北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终6633号上诉人(原审被告、反诉原告)：吴玉泉，男，1965年5月13日出生。上诉人(原审被告、反诉原告)：赵玉红，女，1962年6月8日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：蒋宏普，北京怀兴律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：刘福义，男，1963年4月17日出生。被上诉人(原审原告、反诉被告)：刘彩霞，女，1959年12月15日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：郭跃，北京班镜律师事务所律师。上诉人吴玉泉、赵玉红因与被上诉人刘福义、刘彩霞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初8973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法适用二审独任制开庭进行了审理。上诉人吴玉泉、赵玉红及其委托诉讼代理人蒋宏普，被上诉人刘福义及刘福义、刘彩霞委托诉讼代理人郭跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴玉泉、赵玉红上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回刘福义、刘彩霞的一审诉讼请求；2.本案一审二审的诉讼费全部由刘福义、刘彩霞承担。事实和理由：一、一审审理过程未查清吴玉泉、赵玉红与刘福义、刘彩霞房屋买卖合同的约定情况、实际履行情况事实，导致本案一审判决认定合同违约方事实认定错误。二、关于审理程序，吴玉泉、赵玉红与刘福义、刘彩霞的房屋交易方式应认定为居间交易方式，双方与中介方签订了居间合同，且“补充协议”中有关条款涉及中介方的经济利益。应当追加第三方“北京市易合房地产经纪有限责任公司”和“北京易融担保有限公司”参加本案诉讼。一审未追加上述两个公司参加诉讼，应属程序错误。刘福义、刘彩霞辩称，不同意吴玉泉、赵玉红的上诉意见，请求维持一审判决。刘福义、刘彩霞向一审法院起诉请求：1.判令吴玉泉、赵玉红给付刘福义、刘彩霞房款295554.74元，并支付利息（以295554.74元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2019年10月1日起至实际支付之日止）；2．诉讼费用由吴玉泉、赵玉红承担。吴玉泉、赵玉红向一审法院提出反诉：要求刘福义、刘彩霞按照合同价款135万元的每日万分之五为标准、自2019年4月30日起计算违约金（截至2019年11月22日，违约金为139050元）。一审法院认定事实：诉争房屋原登记在刘福义、刘彩霞名下（共有权人刘福义的房屋共有权证号为X京房权证怀字第XXXX号，共有份额为10％；刘彩霞的房屋共有权证号为X京房权证怀字第XXXX号，共有份额为90％）。二人以该房屋作抵押分别于2010年6月11日和2012年7月9日向中国建设银行股份有限公司北京怀柔支行、北京江川小额贷款有限公司借款。后该房屋分别于2015年9月10日被一审法院查封，于2018年8月22日被北京市西城区人民法院轮候查封，于2018年8月31日被一审法院续封，于2019年3月21日被北京市东城区人民法院轮候查封。2019年4月4日，赵玉红（买受人）与刘福义、刘彩霞（出卖人）在案外人北京市易合房地产经纪有限责任公司的居间下签订房屋买卖合同。该合同约定如下：第一条关于房屋的基本情况（略）……；第二条关于房屋权属及使用情况，载明该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京江川小额贷款有限公司，约定出卖人于2019年4月25日前办理抵押权注销登记。……第四条关于成交价格、付款方式及资金划转方式，双方约定房屋成交价格为60万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价75万元；签订本合同时，买受人向出卖人支付定金3万元，支付首付款时，该定金视为首付款一部分。……第六条关于房屋交付一节，出卖人应当在2019年4月30日前将该房屋交付给买受人。