湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1448号原告：黄爱珍，女，1963年3月9日出生，现住长沙市天心区。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告黄爱珍与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告黄爱珍到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄爱珍向本院提出诉讼请求：1．判决被告返还原告从被告处购买的张家界大成山水国际大酒店第×层6×号房的房屋回购款268950元，以及第×层13×号房的房屋回购款318000元，退还16×房实际购房面积与产权面积差额部分的购房款21200元；2．判决被告支付拖欠原告的6×号酒店客房租金37884元，13×号酒店客房租金30000元，16×号客房租金152811元（庭审中，原告当庭将16×号客房租金金额变更为146770元）；3．判决被告支付给原告6×号房投资经营合同约定的未付租金违约金2802＊12＊0.3‰＊420天＝4232.6元，房屋回购违约金268950＊10%＝26895元；支付13×号房投资经营合同约定未付租金违约金2250＊12＊0.3‰＊420天＝3402元，回购违约金318000＊10%＝31800元；支付16×号房投资经营合同约定未付租金违约金77700＊2＊0.3%＝466.2元；4．判决被告将6×号房和13×号房的租金按合同约定的2802元／月和2250元／月支付至回购款清偿之日止，16×号客房租金按77700元／年支付至双方解除投资经营合同之日止；5．判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2009年10月31日、2011年1月2日和2012年6月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（见证据1、2、3），约定原告购买被告开发的位于张家界市永定区房屋和第16层第16×号房，上述房屋依法取得了预售所需的圈套审批文件。合同签订后，原告支付了合同约定的6×号房的购房款244500元（2014年11月1日双方签订补充协议（见证据4）将该房的购房款追加至268950元）、13×号房的购房款300000元、16×号房的购房款518000元给被告（见证据5、6、7），同时，原、被告双方还签订了房屋投资经营合同和房屋回购合同（见证据8、9、10、11、12、13），合同明确约定，原告购买的酒店客房实际是作为被告的一种融资借款，原告从购买客房之日起就将所购买的酒店客房返租给被告经营，被告每月按所购酒店房屋价款的12.5%、9%、年付一次的则按15%支付租金给原告，3至5年后被告再将酒店客房无条件回购回去。原、被告双方签订的投资经营合同第十条“违约责任”以及房屋回购合同第七条违约处理相关约定中均清楚说明：“被告如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，原告有权要求被告提前回购该房屋，并赔偿原告违约金”，现被告从2016年9月份起就单方面违约，只断断续续的自行将租金降低至5%和2%付过几次（见证据14），原告曾多次找被告协商要求履行合同，被告都拒不履行，原告曾于2019年初向张家界市永定区人民法院起诉要求被告支付拖欠的租金和违约金，永定区法院于2019年6月21日下达了（2019）湘0802民初1976、1977、1978三份民事判决书（见证据15、16、17）判令被告支付原告6×号房和13×号房至2019年4月30日前欠付的租金和违约金，判令被告支付原告16×号房至2018年6月20日前欠付的租金、违约金，但被告至今都没有履行法院的判决。原告迫于无奈，于2019年将16×号房到张家界房产局办理了产权登记，经房产局实测，16×号房的实际产权面积只有49.68平方米，但原告是按51.8平方米的房屋产权面积在被告处购买的（见证据3、18、19），所购面积与实际面积相差2.12平方米，原购房价为10000元／平方，故被告应退还原告多收的购房款21200元。现被告仍在占用原告购买的酒店客房正常经营，却拒不支付租金给原告，也不按合同约定将到期应回购的酒店客房回购回去，为维护自身的合法权益原告特具状向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩状辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：一、房屋回购及租金支付情况。1．1338Ｂ房屋的购房款金额为300000元，并非业主起诉的318000元。2．2019年5月1日起至2020年6月30日止，被告已向原告支付6×房租金1344元；已支付13×号房租金1500元；已支付16×号房租金8630元。3．下欠租金应以实际发生为准，尚未发生的不应当计算。且被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区法院一律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。3．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。4．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。三、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1．原告有权要求回购的期限早已超过，其无权要求回购。