山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2222号上诉人（原审原告）：杨国姬，女，1976年9月6日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人：常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：许少华，男，1938年3月28日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：刘平起，山东天宇人律师事务所律师。上诉人杨国姬与上诉人许少华因农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服乳山市人民法院（2019）鲁1083民初2987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨国姬上诉请求：撤销原判，改判许少华向杨国姬赔偿损失250000元。事实和理由：1.一审法院认定“许少华对宋桂凤委托李某1对外签订房屋买卖合同不知情”错误，当时宋桂凤身己瘫痪，办理公证时需要许少华及其他家人的陪同，实际上当时办理委托公证时许少华及三名子女均在公证现场。2.许少华应当对房屋买卖无效承担主要过错责任。涉案房屋买卖无效的主要原因是涉案房屋是农村房屋，杨国姬非乳山市城区街道办事处南江村集体经济组织成员的原因，并非因未取得许少华同意，而许少华违背诚信，到国土部门将该房屋两证撤销，致杨国姬丧失房屋所有权，该房市场价值300000元，许少华应当赔偿杨国姬损失250000元。许少华答辩称，1.杨国姬在一审期间未要求许少华赔偿250000元。2.杨国姬未能提供李某1出具的收据，《房屋买卖合同》未生效，许少华对合同无效无责任，不应负赔偿责任。3.许少华对宋桂凤委托公证一事并不知情。许少华上诉请求：1.撤销原判，改判驳回杨国姬的诉讼请求；2.杨国姬赔偿许少华因本次诉讼产生的花销、住院费及精神损失共计80000元。事实和理由：1.一审认定许少华之妻宋桂凤对案涉房屋买卖合同无效负有一定责任错误，（1）即使是宋桂凤签订的委托书，济南市市中区公证处审查不严，不认真履行职责是导致合同无效的原因之一；（2）李某1与杨国姬明显恶意串通，骗取许少华的财产，二人在2006以前就是恋人关系，在2008年结为夫妻，杨国姬与李某1签订的《房屋买卖合同》中约定房款5000元，李某1给杨国姬收据后生效，但杨国姬没能提供李某1出具的收据,《房屋买卖合同》没有生效；李某1办理公证时不征求亲舅舅许少华的意见，房屋出售给杨国姬不告知许少华，购买房屋后未占有、使用和管理，且当时杨国姬并非集体组织成员，故杨国姬、李某1二人对于房屋买卖合同无效负有完全责任。2.案涉房屋是拆迁房屋，每平2800元，共43平，总房价不到150000元，许少华应有50%份额，一审判决许少华赔偿杨国姬损失60000元不合理。杨国姬答辩称，许少华的上诉理由明显违背常理，请求驳回其上诉请求。杨国姬向一审法院起诉请求：返还购房款5000元及利息，并按现在房屋市场价值赔偿杨国姬损失250000元。一审法院查明事实：2006年1月23日，许少华之妻宋桂凤（于2010年8月27日病故）签订委托书，委托其外甥李某1对宋桂凤父母在乳山市夏村镇南江村房屋遗产办理下列事宜：一、委托李某1办理上述房产继承事宜。二、委托李某1转让上述房产，办理房产过户手续，代收售房款。三、受托人李某1在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我全部承认。四、受托人无转委托权。五、委托期限自公证之日起至办妥上述事项后止。2006年2月16日，李某1与杨国姬签订房屋买卖合同，内容为：立卖人李某1座落于城区自建（1954年建）房屋（砖木结构）一幢，正房43.24平方米，厢房20.30平方米（合计63.54平方米）。自愿卖给杨国姬名下为业，归其所有。