陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终10690号 上诉人（原审被告、反诉原告）：薛宇，女，1984年9月11日出生，汉族，住陕西省绥德县。委托诉讼代理人：宋迎朝，陕西宋林科律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌雪婷，陕西宋林科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕晓华，女，1979年8月22日出生，汉族，住西安市未央区。原审第三人：西安永兴房地产营销策划有限公司，住所地：。法定代表人：路培松，该公司总经理。上诉人薛宇因与被上诉人吕晓华、原审第三人西安永兴房地产营销策划有限公司（以下简称：永兴房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初5155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，西安市未央区XX城XX路XX城XX幢XX室（面积92.31㎡）、22102室（面积36.94㎡）房屋属于“一房两证”情形在实际使用和居住过程中该房屋是无法分割的整体，上述22101室、22102室房屋均登记在吕晓华名下，已分别取得不动产权登记证书（分别为陕（2016）西安市不动产权第1007719号、陕（2016）西安市不动产权第1007720号）。签订合同前，薛宇曾在永兴房产公司的带领下前往查看房屋状况。2019年12月3日，吕晓华与薛宇及永兴房产公司签订《存量房买卖居间合同》，买卖双方共同委托永兴房产公司就上述22101室、22102室房产买卖事宜提供居间服务，房屋成交价为195万元，居间费48750元由薛宇全部承担。该合同约定，由于薛宇原因导致交易未能完全履行的，居间方不退还已收佣金。当日，吕晓华与薛宇就上述22101室、22102室房屋签订了《存量房买卖合同》，约定房屋建筑面积为92.31+36.94平方米，房屋价款支付方式为商业贷款，薛宇向吕晓华支付定金3万元，首期房价款（不含定金）为107万元，于银行审批贷款通过后七个工作日内支付；第二期房价款85万元向银行申请按揭贷款，放款期限以贷款银行规定为准。合同约定了违约责任：吕晓华、薛宇任意一方不按合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金39万元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。当日，薛宇向吕晓华支付购房定金3万元，向永兴房产公司支付佣金48800元，吕晓华向永兴房产公司支付交房定金1万元。2019年12月23日，永兴房产公司就上述房屋办理了两份网签备案合同，该两份合同仅有吕晓华签字，无薛宇签字。后薛宇前往银行办理按揭贷款时被告知要按照两套房办理贷款手续，薛宇遂提出不再购买涉案房屋。吕晓华向原审法院提出诉讼请求：1、判令薛宇支付违约金39万元；2、判令薛宇已交给甲方定金3万元归其所有；3、判令薛宇承担全额居间费48750元；4、判令薛宇配合永兴房产公司办理后续退还其房屋事宜；5、判令薛宇承担聘请律师代理费、交通费、通讯费；6、本案诉讼费由薛宇承担。事实与理由：2019年12月3日，在永兴房产公司居间下，其与薛宇签订《存量房买卖合同》和《存量房买卖居间合同》。合同约定，薛宇购买其位于西安市XX城XX路XX城XX幢XX单元XX号XX号个人住房（房屋所有权证编号：陕2016西安市不动产权第1007719号和陕2016西安市不动产权第1007720号），建筑面积分别为92.31平方米和36.94平方米。合同签订后，薛宇向其支付了购房定金3万元，办理了银行面签手续，永兴房产公司办理了房管局《存量房买卖合同》两份，合同备案号C19056867、C19056884。2019年12月23日之后薛宇在毫无理由的情况下，明确表示拒绝履行合同。