四川省梓潼县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0725民初1732号 原告：左文军，男，生于1981年7月21日，汉族，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：唐建国，四川翠云律师事务所律师，特别授权。 被告：绵阳市鑫驰房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市经开区三江西路北段**（富临桃花岛****），统一社会信用代码915107005999732893。 法定代表人：袁建国，董事长兼总经理。 被告：绵阳市鑫驰房地产开发有限公司梓潼分公司，营业场所四川省梓潼县文昌镇文昌路中段大世界商城2楼2单元2号，统一社会信用代码915107250603021238。 负责人：袁建国，董事长兼总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：李运辉，四川法丛律师事务所律师，特别授权。 二被告共同委托诉讼代理人：邓军，四川法丛律师事务所律师。 原告左文军与被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司（以下简称鑫驰公司）、绵阳市鑫驰房地产开发有限公司梓潼分公司（以下简称鑫驰梓潼分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左文军的委托诉讼代理人唐建国，被告鑫驰公司及鑫驰梓潼分公司的共同委托诉讼代理人邓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告左文军向本院提出诉讼请求：1.判决被告为原告办理案涉房屋产权转移登记手续；2.判决被告向原告支付逾期交房违约金人民币69806.02元；3.判决被告向原告支付逾期办理转移登记违约金31.36元；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：2015年原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买修建的位于梓潼县，并约定购房总价款合计313594元，原告已全额支付购房款。原被告在《商品房买卖合同》第十条第一款约定交房时间为“出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房”。《商品房买卖合同》第十二条约定逾期交房责任：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于第（1）项中的比率即万分之3）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10内向买受人支付违约金。按照相关法律规定房屋通过竣工验收后才能交房，原告以竣工验收时间即2018年9月17日视为交房时间，依据上述约定被告应当承担的违约金为69806.02元（2016年9月30日至2018年9月17日共计742天，（按日0.03%计算为313594×0.03%×742天）。《商品房买卖合同》第十九条约定出卖人如未按约定办理转移登记，则按买受人已付房款的万分之一支付违约金，因此被告应当支付的此项违约金为31.36元（计算方式为313594×0.01%）。因被告拒不支付以上两项违约金及拒不办理产权转移登记，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。 被告鑫驰公司、鑫驰梓潼分公司共同辩称，应当驳回原告第一、三项诉讼请求，被告按照合同约定目前正在办理相应的转移登记，按照合同约定的时间计算，不存在违约的行为；逾期交房的违约金过高，依法予以调整减少。 本院经审理认定事实如下：2015年6月4日，左文军、王玲与鑫驰公司就购买位于梓潼县住宅达成一致意见，双方于当日签订《商品房买卖合同》并备案，合同约定：1.鑫驰公司将位于梓潼县住宅出售给左文军、王玲，总建筑面积98.74㎡，总价313594元；2.付款方式为贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的30.16%，其余价款向银行借款支付；3.出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付商品房；4.逾期交房责任：逾期90日内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房也可要求继续履行合同，继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；5.产权登记：出卖人应当在2017年9月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方约定合同继续履行，买受人同意初始登记时间顺延180个工作日；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权证书后365天内取得房屋所有权证书的，双方约定合同继续履行，买受人同意转移登记时间顺延180个工作日，若180个工作日后仍未处理，出卖人则按买受人已付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，左文军、王玲向被告鑫驰公司支付了313594元的购房款。 2017年1月23日，被告鑫驰公司向原告出具书面承诺，载明“左文军先生；房号：3栋1单元23-6号，已购买鑫驰•城市中心商铺，由于我公司延迟交房，双方达成一致意见。承诺如下：1、因本公司未按合同约定2016年9月30日交房，逾期违约金从2016年10月1日起计算至实际交房之日止，按已交房款总金额万分之三每日计算。2、按合同约定时间，逾期时间内，契税如有上调，差异金额由本公司承担差额部分。3、返租按商管合同执行。4、此份协议双方达成一致签字后，不得再以任何原因对我公司正常工作进行干扰。”原告左文军在承诺书上签名捺印，被告鑫驰公司在承诺书上盖章。2018年3月15日，原告拿到所住宅钥匙。被告至今未协助原告完成产权转移登记。 另查明，左文军与王玲原系夫妻，双方于2019年8月8日经本院调解离婚，本院同时作出（2019）川0725民初1472号民事调解书予以确认，其中关于本案案涉房屋的协议内容为“夫妻共同财产：位于梓潼县住房**，归被告左文军所有，原告王玲自愿放弃应得份额”。 本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，买受人已经支付了全部313594元购房款。依照《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年9月30日前向买受人交房，但因被告工程建设原因，未能在2016年9月30日前交房，应当承担相应的违约责任。原告于2018年3月15日领取了房屋钥匙，证实其接收了房屋，故本院认定被告实际交房时间为2018年3月15日。双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约责任约定为自交付期限届满之次日起至实际交付日止按已付款日万分之一支付违约金，原告提交了2017年2月14日被告鑫驰公司向原告出具的书面承诺一份，该承诺对逾期交房违约责任变更为从2016年10月1日起计算至实际交房之日止按已交房款总金额万分之三每日计算违约金，被告对承诺书三性无异议，但辩称该承诺书系原告对其正常经营进行干扰的情况下做出。该承诺中载明了原告的姓名及购买房屋的具体位置、有原告的签名捺印及被告的印章，足以证实双方对逾期交房的违约责任进行了变更，被告并未举证证明该承诺书非其真实意思表示，故本院对被告的辩解意见不予采纳；同时该违约金变更约定不违反法律规定，故对于被告辩称违约金过高应予调减的意见，本院亦不予采纳，被告应当按照双方变更后的约定承担违约责任。综上，被告应当向原告支付2016年10月1日至2018年3月15日逾期交房违约金，即313594元×0.0003×531天=49955.52元。 关于办理产权登记的问题，《商品房买卖合同》约定被告应在2017年9月30日前办理初始登记，若逾期未办理则顺延180个工作日。被告未在2017年9月30日前取得初始登记，则顺延180个工作日后被告最迟应当在2018年6月26日前取得初始登记。按照合同约定，买受人未在商品房交付之日起取得总产权证书后365天内取得房屋所有权证书的，买受人同意转移登记时间顺延180个工作日，顺延后仍未办理的，则按已付房款的万分之一支付违约金。被告因办理初始登记时已经违约，导致办理转移登记时间必然违约，被告最迟应在2019年6月25日前协助原告办理产权转移登记，逾期未办，再顺延180个工作日即2020年3月17日前办理产权转移登记，被告至今未协助原告办理产权转移登记，导致原告无法单方完成不动产登记，已构成违约，应立即协助原告办理产权转移登记并承担违约责任。双方约定产权转移登记违约责任为支付已付房款的万分之一作为违约金，即31.36元。原告要求被告鑫驰梓潼分公司承担责任，但未举证证明，并且鑫驰梓潼分公司也不是案涉合同的相对人，故对原告的该等诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告左文军到梓潼县不动产登记中心办理位于梓潼县房屋的产权过户登记手续； 二、限被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告左文军逾期交房违约金49955.52元、逾期办证违约金31.36元，共计49986.88元； 三、驳回原告左文军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取773元，原告左文军负担220元，被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司负担553元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审判员  宋明刚 二〇二〇年九月七日 书记员  黄**飞 附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。