河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初1078号原告：刘永军，男，1977年8月23日生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。被告：河南恒顺达置业有限公司，住所地南阳市卧龙区工业路南段，统一社会信用代码：91411300772185535C。法定代表人：高扬。委托诉讼代理人：岳建洲,河南汉冶律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告刘永军与被告河南恒顺达置业有限公司（以下简称恒顺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘永军、被告河南恒顺达置业有限公司的委托诉讼代理人岳建洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永军向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付违约交房违约金37063元；2、要求被告赔偿房屋内无电线、厨房、卫生间无防水的费用4320元；3、要求被告赔偿未办理房产证违约金21200元；4、要求被告给原告办理备案手续；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年春节期间，原告了解到被告公司开发的位于南阳卧龙区红庙路金汇城小区的3号楼于2016年7月11号预售证已办出，预售许可证号为：2016044。原告认为3号楼五证齐全，投资风险比较低，地理位置也不错，2016年10月7日，原告向河南恒顺达置业有限公司购买位于卧龙区红庙路与工业路金汇城小区3号楼1单元1606室，建筑面积为84.6平方，总房款为人民币393035元，大修基金为人民币6557元，登记费120元，交易费63元，以上各款费用于当日交于被告（详见2016年10月7号收据）。2016年10月24日，双方签订了《商品房买卖合同》，按照合同之规定，2017年4月30日前该商品房经验收合格交付给原告使用，但被告迟迟未能交付于原告。2018年12月19日，被告让原告再交25219元（包含契税、装修费、热力初装费、燃气初装费、卫生费、物业费、办证费等)，然后交钥匙，此时房子无消防、无燃气、无电表、无大门，更没有经过国家相关部门验收；原告考虑到此时被告在法院的案子较多，案涉房屋还没备案，害怕被牵扯到其它案件之中，就把25219元交于被告，被告遂把该房钥匙交于原告。虽然房屋钥匙交了，但房屋没达到合同约定的收房条件，房屋至今无消防验收，用的是施工期间的临时电，经常跳闸，走道里没刷涂料，手一摸一手白，外墙还未粉刷完。交钥匙时，室内没有一根电线，厨房、卫生间无任何防水。至今未到产权登记机关备案，未取得房地产权属证书，未交付购房发票。因被告违约，造成原告租房生活、身负贷款等各种生活不便及经济损失，故诉至法院。被告辨称：1、原告第一项诉请的交房违约问题不成立，尽管双方在《商品房买卖合同》中约定交房时间为2017年4月30日，但在补充协议中约定了可造成延期交房的9种情形，本案符合约定的延期交房条件。该楼盘2014年初以城改项目启动，属于边施工边办手续，是市政府准许的情形。所以2016年3月15日才取得了施工许可证，按照3号楼的体量，依据国家住建部对建设安装工程工期定额的规定，该楼盘应当交工的日期为2019年的5月9日，案涉房产在2018年10月19日交房不构成违约。2、原告第二项诉请不成立。其异议是销货单上的防水费，在建设工程施工中没有该项费用。另一项费用是水电安装及材料费，没有具体的材料名称和人工费。3、原告第三项诉请没有合同依据。合同中对房证的办理没有约定违约责任而是约定为双方协商。4、原告第四项诉请被告已经完成。原告针对自己的主张向本院提交以下证据：1、合同信息备案摘要及《商品房买卖合同》，证明合同约定被告应于2017年4月30日前交房，但被告未按约定交房。2、收款收据、发票、照片，证明根据合同第14条规定，被告需要提供水电及防水，但被告没有提供，我方自行安装。3、照片一组，证明2016年房子基本竣工，但至今没有验收，没有消防设施。4、2019年中国人民银行贷款利率调整一览表，证明我方要求对方赔偿逾期办理房产证所产生违约金的利率依据。被告质证称：对证据1无异议，但是合同约定的交房时间有例外情形，补充协议第5条交付期限中约定了9种特殊原因可以延期交付。案涉房屋符合上述约定的共有299天。对证据2有异议，销货单上的防水费，在建设工程施工中没有该项费用；另一项费用是水电安装及材料费，但没有提供具体的材料名称和人工费。对证据3有异议，与本案诉请无关。对证据4有异议，该表格已经过期。被告向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议，与本案有关的条款分别是合同的第8条、第9条、第15条和补充协议的第5条、第7条。证明合同所约定的交房时间是2017年4月30日，但补充协议第5条约定了可以延期交房的9种特殊情形。在产权证办理方面，如果发生纠纷，并未约定违约责任，合同约定的解决方式为双方协商解决。2、统计表及相关的证据，证明三号楼符合补充协议约定的延期交房的9种情形。且统计表统计停工期间299天，延期情形是下雨、中高招等。相关证据有：施工日志真实记录了施工过程中停工的原因；南阳市环境污染防治攻坚战领导小组办公室和南阳市环保局、住建委、政府办等下发的因环境污染等全市施工企业停工的通知；建筑安装工程工期定额，证实了3号楼的总工期为850天。3、2019-3249号和2019-8550号生效判决书，其中，3249号判决认定的交房时间为2019年3月8日。8550号判决认定的交房时间为2017年11月10日，上述两份判决均为卧龙法院做出，请法院参考。原告质证称：对证据1真实性无异议，但出卖人遇到不可抗力应当告知买受人，我方至今没有收到任何告知材料；对证据2有异议，双方签合同的时间是2016年10月24日，被告施工日志是在签合同之前的，我方不予认可；对证据3真实性无异议。