四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12841号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郫都区咖啡地带咖啡馆，住所地成都市郫都区郫筒镇望丛中路597号2栋2层597号。 经营者：郭春林。 委托诉讼代理人：肖忠平，四川川蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗正祥，男，1972年6月11日出生，汉族，住成都市郫都区。 被上诉人（原审被告）：丁元荔，女，1977年11月9日出生，汉族，住成都市郫都区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王艺洁，四川秉济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐时，男，1970年6月3日出生，汉族，住成都市郫都区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：马锐，女，1971年5月15日出生，汉族，住成都市郫都区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：欧阳璐，四川秉济律师事务所律师。 原审第三人：四川富海置业有限公司，住所地成都市金牛区白马前巷7号。 法定代表人：刘素英，执行董事兼总经理。 上诉人郫都区咖啡地带咖啡馆（以下简称咖啡馆）因与被上诉人罗正祥、丁元荔、徐时、马锐，原审第三人四川富海置业有限公司（以下简称富海置业公司）相邻关系纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初5993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人咖啡馆上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.根据《商品房买卖合同》第十七条，买卖双方未对该商品房所在楼宇的屋面使用权约定，且该屋顶依法归全体业主所有，一审认定“原告经营场所屋顶系开发商赠予两被告使用的露台”毫无根据；2.一审法院认定被上诉人未对露台改动与事实不符，照片显示被上诉人在露台堆砌花池、搭设凉亭等；3.是否系变形缝断裂漏水，是否还有其他原因，应由具有资质的人员作出鉴定；4.框架结构的填充墙不承重，二楼的填充墙是否拆除对房屋承重结构无影响，一审认定有误；5.一审对漏水原因认定有误，是否拆除填充墙都不影响屋顶的防水，而被上诉人改变案涉屋面的建筑设计原状、在防水屋面上堆砌花池（特别是变形缝处）、栽种花木等对造成屋面漏水具有高度盖然性；6.假设变形缝断裂是唯一漏点，被上诉人未改变过屋面，则维修费用应由房屋维修基金或全体业主共担，且被上诉人反诉九万多元的维修费用不合理不应支持。 被上诉人罗正祥、丁元荔答辩称，1.露台的使用权由开发商赠与，赠与是否有效应由其他权利人主张，与漏水无关；2.被上诉人未对露台改动，仅是对现状利用，未对防水台破坏；3.漏水点是经物管及维修工人确定的位置，不需鉴定，且上诉人应在一审提出；4.上诉人不仅改动了填充墙，还有外墙；5.咖啡馆房屋紧邻地铁修建范围，在2016年地铁修建后出现漏水，有可能是地铁施工造成。 被上诉人徐时、马锐答辩称，1.一审法院通过现场实地勘查及与开发商、富海置业公司调查了解后认定露台赠送给用户使用的事实，即使未在合同中载明，露台赠与使用权确实存在；2.被上诉人仅对露台现状利用，未破坏防水，也无证据证明现状利用导致漏水，且地铁修建后才发生漏水，故怀疑与地铁修建有关；3.关于漏水点的排查，一审中“拆除了建筑变形缝两边的承重墙体”并非事实错误，而是表述出入；4.上诉人是受益人，一审判决上诉人承担2万元正确。 咖啡馆向一审法院起诉请求：1.判决罗正祥、丁元荔、徐时、马锐立即修复与其房屋相连的露台的漏水现象，排除对咖啡馆经营场所的妨碍。2.判决罗正祥、丁元荔、徐时、马锐赔偿咖啡馆因漏水造成咖啡馆经营场所部分装修损坏的恢复费用80438.02元。3.判决罗正祥、丁元荔、徐时、马锐按每天844元向咖啡馆赔偿因漏水造成咖啡馆经营场所部分包间从2018年7月1日起停业至受损装修实际恢复后具备营业条件的停业损失为73428元。