辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初4178号原告（反诉被告）:杨立学，男，汉族，现住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：孙建新，系辽宁常兴律师事务所律师。被告（反诉原告）:崔鹏，男，汉族，现住辽宁省开原市委托诉讼代理人：李坤，系辽宁开宇律师事务所律师。被告（反诉原告）:张丹丹，女，汉族，现住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：李坤，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳玉，辽宁开宇律师事务所律师。被告:沈阳市于洪区赤山奉泉房产中介所，住所地沈阳市于洪区。经营者:何秀芳，系该公司经理。委托诉讼代理人：商长龙，男，汉族，现住沈阳市铁西区。原告（反诉被告）杨立学与被告（反诉原告）崔鹏、张丹丹沈阳市于洪区赤山奉泉房产中介所（以下简称赤山中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨立学、被告（反诉原告）崔鹏、张丹丹委托诉讼代理人李坤、李佳玉、被告赤山中介所委托诉讼代理人商长龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告双方签订《房屋买卖合同》；2.被告双倍返还购房定金20000元、居间服务费3000元、贷款服务费2000元、装修费8350元、提前入住押金2000元，合计35350元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月19日，原告经过被告沈阳市于洪区赤山路奉泉房产中介所居间介绍与被告崔鹏、张丹丹经协商签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买二被告所有的位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积104.41平方米，房款总计790000元。合同约定，合同签订后原告交纳定金10000元，房款原告以贷款方式支付，被告负责解贷，签订合同之日起45日内，原、被告双方备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款手续。合同签订后，原告依约交付定金10000元，支付中介购房信息费3000元、贷款服务费2000元，但二被告未依约向中介交付相关手续，导致中介公司无法办理贷款业务，致使该房屋买卖合同无法履行。经调查了解，被告的房屋被法院司法查封，无法办理还款，不能解贷、过户。二被告的行为构成违约，应当承担违约责任。被告（反诉原告）崔鹏、张丹丹辩称，同意解除合同，原告主张返还双倍定金、居间服务费、贷款服务费、装修费没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。1.关于定金：原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》当中约定“买方于本合同签订之日起45日内，备齐购房款首付人民币22万元”“买卖双方在交接房屋时交接房款”“如贷款不能或不足额的，乙方应按照本合同约定办理贷款的时间以现金形式支付给甲方”。2019年2月19日，被告已经将案涉房屋交付给原告，但是原告既没有按照合同约定在接收房屋的同时向被告支付购房款，也没有在办理贷款时间到期后向被告支付购房款，属于原告违约。现原告违约在先并要求解除买卖合同，被告有理由不予返还原告支付的定金。退一万步讲，在原告先行违约的情况后，被告因房屋被司法查封，双方解除房屋买卖合同。根据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条之规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总合不应高于因违约造成的损失。可见，原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》当中已经约定了定金罚则（即返还2万元），原告主张超出定金罚则（即返还2万元）之外的钱款没有法律依据。2.关于居间服务费：根据《房屋买卖合同》的约定，居间服务费是原告向被告沈阳市于洪区赤山路奉泉房产中介所（下称：房产中介）支付的信息服务费，用于获得购房信息，且该笔服务费并不是向被告支付的，原告无权向被告索要。3.关于贷款服务费：根据《房屋买卖合同》的约定：若买方贷款申请未被贷款银行或公积金管理中心审批通过。居间方已经收取的贷款服务费退还给支付人。据此，原告如若未成功办理下来贷款，贷款服务费应当向房产中介索要。4.关于装修费：原告在未向被告支付全部购房款且房屋没过户的情况下就进行装修，且案涉房屋被司法查封之后，被告同意解除合同之后原告仍然继续装修，主观具有过错，所以装修费应当由原告自行承担。5.案涉房屋被司法查封后，被告同意支付原告双倍定金，解除买卖合同，但原告不同意解除合同，原告自2019年2月19日占用至今，应当在支付被告自2019年2月19日至腾房后的房屋租金损失。被告赤山中介所辩称，没有异议。我公司收取了3000元。但2000元的贷款服务费是由公司的原店长收取的，没有开具发票，现贷款已经完成了审批手续，履行了办理义务，居间服务已经提供完毕。反诉原告（被告）向本院提出如下诉讼请求：1.被反诉人立即腾退房屋；2.被反诉人赔偿占用房屋期间的租金损失36000元（应支付至腾退房屋之日止，暂按每月2000元从2019年2月19日起计算至起诉之日）；3.返还房屋所有权证及契税证；4.