内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3986号上诉人（原审被告）：张淑华，女，1967年6月3日出生，蒙古族，太平洋证券股份有限公司内蒙古分公司员工，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：刘达，赤峰市松山区当铺地法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：王显君，男，1975年10月10日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：王世明，内蒙古法林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐艳波，女，1973年1月2日出生，汉族，户籍地内蒙古自治区赤峰市，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：郑海东，男，1975年6月9日出生，蒙古族，系上诉人徐艳波丈夫，户籍地内蒙古自治区赤峰市，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：王世明，内蒙古法林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张庆洲，男，1966年10月17日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：吴婧祎，内蒙古奥星律师事务所律师。上诉人张淑华、王显君、徐艳波因与被上诉人张庆洲确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区喀喇沁旗人民法院（2019）内0428民初4743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张淑华上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：一、本案认定事实不清，适用法律错误。案由是确认合同效力纠纷，却没有根据《合同法》第五十四条的规定对合同效力进行认定，根据《合同法》第七十四条的规定作出了判决。根据判决书，本案应当是债权人撤销权之诉。二、本案不存在债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形，因此本案中争议的问题是1、《协议书》和《房地产买卖契约》的关系；2、是房屋折价款的真实意思的数额；3、房屋过户后实际所有权人；4、是否存在明显不合理低价转让的情形；5、王显君、徐艳波是否知道张淑华转让财产，对其他债权人造成损害。对上述问题综合作出如下说明。王显君、郑海东与案外人李某之间存在借贷关系，张淑华用案涉房屋对李某向王显君250万元借款提供担保，李某且其他房产对同一笔借款提供了担保，均没有办理抵押登记，借款到期后，李某没有偿还，2019年11月6日王显君向松山区人民法院对李某和张淑华提供担保的房产提起诉前保全申请，因李某提供的房产涉及到了非法吸收公众存款而被公安机关查封，松山区人民法院作出(2019)内0404财保734号民事裁定书查封了张淑华提供的案涉房产中张淑华享有的份额，查封价值250万元，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。王显君、郑海东为了实现到期债权，张淑华为了减少案涉房屋在被执行过程中增加的执行费、诉讼费、评估费、拍卖费以及拍卖的折价损失，在王显君、郑海东对案涉房屋进行了诉前财产保全后，起诉到期之前，双方达成协议，签定了《协议书》，而《协议书》并不能实现物权变动的结果，达不到债权债务消灭的目的，房屋过户是实现《协议书》合同目的的履行行为，而过户又必须填写房屋登记主管机关提供的格式合同《房地产买卖契约》，将案涉房屋过户给了王显君、徐艳波（与郑海东是夫妻关系）名下，双方债权债务关系才能消灭。可见《协议书》的价款是双方真实意思表示，《房地产买卖契约》履行的是《协议书》的内容的外在表现形式，其价款与《协议书》约定的价款不一致的，应从实现合同目的，保护交易安全的角度来确认房屋价格，不应将两个合同割裂开来片面的、断章取义，王显君、郑海东与张淑华之间存在债权债务关系，且至今张淑华没有收到房屋买卖合同约定的100万元价款，虽然王显君、郑海东没有对填写的100万元价款支付过一分钱，仍然不能视为无偿转让，王显君和郑海东的债权是250万元，显然此房屋交易价格不是100万元。