广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22127号原告：麦德明，男，1974年5月28日出生，汉族，住广东省阳东县***************，公民身份号码440************731。委托诉讼代理人：万川，广东邦昊律师事务所律师。被告：广州趣住投资咨询有限公司，住所地：广州市白云区*************铺B，统一社会信用代码91440111MA59BPCY7F。委托诉讼代理人：吴稳进，公司员工。原告麦德明与被告广州趣住投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，于同年9月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人万川、被告的委托诉讼代理人吴稳进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付解约违约金7731.6元（按月租金2577.2元计算3个月）；2.被告支付拖欠的2020年1月1日至5月31日的房屋租金12886元（每月租金2577.2元），并支付拖欠租金违约金（以每月的租金为本金按日千分之一的标准自次月1日起至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年3月23日签订《中汇大厦室内装修合同》、《中汇大厦房屋租赁合同》，合同约定免租期为6个月，租赁期限为5年，自免租期满计算租赁期限，即租赁期限自2017年9月23日计至2022年9月23日。以上合同约定将原告位于广东省佛山市南海区****的1315房出租给被告作酒店式公寓经营使用，第7个月至第36个月租金为3032元，第37个月至第48个月租金为3123元，第49个月至第69个月租金为3217元。同时约定免租期内，由原告出资，将房屋交与被告根据经营需要进行具体装修事宜。2019年3月13日因被告经营不善，双方签订《租赁合同补充协议》，被告与原告协商降租15%，租金调整为：2019年3月1日至2020年7月19日，2577.2元/月；2020年7月20日至2021年7月19日，2654.55元/月；2021年7月20日至2022年7月19日，2734.45元/月，协议第四条约定：“非因原告原因，乙方未提前三个月通知原告解除合同的，需向甲方支付三个月的租金作为代通知金”。合同第六条约定：“如乙方延迟支付租金超过45天以上，甲方有权解除合同，没收乙方交付的押金，要求乙方按解除合同时的租金标准支付三个月租金给甲方。”此后，被告依照补充协议调整后的租金支付房租。自2020年1月起，被告开始不履行合同约定的支付租金义务，原告多次讨要租金无果。2020年5月27日，被告下发《告知函》，通知原告单方终止合同，未对拖欠房屋租金及违约赔偿事宜进行说明。原告认为，被告的拒不支付租金且单方解除合同的行为违反了《合同法》的相关规定，已经构成违约。被告辩称，被告于2020年2月1日已经向原告书面发出因“新型冠状病毒肺炎疫情”而导致无力缴纳租金的情况说明并向原告提出“新型冠状病毒肺炎疫情”是不可抗力希望原告可以免除不能经营期间的租金或解除合同，同时于2020年2月25日收到原告委托的代理律师来函要求终止租赁合同，并于2020年2月28日进行回复明确表示原告在“新型冠状病毒肺炎疫情”的影响下已无力缴纳租金，同时被告也要求律师转告给原告尽快跟被告协商解除合同或减免租金等方案。然而到了2020年5月27日原告还没有跟被告进行协商。为避免双方的损失再次扩大，被告在2020年5月27日再次向原告重复发出解除合同通知书。在此期间被告响应政府号召在疫情没有得到控制或政府没有相关文件的情况下被告没有进行任何的商业经营，被告也存在较大的经营压力。但也把所拖欠的水电费、大堂租金等相关费用已经全部结清并按相关规定进行场地清理，并交还给原告，被告已经尽了最大的努力令双方的损失降到最低。在2020年1月24日广东省已启动了重大突发公共卫生事件一级响应，实际上已经达到不可抗力标准，根据《民法总则》第180条和《合同法》第117条的规定被告有权免除因不可抗力而不履行合同的相关责任。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了证据交换和质证。原、被告对对方真实性无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。被告提供的《中汇大厦L主题公寓紧急应对武汉新型肺炎病毒疫情致业主的公开信》，原告确认被告有提到疫情期间要求免租，但公开信没有收到，本院对该证据进行综合认证。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区***********汇大厦1315室，登记权属人为麦德明、高雪英，产权证号为粤（2017）佛南不动产权第0408287号。2017年3月23日，原告（甲方，业主方）与被告（乙方，施工方）就涉讼房屋签订《中汇大厦室内装修合同》约定：甲方委托乙方对涉讼房屋进行室内装修，包括硬件设施装修和软件设施配置；装修款总价101080元整（不含税价），其中，“硬件设施装修”工程款为76080元、“软件设施配置”工程款为25000元；第一阶段，在本合同签订之日起的2日内，甲方向乙方支付工程款30000元；合同自甲、乙双方签字盖章之日起成立，甲方向乙方支付第一阶段的装修工程款之日生效。