广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6378号上诉人（原审原告）：钟铭娟，女，1981年2月26日出生，香港特别行政区居民，住所地：广东省广州市黄埔区*************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东金果投资发展有限公司。住所地：广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码914**********004XP。法定代表人：戚桂泉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。上诉人钟铭娟因与被上诉人广东金果投资发展有限公司（以下简称金果公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钟铭娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持钟铭娟一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由金果公司负担。事实和理由：一、一审判决认定办理房产证未超过合同约定期限360日，属于认定事实严重错误。众所周知，金果公司作为房地产开发企业，在商品房买卖交易过程中占有主导地位，负有完成商品房买卖合同备案、通知购房人办理房屋所有权证书、向购房人提供办理房屋所有权证书所需的文件资料、协助购房人办理房屋过户登记手续、领取房屋所有权证书等合同义务。而钟铭娟则需收到金果公司的通知，按照其指引办理相关交易手续。本案中，《商品房买卖合同〈预售〉》第二十条约定，因金果公司的原因钟铭娟未能在涉案房屋交付之日起360日内取得涉案房屋的房屋所有权证书的，钟铭娟有权解除合同。需要注意的是，合同条款明确约定，360日内是包括“取得房屋所有权证书”，而不是仅仅“办理合同备案”而已，这完全是两个概念，无论如何不能混为一谈。事实上，自涉案商铺交付开始至360日期限届满，即2018年7月16日止，金果公司一直没有通知钟铭娟可以办理房产证，也没有向钟铭娟提供办证所需材料，更没有与钟铭娟共同办理房屋过户登记手续等。金果公司在2019年3月8日才发出《办证通知书》，此时离合同约定最晚期限2018年7月16日已经延迟了九个月有余，而且还未算上办证时间。因此，金果公司通知办证的时间早已经远远超过合同约定的期限360日，一审法院仅以完成合同备案就草率认定未超过约定期限，不仅认定事实严重错误，而且还严重混淆了两个法律概念。二、一审判决未认定，金果公司未在360日内履行通知钟铭娟办证的合同义务，属于认定事实严重不清。如上文所述，金果公司负有在2018年7月16日之前完成通知办证、提供办证所需材料、办理房屋过户登记手续的合同义务，并为房屋登记机构出具房产证预留合理的期限，使得钟铭娟能够于2018年7月16日前顺利取得房产证。然而，直到2018年7月16日，在2018年9月9日、2019年2月28日钟铭娟两次向金果公司发出《合同解除通知书》前，金果公司一直没有履行上述合同义务，最终导致钟铭娟未能在2018年7月16日前取得房产证。金果公司直到2019年3月8日才发出《办证通知书》，比合同约定的履行期限迟延了九个多月，其迟延履行的行为已经构成根本违约。一审法院没有将金果公司迟延履行行为构成根本违约作为审查重点，是导致作出错误判决的根本原因。三、一审判决认定钟铭娟没有合同解除权，违背法律规定。《商品房买卖合同（预售）》第二十条已经明确约定，因金果公司的原因，钟铭娟未能在涉案房屋交付之日起360日内取得涉案房屋的房屋所有权证书的，钟铭娟有权解除合同。合同履行过程中，金果公司因在合同约定期限360日内没有履行通知办证等相关合同义务，导致钟铭娟无法在2018年7月16日前取得房产证属于既成事实，完全符合解除合同的条件，故钟铭娟在本案享有合同解除权，事实上钟铭娟也及时行使了合同解除权。一审法院认定钟铭娟没有合同解除权，显然是不尊重合同意思自治的基本原则，严重剥夺了钟铭娟依法享有的合同权利。四、一审判决未认定《商品房买卖合同（预售）》已经依法解除的事实，属于适用法律错误。金果公司拖延履行的行为，符合合同解除的条件，钟铭娟因此享有合同解除权，已于2018年9月9日向金果公司发出《合同解除通知书》，依法解除《商品房买卖合同（预售）》。