青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初3367号 原告（反诉被告）：文忠（公民身份号码：×××），男，1968年7月15日生，汉族，住西宁市。 委托诉讼代理人：严进宝，青海竞帆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：青海龙膳餐饮管理有限公司（统一社会信用代码：91630104MA752PFN7R），住所地，西宁市城**银羚大街****楼****。 法定代表人：陈龙，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：严育斌，青海言度律师事务所律师。 原告（反诉被告）文忠与被告（反诉原告）青海龙膳餐饮管理有限公司（以下简称“龙膳公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，被告青海龙膳餐饮管理有限公司于2020年8月19日提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭将本、反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）文忠及其委托诉讼代理人严进宝，被告（反诉原告）龙膳公司委托诉讼代理人严育斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）文忠向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告（反诉原告）退还押金10000元、保证金20000元，支付原告（反诉被告）装修费20800元，购买餐厨用具费16004元，合计66804元；2.本案诉讼费由被告（反诉原告）负担。 事实与理由：2018年4月15日，双方签订《唐道637沁肴美食海洋公园经营场地租赁合同》，约定：原告（反诉被告）承租龙膳公司经营的唐道B07商铺用于经营“酸菜小鱼”。租赁期限5年，自2017年10月10日起至2022年10月9日止，原告（反诉被告）根据合同要求交纳押金及保证金。但在合同履行期间龙膳公司单方违约擅自关闭经营场地，导致合同无法继续履行，造成原告（反诉被告）装修损失20800元、餐厨用具损失16004元，且拒不退还押金及保证金。请求判如所请。 被告（反诉原告）龙膳公司辩称，文忠要求退还押金、保证金、餐厨费、装修费的诉求无事实依据，且与事实不符，应当予以驳回。龙膳公司并未擅自关闭经营场地，文忠未如期交纳租金并擅自转租，违约在先，且因经营不善自行退场。文忠应当依照合同约定支付房屋租金70000元及违约金30000元，且根据合同约定，文忠逾期支付租金及擅自转租的行为无权要求退还保证金。至于其主张的餐具购置费及装修费是作为一名经营者必须投入的经营成本，属于自担风险的经营行为，应当由其自行承担。现文忠的餐具仍然放置在经营场所，龙膳公司并没有损坏，请求依法驳回文忠的全部诉讼请求。 根据以上事实及理由，被告（反诉原告）龙膳公司向本院提出反诉诉求：1.请求判令文忠支付2018年10月10日至2019年10月9日的租金70000元；2.请求判令文忠以70000元为基数，以年利率24%的标准计算支付自2018年9月10日起至全部租金还清之日止的房租滞纳金即违约金；3.请求文忠承担违约金30000元；4.本案反诉费由反诉被告承担。 原告（反诉被告）文忠辩称，双方于2018年4月15日签订的《唐道637沁肴美食海洋公园经营场地租赁合同》对租赁期限有明确约定，原告（反诉被告）享有5个月的免租期。沁肴美食海洋公园实际开业时间为2018年6月。原告（反诉被告）进场后已缴纳整年70000元的房租足以支付进场至2019年6月撤场期间的房租。关于违约责任，由于龙膳公司经营不善导致美食海洋公园经营至2019年6月期间几乎无客源，大多数商铺已退场。商场内通风设备关闭亦无保洁、安保人员，根本无法经营。原告（反诉被告）迫于无奈经龙膳公司同意后撤场，龙膳公司违约在先。关于龙膳公司主张的转租事宜确实存在，但转租事宜龙膳公司知情并同意。综上，请求依法驳回龙膳公司全部反诉诉求。 根据双方当事人提交的证据，本院审理查明事实如下： 1.2018年4月15日，文忠（乙方）与龙膳公司（甲方）签订《唐道637沁肴美食海洋公园经营场地租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定：文忠承租龙膳公司经营的位于西宁市××街（B07铺位，计租建筑面积16平方米）用于经营“小份鱼、肥肠鸡”；租金每年70000元，乙方需交纳保证金20000元。