云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2504民初2569号 原告：弥勒巨人商业运营管理有限公司（以下简称弥勒巨人公司），住所地弥勒市弥阳镇髯翁路与吉山北路交汇巨人购物中心。 法定代表人：金丹，该公司执行董事。 委托诉讼代理：张唯一，云南万捷律师事务所律师，代理权限特别授权。 委托诉讼代理人：郭翠婷，云南万捷律师事务所律师，代理权限特别授权。 被告：李胜勇，男，1970年9月5日出生，汉族，个体工商户，住华宁县。 委托诉讼代理人：杨元平，北京恒德（昆明）律师事务所律师，代理权限特别授权。 委托诉讼代理人：钱霄，北京恒德（昆明）律师事务所实习律师，代理权限一般授权。 原告弥勒巨人公司与被告李胜勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告弥勒巨人公司的委托诉讼代理人张唯一、郭翠婷，被告李胜勇的委托诉讼代理人杨元平、钱宵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告弥勒巨人公司向本院提出的诉讼请求：1判令解除原被告双方签署的ＪＲＳＧ-ＢＸＪ0012号《巨人世纪广场租赁合同书》，由被告李胜勇将弥勒市巨人世纪广场冉翁路ｌ栋5层1-5-xx号商铺返还原告弥勒巨人公司；2.判令被告李胜勇给付原告弥勒巨人公司2018年7月1日至实际交付商铺之日的租金，其中2018年7月1日至2020年7月15日的租金人民币360150元；3.判令被告李胜勇给付原告弥勒巨人公司实际交付商铺之日的物业服务费，其中2018年7月1日至2020年7月15日的物业服务费为人民币84175元；4.判令被告李胜勇给付原告弥勒巨人公司2018年的生活垃圾清运费人民币9450元、水费5022元；5.请求判令被告李胜勇给付原告弥勒巨人公司2018年7月1日至全部租金支付完毕之日止按年利率24%计算的租金滞纳金，其中2018年7月1日至2020年7月15日的租金滞纳金为人民币131491.5元；6.请求判令被告李胜勇给付原告弥勒巨人公司2018年11月15日至全部物业服务费支付完毕之日按年利率24%计算的物业服务费滞纳金，其中2017年11月15日至2020年7月15日的物业服务费滞纳金为36260.23元；7.请求人民法院依法判决被告李胜勇承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2017年7月20日我公司与被告李胜勇签订ＪＲＳＧ-ＢＸＪ00128号《巨人世纪广场租赁合同书》，约定我公司将位于弥勒市租给被告李胜勇用于经营餐饮；租赁期5年即2018年1月10日至2023年1月9日，自2018年7月1日起计收租金；被告李胜勇须如期交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费和其他应付款项，逾期交纳上述费用须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向我公司交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额千分之三计算；租赁期间被告李胜勇中途擅自退租的，被告李胜勇应按剩余租期应交付租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费的标准向我公司支付违约金，违约金不足以弥补我公司损失的，被告李胜勇还应负责赔偿；若存在租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费和合同项下应付其他款项任一项在到期后30天仍未支付，或被告李胜勇未经我公司同意擅自停止营业或中断停止其经营业务连续超过5天或累计超过10天，我公司有权提前终止合同并收回出租商铺。同时，双方约定因合同产生的争议，不能协商解决时，任何一方均可提请出租商铺所在地人民法院解决。 2018年12月4日，被告李胜勇未经我公司同意擅自撤场停止营业，至今占用租赁商铺并拒绝返还我公司，2018年7月1日至2020年7月15日被告李胜勇欠付我公司租金人民币360150元、物业服务费人民币84175元、2018生活垃圾清运费人民币9450元及水费5022元，上述费用至今未付给我公司。被告李胜勇的行为已经严重违反了合同约定，构成根本违约，我公司有权根据双方签署的合同约定及相关法律规定解除合同，收回商铺，并要求被告李胜勇给付租金滞纳金人民币131491.50元、物业服务费滞纳金人民币36260.23元。我公司多次向被告李胜勇催告要求其履行合同义务，但被告李胜勇拒不履行，严重损害了我公司的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持我公司的全部诉讼请求。 被告李胜勇辩称：1.根据2019年8月2日被答辩人作出的“关于租金、违约金支付及解除合同事宜”的函件及双方签署的JRSG-BXJOO128《巨人世纪广场租赁合同书》约定，该合同已于2019年3月15日解除。《巨人世纪广场租赁合同书》第十一章第五条之约定“租赁期间，如因乙方出现经营困难，欲终止租赁合同的，须提前六个月书面通知甲方.......”我已于2018年9月15日向原告弥勒巨人公司提交撤场申请，但原告弥勒巨人公司以“未收到撤场申请”“有新品牌人驻将考虑撤场申请”等为由，无视我经营困难无法继续履行合同的事实，拖延受理我的撤场申请。2019年8月2日，原告弥勒巨人公司向我发出“关于租金、违约金支付及解除合同事宜”的函件，其中第1条载明“......基于贵方违约，经我司商议决定，决定解除贵我双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》，并将出租商铺收回......”原告弥勒巨人公司已于2019年8月2日作出同意解除案涉租赁合同的意思表示，该通知我也已送给我。