广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤04民终2530号 上诉人（一审原告、反诉被告）：禹文魁，男，1983年11月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************，居民身份证号码：430************65X。 上诉人（一审原告、反诉被告）：杨银业，女，1984年5月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************，居民身份证号码：432************020。 两上诉人共同的委托诉讼代理人：水运生，广东常成律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市恒大海泉湾置业有限公司，住所地：珠海市平沙镇海泉湾**办公室****。 法定代表人：李泽雄，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。 上诉人禹文魁、杨银业与上诉人珠海市恒大海泉湾置业有限公司（以下简称恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省珠海市金湾区人民法院作出的（2020）粤0404民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 禹文魁、杨银业上诉请求：1.改判一审判决第一项，确认《商品房买卖合同（预售）》的解除时间为2019年10月28日。2.在一审判决第二项基础之上，判令恒大公司向禹文魁、杨银业另行支付自《商品房买卖合同（预售）》解除之日至恒大公司实际返还购房款之日止的利息损失88148元（以3245945元为基数，自2019年10月28日至实际款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，暂计算至2020年6月28日为88148元）。3.在一审第二判项基础之上，判令恒大公司返还禹文魁、杨银业在《商品房买卖合同（预售）》解除之前已支付给交通银行股份有限公司珠海分行的利息91009.14元。4.改判撤销一审判决第四项。5.本案二审诉讼费由恒大公司承担。 事实与理由：一、禹文魁、杨银业与恒大公司已于2019年10月28日协商解除《商品房买卖合同（预售）》。一审判决已确认前后签署的两份《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》及收款收据，在经办人处均显示为“陈弘毅、钟水庆”，可以说明上述两位销售是恒大公司的工作人员或代表，恒大公司也确认其为自己的销售人员。禹文魁、杨银业自2017年购房到2019年退房，均是通过微信与两位销售沟通确认大量事实，禹文魁、杨银业因恒大公司的房屋质量问题迟迟无法得到整改解决，与上述两位销售人员在恒大公司的售楼部进行沟通解除合同并退房，最终两位销售人员通过微信告知恒大公司批复了退房申请。以上事实可以说明双方达成《商品房买卖合同（预售）》解除的时间为2019年10月28日。 二、禹文魁、杨银业有权要求恒大公司支付合同解除以后因恒大公司拒绝退款所造成的利息损失。一审判决说理部分明确禹文魁、杨银业可以主张损失的法律依据，但是在判决结果却不支持禹文魁、杨银业的诉求，禹文魁、杨银业有必要向二审法院重述因恒大公司拒绝及时退款造成禹文魁、杨银业的损失。 首先，本案禹文魁、杨银业提起诉讼的原因，正是因为恒大公司同意解除合同，但是却要求禹文魁、杨银业自行垫资偿还按揭贷款的162万元，而且涉案款项何时退还无法给出具体的时间，并且占有禹文魁、杨银业的资金却不承担任何利息损失。按揭贷款要求禹文魁、杨银业先行垫资偿还，对倾尽所有的禹文魁、杨银业来说是无法承受的，而且当初该款项也是由禹文魁、杨银业的账户转至恒大公司的银行帐户的，让禹文魁、杨银业先行垫资赎楼是不合理的。禹文魁、杨银业每月背负9588元的房贷，其中利息部分高达7900元，每延迟一天退款，禹文魁、杨银业就多损失一部分，无奈才提起本次诉讼。 其次，一审判决第三项的33433.23元是合同解除之前，恒大公司未按双方签署的合同约定按期交楼的逾期交楼违约金，与合同解除之后，恒大公司占有涉案资金不及时返还造成禹文魁、杨银业的损失是不相关的。而且从双方协商解除合同之日至一审判决之日，长达8个月之久，禹文魁、杨银业无端承受的利息损失就高达63200元，而且本案还未终结，上述违约金远远无法涵盖禹文魁、杨银业的实际损失。 三、禹文魁、杨银业因涉案楼盘存在质量问题并且迟迟未给予整改而与恒大公司协商解除《商品房买卖合同（预售）》，禹文魁、杨银业在合同解除之前的利息损失应由恒大公司承担。涉案楼盘所涉及房屋质量的诉讼，仅仅在平沙法庭就高达百余起，而且新闻也有诸多报道，如果仅仅依据恒大公司取得的竣工验收备案就说明其楼盘不存在质量问题，显然没有实事求是，恒大公司应当承担相应的责任。