贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终1589号上诉人（原审被告）：贵州弘黔房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路**，统一社会信用代码：915202007221674002。法定代表人：张元柱，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张志雷，男，1974年12月3日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：谭新，系贵州宗圣律师事务所律师，执业证号：15202200410769704。被上诉人（原审原告）：邱致霖，男，1998年6月21日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：黄俊年，女，1970年3月20日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。二被上诉人的委托诉讼代理人：杨永，系贵州济元（水城）律师事务所律师，执业证号：15202201710719055。二被上诉人的委托诉讼代理人：彭宇，系贵州济元（水城）律师事务所实习律师，实习证号：23082005110012。上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司因与被上诉人黄俊年、邱致霖商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初3599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州弘黔房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实及理由:一、一审判决认定因上诉人未能为被上诉人办理不动产登记手续，导致合同目的不能实现，系认定事实错误。被上诉人在一审庭审中陈述其签订《商品房买卖合同》的目的有两个方面：一是办理产权登记，取得商铺所有权；二是购买来增加收益，并且是通过统一对外出租方式获取租金收益。通过一审庭审查明的事实，被上诉人上述两个目的已经得到了实现。办理产权证仅仅是对外的物权公示，从被上诉人对商铺所有权的行使来看，其已经完成了对所购买房屋完整的所有权行使，通过接受房屋、另行与第三方六盘水弘黔资产管理有限公司签订《委托租赁合同》并收取租金，已经实现了占有、使用、收益和处分的权利，取得商铺所有权及增加收益的目的实际已经得到实现。虽然上诉人将所购买的房屋设定了抵押权，但并非因此而导致完全不能办理产权证，也并未导致被上诉人不能实现取得商铺所有权、获取收益之合同目的，该行为导致的仅是办理产权证时间上的延缓，双方在合同中已明确约定，因延期办证，双方选择的解决途径并非解除合同，而是被上诉人人有权要求上诉人承担延期办证违约金。二、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，判决解除上诉人与被上诉人于2016年1月30日签订的两份《商品房买卖合同》，法律适用错误。被上诉人的购房目的已经实现，办理房屋所有权证只是时间上的问题，对于延迟办证的解决途径合同中也明确约定。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项规定判决上诉人返还购房款367476.95元、支付利息61093.04元并支付惩罚性赔偿50000元，法律适用错误。根据上述法条规定，因故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。从该条规定可看出，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，并不一定必然承担赔偿责任，必须有导致合同无效或者被撤销、解除的情形出现，但在本案中并没有合同无效、撤销的情形，且隐瞒所售房屋已经抵押的事实是否必然导致涉案合同被解除。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。二审中，贵州弘黔房地产开发有限公司补充陈述以下上诉理由：一、被上诉人购买涉案商品房后，已经委托六盘水弘黔资产管理有限公司租赁给第三方，并收取了第一年的租金，一审判决解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，必然损害六盘水弘黔资产管理有限公司与第三方的合法利益，应依法追加六盘水弘黔资产管理有限公司和承租第三方参与诉讼，一审诉讼程序违法，依法应发回重审。二、在被上诉人已经委托六盘水弘黔资产管理有限公司将房屋租赁给第三方的情况下，任由被上诉人随意解除合同，也不利于维护正常合法交易的稳定性和交易安全。同时，被上诉人在已经收取租金的前提下，还提起诉讼请求解除合同，完全不顾及其他第三方的利益，有违公平、诚信原则。黄俊年、邱致霖辩称，一、一审法院认定事实清楚，上诉人的上诉理由没有事实依据。商铺作为不动产，根据法律的规定，只有上诉人将房屋所有权变更登记到被上诉人名下，被上诉人才取得房屋的所有权，被上诉人购买房屋的目的是取得所有权，并非仅用于租赁获取收益，将房屋用于租赁收取租金仅是行使所有权中的部分权能，不能等同于已经取得所有权。