陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终12261号 上诉人（原审原告、反诉被告）：西安东润物业管理有限公司，住所地西安市新城区内。法定代表人：高艳，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：山学勇，男，1970年2月3日出生，汉族，该公司总经理，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王东海，陕西法苑法律事务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西德信泰商贸有限公司，住所地西安市高新区西安（二期）3幢1单元11层11163号房。法定代表人：周国平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范钦，陕西恒达律师事务所律师。原审第三人：杨雪恩，女，1966年6月25日出生，汉族，无业，住西安市碑林区，现住西安市长安区。委托诉讼代理人：尹洪洋，北京市隆安（西安）律师事务所律师。原审第三人：张鹏，男，1981年10月5日出生，汉族，无业，住西安市未央区，现住西安市新城区，D2段内二楼西侧。委托诉讼代理人：李平，陕西金盾法律事务所法律工作者。原审第三人：夏红军，男，1966年2月12日出生，汉族，无业，住陕西省渭南市XX城县，现住西安市新城区。委托诉讼代理人：刘柯，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇争娟，陕西众致律师事务所律师。上诉人西安东润物业管理有限公司（以下简称东润公司）因与上诉人陕西德信泰商贸有限公司（以下简称德信泰公司）及原审第三人杨雪恩、张鹏、夏红军房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。东润公司上诉请求：1.撤销一审判决第六项，改判为德信泰公司支付其违约金7104625元；一、二审诉讼费由德信泰公司负担。事实和理由：根据其与德信泰公司所签《租赁合同》约定，德信泰公司应于合同签订之日起10内即2014年11月23日前向其交纳第一年租金185万元，于2016年4月12日之前交纳第二个租赁年度租金185万元，德信泰公司逾期交纳租金的，应按照全部欠款的每日0.5%的标准向其支付迟延履行违约金，拖欠租金累计超过30日的，其有权终止合同，德信泰公司应当按照合同总租金的30%的标准向其支付违约金。《租赁合同》还约定，未经其书面同意，德信泰公司擅自将房屋转租、转借给他人使用的，其有权终止合同，收回房屋，德信泰公司应当按照合同总租金的30%的标准向其支付违约金。德信泰公司自合同签订后至一审判决时间2020年5月24日，拖欠租金长达4年多，明显属于违约情形，根据上述合同约定，德信泰公司应向其按照每日0.5%的标准支付违约金。但一审对德信泰公司拖欠租金、违法转租等违约事实未查清认定。根据《合同法》第六十条、第二百二十六条规定及上述合同约定，德信泰公司应当向其承担违约责任，支付违约金。一审认定事实不清，适用法律错误。德信泰公司辩称，根据合同约定，其可享受6个月的免租装修期，自2014年11月13日起至2015年5月13日止，因此第一年度租金及设备使用费应从2015年5月13日起算至2015年11月12日，合计为925000元。第二年租金及设备使用费从2015年11月13日起算至2016年11月12日，并以此类推。合同约定租金100万元/年，设备使用费为85万元/年，每3年递增5%。虽然合同约定提前1个月交纳下一年度房屋租金，但双方对房屋设备使用费的支付期限未进行约定，根据《合同法》第二百二十六条规定，设备使用费应在租赁年度届满后支付，即第二年度设备使用费85万元应在2016年11月12日前支付。根据其一审中提供的证据，其在合同签订后即全额支付了第一年度租金和设备使用费925000元，并按照合同约定在2015年10月至12月全额支付了第二年度租金100万元，同时在第二个租赁年度届满前支付了设备使用费60万元，剩余设备使用费25万元在东润公司丧失出租权后也予以支付，因此，其不存在违约事实。2016年8月31日，其与杨雪恩、张鹏、夏红军均收到东润公司的《通知》，从该《通知》内容可知，西安城墙景区管理委员会已解除与东润公司的合同关系，东润公司作为出租方已无法履行与其之间的《租赁合同》。