江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏10民终2148号 上诉人（原审被告）：姜明明，女，1976年7月4日生，汉族，高邮市人，住高邮市。 上诉人（原审被告）：江苏全球热恋电子商务有限公司，住所地在高邮市经济开发区秦邮路85号。 法定代表人：张誉瀚，执行董事。 两上诉人委托诉讼代理人：刘嘉豪，上海锦天城（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高邮市诚信市场管理有限公司，住所地在高邮市秦邮路85号。 法定代表人：王前程，总经理。 委托诉讼代理人：张琳，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘宇晨，北京市盈科（扬州）律师事务所实习律师。 上诉人姜明明、江苏全球热恋电子商务有限公司（以下简称全球热恋公司）与被上诉人高邮市诚信市场管理有限公司（以下简称诚信公司）房屋租赁合同纠纷一案不服高邮市人民法院(2019)苏1084民初7025民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 姜明明、全球热恋公司上诉请求：撤销原审法院民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、上诉人没有取得有效的委托授权，涉案房屋的租金收益人应是高邮诚信物流发展有限公司，而不是被上诉人；2、涉案合同约定的第二年租金尚未到履行时间，租赁合同中已明确约定租期以市场正式开业日期为准，而该园区市场至今未正式开业；3、合同约定市场管理费占70%，被上诉人没有履行相应的市场管理义务，上诉人有权不支付市场管理费；4、涉案房屋属于高邮市诚信物流发展有限公司所有，该公司已进入破产程序，房屋租金属于破产财产，上诉人持无效的授权委托书要求租金，严重损害高邮市诚信物流发展有限公司债权人的合法权益。5、2019年8月20日之前不存在贷款市场报价利率。 诚信公司辩称，1、涉案租赁合同主体为本案上诉人与被上诉人，且被上诉人已经取得破产管理人合法有效的授权，有权代高邮市诚信物流发展有限公司代收租金；2、被上诉人已经实际将租赁房屋交由上诉人使用，上诉人已经实现了租赁合同目的，理应向被上诉人支付租金，且园区已经开业，绝大多数商户都已按约支付了租金；3、关于利息的表述，应为笔误，而非判决错误。 诚信公司向一审法院提出诉讼请求：1、立即解除诚信公司与姜明明签订的《诚信电商园商用房租赁合同》；2、两被告自合同解除之日起24小时内将位于诚信电商园2栋3层301-302号、312-316号商用房腾空并归还诚信公司；3、要求姜明明立即给付所欠的租金15万元、物业管理费1.5万元、装修垃圾清运费0.2822万元及滞纳金9.8655万元，合计26.6477万元；4、两被告自2019年10月1日起向诚信公司按20万元/年的标准支付合同解除后至实际腾房前的占有使用费，并按2万元/年标准支付物业管理费；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：诚信公司经高邮市诚信物流发展有限公司授权，就本案所涉房产进行招租。2016年3月28日，诚信公司与姜明明签订《诚信电商园商用房租赁合同》一份，合同约定：诚信公司将其园区2栋3层301-302号、312-316号商用房（面积为940.6平方米）租赁给全球热恋公司经营，租赁期限为2016年7月1日至2021年6月30日，第一年、第二年为免租期，第三年的市场管理费及租金按17.71元/平方米/月收取，合计年租金为20万元，市场管理费及租金从该市场正式开业之日起计算，扣除免租期第三年市场管理费及租金于签约时一次性付清，第四年以后，市场管理费及租金在第四年租期到期60日前付清，以此类推；物业费从开业之日起计算，第一年、第二年免收物业管理费，第三年按合同约定的建筑面积计算，标准为2元/平方米/月，合计为2万元/年，于签约时一次性付清，从第四年开始物业管理费每年缴纳一次，以实际使用第三年限起算日60天前付清，逾期缴纳物业费的，逾期一天，按3%加收滞纳金。合同同时约定：承租人未按规定缴纳市场管理费及租金的，逾期以当年市场管理费及租金总额的3‰每日收取滞纳金，逾期超过一个月的，出租方有权单方面终止本合同。诚信公司与姜明明于2016年3月28日签证的《装修管理协议书》约定装修垃圾清运费按3元/平方米计算缴纳。但合同签订后，姜明明经诚信公司多次催要，至今未按约支付各项费用，遂诉至法院，要求判如所请。 姜明明辩称，合同虽为其签署，但因合同签订时全球热恋公司尚未办理工商登记，由其代表全球热恋公司与诚信公司签订合同，故姜明明不应承担合同义务。 全球热恋公司辩称，案涉租赁物属高邮市诚信物流发展有限公司，诚信公司作为其代理人与被告签订租赁合同，其诉讼主体不适格，租赁合同中已明确约定租期以市场正式开业日期为准，而该园区市场至今未正式开业，且被告无违约行为，故诚信公司要求被告支付租金等费用并解除合同的诉讼请求于法无据，请求驳回诚信公司的诉讼请求。 一审法院经审理认定的事实如下：案涉诚信电商·物流园系高邮市诚信物流发展有限公司开发建设，为对外招商，该公司授权诚信公司就园区商铺进行招租。2016年3月28日，诚信公司与姜明明签订《诚信电商·物流园商铺租赁合同》一份，合同约定：诚信公司将其园区2栋3层301-302号、312-316号商用房（面积为940.6平方米）租赁给全球热恋公司经营，租赁期限为2016年7月1日至2021年6月30日，第一年、第二年为免租期，第三年的市场管理费及租金按17.71元/平方米/月收取，合计年租金为20万元，市场管理费及租金从该市场正式开业之日起计算，扣除免租期第三年市场管理费及租金于签约时一次性付清，第四年以后，市场管理费及租金在第四年租期到期60日前付清，以此类推；物业费从开业之日起计算，第一年、第二年免收物业管理费，第三年按合同约定的建筑面积计算，标准为2元/平方米/月，合计为2万元/年，于签约时一次性付清，从第四年开始物业管理费每年缴纳一次，以实际使用第三年限起算日60天前付清，逾期缴纳物业费的，逾期一天，按3%加收滞纳金。