浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终825号 上诉人（原审原告）：吴宝花，女，1983年7月2日出生，汉族，住浙江省庆元县。 委托诉讼代理人：吕贤芬，丽水市莲都区政通法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：石丽芬，女，1964年2月16日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 被上诉人（原审被告）：朱新民，男，1965年1月10日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陶眉恩，浙江丽大律师事务所律师。 原审第三人：朱涛，男，1989年4月28日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原审第三人：朱妍霏，1998年8月15日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 上诉人吴宝花因与被上诉人石丽芬、朱新民、原审第三人朱涛、朱妍霏房屋租赁合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2019）浙1102民初7627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴宝花上诉请求：一、依法撤销（2019）浙1102民初7627号民事判决并改判两被上诉人石丽芬、朱新民支付上诉人吴宝花宾馆停产停业补偿费201226元、搬迁费8000元、房屋装修补偿费84326.5元、附属物补偿费5000元，计298552.5元。二、本案诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律有误导致误判。一审法院对因案涉房屋被拆迁导致上诉人投入巨资开设的宾馆不能继续经营给上诉人带来的巨大损失估量不足。上诉人承租两被上诉人的房屋开设宾馆，租期为5年，自2019年3月7日起至2024年3月7日止，而两被上诉人与莲都区土地和房屋征收工作办公室签订产权调换协议书是2019年10月13日，离上诉人与被上诉人石丽芬签订的《店面房屋租赁合同》约定的宾馆开设的到期时间还有4年多，房屋被拆迁后宾馆不能继续经营，给上诉人带来了巨大损失。事实上，政府部门已对实际经营者给予了适当补偿，不过这些钱都在两被上诉人名下，上诉人不能直接与政府部门发生拆迁补偿上的关联。根据上诉人投入开宾馆的实际情况，结合政府部门的补偿，一审判决的以下补偿费应作调整。一是宾馆停产停业补偿费。政府部门认定的宾馆停产停业补偿费为201226元，而一审判决只判给上诉人86728元，完全与事实和有关规定不符。宾馆停产停业补偿费是给开设宾馆的实际经营者所受损失的补偿，两被上诉人并没有开设宾馆，不应享有宾馆停产停业补偿费。二是搬迁费。搬迁费是政府部门给房屋使用者因拆迁需要搬离而发生的费用，案涉房屋虽为两被上诉人所有，但在使用上上诉人占了大头，因此一审判决判给上诉人4005元有失公平。三是房屋装修补偿费。房屋装修补偿费是政府部门对房屋实际装修的补偿，上诉人在开设宾馆的前前后后投入50多万元进行装修，政府部门给的装修补偿费为168653元，而一审判决只认定给上诉人12285元，相差较大。四是附属物补偿费。附属物补偿费是主管部门对附属物所有人因拆迁附属物带来损失作出的补偿。案涉房屋附属物大部分是上诉人购置的，政府部门给出的附属物补偿费为11996元，一审判决只判给上诉人4408元，不合理。综上，一审法院认定事实不清，违反法律规定，导致错误判决，使上诉人的合法权益受到侵害。为维护上诉人的合法权益，根据相关法律规定，特提起上诉，请二审法院依法改判支持上诉人吴宝花的上诉请求。 被上诉人石丽芬、朱新民辩称，一、案件基本事实情况。案涉房屋系石丽芬与朱新民共同共有。