广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初3141号原告:东莞市祥盈实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市*********海口工业区，统一社会信用代码：914************842。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：刘世飞，广东尚宽律师事务所律师。被告：高代炳，男，1976年1月19日出生，汉族，住重庆市梁平县*********，公民身份号码：512************977。原告东莞市祥盈实业投资有限公司（以下简称“祥盈公司”）诉被告高代炳租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因需要向被告高代炳公告送达，转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告祥盈公司的委托诉讼代理人刘世飞到庭参加诉讼，被告高代炳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告祥盈公司向本院提出如下诉讼请求：1.被告高代炳向原告祥盈公司支付所欠租金及水电费共计人民币19461元及逾期付款违约金5838元，共计25299元（违约金按30%计算）。2.诉讼费用由被告高代炳承担。庭审中，祥盈公司将诉请的租金变为占有使用费。事实与理由如下：2019年2月22日，祥盈公司与高代炳签订租赁合同，将东莞市******************三楼600平方米租给高代炳兴办工厂使用。合同约定：（1）厂房租金6000元/月（见租赁合同第一条第1款）；（2）电费单价按1.08元计算，水费为4.5元/度（第一条2款）；（3）乙方的房屋租金、水电费须于每月五日前一次性缴付给甲方（第五条）；（4）乙方应按时逐月向甲方缴交房屋租金与水电费用，不得逾期缴交或延期一次性缴交多月房租。若逾期缴交，甲方则有权向乙方加收违约金，每天加收违约金的额度为其应交金额的百分之四（第六条第四款）。2019年10月15日，高代炳在拖欠祥盈公司租金及水电费的情况下逃匿。高代炳拖欠祥盈公司租金和水电费共19461元，为此，祥盈公司要求高代炳支付前述款项并承担违约金和利息损失。有关逾期付款违约金方面，根据租赁合同第六条第四款约定，并结合合同法司法解释（二）第二十九条的规定，祥盈公司要求高代炳对所欠租金和水电费承担30%的违约金；利息按年利率6%计算。为维护祥盈公司的合法权益，根据民事诉讼法等相关规定，现特向法院提起诉讼，请求依法公正判处。被告高代炳没有答辩，也没有在举证期限内提交任何证据。经审理查明，原告祥盈公司提供《租赁合同》、《公告》、《缴费通知单》，证明被告拖欠其租金和水电费19461元。上述证据显示如下：一、《租赁合同》的内容记载：甲方（出租方）：祥盈公司，乙方（承租方）：东莞市冠业手袋皮具有限公司，营业执照或身份证号码：512************977。（第一条租赁地方、面积及费用）甲方将东莞市******************三楼600平方米（含公摊面积）厂房现状分租给乙方举办工厂使用，厂房租金6000元/月，电费单价按1.08元/度计算，电损10%，基本电费23元/KVA，基本电费按报装功率收费，水费为4.5元/度。（第二条租赁期限）合同期共叁年，即从2019年2月21日起至2022年2月20日止。甲方向乙方提供的装修免租期为20天，自2019年3月11日开始计租。（第四条付款方式）合同签定时，乙方应交贰个月租金给甲方作为保证金，合计12000元。合同期满后，经甲方验收房屋合格及结清一切费用后，甲方不计利息退还乙方所交的保证金。（第五条付款期限）乙方的房屋租金、水电费须于每月五日前一次性缴付给甲方。（第六条双方责任）乙方应按时逐月向甲方缴交房屋租金与水电费用，不得逾期缴交或延期一次性缴交多月房租。若逾期缴交，甲方则有权向乙方加收违约金，每天加收违约金的额度为其应交金额的百分之四，如延迟到当月8日仍未缴清逾期费用，则甲方有权对乙方采取停电、停水及其它有效措施，由此造成的一切经济损失由乙方单方承担。“甲方（签章）”处盖有“祥盈公司”公章及代表“李小霞”字样签名，“乙方（签章）”处有“高代炳”字样签名及捺印，身份证号码处有捺印，落款日期为2019年2月22日。