在涉案合同解除之前，禹文魁、杨银业已支付按揭贷款利息高达91009.14元，这部分损失已经由禹文魁、杨银业承担，恒大持有禹文魁、杨银业320余万元长达2年有余，其不能基于违约的事实而受益。 四、根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十五条第二款之规定，房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，抵押权未消灭，出卖人请求返还房屋，要求办理房屋所有权转移登记的，不予支持。因此，请求撤销一审第四项判决。 恒大公司答辩称，禹文魁、杨银业主张商品房买卖合同已经于2019年10月28日解除与事实不符。合同在签订以后恒大公司并没有以公司名义作出任何同意解除或者是协商一致解除的承诺，同时也没有签署过协商解除的协议。其次，禹文魁、杨银业不享有无理由退房的权利。因为《无理由退房承诺书》里面明确载明，业主方需要在签署商品房买卖合同和无理由退房协议书以后，按照认购书和商品房买卖合同履行各项义务没有违约行为的情况下，才享有无理由退房的权利。但是本案中禹文魁、杨银业只有恒大地产集团出具的无理由退房承诺书，但并没有按照承诺书签订《无理由退房协议书》。在另案生效的判决中可以体现无理由退房协议的签订里面还涉及到了关于本金得退还的相关约定，而且是只退还本金，不涉及任何利息、补偿的。本案中商品房买卖合同的解除是基于恒大公司在庭审中表明同意解除合同，而并非禹文魁、杨银业享有任何关于合同解除的权利。因此我方认为一审法院关于合同解除的认定方面，事实上存在错误。但是恒大公司只针对违约金的判项提出上诉，一审判决的其他判项应当予以维持。 恒大公司上诉请求：撤销一审判决第三项，即“被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告禹文魁支付违约金33433.23元”。 事实和理由：一、禹文魁本不具备任何合同解除权，认定合同解除事实有误，涉案合同是由于恒大公司同意才可解除合同。首先，《无理由退房承诺书》并非恒大公司主体身份作出，对恒大公司并不具备法律约束力；其次，禹文魁提供的落款日期为2017年6月24日的《无理由退房承诺书》是针对禹文魁和杨银业2017年6月24日签订的《商品房买卖合同》所作出的，后因涉案商品房更名，禹文魁与恒大公司重新签订《商品房买卖合同》，但并未重新出具《无理由退房承诺书》，因此，该承诺书对新的《商品房买卖合同》不具有法律效力。最后，《无理由退房承诺书》约定若买受人已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自业主签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房，而一审法院错误认定是“签署《商品房买卖合同》及《无理由退房承诺书》，即享有无理由退房权利”。本案中，双方并未签署《无理由退房协议书》，因此，禹文魁并不享有无理由退房权利。 二、一审法院认定恒大公司逾期交房并支付逾期交楼违约金33433.23元属于事实认定错误，且与判令解除《商品房买卖合同》前后互相矛盾，应予撤回。 首先，涉案房屋在合同约定的交付日前符合法定和约定的交付条件毋庸置疑，一审法院对此也予以正确认定，但一审法院以《收（验）楼通知书》于2019年10月1日到达禹文魁，因此判决认定2019年7月1日至2019年10月11日逾期交楼，对此属于事实认定错误。理由如下：商品房买卖合同第十一条第（二）款约定：“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”根据前述约定，禹文魁在约定的交付日期届满之日未收到交付通知书的，应在交付日期届满之日自行到所在地办理交付手续，因禹文魁未前往办理交付手续，导致房屋满足交付条件后未及时交付的，相关责任不应由恒大公司承担。 其次，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒大公司按日向禹文魁支付全部购房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金（即32459.45元）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。根据前述条款约定，逾期交楼违约金支付的前提是合同继续履行，本案中，一审法院在双方未签署无理由退房协议的情况下基于无理由退房承诺判令解除商品房买卖合同，而如果解除合同，则不应适用前述关于逾期交楼的条款，同时判决恒大公司承担逾期交楼违约金。因此，一审法院判令解除合同和赔偿逾期交楼的违约金互相矛盾，也不符合合同的约定和法律规定。 综上所述，一审法院部分事实认定不清、部分法律适用错误，请依法查明事实，支持恒大公司的上诉请求。 