安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终553号上诉人（原审被告）：王秀凤。上诉人（原审被告）：丁红富。两上诉人共同委托诉讼代理人：曹路，安徽众佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道**。法定代表人：李肖白，该公司总经理。委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周述宏。原审被告：铜陵新九鼎铜文化产业有限公司，住，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道**/div>法定代表人：肖珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章帆，安徽创元律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛雨佳，安徽创元律师事务所实习律师。原审被告：何夏强。委托诉讼代理人：高小友，系何夏强母亲。上诉人王秀凤、丁红富因与被上诉人铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司）、周述宏，原审被告铜陵新九鼎铜文化产业有限公司（以下简称新九鼎公司）、何夏强房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王秀凤、丁红富的共同委托诉讼代理人曹路，被上诉人瑞环公司的委托诉讼代理人庞国芳，被上诉人周述宏，原审被告新九鼎公司的委托诉讼代理人章帆，原审被告何夏强的委托诉讼代理人高小友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀凤、丁红富的上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判案涉合同有效；2.改判王秀凤、丁红富不需返还何夏强购房款117853.42元及利息损失，本案所涉全部损失由瑞环公司承担；3.本案一、二审诉讼费用由瑞环公司承担。事实和理由：1.本案所涉两份协议，一为《新江花园一期住宅房认购书》，该买卖系开发区管委会组织，有相关政府部门背书，事实上属于一种政府行为，不应简单适用民事房屋买卖合同无效的法律规则。且上诉人在原审中也提交了相应的政府会议纪要文件，证明案涉房产的出售是经政府许可，有相应批文，其应当与预售备案有同等效力。第二份协议为《委托购房协议书》，上诉人认为该协议属于委托或居间合同，不适用房屋买卖合同的法律规定，应当有效。其服务内容在交房时已经基本完成，合同完成后，合同一方收取的佣金或产生的必要费用不予退还；2.即使法院认定合同无效，相应产生的全部损失也应当由瑞环公司承担。瑞环公司因自身原因导致涉案房屋无法取得权属证书及预售证书，致使合同无效，瑞环公司应当承担全部责任。瑞环公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。周述宏辩称，当时与何夏强之间是自愿买卖，不应退还房屋及房款。新九鼎公司述称，原审法院认定的有关新九鼎公司的事实清楚，适用法律正确，应予维持。何夏强述称，由法院依法审判，房款应该退还。瑞环公司原审的诉讼请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效；2.判令何夏强将新江花园19号楼504室腾空并返还瑞环公司；3.本案诉讼费用由何夏强、新九鼎公司、王秀凤、丁红富、周述宏承担。原审法院经审理查明：2011年5月9日,瑞环公司与新九鼎公司签订《新江花园(一期)住宅房认购书》,约定由新九鼎公司向瑞环公司购买“新江花园”**项目第**第**的**房，单价为每平方米1928元，总价款1956920元，新九鼎公司支付总价款的70%，即1369844元。合同还对其他事项进行了约定。之后，瑞环公司在收取新九鼎公司支付的70%购房款等其他费用后，将出售房屋交付新九鼎公司。2011年11月7日，何夏强（乙方）与周述宏（甲方）签订《委托购房协议书》一份，约定由何夏强委托铜陵县五松镇富磊房产信息部（已注销）购买新江花园19号楼504室，房屋建筑面积86.06平方米，总价款234000元，房款一次性付清，当日铜陵县五松镇富磊房产信息部（已注销）向购房人何夏强出具234000元收据一张。丁红富将收取的购房款234000元中部分款项116146.58元以新九鼎公司名义交付瑞环公司，案涉房屋现由何夏强居住。原审法院另查明，瑞环公司与新九鼎公司签订的《新江花园(一期)住宅)住宅房认购书》系铜陵县五松镇富磊房产信息部富磊信息部，该部系个体工商户，经营者系丁红富妻子王秀凤，已注销）借用新九鼎公司名义签订的。瑞环公司在出售上述房屋时未取得产权和预售许可，至今也未获得政府相关部门可以出售的批文。