河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初18142号原告吴弟华，男，汉族，1953年4月29日出生，住重庆市合川市。委托代理人席贯明，河南德金律师事务所律师。委托代理人周万泉，河南德金律师事务所律师。被告吴建平，男，汉族，1975年9月24日出生，住郑州市金水区。第三人刘晓楠，男，汉族，1991年1月6日出生，住郑州市。委托代理人刘高卓，河南光法律师事务所律师。委托代理人杨亚宁，河南光法律师事务所实习律师。原告吴弟华诉被告吴建平、第三人刘晓楠共有纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴弟华及其委托代理人席贯明，被告吴建平，第三人刘晓楠委托代理人刘高卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法按协议约定及出资额分割原告与被告共有的位于金水区××楼××单元××房产，原告90%份额，被告10%份额；房屋价值80万元；二、请求判令本案房产归原告所有，原告按本案房产出售时网签合同备案价为基准折价补偿3.8万元购买被告分割所得的10%份额；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告为父子关系，是金水区××楼××单元××房产共有人。被告因（2019）豫0105民初34607号理财合同纠纷一案，未履行生效判决，金水区人民法院进行强制执行，作出（2020）豫0105执7710号裁定书对被告与原告共有的房产进行了查封。原告作为房产的共有人，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”之相关规定，依法提起析产诉讼，请求分割共有房产，以保护原告合法权益不受侵害。一、本案共有房产为原告一人出资购买，且购买行为发生时购房人为吴小兵，付款人为原告，与被告没有任何关系，被告全程没有参与，也不是共有人，更没有出资。吴小兵与原告购买本案房产并支付定金及首付款五个月之后被告才签字成为共有人。原告于2016年1月将之前单独所有的一套55平方米的房屋卖掉（郑房权证字第**），并于同年5月购买了本案房产，房产总价为874638元，其中首付款262638元，申请银行按揭贷款612000元。因原告年龄太大，自己无法单独申请银行贷款，计划以小儿子吴小兵为共有人申请银行贷款。2016年5月28日吴小兵在锦艺金水湾二期开盘时认购了本案房产，并用原告的银行卡刷卡支付了定金20000元，后又于2016年5月31日用原告的银行账户以转账方式支付余下首付款242638元。至此整个买房交易实质已经完成，而被告全程没有参与，没有出资，更不是房产的共有人。但在吴小兵准备办理银行贷款时得知由于其名下有未结清的房贷，再买房算二套只能贷款40%，而若换成被告则能贷70%，这才与被告商量把吴小兵的名字换成被告以便申请银行贷款。于是在2016年11月，吴小兵向开发商申请变更购买人，被告换掉了吴小兵与原告一起作为共有人重新签订了本案房产的商品房买卖合同和银行按揭贷款合同，并作为共同借款人向农行郑州航空港支行申请了按揭贷款612000元。由此可见，在2016年11月被告签字成为共有人之前五个月，本案房产的购买行为就已经发生并完成，签订了购房协议，支付了定金及全部首付款，而此时的购房人为吴小兵，付款人为原告，整个定房及购房行为跟被告没有任何关系，被告全程未参与。银行贷款获批后，2017年2月至2017年12月，原告向被告多次累计转账支付177100元用于偿还房贷月供，而截止2020年7月9日房贷结清前，本案房产共偿还月供42期，房贷本金及利息合计136902元，低于原告转给被告的用于还房贷月供的款项。2020年7月9日，因出售本案房产，原告用买方陈颖支付的购房款结清了余下的房贷568653元。综上，本案共有房产虽登记为与被告共有，但实际却是原告与吴小兵购买，而首付款及月供均为原告出资，被告不是房产所有人，仅是挂名共有人，且从未出资。二、原告与被告、吴小兵三人于2016年7月29日就本案房产的购买及处置签订有《购房出资协议》，协议明确约定了由原告出资购买本案房产，原告是本案房产的产权所有人，同时鉴于利用被告名义申请了银行按揭贷款，原告赠与了10%的房产份额给被告，故原告所占房产份额为90%。依据物权法相关条款之规定以及《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第90条“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；”同时参照《浙江省高级人民法院执行局关于执行共有财产若干疑难问题的解答》（浙高法执（2016）7号）第四条“如何确定被执行人在共有财产中所占份额？