禹文魁、杨银业答辩称，逾期交房违约金是基于合同解除之前恒大公司存在的违约事实计算的，我方要求的合同解除之后的资金占用费与逾期交楼违约金是基于不同的违约事实、不同的时间段的违约责任，两者并不冲突和重叠，恒大公司应支付这两部分费用。 禹文魁、杨银业一审诉讼请求：1.依法确认禹文魁、杨银业和恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2019年10月28日解除；2.判令恒大公司返还禹文魁、杨银业支付的购房款3245945元、维修基金14769元及利息282603.37元（以501661元为基数,自2017年6月25日至2017年12月22日，按国内同期同类贷款利率计算，利息为14748.83元；以988553元为基数，自2017年12月23日至2018年6月22日，按国内同期同类贷款利率计算，利息为29224.92元；以1637742元为基数，自2018年6月23日至2018年7月13日，按国内同期同类贷款利率计算，利息为5349.96元；以1640714元为基数，自2018年7月14日至2018年10月15日，按国内同期同类贷款利率计算，利息为24922.45元；以3245945元为基数，按国内同期同类贷款利率计算，自2018年10月16日至实际付清之日止，暂计至2019年11月13日的利息为208357.21元。）；3.判令恒大公司支付延期交楼违约金38626.74元（以房款3245945元为基数，按日万分之一，自2019年7月1日计算至2019年10月28日）；4.判令恒大公司支付禹文魁、杨银业办证费900元；5.本案诉讼费、保全费由恒大公司承担。 恒大公司一审诉讼请求：1.判令禹文魁、杨银业协助恒大公司注销涉案商品房的预告登记手续及撤销网签备案手续；2.判令禹文魁、杨银业承担注销涉案商品房预告登记手续及撤销网签备案手续所发生的费用；3.本案反诉的诉讼费用由禹文魁、杨银业承担。诉讼过程中，恒大公司撤回第二项诉讼请求。 一审判决查明事实如下，2017年6月24日，禹文魁、杨银业与恒大公司签订《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》（编号：0011090），约定禹文魁、杨银业向恒大公司认购恒大海泉湾花园楼盘别墅A1地块45幢62栋102单元，建筑面积为210.98平方米，总金额3245945元。禹文魁、杨银业签署本认购书时，支付定金100000元。支付方式为分期付款：2017年6月26日前支付首期房款386892元，并签署《商品房买卖合同》；于2017年12月24日前付清486892元；于2018年6月24日前付清649189元；于2018年12月24日前付清649189元；于2019年6月24日前付清973783元；禹文魁、杨银业需在签署《商品房买卖合同》前缴纳专项维修资金14769元。该认购书上注明恒大公司的经办人为陈弘毅、钟水庆。禹文魁、杨银业称恒大公司同意分期付款方式可转为按揭贷款。 同日，恒大地产集团有限公司向禹文魁、杨银业出具《无理由退房承诺书》，内容为：禹文魁、杨银业所购买的涉案房屋，若禹文魁、杨银业已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自禹文魁、杨银业签署《商品房买卖合同》及《无理由退房承诺书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。恒大公司称该承诺书并非以恒大公司法人主体身份作出，且其仅针对禹文魁、杨银业于2017年6月24日共同签订的《商品房买卖合同》，并非针对后来禹文魁重新签订的《商品房买卖合同（预售）》，故该承诺书对恒大公司无效。 禹文魁、杨银业提供持卡人存根及收据显示，禹文魁、杨银业向恒大公司付款情况如下：2017年6月24日支付100000元，2017年6月25日支付14769元，2017年6月25日支付386892元，2017年12月23日支付486892元，2018年6月23日支付649189元,2018年7月14日支付2972元。 杨银业与微信名称为“陈弘毅恒大主管”的聊天记录显示，2018年5月19日，“陈弘毅恒大主管”告知杨银业，如禹文魁、杨银业将分期付款转为按揭贷款，需马上申请变更。2018年7月14日，禹文魁与恒大公司签订《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》（编号：0011454），双方约定购房款支付方式为按揭付款，禹文魁于2017年6月26日前支付不含定金首付款1525945元，余款162万元由银行提供按揭贷款，其余内容与《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》（编号：0011090）约定一致。该认购书上注明恒大公司的经办人为陈弘毅、钟水庆。