湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0121民初7875号原告湖南建良置业有限公司，住所地：湖南省长沙县黄花镇远大路388号紫华郡3栋1201号房。法定代表人陈建良，系该公司董事长。委托诉讼代理人康宁。被告高超，男，1986年12月16日出生，汉族，住长沙市天心区。原告湖南建良置业有限公司（以下简称建良置业）与被告高超房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人康宁到庭参加诉讼，被告高超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告建良置业请求判令：1.解除原告与被告于2016年3月2日签订的《长沙县商品房买卖合同》及附件（合同编号201401363106）；2.被告协助原告至长沙县不动产登记中心办理紫华郡6栋3106房的预告登记注销手续（包括网签手续）；3.被告对紫华郡6栋3106方恢复原状，退回该房给原告；4.被告偿付原告已担保人身份被诉垫付的案件受理费3348元、律师费17129元、执行费用5217元；5.被告承担违约金18922.19元（378449.72×5%）；6被告承担本案全部受理费、保全费、保函费等费用。被告高超未作答辩。查明的事实根据原告的陈述及所提交的证据，本院确认如下法律事实：1.2015年12月16日，原、被告签订了《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201401363106）及补充协议（附件六），约定被告购买原告所开发的位于长沙县，面积107.64平方米，总房款460484元。第六条约定：被告采用银行按揭的方式进行付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计92484元，剩余房款368000元向中国建设银行股份有限公司长沙铁银支行申请贷款，出卖人应协助办理。第七条约定：买受人未按本合同的约定时间付款，双方逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款于该其实际已付款的差额确定。补充协议第十八条约定：乙方（指被告）应严格履行其与贷款机构签订的借款合同，并按时还本付息。如果乙方在甲方（指原告）承担担保责任期限内违反了其与贷款机构签订的借款合同，并产生贷款机构要求甲方承担担保责任的后果，则甲方有权按下列原则处理：……（3）、如乙方累计逾期付款超过3个月的，甲方有权单方解除双方所签订的商品房买卖合同及其补充协议，并不返还乙方支付的定金，房屋由甲方收回，收回时如房屋价格上涨，则按乙方实际购买时的房屋价格收回，如房屋价格下跌，则由乙方另行承担甲方收回房屋的差价。如乙方能够及时弥补甲方因承担担保责任而产生的一切损失并征得甲方同意后，双方可协商继续履行商品房买卖合同及补充协议。第二十一条约定：甲方依据主合同和本协议行使解约权后，乙方应在甲方解除合同送达之日起30日内与甲方共同到主管机关办理完毕该房屋的联机备案（如有）解除及预售登记注销等相关手续；如因乙方原因未能在30日内配合甲方或授权甲方到主管机关办理完结该房屋的联机备案（如有）解除及预售登记注销等相关手续，则乙方应向甲方支付相当于总房价款10%的赔偿金并承担诉讼费用（包括但不限于诉讼、仲裁费、公告费、律师费等）并继续履行上述义务。《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201401363106）及补充协议（附件六）为原告提供的范本。2.湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出了（2018）湘0102民初11396号民事判决书。（2018）湘0102民初11396号民事判决书载明：“经审理查明，2016年3月11日，高超与建设银行湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为430790010-2012-20160826636），借款合同约定：高超向建设银行湖南省分行借款36.8万元，用于购置房屋；借款期限为240个月（即从2016年3月14日至2036年3月14日止）；贷款利率为浮动利率，即以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮0%确定；如未按借款合同约定按时足额偿还贷款的，建设银行湖南省分行有权对其逾期的贷款本金在执行利率水平上加收50%计收罚息直至所欠贷款本金清偿完毕为止；等额本息还款，按月结息；高超以其所购长沙县黄花镇远大三路388号紫华郡6栋3106号房的全部权益抵押给建设银行湖南省分行，作为其偿还借款合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；本借款合同抵押担保的范围包括借款合同所列的借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，以及建设银行湖南省分行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费）等；高超不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即视为已发生违约事件；建设银行湖南省分行有权宣布借款合同项下已发放贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并要求借款人承担建设银行湖南省分行为实现债权所支出的律师代理费；依法处分借款合同项下的抵押物以清偿全部贷款及相应利息。借款合同签订后，高超与建设银行湖南省分行按照约定对位于长沙县抵押权预告登记手续。2013年6月17日，建设银行湖南省分行与建良置业公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：建良置业公司对购置坐落于长沙县黄花镇远大路与漓湘路交汇处的紫华郡项目所属住房和商业用房而与建设银行湖南省分行发生借贷关系的全部债务人提供担保；保证范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金、建设银行湖南省分行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；保证方式为连带责任保证；保证期间自建设银行湖南省分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建设银行湖南省分行核对无误、收执之日；无论本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、是否由债务人自己提供，建良置业公司在合同项下的保证责任均不应此免除；合同还对其他事项进行了约定。