内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2020）内0781民初45号原告（执行案外人）：任某1，1959年10月18日出生，住河北省张家口市。原告（执行案外人）：任某2，女，1982年10月11日出生，住河北省张家口市。原告（执行案外人）：任某3，1988年3月23日出生，汉族，无职业，住河北省张家口市。三原告委托诉讼代理人：武高贵，河北天权律师事务所律师。三原告委托诉讼代理人：孙仲慧，河北天权律师事务所律师。被告（申请执行人）：薛某1，男，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：董某（与被告系亲属关系），男，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：薛某2（与被告系父子关系），无职业，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被告（被执行人）：张家口市某房地产开发有限公司。法定代表人：吴某。原告任某1、原告任某2、原告任某3与被告薛某1、被告张家口市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人武高贵、孙仲慧、被告薛某1及委托诉讼代理人董某、薛某2到庭参加诉讼，被告某公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，被告薛某1以新冠肺炎疫情期间无法前往张家口市进行证据调取为由向本院申请延期审理。原告任某1、原告任某2、原告任某3以新冠肺炎疫情期间部分公共交通中断，无法参加诉讼为由向本院申请中止审理。本院认为，新冠肺炎疫情属于可以中止诉讼的不可抗拒因素，于2020年4月22日对本案中止诉讼，于2020年8月18日恢复审理。原告任某1、原告任某2、原告任某3向本院提出诉讼请求：1.请求撤销满洲里市人民法院(2019)内0781执异44号执行裁定书,停止对张家口市沙岭子镇沙地房村新民居住××区的强制执行,并解除对房屋的查封扣押；2.确认位于张家口市××镇及地下室归三原告所有;3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，三原告放弃了第2项要求确认位于张家口市××镇房屋及地下室归原告所有的诉讼请求。事实和理由：原告任某1系常某某的丈夫，原告任某2和任某3系原告任某1与常某某共同生育的子女。常某某于2018年9月2日因交通事故去世，三原告系常某某的法定继承人。常某某生前于2012年8月25日与明月公司签订《房屋认购协议书》，从某公司处购买位于张家口市××镇一套，并交纳了房屋及地下室的部分房款130303元以及契税、公维金、煤气、太阳能、闭路电视费、水表费用等。2014年10月25日补交房款11万元，2014年12月25日补交房款60027元。截止到2014年12月25日,共计向被告明月公司交付房款316884元。三原告一家在2012年对该房屋进行装修,并实际居住至今,按时交纳煤气、物业、水费等费用。涉案房产未能签订商品房买卖合同以及未办理房屋产权登记均系被告某公司单方过错。2019年，因被告薛某1申请对被告某公司强制执行，法院查封了涉案房产，原告提出执行异议，满洲里市人民法院作出（2019）内0781执异44号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，在法院查封之前，常某某已与某公司签订合法有效的房屋认购协议书，在2014年12月25日已交付全部房款，在2012年就占有涉案房屋维护使用至今。原告多次催促被告办理不动产登记，被告某公司以各种理由推诿，房屋未过户的原因不在原告，原告享有足以排除强制执行的权益。被告薛某1辩称，（2018）内0781执40号之七执行裁定书是合法有效的。被告请求查封的房产，是某公司的产权，与案外人没有法律上的关系。原告未办理房产登记手续，也未办理备案登记，应承担过错责任，请依法驳回原告的诉讼请求。被告某公司经传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交如下证据：证据一，常某某死亡证明、火化证明及家庭关系证明各1份，证明三原告的主体资格；证据二，2012年8月25日常某某与被告某公司签订的房屋认购协议书及补充协议各1份，证明原告于2012年8月28日购买某公司开发的沙地房新居民××楼房屋一套附属地下室一间；证据三，购房付款收据及房屋附属费用交纳收据13份，证明原告向某公司缴纳了购房款，并及时交纳房屋煤气款、取暖费、水费等费用，证明原告装修、实际占有使用房屋；证据四，沙岭子镇某物业管理办公室证明一份，证明原告自2012年年底开始已实际占有实际入住涉案房屋至今，该房系原告一家唯一住房；证据五，内蒙古自治区满洲里市人民法院查封公告一份，证明原告实际购买及居住涉案房屋在法院查封涉案房屋之前；证据六，张家口市宣化区人民政府办公室关于解决房屋产权登记历史遗留问题通知一份，证明涉诉房屋至今未办理过户登记是历史遗留问题，非原告自身原因所致。被告薛某1对上述证据不认可，认为原告交纳的房款是与某公司之间的关系，交纳的各种费用有出自一个发票本，编号是连起来的情况，不能证明房屋产权问题。被告薛某1查封财产系某公司的产权，未办理过户原告有过错，应承担相应责任。经审查，原告提交的证据能够形成证据链，故对上述证据的真实性，予以确认。被告薛某1提交如下证据：满洲里市人民法院(2016)内0781民初408号民事判决书、呼伦贝尔市中级人民法院（2017）内07民终1495号民事判决书、满洲里市人民法院（2018）内0781执40号之七执行裁定书复印件各一份，证明某公司欠薛某1工程款510万元，在执行过程中，某公司不履行给付义务，经薛某1申请，法院将某公司名下的房屋予以查封。上述证据原告对其真实性无异议，本院予以采信。被告某公司未提交证据。通过原、被告陈述及对证据的质证认证，本院确认如下事实：2012年8月25日，原告任某1之妻、原告任某2、任某3之母常某某与被告某公司签订《房屋认购协议书》，购买张家口市沙××镇3号楼六单元202室，约定商品房单价为每平方米2730元，房屋总价款为287114元，并交纳了房屋及地下室的部分房款130303元以及契税、公维金、煤气、太阳能、闭路电视费、水表费用等。2014年10月25日补交房款11万元，2014年12月25日补交房款60027元。截止到2014年12月25日,共计向被告某公司向交付房款316884元。2018年9月2日，常某某因交通事故死亡。三原告一家在2012年对该房屋进行装修,并实际居住至今,按时交纳煤气、物业、水费等费用。因房屋产权登记历史遗留问题，一直未能办理不动产登记。另查，薛某1与张家口市某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案，本院于2019年7月3日作出（2018）内0781执40号之七执行裁定书，将被执行人张家口市某房地产开发有限公司在张家口市××镇房屋予以查封。案外人任某1、任某2、任某3提出执行异议，本院作出（2019）内0781执异44号裁定书，裁定驳回其异议请求。本院认为，本案的争议焦点为案外人任某1、任某2、任某3对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。三原告系常某某的法定继承人，是本案的适格诉讼主体。常某某与某公司签订《房屋认购协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，且该合同系在法院查封涉案房屋之前，原告亦在2012年起即占有、使用该房屋，并及时交纳该房屋的物业费、取暖费等费用，履行了该房屋的管理义务。张家口市宣化区人民政府办公室《关于解决房屋产权登记历史遗留问题的通知》能够证明未办理过户登记的原因非原告过错。故三原告请求解除对张家口市××镇3号楼六单元202室房屋的查封和执行的诉讼主张，本院予以支持。在审理过程中，三原告放弃诉讼请求要求确认位于张家口市××镇房屋及地下室归三原告所有的诉讼请求，是对自己诉权的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：停止对位于张家口市××镇房屋的强制执行，解除对该房屋的查封；案件受理费6153.26元，减半收取计3076.63元，被告薛某1负担100元，三原告负担2976.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  石 卉审 判 员  彭家珍人民陪审员  刘虹汛二〇二〇年九月七日书 记 员  王 晶附：本判决所适用相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。二、《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。三、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。