广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19185号上诉人（原审被告）：浙江有家资产管理有限公司，住所地浙江省舟山市定海区舟山港综合保税区企业服务中心。法定代表人：申志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵峰，该公司职员。被上诉人（原审原告）：方文光，男，1957年7月15日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人浙江有家资产管理有限公司（以下简称浙江有家公司）因与被上诉人方文光房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2500号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人浙江有家公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项、第三项内容，或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。浙江有家公司将涉案房屋进行装修后，主要将涉案房屋用于长期、短期租赁。受新型冠状病毒疫情影响，2020年2月份、3月份期间广州小区（包括涉案小区）都进行封闭式管理，导致浙江有家公司的员工无法进入涉案小区，无法继续履行合同，因受不可抗力影响导致浙江有家公司无法继续履行合同，应当免除浙江有家公司的部分或者全部责任。另外，本案并非浙江有家公司刻意违约，依据《资产管理服务合同》第5.2条乙方（浙江有家公司）解除权第4款的约定，“其他可能妨碍或者影响对乙方标的房屋进行管理或第三方正常使用标的房屋的情形”属于浙江有家公司解除条件成就，浙江有家公司积极将房屋归还给方文光，解约前占有使用房屋的费用，可根据双方签署的《补充协议》从保证金中扣除。二、一审判决法律适用错误。本案应当依照《中华人民共和国》第九十三条第二款、第一百一十七条的规定，全部或者部分免除浙江有家公司的法律责任。综上，浙江有家公司请求二审法院予以改判。被上诉人方文光二审书面答辩称：浙江有家公司的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。2019年4月19日，双方在广州签订《资产管理服务合同》，方文光将涉案房屋委托浙江有家公司用于长期、短期租赁，浙江有家公司应按约定支付相应租金，2020年3月3日方文光书面催告缴纳下季度租金，该租金支付日期应为2020年3月15日之前，3月31日浙江有家公司的广州店长明确告知解除合同并归还涉案房屋，因此属于浙江有家公司擅自违约。浙江有家公司以房屋经营民宿为由，认为2020年2月、3月属于不可抗力，但在合同履行过程中，浙江有家公司未告知改变房屋用途（经营民宿）、未提供不可抗力的证明，且未及时通知方文光，浙江有家公司存在严重过错，因其违约导致方文光的损失，浙江有家公司应承担相应的违约责任。方文光于2020年3月24日诉至一审法院，请求判令：1.方文光、浙江有家公司于2020年4月5日解除《资产管理服务合同》，浙江有家公司应支付3月18日至4月5日占有费3800元（6000元/30天×19天）；2.浙江有家公司支付迟延支付违约金6000元（6000元×5%×20天）；3.浙江有家公司支付解除违约金12000元（6000元×3-押金6000元）；4.本案诉讼费由浙江有家公司承担。一审法院经审理查明：方文光为荔湾区中山八路XX房的产权人。2019年4月19日，方文光（甲方、委托方）与浙江有家公司（乙方、管理方）签订了《资产管理服务合同》，约定：甲方为了提升标的房屋的使用效率，减少房屋的空窗期，现将标的房屋（详见附件一）委托授权给乙方进行管理，甲方为托管方，乙方为资产管理方非资产适用方，该标的房屋作长期租赁或短期租赁使用，若第三方与乙方签订协议，则第三方为资产使用方；双方合作时已对管理房源进行充分评估，本合同托管收益（包含物业费、暖气费、宽带费）的支付方式与支付明细具体见附件一，乙方收到资产适用方或其授权主体支付收益后，将本合同附件确认的收益结算给甲方，若乙方未及时收到，则乙方将优先进行垫付，保障甲方权益；乙方拖欠房屋托管收益经催收后超过20日甲方有权解除合同；若乙方无正当理由逾期交纳托管收益的，每逾期1日，甲方有权按月托管收益的5%向乙方索取违约金，若经甲方催收后超过20日，乙方仍未交纳托管收益的，甲方有权解除本合同，收取乙方违约金（违约金为3个月托管收益）。