河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初11031号原告李跃刚,男,1982年3月26日出生,汉族，住河南省登封市。委托代理人崔常哲，河南中赢旗晟律师事务所律师。委托代理人王林杰，河南中赢旗晟律师事务所实习律师。被告李兵，女，1970年3月14日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托代理人李世广，河南豫新律师事务所律师。被告郑州朗悦物业管理服务有限公司，住所地河南省郑州高新区翠竹街6号11号楼16层1601号。法定代表人陈航，总经理。委托代理人赵红军，该公司员工。委托代理人白光磊，河南广奥律师事务所律师。原告李跃刚与被告李兵、郑州朗悦物业管理服务有限公司(以下简称朗悦物业公司)侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人崔常哲，被告李兵委托代理人李世广，被告朗悦物业公司委托代理人赵红军、白光磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因其房屋漏水导致原告房屋装修和室内物品被水浸泡的各项损失19622元；2.被告赔偿因其房屋漏水导致原告在外租房费用19000元和房屋重新装修及通风晾晒期间原告租房费5000元，以上共计43622元，上述损失被告李兵承担主要责任，被告朗悦物业公司承担连带责任。事实和理由：2019年10月20日下午18时左右，原告回到位于郑州高新技术产业开发区××院××楼××单元××号的家中发现天花板漏水严重，室内物品已被水浸泡。随即联系物业检查后得知，位于原告楼上的被告正在装修，被告李兵装修过程中往下水管倾道水泥残渣导致下水管道及卫生间地漏堵塞，水从被告李兵卫生间下水口泛出地面后渗漏到原告家中。漏水事件发生后，原告被迫从家中搬出租房居住，期间多次找被告协商赔偿事宜，被告均置之不理。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告李兵辩称：原告要求被告李兵赔偿各项费用没有事实根据和法律依据，因07户型主管道堵塞导致反水到被告李兵房间，被告李兵本身也是受害人，并非被告李兵的原因导致主管道堵塞以及漏水，被告李兵也没有实施本案的侵权行为，被告李兵非侵权人，因此应当依法驳回对被告李兵的起诉。被告朗悦物业公司辩称：事故发生后，被告朗悦物业公司对管道进行了疏通，对漏水进行了排除，以配合业主及时对该事故做善后工作。被告朗悦物业公司在被告李兵装修前已针对装修期间的注意事项尽到了提示和告知义务，根据物业管理条例第五十三条，被告朗悦物业公司对业主的违反规定行为事先有提示、告知义务，对该义务被告朗悦物业公司已履行，因此被告朗悦物业公司不应当承担本案的赔偿责任，请法庭依法驳回原告对被告朗悦物业公司的诉求。经审理查明：原告的房屋位于郑州高新技术产业开发区××楼××单元××207，被告李兵的房屋位于郑州高新技术产业开发区××楼××单元××307。被告朗悦物业公司系为原告房屋提供物业管理服务一方。2019年10月20日，原告发现家中天花板漏水严重，室内物品已被水浸泡，随即报至被告朗悦物业公司处。被告朗悦物业公司排查后发现系原告楼上卫生间下水口反水渗漏导致，后进行了管道疏通引水。期间被告李兵的房屋正在装修。李兵提交照片，证明主管道堵塞主要是大水泥块和木条，原告质证不予认可,称其不在现场，物业告知其主要是水泥残渣；朗悦物业公司质证不予认可，称没有见过李兵出示的照片，主要是有水泥残渣和防水凝结物，和从李兵家卫生间地漏中清除的建筑垃圾一致。2019年10月23日，郑州朗悦物业管理服务有限公司物业服务中心朗悦·玺园出具《关于防止共用下水管道堵塞的温馨提示》(编号：LYWY/XY-WX-201910-005)一份，载明：“尊敬的业主/住户：2019年10月20日晚上18点50分，物业服务中心接到18-207业主室内漏水的电话后，立即安排工作人员到现场处理。经查，系18-307户内马桶反水渗漏至本房间楼下207房，导致18-2-307马桶反水的原因是18号楼2单元07户型卫生间水主管道堵塞，其堵塞物为装修杂物和水泥砂浆。虽然物业工作人员及时进行排水、疏通处理，但是18-207、307房已被水浸泡，造成了较大的财产损失，按照《中华人民共和国侵权责任法》第十条之规定，本户型所有共同使用该下水主管道的业户，不能提供本户排除在管道丢弃杂物、倾倒水泥砂浆的证据的均须共同承担相应的侵权责任。为使各位业主重视相关共用设施设备的安全、正确使用，避免给他人造成损失和自己担责，物业服务中心再次呼吁广大业户：1、请勿将装修材料、污水等容易引起管道堵塞的物料倾倒在下水管道内；2、户内装修时所有下水管、地漏口务必做好保护措施，避免改水电、铺砖时建筑垃圾、沙子、水泥灰等溅落到下水管道；3、请勿将饭菜、油污、头发、纸巾等生活中的易堵物倒入下水管网。”2019年11月19日郑州朗悦物业管理服务有限公司物业服务中心朗悦·玺园出具《关于18-207家中水浸的情况说明》一份，载明：“2019年10月20日18：50物业服务中心接到18-207业主反映室内天花渗水一事，物业工作人员黄胜、王卫房、李洪泽、郭锐及施工单位徐建立即赶到现场，判断系主管道堵塞导致楼上用水无法排出，从18-307卫生间下水口泛出地面后渗漏到18-207房，导致18-207房被浸。为及时排除18-307室内及主管道积水，避免水继续从18-307泛出，给18-207、18-307带来更大的损失，物业工作人员一边在一楼大堂主管开孔引流积水，一边对18-307室积水进行彻底清扫。