原审法院再查明，丁红富于2019年9月10日向新九鼎公司出具承诺书一份，主要内容为：“2011年3月28日和2011年5月9日,贵公司与铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订的《新江花园(一期)住宅)住宅房认购书》实际系由我个人以贵公司名义签订担全部出资购买位于铜陵市循环经济工业试验园内新江花园一期项目中的共计30套房产。因前述房产的转售、装修、租赁等产生的与铜陵瑞环建设开发有限责任公司、买受人、承租人及其他任何人发生的任何纠纷均由我个人承担。由此产生的损失也由我承担。”原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，因瑞环公司出售的涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，因此，瑞环公司与新九鼎公司于2011年5月9日签订的《新江花园(一期)住宅)住宅房认购书》以及何夏强与富磊信息部签订的《委托购房协议书》应认定无效《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，各方当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还，故瑞环公司要求何夏强将新江花园19号楼504室腾空并返还瑞环公司的诉求符合法律规定。出卖人瑞环公司与买受人何夏强互付给付义务，为减少诉累，平衡各方当事人利益，何夏强在返还房屋时有权要求返还其已支付的购房款和赔偿其房屋装修损失。瑞环公司认可将收取的购房款116146.58元及利息（以总房款165923.68元为基数，2011年11月7日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)给付何夏强，并与其他当事人共同承担何夏强的房屋装修损失78333元。瑞环公司对合同无效负有主要责任，何夏强、富磊信息部对瑞环公司出售的房屋是否取得预售许可未尽注意义务，对合同无效负次要责任，新九鼎公司允许他人借名购房显属不当，鉴于在本案中未取得任何利益，可不承担无效合同的相关责任。结合本案案情，权衡各方利益，应由瑞环公司赔偿何夏强的房屋装修损失。富磊信息部收取何夏强的234000元购房款，扣除支付给瑞环公司的116146.58元，余款117853.42元及其利息应返还给何夏强，鉴于瑞环公司以总房款为基数向何夏强支付利息，因此，对富磊信息部向何夏强支付利息的基数调减为68076.32元。富磊信息部占有何夏强购房款获取的利益扣除向何夏强支付的利息之间差额作为弥补富磊信息部的实际损失。富磊信息部系个体工商户，现已注销，其民事责任应由王秀凤和丁红富共同承担。周述宏代表富磊信息部与何夏强签订《委托购房协议书》，购房款也是交付给富磊信息部并出具收据，周述宏在本案中不应承担相关的民事责任。何夏强要求瑞环公司给付退房奖励款，因其主张超出了无效合同的处理范围，瑞环公司又不予认可，故对此不予支持。综上所述，原审法院认为应予支持瑞环公司的诉讼请求。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：1.确认铜陵瑞环建设开发有限责任公司与铜陵新九鼎铜文化产业有限公司签订的《新江花园（一期）住宅）住宅房认购书》及周述宏代表铜陵县五松镇富磊房产信息部销）与何夏强签订的《委托购房协议书》无效；2.何夏强于本判决生效后十五日内将位于铜陵市新江花园19号楼504室返还给铜陵瑞环建设开发有限责任公司；3.铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还何夏强购房款116146.58元及利息损失（以总房款165923.68元为基数，2011年11月7日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)、赔偿装潢损失78333元；4.王秀凤、丁红富于本判决生效后十日内返还何夏强购房款117853.42元及利息损失（利息以68076.32元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年11月7日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4810元，减半收取2405元，由铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担1194元，王秀凤和丁红富共同负担1211元。二审期间，丁红富、王秀凤向本院提交了一份情况说明（丁红富根据周述宏的讲述整理而成），拟证明何夏强与周述宏签订了委托购房协议书，铜陵县五松镇富磊房产信息部并非委托购房协议书的合同主体，且房款也是周述宏收取。瑞环公司质证意见：对该情况说明的真实性请法院审查，对其内容不清楚，不清楚未实际收到的购房款在其他当事人之间是如何分配的。周述宏质证意见：对情况说明的真实性予以认可，案涉房屋是从新九鼎公司购买后转售给何夏强的。新九鼎公司质证意见：对情况说明的真实性不清楚，且与新九鼎公司无关，案涉房屋是丁红富以新九鼎公司名义购买，交纳房款也是以新九鼎公司名义，丁红富出具的承诺书及三十套房屋明细可以证明上述事实。