广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10531号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州流花宾馆集团股份有限公司，住所地：广东省广州市越秀区环市西路194号。法定代表人：周惠春，职务：董事长。委托诉讼代理人：王重平，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱又又，广东合盛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市金睦企业管理服务有限责任公司，住所地：广东省广州市越秀区环市西路194号综合楼、西楼、后座。法定代表人：王伟广，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苏剑峰，该司员工。委托诉讼代理人：邓忠开，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王朝阳，男，1976年8月16日出生，汉族，身份证登记住址：河南省襄城县。原审第三人：林慧君，女，1972年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原审第三人：钟健雄，男，1974年9月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：王淑红，女，1976年5月14日出生，汉族，住辽宁省营口市老边区。原审第三人：骆成淼，男，1983年9月18日出生，汉族，住广东省徐闻县。原审第三人：赵卓华，男，1976年5月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：林道芹，女，1982年5月18日出生，汉族，住浙江省乐清市。原审第三人：刘妙旋，女，1987年6月20日出生，汉族，住广东省揭西县。原审第三人：文建，女，1977年12月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：龙玲，女，1949年8月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。原审第三人：罗美芳，女，1972年5月9日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。原审第三人：孙伟，男，1973年1月8日出生，汉族，住广东省从化区。原审第三人：黄玉祥，男，1962年3月25日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原审第三人：陈韬，男，1989年5月21日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。原审第三人：翁俊英，女，1975年4月4日出生，汉族，住广东省惠来县。原审第三人：罗娟玲，女，1977年11月12日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。原审第三人：肖辉雄，男，1980年3月8日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。原审第三人：卓木熊，男，1980年6月12日出生，汉族，住广东省惠来县。原审第三人：张峰，男，1981年4月16日出生，汉族，住河南省平舆县。原审第三人：高锡坚，男，1982年8月26日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原审第三人：傅海婷，女，1986年8月22日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。原审第三人：蒋德英，女，1963年7月27日出生，汉族，住四川省渠县。原审第三人：翁木兴，男，1970年4月7日出生，汉族，住广东省惠来县。原审第三人：郑佳鹏，男，1986年6月4日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。原审第三人：仇建国，男，1970年9月20日出生，汉族，住四川省广安市广安区。原审第三人：杨涛，男，1984年2月11日出生，穿青人，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：范增光，男，1979年5月6日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。原审第三人：肖育生，男，1976年6月1日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。原审第三人：张松喜，男，1971年7月21日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。原审第三人：杨慈慧，女，1982年11月8日出生，汉族，住广东省惠来县。原审第三人：翁清妹，女，1973年2月11日出生，汉族，住广东省惠来县。原审第三人：林少香，女，1982年3月12日出生，汉族，住广东省惠来县。原审第三人：陈欣，男，1970年6月22日出生，汉族，住四川省渠县。原审第三人：方锡花，女，1982年4月26日出生，汉族，住广东省惠来县。上诉人广州流花宾馆集团股份有限公司（下简称流花宾馆）、广州市金睦企业管理服务有限责任公司（下简称金睦公司）因与被上诉人王朝阳、原审第三人林慧君、钟健雄、王淑红、骆成淼、赵卓华、林道芹、刘妙旋、文建、龙玲、罗美芳、孙伟、黄玉祥、陈韬、翁俊英、罗娟玲、肖辉雄、卓木熊、张峰、高锡坚、傅海婷、蒋德英、翁木兴、郑佳鹏、仇建国、杨涛、范增光、肖育生、张松喜、杨慈慧、翁清妹、林少香、陈欣、方锡花（下简称林慧君等）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初21140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。流花宾馆上诉请求判令：1.撤销原审判决第四、五、七、八项判决；2.金睦公司立即向流花宾馆支付欠缴的房屋租金人民币4930780.81元(大写：肆佰玖拾叁万零柒佰捌拾元捌角壹分，自2017年9月起，暂计至2018年5月22日)以及逾期支付租金的违约金(从逾期之日起以当月所欠租金为基数，按每日千分之一的标准计算至实际付清之日止)；3.金睦公司按照在原租金基础上加上每日2万元的标准计算支付房屋占用费(从2018年5月23日开始计算至实际归还房屋之日止)；4.金睦公司立即向流花宾馆支付空调管理费人民币1874539.33元(大写：壹佰捌拾柒万肆仟伍佰叁拾玖元叁角叁分)、汽车保管费人民币3600元(大写：叁仟陆佰元)，以及逾期支付空调管理费、汽车保管费的违约金(从逾期之日起以当月所欠空调管理费、汽车保管费为基数，按每日千分之一的标准计算至实际付清之日止；违约金暂计至2018年6月1日为人民币276348.46元)；5.金睦公司立即向流花宾馆支付四个月免租期内的房屋租金人民币3722400元(大写：叁佰柒拾贰万贰仟肆佰元)；6.王朝阳对金睦公司负担的全部债务向流花宾馆承担连带清偿责任；7.由金睦公司、王朝阳承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由如下：一、原审判决第四项关于拖欠租金的总额计算有误，应予以纠正。原审计算金睦公司拖欠的租金总额为人民币4780684.03元，该数据有误。金睦公司拖欠的租金总额应为人民币4930780.81元(大写：肆佰玖拾叁万零柒佰捌拾元捌角壹分，自2017年9月起，暂计至2018年5月22日)；二、房屋占用费的计算标准应当予以纠正，漏计算的房屋占用费应予以补足。其一，关于房屋占用费的计算标准。《房屋租赁合同》第十四条“违约责任”第二款第(三)项约定了房屋占用费的标准，该标准属于承租方逾期未按照合同约定返还房屋时的违约责任。如果不计算原租金部分，则占用费必将比正当履行合同时的租金金额还要低，显然不符合常理。因此，应改判金睦公司、王朝阳按照在原租金的基础上加上每日2万元的标准支付至实际归还房屋之日止的房屋占用费。其二，漏计算的房屋占用费应予以补足，原审判决第五项关于房屋占用费的计算时间也存在错误。