广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初5750号原告：鲜菊英，女，1973年6月10日出生，汉族，住广东省东莞市***********************，公民身份号码为511************049。委托诉讼代理人：董其运，广东星啸律师事务所律师。委托诉讼代理人：马忻瑀，广东星啸律师事务所律师。被告：东莞市黄河时装城管理有限公司，住所地：广东省东莞市***************，统一社会信用代码为914***********015L。法定代理人：郑强辉,该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘宏琴，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦雄锋，广东汉章律师事务所律师。原告鲜菊英与被告东莞市黄河时装城管理有限公司（以下简称“黄河时装城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告鲜菊英及其委托诉讼代理人董其运，被告黄河时装城公司的委托诉讼代理人刘宏琴、麦雄锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲜菊英向本院提出诉讼请求：1.判令解除黄河时装城商铺租赁合同；2.判令解除黄河时装城商铺管理合同；3.判令被告向原告返还2020年1月1日起至2049年7月31日止的租金，暂计为350000元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告请求变更其第三项诉请请求如下：判令被告返还原告自2019年12月15日起至2049年7月31日期间的租金350283元，并支付自2009年11月3日起至实际返还之日止的利息（利息以350283元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项返还之日止）。事实和理由：2009年11月3日，因出租位于东莞市*******黄河时装城第二层430B号铺位，原、被告签订《黄河时装城商铺租赁合同书》。该合同约定租赁期限为40年，自2009年11月1日起计算租期，为此，原告按照被告的要求，一次性支付2009年11月1日至2049年7月31日期间的租金470000元给被告。2018年3月6日，原、被告又签订《黄河时装城商铺管理合同》一份，约定由被告对黄河时装城第二层430B号铺位进行管理，管理费为每月2450元。2019年12月15日，被告致函原告，称因原告逾期未缴纳管理费，故其单方面解除该铺位的经营权与租赁合同，并自当日起接管该铺位，停止配套服务，原告自此无法使用。原告认为，被告自2019年12月15日起收回黄河时装城第二层430B号铺位，以其行为表明解除租赁合同和管理合同。租赁合同、管理合同由被告单方制作并提供，在签订合同时并未与原告进行充分协商，其中有关逾期支付管理费收回出租商铺，且不予退还已收的一切款项的约定属于格式条款，应为无效。按照合同法的有关规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，因此，自2029年11月1日至2049年7月31日止的租赁期限应为无效，被告预收的该期间的租金应返还给原告。原告自2019年12月15日已经收回该铺位，解除租赁合同，故被告应将自2019年12月15日起至2029年10月31日期间的租金退回给原告。被告黄河时装城公司辩称，一、被告不同意原告的第三项诉讼请求，根据双方签订的租赁合同约定，租赁该商铺使用权的期限为40年，其中租赁期20年，租赁期满，租赁合同自然连续生效延长20年，该约定合法有效。因此，被告收取的470000元租金也仅仅是20年的租金，之后的20年是自然给原告使用的，没有计算租金。二、双方签订的租赁合同和管理合同均为双方真实意思的表示，不存在任何的欺诈和显失公平的情形，双方因诚实信用原则履行该两份合同，根据租赁合同第5条第2点的约定，原告未交管理费及其他费用时，逾期一个月，被告有权收回铺位及有关款项不予退还，故在原告违约的情况下，其起诉要求被告承担责任，违反了诚实信用原则。本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月3日，原告作为合同乙方（承租方）、被告作为合同甲方（出租方），双方签订《黄河时装城商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）一份，主要约定：甲方将位于东莞市*******黄河时装城第二层B430B号铺位的使用权租赁给乙方使用；乙方分期租赁该商铺使用权期限共计40年，从2009年11月1日起至2029年10月31日计20年，租赁期满，商铺租赁合同自然连续生效延长20年（即从2029年11月1日至2049年7月31日）；商铺的总租价为470000元，乙方需于2009年11月5日前将租金一次性支付给甲方；合同期内，商铺应负担的各项费用及乙方经营使用权商铺所需支付的一切税费及商铺管理费由乙方负责，乙方于每月5日前付清当月的上述费用给甲方，逾期未交，甲方有权要求乙方每天按照逾期支付款项的3%支付违约金，甲方将停止供应该铺位的水电、冷气、照明等一切配套服务，逾期一个月仍未交清上述费用的，甲方有权视作乙方单方面自行解除该铺租赁合同，届时甲方有权将该铺位收回另行处理，乙方所交一切款项均不予退还，并视乙方同意将存放在该铺内的所有物品交由甲方处理。签署上述合同当日，原告向被告一次性支付了该合同项下的全部租金470000元，被告出具了代收单予以确认。2018年3月6日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订《黄河时装城商铺管理合同》（以下简称“管理合同”）一份，约定：甲方为乙方承租的B430B铺位提供管理服务，管理合同的有效期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止；每月的管理费为2450元，合同期内的公共宣传推广费每月为150元；乙方应于每月5日前准时向甲方缴交当月商铺管理费、水电费、公共宣传费、工商费、税收等费用，乙方不按规定缴纳管理费等相关的费用，甲方有权终止合同，停止向乙方提供一切配套服务，乙方存放于铺位内的物品可视作乙方自动放弃处理；乙方违反本合同约定的及甲方在此后制订新的管理规定的，甲方有权采用停止包括但不限于供电、供水、供冷气、清洁、保安、配套设施服务等措施处理，同时甲方有权单方面收回该铺位经营权；乙方不按规定缴纳管理费、工商、税收等费用以及违规应缴赔偿金、违约金的，甲方有权要求乙方每天按照逾期支付款项的5%支付违约金（若每天支付的违约金低于100元的，则违约金按100元计收），并可同时采取停电、停水等相关措施；逾期20天仍拒绝缴纳的，则视为乙方自动放弃该铺位的经营权，自动将该铺位经营权无偿交给甲方处理，乙方无异议。乙方在交清所欠费用及违约金等费用后一个月后方可收回该铺经营权。