河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4971号上诉人（原审被告）：毕可，男，汉族，1988年8月29日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：曹伟娜，女，汉族1980年4月21日出生，住河南省洛阳市西工区。系毕可姐姐。被上诉人（原审原告）：朱晓东，男，汉族，1987年10月15日生，住河南省洛阳市老城区。被上诉人（原审被告）：洛阳房桥房地产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市涧**太原路和平宾馆北侧**。法定代表人：尚承武。上诉人毕可因与被上诉人朱晓东、洛阳房桥房地产经纪有限公司（以下简称房桥公司）居间合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初3448号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法适用独任制程序对本案进行了审理。上诉人毕可的委托诉讼代理人曹伟娜，被上诉人朱晓东，被上诉人房桥公司的法定代表人尚承武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕可上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由朱晓东、房桥公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.毕可于2020年1月8日办理了房屋解押手续，并随后通知房桥公司。2.朱晓东无法办理贷款不是毕可造成的，而是朱晓东于2020年2月17日通过房桥公司经办人告诉毕可要求退款、解约。朱晓东没有继续购买该房屋的意思。此时，××疫情期间，无法出门，只能手机微信、短信交流。3.待全国疫情得到控制，三方见面，朱晓东仍要求退款、解约。见朱晓东仍没有继续购买该住房的意思，毕可才于2020年4月7日将房屋办理了抵押。故，毕可4月7日的抵押行为是朱晓东的过错造成的，是朱晓东致使本合同无法继续履行。朱晓东辩称，1.毕可所说违约没有事实依据。2.毕可于2020年1月8日解押合同以后没有通知朱晓东，也没有通知中介。在2020年3月毕可还在与中介沟通要求朱晓东加价，或者是变更合同的付款方式，由贷款支付便成为全款支付，否则不卖给朱晓东。3.朱晓东已经支付给对方20余万，毕可已经占用这笔资金一年多，朱晓东具有履行合同的诚意，监管资金42万也已经存了八个月左右。4.贷款不是朱晓东本人，朱晓东与此次贷款没有关系，贷款是以朱晓东爱人身份办的，并且贷款资格已经审核通过。房桥公司辩称，毕可未将解押事宜告知房桥公司。2020年3月毕可说让买方朱晓东加价20万或全款付款才解押，把房子正常出售，否则就不卖。之后朱晓东以毕可赔偿20%的违约金或者定金双倍返还为前提，不考虑买案涉房产。一审后房桥公司去房管局重新做了一遍查档，发现毕可2020年1月8日解押,2020年4月又做了一个最高额抵押。朱晓东向一审法院起诉请求：1.要求毕可履行《房屋购买合同》；2.要求毕可承担违约责任20%；3.中介费、评估费应由毕可、房桥公司承担连带责任；4.诉讼费由毕可、房桥公司承担。一审庭审中朱晓东将诉讼请求第一项变更为解除合同收回房款。一审法院认定事实：2019年5月21日，甲方朱晓东与乙方房桥公司签订《洛阳市存量房委托购买协议》，约定甲方委托乙方代其购买坐落于洛阳市伊××区××大道与××交叉口翡翠庄园的房屋，建筑面积281.2平方米（以产权证记载为准），甲方愿意以人民币152万元购买该房屋，该价格不含房屋过户相关费用。甲方委托乙方在2019年5月21日前，以不高于委托价格向该房屋现所有权人购买该房屋。2019年5月21日，卖方毕可（代理人曹伟娜）与买方朱晓东、居间方房桥公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定卖方拟转让坐落于伊滨区开拓大道与白塔路的房产，合同编号为YS04455090，房屋用途是居住，产权性质为住宅，产权登记建筑面积为281.2平方米。卖方房屋现处于抵押状态，卖方于过户前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后十日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。该房产转让总价款为152万元，该转让价款不含税、费。买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于面签当日支付首付款人民币55万元至贷款银行监管账户；预计贷款金额人民币77万元，买卖双方须积极配合。国家规定房屋买卖交易过户时所支付的税、费，经买卖双方协商由买方承担，该房屋配套设施更名费由买方承担。卖方应当于过户日将该房产交付买方。在本合同签订之日起面签解压后11个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，提供居间服务的经纪机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》。买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》十个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续，该不动产登记证由买方领取。买卖双方任何一方在履行本合同第四五六七八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按迟延天数，以该房产转让总价款为基数，按日万分之四向守约方支付违约金。卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的20%违约金的责任。居间方在本合同签订时，向买方收取佣金人民币34900元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。合同约定因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方收取的佣金不予退还。过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金。双方过错，双方承担；单方过错，单方承担。三方其他约定为：此房屋为152万元，合同签订日买方支付定金5万元，此房屋可办理不动产证，约定合同日后5日内买卖居间三方一同办理。拿到领取通知单后，买方支付卖方15万元，然后买方进行面签，通过后卖方解押，然后过户（贷款时房价由152元减为132万元）。商品预售合同预测面积为281.2平方米，不动产证上标注建筑面积误差不大于正负3%，此房屋办理不动产证费用由卖方支付，过户产生的所有税费由买方负责。