价款为伍仟元正。产权过户等一切费用概由买方负担。房款一次性交清，立卖人给予收据后生效。2006年3月17日，杨国姬将上述房产过户到自己名下（房产证号：乳房字第××号，土地证号：乳集建（2006）字第12200337号）。2018年，涉案房屋所在的乳山市城区街道办事处南江村进行棚户区改造，杨国姬（乙方）与乳山市城区街道办事处南江村村民委员会（甲方）签订《南江村棚户村改造房屋补偿协议》，内容为：一、拆迁范围，一期先拆迁球场东西路以南部分，二期拆迁球场东西路以北。一期计划一年半时间。二、补偿标准：按照现有村民住房的正房的建筑面积、拆迁1平方米平方补偿1.5平方米楼房。厢房、耳房倒厅按每平方米400元给予补偿。水泥砖与石棉瓦搭建的偏厦每平方米108元。院墙、照壁、及院内厕所按照墙面（指地基以上部分）每平方米补偿150元。拆单独门楼每座补偿800元。水泥院每平方米补偿40元，花砖、水泥板铺设院子每平方补偿20元。院内机井每眼补偿400元。院外一切建筑物、韭菜院、花园、树木、厕所坑、硬化街面不予补偿，院内一切花草、植物不予补偿。三、安置方面：1.安置楼房设计户型有65平方米、75平方米、85平方米、95平方米、100平方米左右几种户型，乙方可以根据自己的正房面积自行选择户型。甲方在安置区新建住宅楼为乙方安置。2.乙方房屋拆迁后如果不要安置楼的，甲方按照应得补偿面积每平方米2800元补偿给乙方。乙方根据自己平房面积测算应得面积小于安置面积的，按均价每平方米2800元付款给甲方（10平方以内按均价每平方米2800元超出10平方以外按市场价优惠10%），大于安置面积，超出部分甲方按均价每平方米2800元付款给乙方。协议还约定了其他事项。2018年6月，许少华委托其子许生向乳山市国土资源局进行信访。2018年9月4日，乳山市国土资源局出具“信访事项处理意见书”，内容为：“经查，2006年2月16日，杨国姬购买了您母亲宋桂凤位于城区的房产，2006年3月17日其在办理房产过户时，非城区村民，非村集体经济组织成员，按照1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条‘农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证’的规定，我局将依法撤销杨国姬在城区购买宋桂凤房屋的房产证，一并撤销杨国姬的集体土地使用权证。”2018年10月15日，乳山市国土资源局出具“不动产更正登记通知书”，撤销了杨国姬已办理的涉案房屋产权证书，并将涉案房产更正到宋桂凤名下。另查，杨国姬与李某1于2008年10月21日登记结婚。涉案房产自1984年至今一直由宋桂凤委托其邻居宋文恒维护管理。现许少华已向相关部门申请将涉案房产变更到许少华名下。一审法院认为，许少华之妻宋桂凤继承其父母的遗产即本案诉争的房产，应属宋桂凤与许少华的夫妻共同财产，李某1在只有宋桂凤授权而未取得许少华同意且事后许少华拒绝追认的情况下，与杨国姬签订的房屋买卖合同应属无效。杨国姬明知自己不属房屋所在地乳山市城区街道办事处南江村集体经济组织成员，仍购买涉案房屋并过户到自己名下，其行为违反了《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的强制性规定，其买卖及过户行为均属无效。对买卖合同及买卖行为无效，杨国姬负有主要责任，宋桂凤对此也负有一定责任。结合《南江村棚户区改造房屋补偿协议》第二条、第三条的补偿标准及价格综合考虑，以许少华赔偿杨国姬60000元损失为宜。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条之规定，判决：一、许少华于判决生效之日起十日内赔偿杨国姬损失60000元；二、驳回杨国姬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由杨国姬负担3750元，由许少华负担1300元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。