黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初1527号原告：宋云，男，1979年10月29日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：苏畅，黑龙江文龙律师事务所律师。被告：杨鸣，男，1983年5月17日出生，汉族，铁路局工作人员，住哈尔滨市松北区。第三人：哈尔滨铭泽房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市松北区保利住宅小区一期工程（水韵长滩）商铺D栋S15号。法定代表人：张燕敏，经理。委托诉讼代理人：路晓春，男，该公司江平街279号总店店经理。原告宋云与被告杨鸣、第三人哈尔滨铭泽房地产经纪有限公司（以下简称铭泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋云委托诉讼代理人苏畅、被告杨鸣、第三人铭泽公司委托诉讼代理人路晓春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宋云向本院提出诉讼请求，1.请求法院判令杨鸣向宋云返还宋云已付定金20000元；2.请求法院判令杨鸣支付宋云违约金40000元；3.请求法院判令杨鸣承担宋云律师费5000；4.案件受理费由杨鸣承担。事实和理由：2019年9月21日，宋云、杨鸣、铭泽公司签订《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》，约定杨鸣将其自有的位于哈尔滨市松北区规划路32路以东规划133路以西三环路以北富力城A7栋1单元502室房屋，以1200000元的价格出卖给宋云，铭泽公司为居间方。合同约定，宋云于签约当日向杨鸣支付购房定金20000元，杨鸣委托铭泽公司代收购房定金。合同签订后，宋云依照约定履行完毕支付购房定金支付义务，铭泽公司向宋云出具书面收据。合同签订后，杨鸣以交易价格偏低为由明确表示违约，不配合受领房款的同时明确表示要求解除合同，杨鸣行为已严重影响合同约定，构成违约；合同第九条第一款第四项约定“甲方（杨鸣）单方违约，应书面通知乙方（宋云），并在违约之日起两日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，承担本合同约定的全部经纪服务费用以及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）”。杨鸣违约后，宋云多次依照合同约定直接或通过铭泽公司向杨鸣主张权利，但杨鸣均以各种理由推脱，故诉至法院，请求维护自己的合法权益。杨鸣辩称，没有履行合同，不是因为房价偏低，是客观原因导致。第一，涉案房屋买卖时未办理房屋产权证，因没有产权证无法履行合同，现在产权证办下来，可以履行合同，可宋云已经购买了其他房屋。第二，涉案房屋是杨鸣与爱人的共同财产，杨鸣爱人在广东上班，不放假无法回来配合履行合同。如果宋云认为杨鸣违约，可以起诉要求杨鸣履行涉案合同，宋云直接起诉要求杨鸣支付违约金40000元，如果违约责任在杨鸣，杨鸣可以承担违约责任，可杨鸣没有收到定金，在没收到定金时，杨鸣不知如何承担责任。第三人辩称，定金在居间合同上有约定，是双方自愿放到居间方的，居间方代为收取了定金，各方是没有争议的。本院经审理认定事实如下：对各方当事人没有争议的证据A1、《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》及铭泽公司出具的收据，证据A3、《黑龙江文龙律师事务所民事案件委托代理合同》本院予以确认。对证据A2、杨鸣对真实性无异议，本院对真实性予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据认定本案事实为：2019年9月21日，出售方杨鸣（甲方）、买受方宋云（乙方）、居间方铭泽公司（丙方），三方签订《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》，约定甲方将自有落座于哈尔滨市松北区规划路32路以东规划133路以西三环路以北富力城A7栋1单元502室出售给乙方，房屋成交价1200000元，协议签订之日乙方支付购房定金20000元，购房定金由居间方保管，甲乙双方同意甲方委托居间方代为保管收取定金，合同签订后即视为居间方已促成甲乙双方交易成功，双方并同意向居间方支付居间服务费及代办费。乙方支付居间服务费13500元，全款交易代办费用1500元。乙方于合同签订后20日内将购房全款1180000元存入指定资金监管账号，待相关手续全部办理完毕后，甲方领取房款。甲方收到房款后将房屋交付乙方使用。约定甲方责任义务为，“1.甲方保证房屋权属清楚，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务债权等，概由甲方负责处理，并承担相应的违约责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿……3.甲方单方违约，应书面通知乙方。自违约之日起两日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，承担本合同约定的全部经纪服务费用及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。”乙方责任义务为，“1.乙方已亲自实地对房屋进行详尽的实地考察，并对房屋状况满意、权证情况清楚，愿意购买房屋……3.乙方应配合各方订立房地产买卖合同及提供办理房地产转让过户的相关手续与材料，并保证所提供相关资料真实有效，否则由此产生的法律及经济纠纷由乙方承担。如乙方原因导致交易迟延受理、未能按时交接房屋等，每逾期一日，应向甲方支付上述房屋总成交价格的千分之三的滞纳金。逾期15日，构成乙方单方违约，乙方应按本合同第九条第二款第4条约定承担违约责任，即乙方所支付的定金不予退还，承担本合同约定的全部经纪服务费及甲方为追究乙方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。”并在合同其他事项中补充约定“甲方保证此房无纠纷、无抵押，甲方保证此房房产证在2019年10月21日前拿到。”合同签订后，宋云依约向铭泽公司支付购房定金20000元，铭泽公司出具收据一张。签订合同第二日，杨鸣告知铭泽公司“不卖了”，并在后期合同履行过程中，不予配合。因杨鸣拒绝履行合同，宋云向铭泽公司表示要求解除涉案合同，2019年10月23日铭泽公司电话向杨鸣询问涉案合同履行事宜，杨鸣表示解除合同。涉案合同约定支付铭泽公司的经纪服务费13500元、代办费1500元未支付。2020年10月26日，杨鸣取得涉案房屋产权证书。现宋云已购置其他房屋。宋云为向杨鸣主张权益委托诉讼代理人支付代理费5000元。本院认为，本案为出卖人杨鸣与买受人宋云之间因房屋买卖而产生的争议，为房屋买卖合同纠纷。杨鸣、宋云、铭泽公司签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行各自义务。在合同签订后杨鸣表示“不卖了”并拒绝履行其义务，宋云通过居间方确认，杨鸣表示同意解除合同，故双方之间就涉案房屋买卖而签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。”本案涉案合同因杨鸣的违约已解除，守约方宋云主张继续适用合同中关于违约责任条款向杨鸣主张权益，应予支持。合同约定，若杨鸣单方违约，自违约之日起两日内退还宋云所支付购房款，同时向宋云支付相当于双倍定金的违约金，承担本合同约定的全部经纪服务费用及宋云为追究杨鸣违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等），因此，宋云要求杨鸣支付违约金40000元以及支付律师费5000元，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，宋云、杨鸣、铭泽公司三方确认，杨鸣委托铭泽公司代收定金20000元，故宋云依约交付至铭泽公司的定金20000元，于合同解除后，应当予以返还，因该款于铭泽公司，故返还义务人应为铭泽公司，本院确认铭泽公司返还宋云交付的定金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、被告杨鸣于判决生效之日起5日内给付原告宋云违约金40000元，律师费5000元；二、第三人哈尔滨铭泽房地产经纪有限公司于判决生效之日起5日返还宋云定金20000元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元（原告宋云已预交），由被告杨鸣负担463元，由原告宋云负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  徐晶二〇二〇年九月九日法官助理潘琪书记员高佳媛