山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执复219号复议申请人（异议人、被执行人）：济南泉城新天地置业有限公司，住所地济南市历下区趵突泉北路。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：夏翠艳，山东凡涛律师事务所律师。申请执行人：杨蕾蕾，女，1982年2月4日出生，汉族，住济南市历下区。复议申请人济南泉城新天地置业有限公司（以下简称新天地置业公司）不服济南市历下区人民法院（以下简称历下法院）（2020）鲁0102执异90号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。历下法院在执行申请执行人杨蕾蕾与被执行人新天地置业公司商品房买卖合同纠纷一案过程中，被执行人新天地置业公司向该院提出书面异议，称：2018年10月19日，济南仲裁委员会（以下简称济南仲裁委）就新天地置业公司与杨蕾蕾购房合同纠纷出具（2018）济仲裁字第1621号、1619号裁决书，该案在杨蕾蕾申请仲裁时已同时申请了保全措施，即保全查封了新天地置业公司证号为历XXXXXX号的XXXX、XXXX房产。历下法院于2020年3月18日对新天地置业公司的财产又采取了查封措施（文书号（2019）鲁0102执4696号），该案在仲裁期间已经保全查封了新天地置业公司位于济南市××区××路××号，证号为历XXXXXX号的XXXX、XXXX房产（该房产已完全足够保障双方纠纷裁决的款项或债权），3月18日历下法院又查封了证号历XXXXXX号的XXX、XXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX共计6套房产，面积243.73平米且全部为临街门头房，该房产市值1500万元以上。根据新天地置业公司8年前即2011年左右的销售情况来看，被查封的房产当年76%的房屋销售单价在4.5万元/平方米左右，临街门头房价格平均在6万元/平米左右，随着近年来房价上升趋势，该房产市值估值应该会超过1500万元以上。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条第一款规定：“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。”及第十五条第二款规定：“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”诉讼、仲裁保全应在被申请人起诉的诉讼标的额内采取保全措施，而且对于存在多项财产可供保全的情况，应选择对被申请人经营活动影响较小的财产进行保全。该案在杨蕾蕾申请仲裁时已同时申请了保全措施即保全查封了新天地置业公司的房产，对杨蕾蕾的债权提供了充分的保证，然而历下法院又对上述财产进行查封，不仅超标的，而且也对新天地置业公司的日常生产经营造成严重影响。因受实体经济不景气等因素影响，涉案项目泉城旺角项目至今未能开业运营，商铺分割布局也是为整体运营使用为最佳，所以新天地置业公司为尽快化解类似纠纷和矛盾一直努力进行融资，以期望资金到位后尽快解决类似纠纷，新天地置业公司近期正与第三方洽谈融资，谈判进入成熟阶段，经与第三方沟通需将本案查封的243.73平方米房产进行抵押，为融资提供担保，现上述财产被历下法院误查封，对新天地置业公司而言，如果融资不成功，将来风险是不可估量的。另，对历下法院用其名义另查封新天地置业公司6套房产以用于支付评估费的事实不认可。历下法院作出的（2019）鲁0102执4696号之二执行裁定内容非常明确，即因新天地置业公司未履行生效法律文书确定义务，未向杨蕾蕾支付逾期交房违约金等费用，故而对新天地置业公司的其他6套房产采取了查封措施，因而杨蕾蕾的陈述不属实。查封6套房产用于支付评估费也不符合客观实际，评估费的支付标准是按照评估财产价值的一定比例支付（山东省物价局2010年发布资产评估收费标准显示资产价值100万元以内按12‰收取评估费，100万元-1000万元按5‰收取评估费），杨蕾蕾与新天地置业公司商品买卖合同纠纷案涉及的债权额价值约为110万元，就算是通过评估拍卖程序实现其债权，法院查封的6套房产的价值是评估费的上千倍，显然杨蕾蕾有关用6套房产支付评估费的陈述违背客观实际，故请求法院依法撤销查封保全措施，在执行标的额范围内对新天地置业公司位于济南市××区××路××号，证号历XXXXXX号保全的XXXX、XXXX的房产采取保全、执行等措施。杨蕾蕾辩称，关于新天地置业公司在异议申请书中所指历下法院查封其6套房产一事系执行案件在涉案房产评估阶段，因被执行人拒不支付应承担的评估费，法院以我的名义查封了上述房产，拟于拍卖之后用于支付评估费的，不是用于支付我本人的。