内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2018）内05民终1499号上诉人（原审原告）：吴某，现住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：刘某，现住内蒙古通辽市，与吴某系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：通辽市怡人房地产开发有限公司。法定代表人：李某1，董事长。委托诉讼代理人：李某2，现住内蒙古通辽市。上诉人吴某因与被上诉人通辽市怡人房地产开发有限公司（以下简称怡人房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2017）内0502民初7733号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人吴某上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判被上诉人支付违约金67864.98元。事实与理由：1.依照双方签订《商品房买卖合同》第五条的约定，被上诉人应于2013年11月1日交付房屋，但被上诉人未在约定的期限交付房屋。2014年上诉人起诉被上诉人要求被上诉人承担逾期交房的违约责任，科区法院作出的（2016）内0502民初2512号民事判决确认被上诉人2014年11月28日将房屋交付给上诉人。依据该份判决，违约责任的起始时间应为2014年11月29日，上述时间距《商品房买卖合同》解除时间2017年10月12日相隔1049天，那么违约金的计算方式应为361895.52元×4.35%×1.5倍÷365天×1049天=67864.98元。一审法院不顾事实，以2016年9月14日作为房屋交付时间，认定事实不清，也与（2016）内0502民初2512号民事判决所确认的事实相违背；2.双方约定赔偿利息损失及支付违约金的前提条件是被上诉人未在约定的期限内为上诉人办理房产登记。该约定时间节点为房屋综合验收之日起90日，即自2016年12月14日前办结。该期限届满之日，产权登记尚未办结，被上诉人行为构成违约，符合合同解除，被上诉人承担违约责任的条件；3.依据合同第十二条第二款第2项约定，赔偿利息损失的计算时间为2012年11月6日起，计算公式为361895.52元×4.35%×1.5倍÷365天×1801天=116515.73元。被上诉人怡人房地产公司未答辩。一审法院认定事实：原告与被告订立《商品房买卖合同》（合同已经在房产局备案登记），约定由原告购买被告开发建设的坐落于通辽市××区，面积为38.41平方米，价款为361895.52元。双方约定，自房屋综合验收合格后，90日办结房屋权属转移登记。由于甲方原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第2种约定处理：......2、解除合同，甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。合同订立后，原告支付房款182584.00元，剩余180000.00元房款以按揭贷款的方式支付，现在按揭贷款已经结清。被告于2014年11月28日将房屋交付原告。2016年4月25日，原告以被告逾期交付房屋存在违约为由将被告诉至一审法院，经一审法院审理后，作出（2016）内0502民初2512号民事判决，认定被告存在逾期交付房屋的违约行为，判决被告因其逾期交房赔偿原告已付房款利息、支付违约金；2017年1月11日，原告以被告逾期未办理房屋权属登记为由将被告诉至一审法院，经一审法院审理后，作出（2017）内0502民初442号民事判决，认定被告至今未为原告办理房屋权属变更登记，原告请求解除合同符合法律规定，判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告已付房款。被告开发建设的通辽商会大厦B座（速8酒店）于2016年3月29日竣工验收，于2016年9月14日进行竣工验收备案，取得了《建设工程竣工验收备案表》。另查明，（2017）内0502民初442号民事判决书于2017年7月28日经公告送达，于2017年10月12日发生法律效力。再查明，在（2017）内0502民初442号案件审理过程中，原告未主张逾期办理房屋权属登记违约金。一审法院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》不违反效力性法律规定，合同合法有效，应当受到法律保护。虽该合同经一审法院（2017）内0502民初442号民事判决解除，并于2017年10月12日发生法律效力，但原告在该案中未主张逾期办理房屋权属登记违约金，也未明确表明放弃违约金请求权。现原告就此项合同解除前的违约请求权另行起诉未违反法律规定，一审法院予以准许。