广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初14335号原告：梁庆槐，男，汉族，1980年11月17日出生，住广东省东莞市***************，身份证号码：441************237。委托代理人：戴宏传，广东臻善律师事务所律师。被告：雷小军，男，汉族，1988年7月15日出生，住湖北省监利县***********，身份证号码：421************917。原告梁庆槐诉被告雷小军租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告梁庆槐的委托代理人戴宏传、被告雷小军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2020年2月1日至4月30日的租金15000元；2、被告向原告支付2020年2月1日至4月30日的物业管理费450元；3、被告向原告支付拖欠租金及物业管理费的违约金，从2020年1月起按照迟延履行租金及物业管理费的金额为基准，以每日千分之五计至被告付清之日止；4、被告承担本案诉讼费。原告于2020年7月9日变更第1、2项诉讼请求为：1、被告向原告支付2020年2月1日至6月30日的租金25000元；2、被告向原告支付2020年2月1日至6月30日的物业管理费750元。事实与理由：原告与被告于2019年9月20日签订《达鑫·江滨新城白鹭湾24栋115号商铺B铺分租合同》，合同约定：原告向被告出租位于东莞市石碣镇大王洲桥侧达鑫·江滨新城白鹭湾24栋115号B铺用于经营特色水产类、淡水特产，租赁期限从2019年9月20日起至2024年10月9日止；该合同约定2019年9月20日至2020年10月9日，商铺的租金为5000元/月，2020年10月10日至2022年10月9日商铺的租金为5500元/月，2022年10月10日至2024年10月9日商铺的租金为6050元/月，物业管理费为3.5元/㎡/月，合计为150元/月，合同签订当日交纳本月剩余天数的物业管理费，自次月起，每月五日交纳当月的管理费。合同约定：原告在符合解除合同条件但不解除合同的，被告除补交拖欠部分的租金、物业管理费和其他有关费用外，另应按照迟延履行租金或其他费用的金额为基准，以每日千分之五计算并支付违约金。从2020年2月1日起，被告开始拖欠租金及物业管理费。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请判如所请。被告辩称，1、原、被告双方于2019年9月20日签订案涉合同后至2020年1月期间，被告一直按合同约定履行租金交付义务。被告回湖北老家过年期间，新冠疫情爆发，湖北自2020年1月23日开始封诚，自2020年4月才陆续解封，在此期间被告一直被困于湖北，案涉商铺并未实际经营。2、被告租赁案涉商铺经营特色水产品，因疫情影响，进货及销售渠道全部瘫痪，导致被告无法经营。被告于2020年4月13日向原告请求适当减免租金，但原告拒绝，被告于2020年4月22日向原告提出腾退商铺后让原告另行招租，并于2020年4月24日将商铺实际腾退。3、被告已于2020年4月22日腾退商铺，虽然钥匙没有交回原告，但原告对此完全知情，被告腾退商铺后的商铺空置损失，是原告为追究被告违约责任而故意放任所致，该损失应由原告自行承担。4、被告解除租赁合同是因不可抗力导致，被告已向原告支付三个月的租金作为履约保证金，被告主张直接用该履约保证金冲抵2020年2月至4月三个月商铺租金。综上，请求驳回原告的诉请。经审理查明，2019年9月20日，原、被告签订一份《达鑫·江滨新城白鹭湾24栋115号商铺B铺分租合同》，约定原告将位于东莞市石碣镇大王洲桥西侧达鑫·江滨新城白鹭湾24栋115号B铺租给被告使用，用途为经营特色水产类、淡水特产，租赁期限为5年，从2019年9月20日起至2024年10月9日止。合同第三条约定租金、履约保证金、管理费：租金2019年9月20日至2020年10月9日期间每月5000元，2020年10月10日至2022年10月9日期间每月5500元，2022年10月10日至2024年10月9日期间每月6050元；履约保证金15000元，履约保证金不能冲抵物业管理费、水电费，在本合同终止且被告无损坏租赁商铺、交清合同规定的应缴费用和工人工资后七天内无息退还被告；物业管理费每月150元，每月5日前缴纳当月的管理费。