江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0682民初1987号原告：章建，男，1969年5月14日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：许波华，江苏厚高律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈建云，江苏厚高律师事务所律师，特别授权。被告：如皋市旅游投资发展有限公司，住所地如皋市如城街道石合泰古民居（大治街**）。法定代表人：葛汝俊。委托诉讼代理人：韩健，江苏冠华律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：沙进，如皋市文体广电和旅游局职工，特别授权。原告章建与被告如皋市旅游投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法先适用简易程序后转为普通程序组织合议庭并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人许波华、陈建云到庭参加诉讼，被告如皋市旅游投资发展有限公司委托诉讼代理人韩健、沙进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章建向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即返还原告租赁期间（2008年-2014年）添附的财物及对承租物的改造费用暂主张5万元及利息（如果庭审对价值有争议，我方申请对具体数额进行鉴定后确定主张）；2、判令被告承担本案诉讼费用。后原告将诉讼请求变更及明确为：请求判令被告给付原告租赁期间添附的财产以及对承租物的改造费用合计人民币660万元及利息（自起诉之日起，按照LPR计算至实际给付之日止）。事实与理由：2008年5月，原告承租位于如城街道的石合泰房屋作为红木艺术馆等的展示经营使用。因此时石合泰破旧不堪，杂草丛生，原告为此投入大量资金进行规划设计并前后花费数年时间陆续进行房屋改造，并添附相关的附属用房和景观。同时按照要求购置了价值不菲体现“文化艺术性”的古建筑及展示物件。租赁期满后，原、被告于2015年9月1日续签了《房屋租赁合同》，由原告继续承租“石合泰民居”及其附属用房。2019年，被告以租赁期届满为由向如皋市人民法院提起诉讼，要求原告按原状归还所承租房屋，但对原告投入巨大添附的物件及相关附属设施进行不实陈述。原告为维护权益，诉至法院。被告如皋市旅游投资发展有限公司辩称：第一、被告就本起房租租赁已另案起诉，案号是（2019）苏0682民初7417号案件，要求原告归还租赁房屋，归还的理由：1、合同期满。2、违反约定，未经被告允许擅自转租。3、拖欠租金。第二、关于本案租赁房屋的装修费用，从2008年5月份签订的合同以及2015年9月1日签订的合同，双方意思表示是一脉相承的。第一份合同第2条，给予6个月装修期，不计算租金。第二份合同第四款约定，装饰装修添置设施等费用，包括石合泰东院、中院、西院三个院子的包装、布展等费用均由原告承担，与被告无关。第三、关于装饰装修费用、在房屋交付时的归属，合同第六条约定，租赁期满或提前终止合同后，原告对石合泰添置的结构性固定设施归被告方无偿所有，原告方装饰装修或添置的其他可移动部分物品归原告所有。原、被告之间并不存在装修费用不确定的争议，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石合泰古民居坐落于如皋市。2008年4月30日，如皋市人民政府办公室《关于推进石合泰商业性文化包装会议纪要》（专题会议纪要第10期）记载2008年4月29日下午，在市政府320会议室，副市长孙杰、市政协副主席刘聪泉召集市政府办公室、建设局、城市管理行政执法局、旅游局负责人及石合泰商业性文化包装工程合作方代表召开专题协调会，会议主要精神纪要为要求各单位部门支持石合泰民居商业性文化包装工程的实施，由城市管理行政执法局负责将石合泰北门两侧展示墙改造段及东大门北侧入口摊点先行迁走，水电等配套有旅游局负责协调接至围墙，关于石合泰民居西侧的现公共厕所进行移址迁建，由合作方拿出改建方案，报相关领导认定后组织实施，费用由合作方负担等。原告章建作为合作方人员参与该会议。