因原、被告在《商品房买卖合同》中已明确约定自房屋综合验收合格后，90日办结房屋权属转移登记，故原告以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”主张逾期办理房屋权属转移登记违约金不符合双方约定，一审法院不予支持。双方应按合同约定确认被告是否存在逾期办理权属登记的违约行为。被告开发建设的通辽商会大厦B座（速8酒店）于2016年9月14日进行竣工验收备案，取得了《建设工程竣工验收备案表》，完成了综合验收工作，故被告应自2016年9月15日起90日内完成房屋权属转移登记。但被告在该约定期间内未履行该义务，导致原告提起（2017）内0502民初442号案件诉讼，故被告在该行为上存在违约，其应承担违约责任。该违约责任的起始时间应自2016年9月15日综合验收合格后的90日后起算，即自2016年12月14日起算；因《商品房买卖合同》于2017年10月12日被判决解除，合同解除后被告不再对原告负有办理房屋权属转移登记的义务，故违约责任的终止日应为2017年10月12日。违约期间共计303天。在该违约期间，被告应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，由于被告原因，未能在约定期限内办结房屋权属转移登记的，按解除合同处理，被告应退还原告已付款、支付已付款利息并由被告按商品房价款的0.01%向原告支付违约金。原告对该条款约定的违约金表示低于造成的损失，经一审法院向原告释明，原告请求对该违约金予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定的违约金计算方法为按商品房价款的0.01%支付违约金，如按该约定，该违约金仅为36.19元。被告拖延办理房屋权属转移登记长达近一年，由此造成原告对涉案房屋的使用、收益、处分权能均受到不同程度的限制，故按商品房价款的0.01%计算的违约金确实偏低，原告要求增加符合法律规定，一审法院予以准许。经一审法院询问，原告主张造成的损失为资金占用期间的利息损失，现原告主张按中国人民银行同期贷款利率增加50%（即贷款罚息利率）标准计算违约金，结合双方的书面约定、被告的违约事实及造成的实际影响，原告的该主张符合实际，一审法院予以支持。同期同类中国人民银行一年期贷款基准年利率为4.35%，经一审法院核算，违约金应为19602.59元(违约金计算方式：购房款361895.52元×4.35%×1.5倍÷365天×303天=19602.59元)。被告主张（2016）内0502民初2512号民事判决已支持原告的违约金，故本案违约金应将（2016）内0502民初2512号民事判决确定的违约金予以扣除。一审法院对此认为，（2016）内0502民初2512号民事判决确定的违约金系逾期交付房屋违约金，该违约行为至被告交付房屋后消失，而本案违约金为逾期办理房屋权属转移登记违约金，两项违约金分别由两种违约行为产生，故被告的主张不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决如下：一、被告通辽市怡人房地产开发有限公司因其逾期办理房屋权属转移登记支付原告吴某违约金19602.59元。于本判决发生法律效力后立即履行；二、驳回原告吴某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1938.00元，由原告吴某负担1494.00元，被告通辽市怡人房地产开发有限公司负担444.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，经二审审理查明的事实和采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，上诉人吴某主张被上诉人怡人房地产公司逾期办理房屋权属登记，应当自交付房屋之日起90日开始计算违约损失。对此，双方当事人签订的商品房预售合同第十二条约定，办结房屋权属转移登记的时间为房屋综合验收合格后90日，并约定了逾期办理房屋权属转移登记的违约责任。该份合同系双方当事人自愿签订，真实有效，对双方均具有约束力，在不违反法律强制性、禁止性规定的情况下，应当充分遵从民法的自愿原则，以合同双方达成的一致意见确定其权利义务关系，故怡人房地产公司逾期办理房屋产权转移登记的违约起算时间应为房屋综合验收合格后90日，一审法院对该部分事实及违约金的认定，并无不当。关于上诉人吴某二审提出由怡人房地产公司赔偿其利息损失116515.73元的诉讼请求，因其在一审中并未提出，不属于二审审理范围。综上，本案上诉人吴某的上诉请求不能成立。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1938.00元，由上诉人吴某负担。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 陈婷婷审判员 韦青青二〇二〇年九月二十八日（法官助理 刘亚男书记员 韩 旭