贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初4391号 原告：郭艳，女，苗族，1981年5月6日生，户籍地贵州省普安县，现住贵州省贞丰县。 原告：景尤啸，男，汉族，1972年1月13日生，户籍地贵州省贞丰县，现住贵州省贞丰县。 委托诉讼代理人：王**、贺一峯，贵州黔成起智（兴义）律师事务所律师。 被告：黔西南州富康房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金大道。 法定代表人：黎斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩立力、邓连引，贵州心达律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地为贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路**。 负责人：龙梅，该分行行长。 委托诉讼代理人：池明伟，男，该兴义分行法务部人员。 委托诉讼代理人：朱**奎，男，该兴义分行个人金融业务部人员。 原告郭艳、景尤啸与被告黔西南州富康房地产开发有限公司(以下简称富康公司)、第三人中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称工商银行兴义分行）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭艳、景尤啸及委托诉讼代理人王**、贺一峯，被告富康公司委托诉讼代理人韩立力、邓连引，第三人工商银行兴义分行委托诉讼代理人池明伟、朱**奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭艳、景尤啸向本院提出诉讼请求：一、判令解除郭艳、景尤啸与富康公司于2018年8月12日签订的《商品房买卖合同》；二、判令解除郭艳、景尤啸与富康公司于2018年8月31日签订的《车位使用权认购协议》；三、判令解除郭艳、景尤啸与工商银行兴义分行签订的《个人购房借款／担保合同》；四、本案诉讼费由富康公司承担。事实与理由：郭艳、景尤啸于2018年8月12日与富康公司签订《商品房买卖合同》，合同中约定由富康公司出售给郭艳、景尤啸位于黔西南州兴义市，该房屋总价款为746000元，其中有首付款226000元，余款520000元郭艳、景尤啸在2018年9月11日以银行按揭贷款的方式支付，合同还约定交房日期为2019年12月31日之前。合同签订后，郭艳、景尤啸于2019年12月31日到现场验房，发现富康公司达不到交房条件和标准，存在多种违约情形，导致郭艳、景尤啸合法权益遭到损害。富康公司具体违约情形: 1.富康公司在商品住房交付使用时，应当向购房人出示工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案相关证明资料、面积实测报告；富康公司拒绝向郭艳、景尤啸出示相关手续资料视为未办理齐全，未达到交房条件。根据双方签署合同中第十一条第（二）款交付条件中约定，商品房交付时应当符合第1、2、3项所列条件，包含竣工合格证明文件、面积实测报告、满足出卖人承诺设备设施条件。 2.富康公司在房屋销售过程中的宣传资料及设计规划图纸所展示基础设施、商品房套型与现场实际状况不符，宣传图纸包含两个游泳池不翼而飞、一户一梯变成两户两梯、三米层高变成两米七，富康公司擅自变更基础设施、商品房套型设计，并未书面告知购房人。根据双方签署合同中第十七条第（一）款设计变更的约定中约定，经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。包括该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。 3.富康公司销售人员在销售房产的过程中，大量发布销售广告及宣传资料，其中包括“一户一梯”、“70米楼间距”、“三米层高”、“打造兴义最高端住宅”、“三年无理由退房”，该宣传资料足以影响郭艳、景尤啸所购房屋的价格及对合同订立具有重大影响，应当视为合同内容；但实际交付时，出现一户一梯变成两户两梯、楼间距大幅度缩小、层高降低、外墙敷料廉价低端等与宣传资料不符情形，富康公司违反约定构成违约。根据双方签署合同中第二十六条销售广告及宣传资料中约定，商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。 由于富康公司没有竣工验收合格证明、虚假宣传、欺骗、擅自进行设计变更多种违约情形，实际交付房屋与承诺完全相悖，致使根本达不到合格交房条件，富康公司的违约行为，极大造成郭艳、景尤啸切身合法利益及精神上的损害。