河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7103号 上诉人（原审被告）：石家庄宏盛餐饮管理有限公司，住所地为河北省石家庄市长安区体育大街**保利广场****商铺。 法定代表人：尹宏梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：艾邵强。 上诉人（原审被告）：尹宏梅，女，1985年11月7日出生，满族，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：艾邵强。 被上诉人（原审原告）：李玄，男，1987年5月7日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：江姁虔，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜明行，河北冀华律师事务所实习律师。 上诉人尹宏梅、石家庄宏盛餐饮管理有限公司（以下简称宏盛公司）因与被上诉人李玄房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尹宏梅、宏盛公司的共同委托诉讼代理人艾邵强，被上诉人李玄的委托诉讼代理人江姁虔、杜明行到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宏盛公司、尹宏梅上诉请求：依法改判上诉人不承担任何责任。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，上诉人不应承担任何责任。合同解除的时间应为2019年11月7日，而不是法院认定的2019年10月29日，上诉人只是在被上诉人擅自停业后，为了能让上诉人挽回房屋租赁的损失，才于2019年10月29日与他人签订了租赁合同。上诉人与被上诉人签订的《石家庄东明广场店宏盛美食城租赁合同》，上诉人尹宏梅是职务行为，不是个人行为。被上诉人错列尹宏梅为被告是主体不适格，不符合法律的规定。而且被上诉人也充分了解了涉案租赁场地的具体情况，没有提出任何异议，同意租赁。8月22日已经通知被上诉人营业，9月22日开业正式营业。被上诉人承租后，是因为客流量非常少无法正常营业，在2019年国庆节前就擅自停止营业了。根据合同第十五条的约定，被上诉人有权处罚被上诉人每天200元，按照30天计算共应承担6000元，上诉人按照合同约定有权利不退还租金和抵押金，而一审法院对此视而不见，导致上诉人的权益严重受到损害。二、关于档口进场费的事儿，上诉人根本不用返还。被上诉人在租赁上诉人的档口期间，关于档口费是进场的费用，一律不予退还，被上诉人对此也是非常清楚的，而且被上诉人向上诉人缴纳的档口费是1万元，一审法院却让上诉人返还给被上诉人8000元，该判决严重不符合事实和法律的规定。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足，严重侵害了上诉人的合法权益，为此，上诉人依法提出上诉，望贵院依法维护上诉人的合法权益。 李玄答辩称，一、关于租赁合同解除时间，被上诉人已经按照合同约定于2019年10月15日申请转兑，上诉人也已经明知且将17号档口对外重新出租。上诉人与第三方重新签订租赁合同的时间为2019年10月29日，一审法院由此认定租赁合同的解除时间为2019年10月29日，认定事实清楚。二、关于档口进场费1万元，双方未在合同中约定，也没有相关法律规定，且档口进场费属于押金的性质，在合同解除后应予退还。一审法院只支持退还档口进场费8000元，符合双方利益且兼顾公平。三、尹宏梅是宏盛公司的唯一股东，再者尹宏梅也是租金档口进场费、档口押金的收款人，也印证了股东资产和公司资产存在混同，根据《公司法》第63条规定，应对公司债务承担连带责任。四、被上诉人没有违约，被上诉人按合同约定自2019年10月15日向尹宏梅申请转兑停业，有一审微信截图为证，不存在擅自停业的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，兼顾双方利益公平，恳请贵院驳回上诉，维持原判。 李玄向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与二被告签署的《石家庄东明广场店宏盛美食城租赁合同》；2、依法判令二被告返还剩余租金20934元以及档口押金10000元、档口进场费10000元；3、本案所产生的一切费用由二被告承担。 一审法院认定事实：一、2019年6月1日，河北东明国际家具博览有限公司（甲方）与宏盛公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于石家庄市桥西区展位面积为828.64㎡租给了乙方做美食城，期限为六年，月租金40328元，从第三年开始每二年递增8%，装修期为60天。 