第七条关于逾期交房的违约责任一节约定，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人，按照逾期时间，按照下列方式处理（（1）和（2）不做累计）：（1）逾期15日内，……；（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日计算向买受人支付该房屋成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。关于逾期付款的违约责任一节约定，买受人未按照第四条及补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，按照下列方式处理（（1）和（2）不做累计）：（1）逾期15日内，……；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，……出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日至实际支付之日止，按日计算向出卖人支付该房屋成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。第九条关于不动产转移登记一节约定，双方同意在解除抵押10日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。该合同签订当日，赵玉红给付刘福义、刘彩霞购房定金3万元。2019年4月9日，赵玉红之夫吴玉泉代刘彩霞向一审法院履行（2019）0116执恢284号执行案件的案款73万元。次日，诉争房屋由一审法院予以解封。2019年4月23日，刘福义、刘彩霞向赵玉红出具收据，其上载明“刘福义、刘彩霞已收到赵玉红购房首付款76万元。自愿把X京房权证怀字第XXXX号、第008426号两个房本交由赵玉红保管”。2019年8月，赵玉红代刘福义向广发银行偿还贷款28.7万元。诉争房屋于2019年8月1日被北京市西城区人民法院解封，于2019年9月20日被北京市东城区人民法院解封。2019年9月30日，刘福义、刘彩霞配合吴玉泉、赵玉红办理诉争房屋所有权转移登记手续。一审庭审中，吴玉泉、赵玉红不认可刘福义、刘彩霞提交的建设银行还款凭证以及双方于2019年6月1日和2019年10月9日的谈话录音、电话录音的证明目的，主张其已支付刘福义、刘彩霞定金3万元，至于偿还银行贷款的具体金额与本案无关。对刘福义、刘彩霞于2019年4月10日向吴玉泉出具载明“今收到吴玉泉买房款19万元”的收据，经询，双方当事人均认可未实际履行该款。对刘福义、刘彩霞于2019年9月30日向吴玉泉出具载明“今收到吴玉泉、赵玉红买房款1万元。此房款全部结清”的收据，刘福义、刘彩霞认可收到该款，但主张该收据内容全部系由吴玉泉书写，签名时并无“此房款全部结清”的内容。经询，吴玉泉认可该收据为其本人书写。关于双方于2019年6月1日的谈话录音一节（摘录），刘彩霞问：“那你得啥前给我这19万？”吴玉泉答：“那我得，我能过户呀我肯定给您。”……刘彩霞：“那这条给你打了呀”，吴玉泉：“打了，如果你要这么着，咱们这可以作废”……刘彩霞：“你非得过完户才给我这19万？”吴玉泉：“那必须，那不就过户那天说能过户，立马我给你钱都可以。但是没有那一分钱我不会出。”……吴玉泉：“我现在装修队我都交定金退了，弄不了，我该入住我入住不了，说实话，我现在我出租，我敢出租吗？！”……刘彩霞：“再跟你商量一件事儿，现在过不了户，能不能我们先搬回去，过了户再给你。”吴玉泉：“那不行，我已经把里头都弄，您回不去。”关于刘彩霞与吴玉泉于2019年10月9日的电话录音一节（摘录），刘彩霞：“算好了，你这135万这玩意我也算了，这135万我算完了以后，你给我垫的就刨除你给我还的钱，应该你还得给我30来万块钱呢。”吴玉泉：“是，多少都无所谓，你算呗，你算都我也没说不给你呀。”刘彩霞：“是不135万呀，你说咱们是不是135万成交的啊？是吧？”吴玉泉：“嗯，那个万分之五算了吗？”刘彩霞：“那个万分之五我咋也算不好，反正我就知道咱们是135万成交的，这你得让我按135万……”吴玉泉：“那您还是没算好，这万分之五不算，那这我该说了……”。一审法院另查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，贷款利息的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一审法院认为，本案争议焦点一为《房屋买卖合同》主体认定，即吴玉泉是否亦为合同当事人；焦点二为尚欠房款的确定以及吴玉泉、赵玉红是否存在逾期付款的违约行为；焦点三为刘福义、刘彩霞是否存在逾期交房的违约行为。关于焦点一，赵玉红与刘福义、刘彩霞就诉争房屋签订了书面的买卖合同，根据查明的事实，可以认定吴玉泉参与了主要的合同履行过程。