广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1016号 上诉人（一审被告）：梁菲菲，女，汉族，1987年10月26日出生，原住广西钦州市钦南区五马路220号8幢2单元601室，现住钦州市钦北区。 委托诉讼代理人：李志平，系被告梁菲菲的丈夫。 被上诉人（一审原告）：深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处，住所地：钦州市蓬莱大道127号皇庭御珑湾小区物业管理处，统一社会信用代码：91450703569065503P。 法定代表人：齐林，管理处负责人。 委托诉讼代理人：周隆基，管理处客服主管。 委托诉讼代理人：叶胜明，广西政大律师事务所律师。 上诉人梁菲菲因与被上诉人深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2020）桂0703民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁菲菲的委托诉讼代理人李志平、被上诉人深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处的委托诉讼代理人周隆基、叶胜明到庭参加询问。本案现已审理终结。 上诉人梁菲菲上诉请求：1、撤销钦州市钦北区人民法院（2020）桂0703民初1590号民事判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决没有对被上诉人严重违约事实进行查清。一审判决审理查明事实部分完全认同被上诉人单方观点，遗漏被上诉人严重违约的事实。（一）《钦州市皇庭御珑湾住宅小区物业管理服务委托合同》第四条至第十二条规定了被上诉人一系列的物业管理事项和义务，第十六条明确约定了被上诉人处理开发商的事项：“相关委托事项：1.协调处理开发商工程质量遗留问题。2.向开发商反映涉及开发商与业主纠纷问题，并协调处理。3.处理业主反映的问题，建立问题以及反映的档案。”第二十二条明确约定了被上诉人的物业管理目标，第二十四条、第二十五条明确约定了被上诉人的违约责任。涉案小区业主购房后发现小区建筑存在诸多质量问题，大家找房地产开发商协商处理，开发商态度都很好、同意物业管理费缓交，以后再作补偿，物业公司也承诺这些问题由物业公司承担。后来众多业主包括上诉人不停地向钦州房产局等主管部门投诉，但开发商一直采取缓兵之计，先答应业主的请求，后又不兑现承诺。物业公司是该房地产开发商的公司，房地产开发商经常更换物业公司的负责人，后负责人又不认可前负责人承诺。同样，被上诉人作为受托的物业管理公司，没有履行合同约定，物业管理一塌糊涂。（二）被上诉人的违约行为给上诉人等业主的正常生活造成了较大影响。（三）因房地产开发商、物业公司不履行义务，上诉人等业主为了修复物业支出的费用至今没有解决。（四）上诉人等业主的装修押金至今没有退还。被上诉人的上述行为严重违反了合同约定，一审法院遗漏事实、判决错误。二、一审判决违反合同法规定。本案中，被上诉人一审请求、上诉人一审抗辩，均基于同一份合同而来，且是被上诉人违约在先，导致业主才违约不交物业管理费。合同法第六十六条、第六十七条、第六十八条规定了合同当事人的同时履行抗辩权、先履行义务、不安抗辩权。被上诉人不履行合同义务，上诉人有权据此作为拒付物业费的事由。三、一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，认为如果被上诉人履行物业服务义务不完全不是拒付物业费的事由，该司法解释条款规定的是业主起诉物业公司违约承担责任的条款，而非物业公司起诉业主责任的规定条款，本案是物业公司起诉业主要求支付物业费。综上，一审判决遗漏事实、违反合同法规定、适用法律错误，请求二审法院依法撤销，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处辩称，一、被上诉人不存在违约行为，一审判决也不存在遗漏事实的情况。（一）解决房屋质量问题并非被上诉人责任，上诉人应向开发商主张权利。双方签订的物业管理服务委托合同并没有约定被上诉人具有解决房屋质量问题的义务，解决房屋质量问题系开发商的义务，上诉人在2010年接收房屋时收到的《住宅质量保证书》上明确约定了房屋质量问题的保修责任系开发商。(二)本案诉讼至今，上诉人未能提供证据证明其房屋存在质量问题，也无证据证明被上诉人履行物业合同存在违约，应承担举证不能的不利法律后果。（三）根据双方签订的物业管理服务委托合同第24、25条对违约责任的约定，即使被上诉人存在违约，也没有赋予上诉人拒付物业费的权利，故上诉人拒付物业费于约、于法都无据。