黑龙江省泰来县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0224民初1476号原告：博万齐，男，1969年7月23日出生，汉族，个体，住黑龙江省泰来县泰来镇新生街三委**。原告：李永恒，男，1988年12月8日出生，汉族，个体，住黑龙江省泰来县泰来镇新生街三委**。二原告委托诉讼代理人：博微（博万齐女儿、李永恒妻子），女，1989年6月11日出生，汉族，个体，住黑龙江省泰来县泰来镇新生街三委**。二原告委托诉讼代理人：郭永富（博万齐、李永恒近亲属），男，1964年7月20日出生，汉族，无职业，住黑龙江省泰来县。被告：泰来县百花市场管理有限公司。住所地泰来县建设路小区市场。统一社会信用代码91230224090367657Q。法定代表人：齐虹，职务经理（因齐虹遭受意外伤害，现由副经理朱秋颖主持工作）。委托诉讼代理人：齐治学，公司员工。原告博万齐与被告李永恒、泰来县百花市场管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博万齐、李永恒委托诉讼代理人博微、郭永富，被告泰来县百花市场管理有限公司代表人朱秋颖、委托诉讼代理人齐治学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博万齐、李永恒向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的房屋买卖合同无效，被告将其占有的房屋返还原告；2.被告给付承诺的所欠原告租金损失21000元；3.被告赔偿因其带人故意损坏原告物品的损失合计3000元；4.被告赔偿占有原告房屋期间给原告房屋基础设施（自来水管道、锅炉、暖气、坐便器、水井、房盖、门窗等）损坏赔偿合计30000元。5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年5月25日，二原告与被告签订了房屋买卖协议，约定原告以其自有的房屋与被告的150平方米（商业用）互换，因被告所有的房屋没有规划审批手续。被告承诺若房屋被拆除，被告赔偿原告750000元。约定从2017年12月31日开始，房屋租金归原告所有。后因被告告知原告称“房屋我给你往外出租，收回的租金我给你”，原告同意。但被告只分两次给了原告租金9000元，其余租金至今没有给付，并且被告一直占有原告的房屋。原告多次找被告协商无果后，于2020年3月末将由被告占有的房屋换了锁安了监控。被告于2020年4月5日带多人将原告换的锁损坏并将监控电线剪断损毁（当时已报警）。同年4月9日被告又带多人将原告安装的监控打碎，并将房屋东西拿走（又一次报警）。博万齐是李永恒的岳父，两家的房子是一个院，因此才能够一起买卖。原告的房屋为农民集体宅基地用房，而齐虹为城镇居民，依法无权购买该房屋，并且齐虹所有的150平方米房屋属于违章建筑，依据《合同法》的有关规定，违法的合同不具有法律效力,非法占有理应返还。原告失去对房屋占有使用权理应得到合理的租金补偿。被告带多人故意损坏原告合法财产应予赔偿。被告泰来县百花市场管理有限公司辩称，一、此案是原告博万齐、李永恒精心策划的一场骗局，因为博万齐、李永恒在宏程村所在地的房屋，于2015年11月30日已出售给韩春光，而他同被告齐虹交换房屋的时间是2017年5月25日。二、由于被告法人齐虹遭受意外伤害，大脑严重受伤，暂时无民事行为能力，别人对此事了解的不太全面，这一点博万齐、李永恒非常清楚，所以在换房四年后他才起诉。2017年5月，博万齐同中间人李喜权(电业局退休职工同齐虹父亲是邻居关系)来到百花购物中心找齐虹想拿宏程村一幢房屋(有个小二楼共计十四间房)，在百花换点摊位。经多次协商，又有中间人李喜权的担保，齐虹就同意了，用百花三楼电梯前150平米的空地同博万齐交换了宏程村的房屋。在齐虹不知博万齐已把房屋卖给别人的情况下，与其在2017年5月25日，双方签订了互换协议。博万齐把宏程村的那幢空房交给了齐虹，齐虹把百花三楼电梯前150平方米的面积划归给了博万齐。博万齐将150平方米面积用来招商出租，但没人租用。到了2017年，博万齐又同中间人李喜权找到齐虹说我在外面欠了几份债务，用这150平方米面积，无法分割偿还，能不能把这150平方米面积换点高间我好用来顶债。在中间人李喜权的说合下，齐虹表示同意，并将150平方米面积收回，在三楼给了8个高间手续。博万齐留了四个高间，其余4个顶给了宋巍、刘国忠。因三楼已整体出租给“千家汇商城”，所以所有摊主只能领取租金。博万齐同他的债权人宋巍、刘国忠分别领到了2018年租金，其中博万齐9000元，宋巍、刘国忠二人每人3100元，三人共拿走15200元房租。2019年博万齐同宋巍、刘国忠二人再要租金时，齐虹说房子已换了这么长时间，你得把房照给我拿来，我才能给你租金。但他把房子早已卖给了别人，怎能拿来房照，所以百花商场没再付给他们租金。四、在齐虹接管同博万齐换来的房屋后，西侧土房因年久失修，房盖漏雨等原因，梁柁烂掉了，齐虹花1500元雇人进行维修，又花了25000元做了彩钢瓦房盖(有实物和证明人)。齐虹在接收博万齐房子时，院内有一口小机井，水不够浇地用，齐虹又花了4700元打了一口深井，又加上买了些配套设施共花了1000多元。齐虹接收房子后，在门前裁了十几棵李子、沙果等果树，去年已经结果了。今年春天博万齐的女儿把门锁破坏后，把齐虹存在屋内的东西全部扔出，并把院内的果树全部砍掉。由于博万齐之女的破坏行为，使齐虹放在屋内的东西造成了丢失和损坏，其中果树一项就损失1000元以上(因齐虹大脑受伤，记不起丢失什么东西，但我们保留追纠此事的权利)。