河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5189号原告：范利英，女，1982年2月22日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：杨宏伟，新郑市龙湖法律服务所法律工作者。被告：河南省谊家房地产营销策划有限公司，住所地新郑市双拥路北侧东段。法定代表人：高丽霞，总经理。委托诉讼代理人：胡巧红，系该公司员工。被告：秦远鹏，男，1987年8月24日出生，汉族，住河南省新郑市。原告范利英与被告河南省谊家房地产营销策划有限公司（以下简称谊家公司）、秦远鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告范利英及其委托诉讼代理人杨宏伟，被告谊家公司的委托诉讼代理人胡巧红，被告秦远鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。范利英向本院提出诉讼请求：1.依法判令谊家公司退还中介费6300元，银行服务费5380元，房屋评估费2600元，合计14180元，并承担违约金100000元；2.依法判令秦远鹏退还剩余首付款5000元，300000元首付款的8个月利息12000元；3.依法判令二被告承担违约金20000元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2019年12月12日，范利英经谊家公司介绍购买秦远鹏名下的位于新郑市××北路东侧的房产（权证号11××**），总房款650000元，三方签订《房屋买卖居间合同》。范利英按约定向交付了300000元首付，向谊家公司交付中介费6300元，银行服务费5380元及房屋评估费2600元。因其房屋在新郑市土地规划部门和不动产登记部门备案的土地性质为租赁性质（租期为30年），与房产证上登记的不相符，导致房屋不能正常过户，房屋交易被迫终止。经信访局调解三方达成一致意见，信访局协调秦远鹏返还295000元首付款后便不再支付剩余的5000元，谊家公司在其所支付房屋首付款300000元中扣留5000元，并再让其支付房产中介费6300元，属于欺诈行为。谊家公司提供虚假信息并没有完全履行合同约定的服务义务，应当退还所有费用。为维护其合法权益，故范利英诉至法院。谊家公司辩称，范利英与秦远鹏签订房屋买卖合同属实，请求的金额时间上不吻合，金额吻合。因为签订存量房买卖合同时才发现秦远鹏房屋土地性质为租赁，与房产证不符，导致房屋无法正常过户，现土地性质已经变更为出让。秦远鹏已退还范利英295000元首付款，下余5000元是谊家公司拿着的，谊家公司不存在欺诈隐瞒事实情况。不同意范利英诉讼请求。秦远鹏辩称，双方存在买房事实，原告在签订合同前多次查看涉案房屋的房产证，多次去实地调查，对其所售房屋已使用19年知晓，所以原告主张谊家公司的工作人员隐瞒事实及欺诈行为不存在。合同签订后原告通过银行转账方式分多次汇入290000元，秦远鹏获得房款295000元。因原告到不动产登记中心过户时，不动产登记中心工作人员说涉案房屋土地性质属于租赁性质，需变更土地性质，时间约需要半个月，原告就不同意了。2020年6月28日，相关部门将涉案房屋的土地性质由租赁变更为出让。因原告不再同意交易，原、被告三方在信访局签订了调解书，双方同意终止交易，秦远鹏退还收到原告支付的房款295000元，原告于2020年6月10日签订了双方互不追究的收到条，故应驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年12月11日，卖方秦远鹏、秦更辰作为甲方，买方范利英作为乙方，见证方谊家公司作为丙方，三方签订《定金协议》，约定：一、乙方以总价陆拾伍万元整人民币购买甲方位于新郑市××街道办事处××路东侧的房屋，房屋产权证号（网签合同号）为11××77，房屋面积165.97平方米，产权人秦远鹏。二、甲乙双方约定，本协议签订当日，乙方向甲方支付壹万元作为上述房屋购房定金，如甲方不卖上述房产给乙方或不以上述成交总价卖给乙方，甲方赔偿乙方总计贰万元，反之，如乙方不买甲方上述房产，甲方收到的定金不再退还乙方。三、甲乙双方约定，上述房产付款方式为按揭，乙方于2019年12月16日前支付购房首付款贰拾万元，同时于当日在丙方安排下签订房屋买卖合同，甲乙方任何一方缺席不到场，则视缺席方违约。