2014年3月7日，石丽芬、朱新民将案涉房屋出租给案外人叶亮明用于经营宾馆，租期截至2019年3月7日时止。该合同未对征迁补偿费用作相关约定，仅对装修部分，双方在合同中约定：“租期结束后本合同自行解除，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。甲方不补偿乙方装修费用”。2018年，案涉房屋被划入城中村改造前期开发项目选址红线范围内。2019年3月7日，租赁合同到期后，双方已不再续签租赁合同。后上诉人吴宝花多次找到石丽芬，以需要合同向政府征迁部门索要补偿为由，恳求石丽芬帮忙签订租赁合同。合同版本也系吴宝花提供。石丽芬经不住纠缠，在未细看的情况下，签下租赁合同。事后石丽芬发现吴宝花在合同中对装修费用、营业损失等约定归吴宝花所有，随即向吴宝花提出，并在合同尾部作了变更补充约定。2019年10月13日，案涉房屋被丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室征收。二、原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人诉请的款项既缺乏合同依据，也不符合法律规定。房屋产权人与承租人因征迁补偿费用归属产生的纠纷，有约定的按照约定履行，没有约定的，应按照法律法规以及政策的规定处理。具体如下：1.停产停业补偿费。租赁合同中对该项损失的约定为“营业损失，政策补偿该归乙方归乙方，该归甲方归甲方”，实际上等同于没有实际约定，即依法确定归属。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，停产停业损失的补偿对象为被征收房屋所有权人。一审法院结合上诉人和两被上诉人之间实际履行租赁合同情况、两被上诉人租金损失等因素，根据公平原则和填平补齐原则，酌定上诉人享有停产停业损失补偿费86728元，已经充分考虑到上诉人作为生产经营者经营状态造成的损失。2.搬迁费。按照补偿条例的规定，该费用也是对房屋产权人的补偿。上诉人作为承租人已经和征迁部门签订协议获取了腾退奖励或腾退补贴。一审法院结合上诉人承租面积，已经酌定支持其4005元。3.房屋装修补偿费。根据补偿条例的规定，该费用也是对房屋产权人的补偿。2014年3月签订的租赁合同约定“合同到期后，出租方不对承租方的装修费用进行补偿”，也就是说，到2019年3月7日租赁合同到期后，案涉房屋的装修已不再属于承租方所有，而应属于出租方所有。2019年3月签订的租赁合同约定，合同期内如政策需要房屋拆迁，装修基本补偿归出租方，额外补偿归承租方。一审法院综合上诉人对案涉拆迁房屋的承租面积、政府对该项费用的补偿计算方式及合同履行情况，酌定给予上诉人12285元。4.附属物补偿费。一审法院在庭后组织上诉人和两被上诉人对附属物补偿清单中的电视迁移费2户、空调拆装费10台、水池4个等共计4408元进行确认，双方协商一致，该笔费用属于上诉人享有。综上，两被上诉人认为，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，恳请二审法院依法判决驳回其诉请。 原审第三人朱涛、朱妍霏未作陈述。 上诉人吴宝花向一审法院起诉请求：一、解除吴宝花与石丽芬于2019年3月7日签订的《店面房屋租赁合同》；二、石丽芬、朱新民、朱涛、朱妍霏支付吴宝花宾馆停产停业补偿费、搬迁费、房屋装修补偿费、附属物补偿费、住改店补偿费共计530397元（附清单）；三、石丽芬、朱新民返还吴宝花押金2000元；四、本案诉讼费用由石丽芬、朱新民承担。 一审法院认定事实：2019年3月7日，吴宝花作为乙方与石丽芬作为甲方签订《店面房屋租赁合同》，该合同文本由吴宝花打印，合同约定：甲方出租的商铺坐落于××路××村××号，中间店面共用，一楼三间，二楼至三楼租给乙方使用，每月租金五千三元整；双方商定房屋租期为5年，自2019年3月7日起至2024年3月7日止；乙方需交押金2000元整给甲方，期满后退还乙方；合同期内如政策需要房屋拆迁，宾馆所有装修费及营业损失费政策补偿归乙方所有。