湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初645号原告：熊绍荣，男，1973年12月25日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，委托诉讼代理人：宛芹，湖北高照律师事务所律师，一般授权代理。被告：张燕，女，1982年7月12日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，被告：张兰，女，1985年7月8日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，两被告共同委托诉讼代理人：肖斌武，湖北共和律师事务所律师，特别授权代理。两被告共同委托诉讼代理人：付倩，湖北共和律师事务所律师，特别授权代理。第三人：陈曦，女，1988年7月5日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，第三人：武汉博大天诚置业有限公司，住所地：湖北省武汉市江夏区庙山开发区中州路华润电力公司大楼内，现住所地：湖北省武汉市汉阳区四新北路星光国际二期三栋34层。法定代表人：潘新成,该公司总经理。委托诉讼代理人：张旭、南爱琴，该公司员工，特别授权代理。第三人：陈冬枝，女，1976年2月18日出生，汉族，户籍地：湖北省武汉市江夏区，现住湖北省武汉市洪山区，第三人：富登小额贷款（湖北）有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦I座4312室。法定代表人：MARKLIMCHENKUO，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈天蕲，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：闫家泰，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。原告熊绍荣与被告张燕、被告张兰、第三人陈曦、第三人武汉博大天诚置业有限公司（以下简称博大天诚公司）、第三人陈冬枝、第三人富登小额贷款（湖北）有限公司（以下简称富登公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员向真担任审判长，与人民陪审员姜晓琼、人民陪审员史方方组成合议庭，于2019年5月21日、2020年9月2日两次公开开庭进行了审理。2019年5月21日原告熊绍荣及其委托诉讼代理人宛芹，被告张兰以及被告张兰、张燕的委托诉讼代理人肖斌武，第三人博大天诚公司的委托诉讼代理人陈小刚到庭参加了诉讼。第三人陈曦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2020年9月2日原告熊绍荣及其委托诉讼代理人宛芹，被告张兰以及被告张兰、张燕的委托诉讼代理人肖斌武，第三人博大天诚公司的委托诉讼代理人南爱琴，第三人陈冬枝，第三人富登公司的委托诉讼代理人闫家泰到庭参加了诉讼。第三人陈曦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告熊绍荣向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认登记在被告张燕名下的位于武汉市洪山区文荟街××南湖星光时代25层1号及25层2号房屋归原告所有并判令被告协助原告办理该房屋的过户手续；2、请求判令两被告承担本案诉讼费用。后变更第一项诉讼请求为：1、请求依法确认登记在被告张燕名下的位于武汉市洪山区文荟街××南湖星光时代25层2号房屋归原告所有并判令被告协助原告办理该房屋的过户手续。事实和理由：2016年5月25日，原告熊绍荣与博大天诚公司签订《武汉商品房认购书》，约定原告认购武汉市南湖星光时代第25层1至14号房（共14套房屋），原告于同日向博大天诚公司支付了南湖星光时代2501-2514号房的定金70万元，2016年6月30日，原告又向博大天诚公司支付了14套房屋的部分购房款1990690元。