江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初2621号原告：倪成保，男，1981年12月6日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：盛超，江苏品优律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旭东，江苏品优律师事务所律师。被告：宿迁华东农业大市场管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区顺河镇陆河居委会宿沭路南侧。法定代表人：戴雪萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟金仟，江苏岸东律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵辉，江苏岸东律师事务所律师。原告倪成保与被告宿迁华东农业大市场管理有限公司（以下简称华东管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪成保的委托诉讼代理人盛超,被告华东管理公司的委托诉讼代理人钟金仟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪成保向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金133815元及违约金22606元（暂计算至2020年5月30日），合计156421元；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，倪成保变更主张欠付租金金额为117326.24元及违约金为25198.6元（暂计算至2020年7月8日，之后的违约金按约定计算）。事实和理由：2011年9月9日，原告在被告关联的宿迁锦家农业发展有限公司处购买G8幢112-a室以及G7-G8幢12米摊位112-b，价款分别为255812元、20000元。同日，原、被告双方签订《租赁协议》，约定原告将上述物业使用权租赁给被告，租赁期为10年。协议另约定，自协议签订第三年起，被告应按照总房价的7%-20%不等的回报率支付租金，租金的支付方式为每半年支付一次。若被告逾期支付租金，按拖延租金总额的万分之三每天计算违约金。租赁协议签订后，被告从未按期足额支付租金，原告多次催要或协商均未果。被告华东管理公司辩称：根据收条显示租金已支付至2018年4月6日；租金、违约金过高，请求调整；物业费每半年877.68元和税费应当扣除。本院经审理认定事实如下：2011年9月9日，倪成保与宿迁锦家市场管理有限公司（以下简称锦家管理公司）签订《租赁协议》，协议约定倪成保将其购买的华东农业大市场G8幢112a室和G7-G8幢专属摊位12米专属112b号摊位出租给锦家管理公司，租赁期为10年，自倪成保与宿迁锦家农业发展有限公司办理完房屋交接手续的第二日起计算；租赁期10年内，年均回报为总房价的10%，锦家管理公司将前二年的租金回报分摊到后八年中支付给倪成保，具体回报率为第三年7%，第四年8%，第五年9%，第六年11%，第七年13%，第八年15%，第九年17%，第十年20%；从第三年开始，锦家管理公司每6个月向倪成保支付该物业的半年租金，支付时间为该时间段的前十五日之内；包租期限内，倪成保所有的租赁税费由倪成保自行承担；锦家管理公司应按照本协议规定按期足额向倪成保支付租赁费用，如不能按时缴纳，逾期每日按延迟部分租金总额的万分之三向倪成保支付滞纳金。宿迁锦家农业发展有限公司于2011年9月19日向倪成保开具了华东农业大市场G8幢112-a及G7-G8幢专属摊位112-b号购房款的销售不动产统一发票，金额分别为255812元、20000元，合计275812元。2012年8月23日，锦家管理公司变更名称为华东管理公司。2014年2月7日，倪成保与华东管理公司签订确认书，确认总房款为275812元，返租时间为2013年10月6日。华东管理公司从次日起支付租金。华东管理公司已付清第三、四、五年度即2016年10月6日之前租金。2017年3月15日，倪成保向华东管理公司出具收条一份，载明：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G8112房2016年10月7日至2017年4月6日返租金15169.66元，扣除5%综合税率758.48元，扣除物业费873.24元，实收金额13537.94元。无任何异议。收款人：倪成保日期：2017.3.15”。华东管理公司支付4000元后余款未付。2018年2月20日，倪成保向华东管理公司出具收条二份，一份载明：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G8112房2017年4月7日至2017年10月6日返租金15169.66元，扣除8.5%综合税率1289.42元，扣物业费873.24元，实收金额13007元。