原审判决第一项已经确认《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年5月15日解除。根据《房屋租赁合同》第十二条第一款的约定，合同解除后，承租人金睦公司必须于7天之内将全部承租房屋以及设备、物品交还出租人流花宾馆。流花宾馆向金睦公司、王朝阳公证发出的《解除房屋租赁合同的通知》第二条也是按照合同约定提出了相关要求，原审判决从2018年6月1日起开始计算房屋占用费，没有考虑原《房屋租赁合同》的约定，漏计了2018年5月23日至2018年5月31日期间共计9天的房屋占用费人民币459180元；三、原审判决认定流花宾馆对租赁合同的解除负有一定责任没有合同依据和事实根据，流花宾馆不应向金睦公司、王朝阳赔偿装修残值损失。流花宾馆在履行合同过程中不存在原审判决认定的“不协调建造连廊”、“不配合办理用电增容”、“未维修房屋”等违约行为。其一，流花宾馆不负有协调建造连廊的合同义务。《房屋租赁合同》并未约定流花宾馆负有协调环市××号后座业主广州市广骏旅游汽车企业集团有限公司（下简称广骏公司）配合建造连廊的合同义务。同时，《房屋租赁合同》第二条第三款及第七条第一款约定，金睦公司在建造消防用的连廊之前应当按照约定向流花宾馆提交施工设计图纸，取得流花宾馆书面同意，金睦公司应自行办妥一切报建手续后方得施工，但金睦公司未向流花宾馆提供连廊的施工设计图纸，没有取得流花宾馆同意，也没有向相关政府部门报建即进行施工，明显构成重大违约。且，金睦公司在建造连廊之前就存在拖欠租金、擅自装修等重大合同违约情形。原审法院作出的(2018)粤0104民初21139号民事判决已认定金睦公司建造连廊之前未按照合同约定向广骏公司提交施工图纸、未支付施工保证金，擅自进行装修，被有关部门查处，存在重大过错。在此情况下，原审判决要求流花宾馆去协调广骏公司配合金睦公司进行连廊建造，本质上是要求流花宾馆以自己的实际行动对金睦公司的重大违约行为作出接受和确认，完全忽略了流花宾馆所拥有的合同先履行抗辩权和不安抗辩权。其二，用电增容手续应由金睦公司自行办理。依照《房屋租赁合同》第十一条“乙方的权利义务”第5款的约定，用电增容手续应由金睦公司自行办理。按照《房屋租赁合同》第七条第一款约定，金睦公司在改造中央空调系统之前应当按照约定向流花宾馆提交中央空调系统施工设计图纸，取得流花宾馆书面同意，但金睦公司未向流花宾馆提供中央空调系统施工设计图纸，也未取得流花宾馆书面同意。因此，金睦公司擅自改造中央空调系统之后要求流花宾馆办理用电增容手续不符合合同约定，原审判决要求流花宾馆为金睦公司办理用电增容手续缺乏合同依据。其三，流花宾馆不存在“未维修房屋”的违约行为。根据《房屋租赁合同》第八条的约定，流花宾馆的维修义务限于房屋主体结构(梁、柱、砼板)的质量安全承担维护修缮责任，金睦公司应自行承担租赁房屋的日常维护保养义务，故原审判决要求流花宾馆承担租赁房屋部分场地的雨天漏水维修义务缺乏合同依据。另，根据《房屋租赁合同》第七条第一款的约定，金睦公司擅自装修、改造，工程竣工后未按合同约定委托具有资质的鉴定机构对房屋进行安全鉴定，未进行消防验收、竣工验收即开始非法营业，涉案部分房屋的漏水问题不排除系金睦公司委托不具有合法资质的施工单位野蛮施工所造成的不良后果。此外，原审判决认定的剩余租赁期也是不正确的。原审判决已确认《房租租赁合同》及《补充协议》于2018年5月15日解除，解除之后，不存在剩余租赁期一说。截至目前为止，金睦公司一直非法占用综合楼洗衣房未向流花宾馆交还，西楼已于2019年10月21日交还。金睦公司的实际租赁期限和非法占用的时间均应在计算装修残值时予以考虑，并应分别考虑洗衣房和西楼的不同交付时间，仅以原审判决时间来计算装修残值显然没有考虑金睦公司持续非法占用场地的因素，没有考虑洗衣房、西楼的不同情况；四、金睦公司的违约行为证据确凿，流花宾馆并不存在原审判决所认定的违约情形，请求二审法院改判金睦公司、王朝阳按照《房屋租赁合同》第十四条第二款第(二)项约定的违约金标准向流花宾馆支付应付违约金；五、金睦公司不应享有四个月的免租优惠待遇。《房屋租赁合同》第五条第一款规定了4个月的免租期，但该免租期是以合同能够完全履行为前提。现金睦公司在履约过程中随意违反合同约定，使流花宾馆预期利益受损，在解除租赁关系时，金睦公司不应享有4个月的免租优惠待遇，请求二审法院依据公平原则改判金睦公司全额赔偿流花宾馆免租期租金损失，即人民币3722400元(大写：叁佰柒拾贰万贰仟肆佰元)；六、汽车保管费是在《房屋租赁合同》履行过程中附带产生的费用，金睦公司应当及时支付。签约伊始，金睦公司、王朝阳即严重违反合同，违约进行装修，破坏房屋结构，擅自改变房屋用途，利用承租房屋从事非法活动，逾期支付租金，非法免租出租房屋，严重损坏了房屋价值，损害了流花宾馆的合法权益。金睦公司对流花宾馆的上诉请求答辩称：一、关于拖欠租金总额的计算问题。流花宾馆在原审中的诉请是要求确认与金睦公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2018年5月15日解除，并诉请金睦公司支付自2017年9月起计至2018年5月22日的欠缴租金4930780.81元，而原审确认从2017年9月1日至2018年5月31日止拖欠的租金为4780684.03元。按原审判决，自合同解除之日开始不应再计算租金；二、关于占用费的计算标准问题。根据有约定依约定的原则，原审按照双方约定判决按每日2万元的标准计算房屋占用费是正确的；三、关于是否漏计房屋占用费的问题。原审确认金睦公司支付租金的最终期限是2018年5月31日，包含了流花宾馆误解的区间2018年5月23日至2018年5月31日。如按流花宾馆的计算方法，则存在重复计算。按照约定的每日2万元的标准计算占用费，也达不到流花宾馆主张的金额；四、关于流花宾馆是否负有协调建造连廊的合同义务的问题。根据招租挂牌信息，涉案场地缺少消防通道，但提供适租的租赁物是出租人依法应尽的义务，涉案场地要正常使用不能缺少消防通道。金睦公司发函一再要求流花宾馆与环市××号后座业主即与流花宾馆同为岭南集团属下的广骏公司签订协议同意在两个场地之间建造连廊用作消防通道，但流花宾馆未回复，未履行必要的协助义务，违反法律法规强制性规定和双方约定，且缺乏诚信；五、关于流花宾馆对出租物业是否负有维修义务的问题。流花宾馆引述《房屋租赁合同》第八条的约定来推断其对房屋不存有维修义务，但根据我国《合同法》的相关规定，流花宾馆不但存在约定的维修义务，还存在法定的维修义务；六、关于西楼的交还问题。西楼因为缺少消防通道，一直在闲置，金睦公司也在交付租金。西楼占地面积为2659.63平方米，按照141.26元/平方米的标准计算，每月租金为375699元。金睦公司交付西楼不构成金睦公司同意解除房屋租赁合同的意思表示，而只是一个止损行为；七、关于违约金标准问题。违约责任适用填补规则。流花宾馆没收履约保证金，按合同约定收取租金，同时收取交还期间的占用费，对违约金也不放弃，未考虑自身应承担的责任；八、关于免租优惠待遇的问题。双方之间存在免收四个月租金的约定，流花宾馆主张金睦公司不享有四个免租期没有约定和法律依据，且免除四个月交租待遇是行业习惯，也是行规。在双方均存在违约的情况下，流花宾馆要求金睦公司全额赔偿其所谓的免租期租金损失，但金睦公司的损失谁来赔偿？金睦公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第一、二、三、四、五、六、九项；2.本案一、二审诉讼受理费由流花宾馆承担。事实与理由如下：一、《房屋租赁合同》部分无效。任何人不得因其自身的违法行为而获取利益。根据《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见(穗府办函【2017】147号)》之(五)的规定，有下列情形之一的物业不得出租：“5.属于违法、违章建筑的；6.不符合安全标准的；”原审法院查明，广州产权交易所发布的《产权交易信息发布申请书》中重大事项及其他披露内容写明：“194号西楼用途为出租方办公室，招租为整栋物业，该物业为1982年的旧建筑，缺少一条消防疏散应急通道，没有取得消防验收合格资料，其中二楼临建面积87.4平方米，六楼部分区域为未处理的违章建筑(其中阁楼112平方米，其他50.4平方米等)等。”依此，西楼存在违章建筑，不符合安全标准。事实上，自金睦公司承租该部分物业以来一直在筹备改造，但由于流花宾馆不依约履行配合义务，导致该部分物业没有使用，故流花宾馆收取金睦公司该部分物业的租金应当返还。