辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1015号 上诉人(原审原告)：双台子区振雷小区业主委员会，住所地辽宁省盘锦市双台子区振雷花园小区。 负责人：高立秋，女，1967年10月4日出生，汉族，双台子区振雷小区业主委员会主任，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：杨光，男，1978年4月28日出生，汉族，双台子区振雷小区业主委员会执行秘书，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：赵丹，辽宁弘立律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：盘锦兴振物业有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区胜利街道风华委2-27-14-2-103。 法定代表人：夏满玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵菲，辽宁锦城律师事务所律师。 上诉人双台子区振雷小区业主委员会因与被上诉人盘锦兴振物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院(2020)辽1102民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人双台子区振雷小区业主委员会的负责人高立秋及其委托诉讼代理人杨光、赵丹、被上诉人盘锦兴振物业有限公司的法定代表人夏满玲及其委托诉讼代理人赵菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 双台子区振雷小区业主委员会上诉请求：请求贵院撤销盘锦市双台子区人民法院（2020)辽1102民初173号民事判决，依法改判或发回重审，支持上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以“涉案小区业主委员会成立于2011年，一、一其自成立之日起即有权利对外代表业主从事与小区管理事务相关的活动”，认定“2013年6月1日，小区业委会与兴振物业公司签订《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效”，系错误的。二、上诉人有证据证明业主大会决议解聘被上诉人的业主投票真实、程序合法，依法应当受到法律保护。综上，虽然本案案涉《物业管理委托合同》尚未届满，但被上诉人未能合格的履行合同义务，违约在先，上诉人有权依据《合同法》规定和《物业管理条例》等法定程序要求行使业主权力，请求贵院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人盘锦兴振物业有限公司辩称：本案并不具备法定或约定的解聘物业公司条件，上诉人要求答辩人兴振物业公司排除妨害、退出其所在小区，没有事实和法律依据，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人首届业委会于2011年依法成立，根据国务院《物业管理条例》及辽宁省《物业管理条例》规定，具有对外代表业主从事与小区管理业务相关的活动，有权代表全体业主与我物业服务企业签订物业服务合同。2013年上诉人的业委会代表全体业主与答辩人签订了《物业管理委托合同》。系双方在自愿、真实意思表示情况下签订，并已在双台子区住房和城乡建设局存档，而且该合同在签订后已实际履行多年。无论从签订该合同的程序上还是内容上看亦或是从合同履行多年的角度看，均符合法律规定。上诉人称其园区首届业委会并未在业主大会授权的前提下与答辩人签订物业服务合同既无事实根据，也无证据支持，这一点通过园区内业主一直在向答辩人支付物业费也能够证明。至于上诉人声称双台子区住建局存向其提供的材料其并不认可，上诉人可采取正当途径行使权力，但与本案并无关联，不应在二审审查范围之内。综上，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请二审法院驳回其诉讼请求。 双台子区振雷小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、被告向原告出示2013年6月1日至2019年9月16日期间的公共收益账目，并提供上述账目的费用清单、发票，供原告查阅并复印。2、被告移交物业服务用房和配电室、水泵房等相关设施、场所、场地；移交使用启动资金购置的办公设备、服务器具等；并移交物业管理资料包括：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下网管工程竣工图等竣工验收资料的安装、使用和维护保养等技术资料；(2)物业承接查验档案和物业使用说明文件；(3)物业管理区域证明；(4)房屋及建筑物面积清册；(5)业主名册；(6)支付使用公告设备的证明；(7)物业管理所必需的其他资料(包括但不限于垃圾消纳许可文件等)。3、被告排除妨害，立即退出盘锦市双台子区振雷花园小区；本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2013年6月1日，盘锦振雷花园小区业主委员会(甲方)与盘锦兴振物业有限公司(乙方)签订《物业管理委托合同》，约定甲方将振雷花园小区委托于乙方实行物业管理，期限10年，自2013年6月1日至2023年6月1日，同时约定服务事项、权利义务以及违约责任等问题。此后兴振物业公司进入涉案小区并提供相关物业服务。