江苏省常州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏04民特6号申请人：江苏明都房地产开发有限公司。住所地常州市武进高新技术产业开发区经创中心277号。法定代表人：姜祖明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱红，江苏正气浩然律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈煜，江苏东鼎律师事务所律师。被申请人：华红霞，女，1974年3月3日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：周善良，江苏怀德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王滨，江苏怀德律师事务所律师。申请人江苏明都房地产开发有限公司（以下简称明都公司）与被申请人华红霞申请撤销仲裁裁决一案，本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年3月11日召集双方当事人进行听证，明都公司的委托诉讼代理人朱红、陈煜，华红霞的委托诉讼代理人周善良、王滨到庭参加诉讼。申请人明都公司向本院提出请求：1、请求撤销常州仲裁委员会2018常仲裁字第0394号仲裁裁决。2、本案诉讼费由华红霞承担。事实和理由：2011年5月5日，申请人、常州市武进区湖塘镇小庙股份合作社（以下简称小庙合作社）为甲方，被申请人为乙方，签订了《定向合作投资协议书》一份，该协议书就三方定向合作投资“滆湖中路小庙安置区综合配套楼”项目中的“二号楼”事宜进行了约定。该协议第一条约定，将正在规划审批中的本项目“二号楼”3至11楼，由原设计的住宅性质用房变更为商业性质用房；第二条约定“二号楼”建筑面积约4330m2，总投资额为2165万，乙方出资350万（可视同确认住改商和受让该项目“二号楼”的定金），并于15日内付清；第三条约定由本案被申请人引进“上海汉庭”品牌经济酒店进行经营；第四条约定如甲方在项目土地挂牌后中标，乙方对项目“二号楼”享有优先受让权和收益权，并以5000元/m2的优惠价格购买，此前350万出资转化为受让款。该协议还对合同各方的违约责任进行了约定。2013年8月20日，申请人、小庙合作社、被申请人三方签订了《补充协议》一份，该《补充协议》约定的主要内容是对《定向合作投资协议书》载明的“二号楼”变更为“四号楼”进行确认。2016年8月21日，申请人、小庙合作社、被申请人三方又签订了《补充协议书》一份，该《补充协议书》约定，根据《定向合作投资协议书》和2013年8月20日签订的《补充协议》，本案被申请人认购的商品房系“学苑尚街”中4-102#房，面积（暂测）为4512.57m2，用途为酒店，单价为5000元/m2，总房款为22562850元。同时，该《补充协议书》还约定本案申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》生效后，本协议及其他所有协议自行终止。2016年11月8日，本案申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》，约定被申请人购买房屋施工编号为4#102号房，面积4512.57m2，单价为5000元/m2，总价为22562850元。后被申请人认为申请人未按照约定交付4#102号房旁边的房屋，向常州仲裁委员会提起仲裁，常州仲裁委员会作出2018常仲裁字第0394号仲裁裁决书。申请人认为，常州仲裁委员会2018常仲字第0394号仲裁裁决书应当予以撤销，理由为：一、2018常仲裁字第0394号仲裁裁决书超越协议约定的范围进行裁决。1、根据申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》，因该《商品房买卖合同》引起的纠纷，由常州仲裁委员会仲裁，该约定已经明确了，常州仲裁委员会仲裁范围是因《商品房买卖合同》关系引起的纠纷。