湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1754号上诉人（原审原告）：江倩，女，1987年5月20日出生，汉族，住蕲春县。委托诉讼代理人：李宁，湖北东璧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴承陵，湖北永铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北元丰房地产有限公司。住所地：蕲春县漕河大道（县财政局对面）。统一社会信用代码：9142112608724391XH。法定代表人：黄斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丹，该公司销售部经理。委托诉讼代理人：万隆，湖北亨迪律师事务所律师。上诉人江倩因与被上诉人湖北元丰房地产有限公司（以下简称元丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2020）鄂1126民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江倩上诉请求：1、认定《商品房买卖合同》附件十一补充协议第一条、第二条、第三条、第六条为无效条款；2、撤销一审判决，依法改判元丰公司支付自2019年5月1日至2020年1月23日的违约金13233元，后期顺延至符合交房条件为止；3、依法改判元丰公司支付自房屋竣工验收之日90日后起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办证之日的违约金；4、本案一审、二审诉讼费由元丰公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，双方签订的补充协议多条内容均与主合同相悖或违反了行政法规的强制性规定，属于无效条款，不应作为本案事实的认定依据。1、补充协议第一条降低了主合同约定的交房标准，将国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定的建设工程竣工验收合格的五项内容缩减为仅包括第四项，违反了行政法规的强制性规定；补充协议第二条延长了主合同约定的交房时间；补充协议第三条免除了元丰公司逾期交房100日（房屋总价的1%即逾期交房100日的违约金）后的违约责任；补充协议第六条延长了办理房屋产权证时间至720日，降低逾期办证违约金低至已付房款0.1%即每日1元左右。以上条款均不合理地减轻或免除了元丰公司应承担的责任，与商品房买卖主合同第28条相悖，属于无效条款，一审判决采纳该补充协议错误。2、补充协议属于格式条款，对其中大量的不合理减轻或免除元丰公司应负责任的条款未尽到明确提示和说明义务，该条款无效。3、补充协议与主合同系同一日签订，元丰公司签订该补充协议的目的，一是为了规避自己应当承担的合同义务，二是为了规避房产部门对合同内容的审查，是为了欺瞒上诉人而设置的陷阱，应属无效。二、一审法院判定交房时间顺延至2019年10月25日错误，违反了公平原则。1、黄冈东源电业集团有限公司蕲春分公司在《大中华购物广场电气工程情况说明》中指出：该项目未按照工期完工，首先原因是甲方（即被上诉人）自行负责的土建施工部分未按期完工，导致整体施工时间延长；其次就是甲方未能按照合同约定支付工程款。可见，电力安装延误属于元丰公司自身原因导致，相关责任应由该公司承担；2、根据合同的相对性，元丰公司与电力公司签订协议而产生的违约责任和损失应当由违约方元丰公司承担，上诉人作为电力安装协议的案外人不应当也没法律依据为其买单。三、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款错误。1、该条款载明当事人另有约定的除外。双方当事人关于房屋的交付条件已在主合同第九条、第十条进行了明确约定，在当事人对交房条件另有约定的情况下，不应适用该条款。2、案涉房屋的转移占有应以房屋不存在重大瑕疵为前提。元丰公司在通知上诉人领取房屋钥匙、签订收楼通知书时，案涉房屋未取得职能部门质量验收合格报告，是质量不合格房屋，未达到合同约定的交房条件，上诉人对此并不知情。3、上诉人只领取了两把装修钥匙，尚有五把钥匙在元丰公司手中，元丰公司可随时出入房屋，且此时房屋也未通水电，达不到法律规定的占有支配状态。四、元丰公司应支付逾期办证的违约金。补充协议第六条将办理房屋产权证期限延长至720日，出卖人延期交房，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之日，该约定严重加重了买受人的责任，排除买受人的主要权利，应以主合同为准。元丰公司未按约定办理产权证，应当承担违约责任，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。元丰公司辩称，一、上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同及附件补充协议不违反法律禁止性规定，属于有效协议。二、补充协议约定因为第三方原因导致逾期交房，出卖人不承担责任，既不违反法律规定，也不存在显失公平。被上诉人逾期交房的原因，主要是因为当时10KV主电缆接入安装工程直至2019年10月25日才竣工验收合格。三、房屋装修钥匙已交给业主进行装修。四、上诉人主张逾期交房与逾期办证时间存在重叠。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，请二审予以维持。江倩向一审法院起诉请求：1．判令元丰公司支付逾期交房违约金至2020年1月23日为13233元，2020年1月23日后的违约金按房总价款每日万分之一计算至符合交房条件为止；2．判令元丰公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（按购房款年利率6％计算至房产证实际办理完毕之日止）；3．案件受理费由元丰公司承担。一审法院认定事实：2017年12月15日，江倩与元丰公司签订《商品房买卖合同》及附件十一补充协议约定：江倩购买元丰公司开发建设的大中华购物广场1#-501号房屋，预测建筑面积135.37㎡，房屋总价款505065元；合同第九条约定商品房交付条件为：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2．