甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终976号 上诉人（原审被告）：唐某，甘肃省山丹县人，住甘肃省山丹县。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：张某1，甘肃正峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汪某，甘肃省山丹县人，住甘肃省山丹县。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：李某，甘肃焉支律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：甘肃中农金房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91620725332201773Q。 法定代表人：邓某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马某，山丹县东乐镇法律服务所法律工作者。 原审第三人：张某2，甘肃省山丹县人，住甘肃省山丹县。公民身份号码：×××。 上诉人唐某因与被上诉人汪某、甘肃中农金房地产开发有限公司（以下简称：中农金房地产公司）、原审第三人张某2房屋买卖合同纠纷一案，不服山丹县人民法院（2020）甘0725民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐某的委托诉讼代理人张某1，被上诉人汪某的委托诉讼代理人李某，中农金房地产公司的委托诉讼代理人马某，到庭参加诉讼。原审第三人张某2经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 唐某的上诉请求：1、依法撤销山丹县人民法院作出的（2020）甘0725民初126号民事判决，并对本案依法改判或者发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在上诉人唐某父亲唐兴国存在重大误解的情形下，采信汪某与唐某签订的《售房合同》，与客观事实不符。上诉人唐某仅与被上诉人中农金房地产公司签订过备案的《商品房买卖合同》。唐某法律意识淡薄，唐兴国不识字，在法庭审理时仅知道房子是张某2抵顶给汪某的，就认定房地产公司交付的房屋系汪某交付的，随即当庭认可汪某有权处分该房屋，系主观认识错误；二、汪某出示《售房合同》复印件说明在办理按揭贷款时提交给被上诉人中农金房地产公司这一事实并没有得到该公司的明确认可，况且其陈述与办理按揭贷款的事实不符，一审法院认定汪某与唐某存在合同关系错误；三、上诉人提交的由中农金房地产公司出具的收据、刷卡小票，被上诉人均没有提出异议，证明该笔款项属于购房款，唐某已经履行了合同义务，而唐某与中农金房地产公司的合同关系也得到被上诉人及第三人张某2的认可，中农金房地产公司与张某2、汪某并没有建立房屋买卖合同关系；四、一审法院已经查明上诉人办理按揭贷款用以购买涉案房屋，已经通过首付与按揭的方式全额支付了购房款，被上诉人对此知情并认可，中农金房地产公司基于张某2拖欠500多万税款就否认唐某支付购房款的有效性，导致唐某偿还完银行贷款后要再次向被上诉人汪某支付购房款。中农金房地产公司不能将其与施工方的纠纷牵连唐某，让其支付双倍的购房款，判决结果有违公序良俗原则；五、上诉人在一审中陈述为办理按揭贷款和中农金房地产公司签订的合同与中农金地产公司出示的收据，能够印证唐某付款行为是经被上诉人以及第三人认可的；六、一审法院将中农金房地产公司出具的4#楼工程抵顶房转让证明认定是对汪某与唐某签订《售房合同》的追认行为错误，本案中汪某证明不了中农金房地产公司应当向其转交购房款的证据，该法律后果就应当由汪某承担，故唐某付款的行为应当被认定为履行合同义务；七、中农金房地产公司拒不返还房款268000元购房款，应当是对汪某构成了不当得利；八、一审判决对法律关系定性不当，本案应是不当得利纠纷而不是买卖合同纠纷。 汪某辩称，一审判决认定事实清楚，上诉的事实与理由违背客观事实，违反诚信原则。理由如下：一、上诉人与被上诉人汪某在2018年4月5日签订的《售房合同》合法有效，对双方产生拘束力，涉案房屋就是在双方签订合同后，由被上诉人汪某交付给上诉人的。