上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8752号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海安航实业有限公司，住所地上海市普陀区长寿路******。法定代表人：顾旭如，总经理。委托诉讼代理人：周汀，上海江怀律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海海悦国际旅行社有限公司，住所地中国（，住所地中国（上海）自由贸易试验区金沪路********法定代表人：陈启扬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：慕旭伟，男，上海海悦国际旅行社有限公司员工。上诉人上海安航实业有限公司（以下简称安航公司）因与被上诉人上海海悦国际旅行社有限公司（以下简称海悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初84545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安航公司上诉请求：撤销一审判决第四、五项，驳回被上诉人关于逾期付款违约金和解约违约金的诉请请求，被上诉人向上诉人支付装修损失人民币（下同）600万元，返还合同无效部分已经收取的租金。事实与理由：被上诉人曾经同意上诉人可以延期支付租金，双方已经达成了一致，上诉人不存在违约行为，合同解除并非上诉人违约所致。被上诉人海悦公司辩称：其没有同意过延期支付租金，上诉人违约导致合同解除，请求二审法院维持一审判决。海悦公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年10月25日解除；2.判令安航公司返还本市浦东新区XX路XX号XX号楼房屋（以下简称系争房屋）；3.判令安航公司支付自2018年11月16日至2019年11月14日止按每天每平方米2元标准计算的房屋租金和占有使用费；4.判令安航公司支付逾期付款违约金574,218.12元；5.判令安航公司支付违约金200万元。安航公司提出反诉请求：1.判令海悦公司支付房屋修理费用530,963元；2.判令海悦公司返还不能使用部分的房屋租金243,108.25元；3.判令海悦公司支付基站电费31,205元；4.判令海悦公司赔偿装修损失800万元；5.判令海悦公司返还房屋保证金1,295,750元；6.判令海悦公司支付中介费150,000元。一审法院认定事实如下：系争房屋的权利人为上海XX有限公司（以下简称上海XX公司）。2018年1月1日，海悦公司（出租方、甲方）和安航公司（承租方、乙方）签订了《上海市房屋租赁合同》，约定海悦公司将系争房屋出租给安航公司使用，租赁期限为2018年5月16日起至2032年9月19日止。2018年1月1日起至2018年5月15日为免租期四个半月。月租金为2元每平方米每天（含物业管理费含房屋租赁增值税专用发票）。总计为647,875元。系争房屋租金每两年递增一次，递增比例为6%。付款方式为每六个月为一个付款周期，每个付款周期应提前10天支付至甲方指定的银行账户；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按总欠款的万分之五支付违约金。乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方支付首期六个月租金3,887,250元。甲、乙双方约定，合同生效时，即本合同签订当日，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，共计1,295,750元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。关于违约责任，双方约定，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按合同到期日剩余租金的二倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过30日的。合同补充条款另约定，关于系争房屋物业费经双方达成一致意见，系争房屋物业由乙方负责管理，甲方每月固定支付总金额1万元物业管理费给乙方，从乙方付给甲方租金中扣除。甲方须向乙方提供11%租金增值税专票，如税点不足部分由甲方补足。上述合同签订后，海悦公司按约向安航公司交付系争房屋。但安航公司除支付了首期六个月的租金3,887,250元以及保证金1,295,750元外，自2018年11月16日起安航公司另支付租金1,617,000元。2019年11月14日，上海XX公司出具房屋交还书，载明安航公司已将系争房屋交还给上海XX公司，交还时间为2019年11月14日。一审庭审中，双方均确认合同中约定的10,650平方米的房屋中包含了231平方米的无证面积，该部分为海悦公司自行搭建的。双方另一致认可在实际计算房屋租金和占有使用费时，需扣除24万元的物业管理费。安航公司为证明海悦公司存在违约行为并造成安航公司实际损失，向一审法庭提交了防火门更换发票、部分电梯维修费用转账凭证、房屋漏水搭建脚手架的转账凭证、中介费网银电子回单以及2018年3月至2019年8月安航公司就系争房屋存在漏水、电梯损坏、无法办理工商登记以及未开具发票等问题的沟通函。对此海悦公司表示房屋搭建部分确有漏水情况，但并不影响使用，对于安航公司提供的视频、照片，真实性、合法性及关联性均不予认可。对于安航公司主张的搭建脚手架、墙面涂料的费用亦不予认可，认为修复费用应为10万元。对于安航公司所称的其余违约行为海悦公司均不认可，除了更换防火门、电梯修理的费用，其余损失亦不予认可。关于办理工商登记问题，在2018年11月20日前海悦公司均积极履行协助配合义务，但安航公司并不明确所需材料，原因和责任并不在海悦公司，2018年11月20日，海悦公司出具了情况说明后，该问题也已得到了解决。关于装修损失赔偿，海悦公司表示自愿补偿安航公司装修损失200万元。一审法院认为，安航公司与海悦公司签订的《上海市房屋租赁合同》中涉及海悦公司自行搭建的部分，因没有合法的房屋建造手续，故涉及该部分的合同无效，其余部分均属有效。关于合同有效部分，双方均认可于2019年10月25日解除，对此一审法院予以确认。关于合同解除的原因和责任，安航公司认为系因海悦公司提供的房屋存在漏水、损坏等质量问题以及海悦公司未按约提供发票，未履行配合义务导致工商注册登记事宜受阻等违约行为所致。对此一审法院认为，首先，安航公司并无充分证据证明房屋存在严重的漏水和质量情况，且上述房屋质量问题已严重到致合同目的无法实现，合同难以履行的地步。