河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3530号 上诉人（原审原告）：张春明，男，1951年10月25日出生，汉族，住保定市徐水区。 上诉人（原审被告）：河北天行健房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市徐水区土产公司北侧（107国道东）。 法定代表人：曹建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹大海，河北典创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周士璐，河北典创律师事务所律师。 上诉人张春明与上诉人河北天行健房地产开发集团有限公司（以下简称天行健公司）合同纠纷一案，河北省保定市徐水区人民法院作出（2018）冀0609民初1829号民事判决后，双方均不服，提起上诉。本院审理后作出（2019）冀06民终2169号民事裁定，发回重审。河北省保定市徐水区人民法院重审后作出（2019）冀0609民初1602号民事判决，双方均不服，再次提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张春明上诉请求：撤销原判，判决我方对诉求交付108平方米安置房的合法性，判决天行健公司支付延期交房违约金43500元，判决天行健公司交付我方大储间（车库）一个，增加诉求天行健公司违约交付113.07平米安置房楼层差价款5万元。事实和理由：一、判决书未提及拆迁合同第七条、第九条和附件赔偿置换标准第一条，或房屋置换回迁补充协议第三条规定为依据，影响合同的主要法律条款未引用。判决主要以天行健公司代理人的口述认定，判决错误，应进一步查明事实。二、对我诉求108平米拆迁安置房应予支持，完全符合合同约定，天行健公司提供两套小面积楼房不符合履行条件。三、违约金判决错误。拆迁交工日期是10月20日，超期每月违约金500元。从2012年10月20日至2019年12月违约金应为43500元。四、天行健公司违反拆迁约定，未建平房储间，应将车库给付我方，不应卖出或做他用。五、鉴于天行健公司拒不履行合同，我方增加诉求5万元。 针对张春明的上诉，天行健公司辩称，张春明的上诉请求没有合同和法律依据，请求法院驳回上诉并依法改判双方继续履行合同，天行健公司给付张春明56.93平方米房屋，支付延期交付违约金1000元。 天行健公司上诉请求：1、撤销原判第一项、第三项，改判天行健公司给付张春明56.93平方米置换房屋，支付延期交付违约金1000元。2、上诉费由张春明负担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人享有51平方米的所谓置换面积错误。法院应当按照房屋置换回迁补充安置协议确定被上诉人的房屋补偿办法和安置标准及差额面积的计算。即使按照变更前的拆迁协议第六条约定，被上诉人也不享有51平方米的所谓置换面积。二、一审法院判决上诉人给付被上诉人两套固定的房产并赔偿其差价款超出了被上诉人一审诉讼请求。三、一审法院判决上诉人给付被上诉人补偿房屋差价款明显错误。四、一审法院认定上诉人承担7000元延期交付违约金错误。 针对天行健公司的上诉，张春明辩称，不认可其上诉，脱离合同本质内容。 张春明向一审法院起诉请求：1.依法判令天行健公司履行合同号：56号的拆迁协议的约定，履行交付剩余房屋56.93平方米，并按该协议第六条的约定再另行给付张春明调整51.07平方米，两项共计建筑面积为108平方米的住房一套(要求位置位于现有建成楼房中12层左右，但不能靠边，不能为顶层，户型为南北通透，并且调整的51.07平方米的价格按每平方米1300元计算)；2.要求天行健公司交付的诉讼请求1中的楼房，按补充协议第二项的约定即房间内墙砖、地板砖、洁具各户自备，沙石料、工资由甲方支付的约定履行；3.要求天行健公司按赔偿置换标准协议中第二项调整给付8.5平方米的储藏间一个，位置为诉讼请求1中的楼房的地下；4.要求天行健公司置换给付车库一个，即面积20平方米，价格按每平方米5000元计算，共计10万元整；5.要求天行健公司按拆迁通知书的约定，支付延期交房的补助每月500元，共计叁万伍仟伍佰元整（2012年10月至2018年9月）；6.