北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2776号上诉人（原审被告）：北京东乐缘商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京园602号楼18层2115。法定代表人：刘兴涛，总经理。委托诉讼代理人：卫若楠，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一民，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：刘兴涛，男，1975年5月20日出生，汉族，住黑龙江省桦南县桦南镇铁西社区。委托诉讼代理人：卫若楠，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一民，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭素坤，女，1950年5月15日出生，汉族，住河南省新乡市凤泉区。委托诉讼代理人：张宇，北京市泽文律师事务所律师。上诉人北京东乐缘商贸有限公司（以下简称商贸公司）、刘兴涛因与被上诉人郭素坤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初33663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。商贸公司、刘兴涛上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判驳回郭素坤的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由郭素坤承担。事实与理由：1.一审法院事实认定错误，商贸公司与郭素坤不存在租赁合同关系，退一步讲，即使构成事实合同关系，一审法院也不能按照合同的标准要求商贸公司支付违约金。2.商贸公司之前已经向郭素坤支付了租金，不存在欠付租金的情况。3.即使商贸公司需要支付租金，也不存在商贸公司违约的情况，商贸公司不支付租金是行使不安抗辩权的行为。4.刘兴涛没有与商贸公司财产混同，刘兴涛不应当承担连带责任。5.商贸公司、刘兴涛已经向法院提交了多支付租金的银行回单、银行流水，理应从欠付租金中扣除。郭素坤辩称：同意一审判决，不同意商贸公司、刘兴涛的上诉请求和理由。郭素坤向一审法院起诉请求：1.判令郭素坤与商贸公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；2.判令商贸公司在合同解除后的七日内将涉案房屋恢复原状、将房屋交还郭素坤并迁出北京东乐缘商贸有限公司台湖分公司（以下简称台湖分公司）的注册地址；3.判令商贸公司、刘兴涛给付郭素坤租金（暂计算至2019年4月1日至2019年7月25日）及违约金共计1437228.96元；4.判令商贸公司、刘兴涛承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋的建设单位系星湖公司，并取得《建设工程规划许可证》。2018年7月2日，星湖公司出具《授权委托书》，委托业信仲达公司出租星湖公司名下的房屋等事宜。2018年8月3日，业信仲达公司（甲方）与郭素坤（乙方）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给郭素坤，租赁期限自2018年8月6日至2028年10月5日，免租期为2018年8月6日至2018年10月5日，第一租赁年度至第二租赁年度的租金标准为4.0/平方米/日，第三租赁年度至第四租赁年度的租金标准为4.5/平方米/日，第五租赁年度至第六租赁年度的租金标准为5.0/平方米/日，第七租赁年度至第八租赁年度的租金标准为5.5/平方米/日，第九租赁年度至第十租赁年度的租金标准为6.0/平方米/日，租金按季度支付；在租赁期内，郭素坤不得将承租房产全部或部分转租给第三人，且不得以承租房屋设置抵押，否则，业信仲达公司有权解除合同并收回房屋；乙方按照本合同约定的时间将租金汇入甲方北京银行股份有限公司光机电园支行指定的账号内，即视为乙方已完成付款义务。