黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1001号上诉人（原审原告）：张香菊，女，1956年8月13日出生，汉族，哈尔滨市邮政局退休职工，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：石贤平，男，1977年2月1日出生，汉族，黑龙江省法律援助中心哈尔滨商业大学学生部工作部部长，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：郭昱杉，女，1995年9月2日出生，黑龙江省法律援助中心哈尔滨商业大学执行部部长，住黑龙江省伊春市伊春区。被上诉人（原审被告）：黑龙江省农业机械有限责任公司，住哈尔滨市松**松北大道**。法定代表人：申佩环，董事长。委托诉讼代理人：闫明，男，1987年2月9日出生，汉族，该公司职员，，住哈尔滨市松**被上诉人（原审被告）：黑龙江省北鸿房地产开发有限责任公司，，住哈尔滨市香坊区和平路**法定代表人：吕英布，总经理。被上诉人（原审被告）：哈尔滨市泰禾房地产开发有限责任公司，，住哈尔滨市松**松北大道**法定代表人：丁江浩，经理。委托诉讼代理人：刘嬿，黑龙江金北方律师事务所律师。上诉人张香菊因与被上诉人黑龙江省农业机械有限责任公司（以下简称农机公司）、黑龙江省北鸿房地产开发有限责任公司（以下简称北鸿公司）、哈尔滨市泰禾房地产开发有限责任公司（以下简称泰禾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。张香菊上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，未调查清楚全部事实。一审法院认为张香菊未能证明其向农机公司和北鸿公司实际支付案涉房屋总价款142,522元及哈尔滨市邮政局依据（2004）55号文件向农机公司和北鸿公司支付房款中75,024元货币化补贴的相关凭证，因而不予支持张香菊第一项诉讼请求是缺乏依据的。根据张香菊在一审提供的证据1和证据6相互印证，哈尔滨市邮政局按照市政府和省邮政局货币化补贴购房政策给予张香菊补贴75,024元，张香菊个人支付购房款67,498元，房屋总价为142,522元。2.一审法院认为张香菊依据房屋售价142,522元减去泰禾公司出具的收据127,481元得出多收购房款15,041元不充分，因而不予支持张香菊第一项诉讼请求是不合理的。本案中农机公司和北鸿公司共计收到张香菊支付的购房款67,498元，与哈尔滨市邮政局补贴的75,024元共计142,522元。但泰禾公司在出具的收据中却注明金额为127,481元。农机公司和北鸿公司获得了财产利益的增加，是基于实际支付购房款与收据所载金额不一致这一事实产生的，张香菊多支付的购房款对实际收款方农机公司与北鸿公司而言属不当得利。3.张香菊于2005年已入住绿水小区，房屋已实际交房使用，张香菊对该房屋享有实际权利，农机公司、北鸿公司、泰禾公司应当履行签订商品房买卖合同义务，出卖人承担违约责任的时间起算点为2005年5月25日。房屋交付后，作为出卖人在长达12年的时间里没有为张香菊办理房屋产权证书，属于明显违约，应承担相应的违约责任。农机公司辩称，坚持一审答辩意见。北鸿公司辩称，坚持一审答辩意见。泰禾公司辩称，坚持一审答辩意见。张香菊向一审法院起诉请求：1.判令农机公司返还张香菊多支付的购房款9243元，北鸿公司返还张香菊多支付的购房款5798元，共计15,041元；2.泰禾公司承担2005年至2017年逾期办理房屋产权证的违约责任，并支付违约金100,000元，农机公司和北鸿公司对该项责任承担连带责任。一审法院认定事实：2004年8月11日，哈尔滨市邮政局出台（2004）55号《哈尔滨市邮政局关于实施职工货币化补贴购房工作的通知》，哈尔滨市邮政局以集资建房的方式开发建设松北区（江北）省农机公司用地，该房屋的性质属于经济适用住房，初步定价建筑面积每平方米1400元，省局每平方米基准补贴600元，北鸿公司每平方米减免200元，职工在标准面积内每平方米承担600元。2005年5月25日，张香菊作为哈尔滨市邮政局退休职工取得哈尔滨市邮政局分房委员会出具的编号为236的江北绿水居住小区选房单，预购房屋为江北绿水居住小区W栋3单元301室房屋，即本案案涉房屋，使用面积71.14平方米。