辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终1485号上诉人（原审原告）：调兵山市鑫亿联物业管理有限公司，住所地调兵山市金山新城小区****。法定代表人：王野，该公司经理。委托诉讼代理人：刘波，该公司员工。委托诉讼代理人：张志玲，调兵山市诚志法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：邓磊，男，1984年12月30日生，汉族，无业，住辽宁省调兵山市。上诉人调兵山市鑫亿联物业管理有限公司（以下简称鑫亿联物业公司）因与被上诉人邓磊物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省调兵山市人民法院（2020）辽1281民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫亿联物业公司其委托诉讼代理人刘波、张志玲，被上诉人邓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫亿联物业公司上诉请求：一、撤销调兵山市人民法院（2020）辽1281民初940号判决，依法改判由被上诉人向上诉人支付拖欠的物业费814元及给付违约金；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审适用法律错误，认定事实错误。上诉人与被上诉人于2018年8月31日签订《金山新城小区物业管理服务合同》，合同明确约定上诉人为被上诉人提供物业服务，并规定住宅按每月每平米收取0.8元物业费，并在《补充合同》中约定如逾期物业服务管理费，业主应按自补充合同签订之日起的次日开始支付按照应缴物业服务费的千分之三的违约金。原审法院已将二份《合同》予以确认，且也经被上诉人确认。现2018年9月1日至2019年8月31日上诉人按照合同约定履行了为被上诉人提供物业服务的义务，被上诉人应按照合同约定缴纳物业管理费及相应的违约金。原审法院以上诉人为被上诉人提供的服务有瑕疵为由将物业费用酌减为0.6元每平方米不符合法律规定，收费标准与服务质量相近，根据《物权法》及国务院《物业管理条例》相关规定，物业管理部门按照物业公司的资质及物业服务的项目及服务完善程度，确定一级、二级、三级资质的物业公司物业服务费用收取标准的指导价。上诉人公司按建筑面积每平方米每月0.8元收取小区住宅业主的物业费用，并以此为依据制定物业服务标准，显然会与被告所期望的物业服务标准有所差距，上诉人认为，上诉人公司尽公司之人力、物力、财力、尽可能为金山新城小区业主提供优质的物业服务，对于被告所提及的物业有瑕疵等情况，上诉人一直着力整治，即或存在不尽如意之处，也并非是物业公司所致，因为上诉人认为能在日常生活中不守信用的人，同样不会爱护自己的家园。上诉人收取的物业费已是国家规定最低标准，现收取的物业费不足以对小区的日常维护及开支，尤其是在业主拖欠缴纳物业费情况下，上诉人公司已经入不敷出，如果被上诉人要求完美的物业服务，按照相关规定，岂止每月每平米收取0.8元物业费，所以上诉人认为，上诉人依据相关物业收费标准及级别已经妥善的履行了物业服务，即使有瑕疵，也是法律允许的，按照每月每平米收取0.8元物业费就是这个标准的！二、另被上诉人未按合同约定缴纳物业费已构成违约，原审判决对上诉人要求给付违约金的请求未予支持不符合法律规定。被上诉人违反诚实守信原则，在上诉人多次向其协商后，仍拒不缴纳物业费的行为属于失德行为，构成违约，在此情况下，原审法院不支持上诉人请求被上诉人缴纳违约金的请求，会助长社会不良之风气，最终将导致所有的物业公司无法正常经营和服务业主。物业公司才是本案中弱势的一方，小区的卫生，安全、绿化等都要物业公司每天大量投入，在业主看来这只是看似小小的举措，但是我们物业公司全员上下每天的全力付出和精心呵护以及定时的检视，才能让小区至今保持安静整洁，没有吵闹争执。法律应当维护诚实守信的一方，对于有悖于社会风序良俗的应当予以惩罚，这才是法律维护社会安定的意义所在。原审法院不支持上诉人违约金的请求不符合法律和事实，也助长了不实之人之威风。从维护社会稳定及小区正常生活的角度，上诉人的请求也应得到法律的支持。历年来金山新城小区因业主不配合缴纳物业服务费，先后已更换四五家物业公司，都是因为业主不缴纳物业费导致物业公司无力经营，金山新城小区是调兵山市挂号的弃管小区，上诉人是在其小区上级主管部门邀请并经多次与业主委员会协商的情况下才进驻该小区，经上诉人单位的全员努力，该小区已从原来的脏乱差情形逐步得到良好的改善，现小区已一改往日垃圾满天飞，臭气造成业主无法开门的状况等情形，均与上诉人周到的服务分不开，如法律再纵容如此不诚实守信的业主，不缴纳或少交物业费，我公司有可能放弃对该小区的物业服务，该小区将重新回到被弃管时的物业环境。邓磊辩称，物业费与其他小区对比定价太高，而且环境不达标，同意一审判决。