河南省南阳市卧龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1303执异136号案外人：邢灵旭，男，汉族，1991年3月29日生，住河南省内乡县。申请执行人：杨倩卫，女，汉族，1991年6月21日生，住郑州市高新区。被执行人：南阳市金帝商贸有限公司，住所地南阳市工业路586号，统一社会信用代码91411300567281659C。法定代表人：李举志，任公司经理。被执行人：南阳市卧龙区天绿种养殖农民专业合作社，住所地南阳市卧龙区英庄镇后英庄村，统一社会信用代码93411303317511087W。法定代表人：李举志，任社长职务。被执行人：李举志，男，汉族，1978年7月23日生，住南阳市卧龙区。被执行人：李苗，女，汉族，1981年2月5日生，住南阳市卧龙区。被执行人：李笋，男，汉族，1974年9月19日生，住河南省南阳市宛城区。被执行人：高学恒，男，汉族，1981年11月14日生，住南阳市。被执行人：高瑛泽，男，汉族，1986年3月10日生，住南阳市。被执行人：李克辉，男，汉族，1978年11月2日生，住南阳市宛城区。被执行人：路戌，男，汉族，1983年11月5日生，住南阳市宛城区。被执行人：吴天净，男，汉族，1981年3月3日生，住南阳市卧龙区。被执行人：李大勇，男，汉族，1976年4月22日生，住南阳市。本院在执行杨倩卫与南阳市金帝商贸有限公司、南阳市卧龙区天绿种养殖农民专业合作社、李举志、李苗、李笋、高学恒、高瑛泽、李克辉、路戌、吴天净、李大勇民间借贷纠纷一案中，案外人邢灵旭向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人称，2016年7月20日，案外人与李笋及其配偶赵国风签订南阳市二手房买卖合同，并于2018年10月23日在南阳市汉都公证处对上述合同进行公证。根据合同约定，李笋将建筑面积126.03平方米，位于南阳市宛城区××大公××单元××室的房屋作价500000元的房屋出售给案外人，案外人当日交付定金50000元，其他购房款在2018年1月20日之前支付给李笋。合同签订后，案外人分24笔银行转款给李笋，截至2018年1月22日共计转款450000元，由李笋出具收条。案外人已支付全部购房款。因案外人开办伏牛汽修厂，暂时居住在汽修厂宿舍，与李笋签订了《房屋租赁合同》将房屋返租给李笋居住至今，相关水电费、卫生费、物业管理费等由其继续缴纳，待案外人需要时，李笋随时搬出房屋由案外人使用。因案涉房产办理按揭贷款，应由李笋支付完毕，网签房屋不能办理过户登记。综上，案外人作为善意购买人，已签订合同，实际支付购房款并支配该房产，因不可归责于案外人的原因导致房屋不能过户，请求法院解除对上述房产的查封。被执行人李笋答辩称：异议成立。2016年我把房子卖给邢灵旭，约定价款500000元，2018年做的公证。房子是网签，因为有贷款没办法办理过户。2010年办理按揭，每个月还款1300多元，约定贷款由邢灵旭还。因为我和案外人是朋友，我没有房子住，双方约定房子又租给我，租金抵每个月按揭款，按揭款由我还。房子的所有权归案外人所有，我认为案外人的异议理由成立。案外人为支持其请求，提交了如下证据：一、公证书一份，欲证实双方签订买卖合同，房屋价格500000元，并办理公证。二、中国农业银行银行卡交易明细清单三张和收据一张，欲证实案外人从2017年9月30日至2018年1月24日，分24笔向李笋名下银行卡转存442407元。案外人称定金50000元是在2016年7月20日签合同时给的现金，其余不足部分用朋友修车款冲抵，收据可以显示李笋于2018年1月22日出具收据，显示收到案外人房屋款450000元。三、租赁合同一份，欲证实2018年2月1日，案外人将房子出租给李笋，约定月租金1300元。申请执行人发表如下质证意见：第一组证据不真实，2016年7月20日签订买卖合同，2018年10月23日办理公证书，房款在2018年1月20日之前已经付清，之后又出具公证书不合理，一般是为了办理过户才公证。案外人与被执行人都知道只有网签的情况下，以房屋买卖公证书的形式掩盖虚假买卖合同。根据合同内容显示，房产面积126.03平方米，但双方约定价款为500000元，不具有合理的对价性，即使支付了500000元，也不符合执行异议第28条的规定，合同内容显示贷款是由卖方一次性支付，所以房子的总价款就是500000元。第二组交易价款有整有零，不符合房屋买卖合同的交易惯例。