湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1058号上诉人（原审被告）：娄底市天下梅山文化产业发展有限公司。住所地：湖南省娄底市娄星区早元街。法定代表人：袁杰，系公司总经理。委托诉讼代理人：黎奇，湖南星奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘龙辉，女，1965年10月7日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：胡智林，湖南宇能律师事务所律师。上诉人娄底市天下梅山文化产业发展有限公司（以下简称“天下梅山文化公司”）因与被上诉人刘龙辉租赁合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天下梅山文化公司上诉请求：撤销原判决，发回重审或依法改判不由上诉人承担违约金，相应租金核减60%。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，撤销原判决，发回原审人民法院重审或依法改判。一、一审法院认定“合同签订后，原告按照合同约定交付了上述商铺”，这一事实认定错误，导致做出错误判决。具体理由如下：1．本案所涉商铺所属的位于娄底市娄星区里红项目是一个烂尾项目，至今尚未办理项目的消防验收、水电验收以及竣工验收等项目的竣工验收，谈不上一审法院认定的“按照约定交付商铺”，消防未验收、水电未验收恰好是导致本案中上诉人不能正常使用商铺，产生重大损失的一个重大原因。根据《消防法》第13条第3款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。第15条第2款规定：未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。这属于房屋使用条件的强制性规定。被上诉人明显违反了《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定。2．因为被上诉人交付的房屋未能通过消防验收、水电验收，作为被上诉人的出租人没有交付符合法律规定的租赁物给作为承租人的上诉人，使得作为承租人的上诉人合同目的无法实现，明显属于被上诉人违约。二、根据以上事实，作为被上诉人的出租人存在重大违约行为致使承租人的合同目的无法实现，应当相应核减租金，更不存上诉人向被上诉人支付违约金，原审此项判决错误，一审法院判决第三项也应依法予以改判。望贵院查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人刘龙辉辩称：一、本案出租房屋所属的建设工程，不仅具有建设工程规划许可证，而且具有商品房预售许可证，因此，本案租赁合同合法有效。二、本案出租房屋的建设工程是否通过消防验收，不影响本案租赁合同的效力，因为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条明确规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，《消防法》关于建设工程应当通过消防验收方可投入使用的规定，是属于行政管理性质的强制性规定，而不属于效力性强制性规定，不是导致合同无效的情形。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）之规定，导致城镇房屋租赁合同无效的情形，仅限于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。这进一步说明，出租房屋的建设工程是否通过消防验收，不影响租赁合同的效力。四、本案出租房屋均系临街门面，不存在任何消防安全隐患，不存在任何导致合同目的无法实现的情形。事实上，上诉人天下梅山文化公司一直正常使用至今。还需要说明的是，本案出租房屋所在的千里红家居博览中心，使用至今好多年了，没有发生过任何消防安全事故，消防管理部门也从未禁止或限制物业使用人进行经营活动。五、在本案一审中，上诉人天下梅山文化公司答应将房屋全面交还给被上诉人，但至今仍未交还。如果房屋不能正常使用、无法实现合同目的，上诉人为何拒不交还？可见，其上诉的真实目的，就是拖延判决生效的时间。六、被上诉人既没有违约行为，又没有侵权行为，也没有过错导致合同失效的行为，不存在承担过错的问题，故本案应当由上诉人承担租金和违约金等。综上所述，上诉人的上诉理由完全不能成立，请求二审法院驳回上诉。刘龙辉向一审法院起诉请求：1．解除原、被告2017年6月2日签订的第6、13、14号商铺房屋《商铺租赁合同》；2．被告将上述第6、13、14商铺房屋腾空、修复隔墙、恢复原状交还给原告；3．被告向原告支付拖欠的租金106,883元，并自2019年12月2日起按每月6,111元向原告继续支付租金占用费直至房屋腾空、修复隔墙、恢复原状并交还给原告之日止；4．被告向原告支付2019年12月2日之前的逾期付款违约金54,443元，并自2019年12月2日起以拖欠租金106,883元为基数按每日千分之二的标准继续支付逾期付款违约金至租金清偿之日止。一审法院认定事实：2017年6月2日，原、被告签订了三份《商铺租赁合同》，原告将位于娄底市娄星区出租给被告，每份商铺租赁合同约定租赁期限2017年6月2日至2028年5月2日，租期10年（不含免租期），其中2017年6月2日至2018年5月2日为免租期，2018年5月2日开始计租；租金按季度支付，按每平方米每月租金24元计算，第6号商铺每月租金1993元，第13号、第14号商铺每月1886元，从2019年5月2日开始租金每满一年递增6%，以此类推；被告必须按照约定向原告支付租金，如未按时支付，被告必须按租金2‰／日交付滞纳金，如无故拖欠3个月以上租金的，原告有权收回门面，终止合同；合同签订后，被告必须按每个门面支付押金3000元给原告，并先预付一个季度的房租；原告将房屋交给被告后，被告的装修及修缮，原告概不负责，承租期满后，被告不得破坏已装修部分及房屋架构；租赁期间，由于被告导致租赁房屋质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由被告负责；合同到期后，如被告没有继续租赁，拆除的隔墙必须恢复原样，水电到位，征得原告同意不需要恢复除外；若被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，被告负责赔偿原告每个门面违约金10000元。合同签订后，原告按照约定向被告交付了上述商铺。