陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终1644号 上诉人（原审原告）：常双连，男，XX年XX月XX日生，汉族，住陕西省乾县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX 上诉人（原审原告）：何苗，女，XX年XX月XX日生，汉族，住陕西省乾县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX 委托诉讼代理人：解美荣，咸阳市秦都区148法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈敏祥，咸阳市秦都区148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：咸阳凯创置业有限责任公司，住所地陕西省咸阳市秦都区住所地陕西省咸阳市秦都区陈杨新界4号楼4－4商铺。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX916104005902970855。 法定代表人：谭波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王间，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙秀，陕西永嘉信律师事务所实习律师。 上诉人常双连、何苗因与被上诉人咸阳凯创置业有限责任公司（以下称凯创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初3154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。上诉人常双连、何苗的委托诉讼代理人解美荣、陈敏祥，被上诉人凯创公司的委托诉讼代理人王间、孙秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常双连、何苗上诉请求：1、撤销陕西省咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初3154号民事判决；2、改判被上诉人限期为上诉人办理位于咸阳市秦都区陈杨新界13XX幢楼1XX单元12804XX的房屋所有权证书；3、判决被上诉人支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，违约金计至上诉人取得房产证之日止，暂计17626元（自2017年9月1日至2019年4月22日）；4、被上诉人向上诉人交付契税、专项维修资金缴纳凭证并承担逾期缴纳期间的占用资金费3131元；5、一、二审案件受理费判由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定因涉案房产未进行初始登记，故原告要求被告为其办理房屋产权证书无法实现，但没有办理房屋初始登记的过错在被上诉人，一审法院却对上诉人要求办理房屋产权证书的请求不予支持，有悖法律基本原则；2、因被上诉人没有按照合同的约定为上诉人办理房屋产权证书，构成违约。上诉人据此请求被上诉人支付违约金，一审法院却以原告可待取得产权证后另行主张为由，驳回上诉人该项诉请显失公平；3、案涉合同中约定逾期付款的违约金为万分之一，而逾期办证的违约金为万分之0.2，另外还约定了一个没有期限的办证时效，显系减少被上诉人的义务，增加上诉人的负担，应为无效条款。上诉人要求增加违约金赔偿比例为万分之一应予支持；4、被上诉人无权收取上诉人的维修资金和契税，被上诉人占有上诉人的上述费用没有向相关单位缴纳，应承担相应的资金占用费。 凯创公司辩称，一、《商品房买卖合同》第19条与附件五《合同补充条款》第5条已明确约定逾期办理房屋所有权证书的违约责任，一审法院认定事实清楚、适用法律正确；二、被答辩人要求答辩人支付逾期办理房产证对其造成的损失过高，不符合合同约定及法律规定；三、答辩人并未占用契税及专项维修资金，无义务向被答辩人赔偿已代其缴纳此款项的资金占用费。 常双连、何苗向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即为原告办理位于咸阳市秦都区陈杨新界13XX幢楼1XX单元12804XX的房产证；2.依法判决被告支付逾期办理房产证给原告造成的损失，损失计至原告取得房产证之日止，暂计17626元（自2017年9月1日至2019年4月22日，最终以总房款为基数，按照日万分之一的标准*逾期天数）；3.依法判决被告限期向原告交付契税、专项维修资金缴纳凭证并承担逾期缴纳期间的占用资金费3131元（具体按照票据的时间，年利率6%来计算到被告向原告开具大修基金和契税的发票之日止）；4.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告签订咸阳市商品房买卖合同（签约备案时间2013年6月18日）约定，原告购买被告开发的位于XX路XX幢XX单元XX层XX号会展路陈杨·新界13幢1单元28层12804号住宅一套，建筑面积89.74平方米，总价295245元。合同中关于转移登记约定为：商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720工作日内取得商品房所有权证书的，买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同还约定买受人同意委托出卖人代交该商品房的专项维修基金、契税、其它应由买受人缴纳的税费、款项，并在接受商品房的同时一并将上述税费交给出卖人。合同签订后原告依约支付了全部房款。双方于2014年11月12日办理了商品房交接手续。原告向被告支付了契税、大修基金，被告向原告开具了契税、大修基金收据。另查，涉案房产所在楼栋尚未办理初始登记。被告自2015年9月10日至2019年3月27日共向咸阳市物业专项维修资金管理中心转账支付6笔共计2146194元。 一审法院认为，涉案陈杨新界项目房产能否办理产权登记系本案争议之核心，因涉案房产尚未进行初始登记，故原告要求被告为其办理转移登记即房屋产权证书无法实现，原告该请求，本院不予支持。其要求被告承担逾期办理产权证违约金的请求，因合同中对支付节点有明确约定，原告可待取得产权证后另行主张。