上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8686号上诉人（原审原告、反诉被告）：清美鲜食（上海）企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区宣桥镇宣春路201号301室。法定代表人：陆海雷，总经理。委托诉讼代理人：张丽，女，清美鲜食（上海）企业管理有限公司工作。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨炳辉，男，1975年10月19日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：叶晓鹏，上海市明立律师事务所律师。上诉人清美鲜食（上海）企业管理有限公司（以下简称清美公司）与上诉人杨炳辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初21192号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。清美公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回杨炳辉在一审中要求清美公司支付律师费的诉讼请求。事实和理由：一审已经认定双方协商解除《商铺租赁合同》，故清美公司并未违约，杨炳辉的律师费不应当由清美公司承担，且《商铺租赁合同》中也没有相关约定。杨炳辉辩称：不同意清美公司上诉请求，《商铺租赁合同》是清美公司单方解除的，清美公司是违约方，支付律师费符合法律规定。杨炳辉上诉请求：撤销一审判决第五项、第七项，改判确认《商铺租赁合同》于2020年3月13日解除，清美公司向杨炳辉支付违约金人民币（下同）56,000元。清美公司辩称：不同意杨炳辉上诉请求，《商铺租赁合同》是协商解除，故不存在支付违约金的问题，保证金也应当返还给清美公司。清美公司向一审法院起诉，请求法院判令：1.杨炳辉退还清美公司支付的房租84,000元及押金56,000元；2.杨炳辉支付清美公司装修损失63,723.12元；3.杨炳辉支付清美公司违约金56,000元；4.杨炳辉承担清美公司举证花费的公证费3,000元。杨炳辉向一审法院提起反诉，请求法院判令：1.确认清美公司2019年12月4日所发《房屋租赁合同解除通知书》无效；2.确认双方《商铺租赁合同》于2020年3月13日解除；3.清美公司支付2020年3月1日至2020年3月16日实际退还房屋之日止的房屋租金及使用费共计14,932.80元；4.清美公司返还免租装修期租金33,598.80元；5.清美公司支付杨炳辉违约金56,000元；6.清美公司支付杨炳辉律师费29,000元。一审法院认定事实：案外人上海XX有限公司为上海市浦东新区XX路XX号-3#底层房屋（以下简称系争房屋）产权人。2019年10月1日，上海XX有限公司向杨炳辉出具授权委托书，委托杨炳辉对系争房屋进行租赁、转租、再转租、收取租金、办证、开票等事务。委托期限自2019年10月1日至2024年12月31日。2019年10月21日，清美公司（乙方）与杨炳辉（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方，建筑面积约130平方米。乙方具体经营项目及经营品牌（店名）为清美鲜食（乙方严格按照营业执照规定的经营范围内经营，未经甲方许可不得在甲方租赁房屋内成立具有独立法人资质的经营主体，也不得随意变更经营品牌和店名）。租赁期限5年，自2019年10月25日起至2024年10月24日止。乙方首次租赁的，甲方同意给予乙方36天的免租装修期，即2019年10月25日起至2019年11月30日止。免租装修期内，乙方无须向甲方支付租金及物业费。如乙方未全部履行完本合同，则该免租期内的租金及物业费，乙方需全额一次性补付给甲方。月租金为28,000元，按3月支付一期，首期租金应在本合同签订后甲方交房前一次性全额支付，下一期租金应在到期前5日内一次性通过银行汇付。乙方应于本合同签订之日向甲方支付租赁保证金56,000元。