二、《公告》的内容记载：高代炳先生：你租用东莞市祥盈实业投资有限公司祥盈工业园A栋三楼经营做工厂，至2019年10月15日，欠出租方租金水电费总共19461元，拖欠员工工资由东莞市祥盈实业投资有限公司垫付94599元，根据双方签署的《租赁合同》第七条，你已严重违约，我司通知你即时解除合同，你务必于本通知发出后的期限内（即2019年10月15日-2019年10月30日）缴清一切欠款，并搬离租赁厂房，逾期我司视为你遗弃厂内一切物品，我司有权单方清理。特此通知。落款处盖有“祥盈公司”公章，落款日期为2019年10月15日。三、《缴费通知单》，分别为2019年8月至2019年10月的厂房缴费通知单，列明了水电的上月表底和本月表底、电表电量、计费电量、用水量、单价、金额、厂房租金等。2019年8月租金为6000元，2019年7月电费为1628元，水费为36元，合计7664元（备注：8月22日微信已转5000元，余款2664元）；2019年9月租金为6000元，2019年8月电费为2094元，水费为36元，合计8130元；2019年10月租金为6000元，2019年9月电费为1632元，水费为32元，合计7664元；2019年10月电费为985元，水费为18元，合计1003元。庭审中，原告祥盈公司称:1.案涉租赁合同的落款人是高代炳，故认为实际承租人是高代炳，其与高代炳存在租赁合同关系。高代炳租用案涉厂房用于东莞市冠业手袋皮具有限公司使用，东莞市冠业手袋皮具有限公司是一人有限公司，法定代表人及股东是文莉，据高代炳称文莉是高代炳妻子，并当庭提交东莞市冠业手袋皮具有限公司营业执照复印件予以证明。2.确认收到保证金12000元。3.其是案涉厂房的二手房东，案涉厂房没有办理建设规划许可证及房产证。4.每月8日前缴纳当月租金及上个月的水电费。高代炳拖欠2019年8、9、10月三个月的租金，每月6000元，合计拖欠18000元租金；拖欠2019年7、8、9、10月的水电费，但因为高代炳8月22日支付5000元，所以截至庭审之日，高代炳拖欠租金、水电费合计19461元。5.2019年10月15日其发现经营者逃匿了，然后东莞市冠业手袋皮具有限公司的员工找到其并且报警找社区出面调解工资问题，其垫付了94599元的工资。6.根据案涉租赁合同第六条第四款的约定，其认为该条约定的违约金过高，故自愿调整违约金按照应支付的租金水电费总额的30%计算。原告祥盈公司庭后回复不同意将保证金返还给高代炳或在本案中抵扣。庭后，本院依职权向东莞市企石镇规划管理所调查案涉租赁物的有关情况，东莞市企石镇规划管理所《关于的复函》记载：经查阅相关历史档案，调查情况如下：东莞市祥盈实业投资有限公司与东莞市冠业手袋皮具有限公司签订的租赁合同中位于东莞市******************未办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》及房产证。原告对《复函》的三性予以确认。以上事实，有原告祥盈公司提交的《租赁合同》、《公告》、《缴费通知单》及本院调取的《复函》、本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告高代炳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告高代炳自行承担。祥盈公司主张祥盈公司与高代炳存在租赁合同关系，高代炳拖欠占有使用费和水电费19461元，并提供《租赁合同》、《公告》、《缴费通知单》予以证明。案涉《租赁合同》均有高代炳签名及捺印，且上述证据相互印证，形成证据链，在高代炳未提出证据予以反驳的情况下，本院对祥盈公司提交的上述证据的真实性予以采信。虽案涉租赁合同“承租方”处记载的是东莞市冠业手袋皮具有限公司，但“营业执照或身份证号码”处填写的是高代炳的身份证号码，且“乙方（签章）”处有“高代炳”字样签名及捺印，在高代炳未提供证据予以反驳的情况下，祥盈公司主张高代炳是实际承租人，祥盈公司与高代炳存在租赁合同关系，本院予以采信。另，经东莞市企石镇规划管理所调查并回复，案涉租赁物未办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，祥盈公司与高代炳于2019年2月22日签订的《租赁合同》为无效合同。祥盈公司主张高代炳拖欠2019年8、9、10月的占有使用费合计18000元以及拖欠2019年7、8、9、10月的水电费，高代炳于2019年8月22日支付5000元，故诉请高代炳支付拖欠占有使用费及水电费19461元。本院认为，第一，根据祥盈公司的庭审陈述，2019年10月15日经营者在拖欠祥盈公司占有使用费及水电费的情况下逃匿，在高代炳未提供证据证明其支付占有使用费的情况下，高代炳应向祥盈公司支付2019年8月、9月以及2019年10月1日至2019年10月15日的占有使用费。