广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17129号上诉人（原审被告）：肖伟麟，男，1932年7月28日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：肖志轩（肖伟麟的儿子）。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地：广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，该所所长委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。原审被告：沈宇明，男，1982年1月2日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人肖伟麟因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所、原审被告沈宇明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。肖伟麟上诉请求：撤销一审判决，支持肖伟麟的上诉请求。事实和理由：（一）一审法院认定案涉房屋为直管房，缺乏依据。同福东路600号房屋早在1948年，就被肖伟麟的亲戚以私人名义购入，并交由吴少芬、肖伟麟全权代理。对于房屋的破损、倒塌，均是由肖伟麟负责维修。广州市海珠区房屋安全和物业二所从未对房屋尽过任何维修义务，且以双方并无租赁合约为由予以反驳，并表示房屋由肖伟麟自行出资维修、自行居住、自行管理。90年代，同福东路600号房屋的原产权人由程张庆转为程绍经，房屋代理人仍是吴少芬。既然广州市海珠区房屋安全和物业二所主张房屋为直管房，其又不与我方签订租赁合同。相反，广东百富城房地产开发有限公司（以下简称百富城公司）在拆迁原址房屋时与我方签署《广州市城市房屋拆迁安置协议书》，即表明同福东路600号房屋属于我方代管，并非直管房。因百富城公司未协助我方与沈宇明把回迁的14号铺位分割而让肖伟麟与沈宇明一起签收，肖伟麟以此为由将百富城公司起诉至法院，百富城公司据此将上述物业交给房管局，广州市海珠区房屋安全和物业二所因上述物业有利可图故强行接管。广州市海珠区房屋安全和物业二所不与我方签订租赁合同的原因是为了规避对破损房屋的维修义务，但在我方与百富城公司签订拆迁协议后，因此时房屋已不存在维修的问题，故其再强行接管房屋。根据我国宪法第十三条可知，公民的合法私有财产不受侵犯，国家应依照法律规定保护公民私有财产权和继承权。（二）广州市海珠区房屋安全和物业二所接管案涉房屋程序违法，严重损害原居民的合法权益。即便广州市海珠区房屋安全和物业二所主张上述物业为无主物业，要求接管，其也应遵循正常的法律程序，即对方需要通过刊登公告且经一年后仍无人对该物业主张权利，其才可以以物业无主为由接管。本案是文革时期遗留的历史问题，为了较好的保护正当的权利人，深圳法院也判决过无子女老人的房屋的30%产权归扶养照顾其的侄女所有。再者，在香港也有租客承租房屋后，业主死亡后房屋成为无主物，租客向法院申请逆权侵占房屋成为业主的案例。若二审撤销一审判决，驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的诉讼请求，包括追讨从2016年2月1日起的租金索赔要求，则肖伟麟同意将案涉房屋交给政府接管。广州市海珠区房屋安全和物业二所二审答辩称，不同意肖伟麟的全部上诉请求，广州市海珠区房屋安全和物业二所二审意见与一审意见一致。案涉房屋属于广州市海珠区房屋安全和物业二所管理的直管公房，毫无异议。xx东路600号房屋原业主为程鸿轩（又名程张庆、程绍经），解放前属资本家，其曾以程绍经的名义办理xx东路600号房屋的房产登记。新中国成立后，程鸿轩被公安部门定性为反革命分子，特务。据此，广州市公安局致函原广州市房地产管理局，函请市房管部门就没收反革命分子名下房产的有关事宜给予协调处理。根据广州市公安局来文内容，原广州市房地产管理局随即对xx东路600号房屋的基本情况进行调查，并对房屋代理人吴少芬进行约谈，吴少芬表示同意政府接管。对上述情况进行核实后，原广州市房地产管理局于1966年11月审批同意对上述房屋实施接管，并按照当时的法律于当月发布公告，对上述房屋的接管事宜进行公示。公示期满无异议后，原广州市房地产管理局正式接管，并向房屋属地管理部门下发接管通知书。1979年，吴少芬曾要求对上述房屋办理产权发还手续，但因其自身情况不符合，故无法办理产权返还。