解除权为形成权，金果公司签收2018年9月9日发出的《合同解除通知书》时，合同即依法解除而无须金果公司的同意。因此，《商品房买卖合同（预售）》实际上已于2018年9月9日依法解除。一审判决未认定上述事实，请二审法院予以纠正。钟铭娟在二审期间补充如下事实与理由：1.案涉合同应当依法认定无效，从钟铭娟一审中提交的查册表可以看出，案涉项目所在的土地性质为工业用地、仓储用地，按照《中华人民共和国土地管理法》规定，该宗土地只能用于建设厂房或者仓储用房，不得用于商业，但金果公司违反了相关法律规定，将该块土地建设成商铺并进行销售，因此案涉合同由于违反国家强制性规定应当认定无效。2.金果公司在合同签订后存在擅自变更规划及设计行为，却未通知钟铭娟并取得钟铭娟的同意，按照合同的约定，钟铭娟有权解除合同，关于案涉项目的规划设计变更情况，钟铭娟已于庭前提交律师令调查申请书，因此钟铭娟已经取得了合同解除权。金果公司答辩称：一、一审法院认定事实正确，适用法律准确，依法应予维持。案涉房产于2017年7月21日办理了收楼入住手续，于2018年6月26日办妥合同备案手续。根据合同约定，金果公司应在售楼后一年内协助办理房产证，即2018年7月21日前。目前，南海区行政服务中心承诺的房产证办结时间为5个工作日。一审判决认为“案涉商铺已于2018年6月26日办理商品房交易合同备案，即已于该日具备办理所有权转移登记条件，就算扣除合理办证时间，亦未超过上述期限。”由此可知，一审法院并未将“取得房屋所有权证书”与“办理合同备案”混为一谈，而是认为办理合同备案后再扣除合理办证时间亦未超过所有权转移的期限，钟铭娟上诉称一审法院认定事实错误，没有任何事实和法律依据。二、钟铭娟已经办理收楼手续，购房目的已经实现，其基于投资失利及市场行情变化，恶意拖延不办证，企图“促成”合同解除权的行使，依法不应予以支持。1.投资有风险，入市需谨慎。钟铭娟自2017年7月21日收楼以来，并未提出异议。而该期间也是公寓、格子铺异常火爆的时期，钟铭娟在市场行情好时不提出异议，到2018年市场行情急转直下且已全额交付房款的情况下要求解除合同，显然是不诚信的表现，只能说明钟铭娟企图转嫁投资风险的真实目的。此外，金果公司的主合同义务交楼已经完成，钟铭娟的主合同义务付款也已经完成，合同已经基本履行完毕。办证属于附随义务，且本案具备办证条件而钟铭娟不积极行使自己的权利，不存在合同履行的障碍，从诚实信用及鼓励交易的角度看，均不能支持合同解除。2.根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，一审法院已经查明金果公司在2018年7月3日致电钟铭娟。此时金果公司已经收齐购房款，钟铭娟已经办理收楼手续，只剩办证事项。即使钟铭娟抵赖称金果公司未曾通知其前来办证，但无可否认双方的沟通内容必然是与办证有关，结合其他业主已经正常办妥房产证的事实，金果公司没有必要拖延时间。3.按照正常逻辑，如果金果公司确实逾期办证，钟铭娟应该先向金果公司发出《督促办证通知书》，而不是直接发出《合同解除通知书》，但综观钟铭娟的陈述，其根本没有证据证明金果公司存在违约行为。相反金果公司提供的《合同解除通知书》，只能说明钟铭娟没有条件创造条件，制造金果公司违约的连接点，造成金果公司违约假象，因此钟铭娟的诉情，于情于理均不应予以支持。金果公司补充答辩称：1.钟铭娟一审时其认为应当解除合同，而在二审中主张合同无效，其在二审期间无权变更诉讼请求；2.广东省佛山市中级人民法院另案已经认定合同有效。钟铭娟向一审法院起诉请求：1.判令解除钟铭娟与金果公司于2017年9月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令金果公司向钟铭娟返还购房款388595元及赔偿钟铭娟经济损失（以钟铭娟已付房款为基数，自钟铭娟付款之日起按年利率4.9%计算利息至支付完毕之日止，暂计至2019年3月7日的利息为人民币36577.21元）；3.金果公司承担一审诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月5日，广东省佛山市南海区**********华南国际医疗器材产业中心1栋办理了工程竣工验收及验收备案手续。