故安航公司的这一抗辩不能成为其拖欠和拒付租金的理由。其次，有关海悦公司未积极配合办理工商注册登记事宜和未开具发票的行为，根据双方合同海悦公司并无为安航公司办理工商注册登记的义务，而安航公司也无证据证明在合同履行过程中曾明确要求海悦公司配合提供的材料，且海悦公司也已于2018年11月20日配合出具了相关证明，工商注册登记问题已妥善得到解决。至于开具发票问题，双方合同中也未将此作为支付租金的条件和前提。故安航公司以此为由拒付租金，亦无合同和法律依据。再次，关于双方是否就暂缓支付租金达成过一致。安航公司并未提供证据证明双方已就租金支付时间变更或暂缓支付租金达成一致，一审法院对于安航公司的该节陈述不予认可。综上，双方签订的合同部分有效，部分无效，其中有效部分于2019年10月25日解除，合同有效部分的解除责任在安航公司。双方签订的《上海市房屋租赁合同》被确认无效和解除后，安航公司理应将系争房屋返还给海悦公司，但因安航公司已将系争房屋返还给上海XX公司，海悦公司再要求安航公司返还系争房屋已缺乏履行基础，一审法院在此不予支持。关于租金和占用费，安航公司应支付实际占用系争房屋期间产生的占用费和租金，安航公司辩称在合同解除后因无法联系海悦公司导致系争房屋无法及时交接、返还，对此安航公司并未提供证据予以证明，一审法院不予采信，至于安航公司在反诉部分主张的返还231平方米无法使用面积部分的占用费，因安航公司未提供充分有效的证据证明该部分房屋存在无法使用的情况，故一审法院对此不予支持。安航公司应支付自2018年11月16日至2019年11月14日止按每天每平米2元标准计算的房屋租金和占有使用费，实际履行时可扣除24万元的物业管理费和已经支付的房屋租金1,617,000元。关于逾期付款违约金和解约违约金，因合同解除的责任在安航公司，安航公司理应承担相应的违约责任，一审法院根据合同履行情况、过错责任等酌情确定逾期付款违约金45万元，解约违约金190万元。关于安航公司的反诉请求，其主张房屋修复费用，除海悦公司认可的金额外，其余部分安航公司并未提供证据证明其损失和费用，故一审法院确认修缮费用为199,779元。关于基站电费31,205元，海悦公司予以认可，不违反法律、行政法规规定，一审法院予以确认。关于保证金，海悦公司同意该笔金额与安航公司所欠金额相抵，与法不悖，一审法院判令海悦公司返还该笔保证金，实际执行时可与安航公司欠付款项相抵扣。关于装修损失800万元，合同解除的责任在安航公司而非海悦公司，依据相关法律规定安航公司无需赔偿装修损失，而系争房屋的无证面积占比畸低，无鉴定装修损失之必要，海悦公司自愿补偿安航公司装修损失200万元，与法不悖，一审法院予以确认。关于安航公司的其余反诉请求，因缺乏合同和法律依据，一审法院均不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二○二○年六月五日作出判决：一、确认上海海悦国际旅行社有限公司与上海安航实业有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》部分有效部分无效；二、确认上海海悦国际旅行社有限公司与上海安航实业有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》中有效部分于2019年10月25日解除；三、上海安航实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海海悦国际旅行社有限公司按每月647,875元的标准计算的自2018年11月16日起至2019年11月14日止的租金和房屋占有使用费【实际履行时应扣除上海安航实业有限公司实际支付的租金1,617,000元和物业管理费240,000元】；四、上海安航实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海海悦国际旅行社有限公司逾期付款违约金45万元；五、上海安航实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海海悦国际旅行社有限公司违约金190万元；六、上海海悦国际旅行社有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海安航实业有限公司房屋修缮费用199,779元；七、上海海悦国际旅行社有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海安航实业有限公司基站电费31,205元；八、上海海悦国际旅行社有限公司应于判决生效之日起十日内补偿上海安航实业有限公司装修损失200万元；九、上海海悦国际旅行社有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海安航实业有限公司保证金1,295,750元；十、驳回上海海悦国际旅行社有限公司其余本诉诉讼请求；十一、驳回上海安航实业有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费58,488元，由上海海悦国际旅行社有限公司负担6,488元，由上海安航实业有限公司负担52,000元，反诉案件受理费43,897元，由上海海悦国际旅行社有限公司负担13,169元，由上海安航实业有限公司负担30,728元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，系争房屋虽然有少部分属于上诉人自行搭建的违法建筑，但大部分属合法建筑，一审法院认定双方针对违法部分的租赁关系无效，针对合法部分的属有效，是正确的。关于合同有效部分，上诉人未在合同约定的期限内支付租金，已经构成违约。上诉人主张被上诉人曾经与其就延期支付达成了合意，被上诉人对此明确表示否认，上诉人也没有提供证据予以证明，本院不予采信。因此，系争租赁合同有效部分解除的过错责任在于上诉人的违约行为，上诉人主张其无需支付逾期付款违约金、解约违约金，均无事实依据，本院不予支持。至于装修损失补偿与无效合同部分的租金问题，上诉人系违约方，且无充分证据证明其装修残值达600万元，被上诉人自愿补偿200万元，符合公平合理的原则，并未不当。上诉人应当参照合同约定支付无效部分的使用费，其主张返还已经支付的费用，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币45,972元，由上诉人上海安航实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年九月二十八日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……