双方于2017年2月27日签订的《房屋租赁合同》部分无效，双方互负返还义务；二、流花宾馆没收履约保证金2791800元没有事实根据和法律依据。根据双方于2017年2月27日签订的《房屋租赁合同》第四条的约定，若因金睦公司原因导致本合同不能履行，流花宾馆有权没收全部履约保证金，但依据流花宾馆提交的证据及原审法院所查明的事实，本案并不存在因金睦公司原因导致本合同不能履行的情形，故原审判决流花宾馆没收金睦公司交付的2791800元履约保证金是错误的。其一，金睦公司尽管存在拖欠租金的违约行为，但并未导致本合同无法履行。从金睦公司交付的租金情况来看，除了交付2791800元履约保证金，金睦公司累计六个月应交租金5583600元，实交3594715.97元，欠交租金1988884元。依此，金睦公司仅存在违约行为，但未导致合同无法履行。其二，金睦公司拖欠部分租金，按照约定，流花宾馆有权直接从履约保证金中扣除金睦公司根据本合同应付的租金、违约金、损害赔偿金及其他应付费用，金睦公司应根据流花宾馆的补足履约保证金的通知及时补足履约保证金，但流花宾馆却在2018年5月11日直接给金睦公司发来了《流花宾馆关于解除房屋租赁合同的通知》，在这之前，并未依照合同约定告知金睦公司要从履约保证金中扣除应付租金，也未向金睦公司送达需要补足履约保证金的通知。因此，本案也不存在合同约定的“当履约保证金余额低于履约保证金总额的80％的情形持续超过20天时，出租方有权解除合同并没收履约保证金的剩余部分”的情形。其三，原审查明并认定流花宾馆存在不协调建造连廊、未维修房屋、不配合办理用电增容等违约行为，对租赁合同的解除亦负有一定责任，但在判决中并没有体现出流花宾馆应当承担的责任。仅凭流花宾馆的以上诸多违约事项，就不能认定系因金睦公司一方导致双方签订的房屋租赁合同无法履行，故原审法院支持流花宾馆没收履约保证金的诉请，理据不充分。其四，按照《广东省实施办法》(下简称《办法》)第三十五条的规定，“建筑物或者场所出租使用的，产权单位应当保证其提供的场所或建筑物符合消防安全条件……”，故建筑物或者场所出租使用的，由产权单位保证提供的场所或建筑符合消防安全条件，而非承租单位。流花宾馆以招标文件说明和房屋租赁合同约定来规避前述《办法》第三十五条的规定违反了法律、法规的强制性规定。产权单位未保证提供的场所或建筑符合消防安全条件最有可能导致金睦公司与流花宾馆签订的《房屋租赁合同》无法履行，现在西楼的现状就是如此。因流花宾馆提供的场所不符合消防安全条件，金睦公司想方设法因地制宜地修通了连廊，而流花宾馆却举报拆除，造成金睦公司损失惨重，致使西楼一直空置无法使用。如果存在合同无法履行的情形，则是流花宾馆一手恶意造成；三、流花宾馆主张解除合同不符合法律规定，也不符合合同约定。其一，原审法院认定金睦公司自2017年9月拖欠租金，所欠租金流花宾馆可以通过依照约定从2791800元履约保证金中扣除198884元而完全得到救济。在未按照合同约定从履约保证金中扣除相应金额抵作租金的情况下，流花宾馆向金睦公司发函解除合同，属于单方解除合同，不符合法律规定，也不符合合同约定。其二，金睦公司一进场改造，就发函征得流花宾馆同意拆除了旧供冷系统，重新安装了空调设备，金睦公司营业期间并没有使用流花宾馆的供冷系统，不存在空调管理费的问题，合同对此也没有约定。因此，原审判决金睦公司支付此部分费用，缺乏理据。其三，2018年7月25日，广州市公安局越秀区分局向金睦公司出具穗公越消竣复字[2018]第0003号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，载明：工程位于环市××194呈综合楼洗衣房、后座楼，装修部位为综合楼洗衣房首层至五层、后座楼首至六层、装修面积为7808.9平方米，装修后作办公使用……综合评定该工程竣工验收消防备案检查复查合格。金睦公司完全遵守国家安全生产、消防等相关规定，不存在违法行为。因此，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》不存在无法履行的情形，原审判决支持流花宾馆没收金睦公司2791800元履约保证金的诉请没有事实根据和法律依据，显示公平；三、流花宾馆单方解除合同的条件不具备，其主张解除《房屋租赁合同》及《补充协议》侵害了金睦公司(承租人)和第三人(次承租人)的利益，直接导致金睦公司和次承租人遭受了巨大经济损失。在案证据显示，金睦公司对涉案场地投入的室内装修改造工程造价达到了8297916.9元，连廊的重建及拆除费用为1441108元、支付租金678万元(广骏和流花)，支付员工工资及水电营运费用779万元，装修共花出2000多万元，此外还包括无法统计数据的第三人(次承租人)的巨额店铺装修费用。流花宾馆对金睦公司的上诉请求答辩称：一、原审法院认定《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，事实根据和法律依据充分，判决合理合法。原审判决也就“旧建筑、存在违章建筑”等问题做了具体详细的分析说理，金睦公司在原审期间同样主张《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效。金睦公司现主张《房屋租赁合同》部分无效，没有事实根据和法律依据，且与原审主张自相矛盾；二、原审判决流花宾馆没收金睦公司已付的保证金2791800元，事实根据和法律依据充分，应予以维持。其一，金睦公司违约装修，流花宾馆有权依约没收履约保证金。涉案租赁房屋移交后，金睦公司违反《房屋租赁合同》第七条第1款“承租人（即乙方）若需对该房屋进行装修、改造、重建、加建等工程，须事前将施工设计图纸交流花宾馆（即甲方），经甲方书面同意，乙方在办妥一切报建手续后方得施工”的约定，在未提交施工图纸和文件、未取得出租人流花宾馆关于房屋装修施工书面同意、未办理施工报建手续的情况下，围蔽租赁房屋开始全面装修。装修期间，金睦公司拒绝流花宾馆的工作人员进入租赁房屋进行安全生产和消防工作检查。因此，流花宾馆有权根据《房屋租赁合同》第十五条第二款第（六）项的约定解除合同，并有权依照《房屋租赁合同》第十五条的约定和《补充协议》第三条的规定，没收已付的履约保证金人民币279.18万元。其二，金睦公司逾期支付租金超过60天，流花宾馆有权依约没收履约保证金。合同免租期于2017年8月结束，之后金睦公司每月均拖欠租金，自2017年9月起计至2018年5月22日止，金睦公司拖欠房屋租金金额为人民币4930780.81元，并拖欠了相关空调管理费、汽车保管费。按照《房屋租赁合同》第十四条第二款第2项的约定，金睦公司应向流花宾馆支付违约金，流花宾馆有权解除合同并没收履约保证金。其三，金睦公司擅自改变承租房屋的用途，流花宾馆有权依约没收履约保证金。依照《房屋租赁合同》第三条“租赁房屋用途”的规定和租赁房屋《房地产证》的记载，租赁房屋仅可用于“办公”、“其他”，但金睦公司未经流花宾馆同意，将租赁房屋转租给小租户用于毛纺织品、服装的零售、批发经营，即将租赁房屋的用途变更为“商业”。根据《房屋租赁合同》第十一条第十一款的约定，流花宾馆有权解除合同，并没收履约保证金；三、原审判决确认合同解除，事实清楚和法律依据充分，应予以维持。原审已经充分查明，金睦公司存在严重违约行为，符合合同解除的法定和约定条件。金睦公司的违约行为包括：违约装修，拒绝支付施工保证金；破坏涉案房屋的结构；逾期支付租金超过60天，造成重大国有资产损失；擅自改变房屋用途；未经消防验收，非法经营遭到行政处罚，使用租赁房屋从事违法活动；非法免费出租，以实际行动表明不履行合同主要义务，等等。金睦公司所提出的“合同解除不符合法律规定，也不符合合同约定”的观点缺乏事实根据和法律依据；四、金睦公司未举证证明流花宾馆存在不正当地促成合同解约条件成就的事实。金睦公司称流花宾馆在合同履行过程中存在不配合办理手扶梯注销、不配合协调连廊建造、未维修房屋、不配合用电增容等一系列违约行为，但金睦公司未能举证证明存在上述情形，也未能举证证明流花宾馆存在不正当地促成合同解约条件成就的事实；五、金睦公司公然对抗法院诉讼财产保全措施，应当受到严厉惩处。原审期间，流花宾馆依法申请财产保全。原审法院于2018年11月14日裁定冻结金睦公司、王朝阳名下合计价值人民币5320716.22元的财产，并在涉案房屋现场张贴了《广州市越秀区人民法院公告》。原审法院依法通知林慧君等将到期应付金睦公司的租金支付至法院指定的已经冻结的金睦公司银行账户中予以保全，但林慧君等仅在法院依法通知并公告之后的2018年12月向法院指定的冻结账户支付了部分到期租金。