安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终2727号上诉人（原审原告）：唐继良，男，1974年1月5日出生，汉族,住安徽省来安县。委托诉讼代理人：鲁毓贵，安徽会峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滁州市恒通置业有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区乌衣镇滁宁东路85号，统一社会信用代码91341103MAZMWPX465。法定代表人：钱永华，该公司董事长。委托诉讼代理人：佘秀银，该公司员工。上诉人唐继良因与被上诉人滁州市恒通置业有限公司（以下简称恒通置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院(2020)皖1103民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐继良上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由恒通置业公司负担。事实和理由：一、一审判决以该合同未约定唐继良具有要求恒通置业公司明确不含房屋装修价格建筑面积单价的权利,实属错误。理由:首先，涉案合同是恒通置业公司提供的格式合同,有理由做出有利于唐继良的解释,而该合同第三条中该房屋全装修价格款为人民币多少元一栏空白,为何不填写,唐继良在一审当庭举证的案外人胡广友与被上诉人签订的《商品房预售合同》的第三条中,不含房屋全装修价格为人民币4933.37元,总价款为628857元,含房屋全装修总价款为820062元,而特别约定的含房屋全装修总价款仍然是820062元,胡广友按总价款628857元交纳专项维修基金,一审判决对该证据视而不见,没有查明原因,给唐继良做出合理解释。其次,专项维修基金都是以没有装潢的房屋总价计算。按我国房屋建筑规范中需要维修的主体项目,基础等以及业主共有的附属设施设备,并不包括业主的家庭装潢,况且,双方当事人已在该合同的特别约定中明确约定该房是全装修总价款为754685元,没有标注不含房屋全装修的总价款,既然合同第三条已变更,不具有法律效力,那么在特别约定中,唐继良从公平原则和格式合同角度理解,其要求是合理的,理应得到支持。第三，《安徽省物业专项维修基金管理暂行办法》并没有房屋全装修的装修部分规定,即不在维修基金的范围内。最后,一审中恒通置业公司称唐继良已到房屋部门缴纳了房屋维修基金,缴纳行为已经完成,而一审判决并没有查明该事实。二、一审判决虽然对合同的效力做出认定,但是没有查明恒通置业公司在《明码标价书》中约定机动车库、车位为“有”是什么原因,为何要做出具体的使用约定。也没有查明唐继良购买的商品房价格中已含“机动车库、车位”在内,恒通置业公司为何不给使用。在商品房《明码标价书》出售房屋的价格中,已含与住宅相关的基础设施。公共配套建设费用其中包括地下车库、车位,既然包含在售房的单价中,这属于一种约定,说明唐继良已购买,就有权利无偿使用。该住宅相关的基础设施、公共配套建设费用包括的项目10个,例如一户一表、进户门、燃气、自来水一户一表、宽带、信报箱等,唐继良对该设施并没有另行购买。比如:电表、水表、燃气设备、报箱等而能使用。为什么涉及地下车库、车位还需另行购买,对此,一审法院并没有查明原因,做出令人信服的合理解释,判决中仅简单的认定“并未明确约定”。恒通置业公司需要出示该开发的商品房的规划相关资料的证明地下车库位的所有权。而一审中恒通置业公司并没有出示该证据。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中,对专有部分认定标准的三个条件必须同时具备,才能认定为具有专有性,不能因为车位在规划内就简单认定恒通置业公司有权处分。同时,该公司并没有出示该地下车库位的产权证书,一审判决以“并未明确约定”认定恒通置业公司有处分权依据不足。即使该地下车库、车位计入公摊面积,没有产权证书,业主交付了价款即取得专有权,应属业主共有。《明码标价书》房屋单价中含有车库、车位,证明唐继良已出钱购买,应该取得专有使用权。再则,涉案地下车库位是否计入规划内,是否计入容积率、是否占用该小区的土地使用权,一审判决均没有查明,而且唐继良购买房屋的公摊面积没有具体内容。恒通置业公司辩称，1.恒通置业公司销售的是带装修的房屋，装修和房款不可区分，买卖合同中已经对总房款进行了约定，唐继良在签订的时候已经知晓购买的房屋是精装修房屋，现唐继良要求明确装修价和毛坯价无事实和法律依据。唐继良认为恒通置业公司未明确装修价和毛坯价导致其无法缴纳维修基金，并未提供相关证据予以证明。若因未明确价格而导致业主无法缴纳维修基金的，则其他业主亦无法缴纳维修基金，但是迄今没有其他业主主张因为未区分装修价和毛坯价而导致未能缴纳维修基金；2.明码标价书中对车位有表述，仅查明项目配备有车位而并未约定业主无偿使用车位。同时，明码标价书中并未对车位在规划内还是规划外，车位性质是出售、出租还是赠与及车位的编号、面积等重要信息做出明确约定，属于合同约定不明，而双方在合同补充协议第十八条中已经对该事项予以明确，车位所有权使用权属于恒通置业公司所有。