贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初3513号原告：贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区白云大道**。法定代表人：时伟，公司总经理。委托诉讼代理人：匡恒，男，公司工作人员。委托诉讼代理人：王娟，女，公司工作人员。被告：贵州日升混凝土有限责任公司，住，住所地贵州省贵阳市白云区沙文镇班竹村长冲组/div>法定代表人：胡明忠，公司总经理。被告：周军，男，土家族，1966年3月13日生，住，住所地贵州省贵阳市云岩区/div>二被告共同委托诉讼代理人：杨红红，贵州如松律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：赵莎，贵州如松律师事务所实习律师。原告贵州红华物流有限公司（以下简称红华公司）与被告贵州日升混凝土有限责任公司（以下简称日升公司）、周军土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人匡恒、王娟，二被告共同委托诉讼代理人杨红红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红华公司向本院提出诉讼请求：一、判令二被告向原告支付2015年5月至2017年2月的土地租金及占用费175000元；二、判令二被告向原告支付逾期付款利息（以未付租金为基数，从2017年3月1日起，按银行同期贷款利率标准计算至款项清偿完毕之日止）；三、本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2012年5月18日，被告周军与原告协商签订《土地租赁合同》及《土地租赁合同之补充协议》，约定被告周军向原告租赁位于贵阳市金阳新区平方米的土地，用于建设商品砼拌合站及附属设施，土地租金每年10万元，于每年第一个月20日前支付；并约定若逾期交纳租金，应按银行同期贷款利率向原告支付利息。合同签订后，原告如约提供租赁土地并履行相关义务，该土地由被告日升公司使用并支付租金。2015年5月之后，被告未按期支付租金。经催收未果，原告于2016年10月18日向被告发出《解除合同通知函》，该通知已由二被告收悉。此后原告多次向被告日升公司发出搬出通知，被告以各种理由推诿，直至2017年2月底才撤离完毕。故应支付土地租金及占用费至实际搬离日，即2015年5月份至2017年2月份的土地租金及占用费共计175000元整。经查实被告日升公司成立于2012年7月13日，成立时法定代表人系被告周军，双方合作中，被告周军及被告日升公司均认可该土地由被告日升公司使用并承担租金支付义务。鉴此，原告为维护合法权益，特依法起诉，请求支持诉请。被告日升公司、周军辩称，被告已向原告支付完租赁期间所有租金，不存在欠付；原告的诉请已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2012月5月18日，原告（出租方、甲方）与被告周军（承租方、乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市金阳新区平方米土地出租给乙方用于建设商品砼拌合站及附属设施，主要内容有：1、租赁期限为10年，自2012年5月18日止2022年5月18日止；2、租金每年10万元，每年第1个月20日前支付租金；3、乙方逾期120日未支付租金，给甲方造成严重损害，甲方可以解除合同；4、乙方逾期未缴纳甲方租金，应按银行同期贷款利率向甲方支付利息。当日，双方另签订一份《土地租赁合同之补充协议》，主要内容有：1、双方同意，甲方认为乙方租用的部分或全部土地需要按规划进行建设时，甲方有权解除《土地租赁合同》及本补充协议；2、双方同意，将《土地租赁合同》中乙方逾期支付租金甲方可解除合同的期限变更为“乙方逾期15日未支付租金”。2016年10月18日，红华公司向周军发送一份《解除合同通知函》，主要内容为：你与我方签订土地租赁合同，从2014年起至2016年10月18日止贵方未付租金累计179267元，按合同约定应按银行同期贷款利息计算利息118001元，且可以解除合同，因贵方严重违约已构成解除土地租赁合同收回租用土地的条件，经我方研究决定解除土地租赁合同并收回租用土地，同时请贵方在接到通知十天内交回土地并付清租金及利息合计297268元。日升公司对该份通知函进行了回复。2016年11月2日，红华公司向日升公司出具一份《复函》，主要内容为：我公司于2016年10月28日接到贵公司回复《解除合同通知函》的复函，贵公司将土地使用租用合同与混凝土采购合同的关系混淆了，土地使用租赁合同是2012年签订，贵司从2014年开始就未按时足额履行合同租金交纳义务，已达到合同约定解除合同的条件，而混凝土采购合同是2015年11月10日签订，合同约定项目完工后30日内才结算费用；因此，我公司认为贵方在土地使用租赁合同上已违约，且我公司因建设需要收回该出租地块，为避免双方扩大损失，请贵司在接到复函后5日内开始组织撤离，我公司将按协议约定的撤离时限30日后停止供水、供电，以便施工队进行施工。