（四）上诉人所在小区自前期物业服务合同至2016年4月13日、2019年5月1日三次签订物业服务合同，均选聘被上诉人为物业公司，足以证明被上诉人提供的物业服务得到广大业主的认可。（五）被上诉人系上诉人所在小区业主委员会选聘并签订合同的物业公司，权利义务来源于双方签订的物业管理服务委托合同》，与本小区房产开发商毫无关系。上诉人把开发商应履行的房屋质量保修义务强加给被上诉人，不符合物业合同约定。二、一审判决没有违反合同法规定。上诉人以合同法的履行抗辩权为依据抗辩支付物业费的理由不成立，本案纠纷不适用合同履行抗辩权的规定。上诉人自称从2010年6月收房始被上诉人没有为其解决房屋质量问题而存在严重违约，但上诉人一直没有提出解除物业服务合同，反而是一直在享受被上诉人提供的物业服务，并且期间两次续订物业服务合同仍然选聘被上诉人为物业公司，被上诉人履行了物业服务的主要义务，上诉人享受了相应的服务，故上诉人缴纳物业费系履行合同之义务，现上诉人拒付物业费属于严重违约，并非行使合同履行抗辩权。三、一审判决适用法律正确。上诉人主张被上诉人违约在先，上诉人不但不应缴纳相应费用，还应得到相应的补偿，与被上诉人请求支付物业费是两个不同的法律关系，一审判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，认为上诉人的抗辩主张可依法另行主张要求。不能据此作为拒付物业费的事由，系适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法判决，驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处向一审法院起诉请求：判令被告一、向原告支付2011年1月至2020年5月的物业管理费37709.28元；二、向原告支付2018年10月至2018年12月的电费473.16元；三、向原告支付2018年10月至2018年12月的变损电费12.05元；四、向原告支付2018年11月至2020年5月的水费1806.1元；五、向原告支付自2011年1月至2020年5月的逾期缴纳费用违约金（滞纳金）19823.25元。 一审法院认定事实：2009年10月29日，被告梁菲菲与钦州市皇庭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了第C16幢03号房，建筑面积222.54平方米。2010年6月10日，被告梁菲菲在《皇庭御珑湾·天悦府住宅单位交接书》上签字确认其已经正式接收上述住宅。2016年4月13日，钦州市皇庭御珑湾住宅小区业主委员会（委托方）与深圳市皇庭物业管理有限公司（受托方）签订《钦州市皇庭御珑湾住宅小区物业管理服务委托合同》，由深圳市皇庭物业管理有限公司对涉案物业进行管理，该委托合同第十四条第一项第（四）条“别墅区的物业管理服务及收费标准由别墅区自行推荐代表与物业公司协商确定”。钦州市皇庭御珑湾住宅小区别墅区代表（委托方）与深圳市皇庭物业管理有限公司（受托方）签订《钦州市皇庭御珑湾住宅小区别墅区物业管理服务委托合同》，合同约定：一、自2015年9月1日起至2020年12月31日止，别墅区物业服务费调整为：1.45元/平方米/月，如遇政府政策性调整，则自政府指导价方案执行之日起另行计算；……三、2015年9月1日前的物业管理服务费调整为1.55元/平方米/月收取。……五、欠缴物业管理服务费的业主，应当在签订协议后二个月内缴清，逾期未缴清的业（户）按除补交所欠费用之外另按每日（以所欠费用为基数）的万分之三加收滞纳金。原告按照合同约定提供了物业服务。2019年5月1日，钦州市皇庭御珑湾住宅小区业主委员会（甲方）与深圳市皇庭物业管理有限公司（乙方）签订《钦州市皇庭御珑湾住宅小区物业管理服务委托合同》，第十四条第一款第（二）、（三）项：“2、本次《合同》期物业管理服务费（从2019年5月1日至2022年4月30日为止）：1、高层住宅（A1至A12、B1至B5）每月每平方米建筑面积0.75元；2、低层住宅（别墅）每月每平方米建筑面积1.45元。……（三）……业主应按时交纳各项费用，如未按时交纳，除补足所欠费用之外每日以所欠费用为基数的万分之三计收违约金。” 另查明，被告拖欠原告2011年1月至2020年5月物业管理费、2018年10月至2018年12月的电费473.16元、2018年11月至2018年12月的变损电费12.05元、2018年11月至2020年5月的水费1806.1元。原告多次向被告催交上述款项，但被告至今仍未缴交。 一审法院认为，原告与钦州市皇庭御珑湾小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》及与皇庭御珑湾别墅区业主代表签订的《钦州市皇庭御珑湾住宅小区别墅区物业服务委托协议》合法有效，对包括被告在内的全体业主具有约束力。