及占有使用费的计算。如前所述，自2017年2月8日起至2018年10月29日止，章明明一直占有使用案涉商铺，其应按0.74元/m2/天的标准支付相应租金及占有使用费。章明明于2017年2月8日交付案涉商铺后章明明对其进行了装修，嘉凯城新埭分公司自认为了整个商贸综合体的健康成长，习惯上会给予承租商铺一定期限的“装修免租期”及“经营免租期”，一般“装修免租期”不超过2个月，“经营免租期”不超过3个月。嘉凯城新埭分公司提供的《商户装修手册资料签收单》及附件中载明章明明申请的装修期限自2017年2月15日起至2017年4月25日，该期限与嘉凯城新埭分公司自认的免租期基本吻合，一审法院根据商业习惯酌情确认嘉凯城新埭分公司给予章明明的“装修免租期”为二个月，“经营免租期”亦为二个月。另嘉凯城新埭分公司于2018年7月18日在案涉商铺张贴《通知书》，称将于2018年7月19日停止物业服务；嘉凯城新埭分公司在致广大消费者的告知函中亦声明将于2018年7月31日对包括章明明在内的二家商铺停止各项服务，包括但不限于水电等能源的供应；同时在嘉凯城新埭分公司提供的2018年10月15日的照片中，可以看到章明明在案涉商铺大门上也张贴了多张告示，称嘉凯城新埭分公司停水停电等。以上内容可以初步确认嘉凯城新埭分公司确实采取了停水停电的行为，关于停水停电的具体时间，一审法院根据现有证据酌情确认为2018年7月31日。因此虽然自2018年8月1日起至2018年10月29日章明明仍然占有案涉商铺，但由于嘉凯城新埭分公司采取了停水停电等行为，导致章明明无法正常经营，故该期间的租金及占有使用费可酌情按照0.74元/m2/天的二分之一进行计算，即0.37元/m2/天。综上，扣除共计四个月的免租期（按120天计算），自2017年2月8日起至2018年7月31日止，章明明应按0.74元/m2/天的标准支付嘉凯城新埭分公司租金及占有使用费158248.42元【（539天-120天）×0.74元/m2/天×510.38m2】；自2018年8月1日起至2018年10月29日止，章明明应按0.37元/m2/天的标准支付嘉凯城新埭分公司租金及占有使用费16995.65元【510.38m2×0.37元/m2/天×90天】；合计应支付175244.07元。（二）能耗费（电费）的计算。嘉凯城新埭分公司要求章明明支付能耗费4054.8元，其提供了电表照片及自行制作的费用清单，对此章明明不予认可。即便根据嘉凯城新埭分公司制作的费用清单，章明明经营商铺电表中的合计电费为12898.8元（10749度×1.2元），而章明明仅2017年1月到2018年4月的电费就支付了13558元，显然嘉凯城新埭分公司提供的电表读数无法准确反映章明明消耗的电量。现嘉凯城新埭分公司要求章明明支付能耗费4054.8元，但其仅提供了上述电表照片，尚不能证明章明明还应支付4054.8元能耗费，故嘉凯城新埭分公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。（三）清铺费的计算。经嘉凯城新埭分公司许可，章明明对案涉商铺进行了装饰装修，但双方均未举证证明曾就合同关系终止时已经形成附和的装饰装修部分如何处置形成了一致的意思表示。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案章明明经嘉凯城新埭分公司同意对案涉商铺进行装饰装修，现双方的合同关系业已终止，嘉凯城新埭分公司要求章明明承担其支付的清铺费18910元，其中属于未形成附和的设施设备拆除搬运费用的部分，即空调拆除费1200元、货架400元、设施拆除搬运费8000元，合计9600元一审法院予以支持，其余部分费用嘉凯城新埭分公司未举证证明其主张存在事实与法律依据，一审法院不予支持。上述清铺费由同益物业新埭分公司支付，现同益物业新埭分公司确认该款项由嘉凯城新埭分公司在本案中向章明明进行主张，一审法院予以确认，因此一审法院支持部分9600元应由章明明支付给嘉凯城新埭分公司。（四）物业费的计算。嘉凯城新埭分公司还主张章明明应按0.1元/m2/天的标准支付物业费。一审法院认为嘉凯城新埭分公司与章明明之间不存在物业服务合同关系，故嘉凯城新埭分公司无权要求章明明支付相应物业费用，对嘉凯城新埭分公司的该项诉请，一审法院不予支持。综上，章明明应支付嘉凯城新埭分公司租金175244.07元、清铺费用9600元，合计184844.07元。双方一致确认章明明已经支付嘉凯城新埭分公司“合同保证金”34200元、“开业保证金”22800元、装修保证金5000元、装修管理费2300元。上述款项中除装修管理费2300元已经实际产生且不能返还外，其他费用应与章明明应支付的款项进行抵充，故章明明尚需支付嘉凯城新埭分公司租金及清铺费合计122844.07元（184844.07元-34200元-22800元-5000元）。最后，章明明抗辩认为嘉凯城新埭分公司暴力拆除行为造成其损失，可提供证据另行主张。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、章明明于判决生效之日起十日内支付嘉凯城新埭分公司款项共计122844.07元；二、驳回嘉凯城新埭分公司本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6192元，减半收取3096元，由嘉凯城新埭分公司负担1930元，由章明明负担1166元。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，章明明主张嘉凯城新埭分公司口头承诺租金自案涉商场开业之日，即自2017年9月22日开始计算，但嘉凯城新埭分公司对此并不认可，章明明也未提供相应证据加以证明，根据《商铺交房表》《商户商铺装修开工申请表》《商户装修手册资料签收单》及附件，可以确认嘉凯城新埭分公司于2017年2月8日将案涉商铺交付给了章明明，章明明随后申请进行装修，故一审认定租赁期限应自2017年2月8日起计算并无不当。本案中，章明明自承租案涉商铺后未缴纳过租金，存在逾期支付租金的违约行为,嘉凯城新埭分公司在2018年6月-7月期间张贴《告知函》《公函》催告章明明签订书面房屋租赁合同并缴纳租金，并告知章明明将在2018年7月31日停止水电等能源的供应，在此情况下章明明仍未及时履行付款义务，也未及时与嘉凯城新埭分公司进行协商并及时将场地腾退,章明明对案涉商铺停水停电后产生的损失亦应承担一定的责任，一审考虑到合同的履行情况、双方的过错程度等因素按照案涉商铺正常经营情况下租金的一半，即0.37元/m2/天计算2018年8月1日起至2018年10月29日止的租金及占有使用费，并无不当。章明明另主张嘉凯城新埭分公司口头承诺给予不低于三个月的经营免租期，嘉凯城新埭分公司对此不予认可，章明明也未提供相应证据加以证明，一审根据本案现有证据及案件事实认定经营免租期为二个月也无不当。综上所述，章明明的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2757元，由章明明负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年九月二十四日法官助理  葛依依书 记 员  赵婉沁