湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0503民初1253号原告：黎敏姣，女，1976年10月29日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。被告：邵阳中海国信房地产开发有限公司，住所地：邵阳市大祥区宝庆中路市委大院12栋102号。法定代表人：孙波。委托诉讼代理人：刘宇，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。原告黎敏姣与被告邵阳中海国信房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎敏姣、被告邵阳中海国信房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎敏姣向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告维修基金、国土证费、燃气安装费，共计人民币23787.92元费用及利息8725.93元；2、判令被告向原告支付违约金1506.20元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告黎敏姣诉称，2015年7月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及其补充合同，委托被告代为办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，并于当日向被告支付房屋代收各项费用3310元，其中燃气安装费用为1800元，被告向原告开具编号为3010083的收款收据。根据湖南省物价局2014年1月22日颁布的《湖南省物价局关于进一步明确居民燃气庭院管网和室内管道安装费相关事项的通知》（湘价商[2014]20号）第二条的规定：居民燃气庭院管网和室内管道安装费实行最高限价管理，省辖市不分新建住宅还是原有住宅新装天然气每户不超过1800元，具体标准由当地物价部门核定，新建住宅的该项费用计入开发建设成本，由商品房开发商按照价格主管部门的规定与燃气经营企业进行结算，不再向用户单独收取。此通知于2014年3月1日起执行。2015年7月5日被告公然违反物价局规定，向原告收取燃气安装费1800元/户。2018年1月8日，被告向原告代收取维修基金12782元，理应及时上交至邵阳市物业专项维修资金管理中心，原告为了确保访笔费用开发商是否上交，到邵阳市物业专项维修资金管理中心查询，被告却至今未交，原告屡次催被告上缴该项费用，被告以各种理由推脱拒不上交。被告将代收的他人财物既不上交，且拒不退还，非法占为己有长达4年之久。2018年1月8日，被告向原告收取国土证费480元/户，但二证早已合一，没有国土证何来此费用，被告巧立明目乱收费，此款应予退回原告。截至2020年6月7日，被告仍未能按照补充合同约定代为缴纳相关费用，现原告根据合同约定及相关法律法规，要求解除委托事项，由被告向原告退还代收费用及利息并向原告支付违约金。被告邵阳中海国信房地产开发有限公司辩称：一、原告与被告无任何合同关系，原告主体不适格，本案应依法驳回起诉。被告建设的圣地亚哥小区系中国电信邵阳分公司职工联合建房项目，最初的申购者是电信职工谢续石，谢续石于2013年5月29日将购房指标转让给彭柳蓉，彭柳蓉又于2015年7月5日将9栋3单元201号房屋转让给刘清。刘清在2015年7月5日按电信建房办统一安排与被告签订《商品房买卖合同》，并向被告交纳了60%房款和代收代缴费用，办理了房屋产权证。本案原告系与刘清进行了二手房交易，没有直接向被告交纳任何费用，也没有直接与被告产生任何合同关系。因此，本案原告无权向被告主张权利，原告主体不适格，依法应驳回起诉。二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回其全部诉讼请求。1、原告要求返还其维修基金没有事实和法律依据。（1）被告并未收取原告的维修基金，也与原告无合同关系。要求被告返还维修基金没有事实和法律依据。（2）被告作为电信职工联合建房项目代建方，并非收取维修基金的主体，与业主是代收代缴的关系。缴纳维修基金是每个业主所必须承担的责任，相关行政部门也要求被告将代收的维修基金统一缴纳至邵阳市物业专项维修资金管理中心。（3）被告之所以代收了维修基金后尚未交纳至邵阳市物业专项维修资金管理中心，一是由于“圣地亚哥”小区是电信职工的集资房，按照政策可以享受维修基金减半收取的优惠政策，且电信公司和大部分业主强烈要求享受该优惠政策，为此向职能部门多次打报告、上访。