山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初7118号原告：杨金风，女，汉族，1977年7月1日出生，住济南市被告：王娜，女，汉族，1983年2月19日，住济南市被告：王昌松，男，汉族，1958年9月10日，暂住济南市委托诉讼代理人：马杰，山东致允律师事务所律师。原告杨金风与被告王昌松、王娜租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨金风、被告王昌松及其委托诉讼代理人马杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨金风向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付（1）2020年3月20日至4月19日房屋租金2700元；（2）被告租赁房屋使用的水费144、煤气费247.5元、物业费176.8元；（3）被告租赁房屋期间损坏物品赔偿费1450元；（4）按照合同规定被告有未按时缴纳租金、拖欠水费煤气费物业费、没有交房租就跑路等违反合同规定的行为须向原告缴纳违约金8100元；（5）及以上的滞纳金；2、请求判令被告立即归还租赁房屋电卡、房门钥匙六把；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月4日原告与被告王娜签订济南市房屋租赁合同一份，2017年9月20日原告与被告王昌松签订济南市房屋租赁合同一份，两被告系父女关系，这两份合同实际是同一租户。被告缴纳房屋租金至2020年3月19日，按照双方合同约定，租赁期限自2017年9月20日至2020年9月19日止，被告应该在2020年3月19日前缴纳2020年3月20日至2020年9月19日的房屋租金16200元。直到2020年4月11日被告一直承诺继续租赁，缴纳租金却以各种理由拒不缴纳。原告2020年4月13日发现被告将租赁房屋室内物品搬迁一空跑路，原告连续六次拨打被告电话均不接听，原告微信通知“被告在不接电话就报警”被告仍然拒不回信。原告无奈拨打110报警，接警后联系被告要求其到租赁房屋内调解，被告仍然找借口不会来，民警建议找人开锁查明情况后到历下区法院起诉。原告找人开锁后发现租赁房屋内物品搬迁一空，被告跑路、拒不缴纳房租等行为。为此，特依法提起诉讼，望判如所请。本案在诉前调解阶段将王娜列为被告，正式起诉时，原告杨金风撤回了对被告王娜的起诉。被告王昌松辩称，原告所诉无事实与法律依据，请求驳回原告的诉求。一、原告要求被告支付2020年3月20日至4月19日房租无事实和法律依据。受新冠肺炎疫情影响，被告自女儿学校放寒假回日本过年时（2020年1月份）起至原告要求交房租之日，涉案房屋便处于闲置状态，被告受疫情影响未入住还已经缴纳了房租，从情理上讲，房子闲置两个月的租金费用，原告应予返还。虽然国内疫情在4月份得到控制逐步恢复日常状态，但新冠疫情全球蔓延、爆发，因被告女儿居住在日本，日本于2020年4月份宣布进入紧急状态，被告女儿回不了国，被告四月初电话通知原告不再继续租赁房屋，原告也同意，被告开始着手收拾房屋准备交接事宜。原告所称2020年4月13日被告跑路与事实不符，被告收拾完出租房内卫生后等待原告办理交接，原告迟迟不去办理，因被告还赶时间回烟台，在高速公路行驶过程中看到原告的来电，因高速路上驾车不便接听电话，被告到服务区后第一时间联系了原告，原告称报警。从原告给被告拨打六个电话的时间来看，从2020年4月13日15:20至15:34，在14分钟内连续拨打,15:45分被告给原告回电话，被告并非跑路，原告在微信聊天记录中也称是解除误会，被告已尽通知事宜，还未交接完毕，原告便破门而入，由此引发纠纷。从原、被告的微信聊天记录可以看出，原告接到被告不续租的通知后也已经在招租，并有租客上门看房，并非其称的被告一直承诺继续租房却不缴纳房租且跑路的情况。二、原告要求缴纳违约金8100元，无事实和法律依据。从原、被告双方签订的两份房屋租赁合同内容来看，第十二条约定的违约责任条款，两份合同均划去了该条款，说明该条款不是合同的组成部分，该条款不具有法律效力，双方不适用违约责任条款，原告依据该条款主张三个月的房租8100元的违约金无事实依据。三、本案是受新冠疫情不可抗力影响导致合同无法继续履行的情形，不符合案涉房屋租赁合同第十一条约定的租赁期满的情形，且原告不应依据该条款扣押被告已交的2400元押金，其应返还。租赁合同约定的租赁期限是自2017年9月20日至2020年9月19日，租赁期满的时间是2020年9月19日，2020年4月份未到合同约定的租赁期满时间，因此，本案不符合房屋租赁合同第十一条租赁期满的条款，即不适用提前一个月告知的情形，原告应退还被告已支付的押金2400元。四、原告主张的赔偿损坏的室内物品，无事实和法律依据。原告提供的照片无法证明该些物品系被告损坏，原告出租的房屋是不是新房，非首次对外出租，其并未提供出租给被告时房屋物品的具体情况清单，单凭照片不能认定是被告损坏。