河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5221号上诉人（原审原告）：润达物业管理有限公司洛阳分公司，住所地河南省洛阳市洛龙区开元大道****16－B。负责人：宁亚俊，该分公司副总经理。委托诉讼代理人：王晓红，该公司员工。委托诉讼代理人：张晓文，河南成昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄纲，男，汉族，1973年12月17日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩海萍，河南航星律师事务所律师。上诉人润达物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称润达物业洛阳分公司）因与被上诉人黄纲物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初2829号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法适用独任制程序对本案进行了审理。上诉人润达物业洛阳分公司的委托诉讼代理人王晓红、张晓文，被上诉人黄纲的委托诉讼代理人彭乃虎、韩海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润达物业洛阳分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判黄纲向润达物业洛阳分公司交纳物业费、水电费及公摊费用、滞纳金、过暖费等费用共计108681.37元；2.一、二审诉讼费用由黄纲承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.润达物业洛阳分公司作为河南润达物业管理有限公司（以下简称河南润达物业公司）的分支机构，与黄纲签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定“物业服务费及水电费等费用的收费标准，并约定乙方（黄纲）应当按约定于每年的1月、4月、7月、10月前10日内按时向润达物业洛阳分公司交纳本季度费用，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，润达物业洛阳分公司有权要求黄纲补交，并从逾期之日起黄纲按千分之三向润达物业洛阳分公司缴纳滞纳金”。润达物业洛阳分公司虽然是分公司，但是依法设立并领取营业执照的法人分支机构，对外具有从事经营活动的资格，相对于公司也具有相对独立的财产和人格,按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定具有诉讼主体资格，可以作为民事诉讼的当事人。一审法院在润达物业洛阳分公司与黄纲已经签订物业服务合同的情形下，认定事实错误，适用法律错误。一审判决适用的《中华人民共和国合同法》六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案已经履行义务的是润达物业洛阳分公司，没有履行义务的是黄纲。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定的是受托人不履行义务的情形，本案润达物业洛阳分公司即便接受公司委托，在已经全面履行合同约定义务之后，也有权要求已经接受服务的黄纲按约定履行交纳费用的义务。2.依据合同的相对性原理，润达物业洛阳分公司为黄纲提供物业服务后，黄纲应依照合同约定履行缴纳费用的义务。本案双方签订有物业服务合同，润达物业洛阳分公司虽为分公司，但所从事的经营活动来源于总公司。在公司与开发商签订世贸中心前期物业服务协议后，润达物业洛阳分公司就按公司要求对该项目物业提供管理服务至今，《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因润达物业洛阳分公司按约定全面履行了服务义务，故黄纲也应按约定履行缴纳物业费、水电费、公摊费、过暖费及逾期付款还应缴纳滞纳金的义务。黄纲辩称，1.一审已经查明河南润达物业公司和润达物业洛阳分公司是不同的民事主体，润达物业洛阳分公司的业务范围是为公司联系业务，没有提供物业服务这一项。在一审庭审过程中，润达物业洛阳分公司明确认可河南润达物业公司和润达物业洛阳分公司之间是委托关系。根据委托代理关系原理，润达物业洛阳分公司认为合同相对人黄纲违反合同约定时，润达物业洛阳分公司应当向河南润达物业公司披露该份合同。在此情况下，涉及到具体的民事权利义务，应当由河南润达物业公司来行使。一审判决认定事实正确，并不存在认定事实错误。2.润达物业洛阳分公司诉称根据合同相对性原理，润达物业洛阳分公司在为黄纲提供物业服务后，应当缴纳物业服务费，该项上诉请求与事实不符。