上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初10050号原告：朱伟刚，男，1979年10月23日出生，汉族，住上海市静安区常德路******。委托诉讼代理人：张青，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：汤鹰，女，1968年1月28日出生，汉族，住上海市杨，住上海市杨浦区江浦路******>委托诉讼代理人：薛峰(被告丈夫)，男，1964年1月18日出生，汉族，住上海市杨浦区本溪路X，住上海市杨浦区本溪路******style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：刘龙富，上海张继萍律师事务所律师。原告朱伟刚与被告汤鹰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员吴艳独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱伟刚及委托诉讼代理人张青、被告汤鹰的委托诉讼代理人薛峰及刘龙富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱伟刚向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告双方于2019年11月4日签订的关于上海市静安区常德路XXX弄XXX号三层亭子间和底层小间(以下简称系争房屋)《上海市公有住房承租权转让合同》(以下简称系争合同)于2020年1月4日解除；2.判令被告支付逾期付款违约金10,650元(以1,420,000元为计算基数，按照每日0.05%的标准计算15天)；3.判令被告支付违约金284,000元(按照转让款20%计算)。事实与理由：原、被告双方于2019年11月4日签订关于系争房屋的系争合同，合同约定由原告向被告转让系争房屋的公有住房租赁权，转让价为1,420,000元，且合同明确系争房屋学籍已于2017年使用。合同签订当日，被告向原告支付首付款100,000元。2019年11月23日，双方前往上海市静安区不动产登记事务中心办理房屋转让手续，在递交材料初审无误后，被告拒绝按约支付尾款。经原告多次主动沟通，被告仍拒不履行合同，亦不同意协商解决纠纷。2019年11月26日，原告向被告发出《告知函》，要求被告继续履行合同或承担违约责任。2019年11月28日，被告回函未正面回应。2019年12月30日，被告以其签订合同时存在重大误解且原告未迁出学籍为由明示合同无法继续履行。2019年12月31日，原告再次向被告发出《告知函》，要求解除合同并要求被告承担违约责任，但仍愿与被告友好协商。2020年1月4日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告合同于2020年1月4日解除，要求被告承担相当于转让款20%的违约金。原告认为合同无法履行系因被告拒不支付转让款的违约行为所致，其行为已致根本违约，侵害了原告的合法权益。系争房屋存在未决纠纷导致原告错失销售机会，给原告造成了重大损失，故应由被告承担违约责任。被告汤鹰辩称，对诉请1，被告不同意解除合同，被告要受让的是学区房，以便让亲属的孩子转学享有较好的师质资源，但原告没有告知房屋转让被告后，原告的孩子还将继续使用学籍，而被告误以为原告孩子的学籍也将一并迁移，不会继续占用学籍。2019年11月23日上午，被告陪同原告在交易中心办理递交材料时，被告的丈夫在系争房屋现场，从邻居口中了解到原告转让房屋后，原告的孩子还将继续占用系争房屋的学籍，故赶到交易中心追问原告这些事实。原告以为材料已经递交进交易中心的窗口就万事大吉，对被告的询问不予理询，并要求被告付清余款。原告隐瞒事实致使被告发生重大误解，故合同依法应予撤销。对诉请2不认可，合同没有生效，故不存在逾期违约金。对诉请3不认可，原告要求支付20%违约金的主张于法无据，合同上并未约定。系争房屋已转至原告父亲名下，故原告仍有资格买房。系争房屋的价格已由2019年11月的每平方米9.75万元上涨到2020年7月的每平方米14.02万元，原告实际没有损失。经审理查明，2019年11月4日，原告(甲方、转让方)与被告(乙方、受让方)签订系争合同，主要约定如下条款：甲方将其承租的座落于上海市静安区常德路XXX弄XXX号三层亭子间、底层小间租赁部位独用面积10.5平米的公有住房承租权转让给乙方；甲、乙双方经协商同意，该公有住房转让的成交价为壹佰肆拾贰万元；自本合同签订之日起的90日内，持本合同及规定的材料到该公有住房所在地静安区房地产交易中心办理该公有住房承租人的转让手续；甲、乙双方签订系争合同当日内，乙方支付给甲方房价款计100,000元整，待物业公司出具征询单后甲、乙双方赴上海市静安区房地产交易中心申请办理差价换房手续(送件)当日，乙方应支付给甲方房价款1,320,000元整，待乙方全部房款支付给甲方，甲、乙双方于当日对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，并同时办理房屋交接手续；乙方未按约定付款的，应按逾期应付款向甲方支付滞纳金，滞纳金自本合同约定的应付之日起第二天至实际付款之日止，按逾期应付款的0.05%计算；本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效；甲方承诺在过户完毕前，该房屋无任何债务及经济纠纷，并在房产交易中心前向房屋所在地的公安派出所机构办妥原有户口(若有)的迁出手续，如果发生类似情况，甲方需在3日内全额无息退还乙方所支付的所有房款，并支付总房价的20%作为违约金；该房屋内的学籍在2017年已经使用。