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力......”因我提交提前解除合同书面申请而原告弥勒巨人公司书面通知同意解除，双方约定的解除条件已经成立。根据上述规定，办理解除合同手续并非合同解除的必要条件，因我收到自解除通知时即按照约定的解除时间合同终止。因此，根据《巨人世纪广场租赁合同书》第十一章第五条约定“......经甲方同意后，本租赁合同自乙方书面通知之日六个月期满终止......”因我已明确表示同意解除案涉房屋租赁合同，解除时间应按照合同约定自乙方2018年9月15日书面通知之日起六个月（即2019年3月15日）期满终止。2.我已于撤场时将商铺返还给原告弥勒巨人公司，不存在长期占用案涉商铺的情形，原告弥勒巨人公司处置遗留物品也不会有承担刑事责任的风险。原告弥勒巨人公司主张因商铺内遗留有桶、餐具等物品及垃圾，属于长期占用案涉商铺拒不返还，我认为占用是指实际占有并控制且使得他人无法进入或阻挠他人进入，同时拒绝向所有权人返还。但本案中，我已于2018年12月4日搬离案涉商铺，并将大部分物品撤出现场，撤场后不仅与原告弥勒巨人公司的法定代表人就解除合同事宜进行沟通，还向工作人员交还钥匙且并未将商铺上锁。原告弥勒巨人公司至今均能正常出人案涉商铺并拍摄照片，即证明完全不存在原告弥勒巨人公司所称实际占用案涉商铺的情形。此外，原告弥勒巨人公司主张因我未办理合同解除手续亦未及时清理遗留物品及垃圾，其擅自处理商铺内物品会有承担刑事责任的风险，我认为该主张无事实及法律依据，根据《巨人世纪广场租赁合同书》第十二章第一条约定“......乙方在租赁期限届满或以任何原因终止本合同后的十天内，未行使保留腾空一切可移除的隔断及相关设备的权利，则视为乙方自动放弃租赁场所内的装修、设施、设备的产权及使用权，包括所有乙方的设备和物品（无论是属于乙方或第三方），甲方有权就此作出处理，乙方须向甲方赔偿任何清除上述物件的开支及费用.......”合同中赋予了原告弥勒巨人公司在商铺内遗留物品或垃圾的情况下进行处置的权利，已经具有明确的救济途径。按照合同约定，我未清空的物品应当视为放弃所有权及使用权，原告弥勒巨人公司不存在擅自处置会承担刑事责任的风险，且我对原告弥勒巨人公司提出的承担清理案涉商铺内垃圾的费用的请求予以认可。3.我欠原告弥勒巨人公司的租金应为124950元（自2018年7月1日起计算至2019年3月15日止）。根据《巨人世纪广场租赁合同书》第三章第一条约定“本合同自2018年7月1日起计收租金。”本案所涉商铺的租金应按照合同附件二第1条约定的28元/平方米/月的标准计算至合同解除之日即2019年3月15日止（详见计算表）。4.我所欠物业管理费应为42000元（自2017年11月15日起计算至2019年3月15日止）。根据《巨人世纪广场租赁合同书》第二章约定“乙方自进场装修起向甲方交纳物业管理费，案涉房屋租赁合同的物业管理费......”本案所涉商铺的物业管理费应按照合同附件二第二条约定的5元/月的标准从2017年11月15日实际进场装修之日起计算至合同解除之日即2019年3月15日止（详见计算表）。5.我欠原告弥勒巨人公司的水费应为518.40元，对原告弥勒巨人公司主张的生活垃圾清运费9450元予以认可。根据原告弥勒巨人公司提交的证据，我已于2018年11月8日交纳水费、水损共计5678.40元，尚欠2018年11月8日至2018年12月4日实际撤场之日止的水费518.40元[（1l10m3-1104m3）×5.4元/m3]。6.《巨人世纪广场租赁合同书》属于格式合同，为格式合同，如：1.第十章第二条约定了乙方擅自退租的，应按剩余租期应缴的所有租金、综合管理费、营销推广费的标准向甲方支付违约金；该约定明显超出了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的实际损失的30%；2.合同第十一章第五条约定了乙方必须经过甲方同意才能解除合同；3.合同第四章约定了应由乙方向保险公司投保以保护原告弥勒巨人公司权益的要求。除以上约定外，《巨人世纪广场租赁合同书》还存在多项预先对双方权利义务进行不公平分配、限制合同自由的条款，并非出于我的意思自治。因原告弥勒巨人公司作为格式合同的提供方处于垄断地位，我只能选择全部接受或者全部放弃，严重侵害了我自身的权益。综上，《巨人世纪广场租赁合同书》属格式合同，且约定的滞纳金过高，应参照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（即LPR施行之日起按照LPR标准）为基础上浮30%的逾期罚息利率标准，计算未付租金及物业管理费的滞纳金。根据《巨人世纪广场租赁合同书》第三章第五条约定“乙方须按本合同约定的方式和时间，如期交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费和其他应付款项，逾期交纳须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向甲方交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额之千分之三（0.3%）计算......”其法律性质为专项违约金。我认为，《巨人世纪广场租赁合同书》以格式条款约定对逾期支付租金、物业费等的滞纳金计算的标准过高，根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定“......除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定......”我未付租金、物业管理费的滞纳金并非民间借贷合同关系，不宜以年利率24%的标准计算，而应根据合同履行情况和当事人过错进行调整。本案中，我于经营恶化之日起即及时提出书面的撤场申请，并多次与原告弥勒巨人公司就是否同意撤场、解除合同事宜进行沟通。