上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初8659号原告：王雅芬，女，1969年2月11日出生，汉族，住上海市杨浦区翔殷路******。原告：邱祖雄，男，1966年3月17日出生，汉族，住上海市杨，住上海市杨浦区翔殷路******>原告：邱舍，男，1994年2月1日出生，汉族，住上海市杨浦区翔殷路X，住上海市杨浦区翔殷路******style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告共同委托诉讼代理人：刘险峰、吴琦，上海显栋律师事务所律师。被告：上海锦策房产咨询有限公司，住所地上海市青浦区北青公路**********。法定代表人：段然，职务总经理。委托诉讼代理人：吴海贝、严威，上海融孚律师事务所律师。原告王雅芬、原告邱祖雄、原告邱舍与被告上海锦策房产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王雅芬及三原告之委托诉讼代理人刘险峰、吴琦，被告上海锦策房产咨询有限公司之委托诉讼代理人吴海贝、严威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王雅芬、原告邱祖雄、原告邱舍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告上海市杨浦区国霞路XXX号XXX室(简称涉案房屋)自2018年5月1日起至2018年6月30日止的房屋返租租金63,809元，并判令被告支付逾期违约金，以63,809元为基数，自2019年2月1日起至实际支付之日止，按照日万分之二标准计算；2.判令被告支付原告逾期违约金2143.97元(以被告已返租金191,426元为基数，自2019年2月1日起至2019年3月28日止，按照日万分之二标准计算)。事实和理由：2018年3月27日，原被告签订了《绿地新江湾大厦委托经营管理协议》，约定涉案房屋委托被告经营管理，期限自2018年5月1日至2021年4月30日，由被告向原告返还租金，年返租收益计算＝房价款÷0.88×6%，房价款以房屋买卖合同约定的5,615,154元为准。根据协议约定，被告应于2019年1月支付2018年5月1日至2018年12月31日的租金收益，其后每半年支付一次。2019年1月，原告接到被告发出的“双创第一次返租通知”，通知载明返租期限为2018年7月1日至2018年12月31日，且被告实际于2019年3月29日支付返租租金。被告少支付2个月的返租租金且逾期支付，已经违反合同约定。对于合同约定的房屋经营管理期限(实际交付日至2021年4月30日)与收益期限(2018年5月1日至2021年4月30日)存在冲突。原告认为，合同是被告方提供的格式合同，发生争议，应当采取对被告一方不利的解释；开发商上海恒申置业有限公司系被告的全资股东，原告购买涉案房屋时，明确案涉房屋所在楼盘包租5年，前两年租金直接抵扣购房款，剩余3年租金按照房款的一定比例计算，从2018年5月1日起返租，这与本案合同约定是一致的；原告按约支付了两笔购房款，最后的银行贷款是开发商合作的银行办理的，原告在购买涉案房屋时该房已经处于出租状态，原告的房屋买卖合同及本案的合同均是根据销售要求同时签署的，开发商与被告系关联公司。因此，被告应当按照购房时的承诺及合同约定支付所欠租金及承担违约责任。被告上海锦策房产咨询有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。对原告的购房情况无异议，购房合同中约定收到全额购房款后办理交房手续，但原告未按购房合同约定的期限支付第三笔购房款，系原告违约。原、被告签订的委托管理协议约定，以原告实际付清房款、将钥匙交付被告的时间作为实际交付日，经营期间为实际交付日起至2021年4月30日，被告从该日起作为被告经营管理开始的期限，并支付相应的租金收益。本案原告实际在2018年6月22日付清房款，在此之前，原告未取得案涉房屋所有权，被告自然也未取得经营权，也没有产生收益，故被告支付自2018年7月1日起的租金。本案的合同系被告提供，但并非格式合同，原告是否签署具有选择权。对于合同上记载的2018年5月1日起支付3年收益的条款，系被告前期打印的，未能及时修正导致。至于原告所举证的购买房屋返租5年的广告，无法确认是否为开发商发布，且广告并非要约，应以委托管理协议为准，且未付房款就能享受固定收益明显不合理。故被告认为，原告的主张没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据相关证据认定如下：1.2018年3月27日，原告与上海恒申置业有限公司签订上海市商品房出售合同购买涉案房屋，约定总房价款5,615,154元。