湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1453号原告：常金文，女，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：涂建安，男，住长沙市天心区，与原告常金文系夫妻关系，代理权限为特别授权。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告常金文与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告常金文的委托诉讼代理人涂建安，被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常金文向本院提出诉讼请求：1．判决被告返还原告从被告处购买的张家界大成山水国际大酒店第5层×号房的房屋转让回购款238704元；2．判决被告支付拖欠原告的×号酒店客房租金及装修折旧款87306元；3．判决被告支付给原告×号房《房屋租赁合同》约定的未付租金违约金：【39784－8174（已付部分）】＊3%＝948元，《房屋委托装修合同》约定的未付装修折旧款违约金：13924.4＊4（年）＊1%＝557元，房屋转让回购违约金238704＊0.5%＝1193元；4．判决被告将×号房的租金及装修折旧款按合同约定的23870元／年，支付至转让回购款偿清之日止；5．判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年5月28日原告和共有人徐某一起与被告签订了《商品房买卖合同》、《房屋委托装修合同》和《房屋租赁合同》，其中原告占房屋份额的40%。依据合同约定，原告购买被告开发的位于张家界市永定区房屋，上述房屋依法取得了预售所需的全套审批文件。合同签订后，原告向被告支付了合同约定的×号房的购房款99460元、装修款139244元，二项合计238704元，原、被告双方在《房屋委托装修合同》和《房屋租赁合同》中约定，原告购买的酒店客房实际是作为被告的一种融资借款，原告从购买客房之日起就将所购买的酒店客房返租给被告经营，被告按年付装修折旧款和租金给原告，并约定，第一、二年按购房款和委托装修款总额的15%支付装修折旧款和租金给原告，即每年支付35806元给原告，第三至五年的装修折旧款和租金按购房款和委托装修款总价的10%，即每年应支付23870元给原告，《房屋租赁合同》第六条第2、3款约定，租赁满3至5年后原告再将酒店客房按房屋原始总价即购房款和装修款之和转让给被告，且被告须无条件接受转让。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第六条第4、5款约定，违约方应向守约方支付该房屋总价值0.5%的违约金；《房屋租赁合同》第十条第3款约定，如逾期三个月乙方未向甲方支付租赁收益，则乙方应另向甲方支付违约期内应支付租金的3%作为违约金；《房屋委托装修合同》第九条第3款约定，如逾期三个月乙方未向甲方返还委托装修折旧款，乙方应向甲方支付违约期内应付装修折旧款的1%作为违约金。现被告仅正常支付了二年的装修折旧款和房屋租金后，就单方面违约，只断断续续的自行将房屋租金标准降低至2%付过几次，装修折旧款拖欠了四年多分文未付，原告曾多次找被告协商要求履行合同，被告都拒不履行，现被告仍在占用原告购买的酒店客房正常经营，却拒不按合同支付装修折旧款和租金给原告，也不按《房屋租赁合同》约定，将到期须转让回购的酒店客房回购回去，为维护自身的合法权益原告特具状向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司共同答辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：一、租金支付情况。1．回购款不应计算违约金，原告与被告张家界大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告并未向被告提出回购请求，且原告将所购房屋一直租赁给被告张家界大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，且在《投资经营合同》约定的投资期限内，被告并未拖欠原告投资收益，被告张家界山水置业公司不存在回购违约，不应当计算回购违约金。2．2014年5月28日起至2020年5月27日止，被告已向原告支付79785.2元。3．且被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。4．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；并请求原告放弃违约金。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准。2．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于2020年7月6日解除，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》亦于2020年7月6日解除。1．本案尚未达到原告有权要求回购的条件，故此时无权要求回购。双方签订的《房屋租赁合同》第六条第四款规定：甲方（原告）向乙方（大成山水酒店）提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，乙方在收到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完毕相关转让手续，甲方须配合乙方办理转让手续。该房屋转让手续办妥之日乙方须一次性将转让款支付给甲方。本案，原告没有提前90个工作日向被告提出转让申请，也没有办妥房屋转让手续，不符合双方约定的房屋转让条件。故原告该项诉讼请求依法不应当得到支持。2．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。3．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。4．原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与张家界山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为张家界山水置业公司，而不再是原告，其有义务协助张家界山水置业公司办理退房手续。《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》因原告不具有房屋所有权而终止。若本案法院支持了原告527房房屋回购的诉讼请求，则该房的租金及装修折旧款等均不应当继续计算。房屋一旦被回购，则原告不再是房屋所有权人，无权再将房屋租赁给他人使用，无权获得租金及装修折旧款。四、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。且担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的案件事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院可以确认如下案件法律事实：2014年5月28日，原告常金文与案外人徐某共同购买了张家界大成山水国际大酒店山水座第5层×号房屋，建筑面积49.73平方米，原告所占份额40%，并于当日将所占份额的购房款99460元全额付清。