湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终7783号 上诉人（原审原告）：长沙针棉纺织品有限责任公司，住所地长沙市黄兴南路344号。 法定代表人：吴新辉。 被上诉人（原审被告）：湖南佰思奥商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区韶山中路448号融科三万英尺公寓4号栋302房。 法定代表人：陈雪梅。 委托诉讼代理人：彭瑾，湖南华硕律师事务所律师。 原审第三人：湖南阿斯嘉特文化传媒发展有限公司，住所地长沙市天心区城南西路33号天心阁大酒店七楼。 法定代表人：王浩，董事长。 委托诉讼代理人：缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁晓霞，湖南金顺达律师事务所实习律师。 原审第三人：长沙市司门口商贸有限责任公司，住所地长沙市天心区黄兴南路344号。 法定代表人：黄文强，董事长。 委托诉讼代理人：王鼎彧，上海海华永泰（长沙）律师事务所律师。 上诉人长沙针棉纺织品有限责任公司(以下简称针棉纺织品公司)与湖南佰思奥商业管理有限公司（以下简称佰思奥公司）、原审第三人湖南阿斯嘉特文化传媒发展有限公司（以下简称阿斯嘉特公司）、长沙市司门口商贸有限责任公司（以下简称司门口商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初6974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日受理后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 针棉纺织品公司向本院提出上诉请求：1、请求法院撤销长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初6974号民事判决；2、判决解除上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》；3.判决被上诉人立即停止侵害并限期恢复房屋（全部楼地板）原状；4.判令被上诉人赔偿恢复原状期间上诉人的经济损失（按租金标准从解除合同之日起计算至恢复原状房屋可正常使用之日止）；5.判令被上诉人承担本案诉讼费用及上诉人律师代理费用。 事实与理由：1、一审法院查明事实错误。本案的重点是被上诉人擅自转租和擅自毁损楼地板是否违约。被上诉人要实施该两项行为必须依据合同约定采用书面形式，但被上诉人无视该约定；2、一审法院仅凭被上诉人于外墙发布了招租广告就推定上诉人知道被上诉人转租的事实，认定错误。且被上诉人就涉案房屋，在2017年就转租了三次。被上诉人在2017年给上诉人的函件中还自称酒吧是其自营项目。被上诉人至今也未向法院提交其与次承租人之间的合同；3、一审认定“合同许可了被上诉人进行装修改扩建，接受了被上诉人讼的资料，对改造知情，且未提出书面异议，被上诉人对三楼、四楼间楼地板拆除是取得上诉人同意的”，该认定与事实不符。事实是上诉人发现被上诉企图毁损楼板后，已于2017年6月28日向被上诉人送达了书面反对的《告知函》，且被上诉人已签收；4、一审认定“房屋可以正常使用，被上诉人未对房屋造成损害，无需赔偿上诉人”，该认定也与事实不符。被上诉人拆除楼地板未获得上诉人的同意也未获得政府主管部门的规划许可证和施工许可证，两次安全监测也都只是针对局部检测，且鉴定描述失实；5、一审法院适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第224条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第77条。 佰思奥公司辩称:1、被上诉人已经在涉案大楼的外墙上刊登了巨幅广告，上诉人就在该栋大楼的后栋办公，其应当知道转租一事，其未在转租后六个月内提出异议，该转租行为合法；2、被上诉人在改造前通过各种途径向被上诉人阐明了改造方案，上诉人在相当长的时间内未提出反对意见，视为其同意改造方案；3、被上诉人如约支付了租金，拆除楼板后的大楼安全已经经过了专业机构的鉴定，该房屋状态不会对上诉人造成影响；4、第三人阿斯嘉特公司对涉案房屋的改造花费了大量的物力财力，若解除合同，将对各方权益造成损害。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 阿斯嘉特公司辩称：一审认定事实清楚，请求维持原判。 司门口商贸公司辩称：一审认定事实清楚，请求维持原判。 针棉纺织品公司一审诉讼请求：1.判决解除针棉纺织品公司和佰思奥公司之间的《房屋租赁合同》；2.