鑫亿联物业公司向一审法院起诉请求：1、被告给付拖欠的物业管理费814元，并自2019年9月20日起每日按拖欠应缴物业服务管理费用的千分之三向原告支付滞纳金，至全部给付完毕止；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月31日原告与金山新城小区业主委员会签订了《金山新城小区物业管理服务合同》，原告为金山新城小区提供物业服务。2018年9月1日原告接管金山新城小区的物业管理工作。2019年9月19日原告与金山新城业主委员会签订的《金山新城小区物业管理服务合同》补充协议中约定2018年9月1日起至2019年8月31日止的逾期物业服务管理费，业主应自本补充协议签订之日起的次日，开始支付每日按照应缴物业服务管理费用的千分之三的滞纳金。另查明，被告邓磊系居住在该小区5号楼3单元501室的业主，小区物业收取标准为0.8元每平米，房屋建筑面积84.84平米，每年应缴纳物业费814元。2018年9月1日至2019年8月31日期间一年的物业费814元被告邓磊未向原告缴纳。一审法院认为：原告与金山新城业主委员会签订的《金山新城小区物业管理服务合同》符合法律规定。原告给被告提供物业管理服务，被告按规定应当缴纳物业管理费用。但原告提供的物业服务存在一定瑕疵，0.8元每平方米物业费过高，本院酌减至0.6元每平方米。故被告应给付原告物业费为610.85元。关于原告要求被告自2019年9月20日起每日按拖欠应缴物业服务管理费用的千分之三向原告支付滞纳金。虽然原告与金山新城业主委员会签订的《金山新城小区物业管理服务合同》补充协议中有明确约定，但每日千分之三的利率明显高于法律许可的范围。且被告物业服务存在一定瑕疵，该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邓磊于本判决生效之日起十日内给付原告调兵山市鑫亿联物业管理有限公司2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业费610.85元；二、驳回原告调兵山市鑫亿联物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取25元由被告邓磊负担。本院二审期间，上诉人鑫亿联物业公司向本院新提交证据为：1、照片十三张，证明涉案小区是调兵山市挂号的弃管小区。我方进入小区服务是经政府和街道多方协调才进驻的。2019年调兵山市政府对三供一热进行改造，施工单位对施工未及时恢复；2、上诉人与铁岭建工集团有限责任公司签订的《协议书》，证明我方尽了物业管理服务义务，部分不合格是三供一热造成的，不是服务不到位；3、（2020）辽1281民初945号民事判决书，证明与本案同类案件均支持上诉人的诉请，应同类案件同判。被上诉人邓磊质证称，对上述证据真实性无异议。对证明目的有异议，施工方已经说了，钱已经给物业拨过去，应由物业进行善后处理。证据3，与本案的这无关。本院认为，因证据1和证据2，被上诉人对真实性无异议，而且上诉人对收到拨款一节予以否认，被上诉人亦未对其异议提交证据证明，本院对上述证据予以采信。对证据3，本院仅作参考。被上诉人邓磊新提交的证据为：一组2020年6月份拍摄的小区园区内卫生、路面、健身器材破损、楼体外墙脱落的环境照片，证明小区卫生管理不到位。上诉人鑫亿联物业公司质证称，其中一张照片是14号楼的凉亭，上诉人已维修完毕。路面不平是建工集团施工后果。墙皮如果大面积脱落不属于物业管理范围，应启动维修基金。该组照片除了建工集团施工外路面基本完整。本院认为，因上诉人对真实性并无异议，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：物业费标准是否过高？物业服务是否到位？关于物业费收取标准一节，本案被上诉人所在小区的业主委员会与上诉人签订有合法有效的《金山新城小区物业管理服务合同》，明确约定了小区物业收取标准为0.8元每平米，该标准符合合同自由原则，被上诉人所称物业费过高无法律依据。关于物业服务是否到位一节，从被上诉人提供的证据来看，小区路面、楼门过道、缓步台等部位明显存在瑕疵，上诉人称系由调兵山市政府三供一热工程造成的，是施工方没有修复，与上诉人无关。虽然上述瑕疵并不是上诉人造成，但上诉人负有协调建设单位及时修复的义务，而上诉人虽提交与建设单位签订《协议书》要求建设单位修复，但建设单位并没有及时修复，亦属于上诉人物业服务不到位的情形。故原审将涉案物业费从0.8元/月/平方米酌情判定为0.6元/月/平方米是恰当的，本院不作修正，但此标准不具有指导意义，亦不可直接参照。综上，鑫亿联物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元（调兵山市鑫亿联物业管理有限公司预交），由上诉人调兵山市鑫亿联物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴好生审判员  李喜岩审判员  孙 伟二〇二〇年九月二十二日法官助理李旌书记员王兴旭