湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5713号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋荣荣，男，1974年3月25日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人（原审被告、反诉原告）：向芳，女，1976年6月5日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王德路，男，1976年5月9日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人向芳、王德路共同委托诉讼代理人：喻江洪，北京盈科（长沙）律师事务所兼职律师。上诉人向芳、王德路共同委托诉讼代理人：阳帆，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人蒋荣荣与上诉人向芳、王德路房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人蒋荣荣上诉请求：1、撤销一审判决第二项判决；2、依法改判向芳、王德路向蒋荣荣支付占用1310000元所造成损失（按年利率6%，计算至购房款返还之日止，暂计算至2020年2月24日为117900元）；3、判令向芳、王德路负担本案一、二审的诉讼费用及相关费用。事实和理由：一、一审法院因蒋荣荣职业为律师，对蒋荣荣苛以更严格的注意义务，属于经验逻辑推断与事实认定错误。蒋荣荣无购房资格，因受到中介欺骗签订合同，现实中亦大量存在公安干警等特殊群体上当受骗的情形，蒋荣荣作为法律工作者，并不会对各门类所有的法律法规条文都清楚知晓，且其长期在永州地区执业，签订合同时缺乏对长沙地区限购政策了解没有及时作出风险判断属于正常现象，由蒋荣荣签订合同并付款的行为可推断出其对合同履行抱有积极乐观的心态的，全面履行了合同主要义务，不存在故意或过失的过错。二、向芳、王德路占用1310000元房屋首付款长达两年就久，期间蒋荣荣曾起诉要求返还，向芳、王德路并没有基于诚实信用原则返还房款，向芳、王德路存在过错，应当归还因占用房款产生的孳息。三、一审法院认定向芳、王德路存在占用首付款获利的事实，同时认定蒋荣荣存过重大过错无权要求损失，于法无据，一审法院在判决合同被解除后，应判决向芳、王德路返还蒋荣荣1310000元及占用资金的孳息。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予以撤销并依法改判。向芳、王德路辩称，1、蒋荣荣作为购房者，对自己是否具有购房资格应明知，其签订合同时存在重大过错，一审法院认定正确；2、蒋荣荣应明确其上诉请求。综上，蒋荣荣的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。上诉人向芳、王德路上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、改判支持蒋荣荣向王德路、向芳支付违约金532000元的诉讼请求。事实和理由：一审法院认为“向芳、王德路虽主张自己因合同无法履行遭受了损失，但未提交充分的证据证明损失已经实际发生。……在占用资金过程中向芳、王德路实际已经获利”，从而驳回向芳、王德路的反诉请求，违反了民事诉讼法的基本原则，法院审理应依据当事人的主张进行，遗漏或超出诉讼请求范围都是法定再审的理由。合同不能履行的责任在蒋荣荣，向芳、王德路提出解除合同、要求蒋荣荣承担违约金的请求符合法律规定。综上，一审法院适用法律错误，应依法改判。蒋荣荣辩称，1、一审法院关于向芳、王德路要求蒋荣荣赔偿损失不具备事实依据而不予支持的认定，事实清楚，法律适用正确，应予维持；2、王德路在订立合同之初，对蒋荣荣不具备购房资格这一事实明知，且向芳、王德路未按约交付房屋，无权要求蒋荣荣承担违约金。综上，向芳、王德路上诉请求依据的法律错误，且无事实依据，应予驳回。上诉人蒋荣荣向一审法院起诉请求：1、解除蒋荣荣与向芳、王德路于2018年6月15日签订的《房屋居间买卖合同》；2.向芳、王德路返还蒋荣荣支付的房屋价款1310000元及损失786000元（按年利率6%的标准计算），总计2096000元；3.本案诉讼费用由向芳、王德路负担。