广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2020）粤71行终1449号上诉人（原审原告）：邝煜坤，男，汉族，1954年12月13日出生，身份证住址广州市从化区**********,公民身份号码440************011。委托代理人：郭峰，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托代理人：莫馥榕，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市从化区****办事处，住所地广州市从化区******。法定代表人：邝冬梅，主任。委托代理人：莫志逢，该单位工作人员。委托代理人：邝灼枢，广东广从律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局，住所地广州市越秀区******。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：黎周年，广州市规划和自然资源局从化区分局副局长。委托代理人：江勇，广东映日律师事务所律师。上诉人邝煜坤因与被上诉人广州市从化区****办事处（以下简称江埔街道办）、广州市规划和自然资源局（以下简称市规自局）行政补偿协议纠纷一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101行初4295号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，1985年12月28日，原从化县工商行政管理局向原告核发商字第004011号《个体工商业营业执照》，该证载明：营业地点为大江路口。1989年8月24日，钟笑被核发从府国用总字第0002268号、从府国用字（1989）第01220300028号《国有土地使用证》，证载：地址为从化县江埔镇大江路口，用地总面积为265平方米，用途为购销店、住宅，建筑占地面积为115平方米。1991年9月24日，原从化县人民政府向钟笑核发粤房字第1887586号《房屋所有权证》，证载：所有权人占有份额为全部，所有权来源为新建，房屋座落广州市从化县**********口（未编号），基底面积为116.33平方米，建筑面积为116.33平方米，其中住宅为116.33平方米（下称65号产权登记房屋）。2008年3月5日，原从化市公证处出具《继承权证明书》，称邝润来，男，于2007年9月12日在从化市死亡；钟笑，女，于2006年8月23日在从化市死亡，两人死亡后遗有从化市**********口（未编号）（房屋所有权证：粤房字第1887586、国有土地使用证：从府国用总字第0002268号、从府国用字（1989）第01220300028号和从化市****信用合作社江埔分社（账户：080************924）的存款，虽以钟笑的名字登记，但依法应为两人的夫妻共同财产，各占二分之一。两人生前无遗嘱，两人的父母均先于两人死亡。两人在婚姻存续期间生育五个子女，分别为儿子邝煜坤、邝沃高、邝沃文、邝沃坚、女儿邝榕枝，其中邝沃高、邝沃文、邝沃坚、邝榕枝均表示放弃遗产继承权利，邝润来、钟笑的上述遗产由邝煜坤一人继承。2016年9月14日，广州市从化区人民政府作出《从化区人民政府办公室关于从化大桥、从化大道（一期）和北星路项目地块国有土地上房屋征收工作方案和委托合同问题的复函》，称广州市从化区人民政府原则同意从化大桥、从化大道（一期）和北星路国有土地上房屋征收项目工作方案和委托合同，由广州市从化区城市更新局负责按规定与属地街道签订房屋征收委托合同，委托属地街道开展征收工作。2016年11月15日，广州市发展和改革委员会作出《广州市发展改革委关于从化大道工程（一期）项目建议书的复函》，原则同意修改后的《从化大道工程（一期）项目建议书》等。该函有效期为2年。2016年12月9日，原广州市国土资源和规划委员会核发穗国土规划选〔2016〕78号《建设项目选址意见书》，载明：建设项目名称为从化大道工程（一期），拟选位置为从化区城郊街、江埔街，南起S355省道，北至环城北路（不含从化大桥段）。2017年8月29日，原广州市国土资源和规划委员会核发穗国土规划地证〔2017〕424号《建设用地规划许可证》，载明：用地单位为广州市从化区**********，用地项目名称为从化大道工程（一期），用地性质为城市道路用地（S1），用地面积为312202平方米。