其后，金睦公司采取断电、延迟开市或提前关门等各种非法手段对次承租人进行胁迫，要求次承租人以现金方式向金睦公司进行支付，以对抗法院依法采取的诉讼保全措施。次承租人被迫向金睦公司进行了现金支付。此外，根据原审法院从金睦公司被冻结账户所属银行的查询结果得知，被冻结账户中的资金余额仅为人民币15万余元。按照流花宾馆原与金睦公司之间的《房屋租赁合同》，金睦公司每月应付租金为人民币83万元。自2019年1月至今，金睦公司向次承租人非法收取的款项很可能超过人民币700万元。金睦公司公然对抗法院诉讼保全措施的违法行为严重损害了流花宾馆的合法权益，应当受到严厉制裁。被上诉人王朝阳、原审第三人林慧君等经原审法院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向原审法院书面陈述意见。流花宾馆于2018年6月1日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认流花宾馆与金睦公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年5月15日解除；2.金睦公司立即对承租的广州市越秀区环市××号综合楼洗衣房、西楼恢复原状并交还流花宾馆；3.金睦公司立即向流花宾馆支付欠缴的房屋租金4930780.81元（自2017年9月起计至2018年5月22日）以及逾期支付租金的违约金（从逾期之日起以当月所欠租金为基数，按每日千分之一的标准计算至实际付清之日止）；4.金睦公司向流花宾馆支付拖欠的2017年8月至2018年5月期间的空调管理费1874539.33元、汽车保管费3600元，以及逾期支付上述费用的违约金276348.46元；5.流花宾馆没收金睦公司支付的履约保证金2791800元；6.金睦公司立即向流花宾馆支付四个月免租期内的房屋租金3722400元；7.金睦公司支付自2018年5月15日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按照每日2万元的标准计算）；8.王朝阳对金睦公司欠缴的上述房屋租金的债务、逾期支付租金的违约金的债务，空调管理费、汽车保管费及违约金的债务，逾期交还房屋的占用费的债务均向流花宾馆承担连带责任；9.由金睦公司、王朝阳承担本案全部诉讼费用。金睦公司向原审法院反诉请求判令：1.流花宾馆就涉案租赁场地向广州市越秀区公安局办理房屋消防设备申报的全部手续（包括提供每个过程中需要提供的全部文件，含“通道”建设事项）；2.流花宾馆就涉案租赁场地向广州市越秀区质量技术监督局申请电梯注销及重新申报全部手续（包括提供每个过程中需要提供的全部文件）；3.流花宾馆向广州市越秀区国土资源和规划委员会申报将涉案租赁场地的原“办公”用途变更为“商业”用途；4.流花宾馆赔偿因违约而给金睦公司造成的从2017年11月8日起至2018年11月7日的经营损失暂计5000万元，实际应该计至流花宾馆排除违约行为之日止，具体金额以法院委托评估的结果为准；5.在流花宾馆全面履行合同义务之前，金睦公司每月暂向流花宾馆支付租金20万元；6.流花宾馆赔偿金睦公司装修损失（具体金额以法院委托评估的结果为准）；7.由流花宾馆承担反诉全部诉讼费用，包括诉讼费、评估费、鉴定费、测绘费等。原审法院经审理查明：2017年2月17日，流花宾馆（出租方）与王朝阳（承租方）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，写明交易机构受出租方委托，通过公开市场方式整体出租广州市环市××号西楼与环市××号综合楼洗衣房，并于2017年2月组织了该项目的公开竞价活动，承租方承诺自签订本确认书当日与出租方签订《房屋租赁合同》。广州产权交易所发布的《产权交易信息发布申请书》中重大事项及其他披露内容写明194号西楼用途为出租方办公室，招租为整栋物业，该物业为1982年的旧建筑，缺少一条消防疏散应急通道，没有取得消防验收合格资料，其中二楼临建面积87.4平方米，六楼部分区域为未处理的违章建筑（其中阁楼112平方米，其他50.4平方米等）等。同日，流花宾馆（甲方）、王朝阳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条、租赁房屋的情况：租赁房屋情况广州市环市××号综合楼洗衣房、西楼，建筑面积6587.77平方米。第二条、房屋租赁期限及交付：一、房屋租赁期限为6年，从双方签订《场地移交确认书》之日起计算包含免租期；若乙方在租赁期首年内对租赁房屋的配套设施（须包括但不限于制冷系统、消防系统、电梯等）进行装修改造总费用达2000万元以上的（须同时提供相应的验收合格证、发票等资料），并在租赁期间守法经营、完整履约的，本租赁期届满，双方可以按不低于本租赁合同的租赁条件协商续签4年，延长的租期计入租金递增年限等。三、若乙方在租赁期间因经营需要或因使用年限届满需对租赁房屋内的中央空调、电梯、供水、消防设备等设施、物品进行置换、改造的，乙方应自行承担置换、改造的全部费用，其置换、改造方案必须符合政府的有关规定，所有报批手续均由乙方自行办理等。第三条、租赁房屋用途：符合房地产权证用途范围，但不得用于经营酒店住宿、餐饮，也不得作私人会所、设住院部的医院、全日制学校以及其他相关法律、正常规定不允许的用途，未经甲方同意，乙方不得改变租赁房屋的用途。第四条、履约保证金：在合同签订之日5个工作日内，乙方须向甲方支付履约保证金2791800元。该履约保证金于租赁期满，乙方无违约并结清所有费用、办理一切移交手续后不计利息退回乙方；若在履行合同中，因乙方原因导致本合同不能履行，甲方有权没收全部履约保证金。乙方违约的，甲方有权直接从履约保证金中扣除乙方根据本合同应付的租金、违约金、损害赔偿金及其他应付费用。第五条、房屋租金及支付：一、装修免租期4个月，甲方交付房屋后4个月为乙方的免租期，乙方无需向甲方交纳租金，但乙方使用房屋所发生的费用，包括但不限于水费、电费、空调费等应由乙方承担。二、2017年3月31日至2020年3月30日每月租金930600元。租金支付方式为按月结算，免租期届满后，每月租金乙方于当月的10日前向甲方一次性支付。第六条、水费、电费、空调费的承担：乙方租赁房屋期间所发生的水费、电费、空调费等一切费用由乙方承担。空调管理费按计租面积按月计收，每平方米30元，即环市西楼194号综合楼洗衣房每月117844.2元，环市西楼194号西楼每月79788.9元，合计每月197633.1元。第七条、装修：一、乙方若需对该房屋进行装修、改造、重建、加建等工程，须事前将施工设计图纸交甲方，经甲方书面同意，并在办妥一切报建手续后方得施工；二、乙方在签订《场地移交确认书》之日起10个工作日内须向甲方交付施工保证金，施工保证金为200万元等。第八条、房屋及设施、物品的维修：甲方对房屋主体结构的质量安全承担维护修缮责任；乙方必须委托具有相应资质的单位负责对电房、电梯、消防等设备设施进行日常的维保工作，所需维保费用等均由乙方负责。第九条、租赁房屋的分租或转租：乙方可将该房屋分租，乙方每新签订一期分租合同，须提供该分租合同范本给甲方备案。第十条、甲方的权利义务：7.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使房屋受到损坏的，甲方可单方解除本合同，按照当时现状收回房屋并可要求乙方承担违约、赔偿等责任。第十一条、乙方权利义务：5.乙方在该房屋内需要安装或者使用超过水、电表容量的任何水、电设备，应事前征得甲方同意，并以甲方名义到有关部门办理增容手续，费用由乙方负担，安装的水电设备的所有权无偿归甲方所有。11.严格按照房屋使用范围进行经营。乙方擅自改变房屋用途的，或违法经营被政府有关部门查封即为乙方根本性违约，甲方有权提前解除合同，收回租赁房屋并没收乙方所交的合同保证金；甲方也可以选择要求乙方继续履行合同并要求乙方按照每逾期一日向甲方支付当期半年租金及管理费总额1‰违约金至乙方改正其违约行为为止。第十二条、房屋的返还：租赁期满或因任何原因解除、终止本合同，乙方必须于7天之内将全部承租房屋以及设备、物品交还甲方，超过7天甲方有权自行收回全部承租房屋以及设备、物品，并自行处置……乙方退场时，承租房屋以及设备、物品要保持正常使用状态，房屋的装修随房屋一并返还，甲方不给予乙方补偿，凡是入墙及需用工具拆除的物件不得搬走，且甲方无需为此向乙方支付任何费用。第十四条、违约责任：一、甲方违约责任：因甲方违约造成乙方解除合同的，甲方应返还履约保证金。