江西省余干县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1127民初1793号原告：张星燕，男，1990年8月24日生，汉族，住江西省余干县。委托诉讼代理人：余贤龙，江西赣通律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为承认、放弃变更诉讼请求，请求和解，提起上诉，代领案款和诉讼退费，代为申请强制执行，代收执行款）被告：齐伟伟，男，1987年12月16日生，汉族，住江西省余干县。委托诉讼代理人：吴仕喜，江西赣都律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告张星燕与被告齐伟伟确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张星燕及其委托诉讼代理人余贤龙，被告齐伟伟及其诉讼代理人吴仕喜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张星燕向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告签订的宅基地买卖合同无效；2、请求法院判令被告返还宅基地购买款28万元；3、请求判令被告赔偿原告建房损失106,284元；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年原被告经人介绍相识，被告称其在劳动村万年闸有宅基地可以出卖，宅基地总面积计900平方，售价28万元。经双方协商，2019年4月初原告向被告支付1万元定金，2019年4月9日双方签订宅基地买卖合同，原告并通过银行转账支付27万元。合同签订后，原告在该宅基地进行了清理，并将该土地进行土方填平，建造房屋。原告进行了地梁、房屋柱子的浇筑，并开始浇筑横梁、一层楼板时，因未取得相应的土地使用权证，玉亭镇政府认定为违章建筑，并予以拆除，导致无法建房。原告认为，原被告之间的宅基地买卖合同，违反了土地管理法等法律强制性规定，应当认定为无效，原告已经基于无效的合同给付的款项应当退回，原告基于对被告的合理信赖而支出的建房、宅基地平整费用，被告应当予以赔偿。综上，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，望判如的请。被告齐伟伟辩称，1、本案的买卖合同合法有效，这是双方自愿签订的合同，是原告岳父找到被告伯父协商而达成的协议，不是诉状上所说；2、这是合法的交易，被告家对宅基地有使用权，这是被告爷爷留下的老地基，转让行为符合2020年中央1号文件精神，其中27条有明确的规定；3、符合我国新土地管理法的规定，这是属于被告家的老宅基地，转让是村民之间的转让，原告的妻子的户口在被告处的所在地，原告的妻子与被告同属一个村，请求驳回原告返还宅基地的请求；原告是在未经审批未取得土地使用权证的情况下，擅自施工造成的损失应自负该责任。为证明自己的主张，原告向本院提供了下列证据，1、原告身份证明，证明：原告身份信息，具有民事诉讼主体资格；2、宅基地买卖合同，证明：被告将其自有的地基以28万元的价格卖给了原告的事实；3、银行流水，证明：原告向被告转账27万元用于购买宅基地的事实；4、现场照片，证明：原告在购买地基上造房屋被强行拆除的事实；5、户籍本，证明：原告的户籍为余干县玉亭太阳村五都村小组，与被告不属于同一村集体的事实；6、证明、收条，证明：原告在该宅基地建房支出冯金宽、程文文、吴专文、杨志兴、张得兴、张立华劳务费、材料款等各项费用共计106,284元的事实；7、录音，证明：原被告签订买卖宅基地合同，原告向被告支付28万元，被告承诺可以建设，原告产生了建设费用106,284元，被玉亭镇政府拆除的事实。被告对原告证据的质证意见为，对原告证据1、5无异议；对原告证据2的三性无异议，对证明对象有异议；对证据3无异议；对证据4的关联性有异议，原告在未取得审批未取得土地使用权的情况下施工，与被告无关联，如有损失，也是原告自己负担；对证据6有异议，不能作为证据的依据，这些证人应该出庭作证；对证据7的真实性有异议，与事实不符，原告的岳父说明：现在地基归我，我能不能做下去，不关你的事，只关我的事。被告向本院提供如下证据，1、身份证，证明：被告的身份信息及诉讼主体资格；2、宅基地买卖合同，证明：（1）被告转让给原告土地系有偿转让，价格为28万元；（2）原告付款后，该土地由原告永久使用；（3）如上述宅基地使用权转让交接后存在以前的债权债务纠纷，由被告承担全部责任，按违约处理；3、余长胜证明，证明：证人余长胜为余干县玉亭镇劳动村支部书记的书记；（2）证人证明涉案地基系被告爷爷留下来的，上面的房屋系危房，2018年5月被村委会拆除；4、章某调查笔录，证明：（1）原告岳父万国璋出面为原告购买的老地基，交了一万元钱定金后，明确表示：现在地基归我，我能不能做下去，不关你的事，只关我的事；（2）原告建房未经政府批准，导致房屋基脚、柱子被政府挖掉；5、程宝龙的调查笔录，证明：（1）涉案土地系被告老房子，作为危房被村委会拆除；（2）村里有出嫁女回家建房的惯例；（3）建房应当经村民签字同意，村委会审批，镇政府批准；（4）原告先以同村村民黄友发的名义申请建房，未获批准建房，被政府拆除。