向芳、王德路向一审法院提出反诉请求：1、解除蒋荣荣与向芳、王德路签订的《房屋居间买卖合同》；2、蒋荣荣向王德路、向芳支付违约金532000元；3、蒋荣荣入负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月15日，向芳（出售方，代理人王德路）与蒋荣荣（买受方）签订《房屋居间买卖合同》，约定出售方所出售房屋为商品房住宅，房产地址长沙市湘府西路31号尚玺苑16栋801，建筑面积为197.21平方米（以房屋所有权证为准，房屋所有权证号为715229092）；房屋已设定抵押，抵押人向芳，抵押金额70万元，出卖人应于2018年9月15日前办理注销抵押手续；房屋成交价格为266万元，买受人向出售方于合同签订当日支付定金20万元、首期价款130万元（含定金20万元）在2018年8月20日前付清，尾款136万元以银行贷款的形式在过户后30天内支付；出售方在收到买受人全部首付款后10个工作日内将该房屋交付给买受人，方便提前装修的测量工作但不能入住，在收到全部购房款后7个工作日内交付给买受人，该房屋在交付时移交房屋房门钥匙；买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因出售方原因导致买受方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的额，买受人有权单方解除合同。如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。因买受人原因致使出售方在合同签订之日起180日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出售方有权单方解除合同。出售方选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定。第十条、合同解除条款。（一）如买受人违约出售人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当书面的方式进行。本合同自买受人向出售方发出的书面通知送达出售方之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出售方支付违约金。出售方于合同解除之日退换抵押违约金后剩余的买卖人已付款。合同约定成交方式为出售方和买受人通过湖南房天下房地产经纪有限公司居间介绍成交。合同尾部向芳在出售方处、王德路在委托代理人处、蒋荣荣在买受人处签字、捺印。合同签订后，向芳分别于2018年6月16日、6月19日、8月22日收到85000元、125000元、1100000元，共计1310000元其中定金20万元。另查明，涉案房产于2015年9月15日取得房产权证，所有权人为向芳；蒋荣荣执业于湖南金州（永州）律师事务所，非本市户籍亦未在本市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险。根据长沙市住建委于2017年9月23日发《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》，在本市限购区域内购买的商品住房需取得不动产权属证书满3年方可上市交易，在本市无住房的非本市户籍家庭凭在长沙市。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，明确在本市限购区域内购买的商品住房需取得不动产权属证书满4年方可上市交易，在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭凭在长沙市。其后发布的《长沙市不动产登记中心关于执行“长政办函［2018］75号”文件细则》，（一）2018年6月26日之前已完成如下工作的，按之前的限购政策执行。···（二）妥善处理政策执行前的遗留业务：成立遗留业务处理小组，从2018年6月26日起至7月13日，对遗留业务进行受理与审核，并出具遗留问题审核单，遗留问题审核单注明有效期为1个月。后，向芳于2018年7月24日在长沙市不动产登记中心监督检查科办理了《625遗留问题审核单》。还查明，2019年3月26日，蒋荣荣向该院提起与向芳、王德路、湖南新环境房地产经济连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，该院于2019年6月10日作出（2019）湘0103民初3092号《民事判决书》，认定蒋荣荣与向芳、王德路于2018年6月15日签订的《房屋居间买卖合同》未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。蒋荣荣不服该判决向本院提起上诉，本院于2019年12月3日作出（2019）湘01民初9026号《民事裁定书》准许蒋荣荣撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、蒋荣荣和向芳、王德路之间于2018年6月15日签订的《房屋居间买卖合同》是否应当解除；二、蒋荣荣要求向芳、王德路支付损失786000元（按年利率6%的标准计算）的诉讼请求是否应当支持；三、向芳、王德路要求蒋荣荣赔偿其各项经济损失的请求是否应当得到支持。一、关于合同的解除问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同双方有订立合同的自由，也有解除合同的自由。