文书内容贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初2331号原告：田雪，女，1987年1月25日生，满族，辽宁省绥中县人，现住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：蔡吉新，贵州博矩律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：田绍江，男，1965年4月17日生，满族，辽宁省绥中县人，无业，系原告田雪之父，现住贵州省贵阳市白云区，代理权限：特别授权。被告：安顺禹晋房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区北山路8号3-3-2号，统一社会信用代码：91520400MA6DRT989G。法定代表人：徐焕，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡兴元，男，1962年6月15日生，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，代理权限：特别授权。原告田雪诉被告安顺禹晋房地产开发有限公司（以下简称禹晋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田雪及其委托诉讼代理人蔡吉新、田绍江、被告禹晋房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡兴元到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告田雪向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告双方于2018年10月14日签订的安顺报业大厦4栋-1-4-2号、4栋-1-4-3号、4栋-1-4-4号、4栋-1-4-5号、4栋-1-4-6号报业大厦共5份房屋销售合同和2019年3月30日签订的安顺报业大厦4栋-1-4-1号、4栋-1-4-7号、4栋-1-4-8号、4栋1-4-9号、4栋-1-4-10号、4栋-1-4-11号共6份房屋销售合同；二、判决被告退还原告购房款1854997元；三、判决被告以900000元为基数，自2018年10月14日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率支付利息；以954997元为基数，自2019年3月30日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率支付利息；以1854997元为基数，自2019年8月20日起至购房款退还完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；四、判决被告赔偿原告购房款1854997元；五、判决被告承担律师费30000元，以上共计3739994元；六、本案诉讼费、保全费、保全保函费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2018年10月14日及2019年3月30日签订报业大厦房屋销售合同，由原告购买被告开发的安顺报业大厦共计11套酒店公寓房屋，合同总价为3669997元，合同签订后，原告于2018年10月及2019年3月按合同约定支付首付款1854997元，至此原告完成了自己的合同义务，余款采用银行按掲贷款支付，由于被告自身的原因导致该房屋不能办理银行按揭贷款。根据被告在2020年5月7日开庭的（2020）黔0402民初113号提供的证据（商品房预售许可证）显示，涉案房屋的开工时间是2018年12月5日，而被告在未开工的情况下进行销售并于2018年10月14日与原告签订5份购房合同，明显属于违法销售，该许可证还显示预售房屋为住宅184套，非住宅253套（包含本案案涉房屋），被告以住宅及非住宅共计256套于2019年8月13日向开阳县农村信用合作联社广场分社设定抵押，抵押所担保的债权为2200万元，抵押房屋总面积为18964.25㎡，每平方米房屋所担保的债权应为1160元（22000000元÷18964.25㎡＝1160.08元/㎡）。原告所购买的11套房屋总面积是610.6㎡，若被告欲释放原告所购买房屋的抵押登记仅需708344元（610.6㎡×1160元/㎡），而被告在收取原告购房首付款1850000元后未进行抵押释放，致使原告购买的房屋至今还处于抵押状态，对原告的物权权利构成极大威胁，被告仅于2019年12月24日释放12套房屋（释放房屋不包含本案房屋），按“不动产登记证明”（2020年5月7日开庭的（2020）黔0402民初113号被告提供）证明，被告释放的12套房屋总面积是1186.99㎡，释放担保所需费用为1377003元（1186.99㎡×1160.06元/㎡），原告交纳的首付款完全足够解除本案涉案房屋的抵押担保，而被告故意不予为之，故该过错应由被告承担方能体现责权利相符的法律公平原则，双方签订的销售合同第7条约定涉案房屋的交付时间为2019年12月30日前，第8条第1款第2项约定逾期超过90个工作日后，买受人有权解除合同并可向被告主张违约金，由于此处约定的违约金为已付房款的0.01%，该违约金对应原告已交的购房款仅为185元，与合同第5条买受人违约付款责任对比显失公平。由于被告的违约行为致原告不能取得案涉房屋，经双方多次协商后双方于2020年1月18日签订《商品房销售补充协议》，被告确认对原告已构成违约，并承诺无条件退还原告已交全部房款并支付原告损失，同时由违约方承担所产生的律师费、诉讼费、差旅费等。