山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终8399号 上诉人（原审原告）：袁星九,男,1946年3月17日出生,汉族,住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：韦红花，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李永亮，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴振良,男，1961年7月13日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人:王娜,山东海乐普律师事务所律师。 上诉人袁星九因与被上诉人吴振良农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初8136号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁星九上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判支持袁星九一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一审、二审案件受理费全部由吴振良承担。事实与理由：一、一审判决违反诚实信用及公平原则，适用法律错误。首先，一审法院判决有违诚实信用原则。双方之间的买卖契约因违反国家强制性规定无效，但双方之间买卖房屋的意思表示是真实的，涉案房屋也由吴振良于1995年交付给袁星九占有使用直至2010年被拆迁。吴振良明知其已将房屋出售给袁星九，却私下与安乐社区居委会签订了安置协议，抢占了全部拆迁利益，这种行为明显违反诚实信用原则。对于吴振良的不诚信行为，一审法院本应给予否定性评价，但一审法院始终强调吴振良的原著居民身份，对其不诚信行为未给予任何提及。吴振良的原著身份不能改变其已将房屋出售的事实，亦不能改变其全部受益系基于不诚信行为所得。一审法院判决全部拆迁利益归吴振良所有，向社会传递了错误的价值取向。其次，一审判决严重违反公平原则，吴振良于1995年将老房出售，其后续能够取得全部拆迁利益系建立在袁星九多年一直对老房修缮和维护及没有再次出售基础上，如果没有袁星九信守契约的行为，吴振良在拆迁中将一无所得。双方之间的买卖契约因违反国家强制性规定无效，但双方之间当时买卖房屋的意思表示是真实的，因此在对双方买卖协议的效力给予否定性评价后，应对协议无效后双方基于拆迁取得红利进行公平分配，并重点保护诚信一方的合法权益，一审法院仅判决被上诉人返还房屋价款，明显没有对双方利益进行衡平，更没有对守信人利益进行保护，有违法律的公平原则。最后，一审法院法律适用错误。吴振良于1995年已将老房出售给袁星九，双方的买卖契约已履行完毕，本案的拆迁利益本应由作为买受人的袁星九自然取得，现吴振良抢占了全部拆迁利益，该全部拆迁利益均应视为袁星九的直接损失。一审法院认定双方之间的买卖契约无效，但仅判令被上诉人返还房屋价款，一审法院显然没有依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，对袁星九的损失进行正确认定，对双方的过错程度进行公正合理的划分。吴振良出售房屋后又私下与安乐社区签订安置协议的行为明显有违诚实信用原则，其对双方买卖契约的无效负主要责任，应赔偿袁星九损失的80%。二、一审法院认定涉案房屋拆迁利益全部归吴振良所有，属事实认定错误。首先，吴振良与安乐社区居委会签约时，其本人户籍早已迁出安乐社区，吴振良本人已不具有安乐社区居民资格，其也无权取得全部拆迁利益。一审法院一直强调吴振良的原著居民资格，袁星九原也具有安乐社区原著居民资格，按照一审法院思路，袁星九亦有权取得拆迁利益。此外，拆迁安置中的搬迁奖励费、过渡费均是对实际居住人的奖励与补偿，吴振良于1995年出售房屋后就搬离了安乐社区，更无权取得上述拆迁利益。其次，一审法院人为割裂房屋与土地关系，导致事实认定错误。一审法院认为袁星九花费8000元购得的仅为地上附着物，但是我国一直都有着地随房走的惯例，且房屋也是客观附着在土地上的，吴振良已于1995年将老房出售给袁星九，因此基于老房产生的全部拆迁利益本应由袁星九取得，一审法院对袁星九除房屋价款以外的损失不予认定明显属于事实认定错误。最后，安乐社区选择与吴振良签订拆迁安置协议，但并不代表吴振良就有权取得全部拆迁安置利益。旧村改造拆迁中，社区作为主导人有权自主决定和买方或卖方任何一方签署拆迁安置协议，但社区居委会的签约行为并不具有司法效力，在买卖双方对拆迁利益的分配有争议时，最终应由人民法院根据相关法律规定认定利益归属。三、一审庭审程序违法，应依法予以撤销。(一)一审法院不予准许袁星九提出的评估申请，程序违法。