对上述双方无异议证据本院予以确认在卷佐证，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年10月7日，原告向被告河南恒顺达置业有限公司购买位于卧龙区红庙路以南、工业路以西的金汇城小区3号楼1单元16层1-1606室，建筑面积为84.6平方米，总房款为393035元，大修基金为人民币6557元，登记费120元，交易费63元，原告于当日将以上费用交于被告，被告向原告出具了收据。2016年10月24日，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各1份，2018年12月19日，原告向被告交后期费用25219元，被告向原告交付了案涉房屋钥匙。另查，本院在2019年审理的原告聂立用与被告河南恒顺达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的涉案房屋与本案涉案房屋在同一小区。该案作出的（2019）豫1303民初3249号民事判决书双方均未上诉，已生效。该生效判决认定：涉案房屋于2016年3月15日取得施工许可证，工期定额850天，被告在施工过程中属于因特殊原因导致停工共计238天。本案中，恒顺达房地产公司提出因特殊原因累计停工299天。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定及时、全面履行各自义务。本案，原告诉称被告存在逾期交房问题，本院认为，原告已付清购房款，被告应按约履行交付房屋的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》第五条关于“交付期限”约定出卖人应当在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇到下列特殊情形，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素，如：施工方不配合及时办理工程竣工备案等。诉讼中，被告辩称因下雨、中高招及政府治污防污下文要求等停工299天。本院认为，针对双方就案涉工程延期争议，本院已生效文书已有认定，故关于因发生补充协议约定的特殊原因导致工程延期天数可按生效判决已查明认定天数的238天，被告辩称特殊原因导致工程延期299天，超出（2019）豫1303民初3249号民事判决认定的停工天数，且被告提交的证据不足于推翻该生效文书，本院不予采信。因发生补充协议约定的特殊原因导致工程延期238天，故应相应延长交付期限，即被告应于2017年12月24日前向原告交付房屋，但恒顺达公司到2018年12月19日才向原告交付房屋。根据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，逾期超过60日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。恒顺达公司逾期交房应承担支付逾期交房违约金的违约责任。违约金数额，按照双方合同约定，被告逾期交房，原告有权要求被告支付已交付房款日万分之一的违约金，自应交房之日2017年12月24日至实际交付房屋之日2018年12月19日，被告逾期交付房屋共计360天，应向原告支付逾期交房违约金14149.26元（房款393035元的万分之一乘以360天）。关于原告主张无电线、厨房、卫生间无防水等费用4320元，原告在接收房屋时并未提出任何异议，且房屋也已装饰装修，现提交的证据不足以证明该项费用。故对该项请求，本院不作处理，由双方另行解决。关于原告要求被告办理房产证及支付相应违约金的请求。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理。本案，原告足额支付了购房款项，恒顺达公司在收到房款后还应当履行协助原告办理物权变更登记的义务。因房屋权属登记证书的办理主体为该不动产所在地产权登记行政机关,因此，恒顺达公司仅负有相关协助义务。原告要求恒顺达公司协助办理房产证的诉讼请求，理由正当，证据确实充分，本院依法予以支持。对于逾期办证的违约金，合同约定由双方协商，原、被告双方没有书面约定，现双方协商不成，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿原告逾期办理房屋所有权证的违约金。即被告应自房屋交付之日2018年12月19日再经过90日的2019年3月19日起以原告已付购房款总额，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿原告逾期办理房屋所有权证的违约金。关于原告要求判令被告为原告办理产权登记备案，上述请求均是房产证办理过程中应进行的工作，原告请求办理房产证的诉请已涵盖上述请求，原告该项请求没有实际意义，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，河南恒顺达置业有限公司向刘永军支付逾期交房违约金14149.26元；二、本判决生效后三十日内，由河南恒顺达置业有限公司协助刘永军办理房屋权属证书；三、本判决生效后十日内，被告河南恒顺达置业有限公司向原告刘永军支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2019年3月19日起以原告已付购房款393035元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至房屋权属证书办理完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。四、驳回刘永军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1364元，由原告刘永军负担300元，由被告河南恒顺达置业有限公司负担1064元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  付 新人民陪审员  王邦全人民陪审员  邱新立二〇二〇年九月三日书 记 员  刘 阳