广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2929号 上诉人（原审被告）：刘涛，男，1972年2月20日出生，汉族，自由职业，住天津市红桥区。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗洁，女，1971年4月20日出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：仇胜平，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江少威，广西甲天下律师事务所律师。 上诉人刘涛因与被上诉人罗洁房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初1186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘涛上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判上诉人无需向被上诉人支付租金13320元及违约金1332元。3.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院同意被上诉人增加2019年11月至2020年5月的租金及违约金的诉请程序违法。被上诉人向法院提交诉状的时间为2019年10月14日，立案时只主张支付2019年7月至2019年10月的租金，而在2019年4月23日开庭时当庭增加2019年11月至2020年5月的租金及违约金，该诉请的内容是在被上诉人向法院提交诉请之后发生的，与当时立案时的诉请无任何关系，因此该诉请是新发生的事实，不应当在本案中直接增加诉请，被上诉人完全可以另行起诉。一审法院同意并审理被上诉人增加2019年11月至2020年5月的租金及违约金的诉请是错误的，请二审法院予以纠正。二、一审法院以合同 约定的租金标准作为计算上诉人应付的标准是错误的。1.上诉人提供证据及一审法院经庭审审理认定2019年10月24日上诉人向被上诉人发出《关于确认调整租金的函》，请被上诉人收到该函后若有异议于三日内提出书面反馈意见，否则视为同意租金调整。但被上诉人收到该函后并未向上诉人提出书面意见，应视为被上诉人认可了45元/平方米/月的租金标准，是双方对租金标准进行了变更。2.法院也应当考虑上诉人除了承租被上诉人的房屋外，还承租了整层楼的其他业主房屋的事实，上诉人承租房屋是用于酒店的经营，因此在对待租金标准一事上，不应单纯考虑双方的租赁合同约定的租金标准，还是考虑大部分业主租金标准，从公正、公平的角度出发，其他大部分业主己经同意根据房屋的实际情况及经营的实际困难调整租金标准。就因为被上诉人不同意，会影响酒店的经营方向，也会给其他业主的租赁收入带来影响，恶性循环。三、被上诉人没有履行房屋维修义务应当承担违约责任。1.一审法院认定上诉人无证据证实房屋存在质量问题，该认定无事实和法律依据。被上诉人自己提交了证据《致昊坤大酒店业主的一封函》，该证据中明确提到业主（包括被上诉人）租赁的房屋存在严重的质量问题，之前酒店也反馈给业主的事实。因此法院应认定被上诉人房屋存在质量问题，被上诉人没有履行房屋维修义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，被上诉人应承担违约责任。2.正是因为被上诉人没有履行房屋维修义务，导致上诉人的经营成本增加，出现经营困难，给上诉人造成了极大的经济损失，根据《租赁协议》第九条3款，被上诉人应赔偿给上诉人造成的损失。该损失远远超过一审判决的租金数额。综上所述，一审同意被上诉人增加诉讼请求程序违法，被上诉人没有履行房屋维修义务的行为构成违约，应承担违约责任，同时租金标准应按45元/平方米/月计算，请二审法院查明事实依法改判，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。 罗洁辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用恰当，所作判决公平公正，应当予以维持。 罗洁向一审法院起诉请求：1．判令刘涛向罗洁支付尚未支付的2019年7月至2019年10月期间的租金1332元（222元/月×2个月+444元/月×2个月）；2． 判令刘涛支付罗洁2019年11月至2020年5月的租金17094元（2442元/月×7个月）；3．判令刘涛支付违约金4270.04元（违约金的计算方式：从2019年10月20日起，以每月租金2442元为基数，按日利率0.3%计算至2020年4月24日）；4．本案的诉讼费用由刘涛承担。 