重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初12660号原告：冯娜，女，1987年3月8出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：刘欣，重庆渝韬律师事务所律师。被告：武广彬，男，1978年6月4日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：张娟，女，1979年10月15日出生，汉族，住重庆市渝**，系武广彬之妻。委托诉讼代理人：廖娅，重庆钦天律师事务所律师。原告冯娜与被告武广彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯娜及其委托诉讼代理人刘欣，被告武广彬的委托诉讼代理人张娟、廖娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯娜向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付原告截至2020年10月14日尚欠租金26397元，并支付截止开庭之日（2020年8月17日）的逾期违约金8196.24元；2020年8月17日之后的违约金计算方式：以3285元为基数，按每日1.5%的标准，计算至付清之日；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年10月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定将原告坐落于重庆市江北区北城天街X号X幢X-X房屋出租给被告，双方就租赁期限、租赁费用及支付方式、违约责任等条款进行了约定。租赁期限为8年，自2013年7月15日起至2021年7月14日止。租赁费用按照面积35.9平方米计算，第一年的房屋租赁单价为65/㎡/月，每月租金为2334元；从第二年起，月租费用在上一年度月租赁费用基础上按年递增5%。租金按季度支付，被告应在上季度最后一月租赁费用到期前的5日前向原告支付。由于被告自2019年7月起未按期足额支付租金，其中2019年8月至2020年4月三个季度租金共欠付租金7155元。另外，截至2020年7月9日，被告应向原告支付2020年5月至10月的租金19242元（3129元/月×3个月+3285元/月×3个月），被告累计欠付租金为26397元。被告已严重违反合同约定，损害了原告的合法权益。原告经多次催告无果，故诉至本院请求维护合法权益。被告武广彬辩称：2019年7月，因经营困难，被告武广彬与全体出租人通过电话或发函通知协商降低租金，若业主同意降租，被告就按降租后的租金继续承租，若业主不同意降租则被告就会与业主协商解除租赁合同或者按照原租金继续执行。被告于2019年7月至2020年3月期间按降低后的租金即2334元/月按季度向原告支付租金，期间原告没有提出异议。2019年11月27日，被告将酒店转让给第三人史学伟，并于2020年4月27日发函告知原告，从2020年1月10日起的租金都由第三人史学伟支付，且被告了解到第三人史学伟也按照原、被告之间达成的口头协议支付了第二季度和第三季度的租金给全体业主。因此，被告认为其与原告之间的租赁合同已于2020年4月27日解除，原告要求支付租金无事实和法律依据。此外，因2020年1月25日爆发了新冠疫情，一直持续到3月份底才恢复营业，请求法院适当减免租金。被告认为原告提出的违约金过高，请求法院降低违约金。因双方就房屋降租事宜无法达成一致，现被告无法继续租赁房屋，现被告当庭向原告提出解除双方的租赁合同，双方的房屋租赁关系从2020年9月24日解除，原告起诉的要求被告支付2020年9月24日之后的租金，被告不应支付。综合原、被告提供的证据并经当庭质证，本院经审理查明的事实如下：2013年10月11日，原告冯娜与被告武广彬签订《房屋租赁合同》，约定将原告名下位于重庆市江北区北城天街X号X幢X-X的房屋出租给被告，租赁期限自2013年7月15日至2021年7月14日，其中免租期为2013年7月15日至2013年10月14日。在合同第四条中双方约定第一年的租金为2334元/月，次年起，月租金为前一年月租费用递增5%。根据合同第4.2条的约定，2019年7月15日至2020年7月14日期间的月租3129元/月；2020年7月15日至2021年7月14日期间的月租3285元/月。合同第4.3条约定“乙方（即被告武广彬）按季度交纳的方式向甲方（即原告冯娜）交纳，即乙方每次应提前缴纳后三个月的租赁费用。”“乙方第一次向甲方缴纳租赁费用为免租期结束前5日内。乙方以后每季度应缴纳的租赁费用须在上季度最后一月租赁费用到期前的5日之前向甲方支付。”原、被告双方在合同中也约定了违约责任，“乙方若逾期支付租赁费用、水电等费或其他应由乙方缴纳的相关费用的，逾期不超过30天的，每逾期一日，应按逾期当年月租赁费用的0.5%向甲方支付逾期违约金；逾期超过30天（含30天）的，每逾期一日，应按逾期当年月租赁费用的1.5%向甲方支付逾期违约金。”庭审过程中，被告武广彬陈述在2019年7月，因自身经营原因要求与包括原告在内的全体业主协商降低租金，但截至目前，原、被告双方没有达成书面的协议。被告武广彬举示其与史学伟分别于2019年12月27日、2020年1月10日签订的《转让协议》、《酒店转让补充协议》，拟证明其将上述房屋已经转租给史学伟继续经营酒店。2020年4月27日，被告武广彬向原告冯娜发出函告，称“因经营困难，已将该房屋装修及设施设备转让给第三方史学伟经营使用。”武广彬认为从2020年1月10日起租金应由第三方史学伟支付。原告冯娜辩称，其与武广彬就房屋降租并未达成一致意见，其并未同意降租，且武广彬将房屋转租给案外人使用，案外人亦未向原告支付过租金，因双方签订的租赁合同仍然有效，被告作为承租人，应当按照双方合同约定继续向原告支付房屋租金。