山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终3197号上诉人（原审被告）：滨州惠泽置业有限公司，住所地：滨州经济技术开发区渤海十八路**.法定代表人：刘国松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董洪民，山东春光明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范秋月，女，1992年8月10日出生，汉族，住滨州市滨城区。上诉人滨州惠泽置业有限公司（以下简称惠泽公司）因与被上诉人范秋月物业服务合同纠纷一案，不服山东省滨州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1691民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠泽公司上诉请求:1、一审判决基本事实不清，请二审人民法院依法发回重审，或直接改判驳回范秋月的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由范秋月承担。事实与理由：众所周知，一切经济活动均有成本。于2018年1月11日范秋月通过网络拍卖方式购买我方开发建设的框架结构第7层约140平米房屋，每平米价格仅为2330元，总价款仅为32万元，该价格远远不够开发建设成本。涉案房屋仅限于马坊村村民购买，直接导致房屋价格过低，损害了我方的合法权利。我方为与马坊村委会合作开发建设，投入了大量人力和资金，但马坊村至今未完成拆迁，导致我方持续损失。与范秋月情况相似的其他购房户曾另外向我方补交8万元补偿款，弥补我方部分成本后完成交房，范秋月应结合现实案件理性处理涉案争议。综上，我方根本无法向范秋月完成交房，请二审人民法院体查我方的实际状况，依法支持我方的上诉请求。范秋月辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所以惠泽公司的主张不能成立。请求驳回惠泽公司的上诉请求，由惠泽置业无条件交付：水卡、电卡、天然气卡，履行通水、通电、通暖的义务。2、一、二审诉讼费由惠泽公司承担。事实及理由：1、依据《物业管理条例》第二十二条规定，建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理等事项依法作出约定，且建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。本案中，范秋月作为涉案房产的所有权人，是房产所在马坊嘉苑小区的业主，惠泽公司作为涉案房屋的建设单位，尚未销售物业，其与范秋月存在事实上的物业服务合同关系，其应向范秋月提供物业服务，且不得侵害范秋月的合法权益。2、2017年12月12日我方在滨州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，拍下马坊嘉苑小区7-1-1203号房产。2018年2月11日滨州市中级人民法院作出（2015）滨中执字第370号之二执行裁定书，裁定马坊嘉苑小区7-1-1203号房产所有权归我方所有。我方多次要求惠泽公司交付房屋水卡、电卡、天然气卡等生活附属物，并要求办理开通水、电、暖、天然气等事宜，但惠泽公司以我方购买房屋价格过低要收取其他费用为理由拒绝交付电卡水卡天然气卡等生活附属物，不予办理通水、电、暖、天然气等，致使我方无法正常入住，严重侵害了我方的合法权益。3、《滨州市住宅物业管理条例》第四十七条第五款明确规定，物业服务企业不得通过限制、中断供水、供电、供热、燃气或利用门禁电梯限制业主等方式损害业主合法权益。惠泽公司作为事实上的物业服务企业，限制、中断给业主供水、供电等行为严重损害了范秋月的合法权益，违反了该法律条例。4、对方所述开发建设和马坊村拆迁情况与本物业水电服务纠纷一案没有直接关系。另外，该房产自2018年1月拍卖成交以来，已有两年零八个月因无水电等生活附属品处于无法居住状态。惠泽公司中断供应水电暖的侵权行为，导致该房屋闲置期间的机会成本和折旧已达30000余元，给我方造成了严重的经济损失。所以惠泽公司应立即停止侵犯业主范秋月的合法权益，无条件履行物业服务义务。惠泽公司主张的由本案受害人交8万元的主张于法无据，不能成立。