河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3147号 上诉人（原审原告）：保定苏宁易购销售有限公司，住所地保定市裕华西路**。 法定代表人：郝嘉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐建国，北京当代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜文娟，女，1987年2月10日出生，汉族，住河北省大城县。 被上诉人（原审被告）：涿州金邦房地产开发有限公司，，住所地涿州市体育场街** 法定代表人：薛滨，该公司经理。 上诉人保定苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购）因与被上诉人涿州金邦房地产开发有限公司（以下简称金邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏宁易购上诉请求：撤销（2019）冀0681民初2607号民事判决，发回一审人民法院重审；被上诉人承担二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决书认定事实错误。（一）一审判决书对《租赁合同》第58条约定条文援引错误。1．一审判决书在事实查明部分载明：因被告违约导致租赁合同解除的，被告需向原告支付合同解除年度六个月的保底租赁费用（58条）。这与上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》58条约定明显不符，“当守约方的损失无法计算时，违约金相当于合同解除当年度六个月的保底租赁费用。”很明显，一审判决书相关援引遗漏了“6个月保底租赁费用”的违约金性质。2．一审判决书说理部分对《租赁合同》第58条条文援引错误，直接导致违约金计算错误。《租赁合同》第58条约定：当守约方的损失无法计算时，违约金相当于解除当年度六个月的保底租赁费用。但一审判决书说理部分却更改为：当守约方的损失无法计算时违约金相当于合同解除年度六个月的保底租金。一审法院错误的将保底租赁费用和保底租金混淆，直接导致违约金计算错误。根据《租赁合同》第7条的约定，保底租赁费用包含保底租金和物业费，租赁合同解除年度的保底租金为150万元，物业费为50万元，故租赁合同解除年度保底租赁费用应为200万元，解约违约金为100万元，而非一审法院判决支持的75万元。（二）一审判决书认定第三方阻碍搬出租赁物内全部物品证据不足，要求上诉人另案起诉，属于事实认定错误。一审判决书已经查明：2019年5月4日，自称业主委员会的人员对租赁物锁门并安排专门人看守，致使租赁物已完全不能使用。可见，第三人阻碍上诉人搬出租赁物内物品的侵权事实确认无疑，法院依职权到现场亦可调查核实扣押物品具体事实，根本无须上诉人提供清单。但一审法院却要求上诉人另诉，增加了当事人诉累。二、一审判决书未全部支持上诉人第四项诉讼请求，属于适用法律错误，应予纠正。上诉人有充分证据证明被上诉人在租赁合同履行期间存在的各项违约事实，依合同约定应分别支付各项约定违约金共计200万元，一审判决书未全额支持缺乏法律依据，即便支持了解约违约金，其数据计算也发生错误。三、一审严重违法，漏判了上诉人的诉讼请求。（一）上诉人第2项诉讼请求为免除2017年6月18日至2019年5月8日的物业费，一审法院对该诉讼请求未予审理和判决。2017年年初，被上诉人跑路，至2017年6月18日，物业服务彻底停止，涉诉租赁物内的水电暖空调电梯消防保安等物业服务全部停止。至2019年5月8日上诉人要求解除租赁合同也未恢复，因被上诉人未按照合同约定提供物业服务，故上诉人一审中要求免除该期间的物业费。但一审法院未回应该诉讼请求。（二）上诉人第4项诉讼请求主张的200万元违约金包括被上诉人的三项违约行为。一审法院只对其中一项违约行为进行审理和判决，遗漏了另外两项违约行为的审理和判决。上诉人第4项诉讼请求中的200万元违约金包括被上诉人违约导致租赁合同解除的违约金100万元、被上诉人未按照合同约定提供物业服务的违约金50万元和被上诉人违约导致第三方阻碍上诉人搬出店内价值141万元商品的违约金50万元。但是一审法院的判决书仅对租赁合同解除的违约金部分进行审理和判决，对其他两项违约行为及对应的违约金均未予审理和判决。一审判决书在说理部分称：原告请求解除合同、赔偿因原告造成的各项损失的请求本院予以支持。这与上诉人诉讼请求不符，事实是上诉人的诉讼请求只主张了违约金，并未主张赔偿损失，一审法院变相更改了上诉人的诉讼请求。（三）上诉人第5项主张抵销的诉讼请求，一审法院也未予以审理和判决。综上，上诉人特提起上诉，请二审法院依法裁判，支持上诉人的上诉请求。 金邦公司未予答辩。 苏宁易购向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间的租赁合同于2019年5月8日解除；2、判令免除原告2017年6月18日至2019年5月8日（租赁合同解除合同）的物业费；3、判令被告排除第三方的阻碍使原告能搬出租赁物内全部物品；4、判令被告向原告支付因被告各项违约行为的违约金共2,000,000元；5、判令被告可从应支付给被告的租金等费用中扣除被告应向原告支付的各项违约金；6、判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：原、被告2014年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告涿州金邦房地产开发有限公司将位于中国河北省保定市涿州市香港豪庭一层、二层、三层总计使用面积为3500平方米的房产（其中一层1200平方米、二层1200平方米、三层1100平方米）租给原告。租赁期限自2018年8月1日至2024年10月31日，租期共计10年零3个月。