北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9958号上诉人（原审原告）陈阳，男，汉族，1983年6月18日生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：闫兵，北京云通律师事务所律师。委托诉讼代理人：马榕，北京云通律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）北京天人三和物业管理有限公司，住所地北京市东城区朝阳门南小街18号楼24-25（门牌号）281室。法定代表人：李昌达，经理。被上诉人（原审被告）李肇华，男，汉族，1971年11月13日生，住址北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）北京市住银集团股份有限公司，住所地北京市东城区北京站街18号3层301。法定代理人：李肇华，董事长。三被上诉人之共同委托代理人：王瑞，北京睦湃律师事务所律师。上诉人陈阳因与被上诉人北京天人三和物业管理有限公司（以下称天人公司）、李肇华、北京市住银集团股份有限公司（以下简称住银公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初56177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈阳上诉请求：撤销一审判决,该判支持陈阳的全部诉讼请求，诉讼费用由李肇华、天人公司、住银公司承担。事实与理由：需要明确作为门店字号的“家和百利酒店”与作为法人机构的“北京家和百利酒店管理有限公司”是不同概念。陈阳与李肇华、天人公司、住银公司之间的《转让协议》的核心法律关系并非租赁关系，而是概况转让。家和百利公司的股权转让并非核心交易，陈阳支付200万元也并非股权对价。本案对于法律关系的认定与东城区法院（2019）京0101民初5355号民事裁定的核心内容存在冲突。一审判决漏判了李肇华、天人公司、住银公司协助陈阳与建国门街道办事处续约的关键合同义务。《转让协议》中的约定系典型的概括转让。概括转让的告知义务属于李肇华、天人公司、住银公司而非陈阳。概括转让未经过街道办事处的同意并不影响该条款属于概括转让的法律性质，而是证明了该约定无效，李肇华、天人公司、住银公司应承担法律责任。李肇华、天人公司、住银公司辩称，同意一审判决，不同意陈阳的上诉请求及理由。关于合同性质虽然合同名称为转让合同，但是经过审查合同内容，双方约定实质包括两部分内容，一为涉案房屋转租；二为家和公司的股权转让而非概括性转让。陈阳明知未取代天人公司的法律地位，双方关系主线是租赁关系。陈阳向一审法院提出诉讼请求：1、确认我同天人公司签订的转让协议无效，该协议违反我国合同法第88条，既没有通知街道办，也没取得街道办的同意。2、天人公司退还我转让款200万元，3、天人公司赔偿我装修添附损失2914537元，4、李肇华、住银公司在各自未实际缴纳的出资范围内就前述债务承担连带责任。一审法院认定事实：李肇华原系天人公司法定代表人，自该公司成立时担任法定代表人直至2019年3月29日，后仍担任天人公司股东。2013年11月9日，甲方李肇华同乙方王妮霞签订一份协议书，主要约定甲方出租位于北京市东城区北京站街18号建筑面积约3000平方米的建筑物给乙方，甲方保证为出租房屋、设施的合法拥有人，并有合法地位出租此房屋。乙方租赁房屋用于经营。乙方自行办理因商业经营所需要的一切审批手续，包括甲方同意乙方按其营业执照登记的商业经营范围自行经营承租房屋。乙方在其营业执照有效期及本合同租赁期内依法经营不受甲方干预。若乙方改变场地用途，须提前三个月通知甲方，并征得甲方书面同意。租期自2013年11月15日至2018年11月14日。2013年11月15日至2014年3月14日，乙方享有自协议订立之日起四个月的免租期。年租金660万元，每三年递增5%，每六个月支付一次租金。