山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初4190号 原告（反诉被告）：安伟博，男，1988年7月2日出生，汉族，住济南市槐荫区。 被告（反诉原告）：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码913701120761860244。 法定代表人：李在明，执行董事。 委托诉讼代理人：王野，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡长义，山东元序律师事务所律师。 第三人:高国军，男，1978年1月24日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：李忠健，山东云义律师事务所律师。 原告（反诉被告）安伟博与被告（反诉原告）济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）、第三人高国军商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，东城帝华公司提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年7月23日第一次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安伟博，被告（反诉原告）东城帝华公司的委托诉讼代理人王野、胡长义到庭参加诉讼。因案件处理结果与其有法律上的利害关系，本院依职权通知高国军作为无独立请求权的第三人参加诉讼。2020年9月10日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安伟博，被告（反诉原告）东城帝华公司的委托诉讼代理人王野、胡长义，第三人高国军的委托诉讼代理人李忠健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安伟博向本院提出诉讼请求：1.判令东城帝华公司向安伟博立即履行房屋和车位交付义务；2.判令东城帝华公司立即向安伟博提供购房合同原件、购房发票原件等所有必要证件，并立即协助安伟博缴纳税款、维修基金和办理房屋和车位的各种产权证件；3.判令《商品房买卖合同》第九条为格式条款且无效，并判令东城帝华公司从合同约定交房日期起向安伟博支付延期交房和延期交付车位违约金，日赔偿金为722266元（总房款）x4.9%（年基准利率）×1.5/365=145.45元；4.判令《商品房买卖合同》第十五条为格式条款且无效，并判令东城帝华公司从合同约定交房日期起向安伟博支付延期办证违约金，日赔偿金为722266元（总房款）×4.9%（年基准利率）×1.5/365=145.45元；5.判令东城帝华公司向安伟博赔偿误工费及车马费3000元；6.判令东城帝华公司向安伟博赔偿精神损失费3000元；7.判令东城帝华公司向安伟博支付装修成本上涨损失，2018年日赔偿金为124.91×1500×2.6%/365=13.346元，2019年日赔偿金为124.91×1500×3.3%/365=16.939元，2020年日赔偿金参照2019年执行；8.判令东城帝华公司向安伟博支付邻里关系歉意金和修缮费2000元；9.因晚交房导致闭存水试验不可做，请求法院判令一旦后期使用过程中出现顶底楼板渗透，东城帝华公司将负全部责任；10.判令本案诉讼费及可能产生的鉴定费、评估费等各种费用均由东城帝华公司承担。事实和理由：安伟博与东城帝华公司签订了《商品房买卖合同》（网签日期2016年12月1日），合同约定：东城帝华公司将位于帝华鸿府（西区）X号住宅房出售给安伟博，房屋单价为每平方米5702.23元，面积124.91平方米，总价712266元（包含地下L-2-X号产权车位全款），东城帝华公司应于2018年6月30日前向安伟博交付该房屋。随后安伟博以按揭贷款的方式付清了房款，但东城帝华公司一直未向安伟博发送收房通知书，并拒绝向安伟博交房，目前已过交房日期。经了解，涉案房屋已在2018年12月29日通过综合验收，且已有大量业主入住，东城帝华公司有故意不向安伟博交付房屋的主观恶意性。东城帝华公司不仅不交房还不提供购房合同原件，严重侵害了安伟博的合法权益以及对合同相关条款的知悉权，使安伟博对相关格式条款无法做到及时准确悉知并作出应对，同时也给安伟博造成了极大的精神伤害。由于东城帝华公司恶意不向安伟博交付房屋，导致安伟博后期装修将对邻居正常生活造成干扰，且无法正常进行顶底楼板和地面的闭存水试验。东城帝华公司延迟交付房屋和车库、延期办理各种产权证、拒绝提供购房合同、购房发票及相关证件的行为，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》，违反了诚实守信原则，违反了《中华人民共和国合同法》等法律，给安伟博造成了巨大的经济和精神损失，为此提起本案诉讼。 