2016年8月26日，原告提出做银行按揭，因原告以其个人名义购买25层1-14号房屋超出银行额度要求，按银行及博大天诚公司建议，原告便与原告公司员工张兰及陈曦协商一致，以被告张兰以及第三人陈曦的名义购买房屋，博大天诚公司向原告出具收据35万，该收据用于冲抵了70万元定金收据中的35万元，同日原告还向第三人陈曦转账1893650元购房款，其中1260700元作为张兰代持房屋2501、2502的房款。2016年10月18日，原告与博大天诚公司签订《协议》，约定原告及其员工包含被告张兰按博大天诚公司要求全款购买星光时代25楼1-7号房屋，8-14号房屋保留前期价格（13000元/㎡）至2016年10月28日，并约定在1-7号房屋全款付清后，博大天诚公司配合原告在房地局办理变更手续，原告指定将25楼1-7号房买受人变更为武汉炎明商业管理有限公司，该公司实际控制人为原告。2016年10月19日，原告补齐了南湖星光时代2504-2507的房屋尾款，并指定第三人陈冬枝向被告张兰转账1260000元补齐2501、2502房屋尾款，第三人陈曦补齐了2503的房屋尾款63万元，博大天诚公司当天向原告出具了收据，表明收到了原告支付的2501-2507房屋尾款共计4430000元。2017年5月25日，博大天诚公司交接2501-2507权属，此时权属面积有补减项，其中2501、2502补5980元面积款，由被告张兰从第三人陈冬枝处请款代交。2501-2507七套房屋交房后，原告出资对该七套房屋进行了装修，自2016年10月27日起至2017年12月29日，原告交纳了2501-2507的物业管理费，并于2017年12月28日，将房屋出租给了案外人武汉巢之安电子商务有限公司（以下简称巢之安公司）。直至2018年10月，经原告查询得知，两被告将明知是由原告出资并实际使用的房屋登记在被告张燕名下，原告多次与两被告沟通，两被告均拒绝回复。两被告明知是原告借其名义购房，却违背《协议》约定将房屋登记在自己名下，且拒不配合原告办理房屋过户登记，给原告造成了巨大经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告张燕辩称：原告诉称的房屋产权归属与事实不符。其诉求房屋系被告张燕购买，由被告张燕所有，与原告无关。2016年5月，被告张燕的妹妹即被告张兰透露其公司准备团购位于武汉市洪山区文荟街××南湖星光时代25层的多套房屋，开发商给予了购房价格的优惠，建议被告张燕也一同在该层购买两套房屋。因被告张燕的存款均被吸入原告公司，被告张燕手头资金并不充裕，被告张兰提出其可以提供资金先把房屋买下，于是被告张燕同意购房。后被告张兰代被告张燕向开发商即本案第三人博大天诚公司支付了南湖星光时代25层1号、2号房屋的全部购房款。2016年12月3日，被告张燕与博大天诚公司签订了前述所购房屋的商品房买卖合同。2018年4日，被告张燕办理了所购房屋的不动产产权证。房屋交付后原告提出将房屋交由公司统一用作办公使用，鉴于被告妹妹张兰在公司工作，被告张燕同意。后公司搬离房屋，并私自将房屋对外出租收取租金，被告张燕得知后重新与承租人签订租赁合同并收取租金。综上，原告诉求房屋系被告张燕购买，由被告张燕所有，与原告无关，请求驳回原告全部诉讼请求。被告张兰辩称：原告提及的给予被告张兰用于购买诉求房屋的欠款系原告曾向被告张兰的借款。被告张兰为原告所开办的湖北鑫海林投资担保有限公司（以下简称鑫海林公司）的员工，在其工作期间原告不断要求员工融入资金。由于原告经营的鑫海林公司经营状况不断恶化，官司不断。故被告张兰在得知原告有钱买楼后，则要求其还钱。原告以整层购买便于公司使用管理为由，拒不还钱。被告张兰不得不答应将原告用于偿还被告欠款的钱用于买楼，并交由公司统一办公使用。原告从2011年5月19日到2016年3月1日共计融入资金972.5万元，公司偿还本金544.5万元，下欠本金428万元。由于双方账目往来过多且未有明确的合同约束，故产生了争议。原告并不认可428万元，在支付了购房款后，2016年10月21日，双方签署了借款合同，对无争议的259万元以建立债权债务的方式予以确认，约定月利息1.4%，期限为一年。该合同每三个月一签，其根本意图为确认债权债务。原告向被告张兰已支付的购房款未从欠款中扣除，因为原告与被告张兰就欠款数额存在争议，被告张兰不同意扣除，双方至今对欠款数额仍未统一对账。