2013年11月15日，街道办作为甲方同乙方天人公司签订房屋租赁合同一份，主要约定乙方租用甲方房屋。房屋坐落于北京市恒基II段D1-4层，共5层。场地之详细建筑位置、使用范围以位置图、平面图红线圈定部分为准。本合同项下租赁物的位置图、平面图作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。建筑面积2704平方米，实际建筑面积2640.94平方米；甲方保证为出租房屋及设施的合法拥有人并有合法地位出租此房屋。乙方用于商业经营。乙方自行办理商业经营所需要的一切审批手续，包括甲方同意乙方按其营业执照登记的商业经营范围使用承租房屋。乙方在其营业执照有效期及本合同租赁期内依法经营不受甲方干预。若乙方改变场地用途，须提前三个月通知甲方，并征得甲方同意。租赁期限为五年，自2013年11月15日起至2019年3月14日止，含免租期4个月。免租期4个月，即乙方装修或办理经营相关手续等时间。每租赁年度租金为560万元，乙方同意自本协议订立之日起每3年增加租金3%，即从第四年起乙方须依据新的租金额每年576.8万元向甲方支付租金。租金支付方式：每半年提前支付租金。未经甲方同意，乙方不得将租赁场地转租，否则，甲方有权立即解除合同，要求乙方返还房屋并赔偿由此给甲方造成的一切损失。乙方可以将租赁物场地用与第三方合作经营或部分租赁于第三方，但必须通知甲方。该合同后附一平面图，标明了天人公司具体的租赁位置、范围。2013年11月29日，家和公司成立，住所注册在北京市东城区北京站街18号4层401室。股东为李肇华、曹利林。王妮霞承租至2016年7月16日，与李肇华签订一份解除协议，约定甲方李肇华于2013年11月15日与乙方王妮霞签订的协议书及补充协议，乙方承租北京站前街18号房屋，协议尚未到期，经甲乙双方协商并根据上述协议书的约定作如下解除：1、甲乙双方均不再履行协议书及补充协议的所有约定。2、甲乙双方均不追究对方的法律责任。3、2013年11月15日甲乙双方签订的协议书及补充协议，在签订此协议同时解除。陈阳系王妮霞女婿。2016年7月6日，陈阳收到家和公司营业执照正本、副本及公章。2016年7月16日，甲方天人公司同乙方陈阳签订转让协议，约定甲方将坐落在北京市恒基II段D1-4层的家和公司转让给乙方。家和公司的所有相关证照、商标及手续正常过户到乙方名下。甲方与东城区建国门街道办事处，2013年11月15日签订的恒基II段D1-4层的房屋租赁合同转让给乙方，由乙方继续履行房屋租赁合同中约定的所有权利和义务，并承担与此相关的一切法律责任。甲乙双方在签订协议后，乙方向甲方支付转让费200万元。本协议自签订之日起生效。在该协议下方有李肇华手写的“甲方负责协助乙方续上下期合同”字样。签约后陈阳按约定支付了200万元给天人公司。2016年8月2日，家和公司的股东由李肇华、曹利林变更为陈阳。陈阳成为家和公司法定代表人。2016年8月25日，陈阳签订家和公司物品交接表，接收家和公司财务专用章、合同章、开户许可证、资产负债表等物品。2017年3月20日，甲方街道办同乙方天人公司签订补充协议一份，约定2013年11月15日双方就租赁恒基II段房产签订房屋租赁合同，2016年3月21日起，因乙方经营困难，多次向甲方发出减免租金的申请函。甲方鉴于实际情况，考虑乙方的实际困难，原则上同意减免租金的申请，从2016年3月15日至2019年3月14日每年给予减免90万元租金。甲方依据乙方经营状况，有权保留因乙方经营状况好转而要求乙方依据2013年11月15日签订的合同租金内容履行，自甲方向乙方发出依据原租赁合同继续履行原约定租金的通知之日起生效，乙方无条件按照该通知要求执行。双方还就具体交纳租金的日期进行了约定。2019年1月30日，街道办向天人公司发出通知，载明：贵司与我单位于2013年11月15日订立房屋租赁合同。依据合同第三条3之规定：租赁期限届满，本合同即终止，乙方应将房屋及附属设备、设施及时、完好无损地返还甲方。如乙方要求继续租赁，则须在本合同届满前三个月向甲方提出书面续租申请，甲方有权决定是否续租。