《商品房买卖合同》约定的标的物是建筑面积为4512.57m2的4-102号房，并未约定4号楼整幢楼系《商品房买卖合同》的标的物。因此，常州仲裁委员会仲裁的范围有且仅有4-102号房产生的买卖关系纠纷，而不包括4-102号房以外的房屋买卖纠纷。2、仲裁裁决书涉及的4-106、4-107、4-108与4-102是分别独立的房屋。首先，4-106、4-107、4-108与4-102在规划涉及中，都具有独立的编号，是分别独立的四套房屋；其次，申请人发送给被申请人及其丈夫的规划图纸中，这四套房屋也是独立的，被申请人对此也是明确的；最后，购房合同附件中的平面图主要内容是用以明确房屋的坐落位置与格局分布，并不代表着标的物的范围，标的物的具体情况，应当依据合同具体约定的面积、位置予以确定。3、仅凭《定向合作投资协议书》中“整幢”的描述，就把4-102以外的商铺纳入裁决范围是错误的。申请人、小庙合作社、被申请人三方在签订《定向合作投资协议书》时，相关的规划变更、施工编号还未明确，因此协议三方在签订协议时，是无法确认精确合作范围和合作内容，仅能约定大致的合作范围，从协议三方多次签订各种协议的过程来看，合作各方对于“整幢”的描述，有且仅有一次，且是在规划未变更、施工标号未确认之前的描述，随着合作项目的推进，规划变更、施工编号也予以确认，合作三方先后又签订了两份《补充协议》，这两份补充协议是对《定向合作投资协议书》约定合作范围和内容的细化。本案被申请人也称，4-102、4-106、4-107及4-108是在第一份《补充协议》签订之后才确定的，也就是说，在《定向合作投资协议书》和第一份《补充协议》中，是无法表述4-102号房的，更进一步证明了2016年8月21日的《补充协议书》是对先前协议的细化和内容的明确。但是常州仲裁委员会忽视《补充协议书》的明确约定和合作的整体过程，仅凭《定向合作投资协议书》中“整幢”这一模糊的表述作为认定事实的唯一依据，显然是错误的。二、常州仲裁委员会超越管辖权裁决2018常仲裁字第0394号仲裁裁决书，是根据申请人、小庙合作社、被申请人签订的《定向合作投资协议书》中关于20%的违约责任作为裁决的依据的，但常州仲裁委员会对《定向合作投资协议书》这一合作法律关系并没有管辖权，主要原因有：1、《定向合作投资协议书》系投资合作法律关系，仲裁委对该法律关系进行管辖，必须要由当事人的明确约定，而《定向合作投资协议书》未约定仲裁条款。2、《定向合作投资协议书》是申请人、小庙合作社、被申请人三方签订的，合同的主体有三方，申请人、小庙合作社、被申请人在本协议中都有权利义务，存在利害关系，常州仲裁委未追加小庙合作社参与仲裁，剥夺了诉讼参与人小庙合作社的权利，严重损害了小庙合作社全体村民的利益。3、《定向合作投资协议书》已经履行完毕，且《定向合作投资协议书》对面积也有描述，同时，根据2016年8月21日签订《补充协议》，《定向合作投资协议书》已经终止。常州仲裁委未综合考量合同各方磋商过程和细化约定，仅凭房屋编号未确定之前的表述作为认定的依据，既无事实依据也无法律依据。三、《定向合作投资协议书》与《商品房买卖合同》是完全不同的法律关系，且非预约与本约。《定向合作投资协议书》与《商品房买卖合同》是完全不同的法律关系，主要体现在：1、合同主体不同。《定向合作投资协议书》和《补充协议》的合同主体有三方，而《商品房买卖合同》的主体只有两方。2、合同内容不同。《定向合作投资协议书》和《补充协议》的内容主要是关于合同三方合作而产生的投资及利益分配的各项权利义务，而《商品房买卖合同》的主要内容是关于出卖人和买受人就不动产交付过户产生的权利义务关系。3、合同具体客体内容不同。《定向合作投资协议书》和《补充协议》的客体内容是投资款的给付与投资利益的分配，而《商品房买卖合同》的客体内容是出卖人向买受人交付房屋，买受人向出卖人支付价款的行为。4、合同对象不同。《定向合作投资协议书》和《补充协议》的对象是投资项目，而《商品房买卖合同》的对象是商品房。其次，《定向合作投资协议书》不是《商品房买卖合同》的预约。