因原告弥勒巨人公司故意拖延，迟迟不给予答复，我在无法继续经营的情况下才撤场，之后我与原告弥勒巨人公司就租金、水费、生活垃圾清运费、滞纳金等多次进行沟通。我实际使用本案租赁商铺期间仅到2018年12月4日，而原告弥勒巨人公司却要求支付至2023年1月9日止所有租金、综合管理费、营销推广费等共计53万余元，并且以招租成功才能解除合同为由故意拖延，我也负有减少损失扩大的义务，但其如此要求导致我迟迟无法解除合同及支付相应未付款项。由此可见，我要求解除合同时并非出于恶意，甚至因为前期投资过大继续履行租赁合同会导致亏损扩大而显失公平，而原告弥勒巨人公司以巨额违约金为由阻止答辩人解除租赁合同也有违诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，而根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发[2003]251号第三条规定“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%......”我主张参照上述规定，以全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（即LPR施行之日起按照LPR标准）上浮30%计算逾期支付费用的滞纳金，暂计算至2020年8月10日的未付租金（含综合管理费、营销推广费）、物业管理费的滞纳金共计15536.03元（详见计算表）。7.本案诉讼费应由原告弥勒巨人公司承担。 综合原告弥勒巨人公司的起诉、被告李胜勇的答辩，本案争议的焦点是：1.2017年7月20日原告弥勒巨人公司与被告李胜勇签订的JRSG-BXJOO128号《巨人世纪广场租赁合同书》是否已解除？2.原告弥勒巨人公司主张的租金、租金滞纳金、物管费滞纳金是否合理？ 原告弥勒巨人公司为证实其主张的事实及支持其诉讼请求，向本院列举了如下证据： 1.原告弥勒巨人公司《营业执照》复印件、《法定代表人身份证明书》、法定代表人金丹的《居民身份证》复印件各1份，欲证实原告弥勒巨人公司的诉讼主体适格。 2.2017年7月20日原告弥勒巨人公司与被告李胜勇签订的JRSG-BXJ00128号《巨人世纪广场租赁合同书》复印件1份，欲证实原告弥勒巨人公司与被告李胜勇约定，被告李胜勇逾期交付租金、物业服务费等费用，应当承担每日千分之三的滞纳金，逾期超过30日未缴纳，原告弥勒巨人有单方解除合同的权利，并收回房屋。 3.《交款通知单》复印件、《律师函》复印件、《快递面单》复印件、《弥勒市城市供排水价格表》复印件、《弥勒县城市生活垃圾处理收费标准表》复印件、原告支付垃圾清运费《转账支票存根》复印件、《云南增值税专用发票（垃圾清运费）》复印件各1份，《案涉商铺照片》复印件10张，被告李胜勇租赁商铺的《水表照片》复印件1张，《水费收款收据》复印、《交款通知单》复印件各2份，欲证实被告李胜勇未经原告同意擅自撤走，被告李胜勇未给付欠原告弥勒巨人公司的租金、物业管理费、水费、垃圾清运费，原告弥勒巨人公司向被告催告的事实及被告李胜勇至今占用案涉商铺未返还，并在商铺内遗留物品、装修垃圾，被告李胜勇欠付原告弥勒巨人公司2018年7月1日至2020年7月15日的租金360150元，欠2017年11月15日至2020年7月15日的物业管理费84175元、生活垃圾清运费9450元、水费518.4元。 4.《微信截图》复印件2份，欲证实原告弥勒巨人公司催告被告李胜勇交付租金及欠付的物管费，被告李胜勇在催告前一直未交纳相关费用，被告李胜勇延迟履行合同且不与原告弥勒巨人公司进行协商也不来办理合同解除手续，是被告李胜勇自行扩大损失，双方的租赁合同并未解除，被告李胜勇主张双方的租赁合同已于2019年3月15日解除与事实不符。 5.《巨人购物中心设备损坏情况说明》复印件、2020年4月23日弥勒巨人商业运营管理有限公司出具给鲁婕的《收据》复印件、鲁婕的《银行卡消费凭证》复印件、2020年4月29日红河州西德电梯有限公司出具的《收据（扶梯配件）》复印件1份，欲证实2020年4月被告李胜勇聘用他人到本案所涉商铺进行破拆，涉案商铺一直由被告李胜勇占有使用，并未交还原告弥勒巨人公司，原告弥勒巨人公司主张由被告李胜勇给付2018年7月1日至租赁房屋交还原告弥勒巨人公司之日的租金有事实依据。 6.弥勒巨人置业有限公司与昆明展星和创商业咨询管理有限公司签订的《招商顾问服务合同》复印件1份，欲证实李俊雄是昆明展星和创商业资讯管理有限公司委派负责招商的执行总经理，不是原告弥勒巨人公司的员工，李俊雄没有原告弥勒巨人公司授权的情况下其行为不能代表原告弥勒巨人公司的意思表示，被告李胜勇提交的录音录制于2018年12月4日和5日，而原告弥勒巨人公司与昆明展星和创商业资讯管理有限公司的合作期限已于2018年9月30日届满，李俊雄早已离开原告弥勒巨人公司，停止招商工作，被告李胜勇提供的录音与原告弥勒巨人公司无关。 7.2018年4月18日弥勒市住房和城乡建设局出具的《行政处罚听证告知书（存根）》复印件、《行政处罚决定书（存根）》复印件、《行政处罚事先告知书（存根）》复印件各1份，《送达回证》复印件2份，云南艺润装饰工程有限公司出具的《情况说明》复印件、《云南省罚没收入专用收据》复印件、《12.18李宗明工地坠亡时间解决协议书》复印件、《收据》复印件、原告弥勒巨人公司的《国家企业信用信息公示》复印件各1份，欲证实被告李胜勇装修本案租赁的商铺导致原告弥勒巨人公司损失200000元，按照合同约定被告李胜勇交付的保证金不予退还，李俊雄不是原告弥勒巨人公司的员工。 经质证，原告弥勒巨人公司列举的证据1，被告李胜勇无异议。证据2，被告李胜勇对真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，认为原告弥勒巨人公司已经实际收回双方租赁的商铺，且约定的滞纳金标准过高。