因《商品房买卖合同》被解除致使郭艳、景尤啸与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》的目的无法实现，故《个人购房借款/担保合同》也应当依法解除。综上所述，郭艳、景尤啸根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，向贵院提起诉讼，望法院判如所请。 富康公司辩称：一、《商品房买卖合同》及补充协议是双方按照主管部门提供的示范文本进行选择、补充后达成的一致意见，系双方真实意思的表示，合法有效。 《商品房买卖合同》说明部分已经明确提示双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。买受人应当仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。对于实际未发生或者双方当事人不作约定时，应当在空格行中打x。双方签署的附件十二《补充协议》开头就【特别提示】：买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释及说明。因此，《商品房买卖合同》及补充协议是双方按照主管部门提供的示范文本进行选择、补充后达成的一致意见，系双方真实意思的表示，合同及其补充协议合法有效的。 二、涉案商品房严格按照规划设计修建完工，已经取得商品房六证两书两表两报告完全符合商品房交付条件，不存法律规定或者合同约定应当解除合同的问题，并且已经按时按照约定及程序完成了交付。 1．富康公司严格按照规划设计完成建设并取得六证两书两表两报告（不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工规划认可证；住宅质量保证书、住宅使用说明书；竣工验收备案表、住宅工程质量分户验收表；房屋面积实测报告、建设工程竣工绿地测绘报告）。该商品房已经完全具备法律法规及合同约定的房屋交付条件，不存法律规定或者合同约定应当解除合同的问题。 2.富康公司已经按照合同约定于2019年12月28日在《黔西南州日报社》刊登了交房公告，并邮寄《交房通知》给了郭艳、景尤啸。富康公司于2019年12月30日至2020年1月2日按时进行了集中交房，已经按时按照约定及程序交付了房屋，郭艳、景尤啸无理由拒不接收不影响该房屋法律上已经交付的事实。 三、双方所有要约邀请和承诺均已经在《商品房买卖合同》及补充协议中进行明确和约定，解决双方合同纠纷必须以合同、附件及其补充协议约定为准，郭艳、景尤啸将富康公司未宣传和未承诺的内容视为合同内容无事实依据和法律依据。 《补充协议》第十九条第2项明确：“出卖人针对买受人所购商品房及其所有在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸广告、电视广告、沙盘、模型、样板房等）凡未列入买卖合同及本补充协议约定内容的，仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约和承诺。上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”因此，双方所有要约邀请和承诺均已经在合同中进行明确和约定，广告、宣传资料与合同及补充协议内容不一致的，以合同及补充协议为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束，解决双方合同纠纷必须以合同、附件及其补充协议约定为准。 1．富康公司不存在郭艳、景尤啸诉称的虚假宣传和欺骗的问题。 （1）关于电梯富康公司宣传的是两梯两户，每户可用两个电梯，而不是一个电梯，这从郭艳、景尤啸自己提供的证据材料也可以证实。 （2）关于楼间距富康公司宣传的是至（最）宽间距为62米，该小区最低间距也是按照设计规划建设并满足建筑规范要求的，富康公司从未宣传“70米楼间距”。 （3）关于高层从2楼到顶楼都是按2.9米进行设计报规的，层高未修改过，富康公司从未宣传“3米层高”。 （4）关于高端住宅是一个综合评价标准，四季花城容积率低，绿化面积大，管家式的物业服务等都是比较高端的。 （5）关于三年无理由退房是有条件的退房，该政策界定是2018年10月28日至2018年12月31日期间实行，宣传资料已经明确“图片、插图、设计图、文字描述或者其他资料，仅供参考或识别之用，不构成合同内容，具体内容以合同内容及政府最终审批为准”“本广告所有图文资料仅供参考，所有内容均以政府最后批准之法律文书及买卖双方签订的合同为准，开发商保留最终解释权”，也就是说，富康公司的广告只是要约邀请，双方必须要签署《无理由退房协议》才能达成协议，才能按照退房协议履行，郭艳、景尤啸没有与富康公司签署《无理由退房协议》，说明郭艳、景尤啸并没有在富康公司界定期限内做出要求按照《无理由退房协议》退房的承诺，并且如果没有《无理由退房协议》双方无法对退房基本条件进行明确，根本无法退房。 