现该优惠政策正在争取当中，如相关职能部门确定了交纳标准，被告将按确定的标准一分不少地统一交纳。二是由于相当一部分业主尚未完全将维修基金款交给被告，且联合建房项目还没有结算，没有达到统一交纳的条件。三是我公司与电信职工联合建房委员会已经达成一致意见，在今年年底前完成房屋维修基金的缴存工作并已经对外公示。2、原告要求返还其燃气安装费没有事实和法律依据。（1）原告与被告无合同关系，被告也未收取原告该费用；（2）“圣地亚哥”小区始建于2013年，在确定合同相关事宜时已经明确了燃气开通费用不计入开发成本，而由电信联合建房人自行负担。所有申购人签字同意的《联合建房申购须知》第九条第（一）项第5点明确了天然气费用由业主需要开通时缴纳办理；（3）《商品房买卖合同》附件三第10条明确燃气管道入户开通费用业主自理；（4）原告所引用的规范性文件生效时间是2014年3月1日，而被告与电信职工联合建房委员会达成合意的《联合建房申购须知》时间为2013年5月17日，该规范性文件不具有溯及力。且该规范性文件并非强制性效力性文件，在考虑到房价的低价格的前提下，双方对《商品房买卖合同》达成一致，燃气开通费由买方承担，首先应尊重合同双方的真实意思表示，该合同有效，而不能以管理性文件否认合同的效力，该费用应由买方承担。3、原告要求返还其“国土证费”没有事实和法律依据。（1）原告与被告无合同关系，被告也未收取原告该费用；（2）所谓的“国土证费”是当时房产证、国土证未合一时的说法，因此“国土证费”实际上是不动产权证的办证费用。现在电信职工联合建房项目还没有结算，被告代收代缴的原则是多退少补，被告将与电信职工联合建房委员会按照实际费用结算。三、被告不存在违约行为，要求被告承担违约金及利息没有事实和法律依据。1、原告与被告无合同关系，被告也未收取原告任何费用，合同都没有，哪来的违约责任？2、被告依法依据代收代缴，没有存在违约行为，要求被告承担违约金和利息也无依据。综上，原告不是适格主体，且要求被告返还维修基金、燃气费、办证费用也没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的起诉或驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年2月19日中国电信邵阳分公司第二届第二次职工代表大会采用无记名投票方式表决通过了《中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》（以下简称《联合建房章程》），由中国电信邵阳分公司行政、工会联合组建集资建房筹建工作组，负责与集资建房人全权代表一道筹建集资建房活动的前期工作及后续日常工作，依据《联合建房章程》选举产生9名集资建房活动员工特别代表（以下简称“全权代表”），《联合建房章程》规定了全权代表的权力：1、代表全体集资建房人，全权维护集资建房的合法权益；2、参与建房过程中重大事项的决策；3、参与集资建房整个过程的监督与管理。该章程还规定：具备本次集资建房资格的人员可将资格转让……受让方必须书面认可本章程。该章程还规定了集资建房的决策流程，重大事项时，由日常工作组向全权代表报告并提请决策处理；对已做出的决策及决定，以通告形式通报集资建房人；将执行结果以通告形式通报集资建房人。2013年5月17日中国电信邵阳分公司联合建房领导小组发布了《联合建房申购须知》：一、根据《中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》，选定为联合建房方式。本次联合建房，申购人与开发商（中海国信房地产开发有限公司）之间的权利与义务，授权9名代表行使。中国电信邵阳分公司只对本次联合建房予以指导与监督。申购人在填写《联合建房申购书》时，知晓《中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》及本须知的各项内容并能遵照执行，并授权9名代表行使各项权利和义务，认可他们对开发商的选定，工程总造价和建设标准、房屋单价及在施工中、分房中的各项决策。申购人了解申购楼盘的地段、周边环境、交通现状，自愿申购以上物业……五、商品房与车位价格：商品房价格均价确定为每平方米2582元，不包含办理《房产证》、《国土使用证》的契税、工本费用和房屋维修基金，不包含天然气、有线电视开户费，不包含银行按揭、住房公积金贷款发生的公证、抵押等手续费用，其他费用都包括在商品房价格内……九、缴纳办理《房产证》和《国土使用证》等费用在开发商交钥匙时交清，大约2015年底，具体时间另行通知。天然气、有线电视开户费由业主需要开通时再缴纳办理……十二、联合建房人的资格与转让：联合建房人必须是邵阳电信内部员工，由中国电信邵阳分公司人力资源部审核把关。申购人指标转让必须提交申购人和指标转受方签订的转让协议书和双方身份证复印件。