答：按照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条的相关规定确定被执行人在共有财产中所占的份额，有登记公示的，以登记记载为准；未登记但有书面约定的，依其约定；没有约定或约定不明的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”等法律法规，本案共有房产有协议约定了原告90%，被告10%，同时所有购房款均为原告出资，故原告最少也应分得90%的份额。三、原告年事已高且身患××，长期卧床，终身每日服药，生活极其艰难，依据共有财产分割应照顾妇女、儿童、老人、病患，充分考虑分割双方经济生活状况的原则，原告也理应分得绝大部分份额。原告于2018年6月经河南省中医院诊断为肝衰竭、××，均是无法治愈的重疾，出院后一直卧床静养，按医嘱需终身每日服药，开支极大，经济相当困难，这也是原告卖房的原因，因无力支付各种治疗费及药费，只能卖房。四、原告与被告为父子关系，原告年老多病已丧失自我生活能力，没有经济来源，被告对原告负有赡养义务，理应在分割共有财产时照顾原告一方。五、原告因病急需用钱治疗出售本案房产，且与购买方陈颖签订了买卖合同，并于2020年7月13日在郑州房管部门网签备案，备案出售总价为95万元。现因被告涉案导致房产被查封，过户无法完成，可能导致解除买卖合同，因此原告要求判令房产归原告所有，原告以出售本案房产时的网签备案价折价购买被告10%的房产份额。因本案房产有银行按揭贷款，购买方陈颖支付了57万购房款用于结清房贷解押，现房产被查封导致交易无法完成，需退还购买方购房款57万元，故房产实际价值为38万元（95-57），原告应以3.8万元购买被告10%的房产份额。综上，共有房产为原告一人全部出资购买，且原告支付定金及首付款购房时是与吴小兵一起办理，与被告毫无关系，被告全程未参与，未支付任何款项，也不是共有人；被告成为共有人之前，原被告之间已经在三方协议里约定了原告90%的房产份额；同时原告年老××，开支极大，生活困难，再则被告对原告还负有赡养义务。故，于法于理于情，原告都应至少分得共有房产90%的份额。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起析产诉讼，请求依法分割与被告的共有房产，并判令房产归原告所有。被告吴建平辩称，对原告起诉事实无异议。第三人刘晓楠发表意见称，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据涉案房屋的登记情况，房屋所有权属于吴弟华与吴建平共同所有，即使在购房出资协议中约定了各自的权利份额，但是该约定只能视为权利人内部约定，在对外法律关系中不具有公示效力。在吴弟华与吴建平共同共有案涉房产时，其二人应当各自享有均等的份额，若因吴建平的行为导致共有基础丧失必须分割共有物，吴弟华可以另案要求吴建平对其进行相应赔偿，吴弟华不能以出资多少或其与吴建平之间的协议对抗刘晓楠。关于案涉房产的价值，应当以司法评估的价值为准，而不能以案涉房屋购买或出售时的约定价格为准。本院经审理查明以下事实：原告与被告为父子关系，位于金水区贾鲁河北路****楼******房产系原、被告共同共有。第三人刘晓楠诉被告吴建平委托合同纠纷一案，被告吴建平因未履行本院（2019）豫0105民初34607号民事判决，第三人刘晓楠向本院申请强制执行。2020年7月9日，本院作出（2020）豫0105执7710号裁定，对被告与原告共有的房产进行了查封。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。被告吴建平作为另案被执行人，其与原告共有的房屋已被人民法院查封，原告请求分割房屋符合法律规定，本院予以支持。关于分割比例的确定问题，共同共有人对共有物不分份额地共同享有所有权，如有重大理由确需分割共同共有物，应当以均等分割为原则。鉴于涉案房屋存在查封，原、被告之间的《购房出资协议》不能对抗债权人，出于保护债权人利益的角度，亦应当均等分割。故本院对原告主张涉案房屋90%的份额之诉讼请求不予支持。关于原告主张确认涉案房屋归其所有，因涉案房屋处于查封状态，本院仅对共有物进行分割，不宜另行确权，故本院对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，判决如下：一、确认原告吴弟华与被告吴建平对位于金水区贾鲁河北路36号5号楼1单元1808的房屋各享有50%的份额；二、驳回原告吴弟华的其他诉讼请求。案件受理费适用简易程序减半收取5900元，由原、被告各负担2950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李世达二〇二〇年九月二十九日书记员  程 雯