北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9445号上诉人（原审原告）：左金英，女，1970年2月10日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：杨柳，北京昊庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区崔各庄乡人民政府何各庄村民委员会，住所地北京市朝阳区崔各庄乡何各庄村。法定代表人：王家山，主任。委托诉讼代理人：周扬，北京凯基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庞旺，男，1968年11月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人左金英因与被上诉人北京市朝阳区崔各庄乡人民政府何各庄村民委员会（以下简称何各庄村委会）、庞旺房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初69954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法由审判员蒙瑞独任审判进行了审理。本案现已审理终结。左金英上诉请求：1．请求法院依法判令撤销北京市朝阳区人民法院作出的（2019）京0105民初69954号民事判决，发回重审或改判支持左金英的一审全部诉讼请求;2．本案一审、二审诉讼费用由何各庄村委会、庞旺承担。事实和理由：一、一审法院认为左金英对标的物提出要求返还房屋并腾房的主张，需得以标的物的合法性为前提没有事实与法律依据。左金英对案涉×号院宅基地范围内经何各庄村委会改造后的房屋中左金英享有40%使用权份额，该权属内容经北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第03106号生效判决予以确认，基于上述权利，左金英当然可要求承租人即何各庄村委会在《房屋委托改造经营合同》期限届满后对案涉房屋中属于左金英的部分予以腾退返还。而该案涉房屋系何各庄村村委会在村民合法的宅基地上建造的房屋，将原有的合法的建筑物改造后的产物，原有的合法房产已经灭失，对于新建的房屋的合法性不应作为阻却左金英主张权利的理由，否则自己合法的房屋被改造成合法性无法确认的房屋而不得主张权利，这对左金英及其他权利人来说是极大的不公平。另外，即使该房屋系超出了庞森、庞义、庞凤芝名下宅基地的四至，也并不代表其地上建筑物均为违法建筑，而对超出宅基地范围的建造的房屋左金英也并未主张权利，左金英仅要求的是属于自己的产权房屋。二、一审法院对左金英提出的占有使用费请求不予支持是违反法律的，应当予以纠正。2009年3月11日签订的《房屋委托改造经营合同》约定租期10年，自2009年3月11日至2019年6月11日，该合同第十一条约定，租赁期满，本合同即终止，届时乙方(何各庄村委会)须将房屋退还甲方(当时的甲方为庞旺，该合同改造的房屋中有左金英40%的使用权份额)，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。至左金英起诉之日该合同已经届满，无论依据合同约定亦或是法律规定，在双方未续签租赁合同的前提下，何各庄村委会须得无条件将房屋腾退并返还给左金英，这在签订《房屋委托改造经营合同》之前、之时及履行过程中何各庄村委会都应当、显然是明知的。而现如今期限届满，何各庄村委会却以房屋无法分割为由拒绝腾退，显然是恶意的。一审法院认为左金英与何各庄村委会并未签订合同，难以认定费用计算的具体标准，实属逻辑错误，自相矛盾，难以令人信服，如果左金英和何各庄村委会对租金的数额和支付方式达成一致签订了租赁合同，左金英又何必诉讼到法院请求法院裁决占有使用费事宜，又何来的诉讼和纠纷。对于占有使用费数额的裁断本身就是法院的职责范围之事，而法院对于认定占有使用费的标准并不存在困难，本案中既有在先的《房屋委托改造经营合同》对租金的约定，后有同等条件下庞旺与何各庄村委会签订的《房屋委托改造经营合同(总租金模式)》作为参考，都可以作为法院在认定占有使用费的依据，而庞旺与何各庄村委会签订的合同更是在同等时间、同等租赁物、同等承租现状情况下签订的，其租金标准完全能够代表当时市场对当地租金的一贯约定，以此认定占有使用费是最为公平合理的，而何各庄村委会提出的该合同中约定的土地系占有了村委会部分土地完全属于无稽之谈，且没有任何证据证明，反而该《房屋委托改造经营合同(总租金模式)》的第二条约定内容“甲方宅基地相关资源坐落于北京市朝阳区×号宅基地用地面积为148．8平米”，该“148．8平米”系以290号院宅基地总使用面积248平方米乘以庞旺占有60%的使用权份额得出（248*60%=148．