诉讼费由其承担。 一审法院认定事实：天行健公司与张春明于2011年3月9日签订合同号为56号的《拆迁协议》一份，同日又签订了《补充协议》两份、《赔偿置换标准》一份，并发给张春明《拆迁通知书》一份。双方约定：每户以原土地住房面积165.4平方米为标准，赔偿单元楼的面积165.4平方米；住房调换多余面积按1300元／平方米计价，超出面积不能超应换面积的30%，如超出30%按市场价结算；储藏间按原有面积赔偿5%，不足部分按市场价结算；房间内墙砖、地板砖、洁具各户自备，砂石料、工资由甲方支付；甲方以书面通知乙方搬迁时间一个月内搬清，开始按18个月，拆迁户回迁，延期甲方给乙方每月500元补助等内容。拆迁协议签订后，天行健公司按拆迁协议约定拆除了张春明的房屋，对原徐水县社家属院进行了开发建设。2012年12月31日，天行健公司与张春明签订了《房屋置换回迁补充安置协议》，约定：天行健公司应赔偿张春明单元楼的建筑面积为170平方米。天行健公司已置换给建筑面积为113.07平方米的住房一套，位置为欧韵新城10号楼5单元6层601号房，张春明已粘贴地板砖及内墙砖。剩余56.93平方米及8.5平方米的储藏间一个尚未给付。张春明提出如诉讼请求事项的要求，天行健公司不同意。对当事人有争议的事实,认定如下：一、张春明主张天行健公司总计应当再给付108平方米的住房一套，并负责该房装修所需砂石料、人工费用。提供的证据有：《拆迁协议》、《补充协议》及《赔偿置换标准》。天行健公司质证称，对于剩余房屋56.93平方米认可，只是张春明不同意接受；对调整的51.07平方米不认可。首先，双方签订的《拆迁协议》第九条、《补充协议》中明确约定了天行健公司应当赔偿单元楼面积为170平方米，其中拆迁协议中约定的165.4平方米和补充协议约定的另加4.6平方米，这才是天行健公司应当履行的给付房屋面积的义务。双方签订的《拆迁协议》第六条只是对超出应置换面积的计算方法、价格订立的，并非是约定天行健公司明确的给付义务。根据双方签订的《赔偿置换标准》天行健公司应赔偿的面积为1比1，也就是原有土地面积1平方米赔偿1平方米的住房。根据双方签订的另一份《补充协议》，又再次确认了张春明的产权置换面积为170平方米。所以根据置换标准和补充协议，我方仅有义务给付张春明共计170平方米的房屋的义务。不超出应置换面积30%的住房调换多余面积，我方同意按1300元/平方米计价，对超出30%的面积按市场价格计算。对于张春明要求天行健公司负担沙石料及工资没有异议，但是对房屋的面积有异议，如果按照合同约定给付房屋，我方愿意承担沙石料及工资。张春明质证称，一共应当补偿170平方米，张春明已经获得了实际面积为113.07平方米的住房一套，还差56.93平方米没有得到补偿。另依据《赔偿置换标准》第一项，赔偿面积1比1（原有土地面积1平方米赔偿1平方米）住房调换多余面积按1300元/平方米计价。每户超出面积不能超应置换面积的30%，如超出30%按市场价格结算。张春明调换的面积应为170平方米乘以30%共计51平方米，要求51.07平方米是为了凑一个整数的房子。补偿置换标准第一条是一个整体，按照1比1置换，置换的房子不可能是完整的两套或者三套，这样写是为了照顾拆迁户利益提出的。因为当时私人拆迁1比1是没有的，都是1比2，所以原来的面积加上每平米1300元面积不超过30%是整个拆迁协议的组成部分，房子可能多也可能少，多的部分按照市场价格计算。天行健公司应该将170平方米和每平方米1300元的30%的面积都给我们，这些都是一个合同的整体。因此56.93平方米加上51.07平方米，天行健公司总计应当再给付我108平方米的住房一套。并且天行健公司按照补充协议的约定负担该楼房的沙石料及工资。根据双方的陈述及证据，对《拆迁协议》、《补充协议》、《赔偿置换标准》的真实性双方无异议，予以认定。协议约定张春明享有置换面积为170平方米。根据《赔偿置换标准》第一条约定，张春明有权根据实际情况要求天行健公司在置换面积之外再给付不超过置换面积30%的调换面积，即调换面积不超过51平方米。关于沙石料及工资的负担，应当按照双方签订的补充协议的内容履行，即天行健公司应负担置换面积170平方米房屋的沙石料及工资，但现在无法确定数量及数额。二、张春明主张赔偿8.5平方米的储藏间一个。