广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初7524号原告：清远市爱我家房地产代理有限公司，住所地清远市清城区*******万基金海湾B区一、三号楼首层商铺08号。法定代表人：练某1。委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷健婷，广东中肯律师事务所律师。被告：杨跃超，男，1968年8月2日出生，汉族，住吉林省舒兰市***前程委二十四组，公民身份号码220************312。委托诉讼代理人：祝启欢，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楚鹏，广东大观律师事务所实习律师。原告清远市爱我家房地产代理有限公司与被告杨跃超居间合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市爱我家房地产代理有限公司的委托诉讼代理人雷健婷、被告杨跃超及其委托诉讼代理人祝启欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市爱我家房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付47200元违约金；二、请求判令被告向原告支付3800元律师费；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月12日，被告与原告签订了一份《限时销售合同》，独家委托原告代为出售其位于清远市新城北江一路20号金海湾豪庭南区*********的房屋（下称涉案房屋）。合同签订后，原告通过多种渠道对涉案房屋进行推售，成功为被告寻找到合适的买家（即案外人程晓冬），并将案外人程晓冬支付的5000元定金转至被告指定的银行账号。但经原告多次催告，被告均拒绝按照约定与案外人程晓冬签订房屋买卖合同。原告认为，《限时销售合同》是原告与被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据《限时销售合同》第三条第八款的约定“交易日期：卖方须在经纪方向卖方发出通知已收取买方购房定金后或卖方收取购房买方定金后,五个工作日内到经纪方指定地点签署房屋买卖合同；签署房屋买卖合同后按买卖合同约定办理与该物业买卖交易有关的各项手续和程序”以及第六条的约定“若卖方在签署本合同后，逾期履行、拒绝履行或违反本合同任何一条款之约定时，则同意在经纪方发出通知后十日内支付双倍定金数额的违约金给买方（由经纪方收取后转交买方），且承诺向经纪方支付本合同约定售价的4%作为违约金。卖方如逾期支付本条款约定之违约金，除应向买方及经纪方支付本条款约定的违约金外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付滞纳金”，被告的行为已构成违约，应向被告支付47200元违约金（1180000元×4%）。另根据《限时销售合同》第十一条等相关约定，被告还应承担本案的律师费3800元及诉讼费用。综上，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告杨跃超答辩称原告所述事实与理由不是事实的全部。答辩人及其妻子在2020年4月5日就将答辩人名下的本案涉案房屋和其妻子潘青梅名下位于清远市新城北江一路20号金海湾豪庭南区***********一并委托给原告出售。在出售其妻子名下的房屋期间，双方曾就“买方付款方式”为一次性付款还是按揭付款进行过变更，后其妻子名下的房屋经原告出售，答辩人委托原告出售房屋期间共签订过三份《限时销售合同》，委托期限分别为2020年4月5日至2020年5月10日、2020年5月10日至2020年6月10日和2020年6月12日至2020年6月15日。前两次委托出售的价格是1480000元，但一直不能成交，因答辩人当时资金周转困难，需要尽快出售房屋兑现，所以第三次委托的价格是1180000元，但要求必须是一次性付款，不接受按揭付款。虽然2020年6月12日签订的《限时限售合同》中约定的买方付款方式为一次性或按揭，但答辩人实际上已经明确向原告提出了必须是一次性付款的要求，该事实在答辩人与原告员工何亮2020年6月12日19时32分33秒的电话录音中可以反映出来。但原告为赚取佣金，无视答辩人的要求，借由《限时销售合同》中有“买方付款方式为一次性或按揭”的约定，于2020年6月14日强行将需要按揭付款的买家的定金汇给答辩人，逼迫答辩人交易。答辩人不同意，已经于2020年6月15日将原告汇入的5000元原卡退回，该事实有答辩人的转账记录为凭。另外，原告诉请的违约金过高，原告没有举证证明实际损失是多少，主张按4%计算违约金没有依据，应按合同法相关规定进行调整。综上所述，答辩人认为，原告作为居间方，无视答辩人必须一次性收取购房款的要求，强迫答辩人与需要按揭贷款的买家交易，其居间行为已经超出了答辩人的委托，不能认为原告完成了居间服务。答辩人拒不进行原告所强迫的交易不构成违约，原告隐瞒重要事实，提起本案诉讼，其诉求不应得到法院的支持，请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年6月12日，原告（经纪方）与被告（卖方）签订一份《限时销售合同》，主要内容为：卖方指定经纪方为出售该物业的独家代理公司，经纪方介绍的第三方（下称“买方”）同意按卖方委托的条件交易的，卖方则全权委托经纪方代为收取买方承购该物业之定金，即视为卖方收取。卖方将位于清远市新城北江一路20号金海湾豪庭南区**********屋交由经纪方进行限时销售代理，建筑面积132.15平方米，售价1180000元整或以上，买方定金人民币5000元整及以上，买方付款方式一次性或按揭。卖方须在经纪方向卖方发出通知已收取买方购房定金后或卖方收取买方购房定金后，五个工作日内到经纪方指定地点签署房屋买卖合同，签署房屋买卖合同后按买卖合同约定办理与该物业买卖交易有关的各项手续和程序。