北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7818号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金恩信息技术有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路23号院B区2层229号。法定代表人：张云利。委托诉讼代理人：高玉满，北京市德鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋圆圆，男，1986年11月5日出生，汉族，北京金恩信息技术有限公司生产主管，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洋浦权安商业管理有限公司，住所地洋浦经济开发区金兰小区A218房。法定代表人：王成，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婉琪，北京市北方律师事务所律师。上诉人北京金恩信息技术有限公司（以下称金恩公司）因与被上诉人洋浦权安商业管理有限公司（以下称洋浦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初15310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金恩公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回洋浦公司全部诉讼请求；2.判决洋浦公司退回金恩公司曾缴纳的押金406483.83元；3.判决洋浦公司向金恩公司支付违约金609725.74元；4.一、二审诉讼费用由洋浦公司承担。事实与理由：洋浦公司在签订房屋租赁合同时，隐瞒了租赁房屋涉及诉讼及房产要被法院拍卖的事实。多家法院对租赁房屋采取的查封、拍卖措施，导致金恩公司无法使用房屋。一审法院有关“综合金恩公司提交的证据，不足以证明金恩公司租赁的房屋因法院的拍卖而影响金恩公司的实际使用”的认定是错误的。洋浦公司对租赁房屋采取的断电、断暖等措施，导致金恩公司无法实际使用房屋。一审法院判决支付租赁费违反公平原则。一审法院违反法定程序，违法对金恩公司曾经提出的调查取证申请置之不理。一审法院判决金恩公司支付2020年3月24日前的房屋使用费120万元，超出了洋浦公司一审诉讼时的诉讼请求。并且一审法院未要求洋浦公司在一审诉讼过程中缴纳该120万元对应的诉讼费。法院少收取洋浦公司应当缴纳的诉讼费。洋浦公司辩称，同意一审判决，不同意金恩公司的上诉请求及理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判决对于我们主张的租金使用费及违约金都进行了酌减。金恩公司主张洋浦公司隐瞒租赁房屋将被法院拍卖的事实影响其使用是毫无依据的，对这个相关事实一审判决已经做了全面的论述，在一审明确要求金恩公司腾退房屋的情况下，金恩公司拒绝腾退房屋，并且至今仍占用房屋实际使用。租赁合同签订时，双方已经考虑房屋存在抵押可能造成产权变动的情况，同时在合同中已明确约定只有因产权变动导致无法正常使用承租房屋的情况出现，承租方才有权解除合同，金恩公司的反诉主张也没有任何事实依据，请求法院驳回上诉。洋浦公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决洋浦公司与金恩公司2017年12月28日签订的《北京朝阳区天畅园房屋租赁合同》已于2018年12月12日解除。2.判令金恩公司给付洋浦公司2018年9月1日至2018年12月12日期间的租金344954.42元及逾期违约金（其中：第一笔以304862.87元为基数自2018年8月16日起按每日万分之五计算至付清日止，第二笔以40091.55元为基数自2018年11月16日起按每日万分之五计算至付清日止）。3.判令金恩公司给付洋浦公司违约金609725.74元。4.判令金恩公司将涉案房屋交还给洋浦公司。5.判令金恩公司给付洋浦公司房屋占有使用费（自2018年12月13日起至实际交还时止，按每日3340.96元的标准计算）。