广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18921号上诉人（原审原告）：广州创熠房地产代理有限公司，住所地广州市增城区永宁街云熙三街4号。法定代表人：刘善彬，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹友丽，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶孝锋，男，1979年11月15日出生，汉族，身份证住址河南省淮阳县。上诉人广州创熠房地产代理有限公司（以下简称：创熠公司）因与被上诉人叶孝锋居间合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员戴俊英独任审理。本案现已审理终结。创熠公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判叶孝锋向创熠公司支付中介服务费48000元，以及赔偿创熠公司律师费损失5000元；2.本案一、二审诉讼费由叶孝锋承担。事实和理由：1、创熠公司依照《快速销售代理协议书》的约定追究叶孝锋违约责任，有充分的事实和法律依据。叶孝锋在未解除合同的情况下，未经创熠公司同意，在独家委托期限内另行委托其他中介机构出售涉案房屋，造成了创熠公司的经济损失。2、双方签署的《快速销售代理协议书》体现双方的真实意思表示，是合法有效的合同。原审判决未查明叶孝锋根本性违约的行为。3、创熠公司在协议中的主要义务是独家和快速销售，但并不包括敦促买卖双方及时履行合同、协助办理过户、交楼等一系列义务，并不属于本案审查的范围。而叶孝锋自知按其条件房屋不好出售，其通过别的30多个中介卖了接近两年的时间都未卖出。4、叶孝锋擅自另行委托其他中介机构出售其房屋，按约定应视为创熠公司的合同义务已完成，原审判决书酌情判令叶孝锋向创熠公司支付8000元中介服务费，不符合双方的约定。虽然叶孝锋最终未能与买方曾婉媚签订书面的房屋买卖合同，但创熠公司确已经履行了协议约定的主要义务，双方未能签订房屋合同的原因，完全是因为叶孝锋的过错所致。5、创熠公司为履行合同，承担了大量人力物力和时间成本，原审判决酌情判令叶孝锋支付8000元中介服务费不足以弥补创熠公司的全部损失，对创熠公司不公平。创熠公司曾发动六家门店的工作人员一起联动，通过线上和线下等多种方式优先对外推荐叶孝锋的房屋，才让叶孝锋在二、三十个中介机构放盘近两年仍未能成功出售的房屋，被曾婉媚看中。由于叶孝锋违反约定，另行委托其他中介机构出售房屋，拒绝与曾婉媚配合办理房屋交易手续，导致交易无法完成，造成创熠公司应得的中介服务费损失。6、创熠公司在本案中提出的律师费损失的主张，有充分的事实和法律依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持创熠公司的全部上诉请求。叶孝锋二审答辩称：同意一审判决，不同意创熠公司的上诉请求。一审判决我方向创熠公司支付8000元，我方已经转账给对方，但是对方拒收。创熠公司虚构已经找到买家的证据。创熠公司向一审法院起诉请求：一、叶孝锋向创熠公司支付中介服务费48000元；二、叶孝锋向创熠公司赔偿律师费损失5000元；三、本案诉讼费由叶孝锋承担。一审法院经审理查明：叶孝锋（甲方）与创熠公司（乙方）签订《快速销售代理协议书》，约定：甲方独家委托乙方出售出租位于广州市增城区永宁街誉山国际北苑明路6号x房的房屋（以下简称涉案房屋），房屋面积106.21平方米，委托期限自2019年11月17日至2020年2月17日止，甲方承诺在此期间内独家委托乙方代理销售该物业，委托销售价格不低于160万元；甲方收取乙方1万元作为代理销售保证金；如乙方在协议约定委托期限内按照约定条件出售该物业的，甲方应于与买方签订房屋买卖合同当日将该销售保证金一次性无息全额退还给乙方；如因甲方自身原因或因该物业本身原因导致未能与买方签订房屋买卖合同的，甲方应在委托期限期满后三天内将该销售保证金一次性无息全额退还给乙方；如乙方未能在本协议约定的委托期限内按照约定条件出售该物业的，该保证金归甲方所有；委托期限内，甲方承诺不得擅自终止本协议，如乙方所介绍的买方同意按照约定条件交易的，则甲方承诺全权委托乙方收取买方之诚意金，并承诺与乙方所介绍的买方签订相关房地产买卖合同，如有违反，视为乙方中介服务完成，甲方承诺按委托出售价格的3%向乙方支付中介服务费，还需承担乙方为追讨费用而产生的相关律师费、差旅费、调查取证费、诉讼费等费用；在签署本承诺书后，甲方或甲方授权代理人保证不会与其他中介公司或第三人签订代理协议，不会与乙方介绍的买方或其亲属、授权人、委托人或代理人私下进行交易，不会利用乙方提供的信息、条件通过第三方成交该物业，如有违反，视为乙方中介服务完成，甲方承诺按照委托出售价格的3%向乙方支付中介服务费，还需承担乙方为追讨费用而产生的相关律师费、差旅费、调查取证费、诉讼费等；等内容。2019年11月17日，叶孝锋出具《委托书》给创熠公司，委托创熠公司寻找潜在客户、引领看房、发布推广房源信息等。