辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0111民初1048号原告：周晓琳，女，1983年7月8日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：于浩俊，辽宁鼎晟律师事务所律师。被告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。法定代表人：谢超，该公司总经理。委托诉讼代理人：仇辉，辽宁同方律师事务所律师。第三人：李军，男，1963年4月11日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。原告周晓琳与被告沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称奥园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日作出（2018）辽0111民初6922号民事判决书，宣判后被告奥园公司不服提出上诉，沈阳市中级人民法院于2019年12月5日作出（2019）辽01民终14813号民事裁定书，撤销本院（2018）辽0111民初6922号民事判决并发回本院重审，本院于2020年4月2日立案，依法另行组成合议庭，并依职权追加李军作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告周晓琳及委托诉讼代理人于浩俊、被告奥园公司委托诉讼代理人仇辉、第三人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晓琳向本院提出诉讼请求：要求解除原、被告双方签订的商品房买房合同，要求被告返还购房款91356元及利息（按照同期银行贷款利率，至商品房签订合同之日起到实际给付之日止）。事实和理由：第一、本案为解除合同纠纷，合同双方为原告及奥园开发公司，本案只能依据合同双方行为确定事实，而不能突破合同相对性的法律原则，增加合同外第三人为解除合同的案的被告，此为上诉审法官第一个错误。第二、本案关键在原告购买的商铺因被告开发的市场因无法达到开发标准而无法营业，所以无法实现购买涉案房屋的目的，奥园公司作为开发的主体其对市场建设达到营业标准并让市场开业经营负有完全的责任义务，而第三人奥莱玛特公司其营业范围是物业管理策划咨询服务，即第三人没有对市场的建设及营业的义务，只是物业公司，在本案中涉案市场没有安装消防设施、照明设施、交通设施等，而安装这些设施只能是奥园公司，并可以看出奥园公司根本没有想让市场开业，这就是对原告违约，并与第三人奥莱玛特公司无关。第三、原告与奥园的房屋买房合同和原告与奥莱玛特公司签订托管合同是两个完全不同的法律关系，上诉法官尽然将两个不同法律关系混为一谈，我们知道与奥莱玛特公司托管协议能履行的前提条件是奥莱玛特公司开发市场开业，市场不开业我们就不能履行奥莱玛特托管合同，所以本案解除合同与奥莱玛特无关与奥园有关。第四、本案解除合同纠纷并非侵权，如在市场开业情况下，奥莱玛特才可能与奥园公司一起共同构成对原告的侵权，现在市场没开业，不能把奥莱玛特追究进来。第五、在市场开业情况下，原告能在正常经营情况下产生损失是商业风险，但实际是市场没有开业，如市场没有开业作为商业风险看待就是刻意颠覆与扭曲法律与市场价值观，以此为奥园公司违约做司法职权的开脱，对于发回重审中商业广告问题，奥园公司出卖的市场中商铺保证市场开业是其不必要写在合同中的当然义务，即便本案没有原告出示的各种商业合同，奥园公司必然要承担市场正常营业义务，所以本案商业广告与奥园公司的法定义务及原告不能达到合同目的的事实无直接联系。最后对于举证责任问题，本案合同双方之所以不能达标合同目的唯一原因系被告没有让市场开业，这事实有法官到市场看了并被告也承认事实，就不需要原告再举证了，但是二审法官却枉顾事实，妄图让奥莱玛特公司承担奥园公司过错，综上所述，本案事实非常清楚，但二审法官却违反合同相对性原则非让一审法院将合同外第三人加入到合同纠纷中，我们希望本审法官不要受到上诉审法官的错误影响，依法裁判。