江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2270号上诉人（原审原告）:宿迁悦涛置业有限公司，统一社会信用代码913213240782934804，住所地江苏省泗洪县瑶沟工业园1幢五层。法定代表人：杨权桃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范井虎，江苏铭云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:朱波，男，1979年3月4日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：王雪松，江苏九韶律师事务所律师。原审第三人：江苏高阁建筑工程有限公司，统一社会信用代码91321324581000200F，住所地江苏省泗洪县青阳镇现代名城3幢102#。法定代表人：周连成，该公司总经理。原审第三人：卢正江，男，1983年7月10日出生，住江苏省泗洪县。原审第三人：陈军，男，1982年8月3日出生，住江苏省泗洪县。原审第三人：俞杰，男，1986年2月28日出生，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人宿迁悦涛置业有限公司（以下简称悦涛公司）因与被上诉人朱波、原审第三人江苏高某建筑工程有限公司（以下简称高某公司）、卢正江、陈军、俞杰商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。悦涛公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持悦涛公司的一审诉讼请求。理由如下：1.悦涛公司与朱波之间的以房抵债合同已经解除。本案中，卢正江、陈军、俞杰与朱波之间系民间借贷关系，悦涛公司应其请求以签订购房合同的方式冲抵债务，但房屋并未实际交付。根据江苏省高级人民法院有关意见,以不动产抵债应当以产权变更登记完成才确定履行完毕,因此，本案中以房抵债合同尚未实际履行。2018年8月24日，悦涛公司向朱波发出解除合同通知书。根据合同法第九十六条的规定，通知到达时解除，对方应当通过诉讼或仲裁方式请求确认解除的效力，但朱波并未依法提起诉讼，因此，悦涛公司所发出的解除合同通知已经发生法律效力。2.一审认定高某公司向朱波转让合同权利义务无事实依据。在本案审理过程中，高某公司否认与朱波之间存在任何关系，足以说明卢正江、陈军、俞杰作为实际施工人，才是签订以房抵债协议的实际合同相对方。一审认定高某公司为合同相对方，属认定事实错误。3.合同解除后，朱波理应返还财产、恢复原状。一审认为朱波持有购房合同及收据即可以强行占有涉案房屋，缺乏法律依据。即使朱波享有合法的合同权利，在悦涛公司未按正常程序交付房屋前，房屋所有权仍属悦涛公司享有,朱波未经悦涛公司同意或诉讼程序即强占涉案房屋违反法律规定。4.朱波以放贷获利为业，违反了法律法规的强制性规定，其与第三人卢正江、陈军、俞杰之间的借款合同属无效合同。因此，不排除朱波与卢正江、陈军、俞杰存在恶意串通损害悦涛公司权益的可能。同时朱波专业放贷，可能存在“套路贷”的嫌疑，建议移送公安机关调查，待公安机关调查后再对本案进行审理。朱波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。理由如下：1.悦涛公司是自愿以争议的房屋抵偿高某公司或者卢正江、陈军、俞杰的工程款，否则也不会在商品房认购书特别注明房款全部走高某公司的工程款，同时认购时并没有约定是签订认购协议后再支付购房款给高某公司或者卢正江、陈军、俞杰，否则悦涛公司不会出具收据。悦涛公司向朱波出具的购房款收据视为朱波已经履行了支付购房款义务，悦涛公司也将高某公司出具给其记载的工程款抵房款字样的收据入账，这也是对朱波购房款抵工程款的确认。2.购房款返还协议第三条约定的是高某公司所带购房者在选定房屋并交纳房款100000元的，悦涛公司同意返还该购房客户所交纳50%给高某公司，强调购房者以现金交纳，不包含工程款抵房款的问题。3.朱波与高某公司之间的关系不是本案争议的焦点。如果悦涛公司与高某公司之间关于工程款结算存在争议的话，应另案解决，与本案无关。4.悦涛公司、朱波之间的合同自双方签订涉案认购书以及悦涛公司出具购房款收据之日就已经生效、成立且已经履行。朱波并未违约，所以悦涛公司无权通知解除合同。卢正江述称，请求驳回上诉，维持原判。朱波的购房款打到了项目部会计的账户，已经用于项目部的建设。高某公司述称，请求驳回上诉，维持原判。朱波的购房款打到了项目部会计的账户，已经用于项目部的建设。陈军、俞杰二审未出庭陈述。悦涛公司向一审法院起诉请求：1.确认悦涛公司、朱波2016年4月11日签订的商品房认购书已经于2018年9月13日解除；2.判令朱波将悦涛公司所有的南苑名城C7号楼2单元204室恢复原状并将该房屋返还给悦涛公司；3.判令朱波承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月11日，悦涛公司、朱波签订《南苑名城商品房认购书》一份，约定乙方（朱波）购买C7号二单元204室房屋、建筑面积111.24平方米，单价每平方米2188元，总房价243393元。车库二单元7号，面积32.35元，单价每平方米2688元，总价86957元，总房款330350元，优惠后总房款318181元。