甲方有义务协助配合乙方办理相关工商营业执照或其他行政许可执照（含办理房屋租赁登记）；若由于甲方原因造成乙方延迟办理，则此期间租金全免；若超过30天，则乙方有权单方面解除，由甲方承担违约责任，乙方不担责。甲方提供关于该房屋现有的审批材料，并确保该房屋基础设施具备符合安全、消防、环保等要求的基础条件。若因甲方原因导致无法办理有关证照或房屋本身无法满足乙方经营需要无法实现合同目的，乙方有权解除本合同，甲方退回已收取尚未到期的房租及保证金，并按2倍月租金的标准向乙方支付违约金，并赔偿损失。甲方交付的该房屋不符合本合同的约定的或因该房屋的原因导致乙方无法办理相关经营证照或取得消防验收的，乙方可随时单方解除本合同并不承担责任，甲方应退还乙方已付但尚未发生部分的租金、物业管理费等相关费用，退还乙方租赁保证金，并按租赁保证金2倍标准赔偿乙方违约金。乙方逾期缴纳房屋租金、物业管理费、需补足的保证金或本合同约定的其他费用连续达15日以上的，甲方有权单方解除本合同并不承担责任，乙方已付的保证金、租金不退，并支付了所有欠款后还需另外支付违约金，违约金按租赁保证金的2倍。因守约方追究违约方违约责任而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费、工商查档费等），均由违约方承担。合同签订当天，杨炳辉将系争房屋交付清美公司。2019年10月25日，清美公司支付杨炳辉租赁保证金56,000元。2019年11月1日，清美公司支付杨炳辉租金84,000元。2019年12月4日，清美公司向杨炳辉发送《房屋租赁合同解除通知书》，表示“我司承办人多次向贵方催要办理我司商铺经营证照所需的该房产调及相关办证的有效准确书面证明材料，贵方拖延至今仍未提供，导致我司无法如期办理经营证照，商铺无法正常开业经营”“一、自本通知发出之日起，贵我双方签订的《房屋租赁合同》解除。二、我司将于2019年12月6日向贵方移交房屋，届时请准时办理房屋交接，并进行租金、押金、水电费等相关费用的结算。三、请贵方准时办理相关交接手续和后续房屋出租事宜，否则，因此导致房屋的租金等一切损失，将与我司无关”。租赁期间，杨炳辉曾与清美公司工作人员李某、沈某通过微信多次进行沟通。杨炳辉与清美公司工作人员李某聊天记录摘录如下：2019年11月26日，李某将《转租证明（办证）模块》《房屋租赁地址变更补充协议》《补充协议》发送杨炳辉，《房屋租赁地址变更补充协议》主要内容为“原合同租赁约定的房屋租赁地址由‘XX路XX-XX#’变更为‘XX路XX号’”。《补充协议》内容为“鉴于甲方与乙方就位于上海市浦东新区XX路XX号（临）房屋签订《房屋租赁合同》，因乙方再次对该房屋进行评估认为该房屋位置、人流及周边消费能力等，不适合经营乙方所从事的业态。甲方就此事来我司与我司相关负责人进行了沟通并提出如下解决方案：一、甲乙双方一致同意，如乙方在该房屋开设的店铺至2020年2月29日止为期，经营出现亏损，销售利润为负，无法正常经营盈利的，该房租赁合同自动解除。乙方于2020年3月20日退场归还该房屋给甲方，并结清所有水电费用，无需支付2020年3月1日至2020年3月20日期间的租金。乙方支付的租赁保证金作为免租期的房租和违约金，故甲方不再退还乙方交纳的租赁保证金。乙方需在2020年2月29日前告知甲方是否继续经营。二、乙方保证在2020年1月10日前开张营业，若未能如期开张营业本协议内容作废。三、如上述期间未出现亏损，则双方继续履行合同，直至租约期满。四、本补充协议系租赁合同不可分割的组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。本协议如与租赁合同约定不一致的，双方遵照本协议约定而执行”。双方并未签署上述协议。2019年12月4日，杨炳辉将产调照片发送李某。2019年12月5日，杨炳辉将门牌弄证明照片发送李某，该证明由南码头路派出所出具，内容为“原XX路XX号由于门面分别，现编订为XX路XX号（临）、XX路XX号（临）、XX路XX号……”“仅限于营业执照使用”。杨炳辉发，“关于办理资料上月都告知你来拿”“昨天你公司写的退房申请还写我没有给你办证资料”。