浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初1439号 原告：三门家祥农业发展有限公司，住所地：三门县海润街道枫坑工业园区兴业街2号。 法定代表人：翁建国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程琳琳，浙江持正律师事务所律师。 被告：陈拥共，男，1958年11月8日出生，汉族，住浙江省三门县。 第三人：三门县青蟹行业协会，住所地：三门县海游街道人民路199号。 法定代表人：丁明标，该协会会长。 委托诉讼代理人：叶浩琛，浙江思源昆仑律师事务所律师。 原告三门家祥农业发展有限公司（以下简称“家祥公司”）诉被告陈拥共房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院在审理过程中，因被告陈拥共的申请，本院依法追加三门县青蟹行业协会（以下简称“青蟹协会”）为本案第三人。本院于2020年8月4日进行公开开庭审理。原告家祥公司的委托诉讼代理人程琳琳、被告陈拥共及第三人青蟹协会的委托诉讼代理人叶浩琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家祥公司起诉称：2015年12月16日，原告与第三人青蟹协会签订了一份《商铺租赁协议》，约定：1、原告将其所有的位于三门客运中心旁的商铺共121间统一租赁给第三人青蟹协会；2、租赁期限为10年，即自2016年4月1日起至2026年3月31日止；3、租金前四年每年为13000元/间，2020年4月1日至2022年3月31日，租金为每年15000元/间，2022年4月1日至2026年3月31日，租金为每年18000元/间。首次支付租金时间为2016年3月3日，由第三人青蟹协会先支付二年，后每两年支付下二年的租金，时间均为支付期限内3月30日当天。合同签订后，原告依约将商铺统一交付给第三人青蟹协会，第三人青蟹协会在该处成立了三门青蟹批发交易中心。2016年3月30日，第三人青蟹协会与被告签订一份《租赁合同》，约定：1、青蟹协会将三门青蟹批发交易中心B101号摊位出租给被告；2、租赁期限为2016年4月1日起至2026年3月31日止；3、租金分五期支付，第一期于2016年3月28日17时前付清，租金为20000元/间；第二期于2018年3月10日17时前付清，租金为20000元/间；第三期于2020年3月10日17时前付清，租金为24000元/间；第四期于2022年3月10日17时前付清，租金为26000元/间；第五期于2024年3月10日17时前付清，租金为26000元/间；4、违约责任：被告未按时支付房屋租金的，押金全部没收，同时终止租赁合同。合同签订后，因被告逾期未向第三人青蟹协会支付第二期的租金，致使第三人青蟹协会逾期未向原告交付租金。2018年3月28日，原告函告第三人青蟹协会，要求第三人按时支付租金。同日，第三人向被告发送《关于2018年至2019年度摊位收缴租金的通知》，要求被告在2018年3月29日前支付租金，如没有按时支付的，押金全部没收，同时终止租赁合同。然被告仍未在约定的时间内支付租金，2018年3月31日，原告函告第三人，若其在4月2日17时前不支付租金，原告将终止与其签订的《商铺租赁协议》。第三人在第三届第七次理事会会议上通报了原告与其解除商铺租赁协议一事。2018年4月5日，因被告实际占有使用该摊位却未付租金，原告向被告发送租金催讨函，被告于2018年4月12日向原告支付了两年的摊位租金12110元，现被告所租赁的摊位租赁期已到，然其却仍实际占有该摊位，又拖欠摊位租金不付，原告多次催讨无果。为保护原告的合法权益，现原告起诉要求：1、判令被告立即腾退在原告处租赁的位于三门青蟹批发交易中心B101号摊位。2、判令被告向原告支付自2020年4月1日起至被告实际归还摊位之日止拖欠的租金（截至5月31日是2000元）。3、本案诉讼费由被告承担。原告家祥公司当庭增加一项诉讼请求：请求判令解除原、被告之间的租赁关系。 被告陈拥共答辩称：1、原告和第三人之间存在租赁合同关系，第三人和被告之间存在租赁关系，两个租赁合同具有相对性，原告不能直接要求被告交付回租赁房屋，原告主体不适格。2、原告和第三人之间解除租赁合同，不符合他们之间的合同约定。根据合同约定来看，如果第三人延迟交付租金，首先是要承担逾期违约金，也就是说原告家祥公司没有权利直接解除合同，但是从原告提供的证据来看，2018年3月30日租金支付到期，31日就宣布解除和青蟹协会的租赁协议，不符合双方之间的约定。3、即使家祥公司通知青蟹协会解除租赁关系，青蟹协会并没有同意。青蟹协会会议记录第八条只是客观陈述了家祥公司有解除合同的通知，但是青蟹协会并没有对是否同意解除租赁合同作出任何的决议或者回应。故即使存在家祥公司通知青蟹协会解除租赁协议的通知，青蟹协会并没有作出同意的表示，该沉默不构成同意。故原告没有足够的证据证明青蟹协会已经同意解除了租赁关系。4、2018年青蟹协会通知解除与被告的合同，被告不认同，且被告继续使用租赁摊位表明了被告与青蟹协会之间的租赁关系并没有解除。5、家祥公司解除和青蟹协会的租赁关系超出原来设立家祥公司办理青蟹市场的目的。家祥公司获取土地租赁给青蟹协会办市场，是受到三门县惠农政策的结果。家祥公司应当知道，如果青蟹协会因为部分会员违约而不足额支付租金，就解除和青蟹协会的租赁关系，对于已经支付租金的其他市场会员是不公平的，容易引起群体事件，也不符合当时批土地给原告用于建设青蟹市场的政策。