合同还对租金标准、装修等做出了约定。同日，郭素坤（甲方）与商贸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，将上述涉案房屋转租给商贸公司。《房屋租赁合同》约定：1.涉案房屋的建筑面积为1452.48平方米，租赁期限自2018年8月6日至2028年10月5日，免租期为2018年8月6日至2018年10月5日，第一租赁年度至第二租赁年度的租金标准为4.5/平方米/日，第三租赁年度至第四租赁年度的租金标准为5.5/平方米/日，第五租赁年度至第六租赁年度的租金标准为6.5/平方米/日，第七租赁年度至第八租赁年度的租金标准为7.5/平方米/日，第九租赁年度至第十租赁年度的租金标准为8.5/平方米/日（十年平均租金为5元/平方米/日，如乙方提前解约，需将发生过的租赁年度租金按10年平均租金补齐）；2.租金按季度支付，第一次租金支付时间为2018年8月9日，乙方应于签署本合同之日起三日内向甲方支付，首次支付的租金为2018年8月6日至2018年12月31日的房屋租金（含2个月免租期），金额为568645.92元，履约保证金100000元，共计668645.92元，履约保证金由乙方于本合同生效之日起三日内，向甲方指定的收款账户支付。如乙方未按期支付首期租金，则本合同自动终止，乙方已支付的履约保证金不予返还；3.乙方应于2019年1月1日前向甲方支付第二次租金，第二次支付的租金为2019年1月1日至2019年3月31日的房屋租金，金额为596424.60元。以后的租金支付的时间为：乙方应于每上个租赁季度结束前十日内向甲方支付下个租赁季度租金（即每年的1月1日前、4月1日前、7月1日前、10月1日前）；本合同的“租赁年度”均是指每年的8月6日至次年的8月5日。乙方按照本合同约定的时间将租金汇入甲方北京农商银行翠屏北里支行指定的账号内，即视为乙方已完成付款义务；4.租赁期间的物业管理费、供暖费、电费、水费、煤气费等费用由乙方负担。当乙方逾期支付合同约定的各项费用时，甲方有权自履约保证金中划取，划取部分乙方应及时补足。履约保证金于合同期满前，乙方完全履行本合同全部条款并办理完毕验收交接手续的情况下，保证金在抵扣应由乙方承担的费用，租金以及乙方应承担的违约金及赔偿责任外，如有剩余甲方应不计利息五日内返还乙方剩余保证金，如抵扣后仍不足以弥补，乙方应另行补足。甲方依据本合同约定扣除保证金的行为并不影响甲方要求乙方承担其他违约责任；5.乙方逾期支付租金达15日以上或欠缴各项费用达20000元的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。如出现上述情形，乙方还应向甲方支付当期租赁年度当季度的租金作为违约金；6.本合同自双方法定代表人或授权代表签字且加盖双方公司印章后生效。合同还对指定账户的账号，甲、乙双方的权利义务做了约定。郭素坤的受托人刘志江代郭素坤在合同上签字，商贸公司在合同上加盖了公章。合同签订后，商贸公司向郭素坤交纳了2018年8月6日至2018年12月31日期间的房屋租金及履约保证金，但未能按照合同约定在2019年1月1日前向郭素坤支付第二次租金。2019年1月25日，刘兴涛、商贸公司出具《欠条》，确认因公司业务周转出现问题，导致签署的次渠南里7-1#底商的《房屋租赁合同》中2019年1-3月的租金未按合同规定支付，欠付租赁款296724.60元，并承诺2019年2月15日前付清全部欠款，如到期未付，商贸公司法定代表人刘兴涛同意解除合同，并承担因违约造成的损失。刘兴涛、商贸公司分别在《欠条》上签字、盖章，但刘兴涛、商贸公司未能履行承诺。2019年3月1日，刘兴涛以商贸公司法定代表人的身份出具《承诺》，确认欠付2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金并以该租赁地作为注册地址成立台湖分公司的事实，并承诺将于2019年3月15日前付清第一季度欠付的租金296724.60元，并承担违约金10000元；如未遵守上述承诺，则自愿承担如下违约责任：（1）将租赁的房屋恢复原状，在2019年3月22日之前腾退并且完好无损交还，所有的装饰、装修无偿归出租人所有；（2）以十年平均租金5元/平方米/日结算的计算标准支付尚未给付的租金……；（3）支付当期租赁年度12个月的租金作为违约金；（4）履约保证金50000元不退还。