本溪市明山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0504民初2528号 原告：刘玉璋，男，1963年6月14日出生，汉族，本溪市广播电视台职员，现住本溪市明山区。 委托诉讼代理人：黄昊，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被告：中国银行股份有限公司本溪分行，营业场所明山区永和街12组72-1。 负责人：刘溟，该行行长。 委托诉讼代理人：王伟，辽宁新伟律师事务所律师。 原告刘玉璋与被告中国银行股份有限公司本溪分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉璋委托诉讼代理人黄昊，被告中国银行股份有限公司本溪分行委托诉讼代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘玉璋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2001年签订的房屋买卖协议；2、判令被告返还原告购房款243520元以及房屋增值部分556480元（按同小区同面积房产计算）。共计800000元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用，包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费等。事实和理由：2001年12月30日，原告与被告签订房屋买卖协议，被告将位于证券公司楼上7单元11楼，面积为160平方米的一套食品厂商品房出售给原告，合同金额243520元。合同签订后，原告按合同约定一次性向被告以现金方式交付了全部购房款。但被告一直没能按合同约定配合原告办理房屋产权过户登记，导致原告蒙受损失，无法获得在签订合同时所期待的利益。原告认为，办理不了产权过户导致合同目的无法实现，中行构成根本违约，根据我国合同法第九十四条规定，可主张解除合同。综上，为维护原告的合法权益，原告依造法律规定及双方约定向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告中国银行股份有限公司本溪分行辩称，不同意原告的诉讼请求，关于本案的诉讼时效，原被告房屋的买卖协议是在2001年12月份签订的，距今已经19年之久，19年之后原告要求退房和要求相应的损失已经超过法定的诉讼时效时间。请法院依法驳回原告的诉讼请求；关于原被告双方买卖合同是否有效的问题，1998年的时候食品厂将原告现在居住的房屋以抵债的方式抵顶给了中国银行，此房屋是食品厂自己开发楼盘的住宅，拥有毫无争议的处置权，所以中行和食品厂经过协商，双方签订了书面的抵债协议，从而中行获得了该房屋合法的所有权，在中行于2001年出售给原告时，没有任何单位和个人向中行对该房屋主张过权利，中行也根本不知道此房食品厂又做抵押一次，所以原被告双方在买卖协议签订的过程中，中行没有任何过错，双方意思表示真实，买卖协议合法有效，所以不存在解除一说，另本案中振华城市信用社在1999年12月与食品厂签订抵押贷款协议，并于2001年6月签订抵押贷款合同，这明显是双方恶意串通，在明知此房屋已经抵顶给中行后，为了应付此前已经发生的贷款没有抵押物而采取的违法行为，所以此抵押应该认为是无效的抵押；中行与原告之间的买卖协议早已经履行完毕，原告已经实际接受了食品厂的承诺，按此承诺一直履行到至今，中行与原告在买卖合同中约定中行协助原告办理房产过户手续，原告买房后即到开发商处按程序办理了入住手续，并且已经实际入住，但房产过户手续开发商迟迟未予办理，期间原告人找过中行，中行与食品厂协调过，到2003年11月开发商向原告出具了承诺书，承诺为原告办理过户手续，原告接受了开发商的承诺。在接下来的数年的时间里，双方一直在履行承诺书中承诺的相关内容，时至今日，开发商承诺的最后一个条件办理过户没有兑现，时过了将近20年，原告回头找中行要求退房，于情于理于法都是说不通的；原告主张买卖协议无效，要求退房，如果2003年原告不接受开发商的承诺，直接要求退房，也许原被告之间是可以商量的，但问题的关键是原告已经接受了开发商的承诺，并享用了19年承诺带给他的利益，所以如今他早已经丧失了这种权利，今天要求退房并享有此房将近20年的增值收益，不知有何依据，明显是无理要求，请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：1998年9月29日，本溪食品总厂与中国银行本溪分行签订以住房抵顶贷款协议，由本溪食品总厂将包含案涉房屋在内的四处住房抵顶所欠中国银行本溪分行的贷款，并负责将房屋产权转移该行；2001年12月30日，被告中国银行股份有限公司本溪分行（甲方）与原告刘玉璋（乙方）签订房屋买卖协议，主要内容为：1、甲方将位于市证券公司楼上7单元11楼，面积为160平方米的一套食品厂商品房售给乙方；2、甲方出售价格为每平方米1522元，房款共计243520元，乙方以现金缴款方式一次性缴足；3、乙方缴齐所有房款后，由甲方负责出具相关手续。