被告奥园公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、涉案商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示、合法有效，奥园公司已按前述合同约定完成了交付房屋之义务，且房屋位置明确，合同目的已实现，原告诉请解除合同无事实和法律依据，应予驳回。1、涉案合同明确约定了房屋基本情况、价款、交付条件等内容，奥园公司已按合同约定向原告交付了房屋，合同目的已经实现，原告不按约定接收房屋、不办理产权证应自行承担不利后果，奥园公司无责任。原告与奥园公司所签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定原告购买奥园公司开发的房产，交付日期为2014年11月30日；《商品房买卖合同》第八条及补充协议第5条约定，商品房交付条件指出卖人取得涉案商品房项目建设工程竣工验收报告。上述合同系双方当事人真实意思表示、合法有效，双方当事人的合同目的分别为转让涉案房屋的所有权、获取房屋价款，奥园公司的义务为向原告交付符合合同约定交付条件的房屋，原告的义务为交付房屋价款、按约定接收房屋。奥园公司已于2014年11月20日取得了《房屋建筑工程竣工验收报告》，并已按合同约定通知原告收房，奥园公司完成了交付房屋等合同约定的全部义务且无法违约情形，原告不按约定接收房屋、拒不办理产权证应自行承担不利后果，奥园公司无责任，合同已经履行完毕、合同目的已经实现，原告诉请解除合同无事实和法律依据。2、涉案房屋四至明确、位置明确，原告主张因房屋位置不明确而解除合同的理由不成立，应予驳回。奥园公司已经提供案涉商品房买卖合同附图，该图系沈阳市房产局出具并作为附件附于涉案商品房备案合同中，同时提供了沈阳市房产局出具的商品房销售面积分层分户表，沈阳市房产局系基于前述附图及分层分户表的测绘数据下发沈阳市房屋所有权初始登记证明，原告对前述材料均无异议，奥园公司还向法院提交了涉案房屋公证书及现场照片，前述证据均能明确涉案房屋的四至及位置，房产局下发所有权初始登记证明即代表涉案房屋已符合办理产权证的全部条件，说明房屋四至明确，原告主张房屋位置不明确并因此主张解除合同，理由不成立，应予驳回。二、奥园公司已履行完毕商品房买合同及补充协议约定的全部义务，涉案房屋自2016年11月已具备办理产权证的条件，部分业主已经办理完毕产权证，原告的请求不符合法定解除情形，应被驳回。如上所述，奥园公司已于2014年11月20日取得涉案房屋项目建设工程竣工验收报告，涉案房屋已达到合同约定的交付条件，奥园公司已按合同约定履行了交付义务，原告应按合同约定收房，且奥园公司已按合同约定方式书面通知原告收房，房屋的权利及风险已转移给原告；涉案房屋在2016年11月已具备办理产权证的条件，已有多户业主办理完毕产权证，原告拒不办理产权证并在庭审中称“就不想办证”应自行承担不利后果，但不得作为其解除合同的事由。涉案房屋已经交付且已具备办理房屋产权证的条件，奥园公司已经履行完毕合同约定的义务，不存在根本违约情形，合同目的已经实现，涉案合同不存在任何法定解除的情形，且遵从保护交易安全、维护市场秩序之原则，原告诉请不仅无任何事实和法律依据，亦不应被法院支持。三、原告使用房屋的目的不等同于双方签订的商品房买卖合同目的，原告购买房屋后的用途与奥园公司无关，奥园公司作为房地产开发商仅负有商品房买卖合同约定之义务，不负有保证原告投资经营等其他非合同义务，原告将投资经营加诸于奥园公司身上于法、与事实不合。1、原告使用房屋的目的不等同于双方签订的商品房买卖合同目的，奥园公司仅负有商品房买卖合同约定之义务，不负有保证原告投资经营等其他非合同义务。奥园公司作为房地产开发商，其经营范围并不包含承租经营、管理房屋等，且双方签订的合同无经营及投资回报相关约定或承诺，奥园公司履行了商品房买卖合同约定的义务，不负有保证原告投资经营或投资回报等非合同义务。原告认为被告近七年之久未能向其交付使用房屋，其实是原告不按合同约定收房，原告以其未能使用涉案房屋用于经营为由主张涉案商品房买卖合同目的未实现，显然与合同约定内容不符、与事实不符，混淆了其使用房屋的目的和商品房买卖合同的合同目的，原告的主张应被驳回。2、广告宣传单并非奥园公司宣传资料，不构成奥园公司的要约邀请或要约，广告宣传单不具备证据要件和证明力，不应被法院采纳。