买方承诺房东办理不动产证时，付给房东10000元，用于支付过户前的物业费，此款不计入房款。另查明，曹伟娜为涉案房屋的实际使用人。2019年5月21日，曹伟娜代毕可收到朱晓东房款定金5万元；2019年5月26日，曹伟娜收到朱晓东房款56977元；2019年8月1日，曹伟娜收到朱晓东房款11万元，其中10万元是房屋定金，1万元是物业费。以上合计216977元。2019年5月21日，房桥公司收到朱晓东中介费34900元；同日，房桥公司收到朱晓东评估费7600元。又查明，朱晓东、案外人曹伟娜与房桥公司三方就本案纠纷的具体过程为：2019年5月21日三方签订了正式的存量房买卖居间合同，在这之前房桥公司提供了居间服务。5月21日到7月21日，毕可办理涉案房屋房产证。5月21日朱晓东支付给曹伟娜5万元，5月26日又转给曹伟娜56977元。在7月21日，毕可到涉案房屋售楼部签订了补充协议，申请办理房产证。8月2日，朱晓东转给曹伟娜11万元。8月2日到9月3日，双方在准备银行面签的资料。在9月3日，进行了第一次银行面签，9月9日进行了第二次面签，9月10日至9月11日，银行评估房屋完毕。在9月11日，因为朱晓东的征信问题，主贷人换为朱晓东爱人，朱晓东为共同还款人。10月1日-10月28日，期间因为过节和银行人员调整，贷款面签到10月28日银行审批通过。10月16日，毕可方再次向房桥公司提出房屋不出售。10月28日到11月12日毕可方找垫资公司进行解押，因为毕可不同意留存身份证，所以没有解押成功。11月30日，毕可又重新找垫资公司，还是因为不留存身份证问题没有解押，还有一个原因是实际房屋所有人不是毕可，所以没有解押成功。12月1日，房桥公司联系毕可，毕可称一直在忙，仍未解押。因为长期不解押，在2020年1月时，朱晓东因为对方长期不解押也提出不要房子，但是要求毕可双倍返还定金。三方一直到3月10日才正式见面，商讨了解押问题和房屋是否继续出售问题，但是三方没有达成一致。3月16日，三方又进行了第二次面谈，同样的问题还是没有谈成。后来房桥公司经过产权调查才知道毕可方是在1月16日完成了解押，但是没有告知朱晓东和房桥公司，因为3月份还与朱晓东和房桥公司谈解押的问题。再后来，毕可方在4月7日又将房子在中国建设银行办理了最高额抵押，抵押人为毕可。以上事实由当事人出具的合同、收据、微信聊天记录、当事人陈述等证据在卷资证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原被告签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》是三方真实意思表示，不违背相关法律法规的强制性规定，对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。朱晓东按约定支付了部分房款并申请了银行贷款，在等待毕可办理房屋解押之后，才能继续履行合同。毕可一直不配合办理房屋解押，在2020年1月16日第一次解押后也未通知朱晓东和房桥公司，并于2020年4月8日就涉案房屋再次进行了抵押，致使合同无法继续履行。因此朱晓东要求解除合同，返还房款，支付违约金的诉讼请求应当予以支持。关于朱晓东要求的违约金，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”。因此朱晓东要求按合同约定的房屋成交价20%支付违约金的诉讼请求，该院酌情予以调整为毕可支付朱晓东违约金20万元。另依据三方签订的合同第十三条第二项规定：因买卖双方过错或违约致买卖双方未能签订存量房买卖合同，居间方收取的佣金不予退还。过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金。依据此合同约定，毕可为合同违约方，应当按照合同约定赔偿朱晓东所支付的中介费34900元和评估费7600元。毕可辩称是朱晓东原因无法办理贷款，不符合事实，造成本案合同无法继续履行的原因是毕可再次将房屋抵押出去，因此朱晓东没有过错，是毕可方违约导致合同不能继续履行，该院对毕可的辩解意见不予采信。房桥公司的辩称意见符合三方的合同约定，该院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除朱晓东与毕可于2019年5月21日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、毕可于判决生效后十日内向朱晓东返还购房款216977元；三、毕可于判决生效后十日内向朱晓东支付违约金200000元；四、毕可于判决生效后十日内向朱晓东支付中介费34900元和评估费7600元；五、驳回朱晓东其他诉讼请求。如未按法律规定在指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2278元，保全费1604元，由毕可承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。毕可提供如下证据：证据一，微信截图五页。证据二，录音一份。共同证明2月朱晓东已经通知我们他不要这个房子了，要求退款，并且当时朱晓东给我打电话说他没有钱买了，要求退款和赔偿。朱晓东质证认为，对证据一的真实性有异议，对证据二的真实性无异议，对证明方向有异议。朱晓东已经交完买房子的首付款，不存在是否有钱买这套房子。房桥公司质证认为，微信记录无法看到毕可明确告知房桥公司。房桥公司所有的中介手续都已办理完毕，现在银行贷款还在有效期内。只要毕可进行解押，房桥公司随时可以出网签过户，前后时间不会超过半个月。因为毕可又在4月份进行了一次抵押，所以导致现在无法过户。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定，依据诚实信用原则严格履行自己的义务。关于毕可是否应承担违约责任的问题，因双方案涉买卖及居间服务合同中约定房款的支付方式为“买方以按揭贷款方式付款”，且未对办理银行面签等贷款手续的具体时间作出明确约定，毕可于2019年10月25日向房桥公司以买方贷款多次被拒、房价上涨、损失巨大为由要求解除上述合同，即以自己的行为明确表示不再履行合同，一审法院结合毕可在庭审认可的要求补交房款及将房屋解压后又进行抵押的事实及双方微信聊天记录等证据综合认定毕可在履行案涉合同义务行为的过程中存在违约行为，并参照双方在合同中约定的违约金数额，对毕可的违约责任予以认定并无不妥。毕可有关因朱晓东的过错导致本案合同无法继续履行，其不应承担违约责任的上诉请求依据不足，本院对此不予支持。综上所述，毕可的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8192元，由上诉人毕可负担。本判决为终审判决。审判员  付爱丽二〇二〇年九月十九日法官助理傅艺林书记员杨伯钊