浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初6606号 原告：中移建设有限公司浙江分公司，住所地：杭州市上城区江城路**。 负责人：李平，总经理。 委托诉讼代理人：杨**，浙江天册律师事务所律师。 被告：东阳市法特领带厂，住，住所地：东阳市开发区歌山路/div> 投资人：陈文芳。 委托诉讼代理人：严军令，浙江国翔律师事务所律师。 被告：蒋兆丰，男，1992年3月22日出生，汉族，住东阳市。 被告：陈文芳，女，1968年1月22日出生，汉族，住东阳市。 原告中移建设有限公司浙江分公司（以下简称中移建设公司）为与被告东阳市法特领带厂（以下简称法特领带厂）、蒋兆丰、陈文芳租赁合同纠纷一案，于2020年7月3日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员杜潇洒适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告中移建设公司的委托诉讼代理人杨**、被告法特领带厂的委托诉讼代理人严军令到庭参加本案诉讼。被告蒋兆丰、陈文芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中移建设公司向本院提出诉讼请求：一、被告法特领带厂、蒋兆丰退还原告租金94000元，支付原告违约金94000元；二、被告陈文芳对上述债务承担连带责任。事实与理由：2017年3月，原告与被告法特领带厂协商租赁被告法特领带厂位于东阳市××街道××路××号房屋楼顶场地。2017年3月12日，被告法特领带厂出具委托书，授权被告蒋兆丰处理与原告之间的协商场地租赁及代开租赁费正式发票事宜，场地租金打入被告蒋兆丰账户。被告法特领带厂、蒋兆丰向原告提供了相关证件。2017年3月15日，原告与被告蒋兆丰签订《通信场地租赁协议》，约定被告将东阳市××街道××路××号房屋楼顶40平方米场地出租给原告使用，租赁期限为10年，自2017年3月15日至2027年3月14日，年租金为9400元，总租金为94000元。被告承诺合同项下场地系被告所有或已获产权人充分授权签署合同，在合同签订前未将该场地或土地作抵押，场地适于合同约定的租赁用途，并且有合法的权利将场地出租。并约定了违约条款。合同签订后，原告依约履行，于2017年5月19日付清全部租金。2019年中，案外人东阳睿浩服饰有限公司（以下简称睿浩公司）要求原告撤除建设在案涉场地上的通信设施，原告才得知被告法特领带厂将涉案场地抵押给中信银行东阳支行，并经法院判决中信银行东阳支行对上述房地产享有优先受偿权。后中信银行东阳支行向法院申请执行。2019年4月9日，睿浩公司通过司法拍卖取得上述房地产。原告认为被告法特领带厂已在数年前将涉案租赁物在内的场地抵押给中信银行东阳支行，却故意向原告隐瞒。被告蒋兆丰作为代理人与被告法特领带厂共同实施了欺诈行为，应承担连带责任。被告陈文芳系被告法特领带厂的投资人，应对其债务承担无限责任。在审理中，原告增加诉讼请求“要求确认原告与被告法特领带厂签订的通信场地租赁协议于权属转移之日解除”。 针对上述诉讼请求，原告在举证期限内向本院提供证据如下： 一、通信场地租赁协议1份，证明原告与被告签订租赁合同的事实。 二、委托书1份、身份证复印件2份，证明被告法特领带厂委托被告蒋兆丰与原告签订合同，收取租金的事实。 三、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、税务登记证复印件、房屋所有权证复印件各1份，证明被告向原告交付的房屋所有权证复印件上并无抵押登记信息的事实。 四、租赁协议草稿1份、发票复印件1份、税收缴款书复印件1份、银行回单复印件1份，证明被告要求净得房租9万元，税金由原告承担，原告已向被告蒋兆丰账户支付了全部租金，并承担发票税费的事实。 五、（2017）浙0783民初15250号民事判决书打印件1份、（2018）浙0783执异201号执行裁定书打印件1份，证明被告法特领带厂在本案租赁合同签订前已将案涉房地产设定抵押，法院已判决抵押权人有权优先受偿，该案已进入执行阶段的事实。 六、拍卖成交确认书复印件1份、（2018）浙0783执3512号之五执行裁定书复印件1份、不动产产权证复印件1份，证明包括案涉场地在内的房产及土地，经司法拍卖由睿浩公司取得，该房地产自2019年4月30日起归睿浩公司所有，睿浩公司已取得不动产权证的事实。 七、企业公示信息打印件1份，证明被告法特领带厂系被告陈文芳投资的个人独资企业的事实。 八、被执行人信息打印件若干份，证明被告法特领带厂有大量债务未能清偿的事实。 九、变更登记情况打印件1份，证明原告公司名称变更情况的事实。 