云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1285号上诉人（原审原告）：李俊相，男，1990年5月27日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：杨爵铭，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张妤芊妮，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：杨秋辰，女，1989年11月25日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。委托诉讼代理人：罗加，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。上诉人李俊相与上诉人杨秋辰房屋买卖合同纠纷一案，因不服景洪市人民法院（2020）云2801民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李俊相上诉请求：撤销一审民事判决书第一项，改判被上诉人向上诉人退还购房款25万元，并支付违约金122316元。事实和理由：一、一审判决事实认定清楚且适用法律正确，但在违约金认定部分有误。双方签订的《补充协议》中关于违约金系总房款的30%，也未违反法律规定，是被上诉人自愿作出承诺签订的，但一审法院将违约金判定为25000元，上诉人认为过低且不合理。一审判决未考虑到期间上诉人其资金投入的成本以及此交易未成功带来的困扰。一审判决仅片面的考虑了被上诉人的经济利益，违约金25000元损害了上诉人的经济利益。二、被上诉人严重违约且故意拖延履行判决，严重损害了上诉人的合法权益。上诉人一直本着友好解决问题的态度面对，但被上诉人不予配合。上诉人考虑到被上诉人的实际情况，也不打算计较违约金的事宜，愿意予以让步，只要被上诉人按照判决履行完毕即可。现被上诉人态度恶劣，甚至不予承认双方之间的房屋买卖关系，想摆脱责任，上诉人认为被上诉人严重违反契约精神，不守诚信，上诉人在关于违约金的部分将不予退让，请求二审按照《补充协议》中关于违约金的约定予以考量。杨秋辰辩称，上诉人李俊相与杨秋辰之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均是无效的。基于无效合同，双方负返还义务，而所收取的房款应当予以返还，本案当中杨秋辰并无违约的情况，杨秋辰应当返还的只有房款25万元，不应当向李俊相支付其他任何费用。李俊相明知2019年8月签订商品房买卖合同名额转让的时候所产生的其他购房权利义务全部转移到李俊相与拓普公司名下，因此产生的一系列合同权利义务不应当由杨秋辰来承担，应当由拓普公司向李俊相承担。李俊相诉请的违约金明显过高，一审判决也做了一个比较客观公正的调整。杨秋辰上诉请求：一、双方签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》是无效的，一审法院认定该两份协议有效从而依据协议内容进行判决系适用法律及认定事实错误。上诉人曾向拓普版纳分公司缴纳过五万元的商品房认购金，认购景洪市房产，后上诉人知道被上诉人欲购买房产，上诉人欲将认购的房屋名额转让给被上诉人，双方达成一致后订立了《房屋买卖合同》，该合同的真实意思表示实际上是购房名额转让并非真正的不动产交易，并且买卖合同中欲交易的房产虽然已缴纳了5万元认购金但是该房产未办理过登记备案并非上诉人所有，上诉人无权对该不动产进行处置，故双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》当然是无效的。二、一审法院审理本案程序违法，遗漏了必要的诉讼当事人。本案中被上诉人转给上诉人的购房款，上诉人全部转给了拓普版纳分公司指定的账户，款项转让后，拓普版纳分公司也向被上诉人开具了收款收据，被上诉人还与拓普版纳分公司就涉案房产签订了“湄公河畔”项目房屋内部员工认购协议书，上诉人既不是欲售房产的所有者，也不是房款的实际收款人，上诉人是不应当作为承担责任的主体，因为导致被上诉人缴纳房款又签订合同之后无法取得房产的是拓普公司，无法按时将购房款退还的主体也系拓普公司，所以承担责任的主体应该为拓普版纳分公司，一审法院认定上诉人承担违约责任无依据。李俊相辩称，1.一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。因无权处分订立的合同，该无权处分也不影响合同的效力。如果没有其他权利瑕疵的话，合同有效。本案中，双方签订的房屋买卖合同以及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定。杨秋辰以其无权处分涉案房屋主张《房屋买卖合同》及《补充协议》无效的上诉理由依法不能成立。2.一审法院审判程序合法，没有遗漏当事人。拓普版纳分公司并非本案法律关系的相对方，根据合同相对性原则，杨秋辰的主张依法不能成立。李俊相向一审法院起诉请求：1.杨秋辰向李俊相退还购房款25万元；2.杨秋辰向李俊相支付违约金122316元（购房总款的30%）；3.杨秋辰承担本案的诉讼费、保全费和律师代理费3万元。一审法院认定事实：2019年6月，杨秋辰父亲获得案外人拓普版纳分公司内部房屋认购名额。2019年8月27日，双方签订《房屋买卖合同》主要约定杨秋辰以407721元将位于景洪市房产出卖给李俊相。同日，李俊相将房款407721元转账交付杨秋辰。并向杨秋辰出具《委托书》委托杨秋辰代为支付购房款，杨秋辰同日将购房款357721元通过银行转账交付至案外人拓普西双版纳分公司指定的账户名为景洪市福居装饰装修有限责任公司的银行账户。2019年11月18日，杨秋辰退还李俊相购房款107721元；2019年12月5日杨秋辰退还李俊相购房款5万元。