云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0428民初743号原告（暨反诉被告）：杨兰仙，女，1981年出生，彝族，居民，家住云南省玉溪市元江县。委托诉讼代理人：李志，云南凌云（玉溪）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（暨反诉原告）：鳌玲，女，1968年出生，汉族，居民，家住云南省玉溪市元江县，现住玉溪市红塔区。被告：张鸿光，男，1959年，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。二被告委托诉讼代理人：李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（暨反诉被告）杨兰仙与被告（暨反诉原告）鳌玲、被告张鸿光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，经双方当事人同意并经本院院长批准，延长审限三个月。于2020年9月3日公开开庭，原告杨兰仙及其委托诉讼代理人李志，被告鳌玲、二被告的委托诉讼代理人李剑蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨兰仙向本院提出诉讼请求：1.判令被告鳌玲履行房屋过户手续；2.由被告鳌玲承担律师费13000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：杨兰仙与鳌玲于2020年5月2日签订房屋买卖合同，约定鳌玲将位于元江县的房屋以582690元的价格出售给杨兰仙，付款方式为5月2日交付定金10万元，2020年5月30日交付20万元，2020年6月30日一次性付清尾款。当购房款支付到30万元之后需将房屋过户给杨兰仙。现杨兰仙已付款30万元，但鳌玲一直不履行过户手续，导致本案诉讼。望判如所请。被告鳌玲、张鸿光辩称，本案系杨兰仙违约造成的纠纷。双方约定了2020年5月30日支付购房款20万元，但杨兰仙未按时支付，直到2020年5月31日晚9时许才分四次支付了20万元，该行为显然违约。之前5月28日至29日，杨兰仙多次称其家中有事并询问鳌玲是否同意只向其支付10万元或12万元，鳌玲予以拒绝，之后杨兰仙逾期付款20万元，上述违约行为引起了鳌玲对杨兰仙支付能力的合理怀疑。涉案合同并非双方协商拟定而是由杨兰仙起草提供的，从合同内容看双方权利义务不对等，约定的价格有利于杨兰仙；合同履行过程中，杨兰仙只付了10万元便进场装修事实上占有房屋。之后杨兰仙未提出过户要求而直接起诉，虽然合同中未约定具体的过户时间，但杨兰仙第二次付款就已出现了资金问题，鳌玲有理由相信其无履约能力并有权行使不安抗辩权。请查明案件事实，驳回杨兰仙的诉讼请求。被告鳌玲向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告杨兰仙支付鳌玲282690元；2.判令反诉被告杨兰仙支付逾期付款违约损失1650.80元（利息按年利率4.35％自2020年6月30日计算至8月18日止），利随本清；3.判令反诉被告杨兰仙支付水费31元；4.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：双方于2020年5月2日签订《房屋买卖合同》，约定：鳌玲出售坐落于元江县房屋及附属车库，杨兰仙于2020年5月2日支付定金10万元，5月30日支付20万元，6月30日支付尾款282690元。至5月29日至30日，杨兰仙却称其只有12万元，直至5月31日晚21时许，其才分四次支付了20万元。杨兰仙未在约定的期限内付清尾款反而将鳌玲起诉到法院，欲拖延付款时间。事实证明其无力支付尾款，故诉请解决。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，要求杨兰仙承担逾期付款的违约损失，望支持诉请。反诉被告杨兰仙辩称，根据双方合同的第七条规定，杨兰仙支付30万元购房款后，鳌玲就必须履行过户手续，现已支付了上述购房款，鳌玲应当按约定将房屋过户，杨兰仙才应当按合同约定支付尾款。到5月31日支付房款20万元，是经双方协商鳌玲同意的，故不存在违约。因鳌玲不履行过户手续，才导致本案的发生，其反诉要求支付违约金，完全忽视了杨兰仙的权利，没有任何事实依据。请驳回反诉请求。结合各方当事人的陈述、举证、质证，本院确认本案的法律事实如下：2020年5月2日，鳌玲（甲方）与杨兰仙（乙方）共同签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方向乙方转让的房产坐落于云南省玉溪市元江县的附属车库，成交总价为582690元。甲方收到乙方定金后，乙方有权对该房进行正常施工，若施工过程中甲方反悔，必须承担给乙方造成的直接经济损失及相关经济补偿。其中第七条约定：“甲方收到乙方首付款叁拾万元后，必须对该房屋进行公证并过户给乙方。”付款方式为，1.2020年5月2日交付定金10万元；2.2020年5月30日支付20万元；3.剩余尾款于2020年6月30日一次性付清。双方还约定了其他条款。合同签订当日杨兰仙即支付了10万元，鳌玲将房屋交给杨兰仙，杨兰仙随后进行了装修。5月30日至31日，为因杨兰仙未在5月30日支付第二笔购房款一事双方多次进行了电话联系沟通，随后杨兰仙于5月31日晚9时许通过银行转账分四次共支付给鳌玲20万元。