证据3，被告李胜勇对《交款通知单》《律师函》《快递面单》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告弥勒巨人公司提交的快递单所寄地址不是被告李胜勇的居住地址；对《弥勒市城市供排水价格表》《弥勒县城市生活垃圾处理收费标准表》、被告李胜勇支付垃圾清运费的《转账支票存根》《云南增值税专用发票（垃圾清运费）》《案涉商铺照片》、被告李胜勇租赁商铺的《水表照片》《水费收款收据》《交款通知单》的真实性、合法性、关联性无异议，对证明力有异议，认为2018年4月被告李胜勇已经向原告弥勒巨人公司交付租赁商铺的钥匙且已经告知原告弥勒巨人公司工作人员其已撤场，被告李胜勇未实际占用租赁的商铺，原告弥勒巨人公司不能因为商铺内有垃圾就认为被告李胜勇持续占用房屋。证据4，被告李胜勇无异议，认为原告弥勒巨人公司确已向其催收相关费用。证据5，被告李胜勇对真实性、合法性、关联性均有异议，认为《巨人购物中心设备损坏情况说明》是原告弥勒巨人公司单方制作，且鲁婕的身份不明，不能证明是被告李胜勇委托鲁运学去搬运商铺内的物品。证据6，被告李胜勇对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，且双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》上落款的授权代表就是李俊雄的签字，因此被告李胜勇有理由相信其就是原告弥勒巨人公司的代表。证据7，被告李胜勇对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为根据《12.18李宗明工地坠亡时间解决协议书》是协议各方意思自治的结果，原告弥勒巨人公司承诺并补偿了死者李宗明家属的钱款是原告弥勒巨人公司的意思自治，不能就此认定被告李胜勇给原告弥勒巨人公司造成损失，李宗明是云南艺润装饰工程有限公司的员工，李宗明在装修过程中发生事故造成的损失应该由云南艺润装饰工程有限公司承担全部责任，对其余证据无异议。 被告李胜勇为证实其主张的事实及支持其答辩主张，向本院列举了如下证据： 1.原告弥勒巨人公司出具的《收据（合同保证金）》复印件、《收据（装修保证金）》复印件各1份，欲证实被告李胜勇依合同约定向原告弥勒巨人公司交纳了租赁保证金30360元、装修保证金10000元均未退还被告李胜勇。 2.2018年9月5日被告李胜勇出具的《撤场申请书》复印件1份，欲证实2018年9月5日被告李胜勇向原告弥勒巨人公司申请撤场，因原告弥勒巨人公司的巨人商场客源不足难以维系正常经营，故依合同约定被告李胜勇向原告弥勒巨人公司申请撤场。 3.2018年12月4日和12月5日，租赁合同中原告弥勒巨人公司授权代表人李俊雄与被告李胜勇的《通话录音》1份，欲证实：1.被告李胜勇就撤场事宜多次与原告弥勒巨人公司进行协商并积极提出解决方案，愿意按照合同约定支付半年租金等费用作为原告弥勒巨人公司招租期内的损失，因原告弥勒巨人公司自身经营不善、商场客源不足，导致被告李胜勇在内的多户商家撤场，原告弥勒巨人公司因自身原因不进行招租，且不对被告李胜勇提出的申请进行处理，刻意放任被告李胜勇的损失扩大，被告李胜勇已经告知原告弥勒巨人公司其撤场的事实。 4.2019年8月2日原告弥勒巨人公司制作2019年8月11日发送给被告李胜勇的《关于租金、违约金支付及解除合同事宜的函》复印1份，欲证实2018年9月15日原告弥勒巨人公司收到被告李胜勇提交的撤场申请，原告弥勒巨人公司因无新商家进场而不顾被告李胜勇的损失扩大，刻意拖延，原告弥勒巨人公司已行使了合同解除权，解除时间为2019年3月14日。 经质证，被告李胜勇列举的证据1，原告弥勒巨人公司无异议，但认为依据双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》，该保证金不应退还。证据2，原告弥勒巨人公司对真实性、合法性、关联性均有异议，认为《撤场申请》是被告李胜勇单方制作，且是否交付给原告弥勒巨人公司无法确认，合同并未约定商场的客源量多少，被告李胜勇无法经营是其自身原因所致，根据《巨人世纪广场租赁合同书》约定被告李胜勇发的通知需要经过原告弥勒巨人公司同意后合同解除才可以生效，不是被告李胜勇自行提出申请后六个月就生效。证据3，原告弥勒巨人公司对真实性无异议，对关联性及证明力有异议，认为录音录制的时间是2018年12月，而李俊雄于2018年10月已经离职且不在原告弥勒巨人公司就职，离职材料庭后提交，且李俊雄未获得原告弥勒巨人公司的授权，也不能证实录制录音时巨人世纪广场存在多家商户存在撤场，双方沟通的内容不能作为认定案件事实的依据，被告李胜勇在未给付租金、物业管理费、水费及垃圾清运费且未和原告弥勒巨人公司沟通就擅自撤场，同时双方未解除合同，原告弥勒巨人公司也不能对外招租。证据4，原告弥勒巨人公司对真实性无异议，对证明力有异议，认为只能证实原告弥勒巨人公司收到被告李胜勇撤场申请，但无法体现多家商户撤场，且被告李胜勇提出撤场未经原告弥勒巨人公司同意就擅自撤场构成违约，原告弥勒巨人公司在函中陈述是决定解除，但因为被告李胜勇一直逾期履行清缴相关费用双方并未办理相应的解除手续，也无法证实原告弥勒巨人公司行使了合同解除权及解除时间为2019年3月14日。 经举证、质证，结合庭审中双方当事人的陈述，本院认为原告弥勒巨人公司列举的证据1、2，真实合法，能够证实原告弥勒巨人公司的主张，本院均予以采信。证据3的《交款通知单》《律师函》真实合法，能够证实原告弥勒巨人公司通过云南万捷律师事务所用特快专递向被告李胜勇发送《交款通知书》《律师函》，但不能证实原告弥勒巨人公司已将上述材料送达被告李胜勇，本院予以采信。证据3的《弥勒市城市供排水价格表》《弥勒县城市生活垃圾处理收费标准表》、被告李胜勇支付垃圾清运费的《转账支票存根》《云南增值税专用发票（垃圾清运费）》《案涉商铺照片》、被告李胜勇租赁商铺的《水表照片》《水费收款收据》《交款通知单》，真实合法，能够证实弥勒市的城市供排水价格、城市生活垃圾处理收费标准，2018年12月4日被告李胜勇撤场前的营业用水方量及被告李胜勇应付水费518.40元及撤场后其租赁商铺内的状况，本院予以采信。