山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终98号 上诉人（原审被告、反诉原告）：泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会，住所地泰安市泰山区邱家店镇迓庄村。 法定代表人：杨洪迎，村主任。 委托诉讼代理人：乔建奎，山东泰山蓝天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙平，山东泰山蓝天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安市嘉天宇物业有限公司，住所地泰安市泰山区邱家店镇迓庄村。 法定代表人：李秀萍，总经理。 委托诉讼代理人：范正群，泰安岱岳信达法律服务所法律工作者。 上诉人泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会（以下简称迓庄村委会）因与被上诉人泰安市嘉天宇物业有限公司（以下简称嘉天宇物业公司）合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019)鲁0902民初1802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 迓庄村委会上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.《迓庄社区销售代理合同》及《补充协议》是被上诉人与邱家店镇迓庄社区签订的，不是与上诉人签订的，对上诉人没有约束力，一审判决依据两份协议判决上诉人承担3579720元的可得利益损失没有法律依据。两份协议甲方处加盖的是“邱家店镇迓庄社区合同专用章”，但是邱家店镇迓庄社区没有依法成立，也不是上诉人出资设立的，与上诉人没有法律上的利害关系，两份协议对上诉人没有法律约束力，一审依据两份协议判决上诉承担3579720元的可得利益损失没有法律依据。2.两份合同是无效合同，被上诉人依据无效合同主张可得利益不应得到支持。本案中，被上诉人主张可得利益损失的依据是两份协议的约定，但是两份协议的内容是迓庄社区委托被上诉人向社会不特定的人销售“迓庄社区建设的住宅楼”。根据房地一体的原则，销售住宅楼必然包含土地使用权的转让，由于这些住宅楼占用的是迓庄村的集体土地，没有取得用地和建设规划审批，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第六十三条的规定，这些住宅楼是禁止流通物，即使是委托人也不能进行销售，显然，委托的事项违反了法律的禁止性规定，这两份协议是无效的。《补充协议》第八条的约定不能成为本案的裁判依据。3.被上诉人代理销售的是农村集体土地上的房产，且没有任何建设审批手续，属于禁止销售物，其销售行为必然违法，不会产生合法收益，当然不存在受到法律保护的可得利益。《土地管理法》第七十四条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案中，被上诉人代理销售的是农村集体土地上的房地产，且没有任何建设审批手续，所建设的楼房依法应当拆除或者没收，当然不允许对外销售，其销售行为违法。即使存在销售收入依法应当没收，不会产生合法收益，当然不存在受到法律保护的可得利益。一审判决没有对此作出审查和认定，直接判决支持了被上诉人3579720元的可得利益损失是错误的，请求二审法院纠正。4.上诉人不存在单方解除合同的行为，不存在赔偿被上诉人3579720元的可得利益损失的条件。根据一审判决可知，本案上诉人与被上诉人实际具有解除合同及补充协议的合意，并通过判决解除了两份合同，不存在上诉人单方解除合同的法律后果，当然不存在适用《补充协议》第八条的条件，一审强行适用《补充协议》第八条的约定，迳行判决上诉人赔偿被上诉人3579720元的可得利益损失没有事实和法律依据。５.一审判决认定的可得利益损失数额是3579720元没有证据支持。被上诉人主张的可得利益损失数额3579720元，是按照每幢楼未经被上诉人之手销售套数、每套房屋建筑面积，以及每套单价相乘后的20%计算的数值，但是这些基本数据仅是被上诉人的单方陈述，并无相应证据支持，且与《补充协议》第八条约定的建筑面积以规划为准也不一致。事实上，这些楼盘中，A6号楼中有34套楼房是回迁给本村村民的，这是上诉人拆迁本村村民住宅后必须履行回迁的法定义务，不应包含在委托销售中，一审没有查明这些基本事实，判决可得利益损失数额是3579720元没有证据支持。6.根据一审查明的事实，被上诉人从签订合同后长达半年多的时间仅仅售出一套房屋，并无其他投入，更无所谓的实际损失，仅仅签订了两份合同就获得3579720元的巨大利益明显不公平。7.一审判决不予纠正，上诉人存在巨大风险，影响基层政权稳定。一审判决未能查明委托事项不合法，合同依法不得履行的事实，无视被上诉人履行不能的事实，将委托销售合同目的不能实现的原因全部归责于上诉人也是没法律依据的，也是不公平的。如果一审判决不予纠正，紧接着，被上诉人将会依据生效判决和《补充协议》第九条的约定主张1000万元的违约金，这种连环诉讼的目的，就是借助法院民事审判的平台，达到其不劳而获的目的，让上诉人限于巨大的债务风险之中，让一个基层村民委员会的集体利益丧失殆尽，从此背上巨大的债务包袱。 嘉天宇物业公司辩称，一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决合理得当，请求法院驳回上诉人上诉请求，理由如下：一、上诉人认为涉案两份代理合同是与迓庄社区签订的，对上诉人没有约束力的观点不成立。1.上诉人给被上诉人发出的单方解除合同的通知书落款印章也是上诉人印章。2.在一审中查明，上诉人认可该社区是上诉人为涉案工程阳光城项目专门刻制了“邱家店镇迓庄社区合同专用章”，合同中迓庄社区就是上诉人，迓庄社区的权利义务由上诉人享有和承担。3.一审中，上诉人对被上诉人提起反诉要求解除合同，由此印证上诉人承认为该案的诉讼主体，合同在有效的前提下才能解除，由此上诉人自认合同有效。4.在其他案件中上诉人均没有对主体提出过异议，事实上涉案工程是上诉人开发的，受益人也是上诉人。所以上诉人此理由不成立。二、上诉人主张涉案两份代理合同为无效合同，被上诉人依据无效合同主张可得利益不应得到法律支持的观点不成立。1.涉案合同经过一审法院（2017）鲁0902民初1733号民事判决书认定为有效合同，上诉人同时提起反诉并依据该判决申请执行，更加印证上诉人自认合同有效且诉讼主体正确的事实。