安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2878号上诉人（原审原告）：倪友矿,男，1969年2月20日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：张凤侠（系倪友矿妻子），女，汉族，1970年7月5日出生，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：李庆林，安徽卞和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张大伟，男，1982年4月29日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：张培近，怀远县榴城镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈学芳，女，1984年1月25日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。原审第三人：张成，男，1974年11月24日出生，汉族，居民,住安徽省怀远县。原审第三人：单菜兰，女，1978年12月3日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：张成（系单菜兰丈夫），本案原审第三人之一。上诉人倪友矿因与被上诉人张大伟、陈学芳，原审第三人张成、单菜兰债权人撤销权纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院（2020）皖0321民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪友矿上诉请求：1.撤销原判，改判撤销张大伟、陈学芳同第三人张成、单菜兰之间签订的《房地产转让契约》，并将转让的房产由所有权人张成、单菜兰变更为张大伟、陈学芳；2.诉讼费用由张大伟、陈学芳承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误。1.倪友矿与张大伟、陈学芳借贷行为发生在2015年，该事实已经法院判决确认且生效；2.张大伟、陈学芳房屋的评估价格严重不符合市场行情，极不合理。位于案涉房屋附近的房屋交易价格在2013年即高于案涉房屋价格；3.张大伟与陈学芳办理离婚手续是为了逃避债务，张大伟与陈学芳还居住在诉争的房屋中；4.倪友矿享有对张大伟、陈学芳低价转让房屋行为的撤销权，倪友矿在2019年12月份，执行立案后才知道张大伟、陈学芳转让房产的行为；5.张大伟、陈学芳在未能清偿债务的情况下低价转让房屋，有损害债权人的主观恶意。张大伟、陈学芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，倪友矿的上诉理由不成立，请求维持原判。房屋转让合同事实清楚，依法有效。通过双方借贷案件判决书看，倪友矿在借贷案件中未提供是在2015年开始发生借贷关系的证据，张大伟在借贷案件中系缺席审理未到庭陈述，法院未对双方借贷关系发生时间进行明确审查。本案中，倪友矿未就双方借贷关系开始在2015年提供证据，借贷关系发生在2017年10月14日，房屋转让协议是在借贷关系之前。张大伟、陈学芳和第三人就房屋买卖合同价格由评估机构进行评估，按照评估价格双方进行交付，不动产登记部门在转移登记时在房屋所在地进行公示，评估价格依据市场行情地理位置作出的评估，不存在价格不合理现象。张大伟、陈学芳办理离婚手续是为逃避债务不属实，双方在民政部门办理离婚签订离婚协议受法律保护。倪友矿不享有对张大伟、陈学芳和第三人之间房屋转让协议的撤销权，倪友矿与张大伟、陈学芳债务发生在张大伟、陈学芳和第三人房屋转让合同之后。2016年3月7日怀远县不动产登记中心在房屋所在地对房屋转让进行公示，倪友矿知道或者应当知道该房屋发生登记转移，即便享有撤销权也超过法定一年内行使的期间。张成、单菜兰述称，案涉房屋买卖合法，未过户之前经过了10天的公示期间，倪友矿与张大伟、陈学芳借贷发生的时间不清楚，也和张成、单菜兰无关。倪友矿向一审法院起诉请求：1.判令撤销两被告同第三人之间签订的《房地产转让契约》（位于陈集镇老郢村206国道西侧），并将转让的房产由所有权人张成、单菜兰变更为张大伟、陈学芳；2.原告行使撤销权所支付的律师费10000元以及本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2019年7月23日，原告倪友矿以与被告张大伟之间存在民间借贷纠纷为由，起诉至该院。2019年9月24日，该院作出（2019）皖0321民初4847号民事判决，认定事实如下“自2015年开始，被告张大伟分多次向原告倪友矿借款，2017年10月14日，原被告经结算，被告尚欠原告224000元”。该判决生效后，原告在申请执行阶段，发现2016年被告张大伟、陈学芳与第三人张成、单菜兰签订了《房地产转让契约》，将位于怀远县陈集镇老郢村郢东组的房屋（房地权怀私字第××号）以160000元的价格卖给了第三人张成、单菜兰，并于2016年3月25日办理了过户登记。房屋交易价格依据的是安徽华兴房地产土地评估有限责任公司出具的《房地产评估报告》。以上事实由原被告提供的身份信息复印件、本院（2019）皖0321民初4847号民事判决书、《房地产转让契约》《房屋所有权转移登记申请书》、怀远县房地权证陈集乡字第××号复印件、《怀远县二手房销售合同备案证明书》复印件、《房地产评估报告》及当事人陈述予以证实。另查明：该院（2019）皖0321民初4847号生效民事判决认定的“自2015年开始，被告张大伟分多次向原告倪友矿借款”的事实，另案原告倪友矿在该案中并未提供证据证实。原告在案件审理过程中，对于案涉房屋的价值进行评估。结合案件实际认为，原告申请评估的事项与其待证事实并不具有因果、必然的联系。因此，对于评估申请，不予准许。一审法院认为，综合原被告双方举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为被告张大伟、陈学芳2016年转让案涉房屋时是否属于“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形”。