6、即使部分会员没有缴纳租金给青蟹协会，但是这不是青蟹协会不缴纳租金给家祥公司的理由，青蟹协会是有足够的资金去履行同原告方的租赁合同的，青蟹协会存在严重的不作为，故意引起矛盾纠纷。7、被告2018年交付租金给家祥公司，不能据此认定和家祥公司存在租赁关系。第一，被告并没有和家祥公司建立租赁关系的意思表示，以为是代付租金给家祥公司，自始至终被告认为和第三人之间存在租赁关系；第二，被告和第三人的租期到2026年才到期，双方的租赁关系并没有解除，即使青蟹协会有通知，被告也没有收到，即使收到，被告也不同意。因此，在没有法律确定第三人和被告之间租赁关系已经解除的情况下，被告不可能和其他主体建立租赁关系；第三，原、被告之间也没有签署过租赁协议，对价格、租期等最基本要素双方之间并没有协商；第四，原告和第三人与第三人和被告之间的租赁合同的价格是不一样的，也就是说原告不可能继承第三人和被告之间的租赁协议内容，同样被告也不可能继承第三人和原告之间的租赁合同的内容，双方之间不存在继承或者沿用合同的关系。要确定本案被告和原告之间存在租赁关系的前提是依法确定被告和第三人之间的租赁关系已经终止，但目前并没有证据证明第三人和被告之间的租赁协议已经解除。从原告和第三人的工作人员存在同一性的情况来看，原告和第三人之间存在利益输送关系。双方涉嫌串通，损害整个三门青蟹行业的发展。直至目前，原告交付的青蟹市场，仍然没有通过消防安全等验收，且开业时仍然存在长期的施工，房屋屋顶都是长期敞开，是原告方一直存在严重的违约行为。这些不安全因素不能解决，原告没有对青蟹协会履行好出租方的义务，青蟹协会没有履行好对被告的转租方的义务，在原告或青蟹协会没有取得消防许可等安全营业的情形下，被告有权不支付相应租金，直至原告或者第三人取得消防安全等许可，以保障租赁户的合法权益。8、青蟹市场是被告等人投资入股的。被告等人将钱交到青蟹协会，每间摊位平均租金是13000元，青蟹协会统一评估，差一点的摊位是8000至10000元，好的摊位是55000元，被告的摊位是不好一点的，评估价格是10000元。第一期的租金是2016年3月26日交给了周方垚，被告的摊位每年10000元，两年一期，第一期交付了20000元，押金4000元，物业管理费1000元，共交了25000元。到2016年4月12日被告进场，从第一期摊位打标之后被告等人就返回了6800元，而持股的共计62户，每组十个人，第一期分红就是该6800元。第二期2018年4月12日，扣减摊位费押金4000元，实际支付了12110元。还有3890元也是属于分红，第二期分红的钱与第一期是不同的。第二期分红是按照每个摊位2400元计算，还有50%是另外计算出来的（分红是之前算好的），共计3890元。如果没有被告等人的风险金10000元投入进去，青蟹协会不可能返还给被告等人分红，证明被告是有股份的。被告没有与家祥公司签订过协议，被告是与青蟹协会签订协议的，家祥公司与被告之间并无租赁关系。9、如果法院认定原、被告之间存在租赁关系，因为受今年疫情影响，被告认为原告应减免1至3月的租金。另外，五水共治导致被告两个月左右没有营业，也应扣减1至3个月的租金，还有消防改造对被告经营造成影响，也应该扣减半个月的租金。综合以上意见，请驳回原告的起诉或者依法驳回原告的诉讼请求。 第三人青蟹协会陈述称：1、第三人青蟹协会与原告之间的租赁协议已经解除。第三人与原告之间于2015年签订了《摊位租赁协议》，同时第三人再把承租的摊位转租给经营户，根据约定，到2018年时经营户应当支付第二期租金给第三人，第三人再把收到的租金统一上交到原告，但是被告没有按约向第三人支付租金，鉴于此情形，第三人对于原告解除合同的请求没有异议，并通知被告，第三人与原告之间的租赁协议解除，因此，原告与第三人解除租赁协议是符合合同法明确规定的解除条件的。2、第三人青蟹协会与被告之间的租赁合同也已经解除。首先，被告等104户经营户逾期未支付第二期的租金，并且在2018年3月16日授权代表欲直接与原告商谈签订摊位合同，而且被告等经营户于2018年4至5月份，直接将第二期租金支付给原告，部分经营户也重新与原告签订书面的租赁合同。3、因被告等经营户未按时支付租金，根据第三人与被告于2016年3月签订的合同约定，承租人未按时支付房屋租金的，押金全部没收，同时终止租赁合同，因此第三人是可以解除合同的。同时在3月28日第三人张贴通知要求被告支付租金，但是被告仍未支付租金。综上，第三人终止与被告的协议。4、被告2016年第一期的租金因为与第三人是直接的租赁关系，所以是先支付给第三人再付给原告。第二期的租金被告直接支付给了原告，而且在原租赁关系存在时，被告向第三人支付的保证金4000元已经被被告收回，被告也已经承认，只有在合同解除的情况下，保证金才会退回。而且因为第三人与被告解除了合同，所以之后没有向被告催讨过租金，如果被告认为合同没有解除，那么被告应当继续支付租金同时要承担严重的违约责任。原告与第三人的租赁关系是第三人转租给被告的前提条件，但是原告与第三人的租赁协议已经解除了，所以第三人不可能有摊位出租给被告。5、关于被告提出的分红、股权投资等，这些都不是事实。原因如下：被告口中所谓的2015年8月份10000元集资款所建的市场不是本案的市场，而是在三门装饰城没有建成的市场，与本案无关联。而且该10000元集资款已经在2016年收取第一期租金时以抵扣租金的方式退还给被告。关于被告所说第二期租金抵扣款3890元是分红款也不是事实。首先，被告不是第三人的股东，也不可能是第三人的股东，是不可能有分红的，因为第三人青蟹协会是全县青蟹养殖户、销售户的协会，不是交易中心的协会，协会代表的是全县青蟹户的利益。