河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初4428号原告：常雅静，女，1984年10月9日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：何丽芳，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张舒，河南国银律师事务所律师。被告：刘飞龙，男，1974年11月8日出生，汉族，住深圳市南山区。委托诉讼代理人：朱晓奇，河南广奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡泊，河南广奥律师事务所律师。被告：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地：郑州市金水区金水路****楼****，统一社会信用代码91410105058781671F。法定代表人：郭海军，公司总经理。委托诉讼代理人：王文正，公司员工。原告常雅静与被告刘飞龙、郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称正天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常雅静委托诉讼代理人何丽芳、张舒，被告刘飞龙委托诉讼代理人朱晓奇，被告正天公司委托诉讼代理人王文正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常雅静向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘飞龙、正天公司共同退还原告定金4万元；2.判令正天公司退还原告居间及过户服务费6万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因子女上学需求欲在郑州购买二手学区房一套。经房屋中介正天公司介绍称,位于郑开大道（中××）北的理想国一期别墅一套，如系理想国小区业主,将无条件享有该小区小学、初中学位名额。正天公司人员带领原告实地看房时,承诺小区学位可以保障,且保证房屋门前马路系理想国小区内部道路,将来入住后不会有噪音。2020年5月24日,正天公司安排原告及被告刘飞龙见面签署房屋买卖合同,二被告共同承诺关于小区学位保障及房屋门前道路属于内部道路。同时,正天公司称案涉房屋可采取变更房屋购买人方式操作该次买卖事宜,可使买卖双方最大限度规避二手房屋交易税费。当日三方签署《房屋买卖合同》,约定房屋总价601万元。约定协议签署日交定金24万元及房屋居间服务费用6万元给正天公司,总房价余款于2020年6月24日前一次性交清。由于正天公司提供的格式合同未约定关于原告主要诉求的“学位条款”及“门前道路属于内部道路条款”，二被告同意原告先支付10万元给正天公司代管,剩余20万元待原告自行打探清楚后再行支付。后原告自行前往理想国售楼部问询,被告知该小区学位属于附成绩要求条件的学位,案涉房屋门前道路属于市政道路。之后原告一直找二被告交涉,二被告坚持口头保证上述承诺,但拒绝将该承诺写进正式《商品房买卖合同》内。三方僵持至2020年6月24日,被告刘飞龙通知原告要加价6万元，才能继续履行该买卖协议,2020年6月26日,中介通知原告该房屋已经高价转售他人,与原告不再继续交易。原告认为,本案二被告对原告购买房屋主要关注的学位问题及房屋门前道路是否存有噪音问题的承诺与事实不符,属于虚假承诺,构成误导。被告刘飞龙为逃避二手房交易税费,在正天公司协助下签订本案合同,违反国家税收利益,本案合同应属无效。二被告基于本案合同收取的费用,应予返还。原告为维护合法权益,故依法起诉,请求法院判如所请。被告刘飞龙辩称：1、原告陈述理由缺乏相关依据且与事实不符。原告经本案另一被告的介绍与刘飞龙签订购房合同。在合同签订之前,原告作为购买方有义务对涉案房屋的情况进行了解。在合同签订时,原告基于购房目的和对涉案房屋的了解,有权对合同内容进行特别约定。但是,合同中并未出现“学位和道路”的相关约定。所以刘飞龙有理由相信,原告作为完全民事行为能力人,合同约定内容是原告的真实意思表示,原告对自己订立合同的行为不存在误解。根据合同约定,原告支付的全部30万定金均由正天公司保管,刘飞龙从合同签订至今并未收到任何款项,也不存在违约情况。原告要求刘飞龙退还定金缺少法律及事实依据。2、原告诉讼陈述涉及对刘飞龙的诽谤。涉案房屋为郑州普罗房地产开发有限公司开发出售的商品房,刘飞龙通过一次性付款方式向开发商支付了房款,但是还未办理不动产产权登记,根据《不动产登记暂行条例》及房地产行业惯例,刘飞龙有权将房屋更名,作为“一手房”另行出售。原告迟延付款违约在先,刘飞龙通知原告及正天公司解除合同,并要求按合同约定没收定金,原告一直拒绝支付。本案的起因是原告迟延付款导致,现在原告不仅拒绝遵守合同约定,还在毫无事实依据的基础上诽谤刘飞龙虚假承诺、逃避税款、行贿。刘飞龙认为,原告的诉讼主张已经严重损害了其名誉权，构成对答辩人的诽谤。3、房屋买卖合同有效,原告应当按照约定向刘飞龙支付定金数额的款项作为赔偿。原告在诉状中认可了合同有效且已经履行的事实,但却回避了合同已经因原告迟延付款而解除。根据合同约定,原告应当在2020年6月24日之前付清全款,但原告在刘飞龙的多次催要下至今没有付款,甚至连定金也没有足额支付,刘飞龙无奈之下已经向原告及正天公司发送了解除合同通知书,并要求按照合同约定支付定金数额的款项作为违约赔偿。