一审法院认定事实：2012年10月17日，罗洁与刘涛签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》及《【泰宏·百旺都】补充协议》，协议及补充协议主要约定：罗洁将位于柳州市建筑面积为44.14平方米的房屋租赁给刘涛用于酒店经营；租赁期限为12年，自2013年4月1日起至2025年3月31日止；罗洁给予刘涛6个月的免租期，即2013年4月1日至2013年9月30日为免租期，之后刘涛应依约定支付租金；刘涛应于2013年9月20日以前开始预付首月租金，此后以此类推预付下月租金，若刘涛逾期支付租金的，每逾期一日，按所欠的租金千分之三向罗洁支付违约金。2013年8月8日，罗洁与刘涛双方再次签订《【泰宏·百旺都】租赁协议补充条款》约定租金具体计算方法：2013年7月1日至2015年6月30日的租金按照30元/平方米/月即每月1332元的标准计算；2015年7月1日至2016年6月30日的租金按照35元/平方米/月即每月1554元的标准计算；2016年7月1日至2017年6月30日的租金按照40元/平方米/月即每月1776元的标准计算；2017年7月1日至2018年6月30日的租金按照45元/平方米/月即每月1998元的标准计算；2018年7月1日至2019年6月30日的租金按照50元/平方米/月即每月2220元的标准计算；2019年7月1日至2020年6月30日的租金按照55元/平方米/月即每月2442元的标准计算；2020年7月1日至2021年6月30日的租金按照60元/平方米/月即每月2664元的标准计算。 协议签订后，刘涛承租罗洁及其他业主的房屋用于经营柳州市柳北区昊坤大酒店。2019年7月1日，刘涛经营的柳州市柳北区昊坤大酒店向业主发出《至昊坤大酒店业主的一封函》，函告业主因市场竞争激烈，致使酒店经营处于亏损状态，鉴于此种情况以及房屋存在严重质量问题导致天花板渗水，故拟提出调整租金方案。具体调整方案为：1.与 各业主重新签订租赁合同，租金按照30/㎡的标准计算；2.全体业主以各自物业的产权作为投资入股酒店。2019年10月24日，柳州市柳北区昊坤大酒店及刘涛向罗洁发出《关于确认调整租金的函》，告知柳州市柳北区昊坤大酒店经营出现困难，经与业主代表协商，刘涛与维也纳酒店合作，由维也纳投资对酒店进行再次装修，刘涛保留部分股权及承担租赁责任，维也纳酒店提出刘涛与各业主剩余租期内的租金标准从2019年9月1日起调整为45元/㎡/月，按照之前租赁合同约定的时间和方式支付，请罗洁收到该函后若有异议于三日内提出书面反馈意见，否则视为同意上述租金收取标准。 租赁期间，刘涛向罗洁支付租金情况：起算租金时至2019年6月期间的租金已足额支付，之后至今支付8658元（2019年7月31日支付2220元，2019年10月28日支付2019年8月租金2220元，2019年11月25日，支付2019年9月租金2220元，2020年1月2日，支付2019年10月租金1998元）。罗洁认为刘涛未能按时足额支付租金，故引发本案纠纷。 一审另查明，柳州市柳北区昊坤大酒店于2014年1月17日成立，于2019年10月10日登记注销。刘涛为该酒店经营者。2020年1月24日，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组发布通告：广西区范围内于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调为三级响应。 一审法院认为，罗洁与刘涛签订的协议及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。依法成立的合同受法律保护，合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务，同时应当遵守公平原则确定各方权利义务。罗洁将租赁物房屋提供给了刘涛使用，刘涛应当按照约定支付房屋租金。刘涛将罗洁及其他业主的房屋租赁后用于经营酒店，于2019年7月1日以市场竞争激烈致使酒店经营处于亏损状态，以及房屋存在严重质量问题导致天花板渗水为由提出调整租金方案，因刘涛无证据证实房屋存在质量问题，罗洁亦未同意相关调整租金的方案，故罗洁与刘涛双方之间的权利义务仍按照此前的合同约定执行。针对罗洁主张的租金，刘涛方以受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响为由提出减免租金的抗辩。鉴于因新冠肺炎疫情，广西于2020年1月24 日起启动一级启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调整为三级响应，至今重大突发公共卫生事件尚未取消等级，该疫情最严重期间为全民居家隔离至之后尽量不出门。刘涛租赁罗洁及其他业主的房屋用于经营酒店，其合同目的基本不能实现，营收产生重大损失。故该院认为，新型冠状病毒感染的肺炎疫情系突发公共卫生事件，为保护人民群众身体健康和生命财产安全，政府及有关部门采取相应疫情措施，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件。该院认为，根据公平原则，该期间的租金应按约定标准计算后酌情减半为宜。具体对罗洁主张刘涛应支付的租金应分段计算如下：1.