房产由市中院拍卖，程序合法，自拍卖成交之日起已由我方所有该房产的一切权利，惠泽公司无权要求我方补交成本。请惠泽公司结合现实案件理性处理涉案争议。如果惠泽公司继续以断水断电的侵权方式侵害我方法律权益，我方将依法追究侵权人的法律责任。综上：请求驳回对方上诉，惠泽公司立即中止侵权行为，无条件交付水卡、电卡、天然气卡以及履行通水、通电、通暖的物业服务义务。一、二审诉讼费由惠泽公司承担。范秋月向一审法院起诉请求：1.依法判令惠泽公司交付房屋水卡、电卡、天然气卡等生活附属物，并履行通水、通电、通天然气、通暖气等物业服务义务；2.惠泽公司赔偿我方经济损失15000元；3.诉讼费用由惠泽公司承担。一审法院认定事实：山东省滨州市中级人民法院在执行滨州市滨城区村民委员会与惠泽公司合作开发房地产仲裁一案中，于2018年1月11日依法在淘宝网拍卖被执行人惠泽公司所有的位于马坊嘉苑小区部分房产，其中包括产权证号2013070703项下的7-1-1203房。2018年1月11日，范秋月以32万元最高价竞得7-1-1203房，2018年2月11日，滨州市中级人民法院作出（2015）滨中执字第370号之二执行裁定书，裁定位于马坊嘉苑小区产权证号为2013070703项下的7-1-1203房产的所有权归买受人范秋月所有。惠泽公司是马坊嘉苑小区的建设单位，案涉小区的水、电均为业主直接向惠泽公司购买，业主凭天然气置换单到燃气公司领取天然气卡。惠泽公司陈述案涉房屋未开通水、电、暖等附属设施，因范秋月未向惠泽公司交纳各项开口费，且其购房价格远远低于开发成本价格，无法向范秋月提供物业服务。一审法院认为，依照《物业管理条例》第六条的规定，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。《物业管理条例》第二十二条规定，建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理等事项依法作出约定，且建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。本案中，范秋月作为案涉房产的所有权人，是房产所在马坊嘉苑小区的业主，惠泽公司作为涉案房屋的建设单位，尚未销售物业，其与范秋月存在事实上的物业服务合同关系，其应向范秋月提供物业服务，且不得侵害范秋月的合法权益。依据惠泽公司的陈述，为范秋月提供物业服务的前提是范秋月应向惠泽公司交纳各项开口费用。在范秋月向惠泽公司支付上述费用后，惠泽公司应向范秋月提供物业服务。范秋月要求惠泽公司交付水卡、电卡附属设施以及通水、通电、通暖的诉讼请求，属于物业服务内容，惠泽公司应履行该物业服务义务。范秋月要求交付天然气卡的主张，实际为要求燃气公司供应天然气，惠泽公司仅在收取开口费后为范秋月领取天然气卡提供天然气置换单的协助义务。综上，惠泽公司主张因范秋月因其购房价格低于开发成本价格，无法向范秋月提供物业服务的理由不足，不予支持。一审法院依照《物业管理条例》第六条、第二十二条之规定判决如下：一、原告范秋月向被告滨州惠泽置业有限公司履行暖气、天然气开口费等各项费用的交付义务后十日内，被告滨州惠泽置业有限公司协助原告范秋月领取天然气卡并向原告范秋月交付水卡、电卡以及履行通水、通电、通暖的物业服务义务；二、驳回原告范秋月的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取88元，由被告滨州惠泽置业有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院认为，涉案房屋是由范秋月自法院拍卖平台通过竞买的方式依法取得，执行裁定书已经确认涉案房屋归范秋月所有，范秋月依据法律规定已经合法取得涉案房屋的所有权，为小区的合法业主，惠泽公司应当依据法律规定向范秋月提供相应的物业服务。涉案房屋购买价格的高低不能成为惠泽公司拒绝履行提供物业服务义务的正当理由，惠泽公司主张范秋月的购房价格低于开发成本，并要求范秋月向其补偿方能提供物业服务的上诉理由不能成立。综上，上诉人惠泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人滨州惠泽置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  郑乃群审判员  王忠民审判员  高立俊二〇二〇年九月二十二日法官助理李阳书记员高秀娟