四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终2050号 上诉人（原审原告）：干树全，男，1953年9月6日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：干建明，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：长宁县鼎盛置业有限公司，住所地四川省长宁县长宁镇淯江西路二段36-37号。 法定代表人：刘连义。 委托诉讼代理人：顾达南，男，1962年4月14日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 第三人：徐茂耀，男，1993年3月27日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：周家洋，四川蜀航律师事务所律师。 上诉人干树全与被上诉人长宁县鼎盛置业有限公司（以下简称鼎盛置业公司）、第三人徐茂耀房屋买卖合同纠纷一案,不服四川省长宁县人民法院（2020）川1524民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 干树全上诉请求：一、请求依法撤销四川省长宁县人民法院作出的（2020）川1524民初482号民事判决书，并依法改判；二、请求判令鼎盛置业公司将干树全购买的位于宜宾市长宁县（建筑面积约140.61平方米）按照合同约定立即交付给干树全。三、请求判令鼎盛置业公司从2019年1月1日起至实际交付商品房之日止，按日计算向干树全支付全部房价款（即人民币563565元）万分之一的违约金；截止到2019年12月31日，违约金暂定计算金额为人民币20570元。四、请求依法判决一审、二审的诉讼费用由鼎盛置业公司承担。事实与理由：1.干树全支付购房款等费用的时间是2018年5月16日，干树全和鼎盛置业公司签署合同的时间是2018年5月19日。鼎盛置业公司在以现金方式收取了全部购房款及其他款项后，方在买卖合同中作出“全部房价款专户存入预售资金账户，专项用于工程建设”的约定，属于典型的合同欺诈；2.证人王某的证人证言客观真实，对干树全以现金方式交付购房款之事实形成了佐证；3.鼎盛置业公司在一审庭审中承认包括购房款在内的款项已经入账、入档，结合证人证言，形成了完整的证据链条，能印证干树全现金缴纳购房款的事实；4.一审判决适用法律错误，导致举证责任分配不当。本案全部收款据均由鼎盛置业公司制作、签发，应为真实有效。 鼎盛置业公司辩称，1.该涉案房屋于2018年4月17日就出售给了第三人徐茂耀，当时公司搞全面营销，允许所有人员对社会上其他人进行转让。所以鼎盛置业公司根据第三人徐茂耀的要求，于2018年5月16日变更给了干树全，同时收取了干树全的维修基金、契税、不动产登记费，但没有收到购房款。该房子是徐茂耀先购得，所以鼎盛置业公司将徐茂耀的购房合同拿到政府相关部门变更，造成了3天工作时间的耽搁，所以合同是2018年5月19日与干树全签订的，因为要撤销徐茂耀的合同以后才能和干树全签订；2.鼎盛置业公司没有收到干树全的购房款，干树全说在2018年5月4日取了现金，2018年5月16日支付了购房款，中间有12天差距，也没有购房款交纳的记录。一个正常的人能够将几十万的现金取出来放在家里10多天再现金支付吗？干树全本身是生意人，取款几十万以上的事情随时可能发生，所以不能证明该笔取现就是购房款。3.证人王某的证言表示和干树全一起到长宁，干树全背了一个黑色的大背包，包里的东西鼓鼓的但不知道是什么。证人说没有现场看到干树全交了钱给鼎盛置业公司，所以一审法院认定事实清楚，干树全没有交房款给鼎盛置业公司。 徐茂耀述称，1.干树全认为该房屋是鼎盛置业公司一房二卖，但实际上是干树全串通徐继东从第三人徐茂耀的手中骗取房屋且没有支付购房款；2.鼎盛置业公司实际上给干树全出具了收据，这是事实，但是该收据是通过徐茂耀的收据在原有收据上更改的。对于收据双方对其真实性无异议，但是不代表干树全履行了付款义务，谁主张谁举证，干树全就应该进一步举证证实其付款的依据及证据，从一审庭审中看，干树全无法举证证明其资金的来源和付款的实际情况，所以一审判决正确，认定事实清楚。 干树全向一审法院提出诉讼请求：1、判令鼎盛置业公司将干树全购买的位于长宁县（建筑面积约140.41平方米）按照合同约定立即交付干树全；2、判令鼎盛置业公司从2019年1月1日起至实际交付商品房之日止，按日计算向干树全支付全部房价款（563565元）万分之一的违约金（截止2019年12月31日，违约金为20570元）；3、案件诉讼费由鼎盛置业公司负担。 一审法院认定事实：第三人徐茂耀曾向鼎盛置业公司订购其自行开发的位于长宁县。2018年5月16日，鼎盛置业公司收取干树全维修基金、契税、不动产登记等费用，第三人徐茂耀于同日收取干树全涉案房屋转让款34270元。