6.判令金恩公司给付洋浦公司为主张权利而支付的律师费5万元。金恩公司向一审法院提出反诉请求：1.判令洋浦公司退还押金406483.83元。2.判令洋浦公司承担违约金609725.74元。一审法院认定事实：2017年12月28日，洋浦公司（出租方，甲方）与金恩公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市朝阳区天畅园2号楼一层和二层总建筑面积905.41平方米的房产出租给乙方使用，其中通道面积49.34平方米，具体租赁区域范围详见附件一房产租赁区域平面图，包括1层2-108、2-202、2-203、2-205、2-206、2-207、2-208号房屋（以下合称2号楼房屋，相关房屋产权均登记在洋浦公司名下）；租赁期限为3年零60天，即2017年12月31日至2021年2月28日；免租期为60天，即2017年12月31日至2018年2月28日；每日租金标准为3.69元/天/平方米（租金含物业费14.96元/建筑平方米/月），年度租金为1219451.46元；租金支付方式为押四个月付三个月；甲方追讨本合同项下乙方应付款项所引起的费用和开支（包括但不限于诉讼费、仲裁费用、甲方为主张权利而支付的律师费、评估费、鉴定费、差旅费及其他相关费用），由乙方承担；乙方于签署本合同之日起五个工作日内支付甲方履约保证金406483.82元，当乙方逾期支付合同约定的各项费用时，甲方有权自履约保证金中划取，乙方应及时补足；如乙方逾期二十日后经甲方书面警告十日仍不能全额支付租金及逾期付款违约金，甲方有权单方解除合同并没收履约保证金；乙方如逾期支付则每逾期一日按未付租金及费用总额万分之五的标准向甲方支付逾期付款违约金，在此期间甲方有权拒绝向乙方提供任何物业及市政服务，超过二十日则视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同且不承担任何责任；有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权选择解除本合同，甲方有权收回场地停水停电，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失：A.乙方逾期支付租金或任何应付费用达二十日以上……甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先十五日书面通知乙方，乙方应在三十日内迁离并交回房产，租金照实结算至交回房产的离场日，甲方没收乙方履约保证金，除此之外，乙方向甲方支付当期租金年度六个月租金作为违约金；除非经甲方书面同意，乙方应根据“房产交付确认书”记录的情况，在合同解除或终止后的七日内将租赁场地恢复原状（甲方同意保留的除外），若乙方未能按时完成恢复工作，甲方有权将租赁场地恢复原状，所需的费用从乙方缴纳的保证金中扣除，且场地/店铺内遗留的任何装饰、家具、物料、设备或其他任何财产、物品皆视为被乙方抛弃，任何第三方因该租赁场地遗留物提出主张的，由乙方负责和承担，与甲方无关；乙方未能在七日内完成恢复工作，并退还租赁场地的，每逾期一日，乙方按照当期租赁费用的标准增加一倍向甲方支付违约金。租赁合同签订后，洋浦公司于2017年12月30日将房屋交付金恩公司使用。金恩公司于2018年1月5日向洋浦公司支付履约保证金406483.82元。截至2018年8月31日前的租金金恩公司已支付完毕。依照合同约定，金恩公司应于2018年8月15日前向洋浦公司支付下一季度租金，金恩公司未按时支付，此后未支付任何租金。洋浦公司提交快递单存根、回执、快递邮寄结果查询页，证明其按照金恩公司在租赁合同中所留通信地址和联系人邮寄了以下材料：2018年11月6日邮寄《欠费催缴函》，2018年11月7日签收；2018年11月7日邮寄《警告函》，当天签收；2018年11月23日邮寄《律师函》，2018年11月26日签收。《欠费催缴函》的主要内容是金恩公司已超过20日未支付租金，要求其立即支付，否则洋浦公司将收回房屋终止合同。《警告函》的主要内容是要求金恩公司立即派员来处理合同违约问题。