重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初4092号原告：蒋海，男，1978年7月11日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：陈霞，重庆振雄律师事务所律师。被告：重庆台阳房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路1号第2层，统一社会信用代码91500000585737250R。法定代表人：彭善荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范远旺，男，1984年11月26日出生，住重庆市万州区。原告蒋海与被告重庆台阳房地产开发有限公司（以下简称：台阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告蒋海及委托诉讼代理人陈霞，被告台阳公司委托诉讼代理人范远旺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒋海向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的位于重庆市沙坪坝区思贤路××栋××-×号房屋的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告房款58533元以及以58533元为基数，自起诉之日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止的资金占用损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过恒大网上销售广告了解到案涉房屋的销售情况，鉴于被告楼盘销售的优惠以及可以享受“无理由退房”的权益，原告于2020年2月27日通过微信方式与案涉楼盘的销售人员黄友刚取得联系，在其指导下于2月28日签署了《商品房网上认购书》并缴纳了5000元定金，当日原告签署《商品房买卖合同》后，被告称需要将只有原告签字的合同收回公司盖章后才可以返还合同给原告，后原告按照合同约定缴纳了第一期房款53533元，直至3月24日，销售人员告知可以领取《商品房买卖合同》后，原告才发现被告拒不与原告签署《无理由退房协议书》。按照《商品房网上认购书》约定，原告可以按照与被告签署的《无理由退房协议书》享受无理由退房的权益。原告系为餐饮业制作广告的微型企业，除了依附于餐饮业以外无其他收入，因新冠疫情影响，绝大部分餐饮企业、个体户都倒闭了，原告无力履行分期付款义务，随即提出按照无理由退房协议履行退房手续，被告却以各种理由推脱，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告台阳公司答辩称：原告要求解除合同、返还房款及支付损失的请求没有事实和法律基础，相反，原告已经逾期支付第二期房款，存在违约。本院经审理认定事实如下：2020年2月28日，原告蒋海作为乙方（买受人）通过恒大“恒房通”APP，与被告台阳公司作为甲方签订《商品房网上认购书》，该认购书主要约定了以下内容：一、乙方自愿依照本认购书约定认购重庆恒大楼盘××栋××-×。二、乙方通过“恒房通”平台支付认购定金5000元，同时在平台上前述本认购书。三、自本认购书签署之日至2020年5月10日期间，乙方可享有以下重大权益：（一）最低价购买及无理由退房权益1、乙方或乙方推荐的客户与甲方前述该商品房的《商品房买卖合同》之日至2020年5月10日期间，如该楼盘价格下调，甲方承诺补差价。2、乙方或乙方推荐的客户在购买该商品房时，应缴纳定金20000元，签署《商品房认购书》，在5日内缴纳首期款并前述《商品房买卖合同》。3、签署《商品房买卖合同》后，乙方或乙方推荐的客户可按照与甲方签署的《无理由退房协议书》享受无理由退房权益。（二）其他重大权益1、乙方本人购买的，在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时，认购定金5000元转为房款，同时乙方享受房屋总价减20000元的额外优惠。2、乙方推荐他人购买的，在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》后5个工作日内，甲方支付乙方“恒房通”1%佣金及10000元奖励，同时返还乙方所缴的认购定金5000元。3、乙方及乙方推荐的购房人在缴纳后期可及签署《商品房买卖合同》前，如有第三人要购买该商品房，甲方有权将该商品房销售给第三方，甲方应通知乙方，并在通知后5个工作日内返还乙方所缴的认购定金5000元，同时给予补偿金5000元。4、该商品房在2020年5月10日前未被成功销售的，自次日起，甲方于5个工作日内返还乙方所缴的认购定金5000元。当天,原告另与台阳公司就前述商品房签署了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定总房价款为267663元，采取分期付款方式支付，于2020年3月3日前支付首期房款53533元，第二期于2020年5月28日支付26766元，第三期于2020年8月28日前支付26766元，以三个月为间隔，每期支付26766元直至2022年2月28日前付清。在该《重庆市商品房买卖合同》的附件五《补充协议》中约定，特别提醒：5、乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》，若未签署，则乙方不享有无理由退房的权利。签订上述合同当天，蒋海向台阳公司支付了定金5000元和首期房款53533元，以及转移登记费550元、合同印花税134元。庭审中，被告台阳公司提交公证书一份，拟证明其于2019年7月19日，向公证处申请对恒大未来城销售中心公示的“关于无理由退房的重要提示”等现状进行公证，公证处予以现场拍照和记录，于2019年7月26日出具（2019）渝璧证字第5036号公证书，该公证书附有在“恒大未来城”销售中心现场拍摄的照片6张，其中一张显示在该销售中心树立有“关于无理由退房的重要提示”，该提示的落款时间为2019年7月1日。上述事实，有双方当事人的陈述以及原告提交的商品房网上认购书、恒房通程序截图、收据、商品房买卖合同等以及被告台阳公司提交的公证书等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，蒋海与台阳公司签订的《商品房网上认购书》和《重庆市商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，未损害他人利益，应为有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告蒋海主张解除商品房买卖合同并退还购房款的理由有二：一为被告台阳公司作出的无理由退房承诺，原告享有约定解除权；二为新冠疫情影响导致其无力履行合同，原告享有法定解除权。对此本院评述如下：一、关于原告主张的约定解除权，原告认为，依据恒房通APP首页展示的“无理由退房承诺”以及《商品房网上认购书》第三条第三款的约定，原告享有约定解除权。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。从原告举示的“恒房通”首页展示图来看，恒大集团作出的“无理由退房”宣传系开发商销售商品房时作出的销售广告和宣传资料，该种“无理由退房”的宣传显然不能认定为开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，因此该种“无理由退房”的宣传仅仅系恒大集团作出的要约邀请，不能视为双方合同内容，原告据此要求解除合同本院不予支持。其次，原告主张依据《商品房网上认购书》第三条第三款的约定，原告享有约定解除权。本院认为，本案《商品房网上认购书》第三条第三款约定的内容为“签署《商品房买卖合同》后，乙方或乙方推荐的客户可按照与甲方签署的《无理由退房协议书》享受无理由退房权益。”从该约定看，显然原、被告并未就“无理由退房”的具体内容达成一致，原告应当按照签署的《无理由退房协议书》享受相关权利。并且，从原、被告随后签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议中特别提醒第5条来看，原告享有无理由退房权利的前提是原告签署《无理由退房协议书》，现本案并无证据证明原告签署了《无理由退房协议书》，因此本院对原告关于其有权依据双方的约定解除合同的主张不予支持。二、关于原告主张的法定解除权。原告主张受疫情影响导致自己收入减少，无力支付房款而主张解除合同，本院认为，受新冠疫情影响，虽然原告的经济收入可能有所减少，但该情形仅导致履行困难，双方可以重新协商，而并不导致合同不能履行及不能实现合同目的，也无证据证明继续履行对其明显不公，原告据此请求解除双方的商品房买卖合同，既无合同依据，也不符合合同的法定解除条件，本院依法不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告蒋海的全部诉讼请求。本诉案件受理费5314元，减半收取2657元（原告蒋海已预交），由原告蒋海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 殷建华二〇二〇年九月八日法官助理 张 伟书 记 员 刘 维