广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16962号上诉人（原审被告）：陈康，女，1988年7月8日出生，汉族，身份证住址湖南省华容县。委托诉讼代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡莹，女，1987年9月9日出生，满族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：王亦连，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芷诺，广东经纶律师事务所实习律师。原审第三人：许培喜，男，1980年11月15日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县。上诉人陈康因与被上诉人胡莹、原审第三人许培喜物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈康上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡莹的全部诉讼请求。事实及理由如下：一、一审判决认定事实不清。陈康与胡莹于2017年3月4日签订《存量房买卖合同》，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，胡莹于2019年8月23日取得该房屋的所有权。陈康于2015年12月1日与承租人许培喜建立租赁关系，该时间早于胡莹取得该房屋所有权之日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，本案应适用买卖不破租赁原则，涉案房屋所有权人的变更不影响许培喜的承租权。二、一审判决适用法律错误。胡莹于2019年8月23日取得房屋所有权，故胡莹应承继陈康与许培喜签订的租赁合同中的权利义务。且陈康于一审中提供的银行流水账单表明承租人许培喜自2019年7月后再无向陈康支付租金，涉案房屋也不是陈康实际占有使用，因此陈康无需向胡莹支付占有使用费。2019年6月前的房租由陈康收取的，该部分费用应当返还，但2019年7月后，许培喜未向陈康或胡莹缴纳房租，故该部分占用费应由许培喜向胡莹缴纳，不应由陈康承担相应责任。被上诉人胡莹二审辩称，一、陈康所提交的租赁合同并非真实有效、未经过备案登记且银行转账款项性质存疑，并不能证明陈康主张的事实，依法应不予采信。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。二、本案为物权保护纠纷，并非买卖合同纠纷。在已有生效仲裁裁决且涉案房屋已经完成过户登记手续的情况下，已不存在适用“买卖不破租赁”、原承租人优先购买权的事实和法律依据基础。三、即使租赁合同真实有效，依据陈康所提供的租赁合同，许培喜长达几个月未缴纳租金严重违反合同约定，已满足解除租赁合同的条件，许培喜已丧失合法占有使用涉案房屋的依据。原审第三人许培喜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。胡莹于2019年10月8日向一审法院起诉，请求：1.陈康、许培喜立即搬离广州市白云区xx房并交还给胡莹；2.陈康按每月租金39元/平方米的标准支付自2019年8月23日起至实际交还房屋之日止期间的占有使用费（每月按4879.43元计付）；3.陈康及许培喜承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：位于广州市白云区xx房原为陈康名下的房产，房屋建筑面积125.11平方米。2017年3月4日，胡莹通过与陈康签订《存量房买卖合同》向陈康购买了涉案房屋，在上述买卖合同中，明确约定陈康已将涉案房屋出租，租赁期至2017年3月30日，陈康应于交房当天解除该房屋租赁关系，将该房屋交付给胡莹。2019年9月5日，胡莹取得涉案房屋的不动产权证。胡莹取得涉案房屋后，要求陈康搬离涉案房屋，但未果。现涉案房屋由许培喜使用。一审诉讼中，陈康和许培喜均表示现许培喜居住使用涉案房屋是基于双方之间就涉案房屋的租赁关系。为此，陈康提交《广州市房屋租赁合同》、银行流水拟证明其与许培喜于2015年12月1日已建立租赁关系，且租赁期间许培喜一直向其支付租金。其中《广州市房屋租赁合同》显示，乙方租赁甲方房屋的期限为，自2015年12月02日起至28年01月02号，租金每月4300元。胡莹对上述租赁合同的三性不予确认，并表示租赁合同中的租期“28”字样明显有经过涂改的痕迹，对银行流水认为所谓的租金转账也并不连续。另胡莹提交广州市房地产租赁管理所发布的2018年广州市房屋租金参考价作为主张占有使用费计付标准的依据，该通知显示，涉案房屋所在元邦航空家园小区电梯楼2018年租金单价为39元/平方米/月。另根据广州市房地产租赁管理所发布的2019年该小区电梯楼的租金单价显示为40元/平方米/月。另陈康向一审法院提出就其与许培喜签订的《租赁合同》中租赁期限处“28”笔迹形成时间进行鉴定的申请。一审法院认为，胡莹通过向陈康购买的方式取得了涉案房屋，胡莹依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但在胡莹取得涉案房屋后，陈康一直未向胡莹交付房屋，并继续将涉案房屋出租给许培喜使用，现陈康与许培喜抗辩，胡莹通过购买的方式取得涉案房屋，该所有权不能对抗许培喜在胡莹取得涉案房屋前即与陈康建立的租赁关系。对此，根据胡莹与陈康就涉案房屋签订的房屋买卖合同显示，陈康将涉案房屋出租的期限至2017年3月30日，陈康应于合同约定当天解除该租赁关系，由此表明，自2017年3月30日之后陈康在涉案房屋继续设立的租赁关系的行为不能对抗胡莹取得涉案房屋物权后享有的权利。陈康在将涉案房屋出售给胡莹时明确租赁期限至2017年3月30日，而后却仍继续与许培喜保持租赁关系，该行为构成对胡莹权利的侵犯，故陈康与许培喜的上述抗辩意见缺乏理据，一审法院不予采纳。胡莹要求陈康和许培喜腾退交还涉案房屋合理合法，一审法院予以支持。因陈康在胡莹取得涉案房屋的产权后继续占用涉案房屋对胡莹的权利造成侵犯，故胡莹要求陈康支付2019年8月23日起至实际交还房屋之日止的占有使用费有据，一审法院予以支持。