广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19183号上诉人（原审被告、反诉原告）：翟迎春，女，1972年10月22日出生，汉族，身份证住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：黄早松，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坤彬，广东正大方略律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州天寓物业服务有限公司，住所地：广东省广州市白云区麒麟路21号（仅作办公用途）。法定代表人：朱伟涛，职务：执行董事。委托诉讼代理人：曾绍金，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关晨曜，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上诉人翟迎春因与被上诉人广州天寓物业服务有限公司（下简称天寓公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人翟迎春上诉请求判令：1.撤销原审判决第一项，改判为：自本判决生效之日起五日内，翟迎春向天寓公司支付2016年11月5日至2019年6月30日的物业服务费5685.2元；2.天寓公司向翟迎春赔偿广州市白云区京溪麒麟路29号、31号与35号商铺的租金损失123307.92元(租金损失自2018年8月1日暂计到2020年1月1日，详见《租金损失计算表》，2020年1月2日起的损失计至天寓公司拆除与广州市白云区麒麟路29号112铺相邻的消防通道上不锈钢栅栏门上的锁之日止)；3.本案原审案件受理费、反诉费及上诉费均由天寓公司承担。事实与理由如下：一、原审判决错误认定本案诉讼时效中断，天寓公司2017年11月5日前的物业服务费请求权已超过诉讼时效。其一，天寓公司向原审法院提供的《催缴费通知》不能证明诉讼时效中断。天寓公司向原审法院提交了2010年11月7日、2013年10月23日及2016年12月11日《催缴费通知》的照片复印件，以证明其向翟迎春催收欠缴管理费的情况，翟迎春对该证据的三性均不认可，故本案应当从天寓公司提起诉讼之日(2019年11月4日，原审判决以起诉状的时间作为认定起诉时间有误)倒推三年起算本案的诉讼时效，即可追溯至2016年11月5日起的物业管理费用。据此，2016年11月至2019年6月30日期间广州市白云区麒麟路35号109号铺（下简称9号铺）的物业管理费为2725.12元，广州市白云区麒麟路31号111号铺（下简称11号铺）为2800.96元，广州市白云区麒麟路29号112号铺（下简称12号铺）为159.12元，合计5685.2元。其二，退一步讲，即使采纳天寓公司《催缴费通知》照片的通知效力，天寓公司2014年12月12日前的诉讼请求也已超过诉讼时效。天寓公司起诉前的最后一次催收时间是2016年12月11日，倒推两年的诉讼时效即计至2014年12月12日，2014年12月12日至2016年12月11日期间，天寓公司未进行催收，无诉讼时效中断的法定事由，即2014年12月12日之前的诉讼请求已罹于诉讼时效；二、天寓公司受让广州白天鹅酒店物业管理公司的债权未通知翟迎春，对翟迎春不发生效力，天寓公司无权主张2010年7月1日之前的物业管理费用；三、翟迎春不应承担天寓公司未改正违法、违约行为之前欠缴物业管理费用的违约金，原审判决支持天寓公司的违约金不符合事实与法律规定。原审查明翟迎春欠交物业管理费用的行为与天寓公司在提供物业服务过程中对翟迎春提出的合理要求未能及时回应沟通有关，也认定了天寓公司违法封锁商铺边的消防通道，导致涉案商铺周边环境恶劣且通道堵塞，故翟迎春欠缴物业管理费用符合《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，无需承担天寓公司纠正违法、违约行为之前欠缴物业管理费用的违约金；四、原审认定现有证据不足以证明因天寓公司曾在商铺右侧通道旁堆放垃圾和安装栅栏门的情况导致涉案商铺的租金标准降低，是错误的。翟迎春在原审中已提交证据证明，因天寓公司未履行物业管理义务导致涉案商铺周边脏乱差、堵塞封闭消防通道导致客流量骤减并因此影响了商铺的租金，且证人也出庭证实系因租金远低于周边商铺的标准才愿意忍受恶劣的环境承租。因此，原审否认商铺周围的卫生环境及客流量等因素对商铺租金的影响，明显与事实不符。其一，原审仅以商铺所在地理位置作为商铺租金的判断标准，有悖常理。