云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初3390号原告：李选发，男，1976年10月6日生，汉族，云南省西畴县人，住文山市。原告：张克粉，女，1980年12月2日生，汉族，云南省西畴县人，住文山市。委托诉讼代理人：黄勇，云南天信律师事务所执业律师（特别授权）。委托诉讼代理人：邓文杰，云南天信律师事务所执业律师（特别授权）。被告：赵发超，男，1979年12月23日生，汉族，云南省西畴县人，住文山市。被告：曾武芬，女，1977年9月3日生，汉族，住文山市。原告李选发、张克粉与被告赵发超建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，并依原告李选发、张克粉申请，依法追加曾武芬为本案被告参加诉讼，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告李选发、张克粉及其委托诉讼代理人黄勇、邓文杰、被告赵发超、曾武芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李选发、张克粉向本院提出诉讼请求：1.判决解除李选发与赵发超于2017年4月30日签订的《建房用地转让协议》；2.判决二被告向二原告返还土地转让款680000元，向二原告支付违约金136000元，合计816000元，并支付自2017年4月30日至2020年7月6日的资金占用费267240元（按月利息1.5%计算，每月10200元，共使用26个月零6天），以上共计1083240元；3.判决本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：二原告系夫妻关系，张克粉与赵发超是同学关系，赵发超原来是文山同梦房地产开发有限公司的管理人员。2017年4月份，赵发超邀约李选发跟他购买（转让）土地。赵发超声称在文山市小以古安置区的土地，是文山同梦房地产公司向其抵债得来的，该片土地已经办理了建设用地规划许可证，马上可以动工建设商住楼，李选发只需支付土地转让费，待同梦地产统一建盖房屋之后，房屋建盖实际支出多少李选发就支付多少的费用给同梦地产。李选发在赵发超的一番说服之下，于2017年4月30日与赵发超签订了《建房用地转让协议》，约定：赵发超将位于文山市小以古安置区地块（七彩竹韵）内46号建房用地转让给李选发，面积为120平方米，转让价款为680000元，转让价款在协议签订后一次性付清；甲方（赵发超）负责协调有资质的施工单位按规划部门批准的方案统一为乙方（李选发）建盖房屋，建盖价格不高于本小区其他房屋的价格；建盖的房屋经验收合格后，赵发超负责办理土地、房屋的相关产权证，产生的办证费用由李选发承担；若一方违约，应向守约方支付协议总价款20％的违约金。协议签订当天，李选发通过银行转账向赵发超支付了680000元土地转让款。但之后却迟迟未见购买（转让）的土地动工建设。李选发多方打听，原来赵发超“抵偿得来的土地”一直未完成征用手续，赵发超也表示合同无法继续履行，愿意退还李选发交纳的土地转让款680000元以及承担20％的违约金。而三年过去了，赵发超一直以资金周转困难为由至今未兑现承诺，严重损害了李选发的合法权益。为维护二原告的合法权益，为此起诉要求判决上述所请。赵发超辩称，1.赵发超与李选发签订的《建房用地转让协议》依法应当认定无效，理由是：该《建房用地转让协议》涉及的文山市小以古安置小区项目和46号宗地权利人是文山市卧龙街道高登社区小以古村民小组，而不是赵发超，且该《建房用地转让协议》所涉及的46号宗地转让损害了文山市小以古村民小组的利益，另外，根据《中华人民共和国土地法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定只有取得国有土地使用权并缴纳了的土地才能出让，该地块至始至终未取得该土地的使用权，赵发超根本没有权利将文山市小以古安置小区46号地块转让给李选发，所以无权转让该土地，双方签订的《建房用地转让协议》属无效合同，就当依法认定无效，其违约金主张依法也不应得到支持;2.赵发超与李选发签订的《建房用地转让协议》无法履行的原因是政府无法征用该土地，调整了规划位置，而不是赵发超责任,理由是：李选发与赵发超签订的《建房用地转让协议》因政府无法征用该土地，最后不得不调整了规划位置，属于不可抗力因素，双方理应具有免责的权力，因此赵发超只需退还李选发支付的转让款，无需向李选发支付20％的违约金，共计136000元，其违约金主张依法也不应得到支持；3.赵发超于2020年5月31日作出的《承诺书》是在被逼无奈的情况下写的，依法应认定为无效，理由是：因《建房用地转让协议》涉及的土地政府无法征用，最后不得不调整了规划位置，造成无法向李选发交付土地，短期内无力退还李选发所交付的转让款，长期来受到李选发的语言恐吓和无休止的电话纠缠，赵发超的身心也无力承受，不得而已作出的承诺，其承诺事项理应依法认定为无效，其违约金主张依法也不应得到支持。