判决佰思奥公司立即停止侵害并恢复原状；3.判令佰思奥公司赔偿恢复原状期间针棉纺织品公司的经济损失（按租金标准从解除合同之日起计算至佰思奥公司恢复原状之日止）；4.判令佰思奥公司承担本案诉讼费用及针棉纺织品公司律师代理费用。 一审法院查明事实：2016年8月12日，针棉纺织品公司（甲方、出租方）与佰思奥公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于长沙市天心区房屋（长房权证天心字第××号）整体出租给乙方，总建筑面积891平方米；房屋租赁期限8年，租赁期以甲方实际交房给乙方之日开始计算，本合同签订之日起20天内甲方腾空租赁房屋并交付给乙方。甲方同意给予乙方60天装修期，此装修期不计收租金；鉴于乙方前期投资较大，租金为25万元／年（含税票），每12个月支付一次，提前1个月付下一期租金。从第三年开始，每年的租金在上一年的基础上递增6%，本合同签订之日起10个工作日内，乙方向甲方交纳租赁保证金10万元，合同期满后，乙方退场并无违约事项，甲乙双方依合同结算后10个工作日内甲方即返还租赁保证金，租赁保证金不计利息；甲方应全力协助乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生、水电增容及其他国家规定的申请报批手续，因报批产生的相关一切费用由乙方承担；除本合同另有约定，在甲方无任何违约责任的前提下，乙方应按合同规定如期支付租金及其他根据合同应向甲方支付的费用（水电费乙方按实际计量支付）；乙方应正常使用并爱护房产及甲方提供的各项设施，防止非正常损坏（正常磨损除外）；因乙方使用不当，引致属于甲方的房产或设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修，维修费用由乙方承担；乙方可对房产外型、内部布局进行设计和装修，包含但不限于电力增容、消防通告及建筑外立面美化装修、水电其线路改造等事宜，以上设计和装修费用由乙方承担；除甲乙双方另有约定外，任何违反本合同约定或单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因违反或提前终止本合同而遭受的一切损失和为主张权利所发生的合理费用；双方在合同履行过程中发生争议，若协商不成，可向甲方所在地人民法院提起诉讼。上述合同签订后，针棉纺织品公司于2016年8月30日向佰思奥公司发出《交房通知》，请佰思奥公司于2016年9月1日前收房，并从2016年9月1日起算租金。佰思奥公司于2016年9月1日在该《交房通知》上加盖印章并签注确认收房，后佰思奥公司将涉诉房屋转租给阿斯嘉特公司。2017年5月，阿斯嘉特公司委托长沙凤凰建筑设计有限公司作出《长沙市纺织大厦三、四层楼面改造加固设计结构专业施工图》。2017年6月2日，佰思奥公司向针棉纺织品公司出具工作联系函，将2017年5月形成的《结构加固设计总说明》交给针棉纺织品公司，于6月6日向针棉纺织品公司送达资料接受确认函。2017年6月8日，针棉纺织品公司参加了说明会。2017年6月20日，阿斯嘉特公司开始改造加固施工。2017年6月27日，针棉纺织品公司向佰思奥公司发出《告知函》，内容为“贵我双方于2016年8月12日签订房屋租赁合同，现贵公司要求将房屋大厅楼面全部拆除与下面三楼连成一体，鉴于三楼产权并非针棉纺织品公司所有，故为保持房屋完整性，佰思奥公司在未获得我公司的书面同意前，不能拆除承租房屋楼面，以免造成不必要的合同和财产纠纷。”佰思奥公司于2017年6月28日签收该函件。2017年7月25日，针棉纺织品公司再次函告佰思奥公司“关于贵方你将我公司楼地面拆除一事，我公司已于2017年6月28日向贵方送达告知函，明确告知未获我公司书面同意以前，不能拆除我公司的房屋楼面，现差贵方在擅自拆除，特此函告你们立即停止施工并恢复原状，否则我公司将依法对贵方毁损房屋行为进行追责并终止双方租赁合同”。2017年7月28日，长沙市天心区城乡建设局向阿斯嘉特公司和武汉聚城建材技术有限公司长沙项目部发出《天心区建设局房屋安全管理整改通知》，要求停止对正在进行的装饰装修施工过程中拆除房屋楼板、拆除立柱间承重梁体的行为并恢复原状，限15日内进行整改。在该《通知》尾部签收人处注明“当事人拒签收文件”。2017年10月9日，天心区危旧房屋（构筑物）安全管理领导小组办公室向阿斯嘉特公司作出《关于做好天心区坡子街街道黄兴南路450号（原294号）房屋装饰装修工作的函》，内容为“经群众反映，你公司在进行天心区（项目名称：阿萨跳舞酒吧）装饰装修过程中拆除四楼楼板，7月28日，我局对你单位下达了房屋安全整改通知。为确保房屋安全，请你公司：1.由专业拆除加固施工单位严格按有设计资质单位出具的改造加固图纸组织施工，确保现场施工安全；2.