从生活常识可知，商铺的租金除了受地理位置影响以外，还受到装修、卫生、噪音、光线、客流量等因素的影响。此外，徐小凤的证言也可证实12号铺旁通道的脏乱及异味确实对商铺的出租产生了实质影响。此外，11号铺与9号铺于2014年以低于参考价格50％的标准出租，12号铺直至2018年才以参考价格50％的价格出租，也证实了商铺的地理位置并非唯一影响商铺租金的因素。其二，除了商铺右侧通道的垃圾及栅栏门外，商铺前曾经杂草丛生的绿化带及原垃圾站也导致商铺租金标准的降低，翟迎春在原审时已提交了该部分证据予以证实，但原审忽视了该部分证据。被上诉人天寓公司答辩称：其一，在2020年8月26日，租户缴纳了9号铺2015年1月至2019年6月期间的欠费合计5218.45元及11号铺2015年1月至2019年6月的欠费合计6823.19元。其二，原审认定事实基本清楚，适用法律正确。首先，关于诉讼时效问题。天寓公司每年都会通过张贴通知等方式向翟迎春催收租金、水电费等费用，只是因为时间久远，只能提供部分催告证明。其次，关于债权通知问题。天寓公司向广州白天鹅酒店物业管理公司了解过，其也出具了证明证实当时已通知翟迎春债权转让事宜，并告知其向天寓公司缴纳费用。再次，天寓公司未改正违法行为与翟迎春的支付物业服务费之间不构成对等抗辩。12号商铺旁的铁门属于侧门，即使有安装铁栅栏并锁闭，也不影响翟迎春租户的使用。另，通道的垃圾已经全部清理完毕，铁栅栏门也已解锁。最后，天寓公司认可原审判决的观点，即铺位的租金与其地段密切相关，与翟迎春所称的侧门关闭没有关联。天寓公司于2020年1月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.翟迎春向天寓公司支付2007年12月1日至2019年6月30日期间物业服务费21500.7元及滞纳金（自逾期之日起每日按应交未交物业服务费的千分之一支付滞纳金至实际付清之日止）；2.翟迎春向天寓公司支付2015年8月1日至2019年6月期间水费2046.18元及滞纳金（自逾期之日起每日按应交未交电费的千分之一支付滞纳金至实际付清之日止）；3.翟迎春向天寓公司支付2014年12月1日至2019年6月30日期间电费205.18元及滞纳金（自逾期之日起每日按应交未交电费的千分之一支付滞纳金至实际付清之日止）；4.翟迎春向天寓公司支付2010年6月1日至2019年6月30日期间垃圾费655元；5.本案受理费由翟迎春承担。翟迎春反诉请求判令：1.天寓公司恢复广州市白云区京溪麒麟路29号旁公共通道的原状，拆除搭建的铁围栏与铁棚，挪走现有的垃圾桶及其他杂物，禁止堆放垃圾，保持该区域干净整洁；2.天寓公司向翟迎春赔偿广州市白云区京溪麒麟路29号、31号与35号的租金损失123307.92元（自2017年1月1日起至2020年1月30日止）。原审法院经审理查明：天寓公司为广州白天鹅花园提供物业管理服务的企业。翟迎春系广州市白云区京溪麒麟路35号109铺、麒麟路31号111铺、麒麟路29号112铺的业主，该物业产权登记建筑面积分别为56.77平方米、58.35平方米、53.04平方米。2007年，翟迎春（业主）分别就上述三个商铺与案外人广州白天鹅酒店物业管理公司（甲方、物业管理公司）签订《物业管理服务合同》，约定乙方为甲方提供物业管理服务，乙方根据有关法律法规及合同约定，制定物业管理规章制度；制止违反物业管理规章制度的行为，对业主和物业使用人违反法律法规、规章的行为，提请有关部门处理；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度安全检查、小修养护计划和大中修方案，并组织实施；每六个月向全体业主和物业使用人公布1次物业管理服务费收支账目；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需改变或完善配套项目，经业主委员会同意（业主委员会未成立的须经大多数业主同意）后方可实施；商铺物业管理服务费1.5元/平方米/月，甲方应于每月30日前支付当月管理服务费及其他应付费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、专项设备运行费或其他应付费用，从逾期之日起每日按应交费的千分之一交纳滞纳金等。2016年5月16日，天寓公司与涉案房屋所在的广州白天鹅花园业主委员会签订《广州白天鹅花园物业服务合同》，约定业主委员会选聘天寓公司作为小区的物业服务公司，服务期限为壹年，天寓公司以包干的方式提供服务，涉案房屋的物业服务费用标准为每月每平方米1.5元，物业服务费用主要用于管理服务人员的工资、社会保险、意外保险和按规定提取的福利费，物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用，物业办公费用，物业管理企业固定资产折旧，法定税费，物业管理企业的利润等。