河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0606民初2976号 原告：李波涛，男，汉族，1990年11月15日出生，住河北省邯郸市永年县。 委托代理人：张海月、曹强，河北澜森律师事务所律师。 被告：北京盈峰天佑房地产开发有限公司，住所地：北京市朝阳区汤立路218号6层711。 法定代表人：徐忠华，该公司总经理。 委托代理人：李亚光，河北曾知律师事务所律师。 原告李波涛与被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称北京盈峰天佑公司）为确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李娜独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李波涛委托代理人张海月、曹强，被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司委托代理人李亚光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效；2、请求法院依法判令被告返还原告购房款248900元；3、判令被告赔偿原告利息损失8400元（暂计至2020年6月5日）；4、判令被告自2020年6月6日起以248900元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率给付原告利息损失至付清之日止；5、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月6日原告与被告北京盈峰天佑公司签订了《南湖春晓国际社区订购协议书》约定购买其预售的位于保定市房屋一套，协议书约定，房屋销售单价10000元，建筑面积76.49平方米，房屋总价764900元，2019年12月31日前交付房屋，原告于2019年8月6日交付30%的首付款即234900元，另外被告以更名费的名义收取原告14000元房款。被告开发的房产至今未取得商品房预售许可证，不具备预售条件，根据法律规定订购协议书为无效合同，且房屋至今未交付，不能达到合同目的，原告要求退还房款并赔偿损失未果，为维护合法权益，诉至法院。后原告将诉讼请求第2项变更为：被告以更名费为由收取15298元，加上付房款234900元，合计为250198元；第4项变更为：计算利息的基数调整为250198元。 被告辩称，1、原、被告双方签订的订购协议书性质是预约合同，有无预售许可证不是预约合同也就是本案订购协议书生效的要件；2、签订合同时，被告如实向原告阐明了涉案商品房尚无取得预售许可的瑕疵，没有对原告进行隐瞒，不存在过错；3、被告在2020年5月份在催告B1号楼业主履行协议。 原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告是本案的适格主体；2、被告工商企业信息、公示报告，证明被告是本案的适格主体；3、原告同被告签订的订购协议书一份，被告在2019年8月6日出具的首付款收据一份，金额234900元；原告刷卡凭条两张，日期为2019年8月6日，一笔为130000元，另一笔8900元；2019年8月6日支付宝支付记录两笔，一笔82000元，一笔15298元，收款人为“仙人掌”，系被告售楼部摆放的收款二维码；2019年8月6日微信支付凭证的页面截图一页，金额14000元；以上合计250198元；4、手写条一张，是当时售楼人员给原告的。证实2019年8月6日原、被告签订房屋认购协议书购买被告开发的南湖春晓国际社区房屋一套，原告向被告履行了付款义务，支付购房款250198元。 被告对以上证据质证认为，对原告身份证，原告是邯郸市人，是保定市购房限购人员；认可收据的真实性，可能是售楼部的收据写的高，认可银联的款项；关于支付宝和微信支付的不能确认，不能证明转到被告方账户，需要进一步核实。被告没有收取过更名费，如果是二手房可能会收取，但是一手房没有收取过更名费。协议书认可关联性、真实性、合法性，订购协议书第十条明确记载了被告如实向原告陈述涉案房屋在订立合同时尚未取得预售许可证，证明被告在订立合同时不存在过错。 对于被告认可的证据，本院予以确认，对于被告提出异议的证据，本院认定如下：原告是否为保定市购房限购人员，不影响原告主张的解除双方订购协议书；被告给原告出具的收据载明收款金额234900元，原告提交的银联记录共计138900元，支付宝记录其中一笔82000元，微信支付记录14000元，三笔合计234900元，结合支付时间及收款收据金额可认定原告已足额给付了购房首付款234900元；对于原告通过支付宝支出的另一笔款项15298元，无被告出具的收据予以佐证，不能认定支付款项的性质。 根据有效的证据和审理查明：原告与被告北京盈峰天佑公司于2019年8月6日签订了《南湖春晓国际社区订购协议书》，原告购买了位于保定市房屋，并于当日交付了首付款234900元及其他款15298元。原告购买的上述房屋于2020年9月已取得房屋预售许可证书，被告尚未将房屋实际交付于原告。 本院认为，被告主张原、被告之间签订的订购协议书是预约合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告签订的订购协议书中，约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况等信息，并且原告支付了首付款234900元，故本院认定原告与被告北京盈峰天佑公司签订的订购协议书为商品房预售合同。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告所开发建设的保定市利民路南湖春晓国际社区于2020年9月取得该房屋所在单元的预售许可证，但原告起诉在被告取得预售许可证之前，不适用上述解释。故原告起诉要求确认原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效，本院予以支持，被告应当将收取原告的房屋首付款234900元予以返还。 对于2019年8月6日被告收取原告支付宝付款的15298元，原告称系收取的更名费，被告予以否认，原告并未提供证据证实该笔费用的性质，且原告购买的并非是二手房，不存在更名问题，故本院对原告要求被告给付更名费15298元的请求，不予支持。 原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》第十条约定，“买受人知道并了解出卖人正在办理该项目的相关证件及预售手续”，可以看出，原告在与被告北京盈峰天佑公司订立该协议书时，明知该房屋并未取得商品房预售许可证明，但原告仍与被告北京盈峰天佑公司订立该协议书，原告对于该协议书的订立存在过错，应当承担相应责任，故原告要求被告支付利息的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、原告李波涛与被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效； 二、被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李波涛购房首付款234900元； 三、驳回原告李波涛其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5178元，适用简易程序减半收取2589元，由原告李波涛负担9元，由被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司负担2580元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 李 娜 二〇二〇年九月二十九日 书记员 韩晶晶