江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2144号 上诉人（原审被告）：詹小俊，男，1986年9月生，汉族，住北京市石景山区。 上诉人（原审被告）：于青峰，女，1988年8月生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：梁先繁，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：胡春庆，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江西众森物业服务有限公司，住所地：江西省南昌市新建区。 法定代表人：文春先，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：郑文辉，男，1978年10月出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：郭建忠，男，1981年9月出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系该公司员工。 上诉人詹小俊、于青峰因与被上诉人江西众森物业服务有限公司（以下简称众森物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，因各方均未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 詹小俊、于青峰上诉请求：1、撤销原审判决第一项，并依法改判上诉人承担应缴物业费的80%；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人没有按照与上诉人签订的《众森国际花园二期临时管理规约》的约定全面履行合同义务，所提供的物业管理和服务存在严重的瑕疵：1、小区垃圾经常不清理，机动车与非机动车乱停乱放，衣服杯子晾晒杂乱无章等。2、被上诉人所提供的绿色建筑系统采暖和制冷系统中的室内温度和湿度等均没有达到约定标准。3、被上诉人从未向业主公布物业管理收支账目，甚至利用业主共用部分开展广告业务，将该收入据为己有。4、被上诉人不积极履行对公共设施设备的维修义务。综上，由于被上诉人提供的物业服务有严重瑕疵，根据合同法相关规定，上诉人请求减免一定物业费是符合法律规定的。 众森物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 众森物业向一审法院起诉请求：1、判令詹小俊、于青峰支付拖欠的物业管理费9016元，违约金2704元，共计11720元；2、一审案件诉讼费用由詹小俊、于青峰承担。 一审法院认定事实：2016年1月5日，詹小俊、于青峰与众森物业签订《商品房买卖合同》，购买了位于南昌市新建区.2平方米房屋一套。2017年1月2日，众森物业与詹小俊、于青峰签订《众森国际花园二期临时管理规约》，约定：众森物业为众森国际花园二期的物业服务企业，物业费标准为每月每平方米3.2元，按季收取，先交费后使用，迟延缴纳的，滞纳金标准为每日千分之二。合同签订之后，众森物业为该小区提供了物业服务。后詹小俊、于青峰以众森物业物业管理服务存在严重瑕疵为由，从2018年1月5日起至2019年12月31日未缴纳物业费。 一审法院认为，众森物业与詹小俊、于青峰签订的《众森国际花园二期临时管理规约》具有合同性质，系双方自愿签订，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，众森物业及詹小俊、于青峰双方应按约定履行各自义务。众森物业按约定履行物业服务之后，詹小俊、于青峰应当按照合同约定按时足额缴纳物业费，故众森物业诉请詹小俊、于青峰支付拖欠的物业服务费，一审法院予以支持。但众森物业在提供服务的过程中，缺乏必要的沟通，工作中存在一定的不足之处，众森物业对詹小俊、于青峰不按时交纳物业费负有一定的责任，对其要求詹小俊、于青峰支付违约金的诉求，一审法院不予支持。关于詹小俊、于青峰享有先履行抗辩权的意见，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，《众森国际花园二期临时管理规约》第十章第二条明确规定先交费后使用的原则，詹小俊、于青峰作为先履行的一方无权行使先履行抗辩权，且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，物业服务公司不履行或不完全履行物业服务合同义务的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，詹小俊、于青峰如认为众森物业公司服务存在瑕疵，可依法主张众森物业公司承担违约责任，而不能通过拒付、延付物业服务费的方式进行抗辩。关于物业收费标准与服务水平是否一致的问题。本案中，詹小俊、于青峰提供的证据不足以证明众森物业的物业服务存在严重瑕疵。物业服务没有最好，只有更好，众森物业应该进一步提高物业服务水平和质量，加强与业主的沟通和协调，最大限度的满足业主的服务需求，取得业主的理解和支持，只有这样，业主才会自觉缴纳物业费，从而减少诉累。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、詹小俊、于青峰在一审判决生效后五日内向江西众森物业服务有限公司支付2018年1月5日至2019年12月31日的物业费9016元；二、驳回江西众森物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47元（已减半收取），由詹小俊、于青峰承担。 本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据，本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人要求减免20%的案涉物业管理服务费是否有事实和法律依据。 上诉人与被上诉人签订的《众森·红谷一品临时管理规约》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，应受法律保护。被上诉人根据物业服务合同为案涉住宅小区提供了物业管理服务后，上诉人亦应按照物业服务合同的约定及时足额交纳相应的物业管理服务费。本案中，关于上诉人所反映的案涉住宅小区垃圾未被及时清理、非机动车乱停乱放、衣服被子晾晒杂乱无序等现象。经查，被上诉人为解决非机动车停放及衣服晾晒问题，已经搭建了专门的非机动车停放区及晾晒区；而且，涉案小区面积大，部分业主随地乱扔垃圾、未按物业公司要求停放非机动车或晾晒，物业公司未能及时发现并做相应处理在所难免，况且从被上诉人提供的证据可以看出，当其发现以上现象后便及时做出了相应处理。关于上诉人所反映的每年两个月的专项维护期间未按约持续运行新风系统问题。经查，被上诉人在对案涉新风系统进行保养时才会在白天停止运行系统，且维护保养时已向业主发放通知，上诉人认为新风系统在此情况下不符合持续运行的标准证据不足，理由亦不充分，本院不予采信。另外，上诉人对其所声称的被上诉人未积极履行对公共设施设备维护义务问题，其未提供相应证据予以证实，本院亦不予采信。再者，关于上诉人所主张的被上诉人未向业主定期公布物业收支账目问题，该项事宜并非其拒绝缴纳相应物业管理服务费的约定或法定理由。故，上诉人要求减免20%的物业管理服务费的上诉请求不能成立，本院不予支持。 同时，本院认为业主与物业公司在物业管理服务关系存续期间难免产生矛盾，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业公司而言，对业主反映的问题应及时作出回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题仍需做好解释和疏导工作；就业主而言，即使物业管理服务存在这样或那样的不足，亦应选择正确积极的方式提出整改意见，加强沟通联系，共同努力营造良好居住环境，而不宜轻易采取拖欠物业服务管理费等消极方式进行对抗。在本案中，物业公司对业主提出的要求未及时回应，缺乏必要沟通，因此，一审法院未支持众森物业违约金之诉请的目的也是为了督促物业公司更好地履行自身义务，促进双方共建美好居住环境。 综上所述，詹小俊、于青峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由詹小俊、于青峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年九月七日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