合同同时约定：承租人未按规定缴纳市场管理费及租金的，逾期以当年市场管理费及租金总额的3‰每日收取滞纳金，逾期超过一个月的，出租方有权单方面终止本合同。诚信公司与姜明明于2016年3月28日签订的《诚信电商·物流园商铺装修管理协议书》约定装修垃圾清运费按3元/平方米计算缴纳。但合同签订后，姜明明经诚信公司多次催要，至今未按约支付各项费用，遂诉至法院，要求判如所请。 另查明，姜明明在取得租赁的商铺后将该商铺交给全球热恋公司使用至今。 一审法院认为，诚信公司与姜明明签订的《诚信电商·物流园商铺租赁合同》及《诚信电商·物流园商铺装修管理协议》系双方真实意思表示，且内容合法，应当认定为有效。双方应当依约履行合同，姜明明在合同约定支付的租金及物业管理费到期后，经诚信公司多次催要，未及时履行付款义务，已构成违约，且诚信公司已履行了解除合同告知义务，诚信公司有权单方解除合同，故诚信公司主张解除租赁合同并要求姜明明支付合同约定的市场管理费及租金、物业费的诉讼请求符合当事人约定及法律规定，一审法院依法予以支持；全球热恋公司作为租赁商用房的实际占有人，诚信公司要求其与姜明明共同承担合同解除后的侵权责任，于法有据，一审法院亦依法予以支持。关于诚信公司提出按日3‰计算市场管理费及租金的滞纳金及物业费按日3%计算的滞纳金，因该约定的均过高，一审法院依法予以调整。 本案诚信公司系独立的法人，其受高邮市诚信物流发展有限公司的授权与姜明明签订合同，即具有独立的诉讼主体资格，因合同的相对人系姜明明，故姜明明应承担相应的合同义务；对于两提出合同明确约定“具体起租时间以市场正式开业为准”，而以市场至今未正式开业为由拒付租金等相关费用的答辩意见，一审法院认为，合同明确约定了第一期的付款的时间及金额，即市场管理费及租金从该市场正式开业之日起计算，扣除免租期第三年市场管理费及租金于签约时一次性付清，根据合同中关于租期起租时间的约定，全球热恋公司于2017年1月1日在案涉商铺开业并进行经营，可视为起租时间从2017年1月1日开始，合同同时约定免两年的费用，两被告应缴纳从2019年1月1日起计算的各项费用，故两被告拒付市场管理费及租金等费用的理由不成立，一审法院依法不予以支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告高邮市诚信市场管理有限公司与被告姜明明于2016年3月28日签订的《诚信电商·物流园商铺租赁合同》；二、被告姜明明、江苏全球热恋电子商务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾让出位于诚信电商园2栋3层301-302、312-316号商用房；三、被告姜明明应于本判决发生效力之日起十日内支付原告高邮市诚信市场管理有限公司自2019年1月1日起按年20万元计算至合同解除时止的市场管理费及租金以及自2019年1月1日起按年2万元计算至合同解除时止的物业费，同时支付垃圾清运费2822元，并承担自2016年3月28日起以22万元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至合同解除时止的滞纳金；四、被告姜明明、江苏全球热恋电子商务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付原告高邮市诚信市场管理有限公司自合同解除之次日起按20万元/年计算至实际让房时止占用原告高邮市诚信市场管理有限公司出租商用房的市场管理费及租金，并共同支付同期按2万元/年计算至实际让房时止的物业费。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2729元（已减半收取），由被告姜明明、江苏全球热恋电子商务有限公司承担(此款原告已预交，两被告在履行上述判决义务时一并给付原告)。 经审理查明，一审法院认定的基本事实无出入，本院予以确认。 本院认为，首先，诚信公司与高邮市诚信物流发展有限公司破产管理人盖章确认的授权委托书,能够证明被上诉人获得了高邮市诚信物流发展有限公司破产管理人授权代为收取相应租金，不存在损害高邮市诚信物流发展有限公司债权人权益的情况。其次，全球热恋公司于2017年1月1日在案涉商铺开业并进行经营，即全球热恋公司已经实际实现了其租赁合同的目的，应当按照双方合同的约定支付租金。最后，全球热恋公司并未提供证据证明在其经营期间被上诉人未履行市场管理义务或曾向被上诉人主张过因被上诉人未履行市场管理义务而影响了实际经营，故其以被上诉人未履行市场管理义务为由拒付租金以及管理费，本院不予支持。此外，一审判决中对滞纳金的表述有误，“自2016年3月28日起以22万元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至合同解除时止的滞纳金”应当表述为“自2016年3月28日起以22万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2016年3月28日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至合同解除时止的滞纳金”，本院现予以纠正，但该表述问题并不影响本案的法律适用与事实认定，只是在具体执行时按照纠正后的表述进行理解更为准确。 综上，姜明明、江苏全球热恋电子商务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但对滞纳金表述有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5458元，由姜明明、江苏全球热恋电子商务有限公司承担（已交）。 本判决为终审判决。 审判长  莫俊秀 审判员  孙建瑢 审判员  陈建志 二〇二〇年九月二十四日 书记员  付心童