对于争议焦点，依据法律规定，结合原被告提供的证据，分析评判如下：首先，该院生效判决认定的“自2015年开始，被告张大伟分多次向原告倪友矿借款”的事实，另案原告倪友矿在该案中并未提供证据证实。因此，在2017年10月14日原被告经结算才确认被告欠款224000元的情况下，原告并没有证据证实两被告在2016年3月将房屋转让给第三人张成、单菜兰时的实际欠款数额，即不能证实两被告转让房屋时存在逃避债务的“对债权人造成损害”的恶意。其次，原告提供的《个人转让房产减免税证明》证实，两被告转让的房屋系自建住房，并且转让时经过安徽华兴房地产土地评估有限责任公司的评估，评估价值为169000元。原告虽然对于评估价值存在异议，但是，债权人享有撤销权的前提条件之一是“债务人以明显不合理的低价转让财产”。本案中，被告与第三人依据评估报告评估的价格签订房屋转让协议，买卖房屋的价款约定有合理的参照基础。即便房屋价值存在一定的偏差，也不能以此否定被告与第三人依据评估报告评估的价格进行房屋买卖行为的合理性。原告申请重新鉴定，应当提供的证据是证实评估报告虚假或被告与第三人恶意串通，而非房屋是否为商业用途等有关于房屋价值的争议。因此，原告重新鉴定的申请，未予准许。并且，被告与第三人依据评估报告评估的价格进行房屋买卖的行为，也不符合债权人享有撤销权的第三个条件“并且受让人知道该情形”。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告诉请撤销两被告与第三人签订的《房地产转让契约》的诉讼请求，因提供的证据不足以证明《房地产转让契约》签订时具有“两被告以明显不合理的低价转让财产”“对债权人造成损害”以及“受让人知道该情形”的三种法定情形同时存在。因此，原告应当承担举证不能的法律后果，其诉讼请求不予支持。遂判决：驳回倪友矿的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由倪友矿负担。本院二审审理期间，倪友矿提交如下证据：1.王道明与张永彬买卖合同协议书以及房屋产权证，证明张大伟房屋评估价格不符合市场行情；证据2.案涉房屋照片2张及2020年8月28日倪友矿手机拍摄的案涉房屋的手机视频，证明张大伟仍在案涉房屋居住，张大伟父亲遗像在房屋中，房屋买卖协议虚假。张大伟、陈学芳质证意见：对证据1购房合同及协议真实性由法庭审查，对房屋产权证真实性无异议，该房屋具有门面性质，土地用途是商住，案涉房屋是住房系集体土地。出售的房屋为三层两间，另有三间平房以及院落，实际转让面积达到近300平方左右，且由于土地是商住两用。按照倪友矿提供的购房合同扣除购买土地的款项、装修、多出的面积实际上成交价格比案涉房屋成交价格还低，达不到倪友矿证明目的；对证据2照片的真实性、合法性、关联性均有异议，视频来源不合法，达不到证明目的，张成与张大伟是堂兄弟关系，张大伟母亲暂住案涉房屋，张成代为照顾。张成、单菜兰质证意见：对证据1的真实性均无异议，对证明目的有异议，该房屋实际面积大于登记面积；对证据2的真实性无异议，张大伟母亲在案涉房屋居住，张大伟回家时候在该房屋居住。张大伟、陈学芳提交证据如下:证据1.从怀远县不动产登记中心调档出的房屋转移登记公示一份，证明案涉房屋办理过户登记时于2016年3月7日进行为期10天的公示，无人提出异议后办理了过户登记手续；2.张大伟和王道明在2020年8月26日通话录音一份，证明倪友矿提供的王道明房屋买卖协议中，王道明转让的房产情况和价格。倪友矿质证意见：对证据１的真实性无异议，对证明目的有异议，倪友矿不可能知道案涉房屋买卖；证据２的来源不合法，达不到证明目的，王道明和张永彬买卖发生在7年前，与现在价格相比要便宜一半，诉争房屋价格应该在50万元左右。张成、单菜兰质证意见：对证据真实性、证明目的均无异议。本院认证意见：倪友矿提交的证据1王道明与张永彬买卖合同协议书及房屋产权证涉及案外人，无法核实其真实性，对证据1的真实性及证明目的不予认定；证据2与本案无关联性，不予采信。达不到倪友矿的证明目的，本院不予采信。张大伟、陈学芳提交的房屋转移登记公示，倪友矿、张成、单菜兰对张大伟、陈学芳提交的证据1的真实性无异议，本院予以认定。对倪友矿提交的证据2，因涉及案外人，对该证据的真实性本院不予认定。二审中，倪友矿对一审判决认定事实中对“另案原告倪友矿在该案中并未提供证据证实”有异议，对“2017年10月14日，原被告经结算，被告尚欠原告224000元”补充意见：该数额包含利息。张大伟、陈学芳、张成、单菜兰对一审判决认定的事实无异议。对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，即使倪友矿在二审中提交的王道明与张永彬买卖合同协议书和房屋产权证真实，但王道明的房屋与案涉房屋地类（用途）、使用权面积等均不同，倪友矿提交的证据不足以证明张大伟、陈学芳以明显不合理的低价转让案涉房屋和张大伟、陈学芳与张成、单菜兰签订的房屋买卖合同虚假，张大伟、陈学芳与张成、单菜兰恶意串通对倪友矿造成损害。倪友矿对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但其提交的证据不足以证明其事实主张，应由倪友矿承担不利的后果。并且案涉房屋办理过户登记时，于2016年3月7日进行了为期10天的公示，根据该公示，能够认定倪友矿知道或应当知道张大伟、陈学芳处分房屋的行为，依据《中华人民共和国合同法》第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”因此，至本案起诉之日，已经超过一年的撤销权之诉的提起时间，倪友矿的撤销权消灭。倪友矿上诉要求撤销张大伟、陈学芳与张成、单菜兰签订的房屋买卖合同的请求本院不予支持。综上所述，倪友矿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由倪友矿负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  吴公礼审判员  胡松涛审判员  陈二伟二〇二〇年九月二十八日法官助理唐红艳书记员周广燕