本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了《房屋投资经营合同》及《房屋销售回购合同》，回购合同第六条约定投资期满二年后至第三年内，原、被告有权要求对方按本合同第三条约定的购买价回购该房屋。现距离投资期满第三年2015年6月2日已有五年之久，早已超过原告要求回购的期限。故原告无权要求回购，被告同意协助原告办理房屋产权过户登记手续。即使原告有证据证明其在约定期限内向张家界山水置业公司提出了退房申请，根据回购合同第6条之规定，张家界山水置业公司须在房屋回购手续办妥之日将房屋回购款一次性支付给原告。现，涉案房屋的回购手续并未办妥，回购条件尚未成熟，被告有权拒绝回购。2．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。3．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。四、若法庭支持了原告回购的诉求，则应确认原告与张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于2020年7月6日解除，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《房屋投资经营合同》亦于2020年7月6日解除。原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与张家界山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为张家界山水置业公司，而不再是原告，其有义务协助张家界山水置业公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致其与被告签订的《房屋投资经营合同》无法履行，合同因原告不具有房屋所有权而终止。且若法院支持了原告房房屋回购的诉讼请求，则该房的租金和委托装修折旧款等均不应当继续计算。房屋一旦被回购，则原告不再是房屋所有权人，无权再将房屋租赁给他人使用，无权获得租金及装修折旧款和酒店开办等费用。五、被告张家界山水置业公司、被告湖南大成酒店公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的案件事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院可以确认如下案件法律事实：1．2009年10月31日，原告购买了张家界大成山水国际大酒店第6层6×号房屋，建筑面积37.6平方米，并于当日将购房款244500元全额付清。同日，原、被告签订了《房屋投资经营合同》，合同约定履行期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，被告张家界大成酒店公司按月向原告支付房屋投资收益2038元，逾期3个月未支付，应按日支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金。被告张家界大成酒店公司逾期3个月或每年度逾期累计超过6个月未支付投资收益，原告有权要求被告张家界山水置业公司按该房屋约定回购价格提前回购该房屋（具体执行细则见《房屋销售回购合同》中的相关规定）；同意须向原告支付该房屋约定价格（《房屋销售回购合同》第三条中约定的总价为准）的10%作为违约金。2009年10月31日，原、被告签订了《房屋销售回购合同》，合同约定《房屋投资经营合同》投资期满五年后，被告张家界山水置业公司必须按购房价约定价格的110%回购该房屋，原告必须按该价格同意该房屋的回购执行，即双方均不得以任何理由拒绝该房屋回购的执行。被告张家界大成酒店公司如逾期3个月或每年度逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，原告有权要求按该房屋约定的回购款提前回购该房屋，被告张家界山水置业公司在接到原告提出的回购书面报告五个工作日必须与原告到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给原告。《房屋投资经营合同》和《房屋销售回购合同》均约定，被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-×8号、2003-×1号、2003-×4号、2004-×7号）作为担保物提供担保；被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益提供担保。2014年11月1日，原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订《房屋销售回购合同补充协议》，将租赁期限和回购期限延长至2017年11月1日，被告张家界山水置业公司在延期回购期满后按268950元的价格回购房屋，被告张家界大成酒店公司在延长租赁期限内按月支付租金2802元。2．2011年1月2日，原告购买了张家界大成山水国际大酒店第13层13×号房屋，并将购房款300000元全额付清。同日，原、被告签订了《房屋投资经营合同》，合同约定履行期限为5年，被告张家界大成酒店公司按月向原告支付房屋投资收益2250元，逾期3个月未支付，应按日支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金。被告张家界大成酒店公司逾期3个月或每年度逾期累计超过6个月未支付投资收益，原告有权要求被告张家界山水置业公司按该房屋约定回购价格提前回购该房屋（具体执行细则见《房屋销售回购合同》中的相关规定）；同意须向原告支付该房屋约定价格（房屋销售回购合同第三条中约定的总价为准）的10%作为违约金。