四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终652号 上诉人（本诉原告、反诉被告）：刘海平，男，1970年2月22日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 委托诉讼代理人：万洪，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师（特别授权），执业证号：15104199911318249。 被上诉人（本诉被告、反诉原告）：魏强，男，1976年6月15日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：范国勋，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104201310522688。 委托诉讼代理人：李富平，四川信恒律师事务所律师，执业证号：15104201410237860。 原审第三人：攀枝花市东区银江镇攀枝花村第六村民小组，住所地：四川省攀枝花市东区隆庆路306号4栋。 负责人：夜加友，攀枝花市东区。 上诉人刘海平因与被上诉人魏强、原审第三人攀枝花市东区银江镇攀枝花村第六村民小组（以下简称攀枝花村六社）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初1177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭于2020年9月24日公开开庭审理了本案，上诉人刘海平的委托诉讼代理人万洪，被上诉人魏强的委托诉讼代理人范国勋，原审第三人攀枝花村六社的负责人夜加友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘海平的上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、判令被上诉人立即向上诉人归还租赁房屋；三、判令被上诉人从2019年6月1日起按每日433.33元的标准向上诉人支付房屋占有使用费至实际退房之日止；四、判令被上诉人向上诉人支付违约金30000元；五、判令本案一审和二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：（2019）川04民终1311号生效民事判决解除了上诉人与攀枝花村六社的租赁合同，并判令“刘海平将银江镇攀枝花村六社三号安置楼交还给攀枝花村六社；向攀枝花村六社支付从2014年8月1日起至2019年5月31日止的租金1544946元，并自2019年6月1日起按每日887.92元的标准支付租金至实际退房之日止；向攀枝花村六社支付违约金154494.60元”。该案进入执行程序后，刘海平与攀枝花村六社达成《执行和解协议》，刘海平向攀枝花村六社支付了租金等费用合计982994元，该982994元中包含了2019年6月1日起至实际退房之日止的租金，攀枝花村六社收取了刘海平该时间段的租金，刘海平即应向转租关系中的承租人魏强收取该时间段的租金，魏强拒不支付，应向刘海平支付违约金。 被上诉人魏强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 原审第三人攀枝花村六社述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 刘海平向一审法院起诉请求：（1）判令被告立即归还原告租赁房屋；（2）判令被告从2019年6月1日起按每日433.33元标准支付原告房屋占有使用费至实际退房之日止（暂计至2020年3月24日为128699元）；（3）判令被告支付原告垫付的水费（按每吨水3.5元计算至被告退房之日止，扣除已支付的3142.6元，暂计至2020年1月为4800元），庭审时明确具体金额为5000元；（4）判令被告支付原告违约金30000元；（5）案件受理费用由被告承担。 魏强反诉请求：（1）判令被反诉人返还超收电费10153.1元；（2）本案诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院审理查明，2013年11月30日，刘海平与魏强签订了《房屋租赁合同》，约定刘海平将位于攀枝花市东区房屋租给魏强使用，《房屋租赁合同》第七条第四款约定：租赁期满，乙方应如期交还房屋。逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付日租金3倍的房租。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。庭审过程中，双方确认合同租赁期限从2014年6月1日至2019年5月31日。2014年6月1日，刘海平和攀枝花村六社签订了《房屋租赁合同》，约定攀枝花村六社将位于四川省攀枝花市东区门面一、二、三层租给刘海平使用，租赁期限从2014年6月1日至2020年6月1日。2019年6月，攀枝花村六社向法院起诉要求解除与刘海平签订的《房屋租赁合同》，法院判决双方签订的租赁合同解除；刘海平将银江镇攀枝花村六社三号安置楼交还给攀枝花村六社；刘海平向攀枝花村六社支付从2014年8月1日起至2019年5月31日止的租金1544946元，并自2019年6月1日起按每日租金887.92元支付租金至实际退房之日止；刘海平向攀枝花村六社支付违约金154494.60元。