河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初14510号原告王亚萍，女，1985年7月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人张书宁、刘朵朵，河南万特律师事务所律师。被告郑州恒诚房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区金梭路33号1号楼1单元12层880号，统一社会信用代码：91410100614711560A。法定代表人张书瑞，执行董事。委托代理人刘浩鹏，该公司员工。第三人华夏银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市郑东新区商务外环路29号1层0101号。负责人程春涛，行长。委托代理人马芳芳，该公司员工。原告王亚萍与被告郑州恒诚房地产开发有限公司、第三人华夏银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王亚萍委托代理人张书宁、刘朵朵、被告郑州恒诚房地产开发有限公司委托代理人刘浩鹏、第三人华夏银行股份有限公司郑州分行委托代理人马芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年4月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于管城回族区紫荆山路西、郑新里路北紫荆之星大厦13层1327号商品房出售给原告，该商品房建筑面积共51.67平方米，房屋总价款为人民币628769元，其中314769元为现金付款，314000元为商业贷款。并该商品房约定在2019年12月30前交付。合同签订当日，原告向被告支付了314769元的购房款及3919元的维修基金。2017年4月25日，原告、被告及第三人华夏银行股份有限公司郑州分行三方签订《个人房屋抵押借款合同》，约定原告向第三人借款314000元，并将上述商品房抵押给第三人，被告向第三人提供保证担保，该笔贷款直接划入被告提供的收款账户。2017年12月14日，原告与第三人签订《郑州市预购商品房抵押合同》，约定原告将该商品房抵押给第三人，并办理了不动产抵押权预告登记。为此，原告向被告支付了1382元的相关购房手续费，并依照约定按月向第三人偿还价款本金和利息。由于被告未按照约定将该商品房交付给原告，2010年3月30日，原告按照《商品房买卖合同》第九条的约定通过EMS向被告邮寄《解除房屋买卖合同通知书》，但被告并未向原告返还支付的购房款、维修基金，商业贷款等，也不回函协商处理。被告上述行为已经构成严重违约，为维护原告合法权益，故请求判令：1、确认解除原被告签订的《商品房买卖合同》于2020年4月1日解除；2、被告退还原告已付购房款314769元、维修基金3919元、购房手续费1382元及利息36113.1元(以320070为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年4月4日计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际偿还完毕之日止)；3、被告向原告返还已向第三人归还的银行借款本息139192.07元及原告尚未偿还第三人的银行借款本息，并支付原告已偿还的借款本息的利息（139192.07元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿还完毕之日）；4、解除原告与被告、第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》；5、被告支付原告违约金6326.88元。被告辩称：1、被告不同意解除《商品房买卖合同》及其补充协议。本案所涉房屋的竣工验收备案手续正在办理当中，本月将会取得竣工验收备案表，案涉房屋即将达到商品房买卖合同约定的交付条件。为维护合同的稳定性，故不同意解除该合同。2、关于原告与第三人所签《个人贷款合同》，由法院依法处理。第三人辩称：我方不同意解除《个人贷款合同》，原告与我方签订的《个人贷款合同》由被告承担阶段性连带保证责任，是三方的真实意思的表示。我方已经严格履行了贷款合同约定，不存在任何违约和过错情形，原被告之间的纠纷不应损害我方的合法权益。我方向原告发放个人商业用房贷款314000元，是基于对原告的偿债能力、被告的担保能力、抵押房产的价值等进行审慎调查、综合评判后才做出的决定，上述贷款条件缺一不可。现贷款条件发生重大变化，我方要求原告立即偿还剩余贷款本息，被告并对上述贷款承担连带责任，并请贵院确认我方对抵押房产享有优先受偿权。经审理查明：2017年4月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为17003252898，合同主要内容包括：1、第三条、第四条房产情况及计价方式：原告购买管城××区××西、××北紫荆××星大厦××房产，建筑面积为51.67平方米，该商品房单价为12168元/㎡，总金额为628769元。2、第六条付款方式及期限：约定金额314769元，付款方式为现金，约定付款时间为2017-4-3，交纳比例为50.06%；约定金额314000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为49.94%。3、第八条交付期限：被告应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。4、第九条被告逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。上述商品房买卖合同签订时，原告即向被告交付首付款314769元、维修基金3359元、工本费560元。原告另向郑州广誉企业营销策划有限公司支付有按揭办理费800元，抵押550元、印花32元。为履行上述商品房买卖合同，原告作为借款人、被告作为保证人、第三人华夏银行股份有限公司郑州分行作为贷款人，签订《个人贷款合同》，主要约定：1、借款金额及期限：借款合同第56条购房贷款金额为叁拾肆万元整（小写：314000元）。