广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19847号上诉人（一审被告、一审反诉原告）：广州麦普数码科技有限公司，住所地：广州高新技术产业开发区科学城天泰一路2号。法定代表人：洪林锋，该司总经理。委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏君，广东威法律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、一审反诉被告）：东京贸易技研（广州）有限公司，住所地：广州高新技术产业开发区科学城光谱西路（暨一横路）TCL文化产业园。法定代表人：NISHIOKASHIKOKU，该司董事长。委托诉讼代理人：付广军，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦静，广东卓信律师事务所实习律师。上诉人广州麦普数码科技有限公司（以下简称为麦普公司）因与被上诉人东京贸易技研（广州）有限公司（以下简称为东京公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初9422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案经麦普公司、东京公司同意进行书面审查。现已审查终结。上诉人麦普公司提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持麦普公司在一审的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由东京公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定“《租赁合同》对保证金的表述符合定金特性的定金，故约定的保证金应认定为定金”缺乏法律依据。根据《最高人民法法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，定金要以书面方式约定且必须明确约定“定金”性质，只有在当事人约定履约保证金具有定金性质的情况下，履约保证金才能适用定金罚则。因此，双方签订的《租赁合同》并未约定履约保证金具有定金性质，一审法院在此情况下径行适用定金罚则并以没收两个月的保证金作为违约金缺乏法律依据。二、一审法院酌情判令东京公司赔偿两个月租金的保证金94445.34元不足以弥补麦普公司的损失。即使一审法院要对违约金进行调整，也应当根据麦普公司的损失金额予以调整。东京公司以疫情不可抗力导致合同更无法继续履行等原因单方解除《租赁合同》，应按照合同约定支付违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，违约金过高或过低时，可请求按照实际损失进行调整。《租赁合同》约定的租期至2022年11月27日，由于东京公司单方解除合同导致涉案租赁场地目前仍处于空置状态，东京公司应对空置状态下的租金损失承担责任。据计算，《租赁合同》约定2019年11月28日至2021年11月27日涉案场地租金为45271.32元/月，从解除合同之日即2020年4月27日起至今长达4个月房屋处于空置状态，故东京公司单方违约造成麦普公司的租金实际损失已高达181085.28元（暂计至2020年8月27日），对于预期损失不可估量。因此，即使法院对违约金进行调整，也不应当低于麦普公司的实际损失181085.28元。三、《租赁合同》对违约金的约定是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。东京公司违反合同约定单方解除合同，应向麦普公司支付违约金720719.36元、滞纳金1585582.592元。《租赁合同》第六条第三款和第七条约定的约束主体包括东京公司和麦普公司双方，不存在权利义务不对等的情形，也不属于格式条款。由于涉案租赁场地面积较大、租期较长，故设置较高违约金在于防止任一方任意解除合同，该条约定具有惩罚性违约金的性质。因此，东京公司违反合同该约定单方解除《租赁合同》，应按照合同约定向麦普公司支付违约金和滞纳金（自确定双方责任之日起计算至违约金和赔偿金实际付清之日止）。综上，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人东京公司答辩称：一、一审法院通过实质审查认定《租赁合同》保证金表述符合定金罚则符合事实及法律规定，麦普公司的上诉主张不成立。《租赁合同》第四条第八项和第五条第八项约定了两种情形即若麦普公司未经东京公司同意提前解除合同则应双倍返还保证金、东京公司未经麦普公司同意提前解除合同需赔偿两个月租金的保证金。结合合同上下文约定内容来看，显然符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的关于合同定金的内容，一审法院作出定金的认定符合事实和法律规定。二、麦普公司认为一审酌情赔偿两个月租金的保证金不足以弥补其损失而要求二审予以调整没有事实和法律依据。首先，双方签订《租赁合同》后，因疫情导致东京公司扩大经营事项无奈终止；在疫情停业期间东京公司一直严格依约履行支付租金等异物，未出现违约行为，且在撤销扩大经营计划后立即告知麦普公司，并将涉案物业包括钥匙于2020年4月27日及时移交给麦普公司，防止双方损失进一步扩大。其次，涉案租赁场地产权为麦普公司所有，并不需要向第三方支付任何租金费用，不存在相关损失。麦普公司收回涉案场地后是自行使用抑或继续对外出租由其自行决定，并非东京公司可以控制的，不能将涉案场地一直空置的损失归责于东京公司。麦普公司称涉案场地一直处于空置状态至少产生181085.28元的损失没有事实和法律依据。三、麦普公司以合同约定违约金及滞纳金标准进行主张没有事实和法律依据。《租赁合同》系麦普公司单方拟定且重复使用的格式条款，合同中既约定定金条款又约定违约金条款，属于双方违约责任条款，对东京公司极为不公，违反《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定。