云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2565号原告：昆明市盘龙区长青股份合作联社张官营股份合作社。地址：云南省昆明市盘龙区张官营村。负责人：张红梅，系该社理事长。委托诉讼代理人：雷泽山、吴建昊，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南康立装璜工程有限公司。住所地：云南省昆明市江岸小区联盟文化站长青娱乐室。法定代表人：杨凤弟。委托诉讼代理人：葛永坤，云南永天律师事务所律师，特别授权代理。第三人：杨秀荣，女，1971年11月24日出生，汉族，身份证住址为湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：黄强华，男，1988年7月4日出生，汉族，系第三人杨秀荣朋友，身份证住址为湖南省永兴县，特别授权代理。第三人：杨城，男，1990年1月10日出生，汉族，身份证住址为云南省昆明市五华区。第三人：刘应光，男，1974年10月23日出生，汉族，身份证住址为云南省宣威市。第三人：谢永玉，女，1976年5月13日出生，汉族，身份证住址为云南省昆明市五华区。第三人：曾永红，男，1967年7月22日出生，汉族，身份证住址为湖南省新化县。第三人：杨发万，男，1975年12月2日出生，回族，身份证住址为云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。第三人：王求先，男，1963年12月18日出生，汉族，身份证住址为江西省上饶市余干县。第三人：伏俊毕，男，1982年12月27日出生，汉族，身份证住址为云南省曲靖市陆良县。第三人：杨伶俐，女，1988年1月23日出生，汉族，身份证住址为湖南省新化县。原告昆明市盘龙区长青股份合作联社张官营股份合作社与被告云南康立装璜工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法追加了第三人杨秀荣、杨城、刘应光、谢永玉、曾永红、杨发万、王求先、伏俊毕、杨伶俐参加诉讼，依法由审判员陈娜适用普通程序独任审判，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告昆明市盘龙区长青股份合作联社张官营股份合作社的负责人张红梅及其委托诉讼代理人雷泽山、吴建昊，被告云南康立装璜工程有限公司的法定代表人杨凤弟及其委托诉讼代理人葛永坤，第三人杨秀荣的委托代理人黄强华、谢永玉、曾永红、杨发万、王求先、伏俊毕到庭参加了诉讼。第三人杨城、刘应光、杨伶俐经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人立即向原告腾还位于昆明市盘龙区的全部房屋及场地（价值约2200000元）；2.判令被告向原告支付自2019年12月31日起至2020年3月15日止的房屋及场地费用20550元，并判令被告向原告支付自2020年3月16日起至全部房屋及场地实际腾退之日止的房屋及场地占用费（按274元／天的标准计算）；3.判令被告向原告支付违约金300000元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2004年1月1日原被告签订《租房协议》，约定原告将位于昆明市盘龙区的房屋及场地出租给被告使用，租期为15年，自2004年1月1日起至2018年12月31日止，并约定了被告不得私自转租。租房协议到期后，被告未按协议约定向原告腾还房屋及场地，且将房屋及场地转租给了其他第三方经营，已构成违约。2019年10月22日原被告签订《续签租赁合同》，约定原告同意给被告延长租期至2019年12月30日，但被告应当在此期间内处理好与次承租人的问题，并约定了违约金。但2019年12月31日租赁期满后，被告再次违约，并未按协议约定腾还。被告辩称，1.原告的起诉对象错误，2019年12月30日原被告的租赁合同终止，被告已经搬离了租赁的房屋，至今未再占用和管理；2.原告的起诉不符合事实，2019年10月29日，被告已经书面通知经营商户，房屋租赁期限即将到期，于12月28日前搬迁，经营商户均签名同意，12月30日被告已经搬离了租赁的房屋；3.被告并未转租，在原被告租赁合同到期后系由第三人与原告签订了租赁合同继续租用。第三人杨秀荣辩称，没有意见，对于腾还房屋我们想继续续租。第三人谢永玉辩称，想继续续租，如果腾退房屋能不能给半年时间找房屋。第三人曾永红辩称，想继续续租。第三人杨发万辩称，想继续续租。第三人王求先辩称，想继续续租，当时租房时我们不知道是转租，搬离对我们损失较大。第三人伏俊毕辩称，想继续续租，当时租房时我们不知道是转租，搬离对我们损失较大。