综上所述，李选发与赵发超签订的《建房用地转让协议》无效，造成无法履行的原因不是赵发超，承诺事项理应依法认定为无效，要求判决驳回二原告对赵发超的关于违约金的诉讼请求。曾武芬辩称，1.二原告与赵发超建设用地使用权转让合同纠纷一案与曾武芬无关，曾武芬不应被追加为被告，理由是：李选发与赵发超签订的《建房用地转让协议》，虽在曾武芬与赵发超婚姻存续期间签订，但曾武芬并未在该协议上签字，也从未知晓其中的协议内容，在今天之前李选发与曾武芬并不认识，是李选发与赵发超之间的约定，所涉及的权利与义务与曾武芬无关，属于赵发超的个人行为，且《建房用地转让协议》中的46号宗地是由文山同梦房地产开发有限公司抵债给赵发超的，而不是抵债给曾武芬的，不属于赵发超与曾武芬婚姻存续期间的共同财产，另外，赵发超至始至终未取得该土地的使用权，不是该宗地的使用权利人，根据《中华人民共和国土地法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，赵发超无权转让该宗地，李选发与赵发超签订的《建房用地转让协议》属效力待定合同，更不用说曾武芬具有该宗地的使用权了。因此不应被追加为被告，要求人民法院调查确认；2.李选发支付款项的人是赵发超，不是曾武芬，在此之前曾武芬不知晓该笔款项的使用去向，更没有得到该笔款项，因此，该笔款项与曾武芬无关，曾武芬无需负任何责任，理由是：李选发虽在曾武芬与赵发超婚姻存续期间向赵发超支付款项680000元，但因为曾武芬不是《建房用地转让协议》的权利人，不知晓该笔款项的存在，该笔款项的支付明细也证明曾武芬没得到该笔款项，该笔款项也没用于曾武芬与赵发超婚姻存续期间的共同生活生产支出，因此该款由赵发超个人承担赔偿责任，与曾武芬无关，曾武芬也无需承担任何责任。综上所述，李选发与赵发超所谓的《建房用地转让协议》和转让款680000元均不涉及曾武芬，所有责任由李选发与赵发超承担，且2019年5月15日曾武芬与赵发超也办理了离婚手续，曾武芬因此无需承担任何责任，其李选发无权申请追加曾武芬为被告，要求判决驳回二原告对曾武芬的诉讼请求。李选发、张克粉针对其诉讼主张,向本院提交了如下证据：1.《结婚证》、《建房用地转让协议》复印件各一份，证明李选发与张克粉系夫妻关系；赵发超与李选发于2017年4月30日签订协议，约定赵发超将其抵偿得来的小以古安置区土地一宗转让给李选发，转让价格为680000元，协议并对双方的权利义务以及违约责任进行了相应约定；2.《客户存款回单》复印件二份、《中国农业银行银行卡交易明细清单》复印件一份、《收条》复印件一份,证明李选发与赵发超签订协议之后，李选发按照约定向赵发超支付了土地转让款680000元；3.《承诺书》复印件一份，证明赵发超并未实际取得转让的土地使用权，合同无法继续履行，赵发超于2020年5月31日向李选发书写承诺书，承诺退还转让款680000元，并自愿支付合同总价20%的违约金136000元，合计816000元，定于2020年6月30日以前一次性付清；4.《照片》二张，证明赵发超转让的土地至今未完成用地审批手续，土地让然由农户用于栽种玉米；5.《离婚登记审查处理表》、《离婚协议书》、《房产登记查询情况说明》复印件各一份，证明二被告在2017年4月30日转让土地给李选发的时候系在婚姻存续期间；二被告于2019年5月15日登记离婚，并对夫妻共同财产、债权、债务进行了处理，本案涉及的债务应由二被告共同承担。经质证，赵发超对二原告提交的第1组证据中《结婚证》的真实性、合法性、关联性无异议；对该组证据中《建房用地转让协议》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。理由是：该《建房用地转让协议》是个无效合同，土地转让必须取得土地转让权，当时赵发超没有取得土地使用权，根据相关的法律规定，是无效的合同；对第2组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对第3组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，理由是：承诺书是赵发超在受到李选发的语言威胁下才作出的；对第4组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，理由是：这块土地是经过政府的相关部门审批过的，但现在政府没有完成该地块征用手续，所以才造成现在还是农户栽种玉米；对第5组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，理由是：本案涉及的债务只应由我来承担。