湖南省株洲市渌口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0221民初1320号 原告（反诉被告）：罗某，男，1964年8月21日生，汉族，湖南省株洲县人，住湖南省株洲市渌口区龙门镇。 委托诉讼代理人：张乐华，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：张荣，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告（反诉原告）：株洲县海汇商业运营管理有限公司，住所地：株洲市渌口区渌口镇湾塘工业园。 法定代表人：任斌，系该公司总经理。 委托代理人：谢敏，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告（反诉被告）罗某与被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘雅玲独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗某及委托诉讼代理人张乐华、被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人谢敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方订立的广源家居建材城16栋1层108-110、118-120号商铺的《租赁合同》；2、被告返还原告交纳的履约保证金55051元；3、由被告承担本案诉讼费。 事实和理由：被告为株洲渌口区渌口镇湾塘工业园跃达大道株洲广源家居建材城(下称“广源家居建材城”)的运营管理方。2016年年底，原告因相信被告对市场运营推广承诺，与被告订立租赁广源家居建材城16栋1层108-110，118-120号商铺租赁合同，合同约定承租面积为339.82平方米，租期5年，租期从正式开业起算;租金25元/平方米，每月租金8495.50元，管理费2元/平方米，两年内免租金及管理费。合同订立后原告向被告方一次性交纳相当于半年租金、管理费的履约保证金55051元。合同约定，合同期内出现不可抗力原因，双方自动终止合同，并互不追究责任。合同订立后，被告方严重违反合同约定，未履行合同义务，致市场冷冷清清及原告惨淡经营。2020年年初我国遭遇严重的“新冠”疫情突发公共卫生事件，造成广源家居建材城持续停业，开业后原告更是严重亏损。“新冠”疫情突发公共卫生属于不可抗力，符合双方约定自动终止合同情形。原告向被告要求终止合同，被告却置之不理。为维护原告正当合法权益，避免双方损失的进一步扩大特向法院提起诉讼。 被告株洲县海汇商业运营管理有限公司辩称，原告请求解除双方签订的租赁合同没有法定、约定事由属于违约解除，应当承担违约责任；2、被告不存在虚假宣传、虚假承诺，原告事实理由部分不能成立；3、基于原告强制单方违约解除，被告基于实际情况同意解除合同，但请求确认原告属于违约解除，其他的答辩理由在反诉中阐述。 反诉原告株洲县海汇商业运营管理有限公司提出反诉请求：1、判决解除被反诉人与反诉人签订的株洲广源家具建材城第16栋1层108-110、118-120号商铺租赁合同（包括补充合同）；2、判令被反诉向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第16栋1层108-110、118-120号商铺2018年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费275255元；3、判令被反诉人向反诉人按照《租赁合同书》约定的标准55051元/半年支付其承租的株洲广源家居建材城第16栋1层108-110、118-120号商铺从2020年7月1日开始至双方租赁合同解除之日的租金和管理费；4、判令被反诉人向反诉人支付其承租的株洲广源家居建材城第16栋1层108-110、118-120号商铺从反诉之日开始拖欠的租金和管理费的滞纳金（从反诉之日开始，以55051元为基数按日1%计算至实际付清之日止）；5、判令被反诉人在双方签订的承租株洲广源家居建材城第16栋1层108-110、118-120号商铺的《租赁合同书》解除之日立即向反诉人完好交付已腾空的相应商铺，若未立即交付的，则按照《租赁合同书》约定租金2倍的标准101946元/半年，按日计算向反诉人支付租金；6、判决确认被反诉人无需向反诉人返还其承租的株洲广源家居建材城第16栋1层108-110、118-120号商铺的履约保证金55051元；7、判令被反诉人承担反诉的诉讼费。 事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年11月14日签订《租赁合同书》，承租株洲广源家居建材城第16栋1层108-110、118-120号商铺，并约定了相应的权利义务。2019年4月24日被反诉人与反诉人签订了《补充合同》，增加了相应的权利义务。现被反诉人违反《租赁合同书》以及《补充合同》的约定起诉要求解除双方签订的《租赁合同书》，属于违约行为，故而反诉人依据《租赁合同书》以及《补充合同》的约定依法提起反诉，追究被反诉人相应的违约责任，恳请依法保护反诉人的合法权益。 反诉被告罗某辩称，一、同意解除答辩人本诉中提出的双方签订的商铺《租赁合同》及《补充合同》，对本诉中未诉请解除的租赁合同不同意解除。同意自解除双方租赁合同关系之日起十天内腾空商铺；二、请求法庭依法驳回反诉人的其他反诉请求。理由如下：1、反诉人招商时虚假宣传，欺诈经营，致使答辩人上当受骗。反诉人违背诚实信用的商业准则，作虚假承诺，致使所有商户造成巨大损失，反诉人应对合同无法履行承担完全责任；2、不可抗力或者情势变更的情形下解除合同，答辩人无需承担违约责任；3、反诉人未举证证明“广源家居建材市场”符合《消防法》第13条、第15条规定的消防验收合格和消防安全检查符合消防安全要求，准许投入使用、营业的证明文件；4、反诉人的反诉请求没有事实依据；5、反诉人存在无委托授权就与答辩人签订租赁合同，以及超过委托授权期限与答辩人签订租赁合同的无处分权的欺诈行为。 