四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0623民初1489号 原告：邓文斌，男，1967年5月5日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：陈洁，四川君唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牟静，四川君唐律师事务所律师。 被告：尹玉寿，男，1963年3月5日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：胡城，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 被告：刘汉廷，男，1967年12月16日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：饶建勇，四川斗城律师事务所律师。 被告：何敏，女，1984年7月17日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被告：何小波，男，1982年8月19日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被告:何永均，男，1956年8月2日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原告邓文斌与被告尹玉寿、刘汉廷确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，根据原告邓文斌的申请于2020年6月4日追加何敏、何小波、何永均作为共同被告参加诉讼，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓文斌的委托诉讼代理人陈洁、牟静、被告尹玉寿的委托诉讼代理人胡城、被告刘汉廷的委托诉讼代理人饶建勇、被告何敏到庭参加了诉讼，被告何小波、何永均经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，原告邓文斌申请财产保全，本院依法作出（2020）川0623民初1489号民事裁定：对尹玉寿、刘汉廷的银行资金等财产予以冻结等。本案现已审理终结。 原告邓文斌向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告于2014年12月26日与对方落款签名为“李造日”所签订的《房屋租赁协议书》无效；2.判决被告尹玉寿、刘汉廷共同返还原告购房款383500元及利息（利息计算方式为：从2015年3月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截止起诉之日暂计95904.30元）；3.被告何敏、何小波、何永均在继承朱小凤遗产范围内对第2项债务承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费、保险费等因本诉讼导致必然发生的费用由被告承担。 事实和理由：2014年，被告尹玉寿、刘汉廷与朱小凤（已故）合伙在三亚市凤凰镇海坡村委会芒果村修建“贤聚苑”小区，并以该小区房屋出售为由，向原告进行推销，称“贤聚苑”小区虽不能办理产权证，但可以用租赁的方式实现房屋70年的使用权，并承诺虽然名义上是将房屋出租给原告，但实际是卖给原告，价格按5000元/平方米计算，如房屋能办理产权证时将配合原告办理产权证书。原告听信后，于2014年12月26日，朱小凤将《房屋租赁协议书》交给原告签名，该《协议书》约定：甲方李造日、薛春莲将“贤聚苑”小区2栋1单元3楼1号房屋面积76.70平方米出租给乙方邓文斌，期限自2014年12月30日至2084年12月29日，租金383500元。原告签名后，朱小凤拿走该《协议书》称找他人签名，并在签名后交给原告。据原告了解，《房屋租赁协议书》上甲方处的“李造日”系由朱小凤安排工作人员所签。原告按朱小凤的要求共计支付购房款383500元，朱小凤亦将房屋交付给原告。2016年4月，“贤聚苑”被认定为违法建筑，并被政府强制拆除。原告认为，原告与被告尹玉寿、刘汉廷及朱小凤之间系房屋买卖合同关系，且无效，被告尹玉寿、刘汉廷应将收取的购房款退还给原告并应赔偿原告损失。被告何敏、何小波、何永均系朱小凤的法定继承人，应在继承朱小凤遗产范围内对退还购房款及赔偿损失承担连带责任。