江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终2295号 上诉人（原审被告）：南通市金厦置业有限公司，住所地如皋市白蒲镇松杨村十七组。 法定代表人：梁明贵，执行董事。 委托诉讼代理人：王娟，江苏敏政律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金晓云，女，1966年10月10日生，××族，住如皋市。 被上诉人（原审原告）：耿金珂，女，1989年3月19日生，××族，住上海市虹口区。 原审第三人：如皋市白蒲镇人民政府，住所地如皋市白蒲镇浦盛路。 法定代表人：张成，镇长。 上诉人南通市金厦置业有限公司（以下简称金厦公司）、与被上诉人耿金珂、金晓云、原审第三人如皋市白蒲镇人民政府（以下简称白蒲政府）商品房合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初6961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 金厦公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：1、一审法院在庭审辩论结束后，先后两次受理了被上诉人提交的增加、变更诉讼请求申请并进行合并审理，被上诉人该请求的申请已经超过法定期限，原审法院审理本案程序违法。2、3号楼9、10号商铺是拆迁安置房，原审参照商品房买卖合同司法解释的规定判决给付逾期办证违约金，适用法律错误。 耿金珂、金晓云、白蒲政府二审中未答辩或陈述意见。 耿金珂、金晓云向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告金厦公司立即给付逾期交房违约金计人民币331086元；2、要求被告金厦公司为原告开具如皋市××镇××湾3号楼9、10、11号商铺的不动产销售发票及协助办理产权登记手续。3、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告增加诉讼请求：要求被告承担如皋市××镇××湾3号楼11号商铺逾期办证的违约金2955元、承担如皋市××镇××湾3号楼9、10号商铺逾期办证的违约金：以2432557元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至被告办证之日。 一审法院认定事实：2013年10月14日，第三人白蒲政府作为甲方、被告金厦公司作为乙方签订旧镇改造投资协议书，约定就市河路以西新蒲中桥以南至中心街(以下称为A地块)、中心街至(以下简称C地块)沿河风光带的搬迁改置订立以下协议：1、A、C地块甲方按乙方规划参数出设计要点，并拟以零地价挂牌出让；乙方按法定程序取得地块土地所有权，负责两幅地块的搬迁补偿安置等一切费用。2、C地块与B地块同时实施房屋征收，统一安置在B地块，A地块为二期搬迁开发。鉴于旧镇改造体量大、难度大，免交A、B、C三地块的配套费。3、甲方负责按皋政规[2012]1号、2号、3号及26号文件实施搬迁，若遇政策调整，按新政策执行。4、乙方必须在实施房屋征收前将A、B、C地块搬迁补偿资金总额的60%打入乙方指定银行搬迁补偿专用账户。 2014年4月12日，原告金晓云与如皋市白蒲镇旧镇改造建设工程指挥部签订如皋市国有土地上房屋征收补偿结算表两份以及如皋市国有土地上房屋征收补偿安置协议一份。如皋市国有土地上房屋征收补偿安置协议约定，原告金晓云位于如皋市私有营业房屋301.23㎡（另有租赁房屋23.5㎡）征收补偿款总款1982557元。原告金晓云选择房屋产权调换的安置方式。两份如皋市国有土地上房屋征收补偿结算表载明，1、金晓云其他认定的补偿面积150㎡（租用冯良明店面房）合计补偿30000元；2、金晓云停产停业损失补偿420000元。（此款纳入安置房结算，另有约22平方认购安置）。其后，原告进行搬迁，2014年5月10日收到搬迁交房验收合格证。 2015年8月21日，原告至被告处选择安置房，并形成商铺选房确认结算清单。商铺选房确认结算清单载明，结算日期2015年8月21日，拆迁号3-22-4，优惠购买新房楼号3、房号3-9（户型商铺，面积159.75，朝向东）、3-10（户型商铺，面积116，朝向东）、3-11（户型商铺，面积97.7，朝向东），应付房款3023618元、原拆迁费2432557元，合计591061元。 2015年9月23日，原告金晓云、耿金珂作为买受人与被告金厦公司作为出卖人签订商品房买卖合同(合同编号：2015×××××01)，合同第一条：项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于如皋市西侧编号为皋用(2013)第1050169的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为皋国土资【2005】转字第176号，该地块土地面积为28372㎡，规划用途为商住，土地使用年限自2012年01月01日至2051年12月31日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名锦绣龙湾，建设工程规划许可证号建字第镇3206××××00159号，施工许可证号为3206×××××079。第二条：商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为如皋市规划局，商品房预售许可证号为皋建房销字第20××20号。第三条：买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3#幢1层11铺号房，该商品房的用途为商业，属框剪(架)结构，层高为一层4.5米二层3.8，建筑层数地上17层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共98.14平方米。