云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1306号上诉人（原审原告）：汪扬帆，男，1988年7月24日出生，汉族，身份证住址武汉市东西湖区。上诉人（原审原告）：唐露，女，1992年2月15日出生，土家族，身份证住址武汉市东西湖区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王奕，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳惠百家房地产经纪有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市统一社会信用代码：91532801MA6MEJ7T8A。法定代表人：曲洪禹，经理。原审第三人：西双版纳海诚旅游发展有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市宣慰大道江北告庄西双景综合楼**。统一社会信用代码：91532800563172121D。法定代表人：周昆，执行董事。委托诉讼代理人：陈昭，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人汪扬帆、唐露因与被上诉人西双版纳惠百家房地产经纪有限公司（以下简称惠百家公司）、原审第三人西双版纳海诚旅游发展有限公司（以下简称海诚公司）委托合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2020）云2801民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月28日开庭进行了审理。上诉人汪扬帆、唐露共同委托诉讼代理人王奕及上诉人汪扬帆、被上诉人惠百家公司法定代表人曲洪禹、原审第三人海诚公司委托诉讼代理人陈昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪扬帆、唐露上诉请求：1．撤销一审民事判决，将本案发回重审或改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2．一、二审费用由被上诉人负担；事实与理由：一、一审法院存在程序及适用法律错误。（一）一审法院程序错误，未将案外人张明、李丽追加作为本案被告或是第三人。上诉人直至开庭，才知悉所谓一手房东即案外人张明、李丽真实姓名及真实身份信息，并且在一审法院认定事实中，多处提及案外人张明、李丽与被上诉人之间的关系。案外人张明、李丽是否与本案有关联，被上诉人与案外人张明、李丽之间存在何种关系，上诉人在签订补充协议时，是否知道委托人张明、李丽的存在，以上种种问题都与案外人张明、李丽密切相关，在一审中上诉人在知悉案外人张明、李丽真实姓名及真实身份信息后要求一审法院延期开庭未果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”上诉人认为要查清本案全部事实，案外人张明、李丽起到关键性作用，一审法院未将与本案有利害关系的案外人张明、李丽追加作为本案被告或是第三人违反法定程序，不利于本案事实查清。（二）一审法院认定被上诉人与案外人张明、李丽委托合同法律关系成立并合法有效错误，进而错误适用法律。一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、四百零二条、四百零四条法律规定，认定被上诉人与案外人张明、李丽存在合法有效委托及完成约定委托事项是对法律的错误适用。适用以上法律条文基础前提是需查清楚被上诉人与案外人张明、李丽之间委托合同是否真实及合法有效。本案中，关于该委托合同存在诸多问题，首先，上诉人一审中提交的证据企业信息公示信息证实案外人张明、李丽是被上诉人的股东，证明被告和案外人张明、李丽本身就是利益共同体。那该委托合同完全有可能是被上诉人与案外人为迎合诉讼而出具，该委托合同真实性、合法性存在重大瑕疵，一审法院仅根据委托合同表象认定二者之间委托关系成立并合法有效是错误的；其次，一审庭审中上诉人曾对以下问题提出质疑，即签订《补充说明协议》时上诉人并不完全清晰知悉委托人张明、李丽的存在、且也并不完全清晰知悉所购买的商品房性质属于认购，以上问题属于本案关键性问题，一审法院均未予以查清，属于事实认定不清，在以上事实未查清情况下，一审法院主观推断被上诉人与案外人之间委托合同合法有效错误。二、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定被上诉人与上诉人订立的《补充说明协议》系合法有效合同错误。根据2018年7月中央城乡建设部等七部委联合发文《关于违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》明确规定了以下几种行为属于违法违规行为：1．垄断房源，操纵房价、房租。2．捂盘惜售或者变相囤积房源。3．