福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3469号 上诉人（一审被告）：方晓红，女，1975年1月12日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。 被上诉人（一审原告）：厦门置联房产行销策划有限公司，住所地福建省厦门市集美区月美嘉园26号之一。 法定代表人：王盛彬，总经理。 委托诉讼代理人：林观春，福建其左律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅梓鑫，福建其左律师事务所实习律师。 上诉人方晓红因与被上诉人厦门置联房产行销策划有限公司（以下简称置联房产公司）居间合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2020）闽0211民初1476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人方晓红上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，并忽略争议焦点。合同法第四百二十六条关于居间合同报酬的规定，本案双方当事人并没有异议，本案争议的是，被上诉人对居间合同的瑕疵履行导致上诉人的重大利益损失，以及上诉人请求减少支付报酬（即佣金）是否合理。涉案《房产买卖居间协议书》为媒介居间、商事居间合同，合同为三方当事人，事发时，居间合同甲乙双方已履行完毕，对此，上诉人与被上诉人均无异议。但是涉案合同的居间人丙方（即被上诉人）在给予乙方（即上诉人）服务时，其履行行为有瑕疵，并由此给上诉人带来重大利益损失。一审法院仅认定合同成立与房屋已过户即已完成居间合同，没有对居间人合同履行瑕疵对上诉人的重大利益受到影响进行事实与法律评价，忽略案件的争议焦点，更没有对媒介居间对居间人的要求及居间人所负有的勤勉义务进行事实认定与法律分析，实属审理错误。被上诉人在《房产买卖居间协议书》已给自己设定了义务，且上诉人与被上诉人员工在微信沟通中，被上诉人知晓上诉人买房需求中包含落户，被上诉人在《房产买卖居间协议书》履行过程中，因工作人员失职导致房屋过户、按揭贷款手续延迟，继而导致上诉人无法在2018年9月27日办理落户手续。给上诉人及案外人带来重大利益损失，参照合同法第一百七十四条，根据合同法第一百一十一条规定，上诉人有权要求被上诉人减少报酬。二、上诉人不支付1万元尾款，是行使履行抗辩权，不是违约。《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”上诉人与被上诉人在办理房屋权属转移手续时曾就尾款支付时间达成一致，双方同意在交房时2018年10月30日前支付尾款。2018年9月29日，上诉人在得知厦门市落户政策变更时，即在微信中向被上诉人员工主张了尾款的先履行抗辩权。2018年10月中旬交房时，上诉人再次向被上诉人重申了尾款先履行抗辩权。因此，本案不是居间合同违约，一审法院判决上诉人承担违约金没有依据。三、被上诉人没有履行其应尽的勤勉义务。首先，《房产买卖居间协议书》第四条第1项、第4项均规定了被上诉人在居间活动中的应承担的义务。其次，被上诉人在居间合同履行期间失职，以及被上诉人员工在房屋抵押评估中存在失职。上诉人在购房之初，便与被上诉人员工陈丽珍沟通买房落户政策及落户方案，陈丽珍也知晓上诉人的愿望，并积极提供信息，出谋划策。《房产买卖居间协议书》签定后，上诉人除一方面与被上诉人员工确认公积金贷款金额、房屋过户问题，另一方面，上诉人也在反复与上诉人员工确认落户方案。第三，被上诉人的失职，导致上诉人重大利益受损。2018年9月29日，厦门市政府在厦门日报公众号发布厦府[2018]257号文件，该文件变更了厦门市人民政府令第138号、《厦门市户籍管理规定实施细则》（厦府[2010]214号）落户迁移政策，并于2018年10月1日生效，导致方晓红、方晓燕以各占50%房产落户厦门的计划成为不可能。第四，被上诉人在上诉人重大利益受损后，并没有采取积极的补救措施。上诉人与案外人方晓燕不能按厦门市人民政府令第138号、厦府[2010]214号政策落户，前后就差一天的时间。而被上诉人员工陈丽珍的工作失职，从《房产买卖居间协议书》签订到公积金发按揭放贷期间，至少延误上诉人及案外人借到房产证5天时间。自从厦府[2018]257号文件颁布、实施之后，上诉人与案外人方晓燕走上漫长的上访道路，被上诉人员工陈丽珍对此知晓，却没有将利用网络大力推行快速技能人才落户信息告知上诉人，或者建议上诉人是不是可以从这条路解决落户问题，可见，被上诉人及其员工对其不负责任而导致他人利益受损的严重后果未曾想过采取积极的补救措施。第五，上诉人因重大利益受损，有权要求减少被上诉人的服务佣金。合同法第四百二十六条是关于居间合同报酬的规定，本案双方当事人对报酬本身并没有异议，本案有争议的是，被上诉人对居间合同的履行有无瑕疵，以及上诉人请求减少支付报酬是否合理。本案事发时，居间合同甲乙双方已履行完毕，丙方在履行过程中，服务存在重大瑕疵，并给上诉人及案外人带来重大利益损失，居间人已构成违约。但案涉居间合同对居间人瑕疵履行没有规定相应的违约责任，上诉人多次与被上诉人沟通不支付尾款问题，被上诉人均置之不理。因此，上诉人请求二审法院根据合同法第一百一十一条，判定被上诉人承担违约责任，将《房产买卖居间协议书》的佣金减至2万元。 