证据4，真实合法，能够证实2019年8月11日上午10时49分原告弥勒巨人公司将《关于租金、违约金支付及解除合同事宜的函》发送到被告李胜勇的130××××2953号手机，2019年3月17日17时02分原告弥勒巨人公司将其于2019年2月20日制作的《交款通知书（第一、第二期租金及物业服务费）》发送到被告李胜勇的130××××2953号手机，本院予以采信。证据5，真实合法，能够证实2020年4月弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会者林寨居民小组15号的鲁运学进入本案被告李胜勇租赁的商铺拆卸电线、木板、扣板等材料时弄坏巨人世纪广场的扶梯，鲁运学赔偿了电梯损失3900元（鲁运学的女儿鲁婕微信转账支付），但不能证实此时被告李胜勇仍在管理使用本案所涉商铺，本院予以采信。证据6，真实合法，能够证实2016年原告与昆明展星和创商业咨询管理有限公司签订《招商顾问服务合同》，约定2016年10月1日至2018年9月30日原告弥勒巨人公司委托昆明展星和创商业咨询管理有限公司对弥勒巨人。万城纪项目（巨人世纪广场）开展物业招商顾问策划及招商运营工作，本院予以采信。证据7的《行政处罚听证告知书（存根）》《行政处罚决定书（存根）》《行政处罚事先告知书（存根）》《送达回证》《情况说明》复印件、《云南省罚没收入专用收据》《12.18李宗明工地坠亡时间解决协议书》《收据》，真实合法，能够证实被告李胜勇将其向原告弥勒巨人公司租赁的商铺承包给云南艺润装饰工程有限公司装修，2017年12月18日上午云南艺润装饰工程有限公司的员工李宗明在装修过程中从五楼摔下当成死亡，因云南艺润装饰工程有限公司未按操作规程落实安全措施被弥勒市住房和城乡建设局出发10000元，2017年12月28日经原告弥勒巨人公司、被告李胜勇、云南艺润装饰工程有限公司及李宗明的亲属谢洪兰、李才路、李小琴协商，李宗明死亡产生的损失由云南艺润装饰工程有限公司赔偿400000元、被告李胜勇补偿60000元、原告弥勒巨人公司补偿200000元，李宗明的亲属谢洪兰、李才路、李小琴于2017年12月28日收到原告弥勒巨人公司的补偿款200000元，本院予以采信。证据7的《国家企业信用信息公示》，真实合法，无其他证据印证，不能证实原告弥勒巨人公司的主张，本院不予采信。被告李胜勇列举的证据1，原告弥勒巨人公司无异议，真实合法，能够证实被告李胜勇的主张，本院予以采信。证据2，真实合法，与被告李胜勇列举的证据3、4相印证，本院予以综合认证，该组证据能够证实2018年9月5日被告李胜勇向李俊雄递交《撤场申请书》，2018年8月15日原告弥勒巨人公司确认收到《撤场申请书》，原告弥勒巨人公司于2018年12月21日书面回复被告李胜勇，撤场申请暂时不予受理，有新品牌进驻将考虑被告李胜勇撤场申请，原告弥勒巨人公司确认被告李胜勇于2018年12月4日擅自停业并撤走商铺内的设备设施，原告弥勒巨人公司决定解除双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》将商铺收回，并要求被告李胜勇支付第一至第四期租金及第一至第二期物业服务费和2018年的生活垃圾清运费及合同期内的租金的20%的违约金，合计539053元，因双方对物业管理费、违约金产生分歧，被告李胜勇未缴纳相关费用，2019年8月11日上午10时49分原告弥勒巨人公司通过130××××2953号手机发送《关于租金、违约金支付及解除合同事宜的函》给被告李胜勇，本院均予以采信。 本院经审理确认事实如下：2016年原告与昆明展星和创商业咨询管理有限公司签订《招商顾问服务合同》，约定2016年10月1日至2018年9月30日原告弥勒巨人公司委托昆明展星和创商业咨询管理有限公司对弥勒巨人万城纪项目（巨人世纪广场）开展物业招商顾问策划及招商运营工作。2017年7月20日原告弥勒巨人公司与被告李胜勇签订ＪＲＳＧ-ＢＸＪ00128号《巨人世纪广场租赁合同书》（授权代表人李俊雄签字），约定弥勒巨人公司将位于弥勒市租给被告李胜勇用于经营餐饮；租赁期5年即2018年1月10日至2023年1月9日，自2018年7月1日起计收租金；被告李胜勇须于进场装修起向原告弥勒巨人公司交付物业管理费（装修免租金期间被告李胜勇免交租金、综合管理费、营销推广费）；商铺的租金、综合管理费、营销推广费按每个自然年天数计为一个合同年，第一年（六个月）至第三年的租金、综合管理费、营销推广费均分别为9.33元／平方米，第四年至第五年的租金、综合管理费、营销推广费均分别为10.43元／平方米，其中第一年应付租金、综合管理费、营销推广费88200元，第二年至第三年分别应付租金、综合管理费、营销推广费176400元，第四年至第五年分别应付租金、综合管理费、营销推广费197190元；租金、综合管理费、营销推广费按季度支付，物业管理费按每月每平方米5元计收，本案商铺每年应支付物业管理费31500元，按年度支付，其中第一年的租金、综合管理费、营销推广费于签订本合同之日起10日内支付总额的50%，于进场装修之日支付剩余全部租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费；合同第三章第五条约定“乙方（即被告李胜勇，下同）须按本合同约定的方式和时间，如期交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费和其他应付款项，逾期交纳须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向甲方（即原告弥勒巨人公司，下同）交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额之千分之三（0.3%）计算。如果逾期30日未缴纳，甲方有权终止本合同，且无需承担任何责任。”