天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1984号上诉人（一审被告）：田俊钢，男，1982年3月20日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：高明，天津臻恒律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王江峰，男，1964年4月1日出生，汉族，住天津市和平区。一审被告：艾玉春，男，1977年2月12日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：田俊钢，住天津市南开区。一审第三人：天津市南开区视空网吧，住所地天津市南开区**西侧**。投资人：艾玉春，经理。委托诉讼代理人：高明，天津臻恒律师事务所律师。上诉人田俊钢因与被上诉人王江峰、一审被告艾玉春、一审第三人天津市南开区视空网吧（以下简称视空网吧）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初9325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。田俊钢上诉请求：撤销一审判决第一至五项，改判驳回被上诉人王江峰全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决遗漏必要的诉讼参与人。本案系次承租权纠纷导致的案件，涉案房屋现存在产权人与三名承租人签订租赁合同的情况，上诉人仅是与其中两名承租人先后签订租赁合同的次承租人，本案一审中，上诉人曾请求追加产权人及与上诉人签订租赁合同的另一承租人鞠学智参加诉讼，但未被准许。本案只有在产权人参加诉讼的情况下，才能够查明相关事实。2．一审判决认定事实有误。涉案房屋存在产权人与三位承租人签订租赁合同的一房三租的情况，而该情况已被天津市南开区人民法院（2018）津0104民初13272号民事裁定书予以认定为涉及刑事犯罪，上诉人作为与包括被上诉人在内的两名承租人签订租赁合同的次承租人，且两份租赁合同签订时均系根据产权人指定及认可，那在涉案房屋承租权存在刑事问题的情况下，必然影响次承租权，因此，一审法院认为刑事问题与本案无关联性实属有误。王江峰辩称，生效判决和客观事实均可证明被上诉人对涉案房屋有合法使用权并实际占有；天津市西青区人民法院的（2018）津0111民初6798号民事判决书，系鞠学智和天津市立鑫织物厂（以下简称立鑫织物厂）串通虚假诉讼的结果，且与本案无关联；鞠学智始终未实际占有诉争房屋；立鑫织物厂的举报信与本案无关；上诉人与鞠学智签订的租赁合同对被上诉人不具有约束力；根据规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，应按照已经合法占有租赁房屋为第一顺序确定履行合同的承租人，因此，被上诉人于2007年11月即对包括诉争房屋在内的1400平方米房屋实际占有使用并出租收益，被上诉人对该房屋拥有合法使用权是无可争辩的事实。艾玉春、视空网吧述称，同意上诉人的上诉请求。王江峰向一审法院起诉请求：1．判令解除王江峰与艾玉春、田俊钢的不定期租赁关系；2．判令艾玉春、田俊钢立即腾空房屋（xxx号西侧二楼220平方米）并交付王江峰，视空网吧配合履行腾房义务；3．判令艾玉春、田俊钢向王江峰支付不定期租赁期间（自2014年1月1日起至2019年6月30日）欠付的租金1569534元；4．判令艾玉春、田俊钢向王江峰支付自2019年7月1日起至将房屋实际交付之日止的租金及房屋占用费（按照每日703.2元计算）；5．本案诉讼费、保全费由艾玉春、田俊钢承担。一审法院认定事实：2007年12月28日，王江峰与立鑫织物厂签订《租赁经营合同》，约定由王江峰承租立鑫织物厂坐落天津市南开区××号××层的房屋1600平方米，租赁期限自2008年1月1日至2022年4月30日止，年租金400000元。合同签订后，立鑫织物厂将租赁房屋1400平方米交付王江峰对外出租经营。2008年7月4日，王江峰与艾玉春签订《租房协议》，约定租赁面积为450平方米，租赁期限自2008年7月1日始至2012年12月30日止；第一年租金为170000元，第二年至第四年为220000元。协议签订后，王江峰履行了交付房屋的义务。协议到期后，双方又于2013年5月6日签订《租房协议》两份，租赁面积由原450平方米增加至540平方米，租赁期限自2013年5月1日始至2013年12月30日止，年租金420000元（300000元＋120000元），每年提前15天交付全年租金，先交后用；协议期满，若王江峰继续经营，艾玉春也有意继续承租，王江峰视艾玉春为第一承租人，同等条件下艾玉春享有优先续约权；艾玉春不得转租、转让、闲置或改变经营项目，否则视作违约，并承担造成的损失；若合同期满不再续约，艾玉春须于协议到期日撤出，逾期按原有租金标准的150%按天计算占房费。