根据原告补充提交的2018年摊位登记清单来看，该清单所有在交易中心100多户经营户，每户都有利益的分配，并不是被告口中的60多户有分配，所以这不可能是被告所谓的分红。至于被告所述部分经营户系原告股东的情况，这是因为原告在2016年成立时，有一些经营户投资原告成为股东，但这些经营户当时还不是第三人的理事，只是普通的会员。 原告家祥公司反驳称：1、被告声称的股份投资与本案无关；2、被告称的3890元不是分红，而是当时被告委托的代理人与原告进行商谈时所达成的商谈结果，对青蟹交易批发中心的摊位好与坏之间的补贴差额在各经营户的租金中予以扣减。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告家祥公司为证明其主张，向本院提交了以下证据： 第一组证据：《代建代管合同》、《三门县人民政府专题会议纪要（[2016]50号）》、建设工程规划许可证、市场名称登记证原件各一份，拟证明原告承租浙江省三门公路运输总公司的土地并合法建立了房屋，设立了摊位，经房屋质量安全、消防安全均验收通过后，经过市场登记合法设立三门青蟹批发交易中心的事实。 被告陈拥共质证称：1、对《代建代管合同》的三性均有异议。该份证据表明原告方是替浙江省三门公路运输总公司代管的，其不具有诉讼主体资格，诉讼主体应当是浙江省三门公路运输总公司。而且原告主张由其出资建造，也不符合该代管协议的约定，因为该协议中不仅没有约定由原告出资，反而约定了相关资金由浙江省三门公路运输总公司承担的事实。并且浙江省三门公路运输总公司没有出庭对相关事实作出认可。2、该组证据中的会议纪要证明青蟹协会兴办青蟹市场得到政府政策支持的事实，但不知为何原告方作为共同的租赁人参与。从目前的事实看，如果让原告方出面租赁，则每年的租赁差价几百万，也就是说要么是国有资产每年流失几百万，要么是青蟹协会或者青蟹租赁户每年损失几百万，不符合会议纪要中规定扶持三门青蟹行业发展的精神。同时该纪要不能证明原告方就拥有合法的出租主体资格，该资格应该依法通过产权凭证等予以确认。3、对于建设工程规划许可证的真实性、合法性无异议，但是对证明目的有异议。该证据恰恰说明了原告不是适格主体。同时，依据法律规定，该规划许可证已经作废，也证明了原告主张的青蟹市场符合法律规定的事实不存在，即使原告获得了土地使用权，但也不具有对外出租的合法资格，因为该地上建筑物未经法定许可建造，属于违章建筑，也应当认定原告不具有合法的出租主体资格。4、对于市场名称登记证，对该份证据的证明目的有异议。首先，被告是刚知道市场名称登记证的存在。第二，市场名称登记证是审批用的，不能证明其已经取得租赁物的合法权利，其合法权利应当用其他证据予以证明。原告陈述的是在通过质量消防等验收基础上才审批的，是向法庭作不实陈述，原告应当向法庭提供通过质量和消防验收许可的相关凭证。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据的三性无异议。根据原告提供的代建代管合同，第三人作为非盈利的社会团体，没有建设资本和技术，所以该合同是明确写明了浙江省三门公路运输总公司决定引入原告的管理资本和技术，由原告进行建设，出租给第三人，第三人再转租给经营户。 第二组证据：《商铺租赁协议》、三门县公证处公证的《租赁合同》原件各一份，拟证明1、原告将商铺租赁给第三人青蟹协会的事实；2、第三人青蟹协会将涉案商铺租赁给被告的事实。 被告陈拥共质证称：对上述证据无异议。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据的三性没有异议，但是协议与合同均已经解除，并且根据第三人与被告之间签订的租赁合同，合同第一条明确写明了根据三门家祥农业发展有限公司与甲方（即第三人）签订的商铺租赁合同摊位价格如下（详见合同），明确告知是从原告处承租来的。根据合同第三条租金支付的时间，其中被告应当在2018年3月10日17时前付清第二期租金，在2020年3月10日17时前付清第三期租金，但是实际上被告支付给原告第二期租金的时间是在2018年4月份。根据该合同第五条约定，被告是应当向第三人缴纳了保证金4000元。 第三组证据：《函告》原件两份，拟证明2018年3月28日，原告发函给第三人催讨租金。因第三人逾期未支付租金，原告于2018年3月31日再次发函给第三人，通知其如果在2018年4月2日前拒不支付租金，原告与其签订的租赁协议于2018年4月3日终止的事实。 被告陈拥共质证称：对两份函告的三性均不确定，不知道是否存在，被告只在2020年4、5月时在门上看到“三天内就支付租金，不支付就停水停电”的通知。倘若两份函告确实存在，这也是在合同未到期前的催缴租金的函告，而不是解除租赁关系的函告，不具有解除通知所具备的确定性，不产生解除的法律效力，而且2018年3月31日的函告内容明显系伪造，以此后未发生的事实作为基础予以解除的理由是不真实的。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据的三性没有异议，第三人有收到该两份函告。并且根据原告的请求，同意解除了与原告之间的租赁协议。 第四组证据：《关于2018年至2019年度摊位收缴租金的通知》公示照片打印件一张、《三门县青蟹行业协会第三届第七次理事会会议纪要》及签到册原件各一份，拟证明1、第三人向全体经营户发通知要求按期支付租金，未按期支付者终止租赁合同的事实；2、第三人在会议上通报原告与其终止商铺租赁协议的事实。 被告陈拥共质证称：1、对《关于2018年至2019年度摊位收缴租金的通知》公示照片打印件的三性均有异议，被告没有看到过相关通知，另外，该通知只是催缴租金的通知，并不是解除合同的通知，不符合解除通知的确定性规定，不能产生解除租赁关系的法律效力。