湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初3614号 原告：魏晓迪，男，1989年10月10日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：艾礼平，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告:廖颂华，男，1964年10月28日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：史晓甲，湖南火龙联合律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：唐文祥，男，1965年2月13日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：肖湘瑛，女，1965年3月10日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：杨建德，男，1964年4月27日出生，汉族，住址湖南省永州市冷水滩区。 原告魏晓迪诉被告廖颂华、唐文祥、肖湘瑛、杨建德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人艾礼平、被告廖颂华的委托诉讼代理人史晓甲到庭参加诉讼；被告唐文祥到庭参加诉讼后，未经法庭许可中途退庭；被告肖湘瑛、杨建德经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏晓迪向本院提出诉讼请求：1.判令四被告为转让给原告的房屋办理不动产权证；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年7月19日，四被告共同取得了位于冷水滩区的土地使用权一宗，国有土地使用证号为永冷国用（2002）字第××号，土地性质为商用，使用面积412平方米。之后，四被告共同在该土地上修建了一栋7层房屋，并于2004年5月办理了房屋所有权证，其中被告廖颂华的房屋所有权证号为永房权证冷水滩字第××号，被告唐文祥、肖湘瑛、杨建德的房屋所有权证号为永房权证冷水滩字第××号、00××80号、00××78号。因原告的父母与被告廖颂华系关系很好的朋友，2004年9月13日被告廖颂华将自己所有的该栋房屋中的502号房（房屋所有权证号为永房权证冷水滩字第××号）转让给原告魏晓迪，双方到永州市产局办理了转让登记，签署了《永州市地产买卖契约》，原告缴纳了契税，并于当日取得了永房权证冷水滩字第××号房屋所有权证，但被告廖颂华没有为原告办理土地使用权证。不动产登记制度改革后，原告无法办理出不动产权证，也无法正常行使该房屋的其他相关权利。为此，原告多次找被告廖颂华要求办理不动产权证，被告廖颂华以种种理由拒绝。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，敬请判如所请。 被告廖颂华辩称，一、原、被告于2004年9月13日签订的房地产买卖契约是无效协议，在签订该契约时四被告并未到房地产主管部门办理房屋过户手续；二、四被告为该房屋的土地共有人，四被告并未做土地分割。出售房屋未经共有人同意，协议无共有人签字而无效；三、被告廖颂华将该房屋有偿赠与给原告父亲居住使用，原告父亲享有永久使用权，但对所有权做了保留，双方口头约定原告父亲只可使用，不可过户、买卖，故原告家人在该房屋居住16年均未提出变更和土地过户要求；四、办理房屋产权过户时，四被告并未到现场，该协议是原告父亲与被告廖颂华喝酒时签订，仅仅是廖颂华对原告父亲的承诺，原告母亲提出如果廖颂华将该房屋卖给他人，其全家将无权居住使用，要求给个安心，廖颂华便将房屋产权证押在原告父亲处，并在酒后与之签订房地产买卖契约，相当于给了原告及其家人一个承诺，但廖颂华并未到房屋登记部门办理房产过户手续，也未在其他相关过户文件上签字或按手印；五、该房屋原告使用16年，从建成至今水电开户均是廖颂华的名字，如系真实的房屋买卖，原告不可能16年一直使用被告的水电开户缴费，并不要求四被告办理土地分户；六、原告诉状中表明原告父亲与四被告是多年的挚友，因此原告父亲在去世前一直信守承诺，未找四被告要求办理土地分户和不动产证，但2019年原告的父亲去世，原告在长沙工作，原告母亲想随原告去长沙，故想将房屋卖了，因当时约定房屋不能对外转让，只能依约转让给共有人，原告母亲要求以30万元的价格归还给廖颂华，四被告同意以15万元的价格回收，双方未达成协议，原告才向法院起诉。综上，本诉讼是典型的虚假诉讼，请求法院驳回原告诉请。 被告唐文祥辩称，四被告之间有口头协议，为便于以后的拆迁、收购等，四共有人名下各自的房屋不能对外出售，土地不进行分户。 被告肖湘瑛、杨建德未作答辩。 经审理查明，2002年四被告以拍卖的方式取得了冷水滩区412平方米商用出让地的土地使用权，并于2002年7月19日办理了永（冷）国用（2002）字第0019号《国有土地使用证》。