2019年11月17日，叶孝锋出具《收款收据》证明收到创熠公司许利平交的独家代理费1元。2019年12月16日，卖方叶孝锋与买方王岩、居间方广州英腾房地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》，约定叶孝锋将涉案房屋出售给王岩，总楼价为1478000元。2019年12月14日，曾婉媚向广州鸣熠按揭服务有限公司支付10000元；同日，创熠公司向曾婉媚出具《收款收据》，证实收到曾婉媚涉案房屋的诚意金10000元。2019年12月17日，刘善彬向曾婉媚转账支付10000元，备注为退明苑路6号1101的诚意金。叶孝锋与许利平的微信聊天记录显示：2019年12月15日，许利平：“叶大师，这时间内我们有客户给到160万，您需要过来见面签合同的”。叶孝锋：“谢谢你，收到了，我想自己家人住在一起，不卖了，留给自己家人住”。一审另查明，广州市规划和自然资源局于2020年4月20日出具的《产权情况表》记载：涉案房屋于2020年3月19日登记在产权人王岩名下。2020年3月3日，创熠公司与广东百科律师事务所签订《民事诉讼法律服务委托合同书》，约定创熠公司委托广东百科律师事务所为本案提供法律服务，律师费5000元。同年3月5日，创熠公司向广东百科律师事务所转账支付律师费5000元。一审法院认为：叶孝锋与创熠公司签订的《快速销售代理协议书》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于中介服务费的问题。由于协议书约定叶孝锋不得与其他中介公司签订代理协议且不得私下交易涉案房屋，否则视为创熠公司的中介服务已完成，叶孝锋需向创熠公司支付委托出售价格的3%的中介服务费，而实际上叶孝锋是通过其他中介公司将涉案房屋出售给他人，故创熠公司请求叶孝锋支付中介服务费，予以支持。但是考虑居间服务的义务包括促成交易双方订立房屋买卖合同、督促双方及时履行合同、协助办理过户、交楼等一系列义务，而创熠公司尚未促成叶孝锋与其寻找到的买家签订房屋买卖合同，很大程度上减少了创熠公司的服务项目和工作量，因此，酌定叶孝锋应向创熠公司支付中介服务费8000元。对于创熠公司请求过高部分中介服务费，不予支持。关于律师费损失的问题。虽然协议书约定若叶孝锋存在违约行为的话除需退还保证金1元及支付居间服务费外还应承担创熠公司的律师费、差旅费、调查取证费、诉讼费等损失，但是协议书中仅约定创熠公司未能在委托期限内出售涉案房屋时仅不得要求退还1元保证金，协议书对于双方违约责任的约定存在明显的不对等及加重对方责任的情形，根据合同公平原则，一审法院认为创熠公司请求叶孝锋支付律师费损失5000元，理据不充分，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，于2020年6月9日作出判决：一、叶孝锋于本判决发生法律效力之日起十日内向广州创熠房地产代理有限公司支付中介服务费8000元；二、驳回广州创熠房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563元，由广州创熠房地产代理有限公司负担478元，由叶孝锋负担85元。本院二审期间,双方当事人均未提交证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和使用法律进行审查。据此，针对创熠公司的上诉，本院认定如下：其一，在当事人未能提供相反证据的情况下，一审判决认定创熠公司与叶孝锋签订的《快速销售代理协议书》合法有效，并无不当。双方当事人均应恪守履行合同，而叶孝锋违反合同约定另行委托其他中介机构出售其房屋的行为，构成违约，应当承担违约责任。因此，一审判决对于创熠公司请求叶孝锋支付中介服务费，予以支持，不存在创熠公司上诉中所称未对叶孝锋的违约行为及应承担的违约责任作出评判的情形。但创熠公司在履行合同过程中，其合同义务应当主要体现为积极的中介服务行为，不能仅以“叶孝锋不得与其他中介公司签订代理协议且不得私下交易涉案房屋，否则视为创熠公司的中介服务已完成”的不作为方式来履行，“敦促买卖双方及时履行合同、协助办理过户、交楼等一系列义务”，属于销售代理合同义务的当然应有内容。因此，一审考虑居间服务的义务，认为创熠公司尚未促成叶孝锋与其寻找到的买家签订房屋买卖合同，酌情裁判，对于创熠公司请求过高部分中介服务费，不予支持，完全合情合理，本院予以维持。其二，关于律师费损失的问题，双方当事人签订的《快速销售代理协议书》虽然有约定，但从其内容来看，双方违约责任的约定明显不对等，一审根据公平原则，认为创熠公司理据不充分，不予支持，并无不妥。综上所述，创熠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元,由上诉人广州创熠房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  戴俊英二〇二〇年九月二十八日书记员  张家齐黄咏欣