安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初4300号原告：刘建，男，1976年7月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。原告：刘飞，男，1996年5月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。上述两原告共同的委托诉讼代理人：曹兰英，蚌埠市淮上区曹老集镇法律服务所法律工作者。被告：荣盛（蚌埠）置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码913403006849774602。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄园园，安徽禹风律师事务所律师。原告刘建、刘飞与被告荣盛(蚌埠)置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告共同的委托诉讼代理人曹兰英、被告荣盛置业公司的委托诉讼代理人单瑞磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建、刘飞向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金共计人民币59436元（以566064为基数，按照日0.02%，自2018年1月4日起计算至2019年6月13日止共525天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月1日，原告与被告荣盛置业公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买荣盛置业公司开发的南山郦都D区12栋2单元02073号房屋，合同第十五条约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内项出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。2017年1月9日房屋交付后，原告认为被告逾期办理权属登记构成违约，应按照合同约定向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告荣盛置业公司辩称，一、在房屋买卖合同关系下，被告在产权登记方面的义务是报送初始登记申请材料至产权登记机关，即报送办理大产权证的资料。本案为商品房销售合同纠纷，被告在诉争事由中的义务应限于房屋买卖合同关系范围。在产权登记方面，被告的义务系办理不动产初始登记，以取得不动产权利证明书即大产权证，因初始登记申请资料才是其持有的，之后原告作为买受人自可申请房屋所有权转移登记，被告仅是予以协助，实际上是由被告代为办理房产证，但这是因为原告另行委托并提供办证资料。故被告在交房后360天内将初始登记申请材料交于产权登记机关，即已完成义务，至于大证的出具完全由产权部门进行，而被告提交上述资料在约定期限内，不存在违约；二、被告能为原告办理产权证（小证），因原告的另行委托，这对应的是委托代理关系，而双方未对此约定办理期限及违约责任，被告也是无偿代办的，故原告主张违约金显然缺乏依据。在办理涉案房屋产权证（小证）方面，被告与原告建立委托代理关系，被告系接受原告的专门委托，代为申请办证，相应权利义务应该基于委托代理关系进行确定。而在委托代理关系中，被告系无偿为原告涉案房屋办理权属证书的代理人，原告出具的公证委托书也未载明违约责任，且实际上原告是否取得权属证书皆不影响其权益，反而会导致被告继续为原告的购房贷款承担保证责任，因此，就被告代为办证（小证）事宜，原告要求被告支付违约金缺乏依据；三、即便将被告在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，被告向相关部门申请房屋所有权登记受理之日应当就已履行义务，之后不动产登记部门对案涉房屋权属登记资料的审查及颁发证书为不动产登记机关审查资料及颁发证书的时间，被告不应再承担任何责任。基于此，即便被告需承担违约金，期间也应为案涉房屋交付后360日届满的次日起至房屋所有权申请登记受理之日止，计算基数为案涉房屋最终的不动产销售发票所载的价款金额为准。综上所述，请求法院依法判决，维护被告的合法权益，驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原、被告对签订合同的时间及合同内容、房屋交付时间均无异议，本院予以确认。合同签订后，原告到安徽省蚌埠市众信公证处办理了《委托书》公证手续，由原告委托被告到房屋管理部门和土地管理部门办理涉案房屋产权证、土地证和房地产他项权的相关手续，并委托被告领取上述证书。2017年1月9日，被告交付原告房屋，确定房屋总价款566064元，原告按照合同第十五条的规定将办理房屋产权证、土地使用证需要的材料和备用金交付被告。2017年11月30日，被告荣盛置业公司办理了南山郦都小区12号楼不动产权利证明书。2018年8月24日，被告荣盛置业公司代理原告申请办理涉案房屋的不动产权利证书。2019年6月13日，蚌埠市不动产登记中心给两原告办理了不动产权证书。原告认为被告逾期办理产权登记构成违约，诉讼来院。本院认为，原告与被告荣盛置业公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，受法律保护。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛置业公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛置业公司提供的资料报产权登记机关备案；接受原告委托，代其办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。因双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛置业公司是否违约，取决于荣盛置业公司是否在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由提供的资料报产权登记机关备案。本案中，蚌埠市不动产登记中心出具的《蚌埠市房屋所有权申请登记受理单》载明，被告荣盛置业公司于2018年8月24日将涉案房屋办理产权登记所需要提供的材料交产权登记中心。涉案房屋于2017年1月9日交付原告，交付使用后360日内应该截止到2018年1月4日。被告申请办证提供资料的时间超过双方合同约定的日期，构成违约。按照合同的约定被告承担的逾期办证的违约金为房屋总价款566064元的日0.02%从2018年1月5日计算至2018年8月24日，即566064元×0.02%×231天（2018年1月5日至2018年8月24日）＝26152元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告荣盛（蚌埠）置业有限公司支付原告刘建、刘飞逾期办证的违约金26152元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告刘建、刘飞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1286元，减半收取643元（原告已预交），由原告刘建、刘飞负担416元，由被告荣盛（蚌埠）置业有限公司负担227元，被告负担额于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  陈维维二〇二〇年九月三十日书记员  崔文越