河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初4125号原告：朱长彦，女，1965年8月17日出生，汉族，住址南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：杨正奎，男，1965年6月20日出生，汉族，住址南阳市卧龙区，系朱长彦丈夫。被告：洪财贸，男，1984年10月1日出生，汉族，住址南阳市。原告朱长彦与被告洪财贸房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年6月24日诉至本院，本院同日作出受理决定。2020年8月18日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱长彦的委托诉讼代理人杨正奎、被告洪财贸均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱长彦向本院提出诉讼请求：1.判令被告洪财贸付清2020年7月1日以前的租金50661.7元、滞纳金143041.78元和违约金41313元及以后的租金、滞纳金；2.诉讼费被告承担。事实与理由：被告租赁原告位于南阳市××路的门面房。合同约定：年租金137710元，租期10年（2017年5月1日-2027年4月30日），每年提前90天一次性交纳下一年租金；滞纳金日千分之二、违约金为年租金的百分之三十；合同解除后，所租房屋恢复原状。依照约定，去年（2019年5月1日-2020年4月30日）租金本应在2019年2月1日前交纳，可时至今日，仅交纳110000元，欠27710元。今年（2020年5月1日—2021年4月30日）租金也没交，至2020年7月1日欠租金22952元。被告对所租房屋进行了改造，拆除隔断墙313.6平米，拆除卷闸门、不锈钢门、入室门，拆除原有的水、电、气，拆除门面房房大门、入室门。今年5月份被告仅说一声不租了就走人什么都不管。原告住不能住、租不能租。原告多次催要租金，被告仍不交纳。原告多次要求被告恢复房屋原状，至今无果。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告洪财贸辩称，租赁合同属实，欠付租金不属实。2014年5月1日与原告建立租赁关系，租赁原告1间房作瓷砖展厅。记得双方就签订了一份合同，约定租赁10年，租赁期限至2020年5月1日，租赁费一年一交，先交租金后用房，期间根据双方协商上调或者下降租金。被告交的租金全部都是转账，转到了原告夫妻的账户上。2020年4月份被告已告知原告不再租赁。2020年5月1日退租时，被告不欠分文租金。2020年因为疫情的原因关门没有营业，2020年4月份被告以向原告打电话的形式告知原告不再租赁。承租后，原告又购买了承租房后面的住宅房，为了把后面的住宅房也利用起来，扩大展厅面积，经原告同意，2017年被告拆除住宅房房屋内的3道室内墙及原承租房后面的内墙。在扩大后面面积的同时，被告将前面门面相邻的那一间门面也租赁了过来，并且拆了门面房之间的那道墙。拆墙之后，被告交给原告3万元的保证金。由于被告不欠原告的租赁费，退租时也通知了原告，保证金足以保证恢复原状，因此，原告的诉讼请求应予驳回。原告朱长彦为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.租赁合同。证明2017年5月1日原被告签订租赁合同，租期10年。2.改造前房屋平面图及门脸的照片。证明出租前室内有墙。3.改造后房屋相对位置照片及平面图。证明改造后门脸之间相对位置，左边两间是“古早瓷砖”，门开在左边，右边一间用整块玻璃封住，没有门，最右边一间为“旺程石材”。平面图证明改造后房屋改造情况，界墙打掉，水电气拆除，部分门窗去掉。4.原告用手机于2020年8月10日拍摄的租赁房屋门脸照片。证明“旺程石材”现在仍在营业，“旺程石材”所用房是被告租赁原告的房屋，“古早瓷砖”虽然没有开门营业但仍在使用房屋，室内放着电动车等物品。5.短信截图。证明原告一直在催要租金，并要求被告恢复房屋原状。6.银行转账截图。证明被告2019年5月1日至今付租金11万元。被告洪财贸对原告提交的证据发表如下质证意见：对第一份证据（2017年租赁合同）的真实性无异议，是本人签名的合同。