业主应于每月5日前或在天寓公司缴费通知书指定时间内按上述标准全额向天寓公司缴纳当月物业服务费（物业服务资金）；业主、物业使用人违反合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之一向天寓公司支付违约金等。签订上述合同后，天寓公司继续为包括翟迎春权属涉案房屋在内的小区提供物业服务合同。原审另查明，在原审法院受理的天寓公司起诉白天鹅花园小区其他欠费业主支付欠付管理费等费用的诉讼案件（2019）粤0111民初32502号案中查明，天寓公司（乙方）曾与广州白天鹅酒店物业管理公司（甲方）签订《协议书》，约定自2010年7月1日起乙方接管了广州白天鹅花园的物业管理工作，甲方将广州白天鹅花园业主应交未交各项费用的债权全部转让给乙方。2010年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局向天寓公司出具《广州市物业服务项目（合同）备案回执》，载明承接项目的名称：广州白天鹅花园；选聘单位：白天鹅房地产开发公司；物业服务合同期限：2010年7月1日至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。原审过程中，翟迎春明确其反诉请求中要求天寓公司恢复原状的内容包括：拆除12号铺右边的通道搭建的铁门、移走前述铁门旁边通道的垃圾投放点、拆除前述12号商铺右边通道搭建的铁棚、清理前述通道中的杂物。天寓公司确认12号商铺右边的通道是消防通道，但表示该通道处的铁门是开发商建设的时候就已安装，而且已经配备消防设施，发生火警时随时可以将其打开，故该铁门并未违反相关法律规定，该铁门是为防盗所需。铁门旁边的垃圾投放点只是临时放置，因小区的垃圾中转站还没有建好，暂时将垃圾临时放置点分配到小区的部分区域。现翟迎春主张的通道搭建的铁棚已经拆除。12号商铺右侧通道的杂物其庭后可清理。另天寓公司提交落款时间分别为2010年11月7日、2013年10月23日、2016年12月11日的《催缴费通知》拟证明向翟迎春催收欠缴管理费的情况。翟迎春对上述证据的三性不予确认，认为照片无法体现通知书张贴的区域，落款也不是天寓公司，通知书中也没有涉及具体金额，无法证明天寓公司曾向其催缴过物业费用。天寓公司于2019年10月23日提交本案起诉材料。2020年4月14日，原审法院组织双方当事人到涉案商铺所在小区进行现场勘查，现场勘查情况如下：涉案商铺位于白天鹅花园小区一期的外侧，该外侧区域是该小区一期和二期之间道路，该道路左侧与公共道路相连接。翟迎春在本案中主张的消防通道和垃圾放置点位于涉案12号商铺的右侧，该消防通道右侧区域是该小区与小区外的隔墙。消防通道有安装两扇不锈钢栅栏门，并上了锁，该锁由天寓公司持有。消防通道内未发现有搭建铁棚，但通往小区内的通道上有放置洗衣机、桌子、椅子等物品，天寓公司表示该物品是其员工放置；翟迎春主张的垃圾放置点已转移至其他区域，该区域未再放置垃圾。原审法院认为，天寓公司与广州白天鹅酒店物业管理公司签订《协议书》，自2010年7月1日起接管了广州白天鹅花园的物业管理工作，广州白天鹅酒店物业管理公司亦将广州白天鹅花园业主应交未交各项费用的债权全部转让给了天寓公司，该转让行为经相关行政部门备案，对作为业主的翟迎春具有约束力，故天寓公司有权依照翟迎春与广州白天鹅酒店物业管理公司签订的《物业管理服务合同》相关约定向翟迎春主张支付物业管理费和滞纳金。天寓公司接管广州白天鹅花园后，对该小区进行了实际的物业管理，且涉案小区的广州白天鹅花园业主委员会与天寓公司签订了《广州白天鹅花园物业服务合同》，该《广州白天鹅花园物业服务合同》对小区的全体业主亦均有约束力，天寓公司有权向翟迎春收取已发生的物业服务费用及代缴的相关费用。现天寓公司主张翟迎春欠付2007年12月1日至2019年6月30日期间的物业管理费共计21500.7元，因翟迎春未能举证其已支付上述物业管理费，故对天寓公司的该主张予以支持。翟迎春抗辩天寓公司主张的2017年11月5日前的物业管理费因超过法律规定的诉讼时效期间，故天寓公司无权主张。因天寓公司已出示张贴2010年11月7日、2013年10月23日、2016年12月11日的《催缴费通知》照片证明其向翟迎春催收物业管理费的情况，该证据能够反映天寓公司向翟迎春催收物业管理费的事实，故对翟迎春抗辩天寓公司主张的2017年11月5日前物业管理费已超过诉讼时效的意见不予采纳。