首先，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条之规定，为查明案件事实的专门性问题，当事人有权向人民法院申请鉴定，申请鉴定是法律赋予诉讼中当事人的一项基本权利，无论鉴定结果如何，应依法保证当事人启动该程序的权利，一审法院无法定理由直接剥夺袁星九该权利，程序违法；其次，一审法院以建立在集体土地上的安置房无法进行价值评估为由驳回袁星九的评估申请，没有依据：第一，没有法律规定建立在集体土地上的房屋不能进行价值评估；第二，袁星九在一审中咨询，一审法院鉴定中心及青岛法院在册的多家评估机构均表示可以进行价值评估；第三，双方争议的房屋系依据拆迁取得，现行的集体土地房屋拆迁安置政策完全可以体现本案争议安置房的货币价值。(二)一审庭审程序未采用普通程序，程序违法。一审两次开庭审理中，两位人民陪审员从未参加过庭审，一审程序违法。综上，一审法院事实认定错误，适用法律错误，裁判理念有违公平及诚实守信原则，请二审法院依法支持袁星九的上诉请求。 吴振良辩称，首先，袁星九并不享有安乐社区的拆迁利益。根据安乐社区拆迁政策，非社区居民购置社区房屋的，社区只与社区房屋宅基地证载明的所有权人签订安置协议，不与非社区居民签订安置协议。因此，袁星九无法享有安乐社区15号房屋的拆迁安置权益。其二，袁星九不享有拆迁利益，袁星九与吴振良的房屋买卖协议确认无效后，袁星九除了地上附着物增值部分的损失外无任何损失，因此不存在对拆迁所得进行公平分配的问题，袁星九要求分割吴振良以原著居民身份获得的拆迁权益无法律依据。吴振良不存在不诚信行为，拆迁安置协议系安乐社区根据宅基地使用权证所载明的所有权人通知吴振良进行签约，且在此之前，吴振良与袁星九已达成由吴振良回购老房的意向，反而是袁星九得知拆迁后又反悔。其三，袁星九不享有拆迁利益，其上诉理由之基础不存在。其四，袁星九并无任何损失，也不存在评估的必要性。综上，一审判决查明了案件事实，适用法律正确，应驳回袁星九上诉请求，维护吴振邦合法权益。 袁星九向一审法院提起诉讼请求：1.依法确认袁星九与吴振良双方签订的房屋买卖协议无效；2.吴振良返还袁星九购房款8000元；3.吴振良赔偿袁星九各项损失659925元；4.本案诉讼费用由吴振良承担。 一审法院认定事实：袁星九系原山东省即墨市普东镇洪沟村居民，吴振良原系青岛市城阳区安乐社区居民。1995年10月10日，袁星九与吴振良双方签订房屋买卖契约一份，约定：吴振良把住房四间，南厢房二间，用地面积169.42平方米，房产证地号I7-11-463号，房产证43××73号，以总价五千元卖给袁星九，袁星九即日把款付清，本契约即日生效，本契约一式二份，吴振良、袁星九各执一份。立约人吴振良、袁星九签名捺印，见证人张某签名捺印。袁星九于签约当日实际向吴振良支付房款8000元，吴振良为其出具收条一张。该房屋即原青岛市城阳区房屋。袁星九购房后一直在城阳区居住，直至2010年该房屋因拆迁改造被拆除。2010年1月18日，吴振良（协议乙方）与青岛市城阳区安乐社区居民委员会（协议甲方）就该安乐村15号房屋签订安乐社区房屋拆迁安置补偿协议，协议第2条记载，甲乙双方商定，由甲方委托青岛金衡房地产估价有限公司对乙方所属拟拆迁住宅房屋及附属物予以评估，经评估，乙方房屋建筑总面积为77.41平方米，房屋以及附属物的评估补偿总额为35907元。吴振良随后领取了旧房评估费、搬迁奖励费、临时过渡费等全部安置补偿款，并取得安乐社区19号楼三单元402户（82㎡）安置房一处。审理过程中，袁星九申请对涉案安置房屋价值进行评估，一审法院认为，涉案房屋系建筑在农村集体土地上的旧村改造安置房，不具有商品房性质，无法按照市场价格进行评估，解决争议的方式只有双方竞价。故对袁星九的该项申请，一审法院不予准许。袁星九请求确认其与吴振良双方签订的房屋买卖协议无效，并要求吴振良返还袁星九购房款8000元，同时主张产生经济损失如下：旧平房评估费35907元、拆迁奖励费28000元、临时过渡费90000元、首套房配置费65600元，共计824907元，要求吴振良赔偿该损失的80%，即659925元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订房屋买卖契约，涉案房屋性质为农村宅基地房屋,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农工业建设……”，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》[国办发（2007）71号]亦规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。