浙江省龙游县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0825民初609号原告：徐彬，男，1991年7月7日出生，汉族，住浙江省龙游县。委托诉讼代理人：徐宣宇，浙江护龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟，浙江护龙律师事务所律师。被告：徐红清，男，1970年3月21日出生，汉族，住浙江省龙游县。委托诉讼代理人：钱跃庭。第三人：徐永全，男，1966年5月3日出生，汉族，住浙江省龙游县。原告徐彬与被告徐红清、第三人徐永全返还原物纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，该案转为普通程序并依法组成合议庭，于2020年4月3日、2020年9月9日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告徐彬及其委托诉讼代理人徐宣宇，被告徐红清及其委托诉讼代理人钱跃庭、第三人徐永全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐彬向本院提出诉讼请求：1.确认2015年12月20日被告徐红清与第三人徐永全签订的房屋出卖协议无效；2.判令被告徐红清返还原告坐落于龙游县××镇××村××层××幢××0万元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月经政府规划部门批准，原告取得乡村建设规划许可证，证号为“乡字第20121819号”。之后，原告在龙游县××镇××村××幢，建筑面积352㎡。2015年12月20日，被告明知房产归属原告的情况下，未经原告同意，擅自与原告父亲徐永全订立房屋出卖协议，受让原告及徐永全名下的住宅二幢。2020年2月23日被告强行撬开原告房门，占用原告房屋至今。原告认为，原告系完全民事行为能力人，对自己的财产享有独立、自主处分的能力和权利，被告未经原告同意，与徐永全签订的房屋出卖协议对原告不具有约束力，且被告的行为违反了一户一宅及农村宅基地不得转让的法律规定，该协议无效。被告占用原告房屋，侵犯了原告财产所有权，依法应承担民事责任。徐红清辩称，诉争房屋系徐彬自愿转让。第一，房屋转让系徐永全因办企业亏损欠债，包括徐红清帮其担保及借款80万元，徐永全无力偿还该笔债务，遂主动提出将房子卖给徐红清以抵偿债务。第二，房屋出卖协议系双方协商一致、自愿签订，且由村干部见证。第三，房屋出卖协议上徐彬签字系徐永全说带回家给徐彬签字，过了几天后，徐永全拿了有徐彬签字的协议过来，称徐彬已签字；即使是徐永全代签，因徐永全、徐彬系父子关系，且有村干部从中协调，徐红清有理由相信是经过徐彬同意的，徐永全的行为构成表见代理。第四，双方已完成交付。徐红清已付清房款190万元，徐永全、徐彬父子亦于2016年农历12月24日将房屋腾空交付给徐红清，二人搬至徐永全父亲名下的老屋居住。多年来徐彬逢年过节回家包括2018年结婚均住在老屋。徐红清自2016年入住后到2019年年底，双方从未发生任何争议。第五，该房屋买卖不违反法律规定。同村村民之间可以转让房屋及宅基地，且徐红清并没有申请过宅基地。请求驳回原告诉讼请求。徐永全辩称，第一，徐红清是帮其担保贷款的，因企业危机，几个债务人找到其让其把房子抵给徐红清，原来说是购买，其认为外面债权收回来也可以买回；第二，房屋出卖协议上徐彬签字并非徐彬本人所签，系其代签，是当着徐红清面签的。徐彬不知道，其和徐彬说过，房子是为了抵债而给徐红清居住，等有钱可赎回该房屋。请求支持原告诉讼请求。徐彬为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1.房屋出卖协议1份、补充协议1份，拟证明房屋出卖协议系被告和第三人擅自签订，原告没有签字同意；2.乡村建设规划许可证2份、私人建房超面积补办审批表2份、罚没款专用票据2份，拟证明原告对案涉房屋具有合法的所有权；3.照片2张及微信聊天记录截屏1份，拟证明原告房子的钥匙还在原告手上，其不同意交房，被告强行撬门而入，侵害原告物权；4.户口本1份，农商行收贷收息凭证1份及短信记录1份，拟证明其与其父徐永全于2012年7月2日分户，到银行贷款10万元用于建房，贷款每三年转一次，现依然未归还。经质证，被告对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据能证明协议系双方自愿签订；对证据3的真实性和关联性提出异议，认为撬门事实不存在，双方按补充协议约定，徐永全的浮产暂时放在三楼主房内，2019年农历12月24日要全部搬离，时间到了，徐永全说钥匙找不到，遂请村干部过来监督，请了开锁人过来开门，被告对钥匙情况不清楚，因案涉房屋是一个住宅，徐永全已将钥匙交给被告，房屋内还有多少钥匙未交被告并不清楚；对证据4的关联性有异议，认为该组证据与本案无关，原告2012年将户口迁进泽随村原因是其大学毕业后户口回迁，银行贷款发生于2018年6月26日，但其房子是2012年批下来建造的。