2017年1月11日，原广州市从化区国土资源和规划局作出从地预审字〔2017〕1号《从化区建设项目用地预审意见》。2017年2月6日，广州市从化区人民政府作出《从化区人民政府关于对公开征求意见的公告》，将《广州市从化区****（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿方案》予以公布，公开征求公众意见，期限自2017年2月13日至2017年3月14日止。2017年8月3日，原广州市从化区城市更新局作出《广州市从化区城市更新局关于请求印发的请示》，称根据反馈意见对方案进行了修改，现将修改后的方案呈交广州市从化区人民政府审批。2017年9月11日，广州市从化区人民政府发布从府〔2017〕18号《从化区人民政府关于印发从化大道（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿方案的公告》，称因从化大道（一期）项目建设需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府〔2014〕38号）的有关规定，区人民政府决定对从化大道（一期）项目地段的国有土地上房屋进行征收。《广州市从化区****（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿方案》已征求公众意见，并经广州市从化区人民政府常务会议审议，予以印发执行。《广州市从化区****（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿方案》第四点第（二）项“住改商”房屋补偿标准载明：“按照《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府〔2014〕38号）的规定执行。”该方案第四点第（三）项第3小点第（2）情形载明：“对1967年1月1日后至2010年7月20日前建设的未经产权登记的建筑，按照不超过房屋征收决定公告之日起被征收房屋住宅房地产市场评估价的60%给予货币补偿。”该方案第四点第（四）项载明：“……被征收人或者江埔街道办、城郊街道办对评估确定的被征收房屋价值有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估……”该方案第七点第（一）项第1小点载明：“被征收人在本项目房屋征收决定公告发布之日起3个月内签订征收补偿协议并搬迁的，给予征收奖励6000元/平方米。”该方案第七点第（一）项第4小点载明：“对1990年4月1日后至2010年7月20日前建设的未经产权登记建筑的征收奖励规定：（1）被征收人在本项目房屋征收决定公告发布之日起3个月内签订征收补偿协议并搬迁的，给予征收奖励4000元/平方米……对1990年4月1日后至2010年7月20日前建设的未经产权登记的建筑，按照不超过房屋征收决定公告之日起被征收房屋住宅房地产市场评估价的60%给予的货币补偿加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于9115元/平方米。”2017年10月9日，广州市从化区人民政府印发的从府〔2017〕22号《广州市从化区人民政府关于征收从化大道（一期）项目地块国有土地上房屋的决定》。该决定在《广州日报》和“中国广州从化”网站上进行了公示。广州市从化区**********、65号房屋位于征收范围内。2018年2月9日，广州启诚房地产土地评估有限公司针对广州市从化区**********、65号房屋市场价值，以2017年9月11日作为价值时点，作出穗启诚评字〔2018〕-1465号《报告书》，称：“一、实物状况描述与分析……（二）建筑物实物状况描述与分析……1、广州市从化县**********口（未编号）（现场勘察地址为广州市从化区*********、65号）首层……竣工年代约1984年，于1998年加建……2、广州市从化县**********口（未编号）二至六层……建成年代约1998年……一、广州市从化县**********口（未编号）证载房屋价值……C、评估值确定……比准单价（元/平方米）31610（取整至十位数）……D、补交土地使用权出让金……11、估价对象土地应补交出让金……1579元/平方米。