江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初3722号原告（反诉被告）：武沛修，男，1953年11月19日生，汉族，住睢宁县（未到庭）。原告（反诉被告）：史艳丽，女，1979年10月25日生，汉族，住睢宁县（未到庭）。委托诉讼代理人：徐世泽，男，1962年5月14日生，汉族，住睢宁县，系一般公民代理。原告（反诉被告）：武献宇，男，1979年3月13日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：王东伟、杨志宏，江苏金合（睢宁）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王小石，男，1976年11月17日生，汉族，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：王辉，江苏熊运栋律师事务所律师。原告武沛修、史艳丽、武献宇诉被告王小石确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理，后被告王小石以原告武沛修、史艳丽、武献宇为被告提出反诉，本院依法适用简易程序独任审判合并，分别于2020年7月28日、2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）武沛修、史艳丽的委托诉讼代理人徐士泽、原告（反诉被告）武献宇及其委托诉讼代理人王东伟、杨志宏，被告（反诉原告）王小石及其委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）武沛修、史艳丽、武献宇向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2019年5月11日签订的《房屋买卖合同》无效；2.被告承担本案受理费等费用。提出该诉讼请求的事实和理由为：2019年5月11日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定将原告所有的睢宁县睢城镇苏源社区南韩组【睢土集用（2005）第5085953号】的房屋出售给被告，同时约定了其他条款。涉案房屋系集体土地上建设的，该买卖行为违反了法律法规的强制性规定，为无效行为，请人民法院依法判决。被告（反诉原告）王小石辩称及反诉请求：1.认可反诉原被告签订的房屋买卖合同无效；2.判令反诉被告返还反诉原告购房款800000元、装修款6000元，计806000元及利息（以8000000元为本金自2019年5月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）2.反诉被告赔偿反诉原告损失（房地产增值部分）200000元。3.本案反诉诉讼费由反诉被告承担。经审理查明：2019年5月11日，原告（反诉被告）武沛修、史艳丽、武献宇和被告（反诉原告）王小石签订了房屋买卖合同，双方约定原告（反诉被告）武沛修、史艳丽、武献宇自愿将属于他们所有的、坐落在睢宁县睢城镇苏源社区南韩组的房屋及地面上的附着物出售给被告（反诉原告）王小石，总价款为80万元。当日，王小石从其银行卡中向武沛修转款20万元，武沛修、史艳丽、武献宇也于当日写下收款80万元的收条交给王小石。该收条的具体内容为：“收条今收到购房款（现金及转账）共计捌拾万元整（￥800000）此据收款人武沛修史艳丽武献宇（均签名并捺指印）2019.5.112019.5.11”。另查明，该涉案房屋所占用的土地系集体土地，土地证号码为【睢土集用（2005）第5085953号】，土地所有权人为睢宁县农民集体，土地使用权人为王范华。王范华系武沛修配偶，系武献宇母亲。武献宇和史艳丽系夫妻关系。王范华于2017年4月因病去世。王范华的继承人除了丈夫武沛修和儿子武献宇外，还有其女儿武宏艳。本案在审理过程中，因为双方对房屋的市场价和拆迁安置价无法达成一致意见，经王小石申请，本院依法委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司徐州分公司进行评估。2020年8月31日，该公司分别作出了（江苏）金宁达恒（2020）（房估）字第D011号和D012号房地产估价报告，上述报告显示涉案房屋的市场价值为90.95万元、拆迁安置价为84.82万元。还查明，涉案房屋已于2020年9月初被有关机关作为拆迁安置房予以拆除。本院认为：1、双方当事人对双方签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，该买卖合同无效均予认可，本院予以确认；2武沛修和史艳丽是否知道武献宇用欠王小石借款60万元折抵购房款60万元的问题。签订合同的当日，王小石向武沛修的银行账户上转款20万元，当日武沛修、史艳丽、武献宇书写的收据总额为80万元，并注明包括现金和转账，武沛修、史艳丽、武献宇系成年人，具有完全的民事行为能力，应当认识到自己书写收据的结果，如果在不知道武献宇用60万元借款折抵购房款的，在王小石没有给付现金的情况，是不可能出具收款金额为80万元的收据，故本院认定武沛修、史艳丽对武献宇以借款折抵购房款是形成一致合意的；3、折抵购房款的60万元应当由谁返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：因为合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。