且合同是双方真实意思表示，合同内容不违反《合同法》第52条的规定。另外，涉案代理合同签订前，上诉人邀请被上诉人的工作人员与其村两委成员及党员、村民代表共同开的议事会，经其集体表决同意后与被上诉人签订的合同，并有会议记录在上诉人处。由此证实上诉人与被上诉人签订的合同是经过其组织程序的，是上诉人集体意思表示。所以上诉人主张合同无效的观点不成立。三、上诉人主张被上诉人是代理销售的农村集体土地上房地产，且没有建设审批手续，属于禁止销售等观点不成立。1.涉案建设项目是经过泰安市人民政府泰政土字{2015}154号文件审批的合法建设用地。2.上诉人适用《土地管理法》第七十三条的规定也是对买卖或者非法转让土地，擅自将农村用地改为建设用地的处理规定。本案涉案工程项目不存在该法条规定的情况。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条等规定，违反强制性规定是指违反效力性强制性规定。上诉人适用的该条法律是管理性强制性法规，而非效力性强制性法规。《土地管理法》规范的是直接以土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖。因此，该规定不适用本案合同效力的认定。3.依据新法优于旧法的原则该法条已经不适用。新的《土地管理法》原则违章建筑的认定应当有行政机关的认定书，根据该法第44、60、62、63、65条规定农业用地转为建设用地的应当办理专用审批；国家鼓励农村对基本农田之外土地予以开发且简化审批程序；保障农村村民居住条件，实现户有所居；对于已建建筑项目仅是在本法之后不得扩建、重建而非拆除。根据《物权法》第五十八条、第六十一条规定，涉案房产属于上诉人财产当然有权处分。4.上诉人主张涉案房屋属于非法建筑应当拆除的观点极大损害了住户和全体村民的利益，其观点成立势必造成区域内社会不稳定的后果，该观点应当予以制止。5.上诉人自认涉案工程为非法建筑，但既然是明知非法建筑为什么还要继续承建，还要和被上诉人签订委托销售合同，明知违法而为之岂不是违法乱纪吗？上诉人主张被上诉人以后会提起1000万元的违约金诉讼，说明上诉人知道自己合同违约的事实。所以上诉人的上述观点不成立。四、上诉人主张不存在单方解除合同的观点与事实不符。2016年8月8日上诉人向被上诉人发出的书面《解除合同通知书》，后又封堵上诉人销售大厅，抢夺办公用品，强行驱赶工作人员，致使被上诉人无法进行销售工作，被上诉人为此报警，在泰山区某镇派出所有报警记录可查。上诉人还将剩余房产私自销售一空。由此可见，上诉人单方提出解除合同，导致合同无法履行，其行为构成合同根本违约。所以其观点不能成立。五、上诉人主张一审判决认定的可得利益损失数额没有证据支持的观点不成立。因为根据双方签订的代理协议明确约定了被上诉人可得利益计算方式和违约处罚的条款，双方并没有约定回迁楼的问题。根据委托协议内容，明确约定了损害赔偿按基准价的10%至20%，可得利益还包括销售价超出基准价部分。依据《合同法》第一百一十三条等法律的规定，损失还包括可得利益部分。被上诉人依据合同约定、上诉人违约事实和法律规定向其主张的按最低标准要求损失赔偿数额，于法有据。六、上诉人诉称被上诉人没有其他实际投入，仅仅签订了两份合同就获得3579720元的巨大利益明显不公平的事由显然不成立。首先该观点不应是上诉人主体身份的认知水平，甚至不符合一般完全民事行为主体的认知水平。单凭个人意愿、以感性的眼光评判问题是非实证主义的思想，这与法律是不相适宜的。诚实守信是为人处世的基本原则。合同达成就要履行，违反合同的就应当承担相应责任。损失的大小是根据合同约定、合同标的、违约责任和损失的计付标准，并根据相关法律规定来确定的。涉案合同是双方在平等自愿的情况下达成。上诉人为追求最大利益，单方恶意撕毁合同，被上诉人为此主张损失何来显失公平？七、上诉人主张一审判决不予纠正，上诉人存在巨大风险，影响基层政权稳定的事由不成立。首先，上诉人所谓的为了基层政权稳定而要求纠正法院判决观点，是要挟法律的行为。根据双方合同约定和上诉人行为事实，上诉人将被上诉人的应得利益已经占为己有，所以一审判决并未给上诉人造成损失。从上诉人主张涉案房产是违建应当全部拆除来看，其根本不顾及本村村民和房屋居住人的利益，其主张一旦得到实施，势必会引起当地社会秩序和基层政权的不稳定。另外，维护基层政权是每个公民或单位组织的义务，也是上诉人应尽义务。而维护政权稳定的前提是“有法必依，违法必究”。上诉人不履行合同义务，随意解除合同、侵犯合同对方权利，损害合同对方利益，是肆意践踏法律尊严的行为。另外，上诉人诉称被上诉人持合同主张损失是“不劳而获的行为”的观点是对被上诉人的诋毁。综上可见，上诉人的行为恰恰是影响基层政权稳定的重要因素。八、被上诉人因为涉案委托事宜与上诉人发生十余起诉讼，致使被上诉人身心疲惫。在上诉人开发之初，因为没有承建实力，导致项目搁浅。是被上诉人的法定代表人积极筹措资金帮其偿了还高息欠债，帮着找来承建队伍，帮忙赊购建材，把三套只有基础状态的烂尾楼顺利建成。为了帮着打开房产销售市场，被上诉人不惜让利，自掏腰包垫资宣传。如果按原计划，这片楼区早已建成。工程仅仅建了三栋楼，被上诉人也仅仅才卖出十几户楼房，上诉人就单方撕毁合同，封堵销售大厅，抢夺办公用品，强行驱赶售楼的工作人员；对经过被上诉人签订《购房认购书》的购房户，采取驱赶、堵门、换锁、破坏门锁、恐吓、拆水表、断电、阻碍装修、限制出入、甚至找闲散人员强行住进购房户家里等恶劣行为严重影响了住户的正常生活。综上，被上诉人主张的合同损失于法有据。一审判决程序合法、判决合理得当。 嘉天宇物业公司向一审法院起诉请求：要求被告按楼房的基准价的20%赔偿经济损失3579720元。 迓庄村委会向一审法院对嘉天宇物业公司提出反诉请求：解除原被告双方签订的《迓庄社区销售代理合同》及《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》。 一审法院认定如下事实：2015年11月27日，原、被告签订《迓庄社区销售代理合同》，被告为甲方，原告为乙方。合同约定：双方就甲方委托乙方代理销售甲方建设的迓庄社区事宜，达成以下协议。第一条、合作方式和范围，甲方指定乙方为迓庄社区阳光城一期及二期楼盘独家销售代理，该项目为住宅楼，一期销售面积共计约10万平方米，已实际建筑面积为准。第二条、合作期限，1.本合同代理期限为24个月，自2015年12月1日至2017年12月1日。合同到期前30天内，如双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长至项目销售完为止。2.