双方同意将甲方收到的房款定金2000元交由丙方代管到甲乙双方过户手续办齐以及物业交割完毕后交付给甲方。秦更辰、范利英、谊家公司工作人员胡巧红在协议上签名。2019年12月12日，出让方秦远鹏作为甲方，受让方范利英作为乙方，居间人谊家公司作为丙方，三方签订《房屋买卖居间合同》，约定：第一条、甲方同意将位于新华路街道办事处新建北路东侧的房屋卖给乙方，房屋产权证为11××77，房屋面积165.97平方米（以上内容以《房屋所有权证》为准）。第二条、乙方通过对甲方所售房屋进行充分了解，愿意购买该房屋，经双方协商同意该房屋付款方式为现金付款加银行按揭，乙方需要申请住房贷款。第三条、经甲、乙双方协商，该房屋成交价为：人民币陆拾伍万元整。第八条丙方权利和义务：（1）丙方促成双方签订买卖合同时，甲乙双方分别向丙方支付成交价1%的居间服务费。第十一条、合同的解除，（1）甲乙丙三方就解除合同协商一致的；（6）当事人协商一致解除合同的，即视为丙方已提供服务并服务完结，原合同全额服务佣金作为丙方服务报酬不再退还双方当事人。秦更辰系秦远鹏之父，其代秦远鹏在上述《定金协议》及《房屋买卖居间合同》上签字，秦远鹏对此予以认可。《定金协议》签订当日，范利英支付谊家公司10000元定金；秦更辰、秦远鹏向范利英出具《收到条》，载明“今收到范利英购买新华路办事处新建北路东侧煤建公司家属院南楼西单元肆楼西湖房屋定金壹万元整（10000元），其中贰仟元由河宜家房产代管。”谊家公司按《定金协议》约定，先行扣除2000元，又以收取服务佣金名义扣除3000元，并于2019年12月12日向秦远鹏出具《收到条》，载明“今收到秦远鹏支付新郑市××街道办事处××路东侧煤建公司家属院南楼三单元402房屋交易服务佣金3000元。收到人：胡巧红2019.12.12”。下余5000元，秦远鹏认可谊家公司已向其支付。《房屋买卖居间合同》签订后，范利英通过银行转账的形式于2019年12月12日支付秦远鹏购房款190000元。于2019年12月14日支付谊家公司中介费6300元；于2020年4月7日按谊家公司要求支付银行服务费5380元；于2020年4月10日按谊家公司要求支付房产评估费2600元。2020年4月24日，卖方秦远鹏作为甲方与买方范利英作为乙方签订《新郑市存量房买卖合同》（合同编号：2020100510号），合同约定：第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已对房屋具体情况作了充分了解，并愿意购买该房屋。该房屋具体情况如下：1、房屋坐落于新郑市××街道办事处××路东侧，房屋建筑面积165.87平方米。2、房屋的所有权证号（不动产权证号）为11××**；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。第四条经双方协商确定，该房屋成交价款为（大写）陆拾伍万元整，（小写）650000元。房款的支付方式和支付时间为：1、乙方于2020年4月24日前向甲方支付房款300000元。2、乙方于领取不动产权证书时支付余款350000元。2020年5月5日、5月7日，范利英分别向秦远鹏账户转账20000元、80000元用以支付下余首付款。2020年5月7日，秦远鹏为范利英出具《收到条》，载明“今收到范利英转账首付款壹拾万元整（100000.00元），共计首付款已支付叁拾万元整。新建路东侧煤建公司家属院南楼三单元402号”。合同履行期间，因涉案房屋土地性质问题，双方在办理涉案房屋过户手续时受阻，范利英不同意继续履行合同，范利英、秦远鹏、谊家公司三方就此事于2020年6月9日签订《调解书》，协议约定：“一、买卖双方自愿中止交易，买卖合同作废；二、买卖双方和中介公司三方配合，三日内将撤销手续提交房管部门，卖方将首付款30万元（其中5000元在中介公司）退给买方，如有一方违约，不配合走有关手续，自愿赔偿对方壹拾万元整（100000元整）；三、买方对贷款服务费持异议，双方保留依法维权的权力”。2020年6月10日，秦远鹏以银行转账的方式退还范利英首付款295000元，范利英于当日为秦远鹏出具《收到条》，载明“今收到秦远鹏退还购房首付款贰拾玖万伍仟元整（295000元），双方中止交易，互不追究任何责任。”后范利英以仍应退还其中介费、银行服务费、房屋评估费、下余首付款及利息等为由提起诉讼，在本案审理过程中，将诉讼请求变更为：1.判令谊家公司退还中介费6300元，银行服务费5380元，房屋评估费2600元，合计14280元；2.