江苏省射阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0924民初57号 原告：江苏融信典当有限公司,住所地在江苏省建湖县城秀夫路**（兴建路与秀夫路交汇处西南角）。 法定代表人：陈芙蓉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：王中华，江苏三强律师事务所律师。 被告：孙浩，男，1989年11月13日出生，汉族，住江苏省射阳县。 被告:盐城从顺酒店管理有限公司，住，住所地在江苏省盐城市东进中路**文化休闲一条街****/div> 法定代表人：戚正干，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘小芳，该公司经理。 委托诉讼代理人：高明明，江苏牧剑律师事务所律师。 原告江苏融信典当有限公司（以下至判决主文前简称融信公司）与被告孙浩、盐城从顺酒店管理有限公司（以下至判决主文前简称从顺公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告融信公司的委托诉讼代理人田斌、王中华，被告孙浩，被告从顺公司的委托诉讼代理人刘小芳、高明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融信公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除从顺公司与孙浩签订的租赁合同。2.判决孙浩、从顺公司迁让出融信公司所有的位于射阳县城温州农机五金某B112-118号、B125-129号门市。3.判决孙浩、从顺公司连带赔偿融信公司2017年12月30日至2019年11月30日期间的租金损失95833元，从2019年11月30日至实际迁让之日止按年租金5万元（折合每日租金138.89元）的标准另行计算租金损失。4.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年大有公司以涉案房屋设立抵押向融信公司借款，因大有公司无力偿还借款，融信公司向建湖县人民法院起诉。经建湖县人民法院判决并强制执行，将案涉房屋裁定给融信公司抵偿大有公司所欠融信公司债务，融信公司已办理不动产变更登记。从顺公司于2016年6月1日将案涉房屋出租给孙浩。案涉房屋原系大有公司所有，从大有公司和王某以及王某与从顺公司签订的租赁合同内容看，案涉房屋不在上述合同约定的出租范围内，是从顺公司擅自将案涉房屋出租给孙浩的。融信公司从2017年取得涉案房屋所有权后，就告知孙浩，要求孙浩迁让出涉案房屋或者与融信公司商定租赁事宜。但是孙浩说租金已交给从顺公司。因协调未果，诉至法院，请求依法裁判。 孙浩辩称，我和从顺公司的租赁合同是2016年6月1日签订的，约定租期5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止，租金每年5万元整，按年交纳，采取先付租金后使用的原则，下一年度租金应提前2个月向从顺公司支付。合同签订后，我已向从顺公司支付了截止2020年5月31日的租金合计20万元，水电费也已交清，并于2020年5月31日前搬离了案涉房屋。但是按照合同约定租期还有一年我没有使用。 从顺公司辩称，1.孙浩陈述的上述情况都属实。2.案涉房屋是王某租给我公司后，我公司又出租给孙浩的，该房屋属于大有公司与王某签订的租赁合同补充协议中约定“该房屋周围所有场地院落（包括场地院落内产权证中注明及未注明的所有建筑）”范围，包含在大有公司和王某以及王某与我公司签订的租赁合同约定的租赁范围内，并非我公司擅自出租给孙浩。3.从顺公司作为善意承租人在承租时某慧并未告知案涉房屋抵押情况，故我方认为租赁合同有效。融信公司虽然享有案涉房屋所有权，但是不能对抗我方的租赁权利。4.应当驳回融信公司对我方的第二项诉讼请求，因为从顺公司并未实际使用案涉房屋。5.融信公司的租金损失并不是从顺公司造成的，该租金损失从顺公司也不应当承担。 本院经审理查明：2014年6月10日，融信公司作为抵押权人与射阳大有国际装饰城有限公司（以下简称大有公司）作为债务人、抵押人签订苏融典高抵字（2014）第24号《最高额抵押合同》1份，约定大有公司以该公司所有位于射阳县西开发区温州农机五金某B112-118室（射房权证西开发字第××号）、B125-129室（射房权证西开发字第××号），为大有公司自2014年6月10日起至2016年6月9日止与融信公司之间实际形成的借款债务最高余额300万元提供抵押担保等内容。2014年6月11日，融信公司与大有公司就射阳县西开发区温州农机五金某B112-118室办理了房屋抵押权登记，他项权证号为射房他证县城字第××号；就射阳县西开发区温州农机五金某B125-129室办理了房屋抵押权登记，他项权证号为射房他证县城字第××号。 2014年7月18日，融信公司作为贷款人与大有公司作为借款人签订借款合同1份，约定大有公司因经营需要，向融信公司借款240万元，借期为2014年7月18日至2014年12月17日等内容。 