河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5911号 上诉人（原审原告）：高平，女，1953年11月9日出生，汉族，住石家庄市长安区。 上诉人（原审原告）：高兰，女，1961年4月1日出生，汉族，住石家庄市长安区。 上诉人（原审原告）：高明，女，1955年10月26日出生，汉族，住石家庄市长安区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：米忠海，河北咏远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姚伟，女，1928年7月25日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 被上诉人（原审被告）：高云鹏，男，1995年1月12日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：田雨，河北啸坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕大伟，河北啸坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高林，男，1963年10月9日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：田雨，河北啸坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕大伟，河北啸坤律师事务所律师。 上诉人高兰、高平、高明因与被上诉人姚伟、高云鹏、高林确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初6203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人高兰、高明及三上诉人共同委托诉讼代理人米忠海、被上诉人高云鹏、高林的共同委托诉讼代理人田雨、吕大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人高兰、高平、高明上诉请求：一、撤销石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初6203号民事判决；二、改判高云鹏与姚伟签订的编号为201710090463873487号《石家庄市存量房买卖合同》无效；三、本案一审、二审受理费由被告承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人高云鹏善意取得涉案房产错误。一、三上诉人与被上诉人姚伟系母、女关系，三上诉人与高林系姐弟关系，高林与高云鹏为父、子关系，高云鹏系姚伟孙子。1994年10月8日，三上诉人与姚伟、高林签订分屋协议，约定将诉争房产为三上诉人共有，母亲居住暂没有办理过户，被上诉人姚伟年龄已高、放弃分房权利。各方在协议签字确认。二、原审中被上诉人姚伟已经向法庭提供其字条及答辩理由为：其不知道出卖涉案房屋的事实，也不是本人真实出卖房屋的意思表示，也不同意将该房屋卖给高云鹏。原审法院对被上诉人姚伟提供证据材料进行实质性审查并作出必要查明和认定，但原审法院直接认定，被上诉人高云鹏已经善意取得房屋事实。三、根据法律规定，合同合法有效，首先是当事人有真实意思表示，其次，双方当事人没有串通且并不损害第三人利益为前提，其协议才能发生法律效力。本案涉及姚伟根本没有将涉案房屋出卖给高云鹏的意思表示，其签订合同根本就不成立，更没有法律效力。原审法院遗漏买卖合同是否有效最基础的事实，原审没有认定，请求上级法院予以查明并作出认定。四、被上诉人姚伟与高云鹏签订房屋买卖合同时，姚伟已经91岁高龄，其行动极为不便，需要多人搀扶才能出门，其房屋过户行为，存在重大瑕疵。姚伟在签订房屋买卖合同及办理房屋过户时，是否具备完全民事行为能力人持有异议，对上诉人要求对其是否具备完全行为能力予以鉴定和查明。五、高云鹏没有证据证明涉案房款已经交付给姚伟的事实，买卖合同没有约定房款支付时间，自2017年10月9日至今已经两年多仍没有支付，根本就不是善意受让其房产，不符合法律规定善意取得基本条件。二人涉嫌串通签订协议，损害三上诉人恩合法利益，根据《合同法》之规定，其房屋买卖合同无效。综上所述，原审认定基本事实不清，姚伟没有出卖该房屋意思表示，自身年是已高，涉嫌为无民事行为能力人，受让人签订协议时非善意取得。根据法律规定，请求支持上诉主张。 被上诉人高林、高云鹏辩称，一、姚伟将房产过户给高云鹏是有权处分。涉案房产原登记在姚伟名下，根据《物权法》规定，姚伟作为房产的所有权人，有权处分自己的财产，姚伟将房产过户给高云鹏为有权处分。二、上诉人主张的被上诉人高云鹏与姚伟的房产买卖合同无效没有事实和法律依据。