湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终657号上诉人（原审被告）：兰艳红，女，1968年10月27日出生，汉族，住湖北省仙桃市。上诉人（原审被告）：李**（兰艳红丈夫），男，1969年11月24日出生，汉族，个体工商户，住湖北省仙桃市。被上诉人（原审原告）：赵典，女，1989年9月24日出生，汉族，湖北省仙桃市龙华山街道办事处网格员，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：王军军，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。上诉人兰艳红、李**因与被上诉人赵典房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2020）鄂9004民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。兰艳红、李**上诉请求：撤销原判，改判或发回重审。事实和理由：赵典与兰艳红、李**签订的房屋买卖合同中第一条第2项中明确涉案房屋的性质是小产权房，赵典对该房屋的性质及全部的情况已经充分了解，且买卖合同中并未提及涉案房屋需要过户，现赵典以房屋无法办理过户为由，要求确认合同无效并要求退回房款，由此产生的过错责任及违约责任应由赵典承担。兰艳红、李**在签订合同后已经将房屋腾空，但遇到疫情不可抗力因素导致并未将房屋交付赵典，不可归责于兰艳红、李**，兰艳红、李**已按合同约定履行相关义务，由此产生的相关费用应该由赵典承担与其过错相当的违约责任。虽然合同中并未约定违约责任，但兰艳红、李**请求人民法院酌定赵典承担一部分违约责任。赵典辩称，从买卖合同内容上看虽然标明是小产权房，但结合双方微信聊天内容，可见双方之间的成交条件是涉案房屋可以办证为前提。兰艳红、李**上诉认为已经向赵典做出了说明就应该认定合同有效的说法不能成立，根据相关法律规定，该房屋禁止转让，涉案合同应认定无效。从事实上看，从该房产确定不能办证后双方已经同意解除合同，在解除的基础上，兰艳红、李**应该返还赵典的全部给付款。赵典从未占有和使用涉案房屋，兰艳红、李**以因合同解除给自己造成损失为由要求扣减35000元的理由不能成立。请求维持一审判决，驳回兰艳红、李**的上诉请求。赵典向一审法院起诉请求：确认赵典与兰艳红、李**签订的房屋买卖合同无效；判决兰艳红、李**返还赵典购房款35000元。一审法院认定事实：2019年11月30日，经佑家地产房屋中介公司介绍，双方当事人签订了房屋买卖合同，主要约定：卖方兰艳红、李**自愿将坐落在仙桃市沙咀办事处十一墩六组福星楼B栋201号（房产证号：仙桃市房权证沙咀字第××号）、面积85.61㎡的小产权房屋，以22.5万元的价格出售给买方赵典。合同备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：经买卖双方共同协商如下：买方于2019年11月30日付购房定金2万元给卖方，于2019年12月1日付首款8万元给卖方。尾款12.5万元于2020年3月30日前付清。如产证需公证则公证费用由买方赵典承担。房屋的水、电、气费用在交接当日由卖方全部结清。合同签订当日，赵典通过微信给付兰艳红购房定金2万元。2019年12月1日，赵典通过微信和手机银行给付兰艳红购房款8.5万元。赵典给付兰艳红购房款合计10.5万元。2020年3月，双方当事人前往仙桃市公证处办理房屋买卖合同公证时，在公证处的要求下，赵典前往仙桃市市民之家查询该出让房屋土地权属登记情况。仙桃市国土资源局出具沙嘴办事处十一墩六组福星楼B栋住户不动产登记情况说明：“沙嘴办事处十一墩六组福星楼B栋（2号楼）占用土地为十一墩村集体土地，目前暂不能受理该栋楼住户不动产权证登记申请，待市政府出台集体土地处置意见后，按意见执行。”赵典将市国土资源局的情况说明交给公证处后，公证处以不符合办理公证条件为由不予办理公证。此后，赵典与兰艳红、李**，佑家地产房屋中介公司协商解除合同，返还购房款等事宜。2020年4月13日，赵典与兰艳红、李**的女婿周温冲（微信名周冲）通过电话或微信进行多次协商，赵典认为房屋买卖合同是在房屋中介未说明情况下签订的，属于重大误解，要求兰艳红、李**退还已给付的10.5万元购房款。2020年4月14日，周温冲在征求兰艳红、李**同意后，微信回复赵典，同意解除合同，退还购房款，但要求赵典承担违约责任。当日，赵典将自己的中国银行卡号通过微信发送给周温冲。2020年4月16日，周温冲微信告知赵典：兰艳红、李**因出售房屋而租赁房屋居住一年的损失，由违约方承担。租金0.96万元+搬家费0.2万元×130%＝1.508万元，最终应退还10.5万元（预付款）－2万元（定金）－1.5万元（违约导致经济损失）＝7万元整。