湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10348号原告：湖南永邦物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道含浦中路**永邦水岸御园******。负责人：刘嫦娥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁文超，湖南权度律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄凤，湖南权度律师事务所实习律师。被告：姚济华，男，汉族，1984年5月8日出生，户籍地湖南省新宁县，现住长沙市岳麓区。原告湖南永邦物业服务有限公司（以下简称“永邦物业公司”）诉被告姚济华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁文超、黄凤，被告姚济华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告湖南永邦物业服务有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业服务费9,099元（暂计算至2020年7月31日）2、请求判令被告支付原告滞纳金5,810元（暂计算至2020年7月31日，之后按日万分之五的标准自2020年8月1日起计算至实际清偿之日止）3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年12月1日与邦盛水岸御园小区开发商湖南邦盛房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定高层住宅物业费标准为1.8元/月每平方米。合同签订后，原告一直为邦盛水岸御园小区业主提供物业服务至今。被告系邦盛水岸御园小区3栋1单元3101号房业主，房屋面积为120.36平方米。在原告为小区业主服务的过程中，原告已切实履行了自己的合同义务，为小区业主提供了良好的物业服务。但被告自2017年1月31日起，便拒绝缴纳合同约定的物业服务费，其行为已构成了严重违约。根据《前期物业管理服务合同》第三十一条约定，被告除应向原告支付欠缴的物业服务费外，还应向原告支付因延迟缴纳而产生的滞纳金。原告在此前已多次向被告催缴物业服务费，但被告均不予理睬，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法判决。被告姚济华辩称，被告拒绝缴纳物业管理费是事出有因，因原告在服务过程中已经违背了物业服务合同内的相关条款，其服务质量未达到合同条款的约定。原告在服务业主过程中主要存在的问题：一、被告于2016年7月7日跟物业完成了房屋交接手续，在收房当天便发现餐厅旁窗户玻璃破碎，告知物业进行更换处理，但截至2016年10月1日被告正式入住，物业人员仍未将问题整改完成，后多次沟通才委派人员更换，被告对于物业如此的服务态度表示强烈不满。二、1、被告入住后发现次卧室外墙严重渗水，出现该问题后被告及时报备物业，但由于物业相关人员经常更换导致不能及时处理，且处理后仍存在严重渗水，目前因外墙渗水已经造成次卧室墙面大面积污染、脱皮、发霉。2、按照购房合同第二十条，产权登记约定在商品房交付后720日工作日办妥买受人的房屋所有权证，720个工作日办妥买受人的土地使用权证，由于开发商违规将本应返还给业主的房屋产权证及房屋实体面积差额交给物业公司代发，导致被告的房产证及房屋面积差价1,872元至今扣押在物业公司。3、业主经理承诺地下车库门禁系统会在2020年6月完工，截至至今仍未开始正常使用。三、7月2日凌晨，由于物业管理不善，错误判断当时的灾情再加上工作人员风险识别能力不足，应急救援响应不及时导致地下车库被雨水淹没，未及时通知业主将车辆移至安全地带，导致多位业主车辆及多台电动车辆被告洪水浸泡后无法正常行驶，使业主财产遭受重大损失。由小区各项基础设施同时淹没，导致整个小区随即停水、电，而在之后一个多月的时间由于物业未及时将地下室积水抽排除去及恢复正常的供水、电，导致无法回归到正常居住环境。四、由于原告管理不善，导致各种事故层出不断：1、原告安保管理不当导致小区内多名业主失窃；2、大门保安管理不到位不尽责使无关车辆随意进出小区而不进行有效管理；3、小区公共区域卫生打扫清理不及时；4、原告擅自修改共用区域使原本在3栋2单元的消防通道及小孩游乐场改建成垃圾站，致使该处臭气熏天极大危害了广大业主的身心健康，大量业主要求原告恢复原址的建设，将垃圾站另行妥善安置；5、小区内因原告在日常管理维护不到位导致发生设备设施脱落砸伤业主小孩食指事故；6、物业在未经业主同意情况下私自将1、2、3栋临街公共停车场安装道闸进行收费；7、因原告安保管理不到位导致被告防盗门上张贴大量的小广告，物业公司以各种理由忽悠业主让业主缴纳200元水并网费，原告承诺在2019年9月达到水并网的条件，但截止到目前物业没有任何水并网的迹象；8、发生过电梯故障将人员关在梯笼无法出来，物业未尽到及时救助；9、小区内所有公共区域场地租赁给商户及电梯内广告未的租赁费用物业未进行财务公示，物业如此低下的服务态度及服务质量，导致大量业主抗拒物业费的缴纳。