自此之后，该房租户以此为由拒绝缴纳房屋租金，且拒不承认与房管部门的租赁关系。2011年，百富城公司对xx东路600号房屋进行征用拆除，并通过产权调换的方式，将原地复建的安置房作为补偿房屋移交给原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局，该局委托广州市海珠区房屋安全和物业二所代为管理。广州市海珠区房屋安全和物业二所早在2016年12月已书面通知肖伟麟、沈宇明办理案涉房屋的租赁手续及缴交欠租。沈宇明二审述称，根据房屋查册表显示，案涉房屋于1997年变更产权人为程某经，即表明案涉房屋为私人物业，与房管部门无关。广州市海珠区房屋安全和物业二所曾告诉我方，签署接管租赁手续后，肖伟麟及沈宇明对房屋享有租赁优先权，但其又表示房屋将进行租拍，价高者得，则肖伟麟、沈宇明的租赁优先权何以保证。广州市海珠区房屋安全和物业二所称程鸿轩又名程某庆、程某经，但据祖母及父亲口述，房屋的产权人程某轩曾用名仅为程某庆，程某经为程某轩的侄儿，而本案广州市海珠区房屋安全和物业二所未出示过程某轩“档案资料”的证据。广州市海珠区房屋安全和物业二所表示程某轩被定性为反革命分子，有违常理。若被定性为反革命分子，则其能否入境，既然以程某经名义办理xx东路600号房屋房产登记，则房屋是否已经发还。综上，恳请法庭予以考虑。广州市海珠区房屋安全和物业二所于2019年9月16日向一审法院起诉请求：1.请求判决肖伟麟、沈宇明在判决生效之日起10日内腾空并搬出广州市海珠区xx东路xx号101铺房屋，并将上述房屋退还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；2.请求判令肖伟麟、沈宇明支付自2016年2月1日起至退还房屋之日止的房屋占用费（其中2016年2月1日至2017年12月31日按每月每平方米180元标准计算，2018年1月1日至交付房屋之日止每月每平方米171元标准计算，按承租面积73.2755平方米计付；暂计至2019年8月31日，共计占用费553962.8元）；3.本案诉讼费由肖伟麟、沈宇明共同承担。一审法院认定事实：生效的（2016）粤01民终15472号民事判决书查明以下事实：1.2011年3月4日，肖伟麟与沈宇明签订一份《具结书》，主要内容：我们肖伟麟、沈宇明是xx东路600号房屋的使用人，现订立各自份额……日后若因此而引起的一切经济纠纷及法律责任由我们双方自行解决和承担，与百富城公司无关；等。2.2011年6月6日，肖伟麟、沈宇明作为共同乙方（房屋承租人）与百富城公司（甲方、拆迁人）签订了《广州市城市房屋拆迁安置协议书》，约定甲方经批准，拆迁海珠区××××号铺，乙方是该房屋的使用人，承租面积72.2平方米；乙方同意2011年7月15日前迁出原址房屋；乙方同意接受异地永迁安置，甲方已与被拆迁人（即原房屋所有权人）签订《房屋拆迁补偿协议》，根据协议原房屋所有权人选择异地产权调换补偿，甲方应于2014年12月31日前将座落在海珠区xx东路xx号（框架结构）第壹幢（座）第首层18铺单元，建筑面积为72.54平方米的房屋用作拆除原址房屋后的产权调换补偿；原房屋所有权人根据有关规定应继续出租给乙方，乙方就与原房屋所有权人重新签订房屋租赁合同；甲方与原房屋所有权人的产权调换房屋面积届时以规划批复实测为准，乙方回迁房的承租面积由原房屋所有权人与乙方签订的租赁合同确定；等。该协议已备案。同日，肖伟麟与沈宇明签订《具结书补充协议（1）》，对拆迁补偿金、临迁费等进行了分配约定。同时，肖伟麟、沈宇明签订了《具结书》，内容：肖伟麟、沈宇明是xx东路600号房屋的使用人，现已与广东百富城房地产开发有限公司签订《广州市城市房屋拆迁安置协议书》，现有关该房屋拆迁补偿款及临迁费由沈宇明全权代领；具体拆迁补偿款及临迁费的分配方式，按肖伟麟、沈宇明两人签署的《具结书补充协议（1）》执行；如因此而产生的相关的经济纠纷和法律责任均由肖伟麟、沈宇明二人共同承担，与广东百富城房地产开发有限公司无关；等。3.2011年7月6日，广州市国土资源和房屋管理局向百富城公司发出（2011）第39号《直管房拆迁补偿意见书》，载明补偿方式：xx东路600号（旧：92号之2）的产别为代管产，补偿方式为产权调换，备注：住宅42.413平方米及商业72.2平方米，作产权调换补偿；另有天井2.563平方米作价补偿；等。