重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初7219号原告：刘增培，男，1965年11月30日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：李明，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。被告：杨建平，男，1966年4月22日出生，汉族，户籍地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。原告刘增培与被告杨建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后原告刘增培于2019年11月20日向本院提起执行异议，要求解除对登记在被告杨建平名下位于长寿区某号房屋的查封，因本案的审理需以该案的审理结果为依据，故裁定本案中止审理。后于2020年9月21日恢复审理，并再次公开开庭进行了审理。原告刘增培及其委托诉讼代理人李明、被告杨建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘增培向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨建平在本判决生效后10日内将位于重庆市长寿区某号房屋过户至原告名下；2、判令被告杨建平承担违约金20000元；3、本案案件受理费由被告杨建平承担。事实和理由：原、被告系朋友关系，因被告有闲置的安置证需转让，双方于2007年11月23日签订安置证转让协议，原告依约支付转让费25000元，被告便将购买安置房所需的安置证项下购买相关资料移交给原告。其后，原告进行选房、交款和接房，现案涉房屋产权已登记在被告名下，原告多次要求被告办理产权转移，被告借故拒绝，其行为已经构成违约，故诉至法院，望判如所请。被告杨建平辩称，我与原告签订的安置证转让协议是无效协议，没有约束力，因为该协议已经签订12年之久，且根据国家相关规定，安置证是不能转让的。约定的转让金是25000元，原告只支付了我20000元，尚欠5000元没有给我，原告违约在先，应按照协议约定支付违约金100000元给我。故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年8月1日，重庆市长寿区渡舟镇人民政府出具《购房证明》，载明：“兹有桃花溪环境综合整治等工程建设，已征用渡舟镇人民政府原胜天村5组全部（部分）土地。杨建平户属于征地房屋拆迁安置对象，现已货币安置，需到你处购买经济适用房一套，请予以接洽。该户房屋拆除时间：2007年8月1日上（下）午。”。该证明空白处手写注明：“此证明已购房”。2009年1月13日，原告刘增培（甲方）与案外人黄中成（乙方）签订《卖房协议》，约定甲方将渡舟镇开发区安置房某号面积约122㎡卖给乙方；每平方米按建筑面积1400元每平方米计价，此价包括三通在内（水、电、气户头费在内），以后的产权证和工本费、过户费、税费在此房款内包干；乙方在签订协议时一次性支付甲方购房款壹拾万元整，第二次付款在2009年2月4日以前付陆万柒仟陆佰元整，余下叁仟元在把房产证交给乙方后本着多退少补的原则付清余款；等内容。2009年1月12日，原告刘增培出具《收条》，载明收到案外人黄中成支付的购房款100000元；2009年2月7日，原告刘增培出具《收条》，载明收到案外人黄中成支付的购房款67600元。2012年8月17日，重庆市公安局渡舟八颗派出所出具《房屋产权坐落编号确认书》，载明““长寿区房产产权产籍监理所：据《房屋所有权证》卖房协议号记载，房屋所有权人黄中成的房屋原坐落地址为渡舟半岛花园安置房某号，现经重新变更后，坐落编号为长寿区渡舟街道渡中路某号#。”2020年1月16日，重庆市长寿区公安局渡舟派出所出具的《暂住登记凭证》，证明案外人黄中成已于2010年6月7日就居住于涉案房屋在公安机关进行暂住登记。2019年7月30日，案外人黄中成在本院受理的申请执行人吴良恕与被执行人杨建平民间借贷纠纷执行案件中提出书面执行异议，其主张本院查封的登记在被执行人杨建平名下位于渡舟镇开发区安置房某号房屋系第三人刘增培向其出售并由其居住至今。