广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14192号上诉人（原审原告）：李文婷，女，1989年10月22日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：张晓敏，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘华庆，男，1989年10月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区，系李文婷的配偶。被上诉人（原审被告）：广州颐丰房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区石滩镇郑田村环北路西五巷5号首层。法定代表人：黄锦雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜丽燕，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人：唐飞，男，1982年7月9日出生，苗族，住广东省广州市增城区。上诉人李文婷因与被上诉人广州颐丰房地产代理有限公司（以下简称颐丰公司）及原审第三人唐飞居间合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李文婷上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判颐丰公司赔偿李文婷80000元定金损失；3.颐丰公司承担本案一、二审的全部诉讼费。事实和理由：一、颐丰公司作为专业的房地产经纪机构，未尽到严格审查义务，草率促成交易，是导致本案产生以及李文婷财产损失的根本原因，应当赔偿李文婷的损失。根据《房地产经纪管理办法》第22、23条规定，房地产经纪机构在接受委托人委托出售时就需要履行审查交易房屋真实性的义务，且其承担的不只是形式审查的义务，还应当根据委托人提供的资料核实实际的房屋状况，在确认委托人提供的资料与事实相符合的情况下，方可对外发布相应的房源信息，发现与实际不符的，应当拒绝委托。本案中，颐丰公司是在2018年11月13日下午才收到唐飞的委托，且接受委托时只是单纯核对了房产证的复印件而并非原件，既未去房屋现场查看确认，也未去房屋登记机关查册核实，即立刻发微信向李文婷发放售房消息。颐丰公司并非无法核实信息真伪，而是连审查原件的形式审查也未做到。其次，颐丰公司是直到签约前才与李文婷一起查看了房屋产权证书原件并进行了复印，更证实了颐丰公司在放盘前并未严格审查材料。从上述伪造的不动产权证书上可以明显看出，房屋的地址位于增××石滩镇，但是房屋分户图加盖的却是“增城市新塘”房管分局测绘专用章，这对于需要经手大量产权证书的专业房屋居间公司颐丰公司来说，属于显而易见的错误，然而颐丰公司却相当“形式”地忽略审查了。再者，李文婷当时携带着仅三个月大的婴儿，加上时间已经到了夜晚，也并非着急要购买房屋居住，完全不必当场即确定签约并支付款项，但是颐丰公司为了完成业绩，获取居间费，一直催促李文婷签约并按照唐飞的要求支付定金。李文婷基于对颐丰公司专业水平的信赖，加上颐丰公司连续几个小时的催促，最终签约付款。最后，颐丰公司在李文婷签约及支付了定金的次日，便立刻从其他中介公司了解到唐飞涉嫌诈骗的事实，可见，颐丰公司只需稍加审查，李文婷便不至于遭受损失。颐丰公司作为促成李文婷与唐飞交易的经纪机构，其草率接受唐飞的委托，未对唐飞出售的房屋实际情况进行核实确认，甚至只需经房屋登记机关查册就可以发现唐飞提供的是伪造、虚假的材料，李文婷有理由怀疑颐丰公司刻意隐瞒事实甚至与唐飞串通，因此颐丰公司未履行该审查义务是本案发生的直接根本原因。一审法院认定造成李文婷损失的主要责任人为唐飞，但却忽略颐丰公司的过错责任造成的影响，明显认定案件事实不清，适用法律错误。唐飞的违法行为与颐丰公司的过错才共同导致本案的产生，颐丰公司应当承担过错责任，赔偿李文婷的损失。