本院认证意见：周述宏为作为合同签订主体，对其出售房屋并收取房款的事实予以自认，故对该情况说明的真实性、合法性、关联性予以确认。各方当事人对于原审所提交的证据均坚持原来的证明观点和质证意见。对于原审查明的事实，丁红富、王秀凤认为委托购房协议书不是何夏强委托富磊信息部购买，而是何夏强与周述宏直接购买，房款也是周述宏收取，差价也是周述宏交给瑞环公司的，与富磊信息部无关。新九鼎公司认为一审认定瑞环公司在收取新九鼎公司购房款等其他费用后将房屋交付给新九鼎公司有异议，瑞环公司是直接将房屋出售给购房人，新九鼎公司未参与房屋的转售过程。瑞环公司、周述宏对原审查明的事实无异议。本案二审争议焦点：1.案涉合同的效力应当如何认定；2.117853.42元购房款及利息应由谁承担返还责任。本院认为：1.关于认购书、委托购房协议书的效力问题。无效合同是当然、自始、绝对、全部无效，没有法律约束力。本案中，瑞环公司与开发商铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司之间是委托代销合同关系，开发商在本案起诉前仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证，且无证据证明案涉房屋已经竣工验收合格。依照合同法第52条第四项：有下列情形之一的，合同无效：损害社会公共利益之规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效之规定，瑞环公司与新九鼎公司之间签订的《新江花园（一期）住宅）住宅房认购书》无效涉房屋未取得商品房预售许可证，不允许转让的情况下，铜陵县五松镇富磊房产信息部、周述宏将案涉房屋再行转让给何夏强，实际收取房款，牟取差价，因此，该委托购房协议书亦无效。一审法院对此认定适当，故对丁红富、王秀凤认为认购书、委托购房协议书有效的观点不予支持；2.丁红富于2019年9月10日向新九鼎公司出具承诺书中表述2011年3月28日和2011年5月9日,新九鼎公司与瑞环公司签订的《新江花园(一期)住宅)住宅房认购书》实际系由其个人以新九鼎公司名义签订担全部出资购买位于铜陵市循环经济工业试验园内新江花园一期项目中的共计30套房产，其中包括本案出售给何夏强的房产。周述宏将案涉房产转售给何夏强，富磊信息部在双方签订购房协议上盖章，并向何夏强出具收据，何夏强将购房款234000元交给周述宏、丁红富，扣除支付给瑞环公司的116146.58元，余款117853.42元由周述宏、丁红富实际占有、使用，现合同不能继续履行，周述宏、丁红富、王秀凤应当将余款返还给何夏强。由于瑞环公司愿意承担全部应收款165923.68元为基数的利息，剩余房款及利息应由周述宏、丁红富、王秀凤承担返还何夏强的责任。综上所述，丁红富、王秀凤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初1775号民事判决的第二、三项，即“何夏强于本判决生效后十五日内将位于铜陵市新江花园19号楼504室返还给铜陵瑞环建设开发有限责任公司、铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还何夏强购房款116146.58元及利息损失（以总房款165923.68元为基数，2011年11月7日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)、赔偿装潢损失78333元”；二、变更安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初1775号民事判决的第一项为“确认铜陵瑞环建设开发有限责任公司与铜陵新九鼎铜文化产业有限公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及周述宏、铜陵县五松镇富磊房产信息部（已注销）与何夏强签订的《委托购房协议书》无效”；三、变更安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初1775号民事判决的第四项为“周述宏、王秀凤、丁红富于本判决生效后十日内返还何夏强购房款117853.42元及利息损失（利息以68076.32元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年11月7日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4810元，减半收取2405元，由铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担1194元，周述宏、王秀凤和丁红富共同负担1211元；二审案件受理费2657元由周述宏、丁红富、王秀凤负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇二〇年九月十五日法官助理王小江书记员武华君附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。