被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚。本案系居间合同纠纷，上诉人在被上诉人居间下，房屋已经过户在上诉人名下，上诉人应当支付剩余佣金1万元。关于瑕疵履行造成损失，上诉人没有提交证据证明损失存在。上诉人提到的房屋评估价格，公积金贷款金额，这些应当由相关评估公司及银行综合房屋的权属情况以及上诉人的个人征信情况综合予以认定。被上诉人仅是中介方，无权确定评估价格及贷款金额。关于落户问题，落户并不属合同约定。落户政策是根据厦门政策进行变化的，政策都是公开的，被上诉人并没有承诺购房后一定能落户，对于职工提供的落户政策的信息，这并不是被上诉人的义务，之所以提供信息，进一步证实被上诉人提供相应的服务。 置联房产公司向一审法院起诉请求：1.判令被告方晓红立即向原告支付中介费10000元及违约金（自起诉之日起按每日0.05%计算至款项付清之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实： 2018年7月22日，原告置联房产公司（居间方，丙方）、被告方晓红（购买方，乙方）及案外人叶某、傅某（出售方，甲方）三方签订《房产买卖居间协议书》，约定：甲方同意将坐落于福建省厦门市集美区的房产出售给乙方，该房产成交价为2038000元；乙方向银行申请公积金贷款930000元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款5日内将差额部分以现金方式支付给甲方，同时由丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续；甲乙双方签订本协议时，乙方应按佣金确认单向丙方支付中介费，逾期支付的，应承担每日0.05%的违约金。原告协助被告办理房产的贷款、过户手续，涉案房屋已过户至被告名下。原被告双方确认被告共应向原告支付中介费30000元，被告在合同签订之日已支付20000元，余额10000元约定于涉案房屋过户当日支付，被告至今尚未支付。 一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护。原告置联房产公司、被告方晓红与案外人叶某、傅某签订的《房产买卖居间协议书》系当事人的真实意思表示，且未违反国家有关法律、法规的强制性规定，应认定为有效，签约各方均应依约履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原被告与案外人叶某、傅某签订的《房产买卖居间协议书》约定自买卖双方签订该协议时，购买方应向居间方支付中介费。本案中，根据已查明的事实，原告已经促成被告与案外人叶某、傅某签订买卖合同，被告与案外人叶某、傅某的买卖合同关系已经成立。且原告已协助被告办理涉案房产的贷款、过户手续，涉案房产已过户至被告名下。被告应当按照合同约定向置联房产公司支付中介费。被告认为原告没有及时履行房产买卖居间服务，因原告员工失职致其重大利益受损，缺乏充足证据和法律依据，一审法院不予支持。被告未按照约定于房屋过户当日向原告支付中介费尾款10000元，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告向其支付中介费10000元及违约金（自起诉之日起按每日0.05%计算至款项付清之日止），具有合同依据和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百二十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告方晓红应于本判决生效之日起十日内向原告厦门置联房产行销策划有限公司支付中介费10000元及违约金（自2020年3月11日起按每日0.05%计算至款项付清之日止）。 经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案为居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，上诉人方晓红与被上诉人置联房产公司及案外人叶某、傅某签订的《房产买卖居间协议书》系当事人的真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，签约各方均应依约履行各自义务。被上诉人置联房产公司已经根据合同的约定促成了上诉人方晓红与案外人叶某、傅某签订房屋买卖合同，并已协助上诉人方晓红办理案涉房产的贷款、过户手续，且案涉房产已于2018年8月22日过户到上诉人方晓红名下。上诉人方晓红应当按照合同的约定向被上诉人支付居间费用。上诉人就落户问题主张被上诉人应承担服务瑕疵责任的问题，本院认为，上诉人与被上诉人及案外人三方签订的《房产买卖居间协议书》并未对落户相关问题进行约定，帮助落户并非被上诉人完成居间的法定义务，方晓红据此提出的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人方晓红负担。一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年九月二十九日 书记员  林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。