黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑11民终486号上诉人（一审原告）：刘慧岩，女，1978年6月14日出生，汉族，干部，住嫩江市。委托诉讼代理人：刘森（系刘慧岩父亲），男，1950年9月20日出生，汉族，退休干部，住嫩江市。被上诉人（一审被告）：黑河市佳润房地产开发有限公司，住所地嫩江市嫩江镇新华街四委**。法定代表人：叶先荣，该公司董事长。上诉人刘慧岩因与被上诉人黑河市佳润房地产开发有限公司（以下简称佳润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2019）黑1121民初2245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人刘慧岩的委托诉讼代理人刘森到庭接受了本院调查。被上诉人佳润公司经本院合法传唤未到庭接受调查。本案现已审理终结。刘慧岩上诉请求：撤销一审判决第二项，改判佳润公司承担逾期交房违约责任的时间计算至案涉房屋实际交付之日止，并判令增加支付逾期交房违约金10,184.49元（暂计至2019年9月16日）。事实和理由：1.案涉房屋目前仍未符合法定和约定的交付条件，并未竣工验收，佳润公司从未出示或提供案涉房屋符合交付条件的证明材料，一审法院将2019年3月8日在政府主导下的上锁代管行为认定为案涉房屋的交付，属事实认定不清。2.2019年3月8日并非案涉房屋的交付日期，佳润公司应当继续承担违约责任。刘慧岩在2019年3月8日对案涉房屋进行上锁系由于佳润公司怠于履行管理义务，放任其所购买的房屋空置且无任何防护措施，给该房屋造成了巨大的消防和安全隐患，刘慧岩才在政府部门的协调、建议和积极主导下实施了上锁行为，对该房屋暂时代管，2019年3月8日并非案涉房屋的交付日期，佳润公司逾期交房承担违约责任的时间应计算至案涉房屋实际交付之日止。佳润公司未提交答辩意见。刘慧岩向一审法院起诉请求（一审法院判决书归纳）：1.判令佳润公司办理房屋的网签备案；2.佳润公司支付给刘慧岩违约金144,851.18元；3.佳润公司退还购房款20,000元，并向刘慧岩支付3,711.39元违约赔偿金；4.诉讼费用由佳润公司负担。一审法院认定事实：2011年7月13日，刘慧岩与佳润公司签订《购房协议书》，刘慧岩购买佳润公司开发的新城国际12#楼C商铺一层101室，面积72㎡，房屋总价款660,442元。刘慧岩2011年7月13日付款1万元，2011年9月13日付款30,000元，2011年9月4日付款200,000元，2011年10月2日付款90,442元，2016年11月21日付款200,000元，合计付款530,442元，尚欠房款130,000元。《购房协议书》第三条（三）约定“乙方必须将购房余款及应承担的费用一次性交清后，方可拿到钥匙办理入住。乙方如不能按时交款入住，所产生的供暖、水电、物业管理费用，按通知交房之日起算，一切相应费用由乙方自负，并承担违约责任”。第四条（二）甲方在2012年11月30日之前交付经竣工验收合格的房屋……甲方逾期交房按日支付乙方已付房款的万分之一作为违约金。（四）如遇不可抗力或为遵守配合政府的法规、法令政策变化，以及因政府部门的行为而导致的交房时间的延误，甲方不承担违约责任。2015年8月4日，佳润公司给刘慧岩出具承诺书，承诺在刘慧岩购买的房屋北侧安装两个窗户；2016年10月11日，佳润公司给刘慧岩出具承诺书，承诺如果交房时没有开窗户，从购房款中将20,000元退回户主刘慧岩。现房屋已经基本建成，未竣工验收，佳润公司认可房屋北侧无窗户。另查明，2013年8月25日，法院作出行政裁决书，认定原嫩江县人民政府房屋拆迁管理办公室于2008年7月4日向被拆迁人依法下达行政裁决书，后因被执行人未在规定期限内履行义务，申请执行人于2013年7月17日向法院提出申请强制执行嫩政拆字（2008）裁第85号行政裁决，法院裁定强制执行，由原嫩江县人民政府组织实施。刘慧岩于2019年3月8日将本案房屋门换锁，称原县领导决定由其先行管理。一审法院认为，刘慧岩购买佳润公司开发的商品房，《购房协议书》明确约定了交房日期为2012年11月30日，此期限已过多年，故佳润公司应当按照合同约定承担违约责任。因双方当事人对违约责任承担方式已明确约定为按日支付乙方已付房款的万分之一作为违约金，故刘慧岩要求佳润公司按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付违约金的请求，不予支持。佳润公司辩称因政府强制拆迁程序滞后，导致工期延误的主张，提交的两份行政裁决书，该两份证据只能证实确有强制拆迁的决定，但未能证实具体时间的节点，也证实不了具体延误的时间段。另依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。依此规定，佳润公司辩称由于政府原因，佳润公司对刘慧岩不应当承担违约责任的主张，不予支持。因佳润公司出具的承诺书明确约定“如果交房时没有开窗户，佳润公司从购房款中将贰万元退回户主刘慧岩”，现刘慧岩尚欠房款130,000元，故此20,000元应当在房款结算时一并计算。刘慧岩在本案中要求佳润公司退还20,000元并支付3,711.39元赔偿金的请求，不予支持。因刘慧岩于2019年3月8日已将本案房屋换锁先行管理，故佳润公司承担违约金的计算日期，应截至2019年3月8日。双方约定的交房日期为2012年11月30日，此日期之前刘慧岩共交款330,442元，违约金的计算以330,442元为基数，时间自2012年12月1日起至2019年3月8日（6年3个月零8天）止，日万分之一计算，应为75,638.17元；刘慧岩于2016年11月21日交款200,000元，以此为基数，时间自2016年11月22日起至2019年3月8日（2年3个月零17天）止，日万分之一计算，应为16,740元。