2019年5月至11月期间，原告未向被告支付管理费及宣传推广费。2019年11月15日，被告向原告发出《通知函》一份，要求原告自收到通知之日起三日内向原告缴纳2019年5月至11月期间拖欠的管理费及迟延付款所产生的违约金，如逾期未缴纳，则视为原告单方自行解除该铺位的经营权，自动将该铺位经营权无偿交给被告处理。原告收到该函件后，未在指定的期限内向被告缴纳相应的费用。2019年12月15日，被告向原告发出《收铺通知书》，以被告逾期未缴纳2019年5月至2019年12月的商场管理费及宣传推广费已构成违约为由，通知原告其自2019年12月15日起按照租赁合同的约定收回B430B铺位的租赁使用权，且原告已缴纳的款项一律不予退回。另查明，案涉租赁物已办理不动产权登记，权利人为东莞市黄河商业城有限公司，该公司出具了《情况说明》一份，承认其全权委托被告代为出租案涉B430B号铺位并管理，其对被告的行为均予以确认。以上事实，有原告提交的黄河时装城商铺租赁合同、租金收据、黄河时装城商铺管理合同、通知函、收铺通知书，被告提交的不动产登记信息查询结果、情况说明，当事人陈述以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议焦点如下：一、案涉租赁合同的实际期限如何认定，原告已支付租金对应的使用年限如何认定，如实际租赁期限超过20年，则超过部分的合同效力如何认定。二、在合法有效的租赁期内，被告是否有权没收原告的全部已付款项，若否，被告应向原告退还的款项金额如何认定。关于焦点一。案涉租赁合同约定租赁期限为20年，租期届满后该租赁合同自然连续生效延长20年，即原告对案涉商铺实际使用期限为40年。被告是以获取利润为目的的营利法人，而非以公益目的或者其他非营利目的成立的非营利法人，其称租赁期限届满后无偿赠与原告使用商铺20年与营利法人的设立目的相违背，被告亦未能对此作出合理解释，而且赠与使用的期限与有偿租赁的期间等长，也不符合常理。因此，案涉租赁合同约定20年租赁期限届满后再自然连续生效延长20年，其实质是在规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于租赁期限不得超过20年的限制，本院采信原告的主张，认定案涉租赁合同的实际租赁期限为40年，而原告向被告支付的租金470000元，是作为原告占有使用案涉商铺40年的对价，即该租金对应的租赁期限为40年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，案涉租赁合同超过20年的部分（即2029年11月1日至2049年7月31日）无效。再根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告诉请被告返还合同无效部分对应的租金及其法定孳息，合法有据，本院予以支持。根据原告支付的租金数额及支付时间，被告应向原告退还合同无效部分的租金为235000元（470000元÷2），法定孳息即利息应以235000元为基数，自2009年11月3日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项全部退还之日止。关于焦点二。对于案涉租赁合同有效的部分，即2009年11月1日起至2029年10月31日止的租赁期间，因原告拖欠多个月份的管理费及宣传推广费，已构成违约，后被告依据租赁合同的约定行使合同解除权，不违反法律规定且符合双方约定，依法产生法律效力。由于解除合同的通知于2019年12月15日送达原告，故本院确认原、被告之间签订的租赁合同、管理合同于2019年12月15日解除。虽然原、被告双方在租赁合同中约定如原告逾期一个月未缴清商铺所需支付的一切税费及商铺管理费（共用部分的水电、空调、卫生、保安、消防、设施设备维护保养费、公共宣传费及其他相关费用）的，被告有权将该铺位收回另行处理，且原告所交一切款项不予退还。但是，案涉租赁合同的有效租赁期限为20年，原告违约时租期才过半，而且被告亦已及时行使合同解除权、收回店铺以防止损失扩大，在此情况下，仅因为原告拖欠几个月的管理费，即赋予被告没收原告已支付的近10年的租金的权利，该违约责任明显过重，会导致合同双方的利益显著失衡，且本案中原告亦已对此提出异议，故本院综合考虑被告的损失情况、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益、租赁合同的交易惯例的因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为没收一年的租金11750元（235000元÷20年）为宜，对于合同有效期内剩余的租金104281.25元（235000元÷20年×9年+235000元÷20年÷12个月×10.5个月-11750元）及其法定孳息及利息，被告应予退还原告，利息以104281.25元为基数，自原告起诉之日即2020年5月7日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项退还之日止，对于原告诉请中超过的部分，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告鲜菊英与被告东莞市黄河时装城管理有限公司于2009年11月3日签订的《黄河时装城商铺租赁合同》于2019年12月15日已经解除；二、确认原告鲜菊英与被告东莞市黄河时装城管理有限公司于2018年3月6日签订的《黄河时装城商铺管理合同》于2019年12月15日已经解除；三、限被告东莞市黄河时装城管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告鲜菊英退还2029年11月1日至2049年7月31日期间的租金235000元及利息（利息应以235000元为基数，自2009年11月3日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项全部退还之日止）；四、限被告东莞市黄河时装城管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告鲜菊英退还2019年12月16日至2029年10月31日期间的租金104281.25元及利息（利息以104281.25元为基数，自2020年5月7日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项退还之日止）；五、驳回原告鲜菊英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3275元（原告已预付），由原告鲜菊英承担1092元，由被告东莞市黄河时装城管理有限公司承担2183元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈波二〇二〇年九月十八日书记员  罗漩强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。