而且，涉案摊位的交付时间为2016年4月12日，故依照法律规定，合同期应当顺延，因此第三人不具有在2018年4月12日前解除合同的权利。2、对于会议纪要三性均有异议。这不是股东会决议，只是会议纪要。其次，并没有表明是否同意解除租赁协议或者同意交回租赁的摊位，且会议纪要的形成时间是2019年，是所谓的2018年3月31日解除租赁关系通知的一年半之后，如果认为原告与第三人同意解除租赁关系，也是该纪要作出的2019年的下半年，因此该份证据不能证明原告的证明目的。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据的三性均无异议。第三人确实在2018年3月28日发通知给各经营户催讨租金，而且郑志大的证人证言也可以证明通知的事实。 第五组证据：《授权委托书》原件一份、分户明细对账单原件四页、收取摊位租金登记清单原件一份、《租赁合同》原件四十二份，拟证明1、包括被告在内的104户经营户委托代理人与原告商谈摊位租赁事宜的事实。2、全体经营户将租金支付给原告的事实。3、部分经营户与原告签订租赁合同的事实。 被告陈拥共质证称：1、对《授权委托书》的三性均不认可，当时签字的时候只有白纸，没有第一页授权委托的内容，当时说的是分红需要签字，被告才签的，因此被告不存在授权委托的意思表示。另外，该委托书系2018年3月16日出具，当时被告和第三人的租赁未到期，原告和第三人的租赁也未到期，怎么可能提前去签署协议。另外原告也没有办法解释在所谓的授权委托书的落款处打印了原告单位的字样，这不符合授权委托的正常情况，涉嫌伪造或者变造，请法庭查明情况，依法处理。2、对于四十二份《租赁合同》的三性均不认可。第一，相关合同当事人与原告方股东存在亲属朋友等利害关系，证明效力低下。第二、证据中叶以国在同一时间出现了两份相同的租赁协议签署，不符合常理，显然涉嫌伪造，再综合考量相关签署合同当事人付款的时间和签署合同的时间不一致，部分合同双方当事人落款时间不一致，所以相关证据不足以证明原告的待证目的，而且被告等人是没有意愿和原告建立租赁合同关系，双方不存在租赁关系。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据的三性无异议。1、从2018年3月16日的授权委托书上签字的人数来看，大概是100人左右，如果是按照被告的说法，当时集资的经营户只有60户左右，如果是分红签字的话只有60户左右，但是授权委托书上有100人左右，说明就是授权代表与原告直接建立租赁关系。2、根据原告提供的收取摊位登记清单，其中有一项是减退还押金款4000元这一项，这就是原租赁关系存在时被告支付给第三人的合同保证金，因为第三人与原告之间也是约定合同保证金4000元的，所以第三人将保证金4000元从各经营户收到后统一支付给原告，所以在支付第二期租金的时候直接由原告减了4000元押金，而且该登记清单中两笔的分摊数额并不是被告陈述的分红，该两笔金额分别是300000元，共计600000元，该600000元是摊位经营户招标产生的盈余部分，其中50%按每个商铺分摊，另外50%按每个商铺原评估租金分摊。如果是分红的话，仅仅只有60多户有分红，但是根据清单看，100多户经营户都有利益分配，所以被告所说的分红没有事实依据。 第六组证据：《三门青蟹批发交易中心摊位经营权对外公开招投标的公告》原件一份、租赁合同（林发龙）原件一份、收款收据原件二份，拟证明1、原告于2018年5月4日将剩余空置摊位以公开招投标的形式对外招租；2、中标人中标后与原告签订租赁合同并支付租金的事实。 被告陈拥共质证称：市场剩下摊位对外进行招标的事情被告并不知情。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据的三性无异议。原告直接以自己的名义将市场的摊位对外招投标说明原告与第三人之间的租赁协议确已解除。 第七组证据：租金催讨函原件一份、收款收据原件一份，拟证明被告承租原告摊位未付租金，原告向其催讨后，被告向原告支付扣减后的租金12110元，双方存在事实上的租赁关系。 被告陈拥共质证称：对租金催讨函的三性均有异议，被告没有看到过相关通知；对收款收据无异议。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据的三性均无异议。而且原告提供的2018年租金催讨函中的租金数额与被告收款收据中支付的数额以及收取摊位登记清单中被告应当支付的数额均是相同的。 第八组证据：《第三期摊位租金收缴的通知》、《三门县家祥农业发展有限公司股东会决议》原件各一份，拟证明原告向被告催讨租金及被告逾期未支付，原告内部股东会决议决定解除与被告之间的租赁关系的事实。 被告陈拥共质证称：第一，《第三期摊位租金收缴的通知》系原告单方面制作，被告不知情。第二，从通知的题目来看，被告和第三人之间才是第三期租金收缴的关系，因此，即使存在该通知，也是原告替第三人通知的，这也证实了被告等众多租户一直认为的家祥公司就是青蟹协会成立的这一事实。第三，该通知只是预告式的，不符合解除租赁关系通知所具有的确定性的要求，不产生解除的法律效力。即使按租赁年度计算，因被告获取的租期自2016年4月12日开始，所以到期日应当是每年的4月11日，原告在4月11日之前不存在解除租赁关系的事实基础，即使原告有通知，该通知不符合法定或约定的解除事实，不具有解除通知的法律效力。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据的三性无异议。 