从一审举证情况来看，其收到东润公司《通知》后，与东润公司多次协商沟通，并主张有关权利，但东润公司始终未能恢复履行能力。2016年12月2日，西安城墙景区管理委员会关于“终止履行后有关装修残值、未来可得利益的评估等事宜”的函件，亦表明东润公司出租权彻底丧失，东润公司的违约行为一直持续至今，而其并不构成违约。双方合同第一条明确约定租赁标的物可以转租，且本案中各次承租人进场经营的事实，东润公司自始是明知的，另上述2016年8月31日《通知》载明的“各商户”亦足以证明东润公司对转租事实完全知悉，从未提出异议。东润公司依此主张解除合同并主张违约金，不应支持。其签订《租赁合同》的目的是招商经营，其投入装修改造后，已与杨雪恩、张鹏、夏红军签订租赁合同，因东润公司无法履行合同，并拒绝提供水电，导致杨雪恩、张鹏、夏红军拒绝向其支付租金，已经招商的租户也提前解除合同退出经营，其合同目的完全无法实现。因此，根据《合同法》第二百二十八条规定，其有权主张减少或不支付租金，更不能因此承担违约责任。请求驳回东润公司的上诉请求。 杨雪恩、张鹏、夏红军述称，东润公司的上诉请求及事实与理由均是针对德信泰公司，与其等无关，其等同意德信泰公司的辩称意见。德信泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为其支付东润公司租金及房屋设备使用费4159638.5元；2.一、二审诉讼费由东润公司负担。事实和理由：一审已认定双方合同目的无法实现，事实上也无法履行，并确定双方合同于东润公司起诉之日即2019年4月10日解除。合同解除后，除其自用的9间房屋约500平方米外，其余房屋均由杨雪恩、张鹏、夏红军实际占用，一审判决其承担合同解除后的租金及设备使用费与法不符。合同解除后已不涉及租金事宜，仅涉及合同解除至实际腾交房屋期间的房屋占用费，而负有腾房义务的是杨雪恩、张鹏、夏红军，一审中，实际腾房也是由杨雪恩、张鹏、夏红军向东润公司履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，上述期间的房屋占有使用费应由杨雪恩、张鹏、夏红军承担，一审认定由其承担此阶段的租金与法不符。东润公司辩称，根据合同相对性原则，德信泰公司应向其支付房屋占有使用费至腾房之日。其与杨雪恩、张鹏、夏红军之间无租赁合同关系，其可以请求承租人德信泰公司支付，也可以选择请求杨雪恩、张鹏、夏红军支付房屋占有使用费。本案其依据合同相对性选择要求德信泰公司支付房屋占用费，符合双方合同约定及法律规定。请求驳回德信泰公司的上诉请求。杨雪恩、张鹏、夏红军述称，德信泰公司的上诉请求及事实与理由均是针对东润公司，与其等无关。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定的出租人有请求次承租人支付逾期腾房占有使用费的权利为一种选择权，东润公司选择向德信泰公司主张合同权利，一审也根据合同相对性原则判决德信泰公司承担合同解除至其等实际腾房之日的费用并无不当。次承租人支付逾期腾房占有使用费的前提是次承租人在接到出租人要求腾房的要求后逾期腾房，但其等不存在逾期腾房的事实。其等并不了解德信泰公司与东润公司之间租赁合同的实际履行情况。其等接到东润公司腾房的要求后，即将租赁房屋交还给了东润公司，其等不存在逾期占用房屋情况，因此，不应承担逾期房屋占有使用费。一审对德信泰公司2019年3月之后的预期可得利益损失已予以支持，德信泰公司的权益已得到保障，一审判决德信泰公司承担合同解除至其等实际腾房之日的费用并无不当。东润公司向一审法院起诉请求：1.确认其与德信泰公司签订的房屋租赁合同已于2018年10月16日解除；2.判令德信泰公司立即向其返还租赁房屋；3.判令德信泰公司立即向其支付2017年5月13日起至实际腾房返还之日的房屋租金和房屋设备使用费，暂计算至2019年6月12日房屋租金和房屋设备使用费为3954400元（其中房屋租金自2017年5月13日起暂计算至2019年6月12日为2137500元，房屋设备使用费自2017年5月13日暂计算至2019年6月12日为1816900元）；4.判令德信泰公司向其支付违约金7104625元；5.诉讼费用由德信泰公司负担。德信泰公司向一审法院反诉请求：1.判令东润公司向其赔偿租赁标的物装修改造等工程费用损失合计3149192.94元；2.