自2013年12月31日起，双方未再签订书面租赁合同，为不定期租赁关系。另查明，艾玉春是名义承租人，实际承租人为田俊钢。2014年9月15日，田俊钢与案外人丛文才签订《租赁合同》，租赁标的物为王江峰出租给田俊钢540平方米房屋中的320平方米房屋，租赁期限为三年，自2014年9月15日至2017年9月14日。2017年9月15日，王江峰在田俊钢拘役期间，与丛文才签订《租赁经营合同》，租赁期限自2017年9月15日至2022年4月30日。2014年12月31日前的租金，王江峰与田俊钢已经结清。此后田俊钢分多笔给付王江峰租金共计805000元，截至2019年6月30日尚欠王江峰租金638021.83元。田俊钢使用涉案房屋期间，其于2016年10月15日与鞠学智签订《租赁合同》，约定鞠学智将坐落天津市南开区xxx房屋的建筑面积约350平方米（以实际占有为准）租赁给田俊钢，租赁期限自2017年1月1日至2021年4月14日；年租金300000元，合同签订后7日内一次性支付全年租金。庭审中，艾玉春、田俊钢表示该合同中所涉租赁物实为前述540平方米区域；2016年6、7月份，鞠学智持有与立鑫织物厂签订的租赁合同找到田俊钢，称其为租赁房屋合法承租人，田俊钢找王江峰及立鑫织物厂核实情况，后经王江峰、田俊钢协商一致并经立鑫织物厂认可，承认鞠学智为租赁房屋的合法唯一承租人，所以田俊钢和鞠学智签订租赁合同并支付了租金。王江峰表示其没有同意田俊钢与鞠学智签订租赁合同。田俊钢、艾玉春另表示涉案房屋现用于经营视空网吧和啤酒坊，但啤酒坊没有证照；田俊钢、艾玉春系亲属关系，视空网吧由田俊钢、艾玉春合伙经营。另查，鞠学智于2014年向天津市河西区人民法院提起对立鑫织物厂的诉讼，请求立鑫织物厂交付坐落天津市南开区xxx第四层房屋全部及第一、二层共计1400平方米场地。天津市河西区人民法院经审理作出（2014）西民三初字第267号民事判决，判决立鑫织物厂于判决生效之日起五日内向鞠学智交付xxx第四层房屋全部及第一、二层共计1400平方米的场地。鞠学智在判决生效后向天津市河西区人民法院申请执行，天津市河西区人民法院于2014年10月20日向王江峰经营的江南之家酒店管理有限公司送达《协助执行通知书》，内容为“依据（2014）西民三初字第267号民事判决书，由你单位协助将南开区xxx号建筑物的第一层、第二层交付申请人鞠学智”，并做了相关谈话笔录等。王江峰依上述协助执行内容，以江南之家酒店管理有限公司的名义与鞠学智于2014年10月22日签订租赁合同，租期自2015年1月1日至2016年12月31日。2015年3月12日，天津市第二中级人民法院作出（2015）二中民监字第0002号民事裁定，该案由天津市第二中级人民法院提审并作出（2015）二中民提字第0006号民事裁定，撤销天津市河西区人民法院（2014）西民三初字第267号民事判决，发回天津市河西区人民法院重审。天津市河西区人民法院经审理后作出（2016）津0103民初2198号民事判决，判决立鑫织物厂于本判决生效之日起五日内向鞠学智交付xxx号建筑物第一、二层（1400平方米）的场地。天津市第二中院人民法院于2018年4月25日作出（2018）津02民终771号民事裁定，认定该案件的处理结果与王江峰有利害关系，应追加王江峰为该案的第三人参加诉讼，裁定撤销天津市河西区人民法院（2016）津0103民初2198号民事判决，发回天津市河西区人民法院重审。后天津市河西区人民法院将陈建新、王江峰追加为该案第三人进行审理，2019年4月23日该院作出（2019）津0103民初2070号民事裁定，因鞠学智经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，裁定该案按撤诉处理。再查，立鑫织物厂作为另案原告于2017年11月13日向一审法院提起对王江峰的诉讼，诉讼请求为确认2007年12月28日签订的《租赁经营合同》已解除。一审法院作出（2017）津0104民初13456号民事判决，判决结果为驳回立鑫织物厂的全部诉讼请求。立鑫织物厂不服提起上诉，天津市第一中级人民法院作出（2018）津01民终3119号民事判决，驳回上诉、维持原判。已生效的（2017）津0104民初13456号民事判决第五页第二段认定，王江峰自2007年11月份使用租赁房屋后，一直对房屋进行使用和出租。同时，该判决第7页第三段认定，双方在2007年11月20日存在《承包经营合同》（实为租赁关系）的情况下，又就同一标的物于2007年12月28日签订《租赁经营合同》，应视为双方对履行内容的变更。