2018年10月10日，禹文魁与案外人交通银行股份有限公司珠海分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定禹文魁为涉案房屋向交通银行股份有限公司珠海分行贷款162万元。2018年10月16日，禹文魁向恒大公司支付款项162万元。 2018年8月18日，禹文魁与恒大公司签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定禹文魁购买恒大公司位于平沙镇海辰路77号62栋102房，预测建筑面积210.98平方米，总价款3,245,945元,付款方式为商业贷款，禹文魁应当于2017年6月26日前支付首期房价款1625945元，余款162万元向银行申请贷款。合同第九条约定：商品房交付条件为商品房取得房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房为住宅的，恒大公司还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：（一）恒大公司应当在2019年6月30日前向禹文魁交付该商品房；（二）商品房达到交付条件后，恒大公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达禹文魁……（三）1.办理交付手续前，禹文魁有权对该商品房进行查验，恒大公司不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为禹文魁查验和办理交付手续的前提条件；2.禹文魁查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由恒大公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十二条约定：除不可抗力外，恒大公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒大公司按日向禹文魁支付全部购房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，禹文魁有权解除合同。禹文魁解除合同的，应当书面通知恒大公司。恒大公司应自解除合同通知送达之日起15日内退还禹文魁已付的全部房款（含已付贷款部分），同时按照全部房价款的1%支付违约金。第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。合同还约定了其他条款，其中禹文魁在合同中留了通讯地址和联系电话。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）恒大公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付禹文魁使用；（二）该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第十二条其他约定第3款：按本合同约定或法律规定禹文魁可以行使解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若禹文魁未在三十天内行使该项权利的，视为禹文魁自愿放弃该项合同解除权；第5款约定：恒大公司依据合同约定或法律规定解除合同的，禹文魁应无条件配合、协助恒大公司办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等），因办理相关手续所支付的费用由禹文魁承担。双方办理完毕全部手续后，恒大公司向禹文魁支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等禹文魁全部应付费用后的剩余房款。第十四条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。补充协议还约定了其他内容。禹文魁、杨银业、恒大公司均认可以该合同及补充协议确定双方的权利义务。禹文魁、杨银业称其原计划按揭贷款三成，在《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》（编号：0011090）履行期间，恒大公司提前要求禹文魁、杨银业分期付款转按揭贷款，因杨银业名下有贷款记录，根据珠海市贷款政策，必须支付六成首付款，但如果以禹文魁的名义贷款，则支付五成首付款，故以禹文魁的名义与恒大公司重新签订合同，涉案房屋实际由禹文魁、杨银业共同购买。恒大公司提交的不动产登记证明显示，涉案房屋预告登记权利人为禹文魁。 恒大公司提交的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》及珠海市不动产测量报告（首页）显示，涉案住宅楼栋（规划许可：142#住宅）于2018年6月22日取得竣工验收备案表。