考虑到本市以家庭为单位的购房政策，据此可以认定刘福义、刘彩霞同意吴玉泉作为房屋共同买受人，吴玉泉享有该合同项下买受人的权利、承担买受人的义务。因此，刘福义、刘彩霞与吴玉泉、赵玉红之间形成房屋买卖合同关系。涉案房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应本着诚实信用的原则积极履行合同。关于焦点二，对于尚欠房款的认定一节，根据现有证据和当事人的陈述，可以认定吴玉泉、赵玉红已付刘福义、刘彩霞购房首付款76万元、代还广发银行贷款28.7万元及过户时再付房款1万元，按照合同约定房屋价款135万元，故吴玉泉、赵玉红尚欠房款29.3万元。对于刘福义、刘彩霞主张定金3万元用于偿还其建设银行贷款27445.26元的事实，以及吴玉泉、赵玉红主张房屋价款减免19万元的事实，均未举证予以证明，故一审法院均不予采信。对于吴玉泉、赵玉红是否逾期付款一节，双方仅对定金事项有明确约定，而对购房款的支付期限及方式并无约定，且至今未达成补充协议。自诉争房屋过户之日即2019年9月30日至刘福义、刘彩霞提起本案诉讼，一审法院于2019年10月24日通知吴玉泉、赵玉红谈话，按照房屋买卖交易习惯，结合双方协商付款情况，吴玉泉、赵玉红至今未支付剩余房款，已构成违约。故刘福义、刘彩霞有权要求吴玉泉、赵玉红赔偿因此给其造成的损失，经审查，其主张尚欠房款金额及利息标准有误，结合双方关于违约金标准的约定，一审法院确定以吴玉泉、赵玉红以尚欠房款29.3万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准向刘福义、刘彩霞支付违约金。关于焦点三，双方合同中约定于2019年4月30日前交房，现对是否逾期交房产生争议。双方虽均未提供充分证据证明房屋交割具体事宜，但从刘福义、刘彩霞于2019年4月23日向赵玉红交付诉争房屋所有权证书，以及吴玉泉于2019年6月1日在双方的谈话中提及房屋装修和不同意刘福义、刘彩霞搬回房屋居住的事实，可以推定双方已依约交付了房屋。故对于吴玉泉、赵玉红的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，一审法院判决：一、吴玉泉、赵玉红于判决生效后十日内给付刘福义、刘彩霞剩余购房款293000元，并赔偿逾期付款损失（以293000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准，自二○一九年十月二十五日起至实际给付之日止）；二、驳回刘福义、刘彩霞的其他诉讼请求；三、驳回吴玉泉、赵玉红的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴玉泉、赵玉红提交了双方于2019年4月4日签订的《补充协议》，证明根据《补充协议》之约定，吴玉泉、赵玉红有权以违约金抵扣房款。刘福义、刘彩霞对该证据的真实性予以认可，不同意证明目的。刘福义、刘彩霞提交了2019年4月17日北京市西城区人民法院案款执行费收据2张，证明双方签订房屋买卖合同后，刘福义、刘彩霞及时向法院交纳款项，促成房屋解除司法查封。吴玉泉、赵玉红对于该证据的真实性不予认可，但不同意证明目的。本院经审核，对于《补充协议》予以采信；案款执行费收据与本案不具有直接关联性，不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明以下事实：刘彩霞、刘福义与赵玉红于2019年4月4日签订的《补充协议》第二条约定，买受人于过户当日将第二笔购房款59万元支付给出卖人；在解除抵押10日内，买卖双方共同办理房屋所有权转移登记手续。第五条约定，双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定的义务的，每逾一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。本院认为，刘福义、刘彩霞与吴玉泉、赵玉红之间形成的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。虽然在2019年4月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中买受人为赵玉红，但在2019年9月30日签订的网签合同中买受人为吴玉泉、赵玉红，同时鉴于双方为夫妻关系，且在合同履行过程中，均以二人共同名义办理相关手续，故可以认定案涉房屋买卖合同的买受人为吴玉泉、赵玉红二人。本案二审争议焦点问题是何方存在违约及相应法律后果。