湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9877号上诉人（原审被告）：王以勒，男，1993年8月3日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：孙曦，湖南见田律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄世凯，湖南见田律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：湖南德思勤投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意路101号。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：尹荣荣，女，1990年1月2日出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。原审第三人：湖南德思勤商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区迎新路868号德思勤城市广场A4栋701房。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。上诉人王以勒因与被上诉人湖南德思勤投资有限公司（简称德思勤投资公司）、原审第三人湖南德思勤商业管理有限公司（简称德思勤管理公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王以勒向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销长沙市雨花区人民法院作出的（2020）湘0111民初1227号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一审判决认定“被告因经营亏损而提前解除《租赁合同》，被告的行为违反了合同约定，应承担违约责任”，而事实是王以勒于2019年2月27日向德思勤投资公司提出撤店申请，申请的退租日期为2019年3月31日，德思勤投资公司明确知悉，王以勒申请书部分内容是代表德思勤投资公司的主管人员帮助修改的，特别提醒王以勒应退还履约保证金。德思勤投资公司在未进行任何书面答复的情况下，已于2019年3月25日已与案外人签订毛坯恢复工程合同，2019年4月18日将被告店面断电，主动作出了与德思勤投资公司解除合同的表示，种种事实表明实际为双方协商解除，并非王以勒单方违约解除，不存在违约金。一审判决依照上诉人与被上诉人双方签订的原合同约定“如因被告原因导致本合同提前终止，被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金”有误。双方在签订该合同后，又另行签订了补充协议，双方在“补充协议”第一条第四项、第六项中明确约定，因原合同计租日进行调整，经营管理费、物业管理费的计费起始日期为2016年11月6日，且三方均不得再以任何事由追究对方的违约或赔偿责任。即便上诉人存在违约行为，承担的违约责任应以实际损失为限，本案的被上诉人未提供真实有效的遭受损失的证据，上诉人已向被上诉人缴纳的履约保证金136090元已足够弥补被上诉人的各项损失，一审判决认定事实错误。据此，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人德思勤投资公司和原审第三人德思勤管理公司共同辩称，本案租赁合同是上诉人违约单方解除，而非协商一致解除，被上诉人有权不退还履约保证金，并且上诉人无权要求以履约保证金抵扣欠费。根据合同约定，租赁期限至2021年9月4日止，但本案因为上诉人违约而合同提前解除，被上诉人因此的损失远远高于上诉人缴纳的履约保证金，故保证金不得抵扣欠费。补充协议第1条第6款的解释不能断章取义，条款表达的意思是指合同各方不因开业日期顺延而互相追究违约责任，而不能由此得出被上诉人不得向上诉人追究任何违约责任的结论。合同22.7条约定，合同因上诉人单方解除，被上诉人依法有权向其主张装修期的租金和经营管理费。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。德思勤投资公司向一审法院起诉请求：1．判令王以勒向德思勤投资公司支付2019年4月1日至4月18日期间拖欠租金29830.05元及违约金590.63元（违约金分段计算，每段暂计一个月，后续违约金仍以前述拖欠租金29830.05元为基数分段计算、按照万分之六/日的标准计至被告实际付清之日止），共计30420.68元；2．判令王以勒向德思勤投资公司支付装修期租金142236元，恢复毛坯费用48290元、围挡费用5445.6元，共计195971.6元。（以上1、2项费用合计226392.28元）3．判令王以勒承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月20日，德思勤投资公司（甲方、出租人）与王以勒（乙方、承租人）签订《租赁合同》及相关附件，约定：1．乙方承租甲方所有的德思勤城市广场中的购物中心负一层B1-01号商铺（套内面积共计1230平方米），作为餐饮专业经营；2．租赁期限为5年，自2016年9月5日起至2021年9月4日止；3．装修期为进场日起算90日，进场日为2016年6月6日。装修期内，乙方无需承担租金及经营管理费，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用；4．