湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终2902号上诉人（原审被告、反诉原告）:岳阳友协置业有限公司，住所地：岳阳楼区东茅岭步行街北辅路**（中华广场）。法定代表人：郑水生，董事长。委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:余利平，女，1971年2月21出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘浩，湖南唯平律师事务所律师。上诉人岳阳友协置业有限公司（以下简称“友协公司”）因与被上诉人余利平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9945号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人书面对本案进行了审理。本案现已审理终结。友协公司上诉请求：撤销一审判决，驳回余利平的诉讼请求，改判支持友协公司的反诉请求。事实和理由：一、余利平提交的解除合同通知的《特殊申请表》没有原件核对，申请表上“经办人”一栏中的签名刘斌，既不是友协公司的员工，也不是友协公司的销售委托代理人岳阳博汇商业经营管理有限公司（以下简称“博汇公司”）的销售员，更不是案涉合同的经办人，在友协公司否认的情况下，余利平应进一步证明刘斌的身份。即使刘斌是博汇公司的销售员，博汇公司也没有包括代办退房退款等的代理权，余利平也没有证据证明其提供的“聊天记录”中的刘斌与申请表中的刘斌为同一人，一审认定友协公司已收到余利平送达的解除合同通知错误。二、余利平没有支付完购铺余款，友协公司为余利平办妥交易过户手续期限的起始日无法确定，余利平提出的“出售方未在买受方余利平付清购铺余款后的180个工作日内办妥3223号商铺的交易过户手续”的合同解除理由不成立。余利平不具有实体上的合同解除权，即便友协公司收到解除合同通知，且未依法提出异议，其解除合同通知也不发生合同解除的法律效果，一审按照“补充协议”的约定，认定双方的《商铺买卖合同》已于2018年4月22日解除错误。三、余利平起诉要求解除合同的理由是友协公司逾期交房，而不是逾期办证，余利平提供《特殊申请表》，意在证明其曾经向友协公司提出解除合同，本次起诉解除合同的解除权并未消灭，并非证明本次起诉解除条件业已成就，但一审对余利平以逾期交房为由解除合同的诉求置之不理，主动对是否逾期办证、解除合同通知的效力予以评判，明显违反不告不理原则，构成程序违法，一审应驳回余利平本次全部诉请，告知余利平另行起诉。综上，请求支持友协公司的上诉请求。余利平答辩称：一、刘斌作为友协公司委托博汇公司签订合同及补充协议的销售经办人，证据充分，友协公司称刘斌既非其员工亦非销售员更不是合同的经办人系歪曲事实。1、商铺认购书上的“余利平6月3号已来签合同，但由于产权的原因需要去落实，待落实后再来签约”系刘斌亲笔所签；2、《特殊申请表》由友协公司统一制作，申请内容为解除商铺买卖合同，原因为出售方违约，刘斌在经办销售栏签字；3、多次的聊天记录中显示刘斌收到了解除合同的通知。二、涉案的补充协议已约定“出售方如未在买受方付清购铺余款后的180个工作日内办妥该商铺的交易过户手续，买受方有权要求解除本买卖合同”，友协公司未按约定办理商铺过户手续违约，余利平依约依法可以解除合同。三、余利平已将解除合同通知了友协公司，本案商铺买卖合同自通知到达对方时解除，一审判决认定双方已解除合同正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回友协公司的上诉，维持原判。余利平在一审提出的本诉请求:1、解除余利平与友协公司签订的《商铺买卖合同》；2、由友协公司返还余利平商铺购买款140097元，双倍定金40000元，并按银行同期存款月利率0.6％支付自起诉之日起至还清全部购房款之日止的利息；3、由友协公司承担本案全部诉讼费用。友协公司在一审提出的反诉请求:1、判令驳回余利平要求解除《商铺买卖合同》的诉讼请求;2、判令余利平继续履行合同，协助反诉人办理过户手续；3、由余利平承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：余利平于2017年5月28日向友协公司委托的岳阳市博汇商业经营管理有限公司（以下简称“博汇公司”）交纳铺面定金（铺号3222号）20000元。2017年7月26日，余利平与博汇公司签订了一份《商铺买卖合同》，合同约定:余利平向友协公司购买位于岳阳市××街××路××号××层××号××商铺（现铺），建筑面积为11.32平方米，商铺总价款（包含定金）为人民币160097元，于2017年6月17日前一次性付款；友协公司应当于2018年10月1日前通知买受方办理该商铺的交付手续。除非买卖双方另有约定，原则上双方同意交付日期在2018年10月1日前。友协公司通过ＥＭＳ发出书面收铺通知书，经余利平签收后，即视为友协公司已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，友协公司无须承担逾期交铺的违约责任。