山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终9619号上诉人（原审被告）：程平，男，1972年3月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王德云，山东天乙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宗树贵，女，1981年5月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郑君唐，济南市中正荣凯法律工作者。上诉人程平因与被上诉人宗树贵房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初10095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。程平上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由宗树贵承担。事实与理由：一、新的证据证明新的案件事实。程平有五个铺面，自东而西1号经营烟酒，2号经营水果，2018年11月9日，刘长兆承租3号，与程平签署《店面房出租合同》，约定租期自2018年11月19日至2021年11月18日，年租金23万，按季度交付。2018年11月18日，刘贝贝承租4号店面，与程平签订《店面房出租合同》，租期自2018年11月18日至2021年11月18日，年租金23万，按季度交付。5号铺面程平自己经营。刘长兆和刘贝贝共同经营济南府包子铺，两个门面由他们共同使用。营业执照是济南府包仔餐饮有限公司。2019年1月刘贝贝第1次支付程平季度租金57500元，2019年5月13日，刘贝贝第2次支付程平季度租金57500元，6月刘贝贝离开4号店铺。刘长兆没有支付程平租金。二、宗树贵承租的房屋转租于原承租人刘长兆，《商铺租赁合同》第七条第2款约定宗树贵负责处理原承租人刘长兆欠付租金的条款是根据宗树贵承诺而签订。2019年7月，宗树贵告知程平其与刘长兆协商由其转租刘长兆承租的3号铺面，要求同时承租4号铺面经营包子铺，因为刘长兆尚欠程平租金，程平不同意，宗树贵多次找到程平及店长，提出由其收回刘长兆欠付的租金，并以离婚自己带孩子不容易为由要求降低租金，程平出于同情将两间铺面的租金降为33万，2019年8月5日，双方签署《商铺租赁合同》，并将宗树贵收回刘长兆欠付租金作为合同条款写进《商铺租赁合同》，宗树贵按手印确认。三、宗树贵违约在先。庭审中审判长要求宗树贵提供与刘长兆的转租协议，宗树贵称刘长兆将原合同交付宗树贵，没有新协议。该事实证明刘长兆将承租房屋转租宗树贵，宗树贵承继了刘长光的权利义务，《商铺租赁合同》约定被上诉众负责处理如长北欠付的租金，宗树贵没有履行合同约定，违约在先。四、一审认定事实错误。1、一审认定宗树贵占用铺面时间错误“市根据宗树贵除述认定宗树贵占用铺面的截止时间为2019年9月27日上诉入锁门。首先：程平没有锁门；其次；宗树贵提交四次报警记录，分别是2019年9月18日2019年9月29日、2019年10月26日2019年10月29日，西次报警均不是因为锁门，如果2019年9月27日程平锁门，被工折人不能使用铺面，2019年10月26日宗树贵如何还能报警阻止程平员工进门录像?2019年10月29日宗树贵如何还能报警称有人要进店搬东西?2019年11月24日，宗树贵将物品搬走，物品存放期间也是铺面使用时间。因此，一审认定宗树贵占用铺面截止时间为2019年9月27违背事实。2、一审认定宗树贵20**年8月4日向刘长兆支付转让费26.5万元没有证据，且与本案无关一审确认宗树贵20**年8月4日向刘长兆支付转让费和租金26.5万，没有证据，何况，刘长兆欠付程平租金，宗树贵却向刘长兆支付租金，不合常理且与本案无关。3、断电不是程平所为，而是电力公司换线路造成宗树贵所谓程平断电事实不实，因为当时电力公司正在维修线路，程平的经营场所也处于断电状态。五、一审以宗树贵不认可刘长兆欠付的租金应由其承担为由，认定刘长兆欠付的租金程平另行主张，该认定不仅违反合同约定，而且没有法律依据。1、刘长兆将3号店铺转租给宗树贵，并将《店面房出租合同》交给宗树贵，刘长兆与宗树贵是承继关系，一审判决认定程平向刘长兆另行主张租金没有根据。2、宗树贵如果没有承诺由其负责刘长兆的租金，程平也不会同意刘长兆向其转租3号铺面。