福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终603号 上诉人（原审被告）：福州世茂新城房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路**世茂国际中心**楼******。 法定代表人：刘新浩，执行董事。 委托诉讼代理人：黄孔新，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：林文芳，男，1967年12月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：严进，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建六建集团有限公司，住所地福建省，住所地福建省福州市鼓楼区水部龙庭路** 法定代表人：张勇，经理。 委托诉讼代理人：严进，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 原审被告：詹梓龙，男，1967年6月14日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：吴妙容，系詹梓龙妻子，住福建省福州市晋安区。 上诉人福州世茂新城房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人林文芳、福建六建集团有限公司（以下简称六建公司），原审被告詹梓龙申请执行人执行异议之诉一案，不服光泽县人民法院（2019）闽0723民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 世茂公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林文芳、六建公司的一审诉讼请求。事实和理由：詹梓龙虽已按《商品房买卖合同》的约定付清房款，但案涉房产仍登记在世茂公司名下，詹梓龙仅依法享有买卖合同项下的债权请求权，即便詹梓龙怠于行使权力，林文芳、六建公司仅享有代位请求权，而不能对案涉房产直接申请执行。二、根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条以及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》的相关规定，在房产权属登记在被执行人名下时，预查封未自动转为正式查封，法院无权直接处分预查封房产，更不得进入执行拍卖程序。综上，世茂公司作为案涉房产的所有权人依法享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对此认定不当，依法应予纠正。 林文芳、六建公司共同辩称，一、案涉房产虽初始登记在世茂公司名下，但世茂公司已收取全部购房款，其合同目的业已实现，詹梓龙对案涉房产享有物权期待权，世茂公司不得以初始登记对抗詹梓龙享有的财产权利。即便世茂公司作为担保人代詹梓龙偿还了部分贷款，该部分权利可另案寻求救济。二、世茂公司就案涉房产提起的诉讼[福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初4060、4068号以及福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初3031号]已证明其不享有实际权利，案涉房产的财产权归属于詹梓龙。三、根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依照协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》第二条的规定，一审法院对案涉房产进行拍卖处置并无不当。综上，世茂公司的上诉不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告詹梓龙述称，其同意世茂公司的上诉。 林文芳、六建公司向一审法院起诉请求：准许执行福州市台江区茶亭街道广达路222号世茂茶亭臻园2#楼4202单元、4203单元房产。 一审法院认定事实：2010年1月24日，世茂公司与詹梓龙签订《商品房买卖合同》（编号200930790054），约定詹梓龙向世茂公司购买4202单元，每平方米25981.57元，总价2828873元。同日，詹梓龙支付首付款848873元。中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建分行）、詹梓龙、世茂公司签订《个人住房借款合同》，约定詹梓龙向建行福建分行借款1980000元支付购房余款，借款期限自2010年5月21日起至2036年5月21日，世茂公司提供阶段性保证担保等。之后，詹梓龙以按揭贷款支付了购房余款1980000元。2010年2月5日，4202单元进行了预购商品房预告登记，权利人詹梓龙、义务人世茂公司。2010年5月17日，4202单元进行了抵押权预告登记，权利人建行福建分行、义务人詹梓龙。 2010年1月24日，世茂公司与詹梓龙签订《商品房买卖合同》（编号200930790053），约定詹梓龙向世茂公司购买福州市台江区（以下简称4203单元），每平方米26501.19元，总价5301563元。同日，詹梓龙支付首付款1591563元。2010年5月4日，中国银行股份有限公司福州市市中支行（以下简称中行福州支行）、世茂公司、詹梓龙签订《个人住房贷款合同》，约定詹梓龙向中行福州支行借款3710000元支付购房余款，贷款期限240个月，世茂公司提供阶段性保证担保等。之后，詹梓龙以按揭贷款支付了购房余款3710000元。2010年2月5日，4203单元进行了预购商品房预告登记，权利人詹梓龙、义务人世茂公司。