另依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，高代炳应向祥盈公司支付2019年8月、9月以及2019年10月1日至2019年10月15日的占有使用费15000元（6000元×2个月+3000元）。第二，原告提供的《缴费通知单》详细列明了水电的上月表底和本月表底、电表电量、计费电量、用水量、单价、金额等信息，2019年7月水电费1664元，2019年8月水电费2130元，2019年9月水电费1664元，2019年10月水电费1003元，高代炳未提供证据予以反驳或举证证明其支付水电费的情况，应承担举证不能的不利法律后果。第三，祥盈公司称高代炳于2019年8月22日支付5000元，该陈述有利于高代炳，故本院予以采信。第四，关于高代炳已支付的12000元保证金，因高代炳在本案中没有提出反诉及没有抗辩要求抵扣，且祥盈公司不同意在本案中抵扣，故在本案中对保证金不予处理。综上，高代炳应向祥盈公司支付2019年8月、9月以及2019年10月1日至2019年10月15日的占有使用费和2019年7月至2019年10月水电费合计16461元（15000元+1664元+2130元+1664元+1003元-5000元）。对于祥盈公司超出上述占有使用费及水电费的诉请，本院依法予以驳回。关于逾期付款违约金的问题。祥盈公司主张根据案涉租赁合同第六条第四款的约定及对违约金标准进行调整后，要求高代炳按应支付的租金、水电费总额的30%计算违约金。第一，由于合同无效，占有使用费性质上为折价补偿，自合同被确认无效时才产生折价补偿的后果，故祥盈公司诉请高代炳支付拖欠租金的利息没有法律依据，本院依法不予支持。第二，因合同无效，案涉租赁合同约定的违约条款无效，但高代炳拖欠祥盈公司的2019年7月至10月水电费已实际产生，结合案涉租赁合同关于租金、水电费每月五日前缴付的约定以及原告的诉请，本院酌情认定2019年7月至2019年10月水电费逾期付款违约金计算如下：以1664元为本金，从2019年8月5日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；分别以1664元、2130元、1664元、1003元为本金，分别从2019年8月20日、2019年9月5日、2019年10月5日、2019年10月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止（分别以不超过1664元、2130元、1664元、1003元的30%为限）。对于祥盈公司超出上述逾期付款违约金的诉请，本院依法予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市祥盈实业投资有限公司与被告高代炳于2019年2月22日签订的《租赁合同》为无效合同；二、被告高代炳进应当在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市祥盈实业投资有限公司支付2019年8月、9月以及2019年10月1日至2019年10月15日的占有使用费和2019年7月至2019年10月水电费合计16461元；三、被告高代炳进应当在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市祥盈实业投资有限公司支付2019年7月至2019年10月水电费逾期付款违约金【以1664元为本金，从2019年8月5日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；分别以1664元、2130元、1664元、1003元为本金，分别从2019年8月20日、2019年9月5日、2019年10月5日、2019年10月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止（分别以不超过1664元、2130元、1664元、1003元的30%为限）】；四、驳回原告东莞市祥盈实业投资有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费432.48元（原告已预交），全部由被告高代炳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  庾少锋人民陪审员  黄巧敏人民陪审员  李润娣二〇二〇年九月二十七日书 记 员  李庆达王慧君附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。