北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6326号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈砾，女，1969年2月13日出生。委托诉讼代理人：刘蕾，北京轩至律师事务所律师。委托诉讼代理人：范文涛（陈砾之夫）。上诉人（原审被告、反诉原告）：侴冬梅，女，1965年12月20日出生。委托诉讼代理人：王建彪，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖宏伟，北京市中闻律师事务所律师实习律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。上诉人陈砾因与上诉人侴冬梅、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初41600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈砾之委托诉讼代理人刘蕾、范文涛，上诉人侴冬梅之委托诉讼代理人王建彪、肖宏伟，原审第三人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈砾上诉请求：撤销原判，改判侴冬梅赔偿陈砾购房资金损失113万元；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：之前法院生效判决认定，只要侴冬梅积极配合产权单位进行超标处理，位于北京市海淀区501的房屋（以下简称涉案房屋）即可办理上市。陈砾作为守约方基于对交易的合理信赖，将自有房屋出售后准备房款。现涉案房屋所在小区上涨，一审法院认定的违约金无法弥补房价上涨给陈砾造成的损失。涉案房屋所在小区同面积房屋售价为639万，与双方合同价款440万差价为199万，一审仅支持86万，剩余113万也应由侴冬梅予以赔偿。侴冬梅针对陈砾的上诉请求及理由辩称，不同意陈砾的诉讼请求和理由。陈砾只支付了8万定金，没有购房资金损失，其主张同小区同面积房屋售价不等于实际成交价。侴冬梅上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判支持侴冬梅的一审反诉请求，解除双方之间的房屋买卖合同，双方不承担违约责任，返还定金，由陈砾和链家公司承担损失；一、二审诉讼费用及保全费由被上诉人负担。事实与理由：涉案房屋不能办理上市的原因是国家政策这一客观原因而不是侴冬梅的个人原因。侴冬梅已经提供充分证据足以推翻之前生效判决的认定。根据双方《补充协议》的约定，房屋买卖合同应该解除，互不承担违约责任。侴冬梅受陈砾欺骗，经链家公司违规操作，才与陈砾签订的房屋买卖合同，侴冬梅在合同签订不到一个月就通知链家公司合同解除，但陈砾拒绝解除合同，对侴冬梅金进行多年纠缠和诉讼，其要求支付违约金无事实与法律依据，并应对其给侴冬梅造成的精神创伤和身心赔偿承担精神损失费。陈砾针对侴冬梅的上诉请求及理由辩称，不同意侴冬梅的上诉请求和理由。侴冬梅不同意支付房屋超标款，恶意拖延交易，期间房屋涨价，导致陈砾无法购买同地段房屋。链家公司述称，同意一审判决。陈砾向一审法院起诉请求：1、解除我与侴冬梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《买卖定金协议书》；2、侴冬梅返还定金8万元，并支付自2016年1月23日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3、侴冬梅支付违约金86万元；4、侴冬梅支付因其迟延交房而支付的房屋租金损失36万元（自应交付房屋之日2016年4月30日起至侴冬梅实际交付房屋之日止，共36个月，按10000元/月计算）；5、侴冬梅赔偿购房资金损失200万元；6、诉讼费用由侴冬梅承担。侴冬梅向一审法院反诉请求：要求赔偿精神损失费5万元。一审法院认定事实：2016年1月23日，侴冬梅（出卖方、甲方）与陈砾（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈砾向侴冬梅购买涉案房屋，房屋总价款440万元，定金8万元，该房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）。关于央产房约定：1.因国家政策原因，并非个人原因，导致甲方无法办理央产上市的，甲乙双方不承担违约责任，定金原数返还，合同无效。2.若甲方房屋涉及超标，超标款不够，则乙方配合追加20万元定金，以定金托管方式支付给甲方。3.甲方应于2016年3月10日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，则应承担相关责任。同日，陈砾（乙方）、侴冬梅（甲方）与链家公司（丙方）签订《补充协议》，该协议第五条第2款约定，甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。该协议第六条约定，交易房屋的租赁期限至2016年7月16日止，就房屋租金，以物业交割时间为准，交房之前租金归甲方，交房之后租金归乙方。同日，陈砾（乙方）、侴冬梅（甲方）与链家公司（丙方）签订《买卖定金协议书》，约定乙方于本协议签署时向甲方支付定金8万元。合同签订后，陈砾向侴冬梅支付了8万元定金。在法院2020年5月27日庭审中，陈砾与侴冬梅均认可侴冬梅于2016年3月30日就提出解除合同。在法院2020年6月9日庭审中，侴冬梅称其于2016年2月中下旬就提出解除合同，陈砾不认可。