湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂01民终6626号上诉人（原审原告）：武汉仙山鸿宇商贸有限公司，住所地武汉市汉阳区永丰街仙山社区特1号，统一社会信用代码91420105755115818J。法定代表人：郭元林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴方勇，湖北丰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：董旭，湖北丰海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉祥隆盛实业有限公司，住所地武汉市汉阳区仙山社区仙山工业园61号，统一社会信用代码91420105688811046L。法定代表人：余华，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜华，湖北楚润律师事务所律师。上诉人武汉仙山鸿宇商贸有限公司因与被上诉人武汉祥隆盛实业有限公司代物清偿协议纠纷一案。不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初5612号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。武汉仙山鸿宇商贸有限公司的上诉请求：请求判决撤销一审民事判决，依法改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原判决在事实认定及法律适用上均错误，一、原判决关于案涉房屋需办理商品房销售许可的认定错误。原判决第7页第3-7行：“…被告未经法定的审批程序，未办理建设用地规划许可证、建设工程用地规划许可证、建设工程施工许可证等相关证件，擅自改变土地用途建设仙山工业园区2号楼等地上附着物，并在未取得商品房销售许可的情况下将上述房屋的2-3层卖予原告，用以抵偿原告对其享有的债权…”。在武汉仙山鸿宇商贸有限公司（以下简称“仙山公司”）与武汉祥隆盛实业有限公司（以下简称“祥隆盛公司”）签订案涉《房屋买卖合同》，约定以房抵债时，合同所涉项目已竣工多年，且近200余名购房人已于2012年入住至今。因此，《房屋买卖合同》中约定的以物抵债房屋为现售，不适用商品房预售相关规定，无需办理商品房预售许可，且商品房现售无需办理销售许可。因此，原判决关于案涉房屋需办理销售许可的认定错误。二、原判决关于《房屋买卖合同》无效的认定错误。原判决第7页第7-10行：“…违反《中华人民共和国土地管理法》第五十六条及《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法〉〉第五十二条之规定认定两份《房屋买卖合同》无效”。原判决引用的《中华人民共和国土地管理法》第五十六条及《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条的规定，均属于相关机关行使公权力进行行政管理的规定，其本身不对平等主体间的商事活动即私法自治领域产生影响，即上述规定均为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二〉》第十四条关于：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”的规定，导致合同无效的强制性规定指的是效力性强制性规定”的解释，原判决依据上述管理性强制性规定认定案涉《房屋买卖合同》无效，适用法律错误，案涉《房屋买卖合同》应认定有效。同时，2019年3月2日签订的《房屋买卖合同》，不仅约定了本案涉及的以房抵债内容，同时还约定了双方之间拆迁安置所涉的还建房交付内容，而仙山公司已将一审诉讼请求中关于还建房交付相关的诉讼请求申请撤回，本案的审理范围未包括该部分，且拆迁安置方式已在相关拆迁补偿协议中进行约定，《房屋买卖合同》仅是对还建房交付事宜进行补充约定。即便一审法院认为双方的以房抵债交易因抵债房屋规划许可手续不全而存在合同效力瑕疵，该瑕疵也不应对合同中涉及拆迁还建等部分的效力产生影响，原判决将还建房交付的条款一并作无效处理的认定错误。