西安市高陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0117民初280号 原告：陕西威能自动化工程有限公司，住址：西安市高新区高新路25号。 法定代表人：程冬菊，系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：刘鹏昭、张海荣，陕西众致律师事务所律师。 被告：西安易投商业管理有限公司，住址：西安市雁塔区长安南路82号华城国际第6幢1单元17层11706室。 法定代表人：李满利，系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：曹晓梁、杨仁国（实习），陕西睿思律师事务所律师。 原告陕西威能自动化工程有限公司与被告西安易投商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年5月22日公开开庭审理了本案。原告陕西威能自动化工程有限公司委托代理人刘鹏昭，被告西安易投商业管理有限公司委托代理人曹晓梁、杨仁国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告之间的《房屋租赁合同》已经解除；2、依法判令被告立即向原告支付租金共计1164600元及利息损失(利息以1164600元为基数，自起诉之日计算至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算)；3、依法判令被告向原告返还房屋，立即腾房；4、依法判令被告向原告支付房屋占用费(自2019年12月4日起计算至实际返还房屋之日止，占用费按照合同约定的租金计算)；5、依法判令本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由:2016年2月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于泾河工业园区长庆西路82号房屋出租给被告使用，房屋建筑面积约4000平方米，租赁期限为9年，自2016年3月15日至2025年7月31日。双方约定计租期自2016年8月1日开始计算，同时租赁合同对原被告双方的权利义务以及违约责任等均进行了详细约定。合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁物，但是在合同履行过程中，被告违反约定未按期向原告支付房屋租金。原告自2017年起一直通过催款函、房租催缴函等方式催促被告支付拖欠的租金，被告在回复函、回函中对于拖欠租金的事实均予以承认，主要是由于自方资金问题导致无法支付，并要求原告给予一定的宽限期，分期支付。但是截止起诉之日，被告仍旧未积极偿还，累计拖欠的租金数额巨大，已经严重影响了原告的正常经营，依据双方合同约定原告有权解除合同要求被告尽快偿还拖欠的租金，并腾房。据此，为了维护原告的合法权益，依照《民事诉讼法》的相关法律规定特诉至贵院，请依法支持原告的所有诉请。 被告辩称,一、威能公司发出的《解除函》已失效，在异议期内易投公司与威能公可通过签订《马家湾项目所欠租金2020年支付方案》(以下简称“方案”)，重新约定了欠付租金偿还方式并对原《房屋租赁合同》(以下简称“合同”)中合同条款的效力进行了重新确认。易投公司与威能公司双方于2016年2月6日签订了《房屋租合同》，合同约定威能公司将其所有的泾河工业园区长庆西路82号房屋出租给易投公司使用，房屋建筑面积约4000平方米，租赁期限为9年，自2016年3月15日起至2025年7月31日止。该合同对双方的权利义务以及违约责任等内容均进行了详细约定。合同签订后，易投公司积极履行合同。虽然自2017年起由于电子商务的冲击，实体商铺经营在近两三年以来受到了前所未有的冲击，商铺经营市场低迷不振，但易投公司一直积极与威能公司沟通协商解决合同相关事宜。威能公司于2019年12月4日向易投公司发出《解除函》。要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并结清租金，办理相应腾房手续。在异议期内双方经过友好协商于2020年1月6日签订了《马家湾项目所欠租金2020年支付方案》，方案第一条约定“2020年以前所欠1264600元租金在扣除完易投公司所垫付房屋维修费(以实际票据双方确认后为准)用后，在2020年4月15日前做一个结算总结，从2020年元月起所有商户应向易投公司缴纳的租金均直接汇入陕西威能公司指定提供的有效账户，届时由三方签署一个租金暂时支付方案协议，转账完后由易投公司给商户出具收据。”该条款证明双方已经针对易投公司2020年以前所欠威能公司租金支付方式及方法进行了约定。方案第三条约定“项目的日常管理该是由易投公司负责管理，其他还是履行合同条款约定…”该条款证明双方均认可原《房屋租赁合同》的合同条款的内容。因此该方案不但对欠付租金的偿还方式进行了约定。还对原合同条款的效力进行了重新确认。故原《房屋租赁合同》的合同条款和方案均有效，双方应继续按照约定履行原合同及方案。