浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1752号上诉人（原审被告）：杨振林，男，1927年5月6日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：杨少杰（系杨振林之子），男，1963年5月5日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。上诉人（原审被告）：杨威，男，1990年7月3日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：丁远桂，浙江天程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨世杰，男，1945年10月26日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：杨洁萍，女，1949年4月8日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨英杰（系两被上诉人之弟），男，1956年12月6日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。被上诉人（原审原告）：杨洁华，女，1953年6月3日出生，汉族，户籍所在地浙江省嘉兴市南湖区，现住嘉兴市。被上诉人（原审原告）：杨英杰，男，1956年12月6日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。上诉人杨振林、杨威为与被上诉人杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰确认合同无效纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初7083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨振林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定杨洁萍、杨世杰、杨英杰对杨振林转让房屋给孙子杨威不知情是错误的。涉案嘉兴市南湖区吉水路39号205房屋是杨振林和妻子田秀琴共同购买，二人一直同杨威一家共同生活，日常生活由他们进行照顾。考虑这种情况，杨振林二人决定把房屋给杨威，因担心其它子女有意见，随决定把房子卖给杨威，售房款作为养老费用，这样也减轻了其它几个子女的负担。杨振林把这个情况跟几个子女讲了。由于他们有的住在吉林老家路程较远，有的在嘉兴这边但工作较忙，对杨振林照顾不上，故都同意这个做法，当时也没有人提出反对意见。杨洁华住在嘉兴，平时来往多些，杨振林也几次跟杨洁华讲过。所以杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰称不知道，杨振林是完全不认可的。另外，为了怕杨威的父亲杨少杰乱花钱，也担心其他子女有意见，同时让子女有些压力和上进心，杨振林坚持房子要按市价出售，杨威和杨少杰陆续把房款支付给杨振林。这笔房款杨振林用于个人生活开销和购买古玩字画收藏品等，一审认定杨威没实际付款是不客观的。二、一审遗漏了必要的共同诉讼人，没有让杨振林的另一个儿子杨少杰参加诉讼，违反了法律规定，对杨少杰也是不公平的。三、一审认定杨振林与杨威签订的《房屋买卖合同》无效是错误的。本案所涉房产由杨振林出钱购买并一直居住，几个子女没有为买房出过钱。2005年12月杨振林把房子卖给杨威，这是杨振林的决定，也是尊重妻子田秀珍生前意愿，更是征求了其余子女的意见，没有违反任何法律规定。2005年12月房子过户给杨威后到现在15年了，几个子女从来没有意见，他们当时都是认可的。杨威上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审遗漏了必要的共同诉讼参加人，违反了法定程序，依法应予撤销。杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰为兄弟姐妹关系，其另有一兄杨少杰，系杨威之父。杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰主张房屋买卖合同无效，杨少杰具有完全相同的法律地位，理应参加本案诉讼。但一审中杨少杰并未被依法追加参加诉讼，明显违反法定程序，应撤销原判决，发回重审。二、一审部分事实认定错误，与实际情况明显不符。一审认定杨世杰、杨洁萍、杨英杰对涉案房屋转让的事情不知情，从未被告知过。实际上，杨世杰、杨洁萍、杨英杰对涉案房屋转让的事情早就知道。转让房产给杨威是杨振林和其妻田秀琴共同决定的事，且其长期同杨威一家共同生活，由杨威及父母对其进行抚养照顾，转让房产是其真实意思表示。