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定：被告需保证其有完整的、合法的无任何异议的出租权，否则原告有解除权（26条）；被告未按约定提供物业服务保障，应向原告支付事发租赁年度三个月保底租赁费用的违约金（31条）；被告未能按约定让原告搬出设备等，应向原告支付所属年度三个月保底租赁费用的违约金（41条）；因被告违约导致租赁合同解除的，被告需向原告支付合同解除年度六个月的保底租赁费用（58条）；违约金和应付租赁费用可抵销（55条）。原告在租赁期间，于2017年4月底5月初，多名自称为租赁房屋业主的人员及物业公司向原告提出被告已失联未向其支付租金和水电费。原告于2017年6月6日向被告发送《关于暂停支付豪庭时代租赁费用等的告知函》，被告未回复。租赁房屋水电于2017年6月10日停止供应，造成原告不能正常使用租赁物。2019年5月4日，自称业主委员会的人员对租赁物锁门并安排专门人员看守，致使租赁物已完全不能使用。2019年5月7日原告向被告发送《关于我司涿州豪庭时代店解除租赁合同的通知函》，该函2019年5月8日已送达。截至本案立案之日，原告公司处在停业状态中。 一审法院认为，原被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应诚实守信、全面履行。在合同履行过程中，被告涿州金邦房地产开发有限公司没有依合同约定确保原告在租赁期间正常使用租赁物，其行为已经构成违约。原告请求解除合同、赔偿因原告违约造成的各项损失的请求本院予以支持。但原告请求金额过高，原告提交的证据均为单方数据，不能作为具体损失赔偿的依据，依照原被告双方签订的《租赁合同》中对违约赔偿的约定，“当守约方的损失无法计算时违约金相当于合同解除年度六个月的保底租金”，2018.11.01-2019.10.31保底租金为150万元，据此，该违约金的金额应为75万元。原告请求判令被告排除第三方的阻碍使原告能搬出租赁物内全部物品的请求，因原告未提供具体清单，被告亦未到庭不能进行核实，原告待证据确实充分后可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。二、被告涿州金邦房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内赔偿原告经济损失75万元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费39,855元，由被告涿州金邦房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系基于双方真实意思表示，均应依约遵守，因被上诉人违约造成租赁合同无法继续履行，故该租赁合同可依法解除。关于上诉人提出一审认定的经济损失75万元有误的意见，经查，第一，《租赁合同》第58条规定，任何一方违约而导致解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，当守约方损失无法计算时，违约金相当于合同解除当年度六个月的保底租赁费用。而《租赁合同》第7条对租赁费用的构成及数额进行了明确约定，即2018年11月1日至2019年10月31日租赁费用为200万元。故此，因被上诉人违约造成合同解除应当赔偿上诉人经济损失200万元÷12个月×6个月=100万元；第二，《租赁合同》第31条规定，被上诉人无法保证租赁期间物业情况的，应当赔偿上诉人相当于合同解除当年度三个月的保底租赁费用，基于前述理由，因被上诉人未按约定提供物业服务应当赔偿上诉人经济损失200万元÷12个月×3个月50万元；第三，上诉人主张设备和商品被扣留，被上诉人应予赔偿的主张，本院认为，上诉人设备和商品被扣留并非被上诉人所为，且因被上诉人的违约行为已经令其对上诉人予以相应经济赔偿，故对上诉人的该主张不予支持。以上赔偿金额共计150万元。关于上诉人提出被上诉人应排除第三人妨碍的主张，本院认为，上诉人所称妨害系案外人所为，本案被上诉人并非侵权主体，故上诉人可以直接向案外人请求排除妨害，而无需通过被上诉人来保护其权利，故此，对上诉人的上述主张不予支持。关于上诉人提出的要求免除2017年6月18日至2019年5月8日物业费的主张，经查，上诉人租赁费用支付至2017年5月15日，之后的租赁费用并未实际发生，依据现有证据可以证明被上诉人未按约定提供物业服务，但是不能证明被上诉人的违约程度，据此不能判断是否应当免除物业费或者免除多少物业费，故此，对上诉人的上述主张不予支持。关于上诉人提出的要求用违约金从租赁费用中抵扣的主张，本院认为，该主张系上诉人对所得违约金的自行处分的权利，不违反法律法规禁止性规定，无需本院判决予以确认即可行使。一审法院计算本案诉讼费有误，应予纠正。综上所述，上诉人关于违约金、一审诉讼费计算的上诉请求成立，予以支持；其他上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2607号民事判决第一项； 二、变更河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2607号民事判决第二项为告涿州金邦房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内赔偿原告经济损失150万元。 三、驳回保定苏宁易购销售有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 一审案件受理费22,800元，二审案件受理费22,800元，均由被上诉人涿州金邦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 娟 审 判 员  田 苗 审 判 员  肖 雅 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  续婉君 书 记 员  赵 盼