原告围绕诉讼请求依法提交了：1.原告组织机构代码证；2.被告企业公示信息；3.联营建房协议；4.租房协议；5.续签租赁合同；6.通知；7.涉案租赁物位置图以及房屋和场地照片、视频。第三人对上述证据均无异议。本院认为第1、2份是原被告的身份信息，本院予以采信；第3份是原告建盖涉案房屋的协议，被告虽然不予认可，但根据该份协议房屋已实际建盖并正在使用，对该协议本院依法予以采信；第4、5份是原被告签订的租赁协议，被告对其真实性并无异议，本院予以采信，是否能证实原告的主张，本院将在其后予以评判；第6份通知并未有被告的签收，是原告单方所作，本院不予采信；第7份涉案房屋及场地的相关情况，经本院现场查看，与原告提交的证据一致，对该组证据本院予以采信。被告为证实其答辩意见，提交下列证据：1.租房协议；2.续签租赁合同；3.通知；4.发票；5.情况说明。第三人对上述证据均无异议。本院认为，第1、2份与原告提交的合同一致，本院予以采信；第3份是被告发给第三人腾还的通知，第三人无异议，本院予以采信；第4份是水电费发票，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，是否能证实被告的主张，将在其后予以评判；第5份是云南俊发物业服务有限公司滨江俊园物业服务中心出具的情况说明，内容为江苑小区与春江小区之间的空地是张官营片区城中村重建改造项目用地，2009年5月，按照重建改造和整治周边环境卫生的要求，由云南康立装璜工程有限公司杨凤弟出资对该空地进行环境清理和绿化，并委托其管理、维护。如公司需要，杨凤弟应当移交，并不予补偿。原告认为物业公司它本身还不是俊发公司，俊发房地产集团公司曾经起诉过张官营村，就针对这批铺面和场地起诉过，在那个案子当中最后是俊发撤诉，那个案子当中已查明江苑小区还有这些道路都不属于拆迁改造的范围，涉及到的场地本来就××村的集体用地，不属于江苑小区的改造范围，也不属于俊发的产权。本院认为，被告提交的情况说明是由物业公司出具，物业公司并不具备资格确认场地的权属及是否属于改造项目，故对该份证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年原告昆明市盘龙区长青股份合作联社张官营股份合作社（原昆明市官渡区联盟镇长青办事处张官营合作社）将集体所有的企业占地及厂房联营建房建盖商住楼，即本案所涉江苑小区，一层产权属原告所有。2003年5月1日原告与被告云南康立装璜工程有限公司签订《租房协议》，约定原告将座落于张官营村××小区底层的房屋和场地租给被告使用，租赁期15年，自2004年1月1日至2018年12月31日，租赁费分四期支付：2003年8月1日至12月31日12500元；2004年1月1日至2007年12月31日30000元；2008年1月1日至2011年12月31日50000元；2012年1月1日至2015年12月31日60000元；2016年1月1日至2018年12月31日70000元。在租赁期内，被告不得将房屋私自转租、转让，不得用该房屋做任何抵押或作价买卖。2019年10月22日原被告签订《续签租赁合同》，约定将铺面租期延长一年至2019年12月30日止，给被告12个月的时间解决好铺面租户的所有问题，将铺面清空后归还给原告。原告不作任何补偿。租金一年100000元，在签订合同当日支付。违约责任约定为违约者按当年租金的3倍赔偿对方。被告曾向九名承租户发出通知，要求租户在2019年12月28日前将商铺搬空交还给被告。在审理中另查明：被告现占有使用江苑小区与春江小区之间的部分空地，该空地被告自行围建了临时建筑及进行绿化。江苑小区一层共计有10间铺面，与盘江路垂直方向两间，第一间由第三人杨秀荣承租使用，第二间现无人使用空置；与盘江路平行方向铺面共计8间，面向铺面自左起第1间由第三人杨城承租使用、第2间由第三人刘应光承租使用、第3间由第三人谢永玉承租使用、第4间由第三人曾永红承租使用、第5间由第三人杨发万承租使用、第6间由第三人王求先承租使用、第7间由第三人伏俊毕承租使用、第8间由第三人杨伶俐承租使用。原被告双方争议的焦点是：一、双方的协议中租赁物是否包括被告占有使用的场地，该场地是否应腾还；二、铺面的腾还义务应由谁承担；三、租金该如何承担？被告是否存在违约，是否应承担违约责任？针对第一个问题，原告认为租赁物包括了铺面和场地，应一并腾还；被告认为场地只在第一份合同中有约定，续签的合同中只涉及到铺面，原告也不能证实场地归其所有。本院认为，原被告签订的两份合同合法有效，第一份合同中包括了铺面和场地的租赁，第二份合同是第一份合同的延续，虽然没有明确指明场地的腾还，但根据常理腾还的标的物也应包括全部出租的租赁物。在庭审中，被告也认可其所使用的场地是根据与原告的合同取得，但被告出钱进行了清理改造和绿化。