涉案商铺是公共小区的一部分，翟迎春依约有义务按面积比例承担该小区的公摊水费、电费，天寓公司已出示其向供电、供水部门缴费票据，故天寓公司有权要求翟迎春支付公摊水费和电费。垃圾处理费属于天寓公司作为物业管理公司受托向业主收取的费用，天寓公司也有权要求翟迎春支付该费用。翟迎春抗辩天寓公司主张的部分公摊水电费、垃圾费已超过诉讼时效的意见，因天寓公司提交的《催缴通知书》内容中仅明确催收物业管理费，但未包括公摊水电费和垃圾费，且天寓公司未提交其他证据证明曾向翟迎春催收公摊水电费和垃圾费的情况，故翟迎春的上述抗辩意见予以采纳。结合天寓公司于2019年10月23日提交起诉材料的事实，原审法院认定天寓公司主张2016年10月前的公摊水电费、垃圾费已超过法定的诉讼时效，不予支持。对天寓公司主张2016年10月至2019年6月30日期间的公摊水电费和垃圾费予以支持。根据天寓公司提交涉案三个商铺的欠费表统计，上述期间的公摊水电费共计为1569.68元，垃圾费共计为335元。关于天寓公司要求翟迎春支付拖欠物业管理费、公摊水费、公摊电费的滞纳金诉请，从翟迎春在庭审中陈述意见可反映，翟迎春的欠交行为与天寓公司在提供物业服务过程中对天寓公司提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费。因此，天寓公司要求翟迎春按照每日千分之一支付物业管理费滞纳金的标准较高，酌情调整至以当月应缴物业管理费为本金，从次月1日起算，其中2019年8月19日前的滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，每月物业管理费纳金总额以每月应缴物业管理费为限。关于公摊水费和公摊电费的滞纳金，因合同并未约定该两项费用需何时缴纳，且天寓公司亦确认水费、电费存在不按月收取的情况，故合同中的滞纳金条款并不适用于该两项费用，天寓公司要求翟迎春承担公摊水费和公摊电费的滞纳金依据不足，不予支持。关于翟迎春反诉要求天寓公司拆除广州市白云区京溪麒麟路29号旁公共通道的铁围栏、铁棚，清理通道内杂物，挪走垃圾桶、禁止堆放垃圾的问题。（一）天寓公司确认翟迎春主张的讼争通道是消防通道，天寓公司作为该小区的物业管理公司应依法确保该消防通道畅通，不得占用、堵塞、封闭该通道。从现场勘查的情况反映，讼争消防通道通向小区外侧的出口将安装的不锈钢栅栏门上锁，且该锁仅由物业公司持有，天寓公司对该栅栏门上锁的行为导致该通道处于封闭状态，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”的规定，天寓公司应将该锁拆除。对于不锈钢栅栏门，从讼争通道的位置看，该通道确实与小区外围相连，天寓公司为小区安全管理的需要安装此门，在此门未安装特定人员持有的门锁的情况下，此门安装在该通道内并不违反前述法律规定，故翟迎春要求天寓公司拆除讼争消防通道的不锈钢栅栏门的诉请不予支持，但天寓公司应拆除该栅栏门的门锁。对于因拆除门锁后涉及的小区安全问题，天寓公司作为物业公司有义务在确保该安全通道不封闭的情况下安排人员和设施对该通道进行管理。另外，从现场勘查的情况也可见，涉讼消防通道内也放置了洗衣机、桌子、椅子等物品，该物品放置在涉讼通道内显然也违反了前述《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，故翟迎春要求天寓公司清理涉讼消防通道内的物品，保持该区域干净整洁的诉请有据，予以支持。（二）经原审法院组织到涉案商铺所在小区现场勘查，翟迎春反诉主张的在涉讼消防通道内搭建铁棚已拆除，涉案商铺右侧原放置垃圾桶、堆放垃圾的临时场地也已挪至其他区域，故翟迎春反诉要求天寓公司拆除涉讼消防通道内的铁棚、挪走垃圾桶、禁止堆放垃圾的诉请已无事实依据，予以驳回。关于翟迎春反诉要求天寓公司赔偿涉案三商铺的租金损失的问题。商铺的租金水平主要取决于商铺所在的位置，三涉案商铺位于涉案小区一期外侧，右侧靠小区与小区外区域的隔墙，该位置比相邻商铺更为偏僻。现有证据不足以证明因天寓公司曾在商铺右侧通道旁堆放垃圾和安装栅栏门的情况导致了涉案商铺的租金标准降低，故翟迎春要求天寓公司赔偿租金损失缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国消防法》第二十八条，《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年6月17日判决如下：一、本判决生效之日起五日内，翟迎春向广州天寓物业服务有限公司支付2007年12月1日至2019年6月30日期间的物业服务费共计21500.7元及滞纳金（滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，从次月1日起，其