原告称被告在互换房屋期间对房屋内的自来水管道锅炉、水井等设施造成了损坏，要求赔偿30000元。互换四年来此房没住过人，再说互换之后，房屋归我们所有，我们怎么能忍心损坏自己的财产?在起诉书上，原告称房屋为农民集体宅基地用房，齐虹为城镇居民，依法不能购买房屋，博万齐明知城镇居民不可购买此房，却又拿来与齐虹来进行交换。博万齐用齐虹给他开出的百花三楼高间的几个购房合同已经偿还了几份债务。博万齐、李永恒二人明知自己的房屋已经出售给了别人，却拿来同被告人齐虹进行交换，他们从中获得的利益在民法上为不当得利，应当如数返还。博万齐、李永恒用欺骗的手法同齐虹所签订的合同是违法合同，现已无法履行，博万齐必须承担一切法律后果。被告要求博万齐、李永恒返还和赔偿给被告所造成的经济损失，返还博万齐高间租金9000元，宋巍3100元，刘国忠3100元，共计15200元。齐虹给博万齐签出的高间合同全部收回并作废。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对2017年5月25日，原、被告互相出具的房屋买卖合同3份、集体土地房屋所有权证2份的真实性均无异议，上述证据来源合法，与本案具有关联，本院予以确认。对于双方有异议的证据有：照片12张、视频光盘1份、维修费收据2份、2015年11月30日房屋买卖合同1份以及被告为宋巍出具的2018年租金收据1份。本院结合当事人陈述及其他证据进行综合认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月25日，二原告与被告签订了房屋买卖协议。约定：二原告购买被告坐落于泰来县建设路市场百花购物中心三楼西侧电梯入口的150平方米商服，上述房产交易价格750000元，以被告购买二原告位于泰来县××××组的两处292平方米的房屋价款对转平账。被告于2017年5月1日前将交易的房产全部交付给二原告使用。是否继续出租由二原告决定，从2017年12月31日开始，房屋租金归二原告所有。被告对二原告使用的商服免收全部取暖费和物业管理费用。由于被告的房屋没有办理规划审批手续，不能办理过户手续。如因该房屋违章建筑被拆除或者房屋动迁被拆除等原因导致二原告不能行使物权，被告应按照双方房屋交易价款750000元进行赔偿。后双方对合同内容进行了变更，二原告以150平方米商服置换被告商场内7个高间。二原告将其中四个高间抵顶债务。其中2018年被告给付博万齐高间租金9000元；付给他人(抵顶债务)租金6200元。2019年高间租金未给付。2020年3月末，二原告将由被告占有的房屋更换了门锁并安放了监控。被告方于2020年4月5日，将原告所换门锁损坏并将监控电线剪断，4月9日被告方又将原告安装的监控打碎。另查明，二原告用于互换的位于泰来县××××组两处292平方米自有房屋现已实际由其占有。被告亦对七个高间实际控制。本院认为，原、被告双方以农村宅基地房屋与商场高间作为互换对象签订房屋买卖合同，虽系双方真实意思表示，但违反了国家法律及行政法规的强制性规定，应属无效。现原、被告双方对此均予认可，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告作为出卖人，应当明知其所出卖的房屋及宅基地属于法律法规禁止流转的范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，该行为不仅有悖诚信并且存在缔约过失。被告作为互换另一方，其购置禁止流转的农村房屋用于互换的行为亦有不当，故双方均应就合同无效的法律后果承担相应的民事责任。根据上述规定，双方互换房屋及高间应予互返。但鉴于原、被告双方已实际占有、控制各自房屋，故互返已无必要。原告收取的租金9000元及用于顶帐的租金6200元，合计15200元应返还被告。原告要求被告赔偿占有其房屋期间对基础设施造成的损失，因原告现已实际占有该房屋，其提供证据不足以证明损害后果系由被告行为所造成，故原告的该项主张本院不予支持。原告要求被告给付占用其房屋期间使用费21000元，被告同意支付15000元。原告虽不予认可，但对此未提供证据予以证明且不同意进行评估，故本院按照被告自认数额予以支持。原告要求被告赔偿故意损坏5个监控头、锁和人工安装费3000元，并提供证据予以证明。但该收据出具时间与原告起诉状中陈述被告毁坏监控的时间相矛盾，故对原告的该项不予支持。原告建立在互换基础上的顶帐行为及其他争议，可自行处理或通过其他诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、博万齐、李永恒与泰来县百花市场管理有限公司于2017年5月25日双方互签的3份《房屋买卖合同》无效；二、博万齐、李永恒返还泰来县百花市场管理有限公司高间租金15200元；三、泰来县百花市场管理有限公司给付博万齐、李永恒房屋使用费15000元;上述二、三项相抵后，博万齐、李永恒返还泰来县百花市场管理有限公司高间租金200元，于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回博万齐、李永恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，减半收取687.50元，由博万齐、李永恒负担523.81元，由泰来县百花市场管理有限公司负担163.69元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  张洪波二〇二〇年九月二十三日书记员  张 娜