湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初11467号原告：福田物业发展有限公司湖南分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路819号耀凯花园17栋201号。负责人：张海雷。委托诉讼代理人：郑丽仙，湖南怀治律师事务所律师。被告：虞琳琳，女，1988年10月19日出生，汉族，住湖南省新宁县。原告福田物业发展有限公司湖南分公司与被告虞琳琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福田物业发展有限公司湖南分公司的委托诉讼代理人郑丽仙，被告虞琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福田物业发展有限公司湖南分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即缴纳岳麓区盛世耀凯15栋301号物业管理费9937.04元，滞纳金2981.11元，共计12918.16元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告主张滞纳金变更为违约金。事实与理由：被告为岳麓区盛世耀凯15栋301号房的业主，房屋面积为162.37平方米。原告和建设单位签订了前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.7元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2017年5月31日起停止缴纳物业费，截至2020年5月31日，欠费月数为36个月，欠缴物业费共计9937.04元，同时为减轻被告负担，滞纳金部分原告请求2981.11元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计12918.16元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。被告虞琳琳辩称：被告跟原告没有关系，被告既没有服务协议也没有收到开发商与原告的服务协议。被告到现在也只有与广晟物业的合同，被告认为我们与原告是没有任何关联的。被告是2017年年底入住，入住开始每天晚上8点以后就没有水了，反映给原告也没有解决，后来说可能是自来水水压的问题，原告从来没有主动给被告反馈情况和结果，后来是2019年11月份被告自己打市民热线解决的，这两年期间原告从来没有过反馈情况和解决。2018年2-3月份被告楼下的下水道堵塞每天都有难闻的气味，被告每天打电话给原告，原告也是不给反馈，将近一年才解决。201房是麻将馆，每天都很吵，打电话给原告，原告要被告自己打110解决，到目前为止还在经营当中。这些事情对被告都有非常大的影响，每次打电话给原告，从来没有给被告打过反馈电话。去年年底到今年年初不停有催收公司打骚扰电话，被告不确认原告的这种行为是否是侵权行为。小区的卫生很少打扫，到处都是灰，小区的进出人员也非常杂乱，疫情期间也没有要求口罩也不量体温。小区养狗也非常不规范。被告不是为了这点物业费，被告并没有要求原告对被告特殊对待，但是原告不作为。关于缴纳物业费被告曾找原告协商说愿意缴纳，但是原告需要将相关工作做好，但是原告从来没有跟被告有过对接。被告因为以上原因停止交物业费，原告明确表示停止对被告进行服务，停止服务后被告也没有义务将物业费交给原告，原告也没有和被告进行沟通。经审理查明：被告虞琳琳系耀凯花园小区15栋301房的业主，房屋建筑面积162.37平方米。2016年6月25日，被告收房。2016年10月1日，福田物业有限公司（原称深圳市福田物业发展有限公司，乙方）与湖南耀凯房地产投资有限公司（甲方）签订《湖南耀凯房地产投资有限公司盛世耀凯（耀凯花园）项目前期物业管理服务合同》，约定由乙方为盛世耀凯（耀凯花园）提供物业服务，住宅物业费收费标准为1.7元/月。委托管理期限自2016年10月1日起，至物业管理区域的业主委员会成立且与乙方或其他物业企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。被告每月应缴物业费为276.029元。福田物业有限公司设立原告公司，具体负责盛世耀凯（耀凯花园）的物业管理工作。自2017年6月1日，被告以原告未履行物业管理职责，未积极协调处理下水道堵塞、停水、噪音且小区卫生情况差、管理不规范等问题为由，拒绝缴纳物业费，截至2020年5月31日，已欠缴物业费9937.04元。原告催收未果，遂成本案。另查明，原告经理曾就低水压问题接受湖南都市频道的采访。原告于2017年2月22日向15栋201房下发整改通知单，要求其停止住改商。被告主张的用水问题及下水道堵塞问题已解决。上述案件事实有原告提交的《湖南耀凯房地产投资有限公司盛世耀凯（耀凯花园）项目前期物业管理服务合同》《业主入住资料移交书》、不动产登记情况表、物业费催缴通知书、欠费明细、部分服务记录、微信聊天记录、照片、整改通知单等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定,原告总公司与建设单位签订的《湖南耀凯房地产投资有限公司盛世耀凯（耀凯花园）项目前期物业管理服务合同》对被告发生约束力。原告提供物业服务,被告应当按照合同的约定缴纳物业费。关于噪音问题，原告实际已于2017年2月22日下发过整改通知，履行了物业管理职责，被告以原告未协调处理噪音问题的抗辩不能成立，不予支持。关于下水道堵塞问题，根据原告提交的维修照片及费用明细表，不能证明与本案的关联性，就停水问题接受电视台采访，亦不能证明原告就停水问题积极协调处理的事实，故原告在被告反映的停水和下水道堵塞的问题上，存在工作不力行为，本院根据原、被告过错程度，酌情对违约金进行免除，对原告关于物业费本金的诉讼请求，予以支持。被告提出原告其他问题，无证据证实，不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下:一、限被告虞琳琳于本判决生效之日起三日内向原告福田物业发展有限公司湖南分公司支付物业服务费9937.04元；二、驳回原告福田物业发展有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费61元，由被告虞琳琳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗琼二〇二〇年九月三十日法官助理胡雅芯书记员杨峥玥附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。