经审理查明：原、被告于2016年11月14日签订《租赁合同书》，合同约定：原告为经营建材承租株洲广源家居建材城第16栋1层108-110、118-120号商铺。商铺面积339.82平方米，租赁期限为5年（第一年、第二年、第三年租金不变，第四、第五年租金递增10%），自商铺统一开业之日计算租赁期限，免租期为24个月。租金以建筑面积计算，租金为25元/平方米，月租金为8495.5元，每半年租金50973元。在签订本合同时，原告应向被告一次性缴纳履约保证金，履约保证金相当于原告应缴6月租金（共计人民币50973元）及6个月管理费（每月2元/平方米，共人民币4077.84元），履约保证金共计55051元。租金、管理费按每半年缴付。合同第39条约定：如原告迟交租金等费用需按照所欠费用每日1%的标准向被告支付滞纳金，如原告拖延支付达30天被告有权没收商铺内物品，同时视作原告单方解除合同，被告可无条件收回商铺。合同第40条约定：本合同终止后，原告未清理完毕或其他原因未能按时交出商铺的，则原告需按照原租金的两倍向被告支付租金。 合同签订后被告按时向原告交付适租的商铺，原告即开始对商铺进行装修，广源家居建材市场于2018年1月1日统一开业并举办了开业盛典。被告于2019年4月撤广源家居建材城的招牌，更改为欧亚达喜家生活家居广场的招牌。 2019年4月24日原、被告签订《补充合同》，合同约定：在《租赁合同书》约定的免租期限上再延长半年，即自2018年1月1日至2020年6月30日止，原告同意自2020年7月1日起无条件缴纳租金及相关费用。合同第三条约定：原告应按时缴纳租金、管理费等费用，如逾期缴纳超过30天即为根本违约。合同第七条约定：原告违反本补充合同任何一条，被告有权解除房屋租赁合同及本补充合同，收回租赁房屋且履约保证金作为违约金不予退还，除此之外被告有权要求原告支付免租期内的房屋占用费（参照租金及管理费的标准计算）。 原告于2020年7月1日起诉至法院要求解除双方签订的租赁合同，后撤诉。原、被告就解除合同一事协商未果，原告再次起诉至法院，原告认为被告作为市场方，过度宣传，虛假承诺，被告应当承担相应的违约责任。被告认为原告起诉要求解除合同没有任何法定或者约定的事由，原告单方解除属于违约行为，原告应当承担相应的违约责任，故向本院提出反诉，要求反诉被告赔偿反诉原告的损失，并且履约保证金不予退还。在诉讼过程中，原、被告双方均认为该《房屋租赁合同》及《补充合同》应予以解除。 本院认为，本案案由系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1.本案的《房屋租赁合同》及《补充合同》是否应予以解除；2.合同解除后的法律后果问题。对此本院综合评述如下： 本案中，原、被告签订房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。但由于新冠疫情的严重影响，原、被告双方已无法实现合同的目的。原、被告双方均请求解除《租赁合同书》和《补充合同》，本院予以准许，原、被告双方签订的《租赁合同书》和《补充合同》从2020年7月1日起解除。 本案合同解除，是由于疫情影响造成，双方合意解除，并非单方或双方违约造成，故不存在违约责任的问题。对被告反诉请求赔偿违约损失，本院不予支持。对于原告租金的承担问题，本院酌情认定，自2018年1月1日起至2020年6月30日期间的租金由原告承担15个月，原告缴纳的履约保证金可以折抵租金。合同解除后，原告应当立即将商铺及其附属设施完好交付给被告。对于原告的其他诉讼请求、被告的其他反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）罗某与被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司双方于2016年11月14日签订的《租赁合同书》及2019年4月24日签订的《补充合同》于2020年7月1日解除； 二、由原告（反诉被告）罗某在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司支付房屋租金及管理费人民币82576.1元（租金按月租金8495.5元计算，管理费按月679.64元计算，按15个月计算，扣除已交纳的履约保证金55051元）； 三、限原告（反诉被告）罗某在本判决生效之日起十日内腾空株洲广源家居建材城第16栋1层108-110、118-120号商铺并将该商铺及其附属设施完好交付给被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司； 四、驳回原告（反诉被告）罗某的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司的其他反诉请求。 如原告（反诉被告）罗某未按照上述指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1176.28元，减半收取588.14元，由原告（反诉被告）罗某承担；反诉费3127.3元，由原告（反诉被告）罗某承担827元，由被告（反诉原告）株洲县海汇商业运营管理有限公司承担2300.3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810**********81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  刘雅玲 二〇二〇年九月二十七日 书记员  周 幸 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。