四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2896号 上诉人（原审被告）：廖德春，女，1993年4月20日出生，汉族，住四川省德昌县。 委托诉讼代理人：黄敏，北京京师（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：周清宝，男，1988年11月30日出生，汉族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：黄敏，北京京师（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川省仁基恒业投资有限公司，住所地：四川省成都市温江区永宁镇永文路南段1052芙蓉花开。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘世枢，男，公司员工。 委托诉讼代理人：高辉，女，公司员工。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司成都草市支行，营业场所：四川省成都市青羊区草市街64号。 负责人：胡兆春。 上诉人廖德春、周清宝因与被上诉人四川省仁基恒业投资有限公司（以下简称仁基公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称工行草市支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初4140号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。周清宝及廖德春、周清宝的委托诉讼代理人黄敏，仁基公司的委托诉讼代理人刘世枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖德春、周清宝上诉请求：1.撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初4140号民事判决，驳回仁基公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由仁基公司承担。事实及理由：一、一审法院认定仁基公司有权解除《商品房买卖合同》和《恒大新城商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）是错误的。1.工行草市支行发出的最后一份《履行保证责任通知书》是要求仁基公司“履行连带担保责任，代为垫付该客户当前所欠贷款逾期本息、利息（含复息）、罚息合计金额45000元”，而非412602.84元，仁基公司超额承担保证责任促成合同解除条件的成就，不能享有解除权；2.根据合同约定，仁基公司应在2018年12月4日前交付房屋所有权证，但截至2019年6月3日仁基公司承担保证责任前，廖德春、周清宝都未收到产权证，仁基公司违约在先，其违约行为导致其承担保证责任，仁基公司不享有解除权。二、2019年6月7日韵达快递邮件显示“已签收”，但廖德春、周清宝未签收，该份邮件并未送达给廖德春、周清宝，一审法院依据合同法第九十六条认定合同于2019年6月7日解除错误。 仁基公司答辩认为：工行草市支行向仁基公司发放了履约保证责任通知书，根据合同，因廖德春、周清宝连续三期逾期归还贷款，工行草市支行有权解除贷款合同，要求仁基公司承担贷款责任。仁基公司认为工行草市支行的要求合法合理，因此承担了担保责任。按揭贷款进行代偿后，根据廖德春、周清宝与仁基公司签订的房屋买卖合同，仁基公司有权解除合同。涉案房屋的大产权证仁基公司已于2017年下半年取得，未办理分户产权的主要原因是廖德春、周清宝未缴纳相关材料无法办理产权证，一审判决认定仁基公司有权解除合同认定事实、适用法律正确。双方签定的买卖合同补充协议约定了仁基公司向廖德春、周清宝邮寄通知相关文书地址，仁基公司按照该约定地址进行邮寄即视为送达。请求二审法院驳回廖德春、周清宝的上诉请求。 工行草市支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 仁基公司一审诉讼请求：1.解除廖德春、周清宝与仁基公司于2015年6月17日签订《商品房买卖合同》及补充协议；2.廖德春、周清宝协助仁基公司到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案注销手续、涉案房屋的预告登记注销手续；3.判令廖德春、周清宝返还房屋；4.判令廖德春、周清宝承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年6月17日，廖德春、周清宝与仁基公司签订《商品房买卖合同》和补充协议，廖德春、周清宝购买仁基公司开发的位于成都市温江区房屋，总价781324元。合同约定买受人采用银行按揭付款方式购房，须在合同签订同时付清首付款241324元，其余540000元向银行贷款方式支付。补充协议第3.5条约定：“在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续”。 合同签订后，廖德春、周清宝与工行草市支行签订《个人购房借款/担保合同》，廖德春、周清宝向工行草市支行贷款540000元，仁基公司为借款提供连带保证责任。