河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初3908号原告：李素芳，女，1992年7月9日生，汉族。委托诉讼代理人：马冰，上海市协力（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯俊超，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被告：河南惠花城乡建设发展有限公司，住所地郑州市惠济区金桥路**，统一社会信用代码914100005976199054。法定代表人：赵丽明，公司总经理。委托诉讼代理人：吴晓成，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙凯，金博大律师事务所律师。原告李素芳与被告河南惠花城乡建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯俊超及被告委托诉讼代理人吴晓成、孙凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金暂计38398.75元（以总房款为基数，自2019年12月31日起按日万分之二向原告支付违约金暂计至2020年5月18日，后续不停止计算至实际交房之日止）；2.被告向原告支付逾期办理房屋权属初始登记违约金暂计1097.11元（以总房款为基数，自2020年2月28日起按日向原告支付总房款0.001%的违约金暂计至2020年5月18日，后续不停止计算至实际完成办理房屋权属初始登记之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第一项违约金数额变更为50192.78元（暂计算至2020年6月26日）。事实和理由：原告诉称，根据原被告双方《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的富力建业尚悦居商品房，被告应当在2019年12月30日前将依照国家和地方政府的有关规定并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，若逾期交付，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。另外，被告已过合同约定的办理房屋权属初始登记的时间，应当承担约定的违约责任。但时至今日，被告未向原告支付任何违约金。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告辩称：一、本案不属于必要的共同诉讼，应依法驳回原告的起诉。二、被告对原告不存在违约，不应向原告支付延期交房违约金。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》，本案商品房交付日期为2019年12月30日前，涉案项目因政府行政管控措施等行为停工259天，因新冠病毒肺炎疫情停工45天，以上共计304天。上述停工均属于不可抗力事件造成的，按照法律规定和合同约定交房日期应相应顺延。目前，被告已在2020年7月31日向原告交付房屋，对原告不存在违约。三、原告主张逾期办理房屋权属初始登记违约金没有事实依据。首先，被告没有为原告办理初始登记的义务，随着2019年《不动产登记条例》的实施，房屋权属初始登记已经变为不动产首次申请登记，且该条例规定不动产首次登记为不动产登记中心的职责，并非被告的义务；其次，根据法律规定和双方约定，被告的义务仅为将需要由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送到郑州市不动产登记中心，并非直接为原告办理初始登记备案；再次，《商品房买卖合同》附件四第六条第一项约定，出卖人应当在“房屋交付使用后60日内”报送初始登记资料，目前涉案房屋在2020年7月28日已取得《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备交房条件，且被告已经在2020年7月31日向原告交付房屋。综上，被告不存在逾期交房问题，不应承担逾期交房违约责任，合同约定的报送初始备案资料违约条件尚未成就，应依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的郑州市惠济区中州大道西、滨河路北富力建业尚悦居（暂定名）房屋一套，房屋建筑面积91.34平方米，总价款1371384元。合同第八条对交付期限约定如下：被告应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5.该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的……3.政府部门采取行政措施，或政府及社会公共行为（如举办大型运动会、交流会），或市政配套的批准与施工延误、项目竣工验收有关部门验收滞后的，导致本项目开发建设延误、不具备竣工交付条件的，被告可以据实予以延期。合同第九条对逾期交房约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用……逾期超过60日后，原告有权解除合同……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定如下：被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。合同附件四第六条第一款约定如下：被告应当在2020年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市不动产登记中心；被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.001%违约金。附件四第八条第六款约定如下：……房屋逾期交付超过60日，原告要求继续履行的，被告承担逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2%。合同签订后，原告履行了付款义务。2020年3月5日，被告向尚悦居业主发出《关于房屋延期交付相关问题的温馨告知》一份，主要载明：被告2019年12月24日曾发函说明尚悦居项目因环保管控影响无法按期交付，现确定受管控影响的天数为44天。另查明，2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，郑州市发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，对各行业复工复产时间安排如下：……（三）建设工程：2月25日，重点民生工程（含市政重点工程、轨道交通工程、省市重点工程等）；3月6日，一般民生工程（包括安置房等建设工程）；3月16日，其他工程（包括房地产等建设工程）。再查明，2020年7月28日，被告取得涉案房屋的竣工验收备案表。目前涉案楼盘部分业主已收房，原告庭审中称其并未收房。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定于2019年12月30日前交付房屋，其于2020年7月28日才取得涉案房屋竣工验收备案表，被告的行为已构成违约，应当向原告支付逾期交房违约金。被告自认受政府大气管控44天及受新冠肺炎疫情影响45天不能施工，本院予以确认，该89天应自违约金计算天数中予以扣除。经计算，按照总房款日万分之二的标准计算逾期交房违约金超过了总房款的2%，因此，被告应依约向原告支付总房款2%的逾期交房违约金，即27427.68元。关于逾期办理房屋权属初始登记违约金，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如涉案房屋按期于2019年12月30日前交付房屋，则房屋交付使用后60日即为2020年2月28日。现被告逾期交付房屋，应承担逾期交房违约责任，被告应在房屋实际交付使用后60日内将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心。故原告主张自2020年2月28日起计算逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李素芳逾期交房违约金27427.68元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费541元（已减半收取），由原告负担252元，被告负担289元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  王艳梅二〇二〇年九月二十九日书记员  刘 娟