同日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《中汇大厦租赁合同》约定：甲方出租涉讼房屋予乙方作商业经营活动（包括但不限于经营酒店式公寓）使用；租赁期限为5年，自甲方与乙方签订的《室内装修合同》生效之日起算；租赁期限中的首6个月为免租期；如乙方未能按照本合同约定按时、足额地向甲方支付租金的，每延迟一天，则应向甲方支付未付租金的1‰作为违约金；等等。2019年3月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》约定：租金自2019年3月1日起下降15%，递增率及递增时间按原合同约定，即2019年3月1日至2020年7月19日月租金为2577.2元、2020年7月20日至2021年7月19日月租金为2654.55元、2021年7月20日至2022年7月19日月租金为2734.45元；如非因甲方原因，乙方决定解除原合同及本协议的，则乙方应提前三个月书面通知甲方，乙方已支付的押金不再退回，还需另外向甲方支付本协议租金标准两个月的租金作为赔偿；如乙方未提前三个月书面通知的，则需向甲方支付三个月的租金作为代通知金；2019年7月31日后，租金的支付时间调整为乙方在每月的10号前支付当月的租金；如乙方迟延支付租金超过45天以上，又不履行本补充协议约定的主动与甲方解除合同的，则甲方有权解除合同，没收乙方交付的押金、要求乙方按解除合同时的租金标准支付三个月的租金给甲方；等等。2020年2月，被告向原告发送《合同履行调整通知函》，载明：被告受新型冠状病毒肺炎疫情影响，经营严重困难，自2020年2月起，公司现金流枯竭，无法向原告支付合同所约定的房屋租金，要求另行约定时间协商合同履行的问题。同月，广东天胜律师事务所受原告委托向被告发函，要求被告支付欠付的租金，并继续按照合同约定按期支付租金。同月，被告向广东天胜律师事务所回函，载明：疫情的发生属不可抗力，被告有权根据相关的法律法规免除因不可抗力而不履行合同的相关责任，故要求原告尽快与被告联系协商承租房屋的相关事宜并办理相关收房手续，否则，由此产生的所有损失只能由业主承担。2020年5月27日，被告向原告发送《告知函》，载明：自2019年12月份以来，因受“新型冠状病毒肺炎疫情”的影响，被告无力经营，也没法按合同约定支付原告房屋租金，为了避免双方的损失进一步扩大，被告特发函单方终止合同，并立即退还场地，预计5月31日前清场完毕并交还给各业主，请业主收到通知后于该日前派员接收场地。2020年9月3日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告主张已于就涉讼房屋2020年6月办理了交接手续，被告主张在2020年5月31日前已撤场并向原告返还涉讼房屋,并确认原告请求的租金标准及起算时间。原、被告均确认被告承租涉讼房屋用于经营酒店公寓。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《中汇大厦租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，对双方当事人都约束力。被告向原告发函要求解除合同且双方已办理涉讼房屋的交接手续，本院认定涉讼合同已解除。被告在合同履行期满前单方要求解除合同构成违约，原告要求被告支付3个月的租金合计7731.6元作为违约金，符合双方的约定的，本院予以支持。被告未举证证明其在2020年5月31日前有将涉讼房屋返还予原告，被告亦确认未向原告支付2020年1月1日至5月31日的房屋租金，被告应向原告支付该期间的租金，但考虑到受新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉讼房屋的使用和经营造成影响和损失，基于公平原则，本院酌定2020年2月至3月的租金酌减一半收取，故被告应向原告支付2020年1月1日至5月31日的租金10308.8元（2577.2元/月×0.5×2个月＋2577.2元/月×3个月），原告诉请超出本院核定部分，不予支持。合同虽约定了被告逾期支付租金的违约金标准，但该违约金标准明显过高，本院依法调整为按日万分之二计算违约金，故被告应向原告支付以1288.6元为本金分别自2020年3月1日、2020年4月1日起、以2577.2元为本金分别自2020年2月1日、2020年5月1日、2020年6月1日起均至实际清偿之日止按日万分之二计算的逾期付款违约金，原告诉请超出本院核定部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州趣住投资咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付解约违约金7731.6元予原告麦德明；二、被告广州趣住投资咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金10308.8元，并支付以1288.6元为本金分别自2020年3月1日、2020年4月1日起、以2577.2元为本金分别自2020年2月1日、2020年5月1日、2020年6月1日起均至实际清偿之日止按日万分之二计算的逾期付款违约金予原告麦德明；三、驳回原告麦德明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计169.8元（原告已预交），由原告负担44.29元，被告负担125.51元并应于本判决发生法律效力之日十日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年九月二十五日书记员  张蕴如