综上所述，被告将已经出售的房屋进行抵押登记是导致原告无法取得房屋的原因，故原告依据双方合同及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。之规定诉至贵院，并依法提出如前诉请，望贵院判如诉请。被告禹晋公司辩称，1、根据答辩人与被答人签订的商品房买卖合同约定2019年12月30日前将被答辩人买售的房屋交付使用。但由于2019年5月至7月安顺报业大厦小区进行调规，由于项目调规耽误3个月，因新冠病毒疫情影响2个月，按商品房买卖合同约定交房时间可顺延90个工作日，因此答辩人的交房时间可顺延到2020年8月30日；2、关于被答辩人称买售房被抵押和按揭贷款问题，答辫人保证在2020年8月30日前为被答辩人办理完成网签、备案、登记、按揭贷款等手续。3、被答辩人购买答辩人的商品房产权式酒店已经以租赁形式租给答辩人，未付租金157206.21元被答辩人已经向西秀区人民法院起诉（定于2020年7月27日开庭）主张答辩人支付租金157206.21元和5%的违约金，所以答辩人不能再支付被答辩人的资金占用和赔偿损失。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。原告田雪围绕其诉讼请求向本院提交了原告身份证复印件、企业信息查询件、房屋销售合同十一份、商品房销售补充协议、委托书、结婚证、不动产登记证明二份、预售许可证、不动产登记审批表、抵押单元列表、委托代理合同、增值税发票、收据四份、pos刷卡单据六份，被告提供营业执照、法定代表人身份证复印件、开庭传票、民事起诉状，本院依职权调取的贵州省不动产登记查询结果，上述证据经庭审质证认证，足以认定。对被告禹晋公司提供的报业大厦项目交房时间公告、承诺书、以及关于请求办理安顺报业中心项目相关土地手续的申请，以上证据为被告方单方制作加盖被告方公章，且与本案的争议焦点没有关联性，故对该组证据的证明目的本院不予采信。对被告禹晋公司提供的不动产登记复印件、安顺市自然资源局关于安顺市报业中心建设项目地下商业调整为地下车库方案公示、安顺市人民政府安府函〔2019〕49号批复、证明，因调整规划文件为2019年7月9日，今年疫情爆发系2020年1月以后，且案涉项目也是在2019年7月停工未施工，故本院对被告提供的该组证据的真实性予以采信，因无法达到被告的证明目的，故对该组证据本院不予采信。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告双方分别于2018年10月14日签订五份《房屋销售合同》（以下简称合同）、2019年3月30日签订六份《房屋销售合同》，合同约定：原告购买被告开发的坐落于***南侧安顺市***3、4号楼1单元4栋-1-4-1号至4栋-1-4-11号，共计十一套酒店公寓；合同第三条约定计价方式与价款为按建筑面积单价6010.48元／㎡计算，十一套酒店公寓总购房款为人民币3669997元（详见下表购房明细表）；合同第五条约定付款方式及期限为首付后按揭；合同第七条约定交付期限为出卖人应当在2019年12月30日前将具备该商品房经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第八条第1．⑵约定逾期超过90个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30个工作日退还全部已付款，并按买受人累计付款的0.01%向买受人支付违约金。原告分别于2018年10月3日向被告支付人民币10000元、2018年10月4日向被告支付人民币290000元、2018年10月14日向被告支付人民币302000元、2018年10月14日向被告支付人民币210000元、2018年10月14日向被告支付人民币88000元、2019年3月30日向被告支付人民币954997元，原告合计向被告支付购房首付款人民币1854997元。2020年1月18日被告作为甲方、原告作为乙方签订《商品房销售补充协议》，协议载明甲方未按照《房屋销售合同》约定，至今尚未为乙方购买11间商品房登记备案，甲方已经违约；甲方须在2020年3月30日前完成乙方所购买的商品房的网签登记工作，并将《商品房预售合同备案登记表》交付乙方，否则乙方有权要求甲方无条件退还已交全部房款，并支付乙方损失；如发生违约时，由违约方承担包括律师费、诉讼费、财产保全费、差旅费等全部费用；本补充协议与《房屋销售合同》主合同为不可分割的一部分，具有同等法律效力；本协议一式两份。甲乙双方各持壹份，双方签字或盖章生效。因被告将出售房屋进行抵押登记导致原告无法取得房屋，原告遂诉至本院，并提出上述请求。            序号              房号              每平方米单价              面积              首付款金额              按揭贷款金额              房屋总价款                  1              4栋-1-4-1              6010.48              86.7㎡              261108              260000              521108                  2              4栋-1-4-2              6010.48              46.48㎡              140367              139000              279367                  3              