河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3123号原告（执行案外人）：孙志廷，男，1958年1月5日出生，汉族，住河南省睢县。原告（执行案外人）：孙长伟，男，1975年8月16日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。孙志廷系孙长伟叔叔。委托诉讼代理人：寇旭东，河南三友律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙希望，男，1982年3月20日出生，汉族，住河南省睢县。系孙志廷之子，系孙长伟堂弟。被告（申请执行人）：睢县银泰置业有限公司，住所地：睢县东关建材市场。法定代表人：金鑫，职务：总经理。委托诉讼代理人：马冰，上海市协力（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许安阳，上海市协力（郑州）律师事务所律师。第三人（被执行人）：河南泰浩康实业有限公司，住所地：睢县城关镇中心大街南段路东。法定代表人：许东，职务：经理。委托诉讼代理人：雍辉，男，该公司经理。原告孙志廷、孙长伟与被告睢县银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）、被告河南泰浩康实业有限公司（以下简称泰浩康公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙长伟、孙志廷的委托诉讼代理人孙希望、寇旭东，被告银泰公司的委托诉讼代理人马冰，被告泰浩康公司的委托诉讼代理人雍辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙志廷、孙长伟向本院提出诉讼请求：1.停止对位于河南省睢县城××文化××路地商贸城2幢B24号商铺（不动产权证号：15××41）的强制执行，解除对该房屋的查封，确认该商铺归原告所有；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原告原为泰浩康公司开发建设项目拆迁范围内的被拆迁户。2012年7月20日，原告孙志廷与睢县人民政府房屋征收与补偿中心签订了《房屋征收产权调换补偿协议》，协议约定原告被征收的房屋采取产权调换的方式予以补偿。泰浩康公司开发的睢县鑫地商贸城建成后，按照《房屋征收产权调换补偿协议》，睢县人民政府房屋征收与补偿中心将案涉的睢县城××文化路南鑫地商贸城2幢B24号商铺（不动产权证号：15××41）补偿给了原告。2017年12月7日，二原告与泰浩康公司签订了《商品房买卖合同》，泰浩康公司给原告出具收款收据。因泰浩康公司以涉案房屋在睢县农村信用联社办理了抵押贷款手续，导致原告一直未办理过户登记，该过错系泰浩康公司造成，并非原告责任。原告提出执行异议，管城法院作出（2020）豫0104执异46号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告不服，故诉至法院。银泰公司辩称，孙志廷、孙长伟并非涉案房屋的权利人，其与泰浩康公司签订的《商品房买卖合同》既不能认定为对涉案房屋的买卖合同，时间亦在涉案房屋查封之后签订的，银泰置业依法对房屋进行查封后申请强制执行，符合法律规定，请求法院依法驳回孙志廷、孙长伟的诉讼请求。理由：1.孙志廷、孙长伟并非睢县城××文化路南鑫地商贸城2幢3商铺（权证号：15××**）的权利人。根据睢县不动产登记中心查询的不动产权登记信息，坐落于睢县城××文化路南鑫地商贸城**3商铺（权证号：15××**）的所有权人为泰浩康公司。2.孙志廷、孙长伟与泰浩康公司签订的合同真实性有异议，不应作为排除执行的证据。本案中涉案房屋买卖合同约定的房屋面积远远大于房屋调换协议中约定补偿的面积，二者面积严重不符。孙志廷、孙长伟也没有证据证明其按照房屋买卖合同约定支付房款。且没有购房正式发票，也未按照合同在约定时间内办理房屋备案登记及办理房屋权属证书。3.孙志廷、孙长伟无证据证明在2017年4月5日涉案房屋查封前与被执行人之间已经签订合法有效的书面合同，不享有排除执行的权利。2012年7月20日孙志廷与睢县人民政府房屋征收与补偿中心签订的《房屋征收产权调换补偿协议》中，仅约定补偿面积，并未约定调换的具体房屋位置和房号。故不能以此为据，确定在涉案房屋查封前，孙希望或者孙志廷、孙长伟已经与被执行人泰浩康公司就涉案房屋签订了合法有效的书面合同。2017年12月7日，孙长伟与泰浩康公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于鑫地商贸城第2幢2单元1-2层2-B24号房屋，无证据证明《商品房买卖合同》载明的房屋与权证号15××41的鑫地商贸城2幢3商铺为同一房屋。孙长伟与泰浩康公司签订的《商品房买卖合同》的时间为2017年12月7日，在房屋查封之后。因此，涉案房屋查封在前，孙长伟与泰浩康公司签订房屋买卖合同在后，且签订的买卖合同不能认定为就是涉案房屋的买卖合同，故孙志廷、孙长伟不符合享有排除执行的情形。泰浩康公司辩称，对原告所述的诉讼请求及事实理由无异议，同意原告诉请，孙志廷、孙长伟就涉案房屋尚欠公司购房款596122元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：银泰公司与泰浩康公司、齐晨辉合同纠纷一案，本院于2017年12月25日作出（2017）豫0104民初1765号民事判决：1.