大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5964号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区。负责人：王立峰，总经理。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。被告：张岩，女，住址大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告张岩物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告张岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告给付原告物业服务费21253元（自2015年10月31日起至2020年9月30日止）；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金6375元。（房屋面积133.42平方米）。事实与理由：原、被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定了物业服务费交纳方式及逾期交纳违约金。被告是远洋钻石湾小区业主，自2015年10月31日起至2020年9月30日止拖欠物业服务费及违约金共计6375元。虽经原告多次催缴，被告仍未缴纳。故向法院提起诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。我2014年收房，从来没有通知我要交物业费的事情。如果我知道存在这么高的物业费，我这个房子不会放在这儿闲置，有可能就卖掉或出租。本案原告起诉的物业费有一部分已经超过诉讼时效期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋钻石湾小区业主，原、被告均认可房屋面积133.42平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连广宇置业选聘原告对本物业实施前期物业服务；案涉房屋物业服务费收费标准为小高层每月每平方米2.7元；物业费每年预交纳四次，第一年的物业服务费于房屋交付时交纳，此后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或按半年、一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。原、被告对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。原告为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2015年10月31日至2020年9月30日的物业服务费。原告于2017年12月7日以EMS邮寄律师函的形式向被告催收2015年11月1日至2017年12月31日的物业费，于2019年、2020年分别通过EMS邮寄及在案涉房屋门上张贴催款通知书的形式向被告催收物业费。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》的约定按时足额交纳物业费。关于被告辩称原告起诉的部分物业费超过诉讼时效的意见，因原告提供的证据能够证明2015年11月1日至2020年9月30日期间存在诉讼时效中断的情形，故对于被告该项抗辩意见本院依法不予支持。因此，原告要求被告给付拖欠的2015年11月1日至2020年9月30日的物业服务费21253元（2.7元/月/平方米×133.42平方米×59个月），有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张的逾期违约金，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张岩于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币21253元（自2015年11月1日至2020年9月30日）。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币245元（原告已预交），由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担79元，由被告张岩负担166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  郝姝妮二〇二〇年九月十五日书记员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。