二、唐飞使用的是虚假身份信息，现为服刑人员，且被裁定没有可执行财产，颐丰公司应先承担李文婷的损失赔偿，再向唐飞追偿。唐飞使用的不动产权证书是伪造的，甚至使用了虚假的身份信息，李文婷已在增城区石滩派出所进行了犯罪嫌疑人辨认，并积极配合到派出所做笔录。另外唐飞伪造、使用虚假身份信息及不动产权证书等对其他被害人实施了诈骗行为已经被福建省的法院依法判处刑罚。可见，李文婷已经尽自己所能了解唐飞的情况，而李文婷遭受的损失根本无法从唐飞处追回，一审法院一方面认定颐丰公司的过错是导致本案发生的原因之一，一方面却将李文婷的损失全部归咎于唐飞，要求李文婷向正在服刑且而根本无法还款的唐飞追偿，显然完全排除了颐丰公司应当承担的责任，将风险完全转嫁给李文婷，显失公正。颐丰公司应先向李文婷承担损害赔偿责任，之后再向唐飞追偿，这更能体现《房地产经纪管理办法》的立法本意，敦促居间人履行严格审查义务，从源头上避免类似李文婷的受害人出现。综上，一审法院查明事实存在缺漏和认定错误，请求二审法院判如所请。被上诉人颐丰公司二审辩称：一、颐丰公司已按照《房地产经纪管理办法》的要求为李文婷核实房屋的产权信息，并无故意隐瞒房屋产权情况或存在其他虚报、瞒报的情况，己履行居间人的义务。按照《房地产经纪管理办法》第22条规定，居间人核实产权的义务仅限于核对产权人与权属证书的信息，并没有要求居间人促成合同成立前必须对房屋产权状况进行查册。况且，在买受人没有特别要求的情况下，中介方在买受人核对产权证书后也是可以促成双方签订买卖合同的，查册并非居间人的必然义务。在签订合同前，颐丰公司已要求作为出售方的唐飞出示房屋的权属证书原件给李文婷核对，李文婷在查验原件无异议后才签订合同的。颐丰公司在接受唐飞委托对房屋进行放盘销售时，已按照交易习惯核对唐飞持有的房产证上产权人、房屋坐落地址及抵押状况进行核对，已履行居间人核实产权的义务。颐丰公司在签约次日发现唐飞持有的房产证是伪造的，合同不能履行后，已第一时间将情况如实通知李文婷，并为李文婷报警处理，力图帮助李文婷挽回损失，并已向李文婷退还所收取的中介服务费。二、李文婷作为买受人对所购房屋的权属等状况应具一定的审查注意义务。由于签约时间为夜晚，无法前往房管部门查册，颐丰公司在签约前已建议双方先签订合同待查册后才交付定金。但李文婷与颐丰公司同时核查唐飞持有的身份证及房屋权属证书原件且核对无误后，李文婷自愿同意唐飞要求即时交付定金80000元。颐丰公司为保障李文婷利益，要求在合同第十六条备注约定“卖方需在2018年11月18日前到房管局查产权证明确保该物业无产权问题，否则无息退还定金八万元整”，可见，颐丰公司已勤勉尽责为李文婷核实产权、提示交易风险，履行居间人应尽的义务。李文婷没有善尽审慎注意义务，在查看权属证书无误但未查册的情况下自愿交付定金的行为产生的法律风险应自行承担。三、颐丰公司非专业鉴定机构，无法对房产证真伪进行鉴别，对权属证书只能进行形式审查的义务。签订合同前，李文婷与颐丰公司一同核对唐飞持有的权属证书原件，双方同样是非专业人士，无法对权属证书真伪进行辨别，颐丰公司比李文婷优胜的地方仅仅在于是从事房屋买卖的居间人，对房屋所处的地理位置相对熟悉，可以核实权属证书登记的地址是否为房屋现场查看的地址。李文婷作为买受人，对所购买房屋应具备一定的审查注意义务，不能将共同查看唐飞出示的产权证书后无法辨别真伪的责任完全归责于颐丰公司。而且，唐飞为案涉房屋的承租人，肯定在承租房屋时已取得房屋真实的产权证书，出示给李文婷、颐丰公司查看的伪造的房产证必然是根据真实房产证进行篡改，除了产权人的名字、身份信息外，跟真实的产权情况无异。颐丰公司没有专业鉴别技能，是无法分辨出来的。而且，从放盘、看楼到签署合同的过程非常短暂，唐飞也居住在案涉房屋内，随时可以配合看楼，与正常的买卖交易无异。唐飞的行为是故意诈骗，手段高明，常人难以分辨。如果将此归咎为颐丰公司的过错并要求颐丰公司承担损害赔偿责任，明显超出颐丰公司在签约时可预见的风险，过分加大颐丰公司的责任和扩大颐丰公司的过错程度，这对颐丰公司是不公平的。