一审时，被上诉人汪某向法庭出示并提交的《售房合同》是原件，并非复印件；二、本案的基础法律关系为房屋买卖合同法律关系，被上诉人汪某向上诉人唐某交付房屋，唐某取得房屋所有权后有义务向被上诉人汪某给付购房款；三、被上诉人中农金房地产公司对上诉人唐某构成不当得利，上诉人唐某与被上诉人中农金房地产公司是为了办理按揭贷款而签订《商品房买卖合同》，并交纳首付款，并没有房屋买卖的真实意思表示，合同系无效合同。 中农金房地产公司辩称，上诉人的上诉理由均不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。理由如下：1、本案合同的相对人是汪某和唐某。根据合同相对性原则，上诉人负有付款义务；2、被上诉人中农金房地产公司确实出具了相应的收据，但是基于与上诉人之间签订了商品房出售合同，中农金房地产公司担保，唐某办理按揭手续；3、涉案房屋确实是中农金房地产公司抵顶给张某2的，张某2拖欠公司巨额税票500余万元，导致上述款项未予支持；4、唐某的诉权在一审法院中已经予以保留，故第二项诉求不能成立；5、认可将涉案房屋抵顶给张某2，在顶账转让证明中明确约定房屋转让后产生的其他后续关系，与公司没有任何关系。 原审第三人张某2未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 唐某向一审法院起诉请求：1.被告连带给付原告购房款268000元；2.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年8月25日，第三人张某2与被告甘肃中农金房地产开发有限公司经协商签订《山丹县紫玉山庄国际公寓项目建设工程施工承包合同书》一份，张某2以包工包料的方式对被告甘肃中农金房地产开发有限公司紫玉山庄项目4号楼进行施工。2018年1月15日，张某2与原告汪某签订《房屋转让协议书》一份，将紫玉山庄7号楼4单元201室，建筑面积95.72平米的房屋一套以泸州老窖白酒叁佰箱计价170000元转让给原告。2018年4月5日，原告与被告唐某签订《售房合同》一份，原告将从张某2处受让的该套楼房以268000元的价格出售给被告唐某。2018年4月18日，被告甘肃中农金房地产开发有限公司对张某2抵顶给原告的位于紫玉山庄7号楼，建筑面积为95.72平米的4单元201室的楼房一套出具《4#楼工程抵账房转让证明》一份，被告甘肃中农金房地产开发有限公司将其所有的的位××庄，建筑面积95.72平米的房屋顶账给张某2，并同意张某2转让给原告的行为予以追认，同时载明请开发公司销售部配合办理相关手续。被告唐某在购买该房屋后，于2018年5月11日给被告甘肃中农金房地产开发有限公司交纳首付款88016元，遂向被告甘肃中农金房地产开发有限公司为其在建行张掖分行办理了按揭贷款180000元。2019年3月14日，建行张掖分行将被告唐某按揭贷款转入被告甘肃中农金房地产开发有限公司账户。原告汪某未提供其与被告唐某、被告甘肃中农金房地产开发有限公司签订的关于唐某按揭贷款发放后由被告甘肃中农金房地产开发有限公司给付原告的证据。庭审中，原、被告及第三人均认可案涉楼房就是被告甘肃中农金房地产开发有限公司抵顶给第三人张某2的的位××县，建筑面积为95.72平米的一套楼房。 一审法院认为，第三人张某2与被告甘肃中农金房地产开发有限公司于2016年8月25日所签订的由张某2承建山丹县紫玉山庄国际公寓4号楼的《山丹县紫玉山庄国际公寓项目建设工程施工承包合同书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定的建筑面积为5643.20平米，合同单价（含增值税专用发票）1230元/平方米，约定给付张某2工程款的方式为用房抵顶60%，给付现金40%。