浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2584号 上诉人（原审被告）：义乌市中进塑胶有限公司，住所地：浙江省义乌市义亭镇姑塘小区。 法定代表人：丁仕宏。 委托诉讼代理人：傅正勇，浙江大平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：义乌市柔雪日化有限公司，住所地：浙江省义乌市义亭工业区。 法定代表人：张建中。 委托诉讼代理人：朱淑才，浙江红太阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋磊，浙江红太阳律师事务所律师。 上诉人义乌市中进塑胶有限公司（以下简称中进公司）因与被上诉人义乌市柔雪日化有限公司（以下简称柔雪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初1853号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中进公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审认定事实错误。（一）落款时间为2019年10月28日的《房屋租赁协议》合法有效。通过张建中与丁仕宏的聊天记录可表明双方曾就2019-2020年度达成房屋租赁协议，一审对此事实也作出了认定。中进公司认为该协议合法有效。首先，租赁协议内容是中进公司与柔雪公司法定代表人张建中共同谈妥，并形成书面内容，该协议内容双方一致认可，从谈到形成合同的过程是要约到承诺的过程，书面合同形成，柔雪公司也没有异议，依据《中华人民共和国合同法》第二十三、二十五条规定，柔雪公司对合同内容无异议，及时作出了承诺，该合同已经生效。如中进公司与柔雪公司未谈妥合同，张建中也没必要带回去盖章。其次，丁仕宏通过微信要求张建中：“还有前几天你来结房租那天，你叫我做的租赁合同，一式二份，我叫你拿一份回来，你盖章盖好了吗？你有空可以一起拿过来。”张建中回复“哦，一起带上”，从中表明张建中对租赁协议无任何异议，且承诺带回一份，该聊天记录也是对房屋租赁协议的再一次确认，该行为就是承诺。一审认定为要约是错误的。关于该房屋租赁协议的举证责任，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十一条第二款、第一百一十二条、第一百一十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五、四十六、四十七、四十八条规定，中进公司已依法向一审法院提交申请，责令柔雪公司提交控制书证（落款时间为2019年10月28日的房屋租赁协议），柔雪公司拒不提供，法院依法应认定中进公司主张以该书证证实的事实为真实。一审认定中进公司与张建中之间聊天记录中的房屋租赁协议仅为要约是完全错误的。（二）2020年2月18日柔雪公司无权解除合同。首先，微信聊天记录表明中进公司与张建中有2019-2021年的租赁协议，柔雪公司无权解除合同。其次，退一步讲，即使是不定期租赁，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，柔雪公司解除合同应当在合理期限之前通知中进公司，柔雪公司未在合理期限通知中进公司，2020年2月18日柔雪公司不能解除合同。最后，春节期间一直在延续的××疫情依法应属不可抗力，中进公司响应党中央号召，积极复工复产，柔雪公司阻碍中进公司复工复产，其认为柔雪公司无权随时解除合同。（三）即使可以解除合同，由于××属不可抗力，中进公司使用期间的使用费也应依法免除。（四）柔雪公司无诉讼主体资格。由于涉案房屋已于2019年12月转让登记至第三人名下，柔雪公司已无产权，其无权向中进公司主张权利。二、一审程序违法。柔雪公司在未明确是否解除合同的诉求下，一审无权对本案作出诉讼请求第一、二项的判决。 柔雪公司辩称，一、一审认定基本事实正确，2019年12月28日案涉房屋协议约定的租赁期间届满后，双方并未订立新的租赁协议，柔雪公司也不可能与中进公司签订新的租赁协议。1、2019年10月，柔雪公司已在筹备案涉房屋转让事宜，也询问了中进公司的意见。中进公司明确表示不予购买，同意转让房屋后，柔雪公司才联系其他有意向的受让主体，并最终与义乌市芳华塑胶有限公司（以下简称芳华公司）谈妥房屋转让事宜。因此，双方对房屋租赁期间届满不再续租的情况是可以预见的。2、2019年10月29日，柔雪公司将案涉房屋转让给芳华公司，并签订了买卖合同以及补充协议。2019年12月，案涉房屋已完成过户登记手续。3、根据柔雪公司与芳华公司签订的补充协议的约定，柔雪公司交付涉案房屋的时间是在2020年3月31日前，逾期交房承担的违约金是每月10万元。本案柔雪公司租赁涉案房屋收取的年租金只有75万元。无论是从交付房屋的时间角度考虑，还是从逾期交房所承担的违约风险角度考虑，柔雪公司均不可能与中进公司再订立新的租赁协议。二、柔雪公司已在合理期限内通知中进公司腾退租赁房屋。1、2019年10月28日，房屋租赁期限届满后，柔雪公司多次要求中进公司腾退房屋，也多次与中进公司的负责人当面协调房屋的腾退事宜，双方沟通协调工作一直持续到2020年1月，但中进公司再三推诿，拒不腾退房屋。柔雪公司在2020年2月18日，书面通知中进公司腾退房屋，也给予中进公司充分的腾退房屋的时间，但中进公司仍未理会，万般无奈之下，柔雪公司才提起本案诉讼。