辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽0791民初936号原告：锦州交通发展（集团）有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区凌云里宝地曼哈顿B区43-1号。法定代表人：王琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙晓猛，该公司员工。委托诉讼代理人：白春杨，辽宁润祺律师事务所律师。被告：锦州市渤硕教育培训中心，住所地锦州市凌河区安达街40-27、28、29号。法定代表人：范轶佳，该中心主任。委托诉讼代理人：薛彪，辽宁名崛律师事务所律师。第三人：锦州市慧泉高级中学，住所地辽宁省锦州市滨海新区龙栖湾乐山路1号。法定代表人：周庆森，该学校校长。原告锦州交通发展（集团）有限公司与被告锦州市渤硕教育培训中心、第三人锦州市慧泉高级中学租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法由本院审判员适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭审理。原告锦州交通发展（集团）有限公司的委托诉讼代理人孙晓猛、白春杨，被告锦州市渤硕教育培训中心的委托诉讼代理人薛彪，第三人锦州市慧泉高级中学的法定代表人周庆森参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦州交通发展（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令确认锦州汽车技工学校同被告之间签订的《锦州汽车技工学校租赁合同》无效；2、请求法院判令被告支付2020年6月以来的租金（6月-8月）12万元；3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2020年6月4日，锦机保（2020）41号文件确定因改革需要，确认将锦州汽车技工学校资产划至前后过程中，原告对受让资产进行整理，并结合锦州市审计局锦函发（2019）1号文件，发现2017年12月5日锦州汽车技工学校同被告之间签订的合同存在问题，正如审计机关发现的问题，即锦州汽车技工学校在对坐落于锦州滨海新区技工学校的房屋及场地租赁过程中，没有依法依规进行招标，并以显失公平的条件将国有资产出租给被告，此举严重破坏了交易秩序，损害了国家利益，期间，原告多次以各种方式同被告就合同问题进行交流，未果。为维护交易秩序维护国有资产权益，故诉至法院，请求支持诉请。原告锦州交通发展（集团）有限公司向本院提交下列证据材料：证据1、中共锦州市委办公室文件锦委办发【2018】63号、锦州市保障服务中心文件锦机保【2020】41号。证明按照政府要求通过资产划转锦州交通集团接收锦州汽车技工学校资产，原告具有告诉被告资格。证据2、锦州市审计局于2019年6月24日出具的锦函发（2019）1号文件。证明原告按照审计机关的要求，对于这样的资产没有招标等问题，审计机关的意见是正确的。证据3、2017年12月5日锦州汽车技工学校与被告签订的《锦州汽车技工学校租赁合同》。证明双方存在合同关系，合同约定租金每年50万元，面积为可使用50%为准。证据4、锦州汽车技工学校于2018年8月10日出具关于南校区实训楼出租请款的说明。证明租赁面积为总面积的50%以及该租赁物出租的具体过程。被告锦州市渤硕教育培训中心答辩称，1、原告第一、第二项诉讼请求存在实质性矛盾，要是合同无效，请求给付的不是租金，而是房屋、土地占有使用费。既然诉请确认合同无效，则必然涉及合同无效后的双倍返还及赔偿等必须解决的问题应一并诉请裁判。2、原告诉称资产划转事实被告不详，待原告出示证据后予以审查确定其主体身份是否适格。3、诉请合同无效没有事实及法律依据。其一、合同双方主体适格，均具有相应的民事行为能力。其二、双方意思表示真实，系经锦州汽工学校集体决策。其三、不违反法律、行政法规强制性效力性规定，没有上述层面限制或禁止出租方式及程序。其四、不存在社会公共利益受损情形。其五、本案合同也不存在显失公平，且显失公平并非合同无效的法定事由。4、被告不存在拖欠租金等任何违约行为，事实是出租方违约延迟交付、部分交付房屋及土地，且出租方还存在多次拒不履行维修义务、拒不提交权利凭证，阻挠被告履行施工建设等合同义务，拒不开具租金收取凭证等违约行为。为履行本案合同被告已经依约投入巨额资金予以建设，出租方以改制为由多次迟延履行各种义务，并欲无视被告合法权益解除合同未果提起本案，其起诉没有事实及法律依据，被告希望出租方能够依法依约履行合同，也请法院依法支持被告答辩意见。