天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初3831号原告：天津市晓波物业管理集团有限公司，住所地天津市河北区正义道波莹公寓11-3-202。法定代表人：牛小波，总经理。委托诉讼代理人：贾静，女，该公司员工。被告：钱芳，女，1979年6月13日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：钱连悦，男，1950年11月9日出生，汉族，住天津市宁河区,系钱芳之父。原告天津市晓波物业管理集团有限公司与被告钱芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天津市晓波物业管理集团有限公司的委托诉讼代理人贾静、被告钱芳的委托诉讼代理人钱连悦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津市晓波物业管理集团有限公司（以下简称晓波物业）向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告补交所欠物业服务费5,402元；2．自欠费之日起，依据合同约定按欠款额的日万分之五支付原告滞纳金1,613元至欠费之日止；3．被告承担讼费用。事实与理由：晓波物业于2014年12月12日，接受建设单位委托，签订了前期物业管理服务合同，备案号为津物备［2014］第（住）308号。钱芳在享受物业服务后，自2018年12月9日至2020年9月9日未交纳物业服务费，经多次访谈催欠未果。钱芳所有权的物业建筑面积131.92平方米，交费标准为：综合服务费1.07元/月．㎡，机电设备费0.76元/月．㎡，小计为1.83元/月．㎡，每月应交240元，欠费合计6，655元。晓波物业针对其主张提供的证据如下：1．前期业务管理备案证明；2．天津市住宅前期物业服务合同；3．企业名称核准通知书；4．资质证书；5.2016年、2017、2018年度，天津市物业管理商品住宅小区物业服务等级化考评结果；6．物业服务费用催缴通知。钱芳的委托诉讼代理人辩称，1.物业承包人频繁更换，造成管理混乱，政策规定不能衔接延续，各行其是，违反物业法和天津市物业管理条例及收费标准，小区管理多年处于失控、停摆、不作为状态；2.小区绿化多年不投入，无人管理，杂草丛生，一片荒芜，脏土裸露，死角堆积杂乱不堪，腐败霉烂无人清理，任凭业主随便占地扩地圈地种植；3.放纵和不加约束的改变小区原有规划，私搭乱建，在单元门外加门，架设栏杆养狗，窗外搭建彩钢瓦并任意向公共空间蚕食延伸，风雨天彩钢瓦的落水冲击声，致人心烦不能入睡；4.雇佣的门卫及其他管理人员，大多是六七十的老人，难以胜任工作，同时也未能按照物业管理规定的岗位编制要求，合编定岗；5.物业管理层，工作敷衍赛责，回避推诿，不是本着“群众利益无小事”的理念与业主沟通协调的去解决问题，而是声言“凡业主室内出现的一切问题，物业一律不管”，这种不担当不作为及缺乏人性化管理的行为，已激化了矛盾，权衡综合物业的上述情况，彼此已失去了合同的依存和制约关系；6.要求原告配合解决墙体开裂问题，如问题得到解决，同意交纳物业费。本院经审理认定事实如下：天津泰耀房地产有限公司以招投标的方式选聘晓波物业，将时代滨江项目委托晓波物业进行前期物业管理服务，双方于2013年11月25日签订《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：前期物业服务合同自2013年11月25日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业费实行包干制，多层住宅物业费为1.83元每月每平方米，业主于每月5日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。天津市晓波房地产物业管理有限公司于2015年9月23日变更为天津市晓波物业管理集团有限公司，所服务的时代滨江项目共有608户，大部分业主按期缴纳了物业费。2016、2017两年度，晓波物业对时代滨江小区物业服务等级化考评为良好，2018年度为优秀。钱芳系桥北新区时代滨江小区8-1-301房屋业主，建筑面积131.92平米，至今欠2018年12月9日至2020年9月9日的物业管理服务费5,042元。本院认为，晓波物业与天津泰耀房地产有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法、有效，对全体业主均具有约束力。天津市晓波房地产物业管理有限公司变更为天津市晓波物业管理集团有限公司，其权利义务应由变更后的天津市晓波物业管理集团有限公司承担。晓波物业已对钱芳居住的小区进行了物业管理服务，钱芳应履行向晓波物业交纳物业管理服务费的义务。根据晓波物业陈述及相关联案件认定的事实，能够认定晓波物业对时代滨江小区提供的物业服务存在一定的瑕疵，为了促进晓波物业提高物业服务水平，综合物业服务实际情况，结合物业服务考评结果，确定钱芳按照90%的比例支付物业费，经核算，钱芳应缴纳2018年12月9日至2020年9月9日的物业管理服务费：5,042元×90%=4，537.8元。因晓波物业服务存在瑕疵，钱芳并非无故拖欠物业费，晓波物业主张物业费滞纳金的诉请，本院不予支持。钱芳委托诉讼代理人反映的房屋改造、围墙改造、私搭乱建等问题，晓波物业在情况发生时进行了制止与补救，已尽到了管理职责，其反映的问题不能作为不交的理由，其抗辩主张本院不予支持。钱芳委托诉讼代理人提出房屋墙体开裂，双方均同意找开发商解决，依此可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六条、第七条、第六十七条的规定，判决如下：一、钱芳于本判决生效之日起五日内一次性给付天津市晓波物业管理集团有限公司2018年12月9日至2020年9月9日期间的物业管理服务费4，537.8元；二、驳回天津市晓波物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由钱芳承担。本判决为终审判决。反映的房屋改造、围墙改造、私搭乱建等问题，瑞博物业在情况发生时进行了制止与补救，已尽到了管理职责，其反映的问题不能作为不交或少交物业费的理由，其抗辩主张本院不予支持。审判员  刘海云二〇二〇年九月二十八日书记员  关 畅相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。