重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5070号上诉人（原审原告）：张文俊，男，1996年7月26日出生，汉族，住重庆市北碚区。被上诉人（原审被告）：熊玲，女，1989年6月28日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：张帮桥（系熊玲丈夫），男，1990年11月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。上诉人张文俊因与被上诉人熊玲房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张文俊上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清。被上诉人存在违约行为，应按照合同约定计算违约金；被上诉人未归还密码锁的钥匙，导致上诉人不得不更换密码锁，更换费用应由被上诉人承担。熊玲答辩称：一审判决人身事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张文俊向一审法院起诉请求：1、判令被告按合同支付2019年1月15日至2019年1月25日产生的违约金3300元（330元×10天=3300元）、滞纳金660元（66元×10天=660元）；2、2019年4月15日至2019年4月25日产生的违约金3300元（330元×10天=3300元），2019年4月15日至2019年4月25日至2019年5月2日产生的滞纳金1122元（66元×17天=1122元）；3、2019年7月15日至2019年7月25日产生的违约金3300元（330元×10天=3300元），2019年7月15日至2019年7月25日产生的滞纳金726元（66元×11天=726元）；4、2019年10月15日至2019年10月25日产生的违约金3300元（330元×10天=3300元），2019年10月15日至2019年11月5日产生的滞纳金1386元（66元×21天=1386元）；2019年11月5日至2020年1月31日产生的违约金28710元（330元×87天=28710元），以上共计45804元；5、判令被告按照合同约定补齐2019年11月1日至2020年1月31日的租金共计1800元；6、判令被告支付电费222.04元、水费391.76元、垃圾处置费64元、物管费700元、换锁费用999元；7、被告缴纳的3000元押金不予退还；8、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月24日，张文俊（甲方，出租人）与熊玲（乙方，承租人）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：乙方承租甲方所有的重庆市渝中区较场口街道日月光R2-1309房屋，建筑面积约为50.02平方米，套内面积约为38.07平方米。房屋租期自2018年5月1日至2020年4月30日，甲方应于2018年5月1日将物业交付给乙方作为住宅使用。交房前甲方应结清该物业的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用；交房后产生的费用由乙方独自承担。房屋租金每月为3300元，支付方式每季交付一次，需提前15天支付，逾期10天或者拖欠物管、水、电、气等费用金额相当于1个月租金的，甲方有权终止合同收回房屋，押金租金不退。乙方须无条件立即搬出该物业且承担违约所造成的全部责任。6、房屋押金：乙方于本合同签订之时向甲方交纳押金3000元。押金和租金乙方自行存入甲方提供的银行账户，存款银行依据作为甲方的收款凭证，即以银行付款凭据为准。租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完成后，甲方于当日内将押金(无息)退还给乙方。7、租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，如果甲方继续出租或出售该物业，乙方在同等条件下享有优先购买和承租权。乙方继续承租的，应于租赁期届满前1个月内向甲方提出续租要求，经双方协商一致后重新订房屋租赁合同，甲方在同等条件下应优先考虑乙方的续租。9、房屋维护及维修:租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态:1）对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延迟租赁期限。2）因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏、故障、房屋发生被盗或引起火灾，乙方应负责维修或承担赔偿责任。11、合同解除：一、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同。