；合同第五章第一条约定“乙方须向甲方缴纳合同保证金，作为忠实履行合同各项条款及甲方各项管理制度的保证金，合同保证金应保持人民币30360元，乙方在签署合同之日起10天内向甲方交付全部合同保证金。合同有效期内，如因乙方原因导致合同保证金被扣减的，乙方有义务接到甲方通知之日起10天内不足合同保证金。逾期未缴付或逾期未补足的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担本合同总额10%的违约金。”合同第五章第三条约定“保证金已依前文被扣将或者不予退还外，甲方应在下列情况发生后二十日内将合同保证金50%无息退还乙方即本租赁合同届满、乙方将空置的承租场所交还甲、乙方圆满解决应其违反本协议所产生的纠纷以及乙方的水费、燃气费、电费及其他各项费用应与有关部门及单位结清。合同保证金的其余50%装作消费者投诉乙方所售的商品或者产品或提供的服务的质量出现问题的赔偿备用金，若乙方所出售的所有商品或产品或提供的服务至所有服务在3个月内未出现顾客因质量问题投诉，则甲方应在3个月期满时无息退还合同保证金剩余的全部款额。”合同第十章第二条约定“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按剩余租期应缴付租金、综合管理费、营销推广费的标准向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从全部合同保证金中抵扣。合同保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。”合同第十一章第二条约定“在下列情况下没假放有权提前终止合同并收回出租的商铺：1.乙方就租金、综合管理费、营销推广费、物业复位费、物业复位费和在本合同项下应付的其他款项一项在到期30天内仍未支付（无论有误正式要求支付）；10.乙方未经甲方同意擅自停止营业或中断停止其他营业连续超过5天或累计超过10天；12.本合同中规定的其他提前终止合同的情况......乙方应在甲方发出有关提前终止合同的通知后五日内与甲方进行谈判，以解决提前终止合同事宜。如果在上述书面通知发出五日内双方未能达成一致或乙方拒绝在上述期间内进行谈判，则本合同自终止合同通知书发出十五日后自行终止。乙方须按甲方通知的日期将出租商铺内乙方所有的物品搬出，并将出租商铺交还甲方。如乙方未于甲方通知的时间将出租商铺内乙方所有的物品搬出，则视为乙方放弃对该物品的一切权利，甲方可以采取其认为适当的任何方式处置该物品（包括抛弃、变卖、使用、拆除等），乙方对此无任何异议，亦不要求甲方对其进行任何形式的赔偿。如果乙方违约并导致甲方提前直至本合同，则乙方所交付的合同保证金、综合管理费、营销推广费作为其违约金，不予退还，同时乙方还用按本合同所述标准向甲方支付合同提前终止日至合同期满期间的租金、综合管理费、营销推杆费。”合同第十一章第五条约定“租赁期间，如乙方出现经营困难，欲终止租赁合同的。须提前六个月书面通知甲方，经甲方同意后，本租赁合同自乙方书面通知之日六个月期满终止，此期间乙方仍需按约定支付租金、综合管理费、营销推广费。如乙方未经甲方书面同意，擅自终止合同，结束营业，甲方有权要求乙方支付本合同未履行期间的租金、综合管理费、营销推广费及相关费用并追偿损失。”；同时合同对双方的其他权利义务做了约定。合同签订后，被告李胜勇向原告弥勒巨人公司交付合同保证金30600元、装修保证金10000元。 2017年10月被告李胜勇将其向原告弥勒巨人公司租赁的商铺承包给云南艺润装饰工程有限公司装修，2017年12月18日上午云南艺润装饰工程有限公司的员工李宗明在装修过程中从五楼摔下当成死亡，因云南艺润装饰工程有限公司未按操作规程落实安全措施被弥勒市住房和城乡建设局出发10000元，2017年12月28日经原告弥勒巨人公司、被告李胜勇、云南艺润装饰工程有限公司及李宗明的亲属谢洪兰、李才路、李小琴协商，李宗明死亡产生的损失由云南艺润装饰工程有限公司赔偿400000元、被告李胜勇补偿60000元、原告弥勒巨人公司补偿200000元，李宗明的亲属谢洪兰、李才路、李小琴于2017年12月28日收到原告弥勒巨人公司的补偿款20000元。 2018年1月29日原告弥勒巨人公司出具《缴款通知单》，要求被告李胜勇于2018年2月8日向原告弥勒巨人公司缴纳2018年5月15日至2018年5月15日的租金（含综合管理费、营销推广费）44100元、2017年11月15日至2018年11月14日的物业服务费31500元2017年10月30日至2018年1月9日装修产生的电费1687元、水费400元，共计77687元。2018年2月1日起弥勒市城市供水排水价格为5.40元／立方米。2017年10月30日至2018年1月9日装修用电843.50度、临时用水20天应付水费400元、电费1687元（2元／度）；截至2018年9月30日用水932立方米，应付水费5032.80元、水损费用186.40元（0.20元／立方米），合计7306.20元。2018年10月1日至2018年10月31日被告李胜勇用水82立方米，应付水费442.80元、水损费用16.40元，合计459.20元。2018年11月8日被告李胜勇缴纳水费442.80元（1014立方米-932立方米）、水损费用16.40元，合计459.20元的一笔。同日交付水费5032.80元、水损费用186.40元，合计5219.20元的一笔。弥勒市的餐饮业、娱乐业城市生活垃圾处理费收费标准为每月1.50元／平方米，2018年4月13日被告李胜勇转账支付垃圾清运费23800元。2019年3月17日17时02分原告弥勒巨人公司向被告李胜勇的130××××2953号手机发送2019年2月20日原告弥勒巨人公司制作的《交款通知书（第一、第二期租金及物业服务费）》给被告李胜勇。2019年7月10日原告弥勒巨人公司通过弥勒市城建市政公共设施管理有限公司代开《云南增值税专用发票（城市生活垃圾处理费）》，含税金额26430元。 