根据本案证据显示，原告出租给被告的铺面是其进行联营建房而建盖，所占土地及出租的场地属合作社的集体土地。被告提交的情况说明经质证，并不能证明其主张的事实，故本院确认原告出租给被告及应该腾还的标的物包括了江苑小区一层的10间铺面及江苑小区与春江小区之间由被告占有使用的部分空地。针对第二个问题，原告认为被告未履行合同，应继续承担腾还的义务，第三人作为实际承租人应承担共同腾还的义务，租金应该由被告承担；被告认为已经通知租户腾房，已经履行了义务，原告也召集租户开会处理，被告不应再承担责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原被告先后签订两份合同，对合同的履行期限及履行方式进行了明确的约定，在续签租赁合同中明确约定了原告给被告12个月的时间解决好铺面租户的所有问题，将铺面清空后归还给原告。根据法律规定，在租赁期限届满后，被告负有将租赁物返还的义务。被告答辩认为已履行了义务通知租户搬离，但大部分铺面实际仍在使用，未清空归还原告，未使用的也未与原告办理移交手续，被告的通知并未履行完应履行的义务。被告答辩认为原告已召集租户开会，原告与实际承租人之间是否达成新的协议，与被告履行合同并无关联，且原告与实际承租人也未达成协议。故被告的抗辩理由不符合法律规定和合同的约定，本院不予采纳。针对第三个问题，原告认为租金应该按合同约定由被告支付，被告存在违约，应承担约定的违约责任；被告认为对租户的租金后来都没有收取了，被告已履行了合同义务不该承担违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金…”本案中，原被告签订的续签租赁合同对租金约定为一年100000元，合同2019年12月30日到期后，被告也未履行归还义务，因此，被告仍应按双方约定的金额支付合同期满之后的租金至归还租赁物之日。被告与第三人之间的租赁关系与本案审理的租赁关系不是同一法律关系，被告与第三人之间可另行处理。关于违约责任，原被告在续签租赁合同中约定双方必须严格遵守合同之规定，违者按当年租金的三倍作为违约赔偿对方。本案被告未按照合同约定在租赁期限届满后归还租赁物至今，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告因被告违约产生的损失为未支付租金的资金占用费，综合本案的情况及上述规定，本院支持违约金以被告未付租金（按每年100000元计算）为基数，以全国银行间同业拆借中心于2020年1月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算。综上所述，被告未履行合同义务按期归还租赁物，第三人实际占有使用租赁物，应共同向原告返还。被告应支付合同期满后至返还之日按合同约定的租金并承担违约责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告云南康立装璜工程有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市盘龙区长青股份合作联社张官营股份合作社腾还位于昆明市盘龙区的十间铺面及被告云南康立装璜工程有限公司占有使用的位于江苑小区与春江小区之间的空地；二、第三人杨秀荣、杨城、刘应光、谢永玉、曾永红、杨发万、王求先、伏俊毕、杨伶俐于本判决生效之日起三十日内就自己所租用的铺面与被告云南康立装璜工程有限公司共同承担向原告昆明市盘龙区长青股份合作联社张官营股份合作社腾还的责任；三、被告云南康立装璜工程有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市盘龙区长青股份合作联社张官营股份合作社支付自2019年12月31日起至上述铺面及场地实际腾还之日止的租金（按每年100000元计算）；四、被告云南康立装璜工程有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市盘龙区长青股份合作联社张官营股份合作社支付以上述被告未付租金（以每年100000元计算）为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年1月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算的违约金；五、驳回原告昆明市盘龙区长青股份合作联社张官营股份合作社的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26964元由被告云南康立装璜工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。审判员 陈 娜二〇二〇年九月二十二日书记员 赵娴珺