三、××疫情不能成为中进公司拒不腾退房屋的理由，疫情确属不可抗力因素，也理解中进公司响应党中央号召，积极复工复产。但这些均不是其在房屋到期后拒不腾退房屋，恶意占用房屋，并且还不支付房屋占用使用费的正当合法的理由。疫情确实也影响了中进公司的生产经营，但是导致其损失扩大的根本原因，还是中进公司在租赁期限届满后拒不腾退涉案房屋，所以中进公司主张减免房屋占用使用费，缺乏事实根据以及法律依据。四、关于柔雪公司作为一审原告的诉讼主体资格问题。1、柔雪公司订立案涉房屋租赁协议时，是房屋产权人，房屋所有权人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。该房屋租赁协议也没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。柔雪公司虽然在2019年12月将案涉房屋过户登记至芳华公司。但根据柔雪公司与芳华公司签订的补充协议约定交付案涉房屋的时间是在2020年3月31日，在柔雪公司未交付芳华公司案涉房屋之前，柔雪公司对案涉房屋仍然处于一个合法占有的状态，也依法享有排除妨害、赔偿损失的民事权益。所以柔雪公司作为一审原告的诉讼主体适格。2、房屋租赁法律关系中，出租人要求承租人腾退房屋，无外乎是租赁合同终止或者解除两种情形。本案中，柔雪公司诉请中进公司腾退房屋也已经隐含了关于合同终止或者解除的诉请，一审法院通过审理查明案涉房屋租赁协议在2010年2月18日解除，进而支持柔雪公司一审的诉讼请求，程序合法。综上，一审认定事实正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 柔雪公司向一审法院起诉请求：1、中进公司腾退位于义乌市××镇××工业区××路××号××楼××楼××层，二至四楼靠西边半幢以及整幢厂房；2、中进公司支付柔雪公司房屋占用费及水费800元（其中房屋占用费自2019年10月29日起按年租金75万元计付至租赁房屋实际腾退之日止，水费为截至2020年3月26日止）。 一审法院认定事实：柔雪公司（甲方）与中进公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将位于××镇××小区××号地块（姑塘工业区五联北路202号）面积（厂房1800平方米，综合楼半幢计1000平方米）租给乙方使用；租赁期限为一年，自2018年10月29日至2019年10月28日止；房租费75万元于2018年10月29日前一次性付清，房屋到期后如需续租或终止租赁，乙方就提早半年通知甲方。如终止租赁，乙方就提早30天搬清所有机器设备等等。该协议书的落款时间为2018年10月25日。后中进公司通过支付部分现金及抵充货款的方式支付了2018年10月29日至2019年10月28日止的租金75万元。2019年12月12日，中进公司的法定代表人丁仕宏通过微信向柔雪公司的法定代表人张建中陈述：“还有前几天你来结房租那天，你叫我做的租赁合同，一式二份，我叫你拿一份回来，你章盖好了吗？你有空时可以一起拿过来。”张建中回复：“哦一起带上。”2020年2月18日，柔雪公司的法定代表人张建中向中进公司送达《房屋腾退通知书》，通知书载明：“贵司于2018年10月25日与我司签订《房屋租赁协议书》一份，该租赁协议约定贵司承租我司所有的位于义乌市××镇××工业区××路××号房屋及场地，租赁期限一年，自2018年10月29日至2019年10月28日止，年租金七十五万元。现房屋租期已届满超三月有余，而我司因经营方向调整，已将上述不动产转让给他人并约定在2020年3月底前交付。经多次电话口头通知贵司未果，我司正式书面通知贵司：请贵司在收到本通知书之日起七日内腾退租赁房屋及场地并向我司结清房屋占用费、水费等费用。逾期未腾退的，我司将通过诉讼途径维护合法权益。特此通知。义乌市柔雪日化有限公司2020年2月18日。”中进公司至今仍在使用案涉的部分不动产，且截至2020年3月26日尚欠水费800元未付。另查明，2019年10月29日，柔雪公司与芳华公司签订《义乌市二手房买卖合同》，约定柔雪公司将其所有的案涉不动产出售给芳华公司。2019年12月4日，案涉不动产权变更登记至芳华公司名下。一审庭审中，张建中陈述：自2002年起，每年双方都会签订书面的租赁合同，一般来说都是先签订后使用。2019年12月12日，其与丁仕宏的微信记录中谈及的租赁合同即为落款是2018年10月25日的合同。丁仕宏陈述：2019年11月24日，中进公司拟好了落款为2019年10月28日的《房屋租赁协议书》，该协议书载明的租赁期限为2019年10月29日至2021年10月28日等内容。当日将该协议书加盖中进公司的公章后交予张建中，由其带回。本案审理过程中经现场勘查，确认案涉的房屋系坐落于义乌市××镇××路××号，内有房屋两处，其中厂房整体由中进公司使用，综合楼的第一层整层及第二、三、四层的西侧半层由中进公司使用。 一审法院认为，本案的焦点为：租赁期限的认定。首先，关于落款时间为2018年10月25日的《房屋租赁协议》形成时间，柔雪公司主张该协议系2019年11月左右签订，但未提供证据予以反驳该书面记载的时间，故一审法院认定该协议系2018年10月25日订立。