2.双方在补充协议第十九条第2项明确约定广告、宣传资料与合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。 因此，富康公司宣传资料和销售广告中对房屋价格有重大影响的说明和允诺已经明确约定在双方合同及补充协议中，富康公司不存在虚假宣传、欺骗问题及违反合同第二十六条约定可以解除合同的问题。 四、涉案商品房建筑工程规划方案设计、建筑工程施工图经主管部门批准后并没有进行设计变更，不存在富康公司擅自变更设计可以解除合同的问题。 政府部门审批许可，关于该商品房基础设施、商品房套型、层高、结构形式、空间尺寸、朝向、面积及附属配套设施符合法律法规规定，并且该商品房建筑工程施工图设计文件经主管部门批准后富康公司并没有进行设计变更，不存在富康公司违反合同第十七条第（一）款可以解除合同的问题。（1）关于游泳池，规划无该项设施，富康公司从未宣传小区设置游泳池。（2）关于电梯和高层，如前所述，富康公司是按规划设计修建的，并未进行过修改过。（3）关于小区内部被市政道路隔开的问题，该市政道路是兴义市政府强制性规划的市政设施，属于兴义市政府修建的市政道路，不可能属于小区内部道路，富康公司的规划及宣传从未将其纳入小区内部道路，不存在擅自变更基础设施的问题。因此，涉案商品房建筑工程施工图设计文件经主管部门批准后并没有进行设计变更，不存在富康公司擅自变更设计可以解除合同的问题。 五、本案争议商品房不存在法律规定或者合同约定应当解除合同的问题，并且郭艳、景尤啸未按照约定行使解除权，该权利已经消灭。从前所述，本案争议商品房不存在法律规定或者合同约定应当解除合同的问题。并且根据我国《合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”的规定，双方合同《补充协议》第十九条第3项特别提示：“单方解除合同时，买受人根据买卖合同相关约定解除合同的，应当在知道或者应当知道该解除合同事由起15日内，将解除买卖合同的通知以书面形式（不包括媒体公告）直接送达出卖人，买受人未在前述期限内通知出卖人的，即视为放弃该解除权。买受人根据买卖合同相关约定解除合同的，须对解除合同的事由承担举证责任并同时提供相关全部证据。买受人举证不能或者证据不足的，视为买受人单方违约解除合同，应承担违约责任并赔偿出卖人由此遭受的损失。”富康公司在本案起诉前并未收到郭艳、景尤啸书面通知解除合同及证明富康公司违反合同哪一条规定应当解除合同的任何书面证据。按照郭艳、景尤啸起诉状称2019年12月31日到现场验房后至本案起诉前并未按照合同约定15天期限行使解除权，该权利已经消灭。 综上所述，《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思的表示，合法有效。双方所有要约邀请和承诺均已经在《商品房买卖合同》及补充协议中进行明确和约定，富康公司不存在虚假宣传欺骗问题。涉案商品房建筑工程施工图设计文件经主管部门批准后并没有进行设计变更，富康公司严格按照规划设计修建完工，已经取得商品房六证两书两表两报告，完全符合商品房交付条件，并且已经按时按照约定及程序完成了交付，富康公司不存法律规定或者合同约定应当解除合同的问题，并且郭艳、景尤啸未按照约定行使解除权，该权利已经消灭。望法院依法驳回郭艳、景尤啸的无理诉讼请求！ 工商银行兴义分行称述：根据我行的贷款业务办理申请，因借款人在买房时因为购房资金不足就在我行办理贷款，借款人到我行申请办理贷款时，需要签订相关的个人贷款申请表以及个人借款担保合同等相关文本材料。我们的个人购房担保合同是根据总行的模板做的，相对文本是总行的相对文本，借款人与我行签订的合同是真实有效的根据借款合同中的规定，不能因为郭艳、景尤啸诉请解除《商品房买卖合同》就解除我们与郭艳、景尤啸所签的借款合同和担保合同。 本院经审理认定事实如下：四季花城2组团项目是富康公司是开发建设的。该项目从销售之初,通过销售广告、宣传海报、公众号等方式对外进行宣传。2018年8月12日，郭艳、景尤啸作为买受人，富康公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》主要约定，郭艳、景尤啸购买由富康公司开发建设的位于黔西南州兴义市，合同约定该商品房建筑面积为153.24平方米，套内建筑面积为122.28平方米，按照套内建筑面积计算，单价为每平方米6100.75元，总价款746000元。