贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔04民终726号 上诉人（原审被告）：贵州天晟置业投资有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区迎宾大道。统一社会信用代码：9152049006104105X5。 法定代表人：杨燕妹。 委托诉讼代理人：杜继铠、杨霞，均系贵州蕴诚律师事务所律师。委托代理权限均为特别授权。 被上诉人（原审原告）：周大群，女，1968年8月17日出生，汉族，住贵州省织金县。 被上诉人（原审原告）：刘登友，男，1968年1月25日出生，汉族，住贵州省织金县。 两被上诉人委托诉讼代理人：金千、饶以瑞，均系贵州庆海律师事务所律师。委托代理权限均为特别授权代理。 上诉人贵州天晟置业投资有限公司（以下简称“天晟公司”）因与被上诉人周大群、刘登友商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2019)黔0402民初5542号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人天晟公司上诉诉请：请求撤销原判，予以改判为驳回被上诉人第一、二项诉讼请求。事实及理由：一、由于目前项目整体尚未验收，暂不能办理产权登记，故建议驳回被上诉人诉请。上诉人将尽快在条件具备的情况下，由被上诉人按照相关规定提出办证申请，然后上诉人努力完善办理权属证书相关手续，积极配合被上诉人办证，预计在2020年6月前能够办理完毕。二、被上诉人已将该商铺返租给上诉人实际控制的贵州同利运营管理公司并获得收益。逾期交付办理转移登记手续有关文书，并未影响到被上诉人的占有、使用、收益及处分等权利。根据《委托经营管理合同》的约定，被上诉人在约定的托管期间内不得解除本协议，不得自行出租、经营等侵害同利公司权益的行为，协助同利公司保证项目统一经营管理，若被上诉人违反约定的应赔偿3年租金作为违约金（约41600元）。三、即使本案认定上诉人存在违约行为，上诉人愿承担被上诉人诉请的违约金1160.47元。现在没有办理产权证是因为绿化面积不够，规划没有验收，公司正在跟政府协调异地补绿，之后协调成功就可以办理产权证了。 被上诉人周大群、刘登友答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请予维持。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 周大群、刘登友向原审法院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告向原告返还购房款人民币109627元、契税3289元、交付被告代缴的费用3131元，共计116047元及利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率4.9%计算至本息付清为止）；3、判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的违约金1160.47元（按已付房价款1%计算）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审经审理查明：2014年，原告与被告签订合同编号为2014-ＴＳ-0001-219的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于安顺市开发区花村（堰塘地块三）天晟国际商贸城第Ａ区二栋2-34号房。该商品房建筑面积24平方米，套内建筑面积15.20平方米房屋总价款为（小写）￥109627元。合同第十四条第（四）约定：买受人同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（3）、（5）、（6）项费用，并在签订合同之日起5日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后日向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修基金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业费服务费用；（4）供暖费；（5）房屋产权登记费；（6）按揭贷款银行所需收取的费用。合同第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用后竣工之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定，（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，原告于2014年6月23日向被告支付购房款109627元。2014年8月27日向被告交纳契税3289元、产权代办费656元、房屋维修基金1680元及电、有线电视开户费795元等费用共计人民币6420元。被告并未向原告办理正式的交房手续，但双方签订了《委托经营管理合同》，原告已将该商铺反租给被告实际控制的贵州同利运营管理公司。被告至今未给原告办理商品房转移登记，致成诉讼。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用后竣工之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定，（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。被告应当及时履行合同约定的义务。被告未履行上述义务，已构成违约，依法应向原告承担违约责任。被告提出原告违约在先，没有按照合同约定时间交纳办证所需要的相关税费，至今也未交纳物业费，导致被告无法为原告办理产权证的辩称意见，但原告已在2014年8月27日交纳合同约定的相关税费，并且被告也当庭确认因为绿化验收没有通过，尚不具备办理产权证条件，故对被告该辩称意见法院不予采纳。