原告对被告证的质证意见为，对证据1无异议；对被告证据2的合法性有异议，根据土地管理法第10条的规定、第六十三条规定，该合同违反了国家强制性规定，应当无效；对证据3、5有异议，证人没有出庭作证，不予质证；对被告证据4的三性有异议，取证人应两人以上，并且要提供证件，且取证时间、地点不明确，佐证的内容并非我当事人参与，因对该证据三性有异议。本院对原被告证据的认定意见为，对原告证据1、5被告没有异议，本院确认该证据的证明力；对原告证据2被告对其三性无异议，对证明对象有异议，本院认为，被告对其三性无异议，对其证明对象有异议，但没有说明理由，故本院对其证明力予以确认；对原告证据3被告无异议，本院确认其证明力；对原告证据4被告有异议，认为与本案没有关联性，原告造房的损失是因为原告没有办理土地使用权证，擅自做房造成，与被告无关，本院认为，原告证据4证明原告买地后做房造成的损失，与本案有关联性，但被告未取得土地使用权证擅自开工建房造成的损失与原告无关，故原告证据4与本案没有关联性的理由不成立，但该证据不能证明原告做房造成的损失与被告有关，原告证据4可以证明原告建房被强拆的事实，本院对原告证据4的证明力予以确认；对原告证据6被告认为不能作为证据的依据，证人应出庭作证，本院认为，《最高人民法院民事诉讼证据规定》第六十八条第三款规定，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的依据。原告证据6为证人证言，因证人未出庭作证，故该证人证言不得作为认定案件事实的依据，被告异议成立，本院对原告证据6的证明力不予确认；对原告证据7的真实性被告有异议，认为与事实不符，本院认为，农村宅基地上能否建房，应以政府的批准为依据，原告是否同意被告建房，与被告能否建房没有法律上的关系，故原告证据7不能证明原告的证明目的，本院对该证据的证明力不予确认。本院对被告证据的认定，对被告证据1原告没有异议本院确认其证明力；对被告证据2原告对其合法性有异议，认为违反土地管理法的强制性规定，本院认为，被告证据2能够证明原被告买卖宅基地以及价格为28万元的事实，但不能证明被告的目的，故本院对被告证据2的证明力不予确认；对被告证据3、5原告以证人没有出庭作证不予质证，本院认为，证人应出庭作证，被告证据3、5为证人证言，但证人没有出庭作证，故该证据不能作为定案的依据，本院对该证据的证明力不予确认；对被告证据4原告对基三性有异议，认为取证应有二人以上，且要提供证件，同时证据取证时时间不明确，佐证内容没有原告方的参与，本院认为，证人章某当庭接受质询时明确接受询问时只有一人在场，故被告所作的证人证言不符法律规定的行式要件，本院对该证人证言的证明力不予确认。经审理本院查明事实如下，原告张星燕为余干县玉亭镇太阳村委会五都村小组人，其老婆万莲莲的户籍也为余干县玉亭镇太阳村五都村小组，被告齐伟伟为余干县玉亭镇劳动村委会万年闸人，即原告夫妻与被告并不为同一村委会人。2019年4月9日，原被告签订宅基地买卖合同，合同内容为，1、甲（齐伟伟）乙方（张星燕）本着责任分清，自愿有偿的原则，经双方充分的协商，现就甲方向乙方有偿转卖宅基地使用权（永久使用）；2、甲方保证该宅基地的使用权属甲方使用，（在转卖使用）甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转卖交接后因甲方发生在转卖前存在债权债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理；3、转卖价格为人民币28万元（大写贰拾捌万元整），乙方一次性付清；4、乙方付款后，该土地由乙方永久使用；5、甲方确保：如国家政策允许过户，甲方无偿协助乙方办理过户手续；6、本协议生效后，甲方一级（及）其继承人不得向（影响）乙方独享有该土地的使用权及地上建筑物的所有（权）使用权，单方面违约金为转卖价的十倍，还应赔偿对方实际发生的所有经济损失万元整；7、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。合同签订后，原告向被告支付购地款28万元（含签订合同前的1万元定金）整，后原告未经政府批准动工建房，被余干县玉亭镇政府拆除，为此原告受到一定的经济损失。原告于2020年7月8日提起诉讼，要求法院确认宅基地买卖合同无效，判令被告返还28万元购地款并赔偿由此造成的损失106,284元及承担本案诉讼费用。2020年7月15日，原告向本院提出财产保全申请，请求冻结被申请人齐伟伟的银行存款386,284元或查封齐伟伟同等价值的其他财产，并提供担保，本院以（2020）赣1127民初1793号裁定冻结齐伟伟银行存款386,284元或查封同等价值的其他财产。本院认为，本案争议的焦点有二，一、本案宅基地买卖合同是否合法有效；二，原告未经批准建房造成的损失被告应否赔偿。一、本案宅基地买卖合同是否合法有效。