合同第六条约定转租、转让、提前退租：在租赁期间，未经原告书面同意，被告不得私自将商铺整体转租或转让、提前退租，如确实需要，必须提前三个月向原告书面申请并征得原告同意，但履约保证金不予退还；未提前三个月或未取得原告同意整体转租或转让、提前退租的，除履约保证金不予退还，被告还应另外向原告缴交三个月租金的违约金。合同第十条约定合同解除：10.1原、被告双方协商一致，本合同可以解除，双方按照协议约定清偿债权债务。10.2原告单方解除本合同，10.2.1有下列情形之一的，原告可以单方解除本合同C.被告未按本合同约定交纳租金，并超过本合同约定的宽限期的；10.2.2被告在收到解除合同通知后5日内前来办理解除合同手续；10.2.3原告单方解除合同后，原告有权收回租赁单位并扣押处理该租赁单位内的货品，被告交纳的履约保证金不予退还；10.2.4原告在符合解除合同条件但不解除合同的，被告除补交拖欠部分的租金、物业管理费和其他有产费用外，另应按照迟延履行租金或其它费用的金额为基准，以每日千分之五计算并支付违约金。10.4因不可抗力致使合同无法履行，合同终止。合同第十一条约定合同终止后的处理：11.2被告应在合同解除或终止后5日内无条件腾空租赁单位交还给原告，未按时腾空并交还的，按实际天数计算租金和物业管理费。合同还对其他事项做了约定。合同签订当天，被告向原告支付了履约保证金15000元、装修转让费20000元、2019年9月至10月租金6833元、2019年9月至10月物业管理费205元，共计42038元。案涉东莞市石碣镇大王洲桥西侧达鑫·江滨新城白鹭湾24栋115号商铺是案外人袁利辉向东莞市达鑫江滨新城开发有限公司所购，已取得建设工程规划许可证。原告与袁利辉就案涉商铺签订了租赁合同，租赁期限6年，从2018年10月10日起至2024年10月9日止。2018年10月8日，袁利辉向原告出具回复函，同意原告将案涉商铺分租给第三方。被告自2020年2月开始未交纳案涉商铺的租金和物业管理费，并于2020年4月24日腾空了商铺内的物品，但未将钥匙交还原告。原告于2020年5月13日更换了案涉商铺门锁，并于2020年7月1日将案涉商铺另行出租给案外人。原、被告双方均确认案涉分租合同已经解除。庭审中，被告主张，被告于2020年1月回老家湖北荆州过春节，因为疫情原因，2020年2月开始被告没有回东莞，案涉商铺也没有营业；被告举证其与原告合伙人的微信聊天记录（微信昵称Tang），主张就租金问题有与Tang进行沟通，2020年4月13日原告向Tang提出减免租金，但Tang不同意，2020年4月22日，被告发微信对Tang说“我今天晚上过来东莞。过来我把店里的东西清理下，你们再把店转租出去。”Tang回复“你是不租了吗？你要补齐租金给我”，被告“补齐租金？我的房租押金怎么办？”，Tang“你要补齐租金给我，你确定不租了？要结清所有费用，你确定好如果不租，属合同中途违约，需结清房租和管理费和水电相关费用，我们也是要交房租给房东。按合同违约是不退押金的，如果不交我们只能通过合同来诉讼，望理解！”4月23日Tang“小军，老板的律师已经拟好催款函了要发给你走法律程序，如果立案后将不私下调解，将要补齐铺租等相关费用及三个月的违约金，所以我希望你今日内交齐相关费用，如果起诉了，老板将不接受私下调解。”被告“我很有诚意的跟你协商，如果你要付诸法律程序我也没啥意见。我本来跟你说月底把三个月的房租给你，再每个月先付3000给你，直到我做完龙虾生意过来开门再给你付清！”Tang“那你可以先转三个月铺租给我”，被告“我们公司月底结账，你要我怎么好催？都是这个样子”，4月24日Tang“小军，刚刚老板告诉我，你店在搬东西，打你电话你也不接，没有必要来这一套吧。老板说既然你这样，他只能走法律催缴租了”。原告确认微信聊天记录的真实性，是原告的亲戚汤霞与被告的微信聊天，认为从微信聊天记录可以看出被告多次承诺付清2020年2月至4月的租金，但双方对于解除合同并未协商一致。