广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1352号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：谢志诚，男，1997年7月21日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*************队四巷2号。公民身份号码：441************294。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人谢志诚商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司无需以日万分之二点五的标准支付逾期交房违约金43824.87元；二、撤销一审判决第二项关于利息支付的判决内容，改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由谢志诚承担。事实与理由：一、一审法院以日万分之二点五的标准判决丰怡公司支付逾期交房违约金明显过高，丰怡公司请求调整按购房款的0.5%一次性作出补偿。丰怡公司承认由于前任法定代表人和董事的不当行为造成公司缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间在2018年12月31日交房给业主使用。对此，丰怡公司已经向包括谢志诚在内的业主表示歉意。鉴于逾期交楼存在客观历史原因，丰怡公司为了丰怡豪庭项目今后的继续经营管理，愿意从补偿角度考虑，同意就逾期交房给予业主带来的不便作出适当经济补偿，但一审法院经过审理以日万分之二点五的标准判决丰怡公司支付违约金，丰怡公司认为以该标准支付违约金仍属过高，将给丰怡公司今后管理及经营丰怡豪庭项目造成严重经济困难，不利于整体社会效果。从公平合理及补偿的角度，丰怡公司请求按照已付房款的0.5%一次性作出补偿，请求二审法院予以调整。二、一审判决丰怡公司支付自2019年4月1日起至退清办证费时止的利息错误。涉案《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证如何支付代收办证费利息作出相关约定，一审判决丰怡公司从2019年4月1日起至退清时止支付代收办证费利息给谢志诚没有合同依据。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，应以2020年1月22日作为退还办证费利息的起算时间。谢志诚辩称：请求维持一审判决。谢志诚向一审法院起诉请求：一、丰怡公司支付逾期交房违约金87649.73元（从2019年1月1日起按总房款每日万分之五计至2019年11月24日止）；二、丰怡公司返还预收的代办证税费16083元及利息（利息以办证税费为基数按年利率6%自2019年4月1日起计至办证税费退清时止）给谢志诚；三、本案的诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年9月18日，谢志诚（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区*******************出售给谢志诚，预测建筑面积共98.69平方米，其中套内建筑面积83.23平方米，分摊共有建筑面积15.16平方米；该商品房为预售商品房，价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米6440.99元，总价款为536084元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年9月17日前支付首期房价款220084元，占全部房价款的41%，余款361000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同约定的其他交付条件的商品房交付给买受人；出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。谢志诚与丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。谢志诚于2017年9月17日支付了代收代缴办证税费24003元给丰怡公司。至2017年10月30日，谢志诚已付清全部购房款共536084元给丰怡公司。由于丰怡公司没有按约定交房及完成房屋所有权转移登记，谢志诚遂向一审法院提起诉讼，请求如诉称。一审诉讼中，谢志诚主张交房时间是2019年11月24日，并提供《房屋交接确认书》《阳江丰怡豪庭业主收楼验房确认表》《51-58幢开发商交楼欠缺的资料及损坏设备》拟证明。《房屋交接确认书》中载明：“丰怡豪庭51-58幢已通过政府相关部门验收合格，乙方所购买52幢1402房已具备交房条件。乙方（谢志诚）同意接受该房屋，并确认下列条款：一、乙方确认已经收到甲方（丰怡公司）在2019年10月29日发出的《交付房屋通知书》，乙方确认以甲方发出通知记载的交付时间作为该房屋符合交付时间，本房屋交接确认书时间为乙方实际到来办理接收房屋时间。二、双方同意自2019年11月1日起，乙方开始承担该房屋的一切损毁、灭失的风险，以及与该房屋有关的物业管理费、电费及其他相关费用。”