恒大公司提交珠海市公安消防局于2018年3月27日作出的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》显示，该局根据《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》进行了复查，142#住宅竣工验收消防备案复查合格。 恒大公司提交涉案房屋的《住宅使用说明书》，内附住宅部位的使用说明和注意事项。恒大公司提交涉案房屋的《住宅质量保证书》，内附商品住宅保修范围与保修期限等，质量保修部门为金碧物业有限公司珠海分公司。 2019年9月28日，珠海恒大海泉湾物业服务中心作出《珠海恒大海泉湾花园收（验）楼通知书》，请业主于2019年9月30日至珠海市金湾区**********会所一层办理现场验、收楼。恒大海泉湾销售中心按照合同中约定的禹文魁通讯地址并附上禹文魁的联系电话，向禹文魁邮寄上述收楼通知书，禹文魁于2019年10月1日签收该通知书。 禹文魁、杨银业提交微信聊天记录显示，2018年8月18日，禹文魁、杨银业告知“陈弘毅恒大海泉湾”涉案房屋地下室进水严重，“陈弘毅恒大海泉湾”称已反映了该问题。2019年4月19日，禹文魁、杨银业询问微信名称为“钟水庆”的收楼时间，“钟水庆”回复称需完全整改后再通知禹文魁、杨银业收楼。2019年10月28日，“钟水庆”告知禹文魁：“禹先生，你那个退房批复了”。恒大公司对“钟水庆”的身份及微信内容不予认可，无法确认即为钟水庆本人，虽然钟水庆系其委托的房屋销售公司的工作人员，销售公司就销售恒大公司的房屋退房时，需征得恒大公司同意，恒大公司与钟水庆及其公司就涉案房屋退款并未达成一致意见。 禹文魁、杨银业另提供地产咨询有限公司于2018年8月18日出具的收款收据，内容为：今收到恒大海泉湾业主禹文魁别墅A1-62-102，900元，摘由为代收费。禹文魁、杨银业称该900元费用用于办理房产证，恒大公司对此不予认可，称其未收取禹文魁、杨银业该费用，禹文魁、杨银业也无合同依据。 禹文魁、杨银业提交的视频及照片显示，涉案房屋存在围栏变形、大理石染色等瑕疵。恒大公司对照片及视频的三性不予认可，认为照片无法证明实际拍摄时间，也无法证实是涉案房屋，不能证实涉案房屋在交付时存在问题。恒大公司提供涉案房屋的客厅、卧室、卫生间、厨房、楼梯及地下室已经过恒大公司整改，照片拍摄日期为2020年1月17日。禹文魁、杨银业称即使照片真实，说明禹文魁、杨银业起诉前质量问题未处理完毕。 一审法院认为，一、关于合同主体的问题。禹文魁、杨银业称其与恒大公司于2017年6月24日签订《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》，购房款亦由禹文魁、杨银业共同支付，基于贷款政策因素，后以禹文魁的名义与恒大公司于2018年8月18日重新签订《商品房买卖合同（预售）》，实际上涉案房屋由禹文魁、杨银业共同购买。由于2018年8月18日的《商品房买卖合同（预售）》及其附件显示，合同双方为禹文魁及恒大公司，虽然该合同签订前部分购房款由杨银业支付，但上述合同系禹文魁、杨银业与恒大公司经协商后自愿以禹文魁的名义与恒大公司签订，合同主体应为禹文魁和恒大公司，且该合同内容没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，禹文魁与恒大公司均应依合同约定行使权利、履行义务。杨银业主张恒大公司对其承担责任，无合同依据，一审法院不予支持。 一、本诉部分 1.关于涉案合同解除的问题。2017年6月24日，恒大地产集团有限公司向禹文魁、杨银业出具《无理由退房承诺书》，承诺禹文魁、杨银业在无违约行为的情况下，可无理由退房,禹文魁、杨银业据此主张享有合同解除权。恒大公司认为该承诺书并非由恒大公司作出，且承诺书对应的是禹文魁、杨银业于2017年6月24日共同签订的《商品房买卖合同（预售）》，并非针对禹文魁于2018年8月18日重新签订的《商品房买卖合同（预售）》，故禹文魁、杨银业不能根据该承诺书享有合同解除权。首先，虽然《无理由退房承诺书》由恒大地产集团有限公司作出，但恒大地产集团有限公司与恒大公司系关联公司，在房屋买卖过程中，禹文魁基于对“恒大”品牌良好信誉及资质的信任，按照善意相对人的认知标准，相信该承诺书对恒大公司具有约束效力亦属合理，故恒大公司负有履行该承诺书的义务。其次，虽然涉案房屋买受人由禹文魁、杨银业变更为禹文魁，但纵观整个合同的签订及履行，禹文魁、杨银业的买受行为与禹文魁的买受行为均针对同一房屋，前后具有一致性、连续性，不存在买受行为的中断或变更，故禹文魁基于买受涉案房屋享有《无理由退房承诺书》约定的权利。再次，《无理由退房承诺书》约定，如禹文魁、杨银业已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自禹文魁、杨银业签署《商品房买卖合同》及《无理由退房承诺书》之日起至办理入住手续前的任何时间，可无理由退房。