湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6749号上诉人（原审原告）：徐建国，男，1969年2月5日出生，汉族，住湖北省仙桃市。上诉人（原审原告）：程功，男，1994年10月7日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：***，女，1966年5月13日出生，汉族，住浙江省永嘉县。上诉人（原审原告）：章小华，男，1983年11月14日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。上诉人（原审原告）：张爱兰，女，1963年8月9日出生，汉族，住浙江省永嘉县。上诉人（原审原告）：魏瑞凯，男，1984年2月17日出生，汉族，住河北省邯郸市永年县。上诉人（原审原告）：刘邵院，女，1978年12月13日出生，汉族，住河南省邵东县牛马司煤矿二工区。上诉人（原审原告）：程堃，男，1989年9月4日出生，汉族，住武汉市硚口区。上诉人（原审原告）：李文俊，男，1973年8月1日出生，汉族，住武汉市武昌区。上诉人（原审原告）：魏运彪，男，1979年8月13日出生，汉族，住河北省邯郸市永年县。上诉人（原审原告）：罗晶，女，1987年7月25日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：饶雨，男，1990年4月1日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。上诉人（原审原告）：徐定喜，男，1964年5月24日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人（原审原告）：余燕华，女，1967年11月24日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人（原审原告）：陈春梅，女，1966年4月10日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：王卉，女，1991年1月6日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：任世聪，男，1958年12月20日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审原告）：王仙苹，女，1962年11月12日出生，汉族，住浙江省温岭市。上诉人（原审原告）：王天锋，男，1993年3月2日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：王会章，男，1964年9月26日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：王爱莲，女，1971年10月5日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人（原审原告）：金科，男，1979年10月2日出生，汉族，住武汉市硚口区。上诉人（原审原告）：白洁，女，1988年1月15日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：白泓旭，男，1995年7月9日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人（原审原告）：赵依晗，女，1992年7月26日出生，汉族，住天津市武清区。上诉人（原审原告）：夏恩德，男，1953年11月30日出生，汉族，住天津市武清区。上诉人（原审原告）：杨学永，男，1945年8月2日出生，汉族，住天津市武清区。上诉人（原审原告）：陈世龙，男，1964年10月27日出生，汉族，住武汉市江岸区。上述上诉人共同推选的诉讼代表人：***、魏运彪，身份情况同上。委托诉讼代理人：李国方，湖北伟宸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉市国发展投资有限公司，住所地武汉市东西湖区新城十三路1号第三幢1-3层1号房（10），统一社会信用代码914201037924223315。法定代表人：张显宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李云涛，湖北东吴弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李斯，湖北东吴弘泰律师事务所律师。原审第三人：武汉合挺仪器仪表项目管理有限责任公司，住所地武汉市东西湖区十三支沟西、荷贝克公司南2栋1-3层1室101（10），统一社会信用代码91420112MA4KY96R1D。