同日，双方签订的《补充协议》约定房源为广州市荔湾区中山八路18号XX号房，交付日期为2019年5月18日，管理期为2019年6月18日起至2024年6月17日，首次托管收益乙方于交付日开始后10天内支付且双方同意定金转化为上述收益，之后托管收益每3个月支付一次（当月15日前），第一年托管收益6400元/月，第二年托管收益6580元/月，第三年托管收益6760元/月，第四年托管收益6940元/月，第五年托管收益7120元/月，押金6000元；乙方缴纳履约保证金后，在合同履行完毕或解除时双方无任何纠纷，甲方应将保证金在10日内退还给乙方，不计利息，合作期间，双方确认若因乙方原因造成标的房屋及设备毁损的经济损失或产生乙方应承担的违约金等，甲方可直接从保证金中抵扣，但应及时书面告知乙方，非乙方原因造成的损害，由侵权主体承担赔偿责任，甲方无权扣除保证金。2019年9月18日，方文光（甲方）与浙江有家公司（乙方）签订《补充协议》，约定托管收益变更为第一年托管收益为6000元/月（自2019年9月18日起开始）；第二年托管收益为6180元/月；第三年托管收益为6360元/月；第四年托管收益为6540元/月；第五年托管收益为6720元/月。2019年4月23日，浙江有家公司向方文光支付2019年6月18日至2019年9月17日的托管收益19200元，押金6000元。2019年9月20日，浙江有家公司向方文光支付2019年9月18日至2019年12月17日的托管收益18000元。2019年12月26日，浙江有家公司向方文光支付2019年12月18日至2020年3月17日的托管收益18000元。2020年3月3日，方文光向浙江有家公司邮寄《催告函》，内容为：2019年4月19日，本人将房屋委托给贵司对外出租。催告贵司及时支付下季度托管收益，即2020年3月15日前支付，若因贵司迟延支付导致合作解约的，相应的损失由贵司赔偿。2020年3月25日，方文光向浙江有家公司邮寄《催款函》，内容为：。2020年3月3日，本人向贵司发送催告函,要求贵司在3月15日前支付下期托管收益，但贵司一直未予支付，请贵司慎重考虑是否继续合作，否则本人将解除合作关系。2020年4月1日，方文光向浙江有家公司邮寄《解除函》，内容为：。2020年3月3日，本人向贵司发送催告函，2020年3月25日，本人向贵司发送催款函，至今未收到贵司的托管收益，依据《资产管理服务合同》第五条合同解除5.1约定，若贵司未能在4月5日前支付，则本人解除合同关系生效，本人将扣除履约保证金作为部分违约金，不足部分请贵司及时补足。2020年3月31日，浙江有家公司将房屋密码锁发送给方文光，并向其发送短信，内容为：尊敬的方文光先生/女士，您位于广州荔湾中山八路XX房由于疫情原因我司已无法托管，现于今日归还给您。方文光在庭审中陈述浙江有家公司已于2020年3月31日将涉案房屋交还，目前涉案房屋处于空置状态。浙江有家公司在庭审中陈述涉案房屋2020年3月17日由其广州区域店长电话通知解除合同，但未提供证据证实。以上事实有资产管理服务合同、催告函、解除函、当事人的陈述等予以证实。一审法院认为：双方于2019年4月19日签订的《资产管理服务合同》、《补充协议》及2019年9月18日签订的《补充协议》为各方真实意思的表示，为有效合同，当事人应按约定全面履行自己的义务。关于合同解除。双方在庭审中均表示合同已解除，但双方对解除时间意见不一。方文光在2020年3月25日的《催款函》中要求浙江有家公司慎重考虑是否继续合作，后浙江有家公司在2020年3月31日将涉案房屋的电子密码锁交还给方文光并短信告知其不再继续托管，方文光在庭审中也自认浙江有家公司于2020年3月31日将涉案房屋交还，故一审法院认定合同解除时间为2020年3月31日。浙江有家公司应按合同该约定向方文光支付2020年3月18日至2020年3月31日的托管收益2710元（6000÷31×14）。关于浙江有家公司没有按时向方文光支付托管收益，违反了合同约定，方文光要求其支付逾期付款违约金，合法有据，一审法院予以支持。关于逾期付款违约金的标准，因合同约定每日按百分之五的标准过高，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定逾期付款违约金以2710元为本金，自2020年3月16日起，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算为宜，且逾期付款违约金应不超过本金。