湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0984民初262号原告：张超雄，男，1976年10月23日生，汉族，汉川市人，住汉川市。委托代理人：陈建华，湖北谛益律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北太福堂置业有限公司。住所地：汉川市人民大道**。统一社会信用代码：91420984090591747Q法定代表人：王奇龙，公司执行董事。委托代理人：刘志华，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告张超雄与被告湖北太福堂置业有限公司(以下简称太福堂公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告张超雄的委托代理人陈建华、被告的委托代理人刘志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张超雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》；2.判令被告以购房款479026元为基数，按照日万分之二按照三年时间计算向原告支付逾期交房违约金104906元；3.判令被告承担逾期办理产权证的违约责任；4、判令被告按照合同约定履行安装房屋余热供暖设施；5、诉讼费、律师费用由被告承担。事实和理由：2015年3月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以房屋总价479026元，购买被告位于汉川市××××道澳林新都1栋2单元901号商品房，交房日期为2015年12月31日，逾期交房按已付房款的日万分之二向买受人支付违约金。原告于合同签订当日向被告支付首付款199026元，余款280000元，通过银行按揭方式支付。但是，截至原告起诉之日，被告不能出示竣工验收备案证，也不能向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，违反了合同约定。由于被告未按期交房也导致办证逾期。故向法院提起诉讼。原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一：原告身份证复印件。证明原告的诉讼主体资格。证据二：企业信息。证明被告的诉讼主体资格。证据三：商品房买卖合同复印件。证明原、被告之间签订了房屋买卖合同。证据四：收据、银行流水及发票。证明原告依约支付了购房款。证据五：备案证及收据。证明被告于2019年6月13日取得工程竣工验收备案证，原告于2019年11月30日收了房屋。被告湖北太福堂置业有限公司辩称，1.2016年5月28日，张贴了交房通知书，原告未按通知时间办理房屋交付手续，应视为已于2016年6月1日交房，原告诉请支付逾期交房违约金的诉求不能成立；2、原告诉请逾期办证违约金因无合同约定而不能成立；3、原告诉请要求提供余热供暖入户设施。因政策原因而无法实现，因此，此诉求亦不能成立。被告为支持其抗辩主张向本院提交了如下证据：证据一：被告的营业执照。证明被告的主体资格。证据二：商品房预售许可证。证明被告具有预售房屋的资格。证据三：资质证书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。证明被告开发涉案房产有合法手续、资格。证据四：竣工验收备案证明书。证明被告具有办理房产权属登记的必备文件。证据五：房屋交付通知书及公告照片。证明被告于2016年9月28日张贴房屋交付通知书，案涉房屋已于2016年10月1日交付。证据六：收房证明。证明原告于2019年11月30日办理了交房手续。证据七：规划设计方案。证明规划部门不同意太福堂公司建设余热供暖设施规划设计方案。被告对原告提供的证据均无异议。原告对被告提供的证据一、二、三、四、六的真实性没有异议。对双方无异议的证据本院依法予以认可。原告对被告提供的证据五有异议，认为依合同被告应当书面通知原告交房且应当交付相关房屋能交付的法律依据。本院认为，被告虽然对交房时间进行了公告，但依原、被告双方的合同应当以书面形式通知。因此，被告以已经公告交房为由认为没有逾期交房的理由不充分。对证据七有异议认为虽然是规划部门不同意，但太福堂在宣传资料中提到了余热供暖，那就应当承担责任并提供相应的解决方案。本院认为，规划部门不批准太福堂建设余热供暖的规划，太福堂公司无法进行建设。对该证据本院依法予以认可。经审理查明：2015年3月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以房屋总价479026元，购买被告位于汉川市××××道澳林新都1栋2单元901号商品房，交房日期为2015年12月31日，逾期交房按已付房款的日万分之二向买受人支付违约金。被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，产权总证由被告办理并承担税费，分户权证由被告代办，原告承担相关税费等费用。原告于合同签订当日向被告支付首付款199026元，余款280000元，通过银行按揭方式支付。2019年11月30日，原告领取住房钥匙。被告于2019年6月13日对案涉房屋办理竣工验收备案。本院认为，被告依法取得了商品房预售许可证，其与原告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，是合法有效的。原、被告双方应当全面履行合同义务。原告依合同交清全部房款，被告却未按期交房，应承担逾期交房的违约责任。因此，原告要求被告依合同履行交付房屋的义务并支付逾期交房的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告已于2019年11月30日领取了所购房屋的钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，应视为被告已事实上交付了房屋。原告要求被告按照三年的时间计算逾期交房的违约金，这是原告对自身权利的处分，本院依法予以支持。被告辩称已于2016年6月1日通知交房，不符合双方合同约定，本院不予支持。合同约定的交付期限为2015年12月31日，太福堂公司应当于2016年6月30日以内将相关资料报备，但太福堂公司并没有按期报备。原、被告双方虽然对逾期办证违约金没有约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，原告要求被告支付逾期办证的违约金的诉讼请求本院予以支持。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准是贷款期内的贷款利率上浮30-50%。根据房屋按揭贷款年利率4.9%加收30%，即按年利率6.37%计算违约金。由于被告已于2019年6月13日已经将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。因此，违期办证的违约金应当计算至2019年6月13日止。规划部门不同意太福堂公司关于余热供暖设施的设计方案，太福堂公司所建房屋并没有余热供暖设施，太福堂公司只在早期的宣传资料上宣传所建小区提供余热供暖，在与原告签订的商品房买卖合同中只是在附件三装饰、设备标准第10项里提到余热供暖入户。因此，原告要求太福堂公司提供余热供暖的诉求与现实不符，本院不予支持。原告要求被告承担律师费用的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第二款的规定，判决如下：一、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张超雄支付逾期交房违约金（以总房款479026元为基数，按日万分之二计算三年）；二、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张超雄支付逾期办证违约金（以总房款479026元为基数，按年利率6.37%从2016年6月30日计算至2019年6月13日止）；三、驳回张超雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费4228元，由被告湖北太福堂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  周鸿超审 判 员  倪翠荣人民陪审员  石 浩二〇二〇年九月四日书 记 员  朱飞平附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。