2018年9月5日被告李胜勇向李俊雄递交《撤场申请书》，2019年8月2日原告弥勒巨人公司制作《关于租金、违约金支付及解除合同事宜的函》载明原告弥勒巨人公司确认2018年9月15日收到被告李胜勇的《撤场申请书》，原告弥勒巨人公司确认被告李胜勇于2018年12月4日擅自停业并撤走商铺内的设备设施，原告弥勒巨人公司于2018年12月21日书面回复被告李胜勇，被告李胜勇的撤场申请暂时不予受理，有新品牌进驻将考虑被告李胜勇撤场申请，原告弥勒巨人公司决定解除双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》并将商铺收回，并要求被告李胜勇支付第一至第四期租金及第一至第二期物业服务费和2018年的生活垃圾清运费及合同期内的租金的20%的违约金，合计539053元，因双方对物业管理费、违约金产生分歧，被告李胜勇未缴纳相关费用，2019年8月11日上午10时49分原告弥勒巨人公司将《关于租金、违约金支付及解除合同事宜的函》发送到被告李胜勇的130××××2953号手机。2018年12月4日，被告李胜勇撤离其承租的弥勒市弥阳镇巨人世纪广场髯翁路1幢5层1-5-xx号商铺，停止营业，商铺的门未上锁。之后，原告弥勒巨人公司对被告李胜勇使用的水表进行拍照，水表读数为1110立方米（应付水费518.40元），并进入本案所涉1幢5层1-5-3号商铺对商铺内进行拍照，该商铺内遗留了隔板、水桶、柜子、水桶等，庭审时被告李胜勇明确表示以上述物品其不要了。 2020年4月弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会者林寨居民小组15号的鲁运学从其女儿鲁婕的朋友赵娟处得知被告李胜勇撤场后遗弃物不再需要（赵娟的丈夫李平华〈被告李胜勇的表弟〉告知赵娟，赵娟转告鲁婕），即进入本案被告李胜勇租赁的商铺拆卸电线、木板、扣板等材料时弄坏巨人世纪广场的扶梯，鲁运学赔偿了电梯损失3900元（鲁运学的女儿鲁婕微信转账支付）。2020年5月8日原告弥勒巨人公司委托云南万捷律师事务所出具万捷律函（2020）字第23号《律师函》要求被告李胜勇在收到《律师函》之日起7个工作日内到原告弥勒巨人公司办理解除合同、退还租赁商铺相关手续，并给付2018年7月1日至2019年7月1日的租金176400元、2017年11月15日至2019年11月14日的物业服务费63000元，2018年生活垃圾清运费9450元、水费5022元及产生的违约金149667.60元、租金滞纳金275184元、物业复位费滞纳金132961元，合计754985.10元。但原告弥勒巨人公司未将上述《交费通知单》《律师函》送达被告李胜勇。审理中，被告李胜勇承认欠原告弥勒巨人公司水费518.40元、生活垃圾清运费9450元。 本院认为：2017年7月20日原告弥勒巨人公司与被告李胜勇签订的JRSG-BXJ00128号《巨人世纪广场租赁合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护，合同双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。《巨人世纪广场租赁合同书》签订后，原告弥勒巨人公司将双方约定租赁的1幢5层1-5-3号商铺交付给不给被告李胜勇使用，已全面履行了自己的合同义务，被告李胜勇应依约给付原告弥勒巨人公司租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费、水电费等费用，被告李胜勇未依约给付原告弥勒巨人公司租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费、水费，已违反双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》第三章第二条、第四章第一条、第十一章第二条第一项和第十项及附件二的约定，构成违约，依法应承担违约责任。 双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》第十一章第五条约定“租赁期间，如乙方出现经营困难，欲终止租赁合同的。须提前六个月书面通知甲方，经甲方同意后，本租赁合同自乙方书面通知之日六个月期满终止，此期间乙方仍需按约定支付租金、综合管理费、营销推广费。如乙方未经甲方书面同意，擅自终止合同，结束营业，甲方有权要求乙方支付本合同未履行期间的租金、综合管理费、营销推广费及相关费用并追偿损失。”第十一章第二条第十二项约定“本合同中规定的其他提前终止合同的情况......乙方应在甲方发出有关提前终止合同的通知后五日内与甲方进行谈判，以解决提前终止合同事宜。如果在上述书面通知发出五日内双方未能达成一致或乙方拒绝在上述期间内进行谈判，则本合同自终止合同通知书发出十五日后自行终止。乙方须按甲方通知的日期将出租商铺内乙方所有的物品搬出，并将出租商铺交还甲方。如乙方未于甲方通知的时间将出租商铺内乙方所有的物品搬出，则视为乙方放弃对该物品的一切权利，甲方可以采取其认为适当的任何方式处置该物品（包括抛弃、变卖、使用、拆除等），乙方对此无任何异议，亦不要求甲方对其进行任何形式的赔偿。如果乙方违约并导致甲方提前直至本合同，则乙方所交付的合同保证金、综合管理费、营销推广费作为其违约金，不予退还，同时乙方还用按本合同所述标准向甲方支付合同提前终止日至合同期满期间的租金、综合管理费、营销推杆费。”本案中，被告李胜勇于2018年9月5日向原告弥勒巨人公司的授权代表人李俊雄提交《撤场申请书》，原告弥勒巨人公司确认于2018年9月15日收到被告李胜勇的《撤场申请书》，并确认被告李胜勇于2018年12月4日擅自停业并撤走商铺内的设备设施，原告弥勒巨人公司于2018年12月21日书面回复被告李胜勇，被告李胜勇的撤场申请暂时不予受理，有新品牌进驻将考虑被告李胜勇撤场申请。2019年8月11日上午10时49分原告弥勒巨人公司将《关于租金、违约金支付及解除合同事宜的函》发送到被告李胜勇的130××××2953号手机。