合同第二条第1项约定“租赁期限为5年，自2017年10月10日至2022年10月9日止（合同中误将2022年书写为2018年，对此双方均认可系笔误）。租赁期满，甲方若继续出租在同等条件下乙方有优先承租权。届时双方可另行签订租赁合同。沁肴美食海洋公园自开业之日起实行免租（注：一次性交清整年租金免租5个月。18年3个月，19年2个月）”；第五条第5项约定“租赁期内甲方不得将该场地转租给他人”；第六条第5项约定“租赁合同终止履行时乙方应将其租赁场地及附属设施完整完好地向甲方交接，乙方不得拆除装饰物。甲方对未拆除的装饰物不予补偿，但乙方自行购置的家具、餐厨具、空调、冰柜等设施设备及店堂招牌由乙方收回并搬出租赁场地”；合同第七条第11款第（7）项约定“乙方有下列行为之一的。甲方有权终止合同。无条件收回租赁场地，乙方保证金和租金不退。若给甲方造成损失的乙方应予赔偿。（7）未经甲方同意，擅自将租赁场地整体或部分转租给他人。”；合同第八条第3项约定“如乙方连续两个月未足额交纳租金，甲方有权单方决定是否解除合同。如甲方解除合同除向乙方追收租金及滞纳金外，乙方应另承担免租期的租金和10000元的违约金。”；第4项约定“租赁期内如乙方未经甲方同意将租赁场地整体或部分转租给第三方，甲方有权单方决定是否解除合同。如甲方解除合同除不退还租金和保证金外，乙方还应承担20000元违约金。”合同签订后文忠如约交纳房屋租金70000元，并于2018年4月9日交纳保证金20000元，于8月9日交纳押金10000元。 原告（反诉被告）自认商铺实际交付时间为2018年6月初，被告（反诉原告）主张商铺交付时间为2017年10月10日，但未提交证据证实。唐道637沁肴美食海洋公园于2018年6月28日试营业，于7月28日正式开业。 2.2019年7月30日，龙膳公司以微信形式向原告（反诉被告）发出《合同解除通知书》，主要内容为：您于2018年4月15日......您在签订合同后租用该商铺用于酸菜小鱼经营，现已使用12个月。但自2018年11月8日开始，您便将档口承包于“饭二先生”经营至2019年6月8日停业。您方因股东变动经营者退出，申请一个月时间重新装修升级开业，且至今未有任何行动档口一直处于空铺未经营状态；于2019年6月8日关店后至今未开店营业，长达52天......您已违约，现我公司向您提出解除该经营场地租赁合同关系。要求您于本通知书签收后7日内搬离。房屋内装饰装修未经甲方同意，乙方不得拆除。其余自己采购的设备、设施由您自行处置。若限期内仍未搬离的我公司将另行处置，由此造成的损失由您个人承担。文忠虽对该解除通知书中停业52天的事实提出异议，但双方均认可涉案租赁合同已于2019年7月30日解除。 3.2019年10月8日，西宁唐道商业运营管理有限公司致函陈龙，内容为：我司正式通知：2019年10月15日前贵司依据前期三次约谈需综合考虑正式给予我方明确答复。如若仍未有任何回应，我司依据《商业运营管理合同》将在2019年10月15日早间9：00停止一切商业服务，请您将商铺内物品妥善处理，停止一切商业服务造成的一切损失，我司均不承担相关责任。龙膳公司自认唐道637沁肴美食海洋公园经营场地自2019年10月8日空置至诉前。 4.2018年11月8日，文忠与张慧珊、锁梦婷签订《商铺租赁承包合同》，文忠将其承租的涉案商铺转租于张慧珊、锁梦婷经营“饭二先生”（包含其购置的餐具、设施设备），租期一年，自2018年11月8日至2019年11月7日。2019年6月15日，张慧珊、锁梦婷与文忠解除合同并撤场。撤场时双方对设施设备、餐具进行清点，但文忠接收后并未拉走。 另锁梦婷于2018年11月5日领取《个体工商户营业执照》，经营场所为西宁市城**西关大街**商业街**（B07）。 5.陈龙系被告（反诉原告）公司总经理，186XXXX****系其手机号。2019年10月28日文忠与其通话过程中，陈龙同意文忠可以继续经营，也可以退出。如果退出同意退还押金及保证金共计30000元。 6.原告（反诉被告）提交《沁肴美食海洋公园证明书》，欲证实其转租事宜是经过龙膳公司同意的事实。但该证明书系打印件，未加盖龙膳公司公章。被告（反诉原告）亦对此不予认可。 7.原告（反诉被告）提交销货清单、收款收据七张欲主张其装修花费17000元，装修门头广告箱花费6000元，安装监控花费6000元，安装护墙板花费5000元，购置餐具花费2704元，购置灶具花费9700元，购置不锈钢柜台、货架花费3600元，安装及购置时间从2018年6月10日开始至2018年6月25日。但销货清单、收款收据中均未加盖公章，被告（反诉原告）亦对此不予认可。 