1）迟延交付房屋达10日的;2）不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。二、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1）不按照约定支付租金达10日的；2）欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的;3）保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的;4）利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的。12、违约责任一、甲方有第11条第一款约定的情形之一的，应按月租金的两倍向乙方支付违约金并退还押金；乙方有第11条第二款约定的情形之一的，应按月租金的两倍向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金。二、甲方须征得该房屋共有人同意后方可签订合同。甲方保证该房屋权属无争议，若发生权属纠纷影响乙方使用该房屋，则由甲方承担一切责任，并赔偿由此给乙方造成的经济损失。三、租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的壹倍支付违约金，甲方应退还相应租金及押金。四、甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按照月租金的10%支付违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加滞纳金。合同附件《房屋附属设施清单》载明有钥匙1把和业主卡2张。合同还约定了双方的其他权利和义务。后张文俊按合同约定向熊玲交付了案涉房屋，熊玲向张文俊交纳了押金3000元。2019年1月25日，熊玲向张文俊支付房租9900元；2019年5月2日，熊玲向张文俊支付房租9000元，5月3日支付900元；2019年7月26日，熊玲向张文俊支付房租9900元；2019年11月5日，熊玲向张文俊支付房租8100元。2019年11月6日，张文俊报警称在日月光R2栋1309发生租赁纠纷。民警出警，核实系房东张文俊与租客张帮桥就渝中区较场口日月光R2栋1309房屋租赁问题发生纠纷，张文俊认为张帮桥存在合同违约情况，要求张帮桥归还房屋，并赔偿违约金，但张帮桥认为已和张文俊沟通过，张文俊认可交齐房租后降租金的情况，张帮桥在2019年11月5日给了张文俊11月、12月、1月的房租，现张文俊并不认可，仍表示张帮桥违约，并要求收回房屋及索要赔偿金。双方无法达成一致意见，民警已建议双方通过司法途径解决。张文俊缴纳了案涉房屋截至2020年1月的水费和违约金共计391.76元；截至2020年3月的电费共计222.04元；截至2020年1月的物管费700元；截至2020年1月的垃圾处置费64元。2020年1月25日，熊玲的丈夫张帮桥向张文俊发送短信：你房子我已经不租了，今天退出来，你今天来收房子吧。张文俊回复：今天收不了，现在疫情严重谁敢出门。反正你们不离开重庆，我去收之前会告知你们，届时请你们配合。2020年3月20日，张文俊向张帮桥发送短信：3月23日。我去收房。你有时间嘛。张帮桥回复：好的。2020年3月23日，张文俊向张帮桥发送短信：我们快到了。你们什么时候能到r2。张帮桥回复：R2栋1309密码159357。张文俊回复：我没有看到钥匙。张帮桥回复：哦，我们一直用密码，没用过钥匙哈。张文俊回复：这个门密码怎么改。业主卡和钥匙。合同里写着的。要给我的。还有你的床什么时候搬走。张帮桥回复：我接房子的时候就有两张床，你看你有需要就用哈。张文俊回复：因为你没有给我钥匙。你也不知道怎么改密码。我就只能把锁换了。原告还举示了《北京增值税电子普通发票》一张，拟证明原告购买小米米家智能门锁花费999元。被告发表质证意见称换锁的费用应该由原告承担。庭审中，被告向法庭举示了微信聊天记录、维修工单、维修图片。一份微信聊天记录为物管公司管家2019年5月7日与备注为“R2-2903/1409龙建”的聊天记录，向其发送两张房屋漏水图片，并称1409的楼下1309卫生间在滴水。一份微信聊天记录为物管公司管家2019年6月10日与备注为“浅笑笑R2-1309”的聊天记录，管家称“1409户内在整改了，楼上业主说图片已经发给你了，你收到了吗？”对方回复：“没有。我是业主。他应该是发给租客的。你联系一下租客。”维修工单载明：2019年5月7日业主喊查看漏水情况，完工说明：经查看，因为楼上厕所漏水，已经漏至厕所浴霸顶上，该户浴霸上已有水渍，为了安全，已经告知租户尽量不要使用。2019年6月6日住户反映楼上1409厕所位置有漏水下来。完工说明：已经联系楼上租户进行查看处理，跟楼上租户沟通现已经关闭楼上水阀。维修图片显示2019年6月10日案涉房屋楼上1409房屋维修情况。