指标转让可以在开发商办理预售许可证之前的任意时间；但最后一次必须是在签订商品房买卖合同之前，开发商一次性办理户主变更手续……2013年5月29日，中国电信邵阳分公司洞口县员工谢续石经该公司人力资源部审核取得了集资联合建房资格，并签署了《联合建房申购书》，该申购书明确：本人已经认真阅读并知晓《联合建房章程》及《联合建房申购须知》，且能遵照执行。同日，谢续石将联合建房内部指标转让给了彭柳蓉，双方签订了《联合建房指标转让协议书》，该协议约定：乙方（彭柳蓉）认可《联合建房章程》各项内容，并授权全权代表代表乙方行使建房、分房和物业管理等各项权利与义务；乙方知晓甲方（谢续石）单位下发的《联合建房申购须知》各项内容，并遵照执行。2014年11月，九名“全权代表”组成的邵阳电信员工联合建房全权代表委员会（以下简称“全权代表委员会”）研究决定，“圣地亚哥”小区集资建房人相关应缴费用由被告代收代缴，并将代收代缴费用标准于2014年11月20日对外张榜公布。同年12月2日，中国电信股份有限公司邵阳分公司作出中电信邵阳[2014]262号文件，即《关于请求享受集资建房税费优惠政策的请示》，要求邵阳市人民政府给予该公司联合建房人相关税费优惠政策。理由是：“一、我公司联合建房项目是职工全额集资、自建自住的建房项目。我公司集资建房全部由员工全额集资，委托邵阳中海国信房地产开发有限公司代建，与集资购买商品房完全不同。在建房前双方就确定了合作方式，由我公司联合建房人提供资金，房屋建安费按实际成本测算包干。二、市政办函【2014】112号文件是2014年7月份出台的，我公司集资建房项目是2013年2月通过职工代表大会，2013年5月份正式启动，并成立了集资建房领导小组，选举了集资建房全权代表，完全是参照当时全市各单位联合建房的模式来实施。我公司联合建房项目在前，文件出台在后，后下发的文件不能对先前的行为产生不利影响。三、文件中规定“2014年7月1日起办理施工许可证新开工的联合建房项目，一律按国家规定的税收政策征收”，而我公司员工联合建房项目在2014年7月1日前已取得施工许可证。四、其他单位同样情况的联合建房均享受了相应的优惠政策，而我公司员工近年来工资待遇一直处于行业内最低水平，员工家庭经济状况相对欠佳，而集资建房的单价比其他单位更高，更应享受相应的优惠政策。五、我公司为地方经济发展做出了应有的贡献。我公司系全国五一劳动奖状获得者，是省级双文明单位，也是省纳税百强企业。同时，我公司在解决下岗职工就业、落实为民办实事、配合旧城改造、新扩改建高速公路等方面积极为地方政府排忧解难。目前我公司联合建房项目已陆续进入到签订正式商品房买卖合同阶段，在听说我公司联合建房项目目前没有得到税费优惠支持后，联合建房人反响非常强烈，越来越多的联合建房户向我公司领导和联合建房办公室强烈反映，扬言如果税费优惠的问题没有得到解决，就会到市委市政府讨说法，甚至会重走赴省进京上访之路……因此，为保证我公司联合建房项目顺利进行，以及确保联合建房户的稳定，恳请市人民政府给予我公司联合建房人相关税费优惠政策。”2015年7月5日彭柳蓉又将联合建房内部指标转让给了刘清，双方亦签订了《联合建房指标转让协议书》，其内容与2015年5月29日谢续石、彭柳蓉双方签订的《联合建房指标转让协议书》一致。同日被告出具了编号为0002021号收款收据，共收取彭柳蓉代收代缴各项共计费用3310元，其中包括燃气安装费（即燃气开户费）1800元。同日，刘清与本案被告邵阳中海国信房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，刘清所购房位于邵阳市，面积为142.23平方米，单价每平方米2333.54元，总金额为331899元；《商品房买卖合同》附件三约定管道入户开通费用业主自理。《商品房买卖合同》附件四《合同补充》第一条约定：买受人确认，在签订本合同和本协议之前，出卖人已在现场向买受人明示法律法规规定应该明示的文件、证书及重要提示。买受人阅悉并且充分理解上述明示的文件、证书及重要提示，且无任何异议；对所认购的房屋状况、交易条件、周边环境已有充分了解。第三条：关于代收代缴的补充约定。1、该商品房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》由出卖人代为办理。办理此二证的费用由买受人承担，买受人同意出卖人代收代缴，据实结算。2、付款方式为按揭付款的，办理按揭贷款所需相关费用由买受人承担。买受人同意出卖人代收代缴，据实结算。3、由出卖人代收代缴的费用，暂按合同约定建筑面积计算，收费标准暂按购房当时当地政府职能部门出台的收费标准收取。如在办理过程中收费标准有变动，以当时当地政府职能部门出台的最新收费标准为准，不作另行通知。