上述内容中第一条条款“乙方确认以甲方发出通知记载的交付时间作为该房屋符合交付时间”这部分文字，由谢志诚与丰怡公司签名或盖章共同确认删除。确认书尾部甲方落款处有丰怡公司的盖章确认；乙方落款处有谢志诚及代理人邓海波的签名，落款日期是2019年11月24日。《阳江丰怡豪庭业主收楼验房确认表》反映谢志诚于2019年11月24日对房屋进行验收，收领丰怡公司交付的房屋物品包括大门钥匙、专用信箱钥匙、前期物业管理服务协议等，确认房屋内安装的配置，该表尾部业主确认签名处由谢志诚签名确认。阳江市丰怡物业管理有限公司出具落款日期为2019年10月31日的《51-58幢开发商交楼欠缺的资料及损坏设备》，内容是“51-58幢公共区域欠缺及损坏设备的有：1、电梯集水井水泵已坏的有57幢；2、51幢-58幢车库应急灯已坏有110个，安全出口指示牌已坏有127个；3、51-58幢公共区域所有图纸；4、消防卷帘钥匙；5、51-58幢娱乐设施设备；房屋屋内欠缺的有：1、51-58幢房屋楼宇可视对讲机；2、51-58幢房屋出入住户卡、钥匙扣。本人对以上欠缺的设施设备及资料同意收楼并承担一切后果，落款时间2019年10月31日”。谢志诚在丰怡公司落款日期下方即业主签名处签名及盖指模确认，谢志诚签名下方没有落款日期。谢志诚在一审庭审中表示签名及盖指模时间是收楼当天，即2019年11月24日。丰怡公司于2019年10月29日向谢志诚邮寄落款日期为2019年10月29日的《房屋交付通知书》，内容主要为“请谢志诚于2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理房屋交付手续……本通知书发出表明我司已按照《房屋买卖合同》的约定履行了房屋交付义务，且依照相关法律规定与合同约定，该房屋毁损、灭失的风险及相关的物业服务费、公摊水电费等所有费用自2019年11月1日起由您承担。”谢志诚确认于2019年11月收到丰怡公司的《房屋交付通知书》，但具体时间记不清楚。此外，丰怡公司还向一审法院提供的《建设工程规划条件核实合格证》《单位工程竣工验收报告》《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》三份证据。《建设工程规划条件核实合格证》反映丰怡豪庭51-58栋楼项目经核实符合城乡规划条件要求，规划条件核实合格，发证日期是2019年10月18日。《单位工程竣工验收报告》显示丰怡豪庭51-58栋楼项目验收日期是2019年10月8日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位均在报告中盖章确认，落款时间是2019年10月28日；单位工程竣工验收报告的填写说明注明工程竣工验收报告由建设单位负责填写，向本案机关提交。《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》注明丰怡豪庭51-58栋楼项目的申请备案日期为2020年1月10日。但丰怡公司一审辩论终结前未能提供证据证明涉案楼盘已通过竣工验收备案即已取得房屋测绘报告。另外，丰怡公司提交涉案房屋的住宅专用维修基金专用对账簿载明，其代谢志诚缴交了房屋维修基金7920元。谢志诚对此无异议。一审第二次庭审中，谢志诚对丰怡公司第一次庭审结束后提供的证据进行质证，但提出丰怡公司提供的证据已超过举证时效，应不予采纳。一审法院认为，谢志诚与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。本案案由应定为商品房预售合同纠纷。关于丰怡公司第一次庭审结束后提交的证据是否应予质证的问题，丰怡公司第一次庭审后提交的证据，一审法院经审核后认为证据足以影响案件主要事实的认定，故应当二次开庭对证据进行质证，不存在超过举证时效的问题。关于逾期交房违约金的问题。本案中，谢志诚已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给谢志诚。对于商品房的交付时间，谢志诚认为实际交付日期是2019年11月24日，丰怡公司则抗辩认为《房屋交付通知书》通知收楼时间是2019年10月31日前，谢志诚没有按照该时间办理收楼手续，按合同约定通知书送达谢志诚后视为房屋已经交付。综合谢志诚与丰怡公司提供的证据分析，应认定涉案房屋的实际交付时间为2019年11月24日，理由是：首先，丰怡公司主张合同约定通知书送达谢志诚后视为房屋已经交付，合同约定房屋交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同约定的其他交付条件，而丰怡公司提供的证据仅仅反映丰怡豪庭51-58栋楼项目于2020年1月10日申请竣工验收备案，但其未能证明涉案房屋已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及商品房测绘报告，因此至2020年1月10日涉案房屋都未符合合同中关于房屋的交付条件的约定，亦不符合相关法律法规对于房屋交付的规定；其次，在落款日期为2019年11月24日的《房屋交接确认书》中，从第一条最后一句“本房屋交接确认书时间为乙方实际到来办理接收房屋时间”的内容可知，《房屋交接确认书》的时间是2019年11月24日，为谢志诚实际办理收楼手续的时间，该日期与谢志诚提供的《阳江丰怡豪庭业主收楼验房确认表》房屋验收日期2019年11月24与相一致，故应当认定房屋的实际交付时间是2019年11月24日。