江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0611民初83号 原告：南通淄柴船舶机械公司，住所地南通市城港路89号。 法定代表人：张华，总经理。 委托诉讼代理人：沈坚，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：张燚，北京大成（南通）律师事务所律师。 被告：江苏弘昌动力科技有限公司，住所地南通市崇川区世纪大道369号（清之华园）6楼604室。 法定代表人：郁洪，总经理。 原告南通淄柴船舶机械公司（以下简称淄柴公司）与被告江苏弘昌动力科技有限公司（以下简称弘昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告淄柴公司的委托诉讼代理人沈坚、张燚，被告弘昌公司的法定代表人郁洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淄柴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即迁出南通市城港路89号6幢房屋；2.判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年6月30日期间拖欠的房屋租金及2019年上半年设备租金计92070元及水电费477.62元，合计92547.62元；3.判令被告支付2019年7月1日至实际迁出之日期间的房屋占有使用费（按150810元/半年的标准计算）；4.判令被告支付原告律师费23500元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告之间就南通市城港路89号6幢房屋及设备建立了多年的租赁关系，双方于2019年1月11日续签了《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于南通市城港路89号6幢内的房屋出租给被告，租赁期限为2019年1月1日至2019年6月30日，半年租金为50270元；合同到期后，被告逾期退还房屋的，原告有权按照合同约定的租金标准的三倍要求被告支付占有使用费。同日，双方签订了《设备租赁协议》一份，被告继续租赁原告的设备不变，租赁期限自2019年1月1日起至2019年6月30日止，租赁费用为11400元。而后，原告依约继续将房屋和设备交付给被告使用。租赁期限届满后，原告多次要求被告立即搬离房屋，但被告拒不搬出，为此，原告于2019年7月18日向被告发出《通知》一份，告知被告合同已于2019年6月30日到期，并要求被告在2019年9月1日前搬离，同时结清房租、水费、电费等费用，但被告至今未将房屋腾让给原告，且拖欠原告2018年1月1日至2019年6月30日期间的房屋租金和2019年上半年设备租金计92070元及水电费477.62元，故成讼。 弘昌公司辩称，原告未能按约提供符合正常使用条件的房屋及设备，其所出租的房屋存在渗漏、设备未提供合格证明存在严重安全隐患，被告自2018年下半年开始即未使用房屋和设备；在房屋和设备出现问题后，被告曾多次要求原告维修均未果；2019年签订的《房屋租赁合同》和《设备租赁协议》未实际履行，被告并未违约，原告无权收取租金和占有使用费；被告2018年、2019年分别向原告支付了154100元、39972.91元，合计194072.91元，被告不但不欠付原告租金，原告反而应退还被告2018年6月30日之后的租金148372.91元（194072.91-45700）；原告所主张的水电费、律师费没有依据，故应驳回原告的诉讼请求。 双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。淄柴公司向本院提供了国有土地使用证、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《设备租赁协议》、《通知》、顺丰快递存根、2020苏通崇川证字第431号公证书、《民事委托代理合同》、增值税发票、银行电子回单、律师费发票等，弘昌公司提供了微信截图打印件、照片、付款凭证等。经庭审质证，本院认定事实如下： 2014年9月始，原告淄柴公司（甲方，出租方）与被告弘昌公司（乙方，承租方）就淄柴公司所有的位于南通市城港路89号的房屋及设备建立了多年的租赁合同关系，并陆续签订了数份《房屋租赁合同》、《设备租赁协议》，就租赁期限和租金标准作出了约定（其中，2015年7月1日至2018年6月30日期间签订的《房屋租赁合同》，约定的房屋租金均为45700元/半年；《设备租赁协议》约定2018年1月1日至2018年6月30日期间的设备租金为10400元/半年）。2019年1月15日，双方续签《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋（建筑面积550平方米，房屋内有附属设施设备）出租给乙方装配、试验发电机组；租赁期限为2019年1月1日至2019年6月30日，租金为50270元；租赁期间，因乙方管理使用造成房屋及设施、设备、装修的损失和维修费用，由乙方承担，若出现毁损，则应按照设施的市场价值予以赔偿；租赁期间的水费、电费等费用由乙方自行承担；租赁期满，本合同终止，或发生合同终止的其他情形时，乙方应将房屋（含附属设施）原状返还甲方，乙方交还甲方租赁物时应当保持租赁房屋及设施的完好状态，不得留存物品或影响租赁房屋及设施的正常使用；对未经同意留存的物品，甲方有权自行处置；如乙方需继续租赁，需提前两个月书面向甲方提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，应支付甲方未付租金总额的三倍作为违约金；乙方逾期退还房屋的，甲方有权按本合同约定租金标准的三倍要求乙方支付占有使用费；因乙方违约，甲方为行使权利而产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）由乙方承担。同日，双方签订了《设备租赁协议》一份，约定甲方将其房屋中的设备出租给乙方，租赁期限为2019年1月1日至2019年6月30日，租赁费用为11400元；乙方负责以上设备的完整可用，并承担相关仪器和设备的检测费用；租赁期间，乙方负责设备的正常保养，若发生故障，由乙方负责维修并承担费用。2019年7月18日，淄柴公司向弘昌公司邮寄了《通知》一份，告知江苏宏昌科技有限公司，《房屋租赁合同》已于2019年6月30日期限届满且终止，最晚搬离日为2019年8月31日；在最晚搬离日之前，请结清房租、水费、电费等各项费用，并办理交接手续；返还租赁物时，应当保持租赁房屋及设施的完好状态，不得留存物品影响租赁房屋及设施的正常使用；对未经同意仍留存在租赁房屋内的所有物品，将视为丢弃物，并同意淄柴公司有权自行处置。同日，被告签收了该通知。 