文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏11民初459号原告:镇江**联商厦股份有限公司，住所地镇江市京口区中营街**。法定代表人：张玉萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕健，江苏汇泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张奎刚，该公司员工。被告：镇江市土地储备中心，，住所地镇江市金润大道**法定代表人：何玉博，该单位主任。委托诉讼代理人：贾国宽，江苏汇典律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁玮，江苏汇典（上海）律师事务所律师。被告：镇江市京口区房屋征收拆迁安置事务所，住所地，住所地镇江市京口路****iv>法定代表人：刘海，该事务所主任。委托诉讼代理人：王坤，江苏恒强律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹荣荣，江苏恒强律师事务所律师。被告：镇江城市建设产业集团有限公司，住所地镇江，住所地镇江市南徐大道****>法定代表人：庞迅，该公司董事长。委托诉讼代理人：董婷，该公司职员。委托诉讼代理人：吴小甫，该公司职员。原告镇江**联商厦股份有限公司（以下简称华联商厦公司）与被告镇江市土地储备中心（以下简称土储中心）、镇江市京口区房屋征收拆迁安置事务所（以下简称拆迁事务所）、镇江城市建设产业集团有限公司（以下简称城建集团）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在本院审理过程中，原告申请追加城建集团为本案被告，本院予以准许。原告华联商厦公司的法定代表人张玉萍及委托诉讼代理人吕健、张奎刚，被告土储中心的委托诉讼代理人贾国宽、梁玮，被告拆迁事务所的委托诉讼代理人王坤，被告城建集团的委托诉讼代理人吴小甫、董婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令土储中心、拆迁事务所立即安置房屋19659.9平方米（其中地下室2232平方米）；2、判令土储中心、拆迁事务所补偿各项费用共计5844.546万元及利息损失；3、判令土储中心、拆迁事务所承担本案诉讼费用。本院于2019年7月12日组织双方进行了现场堪察，原告认为不适合经营大型现代化商场，同时认为土储中心、拆迁事务所违约。于2020年4月13日申请变更诉讼请求为：1、判令土储中心、拆迁事务所赔偿29413.409485万元；2、判令土储中心、拆迁事务所补偿各项费用共计9439.426万元及相应的资金占用损失1895.027831万元；3、判令土储中心、拆迁事务所承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年9月19日，原告、被告土储中心、被告拆迁事务所三方签订《镇江市市区房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》及《华联商厦拆迁补偿补充协议》，约定原告将自有的位于镇江市中山东路279号的房屋交由土储中心、拆迁事务所拆迁，拆迁总面积为19659.9平方米（其中地下室2232平方米），土储中心、拆迁事务所提供“大市口商贸中心B地块安置房，具体位置临解放路和水陆寺巷的拐角处，比例与原被拆迁房的中山路和市政路基本一致，且安置房保持整体不得分割和不得包含其他产权人。同时，在《华联商厦拆迁补偿补充协议》中约定，对于原告所有的3783.94平方米房屋，其中2203.8平方米已在产权调换协议中予以置换，余下的1580.14平方米给予1055.5万元货币补偿。另土储中心、拆迁事务所还应补偿原告奖励费449.358万元，搬迁补助费67.404万元，停产停业补偿费每月89.872万元（从2009年6月20日起计算，如30个月后不能交付房屋，则补偿费按原标准二倍支付，按月计算）。装饰装修、设施设备等按评估价6996.138万元结算。然而，土储中心、拆迁事务所存在以下违约行为：一、土储中心、拆迁事务所至今未能按照协议的约定将置换房屋交给原告安置，土储中心、拆迁事务所提供了约20891.25平方米的房屋，其中在该房屋的一楼有822.97平方米的办公性质用房，二楼、三楼分别有480.29平方米的办公性质用房。如该房屋交付给原告，原告无法将该房屋作为商业性质的商场使用。