东城帝华公司辩称，安伟博未交足首付款，构成重大违约，且对违约行为存在主观故意，东城帝华公司延期向其交付房屋，行使的是法律赋予的先履行抗辩权，根据双方签订的《商品房买卖合同》，东城帝华公司有权向安伟博延期交付房屋，且无需承担违约责任。 高国军述称，对安伟博与东城帝华公司之间的商品房买卖合同不清楚，安伟博的起诉与其无关。 东城帝华公司向本院提出反诉请求：1.判令安伟博支付东城帝华公司购房款71000元；2.判令安伟博赔偿东城帝华公司违约金，以71000元为基数，按年利率36%，自2016年12月1日起计算至实际偿还之日；3.判令本案反诉费由安伟博负担。事实与理由：2016年12月21日，双方签订《商品房买卖合同》，约定安伟博购买帝华鸿府（西区）X号房屋，价款为712266元，其中首付款214266元。合同生效后，安伟博仅支付首付款143265元，尚欠71000元至今未支付。安伟博的行为已构成严重违约，应该赔偿东城帝华公司违约金。根据合同约定东城帝华公司有权保留解除《商品房买卖合同》的权利。因安伟博严重违约，东城帝华公司有权拒绝交房，并且无需承担任何违约责任。 安伟博对东城帝华公司的反诉辩称，其已支付完毕首付款，并由东城帝华公司出具了收据。支付完成首付是申请住房贷款的必备和先决条件，天津银行贷款的发放显然已经证明东城帝华公司已收到了全部首付款。 高国军对东城帝华公司的反诉述称，东城帝华公司的反诉请求与其无直接关联。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经过审理认定事实如下： 2016年12月21日，安伟博与东城帝华公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定安伟博购买东城帝华公司开发的帝华鸿府（西区）X室商品房，房屋建筑面积为124.91平方米，单价为每平方米5702.23元，总价款为712266元。《商品房买卖合同》第八条约定：东城帝华公司应在2018年6月30日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付安伟博使用，如安伟博没有按照合同约定期限付清房款及其他违约行为，东城帝华公司可据实予以延期。《商品房买卖合同》第九条约定：东城帝华公司未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，安伟博要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，东城帝华公司按日向安伟博支付已交付房价款万分之0.1的违约金；因东城帝华公司逾期交房向安伟博支付的违约金最高限额为已付房款的2%，如违约金赔付额累计达到已交房款的2%，双方均有权解除合同。《商品房买卖合同》第十五条约定：东城帝华公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由东城帝华公司提供的资料报产权登记机关备案；如因东城帝华公司的责任，安伟博不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如安伟博不退房，东城帝华公司按已付房价款的0.1%向安伟博支付违约金；以上规定期限为房屋交付使用后730日。《合同补充协议》第一条约定：安伟博支付首付房款为214266元，余款498000元申请银行贷款。 《商品房买卖合同》签订前，安伟博先后于2016年5月20日、2016年5月24日、2016年7月31日向东城帝华公司支付10000元、50809元、92456元。东城帝华公司先后于2016年5月24日、2016年7月31日、2016年9月18日、2016年11月30日向安伟博出具金额为10000元、143265元、143266元、71000元的《收据》。 2017年1月6日，安伟博与天津银行股份有限公司济南分行（以下简称天津银行济南分行）签订《个人抵押贷款合同》，安伟博向天津银行济南分行借款498000元，用于支付涉案房屋的余款，天津银行济南分行于当日完成贷款发放。 当事人对下列事实存在争议： （一）安伟博是否按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定足额支付首付款。 安伟博主张其已经按照合同约定足额支付首付款214266元。安伟博对其主张提交了以下证据：1.东城帝华公司于2016年11月30日出具的金额为71000元的《收据》，拟证明东城帝华公司收到71000元首付款。2.落款时间为2016年11月30日的《借款合同》《担保合同》及《借款收据》，拟证明安伟博向高国军借款71000元，并由高国军将该款直接支付东城帝华公司，由东城帝华公司为借款提供担保。3.山东元邦律师事务所律师刘恩杰于2019年1月21日向安伟博发出的《律师函》，拟证明高国军就71000元借款向安伟博主张权利。 