福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0524民初1994号 原告：福建省安溪旺鑫置业有限公司，住所地福建省泉州市安溪县城厢镇二环北路****楼**。统一社会信用代码：91350524099251968E。 法定代表人：苏建忠，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴正仁，福建臻晟律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建臻晟律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：吴艺龙，女，1989年1月16日出生，汉族，住福建省安溪县。 第三人：中国银行股份有限公司安溪支行，住所，住所地福建省安溪县凤城镇民主路**金龙现代广场********商业裙楼**社会信用代码：91350524856354498D。 负责人：吴友添，任该行行长。 委托诉讼代理人：黄火定，系该行员工。代理权限：特别授权。 原告福建省安溪旺鑫置业有限公司（以下简称：旺鑫置业公司）与被告吴艺龙、第三人中国银行股份有限公司安溪支行（以下简称中国银行安溪支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旺鑫置业公司的委托诉讼代理人吴正仁、陈丽萍、第三人中国银行安溪支行的委托诉讼代理人黄火定到庭参加诉讼，被告吴艺龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旺鑫置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除旺鑫置业公司与吴艺龙于2018年3月20日签订的编号为201803200045的《商品房买卖合同》。2.吴艺龙协助旺鑫置业公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续。3.吴艺龙立即向旺鑫置业公司偿还被中国银行安溪支行划扣的按揭贷款本息合计17,873.64元(该款项暂计至2019年3月26日，后续增加金额以中国银行安溪支行实际扣款为准)。4.吴艺龙立即向旺鑫置业公司支付违约金170,662.8元(按照合同约定以总房价款853,314元的20%计算)。5.确认合同解除后旺鑫置业公司有权将其收取的购房款直接支付给中国银行安溪支行，用以清偿吴艺龙尚欠中国银行安溪支行的按揭贷款本金及利息(具体金额以中国银行股份有限公司安溪支行出具的结算金额为准)。6.本案诉讼费用由吴艺龙承担。庭审中，旺鑫置业公司向本院明确上述第三项诉讼请求为：吴艺龙立即向旺鑫置业公司偿还被中国银行安溪支行划扣的按揭贷款本息合计17,873.64元(该款项暂计至2020年3月26日，后续增加金额以中国银行安溪支行实际扣款为准)，原诉讼请求中的“2019年3月26日”系笔误。事实和理由：2018年3月20日，旺鑫置业公司与吴艺龙签订了编号为201803200045的《商品房买卖合同》，购买旺鑫置业公司开发的位于安溪县城厢镇二环北路1188号裕福明珠11号楼2401号商品房，房屋总价为853,314元。为此，吴艺龙向中国银行安溪支行申请按揭贷款680,000元，旺鑫置业公司为吴艺龙提供阶段性担保。现因吴艺龙逾期偿还按揭贷款达三个月，截止2020年3月26日，中国银行安溪支行已从旺鑫置业公司处划扣按揭贷款本息等共计17,873.64元。根据双方所签《商品房买卖合同》附件四第二条第5款第(1)项关于按揭担保约定：“买受人在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行按揭贷款前，连续三个月或者累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息及出卖人损失(包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等)，否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人所交房款应扣除买受人应缴的银行贷款本息及出卖人因此发生的损失，并按合同总房款20%向出卖人支付违约金；出卖人进行上述扣除后，若有剩余，余款不计利息，由出卖人一次性退还给买受人，该商品房的一切权属归出卖人所有。”旺鑫置业公司曾多次通知催告吴艺龙履行按揭还款义务，旺鑫置业公司亦委托律师向吴艺龙发送《律师函》，但吴艺龙拒绝偿还旺鑫置业公司被中国银行安溪支行划扣按揭贷款本息。 吴艺龙未作答辩，也未提交任何书面证据。 中国银行安溪支行答辩称，由于吴艺龙未能按期偿还贷款，中国银行安溪支行根据借款合同约定于2020年3月26日从旺鑫置业公司处划扣吴艺龙未付的三个月按揭贷款本息合计17,873.64元。吴艺龙自2020年3月27日起也未依约偿还贷款本息，至本案庭审结束亦未再偿还任何款项。庭审中，中国银行安溪支行还表示，其对旺鑫置业公司关于解除合同的主张没有异议，但旺鑫置业公司应代吴艺龙归还全部贷款本息，同时关于旺鑫置业公司代吴艺龙支付的尚欠贷款本息，其与旺鑫置业公司另案处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。到庭当事人无异议的吴艺龙身份证复印件、中国银行安溪支行企业登记信息复印件、商品房预售许可证复印件、商品房买卖合同登记备案申请表和《商品房买卖合同》及补充协议、相关附件复印件、《个人一手住房贷款合同》及相关附件复印件、中国银行个人贷款还款单复印件、预告登记证复印件、《律师函》复印件、邮政EMS快递签收回单复印件、贷款账户查询打印件及贷款已还款明细清单打印件、个人客户交易明细打印件、逾期未还款查询单等证据，经审查来源合法，内容真实、客观，与本案事实相关联，符合证据采信条件，本院予以确认并在卷佐证。吴艺龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证的权利。 