浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初2899号 原告（案外人）：陈晓安，男，1975年5月13日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：吴乙伟，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：郑明池，男，1956年2月17日出生，汉族，住瑞安市。 被告（被执行人）：苏士笋，男，1959年12月26日出生，汉族，住瑞安市。 原告陈晓安与被告郑明池、被告苏士笋案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告陈晓安及其委托诉讼代理人吴乙伟、被告郑明池、被告苏士笋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈晓安向本院提出诉讼请求：1、立即停止对坐落于瑞安市飞云街道桥里村的房产（证号××）拆迁补偿权益的执行，并确认上述拆迁补偿权利归原告所有；2、确认原告与被告苏士笋在2006年12月8日签订的《房地产买卖合同》合法有效；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：贵院因被告郑明池与被告苏士笋民间借贷纠纷一案，于2017年6月27日对登记在被告苏士笋名下坐落于瑞安市飞云街道桥里村的房产（证号××）予以查封。2020年3月10日，原告向贵院提起书面执行异议，贵院于2020年3月25日作出（2020）浙0381执异24号执行裁定，驳回原告的异议，现原告依法向贵院提起执行异议之诉。2006年12月8日，原告与被告苏士笋签订一份《房地产买卖合同》，合同约定由被告苏士笋将其所有的坐落于瑞安市飞云街道桥里村的房产（证号××）出卖给原告，房屋建筑面积为37.8平方米，购房款为20.8万元。合同签订后，原告即按约定支付了全部购房款并于合同签订当日交付使用至今。然而自房屋交付使用至今，因政策限制及被告苏士笋原因未能办理产权转移登记，现又因被告苏士笋对外拖欠的债务而被查封冻结。以上事实由户籍证明、《房地产买卖合同》、收条等证据予以证明。综上所述，因原告与被告苏士笋在法院查封案涉房屋之前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同，且在法院查封案涉房屋前，原告已经支付全部购房款并实际控制，合法占有诉争房屋。另外，未办理产权过户登记手续非因原告自身原因，原告对此没有过错。 被告郑明池辩称：自己对原告和被告的买卖完全不知情。 被告苏士笋陈述称：对与原告存在买卖关系予以认可。 为主张自己的诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：证据1、身份证、户籍证明，证明原、被告及第三人主体身份；证据2、房地产买卖合同，证明原告与被告苏士笋在房屋被查封前已签署合法有效的房屋买卖合同的事实；证据3、收条，证明原告已经按约支付购房款的事实；证据4、证明，证明原告与被告苏士笋在案涉房屋查封前已经签订房屋买卖合同且已经支付全部购房款的事实，且涉案房屋已由原告实际居住使用；证据5、收款收据、用水情况查询清单，证明案涉房屋实际由原告占有使用的事实。 原告申请证人赵某到庭作证，拟证明原告向被告苏士笋购房涉案房屋并交付房款的事实。赵某到庭陈述，其是促成原告与被告苏士笋房屋买卖的中介，被告苏士笋将房屋挂在其中介出售，原告来买。双方合同约定8万元是为了避税，实际约定20多万元。签订合同的当天，原告在其本人所开的饭店里将现金20多万元一次性交付给被告苏士笋。苏士笋将房子钥匙、房屋所有权证和土地使用权证都交给了原告。原告有没有实际住在里面不清楚。 被告郑明池、苏士笋未提供证据。 上述证据经庭审出示、质证，被告郑明池对原告提供的证据包括证人证言表示均不知情，被告苏士笋对原告提供的证据均无异议。本院综合认证认为，原告提供的证据能相互印证，反映其在2006年向被告苏士笋购买房屋，并已经现金交付房款。在此之后对该房屋予以出租等方式进行使用，故对原告提供的证据均予以采信。 经审理查明，经赵某牵头介绍，被告苏士笋自愿将坐落于瑞安市××街道××村××号××层房屋作价20.8万元出卖给原告陈晓安。2006年12月8日，原告陈晓安与被告苏士笋在赵某的房屋介绍所里签订一份《房地产买卖合同》，为了过户能减少税费，双方约定了房屋成交价格8万元等事项，实际约定房屋价款20.8万元。买卖合同签订当天，原告陈晓安向被告苏士笋共现金交付208000元。同时被告苏士笋向原告陈晓安交付了房产证和土地使用权证。此后不久，原告陈晓安接管了前述房屋并予以出租。执行过程中，该房屋业已拆除。涉案房屋权利人（房产证号0××3号）为苏士笋；集体土地建设使用权人［证号为瑞集用（2004）第2-309号］为苏士笋。因原告系飞云街道桥邻村人，非前述房屋所在地村民，受政策限制，过户手续一直不能办理。 另查明，本院在执行（2015）温瑞商初字第4492号郑明池与苏士笋、陈海青民间借贷纠纷一案中，于2017年6月27日查封了涉案房屋。因该房屋在执行过程中被拆建，故本院于2019年12月10日对房屋的拆迁补偿权益予以查封。原告于2020年3月10日向本院提起执行异议，本院于2020年3月25日裁定驳回。原告于2020年4月5日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，原告陈晓安与被告苏士笋在本院查封涉案房屋及房屋拆迁补偿权益之前经协商达成房屋买卖协议，系双方真实意思表示，该协议没有违反法律的强制性禁止性规定，合法有效。原告按约定支付了全部购房款，也已合法占有涉案房屋。至于涉案房屋迄今未能办理过户手续，系政策限制所致，非原告自身消极不行使登记权利。综上，原告要求对其购买的涉案房屋停止执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，本院予以支持。故依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、原告陈晓安与被告苏士笋于2006年12月8日达成的《房屋买卖协议》有效； 二、确认坐落于瑞安市××街道××村××号（证号：瑞房权字第0××3号）房屋的拆迁补偿权益归原告陈晓安所有； 三、不得执行坐落于瑞安市××街道××村××号（证号：瑞房权字第0××3号）房屋的拆迁补偿权益。 案件受理费4420元，由原告陈晓安自愿负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本院（2020）浙0381执异24号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  张 勉 人民陪审员  陈晓如 人民陪审员  应峰雷 二〇二〇年九月二十五日 代书 记员  万顺顺 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。