云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初1097号原告：侯法滨，男，汉族，1978年9月27日出生，身份证住址山东省夏津县。委托诉讼代理人：马黎威，云南大合律师事务所律师，特别授权代理。被告：郭昆山，男，汉族，1960年8月8日出生，身份证住址云南省昆明市盘龙区。被告：西双版纳拓普房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9153280058964406X0。住所：云南省西双版纳旅游度假区山水林溪别墅小区会馆。法定代表人：刘海青。委托诉讼代理人：玉应哈，女，傣族，1983年11月23日生，身份证住址云南省西双版纳州景洪市，一般授权代理。被告：西双版纳俊江房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91532800MA6L058R21。住所：云南省景洪市勐罕路**俊发滨江俊园。法定代表人：王正军。委托诉讼代理人：杨婧，云南天外天（西双版纳）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：蒋文祝，男，汉族，1991年9月26日出生，身份证住址贵州省威宁彝族回族苗族自治县。原告侯法滨（以下简称原告）与被告郭昆山、西双版纳拓普房地产开发有限公司（以下简称拓普公司）、西双版纳俊江房地产开发有限公司（以下简称俊江公司）、第三人蒋文祝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马黎威、被告郭昆山、被告俊江公司的委托诉讼代理人杨婧、第三人蒋文祝到庭参加了诉讼，被告拓普公司经本院依法送达开庭传票等诉讼材料，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令三被告赔付原告76万元购房款，并赔偿原告76万元；2.判令三被告赔付原告资金占用费，以76万元为基数，按照年利率6%从2019年6月21日起计算至全部债务清偿之日止；3.判令三被告对上述第一项、第二项诉讼请求的全部债务承担连带赔付责任；4.本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：被告郭昆山从被告拓普公司处抵得项目1栋301号商品房，2017年9月7日，被告拓普公司将项目转让给被告俊江公司，后项目更名为。被告郭昆山将该房屋出售给原告，并委托第三人蒋文祝代为办理房屋出售事宜，原告依约付清了76万元购房款。此后，原告一直催促被告郭昆山配合原告办理房屋的网签备案手续，但郭昆山一直推脱，后经原告核实，该房屋已被俊江公司另行出售。被告郭昆山辩称，首先，我与原告签订的合同是双方真实意思表示，是有效的合同。原告已经按约定支付了76万元款项，之所以没有办理相关接房手续，是因为拓普公司和俊江公司之间在交接过程中没有及时处理好，并不是因为我的原因。所以，我不存在主观过错责任，也没有违约责任。应该继续全面履行合同，而不是原告要求的解除合同并退款。其次，我与原告之间的纠纷是第三人造成的，客观上，是拓普公司与俊江公司之间合作后交接的问题，并非诉状中说的房屋已经出卖给了其他人。原告当时预定了9套房，后来因为市场价格变化，双方协商，确定了一套房屋款的支付方式和继续履行保证金。以9套房源进行谈价，取得最低价后只要一套房屋。根据诚实守信原则，原告还要主张再次改变依法已经生效且实际履行完毕付款的合同。这违背了诚实守信原则，是法律禁止的。最后，我会催促拓普公司和俊江公司，将涉案房屋限时交付给原告。被告俊江公司辩称，第一，本案主体不适格。与原告形成房屋买卖关系的是郭昆山，并非俊江公司。根据合同相对性原则，原告只能向郭昆山主张权利，而不是向俊江公司主张。第二，俊江公司与拓普公司签订《在建工程转让合同》，受让的是目标地块及在建工程，并不包含债权债务。2017年8月18日，俊江公司作为甲方，云南拓普公司作为乙方，本案西双版纳拓普公司作为丙方，昆明普创企业管理咨询公司作为持股公司，四方签订《项目并购协议》。