东润公司向其赔偿租赁标的物招商费用损失185000元；3.东润公司向其赔偿融资借款利息损失582200元；4.东润公司向其赔偿租赁标的物二楼620平方米2016年～2019年度租赁收益损失619200元；5.东润公司向其赔偿因东润公司违约导致合同解除的预期可得利益损失5203607.06元；6.反诉费由东润公司负担。一审法院认定事实：2008年6月3日，东润公司通过公开竞拍从西安城墙景区XX城XX段商业用房（建筑面积14274.60平方米）二十年经营权，包括AB段和D1.D2段。2014年11月13日，东润公司（甲方）与徳信泰公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于西安市新城区XX城XX段XX段房屋，包含箭楼及夹层、户外场地及设施、设备出租给乙方从事商业经营活动，建筑面积约8500平方米，租赁期限为14年，自2015年5月13日起至2029年5月9日止。房屋租金每年100万元，房屋设备使用费每年85万元，租金及设备使用费每三年递增5%，支付方式为按年支付。租赁标的物共三层楼，徳信泰公司承租后即对租赁标的物进行装修改造，免租装修期6个月（从2014年11月13日至2015年5月13日止）。租赁期间，乙方如欲将租赁房屋整体转让给第三方，必须提前90天书面通知并征得甲方的书面同意，并与其重新签订租赁合同。合同第五条约定：乙方必须依约交纳租金、经营管理费及其他费用，逾期交纳租金及经营管理费、水电费，乙方应按全部欠款金额的每日0.5%的标准向甲方支付迟延履行违约金。如乙方拖欠租金及经营管理费超过30天，甲方有权解除租赁合同，收回房屋并不退还乙方履约保证金。甲方因本条款解除合同的，乙方在租赁期间对房屋所作装修，无偿归甲方所有。乙方拒不腾交房屋的，甲方有权采取断水、断电等所有措施强行收回房屋，保证甲方权益不受侵害。合同第六条约定：甲方保证拥有该标的物的经营权，并在签订本合同前未将该标的物的使用权转让，并提供相关资料。在合同生效后，甲方的使用权发生转让、抵押或担保，甲方保证不影响乙方的正常使用。合同第十条约定了双方在合同履行期间的通知和送达方式。徳信泰公司装修改造完毕后，于2015年7月15日将其中一楼出租给杨雪恩用于经营“拾彡朝美食街餐饮”，租赁期限14年；于2016年7月1日将其中二层房屋出租给张鹏用于经营“太空舱酒店”；于2015年1月16日将其中三层房屋出租给夏红军用于经营“布丁酒店”，租赁期限14年。德信泰公司将剩余部分分割为办公室，另作租赁用途及办公使用。2016年8月31日，西安城墙景区管理委员会、西安火车站工程建设管理处向东润公司发出《关于即将开展火车站整体提升改造工作的通知函》。函件载明：现因火车站整体改造工程即将开始，原合同已无法继续履行。同日，东润公司向徳信泰公司及杨雪恩、张鹏、夏红军发出《通知》，内容为：“各商户，接西安城墙景区管理委员会通知，解除我公司于2008年签订的城墙连接段商业用房经营权使用合同，因该合同尚在履行期内，我公司与商户之间所签订的租赁合同也无法继续履行。望接到通知之日起尽快与我公司负责人协商相关事宜。”该通知发出后，徳信泰公司再未收到杨雪恩、张鹏、夏红军交纳的租金，其也因此未向东润公司交纳租金。2016年12月2日，西安城墙景区管理委员会向东润公司复函，载明：“11月29日，我委收到西安市人民政府督查单（[2010]84号）关于《西安火车站地区综合治理改革工作会议精神督办落实》的文件，《西安火车站地区综合治理改革工作方案》XX城XX城墙东、西墩台内部空间整理清理，清退商户，可用于公用事业，但不能用作商业用途’，我委将按照市政府文件精神继续推进火车站区域整治改造工作。”自签订合同后，按照双方实际履行情况，徳信泰公司向东润公司交纳租金及房屋设备使用费共计2925000元。东润公司、徳信泰公司就终止合同及赔偿事宜未达成一致，2017年11月及2018年10月至起诉之日，东润公司对德信泰公司使用的三楼办公室停止供应水电。另查，杨雪恩、张鹏、夏红军自2016年8月31日东润公司张贴通知后再未向德信泰公司交纳租金。本案审理过程中，杨雪恩、张鹏、夏红军与东润公司共同确认，已向东润公司移交了全部房屋。德信泰公司于2020年5月24日亦将三层剩余九间办公室及一层一间安防监控室及大厅移交给东润公司。本案在审理过程中，德信泰公司申请对承租房屋的装修改造价值及租赁可得利益进行评估鉴定。