许少华提供下列证据：证据1，李某1与许少华女儿许青在2018年5月14号的通话录音光盘及文字整理资料、许青通过微信将录音发至许生手机截图一份，主要内容包括:许青不知道老房拆迁事宜,认可宋桂凤生前曾作过公证,否认公证将老房给李某1的事实,陈述许少华让李某1管理老房,认为没有他们放弃继承老房不可能办至李某1名下;李某1陈述,许少华把房子给了李某1,李某1把房子办给自己了。拟证明：许少华知道拆迁的事情之后，李某1仍在继续欺骗许少华和其家人；李某1认可房屋价值100000多元，李某1一直强调涉案房屋是许少华作为舅舅赠与他的，但是与事实不符，许少华从来没有答应将房子赠与李某1，许少华也没有让李某1处理房产；李某1在通话的最后证明这件事他错了，证明委托公证是在李某1的欺骗之下做的。证据2，宋桂凤病情证明一份，包括残疾证、当时申请残疾证的两份介绍信（办证时多开具了一份，由宋桂凤保存），证明自1991年以来宋桂凤多次脑血栓导致各项残疾，思维和脑能力有障碍，公证是在李某1欺骗下产生的，宋桂凤不应当承担责任。残疾档案里附查体证明，更能证明宋桂凤因患脑血栓导致在智力上存在缺陷。证据3，安居客网页截图一份，拟证明案涉房屋的价格约150000元；证据4，一审已提交的南江村棚户区改造房屋补偿协议，主张该协议上无村委会的盖章，不具有法律效力，不应以此为依据确定房价，且该协议不是杨国姬的拆迁协议；证据5，杨国姬起诉状、房屋买卖合同、继承协议上李某1的签字不是同一人所签，手印可能是杨国姬所盖，杨国姬与李某1恶意串通、欺骗许少华。另，申请法院向济南市高新区世野河残联调取宋桂凤残疾档案以证实宋桂凤智力残疾、向杨国姬调取5000元收据的证据以明本案是否系虚假诉讼。杨国姬发表如下质证意见：证据1，真实性无异议，但该证据能够证实：（1）宋桂凤已经办理了公证委托，许少华也同意将房产赠与李某1，故李某1没有欺骗许少华，也无此必要；（2）通话中所称房产价值100000多元系村委给村民的优惠价格，不是市场价，许少华提供的证据3可以证实乳山房产价值4000元以上；（3）宋文恒与李某1之间有矛盾；（4）许少华及其子女知道委托公证一事，许少华所称对公证不知情是虚假陈述。证据2，真实性由法院审查，但不能证明宋桂凤的智力有残疾。证据3，真实性无异议，能够证实乳山房价平均4000元。证据4，该补偿协议盖有村委的公章，李某1代杨国姬签字。证据5，起诉状、房屋买卖合同、继承协议上是李某1和杨国姬的签名和盖印。杨国姬提供下列证据：证据1，申请证人李某1出庭作证。李某1证实，他是杨国姬之夫、许少华之外甥，许少华经常回乳山，他曾帮许少华办事，许少华答应将案涉房屋送给李某1作为婚房，于是在许少华、许生、许红的协助下，其与宋桂凤办理了公证手续，后在2006年秋天其将房款5000元放到许少华的包里；房屋手续办好后，因为宋文恒主张房子所有权并干扰不让用，故其没有使用案涉房屋。证据2，申请证人李某2出庭作证，李某2是杨国姬姑姐、许少华之外甥女，证人证实许少华回乳山时曾说过将案涉房屋送给李某1作婚房，李某1偷偷将房款5000元放至许少华包里。证据3，照片两张，显示许少华参加李某1、杨国姬的婚礼，拟证明许少华在庭审中陈述的自1984年以后没有到乳山的事实是虚假的，从而推断许少华在庭审中陈述的事实不客观。许少华发表如下质证意见：证据1、2的真实性有异议，证人与杨国姬有利害关系，不能作为定案依据，且没有提供其他证据证实，证言不可采信。证据3，因为是互联网开庭，接收设备太小，看不清照片内容，但许少华主张其1984年（46岁）以后即未回过乳山。另，许少华主张，其原系工程师，58岁（1996年）退休后从事看大门工作，宋桂凤2010年去世，生前瘫痪且糊涂与他一起生活；宋桂凤与李某1办理公证时他是高级工程师工作很忙，两天没有回家，宋桂凤只有一人在家，李某1瞒着他与宋桂凤办理公证手续，宋桂凤听从李某1的指挥；其没有答应把房子送给李某1和杨国姬；他因为生气在法庭调查中表示不记得李某2是谁家住哪里。