黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1002民初778号 原告：齐鹏武，男，1973年12月24日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：王巍巍（齐鹏武妻子），住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：鄂恒志，黑龙江占云律师事务所律师。 被告：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。 法定代表人：李成斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王金城，牡丹江银邦房地产开发有限公司法律顾问。 第三人：傅巧英，女，1969年5月8日出生，汉族，无职业，住浙江省东阳市吴宁街道。 委托诉讼代理人：许立徐（傅巧英丈夫），住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：齐晓杰，黑龙江建纲律师事务所律师。 原告齐鹏武与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐鹏武及其委托诉讼代理人鄂恒志、被告银邦公司的委托诉讼代理人王金城到庭参加诉讼，第三人傅巧英在本案证据交换时到庭参加了诉讼，在本案开庭审理时，经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告齐鹏武向本院提出诉讼请求：1。请求确认原、被告于2011年8月15日签订的商品房《认购书》有效，被告和第三人协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2。诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2011年8月15日签订商品房《认购书》，购买被告开发的牡丹江市怡美嘉园小区13号楼1单元010804号房屋，并交付了全部购房款。被告于2014年为原告办理了商品房入户手续，并占有使用至今。原告多次要求被告办理房照未果。近日，原告得知被告曾与第三人就案涉房屋签订了编号为201401224026261359653的《商品房买卖合同》，双方于2016年3月1日自愿协商解除了该合同。被告及第三人仍拒不协助为原告办理房屋所有权登记手续。故原告起诉至法院。 被告银邦公司辩称，对原、被告之间房屋买卖关系没有异议，同意协助原告办理过户手续，承认原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行 了证据交换和质证。对原告齐鹏武所举示的认购书及交款收据、商品房入户通知单、供热费及物业费收据、水电费账单详情、装修及使用房屋照片、工商银行存续单、邮政银行账户交易明细单、常住人口登记卡、案外人韩金艳、程普岩、孙旭、于成龙、朱云霞、顾景江与被告签订的认购书、被告与第三人签订的商品房买卖合同及房产备案证明、牡丹江中级人民法院（2016）黑10民初58号民事调解书及该院（2016）黑10执67号执行卷宗、(2015)牡法执字第121-6号执行裁定书，能够互相印证，并形成证据链条，能够有效证明原告购买被告房屋并支付了相应款项，被告至今未协助原告办理所有权转移登记手续，被告对上述证据亦无异议。本院予以确认并在卷佐证。 被告银邦公司及第三人傅巧英未举示证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年8月15日，原告齐鹏武与被告银邦公司签订商品房《认购书》，双方约定：“乙方（齐鹏武）自愿向甲方（银邦公司）购买位于“怡美嘉园”13号楼1单元010804号房屋，建筑面积145。97平方米。商品房单价为人民币3800元/平方米，总金额554686元”。当日，齐鹏武交纳了554686元购房款，银邦公司出具了收据。2014年10月15日，银邦公司给齐鹏武发放了入户通知单，齐鹏武使用房屋至今，在此期间，齐鹏武支付了案涉房屋的水电费、物业费、供热费。 另查，2014年1月22日，第三人傅巧英与被告银邦公司签订了包括案涉房屋（编号为：201401224026261359653，双方约定：“每平方米5050元，总金额737149元”）在内的11份《商品房买卖合同》，作为被告银邦公司借款的担保。当日，银邦公司为案涉房屋《商品房买卖合同》办理了备案登记。后因双方履行问题，傅巧英提起诉讼。经牡丹江市中级人民法院审理于2016年5月18日作出（2016）黑10民初58号民事调解书，确认解除傅巧英与银邦公司签订的编号为：201401224026261359653，……共11份商品房买卖合同；银邦公司于2016年5月19日前给付傅巧英购房款及赔偿金共计980万元整。 再查，因银邦公司到期未履行上述民事调解书确认的给付义务，傅巧英向牡丹江市中级人民法院申请执行。牡丹江市中级人民法院于2017年12月26日作出（2016）黑10执67号之二执行裁定：查封银邦公司所有的位于爱民区新华路东、圣林街北的怡美嘉园小区房产图号为400-470-4/3-13号第010804、……的11处房屋。2020年1月17日，牡丹江市中级人民法院针对齐鹏武就本案案涉房屋在另案执行过程中提出的执行异议，作出（2020）黑10执异4号执行裁定书，认定齐鹏武与银邦公司在本院查封前签订了合法有效的商品房买卖合同，其名下没有其他用于居住的房屋，且已支付了全部房款，其权利符合排除执行的情形，裁定：中止对牡丹江市爱民区怡美嘉园小区13号楼010804号（产籍号为400-470-4/3-13-010804）房屋的执行。 本院认为，关于齐鹏武与银邦公司签订的认购书的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，齐鹏武与银邦公司就案涉房屋于2011年8月15日签订认购书，认购书明确记载了双方当事人名称和住所、房屋基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式以及违约责任，同时双方还约定了其他事项，该认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且，银邦公司于当日出具收据，收到齐鹏武交纳的554686元的全部购房款。根据上述法律规定，齐鹏武与银邦公司签订的认购书应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，齐鹏武与银邦公司签订的认购书系双方真实意思表示，经双方签字、盖章确认，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，并自成立时生效。 关于银邦公司是否应当协助齐鹏武办理产权登记问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，齐鹏武与银邦公司签订的认购书是双方真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。齐鹏武银邦公司支付了全部购房款，并支付了入住期间的物业、水、电、取暖等全部费用，履行了自己的全部合同义务。银邦公司虽然向齐鹏武交付了房屋并办理了入户手续，但至今未协助齐鹏武办理不动产登记，未履行合同附随义务，属违约行为，应承担相应的法律责任。齐鹏武诉请银邦公司协助办理案涉房屋不动产登记，符合法律规定，本院予以支持。 关于傅巧英是否具有协助办理案涉房屋产权登记义务问题。 本案中，银邦公司与傅巧英虽然就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并进行备案登记，但双方之间并非真实的商品房买卖关系，而是银邦公司向傅巧英借款提供的担保，侵犯了原告的合法权益。后经双方诉讼，牡丹江市中级人民法院依法作出民事调解书，确认解除傅巧英与银邦公司签订包括案涉房屋（编号201401224026261359653）在内的共11份商品房买卖合同；银邦公司于2016年5月19日前给付傅巧英购房款及赔偿金共计980万元整。银邦公司与傅巧英在解除合同的同时应当解除备案登记。傅巧英抗辩称银邦公司未支付其980万元购房款及赔偿金，就不应当解除备案登记，因双方在上述民事调解书中未确认义务履行的先后顺序，且傅巧英未举示充分有效的证据以支持其主张，应承担举证不能的法律后果，其抗辩理由没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告齐鹏武与被告牡丹江银邦房地产开发公司于2011年8月15日签订的《认购书》有效； 二、被告牡丹江银邦房地产开发公司与第三人傅巧英于本判 决生效之日起十日内协助原告齐鹏武办理牡丹江市爱民区怡美嘉园小区13号楼010804号（产籍号为400-470-4/3-13-010804）房屋不动产权登记； 案件受理费9347元，减半收取4673.50元，由被告牡丹江银邦房地产开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 尹 宇 二〇二〇年九月十四日 书记员 翟丽薇 附：相关法律规定 一、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 二、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。 四、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。 五、《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。