关于解除合同违约金。合同约定浙江有家公司将涉案房屋用于长租租赁或短租租赁，浙江有家公司在庭审中陈述将涉案房屋用于经营民宿、短租，但未能提供证据证明双方均明知承租人承租住宅用于经营民宿的，其主张因疫情或者疫情防控措施影响导致合同无法履行，一审法院对该意见不予采纳。涉案合同因浙江有家公司违约而解除，其应向方文光支付解除合同违约金，但合同约定的违约金过高，结合方文光的损失，根据公平原则，一审法院将解除合同违约金调整为12000元。关于保证金抵扣。双方在《补充协议》中约定保证金可抵扣违约金，方文光也通过《解除函》及起诉状书面告知浙江有家公司，故一审法院采纳方文光的主张，将本案保证金6000元抵扣浙江有家公司应支付的违约金，经抵扣后浙江有家公司还应支付解除合同违约金6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年7月10日判决如下：一、方文光与浙江有家资产管理有限公司2019年4月19日签订的《资产管理服务合同》、《补充协议》及2019年9月18日签订的《补充协议》于2020年3月31日解除；二、在本判决发生法律效力之日起三日内，浙江有家资产管理有限公司向方文光支付2020年3月18日至2020年3月31日的托管收益2710元以及逾期付款违约金（逾期付款违约金以2710元为本金，从2020年3月16日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际付清之日止，以本金为限）；三、在本判决发生法律效力之日起三日内，浙江有家资产管理有限公司向方文光支付解除合同违约金6000元；四、驳回方文光的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费173元，由方文光负担93元，由浙江有家资产管理有限公司负担80元。本院二审经调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查明，二审经双方当事人同意，依法进行书面审理。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：浙江有家公司上诉请求减免其迟延付款以及提前解除合同的违约责任能否成立的问题。对此，本院认定如下：一、浙江有家公司上诉认为其无须支付托管收益及逾期违约金的问题。因方文光在2020年3月25日向浙江有家公司发出《催款函》要求浙江有家公司慎重考虑是否继续合作，后浙江有家公司在2020年3月31日将涉案房屋的电子密码锁交还给方文光并短信告知其不再继续托管，方文光在庭审中也自认浙江有家公司于2020年3月31日将涉案房屋交还，导致双方租赁合同于当日解除。因此，浙江有家公司应向方文光支付该期间的托管收益及逾期付款违约金。涉诉2020年3月16日至3月31日期间，国内疫情防控效果显著，已经进入复工复产阶段，浙江有家公司主张不应支付该期间的托管收益，依据不足。一审法院结合具体案情，酌情调整迟延付款违约责任计算标准，公平合理，可予维持。二、浙江有家公司上诉主张减免提前解除合同违约责任的问题。因涉案合同约定浙江有家公司将涉案房屋用于长租租赁或短租租赁，浙江有家公司在庭审中陈述将涉案房屋用于经营民宿、短租，但未能提供证据证明双方均明知承租人承租住宅用于经营民宿的，双方约定的委托管理期限为2019年6月18日至2024年6月17日，疫情或者疫情防控措施影响并导致涉案合同无法履行或其合同目的无法实现，浙江有家公司违约提前解除合同，应向方文光支付解除合同违约金。一审法院结合方文光的损失，根据公平原则，酌情将解除合同违约金调整为12000元，并以本案保证金6000元进行抵扣，经抵扣后浙江有家公司还应支付解除合同违约金6000元，理据充分。浙江有家公司上诉主张再减免违约金，未提供充分依据，不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人浙江有家公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人浙江有家资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年九月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