预约与本约具有不同的订约目的和法律效力。预约合同的目的和效力是将来按照合同约定的条件订立本约，预约合同不发生实体权利义务关系。而本约的目的和效力则是确定当事人之间的实体权利义务。而本案中，《定向合作投资协议书》是具有明确的权利义务关系的，包括变更规划、项目性质、招商范围、投资收益等；其次，《定向合作投资协议书》有三方当事人，《商品房买卖合同》仅有两方当事人，合同主体不同；最后，根据我国法律规定，《定向合作投资协议书》在签订时，申请人无权预销售商品房，如果将《定向合作投资协议书》认定为预约，那么其便是商品房预销售合同，违反我国法律规定。因此《定向合作投资协议书》并非是预约。即使如常州仲裁委认定的，《定向合作投资协议书》是预约，那么《商品房买卖合同》便是本约，此时，本约已经签订，本约签订后，本约与预约约定不一致的，应以本约为准。因此，申请人与被申请人应当按照《商品房买卖合同》履行，而非参照《定向合作投资协议书》约定的权利义务履行。听证中，明都公司增加请求撤销的理由：程序违法，剥夺了申请人的对价格评估的权利，仲裁没有对申请人和被申请人进行声明，申请人一直对赔偿损失的价格上有异议。综上，请求法院撤销常州仲裁委员会作出的2018常仲裁字第0394号仲裁裁决书。被申请人华红霞答辩称，一、明都公司认为仲裁裁决超越协议约定的范围进行裁决的观点，没有事实与法律依据。(一）答辩人提起本案仲裁所依据的是双方签订的《商品房买卖合同》，答辩人按照《商品房买卖合同》的约定提起仲裁及常州仲裁委员会据此受理及作出裁决并无不当之处。首先，不论在答辩人申请仲裁时的申请资料还是常州仲裁委员会的受理通知及案件审理中的文书资料，均将本案定性为商品房买卖合同纠纷，显示答辩人申请仲裁及仲裁委进行审理时均将本案作为因《商品房买卖合同》履行导致的纠纷。其次，在答辩人向仲裁委提交的证据材料及庭审过程中发表的庭审意见等，均主张根据双方签订的《商品房买卖合同》中对房屋具体范围及区域的约定（即《商品房买卖合同》附件一：房屋分层平面图）所示，答辩人买受的应为包括4-102、4-106、4-107、4-108在内的4号楼全部房屋，并认为明都公司违反《商品房买卖合同》约定的买受范围，故依据《商品房买卖合同》而提出要求明都公司应对此造成的损失进行赔偿的请求。再次，答辩人提供《商品房买卖合同》签订前与明都公司所订立的其他一系列合同、协议的目的是向仲裁庭说明双方签订《定向合作投资协议书》直至签订《商品房买卖合同》的完整过程，并与《商品房买卖合同》中房屋分层平面图相结合，起到辅助证明双方在之前的协商过程中及签订《商品房买卖合同》时的真实意思表示，由始至终均是由明都公司向答辩人出售包括4-102、4-106、4-107、4-108在内的4号楼全部房屋的作用，而不代表本案仲裁是答辩人依据《商品房买卖合同》之外的协议而提起，答辩人更从未表示是依据《商品房买卖合同》签订之前所订立《定向合作投资协议书》作为请求权基础向明都公司主张权利。依据以上事实，答辩人根据《商品房买卖合同》关于管辖的约定提起本案仲裁、常州仲裁委员会受理并对本案作出裁决均符合仲裁法的规定，并无不当之处。(二）明都公司称仲裁委不应将4-102之外4-106、4-107、4-108号房屋买卖发生的纠纷列入仲裁范围、故仲裁裁决超越了协议约定的仲裁范围，是对案件事实的故意曲解，不能作为撤销裁决的依据。1、依照《商品房买卖合同》中约定，答辩人所买受房屋的具体区域已经通过合同附件一“房屋分层平面图”所确定，即包括4-102、4-106、4-107、4-108在内的4号楼全部房屋。首先，在双方签署的《商品房买卖合同》中将房屋分层平面图作为合同附件一以明确该房屋的具体区域，而平面图中并未将4-106、4-107、4-108三套商铺排除于答辩人所购买的房屋范围之外，其显示的区域正是包括4-102、4-106、4-107、4-108在内的4号楼整体。再结合此前双方签订的多份协议可以看出，“学苑尚街”4幢(四号楼）整体是双方真实意思表示所认可的合同标的。