8.2016年7月22日，西宁唐道商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）签订《商铺租赁合同》，由被告（反诉原告）承租唐道X-001、006号商铺经营美食城。 以上事实双方提交《唐道637沁肴美食海洋公园经营场地租赁合同》《押金收据》《保证金收据》《装修设计费收据》《门头字、广告箱收据》《护墙板销货清单》《监控安装收据》《厨具进货单》《灶具销货单》《不锈钢柜台、货架销货清单》《微信聊天记录》《电话录音内容、光盘》《商铺租赁承包合同》、当事人陈述、开庭笔录等证据在案佐证。 对双方当事人无异议的事实本院予以确认，本案双方争议焦点为：一、原告（反诉被告）免租期应从何时起算？原告（反诉被告）是否存在逾期交纳租金行为？二、原告（反诉被告）是否存在未经龙膳公司同意擅自转租行为？三、龙膳公司是否应退还原告（反诉被告）押金、保证金并赔偿装修损失及购买餐具、设施设备费用？龙膳公司反诉诉求是否得到支持？ 针对以上争议焦点本院综合评判如下： 一、原告（反诉被告）免租期应从何时起算？原告（反诉被告）是否存在逾期交纳租金行为？ 原告（反诉被告）提交的证据可以认定沁肴美食海洋公园开业时间为2018年7月28日。根据合同第二条第1项“沁肴美食海洋公园自开业之日起实行免租（注：一次性交清整年租金免租5个月。18年3个月，19年2个月）”之约定，文忠已交纳整年房租70000元，应当享受5个月的免租期。 鉴于原告（反诉被告）自认涉案商铺实际交付时间为2018年6月初，该陈述与其交纳押金、保证金及装修时间相符，予以认定，其应当从2018年6月开始享有17个月的租期。自2018年6月交付商铺开始至2019年10月8日唐道清场通知发出日，文忠已足额交付租金，不存在逾期交纳租金的事实。龙膳公司虽主张商铺已于2016年、2017年10月10日交付文忠但无证据提交，不予认定。 二、原告（反诉被告）是否存在未经龙膳公司同意擅自转租行为？ 涉案商铺确实存在原告（反诉被告）转租案外人经营的事实。龙膳公司虽主张该转租行为未经其同意，但龙膳公司发给原告（反诉被告）的《合同解除通知书》中解除合同理由是由于“饭二先生”停止营业后未继续开张经营，空置场地52天而非原告（反诉被告）擅自转租。且龙膳公司当庭亦陈述发现原告（反诉被告）转租事宜是在2019年1月8日。自“饭二先生”从2018年11月开业一直经营至2019年6月撤场，龙膳公司从未对此提出过质疑。后期在原告（反诉被告）主张退还押金、保证金时无论龙膳公司的工作人员还是陈龙，亦从未提及原告（反诉被告）违反合同擅自转租事宜。故本院认定原告（反诉被告）转租事宜龙膳公司知情且同意。 三、龙膳公司是否应退还原告（反诉被告）押金、保证金并赔偿装修损失及购买餐具、设施设备费用？龙膳公司反诉诉求是否得到支持？ 根据以上认定，原告（反诉被告）并不存在逾期交纳租金及未经龙膳公司同意擅自转租的事实，龙膳公司的反诉诉求无证据证实不予支持，其应当退还原告（反诉被告）押金及保证金。 关于原告（反诉被告）主张的装修损失及餐具、设备损失，无合同依据及事实依据。原告（反诉被告）系在唐道发出撤场通知前自动撤场，且餐具、设备并未交给龙膳公司保管，在原告（反诉被告）撤场时由于自身原因未拉走以上物品，现亦无证据证实以上物品因龙膳公司原因灭失，故其该诉求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）青海龙膳餐饮管理有限公司于判决生效后十日内退还原告（反诉被告）文忠押金10000元、保证金20000元； 二、驳回原告（反诉被告）文忠要求被告（反诉原告）青海龙膳餐饮管理有限公司赔偿装修费20800元，购买餐厨用具16004元的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）青海龙膳餐饮管理有限公司要求原告（反诉被告）文忠支付违约金30000元、2018年10月10日至2019年10月9日期间租金70000元，以70000元为基数按照年利率24%的标准计算支付自2018年9月10日起至全部租金还清之日止的房租滞纳金即违约金的反诉诉求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费已减半收取735元，由被告（反诉原告）青海龙膳餐饮管理有限公司负担330元，由原告（反诉被告）文忠负担405元。 反诉案件受理费1050元，由被告（反诉原告）青海龙膳餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审判员  杨萍 二〇二〇年九月三日 书记员  李琦 附： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。