湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1882号上诉人(原审原告)：陈中，男，1983年11月26日出生，汉族，住蕲春县。上诉人(原审原告)：朱亿芳，女，1984年5月18日出生，汉族，住蕲春县。二上诉人的共同委托诉讼代理人：熊力，蕲春县漕河法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。执业证号：31710011103511。被上诉人(原审被告)：湖北元丰房地产有限公司。住所地：蕲春县漕河镇漕河大道（县财政局对面）。法定代表人：黄斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丹，该公司销售部经理，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：万隆，湖北亨迪律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。执业证号：14211200910984322。上诉人陈中、朱亿芳因与被上诉人湖北元丰房地产有限公司(以下简称元丰公司)商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2020）鄂1126民初1385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈中、朱亿芳上诉请求：1、依法撤销原判，改判被上诉人立即向上诉人交付房屋；2、判决被上诉人向上诉人承担因逾期交房所导致的合同违约金25460元；3、本案的一审、二审案件受理费均由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实错误。一、一审认定附件补充协议合法有效错误，补充协议条款应为无效。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第28条约定，附件补充协议中不合理的减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，应以主合同为主。二、一审将看房钥匙交付认定为房屋确认交付错误。交付看房钥匙并不等于正式交付房屋，交钥匙是交房的一部分内容。交房是房产权属的问题，包括房产证和房权等。结合本案，被上诉人在一审提交了五单位对该住宅工程质量验收合格报告，均为复制件，没有提供一户一工程质量验收合格报告原件。三、一审认定被上诉人不构成逾期交房违约错误。案涉《商品房买卖合同》第10条第（2）种方式系无效条款，该条款含有“不合理的减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任”情形，应按主合同第10条第（1）种方式处理，即被上诉人在约定交付日未达到交付条件的，应按照主合同的第12条约定承担逾期交付责任。四、一审认定逾期交房违约金起算点错误。被上诉人存在明显违约，违约时间点非常明显，应自2019年5月1日至2020年4月1日。元丰公司辩称，一、上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同及附件补充协议不违反法律禁止性规定，属于有效协议。二、补充协议约定因为第三方原因导致逾期交房，出卖人不承担责任，既不违反法律规定，也不存在显失公平。被上诉人逾期交房的原因，主要是因为当时10KV主电缆接入安装工程直至2019年10月25日才竣工验收合格。三、房屋装修钥匙已交给业主进行装修。四、上诉人主张逾期交房与逾期办证时间存在重叠。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，请二审予以维持。陈中、朱亿芳向一审法院起诉请求：1．判令元丰公司立即向上诉人交付房屋；2．判令元丰公司向上诉人承担合同违约金25460元（逾期交房违约金，自2019年5月1日起按购房款的每日万分之一算至2020年4月1日）；3．本案的一切费用由元丰公司承担。一审法院认定事实：2018年3月14日，陈中、朱亿芳与元丰公司签订《商品房买卖合同》约定，陈中、朱亿芳购买元丰公司开发的蕲春县漕河镇付畈社区大中华购物广场商品房4#-1301号，面积136.71㎡，房价760000元；其中，第九条约定交房条件为：已取得建设工程竣工验收备案证明文件；已取得房屋测绘报告；第十条及附件五补充协议约定，供水、供电等在交房时达到使用条件，未达到交付使用条件，出卖人协助解决存在的问题直至达到交付条件；第十一条约定，2019年5月1日交房；商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条约定，逾期交房在180日内自期限届满之日起至实际交付之日止，按日支付全部房价款万分之一的违约金。附件十一补充协议约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具合格报告；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2．如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的（包括违约金、税费等）；3．政府部门对验收及市政配套、安装之延误的。附件十一补充协议还约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例不超过房屋总价的1％。《商品房买卖合同》第二十条及附件十一补充协议还约定，双方同意以2019年5月1日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起720日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。合同签订后，陈中、朱亿芳按约定支付了首付款270000元，余款办理了按揭贷款手续。2019年5月27日，朱亿芳签署《业主收楼确认书》并领取钥匙（2）。