首先，双方当事人确认房屋总价款为135万元，对于吴玉泉、赵玉红已经支付的房款，经双方当事人确认，共计5笔：定金3万元、代付怀柔法院执行案款73万元、代付广发银行欠款28.7万元、过户当日给付1万元、代付东城法院执行案款1571元。对于剩余房款，吴玉泉、赵玉红主张刘彩霞、刘福义于2019年9月30日出具的收条中明确表述“此房款全部结清”，且刘彩霞、刘福义存在违约行为，故无需再支付剩余房款。对此，本院认为，双方当事人认可上述收条中除签名外的所有内容系吴玉泉所写，在刘彩霞、刘福义主张“此房款全部结清”系在签字后由吴玉泉后加，且对于笔迹形成时间难以通过鉴定等方式精确确定的情况下，因无其他充分证据佐证，本院难以认定吴玉泉、赵玉红已经付清了全部房款。根据双方确认的付款情况，吴玉泉、赵玉红还需支付房款291429元。根据双方于2019年4月4日签订的《补充协议》第二条第三款第二项之规定，吴玉泉、赵玉红应于过户当日将第二笔房款59万元支付给刘福义、刘彩霞。现双方已于2019年9月30日完成过户登记，故吴玉泉、赵玉红未按合同约定支付剩余房款，应当承担违约责任。其次，根据《北京市存量房屋买卖合同》第五条第一款第3项之规定，双方承诺该房屋无司法查封或其他限制转让的情形。本案中，存在出卖人未向买受人告知存在司法查封的情形。同时，根据上述合同第二条第四款第2项第1目之约定，出卖人应于2019年4月25日前办理抵押权注销手续；上述合同第九条第二款约定双方同意解除抵押10日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。根据上述约定，双方应于2019年5月5日前办理过户手续，现因出卖人存在的抵押、查封等情形导致无法按期办理过户，出卖人应当承担违约责任。最后，根据《补充协议》第四条第一款之约定，双方若逾期履行《补充协议》第二条约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。本案中，买受人未按合同约定日期支付剩余房款，应支付的违约金数额为以135万元为基数，以日万分之五为标准，从2019年10月1日起计算至实际支付之日止；出卖人未按合同约定日期履行房屋过户义务，应支付的违约金数额为以135万元为基数，以日万分之五为标准，从2019年5月6日起计算至2019年9月30日止。为便于双方当事人履行，本院将双方违约金予以折抵，折抵后，买受人吴玉泉、赵玉红应支付的违约金计算起点应为2020年2月26日起。另，鉴于刘福义、刘彩霞一审诉讼请求中主张以未付房款为基数计算违约金标准，本院对此不持异议；但其主张的同期贷款利率已变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期），四倍贷款市场报价利率（一年期）不高于合同约定的日万分之五标准，本院予以确认。故吴玉泉、赵玉红应支付的违约金标准为：以291429元为基数，以四倍贷款市场报价利率为标准，至实际支付之日止。吴玉泉、赵玉红主张刘福义、刘彩霞应按照《补充协议》第四条第二款之约定支付房屋总价款20%的违约金。对此，本院认为，该条款约定的情形为“该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的”，案涉房屋虽然存在出卖人未披露的查封行为，但房屋已经完成过户登记，故不应适用该条款。综上所述，吴玉泉、赵玉红的上诉部分请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初8973号民事判决第三项；二、撤销北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初8973号民事判决第一、二项；二、吴玉泉、赵玉红于本判决生效后十日内给付刘福义、刘彩霞剩余购房款291429元及违约金（以291429元为基数，以按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍为标准，自2020年2月26日起至实际支付之日止）；四、驳回刘福义、刘彩霞的其他诉讼请求；五、驳回吴玉泉、赵玉红的其他上诉请求。一审案件本诉案件受理费2867元，由刘福义、刘彩霞负担1195元（已免交），由吴玉泉、赵玉红负担1672元（于本判决生效后7日内交纳）；一审反诉案件受理费1541元，由吴玉泉、赵玉红负担（已交纳）。二审案件受理费7781元，由刘福义、刘彩霞负担3242元（于本判决生效后7日内交纳），由吴玉泉、赵玉红负担4539元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  曹 炜二〇二〇年九月二十八日法官助理  黄晓宇法官助理  肖 笛书 记 员  刘怡然