江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3086号上诉人（一审被告、反诉原告）：夏宏权，男，1992年8月2日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人（一审被告、反诉原告）：王月玲，女，1963年3月7日出生，住江苏省宿迁市宿城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘灯林，江苏成商律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：刘艳，女，1978年6月15日出生，住江苏省新沂市。被上诉人（一审原告、反诉被告）：胡小振，男，1976年2月10日出生，住江苏省新沂市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘双玲，江苏刘双玲律师事务所律师。上诉人夏宏权、王月玲因与被上诉人刘艳、胡小振房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2020）苏1302民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。夏宏权、王月玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，双方签订的合同中明确约定被上诉人对案涉房屋物业产权等均予以认可，并约定被上诉人应当在2020年3月16日前付清首付款，因被上诉人未按时支付款项，构成违约。2.一审判决适用法律错误。买卖合同就付款时间作了明确约定，被上诉人违约事实清楚，其抗辩首付款附条件没有事实根据；一审判决判令上诉人支付违约金5万元适用法律错误。刘艳、胡小振辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘艳、胡小振一审诉讼请求：1.判令夏宏权、王月玲继续履行2020年3月11日签订的《二手房买卖合同》，并协助将宿迁市宿城区房屋变更登记在刘艳、胡小振名下；2.夏宏权、王月玲共同支付违约金132000元;3.本案诉讼费由夏宏权、王月玲承担。夏宏权、王月玲辩称，同意继续履行合同；刘艳、胡小振的诉请没有法律依据，夏宏权、王月玲没有协助办理过户手续，是因为刘艳、胡小振没有按时履行付款义务，其应按照合同约定向夏宏权、王月玲支付违约金；刘艳、胡小振主张违约金没有事实依据。夏宏权反诉请求：1.刘艳、胡小振给付夏宏权、王月玲违约金92400元；2.刘艳、胡小振给付夏宏权、王月玲律师代理费5000元。刘艳、胡小振辩称，刘艳、胡小振不存在违约行为，请求驳回夏宏权的反诉请求。宿城法院经审理查明：2020年3月11日，刘艳（买方）、夏宏权（卖方）及宿迁市领创房产有限公司（居间方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将其所有的位于XXXX7栋3单元205室（含储藏室20平方米）出售给买方；房屋总价款：660000元；支付方式：按揭贷款，于2020年3月11日前支付20000元作为定金（其中10000元交由中介作为交房押金，待三方交接完毕后，中介无息退还给卖方）；首期房价款（含定金）共计460000元于双方办理银行按揭贷款当日内付清；200000元尾款于买卖完成并办妥他项权登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账户；买卖双方应根据经纪方的时间安排，积极配合办理与本合同有关的各项手续。第九条约定：卖方应在交易过户完成前将有关该物业的产权纠纷、债务、税务、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，保证交易过户完成时买方无需对上述事项负责。第十条约定：……卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按照该物业的成交价1%，向买方支付违约金……第十二条约定：买方逾期支付房款，每逾期一天，按未付房款金额的1%向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的1%向卖方支付违约金……第14条约定：由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的所有费用由违约一方承担。第十八条三方约定的其他事项：首付款于2020年3月16日前付清。卖方保证无任何纠纷。保证此房满五唯一无税费，如产生税费由卖方负担。中介费壹万元整由买方承担。如储藏室票据丢失由卖方到物业出证明。2020年3月11日，夏宏权出具收条一张，载明：今收到刘艳购买XXXX7幢3单元205室房屋定金贰万元整￥20000。夏宏权签字确认。2020年3月12日，居间方工作人员娄某通过微信告知夏宏权为了办理涉案房屋的过户登记，需要其到公证处办理公证。刘艳与居间方工作人员娄某的微信聊天记录：3月13上午11:16记录如下：“娄某：你好，是这样的哈，今天没法给首付款，因为他那边去公证处公证啦，公证好了以后才能过户，他下午去公证，等下星期一再说吧……’刘艳：‘好的，我就是问问你我要准备啥材料？我好准备的，别的没事，对你中介完全信任。’”3月20日下午14:30记录如下：“刘艳：‘你好，我们这现在是什么情况？是不是他们出问题了？’娄某：‘你好，你不用担心，他那边还没通知我去交首付款，我们当时讲好30天左右给你房子住的。这个没事儿，你不要急等他那边弄好了，估计得下星期吧，下个星期就可以了哈’。刘艳：‘我也是租房子，快到期了。交定金到现在都快半个月了’”。3月26日记录如下：“刘艳：‘你好，现在是啥个情况？他们那边弄好了吗？’娄某：‘没有没有，他们今天去拿那个公证书去了，说等到下午给我一个回话的……他刚才跑到公证处，唐主任不在……得明天才能给他弄好……’刘艳：‘和我一起买房子的人人家都办好了。我现在这真是没底啊！……好，如果他们产证有问题还请你们不要隐瞒我，我可以再买别的房子，因为我们赚钱真的不容易’”。3月27日、3月30日、4月2日，刘艳多次通过微信询问娄某“他们弄好了吗？”