__山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0705民初1552号 原告：刘国彬。 原告：张利。 二原告委托诉讼代理人：权亚林、玄曙光（实习），山东大韵律师事务所律师。 被告：李秀清。 委托诉讼代理人：冯日宝、曹晓东，山东鲁潍同心律师事务所律师。 原告刘国彬、张利与被告李秀清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国彬及其与张利共同委托诉讼代理人、被告李秀清及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘国彬、张利向本院提出诉讼请求：1.判令李秀清按照约定条件履行交付房屋及房屋内设施；2.李秀清支付违约金至实际交房之日，暂定21120元；3.如果不能按第一项交付，赔偿损失76872元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月28日，原告与李秀清签订房屋买卖合同，约定李秀清将玉清东街16346号江山帝景小区XX号楼X单元XXX号房屋出卖给原告，房屋内设施按照合同约定归原告所有，办理过户登记后三日内交付房屋。原告按合同约定支付了全部价款，并于2019年10月30日办理过户登记，李秀清未按照约定交付房屋，房屋内附属设施也被损毁，为了维护原告合法权益，现提起诉讼，请求判如所请。 李秀清辩称，一、被告已经交付了房屋及房屋设施。2019年9月28日，双方签订《潍坊市存量房屋买卖合同》（下称“买卖合同”），约定交房日期及房屋内设施，原被告双方已经于2019年11月28日签订房屋物业结清确认书，确认双方已经完成了买卖合同中房屋交付条款（即合同第九条）约定办理的所有交接内容。案涉房屋及房屋设施已经交接完毕；二、针对违约金，双方于2019年10月30日前往不动产部门办理所有权移转手续，2019年11月3日原告取得不动产权证书，但直至2019年11月20日原告才办理相关抵押手续，并且在办理后，从中阻扰不让相关机构向被告支付房款，导致被告不能及时收取房款，直到2020年1月2日被告才收到款项。根据买卖合同第八条约定，买受人即原告应当于取得不动产权证3个工作日内配合银行前往相关机构办理抵押登记手续，若因买受人原因导致出卖人未能及时取得银行贷款的，买受人应按照买卖合同第十条约定之标准承担违约责任。原告行为已经构成违约，对此应当向被告支付违约金；三、损失76872元无事实和法律依据。原被告进行房屋交付时房屋内设施是完好的，原告损失是在交付房屋之后产生的，与被告无关。评估报告系原告单方委托，评估价值与真实情况不符，被告不认可。原告主张违约金数额过高，被告不认可，请求法院依法调整为法律允许的范围之内。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交如下证据：1、2019年12月2日刘国彬与李秀清通话录音，证明李秀清自述房屋内的附属设施损坏的情况并自认屋内损坏的装修及设施损失大约75940元；2、李秀清出具的房屋内被损坏物品的清单复印件一份、装饰装修物品购买凭证八份，证明被损坏物品的种类、数量及价值；3、山东泰诚价格评估有限公司评估报告及评估费票据原件各一份，证明房屋内附属设施损失值为76872元，支出评估费1500元；4、水费清单原件一份，证明自来水未过户到原告名下，被告尚欠水费1331.35元，自来水未结清，未达到合同第九条约定房屋交付的条件；5、港华燃气有限公司查询明细原件一份，证明涉案房屋燃气至今仍在被告名下，并欠费277.20元，未达到合同第九条约定的房屋交付条件。 被告经质证，对证据一真实性有异议，录音经过原告剪辑修改，应当与通话记录时长相一致，录音证明系原告去派出所报案，被告只是配合原告主张相关损失，证明涉案房屋已经交付。录音中被告所述损失价格如木门带套，是整套价格，并非单个木门价格。对证据二真实性无异议，但所列项目并非全部为原告损失，应按照买卖合同中约定的家电从中扣除。对证据三有异议，系原告单方委托，评估明细表中项目多于合同约定的装饰装修及家电等，且评估价格过高，评估公司系与原告沟通进行现场勘查，也能证实涉案房屋已经交付原告。对评估费真实性无异议，但关联性不认可。对证据四客户名称为山东恒天阳光置业投资有限公司，不能证明在被告名下。对证据五费用发生在2020年3月至5月，此期间被告并未在该房屋居住，且用户名称变更需要原告携带房产证明进行变更，不能证明原告的主张。 被告提交如下：1、证明一份、2020年6月20日皇家凯旋木门潍坊总经销商出具证明一份，证明被告所安装的木门实际价格为1450元每件，原告评估报告价格不真实；2、被告与房产中介韩春海微信聊天截图打印件一份，证明被告没有及时收到房款，是原告不让放款，导致被告延期收取房款。 原告经质证，对被告提交的证据一真实性不认可，证明没有出具人的签字，与本案无关；对证据二真实性无法确认，原告并非聊天记录中的当事人，原告也没有能力阻拦银行发放贷款，该证据不能证明被告的主张。 对原被告提交的上述证据，本院审查认为，原告提交的证据，被告虽不认可，但未提交反驳证据，本院对真实性予以确认。被告提交的证明无出具人签字，不符合证据形式要件，聊天截图不能证明聊天者的身份，本院对真实性均不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月28日，原被告通过潍坊叮咚房地产营销策划有限公司居间签订潍坊市存量房屋买卖合同，约定由原告购买被告位于玉清东街16346号江山帝景小区XX号楼X单元XXX号房屋，双方协商房屋及本合同约定的家具家电、装饰装修和配套设施等成交总价为96万元。合同第三条第四项约定：出卖人应当保证已如实陈述该房屋的权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，本合同及物业交割单所列的该房屋家具家电、装饰装修及配套设施随同该房屋一并转让给买受人，买受人对房屋具体情况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好状况，否则出卖人应承担相应责任。