陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终10065号上诉人（原审被告、反诉原告）：武彬，男，1974年12月21日出生，汉族，住西安市长安区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西地方电力房地产有限责任公司，住所地：西安市长安区盘内。法定代表人：李屹，该公司董事长。委托诉讼代理人：白云，陕西杰优律师事务所律师。上诉人武彬因与被上诉人陕西地方电力房地产有限责任公司（以下简称地电公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武彬上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判其不承担地电公司的租金58231元，及违约金14351元及2020年6月1日之后的违约金；2.一、二审诉讼费由地电公司负担。事实和理由：一、一审判决认定武彬承担租金的时间和数额有误。租赁合同的履行期限应为2015年12月15日。一审判决认定第一租约年的期间为2015年6月1日至2016年5月31日是错误的，应该为2015年12月15日至2016年12月14日，基于此，计算的租金也是错误的。一审判决对其计算违约金也是错误的。在2019年2月地电公司起诉之前，地电公司一直承认是和刘某某之间存在租赁合同关系。未向武彬收取租赁费用，其不存在拒绝交纳租赁费的情形。二、一审判决对地电公司改造时间认定为3个月是错误的，时间长达10个月。一审判决认定时间错误，租金减半有失公平。三、地电公司在另案判决已经生效且申请执行的情况下向其发送《联系单》，并采取断水断电错误，此后武彬无法进行经营，应当认定双方的租赁合同关系已经实际终止。四、涉案商铺因工程质量问题发生损坏，装修费用275000元，一审判决酌情认定50000元过低，正常情况下该款并不能满足施工和装修需求。综上，请求支持其上诉请求。地电公司辩称，一、武彬认为合同的起算时间为2015年12月15日，没有任何依据，系无理要求。武彬与地电公司于2014年9月28日签订《曲江·观山悦项目一期商铺租赁合同》，合同约定租赁期自2014年4月1日至2022年3月31日。一审判决认定租期开始时间是2015年6月1日，与生效判决和当事人的合同约定相矛盾，该租赁合同的起始时间应该是2014年4月1日，有事实和法律依据。关于装修期，合同第六条第二项明确约定给予三个月的装修期，地电公司起诉时已予以减除，一审判决又给予武彬装修期间两个月的租赁费减除，将合同租赁期限认定为2015年6月1日是错误的。没有证据显示武彬向地电公司缴纳租赁费而被拒绝，也不符合常理。二、地电公司绿化期间围挡留有走廊通道，并非全面围挡，且时间仅仅不到一个月。武彬入住商铺后，其用水一直在正常使用，地电公司未对其实施断水的行为。至于断电情况，有过短暂断电，但之后一直供电。三、关于反诉赔偿损失的问题。关于水管断裂导致装修损失，武彬对管道断裂污染为2014年3月，此时未形成租赁关系，反诉赔偿主体错误。装修合同只有复印件，没有其他票据，证据来源不合法，证人也未出庭作证，亦无其他证据证明，无法证明其真实性、有效性。一审法院认定损失5万元，无相关证据证明或司法鉴定认定，毫无依据。四、关于管道的疏通费用。一审法院的认定无证据证明，武彬认为疏通管道1350元，一审法院酌情认定500元，一审判决中涉案商铺租赁合同约定违约金按下欠租金数额的日万分之三标准计算，以该违约金标准约定较高，酌情调整为下欠租金数额的日万分之一点五，无任何法律依据和事实基础。综上，请求驳回上诉。地电公司向一审法院起诉请求：1.解除与武彬所签订的商铺租赁合同，武彬将涉案商铺腾空并予以返还；2.武彬支付涉案商铺返还之日的相应租金，其中时至2019年2月28日的租金为160403.35元；3.武彬承担时至租金实际支付之日的违约金，其中时至2019年2月28日的违约金为34186.63元；4.