关于原告要求被告向其交付专项维修资金、契税缴纳凭证的请求，因该凭证的出具主体并非被告，故本案不予涉及。关于原告要求被告承担占用契税、大修基金资金损失的请求。结合本案实际，双方在合同中约定被告代收原告上述税费，被告也向咸阳市物业专项维修资金管理中心支付了部分专项资金，且原告并无证据证明被告挪用了其交纳的税费，故原告要求被告承担占用税费期间的损失之请求，本院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告常双连、何苗的诉讼请求。案件受理费减半收取159元，由被告咸阳凯创置业有限责任公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人凯创公司提交的新证据有：1、浙江省三建建设集团有限公司与咸阳凯创置业有限责任公司及陕西林凯置业发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案相关诉讼文书及材料，证明涉案商品房未能办理产权登记系因总包方至今未移交施工资料，不配合办理工程验收手续。因该案未结，被上诉人关于初始登记办理的义务存在客观上的履行不能。2、契税税收缴款书4份及《协议书》，证明上诉人只要配合提交相关资料，契税缴纳事宜可妥善解决。为解决业主房屋契税缴纳的实际问题，被上诉人、业主与税务机关协调后，达成一致协议：被上诉人将协助业主办理契税发票，可先按原预售成交总价的80%缴纳契税，待房屋完成实际面积测量后，双方再根据实测面积进行契税清缴多退少补。上诉人质证对被上诉人提交的第一组证据的证明目的不认可，认为与本案无关联性，属于被上诉人商业行为不属于客观原因；第二组证据只有针对罗阿娟，且缴费日期是2019年11月1日，本案起诉的是该日期之前的占用费，且被上诉人一直占有其他16人的费用至今。经合议庭评议对被上诉人提交两组证据的真实性予以认定，但证明目的不能成立。 一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案的焦点为上诉人的下列请求能否得到支持：1、被上诉人凯创公司限期为上诉人常双连、何苗办理房屋所有权证书；2、被上诉人凯创公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金；3、被上诉人凯创公司支付契税、专项维修资金占用费。 被上诉人凯创公司与上诉人常双连、何苗签订的《咸阳市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。本案房屋因未办理竣工验收手续等因素，被上诉人未按合同约定的时间取得房屋的初始登记，导致无法为上诉人办理房屋所有权登记手续。该违约行为是开发商自身原因造成的，不构成拒绝履行约定义务的合法理由。被上诉人应积极地履行其合同义务，按照合同约定在办理完竣工验收等手续后协助上诉人办理产权过户手续。但由于只能在开发商办理了案涉商品房的初始登记之后，才能协助上诉人办理房屋权属登记手续，而对于何时能够达到办理房屋初始登记条件现无法确定，故对上诉人关于限期办理房屋所有权证书的诉讼请求因缺乏相应事实基础不予支持。 根据双方所签订《咸阳市商品房买卖合同》的约定，如因凯创公司的责任，买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书，在买受人不退房的情况下，凯创公司应自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按买受人已支付房款日万分之0.2的标准计算违约金，现被上诉人已逾期交付房地产权属证书，应当承担违约责任。至于《合同》中关于“于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中违约金支付时间的格式条款系被上诉人提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对上诉人利益不利，导致上诉人权益处于不确定状态，应当为无效。对于上诉人关于按日万分之一的标准支付逾期办证违约金的主张，因双方在合同中明确约定了逾期办证违约金的标准为已付购房款日万分之0.2，上诉人在一、二审中未提供因开发商逾期办证造成其具体损失数额的相关证据，故应按合同约定的标准计算逾期办证违约金。本案中，被上诉人主张违约天数从2017年9月1日起至2019年4月22日，共计598天，每日按已付购房款295245元万分之0.2计为5.9049元，共计3531.13元。 对上诉人主张被上诉人凯创公司支付契税、专项维修资金占用费一节，缴纳契税及专项维修资金是房屋买受人应负的义务。本案中，双方当事人签订在《商品房买卖合同》中约定上诉人同意委托被上诉人代交上述费用，并在收房的同时将上述费用交给出卖人。其中，专项维修资金是业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳的费用，不因开发商的违约行为而减轻业主应于收房之日缴纳的义务。对于税费，根据合同约定，在双方当事人之间形成了委托代理关系，被上诉人收取该费用后，应积极履行代缴义务。现由于被上诉人的原因，其虽占有上诉人2938元的税款，但未尽到积极代缴的义务，应向上诉人承担违约责任。上诉人关于按年利率6%的标准由被上诉人支付资金占有期间的利息的请求于法有据，予以支持。经法庭释明，上诉人明确主张期限为四年，即按四年计为705.12元。 综上所述，常双连、何苗的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初3154号民事判决； 二、被上诉人咸阳凯创置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人常双连、何苗逾期办证违约金3531.13元； 三、被上诉人咸阳凯创置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人常双连、何苗契税占用费705.12元； 四、驳回上诉人常双连、何苗的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取159元、二审案件受理费319元，均由被上诉人咸阳凯创置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李春丽 审判员  樊国强 审判员  张作儒 二〇二〇年九月十八日 书记员  郑 洁