河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初18276号原告边某某，男，汉族，1982年10月23日出生，住河南省鄢陵县。委托代理人郑培培，河南国银律师事务所律师。被告河南某某公司，住所郑州市金水区。法定代表人杨某某，董事长。委托代理人戚魁，河南绿城律师事务所律师。委托代理人弓恒，河南绿城律师事务所律师。原告边某某诉被告河南某某公司（以下简称河南某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告边某某及其委托代理人郑培培、被告河南某某公司委托代理人弓恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告边某某诉称：原被告双方签订两份《房屋租赁协议》，协议中约定，原告向被告承租位于郑州市金水区××楼××、××号商铺，租赁用途为餐饮。《房屋租赁协议》签订前，被告的工作人员向原告承诺，宏康路17号1号楼一层是大型商场，商场开业后可以为原告商铺引流，基于此目的原告才愿意同被告签订《房屋租赁协议》，并且愿意承担高额的租赁费用。但是，被告承诺的大型商场不但没有兑现，反而将商场的场地租赁给其他的餐饮公司，被告的行为不但没有为原告商铺引流反而形成截流，因被告的违约行为，已经造成合同目的无法实现。因被告严重违约行为，原告已于2020年7月15日停止营业，并且搬离宏康路17号2号楼101、102号商铺，将商铺交付给被告。因新冠肺炎的影响，疫情期间原告承租的房屋无法正常经营，给原告造成了严重的损失，被告应当根据相关法律法规和合同的规定依法减免原告3个月租金。原告认为，被告的违约行为严重违反了法律的规定和合同约定，严重侵害了原告的合法权益。现原告根据相关法律法规的规定诉至法院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的两份《房屋租赁协议》于2020年7月15日解除；2、被告向原告退还3个月的房租101814元；3、被告向原告退还保证金39000元；4、被告向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失10000元；5、本案是诉讼费用由被告承担。被告河南某某公司辩称，一、本案基本客观事实。2019年，原告边某某与河南瀚宇公司签订2份《房屋租赁协议》，合同约定边某某承租河南瀚宇公司位于郑州市金水区××楼××、××号商铺，两间商铺一起出租给边某某。101号商铺面积为126.34平方米，用途为餐饮，租赁期限为37个月，从2019年6月1日至2022年7月15日，2019年6月1日至2020年7月15日租金为197088元，2020年7月16日至2021年7月15日租金为197088元，2021年7月16日至2022年7月15日租金为216804元，租金年付。102号商铺面积为134.72平方米，用途为餐饮，租赁期限为37个月，从2019年6月1日至2022年7月15日，2019年6月1日至2020年7月15日租金为210168元，2020年7月16日至2021年7月15日租金为210168元，2021年7月16日至2022年7月15日租金为231180元，租金年付。二、原告边某某诉河南瀚宇公司违约没有事实和法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。1、原告边某某与被告河南瀚宇公司签订《房屋租赁协议》是经过双方协商，是双方真是意思的表示，租金是经过双方协商的结果。河南瀚宇公司将101号、102号商铺出租给边某某，租金是与边某某协商、调整后的价格，是边某某认可的价格，不存在租赁费过高的情形。2、河南瀚宇公司并未承诺17号1号楼一层为大型商场。河南瀚宇公司无法限制承租人租赁房屋的用途，其他承租人租赁房后按照租赁用途自主经营，河南瀚宇公司无权干涉，河南瀚宇公司无权禁止其他承租人从事餐饮行业，河南瀚宇公司没有违约情形，不应承担违约责任。经营风险应由边某某自行承担。3、合同签订后，河南瀚宇公司将房屋交付原告边某某，边某某占有、使用租赁房屋至今，不存在合同目的无法实现的情形，河南瀚宇公司并不存在违约的行为，不应承担违约责任，合同应当继续履行，边某某应当向河南瀚宇公司支付租金。边某某起诉没有事实和法律依据，应当驳回。三、原告违约，河南瀚宇公司无须返还保证金。依据《房屋租赁协议》第八条第8项的约定，未经过河南瀚宇公司书面同意，原告提前终止本合同的，无须返还保证金。依据《房屋租赁协议》第四条第3.2项的约定“如乙方违反本合同任何条款，甲方有权使用或罚没全部或部分保证金”，原告未按照合同约定的期限支付租金，存在违约行为，保证金不应当返还。四、原告诉求退还3个月的房屋没有法律依据和事实依据。五、剩余装修装饰所有权属于河南瀚宇公司，且对河南瀚宇公司没有任何价值，不应赔偿，原告应将租赁单元恢复原状。依据《房屋租赁协议》第六条B第1.21项的约定“合同期届满或本租赁协议终止的，乙方须将租赁单元恢复原状交还甲方。为保证楼层结构安全，甲方不得拆除不可活动物品及装修（包括但不限于：地板砖、木地板、吊顶、水电线路、消防设施、装修隔断等），以上所有权归甲方所有”，不论从哪种情形来看，租赁房屋内不可活动物及装修，均归河南瀚宇公司所有，河南瀚宇公司不应向原告赔偿，原告应将租赁单元恢复原状。六、原告诉求由被告承担的本案诉讼费用没有法律依据和事实依据。综上所述，原告边某某对河南瀚宇公司的诉求无事实依据与法律依据，望依法驳回原告对瀚宇公司的诉讼请求。经审理查明，一、2019年5月28日，被告河南某某公司（出租方、甲方）与原告边某某（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：“乙方承租甲方位于金水区宏康路17号2号楼101号商铺，建筑面积为126.34平方米，租赁为餐饮用途。租赁期限37个月，从2019年6月1日起计算至2022年7月15日届满。