到房屋产权登记机关办理登记，填写《房地产买卖契约》是为了达到物权变动的结果的必经程序，正常的房屋买卖关系引起物权变动的原因是是双方为了房屋买卖而签定的房屋买卖合同，此合同与双方到登记机关填写的登记机关提供的格式房屋买卖合同的价格是不一致的，为了少交纳税款，往往低于或等于政府指导价格，而真实价格是双方签订的房屋买卖合同的价格，也是双方实际履行的价格，因此不存在表面上的明显低价的情形；本案中引起物权变动的原因是《协议书》，实际交易价格应是《协议书》约定的价格。《协议书》中约定“乙方同意用该房产对250万元债务承担给付责任。此协议签定后，甲方积极配合乙方对债务人追偿债务。乙方将上述房屋过户给甲方之后，自协议签订后半年之内，由乙方出卖上述房屋，具体定价全部由乙方处理，甲方协助乙方进行办理后期的过户手续，但卖房款必须优先清偿甲方250万元债务。”从履行合同的角度应当认定房屋折价款双方真实意思是市场价格并且房屋虽然登记到了王显君和徐艳波名下，但其不享有房屋的全部价款，结合王显君向松山区人民法院提起诉前保全申请，松山区人民法院作出（2019)内0404财保734号民事裁定书查封了该处房产中张淑华享有的份额，双方明知担保债务不属于夫妻共同债务，不能执行另一方的财产份额，从生活法则和高度概然性来看，张淑华也不可能用房屋的全部价款偿还担保债务，按照张庆洲主张的案涉房屋价值400万元，张淑华将出售后，给付250万元后必然有剩余价款不归王显君和郑海东所有，显然房屋还有隐名所有权人，而250万元已经超出了张淑华对夫妻共同财产中享有的份额，从法律关系的角度来看此所有人应该是张淑华婚姻关系中的配偶。这些都证明双方真实意思的房屋折价款是市场价格。因此本案中的房屋交易价格不是《房地产买卖契约》表面上的100万元，因此不存在明显不合理低价转让财产的情形。在王显君、郑海东和张淑华三人按照《协议书》约定方式出售房屋的过程中，被张庆洲申请法院保全，致使房屋不能出售，体现不出房屋价格，更不能证明是明显不合理低价抵顶了该房屋。王显君和郑海东对张淑华是否还有其他债务不知情，张淑华也没有告知，张庆洲也没有证据证明王显君和郑海东明知张淑华有其他债务。本案中应当充分考虑权利利益冲突，王显君、郑海东、张庆洲对张淑华的债权同属到期的担保债权，不能为了保护张庆洲的利益而损害王显君和郑海东的利益和交易安全。综上，本案不存在《合同法》第七十四条规定的情形，应撤销一审判决，依法改判。上诉人王显君、徐艳波上诉请求：撤销原审判决，依法改判王显君、徐艳波与张淑华于2019年12月5日签订的《房屋买卖协议》不可撤销。事实和理由：第一，一审判决在对案件关键事实进行论理时，对上诉人与张淑华之间于2019年12月5日签订的《房屋买卖契约》的论理和定性均是错误的，从而导致一审判决对上诉人与张淑华之间《房屋买卖契约》的真实数额的认定出现了根本性的错误，这也导致了对后续一系列事实认定的错误或遗漏。1、一审判决在论理时，把上诉人与张淑华之间于2019年12月2日签订的《协议书》和上诉人与张淑华于2019年12月5日签订的《房屋买卖契约》割裂开来，截断这两份协议书之间的本质的、必然的联系，违背法理公正，进行机械节选，仅仅采用后一份《房屋买卖契约》的内容，而不予采用前一份《协议书》的内容，并且不予说明任何理由，片面认定上诉人与张淑华于2019年12月5日签订的《房屋买卖契约》的性质是房屋买卖的性质，这是错误的。上诉人与张淑华之间签订的这两份协议，其性质是以物抵债（变现清偿）的性质，这在前一份《协议书》中的，用该房对250万元的债务承担给付责任内容的约定，就可以肯定为其性质是以物抵债性质，《协议书》是对双方以物抵债的履行内容和履行方式所作的约定，而后一份《房屋买卖契约》只是对前一份《协议书》约定的内容和方式进行履行而已，这是双方以物抵债性质《协议书》的必然的也是必须的履行程序，只是形式上的，后一份《房屋买卖契约》是从属于前一份《协议书》的。