福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3595号 上诉人（原审原告、反诉被告）：洪荣才，男，汉族，1981年8月20日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王婉萍、罗艳萍，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈小江，男，汉族，1981年5月14日出生，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：杜宝镇，厦门市杏南法律服务所法律服务工作者。 上诉人洪荣才因与被上诉人陈小江房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2020）闽0211民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人洪荣才的上诉请求：1.判令撤销原审判决第四项和第五项，依法改判被上诉人陈小江向上诉人赔偿设备添置费用13万元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、讼争合同第五条第二款是洪荣才与陈小江关于风险分配的明确约定，系双方真实意思表示，原审判决未尊重当事人意思自治原则。双方于2019年4月13日签订的《房屋租赁合同》第五条第（二）款约定，“因不可抗力或政府行为征地拆迁时导致本合同无法继续履行的，合同内第一年甲方（即被上诉人）赔偿乙方（即上诉人）设备添置费用13万元······赔偿之后乙方添置的设备全部归甲方所有······”根据上述约定，合同签订后一年内因政府征地拆迁导致讼争合同无法继续履行时，有关拆迁导致的设备添置费用13万元与其变卖价之间差额的损失的风险应由陈小江承担。二、洪荣才经陈小江授权和同意后才处置了相关设备，而并非自行处置设备，原审判决认定洪荣才“自行处置”家具家电等设备，与法院查明的事实相悖。三、洪荣才及时处置家具家电除了已经获得陈小江同意外，也是为了履行《合同法》规定的减损义务和秉承《民法总则》规定的节约资源原则，防止损失扩大。陈小江拒不支付添置设备费用13万元已经构成违约，如果洪荣才不及时处置添置设备会导致仓储费等额外费用不断增加。洪荣才以28000元价格妥善处置讼争家具家电，不仅未损害陈小江利益，反而为陈小江减少损失。四、洪荣才经陈小江授权和同意后处置添置设备，并不影响洪荣才依照《房屋租赁合同》第五条第二款的规定向陈小江主张支付13万元设备添置费用的权利。 被上诉人陈小江答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉讼请求没有事实和法律根据，答辩人请求法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判决。陈小江与洪荣才在涉案合同第五条第（二）款所约定的内容是典型的双务合同，属于双方互负给付义务的条款。当负有履行义务一方当事人拒绝履行义务或者履行义务已经不可能的情况下，其无权要求对方当事人履行义务。原判决认为洪荣才在未能将其添置的设备交付给陈小江的情况下，主张陈小江向其支付设备添置费13万元缺乏依据，是正确的，应予以维持。 洪荣才向原审法院提出的诉讼请求：1.陈小江向其赔偿设备添置费用13万元；2.返还押金2万元；3.退还2020年1月和2020年2月租金2万元；4.由陈小江承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月13日，陈小江与洪荣才签订《房屋租赁合同》，约定陈小江将坐落于厦门市集美区杏林西亭村官任社下官路19号的10个套间出租给洪荣才作为公寓出租使用。因不可抗力或政府行为征地拆迁时导致合同无法继续履行的，合同期内第一年甲方（即被告）赔偿乙方（即原告）设备添置费用13万元。合同签订后，洪荣才向陈小江交纳押金2万元，洪荣才已将租金交至2020年2月。此后，该房屋被政府列为征收对象，拆迁部门要求在2019年12月20日交房，上述租赁合同在2019年12月20日已经无法继续履行。洪荣才多次要求陈小江赔偿设备添置费用13万元和退还押金2万元以及未履行期间（2020年1月和2月）已交纳的租金2万元，但陈小江拒绝。