湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初2895号 原告：肖松林，男，1956年11月7日出生，汉族，住湖南省华容县。 委托诉讼代理人：莫银保，男，1948年12月22日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 被告：余拥军，男，1966年4月24日出生，汉族，住岳阳市君山区。 被告：毛应祥，男，1960年6月4日出生，汉族，住岳阳市君山区。 原告肖松林与被告余拥军、毛应祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖松林及其委托诉讼代理人莫银保到庭参加了诉讼，被告余拥军、毛应祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖松林向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2017年10月1日签订的《购房协议》；二、被告余拥军、毛应祥向原告肖松林返还定金220000元，并按同期银行贷款利率支付自2017年10月1日至实际清偿日止的资金占用利息；三、被告余拥军、毛应祥向原告肖松林赔偿装修费用120000元和律师代理费用20000元；四、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月1日，被告余拥军、毛应祥与原告肖松林签订《购房协议》，约定原告以32万元购买陈军、蒋雪姣所有的位于岳阳楼区房屋，约定两被告协助办理房屋过户手续，余款10万元约定房产证过户时付清等。购房协议签订后，原告实际支付房款22万元，被告毛应祥向原告交付了房产证原件及该房钥匙。原告在交付房屋后对房屋进行装修花费20余万元，在装修期间杨丽君阻挠，后原告以两被告及房屋产权人陈军、蒋雪姣提起诉讼，但（2018）湘0602民初6108号判决确认购房协议未经产权人陈军、蒋雪姣授权或追认而对房屋产权人无法律约束力。2019年11月27日，杨丽君起诉原告要求腾空房屋交付，（2019）湘0602民初7885号判决支持了杨雪姣的诉讼请求。上述判决书均释明原告应向两被告承担合同违约责任或赔偿损失。另外，原告在上述诉讼中聘请律师花费2万元，应由两被告赔偿。 被告余拥军提交书面意见辩称，陈军因欠答辩人及毛应祥借款，将房产证押在答辩人手中。答辩人余拥军与毛应祥原将房屋以32万元出售给案外人马克凡儿子马骏，实付房款22万元，余款10万元等找到陈军后支付给陈军，并告知陈军将房屋出售给他人但房款未付清，因为案外人王本军曾因该房屋产权纠纷曾在洛王派出所报案。在与马骏签订合同后一年，毛应祥给答辩人打电话要求将购房人变更为肖松林，遂签订了本案购房协议，原告肖松林知道房屋有纠纷自己负责。装修房屋过程中有人去阻挠装修，答辩人曾去过现场要求找到陈军后再继续装修，但原告仍坚持装修。在杨丽君起诉后，肖松林要求退还购房款，在其代理律师组织下答辩人同意个人退款15万元，并在后来分三次退还9万元，在今年疫情期间还多次向答辩人催讨，后肖松林向法院起诉。 被告毛应祥未答辩，亦未提交证据。 经审理查明：2017年10月1日，被告余拥军、毛应祥与案外人马骏签订购房协议，将案外人陈军抵押在两被告处位于岳阳楼区（房权证岳阳楼区字第××号）房屋出售给马骏，签订协议后马骏向被告余拥军银行转账20万元、微信支付2万元合计22万元。合同签订后，原告肖松林因其与案外人马克凡的债务纠纷，马克凡以其儿子马骏从被告余拥军、毛应祥处购得案涉房产向肖松林抵债。 2018年2月份，经马克凡、马骏、肖松林与余拥军、毛应祥协商，同意变更买受人为原告肖松林。原告肖松林（乙方）与被告余拥军、毛应祥（甲方）签订了一份与原购房协议内容相同的《购房协议》，约定:“一、甲方同意将岳阳楼区（房权证岳阳楼区字第××号，面积138.65平方米，蒋雪姣、陈军名下房屋及产权）出售给乙方，转让总价为拾贰万元。甲方协助包过户，费用由乙方负责，签订合同时购房款一次性付清。二、此购房协议签订之前，与该房屋有关的所有经济往来及债权债务与乙方无关，均由于甲方负责解决。协议签订后该房的水电、物业等均由乙方负责。三、此房经由甲方余拥军、毛应祥代理户主陈军、蒋雪姣出售（如今后陈军、蒋雪姣反悔，由此产生的一切后果及经济损失概由余拥军、毛应祥负责），若其中产生的一切纠纷与费用归由余拥军、毛应祥负责（包括乙方所产生的装修、现金利息等一切乙方由于甲方无法履行合同而产生的费用开支在内）。四、此房的装修费用由乙方负责。”签订协议后，被告余拥军向原告肖松林出具了32万元的房款收据，肖松林向被告余拥军出具了10万元的欠条一张，肖松林向案外人马克凡、马骏返还了债权凭证，毛应祥向肖松林交付了房产证原件及房屋钥匙。交付房屋后，原告肖松林对房屋进行了装饰装修，案外人杨丽君在装修至贴室内地砖时到房屋内对产权提出异议，且经公安机关调解未果。 2018年9月3日，杨丽君、陈军、蒋雪姣为被告、肖松林为第三人提起房屋买卖合同纠纷诉讼，后在诉讼过程中杨丽君与陈军、蒋雪姣于2019年3月5日自行协商达成调解协议，杨丽君于2019年3月15日申请对该案撤回起诉，本院依法裁定准许。