北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终6330号上诉人（原审被告、反诉原告）：众望广益图书（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：周广英，董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京理想树教育科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街2号1号楼8层A座9037。法定代表人：杨文兴，董事长。二上诉人之共同委托诉讼代理人：张凯，北京德恒律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：揭静，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：凌科，男，1980年10月28日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：钟兰安，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳欣，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人众望广益图书（北京）有限公司（以下简称图书公司）、北京理想树教育科技有限公司（以下简称科技公司）因与被上诉人凌科房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初5550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。图书公司、科技公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二、四项；2.改判一审判决第三项为凌科自2019年11月26日起，按14.06元/平方米/天（不含税）的标准，向图书公司、科技公司支付北京市海淀区中关村南大街2号数码大厦A座906、907、908、909号房屋（以下简称906、907、908、909号房屋）的占用费，直至凌科腾退完成之日止，暂计算至2020年3月31日占用费为1029267.08元。事实和理由：凌科没有履行合同的意愿，不诚信，缺乏履约能力，存在严重违约行为，应当承担违约责任，赔偿因此给图书公司、科技公司造成的损失，故凌科应当以合同约定的租金标准的两倍支付房屋占用费。凌科辩称，同意一审法院判决，不同意图书公司、科技公司的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.合同履行期间，图书公司、科技公司强势要求上涨租金，采取了强硬甚至违法的手段；2.图书公司、科技公司利用强势地位擅自提高租金没有依据，同时因受到疫情影响，凌科所从事的教育行业遭受严重打击，应当减免房租，图书公司、科技公司要求凌科支付两倍占用费没有事实依据；3.合同履行期间，租赁房屋出售后，并非由图书公司和科技公司共同共有，而是分别所有，图书公司是906号房屋的业主，科技公司是907、908、909号房屋的业主，应当分别起诉，一审将案件合并审理，存在程序瑕疵。凌科向一审法院起诉请求：1.图书公司、科技公司继续履行《数码大厦租赁合同》，凌科继续承租906、907、908、909号房屋至2024年7月31日；2.图书公司、科技公司赔偿凌科经济损失361972.47元；3.图书公司、科技公司免除凌科2020年3月至5月（疫情期间）三个月的房租369765.75元。图书公司、科技公司向一审法院反诉请求：1.请求确认双方的房屋租赁合同已于2019年11月22日解除；2.判令凌科立即腾退906、907、908、909号房屋；3.凌科向图书公司、科技公司支付房屋占用费，按14.06元/平米/天（不含税）的标准，自2019年11月26日起，直至凌科腾退完成之日止；暂计算至2020年3月31日占用费为1029267.08元；4.凌科将神州资优教育科技（北京）有限公司、均衡优质教育咨询（北京）有限公司及北京神州万有教育科技有限公司之住所注册地址分别从906、907、909房屋中迁出。一审法院认定事实：2016年6月22日，杨某1作为出租人（甲方）与凌科作为承租人（乙方）签订数码大厦租赁合同（以下简称合同），约定甲方将906、907、908、909号房屋（建筑面积为576.42平方米）出租给乙方，租赁期限为2016年7月1日至2024年7月31日止，其中2016年7月1日至2016年7月31日为免租期，每月净租金为117470元（不含物业费及发票）；租金按每三个月一付，乙方需在每承租季度到期前10日内支付下季度租金，第一期租金应于2016年7月1日前支付。由甲方缴纳与该房屋出租相关的税费；其中2018年8月至2021年7月的租金标准为每天每平方米7.03元；2021年8月至2024年7月的租金标准为每天每平方米7.45元。违约责任约定为：若乙方未能依约按期向甲方支付租金或租赁押金或任何应付款，则甲方或甲方授权的代理人有权采取停水、停电等措施要求乙方立即予以缴付，乙方自行承担所有责任。乙方逾期付款的，应自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向甲方支付逾期应付款百分之一的违约金；如乙方逾期20日仍未能缴付，则甲方有权解除本租约（租约解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除本租约的书面通知送达乙方之日），并要求乙方按上述标准支付逾期付款违约金且乙方已付的租赁押金不退。