云南省云县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0922民初1103号原告：刘良春，男，1972年12月15日出生，汉族，小学文化，住云县。委托诉讼代理人：罗廷善，云南善庭律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：李世成，男，1961年3月24日出生，汉族，初中文化，务农，住云县。委托诉讼代理人：陈载永，云南。代理权限：特别授权代理。第三人：李子兵，男，1977年1月7日出生，汉族，大专文化，住凤庆县。第三人：凤庆县金诺商贸有限公司。住所地：凤庆县洛党镇洛党村团山组。法定代表人：李子兵，该公司经理。第三人李子兵、凤庆县金诺商贸有限公司的共同委托诉讼代理人：张丽春，云南。代理权限：特别授权代理。第三人：云南金马集团新城实业有限责任公司。住所地：云南省临沧市云县城北郊。法定代表人：邱世金，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴铠宏，男，汉族，1977年2月12日出生，汉族，本科文化，住云县。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李尤钦，男，汉族，1978年4月11日出生，本科文化，住云县。代理权限：特别授权代理。原告刘良春与被告李世成及第三人李子兵、凤庆金诺商贸有限公司（以下简称凤庆金诺公司）、云南金马集团新城实业有限责任公司（以下简称新城公司）确认合同效力、所有权确认纠纷两案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告刘良春及其委托诉讼代理人罗廷善，被告李世成及其委托诉讼代理人陈载永，第三人李子兵、凤庆金诺公司的委托诉讼代理人张丽春，第三人新城公司的委托诉讼代理人吴铠宏、李尤钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘良春向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2018年6月1日签订的《土地转让合同书》有效，并判令被告继续履行合同；2.请求确认位于云县监区晒场下）62亩土地上的绿化景观苗木属原告所有；3.判令被告赔偿原告经济损失300000元。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：请求确认位于云县监区晒场下）62亩土地上的绿化景观苗木属原告所有，若土地转让合同无法继续履行，判令准许原告在一年内清移地上种植的景观苗木。事实和理由：原告在云县县城周边设有多处苗圃基地。2011年起原告为建立苗木基地，以租赁方式从被告处取得了位于云县监区晒场下）62亩土地使用权，为此，原被告双方签订了租地协议书。自原告与被告第一次租赁土地开始至今，因租赁期限的原因双方曾多次签订租赁协议。具体为：第一次租赁期限为2011年至2015年，2015年至2018年期间租赁合同为一年一签。2018年4月1日原告与被告签订了《土地转让合同书》，第一条约定：甲方李世成把农场租出的地块转租给乙方刘良春使用，以种植果树、绿化树和搞其它副业等。转租面积共计62亩，土地位于仓房下龙马树村子边；第二条约定：甲方从农场以每亩514元租出，以每亩800元的价格转租给乙方，以后无论乙方怎样使用与农场无关；第三条约定：转租期暂定8年，自2018年4月1日至2026年4月1日。原告于2012起开始在涉案土地上进行景观苗木培育，先后投入了大量的人力财力，培育了上万株绿化植物，目前整个苗圃基地上的景观苗木总价值约250万余元。2020年春节后因新型冠状病毒疫情的原因，原告聘请的苗圃管理人员未能及时进入园区管理，2020年3月23日，原告突然接到朋友电话称有人在用电锯对苗木进行破坏。得知此消息原告立即赶到现场，看到有工人对自己的苗木进行恶意的毁坏，原告经打听得知系李子兵所为。经了解系被告在与原告的合同期尚未届满前，又将该土地租赁给凤庆金诺公司。综上所述，原告与被告签订的《土地转让合同书》是双方的真实意思表示，该合同已成立并生效，原告按约向被告支付了相应的租金，且该合同期限至2026年4月1日，现租赁期限尚未届满，在合同期内被告又将涉案土地转租给第三人的行为己严重违约，因该违约行为给原告造成了巨大经济损失，被告依法应向原告承担赔偿责任。原告在涉案土地上种植培育的景观苗木系原告的合法财产，依法应得到法律的保护，现依法提起诉讼，请支持原告诉请。被告李世成辩称，对于第一项诉讼请求的合同确系双方签订，合同的延续是有条件的，第三条明确约定，如果不交租金，出租人有权清理地上附作物，租金是每年交一次，如果不交就要清理，强制收回。原告既不交租金又无法联系，按约定，合同效力已丧失。对于第二项诉讼请求，因为原告未交租金，原告已经散失了所有权，合同解除即应清理附着物。对于第三项诉讼请求不存在，因被告数月联系不上原告，且金诺公司这边只是对苗木进行维护，并未给原告造成损失。