若友协公司逾期交付商铺超过30日，余利平有权单方提出解除本合同，但余利平应在出售方逾期交付商铺的第31日起15日内以书面形式向友协公司提出解除合同，如余利平没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为余利平同意继续履行本合同，但友协公司应自本合同约定的最后交接日的第二日起至实际交接日止，按日向余利平支付已付商铺总价款总金额Ｏ.5‰的违约金；若余利平逾期付款超过30日的，友协公司有权单方面选择解除本合同或要求继续履行;若选择继续履行合同，余利平应从逾期付款之日起至实际付清全部总价款之日止，每日应按商铺总价款Ｏ.5‰的标准向友协公司支付违约金；产权证办理：合同生效后的180个工作日内，当出售方收到买受方按时足额支付的该商铺全部商铺总价款总金额及相关预收税费、杂费后，由友协公司负责向岳阳市房管局申办该商铺的交易过户手续，如余利平逾期支付全部购买商铺总价款及相关预收税费、杂费的，则友协公司有权顺延办理该商铺交易过户的手续，如友协公司未在合同规定的时间申办该商铺的过户手续，逾期超过30天的，余利平有权解除合同，友协公司应当自余利平解除通知到达之日起90天内退还全部已付商铺总价款。合同还对其它事项进行了约定。2017年7月26日，余利平与博汇公司还签订了一份《补充协议》，约定在双方签署《商铺买卖合同》后，应于2017年7月26日以余利平和友协公司委托的个人郑水生为开户人，共同在银行开立联名账号，余利平将剩余的购铺款140097元存入该账号。友协公司如未在余利平付清购铺余款后180个工作日内办妥该商铺的交易过户手续，余利平有权要求解除本买卖合同，友协公司应当自余利平解除合同通知到达之日起3个工作日内，友协公司无息退还余利平已经支付的购铺款，并解除双方的买卖合同。余利平于2017年8月1日将剩余的购铺款140097元存入了补充协议约定的联名账户。双方有争议的事实：余利平是否通知友协公司解除合同。余利平提供了一份特殊申请表（复印件），时间为2018年4月22日，签收人为博汇公司销售经办人刘斌，申请内容为：关于要求解除中华广场3222商铺买卖合同的通知，通知中称博汇公司未履行补充协议约定的付清余款后180日内办妥3222号商铺的过户手续，要求解除合同，退还全部购铺款。友协公司称没有原件，且没有送达给友协公司，对其真实性不予认可。余利平还提供了一份其妹妹余铁平（同一时间与余利平在友协公司购买了编号为3223的铺面）与刘斌2018年5月2日及5月28日的微信聊天记录。在该聊天记录中，余铁平问刘斌上周与其姐（即余利平）提交的申请，怎么没有回复，刘斌称公司未回复。5月28日的聊天记录中，刘斌称公司已提交资料到房产局办证了，余铁平称问题未解除，不认可办证的事。一审认为，解除合同通知虽然没有原件，但从余铁平与博汇公司销售经办人刘斌的聊天记录中可以看出，刘斌收到了该通知。刘斌系友协公司委托签订合同及补充协议的博汇公司销售经办人，其收到解除合同通知的事实应视为友协公司收到了解除合同通知。一审法院认为，友协公司委托博汇公司和余利平签订的《商铺买卖合同》及补充协议主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同及补充协议对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。余利平于2017年8月1日付清了购铺余款，友协公司按照补充协议的约定应在2018年2月1日前办理产权过户手续，友协公司逾期办证后，余利平于2018年4月22日要求解除双方的《商铺买卖合同》，并将解除合同通知送达给了友协公司，余利平与友协公司的《商铺买卖合同》已于2018年4月22日解除，余利平再次起诉要求解除合同，一审不再处理。合同解除后，友协公司应在2018年4月25日前将全部购铺款退还给余利平，现余利平要求友协公司返还商铺购买款160097元，一审予以支持。友协公司未按照约定的时间退还购铺款，余利平可以要求友协公司从逾期之日起按照人民银行同期贷款利率承担资金占用期间利息，余利平只要求从起诉之日（2019年11月7日）起按照人民银行同期存款利率支付利息，一审予以支持。余利平要求友协公司双倍返还定金，余利平交纳20000元定金在房屋买卖合同签订前，该定金应该是作为订立主合同担保的，主合同订立后，该定金已转化为购房款，余利平要求双倍返还，无法律依据，一审不予支持。友协公司要求继续履行合同，协助办理过户手续的诉求因双方的合同已实际解除不能获得支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十六条，第九十七条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决：一、由友协公司于判决生效后十日内向余利平返还购铺款160097元，并从2019年11月7日起按人民银行同期存款利率支付利息至实际履行之日止；如逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；二、驳回余利平的其他诉讼请求；三、驳回友协公司的全部反诉请求；一审本诉案件受理费减半收取1951元，反诉案件受理费100元，共计2051元，由余利平承担217元，由友协公司承担1834元。