浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1828号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨俊，男，汉族，1970年10月8日出生，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：杨明芬，系杨俊叔叔。委托诉讼代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：任国平，男，汉族，1966年3月8日出生，户籍地：浙江省丽水市莲都区。委托诉讼代理人：薛岭，嘉善县天成法律服务所法律工作者。上诉人杨俊因与上诉人任国平房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨俊上诉请求：撤销原判，改判支持杨俊的诉讼请求，驳回任国平的反诉请求。事实和理由：一、一审案由是房屋租赁合同纠纷，但任国平的反诉请求系关于房屋拆迁补偿的赔偿，二者不属于同一法律关系，不属于反诉理由。案涉房屋目前尚未真正被拆迁，最终是否能得到赔偿仍存在不确定性，任国平反诉的标的是否存在不能确定，一审据此判决于法无据。一审认定“经过庭后释明任国平亦同意按照租赁合同关系主张各项反诉请求”，仅是庭后单方向任国平释明，未开庭审理，违反程序要求。二、一审认定事实错误。1.一审一方面以杨俊所列清单为单方制作为由不予认可，另一方面又对任国平单方主张的装修损失予以认可，虽然任国平提供了装修收条佐证，但一般人不会特意保存2006年的装修收条，该收条真实性存疑，即使真实，也无法证明收条中的装修系用于案涉房屋。2.一审仅凭任国平陈述杨俊出具过房租收条就认定杨俊每年均出具收条，错误。杨俊并未每年出具房租收条，任国平在一审庭审中也陈述转账支付时杨俊没有出具收条。即便杨俊出具收条，不能证明其已明知任国平已转租或改变房屋使用用途的事实。杨俊直到本案一审才知道任国平将店面转租给他人，此前杨俊一直认为任国平将超市部分改为烧烤店自行经营。三、即使案涉房屋均系任国平装修，2006年双方合同约定“借用期满，乙方将房屋原样归还甲方”，该合同于2011年11月27日到期，即该房屋及装修部分于2011年11月27日归杨俊所有。任国平曾明确此后其没有进行装修，本案仅是因为任国平始终承租案涉房屋，若2017年后更换承租人，该承租人也无法获得装修赔偿。四、本案双方并未解除案涉合同，双方应按该合同约定履行，任国平在杨俊多次催讨下未能及时支付租金，且改变合同约定的房屋用途、转租他人，显属违约，一审应当解除案涉合同，不能以尚未明确的拆迁为由认定任国平的行为合法。五、一审认为因案涉合同未到期，提前腾退产生的装修损失必然产生，错误。一方面案涉装修物已经归属于杨俊所有，另一方面烤鱼店也不属于任国平所有，该装修损失不应当判归任国平。烤鱼店系任国平非法转租，任国平无权主张烤鱼店的装修损失。任国平二审辩称：一、一审受理任国平的反诉并无不当，本案一审本诉和反诉均为同一主体，为减少诉讼成本也可依法合并审理。二、任国平承租案涉房屋十多年，每年均提前支付房租，一审庭审中杨俊自认每年收到租金，一审认定杨俊每年出具收条并无不当。三、一审依据嘉兴中瑞信房地产评估有限公司的评估报告进行判决，该评估报告由杨俊签字确认，且该份报告对超市及烤鱼店的装修分别评估，说明任国平对案涉房屋进行了装修，且杨俊在评估时已向评估机构指明超市及烤鱼店的装修情况，故杨俊关于装修费的主张不能成立。四、案涉合同到期后双方均未重新签订租赁合同，转为不定期租赁合同，杨俊有权要求随时收回房屋，任国平也可以随时返还房屋。五、杨俊主张案涉装修物属于杨俊所有没有事实及法律依据，杨俊要求将超市及烤鱼店分别评估，杨俊知晓装修不属于其所有。此外，烤鱼店系任国平与他人合伙经营，烤鱼店中的装修也系任国平在装修超市时一同装修。任国平上诉请求：撤销原判第四项，改判支持任国平的反诉诉讼请求。事实和理由：一审认定任国平作为承租人主张分割两次评估产生的差价及商办停业补助费没有依据，错误。一审未说明该二项补助由杨俊获得的法律依据，“住改非补助”和“商办停业补助”应由任国平与杨俊分割。一、关于“住改非补助”。杨俊被征收的房屋面积为63.88平方米，原均为住宅，其中30.88平方米出租给任国平，获得“住改非补助”的前提是房屋在征用前二年以上已用作商业用途，没有任国平提供的营业执照杨俊无法获得“住改非补助”，从公平公正的角度，应当由三个店面的经营者及杨俊共同分配该笔补助款。