具体事实是：案外人李某通过张淑华向上诉人王显君借款人民币250万元，其中由上诉人王显君于2019年8月6日提供借款100万元，因王显君钱不够，又由上诉人徐艳波的丈夫郑海东提供借款80万元，由借款人李某向上诉人王显君出具180万元的借条，2019年8月8日，上诉人王显君继续提供借款70万元，由李某向王显君出具70万元和6万元借条两枚，其中一枚6万元的借条实际是双方约定的部分利息的借条，其中180万元的利息，因为上诉人王显君的100万元大额定期存单未到期而产生的利息差损失连同郑海东的80万元，是按照月息0.5分，往2019年8月6日之前进行补偿，计6个月，为54000元，总数的250万元的利息，利息计算至2019年8月6日之后两个月，利率按照月息1.5分计算，为75000元，总计129000元利息，己经由张淑华于2019年8月8日和9月2日，分别打入王显君账户69000元和60000元，2019年9月2日，王显君将郑海东应分得的利息48000元连同郑海东为其垫付的健身卡费2000元合计50000元，打入郑海东账户。以上250万元借款，均是上诉人王显君和上诉人徐艳波的丈夫郑海东向张淑华的账户转账打入的，由张淑华提供连带责任保证，其中180万元同时还由案外人贾某提供连带责任保证。王显君、徐艳波的丈夫郑海东与借款人李某、担保人张淑华、贾某约定借款期限为两个月，月息1.5分，并以张淑华名下的的位××旗幢01014#）房屋一处（即本案中双方于2019年12月2日签订的《协议书》里张淑华用以变现清偿部分债务的担保财产）作为抵押。借款到期后，李某不予偿还，上诉人王显君和上诉人徐艳波的丈人郑海东向张淑华、贾某主张保证责任，未果后王显君向松山区人民法院申请诉前保全，将张淑华名下的上述抵押房屋予以保全，后双方经协商，张淑华和张淑华的丈夫耿桂林同意以物抵债，变现清偿，用松山区人民法院己经保全的张淑华名下的担保财产，即本案《协议书》中所涉房屋，清偿上诉人王显君和上诉人徐艳波丈夫郑海东的借款，双方于2019年12月2日签订《协议书》，用该房屋的250万元的部分清偿借款，并约定了双方履行过户手续的相关内容和方式。2、上诉人与张淑华约定的以物抵债的数额是250万元及全部过户费用，而不是100万元。上述的上诉人与张淑华之间的以物抵债性质的《协议书》，张淑华必须依约履行协助过户义务，而在不动产登记中心进行过户登记时，必然要缴纳各项税费，而上诉人和张淑华均无法提前得知要缴纳的各项税费是多少数额，为避免填报数字过高而承担更多的税费数额，双方在不动产登记中心的协议上只能填写数额较低的数字，事实上，不动产登记中心是以政府部门的指导评估价作为计税基数的，并不以任何交易双方填写的数字为计税基数，本案所涉过户房屋的评估价的数额，是不动产交易中心的税务缴纳系统里自动生成的，精确到个位数，在还没有到缴税窗口办理缴纳税款这个流程时，任何人都是不会知道的，为防止税款流失，不动产交易中心也是不会提前告知的，这是不动产交易中心的工作流程，这是众所周知的事实，这也是可以根据日常生活经验法则推定出的事实。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：下列事实，当事人无须举证证明：（二）众所周知的事实；（四）根据己知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实。故对于不动产交易中心的上述工作流程无须当事人举证。3、该房屋并非是以买卖的方式出卖给上诉人的，也并非是全部份额均抵顶给上诉人，而只是用该房屋的250万元的份额，清偿上诉人的债务而已，上诉人与张淑华之间的以物抵债性质的《协议书》，存在三个部分的份额，并非全部抵顶给上诉人。在上诉人与张淑华于2019年12月2日签订的以物抵债性质的《协议书》中，明确约定，张淑华只用该房250万元的份额对上诉人承担给付借款的责任，此外包括因履行过户义务所产生的全部费用，而房屋变价所得的价款，超过250万元对上诉人的债务和过户全部费用之外的份额，仍然归张淑华所有，要由上诉人返还给张淑华。上述房屋除上述两个部分份额之外，还有第三个部分的份额。张淑华已经依据上诉人与张淑华之间以物抵债性质的《协议书》履行过户义务，过户到上诉人王显君、徐艳波名下的该房屋，因张淑华涉及到的另一起刑事案件的非法所得无法追缴，办案机关（新城公安分局）又对过户到上诉人王显君、徐艳波名下的该房屋进行了查封，并予以告知，查封数额约100多万，上诉人王显君和徐艳波的上述房屋的该部分数额由办案机关予以追缴。4、上诉人对张淑华对被上诉人张庆洲的另外的保证责任不存在明知的情形。