二审期间，友协公司提供了两份证据，证据1、友协公司委托博汇公司的委托书，拟证明博汇公司没有代理友协公司处理退房、退款、解除合同等的权利，委托书在销售现场也进行了公示；证据2、中国工商银行个人客户卡内交易流水明细，拟证明余利平存入双方监管联名账户名下的28万余元购铺款还在账户内，余利平至今未付清购铺余款。本院组织双方交换证据并质证，余利平质证称：对证据1的真实性无法核实，销售现场也未见过该委托书，该证据无法达到其证明目的；对证据2的证明目的有异议，友协公司履行了补充协议的约定才能支取联名账户下的款项，余利平已按合同约定将购铺款存入联名账户。本院认证认为，余利平对证据1的真实性有异议，友协公司将证据在现场公示并无相关证据佐证，余利平也不予认可，故对证据1的真实性及证明目的，本院不予采信；对证据2的真实性予以采信，至于能否达到友协公司的证明目的，应结合全案事实及证据综合予以认定。经审理查明：本案二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、友协公司是否收到余利平送达的解除合同通知；二、余利平是否享有案涉《商铺买卖合同》的解除权，一审认定双方的《商铺买卖合同》已于2018年4月22日解除是否正确，友协公司主张的反诉请求应否予以支持；三、一审是否违反不告不理原则，程序违法。关于焦点一，余利平为证明其向友协公司送达了解除合同的通知，提供了特殊申请表（复印件）、与友协公司委托的博汇公司的销售经办人刘斌的聊天记录和刘斌在商铺认购书首部签署的说明，特殊申请表中的申请内容为“关于要求解除中华广场3222号商铺《商铺买卖合同》的通知”，经办销售有刘斌的签名，另有销售经理的签字，余利平也在客户确认一栏签字并捺指纹，以上证据及内容相互印证，可以认定余利平提供证据中的刘斌系同一人和刘斌系销售案涉商铺的经办人，应确认余利平已将表达解除合同意思的通知送达给了友协公司，一审认定友协公司收到了余利平的解除合同通知，并无不当。友协公司没有相反证据推翻余利平所举证的事实，其上诉称“余利平还应证明刘斌系友协公司或博汇公司的工作人员，即使刘斌系博汇公司的工作人员，博汇公司销售的权利不包括退铺退款、签收解除合同通知等的权利”的理由不能成立，对友协公司上诉称未收到余利平解除合同通知的事实，本院不予采信。关于焦点二，根据余利平与友协公司签订的《商铺买卖合同》的补充协议的约定，双方均有依约行使解除合同的权利。余利平于2018年4月22日向友协公司送达的解除合同通知能否发生合同解除的法律效力，关键在于对“余利平是否付清购铺余款和友协公司是否逾期办证构成违约”的事实进行认定。本案中，双方签订《商铺买卖合同》及补充协议的时间为2017年7月26日，合同及补充协议签订后，余利平已按《商铺买卖合同》及补充协议的约定，向友协公司支付了商铺的首付款，并于2017年8月1日将购铺余款存入了双方约定的监管账户，依约履行了付款义务。依据补充协议的约定，在友协公司向房管部门递交该商铺交易过户手续当天，余利平将联名账户的购铺余款支付给友协公司，友协公司应在收到购铺余款后的180个工作日为余利平办妥该商铺的交易过户手续，否则，余利平有权解除合同。友协公司在余利平依约履行其付款义务后，没有证据证明其在合理期限内向房产部门提交了该商铺的交易过户手续，阻碍了余利平解除监管账户支付商铺余款的成就条件，未取得购铺余款的责任不在余利平，一审认定余利平已于2017年8月1日付清购铺余款，并无不当，本院予以确认。余利平将购铺余款存入监管账户的时间至其送达解除合同通知的时间为261天，即使扣除因何时向房管部门提交资料约定不明的合理时间，也超过了双方约定的办妥交易过户手续的时间，应认定友协公司逾期办证构成违约，余利平行使合同解除权的条件成就，友协公司在收到余利平的解除合同通知后，也未对解除合同通知提出异议。综上分析，本院认为，一审认定双方签订的《商铺买卖合同》已于2018年4月22日解除正确。友协公司上诉称余利平的解除合同通知不发生合同解除的法律效力的上诉理由不能成立，对其主张继续履行合同等的反诉请求，本院不予支持。关于焦点三，余利平在本案中主张解除合同的诉求明确，虽然余利平在起诉状中解除合同的主要理由是友协公司逾期交房，但一审已查明并认定友协公司有逾期办证和余利平可依约行使合同解除权、向友协公司送达解除合同通知的事实，一审同时也对解除合同通知是否发生合同解除的效力进行了实质审查，并作出了双方的合同已于2018年4月22日解除的结论，故一审无须再对友协公司是否逾期交房、余利平解除合同的请求应否支持再予处理，不违反不告不理原则，一审审理程序合法。友协公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人友协公司的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3502元，由上诉人岳阳友协置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇二〇年九月二十五日书记员  荣晴瑶