为此我单位正式通知贵司，合同期限届满，我单位将不再与贵司续租。请贵司提前准备安排腾房事宜，并于合同期限届满当日按合同第五条2之约定的条件返还我单位房屋。2019年3月19日，天人公司向街道办回函，称：我司已收到贵单位所发告知书，理解并认可其内容。对租赁期届满一事知悉，愿意依照合同履行房屋归还，但现合同租赁房屋实际使用人仍然在进行经营活动，望贵单位暂停租赁房屋的能源供应，以便结束现场经营活动。我司将全力配合贵单位工作，做好房屋返还工作。另查，2019年4月3日，街道办起诉天人公司，并以家和公司、胡同客公司作为第三人，要求天人公司，家和公司、胡同客公司腾退北京市恒基II段D1-4层共五层房屋，天人公司支付房屋使用费。2019年8月，北京市东城区人民法院依法作出（2019）京0101民初11873号民事判决书，判令天人公司、家和公司、胡同客公司腾退房屋，天人公司支付房屋使用费。胡同客公司不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，该院经审理于2019年12月9日依法作出（2019）京02民终14660号民事判决书，驳回上诉，维持原判。案件审理过程中，陈阳申请对其装修部分在2019年9月20日的残值进行评估，经报北京市高级人民法院摇号确定，由国宏信价格评估有限公司担任评估单位，该单位于2020年1月7日作出价格评估报告，结论为评估标的在评估基准日的价格为2914537元，其中非争议项2864513元，争议项50024元。陈阳为此支付评估费62933.02元。评估报告出具后，陈阳对其没有异议，天人公司、住银公司、李肇华表示对评估的结论和本案的关联性不认可。陈阳主张的装修残值和双方之间的转让协议无关。因为这些装修是在本案争议的转让协议签订之前由王妮霞进行的。即便是有残值也与本案转让协议无关。认为评估报告中的残值过高，一般酒店业装修都是使用5年左右时间，本案的装修自2013年使用到现在，认为按照正常酒店业折旧率，这个装修现在已经没有价值了。不同意承担评估、鉴定费用。一审法院认为，2016年7月16日陈阳同天人公司签订的转让协议，实质上包含两方面的内容。一是将家和公司的股份全部转让给陈阳一人，并将家和公司的公章、账目等一并转让给陈阳，以便其以家和公司的名义对外经营。二是将天人公司承租的街道办的房屋全部转租给陈阳，由他进行使用并向天人公司交纳房租。本质上并非将天人公司在2013年11月15日的房屋租赁合同中的全部权利义务概括性地转让给陈阳。原因在于没有证据证明签订转让协议之前，陈阳或天人公司就转让天人公司的权利义务曾经与街道办协商，陈阳、天人公司签订转让协议之时，并没有街道办的签字或盖章确认。签订转让协议之后，不论陈阳还是天人公司均未向街道办告知此事，直至街道办同天人公司在2013年11月15日签订的房屋租赁合同到期之后，街道办还是以天人公司作为其租赁合同相对方发送通知，天人公司的回复中也依然以承租人身份自居。租金的支付也是天人公司以自己的名义交付给街道办。从签约时间来看，王妮霞的解除协议签订当天，陈阳就与天人公司签订了这份解除协议，联系到王妮霞同陈阳的亲属关系，该院有理由相信该份转让协议的内容实际上是王妮霞同天人公司法定代表人签订的协议书的延续。此外，如果是权利义务的概括转让，则转让协议根本没有必要添加“甲方负责协助乙方续上下期合同”的内容，由陈阳直接同街道办协调续约事宜即可。现陈阳与天人公司约定的租期并未超过街道办同天人公司约定的租期，且街道办与天人公司的租赁合同早已到期，该院经过审查亦未发现转让协议存在无效事由。故陈阳要求确认转让协议无效的请求该院不予支持。关于200万元转让费，实际上转让协议中约定的义务，不论是提供房屋给陈阳使用，还是转让家和公司股份、证照等等，天人公司均已完成，在此种情况下再要求返还200万元转让费缺乏事实和法律依据。最后，针对装修残值问题。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。转让协议确定的租期已经结束，即使陈阳在明知租期的情况下进行了装修，现又主张租赁还同到期后装修的残值，本院不予支持。