4栋-1-4-3              6010.48              46.48㎡              140367              139000              279367                  4              4栋-1-4-4              6010.48              53.12㎡              160277              159000              319277                  5              4栋-1-4-5              6010.48              52.6㎡              158151              158000              316151                  6              4栋-1-4-6              6010.48              53.74㎡              163003              160000              323003                  7              4栋-1-4-7              6010.48              52.63㎡              166331              150000              316331                  8              4栋-1-4-8              6010.48              57.63㎡              176384              170000              346384                  9              4栋-1-4-9              6010.48              53.74㎡              163003              160000              323003                  10              4栋-1-4-10              6010.48              53.74㎡              163003              160000              323003                  11              4栋-1-4-11              6010.48              53.74㎡              163003              160000              323003                  合计                                                        1854997                            3669997      购房明细表另查明，原告向被告购买的坐落于***南侧安顺市***3、4号楼1单元4栋-1-4-1号至4栋-1-4-11号，共计十一套房屋已经抵押给案外人开阳县农村信用合作联社广场分社，抵押期限为2018年2月12日至2021年2月11日，并于2019年12月24日在安顺市自然资源局办理了抵押登记。同时查明，原告于2020年5月21日向本院提起诉讼，请求判令被告向原告支付2019年10月15日至2020年5月14日期间本案案涉十一间房屋的租金共计人民币157206.21元，本院于2020年8月7日依法作出（2020）黔0402民初2333号民事判决书，判决如下：一、由被告安顺禹晋房地产开发有限公司在本判决生效之日后五日内支付原告田雪2019年10月15日至2020年5月14日期间11间房屋租金共计人民币157205.65元；二、由被告安顺禹晋房地产开发有限公司在本判决生效之日后五日内向原告田雪支付违约金7860.28元。以上租金及违约金共计人民币165065.93元。原被告双方在法定期限内并未上诉，本判决于2020年9月2日已经发生法律效力。本院认为：当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，且应当遵循诚实信用的原则。原被告双方分别于2018年10月14日签订五份《房屋销售合同》、2019年3月30日签订六份《房屋销售合同》，2020年1月18日被告作为甲方、原告作为乙方签订《商品房销售补充协议》，原被告双方签订合同及商品房销售补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应按约定全面履行义务。原告按合同约定向被告支付购房首付款人民币1854997元，履行了其作为购房人的先期义务，但是被告却未按约定为原告办理网签及备案，经查实原告向被告购买的十一套房屋在2019年12月24日办理了抵押登记，抵押人为案外人开阳县农村信用合作联社广场分社。原被告签订的《房屋销售合同》第八条第1．⑵虽对解除合同进行了约定，该合同约定交房时间为2019年12月30日，且2020年1月开始因新冠肺炎疫情因素，交房时间应该予以顺延。但依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，2020年1月18日原被告双方签订《商品房销售补充协议》载明甲方须在2020年3月30日前完成乙方所购买的商品房的网签登记工作，并将《商品房预售合同备案登记表》交付乙方，否则乙方有权要求甲方无条件退还已交全部购房款，并支付乙方损失。