西安市中级人民法院司法技术室依法委托陕西精诚资产评估有限责任公司对涉案租赁物装修改造价值、租赁可得利益损失进行评估鉴定。陕西精诚资产评估有限责任公司于2019年12月17日作出陕精诚评报字[2019]第102号资产评估报告及陕精诚评咨字[2019]第102号资产评估咨询报告。其中，[2019]第102号资产评估报告意见为：涉案资产装修改造工程于评估基准日2015年6月1日的重置全价为人民币3362043元。[2019]第102号资产评估咨询报告意见为：1.涉案资产租赁标的物二楼620㎡房屋租赁毛利润2016年9月至2019年2月合计为565296元；2.涉案资产整个租赁标的物2019年3月至2029年5月的租赁可得毛利润，经统计合计为9253964.66元。一审法院认为，关于本案，存在以下几个争议焦点：（1）合同履行中是否存在违约行为；（2）合同是否解除及解除时间的认定；（3）东润公司主张的租金是否应当给付；（4）东润公司是否应承担徳信泰公司的装修损失及预期可得利益损失。东润公司与徳信泰公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。关于合同履行中的违约问题，《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”双方《租赁合同》第六条6.3款明确约定：“甲方（东润公司）应保证乙方（德信泰公司）在本合同期内合法经营不受干扰。”因此，东润公司作为出租人，依约提供租赁标的物是其合同及法定义务，而在合同履行过程中，无论是德信泰公司，还是本案杨雪恩、张鹏、夏红军，均收到了东润公司于2016年8月31日的《通知》，该通知中明确表示西安城墙景区管理委员会通过通知的方式已解除与东润公司的合同关系，东润公司丧失了出租涉案房屋的权利。东润公司虽称其在后续过程中，曾通知德信泰公司继续经营，合同继续履行，但从2016年12月2日西安城墙管理委员会函件的内容亦可以印证，东润公司已不具备继续出租涉案房屋的权利，且东润公司无证据证明其恢复履约能力及有效通知德信泰公司。东润公司事实上已无法向德信泰公司提供租赁物，从而保证德信泰公司对租赁物的正常履行。故东润公司有关合同可以履行的陈述，不能成立。东润公司要求德信泰公司承担违约金的主张，不予支持。关于合同解除事宜。东润公司诉请解除合同，依据的是其提供的落款时间为2018年10月16日的终止合同通知，但双方合同第十一条中关于此项文件的通知与送达地址约定不明，亦无其他证据证明在2018年10月16日通知了德信泰公司，但鉴于法院查明的事实足以认定双方合同目的已无法实现，事实上也无法履行，德信泰公司也表示同意解除合同，故应认定双方合同予以解除，解除的时间以东润公司提起起诉之日为准。关于房屋腾交事宜，对于涉案房屋的腾交，庭审中，东润公司与德信泰公司、杨雪恩、张鹏、夏红军确认已办理完移交，故对此不再予以处理。关于东润公司主张的租金，东润公司于2016年8月31日发出《通知》的行为系双方合同无法履行的根本原因，从而导致德信泰公司无法向杨雪恩、张鹏、夏红军收取租金，但因杨雪恩、张鹏、夏红军在此之后至合同解除之日仍对租赁标的实际占有使用，故基于合同相对性原则，德信泰公司仍应向东润公司承担在此期间的房屋占用使用费至实际腾房之日即2020年5月24日，依据双方合同约定的租金标准计算。关于德信泰公司与杨雪恩、张鹏、夏红军之间的合同纠纷双方可另行主张，本案不予涉及。根据涉案《租赁合同》约定的租金及房屋设备使用费的标准，核算自2015年5月13日至2020年5月24日，租金总额为9327083元，考虑到德信泰公司租赁房屋的经营用途，东润公司曾针对租赁物停止供水供电，酌情将德信泰公司自用的9间房屋约500平方米租金予以扣除，经折算，2017年11月及2018年11月12日至2019年3月12日，上述500平方米房屋租金为57132元，故调整后计算2015年5月13日至2020年5月24日认定租金总额为9327083元-57132元=9269951元，扣除德信泰公司已支付的2925000元，剩余租金为6344951元，应由德信泰公司支付东润公司。关于德信泰公司主张的装修损失及可得利益损失问题。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”《合同法》第一百零八条规定：“当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”本案中，根据东润公司、德信泰公司所签《租赁合同》约定，双方租赁期限为14年，自2015年5月13日至2029年5月9日止。