河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初5470号原告：洛阳银润物业管理有限公司，住所地：洛阳市洛龙区政和路北侧中央花园物业楼。法定代表人：李奕。委托诉讼代理人：涂玉辉，河南永晖律师事务所律师,特别授权。被告：王培培，女，汉族，1988年4月16日出生，户籍地河南省伊川县，现住洛阳市洛龙区。原告洛阳银润物业管理有限公司（以下简称“银润物业公司”）诉被告王培培物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告银润物业公司的委托诉讼代理人涂玉辉到庭参加诉讼，被告王培培经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告银润物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2011年3月1日至2020年7月31日拖欠的物业管理费36227.5元，违约金10868.25元；2、判令被告向原告支付2011年8月1日至2020年7月31日拖欠的车辆停放管理服务费3900元；3、被告向原告支付2011年至2016年拖欠的占暖费5224元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年9月1日，原被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告位于洛阳新区政和路北侧的银润中央广场5幢2单元2102号建筑面积为204.52m住宅提供物业管理服务、车辆停放管理服务及代收热费服务等，物业管理费为1.5元/平方米/月，每次交纳费用时间为收楼时提前交清6个月的物业管理费，以后每月缴纳一次，车辆停放管理服务费为30元/月/辆，热费的收费标准执行政府规定。若被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1％交纳违约金。2017年11月，物业管理费调整为1.8元/平方米/月，车辆停放管理服务费为50元/月/辆。合同签订后，原告依约向被告提供了服务，被告却未按约交纳相关费用，截止2020年7月31日，被告拖欠物业管理费36227.5元，产生违约金10868.25元，拖欠车辆停放管理服务费3900元，拖欠占暖费5224元。原告多次向被告催要上述费用，但被告至今未付，为维护原告合法权益，现诉至法院。被告王培培经本院合法传唤未到庭应诉，也未提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：2010年6月23日，王培培与洛阳银润置业有限公司签订《洛阳市商品房买卖合同》，王培培购买位于洛阳新区××和路北侧××中央广场××单元××号商品房，用途为住宅，建筑面积为204.521平方米。2011年5月23日双方签订《商品房预售合同补充协议》一份，确定房屋实测面积201.94元。2010年9月1日，上海朗泰物业管理有限公司洛阳分公司与王培培签订《前期物业管理服务协议》，约定该公司为该小区提供物业管理服务。王培培于2010年9月1日交纳首期物业管理费1840.70元至2011年2月28日，车位服务费360元至2011年7月31日，生活垃圾处理费交至2011年8月31日。2011年6月30日，洛阳银润置业有限公司与洛阳银润物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定银润物业公司为洛阳银润中央广场提供物业服务，委托期限为2年，自2011年7月1日起至2013年6月30日止，住宅物业费为1.5元/平方米﹒月。到期后双方又签订《物业服务合同》一份，约定委托期限为5年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止，住宅物业费为1.5元/平方米﹒月。2018年7月1日，双方签订《前期物业服务协议》一份，合同期限自2018年7月1日至2023年6月30日，约定高层住宅物业服务费为1.8元/平方米·月，车库车位50元/个·月。银润物业公司提供的《洛阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知》（洛政[2006]72号）城市居民（含建成区内实行生活垃圾集中处理的居住户）按户记收，每户每月5元。原告提供的《洛阳市发展和改革委员会关于我市城市居民生活供暖价格改革调整的通知》（洛发改价管[2013]12号）城市居民生活供暖价格按面积收费由0.16元/日·平方米调整到0.18元/日·平方米；多层、小高层、高层建筑的居民生活采暖收费面积仍分别按照建筑面积的90%、86%和82%计算；有集中供暖设施且采暖期申请不用热的居民用户，缴纳基本热费，基本热费收费标准统一合并调整为总热费的25%。原告自2011年11月份至2016年3月份在每年的采暖季向洛阳北控水务集团有限公司（新区热力分公司）缴纳整个小区的采暖费用，然后根据每个业主房屋的居住面积收取每户的采暖费。另查明：银润中央广场共有业主870户，目前暂未成立业主委员会。2017年10月原告发出通知，通知主要内容为：1.物业费调整为1.8元/平方米·月，2.普通车位维护费调整为50元/车位·月，费用调整自2017年11月1日预执行。通知发出后，原告征询了业主意见，已知并且能联系上的业主中，有484户业主明确同意上调物业费，有466户业主与原告签订了《前期物业服务协议的补充协议》，有489户业主按照1.8元/平方米·月的标准缴纳了物业费。本院认为：原告与洛阳银润置业有限公司签订的《物业服务合同》及《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故银润物业公司与洛阳银润置业有限公司签订的《物业服务合同》及《前期物业服务合同》对被告王培培具有约束力。根据该合同的约定，原告为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，并代缴了水费、城市垃圾处理费、采暖费等费用。被告接受了原告的物业管理服务后应向原告交纳物业服务费。根据合同的约定，2011年7月1日至2018年6月30日住宅物业费为1.5元/平方米﹒月。2018年7月1日至2023年6月30日，高层住宅物业服务费为1.8元/平方米·月，被告王培培自2011年7月1日向原告交纳物业费共计34531.74元（201.94㎡×1.5元/㎡/月/×84月+201.94㎡×1.8元/㎡/月/×25月=34531.74元），对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，本院认为，洛阳银润置业有限公司与原告银润物业公司签订《物业服务合同》没有关于违约金的约定，原告主张没有事实依据，本院不予支持。原告主张被告应支付车位管理费3900元、占暖费5224元合法有据，本院予以支持。被告王培培经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，应承担于己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王培培于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳银润物业管理有限公司物业管理费34531.74元；二、被告王培培于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳银润物业管理有限公司车位停放管理服务费3900元；三、被告王培培于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳银润物业管理有限公司物业占暖费5224元；四、驳回原告洛阳银润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取603元，由原告银润物业公司负担135元，被告王培培负担468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李培二〇二〇年九月二十三日书记员  李珊