江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1165号 上诉人（原审被告）：赵永明，男，1975年5月25日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：罗永铭，江西红阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂亮，江西红阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴翠，女，1985年12月21日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被上诉人（原审原告）：宋高才，男，1952年7月4日出生，汉族，住江西省上饶市婺源县。 被上诉人（原审原告）：宋根梅，女，1957年8月29日出生，汉族，住江西省上饶市婺源县。 被上诉人（原审原告）：宋某，男，2013年1月23日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：郭舒萍，江西道善律师事务所律师。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：张建华，江西道善律师事务所律师。 原审被告：袁国华，男，1975年9月24日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市红谷滩新区。 上诉人赵永明因与被上诉人宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠，原审被告袁国华确认合同无效纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初11338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵永明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠承担。事实和理由：一审法院认定赵永明与袁国华恶意串通损害宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠的合法利益，判决《存量房买卖合同》应属无效，实属错判。1.2017年12月31日，袁国华与赵永明、案外人刘海彦签订一份房屋买卖合同，合同约定：袁国华自愿将坐落在南昌市红谷滩新区及附属地下停车位（Ｎxxx）出售给赵永明、刘海彦，并将与该房产相关的土地使用权同时出售给乙方；上述房产及附属地下停车位总价为150万元……。该份合同系一份合法有效的合同（一审法院也认定该合同依法有效），依据该合同，赵永明依约支付相应的购房款后就有依法取得坐落在南昌市红谷滩新区及附属地下停车位（Ｎxxx）的权利，在办理过户过程中得知，该房产于2015年4月8日出售给了宋志红（未办理过户，也未居住），且因袁国华与赵xx的债权债务，涉案房产于2018年10月24日被南昌市东湖区法院查封，得知上述情形后，赵永明多次与宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠协商，但一直未果，为了维护自身的合法权益，使自身的合同权利能得到充分的保障，全面履行了2017年12月31日签订的《房屋买卖合同》义务，支付了合理的价款，消除了过户登记的障碍，合法的取得了涉案房屋的《不动产证书》，赵永明的行为完全是合法维护自身权益的行为，不存在与任何人恶意串通、恶意损害他人的行为。2.2019年5月24日签署的《南昌市存量房买卖合同》只是在房产过户过程中应行政部门的要求提交的一份形式上的备案材料，确定买卖双方的权利和义务的真正依据是2017年12月31日签订的《房屋买卖合同》，赵永明取得涉案房屋的真正合同依据也是2017年12月31日签订的《房屋买卖合同》，该事实一审判决也已查明。3.我国关于处理“一房二卖”纠纷的相关规定中，对已办理房屋所有权登记的合同权利人优先保护，并不以已办理房屋所有权变更登记的合同权利人是否知晓涉案房屋已先行出售给他人及他人是否已经占有为先决条件。根据我国法律规定，“一房二卖”纠纷中对已办理房屋所有权变更登记的合同权利人优先保护，并未禁止他人运用合理价格、合法手段的正当竞争行为。 宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠答辩称：1.宋志红与袁国华签订的合同在先，且宋志红已支付了全部购房款及宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠合法占有在先，宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠系案涉房屋合法权利人。宋志红与袁国华签订的《协议书》合法有效且已支付全部购房款。