本案诉讼费用由武彬负担。武彬反诉请求：1.地电公司赔偿其各项损失300000元；2.反诉费用由地电公司负担。一审法院认定事实：2013年前，地电公司开发建设了涉案商铺，并将涉案商铺所处同一排的商铺向外出租。2013年至2014年间，地电公司的营销总监为安某甲，安某甲负责上述商铺的对外出租。2013年10月，武彬获知上述商铺出租的消息后，前往地电公司营销中心与安某甲进行了协商。2013年12月1日，安某甲以其母刘某某名义与武彬签订了商铺租赁合同，双方就刘某某将拥有经营管理权的涉案商铺即地电公司所有的位于西安市长安区XX路XX小区XX号楼202商铺租赁给武彬达成一致，合同中对租赁期限（8年）、租金标准（每平方米80元）、租金的上浮（第四年起每年递增8%）、免租期（3个月）、押金缴纳方式、权利义务均进行了约定。此时，刘某某还未与地电公司就涉案商铺签订租赁合同。2013年12月16日，刘某某与地电公司就涉案商铺签订了曲江观山悦项目一期商铺租赁合同，双方对租赁期限（8年）、租金标准（每平方米55元）、租金的上浮（第四年第三季度起每两年递增5%）、免租期限（24个月、前三年免完，每年免8个月租金）、履约保证金及质量保证金的缴纳、违约责任等内容进行了约定。2013年12月16日，地电公司向刘某某出具了收款收据，载明收到刘某某租金（2013年12月1日至2014年2月28日免租期内、2014年4月1日至2014年6月30日免租期内）4882.9元。安某甲获得涉案商铺的钥匙后，其以刘某某名义将涉案商铺交付给了武彬。2013年12月10日，刘某某向武彬出具了收条2张，载明收到武彬2013年12月1日至2014年2月28日3个月租金7102.4元，收到武彬商铺押金24024.8元。2014年2月18日，刘某某再向武彬出具了收条，载明收到武彬2014年3月1日至2014年9月30日（半年）租金28400元。武彬接收涉案商铺后，对商铺进行了装修，准备经营书画的买卖。2014年3月初，经过涉案商铺内的整栋楼房卫生间污水管道突然断裂，涉案商铺被污水、脏物浸淹，地电公司仅对污水管道进行了封闭。武彬曾找到安某甲寻求处理，但未果。武彬还曾找地电公司寻求处理，被告知两者间无租赁合同关系，亦未果。此后，经武彬与安某甲协商，双方就商铺租赁合同的解除达成一致。2014年9月15日，安某甲代其母刘某某与武彬签订了合同终止协议书，约定原于2013年12月1日签订的商铺租赁合同现因刘某某调整，使双方无法继续履行合同，该合同于2014年9月15日予以终止，不再履行。同时，因合同所产生的一切责任和后果双方互不追究。此外，协议书下方有手写文字，内容为“之前甲方（刘某某）所写收据自今日一律失效。武彬2014年9月15日”。上述合同终止协议签订后，武彬未向刘某某或安某甲返还涉案商铺。2014年9月15日，安某甲向武彬出示了曲江观山悦项目一期商铺租赁合同制式文本，武彬于当日签字。2014年9月28日，地电公司加盖了公司印章并有委托代理人签字，代理人并非安某甲。该合同约定涉案商铺租赁期限为8年，自2014年4月1日至2022年3月31日；合同签订后开始进行装修，装修期内不计租金，物业费、水费、电费应进行交纳；如因出租方手续原因，导致承租方在装修期内完成装修不能如期营业的，出租方应顺延同等的租赁期限；承租方承诺租赁房屋仅作为经营文化书画项目使用；租金标准为每平方米55元，月度租金共计4882.9元（面积为88.78平方米），年度租金为58594.8元；租金以季度为缴租期，在合同签订后5个工作日内，应支付第一个租约年第一个季度的租金；前三个租约年的租金均为19531.6元（每年免8个月租金），第四个租约年前两个季度的租金为14648.7元，第四个租约年第三季度起每两年租金在上一年租金的基础上上浮5%，以此类推；承租方应于每个已缴租金期限届满至少15日前向出租方支付下一租赁期的租金，出租方应于承租方履行付款义务后15个工作日内出具相应金额的发票；合同签订之日起5日内，承租方向出租方交付两个月租金9765.8元作为履约保