高云鹏与姚伟签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，不存在无效情形。事实上《房屋买卖合同》的签订及办理过户手续是非常严谨的，合同由姚伟亲自签名并配合办理手续，上诉人所述非姚伟真实意思表示无事实依据。上诉人出示的财产分割协议与高云鹏没有关系，高云鹏对此协议并不知情，此协议只能证明上诉人与姚伟间存在财产分割协议，与高云鹏没有关系，上诉人没有证据证实姚伟与高云鹏之间存在恶意串通的情形。综上所述，一审法院审查事实清楚、程序公正、适用法律正确，请求驳回上诉人的请求，维持原判。 被上诉人姚伟经法院合法传唤未到庭答辩，未提交书面答辩意见。 高兰、高平、高明向一审法院起诉请求：一、判令被告之间签订的编号为2017100910463873487号《石家庄市存量房买卖合同》无效；房产归三原告所有。房屋价值851000元；二、判令被告立即腾退联强小区23-3-303室；三、判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告高平、高明、高兰与被告姚伟系母女关系，与被告高林系兄妹关系，被告高林与高云鹏系父子关系。1994年10月8日，三原告与被告姚伟、高林签订分屋协议，约定将位于新华区自强小区74-3-203室房屋产权确认为三原告共有，74-3-303室产权为被告高林所有，被告姚伟放弃分房权利。1994年10月27日，双方在石家庄市公证处对该协议予以公证。2017年10月9日，被告姚伟与被告高云鹏签订《石家庄市存量房买卖合同》（合同编号20170091046383487），将争议房屋以851000元价格出售给被告高云鹏，并办理了不动产权登记，现该房屋产权登记在被告高云鹏名下。2019年4月29日，被告姚伟出具两份字据，载明其不知道卖房子的事，也不是本人真实意思表示，不同意把203给了高云鹏。现三原告请求确认上述房屋买卖合同无效，被告高云鹏腾退诉争房屋。有公证书、《石家庄市存量房买卖合同》、房产证等证据为证。被告高林、高云鹏不予认可，认为如签名系伪造应由姚伟来确认合同无效，而且姚伟有权处分该房屋，原告主张无法律依据，应驳回其诉讼请求。被告姚伟未到庭质证。 一审法院认为，原告高平、高明、高兰主张被告姚伟与被告高云鹏签订的《石家庄市存量房买卖合同》无效，其出示公证书等证据为证。被告高林认为合同签订与自己无关，被告高云鹏认为双方签订的合同合法有效。根据原告出示的公证书来看，被告姚伟虽在1994年将争议房屋处分给三原告共有，但三原告至今并未变更该房屋权属登记，房屋所有权人仍登记在被告姚伟名下。现被告姚伟与高云鹏签订《石家庄市存量房买卖合同》，并由双方办理过户登记手续，亦印证高云鹏取得该房屋所有权不存在恶意串通及其他合同无效的法定情形。根据物权法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。据此，原告提交的公证书等证据不能对抗高云鹏善意取得该房屋所有权及权属登记行为，故原告提出的各项主张，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：驳回原告高平、高明、高兰的诉讼请求。案件受理费12310元，减半收取计6155元，由原告高平、高明、高兰共同承担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 本院认为，上诉人高平、高明、高兰与被上诉人姚伟、高林于1994年10月8日签订的分房协议系多方真实意思表示，且经石家庄市公证处公证，合法有效。在该分房协议中各参与人约定，将案涉新华区自强小区74-3-203室房屋产权确认为三上诉人共有，姚伟放弃分房权利。分房协议签订后，虽然案涉房产仍然登记在姚伟名下，但姚伟已丧失对该房产的处分权利。因此，2017年10月9日姚伟与高云鹏签订《石家庄市存量房买卖合同》，将案涉房产出售给高云鹏，属于无权处分，损害了三上诉人的利益，符合合同无效的情形。另，高林明知案涉房产已于1994年10月8日进行了处分，作为案涉《石家庄市存量房买卖合同》双方的儿子和父亲，主张自己对该房屋买卖行为不知情，不符合常理，其行为违背了民事活动的诚实信用原则。高云鹏在签订上述房屋买卖合同后，并未提交证据证实已支付合同约定的房屋买卖价款，不符合善意取得的情形。一审法院认定高云鹏善意取得案涉房屋所有权，依据不足。 综上所述，高平、高兰、高明的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初6203号民事判决； 二、编号为2017100910463873487号《石家庄市存量房买卖合同》无效； 二审案件受理费12310元，由姚伟、高林、高云鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年九月二十八日 书记员  田家鑫 ——