西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初5707号原告：陕西星火物业管理有限责任公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：袁振涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈秋瑞，女，1978年3月20日出生，汉族，该公司办公室主任，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：秦乾均，男，1984年1月18日出生，汉族，该公司办公室文员，住西安市。被告：陕西亚特体育俱乐部股份有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：符鹏，该公司总经理。原告陕西星火物业管理有限责任公司（以下简称星火物业公司）与被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司（以下简称亚特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，由审判员王霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告星火物业公司的委托诉讼代理人陈秋瑞、秦乾均到庭参加诉讼，被告亚特公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告星火物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付租金501669.2元、热源费7700元、水费12304.5元、卫生费4250元，合计525923.7元；2.依法判令被告向原告支付违约金250000.8元；3.本案诉讼费由被告承担。案件审理中，原告将第一项诉请变更为：依法判令被告向原告支付租金263765.2元、热源费7000元、水费12304.5元、卫生费3000元，合计286069.7元。事实与理由：2015年12月28日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定，原告将位于XX路XX会所2380.96平方米的商业用房出租给被告开设健身会所，租赁期限10年，租金每平方米28元。租金每两年递增一次，第一、第二年度每年租金800000元，第三、第四年每年租金1000000元，第五、第六年每年租金1100000元，第七、第八年每年租金1200000元，第九、第十年每年租金1300000元。被告在原告交付房屋前10日内向原告支付200000元作为第一笔预付部分租金。租金每半年支付一次，每个租赁交款期起算之日前10天交纳。热水每个龙头每月150元，实用冷水量按商业水价计算，卫生费每月500元。如被告拖欠租金、水、电、物业、设备使用费等，每逾期一日，被告应按全年租金0.5%支付滞纳金，拖欠超过15日，原告有权采取相应措施直至被告交清所欠费用，若拖欠超过一个月，则视为被告根本违约，原告有权选择扣除被告已交纳的租金，同时被告需交纳不低于当期3个月租金作为违约金，双方可提前终止本合同。租赁合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，2019年年初，被告开始出现经营困难，未能按照约定支付租金、热源费、水费、卫生费，原告多次向被告催要，但均无果，并且被告在未告知原告的情况下，于2019年12月中旬将健身房关闭，不再营业。2020年3月18日，原告向被告邮寄送达《关于解除场地租赁合同通知》，要求解除租赁合同，并要求被告于3日内交还承租场地，清付所欠租金等费用，但被告未交还承租场地及支付相关费用，被告之行为给原告造成了一定损失，为维护原告合法权益，遂提起诉讼。被告亚特公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩状，称，2019年12月20日，原告向被告发出《关于解除场地租赁合同通知》，通知载明自2019年6月1日至2020年2月29日，被告欠付各项费用445015.5元。被告收到解除通知，故合同解除时间应为2019年12月20日，租金亦应计算至该日。原告将租金计算至2020年2月29日，无依据。扣除原告多计算的租金后，被告实际欠付租金为248815.5元。《场地租赁合同》约定的违约金过高，请求法院依法酌减，被告愿意积极筹措资金，及时支付款项，并承担合理的违约金。其认为违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算较为合理且足以弥补原告损失。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证权利，本院对原告提供证据的真实性予以确认并在卷佐证，作为认定本案相关事实的依据，并认定以下事实:2015年12月28日，原告星火物业公司与被告亚特公司签订《场地租赁合同》，约定，被告租用原告旭景名园会所，建筑面积2380.96平方米，租期10年，自2016年3月1日起至2026年2月28日止，免租期自2016年3月1日至2016年5月30日。租金每月每平方米28元（含物业费每月每平方米8元，设备使用费每月每平方米8元，租金每月每平方米12元，不包含采暖设备费用），租金每两租赁年度递增一次，第一、第二年度每年租金800000元，第三、第四年每年租金1000000元，第五、第六年每年租金1100000元，第七、第八年每年租金1200000元，第九、第十年每年租金1300000元。