第三人李子兵、凤庆金诺公司述称，原告将李子兵及凤庆金诺公司列为第三人无理无据，2011年被告承租涉案土地，租金每年一付，必须每年的4月份付清。若不付清，新城公司有权收回土地。由于被告无力管理，在2019年12月新城公司收回土地，于2020年3月份在网上发布招租公告，凤庆金诺公司是通过合法途径租赁取得涉案土地使用权的。地上附着物亦并非系恶意损坏。请求驳回原告的诉讼请求。第三人新城公司述称，原告的第一、二项诉讼请求无依据。新城公司于2011年4月1日与李世成签订《土地租赁协议》，约定将四监区下80亩土地出租给李世成作特色农业开发使用，租赁期限为2011年4月1日至2016年4月1日。租赁协议到期后李世成未腾退土地，仍占有使用。此后，新城公司多次向李世成发出《通知》，要求其清除地上附着物，并交纳所欠租金及因无权占用而产生的占用费。本案中，新城公司与李世成的租赁合同期限至2016年4月1日届满，该期限后，李世成对新城公司土地的占用已属无权占用。在此情况下，李世成将新城公司62亩土地转租给原告，根据法律规定，该转租合同无效，否则将严重损害新城公司合法权益。对于原告要求被告赔偿300000元经济损失与新城公司无关。2020年1月14日，李世成向新城公司承诺其自愿放弃涉案土地上的附着物，由新城公司自行清理。涉案土地上附着物是否毁损，与新城公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的土地转租合同及照片，与本案有关联，真实，形式来源合法，能证明原、被告转租涉案土地及地上附着物现状等事实，予以采信。被告提交的记账凭证、土地租金发票，与本案有关联，真实，形式来源合法，能证明被告向新城公司交纳2017、2018、2019年度涉案土地租金的事实，予以采信。第三人李子兵、凤庆金诺公司提交的土地招租公告、资产租赁合同、安全环保协议书、廉政合同、收据、土地转租协议书、退租协议书、承诺书，与本案有关联，真实，形式来源合法，能证明凤庆金诺公司承租涉案土地、代交租金、将其中18亩土地转租给被告及被告向新城公司作出的承诺等事实，予以采信。第三人新城公司提交的土地租赁协议、2016年2月23日、2016年12月10日、2019年10月8日的三份通知，与本案有关联，真实，形式来源合法，能证明新城公司与李世成之间的土地租赁合同关系及合同期，以及新城公司三次通知李世成交纳土地租金、占用费的事实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月1日，云南省新城农场（甲方）与李世成（乙方）签订土地租赁协议，约定甲方将四监区晒场下80亩等共计136亩土地出租给乙方作特色农业开发使用。租赁期限为5年，2011年4月1日起至2016年4月1日止。租金实行预付方式，晒场下80亩租金为500元/亩，租金每年一付，必须于每年4月1日前付清下一年租金和税费。乙方在租地期间不能向第三方转包土地使用权。2016年2月23日，云南省新城农场向李世成发送通知书，通知李世成所承租的136亩土地租期将于2016年4月1日届满，根据协议公司将收回土地，至2016年2月23日尚欠租金66019.2元，要求于2016年3月10日前清除地上附着物、恢复土地原貌，交清租金并办理土地交返手续。2016年4月30日，李世成与刘良春签订租地协议，约定将李世成承租的四监区晒场下80亩中的62亩土地转租给刘良春用于种植。租赁期限自2016年4月30日起至2017年4月30日止，500元/年/亩。于每年6月1日前付清租金。2016年12月10日，新城公司向李世成发送通知书，通知李世成所承租的136亩土地租期已于2016年4月1日届满，其一直未办理土地交返手续，至2016年12月10日尚欠租金66019.2元（2015年4月1日—2016年4月1日）土地占用费49514.4元，要求于2017年1月15日前清除在土地上的附着物并交纳所欠租金和占用费，恢复土地原貌，办理土地交返手续。2017年4月30日，李世成与刘良春签订租地协议，约定将涉案62亩土地转租给刘良春用于种植。租赁期限自2017年4月30日起至2018年4月30日止，500元/年/亩，在原基础上增加14%的地增税收，于每年6月1日前付清租金。2018年6月1日，李世成与刘良春签订租地协议，约定继续将涉案62亩土地转租给刘良春用于种植果树、绿化树等，800元/年/亩，转租期限为8年，自2018年4月1日起至2026年4月1日止，于每年4月30日前付清租金。2019年10月8日，新城公司向李世成发送通知书，通知李世成所承租的80亩土地租期已于2016年4月1日届满，根据约定必须在每年4月1日前付清租金，要求于2019年12月31日前清除土地上的附着物并交清所欠占用费，恢复土地原貌，办理土地交返手续。被告多次与原告联系催其支付尚欠的租金28000元未果，被告遂以原告交纳的200元/亩的土地押金作部分抵扣向新城公司交纳了所欠的全部租金。目前原告尚欠被告租金15600元。2020年1月14日，李世成向新城公司出具承诺书，承诺自愿放弃涉案地块上的种植物、附着物，自承诺之日起由新城公司自行清理，清理费用由新城公司解决，尚欠的土地占用费77819.51元，于2020年春节前付清，逾期在供水费中扣除。