2008年5月5日，出租方如皋市旅游投资发展公司（甲方）与承租方章建（乙方）签订《租房协议书》一份，约定甲方将位于如皋市石合泰租赁给乙方作为红木艺术馆等经营之用，租赁房屋面积1600平方米左右，给予6个月的装修免租期，不计房租，租赁期限6年，自2008年11月5日起至2014年11月4日止；甲方同意乙方以甲方的名义将石合泰朝北的一面围墙改建成临街陈列窗，同意帮助乙方协调改善石合泰西侧厕所形象，厕所改建费用由乙方承担；乙方对承租房屋进行文化性包装，甲方提供包装方案及相关文史资料等。该份合同另有《石合泰景点文化性包装方案》一份作为附件，原、被告双方对石合泰朝东原店房、第二院首进、后宅及其他部位具体布置和陈设进行了约定。上述租房协议书签订后，被告如皋市旅游投资发展公司将案涉房屋石合泰交付给原告章建使用。原告章建对石合泰进行了改建和装潢。2008年9月8日，如皋市旅游局向如皋市建设局提交书面《报告》中，申请对石合泰北侧及西侧等建筑作适度改造，具体为西侧公厕替换至西南侧，原厕所在此基础上改建成门楼，作为石合泰西大门，绿化地调整，外部水泥花池及水泥路面改为小青砖结构等。同年9月9日，如皋市建设局在该报告结尾页面处手写意见载明“根据第10期会议纪要及〔2008年〕588号市政府办公室请示3项批办单批复精神，原则同意市旅游局对石合泰的改造方案，注意保持与石合泰建筑风貌的协调”落款加盖如皋市建设局公章。2008年9月23日，如皋市旅游局向如皋市建设局提交书面《报告》，申请将石合泰西侧绿地改为符合古民居风格的小青砖结构的地面、花池，并栽以大树。2008年10月15日，如皋市旅游局作为申请单位向如皋市建设局提交《变更城市绿化用地使用性质申请表》，申请改建石合泰景点西大门，适度占用绿地，申请面积为（10×10=100㎡）,10月16日，如皋市建设局审批同意。2009年4月，原告章建以如皋市旅游局项目负责人名义，向如皋市城市管理行政执法局提交《街道两侧和公共场地临时占用申请表》，申请在2009年4月8日至2009年6月8日止对石合泰西大门及绿化地进行围挡施工改造，如皋市城市管理行政执法局于2009年4月9日批复同意。原告章建在承租案涉石合泰房屋并进行改建装潢后用于红木家具展示，并将临街的北边、东边、西侧外墙改建成店铺对外出租并收取租金。2013年5月10日，因章建需要将石合泰西侧房屋转租给案外人如皋市金朝珠宝首饰有限公司使用，被告如皋市旅游投资发展有限公司作为甲方，原告章建作为乙方，案外人如皋市金朝珠宝首饰有限公司作为丙方，三方签订《补充协议》一份，就案涉石合泰西侧房屋由章建转租给案外人如皋市金朝珠宝首饰有限公司具体事项进行约定。该《补充协议》第六条约定“自本补充协议签订之日起，乙方需对石合泰建筑及周边附属用房（包括丙方使用的石合泰建筑西侧房屋）进行改造和调整的，所有改造和调整方案，须提前向甲方申报，甲方审核同意并出具书面材料后方可执行，否则视为故意损坏承租的建筑。租房协议期满后，乙、丙不得拆除石合泰建筑及周边附属用房现有自行添加的结构性设施，甲方亦不予补偿”。后如皋市金朝珠宝首饰有限公司租赁使用石合泰西侧房屋至2018年11月，租金向原告章建缴纳。2013年1月至2014年7月，如皋市旅游局发送多份通知给石合泰外侧各经营户，告知各经营户与章建合作时间于2014年11月4日截止，石合泰周边附属用房将收回交政府，提醒注意合理安排经营内容和经营时间。2014年12月，被告如皋市旅游投资发展有限公司向石合泰周边经营户发送书面通知，告知与章建租赁合同于2014年11月4日到期，石合泰将进行新一轮租赁，提醒注意到期后断电施工造成的损失风险。原、被告上述租赁期间于2014年11月4日届满后，原告章建仍继续使用案涉石合泰房屋。2015年9月1日，被告如皋市旅游投资发展公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）章建签订《房屋租赁合同》一份，约定：“第一条租赁标的及用途1、租赁标的包括：石合泰东院、中院、西院三个院落，石合泰三个院落南侧附属用房（其中包括市环卫处现借用的约17平方米的准备室）、东侧和北侧附属用房以及西侧原厕所改建房屋（现为金朝珠宝店租用）……6、乙方不得擅自将石合泰转租、转借或以加盟合作等名义转租、转借，不得擅自将石合泰调换、拆改、改变用途。