对当事人二审提交的新证据及调取证据的申请，本院认定如下：1.许少华提供的证据1，系许少华之女许青与李某1之间的通话录音,许青系许少华之女,其既非当事人,亦否认参与当年委托公证一事,且2006年时其父母均健在，父母处理房产亦不必经其同意，故其与李某1的通话内容无法作为定案依据。2.许少华提供的证据2，真实性予以确认，但残疾人证的批准时间是2008年9月，载明宋桂凤的残疾类别为肢体残疾二级，并不能证明宋桂凤智力存在残疾。3.许少华提供的证据3，真实性予以确认，但该证据显示乳山多年房价的均价，不能证明案涉房屋的拆迁价值，可与其他证据相结合确认其证明效力。4.许少华提供的证据4，系影印件，该证据材料对本案纠纷并无证明力，仅可作为确定赔偿数额的参考，对该证据的证明力不予确认。5.关于许少华提供的证据5，许少华未能提供其主张李某1及杨国姬的签名及盖印非本人所为的线索或依据，对其主张不予采信。6.关于许少华申请法院调取宋桂凤的残疾档案，因许少华并无证据线索能够证实宋桂凤在2006年有智力残疾，且其已经提供了2008年宋桂凤的残疾证及其申请残疾证时的介绍信两份等证据材料，可见济南高新技术产业开发区孙村镇残疾人联合会、中国共产党济南西芦矿区支部委员会、济南高新区残疾人联合会均认为宋桂凤系肢体残疾；退一步讲，即使档案中能够显示宋桂凤有智力残疾，因其申请残疾证的时间是2008年，亦无法证明宋桂凤在2006年的智力情况，故其要求向济南市高新区世野河残联调取宋桂凤残疾档案对证明待证事实无意义，对其申请本院不予准许。关于许少华申请法庭调取杨国姬支付房款的收据，因杨国姬是否能提供该收据对证实本案是否系虚假诉讼并无意义,对其申请不予准许。7.关于杨国姬提供的证据1、2，证人李某1、李某2与双方均有亲属关系，其证言不能单独作为定案依据，有其他证据佐证的内容可以作为定案依据。8.关于杨国姬提供的证据3，因许少华因开庭设备所限未能对证据发表质证意见，本院对证据的证明力不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于宋桂凤办理公证时是否智力有残疾的事实。许少华主张宋桂凤办理公证时智力有残疾，但其未能提供充分证据加以证实，且其在法庭调查中的陈述前后矛盾，一方面主张宋桂凤身体和智力残疾，另一方面又主张宋桂凤能够独自一人在家；主张其58岁退休从事看大门的工作，又主张办理公证那年（2006年，68岁）他因为是高级工程师而工作忙碌导致两天没有回家，其陈述不足采信。且，宋桂凤与李某1之间的委托事项经过公证，根据《公证法》第三十一条规定，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有监护人代理申请办理公证的，公证机构不予办理公证，公证机构及公证员已经出具了公证书的事实应当能够否认宋桂凤公证时存在智力残疾的事实。故对许少华主张宋桂凤办理公证时智力残疾的事实不予采信。2.关于许少华是否将案涉房屋赠与李某1的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，当事人对赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。杨国姬主张许少华曾表示将案涉房屋赠与李某1，许少华予以否认，虽杨国姬提供了证人李某1及李某2出庭作证，但考虑杨国姬与证人之间存在利害关系，且杨国姬未能提供其他证据对其陈述及证人证言加以佐证；而（2006）济市中证民字第119号委托书公证书中载明的宋桂凤委托李某1办理房产继承事宜、委托李某1转让房产、办理房产过户手续及代收售房款等，内容明显系出售房屋。故对杨国姬主张许少华将案涉房屋赠与李某1的事实证据不足，本院不予采信。3.关于许少华是否对案涉房屋的买卖行为知情的事实。许少华主张其对宋桂凤与李某1办理委托公证手续的事实不知情，但其一方面主张宋桂凤身体残疾、智力残疾，又主张宋桂凤可以独自在家生活两天；一方面主张其本人工作很忙不能按时回家，另一方面又主张其在58周岁时已经退休另从事看大门的工作，其陈述存在矛盾。