广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14019号上诉人（原审被告）：陈荣芬，男，1964年7月25日出生，汉族，身份证住址广东省高要市。委托诉讼代理人：马转红、林燕凤，均系广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区岭南社区综合服务中心，住所广州市荔湾区杨巷路杨仁西13号，万钟东街1号三楼自编306房。法定代表人：陈昌盛，职务经理。委托诉讼代理人：刘尚中、李嘉靖，均系广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市知恒贸易有限公司，住所广州市荔湾区杨巷路杨仁西13号、万钟东街1号三楼自编305房。法定代表人：李俭威。上诉人陈荣芬因与被上诉人广州市荔湾区岭南社区综合服务中心、广州市知恒贸易有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈荣芬上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判。2.本案诉讼费用由广州市荔湾区岭南社区综合服务中心、广州市知恒贸易有限公司承担。事实与理由：一审诉讼过程中，陈荣芬承认依照租赁合同实际承租物业，该物业自2017年12月至今仍未正式交付，陈荣芬亦未向广州市荔湾区岭南社区综合服务中心、广州市知恒贸易有限公司支付费用。但陈荣芬是否一直使用该物业在一审中并未查清，广州市荔湾区岭南社区综合服务中心、广州市知恒贸易有限公司在诉讼中未提供证据证明或表明其进行物业回收过程中陈荣芬进行阻挠。综上，未交接与继续使用是不同意思，陈荣芬应在使用物业的基础上才需支付占有使用费，一审法院判令陈荣芬支付占有使用费并无事实依据。为维护自身合法权益，陈荣芬特提起上诉，请求二审法院判如所请。被上诉人广州市荔湾区岭南社区综合服务中心二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈荣芬的上诉请求，维持原判。被上诉人广州市知恒贸易有限公司二审答辩称：涉案纠纷与我方无关，我方已于2017年10月12日完成涉案物业的交接。广州市荔湾区岭南社区综合服务中心向一审法院起诉请求：1.判令陈荣芬在判决生效后七日内将位于白云区新市松猫岭脚棠涌南街临编18号厂区内东座宿舍楼104、201、202、402房以及五楼全部、北向后座靠东侧的全部厂房（即原钢化炉车间，其中的101房除外）、北向后座靠西侧的办公大楼全部及南向两栋厂房的所有一楼房屋（包括临街的所有一楼铺面）腾空并返还给广州市荔湾区岭南社区综合服务中心；2.判令陈荣芬在判决生效后七日内向广州市荔湾区岭南社区综合服务中心支付2017年12月的租金16838元，并按照16838元/月的标准向广州市荔湾区岭南社区综合服务中心支付自2018年1月1日起至实际返还之日止的占用费；3.诉讼费由陈荣芬、广州市知恒贸易有限公司承担。一审法院经审理查明：1993年10月29日，广州市国土局出具穗国土建用字【1993】第554号《建设用地批准书》，载明：位于新市松猫岺脚土地的用地单位为光扬工业公司，批准书有效期：1993年10月-1995年10月，用地面积：1787平方米。2008年11月27日，广州市荔湾区岭南社区综合服务中心与广州市荔湾区光扬工业公司联合作出《有关新市松猫岭脚厂区经营管理权说明》，明确广州市荔湾区光扬工业公司所有资产和业务均由广州市荔湾区岭南社区综合服务中心经营管理；广州市荔湾区光扬工业公司名下登记的新市松猫岭脚土地及地上建筑物（临编棠涌南街18号）的经营管理权以及占有使用和收益权利，亦全部归属广州市荔湾区岭南社区综合服务中心享有。同日，广州市荔湾区岭南街道办事处（甲方）与广州市知恒贸易有限公司（乙方）签订《业务承包经营协议》，约定：一、乙方承包经营甲方现拥有产权或使用权的部分物业，以及甲方在2008年6月30日前委托乙方经营的所有社区服务项目（见附件1、附件2）。二、承包经营期限自2008年7月1日起至2017年6月30日止，共九年。三、承包形式为包干上交资金，核定双方费用负担项目。第一期（前3年）每年上交资金基数为380万元，第二期（第4-6年）每年上交资金数391.4万元，第三期（第7-9年）每年上交资金数为410.97万元。六、（一）乙方每月如不完成核定应上交的资金数额时，不足部分应以乙方自有资金补足。如客观原因乙方需推迟上交资金的，应事先征得甲方同意，否则，乙方每日需支付欠缴额千分之三的违约金。附件：1、承包经营的部分物业项目明细表。2、承包经营的服务项目明细表。3、街道办事处与知恒公司费用负担项目表。等。根据广州市荔湾区岭南社区综合服务中心与陈荣芬及广州市知恒贸易有限公司签订的《新市松猫岭厂房、仓库租户交接资料》的内容显示，陈荣芬承租如下物业（以下简称涉案物业）：1.厂房一楼（棠涌南18号）、宿舍楼五楼，租期自2017年1月1日-2017年12月31日，月租金9038元；2.后座除101外全部（棠涌南18号）、办公楼全部、宿舍楼402、201、202，租期自2017年1月1日-2017年12月31日，月租金7000元；3.宿舍楼104（棠涌南18号），租期自2017年1月1日-2017年12月31日，月租金800元，租金合计16838元/月。2017年9月13日，广州市荔湾区岭南社区综合服务中心向陈荣芬发出《通知》，称其使用的房屋是岭南街办事处与广州市知恒贸易有限公司于2008年签署的《物业承包经营协议》中的物业之一，至2017年6月30日承包期限届满，没有续签。