四、提供虚假信息损害李文婷利益以及收取定金的是唐飞，并非颐丰公司，李文婷应向唐飞追偿；而且在李文婷未向唐飞主张权利、无法明确损失是否可以得到赔偿的情况下，定金并非李文婷的直接损失，不能直接向颐丰公司主张赔偿。此外，即使颐丰公司存在过错，李文婷提起的赔偿主张也应限于其已实际产生的直接损失，再依据过错原则分配责任的承担。五、一审庭审后，颐丰公司经查验案涉房屋所处楼盘石滩镇碧桂园豪园其他房屋的权属证书发现，该楼盘房产证后附测绘图加盖的均为“增城市新塘房管分局”公章，唐飞出示的案涉房屋权属证书测绘图上加盖“增城市新塘房管分局”公章，并不能就此判断证书的真伪。至于李文婷提及的案涉房屋地处石滩镇，应加盖“增城市石滩房管分局”公章而非“增城市新塘房管分局”公章的问题，属于政府行政行为，应由法院核实并查明原因。综上，一审判决认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，李文婷的上诉请求于法无据，请求二审法院予以驳回。原审第三人唐飞未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，李文婷于2019年5月21日诉至一审法院，请求判令：1.颐丰公司返还李文婷中介服务费20000元；2.颐丰公司赔偿李文婷80000元定金损失；3.颐丰公司赔偿李文婷因房屋差价产生的损失15万元（以司法鉴定的评估价为准）；4.本案诉讼费由颐丰公司承担。一审法院经审理查明：位于增城区××街××房登记的产权人为黎钻娣，房屋建筑面积为87.83平方米，房屋登记字号为14登记12441992，登记日期为2014年12月18日。直至2019年5月23日，原广州市增城区国土资源和规划局出具上述房屋的《产权情况表》显示，上述房屋的产权人仍为黎钻娣，仍然处于持证抵押状态，抵押权人为中国建设银行股份有限公司增城支行，抵押登记时间为2014年12月18日。2018年11月13日，唐飞委托颐丰公司放盘销售位于增城区××街××房。颐丰公司的工作人员吴俊霖在当天下午15时47分发微信给李文婷，向李文婷介绍有业主放盘销售荔湖苑87.68平方米的房屋，且该房屋没有欠款，还问李文婷什么时间过来看房。李文婷于当天16时41分回复，可在30分钟左右到。当天下午17时过后，颐丰公司的工作人员带李文婷到涉案房屋看房，李文婷看房时唐飞也在场。李文婷看了涉案房屋后，有意购买，遂与唐飞一起到颐丰公司处协商买卖事宜。在协商过程中，唐飞出示一份证号为粤（2016）广州市不动产权第10055067号以及登记字号为16登记12546924号的不动产权证书原件给李文婷以及颐丰公司查看。该不动产权证书载明的房屋权利人为唐飞，房屋地址为增城区××街××房，建筑面积87.68平方米等内容，房屋分户图中还加盖了“增城市新塘房管分局测绘业务专用章”以及广州市增城区住房和建设局的审核专用章。李文婷与颐丰公司都查看了唐飞提供的不动产权证书原件，颐丰公司还复印了该不动产权证书。当天，在颐丰公司工作人员的促成下，李文婷与唐飞、颐丰公司签署了《房地产买卖合同》，约定唐飞出售涉案房屋给李文婷，交易房价款135万元，在签合同当天支付定金80000元给唐飞；第三条约定，买方已查看过卖方的房产证；备注条款约定，卖方需在2018年11月18日前到房管局查产权证明，确保出售的物业无产权问题，否则无息退还定金80000元；等等。李文婷当天通过银行转账方式分两笔共向唐飞支付了80000元定金。唐飞收款后出具了两张《收款收据》给李文婷收执，确认已收到李文婷支付的购房定金80000元。另，李文婷在当天还向颐丰公司支付了20000元中介服务费，颐丰公司收款后出具了《收据》给李文婷收执。2018年11月14日，颐丰公司的工作人员无法联系上唐飞，颐丰公司工作人员黄锡东向公安机关报警，公安机关出具了《报警回执》给颐丰公司的工作人员黄锡东。