辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2538号上诉人（原审被告）：虞有林，男，1962年2月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：丁玲君，女，1979年11月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：常红梅，辽宁同飞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王宁，男，1988年10月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：常红梅，辽宁同飞律师事务所律师。原审被告：朱旭升，男，1959年3月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：李佳楠，辽宁盛赞律师事务所律师。上诉人虞有林因与被上诉人丁玲君、王宁、原审被告朱旭升不当得利纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初12274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人虞有林上诉称：1.一审法院认定我收取的中信银行6094192.57元属于不当得利不妥，我收取上述租金是有合法依据的；2.丁玲君、王宁无权向我追偿所谓的不当得利，其主体不适格；3.本案应依法追加沈阳东森房地产开发有限公司为本案第三人。丁玲君、王宁辩称，一审法院判决正确，要求维持原判。丁玲君、王宁起诉请求：1、判令虞有林、朱旭升共同返还租金870万元人民币；2、判令虞有林、朱旭升赔偿丁玲君、王宁损失（其中以290万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，支付自2014年1月1日起至实际给付之日止的利息；以290万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，支付自2015年1月1日起至实际给付之日止的利息；以290万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，支付自2016年1月1日起至实际给付之日止的利息）；3、诉讼费由虞有林、朱旭升承担。事实及理由：2009年8月至9月，丁玲君、王宁在沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称东森公司）购买了其开发的位于沈阳市沈河区三处房屋，建筑面积分别为479.88平方米、1118.3平方米、228.62平方米。2009年9月8日、9月17日，丁玲君、王宁与东森公司签订了《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给东森公司用于经营会所使用，租期15年。2011年10月27日，东森公司作为甲方，与中信银行股份有限公司沈阳分行（以下简称中信银行）签订《房屋租赁合同》，在未经丁玲君、王宁同意的前提下，将上述房屋转租给中信银行，租期自2011年12月1日至2017年11月30日。2012年12月17日，东森公司向虞有林、朱旭升借款，与虞有林、朱旭升签订了虚假的《商品房买卖合同》，将上述房屋中的256-2号201号、101号房屋备案至虞有林名下，将256-2号256-2号甲房屋备案在朱旭东名下。2014年1月1日，虞有林、朱旭升作为甲方，与中信银行签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给中信银行，租期自2014年1月1日至2017年11月30日，年租金290万元。中信银行将前三年房屋租金实际交给虞有林、朱旭升。2014年2月21日，沈河区人民法院受理了丁玲君、王宁与东森公司的商品房销售合同纠纷一案，案号为（2014）沈河民二初字第207号，丁玲君、王宁诉求东森公司为丁玲君、王宁办理上述房屋的产权登记手续，并支付逾期办理产权登记的违约金。法庭审理查明，上述房屋已备案至虞有林、朱旭升名下，该房屋尚不具备办证条件，等符合办证条件后，另行主张权利。同时判决丁玲君、王宁与东森公司房屋买卖合同有效，东森公司给付丁玲君、王宁延期办证违约金。现该判决已经发生法律效力。2014年9月9日，沈河区人民法院分别受理了丁玲君、王宁与虞有林、朱旭升及东森公司确认合同无效纠纷案，案号分别为（2014）沈河民二初字第853号、（2014）沈河民二初字第854号，丁玲君、王宁诉求确认东森公司与虞有林、朱旭升签订的《房屋买卖合同》无效、东森公司与虞有林、朱旭升分别解除上述房屋的备案登记、东森公司协助丁玲君、王宁办理上述房屋的合同备案登记。法院查明，虞有林、朱旭升与东森公司名为房屋买卖，实为用备案的形式作为借款抵押的法律关系，一审法院判决全部支持了丁玲君、王宁的诉讼请求。虞有林、朱旭升不服一审判决，均提出上诉，二审法院经审理，依法维持了一审判决。现该判决已经发生法律效力。基于以上法律事实，丁玲君、王宁对沈阳市沈河区市府大路256-2号256-2甲、201号、101号三处房屋享有合法的所有权和收益权。虞有林、朱旭升与东森公司签订的《房屋买卖合同》自始无效，虞有林、朱旭升明知与东森公司系借款抵押，对上述房屋不享有所有权，仍将上述房屋出租获利。