付款方式约定为贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款226000元，余款520000元以银行按揭支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件；”，第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施……（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公告服务设施配套建设指标）。1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交费易时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；2、运动场×；3、游泳池×；4、社区医院×；5、垃圾站×（对于实际情况未发生或双方当事人不坐约定时，应当在空格部位答×，以示删除。）以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照如逾期（一项或以上），出卖人在30天内整改完毕，若在30天内未完成整改，出卖人一次性按照房屋总价款的万分之五支付买受人违约金，若超过90天内未完成整改，由此给买受人带来的直接损失由出卖人负责赔偿。”第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之1的违约金。”第十四条约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的5日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”第十六条约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人……。”第十七条约定：“（一）经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的设计变更影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在涉及审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房……”合同还对其他权利义务进行了约定。合同附件一为房屋平面图及位置图。合同附件十二约定了补充协议。 补充协议第一条约定：“买受人确认，在与出卖人签订本合同前，已知晓该房屋的地理位置及周边环境状况，且对出卖人拟修建的服务于本项目的公共设施，包括但不限于箱式变压器、通讯设施设备、消防排风口等不持异议，并对合同标的物有了充分认识和判断，买受人基于自身独立的认识和判断签订本合同。该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形不同，局部结构、层高、面积可能存在差异。样板房已经出卖方装修改造，不作为双方交房标准。实际交付的该商品房室内结构、装修标准以建筑施工规划设计图及买卖合同附件约定为准……。”第十条约定：“双方同意本合同第十七条补充如下：本条所指的结构形式变更是指结构根本性变化，户型变更是指变化导致厅、室增减；空间尺寸变更是指设计变更原因引起层高、开间超过10%以上的变化，不含因施工原因或采用新材料原因引起的局部变化；朝向变更是指发生45度以上变化。本合同所指的设计变更不包括出卖人根据合同订立后国家或者贵州省及本地新颁布的法律、法规、规章或者有关政府部门的要求必须进行的设计变更。”第十九条约定：“1、关于通知的约定：（3）出卖人向买受人发出短信、微信、传真、电子邮件，自甲方发出之日即视为送达。（4）双方约定出卖人可以媒体公告的方式实施交房通知书的送达，即出卖人在买卖合同约定交付期限10日前的5日内在《黔西南日报》上刊登交房公告……交房通知书在刊登后视为送达买受人，并以通知确定的交付时间为交房时间。……2、出卖人针对买受人所购商品房及其所有在楼宇、项目所做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸广告、电视广告、沙盘、模型、样板房等）凡未列入买卖合同即本补充协议内容的，仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约和承诺。上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同以及附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”富康公司在出卖人处盖章予以确认，郭艳、景尤啸在买受人处签名捺印予以确认。 