河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初5894号原告：王延欣，男，1958年8月5日出生，汉族，住河南省太康县。被告：谢辉，男，1992年1月6出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。委托诉讼代理人：李广俊，河南豫太律师事务所律师。被告：谢光耀，男，1993年7月11日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。委托诉讼代理人：王梅峰，女，1966年9月12日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**，系被告谢光耀母亲。委托诉讼代理人：李广俊，河南豫太律师事务所律师。被告：谢蜀蓉，女，1971年1月3日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。委托诉讼代理人：王梅峰，身份信息同上，系被告谢蜀蓉嫂子。第三人：河南鑫都实业有限公司，住所地郑州市郑东新区郑开大道****，统一社会信用代码914101006817513431。法定代表人：竹学丽，该公司董事长。原告王延欣与被告谢辉、谢光耀、谢蜀蓉、第三人河南鑫都实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王延欣与被告谢辉委托诉讼代理人李广俊、被告谢光耀委托诉讼代理人王梅峰、李广俊、被告谢蜀蓉委托诉讼代理人王梅峰到庭参加诉讼，第三人河南鑫都实业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原告与被告谢蜀蓉之父谢朝烈（已去世）签署的“房屋认购权转让合同书”合法有效；二、依法判决河南有色地质家园A区14幢2单元18层1804号房屋所有权归原告所有，判令被告与第三人协助原告将该房屋购房合同和所有权变更为原告名下。事实与理由：2013年3月29日原告与被告谢蜀蓉之父,谢辉、谢光耀之祖父谢朝烈签订房屋认购权转让合同,谢朝烈以三万元的价格将案涉房屋的认购权转让给原告,原告按合同约定向谢朝烈支付三万元认购权款,案涉房屋的认购权归原告。后原告以谢朝烈名义向第三人河南鑫都实业有限公司支付了全部购房款,但案涉房屋的商品房买卖合同仍然是谢朝烈与第三人河南鑫都实业有限公司签订，案涉房屋的购买者名义上仍是谢朝烈,没有及时变更到原告名下。现谢朝烈已去世,谢朝烈的长子谢勇、次子谢智先于谢朝烈去世，现谢朝烈之女谢蜀蓉、谢勇之子谢光耀、谢智之子谢辉为谢朝烈的继承人，为维护原告的合法权益，需将该房屋变更到实际购买人原告名下，故原告诉至法院，望判如所请。被告谢辉辩称：对原告诉状中所述的事实没有异议，原告与被告谢辉祖父谢朝烈签订的《房屋认购权转让合同》是双方的真实意思表示，原告以谢朝烈名义支付了购房款，涉案房屋实际已转让给原告，被告谢辉同意与第三人河南鑫都实业有限公司协助原告将该房屋变更到原告名下。被告谢光耀、谢蜀蓉辩称：对原告诉状中所述的事实没有异议，原告与谢朝烈签订的《房屋认购权转让合同》内容属实，涉案房屋已转让给原告，被告谢光耀、谢蜀蓉同意与第三人河南鑫都实业有限公司协助原告将该房屋变更到原告名下。本院经审理认定事实如下：2013年3月29日，案外人谢勇、谢朝烈、被告谢蜀蓉（转让方、甲方）与原告王延欣（受让方、乙方）签订《房屋认购权转让合同书》，主要内容为：经双方自愿协商达成一致，甲方将自己拥有的一套集资期房认购权转让给乙方，双方就转让该房屋认购权相关事宜达成以下合同条款：第一条、甲方声明：转让房屋（以下简称该房屋）大概位于郑开大道与××路交叉口西南角,为甲方单位集资房，待建中,开发单位为河南鑫都实业有限公司（以下简称鑫都公司），目前甲方拥有房屋报名认购权，甲方负责对房屋的报名及协助乙方办理相关手续。第二条、乙方购买权的声明：乙方愿意在本合同第一条款成立的前提下,就向甲方购买上述房屋的认购权之事签订本协议。第三条、房屋转让权费用：双方同意该房屋转让价格为14万元。双方签订协议后,乙方支付14万元整,甲方向乙方提供收款手续，转让费交付后,房屋的认购权归乙方所有,甲方无权主张该认购房屋的任何权力。第四条、房屋付款方式：甲方在收到单位（鑫都公司）交款通知后,及时将交款日期及账户通知乙方,由乙方按照要求及时交款，并将相关凭证交给甲方,由甲方代交给单位（鑫都公司）并将单位（鑫都公司）开据的相关收款手续交于乙方。