8）。三、左金英一审请求第2项关于占有使用费标准，左金英请求金额已在庭审中变更为“要求二被告支付左金英房屋占有使用费，按照每月8500元的标准，自2019年6月12日起计算至被告实际将房屋腾退并返还给左金英之日止”，但一审法院仍以每月6000元的标准予以记录，应当予以纠正。四、一审判决文书中存在多处文字错误和摘抄错误，应当予以纠正。何各庄村委会辩称，同意一审判决，不同意左金英的上诉请求及事实与理由。庞旺辩称，同意一审判决，不同意左金英的上诉请求及事实与理由。左金英向一审法院起诉请求：1．何各庄村委会、庞旺将位于北京市朝阳区崔各庄乡何各庄村290号宅基地范围内经何各庄村委会改造后的房屋中左金英享有的40%使用权份额房屋腾退并返还给左金英；2．何各庄村委会、庞旺支付左金英房屋占有使用费，按照每月6000元的标准支付自2019年6月12日至实际腾退并返还房屋之日止；3．要求对经何各庄村委会改造后的房屋中左金英享有的40%份额的房屋进行分割，左金英主张分得四间房屋。一审法院2019年9月3日开庭时，左金英变更诉讼请求第2项为：要求何各庄村委会、庞旺支付左金英房屋占有使用费，按照每月8500元的标准支付自2019年6月12日至实际腾退并返还房屋之日止。一审法院认定事实：根据一审法院作出的（2012）朝民初字第32212号民事判决及（2015）三中民终字第03106号民事判决查明如下事实：1．左金英与庞旺原系夫妻，二人于2011年9月8日经一审法院主持调解离婚。庞风芝、庞冯氏夫妇育有子女7人，即庞桂英、庞茂、庞森、庞喜、庞芳、庞旺、庞义，其中庞风芝于1998年12月去世，庞冯氏于1990年去世，庞茂于2002年去世，庞茂与田永权系夫妻，二人育有庞学增、庞学军。庞喜、庞芳有智力残疾，其中庞喜于1987年失踪，至今下落不明，但未经法院宣告失踪或死亡，庞芳于1999年去世，各方当事人均表示庞芳生前未婚，表示庞喜失踪前也未婚。2．针对北京市朝阳区×号院（以下简称×号院）内房屋分割事宜，1991年11月10日，庞风芝主持分家，庞森、庞旺、庞义达成《分家单》，大致内容为“庞风芝现因年老体弱和子女已成家立业，今决定将房屋产业及赡养后事等立字如下：房屋由东至西北房十间其中庞芳分得东头北房一间，与其父和庞喜同居；庞旺分得北房三间，本人愿意赡养庞芳，并与其父、庞芳、庞喜同居；庞森分得北房三间；庞义分得北房三间，并赡养庞喜。等”分家单签订后，庞风芝、庞芳、庞旺共同居住，庞森、庞义各自在分得的院落居住。1993年，庞森、庞义分得宅院均登记在各自名下，庞风芝名下宅院则认定家庭人口5人，分别为五子（即庞旺）、之五子妻（即左金英）、之孙女、之六子，宅基地总面积248平方米，四至为：东至鱼坑、南至道、西至庞义、北至鱼坑，并注明房后滴水1米，房东1米。庞旺、左金英均称庞风芝名下宅院内之后有建房，庞森、庞义等人则表示未在何各庄村×号院内建房。3．2009年3月11日，庞旺（甲方、委托方）与何各庄村委会（受托方、乙方）签订《房屋委托改造经营合同》，约定庞旺将其房屋全部委托给何各庄村委会改造，约定租期10年，自2009年3月11日至2019年6月11日（其中包括免租装修期3个月），年租金68200元，租金每三年递增一次，递增率为10%。何各庄村委会可根据经营需要对原有房屋进行结构和装修改造，但必须保证改造后建筑面积不得小于原红本面积（不包括红本外面积），投资由何各庄村委会自理。签约后，何各庄村委会对何各庄×号院内房屋进行了改造经营，将院内原有房屋拆除，新建了房屋。4．该案审理中，一审法院曾走访何各庄村委会调查，何各庄村委会负责人表示，何各庄村委会不同意当事人之间就经过何各庄村委会改造后的置换房屋使用权进行分割，认为双方合同尚在履行过程中，房屋委托改造经营合同的甲方只享有收取租金的权利，只有在合同解除或到期不再续租的情况下，经村委会改造之后的房屋才能退还给甲方，现在改造之后的房屋使用权属于村委会。假如村民遇到离婚、继承等问题，村委会可以在其内部已经确定对原有房屋各自享有比例的情况下，根据该比例向各自支付租金。一审法院于2014年12月8日作出民事判决，判令“一、左金英对×号宅基地范围内经何各庄村委会改造后的房屋享有百分之四十的使用权份额；二、庞旺于本判决生效后十五日内给付左金英2011年9月9日至2013年12月11日期间的租金65756元；三、驳回左金英的其他诉讼请求。”后庞旺上诉至北京市第三中级人民法院，二审法院作出（2015）三中民终字第03106号民事判决，驳回上诉，维持原判。现庞旺已履行前述判决所载付款义务。一审审理中，经询，各方当事人均认可，现有案涉房屋除占用了庞义、庞森及原登记在庞凤芝名下的宅院土地外，还占用了村集体所有的其他公共土地，现已无法厘定庞义、庞森、庞风芝名下宅基地的四至。