新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵08民终825号 上诉人（原审被告）：李凯峰，男，1973年2月1日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：李爽，新疆尚铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田馨，新疆尚铎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘谊敏，男，1987年3月29日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：刘文军（刘谊敏之父），男，1957年3月7日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：冯萍，新疆石河子市石河子镇法律服务所法律工作者。 上诉人李凯峰因与被上诉人刘谊敏房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初7733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李凯峰及其委托诉讼代理人李爽、田馨、被上诉人刘谊敏的委托诉讼代理人刘文军、冯萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李凯峰上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决李凯峰向刘谊敏支付剩余租金错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁契约》约定：前两年租金18万元，第三年租金20万元，以后每下一年租金在上一年租金基础上上浮10%。按照合同计算从2014年至2018年每一年的租金应为：18万元、18万元、20万元、22万元、24.2万元。而在实际租赁过程中，李凯峰向刘谊敏从2014年至2018年支付的租金分别为：18万元、18万元、20万元、21万元、21万元（含李凯峰支付的1万元改造费），刘谊敏并未提出异议。由此可以看出，双方在租赁合同的实际履行过程中，并未严格按照合同约定支付租金，存在双方重新达成合意的情形。同时，在支付2019年的租金时，刘某按照刘谊敏的意思向李凯峰发短信也明确写明2019年的租金金额为231000元。2018年刘谊敏与李凯峰约定房租为20万元，因电路改造其垫付了1万元改造费，双方约定1万元改造费算作租金，故2018年的房租才计算为21万元。综上，请求二审依法改判，支持上诉人的上诉请求。 刘谊敏辩称，双方签订的《房屋租赁契约》至今没有变更，刘某仅是受托收款人，不能以刘某的收款记录来证明本案租赁合同的变更，故上诉人应按合同约定支付租金。请求二审维持一审判决。 刘谊敏向一审法院起诉请求:1.解除原、被告签订的《房屋租赁契约》；2.被告向原告支付拖欠的租金35200元(266200元-231000元）；3.被告向原告支付违约金52000元；4.被告负担诉讼费用。 一审法院认定事实：石河子市西环路197号商服房为原告所有。2014年5月30日，原告的父亲刘文军（甲方）代原告与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁契约》，约定：甲方将坐落在16小区西环路197号房屋的二层和负一层出租给乙方使用，租期自2014年6月1日至2022年5月31日；前两年租金为18万元，第三年租金为20万元，以下每下一年的租金在上一年租金的基础上上浮10%,由此产生的税、费由乙方承担；合同签订后，乙方一次性支付一年的租金，以后年份按年支付，每年提前一个月支付租金。若逾期支付，甲方有权终止乙方的承租权；乙方承租该房屋期间产生的水、电、物业、采暖等各项费用，均由乙方承担；在不损害甲方利益的情况下，甲方必须同意乙方的转租，转租时必须按此合同价格执行；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借房屋；双方如有违约，应向对方支付违约金20万元。双方对其他事项也做了约定。其后，原告将房屋交给被告使用，被告向原告缴纳租金。2018年5月2日，被告承租的房屋要对电路进行改造，原告以扣减租金的方式支付了改造费用，当年由刘文军的妹妹代刘文军收取了被告缴纳的20万元租金。2019年4月29日，被告通过银行转账的方式向刘某转款231000元。 原、被告对被告应交纳2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金数额存在争议，原告认为被告拖欠租金35200元，并认为被告存在转租行为。被告辩称刘某给其发的短信可以证实双方商定该年度的房屋租金为231000元，自己已将租金付清。 庭审中，原告称被告未经原告同意将部分房屋转租。被告予以否认，并称系其与他人合伙经营网吧、台球室。 一审法院认为：本案争议的焦点为：一、被告应当向原告缴纳的2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金为多少；二、原告要求解除与被告签订的《房屋租赁契约》是否符合法律规定。 针对本案争议焦点一，原告与被告签订的《房屋租赁契约》不违反法律规定，原、被告均应按照约定行使权利、履行义务。原告按约定将房屋出租给被告，被告应当按约定向原告支付租金。被告辩称与原告商定向原告交纳2018年5月至2019年5月的租金数额为210000元，以合同约定计算向原告交纳2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金为231000元。对此，被告未提交证据，原告也不予认可。被告未提供证据证实双方对《房屋租赁契约》进行了变更，其以合同约定下一年租金在上一年租金的基础上上浮10%为由，按2018年交纳租金的数额向原告交纳2019年租金231000元，该院不予采信。相反，从庭审查明的事实来看，双方约定被告2018年应交纳的租金为242000元，因原告出租的房屋电路老化、需电路分户改造产生费用，被告减少了向原告支付租金的数额，不能以此认定被告向原告交纳下一年度租金按210000元为标准进行上浮。该院由此确认被告应交纳2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金为266200元。原告要求被告交纳2019年6月1日至2020年5月31日期间欠交的租金35200元（266200元-231000元）,该院予以支持。 