袁星九并非涉案房屋所在社区集体经济组织内部成员，其与吴振良签订的房屋买卖契约违反法律、法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，袁星九与吴振良签订的房屋买卖契约无效，袁星九请求确认双方签订的房屋买卖协议无效，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”旧村改造拆迁补偿是对享有合法宅基地使用权的农村集体经济组织成员的补偿，被拆迁房屋的各项拆迁利益均是基于宅基地使用权而来。城阳区夏庄街道安乐社区居民委员会在旧村改造过程中，直接选择与吴振良签订拆迁安置补偿协议，而不与袁星九签订拆迁安置补偿协议，是对袁星九与吴振良买卖宅基地房屋行为的否定。同时，也是对吴振良系社区原著居民身份的认可。吴振良能与城阳区夏庄街道安乐社区居民委员会签订拆迁安置补偿协议，因为其拥有该社区原著居民的身份。吴振良依据与城阳区夏庄街道安乐社区居民委员会签订的拆迁安置补偿协议，获取的拆迁利益，该项利益的取得，主要源自于身份属性，应归吴振良所有。袁星九要求吴振良按照所获利益的80%赔偿损失，没有法律依据，一审法院不予支持。袁星九花费8000元购得的仅为地上附着物，在2010年旧村改造拆迁评估过程中，涉案房屋被评估为35907元，因此，袁星九主张被告返还购房款，吴振良应予返还，但不应只返还8000元购房款，而应当按照2010年的评估价值35907元予以返还。因此，吴振良应当返还袁星九地上附着物价款35907元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认袁星九与吴振良签订的宅基地房屋买卖契约无效。二、吴振良返还袁星九房屋价款35907元，于判决生效后10日内付清。三、驳回袁星九的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10479元，由袁星九负担9781元，由吴振良负担698元。 二审期间双方均未提交新证据。 本院二审期间，本院到青岛市城阳区安乐社区居委会进行了调查。对于案涉房屋拆迁时的价值，社区工作人员答复，拆迁时安置房屋每平方米4000元左右，现在房屋价值大约每平方米7000元。 本院二审查明的其他事实与原审一致。 本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。因双方签订的房屋买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定该协议无效并无不当，本院予以维持。二审期间双方争议的焦点问题为上诉人主张被上诉人返还购房款及赔偿损失的请求应否支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案，双方于1995年10月10日签订房屋买卖契约,约定吴振良将原城阳区房屋以8000元的价格出售给袁星九。双方均应知道案涉房屋不能向非集体经济组织成员转让，对买卖协议无效的后果均存在相应过错，应承担各自的责任。本院综合考虑房屋出售多年、一直由袁星九管理使用的事实，结合公平、等价有偿、诚实信用的民法基本原则，酌情判决由袁星九承担30%的责任、吴振良承担70%的责任为宜。 双方买卖的房屋已于2010年因拆迁改造被拆除，原房屋获得了相应的拆迁利益。因此，上诉人要求返还购房款8千元的请求本院不予支持。关于袁星九主张的损失659925元缺乏相应依据。袁星九在一审期间提交的《安乐社区房屋拆迁安置补偿协议》并无法体现案涉房屋的具体拆迁价值。双方均认可案涉房屋目前已安置安乐社区19号楼3单元402户房屋一处（82平方米），经本院到青岛市城阳区安乐社区居委会询问，安置房屋在拆迁时的价值为每平方米4000元左右，本院认为以该价格计算房屋的使用价值较为合理。据此，按照双方的过错责任比例，应由吴振良赔偿袁星九损失229600元（4000元×82平方米×0.7）。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人袁星九的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初8136号民事判决第一项； 二、撤销青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初8136号民事判决第二项、第三项； 三、被上诉人吴振良于本判决生效之日起十日内给付上诉人袁星九229600元； 四、驳回袁星九的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10479元，由袁星九负担5239.5元，由吴振良负担5239.5元。二审案件受理费10479元，由袁星九负担5239.5元，由吴振良负担5239.5元。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年九月二十八日 法官助理钟速成 书记员韩明玉