以上违约金合计92,378.17元。关于刘慧岩要求佳润公司办理房屋的网签备案的问题。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。依此规定，佳润公司作为开发企业，应当与承购人刘慧岩签订商品房预售合同并办理商品房预售合同登记备案手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，判决：一、黑河市佳润房地产开发有限公司在本案刘慧岩所购买的嫩江县新城国际小区12#楼C商铺一层101室具备网签办理条件后的7个工作日内，为刘慧岩办理商品房网签备案手续；二、黑河市佳润房地产开发有限公司于判决生效后立即支付给刘慧岩违约金92,378.17元；三、驳回刘慧岩其他诉讼请求。案件受理费3,671.25元，减半收取为1,835.62元，由刘慧岩负担829.64元，黑河市佳润房地产开发有限公司负担1,005.98元。二审中，刘慧岩围绕上诉请求依法提交了《关于佳润C商服有关问题的说明》1份，证明佳润C商服36户中的五位代表上访，2019年3月8日上锁不是业主私自锁门，而是原嫩江县人民政府副县长主持信访接待会，业主反映的相关问题，原嫩江县人民政府工作人员答复让业主先行管理。本院认证认为，刘慧岩提交的证据能证明其给案涉房屋上锁的缘由，与本案具有关联性，予以采信。本院对一审法院判决认定的基本事实予以确认。但一审法院查明“原告于2019年3月8日将本案房屋门换锁”不准确，根据一审庭审笔录记载，佳润公司陈述为“原告私自上的锁”“锁头是原告上的锁”等，均未表述为换锁，应为刘慧岩于2019年3月8日将本案房屋门上锁。另查明，2020年7月29日嫩江市住房和城乡建设局出具《关于佳润C商服有关问题的说明》，主要内容为：2019年3月7日，在原××县信访中心，县长接访日，佳润C商服36户选出5位代表刘森（刘慧岩父亲）、蔺培军、张海等5人代表上访。主要问题有三点：一是办理商服网签；二是尽快完善水、电、热工程；三是尽快交房。当时的36户有17户没有上锁，无人管理，成了小商小贩和流浪人员的厕所，随地大小便，堆放垃圾，还有的被商贩利用当仓库。反映这些问题后当时副县长答复：一是网签问题，等公安与赵总沟通速回嫩办理；二是鉴于门市无人管理，没交房之前先由房主管理起来；三是水、电、热县里协调有关部门解决。这样2019年3月8日由房主把门锁上，到现在为止C商服也没能验收合格移交业主。再查明，刘慧岩向一审法院提交的起诉状载明的诉讼请求第二项为：请求判令佳润公司向刘慧岩支付逾期交付房屋违约金（逾期交房违约金以已付房款为基数，乘以中国人民银行同期同类贷款利率的标准，乘以逾期交房天数，逾期交房天数为自2012年11月30日起计算至佳润公司向刘慧岩交付符合法定交付条件并经验收合格的涉案房屋，且办理完成房屋权属登记之日止，暂计至2019年6月5日共计144,851.18元）。刘慧岩二审庭审时请求逾期交房违约金给付至2020年9月10日，以后不再主张相关权利。本院认为，刘慧岩向佳润公司购买涉案房屋并签订购房协议书，是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依该协议书约定，佳润公司应于2012年11月30日前向刘慧岩交付经竣工验收合格的房屋，现佳润公司违反合同约定不能按期交付合格房屋应承担违约责任。2019年3月8日刘慧岩将案涉房屋上锁，系因佳润公司怠于履行安全监管责任，刘慧岩亲属上访后，原嫩江县人民政府工作人员答复鉴于该房屋无人管理，在未交付房屋之前先由房主管理，且案涉房屋的水、电、热等配套设施未完备，亦不符合房屋交付条件，故2019年3月8日刘慧岩将涉案房屋上锁的行为，不能视为佳润公司交付房屋的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，刘慧岩上诉要求佳润公司支付违约金至案涉房屋符合交付条件时止的主张予以支持，二审庭审时刘慧岩仅要求支付违约金至2020年9月10日为止，该请求已包含在其上诉请求范围之内，亦系对其上诉请求中部分权利的放弃，本院予以准许，故佳润公司应支付刘慧岩违约金121,605.53元﹝330,442元×2840天（2012年12月1日至2020年9月10日）×日万分之一+200,000元×1388天（2016年11月22日至2020年9月10日）×日万分之一﹞。综上，刘慧岩的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，第一百七十四条，第一百四十四条规定，判决如下：一、维持嫩江县人民法院（2019）黑1121民初2245号民事判决第一项；二、撤销嫩江县人民法院（2019）黑1121民初2245号民事判决第三项；三、变更嫩江县人民法院（2019）黑1121民初2245号民事判决第二项为黑河市佳润房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付给刘慧岩违约金121,605.53元；四、驳回刘慧岩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,835.62元，二审案件受理费530.68元，均由黑河市佳润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 凤审判员 张可秋审判员 张 岩二〇二〇年九月二十八日法官助理敬爽书记员王春宇