本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。3.在本合同有效期内，甲方不得与个人或单位签订迓庄社区房屋代理合同。第三条、费用负担。甲方提供办公室及家具，项目的推广费用由乙方负责。乙方负责项目的推广费用、具体销售工作人员的开始及日常支出。第四条、销售价格，销售基价：本代理项目6+1层均价为1600元/平方米，11+1层均价为1750元/平方米，超出部分全部归乙方所有。第五条、代理佣金及支付，甲方同意按下列方式支付代理佣金，甲方在签订正式销售合同并获得全部房款后，按实际交款额提取，乙方对销售合同中指定房地产的代理责任即告完成，即可获得全部代理佣金，甲方应在收到首期房款后不迟于7天将代理佣金全部支付乙方；乙方若代甲方收取房款，应不迟于24小时内将房款汇入甲方指定账户，乙方不得擅自挪用代收的房款。第六条、甲方的责任，甲方应向乙方提供收款银行账户、项目批准的有关证照，体用相关项目进度情况，并保证乙方客户所订的房号准确无误，按合同规定时间按时向乙方支付有关费用。第七条、乙方的责任，1.制定推广计划书、进行广告宣传、策划、派送宣传资料、售楼书，在甲方与客户正式签署售楼合同前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；乙方不等超越甲方授权向购房方作出任何承诺。4.客户购房必须到村财务交纳购房款，如遇特殊情况，经甲方允许后，乙方代收客户购房款，且不得挪作他用，擅自挪用购房款造成的后果，由乙方承担法律责任。第八条、合同的终止和变更。1.本合同到期时，双方若同意终止本合同，应妥善处理终止后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。 2016年4月12日签订《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》,对前述合同的部分条款进行了补充和修改：第一条甲方指定乙方为迓庄社区阳光城居民楼一期（41幢）及二期（21幢）楼盘（住宅楼）独家销售代理，销售面积以实际建筑面积为准。第二条代理销售期限24个月，自该工程（住宅楼）全部竣工验收合格之日起算。第四条、销售价格，6+1层（无电梯）均价为1500元/平方米（阁楼赠送），6+1层均价为1600元/平方米，11+1、17+1层均价为1750元/平方米，原告有权在销售基价的基础上上浮10%-20%对外宣传和推销，超出销售基价部分作为佣金归原告所有。第八条、违约责任，1.如甲方单方解除本协议，应赔偿乙方整体楼盘（62幢、约34万平方米，以规划为准）未销售部分基准价20%的可得利益。2.如单方违约，除第一项约定外，还应向对方支付违约金一千万元。 上述合同及补充协议加盖了原告的公章，被告加盖了“邱家店镇迓庄社区合同专用章”。对此，被告提出被告为迓庄社区即阳光城项目所专门刻制了“邱家店镇迓庄社区合同专用章”，甲方就是被告，被告认可上述合同及补充协议中甲方的权利义务由被告承担及享有。 被告于2016年8月8日给原告发出《解除合同通知书》，以原告未将购房款汇入被告账户已构成根本违约，且原告不具备房地产销售代理资质，并由此导致合同目的不能实现为由，通知原告解除双方签订的《迓庄社区销售代理合同》、《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》。 本案原告曾于2018年4月19日起诉本案被告，要求上述合同及补充协议均为有效合同，并要求本案被告支付代理佣金14000元。本案被告在该案中提出反诉，要求本案原告支付购房款23000元及利息。一审法院在该案中查明：2016年5月10日，迓庄村向案外人徐丽出具150000元的收据一份，收据背面注明：“于2016年7月4日专为售楼款，此借款150000元减去售楼款90平方×1500元﹦135000元，此借款还欠15000元。”2016年6月22日，原告与徐衍政签订购房认购书一份，约定徐衍政订购迓庄社区（阳光城）A6栋二单元东户101室房屋，建筑面积96平方米，总价158000元，徐衍政一次性付清全款。双方签章下方注明：“迓庄村收售楼款135000元，此款是用2016年5月10日的徐丽借款顶”。原告收取徐衍政158000元购房款后，向被告支付135000元。一审法院在该案中认为，原告认可收取购房人徐衍政158000元购房款后，只向被告支付135000元，现被告向原告主张购房款，原告应当返还被告购房款23000元。虽然在原告支付全部购房款之前，被告支付原告代理佣金的条件尚未成就，但为减少诉累，被告应支付原告的代理佣金可在该23000元购房款中予以扣除。原告的佣金应为158000元-1500元/平方米×96平方米=14000元。一审法院于2018年7月19日作出（2018）鲁0902民初1733号民事判决书，判决：一、原告泰安市嘉天宇物业有限公司与被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会于2015年11月27日签订的《迓庄社区销售代理合同》、于2016年4月12日签订的《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》均为有效合同；二、原告泰安市嘉天宇物业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会购房款9000元及利息（以9000元为基数，按同期银行贷款利率，自2016年7月4日起计算至实际返还之日止）。 被告提出反诉要求解除双方签订的《迓庄社区销售代理合同》、《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》，其理由如下：1.被告提出原告在向案外人徐衍政收取158000元购房款后，向被告交付了135000元，违反了不得擅自挪用代收房款的约定。2.被告提交原告分别与案外人李传省、徐丽、张恩豹、刘庆荣签订的《购房认购书》共6份（该四位案外人分别起诉本案原被告，均要求双倍返还定金，现均已撤诉），并据此主张原告在与案外人签订《购房认购书》后，未将房款交付被告，并且未经被告同意，私自向购房方作出交房及抵顶房款的承诺，违反了合同约定。原告则提出上述房屋认购书均没有超出代理权限，所收取的定金均已交付给村委。 原告提出已建成的楼房共三幢，分别为A1、A2、A6号楼（其他尚未建设）。其中A1号楼36套（有电梯），每套建筑面积143平方米；A2号楼48套（有电梯），每套建筑面积70平方米；A6号楼48套（无电梯），每套建筑面积90平方米。被告认可已建成楼房为三幢楼属实，但提出A2号楼每套建筑面积为76平方米，A6号楼每套建筑面积为96平方米。 