湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1577号上诉人（原审原告）潘云杰，男，汉族，1965年12月29日出生，湖南省洪江市人，居民，住洪江市。被上诉人（原审被告）湖南正林房地产开发有限公司，住所地洪江市黔城镇玉皇阁牛头湾商贸城7栋7125号，统一社会信用代码91431281576580183A。法定代表人肖振林，董事长。委托代理人马钦越（特别授权），洪江市芙蓉法律服务所法律工作者。上诉人潘云杰因与被上诉人湖南正林房地产开发有限公司（以下简称正林公司）合同纠纷一案，不服湖南省洪江市人民法院（2020）湘1281民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。潘云杰上诉请求为：1、撤销原判，依法改判；2、判令被上诉人在判决生效的第二天，将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助上诉人办理《不动产权证》；3、请求法院依法适当增加延期办证的违约金金额，将合同约定的按已付房款的2%计算调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息的标准计算；4、判令被上诉人向上诉人支付2017年12月22日至2020年5月31日期间的违约金56791元（318337元×4.9%÷360天×150%×892），之后加倍计算至被上诉人实际履行完合同义务，上诉人取得《不动产权证书》之日止；5、判令本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人没有违约，被上诉人存在违法过错，导致严重违约，应该承担违约责任。一审却不判决被上诉人承担任何违约责任，明显违反了公平原则以及诚实信用原则，故提起上诉。正林公司二审答辩称：上诉人上诉理由不能成立，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。上诉人未按约定交纳水电有线电视开户费等费用，才导致办法不了不动产登记证书。2019年两块地合宗手续完成后，上诉人没有主动交纳费用以及交相关证件，导致上诉人不能在第一批次办理不动产权证书。潘云杰向一审法院所提诉讼请求为：1、请求法院适当增加违约金，将合同约定的按已付房款的2%计算调整为按已付房款每日万分之二计算，以适当赔偿原告的损失；2、判令被告在判决生效之日起35个工作日内向原告交付所购商品房的《不动产权证》；3、判令被告支付2017年12月22日至2020年5月31日期间的违约金56791元（318337元×0.0002元/天×892天），此后的违约金按已付房款每日万分之四计算至实际交付《不动产权证书》之日止；4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年7月15日，被告取得了出让宗地号为2011-××号的土地使用权，拟开发洪江市黔城镇桃园小区阳光佳园小区项目。在开发过程中，原告（买受人）与被告（出卖人）于2014年2月22日签订了编号为201402220002号的《商品房买卖合同》。合同约定被告将其开发的洪江市房屋销售给原告，该房建筑面积为121.71㎡，2596.34元／㎡，计31.6万元。合同第六条付款方式及期限第1款第（2）项其他费用的约定：办理房产证和土地使用证的有关手续由出卖人负责代办，买受人按国家有关规定缴纳费用；根据国务院颁发的《物业管理条例》及国家建设部、财政部制定的《住房公用部分、共有设施设备专项维修资金管理办法》及有关规定，买受人按购房总额的2%交纳维修基金。买受人在阳光佳园交房之前将共有部分专项维修资金交予出卖人统一缴纳；在办理房屋权属证书时，出卖人将代收的专项维修资金一次性交给房产行政管理部门代管，存入专项维修资金专户。合同第八条：交付期限。出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3、本合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响进展的政策要求而影响工程进展的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。2、本条款适用于买受人按双方约定交付所有房屋款项条件下，否则不适用本条款。第十一条：交接手续。（一）该商品房达到第八条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日内，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第八条约定的证明文件，并满足第八条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或者未满足第八条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第九条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、在出卖人发出收房通知后，买受人未按通知确定的交房时间到出卖人处办理交接手续的，视为出卖人已经按通知确定的交房时间交付房屋给买受人使用，由买受人承担交付后的全部法律责任，并由买受人承担房屋同期的物业管理费。