新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执 行 裁 定 书(2020)新0109执异111号 异议人(案外人)：陈俊，女，1967年12月9日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：胥峰，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洁，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。申请人：王惠敏，女，1965年3月3日出生，汉族，无固定职业，现住河北省三河市。委托代理人：马志福，新疆井然律师事务所律师.被申请人：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市米**稻香南路**。法定代表人：蔡文芳，该公司董事长。委托代理人：马萍，女，1990年10月17日出生，回族，该公司员工，住乌鲁木齐市。本院根据申请人王惠敏提出的诉前财产保全申请，对被申请人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司（以下简称“宏锦天晟房产公司”）名下香榭丽都小区5号楼1单元704号房屋实施了查封。对此，案外人陈俊于2020年9月9日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。案外人陈俊称，申请人王惠敏诉被申请人宏锦天晟房产公司一案，法院以（2019）新0109财保232号民事裁定书和（2019）新0109执保619号执行裁定书查封了位于乌鲁木齐市米东区永丰南路1606号天晟.香榭丽都5号楼1单元704号房屋，该房屋在法院查封前已经转让给案外人。2016年4月20日，案外人与被申请人签订了《房屋抵债协议》，约定：被申请人以其开发的乌鲁木齐市米东区永丰南路1606号天晟.香榭丽都5号楼1单元701、702、703、704、705、1001号商品房抵偿其欠付案外人的到期债务，协议对涉案房屋的准确位置、门牌号、房屋面积及房屋总价款均作出明确约定，已具备房屋买卖合同的主要要件，实质就是以书面形式将双方基础法律关系由借款合同关系转化为房屋买卖合同关系，将欠款本息转化为已付购房款，用于购买上述6套房屋。协议签订当日，被申请人向案外人出具了6套房屋对应的购房款已经收讫的收据，认可将欠款本息转化为已付购房款。因此，案外人在法院查封之前已经与被申请人签订了书面买卖合同，买受涉案房屋，并将全部价款支付完毕。2018年9月17日，异议人与被申请人投资的全资子公司乌鲁木齐市宏锦天晟物业有限公司签订《物业入住协议书》及装修申请表，于2018年10月25日与物业公司完成房屋交验，正式入住并对房屋进行了装修。2018年至今涉案房屋产生的水、电、物业、暖气等费用均由案外人支付。故案外人在法院查封前已对涉案房屋合法占有。案外人在签订《房屋抵债协议》后，要求被申请人将涉案房屋办理登记在被申请人名下，被申请人称待该楼盘取得预售许可证后立即办理。后案外人多次与被申请人协商要求其办理过户登记，被申请人均以各种理由拖延不予配合，致使案外人至今未办理过户登记，案外人已向法院提起诉讼，要求被申请人履行合同义务，将涉案房屋登记在案外人名下。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人对涉案房屋的权利足以排除执行，故请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。申请人王惠敏辩称，未经登记的物权不发生物权效力。案外人陈述其2016年4月20日签订以房抵债协议，2018年10月25日正式入住，这一切都源于以房抵债协议，陈俊与被申请人之间的债务是否真实不得而知，购房款并未进入被申请人账户。在签订协议或者入住时，该房屋已有预售登记，在本人采取保全措施时，经查询涉案房屋登记在被申请人名下，可见，被申请人并没有真实的交房意图，因此对被申请人是否认可该以房抵债协议持怀疑态度。案外人陈述的事实只能证明合同有效，不能证明物权有效；其声称已经入住，但是在没有进行物权登记的情况下首先占有获得房屋的，需要进行物权登记，合同行为不能代替物权登记行为。