北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8187号上诉人（原审被告）：北京传士文化传播有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇小堡村民委员会北1500米。法定代表人：董子沛，执行董事。委托诉讼代理人：董秀茹，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：曾凡奇，男，1979年12月16日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：吴兴国，山东鲁正律师事务所律师。上诉人北京传士文化传播有限责任公司（以下简称传士文化公司）因与被上诉人曾凡奇买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初34242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。传士文化公司上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项，撤销第二项，依法改判驳回曾凡奇要求传士文化公司返还房款的诉讼请求。3、一、二审诉讼费由曾凡奇承担。事实和理由：1.一审判决认定事实有错误。传士文化公司在一审答辩中以及在庭审过程中都表述过，案涉房屋已经建好，但被政府拆除，这一事实是政府行为，传士文化公司也因此举证视频、图片，没有理由不予认定。还有支付工程款，材料款等证据证明这一事实的存在，曾凡奇也不否认房屋已经建好而后被拆除的事实，但一审判决在事实认定上对上述主要事实却没有给予认定，导致对双方损失范围认定镨误。2.一审判决对双方如何承损失的适用法律错误。一审判决对传士文化公司与曾凡奇所签订的联建合同认定无效，按照相关法律规定合同被确认无效，因无效合同取得的财产应该相互返还，传士文化公司认为，由于传士文化公司已将房屋建好后被政府拆除，本案标的物因合同双方以外的不可抗力而灭失，导致传士文化公司不能交付房屋，传士文化公司的损失更大，不应返还房款。曾凡奇辩称，同意一审判决，不同意传士文化公司的上诉请求及事实与理由。曾凡奇向一审法院起诉请求：一、解除双方于2018年9月29日签订的5-4-430号联合建设合同；二、传士文化公司返还购房款379800元；三、传士文化公司赔偿利息损失（以379800元为基数，自2019年9月29日起至该笔款项清偿完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算）；四、本案诉讼费用由传士文化公司负担。一审法院认定事实：2018年9月28日，传士文化公司（当时名称为北京宋庄传视文化传媒有限公司，后于2019年5月29日更名为传士文化公司）作为甲方与曾凡奇作为乙方签订《联合建设合同》（以下简称《联建合同》），约定联建项目名称为传视文化产业园（二期），项目地点位于北京市通州区宋庄镇小堡村佰富苑工业区西二街1号院，建设内容为按照功能定位及设计图纸，对现有的建筑进行改造，建设艺术家工作室，建筑面积约2万平方米，建设期限为2019年7月竣工投入使用。合同第二条就合作方式约定：甲方全权负责项目的建设事宜，并负责项目的统一招商、管理及运营，乙方根据甲方指标分配建筑面积36平方米，房号XX房屋（以下简称案涉房屋），款项共计334800元，如产生面积差多退少补。合同第三条第3.2款约定，乙方对案涉房屋享有使用权，土地使用权截止期限为2064年5月18日，房屋交付标准为精装修，甲方确保乙方收房时房屋内的水电达到交付使用标准。合同第四条第4.1款约定，项目的全部投资建设风险由甲方承担。合同附件为《精装修标准》，明确约定了案涉房屋卫生间、客厅、橱柜及室内配套设施精装修标准。合同另就双方的权利义务等进行了明确约定。后曾凡奇向传士文化公司交纳了合同约定的全部款项334800元，该公司亦向曾凡奇出具了收据，载明所收款项为“传视5号楼430室房款”。曾凡奇另向北京金源众合房地产经纪有限公司（以下简称金源众合公司）交纳了团购优惠费用45000元，金源众合公司向其出具了收据。传士文化公司至今未向曾凡奇交付案涉房屋。一审另查：2004年5月19日，北京市通州区宋庄镇小堡村委会（以下简称村委会）作为甲方与北京安迪克斯家具有限责任公司（以下简称安迪克斯公司）作为乙方签订《土地、房屋出租预租协议书》，约定村委会将佰富苑工业区东侧厂地东西60米、南北201米共计18亩厂地（场地内车间等附属设施报废拆除不计价）租赁给安迪克斯公司使用，使用期限为20年，期满后双方同意以同等条件展期20年。2016年10月25日，安迪克斯公司作为甲方与传士文化公司作为乙方签订《项目合作开发协议书》，约定由双方共同合作开发佰富苑工业区东侧厂地东西60米、南北201米共计18亩厂地，用途为文化产业经营，甲方以其承租的上述土地出资，乙方以现金出资，合作期限为自签约之日起至本项目销售完毕时止。本案审理过程中，经一审法院询问，传士文化公司称案涉房屋所在土地性质为工业建设用地，其尚未就房屋开发建设办理相关审批手续。经一审法院释明，曾凡奇表示如案涉《联建合同》经一审法院认定无效，其要求就合同无效的法律后果一并处理。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。经查，曾凡奇与传士文化公司签署的合同名为联建合同，实为房屋买卖合同性质，合同附件就房屋精装修标准的约定等均表明房屋用途为居住，但根据传士文化公司所提交证据及其自认的情况，案涉房屋用途为工业用途，且传士文化公司未就房屋建设办理审批手续，故所涉《联建合同》应属无效。曾凡奇主张解除合同不妥，一审法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。曾凡奇向传士文化公司支付了房款334800元，且传士文化公司尚未将案涉房屋交付给曾凡奇，故传士文化公司应将已收取的房款全部退还曾凡奇。对于曾凡奇要求传士文化公司返还其团购优惠费用的诉求，因该笔款项并非传士文化公司收取，故曾凡奇可另行诉讼主张。对于曾凡奇要求传士文化公司赔偿利息损失的诉求，因其对于合同无效亦明显存在过错，故该项诉求一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：一、确认曾凡奇与北京传士文化传播有限责任公司于二〇一八年九月二十八日签订的《传视文化园联合建设合同》无效；二、北京传士文化传播有限责任公司于判决生效之日起七日内返还曾凡奇房款334800元；三、驳回曾凡奇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。曾凡奇与传士文化公司签署的合同名为联建合同，实为房屋买卖合同性质，合同附件就房屋精装修标准的约定等均表明房屋用途为居住，但根据传士文化公司所提交证据及其自认的情况，案涉房屋用途为工业用途，且传士文化公司未就房屋建设办理审批手续，故一审法院认定所涉《联建合同》应属无效，并无不当，本院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。传士文化公司上诉主张其建设的涉案楼房被拆除,损失巨大,远不止已交款客户的损失,其损失相较曾凡奇更大,故不应向曾凡奇返还房款。对此本院认为，曾凡奇向传士文化公司支付了房款334800元，且传士文化公司尚未将案涉房屋交付给曾凡奇，故传士文化公司应将已收取的房款全部退还曾凡奇。传士文化公司关于其损失更大因而不应返还房款的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，传士文化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3676元，由北京传士文化传播有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇二〇年九月二十八日法官助理  唐大利书 记 员  张 朋书 记 员  张倩倩