徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初5978号原告：徐州市锦绣物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区民有理**。法定代表人：刘彤,该公司总经理。委托诉讼代理人：张璇璇，该公司员工。特别授权委托诉讼代理人：贡嫣，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。被告：李杰，男，1982年10月6日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告徐州市锦绣物业管理有限公司（以下简称锦绣物业公司）诉被告李杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告锦绣物业公司的委托诉讼代理人张璇璇、贡嫣，被告李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦绣物业公司的诉讼请求为：1、判令被告给付原告2017年8月1日至2019年12月31日的物业服务费5058元、违约金306元（2020年1月1日至2020年4月30日共计121天，按照每天万分之五计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系徐州市铜山区铜山新区煤建校北巷5号蓝柏湾小区B3号楼1单201室业主，原告为蓝柏湾小区提供物业管理服务。根据原告与被告签订的蓝柏湾前期物业管理服务协议之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务,但被告自2017年8月1日起至2019年12月31日一直拖欠物业费,原告通过在被告门前张贴缴费通知单、电话催费等方式多次催要物业费，被告仍未交纳，故为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告李杰辩称：1、被告从来没有与原告签订过蓝柏湾小区前期物业管理服务协议及任何的协议和合同，也没有收到过在门前张贴的缴费通知单。被告跟开发商签订的物业服务企业不是原告，是华美物业公司，华美物业公司会公示所有交纳物业费的相关信息，但是原告到目前为止没有公示过接管蓝柏湾小区的信息以及每年的各种开销。2、原告物业是服务方，应该履行服务义务，但是在被告居住的三年里，原告没有与被告签订过相关受法律保护的协议或合同，原告没有提供任何服务，被告多次向原告提出房屋外墙出现裂痕、小区入库楼梯出现裂痕，现在小区植被将近三分之一已经死亡、小区乱停乱放、电动车拉线充电等现象普遍存在，原告一直没有解决。综上，请法庭依法驳回原告诉请。经审理查明，2015年9月28日，铜山县物华房地产有限公司（出卖人）与被告李杰（买受人）签订商品房买卖合同，约定李杰购买蓝柏湾四期B3幢1单元201室房屋（高层），建筑面积136.08平方米。2016年8月29日，双方又签订商品房买卖合同，约定李杰购买蓝柏湾四期B3幢1单元-116号车位，预测建筑面积14.79平方米，实测建筑面积14.4平方米。李杰主张2017年上房，对房屋进行装修后隔半年便入住了。商品房买卖合同中约定的前期物业公司为徐州华美物业管理有限公司。2017年7月30日、2018年11月27日、2019年7月，铜山县物华房产有限公司（甲方）与锦绣物业公司（乙方）陆续签订三份蓝柏湾物业服务合同，载明乙方中标蓝柏湾项目的物业管理工作，现就甲方作为业主代表，选聘乙方对蓝柏湾小区（物业项目）实施物业管理事宜，订立合同。物业管理区域物业服务收费为包干制的方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按以下标准交纳，其中住宅（高层）1.25元/月/平方，，地下室（高层、B9、B50.3元/月/平方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应于物业公司通知交纳物业服务费之日起15日内履行交纳义务。未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天万分之五的标准向乙方支付违约金。乙方应按照合同约定提供服务，主要包括共用部位设施设备维修养护和管理、保洁服务、绿化服务、秩序维护服务、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。以上三份合同的委托管理期限分别为：2017年7月30日起至2018年7月29日、2018年7月30日至2019年7月29日、2019年7月30日至2020年7月29日。三份合同均约定合同到期前，若有异议双方提前一个月以书面形式告知协商，否则合同自动顺延。锦绣物业公司主张该公司与徐州华美物业管理有限公司办理交接，并于2017年8月1日正式进驻小区进行物业管理服务。2019年2月，徐州锦绣公司工作人员通过微信与李杰联系，将物业费的计算方式、金额发送给李杰。2019年5月，该公司再次向李杰催缴物业费，李杰回复孩子住院，没有钱。徐州锦绣公司于2019年4月25日、5月8日、6月5日、7月22日、8月16日、2020年3月5日锦绣物业公司给李杰打电话催缴物业费。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的物业服务合同、商品房买卖合同、通话记录、微信聊天记录等证据证实，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，虽然在被告购买房屋时约定的前期物业服务企业为徐州华美物业管理有限公司，但根据上述规定，蓝柏湾小区的开发商铜山县物华房产有限公司与锦绣物业公司签订的物业管理服务合同对业主具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告为蓝柏湾小区提供了物业管理服务，李杰作为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。李杰抗辩蓝柏湾小区在环境卫生、安全隐患等方面存在问题，但并未向本院提交相关证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。根据铜山县物华房产有限公司与锦绣物业公司签订的物业管理服务合同，原告的物业服务期限自2017年7月30日开始，原告主张被告自2017年8月1日至2019年12月31日的物业费未缴纳，也通过微信、电话等方式多次进行催收，并通过微信将物业费的计算方式、应缴纳的数额发送给李杰，李杰通过微信回复称没有钱交纳物业费。李杰购买的房屋为高层，房屋物业费每月每平方米1.25元，，地下室每月每平方米03元，故2017年8月1日至2019年12月31日房屋的物业费为4932.9元（136.08平方米×1.25元/月/平方米×29个月），，地下室的物业费为12528元，物业费合计5058.18元，原告诉请被告支付5058元，本院依法予以支持。另，关于违约金。铜山县物华房产有限公司与锦绣物业公司签订的物业服务合同约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天万分之五的标准向物业公司支付违约金。原告诉请被告以5058元为基数，自2020年1月1日起至2020年4月30日，按照日万分之五的标准支付违约金306元。对此，本院认为，涉案合同约定的违约金计算标准过分高于原告的损失，故本院酌定按照全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.95倍计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李杰于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市锦绣物业管理有限公司2017年8月1日至2019年12月31日的物业管理费5058元，并支付违约金（以5058元为基数，按照全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.95倍，自2020年1月1日起计算至2020年4月30日止）；二、驳回原告徐州市锦绣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告李杰负担。本判决为终审判决。审判员 刘 娟二〇二〇年九月二十二日书记员 张欣然