陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终6309号上诉人（原审原告、反诉被告）: 杜国强，男，1983年XX月XX日出生，汉族，陕西国强投资有限公司总经理，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：孙雪梅，陕西英博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:郭戈，女，1986年XX月XX日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：刘延升，陕西博纳新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐茜，陕西博纳新律师事务所律师。原审第三人、反诉被告：西安安定房地产营销策划有限公司，住所地：西安市碑林区建国路 88 号新兴大厦 B 区 1 层 10102 号。 法定代表人：盖晨亮，男，1987年XX月XX日出生，汉族，系该公司总经理，住该公司。上诉人杜国强因与被上诉人郭戈，原审第三人西安安定房地产营销策划有限公司（以下简称安定公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初10485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。杜国强上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判郭戈支付杜国强剩余房款30万元并支付利息5800元；2、一、二审诉讼费用由郭戈承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，应当撤销第一项判决，予以改判。庭审中杜国强向法院举证西安中铁瑞丰置业有限公司当时办理该抵房手续员工的证人证言，可以证明案涉房屋系工程款抵房给杜国强。双方签订的《房屋买卖定金合同》系双方真实意思表示，郭戈后签订的网签合同数额不合理，系为了避税而签订，该合同损害国家利益应当无效，郭戈应当向国家税务机关补交差价部分的税费，但不能因此否定《房屋买卖定金合同》的真实性。二、杜国强已经完成交房及过户义务，郭戈应当按照约定继续支付剩余购房款即中介费。三、一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》系法律适用错误。郭戈辩称，一、一审判决认定事实基本清楚。二、郭戈和西安中铁瑞丰置业有限公司之间签订的房屋买卖合同中案涉房产是2015年7月3日抵押于建设银行西安兴庆路支行。三、杜国强所述事实错误。关于杜国强主张的房屋已经实际履行无任何事实和证据支持。案涉房产不是杜国强所有，杜国强也无他物登记是己证明的客观事实。该房产是西安中铁瑞丰置业有限公司的商品房，一直借款抵押于建设银行西安兴庆路支行，用于借款担保。关于避税款的主张是杜国强单方主张的不客观事实。综上，请求二审法院依法驳回杜国强的上诉请求，维持原判。安定公司辩称，案涉房产交易是盖晨亮和郭戈及其母亲一同去西安中铁瑞丰置业有限公司办理相关手续，案涉房屋确属杜国强所有。郭戈前期支付了10万元定金，郭戈母亲将购房款200万元全部支付给杜国强，剩余款项待手续办理完毕再支付，后来郭戈因房价下降，拒付剩余30万元房款及中介费。杜国强诉至一审法院请求：1、判令被告郭戈向原告支付剩余房款30万元整，并按照银行同期贷款利息自2019年1月1日起支付原告利息至实际给付之日起，暂计算至2019年6月10日为5800元；2、本案诉讼费用由被告承担。郭戈反诉至一审法院请求：1、请求认定双方签订的房屋买卖定金合同无效；2、判定反诉被告返还反诉原告404221元整；3、反诉二被告连带责任双倍返还反诉原告定金200000元整；4、本、反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年5月31日，杜国强（甲方）与郭戈（乙方）、安定公司（丙方）签订《房屋买卖定金合同》，约定：安定公司为中介，提供居间服务，乙方购买甲方坐落于西安市灞桥区XX城大道路中铁硫森水岸14-1-201室的房屋，建筑面积176平方米。交易总额为240万元。本合同签订之日，乙方向甲方支付定金10万元整以确立买卖关系。甲乙双方在签订本合同时，根据乙方购买情况，甲乙双方同意按照全款履行合同约定。甲乙双方签订《西安市存量房买卖合同》后，产权过户之前，乙方须将全部购房款存至房地局指定的银行资金监管账户。甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经甲乙双方协商，交易税费由乙方承担。