合同落款处出租方一栏由石丽芬签字捺印，承租方一栏由吴宝花签字捺印。另，该合同底部手写有补充内容，具体为：合同期内如政策需要房屋拆迁，装修基本补偿归甲方，额外补偿归乙方，营业损失政策补偿该乙方归乙方，该甲方归甲方。同时，石丽芬作为甲方在底下签字捺印，吴宝花作为乙方签字捺印。2019年10月13日，石丽芬、朱新民、朱涛、朱妍霏与相关部门签订《丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定石丽芬、朱新民、朱涛、朱妍霏在2019年11月15日前搬迁腾空房屋，被征收住宅房屋建筑面积为308.88平方米；被征收住宅房屋价值及其他各项补偿共计6176274元，其中宾馆停产停业补偿费201226，房屋装修补偿168653元，附属物补偿11996元，搬迁费9267元，住改店补偿款278510元。庭后，双方对下列事实进行了确认无争议：1.附属物补偿清单中的电视迁移费2户、空调拆装费10台、水池4个等共计人民币4408元属于吴宝花；2.对于案涉2000元押金，双方均同意在吴宝花欠付的水电费中予以抵扣，对于押金返还及水电费，双方均不再向对方主张；3.案涉房屋一楼吴宝花承租的建筑面积为61.63平方米，其中包含一楼共用的中间店面（大堂）17.027平方米；二楼、三楼建筑面积均为102.685平方米，双方均认可二楼、三楼由吴宝花承租；4.吴宝花已付清2019年12月8日前的租金。另查明，2014年3月7日，吴宝花丈夫叶亮明从案外人王仙凤处受让开设于案涉房屋中的宾馆。次日，叶亮明与石丽芬、朱新民签订《店面房屋租赁合同》，约定租期为5年，自2014年3月8日起至2019年3月7日止。2014年3月至4月期间，吴宝花方对案涉宾馆进行了主要装修。对于2019年3月7日签订《店面房屋租赁合同》后是否有对案涉房屋进行过装修的问题，吴宝花陈述其陆续有进行装修，但并未提供证据证明，且其认可主要装修均发生于2014年。再查明，1.石丽芬、朱新民系夫妻关系，朱涛、朱妍霏系石丽芬、朱新民子女。2.案涉拆迁房屋拆迁前系石丽芬、朱新民共有。3.吴宝花至今仍有部分物品留于案涉租赁房屋。 一审法院认为，吴宝花与石丽芬签订的《店面房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，租赁合同关系依法成立并生效。根据现有证据，吴宝花及其丈夫叶亮明自2014年起即在案涉房屋开设经营宾馆，且由吴宝花丈夫与石丽芬、朱新民签订了5年期限的《店面房屋租赁合同》，租期届满日为2019年3月7日。后吴宝花又于2019年3月7日与石丽芬签订了《店面房屋租赁合同》，承租地点均系案涉房屋。由此可以看出，新签订的《店面房屋租赁合同》系对原房屋租赁合同的续签。石丽芬、朱新民关于合同无效的主张，缺乏事实与法律依据，不予支持。案涉租赁合同在履行过程中，因政府征收导致合同不能继续履行，应属因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。本案中，征收公告发布之后，吴宝花与石丽芬、朱新民均未解除合同，且仍在一定期间内履行合同相关义务。但征收协议确定的搬迁日期现已届满，可视为已经对房屋租赁造成实质障碍，合同目的已无法实现，故本案的房屋租赁合同解除日期为征收补偿协议确定的腾空搬离日期，即2019年11月15日。吴宝花现诉请要求解除案涉合同，合理合法，予以支持。对于吴宝花诉请的各项补偿，案涉租赁合同第十八条虽约定了“合同期内如政策需要房屋拆迁，宾馆所有装修费及营业损失费政策补偿归承租人所有”，但在该合同的底部，双方用手写内容进行了补充，对装修费及营业损失补偿均另行作了约定。故涉及相关补偿时，双方应按照该约定进行。对于附属物补偿，经吴宝花与石丽芬、朱新民双方庭后协商一致，其中4408元属于吴宝花已无争议，故对于吴宝花诉请的附属物补偿费中4408元，予以支持。