江苏省宝应县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1023民初3168号 原告：宝应县安居物业服务有限公司。 法定代表人：徐海峰，公司总经理。 委托诉讼代理人：钱丹，系公司员工。 委托诉讼代理人：沈明祆，江苏乐鼎律师事务所律师。 被告：朱正武。 原告宝应县安居物业服务有限公司与被告朱正武物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月13日、9月2日公开开庭进行了审理。原告宝应县安居物业服务有限公司的委托诉讼代理人沈明祆、被告朱正武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宝应县安居物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决给付物业服务费3758元、滞纳金1715元，合计5473元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系宝应县盛世嘉园住宅小区业主委员会选聘的物业服务企业，被告系宝应县盛世嘉园住宅小区18幢106室的业主，被告入住物业已经多年，但物业服务费并没有及时缴纳，至今仍然拖欠2016年至2019年的物业管理服务费共计3758元以及违约金1715元。期间，原告多次派人电话联系、上门或者以其他方式催收，均遭拒绝，且至今仍未支付。遂原告向法院起诉，请求判如诉请。 被告朱正武辩称，2018年10月房子已交给新业主袁晓，之前的物业费我没有交系有其他原因。一是因为客厅的正南方有三棵树影响采光，有蚊虫，2016年3月我与物业公司多次协调，他不同意移植；二是厨房下水道主管道堵塞两次，即2015年3月和2018年4月，整个房间污水漫出，要承担我保洁费和更换橱柜的费用合计1400元，特别是2018年4月7日下水道主管道堵塞，我去物业报修，3个小时后才给我处理，发现下水道主管道埋进地面的PVC管断裂，他既不疏通也不更换，导致一至六层污水全部流淌在我家厨房地面上，夏天臭味熏天，苍蝇飞舞，迫于无奈我只好将该房屋出售，直至2018年10月6日该问题一直未解决；原告说多次电话催交，这个事实有偏差，根据最高院的相关规定应根据书面催交，催交物业费的图片是否属实，要求原告提交原始手机照片载体，其他业主也没有见过这个催交单；原告目前为止未和我主张物业费，我认为已过了诉讼时效，也没有我签字；我是2008年1月入住，我从2013年就开始和物业催要物业费正规发票，一直没有给我，我要求提供正规的发票；2018年10月已将房屋交给别人，原告未按物业服务合同履行义务，是原告违约在先，我不应承担违约金；公用水电费公摊及收费依据是什么？要求出具相关材料，是否代收代支平衡；原告按三级物业服务标准收费，物业管理和服务是否达到三级物业服务标准？我提出反诉，要求开具正规税务发票，恢复18、19幢楼垃圾池周围绿化树原状，修复17-19幢楼东观景台绳索，18幢楼西侧被刮断的樟树要求移植一颗新的樟树等。 原告宝应县安居物业服务有限公司围绕诉讼请求依法提交了物业管理委托合同、物业费收取标准及依据清单、催缴通知单照片2张、物业费明细清单、收费目录清单，被告提交了房屋买卖协议、承诺书、照片等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盛世嘉园小区业主委员会与原告宝应县安居物业服务有限公司签订《物业服务委托合同》，约定由原告为宝应县盛世嘉园小区提供物业管理服务，合同就小区委托服务事项、双方权利义务、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等相关事项做出了约定，具体服务期限自2015年6月1日至2019年12月31日止，物业服务费按照住宅0.55元/月/平方米，代收公摊水电费0.1元/月/平方米。实行先收费后服务的预缴费模式，预缴费为一年，逾期交纳物业费的，从逾期之日起每逾期一天按拖欠费用总金额的万分之五交纳逾期违约金。被告系盛世嘉园小区18幢106室业主，其居住面积为120.45平方米，2018年7月16日，被告朱正武将其房产出卖，约定由其交清物业欠费，因其反映情况未得到物业解决而未交纳2016年至2019年的物业费、公摊水电费，遂引起本诉。 本院认为，盛世嘉园小区业主委员会与原告宝应县安居物业服务有限公司签订的《物业服务委托合同》不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同对原告及盛世嘉园小区业主均具有约束力，原告按约为该小区提供物业服务后，作为小区业主的被告理应及时交纳相应的物业服务费用，其逾期不交，应承担相应的民事责任。2018年7月16日，被告朱正武将其房产出卖，2018年8月16日双方办理了过户登记手续，同年10月交付房屋，故被告朱正武实际欠缴物业费期间为2016年至2018年9月，2018年10月之后的物业费原告应向新业主主张，故该部分不予支持。被告朱正武称其2016年物业费已交，但未举证证明，故不予采信。本院审查后认为原告提供的服务确有瑕疵，未能完全履行合同约定的义务，故对被告应缴纳的物业费酌情予以扣减10%，本院确认被告于2016年至2018年9月应交纳的物业服务费为1967.55元（120.45平方米×0.55元/月/平方米×33个月×90%）。对原告主张的违约金1715元的诉讼请求，根据约定业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起每逾期一天按拖欠费用总金额的万分之五交纳逾期违约金，每年拖欠物业费为715.47元（120.45平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%），故其应当支付的违约金为：1.2016年度物业费产生违约金522元（715.47×365天×0.0005×4年），已经超过实际损失的30%，本院调整为214.64元（715.47元×30%）；2.2017年度物业费产生违约金391.72元（715.47×365天×0.0005×3年），已经超过实际损失的30%，本院调整为214.64元（715.47元×30%）；3.2018年度物业费产生违约金195.86元（120.45平方米×0.55元/月/平方米×9个月×90%×365天×0.0005×2年），已经超过实际损失的30%，本院调整为178.87元（（120.45平方米×0.55元/月/平方米×9个月×90%×30%）；以上违约金合计608.15元。关于诉讼时效，根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，故对该答辩意见不予采纳，被告提出的其他答辩意见亦不能成为抗辩交纳物业费的理由。因被告已非小区业主，其提出的反诉诉讼请求涉及全体业主公共利益，其不具有诉讼主体资格，本院依法不予理涉。根据合同约定，公摊水电费系代收代支，因原告未提供证据证明实际公摊水电费支出明细及金额，故对该主张不予支持，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告朱正武于本判决生效之日起十日内向原告宝应县安居物业服务有限公司支付物业服务费1967.55元、违约金608.15元，合计2575.7元； 二、驳回原告宝应县安居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告宝应县安居物业服务有限公司负担13元，被告朱正武负担12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。 审 判 员 顾深山 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 李 燕 书 记 员 王 程