4.2011年8月18日，百富城公司（乙方）与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局（甲方）签订了《拆迁直管房屋补偿协议书》，订明甲方同意座落在海珠区××××号（旧门牌：××之2）的房屋，建筑面积共114.613平方米交由乙方拆迁，乙方同意将下列房屋移交给甲方：xx东路xx地段回迁大楼第一幢首层18号（商铺），建筑面积72.54平方米，结构为框架，楼层高度为3米及607房共2套共115.76平方米；其中使用权属分为乙方处置的占115.76平方米；属乙方处置的房屋乙方需安排住户时，必须事先对住户说明，住户一律应同房管站签订租赁合约；需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作，由乙方负责妥善解决；等。该协议已备案。5.2014年6月11日，百富城公司（乙方）与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局（甲方）签订了《拆迁直管房屋补偿补充协议》，订明原回迁安置位置已作为规划的配套设施用房，现经双方同意，将原签订的补偿回迁单元作调换变更，甲乙双方同意取消同福东路600号房屋的原协议回迁安置房屋，现补偿如下：原协议回迁安置房屋地址为原址回迁大楼1幢首层18号铺（非住宅、建筑面积72.54平方米）；替换补偿安置房屋地址：××之14号商铺（首层）（非住宅、建筑面积72.54平方米）；拆迁房屋的原承租户统由乙方负责安置，乙方与原承租户签订《广州市城市房屋拆迁安置协议书》的，如原承租户有异议，由乙方负责解释并妥善解决；等。6.肖伟麟与沈宇明作为共同乙方与百富城公司（甲方）签订了《回迁铺位补充协议》，订明现因规划变更，为明确回迁铺位，经双方协商，签订补充协议如下：乙方是原xx东路600号的使用人，原建筑面积72.2平方米，乙方同意原址回迁安置本项目规划拟批的安置房新门牌××之14号商铺（首层），建筑面积72.54平方米；等。肖伟麟在落款处手写“同意按原具结书及具结补充协议（一）的规定收铺同福东路598之14号首层商铺72.54平方；2015年9月24日，80%商铺权益人”。沈宇明在落款处手写“沈宇明的原旧铺使用为铺面门口位置；原铺门面共3.96米，沈宇明门面占2.31米，肖伟麟门面占1.65米，有市房地产测绘所图纸及照片为证，以上两点作为新铺日后使用的依据”。7.肖伟麟、沈宇明与百富城公司签署了《同意接收回迁房屋确认书》，内容：本人为xx东600号使用人肖伟麟、沈宇明，现回迁到广东百富城房地产开发有限公司开发建设的同福睿府项目xx东路616号607房、××第14号铺，经本人验收，同意接收该回迁房。8.广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局于2016年2月1日在《房屋移交接管表》上盖章表示同意接管同福东路598-14号（首层）。本案另查明，据《广州市房地产公代逆产情况表》记载，同福东路600号为代管房产，处理日期为1966年11月15日。据《直管房拆迁接管通知书》反映，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局将xx区xx东路598-14号交由广州市海珠区房屋安全和物业二所接管，接管日期为2016年2月1日，该房屋的产别为代管（民产），接管面积为非住宅73.2755平方米；对应撤管地址为同福东路600号。肖伟麟、沈宇明于2015年11月30日接收了案涉商铺。据广州市海珠区房屋安全和物业二所提交的落款时间为2019年8月7日的《办理承租手续通知书》及照片反映，广州市海珠区房屋安全和物业二所通知肖伟麟、沈宇明与广州市海珠区房屋安全和物业二所办理案涉商铺的租赁手续。肖伟麟、沈宇明确认广州市海珠区房屋安全和物业二所已将上述通知书张贴在案涉商铺门口。再查，据公布的广州市房屋租金参考价记载，同福东路2016年、2017年的租金参考价为每月每平米180元，2018年的租金参考价为每月每平米171元。诉讼中，各方当事人确认：肖伟麟、沈宇明至今未与广州市海珠区房屋安全和物业二所签订租赁合同。肖伟麟、沈宇明确认：肖伟麟使用部分的面积占案涉商铺的80%，沈宇明使用部分的面积占案涉商铺的20%。一审法院认为，肖伟麟、沈宇明并非被拆迁的原址房屋的产权人，而是作为房屋使用人与百富城公司签订拆迁安置协议书并于2015年11月30日接收案涉商铺，案涉商铺为广州市海珠区房屋安全和物业二所2016年2月1日接管的代管民产，广州市海珠区房屋安全和物业二所自此有权就该商铺主张权利。虽然肖伟麟、沈宇明经拆迁安置到案涉商铺，但经广州市海珠区房屋安全和物业二所通知后仍一直未与广州市海珠区房屋安全和物业二所签订租赁协议，肖伟麟、沈宇明亦没有支付租金给广州市海珠区房屋安全和物业二所，现肖伟麟不同意与广州市海珠区房屋安全和物业二所建立租赁关系、沈宇明表示同意交还其使用的部位，故广州市海珠区房屋安全和物业二所要求肖伟麟、沈宇明腾空交付案涉商铺的请求合理，一审法院予以支持。