2011年1月2日，原、被告签订了《房屋销售回购合同》，合同约定《房屋投资经营合同》投资期满五年后，被告张家界山水置业公司必须按购房价约定价格的106%回购该房屋，原告必须按该价格同意该房屋的回购执行，即双方均不得以任何理由拒绝该房屋回购的执行。被告张家界大成酒店公司如逾期3个月或每年度逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，原告有权要求按该房屋约定的回购款提前回购该房屋，被告张家界山水置业公司在接到原告提出的回购书面报告五个工作日必须与原告到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给原告。《房屋投资经营合同》和《房屋销售回购合同》均约定，被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为21320.8平方米，土地证号分别为：张国用（2010）第××号）作为担保物提供担保；被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益提供担保。3．2012年6月21日，原告购买了张家界大成山水国际大酒店第16层16×号房屋，建筑面积51.8平方米，并于当日将购房款518000元全额付清。同日，原、被告签订《房屋投资经营合同》，合同约定履行期限最短时限不少于2年，最长不超过3年，被告张家界大成酒店公司按年向原告支付房屋投资收益77700元，逾期3个月未支付，应支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金。被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业提供担保，被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益提供担保。4．2019年5月8日，原告将三被告诉至本院，要求三被告支付下欠租金及违约金。本院经审理后，于2019年6月11日分别作出（2019）湘0802民初1976号、1977号、1978号民事判决书，判决被告张家界大成酒店公司向原告支付2016年6月21日至2018年6月20日下欠16×号房屋的租金152811元及违约金466元，支付2016年10月1日至2019年4月30日下欠1338B号房屋的租金53000元和违约金7533元，支付2016年9月1日至2019年4月30日下欠6×号房屋的租金76213.5元及违约金9600元，限于本判决书生效后十五日内履行完毕；被告张家界山水置业公司对上述债务承担连带清偿责任。5．2019年5月8日，原告以商品房销售合同纠纷起诉被告张家界山水置业公司要求对16×号房屋进行不动产权属登记。本院于2019年6月4日作出（2019）湘0802民初2004号民事判决书，判决被告张家界山水置业公司对涉案房屋进行不动产权属登记。判决生效后，原告与被告张家界山水置业公司为办理不动产权属登记，重新签订了《张家界市商品房现房买卖合同》，合同约定建筑面积共49.68平方米，购房单价为10426.73平方米，总金额为518000元。原告依据该份合同在张家界市不动产登记中心取得了不动产权证书，证号为湘（2019）张不动产权第0012269号。6．2019年5月1日至2020年6月30日期间，被告张家界大成酒店公司已付6×号房屋投资收益1344元，尚欠37884元；已付1338B号房屋投资收益1500元，尚欠30000元。2018年6月21日至2020年6月20日期间，被告张家界大成酒店公司已付16×号房屋投资收益8630元，尚欠146770元。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《民事判决书》、《不动产权证书》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、《补充合同》等证据证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。1．关于原告要求被告支付6×号房屋和13×号房屋回购款的问题。原、被告签订的两份《房屋销售回购合同》约定投资期满五年后，被告张家界山水置业公司必须按购房价的110%回购6×号房屋，必须按购房价的106%回购1338B号房屋，原告必须按该价格同意上述涉案房屋的回购执行，即双方均不得以任何理由拒绝执行。现房屋投资期限已满五年，被告张家界山水置业公司应依约履行回购义务，故原告黄爱珍要求被告张家界山水置业公司支付6×号房屋回购款268950元和13×号房屋回购款318000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2．关于原告要求被告退还16×号房实际购房面积与产权面积差额部分的购房款21200元的问题。原告与被告张家界山水置业公司为办理不动产权权属登记，重新签订了《张家界市商品房现房买卖合同》，该合同对购房面积及购房单价进行变更，购房总价仍为518000元，双方均已签字确认，应视为对上一份《商品房买卖合同》内容的变更。合同已生效，双方均应当按照重新签订的合同约定履行各自义务，且原告也依据该份合同在张家界市不动产权登记中心取得了不动产权证书。原告陈述签订该份合同不是其真实意思表示，未提交证据证实，故本院对于原告要求被告退还实际购房面积与产权差额部分的购房款21200元的诉讼请求不予支持。3．关于原告要求被告支付欠付租金，以及要求被告将6×号房和13×号房的租金按合同约定的2802元／月和2250元／月支付至回购款清偿之日止，16×号客房租金按77700元／年支付至双方解除投资经营合同之日止的问题。