二、乙方违约责任：（一）因乙方违约造成甲方解除合同的，履约保证金不予退还，如仍不足弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方未能弥补的损失。（二）乙方逾期支付租金的（全额逾期或差额逾期均为逾期），每逾期一日乙方按照逾期租金总额的1‰向甲方支付违约金，逾期60天即视为乙方根本性违约，甲方有权提前解除合同收回租赁房屋并没收乙方所交的合同履约保证金，甲方损失超过合同履约保证金数额的，乙方应赔偿甲方超过部分的损失；甲方不提前解除合同的，乙方按照每逾期一日向甲方支付逾期租金总额的1‰违约金，直至乙方应付租金付清为止。（三）若乙方未按照本案合同的约定返还租赁房屋的，需按每日2万元的标准向甲方支付房屋占用费至房屋交还时止，逾期30天乙方仍未交还该房屋的，视作乙方自动放弃房屋内所有财物的权利，甲方有权直接收回房屋，履约保证金不予退还，由此造成甲方一切损失由乙方负责。第十五条、合同的变更和解除：二、乙方发生以下情形之一，甲方有权解除合同：（二）乙方迟延支付房屋租金超过60天；（三）乙方未经甲方同意擅自改变租赁房屋用途；（五）乙方有严重损害租赁房屋及甲方设施、物品行为并拒绝维修的；（六）乙方未经甲方同意擅自对租赁房屋进行装修的等。2017年2月21日，流花宾馆将涉案环市西楼194号综合楼、西楼建筑图纸移交给王朝阳。2017年2月28日，王朝阳向流花宾馆支付了履约保证金2791800元。2017年3月13日，流花宾馆将涉案环市西楼194号综合楼、西楼的房屋所有权证复印件移交给王朝阳。2017年3月31日，王朝阳向流花宾馆出具《关于环市××号综合楼与西楼出租项目的签署意见》，写明要求流花宾馆于2017年3月31日能将电梯交付给我方并且电梯能够正常使用等。2017年4月10日，王朝阳向流花宾馆出具《关于签署相关问题的说明与请求》，要求流花宾馆明确该出租项目外墙是否归我方使用，流花宾馆在综合楼与西路各提供或指定可做消防步梯通道的位置并确保能通过消防验收等。2017年4月18日，流花宾馆与王朝阳签订《房屋移交确认书》，写明流花宾馆将涉案房屋及设施、物品移交给金睦公司经营管理。2017年5月18日，流花宾馆（甲方）、王朝阳（乙方）、金睦公司（丙方）签订《补充协议》，就广州市环市××号综合楼洗衣房、西楼的《房屋租赁合同》进行补充约定：一、三方确认在租赁期间，丙方是乙方在该租赁房屋成立的经营实体，乙方为丙方的控股股东及法定代表人。二、三方同意自补充协议签订之日起，《房屋租赁合同》的承租方由乙方变更为丙方，丙方作为租赁房屋的承租方完全承接《房屋租赁合同》及其相关附件的内容，履行承租方的合同义务至租赁合同期满。三、《房屋租赁合同》的承租方由乙方变更为丙方后，丙方对合同约定的承租方变更前乙方履行《房屋租赁合同》的全部行为予以确认并承担责任。乙方作为本协议的丙方的担保人，接受《房屋租赁合同》以及因《房屋租赁合同》而签订的各项补充协议的约定，并对承租方合同义务承担连带责任保证担保，保证期为债务履行期届满后两年等。2017年5月22日，流花宾馆（甲方）与金睦公司（乙方）签订《电梯使用权移交协议书》，写明甲方同意将综合楼现由电梯四台以及西楼现有电梯一台的使用权移交乙方，经甲方同意，乙方可将电梯更新改造……乙方确认甲方所移交的电梯已全部检验合格，性能完好，符合使用要求等。同日，金睦公司向流花宾馆出具关于改造拆除工程的函，写明在装修改造前需拆除原室内消防系统、监控系统、自动扶梯及电梯等，要求流花宾馆审核批复施工改造拆除范围及拆除的废旧物品处置权等。2017年5月23日，流花宾馆向金睦公司出具关于改造拆除工程复函，写明原则上同意金睦公司来函中提及的拆除范围，定于2017年5月24日拆除综合楼洗衣房、西楼的消防系统、技防系统，届时停止两套系统报警、联动、消防供水等一切功能等。2017年5月27日，广州市越秀区国土资源和规划局向流花宾馆发出《关于越秀区环市西楼194号综合楼与西楼调整使用功能相关问题的复函》，写明上述地块用地性质为商业金融业用地，环市西楼194号综合楼与西楼作商业使用与现行控制性详细规划无矛盾。2017年6月1日，金睦公司向流花宾馆支付施工保证金200万元。同日，金睦公司向流花宾馆发出关于改造拆除工程的函，更新了涉案场地需拆除、更新范围，包括原室内空调系统、室内装修等。2017年6月12日，流花宾馆向金睦公司发出回复函，写明流花宾馆同意金睦公司提及的拆除、更新范围，对拆除的废旧物品由金睦公司自行处置，西楼和综合楼洗衣房原空调系统须待流花宾馆断开管道并通知后，金睦公司方能拆除等。2017年6月15日，流花宾馆向广州市越秀区国土资源和规划局发出咨询函，写明为配合消防报建手续的要求，恳请同意将涉案房屋使用功能“其他”、“其他办公”明确为“同意可用作商业”等。2017年6月16日，金睦公司向流花宾馆出具工作联系函，将涉案房屋室内装修改造方案及图纸提交给流花宾馆，经流花宾馆批准后，金睦公司将进行后续审批、报建手续等。2017年6月21日，金睦公司向流花宾馆出具消防报批资料申请书，要求流花宾馆提供产权名称变更证明、房产证复印件、营业执照复印件、法人授权书、最新不动产登记查册表等。同日，流花宾馆与金睦公司签署流花宾馆西楼、综合楼资料移交清单，资料包括公司名称变更证明、房产证复印件、营业执照复印件、法人身份证复印件、法人授权书、房屋租赁合同印花税复印件、查册表、房管部门复函等。2017年6月28日，流花宾馆为消防报建打印了涉案房屋的不动产登记查册表。2017年7月3日，流花宾馆向广州市越秀区公安分局防火监督大队出具《关于环市××号综合楼洗衣房与西楼建筑使用情况的说明》，写明由于两处物业残旧，新的经营公司需对其重新升级改造，需重新报批消防等。同日，流花宾馆向广州市越秀区国土资源和规划局出具《关于环市××号综合楼洗衣房与西楼建筑使用性质的咨询函》，写明因消防报建，越秀消防分局提出需贵局明确两幢建筑物的用途，综合楼、洗衣房、西楼是否可以作为商场使用，综合楼、洗衣房、西楼的使用性质“其他”是指什么。2017年7月13日，流花宾馆向金睦公司发出回复函，要求对方根据约定的租赁房屋面积以及现状制定改造施工方案和经营规划，并将施工图纸、施工方案提交审核。王朝阳在该函件中写明因流花宾馆涉嫌泄露商业机密，故不予提供，其会提供合法合理的竣工图。金睦公司对该回复函的真实性、合法性无异议，为避免泄露商业秘密，只向流花宾馆提供了部分足够的图纸。2017年7月31日，流花宾馆与金睦公司签订移交确认书，将流花宾馆营业执照副本复印件及名称变更证明复印件移交给被告，仅供承租方办理租赁房屋消防报建使用等。2017年8月29日，流花宾馆向金睦公司、王朝阳邮寄《关于提交图纸等资料的催促函》、《租赁单位安全生产检查督查意见书》、《关于拆除公共通道隔墙的函》，要求在装修施工前提供设计图纸，在施工期间落实好各项安全防范措施、并自行拆除西门通至站前路的通道中加建的隔墙等。流花宾馆就此办理了（2017）粤广南方第059961、059960、059959号保全证据公证。2017年9月11日，流花宾馆与金睦公司签订补充协议，写明甲方将环市××号综合楼洗衣房和西楼房屋出租给乙方作商业使用。2017年9月28日、10月26日、11月27日，流花宾馆向金睦公司、王朝阳邮寄《关于催交租金的函》及《回复函》，要求金睦公司、王朝阳补交从2017年9月起拖欠的租金、用电设备管理费等费用，并回复金睦公司、王朝阳在信息发布中已经披露综合楼洗衣房缺少一条消防疏散应急通道，西楼缺少一条消防疏散应急通道，没有取得消防验收合格资料，金睦公司、王朝阳在报名参与租赁项目竞价时，主动放弃到现场查看，并且在签订合同前未与流花宾馆进一步了解沟通，应承担相关责任及风险等，流花宾馆就此办理了（2017）粤广南方第066824、072391、082007、、082008号保全证据公证。2017年9月30日，广州市公安局越秀区分局向金睦公司发出穗公越行罚决字[2017]03319号行政处罚决定书，写明：2017年8月15日，经检查发现金睦公司对环市××号综合楼洗衣房、西楼及环市××号后座进行内部装修，建筑工程未进行消防设计备案，决定处以罚款5000元等。2017年10月26日、12月12日，金睦公司向流花宾馆出具告知函及工作联系函，要求流花宾馆与广骏公司尽快同意连通环市××号后座和西楼的协议。2017年12月19日，金睦公司向流花宾馆出具工作联系函，将连通环市××号后座的连廊施工图纸原件一份提供给流花宾馆审核，要求流花宾馆与广骏公司完成报建手续。2018年1月16日，广州市公安局越秀区分局向金睦公司发出建设工程竣工验收消防备案违法通知书，写明金睦公司服装洽谈办公楼建设工程（地址环市××号综合楼、西楼）的竣工验收未依法报公安机关消防机构备案，现依法通知于2018年1月22日前停止使用，并将竣工验收依法报我局备案等。