2018年1月15日，第三人张某2与原告汪某签订《房屋转让协议书》一份，将位于××县，建筑面积为95.72平米的4单元201室的楼房一套抵顶给原告汪某，2018年4月5日，原告汪某又与被告唐某签订《售房合同》一份，汪某将该房又出售给被告唐某，上述顶账及转让行为，均以2018年4月18日被告甘肃中农金房地产开发有限公司就拖欠第三人张某2工程款问题，将位于××县，建筑面积为95.72平米的4单元201室的楼房一套抵顶给原告汪某所出具的《4#楼工程抵账房转让证明》的追认行为而生效，是对张某2部分工程款的给付，张某2有权处分该房屋，原、被告及第三人在庭审中均认可案涉房产就是被告甘肃中农金房地产开发有限公司抵顶给第三人张某2的的位××县，建筑面积为95.72平米的该套楼房，原告在从张某2处取得该房屋后又出售给被告唐某，原告最终取得案涉楼房的处分权，被告唐某应按《售房合同》约定，承担给付原告房款268000元的责任，对被告唐某、第三人张某2辩解的按揭贷款打入被告甘肃中农金房地产开发有限公司，被告甘肃中农金房地产开发有限公司未将按揭贷款给付被告唐某或交付给原告汪某，该责任应由被告甘肃中农金房地产开发有限公司承担的理由，虽然原告在第二次庭审时请求变更被告甘肃中农金房地产开发有限公司在本案中的身份为无独立请求权的第三人，变更诉讼请求为判令被告唐某给付原告购房款268000元，第三人甘肃中农金房地产开发有限公司对被告唐某的给付义务承担不当得利的返还义务，庭审后经询问原告，其明确表示不要求变更甘肃中农金房地产开发有限公司为无独立请求权的第三人承担返还不当得利的义务，仍坚持诉讼时房屋买卖合同纠纷的基础法律关系，故不予采纳；对原告在第一次庭审时增加的要求被告甘肃中农金房地产开发有限公司按照全国银行同业拆借中心公布的利息承担至按揭贷款全部返还日止的利息的请求，基于上述法律关系及原告与被告唐某的《售房合同》，双方无此约定，一审法院不予支持；对被告甘肃中农金房地产开发有限公司辩解的原告无权向其主张不当得利，其与原告既未签订过售房合同，也未签订将被告唐某的按揭贷款向其交付的合同，原告也未能提供证据证实其主张的成立，被告甘肃中农金房地产开发有限公司不承担责任的理由，一审法院予以采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐某给付原告汪某房款268000元，限于本判决生效后三十日内付清；二、被告甘肃中农金房地产开发有限公司、第三人张某2在本案中不承担责任；三、驳回原告汪某的其他诉讼请求。案件受理费5320元，由被告唐某负担，限于本判决生效后七日内交纳。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，重大误解，是指一方当事人由于自己的过错，对法律行为的内容等发生误解，由此订立了法律行为，该法律行为所涉及的利益对当事人而言甚为重大。其构成要件：一是当事人因为误解做出了意思表示；二是重大误解的对象是民事法律行为的内容；三是误解是由当事人自己的过失造成的。其法律后果是当事人有权行使撤销权，如果行为人不行使撤销权，不请求对该民事行为予以撤销，该重大误解的民事法律行为继续有效。公序良俗是指公共秩序和善良风俗，公共秩序也叫社会公共利益，是指全体社会成员的共同利益，善良风俗是指社会公共道德，本案中，被上诉人中农金房地产公司因欠原审第三人张某2工程款，中农金房地产公司将涉案房屋抵顶给张某2，张某2又将该房屋出售给被上诉人汪某，汪某又将该房屋出售给上诉人唐某，唐某为了支付房款又与中农金房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》在建行张掖分行办理了按揭贷款，并将首付款和按揭的贷款支付给了中农金房地产公司。对上述事实上诉人无异议也是明知的，不存在重大误解的情形，其也未行使撤销权，应认定上诉人唐某与被上诉人汪某之间形成了房屋买卖合同，故亦不违反公序良俗，上诉人唐某应向被上诉人汪某支付房款。唐某虽与中农金房地产公司也签订了《商品房买卖合同（预售）》，但目的是为了在银行按揭贷款，没有形成事实上的房屋买卖合同关系，中农金房地产公司收取上诉人唐某的房款无合法根据构成不当得利。因本案系被上诉人汪某提起的诉讼，买卖合同关系和不当得利是两个不同的法律关系，诉讼主体地位亦不同，本案中不能合并审理，故上诉人可另行解决。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项，缺席判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5320元，由上诉人唐某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 李永春 审判员 宋 睿 二〇二〇年九月二十一日 书记员 张玉芬 【附本案所适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。