第57条贷款期限共10年，自2017年4月25日起，至2027年4月25日止。2、贷款偿还：借款合同第60条甲方选择等本金还款法分期还本付息。除首期和末期外，甲方每期等额偿还贷款本金。等额本金还款法分期还本付息的还款日为：按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日。3、贷款的发放：贷款合同第十一条贷款发放至借款人在贷款行开立的账户内。4、贷款担保：抵押担保，原告以管城××区××西、××北紫荆××星大厦××房产担保本合同项下的贷款本息和其他应付款项。上述借款合同签订后，第三人按约定放款314000元至被告账户。原告自贷款发放至2020年8月31日期间每月均按时向第三人偿还月供。庭审中原告称其已累计偿还贷款本息150023.63元，第三人对该还款数额无异议。该《商品房买卖合同》约定的房屋交付期间到期后，被告未能按期交付房屋，2020年3月30日原告向被告邮寄送达解除合同通知书载明：本人于你公司于2017年4月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号17003252898），购买你公司开发的位于管城××区××西、××北紫荆××星大厦××房屋××套。根据合同约定，你公司应于2019年12月30日前交付房屋，但你公司已实施违约，本人现向你公司发出解除通知，自本通知到达之日起解除双方签订的《商品房买卖合同》。庭审中被告认可涉案房屋至今尚未取得竣工验收备案表。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、个人贷款合同、郑州市预购商品房抵押合同、华夏银行个人账户明细、华夏银行个人贷款结息利息清单、贷款计划书各一份、收据、增值税普通发票两份、华夏银行贷款记录截图四张、以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，以及原告与第三人签订的《个人贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原告与被告之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与第三人之间形成合法有效的借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2019年12月30日，被告至今未能交房，逾期超过60日，原告并于2020年4月1日向被告送达解除合同通知书，故原告起诉要求确认《商品房买卖合同》解除符合合同约定及法律规定，本院予以支持。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，又与第三人签订了《个人贷款合同》，以涉案房屋作为抵押用于贷款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故在被告已构成违约并致使本案《商品房买卖合同》被解除的情况下，原告请求解除其与第三人签订的《个人贷款合同》符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案《商品房买卖合同》解除后，《个人贷款合同》也应当一并解除，被告应当将原告交付的首付款314769元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，并将下余的贷款额偿还给第三人。就原告所请求利息损失部分，本院酌定按中国人民银行同期定期存款利率标准计算，自交付之日计算至实际返还之日。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金”。原告已支付全部房款628769元，按照1%计算，被告应当向原告支付违约金为6287.69元。原告请求被告赔偿其维修基金、工本费、按揭费等损失。原告为购买本案房屋支出有维修基金、工本费、按揭手续费共计5301元，上述费用均系原告为履行本案合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告王亚萍与被告郑州恒诚房地产开发有限公司于2017年4月3日签订的合同编号为17003252898的《商品房买卖合同》及附件（该房屋位于管城回族区紫荆山路西、郑新里路北紫荆之星大厦13层1327号房产）于2020年4月1日解除，双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（房屋预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0140697号）。解除原告王亚萍与被告郑州恒诚房地产开发有限公司、第三人华夏银行股份有限公司郑州分行于签订的《个人房屋抵押借款合同》。被告郑州恒诚房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，退还原告王亚萍首付款314796元及利息（自2017年4月4日至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率标准计算），以及截至本判决生效之日止原告王亚萍所偿还的贷款本息（具体数额以第三人华夏银行股份有限公司郑州分行出具的还款凭证为准）。被告郑州恒诚房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，向第三人华夏银行股份有限公司郑州分行偿还王亚萍的贷款余额（贷款余额以第三人华夏银行股份有限公司郑州分行核算为准）。被告郑州恒诚房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，支付原告王亚萍违约金6287.69元，并赔偿维修基金、认购金、按揭费、损失共计5301元。驳回原告王亚萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5345元，由被告负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年九月二十二日书记员 张哲哲