江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0922民初3196号原告：洪健明，男，1991年6月16日出生，汉族，个体工商户，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：董学明，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。被告：孟庆生（曾用名孟大庆），男，1970年2月9日出生，汉族，农民，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：陆亚州，江苏强仕律师事务所律师。原告洪健明与被告孟庆生租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法由审判员曹洋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洪健明及其委托诉讼代理人董学明、被告孟庆生及其委托诉讼代理人陆亚州均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪健明的诉讼请求为：要求解除原、被告之间的租赁关系；被告立即返还原告租金以及为其垫付的租赁发电机租金合计人民币5.7万元，并承担从主张之日起至返还之日止按年利率6%计算的利息损失。事实与理由为，2019年12月6日，原告通过朋友介绍，口头约定租赁被告家位于的厂房，年租金9万元，被告提供电源。被告预收原告租金5万元。因被告当时不能提供电源，原告就租赁了一台发电机，并替被告垫付了发电机租金0.7万元。后原告要求被告提供该厂房相关证件办理营业执照等经营手续，被告称没有相关证件，原告才知道该厂房是违章建筑不能经营使用。原告要求被告退还房租和发电机租金，被告拒绝返还，原告为此而报警。被告口头同意返还原告发电机租金0.7万元，但也一直没有返还。被告孟庆生辩称，同意原告解除双方租赁关系的诉讼请求；驳回原告要求返还租金和发电机租金的诉讼请求。原告诉称帮助被告垫付了发电机租金0.7万元不属实，被告也没有委托原告垫付租金，对于原告租赁发电机的事实也不知情；原告诉称厂房是违章建筑，不能租赁也不是事实，本案租赁标的物是场地而不是厂房。根据原告陈述、被告的答辩内容以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月6日，原、被告双方对位于滨海县的案涉租赁物口头确定了租赁关系。年租金9万元，分两期支付，首期支付5万元，余款4万元在租期届满时支付。2019年12月16日，被告孟庆生向原告洪健明出具了“收到租金伍（万）元正（整），50000孟大庆十二月十六日”的收条一张。后双方在履行过程中发生争议，经协商未果。一、关于双方争议的原告要求返还租金和租赁发电机费用共5.7万元的事实和法律依据。原告洪健明为证明其主张，举证了如下证据：1、2019年12月16日，被告收到原告预交的定金5万元，证明原、被告之间口头确定了租赁关系；2、录音2份，证明被告收到5万元，同时证明被告没有《土地使用权证》和《房屋所有权证》，原告因不能办理营业执照，不能实现合同目的；3、报警记录一份，证明被告无出租房屋的合法手续；4、证人邹某出庭作证的证言；5、证人谢某出庭作证的证言。被告孟庆生的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但该条据不能证明原告的证明目的；证据2是翻录的录音，无法核实其真实性，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议；证据3，只能证明原、被告之间因租赁合同发生纠纷寻求报警解决，不能证明原告的证明目的；对证据4的证言有异议，证人只是交付租金当天陪同原告到被告家里，应该没有参与原告述称的退费；对证据5的证言有异议。被告孟庆生为反驳原告的主张，举证了如下证据：1、证明一份，证明案涉场地的使用权人为被告孟庆生；2、《情况说明》一份，租赁关系的介绍人洪某1（洪某2）证明该租赁关系的标的物是场地，同时证明双方约定不需要被告出具《土地使用权证》之类的书面证件；3、照片打印件一份，证明原告的黄砂截止现时仍然堆放在被告的场地上，证明合同仍然在履行；4、证人孟某出庭作证的证言。原告洪健明的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，洪某1介绍双方租赁的时候不在场，对相关事实不知情，证人应到庭核实相关事实；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明是原告的砂子堆放在被告家场地；对证据4的证言无异议。本院认为，通过对上述原、被告各自举证的证据以及对方的质证意见进行综合审查分析，能够证明原、被告之间就案涉租赁物达成口头租赁协议，约定年租金为9万元，原告于2019年12月16日向被告支付租金5万元，其余4万元被告认可至一年租期届至时再行给付。二、关于本案租赁标的物是否包含厂房在内。原、被告双方对此争议均未能提供足够的证据予以证明，但在租赁期间，原告不但使用了被告的场地，实际还使用了被告的厂房，对此被告并未提出异议，故对被告关于本案租赁标的物仅是涉案场地，不包含厂房的辩解意见，本院不予采信。三、关于本案租赁合同的生效时间，即计算租赁费的起始时间问题？原告主张应从2020年1月1日开始计算租赁期间，理由该日是租赁物实际交付和使用的日期；被告主张应从2019年12月16日开始计算租赁期间，理由是该日被告支付了首期租金5万元，视为租赁合同的履行期间。鉴于原、被告双方对各自的主张均未能提供证据予以证明，而租赁合同系实践合同，即出租人除了确立租赁关系之外，还须将租赁物交付给承租人。据此，本院对原告主张的实际交付租赁物的时间认定为租赁合同的履行时间，对被告主张的交付首期租金时间不认定为租赁合同的实际履行时间。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告之间就租赁案涉标的物进行协商并就合同的主要条款，包括租赁的标的物、租赁期限、租金及其给付时间等形成口头协议，且被告在收取了原告的首期租金后，亦向原告交付了案涉租赁物，故原、被告之间的口头租赁合同关系成立，具有法律效力。对于租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。因原、被告至今并未签署书面租赁合同，依法视为不定期租赁。原告认为被告未能提供《房屋所有权证》和合法的土地使用证明，致使原告不能进行工商注册登记，影响了原告对租赁物的使用，原告不能实现租赁目的，应当解除租赁合同，返还收取的租金。本案中，因被告已当庭同意原告解除租赁关系的诉讼请求，故本院亦予以确认。但原告要求被告提供上述案涉租赁物的产权证明，既非双方的合同约定，亦非法律的强制性规定，故对上述原因导致原告无法进行工商注册登记的，与本案租赁合同的效力和履行没有法律上的关联性。原告应当按照双方的约定向被告支付租金。对于原告提出的在今年新型冠状病毒××疫情发生期间，因受疫情不可抗力因素影响而未能使用租赁物进行生产问题，参照盐城市人民政府、盐城市财政局以及滨海县的相关文件规定，减免2月份房租，减半收取3月至4月的租金。原告的租赁期限自2020年1月1日至2020年7月23日，租金按7500元/月、250元/日计算，据此计算原告应当支付的租金为3.575万元。原告另要求被告返还其垫付的租赁发电机租金0.7万元，证据不足，本院不予支持。对原告要求从主张之日起至返还之日止按年利率6%计算的利息损失，本院确定从2020年7月23日起至履行完毕之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告孟庆生向原告洪健明返还租金人民币1.425万元，承担从2020年7月23日起至履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算占有使用费；二、驳回原告洪健明的其他诉讼请求。上述第一项限于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。被告孟庆生如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1225元，减半收取612.5元，由原告洪健明负担459.37元，被告孟庆生负担153.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  曹洋二０二０年九月二十三日书记员  叶青附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。