在迟延接收房屋的买受人清偿应缴物业管理费之前，出卖人有权拒绝办理实际交付手续。出卖人发出的收房通知的送达方式可选择电话通知、登报、邮寄或者直接送达。2、逾期不超过30日，买受人按日支付万分之三的违约金给出卖人；逾期超过30日，出卖人有权解除合同，并按成交房价款扣除2%的违约金，如买受人要求继续履行，则按日支付万分之五的违约金给出卖人。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、如买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。在项目开发过程中，因宗地旁靠近移民安置区有块面积为2524.13㎡的三角空地，为了方便开发和利用，洪江市政府要求被告收购一并开发。后因洪江市主要领导的变更等原因，造成两宗地未能及时合宗，致使规划、建设等滞后。被告所开发的阳光佳园项目工程于2017年3月完成验收，2018年9月二宗地才完成合宗手续，规划验收于2019年9月完成并具备办证条件。因迟延交房，被告与包括原告在内的业主已达成补偿协议并已履行。合同签订后，原告分别于2014年2月10日、3月11日、4月24日分三次共向被告交纳首付款12.7万元，并于2014年5月9日办好了按揭贷款，面积复测后，原告又2019年6月20日向被告补交了超面积房款2337元，并缴纳契税4740元，2019年6月18日交纳了房屋维修基金4868元。被告所开发的阳光佳园项目的水、电、有线电视开户费及测绘费等相关费用未列入开发成本计入房价中，已由被告代缴。在购房时，被告告知了原告应承担水、电、有线电视开户费及测绘费等相关费用，被告并于2016年9月2日书面告知了原告，但原告认为根据湖南省有关部门的规范性文件该费用不应该由业主负担而拒绝交纳。原告于2016年12月领取了所购房屋钥匙，于2016年12月下旬开始装修，并于2017年3月入住该房屋。因拒绝交纳水、电、有线电视开户费及测绘费等相关费用，被告未与原告办理书面房屋交接手续，原告于2020年5月30日才将办证所需资料交齐。因原告拒绝交纳上述费用和在2020年5月底才交齐相关资料，被告未及时为原告办理不动产权证书，故酿成纠纷。一审法院认为：综合原告的诉请和被告的抗辩，本案争议的焦点为：一、水、电、有线电视开户费及测绘费等费用应否由原告缴纳；二、被告未给原告办证是否构成违约。现分述如下：一、关于水、电、有线电视开户费及测绘费等相关费用是否应由原告缴纳的问题。水、电、有线电视开户费及测绘费等费用系开发商支付给相关安装施工单位的建设成本，是企业的施工（服务）价格。被告未将该费用计入开发成本，在购买房屋时，开发商（即被告）已经告知原告房屋价格及应承担的相关费用，且原告已于2016年9月2日收到了被告要求其应承担水、电、有线电视开户费及测绘费等相关费用的通知，该通知为购房合同的重要组成部分。在国家法律体系和行政法规中，对商品房销售价格如何约定没有强制性规定，在商品房销售过程中只需明码标价即可。《商品房买卖合同》中关于水、电、有线电视开户（安装）等相关费用的单独约定，并不违反法律、行政法规的效力性强制规定。《最高人民法院关于适用〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。现原告以湖南省有关部门的一般规范性文件规定，认为《商品房买卖合同》中关于水、电、有线电视开户（安装）费及测绘费等相关费用的单独约定违反法律规定，认为该单独约定无效。该规范性文件，不是法律或者行政法规，不能作为认定合同条款无效的依据。根据合同约定，水、电、有线电视开户（安装）费及测绘费等相关费用应由原告缴纳。二、关于被告延期办证，是否构成违约的问题。被告在开发阳光佳园项目过程中，应政府要求将靠近移民安置区面积为2524.13㎡的另一块三角空地一并开发，因政府主要领导人变动等客观原因造成土地合宗迟延影响到房屋交付及产权证办理，符合合同第八条关于出卖人免责条款的情形。在房屋交付并具备办证条件后，原告于2020年5月30日才将全部资料交齐，但原告至今未肯交纳水、电、有线电视开户费及测绘费等相关费用，根据《商品房买卖合同》约定和市场交易习惯，应先由原告将应缴税、费交清并将所需提交的资料交齐，再由被告及时为原告办理产权证书。因此，造成原告所购房屋的产权证书至今未能办理的责任不在被告方，而在原告方自身。被告未为原告办理产权证书的行为未违约，故原告要求被告承担违约责任并增加违约金诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。