2016年3月17日，江苏省建湖县人民法院作出（2016）苏0925民初485号民事调解书，对该案原告融信公司与该案被告大有公司达成的如下协议予以确认：大有公司偿还融信公司借款本金240万元及综合服务费和利息（合计按照月利率20‰计算从2014年7月18日至还清之日止）；从2016年4月开始，于每月10日前各给付20万元，利随本清，直至还清本息为止。如大有公司有一期未按期足额履行，融信公司有权就大有公司尚未履行的全部债权向法院申请强制执行。且对大有公司抵押的射阳县西开发区温州农机五金某B112-118室、射阳县西开发区温州农机五金某B125-129室房屋及土地拍卖、变卖所得的价款中享有优先受偿。 大有公司未按民事调解书确定的协议履行债务，融信公司向建湖县人民法院申请强制执行。江苏省建湖县人民法院于2017年12月22日作出（2016）苏0925执1187号之三执行裁定书，裁定：一、大有公司所有的坐落在射阳县西开发区温州农机五金某门市（房产证号：射房权证西开发字第××、射房权证西开发字第××；土地证号：射国用（2011）第602688号、射国用（2011）第602621号）以第二次拍卖流拍价31161**元裁定并交付融信公司所有，抵偿大有公司欠融信公司的部分债务。二、该房产所有权自本裁定送达融信公司时起转移，融信公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，原所有的查封、抵押的效力消失，并解除建湖县人民法院（2016）苏0925执1187号执行裁定书及所有对该房屋的查封。该裁定书于作出当日送达融信公司。 2018年7月11日，融信公司依据江苏省建湖县人民法院的执行裁定书，办理了坐落于射阳县城温州农机五金某B112-B118号、B125-129号门市房屋的不动产权证书，证号分别为苏（2018）射阳县不动产权第0007142号、苏（2018）射阳县不动产权第0007140号，证书载明权利人均为融信公司，共有情况均为单独所有等内容。 另查明，2014年3月3日大有公司作为出租方与王某作为承租方签订房屋租赁合同1份，约定大有公司将该公司所有的包括坐落于射阳西开发区温州农机五金某主楼A201-236、A301-336、A401-436、B201-247、B301-348、B401-448、501室总建筑面积为11680.93平方米（一楼大厅为主楼2－5层的共用面积，包括在出租房屋内）在内，总建筑面积为35344.02平方米的房屋出租给王某使用，租期8年（自出租方实际交付租赁房屋日开始计算租期），出租方应于合同后3个月内将租赁房屋及附属设施设备交付承租方；每年总租金250万元，按先付租金后使用原则，于合同生效后3日内支付第1年，以此类推；承租方有权将租赁物全部或部分转租给第三人使用，转租部分的管理工作包括向转租户收取租金等由承租方负责，转租期限不得超过合同承租方对出租方的租赁期限等内容。 2014年7月5日，大有公司与王某签订补充协议1份，载明因大有公司向王某借款至今未能偿还，对2014年3月3日双方签订的房屋租赁合同进行补充约定：该房屋现有装修及家电、家具、车位、车库一并出租，该房屋周围所有场地院落（包括场地院落内产权证中注明及未注明的所有建筑）均由王某免费使用，不另外计算租金；双方同意用王某对大有公司享有的债权抵充王某在合同期内应付的剩余租金等内容。 2015年6月5日，王某作为出租方与从顺公司作为承租方签订房屋转租合同1份，约定王某将其承租大有公司所有的总建筑面积为37579.16平方米的房屋出租给从顺公司使用；租期与王某和大有公司签订的房屋租赁合同及补充协议约定的租期一致，即王某和大有公司的租赁合同租期届满，本合同同时宣告届满；每年总租金200万元，按先付租金后使用原则，于合同生效且大有公司确认当日支付第一季度租金50万元，第2季度开始日前3日内支付下一季度租金，一季一交，以此类推；承租方有权将租赁物全部或部分转租给第三人使用，转租部分的管理工作包括向转租户收取租金等由承租方负责，转租期限不得超过合同承租方对出租方的租赁期限等内容。 2016年4月22日，从顺公司与孙浩签订房屋租赁协议书1份，约定从顺公司将座落于温州农机五金某主楼B座B112、B113、B115、B116、B117、B118、B125、B126、B127、B128、B129门市房屋出租给孙浩，用于经营汽车销售与维修服务；经营期限为2016年6月1日起至2021年5月31日止，租期5年；租金为每年5万元等内容。协议签订后，孙浩分别于2016年4月22日、2017年5月31日、2018年5月27日向从顺公司各支付租金5万元，合计15万元。2020年5月31日前，孙浩以无法经营为由，要求提前终止租赁合同，并搬离承租房屋。 又查明，王某与从顺公司因房屋租赁合同纠纷向盐城仲裁委员会申请仲裁，盐城仲裁委员会于2018年8月9日作出盐仲[2018]裁字第57号裁决书。王玉慧以该裁决为依据向盐城市中级人民法院申请强制执行。盐城市中级人民法院作出（2018）苏09执630号执行裁定书，裁定该案由本院执行，将案件移送本院。