经质证，曾武芬对二原告提交的第1组证据中《结婚证》的真实性、合法性、关联性无异议；对该组证据中《建房用地转让协议》的真实性、合法性、关联性有异议，理由是：该协议中没有曾武芬的签字，无法核实协议的真实性；对第2、3组证据的真实性、合法性、关联性有异议，理由是：该组证据中没有曾武芬的签字，曾武芬没有参与，曾武芬也不清楚，与曾武芬无关；对第4组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，理由是：这块土地是经过政府的相关部门审批过的，但现在政府没有完成该地块征用手续，所以才造成现在还是农户栽种玉米；对第5组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。理由是，本案涉及的债务只应由赵发超来承担。本院认为，二原告向本院提交的第1、2、3、4、5组证据，客观、真实，且能证明本案法律事实，本院予以采信。赵发超针对其辩称,向本院提交了如下证据：1.《文山市人民政府文件》［文号：文政复（2013）201号］、《中华人民共和国建设用地规划许可证》［文号：文规地字第ＤＺ-20170010号］复印件各一份，证明李选发与赵发超签订的《建房用地转让协议》中涉及的文山市小以古安置区地块内46号宗地及其项目权利人是文山市高登社区小以古村村民小组的事实；2.《文山市住房和城乡建设局关于2012年保障性住房23亩剩余用地调整为小以古就业用地的函》［文号：文市住建函（2018）55号］复印件一份，证明李选发与赵发超签订的《建房用地转让协议》中涉及的文山市小以古安置区地块内46号宗地因政府规划原因调整了位置造成协议无法履行的事实；3.《债务冲抵偿还确认书》复印件一份，证明李选发与赵发超签订的《建房用地转让协议》中涉及的文山市小以古安置区地块内46号宗地的由来的事实，且证明赵发超无法履行协议的原因是政府原因，不是赵发超违约；4.《微信聊天记录截屏》复印件三份，证明赵发超受李选发语言恐吓的事实。经质证，二原告对赵发超提交的第1组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。理由是，从两份文件中无法看出涉及本案争议的46号地块，并且文件上讲的是就业用地，而本案协议约定的是建设用地的转让，所以认为与本案没有关联性；对第2组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。理由是：该证据与第1组证据反映的用地性质又是保障性住房用地，而不是第1组证据所讲的就业用地，亩积数与第1组证据所讲的也相差甚远，同样无法看出包含了本案的46号宗地；对第3组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对第4组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。理由是：微信的截屏没有任何恐吓威胁的意思表示，都是在理性的催促赵发超履行协议。经质证，曾武芬对赵发超提交的第1、2、3、4组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，赵发超向本院提交的第1、2、3组证据，客观、真实，能证明涉案争议地块即文山市小以古安置区地块内46号宗地的由来的事实部分，本院予以采信，其余待证观点，未能提交其他合法、有效的证据与之印证，本院不予采纳；第4组证据，虽客观、真实，但属孤证，其待证观点，未能提交其他合法、有效的证据与之印证，本院不予采纳。曾武芬针对其辩称,向本院提交了如下证据：1.《债务冲抵偿还确认书》复印件二份，证明本案的46号宗地属赵发超个人财产，不是赵发超与曾武芬夫妻关系存续期间的共同财产；42-45（共4宗）属曾武芬个人财产，不是赵发超与曾武芬夫妻关系存续期间的共同财产；46号宗地与曾武芬无关；赵发超与曾武芬婚姻存续期间经济是相互独立、分开的事实；2.《离婚证书》复印件一份，证明赵发超与曾武芬于2019年5月15日起已离婚的事实；3.《建房用地转让协议》复印件一份，证明李选发与赵发超签订的《建房用地转让协议》中所涉及的46号宗地权利人是赵发超、李选发，与曾武芬无关的事实；4.《收条》复印件一份，证明李选发支付的款项收款人是赵发超，而不是曾武芬的事实；5.《银行交易明细》复印件二份、《借记卡账户历史明细清单》复印件二份，证明李选发向赵发超支付的400000元转让款的使用去向，曾武芬未得到该笔款项，该笔款项也没有用于支付婚姻存续期间日常共同生产生活费用，属赵发超个人财产，不属于双方婚姻存续期间的共同财产的事实；6.《中国农业银行银行卡交易明细清单》复印件二份，证明李选发向赵发超支付的280000元转让款的使用去向，曾武芬未得到该笔款项，该笔款项也没有用于支付婚姻存续期间日常共同生产生活费用，属赵发超个人财产，不属于双方婚姻存续期间的共同财产的事实。