装修相关的评估鉴定费用应由陈阳自行承担。对于要求李肇华、住银公司承担连带责任的请求本院一并驳回。据此，一审法院判决：驳回陈阳的全部诉讼请求。二审中，陈阳提交补充协议，证明家和百利的主体是北京和风家鑫酒店管理有限公司，200万元既不是股权转让费也不是品牌使用费。李肇华、住银公司、天人公司称真实性认可，证明目的不认可，这份证据跟对方提到的和风家鑫没有关系，家和百利和家和百利酒店两者是同一个主体，对所谓的收购公司没有价格是完全没有依据的，而且建国门街道唯一认可的就是北京家和百利酒店这个公司，如果没有这个公司，建国门街道不可能保持这种租赁关系，所以这个公司家和百利是非常具有价值的。李肇华、住银公司、天人公司提交以下证据材料：证据1、收取陈阳租金明细表，载明2015年的租金660万元，2016年租金513万，2017年租金511.8万元，2018年租金486.8万元，证明从租金方式均是陈阳将租金支付给物业公司，然后物业公司支付给建国门街道，证明陈阳并未取代物业公司的法律地位，陈阳和物业公司之间的关系是转租关系；从具体金额上物业公司应转租获益100万元，因为陈阳一次性支付减少50万元，为租赁关系延续；2013年11月至2018年10月合计金额3031.6万元；证据2、北京家和百利酒店室内装饰工程竣工图，证明2014年6月5日竣工装修完毕，从租赁合同终止，全部装修装饰成本已经开销完毕，陈阳没有权利向李肇华、住银公司、天人公司主张装修损失。陈阳称，证据1真实性认可，证明目的不认可，只能说双方走款的不太严谨，并能证明陈阳和物业公司之间的关系；合同概括转让是无效的，一直没有履行；原审判决事实认定中这个是作为场地的大甲方所做的统一减免，恰恰体现的我们之间履行的是合同概括转让，不是李肇华、住银公司、天人公司给我们减免的数额；证据2、真实性不认可，证明目的不认可。2014年第一次装修，竣工图不是我们装修的真实状态，这个公司不是我们委托的，跟我们没有任何关系。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，2016年7月16日陈阳与天人公司签订的转让协议系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定。该协议主要包括两方面内容，一是天人公司将家和公司转让给陈阳，并将相关证照等过户到陈阳名下；二是天人公司将其与街道办签订的《房屋租赁合同》转让给陈阳。第一项内容公司转让及证照过户等已履行完毕。关于第二项内容，从现有证据看，双方在签订转让协议之前，未就转让天人公司的权利义务与街道办协商，签订转让协议时并无街道办的签字或盖章确认，签订转让协议之后亦未向街道办告知此事。在签订转让协议后，街道办仍以天人公司作为租赁合同相对方发送通知，天人公司在回复中也依然以承租人身份自居，租金也是以天人公司的名义给付街道办的。此外，天人公司从街道办承租房屋的年租金是560万元，天人公司出租给王妮霞的年租金是660万元，中间有100万元的差价；天人公司与陈阳签订转让协议后，2017年租金为511.8万元，2018年租金486.8万元。综合上述事实可以看出，转让协议中所称的房屋租赁合同转让并非权利义务的概括转让，而是天人公司将其承租的街道办的房屋转租给陈阳，陈阳按照街道办与天人公司之间的租金数额交纳租金，天人公司不再收取差价。现协议约定的公司转让、证照过户已履行完毕，天人公司亦将房屋无差价地转租给陈阳，陈阳要求确认转让协议无效并要求返还200万元转让费缺乏事实和法律依据。一审判决驳回其诉讼请求合理合法，本院予以维持。综上所述，陈阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46116元，由陈阳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 江锦莲审 判 员 张印龙审 判 员 孙 妍二〇二〇年九月二十八日法官助理 王博文书 记 员 王 艳