徐红清为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1.房屋出卖协议1份、补充协议1份、收条3份，拟证明房屋转让系原告和第三人自愿转让，被告已付清全部房款及家具款共190万元；2.泽随村委会说明1份，拟证明房屋及宅基地转让事项系原告和第三人自愿，且经村委会同意；3.照片5张，拟证明2月23日并非强行撬门，系徐永全按约搬离之前存放的部分浮产，被告没有侵权。经质证，原告认为，对证据1不清楚；对证据2的真实性、合法性有异议，关于徐永全将协议带回去给徐彬签字的内容不符合事实，且多人在同一份证明上签字，形式不合法；对证据3的证明目的有异议，认为恰恰证明了被告强行撬门的事实。第三人认为，房屋出卖协议是在村支书徐永平家里写的，由文书徐根茂代笔手写，第二天徐红清拿去打印好再给其签字，徐彬的名字也是其当着徐红清面签的；徐彬的户口从来没有迁到过学校；搬到老屋居住也是其夫妻俩搬过去。第三人徐永全没有提供证据。本院根据被告的申请，向村干部徐永平、徐跃成、徐根茂及村民孙柏成作了调查，并形成笔录。笔录主要证实了四个情况：1、房屋转让系因徐永全办企业亏损欠债，包括徐红清帮其担保及借款的80万元，徐永全无力偿还该笔债务，遂主动提出将房子卖给徐红清以抵偿债务；2、徐彬未当场签字；3、房屋转让后，徐红清一家从2016年搬进去一直居住到现在，从未听说双方有争议，徐彬回家后和徐永全居住在老屋；4、徐红清家里有两个儿子，符合分户条件，可申请两个宅基地。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.房屋出卖协议、补充协议。第一，从庭审情况看，原告及第三人均陈述原告未在房屋出卖协议上签过字；被告则表示没有看到原告签字，因原告不在现场，是第三人告诉他要带回去给儿子签字，过了几天才把有原告签字的协议拿给他一份。调查笔录亦可印证。因此可以认定原告没有在协议上签字。第二，徐永全第一次庭审陈述因徐彬在外地上班不在家，其把协议拿回去之后是自己把徐彬的名字签到协议上的，第二次庭审陈述其是当着徐红清面签徐彬名字，虽然两次陈述对签字的具体情况有矛盾，但均认可系徐彬名字系自己所签，因其和徐彬父子关系的特殊性让徐红清有理由相信房屋转让是经过徐彬同意的，徐永全的行为构成表见代理，其行为的法律后果由被代理人徐彬承担。因此，可认定该协议系当事人真实意思表示，本院予以确认。补充协议是对部分房款计算利息、出租的租金及浮产的存放进行约定，并未改变房屋出卖协议的性质。本院亦予以确认。2.原告提交的钥匙及房门照片、微信聊天记录截屏，被告提交的照片，本院对真实性予以确认，对关联性结合其他证据认定。根据房屋出卖协议、补充协议可知，房屋已于2015年转让并于2016年交付，只是双方特别约定2019年12月24日（农历）之前，徐永全、徐彬付清房款180万元的情况下可买回该房屋，若未买回，房屋及门基、空基永久性归属被告，且徐永全、徐彬的浮产可暂放三楼主房；结合当事人陈述，二人在约定时间之前并未买回房屋及宅基地，因此应按约将存放房屋三楼主房内的浮产全部搬去，并将钥匙交由被告；通过被告提交的照片亦可看出，徐永全在房间内查看、收拾东西，说明徐永全对进入该房间是知情的。对被告提交的照片，本院予以确认；原告提交的照片、微信截屏，无法证明被告侵权事实，本院不予认定。3.原告提交的户口本1份，农商行收贷收息凭证1份及短信记录1份，本院对真实性予以确认，但无法证明房屋转让无效。4.被告提交的屋出卖协议1份、补充协议1份、收条3份，徐永全认可系自己签字、收款部分亦是自己所写，本院予以确认。5.被告提交的村委会证明，并非证人证言，系书证，符合证据的形式要件，来源合法，本院予以确认。根据上述审核确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：第三人徐永全与原告徐彬系父子关系。被告徐红清与原告徐彬、第三人徐永全同为泽随村村民。2012年10月经政府规划部门批准，徐永全和徐彬取得乡村建设规划许可证，证号为“乡字第20121819号”、“乡字第20121820号”。之后，徐永全和徐彬在龙游县××镇××村××幢，建设占地面积为96㎡＊2，建筑面积352㎡＊2。2015年，因徐永全企业亏损，对外欠下债务，包括徐红清帮其担保贷款及借款共80万元。