此后，四被告在该宗土地上共同修建了一栋7层房屋，并予以分配，各自办理了房屋所有权证，其中502房归被告廖颂华所有，被告廖颂华于2004年5月10日办理了永房权证冷水滩字第××号房屋所有权证。 原告的父亲与被告廖颂华系好友。2004年9月13日，由原告的母亲以原告名义与被告廖颂华签订了《永州市地产买卖契约》，约定被告廖颂华将坐落在冷水滩区的502房（房屋建筑面积115.5平方米）以4万元出售给原告，双方同意于2004年9月13日前付清购房款，被告于2004年9月13日将房产正式交付给原告，房屋移交时，该建设物范围内的土地使用权一并转移。该协议签订后，原告母亲于当日缴纳了买卖契税，产权于当日过户至原告名下，办理了永房权证冷水滩字第××号房屋所有权证。另原告父母向被告缴纳了4万元购房款，此后，原告父母对该房屋进行了装修居住，但电开户至今仍为被告廖颂华的名字。2019年原告的父亲去世，原告多次要求被告廖颂华为其办理不动产权证未果，遂酿成本纠纷。 以上事实，有原、被告提交的《永州市地产买卖契约》、《房屋产权登记申请表》、房产证、国有土地使用权证、永州市住房保障服务中心（原永州市产局）出具的说明及案涉房屋的档案资料、湖南省电力公司的收据、房屋单元登记簿等证据在卷予以证实，结合原告及被告廖颂华的庭审陈述，足以认定。 本院认为，被告廖颂华对案涉《永州市地产买卖契约》上自己的签名无异议，但主张系应原告母亲要求，将自己名下即案涉502房的房屋所有权证押放在原告父亲处，并在酒后与原告父亲签订房屋买卖契约，双方的真实目的仅是将房屋的居住使用权赠与给原告父亲及家人，不办理土地和房屋过户手续，本案系虚假诉讼。对此原告予以否认，根据谁主张谁举证原则，被告廖颂华应对其主张的该房屋买卖契约之外的约定内容提供证据予以证实，否则应承担举证不能的法律后果。 诉讼过程中，被告廖颂华提交了房地产买卖契约、房屋单元登记簿、永州市产交易所的信息调查表、电费收据证实房屋买卖契约未经四共有人签名，且无原告的法定监护人签名，被告廖颂华除签署买卖契约外，未在其他交易程序中签名，且至今电开户在被告廖颂华名下，以证实自己的前述抗辩观点。但房屋单元登记簿上载明的502房屋所有权人为原告，无法达到被告廖颂华的证明目的；而房地产买卖契约签订时原告尚未成年，为限制民事行为能力人，实施民事法律行为应由法定代理人代理，故原告的母亲作为其法定代理人，以原告的名义与被告廖颂华签订房屋买卖契约的行为合法有效，同时案涉房屋在转让给原告之前，房屋产权已登记在被告廖颂华名下，系被告廖颂华的个人合法财产，被告廖颂华有权处分，无需土地共有人签名同意，故土地共有人是否在案涉房屋买卖契约上签名，不影响合同效力；被告廖颂华虽对永州市产交易所的信息调查表上自己的签名提出异议，认为并非其本人所签，但并未提供证据证实，且本案系房屋买卖合同纠纷，该信息调查表仅是双方为办理房屋产权过户而履行的程序，即使存在瑕疵，在房屋买卖合同真实的情况下，为买方办理权属证书亦是卖方应履行的合同义务，并不影响买卖合同本身的效力。现实生活中房屋产权交易后，产权证登记人与水电开户人不一致的情况客观存在，在无其他有效证据证实的情况下，仅凭水电开户不足以确定房地产的产权归属，故被告廖颂华提交的证据难以证实其主张。 被告廖颂华作为完全民事行为能力人，应明知签订房屋买卖契约可能导致的法律后果，如仅将房屋居住使用权赠与给原告父亲，完全可以通过赠与合同等方式来确定双方之间的权利义务，且被告廖颂华主张该房屋买卖契约系酒后签订，但在16年中却从未主张撤销。而由原告与被告廖颂华之间的房地产买卖契约，并结合原告及家人向被告付款，在2004年即对该房屋装修入住等事实，根据盖然性原则，本院依法认定案涉房地产买卖契约系原告与被告廖颂华之间真实意思的表示，内容合法，为依法成立之有效合同。原告与被告廖颂华就案涉502房的买卖合法有效，被告廖颂华在将房屋交付给原告后，应为原告办理权属证书即不动产权证。 案涉房屋的土地虽登记在四被告名下为四被告共有，但并非不能分割，如四被告之间存在对于土地不予分割、房屋不对外出售的约定，该约定也仅在四被告内部具有法律效力。如被告廖颂华违约致使共有人遭受损失，其他共有人可依据双方的合同约定另行向违约方主张权利，但不能以此对抗善意取得的第三人。故被告唐文祥、肖湘瑛、杨建德作为该土地的共有人，应协助被告廖颂华为原告办理不动产权证。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告廖颂华在本判决生效之日起三十日内为原告魏晓迪办理位于冷水滩区（房屋所有权证号为：永房权证冷水滩字第××号）的不动产权证； 二、被告唐文祥、肖湘瑛、杨建德对上述第一项判决内容负有协助义务。 案件受理费300元，减半收取150元，由被告廖颂华承担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  王枫 二〇二〇年九月二十二日 法官助理李恒平 代理书记员  李雯