证金，向出租方交付10000元作为质量保证金；承租方在全面履行其合同义务后，出租方应在合同有效期限届满15个工作日后将履约保证金、质量保证金全额归还承租方；承租方拖欠租金应按拖欠金额每日万分之三的标准向出租方承担滞纳金，承租方不能完全支付租金，出租方将向承租方发出催款通知书，承租方收到催款通知书后十个工作日内仍不缴清拖欠租金的，出租方有权采取停止供应水、电、气等措施，由此产生的损失由承租方承担，同时履约保证金作为对出租方的赔偿，出租方有权解除合同；双方约定本合同项下的进场日暂定为2014年1月1日，出租方同意给承租方3个月的装修期，承租方承诺开业时间不得晚于2014年4月1日；租赁期内，出租方应对商铺内其所提供的设施设备进行定期维修保养，以保证租赁商铺、设施设备以及共用部位的安全、清洁和正常使用，并达到国家规定的标准；承租方不按合同约定缴纳租金的，出租方有权终止合同，所造成的一切损失由承租方承担；如承租方未按时支付租金且累计逾期次数超过一季度，出租方有权收回商铺；本合同租赁期满，对已形成的附合、不可拆除的武彬的装饰装修归地电公司所有，武彬不得破坏；承租方不按约定无故不缴纳物业管理费用，并超过合同约定的时间的，视为承租方违约，出租方有权解除合同。同时，双方对其他内容亦进行了约定。2014年10月17日，武彬向地电公司缴纳了履约保证金9765.8元，向地电公司缴纳了质量保证金10000元，未向地电公司缴纳租金。2014年11月12日，武彬向物业公司交付了采暖费2663.4元。2014年11月，武彬开始对涉案商铺二次装修。由于涉案商铺的消防安全未通过验收，涉案商铺所处同一排的商铺出入门一度被锁，武彬的装修中断。2015年6月，涉案商铺通过消防部门验收。2015年8月10日，武彬与焦某某签订装修施工协议，双方就涉案商铺原装修受损的拆除、简装修、清理垃圾达成一致。该协议中还涉及水电局部改造、增加开关插座、二次防水涂刷、卫生间贴砖、墙面刷白、客厅卧室地面凿平、卧室强化木门、卫生间钛合金门、卫生洁具等内容。协议约定价款为285000元，工期为60天。2015年8月13日，武彬向物业公司交纳了2014年3月至2015年6月的物业管理费3551.75元。2015年8月17日，物业公司向地电公司出具了装修施工许可证，许可证上注明施工日期为2015年8月15日至2015年12月15日。该许可证上载明：2号楼（高层）卫生间污水管道弯头在202商铺室内顶部发生断裂，造成202商铺装修被污水冲刷毁坏，现重新装修，需拆除原装修，清运垃圾，同意延长一个月装修期。同时该许可证上还注明拆除原装修、清运垃圾、刷墙、铺地、吊顶、水电改造、二次防水、安装暖气。此后，焦某某组织人力对涉案商铺进行了重新装修，装修时间为一个多月，武彬向焦某某支付了一定的装修费。随后，武彬开始经营。2016年4月至2016年7月，涉案商铺卫生间通向户外的污水管道堵塞，地电公司雇请他人对管道进行了维修，产生了一定费用。2017年5月9日起，地电公司对涉案商铺南侧的停车场及绿化带进行改造，并在距涉案商铺门口数米外设置了围挡，对围挡内的地面进行了开挖、铺垫。2017年6月初，地电公司向法院起诉要求解除与刘某某所签订的商铺租赁合同，刘某某将涉案商铺腾空并返还，刘某某支付2014年4月1日至2017年3月31日的租金及2017年4月1日至实际返还涉案商铺之日的租金，刘某某承担相应的违约金。该案在审理中，地电公司不认可刘某某与武彬间存在合同权利义务的转移。刘某某认为其已将合同的权利义务转给武彬，地电公司不应向其主张租金及违约金。武彬认可其与刘某某所签订了合同终止协议，认可刘某某将合同权利义务转移给其的事实，认为其已将涉案商铺的租金缴纳给了刘某某，其不应再向地电公司缴纳租金。在该案的审理中，地电公司、武彬及刘某某均未提供地电公司、武彬所签订的商铺租赁合同。此前，地电公司亦未向武彬催要过租金。