综上所述,原告的请求没有事实和法律依据,应予驳回。被告正天公司辩称：被告正天公司履行了居间服务，进行了多次带看，中介费6万元不应予以返还，原告与被告刘飞龙之间的纠纷由法院依法裁判。本院经审理查明：被告刘飞龙购买由郑州普罗房地产开发有限公司开发的案涉房屋，并提交郑州普罗房地产开发有限公司于2019年10月28日向其出具的《收据》一份，主要载明：付款方为刘飞龙，项目楼号为理想国一期西2苑（别墅）2号楼201，面积为294.51平方米，金额为4903592元，款项性质为房款，备注：更名。2020年5月24日，刘飞龙、常雅静、正天公司签订《房屋买卖合同》，主要内容：“出卖人为刘飞龙、买受人为常雅静、居间人为正天公司。刘飞龙自愿将坐落于理想国一期2苑（别墅）2号楼201，建筑面积294.51平方米，所有权人为刘飞龙的房屋出售给常雅静。常雅静对该房屋状况已充分了解并自愿购买。刘飞龙与常雅静双方协商确定该房屋的实际成交价格为601万元。正天公司居间服务费为6万元，由常雅静承担。常雅静应于签约时支付合同定金、居间服务费、过户服务费共计30万元整，其中居间服务费和过户服务费6万元，余额24万元作为定金由正天公司代为保管，作为常雅静履行合同诚意的担保。计算支付房款时，该定金冲抵相应房款并转为物业交割保证金，在买卖双方物业交割完毕后由正天公司转付给刘飞龙。常雅静以一次性付款的方式向刘飞龙支付房款。刘飞龙保证房屋权属真实有效，没有产权纠纷，未被限制转让；常雅静保证具备相应购房能力，按约足额、及时支付房款；各方有上述违约行为，或任一方擅自违约拒绝协助办理网签、监管、过户等手续导致交易失败的，均视为该方违约，应向守约方支付总房款的10%作为违约金，实际损失大于该违约金的，可另行主张，且正天公司收取的居间服务费不再退还，守约方所受该项损失由其直接向违约方主张赔偿。常雅静逾期付款的，自逾期日按应付款项的日万分之四支付违约金至实际付款日止，逾期超过60日，刘飞龙有权解除合同。刘飞龙、常雅静、正天公司另做特别约定，其他条款与本条不一致的，以本条约定为准：1、刘飞龙承诺理想国一期西2苑（别墅）2号楼201房屋无抵押、无欠款，房屋能直接网签到常雅静名下；2、常雅静承诺6月24日之前付清全款，如未付清，30万定金不予返还；3、若刘飞龙违约此房屋不卖给常雅静，刘飞龙双倍返还定金60万元整给常雅静；4、若常雅静未能付清全款，30万元定金扣除中介费6万元之后，剩余全部返还刘飞龙。”合同签订当日，常雅静将居间服务费6万元和购房定金4万元支付给正天公司。后常雅静以案涉房屋学位的实际就学条件、房屋门前道路性质，与刘飞龙、正天公司向常雅静作出的承诺不符致使其购房目的落空为由，拒绝按合同约定支付全部购房款，并要求刘飞龙、正天公司返还已支付的购房定金和居间服务费。本院认为，刘飞龙、常雅静、正天公司签订的《房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性、禁止性规定，系有效合同，当事人均应依约履行各自的合同义务。刘飞龙在签订合同时未取得案涉房屋的所有权，系将其已取得的具有债权性质的房屋购买权、缔约权转让给常雅静，双方存在房屋购买权转让合同关系。现常雅静以刘飞龙、正天公司违反承诺为由拒绝履行合同义务，依据常雅静提交的证据，既不能证明刘飞龙、正天公司有关学区条件及道路情况的描述与常雅静主张的承诺内容一致，亦不能证明刘飞龙、正天公司有将案涉房屋的相关情况描述作为合同承诺与保证条款的意思表示，且就学条件、道路性质涉及公共管理政策，刘飞龙、正天公司对此作出承诺与常理不符，常雅静既将学区条件和道路情况作为案涉合同目的，则在房产交易时应尽更为审慎的注意义务，实地了解案涉房产的相关情况，将合同目的予以披露并列入合同条款，明确双方的权利义务内容，在案涉合同约定“常雅静对该房屋状况已充分了解并自愿购买”的情形下，常雅静应承担相应的不利后果，故常雅静在未能举证证明刘飞龙、正天公司违约在先的情况下，拒不履行支付房款的合同义务构成违约，应承担相应的违约责任。依据合同约定常雅静未于2020年6月24日之前付清全款的，定金不予返还，现常雅静仍拒不履行支付房款的合同义务，故常雅静要求返还4万元购房定金的诉请，于法无据，本院不予支持。关于6万元居间服务费，刘飞龙、常雅静均无继续履行合同的意愿，正天公司作为居间方促成案涉合同签订，履行了部分居间义务，但其作为提供专业有偿服务的中介机构，未在精准了解委托方需求后协助其充分了解就学条件和道路情况并对交易风险作出充分提示，在委托方存在理解偏差时未及时给予提醒和说明，且案涉交易未完成、正天公司未提供全部居间服务，本院酌定由正天公司返还常雅静居间服务费3万元。常雅静提出的刘飞龙一房二卖、恶意加价致使合同目的无法实现的主张，证据不足，理由不当，本院不予认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告郑州市正天房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告常雅静居间服务费3万元；二、驳回原告常雅静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告常雅静负担805元，由被告郑州市正天房地产经纪有限公司负担345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，同时将交费凭证交本院查验。审判员  吕瑞强二〇二〇年九月十日书记员  蔡贝贝