“住改非补助”是补偿到房屋产权人手中的，然后由杨俊与任国平进行协商分配。二、关于“商办停业补助”。该补助系政府就房屋被征用后对经营者的搬迁损失进行补助，故案涉20000元“商办停业补助”由三个店面的经营者平均分配并无不当。杨俊二审辩称：根据相关拆迁规定，“住改非补助”是根据房屋原来是否为经营性质来认定的，案涉房屋在1990年改变了用途成为营业用房，并非因为任国平的经营改变了性质。“商办停业补助”是补偿给房屋产权人的。杨俊一审诉讼请求：1.判决解除双方于2017年11月27日签订的店面租赁协议，由任国平返还租赁店面并恢复原状；2.判决由任国平支付占有使用费4000元（自2019年11月28日至实际交付之日止，以原租赁协议约定的租金10万元/年按月计算）；3.任国平承担本案诉讼费。任国平一审反诉请求：1.判决杨俊支付任国平在评估中多补偿的拆迁住改非补助费126401元的60%，即75840.60元；2.判决杨俊支付任国平因任国平原因在评估中多补偿93770.05元的60%，即56262.03元；3.判决杨俊支付任国平装修费141767.2元；4.判决商办停业补助费20000元应当归任国平所有；5.本案反诉费用由杨俊承担。一审法院经审理认定：2001年杨俊作为受让方向原嘉善县集体商业公司以16000元的价格转让地处××镇××门大街1号对面原建材部开票房一间（63.88平方米）及场地一块。之后，杨俊作为所有权人办理了房产证，登记房屋坐落于××镇××，总层数2层，用途：住宅，面积：63.88平方米。2003年8月19日杨俊办理了国有土地使用权证，登记地址：××镇××，登记土地用途：仓储，使用权类型：划拨，使用权面积：347.7平方米。2004年5月21日嘉善县国土资源局与杨俊签订《嘉善县国有土地使用权租赁合同》，约定位于嘉善县××街道西门垃圾中转站西侧，东至走道，西至空地，南至市河，北至西门大街，土地面积347.7平方米，用途为仓储的划拨土地使用权租赁给杨俊，土地使用租赁年限为30年，合同还对租金、支付等事项进行了约定。2006年10月8日嘉善县建设局以批复的形式，同意杨俊在××镇××（善国用2004第1-1553号）用地范围内原地搭建临时简易（彩钢瓦材料）围护、顶蓬；2006年12月20日，杨俊就上述彩钢棚搭建及原住宅二层楼房办理了门牌（嘉善县××街道中山××路××号）。2006年10月19日，杨俊（作为甲方，下同）与任国平（作为乙方，下同）签订了《房屋借用协议》一份，约定乙方有偿借用甲方坐落在嘉善县××街道中山××路××西城门）新改建的简易营业用房一座（约270平方米）及同地块二层楼房底层一间（约35平方米），用于开设超市；借用期限：2006年11月28日至2011年11月27日止；根据乙方经营需要，甲方同意乙方进行装潢，所有装潢费用（包括材料）均由乙方自负。借用期满，乙方将房屋原样归还给甲方。上述协议签订后，任国平进行了装修，开设超市以“世纪华联”挂牌经营，并于2014年5月20日办理了个体工商户营业执照，登记名称为“嘉善县金湖超市”（经营者任国平）。就上述房屋的使用，杨俊与任国平分别于2011年11月28日、2014年11月27日签订了《联合经营协议》各一份，约定联营期限自2011年11月28日至2017年11月27日止。2017年11月27日，杨俊（作为甲方，下同）与任国平（作为乙方，下同）签订了《营业店面租赁协议》一份，约定由甲方将地处魏塘街道中山西路811-815号营业店面3间计约305平方米（含二层楼底层），租赁给乙方经营超市，租赁期限：2017年11月28日至2020年11月27日，租金每年10万元，每年11月28日一次性付清全年租金；乙方不得将经营店面转租给第三方使用；在租赁期间，甲方不得任意收回承租店面，但如果政府拆迁需要，租赁协议即行终止，乙方无条件搬迁腾空。2019年10月案涉房屋所在地块贴出了拆迁公告，2019年11月28日嘉善县住房和城乡建设局、嘉善县××街道办事处与杨俊（委托代理人杨明芬）签订了《嘉善县国有土地上房屋征收货币补偿协议》（编号：×××01），被征收房屋坐落于：嘉善县××街道城西西门垃圾中转站西侧，采用货币补偿方式总计金额1669148元，包括：被征收房屋、装修、附着物补偿金额1248555元、货币奖励金额234192元、签约奖励金额40000元、其他补偿补助奖励金额146401元。