张香菊分别于2004年10月18日向北鸿公司支付购房款25,776元、2005年9月9日向农机公司支付购房款13,200元、2008年12月20日向农机公司支付购房款27,881元，共计66,857元。2008年10月10日，泰禾公司出具了一份交款单位为张香菊、收款事由为绿水居住小区一期W栋3单元3层301号的收据，收据金额为127,481元。张香菊2005年入住案涉房屋。泰禾公司于2017年10月10日与张香菊签订案涉房屋的《商品房买卖合同》（编号2017-1-0358），合同中双方关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即‘出卖人协助办理产权登记所需资料的本案事宜，办理房地产权属证书所发生的税费、手续费、维修基金等所有相关费用均由买受人全额承担’”。2017年11月20日张香菊取得案涉房屋的不动产权证书，该产权证书登记房屋建筑面积103.59平方米、专有建筑面积92.33平方米、分摊建筑面积11.26平方米。另查明，张香菊于2018年9月12日向哈尔滨仲裁委员会提出《解除仲裁条款申请书》，后哈尔滨仲裁委员会做出［2018］哈仲裁字第0032号裁决书，裁决“解除申请人张香菊与被申请人泰禾公司于2017年10月10日签订的《商品房买卖合同》第十九条约定的仲裁条款”。一审法院认为，对于张香菊依据不当得利主张由农机公司返还张香菊多支付的购房款9243元，北鸿公司返还张香菊多支付的购房款5798元，共计15,041元。纵观全案张香菊所举示的证据，并未有张香菊向农机公司和北鸿公司实际支付案涉房屋总价款142,522元及哈尔滨市邮政局依据(2004)55号文件向农机公司和北鸿公司支付房款中75,024元货币化补贴的相关凭证，故张香菊应承担举证不能的责任。另外根据哈尔滨邮政局（2004）55号文件的相关规定，北鸿公司对邮局职工房屋每平米减免200元，张香菊仅仅是依据哈尔滨邮政局分房委员会出具的“江北绿水居住小区选房单”上案涉房屋售价“142,522”元减去泰禾公司出具的收据“127,481”元得出农机公司和北鸿公司多收购房款15,041元显然不充分，不能据此认定农机公司和北鸿公司多收取了上述款项，故对其主张的第一项诉讼请求一审法院不予支持。案涉房屋是2005年张香菊基于哈尔滨市邮政局(2004)55号文件购得的经济适用房，而非商品房，取得房屋时未就办理产权登记事项与农机公司、北鸿公司、泰禾公司进行约定。2017年10月10日泰禾公司与张香菊签订的《商品房买卖合同》，也没有对签订合同之前关于产权登记的事项进行约定。张香菊于同年11月20日即取得不动产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。”张香菊取得权属证书自合同签订日并未超过九十日。综上，泰禾公司不存在违约情形，张香菊也未提供其主张违约金10万元的依据，故对张香菊主张泰禾公司承担2005年至2017年逾期办理房屋产权证违约责任，支付违约金10万元，并由农机公司和北鸿公司对该项承担连带责任的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张香菊的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，张香菊主张由农机公司返还张香菊多支付的购房款9243元，北鸿公司返还张香菊多支付的购房款5798元，共计15,041元。事实上，张香菊购买案涉房产总计个人交纳66,857元，而房屋价款远超过张香菊已付购房款，不存在张香菊财产利益受损，农机公司、北鸿公司财产获利的情形，张香菊以不当得利为由要求农机公司、北鸿公司无法律依据。案涉房产因建设手续不合法，导致多年不能办理房产登记，政府为解决购房人办理房产登记证书问题，以“会签”的方式解决办理产权证书存在的法律障碍。自2017年10月10日泰禾公司与张香菊签订的《商品房买卖合同》至张香菊于同年11月20日取得不动产权证书，未超过合同约定和法律规定的办理不动产证书的期限，张菊香主张预期办证违约金不能成立。综上所述，张香菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2601元，由张香菊负担。本判决为终审判决。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯()二〇二〇年九月十五日法官助理胡渤书记员于文娟