被告张兰用于融入原告公司的资金来源于家族亲戚朋友，由于不能按期还本付息，家人已对其不再信任。于是被告张兰将武汉市洪山区文荟街南湖星光时代25层1、2号房屋要求姐姐张燕买下以给家人一个交待。房屋交付后，被告兑现承诺说服其姐姐张燕将房屋统一作为办公使用。2017年8月被告张兰离职。2017年底鑫海林公司搬离争议房屋，以湖北明焱盛兴商业管理有限公司（以下简称明焱盛兴公司）的名义出租给巢之安公司，被张兰得知后，要求巢之安公司重新与张燕签订合同，2018年11月5日双方签订了房屋租赁合同，按约收租。原告通过第三人陈冬枝、第三人陈曦支付给被告的款项是用于偿还原告对被告张兰的欠款，不存在借名代购的事实。且被告张兰融入的资金也有通过第三人陈冬枝及其丈夫、第三人陈曦等账户接收。原告起诉理由不正当请求驳回其诉求。第三人博大天诚公司述称：博大天诚公司与原告熊绍荣于2016年5月25日签订了《武汉市商品房认购书》，约定原告认购武汉市南湖星光时代第25层1至14号房（共14套房屋），原告于同日向博大天诚公司支付了南湖星光时代2501-2514号房的定金70万元，2016年6月30日，原告又向博大天诚公司支付了14套房屋的部分购房款1990690元。2016年8月26日，原告提出做银行按揭。但提供按揭服务的湖北银行说一个人的贷款限度是有限的，根据每个人信用情况不同，因为原告要买14套房子，银行说分配到一个人名下额度较低，以不同的人购买银行的贷款审批额度就会比较高。在此背景下，原告便与被告张兰及第三人陈曦协商一致，以被告张兰以及第三人陈曦的名义购买房屋。2016年10月18日第三人博大天诚公司与原告、被告张兰、第三人陈曦达成《协议》，约定原告及其员工按博大天诚公司要求全款购买星光时代25楼1-7号房屋，8-14号房屋保留前期价格（13000元/㎡）至2016年10月28日，并约定在1-7号房屋全款付清后，博大天诚公司配合原告在房地局办理变更手续，原告指定将25楼1-7号房买受人变更为炎明公司。但原告与被告之间是否存在委托付款关系博大天诚公司并不清楚。被告张燕作为协议中的买受人是有权请求办理变更的，变更时清楚张燕与张兰系姐妹关系。购房者自己提出申请要求登记在谁的名下，只要房款付清就可以了，缴纳定金与实际付清全款的人，开发商不做过多调查。且原告提交的遗失具结书公章编号为本公司的，但其加盖公章并非本公司加盖。第三人陈冬枝述称：第三人与原告熊绍荣的陈述一致。第三人富登公司述称：富登公司是武汉市洪山区文荟街××南湖星光时代25层2501号房屋的抵押权人。第三人陈曦经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也未提交书面、口头答辩材料及任何证据，本院视为其放弃举证、质证以及答辩等诉讼权利，应承担举证不能的法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括：《武汉市商品房认购书》，《武汉博大天诚置业有限公司专用收据》，刷卡小票，《借记卡账户历史明细清单》，工商银行转账记录，《协议》，委托付款说明，南湖星光时代项目更名申请表，付款申请单，招商银行转账汇款电子回单，星光时代实测面积发票签收单，装修工程预算表，《房屋租赁合同》，物业管理内部收款收据，不动产权登记信息查询单，不动产抵押记载信息单，员工人事档案卡，《劳动合同》，《武汉市商品房买卖合同》及购房发票，不动产登记申请书，遗失具结书，《借款合同》，个人活期明细信息，企业信用报告，（2019）鄂0115民初1240号民事判决书，涉嫌非法集资风险的函等。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年5月25日，原告熊绍荣与第三人博大天诚公司签订《武汉商品房认购书》，约定：原告认购武汉市南湖星光时代第25层1至14号房屋（共14套）。同日，原告熊绍荣通过工商银行向博大天诚公司转账支付购房定金70万元。博大天诚公司出具收据一张，收款单位为熊绍荣，收款事由为南湖星光时代2501-2514定金。2016年6月30日，原告熊绍荣通过工商银行向博大天诚公司支付了部分购房款1990690元。