2017年9月16日，钟铭娟（买受人）和金果公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201********002），约定买受人购买位于广东省佛山市南海区**********华南国际医疗器材产业中心1栋2123号产业配套用房一套，总价388595元。买受人在2017年4月15日前支付全部房价款。商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告。交付时间和手续：出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。2017年4月9日，金果公司出具收款收据确认收到钟铭娟支付的案涉商铺定金100000元，2017年4月15日，金果公司出具收款收据确认收到涉案商铺房款288595元。钟铭娟已支付涉案商铺的契税11102.71元、印花税194.3元及物业维修资金3885.95元。2017年7月21日，钟铭娟办理收楼手续。2018年6月26日，金果公司为广东省佛山市南海区**********号产业配套用房办理商品房交易合同备案。2018年7月3日，钟铭娟曾通过电话与金果公司沟通。2018年9月9日，钟铭娟向金果公司发送《合同解除通知书》，以钟铭娟未能在约定期限内取得商品房所有权证书为由通知解除合同。2019年2月28日，钟铭娟再次向金果公司发送《合同解除通知书》，要求金果公司应于收到通知书之日起15日内返还钟铭娟支付的全部房款及约定利息。2019年3月8日，金果公司向钟铭娟发送《办证通知书》，通知钟铭娟于2019年3月15日前到金果公司处提取相关文件，并自行前往政府部门办理产权登记手续。一审法院认为：钟铭娟系香港特别行政区居民，该案属于涉港商品房预售合同纠纷案件。双方在一审庭审中选择适用内地法律，符合规定，一审法院予以确认，故该案应适用内地法律。钟铭娟、金果公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。钟铭娟以金果公司未按约定协助办理涉案商铺所有权转移登记致使钟铭娟未取得产权证书为由主张解除涉案合同。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。可见只有因金果公司的原因导致买受人未取得产权证书的情况下，钟铭娟才有权解除合同追究违约责任，对于上述因金果公司原因导致钟铭娟未能取得产权证书的事由，钟铭娟负举证责任。钟铭娟提出案涉土地曾土地证进行拆分影响案涉商铺产权证书的理由，涉案的商铺于2017年7月21日交付钟铭娟，取得产权证书的期限为2017年7月21日起算360日内，案涉商铺已于2018年6月26日办理商品房交易合同备案，即已于该日具备办理所有权转移登记的条件，就算扣除合理办证时间，亦未超过上述期限，因此即使案涉商铺所在土地曾进行土地证拆分，在该案中亦未影响钟铭娟的权利。《商品房买卖合同（预售）》已约定钟铭娟、金果公司双方需共同向房屋登记机构申请办理涉案商铺所有权转移登记，可见双方就办理所有权转移登记负有相互协助的义务，钟铭娟虽提出金果公司未按时向其提供办理产权证书的必要材料的理由，但所举的证据并不足以证明上述事实，钟铭娟主张系金果公司原因造成钟铭娟未能取得产权证书的理由，证据不足，一审法院不予采纳。另外，钟铭娟于2017年7月21日收楼，金果公司已将案涉商铺按合同约定时间交付钟铭娟，未影响钟铭娟正常使用与收益，钟铭娟的涉案合同的根本目的已实现。综上，钟铭娟在该案中不享有合同解除权。合同不解除，钟铭娟主张的返还购房款及赔偿损失均无依据，故一审法院对钟铭娟的全部诉请均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，一审法院判决如下：驳回钟铭娟的诉讼请求。一审案件受理费7677.58元，由钟铭娟负担。二审期间，金果公司向本院提交如下证据：广东省佛山市中级人民法院（2018）粤06民终11824号民事判决书，拟证明相关业主曾经以金果公司逾期办理产权证为由主张解除合同，被广东省佛山市中级人民法院判决驳回，本案与该案情况类似，应当参考。钟铭娟质证称：真实性合法性无异议，对证明内容有异议，该判决与本案无关。该判决第5页显示，是该案上诉人没有提交充分证据证明其要求金果公司办理房产证，与本案完全不同，不具有可比性，不应当参考。