李某回复，“我去过多次你都没给我”。杨炳辉发，“李某你自己把事实不要弄错了”“如果你也是不讲诚信事实来说的话！我可以给你的证据”。2019年12月6日，李某发，“杨总今天什么时候有空，我们把南码头路这房子交接一下”。杨炳辉回复，“你拿好委托书及按照合同的约定来我长兴路办理”。李某发，“您好杨总，按照您的要求这两天我们把门面清理好，下周一下午我们跟您交接。您这边看可以么”。杨炳辉回复，“小李好：主要你跟公司沟通好了，你把手续拿好来办理”。2020年3月13日，李某发，“您好杨总，您看您这边什么时候有空我们把房屋钥匙还有其他的交接下”。杨炳辉回复，“尽快办理呀”。李某发，“那明天我们在南码头路我们交接下”。杨炳辉回复，“那你带好委托手续在现场交接一下！下午二点”。李某发，“杨总，委托书下周一能开出来，我们要么改到下周一交接”。杨炳辉回复，“哦”。杨炳辉与清美公司工作人员沈某聊天记录摘录如下：2019年10月31日，杨炳辉将产调照片发送沈某。2019年11月2日，杨炳辉发，“我现在正式通知你，要求工地先停工，必须准备好整套施工图，重点水电系统图，消防喷淋、烟感等施工图来给我审核后可以施工，以免造成违规施工被有关部门罚款”。2019年11月3日，沈某将施工图发送杨炳辉。2019年11月6日，沈某发，“杨总门牌号今天能拿到吗”。杨炳辉回复，“10”“进博会”“停办理”。沈某发，“杨总我们到时候免租期里面营业执照，和食品流通来不及出证，影响我们开店你要给我延长免租期”。杨炳辉回复，“我应该不会的”。沈某发，“最好不要影响开业就行了”。2020年3月10日，杨炳辉向清美公司发送《解除通知书》，表示清美公司于2019年12月4日解除通知无效，因清美公司拖欠租金达15日，杨炳辉单方解除《商铺租赁合同》，三日内双方办理退房交接手续。清美公司于2020年3月13日签收。2020年3月16日，清美公司出具委托书，委托李某、沈某办理系争房屋交房事宜。当日，清美公司将系争房屋交还杨炳辉。因本案纠纷，杨炳辉委托律师花费律师费29,000元。一审法院认为，清美公司、杨炳辉签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均须恪守。本案租赁标的为商铺，清美公司承租房屋用于经营，合同中亦约定办理证照的相关条款，故杨炳辉负有协助清美公司办理证照的义务。从合同履行过程中清美公司、杨炳辉的沟通情况来看，杨炳辉于2019年10月31日首次向清美公司发送产调照片，2019年12月5日向清美公司发送门牌号证明，足以说明杨炳辉已经履行协助清美公司办理证照的义务。特别是门牌号证明，明确记载“仅限于营业执照使用”，杨炳辉并无拒绝向清美公司提供原件的动机和理由。2019年11月26日，清美公司向杨炳辉发送《房屋租赁地址变更补充协议》，变更后的地址与门牌号证明吻合，亦可说明杨炳辉在此前已经将门牌号证明内容告知清美公司。退而言之，即便杨炳辉存在延迟提供门牌号证明的事实，秉着诚信履约的原则，清美公司应敦促杨炳辉尽快提供，而非径直解除合同。况且，清美公司在2019年11月26日向杨炳辉发送的《补充协议》中明确表示“因乙方再次对该房屋进行评估认为该房屋位置、人流及周边消费能力等，不适合经营乙方所从事的业态”，却未提及办理证照事宜，可以印证杨炳辉就协助办理证照一事并不存在违约。因此，清美公司以上述事由主张杨炳辉违约，认为其于2019年12月4日单方解除《商铺租赁合同》，于法无据，法院难以采纳。同时，杨炳辉在收到清美公司的《房屋租赁合同解除通知书》后，虽然表达了对解除理由不认同的观点，但同意与清美公司进行交接，说明当时杨炳辉同意解除《商铺租赁合同》。基于以上事实，法院认定《商铺租赁合同》由清美公司、杨炳辉于2019年12月4日协商解除。杨炳辉认为合同于2020年3月13日由其单方解除的意见，法院亦不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。适用到本案，合同解除的后果包括：1、租金和使用费。首先，清美公司自述于2019年12月4日发送解除通知后便搬离系争房屋，2019年12月6日要求杨炳辉“下周一”交接，但杨炳辉未前往现场。