3、《商铺租赁合同》约定宗树贵收回刘长兆欠付的租金，宗树贵庭审不认可违反禁止反言原则。4、案涉房屋物权属于程平，刘长兆收取宗树贵租金属于不当得利，宗树贵应另行向刘长兆主张返还。六、新的证据证明承租人将承租的房屋部分转租次承租人，收取次承租人的租金，再将承租房屋整体转租给自己同伙，同伙逼走次承租人后再与出租人纠缠，向出租人索回已付租金是一种新型骗局。1、宗树贵与刘长兆早就相识宗。树贵与刘长兆的妻子郑燕玲是好朋友，却称因带孩子路过程平铺面，发现招租信息找到程平的店长，要求承租3号铺房，程平店长让其找刘长兆协商才认识。2、宗树贵与刘长兆实施的是一种新型骗局。第一步：承租人部分转租承租房屋骗取次承租人租金2019年3月9日，刘长兆将3号铺面的10平米以年租金12百花期金1万元转租给程佳铭经营奶茶店，租期自2019年3月10至2022年3月9。实际收取程佳铭租金、押金7万元。第二步：承租人再将承租房屋整体转租同伙，由同伙驱逐次承租人刘长兆将3号铺面部分面积转租程佳铭后，又将3号铺面全部转租给宗树贵，宗树贵以收回刘长兆欠付租金获得出租人信任，以离婚自己带孩子骗取同情（根本没有离婚），《商铺租赁合同》签署后，宗树贵便驱逐程佳铭，派出所有多次处警记录。第三步：同伙找理由与出租人解除合同收回已付房租。《商铺租赁合同》签署前，原经营水果的2号铺面承租人将店铺转租给“沪上阿姨”经营奶茶，宗树贵不许“沪上阿姨”经营，多次要求程平将“沪上阿姨”赶走，并指责程平将2号铺面出租给“沪上阿姨”经营奶茶店，影响其经营，以此为借口，制造各种理由报警。宗树贵所持营业执照是济南历下区宗氏包子铺，凭什么不许他人经营奶茶，因为宗树贵根本就不想经营，仅是借此收回已付租金。综上所述，一审认定事实不清，请求二审法院依法公断。宗树贵辩称，1、关于原合同约定的“刘长兆未交租金、押金……由宗树贵处理”的真实意思是程平与宗树贵在2019年8月5日签订的租赁协议，当时上一个租户“刘长兆”曾与程平签订过三年的租赁合同，案外人“刘长兆”租金实际交付到2019年9月18日，屋里的东西都是刘长兆的，如果宗树贵提前接过来房屋，程平担心刘长兆可能追究程平违约责任，所以程平与宗树贵在订立合同时约定由宗树贵负责善后，目的在于避免程平与案外人刘长兆产生纠纷，程平与宗树贵的租赁合同于2019年8月5日签订，而宗树贵租赁期限始于2019年9月18日的原因也是基于刘长兆实际缴纳租金的到期时间。故宗树贵从未表示替案外人刘长兆承担租金。2、关于其他奶茶店经营纠纷问题，首先，程平作为房屋所有权人把店面租给任何人都与宗树贵没有关系，宗树贵更无法控制；其次，从宗树贵个人经营的角度来说，宗树贵肯定不希望周围的竞争压力太大，宗树贵确实曾问过高阳（程平的代理人）能不能由宗树贵把水果店盘过来，但高阳明表示是原承租人转出去的，程平也控制不了，之后宗树贵也未在提起此事。3、关于房屋占用时间问题，宗树贵从2020年8月9日始就无法使用房屋，程平一直通过断电等方式阻挠宗树贵使用房屋（有微信聊天记录），之后宗树贵多次报警，2019年9月27日曾前往争议房屋处取证，此时房屋门已上锁，并重新挂出招租的广告。程平陈述的2019年10月26日宗树贵不让录像的问题，事实是2019年9月29日房屋门已经被破坏，随即宗树贵再次报警，宗树贵发现屋内的东西也有丢失，且房屋内有自称为新的租户在房屋内施工，程平认为宗树贵仍在使用的说法显然与事实不符。4、关于断电问题，断电原因是程平的行为，而且一审时宗树贵也提交了微信聊天记录，证实高阳明确表示不送电，根源还是因为程平与刘长兆租赁纠纷。5、关于宗树贵支付刘长兆26.5万元的问题，该费用是宗树贵向原承租户刘长兆支付转让费用，且与本案无关。宗树贵基于双方签订租赁合同后取得房屋使用权，不存在所谓宗树贵承继案外人刘长兆使用房屋，故程平主张由宗树贵承担案外人刘长兆的欠款无事实和法律依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，宗树贵请求驳回程平的上诉请求。宗树贵向一审法院起诉请求：1.请求判令解除宗树贵、程平于2019年8月5日签订的商铺租赁合同并返还宗树贵支付的租金185000元；2、程平承担本案诉讼费等涉案费用。一审法院认定的事实：宗树贵、程平均认可位于大明湖街3、4号的商铺归程平所有，程平将该商铺出租给案外人刘长兆，于2019年9月18日到期。