三、原判决对于案涉房屋不能进行转让的认定错误。对于祥隆盛公司未批先建的案涉房屋，武汉市自然资源和规划局在2013年8月8日的专题会议中，作出了批准“由汉阳分局核发规划设计条件，按工业项目招拍挂程序完善供地手续”的决定（详见被告证据《会议纪要》)。2015年3月17日，武汉市人民政府向祥隆盛公司核发了案涉房屋所在地块的《土地使用权证》。上述情况证实：武汉市自然资源和规划局对案涉房屋作出的处理决定是：予以保留，与储备地块一并出让至祥隆盛公司。故祥隆盛公司已完整取得案涉地块的土地使用权及案涉房屋的所有权，案涉房屋未批先建的违法情形已消除，只是相关手续尚待完善，暂不具备办理房屋权属证书的条件。且依据《最高人民法院关于转发住建部关于无证房产执行问题的通知》规定，对于无证房产以及审批手续不全的房产，亦可以作为执行标的物予以执行并交付债权人。因此，案涉房屋已不属于禁止交易的违章建筑。在行政管理部门对案涉房屋存在的违反《中华人民共和国土地管理法》第五十六条及《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定的情形，已作出保留案涉房屋的行政决定，且已核发《土地使用权证》的情况，原判决仍以存在前述违法恃形而确认房屋买卖合同》无效，双方的交易，认定事实及适用法律均错误。原判决在已查明祥隆盛公司除本案外还存在大量对外借款债务，且无力偿还的情况下，对案涉房屋已由行政管理部门许可保留的事实不予采信，仍确认《房屋买卖合同》无效，无异议帮助祥隆盛公司逃避其债务清偿责任，使得仙山公司的合法债权无法及时通过以房抵债方式获得清偿，致使仙山公司合法权益受损。综上所述，一审法院认定事实错误且适用法律错误，严重损害了上诉人的合法利益，恳请贵院依法支持上诉人的全部上诉请求。武汉祥隆盛实业有限公司辩称：一审法院适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。武汉仙山鸿宇商贸有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令武汉祥隆盛实业有限公司将黄金口工业园仙山工业园区2号楼二、三楼全部房屋交付武汉仙山鸿宇商贸有限公司；2、请求确认武汉仙山鸿宇商贸有限公司对黄金口工业园2号楼二、三层（6000平方米）有权予以占有使用收益，并在该房屋具备办证条件时由武汉祥隆盛实业有限公司配合予以办证，将房屋产权办至武汉仙山鸿宇商贸有限公司所有；3、本案诉讼费用武汉祥隆盛实业有限公司承担。一审法院认定事实如下：2012年1月17日，武汉仙山鸿宇商贸有限公司与武汉祥隆盛实业有限公司签订《借款协议》，约定由武汉祥隆盛实业有限公司向武汉仙山鸿宇商贸有限公司借款2,000,000元。同日，武汉仙山鸿宇商贸有限公司向武汉祥隆盛实业有限公司出具支票两张共计2,000,000元；武汉祥隆盛实业有限公司向武汉仙山鸿宇商贸有限公司出具收据一份，载明收到借款贰佰万元整。2012年4月17日，武汉仙山鸿宇商贸有限公司、武汉祥隆盛实业有限公司签订《借款协议》，约定武汉祥隆盛实业有限公司向武汉仙山鸿宇商贸有限公司借款5,000,000元。2012年4月24日，武汉仙山鸿宇商贸有限公司向武汉祥隆盛实业有限公司出具支票两张共计3,000,000元；武汉祥隆盛实业有限公司向武汉仙山鸿宇商贸有限公司出具收据一份，载明收到借款叁佰万元整。2012年7月8日，武汉仙山鸿宇商贸有限公司、武汉祥隆盛实业有限公司签订《借款协议》，约定武汉祥隆盛实业有限公司向武汉仙山鸿宇商贸有限公司借款3,000,000元。2012年7月9日，武汉仙山鸿宇商贸有限公司向武汉祥隆盛实业有限公司出具支票两张共计3,000,000元；武汉祥隆盛实业有限公司向武汉仙山鸿宇商贸有限公司出具收据一份，载明收到借款叁佰万元整。2012年10月16日，武汉仙山鸿宇商贸有限公司、武汉祥隆盛实业有限公司签订《借款协议》，约定武汉祥隆盛实业有限公司向武汉仙山鸿宇商贸有限公司借款5,000,000元。同日，武汉仙山鸿宇商贸有限公司向武汉祥隆盛实业有限公司出具5,000,000元支票一张；武汉祥隆盛实业有限公司向武汉仙山鸿宇商贸有限公司出具收据一份，载明收到借款伍佰万元整。2013年10月25日，武汉仙山鸿宇商贸有限公司、武汉祥隆盛实业有限公司签订《借款协议》，约定武汉祥隆盛实业有限公司向武汉仙山鸿宇商贸有限公司借款5,000,000元。