北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8303号上诉人（原审原告）：北京龙福宫宾馆有限公司北太平庄分公司，住所地北京市西城区新街口外大街2号3号楼（德胜园）。法定代表人：宋荣猛，经理。委托诉讼代理人：王殿明，北京市同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，北京市同创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京正业物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区北三环中路43号12号楼110房间。法定代表人：郑延芳，总经理。委托诉讼代理人：郑延祥，男，北京正业物业管理有限责任公司副经理。被上诉人（原审被告）：有研科技集团有限公司，住所地北京市西城区新街口外大街2号。法定代表人：赵晓晨，董事长。委托诉讼代理人：董明星，男，有研科技集团有限公司职工。委托诉讼代理人：郑光远，北京市汉达律师事务所律师。上诉人北京龙福宫宾馆有限公司北太平庄分公司（以下简称龙福宫公司北太平庄分公司）因与被上诉人北京正业物业管理有限责任公司（以下简称正业物业公司）与有研科技集团有限公司（以下简称有研科技公司）第三人撤销之诉（房屋租赁合同纠纷）一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民撤9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龙福宫公司北太平庄分公司上诉请求：撤销北京市西城区人民法院作出的（2020）京0102民撤9号民事判决，发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，应当依法予以撤销。1.原审法院对于新街口外大街2号院是否存在整体开发的事实认定不清。新街口外大街2号院并未整体开发，依据首都规划建设委员会批准的项目用地面积为18557平方米，批准的项目用地仅为街口外大街2号院占地面积的34%。2.原审判决对于我方承租房屋是否属于批准的建设项目范围的事实认定不清。我方承租的房屋不在原审判决查明的新街口外大街2号中3号楼，而是位于新街口外大街2号中的3号楼右侧大楼。原审判决对于我方承租房屋所在大楼是否属于批准建设项目的基本事实认定不清。依据首都规划建设委员会办公室作出的首规办函（2020）18号《关于有研科技创新中心项目有关规划意见的函》，并未确定具体的项目位置，无法证实我方承租房屋属于建设项目的范围。3.原审依据《房屋租赁合同》第17条约定认定有研科技公司有权解除合同属于事实认定错误。该条款仅约定了有研科技公司需要停止出租的，应提前三个月通知，并未约定合同解除权。4，原审判决认定《房屋租赁合同》解除条件成就属于事实认定错误。有研科技公司提供的证据不能证明新街口外大街2号进行整体开发或有研科技公司存在重组的情况。二、原审判决适用法律错误，应当予以撤销。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第93条、第8条的规定，支持有研科技公司违背诚信原则，行使单方解除权和任意解除权属于适用法律错误。三、原审法院违反民事法律程序。原审法院在未确认北京市住房和城乡建设委员会、首都规划建设委员会办公室作出的两份文件的真实性的情况下，未完成质证程序就作出判决。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，严重违反程序，应当依法予以撤销，将本案发回重审。正业物业公司辩称，我方不同意龙福宫公司北太平庄分公司的上诉请求和理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。新街口外大街2号是属于整体开发的。有研科技公司辩称，我方不同意龙福宫公司北太平庄分公司的上诉请求和理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.原判决和本案一审判决认定事实清楚。涉案房屋所在的新街口外大街2号整体开发需要停止对外出租的事实以及有研科技公司向承租方正业物业公司作出有效通知，正业物业公司对此有不同意见并经司法程序解决的事实等，均属客观事实，证据充分，与事实相符，不存在虚假。我方基于房屋土地开发从讨论到批准实施需要渐进的过程，对承租人正业物业公司提前7个月发出通知，已留出充足准备时间，但由于龙福宫公司北太平庄分公司等尚未搬离，涉案房屋至今未清空交还，已经严重影响了项目的进展和实施，由此产生的费用和经济损失，我方亦有权向相关方追索。