特通知将收回房屋和场地。一、广州市荔湾区岭南社区综合服务中心将接管并收回上述物业。二、上述物业使用费自2017年7月1日起应向广州市荔湾区岭南社区综合服务中心交纳。陈荣芬收到上述通知。一审庭审中，陈荣芬提交：1.两份《厂房租赁合同》，拟证实陈荣芬向广州市知恒贸易有限公司承租新市棠涌松猫岭荔湾区岭南工贸公司地下及宿舍五楼厂房及厂区后座1、2楼厂房，租期分别自2010年4月至2014年3月及2013年1月1日至2018年3月1日；2.《租赁合同》，证实广州市知恒贸易有限公司从2017年7月1日开始不再经营承租物业，广州市知恒贸易有限公司与陈荣芬设定租赁期限自2017年11月1日至2018年12月31日止，月租金2400元。一审法院曾向广州市规划和自然资源局发函询问陈荣芬承租涉案物业的报建手续，2019年11月8日，广州市规划和自然资源局复函一审法院称，未查到涉案物业房屋产权登记记录，未发现《建设工程规划许可证》相关记录。一审法院另查，涉案物业目前仍由陈荣芬占有使用，且陈荣芬确认未向广州市荔湾区岭南社区综合服务中心支付2017年12月至今的租金。一审法院认为，鉴于涉案物业未取得《建设工程规划许可证》，广州市荔湾区岭南社区综合服务中心与陈荣芬、广州市知恒贸易有限公司就涉案物业所签订的《新市松猫岭厂房、仓库租户交接资料》即租赁合同系无效合同。根据合同无效后的相互返还原则，陈荣芬应将承租的涉案物业返还给广州市荔湾区岭南社区综合服务中心。故广州市荔湾区岭南社区综合服务中心诉请要求陈荣芬返还涉案物业的诉请于法有据，一审法院予以支持。三方签订的《新市松猫岭厂房、仓库租户交接资料》虽然无效，但广州市荔湾区岭南社区综合服务中心要求陈荣芬支付占用涉案物业期间的房屋占有使用费的诉请合理合法，一审法院予以支持。根据《新市松猫岭厂房、仓库租户交接资料》显示，涉案物业每月租金16838元，且陈荣芬自认其未支付2017年12月起至今的房屋占有使用费，故广州市荔湾区岭南社区综合服务中心主张陈荣芬按照16838元/月的租金标准向其支付房屋占有使用费的诉请于法有据，一审法院予以支持。对于陈荣芬抗辩称广州市荔湾区岭南社区综合服务中心并非涉案物业权属人，且陈荣芬一直向合同相对方即广州市知恒贸易有限公司支付租金，广州市荔湾区岭南社区综合服务中心无权向陈荣芬收取租金的抗辩意见，一审法院认为，根据《有关新市松猫岭脚厂区经营管理权说明》显示，广州市荔湾区岭南社区综合服务中心已取得涉案物业的经营管理权，现租赁期满，广州市荔湾区岭南社区综合服务中心有权收回涉案物业，并有权收取租赁期满后的房屋占有使用费，因陈荣芬并未举证证明其向广州市知恒贸易有限公司支付自2017年12月至今的房屋占有使用费，且广州市知恒贸易有限公司亦同意广州市荔湾区岭南社区综合服务中心的诉请，故对陈荣芬此抗辩意见一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、自本判决生效之日起三十日内，陈荣芬向广州市荔湾区岭南社区综合服务中心腾空并返还位于白云区新市松猫岭脚棠涌南街临编18号厂区内东座宿舍楼104、201、202、402房以及五楼全部、北向后座靠东侧的全部厂房（即原钢化炉车间，其中的101房除外）、北向后座靠西侧的办公大楼全部及南向两栋厂房的所有一楼房屋（包括临街的所有一楼铺面）；二、自本判决生效之日起七日内，陈荣芬向广州市荔湾区岭南社区综合服务中心按照16838元/月的标准支付自2017年12月起至陈荣芬实际返还上述物业之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11546.8元，由陈荣芬负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合各方当事人的诉辩意见，本院确定本案争议的焦点为：广州市荔湾区岭南社区综合服务中心是否有权要求陈荣芬交还涉案物业并支付占有使用费。由于涉案物业未取得《建设工程规划许可证》，一审法院认定广州市荔湾区岭南社区综合服务中心与陈荣芬、广州市知恒贸易有限公司就涉案物业所签订的《新市松猫岭厂房、仓库租户交接资料》即租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，判令陈荣芬将承租的涉案物业返还给广州市荔湾区岭南社区综合服务中心并支付2017年12月至陈荣芬实际返还该物业之日止的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。陈荣芬上诉主张涉案物业从2017年12月至今未正式交付，故其无需向广州市荔湾区岭南社区综合服务中心支付费用，由于广州市荔湾区岭南社区综合服务中心根据《有关新市松猫岭脚厂区经营管理权说明》已取得涉案物业的经营管理权，陈荣芬自2017年12月至今一直实际占有使用涉案物业，理应向广州市荔湾区岭南社区综合服务中心支付相应对价，其主张并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，陈荣芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11546.8元，由上诉人陈荣芬负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年九月二十八日书记员 古嘉玲张海燕