被告在接收上述商铺后，对商铺进行了装修。被告向原告支付了第一年第一季度（2018年5月2日至2018年8月1日）的租金合计17295元。之后，被告未向原告支付租金。原告多次向被告催讨租金未果，遂诉至本院。在庭审中，被告表示同意解除三个商铺的租赁合同。一审法院认为，原、被告签订的三份《商铺租赁合同》，系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该三份合同合法、有效，双方均应按合同约定履行。原告已按照约定向被告交付了租赁物，被告应当按照约定支付租金。被告至今仅向原告支付了2018年5月2日至2018年8月1日的租金17295元，之后一直未支付租金。关于被告拖欠的租金，经核算2018年8月2日至2019年5月1日，被告共计拖欠租金51885元［（1993＋1886＋1886）元／月×9月］，2019年5月2日至2020年5月1日，被告共计拖欠租金73330.80元［（1993＋1886＋1886）元／月×（1＋6%）×12月］。原告要求被告支付租金的诉讼请求，符合法律的规定，一审法院予以支持。原告要求解除三份租赁合同，被告亦同意解除三份租赁合同，原告要求解除双方于2017年6月2日签订的三份《商铺租赁合同》的诉讼请求，系双方的合意，一审法院予以支持。合同解除后，原、被告之间的权利、义务终止，被告作为承租人应当返还租赁房屋，被告应当腾空租赁商铺并将租赁商铺返还给原告，并应当支付合同解除之前的租金，合同解除之后被告未返还房屋的，仍应当参照合同约定的租金标准向原告支付占用期间的资金。原告主张由被告修复隔墙、恢复原状，但原告并未提供证据证明原告交付租赁房屋后被告是否添置或拆除了隔墙及租赁房屋原状，故对原告的该项主张，一审法院不予支持。被告逾期缴纳租金的行为，已构成违约，依约应当承担相应的违约责任。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告要求对拖欠租金按日利率2‰支付违约金的诉求，其违约标准过高，一审法院酌定按年利率6%计取违约金。被告关于减少租金和不同意支付违约金的抗辩主张，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘龙辉与被告娄底市天下梅山文化产业发展有限公司2017年6月2日签订的、租赁原告刘龙辉位于娄底市房屋的《商铺租赁合同》；二、被告娄底市天下梅山文化产业发展有限公司在本判决生效之日起十五日内将其租赁的位于娄底市房屋腾空并退还给原告刘龙辉；三、被告娄底市天下梅山文化产业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向刘龙辉支付截止到2020年5月1日拖欠的租金125215.80元，并自2020年5月2日起第6号商铺房屋按2113元／月，第13号商铺房屋、14号商铺房屋各按1999元／月的标准向原告刘龙辉继续支付租金（合同解除后为房屋占有使用费）至租赁商铺房屋退还之日止；四、被告娄底市天下梅山文化产业发展有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告刘龙辉支付违约金（以51885元为基数从2019年5月1日起按年利率6%计违约金至该租金清偿之日止，以73330.80元为基数从2020年5月1日起按年利率6%计取违约金至该租金清偿之日止）；五、驳回原告刘龙辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，减半收取计1850元，由被告娄底市天下梅山文化产业发展有限公司负担。二审审理中，上诉人天下梅山文化公司向本院提交如下证据：关于千里红国际家居广场娄底古玩城门面退租说明。证明目的：1．因被上诉人刘龙辉交付的商铺未经电力消防、房屋竣工验收，致使娄底市文化旅游发展投资有限公司退租，使上诉人遭受重大损失。2．致使上诉人作为承租人租赁合同目的不能达到。被上诉人刘龙辉经质证认为，上诉人提交的证据内容不真实，形式不规范。1．娄底市文化旅游发展有限公司转租12-15号门面不真实。如果真实，应该有租赁合同。2．根本不存在电力设施问题，本案中的千里红家具中心已经使用多年，一审时上诉人没有提出这方面的问题。3．该份证明材料没有公司主要负责人或公司经办人的签名，所以不能作为定案依据。被上诉人刘龙辉向本院提交如下证据：《娄底市建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》。证明目的：本案租赁房屋所在的娄底市千里红家居博览中心建设工程取得了建设工程规划许可证和商品房预售许可证，是合法建筑，本案合同合法有效。上诉人天下梅山文化公司经质证认为，对真实性无异议，但对关联性有异议，该份证据只能证明本案争议的房产当时能达到销售条件，不能代表该房屋在建好后通过了相关方面的验收，消防、电力及房屋竣工等验收，所以不能达到其证明目的，不能证明是合法建筑，也就是说房屋未竣工验收。对于二审期间上诉人天下梅山文化公司与被上诉人刘龙辉向本院所提交的证据，本院根据查明的事实予以综合认定。二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为，本案双方的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付违约金及租金应否核减。本案中，被上诉人刘龙辉与上诉人天下梅山文化公司签订了三份《商铺租赁合同》，将其所有的三个商铺出租给天下梅山文化公司使用。天下梅山文化公司实际占用、使用前述商铺进行经营，理应按约向刘龙辉支付租金。因迟延支付租金，原审判决天下梅山文化公司向刘龙辉支付欠付租金并按年利率6%计付违约金。上诉人天下梅山文化公司称，刘龙辉交付的商铺所属的千里红项目至今尚未办理消防验收、水电验收等项目的竣工验收，因此上诉人不能正常使用商铺，产生重大损失，导致其合同目的无法实现。因上诉人天下梅山文化公司不能提供充分的证据证明因商铺所属的项目未办理竣工验收而导致商铺不能正常使用的事实，亦不能举证证明其因此所受的损失，故对上诉人以此为由要求核减租金及不承担违约金的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,866元，由上诉人娄底市天下梅山文化产业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 怡审判员 蒋国保审判员 李云霞二〇二〇年九月二十二日书记员 蒋 品附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。