本院于2019年8月15日作出（2019）渝0115执异73、74号《执行裁定书》，裁定驳回案外人黄中成的异议请求。2019年11月20日，原告刘增培在本院受理的申请执行人吴良恕与被执行人杨建平民间借贷纠纷执行案件中提出书面执行异议，请求中止对登记在杨建平名下位于重庆市长寿区某号房屋的执行。本院于2019年8月15日作出（2019）渝0115执异136号《执行裁定书》，裁定中止对登记在杨建平名下的位于重庆市长寿区某号房屋的执行。申请执行人吴良恕于2020年1月2日向本院提起执行异议之诉，要求继续对重庆市长寿区某号房屋的执行。本院于2020年5月6日作出（2020）渝0115民初1号《民事判决书》，判决驳回吴良恕的诉讼请求。吴良恕不服该判决向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院2020年9月3日作出（2020）渝01民终4338号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。该判决书查明的事实载明“本院二审询问中，刘增培称案涉房屋安置房购房款收据显示付款人为黄中成，但其才是实际的支付人，黄中成对此亦予以认可。”、“关于刘增培是否支付转让款的问题。转让协议约定的转让款项并非巨额，不排除有现金支付的可能性，时隔多年，客观上增大刘增培举证难度，但根据协议约定内容和行为，综合本案情况可推定转让款已足额支付。一是《转让协议》约定签订协议当日即支付转让款项，杨建平在该协议上签字捺印，通常情况下应是对刘增培支付行为的确认，否则双方应即行变更付款方式约定。二是《转让协议》自2007年签订至今，杨建平并未举示证据证明其仍向刘增培主张支付欠付转让款项的证据。因此，刘增培已支付全部转让款具有高度盖然性。同时，就此后的安置房购房款而言，购房收据是出具给黄中成，但黄中成认可刘增培才是购房款实际支付人。综上，刘增培已就购买案涉房屋支付了全部款项，包括安置证转让的费用和安置房购房款。”。另查明，位于重庆市长寿区渡舟街道某号房屋（产权证号：206房地证2012字第XXXXX号）现登记权利人为被告杨建平。对于当事人双方无异议的证据，本院予以确认。对于当事人双方有争议的证据，本院评判如下：原告刘增培举示落款时间为2007年11月23日的《长寿区渡舟转让协议》（以下简称《转让协议》），拟证明其与被告杨建平签订安置证转让协议的情况及履行情况。该协议载明“转让方：重庆市长寿区渡舟镇渡舟村22组某号（以下简称甲方），受让方：渡舟堰桥2组刘增培（以下简称乙方），甲乙双方在平等互利、诚实信用、自愿意有偿的原则上，经过友好协商，甲方自愿将重庆市长寿区渡舟镇政府发放给甲方所有的《安置证明》转让给乙方，现就转让《安置证明》的相关事宜达成如下协议，供甲、乙双方共同遵照执行：第一条，甲方自愿将重庆市长寿区渡舟镇政府发放给甲方所有的房屋拆迁《安置证明》转让给乙方。第二条，转让金额：转让金额为（大写：贰万伍仟元小写：25000元整）人民币。第三条，转让金支付时间为：甲乙双方自本协议签字按印的当日立即由乙方支付给甲方转让金（大写：贰万伍仟元小写：25000元整）人民币。第四条，该《安置证明》转让后，乙方有权以甲方的名义购买安置房屋，房款均由乙方支付，所有的购房发票及合同等相关的手续均由乙方管理和所有。甲方必须承诺由乙方出资购买的安置房由乙方所有，乙方具有该安置房屋的使用、收益、所有、处理的权利。第五条，该《安置证明》转让后，甲方必须竭力协助乙方在任何时候办理该安置证明购买的安置房的过户手续（包括五年后的任何时间），所需所有费用由乙方承担（包括过户费等）。第六条，甲方收到转让费后，应当向乙方出具收条，即人可收到转让金。第七条，违约责任：如一方违反以上条款，则违约方支付守约方违约金100000元壹拾万元人民币。同时，对守约方造成的其他经济损失的还应当据实赔偿。第八条，本协议未尽事宜，由甲乙双方共同协商解决。第九条，本协议一式二份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力，本协议自甲乙双方签字、按印后生效。甲方：杨建平XXXXXXXXXXXXX乙方：刘增培”。