2020年5月6日，朱亿芳签署《业主收楼确认书》并领取钥匙（1＋5）。陈中、朱亿芳要求元丰公司交付房屋及支付违约金未果，遂提起诉讼。2013年7月25日，蕲春县人民政府（甲方）与深圳高盛房地产有限公司（乙方）签订《“蕲春财富新天地城市综合体”（老电影院旧城改造）项目建设协议书》。该协议书约定甲方确保协调水、电、气、电信等市政公共设施按施工进度要求铺设至地块红线处，并满足本项目设计的运行容量需求，并保证协调各部门在乙方依法取得土地使用权后一周内开通建设临时用水用电。2014年12月30日，蕲春县人民政府与深圳高盛房地产有限公司、元丰公司签订《蕲春县财富新天地（老电影旧城改造）项目建设补充协议（二）》约定，将蕲春县人民政府与深圳高盛房地产有限公司签订的《“蕲春财富新天地城市综合体”（老电影院旧城改造）项目建设协议书》中，深圳高盛房地产有限公司所有的权利、义务及责任由元丰公司承继。2019年4月25日，元丰公司（甲方）与黄冈东源电业集团有限公司蕲春分公司签订《主电缆接入委托施工合同》，约定由黄冈东源电业集团有限公司蕲春分公司进行大中华购物广场10KV主电缆接入安装工程，施工日期为2019年5月6日至2019年7月4日，总价款为980000元。2019年10月25日该工程竣工验收合格，10KV供电线路已连接至向大中华购物广场供电的高压开关柜输入端，达到《“蕲春财富新天地城市综合体”（老电影院旧城改造）项目建设协议书》约定的地块红线处，具备向大中华购物广场供电条件。又查明，2019年9月28日，涉案商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2019年5月1日至2020年1月15日前，大中华购物广场住宅楼仅有照明用电，无法满足装修需要。2020年1月6日，大中华购物广场住宅楼供电工程竣工验收合格。2020年1月15日13时30分，大中华购物广场住宅楼正式供电。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。涉案商品房销售合同及附件补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，予以确认。双方当事人均应诚实信用的履行合同所约定的义务，否则，依法承担相应的法律责任。双方签订的商品房销售合同及附件补充协议约定，因政府部门对验收及市政配套安装延误的，应顺延交房时间。经核实，涉案建设工程市政配套设施高压电接入工程于2019年10月25日验收合格，供电线路已连接至向大中华购物广场供电的高压开关柜输入端，供电条件具备，故交房时间应顺延至2019年10月25日，对元丰公司以2020年1月6日大中华购物广场住宅楼供电工程竣工验收合格为截止日的抗辩意见不予采纳；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。陈中、朱亿芳于2019年5月27日签署《业主收楼确认书》并领取了钥匙，实际占有房屋，元丰公司履行交付义务符合双方的约定。遂判决：驳回陈中、朱亿芳的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的基本事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，围绕双方当事人的诉辩情况，本案有以下争议焦点，逐一评析如下：一、关于双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议的效力应如何认定的问题。双方当事人对《商品房买卖合同》的效力均无异议，但上诉人认为《商品房买卖合同》附件十一的补充协议不合理地减轻或免除了出卖人应承担的责任，应认定为无效。本院认为，合同是市场化配置资源的主要方式，应坚持鼓励交易的原则，充分尊重当事人的意思自治。在不存在法定无效事由的情形下，不宜轻易否定合同的效力。本案中，案涉《商品房买卖合同》附件补充协议经上诉人和被上诉人签字确认，系双方真实意思表示。补充协议第一条、第二条、第三条、第六条对交房条件、交房时间、逾期交房和逾期办证违约责任等事项的重新约定，是合同双方当事人对主合同相关条款作的变更，并不违反法律、行政法规强制性规定，亦应为有效条款。上诉人认为补充协议无效的上诉理由不充分，本院不予支持。二、关于元丰公司应否承担逾期交房违约责任的问题。补充协议第二条规定，如因政府部门对验收及市政配套、安装之延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间。经核实，至2019年10月25日，10KV供电线路才连接至向大中华购物广场供电的高压开关柜输入端，此时才具备向大中华购物广场供电条件。被上诉人未按合同约定的2019年5月1日前交付房屋，主要是电力等相关市政公共设施未安装到位所致。一审法院依据补充协议第二条的规定，认定被上诉人交房时间应顺延至2019年10月25日并无不当，本院予以支持。鉴于上诉人于2019年5月27日领取了房屋钥匙并签署业主收楼确认书，上诉人已占有案涉房屋，且涉案房屋已于2019年9月28日经五方验收合格，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款认定案涉房屋已有效交付符合法律规定，本院予以维持。上诉人认为被上诉人未提交一户一工程质量验收合格报告，经本院核实，被上诉人已提供住宅工程质量分户验收记录，该主张与事实不符，本院不予采纳；上诉人认为其并未实际占有支配房屋，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，被上诉人已于2019年5月27日向上诉人交付房屋，依法不应承担迟延交房的违约责任。综上所述，陈中、朱亿芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费436元，由陈中、朱亿芳负担。本判决为终审判决。审判长  詹德先审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇二〇年九月二十八日书记员  朱思源