上诉人在合同签订前已将房屋抵押给第三人，从而不能为被上诉人办理不动产登记手续，导致合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的法定解除合同情形。二、一审法院判决的惩罚性赔偿金额过低，未体现出惩罚性，故上诉人认为一审适用法律错误没有法律依据。上诉人故意隐瞒在合同签订前已将房屋抵押给第三人的事实，导致不能为被上诉人办理产权登记手续，一审法院仅判决上诉人返还被上诉人购房款367476.95元、利息61093.04元、惩罚性赔偿50000元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的立法目的本就是要惩罚向上诉人一样将房屋已经抵押的事实故意隐瞒后，还要将房屋出卖的房地产开发企业，其惩罚金额虽说规定不得超过购房款一倍，但本案购房款为367476.95元，惩罚赔偿金才支持50000元本来就过低。三、本案案由为商品房销售合同纠纷，上诉人与被上诉人才是案件相对人，与其他案外人无关，六盘水弘黔资产管理有限公司不是本案当事人。上诉人称一审判决解除其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》必然损害六盘水弘黔资产管理公司与第三方的合法权益，应当追加六盘水弘黔资产管理有限公司和承租第三方参加诉讼，系对法律关系的认识错误，不能以租赁关系来对抗商品房买卖合同关系，商品房买卖合同关系与租赁合同关系属于不同法律关系，不应在本案中处理，上诉人要求追加当事人于法无据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄俊年、邱致霖向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2016年1月30日签订的两份《商品房买卖合同》；2、返回原告已经支付的购房款367476.95元；3、按照年利率4.75％支付利息61093.04元；4、承担已付购房款一倍的赔偿责任即367476.95元；前述3项合计人民币796046.94元；5、承担本案一切诉讼费用。一审法院审理查明：2016年1月30日，原告黄俊年、邱致霖作为买受人与被告贵州弘黔房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》两份，约定原告向被告购买位于钟山大道与××路交汇处西北××世纪大厦××、××号，出卖人承诺于2018年1月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起720日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起720日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。合同还约定了其他相关权利义务。合同签订当日，双方还签订了《委托租赁合同》，约定原告将上述房屋委托给被告管理和租赁，并同意将商铺作为自营、联营或转租经营等合法用途使用。委托管理和委托租赁期限为17年，起算基准日期为2016年1月15日。免租期为3年，从2016年1月15日至2019年1月14日。从2019年7月30日支付第四年上半年委托管理和租赁收入，以后每年以此类推。上述合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款367476.95元（包括契税、维修基金、办证费等），被告按照合同约定将第四年上半年委托管理和租赁收入支付给了原告。现原告认为商品房买卖合同订立时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，现被告不能为原告办理产权手续，导致商品房买卖合同目的不能实现，故诉至法院。另，现该房屋登记在被告名下，被告于2014年6月24日与上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行签订《抵押合同》，约定用其位于钟山××路××、××、××、××号抵押。现房屋状态是已抵押，其中75号包含本案争议的房屋。被告已向相关部门提交了《商品房现售备案申请表》，各部门均签署了意见，住建部门签署同意意见。六盘水市钟山区人民法院依职权分别向六盘水市不动产登记中心、六盘水市钟山区住房和城乡建设局、六盘水市住房和城乡建设局发函询问：“1、登记在贵州弘黔房地产开发有限公司名下的位于钟山××路××75（权利证号：00105871）房屋二层为商场部分，该层是否能分割销售？2、如不能，是何原因”。六盘水市不动产登记中心回复商品房销售分割的管理职责不在不动产登记中心。六盘水市钟山区住房和城乡建设局于2020年3月13日函复：“贵州弘黔房地产开发有限公司于2019年5月向我局提交了新世界大厦项目备案申请，其中包括位于钟山××路××75（权利证号：00105871）二层的商业部分，当时并非提出分割销售申请，我局未限制其商业用房分割销售。对于该房产是否能够分割销售的问题，由于该房产目前属于限制房产（已抵押）状态，暂时不能分割，需待解决限制后，由产权人提起申请，并提交分割销售方案，由住建、不动产等多部门审核后方可确定”。六盘水市住房和城乡建设局于2020年4月30日复函：“1、该项目符合分割销售的相关规定，于2016年1月15日已同意为其办理1-3层商业用房的分割销售。