湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初832号原告：曹红，男，1985年6月27日出生，汉族，住宜都市。委托诉讼代理人：袁玉娇，系原告曹红妻子。原告：袁玉娇，女，1986年4月7日出生，汉族，住宜都市。被告：湖北九州方园投资有限公司，住所地宜都市宜华大道**，统一社会信用代码91420581550653276Y。法定代表人张崇超，公司总经理。委托诉讼代理人徐会忠，湖北峡光律师事务所律师。原告曹红、袁玉娇诉被告湖北九州方园投资有限公司（以下简称“九州方园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理，原告袁玉娇、被告九州方园公司的委托诉讼代理人徐会忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹红、袁玉娇向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告向原告支付迟延交房的违约金共计8924.3元。2.判令被告支付逾期办证的违约金8924.3元。3.请求法院判定原告不承担交房前期物业管理费。4.被告承担本案诉讼费用。事实理由：原告与被告于2016年2月5日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于九州丽景苑8－3104号房屋一套，房屋总价款418000元，原告依约交付了房款，合同约定被告应于2016年6月30日前交付房屋，被告直到2017年8月30日才取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，完成竣工验收交房，总计逾期427天，合同约定被告应按日向原告赔偿总房款万分之零点五的违约金，即418000元×0.00005×427天＝8924.3元。合同约定，交付房屋后90日内不能办理房产证的，被告应向原告按日计算支付全部房款万分之0.5的违约金，由于被告直到2017年8月30日才取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，才能办理产权证，逾期427天，被告应支付违约金总计418000元×0.00005×427天＝8924.3元。被告九州方园公司辩称：1.答辩人与原告于2016年2月5日签订《商品房买卖合同》将其开发的九州丽景苑8-3104室出售给原告，约定2016年6月30日向其交房，实际于2016年4月4日提前收房。2.原告提前办理收房手续应当按照双方签订的合同第九、十一条约定的交付条件查验收房，只有原告与答辩人交接时，原告发现答辩人所交付的房屋有上述问题并拒绝交接，答辩人承担延期交房的责任。3.答辩人通知交房并不妨碍原告于2016年4月4日对照合同约定的交房条件查验收房，原告没有查验验房，那只能视为原告放弃了查验收房的合同权利，即对移交房屋没有任何异议。而原告在数年后又因放弃的权利重新主张，属于法理中的“禁反言”，也明显违背诚实信用原则。4.双方签订的合同是双方真实意思表示的合意，交房条件中取得备案证的约定视为是原告明知的，原告在2016年4月4日收房是就已明知或推定明知答辩人未取得备案证，根据民法总则188条规定，原告主张逾期交房的违约责任的诉讼时效自该日起算，至原告起诉之日2020年5月31日已达4年之多，已经远远超过的诉讼时效期间，人民法院应当不予支持。5.答辩人已2017年8月30日取得竣工备案证明，符合办理不动产权证转移登记的全部条件，但因原告主观上怠于行使办理不动产转移登记的权利，并未及时向答辩人及登记部门提出申请，一直到2018年10月25日才完成不动产转移登记，显然是原告自身原因迟迟不办理不动产转移登记手续的。6.答辩人仍然以前述诉讼时效制度抗辩，双方合同第二十条（三）项之约定，商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，原告有权选择主张违约金，不管是否为答辩人过错造成原告办证迟延，但原告自2016年7月4日就明知或推定明知不能如期办证，其主张权利的起点时间自该日起算，至起诉之日已经超过了法定的诉讼时效，请求人民法院与第一项请求一并驳回。7.关于原告前期物业费的诉请，由于收取物业费的主体为物业公司，物业公司是答辩人通过招标程序选定的，是独立承担民事责任的企业法人，原告诉讼主体错误，且也超过了诉讼时效期间，其请求不能成立。原、被告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据原、被告提交的证据和当庭陈述，认定如下事实：原告曹红、袁玉娇与被告九州方园公司于2016年2月5日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告曹红、袁玉娇购买被告九州方园公司九州丽景苑8－3104号房屋一套，房屋总价款418000元。原告曹红、袁玉娇按合同约定的时间付清了房款。《商品房买卖合同》第九条约定,商品房交付条件：……完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》）……；第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，将商品房交付买受人使用。商品房达到本合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件等内容书面送达买受人或其代理人时在市级报刊媒体上公告。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第十二条约定逾期交付责任，逾期超过30日的，买受人可以解除合同，买受人要求继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；第二十条约定，因出卖人的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，买受人可以解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。另查明，原告曹红、袁玉娇与被告九州方园公司于2016年4月4日办理九州丽景苑8－3104号房屋交付使用手续，原告曹红、袁玉娇于2018年10月25日办理案涉房屋的产权证。被告九州方园公司于2017年8月30日取得九州丽景苑8号楼的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。本院认为：原告曹红、袁玉娇与被告九州方园公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。关于逾期交房和逾期办证违约金的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原被告双方约定的交房时间是2016年6月30日前，双方在2016年4月4日就办理了房屋交接手续，按合同约定，原告曹红、袁玉娇应该在该日就查验了被告九州方园公司交付房屋的相关资料，就应当知道所接收房屋是否符合交房条件，诉讼时效期间就应开始起算；原被告双方实际于2016年4月4日办理交房手续，按合同约定3个月内应当办理产权证，即在2016年7月4日若仍不能办理，原告曹红、袁玉娇应当知道被告九州方园公司属逾期办证，诉讼时效开始计算。但原告曹红、袁玉娇在2020年5月才向法院递交起诉状追究逾期交房、逾期办证的违约责任，均已超过了三年诉讼时效期间，原告曹红、袁玉娇也未提交证据证明诉讼时效存在中止、中断、延长的情形，因此，原告曹红、袁玉娇要求追究被告九州方园公司逾期交房、逾期办证违约责任的诉讼请求，因超过了诉讼时效，本院不予支持。关于物业费的问题。原被告双方在合同约定的交房日2106年6月30日前，于2016年4月4日办理了房屋交付使用手续，此时被告九州方园公司未取得竣工验收备案证明，但竣工验收备案证明的取得与否不是合同的主要义务而是合同的附属义务，不影响房屋的居住功能，其交付房屋的行为虽有瑕疵，但转移占有行为应视为有效的交付使用。而且双方在合同中约定交付房屋的条件之一是取得竣工验收备案证明，被告九州方园公司在未取得竣工验收备案证明的情形下即行交房，虽不符合合同约定，也构成违约，应当承担责任，但原告曹红、袁玉娇有权拒绝收房，原告自愿选择接收房屋，也就视同原告已经认可被告的交房行为，是合同约定的交房条件的变更。故2016年4月4日应为交房时间，对于交房后的物业费，显然应该由原告曹红、袁玉娇自行承担，故原告曹红、袁玉娇要求被告九州方园公司承担物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告曹红、袁玉娇的诉讼请求。案件受理费246元，因适用简易程序减半收取123元，由原告曹红、袁玉娇负担。本判决为终审判决。审判员  徐万**二〇二〇年九月一日书记员  邹 清