山东省新泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0982民初8867号 原告：李广畅，男，1960年11月1日生，汉族，住新泰市。 被告：山东新泰公信置业有限公司，住所地新泰市金斗路**，统一社会信用代码91370982678119603N。 法定代表人：徐志香，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张新成，山东习德律师事务所律师。 第三人：彭焕虎，男，1985年1月5日生，汉族，住新泰市。 原告李广畅与被告山东新泰公信置业有限公司（以下简称公信置业）、第三人张新成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李广畅、被告公信置业委托诉讼代理人张新成、第三人彭焕虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李广畅向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告返还购房款本金20万元，并按照法律规定双倍返还购房款40万元；或者自2012年11月16日起至还请之日止以本金20万元，按同期银行贷款利率的四倍向原告赔偿经济损失；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年11月16日之前，第三人长期给新泰市卡地亚那婚纱摄影有限公司洗照片做相框等，该公司欠第三人承揽业务工料款20万元。新泰市卡地亚那婚纱摄影有限公司是被告公信置业原法人赵军开办的，经协商，第三人与被告公信置业于2012年11月16日签订公信锦玉园预约协议书。协议签订后，被告给第三人出具20万元收款收据，形成了房屋买卖关系，后被告未按协议书约定给第三人房屋，构成违约，形成对消费者欺诈。根据《合同法》、《消费法》的规定，被告应当向第三人双倍返还购房款，或者自2012年11月16日起至还请之日止以本金20万元按同期银行贷款的利率的四倍向原告赔偿经济损失。第三人多次找被告索要，被告不履行协议也不返还购房违约保证金20万元。第三人将该债权全部有偿转让给原告，并向被告履行了通知义务，原告取得了合法债权。 被告公信置业辩称，原告起诉事实与理由有一部分与事实不符，赵军不是被告的法定代表人，卡地亚那与被告是两个独立的单位，被告与第三人签订预约协议后，并没有实际收到第三人的保证金，且该预约协议不适用于消费法，预约协议的内容也不符合商品房商品房预售合同及商品房买卖合同的内容，也不能适用最高法院关于审理商品房买卖纠纷若干问题的解释，同时第三人及原告的起诉超过了诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，2012年被告公信置业收购的卡地亚那，我从2010年给卡地亚那供相框、相册、摆台等产品，到2012年不给我钱了，其法定代表杨丽丽说公信置业盖楼了，可以把欠我的款换成购房款。2012年公信置业出具购房收据，签订了预约协议，说是20天后去正式网签合同。我去之后找不到人，打不通电话，售楼处的人员也换了好几次，期间公信置业人员从来没给我打过电话。没有办法，我将债权转让给原告李广畅，2019年我给公信置业法定代表人赵红发短信、打电话，她承认我把债权转让给原告的事实，还给我回了短信。 本院经审理，认定如下事实： 第三人与被告公信置业于2012年11月16日签订公信锦玉园预约协议书，预约协议甲方为被告公信置业，乙方为第三人彭焕虎。协议约定，第一条：乙方自愿预约甲方“锦玉园”1号楼东单元801室，房屋起价以楼盘开盘价格为准，房屋产权面积以新泰市房管局最终测绘为准。第二条：乙方同意支付售房优先选择违约保证金20万元作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的担保。第三条：待预约房屋取得许可证后，乙方在接到甲方通知后十日内到售楼处交齐首付款并签订正式《商品房买卖合同》，逾期十五日不来签订合同并未按时交齐首付款或交清首付款前退房，保证金退还，甲方有权另行处置该商品房…。同日公信置业向第三人出具预收付款收款收据。 第三人称，预约协议签订后未收到被告公信置业通知，其到被告处找不到人，电话打不通，售楼处的人员换了好几次，2012年至2020年之间被告公信置业从未联系他。 2019年11月23日，第三人将对公信置业的该项债权转让给原告李广畅，第三人向受让人李广畅出具债权转让证明、债权转让通知。2019年11月23日，第三人向赵红发送债权转让通知信息。随后，第三人彭焕虎与赵红电话联系，赵红承认已收到债权转让信息。赵红询问了债权情况，告知第三人自己已不是法定代表人。