申请人保全行为属于物权行为，具有公示效力，陈俊的先占不能作为获得物权的理由。申请人保全时，被申请人明知而不向法院或者申请人披露，证明申请人保全属于不知情的善意第三人，案外人未获得涉案房屋的物权，案外人的异议不能成立。案外人与申请人按照同样的方式获得了被申请人处三套房屋，被申请人现在以种种借口推脱不愿交房，甚至二次转卖登记，导致申请人的利益受损。申请人也是办理了入住，没有办理登记，使得物权丧失，才会出现申请人提出解除合同要求赔偿，从而采取保全措施，由此引发了案外人陈俊的执行异议。申请人的保全并无不妥，如申请人的案件得到了妥善处理，保全就会解除，不影响陈俊今后取得最终物权。被申请人宏锦天晟房产公司称，涉案房屋是我们公司所有，产权不属于任何人。涉案房屋并未销售，网签登记也没有做，在房产局系统上该房屋依旧登记在我公司名下，属于我公司资产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，本案不符合第二十九条所规定的三种情形。在2016年三方债权债务转让协议形成之前，我公司已经与周石云结束了债务关系，周石云已经拿超所约定的本金和高额利息。陈俊陈述周石云手写的以房抵债协议和转让协议，说明上面签字和时间都有可能是后面补得；其称公章是蔡文燕加盖的，但我公司公章不可能由蔡文燕领出签订，她没有权限。在我公司蔡文燕出具收据以后，周石云有机会将协议上的时间和收据时间写成同一天，房屋抵债协议出现明显的涂改和额外添加内容，两份协议的有效性和真实性都不认可，因此该房屋依旧是我公司名下合法资产。申请人王惠敏的商品房买卖合同纠纷案件已经被发回重审，发回重审的理由就是需要确认王惠敏与第三方马红军是否存在真实的债权债务关系，这与陈俊的案子是一样的，具体情况存在差异而已。综上，应当驳回案外人的异议请求。本院查明，2016年4月20日，案外人陈俊作为乙方与周石云作为甲方、被申请人宏锦天晟房产公司作为丙方签订《债权债务转让协议》，约定：截止2015年1月22日，周石云欠乙方借款合计400万元整，现因为丙方欠付周石云借款本金及利息，乙方同意周石云欠乙方的债务400万元整转移给丙方，丙方同意直接向乙方偿还债务400万元，丙方承担法律规定的债务人的相关义务。本协议签订后，乙方不再享有对周石云的债权400万元，同时周石云对丙方享有的债权中减去利息400万元折抵，剩余本金的偿还再另行协商，但自2016年4月30日后所有本金不再计算利息。本协议一式三份，甲乙丙三方各执壹份，每份均具有同等法律效力，自协议签订之日起生效。合同签订地：新疆天顺金隆项目投资有限公司。周石云、陈俊在该协议末尾签名、填写日期并捺印，宏锦天晟房产公司盖章并签署日期。同日，被申请人宏锦天晟房产公司作为甲方与案外人陈俊作为乙方签订《房屋抵债协议》，约定：甲方于2016年4月20日因债务转移所欠乙方债务4116700元，现因甲方资金紧张，无现金偿还，甲乙双方经协商达成协议：一、甲乙双方一致同意甲方以甲方开发的商品住宅（香榭丽都小区）抵债乙方债务4116700元，其中:抵偿商品位于香榭丽都小区5-A-701，面积160.26㎡（最终以交房时实际测量为准），单价5000元/㎡，总价款801300元;5-A-702，面积162.11㎡（最终以交房时实际测量为准），单价5000元/㎡，总价款810550元;5-A-703，面积112.13㎡（最终以交房时实际测量为准），单价5000元/㎡，总价款560650元；5-A-704，面积106.27㎡（最终以交房时实际测量为准），单价5000元/㎡，总价款531350元；5-A-705，面积120.21㎡（最终以交房时实际测量为准），单价5000元/㎡，总价款601050元；5-A-1001，面积106.27㎡（最终以交房时实际测量为准），单价5000元/㎡，总价款811800元。甲方仅以抵债商品房对应的购房款抵偿乙方债务，其他费用均由乙方或者乙方指定的第三方承担，包括但不限于契税、公共维修基金、物业管理费、取暖费等其他费用。甲方所开发的商住小区尚未取得《商品房预售许可证》，双方签订协议后，乙方不得以任何理由要求甲方向其支付现金抵偿债务。待甲方取得《商品房预售许可证》后由甲方与乙方或者乙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》，按照《商品房买卖合同》约定履行各自义务。