2015年4月8日，宋志红（吴翠配偶）与袁国华、案外人江西骊特房地产综合服务有限公司就购买案涉房屋及配套车位达成一致意见并签订《协议书》。协议签订后，宋志红也按约向袁国华支付了全部购房款。以上事实也经南昌仲裁委员会（2017）洪仲裁字第0211号生效裁决书认定，如在仲裁查明的事实部分中认定“宋志红已将全部款项支付完毕”，在仲裁庭意见中认定“《协议书》系各方当事人自愿签字且为真实意思表示，合法有效”。宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠自2015年10月15日起已合法占用案涉房屋。2015年10月15日，宋志红以新业主身份，在袁国华的陪同下，参与案涉房屋交付验收手续，并得到了案涉开发商南昌九龙湖置业有限公司的认可。2016年4月6日，吴翠凭购房收据向开发商换取了售房款发票。收房后，吴翠于案涉房屋南昌恒兴物业管理公司缴纳案涉房屋装修保证金、车位服务费、物业服务费等。2017年案涉房屋完成装修。2018年5月26日，宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠依法将案涉房屋出租给案外人使用。2019年6月9日，租赁期到期后，宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠自行居住使用至今。以上事实足以说明案涉房屋系自2015年10月15日起已被宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠合法占有并使用至今，宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠系案涉房屋在先合法权利人。2.赵永明在明知宋志红已购买案涉房屋且宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠已占有使用的情况下，仍与袁国华恶意串通签订《南昌市存量房买卖合同》，该合同损害了宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠的合法利益，应属无效。赵永明非案涉房屋善意的购买人。首先，赵永明在签订房屋买卖合同之前，已知情案涉房屋已被袁国华出售给宋志红且已由宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠居住使用至今，如在一审庭审中，赵永明承认《房屋买卖合同》在签订前，前后有五次去现场看房，其已发现案涉房屋已被装修且袁国华给的钥匙打不开案涉房屋门的情况，仍与袁国华签订《房屋买卖合同》；其次，因袁国华不配合办理案涉房产过户，宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠于2017年9月18日向南昌仲裁委员会申请仲裁，2019年2月1日，南昌仲裁委员会依法作出裁决。在该仲裁裁决书生效于2019年2月3日生效后，赵永明多次主动联系宋根梅、宋高才、宋君浩、吴翠协商案涉房产拍卖分配事宜，但其从未提起也是案涉房屋的购买人；然后，《南昌市存量房买卖合同》非赵永明与袁国华的真实意思表示，一审庭审中赵永明均承认。赵永明与袁国华存在恶意串通损害宋根梅、宋高才、宋某、吴翠利益。赵永明与袁国华在均明知《南昌市存量房买卖合同》签订之前，案涉房屋已出售给宋志红且已由宋根梅、宋高才、宋某、吴翠居住使用至今的情况下，仍恶意串通、采用虚假意思表示的形式，签订《南昌市存量房买卖合同》，并采取替袁国华直接向债权人赵师恩偿还到期债务，加快支付其他购房款的方式，恶意取得案涉房屋不动产权证书，严重损害宋根梅、宋高才、宋某、吴翠作出在先权利人的合法权益，该《南昌市存量房买卖合同》应属无效合同。 袁国华称：袁国华与赵永明、宋志红两个购买合同都是合法的，袁国华当时是问宋志红借钱，因袁国华有项目非常急，两三天要用钱，故提出用房屋作抵押，但是宋志红看房后说借款不行，要求袁国华把房子公证给他，因袁国华与宋志红是朋友，宋志红说只要袁国华有钱了，加10%就把房子还给袁国华，所以袁国华当时才同意86万元将房子公证给宋志红，当时房子已经值120-130万元。当时公证中没有车位，就因相信宋志红，为表达诚意，车位费4万元一分钱没加给宋志红，当时按市价车位可以卖15万元。后期由于项目资金断链，直到2017年底左右袁国华偶然遇到赵永明，赵永明说想买房子，袁国华告知其有一套房子，并且在2017年12月左右袁国华带赵永明去看房，赵永明家人也去看过两次，因为已经把钥匙给了赵永明。看房时房子里是没有人的，赵永明才同意购买。赵永明看房满意后就与袁国华签了合同，并于2018年1月7日左右就把首笔款70万元付给了袁国华。当时袁国华想的是，卖给宋志红是86万元，再加10%-20%最多也就110万元，如果卖给赵永明150万元，就可以把房子卖给赵永明，把钱还给宋志红。