润达物业洛阳分公司没有从事物业服务的资格，也不具备从事物业服务的条件，不能够提供物业服务，更不能收取物业服务费，应当由河南润达物业公司来行使相应民事权利。3.润达物业洛阳分公司在提供物业服务过程中行为非常恶劣。自2016年开始要求黄纲交纳此前其他业主的物业服务费，在黄纲合理拒绝后，润达物业洛阳分公司拒绝向黄纲供水供电。在黄纲多次报警的情况下，润达物业洛阳分公司仍然拒绝，造成黄纲的房屋不能正常使用。至今，润达物业洛阳分公司仍然拒绝向黄纲在润达物业洛阳分公司管理的房产供水供电。在前不久，润达物业洛阳分公司在黄纲离开洛阳三天后，将总水阀打开导致黄纲的房产被淹，造成巨大的财产损失。综上，应当驳回润达物业洛阳分公司的诉讼请求，因润达物业洛阳分公司长期对黄纲停水停电，拒绝提供正常合理的物业服务，并造成黄纲巨大损失。润达物业洛阳分公司向一审法院起诉请求：1.判令黄纲向润达物业洛阳分公司支付物业服务费31020.99元、水电费392.89元、水电公摊费3095.8元、过暖费1086.1元、滞纳金73085.59元，(按每日千分之三标准，自2015年11月1日计算至2020年12月31日，诉讼期间继续计算)，共计108681.37元；2.本案诉讼费由黄纲承担。一审法院认定事实：2011年11月1日洛阳方诚置业有限公司作为甲方与河南润达物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》一份，约定：乙方对世贸中心商务写字楼建筑面积98425平方米的物业按照写字楼每平方米每月4.8元的标准向世贸中心业主收取物业服务费，公馆和商业收费标准未约定；乙方应在每月15日前向交费业主提供上月物业服务费用和公摊费用明细单，并接受业主查询等。2016年6月左右黄纲从王文勇处受让取得世贸中心商务公寓一套，黄纲于2016年6月13日就位于洛龙区开元大道258号1幢2203室，建筑面积119.68平方米，套内建筑面积89.78平方米，商务公寓性质房产，取得房屋所有权证。2016年8月初黄纲要求到该房产处接管房产，遂与物业管理人员发生纠纷。润达物业洛阳分公司就上述河南润达物业公司与洛阳方诚置业有限公司签订的物业服务协议中的物业管理事宜以委托其在世贸中心进行物业管理为由，2017年6月18日由润达物业洛阳分公司作为甲方与黄纲作为乙方就商务写字楼物业服务事宜签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：乙方应当按约定于每年的1月、4月、7月、10月前10日内按时向甲方缴纳本季度费用，公共消耗公摊水电费用乙方按月交纳；本物业的管理服务费暂按每月每平方米4.8元收取，商业用水4.2元每吨，商业用电0.9612元每度，甲方可根据市政水电费调整做相应调整，共用费用（公共水电消耗、二次加压用电等）由全体业主据产权面积比例据实分摊，甲方在每月10日前向交费业主提供上月公摊费用明细单，并接受业主查询，中央空调使用费每平方米每天0.3元，基础费用为使用费用的0.25%；乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日千分之三缴纳滞纳金，逾期一个月拒交相关费用的业主甲方有权停止一切物业服务，包括水电管线的输送、运行维护等；本协议有效期至业主委员会成立并重新签订正式物业管理协议之日止等。双方因黄纲名下119.68平方米房产产生的物业服务费及相应费用发生纠纷，润达物业洛阳分公司诉至一审法院。一审法院认为，通过庭审中润达物业洛阳分公司提交的2011年11月1日洛阳方诚置业有限公司作为甲方与河南润达物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》一份和2017年6月18日由润达物业洛阳分公司作为甲方与黄纲做为乙方就商务写字楼物业服务事宜签订《前期物业管理服务协议》一份，应该视为润达物业洛阳分公司在该处从事的行为系授河南润达物业管理有限公司委托从事的行为，根据委托合同的法律关系，润达物业洛阳分公司应为受托人，河南润达物业管理有限公司应为委托人，因委托关系产生的法律后果应由委托人承担和享有，润达物业洛阳分公司直接要求黄纲支付物业费及相关费用没有法律依据。黄纲辩称：应该驳回润达物业洛阳分公司的诉讼请求。该辩解理由充分，应予支持。综上所述，润达物业洛阳分公司诉求黄纲支付水电费、水电公摊费用、物业费、滞纳金共计108681.37元，证据不足，理由不充分，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十八条之规定，当庭判决：驳回润达物业洛阳分公司的诉讼请求。一审案件受理费1236元（已减半收取），由润达物业洛阳分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄纲提供如下证据：录音两份，视频两份（录音与视频均在光盘里），照片三张。