2016年3月11日，建设银行湖南省分行依照借款合同约定向高超发放了贷款36.8万元。贷款发放后，高超未按照借款合同约定按时足额归还借款本息，截止2018年8月28日，高超尚欠建设银行湖南省分行贷款本金341190.97元，利息、罚息1391.54元。另查明，建设银行湖南省分行委托湖南崇民律师事务所律师代理其与高超、建良置业公司的金融借款合同纠纷的诉讼事宜，湖南崇民律师事务所指派律师参与了本案诉讼，建设银行湖南省分行向湖南崇民律师事务所支付了律师代理费17129元（342582.51×5%）。”（2018）湘0102民初11396号民事判决书的判项为：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行与被告高超签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为430790010-2012-20160826636）;二、被告高超向原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还贷款本金341190.97元，利息、罚息1391.54元（利息、罚息暂计算至2018年8月28日，此后的利息、罚息按借款合同约定的计算方式计算至实际清偿之日止）；三、被告高超向原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付该分行为实现债权所发生的律师代理费17129元；以上判决确定的金钱给付义务，被告高超应于本判决生效之日起十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；被告湖南建良置业有限公司对以上第二、三项判决确定的金钱给付义务承担连带保证责任，被告湖南建良置业有限公司承担责任后，有权向被告高超追偿；驳回原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求。”3.湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出（2019）湘0102执2802号《执行通知书》。该《执行通知书》载明：“申请执行人中国建设银行股份有限公司湖南省分行与你金融借款合同纠纷一案，本院做出的（2018）湘0102民初11396号民事判决书已发生法律效力。本院于2019年5月16日依法立案执行……，责令你（单位）自本通知书送达之日其几日内履行生效法律文书确定的和法律规定的一列义务：1、向申请人支付安康人民币354472.55元；2、向申请人支付生效法律文书确定的利息及按照日万分之一点七五支付迟延履行期间债务利息至履行完毕之日止；3、申请执行费5217元及其他诉讼费用”。湖南省长沙市芙蓉区人民法院于2019年6月4日划扣建良置业公司361528.58元。4.高超已就涉案房屋装修，并于2017年6月20日完成了湖南建良物业管理有限公司的验收。判决理由与结果本院认为，一、被告高超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相关诉讼权利，不影响本院根据查明的事实依法作出判决；二、经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。言及本案，被告高超系消费者。原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》及附件6补充协议系原告建良置业公司提供的格式化的合同。而原告建良置业公司援引的附件6补充协议第十八条第二点第三项，将使消费者损失以合法装修方式添附在案涉房屋上的财产，加重了消费者责任。此外，无证据证明原告已以显著方式提请被告注意。因此，上述约定宜认定为无效，原告建良置业关于解除合同、注销预告登记、恢复原状的诉讼请求，本院难以支持。另，根据民事活动应当有利于节约资源、保护生态环境的原则，为使房屋及添附其上的装修发挥最大的物的价值，原告如就被告的房屋贷款债务承担担保责任，可依担保法的相关规定行使追偿权以实现相应权利；二、原告建良置业公司还主张为被告垫付了芙蓉区法院的诉讼费3348元、律师费17129元、执行费5217元。本院认为，建良公司与高超同为长沙市芙蓉区人民法院诉讼费3348元、执行费5217元的承担者，基于公平考虑，原、被告各负担诉讼费1674元、执行费2608.5元。《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为430790010-2012-20160826636）就律师费的负担进行了约定。因被告违约，原告在（2018）湘0102民初11396号案件中基于提供保证担保承担了律师费17129元且已履行，故原告有权追偿律师费17129元；三、关于违约金。原告依《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201401363106）第七条之约定主张5%的违约金。但现有证据仅能证明原告基于追偿权享有对被告的债权，无证据证明被告逾期支付第六条中约定的购房款。故本院对关于违约金的诉讼请求，不予支持。但不影响原告在行使追偿权时依法就资金占用的损失予以主张；四、无证据证明被告因本案发生保全费、保函费，故原告关于上述费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告高超于本判决生效之日起五日内向原告湖南建良置业有限公司支付垫付的诉讼费1674元、执行费2608.5元、律师费17129元；二、驳回原告湖南建良置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费916元，减半收取458元，由被告高超负担220元，由原告湖南建良置业有限公司负担238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杜外二〇二〇年九月十日书记员  刘晗