当时袁国华资金很紧张，所以才抱着侥幸的心理这么做。2018年上半年袁国华去办理房产证，发现房子被冻结无法办理，2019年5月左右就与冻结房屋的赵xx达成了协议，让其撤诉，袁国华马上办理房产证，卖了房子在5个工作日内把钱给赵xx。之后就和赵永明在房管局办理了买卖合同，在办理过程中房管局未提出任何异议，一切是按手续办理的，由于当时袁国华的账户是黑户，无法收取赵永明的尾款，故让赵永明直接把钱打给了赵xx，之后袁国华收到了铁路法院的传票，是宋志红爱人起诉房管局、不动产局房屋合同无效纠纷，之后不动产局出示了相关证明，证明赵永明在购房时手续合法，随后吴翠在未开庭前撤诉，继而又在东湖法院起诉本案一审，在调解过程中吴翠要求袁国华支付130万元，袁国华提出只有110万元，并且可以随时支付40万元，剩余款项分期支付，吴翠不同意。在一审开庭前吴翠同意要钱不要房。 吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才向一审法院起诉请求：1、依法确认赵永明、袁国华于2019年5月24日签订南昌市存量房买卖合同（编号ＮＣＳ20xxxxxxxx）以及2017年12月31日签订房屋买卖合同无效；2、诉讼费等费用由袁国华、赵永明承担。 一审法院认定事实：坐落于红谷滩新区停车位原系袁国华从开发商处购买。2015年4月8日，袁国华（出卖方、甲方）与宋志红（购买方、乙方）签订一份协议书，双方就房屋买卖相关事宜约定：1、该房屋坐落于南昌市红谷滩新区，该房屋的建筑面积为142.53平方米。该房屋系甲方于2014年1月15日购买的商品房，合同号为10xxxxxxxx，该房屋现未交付，为甲方实际拥有。2、甲乙双方同意该房屋转让价为人民币86万元。3、为保障本协议的顺利履行，甲乙双方同意在签订后，即按以下条款执行，在本协议签订后，甲方即应当在与开发商合同约定时间内通知乙方并共同赴该房屋所在房地产开发处办妥权利义务转让手续（包括将《商品房购买合同》中购买方由甲方更变为乙方等所涉相关手续）。甲乙双方同意，乙方按现金付款方式支付房款。4、双方均同意在签订本协议时，由乙方向甲方支付人民币26万元的定金……5、其他约定，甲方承诺对该房产有完全处置权，双方约定甲方为净得房款人民币86万元整，办证及二手房过户费用均由乙方承担。甲方承诺无条件配合乙方办理该房产的房产证以及二手过户手续，将房产所相应的购买车位的权益转让给乙方并配合乙方办理。甲乙双方协商同意自本合同签定之日后两日内乙方将余款54万元支付给甲方，剩余人民币6万元作为办理房产证手续及过户保证金押在乙方处，双方均认可无异议。甲乙双方协商同意，甲方需无条件配合将房产过户给乙方……等。在该合同尾部，袁国华及宋志红分别在甲方、乙方处签名捺印，案外人陈堃源作为担保人在该协议下方注明“本人陈堃源作为鉴证人，监督甲、乙双方按合同约定履行，并承担担保责任”并签名捺印，案外人江西骊特房地产综合服务有限公司作为第三方加盖了合同见证章。同日，袁国华出具收条，内容为“今收到宋志红人民币贰拾陆万元整”。2015年4月9日，袁国华出具二份收条，一份借条，内容分别为“今收到宋志红人民币伍拾肆万元整（含支付第三期房尾款26.9万）”，“今收到宋志红支付车位费人民币四万元整”，“今借到宋志红人民币陆万元整”。2015年10月15日，袁国华协助宋志红到开发商处办理涉案房产的收房手续。2016年3月24日，宋志红死亡。涉案房屋一直由吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才占有、使用至今，期间曾短暂出租给他人使用，但一直未办理房产登记及过户手续。 2017年9月18日，吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才作为宋志红的法定继承人，向南昌仲裁委员会提起仲裁申请，请求裁决：1、确认宋志红与袁国华关于南昌市红谷滩新区房屋及配套Ｆ-Ｎxxx停车位买卖协议书合法有效；2、袁国华等配合宋志红办理房屋及车位过户手续等。在审理过程中，袁国华未到庭，其于2018年1月18日在南昌仲裁委员会制作询问笔录时陈述与宋志红签订房屋买卖合同“属实，但是当时宋志红也答应过我可以随时按原价买回”，“购房款一半以上是我自己付的，尾款是宋志红代我付的，其他钱他转给了我的债权人，全部合同金额是85万”。2019年2月1日，南昌仲裁委员会作出（2017）洪仲裁字第0211号裁决书，裁决：（一）确认宋志红与袁国华于2015年4月8日签订的关于南昌市红谷滩新区西站大街168号绿地悦城66栋1单元401室房屋及配套车位转让的《协议书》合法有效……。该裁决书已生效。2019年2月16日赵永明通过短信与吴翠协商涉案房屋的处理问题。2019年5月27日，赵永明取得涉案房屋的不动产权证书。吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才遂诉至一审法院。 