通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房。4．居间人与投机炒房团伙串通，谋取不正当利益。5．地产商在取得商品房预售许可前，以认购、认筹等方式向购房人收取或者变相收取定金等费用。6．未标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为。据被上诉人当庭陈述及所提交的证据可知，案外人张明、李丽囤积一层的房源，通过被上诉人与他人签订协议的方式以远超比实际价格高出将近一倍卖出。通过和第三人西双版纳海诚旅游发展有限公司（以下简称海诚公司）合作来变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房。而被上诉人知悉房屋实际价格的，却未进行明码标价。并且第三人在取得商品房预售许可前，便以认购等方式向上诉人收取定金。被上诉人一审提交的证据证实被上诉人、第三人、案外人张明、李丽的行为是明显违反《通知》所规定的禁止性行为。《补充说明协议》属于效力待定，一审法院在未查清签订《补充说明协议》背景下，且明知违反禁止性法律规定情况下认定《补充说明协议》系双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定是错误的。（二）本案存在多处事实不清，一审法院未审理清楚本案事实，简单判决错误。一审中，上诉人对本案存在多处事实提出质疑，一审法院未查清楚简单判决错误。1．上诉人打款时间分别是2018年5月和8月，但收据时间是2018年2月13日，第三人提交证据显示认购书签订时间2017年12月28日，一审法院未查清为什么存在协议倒签行为，该行为想要掩盖什么目的。2．上诉人共向被上诉人付款1893740元，但按《补充协议说明协议》约定，上诉人购买五套房，在不含贷款的情况下，应向被上诉人支付的款项为1976395元，为什么会存在差价，存在差价的情况下为什么案外人张明、李丽及第三人会同意更名；3．根据被上诉人一审提交证据（5），案外人张明、李丽购买34套房屋总价款是11680077元，平均一套房屋价格是343531元。被上诉人提交的二组证据（1）显示被上诉人卖给上诉人房屋成交价是635279元，一套多卖出30万元，几乎是双倍价格卖出，该行为是否存在联合欺诈行为，是否涉及刑事犯罪，一审法院对上诉人一审提出以上问题均未作出正面回应，甚至在判决书中都未体现关于以上事实的认定及评判。综上所述，本案存在诸多事实不清，证据不明，一审法院在均未审核清楚情况下判决，侵害了上诉人的合法权益，故请二审法院查清本案事实，支持上诉人的上诉请求。惠百家公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。一、一审法院所判结果正确，上诉人认为一审法院程序错误，未将案外人张明、李丽追加作为本案被告或第三人，上诉人所说直至开庭才知道所谓一手房东张明的真实信息不属实。在交易过程中，已经与上诉人说明此房源是李丽的认购房源，成交房屋总价，包含了首付款差价及贷款金额，签订补充说明协议时，已清楚的说明此房源的交易价格的明细。张明与李丽的原有与海诚公司签订的认购协议已交给上诉人，上诉人与张明多次微信沟通聊到房子的事情，有微信截屏记录。张明、李丽并非必须共同诉讼当事人，且一审法院为查明事实，也要求惠百家公司提供由张明、李丽出具的情况说明，结合全案证据形成清晰的证据链，查明了事实。上诉人在开庭前至庭审结束前均未提出要追加张明、李丽作为第三人，在二审中提出法院应以职权追加的要求没有法律依据。二、一审法院认定惠百家公司与案外人张明、李丽委托合同法律关系成立并合法有效，事实认定清楚，适用法律正确。惠百家公司与张明、李丽是委托代理的关系。惠百家公司举证的授权委托书已详细说明惠百家公司代理事务的前提，必须要有委托人的授权委托文书。李丽于2018年2月3日出具授权委托书，交由惠百家公司代为销售景岱寨A栋2单元10层房源，上诉人购买房屋事宜发生在2018年5月份，而张明、李丽入股惠百家公司发生在2019年9月20日，根本不存在事前串谋，法律也并未禁止以上商业投资行为，上诉人恶意扭曲事实。三、一审法院认为惠百家公司与上诉人订立的补充说明协议合同有效正确。上诉人在购买此房时期，景洪市告庄西双景的房价在18000元左右。上诉人是经由售楼处了解市场行情后，通过桑宇航找到惠百家公司要求购买房子，惠百家公司工作人员详细说明该房屋成交价格所有组成部分，并得到上诉人的认可后才签订的补充说明协议。所以上诉人对该房子的成交价格认可才签订的补充说明协议才办理的汇款以及与海诚公司签订的购房协议。惠百家公司不存在任何的房地产市场乱象的行为。补充说明协议是双方真实意思表述，是在平等自愿的前提下签订，是合法有效的合同，并未违反法律法规强制性效力性规定，不存在合同无效的法定情形及效力待定的情况。四、对上诉人所打款项与补充说明协议签订的内容（首付款与差价款金额相符）惠百家公司是根据上诉人所打款时间开具的收据证明实际收到该款项和补充协议说明内容体现的首付款与差价款金额相符，不存在任何的欺诈行为。