经质证，二原告对曾武芬提交的第1组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，理由是，从两份确认书中反映，二被告与同梦地产存在经营项目和合作关系，并在离婚当中对涉及的同梦地产共同债权进行了分割，所以二被告的经济关系是混同在一起的；对第2组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对第3组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，理由是，二被告在婚姻存续期间共同经营，财产是混同的，该份转让协议不足以说明曾武芬的待证观点；对第4组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，理由是，虽然以赵发超的名义接收款项，但实际用于二被告的共同经营，应属共同债务；对第5组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，理由是，该份明细无法看出曾武芬没有使用款项以及400000元，没有用于共同生活开支；对第6组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，理由是，明细上交易的对象、内容都是缺失的，无法核实明细交易的性质和支付对象，不能证明曾武芬的待证观点。经质证，赵发超对曾武芬提交的第1、2、3、4、5、6组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，曾武芬向本院提交的第1、3、4、5、6组证据，虽客观、真实，但均不能证明曾武芬与赵发超在婚姻存续期间，李选发支付给赵发超的建设用地转让款680000元属赵发超的个人财产，也不能证明该建设用地转让款680000元的具体用途，其待证观点，本院不予采纳；第2组证据，客观、真实，且能证明本案法律事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：张克粉与李选发系夫妻关系，赵发超与曾武芬2013年1月17日起至2019年5月15日期间系夫妻关系。2017年4月30日，赵发超与李选发签订《建房用地转让协议》，约定：赵发超将位于文山市小以古安置区地块（七彩竹韵）内46号建房用地使用权转让给李选发；本协议涉及的转让地块由文山同梦房地产开发有限公司充抵甲方（赵发超）债务取得，面积约为120平方米；转让价款为680000元，转让价款在协议签订后一次性付清；甲方（赵发超）负责协调有资质的施工单位按规划部门批准的方案统一为乙方（李选发）建盖房屋，建盖价格不高于本小区其他房屋的价格；建盖的房屋经验收合格后，赵发超负责办理土地、房屋的相关产权证，产生的办证费用由李选发承担；若一方违约，应向守约方支付协议总价款20％的违约金，并约定了其他合同权利义务内容。协议签订后，李选发于协议签订当日（2017年4月30日）以银行转账的方式向赵发超支付了建房用地转让款680000元，赵发超并向李选发出具了一份《收条》，载明收到李选发支付的上述款项。之后，赵发超未能办理位于文山市小以古安置区地块（七彩竹韵）内46号建房用地的相关产权登记手续。另查明，2016年7月27日，赵发超与文山同梦房地产开发有限公司签订《债务冲抵偿还确认书》，约定：债务人用“七彩竹韵”项目中的46号宗地共120平方米，按5500元/平方米冲抵债权人债务660000元，并约定了其他权利义务内容。另查明，2016年7月16日，曾武芬与文山同梦房地产开发有限公司签订《债务冲抵偿还确认书》，约定：债务人用“七彩竹韵”项目中的42-45号（共4宗）宗地共120平方米，按5500元/平方米冲抵债权人债务264000元，并约定了其他权利义务内容。本案争议焦点：1.李选发与赵发超签订的《建房用地转让协议》是否有效；2.若李选发与赵发超签订的《建房用地转让协议》有效，二被告是否应当承担违约责任；3.李选发与赵发超签订的《建房用地转让协议》所产生的债务是否属赵发超与曾武芬夫妻存续期间的共同债务。本院认为，合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；合同的效力是指已成立的合同将对合同当事人乃至第三人产生的法律后果即“合同的无效，合同的变更、可撤销，合同的效力待定”；合同的一般生效要件为当事人缔约时有相应的缔约能力（民事行为能力）、当事人的意思表示真实、不违反强制性法律规范及公序良俗；而建设用地使用权转让合同是指当事人为建设用地使用权的设立、转让、互换、出资等目的签订的合同。本案中，李选发与赵发超的《建房用地转让协议》，代表了双方的真实意思表示，属建设用地使用权转让合同法律关系。关于本案的《建房用地转让协议》是否有效和二被告是否应当承担违约责任的问题。