肖伟麟认为其是案涉商铺的代管人、可无偿使用案涉商铺的意见，现有证据尚不能证明该主张，故一审法院对肖伟麟的该抗辩意见不予采纳。鉴于肖伟麟、沈宇明确认肖伟麟使用的部位占案涉商铺的80%、沈宇明使用的部位占案涉商铺的20%，基于公平合理考虑，商铺使用期间的费用，肖伟麟、沈宇明可按上述比例支付给广州市海珠区房屋安全和物业二所。沈宇明认为应从（2016）粤01民终15472号作出判决的次月开始计算使用费，对此一审法院认为，肖伟麟、沈宇明已于2015年11月30日接收案涉商铺，上述案件的一、二审已判决驳回肖伟麟要求回迁至“同福睿府”大楼首层18号之一铺的请求，肖伟麟、沈宇明接收案涉商铺后在上述案件诉讼期间是否实际投入使用是肖伟麟、沈宇明处分自身权利，并非广州市海珠区房屋安全和物业二所的责任，故对沈宇明的该抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年6月18日判决如下：一、肖伟麟、沈宇明于判决生效之日起十日内共同将广州市xx区xx东路xx号101铺腾空并交付给广州市海珠区房屋安全和物业二所；二、肖伟麟、沈宇明于判决生效之日起十日内支付2016年2月1日起至上述商铺交付之日止的使用费（其中2016年2月1日至2017年12月31日按每月每平方米180元×73.2755平方米计算，从2018年1月1日至交付之日止按每月每平方米171元×73.2755平方米计算；上述使用费的80%由肖伟麟支付，上述使用费的20%由沈宇明）给广州市海珠区房屋安全和物业二所。一审案件受理费9340元，由肖伟麟负担7472元、沈宇明负担1868元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，各方当事人均同意本案进行书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，根据双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：肖伟麟是否应当向广州市海珠区房屋安全和物业二所腾退案涉商铺并支付占有使用费。对此，本院认为，根据本案证据显示，肖伟麟原承租广州市海珠区××××号铺，后因拆迁被回迁安置于案涉xx东路xx号101铺，即其使用案涉商铺是源于对xx东路600号房屋租赁关系的延续。根据广州市海珠区房屋安全和物业二所提供的《广州市房地产公代逆产情况表》以及xx东路600号房屋查册表，均已记载该房从1966年11月15日交由房管部门接管，而广州市海珠区房屋安全和物业二所根据广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局发出的《直管房拆迁接管通知书》又于2016年2月1日接管案涉房屋。因此，广州市海珠区房屋安全和物业二所作为案涉商铺的管理人，有权向商铺的占有使用人主张相关权利。关于肖伟麟上诉提出房管局在代管期间未尽代管职责及其在承租原xx东路600号铺期间并未签订租赁合同及缴纳租金等问题。本院认为，房屋代管关系属于国土房管部门与房屋产权人之间的法律关系，代管机构是否尽到管理职责亦属于房屋产权人主张权利的范畴，肖伟麟作为该房承租人，并不因其实际占有使用房屋而自然获得房屋产权人的全部权利。而房管局此前代管期间未要求其签订租赁合同、缴纳租金，也系房屋管理机构自行作出的权利处置，不能据此认定肖伟麟可永久无偿使用相关房产。因此，肖伟麟上诉认为广州市海珠区房屋安全和物业二所无权接管案涉商铺并向其主张权利，理据不足，本院不予确认。至于肖伟麟是否可基于长期居住管理原拆迁房屋的事实获得部分房屋产权，肖伟麟可另行与房管部门协商处理，不属于本案调处范围。肖伟麟已于2015年11月30日接收案涉商铺，经广州市海珠区房屋安全和物业二所多次通知其办理商铺租赁手续后，一直拒绝与广州市海珠区房屋安全和物业二所签订商铺租赁合同，故广州市海珠区房屋安全和物业二所要求肖伟麟腾退案涉商铺并支付2016年2月1日起至商铺交还之日止的占有使用费，理据充分，本院予以支持。综上所述，肖伟麟的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9340元，由上诉人肖伟麟负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年九月二十八日书记员 杨 希叶小琳