东城帝华公司对上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，出具该《收据》的目的是为了协助安伟博办理银行贷款手续，实际并未收到该款。证据2中没有东城帝华公司的印章，安伟博曾通过销售顾问找到高国军借款，但高国军没有向东城帝华公司支付71000元，东城帝华公司也对安伟博借款提供担保。《律师函》是东城帝华公司在未征得高国军同意的情况下，以高国军的名义委托律师向安伟博催款。 高国军对上述证据的质证意见如下：高国军并未与安伟博签订《借款合同》《担保合同》，也没有借款给安伟博，亦没有委托律师出具过《律师函》。 为查明案件事实，本院对山东元邦律师事务所律师刘恩杰进行调查，刘恩杰称其系东城帝华公司的法律顾问，东城帝华公司工作人员向其提供了高国军的授权委托书和身份证复印件，委托其向包括安伟博在内的欠款人进行催收。 对该争议事实，安伟博提供的《借款合同》《担保合同》，落款处仅有安伟博的签名，并无高国军、东城帝华公司的签名和印章；高国军、东城帝华公司均否认与安伟博发生借款及担保合同关系，东城帝华公司出具的金额为71000元的《收据》不能证明该款项实际发生。根据东城帝华公司以高国军的名义委托律师向安伟博发送《律师函》以及该公司销售人员以《借款合同》为名向安伟博催款的行为，《借款合同》《担保合同》实质上是东城帝华公司为安伟博提供的首付分期行为，当事人之间并不存在资金的现实交付，其目的是规避国家关于购买商品房的首付款政策。上述合同并非当事人的真实意思表示，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，扰乱了房地产市场调控秩序，《借款合同》《担保合同》无效。据此，本院认定安伟博与高国军之间不存在借贷关系，东城帝华公司未收到该71000元购房款。 （二）《商品房买卖合同》的总价款中是否包含车位款。 安伟博主张《商品房买卖合同》的总价款中，除了合同中载明的帝华鸿府（西区）X室房屋外，还包含L-2-X号车位款。安伟博对其主张提交了以下证据：1.东城帝华公司于2016年5月24日出具的金额为10000元的《收据》，该《收据》中注明为车位款。2.东城帝华公司出具的《车位地上回款单》，载明“地上房号12-2-X，产权车位L-2-X，地上面积124.91，地上单价5301.94，加车位单价5702.23，地上总款662265，加车位总款712266”。 东城帝华公司对上述证据的质证意见如下：对证据1、2的真实性没有异议，但不能证明安伟博购买了车位。双方并未就车位签订买卖合同。 对该争议事实，虽然《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未体现车位，但东城帝华公司出具的《车位地上回款单》明确记载房屋价格及车位价格，且“加车位单价”“加车位总款”与《商品房买卖合同》约定相符，本院据此认定《商品房买卖合同》的总价款中包含车位款。 （三）安伟博是否收到了《商品房买卖合同》。 安伟博主张双方签订《商品房买卖合同》后，东城帝华公司未向其提供网签备案的《商品房买卖合同》。东城帝华公司对此予以否认。双方对各自主张均未提供证据。 对该争议事实，东城帝华公司对将《商品房买卖合同》交付安伟博负有举证责任，在东城帝华公司未提供相应证据的情况下，本院认定东城帝华公司未将《商品房买卖合同》交付安伟博。 另查明，《商品房买卖合同》中帝华鸿府（西区）X号的坐落现在登记为帝华鸿府一区X号，L-2-X号车位现在登记为21XX号。 本院认为，安伟博与东城帝华公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，各方当事人应依约履行。下面根据合同履行情况，结合双方的诉辩意见，就本诉和反诉部分分别作出如下认定： （一）关于本诉部分。 东城帝华公司在涉案房屋及车位已具备交付条件的情况下，未及时向安伟博交付，违反了合同约定。安伟博未足额支付首付款的原因在于东城帝华公司为安伟博提供的首付分期行为，造成安伟博付款对象的不确定，东城帝华公司对此存有明显过错，东城帝华公司主张的先履行抗辩权不能成立。对安伟博要求东城帝华公司交付涉案房屋及车位，并支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。 根据《商品房买卖合同》约定，东城帝华公司协助安伟博办理涉案房屋及车位所有权变更登记的期限已经届满，东城帝华公司未及时协助安伟博办理所有权变更登记，违反了合同约定。对安伟博要求东城帝华公司协助办理涉案房屋及车位所有权转移登记，并支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。在双方签订合同并网签备案后，东城帝华公司未将《商品房买卖合同》及《合同补充协议》交付安伟博，对安伟博要求东城帝华公司交付《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，本院亦予以支持。 