此外，庞旺提交一份《房屋委托改造经营合同（总租金模式）》及《总租金确认表》，证明鉴于庞旺与何各庄村委会之间的前述合同履行期限届满，故双方已于2019年4月1日签订了新的合同，结合法院作出的生效判决中认定的扣除左金英享有的40%使用权后的房屋权益，庞旺与何各庄村委会之间达成了新的约定。何各庄村委会对该证据无异议，但认为该份证据不能作为认定左金英可得享有利益的计算标准，因为该份合同还考虑了超出宅基地范围部分的房屋权益。左金英则认可应当按照庞旺所签合同记载的付款标准确定其享有40%份额房屋的费用结算问题。一审法院认为，合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，左金英享有×号院内现有房屋40%使用权份额的事实已由生效判决予以认定，在左金英与何各庄村委会之间合同关系履行期限届满后，左金英有权提出变更合同或者续签合同的请求，也有权提出要求返还房屋的主张。但左金英的上述主张需得以标的物合法性为前提。根据查明的事实，可以认定涉案房屋系建造在庞森、庞义、庞风芝名下宅院及部分村集体土地之上，房屋的建造超出了庞森、庞义、庞风芝名下宅基地的四至，在无相关政府部门对超出宅基地范围的建造的房屋合法性予以认定的情况下，一审法院不宜先行对左金英主张房屋分割的请求予以处理。左金英关于返还房屋的请求需建立在房屋可得实际分割的基础之上，鉴于涉案房屋合法性手续尚不具备的情况，在一审法院不宜先行分割房屋的基础上，一审法院对左金英要求返还房屋的请求不予支持。左金英与何各庄村委会并未签订合同，难以认定费用计算的具体标准，庞旺虽与何各庄村委会签订合同，但该合同并不当然可得作为考量评判左金英应享有房屋收益的额度，所以，一审法院对左金英提出的房屋占有使用费请求亦不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定，判决：驳回左金英的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，左金英享有×号院内现有房屋40%使用权份额的事实已由生效判决予以认定，在左金英与何各庄村委会之间合同关系履行期限届满后，左金英有权提出要求返还房屋的主张。但根据查明的事实，可以认定涉案房屋系建造在庞森、庞义、庞风芝名下宅院及部分村集体土地之上，房屋的建造超出了庞森、庞义、庞风芝名下宅基地的四至，在无相关政府部门对超出宅基地范围的建造的房屋合法性予以认定的情况下，不宜先行对左金英主张房屋分割的请求予以处理。左金英关于返还房屋的请求需建立在房屋可得实际分割的基础之上，鉴于目前不宜先行分割房屋，故本院对左金英要求返还房屋的请求不予支持。左金英与何各庄村委会虽未签订合同，但何各庄村委会亦认可事实上现仍占用涉案房屋，对此客观上必然给左金英造成相应损失，故何各庄村委会应当支付左金英相应的房屋占有使用费。左金英起诉要求何各庄村委会、庞旺支付左金英房屋占有使用费，按照每月8500元的标准支付自2019年6月12日至实际腾退并返还房屋之日止。对此，本院认为，因庞旺与何各庄村委会已于2019年4月1日签订了新的租赁合同且在该合同中扣除了左金英享有的40%使用权份额，故左金英要求庞旺支付房屋占有使用费的主张缺乏依据，本院不予支持。关于房屋占用使用费的标准，本院参照庞旺与何各庄村委会签订合同的租金金额、当地市场价格、涉案房屋占用土地构成等情况综合酌定房屋占用使用费的标准为6500元/月。鉴于本院对于左金英关于涉案房屋返还的请求暂未支持，同时考虑到涉案房屋可能涉及拆迁、当事人将来可能重新签订合同等因素，故对于何各庄村委会支付左金英房屋使用费的截止时间，本院暂计算至本案二审判决作出之日即2020年9月30日止，此后产生的房屋占用费损失，左金英可视当时情况另诉解决。一审法院对于房屋使用费的认定有误，本院予以纠正。综上所述，左金英的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初69954号民事判决；二、北京市朝阳区崔各庄乡人民政府何各庄村民委员会于本判决生效后七日内向左金英支付房屋占有使用费（按照每月6500元的标准，自2019年6月12日起至2020年9月30日止）；三、驳回左金英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费219元，由北京市朝阳区崔各庄乡人民政府何各庄村民委员会负担151元（于本判决生效后七日内交纳），由左金英负担68元（已交纳）二审案件受理费438元，由左金英负担136元（已交纳），由北京市朝阳区崔各庄乡人民政府何各庄村民委员会负担302元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒙 瑞二〇二〇年九月三十日法官助理  唐大利法官助理  张倩倩书 记 员  张 朋