原告认可A1号楼经原告卖出9套，剩余27套并非由原告出售；A2号楼原告没有出售；A6号楼经原告出售给案外人徐衍政1套，剩余47套并非由原告出售。被告则认可经原告代理仅卖出徐衍政购买的A6楼2单元101户房屋，其他房屋都由被告顶账或出售给他人。原告提出其仅收到了出售案外人徐衍政1套房产的佣金，其他佣金未收到。 原告主张可得利益损失如下：A1号楼，27套×143平方米×1600元/平方米×20%﹦1235520元；A2号楼，48套×70平方米×1600元/平方米×20%﹦1075200元；A6号楼，47套×90平方米×1500元/平方米×20%﹦1269000元，合计3579720元。 一审法院认为，双方签订的《迓庄社区销售代理合同》、《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》均系有效合同，双方均应严格按照合同及补充协议的约定履行各自的义务。被告主张解除合同的理由为：一.原告收取了案外人徐衍政收取158000元购房款后，向被告交付了135000元，留下23000元违约；二、反诉被告与另外4个案外人签订《购房认购书》时私自承诺交房日期及违约责任，均系违约行为，且给反诉原告造成了巨大损失，已构成合同履行不能。关于第一点理由，原告留下23000元的原因系其提前扣取了佣金，有着合理的理由，且该行为并非根本违约，亦非由此导致合同履行不能，更未给被告造成了“巨大损失”，因此，该项理由显然不是解除合同的法定事由。关于第二点理由，该4位案外人均已撤诉，被告并未举证证实有关购房认购书中的书写的交房日期及违约责任系原告私自承诺，更未证实所谓的私自承诺给被告造成了巨大经济损失，亦不能由此确认“已构成合同履行不能”。故该项理由显然并非解除合同的法定事由。综上，被告主张解除合同的理由不成立，但原告主张可得利益损失，其前提为解除双方签订的合同及补充协议，此能证实原告的实际意思为同意解除合同，即双方实际具有解除合同及补充协议的合意，故现被告反诉要求解除双方签订的《迓庄社区销售代理合同》、《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》，一审法院予以支持。被告于2016年8月8日给原告发出《解除合同通知书》，通知原告解除双方签订的《迓庄社区销售代理合同》、《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》的理由显然成立。原告提出其仅收到了出售案外人徐衍政1套房产的佣金，其他佣金未收到，被告认可经原告代理仅卖出徐衍政购买的A6楼2单元101户房屋，其他房屋都由被告顶账或出售给他人。因此，被告向原告发出《解除合同通知书》系被告单方解除合同的行为，且其解除合同的实际原因为“除了徐衍政购买的A6楼2单元101户房屋，其他房屋都由被告顶账或出售给他人”，即实际因被告的原因导致合同无法继续履行，原告实际在合同履行过程中仅得到一套楼房的佣金。无论合同是否解除，由于被告已经将其他房屋顶账或出售给他人，显然导致原告合同目的不能实现，此系被告根本违约，被告应当赔偿原告的经济损失。《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》第八条的约定，被告应赔偿原告整体楼盘（62幢、约34万平方米，以规划为准）未销售部分基准价20%的可得利益，现原告参照或依据该条约定仅主张A1号楼27套、A2号楼48套、A6号楼47套基准价格20%的损失合计3579720元，于法有据，一审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款规定，判决：一、解除原告泰安市嘉天宇物业有限公司与被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会签订的《迓庄社区销售代理合同》、《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》；二、被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰安市嘉天宇物业有限公司损失3579720元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17718.18元、保全费5000元，共计22718.18元，由被告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 迓庄村委会提交四份证据： 证据一、泰安市国土资源局作出的泰国土资罚字[2015]第1218号行政处罚决定书（复印件）、一审法院作出的（2016）鲁0902行审116号和117号行政裁定书、泰安市国土资源局作出的国土资源行政处罚听证告知书。证明：1.《代理合同》及《补充协议》约定的委托销售的楼房属于违法占地，且没有建设手续，两份合同约定的委托嘉天宇物业公司对外销售的“楼房”是违法的，也是禁止对外销售的。而且泰安市国土资源局已经于2015年8月26日作出行政处罚并已经申请强制执行，委托销售的房屋已经被没收归国家所有，约定“由嘉天宇物业公司对外销售”的内容侵害国家利益，违反了法律的禁止性规定，两合同无效，嘉天宇物业公司不得依据无效合同取得可得利益；2.两份合同约定的委托嘉天宇物业公司对外销售的“楼房”已被国家没收，依法不得对外销售，嘉天宇物业公司不存在可得利益，原审判决迓庄村委会赔偿嘉天宇物业公司3579720元的可得利益是错误的。 嘉天宇物业公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。理由：1.泰国土资罚字[2015]第1218号《行政处罚决定书》出具时间是2015年8月26日，此时涉案楼房只是在基础状态，涉案楼房尚未建成。处罚原因是所承建工程占用耕地尚未转成建设用地。2015年12月22日经泰安市政府发布的，泰政土字【2015】154号文件证实涉案土地已经转为建设用地。转为建设用地在行政处罚之后，证实已改变了处罚的事实依据。行政处罚已无法证实建筑物系违法建设。2.涉案工程重新启动时间是2016年，涉案项目在未处理完泰安市国土资源局处罚问题，村委、镇政府绝不可能顶风而上，明知是违法建筑而继续开工的。3.行政处罚对房屋的收缴是由政府执行，政府允许涉案项目继续建设，涉案房屋被国家没收的事实不存在。4.被上诉人与上诉人签订委托代理合同的时间为2015年11月27日，假如涉案工程系违法建设，被上诉人在明知道却隐瞒事实的情况下，与被上诉人签订委托合同，主观上是恶意欺骗行为，由此给被上诉人造成的损失更应当承担责任。