云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终1445号上诉人（原审被告）：项梅，女，1967年5月28日出生，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：张建平，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南金鹿物流有限公司，住所为云南省普洱市思茅区。统一社会信用代码：915308007928842105。法定代表人：罗加宏，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱会勇，男，1969年11月14日出生，住普洱市思茅区，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：白雅婧，女，1985年2月4日出生，住普洱市思茅区，代理权限为特别授权代理。上诉人项梅与被上诉人云南金鹿物流有限公司（以下简称金鹿公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初168号《民事判决书》，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。并于2020年9月9日组织法庭调查。本案现已审理终结。上诉人项梅上诉请求：1.请二审法院依法撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初168号民事判决第一条；2.请二审法院依法判决一、二审的诉讼费用由金鹿公司承担。事实与理由：一审判决书第9页错误认定项梅占有、使用租赁房屋的期间为2018年1月1日起2020年3月。（一）项梅与金鹿公司签订书面租赁合同约定租赁壹年。合同到期，双方签订的租赁合同自然履行完毕，合同终止。从2019年1月1日起双方没有书面合同或口头约定，且在原合同的期限内因堵路影响生意，项梅提前搬走，实际没有占用、使用全部租期的收益。项梅未向金鹿公司表达续租的意思表示，也未向金鹿公司交纳过2019年1月1日后的租金。项梅还多次向金鹿公司表示不愿意租赁的意思表示。从2019年1月1日起双方的租赁合同关系并不存在，项梅无需向金鹿公司支付租金。(二）对于从2019年1月1日起至2020年3月是否可以视为租赁期间的问题。项梅在该期间内没有进行经营更无收益，从实现合同目的考虑，项梅租赁商铺是为了从事经营早点和饭店的目的，租赁金鹿公司的商铺从事经营行为而产生收益，即租赁房屋进行占用、使用和获得收益的用益物权，因此，对于没有双方书面约定的租赁期限的考查，要以项梅租赁金鹿公司房屋是否实现了合同目的为根本，即项梅要在该期限内有经营行为，才能认为是项梅默示继续承租金鹿公司的商铺。不是行使用益物权的行为，在商铺内存有一些项梅的灶台、酒瓶、垃圾等物品、没有直接交钥匙给金鹿公司，拆除抽油烟机等行为，认定项梅占用、使用商铺，让项梅承担租金，既不合法，也不合理。(三）对于从2019年1月1日起至2020年3月商铺闲置应由谁承担赔偿的问题。项梅不是该房屋的所有权人，该期间内也不是商铺的承租人和实际使用权人，项梅在该期限内与该商铺没有法律意义上的任何关系。其次，项梅在租赁期间内，商铺的门是可以随时打开，虽然商铺内存有项梅的一些物品，这些情形不足以阻止金鹿公司行使其将该商铺另外租赁的权利。金鹿公司没有经营好商铺，怠于履行自己经营的职权，有意放任商铺闲置是造成该商铺闲置租金损失的主要原因，所以，该损失当然应由金鹿公司承担并向商铺的实际所有权人负责。被上诉人金鹿公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，项梅的上诉请求无事实与法律依据，请二审法院依法判决驳回项梅的全部上诉请求，维持原判。一、上诉理由第1项，金鹿公司认为，虽双方约定的房屋租赁合同期限是2018年1月1日起至2018年12月31日止，但合同到期后项梅不但没有交清合同期内的租金，还一直非法占用所租赁房屋，一审法院的《询问笔录》也证实项梅在2020年3月还到所租赁房屋拆抽油烟机。项梅上诉所述在房屋租赁合同约定的租期内已经提前搬走与事实不符。二、上诉理由第2项，金鹿公司认为项梅在一年的房屋租赁合同到期后，既不支付所欠租金，又不搬离，而是一直非法占用承租房屋。项梅以未经营无收益作为非法占用房屋和拒不支付租金的理由是毫无事实和法律依据的。三、上诉理由第3项，金鹿公司认为项梅所述“商铺闲置”，是错误认识，与事实不符，该期间商铺并没有处于闲置的状态，而是一直由项梅非法占用。金鹿公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令项梅立即向金鹿公司返还所占用的房屋；2.判令项梅支付所欠租金32,669.00元（全年租金56,004.00元，已支付23,335.00元，水电费5,040.00元）；3.判令项梅支付房屋占用费52,632.00元（自2019年1月1日起，暂算至2019年12月10日，以2018年1月1日至2018年12月31日的年租金56,004.00元÷365天≈153.00元/天的标准按日计算，153.00元/天×344天=52,632.00元），并要求顺延至实际返还房屋之日止；以上四项共计90,341.00元；4.判令由项梅承担一审全部诉讼费用。一审法院认定事实：金鹿公司与项梅于2018年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定金鹿公司将坐落在北部物流园区4号房屋出租给项梅经营饮食业务或住宿；租用期限壹年，从2018年1月1日起至2018年12月31日止；每月房屋租金4,667.00元，租赁期总金额为56,004.00元；项梅在签订租赁合同时，向金鹿公司首次缴纳第一个季度的房屋和场地租金，以后季度的租金在上季度最后一个月25日前缴付；为确保房屋设施的完好和使用功能，项梅在承租时一次性向金鹿公司缴付房屋设施完好保证金5,000.00元，待租赁期满房屋设施的完好程度达到本合同第十七条的规定要求时，金鹿公司将房屋设施保证金如数退还项梅，保证金不计息；项梅在租期内使用的水、电费自理，按实际用量和水电部门确定的单价计算水、电费，逐月到金鹿公司财务缴纳，不得拖欠，若有拖欠，应收水、电费的1％计算违约金，超过10日仍不缴纳时，金鹿公司有权停止供电供水；项梅逾期未按合同规定时限交付房屋和场地租金的，除补交已使用月份的房屋和场地租金外，按所欠租赁费总额，每逾期一天加收5％的违约金，超过一个月仍未缴纳的，金鹿公司有权单方解除合同。