该案进入执行程序后，刘海平与攀枝花村六社达成执行和解协议，约定刘海平支付给攀枝花村六社租金等费用合计982994元（含诉讼费8600元，保全费5000元，执行费19394元），该案执行完毕。同时查明，魏强签订的合同到期后，刘海平曾与银江镇有关领导协商涉案房屋的租金事宜。魏强向攀枝花村六社交纳了2019年6月至9月的租金。另查明，魏强在本案中合计交纳电费39465元，2014年4月27日至2015年1月25日，按1.5元／度收取，2015年1月25日至2015年11月1日，按1.2元／度收取；2015年1月25日和2015年11月1日票据均显示，电量的底数均为13113度。经刘海平与魏强双方确认，魏强欠刘海平水费5000元； 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.刘海平和魏强签订的《房屋租赁合同》期满后，魏强是否应向刘海平归还租赁房屋？2.魏强是否产生了实际损失，如有是谁的过错？3.反诉人提出的诉讼请求是否超过诉讼时效？ 关于争议1，刘海平与魏强在租赁合同中未就合同期满后房屋交还的具体方式予以约定，现刘海平也无证据证明曾向魏强要求交还房屋，刘海平与魏强的《房屋租赁合同》期满前，刘海平已因长期欠付租金被攀枝花村六社起诉要求解除合同，刘海平在合同到期后曾与房屋所有人的管理单位的相关领导协商过房屋交接事宜，而魏强与攀枝花村六社达成新的协议，继续租赁房屋，并已向攀枝花村六社交付了部分租金，故魏强无需向刘海平交付案涉房屋。而根据（2019）川0402民初2339号判决书和（2019）川04民终1311号民事判决书载明的事实和判决内容，一审法院认为攀枝花村六社于2019年5月29日向法院起诉要求解除与刘海平的《房屋租赁合同》，根据判决结果，刘海平和攀枝花村六社的合同解除。合同解除后，双方当事人基于合同的权利义务自合同解除时消亡，刘海平基于与攀枝花村六社《房屋租赁合同》的占有权、使用权消失，转租权也就不复存在。在合同解除后，刘海平自然无权要求魏强交还房屋。魏强的行为不能认定为违约，刘海平要求魏强归还房屋及支付违约金的诉讼请求不予支持。 关于争议2，在2019年5月31日后，刘海平及魏强之间已不存在《房屋租赁合同》关系，刘海平在本案中所主张的房屋占用费为其因房屋被占用而产生的实际损失。根据（2019）川0402民初2339号民事判决书的判决结果，刘海平应向攀枝花村六社支付从2014年8月1日起至2019年5月31日止的租金1544946元，自合同解除之日起至房屋腾退时止的租金以每日887.92元计算；刘海平向攀枝花村六社支付违约金154494.60元。故刘海平所能主张的实际损失应为其向攀枝花村六社支付的占用费用中应由魏强承担的部分。但该案进入执行程序后，刘海平与攀枝花村六社达成执行和解协议，约定刘海平支付给攀枝花村六社租金等费用合计982994元（含诉讼费8600元，保全费5000元，执行费19394元），攀枝花村六社自愿放弃其他款项，该案执行完毕。尽管执行和解系刘海平和攀枝花村六社友好协商的结果，执行和解协议也未明确攀枝花村六社放弃款项中是否包含魏强的房屋占用费，但结合攀枝花村六社向魏强收取房租并大额减少刘海平应支付款项的情况，可以认定，魏强占用涉案房屋的情况并未给刘海平造成实际损失。因此，本院对刘海平要求魏强支付房屋占有使用费的诉讼请求不予支持。 关于争议3，反诉人提出超收电费和重复计算电费10153.1元。一审法院认为，该10153.1元当属不当得利。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，从当事人一方知道或者应当知道及对方当事人之日起计算。本案中，反诉人提出重复计算的收据开票时间为2015年11月1日，该票据上有明确的计算方法，反诉人在开票当日应当知道不当得利事实，对于反诉人辩称是因为涉诉后才知道重复收取的理由不予采信。对于反诉人提出的超收电费，最后一次收取电费的开票时间为2015年11月1日，国家电费有公开的收费标准，反诉人在开票当日应当知道不当得利事实，对于反诉人辩称于2019年6月1日，向攀枝花村村委会交纳电费后才知道差距的理由不予采信。反诉人提出超收电费和重复计算电费10153.1元的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院不予支持。另外，庭审中经刘海平与魏强双方确认，魏强尚欠刘海平水费5000元，应当予以支付。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项及第二项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决：一、被告魏强于本判决生效之日起十日内支付原告刘海平水费5000元；二、驳回原告刘海平其他诉讼请求；三、驳回反诉人魏强全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为1785元，由刘海平负担1758元，魏强负担27元。反诉案件受理费减半收取27元，由魏强负担。 一审查明事实与本院查明事实一致，本院予以确认。 