湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初2127号 原告：湖南金盘子置业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东湘江东路金盘世界城。 法定代表人：谢德仁，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈剑，湖南中郡律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：唐锦昌，湖南中郡律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：徐孝杰，男，1980年4月18日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：万江红，上海汉勤律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：唐丽华，女，1987年4月5日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：罗荣豪，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告湖南金盘子置业有限公司（以下简称金盘子公司）与被告徐孝杰、唐丽华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金盘子公司委托诉讼代理人陈剑、唐锦昌，被告徐孝杰委托诉讼代理人万江红，被告唐丽华及委托诉讼代理人罗荣豪到庭参加诉讼。2020年9月8日，本院依法适用普通程序，再次公开开庭进行了审理，原告金盘子公司委托诉讼代理人陈剑，被告唐丽华、被告徐孝杰委托诉讼代理人万江红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告金盘子公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告一、被告二签订的编号永（冷）房商合［2017］157号《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告一、被告二立即协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记撤销及预告抵押登记撤销手续；3、判令被告一、被告二向原告支付771972.75元（原告代为清偿费用603891.75元、违约金160081元及律师费8000元）；4、本案诉讼费用由被告一、被告二承担。在诉讼过程中，原告先暂时放弃诉讼请求第3项中代为清偿的费用603891.75元。 事实与理由：2017年5月15日，原告与二被告签订编号为永（冷）房商合[2017]157号的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及补充协议，约定：被告购买原告开发的金盘世界城项目14幢18层1801号房，合同总价款800405元，贷款方式为银行贷款，被告应当于2017年5月15日前支付首期房价款160405元，余款640000元向银行申请贷款支付。2018年1月8日，长沙银行股份有限公司永州分行向被告发放一笔640000元的一手楼住房按揭贷款。原告与长沙银行股份有限公司永州分行签订了《住房按揭贷款合作协议》，约定：当被告未按期付贷款本金、利息和其他应付款项时，原告授权长沙银行股份有限公司永州分行直接从“保证金专户”直接扣收原告的债务金额，实现其在协议项下的担保权益。2019年9月2日，因被告未依约向其按期还款，长沙银行股份有限公司永州分行向原告出具《按揭保证金扣除通知书》，并自该月份起每月对原告“保证金专户”进行直接扣收，于2020年4月9日向原告出具《长沙银行一手房按揭贷款逾期催收通知书（保证人）》，4月23日从原告保证金账户直接扣划545110.55元结清了全部贷款。截至今日，原告已代为清偿了金额累计621719.75元。原告因被告一电话变更联系不上、催告未果，多次催被告二，但其并未积极履行相应义务。依照合同附件四第二条第四款的约定，因被告未按时还贷致使原告受贷款银行追缴所担保的贷款本金、利息以及实现债权的费用，由被告承担全部责任，并应在原告承担保证责任后三日内据实支付给原告，同时，原告有权主张因此发生的全部损失和费用，原告应当支付购房款总额20%的违约金，解除合同，收回房屋另行出售。综上所述，被告的行为对原告造成了重大的经济损失，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。 被告徐孝杰辩称：1、我方不同意解除合同，我方的购房款已经付清，是由于原告的原因导致被银行扣款；2、补充协议中的解除权的约定属于格式条款，显失公平，因为现在房价上涨很多，所以解除合同对我方造成很大损失；3、违约金要求过高，我方不应承担这么高的违约金和律师费；4、原告的行为是代为清偿的行为，原告有权向被告追偿其代偿的金额，但是不应解除合同。 