吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2403民初2285号原告：郭永禄，男，1969年12月12日出生，汉族，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：郭爽（系郭永禄侄女），女，1969年12月12日出生，汉族，住吉林省敦化市。被告：胡慧勇，男，1976年5月7日出生，汉族，住吉林省敦化市。被告：敦化市昆仑商务宾馆，所在地敦化市渤海街站前委2组。经营者：刘敏，女，1978年7月21日出生。委托诉讼代理人：吴迪（系刘敏小姑子），女，1989年1月15日出生，汉族，敦化市昆仑商务宾馆工作人员，住吉林省敦化市鸿德蓝湾8号楼4单元7楼西。原告郭永禄诉被告胡慧勇、敦化市昆仑商务宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭永禄及其委托诉讼代理人郭爽，被告胡慧勇，被告敦化市昆仑商务宾馆的委托诉讼代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭永禄向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除郭永禄与胡慧勇签订的租赁合同；2.二被告返还房屋（渤海街站前委2组、一楼、丘地号14-76-135-35）、给付租金21000元（2018年欠3000元、2019年欠21000元）以及2020年7月至实际返还房屋之日期间的租金（按照每年租金21000元计算）；3.二被告给付2017年冬至2020年春期间的取暖费9879元；4.要求二被告给付上述欠款自2018年7月1日至实际给付之日止的利息，利率按日0.06%主张；5.诉讼费用由二被告负担。事实与理由：位于敦化市××站(丘地号：14-76-135-35,面积：89.09平方米)的商业用房系原告享有所有权，原告与被告胡慧勇签订租赁合同，租期10年，房屋年租金为18000元，另有两间无照房年租金6000元。合同签订后胡慧勇将房屋全部交给敦化市昆仑商务宾馆使用。从2016年开始敦化市昆仑商务宾馆仅交付有照房屋的租金，无照房屋的租金一直没有交付。但从2018年7月初开始有照房的租金被告也不交付了。并拖欠2017年至今的供热费。而且二被告改变了房屋的主体结构。为此请求判令解除租赁合同，返还房屋并支付实际使用期间的费用，请依法支持原告诉请。胡慧勇辩称，2015年我们签订的是租赁两套门市的合同，租金是36000元。原告主张的在其房屋后面的无照房确实是给我使用了，但是无偿使用，因为我与原告当时口头约定，原告从无照房中搬离，我方对房屋进行改造后无偿使用，租赁合同到期后，我方将改造后的房屋赠予原告，原告当时表示同意。租赁的两套房屋中有一套不是原告的，2018年在我与原告不知情的情况下，别人进行了买卖。2018年房屋买卖后给我造成损失，原约定两套门市房租金是36000元，现在只剩一套，因为房屋数量的变化导致昆仑宾馆从2018年后不给我进行分红。昆仑宾馆没有给我两年的分红，合计20万元。我要求提出反诉，原告合同欺诈，要求继续履行合同，要求原告赔偿我的经济损失20万元。房子出售后，我没与原告签定过合同，原告主张现剩余的一套房的年租金21000元我不赞同，两个无房照房子的年租金6000元没有约定，不予认可。对供暖费没有交认可，如果按原告说的两套房变一套房，一套房一年租金18000元我予以认可。敦化市昆仑商务宾馆辩称，胡慧勇提供两套房屋入股敦化市昆仑商务宾馆，故我方使用该两套房屋。但2018年，胡慧勇入股的一套房屋的房主找到我方，双方协商后，我方购买了其中一套房屋，现在胡慧勇入股的房屋仅有一套了。我方不同意返还房屋，胡慧勇与原告有合同未解除，我方与胡慧勇也有合同未解除。原告诉称的无房照的房屋我方作为宾馆房间在使用，该部分也是胡慧勇入股的房屋。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月18日，郭永禄与胡慧勇签订租房协议书一份，胡慧勇为乙方，租赁协议主要内容为“一、租期为暂定十年，从2015年7月1日至2025年7月1日止。二、每年租金为叁万陆千元整（￥36000.00元），租金一年一交。下年租金提前三个月交纳，如到期不欠任何费用，甲方退还押金。三、乙方在承租期间负责发生的费用水费、电费、有线费、取暖费、二次供水、卫生费、物业费等一切费用。如使用期间出现火灾、水灾、人为漏水等一切事故，后果责任，经济损失由乙方自行承担，甲方概不负责。四、乙方在租用期间不得损坏甲方房屋固定设施，如有损坏乙方负责修复或按价赔偿，如室内改动，必须经甲方同意，甲方同意下乙方可进行装修，装修费用由乙方自负，甲方不负任何费用，房屋到期后房内一切不动设备（含乙方整改的）不得拆除（包括电表、水表）如果拆除乙方承担一切责任和损失。……”合同签订后，胡慧勇将其在郭永禄处承租的两套房屋入股敦化市昆仑宾馆的经营。郭永禄出租给胡慧勇的两处有房屋产权证照的房屋，其中一处房屋登记的所有权人为郭永禄，另一处房屋登记的所有权人为案外人。现胡慧勇承租的两套房屋以及一处无产权证照房屋均由敦化市昆仑商务宾馆作为宾馆在使用，敦化市昆仑商务宾馆使用无产权证照的房屋系因该房屋亦属于胡慧勇入股敦化市昆仑宾馆经营的房屋。