在合同履行过程中，杨某1将906、907、908、909号房屋出卖给图书公司、科技公司。其中906号房屋于2019年8月16日登记至图书公司名下。907、908、909号房屋于2019年8月14日登记至科技公司名下。2019年8月22日，杨某1（甲方）与图书公司（乙方）、科技公司（丙方）、凌科（丁方）签订备忘录，约定丁方就2019年8月-10月房租于2019年8月31日（含）之前支付本季度最后一笔款项15万元，支付给乙方和丙方指定的收款账号，本次付款不含发票。2019年8月23日，杨某1向凌科发出告知函，显示杨某1与图书公司、科技公司达成一致，依据现有租赁合同条款继续出租给凌科。庭审中，经本院询问，双方均认可合同对双方具有拘束力。现图书公司、科技公司代表何某1（以下简称何）与凌科方工作人员赵某1（以下简称赵）就后续租金事宜通过微信商讨，内容如下：2019年8月29日：何：对于合同延续事宜，双方签个延续协议就好了。何将租约延续协议发送给赵。2019年8月30日：何在此询问赵对协议有什么意见。赵未给出明确回复，但同时表示需要确定按何种方式确定缴税开票。2019年9月3日：赵表示协议没有太大问题，但由于如果按图书公司、科技公司要求的税点开票的话，税费涨幅确实也有点大。何表示如果以图书公司、科技公司名义开票，税费是交给税务局的，自己并未省下来。2019年9月5日：何表示要尽快确定协议，如果不能用延续协议的形式，那重新签合同，租金按照原协议净得价的基础上加发票税点后的含票价。赵表示尽快处理。2019年9月11日：赵表示如果重新签合同，租金价格如何调整。何表示如果重新签约的话，不少于8元。2019年9月30日：何表示房租租赁协议国庆节后确定。2019年10月10日：赵表示8元的租金无法接受，如果不能再谈价格的话，会先按照原来的价格把钱打到之前业主的账号上。何表示如果对方这么做，后果自负，另外，我方的原则是可以延续原租赁协议的条款和价格，只是双方确认一下收款账户的变更，原租金标准是净得价，如果图书公司、科技公司开发票，不承担税费。2019年10月16日：何表示应于10月21日前付下季度的房租。2019年10月18日：何表示21号是原租约规定付下一季度租金的日期，不能再拖了。2019年10月22日：何明确表示需交纳下一季度的租金，今天务必给出一个明确的答复，逾期发律师函，依据原房屋租赁合同约定的违约条款进行解决。赵表示知晓。2019年10月23日：凌科收到图书公司、科技公司发送的通知函，明确告知付款账号，且不论凌科是否签署租约延续协议或补充协议，均不影响凌科按照原租赁协议履行各项义务，否则要求对方支付违约金且解除原租赁协议。2019年10月28日：何表示按照原净得价租金标准继续履约，如果需要开具发票，税点由凌科承担。赵表示已经将通知函转交老板了。2019年11月6日：何表示凌科已经违约，续约可以按照原净得价7.03元续约，如果需要我方开票，税点是9个点，相当于含税价是7.66元。2019年11月7日：何表示目前凌科既不付款也不续约，如果再拖延就要按违约终止租赁关系的。赵表示凌科会尽快按照之前不含票的价格支付，票点的问题我这边也会尽快决定。2019年11月8日：何将含税价的租约延续协议再次发给赵，表示不能再拖延付款。2019年11月11日至14日：赵表示原则上可以接受开票价格，需要拍一个票面的照片，凌科想看一下税率，房租这边正在积极筹措，近日会转账。2019年11月18日至11月20日：何表示再不能付款就发律师函。赵表示能否再缓两天，这边已经尽力筹钱。上述系何与赵的微信聊天记录，双方均认可真实性。2019年11月21日，图书公司、科技公司发出律师函，主张解除合同并且律师函到达之日合同解除。2019年11月22日，凌科收到律师函并于2019年11月26日向图书公司、科技公司发出律师函，主张不同意解除合同，认为双方就合同条款的变更进行磋商期间，凌科未能如期支付房屋租金的行为不应认定为未履行合同义务的单方违约行为，图书公司、科技公司无权单方解除原租赁合同。2019年11月27日，图书公司、科技公司发出告知函要求凌科腾退房屋，并于2019年11月28日在906、907、908、909号房屋处张贴房屋清退函。2019年11月28日，凌科支付房屋2019年11月1日至2020年1月31日的部分房租10万元。2019年11月29日，图书公司、科技公司再次发出律师函按照净得价2倍主张房屋使用赔偿金。2019年12月4日，凌科再次支付上述期间剩余房租269766.22元。2019年12月10日，图书公司、科技公司再次发函要求凌科腾退房屋并支付房屋使用赔偿金。庭审中，凌科主张图书公司、科技公司于2019年12月8日纠集人群干扰其正常经营并多次采取封门措施，给其造成包括物品和营业损失在内的多项损失，并主张损失361972.47元。对此，图书公司、科技公司不予认可，认为其是在合同解除后，督促凌科腾退房屋，具有合同和法律依据。2020年1月22日，凌科交纳2020年2月1日至2020年4月30日期间的对应2月份的房租123255.37元。对此，图书公司、科技公司认为，这笔款项不是房租，是房屋使用费。2020年2月和4月，凌科发函图书公司、科技公司，先后主张因疫情原因要求减免租金及缓交租金。在庭审中，凌科明确要求图书公司、科技公司减免2020年3月至5月的租金。一审法院认为，凌科与图书公司、科技公司均表示凌科与杨某1签订的租赁合同均对双方具有约束力，凌科与图书公司、科技公司成立房屋租赁关系，且系双方当事人的真实意思表示，且并未违反相关法律法规的强制性规定，当属有效。本案争议焦点在于合同是否于2019年11月22日解除。