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告尹玉寿辩称，被告尹玉寿、刘汉廷及朱小凤共同修建“贤聚苑”小区属实，修建、出售、收款具体事宜由朱小凤负责。被告尹玉寿未与原告签订合同，未收取原告任何费用，与原告之间未建立合同关系，故被告尹玉寿不是适格被告。原告与朱小凤之间是集资建房的合作关系，故房屋被拆除的损失应由原告自行承担。原告与朱小凤之间建立的合同并不无效，即使涉案房屋因违法被拆除，原告在租赁使用期间的租赁费也应由原告自行承担，原告在建立合同过程中也有过错，故损失应由其自行承担。 被告刘汉廷辩称，被告刘汉廷没有与原告签订合同，也没有收取原告任何款项，与原告没有合同关系，故被告刘汉廷不是适格被告。原告是以租赁的形式参与集资建房，朱小凤仅是带头人，被告刘汉廷也只是积极参与人，原告及其他人员交付的费用只是房屋的建设成本，朱小凤等未赚取任何利润，且原告明知非当地集体经济组织成员，当地房价每平方米高达数万元，还愿意集资建房，实际上是牟利行为，其房屋被拆除的风险应由其自行承担。 被告何敏辩称，其与被告尹玉寿、刘汉廷的答辩意见一致，集资款是按5000元/平方米计算出总价，再按70年租期换算成每年的租金记载于合同上，其当时根据母亲朱小凤的安排帮忙收款，其他事务自己并不清楚。其放弃继承朱小凤的遗产，故不承担责任。 被告何小波、何永均未作答辩。 经审理查明，2014年5月22日，朱小凤、被告尹玉寿、被告刘汉廷共同与李造日、薛春莲签订《宅基地有偿转让协议》约定，李造日、薛春莲将位于三亚市天涯区平方米的价格转让给朱小凤及被告尹玉寿、刘汉廷，总价2460000元。合同签订后，朱小凤及被告尹玉寿、刘汉廷共同支付转让款2160000。朱小凤及被告尹玉寿、刘汉廷还共同从何海舰等处购买了土地。此后，于2014年12月底，朱小凤及被告尹玉寿、刘汉廷在购买的土地上建成楼房两栋，约40余套，并取名为“贤聚苑”。对于“贤聚苑”所建的大部分房屋，在修建过程中或者建成后，主要由朱小凤在以原土地使用权人的名义与他人签订《房屋租赁协议书》，或者以朱小凤、被告尹玉涛、刘汉廷三人的名义与他人签订《房屋买卖协议》等形式，并按建筑面积5000元／平方米（楼层不同价格略有差别）的价格让与给他人，所收取的款项出具的收据一般注明为“集资款”，也有为“购房定金”等。 在“贤聚苑”筹建期间，原告得知信息后愿意购买房屋，在与朱小凤协商后于2014年4月25日根据朱小凤的要求向被告何敏转账支付定金50000元，被告何敏出具并加盖朱小凤私人印章的收据载明：收到邓文斌三亚贤聚苑2栋1单元3楼1号购房定金50000元；此后，原告为该“聚贤苑”进行设计应收取设计费30000元，经与朱小凤协商转为原告的购房款，于2014年6月10日，被告何敏出具收据载明：收到邓文斌三亚设计费转为集资款30000元；于2014年7月11日、10月9日，原告又转账给何敏120000元、100000元，被告何敏均出具了加盖有朱小凤私人印章的收据，收据注明为集资款。2014年12月26日，原告邓文斌与落款处甲方栏签名为“李造日”签订的《房屋租赁协议书》载明：出租方即甲方为李造日、薛春莲，承租方即乙方为原告；甲方自愿将三亚市凤凰镇海坡村第三村民小组“贤聚苑”小区2栋1单元3楼1号房屋面积76.70平方米租赁给乙方；租期70年，自2014年12月30日起至2084年12月29日止，在此期限内，不受市场物价涨跌影响，乙方无须经甲方同意，有权自行转租或者改变承租人，其所有收益全部归属转租人；租金5478元/年，70年共计383500元，本协议签订后30日内付清全部租金；租赁房屋在租赁期内如征用、拆迁等各种赔偿费全部归乙方，甲方应积极配合乙方办理相关手续。该合同租金价格是按房屋建筑面积约5000元/平方米计算出总额，再按70年换算成每年租金记载于合同之上。合同签订后，原告于2015年3月6日再次向被告何敏账户转账支付83500元，原告共计支付款项383500元。原、被告双方均认可该合同落款处“李造日”(合同没有薛春莲的签名)的签名不是其本人所签，可能是朱小凤安排人员签的名，但朱小凤具体怎么签的该名因没有当场见过，不清楚。 2016年4月29日，“贤聚苑”小区因属违章建筑被人民政府强制拆除。朱小凤与被告尹玉寿、刘汉廷作为原告于2017年1月9日向三亚市城郊人民法院提起诉讼，认为其与李造日、薛春莲签订的《宅基地有偿转让协议》无效，请求：1.确认双方于2014年5月22日签订的《宅基地有偿转让协议》无效；2.判令李造日、薛春莲共同偿还朱小凤、尹玉寿、刘汉廷土地转让款2160000元。