该案经审理判决地电公司与刘某某的商铺租赁协议有效，予以解除；刘某某限期将涉案商铺腾空并向地电公司返还，武彬有协助返还的义务；刘某某向地电公司支付2014年4月1日至2017年3月31日的租金及至实际返还涉案商铺之日的租金，并承担相应的违约金，对于违约金标准进行了调整，按下欠金额的日万分之一点五计算。刘某某不服法院上述判决并提出上诉，经西安市中级人法院审理后认为地电公司不认可刘某某与武彬间存在合同权利义务的转移，武彬表示未向地电公司支付过租金，刘某某与武彬间的商铺租金合同和合同终止协议上未有地电公司的签字盖章或事后追认，刘某某未提供充分证据证明地电公司知晓并同意其将涉案房屋转租武彬，亦未证明其与地电公司间的租赁合同关系已解除，遂判决维持一审判决中关于合同解除、返还商铺、支付租金的款项，对违约金承担变更为2017年4月1日至2017年12月8日的违约金按拖欠租金金额的日万分之一点五计算。刘某某及武彬均不服二审判决，并向陕西省高级人民法院申请再审，刘某某仍坚持认为自2014年9月15日后与地电公司不存在租赁合同关系，地电公司无权向其主张租金权利；武彬提供了2014年9月28日与地电公司所签订的商铺租赁合同，证明其已完全替代刘某某在原合同中的承租人地位。武彬认为其与刘某某在2014年9月15日签订了合同终止协议书，原租赁合同已终止，其与地电公司于2014年9月28日所签订了商铺租赁合同，地电公司收取了其履约保证金和质量保证金，上述事实可认定刘某某与地电公司间的租赁合同已于2014年9月15日终止。地电公司认为武彬所提供的合同并未实际履行，刘某某与武彬间为转租关系，原判决并无不当。陕西省高级人民法院认为刘某某与武彬所提供的地电公司、武彬签订于2014年9月28日的商铺租赁合同属于法律规定的新证据，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定；该合同能够证明自2014年9月28日起地电公司、武彬已建立租赁关系，遂裁定指令西安市中级人民法院对该案再审。上述案件在再审期间，刘某某认为新证据可以证明自2014年4月1日起其已将与地电公司间就涉案租赁合同所形成的权利义务概括转移给武彬。地电公司认为新证据为安某乙后操作，法律后果不应由其公司承担。再审法院认为地电公司与武彬签订了商铺租赁合同，依据合同约定自2014年4月1日起地电公司、武彬间就涉案商铺形成了租赁关系，地电公司与刘某某之间原租赁关系自该日起视为解除，地电公司要求与刘某某解除合同之理由缺乏事实依据，地电公司要求刘某某支付2014年4月1日起的租金和违约金等请求，亦缺乏事实依据而不能成立，遂判决撤销二级法院的民事判决书，驳回了地电公司的诉讼请求。另查明，刘某某在再审终结前曾向法院起诉要求武彬承担相应的租金及违约金，终审判决生效后，其撤回了起诉。自2015年7月起，武彬未向物业公司交纳过物业费。2018年3月26日，物业公司向武彬下发了通知及地电公司与物业公司的联系单，说明其接到地电公司的联系单，要求对武彬租赁商铺停电、停水。随后，涉案商铺水电被停，武彬遂停止了经营。2019年2月，地电公司向法院起诉要求解除与武彬所签订的涉案商铺租赁合同；武彬将涉案商铺腾空并予以返还；武彬支付相应的租金，其中2014年4月1日至2019年2月28日的租金为160403.35元，2019年2月28日至武彬实际返还商铺之日的租金按合同约定计算，即第四个租约年第三季度起每两年租金在上一年基础上上浮5%；武彬承担相应的迟延支付租金的违约金，其中2014年4月1日至2019年2月28日的违约金为34186.63元，2019年2月28日至实际支付租金之日的违约金按逾期支付租金数额的日万分之三计算；本案诉讼费用由武彬承担。地电公司认为其与武彬签订了商铺租赁合同，依据合同约定武彬应于合同签订后5个工作日内支付第一租约年第一季度的租金，租金按季度缴纳，逾期支付租金应承担违约金，武彬自签订合同后未缴纳租金，已构成根本违约，其有权解除合同。