2016年11月7日，日升公司向红华公司出具一份《回复函》，主要内容为：我公司于2016年11月2日收到贵公司因场地租赁问题要求撤离搅拌站的回复函，经公司研究作如下答复，一是我公司安排财务人员于2016年11月9日上午于贵公司财务对接2012年-2015年租赁费缴纳情况，望公司安排财务予以配合，二是我公司争取在2016年11月31日（原文如此）前做好搅拌站搬迁的前期准备工作，三是如贵公司确因工程建设进度需要，在双方协商的基础上，我公司积极配合贵公司的项目开发，及时撤离搅拌站。2016年12月23日，红华公司向日升公司、周军发出一份《通知》，载明我公司因建设需要，与贵司多次联系达成一致，并得到贵司于2016年11月30日前做好搬迁撤离准备工作的承诺，现因建设时间紧迫，请贵司立即实施搬迁工作，并于2017年元月15日前完全搬离，交回租用土地及交接完相关手续。2017年1月9日，红华公司向日升公司、周军发出一份《通知》，载明我公司已于2016年12月23日向贵司发出在2017年元月15日完全搬离的通知，但截止到2017年元月9日至今没有看到贵司有搬迁的动静，现再次通知贵司必须在2017年元月10日开始动作至2017年元月15日完全搬离。2017年1月13日，日升公司向红华公司出具一份《回复函》，载明2017年1月9日要求搬迁商混站的通知已收悉，现将相关基本情况和搬迁作如下陈述和答复：1、我公司周军总经理（法人）于2012年5月与贵公司杨践总经理在友好协商的基础上签订了商混站土地租赁合同，从2012年9月至2015年5月，我公司先后支付贵公司场地租赁费466400元，按每年10万元租赁费计算，已交至2017年1月，截止2017年1月我公司不存在拖欠贵公司土地租赁费的问题，同时根据双方2015年11月签订的混凝土采购合同，贵公司欠我公司混凝土款330216.5元，今后商混站场地租赁费请贵公司从欠我公司的混凝土款中逐年扣抵；2、贵公司从2016年10月至2017年1月先后发出搬迁商混站的函（通知），我公司都作出了相应回复，并积极在做准备工作；从土地租赁合同建站的初衷来看，我公司主要是为贵公司开发红华商贸物流园建设提供混凝土服务，贵公司在建设期间由于产业布局发生调整和变化，致使建设进度放缓，我公司业务也相应遇到困难，截止2016年12月31日我公司商混站的投入还处在亏损阶段，因贵公司目前具体规划方案和施工进度时间尚未明确，我公司恳请再继续进行生产经营，以减少我公司的亏损；从贵公司目前启动建设配套服务的角度来看，也需要混凝土，我公司愿意在同贵公司友好协商的基础上进行合作，同时保质、优先为贵公司提供混凝土；诚请贵公司杨践总经理与我公司周军总经理进行友好协商相关事宜。2017年1月22日，红华公司向日升公司、周军回复一份《通知》，载明我公司因建设需要，向贵司多次去函，阐明合同的约定问题是我公司在建设需要时提前通知贵方，贵方接函后无条件交还土地并搬离，贵方亦承诺于2016年11月30日前做好搬迁撤离准备工作，现已过去两月有余，贵司以多种原因迟缓搬迁的行为已严重影响我司建设用地的推进工作，如贵司继续迟缓搬迁，将会扩大我公司的损失，在建设时间紧迫情况下，经公司研究决定，从2017年1月23日起我公司开始路面开挖施工，并停止供水、供电服务，请贵司接通知后即刻实施搬离，交回租用土地。2017年2月28日，日升公司向贵阳市住建局建管站提交一份《停工报告》，载明其已于2017年1月24日全面停工。2018年8月29日，日升公司就其与红华公司于2015年11月10日签订《混凝土采购合同》纠纷向贵阳仲裁委员会申请仲裁，要求红华公司支付欠付混凝土货款，贵阳仲裁委员会于2018年11月7日开庭审理，庭审中，红华公司认可欠付日升公司货款，但提出日升公司租赁其园区土地用于经营，欠付其租金及管理费，货款应在其所欠费用中抵扣。贵阳仲裁委员会于2019年8月1日作出（2018）贵仲裁字第0490号《裁决书》，认为红华公司主张的欠付租金及管理费与审理的买卖合同关系系另一法律关系，未支持红华公司抵扣的主张，裁决红华公司支付日升公司货款及逾期损失。2020年5月12日，红华公司向本院提起诉讼并提出如前诉请。另查明，原告2020年5月12日同时向本院提起要求日升公司支付管理费案件，案号（2020）黔0115民初3514号，该案件审理中，红华公司提供了与日升公司于2014年9月23日签订的《协议书》，载明因原告投入人员、设施对被告日升公司运输商品砼所使用的园区道路进行维护管理，约定从2014年9月1日起，被告日升公司每月5日前向原告支付管理费20800元。本案中原告提供了日升公司向其支付管理费的付款凭证，载明日升公司分别于2014年9月24日支付20800元、2014年12月4日支付41600元、2015年2月16日支付62400元、2015年5月5日支付41600元，同时原告认可日升公司于2012年8月支付土地租金10万元、于2013年12月支付租金10万元，于2015年3月支付租金10万元。租金、管理费共计支付466400元。又查明，周军在双方签订《土地租赁合同》时系日升公司法定代表人及股东，于2019年7月1日变更登记为胡明忠。