现案涉十一套酒店式公寓未交房、未办理网签，且案涉十一套房屋均办理了抵押登记至2021年2月11日，合同目的不能实现，故原告请求解除原被告双方签订的十一份《房屋销售合同》，本院予以支持。本院2020年8月7日依法作出（2020）黔0402民初2333号民事判判决书，判决如下：“一、由被告安顺禹晋房地产开发有限公司在本判决生效之日后五日内支付原告田雪2019年10月15日至2020年5月14日期间11间房屋租金共计人民币157205.65元；二、由被告安顺禹晋房地产开发有限公司在本判决生效之日后五日内向原告田雪支付违约金7860.28元”，以上租金及违约金共计人民币165065.93元，原被告双方在法定期限内并未上诉，本判决于2020年9月2日已经发生法律效力。依据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案审理中原被告均认可被告未向原告支付过案涉房屋的租金，且案涉十一套房屋均未交房，故本院支持解除原被告双方签订的十一份《房屋销售合同》的诉请，被告不再向原告支付西秀区人民法院作出（2020）黔0402民初2333号民事判决书中因案涉房屋取得的2019年10月15日至2020年5月14日期间11间房屋租金及违约金合计人民币165065.93元（其中租金人民币157205.65元、违约金人民币7860.28元）。对于原告诉请要求被告退还购房款及利息，赔偿购房款的诉请。原被告双方分别于2018年10月14日签订五份《房屋销售合同》、2019年3月30日签订六份《房屋销售合同》，案涉十一套房屋于2019年12月24日在安顺市自然资源局办理了抵押登记，抵押期限为2018年2月12日至2021年2月11日，因被告系在与原告签订《房屋销售合同》后，在未告知原告的情况下将案涉十一套房屋抵押给案外人开阳县农村信用合作联社广场分社。另原被告双方于2020年1月18日签订《商品房销售补充协议》中均未体现房屋抵押的事实，双方仅就购买房屋办理网签及备案等事宜进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”，现原告要求被告退还原告购房款人民币1854997元及利息，本院予以支持，即支持：以900000元为基数，自2018年10月14日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率支付利息；以954997元为基数，自2019年3月30日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率支付利息；以1854997元为基数，自2019年8月20日起至购房款退还完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。对于原告请求被告赔偿原告购房款1854997元的诉请。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，原告并未提供充分证据证明其实际损失及具体数额，结合本案的实际情况，本院酌定被告安顺禹晋房地产开发有限公司赔偿原告田雪人民币200000元。对于原告要求被告承担律师费30000元的问题，因原被告双方在《商品房销售补充协议》中约定律师费等全部费用由被告承担，故原告诉请被告支付律师费30000元，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九之规定，判决如下：一、解除原告田雪与被告安顺禹晋房地产开发有限公司签订的安顺报业大厦4栋-1-4-1号、4栋-1-4-2号、4栋-1-4-3号、4栋-1-4-4号、4栋-1-4-5号、4栋-1-4-6号、4栋-1-4-7号、4栋-1-4-8号、4栋1-4-9号、4栋-1-4-10号、4栋-1-4-11号《房屋销售合同》。二、限被告安顺禹晋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告田雪购房款人民币1854997元。三、限被告安顺禹晋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告田雪购房款利息（以人民币900000元为基数，从2018年10月14日起按银行同期贷款利率上浮30%计算至2019年8月19日；以人民币954997元为基数，从2019年3月30日起按银行同期贷款利率上浮30%计算至2019年8月19日；以人民币1854997元为基数，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至上述货款付清之日止。四、限被告安顺禹晋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告田雪人民币200000元。五、限被告安顺禹晋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告田雪律师费人民币30000元。六、被告安顺禹晋房地产开发有限公司不再向原告田雪支付租金及违约金合计人民币165065.93元。七、驳回原告田雪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币36770元，减半收取人民币18385元，保全费人民币5000元，共计人民币23385元，由被告安顺禹晋房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  沈健二〇二〇年九月七日法官助理张彦书记员张彦