而对明都公司以施工编号4-102号房仅是“学苑尚街”4幢整体中的一部分，并不包括4-106、4-107、4-108在内的主张，答辩人认为：首先，《商品房买卖合同》签订时，房号不能也不应当作为确定房屋的依据。一般而言，房屋产权证书载明的房号具有唯一性，但案涉房屋系明都公司向答辩人预售在建中的商品房，双方订立合同时房屋尚未修建完毕，没有办理初始产权登记，房号也未经有关部门审核，因此该房号并没有唯一性和确定性，不能据此认定房号是合同双方确定交易房屋坐落及范围的依据；其次，《商品房买卖合同》第三条约定“买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋分层图见本合同附件一）”、第二十四条约定“空格填写内容排除固定内容的，且系不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以被排除固定内容为准”，现空格填写内容（即施工编号4-102号房）与固定内容（即房屋分层平面图）不一致，且系明显不合理减轻出卖人责任、排除买受人权利，故依据上述合同条款约定，应以固定内容即房屋分层平面图作为确定房屋区域的依据，这不仅是当事人的真实意思表示，也更符合实际情况。在当时案涉房屋尚未实际建成、无法实地查看的情况下，所谓房号即便准确、唯一，对于答辩人确认相应房屋几乎没有作用，此时答辩人只能通过合同所附图纸的范围及标注确认待购房屋区域，而根据房屋分层平面图确定的房屋区域正是包括4-102、4-106、4-107、4-108在内的4号楼整体。特别是，在明都公司在与第三人就4-106、4-107、4-108三间商铺所签订的《商品房买卖合同》中房屋分层平面图中，均以红色加粗线条描画出买受范围并将标的房屋与其他房屋相区隔，而在明都公司与答辩人所签署的《商品房买卖合同》中房屋分层平面图中，却没有任何描画买受房屋范围的标记，更说明明都公司与答辩人签订的商品房买卖合同所确定的买受范围是包括4-102、4-106、4-107、4-108在内的4号楼整体而非其中的某一部分。明都公司所谓答辩人买受范围不包含4-106、4-107、4-108三间商铺的辩解，不但不符合双方在《商品房买卖合同》房屋分层平面图中对买受范围的约定以及双方在整个交易过程中一再明确的合同目的，更与明都公司与他人签署《商品房买卖合同》时对买受范围的标注方式相矛盾。2、本案仲裁中争议的焦点，即为《商品房买卖合同》中的买受标的是仅指明都公司所称的4-102房屋还是包括4-102、4-106、4-107、4-108在内的四号楼整体；该争议事项属于商品房买卖合同的范围之内，并未超出仲裁范围。为此，双方在审理过程中对《商品房买卖合同》中附件一房屋分层平面图的内容及性质进行了充分的举证及辩论，答辩人并提供了明都公司向其他买受人出售房屋时所签订的《商品房买卖合同》中的房屋分层平面图予以佐证，同时提供双方之前签订的《定向合作投资协议书》等协议以及工程规划、竣工资料等材料加以说明，认为根据商品房买卖合同中的约定及双方始终明确的真实意思表示，明都公司所应交付的应为包括4-102、4-106、4-107、4-108在内的4号楼全部房屋；而明都公司在历次庭审中，也针对案涉3间商铺是否属于《商品房买卖合同》的交易范围、《商品房买卖合同》中分层平面图的形成原因、具体内容及该分层平面图在确定标的房屋中的作用等向仲裁庭提供证据、进行辩论，显示明都公司也认可《商品房买卖合同》中买受标的的范围是本案的争议焦点。上述审理过程显示4-102与该幢中其他房屋的关系是双方争议的焦点，明都公司虽认为答辩人买受的标的不应包含该幢中的其他房屋，但并不能阻却答辩人对合同标的的认识及据此提起仲裁的合法性，更不能以这种认识差异的存在认为答辩人的仲裁请求超出了协议约定的范围。至于常州仲裁委对上述争议如何认定，属于仲裁委对事实认定及法律适用上的判断，并不在仲裁法第五十八条所规定的撤销仲裁裁决的法定理由范围之内，更不能成为明都公司要求撤销仲裁裁决的依据。