改造加固施工后，聘请经长沙市住房与城乡建设委员会备案认可的专业检测机构进行房屋安全鉴定。”后针棉纺织品公司委托（检测费用由阿斯嘉特公司支付）湖南省建设工程质量检测中心对长沙市纺织大厦三、四层楼面改造加固后结构安全性作出鉴定，该中心于2017年8月28日出具《长沙市纺织大厦三、四层楼面改造加固后结构安全性检测鉴定报告》【天房排函（2017）69号】，鉴定结论为“长沙市纺织大厦改造加固工程，已施工部分，施工质量符合设计要求，经现场检测及计算复核，改造加固受影响的三、四楼构件承载力均满足规范要求，楼板削略部位抗震性进行了加强。本次改造加固不影响整栋房屋结构安全，房屋可正常安全使用。”针棉纺织品公司对该鉴定意见不予认可，并继续要求佰思奥公司恢复楼板原状，数次交涉未果后以佰思奥公司擅自转租并拆除楼板和立柱间的承重梁体为由，向一审法院提起诉讼，并委托湖南环海律师事务所刘用生、朱军律师作为诉讼代理人参与诉讼，为此支付律师代理费5万元。 诉讼中，经佰思奥公司申请，一审法院依法委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对长沙针棉纺织品有限责任公司位于长沙市天心区改造加固工程的安全性进行鉴定。2019年11月9日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具《关于长沙市天心区改造加固工程的安全性司法委托检测、鉴定意见书》（编号：ＨＤ19-02-13-81（ＳＦ21）），确认：1.凿除三四层间楼面板改变了原房屋楼层结构受力使用状态；2.该栋房屋3Ｆ-4Ｆ楼层梁、柱及轴线尺寸满足规范允许偏差要求及原加固设计文件要求；3.部分现状结构与原加固设计不符；4.3Ｆ-4Ｆ加固后混凝土构件强度推定值满足原设计文件中关于混凝土构件强度等级要求；5.抽测混凝土构件部位钢筋配置及保护厚度满足规范要求；6.现状载荷下，该房屋3Ｆ-4Ｆ加固工程结构安全性满足设计要求；7.现状使用载荷下，房屋主体结构处于正常工作状态；8.周末时段，现场震动测试结果相关数据低于规定的震动标准下限值。鉴定意见还对该房屋的使用提出了控制人数及加固等建议。 一审法院认为，针棉纺织品公司与佰思奥公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行各自义务。本案的争议焦点为：一、佰思奥公司将涉案房屋转租给阿斯嘉特公司，是否违反了合同的约定及法律的规定；二、佰思奥公司及阿斯嘉特公司是否在未经针棉纺织品公司同意的情况下擅自对针纺大厦三、四楼进行了改造；三、佰思奥公司是否应当向针棉纺织品公司赔偿损失。 焦点一，佰思奥公司将案涉房屋转租给阿斯嘉特公司，是否违反了合同的约定及法律的规定。一审法院经审查后认为，针棉纺织品公司与佰思奥公司签订的《房屋租赁合同》第五条第4项约定，佰思奥公司可对房产外形、内部布局进行设计和装修，包含但不限于电力增容、消防通道及建筑外立面美化装修、水电气线路改造等事宜。同时，佰思奥公司在与司门口商贸公司签订的《租赁合同》中也约定佰思奥公司将改造方案报司门口商贸公司同意后，可对房产外形、内部布局进行设计和装修，包括但不仅限于观光电梯、客货电梯、消防通道及建筑外立面美化装修、水电气线路改造等事宜。佰思奥公司承租涉案房屋后增装了观光电梯，并对原四楼外立面进行了玻璃幕墙改造等一系列措施，可以看出佰思奥公司承租针纺大厦三至七楼是拟进行商业化打造。同时，2017年3月14日，佰思奥公司在纺织大厦外墙面刊登了招租广告，明确将包含涉案纺织大厦三、四楼的房屋整层出租，将其转租意图进行了公示。由此可知，针棉纺织品公司知情转租事实，且对佰思奥公司拟转租涉案房屋一事未提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。针棉纺织品公司于2017年10月18日向本院提起诉讼，以佰思奥公司擅自转租为由请求解除合同，已经超过六个月，一审法院对该理由不予认可。佰思奥公司将案涉房屋转租给阿斯嘉特公司，未违反合同的约定及法律的规定。 焦点二，佰思奥公司及阿斯嘉特公司是否在未经针棉纺织品公司同意的情况下擅自对针纺大厦三、四楼进行了改造。一审法院经审查后认为，根据针棉纺织品公司与佰思奥公司签订的《房屋租赁合同》第四条第3项的约定，甲方即针棉纺织品公司应当全力协助乙方即佰思奥公司办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防等的报批手续；第五条第4项约定，乙方即佰思奥公司可对房产外形、内部布局进行设计和装修，包含但不限于电力增容、消防通道及建筑外立面美化装修、水电气线路改造等事宜。针棉纺织品公司已经在合同中许可了佰思奥公司对涉案房屋进行装修、改扩建等行为。