清美公司就上述事实并未提供相应证据，法院难以采信。其次，杨炳辉明确同意清美公司工作人员办理委托手续后进行交接，但直至2020年3月16日，清美公司工作人员才凭借清美公司委托书与杨炳辉完成交接，此前产生的租金及使用费，应由清美公司承担。清美公司要求退还租金的诉讼请求，法院予以驳回。杨炳辉要求清美公司按照租金标准，支付截至2020年3月16日房屋使用费的反诉请求，法院予以支持。再次，本案确系清美公司原因导致合同提前终止，杨炳辉主张清美公司支付免租期的租金，具有合同依据，法院可予支持。2、租赁保证金。根据《商铺租赁合同》约定，杨炳辉没收租赁保证金的前提是杨炳辉行使单方解除权，但本案合同由双方协商解除，故杨炳辉主张没收租赁保证金缺乏依据，法院不予支持。清美公司诉请要求杨炳辉返还租赁保证金，法院予以支持。3、违约金。因清美公司、杨炳辉主张违约金的依据均为行使单方解除权，如前所述，本案并不符合适用违约金的条件，法院对本、反诉关于违约金的请求均予以驳回。4、律师费、公证费。因本案由清美公司违约所致，根据《商铺租赁合同》约定，杨炳辉作为守约方，可以向清美公司主张律师费损失，就该项反诉诉请，法院予以认可。清美公司主张公证费损失，缺乏依据，法院予以驳回。5、装修费损失。其一，本案违约方在于清美公司，清美公司主张装修费损失缺乏依据。其二，清美公司作为连锁品牌运营方，提供的装修费支出凭证无法与本案相对应。其三，杨炳辉于2019年11月2日便通知清美公司停止装修，即便如清美公司所言，装修期截至2019年11月15日，对扩大的装修损失也应由清美公司自行承担。综上，法院对清美公司诉请的装修费损失不予采纳。一审法院审理后于二〇二〇年六月十七日作出判决：一、确认清美鲜食（上海）企业管理有限公司与杨炳辉签订的《商铺租赁合同》解除；二、清美鲜食（上海）企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付杨炳辉免租期租金33,598.80元；三、清美鲜食（上海）企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付杨炳辉房屋使用费14932.80元；四、清美鲜食（上海）企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付杨炳辉律师费损失29,000元；五、杨炳辉应于判决生效之日起十日内返还清美鲜食（上海）企业管理有限公司租赁保证金56,000元；六、驳回清美鲜食（上海）企业管理有限公司其余诉讼请求；七、驳回被杨炳辉其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,187元，减半收取2,593.50元，由清美鲜食（上海）企业管理有限公司负担1,993.50元，杨炳辉负担600元；反诉案件受理费1,485元（已减半收取），由清美鲜食（上海）企业管理有限公司负担869元，杨炳辉负担616元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：《商铺租赁合同》约定：“3.3租赁保证金及支付方式……（3）如因乙方违约导致租赁合同提前解除的，则甲方有权没收保证金……7.2在租赁期内，如乙方需要提前解除本合同，必须提前2个月书面告知甲方，经甲方同意后办好所有退租手续，并缴清所有费用及违约金方可终止经营……8.2如乙方需要提前解除本合同的，保证金不退，甲方同意减免的除外。”本院认为，《商铺租赁合同》系清美公司与杨炳辉真实意思表示，未有存在导致合同无效之法定情形，应当认定为有效，合同双方均应依约履行。双方微信聊天记录显示，杨炳辉已于2019年10月31日将产调照片发送给清美公司，并于2019年12月5日将门牌号证明照片发送给清美公司，其中门牌号证明显示的出具日期为2019年11月20日，此外清美公司于2019年11月26日发送给杨炳辉的《房屋租赁地址变更补充协议》中也载明了变更后的门牌号码，说明清美公司在此之前也已获悉门牌号证明的内容，故从现有证据来看，在清美公司向杨炳辉发出解除通知之前，杨炳辉已经获得了办证所需材料且将相关信息告知了清美公司，且亦无证据表明杨炳辉拒绝提供办证材料，故清美公司并不享有单方解除权，其以杨炳辉未能提供办证材料为由发函解除合同于法无据。