原告于2018年8月向本院提起诉讼，请求土储中心、拆迁事务所对原告进行房屋安置，在诉讼过程中原告了解到此办公性质的房屋无法变更成商业性质的房屋，土储中心、拆迁事务所安置的房屋无法达到安置协议的本意；二、土储中心、拆迁事务所提供的房屋建筑结构存在重大缺陷，结构柱和结构墙众多，并造成天然阻隔，且房屋层高很低，导致无法正常规划大型商场经营，使原告合同目的落空；三、《镇江市市区房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》中第一项第四条约定“拆迁人与被拆迁人同意待B地块规划设计确定后再签订补充协议，以进一步明确产权调换中的相关事宜”。但土储中心、拆迁事务所至今都未和原告签订相关补充协议，导致严重损害了原告的相关权益。土储中心辩称，请求驳回原告变更后的诉讼请求。理由：1、不存在根本违约的问题。符合协议约定的安置房建成后，我方于2014年10月发出《回迁公告》，通知原告办理回迁安置相关手续，但原告总以种种借口拒绝接受安置房；2、我方提供的房屋不存在建筑结构有重大缺陷、结构柱和结构墙众多、层高低导致无法经营的问题。根据原告与土储中心、拆迁事务所签订的《镇江市市区房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》及《华联商厦拆迁补偿补充协议》，约定由土储中心、拆迁事务所安置面积不少于19659.9平方米的房屋给原告。未具体约定房屋的层高、结构（包括有多少营业性质的房屋，多少办公性质的房屋）。双方之间签订的是房屋安置协议，在该协议未解除前，应继续按照协议履行；3、我方不认可房屋安置变更为货币安置，亦不认可二倍的停产停业补偿费、相应利息及资金占用损失费等。土储中心、拆迁事务所应支付给原告的金额，已经支付完毕。另外，原告至今未将其房屋的产权证交给土储中心、拆迁事务所，无法确认原告的实际产权面积。据我方了解，拆迁面积已确权给他人，但签订安置协议时，原告未如实扣减该部分面积。根据拆迁政策，2203.8平方米是无证房，应在安置房面积中扣减。《华联商厦拆迁补偿补充协议》中约定“超过30个月交房，按原标准二倍支付停产停业补偿费”，我方不予认可。若因逾期交房，在每月89.872万元补偿的基础上予以二倍支付的违约金，明显过高。且按照拆迁政策，都是单倍补偿，其余商户拆迁亦均是按单倍标准补偿。所以，停产停业损失最多只能算到我方发出《回迁公告》时止；4、被告曾协助镇江市丹徒区人民法院执行原告所欠案款13.2820万元，该笔款项应予扣除。被告2010年7月2日代原告支付彭勇停车场费用30万元，应予扣除。被告代原告以借款形式支付文启然借款1310万元，应予扣除。拆迁事务所辩称，同土储中心的答辩意见。归纳如下：1、本案是拆迁安置合同纠纷，应通过行政诉讼程序解决；2、我方不认可《镇江市市区房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》第一项第一条中拆迁房屋建筑面积与补偿金额、第三条产权调换的面积、不认可《华联商厦拆迁补偿补充协议》第一项“实测手续不全的房屋面积……给予货币补偿1055.5万元”、不认可《华联商厦拆迁补偿补充协议》中关于停产停业补偿费的约定；3、我方不认可原告主张的款项金额及性质、二倍计算停产停业损失及截止期限；4、我方不认可货币补偿安置。理由如下：（1）双方约定以房屋安置；（2）原告要求货币安置的理由不成立。即使原告认为部分房屋是办公性质，但面积仅有1000多平方米，在2万多平方米中比例较小，最多可能构成履行瑕疵。我方不认可房屋有结构缺陷，且协议中也未约定房屋结构问题，故我方不构成违约；（3）协议中约定双方后续签订补充协议，但该协议未签，我方认为未签订补充协议最多构成预约合同项下的问题，不构成违反本约；5、原告主张按照评估报告中的价格来计算房产的折现价，价格明显偏高，我方不予认可且不成立。原告按照各楼层汇总后的均价计算，未按各楼层分别计算，方法不当。综上，我方认为原告诉讼请求在程序上和实体上不成立。城建集团辩称，本案中若涉及房屋安置，我方配合法院提供相关信息。若涉及货币安置，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据如下：1、土储中心提供《大市口商贸中心A地块改造项目拆迁指南》，拟证明：无合法建房手续的房屋的确权标准以及补偿方式、非住宅房停产停业经济损失补偿费的标准，《华联商厦拆迁补偿补充协议》中约定“超过30个月交房按原标准二倍支付停产停业补偿费”与该《拆迁指南》不符，属于无效约定。原告发表质证意见如下：该《拆迁指南》仅是一种邀约，最后签订的协议是双方意思表示一致的行为。双方签订了《镇江市市区房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》及《华联商厦拆迁补偿补充协议》，该两份协议中明确约定了拆迁安置补偿的面积、停产停业损失，应该按照协议约定来履行。拆迁事务所发表质证意见如下：《拆迁指南》的具体条款不是邀约，是双方必须遵守的合同的内容以及条款，《拆迁指南》的内容应当对双方具有约束力。