麦普公司在坚持适用定金罚则的基础上再重复主张违约金以及重复主张违约金基础上再主张违约金的滞纳金均违反法律规定，也存在违约金过高的情形，一审综合考虑酌情支持两个月租金标准的赔偿并无不当。综上，麦普公司的上诉没有事实依据，请求二审法院驳回上诉。东京公司在一审提出诉讼请求：1.判令东京公司与麦普公司签订的《广州市房地产租赁合同》已于2020年4月27日正式解除；2.判令麦普公司退回租赁押金94445.34元及水电费押金10000元；3.判令麦普公司承担本案诉讼费用。麦普公司在一审提出反诉请求：1.判令东京公司支付违约金720719.36元及滞纳金（自确定双方责任之次日起即2020年5月9日，计算至违约金与赔偿金实际付清之日止，以应付违约金720719.36元为本金，按每日2%支付滞纳金）；2.判令东京公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月25日，麦普公司（甲方）与东京公司（乙方）就涉案物业租赁一事签订《租赁合同》，约定：租期期限自2019年10月28日至2022年11月27日，其中2019年10月28日至2019年11月27日为免租期，2019年11月28日至2021年11月27日月租金为43115.54元（不含税，其中税额为2155.78元）、2021年11月28日至2022年11月27日月租金为46133.63元（不含税，其中税额为2306.68元）；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付租金给甲方。（第三条）乙方应于房屋租赁合同签订后三天内向甲方交纳贰个月租赁押金（包含管理费）94445.34元，在本合同租赁期满或本合同终止之日起10日内，如乙方未有欠付租金或导致房屋损坏，甲方应将上述租赁保证金本金一次性退回乙方；（第四条第8款）租赁期内，甲方如需提前解除本合同，应事前征得乙方书面同意，否则，甲方应双倍返还乙方租赁保证金；（第五条第8款）租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前征得甲方同意，否则，乙方应赔偿甲方二个月租金的保证金；（第六条第3款）租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，守约方有权要求违约方按其违约时本合同剩余租赁期限乙方应付租金总额的50%支付违约金；（第七条）违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额2%支付滞纳金；（第九条）如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，双方互不承担责任；（第十八条）签订合同时，乙方需向甲方交纳水、电费押金10000元，甲方提供正式收据，合同终止后，清算租金，甲方把押金一次性退还给乙方。合同对当事人的权利义务还作出了其他约定。2019年10月29日，麦普公司出具收款收据，确认收到押金94445.34元及水电费押金10000元。东京公司支付了2019年11月28日至2020年4月27日的租金。2020年4月27日，东京公司向麦普公司送达了《解约通知书》，载明：“因新冠状××疫情的持续影响，我司作为进出口贸易型企业生产经营发生巨大困难，导致我司扩大生产规模的决议无法继续实施，鉴于疫情不可抗力原因，故我司非常抱歉通知贵司，我司于2020年4月27日退出向贵司承租的涉案物业，我司承租场地因疫情原因至今未进行任何装修，亦未入驻场地，我司于当日完成移交完毕，请贵司安排人员接收场地……附：电动卷闸门钥匙1枚。”麦普公司签收了该通知书，但没有收电动卷闸门钥匙。同月29日，麦普公司通过EMS邮寄《关于贵司解约通知书回函》，要求东京公司按照合同约定支付违约金。东京公司为外国法人独资企业，登记的经营范围为批发业。在一审庭审中，东京公司表示其为对外（主要为日本）贸易型企业，并提交了“对外贸易经营者备案登记表”以供证明。一审法院认为:《租赁合同》对双方的权利义务作出了约定，有关约定均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，东京公司与麦普公司对于合同已于2020年4月27日解除均无异议，一审法院予以确认。根据当事人双方的诉辩意见，双方争议的焦点在于：东京公司以新冠××疫情为由主张解除合同，是否合法有据，相应的法律责任应当如何确定。对此，一审法院认为：依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，东京公司单方提出解除合同，并非因受疫情或者疫情防控措施影响导致无法经营，而是因日本总公司在疫情的影响下作出不扩大经营规模的决定，为避免损失扩大而作出的选择。在此情况下，东京公司以不可抗力为由主张解除合同，不承担违约责任，与法律规定不符，一审法院不予支持。东京公司单方解除合同构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然《租赁合同》明确约定东京公司提前解除合同的，应赔偿麦普公司两个月租金的保证金，麦普公司有权按合同剩余租赁期限所应付租金总额的50%收取违约金，但鉴于《租赁合同》对保证金表述了符合定金特性的定金罚则，故本案的租赁保证金应认定为定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，麦普公司不能在不同意退还保证金的同时又主张违约金。而且《租赁合同》中约定的违约金为剩余租期租金的50%，总金额高达720719.36元，在麦普公司没有提供证据证明其实际损失的情况下，该金额明显过高。结合本案案情，并根据公平原则，一审法院酌情确定由东京公司向麦普公司赔偿两个月租金的保证金，即由麦普公司没收东京公司已付押金94445.34元作为违约金，对于麦普公司主张的其他违约责任，一审法院不予支持。