重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初3618号原告：夏文平，男，汉族，1982年1月16日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：罗为，重庆剑直律师事务所律师。被告：重庆立立房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路******，组织机构代码75925441X，注册号500108000021685。法定代表人：许先辉，该公司执行董事。破产清算管理人：重庆中豪律师事务所。委托诉讼代理人：夏雪峰，重庆中豪律师事务所律师。原告夏文平与被告重庆立立房地产开发有限公司（以下简称立立公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序,于同年6月17日公开开庭进行了审理。审理中，案外人周世兰申请被告立立公司破产清算一案由重庆市第五中级人民法院受理，重庆市第五中级人民法院指定重庆中豪律师事务所为该案破产清算管理人。基于此，本院向管理人重庆中豪律师事务所送达起诉状副本及相关诉讼材料后，于同年8月5日重新公开开庭进行了审理，因补充证据需要，于次月25日再次公开开庭进行了审理。原告夏文平及其委托诉讼代理人罗为与被告立立公司破产清算管理人之委托诉讼代理人夏雪峰到庭参加诉讼（罗为、夏雪峰最后一次开庭未到庭）。本案现已审理终结。原告夏文平向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2011年1月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告立即为原告办理位于綦江区古南街道鸡公嘴风景区内武装部民兵训练基地（清水村）“立立·依山郡”XX号房屋的产权登记；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：根据綦国土房管（2011）预字第（9）号预售许可证，原告于2011年1月29日与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：被告将其开发的位于原綦江县鸡公嘴风景区内武装部民兵训练基地（清水村）XX号房屋以每平方米5，447.22元的价格出售给原告，总成交金额为313，542元，合同签订时首付购房款94，542元，余款219，000元作银行按揭。2012年10月被告告知原告，由于银行按揭不好办理，要求原告一次性付清尾款，原告于2016年10月11日向被告付清尾款219，000元。被告于2016年12月25日与原告夏文平办理了房屋移交手续，原告于2017年4月10日入住该房屋。原告认为，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》有效，且已经支付全部价款并实际占有，原告是善意购买人。那么《重庆市商品房买卖合同》应合法有效，同时被告理应为原告办理涉案房屋的产权登记。另：本案原、被告以及第三人张翼达成协议，原告仅需实际向第三人张翼支付169，000元，作为购房款尾款，全部房款即已付清。被告立立公司辩称，关于合同是否合法有效的问题，管理人需要审查；原告申请办理过户登记的请求，管理人也需审查，符合相应要素时才能予以回复。原告需要出示原、被告以及第三人达成的协议，并提供向第三人支付169，000元的证据，以证明是受到被告的明示作为购房尾款。原告夏文平为证明自己的诉讼主张,除当庭陈述外，举示了以下证据：1、《重庆市商品房买卖合同》（附首付款收款收据）。拟证明原、被告于2011年1月29日签订了商品房合同，涉案房屋的位置为重庆市綦江区古南街道鸡公嘴风景区内武装部民兵训练基地（清水村）“立立依山郡”XX号，合同签订时原告首付房款94，542元。2、结清房款协议。拟证明涉案房屋的尾款219，000元经过原、被告及第三人张翼三方协商，原告仅以169，000元支付给第三人张翼，代履行了被告与张翼之间的债务，第三人收到款项后，涉案房屋房款即已结清。3、收条及个人汇款业务凭证。拟证明原告将购房尾款支付给了第三人张翼，第三人张翼向原告出具收条，合同全部价款已完清。4、收据（219，000元）。拟证明落款时间为2012年10月11日的收据，实际为2016年10月11日出具，落款时间是倒签的时间，因为原告基于三方协议替代被告向第三人张翼支付了认定的169，000元债务，即抵作原告欠被告的219，000元购房尾款，所以被告向原告出具了该收据予以确认。5、户室详细情况。拟证明涉案房屋目前已被多家执行法院司法查封。被告立立公司质证认为，对证据1中《重庆市商品房买卖合同》的三性（真实性、关联性、合法性）予以认可，对94，542元首付房款，需要原告举示银行流水予以佐证；对证据2的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可，其仅有法定代表人许先辉签名，没有加盖被告公司公章或财务专用章；对证据3不予认可（其中对个人汇款业务凭证未发表意见），第三人无权决定支付了169，000元房款即已结清；对证据4不予认可，虽然其加盖有财务专用章，但其载明金额与结清房款协议金额不一致，有50，000元的差距；对证据5，未发表意见。