本院认证如下：《拆迁指南》只具有一定的指导性，不是合同的内容，双方的权利义务应按照签订的合同履行；2、土储中心提供《回迁公告》及《告知书》，拟证明：2014年10月15日前财富广场商业房已经具备安置条件，土储中心、拆迁事务所正式通知各回迁户办理安置手续。原告发表质证意见如下：对该组证据的真实性无异议，但是原告没有收到该《告知书》。拆迁事务所发表质证意见如下：登报的《回迁公告》以及《告知书》都是真实的，已经将对应的内容告知了被拆迁人。本院认证如下：当时拆迁安置涉及到包括原告在内的众多拆迁户，土储中心、拆迁事务所于2014年10月发出《回迁公告》，应视为已经通知了原告；3、土储中心提供《借条》、《收条》及《保证书》，拟证明：土储中心、拆迁事务所代原告以借款的形式支付香江酒店老板文启然补偿款1310万元。原告发表质证意见如下：对土储中心、拆迁事务所给付给文启然的补偿款1310万元，我方并不知情，且借条上没有我方签字。土储中心、拆迁事务所仅以文启然是华联商厦公司的原承租户，主张扣除该笔补偿款1310万元，证据不足。拆迁事务所发表质证意见如下：该组证据中《借条》、《收条》及《保证书》是目前找到的原始资料，所以该笔补偿款1310万元，应予扣除。本院认证如下：原告对该笔借款不予认可，该组证据亦不能证明1310万元的借款系土储中心、拆迁事务所代原告支付。土储中心、拆迁事务所主张扣除该笔款项，依据不足，本院不予采信。本院认定事实如下：2009年9月19日被告土储中心、拆迁事务所与原告华联商厦公司签订《镇江市市区房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》，协议约定：一、双方以房屋产权调换方式进行：1、华联商厦公司被拆迁房屋建筑总面积:17427.9平方米(未见证)，地下室建筑面积，地下室建筑面积,房屋补偿总金额17050万元（其中地下室为781万元）。房屋补偿金额不予支付，仅作为产权调换时计算的依据。2、土储中心、拆迁事务所提供大市口商贸中心B地块安置房，华联商厦公司按照规划设计定位、临街状况相仿、同楼层面积相近的原则，确定安置房的位置和面积。具体位置临解放路和水陆寺巷的拐角处，比例与原被拆迁房的中山路和市政路基本一致，且安置房保持整体不得分割和不得包含其他产权人。3、土储中心、拆迁事务所B地块安置华联商厦公司产权调换的面积不得少于19659.9平方米（其中地下室2232平方米）……。4、双方同意待B地块规划设计确定后再签补充协议，以进一步明确产权调换中的相关事宜……；二、本协议订立后，华联商厦公司全权负责其歇业、搬迁及承租户的清理、清退工作，拆迁事务所、土储中心予以协助，清理、清退费用由华联商厦公司承担，并于2009年9月30日前搬迁完毕向土储中心、拆迁事务所交付房屋……。之后，原告与土储中心、拆迁事务所签订《华联商厦拆迁补偿补充协议》，该协议约定：一、无证房的处理。实测手续不全的房屋面积为3783.94平方米，其中2203.80平方米已在产权调换协议中予以置换，余下的1580.14平方米按《拆迁指南》的相关规定，经确权后给予货币补偿，补偿金额为1055.5万元；二、其他补偿。1、奖励费449.358万元，搬迁补助费67.404万元，停产停业补偿费每月89.872万元（从2009年6月20日起计算，按30个月计算，如30个月后不能交付置换房，则补偿费按原标准二倍支付，按月计算）。奖励费、搬迁费在华联商厦公司签订协议后，土储中心、拆迁事务所一次性付清，停产停业经济补偿款预付6个月，之后每半年预付一次，待安置房交付时按实结算。2、装饰装修、设备设施等按评估价6996.138万元结算，其中：装饰装修4347.85万元，设备设施2648.288万元（包括华联商厦所有的承租户的补偿款）……。土储中心、拆迁事务所一直未将拟置换房屋的规划设计告知原告，双方在B地块规划设计确定后亦未再签补充协议。双方就安置房屋多次进行协商，土储中心、拆迁事务所拟将坐落于解放路27号镇江财富广场8幢0102室、0101室、0201室、0301室、-0101室进行产权置换。该楼修建完工后，土储中心、拆迁事务所于2014年10月15日登报发出《回迁公告》。经不动产登记信息查询结果显示，房屋0102室规划用途为商业，房屋-0101室规划用途为商业，房屋0101室、房屋0201室、房屋0301室规划用途均为办公。庭审时，土储中心、拆迁事务所明确表示办公用房无法变更为商业用房。双方协商一致，原告委托江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司，对坐落于解放路27号镇江财富广场8幢0102室进行了分层测量，该房屋一至六层的建筑面积分别为3332.44㎡、2994.04㎡、3000.30㎡、3007.05㎡、2925.01㎡、2749.24㎡。原告承诺该鉴定费用由其自行承担。