江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏执复69号复议申请人（利害关系人）：然连（连云港）环保科技有限公司，住所地江苏省连云港市连云区。法定代表人：陈习华，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐沛亮，江苏维尔利律师事务所律师。申请执行人：江苏金驹物流投资有限公司，住所地江苏省徐州市三环北路一号金驹物流园。法定代表人：葛鲁晋，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱志军，北京市中伦（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杰，该公司总经理助理。被执行人：连云港中本钢铁贸易有限公司，住所地江苏省连云港市连云区。法定代表人：周宜贵，该公司董事长。被执行人：连云港宝旺置业有限公司，住所地江苏省连云港市连云区。法定代表人：谢庆华，该公司董事长。被执行人：上海中畅投资管理有限公司，住所地上海市宝山区逸仙路1980号3111室。法定代表人：周马照，该公司董事长。复议申请人然连（连云港）环保科技有限公司（以下简称然连公司）因不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2019）苏03执异80号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。经审查查明，徐州中院在执行江苏金驹物流投资有限公司（以下简称金驹公司）与连云港中本钢铁贸易有限公司（以下简称中本公司）、连云港宝旺置业有限公司（以下简称宝旺公司）、上海中畅投资管理有限公司（以下简称中畅公司）买卖合同纠纷一案中，因金驹公司申请财产保全，该院于2013年10月15日作出（2013）徐商初字第197-1号民事裁定书，裁定：（一）查封金驹公司所有的座落于江苏省徐州市鼓楼区三环北路北侧土地的土地使用权[土地使用权证号：徐土国用（2011）第33077号，面积为308584.4平方米，土地用途为工业用地]；（二）查封、冻结中本公司、宝旺公司、中畅公司价值9000万元的财产。2013年10月24日，该院向连云港市国土局送达（2013）徐商初字第197-1号协助执行通知书，要求协助：查封宝旺公司所有的位于连云港市板桥工业园内纵一路南、226省道西侧的土地使用权[不动产证号分别为：连国用（2010）第LY003434号，地号：3207031022020133000，面积为206089.01㎡；连国用（2012）第LY002008号，地号320703102001GB00251,面积52455.1㎡；连国用（2012）第LY002007号，地号：320703102001GB00252，面积72373.0㎡；连国用（2012）第LY002005号，地号：320703102001GB00250，面积44762.4㎡；连国用（2012）第LY002003，地号：320703102001GB00249，面积36498.5㎡]，查封期限二年。2014年3月4日，徐州中院经审理作出（2013）徐商初字第197号民事调解书，调解内容为：（一）中本公司确认该公司至2013年12月31日止，尚欠金驹公司诉争款项9999万元。（二）中本公司自愿分为十期偿还上述欠款及相关利息，具体偿还方式是：自2014年4月1日起至2016年9月31日止，每一季度末之前均至少偿还欠款1000万元及至该还款行为发生之日止全部尚欠款项产生的利息（以中国人民银行同期同类贷款基准利率为计算标准），支付至全部欠款本息偿还完毕之日止。中本公司自愿在还清上述欠款本息的基础上，于最后一期还款到期日之前，另行补偿金驹公司101万元。（三）本案案件受理费541815元减半收取270907.5元，保全费5000元，合计275907.5元，由中本公司、宝旺公司、中畅公司负担（于上述约定的最后一期还款到期日之前向金驹公司支付）。（四）上述欠款得到及时、足额清偿之前，金驹公司有权向法院书面申请延续对宝旺公司位于江苏省连云港市板桥工业园区的四宗土地的保全措施，该四宗土地的土地证号分别为：连国用（2012）第LY002003号、LY002005号、LY002007号、LY002008号。