2018年1月29日，流花宾馆向金睦公司、王朝阳邮寄《回复函》、《关于催交租金的函》、《关于立即停止经营的函》，其中回复函写明金睦公司、王朝阳在未获得业主书面同意及未取得相关报建手续的情况下，擅自在环市西楼194号西楼与后座之间施工加建连廊，对房屋结构造成了破坏，应按要求整改并承担责任等；关于立即停止经营的函写明经过相关部门多次检查，金睦公司、王朝阳对房屋的装修及改建等工程存在较大的安全隐患，已被责令停止营业，要求金睦公司、王朝阳立即停止经营等；流花宾馆就此办理了（2018）粤广南方第007273号保全证据公证。2018年1月31日，金睦公司向流花宾馆出具工作联系函，要求流花宾馆配合办理环市××号西楼与后座之间连廊的相关报备手续，还写明金睦公司、王朝阳不使用原来的空调设备，流花宾馆对此没有提出异议，故其在没有使用流花宾馆空调设备的情况下，流花宾馆要求支付空调使用费及管理费显然不妥，此后金睦公司、王朝阳重新自行安装空调系统，但是安装好后，流花宾馆却告知电容量不够用，为此，要求流花宾馆申请办理用电增容的手续。2018年2月6日，金睦公司向流花宾馆出具工作联系函，西蒙昨日在调试××市××西楼的消防喷淋系统，发现喷淋不出水，需要流花宾馆送水等。流花宾馆员工在该函件下方备注已于2017年8月31日完成向西楼、综合楼消防喷淋管网供水主管的供水等。2018年3月15日，金睦公司向流花宾馆出具关于要求尽快配合接驳消防水泵的函，写明流花宾馆不配合金睦公司、王朝阳接驳消防水泵，导致租赁场地消防系统无法正常运作，如流花宾馆不配合完成整改消防系统，金睦公司、王朝阳将根本无法通过消防检测等。2018年3月22日，广州市公安局越秀区分局向金睦公司发出穗公越行罚决字[2018]760号行政处罚决定书，写明环市××号综合楼、西楼的服装洽谈办公楼没有按要求在2018年1月22日前停止使用，现决定对金睦公司责令停止使用服装洽谈办公室，并处罚款10万元等。2018年3月22日，广州市城市管理综合执法局越秀区分局向金睦公司发出穗综越违建处字[2018]第2000003号违法建设行政处理决定书，写明2017年9月至11月期间，金睦公司未经规划部门批准，在环市××后座与环市××西楼间××至××层钢结构连廊，面积共计142.8平方米，对金睦公司作出责令限期拆除142.8平方米的违法建设的行政处理决定等。2018年4月9日，广州市公安局越秀区分局向金睦公司作出穗公越催字[2018]026号催告书，要求金睦公司、王朝阳缴纳罚款10万元等。2018年5月11日，流花宾馆向金睦公司邮寄《流花宾馆关于解除房屋租赁合同的通知》，写明因金睦公司、王朝阳屡次严重违约，已经符合《房屋租赁合同》约定的合同解除条件，通知金睦公司《房屋租赁合同》及其《补充协议》于2018年5月15日解除，要求金睦公司在2018年5月22日前将涉案房屋恢复原状并交还给流花宾馆，支付欠缴的租金5330780.81元等。流花宾馆对该寄送文件的行为进行了保全证据公证，由广州市南方公证处于2018年5月15日作出（2018）粤广南方第028509号公证书。2018年5月31日，金睦公司向流花宾馆发出《关于对的回函》，写明金睦公司、王朝阳已收到流花宾馆寄来的《解除房屋租赁合同的通知》，金睦公司、王朝阳认为流花宾馆在履行合同中存在不配合办理连廊的报批手续、不配合办理消防的验收手续、不配合供电等违约行为，金睦公司、王朝阳不同意解除上述租赁合同等。2018年6月13日，金睦公司向流花宾馆出具工作联系函，写明涉案房屋楼板开裂和水管开裂，外墙均会往内渗水，申请流花宾馆对物业外墙进行维修、补漏等，附有部分漏水商铺代表签字及情况说明。2018年7月25日，广州市公安局越秀区分局向流花宾馆出具穗公越消竣复字[2018]第0003号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，写明工程位于环市××号综合楼洗衣房、后座楼，装修部位为综合楼洗衣房首层至五层、后座楼首至六层、装修面积为7808.9平方米，装修后作办公使用……综合评定该工程竣工验收消防备案检查复查合格等。2018年9月25日,广州市城市管理综合执法局越秀区分局向流花宾馆发出穗综越强催字[2018]2000003号《催告书》，写明本执法机关已于2018年3月22日作出《违法建设行政处理决定书》要求流花宾馆在2018年4月6日前自行拆除环市××号后座与环市××号西楼间违法建设，因流花宾馆未在规定期限内履行上述义务，现要求流花宾馆在2018年10月7日前自行拆除该违法建设等。金睦公司于2018年12月3日拆除涉案场地连廊。租赁期间，金睦公司于2017年9月4日向流花宾馆支付租金420270.97元、9月30日支付租金554889元、11月11日支付租金454889元、12月5日支付租金454889元、2018年1月14日支付租金454889元、2月8日支付租金454889元、3月28日支付租金400000元、5月11日支付租金400000元；于2017年8月10日支付汽车保管费7200元、9月30日支付汽车保管费3600元。原审庭审中，金睦公司提交了涉案场地装修工程、电梯、消防改造、空调购买、结构加固、弱电工程、连廊工程等款项收据、支票等。流花宾馆对上述证据均不予确认。本案原审期间，因流花宾馆申请财产保全要求截留涉案场地次承租人向金睦公司支付的租金，原审法院作出（2018）粤0104民初21140号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金睦公司、王朝阳名下合计价值11708897.15元的财产。2018年11月14日，原审法院前往涉案场地勘察，张贴截留租金公告以及向次承租人派发协助执行通知书，要求次承租人从2018年11月起将租金支付至原审法院已冻结的金睦公司名下账户（开户行建设银行广州天河路支行，账号44×××88）。2019年6月12日，原审法院到现场张贴领取法律文书通知，告知涉案场地次承租人于2019年6月27日前到原审法院申报权利。经次承租人申报以及根据金睦公司提供的转租合同，原审法院依法追加本案全体第三人参加诉讼。2019年10月21日，金睦公司与流花宾馆签订《房屋移交确认书》，将涉案环市××号西楼房屋及附属装修和设施设备交还给流花宾馆。流花宾馆申请将涉案西楼部分的房屋占用费计算截止至2019年10月21日，同意西楼部分无需恢复原状。金睦公司向原审法院申请对涉案场地经营损失、涉案场地室内外装修整改造价进行评估。原审法院分别委托广州德高价格评估有限公司（下简称德高公司）、广东高迪评估咨询有限公司（下简称高迪公司）负责上述评估事宜。德高公司于2019年12月10日作出评估报告书（初稿），认定越秀区环市西楼194号综合楼洗衣房、西楼房屋自2017年11月8日起至2018年11月7日止的经营损失合计23586375元。流花宾馆对该报告书真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，认为是综合楼六、七楼并未作商铺使用不应计算租金损失，且金睦公司在场地通过消防验收之前的租金收益均属于违法收益，不应计算在内。金睦公司认为评估过程有误，现场勘察有误，对西楼评定的标准有误等。德高公司于2019年12月31日作出报告书，评估结论与此前的报告一致，没有变更。高迪公司于2020年1月6日作出报告书，认定环市西楼194号后座房屋的室内装修、整改工程造价为8481966元。流花宾馆对该报告书的真实性无异议，关联性、合法性不予确认。金睦公司认为该报告未含拆改土建工程部分，没有计算监理费，用水用电量计算过低，隐蔽工程项未计算在内等。高迪公司于2020年1月13日作出回复函，写明现场勘察时标的工程已竣工，无法确认原有拆除项目的工程量，金睦公司认为水电费定量过低，应当提供装修期间的水电发票及读数，我司根据现场情况及图纸计算的隐蔽工程内容等。原审法院认为：流花宾馆与王朝阳签订的《房屋租赁合同》及与金睦公司、王朝阳签订的《补充协议》均为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述协议，涉案场地的承租人由王朝阳变更为金睦公司，王朝阳对金睦公司在合同项下的债务承担保证担保责任,流花宾馆与金睦公司作为涉案场地租赁双方受上述协议约束。合同签订后，流花宾馆将涉案场地交付给金睦公司使用，金睦公司对涉案场地进行装修、建造连廊、并将场地分租给第三人等次承租人使用。