被告杨建平在第一次庭审中陈述甲方处的签名是其本人签的，电话也是其本人的，但是该协议上的手写部分是后来添加上去的，且其与原告之前签订的协议是一页纸，现在变成了两页纸，且签订的协议只有一份，在原告处。在第二次庭审中陈述甲方处签名不是其签字，并申请司法鉴定。因被告杨建平在第一次和第二次庭审中的陈述相互矛盾，但未举示证据推翻其自认的事实，应当承担举证不能的法律后果，故本院认定该协议中被告杨建平的签字的真实性予以确认。因上述协议明确载明协议一式两份，甲乙双方各执一份，被告杨建平在该协议上签字确认，现其未举示其持有的协议原件进行核对，应承担不利的法律后果，故本院对原告刘增培举示的上述协议予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告刘增培及被告杨建平系完全民事行为能力人，均自愿在《转让协议》上签字，且该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议对双方具有约束力，原、被告双方均应按照前述协议约定履行己方义务。对于被告杨建平在本案第二次庭审中要求对《转让协议》及证人黄中成举示的《收条》进行司法鉴定的申请，因被告杨建平在第一次庭审中对《转让协议》中其签字予以认可，且其并非《收条》的出具方及接收方，同时前述《转让协议》及《收条》的真实性已经重庆市第一中级人民法院生效裁判文书予以确认，故本院对被告杨建平提出的鉴定申请不予准许。虽然双方在《转让协议》中仅约定转让安置房的购房资格，而所购房屋当时并未特定化，但是该协议明确约定由原告刘增培支付购房款，原告刘增培出资购买的房屋归其所有，具有借名买房的性质。现案涉房屋作为被告杨建平的安置房已登记在其名下，表明安置房购房资格已实际使用，安置房已特定化。原告刘增培也已按约支付案涉房屋购房款。原、被告双方签订的《转让协议》第五条的约定被告杨建平应当《安置证明》转让后任何时候配合原告刘增培办理过户手续，故对原告刘增培要求被告杨建平将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求，本院予以支持。对于原告刘增培要求被告杨建平支付违约金20000元的请求。原、被告双方签订的《转让协议》第六条约定，如一方违反以上条款，则违约方支付守约方100000元人民币。本案中，原告刘增培要求被告杨建平配合办理过户手续，被告杨建平未配合办理已构成违约，故被告杨建平应当向原告刘增培支付违约金，庭审中被告杨建平陈述违约金约定过高，应当为转让费的10%-20%，且原告刘增培尚欠其转让费5000元，原告刘增培违约在先，如法院认为其存在违约行为，要求调低违约金。根据《转让协议》约定的内容和行为，综合本案情况原告刘增培已足额支付转让款具有高度盖然性，且重庆市第一中级法院作出的（2020）渝01民终4338号《民事判决书》中已认定原告刘增培已足额支付了案涉房屋的转让款。因原告刘增培未举示证据证明其因被告违约产生的具体损失，故结合《转让协议》约定的转让款金额以及原告刘增培要求被告杨建平履行过户义务的产生诉讼行为等因素，本院酌情主张10000元，故被告杨建平应向原告刘增培支付违约金10000元。对于被告杨建平要求原告刘增培向其支付违约金及剩余转让费的要求，因其在本案中未提起反诉，故本案不作处理，被告杨建平可另行诉讼。综上所述，被告杨建平应当配合原告刘增培将位于重庆市长寿区渡舟街道某号房屋的产权转移登记到原告刘增培名下并向其支付违约金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告杨建平于本判决生效之日起十日内协助原告刘增培将位于重庆市长寿区渡舟街道某号房屋的产权转移登记到原告刘增培名下；被告杨建平于本判决生效之日起十日内向原告刘增培支付违约金10000元；驳回原告刘增培的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告刘增培负担75元，被告杨建平负担75元；保全费1320元，由被告杨建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  刘 婕二〇二〇年九月二十一日法官助理  邓春梅书 记 员  李茂珣