江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0781民初3257号原告：钟林芳，男，1983年7月9日出生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。委托代理人：陈群，江西洪都律师事务所律师。被告：钟云，男，1983年2月19日出生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。第三人：瑞金市筑家房地产经纪有限公司，住所地：瑞金市象湖镇绵江大道西岸锦江名城锦绣园**楼-C104，统一社会信用代码：91360781MA38JU9P78。法定代表人：钟智敏。原告钟林芳与被告钟云、第三人瑞金市筑家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月6日进行了公开开庭审理。原告钟林芳及其委托代理人陈群、被告钟云、第三人的法定代表人钟智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟林芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告、第三人于2020年5月23日签订的《房屋买卖居间合同》；二、判决被告立即向原告返还购房款150000元并自起诉之日起至款清之日止按年利率6%支付逾期付款利息；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告当庭将第二个诉讼请求变更为判决被告立即向原告返还购房款150000元并支付违约金20000元。事实和理由：被告钟云将位于瑞金市某小区的房对外出售，2020年5月14日，原告与被告及第三人签订了《房屋买卖定金合同》一份，当日原告向被告支付购房定金10000元。2020年5月23日，原、被告及第三人签订了《房屋买卖居间合同》，房屋转让总价款为71万元，首付15万元（含原支付的定金1万元），房屋尾款56万元通过银行按揭方式付清；并在合同的第八条第7项中特别约定某小区15＃楼3202室以上楼层一并归原告所有，原告放弃所有权。合同签订后当日原告即向被告支付了首付款。签订合同时，被告隐瞒了某小区15＃楼3202室以上楼层（即第33层的平房），被告不单独享有使用权、所有权的事实，签订合同之后经询问开发商得知被告确实不单独享有该楼层的权利，鉴于被告无法按合同约定交付某小区15＃楼3202室以上楼层的违约情形，不能实现原告本次交易的目的，双方已无法继续履行合同，原告多次要求被告退还所支付的购房款及定金150000元无果。因此，被告的行为已经构成违约，根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同，被告应当向原告退还购房款。故向法院起诉，请依法判决支持诉请。被告钟云辩称，买卖合同的第一条也约定是根据我的购房协议书，只转让3202室房屋。我没有说过33层是属于我的，也没有说过是复式楼，定金合同约定要一起查看房屋真实情况，但原告及第三人一直没有通知我。如果解除合同，原告应当支付违约金27100元并支付6月份的房屋按揭款2593元。第三人瑞金市筑家房地产经纪有限公司述称，被告当时说过上面还有一层，我们也转告原告说了这个事，后续原告通过销售部了解到33层是不享有使用权之后就产生了本案纠纷。现在被告只说要违约金27100元，当时被告说的是要34200元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。经庭审质证，对于原告、第三人提交的证据，各方对其真实性均无异议，故本院对原告、第三人提交的证据的真实性均予以认定，至于证明对象本院将结合其他证据再综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月14日，原告钟林芳（甲方）与被告钟云（乙方）及第三人瑞金市筑家房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋买卖定金合同》一份，合同约定：1、甲、乙双方交易的房地产位于江西省瑞金市某小区的房壹套，该房建筑面积约为102.16平方米，购房合同编号为：第201803190XXXX号，房屋所有权人钟云，以上名称或面积均以房产证（合同）为准。（上述均以房地产或相关正式法律文件书上的记载为准）。2、房屋转让总价为710000元，该款不含税费及中介费，乙方于2020年5月14日支付定金10000元给甲方，中介服务费为房屋总价的2%支付，由甲、乙双方各支付1%。3、本合同签订后，次日甲乙双方查清房屋实际情况，如有一方因素导致不能正常交易则定金合同作废，如无其他不良因素，可以正常交易乙方需在七个工作日内支付购房首付款150000元。合同签订后当日原告即向被告交付了定金10000元，为此被告也向原告出具了定金收条，被告并将其与开发商签订的购房合同原件交与了第三人。2020年5月23日，原、被告及第三人签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：第一条权属情况：甲、乙双方交易的房地产位于江西省瑞金市某小区的房壹套，该房建筑面积约为102.16平方米，购房合同编号为：第201803190XXXX号，房屋所有权人钟云，以上名称或面积均以房产证（合同）为准。