对于张淑华有没有对外债务，有多少债务，上诉人不知道，也没有义务必须知道，上诉人只是在接到喀喇沁旗人民法院的被上诉人提交的起诉状之后，不明就里，经向张淑华询问怎么回事的时候，才得知原审被告还有对外保证，而且，在上诉人王显君和徐艳波的丈人郑海东在与张淑华签订以物抵债《协议书》的时候，郑海东特别向张淑华询问其有无对外债务，有没有其他人对该房屋进行查封等主张权利的情况，张淑华明确表示没有这些情况，郑海东又专门前往不动产登记中心进行了查询，情况属实，双方才得以签订以物抵债《协议书》，故上诉人不存在明知的情形。第二、一审判决违反法定程序。因张庆洲的债务人聚鑫公司涉及非法吸收公众存款刑事犯罪，现正在刑事诉讼过程中，而非法吸收公众存款罪或者非法集资罪等财产犯罪的定罪和量刑必须以犯罪数额为依据，张庆洲也是聚鑫公司非法吸收公众存款的众多被害人之一，而被害人陈述就是刑事诉讼法规定的法定形式的证据之一，依据《中华人民共和国刑事诉讼法》的规定：凡是知道案件情况的人，都有作证的义务。被上诉人张庆洲提供给聚鑫公司的借款有两笔，包括20万元一笔的和100万元的一笔，均是聚鑫公司非法吸收公众存款罪刑事案件的犯罪所得，均应由张庆洲向办案机关报案，由公安机关进行追缴或者由人民法院判决责令退还，同时，张淑华在张庆洲的100万对聚鑫公司的债权上签字，是聚鑫公司到期后不能偿还张庆洲的借款，而由张淑华的领导太平洋证券股份有限公司内蒙古分公司负责人宋长达强令张淑华签字的，张淑华受到领导胁迫，因惧怕不敢不签，同时因张庆洲向聚鑫公司提供的两笔借款120万元，包括张淑华签字的这100万元的借款，因均属聚鑫公司犯罪所得性质而无效，而且被上诉人张庆洲也对自己向聚鑫公司提供的上述两笔借款其中的另一笔借款20万元，向新城公安分局进行了报案，其两笔借款的性质都是一样的，因此，一审判决在程序上也是存在问题的，应依法裁定驳回被上诉人的起诉。第三，一审判决适用法律也是错误的。基于一审判决在案件事实性质认定方面存在的上述错误和对案件关键事实的遗漏，其所适用的法律条款也必然是错误的，不再赘述。第四，本案因上诉人王显君和徐艳波对涉案房屋享有的权利为共同共有，标的物不可分，为必要共同诉讼，故二上诉人同时、共同提起上诉，符合法定程序。综上，原审判决论理错误，对案件事实定性错误，对案件其他系列关键事实的认定存在错误或遗漏，适用法律错误，程序也有不当之处，请二审法院依法撤销，并予以改判。被上诉人张庆洲辩称，针对三上诉人的上诉一并答辩，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1、上诉人主张的张淑华与王显君、徐艳波之间的债权债务关系与本案无关。张淑华与王显君、徐艳波于2019年12月5日签订房地产买卖契约，双方以100万元的价格转让涉案房产是双方当事人的合意，是本案不争的事实。上诉人主张的众所周知事实和法律依据，该事实并不属于众所周知的事实。2、原审判决适用法律正确，根据合同法74条、合同法司法解释2的规定，本案中涉案房产转让价是100万元。根据赤峰市2019年年末的房价，该交易价格明显低于市场价70%，明显属于不合理低价。至于上诉人主张的对受让人主观恶意的判断，因为我国立法上并没有对主观恶意的规定，本案涉案房产转让价格根据合同是100万元，属于不合理价格范畴，可以认定受让人在受让财产时候存在主观恶意，综上被上诉人主张的债权人撤销权有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉维持原判。上诉人王显君、徐艳波同意张淑华的上诉意见。上诉人张淑华同意王显君、徐艳波的上诉意见。张庆洲向一审法院起诉请求：1、请求撤销张淑华与王显君、徐艳波签订的房屋买卖协议；2、请求张淑华、王显君、徐艳波承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月23日，赤峰聚鑫投资有限公司向张庆洲借款100万元，借款期限自2019年7月23日至2020年1月23日，利息按年利率8.19%计算，太平洋证券股份有限公司和张淑华作为共同保证人，签订《连带责任保证担保借款合同》，合同签订后，张庆洲通过转账的方式，转到张淑华的账户，因2019年5月30日，张庆洲作为出借方，借给赤峰聚鑫投资有限公司20万元，此笔借款到期日为2019年8月30日，后又延期至10月30日，仍未还款，张庆洲于2019年10月21日对100万的债权向本案的张淑华及赤峰聚鑫投资管理有限公司和太平洋证券股份有限公司发出了《催款通知书》，同日，张淑华作为承诺人，向张庆洲作出承诺，承诺对100万元的债权决定10月28日偿还20万元，其余本金及利息在2019年12月30日前还清，否则按年利率24%执行，并盖有赤峰聚鑫投资管理有限公司的公章。