被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年2月19日，反诉人与被反诉人签订《房屋买卖合同》，被反诉人向反诉人支付定金10000元及押金2000元节就已经入住涉案房屋；后因反诉人与替人诉讼纠纷导致该房屋被法院司法查封，由于客观原因该房屋买卖合同无法继续履行；反诉人同意向被反诉双倍支付定金，解除买卖合同，但被反诉人不同意解除合同，继续占有，使用该房屋。反诉被告（原告）杨立学辩称，1.反诉人反诉请求没有事实依据和法律依据，反诉事实与理由与事实不符，法院应不予支持。2.答辩人现没有占用反诉人房屋。3.反诉人要求答辩人赔偿占用房屋期间租金损失没有法律依据和事实依据，房屋买卖合同签订后，交付定金1万元，答辩人经与反诉人协商并同意后，交付2000元提前入住押金，办理入住，答辩人也是准备履行该房屋买卖合同，同时也进行维修和装饰，答辩人没有恶意占用该房屋，只是反诉人违背诚实信用，未保证该房屋无权属争议和司法查封，导致无法履行该房屋买卖合同，反诉人也一直告诉答辩人在协调解决司法查封，答辩人因为买房是给孩子上学落户口，也一直希望履行该房屋买卖合同，反诉人也同意答辩人居住此房，在被反诉人告知法院查封保全该房屋时，答辩人及时搬出该房屋，进行腾退，没有拖延恶意占用事实。4.同意返还所有权证及契税证，但反诉人应该先赔偿给答辩人造成的损失后再返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于杨立学提交的装修损失票据，其提交的部分票据没有单位盖章，无法证明真实性，不予采信。关于纱窗及厨房拉门的票据，该两张票据的形成时间与票据号码相互矛盾，两张票据号码为同一单位出具的连续票据，但后形成的时间对应的票据号码小于先形成的票据号码，故无法证明两张票据的真实性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月19日，在赤山中介所的协调下，杨立学与崔鹏、张丹丹签订《房屋买卖合同》，约定杨立学从崔鹏、张丹丹处购买位于沈阳市于洪区的房屋。定金为10000元，总房款为790000元。合同第2条（2）项约定，双方于合同签订之日起45日内，备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续。合同第18条约定，定金应适用《合同法》第一百一十五条规定，杨立学不履行合同，无权要求返还定金；崔鹏、张丹丹不履行合同义务的，应当双倍返还定金。合同签订当日，杨立学向崔鹏、张丹丹支付定金10000元、提前入住抵押金2000元，并向赤山中介所支付居间服务费3000元、银行贷款服务费2000元。2019年3月22日，杨立学办理了案涉房屋的银行贷款手续。2019年3月24日，杨立学进行基本装修后入住案涉房屋。另查，2019年3月28日，案涉房屋被沈河区人民法院作出的（2019）辽0103财保393号民事裁定查封。庭审中，崔鹏、张丹丹陈述，案涉房屋无法解封。2020年8月20日，案涉房屋不存在抵押查封。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。具体到本案，杨立学与崔鹏、张丹丹在合同中约定了定金条款，并约定该条款为合同法第一百一十五条规定的定金条款，该条款的性质为违约定金条款。合同签订后，杨立学支付了定金10000元，定金条款即时生效。现双方交易无法进行，应当进一步判断合同无法履行的违约方。双方签订合同后，杨立学依约办理了银行贷款手续，但此后，因崔鹏、张丹丹的个人原因，案涉房屋被法院查封，导致过户手续无法办理，双方签订的合同目的无法实现，现双方均同意解除合同，依照法律规定，合同自双方达成合意时解除，无需本院确认。关于合同的违约方，应当为崔鹏、张丹丹，二人应当返还20000元定金。关于杨立学主张赔偿其他损失的问题，对此《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的总和不应高于因违约造成的损失”。具体到本案，杨立学为履行合同支付了中介费和贷款代办费5000元，并经崔鹏、张丹丹同意入住并装修，支付了装修费用，此笔费用经核算为3670元，与上述费用合并计算，并未超过10000元，故对杨立学主张崔鹏、张丹丹另行赔偿上述费用的请求，不予支持。关于杨立学要求返还入住押金2000元的问题，此项费用与合同并非同一性质，现二人陈述，已经腾退房屋，只是因无法联系崔鹏、张丹丹而未交付钥匙，故该费用应当由崔鹏、张丹丹返还。关于反诉原告崔鹏与张丹丹请求杨立学腾房，杨立学称已经腾空，由于无法联系张丹丹与崔鹏，对此，本院在送达过程中，只通过电话联系到崔鹏一次，后无法联系二人，杨立学的上述陈述，应当属实，其只需将钥匙交付给崔鹏、张丹丹。关于反诉原告崔鹏与张丹丹请求返还房屋证件的问题，杨立学同意返还，予以认定。关于反诉原告请求崔鹏与张丹丹支付房屋占用费的问题，杨立学占用房屋时经过了崔鹏、张丹丹的同意，且该行为也是继续履行合同的一部分，且杨立学多次通过微信与崔鹏、张丹丹联系，表达继续履行合同的意愿，但由于崔鹏、张丹丹的个人原因导致合同无法履行，杨立学不存在过错，不应当赔偿房屋占用损失费用，故对反诉原告崔鹏、张丹丹的此项反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）崔鹏、张丹丹于本判决生效之日起10日内赔偿原告（反诉被告）杨立学20000元；二、被告（反诉原告）崔鹏、张丹丹于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）杨立学返还居住押金2000元；三、驳回原告（反诉被告）杨立学的其他诉讼请求。四、反诉被告杨立学于本判决生效之日起10日内向反诉原告崔鹏、张丹丹返还房屋钥匙、房屋产权手续原件；五、驳回反诉原告崔鹏、张丹丹的其他反诉请求。案件受理费684元，由被告崔鹏、张丹丹负担，反诉受理费350元，由反诉原告崔鹏、张丹丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 畅人民陪审员  陈金钊人民陪审员  姚丽东二〇二〇年九月二十二日书 记 员  张明明