录音证明润达物业洛阳分公司的楼管麻晓茹已经明确认可对黄纲从欠费开始之日一直停水停电。视频及照片证明录音的对象是润达物业洛阳分公司的楼管麻晓茹。润达物业洛阳分公司质证认为，对麻晓茹身份没有异议。对证据的真实性没有异议，但是对证明方向有异议。本案是一起物业服务合同纠纷，但黄纲提交的证据是在本案一审开庭之后发生。黄纲房屋漏水给21楼造成了损失，与本案不属同一法律关系，不宜作为本案证据。麻晓茹作为物业公司楼管，也是个新人，对该情况根本不知情。润达物业洛阳分公司并没有关掉黄纲的水电，因为黄纲房屋闲置，水电都是正常开通，没必要去关掉水电，但是因为是商业性质，写字楼公用电公用水都一直在产生。黄纲房屋漏水是因为黄纲房屋闲置多年，水管阀门老化。黄纲对自己所有的房屋没有尽到合理的管理义务，而且是黄纲自身原因擅自撬门别锁把公共部分水阀都打开导致的漏水，而且平顶山银行对黄纲房屋漏水给人家造成的损失要求赔偿。漏水赔偿属于相邻权纠纷，和本案的物业服务合同纠纷不同属同一法律关系，与本案无关。如果黄纲认为应该由润达物业洛阳分公司来承担赔偿责任，应该另案另诉。本院经审理查明事实除与原审法院认定基本事实一致外，另查明：河南润达物业管理有限公司洛阳分公司的营业执照载明，其成立日期为2014年11月10日经营范围为总公司联系业务（依法须经批准的项目，经相关部分批准后方可开展经营活动）。河南润达物业管理有限公司洛阳分公司于2020年6月23日变更为润达物业管理有限公司洛阳分公司。本院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力，双方均因按照合同约定，遵循诚实信用原则，严格履行自己的义务。关于润达物业洛阳分公司的诉讼主体资格问题，润达物业洛阳分公司系依法领取营业执照的法人分支机构，能够以自己的名义从事民事活动，具有诉讼法上的诉讼主体资格。故润达物业洛阳分公司有权与黄纲签订物业服务合同而无需取得河南润达物业管理有限公司的另行授权，一审法院对该部分事实认定不当，本院依法予以纠正。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”…第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”，本案黄纲对其与润达物业洛阳分公司与之间签订《前期物业管理服务协议》的真实性并无异议，且认可案涉物业服务有润达物业洛阳分公司提供的事实，该合同应系双方真实意思表示且不存在合同无效的法定情形，应为有效合同，润达物业洛阳分公司按照双方合同约定向黄纲主张物业费及相关费用有其法律依据。关于黄纲应缴纳物业费及相关费用的数额问题，因黄纲取得案涉物业所有权证书的时间为2016年6月13日，本院依法认定黄纲自该日起向润达物业洛阳分公司缴纳物业费的数额为29297.97元（自2016年6月13日至2020年9月12日共计51个月）。2020年9月12日之后的物业费润达物业洛阳分公司可待实际发生时另行主张。润达物业洛阳分公司提供的缴费通知单上显示，案涉房产2016年6月13日之后没有发生水电费及采暖费，对水电费392.89元及过暖费1086.1元本院不予支持。对2016年6月13日之后发生的水电公摊2069.4元本院予以支持。关于滞纳金，因物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作，物业服务公司在提供物业服务过程中可能会存在一定的瑕疵，物业服务质量的提高需要物业服务公司和全体业主的共同努力。综合本案的具体案情、双方当事人的过错程度及公平原则，本院对滞纳金酌情予以减免。至此，润达物业洛阳分公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。综上所述，润达物业洛阳分公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审法院认定事实部分不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：一、黄纲于本判决生效后十日内支付润达物业管理有限公司洛阳分公司物业费29297.97元、水电公摊费2069.4元，两项合计共计31367.37元；二、驳回润达物业管理有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，则双方均应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1236元，由润达物业管理有限公司洛阳分公司负担1000元，由黄纲负担236元；二审案件受理费2474元，由润达物业管理有限公司洛阳分公司负担2000元，由黄纲负担474元。本判决为终审判决。审判员  付爱丽二〇二〇年九月二十日法官助理傅艺林书记员杨伯钊