历下法院查明，杨蕾蕾与新天地置业公司商品房买卖合同纠纷一案，2018年10月19日，济南仲裁委审理并作出（2018）济仲裁字第1619号裁决，裁决：一、新天地置业公司向杨蕾蕾支付逾期交房违约金285204.43元；二、新天地置业公司于裁决书生效之日起30日内，为杨蕾蕾办理涉案房屋所有权转移登记手续。在该案仲裁阶段，该院于2018年5月3日作出（2018）鲁0102财保45号协助执行通知，对被执行人的房产进行了财产保全，通知书载明：查封新天地置业公司名下所有的位于济南市××区××路××号××角（××广场北区）XXXX号房产，证号：历XXXXXX，查封期限三年，自2018年5月3日至2021年5月2日。该院于2018年5月3日作出（2018）鲁0102财保47号协助执行通知，通知书载明：查封新天地置业公司名下所有的位于济南市××区××路××号××角（××广场北区）XXXX号房产，证号：历XXXXXX，查封期限三年，自2018年5月3日至2021年5月2日。因裁决生效后，被执行人新天地置业公司未按期履行生效裁决书确定的义务，杨蕾蕾于2018年11月13日申请强制执行，济南仲裁委于2018年11月14日作出（2018）济仲执函字第430号提请执行函，向济南市中级人民法院（以下简称济南中院）申请执行。济南中院于2018年11月22日作出（2018）鲁01执1103号执行通知书，责令新天地置业公司履行裁决书所确定的义务。2018年12月28日，济南中院作出（2018）鲁01执1103号执行裁定，裁定指定由历下法院执行。在该案执行过程中，该院于2019年3月29日立案执行，并于2019年6月25日作出（2019）鲁0102执4696号执行裁定，拍卖被执行人新天地置业公司所有的位于济南市××区××路××号××角（××）XXXX号房产，证号：历XXXXXX。2019年9月16日，该院作出（2019）鲁0102执4696号执行裁定，终结本次执行程序。2020年3月18日，该院作出（2019）鲁0102执4696号之二执行裁定，查封被执行人新天地置业公司名下所有的坐落于济南市××区××路××号××、××、××、××、××、××房产。另查明，根据济南仲裁委裁决书查明事实如下：“申请人杨蕾蕾，购买被申请人济南泉城新天地置业有限公司开发建设的商品房，双方签订商品房买卖合同，合同约定申请人杨蕾蕾购买被申请人开发建设的商品房，用途为商业金融，该商品房总金额350374元，申请人于合同签订之日一次性支付购房款，被申请人应当在2013年4月30日前，依照规定将经申请人组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付申请人使用。商品房买卖合同签订后，双方签订《合同补充协议》，补充协议约定，除申请人未按合同支付房款外，被申请人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知申请人办理房屋交接手续。合同签订后申请人已向被申请人付清全部购房款，2012年8月16日，双方就涉案房屋签订《委托经营管理协议》，申请人委托被申请人经营，期限为3年，自2013年4月30日至2016年4月29日止。另查明，2014年11月17日，被申请人济南泉城新天地置业有限公司取得济南市建设委员会盖章的房屋建筑工程竣工验收备案单，涉案房屋至今未交付申请人。”另，该案合议庭于2020年7月28日通过“安居客”网站上询价显示，该地块附近位于历××区泺源大街中段××广场附近商铺单价为2.46万元每平米，位于泺源大街银荷大厦X座X层临街门面售价为2.95万元每平米。根据济南市房产测绘研究院2014年6月16日出具的《房产测绘结果报告书》显示：“涉案房产XXXX号房产建筑面积9.1平方米，套内面积5.15平方米，分摊面积3.95平方米；涉案房产XXXX号房产建筑面积10.10平方米，套内面积5.88平方米，分摊面积4.52平方米，两处房产均位于第二层，面积共计19.20平方米。本院查封的坐落于济南市××区××路××号涉案房产XXX、XXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX，建筑面积分别为47.61平方米、34.54平方米、33.85平方米、37.00平方米、46.40平方米、44.33平方米，共计243.73平方米。”另查明，异议人在该院中还涉及(2019)鲁0102执6768号、(2019)鲁0102执4696号、(2019)鲁0102执4350号。