2016年8月26日9时，原告熊绍荣通过工商银行向第三人陈曦转账1893650元，同日11时11分被告张兰通过平安银行分三次向博大天诚公司转账500000元、500000元、260700元，用于支付所购房屋首付款，张兰自认上述三次转账共计1260700元是由陈曦转账给她的。同日11时14分，第三人陈曦通过银行向博大天诚公司转账632950元，用于支付所购房屋首付款。2016年10月18日，原告熊绍荣（乙方）、被告张兰（乙方）、第三人陈曦（乙方）与第三人博大天诚公司（甲方）签订《协议》，约定：熊绍荣、张兰、陈曦在南湖星光时代购买写字楼，具体如下：张兰购买的星光时代2501号、2502号，贷款金额126万元，熊绍荣购买的星光时代2504号、2505号、2506号、2507号，贷款金额289万元，陈曦购买的星光时代2503号，贷款金额63万元。因甲方所开发星光时代写字楼授信银行无法满足乙方分期需求导致乙方及其员工所购写字楼需要全款支付，经协商达成如下：1、乙方及其员工按甲方要求全款购买星光时代25楼1-7号房屋，8-14号房屋保留前期价格（13000元/㎡）至2016年10月28日。2016年10月28日后8-14号房甲方有权另行销售；2、在星光时代25楼1-7号全款付清后，甲方配合乙方在房地局办理变更手续，乙方指定将25楼1-7号房买受人变更为“武汉炎明商业管理有限公司”。变更期间乙方不承担变更费用，乙方需配合甲方提供办理变更所需资料。甲方确保50个工作日完成。《协议》尾部有熊绍荣、张兰、陈曦签字及博大天诚公司捺印。2016年10月19日，原告熊绍荣与第三人陈冬枝签订《委托付款说明》，约定：2016年10月19日，原告熊绍荣委托第三人陈冬枝代为向被告张兰转款1260000元（代付星光时代写字楼2501、2502房款）。同日13时18分，第三人陈冬枝通过工商银行向被告张兰转账1260000元。同日13时30分，被告张兰通过平安银行分三次向第三人博大天诚公司转账500000元、500000元、260000元。同日13时13分，第三人陈曦通过建设银行向第三人博大天诚公司转账280000元，同日13时12分，原告熊绍荣通过工商银行向第三人博大天诚公司转账2890000元。同日，第三人博大天诚公司向原告熊绍荣出具了收据，收款单位为熊绍荣，收款金额为4430000元，收款事由为：南湖星光时代2501-2507房款。2016年10月21日，原告熊绍荣（乙方、借款人）与被告张兰（甲方、出借人）、鑫海林公司（丙方、担保人）签订了《借款合同》，约定：1、甲方向乙方出借2590000元；2、借款期限为2016年10月21日起至2017年10月21日止共计12个月；3、借款月利率为1.4%，即本合同项下借款每月利息为36260元。2016年10月28日博大天诚公司交房后，原告熊绍荣对该七套房屋进行了装修，2016年12月，原告熊绍荣交纳了七套房屋从2016年10月27日起至2017年12月29日的物业管理费、水电费。2017年12月28日，明焱盛兴公司与案外人巢之安公司签订《房屋租赁合同》，约定巢之安公司承租涉案七套房屋。2016年12月3日，张燕与博大天诚公司签订两份《武汉市商品房买卖合同》，约定：博大天诚公司将涉案的2501号、2502号出售给张燕。2008年4月，博大公司向武汉市洪山区不动产权局出具《遗失具结书》，载明：博大天诚公司（张燕）因个人原因，保管不善，遗失《不动产权属证明》，证书编号为鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0023079号，房屋坐落为洪山区文荟街××南湖星光时代2501号房。2018年4月，张燕办理了2501号、2502号不动产权证，权利人登记为张燕。2018年11月，张燕与巢之安公司签订《星光时代写字楼房屋租赁合同》，租赁期限一年。2017年5月26日，张兰向鑫海林公司提交《付款申请单》，载明：办证明焱盛兴及其它办公楼的权属、面积多退少补部份差额。由张兰办理。金额6000元。经办人为张兰。领导批示为熊绍荣。同日，陈冬枝通过招商银行向张兰转账6000元。同日，张兰通过银行转账支付了5980元，并代领2501号-2507号房屋发票，在《南湖星光时代实测面积发票签收表》上签字为张兰（代）。2017年8月，2504号、2505号、2506号、2507号四套房屋办理不动产权证，权利人均为明焱盛兴公司。