广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2857号上诉人（原审被告，反诉原告）：林炳锦，男，1972年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄杰仁，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艺莹，广东泓业正杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈善为（CHAN，SinWai），男，1960年2月19日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市沙溪镇。委托诉讼代理人：彭奋梨，广东刘志均律师事务所律师。上诉人林炳锦因与被上诉人陈善为（CHAN，SinWai）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林炳锦上诉请求：撤销一审判决第三项，改判陈善为向林炳锦支付购房款人民币111203.2元。事实和理由：一、陈善为未全额支付双方约定的购房款人民币735000元，陈善为尚应支付购房款人民币111203.2元。陈善为诉称涉案房屋自收楼起即由其实际使用，故结合陈善为提交的银行流水可知涉案房屋的购房贷款为人民币435000元，且中山市商品房销售登记备案表显示林炳锦以人民币622416元的价格从开发商处购得涉案房屋，当时支付的首付款为人民币187416元。此外，按照常规的交易习惯，买卖双方的购房款一般是未包含银行贷款所产生的利息，即使陈善为支付的人民币755296.8元包含了银行贷款利息，收取该利息的是银行，并非林炳锦，故陈善为仅支付了房款人民币623796.8元（即人民币435000元+人民币188796.8元）。最后，陈善为超出偿还银行贷款人民币435000元的部分实际上是银行贷款产生的利息及其提前偿还贷款的违约金，该部分贷款应由陈善为自行承担；二、涉案协议未能体现林炳锦与陈善为之间存在购房款折抵的意思表示。根据《房屋转让协议书》第二条的约定，陈善为支付的两张支票均是案外人代收，故林炳锦对《房屋转让协议书》上收到两张支票的事实进行确认，不能代表陈善为已全额支付购房补偿款人民币300000元，而一审法院以支付购房款在前、协议书签订在后为由，认定双方协议以港币230240元折抵协议约定的人民币300000元补偿款，属于认定事实错误。实际上，上述协议内容为陈善为提供，其是故意在陈述上使用模糊的表达方式，且根据正常理解亦应理解为陈善为已于2012年7月9日全部支付双方约定的购房补偿款人民币300000元，但陈善为未能举证证明已足额支付购房补偿款。陈善为辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、陈善为已足额向林炳锦付清全部购房款，涉案房屋抵押已注销，林炳锦应依约办理过户手续。陈善为购买涉案房屋支出价款共计人民币755296.8元，且双方于2014年6月3日签订的《房屋转让协议书》第二条真实的意思表示是：陈善为于2012年7月9日交付的支票款视为已付清林炳锦已付开发商的首付款和部分林炳锦自行还贷的款项总和，房屋余下的银行按揭贷款由陈善为负担。根据上述意思表示，双方确认房屋交易的方式以及价款的组成方式是陈善为以支票支付林炳锦此前对房屋的支出费用，剩余房贷由陈善为负责，且双方从未对银行贷款的本金、利息作区分，只要陈善为还清银行贷款即视为合同义务履行完毕。且涉案房屋的银行贷款属等额本息，该还款数额是固定的，若林炳锦认为陈善为偿还的贷款本金加支票款才是支付的购房款，利息不算在购房款内，其应在协议书上明确具体的交易金额；二、一审诉讼中，林炳锦以港币换算人民币为由主张陈善为尚欠其购房款，二审诉讼中又以偿还银行贷款本金利息有所区别为由主张陈善为尚欠其购房款，可见其主张根本没有事实和法律依据，只是在找理由拒绝办理过户手续；三、涉案房款交付在前，协议签订在后，双方签订的《房屋转让协议书》实则是对签订协议前双方履约情况的确认，协议已明确陈善为于2012年7月9日支付完全部款项，剩余房贷由陈善为负责。该协议内容全部由林炳锦起草，其从未就款项欠付问题或港币换算人民币差价问题、银行贷款本金利息问题进行额外备注说明，林炳锦也没有证据证明其对前述问题和陈善为有过特别约定。涉案的两张支票均由陈善为直接交给林炳锦，并非林炳锦所述由案外人代收。陈善为向一审法院起诉请求：林炳锦继续履行《房产转让协议书》，将位于中山市沙溪镇星宝路6号星宝明珠花园2期21幢1004房协助过户至陈善为名下。林炳锦向一审法院反诉请求：陈善为支付购房款人民币111410.42元。一审法院认定事实：2012年5月31日，陈善为以渣打银行（香港）有限公司支票形式向林炳锦支付港币100000元。2012年7月9日，陈善为又以渣打银行（香港）有限公司支票形式向林炳锦支付港币130240元。2014年6月3日，陈善为（受让方、乙方）与林炳锦（转让方、甲方）签订《房产转让协议书》一份，该协议载明甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上就房产转让一事达成如下协议：一、事项。甲方自愿放弃房屋继承权，即丧失房屋所有权，而将房屋的所有权归乙方所有，该房产为位于中山市沙溪镇星宝明珠花园2期21幢1004房。注：户型：二房二厅，楼层：10楼，面积：125.14平方米。二、支付款项：乙方为此支付甲方人民币叁拾万元整作为补偿，其后甲方不得就房屋所有权问题再次向乙方提出异议，双方立此为证。乙方于2012年7月9日支付全部款项。其楼房余下的银行按揭由乙方负责。三、其他。1.本合同受中国法律管辖并按其解释。2.凡在本合同引起的或本合同有关的任何争议，双方应友好协商解决。3.本协议自甲乙双方签字之日起即生效，正本壹式贰份，甲主执一份、乙方执壹份，均具同等法律效力。4.本合同由合同各方在广东省中山市沙溪镇签署。2012年10月27日起至2019年7月15日止，陈善为通过徐浩转账至林炳锦银行账户共支付款项人民币566500元。2012年5月25日，陈善为在林炳锦的协助下向涉案房屋的开发商收取了涉案房屋。