租金：2019年6月1日至2020年7月15日租金为197088元，2020年7月16日至2021年7月15日租金为197088元，2021年7月16日至2022年7月15日租金为216804元。乙方应当于本合同签订当日向甲方支付首期2019年6月1日起至2020年1月15日止租金共98544元，同时向甲方缴付19000元的保证金，作为乙方履行本合同各项条款的保证。当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元，甲方应当在15个工作日内将乙方交付保证金（不计利息）退还乙方。合同期届满或本租赁协议终止的，乙方须将租赁单元回复原状交还甲方。为保证楼层结构安全，甲方不得拆除不可活动物品及装修（包括但不限于：地板砖、木地板、吊顶、水电线路、消防设施、装修隔断等），以上所有权归甲方所有。由于本合同第九条所述不可抗力事件的发生或由于政府原因致使本合同无法履行，经双方协商同意后可以提前终止。不可抗力：若租赁单元因为发生风暴、台风、地震或任何其他灾难以致不能使用或导致物业封闭单元的，或基于非甲方所能控制及非归责于乙方未能履行合同条款的原因而被政府当局宣布为危险建筑，则租金的全部或一部分将依照租赁单元不能使用的程度作相应扣除，直到租赁单元可重新使用为止。若租赁单元连续3个月不适使用，双方均可书面通知另一方终止本合同，甲方应退还乙方全部保证金，但双方在此之前的权利义务不因此受影响。”同日，被告河南某某公司与原告边某某还签订有第二份《房屋租赁协议》，除商铺号为102号商铺、租赁单元建筑面积为134.72平方米、年租金为210168元、210168元、231180元、首期租金为105084元、保证金为20000元外，其他内容同上述第一份房屋租赁协议约定的内容。2019年5月29日，原告边某某向被告河南某某公司交纳101号、102号商铺的保证金19000元、20000元、首期租金98544元、105084元，被告河南某某公司同时将101、102号商铺交付原告边某某使用。二、上述两份房屋租赁协议在履行期间，2020年1月24日，××肺炎疫情。因新型冠状病毒肺炎疫情影响，春节后原告所租赁的商铺办事处贴上封条，租赁房屋无法使用；2020年3月19日郑州市商务局和市场监督管理局出台文件，通知要求有序开放堂食服务，原告边某某实际恢复正常经营的时间是2020年3月21日。2020年7月18日，原告边某某向被告河南某某公司出具书面《解除合同告知函》一份，主要内容为：“河南某某公司：我方同贵司于2019年6月1日签订了《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》签订前，贵司的工作人员向我方承诺，宏康路17号1号楼1层商铺是大型商场，商场开业后可以为我的商铺引流，基于此目的我方才愿意同贵司签订《房屋租赁协议》，并且愿意承担高额的租赁费用。但是，贵司承诺的大型商场不但没有兑现，反而将商场的场地租赁给其他的餐饮公司，形成截流，因贵司的违约行为，已经造成合同目的无法实现。更为严重的是，合同第九条不可抗力条款明确写有因不可抗力因素，造成租赁单元不能使用，则租金将依照不能使用程度作相应扣除。我方租金到期前，与贵公司多次协商扣除租金事宜，贵司不同意做相应扣除。基于以上原因，我方现正式向贵司提出解除《房屋租赁协议》，并函告如下：一、你我双方签订的郑州市金水区宏康路17号2号楼101号和102号商铺《房屋租赁协议》于2020年7月15日解除。二、我方已于2020年7月18日搬离，商铺现已腾空。三、请您在收到本书面通知后3日内向我方退还房屋押金、疫情期间的房租（3个月）及商铺装饰装修的费用。否则，我方将依法维护自己的合法权益。”被告收到解除合同通知后，2020年7月19日对101、102号商铺重新加装上锁并对外招商租售。因对原告所称的违约责任问题被告有异议，被告未退还原告的保证金及原告请求的三个月租金。双方协商不成，原告遂诉至本院。本院认为：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案原、被告签订两份房屋租赁协议后，在租赁协议第一年度履行期间，受疫情不可抗力因素影响，原告自2020年1月25日至2020年3月20日期间计56天未能营业，原告在用完第一年度租金该预交第二年度租金时限届满后三天时，向原告送达书面解除合同通知，被告于次日就原告退租商铺加装上锁并对外发布租售信息，能够认定双方就解除租赁协议达成一致意见，两份租赁协议于2020年7月18日解除。鉴于解除合同的原因系受疫情影响，均非双方责任，故被告已收原告两个商铺的保证金39000元应当全部退还。原告称被告租赁时承诺附近1号楼系商场，但租赁协议对此并未有约定，原告称被告违约，本院不予采信及支持。原告请求退还三个月的房租101814元，因商铺受疫情影响的实际时间为56天，减去原告在租金期满后晚搬离的3天，剩余53天租金为58974.16元【（98544元+105084元）÷183天×53天）】，被告应当退还原告；原告请求退还租金过高金额及装修残值损失，证据不力，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:原告边某某与被告河南某某公司2019年5月28日签订的两份房屋租赁协议均于2020年7月18日解除。被告河南某某公司应当于本判决书生效后10内退还原告边某某房租58974.16元。被告河南某某公司应当于本判决书生效后10日退还原告边某某保证金39000元。驳回原告边某某其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1658元，原告边某某负担829元，被告河南河南某某公司集团公司负担829元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  安淑云二〇二〇年九月十八日代理书记员  王 帅