经认证，该判决不具备证据形式，本院不作为证据采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。钟铭娟系香港特别行政区居民，本案属于涉港商事纠纷。各方当事人对一审法院适用内地法律审理无异议，本院予以确认。本案二审期间的争议焦点为：一、案涉房地产办理所有权登记手续义务如何履行；二、钟铭娟是否享有解除权。关于案涉《房地产买卖合同（预售）》的效力问题。案涉合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。钟铭娟认为金果公司违反《中华人民共和国土地管理法》，在工业用地、仓储用地上建造商品房，违反国家强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七章“法律责任”有关规定，更改土地用途等违法行为将引致没收、罚款等处罚措施，但不对合同效力产生影响，不属于对合同的效力性规定。关于第一个争议焦点，钟铭娟认为，金果公司在履行案涉合同过程中仅办理商品房合同备案，未能在约定的360日内办理房产证书，金果公司已构成违约。而且金果公司直到2019年3月8日才向钟铭娟发送《办证通知》，属于严重超期履行通知义务，构成根本违约。金果公司是否违约、未履行合同义务，应从义务主体及义务内容出发考察合同义务履行程度以及如何履行。首先，关于负有办理登记手续的义务主体，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（一）款约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，也即金果公司与钟铭娟均有义务办理案涉房屋所有权登记手续，但该约定并未区分合同双方各自的具体义务内容。其次，关于房地产所有权登记手续办理流程及其对应的义务主体，如果合同约定较为笼统，则应根据一般社会常识以及房地产登记的普通流程确定办理产权登记的各方义务。根据钟铭娟一审期间提交的证据“金果公司书面复函”可见，房产证办理的流程为：1.网签；2.业主缴纳税费和物业维修基金等；3.开发商凭材料到房管局办理备案；4.备案完毕后开发商通知业主领取办理证件所需资料提交到房管部门；5.房管部门审核通过后发放领取房产证。该证据由金果公司在另案中出具，并由钟铭娟在一审中出示，可视为双方均认可上述流程及对应的义务主体。从上述流程可知，金果公司在办理产权登记手续中的义务主要为第3点与第4点，钟铭娟的主要义务为第4点中的提交资料及第5点。最后，关于具体义务履行事实，根据上文，金果公司应收集业主缴税等材料前往房管部门办理备案手续，备案完毕后通知钟铭娟前往金果公司处领取办证所需材料。根据一审查明的事实，钟铭娟于2017年7月21日办理收楼手续后，金果公司已于2018年6月26日为案涉房地产办理商品房交易合同备案，该日期仍在案涉合同约定的360日范围内，钟铭娟仍有充分时间领取材料并办理房地产所有权登记手续。钟铭娟否认电话通话内容是由金果公司向其告知备案事项，但其未能反证证明。因此，金果公司已切实、按时履行其在办理房地产所有权登记手续中的义务，钟铭娟并未履行其自有的办证义务，其应承担不予办证所带来的法律后果。因此，金果公司并未违反合同约定，就未能办理房地产所有权登记手续不存在过错，不构成违约，本院对钟铭娟的主张不予支持。关于第二个争议焦点，钟铭娟是否享有合同解除权。根据案涉合同第二十条第（二）款约定，因金果公司原因钟铭娟未能在案涉房产交付之日起360日内取得商品房的房屋所有权证书的，钟铭娟有权解除合同。如上所述，金果公司在案涉房产未能取得产权证书一事中不构成违约，也即钟铭娟并未依约取得合同解除权。因此，钟铭娟无权解除合同，一审法院处理正确，本院予以维持。至于钟铭娟声称金果公司在合同签订后对案涉房地产存在擅自变更规划及设计的行为，其对此负有举证义务但并未举证证明，本院对该主张不予支持。综上所述，钟铭娟的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7677.58元，由上诉人钟铭娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 谢达辉审 判 员 尹宇飞二〇二〇年九月二十八日法官助理 巫江禺书 记 员 段啸楠