2019年3月2日，李文婷向一审法院提起诉讼，要求确认其与唐飞签订的《房地产买卖合同》无效、判令颐丰公司及唐飞连带返还李文婷定金80000元、判令颐丰公司返还中介服务费20000元。一审法院于当天受理，案号为（2019）粤0118民初2803号。2019年5月6日，李文婷向一审法院申请撤回该案起诉。2019年5月21日，李文婷再次提起本案诉讼。一审庭审中，李文婷陈述以下内容：1.在签合同之前，唐飞拿出涉案房屋的房产证给李文婷看，李文婷当时看了没有发现产权证有问题。2.2018年11月14日，颐丰公司的工作人员吴俊霖联系不到唐飞，对此，李文婷估计颐丰公司可能是先到房管局查询到涉案房屋的产权人并非唐飞之后，才到公安机关报案。3.颐丰公司在2018年11月14日当天告知了李文婷无法联系上唐飞的情况，还通知李文婷到石滩派出所，李文婷去到后，公安民警只对李文婷作了笔录，然后就没有下文了。4.李文婷对于唐飞的行为也没有另外报案处理。5.在颐丰公司报案之后，李文婷要求颐丰公司退还中介服务费以及退还实际损失的80000元定金，但颐丰公司的负责人只是同意退还20000元，不肯退还另外的80000元，李文婷、颐丰公司对此意见不合，李文婷也担心收取了颐丰公司退还的20000元中介服务费之后颐丰公司不再理会此事，届时李文婷的80000元就难以收回，所以李文婷没有到颐丰公司处收取20000元的中介服务费。6.李文婷是根据签署《房地产买卖合同》的时间主张房屋差价损失，若李文婷能继续履行买卖合同，就能获得房屋的产权，而获得房屋产权有一定的时间差距，在这时间差距内就会有一定的房价差，所以李文婷主张从签署合同时至李文婷提起本案诉讼之日的房价差额；同时，李文婷也表明对其第3项诉请的房价差额损失，不申请评估涉案房屋市场价值。颐丰公司陈述以下内容：1.唐飞在2018年11月13日下午才委托颐丰公司放盘销售涉案房屋，颐丰公司在接受唐飞委托时，只核对房产证复印件及唐飞的身份信息，以及房产证与涉案房屋现址是否一致等情况。2.颐丰公司的工作人员于2018年11月14日向公安机关报警，但公安机关的民警称颐丰公司并不是买受人，要买受人报案才能受理，颐丰公司马上通知李文婷，李文婷去到石滩派出所，公安机关当时也通知了涉案房屋的真正产权人到场，颐丰公司的工作人员见到涉案房屋的产权人后才知道唐飞持有的产权证书是伪造的，唐飞只是涉案房屋的承租人。2019年11月11日，颐丰公司向李文婷退还了中介服务费20000元。李文婷在收到颐丰公司退回的20000元中介服务费后，向一审法院提交申请，要求撤回第1项要求颐丰公司退还中介服务费20000元的诉讼请求。一审法院认为，根据查明的事实，唐飞委托颐丰公司放盘销售涉案房屋，颐丰公司接受唐飞的委托后，仅凭唐飞提供的产权证书相信了唐飞是涉案房屋的产权人，继而介绍给李文婷，而李文婷在颐丰公司居间促成下与唐飞签署了《房地产买卖合同》，并向唐飞支付了80000元定金，但唐飞收款后的次日已无法联系。根据原广州市增城区国土资源和规划局于2019年5月23日出具关于涉案房屋的《产权情况表》显示，涉案房屋自2014年12月已确权登记在黎钻娣名下，房屋建筑面积87.83平方米，并至今仍为持证抵押状态。上述关于涉案房屋的产权证登记信息与唐飞出示给李文婷、颐丰公司看的产权证书载明的房产信息并不一致，且唐飞出示的房屋产权证书的登记字号也与《产权情况表》载明的房屋登记字号不一致。显然，唐飞在2018年11月13日出示给李文婷以及颐丰公司查看的不动产权证书是一份伪造的证件。以上事实可见，由于颐丰公司在接受唐飞委托销售涉案房屋后未及时到房屋登记部门或者通过其他有效途径核实清楚唐飞是否涉案房屋的产权人、是否具备出售涉案房屋资格以及是否存在抵押登记等相关情况，是导致李文婷误信唐飞是涉案房屋产权人的原因之一，对此颐丰公司确实存在审查不严的过错。通过李文婷与唐飞签署的《房地产买卖合同》中关于备注条款内容，约定了唐飞须到房管局查产权证明，但是唐飞未履行该义务，且李文婷在未经核实清楚房屋权属的情况下支付了80000元定金给唐飞，可见李文婷也未尽到谨慎注意的义务。