E、商铺价值经营性商业房屋评估单价=比准单价-应补交出让金单价=31610-1579=30031元/平方米……评估单价=经营性商业房屋评估单价×70%=21022元/平方米首层价值=评估单价×建筑面积=21022元/平方米×116.33平方米=2445489元……二、广州市从化县**********口（未编号）首层（除证载房屋）价值……（九）……评估单价=7580元/平方米×（1-1.6%）=7459元/平方米……三、广州市从化县**********口（未编号）二至六层价值……（十）……评估单价=7740元/平方米×（1-1.6%）=7616元/平方米……”该《报告书》中2018年2月5日的《房地产估价业务委托书》显示：“一、评估相关事宜1、评估范围：广州市从化区*********、65号房地产市场价值评估……四、标的物情况说明1、标的物原建于1984年，于1998年进行加建，部分建筑物已进行登记产权，设定其具有完全合法产权前提下，用途为住宅，未经产权登记的建筑物的建筑面积、建筑层数、建筑结构等以《房产图》记载为准进行评估……”邝观河在《房地产估价业务委托书》签字确认。该《报告书》中《房地产估价结果明细表》显示：广州市从化县**********口（未编号）证载房屋的竣工年代约为1984年，广州市从化县**********口（未编号）首层（除证载房屋）的竣工年代约为1998年，广州市从化县**********口（未编号）二至六层的竣工年代约为1998年。2018年9月29日，被告江埔街道办（甲方，房屋征收实施单位）与原告（乙方，被征收人）签订《广州市从化区****（一期）项目国有土地上房屋征收补偿协议书》，约定甲方征收乙方的65号产权登记房屋，该协议约定：“一、被征收房屋基本情况……根据房地产权证记载：建筑面积116.33平方米，用途为住改商、属国有房屋，钢筋混凝土结构1层；房屋共有情况单独所有，登记字号（房屋产权证号）：粤房字第1887586号。二、被征收房屋价值计算及征收补偿方式（一）根据选定的房地产评估机构广州启诚房地产土地评估有限公司，2018年2月9日作出的穗启诚评字〔2018〕-1465号《评估报告》，被征收房屋的市场价值单价为21022元/平方米，市场价值总值为2445489.26元……（二）乙方选择以下第1项补偿方式：1、货币补偿……四、奖励补助（一）征收奖励1、乙方在本项目房屋征收决定公告发布之日3个月内签订征收补偿协议并搬迁的，甲方给予乙方征收奖励6000元/平方米……（二）搬迁时限奖励乙方在征收补偿方案生效之日起3个月内签订征收补偿协议并搬迁的，选择货币补偿的，甲方按照被征收房屋补偿价的15%给予乙方搬迁时限奖励……六、被征收房屋的价值补偿、费用及奖励的计算（一）住宅房屋1、乙方选择货币补偿的，按本协议第二、三、四条的约定合计补偿金额为3510292.65元……十四、双方另行约定的其他事项1、乙方为配合政府的拆迁工作，与江埔街签订《广州市从化区****（一期）项目国有土地上房屋征收补偿协议书》、《广州市从化区****（一期）项目国有土地上未经产权登记房屋征收补偿协议书》，乙方仅认可被征收房屋基本情况、同意第四层半、第五层、第六层的房屋补偿标准及数额、同意接受约定的补偿款和交付房屋、同意补偿款的支付方式及时间，其余以政策和法律为准，乙方有权通过法律途径追讨相关认为不合法的补偿。乙方承诺在甲方履行协议约定内容后，将如期提供全部房屋给甲方进行拆除，在复议、诉讼期间，不影响甲方进行征收拆迁。2、首层未经产权登记的房屋263.90平方米，乙方自1985年起为一直经营的商铺，且持证经营，乙方保留通过法律途径争取相关权益的权利……”根据65号产权登记房屋的《从化大道（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿款签收表》载明，住改商(第一层)补偿金额为3510292.65元。原告该表上签名确认。原告分别于2018年10月11日、2019年1月21日收到款项，共计3510292.65元。当日，被告江埔街道办（甲方，房屋征收实施单位）与原告（乙方，被征收人）签订《广州市从化区****（一期）项目国有土地上未经产权登记房屋征收补偿协议书》，约定甲方征收乙方的广州市从化区********江路（未编号）（下称65号未经产权登记建筑）。