对第二组证据（改造前房屋平面图及门脸的照片）的真实性无异议。对第三组证据（改造后房屋相对位置照片及平面图）无异议，属实。对第四组证据（原告用手机于2020年8月10日拍摄的租赁房屋门脸照片）无异议，“旺程石材”还在经营属实，但“古早瓷砖”门店内放着电动车是因为电动车坏了。对第五组证据（短信截图）有异议，截图内容属实，但是每次都有回复。2020年6月8日，被告短信回复原告：“我4月份就跟你说门店不要了，我4月底门店就没开门了，主要是今年生意真的做不成。”原告没有回复，直到6月20日，原告发给我：“按照你租赁前的状态恢复原貌。在你恢复前，我无法向外出租，这段时间仍为你在租赁。请尽快恢复。杨正奎。”被告洪财贸未举证。本院认证意见为：被告对原告证据的真实性不持异议，原告的证据均与待证事实相关，因此，本院对原告证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明，原被告自2014年起建立房屋租赁合同关系，被告租赁原告位于百里奚的门面房经营“古早瓷砖”。2017年5月1日，因租赁面积扩大，双方重新签订《百里奚门面房租赁合同》，约定:甲方（租赁方）朱长彦自愿将南阳百里奚门面房2间（明升——运管花园门面房南查第3、4间及南查第4间后单元房1套）出租给乙方（承租方）洪财贸使用；租赁期间为10年，租期自2017年5月1日至“2017年”（年份笔误，应为“2027年”）4月30日；年租金为第一年137710元，以后租金随行就市；乙方租金应按每一年一次性并提前90天缴纳，如逾期不交，乙方按应交租金日千分之二向甲方交付滞纳金，逾期10天以上，甲方可采取相应措施，或按乙方自行终止合同处理；乙方有保护甲方财产的义务，不得擅自乱拆、乱改、乱建（含水、电、地、墙），乙方可根据经营需要，在征得甲方同意和不改变场地建筑结构的情况下，进行必要的装修，费用乙方自理；乙方在承租期内，未经甲方同意，不得擅自将此门面房及后边单元房转让给第三方；任何一方违约，向对方支付年租金总额30%的违约金；合同解除后，乙方负责将明升置业有限公司门面房自南向北查第4、5间界墙及门面房与后边单元房之间界墙按原位置恢复到位，并粉刷一新，单元房按原界墙位置恢复到位，水、电、燃气、门窗按原位置、材质恢复到位，并粉刷一新。为保证合同解除后，各界墙及水、电、燃气按原位置恢复，合同签订时，乙方付给甲方押金3万元；附明升置业有限公司门面房自南向北查第4、5间界墙及门面房与后边单元房之间界墙位置图，单元房内水、电、燃气、门窗位置图合法有效。朱长彦、洪财贸在合同后部签字确定。2017年10月13日，朱长彦（代理人杨正奎）、李建设、洪财贸签订《关于南阳市百里奚路明升置业有限公司一楼朱长彦与相邻李建设门面房界墙拆除前位置的说明》，载明：朱长彦门面房与相邻李建设门面房因同租给洪财贸使用，洪财贸在装修房屋时将两家界墙打开共两处，一处是南北界墙（位于两家门面房公用上水泥大梁正中间垂直向下位置，厚度12厘米，由轻质水泥板构成），另一处是东西界墙（位于两家公用上水泥大梁正中间垂直向下位置，厚度24厘米，由水泥砖砌成），租赁户洪财贸在装修房屋时在原东西界墙两端两大立柱东侧且紧贴两大立柱东侧又作了新的木质界墙（此木质界墙位于原砖界墙东侧），此说明用于在洪财贸终止合同恢复原界墙时提供依据。朱长彦“杨正奎代”、李建设、洪财贸三方在该说明下方签字确认。被告洪财贸租赁经营期间，洪财贸将其中一间较小的门面转给他人经营“旺程石材”，2019年5月1日-2020年4月30日的年租金4万元由“旺程石材”经营人直接交付给了原告朱长彦。2019年12月24日，洪财贸向朱长彦支付租金7万元。原被告认可该款项系付2019年5月1日-2020年4月30日的年度租金。原告称按照合同约定该年度租金137710元，但仅收到11万元，被告还有27710元未付。被告称2019年原被告双方口头协商，自己经营“古早瓷砖”所用房屋下调租金为每年7万元，“旺程石材”所用门面的租金由其经营人承担，因此，自己已经付清了该年度的租金，并且于2020年4月份已告知原告不再承租，4月底已经关停“古早瓷砖”店面，但未有证据证实。原告对被告的辩称不予认可，称未与“旺程石材”经营人另行建立合同关系，自己只对准被告洪财贸按照合同约定计算并收取租金。原告提交的案涉房屋现状照片显示，“旺程石材”门店正常经营中，“古早瓷砖”门面大门紧锁，内部存放有电动车、瓷砖样品等物品。