被告陈拥共为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 第九组证据：收款收据原件两份，拟证明2018年4月12日起至2020年4月12日被告和第三人青蟹协会存在租赁关系的事实。说明：2018年4月12日至2020年4月12日的租金为20000元，扣减了4000元和3890元的分红。分红应该是由青蟹协会支付的，与原告方无关的，所以该数据扣减，能够证明原告方只是青蟹协会代收代付关系的事实。 原告家祥公司质证称：对第一张收款收据，真实性不清楚。对第二张收款收据三性无异议，对证明对象有异议。首先1、租金为20000元是事实，扣减了4000元的押金，剩余的3890元是摊位好坏的补贴，不是被告所说的分红情况。2、被告提供的收款收据的落款盖得是原告的财务章，也足以说明是将租金直接交给了原告，原告与被告之间存在租赁关系。 第三人青蟹协会质证称：1、对两份收款收据的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议。关于2016年3月26日的收款收据，该收款收据其实可以证明在2016年3月，被告把租金支付给第三人，也就是说，2016年至2017年被告是向第三人承租摊位，收款人是周方垚，摊位费20000元，押金4000元，物业费1000元，该收款收据的内容与第三人一会提供的证据汇总清单第一页第四行中陈拥共的内容是一致的。同时被告的收款收据证明了第三人提供的汇总清单的真实性。2、对2018年4月12日的收款收据，2018年4月被告将2018年至2019年度的租金支付给原告，该年度的租金是原告收取的，被告是向原告承租的摊位，而且收款收据证明被告支付租金数额为12110元，与原告提供证据收取该年度的租金是相互印证的，也与原告提供的收取的摊位登记清单第三页倒数第三行摊位号B101号陈拥共一栏的各数额均一致。并且4000元是退还的押金款，3890元也并不是被告所说的分红，而是部分摊位招投标盈余的资金分配给被告，因此被告提供的两份收款收据足可以证明被告把2016年至2017年度的租金支付给第三人，在2018年4月将2018年至2019年度的租金支付给原告。3、从被告提供的原件来看，该份收款收据即2016年3月26日的收款收据，在被告支付了租金之后，青蟹协会是将第二栏客户红单交由被告自己保管。 第三人青蟹协会为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 第十组证据：《关于三门县家祥农业发展有限公司终止三门县青蟹协会2015年12月16日所签订的商铺租赁合同的通知》原件一份，拟证明第三人通知被告等经营户，因被告等经营户不缴纳租金，第三人没有钱缴纳租金，原告根据规定，于2018年4月3日终止与第三人的租赁协议。第三人出租的摊位已经被原告收回，第三人没有转租权的事实。 原告家祥公司质证称：对该组证据的三性无异议，该组证据也足以印证原告之前向法庭提供的两份函告第三人已经收到，原告与第三人之间的合同已经解除。 被告陈拥共质证称：被告对通知不知情，也没有收到。 第十一组证据：收款收据原件一组、汇款收据原件一组、各经营户支付2016年-2017年租金、押金的记帐汇总、三门农商银行分户明细对账单原件各一份，拟证明被告等经营户把第一期租金于2016年3月支付给第三人，第三人再把2016年3月收取的第一期摊位租金集中转给原告的事实，以及两份被告收款收据证明被告缴纳的集资款已经全部退还的事实，且被告本人在上面签字，退还的10000元在2016年3月被告支付第一期租金时予以抵扣。 原告家祥公司质证称：对该组证据的三性无异议。 被告陈拥共质证称：无异议。 第十二组证据：周方垚的证明原件一份以及身份证复印件一份、第三人青蟹协会的证明原件一份，拟证明周方垚邮政银行账号为6034××××2084账户是专门为青蟹协会使用租赁资金收支的事实。该组证据与第十一组证据中被告汇款收据可以相互印证，证明被告支付了第一期租金，以及第三人使用周方垚的个人账户是为了使摊位租金与协会收入区别开来，因为第三人对摊位租金是代收代管的。 原告家祥公司质证称：对该组证据的三性无异议。 被告陈拥共质证称：对该组证据的三性无异议。 第十三组证据：出示（2020）浙1022民初1436号第三人申请郑志大出庭所作的证人证言，拟证明原告通知第三人解除合同以及第三人告知经营户协议已经解除的事实。 原告家祥公司质证称：证人证言已证明原告与第三人合同解除的通知已经到达第三人，原告与第三人之间的合同已经依法解除。涉案摊位的权属是属于原告的。 被告陈拥共质证称：对证人证言的真实性无异议。 第三人青蟹协会质证称：2018年4月3日，青蟹协会解除与原告租赁合同的通知已经告知被告等经营户，并将书面通知张贴在青蟹交易中心专用的宣传窗上，也就是说原租赁关系已经解除。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 原告提交的第一组证据均系原件，其中《三门县人民政府专题会议纪要（[2016]50号）》、建设工程规划许可证、市场名称登记证来源于政府部门，证明力强。至于被告认为建设工程规划许可证已经过期以及市场消防不合格问题，根据《三门县人民政府专题会议纪要（[2016]50号）》的内容：“在房屋质量安全、消防安全经过鉴定、验收合格后，市场监管部门要依法及时对三门青蟹批发交易中心进行市场名称登记”，原告已提交了市场名称登记证，反过来可以证明建造的房屋通过了质量验收及消防验收，被告的质证意见，缺乏证据支持，本院不予采纳，故本院对上述证据予以采信。