该协议约定：“一、被征收房屋基本情况……根据从府〔2017〕18号文第四条第（三）点以及第七条（一）点第4项规定，经第三方测量机构测量，并经区国规局和区城管局确认，乙方国有土地上未经产权登记建筑情况如下：（1）未经产权登记建筑的建设使用人：邝煜坤……（2）未经产权登记建筑的结构类型为框架结构，建筑层数为6层，测量的建基面积为205.26平方米，测量的建筑面积为1043.53平方米，建设年代在2010年7月20日前，扣除有合法房地产权利证书的建筑面积后，未经产权登记建筑情况如下：未登记产权建筑面积205.26平方米（第一层），功能为住宅、属国有土地上未经产权登记建筑，框架结构6层；未登记产权建筑面积838.27平方米（第二层至第六层），功能为住宅、属国有土地上未经产权登记建筑，框架结构6层。二、被征收房屋价值计算及征收补偿方式经评估，乙方国有土地上未经产权登记建筑价格为：住宅第一层评估价格为7459元/平方米，住宅第二层至第六层评估价格为7616元/平方米（根据从府〔2017〕18号规定，按市场价格的60%计算），根据从府〔2017〕18号规定，乙方只能选择货币补偿……四、奖励补助（一）征收奖励1、乙方在本项目房屋征收决定公告发布之日3个月内签订征收补偿协议并搬迁的，甲方给予乙方征收奖励4000元/平方米……3、对1990年4月1日后至2010年7月20日前建设的未经产权登记的建筑，按照不超过房屋征收决定公告之日起被征收房屋住宅房地产市场评估价的60%给予的货币补偿价加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于9115元/平方米。（二）搬迁时限奖励乙方在征收补偿方案生效之日起3个月内签订征收补偿协议并搬迁的，选择货币补偿的，甲方按照被征收房屋补偿价的15%给予乙方搬迁时限奖励……六、被征收房屋的价值补偿、费用及奖励的计算按本协议第二、三、四条的约定，甲方应支付乙方的合计补偿金额为9511775.95元……十四、双方另行约定的其他事项1、乙方为配合政府的拆迁工作，与江埔街签订《广州市从化区****（一期）项目国有土地上房屋征收补偿协议书》、《广州市从化区****（一期）项目国有土地上未经产权登记房屋征收补偿协议书》，乙方仅认可被征收房屋基本情况、同意第四层半、第五层、第六层的房屋补偿标准及数额、同意接受约定的补偿款和交付房屋、同意补偿款的支付方式及时间，其余以政策和法律为准，乙方有权通过法律途径追讨相关认为不合法的补偿。乙方承诺在甲方履行协议约定内容后，将如期提供全部房屋给甲方进行拆除，在复议、诉讼期间，不影响甲方进行征收拆迁。2、首层未经产权登记房屋263.90平方米，乙方自1985年起为一直经营的商铺，且持证经营，乙方保留通过法律途径争取相关权益的权利……”根据65号未经产权登记建筑的《从化大道（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿款签收表》载明，住宅(第一层)补偿金额为1870944.90元，住宅(第二层到第六层)补偿金额为7640831.05元，合计9511775.95元。原告该表上签名确认。原告分别于2018年10月11日、2019年1月21日收到款项，共计9511775.95元。当日，被告江埔街道办（甲方，房屋征收实施单位）与原告（乙方，被征收人）签订另一份《广州市从化区****（一期）项目国有土地上未经产权登记房屋征收补偿协议书》，约定甲方征收乙方位于广州市从化区********江路（未编号）（下称63号未经产权登记建筑）。该协议约定：“一、被征收房屋基本情况……根据从府〔2017〕18号文第四条第（三）点以及第七条（一）点第4项规定，经第三方测量机构测量，并经区国规局和区城管局确认，乙方国有土地上未经产权登记建筑情况如下：（1）未经产权登记建筑的建设使用人：邝煜坤……（2）未经产权登记建筑的结构类型为框架结构，建筑层数为6层，测量的建基面积为174.97平方米，测量的建筑面积为1043.10平方米，建设年代在2010年7月20日前，扣除有合法房地产权利证书的建筑面积后，未经产权登记建筑情况如下：未登记产权建筑面积58.64平方米（第一层），功能为住宅、属国有土地上未经产权登记建筑，框架结构6层；未登记产权建筑面积868.13平方米（第二层至第六层），功能为住宅、属国有土地上未经产权登记建筑，框架结构6层。