另查明，2017年12月31日，袁国华（甲方、卖方）与赵永明、案外人刘海彦（乙方、买方）签订了一份房屋买卖合同，双方就房屋买卖事宜达成如下约定：1、甲方自愿将坐落在南昌市红谷滩新区及附属地下停车位（Ｎxxx）出售给乙方，并将与该房产相关的土地使用权同时出售给乙方。2、双方议定上述房产及附属地下停车位总价为150万人民币。3、双方签订本《合同》后，乙方先行向甲方支付第一笔首付款70万人民币，第二笔首付款30万人民币款项在办理房产过户手续时支付，剩余50万人民币通过银行住房按揭方式支付，有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理。4、乙方向甲方支付第一笔首付款后，甲方将该房产及附属地下停车位交付给乙方，以便乙方装修及入住。5、甲方应保证该房产合法、权属清楚，无任何担保、抵押、查封。不动产证办理后，甲方应配合乙方做好房产公证、过户等工作。6、办理房产过户手续所产生的有关税费由乙方承担。从2018年1月1日起，水电费、物业管理费由乙方承担等。2019年6月17日，袁国华出具一份房款收据，注明赵永明付款明细如下：1、2018年1月7日，赵永明通过其工商银行卡转账将70万元人民币一次性存入本人指定的账号（开户行：工行南昌建设西路支行，户主：丁xx，账号：62×××42）。2、2019年5月30日，赵永明通过其工商银行卡转账将40万元人民币两笔（每笔20万元人民币）存入本人指定的账号（开户行：招商银行南昌青山湖支行，户主：赵xx，账号：62×××18）。3、2019年6月17日，赵永明通过其工商银行卡转账将40万元人民币分两笔（每笔20万元人民币）存入本人指定的账号（开户行：工行南昌建设西路支行，户主：丁xx，账号：62×××42）。上述款项共计150万元人民币。2019年5月24日，袁国华（甲方、出卖人）与赵永明（乙方、买受人）签订了一份南昌市存量房买卖合同，合同约定：1、由乙方受让甲方自有房屋，交易房屋坐落在南昌市红谷滩新区的房屋出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋现状已作详细了解并愿意购买。2、甲方出售的房屋规划用途为住宅；建筑面积共142.53㎡，房屋权证号00××94。3、甲乙双方议定的本宗房屋买卖价款为人民币142530元，计1000元／㎡等。2019年5月27日，赵永明取得涉案房屋的不动产权证书。 再查明，案外人赵xx曾于2015年向一审法院起诉袁国华，要求其归还借款487000元及利息，并赔偿30万元。一审法院经审理后于2018年5月23日作出（2015）东红民初字第1186号民事判决书，判决：一、袁国华于本判决生效后十日内归还赵师恩借款本金217000元及利息……；2、驳回赵xx的其他诉讼请求。作出（2015）东红民初字第1187号民事判决书，判决：一、袁国华于本判决生效后十日内支付赵师恩10万元及利息……；2、驳回赵师恩的其他诉讼请求。上述判决生效后，案外人赵xx于2018年7月23日向一审法院申请强制执行（执行案号分别为2018赣0102执3111号、3112号）。一审法院受理后于2018年10月24日查封了涉案房屋。因穷尽调查措施后未发现袁国华有其他可供执行的财产，一审法院于2018年12月27日裁定将上述执行案件终结本次执行程序。 2019年1月31日，赵永明与案外人刘海彦作为原告向一审法院起诉袁国华，要求：1、请求判令解除赵永明、刘海彦、袁国华于2017年12月31日签订的房屋买卖合同；2、请求判令袁国华立即向赵永明、刘海彦返还购房款70万元及利息等。同时，赵永明还向一审法院申请财产保全，查封了涉案房屋。同年5月14日，赵永明与案外人刘海彦以双方已达成和解为由，向一审法院申请解除对涉案房屋的查封，同年5月30日，赵永明与案外人刘海彦向一审法院申请撤诉。 2019年4月15日，吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才向一审法院提出执行异议申请，要求中止对涉案房屋的强制执行措施，解除对涉案房屋的查封，一审法院经审查后于2019年7月11日作出（2019）赣0102执异9号执行裁定书，裁定驳回其异议申请。 2019年5月14日，案外人赵xx向一审法院提交解封申请书，以双方达成和解为由，申请解除对涉案房屋的查封，一审法院依据其申请，于2019年5月16日解除了对涉案房屋的查封。2019年5月30日，案外人赵xx向一审法院申请恢复上述执行案件的执行，并以袁国华已履行完毕为由在一审法院办理了上述执行案件的结案手续。 在审理过程中，针对宋志红支付的购房款86万元及车位费4万元，吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才补充提交了银行流水明细予以印证，其中：1、2015年4月9日跨行汇款71000元（付款账户为吴翠，收款人为袁国华），跨行汇款20万元（付款账户为吴翠，收款人为左立，收款账号46×××26），ＰＯＳ机消费309000元（消费人为吴翠，交易场所为南昌九龙湖置业有限公司），另提交一份2015年4月8日短信截图，证明左立及收款账号46×××26系袁国华提供。