综合本案查明的事实，结合上述分析，对于李文婷提出的诉讼请求，根据相关法律规定，一审法院作出分析：一、颐丰公司在一审庭审中表明同意退还李文婷20000元中介服务费，一审庭审过后，颐丰公司也履行了退还义务，故李文婷申请撤回第1项要求颐丰公司退还中介服务费20000元的诉讼请求，一审法院予以准许。二、关于李文婷的第2项诉讼请求。从查明的事实来看，唐飞利用伪造的房产证件，让李文婷相信其有处分涉案房屋的权利，为此李文婷向唐飞支付了购房定金80000元，而颐丰公司并未收取过李文婷支付的购房款。由此可见，虽然颐丰公司存在审查不严的过错，但造成李文婷定金损失的主要责任在于唐飞。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，李文婷并未提供证据证实颐丰公司在居间过程中存在故意隐瞒有关重要事实的情况，在李文婷与唐飞的交易中提供虚假情况损害李文婷利益的是唐飞，并非是颐丰公司。此外，对于唐飞的行为，李文婷既未向公安机关报案，也未采取措施向唐飞进行追偿，在未明确唐飞是否能够全部或部分退还定金给李文婷的情况下，李文婷受到的损失目前尚不确定。综上，李文婷主张颐丰公司赔偿定金损失80000元，于法无据，一审法院不予支持。三、对于李文婷的第3项诉讼请求主张房屋差价损失的问题，颐丰公司在签约的第二天已发现唐飞存在问题，并将相关情况告知了李文婷，还向公安机关报警，可见颐丰公司已采取合理措施，避免了李文婷购房损失的进一步扩大。通过颐丰公司的告知，李文婷在签约后的第二天已知道唐飞并非涉案房屋产权人，在此情况下，李文婷应当知悉其与唐飞的房屋买卖合同已无法履行，因此李文婷即可另行再购买合适的房屋，也就不存在李文婷主张的房价差损失问题。因此，李文婷主张颐丰公司赔偿房屋差价损失15万元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年12月24日作出如下判决：驳回李文婷的全部诉讼请求。一审案件受理费5050元，由李文婷负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点是颐丰公司是否需要向李文婷赔偿定金损失80000元。首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，颐丰公司作为居间人，应当充分履行其审查义务，除了核对出售人的身份信息及不动产权证以外，还应当及时到房屋登记部门或通过其他有效途径核实出售人提供的身份信息、房屋的产权信息是否属实及是否存在抵押登记等相关情况，颐丰公司未履行上述义务，确实存在审查不严的过错。但从本案查明的事实来看，伪造的不动产权证是唐飞提供的，定金也是唐飞收取的，现有证据无法显示颐丰公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为，故李文婷应承担举证不能的不利后果。其次，唐飞是基于与李文婷的房屋买卖合同关系收取的定金，现李文婷未就双方合同关系的处理向唐飞提出请求，该定金的处理处于不确定的状态。退一步说，若唐飞伪造不动产权证的行为构成犯罪，李文婷亦应当向公安机关报案并在刑事诉讼程序中以被害人的身份要求唐飞退赔，但李文婷未报案也未提出相应的主张。由此可见，李文婷受到的损失到目前为止是不确定的，不能认为其支付的80000元定金已经实际发生损失。综上，一审法院对李文婷要求颐丰公司赔偿定金损失80000元不予支持，合法合理，并无不当，本院予以维持。至于李文婷要求本院出具律师调查令以调查唐飞涉嫌诈骗的案卷材料，因该材料与本案的处理没有关联性，故本院不予批准。综上所述，上诉人李文婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人李文婷负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年九月二十八日书记员 莫善友区敏儿