2018年8月12日，郭艳、景尤啸向富康公司支付了认购金30000元。《商品房买卖合同》签订当日，郭艳、景尤啸向富康公司支付了购房首付款226000元、产权登记费160元、工本费10元、房屋维修基金9194元。《商品房买卖合同》签订后，郭艳、景尤啸作为借款人，工商银行兴义分行作为贷款人，富康公司作为保证人，签订了一份《个人购房借款/担保合同》，合同第三十五条35.4约定：“本合同项下债权债务及抵押权不因借款人签署的商品房买卖合同或销售协议的终止/解除而终止/解除。”第三十九条约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币520000元。”第四十六条约定：“借款人同意贷款人发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算。户名：黔西南州富康房地产开发有限公司。”合同签订后，工商银行兴义分行向郭艳、景尤啸发放贷款520000元并直接汇入了富康公司账户。富康公司收到上述款项后向郭艳、景尤啸出具了收款收据。 2019年8月31日，景尤啸作为受让方（乙方），富康公司作为转让方（甲方），签订了一份《车位使用权认购协议》，合同约定：“乙方购得由甲方开发的富康.四季花城”2组团（地块）3-2-301号住房壹套。为完善相应配套，乙方受让位于富康.四季花城”2组团（地块）地下负**标准车位，具体车位号由甲方以后公开选车位时，乙方实际选到车位号为准。本协议所指本宗车位使用权转让款为60000元，乙方于本协议签订时向甲方付清全部车位转让价款。”合同签订后，景尤啸向富康公司交纳了60000元。 2018年10月28日，富康公司作出了《关于在现开发楼盘住宅（试行）实施无理由退房的重大决定》，载明：“一、试行时间：2018年10月28日至2018年12月31日。三、实施原则：自本决定执行之日起购买富康销售楼盘普通住宅商品房的客户，已签署并严格履行《商品房买卖合同》的各项义务，无任何违约行为，并且符合《无理由退房协议》条件的，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》之日起三年后在约定期限内，均可无理由退房。”2018年10月30日富康公司其在宣传海报上用大字凸显“三年无理由退房”字样,宣传海报的底部用小字标注“本广告所有图文资料仅供参考,所有内容均以政府最后批准之法律文件及买卖双方签订的合同为准，开发商保留最终解释权”。 富康公司的四季花城2组团项目已经取得了《建设用地规划许可证》《不动产权证书》《商品房预售许可证》《建设工程竣工规划认可证》《建筑工程施工许可证》，并完成了《贵州省建设工程竣工验收备案表》。 2019年12月25日，富康公司向郭艳、景尤啸发出了交房通知书，告知其于2019年12月30日至31日交房。2019年12月28日，富康公司在黔西南日报上刊登了《交房公告》。郭艳、景尤啸于2019年12月31日到现场验房。郭艳、景尤啸认为富康公司达不到交房条件，存在违约行为，要求解除双方签订的《商铺房买卖合同》，故诉至本院。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉《商品房买卖合同》标的物为兴义市丰都街道办事处四季花城2组团第2-3幢2单元3层2-3-1号房。四季花城是富康公司开发的项目，在建之初即通过销售广告、宣传海报、公众号等对外进行宣传预售。商品房建成后，郭艳、景尤啸认为富康公司交付房屋不符合约定、进行虚假宣传、擅自变更设计等要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”即合同的解除有约定解除和法定解除两种。 本案富康公司与郭艳、景尤啸签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 对于双方签订的《商品房买卖合同》是否符合解除条件的争议，郭艳、景尤啸认为富康公司在销售过程中发布销售广告及宣传资料中包括“一户一梯”、“70米楼间距”、“三米层高”、“打造兴义最高端住宅”等，足以影响其所购房屋的价格及对合同订立具有重大影响，应当视为合同内容。但实际交房时一户一梯变成两户两梯、楼间距大幅度缩小、层高降低、外墙敷料廉价低端等与宣传资料不符情形，违反约定构成违约。对此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”可见,商品房的销售广告和宣传资料的原则定性为要约邀请，当出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,才能视为要约。