虞有林、朱旭升的行为侵害了丁玲君、王宁的合法权益，虞有林、朱旭升应将非法取得的中信银行的租金870万元人民币（2014年1月1日至2016年12月31日）返还给丁玲君、王宁，并赔偿丁玲君、王宁的损失。一审法院认定事实：2009年8月、9月期间，丁玲君、王宁与案外人东森公司签订《商品房买卖合同》，丁玲君、王宁购买东森公司开发的位于沈阳市沈河区市府大路256-2甲256-2甲房屋（建筑面积为479.88平方米）、沈阳市沈河区房屋（建筑面积为228.62平方米）、沈阳市沈河区市府大路256-2号201房屋（建筑面积为1118.30平方米）。2009年9月8日、9月17日，丁玲君、王宁与东森公司签订了《房屋租赁合同》两份，丁玲君、王宁将上述房屋租赁给东森公司用于经营会所，双方约定：承租期限为15年；总计年租金为452万元（280万元+172万元）。2011年10月27日，东森公司与案外人中信银行签订《房屋租赁合同》，东森公司将前述房屋转租给中信银行，双方约定：租赁期限为6年（自2011年12月1日至2017年11月30日）；年租金总额为290万元。2012年12月17日，虞有林、朱旭升分别与东森公司签订《商品房买卖合同》，朱旭升购买东森公司出卖的上述房屋中的256-2甲256-2甲房屋，虞有林购买256-2号101、201房屋。东森公司将虞有林、朱旭升所购房屋备案至其本人名下。2013年11月20日，东森公司与中信银行及虞有林和朱旭升签订《协议书》约定：东森公司确认已将前述房屋出售给虞有林和朱旭升所有；中信银行应向东森公司支付的房屋租金由中信银行从2014年开始向虞有林和朱旭升支付。2014年1月1日，虞有林、朱旭升与中信银行签订《房屋租赁合同》，虞有林、朱旭升将上述房屋租赁给中信银行，双方约定：租期期限自2014年1月1日至2017年11月30日；年租金290万元。虞有林、朱旭升收取了中信银行2014年1月至2016年12月31日约定房屋租金，其中2014年1月15日，虞有林收取88万元、朱旭升收取12万元，2014年1月26日，虞有林收取167.2万元、朱旭升收取22.8万元，2015年1月9日，虞有林收取88万元、朱旭升收取12万元，2015年1月16日，虞有林收取167.2万元、朱旭升收取22.8万元，2016年1月6日，虞有林收取88万元、朱旭升收取12万元，2016年1月8日，虞有林收取167.2万元、朱旭升收取22.8万元。虞有林实际收取房屋租金总计765.6万元，朱旭升实际收取房屋租金共计104.4万元。虞有林、朱旭升缴纳了相应房产的各项税款，其中2013年，朱旭升缴纳70197.95元；2014年1月23日，虞有林缴纳625496.28元、朱旭升缴纳87220.50元；2015年1月12日，虞有林缴纳626471.15元，朱旭升缴纳69516元；2015年9月7日，朱旭升缴纳1423元；2016年1月7日，虞有林缴纳309840元，朱旭升缴纳42960元。虞有林缴纳税款总计1561807.43元，朱旭升缴纳税款共计271317.45元。2014年9月9日，丁玲君、王宁分别诉至沈阳市沈河区人民法院，要求确认东森公司与虞有林、朱旭东之间签订的《商品房买卖合同》无效；解除双方之间的商品房买卖合同备案登记；将房屋登记备案至丁玲君、王宁名下。2015年4月27日，该院作出民事判决书，确认东森公司与虞有林、朱旭升之间签订的购买涉案房屋的《商品房买卖合同》无效；虞有林、朱旭升协助东森公司撤销《商品房买卖合同》备案登记；东森公司协助丁玲君、王宁办理合同备案手续，将房屋备案至丁玲君、王宁名下。虞有林、朱旭升不服，上诉至辽宁省沈阳市中级人民法院，作出民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。该判决认定：本案丁玲君、王宁与东森公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系；本案虞有林、朱旭升与东森公司并不存在商品房买卖合同关系，而是借贷关系，备案的商品房买卖合同实质上是借贷的担保。2016年12月21日，位于沈阳市沈河区市府大路256-2甲256-2甲房屋（建筑面积为479.88平方米）及位于沈阳市沈河区市府大路256-2号201房屋（建筑面积为1118.30平方米）房屋登记备案至丁玲君、王宁名下，位于沈阳市沈河区房屋（建筑面积为228.62平方米）房屋登记备案至丁玲君名下。2018年8月23日，丁玲君、王宁与中信银行签订《房屋租赁合同》约定：丁玲君、王宁将前述房屋出租给中信银行用于营业；租赁期限为11个月（2017年1月1日至2017年11月30日）；租金合计为265万元。一审法院认为，不当得利是指没有法律上或合同上的根据，使他人受损而自己取得的利益。没有合法根据，取得不当利益造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。不当得利构成要件为：一方取得财产利益；一方受到损失；取得利益与所受损失有因果关系；没有法律上的根据。结合本案，法院已生效判决确认：东森公司与丁玲君、王宁之间存在合法有效的商品房买卖合同关系；东森公司与虞有林、朱旭升之间签订的《商品房买卖合同》无效，且涉案房产现已登记备案至丁玲君、王宁名下。丁玲君、王宁为案涉房产的所有权人，依法享有本案房产的收益权，其就案涉房产向虞有林、朱旭升主张不当得利的权利符合法律规定，虞有林、朱旭升已收取的中信银行2014年1月至2016年12月的租金没有合法根据，其依法应返还丁玲君、王宁已收取的房屋租金及孳息，虞有林、朱旭升已缴纳相应房产的税款应予扣除。