现案涉房屋暂未拆除，由任国平使用，暂未搬离，其中一间（门牌号为魏塘街道中山西路811号）开设了“豆花烤鱼店”，其余两间仍用于开设“世纪华联”超市，房屋租金已支付至2019年11月27日止，无押金。案涉房屋征收补偿款项暂未由杨俊领取、相关产权凭证仍处于杨俊处。装修评估明细表2、表3记载“世纪华联”的评估项目共计23项合计84530元、“烤鱼店”评估项目共计40项合计76932.5元，两表共计161462.5元；任国平自认在“装修评估明细表3中：第19-30项”以及“装修评估明细表2”中第“2、白水池80元”、“4、水泥台面矮柜（无门）325元”、“6、铝合金门窗540元”、“26、铝合金卷帘门1428元”，两表内共计18542.8元不属于其装修范围。一审另查明，杨明芬系杨俊叔叔，与案涉房屋相关的事宜均由其作为杨俊的代理人，杨明芬每年11月份向任国平收取租金并向任国平出具书面收条。一审法院经审理认为，出租人与承租人之间虽然有国家征收行为的介入，但双方之间仍为普通租赁合同法律关系，当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同的约定，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，按照国家法律规定处理。本案中争议焦点如下：一、关于案涉房屋租赁关系是否解除问题杨俊以任国平“未按时缴纳房租、改变店面租赁时约定的用途”为由解除双方租赁关系的诉请，由于任国平自2006年使用案涉房屋以来从未拖欠过租金，此次未按约支付下一年度房租的原因系其认为案涉房屋已经列入征迁，部分征迁利益应归其所得，并要求与杨俊就拆迁利益进行分割，不属于“无正当理由未支付或者延迟支付租金”的情形；另，杨俊委托代理人杨明芬每年11月份按时向任国平收取租金并向任国平提供书面收条，故推定杨俊对任国平将案涉房屋其中一间用于开设“豆花烤鱼店”系明知但从未提出相反意见，视为同意部分变更房屋用途，现杨俊以任国平欠付租金、擅自改变房屋用途为由，要求解除房屋租赁协议缺乏事实依据，一审法院不予支持。但本案中，双方租赁协议第六条约定“如在合同期内拆迁，根据国家政策合同终止，乙方（任国平）无条件搬迁腾空”，该约定系对合同终止条款的约定，内容属于合同法第九十一条第一款第（七）项中当事人约定终止的情形，该约定应当作为案件处理的依据。现案涉房屋已经纳入政府征迁范围，且相关征收补偿协议已经生效，故在杨俊签订《嘉善县国有土地上房屋征收产权调换协议》后，合同终止的约定条件已经成就，一审法院认定双方租赁关系于签订征收协议之日即2019年11月28日终止。合同终止后，各方当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务。故，关于杨俊主张返还原物的诉请，即要求任国平腾退，一审法院予以支持；杨俊主张恢复原状的诉请，因案涉房屋已经列入拆迁范围，恢复原状已无事实必要，一审法院不予支持。二、关于杨俊是否有权收取占有使用费的问题如上所述，本案租赁关系因征收已经终止，房屋权属在征收过程中处分权正处于发生变化中，考虑到房屋征收的持续过程较长、统一收回注销产权凭证时间尚未确定、案涉被征收房屋尚未办理实物交付手续以及任国平使用案涉房屋至今等事实，案涉租赁房屋的实际占有、使用、收益的权利未完全让渡给政府征收部门的情况下，杨俊作为案涉房屋的原产权所有人及出租人，要求任国平支付自2019年11月28日起至实际腾退之日止参照原租金10万元/年（折算为278元/日）计算占有使用费具有合理依据，一审法院予以支持。三、关于任国平的反诉请求国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。一审法院认为：第一、案涉房屋被征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，因此承租人并非征收补偿对象，不享有征收补偿合同权利，无权请求分割征收补偿款，且不能依据征收补偿项目名称来确定承租人的损失；第二、出租人和承租人之间系租赁合同法律关系，任国平作为反诉原告主张权利依据的是合同法的相关规定及双方租赁协议的约定；第三、租赁合同因国家基于公共利益的征收而终止，应当按照不可抗力处理，部分或者全部免除双方责任；第四、案涉租赁协议中虽约定“无条件搬迁”，但不能简单地解释为无偿搬迁，应理解为搬迁不得附条件，引申为承租人不得对抗国家的征收行为。经过庭后释明，任国平亦同意按照租赁合同关系主张各项反诉请求。基于上述理由，依据公平和诚信原则，相关争议款项应作如下处理：1.