至于《代建代管合同》，虽然被告对该份证据的三性存疑，但并未提交相应证据证明该份证据存在虚假、违法的相关事实，从该证据的形式、内容、来源上看，该份证据系原件，落款处有原告与浙江省三门公路运输总公司的印章，来源合法，真实可信，故本院对该份证据的真实性、合法性予以采信。至于被告抗辩原告是否有诉讼主体资格，本院将在说理部分予以阐述。对于原告提交的第三组证据《函告》两份，作为协议一方的第三人对该组证据无异议，被告质证称2018年3月31日的《函告》以尚未发生的事实作为解除条件存在伪造可能的意见，本院认为，2018年3月31日的《函告》，虽然载明“于2018年4月2日17时前拒不支付。在无奈之下……于2018年4月3日终止本协议”的语句，但结合两份函告的内容整体来看，其本义应为若第三人在2018年4月2日17时前拒不支付租金，原告将在2018年4月3日终止本协议，该内容得不出伪造的推论，故本院对该组证据予以采信。对于原告提交的第四组证据，其中《关于2018年至2019年度摊位收缴租金的通知》公示照片系打印件，被告对此存在异议，原告也没有提交该照片拍摄时间的证据，真实性无法确认，故本院对该份证据不予采信。至于该组证据中的《三门县青蟹行业协会第三届第七次理事会会议纪要》及签到册原件，第三人对其证据三性均无异议，结合第三组证据，能够证明其待证事实，故本院予以采信。对于原告提交的第五组证据，其中证据授权委托书中载明被告等104户经营户授权委托蒋明添等人与原告协商签订摊位租赁合同、解除摊位租赁合同及相关事宜，被告在授权委托书上签字确认，被告称当时为了分红才签字，而且是在空白纸上签字，本院认为，被告在庭审中陈述了参与分红的人只有60多人，假设该签名系为分红而签名的话，那应该也只有60多人签名，但纵观整份授权委托书，上面签名远不止60多人，因此被告的说法无法让人信服，故本院对被告的质证意见不予采纳，对该份证据予以采信。该组证据中的分户明细对账单、收取摊位租金登记清单这两份证据被告未对其质证，视为放弃质证权利，上述两份证据经第三人质证无异议，故本院对该两份证据予以采信。至于四十二份《租赁合同》，经本院核对，四十二份《租赁合同》的经营户，大部分都在《授权委托书》上签过字，其中有二份《租赁合同》的承租人叶以国在本院另一个案件中到庭旁听，并就两份《租赁合同》的质疑进行了解释，且原告也无伪造与四十二户经营户的《租赁合同》的必要及条件，在没有相反证据的前提下，本院对该四十二份《租赁合同》予以采信。对于原告提交的第六组证据，即《三门青蟹批发交易中心摊位经营权对外公开招投标的公告》、租赁合同（林发龙）原件各一份、收款收据原件二份，该组各证据之间能相互印证，结合原告与第三人在2018年解除租赁关系的事实，可以证明原告在2018年5月4日直接就空余的摊位对外投标招租以及中标人中标支付租金的事实，本院予以采信。对于原告提交的第七组证据，即《租金催讨函》、收款收据原件各一份，被告对收款收据没有异议，本院对该份证据予以采信，至于《租金催讨函》，被告虽然说未看到过该催讨函，但是原告已实际支付了第二期租金，且开具的租金收据也是以原告名义开具，因此原告在2018年4月5日向被告发送过《租金催讨函》符合情理，故本院对该组证据予以采信。对于原告提交的第八组证据，即《第三期摊位租金收缴的通知》、《三门县家祥农业发展有限公司股东会决议》各一份，因被告否认收到第三期摊位租金收缴的通知，且原告未提交被告已收到该通知的签收证明，故本院对该证据不予采信；另一份证据《三门县家祥农业发展有限公司股东会决议》该份证据被告未对其进行质证，视为放弃质证权利，该份证据经第三人质证无异议，故本院予以采信。对于被告提交的第九组证据收款收据两份，该组证据经原告与第三人质证对其真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，故本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，从这两份收款收据内容来看，第一份收款收据盖有“周方垚印”，第二份收款收据盖有“三门家祥农业发展有限公司财务专用章”，结合原、被告及第三人的陈述，周方垚系第三人财务，因此被告第一期的租金确实是向第三人缴纳的，但是第二份收款收据盖有原告财务印章，足以证明第二期租金是向原告缴纳，因此该组证据不能证明原告与第三人系代收代付关系，本院对于该组证据的待证事实不予采信。第三人提交的第十组证据《关于三门县家祥农业发展有限公司终止三门县青蟹协会2015年12月16日所签订的商铺租赁合同的通知》原件一份，虽然被告称对该组证据不知情也未收到，但结合第十三组证据的郑志大的证人证言，其陈述已将原告与第三人签订的商铺租赁合同终止事由告知经营户，故本院对该组证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月3日，原告家祥公司与浙江省三门公路运输总公司签订了一份《代建代管合同》，该合同约定：浙江省三门公路运输总公司将其所有的坐落于三门客运中心西侧同原告相邻的地块，约14亩土地交给原告开发和使用，合同期限为十年，自2016年12月1日起至2026年11月30日止，合同期满后的2026年12月1日至2027年11月30日止，为合同的存续期，这一年所产生的利润双方各半分成，结束后，原告将固定的地上物无偿移交给浙江省三门公路运输总公司所有。2015年12月14日，浙江省三门公路运输总公司取得了上述地块物流仓库的建设工程规划许可证。