第四条：计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6022.63元，总金额591061.10元。第六条：付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式按揭贷款：买受人在合同签订之日支付人民币叁拾万壹仟零陆拾壹元整(小写：￥：301061)，余款贰拾玖万元整(小写：￥：290000)办理按揭贷款。买受人在本合同签订之日起七日内，至银行申请办理贷款并提供相关贷款资料给银行，逾期办理贷款的，按本合同第七条处理。第七条：买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。5、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府职能部门或城市建设等(包括但不限于政府审批、水电气及绿化等配套部门延迟等)出卖人无法克服的原因，出卖人免责；3、因台风、连续雨雪，连续负温度等自然情况，出卖人无法克服和抗拒，亦应在发生后，由出卖人告知买受人，出卖人免责。第九条：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达30日内退还全部已付款，并按规定的最后交付期限的第二天起至合同解除之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。第十五条：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同补充协议：9.买受人在结清房款后，凭出卖人出具的房屋交接单与出卖人委托的有资质的物业管理公司签订物业管理合同，并缴纳相关费用后，方能领取所购房屋的钥匙。13.商品房具备交付条件后，出卖人通过下列方式之一通知买受人具体的起始及终止日期、交付起始及终止日期和结算地点：1、寄送邮政快递或挂号信2、《南通日报》公告3、售楼处门前公告4、广播5、电话、短信等。买受人应在出卖人通知结算时间内办理结算手续，由于买受人自身原因超过时限，视同已按期交接。自通知期满后第二天起视为出卖人已经将该房屋正式交付给买受人，即日起该房屋的风险责任均转移给买受人；买受人按照约定计算物管费，并按日向出卖人支付总房款的万分之三的违约金。期满30日后买受人仍未与出卖人办理验收交接手续的，出卖人有权解除合同，并对买受人购买的房屋进行处置销售，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。买受人必须在入住之前，按照政府及相关规定交纳该房屋的维修基金及相关费用(包括但不限于物管费、装修垃圾清运费、装修押金、水电开户费、天然气入户费、数字电视、宽带、电话开户费等)。房屋交付时，房屋如有不影响房屋使用安全的工程质量问题，不影响买受人对该房屋的验收交接义务，买受人有权在接受该房屋后的15日内要求出卖人免费修理，出卖人在收到书面通知之日起的20个工作日内应安排维修或提供维修方案。买受人未书面通知出卖人而自行委托他人修复的，则修复费用及期间造成的损失概由买受人承担。合同签订后，原告履行了付款义务，被告开具两份合计金额为591061元的销售不动产统一发票交予原告。 白蒲政府拆迁管理办公室出具证明，内容为：根据如皋市政府房屋征收决定，如皋市白蒲镇人民政府因白蒲镇沿河风光带建设需要，对位于属于金晓云、耿金珂所有的营业用房（面积301.25平方米）进行拆迁，并于2014年4月12日将所拆房屋交付给拆迁人，由南通市金厦置业有限公司进行开发。金晓云、耿金珂用所拆房屋的面积换置了南通市金厦置业有限公司开发的如皋市××镇××湾3#楼9-11号商铺(总面积为373.45平方米，总房款为3023618元），补交差额为591061元。金晓云、耿金珂仅用如皋市××镇××湾3#楼11号商铺办理了银行抵押贷款。合同约定交付房屋是在2016年10月30日，南通市金厦置业有限公司于2017年11月1日将如皋市××镇××湾3#楼9、10号、11号商铺交付给金晓云、耿金珂。如皋市××镇××湾3#楼9、10号、11号商铺是整体安置的。 审理中，原告陈述南通龙凤物业管理有限公司通知原告于2017年10月30日交房并且缴纳相关费用，南通龙凤物业管理有限公司2017年11月1日开具收据，载明收取了原告物业费、装修垃圾处理费、装修押金、水电费押金。关于交房时间，审理中被告陈述交付时间2017年9月5日。 一审法院认为：1、关于案涉如皋市××镇××湾3#楼11号商铺交付时间问题。审理中，原告陈述被告于2017年11月1日交付房屋。而被告陈述案涉三店铺系一并交付，具体交付时间无法确认，应为2017年9月5日。对此，一审法院认为，结合原告提供的南通龙凤物业管理有限公司通知以及南通龙凤物业管理有限公司收取原告物业费、装修垃圾处理费、装修押金、水电费押金等的收据以及原被告双方签订如皋市××镇××湾3#楼11号商铺买卖合同补充协议关于“买受人在结清房款后，凭出卖人出具的房屋交接单与出卖人委托的有资质的物业管理公司签订物业管理合同，并缴纳相关费用后，方能领取所购房屋的钥匙。”的约定，原告陈述的2017年11月1日被告交付案涉房屋更具合理性，故一审法院认定被告交付如皋市××镇××湾3#楼9-11号商铺的时间为2017年11月1日。 2、关于原告主张的逾期交房违约金问题。原告要求被告南通市金厦置业有限公司立即给付逾期交房违约金计人民币331086元。原告认为虽然原告方只用11号商铺与被告签订商品房买卖合同，但11号商铺与9号、10号商铺在选房时是连体的，9号、10号商铺已用拆迁补偿款抵算房价款，故应整体按日万分之三支付违约金。