本院经审理查明：2018年3月20日，旺鑫置业公司与吴艺龙签订一份编号为201803200045的《商品房买卖合同》(含《补充协议》及相关附件；以下统称“买卖合同”)，双方约定：吴艺龙向旺鑫置业公司购买址在泉州市安溪县城厢镇二环北路裕福明珠11号楼2401号商品房，房屋建筑面积为110.29㎡，房屋单价为7,737元/㎡，总价款为853,314元，吴艺龙应于2018年3月20日前支付首期购房款173,314元，余款680,000元以贷款方式申请贷款支付等。上述合同签订后，吴艺龙依约支付购房款173,314元，并于2018年6月22日作为借款人就上述余款680,000元向中国银行安溪支行办理等额本息法还款方式的按揭贷款，同时由旺鑫置业公司作为保证人对上述贷款提供阶段性保证，三方签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2018年借字GRAFC2018010018号）。上述借款合同签订后，中国银行安溪支行依约将上述贷款680,000元划入旺鑫置业公司账户；旺鑫置业公司就案涉房产到安溪县房产交易管理所办理备案登记。嗣后，因吴艺龙连续3个月未能按照上述借款合同约定如期足额偿还借款本息，导致旺鑫置业公司被中国银行安溪支行依上述借款合同约定追究保证责任，于2020年3月26日被划扣款项17,873.64元代其偿还贷款本息，后旺鑫置业公司以书面形式通知吴艺龙应在收到《律师函》之日起15日内偿还旺鑫置业公司被中国银行安溪支行划扣款项，但截至旺鑫置业公司起诉、本院依法通知其应诉，吴艺龙至今未能履行上述付款义务，且自2020年3月27日起亦未再依约偿还中国银行安溪支行借款本息。吴艺龙与旺鑫置业公司签订的买卖合同的附件四第二条中在“按揭担保及保管”项下约定“买受人在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行按揭贷款前，连续三个月或者累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息及出卖人损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），否则出卖人有权解除合同。……” 另查，涉案房产至今未交付给吴艺龙使用，也未办理权属证书；庭审中，旺鑫置业公司与中国银行安溪支行均向本院表示另案处理旺鑫置业公司代吴艺龙支付的借款本息。 本院认为，旺鑫置业公司与吴艺龙签订的《商品房买卖合同》（编号：201803200045）及相关附件等，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。双方应依法按合同约定全面履行各自的义务。首先，吴艺龙虽支付了部分购房款并就其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按照贷款合同约定如期偿还按揭贷款，导致旺鑫置业公司被追究阶段性保证责任，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》及相关附件的约定，现旺鑫置业公司诉求解除双方于2018年3月20日签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。其次，根据《合同法》等相关法律规定的附随义务及双方合同约定，上述合同解除后，吴艺龙应配合旺鑫置业公司办理址在泉州市安溪县城厢镇二环北路裕福明珠11号楼2401号商品房《商品房买卖合同》的备案登记和预告登记的注销手续。故旺鑫置业公司诉求吴艺龙办理上述案涉房产的《商品房买卖合同》备案登记及预告登记的注销手续，于法有据，本院予以支持。再次，旺鑫置业公司诉求的违约金问题。旺鑫置业公司与吴艺龙虽在合同中明确约定，若吴艺龙因为连续三个月或者累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致旺鑫置业公司履行了担保义务，又未能在接到旺鑫置业公司通知之日起15日内偿还代垫的借款本息及损失的，出卖人有权解除合同，合同解除后，买受人所交房款应按合同总房款20%向旺鑫置业公司支付违约金，但因旺鑫置业公司未能就吴艺龙违约所造成的实际损失提供证据加以证明，本着违约金救济原理，兼从公平、诚实信用原则考虑，为确保不损害各方当事人的合法权益，本院根据《合同法》第一百一十四条的规定酌定违约金为合同总房款853,314元×8%=68,265.12元予以支持。最后，合同解除后，吴艺龙已付购房款及旺鑫置业公司代垫借款本息如何处理问题。鉴于吴艺龙未到案参加诉讼，同时旺鑫置业公司、中国银行安溪支行庭审中均表示代垫借款本息问题另案处理，本院综合考虑后认为不宜在本案作出处理，各方当事人可根据相应法律关系另案主张各自权利。吴艺龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，旺鑫置业公司诉讼请求中合法有据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除福建省安溪旺鑫置业有限公司与吴艺龙于2018年3月20日签订的编号为201803200045的《商品房买卖合同》。 二、吴艺龙应于本判决生效之日起十日内协助福建省安溪旺鑫置业有限公司办理址在泉州市安溪县城厢镇二环北路裕福明珠11号楼2401号商品房的《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的注销手续。 三、吴艺龙应在合同解除之日起十五日内支付给福建省安溪旺鑫置业有限公司违约金68,265.12元。 四、驳回福建省安溪旺鑫置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,176元，减半收取计7,088元，由吴艺龙负担6,508元，由福建省安溪旺鑫置业有限公司负担580元，福建省安溪旺鑫置业有限公司多预交的11,753元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  谢晓凤 二〇二〇年九月十七日 书记员  苏志远 附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…… 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。