根据李选发与赵发超的庭审陈述及双方提交的证据，赵发超转让给李选发的涉案地块即位于文山市小以古安置区地块（七彩竹韵）内46号建房用地系通过文山同梦房地产开发有限公司充抵赵发超债务取得，且至今未能办理相关产权登记手续，虽违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第（1）、（6）项“下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的条件的；（6）未依法登记领取权属证书的”的规定，但违反该管理性规定，并未导致该建设用地使用权转让合同行为无效，也就是说李选发与赵发超签订《建房用地转让协议》后，有可能在赵发超通过文山同梦房地产开发有限公司取得涉案地块的权属证书的前提下实现合同目的。赵发超实际未能取得涉案地块的权属证书导致的法律后果就是未能取得涉案地块的处分权而不能实现合同目的，但因无权处分的行为并不影响作为负担行为的债权合同的效力，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定的类推适用，李选发与赵发超签订的《建房用地转让协议》属合法、有效的建设用地使用权转让合同，赵发超应承担不能转让涉案地块给李选发的违约责任，而因赵发超与李选发签订《建房用地转让协议》后未能办理涉案地块的产权登记，不能实现建设用地转让的合同目的，双方签订的《建房用地转让协议》应予解除，并由二被告返还二原告已支付的建设用地使用权转让款680000元。关于赵发超承担的本案债务（包含违约责任）是否属赵发超与曾武芬夫妻存续期间的共同债务的问题。因赵发超与曾武芬2013年1月17日起至2019年5月15日期间系夫妻关系，且李选发提交的证据显示赵发超与李选发签订《建房用地转让协议》的时间和李选发支付赵发超建设用地转让款的时间均为2017年4月30日，双方因履行《建房用地转让协议》的交易行为发生在赵发超与曾武芬婚姻存续期间，虽曾武芬在与赵发超婚姻存续期间的家庭内部对涉案债务进行了分担，但不能对抗家庭外的债权人即二原告，故此，赵发超承担的本案债务（包含违约责任）属赵发超与曾武芬夫妻存续期间的共同债务。关于曾武芬认为涉案债务（李选发已支付的建设用地转让款680000元）未用于与赵发超夫妻存续期间日常生活开支，涉案债务不属夫妻共同债务的辩称，因曾武芬提交的证据显示其与赵发超在夫妻存续期间共同在文山同梦房地产有限公司进行投资经营，而涉案债务在该共同投资经营的过程中产生，且曾武芬未能提交合法、有效的证据予以证明共同投资的款项中涉及本案债务的投资款属赵发超的个人婚前财产，本院不予支持。关于二原告要求二被告支付违约金136000元，并支付自2017年4月30日至2020年7月6日的资金占用费267240元（按月利息1.5%计算，每月10200元，共使用26个月零6天），以上共计403240元（136000元＋267240元＝403240元）的诉讼请求，因二被告认为该诉讼请求的违约金计算标准过高，要求本院调整，本院予以调整，按《建房用地转让协议》约定的违约责任（若一方违约，应向守约方支付协议总价款20％的违约金），二被告应支付的违约金136000元（已支付建设用地转让款680000元×20%＝136000元）未违反法律的规定，本院予以支持，而二原告要求二被告支付自2017年4月30日至2020年7月6日的资金占用费267240元（按月利息1.5%计算，每月10200元，共使用26个月零6天）的诉讼请求部分，因双方未在《建房用地转让协议》中约定，且要求承担资金占用费属承担违约责任的一种方式，不应与双方在《建房用地转让协议》中明确约定的违约责任（若一方违约，应向守约方支付协议总价款20％的违约金）重复适用，本院不予支持。综上所述，赵发超与李选发于2017年4月30日签订《建房用地转让协议》属合法、有效的建设用地使用权转让合同，但因双方签订该协议后，赵发超未能办理涉案地块的建设用地使用权登记手续，致使不能实现合同目的，应予解除，解除后，由二被告返还二原告已支付的建设用地使用权转让款680000元，并支付二原告因不能转让涉案地块建设用地使用权的违约金136000元，以上共计816000元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）、（六）项、第三十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、于本判决生效之日起解除赵发超与李选发于2017年4月30日签订《建房用地转让协议》；二、赵发超、曾武芬于本判决生效之日起十五日内返还李选发、张克粉建设用地使用权转让款680000元，并支付违约金136000元，以上共计816000元；三、驳回李选发、张克粉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14550元，减半收取计7275元，由李选发、张克粉负担1295元，赵发超、曾武芬负担5980元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  吴国欣二〇二〇年九月三十日书记员  何一鑫