另外，从上诉人举证的该行政处罚决定书内容中，证实涉案工程符合土地利用总体规划的事实。综上，上诉人的该组证据不能证明其目的。 证据二、2017年3月20日嘉天宇物业公司与毛丙华签订《购房认购书》（复印件），该证据来源于上诉人与被上诉人在其他案件中被上诉人提交给法庭的证据，因此上诉人没有证据原件,证明：在一审判决以前，双方没有解除《代理合同》及《补充协议》，因为根据被上诉人提交的证据显示在上诉人发出解除通知后嘉天宇物业公司仍在对外销售房屋。一审判决是基于双方的合意判决解除了两份合同，本案不存在上诉人迓庄社区单方解除合同的法律事实，而且不符合适用《补充协议》第八条第（1）项的条件，原审判决迓庄村委会承担嘉天宇物业公司3579720元的可得利益损失没有法律依据。 嘉天宇物业公司质证称，对证据二真实性没有异议，对证明目的有异议。被上诉人与毛丙华签订的协议，属于被上诉人正常的业务范围。被上诉人与毛丙华签订的合同既维护了上诉人利益，也维护了案外人毛丙华的利益。上诉人向被上诉人发出解除合同通知书是其单方意思表示，该行为侵害了被上诉人的合法权益。后期上诉人采用暴力手段致使被上诉人无法进行营销工作（在邱家店镇派出所有报警记录），并自称将剩余楼房全部售出而构成根本违约。上诉人未经与被上诉人协商一致，单方发出解除合同通知书，行为上阻碍被上诉人履行合同约定的工作，这当然是单方意思事实。从上诉人“因为根据被上诉人提交的证据显示上诉人发出解除通知书后嘉天宇物业公司仍对外销售房屋”这句话的言外之意，上诉人发出解除通知书，无论该文书合法与否被上诉人都应当无条件服从，这是强盗逻辑。上诉人主张的“一审判决书是基于双方的合意判决解除合同”，是一审法院认为被上诉人起诉时也有解除合同的意思表示而出具的判决，与上诉人理解的不是一个概念。所以上诉人该证据不能证实其证明目的。 证据三、邱家店迓庄村六号楼回迁楼分房抓阄登记表及17份改造6号楼（A6）回迁楼住房协议。证明：两份委托合同委托销售的迓庄社区一期及二期楼房中6号楼是向本村村民进行回迁安置的回迁楼，而且6号楼的33套房屋已经向本村村民回迁，委托销售的楼房中肯定不能包括应予回迁给村民的楼房，计算嘉天宇物业公司未销售部分至少应当扣除回迁给村民的部分。当然，无论回迁给村民的楼房还是其他楼房，嘉天宇物业公司依法均不得对外销售，不存在可得利益。 嘉天宇物业公司质证称，对证据真实性无法证实，对证明目的有异议，因为双方的合同中没有安置回迁住户的约定。被上诉人与案外人徐衍政签订的认购书就是该楼房的房屋。但该证据更加印证涉案楼房系上诉人开发，被上诉人所诉主体没有错误，上诉人承担责任没有错误，同时该证据驳斥了上诉人主张涉案楼房是违法建筑的观点，驳斥了上诉人维护村民合法利益的观点。因为，既然上诉人明知是违法建筑要被收缴，为什么还要分配给村民？ 证据四、一审法院作出的（2019）鲁0902刑初368号刑事判决书（复印件）,证明：上诉人迓庄村原村委书记刘成武在2004年11月至2017年12月任职期间，就本案涉诉的楼房委托销售等事务多次收受被上诉人法定代表人李秀萍给予的钱款，由刘成武直接经办和签署了《委托销售合同》以及《补充协议》，且自行加盖了根本没有备案登记、事实上也不存在的主体“邱家店镇迓庄社区”的“合同专用章”，两个合同内容明显对迓庄村集体不公平，存在恶意串通损害迓庄村全体村民集体利益的情形，应当认定为无效。原审法院依据两份对迓庄村委会没有约束力且恶意串通严重损害村集体利益的无效合同判决村委会承担357920元的可得利益损失是错误的。 嘉天宇物业公司质证称，对刑事判决书真实性没有异议，对证明目的有异议。首先，上诉人主张其原村委会书记、村主任刘成武与被上诉人的法定代表人李秀萍恶意串通损害村集体利益的观点，是对刘成武与李秀萍的恶意诽谤。对于刘成武个人问题已经通过纪委和法院查明。刑事判决书的内容中，没有任何查证双方恶意串通，损害上诉人村集体利益的事实。《迓庄社区销售代理合同》落款虽有刘成武的印章，但这是他履行职务的行为，也说明该合同是上诉人村委的意思表示，更加说明被上诉人所诉主体没有错误，上诉人承担责任没有错误。该合同是两个单位之间的意思合意，也是上诉人集体的意思表示，而非个人之间的交易。作为上诉人应当有严格的组织结构和组织纪律，不是哪个人说了算。双方签订的合同即不违反法律规定且有判决书认定合同有效，也没有违反行业规定。被上诉人法定代表人李秀萍，帮助上诉人引来资金，偿还了高利息债务。引来建筑商，帮着赊购建材将三个烂尾楼顺利建成。被上诉人为了打开销售市场，尽快为上诉人回笼资金，垫资宣传，让利润销售对其没有什么不公平的，更没有损害了集体利益。要说不公平也是因上诉人违约是对被上诉人不公平，损害的是被上诉人的利益才对。所以上诉人持该证据所证明的观点事实不存在。 嘉天宇物业公司提交八份证据： 证据一、2015年11月17日上诉人建设用地申请书一份。证据二、2015年11月23日泰山区人民政府作出的泰山政土呈字（2015）6号建设用地呈报申请书一份。证据三、2015年11月25日作出的村镇建设用地编制说明一份。证据四、泰安市国土资源局泰山区分局土地权属及证号登记表一份。证据五、2015年12月22日泰安市人民政府作出的泰政土字（2015）154号土地审批文件一份。证据六、邱家店镇土地利用总体规划图。证据七、涉案工程用地位置平面图。上述证据系从泰安市自然资源和规划局档案室查阅拍照而来。以上证据证明：证实涉案工程的用地经上诉人申请，泰安市国土资源局泰山区分局呈报，经泰安市政府批准转为建设用地，出具时间晚于泰安市国土资源局行政处罚决定书，对涉案建设工程违法建设等处罚事实已不存在，涉案工程符合规划不构成违法建设的事实。证据八、加盖上诉人公章的解除合同通知书，证明被上诉人所诉主体没有错误。 迓庄村委会质证称，对于证据一至证据七的真实性无异议，对证明目的有异议。这些证据只能证明本案涉案楼房占用的土地经过审批转为了集体建设用地，但是没有改变涉案土地属于集体土地的性质，没有改变涉案的建筑物擅自占用土地构成违法占地，涉案建筑物已经被政府没收的事实。被上诉人依法不得对外销售涉案楼房，不存在合法收入，不存在可得利益。上述证据不能证明对涉案建设工程违法建设等处罚事实已不存在，涉案工程符合规划不构成违法建设的事实。对于证据八，与本案涉案的两份合同没有关联性，不能类推使用。 本院认为，对于迓庄村委会提交的证据一、二、四，嘉天宇物业公司对其真实性并无异议，本院对其真实性予以确认。对于证据三，嘉天宇物业公司虽对真实性存在异议，但是并未提出相反证据予以推翻，对其真实性予以确认。嘉天宇物业公司提交的证据一至七，迓庄村委会对其真实性并无异议，本院对其真实性予以确认。