贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0525民初2813号 原告：贵州雍泰建设（集团）有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙街道办事处沿河社区，统一社会信用代码91520525337304966J。 法定代表人：伍超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜又萍，该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师。 被告：贵州木叶艺术文化传播有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙街道办事处汇金国际3楼，统一社会信用代码91520525MA6HF7KT9U。 法定代表人：黄镈，该公司董事长。 原告贵州雍泰建设（集团）有限公司（以下至判决主文前简称为“雍泰公司”）与被告贵州木叶艺术文化传播有限公司（以下至判决主文前简称为“木叶艺术公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序于同年8月13日公开开庭进行了审理。原告雍泰公司的委托诉讼代理人姜又萍、陈明凤，被告木叶艺术公司的法定代表人黄镈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雍泰公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的房屋租赁合同;2.判决被告立即支付原告租金192000元（暂从2020年4月10日计算至2020年7月10日，实际要求计算至被告将房屋腾空返还给原告之日止）及违约金192000元（违约金按照合同约定的三个月的租金标准即每个月64000元共计192000元计算）;3.判决被告立即将案涉房屋腾空后返还给原告;4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月8日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定原告将位于雍华府小区A栋二楼共计3200㎡的场地出租给被告使用，租赁价格为20元/㎡/月，租赁期限自2019年9月10日起至2029年9月10日止，前7个月为装修期且免租金，即第一年租金自原、被告双方签订合同之日起3个工作日内，被告须向原告支付订金10万元，2020年4月10日前补足第一年租金，若被告未按合同规定时间按时缴纳租金，原告将收回该租赁物，被告逾期30日未支付租金，原告可单方解除合同，并支付相应违约金。经原告多次催告，被告对此置之不理，被告的上述行为已严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告木叶艺术公司辩称，原告所述是事实，我公司确实租赁原告的房屋使用，只支付了10万元的订金，还未支付租金。由于现在我公司内部出现问题，待内部协调好后，给原告一个交代。对于合同约定的面积，应当以实际的测量为准，在签合同时未对面积进行测量，而且部分不是我公司在使用。 本院经审理认定事实如下：2019年10月8日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于纳雍县共计3200㎡的房屋使用，租赁价格为20元／㎡／月。装修期免租金，装修结束租赁合同正式生效，合同有效期为十年，自2019年9月10日起至2029年9月10日止，于2020年4月10日正式起租。租金实行每年一次性交付制，每年租金为768000元。第一年租金自签订合同之日起三个工作日内，乙方向甲方支付订金10万元。2020年4月10日前，乙方应向甲方补交清第一年的租金668000元。在合同规定的时间内未按时缴纳租金，甲方将收回该门面。自第二年起，乙方需在每年4月10日前一次性支付该年的租金，如遇特殊情况乙方需延时交付租金，乙方需向甲方申请，若甲方同意延时缴纳租金，乙方可按甲方约定延迟缴纳时间缴纳，若甲方不同意延时支付，乙方需在合同约定时限30个工作日内支付租金。若未按合同规定时间按时缴纳租金，甲方将收回该门面。合同还约定，如乙方逾期30日未支付租金的，甲方有权解除合同。关于违约金的约定：甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，按照三个月租金的标准向对方支付违约金，其他手续由乙方自行办理。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止15日内将租赁物及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方未按约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。双方在签订合同之前，被告已获得案涉房屋并提前对房屋进行了装修。合同签订后，被告按约定向原告支付了订金10万元，被告即获得案涉房屋的承租权，租金从2020年4月10日起算，用于经营“童趣小镇”儿童游乐园。被告未按约定履行支付租金的义务，原告向本院提起诉讼。 