江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1839号上诉人（原审被告）：肖亚庆，男，1990年10月1日生，汉族，住江西省永新县。委托诉讼代理人：谢光伟，江西同和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：永新县梦时代商业运营管理有限公司，住所地江西省永新县禾川镇建设街站前路，统一社会信用代码91360830MA35KY9KX7。法定代表人：雷文义，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱军华，江西明略律师事务所律师。上诉人肖亚庆因与被上诉人永新县梦时代商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服江西省永新县人民法院（2020）赣0830民初1270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖亚庆及其委托诉讼代理人谢光伟、被上诉人永新县梦时代商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人朱军华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖亚庆上诉请求：撤销原判第四项，第五项；改判其支付永新县梦时代商业运营管理有限公司租金12309.04元，物业管理费769.32元，两项合计13078.36元；一、二审诉讼费用由永新县梦时代商业运营管理有限公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审认为“肖亚庆非因法定或合同约定事由提出提前撤店解除合同，其行为违约”，不符合事实和法律，肖亚庆违约事实不能成立。新冠××疫情突如其来，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，永新县政府采取管制措施，这完全构成法律意义上的不可抗力。肖亚庆提出解除合同，是符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，无需承担违约责任。二、永新县梦时代商业运营管理有限公司出租的房屋，登记的产权并不是该公司，同时也未按法律规定办理《消防许可证》和《房屋租赁证》，是违法出租房屋，所签订的《商铺租赁合同》是无效合同。三、一审判决不顾客观事实，计算房租和物业费是错误的。按合同约定提前一个月预交三个月的房租。起租时间自2019年11月14日至2020年2月14日三个月，肖亚庆已交第一期租金。第二期应从2020年2月15日至5月14日三个月，恰逢疫情期间，无法交租，也无钱交租。故房租和物业费交纳应从2019年12月15日算至2020年1月23日日计40天，房租为12309.04元（40天×307.726元），物业费为769.32元（40天×19.233元）。四、租赁合同约定商铺面积为195㎡用于商业经营，而其所提供的商铺面积只有145㎡，虚报50㎡，多收的租金16800元（48元／㎡×50㎡×7个月），永新县梦时代商业运营管理有限公司应退回给肖亚庆。五、一审判决适用法律不当，导致判决错误。根据本案事实，争执事项发生在疫情期间，完全符合不可抗力突发事件，依法适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，免除承租方责任，而不能适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十八条，由肖亚庆承担违约责任。一审判决合同保证金18720元不予退还是错误的。虽然租赁合同有约定，但这是永新县梦时代商业运营管理有限公司提供的格式合同，免除其责任加重对方责任，排除对方权利的合同，该条款无效。另，永新县梦时代商业运营管理有限公司民事起诉状中没有合同保证金18720元不予退还的诉求，该项判决违反不告不理的法律原则。判决既支付违约金，又没收保证金，双重处罚，不符合法律，不能同时适用。永新县梦时代商业运营管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合法。肖亚庆上诉无任何依据，根据一审查明的情况，双方在2018年6月30日签订的租赁合同真实有效，肖亚庆应按合同条款全面履行义务，但是肖亚庆未及时交纳后续费用，后来因为疫情出现了不可抗力的事由，但是肖亚庆违约发生在疫情之前，根据法律规定，不能免除违约责任。