该院以该两份合同为据确定双方之间的权利义务关系。对原告而言，按照双方合同约定提供物业管理服务是其主要合同义务，对被告而言，按时足额交纳物业费是其主要合同义务。本案中，原告已履行了一般物业服务的主要义务，被告接受了相应的服务并享受利益，因此应履行按时缴纳物业费的合同义务，被告欠缴物业费，其行为属违约，应承担相应的违约责任。被告以原告提供的物业服务不符合合同约定等为由，据此拒绝缴纳物业费，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如被告认为原告履行物业服务义务不完全、不到位，可依据上述法律规定主张要求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此作为拒付物业费的事由，故对被告的上述抗辨理由，不予采纳。原告主张的物业服务费、电费、变损电费、水费，被告均无异议，予以支持。原告主张的逾期缴纳费用违约金（滞纳金），由于原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，导致包括被告在内的众多业主联合签名向住建局等有关部门投诉，故被告拒交物业费用，也属事出有因，并非恶意拖欠，且被告从 2011年1月开始欠交至今将近10年，原告均没有及时起诉要求被告交纳相关费用，怠于行使自己的权利，故对原告的违约金请求，不予支持。关于被告的其他抗辩意见，由于未能提供证据加以证明，故应承担举证不能的不利法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决：一、被告梁菲菲应支付2011年1月至2020年5月的物业管理费37709.28元给原告深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处；二、被告梁菲菲应支付2018年10月至2018年12月的电费473.16元给原告深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处；三、被告梁菲菲应支付2018年10月至2018年12月的变损电费12.05元给原告深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处；四、被告梁菲菲应支付2018年11月至2020年5月的水费1806.1元给原告深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处；五、驳回原告深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处的其他诉讼请求。案件受理费1296元，减半收取648元，由被告梁菲菲负担433元，原告深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处负担215元。 本院二审期间，上诉人梁菲菲围绕上诉请求依法提交了证据：1、受案登记表、询问笔录、立案通知书；2、广州三星装饰钦州分公司漏水维修结算单。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被上诉人对上诉人提交的证据质证认为,一、两份证据的举证已超过举证时效，并且不属于新证据，不应采信；二、证据“维修结算单”：对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。(一)该证据共三页，每页的公司主体不相同。第一页标注的公司是“广州三星装饰钦州分公司”，第二页出具结算单的公司是“广东三星装饰?余工设计”，没有加盖公章，第三页开具收款收据的公司是“广西钦州市余工三星装饰设计工程有限公司”。(二)第二页“工程结算单”上所做的装修项目不能证明梁菲菲购买的房屋存在建筑质量问题。梁菲菲购买的是毛坯房，该“工程结算单”上所做的装修项目属于业主正常装修毛坯房时一般选择的再次加固防水工程，这些防水、铺地砖等工程都与房屋建筑质量问题无关，是业主正常装修项目。(三)第三页“收款收据”无非就是一张白条，不属于正式发票，不能作为证明真实费用存在的证据使用。(四)虽然该证据显示出具的时间2013年，但上诉人在一审没有提交，上诉期间也没有提交。被上诉人认为该证据系现在制作形成，根本不具有真实性。三、证据“受案登记、询问笔录、立案告知”：对该证据的真实性、合法性无异议，不认可其关联性。梁菲非家内发生的盗窃案，主要原因是自己安全防范意识不强所导致，属于刑事案件已被立案，该事件不属于物业服务范围，不能证明被上诉人提供的物业服务存在违约。 