诉讼中咖啡馆增加诉讼请求为：1.判决罗正祥、丁元荔、徐时、马锐赔偿咖啡馆因漏水造成如下财物损坏的损失费：雷布过山车机麻一台2380元、雀友机麻一台3800元，奥斯德净化器灯两台4400元，合计10580元。2.判决罗正祥、丁元荔、徐时、马锐赔偿咖啡馆因漏水造成电线短路的维修费用1225元。 徐时、马锐向一审法院提出如下反诉请求：1.判令被反诉人拆除违法架设在公共屋面立面及栏杆处的广告，消除安全隐患；2.判令被反诉人拆除违法修建的空调外机房、并停止夜间经营，消除因夜间经营麻将和使用空调给反诉人造成的噪音干扰；3.判令被反诉人支付反诉人的屋面翻修费用9万元；4.反诉诉讼费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：咖啡馆位于成都市郫都区的营业用房，涉案房屋系郭春林从他人处转租从事经营。罗正祥、丁元荔系成都市郫都区房屋所有权人。徐时、马锐系该小区302号房屋所有权人。该小区修建于2006年。该小区的露台均预设房门通往室内，各户之间的隔断墙和露台外围的栏杆是由开发商统一修建、安装。罗正祥、丁元荔、徐时、马锐在使用露台时未对隔断、栏杆、门洞等进行改动。咖啡馆经营场所屋顶系开发商赠予罗正祥、丁元荔、徐时、马锐使用的露台。2017年咖啡馆所使用的房屋漏雨，双方便到社区进行协调。由于分歧意见较大，徐时、马锐表示同意先出资维修，在社区的协调下由维修人员对露台进行维修，支付维修费９万元。在维修过程中发现漏雨源头系两栋楼房间的变形缝部位。咖啡馆所经营的场所分属于两个不同楼栋，当时在装修时拆除了建筑变形缝两边的承重墙体，改变了原本墙体部位的功能，并将该房屋直接设置为横跨变形缝的包间，致使雨水通过两道墙体间外排的途径被切断，直接流入包间顶棚天花板并经顶棚天花板扩散，造成大面积渗漏。 一审法院认定以上事实，采信了咖啡馆提交的各方当事人的身份信息、房屋租赁合同、房屋信息查询记录及商品房买卖合同、图纸及施工图、徐时、马锐提交的规划设计图纸、现场照片及视频、装修清单、收条、转账凭证、证人证言等证据。 一审法院认为，本案争议焦点为：咖啡馆经营屋面漏雨原因的认定问题。通过庭审查明，漏雨点为建筑沉降缝，咖啡馆的经营场所改造了房屋结构，拆除了建筑沉降缝所在墙体，导致沉降缝断裂，直接切断了雨水通过沉降缝直流到地下的途径，是导致漏雨的主要原因。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，本案中咖啡馆并未提交足以采信的证据证明案涉房屋漏雨问题系可归责于罗正祥、丁元荔、徐时、马锐的原因导致，咖啡馆于之后亦自行装修的事实，一审法院对于该损失无法区分界定；同时，鉴于咖啡馆所提交的系列证据与其主张的损失之间缺乏必然关联性。故，对于咖啡馆有关损失的上述主张，依据不足，一审法院不予支持。咖啡馆第一项诉请“排除妨碍”的事实已解决。故该项诉请其于法无据，一审法院不予支持。对其主张的经营损失、停业损失，租金损失缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。相反，罗正祥、丁元荔、徐时、马锐并未对露台进行任何改动的情况下，为防止损失的扩大主动垫资对露台进行维修，咖啡馆作为受益人和使用人理应对装修的费用进行合理分担。关于徐时、马锐的第一、二项反诉请求达不到抵销、吞并或推翻本诉的主张，其反诉请求不存在法律或者事实上的联系，徐时、马锐可另行主张权利。徐时、马锐第三项诉请于法有据，一审法院酌定由咖啡馆承担20000元维修费。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、咖啡馆经营者郭春林支付徐时、马锐露台装修费用20000元；二、驳回咖啡馆的其他诉讼请求。三、驳回徐时、马锐的其他诉讼请求。案件受理费1859元由咖啡馆承担，反诉案件受理费1025元由徐时、马锐承担875元，咖啡馆承担150元。 二审中，咖啡馆提交六张维修清单、三张收据，拟证明咖啡馆因漏水所受损害已经进行修复，实际费用已产生；申请专家证人出庭，拟证明变形缝下面被拆除的不是承重墙，漏水系因被上诉人破坏了变形缝的原有设计状态所致。罗正祥、丁元荔，徐时、马锐对上述证据均不予认可。本院将在本院认为部分对上述证据予以评述。 