两次评估产生的差价（含“住改非”补助款）以及商办停业补助费：上述款项均系在征收案涉房屋中政府部门基于房屋土地用途的变化以及征收政策的规定，补偿给产权人杨俊的费用，任国平作为承租人主张分割没有法律依据，一审法院不予支持。2.装饰装修损失：按双方租赁协议约定，任国平作为承租人，经过杨俊同意后对案涉房屋、彩钢棚进行了装修。如前所述，案涉租赁关系已经终止，现因政府征收导致协议约定的租赁期限尚未到期需要提前腾退，任国平的装饰装修损失势必产生。因任国平认可案涉房屋、彩钢棚在征收过程中的评估报告，一审法院认为，就装修残值损失已经政府征收部门委托的第三方机构进行评估，客观公正，无需另行举证、另行评估。经核算，案涉评估报告中装饰装修明细表2、表3合计金额161462.5元，扣除任国平自认的不属其装修范围的18542.8元后，剩余142919.7元（其中：“世纪华联”83585元，“烤鱼店”59334.7元）认定为任国平的装饰装修损失。但因征收导致系不可归责于双方的事由，不能认定为租赁协议各方违约；同时考虑到政府部门对杨俊作为产权人一方将按照征收补偿协议约定就装修残值进行合理的补偿、任国平目前仍在使用尚未腾退等因素，从公平原则出发，一审法院酌定任国平的装修损失142919.7元在其实际腾退后由杨俊给予补偿。另，租赁关系中因搬离房屋可能产生停业停产损失，相关损失自搬离之后实际发生，现因任国平仍在案涉房屋中经营，相关停业停产损失可待实际发生后再向杨俊主张，本案中不予一并处理。综上，一审依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（七）项、第九十二条、第一百一十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、任国平应于判决生效后十五日内腾退并向杨俊返还坐落于嘉善县××街道中山××路××号房屋；二、任国平应于判决生效后十五日内向杨俊支付房屋占有使用费（自2019年11月28日起按278元／日计算至实际腾退之日止）；三、杨俊应于任国平履行判决第一项后十五日内向任国平支付装饰装修损失142919.7元；四、驳回杨俊的其他本诉请求及任国平的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（减半收取25元），反诉案件受理费5708元（减半收取2854元），合计诉讼费用2879元，由杨俊负担1579元，由任国平负担1300元。二审中，杨俊提供以下新证据：1.个体户登记信息表、住所（经营场所）使用承诺书，证明烤鱼店转让情况以及烤鱼店改变用途情况。2.超市的现场照片三张，证明装修评估明细表中的三个卷帘门、花岗石是杨俊安装的事实。任国平发表质证意见如下：证据1，对真实性无异议，杨俊将三个店面出租给任国平，其中一个店面由任国平和案外人陈兵合伙开设烤鱼店，另外两个店面任国平开设了华联超市，评估报告中也出现了烤鱼店和华联超市。证据2，真实性认可，对证明目的不认可，任国平承租案涉房屋时只有一个卷帘门，承租后任国平自行安装两个铝合金卷帘门，花岗石地砖也是任国平装修的。本院认证意见：证据1，个体户登记信息表及住所（经营场所）使用承诺书中仅载明烤鱼店的相关工商登记信息，无法证明烤鱼店转让情况以及改变用途情况，不予认定。证据2，照片内容为超市、烤鱼店的卷帘门及部分未安装的花岗石地砖，无法证明案涉三个卷帘门与花岗石地坪均为杨俊装修的事实，不予认定。经杨俊申请，本院准许证人罗某、孙某出庭作证。证人罗某作证时陈述：罗某系从事房屋修建与装修的个体户，2003年左右杨俊要求罗某对其二楼底层房屋（现门牌号为815）进行装潢，主要内容为室内墙壁使用立邦涂粉刷、地面进行花岗石铺设，2008年杨俊又要求罗某在南面门前地面铺设花岗石，所有装潢材料均为杨俊提供。此外，罗某还进行了彩钢棚的墙体承重水泥地面浇灌工作（现为超市地面），彩钢棚建成后总共装了三个铝合金卷帘门，此外杨俊还安装了广告牌架子。证人孙某作证时陈述：孙某系杨俊邻居，2003年左右孙某经营嘉善魏塘中成建材部，815号房屋内的花岗石地面及室内墙壁涂料是杨俊在2005年之前就已经装潢好的。2006年下半年彩钢棚建成，有三个卷帘门（每间一个），案涉店面内的地面需要按照承重要求用石子水泥浇灌，所用水泥、黄沙、石子系孙某提供。杨俊发表质证意见如下：对罗某、孙某证人证言的真实性均认可，可以证明彩钢棚及三个卷帘门、广告牌的框架是杨俊建造、安装的，花岗石、立邦墙面及承重地面也是杨俊装修的，室内地砖部分为任国平装修。