重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初3201号原告：张留平，男，1965年2月9日出生，汉族，住重庆市开州区。原告：田学美，女，1967年3月4日出生，汉族，住重庆市开州区。上列原告共同委托诉讼代理人：唐永新，重庆帅风律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：雷海英，重庆帅风律师事务所律师。被告：顾永均，男，1971年7月20日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：顾永国，男，1966年9月24日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：顾永发，男，1973年8月30日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：顾永中，男，1968年9月25日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：顾江，男，1990年1月10日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：顾团亮，男，1994年12月18日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：顾团圆，男，1995年11月18日出生，汉族，住重庆市开州区。上列被告共同委托诉讼代理人(特别授权)：夏绍清，重庆周立太（开州）律师事务所律师。原告张留平、田学美与被告顾永均、顾永国、顾永发、顾永中、顾江、顾团亮、顾团圆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日第一次公开开庭进行了审理，原告张留平及二原告共同委托诉讼代理人唐永新、被告顾永均、顾永国、顾永发及七被告共同委托诉讼代理人夏绍清到庭参加诉讼，被告在庭审过程中，当庭口头提起反诉，但被告庭后并未向本院提交反诉状及预交反诉费，视为被告在本案中放弃反诉。本院于2020年7月17日第二次公开开庭进行了审理，原告张留平、田学美及二原告共同委托诉讼代理人唐永新、被告顾永国、顾永发及七被告共同委托诉讼代理人夏绍清到庭参加诉讼。因当事人争议较大，本案依法转为普通程序，于2020年9月7日第三次公开开庭进行了审理，原告张留平、田学美及二原告共同委托诉讼代理人唐永新、被告顾永国、顾永发及七被告共同委托诉讼代理人夏绍清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张留平、田学美向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告张留平、田学美与被告顾永均、顾永国、顾永中、顾永发签订的《集资建房协议》有效；2.请求法院判令被告顾永均、顾永国、顾永中、顾永发立即将位于重庆市开州区x和xx房屋产权过户到原告张留平、田学美名下；3.请求法院判令被告向原告支付违约金40000元；4、本案诉讼费、保全费1170元由被告承担。事实与理由：原告张留平、田学美与被告顾永均、顾永国、顾永中、顾永发于2004年7月11日达成房屋买卖合意，由原告张留平与被告顾永均、顾永国、顾永中、顾永发签订《集资建房合同书》，约定:“一、甲方(顾永均、顾永国、顾永中、顾永发)x²(现编号为x和xx号)，共21万元(大写贰拾壹万元整)卖给乙方。二、甲方卖给乙方的房子不包括水、电、气、门、窗，房屋配套费由甲方负责。三、办理房产证土地使用证，由乙方自己办理，甲方可以协助。四、付款方式:1.本合同签字后首付15万元(大写壹拾伍万元整)。2.2004年12月30日以前付5万元(大写伍万元整)。3.乙方办理房产证土地使用证之后，付清甲方最后一万元。五、本合同一式二份，双方各执一份，签字盖章生效。六、如单方违约，赔偿对方违约金肆万元。附:甲方住新城永兴小区占地移民楼A89#，乙方住新城永兴小区占地移民楼A88#。甲方:顾永均、顾永国、顾永中、顾永发，乙方:张留平，2004年七月十一日”等内容。合同签定后，原告支付了购房款150000元，被告顾永均于2004年7月23日出据收条一张;2004年12月30日原告支付了购房款50000元，被告顾永均出据收条一张。2006年原告接房装修并占有使用至今，被告于2019年办理并领取了案涉房屋的初始产权登记证书，原告要求被告按合同约定办理房屋产权过户无果。另外，原告张留平与田学美于1987年5月11日登记结婚，购买房屋时，二原告处于夫妻关系存续期间。被告顾永均、顾永国、顾永中、顾永发系亲兄弟关系，也是案涉房屋的联建户。为维护原告的其合法权益，特向人民法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告顾永均、顾永国、顾永发、顾永中、顾江、顾团亮、顾团圆辩称，2004年7月11日被告与原告田学美达成协议不是事实，只是原告张留平与被告顾永均、顾永中、顾永国、顾永发签订了《集资建房合同书》，约定的面积是253平方米，对于合同拟定的价款、办证还有支付的价款和方式均无异议，对于双方约定的违约金无异议，但是诉状诉称的被告于2019办理并领取了涉案初始房产证的时间有异议，该房产证是2020年4月27日办下来的，是在之后领取的，在领取房产证之后被告就主动将该情况转告了原告张留平，并提出对多余的平方怎样协商的问题，被告在等待协商的过程中，原告就一纸诉状告了被告。