郭永禄、胡慧勇、敦化市昆仑商务宾馆均认可2018年，案外人将郭永禄出租给胡慧勇的登记在案外人名下的房屋出售给敦化市昆仑商务宾馆。登记在郭永禄名下的房屋坐落于敦化市××站，丘（地）号14-76-135-35，面积89.09平方米。土地使用权证据登记的土地使用权人为郭永禄、地号为53-06-3-47，用途为商服业。现胡慧勇承租的郭永禄名下房屋2017年至2020年三年供热费未交纳，总额为9879元。胡慧勇承租郭永禄名下房屋后，房屋房体被改变。郭永禄自认针对房体改变问题，其因胡慧勇承诺收房时予以恢复，其便同意胡慧勇将房体改变。2019年郭永禄曾向本院提起诉讼，要求敦化市昆仑商务宾馆返还房屋，本院（2019）吉2403民初第2636号民事判决书判决驳回了郭永禄的诉讼请求。郭永禄已收到2015年7月至2016年7月期间的租金36000元，2016年7月至2017年7月期间的租金36000元，2017年7月至2018年7月期间的租金36000元，2018年7月至2019年7月期间租金18000元。现胡慧勇与敦化市昆仑商务宾馆均认可，胡慧勇入股的两套房屋的租金以及费用均由胡慧勇承担。本院认为，郭永禄与胡慧勇签订租房协议书，该协议书的签订系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故双方之间的租房协议书合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于胡慧勇未按约定交纳房屋租金是否构成违约的问题，郭永禄与胡慧勇签订的租房协议书并未明确约定是否包含郭永禄主张的无产权证照房屋以及胡慧勇使用无产权证照房屋是否需要交纳租金，因此胡慧勇、郭永禄对2018年之后需要交纳租金的数额发生争议。该争议的发生系由双方约定不明确导致，而且租房协议书内容系由郭永禄拟定，故胡慧勇未按约定交纳租金，并非胡慧勇单方违约，郭永禄据此要求解除租房协议书，依据不足，本院不予支持。关于郭永禄主张胡慧勇改变房体，要求解除租房协议书的问题，虽胡慧勇承租房屋后，案涉房屋房体发生改变，但当时郭永禄对改变房体已表示同意，故现郭永禄因房体改变要求解除租房协议书的理由不能成立，本院不予支持。因各方当事人均认可租房协议书中的两套房屋中的一套房屋登记的所有权人并非郭永禄，并且该房屋于2018年已被登记的房屋所有权人出售给敦化市昆仑商务宾馆，因该房屋的所有权人已发生变化，郭永禄已无出租该房屋的权利，郭永禄已无法履行将该房屋继续交由胡慧勇租赁使用的义务，故对登记的所有权人并非郭永禄的房屋租赁关系予以解除。关于登记的所有人为郭永禄的房屋年租金问题，因郭永禄主张双方约定的年租金36000元包括每套有产权证照房屋的年租金15000元以及无产权证照房屋的年租金6000元，但胡慧勇抗辩租房协议书中约定的每套有房屋产权证照房屋的租金为18000元，无产权证照房屋并不需要交纳租金。郭永禄提供的证据无法证实胡慧勇使用无产权证照房屋需要交纳租金，租房协议书对年租金36000元的构成亦未明确约定，且租房协议内容系郭永禄拟定，故对郭永禄的该项主张不予支持。租房协议书中的年租金36000元，应认定为系两套有房屋产权证照的房屋租金，每套房屋的年租金为18000元。因2018年7月，郭永禄已收到2018年7月至2019年7月期间的租金18000元，故郭永禄的证据不能证实胡慧勇仍拖欠郭永禄2018年7月至2019年7月租金3000元，故对郭永禄的该项主张不予支持。胡慧勇已拖欠2019年7月1日至2020年7月1日期间的租金，故胡慧勇应履行交付租金的义务。郭永禄要求给付2020年7月1日至今的租金，因双方约定下一年租金的给付时间为提前三个月交纳，故胡慧勇于2020年4月1日应交纳2020年7月1日至2021年7月1日期间的租金，故胡慧勇应履行交纳2020年7月1日至2021年7月1日期间的租金18000元。因郭永禄系与胡慧勇签订租房协议书，交纳租金系胡慧勇的义务，郭永禄要求敦化市昆仑商务宾馆给付租金，依据不足，本院不予支持。因郭永禄与胡慧勇对每套房屋的租金数额约定不明确，且其中一套房屋由登记的所有权人出售导致了双方之间产生争议，并非胡慧勇无理由拒不支付租金，故对郭永禄要求给付利息的主张，不予支持。关于郭永禄要求给付2017年冬至2020年春供热费问题，租房协议书中已经约定取暖费由胡慧勇负担，且现已过供热费的交费期间，胡慧勇并未交纳，故胡慧勇应将该期间的供热费9879元给付郭永禄，对郭永禄的该项主张予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、郭永禄与胡慧勇2015年6月18日签订的租房协议书中涉及登记的所有权人并非郭永禄的房屋租赁关系于本判决生效之日起解除；二、胡慧勇于本判决生效之日起五日内给付郭永禄租金36000元（2019年7月1日至2021年7月1日期间）；三、胡慧勇于本判决生效之日起五日内给付郭永禄供热费9879元（2017年冬至2020年春）；四、驳回郭永禄的其他诉讼请求。如果胡慧勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元，减半收取207.50元，由胡慧勇负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 宋 楠二〇二〇年九月九日书记员 张大为