本院同时查明，（2019）川0402民初2339号民事案件是攀枝花村六社于2019年6月起诉刘海平的租赁合同纠纷案，该案判决内容为：一、解除是攀枝花村六社与刘海平于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、刘海平自该判决生效之日起十五日内将银江镇攀枝花村六社三号安置楼交还给攀枝花村六社；三、刘海平自该判决生效之日起十五日内向攀枝花村六社支付自2014年8月1日起至2019年5月31日期间的房屋租金1544946元，并自2019年6月1日起按每日租金887.92元支付租金至实际退房之日止；四、刘海平自该判决生效之日起十五日内向攀枝花村六社支付违约金154494.60元。刘海平对该判决不服提起上诉，本院作出（2019）川04民终1311号民事判决：驳回上诉、维持原判。 另查明，（2019）川0402民初2339号民事判决中载明的银江镇攀枝花村六社三号安置楼即刘海平与魏强签订《房屋租赁合同》表述的位于攀枝花市东区，也是刘海平与攀枝花村六社签订的《房屋租赁合同》中表述的四川省攀枝花市东区的门面一、二、三层。 二审中，刘海平向本院出示其合伙人李江山与魏强的短信记录，拟证明魏强未与攀枝花村六社达成新的租赁协议。另向本院提交(2020)川0402执148号《结案通知书》，拟证实其诉讼主张。 魏强质证意见：对短信记录的证据三性无异议，但该记录的内容是刘海平的合伙人李江山要求魏强将案涉房屋交还给攀枝花村六社，但之后魏强向攀枝花村六社交还案涉房屋时与其达成了口头租赁协议。对(2020)川0402执148号《结案通知书》的证据三性无异议。 攀枝花村六社质证意见：短信记录系李江山与魏强之间形成，与攀枝花村六社无关，对该证据不予认可。对(2020)川0402执148号《结案通知书》的证据三性无异议。 魏强二审出示两组证据，第一组：攀枝花市东区银江镇攀枝花社区村民委员会2020年7月8日出具的现金缴款单、收条各一份（原件），该证据证明魏强向攀枝花村六社缴纳了2019年10月至12月之间的房屋租金，也证明了2019年6月以后案涉房屋由攀枝花村六社收回并行使相关权利；第二组证据：攀枝花村六社于2019年12月31日将案涉房屋所在楼栋整体出租给攀枝花市东区瓜子坪社区服务中心的《房屋租赁合同》(复印件)。拟证明攀枝花村六社于2019年12月31日将案涉房屋又进行了一次出租，魏强承租的房屋于2019年12月31日被攀枝花村六社收回。 刘海平质证意见：第一组证据真实性没有异议，合法性和关联性有异议。根据（2019）川0402民初2339号判决和（2019）川04民终1311号民事判决攀枝花村六社只能向刘海平收取房租，不能向魏强收取房租。攀枝花村六社收取魏强房租的行为属于重复收费。该组证据不能证明魏强主张从2019年6月1日以后由攀枝花村六社行使案涉房屋的处置权，生效判决是要求刘海平返还整栋房屋，说明攀枝花村六社在2019年6月1日以后没有对案涉房屋行使处置权。《房屋租赁合同》不是原件，不予质证，三性均不予认可。 攀枝花村六社质证意见：《房屋租赁合同》(复印件)是社长夜加友与村主任一起去签订的，魏强提交的缴费票据上加盖攀枝花市东区银江镇攀枝花社区村民委员会的印章是因为攀枝花村六社没有会计和公章，攀枝花市东区银江镇政府在2017年就把所有村民小组的公章收回了，所有缴费是村上开具的票据，本案中认可攀枝花市东区银江镇攀枝花社区村民委员会代攀枝花村六社收取租金等费用。对魏强提交的两组证据的真实性认可。 本院认证意见：刘海平提交的短信记录魏强认可其真实性，本院予以确认，但该短信记录不能直接证明本案争议问题，本院不予采信。刘海平提交的一审法院出具的(2020)川0402执148号《结案通知书》载明：刘海平已于2020年4月10日前将银江镇攀枝花村六社三号安置楼（案涉房屋处于该安置楼2楼）交还给攀枝花村六社，该院已扣划刘海平银行存款982994元（含执行费19394元及案件受理费8600元），已向攀枝花村六社发放案款955000元。至此，刘海平在（2019）川0402民初2339号民事判决书中付款、交还房屋等义务已履行完毕。该《结案通知书》的证据三性各方当事人均无异议，本院予以采信。 本院认为，刘海平上诉认为（2019）川04民终1311号生效民事判决中包含了“2019年6月1日起至交房之日的租金”，（2020）川0402执148号《结案通知书》载明的执行款955000元并未明确是否包含2019年6月1日之后的租金，故刘海平仍有向魏强收取租金的权利。由此，本案二审的争议焦点为刘海平从2019年6月1日起至今对案涉房屋有无转租权。根据已经发生法律效力的（2019）川0402民初2339号民事判决，刘海平与攀枝花村六社的租赁合同已于2019年5月31日解除，刘海平从该时间开始对案涉房屋再无转租权。另根据魏强已向攀枝花村六社交纳了2019年6月至12月之间的房屋租金、攀枝花村六社现已将案涉房屋另租给攀枝花市东区瓜子坪社区服务中心的事实，案涉房屋（魏强原承租的攀枝花市东区）攀枝花村六社实际已于2019年6月1日起收回并行使权利，刘海平认为（2020）川0402执148号《结案通知书》未明确执行款的范围其可再向魏强主张租金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决程序合法、认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 二审案件受理费3474元，由刘海平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  鲜 林 审 判 员  冯明钢 审 判 员  刘 立 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  许 那 书 记 员  倪林蓉