本案中蒋荣荣向芳、王德路于2018年6月15日签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示。现蒋荣荣诉请解除上述合同，向芳、王德路亦反诉请求解除该合同，可见双方均同意解除合同，此系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的相关规定，该院予以许可。合同解除后，向芳、王德路应当返还蒋荣荣购房款。该院对于蒋荣荣要求向芳、王德路返还131万元的购房款的请求予以支持。二、关于蒋荣荣要求向芳、王德路赔偿损失的请求问题。蒋荣荣作为一名职业律师，其风险防范意识、风险防范能力理应高于常人。本案中，蒋荣荣明知自己不具备购房资格还在侥幸心理的支配下与向芳、王德路签订房屋买卖合同并支付购房款，本身存在重大过错。该过错行为导致本案所涉买卖合同从开始就不具备履行可能，其无权要求向芳、王德路赔偿其因合同无法履行导致的损失。三、向芳、王德路要求蒋荣荣赔偿其各项经济损失的请求问题。向芳、王德路虽主张自己因合同无法履行遭受了损失，但未提供充分的证据证明损失已经实际产生。同时，合同签订后，蒋荣荣根据合同约定支付了131万元的购房款，直至庭审结束该笔款项还由向芳、王德路占有，在占用资金过程中向芳、王德路实际已经获利。该院认为，向芳、王德路要求蒋荣荣赔偿其损失的请求不具备事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决：一、限向芳、王德路于本判决生效之日起十日内一次性返还蒋荣荣购房款1310000元；如果向芳、王德路未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回蒋荣荣的其他诉讼请求；三、驳回向芳、王德路的全部诉讼请求。因适用简易程序减半收取受理费11784元，财产保全费5000元，合计16784元，由蒋荣荣承担8000元，由向芳、王德路承担8784元；反诉案件受理费用简易程序减半收取4560元，由向芳、王德路承担。本院二审期间，上诉人向芳、王德路提交了如下证据：1、房屋出租信息，拟证明向芳、王德路房屋闲置损失，按每月租金5000元计算，2018年6月15日至2020年5月31日，共23.5个月累计租金损失117500元；2、物业费催款通知单，拟证明向芳、王德路物业费损失，按每月每平方2元计算，案涉房屋197平方米，共23.5个月累计损失9268.87元；3、《委托代理合同》、湖南非税收入电子缴款收据，拟证明向芳、王德路的律师费及诉讼费损失共计34560元。蒋荣荣发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，提出出租信息来源不合法，与本案无关，房屋是否有空置损失与蒋荣荣无关；对证据2、证据3的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，提出物业费与本案所涉合同解除问题无关，委托律师是当事人的权利，并非必须产生的费用，蒋荣荣并非恶意诉讼。本院经审查认为，证据1，因不能直接达到向芳、王德路的证明目的，本院不予认定；证据2、3，蒋荣荣对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但交纳物业费是房屋所有人应尽义务，该《委托代理合同》、受理费收据显示律师费、受理费并非本案发生，也并非必须产生的损失，故本院对其关联性不予认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人王德路代理上诉人向芳与上诉人蒋荣荣签订的《房屋居间买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。蒋荣荣和向芳、王德路均同意解除合同，合同解除后，应当返还财产，故一审判决向芳、王德路向蒋荣荣返还购房款1310000元，并无不当。蒋荣荣明知其在长沙无购房资格，仍与向芳签订房屋买卖合同并支付购房款，最终导致合同目的不能实现，其自身存在过错，故本院对蒋荣荣要求向芳、王德路支付资金占用利息的上诉请求不予支持。王德路代理向芳与蒋荣荣签订房屋买卖合同时，未对蒋荣荣购房资格尽到审查义务，也存在一定过错，且其实际损失的证据不足，以及合同不能履行后未及时将购房款退给蒋荣荣，获取了资金占用利益，也弥补了相应损失，故本院对向芳、王德路要求蒋荣荣支付违约金的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人蒋荣荣与上诉人向芳、王德路的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32688元，由蒋荣荣负担23568元，由向芳、王德路负担9120元。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年九月二十三日书记员 侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。