4、《商品房买卖合同》第四条约定的总房价款不包含出卖人代收代缴的费用。《商品房买卖合同》中所称的买受人累计已付款亦不包括由出卖人代收代缴的费用。5、由出卖人代收代缴的费用，买受人应在签订合同当日一次性支付给出卖人。否则由买受人承担由此造成的一切后果。2018年1月8日，被告出具了编号为4008082号收款收据，共收取刘清代收代缴各项费用共计19889元，其中包括房屋维修基金12782元，国土证费480元。2018年10月28日刘清将上述房屋转让给了原告，双方签订了《房屋买卖合同》，总房款为559800元。2019年5月24日刘清亦与原告补签了《联合建房指标转让协议书》，其内容与2015年5月29日谢续石、彭柳蓉双方签订的《联合建房指标转让协议书》一致。同日，被告将上述已收取的彭柳蓉、刘清各项代收代缴费用以原告名义换开了编号为3010083号的收款收据，共代收23199元，并以原告的名义换开了彭柳蓉已向被告交纳的房款收据，房款331409元（实测面积142.02平方米，单价2333.54元），交由原告收执。截止2020年6月10日止，原告受让的上述房屋已办理了不动产登记。另查明：2016年5月12日邵阳市房产产权监理处作出邵房监字［2016］10号文件，即《关于“圣地亚哥”小区项目产权登记业务会议纪要》：“2016年4月26日，邵阳中海国信房地产开发有限公司向我处申请坐落在大祥区房屋产权登记，该项目由电信公司工会牵头组织九县三区电信职工自愿全额集资……根据该单位的申请，经中心2016.5.3业务会集体讨论，同意：1、作为特殊情况先予登记，待后再补交相关手续；2、办证费用标准：住房20元／平方米；车位1000元／间。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的邵阳市不动产登记信息查询证明、彭柳蓉联合建房指标转让协议书、刘清联合建房指标转让协议书、房屋买卖合同、黎敏姣收款收据及收房交款明细单、刘清身份证、商品房合同备案证书、被告提供的《中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》《联合建房申购须知》联合建房申购书、谢续石联合建房指标转让协议书、商品房买卖合同、彭柳蓉、刘清收款收据、《关于“圣地亚哥”小区项目产权登记业务会议纪要》《关于请求享受集资建房税费优惠政策的请示》、邵阳电信员工联合建房全权代表委员会证明等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案是一起合同纠纷。本案争议的焦点问题有：一、原、被告之间是否存在合同关系。电信邵阳分公司员工集资联合建房全部由其公司员工全额集资，房屋建安按实际成本测算包干。案外人谢续石作为电信邵阳分公司员工取得了联合集资建房资格后，向电信邵阳分公司申购拟建房屋，并签署了《联合建房申购书》，其明确表示知晓且能遵照执行《中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》（以下简称《联合建房章程》）及《联合建房申购须知》的相关规定或约定。自此，案外人谢续石与电信邵阳分公司其他签署了《联合建房申购书》的员工一起便成为全额集资联合建房员工，《联合建房章程》明确规定，具备集资建房资格的人员可将资格转让，受让方必须书面认可该章程。案外人谢续石将集资资格转让给案外人彭柳蓉之后，双方签订了《联合建房指标转让协议书》，协议书中明确约定：受让人认可《联合建房章程》各项内容，知晓电信邵阳分公司下发的《联合建房申购须知》各项内容并遵照执行。之后，彭柳蓉又将集资资格转让给案外人刘清、刘清再转让给本案原告黎敏姣，双方亦签订了《联合建房指标转让协议书》，同理，本案原告作为最终受让人，自此原告取得自己与本案被告在合同上的地位，享受联合建房员工的一切权利，同时应承担联合建房员工的一切义务。虽然2015年7月5日案外人刘清与被告签订了《商品房买卖合同》，但原告在与刘清签订了《联合建房指标转让协议书》之后即已取得了刘清的合同地位，且被告亦换开了相应集资房款及代收代缴收款收据，可视为已取得了被告同意。因此，对被告辩称“其与原告无任何合同关系，原告主体不适格，应驳回原告的起诉”的观点，本院不予采纳。二、被告代收的房屋维修基金、国土证费及燃气安装费是否应予退还给原告。原告在取得集资建房资格后，即享有电信邵阳分公司集资联合建房员工的一切权利，但同时应承担联合建房员工的一切义务，应遵守《联合建房章程》及《联合建房申购须知》的相关规定或约定。《联合建房申购须知》明确告知：“本次联合建房，申购人与开发商（中海国信房地产开发有限公司）之间的权利与义务，授权9名代表行使。中国电信邵阳分公司只对本次联合建房予以指导与监督。