第九条约定，出卖人应当于办理完毕房屋所有权转移登记手续后3个工作日内将房屋交付给买受人，并将合同约定的家具家电、装饰装修一并转移交付买受人。出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表数，并按照清单转移交付相关物品。合同第十条违约责任约定，买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应当按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。 合同签订后，原告按约于2019年9月28日支付被告定金7万元，10月28日支付首付款22万元，余款通过银行贷款付清。2019年10月30日，涉案房产过户登记至原告刘国彬、张利名下，不动产权证号为鲁（20XX）潍坊市奎文区不动产权第XXXXX号。 2019年11月28日，原被告双方完成物业交割，被告带领家人及原告去交接房屋时，因被告前夫之母居住在涉案房屋内并阻碍进入，致使交房未成。2019年11月30日下午，原被告及物业工作人员一起去涉案房屋交接，被告请开锁公司开锁后，发现房屋内的物品已经被损坏，原告拒绝接收房屋并在现场报警。后刘国彬委托山东泰诚价格评估有限公司对物品损失进行价格评估，损失金额为76872元，并支出评估费1500元。 本案审理过程中，被告不认可原告单方委托的评估报告，本院依法委托山东富润土地房地产资产评估有限公司对涉案房屋内缺失及损毁的附属物品及装饰装修进行了价值评估，2020年8月3日，该评估公司出具（2020）第ZFY011517号资产评估报告，评估值为35240元。原告为此支出评估费4000元。经质证，原被告对漏评的洗手台一套同意按照购买价格3380元的80%计2704元计入评估值。被告认为根据合同第九条第三款设施清单约定的内容，灯具及衣柜不在交付范围内，对此数额应当扣除。对于卧室门应为3个，并非报告中所述4个。故应当对评估明细表中灯具①-⑧、衣柜①、②及卧室门一个予以扣除，共计10160元。原告认可多评的一个卧室门按评估值1660元扣除，因灯具和衣柜在附属设施清单中标有“×”，在墙体之上，被告有保持原状的义务。 本院认为，原、被告签订的存量房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定享有权利、履行义务。本案争议的焦点问题为被告是否按照合同约定向原告完成了交付房屋及相应附属设施的义务，应否赔偿损失并承担逾期交房违约金。 李秀清主张双方于2019年11月30日再次前往涉案房屋处进行交房，此时房屋内已无他人居住，被告也将房屋钥匙交给原告，应认定被告完成交房。原告不认可被告的主张，称房屋内的设施、设备、家具、家电等已被破坏或缺失，达不到交付条件，被告未完成交付。对此，本院认为，根据原被告在房屋买卖合同中的约定，原告所交购房款96万元包括双方约定的部分家电、装饰装修和配套设施，并明确约定交房时附属设施经验收后随房屋一并转移并交付给买受人。根据查明的事实，交接当天房屋内的附属设施如整体厨柜、卫浴设施及门窗等大部分已被人为破坏或拆走，并未达到双方约定的交房时附属设施保持原状的标准。故综合以上事实，本院认定，李秀清虽于2019年11月30日向原告进行了交房，但从当事人的约定看，该交房并不符合合同约定，被告应当承担合理期限的逾期交房违约责任。对此，原告在发现交房不符合合同约定后，应及时通过解除涉案房屋买卖合同或者要求被告限期修复或者要求被告赔偿损失的方式及时向被告主张权利，以避免损失的进一步扩大。本案原告向本院提交起诉状的时间为2019年12月25日，故应当认定原告已及时向被告主张了权利，但被告并未修复涉案房屋设施，也未赔偿原告上述损失。且诉讼中，被告对原告单方委托所作的损失评估不予认可，导致本案诉讼中由本院依法进行了司法评估,而司法评估需要原告保持房屋设施受损现状。故根据本案的实际情况，本院认定逾期交房违约金的截止时间应计算至评估报告出具之日，即2020年8月3日为宜。原告主张的超出部分，本院不予支持。原告要求违约金按照合同约定的总房款的日万分之五自2019年11月5日起计算，被告抗辩该标准过高，要求本院降低，结合本案被告逾期交房给原告造成损失的实际，本院对原告主张的违约金计算标准予以调低，并按照总房款的日万分之零点八计算，金额为20890元（960000元×0.00008×272天）。原告主张的超出部分，本院不予支持。 关于缺损物品及装修的赔偿价值，经评估的损失价值为35240元，原被告均认可应从评估值中增加漏评洗手台价值2704元，扣减一个门的价值1660元，本院予以确认。关于是否应当扣减灯具和衣柜的价值，因庭审中原告认可在交接物品清单中标注“×”的为无需交接的物品，而灯具和衣柜均标注“×”，故被告对该两样物品无交付义务，其评估值合计8500元亦应从评估价值中扣除，被告应当赔偿原告缺损物品及装修损失为27784元（35240元+2704元-1660元-8500元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告李秀清于本判决生效之日起十日内支付原告刘国彬、张利逾期交房违约金20890元； 二、被告李秀清于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘国彬、张利缺损物品及装修损失27784元； 三、驳回原告刘国彬、张利的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费2250元，减半收取计1125元，财产保全费1000元，评估费5500元，合计7625元，由原告刘国彬、张利负担3838元，被告李秀清负担3787元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 杨相国 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 陈要香 书 记 员 王书林