二、易投公司、威能公司及目前房屋实际使用方共同签署了《马家湾项目商钼后续租金缴纳管理协议》(以下简称“协议”)，各方已经按照该协议实际履行。易投公司、威能公司及目前房屋实际使用方于2020年1月6日共同签了《马家湾项目商铺后续租金缴納管理协议》。该协议就是方案中由三方签署的一个租金暂时支付方案协议，因此该协议也属于合同补充协议。该协议第一条约定“乙方从2020年起将应缴租金按照合同约定时间汇入本协议账户，…其他约定还是履行双方租赁合同条款约定。”，第三条约定“因甲方拖欠租金时间久、金额多，本协议仅作为丙方止损的方法，对甲丙方租质合同无任何影响本协议指定收款账户名称为程冬菊(威能公司法人)个人账户，目前房屋实际使用方已经按照约定将2020年起应缴納的租金汇入程冬菊银行账户内，因协议各方已实际履行协议条款，故对协议各方均有效且应严格按照协议条款执行。综上所述，答辩人与被答辩人已就2020年以前所欠租金的支付方式及租赁房屋的合同条款进行了重新的约定，并已经实际履行。依据《合同法》第八条的规定效依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告诉请缺乏事实和法律依据，应于驳回。 经审理查明，2016年2月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于泾河工业园区长庆西路82号房屋出租给被告使用，房屋建筑面积约4000平方米，租赁期限为9年，自2016年3月15日至2025年7月31日。双方约定计租期自2016年8月1日开始计算，并约定了双方各自的权利义务及违约责任等。合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁物，但是在合同履行过程中，被告未按约定向原告支付房屋租金。原告自2017年起一直通过催款函、房租催缴函等方式催促被告支付拖欠的租金，被告在回复函、回函中对于拖欠租金的事实均予以承认，并要求原告给予一定的宽限期，分期支付。2019年12月24日，原告公司正式向被告发出解除函，解除双方上述签订的《房屋租赁合同》，被告已于2019年12月29日签收解除函。后原、被告双方于2020年1月6日签订《马家湾项目所欠租金2020年支付方案》，本方案针对被告2020年前欠原告的1264600元及2020年本年度的租金重新约定了支付的方案。同日，原、被告为了给商户创造良好的经营环境以及解决被告欠原告的租金问题，与租赁场地内的各个商户签署了三方协议《马家湾项目商钼后续租金缴纳管理协议》，此协议中约定各商户自2020年起将应缴纳的租金直接汇入原告公司的账户，直到所欠租金结清后，协议终止。在上述协议签订后，部分商户已陆续向原告公司汇付租金。 以上事实有当事人陈述、租赁合同、催告函、解除函、快递回执单、《马家湾项目所欠租金2020年支付方案》、《马家湾项目商钼后续租金缴纳管理协议》、汇款凭证、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，1、原、被告双方已在2016年2月26日签订的《房屋租赁合同》中约定了被告逾期支付租金的违约责任：逾期二个月时，原告有权解除合同，且被告交纳的保证金不予退还。”故根据法律规定，现被告已逾期2个月支付租金，原告已向被告送达解除函，故本院认为原、被告2016年2月26日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月29日依法解除，且被告在法律规定的三个月异议内并未向法院起诉，故上述合同已解除。2、原、被告双方虽已解除上述《租赁合同》，但双方又签订了《马家湾项目所欠租金2020年支付方案》，其中对被告所欠原告2020年之前的租金支付方式又进行了重新的约定，协议中还对2020年的租金支付进行了约定，故本院认为此协议是原、被告双方重新达成的合同，双方应按照合同内容履行各自的权利义务，因该支付方案中约定在所有商户缴纳的一年租金里威能公司扣除完易投一年按照合同应缴纳的租金后，余下租金来抵扣易投公司之前所欠的租金，直到所欠租金抵扣完后，商户向威能账户汇款终止。”又结合《马家湾项目所欠租金2020年支付方案》中商户缴纳租金是按照《房屋租赁合同》中约定的时间，故截止目前原告要求被告立即支付将所欠的1164600元租金及利息，本院依法不予支持。3、原、被告双方重新签订的协议合法有效，任何一方不得擅自变更或解除，且被告及协议中涉及的商铺已经在实际向原告履行缴纳租金的义务，故被告不具备向原告返还租赁房屋及支付占用费的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下： 一、确认原告陕西威能自动化工程有限公司与被告西安易投商业管理有限公司于2016年2月26日签订的《房屋租赁合同》已依法解除； 二、驳回原告其它诉讼请求。 案件受理费15480元，由原告承担13000元，被告承担2480元（原告已预交13000元，被告支付原告2480元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  宋迪 审判员  曹丹 审判员  戈超 二〇二〇年九月七日 书记员  张强