又查，2018年12月28日，王江峰以丛文才为被告、田俊钢为第三人向一审法院提起诉讼，要求丛文才给付租金460000元，该案所涉租赁物为本案所涉540平方米中的320平方米。一审法院于2019年3月11日作出（2018）津0104民初15381号民事判决，判决丛文才给付王江峰2018年9月15日至2019年9月14日期间的租金460000元。丛文才不服提起上诉，天津市第一中级人民法院作出（2019）津01民终2680号民事判决，驳回上诉、维持原判。一审庭审中，王江峰表示因艾玉春拖欠租金，其于2015年6月8日到一审法院立案，由于当时未带足钱款，故未交纳诉讼费，又因艾玉春求情，最终没有正式立案。为此王江峰提供了民事起诉书、送达地址确认书、诉讼材料接收凭证及送达回证。王江峰另表示其于2016年在网吧门口张贴了告知函（要求腾房和催要租金）并交给网吧前台一份，后于2018年邮寄了告知函。为此王江峰提供了照片及邮件详情单。根据照片显示王江峰张贴的告知函落款时间为2016年10月22日，邮件详情单显示邮寄时间为2018年5月25日，邮寄查询结果为已妥投，本人签收。另根据田俊钢提供的收条显示，田俊钢最后一次向王江峰给款的时间为2016年3月16日。另查明，王江峰于2018年5月31日向一审法院提起诉讼，要求田俊钢、艾玉春腾房并给付租金、违约金等，后于2018年11月13日撤回起诉。案件审理过程中，王江峰向一审法院申请财产保全并提供相应担保，一审法院于2019年7月10日作出（2019）津0104民初9325号民事裁定书，裁定冻结艾玉春、田俊钢名下银行存款1569534元或其他等值财产。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，生效法律文书所认定的事实，在田俊钢、艾玉春无其他证据足以推翻的情况下应依法采信。根据一审法院生效的（2017）津0104民初字第13456号民事判决认定，王江峰与立鑫织物厂于2007年11月28日签订《承包经营合同》后，自2007年11月份一直使用包括涉案房屋在内的1400平方米房屋。王江峰自2007年11月起占有使用涉案房屋的事实，与王江峰、田俊钢、艾玉春均认可的双方自2008年7月起建立租赁关系及由王江峰交付涉案房屋的事实可以相互印证。艾玉春虽以其名义与王江峰签订租房协议，但田俊钢实际享受合同权利并履行了合同义务，且王江峰对此明知并认可，故可以认定田俊钢为实际承租人。王江峰与田俊钢在2013年12月30日合同期满后未签订新的租赁合同，但田俊钢继续使用租赁房屋并支付了部分租金，且王江峰亦认可双方租赁关系存续，故应视为自2013年12月31日起双方建立不定期租赁关系。不定期租赁关系期间，当事人可随时解除合同。2017年9月15日，王江峰与丛文才就租赁房屋中320平方米的部分另签订租赁合同的行为，应视为王江峰解除与田俊钢该部分房屋的租赁关系。现王江峰要求就本案所涉220平方米房屋与田俊钢解除不定期租赁关系，于法有据，一审法院予以支持。本案所涉220平方米房屋由王江峰交付田俊钢使用，租赁关系解除后，田俊钢作为实际承租人理应向王江峰履行腾房义务。庭审中，艾玉春及视空网吧均认可现实际占有使用本案所涉220平方米房屋，而其继续占用该房屋亦无合法依据，同样负有腾房义务。因此王江峰要求田俊钢、艾玉春、视空网吧腾交坐落天津市南开区××号××楼××平方米房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。田俊钢作为实际承租人在不定期租赁关系存续期间应按照原协议约定向王江峰足额支付租金，现王江峰要求田俊钢给付欠付部分的租金，一审法院予以支持。鉴于艾玉春并非真正与王江峰发生租赁关系之合同相对方，且王江峰对该情节系明知且认可，故王江峰要求艾玉春履行作为承租人的支付租金义务，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于欠付租金数额，比照原租房协议约定的租金标准，截至2019年6月30日田俊钢欠付王江峰租金为638021.83元，对此田俊钢负有给付义务。自2019年7月1日至不定期租赁关系解除之日（即本判决生效之日），田俊钢仍应按照原租房协议约定的租金标准即每日468.8元（420000元÷540平方米×220平方米÷365天）向王江峰支付上述期间的租金。根据租房协议约定，田俊钢应于协议到期时撤出，逾期按原有租金标准的150%按天计算占房费，自不定期租赁关系解除次日（即本判决生效次日）至实际腾交本案所涉220平方米房屋之日，田俊钢还需按照每日703.2元（468.8元×150%）标准向王江峰支付该期间的房屋使用费。而对于王江峰超出上述数额及标准主张的租金及房屋使用费，一审法院不予支持。另外，田俊钢、艾玉春主张田俊钢经与王江峰及鞠学智协商一致，自2017年1月1日起就涉案房屋（540平方米）与鞠学智成立租赁合同关系，并向鞠学智支付了租金，田俊钢、艾玉春并不拖欠王江峰租金。