本案合同系无效合同，双方应当返还因该合同取得的财产，鉴于涉案的房屋已经被有关机关依法拆除，对该房屋，王小石无法返还。武沛修、史艳丽和武献宇收到的购房款应当返还，虽然其中包含武献宇的借款，但对借款折抵购房款，武沛修和史艳丽是同意的。该借款的原始借据已经销毁，由于王小石和武献宇的来往账目较多，且来往的账目中也有王小石转款给史艳丽的记录，对确定的借款金额为60万元是如何形成的，及原借款的时间和本金、利息等情况均无法确定，加上借款的原始借据已经销毁，王小石已经无法另行向武献宇主张权利，故在该笔借款已经转化为购房款的情况下，由武沛修、史艳丽和武献宇返还比较妥当，也不违反法律规定。如果武献宇有证据证明支付给王小石的利息超过法律规定的，可凭有效证据另行主张权利，关于武献宇主张60万元借款中包含赌博款的问题，因为其未向法庭举证，本院无法予以认定；4、关于涉案房屋的升值金额如何确定的问题。鉴定机构出具的报告显示涉案房屋的市场价值为90.95万元、拆迁安置价为84.82万元，市场价高于拆迁安置价，应当以较高的价格确定涉案房屋的目前价值。王小石主张涉案房屋的市场价90.5万元不包括建筑在土地使用权以外的89.91平方米，该89.91平方米的房屋没有评估。江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司徐州分公司作出的（江苏）金宁达恒（2020）（房估）字第D011号房地产估价报告中明确认“根据现场勘测总建筑面积421.70平方米，本报告根据委托方要求结合合法土地登记面积与宗地图，将合法登记面积上建设的房屋设定为合法建筑面积，据此设定的合法建筑面积331.79平方米，剩余建筑面积89.91平方米参照附着物进行评估”。由此可以看出，涉案房屋的价值90.95万元包含了建筑在土地使用权以外的89.91平方米房屋价值，王小石的辩称本院不予支持，涉案房屋的增值本院认定为10.95万元；5、造成合同无效的责任问题。武沛修、史艳丽、武献宇明知该房屋系集体土地上的建筑物而违法将该房屋出售给农村集体组织以外的人，王小石明知对该房屋自己没有购买权而和他人签订房屋买卖合同，双方应当承担对等的过错责任。综上所述，本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留山,属于农民集体所有”，第六十三条同时规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。从上述发条可以看出，对集体土地上的房屋转让是受到法律严格限制的，只有集体组织的成员才能取得集体土地的使用权，本案中，涉案的所占用的土地是集体的土地，非该集体组织的成员是没有取得该集体土地使用权的资格，王小石不是涉案房屋所占土地所有权集体组织中的成员，当然无法取得该土地使用权，故双方签订的买卖合同无效。造成合同无效双方均有责任。无效的合同自始无效,因该合同取得的财产,应当予以返还,王小石反诉要求武沛修、史艳丽、武献宇返还购房款,于法有据,本院予以支持。鉴于涉案房屋已经拆迁，已无返还的必要，故王小石不再承担返还涉案房屋的责任。王小石要求武沛修、史艳丽、武献宇赔偿装修款6000元及给付以8000000元为本金自2019年5月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息和赔偿损失（房地产增值部分）200000元的反诉主张，应当应综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益,买受人因此丧失的订约机会损失、买受人房屋的添附价值及双方的过错程度等因素确定损失。本案中的双方当事人承担同等的过错责任，本案中房屋的升值金额为人民币10.95万元，考虑到王小石对该房屋的窗户及地面等进行了修缮，本院酌定其损失为人民币5.6万元，王小石要求的其他诉请证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国土地法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国物权法》第一百五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、依法确认原告（反诉被告）武沛修、史艳丽、武献宇和被告（反诉原告）王小石于2019年5月11日签订的房屋买卖合同无效；二、原告（反诉被告）武沛修、史艳丽、武献宇于本判决书生效后60日内返还被告（反诉原告）王小石购房款人民币80万元；三、原告（反诉被告）武沛修、史艳丽、武献宇于本判决书生效后60日内赔偿被告（反诉原告）王小石经济损失5.6万元；四、驳回被告（反诉原告）王小石的其他反诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5900元，反诉费6900元，鉴定费17900元，合计30700元，原告（反诉被告）武沛修、史艳丽、武献宇负担15350元，被告（反诉原告）王小石负担15350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  鲁开凌二〇二〇年九月二十八日书记员  卢姗姗附：相关的法律条文《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留山,属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。