（五）如中本公司有任意一期没有按期、足额还款，则金驹公司即有权向法院申请强制执行中本公司全部尚欠款项本息及补偿款，也可在上述还款期限全部届满后一次性申请法院强制执行。（六）宝旺公司、中畅公司对上述欠款承担连带还款责任。2018年10月10日，徐州中院向连云港市不动产登记中心送达协助执行通知书，要求继续协助查封上述国有建设用地。2019年3月14日，该院在案涉厂房张贴（2018）苏03执恢68号查封公告及清房公告。2019年10月15日，徐州中院作出（2018）苏03执恢68号之一民事裁定书，裁定拍买、变卖宝旺公司所有的位于连云港市板桥工业园内纵一路南、226省道西侧国有建设用地[不动产证号分别为：连国用（2010）第LY003434号、连国用（2012）第LY002003、连国用（2012）第LY002005号、连国用（2012）第LY002007号、连国用（2012）第LY002008号]及其地上建设物（无证）、附属物。2019年11月6日，徐州中院向然连公司送达（2018）苏03执恢68号执行通知书，通知内容为：1.我院的本次拍卖为不带租赁拍卖。2.责令你单位在收到本通知书后30日内迁出上述土地。到期仍不履行的，本院将依法强制执行，并追究有关人员法律责任。异议人然连公司提出书面异议，提交了其与宝旺公司签订的租赁合同一份，合同的租赁期限为2018年12月10日到2026年12月9日，合同落款处没有签订合同的时间，异议人陈述系2018年12月10日签订。徐州中院查明，该院司法拍卖的标的物为案涉土地及房地产估价报告中涉及的建筑物、附着物，不包括异议人主张的在法院查封之后租赁期间其建设的建筑物、附着物。徐州中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。在本案中，案涉土地在2013年10月24日已被该院查封，异议人于2018年12月10日与被执行人签订租赁合同系在本院查封之后，异议人主张的其与被执行人之间的租赁关系，不能排除该院对查封土地及附属物的执行，异议人请求撤销（2018）苏03执恢68号之一民事裁定书和（2018）苏03执恢68号执行通知书的异议请求，该院不予支持。在执行过程中，法院依法执行、评估、拍卖被执行人的财产，异议人要求法院在强制执行过程中一并评估拍卖其在法院查封之后建造的建筑物、附着物，没有法律依据，对异议人的该项异议请求，该院亦不予支持。对于异议人提出的要求确认被拍卖土地上租赁给异议人的范围内其所建的附属物归异议人所有的主张，该院在执行中并未评估、拍卖异议人所主张的建筑物、附着物，对此该院不予理涉。综上，异议人的异议请求无事实和法律依据，且其请求与理由亦存在矛盾之处，该院对其异议请求不予支持。据此，裁定驳回然连公司异议请求。然连公司向本院申请复议，请求：一、撤销徐州中院（2019）苏03执异80号执行裁定；二、撤销徐州中院（2018）苏03执执恢68号之一民事裁定、（2018）苏03执恢68号执行通知书。事实与理由：一、申请人对于被拍卖土地上自己所建设的建筑物、附属物的材料享有特权所有权。徐州中院无权在没经过评估的情况下，就下发执行裁定书和执行通知书，将地上建筑物和附属物在未经确权和未经评估情况下，就进行拍卖。二、案涉的被拍卖土地上申请人所建设的建筑物、附属物虽属于违章建筑，但是申请人依法对该违章建筑享有合法的占有、处分、收益的权利。三、徐州中院在涤除案涉的租赁关系后责令申请人迁出涉案的土地的执行行为违法，申请人有权提出执行异议。四、执行法院在拍卖案涉土地使用权时，未将土地上属于我司的建筑物一并评估拍卖，违反法律规定。五、执行法院拍卖不动产时没有对案涉土地使用权的财产状况尽到必要调查义务，违反司法拍卖程序。六、即使我公司在案涉国有土地使用权上的建筑物无产权证，依法也应当按现状处置，执行法院对我公司建筑物不评估不处置的行为当属违法。金驹公司辩称，案涉土地裁定给我们还没有过户，因为宝旺公司通过检查院的抗诉、徐州中院的再审申请，一直到2018年10月，被省院驳回再审申请，在执行程序中一直是查封，再审裁定出来之后恢复执行，恢复执行时申请人与被执行人宝旺公司签订了租赁合同，申请人是明知道这个土地是被查封的，在明知房屋被查封的情况下，还继续按照其所说的建设，我们认为动机不是想取得房屋所合法财产的处置，其目的可能是与宝旺公司进行串通以阻却法院执行。