任国平发表质证意见如下：对罗某证人证言的真实性、合法性、关某均不认可，2003年彩钢棚尚未建造，罗某陈述其对815号门面房进行装修不能成立，2008年罗某也未对案涉门面房进行装修，2006年案涉门面房已经由任国平租赁，任国平进行装修后开始经营超市，2008年没有必要再次装修；关于铝合金卷帘门，任国平承租案涉房屋时只有一个卷帘门，承租后因经营超市需要任国平安装了两个铝合金卷帘门。对孙某的证人证言部分认可，任国平承租815号房屋时室内墙壁涂料已存在，但2015年时因涂料掉落任国平又重新用立邦油漆进行粉刷，装修评估表上评估的是油漆，并非涂料；地面浇铸的水泥与本案无关某；对孙某关于花岗石地面的陈述不认可，花岗地坪是任国平装修的；承租后因经营超市需要任国平安装了两个铝合金卷帘门，因经营需要任国平还制作了广告牌。本院认证意见：任国平对罗某的证人证言真实性不予认可，罗某的证人证言无其他证据相佐证，本院对罗某的证人证言不予认定；任国平对孙某的证人证言中关于花岗石、三个铝合金卷帘门及广告牌的陈述不予认可，且孙某出庭作证陈述“三个卷帘门是老杨安装”，经本院当庭询问后又陈述“到底谁装我不知道”，鉴于证人孙某的陈述前后矛盾，其陈述也无其他证据相佐证，本院对孙某的证人证言不予认定。任国平未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，从法律关系上讲，房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个法律关系。国家对房屋的征收行为只是租赁合同终止的原因，而征收补偿方案的对象是被征收人而非承租人，该补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同终止所受损失的计算依据。对承租人以征迁补偿协议提出的反诉请求不一并处理为宜。但本案中，经一审释明，任国平同意按照房屋租赁合同关系主张各项反诉请求，一审亦以双方签订的房屋租赁合同作为请求权基础，根据租赁合同的约定以及相关法律规定，以相关证据确定任国平的各项损失，一审对任国平反诉请求的处理并无明显不当，且有利于减少诉累，本院予以认同。案涉《营业店面租赁协议》第六条约定，在租赁期间如果政府拆迁需要，租赁协议即行终止。因案涉房屋已纳入征迁范围，且杨俊已签订相关征收补偿协议，故案涉合同约定的终止条件已生效，一审认定《营业店面租赁协议》在杨俊签订征收协议之日即2019年11月28日终止并无不当。因双方合同已终止，任国平未支付2019年11月28日之后的租金不属于迟延支付租金，杨俊对烤鱼店的使用情况也应当明知，杨俊关于案涉合同仍在履行中，其有权解除案涉合同的主张不能成立。杨俊与任国平自2006年起就案涉房屋订立租赁合同，根据《房屋借用协议》约定，因任国平经营需要，杨俊同意任国平对案涉房屋进行装修，借用期满任国平将房屋原样归还给杨俊，但此后任国平与杨俊又对案涉房屋租赁合同进行续签，至案涉房屋征迁时仍在租赁期限内，且根据合同文义，合同约定的“将房屋原样归还”所指的是任国平需要将房屋腾空并恢复至原有样貌，而非任国平进行的装修无条件归属于杨俊，杨俊关于案涉装修物在2011年11月27日后已归属于杨俊所有的主张不能成立。杨俊另主张一审认定的装修损失有误，但杨俊一审中提供的清单系其单方制作，二审中罗某、孙某的证人证言也无其他证据相印证，杨俊提供的证据无法证明超市、烤鱼店中的花岗石地坪、三个卷帘门、广告牌等均系杨俊装修的事实，烤鱼店的实际经营人左小芳在一审中亦认可烤鱼店的装修损失由任国平在本案中一并主张，故一审认定的装修损失也无不当。关于任国平上诉部分。如上文所述，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人系房屋所有权人，住改非补助、商办停业补助的对象也是被征收人，房屋承租人并无直接民事请求权基础，无权参与上述费用的分配，任国平的上诉请求并无依据，本院不予支持。综上所述，杨俊、任国平的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2246元，由杨俊负担50元，由任国平负担2196元。本判决为终审判决。本页无正文审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年九月二十四日法官助理  葛依依书 记 员  赵婉沁书 记 员  金惠芳