甲乙双方约定在2018年8月1日前至西安市二手房交易中心过户。甲方保证上述房产权属清晰且无纠纷。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同和其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，并认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，按照本合同第八条赔偿并追究违约方相关责任。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，守约方仍可根据本条款追究违反承诺方的法律责任。若甲方提供虚假信息、反悔、改变出售条件，导致和乙方不能成交，甲方将定金退还乙方，甲方应支付定金双倍金额的违约金给乙方，同时乙方应把违约金的一半给丙方作为服务佣金，并赔偿乙方实际发生的费用。合同自动解除，合同解除后甲方并需配合乙方办理注销网上签约等手续。若乙方提供虚假信息、反悔、改变购买条件，导致和甲方不能成交。乙方定金不退，作为违约金，同时甲方将所得违约金的一半给丙方作为服务佣金。合同自动解除，合同解除后乙方需配合甲方办理注销网上签约等手续。居间服务费由乙方全部承担，乙方向丙方支付居间服务费72000元，乙方再次确认所付居间服务费72000元是乙方自愿代替甲方支付。甲乙须在签署《买卖定金合同》等证明关系成立的合同当日向丙方支付居间服务费。其他约定：1、乙方承诺出购房合同当天付总房款的60%即150万元，网签合同当日付齐所剩尾款。2、乙方承诺2018年5月31日付给居间方居间服务费三分之一，所剩三分之二购房合同当日付清。3、产证面积176平方米，含赠送面积花园，负一楼。甲方签字杜国强（安定地产代），乙方签字郭戈（张某某代母亲），丙方安定公司盖章，经办人杨某某签字。对此，杜国强认可安定地产的签字，郭戈认可其母亲的签字。同一日，杜国强（安定地产代）出具定金收据：今收到购买人郭戈交付的购买位于陕西省西安市灞桥区XX大道路XX小区XX幢XX单元XX房XX房定金10万元整。其上盖有安定公司公章。同一日，安定公司出具房屋中介专用收据，收到郭戈中介费24000元，收款事由：中铁硫森水岸14-1-201中介费，欠48000元。收款人杨某某。收据顶端手写：郭戈下欠中介费38000元，盖晨亮2018年8月24日。2018年9月20日，郭戈委托其母张某某向杜国强转账2次各100万元，均备注：购中铁硫森房款。又查明，2018年11月20日，西安中铁瑞丰置业有限公司与郭戈签订《商品房买卖合同》（编号X18166562），该商品房已办理房屋所有权初始登记，登记号：陕（2018）西安市不动产权第1102942号，房屋登记机关为西安市住房保障和房屋管理局。该商品房总层数7层，该商品房为14幢1单元2层10201号。建筑面积176.96平方米，该房屋系在建工程抵押，抵押权人西安中铁瑞丰置业有限公司，抵押登记日2015年7月3日，债务履行期限2018年7月2日，该房屋未出租。房屋单价9017.74元，总价款1595779元。买受人应在2018年9月20日前支付该房屋全部价款。出卖人应在2018年11月20日前向买受人交付该商品房。庭审中，杜国强、郭戈均认可郭戈已实际占有使用涉案房屋。杜国强提交的西安市住房保障和房屋管理局查询单显示，X18166562号合同在2018年10月15日办理备案。2019年3月8日，西安中铁瑞丰置业有限公司给郭戈出具购房发票，金额1595779元。2019年5月23日，西安市不动产登记局颁发陕（2019）西安市不动产权第0171509号不动产权证书，权利人郭戈，坐落西安市灞桥区XX大道XX号XX幢XX室，房屋面积176.96平方米。所在层2层。另查明，审理中郭戈主张杜国强不是涉案房屋的所有权人，提交2018年5月31日杜国强出具承诺一份：“我杜国强代表李俊林办理郭戈购买中铁琉森水岸14-1-10201转让手续，房款由我代收，一切纠纷均由我承担。”对此，杜国强认可真实性，主张其给中铁涉案房屋施工，中铁抵给杜国强四套房，签署该定金协议时杜国强持有五方协议，郭戈在认可杜国强的所有权人身份后将房款给付杜国强。对此安定公司予以认可，郭戈不予认可，杜国强未能提交该五方协议予以证明。杜国强也未提交其为该房屋所有权人的其他证据。关于购房款，郭戈认可其未直接向西安中铁瑞丰置业有限公司交付购房款，通过杜国强给西安中铁瑞丰置业有限公司交付房款。杜国强主张中铁与郭戈的房屋买卖合同签订为159万余元系合理避税，实际为240万元。郭戈不认可。