二审查明，咖啡馆的经营场所二楼部分由成都市郫都区2楼10号、2楼17营业用房共同组成，两营业用房为相邻状态，营业场所内没有1栋与2栋之间的物理分隔。2楼10号为解冰出租给咖啡馆经营者郭春林，2楼17号为周聪出租给咖啡馆经营者郭春林。2楼10号楼上为罗正祥、丁元荔所有的3单元301号房，2楼17号营业用房楼上为徐时、马锐所有的1单元302号房。罗正祥、丁元荔使用的露台与徐时、马锐使用的露台相连，露台面积不在罗正祥、丁元荔，徐时、马锐的专有部分面积内。罗正祥、丁元荔适用的露台面积中有一变形缝，该缝为1栋与2栋之间的外墙缝；徐时、马锐适用的露台面积中有一屋面变形缝，该屋面变形缝下方在郭春林承租的周聪所有的专有部分面积内。 二审中，各方当事人确认咖啡馆内再次漏水，咖啡馆认为本次漏水是罗正祥、丁元荔使用平台范围内的变形缝漏水。 本院经二审查明的其他事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1.罗正祥、丁元荔，徐时、马锐是否应当对咖啡馆的屋面漏水承担责任以及咖啡馆的损失认定问题；2.咖啡馆是否应当承担徐时、马锐翻修露台的费用。对此，本院评述如下： 一、关于罗正祥、丁元荔，徐时、马锐是否应当对咖啡馆的屋面漏水承担责任的问题，本院将对咖啡馆主张漏水的两个变形缝分别予以评述。根据已经查明的事实，咖啡馆的经营场所分属两个不同的楼栋，其中罗正祥、丁元荔露台面积中的的变形缝系两个独立建筑之间的外墙缝，咖啡馆为方便经营，将两栋独立建筑之间的物理分隔去除，将两栋建筑之间的非专有面积部分纳入其经营场所，导致原本即使漏水也可通过外墙排走的设计被破坏，雨水直接流入咖啡馆包间顶棚，并经顶棚天花板扩散，造成大面积渗漏。虽咖啡馆抗辩两栋建筑之间的隔墙系原承租人去除，但并不改变该变形缝的性质。针对咖啡馆关于漏水系因楼上住户改变变形缝原有结构导致漏水的意见，本院认为该变形缝因其特殊性质，使得楼上住户罗正祥、丁元荔不具有防止该变形缝漏水的义务，不应对该变形缝的漏水承担责任，咖啡馆应当对其将外墙部分面积纳入经营场所的行为自行承担相应的风险。 针对徐时、马锐露台面积中的屋面变形缝。根据二审现场勘查情况，结合案涉房屋的竣工平面图和2栋2楼17号营业用房面积测量报告书，可以确认徐时、马锐所使用的露台面积中屋面变形缝的下方系2栋2楼17号营业用房的专有面积部分，徐时、马锐在占有使用露台应当注意正确行使管理义务，以保证咖啡馆在使用该营业用房的专有部分时的权利不受侵害，如给对方造成损失的应当承担相应责任。因咖啡馆主张的再次漏水的原因中不涉及徐时、马锐所使用的露台面积中的屋面变形缝，故徐时、马锐无需再行整改该屋面变形缝。 关于咖啡馆的损失认定问题。咖啡馆主张两个变形缝对应两个包间，两个包间的损失包括重新装修的费用、停业损失、电线维修费用以及包间内的财物损失。因咖啡馆提交的证据不足以证明其存在停业损失，故本院对停业损失不予支持。关于咖啡馆主张的其他损失，因咖啡馆提交的证据均为两个包间共同的损失，无法对两个包间的损失进行区分，且还存在损失发生时包间装修和财物折旧的问题，现咖啡馆已经重新装修，不具备重新鉴定的条件，咖啡馆的证据不能证明徐时、马锐露台面积中的屋面变形缝对应的包间因漏水造成的损失，故本院对咖啡馆主张的重新装修、电线维修及财物损失不予支持。 二、关于咖啡馆是否应当承担徐时、马锐翻修露台的费用的问题。经上述分析，徐时、马锐在占有使用露台时应当注意正确行使管理义务，以保证咖啡馆在使用营业用房的专有部分时的权利不受侵害，故徐时、马锐翻修露台系其履行管理义务，其要求咖啡馆承担翻修露台的费用没有法律依据，本院不予支持，一审对此处理不当，本院予以纠正。 综上所述，咖啡馆的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初5993号民事判决； 二、驳回郫都区咖啡地带咖啡馆的全部诉讼请求； 三、驳回徐时、马锐的全部诉讼请求。 一审本诉案件受理费1859元，由郫都区咖啡地带咖啡馆负担，一审反诉案件受理费1025元，由徐时、马锐负担；二审案件受理费2308.76元，由郫都区咖啡地带咖啡馆负担1568.40元，由徐时、马锐负担740.36元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 睿 审判员 陈丽华 审判员 付冬琦 二〇二〇年九月二十九日 书记员 谭 淼