禹文魁按合同约定履行了付款义务，故禹文魁主张解除涉案合同，有事实依据，一审法院予以支持。至于合同解除时间，禹文魁提交微信聊天记录，主张恒大公司委托的房屋销售公司工作人员“钟水庆”于2019年10月28日告知其退房申请已审批，恒大公司对“钟水庆”的身份及微信内容均不予认可，禹文魁未进一步举证证明“钟水庆”的身份情况，亦未证明已通知恒大公司解除涉案合同，故禹文魁主张涉案合同于2019年10月28日解除，无事实依据，一审法院不予支持，涉案合同应于禹文魁起诉之日即2020年1月2日解除。 2.关于违约金的问题。 关于违约金。《补充协议》约定，房屋交付条件为出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》。恒大公司提交的证据显示涉案房屋具有《住宅使用说明书》和《住宅质量保证证》，涉案房屋于2018年3月27日经珠海市公安消防局复查，消防备案复查合格；于2018年6月22日取得竣工验收备案表，此时涉案房屋已达到《商品房买卖合同（预售）》第九条和《补充协议》第四条约定的房屋交付条件。合同约定涉案房屋于2019年6月30日前交付，禹文魁于2019年10月1日收到恒大公司出具的《收（验）楼通知书》。恒大公司未在合同约定的交付期限向禹文魁交付房屋，显然构成违约，应当承担违约责任。关于逾期交房天数。合同约定涉案房屋应于2019年6月30日前交付，故逾期交房违约金自2019年7月1日起计算。合同第十一条第（二）项约定恒大公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达禹文魁，因此，本案交房时间应以房屋达到交付条件后恒大公司通知禹文魁收楼为节点并给予禹文魁10天时间收楼。禹文魁、杨银业提交视频及照片，主张涉案房屋存在严重影响居住和使用的质量问题，由于该视频及照片未显示拍摄时间，故禹文魁以此主张房屋未达到交付条件依据不足，一审法院不予采纳。禹文魁于2019年10月1日收到恒大公司发出的《收（验）楼通知书》，故一审法院以2019年10月1日为节点，认定涉案房屋交房时间为2019年10月11日，故逾期交房时间为2019年7月1日至2019年10月11日,故禹文魁主张逾期交楼时间自2019年7月1日至2019年10月28日，无事实依据，一审法院不予支持。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房的，恒大公司按日向禹文魁支付全部购房款万分之一的违约金。故恒大公司逾期交房违约金以总房款3245945元为基数，按日万分之一标准，自2019年7月1日至2019年10月11日共103天，违约金计为33433.23元。 3.关于返还购房款、维修基金及利息问题。 禹文魁、杨银业向恒大公司支付购房款情况如下：2017年6月24日支付100000元，2017年6月25日支付386892元，2017年12月23日支付486892元，2018年6月23日支付649189元,2018年7月14日支付2972元，2018年10月16日通过银行按揭支付162万元，共计3245945元。2017年6月25日，禹文魁、杨银业支付维修基金14769元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故禹文魁要求恒大公司返还购房款3245945元及维修基金14769元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于利息。本案认定合同解除，是基于禹文魁依《无理由退房承诺书》享有的合同解除权，非因违约行为导致合同解除。而禹文魁所主张的利息，实质上是基于违约导致合同解除，违约方应承担的损害赔偿责任。因此，在合同未依违约行为导致解除的情况下，禹文魁要求恒大公司支付合同期限内的利息，无法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，恒大公司应在合理期限内返还购房款及维修基金，否则恒大公司应就其占用禹文魁的资金所造成的损失向禹文魁承担赔偿责任，即该部分赔偿数额以利息的方式计算。但是违约金的性质既具有补偿性，又具有赔偿性，如上所述，恒大公司应向禹文魁支付违约金33433.23元，该违约金能够足以涵盖禹文魁利息损失，禹文魁另行主张赔偿其利息损失，一审法院依法不予支持。 4.关于返还办证费的问题。禹文魁称其为办理房产证向恒大公司支付费用900元，但禹文魁提供的收据并非由恒大公司出具，且禹文魁亦未提供向恒大公司支付办证费的转账记录等证据，故禹文魁要求恒大公司支付办证费900元，无事实依据，一审法院不予支持。 