限时销售合同期限为2020年6月12日至2020年6月15日，卖方同意向经纪方支付中介服务费及咨询费30000元。在经纪方代为收取买方定金后，可将部分或全额定金直接转入被告指定的银行账户。若卖方在签署本合同后，逾期履行、拒绝履行或违反本合同任何一条款之约定时，则同意在经纪方发出通知后十日内支付双倍定金数额的违约金给买方（由经纪方收取后转交买方），且承诺向经纪方支付本合同约定售价的4%作为违约金，卖方如逾期支付本条款约定之违约金，除应向买方及经纪方支付本条款约定的违约金外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付滞纳金。经纪方可通过发短信、微信信息、邮件等任一通讯形式向卖方发送通知、文件、资料。经纪方发送至被告确认有效的通讯电话和微信账号，即视为已送达；经纪方邮寄给卖方有关资料，卖方确认邮寄地址为深圳市宝安区***************，相关邮寄资料自卖方收到之日或从邮寄之日超过五天仍未签收的，则视为送达，如卖方变更上述通讯信息，须及时告知经纪方，否则经纪方按上述通讯方式发送、邮寄仍视为送达。本合同经卖方、经纪方签署后生效，因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，协商不成双方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担守约方的差旅费、保全费、保单费、公告费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。涉案合同签订当天，原告工作人员何亮就涉案房屋的一次性付款最低价格与被告进行电话沟通。后原告于2020年6月14日为被告寻找到适格买家（案外人程晓冬），与买家签订《承诺书》，并同意向原告支付中介服务费及咨询费16520元，原告于同日收取买家缴纳的5000元定金后转入被告指定的银行账户中，同时通过微信通知被告办理签约手续。同年6月15日，被告将定金5000元退回原告。2020年6月24日，原告按照被告在涉案合同中确认的地址向被告寄送一份《告知函》，主要内容为被告本应于2020年6月19日到原告处办理及签订《存量房买卖合同》，但经原告多次催促被告至今未履行，原告要求被告于2020年6月28日到原告处签订《存量房买卖合同》及其他有关房屋买卖手续，同年6月26日邮件被签收，但被告一直未协助原告办理相关房屋买卖手续。另外，涉案房屋已于2020年7月8日由被告另行向他人出售，并完成产权变更。另查明，原告为处理本案诉讼事宜委托广东中肯律师事务所律师代理，因此支出律师费3800元。本院认为，本案系居间合同纠纷。原、被告签订的《限时销售合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。涉案合同约定原告的限时销售期限自2020年6月12日至2020年6月15日，买方付款方式一次性或按揭，原告在该时间段内为被告找到符合条件的买家，并将收取买家的5000元定金转入被告指定的银行账户，但被告拒绝配合原告办理房屋买卖手续并自行出售房屋且房屋所有权已转移登记在案外人名下的行为已构成违约，应根据合同条款承担违约责任。至于被告辩称其已经与原告协商付款方式只能是一次性付款的理由，被告作为完全民事行为能力人，签订涉案合同时应认真阅知条款内容，从被告提供的通话记录显示，双方仅对一次性付款的最低金额作出沟通，但并不能据此认定原、被告已经就付款方式的变更达成合意，且涉案合同签订后，双方亦未重新签订合同对原合同的内容作出变更，涉案合同对原、被告双方均具有约束力，故被告上述抗辩理由本院不予采纳。对于被告应承担的违约责任，根据涉案合同“若卖方在签署本合同后，逾期履行、拒绝履行或违反本合同任何一条款之约定时，……且承诺向经纪方支付本合同约定售价的4%作为违约金”的条款，即违约金数额为47200元（1180000元×4%）。被告提出违约金过高要求调整的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失;当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”;约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此,违约金数额的确定是以实际损失为参考标准,不能超过实际损失的30%。本案中,原告的实际损失应为中介费，涉案合同中约定被告同意向原告支付的中介费为30000元，原告与案外人程晓冬（买家）签订的《承诺书》中约定买家同意向原告支付的中介费为16520元，共46520元，该金额与原告主张的违约金数额47200元相当且没有超过实际损失的30%，而且被告作为违约方，应当对违约金是否过高的主张承担举证责任，但被告对此并无举证，故原告的主张于理有据，本院予以支持。对于原告请求被告支付律师费3800元的主张，根据涉案合同第十一条的约定，被告作为违约方，除应承担合同约定的违约责任外，还应承担守约方的差旅费、保全费、保单费、公告费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用，故原告该主张合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告杨跃超于本判决生效之日起10日内向原告清远市爱我家房地产代理有限公司支付违约金47200元；二、被告杨跃超于本判决生效之日起10日内向原告清远市爱我家房地产代理有限公司支付律师费3800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元，由被告杨跃超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林永强二〇二〇年九月二十八日书记员  吴敏怡附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。