武彬答辩中表示同意与地电公司解除商铺租赁合同，认为其已向安某甲交纳了2014年10月31日至2018年3月31日的租金6万余元，现不拖欠地电公司的租金；其于2015年7月1日方实际进入商铺，此前因涉案商铺消防未通过验收而出入门封锁，自2015年8月15日开始装修，地电公司给其四个月的装修期，双方商铺租赁合同的租期应自2015年12月15起算；其向地电公司腾房的前提是地电公司应向其赔偿损失，损失包括污水管道破裂后的维修及装修费用、卫生间污水管道的疏通费用、商铺前围挡影响经营损失、商铺顶层漏雨的维修费用、停水停电无法经营的损失。经一审法院释明，武彬提出反诉，认为地电公司的污水管道断裂致其装修后的商铺被屎尿损坏，其进行二次装修产生费用275000元；地电公司所出租的商铺未通过消防验收而被消防部门锁门致其未能经营，产生了相应损失；地电公司在商铺前对停车场和绿化带进行改造而围挡影响其经营，造成了相应损失；地电公司污水管道不通且不进行疏通，其找人维修产生的费用1350元；地电公司对商铺顶层封闭不严致下雨后其商铺漏雨，其存放于商铺内的书画受损，其找人维修产生费用46000元；地电公司对其商铺停水、停电致其无法经营，现要求地电公司赔偿各项经济损失300000元，反诉费用由地电公司承担。对于武彬的反诉，地电公司认为武彬所称管道破裂及屋顶漏雨之事无法确认；涉案商铺虽存在消防验收延迟情况，但并未对商铺进行锁门，且此后消防验收合格，武彬可以正常使用商铺；商铺外遭围挡之事属实，但时间较短，亦不影响武彬的经营；武彬所称污水管道不通之事无法确认，即使存在疏通，也属武彬义务；武彬未缴纳租金，其对商铺停水、停电符合合同约定，并无不当，故不同意武彬的反诉请求。庭审中，促其协商，因双方分歧较大，调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，地电公司、武彬于2014年9月28日签订了曲江观山悦项目一期商铺租赁合同，地电公司、武彬对该合同的真实性均无异议，合同内容不违反相关法律强制性的规定，应为有效，对地电公司、武彬均具有约束力。由于在上述合同签订前，武彬与刘某某曾就涉案商铺签订过租赁合同，且涉案商铺于2013年底已向武彬交付，武彬同刘某某于2014年9月15日方解除了租赁合同并签订了合同终止协议书，虽然刘某某未与地电公司就涉案商铺租赁合同的解除签订过书面协议，但在地电公司、武彬签订涉案商铺租赁合同时，应视为地电公司、武彬及刘某某均认可了地电公司与刘某某对租赁合同的解除及地电公司、武彬对租赁合同的签订，结合上述事实可以认定两个合同的解除、签订时间应为2014年9月15日，地电公司、武彬间产生租赁合同关系亦应为2014年9月15日。地电公司、武彬间的商铺租赁合同为格式条款，并由地电公司提供，合同中对第一笔租金、履约保证金、质量保证金的缴纳时间均约定为签订合同之初，武彬向地电公司交付履约保证金及质量保证金的时间为2014年10月，从逻辑上亦符合租赁合同关系自2014年9月建立的事实。在地电公司、武彬所签订的商铺租赁合同中，虽然约定租赁期限为2014年4月1日至2022年3月31日，但在2014年9月前，地电公司与刘某某的租赁合同并未解除且仍在履行期间，武彬与刘某某的租赁合同亦在履行期间（刘某某向地电公司缴纳了时至2014年6月30日免租期间内的租金即一个月租金4882.9元，武彬向刘某某缴纳了时至2014年9月30日的租金28400元），地电公司、武彬间商铺租赁合同的租期起算点明显与事实相矛盾；依据该合同约定武彬应在合同签订后5日内交付履约保证金和质量保证金，该约定与武彬实际交纳保证金的时间亦不对应；该合同中还约定武彬的进场日暂定为2014年1月1日，开业时间定为2014年4月1日，亦与实际情况不符；该合同中约定合同签订后开始进场装修，装修期内不计算租金，该合同同时约定地电公司给武彬3个月装修期，武彬承诺开业时间不得晚于2014年4月1日，两种约定与事实相矛盾；地电公司与刘某某租赁合同纠纷一案再审期间，陕西省高级人民法院在（2018）陕民申1605号民事裁定书中认为刘某某及武彬所提交的地电公司、武彬于2014年9月28日所签订的商铺租赁合同能够证明自2014年9月28日地电公司、武彬已建立租赁关系。