判令秦远鹏退还剩余首付款5000元，300000元首付款的8个月利息12000元，定金20000元，共计37000元；3.本案诉讼费用由二被告承担。另查，秦远鹏的新房权证字第**房屋所有权证上载明的土地状况为出让。2020年6月28日，针对秦远鹏反映的涉案房屋因土地性质无法办理过户问题，新郑市自然资源和规划局制作了《关于秦远鹏反映有关问题的行政答复》，答复载明“对于以上反映问题，中心领导高度重视，目前问题已解决，可以正常办理业务”。本院认为，原、被告三方签订的《定金合同》、《房屋买卖居间合同》，范利英与秦远鹏签订的《新郑市存量房买卖合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《定金协议》三方已履行完毕。后因涉案房屋土地性质问题导致《新郑市存量房买卖合同》无法顺利履行，继而经协商一致，三方签订了《调解书》，同意解除《房屋买卖居间合同》和《新郑市存量房买卖合同》。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《新郑市存量房买卖合同》和2020年5月7日秦远鹏为范利英出具《收到条》可以证实，秦远鹏认可收到原告购房款300000元，谊家公司亦认可扣除了5000元，同时结合相关证据可以证实，该5000元系由谊家公司代管的2000元和秦远鹏支付的中介费3000元组成，依据双方签订的《买卖房屋居间合同》，秦远鹏应当支付谊家公司中介费，故秦远鹏应当承担返还欠付范利英5000元购房款的义务。关于范利英主张秦远鹏支付占用购房款期间的利息的问题。虽然本案房屋买卖合同未能顺利履行完毕系因秦远鹏房屋土地性质问题造成，但该问题并非因秦远鹏自身过错导致，范利英亦无证据证明秦远鹏存在故意隐瞒该问题的情形，且无法过户的情形已在2020年6月28日消失，另范利英支付秦远鹏房款300000元系按照双方签订的《新郑市存量房买卖合同》履行支付房款的义务，秦远鹏对房款300000元系合法占有，范利英提出秦远鹏应支付占有其房款300000元8个月的利息12000元的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。但因秦远鹏未履行返还全部房款的义务，秦远鹏应支付未返还房款5000元的利息，以未返还房款5000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自协商解除合同签订《调解书》之日起三日后即2020年6月13日计算至实际清偿之日。关于范利英主张秦远鹏双倍返还定金20000元的问题。范利英主张秦远鹏作为收受定金的一方，未履行约定的过户义务，秦远鹏应当双倍返还定金20000元，但因该10000元定金在合同履行过程中已作为向秦远鹏支付的购房款，且合同无法顺利履行非因秦远鹏过错，后无法办理过户手续的情形已消失，秦远鹏不存在违约行为，故原告提出的双倍返还定金的请求，本院不予支持。关于范利英主张返还中介费6300元、银行服务费5380元、房屋评估费2600元的问题。依据原、被告三方签订《买卖房屋居间合同》约定，谊家公司在促成范利英与秦远鹏签订买卖合同时，双方均应分别支付成交价1%的居间服务费，范利英与秦远鹏已于2019年4月24日签订《新郑市存量房买卖合同》，故范利英主张谊家公司返还中介费无合同及法律依据，本院不予支持。谊家公司收取范利英银行服务费5380元、房屋评估费2600元，无合同及法律依据，故本院对范利英提出的要求谊家公司返还银行服务费5380元、房屋评估费2600元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，判决如下：一、被告秦远鹏应当于本判决生效之日起十日内支付原告范利英房款5000元及利息（以5000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月13日计算至实际清偿之日止）；二、被告河南省谊家房地产营销策划有限公司应当于本判决生效之日起十日内支付原告范利英银行服务费5380元、房屋评估费2600元，共计7980元；三、驳回原告范利英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1662元，由原告范利英负担1519元，由被告秦远鹏负担55元，由被告河南省谊家房地产营销策划有限公司负担88元。本判决为终审判决。审 判 员  孙保宪二〇二〇年九月十六日代理书记员  宋改换