辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1634号 上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司丹东分行，住所地丹东市元宝区锦山大街88号。 负责人：王立军，行长。 委托诉讼代理人：马晓楠，辽宁泽宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾军，男，该行客户经理。 被上诉人（原审原告）：于瀛，女，1974年4月3日出生，满族，住丹东市振兴区。 原审被告：韩明志，男，1965年8月5日出生，汉族，工人，住丹东市振兴区。 原审被告：宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇南关17组。 法定代表人：郭桂兰，经理。 原审第三人：姜庆伟，男，1964年5月6日出生，汉族，住宽甸满族自治县。 上诉人中国工商银行股份有限公司丹东分行（以下简称工行丹东分行）与被上诉人于瀛、原审被告韩明志、原审被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司（以下简称宏大公司）、原审第三人姜庆伟房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2019）辽0624民初4214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 工行丹东分行上诉请求：1、撤销（2019）辽0624民初4214号民事判决第一项；2、改判于瀛与韩明志于2017年1月17日签订的房屋契约无效。事实和理由：一、工行丹东分行是在审查了宏大公司与姜庆伟签订的所有商品房购房材料之后，才与姜庆伟签订的贷款合同，并发放了贷款。且宏大公司与姜庆伟签订的商品房买卖合同已经仲裁委员会确认合法有效，工行丹东分行也对姜庆伟抵押在内的抵押物依法享有抵押权和优先受偿权，且工行丹东分行也依据上述仲裁裁决书向丹东市元宝区人民法院申请强制执行。但一审法院未将此事实予以认定，属遗漏事实。二、一审判决认定韩明志与于瀛签订的房屋买卖合同合法有效侵害了工行丹东分行对案涉房屋的抵押权和优先受偿权。工行丹东分行取得案涉房屋抵押权的时间为2001年1月15日，于瀛与韩明志签订房屋买卖契约的时间为2002年1月17日。根据《物权法》和《担保法》的规定，未经抵押权人同意不得转让抵押物。所以，于瀛与韩明志签订的房屋买卖契约违法、无效。 于瀛提交书面答辩状称，一、韩明志于2000年5月以回迁安置取得案涉房屋所有权，而姜庆伟购房时间晚于此时间。所以，韩明志取得案涉房屋具有合法性，而韩明志与于瀛签订的房屋买卖契约，也是自愿平等的情况下签订，内容未违反法律规定，也无撤销情形。二、工行丹东分行基于房屋买卖合同所派生的抵押权也损害了于瀛的合法权益。在近20年的时间内，工行丹东分行从未主张过相关权利，是因为贷款合同本身为虚假并未实际发生，是春天购物中心开发贷款为逃避法律，工行丹东分行与开发商恶意串通以他人的涉案房屋进行贷款抵押，因贷款主合同虚假，所以从合同担保条款的抵押权也不应有效。三、于瀛在案涉房屋已经居住18年之久，且购房的相关手续齐备，工行丹东分行这些年一直不闻不问，直至于瀛主张权利才出面干涉，是因为其本身没有充分的理由。一审判决正确，应当予以维持。 于瀛向一审法院起诉请求：1、确认原告于瀛与被告韩明志于2002年1月17日签订的房屋契约有效；2、被告协助办理房屋所有权登记手续。 一审法院认定事实：2000年5月，被告韩明志和建设单位丹东电业局宽甸供电局及宽甸满族自治县拆迁处签订动迁安置协议书，约定供电局因建筑施工需动迁被告韩明志房屋及附属物，在新建楼2楼东二单元为其偿还75m2房屋。2000年7月21日，被告韩明志交纳增加面积款5000元。2001年11月30日，被告韩明志与被告宏大公司签订宏大小区回迁合同，约定被告宏大公司为被告韩明志安置宏大小区2单元502号间，建筑面积78.3m2房屋。2002年1月17日，原告与被告韩明志签订房屋契约，内容为：现有住宅宏大小区二单元五楼502住宅（韩明志），经双方协商将该住宅卖给原告，陆万柒仟元整，因房照未付，暂付陆万贰仟元，房照交付原告后，立即付伍仟元，此房成交后双方绝无反悔。当日，原告给付被告韩明志购房款62000元。被告韩明志将案涉房屋交付原告居住至今，原告交纳水费、电费、取暖费等相关费用。 另查，被告韩明志于2001年取得案涉房屋的土地使用权证。2004年12月9日，丹东仲裁委员会出具丹仲裁字（2004）第66号裁决书，申请人为：第三人工行丹东分行，被申请人为：被告宏大公司。该仲裁庭查明，被申请人宏大公司是宏大小区的开发单位，2000年8月18日取得宏大小区综合楼《商品房预售许可证》，2000年9月20日，申请人与被申请人签订《按揭业务合作协议》，约定申请人给被申请人购房户办理按揭贷款，被申请人为借款人还款提供连带责任保证。2000年9月25日至2001年3月8日期间，被申请人以邹继峰等26人的名义与申请人分别签订了26份《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》，贷款本金共计为5694000元，贷款期限均为10年，并约定了还款时间、方式以及逾期还款的违约责任等条款。同时，被申请人将其开发的宏大小区总面积为3799.81平方米的46处房屋分别以邹继峰等26人名义为其借款设定抵押担保，并分别为申请人办理了《房屋他项权证》。上述合同签订后，申请人即将全部贷款本金打入被申请人账户。