东京公司已经结清所有租赁费用，故麦普公司应向其退还10000元水电费押金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、确认东京贸易技研（广州）有限公司与广州麦普数码科技有限公司于2019年10月25日签订的《广州市房地产租赁合同》已于2020年4月27日解除；二、广州麦普数码科技有限公司于判决发生法律效力之日起五日内退回水电费押金10000元给东京贸易技研（广州）有限公司；三、驳回东京贸易技研（广州）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广州麦普数码科技有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1194元，由东京贸易技研（广州）有限公司负担1080元、广州麦普数码科技有限公司负担114元；一审反诉受理费7070.26元，由广州麦普数码科技有限公司负担。二审期间，上诉人麦普公司提交了《公证书》，拟证明自2020年4月27日解除《租赁合同》至今，涉案场地一直处于空置，东京公司应对涉案场地空置期间的租金损失承担责任。东京公司质证意见为：对证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，涉案物业为麦普公司所有，租赁合同解除后是否出租如何出租并非东京公司能决定的，麦普公司不能以其自身原因空置来要求东京公司承担责任，这是没有事实和法律依据的。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，东京公司提交了2020年4月27日解约交涉视频录音，拟证明东京公司于2020年4月27日将涉案场地移交给麦普公司，麦普公司拒绝接受涉案场地钥匙，其已将钥匙留置给麦普公司的事实。麦普公司对此确认该视频内确实系麦普公司人员，录像内容为东京公司要求将钥匙交还给麦普公司，但其表示拒绝接受钥匙，东京公司要求留置钥匙。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，涉案《租赁合同》是东京公司与麦普公司的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。因双方当事人对合同已于2020年4月27日解除均无异议，结合双方诉辩情况，本院归纳本案二审争议焦点为：一、《租赁合同》涉及的租赁保证金应否被认定为定金、本案纠纷应否适用定金罚则；二、违约金的数额应如何确定；三、东京公司应否支付滞纳金。对此，本院评析如下：关于《租赁合同》涉及的租赁保证金应否被认定为定金、本案纠纷应否适用定金罚则的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。本案中，双方在《租赁合同》中对违约解除合同应承担的赔偿责任约定有三种情况：一是麦普公司单方提前解除合同的应双倍返还租赁保证金，二是东京公司单方提前解除合同的应赔偿两个月租金的保证金，三是任一方单方违约解除合同的违约方应支付剩余租期租金总额50%的违约金。保证金与定金同为在金钱上设定质权的担保方式，都具有在交付时不转移所有权的特点，但保证金仅限于对债权人进行担保而非对双方的行为予以保证且不适用定金罚则。而本案《租赁合同》约定的租赁保证金的担保情形显然是相对双方而言的、并不符合保证金的构成要件；且双方虽然未明确约定该“租赁保证金”为“定金”，但是从双方合同所约定的事项看，已然符合法律规定的定金罚则的成就条件，亦符合《最高人民法法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条所规定的双方在合同中约定有定金性质。一审法院认定涉案租赁保证金为定金性质符合法律规定，本院予以确认。关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因麦普公司一审反诉时已主张违约金，而按照《租赁合同》中约定的违约金高达720719.36元，麦普公司并未提供证据证明其实际损失。对于麦普公司上诉主张自合同解除之日即2020年4月27日起的涉案租赁场地空置期的损失，本院认为，涉案租赁合同经双方确认已于2020年4月27日解除；双方在当天完成了场地移交，东京公司将场地钥匙留置在麦普公司。尽管双方在当时对违约责任存有争议，但自2020年4月27日之后双方之间的租赁合同关系已不复存在，麦普公司在此日期之后对涉案场地的处置属于其自主处分的范畴，不能当然将涉案场地一直处于空置的全部责任归咎于东京公司，不能当然视为已实际发生的空置损失属于麦普公司因东京公司违约导致的直接损失。经查，麦普公司主张依据合同约定的违约责任，即以2020年4月28日至2022年11月27日期间全部租金1441438.72元的50%计算违约金明显过高，基于东京公司单方解约的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，一审已酌情调整为由东京公司赔付两个月租金的保证金在合理范围，且麦普公司没有提交证据证实该赔付金额不足以弥补其损失，故本院对此予以维持。关于东京公司应否支付滞纳金的问题。滞纳金是国家行政机关对不依法履行金钱给付义务的行政管理相对人采取的惩罚性措施，具有法定性、强制性、惩罚性的性质，并不属于平等民事主体可以约定的内容。涉案《租赁合同》第七条约定的滞纳金情形，应理解为对违约行为的惩罚性约定，同前述，东京公司已就其违约行为承担相应的违约金，再增加赔偿“滞纳金”无异于双重惩罚，不符合法律的规定，本院对麦普公司的该项上诉事由亦不予支持。综上，麦普公司的上诉请求和理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费14140.52元，由上诉人广州麦普数码科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 张 宾二〇二〇年九月二十八日书记员 伍静怡李蕴妍