另查明，因新冠肺炎疫情防控需要，广东省于2020年1月23日启动突发公共卫生事件一级响应，自2020年2月24日9时起，调整为二级响应，自2020年5月9日零时起，调整为三级响应；2020年1月24日，湖北省启动突发公共卫生事件一级响应；2020年3月25日零时起，武汉市以外地区******管控，有序恢复对外交通，离鄂人员凭湖北健康码“绿码”安全有序流动。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、建设工程规划许可证、租赁合同、分租合同、转账记录、租金收据，被告提供的微信聊天记录以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉达鑫·江滨新城白鹭湾24栋115号商铺已取得建设工程规划许可证，原告将案涉商铺分租给被告已经过房东袁利辉的同意，原、被告签订的《达鑫·江滨新城白鹭湾24栋115号商铺B铺分租合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。庭审中，原、被告双方均确认案涉分租合同已经解除，对于双方没有争议的事实，本院予以确认。虽然疫情防控措施导致案涉商铺在一定时间内不能营业，但尚未能达到合同目的不能实现的条件，自2020年3月25日起除武汉市的其他地区********管控，但从被告的微信聊天记录可知，被告在2020年4月22日并未离鄂返莞。自2020年5月9日零时起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为三级，综上可见，广东省受疫情严重影响的时间段为2020年2月至2020年4月，案涉商铺在2020年2月至4月期间至少有2个月的时间未能正常营业。本着公平原则，原、被告双方可根据实际情况选择对上述时间段减免租金、变更合同履行期限、履行方式、价款数额等方式共同分担损失。被告因与原告协商解除合同并以保证金冲抵租金未果，后于2020年4月24日自行腾退了案涉商铺，被告的行为确实违反了双方合同第六条“6.1在租赁期间，未经原告书面同意，原告不得私自将商铺整体转租、转让、提前退租，如确实需要，必须提前三个月向原告书面申请并征得原告同意，但履约保证金不予退还；未提前三个月或未取得原告同意整体转租或转让、提前退租的，除履约保证金不予退还，被告还应另行向原告缴交相当于三个月租金的违约金”的约定。但考虑到案涉合同实际履行情况等因素，被告在2020年2月至4月期间没有营业收入，根据公平原则，本院依法酌定免除被告提前退租应承担的违约责任。由于被告并未对履约保证金的处理提出反诉请求，故本案对履约保证金不作处理，原、被告双方可在庭外协商退回或抵扣。由于被告提前退租导致案涉分租合同已经解除，对于合同解除之前的租金，被告也应支付给原告，至于支付租金的截止时间，应计至被告搬离案涉租赁商铺之日为止。本案中负有返还租赁物义务的为被告，应由被告就已履行返还义务承担举证责任，被告在2020年4月24日腾退案涉租赁商铺后未将钥匙返还原告，故本院依法认定原告更换案涉商铺钥匙之日2020年5月14日为被告搬离案涉商铺之日，被告应向原告交纳自2020年2月至2020年5月14日止的租金17258元（5000元×3个月+5000元÷31天×14天）及物业管理费518元（150元×3个月+150元÷31天×14天）。至于原告诉请的违约金，本案的情况并不属于合同第10.2.4条约定“原告在符合解除合同条件但不解除合同的”，故原告根据合同第10.2.4条约定要求被告支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告梁庆槐与被告雷小军签订的《达鑫·江滨新城白鹭湾24栋115号商铺B铺分租合同》；二、被告雷小军于本判决发生法律效力之日起三日内向原告梁庆槐支付租金17258元、物业管理费518元；三、驳回原告梁庆槐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费361元（原告已预交），由原告负担187元，被告负担174元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  曾明珠二〇二〇年九月二十五日书记员  许宝銮王思敏