因认为金睦公司违反租赁合同约定，流花宾馆于2018年5月11日向金睦公司发出解除合同的通知，通知金睦公司上述合同于2018年5月15日解除等。金睦公司则回函明确表示不同意解除租赁合同。关于租赁合同是否解除的问题，从本案证据来看，金睦公司自2017年9月起拖欠租金、空调管理费等费用，构成合同约定的解除条件。且金睦公司因违规建造连廊、服装洽谈办公楼建设工程未依法报消防备案等行为多次受到行政机关的检查和处罚，在租赁期间没有遵守国家安全生产、消防等相关规定，存在严重的违法行为，构成根本性违约。故流花宾馆发出解除合同通知确认租赁合同于2018年5月15日解除合法，予以支持。金睦公司在答辩及反诉中对流花宾馆解除合同提出了多项抗辩，认为流花宾馆违约在先，其逾期支付租金是行使不安抗辩权等。原审法院对金睦公司提出的抗辩事由分析如下：1.产权交易所何时退还王朝阳保证金，与本案无关；2.流花宾馆与金睦公司签订《电梯使用权移交协议书》将涉案场地电梯交付金睦公司使用，金睦公司在协议书中确认移交的电梯符合使用要求，其辩称涉案场地电梯无法使用没有依据；3.涉案场地的公开招租信息中已经披露场地为旧建筑、存在违章建筑，金睦公司知悉该情况，仍与流花宾馆签订租赁合同，接受了场地的现状，其辩称场地存在违建、维护缺损没有依据；4.流花宾馆按照金睦公司要求提供了消防报建所需的资料，包括房产证复印件、营业执照复印件等。涉案场地的装修此后也经消防验收合格，不存在金睦公司辩称流花宾馆拒不配合装修、消防报建等情形，反倒是王朝阳没有提供向流花宾馆提供完整的装修施工图纸，存在违约；5.涉案场地的权属证明载明房屋用途为办公，产权交易信息发布申请书以及租赁合同中均有与之相一致的房屋用途记载，租赁合同约定房屋用途为符合房地产权证用途范围，并未约定房屋用途为商业，也未约定流花宾馆需协助金睦公司变更涉案场地用途为商业，金睦公司辩称流花宾馆迟延提供房屋用途信息，不配合变更涉案场地用途均没有依据；6.金睦公司向流花宾馆发函说明需要对室内空调系统进行改造拆除，流花宾馆回函予以同意。金睦公司装修改造完毕后因空调设备电容量不够用，要求流花宾馆申请办理用电增容手续，流花宾馆对此没有回应，存在违约；7.根据招租挂牌信息，涉案场地缺少消防通道，提供适租的租赁物是出租人依法应尽的义务，涉案场地要正常使用不能缺少消防通道。金睦公司发函要求流花宾馆与环市××号后座业主广州市广骏旅游汽车企业集团有限公司签订协议同意在两个场地之间建造连廊作消防通道，流花宾馆没有回复，未履行必要的协助义务，存在违约。即便如此，金睦公司未经流花宾馆同意，擅自在涉案场地与环市××号后座之间违规建造连廊被有关部门查处，自身也存在过错；8.根据金睦公司的函件以及次承租人发出的维修申请，涉案场地部分位置存在雨天渗漏影响租户使用商铺的情况，金睦公司要求流花宾馆维修，流花宾馆对此没有回应，没有尽到出租人维修租赁物的义务；9.流花宾馆在涉案场地张贴海报称金睦公司拒交租金要求收回房屋，是合法行使自身权利的行为，没有违背客观事实，不存在违约；10.金睦公司称流花宾馆派人在消防验收时故意关掉水阀影响消防验收，没有提供证据证明，原审法院不予采信。综上，流花宾馆在合同履行中存在不协调建造连廊、不配合办理用电增容、未维修房屋等违约行为，对租赁合同的解除负有一定责任，综合租赁双方合同履行情况及过错程度，原审法院认定流花宾馆与金睦公司之间过错比为1:3。关于合同解除的法律后果问题，在流花宾馆发函解除合同后，金睦公司应按照函件要求及租赁合同约定在2018年5月31日前将涉案场地交还给流花宾馆。本案审理期间，金睦公司在2019年10月21日将涉案环市××号西楼交还给流花宾馆，故金睦公司还需将环市××号综合楼交还给流花宾馆，并自逾期未按函件限期交还房屋之日即2018年6月1日起向流花宾馆支付占用费至实际交还房屋之日止。租赁合同并未约定金睦公司需恢复涉案场地原状进行交还，流花宾馆要求金睦公司恢复场地原状，原审法院不予支持。关于逾期交还房屋的占用费，自2018年6月1日至2019年10月21日期间，由金睦公司按照每日20000元的标准向流花宾馆支付占用费。此后的房屋占用费为金睦公司占用涉案环市××号综合楼洗衣房造成流花宾馆的损失，参照租赁合同约定环市××号综合楼洗衣房每月空调管理费117844.2元所占全部空调管理费197633.1元的比例59.627%，由金睦公司自2019年10月22日起至实际交还环市××号综合楼之日止，以每日11925.55元的标准向流花宾馆支付占用费。在流花宾馆与金睦公司的租赁关系解除后，第三人在内的涉案场地次承租人失去租赁权基础，应与金睦公司一并将涉案场地交还给流花宾馆。金睦公司在2017年9月至2018年5月期间支付租金3594715.97元、没有支付空调管理费，流花宾馆要求金睦公司支付该期间拖欠的租金共4780684.03元及从2017年8月至2018年5月的空调管理费共1874539.33元、没收已付保证金2791800元符合合同约定，予以支持，王朝阳对金睦公司的上述债务须承担连带责任。租赁合同没有约定金睦公司需支付汽车保管费，流花宾馆诉请要求被告支付汽车保管费没有依据，原审法院不予支持。流花宾馆诉请要求金睦公司支付免租期四个月的租金，上述协议并无约定金睦公司违约导致合同解除需补交免租期租金，且流花宾馆对合同解除亦负有责任，故流花宾馆的本项诉请缺乏依据，不予支持。至于流花宾馆主张金睦公司逾期支付租赁费用的违约金，在没收租赁保证金的情况下，流花宾馆的损失已获弥补，且流花宾馆对合同的解除负有责任，基于公平原则，对此不予支持。因租赁合同已于2018年5月15日解除，金睦公司反诉要求流花宾馆配合办理消防备案申报手续、变更涉案场地用途，原审法院均不予支持。经依法评估涉案场地自2017年11月8日起至2018年11月7日止的经营损失合计23586375元，因合同解除的责任主要在金睦公司，且商业经营存在盈亏不定的风险，与金睦公司本身的经营能力相关，金睦公司在租赁期间实际向次承租人进行转租获取租金收益，并非没有经营，故金睦公司要求流花宾馆赔偿经营损失缺乏依据，不予支持。经依法鉴定涉案场地室内装修、整改造价在2017年9月为8481966元，金睦公司认为该评估存在遗漏项目，且计算的水电费等过低，但没有提供证据予以证明，故对评估报告予以采信。上述评估金额没有达到租赁合同约定装修改造总费用2000万元以上的标准，不符合续租的条件在合同已解除的情况下，金睦公司要求按照每月20万元的标准交租没有依据，也未获流花宾馆同意，不予支持。上述装修、整改造价8481966元，金睦公司要求流花宾馆赔偿装修损失，截至金睦公司使用涉案场地至今，剩余租赁期限占全部租赁期限的比例为50%，按照该比例计算得出装修残值为4240983元。鉴于租赁双方对合同解除均负有责任，流花宾馆应按照过错比例向金睦公司赔偿装修残值的1/4共1060245.75元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，于2020年1月16日判决如下：一、确认广州流花宾馆集团股份有限公司与王朝阳签订的《房屋租赁合同》以及与王朝阳、广州市金睦企业管理服务有限责任公司签订的《补充协议》已于2018年5月15日解除；二、广州市金睦企业管理服务有限责任公司与林慧君、钟健雄、王淑红、骆成淼、赵卓华、林道芹、刘妙旋、文建、龙玲、罗美芳、孙伟、黄玉祥、陈韬、翁俊英、罗娟玲、肖辉雄、卓木熊、张峰、高锡坚、傅海婷、蒋德英、翁木兴、郑佳鹏、仇建国、杨涛、范增光、肖育生、张松喜、杨慈慧、翁清妹、林少香、陈欣、方锡花等在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区环市××号综合楼洗衣房场地腾空交还给广州流花宾馆集团股份有限公司；三、广州市金睦企业管理服务有限责任公司已付的保证金2791800元由广州流花宾馆集团股份有限公司没收；四、广州市金睦企业管理服务有限责任公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向广州流花宾馆集团股份有限公司支付从2017年9月1日至2018年5月31日止拖欠的租金4780684.03元及从2017年8月至2018年5月的空调管理费1874539.33元；五、广州市金睦企业管理服务有限责任公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向广州流花宾馆集团股份有限公司支付从2018年6月1日起至2019年10月21日止的房屋占用费（每日按20000元计算）及自2019年10月22日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（每日按11925.55元计算）；此后的占用费（每日按11925.55元计算）由广州市金睦企业管理服务有限责任公司向广州流花宾馆集团股份有限公司支付至实际交还环市××号综合楼洗衣房场地之日止；六、王朝阳对本判决第四、五项判决主文确定由广州市金睦企业管理服务有限责任公司负担的债务承担连带清偿责任；七、广州流花宾馆集团股份有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市金睦企业管理服务有限责任公司赔偿装修残值1060245.75元；八、驳回广州流花宾馆集团股份有限公司的其他诉讼请求；九、驳回广州市金睦企业管理服务有限责任公司的其他反诉请求。