对于证据八，与本案没有关联性，本院不予采信。 本案审理过程中，嘉天宇物业公司就上诉人二审中提出的涉案三栋楼的户数及有无电梯情况到现场进行核实，认可A1号楼为36户带电梯，A2号楼为48户不带电梯，A6号楼为36户不带电梯。 本案审理过程中，迓庄村委会提出一审法院作出的（2019）鲁0902刑初368号刑事判决，认定迓庄村委会的原村委书记刘成武多次收受嘉天宇物业公司的法定代表人李秀萍的钱款，为进一步查清刘成武与李秀萍可能存在恶意串通损害集体利益导致合同无效的情形，申请法院调取（2019）鲁0902刑初368号刑事案件卷宗材料中对刘成武的讯问笔录和李秀萍的笔录以及其他证明刘成武与李秀萍之间财务往来的相关材料。本院依上诉人的申请依法到一审法院调取了一审法院审理（2019）鲁0902刑初368号刑事案件卷宗中的对刘成武的讯问笔录8份、对李秀萍的谈话笔录3份。对于上诉人申请的刘成武与李秀萍之间财务往来的相关材料，因上述刑事判决已作出认定，本院未予调取。本院依职权调取了（2019）鲁0902刑初368号刑事案件卷宗中，与本案涉案合同签订过程及被上诉人卖房情况相关的对迓庄村委会的村主任杨洪迎的询问笔录1份、对迓庄村委会的会计王延春的询问笔录1份、对付某的询问笔录1份及对李秀萍之子陈某的询问笔录1份。 对于本院依上诉人申请调取的材料，迓庄村委会质证称，刘成武的讯问笔录否认与李秀萍之间存在经济往来，但是一审法院作出的（2019）鲁0902刑初368号刑事判决书已经查明，刘成武于2015年8月收受李秀萍当面交给的现金1万元，2016年4月29日这一天收受了李秀萍和李振业交给现金5万元和收受了李秀萍通过儿子陈某个人转帐的5万元。刑事判决书已经生效，该判决书认定的事实能够证明，在与李秀萍担任法定代表人的嘉天宇物业公司签订销售代理合同及补充协议前后，刘成武收受过李秀萍贿赂的资金。根据李秀萍在2019年2月21日的谈话笔录第10页显示的内容来看，在签订销售代理合同的当时李秀萍即交付给刘成武5万元现金，该现金是由刘成武收取，没有材料显示该5万元现金已经交给村里，而且村里没有给李秀萍出具收据，也没有将5万元现金退还给李秀萍。同时，刘成武的讯问笔录结合李秀萍的证言能够证实，刘成武通过李秀萍收过烟酒，收过李秀萍的金饰品价值1.5万元，也发生在与李秀萍担任法定代表人的嘉天宇物业公司签订销售代理合同及补充协议前后。嘉天宇物业公司提起本案诉讼所依据的可得利益条款就是在补充协议中单独增加的，该条款仅仅单独指向村委会提前解除合同应承担的违约责任。事实上，签订了补充协议后不久，村委会就发出了解除销售代理合同及补充协议的通知，随即发生了嘉天宇物业公司针对村委会提前解除合同的可得利益损失诉讼，针对性太过明显。显然，刘成武与李秀萍之间发生的索贿受贿，已经对销售代理合同尤其是补充协议的公平性产生了影响，根据民事证据的高度盖然性能够认定，涉案的销售代理合同及补充协议，符合恶意串通损害村集体利益而无效的情形，应当认定为无效。 嘉天宇物业公司质证称，首先上诉人陈述的事实与纪委对刘成武的讯问笔录和李秀萍的询问笔录内容不相符，根据法院调取的上述两组笔录载明刘成武曾5次提到与被上诉人签订合同时间、地点、背景，在场人有现在上诉人的法定代表人杨洪迎书记，原会计王延春，在场协商和签订的合同，刘成武承认泰安市泰山区邱家店镇迓庄社区合同专用章系村委刻制的，是为了工程业务方便，两组证据载明的由刘成武索贿的10万元，其中李秀萍5万元，李振业5万元是因为村委预承包给其工程劳务大包的好处费，而非因签订合同支付的好处费，从支付时间上看李秀萍支付的是2016年4月29日转给了刘成武，而合同签订时间是2015年11月27日和2016年4月12日，单从时间上看均与合同签订时间不一致，所以上诉人主张刘成武与李秀萍恶意串通签订合同损害集体利益与事实不符，于法无据。另外涉案查明的李秀萍给刘成武1.5万元金饰与合同签订时间不一致，所支付的1万元是保证金，当时是支付给的王延春，刘成武在场，仅是没有开具收据，这不是受贿和索贿。 对于本院依职权调取的材料，迓庄村委会质证称，通过以上的询问笔录可以看出委托嘉天宇物业公司进行房屋销售具体的合同内容是由上诉人原主任刘成武与李秀萍两人进行的协商，两人协商好了合同内容具体商定之后，由村会计王延春进行盖章，结合李秀萍的询问笔录在签订销售代理合同之后，李秀萍支付给刘成武现金5万元，村里并没有收到李秀萍该5万元，该5万元现金由刘成武个人收受，上述证据结合证实两份销售代理合同没有经过村委会讨论，是刘成武一个人做主确定的合同内容，王延春的笔录中非常明确，商定合同内容时王延春在另一张桌子上坐着，而刘成武与李秀萍完成了合同内容之后，刘成武拿着合同让王延春盖章，王延春只负责盖章，不知道合同内容，显然这两份合同不是村委集体利益一致的体现，只是刘成武个人意思的表示，违反了村民委员会管理的相关法律法规，应当是无效的。对陈某在询问笔录中所述的嘉天宇物业公司销售房子的情况有异议，对于陈某陈述的由上诉人开具收据不属实，并不是6套房屋的购房款，9套房子中包含这6套。 嘉天宇物业公司质证称，根据杨洪迎、王延春、付某的询问笔录以及刘成武的讯问笔录，均认可涉案合同系同村委会签订的，合同签订时均由杨洪迎、王延春、刘成武在场，这符合单位或村委的组织程序，合同合法有效，上诉人称合同系刘成武个人的意思表示，无事实依据，其观点不能成立，合同是经法院判决认定为有效合同，上诉人主张与本案不是一个法律关系。对陈某在询问笔录中所述的泰安市嘉天宇物业有限公司销售房子的情况无异议。 二审中，嘉天宇物业公司主张A1号楼其销售了9套，分别为销售给毛丙华的一楼东单元西户一套，销售给王永学的二楼西户一套，销售给张恩豹的三楼东、西户各一套，销售给刘庆荣的四楼东、西户各一套，销售给李传省的五楼东、西户各一套，销售给徐丽的六楼东户一套，该九套房屋均是零利润销售，未向上诉人主张佣金。迓庄村委会对此不予认可，称A1号楼出售的房屋目前没有入住装修，二楼西户是谁不清楚，其他的购房人都对，上述9套房子上诉人没有收到任何购房款，被上诉人未主张九套房子佣金的理由不属实，事实上是九套房子的购房款没有交到村里，不存在购房佣金。 嘉天宇物业公司主张为卖房在泰安市和新泰市雇佣了十名固定员工，兼职十几人。固定员工月工资3000元的3人，1800元的7人，兼职员工没有固定工资。为销售涉案楼房进行了广告宣传推广，制作沙盘，并对看房人车接车送，招待看房人及迓庄村委人员，其直接损失30万元。迓庄村委会对此不予认可，称嘉天宇物业公司代理销售房屋的人员只有5个，是否支付工资、工资数额均不清楚，其没有进行宣传，不存在宣传费用，没有购房人员及村委人员的招待费用，没有沙盘模型，不存在支付沙盘模型的费用，其主张的30万元的直接损失不存在，而且其没有提供任何证据支持。