黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4654号上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行，住所地哈尔滨市香坊区延福街**。负责人：李晓林，行长。委托诉讼代理人：张百灵，黑龙江李易桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣悦，黑龙江李易桐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛宏宇，男，1982年2月20日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：吴保华，女，1951年9月20日出生，满族，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住，住所地哈尔滨市南岗区人和街副**/div>法定代表人：杜非，董事长。上诉人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行(以下简称工商银行红旗支行)因与被上诉人牛宏宇、黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初17571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人工商银行红旗支行的委托诉讼代理人张百灵、被上诉人牛宏宇的委托诉讼代理人吴保华到庭参加诉讼，地泰房，地泰房地产公司经合法传唤未到庭已审理终结。工商银行红旗支行上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初17571号民事判决第一项，改判驳回牛宏宇的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。牛宏宇与地泰房地产公司签订房屋买卖合同后，地泰房，地泰房地产公司没有给牛宏宇办理案涉房屋产权登记对案涉房屋不具有所有权。牛宏宇虽已占有案涉房屋，但未取得房屋的所有权，牛宏宇与地泰房地产公司之间仍是普通的债权债务关系。地泰房。地泰房地产公司将案涉房屋抵押给该行并办理了抵押登记手续案涉房屋享有抵押权，该抵押权应优先于债权受到法律保护。二、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》属于适用法律错误。该行既不是案涉工程的承包人，也不存在索要工程款的情形，上述批复仅规定了商品房的买受人的权利优于承包人的工程价款优先受偿权，该行享有的是抵押权，且抵押权成立在先，该行的抵押权作为物权应优先于牛宏宇对地泰房地产公司的债权。三、一审法院判决地泰房地产公司协助牛宏宇办理案涉房屋权属登记，该项判决损害了该行的合法权益。牛宏宇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回工商银行红旗支行的上诉，维持原判。地泰房地产公司未提交书面答辩意见。牛宏宇向一审法院起诉请求：一、判令地泰房地产公司持办理权属登记需要的资料到产权登记机关备案，协助牛宏宇办理案涉房产的房产证；二、判令地泰房地产公司和工商银行红旗支行办理解除抵押登记手续；三、诉讼费由地泰房地产公司承担。一审法院认定事实：2005年12月28日，案外人夏宝红与地泰房地产公司签订《商品房认购协议》，约定：夏宝红购买（或拆迁安置）取得开发的位于哈尔滨市南岗区××街××花园××单元××号商品房，价款为141848元，夏宝宏已付清房款。签订协议后，夏宝红办理进户手续并一直居住在涉案房产内。2016年9月份，夏宝红将涉案房产转让给康嘉斌、任尚超。2018年6月19日，康嘉斌、任尚超与牛宏宇签订《房屋买卖协议》将涉案房产转让给牛宏宇。牛宏宇自2018年6月份起居住涉案房产至今，之后，经地泰房地产公司同意，地泰房，地泰房地产公司将涉案房产相关的《新房证明》等证照更名于牛宏宇名下7年1月31日地泰房地产公司将案涉房屋抵押给工商银行红旗支行，并办理了抵押登记手续。地泰房。地泰房地产公司未按期偿还借款本息行红旗支行提起诉讼。（2008）哈民三初字第150号民事判决书判令地泰公司偿还工商银行红旗支行本息。一审法院认为，牛宏宇与地泰房地产公司签订购房合同，该商品房买卖合同成立。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。因地泰房地产公司没有为牛宏宇办理案涉房屋产权登记，故牛宏宇对涉案房屋尚不具有所有权。牛宏宇依据其与地泰房地产公司订立的购房合同以其已实际占有、使用案涉房屋的事实，主张其对案涉房屋享有权利，合法有据。由于地泰房地产公司在以案涉房屋向银行设置抵押后，隐瞒实情，将案涉房屋售卖与牛宏宇，导致牛宏宇享有的对案涉房屋的权力与抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先权。对牛宏宇要求地泰房地产公司协助办理产权登记的诉请，予以支持。工商银行红旗支行与地泰房地产公司签订抵押合同，地泰房，地泰房地产公司以其名下房产为其从银行贷款提供担保经登记，抵押权已经设立。经审理，无证据证明该抵押权有应当认定无效的事实，抵押权有效。牛宏宇并非合同当事人，无权解除合同。判决：一、地泰房、地泰房地产公司于判决生效之日起三十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案宏宇办理位于哈尔滨市南岗区××街××花园××单元××号房屋权属登记；二、驳回牛宏宇其他的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由地泰房地产公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”依据上述法律和批复的规定，建设工程的承包人就建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，其优先受偿权优于抵押权和其他债权，但建设工程的承包人对建设工程享有的工程价款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房的全部或者大部分房款的消费者。结合本案，牛宏宇已经依约付清了案涉房屋的全部购房款，并已合法占有案涉房屋，依据上述法律及批复的规定，牛宏宇对案涉房屋享有的物权期待权优先于工商银行红旗支行的抵押权。工商银行红旗支行虽提出该行对案涉房屋享有的是抵押权，且抵押权成立在先，该行的抵押权作为物权应优先于牛宏宇对地泰房地产公司的债权的上诉理由，但因无法律依据，且该上诉请求与上述法律及批复的规定相悖，故本院不予支持。原审判决地泰房地产公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并协助牛宏宇办理案涉房屋的权属登记正确。综上所述，中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行负担。本判决为终审判决。审判长 曲 海 涛审判员 王 伟 臣审判员 端木繁辉二〇二〇年九月二十五日书记员 张 佳 蕊