无任何异议。收款人：倪成保日期：2018.2.20”；另一份载明：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G8112房2017年10月7日至2018年4月6日返租金17927.78元，扣除8.5%综合税率1523.86元，扣物业费873.24元，实收金额15530.68元。无任何异议。收款人：倪成保日期：2018.2.20”。倪成保向华东管理公司索要欠付租金及违约金未果，因而成讼。本院认为：倪成保与华东管理公司签订的租赁协议依法成立、合法有效。倪成保已经将房屋租赁给华东管理公司使用，华东管理公司作为承租人应按照租赁协议约定的期限和数额支付租金；逾期支付的，还应当按照租赁协议约定支付违约金。关于是否应扣除税费问题，倪成保同意2018年4月6日前的租金按照其已出具的收条载明的税率扣除税费，本院予以确认；对于2018年4月7日至2020年4月6日期间的租金，倪成保不同意扣除税费，华东管理公司也未代缴税费，华东管理公司主张扣除税费无事实及法律依据，本院不予支持。关于是否应扣除物业费问题，华东管理公司作为物业管理方有权向倪成保收取相应的物业管理费，收费标准以倪成保签名确认的收条中载明的物业费交费标准即每半年873.24元为准，故本院对华东管理公司扣除物业费的主张予以支持。2016年10月7日至2020年4月6日，华东管理公司共欠倪成保租金合计117326.24元【欠付租金明细：1.2016年10月7日至2017年4月6日欠付租金为9537.94元（以收条载明的扣除税费、物业费后的实收金额为准，并扣除华东管理公司已支付的4000元）；2.2017年4月7日至2017年10月6日欠付租金为13007元（以收条载明的扣除税费、物业费后的实收金额为准）；3.2017年10月7日至2018年4月6日欠付租金为15530.68元（以收条载明的扣除税费、物业费后的实收金额为准）；4.2018年4月7日至2018年10月6日欠付租金为17054.54元（租金17927.78元，扣除物业费873.24元）；5.2018年10月7日至2019年4月6日欠付租金为19812.66元（租金20685.9元，扣除物业费873.24元）；6.2019年4月7日至2019年10月6日租金为19812.66元（计算方式同上）；7.2019年10月7日至2020年4月6日租金为22570.76元（租金23444元，扣除物业费873.24元）】。华东管理公司未按合同约定支付租金，应按合同约定承担违约责任，倪成保主张的违约金计算标准符合约定，且未违反法律规定，本院予以支持。华东管理公司主张2016年10月7日至2018年4月6日期间的租金已通过银行转账及现金方式支付。倪成保对华东管理公司通过银行转账方式支付的租金4000元予以认可，对华东管理公司主张现金方式支付租金不予认可。本院认为，倪成保虽在华东管理公司制作的租金收条上签字，但根据倪成保提供的银行账户交易明细及华东管理公司提供的租金收据上载明的倪成保签字时间，可以认定双方在履行房屋租赁合同过程中形成了倪成保在华东管理公司制作的租金收条上签字后，华东管理公司再通过银行转账方式支付租金的交易习惯，华东管理公司仅提供倪成保签字的租金收条并不能证明该收条上载明的租金已实际支付的事实。因华东管理公司未能提供充分证据证明其已付清2016年10月7日至2018年4月6日期间的租金，故对于华东管理公司的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告宿迁华东农业大市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告倪成保支付租金117326.24元及违约金（1.以9537.94元为基数，自2016年10月22日起至实际给付之日止；2.以13007元为基数，自2017年4月22日起至实际给付之日止；3.以15530.68元为基数，自2017年10月22日起至实际给付之日止；4.以17054.54元为基数，自2018年4月22日起至实际给付之日止；5.以19812.66元为基数，自2018年10月22日起至实际给付之日止；6.以19812.66元为基数，自2019年4月22日起至实际给付之日止；7.以22570.76元为基数，自2019年10月22日起至实际给付之日止；均按日利率万分之三计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3428元，减半收取计1714元，由倪成保负担139元，由华东管理公司负担1575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费3428元。审判员 张 帅二〇二〇年九月七日书记员 孙腾越附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。