同月19日，干树全与鼎盛置业公司签署《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，内容包括：干树全向鼎盛置业公司购买长宁县；出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，鼎盛置业公司在三家金融机构设立三个监管账户，…（11条）；出卖人（鼎盛置业公司）于2018年12月31日前向买受人交付该商品房（第18条）；乙方必须付清购房款及相关费用后，方能办理房屋的交接手续（补充协议第2条）；在乙方没有付清合同及补充协议约定的应付款、违约金之前或者未与甲方（鼎盛置业公司）办理完毕房屋面积差异结算相关手续之前，甲方有权抗辩乙方提出的房屋交付请求。干树全在2019年1月1日后要求鼎盛置业公司交付案涉房屋无果，向一审法院提起诉讼。 关于本案争议焦点：干树全是否向鼎盛置业公司交清购房款563565元。 干树全主张，在交易前在银行取款五十万元并加别的资金、前往长宁县以现金方式已交清全部购房款且鼎盛置业公司出具有收款依据。鼎盛置业公司主张，购房款应当存入监管账户，虽出具收款依据，但没有收到干树全以现金支付的购房款；收款依据上注明“徐茂耀更名”，且徐茂耀原未交清购房款。评判认为：根据双方买卖合同“房价款专户存入预售资金监管账户”的约定，购买商品房的房款应转入监管账户；开发商预售商品房款转入银行账户符合国家相关规定；证人王某证言仅证明与干树全从成都到长宁，知道干树全要交购房款，但王某本人未到交款现场。因此，鼎盛置业公司虽出具收款依据，但与原出具给徐茂耀的收款依据之间存在联系；干树全主张向鼎盛置业公司以现金方式交清全部购房款的证据不足。 一审法院认为，干树全交清全部购房款的证据不足，鼎盛置业公司以干树全未交清购房款为由，作未能交房的抗辩理由成立。因此，干树全不能按双方签订的合同，要求鼎盛置业公司交付案涉房屋及支付逾期交房违约金，其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回干树全的诉讼请求。案件受理费207元，由干树全负担。 二审中，干树全向本院提供以下证据：干树全交款现场的照片，照片里有干树全交的钱、有干树全的合同，徐茂耀和鼎盛置业公司签署的商品房订购合同，拟证明：干树全缴纳了购房款563565元。本院经审查认为，一审判决查明了鼎盛置业公司收取了契税、维修基金、不动产登记等费用，干树全对此无异议。但干树全提交的照片中的钱款数量明显与563565元不符，鼎盛置业公司与徐茂耀对照片的三性也不认可，故本院对干树全在二审中提交的照片不予采纳。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：干树全是否交清了购房款563565元？ 针对干树全是否交清了购房款563565元的问题。干树全上诉主张鼎盛置业公司先收款后签订合同，鼎盛置业公司出具的收款收据证明干树全交清了购房款563565元，故鼎盛置业公司应交房给干树全。本院认为，干树全的上诉理由不能成立，评析如下：1.干树全与鼎盛置业公司在2018年5月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出售案涉商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，且合同中约定了预售资金监管账户及账号。该条款内容合法，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规规定，合同条款对于干树全与鼎盛置业公司均有约束力。尽管收据时间早于合同签订时间，但上述合同条款证明干树全知道或应当知道全部购房款应存入预售资金监管账户。干树全作为一个完全民事行为能力人，对大额资金的交付理应清楚通过转款更为安全，且实践中购房款的交付大多是通过向银行缴纳完成的，干树全却选择现金交付购房款563565元，不符合常理；2.干树全主张在签订合同前交清了购房款，并出示了收款收据与取款凭证。干树全的500000元取款凭证与案涉房屋的购房款563565元并不能完全对应，且取款时间与收据时间相差了12天，不能证明取款凭证即为缴纳案涉购房款；3.综合以上分析，虽然有鼎盛置业公司出具的收据，但该收据不能充分证明案涉购房款的实际交付，本院认为购房款是否实付的举证责任在于干树全。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，干树全提交的证据不足以证明其已经交清了购房款563565元，应承担举证不能的责任。 综上所述，干树全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费699元，由干树全负担。 本判决为终审判决。 审判长  王纯强 审判员  陈伟林 审判员  林 涛 二〇二〇年九月二十八日 书记员  陈宛汝