2015年12月16日，原告与第三人签订了一份《商铺租赁协议》，该租赁协议约定：原告承租三门客运物流中心地块，拟开发该地块作为商铺使用，该商铺物业租赁给第三人作为青蟹经营商铺，拟建商铺共121间，租赁期限为10年，即2016年4月1日至2026年3月31日止；租金支付方式：2016年4月1日至2020年3月31日，租金为每年13000元/间，2020年4月1日至2022年3月31日，租金为每年15000元/间，2022年4月1日至2026年3月31日，租金为每年18000元/间。首次支付租金时间为2016年3月3日，由第三人先支付二年，后每两年支付下二年的租金，时间均为支付期限内3月30日这天。之后，由原告出资建造浙江省三门公路运输总公司的物流仓库工程项目。2016年4月26日，三门县人民政府召集相关职能部门以及原告、第三人、浙江省三门公路运输总公司等单位召开专题会议，专题研究浙江省三门公路运输总公司物流仓库用房用于兴办三门青蟹批发交易中心有关问题，原则同意将位于客运中心西侧的物流仓库用房临时用于兴办三门青蟹批发交易中心，并形成专题会议纪要。2016年9月9日，原告作为市场举办者在三门县市场监督管理局登记了三门青蟹批发交易中心，取得市场名称登记证。 另查明，2015年8月11日，被告向第三人交纳了集资款10000元。第三人统一租赁了原告开发的三门青蟹批发交易中心摊位商铺后，经讨论内部由各经营户进行竞标承租，投标溢价部分租金按摊位数及投标租金数额返还给各经营户。2016年3月30日，被告承租了第三人向原告统一租赁的B101号摊位，并签订《租赁合同》，合同约定前两年租金共计20000元，保证金4000元、卫生、保安费1000元，被告共需支付给第三人25000元，扣除第三人退还被告的前期集资款10000元，被告支付了15000元。2018年3月16日，被告等104户经营户委托案外人蒋明添、许常品、俞良胡、王瑞德、叶忠产等人与原告协商签订摊位租赁合同、解除摊位租赁合同及相关事宜，被告在授权委托书上签字确认。2018年3月28日，原告函告第三人，要求第三人按时支付第二期两年租金，如逾期支付，将按照协议的第8条第2款执行（即每逾期一天按租金总额的日千分之三支付违约金）。2018年3月31日，原告再次函告第三人，若在2018年4月2日17时前拒不支付租金，则按照合同法的相关规定于2018年4月3日终止与其签订的《商铺租赁协议》。2018年4月5日，第三人向各经营户发布《关于三门县家祥农业发展有限公司终止三门县青蟹协会2015年12月16日所签订的商铺租赁合同的通知》，通知各经营户其与原告的《商铺租赁协议》终止的事情。第三人在2019年8月22日召开的第三届第七次理事会会议上通报了原告与其解除商铺租赁协议一事。2018年4月5日，因被告实际占有使用摊位而未付租金，原告向被告发送了《租金催讨函》，要求被告在2018年4月15日下午3时前向原告缴纳2018年3月10日至2020年3月10日的租金12110元，租金汇入其指定的翁建国账户内。被告于2018年4月12日向原告支付了2018年度至2019年度的摊位租金12110元，原告于同日向被告开具了租金的收款收据。2020年第三期租金缴纳期间，因被告无故拖欠第三期租金，原告于2020年5月16日召开股东会，并作出股东会决议，该决议内容为：收回包括被告在内的六个经营户的商铺经营权。被告至今未支付第三期租金，但仍实际占有使用三门青蟹批发交易中心B101号摊位。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一是原告家祥公司诉讼主体是否适格；二是原告要求解除与被告陈拥共摊位租赁关系的条件是否成就；三是本案租金如何计算。本院具体阐述如下： 一、原告家祥公司诉讼主体是否适格。首先，要认定原告是否系被告陈拥共租赁摊位的合法使用权人。案涉地块登记使用权人系浙江省三门公路运输总公司，2015年12月3日，原告与三门青蟹批发交易中心地块的土地使用权人浙江省三门公路运输总公司经过协商后签订《代建代管合同》，浙江省三门公路运输总公司将该地块授权给原告开发和使用，原告据此取得该地块十年内的开发、建设、管理的权限。之后，经三门县住房和城乡建设规划局规划许可，原告出资在该地块上兴建了物流仓库房屋。此后，由三门县人民政府召开专题协调会议，同意在该地块设立三门青蟹批发交易中心，原告经三门县市场监督管理局审批获得三门青蟹批发交易中心的市场举办权。原告虽非三门青蟹批发交易中心不动产的所有权人，但系市场的合法举办者及摊位的合法使用权人。其次，要认定原告和第三人签订的《商铺租赁协议》是否解除。原告开始是将三门青蟹批发交易中心摊位整体租赁给第三人，再由第三人转租给被告等各经营户，原告系出租人，第三人系承租人，被告系次承租人。后第三人因各经营户没有向其按约支付第二期的租金而没有向原告按期支付第二期租金，原告在两次催讨均未支付后，解除了与第三人的租赁合同关系，第三人也认可了原告与其解除合同的事实。原告解除与第三人签订的《商铺租赁协议》后，第三人也就丧失对摊位转租权的合同基础。之后，被告仍实际占有并使用涉案商铺，并向原告支付了第二期的租金，虽然被告认为其是向第三人支付的租金，但是第二期租金的收款收据盖有原告的财务章，结合被告曾授权委托他人与原告协商商铺租赁事宜，以及第三人向各青蟹经营户告知与原告签订的租赁合同解除事实和原告向被告等青蟹经营户催讨租金事实，可以认定被告是向原告支付了第二期租金，原、被告之间形成了事实租赁合同关系。综上，本院认为原告是本案诉讼的适格主体。 二、原告家祥公司要求解除与被告陈拥共摊位租赁关系的条件是否成就。如前所述，虽然原、被告之间未签订过书面的租赁合同，但已形成事实租赁关系。