被告法特领带厂答辩称：首先，被告法特领带厂并没有故意隐瞒抵押登记的事实。当时被告的厂房已被法院查封，原告对此应该知情。正是因为厂房已被查封，其账户已被冻结，被告法特领带厂才会要求原告方将款项汇入被告蒋兆丰的账户。其次，被告蒋兆丰对本案租赁具体情况不知情，委托书上的签字以及合同上的签字均非被告蒋兆丰本人书写。本案原告得知被告财产被法院查封，需将款项汇入被告蒋兆丰账户后，提出由被告法特领带厂出具委托书给被告蒋兆丰让其与原告签订合同。但此时被告蒋兆丰不在东阳，原告方就让被告法特领带厂的员工随便签下合同，走个过场也就算了。所以被告蒋兆丰对本案租赁事项不知情。第三，被告认为有无抵押并不影响对本案涉及厂房进行破租拍卖的结果。因为在租赁合同签订的时候，涉案厂房就已被法院查封在先，法院有权进行破租拍卖，且原告在法院公告进行拍卖期间、执行期间从未提出执行异议。这也是本案厂房拍卖如此顺利的原因。第四，被告法特领带厂在厂房拍卖后，口头与买受方协商一致，用电梯的折价款抵扣原告设备的场地租赁费。如原告拆离或继续租赁原场地与买受方重新签订协议，被告方要求原告提供相应的租赁合同以及付款凭证，以便被告方向买受方主张合法权益。综上所述，被告方合同履行过程中不存在过错，原告方也未遭受重大损失。我方应该退还的仅是未到期部分的租赁费。被告蒋兆丰对本案的租赁事宜完全不知情。即使借用被告蒋兆丰的账户，也是委托代理关系，不需要承担任何的责任。综上，请求驳回原告对三被告不合理的诉讼请求。 针对上述辩称，被告法特领带厂向本院提供证据如下： 判决书打印件4份，证明双方签订合同的时候，案涉厂房已被东阳市人民法院查封，即使涉案厂房没有抵押，因查封在先，不会影响拍卖结果的事实。 被告蒋兆丰、陈文芳未作答辩，亦未向本院提供证据。 经审理，本院认证如下：原告提供的证据一，被告法特领带厂对三性均有异议，认为协议上“蒋兆丰”的签字不是其本人所签，且没有企业盖章。原告提供的证据二，被告法特领带厂确认陈文芳系本人签字，企业盖章系被告法特领带厂出具，但被告蒋兆丰的签字不是本人所签。本院认为，被告虽辩称“蒋兆丰”不是其本人所签，但其并没有提供证据予以证明，其也并未对“蒋兆丰”的签字申请鉴定。且在庭审中，被告法特领带厂对与原告之间的租赁关系认可，能够与原告提供的证据相印证，故对该两份证据，本院予以采纳。原告提供的证据四，对发票、税收缴款书、银行回单，被告法特领带厂无异议，本院予以采纳。对租赁协议的三性有异议，本院认为，该证据不符合证据的有效要件，本院不予采纳。原告提供的证据三、五、六、七、八、九，被告法特领带厂无异议，本院予以确认。 被告法特领带厂提供的证据，原告对真实性无异议，对关联性有异议，本院认为，该组证据与本案无关，本院不予采纳。 据此，本院经审理查明的事实如下： 原告原名“铁通工程建设有限公司浙江分公司”，于2017年8月14日更名为“中移建设有限公司浙江分公司”。被告法特领带厂系个人独资企业，被告陈文芳为其投资人。2017年，被告法特领带厂委托被告蒋兆丰（甲方）与原告（乙方）签订通信场地租赁协议一份，约定：第1条租用场地地点及范围，甲方将位于东阳市××街道××路××号××楼顶的场地使用权出租给乙方。第2条租用时间，租期自2017年3月15日起至2027年3月14日止。第3条租金及支付，年租金为9400元，总共租金94000元，以上金额含增值税金额，税金由甲方承担。第4条，甲方承诺上述场地系甲方所有，在合同签订前未将该场地作抵押，场地适于合同约定的租赁用途，并且有合法的权利将场地出租；如因甲方原因违反法律法规、在前合同义务、无权处分或超越权限等导致合同无效、可撤销或无法实际履行的，甲方应退还全部已收款项，并按合同总金额向乙方支付违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应赔偿乙方全部损失和相关费用。……第7条违约责任，如任何一方未能履行合同条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由违约方承担，如双方协调提前解约，则甲方应将多收的租金退还乙方等内容。后原告向被告法特领带厂支付租金90000元及税费2820元，共计92820元。在庭审中，被告法特领带厂认可原告已付清合同约定租期内的租金92820元。 东阳市××街道××路××号的房地产原系被告法特领带厂所有。2014年3月24日，被告法特领带厂与中信银行股份有限公司金华东阳支行签订《最高额抵押合同》一份，约定被告法特领带厂将其所有的坐落于浙江省东阳市××街道××路××号的房地产抵押给中信银行股份有限公司金华东阳支行，并办理了抵押登记。