中2019年8月19日前按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际支付之日止，每月物业管理费之滞纳金总额以每月应缴物业管理费本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，翟迎春向广州天寓物业服务有限公司支付2016年10月至2019年6月30日期间的公摊水电费共计1569.68元，垃圾费共计335元；三、本判决生效之日起五日内，广州天寓物业服务有限公司拆除与广州市白云区麒麟路29号112铺相邻的消防通道上不锈钢栅栏门上的锁，清理该通道上放置的洗衣机、桌子、椅子等物品；四、驳回广州天寓物业服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回翟迎春的其他反诉请求。本案本诉受理费1640元，由广州天寓物业服务有限公司负担1219元，由翟迎春负担421元；反诉受理费1383元，由广州天寓物业服务有限公司负担100元，翟迎春负担1283元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，天寓公司在本案诉请翟迎春支付的12号铺在2016年10月至2019年6月期间的公摊水电费及垃圾费共计75.1元。二审期间，天寓公司向本院提交如下证据：1.《情况说明》，以证明：广州白天鹅酒店物业管理公司当时已向翟迎春说明债权债务转让的情况，并告知翟迎春之前所欠的物管费、水电费等转由天寓公司收取；2.广州白天鹅花园服务中心出具的《证明》，以证明：2020年8月26日，9号铺缴交了2015年1月至2019年6月期间的欠费5218.45元，11号铺缴交了2015年1月至2019年6月期间的欠费6823.19元；3.涉案消防通道的现状照片，以证明：天寓公司已经将消防通道的铁闸门解锁并清理了障碍物。翟迎春对以上证据发表如下质证意见：1.对证据1的形式真实性无异议，对内容的真实性、合法性不予认可。广州白天鹅酒店物业管理公司与本案存在利害关系，其是当时所对应时期物业管理费用的收取单位，其出具的《情况说明》没有任何证据予以佐证，不足以证明其在2010年7月1日已通知翟迎春转让债权的事实。且该证据在形式上也不符合法律规定，按照单位作证的规定，应有联系人以及经手人，但该《情况说明》并未载明联系人和经手人；2.对于证据2，翟迎春认可《证明》中载明的管理费用；3.关于证据3，不确认天寓公司的证明内容，照片并未反映原审现场查看时摆放洗衣机等物品位置的状况，且铁闸门仍保留了锁头。按照法律规定，消防通道不能设置障碍。不认可天寓公司已经实际履行原审判决第三项所确定的内容。本院认为，本案的争议焦点包括：其一，天寓公司的部分诉请是否已超过诉讼时效；其二，翟迎春是否需向天寓公司支付物业服务费的滞纳金；其三，天寓公司是否需向翟迎春赔偿租金损失。关于天寓公司的部分诉请是否已超过诉讼时效的问题。依据本案及另案生效判决查明的事实，在2010年7月1日前，涉案商铺所属物业管理小区由广州白天鹅酒店物业管理公司提供物业服务，自2010年7月1日起，由天寓公司接管该小区的物业管理工作，天寓公司自该日起对包括涉案商铺在内的广州白天鹅花园提供物业管理服务，天寓公司并承接了广州白天鹅酒店物业管理公司对包括翟迎春在内业主应交未交各项费用的债权。翟迎春接受了天寓公司提供的物业服务，但未支付自2007年12月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，故天寓公司诉请翟迎春承担继续支付欠付物业服务费并支付相应的滞纳金的违约责任，符合合同约定和法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。翟迎春以天寓公司未及时主张为由上诉认为天寓公司有关2017年11月5日之前的物业服务费请求权已超过诉讼时效，但天寓公司称其有定期向翟迎春追讨，并提供了部分日期的催缴通知予以证明，天寓公司的主张符合物业服务企业实施物业管理活动的一般交易习惯，可以合理采信，故翟迎春以天寓公司有关物业服务费的部分诉请已超过诉讼时效为由，上诉请求改判驳回天寓公司该部分诉请，依据不充分，本院不予支持。翟迎春以广州白天鹅酒店物业管理公司未将其向天寓公司转让债权的行为通知翟迎春为由，上诉认为天寓公司无权主张2010年7月1日之前的物业服务费，但广州白天鹅酒店物业管理公司与天寓公司之间的转让行为已经相关行政机关备案，天寓公司事实上已进场提供物业管理服务，天寓公司主张广州白天鹅酒店物业管理公司已告知翟迎春转让事实并在二审中提供了广州白天鹅酒店物业管理公司出具的《情况说明》予以证明，天寓公司的主张符合情理，故翟迎春的该项上诉理由亦缺乏充分理据，本院不予采纳。