现原告在未付清相关费用的前提下，要求被告为其办理不动产权证书的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照上述所引用的司法解释条文及《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告潘云杰的诉讼请求。本案案件受理费1220元，减半收取610元，由原告潘云杰负担。二审期间，潘云杰提供如下证据材料：证据一、洪江市自然资源局网信复函，证明1、上诉人只需缴纳80元的办证费，2、上诉人不需缴纳测绘费等；证据二、洪国土资【2017】176号函，证明1、被上诉人因违法而构成违约，不符合合同第八条的免责条款；2、证明被上诉人隐瞒非法占地的违法事实，存在合同欺诈的主观故意；证据三、2020年7月22日洪江市自然资源局复函《关于洪江市阳光佳园项目规划审批的情况说明》，证明被上诉人因为违规加层加建而导致规划验收不能完成，至今未取得《洪江市建设工程规划核实证明书》，从而造成延期办证，构成违约，并非可能免责的政府原因；证据四、2020年7月3日洪江市不动产交易中心查询申请复函，证明被上诉人未在合同约定的时间内，将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案已构成违约；证据五、2020年7月21日洪江市税名局查询申请复函，证明被上诉人至2020年7月20日止尚未为上诉人所购房屋缴纳税费并将办证资料交税务局审核，未获得办证所需的“税费缴纳证明”，导致延期办证，已构成违约；证据六、洪江市房屋抵押申请表及存于住房保障服务中心的“贷款合同”，证明1、被上诉人及证人知晓上诉人已于2014年5月12日之前提交了1“贷款合同”；2、证明2020年5月30日被上诉人串通证人伪造虚假证据。正林公司发表质证意见：证据一、对真实性没有异议，与本案没有关联性，因为未记入开发成本，才有测绘费；证据二、对真实性没有异议，因领导变更，只能以对被上诉人已处罚的形式取得土地使用权；证据三、对真实性没有异议，与本案没有关联性；证据四、我对该证据不清楚，不发表质证意见；证据五、上诉人应在一审时应去查询，我方对该证据不发表质证意见；证据六、不属于新证据，我方不发表质证意见。本院认为，因一审认定潘云杰存在迟延交付办证资料的事实，导致正林公司办证迟延，现潘云杰二审所举上述证据，均不能证明自己没有迟延交付办证资料，与当事人争议的事实缺乏关联性，对方当事人又不认可，故不予采信。二审期间，正林公司提供如下证据材料：收据一份，证明2020年7月21日，上诉人已经将办证所需要的资料取回，拒绝被上诉人为其办证。潘云杰发表质证意见：是我签字的，这是真实的，我把资料拿回来，怕对方把我的资料弄丢了，且这资料按合同约定和法律规定，办证时都不需要提交给被上诉人。本院认为，因办证协议相关资料，本案争议的事实就是潘云杰是否提供了齐全的办证资料。正林公司提供的上述证据与潘云杰是否提供了齐全的办证资料之事实相关，且潘云杰对该证据认可，故予采信。但一审判决已经认定潘云杰存在迟延交付办证资料的事实，导致正林公司办证迟延，现正林公司利用该证据证明的事实与一审判决已经认定的事实基本吻合一致，故未超过一审查明的事实。原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：因潘云杰在一审所提诉讼请求中的第2项诉求是“2、判令被告在判决生效之日起35个工作日内向原告交付所购商品房的《不动产权证》”，被一审判决驳回后，潘云杰就房屋办证问题上诉诉请为“判令被上诉人在判决生效的第二天，将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助上诉人办理《不动产权证》”。对于潘云杰所提该上诉请求，属于新的诉请，潘云杰并未就此在一审提出，在双方当事人不能就此达成调解的情况下，本院在本案中依法对潘云杰所提该新的诉请不予审理。潘云杰在一审所提诉讼请求中的上述第2项诉求即“2、判令被告在判决生效之日起35个工作日内向原告交付所购商品房的《不动产权证》”被一审判决驳回后，并未提出上诉，本院二审对此依法维持一审判决。正林公司在开发阳光佳园项目过程中，应政府要求将靠近移民安置区面积为2524.13㎡的另一块三角空地一并开发，因政府主要领导人变动等客观原因造成土地合宗迟延影响到房屋交付及产权证办理，符合合同第八条关于出卖人免责条款的情形。再加上在房屋交付并具备办证条件后，潘云杰于2020年5月30日才将全部资料交齐。正林公司迟延办理房屋产权证存在非正林公司原因的其他因素，故不能将正林公司迟延办理房屋产权证的行为认定为正林公司违约，不能判令正林公司承担房产迟延办证违约金。一审判决驳回潘云杰要求正林公司承担房产迟延办证违约金的诉请并无不当。潘云杰所提正林公司应当承担房产迟延办证违约金的上诉请求不能支持。综上，潘云杰的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1249元，由潘云杰负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年九月二十一日书记员  戴蚁玲