针对本案争议焦点二，被告未按合同约定足额向原告支付租金，系双方对租金的交纳数额产生争议而引发。考虑到双方签订的《房屋租赁契约》租期较长，租赁期间对房屋的电路进行了改造，且被告称与他人合伙经营，以及欠交租金事出有因等因素，避免解除《房屋租赁契约》给经济活动带来的不稳定性，原告要求解除双方签订的《房屋租赁契约》，该院不予采信。 关于原告主张违约金数额问题，原告未提供证据证实被告违约给其造成损失，可以认定其主张的违约金数额明显过高。该院根据被告拖欠租金的数额，结合应交租金的起始时间，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十九条第二款（一）项规定，按年息6%计算违约损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用 一、被告李凯峰于本判决生效后七日内向原告刘谊敏支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的剩余租金35200元； 二、被告李凯峰于本判决生效之日起七日内向原告刘谊敏支付违约损失（计算方式：按拖欠租金的数额，自2019年5月1日至实际支付之日止，按年息6%的利率支付拖欠租金的利息）。 三、驳回原告刘谊敏的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取990元（原告已预付），由被告李凯峰负担，于本判决生效后七日内给付原告刘谊敏。 本院二审除认定一审查明的事实外，另查明： 一、上诉人在二审提交刘文军的房屋租金收据四张，其中： 2014年5月30日和2015年4月29日收据载明的房屋租金均是180000元；2016年4月29日收据载明的房屋租金为200000元；2017年4月29日收据载明的房屋租金为210000元；2018年5月2日落款为刘某代刘文军的收据，该收据载明房屋租金为200000元。被上诉人对上诉人提交该组收据的真实性认可。 二、被上诉人在二审提交2019年5月13日上诉人发给刘文军的微信，内容为：刘哥，生意做不下去，受疫情影响，房子你另外找人吧！刘文军回复：好吧，那你就在5月30日前把搬该的东西搬完吧，搬完了给我说一声。上诉人次日回复：好的。刘文军于2019年5月25日发给上诉人的微信，内容为：李凯峰你好，你既然不租房子了，请你按照我们的租赁协议，在你租期截止日前(2020年5月30日)保护好租赁房屋及房屋的设备设施以及你装饰装潢部分和房屋连接的其他设施设备，严格的按照协议去做!和房屋没有关系的能搬走的东西你搬走就行，不要去破坏其他的东西及房屋的设施设备。 三、上诉人在一审中提交刘文军的妹妹刘某2019年4月28 日给上诉人发的短信，内容为：刘文军建行卡号：6227××××8456。金额：231000元整。2019年4月29日给上诉人发的短信，内容为：刘某建行卡号：6217××××0572。刘文军称没有授权刘某，只是用下刘某的卡。上诉人对该说法不认可。 四、被上诉人已将本案所涉房屋的地下室出租给他人，其余部分仍由上诉人占有、使用。经本院当庭释明，双方均同意解除租赁合同返还房屋，但在本院规定的时间内，双方一直未办理涉案房屋的交接事宜。 庭审中，上诉人称2018年5月2日交纳的2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金收200000万元的原因是因上诉人垫付了10000元的电网改造费。刘文军对该事实认可。 本院认为，根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人对2019年6月1日至2020年5月31日期间的房屋租金是否达成变更为231000元的口头协议。 根据查明的事实，2019年6月1日前的房屋租金，上诉人已向被上诉人结清。上诉人称2019年6月1日至2020年5月31日期间的房屋租金双方已协议变更为231000元，被上诉人称该年度租金按照合同约定数额应为266200元。纵观上诉人与被上诉人签订、履行租赁合同的过程，就本案的房屋租赁，本案的房屋租赁合同是刘文军代被上诉人与上诉人签订，上诉人均是与刘文军、刘某结算房屋租金事宜，说明被上诉人对刘文军签订租赁合同及刘文军、刘某办理与上诉人的租金结算事宜一直是认可的，虽然被上诉人未向刘文军、刘某出具书面的委托书，但刘某、刘文军是有权代理被上诉人。根据上诉人提供的证据，上诉人在2019年4月要向被上诉人交纳2019年6月1日至2020年5月31日期间的房屋租金，刘某向上诉人发送了交款的卡号和应交纳租金数额的信息，上诉人根据刘某的短信交纳了房屋租金231000元，说明双方将2019年6月1日至2020年5月31日期间的房屋租金已协商变更为231000元。加之根据合同约定，该期间的房屋租金数额是在上一年租金基础上上浮10%确定，2018年6月1日至2018年5月31日的租金是双方协议的租金数额210000元（200000元+10000元电网改造费），那么按照合同约定下一年度租金计算的数额亦是231000元，故上诉人的说法符合客观事实，本院予以采信。上诉人已足额向被上诉人交纳了该年度的租金，被上诉人主张上诉人拖欠2019年6月1日至2020年5月31日期间的房屋租金缺乏事实和法律依据。一审判决上诉人向被上诉人支付租金35200元并支付拖欠租金的利息损失错误，应予纠正。 对于被上诉人主张解除房屋租赁合同的诉讼请求，根据查明的事实，上诉人于2019年5月13日向刘文军提出解除租赁合同，刘文军表示同意，双方之间的房屋租赁合同事实上已于2020年5月14日协议解除，在二审中，双方亦同意解除合同，本院予以确认。 综上所述，李凯峰的上诉请求成立，一审判决认定事实不清，导致实体处理错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销石河子市人民法院（2019）兵9001民初7733号 民事判决； 二、驳回被上诉人刘谊敏一审全部的诉讼请求。 一审案件受理费990元，由被上诉人刘谊敏负担（已交纳），二审案件受理费680元（上诉人预交），由被上诉人刘谊敏负担，被上诉人刘谊敏于本判决生效之日起三日内给付上诉人李凯峰。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘宁之 审 判 员 李红敏 审 判 员 胡春红 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 林 丽 书 记 员 陈雅茹