宗树贵称2019年7月其看到该商铺发布济南府包子铺的出租信息，其想承租该商铺，便与原承租人刘长兆及所有人程平的店长高杨协商，两人均同意提前转租给宗树贵，并且刘长兆将商铺包括室内一切设施全部转让给宗树贵，刘长兆称其租金已交至2019年9月18日；2019年8月4日，宗树贵支付给刘长兆转让费及剩余租金等全部费用26.5万元，刘长兆将该商铺交给宗树贵。2019年8月4日，宗树贵3次通过中国建设银行账户转账转入高杨山东省农村信用社联合社账户149997元；通过微信转账8000元转入高杨微信账户；通过手机银行转入高杨山东省农村信用社联合社账户27000元，共计支付房租和押金184997元。宗树贵与程平于2019年8月5日签订《商铺租赁合同》，合同约定：程平出租的商铺位于大明湖街3、4号，建筑面积112平方米；租期为三年，自2019年9月18日至2022年9月18日，门面房的租金3年内不变；年租金为33万元，租金暂定为每半年支付一次，并必须提前一个月时间支付；房屋押金为5万元，签合同当日宗树贵支付押金2万元，并承诺从签订日期起，四个月之内补齐剩余押金款3万元；因济南府包子铺刘长兆未交租金、押金，已违约，现由新的承租人宗树贵负责处理并收回房屋等条款。宗树贵称其在该商铺经营了几天，2019年8月7日其发现隔壁水果店出租给奶茶店，宗树贵也想卖奶茶，便找被告协商，结果不了了之，但两天后程平给宗树贵断电，并找人上门以向宗树贵索要原承租人刘长兆的欠款20万元为由阻止宗树贵经营，并要求其缴纳后方能继续经营。宗树贵提交了4份济南市公安局历下区分局泉城路派出所出具的接处警登记表如下：1、2019年9月18日10时40分许，宗树贵报警称其因合同纠纷，在明湖路微山湖鱼馆承租的房屋内大桶油等物品被盗，巡警出警将其送到泉城路派出所，民警核实情况，宗树贵与程平因房屋租赁问题发生纠纷，因程平认为二房东刘长兆转租给宗树贵，二房东刘长兆所欠的房屋租金没有交，不允许宗树贵进门营业，程平拥有房屋所有权，有合法进入的权利，双方有合同纠纷，纠纷层次较深，对方称没有动过房间内的任何一件物品，民警建议双方到法院处理；2、2019年9月29日，9时25分许，宗树贵报警称其租赁的微山湖鱼馆旁边的房子，之前门已经被微山湖鱼馆锁了，今天发现房间里面的部分东西乱七八糟，具体什么东西丢失不清楚，要求公安机关登记备案，目前房间内的东西有空调1台等物品，民警进行登记备案，并附物品列表。3、2019年10月26日17时29分，李懿峰报警称宗树贵在微山湖鱼馆东侧的房间内，欧光耀进入房间录像，宗树贵不让其录像，两人发生争执，厨柜歪倒砸到宗树贵脚背，双方协商处理；4、2019年10月29日电话13256******匿名报警称，有人要搬东西，经民警了解，双方系存在租赁纠纷，可通过法院起诉解决。2019年9月27日，涉案商铺被锁，原告宗树贵无法进入，同时该商铺在临街窗户处发布对外招租信息；涉案商铺的物品因被被告搬出分散到各处存放，2019年10月至11月24日期间经民警协调，宗树贵分几次将其商铺内的物品自被告处运走。程平对于原承租人刘长兆欠款一事，其在庭审中述称：因济南府包子铺刘长兆和被告签订的租赁合同是租赁被告约60平方的一间房子，租金缴到2019年9月18日，但刘长兆自2018年11月-2019年6月实际占用了两间（放面粉和大冰柜），被告与刘长兆口头约定，多占用的房间房租为8万元，刘长兆未付，故刘长兆实际欠付程平租金，另刘长兆还欠付押金；程平与宗树贵在合同中明确约定涉案商铺由宗树贵从刘长兆手中收回，刘长兆欠的房租和押金应由宗树贵承担，故宗树贵应向程平支付。原告称高杨仅向其说明刘长兆欠付押金，其对刘长兆尚欠程平租金的情况不知情，其不同意支付刘长兆所欠房租。宗树贵认为自2019年9月18日起其已无法使用涉案商铺，双方于此时解除合同。程平同意解除合同，但认为系宗树贵违约，宗树贵实际占用时间为2019年8月5日至2019年11月24日。一审法院认为，宗树贵与程平签订的商铺租赁合同不违反法律、法规的强制性规定，不损害社会公共利益，合法有效，双方均应按约享受权利，履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现宗树贵已按约履行了支付半年租金及部分押金共计184997元的义务，但自2019年8月9日起，程平以要求宗树贵支付原承租人刘长兆的欠款为由采取各种方式阻挠宗树贵经营，为此双方发生争执，自正式租期开始之日即2019年9月18日起双方还多次报警要求民警介入处理。