贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初4274号原告：宋懿雯，女，汉族，现住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：令狐荣云。被告：务川自治县源旭房地产开发有限责任公司，住所贵州省遵义市务川仡佬族苗族自治县都濡镇，统一社会信用代码：91520326766056534H。法定代表人：蔡刚都。委托诉讼代理人：王璇，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。原告宋懿雯诉被告务川自治县源旭房地产开发有限责任公司（以下简称务川源旭房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋懿雯的委托诉讼代理人令狐荣云、被告务川源旭房开公司的委托诉讼代理人王璇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋懿雯向本院提出诉讼请求：1、判令被告从2017年9月19日起，以300120元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付违约金至该房屋所有权转移登记办理完毕，并向原告交付转移登记的相关文书之日止（暂计算至2020年3月31日为36629元）；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告从2017年9月19日起至2019年8月20日止，以300120元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付违约金；从2019年8月21日起至该房屋所有权转移登记办理完毕并向原告交付转移登记的相关文书之日止，以300120元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告支付违约金（暂计算至2020年3月31日为36629元）。事实和理由：2017年6月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于遵义市汇川区房屋，建筑面积约75.03平方米，房屋总价款300120元；并约定被告应于2016年10月18日前办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同签订后，原告按约履行完自己的义务后，被告却未按约履行，至今未将该房屋的所有权转移登记手续相关文书办理并交付给原告。被告的行为严重侵害原告的合法权益。为此，特提起诉讼，请求人民法院依法判决，以维护原告的合法权益。被告务川源旭房开公司辩称：一、被告已按合同约定于2016年10月18日取得了涉案房屋的《遵义市商品房房屋所有权初始登记证书》，原告已于2017年7月31日领取了涉案房屋的《预告登记证》和《商品房买卖合同》，被告没有违反与原告签订的《商品房买卖合同》中关于“转移登记”相关条款的约定。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告不存在不能交付有关文书的情形，不应当向原告支付违约金。综上所述，原告主张违约金没有依据，请人民法院驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：2017年6月19日，原告宋懿雯与被告务川源旭房开公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于遵义市汇川区，合同第三条约定，该房建筑面积75.03平方米，房屋总价款300120元；第八条约定，买受人以贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首付款60120元，余款240000元以公积金贷款支付；第二十二条第三项转移登记（一）约定（一）出卖人承诺于2016年10月18日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定办理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记（五）其他有关事项约定如下：1、在申请该商品房所有权初始登记的过程中，由于非出卖人原因造成该商品房所有权初始登记时限顺延的，出卖人不应当违约责任，但出卖人要积极办理初始登记的相关事宜。合同还约定了其他内容。合同签订当日，原告向被告交付了首付款60120元，余款240000元原告以办理公积金贷款形式支付，中国建设银行遵义南京路支行于2017年9月12日将该240000元支付与了被告，至此，原告的付款义务完成。该房于2017年8月18日办理了预售商品房买卖预告登记，登记字号为：黔（2017）遵义市不动产证明第0037800号，原告于9月15日在被告处领取了该预告登记证书。被告并于2017年12月1日开具了涉案房屋的购房发票，原告至今未领取。现原告以被告未交付办理商品房转移登记的有关文书为由，向本院提起诉讼，要求被告支付逾期办证违约金。庭审中，原告主张办理商品房转移登记的有关文书是指涉案房屋的不动产权证书、购房发票。而被告认为有关文书是指商品房买卖合同、购房发票、按揭贷款才有的预告登记证书，转移登记办理的就是涉案房屋的不动产权证书，该证书需要买受人和房开企业共同办理，且原告购买的涉案房屋早已可以办理商品房转移登记，被告为此申请了在该小区购买房屋的业主任仕权作为证人出庭作证，证明该小区相关房屋可办理商品房转移登记。被告同时陈述已电话通知原告领取购房发票，原告至今未领。另查，被告开发建设的遵义市汇川区汇川大道“天然居”项目A、B、C、D栋及地下车库商住楼经遵义市不动产登记事务中心于2016年10月18日办理了遵义市商品房房屋所有权初始登记，该登记证书证号为：遵市权属【2016】-31号。遵义市不动产登记事务中心于2016年10月14日在遵义晚报发布公告，公告内容为：务川自治县源旭房地产开发有限责任公司在汇川区汇川大道中段修建的“天然居商住楼”A、B、C、D栋及地下车库项目，已于2016年10月经我中心核定准予不动产首次登记，现各权利人及相关利害关系人均可持相关资料到我中心办理房产登记手续。经本院向遵义市不动产登记事务中心查询，原告购买的汇川区汇川大道天然居商住楼第C栋27层27-5号房从2016年10月12日以后即可办理商品房转移登记，办理时需提交申请、身份证证明、商品房购房合同、不动产登记证明、完税凭证。上述事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、《遵义市商品房房屋所有权初始登记证书》、遵义晚报公告、原被告陈述等证据在卷为证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第二十二条第三款约定被告应于2016年10月18日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。从该条约定内容看，2016年10月18日前原告所购房屋应当具备办理商品房权属登记的条件，经查，被告已于2016年10月18日前，取得其开发建设的汇川区汇川大道“天然居”项目A、B、C、D栋及地下车库商住楼的商品房房屋所有权初始登记，原告购买的涉案商品房为C栋27层27-5号房，从2016年10月12日以后即可办理商品房转移登记，被告不存在不能在约定期限内取得涉案商品房所有权初始登记的情形。原告2017年6月19日购买涉案房屋后，于2017年9月15日在被告处领取了该房屋的预告登记证书，因原告系以公积金贷款方式支付购房款，贷款银行2017年9月12日发放相应贷款后，被告于2017年12月1日开具了购房发票，但原告至今未领取，从常理分析，原告购买房屋后应积极向被告方索取购房发票，原告没有证据证明被告拒绝向其提供，应承担不利后果。现原告认为办理商品房转移登记的有关文书应为不动产权证书及购房发票，被告没有提供，应承担违约责任。从本案情况看，合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，故办理不动产权证书需原告提供相应资料并前往办证机构办理，经本院向不动产权办证机构核实，原告所购房屋能办理商品房转移登记，办理时需提交申请、身份证证明、商品房购房合同、不动产登记证明、完税凭证，结合双方合同约定及审理查明的事实，原告不能因其怠于办证而要求被告直接交付涉案房屋的不动产权证书，原告的主张与客观事实不符，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。…”及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告没有应当支付逾期办证违约金的情形，原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宋懿雯的诉讼请求。案件受理费360元（已依法减半收取），由原告宋懿雯承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  张元书二〇二〇年九月二十一日法官助理周倩书记员何迪