《律师函》的主要内容是通知金恩公司收到该函之日起第16日即为合同解除之日，没收履约保证金，要求金恩公司30日内交回房屋，并按6个月租金标准支付违约金，要求金恩公司收到本函或视为收到之日起三日内付清所欠款项、逾期付款违约金、解约违约金等。金恩公司称其未收到上述函件，经本院分配举证责任，金恩公司未能提交反证。金恩公司提交以下证据证明洋浦公司欺骗金恩公司，出租房屋已被法院执行，导致金恩公司无法正常使用房屋：1、三中院2017年3月14日作出的（2017）京03执xxx号《执行裁定书》，主要内容为冻结、划拨洋浦公司名下1.7亿余元款项。2、从人民法院报网站下载的天津市第二中级人民法院（以下称天津二中院）2018年9月25日刊登的公告，主要内容为将对洋浦公司名下北京市朝阳区天畅园2号楼相关房屋进行拍卖（房号包括诉争房屋中的2-108号房屋）。3、呼和浩特市中级人民法院（以下称呼市中院）2018年11月28日作出的《限制消费令》，主要内容为限制洋浦权安商业管理有限公司北京房屋租赁分公司及其负责人高消费。金恩公司称，我们5月份交完房租，2018年6月2日左右法院就来人了。我公司行政部经理周某把三中院的裁定书复印件给了洋浦公司北京公司负责人张某，并口头提出要解除合同，要求退钱。张某不回复。经传唤，张某到庭作证称，我在北京权天物业管理服务有限公司做项目负责人，负责诉争房屋的项目。我们物业公司主要负责招商、出租、后期管理、现场管理、物业协调、客户需求协调办理等。产权人洋浦公司委托我们对房屋进行招商出租，金恩公司就是我公司招来的。招商洽谈时候洋浦公司的代表叫刘某，我是物业方，承租方来的是郭某、欧总。房租分为两部分，一部分给房东，我们收的是服务费。我公司不是这栋楼的物业管理公司。三中院的法官在2018年夏秋转换时来过，说房子涉及债务纠纷，法官来调查，说如果不还款，房子可能被拍卖。法官只是来核查商铺的情况，没有查封房屋，法官来的时候我在。金恩公司没有因为这件事找过我。金恩公司的郭某2018年11月9日给我发微信说晚上物业不给他们供电了，问什么情况。我回的是因为他们欠租金，物业暂停供电。我们一直在跟金恩公司沟通交费问题。他们不跟我们谈，说是这个房子要拍卖，产权人要付他6个月违约金，所以不交房租，等押金和违约金用完了再说。金恩公司没有提过要解除合同。金恩公司还在继续使用房屋，他们用48块UPS应急电源供电，能正常使用复印机。金恩公司没有装修，因为上一家租户乐和彩公司装修时我在现场，验收照片、图纸我都有，房屋内现状与上一个租户装修内容一样。装修如果没有开工许可证物业不允许开工，金恩公司没找物业办过开工许可证。洋浦公司提交张某2018年12月3日拍摄的金恩公司使用柴油发电机的照片，2019年2月22日、7月29日、7月30日、9月2日、9月10日金恩公司正常办公的照片和视频，证明金恩公司在正常使用房屋。金恩公司称，我公司主要做系统和软件开发，现有十几个人在看房，他们用UPS电源供电，到附近3公里的另一处办公地点充电。金恩公司提交收条等证据，证明其装修花费24万余元。鉴于金恩公司已提起反诉要求退还履约保证金，且其一直未付租金，庭审中本院释明，建议金恩公司先交还房屋，其他问题通过诉讼解决，以免损失扩大。金恩公司拒绝交还房屋。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依照合同约定，金恩公司应于2018年8月15日前向洋浦公司支付下一季度租金，金恩公司未按时支付，此后未支付任何租金。对此金恩公司的理由是：2018年6月三中院执行法官到租赁房屋现场送达执行通知和执行裁定书，告知租赁房屋正在被拍卖，要求金恩公司立即腾空房屋。此后，金恩公司又收到法院做出的拍卖房屋的相关法律文书。根据这些法律文书，双方之间的房屋租赁合同将无法履行。洋浦公司对此不认可，金恩公司应提交证据证明其主张。金恩公司未提交证据证明三中院向其送达了执行通知书。金恩公司提交的三中院《执行裁定书》主要内容为冻结、划拨洋浦公司名下1.7亿余元款项，并未提及诉争房屋。金恩公司提交的天津二中院拍卖公告中仅包括了其承租的7套房屋中的1套，且为拍卖预告，无证据显示拍卖已开始。金恩公司提交的呼市中院《限制消费令》亦未提及诉争房屋。天津二中院拍卖公告和呼市中院《限制消费令》分别在2018年9月、2018年11月作出，均在金恩公司迟延交付租金之后。