关于翟迎春是否需向天寓公司支付物业服务费的滞纳金的问题。如前所述，翟迎春一直拖欠2007年12月1至2019年6月30日期间的物业服务费未付，故天寓公司诉请其支付欠付物业服务费的滞纳金合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。翟迎春以天寓公司存在封锁涉案商铺旁的消防通道、在通道上擅自搭建铁棚和铁围栏及未及时清理通道上堆放的物品等违法违约行为为由，辩称其有权暂缓支付物业服务费，故无需支付滞纳金，但天寓公司向翟迎春收取物业服务费对应于天寓公司对整个物业服务区域提供的物业服务，即使翟迎春所称天寓公司提供的物业服务存在前述瑕疵，也不足以导致翟迎春可以长期拒交物业服务费的方式进行抗辩。故此，翟迎春以行使同时履行抗辩权为由，上诉主张其无需支付迟延缴纳物业服务费的滞纳金，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。关于天寓公司是否需向翟迎春赔偿租金损失的问题。翟迎春以天寓公司在涉案商铺旁通道堆放垃圾及安装栅栏门导致其遭受租金损失为由，主张天寓公司赔偿其租金损失，对此，本院认为，翟迎春能否通过出租涉案商铺获益，取决于经营者的经营策略、商铺周边的整体营商环境等因素，与商铺周边的卫生环境及通行便利之间并无唯一关联，即使天寓公司未及时清理商铺旁通道内垃圾及安装栅栏门的行为对涉案商铺的经营存在一定程度上的不利影响，依据现有证据也无法认定天寓公司的前述行为对涉案商铺正常经营的影响程度及翟迎春所遭受租金损失的具体金额，故翟迎春反诉请求天寓公司参照广州市房屋管理部门发布的同期同地段租金参考价标准赔偿租金损失缺乏充分事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，亦应予维持。翟迎春上诉请求改判支持其该项反诉请求，理由不成立，本院不予支持。因天寓公司在二审中确认9号铺与11号铺在2015年1月至2019年6月30日期间所产生的欠费已于2020年8月26日缴清，故2015年1月至2019年6月期间9号铺与11号铺对应的物业服务费合计9324.72元（56.77平方米×54个月×1.5元/平方米·月+58.35平方米×54个月×1.5元/平方米·月）应做扣减，相应地，该期间按每月172.68元（56.77平方米×1.5元/平方米·月+58.35平方米×1.5元/平方米·月）计算的物业费的滞纳金应计至2020年8月26日止，同时9号铺及11号铺对应的公摊水电费及垃圾费亦应予扣减。综上所述，上诉人翟迎春的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。但鉴于二审中发生了新的事实，本院据实对原审判决作相应变更。依照《中华人民共和国合同法》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初640号民事判决第三、五项及案件受理费负担部分；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初640号民事判决第四项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初640号民事判决第一项为：本判决生效之日起五日内，翟迎春向广州天寓物业服务有限公司支付2007年12月1日至2019年6月30日期间的物业服务费共计12175.98元及滞纳金（滞纳金以当月应缴物业服务费为本金，从次月1日起，其中2019年8月19日前按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计至实际支付之日止，其中2015年1月1日至2019年6月30日期间按每月172.68元计算的物业服务费滞纳金计至2020年8月26日止。每月物业服务费之滞纳金总额以每月应缴物业服务费本金为限）；四、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初640号民事判决第二项为：本判决生效之日起五日内，翟迎春向广州天寓物业服务有限公司支付2016年10月至2019年6月30日期间的公摊水电费及垃圾费共计75.1元；五、驳回广州天寓物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案二审案件受理费3082元，由上诉人翟迎春负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年九月二十八日书记员  王文杰唐颖琪