被告认为，原被告2015年1月23日签订商品房买卖合同的本意是原告无力给付全款，是用于向银行贷款，双方之间该合同的签订并非是基于商品房买卖所形成。原告主张的违约金应予扣减，同时只应该计算11号店铺。一审法院认为，原告虽然系同时选定三间店铺，但只有其中11号商铺与被告签订商品房买卖合同，原告主张计算被告逾期交付的违约金，首先应确定逾期交付的起算时间，现有证据可以确定11号店铺的交付时间为2016年10月31日前，而被告实际交付该房屋的时间为2017年11月1日。原被告双方对逾期交房的违约责任明确约定为“自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金”，该违约责任的约定不违反法律规定，而且双方约定的违约金亦不过高，故一审法院认定11号店铺违约金为64721元（591061元*3/10000*365）对于其余两间店铺原被告双方未签订书面买卖合同，对于何时交付原告未能举证证明，而且双方亦没有相关违约责任的约定，故原告主张该两间店铺参照11号店铺进行计算逾期交房违约金无法律依据，一审法院难予支持。 3、关于原告要求被告为原告开具如皋市××镇××湾3号楼9、10、11号商铺的不动产销售发票及协助办理产权登记手续问题。如皋市××镇××湾3号楼11号商铺，被告已经开具相关的发票，原告再行主张一审法院不予支持。对于如皋市××镇××湾3号楼9、10号商铺，原被告已经结算完毕，被告应该开具相应的发票，原告该诉讼请求一审法院予以支持。原告要求被告协助办理如皋市××镇××湾3号楼9、10、11号商铺产权登记手续，目前，讼争房屋虽已经交付，但无法办理产权登记，故原告该项诉讼请求事实无法实现，故一审法院不予支持。 4、关于原告主张的逾期办证违约金问题。依据原被告11号商铺买卖合同的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。现原告要求被告承担如皋市××镇××湾3号楼11号商铺逾期办证的违约金2955元，一审法院予以支持。对于双方未签订书面买卖合同的9号、10号商铺的逾期办证违约金问题，一审法院认为，原告系用其拆迁房屋置换安置，被告有义务保证交付给原告房屋可以并且配合办理权属证书。虽然原被告双方没有书面合同约定何时办理产权登记手续，但从原被告双方之间拆迁安置房屋的性质以及被告交付的房屋至今仍然未能办证的实际情况，原告要求被告承担不能办理权属登记的赔偿责任，一审法院予以准许。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。结合本案实际情况，一审法院酌定被告以2432557元，按照中国人民银行同期贷款利率标准（从2019年8月20日开始按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）计算从2018年1月31日开始至被告配合办理权属证书之日止给付不能办证的违约损失。 5、第三人白蒲政府与本案讼争标的无法律上的利害关系，在本案中无须承担法律责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决：一、被告南通市金厦置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告逾期交房违约金64721元。二、被告南通市金厦置业有限公司于本判决生效后十日内为原告开具如皋市××镇××湾3号楼9、10号商铺的不动产销售发票（房屋价款2432557元）。三、被告南通市金厦置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告逾期办证违约金：1、如皋市××镇××湾3号楼11号商铺2955元；2、如皋市××镇××湾3号楼9、10号商铺以2432557元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准（从2019年8月20日开始按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）计算，从2018年1月31日开始至被告配合办理权属证书之日止。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6267元，由原告负担720元，由被告负担5547元。 本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人提出的一审程序违法的问题，虽然一审诉讼中，被上诉人变更过诉讼请求，但变更诉讼请求后，一审法院给予当事人充分的举证、质证、辩论的权利，上诉人的诉讼权利并没有收到损害。关于逾期办证的违约金的问题，对于11号商铺，根据双方合同约定，一审支持相应的逾期办证违约金正确。至于双方未签订合同的9、10号商铺的逾期办证的违约金的问题，上诉人与被上诉人之间系平等主体之间法律法系，一审适用最高院相关司法解释的规定并无不当。对于9、10号商铺已经交付给被上诉人，上诉人应当负有配合办理权属证书的义务，由于上诉人的原因导致案涉房屋至今未能办理权属登记，故上诉人应当承担相应的违约责任。一审根据最高院相关司法解释的规定，按照中国人民银行同期贷款利率标准和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算不能办证的违约损失并无不当。至于上诉人提出的违约金过高的上诉理由，本院认为，上诉人作为违约一方，对于违约金过高负有举证责任，在上诉人对此不能充分举证的情况下，上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6267元，由上诉人金厦公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 季建波 审判员 吕 敏 二〇二〇年九月二十九日 书记员 陈 宁