佰思奥公司与司门口公司的租赁合同中也进行了同样的约定。2017年6月2日，佰思奥公司向针棉纺织品公司出具工作联系函，将2017年5月形成的《结构加固设计总说明》交给针棉纺织品公司，于6月6日向针棉纺织品公司送达资料接受确认函。2017年6月8日，针棉纺织品公司参加了说明会。由上述事实可知，针棉纺织品公司在佰思奥公司及阿斯嘉特公司对涉案房屋进行改造前是知情的，且未提出书面异议，结合合同的约定，佰思奥公司及阿斯嘉特公司对涉案房屋三、四层楼板改造的行为是取得了针棉纺织品公司的同意的，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定的“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建”的情形。 焦点三，佰思奥公司是否应当向针棉纺织品公司赔偿损失。一审法院经审查后认为，佰思奥公司将涉案房屋转租及与阿斯嘉特公司对涉案房屋进行改造的行为，均得到了针棉纺织品公司的认可，佰思奥公司没有违约行为。同时，2019年11月9日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具《关于长沙市天心区改造加固工程的安全性司法委托检测、鉴定意见书》（编号：ＨＤ19-02-13-81（ＳＦ21）），确认：1.凿除三四层间楼面板改变了原房屋楼层结构受力使用状态；2.该栋房屋3Ｆ-4Ｆ楼层梁、柱及轴线尺寸满足规范允许偏差要求及原加固设计文件要求；3.部分现状结构与原加固设计不符；4.3Ｆ-4Ｆ加固后混凝土构件强度推定值满足原设计文件中关于混凝土构件强度等级要求；5.抽测混凝土构件部位钢筋配置及保护厚度满足规范要求；6.现状载荷下，该房屋3Ｆ-4Ｆ加固工程结构安全性满足设计要求；7.现状使用载荷下，房屋主体结构处于正常工作状态；8.周末时段，现场震动测试结果相关数据低于规定的震动标准下限值。由此可知，阿斯嘉特公司拆除纺织大厦三、四层间楼板并未对房屋的安全性造成影响，房屋是可正常使用状态，该行为并未对租赁物造成损害。针棉纺织品公司要求佰思奥公司赔偿损失于法无据。 综上所述，针棉纺织品公司以佰思奥公司擅自转租及擅自变动房屋建筑主体和承重结构为由请求解除合同的诉讼请求，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。针棉纺织品公司请求佰思奥公司立即停止侵害并恢复原状以及赔偿经济损失、支付律师代理费的诉讼请求依据不足，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决如下：驳回原告长沙针棉纺织品有限责任公司全部诉讼请求。本案诉讼费80元、保全费80元，共计160元，由长沙针棉纺织品有限责任公司负担。 本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：1、天心区阿萨酒吧及个体工商户登记基本信息；2、技术服务合同；3、长沙市天心区危旧房屋管理领导小组（天排函2017、69号）文件；4、中华人民共和国建筑工程施工许可管理办法（2014年5月25日实行）；5、长沙市房屋安全管理条例（2015年底9号、从2016年1月1日实行）；6、浏阳市市场违法拆楼第板案例；7、原告提交法庭的书面陈述；8、湖南佰思奥商业管理有限公司“关于酒吧项目楼板拆除工程的建议函（2017年7月31日）”。本院认为，证据1、6与本案无关，本院不予确认；证据2、3已经在一审中提交，本院不做重复评价；证据4、5系相关规定，不属于证据范畴，本院不予确认；证据7系上诉人单方陈述，本院不予确认；证据8真实、合法，与本案有关，本院予以确认。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由，结合询问调查情况，本案的争议焦点为： 一、针棉纺织品公司以佰思奥公司擅自转租为由请求解除合同，是否符合合同约定或者法律规定。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，针棉纺织品公司与佰思奥公司签订的《房屋租赁合同》中并未就转租情形作出约定，可见针棉纺织品公司作为承租人并未赋予佰思奥公司自行转租的权利，佰思奥公司将涉诉房屋转租给阿斯嘉特公司应另行征得针棉纺织品公司同意。佰思奥公司主张针棉纺织品公司对于其将涉诉房屋转租给阿斯嘉特公司的行为知情，一审法院亦以佰思奥公司于2017年3月14日在针纺大厦外墙刊登招租广告为由认定针棉纺织品公司对佰思奥公司转租一事知情。