贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初2461号原告：田林，男，1979年8月6日生，彝族，住六盘水市钟山区。原告：宋梅，女，1980年4月21日生，汉族，住六盘水市钟山区。二原告委托诉讼代理人：张红旺，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201410538283。被告：陈方良，男，1971年3月2日出生，汉族，住四川省泸县。第三人：王明远，男，1942年9月12日出生，汉族，住六盘水市。第三人：陈述礼，男，1969年9月30日出生，彝族，住六盘水市钟山区。原告宋梅、田林与被告陈方良及第三人王明远、陈述礼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋梅、田林及其委托诉讼代理人张红旺、被告陈方良到庭参加诉讼，第三人王明远、陈述礼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋梅、田林向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除二原告与被告陈方良于2019年7月30日签订的《门面出售合同》；2、请求判决被告将二原告支付的购房款498000元返还给二原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：第三人王明远与陈述礼于2013年8月15日签订《楼房合伙联建合同》，约定王明远用拆迁安置划拨得到的位于钟山区的土地，由第三人陈述礼出资，合作修建楼房，共同分配所修建的房屋。2015年8月31日，第三人陈述礼又与被告陈方良签订《工程合伙投资协议》，用与王明远等人签订的合同得到的部分房屋作为条件与被告陈方良共同合作修建该栋房屋，并将其得到的房屋与被告陈方良分配。房屋修建完毕后，被告陈方良分到位于六盘水市钟山区门面。2019年7月30日，被告与二原告签订《门面出售合同》，约定：被告将合作建房分得的上述门面出售给二原告，建筑面积为94平方米，价格为498000元，付款方式为一次性支付。合同签订后，二原告按照约定将购房款以转账的方式一次性支付给了被告，被告向原告出具了收条。二原告收到门面后，购买材料对门面进行装修，第三人王明远以该门面实际面积没有被告出售给二原告的大，门面是本栋楼的电梯入口通道，不得装修使用为由，阻止二原告对门面进行装修使用，造成原告对门面的权益无法实现。被告陈方良隐瞒门面属于电梯通道、实际面积没有出售面积大等重大事实，将具有权利瑕疵的房屋出售给二原告，根据《合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”其行为构成违约，致使二原告不能实现所购买房屋的使用目的，故应当解除二原告与被告之间签订的《门面出售合同》，且被告应将二原告支付的购房款返还给二原告。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的请求。被告陈方良辩称，一、我不存在违约行为，本案不符合解除合同的条件。我与原告于2019年7月30日签订的门面出售合同是双方真实意思表示，且双方已经实际履行，原告向我支付了购房款，我向原告交付了门面。本案门面在开始修建时，并未在一楼门面处规划、设计有电梯通道，房屋修建完毕后，在划分平面布置图上也不能体现电梯通道，因我出售的门面不属于电梯通道，也不存在实际面积没有出售面积大的事实，故我不存在违约行为；二、造成二原告购买门面不能装修使用的主要原因是第三人王明远的行为，与我无关，二原告应另案向第三人王明远主张权利。二原告购买材料进行装修时，第三人王明远以该门面实际面积没有被告出售给二原告的大，门面是本栋楼的电梯入口通道，不得装修使用为由阻止二原告装修，故本案属于原告与王明远纠纷。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的，二原告身份证复印件各1份，能证明原告的身份情况，予以确认；楼房合伙联建合同1份、收条1份，能证明第三人王明远、案外人张绍益、王承琪作为甲方与第三人陈述礼作为乙方签订合伙建房协议，约定甲方出地、乙方出资修建房屋的事实，且陈述礼按照约定支付6万元的事实，予以确认，但不能体现房屋分配情况，达不到原告的证明目的；工程合伙投资协议书1份，能证明陈述礼作为甲方与被告陈方良、案外人刘孝彬签订协议，约定陈方良、刘孝彬与陈述礼合伙修建钟山区城投公司与联建户田井荣、王明远、王承琪、宋富祥、王成义、陈正群和施工单位黔西南州鸿建建筑安装工程有限责任公司中标合同确认的建设项目内容和范围的事实，予以确认，合伙人除陈述礼、陈方良还有刘孝彬，与原告签订合同的仅有陈方良一人，达不到原告证明被告对争议房屋享有处分的权利的证明目的。购房合同1份，能证明被告将位于钟山区原告的事实，予以确认；转账凭证1份、收条1份，能证明二原告向被告支付了购房款498000元的事实，予以确认；照片打印件6份，不能体现时间、人物、发生何事，不予确认。对被告提交的1、2015年12月9日涉案房屋设计平面图，能体现被告出售给原告房屋的位置及设计情况，予以确认；但确认分给被告的位置，仅有第三人王明远签字，无其他权利人的签字。通道图纸1份，从该图纸可看出证明一楼门面处无通道设计，予以确认；通道调整商榷函，不能核实真实性，不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年8月15日，第三人王明远、案外人张绍益、王承琪作为甲方与第三人陈述礼作为乙方签订《楼房合伙联建合同》一份，约定甲方提供经政府部门规划，划拨下来的约220平方米左右的土地使用证和设计图，与乙方合资修建楼房，甲乙双方按该楼房实际建筑的总平方面积五五分成，合同还约定了其他相关权利义务。2015年8月31日，第三人陈述礼作为合伙人甲方与被告陈方良、案外人刘孝彬作为合伙人乙方签订《工程合伙投资协议书》，约定合伙项目以钟山区城投公司与联建户田井荣、王明远、王承琪、宋富祥、王成义、陈正群和施工单位黔西南州鸿建建筑安装工程有限责任公司中标合同确认的建设项目内容和范围为准，约定出资方式及比例、分成方式。2019年7月30日，被告陈方良与原告田林、宋梅签订《门面出售合同》，约定被告将位于钟山区门面以总金额498000元价款出售给原告，并约定相关权利义务。当日，原告将498000元交付给被告，被告出具收条，并将门面交付给二原告。二原告得到门面后，装修过程中，第三人王明远认为该门面需要留出消防通道，二原告未能正常使用该门面，原告认为被告交付的门面有权利瑕疵，故诉至本院。另查明，被告提交的房屋平面布置图上载明归乙方所有的地方未载明乙方是谁，且未得到其他《楼房合伙联建合同》当事人的认可。经本院现场勘验，如该门面留出通道，门面的使用价值将大大减少。本院认为，根据原告提交的证据《楼房合伙联建合同》、《工程合伙投资协议书》，涉案房屋的权利人除本案第三人陈述礼、王明远与被告陈方良，通过合同体现的权利人至少还有张绍益、王承琪、刘孝彬。本案中，双方亦未提交证据证明房屋所涉土地的合法使用权人，被告提交的平面图中亦不能证明涉案房屋已经全部权利人同意由其处置，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故本案二原告与被告陈方良签订的《门面出售合同》虽然有效，但因被告提交的证据不能证实其取得了该门面所有权或处分权，并将所有权和使用权转移给了二原告，事实上，现二原告未得到该门面的使用权和所有权，故对原告请求解除该合同的诉请，本院予以支持。对原告请求被告陈方良返还购房款的498000元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，合同已解除，原告应当将门面返还给被告，被告应当将房屋价款返还给二原告，二原告支付的房款为498000元，故对该诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告田林、宋梅与被告陈方良于2019年7月30日签订的《门面出售合同》；二、被告陈方良于本判决生效之日起十日内向原告田林、宋梅返还购房款498000元。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8770元，因适用简易程序减半收取4385元，由被告陈方良负担（原告已预交，被告连带同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  曹思思二〇二〇年九月八日法官助理孙海云书记员黄珊