综合以上分析，地电公司、武彬间租赁合同关系的建立时间应认定为2014年9月15日。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，武彬自涉案商铺租赁合同签订后未向地电公司缴纳过租金，涉案商铺内的污水管道断裂后地电公司对武彬商铺遭到损害未予维修，涉案商铺内水电被停影响武彬经营，依据涉案商铺租赁合同中的相关约定，无论地电公司、武彬提出解除合同要求，均符合条件。现地电公司要求解除与武彬所签订的商铺租赁合同，武彬表示同意，该请求本院予以支持。租赁合同解除后，承租人应向出租人返还租赁物。本案中，因地电公司、武彬间的商铺租赁合同被解除，现武彬仍占有涉案商铺已无法律依据，地电公司要求其将涉案商铺腾空并予以返还之请求，于法有据，依法应予支持，武彬应限期将涉案商铺腾空并向地电公司予以返还。当事人应按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损，灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，虽然地电公司、武彬间的商铺租赁合同关系于2014年9月15日建立，但依据双方在合同中的约定，即如因地电公司手续原因，导致武彬不能如期营业的，地电公司应给予武彬顺延同等时间的租赁期限。武彬在2014年11月前因涉案商铺内污秽、脏物未清理，此间的租赁期限应予顺延。武彬在二次装修开始时即2014年11月因涉案商铺消防未通过验收，涉案商铺门被封锁，致武彬不能经营，涉案商铺的消防验收于2015年6月方通过，故地电公司、武彬间商铺租赁合同的履行起算时间应再顺延至2015年6月1日。武彬于2015年8月至2015年10月对涉案商铺进行了二次装修，该装修因污水管道断裂所致，装修期间可认定为2个月，此期间的租金应给武彬予以免除。地电公司在2017年5月9日开始对涉案商铺南侧的停车场及绿化带进行改造，对武彬经营有一定影响，因地电公司、武彬对改造期限均未提供证据，法院酌情认定3个月，即2017年5月9日至2017年8月8日的租金减半由武彬支付。自2018年3月26日起，地电公司对涉案商铺停水、停电，影响武彬的正常经营。虽然地电公司、武彬在涉案商铺合同中有明确约定，武彬不支付租金的情况下地电公司可以停水停电，但合同中亦约定地电公司向武彬发出催款通知书后武彬仍不缴纳租金的，地电公司方可停水、停电，地电公司未提供其向武彬发送过催款通知书的证据，且时至2018年12月，地电公司并未认可其与武彬存在涉案商铺的租赁合同关系，其对涉案商铺停电停水显属不当，对此期间的租赁费可结合武彬经营性质按合同中租金约定标准的40%计算。对于武彬应缴纳的租金数额，第一租约年的期间为2015年6月1日至2016年5月31日，依据合同约定只收取4个月的租金，因2015年8月15日至2015年10月15日间的租金被免，故武彬应支付第一租约年的租金为9766元；第二租约年的期间为2016年6月1日至2017年5月31日，依据合同约定收取4个月的租金，由于2017年5月9日至2017年5月31日的租金减半收取，经核算第二租约年的租金应为16521元；第三租约年的期间为2017年6月1日至2018年5月31日，依据合同约定收取4个月的租金，由于2017年6月1日至2017年8月8日的租金减半收取，2018年3月26日后的租金按约定标准的40%计算，经核算第三租约年的租金应为8936元；第四租约年的期间为2018年6月1日至2019年5月31日，依据合同约定前两个季度租金为14648.7元，后两个季度租金在上一年租金基础上每两年上浮5%即30762.3元，经核算为18164元；第五租约年期间为2019年6月1日至2020年5月31日，依据合同约定年租金为61524.5元，按40%折算后为24610元；以上租金总额为77997元。由于武彬已向地电公司交付了履约保证金及质量保证金，该费用为19765.8元应予以扣减，经核算武彬应向地电公司缴纳时至2020年5月31日的租金为58231元。