关于杨国姬所提许少华曾收到房款5000元的主张，许少华予以否认，但许少华关于其何时回乳山的说法亦前后不一，存在矛盾。同时，房屋转让的2006年至宋桂凤去世的将近四年里，至拆迁的十二年左右时间里，宋桂凤抑或许少华多年对案涉房屋已登记在杨国姬名下的事实不知情亦与常理相悖。故，考虑李某1系许少华的外甥，双方之间具有较近的亲属关系，杨国姬所提许少华、宋桂凤对案涉房屋售与李某1的事实系知情的主张更具可能性，本院予以采信。4.关于案涉房屋的价值。案涉房屋现已列入拆迁计划，其房屋价值应参考拆迁价格计算。根据所有权证记载，案涉房屋正房43.24平方米、厢房20.3平方米，参照南江村棚户区改造房屋补偿协议规定，拆迁楼房面积为正房建筑面积的1.5倍，厢房按每平方米400元补偿，其余院墙、照壁、院内厕所按每平米150元补偿，水泥院每平方米补偿40元，院内机井每眼补偿400元；如不要安置楼的，按照补偿面积，以每方米2800元的价格补偿。虽许少华提供的“安居客”网页中载明的乳山市房价为4000余元，高于拆迁协议约定的补偿标准，但考虑拆迁协议系针对案涉房屋约定的补偿标准，证明力更强，本院酌定案涉房屋的价值为189000元。再查明，山东省鲁源公证处（原济南市市中区公证处）于2019年9月26日出具补充说明，载明：（2006）济市中证民字第119号委托书公证书证词内容并无不当，但是公证书所指向的委托书中委托事项第二项条款内容的法律效力存在问题，尽管上述经过公证的委托书上是委托人宋桂凤本人的签名，但因该项委托内容涉及到夫妻共同财产的处分，按照法律规定，在未经其共有权人追认之前其效力待定；根据利害关系人许生提交的《不继承不动产登记具结书》记载的内容，现已表明宋桂凤的房产共有权人未予追认上述委托事项，因此（2006）济市中证民字第119号委托书公证书所指向的委托书中“委托事项第二项”依法自始不发生效力，不再与公证书有关联。如对本说明涉及的实体权利义务的内容有争议，可以就该争议向人民法院提起民事诉讼。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，宋桂凤委托李某1出售案涉房屋，李某1根据授权将房屋售与杨国姬，应当认定宋桂凤与杨国姬之间成立房屋买卖合同。宋桂凤之委托出售房屋行为即使未得到许少华追认，亦不应影响合同成立。许少华主张李某1与杨国姬之间恶意串通，但未能提供证据加以证实，对其主张不予支持。虽然本案合同因杨国姬非集体组织成员而应归于无效，但案涉房屋已经登记在杨国姬名下多年，拆迁亦造成房屋升值，许少华现要求返还房屋，杨国姬予以认可，且案涉房屋已登记至许少华名下,杨国姬有权要求许少华返还购房款5000元并赔偿损失。经查案涉房屋的价值为189000元，根据双方买卖行为成立的时间及双方的过错大小，酌定许少华应赔偿杨国姬经济损失170000元。至于许少华二审所提因诉讼产生的损失，不属本案审理范围，对其请求不予审查。综上所述，许少华的上诉请求不能成立，应予驳回；杨国姬的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条、第一百零八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、撤销山东省乳山市人民法院（2019）鲁1083民初2987号民事判决；二、许少华于判决生效后十日内向杨国姬返还购房款5000元，并支付赔偿款170000元；三、驳回杨国姬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5050元，由杨国姬负担1616元，许少华负担3434元；二审案件受理费5050元，由杨国姬负担1616元，许少华负担3434元。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年九月三十日法官助理马文姣书记员刘金凤