总之，房屋买卖合同的相对方是原、被告，原告应当直接将款项支付给被告而不是张翼，三方协议不能作为被告指示原告代其支付张翼债务的证据；收据上虽然有许先辉的签字，但是房款结清协议上没有169，000元折抵219，000元的说明。被告立立公司除当庭陈述外，未举示证据。本院经审查认为，原告举示的证据系原件或者加盖有材料来源部门业务印章的档案材料，来源、形式合法，与待证事实相关联，能反映案件的真实情况，具备证据的真实性、关联性、合法性特征，本院予以确认。对原、被告双方的当庭陈述，其中能与前述已确认证据相印证的部分，本院予以采信；不相印证的部分，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：位于重庆市綦江区（原綦江县）鸡公嘴（又名古剑山）风景区内武装部民兵训练基地（清水村）“立立.依山郡”住宅小区由被告立立公司开发建设。2011年1月29日，被告立立公司（甲方）与原告夏文平（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将“立立．依山郡”住宅小区XX号房屋售与乙方，建筑面积57.56㎡（套内建筑面积49.14㎡），总成交金额313，542元，乙方签订本合同时首付房款94，542元，余款219，000元作银行按揭；甲方于2012年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方；在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同三日内将办理产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；此外，合同还约定了违约责任和其他相关事项。当日及次日，原告夏文平两次向被告立立公司付清了首付房款94，542元。之后，按揭贷款事宜未予办理。2016年10月11日，被告立立公司法定代表人许先辉（甲方）、第三人张翼（乙方）、原告夏文平（丙方）达成“结清房款协议”，内容为：“经过甲、乙、丙三方协商，古剑山立立依山郡XX号房，于2016年10月11日由夏文平向张翼付款人民币￥169，000.00元大写（壹拾陆万玖仟元整）。此款用于古剑山立立依山郡5栋1单元5楼1号房尾款（此笔款项到账后为此房房款结清）。张翼承诺为夏文平办理此房房产证。如不能办理，由张翼全额退还夏文平房款”。当日，原告夏文平即通过綦江民生村镇银行向第三人张翼的农商行綦江支行账户转款169，000元，第三人张翼庚即出具收条，载明：“今收到夏文平古剑山立立依山郡XX号房尾款￥169，000.00（壹拾陆万玖仟元整）。收款后此房房款结清”。为此，被告立立公司向原告夏文平开具收据一份，载明收到夏文平前述购房款219，000元，倒签时间为2012年10月11日。2016年12月25日，被告立立公司向原告夏文平交付了涉案房屋（移交钥匙），但未办理交付手续。次年4月10日，原告夏文平入住该房。此后，被告立立公司一直未办理涉案房屋的产权转移登记手续，原告夏文平经催促无果，遂提起本案诉讼。另查明，涉案房屋已由本院、重庆市南岸区人民法院、重庆市九龙坡区人民法院、重庆市第五中级人民法院进行了查封登记。又查明，案外人周世兰申请被告立立公司破产清算一案已由重庆市第五中级人民法院受理，该案正在办理中。本院认为，依法成立的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自成立时起具有法律效力。当事人应当按照约定全面、诚信的履行自己的合同义务；否则，应当承担相应的违约责任。原、被告于2011年1月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定，在涉案房屋实际交付使用之日起60日内，由原被告双方相互配合办理本商品房产权登记。尽管该条件已经成就，但涉案房屋已由多个执行法院采取了查封措施，加之被告已进入破产清算程序，按照相关规定，该查封财产的处置权应由破产受理法院行使，故原告要求被告办理涉案房屋的产权转移登记，本案无权处理，原告可依照破产法的有关规定行使自己的权利。综上所述，对原告之诉讼请求，合理部分，本院予以支持；不当部分，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、原告夏文平与被告重庆立立房地产开发有限公司于2011年1月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告夏文平的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为3，001.57元，由原告夏文平负担2，976.57元、被告重庆立立房地产开发有限公司负担25元（此费原告已预交，被告负担的部分由其于本判决生效时径行支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  王君平二〇二〇年九月二十七日书记员  黎 松