湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1118号原告：张秋芬，女，1976年8月6日出生，汉族，住黄石市。原告：陈析（曾用名陈小华，系张秋芬弟媳），女，1980年10月17日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：张秋芬，女，1976年8月6日出生，汉族，住黄石市。被告：黄石曼晶酒店管理有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区湖滨大道138号。工商注册号420200020057635。法定代表人：詹右铭，董事长。被告：湖北联创房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石湖滨大道138号。统一社会信用代码91420200784471790J。法定代表人：詹右铭，董事长。两被告的共同委托诉讼代理人：翁武华，男，系两公司员工。原告张秋芬、陈析与被告黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈析的委托诉讼代理人及原告张秋芬、两被告的共同委托诉讼代理人翁武华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带给付原告张秋芬、陈析2010年3月11日至2015年4月30日期间的房屋租金218347.6元及该期间的逾期利息51555.62元；2、判令两被告连带给付原告张秋芬、陈析以租金218347.6元为基数，按5%年利率上浮50%的130%计付2015年5月1日起至上述租金付清之日止的逾期利息；3、判令两被告承担本案的全部诉讼费用；4、两被告若未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。事实和理由：2009年9月11日，两原告向被告湖北联创房地产开发有限公司购买黄石港区湖滨大道139号曼晶酒店2305号客房一间。两原告又与两被告签订《商品房买卖合同补充协议》及《产权式酒店委托经营合同》，约定被告黄石曼晶酒店管理有限公司每年以530000元的10％作为年租金按季度支付给原告。但被告违反合同约定，长期拖欠原告租金。2015年4月30日两被告单方终止合同。两原告因此诉至法院，望判如所请。两被告共同辩称：1、两被告不是本案诉讼适格主体；2、原告的起诉超过诉讼期限，无胜诉权。原告的租赁期间为2009年9月11日至2015年4月30日，至今已超过将近10年时间，超过三年诉讼时效，应当依法驳回起诉；3、原告主张被告支付租金和利息，无事实和法律依据，计算方式错误，原告购房在先，欠两被告购房房款，不存在租金的逾期利息，原告所说的已付租金为64444.07元，我方实际已付租金为98860.43元。若原告只认可64444.07元，因目前我方公司财务人员已经解散，若后期我方找出证据证明实际租金为98860.43元，我方一定要原告双倍返还差额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月21日，两原告共同与被告湖北联创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定两原告购买1幢23层2305号房，并于当日支付首付款273000元，余款240000办理银行按揭。两原告另与被告湖北联创房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定乙方（两原告）所购房屋总值550000元，按此金额计算收益。2010年9月1日，两原告以张秋芬名义（甲方）与被告黄石曼晶酒店管理有限公司（乙方）、被告湖北联创房地产开发有限公司（丙方）共同签订《产权式酒店委托经营合同》，各方在合同中共同约定：甲方将购买的商品房即位于黄石市湖滨大道138号房号为2305房屋一套委托给乙方用于酒店经营；委托经营期限十年，从2009年7月15日起至2019年7月14日止，于每季度第一个月底向甲方支付当季度租金；乙方将甲方委托经营的资产金额人民币550000元的10%作为每年的租金回报给甲方；委托经营期内，不管乙方经营情况如何，乙方均须按本合同约定每年固定向甲方支付其购买该房屋资产金额10%的年回报；丙方以曼晶酒店一至六楼物业及其经营收益作为担保物，为甲方租金回报及回购提供担保;在委托经营期内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按当季度应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方；本合同的变更、解除和中止，需三方签订书面协议，否则无效。2009年9月14日，两原告根据《商品房买卖合同》约定，向被告湖北联创房地产开发有限公司付款273000元，该273000元中包含原告所购房屋的半年租金收入27500元。之后，被告黄石曼晶酒店管理有限公司陆续向原告支付部分租金，根据原告张秋芬的银行账户交易记录显示，2010年7月30日至2014年1月13日期间，被告黄石曼晶酒店管理有限公司共计向原告支付租金64444.07元。2015年4月30日，两被告发出《公告》，要求单方解除《产权酒店委托经营合同》，并承诺所欠租金及其在托管期间产生的债务及供应商欠款和法律责任全部由两被告承担。二被告欠付原告租金至今，期间两原告多次向二被告催讨租金未果。本院认为，本案两原告与两被告签订的《产权酒店委托经营合同》系各方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律规定，是有效合同，双方均应全面履行合同约定义务。