补齐2019年7月1日至2019年10月31日期间4个月的租金为1110元（该期间实际产生的租金9768元=2442元/月×4个月，扣减刘涛于2019年7月31日至2020年1月2日期间已支付的8658元，还应补齐租金1110元=9768元-8658元）；2.2019年11月1日至2020年1月31日期间3个月的租金为7326元（2442元/月×3个月=7326元，由于协议约定租金按月计算，该时间段有8天处于新型冠状病毒感染的××疫情严峻期在计算疫情期间租金的时间段另予以适当考虑）；3.2020年2月1日至2020年5月31日期间4个月的租金减半为4884元（2442元/月×４个月÷2=4884元）。以上三项合计为13320元。故罗洁于本案主张刘涛支付的租金13320元该院予以支持，超过部分予以驳回其诉请。 罗洁主张违约金按照拖欠的租金从2019年10月20日至2020年4月24日按照每日千分之三计算，刘涛抗辩称其一直在积极主动履行支付租金的义务，不应承担支付违约金的义务，且罗洁主张的违约金过高。该院认为罗洁计算违约金的方法确实过高。根据查明事实，刘涛承租房屋用于经营酒店出现亏损后至酒店关闭注销，其秉承诚实信用原则未逃避其相应义务，仍想办法向罗洁支付部分租金，为继续履行相关租赁合同，采取有效措施寻求相关合作方，积极主动与房屋业主代表协商租赁事宜，另有新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，该院认为违约金应酌情减少，违约金以刘涛应向罗洁支付租金的10%计算为宜即1332元=13320元×10%。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条，《中华人民共和国合 同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘涛应向罗洁支付租金共计13320元；二、刘涛应向罗洁支付违约金1332元；三、驳回罗洁其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为184元（罗洁已预交），由刘涛负担119元，罗洁负担65元。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、一审法院同意被上诉人增加诉讼请求，审理程序是否违法？二、双方的租金标准是否变更？上诉人是否还需向被上诉人支付租金及违约金？ 关于争议焦点一，根据一审庭审笔录反映，被上诉人在2020年4月23日一审第一次开庭时，因上诉人在诉讼期间向被上诉人支付了4个月的租金以及诉讼期间产生新的租金和违约金，为减少诉累，被上诉人在法庭辩论终结前，已当庭变更本案诉讼请求，除对原诉请的2019年7月份至2019年10月份的租金金额进行变更外，还增加诉请了2019年11月至2020年5月期间的租金17094元及相应的违约金。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，被上诉人在一审庭审法庭辩论结束前提出增加诉讼请求，应予准许合并审理。一审法院准许被上诉人在一审增加诉讼请求，符合上述法律规定，一审审理程序合法。上诉人认为一审法院同意被上诉人增加诉讼请求，审理程序违法的主张，没有法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，上诉人于2019年7月1日向被上诉人发出《致昊坤大酒店业主的一封函》，希望业主能体谅上诉人，提出了变更原双方于2012年7月17日签订的《【泰宏·百旺都】租赁协议》及补充协议中约定的租金标准，该函为上诉人提出的要求变更 合同内容的新要约，系对原合同条款的重大变更，应取得被上诉人的同意，方能对被上诉人产生约束力。但在本案中被上诉人未明确表示同意变更租赁期间的租金标准，上诉人亦没有证据证实被上诉人已明确表示同意其变更合同条款，因此双方于2012年签订的《【泰宏·百旺都】租赁协议》及补充协议仍继续有效，一审法院认定双方之间的权利义务关系仍按此前的合同约定执行并无不当。上诉人要求确认双方之间约定的租金标准已发生变更，没有事实和法律依据。 一审法院已充分考虑上诉人积极想办法履约，对外寻求合作方，以及新冠肺炎疫情对上诉人租赁被上诉人房屋用于经营酒店的合同目的无法完全实现、营收产生重大损失的影响，对该期间的租金酌情予以减半，按照上诉人应向被上诉人支付租金的10%计算违约金，酌情减轻其违约责任，已充分考虑双方当事人的合法权益，符合公平原则，风险共担，处理并无不当，本院予以维持。 对于上诉人称租赁房屋存在重大质量问题，未举证证实，应承担举证不能的不利后果，一审法院对其要求被上诉人承担未履行维修房屋义务的违约责任的主张未予采纳，并不违反相关法律规定，应予维持。 综上所述，刘涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费166元（刘涛已预交），由上诉人刘涛负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年九月二十四日 书记员 谭 玉