该商品房已取得房屋测绘报告。补充协议第一条约定，双方同意本合同第九条变更如下：1．出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；2．“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具合格报告；合同第十条约定了商品房交付时供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等相关设施设备的交付条件。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付条件，双方同意按照附件五的方式处理。附件五第二条（一）约定，双方同意本合同第十条变更如下：如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理，1．非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2．出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件；合同第十一条约定：1．出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付商品房。2．交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。补充协议第二条约定，双方同意本合同第十一条第（一）、（三）款补充如下，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2．如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的（包括违约金、税费等）；3．政府部门对验收及市政配套、安装之延误的。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理：1．逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2．逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4．35％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0．1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。补充协议第三条约定，双方同意本合同第十二条补充如下，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1％；合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照附件十一补充协议处理。附件十一补充协议第六条约定，双方同意本合同第二十条变更如下：1．双方同意以2019年5月1日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起720日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。2．……。3．出卖人未能在约定的时间内办妥产权登记的，出卖人每年按已付房款的0．1％向买受人支付违约金，如房屋交付使用五年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房……。附件十一补充协议第九条约定，本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，江倩支付了购房首付款305065元，余款在湖北蕲春农村商业银行股份有限公司办理按揭贷款向元丰公司付清全部购房款。2019年5月15日，江倩在湖北卓悦物业服务有限公司处领取房屋钥匙2把并签署业主收楼确认书。2020年1月20日，江倩在湖北卓悦物业服务有限公司处领取住宅大门钥匙3把和房门钥匙2＋5把，并签署业主收楼确认书。2013年7月25日，蕲春县人民政府（甲方）与深圳高盛房地产有限公司（乙方）签订《“蕲春财富新天地城市综合体”（老电影院旧城改造）项目建设协议书》。该协议书约定甲方确保协调水、电、气、电信等市政公共设施按施工进度要求铺设至地块红线处，并满足本项目设计的运行容量需求，并保证协调各部门在乙方依法取得土地使用权后一周内开通建设临时用水用电。2014年12月30日，蕲春县人民政府与深圳高盛房地产有限公司、元丰公司签订《蕲春县财富新天地（老电影旧城改造）项目建设补充协议（二）》约定，将蕲春县人民政府与深圳高盛房地产有限公司签订的《“蕲春财富新天地城市综合体”（老电影院旧城改造）项目建设协议书》中，深圳高盛房地产有限公司所有的权利、义务及责任由元丰公司承继。2019年4月25日，元丰公司（甲方）与黄冈东源电业集团有限公司蕲春分公司签订《主电缆接入委托施工合同》，约定由黄冈东源电业集团有限公司蕲春分公司进行大中华购物广场10KV主电缆接入安装工程，施工日期为2019年5月6日至2019年7月4日，总价款为980000元。2019年10月25日该工程竣工验收合格，10KV供电线路已连接至向大中华购物广场供电的高压开关柜输入端，达到《“蕲春财富新天地城市综合体”（老电影院旧城改造）项目建设协议书》约定的地块红线处，具备向大中华购物广场供电条件。又查明，2019年9月28日，涉案商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2019年5月1日至2020年1月15日前，大中华购物广场住宅楼仅有照明用电，无法满足装修需要。2020年1月6日，大中华购物广场住宅楼供电工程竣工验收合格。2020年1月15日13时30分，大中华购物广场住宅楼正式供电。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。涉案商品房销售合同和附件补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，予以确认。