合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。被告至今未为原告办理产权证，原告可以解除合同。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。现原告依照法律规定及合同约定主张退还购房款人民币109627元、购房税费3289元及代缴费用3131元（含产权代办费656元、房屋维修基金1680元及电、有线电视开户费795元）的诉请，予以支持。因该合同约定“（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。因为原告未按照合同约定将退房通知告知被告，只能以原告向法院起诉，法院将民事起诉状副本送达被告之日起视为原告通知被告退房。2019年11月1日被告委托其公司员工陈红飞到法院领取民事起诉状副本，故原告通知被告退房的时间为2019年11月1日。因此，被告应当在收到原告退房通知之日（2019年11月1日）起60日内（2020年1月1日内）退还买受人已付款116047元（购房款109627＋税费3289元+代缴费用3131元），但被告至今未退还原告该款项，故确定由被告在本判决生效后10日内退还原告周大群、刘登友购房已付款人民币116047元及利息（利息的计算：以购房已付款116047元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年1月1日开始计算至购房已付款退清之日止）；关于原告诉请的逾期办证违约金1160.47元的诉讼请求，因本案原告已诉请解除与被告《商品房买卖合同》、退还房款并支付利息已依法支持原告该诉请，不存在继续履行合同问题，即原告不能再以已解除的合同主张逾期办证违约金，故原告该项诉请不予支持，依法应法驳回。被告答辩意见中提到“原、被告双方签订《委托经营管理合同》，原告该商铺租给贵州同利运营管理公司，在该合同中约定托管期间内不得解除本协议，不得自行出租、经营等侵害同利公司的权益的行为；协助同利公司保证项目经营，若原告违反约定的应赔偿3年的租金”，该答辩意见与原告诉请不属同一法律关系，故被告可以另行主张权利；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《诉讼费缴纳办法》第二十九条的规定，判决：1、解除原告周大群、刘登友与被告贵州天晟置业投资有限公司2014年6月24日签订合同编号为2014-TS-0001-219的《商品房买卖合同》；2、被告贵州天晟置业投资有限公司在本判决生效后10日内退还原告周大群、刘登友购房已付款人民币116047元及利息（利息的计算：以购房已付款116047元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年1月1日开始计算至购房已付款退清之日止）;3、驳回原告周大群、刘登友的其他诉讼请求。案件受理费人民币2694元，减半收取1347元，由原告周大群、刘登友负担47元，被告贵州天晟职业投资有限公司负担1300元（该诉讼费原告已预交，被告在本判决生效10日内直接支付给原告，原告不再向法院退取）。 二审经审理，确认一审查明事实。 争议焦点：各方当事人签订的《商品房买卖合同》应否解除。 本院认为：二审围绕当事人的上诉理由和适用法律进行审理。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定上诉人应于2015年10月31日向被上诉人交付房屋，并于2017年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。上诉人至今未办理商品房所有权登记。现被上诉人依照合同约定以上诉人未能办理产权登记为由要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，被上诉人最迟应当于2018年9月28日前行使双方合同约定的解除权，提出解除合同的申请。而被上诉人于2019年10月8日才提起诉讼，已经超过了法律规定的行使解除权的时间，因解除权适用除斥期间，法院应当依法进行审查。现其解除权消灭，已不再享有约定的解除权。而上诉人表示案涉房屋未能办理产权登记的原因系其绿化规划有问题导致未通过验收，在符合条件后即可办理产权登记，且被上诉人与贵州同利运营管理公司已签订返租合同，将经营的权利交由贵州同利运营管理公司，因此上诉人并不因此造成合同目的无法实现，不应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的约定。故一审适用法律错误，应予以纠正。 另外，上诉人至今未办理产权登记，已构成违约。被上诉人请求对逾期办证违约金以总房款的1%计算，即应以其支付的购房款109627元计算为1096.27元，上诉人同意支付逾期违约金1160.47元，系其对自身权利的处置，依法予以准许。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下： 一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2019)黔0402民初5542号民事判决； 二、由上诉人贵州天晟置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人周大群、刘登友逾期办证违约金1160.47元； 三、驳回被上诉人周大群、刘登友的其他诉讼请求。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 一审案件受理费2694元，减半收取1347元，由上诉人贵州天晟置业投资有限公司承担47元，由被上诉人周大群、刘登友承担1300元；二审案件受理费2621元，由被上诉人周大群、刘登友承担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 熹 审判员 辜贤莉 审判员 黎福伟 二〇二〇年九月二十四日 法官助理张婕 书记员曹佳慧(代) 附： 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。