娄某告知：“他们在过户换产证，产证换好就可以了”。2020年4月7日，刘艳、胡小振至中国邮政储蓄银行申请办理住房贷款业务，申请贷款金额为200000元。当日，刘艳通过中国邮政储蓄银行向夏宏权账户汇款440000元，并由夏宏权出具收条予以确认。2020年4月28日，刘艳、胡小振与中国邮政储蓄银行宿迁市分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额为200000元，贷款用途为购买坐落于XXXX7幢205室房屋,并约定合同签订后90日内到有关登记机关办理抵押登记手续。因本案诉讼该房屋至今未办理抵押登记手续。2020年4月30日，居间方工作人员通知双方办理产权过户登记，因夏宏权要求刘艳支付违约金而过户未成。另查明：案涉房屋原登记在夏宏权父亲和爷爷名下，系夏宏权、王月玲通过继承方式取得，并于2020年4月2日变更登记至其二人名下。宿城法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，双方均应当诚实信用地履行合同。本案中，双方均同意继续履行合同，依法予以确认。相应地，根据合同约定，待涉案房屋过户登记至刘艳、胡小振名下后，刘艳、胡小振应当将房屋尾款200000元支付给夏宏权、王月玲（该笔款项刘艳、胡小振已经提存至宿城法院）。关于违约的认定，夏宏权、王月玲在履行合同的过程中存在违约，应承担相应的违约责任。理由如下：1.虽然合同约定了首付款支付时间是2020年3月16日，但结合刘艳、夏宏权与娄某的微信聊天记录可知，刘艳、胡小振主张约定的3月16日是指办理公证且能够过户登记的情况下再缴纳首付款具有高度盖然性，予以采信。2.从刘艳与娄某的微信聊天记录可知，自3月13日起，刘艳一直在催问房屋情况，而且在案涉房屋过户登记后及时给付夏宏权首付款并办理贷款手续，由此表明，刘艳具有积极履行合同的行为表示。3.结合案涉买卖合同的上下文，即第四条“首期房价款（含定金）共计460000元于双方办理银行按揭贷款当日内付清”、第十八条“首付款于2020年3月16日前付清。卖方保证无任何纠纷。”可见，因案涉房屋系夏宏权、王月玲通过继承方式取得且尚未过户至其名下，为了保证案涉合同的全面履行，双方约定的首付款支付时间是附条件的约定。关于刘艳、胡小振主张的违约金，夏宏权、王月玲辩称过高，结合案涉合同的履行情况、双方当事人的过错程度等，酌情支持50000元。因刘艳、胡小振不存在违约行为，故夏宏权、王月玲的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、夏宏权、王月玲于判决生效之日起三日内协助刘艳、胡小振办理位于宿迁市宿城区房屋的房屋所有权过户手续，将该房屋不动产权登记在刘艳、胡小振名下；二、刘艳、胡小振于宿迁市宿城区房屋的房屋所有权登记在刘艳、胡小振名下后三日内向夏宏权、王月玲支付剩余房款200000元；三、夏宏权、王月玲于判决生效之日起三日内共同赔偿刘艳、胡小振违约金50000元；四、驳回反诉原告夏宏权的反诉请求。本诉案件受理费减半收取5200元，保全费3820元；反诉案件受理费2235元，共计11255元，由夏宏权负担。本案二审程序中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审判决查明的事实依法予以确认。经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：被上诉人刘艳、胡小振在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应当向夏宏权、王月玲支付违约金。本院认为，认定被上诉人是否存在违约行为，应当根据双方当事人在合同中关于各自义务的约定并结合当事人履行情况综合认定。本案中，双方在《二手房买卖合同》第4条约定，首期房价款（含定金）共计人民币肆拾陆万元应于买卖双方办理银行按揭贷款当日内付清；第18条约定，首付款于2020年3月16日前付清。针对首付款的支付时间，双方产生争议，上诉人认为被上诉人应当在2020年3月16日前无条件支付首付款，被上诉人则主张应当在具备办理银行按揭贷款条件并由双方办理银行按揭贷款当日支付首付款。《二手房买卖合同》前后就首付款的支付时间作出的约定从字面上看存在矛盾之处，但结合证人娄某在一审出庭作证时陈述的“约定3月16日给首付款，时间是来得及做公证的”，合同约定3月16日之前支付首付款是“双方协定的，但是以产证下来为准”，合同中打印的支付首付款时间（第4条）与手写的付款时间（第18条）不一致是因为“当时是口头协定办理好产证，这个时间是足够的，本意是以产证下来为主”等内容以及夏宏权在2020年4月7日收取刘艳、胡小振440000元的事实，能够认定双方约定的支付首付款时间应为办理案涉房屋按揭贷款当日。双方之所以又在合同尾部第18条约定3月16日前付清，系因当时双方均认为在3月16日前能够办理房屋按揭贷款手续，后因案涉房屋需要先变更登记所有权人到夏宏权、王月玲名下，导致实际办理按揭贷款的日期晚于双方约定的3月16日，刘艳与娄某在3月13日、3月20日、3月26日的微信聊天记录亦能够反映出刘艳在合同履行过程中始终积极履行合同义务，主观上并无迟延履行的意愿，之所以到4月7日才支付首付款尾款440000元系因夏宏权一方未能在预计的3月16日办理好房屋所有权人变更登记手续。夏宏权在收取刘艳、胡小振440000元后，拒绝配合办理案涉房屋产权变更登记手续，其行为构成违约，应当承担违约责任，一审判决结合合同履行情况、双方当事人过错程度等因素，将刘艳、胡小振主张的违约金调整为50000元，符合法律规定。夏宏权、王月玲主张刘艳、胡小振违反合同约定，应当承担违约责任，没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人夏宏权、王月玲的上诉请求依法不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14870元，由上诉人夏宏权、王月玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年九月二十八日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。