对50000元现金交付未提供相关证据证实。朋友之间有购房合同的情况下，再出具收据，不符合常理。第三组租赁合同不真实，租金1300元抵贷款1300元，按照合同约定贷款应该由被执行人承担。被执行人发表如下质证意见：一、在2018年1月22日付清全款之后才办理公证，不存在虚假公证。二、付款方式是真实的，有付款记录。三、关于付款有零有整是因为我朋友在案外人修车厂修车，钱是我收的，案外人在付款时把修车款扣了，所以有零头的现象。四、收钱开收据是天经地义的，收据是买卖房子时通过二手房中介买的，定金50000元的收条之后可以提交。庭后被执行人称定金收据已遗失，未提交。现查明,本院在审理杨倩卫与南阳市金帝商贸有限公司、南阳市卧龙区天绿种养殖农民专业合作社、李举志、李苗、李笋、高学恒、高瑛泽、李克辉、路戌、吴天净、李大勇民间借贷纠纷一案中，于2019年1月12日作出（2018）豫1303民初6709号民事判决书，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告南阳市金帝商贸有限公司偿还原告杨倩卫借款本金970000元，并自2017年12月17日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息至款付清之日止。二、本判决生效后十日内，被告南阳市卧龙区天绿种养殖农民专业合作社偿还原告杨倩卫借款本金873000元，并自2017年12月17日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息至款付清之日止。三、被告南阳市金帝商贸有限公司、南阳市卧龙区天绿种养殖农民专业合作社对上述借款本息相互承担连带责任。被告李举志、李苗、李笋、高学恒、高瑛泽、李克辉、路戌、吴天净、李大勇在被告南阳市金帝商贸有限公司、南阳市卧龙区天绿种养殖农民专业合作社不能清偿部分的三分之一范围内承担连带清偿责任。四、驳回原告杨倩卫的其他诉讼请求。因杨倩卫、路戌、李笋、李大勇不服一审判决，提起上诉，南阳市中级人民法院于2019年4月19日作出（2019）豫13民终1710号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2020年4月3日，本院作出（2020）豫1303执781号执行裁定书：冻结、划拨被执行人李笋、路戌、李大勇、李举志、李苗、高学恒、高瑛泽、李克辉、吴天净、南阳市金帝商贸有限公司、南阳市卧龙区天绿种养殖农民专业合作社在银行的存款2067231.00元或扣留、提取其等值收入或查封、扣押其价值相等的财产。2020年4月21日，本院作出（2020）豫1303执781号协助执行通知书，南阳市不动产登记中心于同日协助本院查封被执行人李笋位于宛城区××南侧××楼××单元××室房产××套，合同号为：10282781，建筑面积为121.78㎡，查封期限三年。执行过程中，案外人以涉案房产归其所有提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封措施。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与被执行人李笋在法院查封涉案房产之前签订二手房买卖合同并办理公证，合同约定成交价500000元，当日支付定金50000元，买方应于2018年1月20日之前一次性支付剩余款项450000元，银行剩余贷款由卖方一次性支付还清。但案外人未能提供定金收据及付款凭证，且其提供约定付款日之前的银行转账流水显示付款日期分散，付款金额不等，与约定的付款方式不同，该证据不足以证实其已履行付款义务。案外人称已支付全部房款并将涉案房产出租给李笋，而李笋称按揭贷款由案外人偿还，以租金抵偿按揭贷款，但买卖合同中约定房产转让成交价500000元，银行剩余贷款由李笋一次性支付还清，双方表述不一致且均未提供相应的涉案房产银行还贷证据，以上不能证实双方交易的真实性及涉案房产的实际占有情况。综上所述，在本次执行异议的程序性审查中，案外人的异议理由不能阻却本案的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回邢灵旭的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 张 平代理审判员 张 冠代理审判员 王 园二〇二〇年九月二十一日书 记 员 张圣坤