对于定金26万元，吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才陈述由于是宋志红支付的，如何支付的其不清楚，另六万元借款本属于购房尾款，待房屋过户后再支付，但袁国华需急用钱，所以提前以借款的形式给了袁国华。袁国华认可收到71000元，其余款项陈述记不清了，对吴翠转账给左立的20万元未提出异议，对吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才关于六万元借款的陈述不持异议。针对赵永明支付的购房款，赵永明也补充提交了银行流水明细予以印证，其中：2018年1月7日银行汇款70万元给丁志芳，2019年5月30日银行汇款40万元给赵师恩，2019年6月17日银行汇款20万元给丁志芳，共计150万元。袁国华对上述款项均不持异议。赵永明在庭审后陈述于2019年1月从袁国华处得知涉案房屋被查封且已卖给宋志红的事实，其也于同年2月告知吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才占有并居住在涉案房屋内，但吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才何时在涉案房屋内居住其并不清楚。袁国华在庭审后陈述，其于2018年1月18日在南昌仲裁委员会所作的询问笔录属实，是其本人签名。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益的；……”。本案中，袁国华于2015年4月8日与宋志红签订了房屋买卖协议书，将涉案房屋转让给了宋志红，关于该协议的效力以及购房款的支付问题，吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才已提交南昌仲裁委员会（2017）洪仲裁字第0211号裁决书及相关支付凭证予以证实，该裁决书认定了“宋志红已按协议约定支付全部购房款、车位费，并已实际占有该套房产”，并裁决确认2015年4月8日袁国华与宋志红签订的房屋买卖协议书合法有效，再结合吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才提交的支付凭证、收条等证据，足以证实宋志红已支付全部购房款、车位费的事实，加之袁国华、赵永明也未提交相反证据予以反驳，对此一审法院予以采信。袁国华辩称未收到宋志红全部购房款的意见，明显与事实不符，一审法院不予采纳。袁国华在已将涉案房屋转让给宋志红的情况下，仍于2017年12月31日与赵永明、案外人刘海彦签订房屋买卖合同，将涉案房屋又转让给赵永明，并配合赵永明办理了涉案房屋的过户手续，其存在损害他人利益的主观故意。关于2017年12月31日房屋买卖合同效力问题，因吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才未能提供有效证据证实赵永明在签订该合同时明知袁国华已将涉案房屋转让给宋志红的事实，也不能证明赵永明存在损害他人利益的主观故意，无法证实袁国华与赵永明存在恶意串通的情形，袁国华的行为属于一房二卖。虽然在签订该合同时赵永明未全额支付购房款，但不能据此否定该合同的效力，故吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才主张要求确认该合同无效的诉请，证据不足，一审法院不予支持。关于2019年5月24日南昌市存量房买卖合同效力问题，宋志红与袁国华签订合同在先，合法占有在先。赵永明明知宋志红已购买涉案房屋且吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才已占有使用的情况下，不仅放弃通过合法诉讼的方式主张权利，还通过袁国华及其债权人赵师恩的配合、帮助，采取替袁国华直接向债权人赵师恩偿还到期债务，加快支付其他购房款的方式，以达到解封涉案房屋，消除过户登记障碍的目的，最终取得涉案房屋的不动产权证书，赵永明的行为在主观上不具有善意，不能作为涉案房屋的善意购买人，吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才主张袁国华、赵永明之间存在恶意串通，一审法院予以确认。袁国华、赵永明恶意串通办理涉案房屋不动产权证书的行为损害了吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才的合法利益，该存量房买卖合同应属无效，对吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才主张确认该合同的诉请，一审法院予以支持。