2019年9月27日涉案商铺被锁，致宗树贵无法进入，商铺内还张贴了出租广告，至此时宗树贵已无法经营，即本案合同目的已不能实现，双方的商铺租赁合同应予解除，扣除宗树贵9月18日至27日应付的租金，数额为33万元／365天×9天=8137元，剩余租金及押金184997元-8137元=176860元程平应予返还。另对程平主张宗树贵应负担原承担人刘长兆欠款之事，因程平未提交充分证据证实，宗树贵并不认可，且涉及案外人刘长兆，当事人可另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，判决：一、宗树贵与程平于2019年8月5日签订的《商铺租赁合同》于2019年9月27日解除；二、程平向宗树贵返还商铺租金及押金176860元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回宗树贵的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2000元，由程平负担。二审中，程平提交以下新证据：证据一、程平与刘长兆签订的《店面房出租合同》，证明程平的3号铺面出租给了刘长兆，租赁期限自2018年11月29日至2019年10月18日，租金为每季度57500元。宗树贵对该证据的真实性无法确定，但认可宗树贵和刘长兆签过合同。证据二、程平与刘贝贝签订的《店面房出租合同》，证明刘贝贝承租的是4号铺面。宗树贵对该证据的真实性不认可，认为其从未听过程平与刘贝贝签过合同，知道刘贝贝这个人，刘长兆借用刘贝贝的身份证办理的工商执照。证据三、济南府包仔餐饮服务有限公司的企业信息，证明刘贝贝系该公司的法定代表人。宗树贵对该证据的真实性无异议。证据四、济南历下宗氏包子铺企业信息，证明宗树贵经营的是包子铺，而非卖饮料。宗树贵对该证据的真实性无异议。证据五、刘长兆与程佳铭签订的《房屋租赁协议》、程佳铭出具的《关于想巷奶茶店开业至今无法经营的说明》，证明刘长兆没有经过程平的许可将铺面转租给程佳铭并收取租金。宗树贵承租该房屋后，与程佳铭发生纠纷，宗树贵要开一个蜜雪冰城饮料店，其要辇程佳铭，因为程佳铭的店铺也是饮料店，名字叫想巷。宗树贵对该两份证据均不予认可，表示不清楚刘长兆与程佳铭之间是否签订合同，而且该证据是复印件，说明上也没有程佳铭的签字，也不能证明是程佳铭的真实意思，上面陈述的情况也与事实不符。证据六、济南市公安局接处警综合单及照片一张，证明宗树贵到程平店铺来闹，程平多次报警。宗树贵对接处警单没有异议，照片是宗树贵本人，但是当时是双方发生争执，是程平的员工强行将宗树贵抬出房屋。证据七、照片三张，证明宗树贵是11月24日才离开的铺面。宗树贵对该证据的真实性不认可，认为在双方发生争执后，宗树贵已无法实际使用房屋，宗树贵是在多次报警后，经协调才从程平处拉走了自己的东西。大概是11月，具体什么时间记不清了。停止使用的时间是9月27日。之后房屋内的东西有所丢失，经过多次报警，派出所调查了解到是被程平放到了相关的地方。经审查，宗树贵对程平提交的证据一、证据三、证据四、证据六的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。证据二、证据五并非产生于本案当事人之间，与本案缺乏直接的关联性，且宗树贵对上述证据的真实性不予认可，本院对证据二及证据五在本案中不予采信。证据七中照片中的物品及搬离位置无法判断与宗树贵有关，且宗树贵对该证据的真实性不予认可，本院对该证据不予采信。宗树贵提交其与程平、高扬的微信聊天记录截图4张，证明断电是程平阻挠宗树贵使用房屋的手段，并非如程平所说的施工原因。程平对上述证据的真实性有异议。因宗树贵已经提交聊天记录的原始载体予以核实，且程平亦未提交反证，本院对上述证据的真实性予以采信。经审理，一审事实认定属实，符合法律规定，本院予以确认。本院认为，程平与宗树贵一致同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，一审法院根据全案证据及当事人陈述，结合双方自租赁合同开始的第一天就发生矛盾并报警等事实，综合认定合同解除日期为2019年9月27日，并无不当。程平主张宗树贵应当负担原承租人刘长兆的所欠款项，但双方合同对此约定并不明确，且涉及案外人刘长兆，一审法院认为程平可另行主张权利并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人程平负担。本判决为终审判决。审判员  赵雯二〇二〇年九月二十四日书记员  韩笑