由于受疫情影响，一审法院已减免了60日的租金和物业管理费。永新县梦时代商业运营管理有限公司向一审法院起诉请求：解除永新县梦时代商业运营管理有限公司与肖亚庆签订的商铺租赁合同；肖亚庆于商铺租赁合同解除之日起三日内腾空店铺并将商铺返还给永新县梦时代商业运营管理有限公司；肖亚庆支付永新县梦时代商业运营管理有限公司租金307.726元/日，自2019年12月15日起至返还商铺之日止；肖亚庆支付永新县梦时代商业运营管理有限公司物业管理费19.233元/日，自2019年12月15日起至返还商铺之日止；肖亚庆向永新县梦时代商业运营管理有限公司支付违约金28080元（三个月租金）；肖亚庆交纳的履约保证金18720元予以没收不予退还；本案案件受理费用由肖亚庆负担。一审法院认定事实：2018年6月30日，永新县梦时代商业运营管理有限公司运营公司与肖亚庆签订了一份商铺租赁合同。该合同约定：永新县梦时代商业运营管理有限公司将位于永新县城步步高梦时代广场B1—006—007号建筑面积为195平方米的商铺租赁给肖亚庆经营电器，租赁期自2018年9月15日至2023年9月14日共五年，自2018年9月15日至2019年3月14日以及2019年9月15日至2019年11月14日共计八个月为免租期，免租期内可免交租金，但仍应交纳物业管理费、水电费、中央空调费等费用，该商铺每月租金9360元（48元/㎡/月），合同前三年租金无递增，物业管理费为每平方米每月3元，租金的支付期限按3个月为一期支付，本着先交租金后用房的原则，房租到期前应提前1个月缴纳后续租金，肖亚庆应于本合同签订之日向永新县梦时代商业运营管理有限公司缴纳相关费用为：商铺租金3个月计28080元，合同保证金（2个月租金）18720元；物业管理费3个月计1755元，总计48555元。如肖亚庆在租期内未获得永新县梦时代商业运营管理有限公司同意擅自撤店行为，则视为自动放弃经营权，永新县梦时代商业运营管理有限公司有权单方没收履约保证金及其它已缴全部款项不予退还。该合同的违约责任条款为：肖亚庆若逾期交付租金或本合同约定的任何其它费用，每逾期1日，应当按照每日5%的标准支付滞纳金；租赁期间，非本合同约定或法律规定的情况，肖亚庆若提前退租，不得要求永新县梦时代商业运营管理有限公司退还已收取的保证金或任何其它费用，肖亚庆未经永新县梦时代商业运营管理有限公司书面同意擅自提前退租的，还应当支付相当于自退租之日起至本合同期满之日止全部租金2倍的违约金。租赁期内，由于肖亚庆违约，永新县梦时代商业运营管理有限公司依照本合同的约定解除合同的，肖亚庆不得要求永新县梦时代商业运营管理有限公司退还已收取的保证金或任何其它费用并应当支付相当于自永新县梦时代商业运营管理有限公司方解除合同之日起至本合同约定期满之日止全部租金2倍的违约金。合同签订后，永新县梦时代商业运营管理有限公司在期限内将店铺交由肖亚庆经营，并且已免八个月的租金，肖亚庆也在合同签订之日交纳了相关费用（包括交纳合同保证金18720元）并且经营电器。2020年春节之后，因受新型冠状病毒疫情影响，肖亚庆一直停业，2020年4月14日，肖亚庆向永新县梦时代商业运营管理有限公司递交撤铺申请书，但因肖亚庆自2019年12月15日以后的租金、物业管理费未予交纳，永新县梦时代商业运营管理有限公司未同意，为此双方起争执，因而成讼。一审法院认为，永新县梦时代商业运营管理有限公司与肖亚庆签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，因而该合同合法有效，双方应切实履行。案涉合同本应至2023年9月到期，肖亚庆非因法定或合同约定事由提出提前撤店解除合同，其行为违约，肖亚庆所欠永新县梦时代商业运营管理有限公司2019年12月15日至2020年2月14日三个月租金本应在2019年11月15日前（提前一个月）交纳，但至今未交的行为也违约，应承担相应的违约责任。肖亚庆交纳的合同保证金18720元依约应不予退还。合同约定肖亚庆逾期支付租金及提前退租情形下需支付的违约金过高，违约金应是损失的一种补偿，应相当于造成的损失，没收合同保证金已经给永新县梦时代商业运营管理有限公司弥补了一定的损失。因此永新县梦时代商业运营管理有限公司主张的违约金只能适当予以考虑支持，因肖亚庆拖欠租金，提出解除合同是在疫情期间的违约行为，故结合本案具体情况调整由肖亚庆支付永新县梦时代商业运营管理有限公司违约金10000元。