2019年11月6日，王显君作为申请人以张淑华、李某、贾某作为被申请人向赤峰市松山区人民法院提出诉前财产保全申请，申请书第二项请求为“依法对张淑华名下的的位××旗幢01014＃）中，张淑华所有的份额予以保全”，理由为2019年8月6日，由张淑华、贾某担保，李某向申请人借款180万元，约定两个月归还，2019年8月8日，张淑华又担保了两笔金额为76万元，约定两个月还清，上述借款到期后未付。同日赤峰市松山区人民法院作出（2019）内0404财保734号民事裁定书，查封了位于赤峰市××区不动产中张淑华所有的份额，查封金额256万元。2019年12月2日，王显君作为甲方，张淑华作为乙方，签署了《协议书》，协议书主要内容为甲方同意对乙方坐落于位于赤峰市××区幢01014#室不动产解除查封措施，但是一方必须提供价值250万元金额的财产为甲方进行抵押，并协助甲方办理正式的抵押登记手续，办理抵押登记后，甲方向法院提起解封上述财产申请，甲方向松山区人民法院撤回对乙方的上述房产查封、保全后，乙方协助甲方办理该不动产过户到甲方名下的变更手续，因过户产生的全部费用由乙方承担；并乙方同意用该房产对250万元债务承担给付责任。如果乙方于该不动产解封后，不协助甲方办理过户登记，甲方可以执行乙方抵押的财产。2019年12月5日，张淑华作为出卖人，王显君、徐艳波作为买受人，签订了《房屋买卖协议》，协议的主要内容为张淑华将位于赤峰市××区房屋，以100万的价格卖给王显君和徐艳波，并于同日签订了《房地产买卖契约》，契约的主要内容为双方同意在2019年12月5日由甲方将上述房地产及该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；同时甲方要保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿；并约定了甲乙双方的违约责任，以及契约履行产生争议的解决办法，于2019年12月6日，张淑华将上述房屋过户到王显君、徐艳波名下。一审法院认为：张淑华、王显君、徐艳波于2019年12月5日签订的《房屋买卖协议》中的房屋价款100万元，明显低于此房屋应有的市场价格，且损害了张庆洲的合法权益，即使按张淑华、王显君、徐艳波所述，是以物抵债，其房屋价值亦有悖常理，故张庆洲的诉讼请求应予支持。原审法院判决：撤销张淑华、王显君、徐艳波于2019年12月5日签订的《房屋买卖协议》。二审中，双方当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，王显君、徐艳波一审时提交的内蒙古增值税普通发票中记载涉案房屋纳税价格为2513447.62元。以上事实有王显君、徐艳波一审时提交的内蒙古增值税普通发票在卷佐证，可以证实。本院认为，经上诉人王显君申请，赤峰市松山区人民法院作出（2019）内0404财保734号民事裁定书，对张淑华名下位于××旗幢01014#中，张淑华所有的份额予以查封，查封金额为256万元。2019年12月2日，王显君与张淑华签署《协议书》，张淑华同意用该房产对250万元债务承担给付责任。虽张淑华、王显君、徐艳波2019年12月5日签订《房屋买卖协议》中，约定涉案房产价格为100万元，但在双方实际办理房屋产权变更手续时，房屋纳税价格为2513447.62元，与双方产交易价格基本相符，并不存在明显低于此房市场价格的情况，张淑华、王显君、徐艳波的买卖行为并不能直接导致损害张庆洲的合法权益的结果。一审法院判决撤销张淑华、王显君、徐艳波于2019年12月5日签订的《房屋买卖协议》缺乏事实和法律依据，二审予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区喀喇沁旗人民法院（2019）内0428民初4743号民事判决；二、驳回张庆洲的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，合计150元，由被上诉人张庆洲负担。本判决为终审判决。审判长 张国利审判员 周振卿审判员 雷 蕾 二○二○年九月三十日书记员 刘 禹