廖德春、周清宝向仁基公司支付了首付购房款30365元，首付款余款210959元委托金碧物业有限公司成都分公司支付。2017年6月11日，仁基公司向廖德春、周清宝交付案涉房屋。 2018年10月12日，工行草市支行向仁基公司发送《履行保证责任通知书》：截止2018年10月11日，该笔贷款已连续逾期3期，贷款余额407813.47元，积欠逾期本息9800元，合计金额417613.47元，要求仁基公司履行连带保证责任。2018年11月2日，仁基公司通过韵达快递向廖德春、周清宝邮寄催款通知书、律师函，要求廖德春、周清宝履行还款义务。2019年1月16日和2019年5月13日，工行草市支行再次要求仁基公司承担保证责任。2019年6月3日，仁基公司代为清偿廖德春、周清宝所欠贷款本息合计412602.84元。2019年6月17日，工行草市支行出具个人贷款结清证明：兹有周清宝、廖德春在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2015年8月7日，贷款金额为人民币540000元，贷款期限为120个月，该笔贷款本息已于2019年6月3日全部结清。 2019年6月6日，仁基公司通过韵达快递向廖德春、周清宝通信讯地址邮寄解除商品房买卖合同及补充协议的通知，并要求廖德春、周清宝办理解除合同的后续事宜。《商品房买卖合同》第一章约定的廖德春、周清宝的通讯地址为“成都市温江区”。补充协议第18条约定：“双方确认书面通知包括特快专递、挂号信方式，若出卖人采用邮寄方式，则出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人履行了通知义务。买受人确认合同正文前买受人项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址。买受人不填写地址的有关书面通知则视买受人所提供的身份地址为通讯地址……” 一审法院另查明，廖德春、周清宝与仁基公司签订《商品房买卖合同》2015年8月7日在房产管理部门办理了合同登记备案手续以及抵押权预告登记，2016年2月4日办理了预购商品房预告登记，案涉房屋的不动产权尚未转移登记到廖德春、周清宝名下。因黄某某申请执行周清宝一案，湖南省衡阳市雁峰区人民法院于2018年12月26日查封了案涉房屋。 一审法院认为，仁基公司和廖德春、周清宝签订《商品房买卖合同》和补充协议合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，仁基公司和廖德春、周清宝在补充协议第3.5条和第3.5.1条约定了如果廖德春、周清宝未按工行草市支行贷款合同规定期限偿还贷款，导致仁基公司承担了保证责任，仁基公司有权单方解除《商品房买卖合同》，本案中，廖德春、周清宝未能按期归还银行按揭贷款，导致仁基公司承担了保证责任，故仁基公司有权解除《商品房买卖合同》和补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，仁基公司按照《商品房买卖合同》中确认的通讯地址于2019年6月6日向廖德春、周清宝邮寄解除商品房买卖合同及补充协议的通知，2019年6月7日邮件被签收。因此，仁基公司解除合同的通知已经有效送达廖德春、周清宝，产生合同解除的效力。一审法院确认仁基公司与廖德春、周清宝于2015年6月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年6月7日解除。2018年8月，廖德春、周清宝开始未归还贷款，其辩称仁基公司违约在先，仁基公司的违约行为导致其承担担保责任的根本原因以及仁基公司为自己的利益促成解除条件成就没有事实依据，一审法院不予采纳。 关于仁基公司要求廖德春、周清宝配合其到房产管理部门办理注销商品房买卖合同登记备案手续的问题。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权的一项行政管理行为，是否备案登记或注销登记，均应由行政管理部门审查后决定，但仁基公司与廖德春、周清宝双方在补充协议第3.5.1条约定：“买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。”该约定不违反法律、行政法规的规定，故一审法院对仁基公司要求廖德春、周清宝配合其到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案以及预购商品房预告登记、抵押权预告登记注销手续的请求予以支持。 关于仁基公司要求廖德春、周清宝返还房屋。案涉房屋办理了商品房买卖合同登记备案手续，尚未办理不动产转移登记，湖南省衡阳市雁峰区人民法院于2018年12月26日查封了案涉房屋，属于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条规定的预查封措施。合同解除不应减损人民法院对被执行人的执行权益，故关于案涉房屋的返还以及购房款的抵扣返还，应在预查封解除后进行，在本案中不予处理。