因此，明都公司所称4-102与4号楼其他房屋是分别独立存在的房屋以及仲裁委将4-102之外房屋纳入裁决范围显属错误、并进而主张仲裁裁决超越协议约定范围的主张不能成立。二、明都公司所称常州仲裁委员会超越管辖权裁决的观点同样不能成立。(一）常州仲裁委员会并未以双方签订的《定向合作协议书》中关于20%的违约责任作为裁决依据。仲裁裁决书确定明都公司违约责任的依据是3间商铺实际销售价格与双方约定单价计算金额的差额，并结合双方在商品房买卖合同签订过程中的过错程度，并未以《定向合作协议书》中关于20%的违约责任作为裁决依据，而仅是认为3间商铺实际销售价格与双方约定单价计算金额的差额未超过《定向合作协议书》中关于20%的违约责任的约定，并不存在以《定向合作协议书》中关于违约金的约定作为确定明都公司违约责任的依据之说。(二）常州仲裁委员会对《商品房买卖合同》与之前签订的各份合同性质作出的认定，是其根据职权对案件事实、法律关系及法律适用作出的认定，根据仲裁法第五十八条的规定，并不能成为撤销仲裁的理由之一。(三）退一万步说，即使常州仲裁委认定明都公司违反《定向合作协议书》及其补充协议的约定，但常州仲裁委并未根据《定向合作协议书》及其补充协议的约定追究明都公司的违约责任。而是根据双方签署的《商品房买卖合同》来作出裁决，仲裁委员会根据《商品房买卖合同》中关于仲裁管辖的约定，同样对本案享有管辖权。(四）由于明都公司自认小庙合作社是其合作方，在《定向合作协议书》中仅是土地提供方，对外不能独立承担责任，而《商品房买卖合同》也应由作为开发商的明都公司与买受人签订，其中所约定的权利义务也仅针对于开发商及买受人，并不涉及任何小庙合作社的权利义务；且根据明都公司提供的房屋预售许可证，也能证明只有明都公司是讼争房屋的唯一开发主体及销售主体。故明都公司所称仲裁遗漏当事人及仲裁裁决损害小庙合作社的利益毫无事实及法律依据。(五）明都公司未在首次开庭审理前提出对仲裁管辖的异议，又在历次开庭时及审理终结前均明确表示对仲裁程序没有异议，表明其已认可常州仲裁委员会对本案具有管辖权，无权再以管辖权作为要求撤销裁决的理由。根据仲裁法第二十条以及《常州仲裁委员会仲裁规则》第十一条的规定，当事人对仲裁协议的效力或仲裁案件的管辖权有异议，应当在仲裁庭首次开庭前以书面形式提出，未在首次开庭前提出异议的，视为承认仲裁协议的效力或者仲裁案件管辖权。但明都公司在本案首次开庭前并未就上述事项提出异议，在仲裁审理首次、第三次开庭时及终结前的最后一次开庭结束前也均明确表示对仲裁程序没有异议，并未依照仲裁规则第十二条第四款的规定请求仲裁委就此作出决定或者请求法院作出裁定，因此，明都公司在接受仲裁委对本案的管辖权后再次以此作为要求撤销裁决的理由不能成立。综上，答辩人认为，明都公司要求撤销仲裁裁决的理由不能成立，请求法庭依法审理，驳回明都公司的申请。本院经查明：常州仲裁委员会2018常仲裁字第0394号仲裁裁决书确认，2016年11月8日，明都公司与华红霞签订《商品房买卖合同》，载明华红霞所购买的房屋施工编号为4幢102房，建筑面积为4512.57平方米，单价为每平方米5000元，总房款为22562850元。该合同附件一系4#楼房屋分层平面图，该图中，除合同标的4-102房外，包含西侧案涉3间商铺。后华红霞认为4#102房屋西侧3间商铺4#106、4#107、4#108均在双方约定的标的物范围之内，明都公司未按约履行交房义务，双方对此协商未果，2018年8月9日，华红霞向常州仲裁委员会申请仲裁，要求明都公司赔偿损失。仲裁裁决书另确认，双方争议3间商铺4#106、4#107、4#108已先后由明都公司分别出售，其中4#107、4#108号商铺买卖合同签订时间为2016年1月25日，合同载明4#107号商铺面积为121.71平方米，出售单价为每平方米16877.32元；4#108号商铺面积为121.71平方米，出售单价为每平方米17168.30元。4#106号商铺买卖合同签订时间为2017年8月30日，面积为119.81平方米，单价为每平方米16440.83元。常州市武进房地产测绘有限公司确定4#106房屋面积为119.8平方米，4#107、4#108面积均为121.7平方米。