合同签订后，德信泰公司即投入资金，组织清理场地并进行消防、供电通风系统的施工，对标的物进行了改造装修，用以创造招商经营环境和条件。然而，由于东润公司明确表明城墙管委会解除与其的租赁合同，东润公司无法保证德信泰公司对承租房屋的正常使用，已构成违约。故因东润公司的违约行为导致双方合同解除，根据上述《合同法》有关违约责任的规定，东润公司应承担德信泰公司赔偿损失的违约责任，包括德信泰公司的实际损失及可得利益损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，陕西精诚资产评估有限责任公司所出具的装修改造价值的资产评估报告结论客观、科学，内容真实，予以采纳。涉案资产装修改造工程于评估基准日2015年6月1日重置全价为3362043元，因双方租赁期限为十四年，自2015年5月13日至2029年5月9日止，共计168个月。东润公司于2016年8月31日明确通知无法履行合同，从2016年8月31日起算，经折算剩余期限装修价值损失为3051854.5元。同时，根据德信泰公司的举证，德信泰公司与东润公司租赁合同签订后，支付了招商费用185000元，此损失属于实际发生，依法应由东润公司承担。德信泰公司反诉主张因经营需要进行融资并支付了相应利息，该费用应由东润公司承担，因德信泰公司所提供的证据不足以证明此部分借款用于涉案合同经营所需，故对此反诉请求，依法不予支持。根据陕西精诚资产评估有限责任公司所出具的可得利益损失的资产评估报告，涉案资产租赁标的物二楼620㎡房屋租赁毛利润2016年9月至2019年2月合计565296元，涉案资产整个租赁标的物2019年3月至2029年5月的租赁可得毛利润合计9253964.66元，两项合计9819260.66元。根据德信泰公司的举证，折算2016年9月至2019年2月必要的交易成本为42377.82元，2019年3月至2029年5月必要的交易成本为5098055.55元，东润公司应承担2016年9月至2019年2月二楼620㎡租赁标的物可得利益损失为:可得利益损失总额565296元-必要交易成本42377.82元=522918.18元 ；东润公司应承担2019年3月至2029年5月整个租赁标物可得利益损失为：可得利益损失总额9253964.66元-必要交易成本5098055.55元=4155909.11元，上述两项共计4678827.29元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、原告西安东润物业管理有限公司与被告陕西德信泰商贸有限公司签订的《租赁合同》合法有效，于2019年4月10日解除；二、被告陕西德信泰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安东润物业管理有限公司支付租金及房屋设备使用费6344951元；三、原告西安东润物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告陕西德信泰商贸有限公司赔偿装修改造损失3051854.5元；四、原告西安东润物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告陕西德信泰商贸有限公司支付招商费用185000元；五、原告西安东润物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告陕西德信泰商贸有限公司支付预期可得利益损失4678827.29元；六、驳回原告西安东润物业管理有限公司其余诉讼请求；七、驳回反诉原告陕西德信泰商贸有限公司其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元（西安东润物业管理有限公司已预交），由西安东润物业管理有限公司负担8500元，陕西德信泰商贸有限公司负担52300元；反诉案件受理费39987元、鉴定费23000元（两项均由陕西德信泰商贸有限公司预交），由西安东润物业管理有限公司负担55865元，陕西德信泰商贸有限公司负担7122元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，一审2020年5月22日的质证笔录记载，杨雪恩、张鹏对德信泰公司提交的《涉案第三人杨雪恩、张鹏、夏红军交付租金的情况说明》所载交纳费用情况，表示数额属实。