陈小江未依约支付赔偿款以及退还押金和租金的行为已经构成违约，应当承担违约责任。 陈小江向原审法院提出的反诉请求：1.洪荣才支付2020年1月的电费1123元；2.将应当交付给陈小江的家电家具设备折价13万元赔偿给陈小江；3.本案诉讼费用全部由洪荣才承担。事实与理由：2019年4月13日，陈小江作为甲方与洪荣才作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定陈小江将自有的坐落在厦门市集美区西亭村官任社下官路19号楼房中的10个套间出租给洪荣才作为公寓出租使用,期限12年。2019年，该房屋被政府列为征收对象，导致本合同无法继续履行而必须解除。虽然拆迁部门限定最后交房时间为2019年12月20日，但洪荣才仍使用房屋至2020年1月下旬。此后，洪荣才即没有与陈小江办理任何移交手续，而是急于处理其添置的家具家电设备；更没有交清其应当承担的电费，致使电力公司多次催讨，陈小江遂于2020年2月17日代为其缴交电费2245.03元。 原审查明，2019年4月13日，陈小江作为出租方（甲方），洪荣才作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落在厦门市集美区杏林西亭村官任社下官路19号：四楼2个套间，三楼4个套间，二楼4个套间，房间总数10套间（其中一房一厅4个，两房一厅6个）承租给乙方作为公寓出租使用。第一条：租赁期限及相关事项（一）房屋租赁期为十二年，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。（二）房屋交付乙方后，甲方应予乙方一个月的免租期，乙方用来配置家具、家电，以及陆续招租。也就是硬装完成移交房门钥匙后一个月，开始计算房租和房屋租赁期。（三）甲方负责房屋出租的基础设施设备（包括水电、网络、监控、墙壁、门、瓷砖、灯具、卫浴洗手台、蹲盆等）完整交付乙方使用。房间布局和装修风格双方协商布置。每个窗户要做不锈钢防盗网，两房一厅要有两个凸窗做晾衣服的。……（五）乙方负责房屋的家具家电，包括窗帘、床、床头柜、衣柜、书桌、沙发、茶几、电视、冰箱、洗衣机、空调、热水器、灶台、洗菜台、油烟机。（六）乙方租赁期间，水费、电费、房屋修缮费（承租范围内：地面、内墙面、天花板的修缮费）、电话费、卫生费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方承担。租赁结束时，乙方须交清所有欠费。……第二条：租金支付及押金（一）本房屋月租为10000元整，按季度结算。每季季末25日乙方向甲方支付下一季度租金。……（三）房屋押金20000元整，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还。……第五条：合同终止……（二）因不可抗力或政府行为征地拆迁时导致本合同无法继续履行的，合同期内第一年甲方赔偿乙方设备添置费用13万元，每年递减2.6万元（即第二年赔偿10.4万，第三年赔偿7.8万，第四年赔偿5.2万，第五年赔偿2.6万），赔偿后乙方添置的设备全部归甲方所有；五年之后，甲方不再赔偿乙方设备添置费用，所有乙方添置的物品仍归乙方所有，乙方自行处置。……同日，洪荣才向陈小江转账支付50000元（含押金20000元）。2019年4月21日，陈小江将上述房屋交付给洪荣才。此外，下官路19号401室、501室、502室房屋由陈小江自住。2019年11月21日，洪荣才向陈小江转账支付25626.5元（该款扣除了洪荣才代付的陈小江自住房屋的水电费），并附言：下官19号，11/21-2/20季度租金。 案涉房屋因“2007057号政府储备用地（二期）”项目须被政府征收，政府部门要求陈小江于2019年12月20日前交房。 2020年1月12日，洪荣才向陈小江提出维修下官路19号302室房屋的门锁；2020年1月13日，洪荣才的宿舍管理员李灿煌告知陈小江下官路19号303室房屋的租客尚未退房，过几天会搬走。2020年1月17日，陈小江通过微信联系洪荣才，其中陈小江陈述：“你们那些家具家电，如果有人全部要收最好赶紧处理，……”洪荣才陈述：“我们还是希望就解除合同方面看能否与陈总友好协商，达成一致。”