关于虞有林、朱旭升提出根据丁玲君、王宁与东森公司于2009年签订过《房屋租赁合同》，将丁玲君、王宁购买的房产又返租给东森公司，租期直到2024年9月8日，东森公司也支付租金给丁玲君、王宁二人了，丁玲君、王宁只能向东森公司主张租赁费的主张。虽然丁玲君、王宁与东森公司于2009年9月签订的《房屋租赁合同》约定期限为15年，但基于2012年12月17日，虞有林、朱旭升分别与东森公司签订《商品房买卖合同》，东森公司将案涉房产备案在虞有林、朱旭升本人名下，且2013年11月20日，东森公司与中信银行共同确认由虞有林、朱旭升收取2014年之后的房屋租金的事实，足证东森公司以其实际行为事实上已经解除了与丁玲君、王宁之间签订的《房屋租赁合同》，故对虞有林、朱旭升此主张，不予支持。关于虞有林、朱旭升提出东森公司是案涉房产的所有权人和合法处置权人，在东森公司和中信银行确认下，中信银行与虞有林、朱旭升签订的《房屋租赁合同》有效，虞有林、朱旭升依合同收取承租人中信银行的租金，没有侵害丁玲君、王宁的权益的主张。因该主张无事实和法律依据，故亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国物权法》第一百一十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、虞有林于判决生效后十日内返还丁玲君、王宁房屋租金6094192.57元（765.6万元-1561807.43元）；二、朱旭升于判决生效后十日内返还丁玲君、王宁房屋租金772682.55元（104.4万元-271317.45元）；三、虞有林于判决生效后十日内支付丁玲君、王宁房屋租金利息[以1926503.72元（88万元+167.2万元-625496.28元）为基数，自2014年1月26日起，以1925528.85元（88万元+167.2万元-626471.15元）为基数，自2015年1月16日起，以2242160元（88万元+167.2万元-309840元）为基数，自2016年1月8日起，均至支付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算]；四、朱旭升于判决生效后十日内支付丁玲君、王宁房屋租金利息[以190581.55元（12万元+22.8万元-70197.95元-87220.50元）为基数，自2014年1月26日起，以277061元（12万元+22.8万元-69516元-1423元）为基数，自2015年1月16日起，以305040元（12万元+22.8万元-42960元）为基数，自2016年1月8日起，均至支付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算]；五、驳回丁玲君、王宁其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费86000元（丁玲君、王宁已预交），由丁玲君、王宁共同承担30809元，由虞有林承担48981元，由朱旭升承担6210元；保全费5000元（丁玲君、王宁已预交），由虞有林承担3940元，由朱旭升承担1060元。本院二审期间，虞有林提供新证据：沈阳市公安局沈河分局立案告知书一份，证明虞有林到公安局沈河分局举报被上诉人王宁、丁玲君、东森公司虚假诉讼案，沈阳市公安局沈河分局2020.6.16日向我出具该告知书。丁玲君、王宁质证意见：真实性无法确定，回去核实，且该证据与本案无关。丁玲君、王宁提交新证据：苏家屯法院判决书一份，证明上诉人虞有林是职业放贷人，同时我方申请法院追究上诉人虞有林的相关刑事责任；朱旭升的相关款项与我方已经达成和解，并且已经履行。虞有林质证意见：真实性无异议，该证据与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审法院判决中应由朱旭升履行的金钱给付义务，朱旭升已经按照上述判项履行完毕。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审法院审理期间丁玲君、王宁提交的生效判决已经确认东森公司与丁玲君与王宁之间存在合法有效的商品房买卖合同关系、东森公司与虞有林与朱旭升之间签订的《商品房买卖合同》无效。现涉案房产现已登记备案至丁玲君、王宁名下。丁玲君、王宁作为案涉房产的所有权人，依法享有本案房产的收益权，其就案涉房产向虞有林、朱旭升主张不当得利的权利符合法律规定。虞有林举报丁玲君、王宁虚假诉讼只能认定其举报后公安机关受理的事实，对本案的事实无必然的影响。故一审法院认定虞有林、朱旭升已收取的中信银行2014年1月至2016年12月的租金没有合法根据、其依法应返还丁玲君与王宁已收取的房屋租金及孳息、虞有林与朱旭升已缴纳相应房产的税款应予扣除并无不妥，本院予以确认。另，一审法院认定虞有林与朱旭升收取的中信银行的租金没有合法根据及应予返还，沈阳东森房地产开发有限公司系房屋出卖人，虞有林要求追加该公司为本案第三人于法无据，本院对该项上诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86000元，由虞有林负担。本判决为终审判决。审判长  范猛审判员  李丽审判员  华荻二〇二〇年九月十日法官助理李飞书记员赵明川本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。