该协议约定，丙方将其约110.59亩的土地使用权及地上在建工程以及70亩土地上的在建工程划转至甲方设立的俊江公司名下（该协议中的新公司即指俊江公司）。可知俊江公司仅收购拓普公司的在建工程，并未约定承接其债权债务。因此，郭昆山与拓普公司之间的债权债务关系与俊江公司无关，原告要求俊江公司对债务承担连带责任于法无据。第三，原告未提交其与郭昆山之间的《房屋买卖合同》，也未提交郭昆山与拓普公司之间关于涉案房屋的相关书面抵押文件，该抵押关系是否存在有待核实。综上，请法院驳回原告对俊江公司的全部诉请。被告拓普公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。第三人蒋文祝对原告的诉状内容未提出异议，也未发表陈述意见。原告针对诉讼请求依法提交了如下证据：1.视频录像一段、通话录音及文字记录各一份，欲证实郭昆山委托蒋文祝将涉案房屋出售给原告，且原告已经付清款项的事实。2.账户交易明细3张，欲证实原告向郭昆山支付76万元购房款的事实。3.《函》一份，欲证实郭昆山在2019年7月3日发函通知拓普公司及俊江公司，要求将涉案房屋出售给原告并配合办理相关手续的事实。被告郭昆山对上述第1、2组证据无异议，但认为第三组证据不是其本人所签，不予认可。俊江公司对上述三组证据均不予认可，认为与其无关，且认为第三组证据原件应该在拓普公司或者俊江公司处，不应该在原告处，俊江公司也没有收到过该函件。蒋文祝对上述证据无异议，并对第三组证据进行说明，认为函件是原告代理人打印好以后拿来给蒋文祝，蒋文祝通过电话和郭昆山联系，郭昆山让蒋文祝代签的。函件签好以后原告不放心，又录了第一组证据中的视频，视频内容和函件内容大概是一致的。本院认为，原告提交的第一组证据视频中有郭昆山及蒋文祝出镜并由郭昆山表示涉案房屋的收款及后期网签手续委托蒋文祝办理，录音通话由郭昆山确认，本院对该组证据真实性予以认定。第二组证据经收款人郭昆山确认无误，本院对该组证据真实性予以确认。第三组证据由蒋文祝表示是其代郭昆山签名，与郭昆山辩解的不是其本人所签吻合，但该函件是否送达俊江公司及拓普公司不能确定，本院对该组证据不予确认。被告俊江公司针对其答辩意见提交如下证据：1.《在建工程转让合同》、《项目并购协议》各一份，欲证实俊江公司与拓普公司转让的是目标地块和在建工程，并不包含拓普公司的债权债务。2.《工作联系函》一份，欲证实拓普公司将涉案房屋出售给案外人何锡锋是其公司的销售行为，与俊江公司无关。3.云南省高级人民法院（2018）云民初23号民事判决书、最高人民法院（2019）最高法民终2027号民事判决书各一份，欲证实经最高院生效判决认定，俊江公司与拓普公司签订在建工程转让合同，已支付转让款项，不属于债权债务股权转让，与本案诉争的房屋买卖合同关系不是同一法律关系，俊江公司不负有向原告支付购房款及资金占用费的义务。4.《版纳滨江俊园拓普业主合同签订确认单》、《认购协议书》各一份，微信聊天记录一份、收据两份，欲证实拓普公司确认涉案房产已经出售给案外人何锡锋，与俊江公司无关，且何锡锋已经缴纳房款。原告对俊江公司提交的上述第一组证据真实性予以认可，但不认可其关联性和证明目的，对第二组证据不予认可，认为拓普公司未到庭，该联系函真实性无法确认。对第三组证据合法性认可，但认为达不到其证明目的。对第四组证据不认可，认为该组证据恰好证实了房屋是由俊江公司出售给何锡锋。被告对俊江公司上述四组证据表示不清楚，认为自己整个过程都是与蒋文祝联系，不清楚俊江公司的这些材料，对于第四组证据，认为拓普公司是在2018年将房屋抵押给自己，自己也不知道公司又把房子卖给何锡锋。蒋文祝对俊江公司提交的上述证据表示不清楚情况，不发表意见。本院认为俊江公司提交的第一组证据印鉴齐全，内容不违反法律规定，本院对该证据真实性予以确认。第二组证据与第四组证据中的认购协议及确认单内容相吻合，且与原件核对无异，本院对其真实性予以确认。第三组证据中包含了最高人民法院的生效判决书，本院对该组证据予以确认。第四组证据中的认购协议及收据印鉴齐全，与第二组证据内容相互吻合，且与原件核对无异，本院予以确认。