肖亚庆拖欠租金、物业管理费的时间应自2019年12月15日起算至永新县梦时代商业运营管理有限公司递交起诉状之日止即2020年6月8日止共计173天，期间因受不可抗力的疫情影响，应酌情减免，结合本案具体情况减免60日，减免后，肖亚庆还应支付永新县梦时代商业运营管理有限公司租金34773元（113天×307.726元/天），物业管理费2173元（113天×19.233元/天）。对于解除所签订的商铺租赁合同，双方均同意解除，故对永新县梦时代商业运营管理有限公司该项诉讼请求可依法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十七条之规定，判决：一、解除永新县梦时代商业运营管理有限公司与肖亚庆于2018年6月30日签订的商铺租赁合同；二、肖亚庆于判决生效之日起三日内腾空所租赁永新县梦时代商业运营管理有限公司的步步高梦时代广场B1—006—007号商铺；三、肖亚庆支付永新县梦时代商业运营管理有限公司租金34773元、物业管理费2173元，合计36946元；四、肖亚庆支付永新县梦时代商业运营管理有限公司合同违约金10000元；五、肖亚庆缴纳给永新县梦时代商业运营管理有限公司的合同保证金18720元不予退还；六、驳回永新县梦时代商业运营管理有限公司其他诉讼请求。以上三、四两项合计46946元，限肖亚庆在判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费减半收取771元，由永新县梦时代商业运营管理有限公司负担71元，肖亚庆负担700元。二审中，肖亚庆提交两组证据。第一组商铺示意图拟证明其按照装修图装修后，测量商铺面积只有145㎡，与租赁合同约定商铺面积为195㎡相差近50㎡。第二组永新县政府2020年1月25日公告，拟证明政府已经明令禁止聚集活动，所有乡村路口实行交通管控，一切经营活动不能开展。永新县梦时代商业运营管理有限公司质证认为，对第一组证据，肖亚庆测量的承租商铺的面积是套内面积，并非双方租赁合同中的建筑面积。对于第二组证据的真实性和合法性无异议，关联性有异议。由于出现了疫情，一审法院已主动为肖亚庆减免了租金，同时肖亚庆违约的情形是发生在上述公告颁布之前，不能作为肖亚庆免除违约责任的依据。本院认证，上述两组证据不能达到证明目的，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，永新县梦时代商业运营管理有限公司与肖亚庆之间的《商铺租赁合同》系双方自愿签订，属双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。该合同虽系永新县梦时代商业运营管理有限公司提供的格式合同，但格式合同并不必然无效，纵观该合同对双方权利义务的约定，并不能依法认定该合同或相关条款为无效合同或条款，肖亚庆主张案涉商铺租赁合同排除了其权利，加重了其负担，为无效合同，缺乏事实和法律依据。永新县梦时代商业运营管理有限公司与肖亚庆签订的租赁合同中明确载明该商铺是合法拥有的，肖亚庆应该知晓该店铺是永新县梦时代商业运营管理有限公司运营管理的，且永新县梦时代商业运营管理有限公司营业执照明确载明经营范围包括房屋租赁，故双方签订的《商铺租赁合同》不存在合同无效的情形。肖亚庆应按照合同的约定及时交付房屋租金及物业费，肖亚庆应于2019年11月15日前缴纳2019年12月15日至2020年3月14日三个月租金，2019年11月15日之前未发生疫情，根据双方合同约定，肖亚庆逾期支付租金超过15日的，永新县梦时代商业运营管理有限公司有权要求肖亚庆承担违约责任。一审根据具体情况酌定其承担违约金10000并无不妥。2020年4月14日，肖亚庆提交撤铺申请书，未获同意，根据《商铺租赁合同》约定，肖亚庆不得要求退还保证金18720元。关于肖亚庆主张一审判决合同保证金18720元不予退还违反不告不理原则，经查阅一审庭审笔录，永新县梦时代商业运营管理有限公司在开庭时增加了该项诉讼请求，一审判决并无不当。双方签订的《商铺租赁合同》约定商铺建筑面积为195㎡，肖亚庆要求退还多收的租金16800元的上诉请求不能成立。肖亚庆拖欠租金、物业费共计173天，一审考虑该期间受不可抗力的疫情影响，酌情减免60日的租金，判决肖亚庆支付租金34773元，物业费2173元合乎法律规定。综上所述，肖亚庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1114元，由肖亚庆负担。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  李伟杰审判员  罗良华二〇二〇年九月二十九日法官助理高晓丽书记员王荷英