对此杨世杰、杨洁萍、杨英杰心里是很清楚的。杨洁华明确表态其是知晓的，只是杨振林答应给其的书画没有交付而已。对于房屋转让，杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰一直予以认可并接受，房屋转让15年从未提任何异议，只是近来房屋价格高企，涉案房屋一旦拆迁价值将倍涨，出于利益对房屋转让的情况矢口否认。关于购房款的支付，一审中杨威对支付杨振林16万房款的情况进行了详细说明，杨振林也明确表示陆续收到16万。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，下列事实当事人无需举证证明：（七）一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实和提出的诉讼请求，明确表示承认的。在出卖方杨振林已自认收到16万房款的情况下，一审法院仍要双方提供证据证明付款的事实，将举证责任分配给双方，显然违反了法律关于“自认”的规则，增加了当事人的法律责任。三、一审认定杨威与杨振林2005年12月14日签订的《房屋买卖合同》无效没有法律依据，双方买卖的意思表示真实且已实际履行达15年之久，理应受到法律保护，以维护正常的社会交易秩序。本案中，杨威与杨振林签订房屋买卖合同后支付了16万购房款，并办理了房屋过户手续，取得了房屋所有权证，至今其在该房屋居住长达15年之久。双方的房屋买卖意思真实，不违反法律、法规的禁止性规定，也未侵害第三人或集体的合法权益，其房屋所有权理应受到尊重、保护。退一步讲，即使杨振林的行为属于无权处分行为，杨威的行为也构成善意取得：（1）受让人受让该不动产时是善意的。杨威一家因同杨振林共同生活，杨振林将其名下房屋出售给杨威很正常，并不存在恶意串通或损害它人利益的情况，双方买卖房屋均出于善意；（2）以合理的价格转让。杨振林在出售房屋时，委托评估机构对房屋进行了评估，杨威是以市场价格购买该房屋并已实际支付；（3）涉案房屋已于2005年12月办理了房屋产权登记手续，杨威实际占有并一直居住在该房屋里。根据法律规定，杨威的行为完全符合善意取得的实质要件，其已无争议的取得了诉争房屋的所有权。如果杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰认为杨振林的处分行为侵害了其房屋共有权，其完全可以向杨振林主张损害赔偿，面不是向杨威主张合同无效取回房屋。一审认定双方的房屋转让行为不属于善意取得，房屋转让合同无效，没有法律依据。对杨振林、杨威的上诉，杨世杰、杨洁萍、杨英杰辩称，第一，2005年过户是在杨世杰、杨洁萍、杨英杰不知情的情况下做的，田秀琴生前说这个房子留给在东北的杨世杰、杨洁萍到这边来的时候住，杨少杰自己有一套房子，田秀琴去世后，杨少杰把杨世杰、杨洁萍的东西扔出去就住进去了。第二，如果当初杨世杰、杨洁萍、杨英杰是知情的，直接把房子过户给杨威就可以了，没必要搞个买卖合同。第三，2005年时杨威没有能力买这个房子。杨少杰把自己的房子卖掉是为了还债，当初也把这个房子抵押去还债了，杨威是个学生，就更没有能力了。而且杨振林也说了杨世杰、杨洁萍、杨英杰是不知情的，一审法庭都有录音，可以查证。在一审之前，杨世杰、杨洁萍、杨英杰一起到杨振林家里，杨振林说田秀琴的一半份额杨世杰、杨洁萍、杨英杰各有三分之一，至于杨振林自己的部分，如何处理杨世杰、杨洁萍、杨英杰是没有意见的。杨振林说晚上一起协议一下，结果协商不成。对杨振林、杨威的上诉，杨洁华辩称，当初杨少杰是有一套房子的，杨世杰为了陪母亲提前退休后就住在涉案房屋里，后来杨少杰把杨世杰的行李扔掉住进来,说自己的房子卖了。杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰向一审法院起诉请求：确认杨振林与杨威就坐落于嘉兴市××路××号××室房屋及车库达成的房屋转让合同无效。一审法院认定事实：杨振林与田秀琴系夫妻关系，吉水路39号205室房屋系夫妻共同财产。杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰及案外人杨少杰系两人子女，杨威系杨少杰之子。2001年田秀琴去世。2005年12月14日，杨振林与杨威签订《房屋买卖合同》一份，约定杨振林将吉水路39号205室房屋及车棚卖给杨威，成交价格为16万元，双方办理了房屋过户登记。杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰均不认可该房屋买卖合同的效力。杨世杰、杨洁萍、杨英杰表示对此事不知情，从未被告知过。杨洁华表示知晓房子转到杨威名下，但当时杨振林说过要拿画像给她，实际并没有拿到。