2020年1月1日，双方签订《关于的补充协议》，主要约定：1、甲（杨秋辰）乙（李俊相）双方同意解除《房屋买卖合同》并签订该补充协议；2、甲方承诺2020年2月1日前退还乙方所支付的全部购房款；3、甲方承诺若未按约定期限退款的则承担违约赔偿金（注明：除购房款本金外，另需承担购房总款的30%）；4、如甲方未按照本协议约定造成违约行为的，乙方有权要求甲方承担为实现债权产生的诉讼费、律师费、保全费、差旅费等相关费用。双方还约定了其他事宜。2020年3月3日李俊相委托云南泰华律师事务所代理起诉杨秋辰，支付律师代理费30000元。现李俊相以杨秋辰未退还购房款起诉至一审法院。另查明，李俊相于2020年3月23日向一审法院申请对开户行为中国银行股份有限公司西双版纳州分行、账户名为杨秋辰、账号为62×××22的银行账户存款25万元采取财产保全措施，一审法院于2020年3月25日作出（2020）云2801民初974-1号民事裁定书对开户行为中国银行股份有限公司西双版纳州分行、账户名为杨秋辰、账号为62×××22的银行账户存款25万元采取财产保全措施，李俊相交纳保全费1770元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方签订的《房屋买卖合同》及其补充协议虽然名为房屋买卖，但其实质是对房屋认购名额的转让，双方对此亦无异议，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同真实有效。双方在补充协议中约定解除《房屋买卖合同》且杨秋辰应当于2020年2月1日前退还李俊相所有购房款，现双方约定的期限届满，杨秋辰应当按照约定向李俊相退还剩余的购房款407721元-107721元-5万元=25万元，对李俊相主张杨秋辰退还购房款25万元的该项诉请，予以支持。杨秋辰以对涉案房屋没有所有权，合同系无权处分主张《房屋买卖合同》及补充协议无效的辩解不成立，一审法院不予认可。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案中，双方在《关于《房屋买卖合同》的补充协议》中约定杨秋辰未按约定期限退还购房款的承担购房总款的30%的违约金，杨秋辰未按期全额退还购房款，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定双方约定了购房总款的30%的违约金，一审法院结合李俊相的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，予以支持按照尚欠款25万元的10%计算违约金，即违约金一审法院予以支持25万元×10%=25000元。关于律师代理费，双方约定因该案发生诉讼的由杨秋辰承担律师代理费、保全费等，李俊相提供了律师费发票等证据证明了律师费的支付情况，该笔律师费系李俊相为主张权利的实际损失，按照双方约定，该费用杨秋辰应当予以支付，故予以支持杨秋辰向李俊相支付律师费3万元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、杨秋辰于判决生效之日起三十日内向李俊相退还购房款25万元，并支付违约金25000元；二、杨秋辰于判决生效之日起三十日内向李俊相支付律师代理费3万元；三、驳回李俊相的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费3667元、保全费1770元，由杨秋辰负担。本院二审期间，李俊相提交了1份《云南增值税普通发票》，欲证明李俊相为实现其债权所产生的律师代理费用10000元。杨秋辰提交了《工作联系函》、《协议书》、《手机银行转账截屏》各1份，欲证明拓普版纳分公司要求俊江房地产为李俊相办理相关网签事宜及拓普版纳分公司在2020年5月15日与杨秋辰、李俊相协议解除《湄公河畔项目房屋内部员工认购协议书》，协议解除后，拓普版纳分公司当日将购房款退到杨秋辰的账户。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，对于李俊相二审支付的律师代理费，本院不予审理。杨秋辰提交的《工作联系函》、《协议书》、《手机银行转账截屏》不能证实与本案的关联性，本院不予采纳。二审中，杨秋辰对一审认定的事实有以下异议：1.一审遗漏认定了杨秋辰已经向拓普公司缴纳过5万元的认购金的事实。2.李俊相只提供了律师代理费的发票但没有提供转账记录，所以不能确定律师代理费是否实际支付。李俊相对一审认定的事实没有异议。本院二审查明事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，合同无效应限于上述五种法定情形，李俊相与杨秋辰之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。本案也并未遗漏必要的诉讼参与人，故对杨秋辰认为双方签订的合同是无效及一审法院遗漏了必要的诉讼当事人的上诉主张，本院不予采纳。违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。一审法院结合本案的实际情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情支持杨秋辰向李俊相支付违约金25000元并无不当，予以维持。综上所述，李俊相、杨秋辰的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7334元，由李俊相负担3667元，杨秋辰负担3667元。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  陈 芳审判员  范志敏二〇二〇年九月二十四日法官助理李丹书记员马玲玲