清美公司向杨炳辉发出解除通知后，杨炳辉表示愿意与清美公司进行房屋交接，故双方虽未就合同解除的后果如何处理形成一致意见，但已经就合同解除达成合意，故一审认定《商铺租赁合同》经双方协商一致解除并无不当。清美公司在不享有解除权的条件下要求解除合同，不再履行合同义务，其行为已经构成违约。双方协商一致解除合同并不意味着违约责任的当然免除，在杨炳辉并未表示免除清美公司责任的情形下，清美公司仍需承担相应的违约责任。1.关于租金与占有使用费。《商铺租赁合同》约定，如清美公司未全部履行完毕本合同，则需将免租期内租金及物业费补足给杨炳辉，《商铺租赁合同》因清美公司的原因而未能继续履行，故清美公司应向杨炳辉支付免租期的租金33,598.80元；清美公司于2020年3月1日起即未再支付租金，双方实际于2020年3月16日办理退房交接手续，故清美公司需向杨炳辉支付上述期间的占有使用费14,932.80元。2.关于保证金。《商铺租赁合同》约定，因清美公司违约导致合同提前解除的，杨炳辉有权没收保证金。该条款中的合同提前解除系指合同于约定的到期日之前解除，不仅包括单方解除的情形，也包括协商解除的情形。本案《商铺租赁合同》系因清美公司违约行为导致双方协商提前解除，杨炳辉有权依据合同约定没收清美公司交付的保证金56,000元。一审法院认定保证金返还欠妥，应予纠正。3.关于律师费。《商铺租赁合同》约定，因守约方追究违约方违约责任而引起的包括律师费在内的所有费用、开支均由违约方承担。清美公司系违约方，故依据合同约定，应当向杨炳辉支付相应的律师费，一审认定并无不当。清美公司以协商解除合同故不承担违约责任为由而不支付律师费的上诉主张不能成立，应予以驳回。4.关于违约金。杨炳辉认为其主张违约金的依据为《商铺租赁合同》第7.2条、第7.4条、第8.1条。对此本院认为，第7.4条与第8.1条所约定的清美公司支付双倍保证金作为违约金的前提条件是杨炳辉行使单方解除权解除合同，但《商铺租赁合同》实际由双方协商解除，故上述条款并不适用。至于第7.2条，该条款约定清美公司提前解除合同须经杨炳辉同意，该条款系对因清美公司原因致双方协商一致提前解除合同情形下违约金支付等问题作出的约定，可予适用；但该条款并未约定违约金数额，鉴于没收保证金与支付律师费亦属于对杨炳辉因清美公司违约所遭受损失的弥补，本院依据本案实际情况，酌定清美公司向杨炳辉支付违约金10,000元。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但关于保证金返还与违约金支付认定欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初21192号民事判决第一、二、三、四、六、七项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初21192号民事判决第五项；三、上诉人清美鲜食（上海）企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人杨炳辉违约金人民币10,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,187元，减半收取计2,593.50元，由清美鲜食（上海）企业管理有限公司负担；一审反诉案件受理费1,485元（已减半收取），由清美鲜食（上海）企业管理有限公司负担973.44元，杨炳辉负担511.56元。二审案件受理费人民币2,325元，由清美鲜食（上海）企业管理有限公司负担人民币1585.71元，由杨炳辉负担人民币739.29元。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  刘佳审判员  娄永二〇二〇年九月二十八日书记员  范瑶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。