两原告按约将所购房屋交付被告黄石曼晶酒店管理有限公司经营使用后，被告黄石曼晶酒店管理有限公司应按约即委托经营的资产金额550000元的10%向原告支付年租金，而被告黄石曼晶酒店管理有限公司在租赁期内未按约支付租金，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。关于所欠租金的起止时间及金额。根据两原告的诉讼请求及庭审查明的事实，被告黄石曼晶酒店管理有限公司应支付租金的起止期间为2009年7月15日至2015年4月30日，共计69.5个月。两原告与被告湖北联创房地产开发有限公司在《商品房买卖合同补充协议》中约定，原告所购房屋总值为550000元，按此金额计算收益，同时，两原告与黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司签订的《产权酒店委托经营合同》又约定，黄石曼晶酒店管理有限公司将原告委托经营资产金额550000元的10%作为每年的租金回报给原告，委托经营期内，不管黄石曼晶酒店管理有限公司经营情况如何，黄石曼晶酒店管理有限公司均须按本合同约定每年固定向原告支付其购买该房屋资产金额10%的年回报。上述约定表明黄石曼晶酒店管理有限公司同意按原告购买房屋资产金额550000元的10%即55000元向原告支付年租金。因《产权酒店委托经营合同》中约定，“本合同的变更、解除和终止，需三方签订书面协议，否则无效”，故在黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司没有向法院提供证据证明其与原告之间已签订变更年租金计算标准的书面协议或原告同意按首付款的10%收取年租金的情形下，黄石曼晶酒店管理有限公司仍应按约定每年向原告支付55000元租金；同时，本案诉争焦点系房屋租赁合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，被告认为原告没有按约交付购房尾款，可以通过诉讼方式另行向原告主张支付购房尾款及损失权利。故两原告提出黄石曼晶酒店管理有限公司应按550000元的10%即55000元向其支付年租金的理由成立，本院予以支持。经核算，2009年7月15日至2015年4月30日期间的租金为318541.67元（55000元/年÷12个月×69.5个月），减去被告黄石曼晶酒店管理有限公司已经支付的租金91944.07元（27500元+64444.07元），还应支付租金226566.2元。两原告在本案中仅主张此期间的租金欠款218347.6元，其主张的数额低于实际欠款数额，该主张不违反法律规定，本院予以支持。被告黄石曼晶酒店管理有限公司辩称其还通过现金支付方式向原告支付了部分租金，但未提交证据证明，故对被告黄石曼晶酒店管理有限公司的上述抗辩意见，本院不予采信。关于逾期支付租金的利息。根据合同约定，每季度第一个月底向甲方支付当季度租金，被告黄石曼晶酒店管理有限公司若逾期一个月支付租金，每逾期一天，应按当季度应付租金的千分之八支付逾期利息给两原告。现两原告主动将逾期利息的利率下调至按年利率5%上浮50％的130％即9.75%计算，其主张的利率标准不超过法律规定的利率标准，本院予以支持，即自2009年7月15日至2019年8月19日期间的逾期利息按照年利率9.75%标准计算，但自2019年8月20日起至租金实际清偿之日止的逾期利息，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的130%标准计付。同时，因租金是按季度提前发放，结合公平原则，每季度拖欠租金的逾期利息的起算点应从下个季度的第一日起算（或第四个月的第一日起算）。经核算，截至2015年4月30日，被告黄石曼晶酒店管理有限公司应向原告支付的逾期利息为51327.61元；自2015年5月1日起至2019年8月19日期间的逾期利息应以租金欠款218347.6元为基数、按照年利率9.75%标准计算；自2019年8月20日起至租金实际清偿之日止的逾期利息应以租金欠款218347.6元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的130%标准计付。原告主张的逾期利息超出部分，本院不予支持。关于被告湖北联创房地产开发有限公司的责任。《产权酒店委托经营合同》已约定其对原告的租金予以担保，且两被告出具的公告中亦承诺所欠租金及其在托管期间产生的债务由两被告承担，故被告湖北联创房地产开发有限公司应对上述拖欠的租金及逾期利息承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黄石曼晶酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告张秋芬、陈析2009年7月15日至2015年4月30日期间的租金欠款218347.6元及该期间的逾期利息51327.61元，并以上述租金欠款218347.6元为基数，按照年利率9.75%标准计付自2015年5月1日起至2019年8月19日期间的逾期利息；以租金欠款218347.6元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的130%标准计付自2019年8月20日起至租金实际清偿之日止的逾期利息。二、被告湖北联创房地产开发有限公司对被告黄石曼晶酒店管理有限公司的上述第一款确定的债务承担连带偿还责任。三、驳回原告张秋芬、陈析的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2674元（减半收取），由被告黄石曼晶酒店管理有限公司、被告湖北联创房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  闵丽二〇二〇年九月二十八日书记员  钟雯