协议签订后，甲方欠乙方的债务连本带息已付清，乙方不得再向甲方主张任何权利。双方协议签订后，任何一方不得违约，如有不按履行协议者，按本协议折抵款项的30%承担违约责任。签订地点：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司办公室。本协议一式两份，甲乙各一份，双方签字盖章生效。案外人陈俊签名及日期，被申请人宏锦天晟房产公司盖章并签署日期。宏锦天晟房产公司在该协议签订后，向陈俊出具收据，内容为今收到陈俊交来5-A-704、106.27平方米,531350元，出纳蔡文燕，经手人为陈俊，并加盖宏锦天晟房产公司收款专用章。乌鲁木齐市宏锦天晟物业服务有限公司（以下简称宏锦天晟物业公司）系宏锦天晟房产公司投资成立，成立日期为2014年5月6日。2018年9月17日，案外人陈俊与宏锦天晟物业公司签署《物业入住协议书》和《缴费协议》，办理了5-A-702至705室房屋入住手续，并约定物业收费标准，两份协议宏锦天晟物业公司均加盖公章。同日，陈俊向宏锦天晟物业公司申请装修并填写《装修申请表》，双方签订《房屋装饰装修管理协议》，宏锦天晟物业公司盖章。2018年10月25日，陈俊就涉案房屋办理交房验房单。陈俊交纳了涉案房屋自2018年10月1日至2020年12月的物业费，2018年至2019年、2019年至2020年采暖费，预交了水电费、电卡费。2019年9月10日，申请人王惠敏申请诉前财产保全，申请对涉案房屋进行查封，本院作出（2019）新0109财保232号民事裁定书：查封被申请人新疆宏锦天晟房地产开发有限公司名下香榭丽都小区5号楼1单元704号。另查明，2017年8月16日，被申请人宏锦天晟房产公司就乌鲁木齐市米东区永丰南路1606号天晟.香榭丽都5号楼取得了《商品房预售许可证》。申请人王惠敏与被申请人宏锦天晟房产公司因商品房买卖合同纠纷，本院作出（2019）新0109民初6339号民事判决，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2020）新01民终1983号民事裁定书，发回重审，理由是王惠敏在一、二审庭审中的陈述，其并未将涉案三套房屋的购房款直接交至宏锦天晟房产公司，而一审判决认定王惠敏已经履行付款义务是基于宏锦天晟房产公司与案外人马红军，及王惠敏与马红军之间均存在债权债务关系，且王惠敏将款项出借于马红军的事实而作出，对上述事实应予查明。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述两个条款虽然适用不同的情形，但如果被执行人作为房地产发开企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则第二十八条与第二十九条适用上产生了竞合，两条规定之间并非自然排斥关系，且该两条规定并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。据此，本案中，案外人陈俊、周石云与被申请人宏锦天晟房产公司签订《债权债务转让协议》、陈俊与被申请人宏锦天晟房产公司签订《房屋抵债协议》均在本院查封之前，虽然陈俊与被申请人宏锦天晟房产公司签订《房屋抵债协议》时尚未取得《商品房预售许可证》，但在2017年8月16日被申请人宏锦天晟房产公司就天晟.香榭丽都5号楼取得了《商品房预售许可证》，案外人陈俊在查封之前已合法占有该不动产，被申请人宏锦天晟出具收据认可收到了涉案房产的全部价款即同意以房抵债，涉案房屋未办理过户登记非因买受人即陈俊自身原因，上述情形符合第二十八条的规定，陈俊对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故异议人的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对乌鲁木齐市米东区永丰南路1606号天晟.香榭丽都5号楼1单元704室房产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审  判  长   孙文霞人民 陪 审员   马新燕人民 陪 审员   马建明二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 四 日书  记  员   吴 艳