2019年7月，博大天诚公司向本院提出对张燕向洪山区不动产权局提交的《遗失具结书》上加盖的博大天诚公司印章真实性进行司法鉴定。2019年8月21日，湖北中真司法鉴定所出具《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为：《遗失具结书》印文与《营业执照》印文是同一枚印章盖印形成的印文。另查明，2013年6月，张兰与鑫海林公司签订《劳动合同》，约定合同期为2013年6月30日至2016年6月29日，职务为投资部副总经理。2017年8月张兰离职。鑫海林公司成立于2004年8月6日，法定代表人熊绍荣，股东为瞿莉琼、熊绍荣。明焱盛兴公司成立于2016年10月26日，法定代表人李婷，股东为徐景文、瞿登奎、高斌。还查明，2019年12月25日，武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初10168号富登公司与张燕借款合同纠纷一案《民事判决书》认定的事实：2018年5月21日，富登公司与张燕签订《授信合同》，约定富登公司向张燕提供1401300元授信额度。同日，双方签订《额度适用确认书》，确认提款金额为700000元，同年5月23日，办理了鄂（2018）武汉市洪山不动产证明第0014551号《不动产登记证明》，抵押权人登记为富登公司。该案判决：被告张燕向富登公司偿还借款610752.73元及利息；如张燕未履行给付义务，则富登公司对涉案2501号房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。本院认为，本案的争议焦点为原告熊绍荣通过第三人陈曦、陈冬枝向被告张兰转账的款项的用途是偿还欠款还是借名买房。本院认为，首先，原告熊绍荣在通过陈曦转账之后，陈冬枝转账之前，与博大天诚公司、张兰、陈曦四方签订过《协议》，该《协议》是各方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《协议》明确约定2501-2507号房屋是需要变更买受人的。张兰清楚明确签订《协议》的原因和目的以及约定变更买受人的法律后果。其次，房屋属于个人重要不动产，对买受过程中的转账票据、收据、发票、权属证明等购买凭证、权属证书理应妥善谨慎保管，对收据上记载的内容理应认真核实确认，张兰未妥善保存上述重要购买房屋的资料且对收据上7套房屋收款单位为熊绍荣的名字未尽到注意核对义务，与常理不符。房屋交付后，张兰未及时收房并对房屋装修，也未向原告熊绍荣主张租金的行为，亦有悖常理。第三，张兰向本院提交的证据仅能佐证其与原告之间存在资金往来，并不能够证明原告曾向张兰出借259万元，也不能证明熊绍荣与张兰形成了归还借款的合议，另从张兰的学习、工作、生活经历以及张兰、张燕的家庭状况来看，张兰出借的259万元巨额资金合法来源尚存有疑。故张兰辩称第三人陈曦、陈冬枝转账支付款项的用途是偿还欠款，本院不予采信，本院认为原告熊绍荣通过第三人向被告张兰转账的款项是用于借张兰名义购买南湖星光时代2502号房屋，且上述房屋为原告实际购买。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，故原告熊绍荣请求依法确认登记在被告张燕名下的位于武汉市洪山区文荟街××南湖星光时代25层2号房屋归原告所有并判令被告协助原告办理该房屋的过户手续的诉讼请求，本院予以支持。第三人陈曦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃诉讼权利，不影响本院在查明事实的基础上依法判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认位于湖北省武汉市洪山区文荟街76号南湖星光时代25层2号房屋归原告熊绍荣所有；二、被告张燕于本判决生效之日起十五日内协助原告熊绍荣办理位于湖北省武汉市洪山区文荟街76号南湖星光时代25层2号房屋的变更登记手续。案件受理费18300元，保全费5000元，由被告张燕、被告张兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  向 真人民陪审员  姜晓琼人民陪审员  史方方二〇二〇年九月四日书 记 员  马 欣书 记 员  祝姗姗