被告应在原告交付房屋前10日内向原告交付200000元作为第一笔预付部分租金。免租期结束后，被告应当按半年支付租金，租金的交款日期为每个租赁交款期起算之日前10天。并约定，水费每吨6.5元，电费每度1.2元，热源费每个龙头每月150元，实用冷水量按商业水价计算，卫生费每月500元。合同提前终止、解除、或届满时，被告有权拆除及取回其投资安装的所有设备之部分或全部，但不得损害建筑物本体之结构，被告在本合同终止日期后三日内仍未拆除取回其物品，视为放弃遗留物之所有权，遗留物归原告所有。违约责任约定，如被告拖欠租金、水、电、物业、设备使用费等，每逾期一日，被告应按全年租金0.5%支付滞纳金，拖欠超过15日，原告有权采取相应措施直至被告交清所欠费用，若拖欠超过一个月，则视为被告根本违约，原告有权选择扣除被告已交纳的租金，同时被告需交纳不低于当期3个月租金作为违约金，双方可提前终止本合同。合同签订后，原告依约交付了租赁物。合同履行中，因被告未足额支付租金，2019年12月16日，原告向被告发出《履约催促函》，要求被告于2019年12月20日前一次性支付拖欠的租金、热源费、卫生费合计445015.5元，并提出如仍不能按期支付，原告将单方解除《场地租赁合同》。被告收函后，未按原告要求的时间支付拖欠的租金及其他费用，原告遂于2019年12月20日向原告发出解除《场地租赁合同》的通知，被告已收到该通知，并于2019年12月20日关门停业。被告在其书面答辩状中亦认可《场地租赁合同》于2019年12月20日解除。另查，合同约定，第三、第四租赁年度每年租金1000000元，以此标准计算，2019年6月1日至2019年12月20日期间，被告应付租金555556元，该期间被告已付租金290000元，尚欠租金265556元。2019年6月30日之前的热源费被告均已付清，2019年7月1日至2019年12月20日期间的热源费被告未付，依合同约定每个龙头每月150元，共计14个龙头，热源费每月为2100元，被告应支付该期间热源费11900元，原告自愿减免4900元，被告尚应支付热源费7000元。2019年6月30日之前的卫生费被告均已付清，2019年7月1日至2019年12月20日期间的卫生费被告未付，依合同约定卫生费每月500元，被告应支付该期间卫生费2833元。2019年8月31日之前的水费被告均已付清，2019年9月1日至2019年12月20日期间，被告实际用水量为1893吨，按每吨6.5元计算，被告应支付原告水费12304.5元。上述合计287693.5元。本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容亦不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行中，因被告拖欠租金，原告向被告发出履约催促函，被告收函后仍未履行支付租金的义务，原告遂于2019年12月20日向被告发出解除合同通知，被告收到通知未提出异议，故双方签订的《场地租赁合同》于2019年12月20日解除。合同解除后，被告尚拖欠原告2019年6月1日至2019年12月20日期间的租金265556元、2019年7月1日至2019年12月20日期间热源费7000元、卫生费2833元、2019年9月1日至2019年12月20日期间的水费12304.5元未付，被告之行为构成违约，原告诉请被告支付上述费用，理由正当，证据充分，予以支持。虽被告应支付租金265556元，但原告仅诉请被告支付租金263765.2元，原告属于自行处分其权利，符合法律规定，故本案租金数额以其诉请为据予以确定。综上，被告应支付原告租金等各项费用合计285902.7元。被告未按约定向原告支付拖欠租金等费用的行为构成违约，应承担违约责任。合同约定违约金为“不低于当期3个月租金”，该约定明显过高，被告也对违约金的计算标准过高提出了抗辩，因此本案违约金应予调整。根据合同履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等综合因素衡量，本案违约金调整为实际欠付租金等费用总额即285902.7元的15%即42885元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司支付原告陕西星火物业管理有限责任公司租金263765.2元、热源费7000元、卫生费2833元、水费12304.5元，合计285902.7元；二、本判决生效后十日内，被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司支付原告陕西星火物业管理有限责任公司违约金42885元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）案件受理费11559元，由原告陕西星火物业管理有限责任公司负担6604元，被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司负担4955元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员    王  霞 二〇二〇年九月四日 法  官  助  理    郑晓霞书    记    员    柯红蕊 1