山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4343号 上诉人（原审被告）：李子友，男，1947年2月15日出生，汉族，住安丘市。 委托诉讼代理人：王德军，山东元科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛君，山东盾安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安丘市新安街道桥北头居民委员会，住所地：安丘市新安街道桥北头村。 法定代表人：樊继伟，村主任。 委托诉讼代理人：李桂芝，山东万信律师事务所律师。 上诉人李子友因与被上诉人安丘市新安街道桥北头居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2019）鲁0784民初6016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李子友上诉请求：请求二审法院查明案件事实，依法撤销(2019)鲁0784民初6016号判决书，并依法改判；2、判决一审诉讼费、保全费、评估费、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。案涉租赁合同的承租人盖章处是厦门盖力辛生物科技有限公司的，上诉人李子友虽有签字，但其作为公司员工，负责公司在安丘的经营及各项事务的处理，签字是职务行为。租赁期内，上诉人提交了09年至13年缴纳租赁费的收款收据四张，该组收据收款方均为安丘市新安街道桥北头村委，2009年收据的缴款单位是厦门盖立辛生物有限公司，2010年、2012年、2013年的三张收据上缴费人为李子友，收费事项仍然还是药厂承包费。四张收据均加盖村委公章。从缴费收据应认定为厦门盖立辛生物科技有限公司按租赁合同约定每年缴纳租赁费。虽然后面三张缴费人均为李子友，但应理解上诉人的缴费行为为职务行为。认定上诉人在租赁合同期满后占有、使用租赁院落缺乏证据支持，严重与事实不符。根据举证责任分配原则，“谁主张，谁举证”，被上诉人应当承担举证证明上诉人租赁合同期满后继续占有、使用涉案院落，否则应承担举证不能的后果。被上诉人是集体组织，相对于上诉人来说具有明显的优势，涉案房屋的占有、使用由被上诉人随时控制。租赁期满，被上诉人即对涉案院落停水、停电并落锁。生活离不开水电，若上诉人占有、使用，从用电、用水明细足可作明。被上诉人陈述上诉人期满后占有使用涉案房屋，缺乏证据和违背常识。而上诉人提供的照片、裁定可证明，被上诉人对涉案院落内房屋部分进行了拆除对该院落停水停电。根据《证据新规》第八十五条的规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判，显然一审仅凭被上诉人陈述，就认定上诉人占有、使用涉案院落是错误的。二、一审适用法律错误。案涉租赁合同中未对租金支付方式及支付口期进行约定。依据《合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付：租赁期间年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。一审判决中认定被上诉人主张的2014年、2015年租金为相同债务的分期履行，属于同一债务，是概念不清，认识错误，混淆了分期债务与定期债务的概念，显然属于适用法律错误。 安丘市新安街道桥北头居民委员会辩称，一审判决正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 安丘市新安街道桥北头居民委员会向一审法院起诉请求：1.请求判令李子友立即从安丘市新安街道桥北头居民委员会所有的“桥北头居委会老面粉厂大院”内搬出，将房屋及院落交付给安丘市新安街道桥北头居民委员会；2.李子友向安丘市新安街道桥北头居民委员会支付拖欠的房租45000元并支付利息（利息以45000元为基数，自起诉之日按照银行同期贷款利率计算至李子友支付之日止）；3.李子友支付安丘市新安街道桥北头居民委员会占有使用费450000元;4.诉讼费用由李子友承担。 一审法院认定事实：2007年8月20日，安丘市新安街道桥北头居民委员会（甲方）与厦门盖力辛生物科技有限公司（乙方）签订租赁合同，合同主要内容为：“一、乙方租用甲方办公楼、南车间、西车间共三座，（包括门卫房及小厨房）其中楼底一间归面粉厂所用，位置在桥北头村后。二、双方同意每年租金为人民币15000元，大写壹万伍仟元整。租期为10年，即从2007年元月1日起至2017年元月1日止。三、甲方负责厂房维修，提供供电，保证厂房治安安全。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。五、乙方拥有独门独院的权利。”上述租赁合同，乙方签字盖章处载明的是厦门盖力辛生物科技有限公司安丘分公司，安丘市新安街道桥北头居民委员会与厦门盖力辛生物科技有限公司在租赁合同上盖章，李子友在租赁合同上签字。2011年11月份，李子友在租赁区东侧建设钢结构厂房，未办理建设的审批手续，也未办理所有权登记。