原审中我公司提交了项目立项汇报、与国家机关事务管理局的场地移交确认单等证据可证明新街口外大街2号系整体开发，有研科技公司位于该整体场地的北侧和西侧，占地面积约为1.8万平方米，其他土地已经陆续移交国家机关事务管理局房地产管理司。龙福宫公司北太平庄分公司根据对面积的匡算得出的非整体开发不事实。2.原判决和本案依据《合同法》第8条、第93条、第96条适用法律正确。案涉《房屋租赁合同》系有效合同，明确约定了合同提前解除的条件，一方在合同解除条件成就时，按照合同约定通知对方解除合同，该通知自到达对方时生效且产生解除的法律效力。龙福宫公司北太平庄分公司与正业物业公司签订的《租赁合同》第十条“合同的终止与解除”条款第2项约定“因产权方（有研科技集团）大修或重组，造成合同不能执行，出租方需提前两个月通知承租方，双方互不承担责任，本合同自然终止”。龙福宫公司北太平庄分公司系专业从事酒店经营机构，有足够的认知和能力了解租赁房屋的合同期限和解除条件，应承担相应的风险。龙福宫公司北太平庄分公司向一审法院起诉请求：1.撤销北京市西城区人民法院作出的（2019）京0102民初34973号民事判决，改判有研科技公司发出的《提前中止合同通知》无效，《房屋租赁合同》继续履行至2021年7月31日；2.诉讼费由正业物业公司、有研科技公司承担。一审法院认定事实：1.坐落于北京市西城区新街口外大街2号的房屋所有权人为北京有色金属研究总院（有研科技公司原名称），自1999年开始，有研科技公司与正业物业公司就位于北京市西城区新街口外大街2号中的楼号或幢号3楼房（双方称之为实验大楼）建立租赁关系。2.2018年8月1日，出租方有研科技公司（甲方）与承租方正业物业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为：“第一章总则，第一条本着互惠互利、共同发展的宗旨，根据《中华人民共和国合同法》和国家有关规定，经友好协商，就乙方租用甲方位于北京市西城区新街口外大街2号院实验大楼（以下简称房屋）事宜，双方达成一致意见，签订本合同。第二章租赁标的，第二条乙方租用的房屋建筑面积约11100平方米，作为乙方营业及办公用房。……第三章租赁期限，第五条房屋租赁期限为三年，从2018年8月1日至2021年7月31日。第四章租金及其他费用和支付方式，第六条房屋年租金（包括附属设备、供暖、停车场、房屋结构及屋面防水修缮）为1296.48万元／年。第七条房屋租金每季度支付一次。即每年的8月1日、11月1日、2月1日、5月1日，乙方向甲方各支付房屋租金324.12万元。第八条房屋水、电费按季度进行结算。第五章责任和权利，第九条甲方责任和权利。第十条乙方责任和权利。第六章房屋的改造和装修。第七章约定事项，第十七条本合同期内，如甲方对北京市西城区新街口外大街2号进行整体开发或公司重组等情形，甲方需要停止出租的，应提前三个月通知乙方，乙方无条件搬出，甲方无需向乙方支付任何赔偿。乙方将房屋及附属设备、停车场退回甲方，甲方按实际租赁月（不足一月按月计）核算租金，并将剩余租金退还乙方。第八章违约责任，第二十二条本合同期内，甲、乙双方均不得无故提前终止合同。如一方确因无法克服困难，须提前两个月向另一方书面申请提前终止合同。第二十三条合同期内，非本合同规定情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应退还乙方已支付的本缴费期内未履行天数的房屋租金，并向乙方支付一个半月房屋租金的违约金（即162.06万元）。第二十四条合同期内，非本合同规定情况，乙方中途擅自退租的，乙方除应交齐本缴费期的房屋租金外，还需向甲方支付一个半月房屋租金的违约金（即162.06万元）。第九章所其它事项。”3.2019年5月31日，正业物业公司收到有研科技公司2019年5月29日签署的通知，该通知内容为：“北京正业物业管理有限责任公司：根据有研科技集团有限公司（以下简称有研集团）与贵公司签订的《房屋租赁合同》，合同编号G12620189108173，租赁房屋位于北京市西城区新街口外大街2号院（以下简称2号院）实验大楼，建筑面积11100㎡，房屋租赁期为2018年8月1日至2021年7月31日。现因2号院需要进行整体开发，我方提出将上述《房屋租赁合同》的终止日期提前至2019年12月31日，请贵公司提前做好搬迁准备，并于2019年12月31日前清空并搬离上述房屋，由此带来不便，敬请谅解。特此通知。”4.2019年11月9日，北京市住房和城乡建设委员会出具京建计函（2019）020号《中央在京重点建设项目确认函（前期工作函）》，将西城区新街口外大街2号列入2019年中央和国家机关在京重点建设项目计划。