胡莹关于占有使用费按广州市房地产租赁管理所发布的2018年广州市房屋租金参考价39元/平方米/月的标准计付，该标准低于2019年的租金标准，胡莹的上述意见合理，一审法院予以采纳。结合涉案房屋的登记建筑面积125.11平方米计算，涉案房屋每月的占有使用费为4879.29元，驳回胡莹主张多出上述数额的诉请。关于陈康抗辩占有使用费应由许培喜承担的问题，因根据陈康和许培喜的陈述，许培喜占用涉案房屋是基于陈康向其出租涉案房屋的关系，故对于胡莹而言，陈康是直接的侵权人，胡莹向陈康主张占有使用费有据，陈康的上述抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。对于许培喜有否继续向陈康支付租金的问题，属于陈康与许培喜之间的租赁关系，陈康和许培喜应另循途径处理。关于陈康申请对其与许培喜签订的《租赁合同》中租赁期限处“28”笔迹形成时间进行鉴定的申请。因陈康与许培喜签订的《租赁合同》租赁期限的约定并不影响本案对胡莹主张成立的认定，故一审法院对陈康的上述申请不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年6月2日作出如下判决：一、本判决生效之日起十五日内，陈康、许培喜向胡莹腾空返还位于广州市白云区xx房的房屋；二、本判决生效之日起五日内，陈康向胡莹支付自2019年8月23日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占用费（按4879.29元/月计付）；三、驳回胡莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1039元，由陈康负担并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，陈康与许培喜签订的《广州市房屋租赁合同》约定租赁期限为2015年12月2日至28年1月2日，该“28”字样有明显的涂改痕迹。二审中，胡莹向法院提交情况说明，主要内容为：涉案房屋经完成过户登记手续后由广州市规划和自然资源局出具《不动产权证书》时间为2019年9月5日，故涉案房屋的房屋占有使用费应自2019年9月5日起计至实际交还房屋之日止。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为胡莹能否要求陈康、许培喜腾空返还涉案房屋并要求陈康支付房屋占用费。针对前述争议焦点，本院认定如下：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，胡莹已于2019年9月5日取得了涉案房屋的不动产权证，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因此其有权主张陈康、许培喜腾空返还涉案房屋。关于陈康上诉主张其于2015年12月1日与承租人许培喜建立租赁关系，本案应适用买卖不破租赁原则的问题。首先，陈康与许培喜签订的《广州市房屋租赁合同》约定租赁期限为2015年12月2日至28年1月2日，该“28”字样有明显的涂改痕迹，该涂改处未有该房屋租赁合同双方签名确认，该租赁期限亦与2017年3月4日胡莹与陈康签订的《存量房买卖合同》中约定的涉案房屋出租期限至2017年3月30日相矛盾，陈康亦不能对此进行合理的解释。其次，根据胡莹与陈康就涉案房屋签订的房屋买卖合同显示，陈康将涉案房屋出租的期限至2017年3月30日并应依约解除涉案房屋的租赁关系，但陈康并未依约解除涉案房屋的租赁关系并向胡莹交付涉案房屋，而是将涉案房屋继续出租给许培喜占有使用，这有违合同约定和诚信原则。故一审认定陈康在将涉案房屋出售给胡莹时明确租赁期限至2017年3月30日，而后却仍继续与许培喜保持租赁关系的行为构成对胡莹权利的侵犯，并据此支持胡莹要求陈康和许培喜腾退交还涉案房屋的诉请，并无不当，本院予以维持，陈康主张本案应适用买卖不破租赁原则依据不充分，本院不予采信。如前所述，陈康继续与许培喜保持租赁关系并继续占用房屋侵犯了胡莹对涉案房屋享有的权利，故一审认定陈康按2018年广州市房屋租金参考价39元/平方米/月的标准即每月4879.29元向胡莹支付房屋占用费合理有据，本院予以支持，一审判令陈康自2019年8月23日起支付房屋占用费，二审中，胡莹自愿主张涉案房屋的房屋占用费应自取得涉案房屋不动产权证的时间即2019年9月5日起算，胡莹的该主张合理，本院予以支持，陈康应向胡莹支付自2019年9月5日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费。陈康主张其自2019年7月后未收取许培喜的租金，故其无需向胡莹支付房屋占用费，但许培喜实际占有使用房屋是基于其与陈康的租赁关系，故许培喜有否向陈康支付租金的问题属于陈康与许培喜之间的租赁关系，不属于本案调处范围，当事人应另循途径解决，陈康该主张缺乏理据，本院不予支持。综上所述，陈康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯因二审中胡莹自愿主张按照其取得涉案房屋不动产权证的时间起算房屋占用费，本院对一审起算房屋占用费的起算时间予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32308号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32308号民事判决第三项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32308号民事判决第二项为：本判决生效之日起五日内，陈康向胡莹支付自2019年9月5日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占用费（按4879.29元/月计付）；四、驳回胡莹的其他诉讼请求。一审案件受理费1039元，由陈康负担997元，胡莹负担42元。二审案件受理费1039元，由陈康负担997元，胡莹负担42元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年九月二十八日书记员 冯 韵彭诗敏