后中信银行股份有限公司金华东阳支行将相关债权转让给中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司、中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司又将上述债权转让给了浙江东宇资产管理有限公司。2019年4月9日，睿浩公司通过司法拍卖取得被告法特领带厂位于东阳市××街道××路××号的房地产。2019年4月18日，东阳睿浩服饰有限公司签署拍卖成交确认书。2019年4月30日，东阳市人民法院出具执行裁定书，确认上述房地产的房产所有权及国有土地使用权归睿浩公司所有，上述房地产的财产权自裁定书送达睿浩公司时起转移。上述执行裁定书于2019年5月6日送达至睿浩公司。 另查明，2019年4月18日，原告与睿浩公司签订通信场地租赁协议一份，约定将东阳市白云街道白云社区杨家路101号东阳睿浩服饰有限公司楼顶的场地出租给原告，租期为2019年4月20日起至2024年4月19日，年租金为9800元，总共为49000元。原告已支付租金49000元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告法特领带厂签订的租赁协议是否应当解除？二、被告蒋兆丰、陈文芳是否应承担责任？ 争议焦点一，本院认为，在原告承租案涉房屋前，案涉房屋已设立抵押权且被法院依法查封，后因抵押权人实现抵押权而发生案涉房屋的所有权变动，即由睿浩公司取得了所有权，故而导致原告与被告法特领带厂的租赁协议无法履行。因合同目的无法实现，根据法律规定，原告可以解除案涉租赁协议。在庭审中，原告要求与被告法特领带厂签订的通信场地租赁协议于权属转移之日解除。对此，本院认为，上述房屋的所有权已于2019年5月6日转移给睿浩公司，被告法特领带厂对案涉房屋不再享有占有、使用、收益和处分的权利，故本院确认原告与被告法特领带厂签订的通信场地租赁协议于2019年5月6日解除。根据案涉合同的实际履行情况，原告应当支付被告法特领带厂于2017年3月15日至2019年5月5日期间的租金19855.75元（9282元/年÷12个月*25.67个月），其余租金72964.25元应由被告法特领带厂返还原告。至于原告主张的违约金，虽然协议第4条约定法特领带厂应按合同总额向原告支付违约金的违约责任，但该条系为确保协议合法有效而针对协议如存在无效、可撤销的情形作出的约定，而案涉协议合法有效，后因在履行过程中被告法特领带厂存在违约行为而导致协议解除，故原告主张被告法特领带厂承担违约责任不能适用协议第4条约定，应适用协议第7条第1款的约定，即“如任何一方未能履行合同条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由违约方承担，如双方协调提前解约，则甲方应将多收的租金退还乙方”。在本案中，因被告法特领带厂的违约行为导致协议解除，造成原告方面临后续租金上涨的损失，根据协议约定，原告方的该损失应由被告法特领带厂承担。结合案涉合同的租金及租期、原告与睿浩公司约定的租金等情况，本院酌情确定原告的损失为4100元。 争议焦点二，被告法特领带厂系个人独资企业，投资者为被告陈文芳，根据相关法律规定，个人独资企业的投资者以个人财产对企业债务承担无限责任，故被告陈文芳应当对被告法特领带厂的上述债务承担无限责任。被告蒋兆丰系被告法特领带厂的委托代理人，其在委托代理权限范围内实施民事法律行为，所产生的民事法律后果应由委托人法特领带厂承担。故原告要求被告蒋兆丰承担退还租金及违约责任的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上，原告的诉请，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。被告蒋兆丰、陈文芳经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告中移建设有限公司浙江分公司与被告东阳市法特领带厂签订的《通信场地租赁协议》于2019年5月6日解除。 二、被告东阳市法特领带厂于判决生效后十日内返还原告中移建设有限公司浙江分公司租金72964.25元，并赔偿原告中移建设有限公司浙江分公司损失4100元。 三、被告陈文芳对本判决的判项（二）承担无限责任。 四、驳回原告中移建设有限公司浙江分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2030元（已减半收取），由原告中移建设有限公司浙江分公司负担1198元，被告东阳市法特领带厂负担832元，被告陈文芳对被告东阳市法特领带厂承担的832元承担无限责任。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 杜潇洒 二〇二〇年九月三日 法官助理 金 枝 代书记员 朱雅俊