仲裁庭认为：案件争议焦点为：一、明都公司是否构成违约？二、如问题一成立，华红霞主张的赔偿损失请求该如何计算？三、常州仲裁委员会对本案是否有管辖权？关于争议焦点一，应当从以下四方面进行分析：第一、华红霞与明都公司、小庙合作社先后于2011年5月5日签订的《定向合作投资协议》、2013年8月20日签订的《补充协议》、2016年8月21日签订的《补充协议书》，以及2016年11月8日华红霞和明都公司签订的《商品房买卖合同》这四份协议的关系。根据《定向合作投资协议》内容，明都公司、小庙合作社拟开发建设“滆湖中路小庙安置区综合配套楼”项目，申请人向项目中的“二号楼”投资3500000元，若明都公司在土地挂牌时中标，则华红霞可以以每平方米5000元的价格将“二号楼”整体买下，用作经营酒店。由于协议签订前，“二号楼”原用途是住宅，房屋的规划、设计必然将按照酒店经营要求进行修改，故协议中双方根据原住宅“二号楼”的规划方案计算双方交易面积约4330平方米，以确定基本权利义务，并约定了违约责任的承担方式。后施工编号发生变化，双方在2013年8月20日的《补充协议》中，将合同标的物由“二号楼”确定为“四号楼”。2015年3月，该项目规划设计正式审定通过，明都公司于同年8月申领了建设规划许可证。2016年8月21日，双方签订《补充协议书》，将合同标的由“二号楼”确定为“4-102#房”，面积为4512.57平方米，并且约定了双方签订《商品房买卖合同》的时间。2016年11月8日，申请人、明都公司签订《商品房买卖合同》。由此可以看出，《定向合作投资协议》名为“投资协议”，实际含有附条件协议性质，即华红霞向明都公司、小庙合作社投资3500000元，一旦明都公司在该地块上市挂拍时中标，取得房屋的开发权，则条件成就，华红霞可以以每平方米5000元的价格整幢购买“二号楼”，该协议基本确定了明都公司取得土地开发权这一条件成就后，华红霞付款、明都公司出卖房屋，以及房屋面积与单价等基本权利义务。由于规划调整，双方买卖协议的标的物在签订投资协议时，始终没有固化，即房屋的面积、四至、底商配比，甚至房屋编号，都在不断调整，双方又通过订立后续的《补充协议》等对标的物不断进行确认，待标的物固化后，双方签订了《商品房买卖合同》，故应当认定2011年5月5日的《定向合作投资协议》、2013年8月20日的《补充协议》、2016年8月21日的《补充协议书》与2016年11月8日签订的《商品房买卖合同》系预约与本约的关系，前三份预约合同已经具备合意性，产生“应当按约订立本约”之作用，对双方均有约束力。且据明都公司当庭陈述，在该地块开发项目中，小庙合作社提供土地，明都公司投标，中标后由明都公司开发并对外销售。据此，前三份协议虽然是三方协议，但《定向合作投资协议》中约定的明都公司中标这一条件成就后，对外销售房屋过程中的权利义务是由明都公司承担的，而本案的纠纷即发生在约定条件成就，明都公司取得房屋开发销售权利后，故华红霞仅向明都公司主张权利符合合同约定，至于明都公司与小庙合作社在该地块开发中利益和风险如何分配，由其内部协议另行约定，与本案无涉。第二、如何看待双方在上述合同签订期间发送邮件的性质。从双方就房屋买卖达成初步协议，到双方签订正式的《商品房买卖合同》，历时较长，期间，除签订书面合同外，双方还就房屋布局内容等以邮件形式进行协商，明都公司多次向华红霞发送工程施工图纸等，由于规划不断调整，这些可以有形表现房屋现状的施工图纸阶段性地向华红霞说明了当时房屋的具体情况，故也应当成为双方房屋买卖协议的组成部分。第三、明都公司是否存在违约情形，如违约，违反的是预约合同还是本约合同。从2010年8月的规划设计初稿、明都公司向华红霞发送的施工图纸，到2015年3月最终审定的规划设计方案，可以看出，双方在预约合同中所约定的房屋标的不仅施工编号发生调整，房屋的面积、四至、底商的分布均发生了变化，由于双方签订预约合同时，标的物就存在不确定性，双方仅就房屋单价、大概面积等作出框架性约定，第一份预约合同即《定向合作投资协议》签订时，房屋包括9间底商，待规划变更，取消了原东首3间商铺，施工编号发生调整，将房屋西侧原属于“3号楼”范围内的商铺调整至“4号楼”范围内，对此，明都公司作为标的物的提供方，具有谨慎的告知义务，须向华红霞明确告知所购买房屋的变化情况。