2019年9月1日，振雷小区业委会在涉案小区内张贴《关于召开业主大会的公告》，拟定于同年9月7日召开业主大会，议程：(1)撤销2013年业委会与物业公司签约的物业合同；(2)审议通过《业主大会议事规则》、《管理规约》；(3)确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；(4)授权业委会对于共有部位、共有设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用。2019年9月16日，振雷小区业委会张贴《振雷小区业委会关于业主大会会议决议结果的公内容如下：“经过全体业主的共同努力，本次业主大会告》，会议于2019年9月15日圆满结束。本次业主大会会议依法采取书面形式，共发出选票291张，收回选票291张，其中有效票291张，弃权票0张，废票0.其中同意对四项内容的票数占全体业主总投票的50%以上，专有建筑面积占建筑总面积的50%以上，同意人数及面积均超过总人数及总面积的二分之一以上，符合国务院《物业管理条例》等的有关规定，会议结果合法有效。本小区业主投票权数住宅面积46154.7平方米，商网面积879.2平方米，总面积47033.9平方米。本小区业主投票权数住宅534户，商网10户，总户数544户。本次业主大会赞同票291户，面积住宅23212平方米+商网615.3平方米，总23827.3平方米。”2019年10月13日，振雷小区业委会再次在涉案小区内张贴《关于召开业主大会的公告》，拟定于同年10月20日召开业主大会，议程：(1)振雷小区业主委员会换届选举；(2)授权业主委员会选聘物业公司；(3)授权业主委员会聘用业主委员会执行秘书。同年11月5日，振雷小区业委会张贴《振雷小区业委会关于业主大会会议决议结果的公告》，内容如下：“经过全体业主的共同努力，本次业主大会会议于2019年11月3日圆满结束。本次业主大会会议采用现场会议或入户，征求意见的形式均采用“书面征求意见”的形式，业委会共发出选票301张，收回选票301张，其中有效票301张，弃权票0张，废票0，公告非当面送达票243张、其中同意对四项内容的票数占全体业主总投票的50%以上，专有建筑面积占建筑总面积的50%以上，同意人数及面积均超过总人数及总面积的二分之一以上，符合国务院《物业管理条例》等的有关规定，会议结果合法有效。本小区业主投票权数住宅面积46154.7平方米，商网面积879.2平方米，总面积47033.9平方米。本小区业主投票权数住宅534户，商网10户，总户数544户。本次业主大会赞同票294户、商网7户、总赞同票301，住宅面积23884.8平方米+商网643.2平方米，总24528平方米。”2019年10月11日，盘锦市双台子区住房和城乡建设局对兴振物业公司作出《限期整改通知书》，内容为“你单位盘锦兴振物业服务有限公司，经抽查发现存在以下问题：根据业主委员会到我局物业办反映的情况，小区业主大会已召开，决定解聘现物业公司，公司不配合业主委员会办理移交手续。上述问题，违反了以下法律法规、标准规范或规范性文件的规定：《辽宁省物业管理条例》第五十四条，请你单位对上述问题立即进行改正。整改完毕后，请将整改完成的相关资料于2019年10月26日前报送我单位。”另查明，盘锦市双台子区城市建设环境保护局于2011年12月23日作出《关于成立双台子区振雷花园小区业主委员会的批复》，批准成立双台子区振雷花园小区业主委员会。后因政府机构改革，原盘锦市双台子区城市建设环境保护局职能由盘锦市双台子区住房和城乡建设局行使。2017年1月13日，盘锦市双台子区住房和城乡建设局作出《关于双台子区振雷小区业主委员会换届的批复》，批准振雷花园小区业主委员会委员组成人员换届。 一审法院认为，被告方同意出示原告第一项诉讼请求中的2013年6月1日至2019年9月16日期间的公共收益账目，并提供费用清单、发票以供原告查阅并复印，原审法院予以确认。综合全案，本案原、被告双方的争议焦点如下：一、2013年6月1日签订的《物业管理委托合同》是否真实有效；二、本案是否符合法定或者约定的解聘兴振物业公司条件；三、如果解聘兴振物业公司，物业公司搬离小区时应返还的具体资料、财物问题。根据法律规定，当事人提出诉讼请求所依据的事实以及反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以支持其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。对于本案的第一个争议焦点，通过盘锦市双台子区住房和城乡建设局存档备案的相关材料可知，涉案小区业主委员会成立于2011年，其自成立之日起即有权利对外代表业主从事与小区管理事务相关的活动。2013年6月1日，小区业委会与兴振物业公司签订《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。且该合同在盘锦市双台子区住房和城乡建设局存档并已实际履行多年，现原告认为此前业委会所签订的上述合同为虚假合同，但未提交充足的证据，对于其该项主张本院不予支持。对于本案的第二个争议焦点，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。庭审中，关于业主大会投票的过程，原告陈述其依据花名册核查参与投票的业主身份，并未查验当时投票人员的身份证、房产证或者房屋买卖合同，且业主大会的召开以及验票、计票并无相关无利害关系的第三方监督见证。现被告对原告所提交的业主大会决议是否符合法律规定的业主人数、面积双过半条件产生争议，并要求出示参与投票的所有业主选票以备查验。