经原告申请，本院委托江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司，对坐落于解放路27号镇江财富广场8幢0102室、0101室、0201室、0301室、-0101室的市场价值进行了评估。房屋0102室一至六层的单价分别为26380元／㎡、14509元／㎡、11871元／㎡、11871元／㎡、10552元／㎡、10552元／㎡，房屋0101室单价为9767元／㎡，0201室单价为9962元／㎡，房屋0301室单价为10162元／㎡，房屋-0101室单价为13272元／㎡。原告承诺该鉴定费用由其自行承担。经双方确认，土储中心、拆迁事务所已支付原告奖励费、搬迁补助费、装饰装修、设备设施补偿费、停产停业经济补偿费等各项费用19619.79万元；镇江市丹徒区人民法院（2019）徒执字第1178号协助执行通知书中，已扣留、提取原告拆迁补偿款13.2820万元，原告予以认可，在拆迁补偿款中应予扣除；原告认可拆迁事务所代其支付彭勇停车场费用30万元，该笔款项在拆迁补偿款中应予扣除。本案争议焦点为：一、本案是否属于民事案件的受案范围；二、土储中心、拆迁事务所是否构成根本违约；三、关于已付款项的问题；四、关于停产停业经济补偿费如何支付的问题。本院认为，原告与土储中心、拆迁事务所签订的《镇江市市区房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》、《华联商厦拆迁补偿补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告如约向土储中心、拆迁事务所交付了被拆迁房屋，土储中心、拆迁事务所应按照合同的约定向原告支付各项补偿费用及交付合同约定的房屋。关于争议焦点一：本案是否属于民事案件受案范围。根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十八条规定，2015年5月1日后订立的行政协议发生纠纷的，适用行政诉讼法及本规定，2015年5月1日前订立的行政协议发生纠纷的，适用当时的法律、行政法规及司法解释。本案双方于2009年9月签订的《镇江市市区房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》，该协议发生在2015年5月1日之前，故本案属于民事案件受案范围。关于争议焦点二：土储中心、拆迁事务所是否构成根本违约。1、《镇江市市区房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》中约定“甲乙双方同意待B地块规划设计确定后再签补充协议，以进一步明确产权调换中的相关事宜”。土储中心、拆迁事务所未依合同约定就拟安置房屋的设计方案与原告充分协商。土储中心、拆迁事务所利用自身的信息不对等的地位，未与原告充分协商规划图纸的设计，使原告没有机会对设计方案及时提出异议，更没有机会对设计方案提出改进的方案，土储中心、拆迁事务所对此有重大过错；2、《镇江市市区房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》第一项第二条约定“安置房保持整体不得分割和不得包含其他产权人”。土储中心、拆迁事务所将拟安置房临街最具有商业价值的地块设计成办公用房，且无法变更为商业用房，继续履行会给原告带来巨大的商业损失；3、拟交付房屋结构存在重大缺陷。没有减压层导致承重柱太多，结构柱和结构墙众多，并造成天然阻隔，且房屋层高较低，严重影响经营布局，使安置房屋使用面积不能有效地得到发挥，无法正常经营，不能实现安置房屋的商业用房的要求。综上所述，土储中心、拆迁事务所交付的房屋与合同约定的房屋位置、用途性质均发生较大变化，使原告通过该房屋用于经营的合同目的难以实现。因此，土储中心、拆迁事务所构成根本性违约。原告要求土储中心、拆迁事务所就不能交付的房屋承担赔偿责任，本院予以支持。未交付的房屋应当按照双方约定的同等地段同类营业房的价格进行赔偿，即按照《估价报告书》评估的价值予以赔偿。因0101室、0201室、0301室地理位置与0102室的一、二、三层相对应，故0101室、0201室、0301室单价参考0102室的一、二、三层单价。拟交付的房屋一至六层建筑面积分别为4155.41㎡（3332.44㎡+822.97㎡）、3474.33㎡（2994.04㎡+480.29㎡）、3480.59㎡（3000.30㎡+480.29㎡）、3007.05㎡、2925.01㎡、2749.24㎡，总面积为19791.63㎡。