《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《商品房买卖合同》第九条、第十五条符合上述特征，属于格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”上述条款均不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，对安伟博请求确认上述条款无效的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，《商品房买卖合同》第九条约定按照已付房价款的日万分之0.1计算逾期交房违约金，该违约金的约定明显过低，应予以调整。违约金数额可参照逾期交房房屋期间同地段同类房屋租金标准确定。在本院审理的帝华鸿府小区业主与东城帝华公司因逾期交房发生的商品房销售合同纠纷案件中，本院委托鉴定机构对同地段同类房屋租金标准进行价格评估，自2017年12月31日至2020年5月6日市场租金总价平均值为：住宅的每平方米每日平均出租价格为0.4867元；车位的每日平均出租价格为8.91元。本院参照该价格作为确定本案逾期交房违约金的计算标准。《商品房买卖合同》第十五条约定按照已付房价款的0.1%计算逾期办证违约金，该违约金的约定亦明显过低，应予以调整。违约金数额可参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《商品房买卖合同》约定，东城帝华公司提供资料报产权登记机关备案的时间为房屋交付后730天，据此，逾期办证违约金的起算时间为2020年6月29日。 安伟博要求东城帝华公司赔偿其误工费、车马费、精神损失费的诉讼请求，未提供相应证据，本院不予支持；安伟博要求东城帝华公司向其支付装修成本上涨损失、邻里关系歉意金和修缮费及可能存在的楼板渗透责任问题，因并未实际发生，本院亦不予支持。 （二）关于反诉部分。 因安伟博未足额支付首付款，对东城帝华公司要求安伟博支付剩余购房款的反诉请求，本院予以支持。根据安伟博的付款情况，其欠付的购房款数额应为61000元。东城帝华公司按年利率36%主张违约金没有法律和合同依据，本院不予支持。安伟博应当按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）向东城帝华公司支付利息。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决如下： 一、限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向安伟博交付坐落于济南市历城区围子山路3387号帝华鸿府一区X号房屋、21XX号车位及双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》； 二、限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效后15日内协助安伟博办理济南市历城区围子山路3387号帝华鸿府一区X号房屋、21XX号车位的所有权转移登记； 三、限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向安伟博支付逾期交房违约金，房屋以每平方米每日0.4867元、车位以每日8.91元计算，自2018年6月30日起至房屋及车位实际交付之日止； 四、限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向安伟博支付逾期办证违约金，以651266元为基数（安伟博支付购房款61000元后以712266元为基数），自2020年6月29日起至济南东城帝华房地产开发有限公司将办理房屋及车位所有权转移登记的全部资料报送不动产登记机关之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算； 五、限安伟博于本判决生效后10日内向济南东城帝华房地产开发有限公司支付购房款61000元； 六、限安伟博于本判决生效后10日内向济南东城帝华房地产开发有限公司支付购房款利息，以61000元为基数，自2016年12月21日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 七、驳回安伟博的其他诉讼请求； 八、驳回济南东城帝华房地产开发有限公司的其他反诉请求。 案件受理费5486元，由济南东城帝华房地产开发有限公司负担；反诉费788元，由安伟博负担677元，济南东城帝华房地产开发有限公司负担111元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 方 震 二〇二〇年九月十六日 书记员 崔新宇