金恩公司至今仍控制诉争房屋，金恩公司未提交证据证明法院曾在诉争房屋张贴封条从而影响其正常使用。综合金恩公司提交的证据，不足以证明金恩公司租赁的房屋因被法院拍卖而影响金恩公司实际使用，更无法证明法院曾要求其腾退房屋。金恩公司的上述抗辩意见没有事实和法律依据，一审法院不予采信。金恩公司以法院拍卖导致其无法正常使用房屋为由拒绝支付租金没有依据，已构成违约。根据双方合同约定，在乙方迟延支付租金的情况下，甲方有权停水停电。洋浦公司在金恩公司长期拒交租金的情况下对金恩公司停止供电并不构成违约。金恩公司主张洋浦公司违约并要求洋浦公司支付违约金、退还保证金的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。洋浦公司提交的快递单据能够证明金恩公司2018年11月7日收到了洋浦公司的《欠费催缴函》和《警告函》，2018年11月26日收到了《律师函》。在金恩公司拒付租金构成违约的情况下，洋浦公司有权依据合同约定行使合同解除权，双方合同已于金恩公司《律师函》通知的时间2018年12月12日解除。因系金恩公司违约导致合同解除，根据合同约定，金恩公司要求退还履约保证金的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。洋浦公司要求金恩公司立即交还房屋的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于洋浦公司要求金恩公司给付2018年9月1日至2018年12月12日期间租金344954.42元的诉讼请求，考虑到在此期间因洋浦公司停止供电确会对金恩公司使用房屋造成一定影响，依据公平原则，一审法院对此期间的租金酌减为25万元。对于洋浦公司要求金恩公司支付租金逾期违约金的诉讼请求，考虑到洋浦公司已另行主张解约违约金，金恩公司所提违约金过高的抗辩意见一审法院予以采信，对此项违约金一审法院不予支持，在解约违约金中一并考虑。对于洋浦公司要求金恩公司给付2018年12月13日之后房屋使用费的诉讼请求，金恩公司在合同解除后拒绝交还房屋，在庭审中明知房屋无法用电，经一审法院释明仍拒绝交房，应自行承担不利后果。综合案件情况，考虑到新冠肺炎疫情影响，并为督促金恩公司及时腾房，一审法院依据公平原则对房屋使用费依法酌定如下：判决作出前的房屋使用费按照120万元计算，判决作出后的房屋使用费按每日3340.96元计算至交还房屋时止。对于洋浦公司要求金恩公司支付违约金609725.74元的诉讼请求，考虑到金恩公司支付的履约保证金数额，金恩公司所提违约金过高的抗辩意见一审法院予以采信，一审法院综合案情，结合行业习惯，依据公平原则，对违约金数额依法酌减为10万元，该数额是在洋浦公司不退还履约保证金的基础上酌定，金恩公司不得用保证金折抵。对于洋浦公司要求金恩公司赔偿律师费的诉讼请求，该损失一审法院在酌定违约金时已予以一并考虑，不再另行支持。依据公平原则，一审法院酌减洋浦公司诉讼请求金额的诉讼费仍由金恩公司负担。因金恩公司违约导致合同解除，金恩公司无权要求洋浦公司赔偿其装修损失，且根据金恩公司所述其装修花费，一审法院在酌定违约金数额时已将该因素考虑在内，金恩公司对室内装修物应按洋浦公司要求移交或处理，不得主张装修物赔偿。据此，一审法院判决：一、洋浦公司与金恩公司2017年12月28日签订的《北京朝阳区天畅园房屋租赁合同》已于2018年12月12日解除。金恩公司于判决生效之日起15日内将上述合同约定的北京市朝阳区天畅园2号楼一层和二层总建筑面积905.41平方米的房屋交还洋浦公司。二、金恩公司于判决生效之日起15日内向洋浦公司支付2018年9月1日至2018年12月12日期间的租金25万元。三、金恩公司于判决生效之日起15日内向洋浦公司支付房屋使用费，其中2020年3月24日前的房屋使用费按照120万元计算，之后的房屋使用费按照每天3340.96元计算至金恩公司将判决书主文第一项的房屋交还洋浦公司之日止。四、金恩公司于判决生效之日起15日内向洋浦公司支付违约金10万元。五、驳回洋浦公司的其他诉讼请求。六、驳回金恩公司的全部反诉请求。二审中，金恩公司提交以下证据材料：1.2020年6月29日告知函。