2010年5月7日，4203单元进行了抵押权预告登记，权利人中行福州支行、义务人詹梓龙。 2012年3月29日，房产交易中心向世茂公司发出《初始登记通知书》（编号20120036），内容：“世茂公司申请台江区茶亭街道广达路222号世茂茶亭臻园2#、3#楼房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积54251.07平方米，具体范围见附表”附表中含案涉房产。2012年5月22日，世茂公司向詹梓龙交付案涉房产及《房屋产权登记申请表》。 2016年12月1日、2017年3月31日、2017年6月29日，世茂公司分别代詹梓龙归还中行福州支行按揭贷款45680元、68300元、68500元，合计182480元。2017年8月24日，世茂公司诉至福州市台江区人民法院，要求詹梓龙支付违约金及代偿款。经审理，法院判决詹梓龙支付代偿款及逾期办证违约金。 截至2017年11月5日，詹梓龙拖欠建设银行的按揭贷款本息149674.3元。2018年3月15日，中国建设银行股份有限公司福州城东支行（以下简称建行城东支行）以受让建行福建分行的债权为由，诉至福州市鼓楼区人民法院，要求詹梓龙归还按揭贷款、利息等。经审理，法院判决詹梓龙归还借款本息，世茂公司承担连带清偿责任，并确认建行城东支行对4202单元处置所得价款享有优先受偿权等。 2014年，林文芳、六建公司诉至福州市中级人民法院（以下简称福州中院），要求福建省海泰实业集团有限公司（以下简称海泰公司）归还借款及利息，詹梓龙承担连带责任等。2016年3月29日，福州中院作出（2014）榕民初字第1795号民事判决，海泰公司偿还林文芳、六建公司借款及利息，詹梓龙承担连带清偿责任。2016年8月3日，林文芳、六建公司向福州中院申请财产保全。2016年8月17日，福州中院作出（2014）榕民初字第1795-2号民事裁定，冻结海泰公司、詹梓龙银行账户资金22000000元或查封、扣押其相应价值的财产。之后，林文芳、六建公司向福州中院申请强制执行。2016年9月29日，福州中院作出（2016）闽01执1135号执行裁定，冻结海泰公司、詹梓龙应当履行义务部分的银行存款；或查封（扣押、冻结、提取）其相应财产。2016年10月10日，福州中院向福州市不动产登记和交易中心送达（2016）闽01执1135号《协助执行通知书》，查封了案涉房产。2018年8月10日，福建省高级人民法院作出（2018）闽执协567号执行裁定，福州中院作出的（2014）榕民初字第1795号民事判决交由南平市中级人民法院（以下简称南平中院）执行。2019年2月25日，南平中院作出（2019）闽07执157号执行裁定，福州中院作出的（2014）榕民初字第1795号民事判决交由一审法院执行。2019年3月19日，一审法院作出（2019）闽0723执255号之一执行裁定，拍卖案涉房产等。2019年9月9日，世茂公司作为案外人提出执行异议，请求中止执行案涉房产及地下室地下1层147号、148号车位。2019年9月23日，一审法院作出(2019)闽0723执异8号执行裁定，中止执行案涉房产，并驳回其他异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点是世茂公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合下列事实予以评析、认定：其一，詹梓龙以首付款及按揭贷款付清全部购房款，履行了买受人的付款义务，世茂公司即取得了合同项下的债权。由此，詹梓龙有权要求世茂公司办理产权登记，对案涉房产享有物权期待权。其二，世茂公司交付案涉房产，由詹梓龙实际占用，该占用行为系公开对外并具有排他的行为，詹梓龙对案涉房产享有财产权利。案涉房产虽初始登记在世茂公司名下，但世茂公司已取得交易对价，不得以初始登记对抗交易相对人詹梓龙对案涉房产的财产权利。其三，商品房买卖关系中，世茂公司取得交易对价，其合同目的业已实现。其作为按揭贷款的阶段性保证人，如代詹梓龙清偿贷款，可行使担保追偿权，另行解决。案涉房产作为詹梓龙的财产执行，对世茂公司亦无显失公平。综上所述，世茂公司未能举证证实其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。林文芳及六建公司主张准许执行案涉房产，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二款第一项规定，判决：准许执行福州市台江区茶亭街道广达路222号世茂茶亭臻园2#楼4202单元、4203单元。 二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对于一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，詹梓龙在与世茂公司签订《商品房买卖合同》后，已向世茂公司付清房款并实际占有、使用房产多年，且办理了房产预告登记及相关抵押登记，故案涉房产虽初始登记在世茂公司名下并不能对抗詹梓龙作为购房人对房屋享有的物权期待权，故世茂公司据此主张阻却执行的事由不能成立。至于世茂公司代垫的款项问题，业经生效判决确认并申请强制执行，世茂公司可另寻救济。 综上所述，世茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费83606元，由上诉人福州世茂新城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 夏 雯 审判员 吴彦瑾 审判员 刘冬龙 二〇二〇年九月二十五日 书记员 张 隽 本案依据的主要法律条文 《最中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。