但是，明都公司向华红霞发送的邮件施工图纸中包含了西侧3间商铺，未作明显区分，2016年8月21日的补充协议中亦未提供附件图纸说明房屋具体现状，明都公司亦未提供证据证明其已经通过其他方式向华红霞明确说明用作酒店经营的“4-102#房”并不包括案涉3间商铺，华红霞在签订最后一份预约合同时对于买卖标的已经由“4#楼”变更为“4-102#”这一重大情形已经知晓。对此依法应当承担违反预约合同的违约责任。第四、如何理解2016年8月21日签订的《补充协议书》中5.1条约定：“明都公司与华红霞签订的《商品房买卖合同》生效后，本协议书及甲乙双方签订的所有协议书均自行终止，履行期届满”之法律意义。从上述第一、第二问题的分析可以得出，华红霞、明都公司先就房屋买卖订立预约合同，约定了必须签订本约即商品房买卖合同的义务，在《定向合作投资协议》等预约合同中，标的物虽然没有固化，但已经具有较为明确的指向性，即“2号楼”（后调整为“4号楼”），并且约定了单价，已经具备合同成立要件，虽然其签订在本约合同成立之前，但预约合同相对独立，已经实现“应当按约订立本约”之法律价值，对双方均有约束力。后双方签订了本约合同即《商品房买卖合同》。该5.1条之约定也正反映了双方在签约过程中先订立预约合同，再订立本约合同的意思表示，根据预约合同的法律性质，此条款并不能阻碍华红霞按照预约合同之约定主张权利。故，明都公司认为其已经按约履行了交房义务，华红霞仲裁请求基础不明确的辩论意见证据不充分、法律依据不足，本仲裁庭不予采纳。关于争议焦点二，华红霞主张的赔偿损失请求该如何计算。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，华红霞、明都公司在《定向合作投资协议》中约定了违约金的计算方式，即按投资额21650000元的20%计算为4330000元，华红霞现要求明都公司按3间商铺实际销售价格与双方约定单价之差价赔偿损失，金额为4296963.38元，未超过固定违约金数额，不违反法律规定，本仲裁庭予以确认。但是，华红霞在合同签订过程中，未尽合理注意义务，对其损失的发生也有过错，可以减轻明都公司的违约责任。根据华红霞的过错程度，由明都公司承担50%的违约责任即2148481.69元。关于争议焦点三，本会对本案是否有管辖权。从争议焦点一的分析可以得出，华红霞、明都公司先后签订的四份合同系预约和本约的关系，双方虽然在前三份预约合同中没有约定仲裁管辖，但在本约《商品房买卖合同》中明确约定了争议解决方式为提交常州仲裁委员会仲裁。前三份预约合同系产生“应当按约订立本约”的法律价值，虽没有约定管辖，但双方在本约中约定了仲裁管辖，故在整个商品房买卖合同履行过程中产生纠纷，仲裁管辖对双方当事人依然有效。并且，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十条、《常州仲裁委员会仲裁规则》第十一条之规定，当事人对仲裁管辖提异议的，应当在首次开庭前以书面方式提出，未按照此程序提出异议的，视为承认仲裁协议的效力或仲裁案件管辖权。明都公司未在首次开庭前书面提出管辖异议，仅在第四次开庭时在辩论阶段提出异议，不符合上述规定，故对其提出的本会无管辖权的意见本会不予采纳。本案是由于明都公司未按合同约定履行义务所引起，故华红霞为本案而支付的仲裁费，本庭予以支持，但华红霞提出的请求中不符合法律规定所相应支出部分，由其自行承担。华红霞要求明都公司承担律师费的请求，仲裁庭根据支持的比例确定被申请人补偿华红霞律师代理费94414元。仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第十一条、第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国仲裁法》第二十条、第五十一条以及《常州仲裁委员会仲裁规则》第十一条、第九十条之规定，裁决如下：(一）明都公司向华红霞赔偿2148481.69元；(二）明都公司补偿华红霞律师代理费94414元；(三）本案仲裁费49340元，由华红霞承担29709元，明都公司承担19631元（该款已由华红霞垫付，明都公司承担部分应迳付华红霞。）以上第（一）（二）（三）项合计人民币2262526.69元，明都公司应于本裁决书送达之日起15日内向华红霞履行完毕。本院另查明，华红霞与明都公司、小庙合作社于2011年5月5日签订的《定向合作投资协议》、2013年8月20日签订的《补充协议》、2016年8月21日签订的《补充协议书》均未约定仲裁条款。2016年11月8日，华红霞与明都公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交常州仲裁委员会仲裁。本院经审查认为，依照法律规定，对于申请撤销仲裁裁决的司法审查案件，依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条的规定进行审查。仲裁法第五十八条规定，当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决:（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。本案中，华红霞与明都公司签订的《商品房买卖合同》约定的标的为4-102#房，该合同第二十二条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交常州仲裁委托员会仲裁。仲裁条款约束的是当事人之间与买卖4-102#房相关的纠纷。在签订该《商品房买卖合同》时，4-106#房、4-107#房和4-108#房的编号已客观存在，且4-107#房和4-108#房已被明都公司出售。华红霞依据《商品房买卖合同》提起仲裁，仲裁庭只能就案涉《商品房买卖合同》的约定进行裁决，案涉《商品房买卖合同》只与4-102#房相关，没有对4-106#房、4-107#房和4-108#房进行约定，即仲裁庭只能对当事人之间与买卖4-102#房相关事项进行裁决。华红霞关于4-106#房、4-107#房和4-108#房及与该三套房屋相关事项的请求，应当通过华红霞与明都公司、小庙合作社于2011年5月5日签订的《定向合作投资协议》、2013年8月20日签订的《补充协议》、2016年8月21日签订的《补充协议书》的约定进行处理。案涉《商品房买卖合同》虽然约定仲裁条款，但上述《定向合作投资协议》、《补充协议》、《补充协议书》未约定仲裁条款，涉案仲裁裁决依据《定向合作投资协议》、《补充协议书》的约定，认定明都公司向案外人出售4-106#房、4-107#房和4-108#房产生违约责任，超出了仲裁条款约定的仲裁范围，即仲裁庭案涉2018常仲裁字第0394号仲裁裁决，违反了《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第（二）项“裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的”之规定，案涉2018常仲裁字第0394号仲裁裁决，依法应当予以撤销。综上，本院依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条的规定，对常州仲裁委员会2018常仲裁字第0394号仲裁裁决审查后认为，该裁决超出了案涉《商品房买卖合同》仲裁条款约定的范围，依法应当予以撤销。明都公司要求撤销该仲裁裁决，本院予以支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条之规定，裁定如下：撤销常州仲裁委员会2018常仲裁字第0394号仲裁裁决。申请费400元，由华红霞负担。审判长 时 坚审判员 蒋小英审判员 刘 颖二０二０年九月二十八日书记员 邓兰铭