同日，武汉仙山鸿宇商贸有限公司向武汉祥隆盛实业有限公司出具5,000,000元支票一张；武汉祥隆盛实业有限公司向武汉仙山鸿宇商贸有限公司出具收据一份，载明收到借款伍佰万元整。2014年12月20日，武汉仙山鸿宇商贸有限公司与武汉祥隆盛实业有限公司签订《房屋买卖合同》。合同载明：武汉仙山鸿宇商贸有限公司系武汉祥隆盛实业有限公司债权人，对武汉祥隆盛实业有限公司享有借款本息22,470,000元、拆迁补偿尾款1,962,422.4元、租金466,560元的债权，武汉祥隆盛实业有限公司愿意将位于武汉市汉阳区黄金口都市工业园仙山工业园区2号楼2-3层的房屋作价转让给武汉仙山鸿宇商贸有限公司，以抵偿上述债权；仙山工业园区2号楼2-3层房屋转让款合计24,900,000元，武汉仙山鸿宇商贸有限公司以其对武汉祥隆盛实业有限公司拥有的上述债权24,898,982.4元等额抵扣房屋转让款，转让款余额1,017.6元，双方另行协商支付方式及时间；武汉祥隆盛实业有限公司应于合同签订之日起6个月将房屋交付给武汉仙山鸿宇商贸有限公司，武汉祥隆盛实业有限公司可在合同签订两年内按上述价格回购仙山工业园区2号楼2-3层房屋。武汉仙山鸿宇商贸有限公司另提交2019年3月2日《房屋买卖合同》，拟证明双方对房屋买卖事宜进行重新约定，合同载明：武汉祥隆盛实业有限公司无力履行还款等义务，愿意将位于武汉市汉阳区黄金口都市工业园仙山工业园区2号楼2-3层房屋作价转让给武汉仙山鸿宇商贸有限公司，并放弃回购权；同时合同中约定了房屋单价、总价、债权金额、房屋转让款金额（转让款金额含双方约定的房屋拆迁还建部分，因该部分不属本案审理范围，故不作阐述）。武汉祥隆盛实业有限公司对武汉仙山鸿宇商贸有限公司提交的该份合同不予认可，认为该合同系为应付上级检查签订，虽经双方盖章但并非真实意思表示，同时提供其所执2019年3月2日《房屋买卖合同》，该合同上关于房屋单价、总价、债权金额、房屋转让款金额手工填写部分均为空白，其余打印部分相同。因该合同系双方各执一份，其内容应当一致，武汉祥隆盛实业有限公司所执合同手工填写部分均为空白，而武汉仙山鸿宇商贸有限公司所执合同手工填写部分已填写，武汉祥隆盛实业有限公司所执合同上并无涂盖痕迹，故应认定手工填写部分系武汉仙山鸿宇商贸有限公司事后在自己所执合同上添加，双方未在该合同中对房屋单价、总价、债权金额、房屋转让款金额作出约定。另查明：2013年8月8日，武汉市国土资源和规划局作出《关于集中清理处置171个重点工程工作专班审议青山区、汉阳区、东湖风景区项目的会议纪要》。纪要中涉及本案争议的事实为：武汉祥隆盛实业有限公司位于黄金口都市工业园东南片，三环线以东，汉阳大道以北的项目（案涉房屋位于该项目范围内），该宗地为汉阳区土地储备中心的储备用地，规划用地性质为工业用地；武汉祥隆盛实业有限公司存在“未批先建”、“东侧消防通道为仙山村集体土地，需协商共用消防通道”的问题；该项目在未履行工业用地招拍挂手续前，已开工建设，现状已建成1栋27层楼、1栋29层楼，建筑面积为74318.32平方米，另地下室建筑面积5985.56平方米。纪要载明：“2013年5月13日，汉阳区土地储备中心及黄金口都市工业园管理办公室向区政府报告，提出‘将该项目两栋办公楼整改为现代工业孵化楼，打造高科技产业’”。2015年3月17日，武汉祥隆盛实业有限公司取得上述项目的国有土地使用权证，该证书载明的地类（用途）为工业用地、公园与绿地。截止起诉前，该房屋未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关证件，亦未取得商品房销售许可证明。还查明：武汉祥隆盛实业有限公司建成上述房屋后，拟作为办公用房及居住用房销售，其销售对象为社会公众。在一审法院其他相关案件中查明，武汉祥隆盛实业有限公司为建造上述房屋大量对外借款，为偿还借款，武汉祥隆盛实业有限公司多次与债权人协商将部分房屋抵偿债务。一审法院认为：武汉仙山鸿宇商贸有限公司、武汉祥隆盛实业有限公司原系借贷关系，后签订房屋买卖合同，由武汉祥隆盛实业有限公司将所建房屋权利转让给武汉仙山鸿宇商贸有限公司以清偿武汉祥隆盛实业有限公司所欠武汉仙山鸿宇商贸有限公司借款本金及利息，故该房屋买卖合同实为代物清偿协议，即以新的房屋买卖合同法律关系替代旧的借贷法律关系。