杨振林认可涉案房屋转让事宜未告知过杨世杰、杨洁萍、杨英杰。一审法院认为，本案争议焦点在于杨振林与杨威于2005年12月14日签订的《房屋买卖合同》是否有效。涉案吉水路39号205室房屋原为杨振林与田秀琴的夫妻共同财产，在田秀琴去世之后，对于田秀琴所占的份额，包括杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰在内的法定继承人均享有继承权。故该房屋所有权并非为杨振林完全享有。在未经其他权利人同意的情况下，杨振林将涉案房屋过户给杨威，构成合同法上的无权处分。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中杨振林的处分行为并未得到杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰的追认也未取得处分权，故不符合合同有效的条件。此外，买受人杨威为杨振林之孙、杨少杰之子，其身份决定了其或其监护人理应知晓其他继承人的存在，在其他继承人不知情的情况下，杨振林将涉案房屋过户给杨威，损害了其他继承人的利益。关于购房款的支付，除了杨振林、杨威的陈述之外，目前也无充分的证据予以证实，故杨威并不符合善意取得的要件。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该规定主要解决的是合同当事人之间合同效力及产生的违约责任问题，而本案现主张合同无效的是合同相对方之外的第三人，杨振林、杨威不能以此对抗杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰。综上，杨振林、杨威的抗辩，缺乏足够的事实和法律依据，不予采纳。涉案房屋买卖合同应归于无效。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：确认杨振林与杨威于2015年12月14日签订的《房屋买卖合同》无效。一审案件受理费减半收取50元，保全申请费2520元，由杨振林、杨威负担，于判决生效后七日内交纳。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，涉案房屋为杨振林与田秀琴的夫妻共同财产。在田秀琴去世之后，田秀琴享有的房屋份额应作为遗产由法定继承人杨振林、杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰、杨少杰等继承，在遗产分割前，该房屋份额属于上述法定继承人共同所有。而处分共有财产应当经过全体共有人同意。杨振林、杨威主张已经告知杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰房屋转让事宜，应当承担相应举证责任，但除杨洁华表示有条件的同意外，没有任何证据证明杨世杰、杨洁萍、杨英杰知晓并同意房屋转让。杨振林在一审庭审中也表示没有向杨世杰、杨洁萍、杨英杰说过房子其没有份了。在房屋转让时，杨世杰、杨洁萍、杨英杰居住在外地，其在不知情的情况下自然无法对转让提出异议。因此，杨振林、杨威上诉称杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰知道并接受房屋转让的事实，本院难予采信。杨振林、杨威在明知杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰对涉案房屋享有权利的情况下，私下签订房屋转让合同并将房屋过户至杨威名下，损害了杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰的合法权利，一审认定双方签订的房屋买卖合同无效正确。杨威在签订房屋转让合同时应当知道该房屋存在其他权利人，不论其是否支付了购房款16万元，都不构成善意取得。关于一审是否遗漏了必须共同参加诉讼的当事人。根据法律规定，必须共同进行诉讼的当事人是指应当参加进入必要的共同诉讼的人，即其与已经参加诉讼的当事人一方的诉讼标的是共同的，具有共同的权利义务，诉讼标的必须合一确定，必须合并审理。本案中，杨世杰、杨洁萍、杨洁华、杨英杰以侵犯了其对田秀琴遗产的继承权为由，请求确认杨振林与杨威之间签订的房屋转让合同无效。杨少杰虽也是田秀琴的法定继承人，但本案并非分割涉案房屋，杨少杰也不是房屋转让合同的相对方，其是否参加诉讼不影响本案审理，故杨少杰不属于本案必须共同参加诉讼的当事人，一审没有追加不违反法律规定。综上所述，杨振林、杨威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人杨振林负担80元，由上诉人杨威负担80元。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年九月二十八日书记员 胡玉婷