提供的证据有：双方签订的《赔偿置换标准》的第二条。张春明主张，按照原有面积赔偿5%，所以应赔偿8.5平方米的储藏间一个；如果没有，平米数可以上下浮动0.5平方米，位置应当为本案所主张房屋的地下；对超出面积的价格，应按照2013年应当交付房屋时候的价格计算，大致为1500元到2000元一平方米。天行健公司质证称，对应赔偿张春明8.5平方米的储藏间一个，没有异议。但对张春明要求的位置及价格有异议，双方对储藏间的位置没有约定，我方将视情况给付；因双方对储藏间的交付时间没有约定，面积如果有差距的话，不足部分我们愿意按照市场价格计算，超出部分也希望张春明按照市场价格补交款项；具体的市场价格应以天行健公司在售的储藏间的价格确定。根据双方的陈述及证据，双方对应当给付8.5平方米的储藏间无异议，应予确认。三、张春明主张天行健公司应给付车库一个，其陈述理由为：在拆迁之初，天行健公司的工作人员称盖地上六层，没有车库。可是后来建成以后，拆迁房加盖了一层车库，天行健公司明显违反了当初的约定，所以要求给付车库一个。天行健公司称，在做动员工作的时候，工作人员是否说过有没有车库，不清楚，张春明也没有提供证据，天行健公司认为应当以动员工作之后双方签订的拆迁补偿协议为准进行赔付，拆迁补偿协议并没有约定应给付张春明车库。根据双方的陈述，就房屋的拆迁及补偿事宜，双方签订了《拆迁协议》、《补充协议》、《赔偿置换标准》等合同，并未对给付车库进行约定；张春明对自己的陈述也未提交证据予以证实；对其主张的天行健公司负有此履行义务的事实，不予认定。四、张春明主张延期交付71个月，按每个月500元，共计应补助35500元。其提供的证据有2011年3月9日双方签订的《拆迁通知书》。张春明称，该《通知书》明确约定是2012年10月20日交工，如有延期以超出日期每户每月补助500元，2012年10月至2018年9月起诉，天行健公司并没有如期全部履行合同，故延期交付71个月，每个月乘以500元，共计35500元；另外虽然《房屋置换回迁补充安置协议》上写的时间是2012年12月31日，该时间系天行健公司工作人员的笔误，天行健公司于2012年年底才开始盖，实际上欧韵新城10号楼5单元601室是2013年12月31日交付到我手中的，因为当时我提出六楼不合适，我不太同意接受这个房，但是交房的时候就这些房了，不要就得等着，所以就签了协议，证明有这个房，但是我钥匙都没领，还在天行健公司，也没有物业方面的登记。天行健公司称，我方不认可是延期交房，因为双方对交房日期并未约定，双方只是约定我方工期为2011年4月20日至2012年10月20日，到2012年10月20日已经完工，而且2012年12月31日天行健公司将完工的欧韵新城10号楼5单元601室房屋正式交付给张春明，张春明也进行了接受，印证了最起码2012年12月31日前天行健公司就已经完工了；天行健公司自愿给张春明承担2012年10月20日至2012年12月31日前的补助1000元。根据双方的陈述，《拆迁通知书》载明：“工期为2011年4月20日至2012年10月20日交工（工期为18个月）。如有延期以超出日期为准，每户每月补助500元，自然灾害除外。”该内容能确定补助被拆迁户的给付期间应以工程交工为止。关于工程的完工时间，天行健公司称为2012年10月20日，而且2012年12月31日其将完工的房屋正式交付给张春明，印证了2012年12月31日前天行健公司已经完工。但张春明不认可，称房屋置换回迁补充安置协议上2012年系天行健公司工作人员笔误，实际的交房日期应为2013年。双方对房屋的具体交房日期，均未能提交证据予以证实，但根据交易习惯，涉及此类事项的交接在天行健公司均应有交接手续，故天行健公司对此负有举证责任。天行健公司没有提供证据证实应承担不利后果，认定具体的交付时间为2013年12月31日，天行健公司应给付张春明2012年10月20日至2013年12月31日的补助金7000元。本案经调解，当事人双方未达成协议，天行健公司提供了欧韵新城小区剩余房源为：9号楼1单元201室，面积41.85平方米；9号楼2单元206室，面积45平方米；9号楼1单元1805室，面积170.6平方米；剩余储藏间为：9号楼C68号，面积8.59平方米；1号楼C16号，面积8.5平方米。 