根据原告与被告等经营户实际履行的第二期租赁合同，以及原告与其他经营户后来直接签订的《租赁合同》，原告本意是按第三人之前与各经营户签订的租赁合同继续履行合同，但原、被告之间没有签订书面的租赁合同，原、被告之间形成的事实租赁关系宜认定为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告可以基于不定期租赁关系而单方解除合同。虽然被告在第三期租金支付期限届满后，未收到原告要求被告催缴租金、解除合同的书面通知，但其自述看到原告贴在门口的租金催缴通知，并在知晓原告的催缴通知后以各种理由拒绝向原告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因被告迟延支付租金，并且在原告催告后未在合理期限内支付租金，原告也有权解除与被告之间的事实租赁关系。 三、本案的租金如何计算。原告家祥公司与被告陈拥共之间没有签订书面的租赁合同，关于被告第三期的租金计算标准，原告主张按照一年12000元的标准计算，被告在庭审中对此未作出回应或认可。本院认为，根据原告与第三人签订的《商铺租赁协议》，所有商铺（摊位）的每间租金约定为：2016年4月1日至2020年3月31日的租金为每年13000元，2020年4月1日至2022年3月31日的租金为15000元，2022年4月1日至2026年3月31日的租金为每年18000元；可见，租金是逐期递增的。原告提供的四十二份租赁协议亦是如此约定，各经营户承租的摊位租金支付规律也应是逐期递增。不过，原告与第三人签订的《商铺租赁协议》是一份整体摊位租赁协议，而第三人与各经营户转租租金主要是根据竞标确定，再将租金溢价按一定比例返还给各经营户，不能作为每个经营户的摊位租金标准。根据原告提交的第二期租金清单明细，被告租赁商铺第二期的租金标准是每年10000元，两年租金20000元，减退还原押金4000元，减租金溢价2400元（其中50%按每个商铺分摊）及1490元（另外50%按每个商铺原评估租金分摊），被告实际支付的两年租金为16110元（12110元+4000元），平均每年为8055元。被告承租摊位2020年4月1日以后租金的确定，参照原告与第三人签订的《商铺租赁合同》、第三人与被告之间签订的《租赁合同》及原告后来直接与各经营户签订的《租赁合同》约定，每个摊位该期要增加租金2000元，本院酌情认定被告承租的商铺2020年4月1日至今的租金可按每年10055元标准计算。关于被告辩称的租金减免问题。本院认为，新型冠状病毒疫情系不可抗力的情形，疫情防控对被告等经营户的经营状况产生了一定影响，且原告向本院提交的《第三期摊位租金收缴的通知》中亦表现出自愿将租期顺延一个月及减免当年的商铺物业费的意思表示，根据公平及自愿原则，被告第三期未支付的租金可从2020年5月1日开始计算。至于被告主张因五水共治、消防问题以及原告故意停电还应再减免租金、迟延支付租金的抗辩，因原告不予认可，且被告未举证予以证明，故本院不予支持。 综上所述，原、被告之间发生的事实租赁关系应予以解除，原告要求被告立即腾退在原告处租赁的位于三门青蟹批发交易中心B101号摊位的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。对于原告要求被告支付从2020年4月1日起至被告实际归还摊位之日止拖欠的租金（按年租金12000元计算）的诉讼请求，可从2020年5月1日起按年租金10055元计算至摊位实际归还之日止，本院对原告主张的合理部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告三门家祥农业发展有限公司与被告陈拥共之间的租赁关系； 二、限被告陈拥共于本判决生效之日起十日内腾退其承租的位于三门青蟹批发交易中心B101号摊位； 三、限被告陈拥共于本判决生效之日起十日内支付给原告三门家祥农业发展有限公司自2020年5月1日起至实际腾退摊位之日止的租金，年租金按10055元标准计算（每天租金按27.55元标准计算）； 四、驳回原告三门家祥农业发展有限公司的其他诉讼请求。 若被告陈拥共未在本判决确定的期限内履行给付金钱义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈拥共负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 任周扬 二〇二〇年九月九日 法官助理 吴其辉 代书记员 吴如意 浙江省三门县人民法院 不履行裁判法律后果告知书 一、依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。被执行人未按生效法律文书指定期间履行给付金钱义务的，将支付迟延履行期间的双倍债务利息。被执行人未按生效法律文书指定期间履行其他义务的，将支付迟延履行金。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，将根据中央办公厅、国务院办公厅下发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动执行联动制约机制进行信用惩戒，对失信被执行人采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境、扣押车辆等措施，直至其全部履行义务为止。 三、严禁任何单位和个人干涉、阻挠人民法院的执行活动。对以暴力、威胁、围攻、谩骂等手段阻碍执行的，或者采取转移、隐匿财产等手段妨碍执行的，法院将视情采取罚款、拘留等手段，一律追究行为人的法律责任。 四、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。 五、当事人不履行发生法律效力的民事调解书的，按照上述规定处理。