徐永全为偿还债务，将上述房屋转让徐红清，双方于2015年12月20日签订《房屋出卖协议》，约定徐永全、徐彬将坐落在泽龙路房屋一幢5间，建设许可证号为“乡字第20121819号”、“乡字第20121820号”的房屋及门基、空基以180万元的价格转让给徐红清，另家具折价10万元卖给徐红清；徐红清付清房款后，房屋土地永久性归属徐红清，徐彬、徐永全于农历2016年12月24日将自己的浮动产搬去，房屋钥匙交给徐红清；同时约定如徐红清需要办理变更，徐彬、徐永全无条件配合。合同另约定，徐彬、徐永全在农历2016年12月24日至农历2019年12月24日这段时间内，如要赎回该房屋，必须付给徐红清房款180万元及泰隆银行贷款利率1.27的利息。双方又于2017年1月18日签订补充协议，对部分房款计算利息、出租的租金及浮产的存放进行了约定。协议签订后，徐红清通过债务抵偿、现金支付等方式陆续支付房款及家具款共190万元。徐永全分别在房屋出卖协议、补充协议上注明及出具收条收到款项190万元。2016年12月24日（农历），徐永全从上述房屋搬离至其父名下的老屋居住，部分浮产暂放三楼主房，将房屋交付给徐红清，徐红清一家入住至今。2020年2月23日，徐永全、徐彬与徐红清因搬离三楼主房内的浮产发生纠纷。庭审后经本院实地勘验，案涉房屋实为一幢，为三层半楼房，整幢房子只有一个大门进出，一个楼梯上下，且按照整套房屋整体使用功能设计建造。另查明，案涉房屋未办理集体土地使用证、房产证或不动产证。本院认为，本案原案由是返还原物纠纷，但原告、第三人与被告之间签订房屋出卖协议，由原告和第三人将其宅基地上的自建房屋转让给被告，被告支付相应对价，原告、第三人和被告之间的法律关系符合农村房屋买卖合同关系的特征，故本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。（一）被告徐红清与原告徐彬、第三人徐永全签订的房屋出卖协议，系双方当事人真实意思表示。现原告认为被告与第三人未经原告同意擅自签订房屋出卖协议，侵害了原告的房屋所有权，应确认房屋出卖协议无效。本案中，第三人徐永全与原告徐彬系父子关系，被告徐红清在与第三人徐永全签订协议时，有村干部在场见证，徐永全将两份建设规划许可证带到现场，徐红清有理由相信其有代理权，其行为属于表见代理，行为的法律后果由被代理人徐彬承担。（二）该房屋出卖协议未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告主张上述协议无效的另一个理由是被告购买案涉房屋及宅基地的行为违反了“一户一宅”及农村宅基地不得转让的法律规定。对此，本院认为，第一，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”是对农村村民申请宅基地限制性规定，并不禁止公民通过合法方式流转、出让宅基地。第五款规定“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”意为法律不禁止宅基地买卖。本案原、被告、第三人均系完全民事行为能力人，又系同一村集体组织成员，被告此前并未申请过宅基地，双方自愿签订《房屋出卖协议》，并在协议签订时，由村干部签字见证，证实该村委会知晓原、被告转让宅基地事宜，村委会开具证明亦证实村委会同意原告和第三人转让宅基地。原、被告协议转让房屋及宅基地并不违法。第二，经本院实地勘验，案涉房屋实为一幢，并非原告所称二幢，整幢房子只有一个大门进出，一个楼梯上下，且按照整套房屋整体使用功能设计建造，无论从物理状态还是使用功能上，均无法分割。且原告并未提供集体土地使用证、房产证或不动产证加以证明为“两宅”。综上，原告、第三人与被告之间签订的协议不违反法律规定，当为有效合同。原告请求确认原、被告房屋出卖协议无效缺乏法律依据与事实根据。被告基于有效合同取得对原告和第三人住宅的占有为合法占有，原告要求被告返还住宅亦缺乏法律依据。（三）原告及第三人的行为有违民法诚实信用基本原则。根据查明的事实，案涉房屋出售给被告徐红清居住已有四年之久，原告此前也从未提出过异议。关于房屋买卖徐彬是否知情，徐永全第一次庭审陈述说当年没说，过了一年才告诉他，他不同意，我告诉他可以赎回来的，第二次庭审又说原告不知情，始终没同意；关于徐彬回家在哪居住，徐永全在第一次庭审中先陈述徐彬回家和其一起居住在老屋，后又说徐彬自己住在案涉房屋他自己的房间里，前后矛盾，且根据被告提交的2020年2月23日搬东西的照片来看，存放东西的房子并非有人居住。房子买卖是大事，结合徐永全前后矛盾的陈述及徐彬的行为来看，徐彬并非完全不知情。现又诉请要求确认合同无效并要求被告返还房子，故原告之诉请，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告徐彬的诉讼请求。案件受理费6400元，由徐彬负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  翁 盈人民陪审员  项永刚人民陪审员  郑会爱二〇二〇年九月九日书 记 员  苏龙华