为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。庭审中，吕晓华表示放弃第四项诉讼请求。薛宇辩称，吕晓华诉请中未明确是解除《存量房买卖合同》还是继续履行合同，诉讼请求不明确。吕晓华作为合同履行过程中的过错方，以欺诈的形式使其在违背真实意思的情况下订立合同，其有权请求撤销，因此吕晓华无权要求其承担违约责任。永兴房产公司述称，一房两证是本案诉争的焦点，签订合同的时候吕晓华向薛宇告知了房子是一房两证的事实，合同中也写的很清楚，薛宇不想买房是因为在别处看了其他房子。薛宇向原审法院提出反诉请求：1、判令撤销双方签订的《存量房买卖合同》；2、判令吕晓华返还定金3万元；3、判令吕晓华赔偿居间服务费48800元；4、反诉费由吕晓华承担。事实与理由：2019年12月2日，其通过第三人发来的房屋链接和户型图，觉得该房源的基本信息符合其想要购买一套大面积房屋的想法，于是通过房屋经纪人联系吕晓华于当天晚上看了房，第二天，又带家人看了房屋，在永兴房产公司的催促下，其与吕晓华及永兴房产公司签订了《存量房买卖合同》和《存量房买卖居间合同》，并于当日向吕晓华缴纳了定金3万元，向永兴房产公司缴纳了居间服务费48800元。吕晓华和永兴房产公司分别向其出具了定金和佣金收条，并告知其该房屋是一房两证，一个入户门，两个证，在其反复询问之后是否会影响贷款及再买房时，两方都明确告知其没有任何影响，吕晓华承诺有房管局开具的是一套房的证明。永兴房产公司在签订合同当日向其交付了一份《买方流程、资料及税费告知单》。几天后永兴房产公司通知其去银行办理面签手续时，银行的工作人员告知其这是两套房，按揭贷款需要分开办理，并且其中一套房屋按照第二套房办理贷款手续。2020年1月12日三方约定在永兴房产公司处就该事进行协商，其认为由于签合同之前的《存量房买卖合同》就房屋具体是一套房还是两套房不清楚明确，由此产生了争议，既然吕晓华和永兴房产公司都认为是一套房，那么三方应就此事签订补充协议，但吕晓华不配合，协商未果。2020年1月16日其向吕晓华及永兴房产公司出具了要求解除合同的通知。吕晓华辩称，签合同的时候，薛宇看过房子不少于三次，薛宇对房屋现状是了解的；双方的交易是以合同为准的，签订合同时永兴房产公司与其给薛宇说的很清楚，是一房两证，合同也写的很清楚；解除合同通知其没有收到；居间费与其没有关系；故薛宇的主张没有事实和法律依据，请求驳回薛宇全部反诉请求。永兴房产公司述称，其无意见。原审法院认为，薛宇曾前往涉案房屋实地查看房屋状况，且《存量房买卖居间合同》、《存量房买卖合同》均载明是两个房产证号，涉案房屋系一房两证，故其对房屋状况是知晓的，双方签订的房屋买卖合同真实有效，对其均具有约束力，均应履行合同约定的义务，现薛宇拒绝继续履行合同，其行为构成违约，应当承担违约责任，故吕晓华请求解除合同，原审法院予以支持。合同解除后，薛宇作为违约方，无权要求吕晓华返还定金。合同约定的违约金39万元过高，结合合同履行程度，原审法院酌情按照总房款的10%，即19.5万元确定违约金。涉案房屋未交付薛宇使用，两份网签备案合同自签订之日起已超过90日，已自动失效，故不需要办理退房事宜，吕晓华放弃该项诉讼请求，原审法院予以确认。《存量房买卖居间合同》约定，由于薛宇的原因导致交易未能完全履行的，永兴房产公司不退还已收佣金，故佣金应由薛宇承担。吕晓华未提交证据证明其主张的律师代理费、交通费、通讯费等支出，原审法院不予支持。薛宇的全部诉讼请求，原审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百五十二条之规定，原审法院遂判决：一、解除原告吕晓华与被告薛宇于2019年12月3日签订的《存量房买卖合同》；二、被告薛宇于本判决生效之日起十日内支付原告吕晓华违约金19.5万元；三、驳回原告吕晓华的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告薛宇的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8331元（原告已预交），现由原告吕晓华负担4131元，被告薛宇负担4200元，被告负担部分与上述款项一并给付原告。