北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终7657号上诉人(原审原告)：北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社，住所地北京市朝阳区东坝乡焦庄村委会。法定代表人：姜永奇，社长。委托诉讼代理人：杨诚，北京圣湖律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：吴士成，男，1974年6月17日出生，汉族，农民，户籍所在地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社（以下简称经合社）因与被上诉人吴士成租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初88294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人经合社的委托诉讼代理人杨诚，被上诉人吴士成的委托诉讼代理人杨伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经合社上诉请求：撤销一审判决，改判支持经合社的全部诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由吴士诚负担。事实和理由：吴士成违约，违法建筑有三处，虽其租赁130亩，但绝大部分是绿地不适合建房，能建房的地方吴士成都建上了，其对政府、村委会、合作社的布告、通知、约谈不理睬，未采取任何行动，其构成严重违约。双方合同约定有一处约定的违约情形即可解除合同，吴士成的违约已经极其严重，符合合同约定的解除情形。吴士成辩称，同意一审判决，不同意经合社的上诉意见。经合社向一审法院起诉请求：1.判令解除我社与吴士成签订的租赁合同；2.吴士成将承租我社的上述合同项下的土地上的违法建筑拆除并将租赁标的物交还我社；3.吴士成赔偿我社损失22万元；4.吴士成赔偿我社案件的律师费；5.案件诉讼费由吴士成承担。一审法院认定事实：2005年11月20日，经合社、吴士成双方签订了一份《租赁合同》，约定由吴士成承租经合社出租的130亩土地（其中20亩土地无偿使用），租赁期限自2005年11月20日至2025年11月19日，每亩土地年租金2000元，该宗土地年租金22万元。该合同第五条第1款约定：“在租期内乙方（吴士成）不得以任何形式改变土地性质，（注：该地属绿色种植用地）。乙方在使用范围内不能进行设施建设，如需建筑必须经过甲方（经合社）及上级主管部门审批后方可实施，否则视为违章建筑，损失自负。”该合同第六条第2款约定：“如乙方违约致使本合同终止，所缴纳租金不减不退，并加罚一年租金作为甲方损失的补偿。”上述合同签订后，经合社向吴士成交付了出租土地，吴士成使用土地用于种植业经营。在吴士成承租期间，在未取得经合社同意的情况下在该宗土地上建造了房屋。2019年6月10日，北京市朝阳区东坝乡焦庄村村民委员会向吴士成发出一份《通知》，该通知载明：“焦庄村民吴士成你在2005年与焦庄村经济合作社签订的130亩地的租赁合同属于绿化用地，由于近段时间你在绿化用地范围内堆积大量沙子、渣土、杂物和私搭乱建房屋；房屋内还居住着与绿化管理无关的一些人员以及他们养的猪、狗、猫、鸡一些宠物被航拍并反馈到区、乡和焦庄村委会并严厉要求立即整改，按照上级的规定时间在2019年6月17号之前：第一要立即清理沙土和堆物堆料；第二拆除私搭乱建的房屋；第三凡与绿化无关的人员以及他们养的宠物在规定时间内搬到绿化用地以外。如不按时间清理和搬家所带来的损失由吴士成本人自己承担，希望吴士成本人积极配合。”2019年6月27日，北京市朝阳区东坝乡人民政府向吴士成发出了一份《限期拆除（整改）通知书》，要求吴士成在2019年6月30日前拆除（整改）位于“焦庄村环卫中心东北200米吴士成沙场处”擅自兴建、扩建的房屋。2019年7月1日，北京市朝阳区东坝乡人民政府给吴士成发出了一份《强制拆除通知书》，告知吴士成将在2019年7月4日对上述擅自新建、扩建的房屋进行强制拆除。案件审理过程中，本案一审法官到租赁物现场进行勘验，经勘验查明，租赁土地位于焦庄村北，机场第二高速东侧。在吴士成承租的场地西侧有一个院落，院落分东西两个院落，西院东北角有两间房屋，东院有北房一排、西房一排、东房一排以及南房一排，其中东房、西房和南房已部分拆除。在租赁土地东北侧有一排北房，该北房南侧200米处左右有两排房屋。一审法院认为，依法成立的合同具有律法约束力，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，经合社、吴士成双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，经合社、吴士成双方应当按照合同的约定履行各自的义务。从吴士成2005年承租该土地后，吴士成在该宗土地上建造了房屋，其建造的部分房屋被北京市朝阳区东坝乡人民政府认定为违章建筑，并要求限期拆除。吴士成称其建造上述房屋前取得了经合社同意，但经合社对吴士成的该答辩意见不予认可，且吴士成未就其陈述向一审法院提交相应证据予以证明，故一审法院对吴士成的该答辩意见不予采信。在吴士成未取得经合社同意建造房屋并被乡政府认定违章建筑的情况下，应当认定吴士成的行为构成违约。但鉴于吴士成承租的土地面积为130亩，吴士成建造的违章建筑的占地面积与其租赁土地的面积所占比例非常小，不应认定吴士成的行为构成根本违约，经合社据此要求解除双方租赁合同并返还租赁物的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于经合社要求吴士成拆除违法建筑的诉讼请求，一审法院认为，因相应的行政机关已经对吴士成违法建筑行为作出认定，并限期拆除，因该事项目前正由行政机关行政处置过程中，在该行政处置过程尚未完结之前，经合社要求拆除违法建筑的事项暂不宜由法院通过民事诉讼予以处理。关于经合社要求吴士成支付22万元赔偿款的诉讼请求，一审法院认为，经合社依据《租赁合同》第六条第2款的约定要求吴士成支付赔偿款的前提系为合同解除的情况，在双方签订的租赁合同未解除的情况下，经合社要求吴士成支付该赔偿款的诉讼请求，没有合同依据，一审法院不予支持。关于经合社要求吴士成支付律师费的，一审法院认为没有事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社的全部诉讼请求。一审案件受理费四千六百元，由北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社负担（已交纳二千三百元，剩余二千三百元于判决生效之日起七日交纳）。本院二审期间，经合社提交2020年7月23日拍摄的现场视频，证明违章建筑的面积很大，房子很多，违章严重。吴士成对该证据的真实性认可，但证明目的不认可。本院认定的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：经合社、吴士成双方签订的《租赁合同》无法定无效情形，属于合法有效的合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案上诉争议焦点为案涉合同是否应当解除。经合社提起诉讼要求解除合同，应符合合同法及其他相关法律规定的解除条件。首先，案涉合同并未约定如吴士成在案涉土地上建造房屋，经合社即可解除合同的解除条件，且合同约定，如需建筑必须经过经合社及上级主管部门审批后方可实施，否则视为违章建筑，损失自负，亦并未将违章建筑作为合同解除的条件，故经合社主张约定解除无事实依据。其次，吴士成未取得经合社同意建造房屋，该房屋被乡政府认定违章建筑，吴士成的行为构成违约。违章建筑的问题目前正在处置中，不足以达到经合社合同目的不能实现的情形，故吴士成的行为尚不构成根本违约，经合社主张法定解除亦不予支持。在违章建筑行政处置过程尚未完结之前，拆除违法建筑的事项暂不宜通过民事诉讼予以处理。综上所述，北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  何灵灵审 判 员  周艳雯二〇二〇年九月二十八日法官助理  陈文文书 记 员  仵 霞