《承诺》同时记载，按照合同约定本人应于2019年4月1日前支付2019年4月1日至2019年6月30日的房屋租金，如未能按时支付，同意按上述承诺进行处理。上述承诺所包含的义务，本人及商贸公司将自愿承担连带责任。刘兴涛、商贸公司分别在《承诺》上签字、盖章，但该《承诺》的对象并非郭素坤，而是业信仲达公司。2019年7月9日，商贸公司搬离了涉案房屋，但未与郭素坤办理房屋交接手续，台湖分公司的注册地址仍在涉案房屋内。2019年7月10日，业信仲达公司为郭素坤出具《关于房屋转租事项的确认函》，确认2018年8月3日口头同意郭素坤将涉案房屋转租给商贸公司的事实，并认可郭素坤与商贸公司签订的房屋租赁合同的全部内容。本案在开庭审理前，组织了双方当事人对对方的证据进行了质证。质证中，郭素坤、刘兴涛、商贸公司均认可2019年3月31日之前的租金已经全部付清，但商贸公司称仍多付租金、违约金20000元，并对《房屋租赁合同》中加盖的商贸公司公章的真伪性提出质疑，但在一审法院释明后未向一审法院提出对公章的真伪性进行鉴定，也未就其辩解意见中的赔偿损失请求向一审法院提出反诉。郭素坤称，现仅要求商贸公司对涉案房屋腾空，现状予以返还。郭素坤未就解除合同向刘兴涛或商贸公司履行通知程序。刘兴涛、商贸公司也未就其多余付款20000元向一审法院提供其完整的付款记录供一审法院核实。经核实，自2019年4月1日至2019年7月9日，共计100日，按照4.5元/平方米/日计算，商贸公司应向郭素坤交纳房屋租金653616元；自2019年4月1日至2019年6月30日，共计91日，按照4.5元/平方米/日计算，商贸公司应向郭素坤交纳当年当季度的房屋租金为594790.56元。刘兴涛、商贸公司未就郭素坤主张的违约金过分高于其实际损失向一审法院提供证据。一审法院于2019年10月18日，依据郭素坤的保全申请，对刘兴涛名下的位于河北省固安县孔雀城剑桥郡环秀园0001幢04单元4-1002号房屋进行了查封，郭素坤支付诉讼保全费5000元。另查，商贸公司系一人有限责任公司，刘兴涛系该公司的自然人股东。北京市通州区次渠南里7-1#底商现门牌号变更为次渠南里115号楼，台湖分公司的注册地址为北京市通州区次渠南里115号楼。一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经一审法院合法传唤未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，自成立时生效。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，刘志江在郭素坤的授权下代表郭素坤在《房屋租赁合同》上签字，商贸公司在《房屋租赁合同》上加盖公章，虽然刘兴涛、商贸公司对公章的真伪性提出质疑，但在一审法院释明后，未就此向一审法院提出鉴定，商贸公司实际承租涉案房屋并按照合同约定的租金标准支付部分租金，故郭素坤与商贸公司签订的《房屋租赁合同》成立并生效。该《房屋租赁合同》系双方当事人自愿订立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约履行。现商贸公司未按照合同约定迟延交纳租金达15日以上，双方约定的解除合同的条件已经成就，故一审法院对于郭素坤要求解除与商贸公司签订《房屋租赁合同》的请求予以支持。关于商贸公司是否仍然占有使用涉案房屋的事实和合同的解除时间，因商贸公司已经就搬离涉案房屋的时间向一审法院提供了证据，现郭素坤无反证证明商贸公司仍然占有使用涉案房屋，且郭素坤也未就已向商贸公司解除合同履行告知程序向一审法院提供证据，故一审法院对于商贸公司于2019年7月9日从涉案房屋中搬出的事实予以确认，并确认合同的解除时间为2019年7月9日。现商贸公司未按合同约定向郭素坤支付租金构成违约，应当按照《房屋租赁合同》约定的租金水平向郭素坤支付租金并承担相应的违约责任。因商贸公司未与郭素坤履行房屋交接手续，按照合同约定，商贸公司交纳的履约保证金不能抵扣尚欠的租金，双方可在履行交接手续结算各项费用后再行予以扣减。