二、被征收房屋价值计算及征收补偿方式经评估，乙方国有土地上未经产权登记建筑价格为：住宅第一层评估价格为7459元/平方米，住宅第二层至第六层评估价格为7616元/平方米（根据从府〔2017〕18号规定，按市场价格的60%计算），根据从府〔2017〕18号规定，乙方只能选择货币补偿……四、奖励补助（一）征收奖励1、乙方在本项目房屋征收决定公告发布之日3个月内签订征收补偿协议并搬迁的，甲方给予乙方征收奖励4000元/平方米……3、对1990年4月1日后至2010年7月20日前建设的未经产权登记的建筑，按照不超过房屋征收决定公告之日起被征收房屋住宅房地产市场评估价的60%给予的货币补偿价加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于9115元/平方米。（二）搬迁时限奖励乙方在征收补偿方案生效之日起3个月内签订征收补偿协议并搬迁的，选择货币补偿的，甲方按照被征收房屋补偿价的15%给予乙方搬迁时限奖励……六、被征收房屋的价值补偿、费用及奖励的计算按本协议第二、三、四条的约定合计补偿金额为8447508.55元……十四、双方另行约定的其他事项1、乙方为配合政府的拆迁工作，与江埔街签订《广州市从化区****（一期）项目国有土地上房屋征收补偿协议书》《广州市从化区****（一期）项目国有土地上未经产权登记房屋征收补偿协议书》，乙方仅认可被征收房屋基本情况、同意第四层半、第五层、第六层的房屋补偿标准及数额、同意接受约定的补偿款和交付房屋、同意补偿款的支付方式及时间，其余以政策和法律为准，乙方有权通过法律途径追讨相关认为不合法的补偿。乙方承诺在甲方履行协议约定内容后，将如期提供全部房屋给甲方进行拆除，在复议、诉讼期间，不影响甲方进行征收拆迁。2、首层未经产权登记房屋263.90平方米，乙方自1985年起为一直经营的商铺，且持证经营，乙方保留通过法律途径争取相关权益的权利……”根据63号未经产权登记建筑的《从化大道（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿款签收表》载明，住宅(第一层)补偿金额为534503.60元，住宅(第二层到第六层)补偿金额为7913004.95元，合计8447508.55元。原告分别于2018年10月11日、2019年1月21日收到款项，共计8447508.55元。另查，原告不服从府〔2017〕22号《广州市从化区人民政府关于征收从化大道（一期）项目地块国有土地上房屋的决定》，向广州市人民政府提出行政复议申请。2018年11月30日，广州市人民政府作出穗府行复〔2018〕2662号《行政复议决定书》，驳回原告的行政复议申请。原告不服从府〔2017〕22号《广州市从化区人民政府关于征收从化大道（一期）项目地块国有土地上房屋的决定》，向广州铁路运输中级法院提出行政诉讼，要求撤销。广州铁路运输中级法院作出（2019）粤71行初31号行政诉讼，裁定驳回原告的起诉。原告不服，提起上诉。目前正在二审审理中。原告认为广州市从化区人民政府对从化区江埔街河东北路63号、65号地下室至四层半的房屋的补偿违法，遂向广州市人民政府提出行政复议申请。2018年11月30日，广州市人民政府作出穗府行复〔2018〕2658号《行政复议决定书》，驳回原告的行政复议申请。2018年12月29日，原告向广州铁路运输中级法院提出（2019）粤71行初32号行政诉讼，要求确认广州市从化区人民政府对原告坐落于从化区江埔街河东北路63号、65号地下室至四层半的房屋的补偿违法，以及依法补偿等。2019年6月11日，广州铁路运输中级法院作出（2019）粤71行初32号《行政裁定书》，裁定驳回原告的起诉。该裁定书第五页本院认为部分载明：“……本案中，原告邝煜坤与广州市从化区****办事处签订了涉案三份《征收补偿协议书》，合同签订双方已经分别履行了支付补偿款、领取补偿款及交付房屋的约定义务，应视为合同签订双方已对合同对价即补偿金额达成了合意，现原告以合同相对方未充分补偿为由提起本案诉讼，实质是对合同中约定的对价存有异议……”2019年7月16日，该裁定发生法律效力。被告江埔街道办（甲方，房屋征收实施单位）与邝观河（乙方，被征收人）签订《广州市从化区****（一期）项目国有土地上房屋征收补偿补充协议书》，对63号、65号未经产权登记建筑的停产停业损失等情况进行约定，补偿金额合计2407907元。