二、2019年6月13日，宏盛公司（甲方）与李玄（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将石家庄东明广场宏盛美食城17号档口租给了乙方经营花甲粉、桥头排骨，租赁期限24个月，自2019年6月13日至2021年6月12日，年租金为48000元，违约保证金10000元。在租赁期间，乙方不可以私自转租、转兑，如因经营不善出兑者，应提前30天向甲方申请，批准后方可出兑，办理手续应向甲方交纳更名手续费500元，否则抵押金不退，乙方单方解除合同的，甲方不退还租金、违约保证金。合同签订后，原告向被告交纳了半年的租金24000元及违约保证金10000元。另，原告向被告交纳了10000元进场费。原告称，该进场费是为了促成交易，使合同成功履行，属于押金性质，被告应返还。被告称，进场费属于我方提前装修的费用，不需要退还。原告称，实际经营为2019年9月23日至2019年10月15日，但物品未搬离涉案档口，合同解除的时间应为2019年10月15日。被告称，原告自2019年10月15日虽未营业，但物品一直在档口，2019年11月7日我方将原告承租的5号档口的物品处理掉，因此合同解除的时间应为2019年11月7日。 三、2019年10月29日，宏盛公司（甲方）与潘整兵（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案档口租给了乙方经营，租赁期限24个月，自2019年10月29日至2021年10月28日，年租金为48000元，违约保证金10000元。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行权利义务。被告称，2019年8月21日进场营业，在营业过程中发现商场客流量少无法正常经营，于2019年10月15日按照合同约定向被告方提出转兑申请，为此原告提交了微信截图予以证实。被告对微信截图不认可，认为与本案无关。从原告提交的证据难以证明原告向被告在停业前一个月向被告提出转兑申请的事实，原告自认停业后档口内的物品未搬离，且被告于2019年10月29日已将涉案档口转租给他人，原、被告双方的租赁合同已无法继续履行，原告要求解除合同的主张本院予以支持。原告自2019年8月21日起至2019年10月29日占有使用涉案档口，合同解除后，原告应支付使用期间的租金，剩余租金被告应退还。关于押金，原告以商场客流量少无法正常营业，且未按合同约定提前通知被告解除合同的情况下停止营业，原告的行为违反了合同约定，已构成违约，故对原告主张退还押金之诉请，本院不予支持。关于进场押金10000元，双方在合同中未约定，原告也实际使用了租赁档口，根据公平原则，原告应承担相应的费用，结合原告进场经营的时间，被告应返还8000元。根据《公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，宏盛公司为一人有限责任公司，被告尹宏梅系唯一股东，且被告尹宏梅没有提交证据证明其财产与公司财产完全独立，因此被告尹宏梅应对公司的债务承担连带责任。判决：一、原告李玄与被告石家庄宏盛餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于2019年10月29日解除；二、被告石家庄宏盛餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告李玄租金14933元；三、被告石家庄宏盛餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告李玄档口进场费8000元；四、被告尹宏梅对本判决第二、三项承担连带责任；五、驳回原告李玄其他诉讼请求。案件受理费已减半收取412元，由被告石家庄宏盛餐饮管理有限公司、尹宏梅负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年6月13日，宏盛公司（甲方）与李玄（乙方）签订石家庄东明广场店宏盛美食城《租赁合同》，合同约定“第一条：甲方将石家庄东明广场宏盛美食城17号档口租给了乙方经营使用。...。第二条：乙方承租该场地仅限于经营：花甲粉、桥头排骨。第三条：租赁租金48000元/年（大写：肆万捌仟元/年）。代收、代缴水费、电费以实际发生额为准计收。另收违约保证金10000元（大写：壹万元）乙方经营期间一切费用自行负责。第四条：合同有效期24个月；自2019年6月13日至2021年6月12日止。...。第十五条：在合同期内未经甲方同意，乙方不得中途停业撤柜，暂停营业或出兑。期内乙方私自停业，每天罚款200元，停业超过10日，视为自行终止合同，有权收回档口（不返还租金和抵押金）。...。第十九条：乙方在签订本合同的同时交纳租赁档口的6个月租金和违约保证金10000元整（大写：壹万元整）。合同终止后，乙方的违约保证金作为善后抵押金，一个月后如无问题出现，甲方将如数退还给乙方。...。第二十八条：在租赁期内，乙方不可以私自转租、转兑，如因经营不善出兑者，应提前30天向甲方申请，申请批准后方可出兑，办理手续并向甲方交纳更名手续费500元，否则，抵押金不退。