被告唐丽华辩称：1、答辩人不同意解除原告与被告一、被告二签订的《商品房买卖合同》及补充协议，不同意原告方违约金的计算方法，不同意赔偿律师费及案件受理费等；2、答辩人愿意继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，并愿意承担根据《商品房买卖合同》逾期付款责任计算的违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月15日，原告金盘子公司（出卖人）与被告徐孝杰、唐丽华（买受人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告购买原告开发的金盘世界城项目14幢18层1801号房，合同总价款800405元；贷款方式为商业贷款，买受人应当于2017年5月15日前支付首期房价款160405元，余款640000元向银行申请贷款支付；双方在附件四约定买受人承诺如果不能按时还贷致使出卖人被买受人贷款银行追缴所担保的贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用（包括出卖人被银行或公积金中心划扣保证金）时，买受人承担全部责任，由买受人在出卖人承担保证责任后三日内据实支付给出卖人，如买受人延迟支付上述费用，出卖人有权同时采取下列措施：A、以一切合法途径和方式追索，买受人应赔偿出卖人的全部损失和费用（包括垫付费用、诉讼费、律师费、执行费等），并同时向出卖人支付购房款总额的20%的违约金；B、出卖人解除本合同，收回所售房屋另行出售。合同签订后，二被告按约向原告支付购房首付款160405元，余款640000元，二被告在长沙银行股份有限公司永州分行办理了住房按揭贷款。原告与长沙银行股份有限公司永州分行已签订《住房按揭贷款合作协议》，约定：长沙银行股份有限公司永州分行承诺对原告开发的金盘世界城项目提供个人住房按揭贷款，原告为本协议项下所有借款人向长沙银行股份有限公司永州分行申请的个人房屋按揭贷款提供连带保证担保责任，其担保方式为全额不可撤销的连带责任保证，保证范围包括但不限于各借款人的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及长沙银行股份有限公司永州分行实现债权的费用；当借款人未按期付贷款本金、利息和其他应付款项时，原告授权长沙银行股份有限公司永州分行直接从“保证金专户”直接扣收原告应承担的债务金额，实现其在协议项下的担保权益。2019年9月2日，因二被告未依约向长沙银行股份有限公司永州分行按期还款，该行向原告出具《按揭保证金扣除通知书》，并自该月份起每月对原告“保证金专户”进行直接扣划。长沙银行股份有限公司永州分行于2019年10月8日向原告扣划23814.95元、2019年11月8日向原告扣划5864元、2019年12月8日向原告扣划5849.49元、2020年1月8日向原告扣划5834.97元、2020年2月8日向原告扣划5820.45元、2020年3月8日向原告扣划5805.93元、2020年4月8日向原告扣划5791.41元、2020年4月23日向原告扣划545110.55元，合计603891.75元。此后二被告未向原告支付上述款项。原告多次向被告催收代为清偿逾期本金及利息未果，遂诉至法院。其中原告花费律师费8000元。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告金盘子公司与被告徐孝杰、唐丽华签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律效力性强制性规定，该合同依法成立并有效。对合同当事人均具有法律约束力。本案原告代被告偿还贷款本息603891.75元后有权依照双方签订的合同主张权利。故原告主张解除与二被告签订的编号永（冷）房商合[2017]157号《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，本院依法予以支持。但原告金盘子公司应返还两被告购房的首付款160405元及违约前两被告已偿还的银行按揭贷款。原告主张要求被告立即协助办理《商品房买卖合同》备案登记撤销及预告抵押登记撤销手续的诉讼请求，因涉案合同已解除，故本院依法予以支持。原告主张要求被告向原告支付违约金160081元及律师费8000元的诉讼请求，因违约金过高于原告的损失，有违诚实信用原则，故本院依法予以部分支持。违约金应以房屋总价800405元为基数，自2020年4月23日起至本判决生效日止，按年利率6%计算。原告为主张债权支付的律师费8000元，此为当事人为实现债权的合理费用，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南金盘子置业有限公司与被告徐孝杰、唐丽华签订的编号永（冷）房商合[2017]157号《商品房买卖合同》及补充协议，原告湖南金盘子置业有限公司在本判决生效后10日内返还被告徐孝杰、唐丽华首付款160405元及两被告已偿还的银行按揭贷款； 二、限被告徐孝杰、唐丽华在本判决生效后10日内协助原告湖南金盘子置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记撤销及预告抵押登记撤销手续； 三、限被告徐孝杰、唐丽华在本判决生效后10日内支付原告湖南金盘子置业有限公司律师费8000元及违约金（违约金以800405元为基数，按年利率6%，自2020年4月24日起至本判决生效日止）； 四、驳回原告湖南金盘子置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11820元，由原告湖南金盘子置业有限公司负担3220元，由被告徐孝杰、唐丽华负担8600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，本递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  邓国华 人民陪审员  屈艳华 人民陪审员  唐瑛藯 二〇二〇年九月八日 书 记 员  张文英