损害物品的价格系原告单方估算，未经专业机构评估，被告不予认可。综上，本案系受新冠肺炎疫情不可抗力影响导致的合同不能履行的情形，给被告公平公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月20日，出租方杨金风（甲方）与承租方王昌松（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于济南市历下区山师东路11号宏泰小区4号楼一单元501室房屋出租给乙方；租赁期限自2017年9月20日至2020年9月19日；房屋月租金为贰千柒百元整；乙方按半年支付租金给甲方；租赁期满前一个月，如乙方未明确表示不续租的，则视为乙方继续承租，如乙方明确表示不租的，应提前一个月告知甲方，否则甲方不退还乙方已支付的租房款及押金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳三个月租金作为违约金；当前水、电等表状况;水表现为458度……合同落款处甲方杨金风签名属日期，乙方王昌松签名属日期。上述合同签订后，杨金风称王昌松依约支付涉案房屋租金至2020年3月19日。被告王昌松向原告杨金风表示不再租赁房屋，双方沟通后，被告王昌松于2020年4月10日返回租赁房租，并按照原告要求拍摄照片发给原告杨金风。原告杨金风表示不租就罢，要求交清有关费用，搬走自己物品，办理交接。2020年4月13日，杨金风发现被告王昌松将涉案房屋内物品搬走，打电话给王昌松，王昌松不接，故杨金风微信通知王昌松“你马上回电话，要不然我只能报警了”，后王昌松回电告知自己已经搬走，钥匙放在某个地方，杨金风进入涉案房屋。对此，被告王昌松称自己当日不接听电话的原因系自己驾车行驶在回烟台的高速公路上，在自己到达服务区后，第一时间给原告杨金风回复了电话，且在微信中说明双方误会已解除。为此，王昌松向本院提交了自己于2020年4月13日收拾完房屋后拍摄房屋的实际情况照片一组，包括电表、涉案房屋钥匙、暖气卡等。另查明，庭审中，原被告均认可涉案房屋尚有水费144元、煤气费247.5元、物业费176.8元王昌松未予缴纳。本院认为，杨金风与王昌松签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行。在诉前调解阶段，原告将王娜（王昌松女儿）列为被告，因第二次的房屋租赁合同由王昌松签订，王娜并非合同当事人，经释明后，原告杨金风不再起诉王娜。2020年4月10日，原被告双方就被告不再租赁房屋达成一致意见，并约定4月13日进行房屋交接。2020年4月13日，双方并未成功交接，王昌松搬离涉案房屋，杨金风开锁进入涉案房屋，至此，涉案房屋处于杨金风实际控制中，故王昌松应支付杨金风2020年3月20日至2020年4月13日期间的房屋租金2700元/月÷30天×24天=2160元。截至王昌松搬离涉案房屋，原被告双方均认可王昌松尚欠水费144元、煤气费247.5元、物业费176.8元，共计568.3元，王昌松理应支付杨金风上述费用。综上，被告王昌松应支付原告杨金风2728.3元。关于杨金风主张的王昌松租赁房屋期间损害涉案房屋内物品的赔偿费，杨金风仅向本院提交了涉案房屋内照片类证据，根据该证据，本院无法具体认定涉案房屋内物品受损程度、受损价值等，杨金风应承担举证不能的法律责任，对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约金及滞纳金，参照《房屋租赁合同》中关于“租赁期满前一个月，如乙方未明确表示不续租的，则视为乙方继续承租，如乙方明确表示不租的，应提前一个月告知甲方，否则甲方不退还乙方已支付的租房款及押金”的条款，在租期未满的情况下，王昌松更应提前一月告知不再租赁涉案房屋的现实情况，王昌松未尽提前告知的义务，构成违约，理应支付一定的违约金，合同中违约金支付标准为三个月租金，该条款被横线画出，原被告对该画线意义的说法不一，本院综合庭审情况及王昌松的违约程度、杨金风的损失状况，酌定被告王昌松支付原告杨金风违约金2400元，因2400元押金尚在原告杨金风处，两者互抵，互不支付。关于原告主张的归还房屋电卡、钥匙的主张，2020年4月13日，被告搬离涉案房屋，将相关物品进行了留置，并向本院提交了收拾完毕房屋后的照片，且当日原告杨金风进入房屋，自此实际控制了涉案房屋，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王昌松于本判决生效之日起十日内支付原告杨金风2728.3元；二、驳回原告杨金风其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，由被告王昌松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  刘 科二〇二〇年九月二十九日法官助理  葛方俊书 记 员  姚目远