对此，被告解释称自己的电动车坏了，所以放在“古早瓷砖”店里。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原被告经平等协商，达成一致意见，签订《百里奚门面房租赁合同》，原告向被告交付出租房屋，被告按照使用需求将房屋改造、装修并投入使用，双方形成租赁合同关系。该合同不违反法律的相关规定，合法有效，受法律保护，被告应按照约定及时向原告支付租金。原告主张被告未按照约定全额支付2019年5月1日-2020年4月30日的年度租金137710元，被告称由于“旺程石材”门面的年租金4万元应由经营人直接交付给原告，自己不应负担，并称自己实际承租部分的租金双方已于2019年口头协商下调为每年7万元，自己已向原告支付了7万元，因此已经全额交纳了该年度租金。对此，本院认为，被告主张双方口头达成合意被告实际使用房屋的年租金下调为7万元及由“旺程石材”自行交纳其使用门面的租金，但原告不予认可，被告未能举证证实，被告应承担举证不能的法律后果，故本院对被告的辩称不予采信，被告应向原告支付2019年5月1日-2020年4月30日的欠付租金27710元。关于2020年5月1日至今的租金，被告主张自己2020年4月已经通知原告解除合同，不再承租案涉房屋，但原告不予认可，被告未能举证证实，故应承担举证不能的法律后果。况且，根据原告提交的案涉房产现状照片显示，被告经营的“古早瓷砖”虽然大门紧锁，但内部仍存放着被告的电动车、瓷砖样品等物品，因此，确认该房产仍为被告占有、使用。故，在被告向原告退还房屋之前，仍应按照合同约定支付租金。关于“旺程石材”是否承担所使用门面租金的问题，由于原被告双方对此未有新约定，且原告坚持按合同约定全部租金对准被告计算收取，因此，被告应按合同约定的承租房屋面积向原告交纳租金，被告与“旺程石材”之间可另行结算。原被告双方解除合同关系后，原告是否与“旺程石材”另行建立合同关系取决于双方意思自治。综上，按照合同约定的年租金137710元计算，日租金为377.29元，被告洪财贸应自2020年5月1日起按照该标准支付租金至将房屋交还给原告止。关于滞纳金和违约金。原被告双方虽然在合同中约定如被告逾期，应按应交租金金额按照日千分之二向原告支付滞纳金；同时约定任何一方违约均应向对方支付年租金总额30%的违约金。原告要求被告按照约定支付滞纳金和违约金，被告认为自己不存在违约，且2020年4月份因生意受到疫情影响，已通知原告不再继续租赁案涉房产，故不应支付上述款项。本院认为，滞纳金和违约金约定虽系双方在签约时达成的合意，但明显高于因合同违约对原告造成的损失，加之2020年初新型冠状病毒疫情对各行业造成的影响系客观存在的事实，综合考量后，本院酌定由被告应自2020年5月1日起以实际欠付的租金金额为本金、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至款付清之日止。本案庭审后，原告申请撤回对要求被告赔偿将案涉房产恢复原状所需费用的诉讼请求，并称将另行主张权利，此系原告对自身诉讼权利义务的处分，不违反法律规定，本院予以准许。关于被告按照合同预留的恢复原状押金3万元，在本案中亦不予处理，双方可待条件成就后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条、第一百六十一条及相关司法解释之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告洪财贸向原告朱长彦支付2019年5月1日-2020年4月30日的房屋租金27710元，并自2020年5月1日起按照每天377.29元的租金标准支付租金至将房屋实际交还给原告止；二、被告洪财贸自2020年5月1日起以实际欠付的租金金额为本金、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告朱长彦支付利息至款付清之日止；三、驳回原告朱长彦的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2413元，由原告朱长彦承担1601元，被告洪财贸承担812元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘红艳二〇二〇年九月十八日法官助理张芳芳书记员王**