内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2020）内0781民初103号原告（执行案外人）：黄某，1969年8月16日出生，住河北省张家口市。委托诉讼代理人：王春涛，内蒙古冠胜律师事务所律师。被告（申请执行人）：薛某1，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：董某（与被告系亲属关系），住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：薛某2（与被告系父子关系），住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被告（被执行人）：张家口市某房地产开发有限公司。法定代表人：吴某。原告黄某与被告薛某1、被告张家口市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王春涛、被告薛某1及委托诉讼代理人董某、薛某2到庭参加诉讼，被告某公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，被告薛某1以新冠肺炎疫情期间无法前往张家口市进行证据调取为由向本院申请延期审理。本院认为，新冠肺炎疫情属于可以中止诉讼的不可抗拒因素，于2020年4月22日对本案中止诉讼，于2020年8月18日恢复审理。原告黄某向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除张家口市××区××小区1号楼2-801号房产的查封和执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告某公司于2013年2月2日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了位于张家口市××区××小区1号楼2-801号的房屋，支付了全部购房款，并在接收房产后居住使用至今。某公司向原告收取了相应契税，但始终以各种理由未能给原告办理不动产登记证。2019年，因被告薛某1申请对被告某公司强制执行，法院查封了涉案房产，原告提出执行异议，满洲里市人民法院作出（2019）内0781执异37号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，其购买涉案房屋，已交付全部房款。原告多次催促被告办理不动产登记，被告以各种理由推诿，房屋未过户的原因不在原告，原告享有足以排除强制执行的权益。被告薛某1辩称，（2018）内0781执40号之七执行裁定书是合法有效的。被告请求查封的房产，是被告某公司的产权，与案外人没有法律上的关系。原告未办理房产登记手续，也未办理备案登记，应承担过错责任，请依法驳回原告的诉讼请求。被告某公司经传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告黄某提交如下证据：证据一某公司2011年8月14日出具给原告黄某的收据3张，证明黄某交纳房款410970元，契税、公共维修基金等24875.19元，交纳数字电视费、电磁卡表煤气入户门牌、装修费用等杂费共计6430元；证据二、2013年2月2日原告与某公司签订的《商品房买卖合同》及某公司2011年8月14日向原告出具张家口市商品住宅质量保证书和张家口市商品住宅使用说明书各1份，证明原告购买房产为××1-2-801室，于2011年8月14日使用入住涉案房产。证据三，2015年12月19日张家口市宣化区某物业服务有限公司出具的收据1份，记载项目为电梯费，2015年12月19日原告向张家口市某物业服务有限公司交纳2015年11月至2016年11月物业费1644元；证据四，2016年5月18日国网××电力有限公司张家口供电公司收据、2016年10月20日张家口市某燃气有限公司燃气销售收据、2019年12月3日张家口宣化某供热有限责任公司收费收据、2016年12月22日张家口市某燃气有限公司燃气销售收据各1份，证明原告购电43元，交纳燃气卡充值费180元。交纳2019到2020年度供热费3035.79元，为其使用的房屋交纳燃气费100元；证据五，2014年5月29日张家口市某燃气有限公司收据2份，证明原告黄某交纳补卡费置换费各20元；证据六，燃气居民用户使用证1本、燃气收费卡1张，证明2014年5月29日黄某办理居民燃气使用证，详细地址为××A-2-801；证据七，用水许可证1份，证明2013年4月8日原告办理居民用水，地址为××公寓；证据八，宣化区某街道办事处于2020年1月8日出具的证明1份，证明原告居住在××区；证据九，张家口宣化某供热有限责任公司于2019年12月3日出具的证明1份，证明××二单元801室2011年接入集中供热，收费系统显示2011年至2019年度不欠采暖费；证据十，张家口某房地产开发有限公司于2020年1月7日出具的情况说明1份，证实2011年黄某购买了位于张家口市××区房屋，2011年8月14日全部购房款和契税入户费等由黄某给付完毕，房屋交付给黄某使用。2013年2月2日，某公司与黄某签订商品房买卖合同，由于当初房管局查封小区整栋楼，所以签订了买卖合同没有备案。2018年10月1日后能办理房本时要求黄某在交二次契税维修基金等办理房本的费用，因黄某不同意，没有及时交钱备案办理房本；证据十一，张家口市宣化区人民政府办公室印发《关于解决房屋产权登记历史遗留问题的通知》，证明无法办理产权登记非原告自身原因；证据十二，满洲里市人民法院2019内0781执异37号执行裁定书，证明原告曾提出执行异议，被满洲里市人民法院驳回。被告薛某1对上述证据不认可，认为原告交纳的房款是与某公司之间的关系，交纳的各种税费不能证明房屋产权问题。被告薛某1查封财产系某公司的产权，未办理过户原告有过错，应承担相应责任。经审查，原告提交的证据能够形成证据链，故对上述证据的真实性，予以采信。被告薛某1提交如下证据：满洲里市人民法院(2016)内0781民初408号民事判决书、呼伦贝尔市中级人民法院（2017）内07民终1495号民事判决书、满洲里市人民法院（2018）内0781执40号之七执行裁定书复印件各一份，证明某公司欠薛某1工程款510万元，在执行过程中，某公司不履行给付义务，经薛某1申请，法院将某公司名下的房屋予以查封。上述证据原告对其真实性无异议，本院予以采信。被告某公司未提交证据。通过原、被告陈述及对证据的质证认证，本院确认如下事实：位于河北省张家口市××区室房屋系由被告某公司开发建设。2011年8月14日，原告黄某与某公司达成口头协议，购买涉案房屋。该房屋系某公司顶账给秦某1，秦某1顶账给刘某，刘某再转售给黄某的。原告支付了相关费用后，某公司出具收据，原告取得涉案房屋的使用权。为办理房屋产权手续，2013年2月2日，原告黄某与某公司签订商品房买卖合同，合同中约定原告以每平方米3000元价格购买××公寓1-2-801室房屋，房款为410970元。原告在取得房屋后缴纳了物业费、取暖费、水费、电费等相关费用，并在该房屋居住至今。薛某1与张家口市某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案，本院于2019年7月3日作出（2018）内0781执40号之七执行裁定书，将被执行人张家口市某房地产开发有限公司在张家口市××区房屋予以查封。案外人黄某提出执行异议，本院作出（2019）内0781执异37号裁定书，裁定驳回其异议请求。本院认为，本案的争议焦点为案外人黄某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。原告与某公司签订《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，且该合同系在法院查封涉案房屋之前，原告亦在2011年起即占有、使用该房屋，并及时交纳该房屋的物业费、取暖费，履行了该房屋的管理义务。张家口市宣化区人民政府办公室《关于解决房屋产权登记历史遗留问题的通知》及某公司出具的《情况说明》能够证明未办理过户登记的原因非原告过错。故原告请求解除对张家口市××小区2-801号房产的查封和执行的诉讼主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：停止对位于张家口市××区房产的强制执行，解除对该房屋的查封；案件受理费100元，由被告薛某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  石 卉审 判 员  彭家珍人民陪审员  刘虹汛二〇二〇年九月七日书 记 员  王 晶附：本判决所适用相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。二、《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。三、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。