根据63号、65号未经产权登记建筑的《从化大道（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿款签收表》载明，其他补偿（停产停业损失、物品搬迁补助费、员工安置补助费、房屋装饰装修残余价值、光伏发电补偿等）金额合计为2407907元。邝观河不服该补充协议，向原审法院提起（2019）粤7101行初1300号行政诉讼，要求撤销该协议第二条关于停产停业损失中物品搬迁补偿、光伏发电补偿的约定，判决被告依法重新补偿。2019年8月22日，该院作出（2019）粤7101行初1300号行政判决书，判决驳回原告的诉讼请求。邝观河不服，提出上诉。目前，该案正在二审审理中。2018年12月12日，被告江埔街道办（甲方，房屋征收实施单位）与原告（乙方，被征收人）签订《广州市从化区****（一期）项目国有土地上房屋征收补偿补充协议书》，对65号产权登记房屋停产停业损失等情况进行约定，补偿金额合计647103元。根据65号产权登记房屋的《从化大道（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿款签收表》载明，其他补偿（停产停业损失、物品搬迁补助费、员工安置补助费、地下室建筑物价值）金额合计为647103元。原告陈述已收到该款项。原告不服该补充协议，向原审法院提起（2019）粤7101行初1299号行政诉讼，要求撤销该协议第二条关于停产停业损失中关于地下室建筑物补偿总价值487031元的约定，判决被告依法重新补偿。2019年8月22日，该院作出（2019）粤7101行初1299号行政判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，提出上诉。目前，该案正在二审审理中。原告认为，两被告对原告位于从化区江埔街河东北路63号首层至三层半、65号首层至三层半房屋未充分补偿，故提起本案诉讼，要求确认被告对原告坐落于从化区江埔街河东北路63号首层至三层半、65号首层至三层半房屋的补偿违法，以及被告补足差额。诉讼中，原告陈述其诉讼请求中的“三层半”是指四楼的一半，也陈述并非针对涉案《广州市从化区****（一期）项目国有土地上房屋征收补偿协议书》、两份《广州市从化区****（一期）项目国有土地上未经产权登记房屋征收补偿协议书》、两份《广州市从化区****（一期）项目国有土地上房屋征收补偿补充协议书》，也不是针对涉案项目国有土地上房屋征收补偿方案，提起本案诉讼。原告陈述对涉案《广州市从化区****（一期）项目国有土地上房屋征收补偿协议书》、两份《广州市从化区****（一期）项目国有土地上未经产权登记房屋征收补偿协议书》中广州市从化区**********、65号房屋的基本情况、征收奖励、搬迁时限奖励均无异议。原审法院认为，本案中，因广州市从化区****（一期）项目建设，广州市从化区人民政府决定对广州市从化区**********、65号房屋进行征收，被告江埔街道办作为房屋征收实施单位与原告签订了涉案《广州市从化区****（一期）项目国有土地上房屋征收补偿协议书》、两份《广州市从化区****（一期）项目国有土地上未经产权登记房屋征收补偿协议书》（下称涉案三份协议），合同签订双方已经分别履行了支付补偿款、领取补偿款及交付房屋的约定义务。现原告以合同相对方未充分补偿为由提起本案诉讼，实质上是原告对合同中约定的对价存有异议，又因为原告等人已经就广州市从化区**********、65号房屋地下室和停产停业损失另案起诉，故本案应以涉案三份协议为审查对象。原告对涉案三份协议中广州市从化区**********、65号房屋的基本情况、征收奖励、搬迁时限奖励均无异议。关于广州市从化区**********、65号房屋的建设时间。首先，65号产权房屋的建设时间。邝观河在《房地产估价业务委托书》中确认广州市从化区**********、65号房屋原建于1984年，原告也确认65号产权登记房屋的建设时间约为1984年，结合原从化县工商行政管理局向原告核发商字第004011号《个体工商业营业执照》的时间为1985年12月28日，从府国用总字第0002268号、从府国用字（1989）第01220300028号《国有土地使用证》被核准的时间是1989年8月24日，65号产权房屋被核发《房屋所有权证》的时间为1991年9月24日，故被告江埔街道办认定65号产权房屋的建设时间约为1984年并无不妥。