陈小江陈述：“协商肯定是要协商，但是东西最好赶紧处理，被强制了那就是白白损失，……至于你们对那些家具家电在不在乎，你们自己决定了，我自己做的那些门窗，我是亏不起，已经找人去拆了。”洪荣才陈述：“现在这样合同解除处理没达成一致的情况下，如果我们私自处理了这些家具家电等，以后会是说不清楚的事。”陈小江陈述：“随便你们。既然这样的话，那就让政府帮忙解决吧。”2020年1月19日，洪荣才与陈小江之间通过微信联系，其中洪荣才陈述：“家具家电在出租方按协议赔付我们设备添置费的前提下是属于出租方。现在不是争论这个的时候。我们愿意本着减少彼此损失来协商配合……”陈小江陈述：“好，就暂按目前家具家电归属于二房东来说，今天我去了拆迁指挥部坐了一会，他们说已经跟你们电话联系过了，让你们把家具家电先撤离现场，在你们拒不撤离的情况下，他们会采取强制措施，……” 2020年1月底，陈小江将讼争房屋交付给拆迁部门。2020年2月17日，陈小江支付了下官路19号整栋房屋的电费2245.03元。 2020年3月16日，洪荣才发送如下微信、短信内容给陈小江：“陈小江先生，由于您的房屋拆迁，我们合同中购买的家具家电，现在被暂时放置于租来的仓库中，每个月租金1500元。为避免家具家电价值减少，我们积极寻找买家。经过多轮询价，现在有人出价2.8万购买这批二手家具家电，我们认为基本达到二手市场行情价，计划于三日内出售给对方。现在跟您说清价格，如果您认为可以卖出更高价格，请于三日内答复并支付更高价格，谢谢。如果三日内没有收到您的回复，视为您同意以该价格出售。”陈小江未予答复。后洪荣才将其在讼争房屋内添置的家具家电等作出售处理。 原审认为，本案房屋租赁合同纠纷。 关于洪荣才的诉讼请求。根据双方的微信聊天记录、短信记录，可以确认2020年1月中旬洪荣才仍占有讼争房屋，洪荣才自认双方没有办理移交手续，陈小江认可洪荣才最迟占有房屋至2020年1月19日，则房屋租金应计至2020年1月19日，2019年11月21日至2020年1月19日的租金应为10000+10000×30/31=19677.42元，洪荣才于2019年11月转账支付的25626.5元中扣除了其代付的陈小江自住房屋的水电费，则洪荣才已支付2019年11月21日至2020年2月20日的租金30000元，陈小江应返还租金10322.58元，洪荣才主张返还的其余租金，缺乏依据，不予支持。洪荣才主张陈小江返还押金20000元，陈小江对此无异议，予以支持。现讼争房屋于合同租期第一年内被征收，根据《房屋租赁合同》第五条第二款约定，陈小江应赔偿洪荣才设备添置费用130000元，赔偿之后洪荣才添置的设备全部归陈小江所有。但洪荣才在明知上述约定、并已于2020年3月4日起诉的情况下，仍于2020年3月16日之后自行处置家具家电等设备，在其添置的设备未能交付给陈小江的情况下，其主张陈小江赔偿设备添置费用130000元，缺乏依据，不予支持。洪荣才主张无法拆卸的设备及安装费用合计16195元包含在130000元中，但其未举证予以证明，陈小江亦不予认可，不予采信。 关于陈小江的反诉请求。根据《房屋租赁合同》第一条第六款约定，讼争房屋的电费应由洪荣才支付，陈小江主张洪荣才支付电费1123元，洪荣才亦同意支付，予以支持。如前所述，讼争房屋内的家具家电等设备已由洪荣才处置，则家具家电等设备归陈小江所有的合同目的已无法实现，在不予支持陈小江赔偿洪荣才设备添置费130000元的情况下，陈小江主张洪荣才将家具家电设备折价130000元予以赔偿，缺乏依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、陈小江应于判决生效之日起七日内向洪荣才返还押金20000元；二、陈小江应于判决生效之日起七日内向洪荣才退还租金10322.58元；三、洪荣才应于判决生效之日起七日内向陈小江支付电费1123元；四、以上三项相抵后，陈小江应于判决生效之日起七日内向洪荣才支付29199.58元；五、驳回洪荣才的其他诉讼请求；六、驳回陈小江的其他反诉请求。一审本诉案件受理费3700元，减半收取1850元，由洪荣才负担1480元，陈小江负担370元；反诉案件受理费2922元，减半收取计1461元，由陈小江负担1446元，洪荣才负担15元。 