一审法院认为，本案焦点为杜国强、郭戈签署的《房屋买卖定金合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故郭戈主张该合同无效本院不予支持，对已经履行的部分不能按照主张合同无效的方式来处理。郭戈也未提交依法对该合同行使撤销权的相关证据，结合郭戈在反诉状中的陈述“2018年8月份,杜国强承诺自己可以最高210万元的价格办理房产买卖事宜,实际房款以成交价计算。郭戈思考后,同意购买此房,于2018年8月14日郭戈将200万款项一次性支付于杜国强”可认定为其自认同意以210万元的价格购买涉案房屋，现郭戈已经实际取得涉案房屋，可以视为郭戈对购房款210万元并无异议，故郭戈主张要求返还购房款404221元及定金20万元的诉讼请求依法不予支持。审理中杜国强未提交该涉案房屋为其所有的相关证据，本案杜国强、郭戈也均未提交郭戈与西安中铁瑞丰置业有限公司买卖合同的具体履行情况，无从判断在该合同中是否支付对价款，也无法判断杜国强、郭戈所签订的《房屋买卖定金合同》是否能够得以实际履行完毕，现案涉房屋已经实际过户，但其系履行上述哪个合同的结果基于现有证据无法判断。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故此对杜国强主张郭戈支付剩余房款30万元的诉讼请求本院亦不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、驳回原告杜国强的全部诉讼请求；二、驳回被告郭戈的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5887 元（原告已预交），由原告杜国强负担。反诉受理费 4921元（被告已预交），由被告郭戈负担。二审审理期间，杜国强向本院提交两组新证据。证据1、西安中铁瑞丰置业有限公司工作人员出具的一份证人证言、施工资料。拟证明：案涉房屋已经以支付工程款的方式抵付给了杜国强，杜国强有权处置，并收取房款；证据2、微信聊天记录。拟证明：郭戈明知案涉房屋虽系杜国强所有，但需通过西安中铁瑞丰置业有限公司办理手续，并未提出异议，且一直在联系郭戈办理相关手续。郭戈对于杜国强提交的上述证据不予认可。本院经审理查明，郭戈母亲张某某认可其与安定公司盖晨亮的微信聊天记录。一审法院查明其余事实属实。本院认为，本案争议的焦点问题为：郭戈与杜国强及安定公司于2018年5月31日签订的《房屋买卖定金合同》是否实际履行，若合同实际履行，杜国强的上诉请求支付剩余房款是否应予以支持。本案中，郭戈母亲张某某因为代郭戈购房而与安定公司及杜国强签订《房屋买卖定金合同》，该合同签订之后，郭戈母亲支付了10万元定金，该定金由安定公司收取，安定公司将该10万元定金支付给杜国强指定的代收人。2018年9月20日，郭戈母亲张某某又将200万元转账支付给杜国强，该款项的转账记录载明“购中铁硫森房款 杜国强。”2018年11月20日，郭戈与西安中铁瑞丰置业有限公司签订备案号为X18166562的《商品房买卖合同》并取得案涉房屋的不动产权证书。依据上述过程，郭戈为购房而与杜国强、安定公司签订《房屋买卖定金合同》，在郭戈在向杜国强支付210万元后，案涉房屋已经由郭戈实际占有并取得案涉房屋的不动产权证书，其合同目的已经实现，故应认定《房屋买卖定金合同》已经实际履行，原审法院对此认定不当，本院予以纠正。虽然郭戈与西安中铁瑞丰置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，但是郭戈并未按照《商品房买卖合同》的约定向该公司交付任何款项，因《房屋买卖定金合同》已经实际履行，故郭戈应按照《房屋买卖定金合同》的约定向杜国强支付剩余购房款30万元，原审判决驳回杜国强的该项诉讼请求不妥，杜国强的该项上诉请求本院予以支持。至于杜国强主张郭戈应按照银行同期贷款利率支付其利息的问题，因《房屋买卖定金合同》对此并未进行约定，考虑案涉合同的履行情况，杜国强的该项主张，本院不予支持。综上，上诉人杜国强的上诉请求部分成立，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初10485号民事判决第二项；二、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初10485号民事判决第一项；三、郭戈于本判决生效后十五日内向杜国强支付剩余房款30万元；四、驳回杜国强其余诉讼请求。一审案件受理费5887元（杜国强预交），反诉案件受理费4921元（郭戈预交），共计10808元，由郭戈负担；二审案件受理费5887元，由杜国强负担。本判决为终审判决。审  判   长   侯静 审   判  员    高玮审   判  员  侯新省二〇二〇年九月二十七日书 记  员   尹佳佳 1