其次，63号、65号未经产权登记建筑的建设时间。根据邝观河在《房地产估价业务委托书》中确认广州市从化区**********、65号房屋于1998年进行加建，而原告也确认广州市从化区**********、65号房屋进行了加建，并于2005年加建至6层，又依据65号产权房屋的《房屋所有权证》被核发的时间为1991年9月24日，故63号、65号未经产权登记建筑的建设时间约为1991年9月24日后至2005年间。关于65号产权登记房屋的补偿。《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府〔2014〕38号）第三十二条规定：“拥有合法产权，但被征收人自行‘住改商’的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿；选择货币补偿的，按以下方式给予补偿：(一)1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的70%给予补偿……”根据涉案《房屋所有权证》可知，65号产权登记房屋的建筑面积为116.33平方米，其中住宅为116.33平方米。又根据《个体工商业营业执照》及原告的陈述可知，65号产权登记房屋约建于1984年，次年作为商铺使用，故65号产权登记房屋属于上述规定中“住改商”的情形，广州启诚房地产土地评估有限公司作出的穗启诚评字﹝2018﹞-1465号《评估报告》以经营性商业房屋评估单价的70%，得出65号产权登记房屋的评估单价即21022元/平方米，再乘以建筑面积116.33平方米得出65号产权登记房屋价值为2445489元，并未违反上述规定。关于65号未经产权登记建筑的补偿。原告确认65号未经产权登记建筑的二层至六层在2013年前作为住宅使用，在2013之后与首层一起改为乐天宾馆，原告主张65号首层房屋中未经产权登记建筑一直作为商铺使用至今，但并未提交证据予以证明，故该部分建筑在2013年前的用途为住宅。由此，65号未经产权登记建筑属于《广州市从化区****（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿方案》第四点第（三）项第3小点第（2）情形。广州启诚房地产土地评估有限公司作出的穗启诚评字﹝2018﹞-1465号《评估报告》对65号首层除65号产权登记房屋外房屋的评估单价为7459元/平方米，对65号第二至六层房屋的评估单价为7616元/平方米，根据《广州市从化区****（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿方案》第七点第（一）项第4小点规定，货币补偿价加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于9115元/平方米，而65号未经产权登记建筑的货币补偿价加上征收奖励、搬迁时限奖励已高于9115元/平方米，故应以9115元/平方米乘以建筑面积1043.53平方米得出65号未经产权登记建筑的补偿金额为9511775.95元。关于63号未经产权登记建筑的补偿。原告确认63号未经产权登记建筑的二层至六层在2013年前作为住宅使用，在2013之后与首层一起改为乐天宾馆，原告主张63号未经产权登记建筑中首层房屋一直作为商铺使用至今，但并未提交证据予以证明，故该部分建筑在2013年前的用途为住宅。由此，63号未经产权登记建筑属于《广州市从化区****（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿方案》第四点第（三）项第3小点第（2）情形。广州启诚房地产土地评估有限公司作出的穗启诚评字〔2018〕-1465号《评估报告》对63号首层房屋的评估单价为7459元/平方米，对63号第二至六层房屋的评估单价为7616元/平方米，根据《广州市从化区****（一期）项目地块国有土地上房屋征收补偿方案》第七点第（一）项第4小点规定，货币补偿价加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于9115元/平方米，而63号未经产权登记房屋的货币补偿价加上征收奖励、搬迁时限奖励已高于9115元/平方米，故应以9115元/平方米乘以建筑面积926.77平方米得出63号未经产权登记建筑的补偿金额为8447508.55元。