证明洋浦公司一直隐瞒房屋拍卖的事实，现在银行和法院已经正式签字盖章通知我们，无论本案进展如何都不允许我们与洋浦公司有任何经济往来，都要支付给天津二中院。2：天津二中院2020年8月18日执行笔录，是我们拍照的笔录。证明法官询问了房屋使用状况，从2018年底房屋一直是闲置状态，且停水停电。洋浦公司称，证据1：真实性没有异议。天津银行是没有权利让金恩公司支付款项的，只有法院有这个权利，所以函本身是没有法律效力的。这个函件不能证明影响金恩公司使用房屋。合同是2018年12月就已经解除，而这个函件是2020年6月29日发的，所以函件不存在具体的事实基础，对一审判决认定的事实没有影响。证据2：笔录的真实性不认可，笔录并没有法官的签字，而且没有法院的章，真实性不认可。从内容上也不能证明对方的主张。二审中，承办人向本院执行庭法官核实是否向金恩公司送达执行通知并告知租赁房屋正在被拍卖一事，执行庭法官查阅了案卷材料，没有与金恩公司谈话的记录。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，洋浦公司与金恩公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据本院核实的情况，不存在执行法官告知金恩公司房屋被拍卖并要求其腾房的谈话记录。金恩公司提交的证据不足以证明其租赁的房屋因法院拍卖影响其使用，亦无法证明法院曾要求其腾房。故金恩公司拒绝给付租金的理由不能成立，金恩公司未按时支付租金构成违约。一审法院判决解除合同、金恩公司向洋浦公司给付租金及使用费、支付违约金并无不当，本院予以维持。对于金恩公司提出“洋浦公司在签订合同时隐瞒了房屋涉及诉讼及将要被法院拍卖”的上诉理由，本院认为，签订合同时虽然洋浦公司涉及诉讼，但无证据证明金恩公司租赁的房屋涉及诉讼并将要被法院拍卖，故本院对该上诉理由不予采信。对于金恩公司提出“洋浦公司对租赁房屋采取断电、断暖等措施，导致金恩公司无法实际使用房屋，一审法院判决金恩公司支付租赁费，违反基本公平原则”的上诉理由，本院认为，虽然洋浦公司于2018年11月开始采取了断电措施，但金恩公司仍继续占有使用涉案房屋，且经一审法院释明后仍拒绝交房，金恩公司应当支付租金或使用费。一审法院考虑到洋浦公司停止供电会对金恩公司使用房屋造成一定影响，依据公平原则，对租金进行了酌减，一审的处理合法合理，故本院对该上诉理由不予采信。对于金恩公司提出“一审法院判决洋浦公司支付2020年3月24日前的房屋使用费120万元，超出了洋浦公司的一审诉讼请求，一审法院少收洋浦公司诉讼费用”的上诉请求，本院认为，洋浦公司一审第四项诉讼请求是“判令金恩公司给付自2018年12月13日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，按每日3340.96元的计算标准”，若按此标准计算，自2018年12月13日至2020年3月24日房屋使用费为1556887.36元，高于一审判决的金额120万元，一审法院考虑到新冠疫情的影响，依据公平原则对房屋使用费进行了酌减，并无不当，故本院对该上诉理由不予采信。关于金恩公司提出一审法院收取的案件受理费有误，本院按照案件受理费的相关规定及计算方法予以审核。综上所述，金恩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费27292元，由洋浦权安商业管理有限公司负担8542元（已交纳6973元，剩余1569元于本判决生效七日内交纳），由北京金恩信息技术有限公司负担18750元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费6973元，由北京金恩信息技术有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费27329元，由北京金恩信息技术有限公司负担（已交纳13946元，剩余13383元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 江锦莲审 判 员 张印龙审 判 员 孙 妍二〇二〇年九月二十九日法官助理 王博文书 记 员 卢园园