王江峰对于田俊钢、艾玉春上述主张不予认可。根据田俊钢、艾玉春提供的现有证据亦不足以证实田俊钢与鞠学智签订租赁合同经过了王江峰同意。涉案房屋系田俊钢从王江峰处取得并一直使用，在未与王江峰达成合意的情况下，田俊钢与鞠学智所签订的租赁合同对王江峰不具有约束力，田俊钢不能据此免除向王江峰交付租金或房屋使用费的义务。另从鞠学智起诉立鑫织物厂要求交付天津市南开区xxx第四层房屋全部及第一、二层共计1400平方米场地的诉讼情况看，鞠学智并未实际占有该案讼争房屋，否则鞠学智不可能在已经实际占有该案讼争房屋的情况下，仍然起诉要求立鑫织物厂交付该案讼争房屋。田俊钢、艾玉春另提出田俊钢与鞠学智签订《租赁合同》已获得产权人立鑫织物厂的确认，而在已有立鑫织物厂参与诉讼的生效判决确认涉案房屋由王江峰占有使用的情况下，立鑫织物厂出具的《确认函》的内容，与生效的判决所认定的事实相冲突，一审法院不予采信。关于刑事问题，田俊钢、艾玉春主张因存在一房三租情况，涉及国有资产流失及诈骗，立鑫织物厂已向公安机关报案，故本案应裁定驳回起诉。因已有生效判决认定王江峰与立鑫织物厂于2007年12月28日签订的《租赁经营合同》合法有效，且王江峰已实际使用包括涉案房屋在内的1400平方米房屋。田俊钢、艾玉春虽以（2018）津0104民初13272号民事裁定书为依据，但该裁定书系针对案外人之间的纠纷所作出，与本案不具有关联性，故对于田俊钢、艾玉春该抗辩主张，一审法院不予采信。关于诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，田俊钢陆续向王江峰支付租金至2016年3月16日，王江峰于2016年10月在田俊刚经营的网吧处张贴并送出告知函催要租金，致诉讼时效中断，直至民法总则施行之日未满一年。后王江峰于2018年5月31日第一次提起诉讼，至本案成讼时，其主张租金的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效，故对于田俊钢、艾玉春诉讼时效的抗辩主张，一审法院不予采信。一审法院判决：一、解除王江峰与田俊钢之间就坐落天津市南开区××号××楼××平方米房屋的不定期租赁合同关系；二、本判决生效后十五日内，艾玉春、田俊钢、天津市南开区视空网吧将坐落天津市南开区××号××楼××平方米房屋全部腾空并交还王江峰；三、本判决生效后十五日内，田俊钢给付王江峰截至2019年6月30日的租金638021.83元；四、本判决生效后十五日内，田俊钢以每日468.8元标准给付王江峰自2019年7月1日至不定期租赁关系解除之日（即本判决生效之日）的租金；五、本判决生效后十五日内，田俊钢以每日703.2元标准给付王江峰自不定期租赁关系解除次日（即本判决生效次日）至实际腾交上述房屋之日止的房屋使用费；六、驳回王江峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18926元，由王江峰负担11233元，田俊钢负担7693元；保全费5000元，由田俊钢负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。王江峰提交天津市南开区人民检察院起诉书复印件一份，证明鞠学智涉嫌刑事犯罪，其对诉争房屋没有实际占有，其2016-2018年期间对诉争房屋实施的行为涉嫌刑事犯罪。田俊钢、艾玉春、视空网吧均认为该证据为复印件，不予认可。本院经审查认为：王江峰提交的证据与本案争议事实无关，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王江峰与立鑫织物厂于2007年签订租赁合同后，实际占有、使用诉争房屋，并将部分房屋分别转租包括本案上诉人田俊刚在内的他人使用，且已生效民事判决已驳回立鑫织物厂要求解除与王江峰租赁合同的诉讼请求，因此，王江峰系诉争房屋合法使用权人。田俊刚与王江峰签订租赁合同并从王江峰处取得诉争房屋，其应向王江峰支付相应租金。田俊刚虽与案外人鞠学智签订租赁合同并向其支付部分租金，但未提供证据证实该行为已经王江峰同意，因此，该合同对王江峰不具有约束力。上诉人主张本案应追加立鑫织物厂与鞠学智参与诉讼及因涉及一房三租、本案涉嫌刑事犯罪等问题，因与本案争议事实不具有关联性，本院不予支持。综上所述，田俊钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18926元，由田俊钢负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年九月二十五日法官助理梁菁菁书记员郭梦迪附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……