应安置房屋合同面积为17427.9㎡，根据每层的分摊面积及每层的单价，计算得出合同约定的安置房屋价款为26146.6194万元（17427.9㎡÷19791.63㎡×[4155.41㎡×2.638万元／㎡＋3474.33㎡×1.4509万元／㎡＋3480.59㎡×1.1871万元／㎡＋3007.05㎡×1.1871万元／㎡＋2925.01㎡×1.0552万元／㎡＋2749.24㎡×1.0552万元／㎡]）；应安置房屋地下室建设面积为2232㎡，单价为13272元／㎡，得出合同约定的地下室价款为2962.3104万元（2232㎡×1.3272万元／㎡），由此得出应安置房的合计总价为29108.9298万元（26146.6194万元＋2962.3104万元）关于争议焦点三：关于已付款项的问题。土储中心、拆迁事务所支付文启然借款1310万元，是否在华联商厦公司的赔偿款中予以扣除，双方存在分歧。土储中心、拆迁事务所认为其向文启然支付的借款1310万元，应在本案中予以扣除。华联商厦公司辩称该笔借款系文启然与被告之间的借款，其并不知情，也从未在借条等单据上签字确认，对此不予认可。目前没有证据证明该笔款项系拆迁事务所代华联商厦公司支付，拆迁事务所主张在华联商厦公司的补偿、赔偿款中予以扣除，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点四：关于停产停业经济补偿费如何支付的问题。本案停产停业经济补偿费是否按原标准的二倍支付，是否应当支持拆迁补偿款及停产停业经济补偿费利息损失，双方存在较大的分歧。华联商厦公司诉称，《华联商厦拆迁补偿补充协议》第二项第一条约定“停产停业补偿费每月89.872万元（从2009年6月20日起计算，按30个月计算，如30个月后不能交付置换房，则补偿费按原标准二倍支付，按月计算）”，土储中心、拆迁事务所应按约二倍支付。土储中心、拆迁事务所辩称，二倍的补偿标准实际是逾期交房的违约金，按原标准二倍计算违约金明显过高，也不符合拆迁补偿的有关政策规定。如果违约，也只能按照每月89.872万元的标准补偿。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。《华联商厦拆迁补偿补充协议》中已明确约定停产停业补偿费标准和逾期交房的计算标准，故土储中心、拆迁事务所应按约二倍支付停产停业补偿费。双方约定的二倍支付停产停业补偿费既是对原告各种损失的一种综合补偿，同时为了较快地回迁，约定的二倍补偿也具有惩罚的性质。至于二倍补偿的计算期间问题，因土储中心、拆迁事务所于2014年10月发出《回迁公告》，此时房屋已竣工，但因双方就交付事宜未达成一致意见，形成了僵局，此时原告应当及时诉讼打破僵局，避免损失扩大，对此，原告有过错。基于诚实信用原则，二倍赔偿应计算至2014年10月发出《回迁公告》时止。由于土储中心、拆迁事务所违约，房屋交付不能达到原告经营大型商场的要求，给原告带来经营上的损失，该损失应当由土储中心、拆迁事务所承担，停产停业补偿费应按照每月89.872万元计算。综上，停产停业补偿费为14649.136万元（89.872万元×30＋89.872万元×34×2+89.872万元×65），计算至2020年3月20日。原告主张拆迁补偿款及停产停业经济补偿费利息损失，该部分利息损失实际上已经包含在停产停业补偿费中，根据损失填补原则，原告要求赔偿利息损失，是损失的重复计算，本院不予支持。综上，土储中心、拆迁事务所已付款项19663.072万元（19619.79万元＋30万元＋13.2820万元）。根据合同约定，应付款项为：1、安置房屋总价29108.9298万元；2、拆迁补偿款7512.9万元（其中包含奖励费449.358万元、搬迁补助费67.404万元、装饰装修、设备设施费6996.138万元）；3、部分手续不全的房屋货币补偿金额1055.5万元；4、停产停业补偿费14649.136万元。以上应付款项合计为52326.4658万元。故土储中心、拆迁事务所还应支付华联商厦公司32663.3938元（应付款项52326.4658万元－已付款项19663.072万元）。城建集团不是本案合同当事人，在本案中不应承担法律责任。综上所述，原告华联商厦公司的诉讼请求部分成立。土储中心、拆迁事务所应向华联商厦公司支付赔偿款及补偿款。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、镇江市土地储备中心、镇江市京口区房屋征收拆迁安置事务所自本判决生效之日起十日内给付镇江**联商厦股份有限公司32663.3938万元；二、驳回镇江**联商厦股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207.9044万元，由镇江市土地储备中心、镇江市京口区房屋征收拆迁安置事务所负担196.3743万元，由镇江**联商厦股份有限公司负担11.5301万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京市分行山西路支行，帐号：10×××75。审判长  殷建平审判员  冷德华审判员  贾黛舒二〇二〇年九月二十七日书记员  范雨佳