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年8月26日，泰安市国土资源局以迓庄村委会未取得合法有效土地手续，于2015年7月份非法占用土地建设住宅楼为由，对迓庄村委会作出了泰国土资罚字[2015]第1218号行政处罚决定书，处罚如下：1、责令退还非法占用的5190.70平方米土地；2、没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；3、对非法占用的5190.70平方米耕地，处以每平方米25元的罚款，共计人民币129767.5元（大写：壹拾贰万玖仟柒佰陆拾柒元五角）。该行政处罚决定书中非法占用的土地包括涉案楼房占用的土地。迓庄村委会在法定期限内未履行该决定。泰安市国土资源局向一审法院申请强制执行泰国土资罚字[2015]1218号决定。一审法院于2016年7月11日作出（2016）鲁0902行审116号行政裁定书及（2016）鲁0902行审117号行政裁定书，裁定：准予强制执行泰安市国土资源局作出的泰国土资罚字[2015]第1218号行政处罚决定；上述处罚决定第1、2项所确定的法律义务，由泰安市泰山区邱家店镇人民政府依法组织实施，所需费用由迓庄村委会承担；上述处罚决定第3项所确定的法律义务，限迓庄村委会于裁定送达之日起五日内履行，逾期不履行，一审法院将依法采取强制措施。迓庄村委会认可已缴纳罚款。 2015年11月17日，迓庄村委会申请对包括涉案楼房占用的土地在内的、规划用途为住宅的迓庄村5920平方米的土地申请办理农用地转用手续。2015年11月23日，泰山区人民政府作出泰山政土呈字（2015）6号建设用地呈报申请书，项目名称为泰安市泰山区2015年第6批次村镇建设用地，对包括迓庄村在内的农用地申请转为建设用地。2015年11月25日，泰安市国土资源局泰山区分局向泰安市国土资源局作出《村镇建设用地的编制说明》，其审查认为泰安市泰山区2015年第6批次村镇建设用地不存在违法用地，符合土地管理法律法规和有关规定，拟同意办理建设用地审批手续。泰安市人民政府于2015年12月22日作出《关于泰山区2015年第6批次村镇建设用地的批复》（泰政土字[2015]154号），同意迓庄村等的农用地专用建设用地，作为农村集体建设用地使用。 2017年3月20日，毛丙华与嘉天宇物业公司签订房屋认购协议，认购A1栋东单元102室房屋。 2019年8月28日，一审法院作出（2019）鲁0902刑初368号刑事判决，认定刘成武于2004年11月至2017年12月任迓庄村支部书记、村委会主任。2016年4月，在迓庄村旧村改造过程中，刘成武允诺将迓庄村10万平米高层主体工程交由嘉天宇物业公司的法定代表人李秀萍、李振业承接，并向二人索要贿赂10万元。2016年4月29日，李秀萍和李振业在被告人刘成武家中送给刘成武现金5万元。同日，李秀萍账户向被告人刘成武账户转入5万元。判决：一、被告人刘成武犯非国家人员受贿罪，判处有期徒刑一年六个月；（刑期从判决执行之日起计算。判决执行之前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自二○一九年三月五日起至二○二○年九月四日。）二、追缴被告人刘成武受贿所得赃款16万元，予以没收，上缴国库。（上述款项限判决生效后十日内缴纳。）该判决已发生法律效力。 另查明，一审法院审理的（2019）鲁0902刑初368号刑事案件卷宗材料中，泰安市泰山区监察委员会对迓庄村会计王延春的询问笔录以及对迓庄村委会村主任杨洪迎的询问笔录显示：迓庄村会计王延春陈述签订涉案两份合同时，一份是在迓庄村委会签订的，另一份合同签订时其在场，涉案合同上加盖的合同专用章由其保管；迓庄村委会村主任杨洪迎陈述签订涉案合同上加盖的合同专用章由王延春保管，销售代理合同补充协议是在迓庄村委会签订的，当时其与刘成武、李秀萍、王延春在场。 一审法院审理的（2019）鲁0902刑初368号刑事案件案卷材料中，泰安市泰山区监察委员会于2019年3月25日第二次对原迓庄村支部书记、村委会主任刘成武的讯问笔录中，刘成武供述：2017年迓庄村和李秀萍解除了合同之后，其找的李某给迓庄村卖楼；迓庄村和李某签订过售楼合同。 再查明，涉案的三栋楼户型为：A1号楼为36户带电梯，A2号楼为48户不带电梯，A6号楼为36户不带电梯。A6号楼的33套房屋迓庄村委会已经安排迓庄村本村村民回迁。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、迓庄村委会是否为涉案销售代理合同及补充协议的合同主体；二、涉案销售代理合同及补充协议是否有效；三、嘉天宇物业公司主张迓庄村委会赔偿可得利益损失是否具有事实和法律依据；四、一审认定嘉天宇物业公司的可得利益损失为3579720元是否适当。 关于第一个焦点问题，虽然涉案合同加盖的系邱家店镇迓庄社区合同专用章，但是上诉人认可涉案合同及补充协议中的权利义务由其承担和享有，且上诉人在本案中亦提出解除合同的反诉请求。而且，就上诉人与被上诉人委托合同纠纷一案，一审法院作出的(2018)鲁0902民初1733号生效判决已认定双方系涉案合同主体。综上，一审认定上诉人系合同一方主体并无不当。 关于第二个焦点问题，关于上诉人主张刘成武与李秀萍恶意串通的问题，虽然刘成武在涉案的销售代理合同补充协议签订后收受了嘉天宇物业公司的法定代表人李秀萍的贿赂，但一审法院作出的（2019）鲁0902刑初368号刑事判决已认定刘成武系允诺将迓庄村10万平米高层主体工程交由李秀萍、李振业承接，并向二人索赂，并非因签订涉案销售代理合同及补充协议受贿，且迓庄村委会村主任杨洪迎在泰安市泰山区监察委员会的询问笔录中陈述签订补充协议时其与村会计王延春在场。综上，在案证据无法证明刘成武与李秀萍恶意串通，上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张涉案合同的签订不符合民主议事程序的问题，系其内部管理问题，不能因此产生合同无效的效力。关于上诉人主张涉案房屋占用的是迓庄村的集体土地，没有取得用地和建设规划审批，涉案房屋是禁止流通物，委托的事项违反了法律的禁止性规定，涉案两份协议无效的问题。虽然双方于2015年11月27日签订销售代理合同前涉案房屋占用的系农用地，泰安市国土资源局以迓庄村委会未取得合法有效土地手续，于2015年7月份非法占用土地建设住宅楼为由，对迓庄村委会作出行政处罚决定书，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，但是合同签订后，2015年12月22日，涉案房屋占用的农用地经行政机关审批已转为建设用地，行政机关处罚的事由已消除。