2017年12月28日，侴冬梅将陈砾起诉至法院，要求解除2016年1月23日签订的《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》。法院做出（2017）京0108民初30377号民事判决书，认定：涉案房屋无法上市交易的原因为侴冬梅现有的两套已购公房在面积上属于整套超标，但该情形并非禁止交易之情况，只要侴冬梅本人进行超标处理，该障碍并非不可消除，故法院认为该障碍并非国家政策等客观原因，应属侴冬梅个人原因所致；其次，依据当事人间的房屋买卖合同约定，诉争房屋可能涉及超标，需要缴纳超标款以进行超标处理是侴冬梅于签约之始即有预见的，该步骤属于侴冬梅履行取得《在京中央单位已购公房变更通知单》之合同义务的前提或题中之意，并非合同履行过程中出现的新情况，有鉴于此，侴冬梅未履行该项义务反据此要求解除涉案合同，无合同及法律依据，故法院判决驳回了侴冬梅的诉讼请求。之后侴冬梅不服该判决提起上诉，北京市第一中级人民法院出具（2019）京01民终1921号民事判决书，认定只要侴冬梅积极配合产权单位进行超标处理，涉案房即可上市交易，故现阶段合同不能履行的原因绝非国家政策等客观原因所致，系侴冬梅个人原因所致，故判决驳回上诉，维持原判。之后侴冬梅向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院出具（2019）京民申4357号民事裁定书，认定二审法院认定现阶段合同不能履行并非国家政策等客观原因所致，系侴冬梅个人原因所致，认定事实并无不当，裁定驳回侴冬梅的再审申请。陈砾称其为了购房，于2016年1月10日以360万元的价格将原有的房屋出售给他人并已经过户，现侴冬梅的房屋无法购买，存在资金闲置的损失；且房屋现在涨价很多，亦存在涨价损失，此外，还存在租金损失，而合同约定的违约金数额过低，无法弥补损失，故主张返还定金、赔偿违约金以及损失。侴冬梅认为其不存在违约行为，且违约金约定的数额过高，要求酌减。就《补充协议》中约定的租金，陈砾称当时侴冬梅告知其以1万元的价格出租的，侴冬梅称时间太长记不住当时房屋按照多少钱出租的。诉讼过程中，陈砾申请对涉案房屋的市场价值进行评估，法院依法委托北京百成首信房地产评估有限公司进行评估，该机构于2020年2月25日出具《退案函》，主要内容为因涉案房屋为央产房，根据已生效判决，该房屋现阶段无法上市交易，依据评估规范无法评估该房屋，故退回评估委托。一审法院认为，陈砾、侴冬梅及链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》《买卖定金协议书》，上述协议系各方自愿签订，其内容未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，各方均应遵守执行。现因涉案房屋无法上市交易，陈砾要求解除上述合同，侴冬梅及链家公司同意解除，法院依法判决解除上述协议。合同解除后，侴冬梅应退还陈砾定金。就合同解除后的违约责任承担问题，根据生效判决认定，只要侴冬梅积极配合产权单位进行超标处理，涉案房即可上市交易，故上述合同不能履行的原因绝非国家政策等客观原因所致，系侴冬梅个人原因所致，故侴冬梅应就合同解除的后果承担违约责任。陈砾提出要求侴冬梅除按约支付违约金外，还存在资金闲置、房价上涨、租金等损失等，要求赔付损失，就其请求，按照法律规定，房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定，故法院对陈砾要求支付违约金86万元的诉讼请求予以支持，陈砾要求另行赔偿损失，考虑到合同法规定的违约金，目的是用于弥补损失，法院在判定违约金的时候已考虑到陈砾的损失情况，故法院对陈砾其余要求赔偿损失的诉讼请求依法不予支持。侴冬梅要求赔偿精神损失费，没有法律依据，法院不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，法院判决：一、解除侴冬梅与陈砾签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并解除陈砾、侴冬梅与链家公司签订的《补充协议》及《买卖定金协议书》；二、侴冬梅于本判决生效后七日内退还陈砾定金8万元，并赔偿陈砾违约金86万元；三、驳回陈砾的其他诉讼请求；四、驳回侴冬梅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。法院生效判决已经认定合同不能履行系因侴冬梅个人原因所致，现侴冬梅仍不同意履行合同，双方合同无法继续履行，陈砾作为守约方要求解除合同，于法有据。一审法院认定合同解除正确，本院对此予以确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。侴冬梅未按约定履行义务，应承担相应的违约责任。对于违约责任的认定，一审法院经综合考虑履约情况、交易成本以及守约方未采取合理措施不当扩大的损失等影响赔偿数额认定的因素后，认为违约金已足以弥补损失，据此支持陈砾关于违约金的主张，驳回其有关其他损失的主张并无不当，本院对此予以确认。陈砾认为违约金不足以弥补其损失，但并未就此提供充分证据证明，本院对其主张不予采信。侴冬梅与陈砾系合同关系，其主张的精神损失费无相应法律依据，一审法院驳回其诉求正确，本院对此予以确认。综上所述，陈砾、侴冬梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16020元，由陈砾负担14970（已交纳），由侴冬梅负担1050元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二〇年九月二十四日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星