根据双方确定面积的情况和实际房产证的面积相差24.04平方米，该房屋在修建的时候原告就提出必须做框架结构，并且把底楼的门市降低了40公分，也就是原告的二楼升高了40公分，原告要作为商业用房，所以根据该房目前的市场价格，每平方米不得低于10000元，所以被告当庭口头提出反诉，要求原告支付多余部分的房款240400元。本案的费用、保全费以及反诉费由原告承担。对原告代理人提出的关于主体问题，被告方认为该合同是与原告张留平签订的，原告田学美没参与其中，如果达到过户的条件，被告只协助过户到原告张留平的名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：对被告提交的2019年3月11日《收据》和《非税收入一般缴款书》(城市建设配套费一份和罚款一份)，原告认为收据没有收款单位的印章，且形式不符合法律规定，所显示的内容为顾永国的办证费用，是否与诉争房屋有关无法证实。原告对《非税收入一般缴款书》的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。本院认为，《收据》中并未有收款单位的签章，不符合法律规定，本院依法不予采信；《非税收入一般缴款书》系被告缴纳的城市建设配套费和罚款，对于以上费用在合同中并未约定，与本案不具有关联性，本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月27日顾永均等16人取得《建设工程规划许可证》，取得在原开县新城永兴安置区A89＃进行占地移民联建的资格，联建人为顾永均、顾小丽、郭登梅、顾团圆、顾团亮、顾学祥、顾永圆、陈万元、江术菊、顾永华、顾江、李洪碧、顾永中、顾团佳、胡相芳、顾建娇。上述联建人中，顾团圆为顾永中儿子，顾团亮为顾永均儿子，顾江为顾永国儿子。2004年7月11日顾永均、顾永国、顾永中、顾永发作为甲方与原告张留平作为乙方签订《集资建房合同书》，合同约定：“经甲、乙双方共同协商达成如下协议：一、甲方在x移民楼有二楼(框架)253㎡(以下简称涉案房屋)，共21万元(大写贰拾壹万元整)卖给乙方。二、甲方卖给乙方的房子不包括水、电、气、门、窗，房屋配套费由甲方负责。三、办理房产证土地使用证，由乙方自己办理，甲方可以协助。四、付款方式:1、本合同签字后首付15万元(大写：壹拾伍万元整)。2、2004年12月30日以前付5万元(大写伍万元整)。3、乙方办理房产证土地使用证之后，付清甲方最后一万元。五、本合同一式二份，双方各执份，签字盖章生效。六、如单方违约，赔偿对方违约金肆万元。附:甲方住新城永兴小区占地移民楼A89#，乙方住新城永兴小区占地移民楼A88#。”顾永均、顾永国、顾永中、顾永发在甲方处签字，张留平在乙方处签字。签订《集资建房合同书》时顾团圆8岁、顾团亮9岁、顾江14岁，三人均为未成年人。2004年7月23日张留平支付顾永均购房款150000元并由顾永均出具《收条》一份，2004年12月30日张留平支付顾永均购房款50000元，并由顾永均出具《收条》一份。2006年涉案房屋被交付给张留平，并由张留平占有使用至今。因涉案房屋尚未办理过户登记，原告张留平还有房屋尾款10000元未支付给被告顾永均、顾永国、顾永发、顾永中。2020年4月27日重庆市开州区规划与自然资源局为涉案房屋颁发了两份不动产权证书：登记地址为重庆市开州区汉丰街道南山中路西二巷7号5单元2-1的房屋的产权证号为渝(2020)开州不动产权第x号，房屋建筑面积为138.52㎡，套内面积为123.8㎡；登记地址为重庆市开州区汉丰街道南山中路西二巷7号5单元2-2的房屋的产权证号为渝（2020）开州不动产权第x号，房屋建筑面积为138.52㎡，套内面积为123.8㎡。上述两份不动产权证书记载的权利人为被告顾江、顾团亮、顾团圆、顾永发四人，共有方式记载为由顾团圆、顾团亮、顾永发、顾江按份共有，各占25%的份额。另查明，原告张留平与原告田学美于1987年5月11日登记结婚，于2014年9月18日登记离婚，原告张留平与被告顾永均、顾永国、顾永中、顾永发签订《集资建房合同书》时，处于二原告夫妻关系存续期间。2020年5月14日原告张留平、田学美于2020年5月14日向本院申请诉讼中财产保全，预交案件申请费1770元。诉讼中，被告提出反诉，要求原告支付多余部分的房款240400元，但被告未在规定时间内向本院提交反诉状及预交反诉费。本院认为，原告张留平与被告顾永均、顾永国、顾永发、顾永中是完全民事行为能力人，双方签订《集资建房合同书》将涉案房屋以21万元的价格出卖给原告张留平，是合同当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，该《集资建房合同书》实为房屋买卖合同，应属合法有效。签订《集资建房合同书》时原告张留平与原告田学美处于夫妻关系存续期间，原告田学美作为权利人参加诉讼，与本案有直接利害关系，其是适格的原告。本案的争议焦点为，(一)本案被告是否应当协助原告办理涉案房屋的产权转移登记；（二）本案被告是否应当支付原告违约金40000元。