继续侵害因素排除后，物业工作人员对管道进行检查疏通，在位于一楼大堂至东侧空置房发现并清掏大量导致主管堵塞的水泥残渣。2019年10月21日上午，物业工作人员黄胜、张玉山、董立军、郭锐及18-207业主、18-307装修工人在18-307卫生间发现地漏堵塞并清掏出较多水泥残渣，由此判断18-307室在装修过程中违规装修有往下水管倾倒水泥残渣的行为。”另查明，2018年12月15日原告与朗悦物业公司签订《前期物业服务协议》载明：共同设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱(房)、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门等设施设备。在物业管理区域内，朗悦物业公司提供的物业服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；业主共有的公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；法律法规规定的其他内容。被告朗悦物业公司于庭后提交了朗悦玺园18号楼2单元07户型2019年7月、8月、9月、10月20日前办理装修房屋明细：共有4户装修。被告朗悦物业公司提交的照片显示房屋漏水是因管道中的水泥残渣堵塞造成的，原告对此予以认可；被告李兵对此不予认可，认为该照片不能证明水泥块是李兵向管道内倾倒的，堵塞的管道所有的业主均有使用。在本案审理过程中，经原告申请，本院委托鉴定机构对原告室内财产损失价值进行了评估。河南省豫华价格事务所有限公司于2020年7月1日作出豫价评估［2020］高新法院0701号关于郑州市枫杨街21号18号楼2单元207号房屋损失价值的价格评估结论书，认定：该标的无争议部分的损失价值为19383元；该标的争议部分的损失价值为239元。以上事实由《商品房买卖合同》《前期物业服务协议》《关于防止共用下水管道堵塞的温馨提示》《关于1818-207家中水浸的情况说明》、照片、豫价评估［2020］高新法院0701号结论书及当事人陈述在案佐证。张会平与原告系夫妻关系。原告提交《房屋租赁合同》两份，证明原告的租房损失。2019年10月22日毛金美与张会平签订《房屋租赁合同》载明：租赁期限自2019年10月23日至2019年4月23日止，租金为壹万贰仟柒元整。2020年4月24日余亚恒与张会平签订《房屋租赁合同》载明：租赁期限自2020年4月24日至2020年7月23日，按季付租金，人民币陆仟叁佰元。被告李兵质证称对上述证据的真实性、关联性、合法性均有异议，认为承租房的主体与本案的主体并不一致，并且该证据中仅有租赁合同，没有物业备案或者出具的居住证明，对其真实性存疑，该证据中也没有提供水电、物业等票据，无法证明原告在此居住，该证据也没有涉案房屋的手续予以印正，该证据并不客观真实；被告朗悦物业公司质证称对上述证据的真实性及合法性、关联性均有异议，认为该两份租赁合同的出租方未出庭接受身份核实及真实性调查，也未提供因租赁该房屋产生的租金、转账证明、租金发票、收据等，更无法证明原告是因为本案事由导致外出租房的真实性。本院认为，综合举证质证意见，上述证据仅能认定原告租房的事实，但不足以证明其租期及租金数额。本院认为：公民的合法财产受法律保护。本案中，原告房屋受损的直接原因系其楼上住户（即被告李兵）所有的房屋在装修过程中卫生间马桶反水后形成积水，渗漏至原告房屋所致。被告李兵作为房屋所有权人，疏于管理自己的房产，在卫生间反水后未能及时发现问题并防止损害结果的发生，应当对原告的损失承担70%的主要责任。原告与物业公司签订的《前期物业服务协议》明确约定物业公司对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理之义务。物业公司虽在发现漏水后及时对排水管道进行过疏通，但因高层建筑下水（污水）管系供同一户型业主共同使用的排污管道，在有多个业主进行装修的过程中，理应结合实际情况，加强对排污主水管及其外部连接管道的日常维护，做好巡视巡查工作，防止共用管道堵塞，物业公司现有证据不能证明其尽到了足够的日常维护工作，因此对原告的损失应当承担30%的次要责任。关于原告的损失，根据豫价评估［2020］高新法院0701号价格评估结论书认定原告遭受的损失无争议部分价值为19383元，有争议部分本院不予支持。原告主张租金损失，本院认为，原告未提交出租方的身份证明，租赁期限有矛盾之处。且原告亦有防止损失扩大的义务，在协商赔偿未果的情况下，原告可以自行维修和恢复原状，综合本案案情，本院认定其租金损失为5000元。上述损失共计24383元，被告李兵承担70%的赔偿责任即17068元；朗悦物业公司承担30%的赔偿责任即7315元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第五条、第十五条、第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李兵于本判决生效后十日内赔偿原告李跃刚各项损失共计17068元。二、被告郑州朗悦物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李跃刚各项损失共计7315元。三、驳回原告李跃刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取445元，由原告李跃刚负担196元，被告李兵负担174元，被告郑州朗悦物业管理服务有限公司负担75元。本判决为终审判决。审判员  陈晓菲二〇二〇年九月二十四日书记员  郭瑞芳