经查，该份证据现存于原告处，且原告庭审中以其作为核算全体业主意见的依据。基于该证据系本案的基础性、关键性证据，缺失将导致原审法院无法查清本案具体事实。现原告未提交该基础性证据，经原审法院依法告知后仍拒绝提交，基于举证责任原则，应当承担举证不利的后果。原告关于业主大会决议符合业主人数、面积双过半条件的主张，原审法院不予支持。鉴于此前原告方与兴振物业公司签订《物业管理委托合同》中约定的物业服务期限尚未届满，原告亦未能提交充足的证据证明业主大会决议符合法律规定的条件，在物业服务合同尚未被依法解除、撤销或者被确认无效的前提下，其诉求被告排除妨害、撤离小区，不符合法律规定，原审法院不予支持。对于原告要求被告移交相关物业服务用房、设施以及资料的诉讼请求，即本案的第三个争议焦点，因该诉求与原告主张的被告撤离涉案小区之诉讼请求在法律处理结果上存在关联性，而上述诉求并未得到原审法院支持，故该项诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，作出如下判决：一、被告盘锦兴振物业有限公司于本判决生效后十日内向原告双台子区振雷小区业主委员会出示2013年6月1日至2019年9月16日期间的公共收益账目，并提供相关费用清单、发票以供原告查阅、复印；二、驳回原告双台子区振雷小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告双台子区振雷小区业主委员会负担50元，被告盘锦兴振物业有限公司负担50元。 本案争议焦点： 一、上诉人与被上诉人签订的物业管理委托合同效力？二、上诉人要求被上诉人排除防范即退出所在的物业小区是否有事实和法律依据？ 围绕本案的争议焦点上诉人提供如下证据： 1、业主大会会议保表决票291张，证明2019年9月7日至2019年9月15日召开的业主大会，并发出选票291张，全票通过解聘被上诉人对园区的物业服务，园区总面积为47033.9平方米，共计544户，291户赞同，所占园区面积为23827.3平方米，符合双过半的法律规定。被上诉人质证从上诉人提交的所谓新证据上看，这并不是一审庭审后发现的新证据，在一审庭审中，我方多次要求上诉人提交这份证据，法庭也说明提出该证据的重要性，但上诉人并不提交这一系列证据，根据民诉法的相关规定，当事人因故意或者重大过失逾期提供证据，人民法院可不予采纳。从证据的数量上看，是291张投票，我方认为既然是作为园区业主进行投票，首先就应该证明每一张投票的人员的身份问题，因此，每一张票都应该附加的是业主的身份证复印件，业主的房屋买卖合同，以及业主的购房发票，只有在证明了投票人是业主的情况下，所谓的投票才具备身份真实性的前提，而且因为票数众多，在今天的庭审上，因为时间的关系，我方也没有办法对291份所谓的投票进行逐一的质证，如果法庭在充分代理人前面的质证意见的前提下，仍然对上述证据进行审理，那我方要求给予我们充分的质证时间，而且被上诉人一方能够提供出291份选票的部分人员的与选票内容相反的电话录音及书面证据，证明相关选票并不是部分人员的真实意思表示。 2、照片12张和光盘2份，证明2016年10月19日召开业主大会形成的业主大会议事规则和业主管理规则上确定填区面积为36862平方米，可以佐证本次业主大会同意解聘被上诉人的选票超过园区总面积的50%。被上诉人质证这些照片看不清内容，如果仅仅是想通过业主规约来确定案涉小区的面积为36862平方米，我方不予认同，安全小区的面积不应该以一种规约认定，应该根据相关部门的测量，包括了住宅面积也包括了仓房的面积，车库的面积以及阁楼的面积等等，因此这个面积不应该是36862平方米，这组证据无法证明上诉人的目的。 3、业主诉求304份，形成时间是业主大会之前，证明被上诉人对园区提供的物业服务，不能满足业主的需求，逾期承诺货收费标准不相符合。也可以证明291份业主大会的选票是真实有效的。被上诉人质证上诉人承认业主诉求的形成时间是业主大会召开之前，那么想要用上述证据来证明被上诉人的物业服务不能满足业主需求，是证明不了的，物业服务是否符合物业合同的约定或者是业主的需求，需要业主提供相关的证据来证明，而不能仅通过一份所谓的业主诉求来证明。所谓的业主诉求从内容上看，仅有落款的楼号及业主签名，并没有业主相关的身份证明，没有办法证明签字的人就是业主，没有任何的法律效力。上述诉求在一审时并未向法庭提交，也不应该属于二审的新证据，不应该在法院的审查范围之内。 被上诉人围绕本案争议焦点未提供新证据。 本院认证：上诉人提供的上述证据与本案的争议焦点无关联性，故上诉人提供的上述证据不能作为本案的定案依据。 二审理查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，关于上诉人与被上诉人签订的物业管理委托合同效力问题。上诉人与被上诉人签订《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，故原审法院确认合同为有效合同正确，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人要求被上诉人退出所在的物业小区是否有事实和法律依据问题。上诉人向法院提供的证据，不能证明上诉人主张的事实成立，故原审法院判决驳回上诉人的其他诉讼请求正确。上诉人虽称被上诉人退出所在的物业小区，但未提供相关证据支持其上诉主张，故本院对上诉人的上诉请求因依据不足不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人双台子区振雷小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二〇年九月二十八日 书记员  段 渴