本院于2018年10月26日立案（案号为（2018）苏0924执3023号）后，于2018年11月12日发出执行公告，决定对射阳县双山北路18号温州国际装饰城、西开发区温州五金某租金予以查封，在查封期间，所涉租金应交至本院指定案款账户。公告发出后，孙浩于2019年9月30日向本院指定案款账户汇入5万元，作为向从顺公司支付的截止2020年5月31日的租金。审理中，从顺公司表示认可。 2018年11月8日，从顺酒店向盐城市中级人民法院申请撤销盐仲[2018]裁字第57号裁决书。盐城市中级人民法院立案审查后，通知仲裁庭在30日内重新仲裁，仲裁庭已于2018年12月28日开始重新仲裁。盐城市中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）苏09民特68－2号民事裁定书，裁定该案终结撤销程序。审理中经查，盐城仲裁委已经作出仲裁裁决。 还查明，2018年8月20日，融信公司通过快递方式向从顺公司送达关于停止出租并移交大有公司相关房屋的通知，载明一切与案涉房屋相关的出租或转租行为一律停止，在此期间收取的租赁费应退还该公司，并于2018年12月30日前做好房屋移交等手续等内容。2018年10月25日，融信公司因要求案涉房屋实际承租人与该公司签订租赁合同并支付租金未果发生纠纷，向射阳县公安局城中派出所报警。 融信公司曾于2018年10月18日向本院提起诉讼，要求孙浩、从顺公司、王某和大有公司迁让出案涉房屋，并赔偿租金损失。2019年12月17日，融信公司向本院申请撤诉，本院依法裁定准许。 审理中，融信公司主张案涉房屋不在大有公司与王某以及王某与从顺公司签订的租赁合同约定的租赁房屋范围内，系从顺公司擅自将大有公司抵押给融信公司的房屋出租给孙浩。从顺公司主张案涉房屋属于大有公司与王某于2014年7月5日签订的补充协议约定的“该房屋现有装修及家电、家具、车位、车库一并出租，该房屋周围所有场地院落（包括场地院落内产权证中注明及未注明的所有建筑）均由王某免费使用，不另外计算租金”的范围，但大有公司和王某未予认可，大有公司主张案涉房屋亦不属于该公司与王某签订房屋租赁合同约定的“一楼大厅”。 以上事实，有当事人陈述及当事人提交的最高额抵押合同、借款合同各1份，建湖县人民法院（2016）苏0925民初485号民事调解书、（2016）苏0925执1187号之三执行裁定书、苏（2018）射阳县不动产权第0007142号、苏（2018）射阳县不动产权第0007140号不动产权证书、房屋租赁合同、补充协议、房屋转租合同、房屋租赁协议书各1份，盐城仲裁委[2018]裁字第57号裁决书1份，盐城市中级人民法院（2018）苏09执630号执行裁定书、（2018）苏09民特68－2号民事裁定书各1份，本院（2018）苏0924执3023号受理案件通知书、执行公告各1份，孙浩向本院案款专户汇款凭证等证据在卷佐证。 本院认为，1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。经查，建湖县人民法院于2017年12月22日作出裁定，将大有公司所有的射阳县城温州农机五金某B112-118号、B125-129号门市房屋抵偿大有公司所欠融信公司的债务，该裁定于作出当日送达融信公司。故融信公司自2017年12月22日起取得上述房屋的所有权。 2.根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。经查，融信公司于2014年6月10日与大有公司签订抵押合同，并于2014年6月11日办理抵押登记。2016年4月22日，从顺公司与孙浩签订房屋租赁协议，将案涉房屋出租给孙浩使用。融信公司对案涉房屋享有的抵押权登记时间先于房屋出租时间。从顺公司在案涉房屋设立抵押权后向他人出租，虽然租赁权亦具有物权的效力，但当然不能优于担保物权的效力，依法不得对抗已登记的抵押权。故本案不适用“买卖不破租赁”的规则，融信公司对案涉房屋享有的抵押权优于承租人享有的租赁权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。经查，融信公司的抵押权于2017年12月22日实现，故从顺公司与孙浩之间就案涉房屋签订的租赁合同，对融信公司不具有约束力。 3.根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。融信公司于2017年12月22日实现抵押权，取得案涉房屋的所有权后，孙浩、从顺公司仍然继续履行就案涉房屋签订的租赁合同，侵害了融信公司的物权，融信公司要求排除妨害，符合法律规定。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十一条规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。第十三条规定，法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。孙浩、从顺公司的侵权行为都足以造成融信公司的全部损害，故融信公司要求上述侵权人对迁让案涉房屋承担连带责任，符合法律规定。