吴宝花诉请要求石丽芬、朱新民停产停业补偿费201226元，一审法院认为宾馆停产停业补偿既有对生产经营者的经营状态造成损失的补偿，又有对房屋用途性质或固有属性的补偿，综合考虑本案双方合同的实际履行情况、被征收人租金损失等因素，根据公平原则和填平补齐原则，酌定宾馆停产停业损失补偿费86728元归吴宝花享有，其余部分予以驳回。对于吴宝花主张的房屋装修补偿费168653元，根据双方合同约定，合同期内如政策需要房屋拆迁，装修基本补偿归出租方，额外补偿归承租方，综合吴宝花对案涉拆迁房屋的承租面积、政府对该项费用的补偿计算方式及合同履行情况，支持吴宝花12285元，其余部分予以驳回。关于住改店补偿，该款系对住宅用房在实际使用过程中因改变用途为商业用房而取得的征收补偿，此改变用途的行为是由被征收人为营利目的而实施，与承租人无关，该项补贴应归石丽芬、朱新民所有。故对于吴宝花诉请要求吴宝花给予住改店补偿费的二分之一的主张，不予支持。对于吴宝花诉请的搬迁费9267元，该费用系住宅的两次搬迁费，结合吴宝花承租面积，酌定支持其4005元，其余部分予以驳回。对于押金2000元，吴宝花庭审中已同意该费用全部予以抵扣水电费，且双方均不再向对方主张，故对该诉请，不予支持。综上，案涉各项拆迁补偿费共计人民币107426元应归吴宝花。对于朱新民，其系案涉房屋共有权人，且其与石丽芬系夫妻关系，在签订案涉房屋租赁合同后的较长一段时间内朱新民对此未提出异议，故吴宝花有理由相信石丽芬对其有代理权，石丽芬的行为符合表见代理要件。另，朱新民庭审中对此也未提出异议，故吴宝花要求其与石丽芬共同承担相关责任，予以支持。对于朱涛、朱妍霏，其并非案涉租赁合同的相对方，也并非案涉拆迁房屋的原房屋共有权人，吴宝花诉请要求其承担相应责任，无事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除吴宝花与石丽芬于2019年3月7日签订的《店面房屋租赁合同》；二、石丽芬、朱新民于该判决生效之日起十五日内支付吴宝花各项拆迁补偿款共计人民币107426元；三、驳回吴宝花的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9104元，由吴宝花负担6655元，石丽芬、朱新民负担2449元；财产保全申请费3171.99元，由吴宝花负担2113.99元，石丽芬、朱新民负担1058元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案虽涉及征收，但上诉人方与被上诉人方的基础法律关系仍为房屋租赁合同关系，故本案仍应根据法律关于房屋租赁合同的有关规定进行审查处理。就案涉停产停业补偿费，双方当事人约定按照政策处理，因根据该辖区的征收补偿政策，住改店中宾馆停产停业损失补偿费即有对生产经营者的经营状态造成损失的补偿，又有对房屋固有属性的补偿，结合双方当事人之间的租赁合同关系始于2014年而非2019年，上诉人方的剩余租期不足总租期二分之一的实际情况，一审法院酌定案涉停产停业补偿费中的86728元归上诉人方所有并无不当。就案涉搬迁费，双方当事人对此并无约定，根据因房屋被征收造成的搬迁即包括搬出费用亦包括搬入费用，而上诉人方仅涉及搬出并不涉及搬入，及案涉房屋一楼存在共用部分的实际情况，一审法院酌定案涉搬迁费中的4005元归上诉人方所有亦无不当。就案涉装修补偿费，双方当事人约定就该项费用基本补偿归被上诉人方，额外补偿归上诉人，根据该辖区征收补偿政策对该项费用基本补偿标准的规定，一审法院确定案涉装修补偿费中12285元归上诉人方所有也无不当。至于案涉附属物补偿费，上诉人方对其应享有的该项费用数额为4408元在一审中进行过确认，现其又主张一审法院确定其享有4408元该项费用不当，依据不足，且有违诚信，本院不予支持。 综上所述，上诉人吴宝花的上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4123元，由上诉人吴宝花负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 苏伟清 审 判 员 刘 斐 二〇二〇年九月二十五日 代书记员 汪鑫莹