虽然商贸公司、刘兴涛在《承诺》中对给付租金及违约后果做出《承诺》，但该《承诺》的对象是业信仲达公司，该《承诺》的效力不及于郭素坤，故一审法院对于郭素坤要求按照5元/平方米/日支付租金的请求不予支持。现商贸公司未就郭素坤主张的违约金过分高于其实际损失向一审法院提供证据，且由于商贸公司的违约导致房屋空置的风险存在，结合郭素坤转租的事实，一审法院对商贸公司要求降低违约金的辩解意见不予采信，商贸公司应当按照《房屋租赁合同》的约定支付违约金。关于刘兴涛的连带责任，一审法院认为，通过商贸公司履行《房屋租赁合同》的事实能够确认，应由商贸公司交付的租金，均由刘兴涛从其个人账户支付，刘兴涛个人财产与商贸公司存在混同情形，故一审法院对郭素坤要求刘兴涛承担连带责任的请求予以支持。现商贸公司与郭素坤的《房屋租赁合同》已经解除，商贸公司自行将房屋腾空后，亦应与郭素坤办理相应的房屋交付手续并将在涉案房屋内注册的台湖分公司的注册地址予以变更，故一审法院对郭素坤要求将台湖分公司注册地址进行变更的请求予以支持。因刘兴涛、商贸公司未向一审法院提供完整的租金支付记录，一审法院对于其多给付租金20000元的抗辩意见不予采信。综上，一审法院判决：一、确认郭素坤与北京东乐缘商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月9日解除；二、北京东乐缘商贸有限公司给付郭素坤2019年4月1日至2019年7月9日的租金653616元，于判决生效后七日内执行清；三、北京东乐缘商贸有限公司给付郭素坤违约金594790.56元，于判决生效后七日内执行清；四、北京东乐缘商贸有限公司于判决生效后七日内与郭素坤办理北京市通州区次渠南里7-1#底商的交付手续，并将北京东乐缘商贸有限公司台湖分公司的工商登记的注册地址从北京市通州区次渠南里115号楼迁出；五、刘兴涛对上述二、三项给付义务承担连带责任；六、驳回郭素坤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：商贸公司、刘兴涛上诉主张商贸公司与郭素坤不存在租赁合同关系，且不存在违约行为，因此不应支付房屋租金及违约金。对此本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明的事实，郭素坤授权刘志江代表其签订《房屋租赁合同》，商贸公司在《房屋租赁合同》上加盖公章，虽然商贸公司、刘兴涛主张该公章系伪造，但未提交证据证明其主张，对其该意见本院实难采信，结合商贸公司对涉案房屋使用及支付郭素坤部分租金情况，一审法院认定郭素坤与商贸公司签订的《房屋租赁合同》成立并生效，具有事实及法律依据。涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依据合同约定全面履行各自义务。本案中，郭素坤、刘兴涛、商贸公司均认可2019年3月30日之前的租金已经全部付清，但商贸公司称多付租金20000元，证据不足，本院不予采信。商贸公司迟延交纳2019年4月1日至2019年7月9日的租金，构成根本违约，已达到双方约定解除合同的条件。结合《房屋租赁合同》系十年期租赁合同，且给予商贸公司2个月免租期及商贸公司两次拖欠租金的违约情形，一审法院依据双方约定判决商贸公司支付违约金的数额，较好平衡了各方的利益，本院不再调整。商贸公司均通过刘兴涛个人账户支付租金，一审法院刘兴涛的个人财产与商贸公司存在混同情形，故刘兴涛应承担连带责任，并无不当，本院予以支持。涉案《房屋租赁合同》已经解除，郭素坤要求商贸公司将其在涉案房屋内所注册台湖分公司的注册地址予以变更，并无不当，本院予以确认。综上所述，商贸公司、刘兴涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16036元，由北京东乐缘商贸有限公司、刘兴涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇二〇年九月二十九日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌书 记 员 陈佳琪