租金由甲方向乙方收取，经营管理费由商业管理公司向乙方收取或由甲方代商业管理公司向乙方收取，甲方亦可委托商业管理管理公司代其向乙方收取租金。租金及经营管理费标准及支付方式：第一、二个租约年每月租金47412元、经营管理费20633元，每月合计68045元；第三个租约年每月租金49716.75元、经营管理费22169.5元，每月合计71886.25元；第四个租约年每月租金52182.83元、经营管理费23813.56元，每月合计75996.4元……租金及经营管理费按季支付；首期租金及经营管理费为计租日起前三个月期间的租金及经营管理费；缴纳第二期的租金及经营管理费截至日期调整至自然季度末；此后的租金及经营管理费均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费期缴纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期的租金及经营管理费；5．乙方应当自进场日起承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等公用事业费，自计租日起向物业公司或商业管理公司（经物业服务公司授权）交纳该房屋的物业服务费；6．乙方应当向甲方支付人民币136090元作为履约保证金；在开业前向商业管理公司支付10000元作为销售商品或提供服务的质量保证金，同时向物业服务公司支付人民币21950元作为物业服务费保证金，甲方和物业服务公司亦可委托商业管理公司代其收取履约保证金和物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在违约情形且乙方交还房屋按约定履行了相应义务的，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还。甲方或物业服务公司或商业管理公司（经授权）有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金及经营管理费或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，乙方应在通知送达后7日内补足保证金；但甲方或物业服务公司或商业管理公司（经授权）扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。7．乙方迟延交纳租金及经营管理费、物业服务费、公用事业费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；经甲方书面催告后30日内乙方仍未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除合同；乙方应当承担导致合同提前终止的违约责任；8．合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任并不免除，并应在合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费；9．乙方应于交还日之前向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理和工程资料（如有）的全部原件和复印件，并使该房屋符合交付时状况（参见附件4）。如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤离后该房屋进行清理整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担。合同还对双方其他权利义务事项进行了约定。《租赁合同》签订后，德思勤投资公司向王以勒交付了涉诉商铺。王以勒向德思勤投资公司缴纳了履约保证金136090元、向第三人缴纳了经营质量保证金、物业服务保证金及装修押金共41976元。2016年8月31日，德思勤投资公司（甲方）、王以勒（乙方）及第三人德思勤管理公司（丙方）三方签订一份《＜德思勤城市广场租赁合同＞补充协议》，补充协议除对计租日、租赁期限等进行调整，三方还约定：甲方将前述《租赁合同》项下原物业服务公司的全部权利、义务和责任转交给丙方，丙方自该补充协议签订之日起概括承受《租赁合同》项下物业服务公司的全部权利和义务，继续履行《租赁合同》，乙方就此予以认可；乙方已向湖南德思勤物业管理有限公司（下称“物业服务公司”）支付的物业管理费保证金，于本协议签署之日起，由物业服务公司转至丙方账户作为乙方在《租赁合同》项下的物业管理费保证金，并由丙方根据《租赁合同》的相关约定执行。乙方并确认自该协议签署之日，因该房屋发生的租金支付至德思勤投资公司指定的账户，经营管理费、物业管理费、水电能源费及其他费用支付至第三人德思勤商业公司指定的账户；该协议为《租赁合同》的组成部分，如有不一致应以该协议约定为准，该协议未涉及事项仍以《租赁合同》约定为准。上述合同签订后，在合同履行过程中，2019年2月底，王以勒在与德思勤投资公司的工作人员微信聊天时，表达了因亏损将于2019年3月31日撤店的想法，但未正式向德思勤投资公司提出书面申请并就提前解除合同与德思勤投资公司达成一致。王以勒按约定缴纳了至2019年3月31日的租金、经营管理费。2019年4月18日，王以勒撤离承租的商铺。2019年5月9日，德思勤投资公司与第三人德思勤商业公司按王以勒确认的地址，共同向王以勒邮寄发送了《关于合同终止及费用追缴函》。函件载明：王以勒自2019年4月开始欠付租金、经营管理费、物业费等费用，经德思勤投资公司多次催缴未果，鉴于此，德思勤投资公司声明《租赁合同》自2019年4月20日起解除，截至2019年4月20日，王以勒累计应付租金及经营管理费、物业管理费、POS机使用费共计55440.84元，补交装修期的全部租金及经营管理费、POS及使用费共计204735元。