夏红军称，金额不属实，并表示随后向法庭提交交纳明细表。但夏红军未在一审法院的限定期限内提交交纳明细表。本院认为，东润公司与徳信泰公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，东润公司依约履行了出租人的义务。《租赁合同》履行中，德信泰公司与杨雪恩、张鹏、夏红军均收到东润公司于2016年8月31日发出的《通知》，在该《通知》中，东润公司明确表示西安城墙景区管理委员会已解除与东润公司的合同关系，且从2016年12月2日西安城墙管理委员会的函件内容亦可印证东润公司已不具备继续出租涉案房屋的权利，另，东润公司无证据证明其恢复履约能力及有效通知了德信泰公司，故一审认为东润公司有关合同可以履行的陈述不能成立，对东润公司要求德信泰公司承担违约金的主张不予支持，并无不当。东润公司主张解除合同，因东润公司与徳信泰公司对一审确认双方合同解除时间为东润公司起诉之日即2019年4月10日不持异议，故本院对此予以确认。关于房屋腾交事宜，因一审庭审中东润公司与德信泰公司及杨雪恩、张鹏、夏红军均确认已办理完移交，故本案对此不再予以处理。关于东润公司主张的租金，因东润公司于2016年8月31日发出《通知》后至合同解除之日，杨雪恩、张鹏、夏红军仍对租赁标的实际占有使用，故基于合同相对性原则，德信泰公司仍应根据合同约定的租金标准向东润公司承担此间费用至实际腾房之日即2020年5月24日。经核算，自2015年5月13日至2020年5月24日，费用总额为9327083元，考虑到德信泰公司租赁房屋的经营用途，东润公司曾针对租赁物停止供水供电等情形，一审酌情将德信泰公司自用的9间房屋约500平方米相关期限的费用57132元予以扣减，并无不妥，据此，扣减后计算的2015年5月13日至2020年5月24日的费用总额为9269951元（9327083元-57132元），扣除德信泰公司已支付的2925000元，剩余费用6344951元，应由德信泰公司支付东润公司。对于德信泰公司与杨雪恩、张鹏、夏红军之间的合同纠纷，双方可另行主张，本案不予涉及。关于德信泰公司主张的装修损失及可得利益损失问题，《租赁合同》约定租赁期限为自2015年5月13日至2029年5月9日止，合同签订后，德信泰公司即投入资金，组织清理场地并进行消防、供电通风系统的施工，对标的物进行了改造装修，用以创造招商经营环境和条件，而本案系由于东润公司原因导致双方合同解除，故一审认为东润公司应承担德信泰公司赔偿损失的违约责任，包括德信泰公司的实际损失及可得利益损失，于法有据。根据涉案评估报告意见，从2016年8月31日起算，经折算剩余期限装修价值损失为3051854.5元。德信泰公司在合同签订后支付的招商费用185000元，属于实际发生的损失，应由东润公司承担。德信泰公司主张因经营需要进行融资并支付了相应利息，该费用应由东润公司承担，因德信泰公司提供的证据不足以证明其主张，故依法不予支持。根据涉案评估报告中关于可得利益损失的意见，并结合德信泰公司的举证情况，折算2016年9月至2019年2月必要的交易成本为42377.82元，2019年3月至2029年5月必要的交易成本为5098055.55元，东润公司应承担2016年9月至2019年2月二楼620㎡租赁标的物可得利益损失为522918.18元（可得利益损失总额565296元-必要交易成本42377.82元），东润公司应承担2019年3月至2029年5月整个租赁标物可得利益损失为4155909.11元（可得利益损失总额9253964.66元-必要交易成本5098055.55元），上述两项共计4678827.29元。综上所述，东润公司与德信泰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85815元，由西安东润物业管理有限公司负担61532元，由陕西德信泰商贸有限公司负担24283元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年九月二十九日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  1