案涉房屋所属不动产的性质为“现代工业孵化楼”，武汉祥隆盛实业有限公司建造后并非自用，而是拟作为办公用房及居住用房对社会销售，属于房地产开发性质，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，武汉仙山鸿宇商贸有限公司、武汉祥隆盛实业有限公司签订的两份《房屋买卖合同》其合同性质应认定为商品房买卖合同。两份《房屋买卖合同》约定的交付房屋所涉土地类型为工业用地，武汉祥隆盛实业有限公司未经法定的审批程序，未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关证件，擅自改变土地用途建设仙山工业园区2号楼等地上附着物，并在未取得商品房销售许可的情况下将上述房屋的2-3层卖予武汉仙山鸿宇商贸有限公司，用以抵偿武汉仙山鸿宇商贸有限公司对其享有的债权，违反《中华人民共和国土地管理法》第五十六条及《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定应认定两份《房屋买卖合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，各方依据合同所取得的财产应当相互返还，并依据过错程度承担相应的损失赔偿责任。故武汉仙山鸿宇商贸有限公司以《房屋买卖合同》有效为前提要求武汉祥隆盛实业有限公司交付房屋的诉请，无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回武汉仙山鸿宇商贸有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费169,300元，武汉仙山鸿宇商贸有限公司已预交，由武汉仙山鸿宇商贸有限公司负担。二审审理期间，武汉仙山鸿宇商贸有限公司向本院提交证据一、《规划设计条件》（武规条字（2013）），拟证明武汉市国土资源和规划局汉阳区分局已按2013年武汉市国土资源局和规划局第95号《专题会议纪要》的意见，根据案涉项目的建设现状，核发了《规划设计条件》，规划许可的土地使用强度与地块上被上诉人已建成建筑面积一致，即7.43万平方米。证据二、《国有建设用地使用权成交确认书》，拟证明1、案涉房屋所在地块已于2014年12月挂牌出让，挂牌文件已明确储备地块上现状已建成，建筑面积为7.43万平方米，项目属717清查补办项目，对于已建成的地上建筑物予以保留，准备地块移交时地上建筑物按现状一并移交。2、地上现状建筑物评估价为26318.26万元，该评估系参照商品房价值，证明案涉房屋已获批保留，被上诉人已合法取得案涉房屋的所有权。证据三、《储备土地开发补偿协议书》，证明目的同证据二一致。武汉祥隆盛实业有限公司认为这些证据没有原件。本院认为，以上证据均无原件，且不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽然上诉人武汉仙山鸿宇商贸有限公司与被上诉人武汉祥隆盛实业有限公司最初法律关系为民间借贷，但是在双方签订房屋买卖合同之后，被上诉人通过向上诉人出售房屋的方式偿还债务，本案应属于房屋买卖合同纠纷。根据本案查明的事实，案涉房屋所属不动产的性质为“现代工业孵化楼”，被上诉人武汉祥隆盛实业有限公司建造后并非自用，而是拟作为办公用房及居住用房对社会销售，而且也已经通过抵债的方式向多名债权人出售房屋，因此本院认为案涉房屋的买卖合同关系应当认定为商品房买卖。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截至本案起诉前，被上诉人武汉祥隆盛实业有限公司仍未取得案涉商品房的预售许可证明，依据上述规定，上诉人武汉仙山鸿宇商贸有限公司与被上诉人武汉祥隆盛实业有限公司签订的《房屋买卖合同》应认定为无效合同。综上所述，上诉人武汉仙山鸿宇商贸有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费169300元，由武汉仙山鸿宇商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年九月二十八日书记员  张 欣