若需转租、转借或以加盟合作、调换、拆改、改变用途的，须征得甲方同意并出具书面通知，且所有转租、转借、加盟合作、调换等约定的有效期不得超过2018年10月31日，同时乙方须向甲方提交相关合同或者协议备案……第二条租赁期限租赁期限自2014年11月4日至2018年11月3日止，共计四年。第三条租金及付款方式1、租金为每年人民币叁拾柒万元整（￥370000.00元整）”。2、租金支付方式：2015年9月15日前，乙方支付2014年11月4日至2015年11月3日的租金人民币叁拾柒万元整；2015年10月31日前，支付2015年11月4日至2016年11月3日的租金人民币叁拾柒万元整；以后依此类推至合同期满……第四条装饰装修物整理1、乙方若需对石合泰房屋内、房屋外立面等进行适当的装饰、装修和添置设施等，须提前向甲方申报方案，经甲方审核同意并出具书面通知后方可实施。2、甲方审核同意并出具书面通知后，乙方在进行装饰、装修和添置设施时，必须按照审核方案实施，不得改变房屋主体结构、影响房屋安全，如有损坏由乙方负责赔偿。3、乙方进行装饰、装修和添置设施等的费用（包括对石合泰东院、中院、西院三个院落的包装、布展等费用）由乙方负责，与甲方无关。……第六条石合泰的返还1、租赁期满后，乙方按时将石合泰交还甲方。2、提前终止合同的，根据双方约定结清费用后，乙方无条件返还甲方石合泰。3、租赁期满或提前终止合同后，乙方对石合泰添加的结构性固定设施，归甲方无偿所有，乙方装饰、装修或添置的其他可移动部分物品归乙方所有……第八条其他约定1、租赁期满，甲方收回石合泰后，重新对外公开招标出租，同等条件下，乙方有优先承租权……”。原、被告双方均依约履行上述《房屋租赁合同》，原告章建已支付了租赁期间的租金。原、被告双方的租赁合同于2018年11月3日届满后，双方并未续签租赁合同也未就案涉房屋签订新的租赁合同，原告章建继续占有及使用案涉房屋。自原告章建承租石合泰房屋后，先后有70余家个体工商户以石合泰所在如皋市作为经营地址进行小吃、餐饮、零售等经营。被告如皋市旅游投资发展公司于2019年4月1日向原告章建发送《通知》：双方房屋租赁合同于2019年5月4日解除，要求于2019年5月4日前腾空租赁房屋，恢复原状，交还房屋钥匙，支付租金等。2019年8月9日，被告如皋市旅游投资发展公司诉至本院，要求原告章建按原状归还所租赁的房屋并支付至实际归还房屋为止的租金，目前该案仍在审理过程中。2020年3月，被告如皋市旅游投资发展公司向石合泰周边经营户发送书面告知函，告知与章建租赁期满并起诉要求收回房屋，提醒经营户注意经营风险。2020年3月27日，原告章建诉至本院，要求被告如皋市旅游投资发展公司返还原告租赁期间添附的财物以及对租赁物的改造费用。后原告将诉讼请求明确为：请求判令被告给付原告租赁期间添附的财产以及对承租物的改造费用合计人民币660万元及利息（自起诉之日起，按照LPR计算至实际给付之日止）。审理中，本院组织原、被告双方对案涉房屋进行现场勘验，双方对案涉房屋现状进行确认，且原告确认案涉房屋至今仍处在原告的控制之下，目前仍有8家商户继续在石合泰外围店铺经营,租金由原告章建收取。原告章建陈述其所收取的租金一部分用于向被告缴纳租赁房屋石合泰的租金，另一部分用于添附、改造、维护石合泰以及偿还因此发生的借款。原告章建于2020年8月20日向本院提交诉讼主体变更申请书，认为2020年4月9日如皋市人民政府发布的皋政发（2020）19号文件将案涉租赁房屋石合泰民居资产划拨给如皋市城市产业发展集团有限公司，故案涉房屋的所有权发生转移，被告如皋市旅游投资发展有限公司作为被告主体不适格，申请变更如皋市城市产业发展集团有限公司为本案被告。被告如皋市旅游投资发展有限公司出具2020年9月10日由如皋市城市产业发展集团有限公司出具的《情况说明》一份以及如皋市人民政府办公室《关于扎实做好深化国有企业改革相关资产资料等事项交接工作的通知》一份，明确石合泰民居遗留问题仍由原接受划拨的单位解决。另查明，2007年8月29日，如皋市人民政府办公室发布《市政府办公室关于将文昌阁、靖海门、石合泰民居和怡园旅游景点划拨给市旅游投资发展有限公司的决定》（皋政办发[2007]132号），该文件明确将石合泰民居等景点划拨给市旅游投资发展有限公司负责管理。本院在审理中组织双方进行调解，但未果。以上事实，有皋政办发[2007]132号文件、如皋市人民政府办公室《专题会议纪要》、如皋市旅游局文件、租房协议书、房屋租赁合同及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、被告如皋市旅游投资发展有限公司作为被告主体是否适格；2、原告要求被告给付租赁期间添附的财产以及对承租物的改造费用的主张是否合法有据。