法定代表人：***，该公司执行董事。上诉人徐建国、程功、***、章小华、张爱兰、魏瑞凯、刘邵院、程堃、李文俊、魏运彪、罗晶、饶雨、徐定喜、余燕华、陈春梅、王卉、任世聪、王仙苹、王天锋、王会章、王爱莲、金科、白洁、白泓旭、赵依晗、夏恩德、杨学永、陈世龙（以下简称“徐建国等28人”）、上诉人武汉市国发展投资有限公司（以下简称“国发展公司”）因与原审第三人武汉合挺仪器仪表项目管理有限责任公司（以下简称“合挺仪器仪表公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，均不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初6246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。徐建国等28人上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判确认湖北五金紧固件大市场内的水泵房，属于该市场全体业主所有；2.判令国发展公司将水泵房向合挺仪器仪表公司办理移交手续；3.本案上诉费用由国发展公司承担。事实与理由：水泵房作为整个小区的配套公共设施，理应归园区全体业主所有。一审法院认为物权法规定不是效力性强制性规定，不能认定双方关于水泵房属国发展公司所有的约定属无效条款，系适用法律错误。国发展公司辩称，徐建国等28人的上诉请求不成立，双方涉及的纠纷不是建筑物区分所有权纠纷，而是工业园区内的厂房买卖问题，本案不是商品房买卖，而是厂房买卖。徐建国等28人使用建筑物区分所有权的相关法律规定是错误的，工业厂房买卖没有正式的合同版本，只是用了商品房买卖合同的样本，但实质是工业厂房。故本案不涉及住宅小区，没有成立业主委员会的可能性。国发展公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐建国等28人的全部诉讼请求，本案诉讼费用全部由徐建国等28人承担。事实与理由：一审法院没有考虑到本案诉争物权的空间范围在工业园区不是在小区，没有考虑到双方之间并不是单纯的出卖工业厂房，销售的工业厂房没有公摊面积，没有依据地直接将徐建国等28人定义为业主，直接适用物权法建筑物区分所有的法律规定，导致本案错误判决。首先，物权法、物业管理条例中的业主是与住宅、经营性用房、商品房、小区、业主委员会等概念相挂钩的，业主委员会代表全体业主行使管理权。徐建国等28人也自认没有先例成立业主委员会。其次，本案是工业园区内工业厂房买卖，不是小区内商品房买卖，双方之所以签订《商品房买卖合同》，是因为没有标准的工业厂房买卖合同版本，只能套用《商品房买卖合同》的模板确定工业厂房买卖合同关系。徐建国等28人没有购买公摊面积，意味着其他没有参加公摊的建筑物和构筑物的所有权归徐建国等28人所有。再次，国发展公司是工业园区的开发方和管理者，负有安全文明生产管理等方面的法定义务，并不是单纯地出卖厂房。最后，徐建国等28人在水泵房上加建房屋没有任何审批手续。变压器等附属设施系国发展公司基于工业用电的需要，而自行购买，实际上属于国发展公司因生产经营需要而合法拥有的财产。徐建国等28人辩称，一、国发展公司在东国用（2009）第010505095国有土地使用权上开发的仪器仪表五金机电项目，系一个建筑区划，且已经全部开发完毕。二、徐建国等28人通过与国发展公司签订《商品房买卖合同》，取得了案涉园区物业的所有权，是物权的业主。三、国发展公司没有管理案涉园区的权利。四、水泵房上面加盖一层是国发展公司自己的行为，徐建国等28人是从建筑公司承建人手中购买得来。合挺仪器仪表公司述称，同意徐建国等28人的意见。徐建国等28人向一审法院起诉请求：1.确认湖北五金紧固件大市场内的物业用房、道路、绿化及消防、照明、水泵房、变压器等附属设施、设备属于湖北五金紧固件大市场内全体业主共同所有；2.判令国发展公司将上述公共设施、设备向徐建国等28人委托管理的第三人合挺仪器仪表公司移交；3.国发展公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：国发展公司于2006年9月29日成立，原股东为武汉永丰行投资控股集团有限公司，该公司股东后于2018年1月22日变更为陈兰妹、周相领、周新贤。周新贤与陈兰妹系夫妻，周相领系二人之子。圣爱集团有限公司的法定代表人系周新贤，该公司股东为周新贤和陈兰妹。合挺仪器仪表公司于2018年4月13日登记成立，法定代表人为***，登记的股东为***、王爱莲、徐建国、余燕华、魏运彪，经营范围包括物业管理等。2009年国发展公司获得位于武汉市东西湖区十三支沟以西、荷贝克公司以南、东和置业公司以北的面积为19851.87平方米土地的规划许可，该土地用途为工业用地（仪器仪表及文化、办公用机械制造业）。