经审理查明，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，讼争双方签订的《房屋租赁合同》，系缔约双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。讼争合同第五条关于“合同终止”约定，“（二）因不可抗力或政府行为征地拆迁时导致本合同无法继续履行的，合同期内第一年甲方赔偿乙方设备添置费用13万元，每年递减2.6万元（即第二年赔偿10.4万，第三年赔偿7.8万，第四年赔偿5.2万，第五年赔偿2.6万），赔偿后乙方添置的设备全部归甲方所有；五年之后，甲方不再赔偿乙方设备添置费用，所有乙方添置的物品仍归乙方所有，乙方自行处置。”在合同履行期间的第一年，案涉房屋因“2007057号政府储备用地（二期）”项目之需被政府征收，政府部门要求陈小江于2019年12月20日前交房。即双方约定的合同终止事由已经出现，则甲方（陈小江）应依照该条款约定，赔偿乙方（洪荣才）设备添置费用13万元，赔偿后该添置的设备全部归甲方所有。本案中，有证据证明双方协商添置设备的处理问题始于2020年1月17日，其中，陈小江陈述：“你们那些家具家电，如果有人全部要收最好赶紧处理，……”洪荣才陈述：“我们还是希望就解除合同方面看能否与陈总友好协商，达成一致。”陈小江陈述：“协商肯定是要协商，但是东西最好赶紧处理，被强制了那就是白白损失，……至于你们对那些家具家电在不在乎，你们自己决定了，我自己做的那些门窗，我是亏不起，已经找人去拆了。”洪荣才陈述：“现在这样合同解除处理没达成一致的情况下，如果我们私自处理了这些家具家电等，以后会是说不清楚的事。”陈小江陈述：“随便你们。既然这样的话，那就让政府帮忙解决吧。”从以上对话可以认定，陈小江对将归其所有的租赁房屋添置设备的后续处理并不积极。后以旁观者身份于2020年1月19日要求洪荣才把家具家电撤离现场。陈小江作为出租人和被拆迁人，在未对房屋添置设备进行任何处置情况下，于2020年1月底将房屋交付给拆迁部门处理，应视为其已放弃房屋内的添置设备。因陈小江将房屋交付拆迁部门，意味着其作为出租方已将房屋收回（收回房屋是房屋交付的前提），而房屋收回意味着房屋内的添置物同时收回，除非有证据证明承租方于此期间擅自转移上述添置物。陈小江并未提交相应证据，证明洪荣才于此期间有处置行为，此时，洪荣才已无为陈小江保管添置设备的义务。而依据该合同第五条第（二）款规定，取得添置设备并非其承担赔偿责任的前提。洪荣才后续的另觅他地存放添置设备、积极寻找买家、最终处置上述设备，并已告知陈小江，系为避免损失扩大的善意行为。洪荣才的上述行为，不影响其赔偿请求权的行使。原审认定洪荣才自行处置家具家电、在添置设备未能交付陈小江情况下，不予支持赔偿，系认定事实错误，应予纠正。洪荣才自认处置添置家具所得为2.8万元，则陈小江尚须赔偿洪荣才设备添置费用10.2万元。双方当事人对原审判决其他结果并无异议，应予认定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持厦门市集美区人民法院（2020）闽0211民初1419号民事判决第一、二、三、六项，即“一、陈小江应于判决生效之日起七日内向洪荣才返还押金20000元；二、陈小江应于判决生效之日起七日内向洪荣才退还租金10322.58元；三、洪荣才应于判决生效之日起七日内向陈小江支付电费1123元；六、驳回陈小江的其他反诉请求。” 二、陈小江应于本判决生效之日起七日内向洪荣才赔偿设备添置费用102000元； 三、变更厦门市集美区人民法院（2020）闽0211民初1419号民事判决第四项为“以上款项相抵后，陈小江应于本判决生效之日起七日内向洪荣才支付款项131199.58元”； 四、驳回洪荣才的其他诉讼请求。 本案二审案件受理费2340元，由被上诉人陈小江负担。一审本诉案件受理费，减半收取为1850元，由陈小江负担1480元，由洪荣才负担370元。一审反诉案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判员  纪荣典 二〇二〇年九月二十四日 书记员  陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。