对上诉人梁菲菲二审提交的证据，本院认定如下：对证据1，三性予以认定，证实在2014年5月8日，上诉人家里失窃；对证据2，结合涉案小区的建筑情况以及双方当事人庭审中均认可房屋存在质量问题，确认其真实性。 经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 综合当事人诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：被上诉人请求上诉人支付物业管理费、电费、变损电费、水费是否有依据，被上诉人是否构成严重违约行为。 本院对本案综合评判如下： 关于被上诉人要求上诉人支付物业管理费、电费、变损电费、水费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被上诉人与上诉人所在小区的业主委员会、别墅区代表签订物业管理服务委托合同，系在平等、自愿、协商的基础上所签订的，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，该合同对上诉人和被上诉人均具有约束力，上诉人与被上诉人应自觉履行。合同签订后，被上诉人为上诉人所在小区提供了相应的物业服务，上诉人作为合同的相对方，应履行按时交纳物业服务费用的合同义务。上诉人以小区建筑存在质量问题、被上诉人没有履行与开发商沟通协调及维修物业的义务、房屋失窃为由主张被上诉人严重违约行为并拒交物业费。本院认为，第一，上诉人与被上诉人均在庭审中承认被上诉人已经按照业主的要求解决了地下室泡水问题，上诉人主张维修不完善但是没有提交相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果；第二，上诉人没有提供证据证明其房屋失窃是由于被上诉人未履行约定义务造成的；第三，被上诉人是接受上诉人所在小区业主委员会的委托对小区进行管理的，物业费也是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，上诉人拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，实际上也是对其他正常交费业主利益的损害，不利于小区整体管理。因此，在物业管理服务委托合同合法有效的前提下，上诉人以服务瑕疵为由拒绝交纳全部物业费，本院不予支持。双方没有提交证据证实上诉人及其业主委员会与深圳市皇庭物业管理有限公司或者被上诉人签订了前期物业合同，上诉人的业主委员会、上诉人别墅区代表于2016年分别与深圳市皇庭物业管理有限公司签订物业服务合同，该两个合同均对物业合同进行了倒签，约定前期物业管理服务费从业主收房之日起计算至2015年8月31日，合同期的物业服务费从2015年9月1日起至2019年3月31日止。合同约定了物业服务内容包括：维持公告秩序、安全监控、巡视、门岗执勤等，维护业主和物业使用人身财产安全；向开发商反映、协调工程质量遗留问题；向开发商反映涉及开发商与业主纠纷问题，并协调处理；处理业主反映强烈的问题等。根据上诉人提交的2014年的受案登记表以及2013年的房屋漏水维修清单反映出被上诉人有部分物业服务不到位，因此，被上诉人提供的前期物业服务质量上存在瑕疵，本院酌情减少30%的前期物业费。即前期物业费为：344.94元/月×56个月×70%=13521.65元，合同期物业费为：322.68元/月×57个月=18392.76元，上诉人欠缴的物业费为：13521.65元+18392.76元=31914.41元。 综上所述，上诉人上诉请求拒付物业费理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持钦州市钦北区人民法院（2020）桂0703民初1590号民事判决第二、三、四、五项； 二、变更钦州市钦北区人民法院（2020）桂0703民初1590号民事判决第一项为：上诉人梁菲菲应支付2011年1月至2020年5月的物业管理费31914.41元给被上诉人深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处。 一审案件受理费648元，由上诉人梁菲菲负担370元，被上诉人深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处负担278元；二审案件受理费1296元，由上诉人梁菲菲负担740元，被上诉人深圳市皇庭物业管理有限公司广西钦州御珑湾管理处负担556元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 李夏冰 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 杨雯民 书 记 员 班智晓