本院认为，关于第一个争议焦点，本案被告是否应当协助原告办理产权转移登记的前置问题，应为本案被告顾永均、顾永国、顾永发、顾永中对涉案房屋是否享有处分权或代理权。根据查明的事实，涉案房屋出售时，未办理产权登记。现涉案房屋产权登记在顾团圆、顾团亮、顾永发、顾江名下，按照物权登记的公示效力，涉案房屋属顾团圆、顾团亮、顾永发、顾江四人按份共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”以及《中华人民共和国民法总则》第十九条的规定，“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”本案中，顾永均、顾永中、顾永国、顾永发在出卖涉案房屋时，应视为对涉案房屋有处分权或代理权。理由如下：1.签订案涉房屋买卖合同时，被告顾团圆8周岁、顾团亮9周岁、顾江14周岁，均未成年系限制民事行为能力人，被告顾永中、顾永均、顾永国分别是被告顾团圆、顾团亮、顾江的父亲，是其法定代理人，涉及涉案房屋买卖的民事行为可以由被告顾永中、顾永均、顾永国进行代理。2.顾永国、顾永均、顾永发、顾永中与原告张留平于2004年7月11日签订合同将涉案房屋出卖给原告张留平，并已交付房屋给张留平。张留平占有使用案涉房屋至今长达十五年之久的时间，在此期间顾团圆、顾团亮、顾江已陆续成年，但三人从未向原告张留平购买涉案房屋提出过异议或主张过权利，按照日常生活经验，可视为顾团圆、顾团亮、顾江对涉案房屋已出卖给他人的事实知晓并同意。被告抗辩处分案涉房屋未经共有人同意，与本案查明的事实不符合。据此，本案被告顾永均、顾永国、顾永发、顾永中出卖涉案房屋的行为应视为有权处分。顾团圆、顾团亮、顾江、顾永发作为产权登记权利人，在涉案房屋被合法转让后，应当协助买受人办理产权转移登记。虽然签订《集资建房合同书》时原告张留平与原告田学美处于夫妻关系存续期间，其所购财产是其夫妻双方的共同财产，但《集资建房合同书》的合同买受方当事人仅为原告张留平，故根据合同相对性原则，涉案房屋过户登记应办理在原告张留平名下。被告辩称合同约定的房屋面积为253平方米，现涉案房屋产权登记的建筑面积共计为277.04平方米，故被告即便协助过户，也只能将253平方米的面积过户登记至被告。经查，涉案合同第一条约定“甲方在永兴小区移民楼有第二楼(框架)253㎡，共计21万元（大写：贰拾壹万元整）卖给乙方”，从合同所使用的词句看，该条款中“253㎡”并未明确约定为建筑面积还是套内面积，而不动产权证书就两套涉案房屋的面积分别载明为“建筑面积138.52㎡”，“套内面积123.8㎡”，据此两套房屋建筑面积合计为277.04㎡，套内面积合计仅为247.6㎡，故合同约定的“253㎡”与不动产权登记证书就面积的载明内容不具有同一性，不能得出合同约定的“253㎡”即为“建筑面积253㎡”的结论。此外根据该合同第一条整体内容来看，涉案房屋是以总价方式出卖给原告张留平，并非按照面积单价进行出售。故被告的上述辩称意见与查明的事实不符，本院不予采纳。综上，被告应当按照合同约定协助原告张留平办理涉案房屋的产权转移登记手续，将产权转移登记至原告张留平名下。因原告张留平还有10000元房屋尾款未支付给被告，故原告张留平在办理涉案房屋过户登记后，应当支付被告房屋尾款10000元。关于第二个争议焦点，本院认为，违约行为是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定。本案中被告顾团亮、顾团圆、顾永发、顾江于2020年4月27日才取得涉案房屋的房屋产权证，原、被告在《集资建房合同书》中并未约定被告协助办理房屋产权转移登记的时间，且双方为房屋产权登记的面积与合同约定的面积之间存在误差产生争议并协商无果。此外，原告张留平、田学美并未向本院举证证明本案被告存在违约行为，因此对于原告张留平、田学美要求被告支付违约金40000元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第二十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条规定，判决如下：一、原告张留平与顾永均、顾永国、顾永发、顾永中于2004年7月11日签订的《集资建房合同书》有效。二、被告顾永均、顾永国、顾永发、顾永中、顾江、顾团亮、顾团圆在本判决生效后七日内协助原告张留平将位于重庆市开州区x产权证号：渝(2020)开州不动产权第x号]、位于重庆市开州区xx[产权证号：渝（2020）开州不动产权第x号]房屋产权转移登记至原告张留平名下；原告张留平在办理产权转移登记当日支付被告顾永均、顾永国、顾永发、顾永中房屋尾款10000元。三、驳回原告张留平、田学美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，保全申请费1770元，共计6820元，由原告张留平负担2570元，被告顾永均、顾永中、顾永国、顾永发负担4250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  雷 洪人民陪审员  廖仕权人民陪审员  卢祖明二〇二〇年九月十四日法官 助理  王春燕书 记 员  唐 琳