云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8458号上诉人（原审原告）：欧东林，男，1976年12月28日出生，汉族，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：字香聪，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：牟红平，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赵毅，男，汉族，1963年12月14日出生，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审被告)：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，特别授权代理。委托诉讼代理人：王娟，特别授权代理。上诉人欧东林因与被上诉人赵毅、昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院作出的（2019）云0102民初1280号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧东林的委托诉讼代理人字香聪、牟红平，昆明尊园房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人罗琦琴到庭参加了诉讼。被上诉人赵毅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人欧东林上诉请求如下：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：第一，一审法院认定事实不清，混淆了房屋所有权归属和房屋性质的概念。2016年10月25日上诉人与被上诉人签订了《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（以下简称“买卖合同”），明确约定了涉案房屋系部队房屋，暂无法办理房屋过户登记。一审据此认定上诉人在签订合同时已明知涉案房屋产权状况实属混淆概念。事实上，合同签订时诉争的房屋所有权仍然登记在赵元贵名下。虽然赵元贵已于2015年9月27日死亡，但被上诉人并非赵元贵的唯一法定继承人。买卖合同签订时，房屋产权未作变更，赵毅对该房屋不享有所有权，其行为属于无权处分。即使赵毅系被继承人的法定继承人之一，但在签订买卖合同时尚有其他法定继承人未放弃继承权，涉案房屋属于按份共有财产，赵毅仍构成无权处分且构成违约，应当承担违约责任。第二，一审法院事实认定与判决结果相矛盾。2017年1月8日，因被上诉人赵毅无权处分导致合同无法履行，故双方签订《补充协议》，实际解除了买卖合同，并对被上诉人赵毅应当返还上诉人的定金作出明确约定。一审判决确认协议合法有效却又驳回上诉人要求双倍返还定金的诉请，属于前后矛盾。综上，一审判决认定事实错误、判决不当，请求二审依法改判。被上诉人赵毅未到庭发表答辩意见。被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司答辩称：无论是依据《买卖合同》还是《补充协议》，均是发生在上诉人与被上诉人赵毅之间，上诉人即使主张双倍返还定金，根据合同相对性也应当向赵毅主张，上诉人要求我方承担连带责任，无法律依据。一审法院已查明涉案合同未能顺利履行的原因是上诉人与被上诉人赵毅协商终止履行合同。且涉案房屋赵毅已另行出售，证明赵毅有相应处分权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。欧东林向一审法院诉讼请求如下：一、赵毅立即向欧东林双倍返还定金8万元；二、赵毅立即向欧东林支付违约金5万元；三、昆明尊园房地产经纪有限公司对赵毅应承担的上述款项承担连带赔偿责任；四、本案诉讼费由两被告承担。一审法院经审理确认以下事实：2016年10月25日，赵毅（作为甲方）、欧东林（作为乙方）、昆明尊园房地产经纪有限公司（作为丙方）签订《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（以下简称“合同”），约定甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，建筑面积100.36平方米，成交价格为115万元。签订本合同时，乙方支付购房定金4万元，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，乙方同意丙方向甲方转交定金4万元。扣除定金后，乙方于公证机关办理定金公证时支付61万元，于公证机关签订《房屋买卖合同》时支付4万元。因房屋性质属于部队，现因土地问题暂时无法正常过户，甲、乙双方现约定先做定金公证，待部队土地移交地方再进行过户办理，甲方须积极配合直至办理过户完成，且甲方承诺房屋可以正常交易。2016年10月25日，欧东林向赵毅支付了定金4万元。2017年1月8日，欧东林与赵毅签订《补充协议》，约定赵毅将购房定金4万元其中的2万元退还欧东林并终止此合同，退还的定金必须在2017年1月20日之前交付欧东林，如有延迟，定金总额退3万元并在2017年2月1日交付欧东林，否则原告欧东林可依据追究被告赵毅的法律责任。