2018年9月19日，肖松林以房屋买卖合同纠纷起诉余拥军、毛应祥、陈军、蒋雪姣，要求协助办理房屋过户手续，本院于2018年11月29日作出（2018）湘0602民初6108号民事判决书，判决认定，余拥军、毛应祥虽取得陈军交付的案涉房屋房产证，但陈军、蒋雪姣对毛应祥、余拥军将诉争房屋出售给肖松林的行为不予认可，肖松林与余拥军、毛应祥签订的《购房协议》对陈军、蒋雪姣没有法律约束力，陈军、蒋雪姣没有将诉争房屋过户至肖松林名下的协助义务，判决驳回了肖松林的诉讼请求。2019年上半年，为解决与杨丽君的房屋产权争议，肖松林要求余拥军、毛应祥退回已收房款22万元并与杨丽君协商解决。2019年4月23日，肖松林在鹰山加油站收到余拥军现金6万元，后分两次支付3万元，合计返还9万元。 2019年5月8日杨丽君向陈军、蒋雪姣支付了10万元购房余款后，陈军、蒋雪姣配合杨丽君办理了房屋过户登记，不动产所有权证号为湘（2019）岳阳市不动产权第0011914号。2019年9月9日，杨丽君以物权保护纠纷起诉肖松林，本院于2019年12月4日作出（2019）湘0602民初7885号判决书，判决肖松林向杨丽君交付案涉房屋。判决生效后，肖松林向杨丽君交付了房屋，原告肖松林自认取得装修补偿70000元。 在本案的审理过程中，经对外委托湖南三权价格评估咨询有限公司对装修案涉房屋所花费费用进行价格评估，评估主材费用101751元、制作安装费等108147元合计209898元。 本院认为，案涉《购房协议》系被告余拥军、毛应祥共同与原告肖松林签订,系双方真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。虽然两被告在签订房屋买卖合同时未取得所有权人陈军、蒋雪姣同意,但并不影响房屋买卖合同效力的认定。 案涉房屋经马克凡、马骏以物抵债给肖松林，经三方协商后由原、被告重新签署涉案协议，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”,故原、被告间形成了房屋买卖合同关系，包括已付房款22万元及合同违约赔偿请求权等合同权利均可由原告肖松林主张。余拥军、毛应祥并非房屋所有权人,陈军、蒋雪姣在签订合同时已另售他人，现案外人杨丽君取得房屋产权，《购房协议》履行不能,故对肖松林要求解除合同的请求,本院予以支持。被告余拥军、毛应祥已收房款22万元，余拥军已支付的9万元抵扣应返还房款，余款13万元应由余拥军、毛应祥共同返还。 对于解除合同后损失赔偿，根据《购房协议》第三条约定“此房经由甲方余拥军、毛应祥代理户主陈军、蒋雪姣出售（如今后陈军、蒋雪姣反悔，由此产生的一切后果及经济损失概由余拥军、毛应祥负责），若其中产生的一切纠纷与费用归由余拥军、毛应祥负责（包括乙方所产生的装修、现金利息等一切乙方由于甲方无法履行合同而产生的费用开支在内）。”，被告余拥军、毛应祥应赔偿原告肖松林装修损失及资金占用损失（现金利息）。对装修价值，经价格评估为209898元，扣除原告肖松林在杨丽君处取得的7万元，尚有装修损失139898元，因杨丽君在装修至贴室内地砖时提出争议时已产生大部分装修损失，但基于肖松林在杨丽君提出异议后继续装修对损失的扩大具有过错，本院酌定原告肖松林自负尚有装修损失的30%、被告余拥军、毛应祥应承担70%为97929元。对资金占用损失，因购房协议签订后肖松林与马克凡的债权22万元及其收益部分相应抵销，被告应自2017年10月1日起按年利率6%支付资金占用损失，按22万元为基数计算至2019年4月23日为20631元，以13万元为基数自2019年4月24日起至实际清偿日止按年利率6%计算的资金占用利息。原告肖松林要求被告余拥军、毛应祥支付与杨丽君案原告支付的律师代理费用2万元，无证据证明系原告代两被告支付，且合同未明确约定、于法无据,故本院对原告的该诉讼请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条，第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告肖松林和被告余拥军、毛应祥之间签订的《购房协议》； 二、被告余拥军、毛应祥内向原告肖松林返还购房款130000元； 三、被告余拥军、毛应祥内向原告肖松林赔偿房屋装修损失97929元。 四、被告余拥军、毛应祥内向原告肖松林支付截止2019年4月23日的房款资金占用利息20631元，并支付以未返还房款130000元为基数自2019年4月24日起至实际清偿日止按年利率6%计算的资金占有利息。 上述二、三、四项判决义务限于本判决生效后十日履行。 四、驳回原告肖松林的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3350元，由原告肖松林负担1000元，被告余拥军、毛应祥共同负担2350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  许君龙 二〇二〇年九月一日 书记员  李梦婷