反诉案件受理费885元（反诉原告已预交），由反诉原告薛宇自行负担。宣判后，薛宇不服向本院提起上诉称，一、根据其在一审中提交的《买方流程、资料及税费告知单》和《存量房买卖合同》中对购房款、首付款、按揭款及税金的告知全部按照一套房来书写，且录音可以证明吕晓华及永兴房产公司多次承诺及隐瞒实情，都让其认为自己所购买的是一套房子两个房产证，而不是两套房子。二、永兴房产公司在整个交易过程中故意误导其，不告知其涉案房屋真实情况，隐瞒涉案房屋的办理中是按照两套房子来办理的事实。其是在被隐瞒了真实情况，陷入错误的认识，才签订的购房合同。三、本案应当适用根据合同法54条的规定，撤销《存量房买卖合同》，而不是根据合同法94条的规定解除合同。其因重大误解及吕晓华的欺诈，使其在违背真实意思的情况下签订了合同，可以申请法院撤销合同，且有权要求吕晓华返还财产和赔偿损失。根据合同法第54条的规定，其因为吕晓华和中介隐瞒所出售房屋是两套房的真实情况，故意在告知购房款、首付款、税金按照一套房告知，误导薛宇，从而使其在违背自己只想购买一套房，只贷款一次，缴纳一套房产税的真实意思，而签订了合同，因此薛宇有权请求撤销签订的《西安市存量房买卖合同》。并根据合同法第58条的规定，薛宇未继续履行合同的行为，是行使法定的合同撤销权，且是在2020年1月12日谈判时，双方对合同标的具体数量有争议，吕晓华要求其去核实情况，其核实完后双方对核实的结果又未商定解决方案，导致其无法继续交易，而不是其单方面违约，不履行合同，因此法院根据《合同法》第94条规定，以薛宇违约为由，解除双方签订的合同，明显系适用法律错误。综上，请求：l、撤销原审判决，依法改判为撤销《存量房买卖合同》，由吕晓华向其退还定金3万元，且赔偿其支付的居间服务费48800元；2、请求判决一审诉讼费、反诉费和二审诉讼费都由吕晓华承担。吕晓华辩称，薛宇知晓涉案房屋是一房两证，知晓涉案房屋的一切事宜，事实上是薛宇在交易中看上其他的房屋了。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回薛宇的上诉请求。永兴房产公司述称，2009年年后西安市控制大户房屋的比例，所以有部分房屋存在一房两证的情况，薛宇所述的两房两证与事实不符。一房两证的情况是真实的，该小区有很多这样的情况，并且我司对一房两证情况的房屋一个月有多笔交易。我司签订的《存量房买卖合同》上1.3和1.4对一房两证有明确的约定，且两个房产证都列明了。我司员工带薛宇去看了三次房子，办理后期手续时也是按照两个产权来办的，贷款写的是第一套按全款买，一套按揭买，实际上利率没有变。55万的房子税费少了30.5％。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，涉案《存量房买卖居间合同》、《存量房买卖合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。双方当事人应依约享有权利、履行义务。本案薛宇对案涉房屋的产权等情况知晓，但其在签约之后拒绝履行合同义务行为显然构成违约，而且原审法院已较大幅度地降低了双方合同约定的薛宇应依约承担的违约金数额，故薛宇认为其不应承担违约责任的主张，本院不予支持。同时，薛宇作为完全民事能力人，其本人应对购置涉案房屋这一价值高昂，且需办理登记公示等手续的商品尽到谨慎的注意义务，经审查，本案并不存在欺诈、重大误解等可依法撤销之法律事实，故薛宇关于应当适用合同法第五十四条之规定撤销案涉《存量房买卖合同》的主张，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。薛宇预交的8331元二审案件受理费，由薛宇负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年九月二十二日   书 记 员  范 致 远  1