合同签订后，项梅占有、使用租赁房屋的期间为2018年1月1日起至2020年3月。另，项梅共向金鹿公司交纳保证金5,000.00元，共支付7个月的租金23,335.00元一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期届满时支付，租赁期间满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，本案金鹿公司与项梅签订《房屋租赁合同》约定租赁期限为一年，租赁期限届满后项梅继续占有、使用房屋至2020年3月，故项梅应向金鹿公司支付的租金也应从未支付房租的2018年8月1日计算至2020年3月，即93,340.00元（4,667.00元×20个月）。项梅陈述租赁期间发生过村民堵路近两个月，金鹿公司亦同意项梅免交两个月的房租，另项梅所交纳的5,000.00元保证金也应予以退还，故项梅实际应向金鹿公司支付的租金为79,006.00元（93,340.00元-4,667.00元×2个月-5,000.00元）。综上，对金鹿公司要求项梅支付租金85,301.00元的诉讼请求，一审法院部分予以支持79,006.00元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，金鹿公司要求项梅支付水电费的证据不足，应自行承担举证不能的责任，对金鹿公司要求项梅支付水电费5,040.00元的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决一、项梅应于一审判决生效之日起十日内向云南金鹿物流有限公司支付租金79,006.00元；二、驳回云南金鹿物流有限公司其他诉讼请求。案件受理费2,059.00元，减半收取1,029.50元，由云南金鹿物流有限公司负担129.50元，项梅负担900.00元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明：金鹿公司与项梅签订的《房屋租赁合同》期限届满后，金鹿公司于2019年4月25日以在租赁房屋门口粘贴《通知》的方式向项梅催要房租。《通知》的内容为：“租房户项梅：你承租使用的房屋未按合同规定交清房租，望于2019年4月30日前交清。否则，后果自负。云南金鹿物流有限公司，2019年4月25日”。2019年4月30日后，金鹿公司未收回房屋使用权。房屋租赁期限届满后，项梅在租赁房屋内存放有桌子、冰柜、冰箱、蒸饭机等物品直至2020年3月。本院认为，本案的争议焦点为：金鹿公司与项梅签订的《房屋租赁合同》期限届满后，项梅是否应当支付金鹿公司2019年1月至2020年3月房租的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，在《房屋租赁合同》租赁期限内，项梅未按照合同约定支付金鹿公司租金，金鹿公司有权解除租赁合同，但金鹿公司未行使解除租赁合同的权利。期限届满后，项梅未明确表示要续租，也未与金鹿公司签订书面租赁合同，此时双方关系转为不定期租赁。对于项梅在不定期租赁合同期间是否在经营使用承租物双方当事人存在分歧但均未提交证据证明。金鹿公司于2019年4月25日以粘贴《通知》的方式向项梅催要房租。项梅未支付房租，亦未将房屋返还金鹿公司，仍然在租赁房屋内存放有桌子、冰柜、冰箱、蒸饭机等物品直至2020年3月。占用租赁物期间项梅应支付房租。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在租赁期间项梅已经违约未支付房租，租赁期间届满后双方未再续签书面合同，金鹿公司催要房租，项梅未缴纳房租的情形下，金鹿公司应积极采取措施防止损失的扩大。但金鹿公司除粘贴一份催收房租的通知外未采取任何措施，怠于行使自己的权利，致使自身权益受到损失，就扩大的损失不得要求赔偿。本院认为，自金鹿公司于2019年4月25日以粘贴《通知》方式催要房租起算，金鹿公司采取措施防止损失扩大的合理的期间应当在3个月内，因此，本院酌定支持7个月房租，即项梅应当支付金鹿公司房租32,669.00元（4,667.00元×7个月）。而《房屋租赁合同》期限内项梅尚欠金鹿公司2018年8月至2018年12月的租金，需要减去因村民堵路，金鹿公司同意免交2个月的房租，再减去项梅所交纳的5,000.00元保证金，《房屋租赁合同》期限内项梅应当支付金鹿公司房屋租金9,001.00元（4,667.00元×5个月-4,667.00元×2个月-5,000.00元）。故，项梅应向金鹿公司共计应当支付的租金为41,670.00元（9,001.00元＋32,669.00元）。综上所述，项梅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初168号民事判决；二、项梅应于本判决生效之日起十日内向云南金鹿物流有限公司支付租金41,670.00元；三、驳回云南金鹿物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,059.00元，减半收取1,029.50元，由云南金鹿物流有限公司负担554.50元，由项梅负担475.00元；二审案件受理费2,059.00元，由云南金鹿物流有限公司负担1,109.00元，由项梅负担950.00元（予以免交）。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 邱继娇审判员 田 田二〇二〇年九月二十八日法官助理史睿书记员鲁明锋