关于原告认为被告江埔街道办在签订涉案三份协议前未将穗启诚评字〔2018〕-1465号《报告书》送达原告，故《报告书》不应作为签订涉案三份协议依据的问题。邝观河于2018年2月5日签订《房地产估价业务委托书》委托广州启诚房地产土地评估有限公司对广州市从化区*********、65号房地产市场价值进行了评估。广州启诚房地产土地评估有限公司于2018年2月9日作出了上述《报告书》。在涉案《广州市从化区****（一期）项目国有土地上房屋征收补偿协议书》中将上述评估报告名称、评估机构及结果写于协议内，其他两份协议也均有提及对63号、65号未经产权登记建筑进行了评估，而涉案三份协议均于2018年9月29日签订，故原告在签订涉案三份协议的时候，是知晓评估的情况，且原告也未提交证据证明该评估报告有误，涉案房屋也已拆除，故对原告提出的该项意见，原审法院不予采纳。由此，被告江埔街道办与原告签订涉案三份协议，对63号、65号房屋进行补偿，并未违反法律法规规定。原告要求确认被告对63号首层至三层半、65号首层至三层半房屋的补偿违法，被告补足差额的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告邝煜坤的诉讼请求。上诉人邝煜坤不服原审判决，上诉称：一、评估报告的送达时间、被上诉人是否告知可申请复核和鉴定等相关事实，原审没有查明。现有证据证明，在签订补偿协议前，评估报告没有送达给上诉人。二、评估报告关于价值时点、关于商铺面积及估价方法、住宅的评估价均存在错误。三、评估公司不是依法选定，评估报告内容及送达违法，不应作为补偿依据。四、63号首层应按商铺价值补偿。综上，原审判决认定事实、适用法律均有错误，请求依法撤销，并改判支持上诉人的诉讼请求，全部诉讼费由被上诉人承担。被上诉人江埔街道办、市规自局二审均未提供书面答辩意见。经二审审理查明，原审判决查明的事实清楚并有相应证据证实，本院二审予以确认。本院认为，本案属于征收方与被征收方双方协商一致达成补偿协议的情形。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、搬迁费、停产停业损失等事项，订立补偿协议，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。对涉案被征收房屋，被上诉人江埔街道办作为房屋征收实施单位与上诉人邝煜坤及其儿子邝观河共签订了五份征收补偿协议，分别为《广州市从化区****（一期）项目国有土地上房屋征收补偿协议书》、两份《广州市从化区****（一期）项目国有土地上未经产权登记房屋征收补偿协议书》（即涉案三份协议），两份《广州市从化区****（一期）项目国有土地上房屋征收补偿补充协议书》。五份协议分别约定的补偿款为3510292.65元、9511775.95元、8447508.55元、2407907元、647103元。上述协议，双方已经分别履行了支付补偿款、领取补偿款及交付房屋的约定义务。上诉人虽主张不是针对上述协议提起本诉，但其以征收方未充分补偿、要求补足差额为由提起本案诉讼，实质上就是对补偿协议中约定的对价存有异议，又因为上诉人等人已经就广州市从化区**********、65号房屋地下室和停产停业损失另案起诉（涉及两份补充协议），故原审法院以涉案三份协议为审查对象，并无不当。原审判决根据本案事实、法律法规依据，对三份补偿协议进行了分析认定，认为并未违反法律法规规定，本院二审审查后认同，不再赘述。上诉人亦自述对涉案三份协议中广州市从化区**********、65号房屋的基本情况、征收奖励、搬迁时限奖励均无异议。关于上诉人主张涉案房屋评估报告存在未送达等相关问题，属于违法的意见。经查，涉案房屋的评估报告有上诉人儿子邝观河签署的委托评估书；涉案补偿协议中有相关评估报告名称、评估机构及结果等内容；在协商补偿中，涉案房屋的评估报告仅是双方协商补偿时的参考，且涉案三份补偿协议上诉人已领取了房屋补偿款并实际交付了房屋。故上诉人有关评估报告违法的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邝煜坤负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨立志审 判 员 杨 芳审 判 员 彭铁文二〇二〇年九月十日法官助理 王 石书 记 员 梁绮琪