被告锦州市渤硕教育培训中心向本院提交下列证据材料：证据1、2017年12月5日，锦州汽车技工学校与被告签订的《锦州汽车技工学校租赁合同》。证明1、双方合同真实意思表示具有法律效力；2、原告合同第3页不具有客观真实性，原告合同第3页没有骑缝印。证据2、交接书。证明2018年7月2日出租方才将房屋的一半交给被告，2019年7月2日出租方才将房屋的另一半交给被告，证明出租方迟延交付、部分交付。结合合同约定18个月免租期的约定以及租期起算的时间被告不欠原告及出租方的租金。第三人锦州市慧泉高级中学述称，没有意见。第三人锦州市慧泉高级中学未向本院提交证据材料。经庭审质证，本院对原告提交的证据材料认定如下：原告提交的证据1-3来源合法，对其真实性本院予以采信。原告提交的证据4与被告提交的证据1都是《锦州汽车技工学校租赁合同》，但原告提交的合同与被告提交的合同在第3页上部分字句不一致，被告提交的合同每页都有骑缝印，原告提交的合同第3页上没有发现骑缝印，故本院对于原告提交的证据3不予采信，被告提交的证据1来源合法，具有真实性，本院予以采信。原告提交的证据4没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，本院不予采信。被告提交的证据2，原告对于签字的真实性未提出异议，仅是认为无法核实不予认可，本院对其真实性予以采信。根据原告的法庭陈述及其提供的证据，本院查明下列法律事实：2017年12月5日，案外人锦州汽车技工学校与被告锦州市博硕教育培训中心签订《锦州汽车技工学校租赁合同》，该合同约定，案外人锦州汽车技工学校将建筑面积1万平方米，占地总面积10万平方米的房屋及土地租赁给被告，房屋场地租赁期为2017年12月5日至2037年12月5日，租金标准为2017年12月5日至2019年6月5日免租金，2019年6月5日至2037年12月5日租金为50万元/每年，并针对相关费用、维护、违约责任等进行了约定。2018年7月12日，《锦州市市直经营性事业单位转企改制组建企业集团实施方案》经锦州市市委常委会会议讨论通过，其中第三项具体安排中第四小项：市汽车技工学校转企改制，并入市交通发展集团。第四项落实相关政策措施中第一小项：土地、房产确权办证政策，根据新组建市属企业集团涉及事转企单位既有土地、房产的历史沿革等遗留问题，依照相关规定补办、完善相关手续，由企业集团提出登记申请，不动产登记机构予以发放（更换）不动产权证书。第五项责任分工中第三小项有关部门责任分工中的第七点，依法办理参改事业单位法人登记注销，收回事业单位编制以及组建企业集团法人登记注册工作。2019年6月24日，锦州市审计局出具锦函发（2019）1号《锦州市审计局关于纠正锦州汽车技工学校有关问题的函》，该函中向本案原告提出锦州汽车技工学校未经审批擅自出租实训楼、漏缴税金、未办理工程竣工验收手续以及涉案合同存在风险等问题并要求整改。2020年6月4日，锦州市机关保障服务中心向锦州汽车技工学校出具《关于锦州汽车技工学校资产划转至锦州交通发展（集团）有限公司的复函》中，同意锦州汽车技工学校资产账面值总额3353.21万元，负债总额1557.65万元，净资产1795.56万元，划转至锦州交通发展（集团）有限公司。据此函件，按照国有资产和财务管理规定，划转双方及时办理资产交接手续，认真做好实物资产与财务登记变更工作。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，一般而言，只有签订合同的双方才能向法院起诉确认合同无效，原告作为转企改制组建企业集团其在转企完毕后即取得案外人锦州汽车技工学校的资产及债权债务后才能与涉案合同存在直接的利害关系，具有本案的诉讼主体资格。具体到本案，第一，涉案合同中的标的物房屋和土地的权属没有发生变化，土地的权属证书使用权人依然是锦州汽车技工学校，房屋没有经过竣工验收。原告没有按照《锦州市市直经营性事业单位转企改制组建企业集团实施方案》的规定补办、完善相关手续，并向不动产登记机构提出登记申请予以发放（更换）不动产权证书。第二，原告没有按照《锦州市市直经营性事业单位转企改制组建企业集团实施方案》的规定，办理参改事业单位法人即锦州汽车技工学校登记注销，收回事业单位编制。故原告的起诉尚不具备起诉条件，应当裁定驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告锦州交通发展（集团）有限公司的起诉。案件受理费1,350元退还给原告锦州交通发展（集团）有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  王锦鹏二〇二〇年九月二十一日书记员  陈 颖