原告提供的广告宣传单并非奥园公司的宣传资料，该宣传资料并非奥园公司的要约邀请或要约，而且奥园公司作为开发商根本没有运营商场的资质和能力，商业投资运营系原告与其他主体之间的关系，与奥园公司无关。而且能否招商成功、获取投资回报均属于商业投资风险，原告自称基于投资、商业经营目的而购买涉案房屋，则应自行承担相应的商业风险，不能将风险转嫁到奥园公司身上。原告要求奥园公司实现其经营房屋及投资回报之目的，不仅超出双方签订的商品房买卖合同范围，也不符合双方的合同目的，奥园公司并无义务保证其投资回报。因此，原告基于投资目的无法实现从而推导商品房买卖合同目的无法实现，实属偷换概念，缺乏事实及法律依据，原告的主张应被驳回。四、原告超过法定除斥期间主张解除合同，原告已丧失合同解除权，法院应判决驳回其诉讼请求。奥园公司已于2014年向原告交付房屋，完成合同约定的交付义务，且合同解除权期间为除斥期间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。原告自称奥园公司近七年未向其交付、经营，已超过法律规定的一年除斥期间，原告解除合同的权利已经消灭，丧失了解除合同的法定权利，法院应判决驳回原告的诉讼请求。综上，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人李军述称，对于原告与被告之间诉讼不知情，与第三人无关，所以不应将第三人追加为本案当事人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月28日，原告周晓琳与被告奥园公司签订奥园会展广场认购协议，约定周晓琳定购奥园公司开发的奥园会展广场三期D区M3号640号房屋，商铺原定价150987元，返租3年，以经营费方式折扣，实收总房价91356元。2013年11月10日，原告周晓琳与被告奥园公司签订商品房买卖合同（合同编号：E1307160149号、已备案），约定原告购买被告开发的坐落于沈阳市苏家屯区商品房一处，建筑面积7.14㎡，用途为商业，总金额91356元，双方约定的交付期限为2014年11月30日前，交付条件为商品房经验收合格。双方签订的商品房买卖协议第5条对商品房交付条件做了补充约定，约定商品房交付条件指出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任，若买受人要求出卖人取得工程竣工验收备案表后收楼的，则买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年。但诉争商铺所在的商场一直未能营业。2014年11月20日原告购买的商铺所在的奥园会展广场（二期D）M3#楼取得竣工验收报告（施工单位、监理单位、勘查单位、设计单位、建设单位共同验收）。2014年12月1日，被告向原告发出邮寄通知，通知原告接收商铺。2016年11月29日涉案商铺取得房屋所有权初始登记批复，但尚未办理产权登记。沈阳新奥莱玛特商业管理有限公司于2020年5月注销。第三人李军系沈阳新奥莱玛特商业管理有限公司的自然自独资股东。本院认为，原、被告签订的商铺买卖合同是在平等、自愿的基础上达成的，系双方的真实意思表示，对双方均有约束力。双方商品房买卖合同约定的交付条件系在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）或取得工程竣工验收备案表，案涉商铺所在楼宇已于2014年11月20日取得建设工程竣工验收报告，符合了合同约定的交付条件，被告亦于2014年12月1日履行通知交付的义务，故无法认定被告存在违约行为，原告要求解除商品房买卖合同的事实和理由不充分，本院不予支持。并且按照双方合同约定，被告的交付期限为2014年11月30日，如原告认为被告存在未交付或逾期交付的行为，自2014年12月1日起即可主张权利，原告于2018年11月21日向本院提起诉讼，已经超过了一年的解除权行使期限，解除权消灭。综上所述，经本院审委会讨论决定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告周晓琳的诉讼请求。案件受理费4358元，由周晓琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘海涛审 判 员  刘 芳人民陪审员  宋子硕二〇二〇年九月二十七日书 记 员  王晓双