由于双方已经对车位的问题达成合意，唐继良现在要求恒通置业公司无偿提供车位无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。唐继良向一审法院提出诉讼请求：1.恒通置业公司明确出售给其的房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价）具体数额；2.恒通置业公司无偿提供地下车库车位给其使用；3.恒通置业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月8日，恒通置业公司（甲方、卖方）与唐继良（乙方、买方）签订1份《滁州市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买恒大江北帝景32幢1301室房屋，甲方暂测该房屋建筑面积为128.91平方米(其中套内建筑面积为97.02平方米、公用分摊建筑面积为31.89平方米，另有地下附属面积0平方米)、每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为人民币5854.36元等内容；该合同补充协议约定“经双方确认，该商品房为装修房屋，根据出卖人暂测的房屋建筑面积，买受人购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价（含房屋装修价格）为5854.36元”等内容。同日，恒通置业公司与唐继良签订1份《明码标价书》，载明该商品住宅建筑面积售价5854.36元/平方米、“以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施、公共配套建设费用：……12、机动车库、位（有）”。一审法院认为，涉案《滁州市商品房预售合同》系唐继良与恒通置业公司在平等自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务、行使权利。该合同约定恒通置业公司向唐继良销售的房屋的建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为5854.36元，补充协议变更为该房屋建筑面积单价（含房屋装修价格）为5854.36元，但该合同未约定唐继良具有要求恒通置业公司明确不含房屋装修价格建筑面积单价的权利。《明码标价书》虽对机动车库、位注明为“有”，但系对该基础设施、公共配套项目的建设费用的约定，并未明确约定由恒通置业公司无偿提供地下车库车位供唐继良使用。综上，对唐继良的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回唐继良的诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，由唐继良负担。二审中，唐继良提供了房产登记信息一份。证明：唐继良没有办理房产证，但是建筑面积和土地使用面积开发商办了登记，没有明细。恒通置业公司质证意见：对该证据的真实性无异议，但与本案无关。本院认为，唐继良提供的房产登记信息的真实性予以确认，但不能达到其证明目的，故对该证据的证明目的不予采信。当事人所举其他证据与一审相同。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，恒通置业公司与唐继良签订的商品房预售合同补充协议第二条明确约定，双方同意本合同第三条变更如下：经双方确认，该商品房为装修房屋，根据出卖人暂测的房屋建筑面积，买受人购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价（含房屋装修价格）为5854.36元。该补充协议明确对案涉房屋的含房屋装修价格作出明确约定，证明唐继良购买的标的物系含装修价格的房屋，双方并未约定不含房屋装修的价格。民事行为应充分尊重当事人意思自治原则，对双方当事人未达成合意的内容，不宜通过人民法院以裁判的方式强制一方当事人履行，故对唐继良主张恒通置业公司明确出售给其的房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价）具体数额的上诉请求，本院不予支持。本案中，虽然双方当事人在明码标价书中列明“以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施、公共配套建设费用”，并对机动车库、位做出“（有）”的表示，但双方在商品房预售合同、补充协议及作为附件的明码标价书中均未对车位的位置是在规划区内还是在规划区外，车位性质是出售、出租还是附赠及车位的编号、面积等重要信息作出明确约定，属于合同约定不明，双方当事人亦未就该事项通过订立补充协议予以明确。在此情形下，唐继良要求恒通置业公司无偿提供地下车库车位给其使用的请求，本院不予支持。综上，唐继良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人唐继良负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  李 刚审判员  付广永二〇二〇年九月二十八日书记员  曹琰玲二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。