河北省邢台经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0591民初746号 原告：邢台市美联物业服务有限公司，住所地河北省邢台经济开发区中兴东大街1888号商务用房109-1。 法定代表人：胡彩虹，该公司经理。 委托诉讼代理人：晏芳，女，1983年5月16日出生，汉族，住邢台市襄都区，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄慧玲，女，1970年3月28日出生，汉族，住邢台市襄都区，该公司法律顾问。 被告：侯晓润，男，1993年6月23日出生，汉族，住邢台市巨鹿县。 原告邢台市美联物业服务有限公司（以下简称美联物业公司）与被告侯晓润物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美联物业公司委托诉讼代理人晏芳、黄慧玲、被告侯晓润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美联物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告自2015年3月1日至2020年3月31日期间物业管理服务费9631.5元，并自2015年3月1日起按日千分之一支付违约金，至付清物业管理服务费之日止；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2014年2月10日购买了邢台市金宏房地产开发有限公司开发的国际新城小区31号楼1单元203号房屋一套，面积为133.07平方米。2014年2月11日，原被告签订了《前期物业管理服务协议》（下称协议）。《协议》签订后，原告对被告居住的小区实施了规范的物业管理，提供了完善的物业服务，但被告并未及时足额交纳物业管理费，自2015年3月1日起至2020年3月31日拖欠物业管理费9631.5元。被告未按约定交纳物业管理费已构成违约，根据《协议》约定，被告还应按日千分之一支付违约金。经原告多次催促，被告拒不交纳物业费，遂诉至法院，望判如所请。 被告侯晓润辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，且已超过诉讼时效，应当予以驳回。1、被告因为父亲做生意亏损严重，自2015年4月29日起，无力偿还该房屋房贷，银行就从开发商账户把房贷款按月供数额扣走。2016年初，邢台市金宏房地产开发有限公司将被告起诉至法院，请求解除房屋购买合同，后邢台市中级人民法院作出终审判决。被告在规定时间内履行了房屋归还义务，房屋使用权、归属权不再属于被告，因此不应再由被告履行物业服务协议；2、因邢台市金宏房地产开发有限公司未按期履行邢台市中级人民法院判决的退还购房款义务，被告的祖父于2019年6月30日入住该房屋以维护被告的自身权益。自2015年3月起，原告多次对被告家实施断电、断水、不让进门并更换门锁行为，导致被告及其家人不能正常生活。原告上述行为已经构成侵权，与其在起诉中所说的规范、完善的服务完全背道而驰。被告向原告进行了多次交涉，要求其停止侵权行为，交涉无果后曾报警处理。业主不止有交钱的义务，更有享受服务的权利，不谈优质、规范、完善的服务，起码不能出现上述断水、断电、私自更换门锁、用钢管将入户门焊死等严重侵权行为，故原告无权要求被告支付物业费；3、被告作为邢台市金宏房地产开发有限公司的关联公司，明知2016年以来，邢台市金宏房地产开发有限公司与被告之间发生的纠纷，一直未向被告主张过物业费，且2019年6月被告主动向原告交纳物业费，遭到原告拒收，故原告的起诉已经超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2013年8月20日，被告侯晓润与邢台市金宏房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，被告侯晓润购买该公司开发的国际新城小区31号楼1单元203号房屋一套。2014年2月11日，被告侯晓润与原告美联物业公司签订《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），约定由原告为被告位于国际新城31号楼1单元203号房屋提供物业服务。《协议》中第四条物业管理服务费用第三项约定，带电梯住宅物业管理服务费标准为0.98元每月每平方米；第六项约定，小区内空置房管理服务费按100%收取；第十三条违约责任第四项第1条约定，乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按千分之五追缴逾期付款违约金。2014年2月11日，被告向原告交纳2014年3月1日至2015年2月28日的物业费1564元，此后未向原告交纳过物业费。2016年6月18日，被告发布物业费提价公告，自2016年10月1日起小高层、高层电梯楼宇的物业费收费标准为每平方米1.28元。原告美联物业公司分别于2017年5月10日、2018年6月10日在涉案房屋门外张贴《物业费催缴通知单》。 另查明，2016年2月2日，因被告侯晓润未按期偿还房屋贷款，邢台市金宏房地产开发有限公司将被告侯晓润诉至本院要求解除商品房买卖合同。2016年5月24日，本院作出（2016）冀0591民初195号判决，解除邢台市金宏房地产开发有限公司与被告签订的商品房买卖合同，限期被告侯晓润将房屋交还邢台市金宏房地产开发有限公司。被告侯晓润不服判决，提起上诉。2016年9月18日，邢台市中级人民法院作出（2016）冀05民终2019号判决，驳回被告侯晓润的上诉，维持一审判决。2017年7月3日，邢台市金宏房地产开发有限公司向本院申请强制执行，要求被告交还房屋。本院向被告侯晓润送达迁出公告，但被告侯晓润未在规定期限内将房屋内物品搬走。2017年12月29日，本院执行局工作人员更换门锁后将该房屋钥匙交给邢台市金宏房地产开发有限公司，被告侯晓润未到场清理房屋内物品。2019年6月30日，被告侯晓润将该房屋门撬开，被告侯晓润的家人入住该房屋。现该房屋仍登记在被告侯晓润名下。 本院认为，原被告之间成立的物业服务合同关系合法有效，原告如约提供物业管理服务，被告应当按时交纳物业服务费，被告未及时交纳物业费的行为构成违约，应当承担相应违约责任。被告侯晓润辩称，国际新城小区31号楼1单元203号房屋已经归邢台市金宏房地产开发有限公司所有，被告并非业主，不应当交纳物业费。自物业费欠缴之日2015年3月1日起至执行案件结案之日2017年12月29日止，涉案房屋一直由被告侯晓润控制。2017年12月29日以后，虽然房屋钥匙已交还给邢台市金宏房地产开发有限公司，但被告并未将房屋内物品清空，也未变更备案登记，房屋并未实际交付给邢台市金宏房地产开发有限公司，直至2019年6月30日被告的家人再次进入房屋居住。综上，本院对被告侯晓润的答辩意见不予认可，被告侯晓润应当支付自2015年3月1日起至2020年3月31日止的物业服务费9631.5元。原告主张被告侯晓润应自逾期之日按每日千分之一支付逾期付款违约金，即自2015年3月1日至实际履行止。本院认为，被告的上述欠款系累计而来，而非自2015年3月1日起就拖欠原告物业费9631.5元，故原告主张的起算点有误。但原告对于违约金标准的主张既不违反法律规定，又不高于双方协议的约定（协议约定每日千分之五），本院予以支持。综上，本院认为被告侯晓润应按照日千分之一的标准，自2020年4月1日起向原告支付违约金直至实际付清之日止。 关于诉讼时效，因原告在2017年、2018年向被告催收物业费，诉讼时效中断，故原告的起诉并未超过诉讼时效。被告主张原告对其采取断水、断电、用钢管将房门焊住等措施，侵犯其合法权益，被告的证据不足以认定是原告所为，被告主张不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、被告侯晓润自本判决生效之日起十日内支付原告邢台市美联物业服务有限公司物业服务费9631.5元，并以上述款项为基数自2020年4月1日起至实际履行之日止按日千分之一的标准向原告邢台市美联物业服务有限公司支付违约金。 2、驳回原告邢台市美联物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告侯晓润负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 范增群 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 魏丽珂 书 记 员 邱靖茹