不是固定的设备，都是简易的厂房，都是能拆卸的东西，让其自己拆走。是不是其投入的我们都不知道，如果你认为是你的就把东西拆走。在2018年10月后以后恢复执行之前都是宝旺公司的，有其他建筑物都是有宝旺公司的，评估物以外的我们也不知道是谁的，我们也不能确定是然连公司的，没有任何第三方证明。这块地不是我们占有控制的，我们不知道谁在建设。本院查明，2019年10月15日，徐州中院作出（2018）苏03执恢68号之一民事裁定书，裁定拍买、变卖宝旺公司所有的位于连云港市板桥工业园内纵一路南、226省道西侧国有建设用地[不动产证号分别为：连国用（2010）第LY003434号、连国用（2012）第LY002003、连国用（2012）第LY002005号、连国用（2012）第LY002007号、连国用（2012）第LY002008号]及其地上建设物（无证）、附属物。拍卖公告中载明：拍卖标的：连云港市板桥工业园内纵一路南、226省道西侧国有建设用地及其地上建设物、附属物。2019年12月30日，徐州中院作出（2018）苏03执恢68号之二执行裁定，裁定主文第一项：、将连云港宝旺置业有限公司享有的位于连云港市板桥工业园内纵一路南、226省道西侧国有建设用地（不动产证号分别为：连国用（2010）第LY003434号、连国用（2012）第LY002003号、连国用（2012）第LY002005号、连国用（2012）第LY002007号、连国用（2012）第LY002008号）及其地上无证建设物、附属物（地上无证建设物、附属物清单以本案评估报告为准），作价8494万元，交付给江苏金驹物流投资有限公司，用于抵偿本案中连云港宝旺置业有限公司所欠江苏金驹物流投资有限公司相对应的债务。[该国有建设用地使用权及其地上无证建设物、附属物（地上无证建设物、附属物清单以本案评估报告为准）自本裁定送达江苏金驹物流投资有限公司时起转移]。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。根据以上法律规定，人民法院在司法拍卖过程中，拍卖土地过程中，必然包含地上全部附着的建筑物。如果土地上的部分附着建筑物不属于被执行人财产，但将其剔除在拍卖范围之外，必将导致被执行人财产之外的其它财产权利人无法实现其财产价值。因此，人民应当将其分开评估、一并拍卖，并根据评估结果将相应价值分开计算处置。本案中，徐州中院在案涉财产的拍卖裁定、拍卖公告及评估报告中，均未包含然连公司在租赁金驹公司名下土地后兴建的厂房及设施。其后，徐州中院在2019年12月30日作出（2018）苏03执恢68号之二以物抵债裁定中，更加明确本次的拍卖标的不包含然连公司在租赁金驹公司名下土地后兴建的厂房及设施。但是，然连公司在租赁金驹公司名下土地后兴建的厂房及设施事实客观存在，并具有财产及使用价值，且已与案涉金驹公司名下土地不可分割。徐州中院未考虑以上事实，直接将然连公司兴建的厂房及设施排除在评估、拍卖之外，客观上造成然连公司财产权益无法实现，违反上述法律规定，明显不当，应当予以撤销。综上，复议申请人然连公司的复议请求及理由有事实和法律依据，本院予以支持。徐州中院应当将案涉土地上然连公司兴建的建筑物分开评估后再一并拍卖，并将拍卖所得价款根据评估结果分开计算处置。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（二）项规定，裁定如下：撤销江苏省徐州市中级人民法院拍买、变卖连云港宝旺置业有限公司公司所有的位于连云港市板桥工业园内纵一路南、226省道西侧国有建设用地[不动产证号分别为：连国用（2010）第LY003434号、连国用（2012）第LY002003、连国用（2012）第LY002005号、连国用（2012）第LY002007号、连国用（2012）第LY002008号]及其地上建设物（无证）、附属物的执行行为。本裁定为终审裁定。审判长 李 晶审判员 赵建华审判员 苏 峰二〇二〇年九月四日书记员 王莹莹