二、反诉部分 禹文魁与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已经解除，故恒大公司要求禹文魁协助其办理注销涉案商品房的预告登记手续及撤销网签备案手续，一审法院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、判令禹文魁与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年1月2日解除；二、恒大公司于判决发生法律效力之日起十日内向禹文魁返还购房款3245945元及维修基金14769元；三、恒大公司于判决发生法律效力之日起十日内向禹文魁支付违约金33433.23元；四、禹文魁协助恒大公司办理注销涉案商品房的预告登记手续及撤销网签备案手续；五、驳回禹文魁其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费17749元，保全费5000元，共计22749元，由禹文魁负担2045元，由恒大公司负担20704元；案件反诉受理费100元，由禹文魁负担。 在二审调查过程中，禹文魁、杨银业向本院提交了以下证据： 1.交通银行还款信息，用于证明禹文魁、杨银业一直在偿还涉案房屋的按揭贷款本金及利息，利息每月超过7700余元。 2.涉案房屋的照片（拍摄于2020年8月2日），用于证明恒大公司一审提交的涉案房屋质量问题整改完毕的证据是虚假的。 3.恒大公司销售员陈弘毅的名片、微信号截图，钟水庆的电话、微信号截图，用于证明一审中禹文魁、杨银业提交的微信聊天记录相对方是陈弘毅、钟水庆。 恒大公司质证称：1.证据1的真实性无法确认，以法院认定为准，对于其关联性和证明目的不予认可，关于购房贷款利息是业主方作为涉案房屋买受人申请银行贷款所应当自行承担的费用，与恒大公司没有任何关联。2.证据2，首先，没有显示照片和视频的拍摄时间和地点；其次，从内容来看，也只有细微的瑕疵，按照合同的约定，由恒大公司履行保修义务即可，业主方并没有提供证据表明其及时就相关的瑕疵履行了报修义务，且相关的瑕疵并不影响居住使用，与本案合同解除并没有关联。3.证据3，恒大公司确认陈弘毅、钟水庆是销售代理公司的销售人员，也确认禹文魁、杨银业提交的聊天记录是他们本人的微信作出，恒大公司同意《商品房买卖合同（预售）》于2019年10月28日解除。 恒大公司向本院提交了退房审批表，用于证明恒大公司之所以同意《商品房买卖合同（预售）》于2019年10月28日解除，也是基于禹文魁、杨银业申请的是退还全部购房款，而不涉及任何利息或违约金。此外，审批核实涉案房屋不存在逾期情况，商品房买卖合同约定的交付日期是2019年6月30日，若2019年10月28日合同协商一致解除时，恰证明恒大公司不存在逾期超过180日的情况。逾期交房违约金建立在合同继续履行的情况下，因此本案合同解除后，禹文魁、杨银业无权主张违约金和利息赔偿。 禹文魁、杨银业质证称：对该份证据的真实性、合法性予以认可，但不认可证明内容。理由如下：1.该份《退房审批表》已经明确双方协商一致解除合同的时间为2019年10月14日，禹文魁提交审批表的时间是2019年10月14日，恒大公司销售钟水庆回复审批表批复的时间为2019年10月28日。2.《退房审批表》“变更原因”处已经明确因恒大公司逾期交楼，房屋存在质量问题无法收楼，禹文魁、杨银业才要求退房，并且未放弃主张逾期交楼违约金。同时双方协商一致后必然要返还购房款，不能及时返还应赔偿损失。在禹文魁、杨银业一审提交的证据十七与恒大公司销售员的退房录音中已经明确，恒大公司告知必须走法律程序主张逾期交楼违约金，进一步说明禹文魁、杨银业并未放弃逾期交楼违约金。3.双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条明确恒大公司交楼时间为2019年6月30日，而提交退房审批表的时间为2019年10月14日，当时已逾期交楼超3个月。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款（1）项之规定，在合同履行期间逾期在180日之内，应当按照全部房价款万分之一支付违约金，直至实际交付之日。实际上恒大公司在双方协商解除合同之日仍因房屋质量问题无法交付房屋，因此逾期交楼违约金应计算至合同解除之日。 本院认为，禹文魁、杨银业提交的证据1、2不影响本案的实体处理，本院不予采纳。证据3具有真实性，本院予以采纳。禹文魁、杨银业认可恒大公司提交的证据的真实性，本院予以采纳。由于恒大公司在一审不认可禹文魁、杨银业提交的微信记录，于二审才予以认可，且提交了退房审批表予以证实，有违诚信原则，本院予以批评。 二审经审理查明，禹文魁向恒大公司申请退房，恒大公司审批完毕后，涉案房屋的销售员钟水庆于2019年10月28日通知禹文魁恒大公司同意退房。 经审查，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为：一、关于合同主体的问题。