一审法院认为，双方当事人签订的《拆迁协议》、《补充协议》、《赔偿置换标准》等有关拆迁安置补偿内容的合同均是双方真实意思表示，不违背法律规定，合法有效，对合同各方均有约束力。根据约定，张春明应得置换面积170平方米，除此之外还享有不超过置换面积30%的调换面积，即51平方米，但需按每平方米1300元给付天行健公司价款。张春明已经分得建筑面积113.07平方米住房一套，置换面积还余56.93平方米，再加上可以享受的调换面积51平方米，张春明在支付对应价款后可要求天行健公司给付107.93平方米建筑面积房屋。现天行健公司提供的现房房源仅有三套，根据实际情况，只能在这个范围内选择相近面积的房屋，酌定天行健公司给付张春明9号楼1单元201室、9号楼2单元206室住房两套，该两套房屋面积合计86.85平方米，尚差21.08平方米，由天行健公司以货币方式补偿张春明，按保定市徐水区人民政府《保定市徐水区人民政府关于对国有建设用地使用权（房地产项目）挂牌出让试行“双限双竞”实施办法》（徐政办〔2017〕78号）文于2017年8月公布的商品房最高销售价格8000元／平方米计算，扣除张春明应负担的1300元／平方米的价格部分，天行健公司应当补偿给张春明的货币金额为102340元〔21.08平方米×8000元-51平方米×1300元）＝102340元〕。天行健公司认可给付张春明8.5平方米储藏间一个，予以确认，但位于张春明所在楼房下面为宜。张春明提供的其他房源，天行健公司持有异议，不宜处理。天行健公司逾期交房应按约定支付张春明违约金7000元。关于沙石料及工资的负担，应当按照双方签订的补充协议的内容履行，即天行健公司应负担置换面积170平方米房屋的沙石料及工资，但现在无法确定数量及数额，故本案中不作处理。张春明要求天行健公司给付车库一个，但不能提供证据证实有合同约定，故该主张没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条的规定，判决：“一、被告河北天行健房地产开发集团有限公司给付原告张春明位于保定市徐水区，并补偿原告张春明房屋差价款102340元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、被告河北天行健房地产开发集团有限公司给付原告张春明位于保定市徐水区平方米储藏间一个，于本判决生效之日起三十日内交付清；三、被告河北天行健房地产开发集团有限公司给付原告张春明延期交房违约金7000元，于本判决生效之日起三十日内付清；四、驳回原告张春明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4328.0元，由河北天行健房地产开发集团有限公司负担。” 二审中，张春明提交欧韵新城现有房源售价表一张，称天行健公司应该在拆迁过程中给我们预留出房屋，我想知道拆迁过程中给我留的是哪套房，如果对方已经出售了，对方应该把房买回来给我，如果没有房源了折价换成钱，给我的钱能够买回相应的房子也同意，按照我提交的现有房源的售价表中105.26平米的房屋中售价最高的一套861869元给付。天行健公司对张春明提交的现有房源售价表真实性不认可，显示的所谓房屋销售单价高于徐水区政府房屋销售指导价8000元上限，不具有可信度，该表格与本案不具有关联性，本案系合同纠纷，双方均认可合同真实有效，应继续严格履行，天行健公司愿意给付剩余56.93平米置换房屋，在法院执行阶段，如天行健公司主动履行或法院强制执行面积不足或超过上述面积，才存在调换或支付差价问题。现该楼盘市场综合单价约为5500元。天行健公司提交保定市徐水区人民法院（2015）徐民初字第127号民事判决书供法庭参考。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案系发回重审案件，就双方当事人关于天行健公司应给付张春明的房屋面积问题，在发回重审的民事裁定中本院已作出详细阐述，不再赘述，一审法院认定张春明可以按照1300元/平方米的价格购买51平方米的房屋，并无不当，张春明在支付对价后可要求天行健公司给付107.93平方米（56.93平方米+51平方米）建筑面积的房屋。