新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初3866号 原告：赵新芳，女，1969年10月24日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：刘卫国，新疆百域君鸿律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，该公司法务。 原告赵新芳与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月20日立案后，于2020年7月15日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵新芳委托诉讼代理人刘卫国、被告新疆胜天房地产开发有限公司委托诉讼代理人奥登格尔丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵新芳向本院提出如下诉讼请求:1、请求判令被告承担逾期办理产权证书的违约金48809元（计算至2020年2月1日）2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年3月12日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的乌鲁木齐市××区房屋一套，房款560487元。合同签订后原告依约履行了付款义务并缴纳了相应税费，但被告未依约履行交房及办证义务。2018年6月21日经乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路片区管委会人民调解委员会驻人民法院调解室主持调解，由被告代原告支付物业费抵偿违约金，同时原告保留2018年4月1日之后逾期办证违约金诉权，后由法院司法确认调解协议有效。可至提起诉讼时被告仍未按照依照《商品房预售合同》第十五条约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告新疆胜天房地产开发有限公司辩称，原告主张的逾期办证违约金明显过高。在本案中，涉案《商品房预售合同》第十五条对逾期办证作出了特别约定，“出卖人按照已付房款的“×”%向买受人支付违约金”，即双方共同约定排除使用违约金，出卖人（被告）不承担支付违约金的责任。违约金设立的目的在与补偿损失及惩罚威慑违约行为，但近年来乌鲁木齐市房价一直保持上涨状态。原告主张的逾期办证违约金为涉案合同约定逾期交房违约金的13倍之多，明显过高。而在本案中，涉案合同第九条就逾期交房违约责任作出明确约定：如出卖人逾期交房超过30日，买受人继续履行合同，则出卖人应按延期交房时间，每日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。原告主张的逾期办证违约金为48809元，也即每日所付违约金为已交付房款的万分之1.3，甚至超过了逾期交房违约金的13倍之多。请求法庭综合考虑买受人实际损失、出卖人过错程度以及涉案合同条文约定。综上，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 原告赵新芳为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1、《商品房预售合同》一份，证明原、被告于2013年3月12日签订商品房买卖合同，涉案房屋位于乌鲁木齐市××栋房屋，建筑面积162.46平方米，总房款560487元。合同第八条约定，房屋交付期限是2014年8月30日，合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内办理房屋权属证书，原告不退房的，出卖人按已付房款向原告支付违约金。对违约金的具体数额、计算方式没有约定。 证据2、销售不动产统一发票，契税发票、维修基金发票，证明原告已向被告交纳全部房款560487元及办理房屋产权证书的税款。 本院经审理认定事实如下，2013年3月12日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0276932，房屋代码：1209251，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积162.46平方米，总房款560487元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将房屋交付买受人使用；关于产权登记的约定，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款560487元，原告于2016年6月13日与被告办理了商品房入住交付使用手续。被告至今未给原告办理房屋权属证书。 另查，关于被告未按合同约定履行办证义务，原、被告双方曾于2018年6月21日在本院对调解协议进行司法确认，（2018）新0103民特368号民事裁定书中双方约定原告主张的逾期办证违约金计算至2018年4月1日。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告逾期为原告办理房屋产权证书登记，存在违约行为，但原、被告在《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定中对被告逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及损失数额计算并无明确约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现原告按照年利率4.75%标准主张违约金，不符合法律规定，本院予以适当调整，现认定为36761.80元[560487元×4.75％÷365天×504天（2018年4月2日至2019年8月19日）]；自2019年8月20日至2020年2月1日期间的违约金，以560487元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告赵新芳支付逾期办理产权证书违约金36761.80元[560487元×4.75％÷365天×504天（2018年4月2日至2019年8月19日）]； 二、自2019年8月20日至2020年2月1日期间的逾期办证违约金，以560487元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算，由被告新疆胜天房地产开发有限公司支付原告赵新芳。 案件受理费1020.22元，本院减半收取510.11元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司承担384.21元，原告赵新芳承担125.90元。 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  王亚琴 二〇二〇年九月二十日 书记员  徐欢乐