河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初1897号原告：杨俊斌，男，1990年2月10日出生，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人：张腾飞，河南孟洲律师事务所律师。被告：郑州一建置业有限公司，住所地：郑州市管城区紫荆山路**。法定代表人：段利民，公司董事长。委托诉讼代理人：贾福利，公司员工。原告杨俊斌与被告郑州一建置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨俊斌的委托诉讼代理人张腾飞，被告郑州一建置业有限公司的委托诉讼代理人贾福利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨俊斌向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即赔偿原告逾期办证违约金44593.15元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月6日原、被告签订合同编号为201610060004《商品房买卖合同》，约定原告以374946元购买被告开发的大唐名村名人居9号楼1单元13层91133号房，合同第八条约定被告应当在2016年12月31日前将上述房屋交付给原告；第十五条约定被告应当在上述房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。《附件四：合同补充协议》第五条明确约定“买受人自行办理房屋产权证书，费用自理。出卖人协助提供应有出卖人提交的相关资料。”合同签订后，原告按合同约定交付了房款、契税和维修基金等费。上述房屋于2017年6月4日交付原告，2019年8月8日由孟州市自然资源和规划局办理豫（2019）孟州市不动产权第0003133号不动产权证书。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，特提起诉讼。被告郑州一建置业有限公司辩称，1、原告在签订商品房买卖合同时，不动产登记中心已经成立，但本案中双方所签订的《商品房买卖合同》，是经过建设部和工商总局审核的合同示范文本，关于办理权属登记的条款实际为房产证权属登记的条款，该条款并不再适用于不动产权属登记。因此房管局在不动产登记中心成立后更改了此制式合同。2、本案中所涉及的9号楼，2017年11月不动产登记中心已经发出不动产首次登记公告，我公司于2017年11月前已完成合同之约定，并不存在违约。根据双方诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、被告为原告办理不动产证是否超过合同约定的办理期限，是否构成违约，违约的天数如何计算；2、若被告违约，原告要求被告承担违约金44593.15元，有无事实和法律依据。围绕争议焦点,原告向本院提交以下证据：证据一、商品房买卖合同及附件四：合同补充协议。证明原被告双方存在商品房买卖合同关系，该合同第八条约定被告应当在2016年12月31日前将上述房屋交付给原告；第十五条约定被告应当在上述房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，若原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的，被告应承担责任。《附件四：合同补充协议》第五条约定“买受人自行办理房屋产权证书，费用自理。出卖人协助提供应有出卖人提交的相关资料”。证据二、首次交纳物业费收据。证明2017年6月4日被告向原告交付房屋，原告首次交纳物业费，被告应当按照约定自房屋交付使用后90日内（2017年9月2日前）协助原告取得房屋权属证书。证据三、豫（2018）孟州市不动产权第0003299号不动产权证书、豫（2019）孟州市不动产权第0003133号不动产权证书、房地产权登记信息、不动产权登记申请书、不动产登记受理单。证明：1、2018年9月6日被告取得案涉房屋的首次登记权属证书，证号为豫（2018）孟州市不动产权第0003299号，登记权利人为被告；2、2019年8月5日被告协助原告办理该房屋的转移登记；3、2019年8月8日原告取得该房屋的不动产权属证书，证号为豫（2019）孟州市不动产权第0003133号。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第（二）项规定，被告应自房屋交付使用之日起90日内协助原告取得房屋权属证书，但被告自2017年6月4日交付房屋至2019年8月8日原告取得该房屋的不动产权属证书，已超过该期限，严重违反法律规定，显属违约，应当承担违约责任，违约责任计算期限自2017年9月3日起计算至2019年8月7日止。被告郑州一建置业有限公司对原告杨俊斌提交的证据质证意见为：对原告提交证据的真实性均无异议，对合同第15条的证明指向有异议。该条约定被告应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需要其提供资料报产权登记机关备案，并未约定实际出证时间，在不动产登记中心成立后，制式合同得到更改，约定出证时间为730天。围绕争议焦点，被告向本院提交以下证据：不动产首次登记公告一张，证明被告公司于2017年11月24日已将需有开发商提供的资料报产权机关备案。原告杨俊斌对被告郑州一建置业有限公司提交的证据质证意见为：对证据真实性无异议，但该证据与本案无关联性，该证据没有显示原告房屋进行登记公告，根据不动产暂行条例第20条规定，不动产登记机构在受理登记申请之日起30个工作日内，办结不动产登记手续。2017年11月24日被告递交登记材料，2018年9月6日才取得首次登记证书，已明显超过上述期限，被告未提供证据证明因机构改革等客观原因，导致延期办理房屋产权证书，故被告应当承担违约责任。本院对原、被告提供的证据进行综合性分析后认为，原、被告双方对对方提交的证据真实性均无异议，本院对双方所提交证据的真实性均予以确认。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原、被告于2016年10月6日签订《商品房买卖合同》，合同编号为201710060004。原告以374946元购买被告开发的大唐名村名人居9号楼1单元13层91133号房，该房建筑面积为125.4平方米，合同第八条约定被告应当在2016年12月31日前将商品房交付给原告。合同第十五条规定，被告应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四补充协议第5条规定：“买受人自行办理房屋产权证书，费用自理。出卖人协助提供应有出卖人提交的相关资料。因买受人未按时提供办理房屋产权证的资料造成产权不能按期办理，其责任由买受人自行承担”。合同签订后，原告按合同约定交付了房款、契税和维修基金等费用，被告于2017年6月4日向原告交付了所购商品房。2017年11月24日，原告所在的9号楼通过了孟州市不动产局的初步审定，孟州市不动产局并进行了公告。2019年8月8日原告取得所购房屋的不动产权证书。另查明，中国人民银行公布的1-5年贷款利率为4.75%。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率为：在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行义务。本案被告于2017年6月4日向原告交付商品房，按合同约定，被告应在商品房交付使用后90日内，即2017年9月2日前将办理房产权属登记需由被告提供的资料报产权登记部门备案，但被告至2017年11月24日才通过不动产登记部门审核。导致原告不能及时取所购房屋不动产权证书，被告逾期向有关部门报备不动产登记材料，构成违约行为，原告要求被告承担逾期办证违约金，证据充分，于法有据，本院予以支持。关于被告郑州一建置业有限公司承担违约金的计算问题。首先，关于如何计算利息。原、被告双方所签订房屋买卖合同未约定逾期办证违约金数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额不能确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。中国人民银行现行贷款1-5年年利率为4.75%，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30%-50%。原告要求按加收30%计算，即6.2%计算利息，本院予以采纳；其次，关于违约天数的计算。按照原、被告所签合同第15条约定，被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告于2017年11月24日才通过不动产登记部门审核并公告，共计逾期82天，违约金应计算为5201.48元（374946元×4.75%×1.3÷365天×82天）。原告要求将被告违约天数计算至2019年8月8日其取得不动产权证之前一日止，因合同约定被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，至于原告能否在上述期限取得不动产权属证书，则合同未约定，且不动产权属证书在被告完成资料申报后什么时间出证，被告不能自主决定。故原告要求被告违约责任计算至原告取得不动产权证之前一日，不符合双方约定，本院不予支持。被告郑州一建置业有限公司以国家不动产登记政策变化，否定合同约定其履行办证申报资料期限的效力，理由不足，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、限被告郑州一建置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告杨俊斌逾期办证违约金5201.48元。二、驳回原告杨俊斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费914元，减半收取457元，由原告杨俊斌承担400元，被告郑州一建置业有限公司承担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李保全二〇二〇年九月二十九日书记员  杨 娟