吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终830号上诉人（原审原告）：刘春学，男，1954年6月6日出生，汉族，现住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：孙晶，吉林雅怀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭怀臣，男，1971年9月26日出生，汉族，现住吉林省公主岭市。被上诉人（原审被告）：吉林省澳达房地产开发有限公司，住所地：吉林公主岭经济开发区粘合剂厂院内。法定代表人：吕振伟。委托诉讼代理人：刘晓亮。委托诉讼代理人：赵希萌。被上诉人（原审被告）：吉林省澳达房地产开发有限公司公主岭分公司，住所地：公主岭市东三街东五委。负责人：吕振伟。委托诉讼代理人：刘晓亮。委托诉讼代理人：赵希萌，吉林省澳达房地产开发有限公司财务出纳。上诉人刘春学因与被上诉人郭怀臣、吉林省澳达房地产开发有限公司（以下简称澳达公司）、吉林省澳达房地产开发有限公司公主岭分公司（以下简称澳达公主岭分公司）买卖合同纠纷一案，不服公主岭市人民法院（2020）吉0381民初1233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘春学上诉请求：撤销公主岭市人民法院（2020）吉0381民初1233号民事判决，依法改判郭怀臣、澳达公司、澳达公主岭分公司、公主岭市颐中彩印包装厂（以下简称颐中厂）、刘德华承担连带责任。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据采信不当，适用法律错误，判决结果显失公平。1.上诉人与被上诉人之间是真实的房屋买卖关系。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是在苯板已供应给被上诉人，被上诉人房屋已建成之后签订的。签订合同的前提是郭怀臣没有钱给付苯板款，实际开发商刘德华亦或颐中厂欠郭怀臣工程款，在此情况下上诉人购买刘德华开发的颐中花园小区的房屋，购房款用债权转让的方式抵顶苯板欠款，被挂靠单位澳达公主岭分公司盖章确认，这是三方真实意思表示，三方签订的合同成立。2.从债权转让角度上说，上诉人与被上诉人签订了购房合同后，澳达公司给上诉人开具了收据就意味着郭怀臣对实际开发商刘德华（名义上是澳达公司）的债权转让给了上诉人。债权转让已生效，且债务人也同意，被上诉人应当在债权转让的范围内向上诉人承担责任。3.本案中，被上诉人已将房屋出卖给第三人致使合同无法继续履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被上诉人应承担责任。总之，上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同之后，形成了新的法律关系，一审法院不应该按原来的法律关系确定适用法律规定。4.本案应追加刘德华、颐中厂为本案第三人。一审庭审中，澳达公司称颐中花园小区实际开发商是颐中厂和刘德华，一审法院就应当追加颐中厂和刘德华为本案第三人。澳达公司、澳达公主岭分公司辩称，刘春学与我公司之间所涉及的房屋买卖合同纠纷问题实质是郭怀臣与案外人董文山之间的个人债务问题，刘春学并未实际将购房款交到我公司，况且郭怀臣是以颐中厂代理人的身份借用我公司资质开发，我公司按照与实际开发人之间的约定为其指定的第三方开具房屋买卖合同和收据，我公司全程不参与工程管理与财务管理，刘春学所提到的涉案款项系郭怀臣与其之间的个人债务。颐中花园小区直至今日仍未办理任何房地产开发证书和手续。综上，我公司不应承担连带还款义务。刘春学向一审法院起诉请求：判令三被告连带返还原告购房款（苯板欠款）404540元及利息182043元(利息自2017年5月4日至2020年5月3日，2020年5月4日起按年利率15%计算)。一审法院认定事实：颐中花园小区施工建筑过程中，郭怀臣从刘春学处购买苯板，欠刘春学苯板款。2017年5月4日，郭怀臣用颐中花园小区1号楼3单元3楼东门113平方米的房屋抵顶刘春学苯板欠款404540元。澳达公主岭分公司与刘春学就抵债房屋签订了房屋买卖合同，给刘春学开具了购楼收据。购楼收据注明颐中花园小区1号楼3单元3楼东门，面积113平方米，单价3580元，价款404540元，澳达公主岭分公司加盖财务章，郭怀臣在经手人处签字。一审法院认为，2017年5月4日，澳达公主岭分公司与刘春学签订的房屋买卖合同，系郭怀臣为偿还欠刘春学苯板款而订立的，澳达公主岭分公司与刘春学间并不存在真实的房屋买卖关系，案涉房屋所在的颐中花园小区开发项目也未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，该房屋买卖合同为无效合同。