五、2019年12月4日晚7点左右3栋2单元1107房因业主外出烤火炉未关闭引发火灾，应急救援队伍进行灭火救援任务时发现该栋消防水管根本就没有水，导致火灾事故救援迟缓，造成业主遭受终端杆的财产损失。六、根据购房合同第二十二条第二小条约定，物业服务收费价格为住宅1.8元/月/㎡（暂定，最终收费标准以物价局审批文件为准），但原告未按要求对物价局审批文件进行有效公示。综上所述大量业主只能拒绝缴纳物业管理费来表达自己心中对物业服务的不满，同时也从中看出原告在履行服务合同时的质量低下。同时请求法庭按照以上事实依据判令原告无条件退返扣押的房屋产权证及房屋面积差价1,872元，判令原告对本人在水灾期间受到的损失进行赔偿以及精神损失赔偿，同时恳请法庭判令驳回原告诉讼请求并判令原告承担该案的全部费用。经审理查明：被告姚济华系邦盛·云水麓园（水岸御园）小区3栋3101号房业主，被告姚济华（乙方）与永邦物业公司（甲方）签订《邦盛·云水麓园小区前期物业管理服务协议》，合同约定由永邦物业公司对姚济华所购的位于邦盛·云水麓园（水岸御园）小区3栋3101号房，房屋建筑面积为120.76㎡，房屋为高层住宅，提供前期物业管理服务，合同第一条约定：本协议所称前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。合同第八条物业管理服务费收费标准（不包括房屋共用部位共用设施设备、维修、更新、改造的费用）约定：一、乙方缴纳费用时间：按季预交，乙方应于每季第一个月15号前预交当季物业服务费用，履行交纳义务。二、物业服务费用按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、高层住宅部分为1.8元／㎡每月，商业部分为4.0元／㎡。第十三条条违约责任第四款约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。同时，甲方可采取公示、停止提供代收代缴服务和特约服务、报当地房屋管理部门备案等催缴措施，逾期三个月仍拒绝缴交的，甲方可向人民法院提起诉讼，诉讼所产生费用由乙方承担（包括但不限于律师费、交通费、公证费、证人出庭费、公某等）。合同签订后，原告永邦物业公司依约对邦盛·云水麓园（水岸御园）小区进行物业服务。被告自2017年1月31日起至今未按约缴纳物业管理服务费。经原告多次催缴，被告仍未缴纳。庭审查明，被告所购买的房屋实际面积为120.36㎡。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提交并经庭审质证的前期物业管理服务协议、楼宇交接书等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，被告是否应支付物业服务费的问题。被告辩称“永邦物业公司的服务质量达不到合同条款的约定，存在众多问题一直不能解决，故被告不愿缴纳物业费。”本院认为，被告提交的证据仅能证明原告在履行物业服务过程中具有一定的瑕疵，但此瑕疵不能成为拒交物业费的抗辩理由，被告作为涉案物业的业主享受原告提供的服务后依法应当交纳相应的物业服务费。根据《前期物业服务合同》约定物业费标准为1.8元/月每平方米，被告购买的房屋面积为120.36平方米，被告从2017年1月31日起未向原告交纳物业管理费，经计算，2017年4月30日至2020年7月31日按1.8元/月每平方米计算，合计9,099元。故对于原告诉请被告支付自2017年1月31日至2020年7月31日止的物业管理服务费9,099元，本院予以支持。关于被告姚济华是否应支付的违约金的问题。本院认为，在双方签订的物业管理服务协议中明确约定了违约责任，逾期未交物业费则从逾期之日起按每日千分之三收取违约金，现被告未按时交纳物业服务费，应承担违约责任，但每日千分之三的违约金标准过高，本院酌情确定被告应承担的违约金为450元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决如下：一、被告姚济华在本判决生效之日起十日内支付原告湖南永邦物业服务有限公司截至2020年7月31日止的物业管理服务费9,099元；二、被告姚济华在本判决生效之日起十日内支付原告湖南永邦物业服务有限公司违约金450元；三、驳回原告湖南永邦物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费172元，因适用简易程序减半收取86元，由原告湖南永邦物业服务有限公司负担29元，被告姚济华负担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨正权二〇二〇年九月二十九日法官助理刘晓倩书记员王金璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。