国发展公司后在上述土地上建造了仪器仪表五金配件生产项目即湖北五金紧固件大市场，市场内共6栋车间，总建筑面积24410.40平方米，绿地面积4927.62平方米，绿地率24.8%。在5号车间西侧建设有一间水泵房和一间配电房。湖北五金紧固件大市场建造完毕后，国发展公司将大市场内的车间进行了分割销售，分别销售给包括徐建国等28人在内的共31户业主。徐建国等28人所购房屋总面积为16773.67平方米。另外三位业主分别为圣爱集团有限公司、陈兰妹和周新光，其中圣爱集团有限公司购买的房屋面积为3084.22平方米，陈兰妹购买的房屋面积为3094.42平方米，周新光共购买了三套房屋，三套房屋面积共计1652.46平方米。徐建国等28人均办理房屋所有权证和国有土地使用权证或不动产权证。在31户业主与国发展公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中均约定房屋买受人所购房屋无公共部位与共用房屋分摊建筑面积，该房屋所在项目绿地率24.8%，道路建筑面积约5096.33平方米，物业管理用房建筑面积0平方米，水泵房127.5平方米，买受人享有所购商品房所在楼宇公共部位的所有权和商品房所在项目的所有权，出卖人享有水泵房和没有参加分摊的其他建筑物和构筑物等的所有权。一审另查明，2018年4月5日，徐建国等28人共同出具《决定书》，内容为，经武汉市东西湖区新城十三路一号仪器仪表五金配件生产项目（湖北五金紧固件大市场）园区业主讨论决定成立合挺仪器仪表公司：一、业主推荐***、王爱莲、徐建国、余燕华、魏运彪五位业主代表组件成立合挺仪器仪表公司，并推荐***出任公司法定代表人；二、公司成立由业主共同出资共同持有股份，共同履行义务，共同承担一切法律责任；三、业主一致同意授权合挺仪器仪表公司全权管理园区所有公共房屋及供电、供水、消防安全、地下管网、道路、绿化空地等一切属于全体业主的设施权益；四、经业主选举产生的业主委员会由监督合挺仪器仪表公司执行权利，该公司有监督业主委员会工作权利，相互监督制约，共同把园区工作管理维护好。如公司成员严重失职、造成园区业主重大损失、全体业主有权终止失职人员职责、并报东西湖区工商局进行变更备案；五、决定书经业主签字按手印生效，各业主持一份，武汉鑫旺欣物业管理有限公司持一份，送武汉市东西湖区径河街道办事处电犁社区服务中心一份。一审还查明，湖北五金紧固件大市场在建设过程中，施工单位在原规划的水泵房上加建了一层房屋，加建的一层房屋并无规划审批手续，后包括徐建国等28人在内的大市场全体业主共同出资，向施工单位支付了加建房屋的施工费用，加建的房屋现由武汉鑫旺欣物业管理有限公司使用。徐建国等28人诉至法院，认为其购买了国发展公司开发的湖北五金紧固件大市场内的商品房，享有业主的全部权益，因此应当共同享有市场内附属设施设备的权利。国发展公司认为徐建国等28人不能代表全体业主利益，且湖北五金紧固件大市场的土地性质为工业用地，徐建国等28人不是业主，不享有业主的建筑物区分所有权，双方因此发生争议。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，不因建筑物附着土地的性质而进行区分。虽然湖北五金紧固件大市场的土地性质为工业用地，但国发展公司作为该项目的建设单位，对该项目内的房屋进行了分割销售，包括徐建国等28人在内的全体业主即享有了《中华人民共和国物权法》中规定的业主的建筑物区分所有权。同时，虽然在商品房买卖合同中约定业主公共部位与共用房屋没有分摊的建筑面积，但在建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房均应属于全体业主共有。故对国发展公司辩称因湖北五金紧固件大市场的土地性质是工业用地而导致业主不享有建筑物区分所有权的意见不予支持，对徐建国等28人主张的确认市场内的道路、绿化以及消防、照明、变压器等附属设施设备属于全体业主共有的诉讼请求予以支持。关于水泵房权属的认定问题。根据业主与国发展公司签订的商品房买卖合同的约定水泵房为商品房的出卖方即国发展公司所有，该约定虽然违反了《中华人民共和国物权法》的规定，但《中华人民共和国物权法》的该项规定并不是效力性强制性规定，因此双方的约定违反了法律规定，但不能被认定为无效条款，故水泵房应属于国发展公司所有。但全体业主在大市场建造过程中共同出资在水泵房上加盖了一层房屋，该房屋并不在商品房买卖合同约定的属于国发展公司享有所有权的范围内，因此，该部分房屋根据其性质应属于附属设施，由全体业主共有。关于将附属设施交予合挺仪器仪表公司管理的诉讼请求。虽然徐建国等28人并非市场内的全部业主，但徐建国等28人享有的专有部分建筑面积已经超过整个大市场建筑总面积的三分之二，且人数已超过总人数的三分之二，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，徐建国等28人可以决定建筑物及其附属设施的管理人，对国发展公司辩称徐建国等28人不能代表全体业主的辩称意见不予支持。