宋志红死亡后，吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才作为宋志红的法定继承人，属于2015年4月8日协议书中宋志红的权利义务承受人，其作为原告起诉，诉讼主体适格。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决：一、确认袁国华与赵永明于2019年5月24日签订的南昌市存量房买卖合同（编号ＮＣＳ20xxxxxxxx）无效；二、驳回吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才的其他诉讼请求。本案由吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才预交的案件受理费14700元，由袁国华承担7350元，由赵永明承担7350元。 本院二审期间，赵永明向本院补充提交如下证据： 第一组证据：证据1.铁路运输法院（2019）赣7101行初909号之一行政裁定书，欲证明2019年6月吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才向南昌铁路运输法院起诉南昌市住房保障和房产管理局以及赵永明主张案涉房屋所有权变更登记违法，后予以撤诉，证明吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才认可了南昌市住房保障和房产管理局就该涉案房屋所有权变更登记给赵永明的合法性。证据2.郭某、刘某证人证言，欲证明赵永明与袁国华签订房屋买卖合同前后履行了相应的注意义务。 第二组证据：证据1.2018年3月4日赵永明、刘海彦夫妇与舒妍及江西省鸿基房产置换有限公司三方订立的签订委托代办协议；证据2.2018年3月15日赵永明、刘海彦夫妇与舒妍签订的房屋买卖合同；证据3.2018年3月16日赵永明、刘海彦夫妇与戴伟荣在南昌市房屋产权交易处办理房屋过户过程中签订的南昌存量房买卖合同；证据4.2018年3月16日南昌市房屋交易和产权告知单；证据5.戴伟荣与舒妍结婚证的复印件；证据6.中国银行与江西银行的流水交易单各一份。欲证明赵永明为了履行与袁国华的房屋买卖合同，不惜提前将其位于红谷滩新区的房屋提前出卖以获取买房资金，上述证据足以证明赵永明在与袁国华的房屋买卖合同中是善意的买受人，不存在为了损害他人的利益而与袁国华恶意串通的情形。 吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才质证认为，第一组证据的证据1不属于新证据，对该份证据真实性无异议，关联性和证明目的有异议，吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才撤诉是基于要求先确认赵永明与袁国华房屋买卖无效，才能提起行政诉讼，该裁定书与本案目前没有关联性，也无法达到赵永明的证明目的，并不能表明吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才认可南昌市住房保障和房产管理局登记的合法性，本案结案后吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才保留对该局的行政诉讼。证据2不是新证据，赵永明也未在举证期满前提出证人申请，但考虑案件情况，发表意见如下：两证人证言不符合客观事实，涉嫌虚假陈述，尤其明显的是两证人证言相互冲突，第一位证人郭某看房时间晚于第二位证人，却没有看到铺设的木地板，而第二位证人刘某在先看房，反而看见了木地板，而吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才是于2017年10月16日开始进行房屋装修，且两证人与赵永明存在利害关系，其证言不应被采信。对第二组证据的三性及证明目的均有异议，法庭不应采纳，具体理由如下：1.该组证据从证据产生的时间看，不符合二审中新证据的规定和要求；2.二审法院于2020年6月23日组织各方参加询问，赵永明无正当理由于庭后近两个月时间提交证据材料，严重违反了法定程序；3.该组证据材料不涉及案涉争议房产，与本案无关，更无法推翻赵永明为恶意办理登记的买受人和非善意的购买人，其补交的相关材料真实性、合法性明显存疑，如“房屋买卖合同”文本中的内容大多均是空白，又如“房屋买卖合同”与“南昌市存量房买卖合同”在买受人的签约主体上明显不一致。4.赵永明与袁国华签署案涉南昌市存量房屋买卖合同时已明知案涉房屋已卖给了吴翠丈夫宋志红并通过司法确认，赵永明与袁国华明显存在恶意串通，赵永明购房行为不是具有善意的，严重损害了被上诉人的合法权益，属于无效。 袁国华质证认为，对第一组证据中证据1不发表意见，由法院确认。对证据2证人证言没有意见，2017年12月初袁国华带赵永明去看过一次房，只有袁国华和赵永明两个人，看完房后赵永明提出要带家人或者朋友去看一下，袁国华就把钥匙给了赵永明。