同日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，并于当日向被告张家界大成酒店公司付清装修款139244元。两份合同约定履行期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，被告张家界大成酒店公司在第一年、第二年按年向原告支付租金14919元和返还委托装修改造折旧款20886.6元，第三年、第四年、第五年按年向原告支付租金9946元和返还委托装修改造折旧款13924.4元，并自合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，将当年应付的租金和委托装修改造折旧款一次性划拨入原告指定的银行账户。被告张家界大成酒店公司逾期3个月未支付，应支付违约期内应付租金的3%和委托装修改造折旧款的1%作为违约金。租赁期满5年后，原告有权按该房屋原始总价值（即购房价和装修款总和）转让给被告张家界大成酒店公司，被告张家界大成酒店公司必须接受。原告向被告张家界大成酒店公司提出转让该物业，须提前90个工作日提出书面申请，被告张家界大成酒店公司在接到书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，原告须配合办理转让手续，被告张家界大成酒店公司在该房屋转让手续办妥之日一次性将转让款支付给原告。任何一方若逾期60天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金。被告张家界山水置业公司以其不销售负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物为租赁收益和委托装修改造折旧款提供连带担保。被告张家界大成酒店公司自2016年5月28日起未按时足额支付租金和委托装修改造折旧款，截至2020年5月27日止，已付租金和委托装修改造折旧款共计8174元，尚欠87307.6元，应付租金违约金1194元（9946元×4年×3%）和委托装修改造折旧款违约金557元（13924.4元×4年×1%）。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《回购申请》等证据证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。1．关于原告要求被告支付房屋回购款238704元的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定租赁期满五年后，原告有权按涉案房屋原始总价值转让给被告张家界大成酒店公司，被告张家界大成酒店公司须接受转让。现房屋租赁期限已满五年，被告张家界山水置业公司应依约履行回购义务，故原告常金文要求被告张家界山水置业公司支付房屋回购款238704元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2．关于原告要求被告支付欠付租金和委托装修改造折旧款87306元，以及要求被告按合同约定23870元／年支付租金和委托装修改造折旧款至回购款清偿之日止的问题。合同到期后，原、被告双方虽未重新签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，被告张家界大成酒店公司亦未履行回购义务，应向原告支付租金及委托装修改造折旧款。被告张家界大成酒店公司自2016年5月28日起未按时足额支付租金和委托装修改造折旧款，已构成违约，应依法承担继续履行或赔偿损失的违约责任，故原告常金文要求被告张家界大成酒店公司支付下欠的租金和委托装修改造折旧款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告张家界大成酒店公司答辩称因出现××疫情不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月租金829元（9946元／年÷12个月）为宜，故被告张家界大成酒店公司应支付欠付的租金及委托装修改造折旧款共计为86477元（87306元－829元）。原告于2020年7月8日起诉要求被告张家界大成酒店公司履行回购义务，则自2020年7月8日，租赁合同和委托装修合同应予终止，被告张家界大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年7月8日，故对于原告要求被告按合同约定23870元／年支付租金及委托装修改造折旧款至回购款清偿之日止的诉讼请求，本院不予支持。3．关于原告要求被告支付回购违约金、租金违约金和委托装修改造折旧款违约金的问题。《房屋租赁合同》约定原告向被告张家界大成酒店公司提出转让涉案房屋，须提前90个工作日提出书面申请，原告虽向本庭提交了《回购申请》，但该证据系原告单方制作，未提交其他证据证实被告张家界大成酒店公司收到该书面申请，故本院对于原告要求被告支付回购违约金的诉讼请求不予支持。原告要求被告张家界大成酒店公司支付租金违约金948元和委托装修改造折旧款违约金557元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。4．关于原告要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任的问题。被告张家界山水置业公司以其名下自有的物业提供担保，属于抵押担保责任，但《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》自2019年5月28日履行期限届满后，双方未就抵押担保责任另行签订书面合同，故被告张家界山水置业公司仅对合同履行期间的债务承担连带清偿责任，对合同履行期满后的债务免除担保责任。原告要求被告张家界山水置业公司对房屋回购款承担连带清偿责任的诉讼请求，因双方未在合同中就抵押担保责任或者保证责任进行约定，亦未另行签订书面抵押合同或保证合同，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条、《中华人民共和国担保法》第十三条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司支付原告常金文房屋回购款238704元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告常金文自2016年5月28日起至2020年5月27日止下欠的租金和委托装修改造折旧款共计86477元，以及租金违约金和委托装修改造折旧款违约金共计1505元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、被告张家界山水天下置业有限公司在其名下不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内，对上述第二项中确定的在合同履行期限内（即自2016年5月28日起至2019年5月28日止）的债务承担连带清偿责任；被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；四、驳回原告常金文其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6230元，适用简易程序减半收取3115元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年九月十七日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。