甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0123民初3011号原告:刘凤，女，汉族，1995年11月9日出生，住甘肃省镇原县,现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：胡杰，甘肃崇平律师事务所律师。委托诉讼代理人：班贵琴，甘肃崇平律师事务所律师。被告:兰州神骏置业有限公司，住所地：甘肃省榆中县来紫堡乡方家泉村大青山**，统一社会信用代码：916201235762725786。法定代表人：李文星，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高志强，系该公司法务。委托诉讼代理人：李世昭，系该公司法务。原告刘凤与被告兰州神骏置业有限公司（以下简称神骏公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凤的委托诉讼代理人胡杰，被告神骏公司委托诉讼代理人李世昭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘凤向本院提出的诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告已支付的前两期房款168360元；3、判决被告向原告支付违约金7852.36元（按同期中国人民银行活期存款利率计算至2020年5月28日），以及实际损失25000元；合计32852.36元。事实与理由：2019年，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的兰州恒大山水城D98001010幢二层1004号房，该商品房建筑面积为186.42平方米，房屋总价为1122397元。2019年1月25日前支付首期房款56120元，于2019年7月21日前支付首期房款112240元，于2020年1月21日前至2021年1月21日前每半年支付首期房款人民币168360元，于2021年7月21日前支付首期房款224479元，余款人民币224478元须在2022年1月21日前付清。被告于2019年7月25日前将验收合格的商品房交付原告使用。上述协议签订后，原告按约向被告支付了前两期房款后要求被告履行合同义务，交付房屋。但被告却要求原告一次性支付剩余全部房款，并告知原告根据《房屋买卖合同》附件四的形式与原告签订《合同补充协议》。原告认为该《合同补充协议》系被告提供的格式合同，在签订时被告并未向原告提示或说明该条款，该条款加速原告付款时间，加重了原告付款义务，并且与同时所签订的《商品房买卖合同》中约定的分期付款方式矛盾，明显不符合常理及原告分期购房之目的。被告应于2019年7月25日前交付房屋，但截止目前被告依未交付房屋，已逾期超过180天，构成根本违约，且被告在签订合同时未尽提示和说明义务，导致加重原告义务，原告合法权益受到严重侵害。被告神骏公司辩称：原告购买被告开发建设的兰州恒大山水城项目10幢商铺1004号房屋，并签订了《商品房买卖合同》。合同是双方真实意思表示，合同约定分期付款，现因原告逾期支付房款造成违约，且原告主张的逾期交楼并无事实依据，合同约定分期付款的须全部款项付清才可以交付使用，原告主张交房违约金是依据合同款项全部付清交付期限的合同条款，而原告并未付清房款。且该条款约定逾期交楼是以继续履行合同为前提，原告既主张要求解除合同又要求违约金，合同条款适用错误，且原告实际损失由原告提供证据证明。本院经审理认定事实如下：2019年，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的兰州恒大山水城项目第D98001010幢二层1004号房出售给原告，总价1122397元。付款方式为分期付款：于2019年1月25日前支付首期房款56120元，于2019年7月21日前支付首期房款112240元，于2020年1月21日前至2021年1月21日前每半年支付首期房款人民币168360元，于2021年7月21日前支付首期房款224479元，余款人民币224478元须在2022年1月21日前付清。合同第八条约定交付期限为2019年7月25日。第九条约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。双方在《商品房买卖合同》附件四第三条第（二）项中约定“在《房屋所有权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失”。另约定“若《商品房买卖合同》约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买受人应交最后一期房款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买受人，且出卖人无需承担任何违约责任。”刘凤按合同约定向神骏公司支付了前两期房款168360元后，要求被告按约定交付房屋，被告依据双方《商品房买卖合同》附件四第三条第（二）项约定要求原告一次性支付剩余全部房款后方才向原告交付房屋，原告拒绝一次性支付剩余房款，酿成纠纷诉诸本院。本院认为：本案审理焦点在于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四第（二）项内容是否为无效的格式条款，以及在履行该合同中那一方存在违约行为。《合同法》规定：提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案所涉《商品房买卖合同》附件四第三条第（二）项有关分期付款的约定与该合同第六条第2项分期付款的约定不一致，如适用附件四的约定则剥夺了购买人享有的分期付款的权利，显然属于加重购买人责任，排除购买人权利的约定；且双方在签订该合同附件四的同时被告没有证据证明对该条款向原告进行了充分提示与说明，应认定附件四第三条第（二）项属于无效格式条款，合同双方仍应按照合同约定第六条第2项及第八条履行合同义务。根据该《商品房买卖合同》第九条逾期交房的违约责任约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同且按1%要求出卖人承担违约金。本案被告神骏公司未能在双方合同约定的交房日期向原告交付房屋，且逾期交房已超过180日，因此原告解除合同的条件已经成就，原告解除合同并要求被告承担违约责任符合双方约定，被告的辩解理由不能成立。由于原告不能证明约定的违约金低于造成的损失，因此原告主张的违约金数额没有事实依据，应当按合同约定已付款的1%计算违约金。原告要求被告同时支付损失25000元，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条明确规定在请求增加违约金数额的情况下禁止同时主张约定违约金和损失赔偿，因此违约金与损害赔偿金不能并用，该项请求没有事实及法律依据。综上所述，原告要求解除双方之间《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付违约金的合理部分本院予以支持；原告要求被告同时支付损失赔偿金不符合法律规定本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除刘凤与兰州神骏置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、兰州神骏置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘凤购房款168360元；三、兰州神骏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘凤违约金1683.6元；四、驳回刘凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2159元（已减半），由兰州神骏置业有限公司负担1850元，由刘凤负担309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  安旭晨二〇二〇年九月十六日书记员  朱 玲