江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异76号案外人：刘泉，男，1966年4月6日出生，汉族，新干县人，住新干县。案外人：廖小兵，男，1966年10月28日出生，汉族，新干县人，住新干县。案外人：刘建飞，男，1975年8月18日出生，汉族，新干县人，住新干县。委托诉讼代理人：刘连庆、吴静，江西共创事务所律师。一般代理。申请执行人：朱建斌，男，1982年5月6日出生，汉族，江西省新干县人，住江西省新干县。被执行人：江西丰瑞实业有限公司。住所地：新干县金川镇滨阳路（吉安市新干县供销社店面）。组织机构代码56867905-2。法定代表人：杨根如，总经理。委托诉讼代理人：张晓勇，江西赣泰律师事务所律师。特别授权代理。被执行人：李开兴，男，1979年8月19日出生，汉族，新干县人，住新干县。被执行人：李梅根，男，1970年12月15日出生，汉族，新干县人，住新干县。在本院执行申请执行人朱建斌与被执行人江西丰瑞实业有限公司（以下简称丰瑞公司）、李开兴、李梅根民间借贷纠纷一案中，案外人刘泉、廖小兵、刘建飞对本院作出的（2015）吉中执字第117-5号协助执行通知书，查封丰瑞公司名下的干国用（2013）第七-1号土地及不动产证号为干房权证新干县字第××、20××38、20××44、20××17号房产提出书面异议，请求解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人刘泉、廖小兵、刘建飞称，请求法院解除对丰瑞公司名下的干国用（2013）第七-1号土地及不动产证号为干房权证新干县字第××、20××38、20××44、20××17号房产的查封。事实与理由：1、新干县琴馨佳园项目实际是刘泉、廖小兵、刘建飞三人开发，实际产权应归属刘泉、廖小兵、刘建飞。2012年9月，为响应新干县政府招商引资建设美丽家乡号召，刘泉、廖小兵、刘建飞等人（合伙人变更前为邓辉华、邓飞虎、徐建新、廖小兵、刘建飞等人）合伙共同出资，挂靠在丰瑞公司，以丰瑞公司名义竞拍取得位于新干县老农贸市场的干国用（2013）第七-1号商住土地并投资建设开发琴馨佳园项目。该土地建设用地使用权出让价款7410000元和工程建设保证金1000万元均是刘泉、廖小兵、刘建飞出资，并成立了丰瑞公司琴馨佳园项目部独立负责该项目的楼房建设与销售，以原合伙股东徐建新为项目负责人，独立经营、独立核算、自负盈亏。琴馨佳园项目开发期间，项目建设用地审批、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、工程竣工验收等手续全部是刘泉、廖小兵、刘建飞三人办理，项目勘察、设计、工程发包也是由刘泉、廖小兵、刘建飞三人办理并支付报酬。后为了融资需要，案外人以丰瑞公司名义办理了房屋所有权证，分别是干房权证新干县字第××号、20××38号、20××17号、20××44号。因此，案外人挂靠借用有房地产开发资质的丰瑞公司为琴馨佳园项目竞拍土地、开发建设施工，所有资金均是案外人出资，并由案外人管理。琴馨佳园项目独立于丰瑞公司经营核算，自负盈亏，所有债权债务均由案外人享有和承担。丰瑞公司及李开兴仅收取本案项目挂靠管理费，为本案项目顺利进行开发建设提供相应证件并配合办理各项手续。丰瑞公司及李开兴未出资不占有任何股份，不承担任何责任和费用，不享有任何收益。2、刘泉、廖小兵、刘建飞借用丰瑞公司的名义开发琴馨佳园项目，并不改变刘泉、廖小兵、刘建飞作为实际投资人、实际产权人的属性。借用企业资质挂靠开发房地产项目的合同虽违反国务院建设部门规章的规定，但未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同仍然有效，执行法院不能以案外人开发的房产清偿丰瑞公司的债务。借用企业资质挂靠开发房地产项目属于项目开发程序违法，并不能改变实际投资开发人对所开发的房地产作为实际产权人的属性。综上所述，案涉土地及地上建筑物实际权益所有人是案外人，并非属于丰瑞公司，请求法院支持案外人的异议请求。申请执行人朱建斌辩称，如果法院确定琴馨佳园项目的土地及房产属于案外人所有，则同意解除查封；如果法院不能确定案外人与丰瑞公司的关系，那么琴馨佳园项目的土地及房产属于丰瑞公司所有，则不同意解除查封。被执行人丰瑞公司辩称，案外人的异议申请、事实理由中涉及挂靠是属实的，案外人以丰瑞公司名义在七琴镇开发投资琴馨佳园项目，是否支持案外人的异议请求由法院依法裁定。