次日，杨兰仙即向本院提起诉讼。经询问，鳌玲的丈夫张鸿光对上述《房屋买卖合同》予以追认。杨兰仙的丈夫白记忠向本院出具《情况说明》，明确其同意由杨兰仙处理纠纷事宜。另查明，双方交易涉及的元江县红河街道兴元路32号1幢3单元102室房产竣工时间为2007年9月18日，房屋建筑面积146.9㎡，分摊土地使用权面积为28.95㎡，权利性质为划拨／集资建房，原产权证号为元国用（2009）第0198号和元房权证澧字第**，现不动产登记证号为云（2019）元江县不动产权第××号，权利人为鳌玲，共有情况为单独所有。但双方交易涉及的附属车库并未办理过不动产权登记，至本案判决前也没有办理过规划审批手续。因本案诉讼，杨兰仙支出律师代理人13000元。审理中，杨兰仙自认双方合同中未涉及和明确的办理过户所需税费由其承担，其已入住该房，其愿意支付鳌玲水费31元。本院认为，杨兰仙与鳌玲共同签订的《房屋买卖合同》，鳌玲的丈夫张鸿光予以追认，故该合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。当事人应按照约定全面履行自己的义务。对于买卖合同涉及的附属车库，因没有相应的合法手续，本案中不予涉及。对于鳌玲主张的水费31元，杨兰仙同意支付，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.鳌玲应否协助办理涉案房产过户登记手续；2.杨兰仙要求赔付律师代理费13000元的诉讼请求是否成立；3.购房尾款的支付是否必须以办理不动产过户登记为前提，鳌玲要求支付282690元的反诉请求是否成立；4.鳌玲要求赔付逾期付款利息的反诉请求是否成立。针对焦点1，杨兰仙在2020年5月31日支付了购房款20万元，连同之前支付的定金10万元在内，合计支付购房款达30万元，虽然付款时间比《房屋买卖合同》的约定晚了1天，但该违约行为不足以影响买卖合同的履行，也不能制约《房屋买卖合同》第七条的适用。另一方面，鳌玲在收到10万元定金后即将房屋交给杨兰仙装修，装修后杨兰仙已经入住，应视为鳌玲已将房屋交付使用，其以对杨兰仙支付能力的合理怀疑为由拒不协助办理产权过户登记，不符合上述约定，也不符合不安抗辩权的适用条件，其辩解理由不充分，不予支持。鳌玲应当协助办理其名下坐落于元江县的过户登记手续，如转移登记过程中需要，张鸿光作为鳌玲的配偶也应履行相应的协助义务。因双方未约定办理过户的具体时间，故应给提供协助义务一方予合理的期限。针对焦点2，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”杨兰仙在支付购房款至30万元后次日即起诉要求鳌玲协助办理过户登记，而没有给对方相应的合理期限；且双方对律师费的负担在合同中未作约定，律师费也并非必然发生的费用。故杨兰仙要求赔付律师代理费13000元的诉讼请求，理由不充分，不予支持。针对焦点3，买卖合同属于双务合同，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。上述《房屋买卖合同》关于付款方式的约定中明确了杨兰仙应在2020年6月30日一次性付清购房尾款，且鳌玲在此之前已将房屋交付，杨兰仙关于先办理不动产过户登记再支付尾款的辩解，鳌玲并不同意，买卖合同中也无相应约定，杨兰仙的辩称理由不充分不能成立。鳌玲要求支付282690元的反诉请求符合双方的约定，于法有据，应予支持。针对焦点4，如前所述，杨兰仙未在约定的期限内支付款项，已经构成违约。逾期付款违约损失应为法定孳息，利息的计付标准应当是国家法律规定的基准利率。故利息应自逾期之日起即2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款付清之日止，其中至2020年8月18日止的利息为1481元（282690元×3.85％×49天÷360天）。利息请求过高的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告鳌玲于判决生效之日起二十日内协助原告杨兰仙办理坐落于云南省玉溪市元江县红河街道兴元路32号1幢3单元102室的不动产权转移登记手续；二、驳回原告杨兰仙的其他诉讼请求；三、由反诉被告杨兰仙于判决生效之日起二十日支付反诉原告鳌玲购房款282690元；四、由反诉被告杨兰仙于判决生效之日起二十日内赔付反诉原告鳌玲自2020年7月1日起至2020年8月18日止的逾期付款利息1481元，之后的逾期付款利息以未付购房款为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款付清之日止；五、由反诉被告杨兰仙于判决生效之日起二十日内支付反诉原告鳌玲水费31元；六、驳回反诉原告鳌玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元（原告杨兰仙已预交），减半收取计62.50元，由原告杨兰仙负担37.50元，被告鳌玲负担25元。反诉费2783元（已减半并由反诉原告鳌玲全额预交），由反诉被告杨兰仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决发生法律效力后，负有履行义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审判员  李田兵二〇二〇年九月二十九日书记员  张仪利