另查明，关于被告实际使用的房屋面积，经原告委托第三方测绘机构六盘水天龙测绘咨询服务有限责任公司对案涉房屋进行实地测绘，测绘结果为：建筑面积6173.89㎡，套内面积4741.80㎡，分摊面积为1432.09㎡，2-1户室套内建筑面积为2228.02㎡。且原告出具《关于雍华府项目童趣小镇租用第二层商业面积被占用的情况说明》，说明如下：一、美食城（贵州昊天商管科技有限公司）入驻公司雍华府一期工程AB区第二层商业，由时任童趣小镇（公司）股东之一的谢福轩引荐;二、美食城与童趣小镇在初期，曾达成过口头共识，共同打造该片区的商业价值模式，因此童趣小镇全体股东同意让靠近美食城的卫生间一片场地（属于消防通道位置），后期由于童趣小镇股东之间意见变化，要求把连接两家的消防通道封闭，封闭条件是修复位于童趣小镇内部左边已损坏的卫生间可以供应童趣小镇正常使用;三、在封闭童趣小镇与美食城的卫生间一片场地时，三方均派人在现场共同监督实施，因此不存在任何一方强行占用;四、位于童趣小镇内中左边已损坏的卫生间，经过多次整改修复，已于2020年7月15日通过三方共同验收并已交付给童趣小镇正常使用;五、该层商业不动产权证登记房屋建筑面积为6173.89㎡，经过具有专业资质的测绘公司测绘，现在童趣小镇实际租用套内面积为2228.02㎡，按照办理不动产权证测绘报告的分摊系数1.302015计算，现在童趣小镇租赁范围内的公摊面积为672.90㎡，建筑面积为2900.92㎡，根据租赁合同约定，童趣小镇租赁实际使用的建筑面积为2900.92㎡，靠近美食城的卫生间一片场地面积已排除。 上述事实，有原、被告双方的陈述及原告提供的《租赁合同》、授权委托书、等证据在卷为凭，这些证据已经庭审举证、质证和审查属实，本院予以采信。庭后原告补交了测绘报告及情况说明，用以证明经实际测绘，被告使用的房屋面积为2900.92㎡，原告对此予以认可，本院予以采信。 本案的争议焦点是：1.原告要求被告支付租金至被告将房屋腾空返还之日止的请求应否支持;2.租赁合同应否解除;3.原告主张的违约金是否过高，应否支持;4.原告要求被告立即将房屋腾空返还应否支持。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依照合同约定全面履行各自的义务。关于焦点1，合同签订后，原告已经将房屋交付给被告管理使用，但被告除交付给原告订金10万元外未再按约定向原告支付租金。由于被告对其使用的房屋面积有异议，原告自行委托第三方测绘机构对案涉房屋面积进行测绘，被告使用的房屋面积已确定为2900.92平方米，对此被告表示认可。故应当以原告实际测绘的面积计算租金，月租金计算为2900.92平方米×20元/㎡/月=58018.4元。原告已获得租赁物使用，就应当按约定支付租金，原告要求被告支付截止2020年7月10日的租金计算为58018.4元/月×3个月=174055.2元，但被告已支付的10万元应当从租金中扣减，故截止2020年7月10日的租金为74055.2元，原告还需从2020年7月11日起支付租金至将房屋腾空返还给原告时止。关于焦点2，被告未支付租金的行为已经违约，且双方签订的租赁合同中明确约定，如被告逾期30日不支付租金，原告有权解除合同，根据庭审查明的事实，被告应当于2020年4月10日前支付租金，直至原告起诉时，其仍未履行支付义务，已超过了30天的期限。故原告请求解除双方签订的房屋租赁合同，符合双方约定，本院予以支持。关于焦点3，被告实际从2019年9月10日即获得房屋使用，解除合同后，原告还需重新寻找租客，被告的违约行为给原告造成一定损失，且双方合同对违约金有明确约定：“如违约，支付三个月的租金作为违约金”，该约定未违反法律的规定，也不过高，况且被告当庭表示违约金按合同约定处理。故原告主张的违约金，应当予以支持。违约金计算为58018.4元/月×3个月=174055.2元。关于焦点4，原告要求被告腾空房屋返还，应当给被告一定的合理时间，且双方合同也的明确约定，“在合同解除后15日内将租赁物退还”，因此原告要求被告立即腾空房屋本院不予支持，应当按合同约定给其15天的期限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州雍泰建设（集团）有限公司与被告贵州木叶艺术文化传播有限公司于2019年10月8日签订的《租赁合同》； 二、被告贵州木叶艺术文化传播有限公司在本判决生效之日起30日内支付原告贵州雍泰建设（集团）有限公司2020年4月10日至2020年7月10日的房屋租金74055.2元及违约金174055.2元，2020年7月11日以后的房屋租金以58018.4元/月为标准计算支付至被告腾空房屋返还给原告时止； 三、被告贵州木叶艺术文化传播有限公司在本判决生效之日起15日内将房屋腾空返还给原告贵州雍泰建设（集团）有限公司; 四、驳回原告贵州雍泰建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7060元，适用简易程序审理减半收取3530元，由被告贵州木叶艺术文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  丁明香 二〇二〇年九月二十三日 书记员  王傑春