合同无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。刘春学起诉要求澳达公司、澳达公主岭分公司返还购房款及利息，因刘春学并未向澳达公司、澳达公主岭分公司支付购楼款，澳达公司、澳达公主岭分公司未依据该合同取得购楼款，故该院对刘春学该项诉请不能予以支持。刘春学起诉要求郭怀臣返还购楼款，因其主张的购楼款404540元原本就是双方买卖苯板形成的欠款，用案涉房屋予以抵偿形成的，现用房屋抵偿欠款的目的无法实现，郭怀臣负有给付该笔欠款的义务，故该院对刘春学要求郭怀臣返还该款的诉请予以支持。刘春学诉请郭怀臣给付该款自2017年5月4日起至2020年5月3日的利息182043元，2020年5月4日以后按年利率15%计算至给付时止，虽然刘春学与郭怀臣在用案涉房屋抵偿苯板款时没有约定不能履行时房款利息如何计算，但该款系双方买卖苯板欠付的货款，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，郭怀臣应向刘春学支付相应的利息，利息按照该规定的标准计算为宜。故判决：一、郭怀臣于本判决生效后十日内给付刘春学人民币404540元及利息。利息以404540元为基数，自2017年5月4日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的150%计算至2019年8月19日，之后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的150%计付至付清之日止；二、驳回刘春学的其他诉讼请求。案件受理费4832元，由郭怀臣负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明，2016年至2017年间，刘春学向郭怀臣供应苯板，郭怀臣共欠刘春学苯板款404540元。2017年5月4日，澳达公主岭分公司与刘春学签订《商品房买卖合同》，合同约定刘春学购买颐中花园小区1号楼3单元、面积113平方米房屋，价款404540元。澳达公主岭分公司同时出具了《收据》，郭怀臣在《收据》的经手人处签字，但刘春学并未实际缴纳购房款。另查明，颐中花园小区至今未取得商品房预售许可证明。本院认为，从刘春学作为债权人起诉要求郭怀臣等三被上诉人连带返还购房款（苯板欠款）的理由看，本案存在的基础法律关系是刘春学与郭怀臣之间的买卖苯板合同关系，因此从该基础法律关系进行分析，刘春学、郭怀臣与澳达公主岭分公司三方的法律关系应为债务承担而非债权转让。债务承担是指第三方介入债权债务关系，为原债务人承担一部分或全部债务的法律行为。澳达公主岭分公司作为本案基础法律关系以外的第三人，在未实际收取刘春学购楼款的情况下与刘春学签订《商品房买卖合同》并出具《收据》，即表明了其同意介入到刘春学与郭怀臣之间的债权债务关系当中成为债务人，该《商品房买卖合同》即为债权人刘春学与第三人澳达公主岭分公司之间订立的承担清偿债务的协议，一旦成立即应生效。但因澳达公主岭分公司作为商品房出卖人，至今未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，该《商品房买卖合同》应当认定无效。由于《商品房买卖合同》无效，导致澳达公主岭分公司失去了承担清偿债务义务的基础，使本案又恢复到原债权债务关系，故应由原债务人郭怀臣向刘春学履行债务。综合上述分析，上诉人请求郭怀臣、澳达公司、澳达公主岭分公司承担连带责任的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。但一审判决以澳达公司、澳达公主岭分公司未依据房屋买卖合同取得购楼款为由对刘春学的诉请不予支持理由不充分，适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条认定房屋买卖合同无效亦属适用法律不当，本院予以纠正，但判决结果正确，本院予以维持。至于上诉人请求追加当事人问题，因前述情形的存在，追加当事人已无必要，且一审时上诉人并未申请追加，故本院对此不予支持。另需纠正的是，本案应以基础法律关系确定案由，一审判决以房屋买卖合同纠纷确定案由不当，应确定为买卖合同纠纷。综上所述，刘春学的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9664元，由上诉人刘春学负担。本判决为终审判决。审判长 康 民审判员 张厚国审判员 王月光 二〇二〇年九月二十四日法官助理 陈婷婷书记员 赵春苗