解除银泰公司与泰浩康公司签订的《房地产项目合作开发协议书》；2.泰浩康公司赔偿银泰公司拆除房屋及附属设施损失2230980元；3.泰浩康公司赔偿银泰公司租金损失1016260元；4.泰浩康公司赔偿银泰公司违约金1000000元。泰浩康公司不服，提起上诉，郑州市中级人民法院于2018年5月2日作出（2018）豫01民终1952号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审诉讼过程中，银泰公司向本院提起财产保全申请，本院于2017年4月5日查封了泰浩康公司名下的位于河南省商丘市××关镇××文化路南鑫地商贸城2幢3商铺（不动产证号：15××41，以下简称涉案房屋）。因泰浩康公司未履行生效法律文书所确定的义务，银泰公司向本院申请强制执行，诉讼保全自动转为执行查封，本院于2019年3月7日作出（2018）豫0104执3381号执行裁定，拍卖涉案房屋。孙志廷、孙长伟在执行过程中提出异议，要求停止对涉案房屋的执行。本院于2020年5月8日作出（2020）豫0104执异46号执行裁定：驳回孙志廷、孙长伟的异议。孙志廷、孙长伟不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2012年7月20日，睢县人民政府房屋征收与补偿中心（甲方、房屋征收部门）与孙志廷（乙方、被征收人）签订了《房屋征收产权调换补偿协议［C］》，协议主要约定：1.甲方需征收乙方房屋，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法规、政策的规定，甲方以房屋产权调换的方式补偿乙方；2.乙方被征收商业门店建筑面积117.76平方米，坐落于文化路南侧信用社家属院，补偿价值640673.20元；3．乙方应将新建商业门店户型内的二楼一并回购，二层回购价格以开盘价的80%优惠，乙方产权调换比例为1：1.05，应调换新建商业门店面积117.76+5.88平方米，睢州剧院旧城改造片区被征收人原则上全部就地安置；4．选房顺序：因为街道拓宽等因素甲方不能保证乙方原有商业门店间数，乙方在征收补偿公告规定期限内及时签订征收补偿协议，在协议规定期限内腾空房屋并经验收合格的，甲方将尽力保证乙方原有门店位置；5．乙方商业门店停产停业损失费=每平方米月租金＊门店面积，补偿时间：自签订征收与补偿协议并按约搬迁完毕之日起，到新建商业门店交付后60日止，一次性预支付一年的停产停业损失费46802.50元。2017年12月7日，泰浩康公司（出卖人）与孙长伟（××）签订《商品房买卖合同》，主要约定：××购买鑫地商贸城第2幢2单元1-2层2-B24号房，用途为商铺，建筑面积共187.03平方米，总金额2423909元，在签订本合同时，已支付1837787元。同日，泰浩康公司出具《收据》一份，载明：“交款单位孙长伟，收款方式拆迁安置款，人民币（大写）壹佰捌拾叁万柒仟柒佰捌拾柒元整￥1837787，收款事由购房款”。孙志廷、孙长伟称1837787元为补偿款；并向本院提交睢县房地产管理所于2020年7月3日出具的《证明》。银泰公司对上述证据的真实性均有异议，均不予认可。诉讼过程中，孙志廷、孙长伟认可2017年3月26日交付涉案房屋，2017年12月7日签订《商品房买卖合同》。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。上述法律规定的法理依据是：被拆迁人因其拥有所有权的房屋被拆迁，对取得拆迁安置或置换房屋的所有权产生期待，该期待权是基于其对被拆迁的房屋拥有的所有权而产生的期待。拆迁人与第三人订立房屋买卖合同，将补偿安置房屋另行出卖给第三人，第三人也对房屋产生期待权，但该期待权是基于房屋买卖这种债权行为。同为期待权，但根据物权效力优先原则，被拆迁人对置换房屋所享有的权利优先于一般××。本案中，2012年7月20日，睢县人民政府房屋征收与补偿中心（甲方、房屋征收部门）与孙志廷（乙方、被征收人）签订了《房屋征收产权调换补偿协议［C］》，约定，因需征收乙方的房产，甲方以房屋产权调换的方式补偿乙方，乙方被征收的房屋建筑面积117.76平方米，乙方产权调换比例为1：1.05，应调换新建商业门店面积123.648平方米。上述协议的签订时间早于本案查封以及抵押权的设立，银泰公司亦未提交足以推翻该补偿协议的证据，故对该协议，本院予以认定。本案中，案涉房产并非执行依据指向的标的物，银泰公司因对泰浩康公司享有债权而查封案涉房产，因此，原告基于产权置换而对案涉房产中的123.648平方米享有排除银泰公司申请强制执行的权利。案涉房产建筑面积共187.03平方米，原告享有权利的面积占房屋总面积的66.11%。因案涉房产系不可分割物，孙志廷、孙长伟仅是按份享有房产的权利，其对案涉房产并不享有100%的权利，考虑到案涉房产的不可分割性，案涉房产应当继续执行，但在执行过程中应注意保护原告的权利。综上所述，依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、继续执行位于河南省睢县城关镇文化路南鑫路地商贸城2幢B24号商铺（不动产权证号：15××41）房屋，执行过程中应保护孙志廷、孙长伟相应的变现份额；二、驳回孙志廷、孙长伟的其他诉讼请求。案件受理费26192元，由原告孙志廷、孙长伟负担8876元，睢县银泰置业有限公司负担17316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张黎霞人民陪审员  任明中人民陪审员  袁凤巧二〇二〇年九月二十八日法官助理吕爱莉书记员王冰