第三人询问对方杨丽丽情况，被告知杨丽丽及赵军在服刑。被告公信置业工商登记信息显示，2012年7月2日信息：杨丽丽系新泰市卡地亚那婚纱摄影有限公司法定代表人。2012年10月17日信息：杨丽丽系被告公信置业变更前法定代表人，变更后系执行董事兼总经理。2018年12月28日信息：赵红系被告公信置业变更前法定代表人，任执行董事。2020年7月30日信息：赵红为被告公信置业大股东。 被告主张，赵红不是被告工作人员，并不在公司上班，称2017年前在公司上班，主张没有收到债权转让通知。被告对原告提交的第三人与赵红债权转让短信截屏真实性无异议，但主张后者的行为不代表被告。被告对原告提供的通话录音质证意见为，即使是真实的，没有公司授权其不能代表公司。被告于2013年-2014年取得预售许可证，因与案外人民间借贷产生纠纷，公信置业房产被查封，因此没有履行预约的协议，也没有退回保证金。保证金非定金，不适用于定金法则，第三人无证据证明其向被告主张权利，其请求已超过诉讼时效。 原告主张被告一直未交房，属于一直侵权，不存在诉讼时效超期的问题。被告长期占用资金，至少应当承担同期银行利息至还请之日。 第三人陈述，其长期为新泰市卡地亚那婚纱摄影有限公司制作相框、相册、摆台等产品，至2012年11月16日签订公信锦玉园预约协议书前，对该公司享有20万元债权。债务人新泰市卡地亚那婚纱摄影有限公司主张将对第三人的该项债务转移为被告公信置业收到第三人购房款，第三人同意并与被告公信置业签订了公信锦玉园预约协议书。 以上事实由原被告及第三人陈述、预约协议书、预收房款收据、工商登记信息、债权转让证明、债权转让通知书、短信截屏、通话记录、中国移动通信收据等证据及庭审笔录在卷证实。 本院认为，案外人新泰市卡地亚那婚纱摄影有限公司对第三人负有债务，案外人将该债务转移给被告公信置业，第三人同意并与被告签订预约协议书，被告向第三人出具了收款收据，债务转移完成且有效。双方签订的预约协议属商品房预售合同，系双方真实意思表示，内容不违背法律规定，且协议签订后被告取得了商品房预售许可证，属有效协议。双方签订预约协议的目的是签订商品房买卖合同。按照预约协议约定，被告将公信锦玉园房产一套销售给第三人，该协议约定第三人支付保证金，被告向第三人出具预收房款收据，第三人已履行协议支付保证金的义务。但被告取得商品房预售许可证后未履行合同约定通知第三人交齐首付并签订商品房买卖合同，致使预约协议未能继续履行并签订商品房买卖合同。预约协议目的不能实现责任在被告，被告应承担相应责任。按照预约协议约定，如果第三人违约致使不能签订商品房买卖合同，被告退还保证金。双方并未约定被告违约导致不能签订商品房买卖合同的责任承担，但被告退还第三人保证金应是合同的应有之意。由于不能实现合同目的，第三人将预约协议的债权转让给原告，第三人签署了债权转让证明及债权转让通知，并向被告工作人员发送了债权转让通知，还与其进行了电话确认，应当认定履行了债权转让的通知义务，债权转让完成。被告主张被告的相关人员不能代表被告，缺乏法律依据。被告应当向债权受让人即本案原告退还保证金。原告要求被告双倍返还购房款，实为双倍返还保证金，保证金的性质不同于定金，被告主张案涉保证金不适用于定金法则，本院予以采纳，原告请求双倍返还购房款缺乏法律依据，本院不予支持。原告请求按同期银行贷款利率的四倍赔偿经济损失，未提供证据证明，也无法律依据，本院亦不予支持。本案是因为被告的原因导致协议不能履行，而其长期占用保证金，诉讼中保证金受让人即原告请求被告支付资金占用期间的银行利息，依法应予支持。被告主张原告的诉讼请求超过诉讼时效，但本案各方的陈述及原告提供的证据能够证明第三人一直在向被告主张权利，恰恰是由于被告的原因致使预约协议不能履行并签订商品房买卖合同，被告违约的行为一直持续，原告的起诉未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下： 一、被告山东新泰公信置业有限公司返还原告李广畅保证金200000元； 二、被告山东新泰公信置业有限公司赔偿原告李广畅利息损失（以本金200000元为基数自2012年11月16日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；以本金200000元为基数自2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 以上一、二项限被告山东新泰公信置业有限公司于判决生效后十日内付清。 三、驳回原告李广畅的其他诉讼请求。 案件受理费3650元，由被告山东新泰公信置业有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  牛其锁 二〇二〇年九月九日 书记员  马 聪