综上所述，上诉人与被上诉人的房屋交易过程，上诉人对此交易过程认定事实清晰，被上诉人并未隐藏任何事实，惠百家公司只是收取相应的中介费用，并不存在欺诈的行为，请驳回上诉人的上诉请求，维持原判。海诚公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的全部上诉请求。主要理由如下：一、上诉人提出一审法院遗漏第三人，但在一审审理过程中，上诉人并没有将李丽、张明追加为被告或者第三人，直至案件审理结束。一审法院为了查明案件事实，让惠百家公司在庭后提供了李丽和张明的情况说明，且从案件证据来看，能够形成完整的证据链，已经查明了案件事实，所以张明和李丽并不是法律规定必须共同参加诉讼的当事人，从程序上也并不应在二审中予以追加，一审法院也不存在遗漏的情况。二、补充说明协议合法有效，虽然海诚公司不是协议的签订主体，但从惠百家公司所举证据来看，可以形成完整的证据链。三、惠百家公司受李丽和张明的委托进行代理行为，上诉人在与惠百家公司签订补充说明协议是双方真实的意思表示，是在平等自愿的原则下签订，该份协议合法有效。上诉人所提到补充说明协议属于效力待定，但该补充说明协议并不符合效力待定的情形，其所提到因为海诚公司与李丽和张明所签订的认购协议无效，导致该补充说明协议效力待定，没有事实基础也没有法律规定以此为原则作为判定。按照法律规定，如合同无效，应该要符合违反法律行政法规强制性规定，这里所指的法律行政法规的强制性规定，它主要指效力性的规定，但是上诉人提到的部门通知并不属于法律所规定的法律行政法规的强制性效力性的规定，所以海诚公司跟张明、李丽的认购协议并不在本案审理范围之内，它本身是一个有效的合同。四、上诉人提到的案件多处事实不清，在一审审理过程中各方当事人对时间节点进行了阐述说明，它是有合理的解释。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的全部上诉请求。汪扬帆、唐露向一审法院起诉请求：1．判令惠百家公司归还资金1893740元；2．请求判令惠百家公司归还资金占用费162749.2元［计算方法：（1）750000元×6%×19月=71250元（暂从2018年5月11日起计算至2019年12月11日）、（2）1143740元×6%×16月=91499.2元，以上两笔费用资金占用费应支付至实际支付款项之日止，按照中国人民银行同期同档次贷款利率标准计算］；3．判令惠百家公司承担本案律师费40000元；4．判令惠百家公司承担本案诉讼费等诉讼相关所有费用。一审法院认定事实：2018年2月3日，李丽向惠百家公司出具《授权委托书》，该《授权委托书》内容：今授权西双版纳惠百家房地产经纪有限公司代理本人具有所有权及处置权的告庄西双景景岱寨Ａ栋2单元10层的销售。2018年5月11日，汪扬帆、唐露经桑宇航（海南春航房地产服务有限公司工作人员）介绍，惠百家公司向汪扬帆、唐露提供李丽于2017年12月18日认购的第三人海诚公司开发建设的告庄西双景景岱寨Ａ栋2单元1025、1026、1027、1028、1029的5套房源，并与汪扬帆、唐露分别订立告庄西双景景岱寨Ａ栋2单元1025、1026、1027、1028、1029五套房屋《补充说明协议》，约定：汪扬帆、唐露于2018年5月11日购买的告庄西双景景岱寨Ａ-2-1025—2-1029号房（每套房面积39.38平方米），于2018年5月11日交给惠百家公司每套房屋定金15万元。惠百家公司承诺在2018年8月30日前将开发商第三人海诚公司的正式收据和告庄西双景房源选定协议及相关更名后交给购房人，不收取任何费用。办理更名时购房人将差价尾款和30%首付款交给惠百家公司，剩余70%按揭款由购房人汪扬帆、唐露与第三人海诚公司办理按揭手续。若惠百家公司违约退还首付款与差价并支付违约金15万元，购房人在2018年8月30日前给惠百家公司交付剩余款项，如违约须支付违约金15万元。告庄西双景景岱寨Ａ-2-1025—2-1029号房每套房成交价635279元，包括首付款115210元、差价280069元、贷款240000元。同日，唐露与桑宇航订立《协议》，该《协议》约定：由唐露在告庄西双景所购买5套房源Ａ-2-1025—Ａ-2-1029号房，在完成交易佣金所得归桑宇航4万元，剩余佣金所得全部归唐露所有。上述协议订立后，汪扬帆、唐露于2018年5月11日和8月29日通过民生银行62×××30账号转账1893740元至惠百家公司账户内。同时，汪扬帆、唐露及李丽和第三人海诚公司共同办理了《告庄西双景房源选定协议》更名手续，第三人海诚公司向汪扬帆、唐露出具了每套首付款115210元《收据》。2018年5月14日，惠百家公司将每套15万元定金共75万元分二次转账汇到张明（李丽）个人账户，2018年8月30日，惠百家公司将汪扬帆、唐露购房款1066520元转账汇到张明（李丽）个人账户，共计1816520元，惠百家公司转账给海南春航房地产服务有限公司中介费（佣金）44000元，惠百家公司收取佣金33220元。