涉案房屋已经不动产权登记机关进行了产权登记，登记的权利人为林炳锦，不动产权证书号为粤（2016）中山市不动产权第0162036号。一审庭审中，陈善为主张双方约定的涉案房屋总价款为港币230240元加上其为林炳锦向银行偿还的按揭贷款，其直接向林炳锦支付的款项为人民币188796.8元，并同意其支付给林炳锦的港币与人民币的折算汇率为0.82；林炳锦主张双方约定的涉案房屋总价款为人民币735000元，陈善为直接向其支付的款项为港币230240元，并同意陈善为支付给其的港币与人民币的折算汇率为0.82。根据陈善为财产保全申请，一审法院依法裁定对林炳锦价值人民币735000元的财产采取保全措施。为此，陈善为支出财产保全申请费人民币4195元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。陈善为（受让方、乙方）与林炳锦（转让方，甲方）签订的《房产转让协议》系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上达成的，系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人、买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第二项的规定。而对于房屋买卖合同而言，出卖人的基本义务是将房屋交付买受人并协助买受人办理房屋的不动产权登记变更，买受人的基本义务是向出卖人足额支付购房款。本案中，林炳锦协助陈善为办理涉案房屋过户手续，其前提条件是陈善为已足额向林炳锦支付涉案房屋的价款。林炳锦主张双方约定的涉案房屋总价款为人民币735000元，陈善为直接向其支付的款项为港币230240元，并同意陈善为支付给其的港币与人民币的折算汇率为0.82。根据陈善为提交的证据以及林炳锦的上述自认意见，陈善为就购买涉案房屋支出的价款共计人民币755296.8元[（港币230240元×0.82＝188796.8元）+人民币566500元＝人民币755296.8元]。即陈善为已足额向林炳锦支付涉案房屋价款人民币735000元。因此，陈善为要求林炳锦继续履行本案《房产转让协议书》，并协助其办理涉案房屋的过户登记手续，理据充分，予以支持。鉴于陈善为、林炳锦未就办理涉案房屋产权过户所需要税费作出约定，双方应当自行负担法律法规确定的房屋买卖双方应负税费。关于林炳锦认为陈善为尚欠其购房款人民币111410.42元未支付问题。首先，陈善为分别于2012年5月31日、2012年7月9日以支票形式先后向林炳锦支付了港币100000元、130240元，合共港币230240元，双方于2014年6月3日签订《房产转让协议书》，约定：“乙方为此支付甲方人民币叁拾万元整作为补偿，其后甲方不得就房屋所有权问题再次向乙方提出异议，双方立此为证。乙方于2012年7月9日支付全部款项。其楼房余下的银行按揭由乙方负责。”结合陈善为与林炳锦原系公司老板与公司员工关系，以及陈善为两次以支票付款形式向林炳锦支付港币230240元在先，上述协议签订在后，且双方在涉案协议书中再次确认“乙方于2012年7月9日支付全部款项”以及“其余楼房余下的银行按揭由乙方负责”，林炳锦没有提出过港币换算人民币的差价问题等具体情形，故确认陈善为与林炳锦的真实意思表示为：陈善为支付的港币230240元折抵协议约定的补偿款人民币300000元。其次，如前所述，陈善为（乙方）、林炳锦（甲方）均确认涉案房屋的成交总价款为735000元。林炳锦现主张陈善为尚欠其购房款人民币111410.42元，则本案房屋总价款应为人民币866706.84元[人民币111410.42元+188796.8元（港币230240元×0.82＝188796.8元）+人民币566500元＝人民币866706.84元]，显然与双方确认的涉案房屋价款总额为人民币735000元不相符。综上，林炳锦认为陈善为尚欠其购房款人民币111410.42元未支付的意见，与事实不符，不予确认。因此，林炳锦主张陈善为向其支付人民币111410.42元，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林炳锦于一审判决发生法律效力之日起七日内协助陈善为办理位于中山市沙溪镇星宝路6号星宝明珠花园2期21幢1004房【不动产权证书号：粤（2016）中山市不动产权第*******号】的过户登记手续，将上述房产过户登记至陈善为名下；二、驳回陈善为其他诉讼请求；三、驳回林炳锦本案反诉请求。本诉案件受理费11150元，财产保全费4195元，合共15345元（陈善为已预交），由林炳锦负担（该款由林炳锦于一审判决生效之日起七日内径付陈善为）；反诉案件受理费2528元（林炳锦已预交），由林炳锦负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉港房屋买卖合同纠纷。因双方在《房产转让协议》中明确约定适用内地法律，所以，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。结合林炳锦的上诉意见，本案的争议焦点为陈善为是否尚欠林炳锦购房款人民币111203.2元的问题。经查，林炳锦与陈善为于2014年6月3日签订的《房产转让协议书》明确载明“陈善为为此支付甲方人民币叁拾万元整作为补偿，其后林炳锦不得就房屋所有权问题再次向陈善为提出异议……陈善为于2012年7月9日支付全部款项。其楼房余下的银行按揭由陈善为负责。”由此可见，林炳锦已确认陈善为于2012年7月9日支付完300000元的补偿款。且林炳锦也确认陈善为已偿还涉案房屋的剩余房贷，所以，林炳锦上诉主张陈善为尚欠其购房款人民币111203.2元，与事实不符，本院不予支持。综上所述，上诉人林炳锦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2524元（上诉人林炳锦已预交），由上诉人林炳锦负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  张 荣二〇二〇年九月二十五日书记员  周芷铭