赵典回复周温冲：购房尾款未付清，房子还未交付，由卖方在使用，不存在搬家和租房费用。当日，兰艳红、李**的女儿李萌通过支付宝转账的方式返还赵典购房款7万元。对剩余购房款35000元，兰艳红、李**以各种理由拒绝返还。一审法院认为，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”《中华人民共和国土地管理法》第十二条第一款规定：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第七项分别规定：“未依法登记领取权属证书的；”“法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定。”根据上述法律、行政法规的规定，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特定权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民购买农村宅基地、农民住宅或小产权房的行为不受法律保护。因为本案涉案房屋并未取得国有土地使用权证，赵典也并非房屋所在地的集体经济组织成员，所以当事人之间签订的《房屋买卖合同》违反了我国有关法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该法律规定，赵典按照无效的房屋买卖合同向兰艳红、李**支付了购房款10.5万元后，兰艳红、李**并未将房屋交付给赵典占有、使用。兰艳红、李**在返还赵典7万元购房款后，拒不返还剩余的35000元购房款，应当承担返还财产的民事责任。因此，赵典要求兰艳红、李**返还购房款35000元的诉讼请求，依法予以支持。兰艳红、李**虽辩称房屋买卖合同有效，却没有对合同是否应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任提出反诉请求。即使按照兰艳红、李**认为合同有效的观点，那么赵典按约支付定金之后又支付部分购房款，其定金已经转变为购房款，赵典并未违反合同约定。在合同履行过程中，因房屋不能办理土地使用权证及产权公证的情况下，双方已自行协商解除了合同，依法应当返还财产，且兰艳红、李**也已经返还了部分购房款。但由于合同没有约定违约责任，兰艳红、李**单方认为应当扣除35000元购房款作为其经济损失而不予返还，该理由没有事实和法律依据。兰艳红、李**请求驳回赵典诉讼请求的抗辩理由不成立，依法不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第七项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决：一、赵典与兰艳红、李**签订的房屋买卖合同无效；二、兰艳红、李**于判决生效之日起十日内返还赵典购房款35000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，减半收取计337.5元，由兰艳红、李**负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，兰艳红、李**在二审中陈述其损失为租房支付9600元，没有其他损失。兰艳红、李**提交兰艳红与王宝秀于2019年12月26日签订的《租房合同》，该合同没有约定房屋的地址、面积等事项。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋占用土地为集体土地，赵典作为城镇居民购买集体土地上的涉案房屋的行为不受法律保护，兰艳红、李**与赵典签订的《房屋买卖合同》违反了我国有关法律、法规的效力性强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案而言，涉案《房屋买卖合同》被确定为无效之后，兰艳红、李**应当向赵典返还剩余购房款35000元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，兰艳红、李**主张其损失为租金9600元，但未提交支付租金的相关证据，仅提交了兰艳红与王宝秀于2019年12月26日签订的《租房合同》，该合同没有约定房屋的地址、面积等事项，无法确定是否租赁房屋并造成相关损失的事实。故兰艳红、李**所举的证据不足以证明其存在损失，应承担举证不能的后果。综上所述，兰艳红、李**的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由兰艳红、李**负担。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二〇年九月二十八日书记员 柏 云