被申请人将该笔借款投入到其开发的春天购物中心，仅偿还2002年9月以前的借款本息，自2002年10月以后再未偿还。仲裁庭认为，《按揭业务合作协议》是申请人与被申请人在平等的基础上自愿签订的，其内容符合法律规定，应当认定有效，根据协议被申请人应当对借款人的借款承担连带还款保证责任。被申请人以邹继峰等26人名义与申请人分别签订借款合同及抵押合同，申请人按合同约定已将全部贷款本金发放给申请人，被申请人应当按合同约定的还款期限偿还借款本金及利息，未能及时偿还属于违约行为，应当承担相应的违约责任。被申请人将自行开发并一直为其所控制的房屋以邹继峰等26人名义为其借款设定抵押担保，该抵押房屋已在法定机关办理了抵押登记手续，抵押应当认定有效。申请人主张被申请人偿还借款本金及利息并从抵押物中优先受偿欠款本息的仲裁请求应予支持。故仲裁庭裁决如下：一、被申请人宏大公司于裁决书作出之日起五日内给付申请人工行丹东分行欠款本金及利息共计6631362.5元，并给付利息；二、申请人工行丹东分行有权从宽房字第××号等26份房屋他项权证下的房屋中优先受偿上述欠款本息。上述26套房屋中包含本案争议的房屋，即以第三人姜庆伟的名义于2000年10月17日与被告工行丹东分行签订个人住房借款合同和个人住房借款抵押合同，并对案涉房屋办理他项权证。被告工商银行称上述仲裁裁决书已经生效，并在丹东市元宝区人民法院申请执行，已经进入执行拍卖程序。 2019年8月9日，宽甸满族自治县自来水公司出具证明，证明自来水用户编号62205016于瀛，登记地址为宏大小区1#2-501，实际地址为宏大小区1号楼2单元5楼北侧，单元门号为502。 一审法院认为，被告韩明志系在2000年5月与建设单位丹东电业局宽甸供电局及宽甸拆迁处签订的动迁安置协议书，后于2001年11月30日与被告宏大公司签订的回迁合同，并于2001年取得案涉房屋的土地使用权证，其因原有房屋的动迁取得对案涉房屋的处分权，后在2002年1月17日与原告签订了房屋契约，该契约系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，且在签订契约后，原告支付了相应对价款，被告韩明志将案涉房屋交付原告居住至今，故双方签订的房屋契约应认定合法有效。关于原告主张被告协助办理房屋所有权登记手续一节，考虑到案涉房屋已在法定机关办理了抵押登记，且另案中已经对案涉房屋进入到执行拍卖程序，依据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条，审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。故对原告在该节的意见，不予支持。判决：一、2002年1月17日原告于瀛与被告韩明志签订的房屋契约有效；二、驳回原告于瀛的其他诉讼请求。案件受理费1575元，由被告韩明志、宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司共同负担。 二审期间，工行丹东分行提供中止申请、行政起诉状、传票、诉讼费票据，证明本案应中止审理。 本院的认证意见为，本案各方争议问题为于瀛与韩明志对案涉房屋买卖合同的效力问题，与土地使用权证并无关联性，故对该份证据不予确认，亦对工行丹东分行提出的中止申请不予准许。 本院认为，本案二审的争议焦点为于瀛与韩明志于2002年1月17日签订的案涉房屋买卖契约是否有效。第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，韩明志于2000年5月以《动迁安置协议书》的形式对回迁安置房屋的位置已予以确定，并于2000年7月21日交纳了扩大面积款。而宏大公司于2000年8月18日才取得案涉房屋所在小区综合楼《商品房预售许可证》，故可以认定宏大公司又将案涉房屋出卖给姜庆伟的行为，属于将补偿安置房屋又出卖第三人的行为。依据上述法律规定，应认定韩明志基于回迁安置取得了案涉房屋的处分权。第二，虽工行丹东分行主张韩明志将案涉房屋出卖给于瀛，因未经抵押权人工行丹东分行同意，故其二人房屋买卖契约无效。但本院认为该项主张并不能成立，理由如下：其一，韩明志在本案中并非案涉房屋的抵押人。其二，《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”上述法律规定旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。并非让未经抵押权人同意转让抵押物的行为绝对无效。本案中，韩明志转让案涉房屋并不属于抵押人转让抵押物的情形，且根据《物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。虽然案涉房屋的物权上存在抵押权未被涤除，导致房屋所有权变更未能成就，但并不必然导致房屋转让合同无效。经查，于瀛与韩明关于案涉房屋买卖系双方真实意思表示，且房屋买卖契约内容未违反法律法规的效力性的强制性规定，双方已履行了交付房款和交付房屋的相应义务，故该房屋买卖契约应为合法有效。对工行丹东分行提出的案涉房屋买卖契约应为无效的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，中国工商银行股份有限公司丹东分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1575元，由中国工商银行股份有限公司丹东分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 姝 审判员 于 军 审判员 康 璐 二〇二〇年九月二十八日 书记员 王晓宇