如一审法院所述，实际上涉案房屋由禹文魁、杨银业共同购买，但是2018年8月18日的《商品房买卖合同（预售）》及其附件显示，合同双方为禹文魁及恒大公司，合同系禹文魁、杨银业与恒大公司经协商后自愿以禹文魁的名义与恒大公司签订，合同主体应为禹文魁和恒大公司。杨银业主张恒大公司对其承担责任，无合同依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。 二、关于合同解除的时间问题。禹文魁提交与恒大公司销售人员钟水庆的微信聊天记录，以证明其申请退房，钟水庆于2019年10月28日告知退房申请已审批的事实。二审中恒大公司对此主张予以认可，并提交了退房审批表，本院对此事实予以确认。现双方均同意合同解除时间为2019年10月28日，本院对此予以认定，即双方于2019年10月28日解除合同。 关于合同解除的原因，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一、十二条的约定，恒大公司没有按照商品房交付条件且逾期交房超过180日后，禹文魁、杨银业才享有解除权。合同约定2019年6月30日交房，即便涉案房屋存在质量问题，但是至2019年10月28日恒大公司尚未逾期交房超过180日，即禹文魁此时并不享有解除权，故本院认为本案并非恒大公司的违约行为导致合同解除。由于恒大公司向禹文魁出具了《无理由退房承诺书》，本院认定本案中禹文魁是依《无理由退房承诺书》享有的合同解除权。 三、关于恒大公司是否应向禹文魁赔偿损失的问题。本院认为，第一，如上所述，本案并非因恒大公司的违约行为导致合同解除，故禹文魁不能依照《商品房买卖合同（预售）》中相关违约赔偿的条款主张恒大公司赔偿损失。禹文魁根据《无理由退房承诺书》解除合同，由于双方均没有约定亦无法律规定恒大公司应赔偿禹文魁解除合同前的损失，因此，禹文魁要求恒大公司赔偿解除合同前的损失依据不足。第二，《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房的，恒大公司按日支付全部购房款万分之一的违约金，该条款约定的前提是禹文魁愿意继续履行合同，与本案中禹文魁主张解除合同的情况不同，故一审判决判令恒大公司向禹文魁支付逾期交房违约金依据不足，本院予以纠正。第三，合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，恒大公司应当立即向禹文魁返还购买款，但是恒大公司一直未予返还，存在过错，本院认为恒大公司应向禹文魁赔偿购房款3245945元自2019年10月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。禹文魁该部分请求成立，本院予以支持。同时，禹文魁也应协助恒大公司办理注销涉案商品房的预告登记手续及撤销网签备案手续。 综上所述，禹文魁、恒大公司的部分上诉意见成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广东省珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初21号民事判决第二、四项； 二、撤销广东省珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初21号民事判决第三、五项； 三、变更广东省珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初21号民事判决第一项为：禹文魁与珠海市恒大海泉湾置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年9月28日解除； 四、珠海市恒大海泉湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内向禹文魁赔偿利息损失（以3245945元为本金，自2019年10月29日起至本判决确定的债务履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、驳回禹文魁的其他诉讼请求； 六、驳回杨银业的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费17749元，保全费5000元，共计22749元，由禹文魁、杨银业负担2045元，由珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担20704元；案件反诉受理费100元，由禹文魁负担。 二审案件受理费4518元（禹文魁、杨银业已预付3883元，珠海市恒大海泉湾置业有限公司已预付635元），由禹文魁、杨银业负担1003元，由珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担3515元。 本判决为终审判决。 审判长  李烈斌 审判员  王 芳 审判员  李 灵 二〇二〇年九月十七日 书记员  陈瑞祥