本案受理费108804.2元，保全费5000元，由广州流花宾馆集团股份有限公司负担28821.2元，广州市金睦企业管理服务有限责任公司负担84983元，王朝阳共同负担65340元；反诉费146100元，由广州流花宾馆集团股份有限公司负担7171.1元，广州市金睦企业管理服务有限责任公司负担138928.9元；两项评估费合计372175元，由广州流花宾馆集团股份有限公司负担32709元，广州市金睦企业管理服务有限责任公司负担339466元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，双方签订的《房屋租赁合同》的效力应如何认定；其二，流花宾馆是否有权主张解除《房屋租赁合同》及《补充协议》；其三，金睦公司是否应向流花宾馆承担违约责任，应如何承担；其四，金睦公司应付流花宾馆房屋占用费应按何种标准计算；其五，流花宾馆是否应分担金睦公司的装修损失。关于双方签订的《房屋租赁合同》的效力问题。虽然广州产权交易所发布的《产权交易信息发布申请书》披露涉案房屋存在部分临建及违建，但该临建及违建的面积在整体租赁面积中占比较小，不应对《房屋租赁合同》的整体效力构成实质影响，故原审认定该《房屋租赁合同》整体合法有效并无不当，本院予以确认。关于流花宾馆是否有权主张解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的问题。依据本案已查明的事实，金睦公司自2017年9月开始拖欠租金未足额缴纳，至流花宾馆于2018年5月11日向金睦公司发出《流花宾馆关于解除房屋租赁合同的通知》通知合同于2018年5月15日解除时止，已超过合同约定的60日，达到合同约定的解除条件。此外，金睦公司在未依法办理报批手续的情况下加建连廊，未就租赁物中的综合楼洗衣房、西楼建设工程办理消防备案手续，导致相关行政机关对其进行处罚，违反相关规定，亦不符合双方合同约定。故此，流花宾馆诉请确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年5月15日解除，符合合同约定和法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。金睦公司以其不构成根本违约为由，辩称流花宾馆无权主张解除合同，理由不成立，本院不予采纳。关于金睦公司是否应向流花宾馆承担违约责任及如何承担的问题。首先，关于履约保证金的处理问题。如前所述，因金睦公司存在拖欠租金、违规建造连廊、内部装修工程未办理消防备案手续等违约及违规行为，流花宾馆主张解除合同，并据此主张没收金睦公司缴纳的履约保证金，符合合同约定，原审判决对此予以支持亦无不当，应予维持。金睦公司以合同有约定“金睦公司违约时，流花宾馆有权直接从履约保证金中扣除金睦公司根据合同应付的租金、违约金、损害赔偿金及其他应付费用”为由，上诉认为流花宾馆无权没收其履约保证金，但合同同时有约定“因金睦公司原因导致本合同不能履行，流花宾馆有权没收全部履约保证金”，前述两项内容均属于双方就金睦公司承担违约责任方式的约定，而金睦公司承担何种方式的违约责任的选择权在于流花宾馆而非金睦公司，故金睦公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。其次，关于逾期交租违约金的支付问题。如前所述，金睦公司自2019年9月开始即拖欠租金未足额支付。虽然如此，因金睦公司长期拖欠租金导致流花宾馆依约主张解除合同，金睦公司已被确定需承担相当于三个月租金总额的履约保证金被没收的违约责任，而流花宾馆未充分举证证明没收履约保证金仍不足以弥补其因金睦公司迟延支付租金而遭受的损失，故流花宾馆主张金睦公司同时支付迟延交租违约金，理据不充分，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。最后，关于免租期的处理问题。双方在《房屋租赁合同》中明确约定流花宾馆给予金睦公司自交付租赁物之日起四个月的装修免租期，事实上，在该《房屋租赁合同》签订之后，基于正常使用涉案租赁物的需要，金睦公司也投入大量资金对租赁物进行了装修改造，在装修改造期间，金睦公司客观上也无法从租赁物的使用中获益。且因合同解除，金睦公司需承担履约保证金被没收及大部分装修改造费用自担的不利后果，流花宾馆以金睦公司违约导致合同解除致使其遭受免租期内的租金损失为由，要求变更《房屋租赁合同》中有关金睦公司在装修免租期内无需交租的约定，不符合合同约定，亦有违公平合理原则，故原审判决对此不予支持亦无不当，亦可予维持。此外，原审判决支持流花宾馆要求金睦公司支付空调管理费的诉请，并驳回其要求金睦公司支付汽车管理费的诉请，符合合同约定和法律规定，应予维持。关于金睦公司应付流花宾馆房屋占用费应按何种标准计算的问题。依据双方在《房屋租赁合同》中的约定，租赁期满或因任何原因解除、终止合同，金睦公司应于七日内将承租房屋或设备物品交还流花宾馆，金睦公司未按约定返还租赁房屋的，需按每日2万元的标准向流花宾馆支付房屋占用费至交还房屋时止。关于占用费的支付标准，流花宾馆上诉认为应在原租赁合同约定租金的基础上叠加每日2万元计算，与合同约定不符，流花宾馆据此认为原审遗漏计算占用费缺乏事实根据，本院不予采纳。另，如前所述，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应于2018年5月15日解除，流花宾馆在《流花宾馆关于解除房屋租赁合同的通知》中明确要求金睦公司在2018年5月22日前将涉案房屋交还符合合同约定，金睦公司未履行交还义务，故应自次日即2018年5月23日起按每日2万元的标准向流花宾馆支付占用费，原审判决金睦公司按合同约定标准向流花宾馆支付租金至2018年5月31日有失妥当，本应予以纠正，但鉴于合同约定的租金标准高于每日2万元的占用费标准，而金睦公司并未就该支付标准问题明确提出上诉，故本院对原审该项处理不予纠正。关于流花宾馆是否应分担金睦公司的装修损失的问题。依据已查明的事实，为便于使用，在签订《房屋租赁合同》之后，金睦公司即开始着手对涉案租赁物进行装修和消防改造。因合同解除，金睦公司事实上无法继续使用其已投入的装修改造设施，金睦公司因此而遭受了相应的损失。金睦公司对涉案租赁物的室内装修事先已征得流花宾馆的同意，事后亦通过了相关行政机关的消防备案检查。对于连廊的加建，从广州产权交易所发布的《产权交易信息发布申请书》可以反映，涉案租赁场地在交付金睦公司之前即已存在缺少消防疏散应急通道的使用瑕疵，而消防应急通道属于租赁物正常使用的必要条件，即使《房屋租赁合同》有约定在金睦公司对租赁房屋内消防设施进行改造时应由金睦公司自行办理相关报批手续，流花宾馆作为出租人，也应负有相应的协助义务。从双方之间的往来函件也可以反映，金睦公司在搭建连廊前后有向流花宾馆提出加建的要求并要求流花宾馆协助办理报建手续，流花宾馆虽称金睦公司在搭建连廊时未征得其同意，但无证据反映流花宾馆曾明确制止金睦公司的加建行为，也无充分证据反映流花宾馆有协助金睦公司向相关行政机关办理报建手续。因此，对造成金睦公司遭受装修改造损失的后果，流花宾馆也具有一定过错。在此情况下，原审酌情判令流花宾馆承担金睦公司装修残值损失的1/4并无不妥，可予维持。综上所述，上诉人流花宾馆与金睦公司的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费316066.01元，由上诉人广州流花宾馆集团股份有限公司负担92154.11元，广州市金睦企业管理服务有限责任公司负担223911.9元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年九月二十一日书记员  王文杰唐颖琪