综上，丰怡公司未能按期交付房屋，已构成逾期交房，应按合同约定承担违约责任。因此，谢志诚请求丰怡公司支付逾期交房违约金，合法合理，应予以支持。本案丰怡公司的逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至2019年11月24日止，共327天。丰怡公司逾期已超过60天，谢志诚选择继续履行合同，丰怡公司应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，一审法院酌情调整为按日万分之二点五计算。故丰怡公司应支付逾期交房违约金43824.87元（536084元×0.025%×327天）给谢志诚。关于代缴办证税费24003元及其利息的退还问题，由于丰怡公司至今为止未能履行办证义务，现谢志诚主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，应予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给谢志诚。丰怡公司主张其已代谢志诚支出的办证费用有房屋维修基金7920元，并提供住宅专用维修资金专用对账簿为证，应予以采信。故丰怡公司应扣减其已支出的必要合理费用7920元，退还剩余办证费16083元（24003元-7920元）给谢志诚。至于利息问题，涉案商品房约定的交付时间为2018年12月31日前，丰怡公司应在约定最后交房之日后的90天内，即2019年3月31日前为谢志诚办理好房地产权证。谢志诚自愿将办证费交予丰怡公司在该期间内进行办证，但丰怡公司未能按时履行交房和办证义务。根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应自2019年4月1日起至丰怡公司付清剩余办证费给谢志诚时止，以16093元为基数，按年利率6%计算利息给谢志诚。丰怡公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金43824.87元给谢志诚；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费16083元及其利息（按年利率6%计算，从2019年4月1日起计至丰怡公司付清剩余办证费给谢志诚时止）给谢志诚；三、驳回谢志诚的其他诉讼请求。一审案件受理费1187元，由谢志诚负担501元，丰怡公司负担686元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决认定丰怡公司构成逾期交房违约以及丰怡公司退还办证费16083元给谢志诚，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。谢志诚与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是涉案商品房的逾期交房违约金应如何计算；二是丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给谢志诚。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，谢志诚未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，以当地同地段同类型房屋的租金水平作为认定谢志诚的损失的参考标准。谢志诚与丰怡公司在《商品房买卖合同（预售）》约定如果因出卖人的原因造成房屋逾期超过60日交付，买受人要求继续履行合同的，“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”，意味着丰怡公司每日应承担的逾期交房违约金为268.04元（536084元×0.0005），即丰怡公司每月应承担的逾期交房违约金为8041.20元（268.04元×30天），明显超过当地同地段同类型房屋的租金水平，故一审法院根据公平原则和诚实信用原则，酌定将逾期交房的违约金调整为按日万分之二点五计算并无不妥，本院予以维持。因谢志诚确认丰怡公司于2019年11月24日将涉案商品房交付给其使用，一审将逾期交房违约金计至其实际收房之日止，并判决丰怡公司支付逾期交房违约金43824.87元给谢志诚，处理并无不妥，本院予以维持。丰怡公司上诉请求将逾期交房违约金调整为按总房价的0.5%计算，缺乏依据，应不予采纳。关于争议焦点二，虽然该办证费是谢志诚自愿预付的，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2019年4月1日起向谢志诚支付占用该款项期间的利息。一审法院判决丰怡公司从2019年4月1日起计付利息给谢志诚正确，本院予以维持。丰怡公司上诉主张不应计付和从2020年1月22日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费918元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年九月××日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。