2.2018年3月27日,原告(甲方)与被告(乙方)签订委托经营管理协议，约定主要内容为：“甲方委托乙方经营管理的物业为涉案房屋；该物业在甲方向开发商全额付清该物业的购房款、实际取得该物业且将该物业的钥匙实际交付给乙方之日为实际交付日；甲方委托乙方经营管理的期限自实际交付之日起至2021年4月30日；乙方支付给甲方收益期限为3年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止，乙方将按照以下方案支付给甲方经营收益：甲方收入(年收益含税)＝甲方购买该物业的房价款÷0.88×6%(若不满一年的则按实际天数计算支付)，房价款以甲方于开发商首次签署的房地产买卖合同中约定价款为准，即5,615,154元；第一次收入的支付时间为2019年1月(即2019年1月支付2018年5月1日至2018年12月31日的收益，其后每过半年支付一次；若甲方未按时提供符合乙方的发票，则乙方支付时间为收到甲方提供合格发票后的一个月内；甲方收取第一笔租金收益前，应根据乙方书面通知要求，提供相关资料并至乙方指定银行开设专用账户，乙方应在收到甲方提供的发票次月30日前向甲方划付经营管理收入；乙方逾期支付上述款项的额，每逾期一日按照应付金额的日万分之二向甲方支付违约金，如逾期时间超过半年甲方有权解除本协议”等。该合同附件一系授权委托书，主要记载了涉案房屋委托被告代为经营、代收租金等费用的内容；附件二系房屋委托经营交接书，主要记载了涉案房屋自交接书签署之日起被告有权进行经营管理，交接书自原告付清房款之日生效等内容。原告签署日期为2018年3月27日，被告签署日期为2018年12月18日及2019年1月21日。3.双方均确认，原告分三笔支付购房款，第一、二笔均按约支付，最后一笔系办理的银行贷款于2018年6月22日支付完毕，晚于购房合同约定的支付时间。原告于2018年6月15日取得涉案房屋的产权登记。4.被告于2019年1月向原告发出双创第一次返租通知，告知原告返租期限为2018年7月1日至2018年12月31日，以及返租金额191,426元，并要求原告在2019年1月17日前提供发票等材料。原告于2019年1月29日开具金额为191,426元的发票，被告于2019年3月29日向原告支付返租款191,426元。5.被告系一人有限责任公司(企业法人独资)，股东或发起人为上海恒申置业有限公司，即涉案房屋的开发商。审理中，原告提供了涉案房屋的楼盘在中华写字楼网及搜狐焦点网站推广信息的截图，推广内容包含了返租5年，购房时一次性抵扣2年，2018年4月起每半年支付一次至2021年4月30日等信息。原告又提供了在购房时与销售的微信记录，旨在证明在购房时一体签署了本案的合同，且不允许更改。被告未能根据法院要求，提供签订本案合同时涉案房屋是否的出租情况，也未能提供本案合同及附件由被告何人经办、如何签署等具体情况。另，对于2018年7月1日至2018年12月31日的返租款的逾期违约金，原告表示因对应的发票交付时间不明确，故暂不主张。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据原告购买涉案房屋及签订委托经营管理协议的实际情况，能够看出，原告在与开发商签订购房合同的同时签署了本案的合同，并且均是单方面先签署，事后被告再签署。原告陈述购房及签署本案协议均是通过开发商的销售经办，对此被告没有提供证据来证明是被告方与原告办理涉案房屋的委托经营事宜，故本院对原告的说法予以采信。本案整个购买房屋与签订协议的过程是一个整体，不应割裂来看，且开发商是被告的全资股东，属于关联公司，再结合原告提供的涉案房屋楼盘推广信息，以及约定租金收益的计算方法，完全符合售后返租、包租的销售模式。原被告双方的争议焦点在于合同经营管理期限和租金收益起算点上存在冲突。对此本院认为，首先涉案合同系被告方提供的格式合同，如果存在理解上的争议应当做出作出不利于被告的解释；其次，从合同的内容上来看，第二条明确了经营管理期限自涉案房屋实际交付之日起算，但第五条明确了经营收益期限为3年，并载明了自2018年5月1日起算，该支付3年收益的约定在后，且涉案房屋一直处于开发商及被告掌控状态，原告是否付清购房款与实际交付房屋无必然联系，经营管理的期限并不影响被告支付收益约定；再次，合同约定的收益期限、支付期限、收益计算方法等内容，与涉案房屋售后返租、包租的内容基本一致。综上，本院认定被告构成违约，应按照合同的约定，向原告支付所欠的2018年5月1日至6月30日的租金收益63,809元及相应的逾期违约金。原告对诉请的2018年7月1日至2018年12月31日期间返租款191,426元的逾期违约金，现表示暂不主张，本院予以确认，本案中不再处理。至于被告认为原告在支付购房款时存在违约情况，应由权利人另案主张，本案不作处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告上海锦策房产咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王雅芬、原告邱祖雄、原告邱舍2018年5月1日至6月30日的返租款63,809元，并支付以63,809元为基数，自2019年2月1日起至实际支付之日止，按照日万分之二标准计算的逾期违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计697元，由被告上海锦策房产咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 俞二〇二〇年九月七日书记员 俞渊清附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。