赵永明带人看房的时候没有告诉袁国华，在签合同时只是说有带过几个人去看，看完以后满意才和袁国华签的合同，然后袁国华就把钥匙拿回来了，并告诉赵永明尾款付清后再把钥匙给他。对第二组证据真实性无异议，赵永明卖房的这个事情袁国华知道，赵永明当时买房子的钱不够，因为当时要求其买房子时将余款付清，故赵永明将其名下的房子卖了。 吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才向本院提交如下证据：2017年9月9日南昌恒兴物业管理有限公司红谷滩分公司（恒兴物业绿地悦城管理处第二客户服务中心）对案涉房屋出具的强行更换钥匙的证明，欲证明2015年10月15日，袁国华与宋志红现场验房时就交接了钥匙及袁国华与开发商签订的商品房签订的买卖合同给宋志红，后面袁国华及赵永明的钥匙是单方强行更换，该物业公司确认了案涉房屋的新业主是吴翠。 赵永明质证认为，对该证明三性均有异议。1.该证据没有任何人的签名，即便是对外经营的南昌恒兴物业管理有限公司对外出具证明，根据法律规定都应该由经办人或法定代表人签名，否则法庭不予采纳；2.该证据根本无法证明吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才提出的有人强行换锁，更无法反映在2015年10月15日袁国华与宋志红当场交付钥匙和合同原件的事实；3.即便诉争房屋的门锁被换过，也不能证明是赵永明更换的；4.该证据上载明的时间是2017年9月9日，上面载明的内容是维修师傅9月9日来维修的，而该证明在9月9日就出具了，系炮制的；5.物业公司不是证明房屋业主的部门，能够证明房屋业主只有不动产登记机关。 袁国华质证认为，不发表意见，由法庭依法查明。 二审期间，袁国华未向本院提交证据。对赵永明二审提交的证据，本院认定如下：第一组证据中证据1真实性、合法性予以确认，但仅能证明吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才曾就案涉房屋提起行政诉讼后予以撤诉的事实；对证据2中证人证言真实性无法核实，本院不予采信。对第二组证据的证据1、2、5真实性无法核实，本院不予确认，对证据3、4、6真实性、合法性予以确认，但仅能证明赵永明出售其名下房产的经过。对吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才提交的证明，因其仅有证明单位盖章，未有出具证明人签字及到庭说明情况，无法达到其证明目的，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，首先，袁国华与赵永明先后签订过两份房屋买卖合同，即2017年12月31日的《房屋买卖合同》与2019年5月24日的《南昌市存量房买卖合同》。经袁国华、赵永明一致认可，2017年12月31日签订的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，也是双方实际履行的合同，2019年5月24日签订的《南昌市存量房买卖合同》仅为办理过户登记而签订，即该《南昌市存量房买卖合同》并非双方当事人真实意思表示。至于2017年12月31日的《房屋买卖合同》，一审期间吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才未能举证证明该份合同存在无效情形，一审判决后吴翠、宋君浩、宋根梅、宋高才亦未上诉，故对该份合同本院在此不予赘述。其次，赵永明上诉主张“一房二卖”纠纷处理中应优先保护已办理房屋所有权变更登记的合同权利人。对此，本院认为，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，赵永明在签订2019年5月24日《南昌市存量房买卖合同》时并非对涉案房屋被一房二卖且涉及借贷纠纷被查封毫不知情，而是于签订该份合同前已明知涉案房屋经仲裁裁决确认前手买受人宋志红与袁国华签订的合同有效，但因被案外人查封而暂时无法办理房屋所有权变更登记，此时其仍然放弃通过审判执行方式收回已经支付的购房款，转而以替袁国华直接向债权人偿还到期债务的方式解封涉案房屋消除过户障碍、加快支付其他购房款，与袁国华沟通后给吴翠发短信称购房款实为借款并提出隐瞒其他债权人，上述行为难言善意。一审认定赵永明与袁国华签订的《南昌市存量房买卖合同》应属无效，处理结果并无不当，应予维持。 综上所述，赵永明的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14700元（赵永明已预交），由上诉人赵永明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志翀 审 判 员 周中瑞 审 判 员 王革生 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 应思奇 书 记 员 熊 浩