山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民初400号 原告：山西建投资集团有限公司。住所地：山西省太原市迎泽区新建路**。 法定代表人：孙波，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：柴方，山西衡霄律师事务所律师。 被告：张永强，男，1987年7月28日生，汉族，上海市长宁区香花桥路******居民。 委托诉讼代理人：张翠萍，女，1963年4月4日出生，汉族，现住盐湖区。系张永强姑妈。 被告：山西运城金兆房地产开发有限公司。住所地：运城市解放南路南市场西巷**。 法定代表人：张保枝，系该公司董事长。 原告山西建投资集团有限公司（以下简称山西建投）与被告张永强、山西运城金兆房地产开发有限公司（以下简称金兆公司）执行异议之诉一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西建投的委托诉讼代理人柴方，被告张永强的委托诉讼代理人张翠萍到庭参加诉讼。被告金兆公司经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告山西建投向本院提出诉讼请求：一、准许执行登记在被告山西运城金兆房地产开发有限公司名下的运城市××街金××大厦××、××房产；二、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告金兆公司建设工程施工合同纠纷一案，运城市中级人民法院在执行山西省高级人民法院（2014）晋民终字第229号生效民事判决过程中，于2015年11月18日作出（2015）运中执字第217-1号执行裁定：冻结、扣划（扣留、提取）金兆公司的存款（到期、预期收益）300万元或查封、扣押其相当数额的财产。2018年11月8日运城市中级人民法院向运城市不动产登记中心送达了（2015）运中执字第217号协助执行通知书，要求协助查封被告金兆公司名下的位于运城市××街金××大厦××套商品房，包括被告张永强所提异议的金兆大厦第20层2001、2002号房产。2019年8月5日，被告张永强对执行标的提出书面异议，运城市中级人民法院于2019年9月25日作出（2019）晋08执异105号执行裁定：中止对位于运城市××街金××大厦××、××房产的执行，原告不服。涉案金兆大厦第20层2001、2002号商品房现仍登记在被告金兆公司名下，被告虽前提交《商品房买卖合同》、金兆公司出具的收款收据等，但未提供付款凭证或者银行流水记录，不足以证实其真正实际交付了购房款、交清了全部购房款，更不能证明其与被告金兆公司之间存在真实的房屋买卖合同关系；且就本案而言，被告张永强对2001、2002号房产均提出执行异议，表述其购买了两套房屋，加之其现住址上海市长宁区××桥路××室，显然涉案房产不属于被告用于居住且为唯一住房的情形。另，被告张永强对所述购买房屋已经11年之久，但仍未办理过户登记手续，对此其不存在过错未提供证据支持。被告张永强现有证据显然不享有足以排除强制执行的民事权益。为维护原告合法权益，特具状起诉，望人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告张永强答辩称：一、山西运城金兆房地产开发有限公司与被告张永强之间的买卖协议合法有效。本案房屋买卖双方意思表示真实，内容合法，符合《中华人民共和国合同法》的规定，并且亦受我国物权法的保护。2008年2月19日金兆公司与张永强之间签订了2001、2002号房的《商品房买卖合同》，合同总价款711427元，被告张永强先后7次向金兆公司交款共计735101元，全部款额支付，金兆公司已交付张永强，张永强占有并实际使用。因此，被告张永强基于合同实际占有并取得该房屋物权的权益应予保护。相反，2015年11月18日（2015）运中执字第217-1号执行裁定在后长达7年之久。二、本案买卖房屋产权未登记，被告张永强不存在过错。未对原告构成影响，而原告不是物权登记制度设立的旨在保护的善意第三人。原告的行为是存在过错的。首先，本案买卖关系缔结于2008年2月19日，遂后，本案房屋已转移至被告张永强实际占有使用，本案原告于2014年向法院提起债权诉讼。本案房屋买卖及转移占有发生在前，原告提起诉讼在后。房屋买卖过程中，亦不存在抵押及司法冻结等法律瑕疵，并且买卖双方未办理过户手续是因原告明知的山西建筑工程集团总公司等非被告原因所致。且该小区内多个业主均存在未办理过户的情形，也间接证明不是被告自身原因过错。因此，被告张永强不存在过错，原告却并非物权登记制度保护的善意第三人，特别是原告主张工程款的生效法律文书在2014年，而在2008年2月19日被告签订《商品房买卖合同》之后。并且原告通过其法律文书明知是因山西建筑工程总公司未协助金兆公司进行工程验收等原因所致，却提出异议。显然，原告的该行为是一项恶意行为。因此，原告不是物权登记制度的设立旨在保护的善意第三人，其权利不应受保护，至少被告房屋买卖未对原告构成影响。三、原告的债权不应对抗被告张永强的物权期待权。被告张永强的物权期待权从权利性质上虽非物权，但由于其正在接近物权，对其保护的前提和基础也是其未来将过渡为物权，即被告张永强有权将来取得案涉房产的物权，阻止该权利成为完整所有权的因素仅过户登记。