张春明作为拆迁户，本应享有房屋的优先选择权，是否按照1300元/平方米的价格购买51平方米的房屋，选择面积相对小一点的亦或选择面积大一点的房屋并对超出30%部分按照市场价格支付对价，均属于张春明的权利，但天行健公司以房屋均已销售、无相应房源为由限缩张春明的选择权，违反了合同约定和法律规定，在房地产市场价格高涨的情况下严重损害张春明的合法利益，故一审法院认定给付面积不足部分按照政府文件限价8000元每平方米计算，扣除张春明应负担部分，由天行健公司给予张春明货币补偿，客观公平，亦无不当。对于天行健公司提供的欧韵新城在售楼房情况张春明不予认可，天行健公司向一审法院提交的《证明》系其作为案件当事人的单方陈述，并非证据，不能作为定案依据，在无其他证据加以佐证的情况下，一审法院据此认定现存房屋情况依据不足，且两套40平方米左右房屋的市场价格和使用价值与一套100平方米左右的房屋亦存在较大差距，与张春明的诉讼请求不符，亦有违双方合同本意，故本院对此予以调整：天行健公司应向张春明交付建筑面积107.93平方米的房屋一套，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，实际交付面积差不应超过3%；如其不能交付，应给付张春明房屋折价款797140元[计算方法为：8000元/平方米×56.93平方米+（8000元／平方米-1300元／平方米）×51平方米]；如实际交付的房屋面积小于107.93平方米，对于交付不足的面积应按6700元/平方米单价（8000元／平方米-1300元／平方米）给予张春明货币补偿；如实际交付房屋面积大于107.93平方米，则张春明应向天行健公司支付51平方米面积的对价66300元（1300元/平方米×51平方米），并补足超出107.93平方米的面积部分的对价，对于该超出部分面积的计算标准，因一直未交付的责任在天行健公司，张春明要求按照2013年的市场价格计算超出107.93平方米部分的房款，符合公平原则，经询问双方当事人该小区2013年的销售价格并结合双方对该小区现价的意见及市场行情，本院酌定按照2500元每平方米计算。对于张春明上诉主张的延期交房违约金43500元，张春明认可天行健公司已经向其交付欧韵新城10号楼5单元601室，因双方存在争议未领取钥匙，故该上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于车库，双方所签协议中无此约定，张春明的该主张无合同依据，一审法院对此未予支持，并无不当。张春明二审增加诉讼请求天行健公司违约交付113.07平米安置房楼层差价款5万元，其在一审中并未主张，超出本案二审审理范围，本院不作处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省保定市徐水区人民法院（2019）冀0609民初1602号民事判决第二项、第三项、第四项，即“被告河北天行健房地产开发集团有限公司给付原告张春明位于保定市徐水区平方米储藏间一个，于本判决生效之日起三十日内交付清”、“被告河北天行健房地产开发集团有限公司给付原告张春明延期交房违约金7000元，于本判决生效之日起三十日内付清”、“驳回原告张春明的其他诉讼请求”； 二、撤销河北省保定市徐水区人民法院（2019）冀0609民初1602号民事判决第一项； 三、河北天行健房地产开发集团有限公司向张春明交付位于保定市徐水区建筑面积107.93平方米（实际交付面积差不超过3%）的房屋一套；如其不能交付，应给付张春明房屋折价款797140元；如实际交付的房屋面积小于107.93平方米，对于交付不足的面积按6700元／平方米单价（8000元／平方米-1300元／平方米）给予张春明货币补偿；如实际交付房屋面积大于107.93平方米，张春明应向河北天行健房地产开发集团有限公司支付51平方米面积的对价66300元，并补足超出107.93平方米的面积部分的对价（按2500元／平方米计算），于本判决生效之日起三十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4328元，二审案件受理费4328元，均由河北天行健房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  庞 茜 审 判 员  霍丽芳 审 判 员  于纪芳 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  杨亚军 书 记 员  张佳伟