申购人在填写《联合建房申购书》时，知晓《中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》及本须知的各项内容并能遵照执行，并授权9名代表行使各项权利和义务，认可他们对开发商的选定，工程总造价和建设标准、房屋单价及在施工中、分房中的各项决策。”，《联合建房申购须知》第五条明确告知，商品房价格均价为每平方米2582元，该价格不包含办理《房产证》、《国土使用证》的契税、工本费用和房屋维修基金，不包含天然气、有线电视开户费。因此，被告所建房屋的价格并不包括天然气的开户费，原告以湖南省物价局《关于进一步明确居民燃气庭院管网和室内管道安装费相关事项的通知》第二条“新建住宅的该项费用计入开发建设成本，由商品房开发商按照价格主管部门的规定与燃气经营企业进行结算，不再向用户单独收取”为由，要求被告退回燃气安装费，其忽视了集资联合建房与购买普通商品房屋的差别。被告与案外人刘清签订的虽然是《商品房买卖合同》，但实际上是电信邵阳分公司职工集资联合建房，电信邵阳分公司员工集资建房全部费用由员工全额集资，建房成本当然也包括燃气安装费用在内，原告取得集资建房资格后，应承担联合建房员工的一切义务，其知道或应当知道燃气安装费用由所有员工自行承担，且《联合建房申购须知》明确告知，被告收取的房屋价款并不包含天然气开户费用，在被告代为收取燃气安装费用并将该费用缴至燃气服务企业之后，原告入住案涉房屋时只要购买燃气即可直接使用，无需再另行交纳燃气开户费，燃气开户费由被告交至燃气服务企业，原告已经受益，因此，对被告要求退回原告燃气安装费1800元的诉讼请求，本院不予支持。原告认为“2018年1月8日，被告向原告收取国土证费480元/户。二证早已合一，没有国土证何来此费用，被告巧立明目乱收费，此款应退回原告。”在国务院《不动产登记暂行条例》实施之前，即2015年3月1日前，办理房屋权属登记证即指办理土地使用证、房屋所有权证。《不动产登记暂行条例》实施之后，土地使用权证、房屋所有权证两证合一，即不动产权证书。而本案电信邵阳分公司员工集资联合建房发起在《不动产登记暂行条例》实施之前，2013年5月17日的《联合建房申购须知》告知了房屋价格不包含办理房屋产权证、国土使用证费用，因此，原告所称的国土证费应指办理不动产权证书的费用，且事实上被告已为原告办理了不动产权登记证，全权代表委员会迄今未与被告就相关费用进行最终结算，原告只是预交了部分办证费用，只有经过结算之后，才能最终确定办理不动产权证书的费用。因此，在全权代表委员会未与被告结算之前，原告要求被告退还代收代缴的办证费用，本院不予支持。根据全权代表委员会的决定，被告代收了原告房屋维修基金12782元，按照《住宅专项维修资金管理办法》第九条：“在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。”的规定，原告在办理了房屋不动产登记证时，被告本应将代收的房屋维修基金交纳至邵阳市物业专项维修资金管理中心，但因在越来越多的联合建房人强烈要求享受邵阳市人民政府的税费优惠政策的前提下，电信邵阳分公司自2014年以来一直在向邵阳市人民政府争取能够让“圣地亚哥”小区享受到税费优惠政策，至今已经有了结果，集资建房人的房屋维修基金能够减半交纳，因此被告未及时向相关部门交纳房屋维修基金有其合理原因。被告应在得到邵阳市人民政府的批复后，根据全权代表委员会的要求，在2020年12月30日前及时向有关部门为预交了房屋维修基金的集资建房人交纳房屋维修基金，尔后将差额部分合理地返还给各位预交款的集资建房人。享受优惠政策而统一交纳房屋维修基金，牵涉到“圣地亚哥”小区2800余名集资建房人的权益。若由各位集资建房人自行交纳，非但让中国电信股份有限公司邵阳分公司多年来的努力付之东流，而且增加了集资建房成本，可谓得不偿失。现原告诉请被告退回代收代缴的房屋维修基金已经没有必要，何况由被告统一交纳，原告还能享受到优惠政策。三、被告是否应该承担违约责任。因被告至今未向邵阳市物业专项维修资金管理中心缴纳房屋维修基金，原告要求被告支付违约金。无论是《联合建房章程》、《联合建房申购须知》还是《商品房买卖合同》、《合同补充》，原、被告对被告未及时交纳房屋维修基金应该承担违约责任均没有约定。故对原告此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告黎敏姣的全部诉讼请求。本案减半收取案件受理费216元，由原告黎敏姣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员 周 颖二〇二〇年九月二十五日书记员 马以兵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。