2020年1月17日，李子兵向李世成支付租地及苗木预付定金20000元。2020年1月23日，新城公司在网上发布土地招租公告，对包括涉案地块在内的土地进行公开招租。凤庆金诺公司应招原四监区晒场下包括涉案62亩在内的80亩土地。2020年2月20日，李世成与李子兵签订《退租协议书》，约定因刘良春失联数月，苗圃基地无人管理，尚欠2019年至2020年租金，由于新城公司要求交清租金并交还土地，由李子兵为李世成交清所欠租金及苗木基地管理费66000元，地上附着物由凤庆金诺公司处置。同日，李子兵向李世成支付了退租及苗圃管理费33000元。2020年2月20日，李世成与李子兵签订《土地转租协议书》，约定凤庆金诺公司将承租的四队晒场下侧80亩土地中的18亩转租给李世成管理使用。2020年3月10日，新城公司与凤庆金诺公司签订《资产租赁合同》，约定将包括62亩涉案地块在内的80亩土地出租给凤庆金诺公司，租期自2020年3月3日起至2021年3月2日止，租金为700元/亩/年，年租金为56000元。同日，双方还签订了《安全环保协议书》《廉政合同》等。凤庆金诺公司对涉案土地上种植的绿化景观苗木进行修枝等管理。原告认为，凤庆金诺公司及李子兵的行为对苗木造成了损害，曾提起诉讼要求赔偿损失，诉讼中向本院撤回了起诉。之后，原告再次提起本案诉讼，请求判如所请。另查明，新城公司原名称为云南省新城农场。新城公司以租金的形式向李世成收取了2017、2018、2019年度包括涉案62亩在内的80亩土地的费用。本院认为，新城公司与李世成签订的土地租赁协议约定的租赁期限于2016年4月1日届满，新城公司虽分别于2016年2月23日及12月10日两次以书面通知的形式告知李世成交租返地，但李世成一直未返还包括涉案62亩在内的80亩土地，而新城公司仍继续正常向李世成收取了2017、2018、2019年的土地租金，应认为新城公司系默许李世成续租土地，原土地租赁协议继续有效，仅是租赁期限为不定期。对于李世成与刘良春于2018年6月1日签订土地转租合同的效力问题。本院认为，对于租赁中的转租合同是否有效应视具体情况而定，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的，但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未作明确规定。若原租赁合同对转租问题未明确约定，此情形下，承租人擅自转租，如对出租人的利益未造成损害，依合同自由原则及合同的相对性原理，则该转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。若原租赁合同明确约定承租人不得擅自转租，此时承租人擅自转租，违反诚实信用原则，本质上系恶意，属违约行为，此时，转租合同应为无效，出租人可行使合同解除权，收回租赁土地；若次承租人是善意的，可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。本案中，新城公司和李世成已在原租赁合同中明确约定不得转租土地，李世成隐瞒真相，将涉案土地转租给刘良春，由于李世成此时并无转租土地的权利，且事后亦未得到新城公司的追认，该转租合同应当视为无效，故原告要求确认转租合同有效的主张不能成立，本院不予支持。对于原告要求确认涉案土地上的绿化景观苗木属其所有，若土地转租合同无法继续履行，准许其在一年内清移地上附着物的主张。本院认为，涉案土地上的绿化景观苗木系刘良春培育种植，其对涉案土地上的绿化景观苗木依法享有所有权。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该条规定，涉案合同无效，无法继续履行，涉案土地上的附着物应当进行移植等处理，鉴于涉案绿化景观苗木量大，且移植处理有季节性，本院支持原告于2021年3月31日前清移涉案土地上的全部附着物。对于原告要求被告赔偿经济损失300000元的主张。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告主张李世成承担赔偿责任，但未能提交充分有效的证据予以证明，故其应承担举证不能的不利后果。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。被告的抗辩理由部分成立，本院予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告刘良春与被告李世成于2018年6月1日签订的《土地转让合同》无效。二、确认原四监区晒场下被告李世成转租给原告刘良春的62亩土地上种植的绿化景观苗木为原告刘良春所有；原告刘良春于2021年3月31日前将全部绿化景观苗木清移完毕。三、驳回原告刘良春的其他诉讼请求。案件受理费5800元，原告刘良春负担5000元，被告李世成负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审 判 长  王家跃人民陪审员  李赛君人民陪审员  王泽富二〇二〇年九月二十九日法官助理彭新美书记员姜永萍