购买方于签订本认购书时交付预付款318181元。另注明：“此客户房款走高某公司工程款，全部房款一次性付清，享受房款95折优惠（车库除外）”，悦涛公司、朱波签字确认。同日悦涛公司向朱波出具收据一张，载明交款单位为朱波，交款金额为318181元，收款事由为抵高某公司工程款。当天第三人高某公司向悦涛公司出具收据一张，载明交款单位系悦涛公司，金额为318181元，收款方式为抵房款。朱波在签订商品房认购书之后，要求悦涛公司交付房屋，但悦涛公司认为不应交付，2018年年底朱波自行占有房屋案涉房屋，并自行装修使用。2015年3月11日，悦涛公司与第三人高某公司签订购房款返还协议。2018年2月7日，悦涛公司与第三人高某公司在工程结算汇总表、工程造价汇总表签字确认。2018年5月4日第三人陈军在工程进度款支付明细签字确认。一审法院另查明：第三人陈军、卢正江、俞杰挂靠第三人高某公司承建悦涛公司开发的南苑名城小区土建、水电安装工程。2013年11月22日，第三人高某公司与悦涛置业签订了建设工程总承包施工合同。2016年3月9日，高某公司南苑名城项目部与朱波签订百叶、护栏施工合同，约定将图纸所包含的所有阳台护栏、屋面围栏、百叶施工发包给朱波。工程承包单价为阳台护栏按130元每平米，屋面护栏按120元每平米，百叶按150元每平米，楼梯扶手按135元每平米，付款方式为全款抵房。2018年8月24日，悦涛公司委托江苏天茂律师事务所向朱波发送律师函，要求朱波在收到律师函10日内向悦涛公司付清案涉房屋的全部购房款并补清实测面积差价款，悦涛公司在收到全部购房款之后将与朱波签订商品房买卖合同……。朱波于2018年9月2日收到该函，并于同年9月4日向悦涛公司作出回复，表示不同意解除《南苑名城商品房认购书》。一审法院认为，悦涛公司与朱波签订的《南苑名城商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应全面履行合同义务。该认购单对以案涉房屋抵第三人高某公司工程款行为予以认可，上述房款抵偿工程款的行为未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。第三人高某公司基于以物抵债行为取得案涉房屋的合同权利后，将该权利转让给朱波，以折抵其所欠朱波的债务，最终由悦涛公司与朱波签订《南苑名城商品房认购书》并向朱波出具收据一张予以确认朱波以债权转让方式支付购房款，视为朱波已履行支付购房款义务，双方之间商品房销售合同关系成立。现悦涛公司以朱波没有向悦涛公司和第三人高某公司支付购房款为由要求解除《南苑名城商品房认购书》没有事实和法律依据，对该诉求不支持。另，悦涛公司在已取得案涉房屋销售许可证且案涉房屋已经达到交付条件的情况下，不向朱波履行双方签订的合同，朱波基于合法有效的合同占有案涉房屋，不违反法律规定，故对悦涛公司要求朱波恢复原状、返还房屋的诉讼请求同样不予支持。悦涛公司称朱波、第三人高某公司共同欺骗悦涛公司，致使其出具收据，没有提供充足证据予以证明，对该意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回悦涛公司的诉讼请求。案件受理费80元，由悦涛公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本案二审的争议焦点为：悦涛公司与朱波之间签订的商品房认购书是否已经解除。本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，朱波与悦涛公司签订了《南苑名称商品房认购书》一份，该协议约定“房款全部走高某公司工程款”，后悦涛公司向朱波出具收据一张，高某公司也于同日向悦涛公司出具工程款抵房款收据，故朱波已经与悦涛公司就房屋价款结算完毕，朱波履行了付款义务，朱波与悦涛公司之间成立商品房买卖合同关系。悦涛公司主张其与朱波之间签订的认购协议书实际上是以房抵款合同，因朱波未实际支付购房款且悦涛公司未实际交付房屋，故以房抵款合同并未履行，悦涛公司于2018年8月24日向朱波发出解除合同通知书已经产生法律效力，本案认购书已经实际解除。但是，悦涛公司与朱波之间签订的涉案认购书是双方真实意思表示，通过抵高某公司工程款的方式支付购房款是双方对于房屋价款支付方式的一种选择，并未违反法律、法律的强制性规定，也不影响双方之间签订的认购书的效力，且悦涛公司是否向朱波交付涉案房屋是悦涛公司履行认购协议约定的交付义务的行为，其并不据此享有合同解除权。故悦涛公司主张其已经解除涉案合同没有事实和法律依据，依法不予支持。因涉案合同并未解除，悦涛公司要求朱波返还涉案房屋亦没有法律依据，依法不予支持。悦涛公司主张其是将涉案房屋抵给卢正江、陈军、俞杰等人，并未抵给高某公司，该主张与本院查明的事实不符，依法不予支持。悦涛公司主张朱波与卢正江、陈军、俞杰之间的借款合同无效，双方恶意串通损害悦涛公司的权益，请求将本案移送公安机关调查，因悦涛公司并未提供任何证据证明，本院对该主张不予支持。综上所述，悦涛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由宿迁悦涛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 徐金鸽审 判 员 庄业富二〇二〇年九月二十五日法官助理 赵迎娣书 记 员 杨紫棋