原告认为，原被告签订的合同违反了国家法律的强制性规定，应认定为无效，被告基于无效合同取得的财产28万元应当予以返还；根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，宅基地、自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条规定，农民集体所有的土地依法属于农民集体所有，由集体经济组织或者村民委员会经营管理，第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据上述法律规定，宅基地为村集财产，宅基地的使用权归属村集体组织成员所有，不得向非本村集体组织成员转让。原告户籍为玉亭镇太阳村委会五都村小组，而被告齐伟伟的户籍地为，显然，双方显然不同属一个村的集体组织成员，故所以原被告的宅基地买卖合同违反了上述法律的相关规定，应当认定为无效。被告认为，1、本案的买卖合同合法有效，这是双方自愿签订的合同，是原告岳父找到被告伯父协商而达成的协议，不是诉状上所说；2、这是合法的交易，被告家对宅基地有使用权，这是被告爷爷留下的老地基，转让行为符合2020年中央1号文件精神，其中27条有明确的规定；3、符合我国新土地管理法的规定，这是属于被告家的老宅基地，转让是村民之间的转让，原告的妻子的户口在被告处的所在地，原告的妻子与被告同属一个村，请求驳回原告返还宅基地的请求；本院认为《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第五十八规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。《中华人民共和国土地管理法》第九规定，宅基地、自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于农民集体所有，由集体经济组织或者村民委员会经营管理。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。宅基地为村集体财产，由集体经济组织或者村民委员会经营管理，因此，国家鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地，是在同一村集体组织成员间出卖、出租等，宅基地使用权不得向村集体组织成员以外的人转让。本案原被告非同一村集体组织成员，原被告之间的宅基地买卖违反了行政法规的强制性规定，宅基地买卖合同无效。被告因该合同取得的财产280000元应予返还给原告。合同具有相对性，本案宅基地买卖合同签订人为张星燕、齐伟伟，张星燕妻子万莲莲与被告齐伟伟是否为同一村民，不影响张星燕与齐伟伟签订的土地买卖合同无效，且被告齐伟伟不能提供证据证明万莲莲的户籍与齐伟伟相同（张星燕户籍本中其妻子万莲莲与齐伟伟不是同一村民），被告齐伟伟应承担举不能的法律后果。2020年中央1号文件第二十七规定，扎实推进宅基地使用权确权登记颁证，以探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”为重点，进一步深化农村宅基制度改革试点。并未规定农民宅基地可以在不同村民之间买卖，故对原告宅基地买卖合同无效的观点本院予以采信，对原告要求返还28万元购地款的主张予支持，对被告宅基买卖合同合法有效有观点不予采信。二，原告未经批准建房造成的损失被告应否赔偿。原告认为，被告签订宅基买卖合同存在严重的过错，导致原告产生损失，被告应当适当承担损失。被告认为，原告是在未经审批未取得土地使用权证的情况下擅自施工建房，其造成的损失应自负该责任。本院认为，原被告双方签订宅基地买卖合同均有过错，但原告未经批准擅自建房与原被告签订宅基地买卖合同并无必然的联系，众所周知，无论宅基地买卖合同是否合法有效，原告都必须先经政府批准才能建房，否则，就是违章建筑；原告未经批准擅自建房，被政府部门以违章建筑拆除，与被告齐伟伟没有因果关系，原告应自负其责任。故原告要求被告适当承担原告损失的主张本院不予支持；被告认为原告应自负责任的观点本院予以采经信。综上所述，原被告于2019年4月9日签订的宅基地买卖协议依法无效，被告依据无效合同获得的28万元购地款应予返回；原告擅自建房造成的损失与被告无因果关系，应由原告自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、第六十二条，《最高人民法院民事诉讼证据规则规定》第六十八条第三款之规定，判决如下：一、原告张星燕与被告齐伟伟于2019年4月9日签订的宅基地买卖合同无效；二、被告齐伟伟于本判决生效之日返还原告张星燕购地款28万元；三、驳回原告张星燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,094元，减半收取3,547元，由原告张星燕负担976元，由被告齐伟伟负担2,571元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  黄辉进二〇二〇年九月十六日书记员  黄珍珍