要约尚需经承诺后，合同方成立。即销售广告和宣传资料视为合同内容必须同时符合以下条件:一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺仅限于商品房开发规划范围内;二是所作的说明和允诺具体、确定;三是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中,郭艳、景尤啸、富康公司提供的广告宣传页中已载明该广告仅供参考,所有内容均以政府最后批准之法律文件及买卖双方签订的合同为准。双方在签订买卖合同时，也明确注明以签订的《商品房买卖合同》为准，富康公司所做的销售资料及宣传资料凡未列入买卖合同及本补充协议内容的，仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约和承诺。上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以《商品房买卖合同》以及附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。富康公司并未就涉案房屋及设施作出具体确定的说明或允诺,郭艳、景尤啸亦未证明该宣传页对涉案房屋价格的确定有重大影响。郭艳、景尤啸作为商品房购买人,在签订正式的《商品房买卖合同》时亦应尽到一定的审慎义务,对合同重要条款、事项进行核查。若认为其所提的“一户一梯”、“70米楼间距”、“三米层高”对其购房有重大影响，应在签订正式的《商品房买卖合同》中明确约定。郭艳、景尤啸、富康公司签订的涉案合同中并没有对层高、楼间距等郭艳、景尤啸所提的问题进行约定，故不存在前述违约问题。 关于富康公司宣传“三年无理由退房”的问题，富康公司在宣传资料中写有：“相对于产品而言，变化更大的是市场，购房者担心在房价高时买，在房价低时却不得不卖。富康实业承诺的3年无理由退房，无论市场涨跌，3年后按购入价退回支付房款……”。宣传资料中明确注明，该项约定是为解决购房者在面临市场涨跌时，可以在3年后按购入价退回支付房款。故3年无理由退房是在房价发生变动的情况下，购房人在3年后可以选择退房。并且富康公司的该项政策是在2018年10月28日时决定实施，针对的是2018年10月28日至2018年12月31日，且签订有《无理由退房协议》的客户。郭艳、景尤啸与富康公司于2018年6月2日签订《房屋买卖合同》，此时富康公司的“三年无理由退房”政策尚未决定实施，该政策并不影响郭艳、景尤啸签订《房屋买卖合同》，故本院对其主张不予支持。 郭艳、景尤啸认为富康公司在商品住房交付使用时，应当向购房人出示工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案相关证明资料、面积实测报告。对此，富康公司已举证证明其开发的四季花城是按规划设计完成建设，取得了六证两书，其中即有竣工验收备案表、房屋面积实测报告，符合《房屋买卖合同》约定的交房所需要符合“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、实测技术报告”，合同只是明确“符合”条件，非“出示”，且富康公司交房时在交房现场已进行展示，故不存在不符合前述交房条件的问题。 综上所述,郭艳、景尤啸以前述事由主张解除与富康公司签订的《商品房买卖合同》，既未达到合同约定的解除条件,也未达到法定解除条件。故对郭艳、景尤啸要求解除《商品房买卖合同》主张,本院不予支持。同理，对于徐汉宁称因《商品房买卖合同》解除所以要求解除《车位使用认购协议》的主张，因未达到合同约定的解除条件，也未达到合同的法定解除条件，本院亦不予支持。 关于郭艳、景尤啸与工商银行兴义分行签订的《个人购房借款合同》是否可以解除的问题。郭艳、景尤啸以富康公司违约为由，要求解除与工商银行兴义分行签订的《个人购房借款合同》。在双方签订的《个人购房借款合同》，明确注明《个人购房借款合同》项下债权债务及抵押权不因借款人签署的商品房买卖合同或销售协议的终止/解除而终止/解除。郭艳、景尤啸并未提供其他证据予以证明双方之间存在其他解除合同的事由，故本院对郭艳、景尤啸要求解除与工商银行兴义分行签订的《个人购房借款合同》的诉讼请求不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下： 驳回郭艳、景尤啸的全部诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取100元，由郭艳、景尤啸负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 王明快 二〇二〇年九月七日 法官助理 段鹏艳 书 记 员 刘婉蓉