2013年2月17日，李子友与李红玉签订房屋租赁合同，将上述厂房租赁于李红玉，租赁期限自2013年2月17日至2016年2月17日，每年租赁费为26000元，于每年的2月底前交清。后李红玉将上述厂房作为安丘市万畅寝装用品厂的车间及仓库。 本案审理过程中，安丘市新安街道桥北头居民委员会申请法院委托评估机构对李子友占用的“桥北头居委会老面粉厂大院及其房屋”自2017年1月1日至今的租赁费损失进行评估，法院依法委托潍坊市凯诚价格评估事务所对安丘市新安街道桥北头居民委员会所有的“桥北头居委会老面粉厂”大院及其房屋自2017年1月1日至今的租赁损失进行了评估，评估结论为：根据鉴证目的，遵循鉴证原则，按照鉴证程序，采用科学合理的鉴证方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合对影响房地产市场价格因素的分析，确定鉴证标的租赁天数为1073天，于上述基准日（2017年12月31日、2018年12月31日、2019年12月9日）鉴证市场租金价值合计为￥56895元，大写人民币伍万陆仟捌佰玖拾伍元整，平均租金价格为53.02元/日。安丘市新安街道桥北头居民委员会为此支出评估费2845元。对上述价格鉴证结论书，李子友质证认为鉴证结论书与本案无关联，不发表质证意见。安丘市新安街道桥北头居民委员会质证认为，评估价格过低，鉴定报告没有说明数据的依据是什么，鉴定报告中说明使用的是市场比较法，而实际上，该市场附近房租远高于鉴定部门出具的鉴定结论，鉴定机构并没有出具相应比照的依据，因此该鉴定结论明显与事实不符。 庭审中李子友提供了任命书复印件一份，证明2006年3月成为厦门盖力辛生物科技有限公司的经理，其占有、使用涉案房屋是职务行为，提供了交款收据两份，证明租赁费交款单位为厦门盖力辛生物科技有限公司，提供了照片十三张，证明租赁期满后，安丘市新安街道桥北头居民委员会即停水停电，并对涉案房屋部分拆除，闲置至今。安丘市新安街道桥北头居民委员会质证称，任命书为复印件，安丘市新安街道桥北头居民委员会应当提供原件，复印件不能作为定案的依据，交款收据交纳的是药厂的承包费，与本案租金没有任何关系，照片无形成时间，也无证据证明照片来源，该证据与本案没有关联性。 另查明，2013年12月23日，李子友以邱在坤、安丘市××街道桥北头居民委员会为被告提起诉讼，要求邱在坤、安丘市××街道桥北头居民委员会共同赔偿其钢结构车间材料款、人工费、拆除费用、租赁费损失等费用共计243600元，后李子友追加王永祥为李子友参加诉讼。安丘市人民法院经审理作出（2014）安民初字第148号判决书，判决：王永祥赔偿李子友因火灾造成的钢结构厂房损失129161元，租赁费损失13000元，鉴定费2000元（计算至2014年5月19日），共计144161元，于判决生效之日起十日内履行完毕；安丘市新安街道桥北头居民委员会对第一项判决承担连带赔偿责任；邱在坤对第一项判决承担连带赔偿责任；驳回李子友的其他诉讼请求。判决作出后，安丘市新安街道桥北头居民委员会不服向潍坊市中级人民法院提出上诉，潍坊市中级人民法院于2015年3月13日作出(2014)潍民一终字第1566号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，王永祥、安丘市新安街道桥北头居民委员会、邱在坤未履行生效判决确定的义务，安丘市人民法院于2018年4月20日作出（2015）安执字第1027号执行裁定书，查封了安丘市新安街道桥北头居民委员会所有的位于安丘市××村原面粉厂院落及院内办公楼、南车间、西车间，现由申请执行人李子友租用的租赁费180000元。针对李子友与邱在坤、王永祥、安丘市新安街道桥北头居民委员会财产损害赔偿纠纷一案的执行，安丘市人民法院于2019年11月7日委托淘宝网司法拍卖平台拍卖被执行人安丘市新安街道桥北头居民委员会所有的位于该村西北角处原桥北头村面粉厂院落一处及院内相应房屋十年使用权（该院落占地南北长约55.5米，东西长约68米，处置的院内房屋包括北侧房屋6间，南侧车间18间及西侧车间6间；不包括申请执行人李子友自建的蓝色顶棚钢结构房屋）。2019年12月9日，买受人安丘市大龙食品有限公司以202000元的最高价竟得该处院落十年使用权。法院于2019年12月10日作出（2018）鲁0784执恢141号执行裁定书，裁定：一、被执行人安丘市新安街道桥北头居民委员会所有的位于该村西北角处原桥北头村面粉厂院落一处及院内相应房屋十年使用权（该院落占地南北长约55.5米，东西长约68米，院内房屋包括北侧房屋6间，南侧车间18间及西侧车间6间；不包括申请执行人李子友自建的蓝色顶棚钢结构房屋），归买受人安丘市大龙食品有限公司享有；二、上述院落的使用权，自本裁定送达日2019年12月10日起至2029年12月9日止。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、李子友应否向安丘市新安街道桥北头居民委员会支付租金45000元及利息；二、李子友应否腾出“桥北头居委会老面粉厂大院”；三、李子友应否支付安丘市新安街道桥北头居民委员会占有使用费。 