一审法院认为，本案适用法律争议的焦点：一是惠百家公司是否有义务返还汪扬帆、唐露购房款1893740元及支付资金占用费的确定问题；二是汪扬帆、唐露主张惠百家公司承担律师费40000元是否符合法律规定的确定问题。本案中，惠百家公司与李丽委托合同法律关系成立并合法有效，同时，惠百家公司以其名义代表李丽与汪扬帆、唐露订立的《补充说明协议》是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”，该法第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”，该法第四百零四条的规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”。本案中，惠百家公司受李丽委托以其名义代表李丽与汪扬帆、唐露订立《补充说明协议》，并协助汪扬帆、唐露将李丽与第三人海诚公司订立的告庄西双景所购买5套房源A-2-1025—A-2-1029号房《告庄西双景房源选定协议》中的认购方李丽更名为汪扬帆、唐露，同时，已将代为收取的扣除应获得的报酬后的购房款交付给李丽，惠百家公司已完成李丽授权的委托事务，汪扬帆、唐露和李丽受《补充说明协议》约束，李丽对惠百家公司的该代理行为，承担民事责任，惠百家公司无义务向汪扬帆、唐露返还购房款。因此，汪扬帆、唐露要求惠百家公司返还购房款及支付资金占用费的诉请，不符合法律规定和本案事实，应不予支持。汪扬帆、唐露要求惠百家公司承担律师费40000元的诉请，无法律和事实依据，该诉请应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零二条、第四百零四条规定，判决：驳回汪扬帆、唐露的诉讼请求。案件受理费23572元，由汪扬帆、唐露负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人汪扬帆、唐露提交的转账凭证二份，惠百家公司、海诚公司均无异议，能证实海诚公司已将收取的五套房屋认购金共计576050元退还汪扬帆、唐露的事实，本院予以确认；海诚公司提交的商品房预售许可证一份、退房申请二份，汪扬帆、唐露及惠百家公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认。汪扬帆、唐露对一审法院采信授权委托书和补充说明协议的事实有异议，认为授权委托书是惠百家公司和其股东李丽恶意串通的结果，而且是逾期提交的证据，补充说明协议存在欺诈的重大嫌疑，并且在没有主合同的情况下补充说明协议它的存在基础从何而来，不能证明其观点。惠百家公司、海诚公司对一审法院认定的事实均无异议。当事人对一审法院认定无异议的事实，本院予以确认。二审另查明，汪扬帆、唐露于2020年8月20日以个人原因向海诚公司申请退房，海诚公司于2020年9月1日将收取的案涉五套房屋认购金共计576050元退还给了汪扬帆、唐露。案涉房屋已于2019年10月23日取得了商品房预售许可证。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：上诉人汪扬帆、唐露一审诉讼请求能否得到支持。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。李丽向惠百家公司出具《授权委托书》授权惠百家代理本人销售告庄西双景景岱寨A栋2单元10层房屋，《授权委托书》系产生在委托人李丽与受委托人惠百家公司之间的委托关系，汪扬帆、唐露以该《授权委托书》系惠百家公司和李丽恶意串通的结果以及双方签订的《补充说明协议》存在欺诈无事实依据，违反其主张的相关《通知》的禁止性规定而认为协议应属无效，但该《通知》并不是法律、行政法规的强制性效力性的规定，且汪扬帆、唐露在2020年1月15日起诉之前案涉五套房屋已经取得了商品房预售许可证，故本院对其主张不予采纳。根据惠百家公司一审提交的相关证据，能印证证实惠百家公司与李丽之间存在委托合同法律关系，惠百家公司受李丽的委托以自己的名义代表李丽与汪扬帆、唐露订立《补充说明协议》，并协助汪扬帆、唐露将李丽向海诚公司认购的案涉五套房屋变更为汪扬帆、唐露，惠百家公司按协议收取的购房款在扣除应获得的报酬后交付给了李丽，惠百家公司已完成了李丽授权委托事务的事实。惠百家公司实施的该代理行为所产生的权利与义务直接对李丽发生效力，该协议直接约束委托人李丽和汪扬帆、唐露，受托人惠百家公司对该协议的履行与否等不再承担责任，惠百家公司无义务向汪扬帆、唐露返还购房款。因此，一审法院根据本案事实及法律规定，驳回汪扬帆、唐露要求惠百家公司返还购房款、支付资金占用费、承担律师费40000元的诉讼请求并无不当，本院应予维持。综上所述，上诉人汪扬帆、唐露的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23572元，由上诉人汪扬帆、唐露负担。本判决为终审判决。审判长 白 玲审判员 玉 儿审判员 吕 勇二〇二〇年九月二十九日书记员 王慧梅