第五条、房屋交付：甲方应配合乙方及时进行房屋交付,及时将上述房屋的全部钥匙和购房相关手续交付乙方。第六条、违约责任：转让费交付后,在未经乙方同意的情况下,甲方不得改变该房屋的购买权、拥有权,否则,甲方应按乙方所付房屋所有费用的3倍承担违约责任，并于7日内将全部违约金交付乙方。乙方违反本合同约定,在甲方及时通知乙方交纳房款时，未能及时支付购房款,所造成的损失由乙方自行承担。第七条、关于产权办理的约定：第1款甲方尽可能配合乙方在办理房产证时办成乙方的房产证,如办成乙方的房产证，甲方应积极及时配合乙方办理过户手续,过户过程中所产生的费用由乙方负责承担。第2款在房产过户手续未办理之前,未经乙方同意甲方不得用于转让房屋抵押贷款或转让给第三方。第3款知情权力：甲方应及时将该房屋的各种资料交付乙方,日常中及时告知乙方该房屋的各种信息。第4款在房屋未过户期间,甲方在拿到房屋产权证之时将房产证3日内交给乙方保管。第5款在房屋未过户期间，如遇规划或政策性拆迁，甲方应积极协助乙方到各拆迁管理部门办理相关拆迁手续，并按乙方授意签署相关文件，所有拆迁安置补偿费用应归乙方所有。2013年5月3日，原告王延欣向王梅峰账户转账14万元，包含转让费3万元、购房款11万元。原告王延欣又于2013年9月21日以谢朝烈的名义向房屋开发单位第三人河南鑫都实业有限公司缴纳购房款20万元。在原告与谢朝烈签订《房屋认购权转让合同书》之前，谢朝烈于2010年12月16日向第三人河南鑫都实业有限公司缴纳购房款5万元，于2011年3月29日向第三人河南鑫都实业有限公司缴纳购房款6万元。2014年4月23日，第三人河南鑫都实业有限公司（甲方，出卖人）与谢朝烈（乙方，××）签订《有色地质家园房屋认购书》，显示：项目地址郑开大道与××路交叉口西南角，定购房屋A区14幢2单元18层1804户，房屋总价款516956元。同日，第三人河南鑫都实业有限公司（出卖人）与谢朝烈（××）签订《商品房买卖合同》，合同约定谢朝烈购买河南鑫都实业有限公司位于中牟县雁××路西侧、××路南侧、××路北侧、××路东侧××地质家园××区××单元××号房屋，户型为三室二厅，建筑面积132.02平方米，房屋单价为3915.74元/平方米，房屋总价款为516956元，付款方式为一次性付款，现金付款，约定付款时间为2014年4月23日，签约当日全款已付清……。同日，原告以谢朝烈名义向第三人河南鑫都实业有限公司交纳剩余房款206956元、车位使用费7万元、房屋维修基金8582元。2014年9月9日，第三人河南鑫都实业有限公司开具河南有色地质家园A区14幢2单元18层1804号房屋购房发票，显示付款方为谢朝烈，付款金额为516956元。庭审过程中，原、被告均称涉案房屋尚未办理初始登记。另查明，谢朝烈与吴锦霞系夫妻关系，二人育有子女三人，分别是谢勇、谢智、谢蜀蓉，谢勇育有独子谢光耀，谢智育有独子谢辉，吴锦霞于2007年4月1日去世，之后谢智、谢勇先后因病去世，谢朝烈于2016年1月16日去世。上述事实有原、被告双方提供的一系列证据予以证实，足以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告王延欣与案外人谢勇、谢朝烈、被告谢蜀蓉于2013年3月29日签订的《房屋认购权转让合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应当认定为有效，故原告要求确认该合同合法有效，本院予以支持。但合同具有相对性，原、被告之间的合同不能约束第三人，且不动产物权经登记才发生效力，而原、被告双方均称本案房屋尚未办理初始登记，故原告要求确认涉案房屋归原告所有，并要求被告及第三人协助原告将该房屋购房合同和所有权变更为原告名下，本院不予支持。原告自愿承担本案诉讼费，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王延欣与案外人谢勇、谢朝烈、被告谢蜀蓉于2013年3月29日签订的《房屋认购权转让合同书》合法有效；二、驳回原告王延欣的其他诉讼请求。案件受理费8969.56元，减半收取4484.78元，由原告王延欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，同时将交费凭证交至本院查验。审判员  赵海涛二〇二〇年九月二十八日书记员  王华云