乙方可凭此手续到原产权单位食品厂交纳入户所需的其他费用；4、甲方保证上述产权清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方负责清理，并承担民事责任及由此所产生的费用；协议签订后，原告依约向被告以现金形式一次性付清购房款243520元，并办理了房屋进户；2003年11月间，因案涉房屋未能办理产权登记手续，被告为原告提交了一份本溪九鼎集团有限公司出具的承诺书，内容为：因中国银行本溪分行于二〇〇一年十二月三十日将甲方抵押债务房屋（位于九鼎花园、辽宁证券楼上，7单元11层160m2房屋）卖给乙方；由于其他原因，甲方未能及时为乙方办理房屋产权证，故甲方对乙方承诺如下：一、甲方保证该房屋产权归乙方所有：如出现一切房屋产权纠纷，确保不了乙方拥有该房屋产权，甲方按乙方当时购房款双倍对乙方进行赔偿。二、甲方在没有为乙方办理房屋产权证之前，不向乙方收取一切费用（含取暖费和物业费）。三、因费用调整造成办理房屋产权证所需费用增加，乙方只承担按二〇〇二年一月时办理该房屋产权证应交费用，其余增加部分由甲方负责承担。四、如因长时间房屋产权证没有办理，对乙方造成经济损失（如：房补等），甲方应对乙方进行相应经济补偿。五、在乙方没有得到有效的房屋产权证之前，本承诺一直生效。本溪九鼎集团有限公司签字盖章。2008年12月1日，本溪市中级人民法院作出（2008）本民二初字第47号民事判决书，判决本溪九鼎商贸有限公司如不能按期偿还贷款本息，则本溪市振华城市信用合作社有权对本溪九鼎集团有限公司提供抵押物行使优先受偿权，包括案涉房屋；上述案件进行执行程序后，原告发现案涉房屋已被抵押的事实，遂向本溪市中级人民法院提出执行异议，本溪市中级人民法院于2011年5月18日作出（2008）本执字第00086-3号执行裁定书，驳回原告刘玉璋对案涉房屋提出的执行异议；时至今日原告也未能办理房屋产权手续，现原告诉至法院要求解除原、被告签订的房屋买卖协议及返还购房款。 另查，2010年7月14日，被告中国银行股份有限公司本溪分行出具证明一份，内容为：根据我行与刘玉璋于2001年12月30日签订的《房屋买卖协议》，我行将1998年抵贷收回的位于北地证券公司楼上7单元11楼1户房产（面积约160平米）出售给了刘玉璋，全部购房款243520元已以现金方式一次性交清（附件：“中国银行现金缴款单”中款项包括刘玉璋的全部购房款243520元）。由于本溪九鼎集团有限公司将房产大照抵押给了本溪市振华城市信用合作社，且借款未还清，因此我行出售给刘玉璋的房产一直未能办理产权手续。 本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告中国银行股份有限公司本溪分行在取得案涉房屋后未在相关部门登记备案，也未能办理相关的产权手续，再出售与原告后致使原告至今未能取得案涉房屋的所有权，导致原告合同目的不能实现，因此原告要求与被告解除房屋买卖协议，本院予以支持，被告也应予返还原告购房款及相应的利息损失，至于原告要求被告返还房屋增值部分的价款没有事实和法律依据，本院不予以支持。关于被告辩称本案已超过诉讼时效的意见，因原告的诉讼请求系解除权属于形成权的一种，因此不适用诉讼时效的规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、解除原告刘玉璋与被告中国银行股份有限公司本溪分行签订的房屋买卖协议； 二、被告中国银行股份有限公司本溪分行返还原告刘玉璋购房款人民币二十四万三千五百二十元； 三、被告中国银行股份有限公司本溪分行承担上述第二款项的利息，时间从二〇〇一年十二月三十一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，二〇一九年八月二十日起至本判决确定给付之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 四、驳回原告的其他诉讼请求； 上述第一、第二、第三款项于本判决发生法律效力后立即履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费一万一千八百元，由原告刘玉璋负担四千九百五十三元，被告中国银行股份有限公司本溪分行负担六千八百四十七元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审判员  付东 二〇二〇年九月二十五日 法官助理王洋 书记员任国俊 附：本判决所依据的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。