上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8920号上诉人（原审原告）：张松林，男，1946年10月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张瑜，上海市大明律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭西，上海市大明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海市浦东新区住宅发展和保障中心，住所地上海市浦东新区成山路220号四楼。负责人：华毅杰，主任。委托诉讼代理人：李隆洵，男，该中心工作人员。委托诉讼代理人：徐乐乐，男，该中心工作人员。上诉人张松林因与被上诉人上海市浦东新区住宅发展和保障中心（以下简称浦东住宅发展和保障中心）合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张松林上诉请求：撤销一审判决第二项，改判浦东住宅发展和保障中心按照市场价格的60%支付房屋折价款。事实与理由：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的《上海市公有产权保障住房（经济适用住房）出售合同》（以下简称《出售合同》）第二十二条、二十三条、二十四条对产证未满5年和已满5年的回购或转让方式及价款作出明确约定。产权人张某去世后，继承人张松林按照继承法对系争房屋进行继承，故张松林享有除使用权外的其他物权，因此张松林有权选择申请回购或转让的时间。张松林提起本案诉讼要求浦东住宅发展和保障中心回购时，系争房屋的产证已满5年，故应适用《出售合同》第24条的约定，按照市场价的60%支付张松林回购款。上海市人民政府于2016年3月16日发布的沪府令39号文件没有溯及力，不能调整双方于2013年12月20日签订《出售合同》中确定的权利义务，也不能参考适用于本案。综上，一审法院适用法律及对法律的理解存在错误，请求二审法院依法予以改判。浦东住宅发展和保障中心辩称，应以产证取得和去世的日期来计算是否满5年，从而确定回购的价格，故不同意张松林的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。张松林向一审法院起诉请求：分割系争房屋，分割方案为：浦东住宅发展和保障中心回购系争房屋，该房屋归浦东住宅发展和保障中心所有，浦东住宅发展和保障中心按照市场价格的60%支付张松林房屋折价款或者房屋归张松林所有，张松林按照市场价格的40%支付浦东住宅发展和保障中心房屋折价款或者由法院拍卖房屋，拍卖价格的60%归张松林所有。一审庭审中，因浦东住宅发展和保障中心同意回购该房屋，故张松林调整诉请为要求浦东住宅发展和保障中心回购系争房屋，浦东住宅发展和保障中心按照市场价格的60%支付张松林房屋折价款。一审法院认定事实：2013年12月20日，案外人上海XX有限公司（甲方、以下简称XX公司）、张某（乙方）与浦东住宅发展和保障中心（丙方）签订《出售合同》，约定甲方向乙方出售坐落于浦东新区XX路XX弄XX号XX室共有产权保障住房，乙方支付的房屋总价为409,321.80元（人民币，下同）。合同第七章约定了房屋的回购和转让，第二十二条：乙方取得房地产权证未满5年，其本人及其同住人购买其他住房的，应当以书面形式通知丙方，丙方接到通知后有权按照规定程序实施回购，回购价格为本合同约定的总房价款（以下简称总房价款）加同期银行存款利息；第二十三条：乙方取得房地产权证未满5年，发生因全体房地产权利人及同住人迁离本市、夫妻离婚析产、家庭经济发生重大变故等特殊情形，需要转让该房屋的，乙方及其同住人达成书面一致意见后，可以申请丙方回购该房屋。丙方核实同意后，按照规定程序实施回购，回购价格为总房价款加同期银行存款利息；第二十四条：乙方取得房地产权证满5年，需要转让该房屋的，乙方及同住人之间应当达成书面一致意见，并书面征询丙方行使回购权的意见。丙方可以行使回购权；丙方决定不回购的，乙方方可向他人转让该房屋。丙方回购该房屋的，回购价格由具备相应资质的房地产机构按照本市有关规定加以确定。丙方按本合同第四条约定，即按届时转让总房价款的60%向乙方支付回购款。乙方向他人转让该房屋的，乙方按本合同第四条约定，可以获得转让总房价款的60%，其余40%按本市有关规定支付给丙方。乙方未按照规定支付其余40%的，应当承担相应的法律责任。2014年2月27日，系争房屋权利人登记为张某，无其他同住人。2017年2月23日，上海市浦东公证处出具（2017）沪浦证字第1641号公证书，认定如下事实：1.被继承人张某于2016年9月25日因病在上海市死亡；2.张松林系被继承人张某的父亲；3.被继承人张某离婚后未再婚，并证明被继承人张某遗留的系争房屋60%的产权份额，依法应由其父亲张松林继承。另查明，张某未生育子女，张某的母亲先于其去世。再查明，2012年5月7日，上海市人民政府办公厅发布沪府办发[2012]29号文件《关于共有产权保障房（经济适用住房）申请家庭成员人员减少后相关事宜的处理意见》（以下简称沪府办发[2012]29号文件）第四条规定：申请家庭成员在完成房地产转移登记后死亡的，处理方式为：房地产权利人死亡的，其所享有的共有产权保障房房地产权利按照《中华人民共和国继承法》有关规定继承。其中，继承人不属于申请家庭成员的，不享有共有产权保障房居住使用权，仅享有在共有产权保障房按照规定发生回购或者转让后，主张分割所得价款的权利。又查明，2016年3月16日，上海市人民政府发布沪府令39号文件《上海市公有产权住宅住房管理办法》（以下简称沪府令39号文件）第三十三条规定：取得房地产权证未满5年，有下列情形之一的，应当腾退公有产权保障住房，并由房屋所在地区（县）住房保障实施机构或者区（县）人民政府指定的机构予以回购：（一）购房人或者同住人购买商品住房，不再符合住房困难标准的；（二）购房人和同住人的户口全部迁离本市或者全部出国定居的；（三）购房人和同住人均死亡的；（四）市人民政府规定的其他情形。