本案中，原告弥勒巨人公司既主张被告李胜勇未经其同意擅自停止营业并撤场构成违约，也主张被告李胜勇拖欠其租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费、水费构成违约，而《巨人世纪广场租赁合同书》第十一章第二条第十二项与合同第十一章第五条约定的合同终止期限不尽相同，合同文本是原告提供的格式合同，应对原告弥勒巨人公司作出不利的解释，且原告弥勒巨人公司于2018年9月15日收到被告李胜勇的《撤场申请书》后于2018年12月21日书面回复被告李胜勇，被告李胜勇的撤场申请暂时不予受理，有新品牌进驻将考虑被告李胜勇撤场申请，存在恶意扩大损失的故意，故本案的合同终止的起算时间应按《巨人世纪广场租赁合同书》第十一章第五条约定的约定，自原告弥勒巨人公司收到被告李胜勇的《撤场申请书》次日即2018年9月16日计算至2019年3月15日，双方约定的“经甲方同意后本租赁合同自乙方书面通知之日六个月期满终止”属限制被告李胜勇合同解除权的条款，依法应认定为无效，故原告弥勒巨人公司恶意不与被告李胜勇解除合同的行为不能阻却双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》自行终止。被告李胜勇遗弃在商铺内的物品由原告弥勒巨人公司处置。综上所述，双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》已于2019年3月15日自行终止，被告李胜勇应依约将租赁的商铺内的物品搬出将商铺交还原告弥勒巨人公司，但本案中被告李胜勇于2018年12月4日已将其设备、贵重物品搬离其租赁的商铺，且商铺未上锁，其遗留的木板、水桶等物品应视为遗弃物，2019年3月16日后原告弥勒巨人公司随时可以处置并管理本案租赁的商铺。故原告弥勒巨人公司主张2020年4月被告李胜勇仍在占有使用租赁的商铺缺乏事实依据，其主张解除《巨人世纪广场租赁合同书》的诉讼请求，因该合同已于2019年3月16日终止，没有解除的必要，故本院不予支持。 原告弥勒巨人公司主张被告李胜勇给付原告弥勒巨人公司2018年7月1日至实际交付商铺之日的租金，其中2018年7月1日至2020年7月15日的租金人民币360150元及2017年11月15日至实际交付商铺之日的物业服务费，其中2018年7月1日至2020年7月15日的物业服务费为人民币84175元，符合法律规定，但计算有误，根据《巨人世纪广场租赁合同书》第三章第一条、第二条及附件二的约定，且双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》已于2019年3月15日终止，2018年7月1日至2019年3月15日合同终止之日，被告李胜勇应给付原告弥勒巨人公司租金、综合管理费、营销推广费123963.29元[88200元+35763.29元（176400元÷365天×74天）]及物业管理费37886.30元[31500元+6386.30元（31500元÷365天×74天）]，故本院支持租金、综合管理费、营销推广费123963.29元及物业管理费37886.30元，原告弥勒巨人公司明知被告李胜勇未依约给付租金、综合服务费、营销推广费未及时采取有效措施防止损失扩大，且合同终止后原告未及时对外招租，扩大的损失应由原告弥勒巨人公司自行承担；主张水费5022元、生活垃圾清运费9450元，符合法律规定及双方的约定，庭审中原告弥勒巨人公司将水费由5022元变更为518.40元，被告李胜勇均无异议，故本院支持水费518.40元、垃圾清运费9450元；主张2018年7月1日至全部租金支付完毕之日止按年利率24%计算的租金滞纳金，其中2018年7月1日至2020年7月15日的租金滞纳金为人民币131491.5元及2018年11月15日至全部物业服务费支付完毕之日按年利率24%计算的物业服务费滞纳金，其中2017年11月15日至2020年7月15日的物业服务费滞纳金为36260.23元，符合双方约定，但计算有误，双方在《巨人世纪广场租赁合同书》第三章第五条已明确约定逾期交费租金、综合服务费、营销推广费、物业服务费和其他应付款项，按照逾期天数及所欠金额的3‰给付滞纳金，《巨人世纪广场租赁合同书》已于2019年3月15日终止履行，故本院支持租金、综合管理费、营销推广费的滞纳金262.87元{123963.29元[88200元+35763.29元（176400元÷365天×74天）]×3‰÷365天×258天}及物业管理费滞纳金136.70元{37886.30元[31500元+6386.30元（31500元÷365天×74天）]×3‰÷365天×439天}。 综上所述，针对原告弥勒巨人公司的诉讼请求，根据相关法律规定，本院确认原告弥勒巨人公司的合理损失为租金、综合管理费、营销推广费123963.29元及物业管理费37886.30元、水费518.40元、垃圾清运费9450元，租金、综合管理费、营销推广费的滞纳金262.87元，物业管理费的滞纳金136.70元，合计人民币172217.56元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、由被告李胜勇于判决生效后十日内一次性给付原告弥勒巨人商业运营管理有限公司租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费、水费、滞纳金172217.56元。 二、驳回原告弥勒巨人商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10066元，减半收取5033元，由原告弥勒巨人商业运营管理有限公司负担3650元，由被告李胜勇负担1383元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  李继华 二〇二〇年九月六日 书记员  李月馨