补交1月至3月泔水费920元、2018年12月25日至2019年4月23日电费48596.7元、撤场垃圾清运费8780元，共计58296.7元。王以勒撤场后未依约支付租金等费用，也未将房屋恢复到毛坯。德思勤投资公司遂诉至该院，请求判如所请。另查明，《租赁合同》附件4载明的房屋交付标准为：天花为砼楼板、地面为砼楼面、墙面水泥砂浆抹平、门为平开玻璃门、供电至户内配电箱、电源插座自行设置、通信插座为光纤+网线入户内弱电箱、空调标准为组合式空调／风机盘管、烟感、温感、喷淋头均按国家规范、燃气到商铺（开通费用商户自理）、排油烟提供油烟管、具备上下水条件。一审法院认为，德思勤投资公司与王以勒签订的《租赁合同》及德思勤投资公司、王以勒及德思勤管理公司《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行相应义务。本案中，双方约定的租赁期限为5年，但王以勒因经营亏损而提前解除《租赁合同》，王以勒的行为违反了合同约定，应承担违约责任。王以勒于2019年4月18日撤场，以实际行动表明不再继续履行合同，德思勤投资公司于2019年5月9日向王以勒发出《关于合同终止及费用追缴函》，认可双方签订的《租赁合同》于2019年4月20日解除。该院确认双方的合同解除时间为2019年4月20日。王以勒已支付截至2019年3月31日的租金，德思勤投资公司诉请王以勒支付2019年4月1日至4月18日的租金29830元及违约金，符合合同约定，该院予以支持。根据本案情况及同类案件的处理，该院确认违约金以逾期租金29830元为基数，按日万分之六计付，对德思勤投资公司主张超过该部分的违约金，该院不予支持。依据双方签订的《租赁合同》约定，如因王以勒原因导致本合同提前终止，王以勒应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金，合同约定装修期为90天，故王以勒应当支付装修期租金142236元（47412×3），德思勤投资公司的该项诉请，该院予以支持。关于德思勤投资公司主张的恢复毛坯费用及围挡费用，双方在《租赁合同》中只是约定了合同终止后退还商铺时应符合交付时的状况，虽然附件4载明的交付标准为毛坯交付时的状况，但王以勒在毛坯基础上增加了装修只是使商铺楼面及地面更加美观完善，并未改变砼楼板及砼楼面的结构，德思勤投资公司主张该项费用没有事实依据，该院不予支持。王以勒辩称应以履约保证金抵扣相关费用，《租赁合同》约定，因王以勒原因提前终止的，德思勤投资公司有权没收本合同项下的履约保证金，对王以勒的该项主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、王以勒于本判决生效之日起10日内向德思勤投资公司支付2019年4月1日至同年4月18日期间的租金29830元及违约金（违约金以29830元为基数，自2019年4月19日起，按日万分之六的标准计至付清之日止）；二、王以勒于本判决生效之日起10日内向德思勤投资公司支付装修期租金142236元；三、驳回德思勤投资公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3649元，适用简易程序减半收取计1824.5元，由王以勒负担。二审中，上诉人王以勒提交了德思勤城市广场地下一层消防分区图作为证据，被上诉人及原审第三人对该证据真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认为，消防分区图与本案无直接关联，且该证据在一审前即可提交但未提交，故对该证据不予认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人王以勒与被上诉人德思勤投资公司签订的《租赁合同》及上诉人、被上诉人及原审第三人签订的《补充协议》是签订各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，王以勒应根据约定在2019年3月20日前支付下个交费期的租金，但其未按约支付，并于2019年4月18日撤场，以其行为表明不再履行合同债务，德思勤投资公司方才向其发出《关于合同终止及费用追缴函》，并认可《租赁合同》于2019年4月20日解除。因此，案涉合同解除的原因在于王以勒，并非双方协议解除，王以勒应承担违约责任，一审判决据此认定王以勒应支付欠付租金29830元及违约金（确认按欠付租金为基数，按万分之六/日计算），上述认定具有事实和法律依据，应予维持。上诉人王以勒主张是双方协商解除合同的理由不能成立，本院不予支持。另，案涉《租赁合同》解除的原因在于王以勒单方作出的不履约行为，根据约定，王以勒应交纳装修期的全部租金，经计算，装修期租金为142236元（47412×3），王以勒应依约支付上述费用。至于恢复毛坯费用及围挡费用，鉴于装修并未改变楼板和楼面结构，不应将其计算在王以勒应支付的费用内，故对该费用不应予支持。上诉人王以勒主张履约保证金136090元足够弥补被上诉人德思勤投资公司的各项损失，但其提交的证据不足以支持该主张，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人王以勒的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3649元，由上诉人王以勒负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  程 婧二〇二〇年九月二十八日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。