（上述均以房地产或相关正式法律文件书上的记载为准）。第三条转让房屋成交价、定金款、房产交易及付款方式：2、房屋转让总价为710000元，该款不含税费及中介费，于签订正式的合同后乙方向甲方支付首付款150000元（含原支付的定金10000元），房屋尾款560000元通过银行按揭方式付清；第五条丙方收取中介佣金约定：中介服务费为房屋总价的2%支付，由甲、乙双方各支付1%，支付佣金时间为第一笔首付款支付佣金。第七条违约责任：甲、乙双方中如有一方违反本合同约定的事项：如甲方违约须赔偿乙方已支付该房屋的定金款的贰倍（赔偿款中含丙方2%的服务费），如乙方违约则乙方所支付的该房屋定金款不予归还（不归还中房屋含丙方2%的服务费）。第八条其他事项：1、本合同签订后，次日甲乙双方查清房屋实际情况，如有一方因素导致不能正常交易则定金合同作废。2、如无其他不良因素，可以正常交易乙方需在七个工作日内支付购房首付款150000元。3、甲乙双方商定该房屋可以满2年后过户给予乙方，如乙方要求先过户，则增值税由乙方自行承担。4、……。5、甲方同意乙方可以将该房屋转让给第三方其中交易所产生的差额归乙方所有，甲方无异议并过户给乙方指定人名下。6、……。7、此合同签订后某小区15＃楼3202室以上楼层一并归该房屋所有，甲方应放弃所有权。合同签订后当日原告即向被告支付了首付款150000元，被告也向原告出具了收条。2020年5月30日，原告以所购房屋第33层不能使用为由要求被告退款，2020年6月5日，原、被告曾共同在第三人处协商和解，但未达成协议。还查明，原告在购买本案房屋之前曾到现场看过房，但在签订本案的《房屋买卖定金合同》及《房屋买卖居间合同》之后，原、被告双方均未共同前往现场察查房屋，签订《房屋买卖定金合同》之后，被告与第三人一起到开发商处办了交房，房屋钥匙交由第三人保管至今。本院认为：对于本案中的《房屋买卖定金合同》及《房屋买卖居间合同》，各方均无异议，故本院对其合法性予以认定。本案的争议焦点是原、被告在履行《房屋买卖居间合同》中是否存在违约行为。对此原告主张被告在出售房屋时明知其对第33层没有处分权，被告无法向原告交付第33层，导致原告不能实现买卖合同的第八条第7项约定的合同权利，构成违约，第三人则主张在签订合同时被告曾说过第33层也归其所有，被告则主张其没有说过转让的是复式楼，也没有说过第33层归其所有。对此本院认为，根据原、被告及第三人三方签订的房屋买卖定金合同》及《房屋买卖居间合同》，在该二份合同的第一条权属情况中已经明确了本次买卖的房屋就是江西省瑞金市某小区的房壹套，并特别注明以房地产或相关正式法律文件书上的记载为准，因此对于本案中的房屋买卖合同的标的物为某小区15＃楼1单元3202室并没有争议，事实上因双方买卖的房屋是期房，原告在签订定金合同之前也曾与第三人共同到过房屋现场察看，对于房屋的实际整体情况应该有所了解，对于案涉房屋是否属于复式楼在房屋的现场是完全可以观察出来的，在签订买卖合同之前，被告也与第三人一起到开发商处办了交房，房屋钥匙也一直由第三人保管，签订房屋买卖合同后，原告也向被告支付了首付款，因此可以认定本案中被告已经履行了房屋买卖合同中所约定的义务。至于买卖合同的第八条第7项“此合同签订后某小区15＃楼3202室以上楼层一并归该房屋所有，甲方应放弃所有权”的内容，原、被告双方理解不一致，对此本院认为，合同文本由第三人提供，在签订定金合同之前原告也曾与第三人共同到过房屋现场察看，在签订买卖合同之前，所买案涉房屋的钥匙也已经交由第三人保管，根据买卖合同第一条已经确定双方买卖的是某小区15＃楼1单元3202室，该段文义应当理解为签订合同之后被告应当放弃某小区15＃楼3202室以上楼层的权利，即不存在被告应向原告履行交付第33层房屋的义务，原告以此条款为由拒绝再履行房屋买卖合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。庭审中，对于原告要求解除合同，被告当庭表示同意，故原告要求解除合同，由被告返还已付购房款150000元，符合法律约定，本院予以支持。本案中原告系违约方要求解除合同，根据双方签订的合同中关于违约责任的约定，原告违约的则原告所支付的定金款10000元不予归还，而原告向被告支付的购房首付款150000元中已包含了定金10000元，故在合同解除时原告应向被告支付违约金10000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告钟林芳与被告钟云、第三人瑞金市筑家房地产经纪有限公司于2020年5月23日签订的《房屋买卖居间合同》于本判决生效后解除；二、原告钟林芳应向被告钟云支付违约金10000元；三、被告钟云应返还原告钟林芳购房款150000元；上述二、三项相抵，被告钟云仍应返还原告购房款140000元，此款限被告钟云在本判决生效后十日内付清；四、驳回原告钟林芳的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告钟林芳承担200元，被告钟云承担3100元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  王晓群人民陪审员  黎小兰人民陪审员  钟小青二〇二〇年九月十一日书 记 员  陈小青