合同签订时，系争房屋的承租人为原告。2019年11月4日，被告向原告转款100,000元。2019年11月23日，原、被告共同前往上海市静安区房地产交易中心申请办理换房手续。当日，双方发生矛盾，原告报警称“与汤鹰签署了上海市公有住房承租权转让合同……双方约定在交易中心双方递交材料之日付清尾款132万元人民币，2019年11月23日上午10点左右，双方将所有材料交至交易中心窗口后，按约至工商银行由汤鹰支付尾款时，对方拒绝支付尾款。”2019年11月26日，原告向被告发送《告知函》，告知被告收函后3日内继续履行合同并支付剩余房款1,320,000元，如被告坚持拒绝履行合同，则应承担相当于总房价款20%的违约金。2019年11月28日，被告向原告发送《告知函》，要求原告将孩子的学籍迁走，否则被告将要求撤销本《上海市公有住房承租权转让合同》并退回费用。2019年12月30日，被告向原告发送《关于退还我的购房预付款壹拾万元的告知函》，要求原告于2020年1月5日前退还其预付的购房款100,000元，否则要求原告赔偿月利率2%的利息损失。2019年12月31日，原告向被告发送《告知函》，表示合同中已明示学籍在2017年使用，原告未隐瞒任何相关情况，在此问题上不存在任何误解；原告于2019年12月16日收到交易中心因征询单过期开出的“不予登记告知书”，无法继续交易系由被告拖延履行合同所致，故被告在缔约过程中存在过失应承担法律责任；因被告在办理差价换房手续(送件)当日单方要求停止交易，对原告造成重大经济损失，原告有权向被告追索。2020年1月4日，原告向被告发送《解除合同通知书》，通知原、被告双方于2019年11月4日签订的系争合同于2020年1月4日解除，被告应按总房价款的20%承担违约赔偿责任。本院认为，系争合同系原、被告双方自行签字确认，内容系双方真实意思表示，未违反法律规定，本院依法予以确认，系争合同自原、被告双方于2019年11月4日签字时成立。原、被告在系争合同中约定合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效，该款约定为合同的生效附予了条件，故系争合同应为附生效条件的合同，生效条件未成就并不影响合同的成立。被告辩称误以为原告转让房屋后也会将学籍转走，系重大误解，系争合同应予撤销。本院认为，系争合同中明确写明学籍已于2017年使用，双方并未约定原告转让房屋后将迁走学籍，被告的证据无法证明原告存在隐瞒行为；退一步说，若确如被告所述，被告受让房屋系为亲属的孩子上学所用，更应在签约前自行全面、仔细了解学籍政策，故本院对被告存在重大误解应撤销合同的辩称不予采信。签约后，被告坚持要求原告迁出孩子学籍后方可履行合同，此举无法与原告达成一致，且明显超越合同约定内容，故系争合同的履行不能系被告的违约行为所致。原告数次向被告发送《告知函》催告继续履行合同，但被告一直未能履行，现原告主张系争合同于2020年1月4日发送解除通知时解除，本院认为系争合同已符合法定解除的情形，故对原告的该项诉请予以支持。系争合同解除后，原告应向被告退还预付的房款100,000元，双方可自行协商解决或被告另行向原告主张。对于原告主张的逾期付款违约金，系争合同约定被告于“双方赴上海市静安区房地产交易中心申请办理差价换房手续(送件)当日”向原告支付房款1,320,000元，因被告未按该约定付款，被告应向原告支付逾期付款违约金，本院调整为以未付款1,320,000元为基数计算15天，计9900元。对于原告主张的违约金，因系争合同未对此进行约定，故本院对原告的该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十五条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告朱伟刚与被告汤鹰于2019年11月4日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》于2020年1月4日解除；二、被告汤鹰于本判决生效之日起十日内支付原告朱伟刚逾期付款违约金9900元；三、对原告朱伟刚的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5720元，减半收取计2860元(原告朱伟刚已预交)，由原告朱伟刚负担2835元、被告汤鹰负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴     艳二〇二〇年九月二十九日书记员 俞渊清、沈世杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。