回购价款为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息。取得房地产权证未满5年，因离婚析产、无法偿还购房贷款等原因确需退出共有产权保障住房的，全部购房人、同住人之间应当达成一致意见，并向房屋所在地区（县）住房保障实施机构提出申请。经审核同意后，按照第一款、第二款的规定予以回购。一审庭审中，张松林陈述系争房屋目前由张松林居住使用，回购后，张松林自愿迁出系争房屋。浦东住宅发展和保障中心认为按照相关规定，张松林对系争房屋没有居住权，应当迁出。一审法院认为，案外人XX公司、张某与浦东住宅发展和保障中心之间签订的《出售合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守并依约全面履行合同义务。张松林系张某的唯一继承人，现双方均同意由浦东住宅发展和保障中心回购系争房屋，对此一审法院予以确认。双方的争议焦点在于系争房屋回购价格的确定，张松林主张回购价格应为市场价格的60%，浦东住宅发展和保障中心认为回购价格应为原销售价格加利息（按同期银行存款基准利率计算，自合同签订之日起至回购合同签订之日止）。对此，一审法院认定如下：首先，案外人张某与浦东住宅发展和保障中心签订的出售合同第二十二条、二十三条、二十四条约定了房屋回购的几种情形，但不包含申请人及同住人均去世的情况，故本案的情形属于合同约定不明，根据相关法律规定，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同约定的真实意思。其次，根据出售合同签订之时上海市人民政府办公厅已发布的沪府办发[2012]29号文件，张松林作为张某的继承人，因其并非系争房屋的申请家庭成员，故不享有共有产权保障住房居住使用权，仅享有在共有产权保障住房按照规定发生回购或者转让后，主张分割所得价款的权利，即张松林对系争房屋不享有物权。再者，经济适用住房是面向本市城镇中低收入住房困难人员的具有保障性质的政策住房，有特定的申请人条件和审核程序，系争房屋上张某系唯一的申请人且无其他同住人，故张某去世之时，该系争房屋上已无任何根据相关政策可享有居住使用权利的人员，系争房屋已符合应当回购的条件。张某于2016年9月25日去世之时，其取得系争房屋产权证未满5年。最后，经济适用住房系一种政策性保障住房，受政策影响甚巨，故对于合同签署之后上海市人民政府于2016年发布的沪府令39号文件，购房人对此应为明知，且该规定内容与当事人之间签订的《上海市共有产权保障住房出售合同》相关权利义务并不冲突，故解释合同时参考该政策规定并无不当。综上，系争房屋于2016年9月25日张某去世之时，浦东住宅发展和保障中心即应依约回购，回购价款为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息。现浦东住宅发展和保障中心同意利息自合同签订之日（2013年12月20日）起计算至张松林、浦东住宅发展和保障中心签订回购合同之日止，与法不悖，一审法院予以准许。张松林于一审庭审中认可房屋回购后，其自愿搬离系争房屋，亦与法不悖，一审法院予以准许。一审法院审理后于2020年5月19日作出判决：一、张松林于判决生效之日起三十日内配合上海市浦东新区住宅发展和保障中心办理关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的回购手续并同时向上海市浦东新区住宅发展和保障中心返还上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋；二、上海市浦东新区住宅发展和保障中心于张松林签订回购合同之日起五日内支付张松林回购款，金额为409,321.80元及相应利息（以409,321.80元为本金，自2013年12月20日起至回购合同签订之日止，按照中国人民银行同期存款基准利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,400元，减半收取计8,700元，由张松林、上海市浦东新区住宅发展和保障中心各半负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，系争房屋系经济适用住房。而经济适用住房是政府提供的一项政策优惠，即按照相关标准进行建设，并限定套型面积、销售价格或租金标准，面向城镇中低收入住房困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房。故此类房屋不同于普通商品住房，国家及地方政府对此类房屋的建设、申请、使用、交易均有严格管理制度，购买人初始取得的是有限产权，而不是物权法意义上的完全所有权。现系争房屋的产权人张某去世，继承人张松林又非该房屋的申请家庭成员，故根据上海市人民政府办公厅发布的沪府办发[2012]29号文件，张松林仅享有系争房屋按照规定发生回购或者转让后主张分割所得价款的权利。张松林主张其享有除使用权之外的其他物权，于法无据，本院不予采纳。根据继承法的规定，继承从被继承人死亡时开始，故一审法院认定此时已符合应当回购的条件，从而认定系争房屋取得产证未满5年，并无不当，本院予以认同。张松林主张其有权选择回购时间并认为其起诉时已满5年，本院不予采纳。因系争房屋发生回购时未满5年，故一审法院根据双方《出售合同》约定并参考上海市人民政府发布的沪府令39号文件而确定的回购款金额，合法有据，本院予以认同。综上所述，张松林的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审法院所做判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,400元，由张松林负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年九月二十八日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……