补充协议是双方自愿对主合同内容的变更，江倩认为按照主合同的约定，只有在主合同未约定或约定不明的情况下才可签订补充协议，且本案中补充协议是格式条款，明显减轻和免除出卖人责任，格式条款无效，补充协议应属无效的抗辩意见，不予支持。双方当事人均应诚实信用的履行合同所约定的义务，否则，依法承担相应的法律责任。根据双方签订的合同及补充协议约定，因政府部门对验收及市政配套、安装延误的，应顺延交房时间。经核实，涉案建设工程市政配套设施高压电接入工程于2019年10月25日竣工，供电线路已连接至向大中华购物广场供电的高压开关柜输入端，供电条件具备，故交房时间应顺延至2019年10月25日。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。江倩于2019年5月15日领取房屋钥匙并签署业主收楼确认书，即元丰公司于2019年5月15日将涉案房屋转移给江倩占有，可视为房屋于2019年5月15日已交付江倩使用。因元丰公司的房产于2019年9月28日才达到合同约定的交房条件，在此期间江倩可根据合同约定拒绝收房或者主张元丰公司承担不符合交房条件的违约责任。江倩主张元丰公司支付2019年5月1日至2020年1月23日的逾期交房违约金，不予支持。合同约定，出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日，且在该日之次日起720日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。本案涉案房屋交房时间为2019年5月15日，双方约定的办证期限尚未届满，故对江倩主张逾期办证违约金的诉请，不予支持。经调解，双方当事人未达成一致意见，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条的规定，判决驳回江倩的诉讼请求。案件受理费84元，减半收取计42元，由江倩负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的基本事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，围绕双方当事人的诉辩情况，本案有以下争议焦点，逐一评析如下：一、关于双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议的效力应如何认定的问题双方当事人对《商品房买卖合同》的效力均无异议，但上诉人对《商品房买卖合同》附件十一的补充协议部分条款，认为不合理地减轻或免除了被上诉人应承担的责任，有的还违反了行政法规的强制性规定，亦未尽到提示说明义务，该部分条款应认定为无效。本院认为，合同是市场化配置资源的主要方式，应坚持鼓励交易的原则，充分尊重当事人的意思自治。在不存在法定无效事由的情形下，不宜轻易否定合同的效力。本案中，案涉《商品房买卖合同》附件补充协议经上诉人和被上诉人签字确认，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议约定履行相关义务。上诉人认为补充协议第一条降低了主合同约定的交房标准，违反了行政法规《建设工程质量管理条例》的强制性规定，应为无效条款。对此，《建设工程质量管理条例》是国务院颁布的行政法规，根据其第一条、第二条的规定，该条例是为了规范从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程的质量监督管理而制定的，该条例第十六条规制的对象也是针对建设工程竣工验收工作中的审核和管理等活动，故该规定在性质上属于管理性强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条规定的“强制性规定”指的是效力性强制性规定。故案涉补充协议第一条并不属于违反合同法第五十二条第（五）项关于违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应为有效。补充协议第二条、第三条、第六条对交房时间、逾期交房和逾期办证违约责任等事项的重新约定，是合同双方当事人对主合同相关条款作的变更，亦不违反法律、行政法规强制性规定，亦应为有效条款。上诉人认为补充协议第一条、第二条、第三条、第六条为无效条款的上诉理由不充分，本院不予支持。二、关于元丰公司应否承担逾期交房违约责任的问题补充协议第二条规定，如因政府部门对验收及市政配套、安装之延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间。经核实，至2019年10月25日，10KV供电线路才连接至向大中华购物广场供电的高压开关柜输入端，此时才具备向大中华购物广场供电条件。被上诉人未按合同约定的2019年5月1日前交付房屋，主要是电力等相关市政公共设施未安装到位所致。一审法院依据补充协议第二条的规定，认定被上诉人交房时间应顺延至2019年10月25日并无不当，本院予以维持。上诉人认为电力安装延误系被上诉人自身原因所致证据尚不足，本院不予采纳。鉴于上诉人于2019年5月15日在湖北卓悦物业服务有限公司领取了房屋钥匙并签署业主收楼确认书，上诉人已占有案涉房屋，且涉案房屋已于2019年9月28日经五方验收合格，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款认定案涉房屋已交付符合法律规定，本院予以维持。上诉人认为案涉房屋存在质量问题，因未提供相关证据证明，本院不予采纳；上诉人认为其并未实际占有支配房屋，没有法律和事实依据，本院不予采纳。综上，被上诉人已于2019年5月15日向上诉人交付房屋，依法不应承担逾期交房的违约责任。三、关于上诉人要求被上诉人承担逾期办理产权证违约责任的问题依据补充协议第六条约定，被上诉人为案涉房屋办理产权登记的最后期限尚未届满，故对上诉人主张逾期办证违约金的诉请不予支持。综上所述，江倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84元，由江倩负担。本判决为终审判决。审判长  田志敏审判员  吴 刚审判员  李 军二〇二〇年九月二十八日法官助理陈新明书记员易圻