其次，中进公司主张其于2019年11月24日拟定了租赁期限为2年的房屋租赁协议书交由柔雪公司的法定代表人张建中，根据双方的微信记录可确认双方曾协商拟定过租赁合同，在排除了双方订立的是落款时间为2018年10月25日的《房屋租赁协议》的情况下，可认定柔雪公司与中进公司曾协商续租事宜并由中进公司将续租的租赁协议书交给柔雪公司。但中进公司将拟定的续租协议交给柔雪公司的行为系其提出续租的要约，柔雪公司未在该续租的租赁协议书中签名盖章，并将该续租协议交还给中进公司应视为双方未对续租事项达成合意，故中进公司主张双方已订立租赁期限为两年的协议不予采信。双方约定的原租赁期间届满，中进公司继续使用租赁物，柔雪公司没有提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。而柔雪公司与中进公司系订立原租赁协议的相对人，故柔雪公司根据原租赁协议主张权利并无不当，其作为柔雪公司的诉讼主体适格。不定期租赁柔雪公司可以随时解除，但应当在合理期限内通知中进公司。柔雪公司于2020年2月18日书面通知中进公司腾空案涉不动产系表示要求解除合同的意思，故一审法院认为2018年10月25日的《房屋租赁协议书》于2020年2月18日已解除。租赁协议解除后，承租人应当返还租赁物，故中进公司应腾退坐落于义乌市××镇××路××号内的厂房及综合楼一楼整层，二至三楼的西侧半层的房屋，并向柔雪公司支付自2019年10月29日起至合同解除之日止的租金及自合同解除之后至实际腾空之日止的占用使用费，一审法院参考2018年10月25日的《房屋租赁协议书》中年租金75万元的约定，确定每日的租金及占用使用费为2054.79元／天。另，截至2020年3月26日中进公司尚欠柔雪公司水费800元未付，亦应承担支付义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、中进公司于判决生效后三十日内腾空义乌市××镇××路××号内的厂房及综合楼一楼整层，二至三楼的西侧半层的房屋。二、中进公司于判决生效后三十日内支付租金及占用使用费（自2019年10月29日起按照每日2054.79元计算至实际腾空之日止）、水费800元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元，由中进公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：一、柔雪公司是否本案的适格原告；二、案涉租赁协议是否已解除；三、疫情期间租金（占有使用费）是否可予减免。 关于争议焦点一，虽然涉案房屋已办理转让手续，但在签订涉案租赁协议时，柔雪公司系涉案房屋的合法产权人，其与中进公司签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且符合法律规定，应认定合法有效。故柔雪公司系本案适格原告，其向合同相对方中进公司主张房屋租金和占有使用费，具有事实和法律依据。 关于争议焦点二，双方当事人对于在2019年10月28日之前签订有房屋租赁协议均无异议，现主要争议的是2019年10月29日之后双方是否签订了房屋续租协议，根据一二审查明的事实，虽然双方就房屋续租事宜进行过磋商，但最终未能形成书面的房屋租赁协议。中进公司提交的所谓2019年10月29日至2021年10月28日的续租协议上既无中进公司的签字盖章，也无柔雪公司的签字盖章，故中进公司关于双方已达成续租协议的上诉意见，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁关系，双方当事人可以随时解除，柔雪公司于2020年2月18日书面通知中进公司在七日内腾退涉案房屋，系在合理期限之前通知中进公司解除涉案房屋租赁协议，符合合同解除的条件，故一审认定租赁协议自2020年2月18日解除，并无不当。 关于争议焦点三，双方之间的房屋租赁关系解除后，中进公司应腾退涉案房屋，并支付相应租金及占有使用费，一审参照2018年10月25日《房屋租赁协议书》中年租金75万元的约定，确定租金及占有使用费的标准为2054.79元／天，并无不妥。鉴于合同解除时正值全国爆发××疫情期间，受疫情防控等因素影响，企业难以及时搬迁，故本院酌情减免租金及占有使用费12万元。 综上，一审判决认定事实清楚，鉴于中进公司在二审期间提出减免疫情期间占有使用费的上诉意见，理由成立，本院予以支持；其余上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初1853号民事判决第一项； 二、撤销浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初1853号民事判决第二项； 三、义乌市中进塑胶有限公司于本判决生效之日起三十日内支付租金及占用使用费（自2019年10月29日起按照每日2054.79元计算至实际腾空之日止，并扣除12万元）、水费800元； 四、驳回义乌市柔雪日化有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2525元，二审案件受理费5050元，均由上诉人义乌市中进塑胶有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  周俊梅 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  张斯欣 代书记员  刘晔婷