第四组证据中的微信聊天记录真实性无法核实，且不能显示出与本案关联性，本院不予确认。被告郭昆山向法庭提交其与拓普公司签订的《协议书》一份，欲证实拓普公司将涉案房屋以以房抵债的形式抵押给郭昆山，双方于2018年1月17日签订协议的事实。原告对该证据予以认可。俊江公司对该证据真实性、合法性予以认可，但认为该证据与俊江公司无关。本院认为该组证据印鉴齐全，内容不违反法律规定，本院对该组证据真实性予以确认。根据庭审查明的事实以及本院对证据的认定情况，本院对本案的事实认定如下：2018年1月17日，被告郭昆山与拓普公司签订一份《协议书》，其主要内容为拓普公司欠郭昆山借款本息共1600万元，拓普公司以现金支付100万元，以房抵债支付1500万元的方式进行清偿。其中用于抵债的房屋包括了“湄公河畔”（即现在的“滨江俊园”）项目1-301号房。之后郭昆山与原告口头协议将该套房屋以总价76万元出售给原告，并委托第三人蒋文祝代理其办理房款收取及网签手续等事项。后原告将76万元款项转入蒋文祝账户，蒋文祝又将该笔款项分三次转入郭昆山账户。另查明，涉案房屋已备案登记在案外人何锡锋名下。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。……”的规定，原告与被告郭昆山之间虽然未订立书面的房屋买卖合同，但双方均表示对涉案房屋买卖有过口头协商，其协商内容包括了购买房屋的具体信息及价款，且原告已经将约定的总价款支付完毕。故本院认为双方之间存在口头房屋买卖合同关系，且原告已经按约定履行了支付价款的义务，郭昆山也已经接受了款项,故被告郭昆山应该按照约定交付涉案房屋。关于郭昆山认为应该继续履行双方之间买卖合同的意见，因郭昆山至今未明确交房及办理相关手续的时间，且经庭审查明涉案房屋已经备案登记在案外人何锡锋名下，原告的购房目的已不能实现。郭昆山要求继续履行合同的意见不能成立。故原告要求被告郭昆山返还76万元购房款的诉请本院予以支持。关于原告要求三被告赔偿76万元款项的诉请，原告认为被告一房二卖，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。”的规定，本案出卖人为被告郭昆山，原告并未提供郭昆山在与其订立口头买卖合同后又将房屋出卖给他人的证据，本案与涉案房屋备案登记权利人何锡锋对接的是拓普公司及俊江公司，与郭昆山并无关联，故本案不存在出卖人订立买卖合同后又将房屋出售给第三人的情形。原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告郭昆山赔付原告资金占用费的诉请。本院认为，原告作为购买人，在与郭昆山协商之初即知晓郭昆山与拓普公司之间的以房抵债关系，对于购买行为存在的风险是了解的,故其也应该对郭昆山至今交付不了房屋的现状承担一定的责任。鉴于导致合同目的至今无法实现的主要原因是出卖人郭昆山不能及时交付房屋及办理相关手续，本院酌情支持原告以76万元为基数，按照年利率6%从本案立案之日（即2020年3月23日）开始计算至被告郭昆山付清款项之日止的资金占用费。本案中，被告拓普公司和俊江公司并未参与原告与郭昆山之间的房屋买卖关系，原告要求被告拓普公司及俊江公司对郭昆山返还购房款及支付资金占用费的义务承担连带责任的诉请因缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告郭昆山在本判决生效之日起三十日内返还原告侯法滨购房款76万元并支付以76万元为基数，按年利率6%从2020年3月23日计算至款项付清之日止的资金占用费；二、驳回原告侯法滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11666元，由被告郭昆山负担5833元，由原告侯法滨负担5833元。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告郭昆山径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  冉佶玉人民陪审员  李 虹人民陪审员  黄邦敏二〇二〇年九月二日书 记 员  普若钰