5.2020年4月14日，首都规划建设委员会办公室作出首规办函（2020）18号《关于有研科技创新中心项目有关规划意见的函》，批准了有研科技公司申报的创新中心项目，该项目位于新街口外大街与北三环交叉口东南角。6.2018年，龙福宫公司北太平庄分公司与正业物业公司签订《租赁合同》，约定正业物业公司将新街口外大街2号的1-5层出租龙福宫公司北太平庄分公司，租赁期限3年，自2018年8月1日至2021年7月31日。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，当事人之间签订的房屋租赁合同均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。通过两份房屋租赁合同，龙福宫公司北太平庄分公司、正业物业公司与有研科技公司之间形成了有研科技公司将整体房屋出租正业物业公司，正业物业公司将部分房屋转租龙福宫公司北太平庄分公司的两个房屋租赁合同关系。首先，龙福宫公司北太平庄分公司作为次承租人，其可以在（2019）京0102民初34973号民事诉讼中作为第三人参加诉讼，该民事案件的判决结果与其存在利害关系，故法院认为，龙福宫公司北太平庄分公司作为第三人撤销之诉的主体适格；其次，有研科技公司与正业物业公司签订的房屋租赁合同中明确约定了合同解除的条件，有研科技公司在解除条件成就时，可以行使解除权。（2019）京0102民初34973号民事判决事实认定及法律适用正确；最后，龙福宫公司北太平庄分公司作为次承租人，其可以依据其与正业物业公司签订的房屋租赁合同主张权利。据此，一审法院于2020年7月14日判决：驳回北京龙福宫宾馆有限公司北太平庄分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，有研科技公司提供两份证据。证据一：北京市规划和自然资源委员会关于有研科技创新中心建设项目设计方案审查意见的函及规划附图欲证明其对涉案房屋所在地进行开发的事实，创新中心的位置就是涉案诉争场地，相关的审批规划也是在该场地进行的。龙福宫公司北太平庄分公司对于证据一的真实性认可，关联性和证明目的不予认可，认为批准的文件是2020年7月30日取得的，说明有研科技公司在2019年11月19日出具单方面解除通知书是不具备合法依据的。正业物业公司认可证据一的真实性及证明目的。证据二：场地移交确认单，欲证明场地的面积和实际批复的面积有差额，差额部分的场地其已经移交国家机关事务管理局房地产管理司。龙福宫公司北太平庄分公司认可证据二的真实性，但是认为正业物业公司单方面放弃承租权，损害了其利益，故提起第三人撤销之诉。正业物业公司认可证据二的真实性、关联性和证明目的。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为北京市西城区人民法院作出的（2019）京0102民初34973号民事判决是否损害了龙福宫公司北太平庄分公司的利益。依据本案查明的事实，有研科技公司与正业物业公司之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该份合同中明确约定如有研科技公司对北京市西城区新街口外大街2号进行整体开发或公司重组等情形，有研科技公司有权解除合同。根据查明的事实，北京市西城区新街口外大街2号院确存在整体开发的情形，有研科技公司据此向正业物业公司发出《提前终止合同通知》，符合双方合同约定。（2019）京0102民初34973号民事判决驳回正业物业公司要求确认《提前终止合同通知》无效并继续履行租赁合同的诉求，认定事实及适用法律正确，亦未影响龙福宫公司北太平庄分公司依据其与正业物业公司签订的房屋租赁合同主张权利。现龙福宫公司北太平庄分公司上诉主张涉案场地并非整体开发，案涉合同并未达到解除条件的意见，无事实和法律依据，本院难以采信。龙福宫公司北太平庄分公司要求撤销（2019）京0102民初34973号民事判决，改判有研科技公司发出的《提前中止合同通知》无效，《房屋租赁合同》继续履行至2021年7月31日的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，龙福宫公司北太平庄分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京龙福宫宾馆有限公司北太平庄分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二〇年九月二十八日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申