另查明，截止2019年7月14日，被告武广彬均按照合同的约定向原告足额支付了租金，并分别在2019年7月16日、10月10日、2020年1月14日向原告支付了租金7002元/季度×3季度=21006元。原告冯娜对于被告武广彬当庭提出解除合同的意见不同意，其认为武广彬违反合同约定欠付租金构成违约，且武广彬陈述已经将房屋转租第三人在继续使用，因此，武广彬提出解除合同无事实及法律依据，武广彬应当继续支付房屋租金。上述事实，有《房屋租赁合同》、房产证、中国银行交易流水明细单、《转让协议》、《酒店转让补充协议》等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。冯娜、武广彬签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效。原告冯娜将涉案房屋按照合同约定实际交付给被告武广彬使用，武广彬应当根据合同约定向原告冯娜履行支付租金义务。根据双方的合同第4.1、4.2条的约定，2019年7月起支付的租金应当为3129元/月，虽然被告提出其正在与原告协商降低租金，且举示了与其他业主协商一致降低租金的合同，但截至目前，被告武广彬并未举示原、被告已就降低租金达成了一致意见的证据。因此，在该租赁合同合法有效期间，被告武广彬应当依合同按期足额向原告冯娜支付租金。对原告冯娜要求被告武广彬支付2019年新半年两个季度的租金差额部分的诉讼请求，本院予以支持，即被告武广彬应当向原告冯娜支付2019年下半年两个季度（2019年7月至2019年12月）未足额支付的租金，即[（3129元/月×3个月-7002元（已支付部分）]×2个季度=4770元。2020年1月，被告武广彬将案涉房屋转租给案外人史学伟，原告已提出异议，根据合同的相对性，被告武广彬与案外人史学伟之间的合同对原告冯娜无约束力。因此，在原、被告之间的合同未依法解除前，被告仍然应当全面履行合同义务。因此，被告武广彬仍让应当向原告支付自2020年1月起的租金。因2020年1月25日的“新冠疫情”的影响，被告在经营方面遇到困难，因此，对于被告提出的减免部分租金的诉讼请求，本院综合被告以往履行合同的情况以及客观的疫情原因，酌情减免一个月的租金，即被告武广彬应当向原告冯娜支付2020年前三个季度未支付的租金，[（3129元/月×3个月×2个季度-3129元/月×1（减免）-7002元（已支付部分）]+3285元/月×3个月=18498元。本院对被告武广彬尚欠租金金额4770元+18498元=23268元予以确认。关于原告冯娜主张被告武广彬支付逾期违约金的请求，本院认为,合同中虽约定了“逾期不超过30天的，每逾期一日，应按逾期当年月租赁费用的0.5%向甲方支付逾期违约金；逾期超过30天（含30天）的，每逾期一日，应按逾期当年月租赁费用的1.5%向甲方支付逾期违约金”，但根据《最高人民法院关于适用》第二十九条之规定,本院综合案涉租金缴纳方式、原告冯娜的实际损失及被告武广彬在履行合同过程中的过错程度、疫情等因素,将违约金标准调整为每日0.01%。按照双方合同约定，武广彬需在上季度最后一月租赁费用到期前的5日之前向冯娜缴纳租金，双方约定的租期到期日为每一季度第一个月的15日。被告武广彬自2019年7月14日开始缴纳的租金为7002元/季度，但是按照合同约定，其应当缴纳的租金为9387元/季度（3129元/月×3个月），其未缴纳部分为2385元，其应当就未缴纳的部分从应缴租金时间即2019年7月10日起支付违约金；2019年10月10日武广彬缴纳的下一季度租金为7002元，其按照合同约定应缴纳的租金为9387元，未缴纳部分为2385元，其应当就未缴纳的部分从应缴租金时间即2019年10月10日起支付违约金；2020年1月14日，武广彬缴纳的下一季度租金为7002元，其按照合同约定应缴纳的租金为9387元，未缴纳部分为2385元，其应当就未缴纳的部分从应缴租金时间即2020年1月10日起支付违约金；2020年4月10日，武广彬按照合同应当支付下一季度的租金9387元，但是其一直未付，其应当就未缴纳的部分从应缴租金时间即2020年4月10日起支付违约金；2020年7月10日，武广彬按照合同约定应缴纳的下一季度租金为9855元，其一直未付，应当就未缴纳的部分从应缴租金时间即2020年7月10日起支付违约金；关于被告武广彬要求解除双方租赁合同的辩称意见，按照双方签订的租赁合同约定，被告武广彬应当提前缴纳后三个月的租赁费用，被告武广彬自2020年4月开始并未按照合同约定履行租金给付义务，存在持续违约行为，且原告在本案中主张的租金系被告武广彬按照合同约定在2020年7月就应该支付的金额，且其在本案中并未提出反诉，本院在本案中对被告武广彬要求解除合同的意见不作评述，其可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用》第二十九条的规定，判决如下：一、被告武广彬自本判决生效之日起十日内向原告冯娜支付尚欠租金23268元并支付违约金（以2385元为基数，从2019年7月10日起以每日利率0.01%的标准支付违约金至款项付清之日止；以2385元为基数，从2019年10月10日起以每日利率0.01%的标准支付违约金至款项付清之日止；以2385元为基数，从2020年1月10日起以每日利率0.01%的标准支付违约金至款项付清之日止；以9387元为基数，从2020年4月10日起以每日利率0.01%的标准支付违约金至款项付清之日止；以9855元为基数，从2020年7月10日起以每日利率0.01%的标准支付违约金至款项付清之日止）。二、驳回原告冯娜的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的履行期间给付金钱义务,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296.3元，减半收取148.15元，由被告武广彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 牟传芳二〇二〇年九月二十四日法官助理 王振宇书 记 员 杨 娇