后上诉人缴纳了罚款，涉案三栋楼继续建设，建成后上诉人将其回迁给本村村民，亦将涉案楼房进行了销售并抵顶债务。上诉人虽主张建成的涉案楼房系违法建筑物、禁止流通物，但是并未提交有效证据证明。虽然涉案楼房占用的系集体土地，但是上诉人委托的事项并未违反法律、行政法规的禁止性规定，且一审法院作出的(2018)鲁0902民初1733号生效判决已判决双方签订的《迓庄社区销售代理合同》及补充协议为有效合同。综上，本院认定双方签订的《迓庄社区销售代理合同》及补充协议系有效合同。 关于第三个、第四个焦点问题，关于上诉人是否存在单方解除合同的行为。2016年8月8日上诉人向嘉天宇物业公司发出的《解除合同通知书》载明：嘉天宇物业公司违反了销售代理合同以及补充协议中“乙方若代甲方收取房款，应不迟于24小时内将房款汇入甲方指定账户，乙方不得擅自挪用代收的房款”的约定，已构成根本违约。本案中，一审法院作出的(2018)鲁0902民初1733号生效民事判决已查明嘉天宇物业公司收取了购房人徐衍政158000元购房款后，只向上诉人交付135000元，未按合同约定将款项全部交予上诉人。从该事实可以看出，嘉天宇物业公司违反了销售代理合同以及补充协议第五条第3项约定，构成了违约，但是该行为并未构成根本违约。本案中上诉人另主张的被上诉人与另外4个案外人签订《购房认购书》时私自承诺交房日期及违约责任，均系违约行为，且给其造成了巨大损失，已构成合同履行不能，未举证证实，亦不能由此确认嘉天宇物业公司构成根本违约。最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复明确：当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，虽然在嘉天宇物业公司存在违约行为的情况下，迓庄村委会于2016年8月8日向嘉天宇物业公司发出《解除合同通知书》，嘉天宇物业公司收到通知之日未在异议期限内以起诉方式提出异议，但因此时嘉天宇物业公司并不存在根本违约行为，不具备法定的解除条件，不发生解除合同的法律效力。且根据本院查明的事实，此后嘉天宇物业公司仍在卖房，继续履行合同义务，于2017年3月20日与案外人毛丙华签订房屋认购协议。在一审法院审理的(2018)鲁0902民初1733号案件中，上诉人在该案中亦未提出解除合同的诉讼请求。根据以上事实可知，双方之间的合同并未因为迓庄村委会向嘉天宇物业公司发出《解除合同通知书》而解除。关于一审法院认定2016年8月8日上诉人向嘉天宇物业公司发出《解除合同通知书》的实际原因为“除了徐衍政购买的A6楼2单元101户房屋，其他房屋都由被告顶账或出售给他人”的问题。本案一审中，上诉人系在一审法院询问涉案的楼房现状时作出的上述陈述，并非对发出解除合同通知的原因作出的陈述。二审中，上诉人主张其系在2016年8月8日发出《解除合同通知书》后开始自己销售楼房。该主张与2019年3月25日原迓庄村支部书记、村委会主任刘成武在泰安市泰山区监察委员会讯问中的供述基本一致。嘉天宇物业公司二审中亦认可刘成武的上述供述。一审法院认定有误，本院予以纠正。综上，双方的合同并未因为上诉人向嘉天宇物业公司发出《解除合同通知书》而解除，一审法院认定上诉人向嘉天宇物业公司发出《解除合同通知书》系上诉人单方解除合同的行为不当，本院予以纠正。虽然《迓庄社区销售代理合同》补充协议第八条约定“违约责任：1.如甲方单方解除本协议，应赔偿乙方整体楼盘（62幢、约34万平方米，以规划为准）未销售部分基准价20%的可得利益”，由前所述，上诉人不构成单方解除合同，故不能依据该条款确定上诉人向嘉天宇物业公司赔偿可得利益损失。一审法院依据上述条款判决上诉人赔偿可得利益损失不当，本院予以纠正。 本院认为，一审法院依据双方实际具有解除合同及补充协议的合意，判决解除双方签订的《迓庄社区销售代理合同》、《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》正确，双方当事人亦未提出异议。虽然涉案合同的解除系基于双方的合意解除，但是双方合同未解除前，上诉人另行委托他人销售房屋，建成的楼房除了徐衍政购买的A6楼2单元101户房屋外，其他房屋都由其顶账或出售给他人，导致合同无法继续履行，无法实现合同目的。上诉人的行为已构成根本违约，应当赔偿嘉天宇物业公司的经济损失。但是本案中嘉天宇物业公司的可得利益损失并不是必然发生，且嘉天宇物业公司亦未提交证据证明，故对于嘉天宇物业公司关于可得利益损失的主张，本院不予支持。一审法院认定不当，本院予以纠正。因本案中嘉天宇物业公司未诉请主张由于上诉人违约给其造成的直接损失，亦未提交证据证实，故对于嘉天宇物业公司的直接损失，本院不予处理。 综上所述，上诉人迓庄村委会的上诉理由部分成立，本院予以支持；因二审出现新证据而认定新的事实,致一审判决有误,本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持泰安市泰山区人民法院（2019)鲁0902民初1802号民事判决第一项，即：解除原告泰安市嘉天宇物业有限公司与被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会签订的《迓庄社区销售代理合同》、《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》； 二、撤销泰安市泰山区人民法院（2019)鲁0902民初1802号民事判决第二项，即：被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰安市嘉天宇物业有限公司损失3579720元； 三、驳回泰安市嘉天宇物业有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费17718.18元、保全费5000元，共计22718.18元，由泰安市嘉天宇物业有限公司负担9087元，泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会负担13631.18元；二审案件受理费35436.36元，由泰安市嘉天宇物业有限公司负担14175元，泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会负担21261.36元。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年九月三十日 书记员  张甜甜