且未过户登记并非被告张永强的原因。相反，原告主张的是金钱债权，并不指向特定的房屋。诉争房屋只是作为金兆公司责任财产成为原告的债权。物权请求权优先于债权请求权，原告的债权不应对抗被告张永强的物权期待权。四、被告张永强作为一般买受人，依法应适用《异议复议规定》第28条的保护，毋庸置疑。首先，被告张永强是作为一般买受人，购买的是符合法定保护条件的未过户不动产，而不是作为消费者买受人，故根据《异议复议规定》第28条依法对被告张永强进行保护，而不应按第29条规定适用法律。综上所述，被告张永强在人民法院查封案涉房产前，已付清了全部购房款，且已经实际、合法占有该不动产，也未对原告构成影响，只是因为买受人自身以外的原因，未能办理过户登记手续。故依法应保护其物权期待权。 举证期限内，原告向本院提交以下证据： 第一组证据。 1、2012年11月19日（2012）运中商初字第59号民事裁定书。 2、2015年11月18日（2015）运中执字第212-1号执行裁定书。 3、2015年11月18日（2015）运中执字第217号协助执行通知书。 4、2018年11月18日（2015）运中执第217号协助执行通知书。 5、2019年6月5日运城市不动产登记中心查询单。 证明目的：自2012年原告起诉被告山西运城金兆房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案时，对涉案运城市××街金××大厦××、××房产进行了保全查封。判决生效后强制执行期间，运城市中级人民法院对涉案房屋进行了两次续查封，涉案房产至今一直登记在被告山西运城金兆房地产开发有限公司名下，属金兆公司所有，并非被告张永强所有，原告有权强制执行被告金兆公司的财产。 第二组证据 2018年11月8日运城市中级人民法院续查封涉案房屋的现场照片。 证明运城市中级人民法院2018年11月8日进行续查封时，对涉案房产的现状进行了勘察，涉案房产并非用于居住，而是用于出租营利。 被告张永强的质证意见为：对这些判决我不清楚，我们是住了几年后，后面是给亲戚住。我们只清楚2018年11月18日（2015）运中执第217号协助执行通知书。原告拍照片的时候我们也不知道。 被告张永强向本院提交以下证据： 1、购房合同一份2001、2002房屋。证明内容：双方正式存在买卖合同关系。证明目的：买卖合同。 2、购房交款收据。证据内容：我方已支付的房款收据。证明目的：我方全部履行了合同，且支付了房款。 3、电梯改造、物业管理费用收据。 证据内容：我方已占有并使用该房产，且履行承担电梯改造、物业管理费用。证明目的：涉案房屋我方已占有，实际使用。 4、（2019）晋08执异105号裁定书。中止金兆大厦对第20层2001、2002号房产的执行。证明目的：该房屋实际产权归于张永强。 经审理查明：原告与被告金兆公司建设工程施工合同纠纷一案，本院在执行山西省高级人民法院（2014）晋民终字第229号生效民事判决过程中，于2015年11月18日作出（2015）运中执字第217-1号执行裁定：冻结、扣划（扣留、提取）金兆公司的存款（到期、预期收益）300万元或查封、扣押其相当数额的财产。2018年11月8日本院向运城市不动产登记中心送达了（2015）运中执字第217号协助执行通知书，要求协助查封被告金兆公司名下的位于运城市××街金××大厦××—××、××层××、××套商品房，其中包括被告张永强所提异议的金兆大厦第20层2001、2002号房产。2019年8月5日，被告张永强以其于2008年2月19日与金兆公司签订了2001、2002号房《商品房买卖合同》，已向金兆公司交清全部购房款并承担从涉案房屋交付至今的水、电、物业管理等费用为由，对执行标的提出书面异议，本院于2019年9月25日作出（2019）晋08执异105号执行裁定：中止对位于运城市××街金××大厦××、××房产的执行。原告山西建投不服，向本院提起执行异议之诉。 本院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十”。本案中，被告张永强为证实其向被告金兆公司购买案涉房屋并已全部交纳购房款，提交了《商品房买卖合同》以及收款收据，但未能提供转账凭证等能够证实其交纳购房款的相关证据，故被告张永强仅凭收款收据尚不足以证实其已向被告金兆公司付清全部购房款。被告张永强对购买案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋亦未提供证据予以支持。综上，被告张永强因未提供充分证据证实其就案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，故对原告山西建投的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，判决如下： 准许执行登记在被告山西运城金兆房地产开发有限公司名下的位于运城市红旗街金兆大厦第20层2001、2002号房产。 案件受理费10914元，由被告张永强与被告山西运城金兆房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇二〇年九月三十日 书记员  李 娜