三亚市城郊人民法院于2017年7月7日作出（2017）琼0271民初534号民事判决认为，朱小凤、尹玉寿、刘汉廷与李造日、薛春莲签订的《宅基地有偿转让协议》因朱小凤、尹玉寿、刘汉廷非三亚市天涯区海坡村村民，无权取得该村宅基地，《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用不得出让、转让或者出租用于非农业建设，该合同违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，并判决：李造日、薛春莲在判决生效后十日内共同退还朱小凤、尹玉寿、刘汉廷土地转让款2160000元。李造日、薛春莲不服提起上诉，被海南省三亚市中级人民法院（2018）琼02民终14号民事判决驳回。 另查明，朱小凤于2018年10月29日因病去世，被告何敏系朱小凤之女，被告何小波系朱小凤之子，被告何永均系朱小凤之夫。被告何敏、何小波提交四川省绵阳市国证公证处的公证书声明：朱小凤遗留的下列财产：1.位于绵阳市涪城区建筑面积51.55平方米的商服用房1处；2.位于绵阳市涪城区。该两处房产系朱小凤与被告何永均的共同财产，其中一半产权属于朱小凤，朱小凤生前无遗嘱及遗赠扶养协议，何敏、何小波均自愿放弃其前述财产中属朱小凤的遗产的继承权。 再查明，于2015年，朱小凤与被告尹玉寿、刘汉廷签订了《股东结算说明》对“贤聚苑”各方的筹资、总投资金额、人均投资金额、各方找补进行了结算。 上述事实，有原、被告陈述、户籍登记信息、《房屋租赁协议书》、转账凭证、收条、绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初3704号民事判决书、三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初534号民事判决、海南省三亚市中级人民法院（2018）琼02民终14号民事判决书、四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初1795号民事判决、四川省遂宁市中级人民法院（2019）川09民终934号民事判决书、四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初1802号民事判决书、四川省遂宁市中级人民法院（2019）川09民终932号民事判决书、四川省遂宁市中级人民法院（2020）川09民终3号民事判决书、四川省绵阳市（2020）川绵国内证字第1026号、1027号公证书等证据在卷佐证。 本院认为，首先，关于《房屋租赁协议书》的性质，本院认为，该合同虽然名义上为租赁协议，但从该协议的实质内容来看，租金是按房屋建筑面积大约5000元/平方米计算出总额，再换算成每年的租金价格，实际是按房屋的建筑面积计算的价格，与一般出售房屋的计算方式一致；对于租期，双方约定70年，已大大超出日常生活中普通房屋租赁期限，其约定的期限与市场上出售的商品房土地使用权期限一致；双方还约定租赁房屋在租赁期内如征用、拆迁等各种赔偿费全部归原告，这一约定也符合房屋买卖买售人享有所买房屋的一切权利的特征；故从合同中这些实质内容及双方在履行合同过程中的行为来看，均符合出售房屋的特征，且朱小凤对该“贤聚苑”其中一部分房屋又与他人签订《房屋买卖协议》，明确将房屋出售给他人，所售房屋价格与本案双方之间交易的价格基本一致，这表明其以房屋租赁与原告签订合同只是其对外出售的一种形式，因此，本案《房屋租赁协议书》虽然名为房屋租赁，实质应为房屋买卖合同。 其次，关于被告尹玉寿、刘汉廷是否本案适格被告，本院认为，与原告所签订的《房屋租赁协议书》虽然对方签名为“李造日”，但实际本非李造日本人所签，实际系朱小凤安排人员或者自行签定，且被告尹玉寿也认可李造日卖地后没有再参与买方任何事宜，故朱小凤为该合同的一方当事人，根据被告尹玉寿的陈述，其与朱小凤及被告刘汉廷共同从李造日、何海舰处购买土地并修建房屋，具体修建及出售均由朱小凤负责，故被告尹玉寿、刘汉廷与朱小凤是合伙关系，其三人在“贤聚苑”被政府强制拆除后，共同提起诉讼要求李造日、薛春莲返还购买土地的款项进一步印证了该事实，而朱小凤只是三人合伙事项的实际执行人，其处理合伙事务代表的是三合伙人，故虽然合同上没有被告尹玉寿、刘汉廷的签名，其因与朱小凤是合伙关系，其与朱小凤应属合同一方当事人，应与朱小凤一起对原告承担连带责任，故被告尹玉寿、刘汉廷辩称不是本案适格被告的意见不能成立，本院不予采纳。 