由于地电公司、武彬在合同中约定了租金的上浮，经计算自2018年12月1日起每两年在上一年的租金基础上上浮5%，武彬应按上述租金计算方法向地电公司承担至涉案商铺返还之日的占用费用。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，地电公司、武彬签订涉案商铺租赁合同后，由于地电公司方内部管理不严，致涉案商铺租赁合同遗失，相关人员对涉案商铺租赁合同事宜某某未进行交接，地电公司在2018年底前未向武彬直接催要过租金。武彬作为涉案商铺租赁合同的相对方，其应对与地电公司存在商铺租赁关系明知，但其在2018年前诉讼中亦未向法院陈述上述事实，更未向地电公司缴纳过租金，依据涉案商铺租赁合同约定，武彬逾期向地电公司缴纳租金应承担相应的违约金。涉案商铺租赁合同中约定违约金按下欠租金数额的日万分三标准计算，该违约金标准约定较高，酌情调整为下欠租金数额的日万分之一点五。对于租金的缴纳期限，合同中虽约定租金以季度为缴租期，但前三个租约年的租金并非按月或季度计算，而是整体按4个月标准确定，结合涉案商铺租赁合同中的相关条款约定，对租金的支付时间可作认定如下：第一租约年的租金于合同签订后5个工作日内支付，第二、第三租约年的租金在下一租约年开始15日前支付，自第四租约年开始可按季度支付，并在季度15日前支付。结合此前对于租金数额的计算，第一租约年的租金为9766元，自2014年9月20日至2020年5月31日的违约金为3044元；第二租约年的租金为16521元，自2016年5月17日至2020年5月31日的违约金为3655元；第三租约年的租金为8936元，自2017年5月17日至2020年5月31日的违约金为1488元；第四租约年前两季度的租金为14648.7元，后两个季度的租金为30762.3元，自2018年5月17日至2020年5月31日的违约金为818元，自2018年8月17日至2020年5月31日的违约金为717元，自2018年11月16日至2020年5月31日的违约金为1297元，自2019年2月14日至2020年5月31日的违约金为1089元；第五租约年全年租金为61524.5元，每季度租金为15381元，自2019年5月17日至2020年5月31的违约金为877元，自2019年8月17日至2020年5月31日的违约金为664元，自2019年11月16日至2020年5月31日的违约金为455元，自2020年2月14日至2020年5月31日的违约金为247元。综上，时至2020年5月31日，武彬应向地电公司承担迟延支付租金的违约金的数额为14351元。对于自2020年6月1日起的违约金按下欠租金数额的日万分之一点五计算至本判决生效之日，判决生效之后债务利息，仍按下欠租金数额的日万分之一点五标准计算至租金支付之日。出租人应按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内进行维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，涉案商铺中的设施设备进行定期维修保养，保证租赁商铺、设施设备以及共用部位的安全、清洁和正常使用是涉案商铺租赁合同所约定的地电公司义务，涉案租赁商铺因工程质量原因发生损坏的，地电公司亦应予以维修。在武彬租赁涉案商铺期间，地电公司的污水管道断裂致武彬商铺受损，武彬进行二次装修产生了相应的费用，给武彬造成了一定的损失，虽然事发在武彬与刘某某转租合同期间，但地电公司作为污水管道的所有人和管理者，为方便诉讼，武彬有权向其主张财产损害赔偿，地电公司应对武彬此节损失予以赔偿。对于武彬此节损失的数额，武彬虽提供了装修施工协议及费用清单，提供了收款收据，但经法院当庭与施工人焦某某电话确认，焦某某仅承认对涉案商铺进行过装修，并未说明其收取费用的数额，武彬认为装修支出275000元依据不足，结合法院查明的事实，酌情认定损失为50000元。