凌科主张合同并未解除；图书公司、科技公司主张其依约行使单方解除权，合同已经于2019年11月22日解除。本院认为，双方约定若凌科逾期20日未能依约按期向图书公司、科技公司支付租金，则图书公司、科技公司有权解除本租约，租约解除之日为解除本租约的书面通知送达乙方之日。本案中，凌科依约应于2019年10月22日前交纳2019年11月1日至2020年1月31日期间的房租，但从查明事实来看，凌科于2019年11月28日和2019年12月4日分批将上述期间的房租交清，已远远逾期20日，图书公司、科技公司依约行使单方解除权并无不当，故本院确认双方合同已于2019年11月22日解除。对凌科提出要求继续承租涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。至于凌科提出“图书公司、科技公司存在恶意提高租金标准，双方不断协商租金标准才导致租金迟延交纳”的主张，本院认为，从查明事实来看，图书公司、科技公司于2019年11月22日、23日、28日均向凌科明确表示过可以按照原租金标准交纳房租，至于税点由凌科自行承担，但在此情形下，凌科还表示正在筹措租金且还需要再缓两天，由此可见，凌科未交纳租金的原因并不在于图书公司、科技公司，故对于凌科提出的上述主张，本院不予采信。合同解除后，凌科应将906、907、908、909号房屋腾退给图书公司、科技公司，同时还应支付占用期间的房屋使用费，至于计算标准，本院参照双方约定的租金标准予以确定。至于图书公司、科技公司提出的要求凌科将公司注册地址迁出906、907、908、909号房屋的诉讼请求，非系本院主管范围，本院不予支持。关于凌科主张图书公司、科技公司毁坏其玻璃以及设备设施进而要求图书公司、科技公司赔偿经济损失一节，本院认为，在双方合同已经解除的情况下，如图书公司、科技公司确实存在上述行为，则凌科所提出的该部分诉讼请求应通过主张侵权责任来实现，并非本案处理范围，故对凌科提出的赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。关于凌科要求减免租金的诉讼请求，本院认为，双方合同于2019年11月22日解除后，凌科理应腾退房屋给图书公司、科技公司，现凌科继续占有房屋已无合法依据，故在此情形下，凌科以疫情为由要求减免租金，无事实依据，本院不予支持。综上所述，判决：一、确认凌科与众望广益图书（北京）有限公司、北京理想树教育科技有限公司之间的数码大厦租赁合同于二〇一九年十一月二十二日解除；二、凌科于本判决生效之日三十日内将位于北京市海淀区中关村南大街2号1号楼8层A座906房屋腾退给众望广益图书（北京）有限公司；将位于北京市海淀区中关村南大街2号1号楼8层A座907、908、909房屋腾退给北京理想树教育科技有限公司；三、凌科于本判决生效之日三十日内给付众望广益图书（北京）有限公司、北京理想树教育科技有限公司房屋使用费（自2020年3月1日起按每日4052元标准计算至实际腾退之日止，若实际腾退日期晚于2021年7月31日，则自2021年8月1日起按每日4294元标准计算至实际腾退之日止）；四、驳回凌科的全部诉讼请求；五、驳回众望广益图书（北京）有限公司、北京理想树教育科技有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院补充如下事实：二审中，经询问，图书公司、科技公司表示对于房屋使用费其同意自行分割，没有争议，不需要法院进行分割。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，906、907、908、909号房屋的原所有权人杨某1与凌科签订合同，将上述房屋出租给凌科使用。房屋所有权发生变动后，不影响上述租赁合同的效力，且新的所有权人图书公司、科技公司与凌科均认可凌科与杨某1签订的租赁合同对双方具有约束力，双方均应当依照合同约定履行各自义务。因凌科逾期支付2019年11月1日至2020年1月31日期间的房租超过20日，图书公司、科技公司有权依照合同约定解除合同。一审法院判决确认双方合同于2019年11月22日凌科收到图书公司、科技公司解除合同的书面通知之日解除，是正确的，应予维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方合同解除，故凌科应当将906、907、908、909号房屋腾退返还图书公司、科技公司，并赔偿占有期间的占有使用费。该占有使用费实为因凌科未及时返还房屋，导致其占有期间图书公司、科技公司不能将房屋出租收益而遭受的租金损失。一审法院参照双方合同约定的租金标准确定的占有使用费标准，符合客观实际，应予维持。图书公司、科技公司上诉要求按照合同约定的租金标准的双倍计算占有使用费，证据不足，本院不予支持。关于本案的主体问题，因本案为房屋租赁合同纠纷，图书公司、科技公司系因906、907、908、909号房屋的所有权变动而共同成为涉案租赁合同的出租人，其共同参加本案诉讼并无不当。凌科关于本案一审存在程序瑕疵的主张，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，图书公司、科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7032元，由众望广益图书（北京）有限公司、北京理想树教育科技有限公司共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  范 磊审 判 员  王爱红二〇二〇年九月二十四日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