2、据查贵州弘黔房地产开发有限公司要求分割商城1-3层，钟山中路83号附3栋附71、钟山中路83号3栋附74、钟山中路83号3栋附75、钟山中路83号3栋附76，于2014年6月25日抵押在上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，抵押金额为5000万元，抵押期限为8年。3、由于贵州弘黔房地产开发公司没有偿还上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行贷款，不能更换抵押权证，不能办理后续手续”。一审法院认为，原告黄俊年、邱致霖与被告贵州弘黔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》均系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行权利义务。本案中，根据合同约定，被告应于2018年1月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，现已超过双方约定的时间，被告未能履行上述义务，构成违约。被告在双方签订《商品房买卖合同》并未告知原告房屋已抵押的事实，通过六盘水市钟山区人民法院依职权向相关部门函询，不能办理所有权登记的原因亦是因为房屋抵押，银行贷款尚未清偿，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，现原告要求解除双方于2016年1月30日签订的两份《商品房买卖合同》，返还已支付购房款367476.95元、支付利息61093.04元符合法律规定，予以支持。对原告请求被告支付一倍购房款367476.95元的诉请，因双方签订了十七年期限的《委托租赁合同》合同，原告对于房屋的使用情况是明知并同意的，被告亦按照约定向原告支付了租赁期间的收益，虽然房屋买卖合同的根本目的未能实现，但考虑上述情况，酌情支持50000元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告黄俊年、邱致霖与被告贵州弘黔房地产开发有限公司于2016年1月30日签订的两份《商品房买卖合同》；二、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告黄俊年、邱致霖返还购房款367476.95元、支付利息61093.04元并支付惩罚性赔偿50000元；三、驳回原告黄俊年、邱致霖的其余诉讼请求。案件受理费11760元，因适用简易程序减半收取5880元，由原告负担1641元，被告贵州弘黔房地产开发有限公司负担4239元（原告已预交，被告于判决生效之日起十日内返还给原告）。双方当事人二审中均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定事实基本一致，但一审认定上诉人与被上诉人签订《委托租赁合同》的事实有误，签订案涉《委托租赁合同》的双方当事人为被上诉人黄俊年、邱致霖与六盘水弘黔资产管理有限公司，对一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、一审是否遗漏诉讼主体；2、上诉人与二被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否应予解除，上诉人是否应返还购房款并支付利息及惩罚赔偿金。关于第一个争议焦点。本案系商品房销售合同纠纷，合同双方当事人是上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司与被上诉人黄俊年、邱致霖，二被上诉人与案外人六盘水弘黔资产管理有限公司之间的委托租赁合同系另一法律关系，六盘水弘黔资产管理有限公司不属于本案必须共同进行诉讼的当事人，上诉人认为一审遗漏诉讼主体的上诉主张无法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。上诉人与二被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定“出卖人承诺于2018年1月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，二被上诉人已付清购房款并将房屋进行了出租，但上诉人至今未办理房屋转移登记的相关手续，已构成违约，且案涉房屋在出售给二被上诉人之前已被上诉人用于抵押借款，至今未解除抵押权登记，导致无法办理所有权转移登记，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，二被上诉人要求解除《商品房买卖合同》的主张应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”之规定，上诉人并未提供证据证明在签订合同时已告知房屋被抵押的事实，故应当向二被上诉人返还购房款并支付利息及赔偿损失，一审判决并无不当。综上所述，贵州弘黔房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8479元，由上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐丽红审判员  蒙彩虹审判员  徐 芳二〇二〇年九月二十七日法官助理王海霞书记员陈玲