内部设施不允许破坏，如有破坏照价赔偿。”合同签订后，李玄向上诉人交纳了半年的租金24000元、违约保证金10000元、进场费10000元。被上诉人主张租赁期限为2019年9月23日至2019年10月15日，但物品未搬离涉案档口，合同解除的时间应为2019年10月15日；上诉人主张2019年10月15日以后被上诉人不再营业，但物品一直在档口，2019年11月7日上诉人才将被上诉人承租的5号档口的物品处理掉，因此合同解除的时间应为2019年11月7日。 2019年6月1日河北东明国际家具博览有限公司与宏盛公司签订《租赁合同》的情况及2019年10月29日宏盛公司与潘整兵签订《租赁合同》的情况，同原审判决查明事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。根据租赁合同第十五条约定，被上诉人在合同期内未经上诉人同意私自停业的，每天罚款200元，停业超过10日，视为自动终止合同，上诉人有权收回档口，不返还租金和抵押金。该条款虽系双方当事人在平等主体地位的情况下签订的，但该条款属于上诉人单方制定的内容，且该条款加大了租赁方的赔偿责任，属于格式条款，如完全按照该条款履行，势必违反民法规定的“公平原则”；另一方面，被上诉人明知租赁合同中约定了未经出租方同意不得擅自停业的规定，仍在2019年10月15日私自停业，该行为明显违反合同约定，原审法院认定被上诉人违约，并无不当，被上诉人应承担相应的违约责任。根据被上诉人认可的2019年10月15日停业的事实，结合上诉人2019年10月29日与案外人就案涉档口另行签订租赁合同的事实，本院酌定被上诉人按照每日200元向上诉人支付上述时间段的罚款，共计2800元，因被上诉人预付了6个月的租金24000元，故该罚款数额从预付租金中予以扣除。结合原审法院认定的被上诉人占用案涉档口期间的租金数额，扣减罚款后，上诉人应退还被上诉人的租金数额为12133元。 关于双方合同解除的时间问题，上诉人与案外人于2019年10月29日就案涉档口另行签订了租赁合同，故上诉人与被上诉人之间的租赁合同势必无法继续履行，原审法院将双方当事人解除租赁合同的时间认定为2019年10月29日，并无不当。 双方对于进场押金10000元的性质及解除合同后该款项如何处理，并无书面约定，庭审中，双方对合同解除后该笔款项是否退还、应如何退还陈述不一，无法达成一致意见。原审法院根据公平原则，结合被上诉人实际使用档口的时间，对该费用酌情做出的认定，合理合法。 上诉人宏盛公司类型为自然人独资的有限责任公司，根据公司法第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，上诉人尹宏梅为宏盛公司的唯一股东，且未举证证明公司财产与个人财产相互独立，原审法院判决尹宏梅与宏盛公司连带承担给付责任，并无不妥。 综上所述，尹宏梅、宏盛公司的上诉请求部分成立，予以支持；其他上诉请求，理据不足，不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1951号民事判决第一项，即原告李玄与被告石家庄宏盛餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于2019年10月29日解除； 二、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1951号民事判决第三项，即被告石家庄宏盛餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告李玄档口进场费8000元； 三、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1951号民事判决第五项，即驳回原告李玄其他诉讼请求； 四、变更河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1951号民事判决第二项为，上诉人石家庄宏盛餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内退还被上诉人李玄租金12133元； 五、变更河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1951号民事判决第四项为，上诉人尹宏梅对本判决第二、四项承担连带责任； 六、驳回上诉人石家庄宏盛餐饮管理有限公司、尹宏梅其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取412元，由石家庄宏盛餐饮管理有限公司、尹宏梅负担202.5元，李玄负担209.5元；二审案件受理费824元，由上诉人石家庄宏盛餐饮管理有限公司、尹宏梅负担405元，被上诉人李玄负担419元。 本判决为终审判决。 审判长  常晓丰 审判员  寻 亚 审判员  李秀云 二〇二〇年九月二十五日 书记员  赵浩淼