本院查明，2015年9月18日，朱建斌、黎义平、黎锐平与丰瑞公司、李开兴、李梅根民间借贷纠纷一案，经双方当事人协商，自愿达成调解协议，本院据此制作（2015）吉中民二初字第85号民事调解书。因丰瑞公司、李开兴、李梅根未履行该民事调解书所确定的义务，朱建斌、黎义平、黎锐平于2015年10月19日向本院申请强制执行，本院依法予以立案，执行案号为（2015）吉中执字第117号。2015年10月20日，本院依法作出（2015）吉中执字第117-1号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留（提取）被执行人丰瑞公司、李开兴、李梅根的银行存款或收入2200万元或查封、扣押其相应价值的财产。同日，本院向新干县房地产管理局作出协助执行通知书，要求新干县房地产管理局立即查封被执行人丰瑞公司所有的坐落于七琴镇老农贸市场的不动产证号为20150601336、20××38、20××44、20150608617等房屋，后本院予以解除查封。2018年10月19日本院作出（2015）吉中执字第117-5号协助执行通知书，要求新干县不动产登记中心查封被执行人丰瑞公司所有的坐落于老农贸市场的不动产证号为20150601336、20××38、20××44、20150608617等房产。2016年4月10日，因朱建斌、黎义平、黎锐平申请，本院作出（2015）吉中执字第117-6号执行裁定书，裁定原申请执行人黎义平、黎锐平对本案债权的权利由朱建斌继受。另查明，2012年9月20日，徐建新向丰瑞公司银行账户转账500万元，同日丰瑞公司向新干县财政局汇入投标保证金500万元。2012年9月21日，丰瑞公司以741万元竞拍成功ＤＤＨ2012016（面积6192.5平方米）的土地。2012年11月1日，徐建新向新干县财政局账户汇款241万元，备注ＤＤＨ2012016地块出让金。2013年1月，新干县财政局出具了江西省政府非税收入票据，付款人是丰瑞公司，土地出让金741万元。七琴镇老农贸市场地块在2013年1月办理了国有土地使用证，证号为干国用（2013）第七-1号，坐落于七琴镇老农贸市场，土地使用权人为被执行人丰瑞公司。2013年1月8日，聂小英向七琴镇农村合作经营管理站转款1000万元，备注购土地保证金。案涉土地的建设用地批准书、建设用地规划许可证的用地单位名称为丰瑞公司，竣工验收备案表上的建设单位为丰瑞公司。该土地已经完成开发建设，其上建设的房产（不动产证号为201506068617、20××44、20150601336、20××38）均登记在被执行人丰瑞公司名下。2013年5月24日，丰瑞公司出具一份收款收据，七琴琴馨家园挂靠费4万元。江西丰瑞实业有限公司琴馨佳园项目部成立于2013年8月20日，经营范围为楼房销售，负责人徐建新，并于2018年10月28日准予开立基本存款账户。本院认为，本案的争议焦点为案外人刘泉、廖小兵、刘建飞提出的异议理由能否阻却本案对案涉不动产的执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构建物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可等相关证据判断。按照上述法律规定，对不动产的权属进行登记是一种对不动产物权的公示，该公示在于让第三人知悉该不动产物权的权属和变动，明晰不动产物权，避免第三人遭受损害，保护市场交易安全。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据上述法律规定，在案外人执行异议审查程序中，对已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。本案中，案涉不动产登记在丰瑞公司名下，现丰瑞公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院查封丰瑞公司名下的财产符合法律规定。案外人刘泉、廖小兵、刘建飞提供的证据不足以证实其系案涉土地的使用权人和房产的实际所有人。案外人刘泉、廖小兵、刘建飞主张其因不具备房地产开发资质，挂靠在丰瑞公司名下对案涉土地及房产进行开发，则其应承担由此可能带来的不受法律保护的法律风险，且对于其以此主张为由来阻却本案的执行，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回刘泉、廖小兵、刘建飞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年九月十四日书记员  陈 婕