第三，关于《房屋租赁协议书》的效力，因该协议约定的房屋建在农村集体经济组织所有的土地之上，朱小凤与被告尹玉寿、刘汉廷不属于该集体经济组织成员，无权取得该集体经济组织所有的土地的使用权并用于非农建设即建设房屋，原告非该集体经济组织成员，亦不能购买该房屋，该《房屋租赁协议书》因违反法律禁止性规定应属无效，故原告要求确认《房屋租赁协议书》无效的请求成立，本院予以支持。 合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过借一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故原告要求被告尹玉寿、刘汉廷返还购房款383500元的诉讼请求成立，本院予以支持，原告主张过的部分，没有证据支持，本院不予支持。原告要求赔偿资金利息的请求，因双方均明知建于农村集体土地之上的房屋本案双方不可买卖，仍然进行买卖，故对于合同无效，双方均有过错，根据双方的过错程度、原告的入住情况及房屋拆除时间，本院认为，资金利息以383500元为基数，从房屋被拆除之日即2016年4月29日起至2019年8月19日期间，按中国人民银行发布的商业银行同期贷款基准利率标准的50%计算，自2019年8月20日起至付清时，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的50%计算为宜。被告尹玉寿、刘汉廷、何敏辩称，原告与朱小凤系一种集资建房的合作关系，朱小凤按成本价向原告收取的款项并未赚取任何利润，风险应由各方共同承担，不应返还原告款项，本院认为，其既并未提供证据证实仅以成本价出售给原告，又没有与原告等所有购房人办理结算，而是三人自行对投资等进行了结算，在交易时均是以固定价格进行，且朱小凤出售房屋与对方签订的合同既有租赁，又有买卖，收款收据既有注明为集资款的，又有购房定金的，表现出其在售卖房屋中的随意性，故不能仅以这些证据的名称来确定双方关系，而应以其实际内容来确定，根据前述意见分析认定，双方之间并非合作关系，属于买卖关系，三被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。 关于被告何敏、何小波、何永均承担责任的问题，由于朱小凤与被告尹玉寿、刘汉廷合伙从事“贤聚楼”的修建、出售，其应与被告尹玉寿、刘汉廷共同对原告承担责任，因朱小凤已去世，则应由继承人在继承其遗产范围内承担责任。目前根据被告何敏、何小波提交的公证书，能查明朱小凤的遗产为位于绵阳市涪城区中属其所有的部分，对于该遗产，被告何敏、何小波已通过公证形式明确表示放弃，故该二被告对于该两处房屋中朱小凤享有份额的遗产因其放弃继承权则不承担责任，被告何永均未表示放弃，则应在继承遗产范围内承担责任，若朱小凤还有其他遗产，原告可另行再主张。 综上，原告于2014年12月26日与对方落款签名为“李造日”所签订的《房屋租赁协议书》无效，被告尹玉寿、刘汉廷应返还原告购房款383500元，并应赔偿相应资金利息，被告何永均在继承朱小凤遗产范围内对前述债务承担连带责任。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告邓文斌于2014年12月26日与对方落签名为“李造日”所签订的《房屋租赁协议书》无效； 二、被告尹玉寿、刘汉廷于本判决生效后十五日内返还原告邓文斌购房款383500元及赔偿资金利息（计算方式：以383500元为基数，从2016年4月29日起至2019年8月19日期间，按中国人民银行发布的商业银行同期贷款基准利率标准的50%计算，自2019年8月20日起至本判决确定的购房款返还之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的50%计算，若未按本判决确定的期限履行返还购房款义务，上述资金利息计算至付清之日）； 三、被告何永均在继承朱小凤遗产范围内对上述第二项判决承担连带责任； 四、驳回原告邓文斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8491元，保全费2570元，合计11061元，由被告尹玉寿、刘汉廷、何永均负担9955元（其中何永均负担金额以其继承遗产范围确定），原告邓文斌负担1106元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  杨 英 人民陪审员  熊昌涛 人民陪审员  莫晓君 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  朱 芳