等60个案件，其欠款数额多达1834.4782万元，该60个案件中执行标的均与2020年3月18日该院作出的（2019）鲁0102执4696号之二执行裁定所查封的执行标的一致，即（2019）鲁0102执4696号之二执行裁定所查封的执行标的不仅仅保障本案的债权数额。历下法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结，发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十九条规定：“查封、扣押财产的价值应当与被执行人履行债务的价值相当。”也就是说，明确规定了价值相当原则，如果人民法院在查封、扣押财产时超出范围查封、扣押即为不当执行行为，会导致债务人的合法权益受损。本案中，该院根据生效的法律文书，查封了被执行人新天地置业公司名下所有的位于济南市××区××路××号××角（××广场北区）XXXX、XXXX号房产，房屋面积19.20平方米，按照每平米3万元的估价，价值约为57.6万元。另外该院查封的被执行人新天地置业公司名下所有的6套房产，房屋面积243.73平方米，按照每平米3万元的估价，价值约为731.19万元。该院并未超标的查封，异议人异议没有事实依据，应当予以驳回。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十九条规定，于2020年7月29日作出（2020）鲁0102执异90号执行裁定，驳回异议人新天地置业公司的异议。新天地置业公司不服，向本院提出复议，请求撤销历下法院（2020）鲁0102执异90号执行裁定，发回历下法院重新审查或者由贵院依法审查并撤销（2019）鲁0102执4696号之二执行裁定。事实与理由：一、历下法院认定“(2019)鲁0102执4696号之二执行裁定查封的执行标的不仅仅保障本案的债权数额”的事实错误。(2019)鲁0102执4696号之二执行裁定内容非常明确，即因新天地置业公司未履行生效法律文书确定义务，未向杨蕾蕾支付逾期交房违约金等费用，故而对新天地置业公司的其他6套房产采取了查封措施，并非是为了保障其他“执行标的一致”的案件的执行。即便(2019)鲁0102执4696号之二执行裁定采取的查封措施是为了其他执行案件的执行，历下法院的做法也是错误的，历下法院应当依托其他执行案件分别采取对应的查封措施，而不能任意为之。二、(2019)鲁0102执4696号之二执行裁定采取的查封措施严重超标的，应当予以解封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。查封财产是否超标的应基于其所涉及的案件的债权来考量，(2019)鲁0102执4696号之二执行裁定是针对杨蕾蕾的执行案件采取的执行措施，该执行措施是否超标的应以杨蕾蕾的执行债权来衡量。历下法院将其他执行案件并入本案一同考量是错误的，历下法院认为只要执行标的都是新天地置业公司的商铺，就都可以混为一谈的思路显然也是不合法的。杨蕾蕾的债权已经仲裁确认，杨蕾蕾在仲裁阶段查封保全的两套房产，根据历下法院通过“安居客”的网络询价，这两套房产价值达57.6万元，已足以实现杨蕾蕾的债权。执行阶段，历下法院基于杨蕾蕾案件又查封了新天地置业公司的6套房产，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第39条规定，查封、扣押财产的价值应当与被执行人履行债务的价值相当，历下法院又查封新天地置业公司6套房产的行为显然违背了价值相当原则，应予撤销。综上，历下法院认定事实错误，对新天地置业公司财产的查封严重超标的，请求贵院予以查明，依法纠正。本院查明，2020年9月27日，历下法院作出（2019）鲁0102执4696-4719、4344-4350、6768、4522-4528、4491-4510、4721号执行裁定，解除对新天地置业公司名下位于济南市××区××路××号××、××、××、××、××、××房产的查封。本院认为，新天地置业公司主张历下法院查封其名下位于济南市××区××路××号××、××、××、××、××、××房产属于超标的查封，但现历下法院已经解除对上述六套房产的查封，故新天地置业公司主张历下法院超标的查封的情形已不存在，对其复议请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人济南泉城新天地置业有限公司的复议申请，维持济南市历下区人民法院（2020）鲁0102执异90号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年九月二十八日法官助理毛雪书记员马彬