合同到期后，原、被告双方虽未重新签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，被告张家界大成酒店公司亦未履行回购义务，应向原告支付房屋投资收益。被告张家界大成酒店公司未按时足额支付房屋投资收益的行为已构成违约，应依法承担继续履行或赔偿损失的违约责任。现原告黄爱珍要求被告张家界大成酒店公司下欠的房屋投资收益，符合法律规定，本院予以支持。被告张家界大成酒店公司答辩称因出现××疫情不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的房屋投资收益为宜（分别为2802元、2250元、6475元）。原告于2020年7月8日起诉要求被告张家界大成酒店公司履行6×号房和13×号房的回购义务，则自2020年7月8日，涉及上述房屋的投资经营合同应予终止，被告张家界大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年7月8日，故对于原告要求被告将6×号房和13×号房的租金按合同约定的2802元／月和2250元／月支付至回购款清偿之日止的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告就16×号客房租金按77700元／年支付至双方解除投资经营合同之日止的诉讼请求，系不确定的诉讼请求，应由原告黄爱珍根据合同实际履行情况另行主张权利。4．关于原告要求被告支付回购违约金和租金违约金的问题。原告依照《房屋投资经营合同》第十条第4点的约定要求被告支付回购违约金，但根据《房屋销售回购合同》第七条第1点约定，原告要求提前回购涉案房屋需向被告张家界山水置业公司提出书面回购申请，现原告未提交证据证实其已向被告张家界山水置业公司提交书面回购申请，故本院对于原告要求被告支付回购违约金的诉讼请求不予支持。原告要求被告张家界大成酒店公司支付6×号房屋投资收益违约金4236.6元和1338B号房屋投资收益违约金3402元，本院认为赔付标准较高，酌情调整违约金的计付标准为日万分之一，则被告张家界大成酒店公司应支付6×号房屋投资收益违约金1412.21元（2802元×12个月×0.1‰×420天），支付1338B号房屋投资收益1134元（2250元×12个月×0.1‰×420天）。原告要求被告张家界大成酒店公司支付16×号房屋投资收益违约金466.2元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。4．关于原告要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带清偿责任的问题。原、被告签订的三份《房屋投资经营合同》均约定被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司为投资收益和回购款项提供担保，但自《房屋投资经营合同》履行期限届满后，双方未就抵押担保责任或保证责任另行签订书面合同，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款中“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同”的规定，以及《中华人民共和国担保法》第十三条中“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同”的规定，被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司自合同履行期限届满后的债务免除担保责任，故对于原告要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条、《中华人民共和国担保法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司向原告黄爱珍支付6×号房屋回购款268950元和1338B号房屋回购款318000元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告黄爱珍支付2019年5月1日至2020年6月30日期间下欠6×号房屋的投资收益35082元及违约金1412.21元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告黄爱珍支付2019年5月1日至2020年6月30日期间下欠1338B号房屋的投资收益27750元及违约金1134元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告黄爱珍支付2018年6月21日至2020年6月20日期间下欠16×号房屋的投资收益140295元及违约金466.2元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；五、驳回原告黄爱珍其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12756元，适用简易程序减半收取6378元，由原告黄爱珍负担194元，被告张家界山水天下置业有限公司负担4180元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担2004元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年九月十七日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。