《通知》约定的搬离期限届满后弘昌公司仍未搬离，淄柴公司遂提起本案之诉，与北京市炜衡（南通）律师事务所签订了《民事委托代理合同》，并支付了律师代理费23500元。 另查明，2018年3月、6月、9月、11月及2019年，弘昌公司共计向淄柴公司直接支付或代付款项合计194072.91元。 诉讼过程中，本院在2020年5月6日的庭审中询问被告有没有与原告办理房屋和设备交接手续，被告称案涉房屋内可能有个别的私人物品外，没有其他物品在屋内，原告可以收回房屋。 本院认为，本案双方的争议焦点为：1.《房屋租赁合同》于何时解除？2.被告是否欠付原告租金？3.被告应否承担违约责任？ 关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条还规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。本案双方当事人之间于2019年1月15日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后双方未达成新的书面协议，被告继续使用案涉房屋及设备，该合同继续有效，双方之间形成了不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2019年7月18日告知被告不再续租案涉场地，并要求其在2019年9月1日前搬离，应认定《房屋租赁合同》、《设备租赁协议》于2019年9月1日解除。需要说明的是，虽然该《通知》抬头显示原告告知的主体为江苏宏昌科技有限公司，但该笔误系瑕疵，不影响《通知》的效力。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》、《设备租赁协议》解除后，作为承租人的弘昌公司应将所承租的房屋返还给原告，同时需按租金标准支付逾期返还房屋期间的占有使用费。尽管双方当事人未就案涉房屋及设备的交付办理交接手续，但被告在2020年5月6日的庭审过程中已明确表示房屋内案涉房屋内可能有个别的私人物品外，没有其他物品在屋内，原告可以收回房屋。被告的该陈述可视为其已迁出案涉房屋并将房屋的控制权交付给了原告，即房屋占有使用费应支付至2020年5月6日。 关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。弘昌公司作为案涉房屋的承租人，应支付合同解除前（2019年9月1日前）的租金。被告以案涉房屋渗漏、设备存在安全隐患致其自2018年下半年未再正常使用为由，认为不应再支付此后的租金。一者，被告一方面称其自2018年下半年开始即不再使用案涉房屋及设备，另一方面又在2019年1月与原告签订《房屋租赁合同》、《设备租赁协议》，并陆续向原告支付租金，显然有违常理。二者，原告将设备交付给被告后一直由其占有使用多年，被告未举证证明该设备在交付时无法正常使用，况且根据合同约定设备的维修保养由其自行负责，故被告仍应支付设备租金。三者，案涉房屋、设备由被告长期占有使用，即使确需维修，被告亦应履行通知义务，而被告所举证据不足以证明其履行了通知义务或自行维修所发生的维修费用，故对被告的该抗辩意见不予采纳。对于被告是否欠付2018年1月1日至2019年6月30日期间租金的问题，原告主张被告欠付其2019年7月1日前的租金92070元；被告辩称其于2018、2019年年度分别向原告支付了154100元、39972.91元，合计194072.91元，并不欠付原告租金。经审查，双方当事人就2019年7月1日前的租金未进行对账结算，原告在本案中要求被告支付2018年1月1日至2019年7月1日期间欠付的租金92070元，而被告举证证明了其在2018年、2019年度共向原告支付了194072.91元，该款已超过原告在2018年1月1日至2019年6月30日期间应付房屋租金及设备租金计173870元[（45700+10400）×2+50270+11400]。尽管原告质证认为被告在2018、2019年度所付款项中大部分用于支付2018年1月1日前的租金，但已超出原告主张欠付租金的范围，本案不予理涉，故应驳回原告该部分诉请。至于电费477.62元，合同中虽约定被告用电由其自行承担费用，然原告未提供其代付电费凭证或被告欠付电费凭据，故对该部分诉讼请求不予支持，原告如有代付凭据可另行主张权利。 关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告在原告发出解除合同的通知后，未能在2019年9月1日前将房屋交还原告，构成违约。原告主张其有权按合同约定的房屋租金标准的三倍要求被告支付占有使用费及因行使权利而支付的律师费。被告认为其不应承担违约责任，即有调减违约金之意。原告要求按房屋租金标准的三倍计算房屋占有使用费明显过高，本院根据被告的违约程度，酌定被告按房屋租金标准的1.3倍支付房屋占有使用费。自2019年9月1日起至合同解除之前的租金应按约定标准计算。因此，扣除被告2018、2019年度已付款后，其仍需支付房屋占有使用费85718元（173870+50270÷6×2+50270×2÷365×249×1.3-194072.91）。至于律师费，原告虽为处理本起纠纷支付了律师代理费23500元，因此为案涉《民事委托代理合同》双方当事人的合意，并不必然对本案被告具有约束力。本院根据律师服务收费的一般标准，结合本案诉讼标的额，酌定被告应向原告支付律师费12000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、江苏弘昌动力科技有限公司于本判决生效之日起十日内向南通淄柴船舶机械公司支付2020年5月7日前的逾期腾房占有使用费85718元及律师费12000元，合计97718元； 二、驳回南通淄柴船舶机械公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5416元、保全费2197元，合计7613元，由南通淄柴船舶机械公司负担4902元，江苏弘昌动力科技有限公司负担2711元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费5416元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  张亚松 审 判 员  徐剑峰 人民陪审员  汪 洋 二〇二〇年九月四日 法官 助理  邓述勇 书 记 员  翟冬辉 拒不履行法律文书确定的义务风险提示 一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。 二、信用惩戒。 1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。 3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。 三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。