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、确认四川省仁基恒业投资有限公司和廖德春、周清宝于2015年6月7日签订的《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》已于2019年6月17日解除；二、廖德春、周清宝于判决生效之日起十五日内协助四川省仁基恒业投资有限公司前往温江区房产管理部门办理位于温江区房屋的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：2XX2）以及预购商品房预告登记（预0XX0）、抵押权预告登记（预0XX1）的注销手续；三、驳回四川省仁基恒业投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5807元，由廖德春、周清宝负担。 二审审理中，廖德春、周清宝提交了新证据两份：证据1.仁基公司2019年5月7日所作出的情况说明，证明：仁基公司在出具情况说明中认可已收到购房首付款同时，又有工作人员以房款没有缴纳清楚无法开具发票代为履行义务为廖德春、周清宝办理房产证，仁基公司并未按照合同在期限内办理房产证，是其违约在先，其不应当享有合同解除权。证据2.成都韵达物流有限公司出具的情况说明以及情况说明中对应的编号快递件封面照片，证明：仁基公司发出的解除通知并未送达给廖德春、周清宝，廖德春、周清宝从未收到过解除通知，仁基公司并未在合同规定的期限内行使解除权。 仁基公司质证认为，对证据1情况说明的真实性、关联性、合法性予以认可，正好说明一审认定事实清楚，首付款210959元是仁基公司支付的。证据2聊天记录真实性无法核实，即使该聊天记录真实，但工作人员是物业公司的人员，与本案无关。 廖德春、周清宝提交的仁基公司的情况说明各方无异议，本院对三性予以确认；对成都韵达物流有限公司出具的情况说明以及情况说明中对应的编号快递件封面照片，虽然仁基公司对真实性有异议，但成都韵达物流有限公司出具的情况说明系原件，且仁基公司对真实性不申请鉴定，本院对三性予以确认。 二审查明的案件事实与一审法院已经查明的案件事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审另查明，2015年6月17日，廖德春、周清宝与仁基公司签订《商品房买卖合同》第十九条（二）转移登记约定：买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的……2015年6月17日，廖德春、周清宝与仁基公司签订的补充协议第3.5条约定：在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。第13.1条约定：双方同意以2017年5月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人；如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之日。买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日前将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证所需的各种资料交给出卖人，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任…… 2015年8月7日，借款人周清宝、贷款人工行草市支行、抵押人周清宝、保证人仁基公司签订的《个人购房借款/担保合同》第十条保证担保约定保证人承担保证的范围按第10.2种方式确定。10.2约定：阶段性连带责任保证……本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。20.2约定：抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续；抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续；抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记、相关登记事项如需抵押人协助。抵押人应履行必要的协助义务，在贷款人取得房屋他项证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管；如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。 2019年1月16日，工行草市支行向仁基公司发出《履行保证责任通知书》，载明周清宝贷款540000元，截止2019年1月15日贷款已连续逾期4期，累计逾期6次，贷款余额399174.02元，积欠逾期本息22204.58元；要求仁基公司代为偿还周清宝所欠全部贷款本金、利息（含复息）、罚息以及实现债权的费用合计408410元。 2019年5月13日，工行草市支行再次向仁基公司发出的《履行保证责任通知书》载明：仁基公司，住房按揭客户周清宝于2017年12月1日按揭贷款770000元，现该借款人已违反所签订的借款合同相关条款，贷款已逾期未归还；截止2019年5月12日，该笔贷款已连续逾期8期，累计逾期10次，贷款余额398229.44元，积欠逾期本息44466.08元；根据仁基公司与工行草市支行签订的《按揭贷款业务合作协议》及相关内容，现要求仁基公司按协议规定履行连带担保责任，代为垫付该客户当前所欠的贷款逾期本息、利息（含复息）、罚息合计金额45000元（利息暂计算至2019年5月31日），以使我行债权实现。 