涉案房屋原所有权人为赵元贵，系赵毅的父亲，赵元贵于2015年9月27日死亡。2017年5月27日，赵毅因继承取得涉案房屋的所有权。一审法院认为，欧东林、赵毅、昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对三方当事人均具有约束力。本案的争议焦点即合同履行过程中赵毅是否存在违约。首先，根据本案查明的事实，涉案房屋在三方签订合同时的所有权人为赵元贵（系被告赵毅的父亲），但赵元贵于2015年9月27日死亡，即三方签订合同时房屋所有权人已经死亡，赵毅系被告赵元贵的法定继承人。且三方签订的合同中明确约定：“因房屋性质属于部队，现因土地问题暂时无法正常过户，甲、乙双方现约定先做定金公证，待部队土地移交地方再进行过户办理，甲方须积极配合直至办理过户完成，且甲方承诺房屋可以正常交易”。故欧东林在签订合同时是知晓涉案房屋的产权状况的。其次，合同中没有约定房屋交易的时间，仅约定了双方进行定金公证，且赵毅于2017年5月27日取得了涉案房屋的所有权，故房屋不能交易并不能确认系赵毅违约所导致。最后，欧东林与赵毅于2017年1月8日签订《补充协议》，对定金退还事宜进行了约定，从该协议的内容也可以确认双方已经协商终止履行合同。综上所述，欧东林主张签订合同时赵毅无权处分的行为已经构成违约，从而请求赵毅双倍返还定金及支付违约金以及昆明尊园房地产经纪有限公司承担连带赔偿责任的诉讼该请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决：驳回欧东林的诉讼请求。经二审审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。综合诉辩主张，本案争议焦点为：一、被上诉人赵毅是否应当向上诉人欧东林返还定金及支付违约金；二、被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司是否应当承担连带责任。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，上诉人欧东林与被上诉人赵毅通过签订《补充协议》协议终止原买卖合同，并对终止合同后定金如何退还进行了相应约定，该约定对双方具有约束力。根据《补充协议》约定，被上诉人赵毅未按期退还定金20000元，则其应当在2017年2月1日前向欧东林支付定金30000元，否则欧东林可追究其法律责任。因被上诉人赵毅未按期退还定金20000元，则其应当退还上诉人欧东林定金30000元并承担相应违约责任。上诉人欧东林要求被上诉人赵毅双倍返还定金8万元，与双方所签终止买卖合同的《补充协议》约定相悖，本院不予支持。被上诉人赵毅应当按照《补充协议》约定退还欧东林定金30000元。对于欧东林主张的违约金50000元，本院认为，双方签订《补充协议》的内容反映出双方协议终止买卖合同关系时，对于买卖合同不能继续履行的原因互未追究。双方签订《补充协议》终止买卖合同权利义务后，赵毅应向欧东林承担的是未按约履行《补充协议》的违约责任。对于该违约责任的承担方式双方虽未作明确约定，但被上诉人赵毅未按约退款的违约行为客观上给上诉人欧东林造成了资金占用损失，故本院酌情确定由赵毅承担自其应退款之日起至实际退清款项之日止按照同期贷款利息标准计算的违约金。上诉人欧东林主张的违约金金额超过本院确定的部分，本院不予支持。被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司并非《补充协议》合同相对方，上诉人要求该公司承担连带责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人提出的上诉主张中有事实及法律依据的部分本院予以支持，其余部分不予支持。一审判决认定事实清楚，但判决处理有误。本院予以纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初1280号民事判决；二、由被上诉人赵毅于本判决生效之日起十日内向上诉人欧东林退还定金30000元，并支付以30000元为基数自2017年2月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算及自2019年8月20日起至实际退清定金之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的违约金；三、驳回上诉人欧东林的其他诉讼请求及其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2900元，由上诉人欧东林负担2000元，由被上诉人赵毅负担900元；二审案件受理费2900元，由上诉人欧东林负担2000元，由被上诉人赵毅负担900元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不履行义务，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请的期限为两年。审判长 杨 艳审判员 晏云锋审判员 朱 欢二〇二〇年九月五日法官助理仝倩华书记员陈俊宇