对于武彬要求地电公司赔偿因疏通卫生间污水管道所造成的损失请求，地电公司提供了照片及收条，收条虽无法体现是否为武彬实际支出，但照片可以体现武彬对商铺外管道雇人维修的情况，地电公司认为疏通管道支出1350元依据不足，可酌情认定500元。对于武彬要求地电公司赔偿因维修商铺顶层漏雨所造成损失之请求，地电公司所提供的照片无法体现是否为涉案商铺的屋顶，未提供涉案商铺内的损失依据，其所提供的收条依据不足，地电公司亦不予认可，对其此节请求法院不予支持。对于武彬所称商铺前遭围挡和停水停电之事，涉及到租金的减免，武彬要求地电公司赔偿损失之请求法院不支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十一条及相关民事法律之规定，判决：一、原、被告于2014年9月15日所签订的曲江观山悦项目一期商铺租赁合同有效，予以解除；二、被告武彬于本判决生效后三十日内将涉案商铺（西安市长安区XX路XX小区XX号楼202商铺）腾空并向原告陕西地方电力房地产有限责任公司予以返还；三、被告武彬于本判决生效后十日内向原告陕西地方电力房地产有限责任公司支付时至2020年5月31日的租金58231元，并应向原告支付自2020年6月1日至实际返还涉案商铺之日的占有使用费，占有使用费比照合同中对租金的约定标准计算；四、被告武彬于本判决生效后十日内向原告陕西地方电力房地产有限责任公司承担时至2020年5月31日的逾期支付租金的违约金14351元；并向原告承担自2020年6月1日至本判决生效之日的违约金，违约金按下欠租金的日万分之一点五标准计算；判决生效之后的债务利息，仍按下欠租金数额的日万分之一点五标准计算至租金支付之日；五、驳回原告陕西地方电力房地产有限责任公司的其余诉讼请求；六、原告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿被告武彬因污水管道断裂而维修及疏通管道的损失50500元；七、驳回被告武彬的其余反诉请求。本案受理费4192元，原告已预交；反诉费2900元，被告已预交，由原告承担3113元，被告承担3979元。二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2014年9月15日，武彬同刘某某解除租赁合同并签订合同终止协议书。2014年9月28日，地电公司、武彬签订曲江观山悦项目一期商铺租赁合同，约定租赁期限为8年，自2014年4月1日至2022年3月31日。武彬在此期间未离开涉案场地，故一审判决认定武彬与地电公司的租赁合同履行开始时间为2014年9月15日，并无不当。武彬在与地电公司签订租赁合同后，一直未按合同约定向地电公司支付租金，自身履行合同存在瑕疵，且在地电公司与刘某某因合同履行发生诉讼期间，亦未向刘某某交纳租金，其在占有使用涉案商铺的情形下未履行支付租金的义务，明显不当，一审判决依据合同履行期间的免租期、绿化改造、漏水装修等事宜，对相应租期及对应的租金作出认定，在其裁量范围。关于一审判决认定武彬应支付迟延履行期间的违约金，是否正确的问题。地电公司在2018年底前虽未向武彬直接催要过租金，但武彬作为涉案商铺租赁合同的相对方，其应对与地电公司存在商铺租赁关系明知，但其在2018年前的诉讼中未向人民法院陈述客观事实，亦未向地电公司缴纳过租金，一审法院据此依据涉案商铺租赁合同约定并综合全案案情，酌定武彬应承担相应的违约金，并无不当。关于武彬装修损失的问题。武彬在上诉时仅主张撤销一审判决关于租金数额及违约金的判项，对其反诉的损失未在上诉请求内予以提及，本案二审不予处理。综上所述，武彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1615元，由武彬负担。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年九月十六日                               法 官 助 理  同 江 龙 书 记 员  孙  婉  侠 1