徐建国等28人共同决定将附属设施等交予合挺仪器仪表公司管理，符合《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款的规定，对其诉讼请求予以支持。综上所述，徐建国等28人作为湖北五金紧固件大市场的业主，依法应当享有建筑物区分所有权，其享有的专有部分建筑面积已经超过整个大市场建筑总面积的三分之二，且人数已超过总人数的三分之二，可以决定建筑物附属设施的管理人。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十三条、第七十六条、第八十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认位于武汉市东西湖区十三支沟以西、荷贝克公司以南、东和置业公司以北的湖北五金紧固件大市场内的道路、绿化、消防、照明、变压器等附属设施及水泵房第二层房屋属于该市场内全体业主共有；二、武汉市国发展投资有限公司于本判决生效之日起十日内将上述第一项附属设施及水泵房第二层移交给第三人武汉合挺仪器仪表项目管理有限责任公司；三、驳回徐建国、程功、***、章小华、张爱兰、魏瑞凯、刘邵院、程堃、李文俊、魏运彪、罗晶、饶雨、徐定喜、余燕华、陈春梅、王卉、任世聪、王仙苹、王天锋、王会章、王爱莲、金科、白洁、白泓旭、赵依晗、夏恩德、杨学永、陈世龙的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由武汉市国发展投资有限公司负担。二审中，徐建国等28人提交了承诺书及转款凭证，拟证明水泵房第二层是全体业主共同出资购买。经质证，国发展公司对承诺书、转账凭证的真实性无异议，但认为不能达到证明目的，无法证明业主可以处分物权。本院对该证据的真实性予以确认，因水泵房第二层无规划审批手续，对其证明目的不予认可。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”案涉厂房符合前述司法解释第二条规定的条件，且相关法律、司法解释并未就工业厂房作出排除性规定，故案涉厂房应当认定为物权法第六章所称的专有部分，徐建国等28人基于取得相应专有部分所有权，亦应当认定为物权法第六章所称的业主。故本案应当适用物权法第六章业主的建筑物区分所有权的相关规定，对国发展公司的相应上诉理由，本院不予支持。本案中，包括徐建国等28人在内的湖北五金紧固件大市场全体业主与国发展公司分别签订的《商品房买卖合同》均明确约定水泵房为商品房的出卖方即国发展公司所有，该约定应认定为全体业主与国发展公司协商后对水泵房权属作出的处分行为。即便根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，水泵房本应属于全体业主共有，但全体业主共同作出的处分行为也并不违反前述法律规定，故对徐建国等28人的相应上诉理由，本院不予支持。而对于双方没有约定的道路、绿化以及消防、照明、变压器等附属设施设备，一审法院认定属于全体业主共有，并无不当。水泵房第二层房屋并无规划审批手续，人民法院不应确认其权属并对其进行处理，故一审法院确认该房屋属于该市场内全体业主共有存在不当，本院予以纠正，对水泵房第二层房屋本院不予处理。综上所述，徐建国等28人的上诉请求不能成立，国发展公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初6246号民事判决；二、确认位于武汉市东西湖区十三支沟以西、荷贝克公司以南、东和置业公司以北的湖北五金紧固件大市场内的道路、绿化、消防、照明、变压器等附属设施属于该市场内全体业主共有；三、武汉市国发展投资有限公司于本判决生效之日起十日内将上述第二项附属设施移交给武汉合挺仪器仪表项目管理有限责任公司；四、驳回徐建国、程功、***、章小华、张爱兰、魏瑞凯、刘邵院、程堃、李文俊、魏运彪、罗晶、饶雨、徐定喜、余燕华、陈春梅、王卉、任世聪、王仙苹、王天锋、王会章、王爱莲、金科、白洁、白泓旭、赵依晗、夏恩德、杨学永、陈世龙的其他诉讼请求。一审案件受理费1000元，由武汉市国发展投资有限公司负担。二审案件受理费1000元，由徐建国、程功、***、章小华、张爱兰、魏瑞凯、刘邵院、程堃、李文俊、魏运彪、罗晶、饶雨、徐定喜、余燕华、陈春梅、王卉、任世聪、王仙苹、王天锋、王会章、王爱莲、金科、白洁、白泓旭、赵依晗、夏恩德、杨学永、陈世龙共同负担500元，由武汉市国发展投资有限公司负担500元。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年九月二十八日书记员  陈旭敏