被告举示该组证据拟证明案涉房屋漏水的事实，因涉案房屋漏水，导致被告不能正常使用该房屋，给被告造成了经济损失。因为漏水原因维修了两个月，原告应该给予两个月免租期。原告发表质证意见称对该组证据的真实性无法核实，被告没有告诉原告房屋漏水，原告最开始不知道房屋漏水。物管后期才告知原告房屋漏水的问题。原告并不知道房屋漏水维修了多久。被告还举示了原告张文俊手写便条一张，内容为：日月光R2-1309租金调整为2700一个月，8100一个季度。张文俊2019.11.5。被告发表质证意见称是其本人写的，但其并没有发给被告，其不知道被告从哪里获取的，不知道谁用其微信发给被告的。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，熊玲与张文俊签订的《房屋租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于原告主张被告按照合同约定补齐2019年11月1日至2020年1月31日的租金共计1800元的诉讼请求，被告向法庭举示了原告手写的该时间段租金降为8100元一个季度的便条，原告对其真实性表示认可，虽然原告当庭表示其并没有发给被告，不知道被告从哪里获取的，不知道谁用其微信发给被告的，该说法有违常理，一审法院不予采信，故该项诉讼请求一审法院不予支持。关于原告主张被告支付电费222.04元、水费391.76元、垃圾处置费64元、物管费700元的诉讼请求。被告作为承租人，应负有按照约定支付相关费用的义务，现原告已垫付相关费用共计1377.8元，一审法院支持原告该项诉讼请求。关于原告主张的999元换锁费用的诉讼请求。租赁合同中房屋附属设施清单载明有钥匙1把，根据原告与被告丈夫的短信沟通记录可以看出，被告在退房时未能交还钥匙，但原告以此为由主张更换门锁费用显然并不合理，故一审法院支持被告赔偿原告钥匙的损失。关于原告要求被告支付延期支付租金的违约金及滞纳金以及3000元押金不予退还的诉讼请求。原、被告在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金，不应重复计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于被告逾期支付合同项下的租金等应付款项，构成违约，依约应承担相应违约责任。庭审中，被告辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将被告已支付给原告的押金3000元抵作违约金、前述原告已垫付的水电物管垃圾处置费用共计1377.8元以及赔偿原告的钥匙损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：“一、被告熊玲已支付给原告张文俊的押金3000元不予退还，抵作违约金、原告张文俊已垫付的水电物管垃圾处置费用共计1377.8元以及赔偿原告张文俊的钥匙损失；二、驳回原告张文俊其他诉讼请求。本案受理费减半收取473元，由原告张文俊负担。”二审中，双方当事人均未向向本院提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，双方签定的《房屋租赁合同》虽订立了违约金、滞纳金条款，但约定的滞纳金实为违约金，不应与违约金重复计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院综合双方租赁合同的履行情况、实际损失等因素，确定将熊玲已支付给张文俊的押金3000元抵作违约金，该认定并无不当。《房屋租赁合同》中的房屋附属设施清单载明张文俊向熊玲交付钥匙1把，根据双方短信沟通记录可以看出，案涉房屋的门锁系可以同时使用钥匙或密码的密码锁，而熊玲在退房时未能交还钥匙，必然导致房屋所有人张文俊对以后房屋使用安全性的担忧，张文俊为此更换门锁应属合理，张文俊与一审中举示的证据证实其花费999元重新购买智能门锁并安装，该费用应由熊玲承担。综上所述，上诉人张文俊关于门锁费用的上诉请求成立，对其诉请合法部分应予支持。一审法院适用法律部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初1998号民事判决；二、熊玲已支付给张文俊的押金3000元不予退还，抵作违约金；三、熊玲于本判决生效之日起十五日内向张文俊支付水电物管垃圾处置费用共计1377.8元以及赔偿张文俊更换门锁的损失999元，以上共计2376.8元；四、驳回张文俊的其他诉讼请求。一审案件受理费473元，由张文俊和熊玲各自负担236.5元。二审案件受理费946元，由张文俊和熊玲各自负担473元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  段晓玲审 判 员  周 舟二〇二〇年九月二十四日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