对于争议焦点一，根据安丘市新安街道桥北头居民委员会在庭审中提供的租赁合同复印件、（2014）安民初字第148号民事判决书复印件，结合李子友在庭审中提供的（2015）安执字第1027号执行裁定书、（2018）鲁0784执恢141号执行裁定书及法院调查核实，法院认定李子友自2007年租赁并使用安丘市新安街道桥北头居民委员会老面粉厂大院，租赁期10年。安丘市新安街道桥北头居民委员会主张李子友未支付自2013年年底至2017年1月1日止的租金，而李子友未提供证据证明其向安丘市新安街道桥北头居民委员会支付了上述期间的租赁费，故对安丘市新安街道桥北头居民委员会要求李子友支付租赁费的诉讼请求予以支持。李子友称其并未与安丘市新安街道桥北头居民委员会签订租赁合同，但其提供的任命书系复印件、其提供的收款收据收款事项载明的是交药厂2009年度承包费和交药厂2011年度承包费，收款收据上并无厦门盖立辛生物科技有限公司的盖章，且2009年11月8日的收款收据上载明交款人为李子友经办、2010年12月31日的收款收据载明交款人为李子友，且李子友未提供厦门盖力辛生物科技有限公司的营业执照复印件，除此之外，其也未提供任命书原件，任命书复印件载明任命李子友为厦门盖力辛生物科技有限公司安丘市分公司的经理，李子友亦未提供有效证据证明签订租赁合同时厦门盖力辛生物科技有限公司安丘市分公司真实存在，其提供的上述证据不足以证明其作为牵头人在厦门盖立辛生物科技有限公司与安丘市新安街道桥北头居民委员会签订的租赁合同上签字。如前所述，法院认定李子友系安丘市新安街道桥北头居民委员会老面粉厂大院的承租人，且其在租赁合同上签字，安丘市新安街道桥北头居民委员会按租赁合同约定向李子友主张2013年年底至2017年1月1日止的租金45000元并无不当，对安丘市新安街道桥北头居民委员会主张的租赁费予以支持。李子友未按合同约定支付租期内的租金，安丘市新安街道桥北头居民委员会主张逾期支付租金的利息损失于法有据，其主张的利息可自起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。李子友辩称，安丘市新安街道桥北头居民委员会主张2014年、2015年的租金已超过一年的诉讼时效，但其未提供证据证明双方就租赁费的支付约定了具体履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人李子友应当在每届满一年时向安丘市新安街道桥北头居民委员会支付租赁费，而每年给付一次租金仅是相同债务的分期履行，属于同一债务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，诉讼时效期间应从2017年1月起计算，同时根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定,安丘市新安街道桥北头居民委员会主张的2014年和2015年的租金并未超过诉讼时效。 对于争议焦点二，因安丘市大龙食品有限公司已竟得涉案房屋及院落的使用权，且安丘市新安街道桥北头居民委员会在庭审中提供了安丘市大龙食品有限公司出具的证明，证明李子友已于2019年12月12日将涉案房屋及院落的钥匙交于安丘市大龙食品有限公司的李子成，李子友已不再占有涉案房屋及院落，故对安丘市新安街道桥北头居民委员会的上述诉讼请求不予支持。 对于争议焦点三，李子友提供的照片无拍摄的具体日期，仅凭上述照片不足以证明租赁期满后其搬离老面粉厂大院，其提供的（2015）安执字第1027号执行裁定书能够证明老面粉厂大院在租赁期满后其继续占用，但其提供的（2018）鲁0784执恢141号执行裁定书能够证明安丘市大龙食品有限公司竟得涉案院落及房屋十年使用权，安丘市大龙食品有限公司自2019年12月10日起取得涉案院落使用权，故安丘市新安街道桥北头居民委员会主张的涉案院落的占有使用费应自2017年1月2日计算至2019年12月9日。安丘市新安街道桥北头居民委员会申请法院委托评估机构对李子友占用的安丘市新安街道桥北头居民委员会所有的“桥北头居委会老面粉厂大院及其房屋”自2017年1月1日起至今的租赁费损失进行了评估，双方均对评估机构作出的鉴证结论书提出异议，但均未提供反驳证据，对潍坊市凯诚价格评估事务所作出的鉴证结论本院予以采信。故，安丘市新安街道桥北头居民委员会主张的占有使用费可按潍坊市凯诚价格评估事务所作出的鉴证结论确定，由此确定安丘市新安街道桥北头居民委员会占有使用费56841.98元（56895元-53.02元/日）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定,判决如下：一、李子友支付安丘市新安街道桥北头居民委员会租金45000元及利息（以45000元为基数，自2019年12月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止），于判决生效之日起十日内付清；二、李子友支付安丘市新安街道桥北头居民委员会房屋占有使用费56841.98元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回安丘市新安街道桥北头居民委员会本案的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8725元，减半收取4363元，由安丘市新安街道桥北头居民委员会负担3465元，李子友负担898元；财产保全费2995元，由李子友负担1029元，安丘市新安街道桥北头居民委员会负担1966元；评估费2845元，由李子友负担。 