关于争议焦点一，被告如皋市旅游投资发展有限公司作为被告主体是否适格问题。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，被告如皋市旅游投资发展公司根据皋政办发[2007]132号文件取得案涉房屋石合泰的开发、经营、管理权利，原告章建与被告如皋市旅游投资发展有限公司分别于2008年5月5日及2015年9月1日签订《租房协议书》、《房屋租赁合同》，将石合泰交由原告章建使用，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，租赁合同合法有效。原、被告依据双方订立的租赁合同履行对案涉房屋的相关权利义务，且原告起诉主张的诉讼请求均基于原、被告双方之间的上述房屋租赁合同关系，根据合同相对性，如皋市旅游投资发展有限公司作为被告主体适格。原告在审理中提出以起诉之后如皋市人民政府将案涉房屋石合泰古民居划拨给案外人如皋市城市产业发展集团有限公司为由要求将本案被告变更为如皋市城市产业发展集团有限公司的意见，本院不予采纳。关于争议焦点二，原告要求被告给付租赁期间添附的财产以及对承租物的改造费用的主张是否合法有据。本院认为，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案租赁合同届满后，原、被告双方就租赁房屋的装饰装修物的处分产生争议。根据原告章建所举证会议纪要，向城管局、住建局等相关职能部门的申请保护以及原、被告于2008年5月5日、2013年5月10日及2015年9月1日分别签订的《租房协议书》、《补充协议》及《房屋租赁合同》，应当认定原告章建对案涉承租的石合泰房屋所进行的装饰装修是经过出租人即被告如皋市旅游投资发展公司的同意。原、被告在2008年5月5日《租房协议书》届满后，原告仍继续租用案涉石合泰房屋，且双方又于2013年5月10日及2015年9月1日分别签订《补充协议》及《房屋租赁合同》，原告一直租赁使用案涉房屋，整个租赁过程存在连续性，租赁关系一直处于持续履行状态，而《补充协议》及《房屋租赁合同》之中，均有条款明确约定在租赁期届满后，原告对案涉租赁石合泰房屋所添附的结构性固定设施及周边附属用房均无偿归出租人即被告所有，其他可移动部分物品归承租人即原告所有。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故原告要求判令被告给付原告租赁期间添附的财产以及对承租物的改造费用合计人民币660万元及利息的诉讼请求中，本院支持案涉租赁房屋石合泰在租赁期间内原告添置的未形成附合的装饰装修物（包含字画、红木家具等可移动财产、物品）由原告自行搬离取得。对被告主张的要求被告支付承租物改造费用及利息的诉讼请求，本院不予支持。另外，原告主张其对案涉石合泰房屋进行扩建，并未能提交证据予以证明，其在诉讼中一直强调原、被告双方订立的书面合同仅是用于备案，关于租赁期限另有约定的主张，并未能得到被告方的认可，亦未能提交证据予以证明，本院不予采纳。综上，被告如皋市旅游投资发展有限公司应返还案涉租赁房屋石合泰在租赁期间内原告添置的未形成附合的装饰装修物（包含字画、桌椅、红木家具、瓷器、摆件、电器等可移动财产、物品），由原告章建在本判决生效后一个月内自行搬离取得。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：一、被告如皋市旅游投资发展有限公司返还案涉租赁房屋石合泰在租赁期间内原告添置的未形成附合的装饰装修物（包含字画、桌椅、红木家具、瓷器、摆件、电器等可移动财产、物品），由原告章建于本判决生效后一个月内自行搬离取得。二、驳回原告章建的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费58000元，由原告章建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币58000元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  汤美珠人民陪审员  范建军人民陪审员  夏丽丽二〇二〇年九月二十日书 记 员  徐 慧