但鉴于孙浩已经于2020年5月31日前搬离案涉房屋，故孙浩无需再承担迁让房屋的民事责任。 4.融信公司取得案涉房屋所有权后，孙浩、从顺公司的侵权行为，导致融信公司无法行使占用、使用、收益和处分权，因此给融信公司造成的租金损失，上述侵权人应当依法承担连带赔偿责任。鉴于孙浩已按其与从顺公司之间的租赁协议约定，向从顺公司支付了截止2020年5月31日的租金，且已于2020年5月31日前搬离案涉房屋，未再占用，侵权行为已经停止，故孙浩无需再承担赔偿融信公司租金损失的民事责任。至于孙浩与从顺公司之间的租赁合同争议，不在本案处理范围，本院在本案中不予理涉。融信公司要求按照年租金5万元的标准计算租金损失，该标准与从顺公司和孙浩签订的租赁协议约定的标准一致，本院予以支持。融信公司自2017年12月22日取得案涉房屋所有权，故其要求从2017年12月30日起算租金损失，具有事实和法律依据。 5.合同解除，是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人约定，依法解除合同效力的行为。融信公司虽然依法取得了案涉房屋的所有权，但并非案涉房屋租赁合同的一方当事人，故该公司要求解除从顺公司与孙浩之间就案涉房屋签订的租赁合同，缺乏法律依据，本院不予支持。 6.从顺公司辩称，案涉房屋系王某向大有公司承租后，转租给从顺公司，王某承租时间为2014年3月3日，早于大有公司将案涉房屋抵押给融信公司的时间。经查，从大有公司与王某以及王某与从顺公司签订的租赁合同内容看，上述租赁合同当事人约定的租赁房屋房号明确，并不包括案涉房屋房号。从顺公司主张案涉房屋属于大有公司与王某于2014年7月5日签订的补充协议约定的“该房屋现有装修及家电、家具、车位、车库一并出租，该房屋周围所有场地院落（包括场地院落内产权证中注明及未注明的所有建筑）均由王某免费使用，不另外计算租金”的范围，但从顺公司并未提交证据证明其主张，大有公司和王某亦不予认可，且案涉房屋均有房号和房屋所有权证书，显然不属于场地院落。故从顺公司该辩解缺乏事实依据，本院不予采信。 7.从顺公司又辩称，案涉房屋是王某出租给该公司的，该公司承租时某慧未告知案涉房屋抵押情况，为善意承租人，融信公司虽享有案涉房屋所有权，但不能对抗该公司租赁权。因现有证据不能认定案涉房屋由大有公司出租给王某及王某转租给从顺公司，故从顺公司该节辩解无事实和法律依据，本院亦不予采信。 8.从顺公司还辩称，该公司并未实际使用案涉房屋，不承担迁让房屋的责任，也不承担租金损失赔偿责任。本院认为，从顺公司将案涉房屋出租给孙浩，收取房屋租金，融信公司取得案涉房屋所有权后，从顺公司拒不让出房屋，其行为已构成对融信公司房屋所有权的妨害，融信公司依法有权要求从顺公司排除妨害，并承担赔偿其租金损失的民事责任。故从顺公司的上述辩解，均缺乏法律依据，本院不予采信。 综上，融信公司要求从顺公司迁让出坐落于射阳县城温州农机五金某B112-B118号、B125-129号门市房屋，承担自2017年12月30日起至实际迁让之日止，按年租金5万元的标准赔偿融信公司租金损失的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第一百九十条，《中华人民共和国侵权责任法》第十一条、第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下： 一、被告盐城从顺酒店管理有限公司让出原告江苏融信典当有限公司所有的坐落于射阳县城温州农机五金城B112-B118号、B125-129号门市房屋； 二、被告盐城从顺酒店管理有限公司自2017年12月30日起至实际迁让之日止，按年租金5万元的标准，向原告江苏融信典当有限公司赔偿房屋租金损失； 上述两项义务，均限被告盐城从顺酒店管理有限公司于本判决生效后一个月内履行完毕。 三、驳回原告江苏融信典当有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2196元,保全费820元，合计3016元（已由原告江苏融信典当有限公司预交），由被告盐城从顺酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长 张翠娟 审 判 员 王 红 审 判 员 唐文静 二〇二〇年九月三日 书 记 员 成丹丹 附录法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 2.《中华人民共和国侵权责任法》 第十一条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。 第十三条法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。 3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。 不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。