二审中，上诉人提交证据：1.租赁合同一份，合同注明乙方承租方是厦门盖立辛生物有限公司，签字盖章处有厦门盖立辛生物有限公司的公章。2.手机视频一份，2018年5月20日涉案院落由被上诉人拆除的过程，证明院落一直闲置，由被上诉人控制，上诉人不可能占有使用。3.照片一宗，证明2018年5月25日院落情况。4.潍坊市凯诚价格评估事务所出具的鉴定结论书一份，在该结论书中提供的院落照片直接可以证明院落一直闲置，上诉人无法使用。被上诉人质证意见为：1.租赁合同签订合同时只有一份，在上诉人手中，但当时没有厦门盖立辛生物有限公司的公章。租赁合同上李子友的签字是真实的，且租赁合同签订后一直是由上诉人李子友占有使用，李子友还曾经将该房转租给其他人。2.证据2系复制件，不认可。证据3不认可，照片设定的时间均为上诉人自己设定，不能证明是涉案院落。对证据4的真实性没有异议，但是不能证明该院落已经由被上诉人收回。 二审审理查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，本案争议焦点是：一、李子友是否为本案适格主体，李子友应否支付2013年年底至2017年1月1日止的租金45000元；二、李子友应否支付2017年1月2日至2019年12月9日期间的占有使用费， 关于焦点一。虽然2007年8月20日在租赁合同中签章的是厦门盖力辛生物科技有限公司安丘分公司，但李子友并未提交充分证据证明厦门盖力辛生物科技有限公司及该公司对李子友授权的真实性。从该租赁合同的履行看，向安丘市新安街道桥北头居民委员会交纳租赁费的主体系李子友，且李子友曾在租赁场地内以自己的名义建设厂房，并将部分厂房租赁于案外人李红玉，2013年12月李子友以自己的名义向王永祥、安丘市新安街道桥北头居民委员会、邱在坤等主张财产损害赔偿，二审中李子友本人提交的视频资料中李子友自称“房子是我包的大队的，大队欠我的钱”。综合以上事实，李子友应系涉案租赁合同的相对方，系本案一审的适格被告，李子友关于其并未适格被告的上诉理由与事实不符，本院不予支持。因2014年至2016年李子友处于持续欠交租金状态，李子友对安丘市新安街道桥北头居民委员会所负的债务为同一债务，故安丘市新安街道桥北头居民委员会于2019年主张权利未超过法定的诉讼时效。李子友关于租金超过诉讼时效的上诉理由无法律依据，本院不予支持。 关于焦点二。李子友主张租赁合同到期后安丘市新安街道桥北头居民委员会对涉案租赁物停水停电，并进行了部分拆除，其并未占用、使用租赁物。从一审中李子友提交的照片及二审中李子友提交的视频看，安丘市新安街道桥北头居民委员会确实对涉案部分房屋、围墙进行了拆除，潍坊市凯诚价格评估事务所作出的鉴定结论书中所附的照片亦显示涉案院落处于荒废状态，故李子友的主张及提交的证据具有较高的可信度，安丘市新安街道桥北头居民委员会向李子友主张合同到期后的占有、使用费证据不足。在案件基本事实未查清的情况下，一审法院委托鉴定机构对涉案院落的租赁损失进行鉴定并判决李子友向安丘市新安街道桥北头居民委员会支付占有使用费，缺乏事实依据，本院予以纠正。 综上所述，李子友的部分上诉请求成立，应予支持。依照依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持山东省安丘市人民法院(2019)鲁0784民初6016号民事判决第一项，即“一、李子友支付安丘市新安街道桥北头居民委员会租金45000元及利息（以45000元为基数，自2019年12月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止），于判决生效之日起十日内付清”； 二、撤销山东省安丘市人民法院(2019)鲁0784民初6016号民事判决第二项，即“李子友支付安丘市新安街道桥北头居民委员会房屋占有使用费56841.98元，于判决生效之日起十日内付清”； 三、驳回安丘市新安街道桥北头居民委员会本案的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8725元，减半收取4363元，由安丘市新安街道桥北头居民委员会负担3465元，李子友负担898元；财产保全费2995元，由李子友负担1029元，安丘市新安街道桥北头居民委员会负担1966元；评估费2845元，由安丘市新安街道桥北头居民委员会负担。二审案件受理费8725元，由李子友负担4000元，由安丘市新安街道桥北头居民委员会负担4725元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年九月二十八日 书记员  田 然