本院认为，本案争议的焦点有两点：1、被告是否欠付原告租金；2、原告的起诉是否已超过诉讼时效。对上述焦点，本院意见如下：一、关于被告是否欠付原告租金。本案中双方当事人签订的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。根据双方约定，被告应每年向原告支付租金10万元，但庭审中被告并未就其支付租金提供任何证据，在双方就解除租赁合同往来函件中，被告提到已向原告支付租赁费466400元，但基于双方另签订有《协议书》，约定被告应每月向原告支付管理费20800元，原告提供的4份付款凭证共计金额166400元，该付款凭证载明的付款时间、金额及备注，均符合支付管理费的特征，本院确认被告支付的该166400元系支付管理费；对于租金支付本院以原告自认的金额、时间为准，被告实际使用土地期间系2015年5月18日至2017年1月28日，而其仅在2015年3月前3次支付租金30万元，则从2015年5月18日至2017年1月28日，被告存在欠付租金行为。二、关于原告的起诉是否已超过诉讼时效。如前所述，被告从2015年5月18日起欠付租金，根据合同约定，租金每年支付1次，应在每年第1个月20日前支付，该种约定使得各期租金的支付具备一定的独立性，但最高人民法院多个案例确认，该独立性不足以否认租金债务的整体性，若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标；本案双方签订长达10年的租赁合同，无疑是基于长期合作和互信，在案涉租赁合同正常履行、2015年3月被告仍支付租金的情况下，原告有理由相信日升公司会依约履行租赁合同项下的租金支付义务，其未在2016年5月20日前主张支付租金，与其说是放弃该期间内的租金，毋宁说是基于维护双方的友好合作关系和对日升公司的信任和谅解，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利；因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要原告提起诉讼时效尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。因被告拖欠租金，原告于2016年10月18日通知解除合同并催促租金，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起诉讼时效期间重新计算。”的规定，可产生诉讼时效中断的法律效果，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，诉讼时效变更为3年，此期间原告在2018年11月7日日升公司向其请求支付货款的仲裁案件庭审中提出以租金及管理费抵扣货款的抗辩，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条“下列事项之一，人民法院应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力：……（八）在诉讼中主张抵销；……”的规定，亦能产生诉讼时效中断的法律效果，则原告于2020年5月12日向原告提起诉讼主张租金及合同解除后至被告搬离前参照租金标准计算的占有使用费未超过诉讼时效，经计算该部分租金及占有使用费为169442元，原告的诉请，本院以此予以支持。原告主张从2017年3月1日起按银行同期贷款利率支付逾期付款利息，因被告事实上存在逾期支付租金的违约行为，根据合同约定，该项诉请，本院予以支持，同时因2019年8月20日起银行贷款基准利率已被全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率取代，此后的利率标准，本院以贷款市场报价利率予以确认。案涉《土地租赁合同》虽系被告周军与原告签订，但从合同的履行情况来看，实际合同相对人应系原告与被告日升公司，被告周军系履行职务行为，其行为后果应由被告日升公司负担，原告要求其承担责任的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州日升混凝土有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告贵州红华物流有限公司租金、占有使用费169442元及逾期付款利息（该逾期付款利息以169442元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准，从2017年3月1日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准，从2019年8月20日起计算至租金及占有使用费付清日止）；二、驳回原告贵州红华物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，由被告贵州日升混凝土有限责任公司负担1844元，原告贵州红华物流有限公司负担56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 张 铮二〇二〇年九月八日书记员 陈宇巍