对此，本院认为，首先，佰思奥公司在外墙发布招租广告的时间为2017年3月14日，而棉纺织品公司提起诉讼的时间为2017年10月18日，中间仅隔7个月，而佰思奥公司在针纺大厦外墙发布招租广告，不一定马上能引起针棉纺织品公司的注意；其次，佰思奥公司仅系发布招租广告，至于转租合同是否签订以及何时签订，针棉纺织品公司均无从知晓，故一审法院据此认定针棉纺织品公司知道佰思奥公司将涉案房屋转租给阿斯嘉特公司，且至其起诉时已超过六个月不当。现有证据不足以证明针棉纺织品公司同意佰思奥公司转租或者针棉纺织品公司知道佰思奥公司转租已超过六个月，故针棉纺织品据此要求解除合同于法有据，本院予以支持。 二、针棉纺织品公司以佰思奥公司擅自拆除楼板为由请求解除合同，是否符合合同约定或者法律规定。 本院认为，《房屋租赁合同》中虽约定承租人可对房产外型、内部布局进行设计和装修，但佰思奥公司及阿斯嘉特公司拆除涉诉房屋楼板的行为变动了房屋建筑主体和承重结构，显然超出了合同约定的可设计装修范围，即使该改造加固的行为不影响整栋房屋结构安全亦应征得针棉纺织品公司同意。本案中，佰思奥公司于2017年6月2日向针棉纺织品公司出具工作联系函，针棉纺织品公司于2017年6月8日参加了说明会，并于2017年6月27日向佰思奥公司发出《告知函》，表示佰思奥公司在未获得其书面同意前，不能拆除承租房屋楼面。2017年7月25日，针棉纺织品公司再次函告佰思奥公司要求其立即停止施工并恢复原状。故一审法院关于“佰思奥公司及阿斯嘉特公司对涉案房屋三、四层楼板改造的行为取得了针棉纺织品公司同意”的认定错误，本院予以纠正。针棉纺织品公司在获知佰思奥公司的拆除楼板要求后即明确函告其不同意进行楼板拆除，在楼板被拆除后亦一直要求恢复原状直至提起本案诉讼，而佰思奥公司明确表示希望在承租期内不予恢复原状，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”以及《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的。出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，对针棉纺织品公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 三、责任的承担。 本院认为，如上所述，佰思奥公司未经针棉纺织品公司同意擅自转租和拆除楼板，针棉纺织品公司请求解除合同、赔偿损失、恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，佰思奥公司应将涉诉房屋恢复原状，并自合同解除之日起按照合同约定租金标准赔偿针棉纺织品公司遭受的租金损失直至恢复原状之日止。另根据双方《房屋租赁合同》约定，“违约方应向对方赔偿因违反或提前终止本合同而遭受的一切损失和为主张权利所发生的合理费用”，现因佰思奥公司的违约行为导致针棉纺织品公司为主张权利支付律师代理费5万元，该费用已实际发生且未超过法律规定的律师收费标准，故针棉纺织品公司请求佰思奥公司承担其支付的律师代理费用5万元的该项诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，上诉人针棉纺织品公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初6974号民事判决； 二、解除上诉人长沙针棉纺织品有限责任公司与被上诉人湖南佰思奥商业管理有限公司于2016年8月12日签订的《房屋租赁合同》； 三、限被上诉人湖南佰思奥商业管理有限公司于本判决生效之日起60日内将其承租长沙针棉纺织品有限责任公司的涉案房屋恢复原状； 四、被上诉人湖南佰思奥商业管理有限公司按照合同约定的标准自解除合同之日向上诉人长沙针棉纺织品有限责任公司支付租金损失至恢复原状之日止； 五、被上诉人湖南佰思奥商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向上诉人长沙针棉纺织品有限责任公司赔付其支出的律师代理费用5万元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审受理费80元、保全费80元，二审受理费80元，共计240元，由被上诉人湖南佰思奥商业管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  杨文滔 审判员  程 婧 审判员  谢 晋 二〇二〇年九月二十八日 法官助理吴雨伦 书记员田佩瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋 租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。