2019年6月3日，仁基公司通过成都鑫翔韵达物流有限公司以寄件人“恒大营销部”名义向廖德春、周清宝在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址“成都市温江区”发出《解除的通知》，快递号为12XX4，同时在快递上载明了廖德春、周清宝在《商品房买卖合同》中预留的电话。但成都鑫翔韵达物流有限公司收件后未送达给廖德春、周清宝，也未通知廖德春、周清宝收件，该快递件时至2020年1月3日仍保存在成都鑫翔韵达物流有限公司涌泉花土分部。 二审还查明，2015年6月17日，廖德春、周清宝与金碧物业有限公司成都分公司签订借款协议向金碧物业有限公司成都分公司免息借款210959元，该款由金碧物业有限公司成都分公司支付给仁基公司用于支付廖德春、周清宝向仁基公司购房的首付款。因廖德春、周清宝未向金碧物业有限公司成都分公司偿还所借购房时的首付款，仁基公司未向廖德春、周清宝交付购房款的发票。 2019年10月14日，金碧物业有限公司成都分公司以廖德春、周清宝为被告提起民间借贷纠纷诉讼，理由是该公司向廖德春、周清宝提供免息借款210959元用于购买案涉房屋。一审法院作出（2019）川0112民初6545号民事判决，判决由廖德春、周清宝偿还金碧物业有限公司成都分公司借款210959元的本息。 廖德春、周清宝于2019年10月9日收到一审法院送达的本案起诉状副本。 本院认为，仁基公司和廖德春、周清宝签订《商品房买卖合同》和补充协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案二审争议的焦点是仁基公司是否有权解除与廖德春、周清宝签订的《商品房买卖合同》和补充协议。 本院认为，当事人行使权利、履行义务都应当遵循诚实信用原则，不得以己方行为损害他人的合法权益。就仁基公司是否享有解除权而言，第一、廖德春、周清宝与仁基公司签订《商品房买卖合同》及补充协议约定，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之日，仁基公司应当在该日之次日起540日内，向廖德春、周清宝交付房屋权属登记证书。仁基公司2017年6月11日向廖德春、周清宝交付了案涉房屋，即仁基公司应于2018年12月4日前向廖德春、周清宝交付房屋权属证书。而根据《个人购房借款/担保合同》约定，仁基公司承担的是阶段性连带责任保证，即房屋权属证书办理完毕后30天或合理时间内办妥正式抵押登记手续，仁基公司则可免除保证责任。由于仁基公司未在《商品房买卖合同》和补充协议约定的期限内向廖德春、周清宝交付房屋权属证书，且仁基公司也未举出证据证明因廖德春、周清宝原因导致房屋权属证书逾期办理，在此情况下应当认定系仁基公司违约导致房屋权属证书未能按约定期限办理，从而导致仁基公司的保证责任延期。第二、从工行草市支行向仁基公司发出的《履行保证责任通知书》看，2019年1月16日的通知要求仁基公司代为偿还周清宝所欠全部借款本金、利息（含复息）、罚息以及实现债权的费用合计408410元，但2019年5月13日的通知仅要求仁基公司代为垫付周清宝当前所欠的贷款逾期本息、利息（含复息）、罚息合计金额45000元，即2019年5月13日工行草市支行并未要求解除贷款合同偿还全部贷款本息。而从仁基公司的行为看，其直接于2019年6月3日代为清偿廖德春、周清宝所欠贷款全部本息合计412602.84元，明显超出了工行草市支行《履行保证责任通知书》要求承担的担保责任。因此，因仁基公司自身的违约逾期办证行为导致其保证责任延长，且其超出工行草市支行要求承担清偿责任的范围，应当认定仁基公司不正当地促成《商品房买卖合同》和补充协议约定的解除条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，应当视为解除条件不成就，故仁基公司不享有《商品房买卖合同》和补充协议约定的解除权。 因仁基公司不享有合同解除权，仁基公司于2019年6月6日向成都鑫翔韵达物流有限公司寄交的《解除的通知》并不具有合同解除的效力，且成都鑫翔韵达物流有限公司出具“情况说明”证明解除通知并未送达廖德春、周清宝，且该事实不影响本案的处理，本院不再赘述。 综上，廖德春、周清宝的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定部分事实不清楚，适用法律错误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初4140号民事判决； 二、驳回四川省仁基恒业投资有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费5807元，由四川省仁基恒业投资有限公司负担；二审案件受理费11614元，由四川省仁基恒业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年九月二十九日 书记员 杨珍梅