安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1260号 上诉人（原审原告）：马鞍山市华侨物业发展有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区珍珠园小区三村一栋旁。 法定代表人：张久林。该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓泉龙，安徽峭正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王懿，安徽峭正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨平平，男，汉族，1964年5月14日出生，户籍地安徽省当涂县，现住当涂县。 委托诉讼代理人：夏树仁，安徽兄弟律师事务所律师。 上诉人马鞍山市华侨物业发展有限责任公司(以下简称华侨物业公司)因与被上诉人杨平平物业合同纠纷一案,不服安徽省当涂县人民法院（2020）皖0521民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人华侨物业公司委托诉讼代理人王懿、被上诉人杨平平的委托诉讼代理人夏树仁到庭接受询问。本案现已审理终结。 华侨物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持华侨物业公司的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误。本案中，杨平平对华侨物业公司的物业服务是满意的，杨平平享受了物业服务，就应当交纳物业费。至于前期物业公司收缴杨平平3000元物业费与本案无关，其与当涂县姑溪山水一期业主委员会签订的物业管理合同与前期物业合同无关。而事实上，杨平平向前期物业公司缴纳的物业费已结算无余，一审判决以其未与前期物业公司办理做好交接为由，驳回其诉讼请求是错误的。 杨平平辩称：其前期已经缴纳了3000元物业费，尚有结余，华侨物业公司对结余负有举证责任，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院予以维持。 华侨物业公司向一审法院起诉请求：判令杨平平向其支付物业费614元，并自2017年4月1日起至实际支付之日止，每天按0.5元支付违约金；并承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2016年9月28日，当涂县姑溪山水一期业主委员会（甲方）与华侨物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定：1.委托管理期限为两年，自2016年10月1日至2018年9月30日止；2.甲方负责收集、整理物业管理全部图纸、资料，并于合同生效之日起15日内向乙方移交，合同期满时负责取回；3.乙方对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内、改扩建或者完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施；4.业主与物业使用人对乙方满意率达80%以上；5.住宅房高层由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元（其中含政府高层电梯维保费补贴0.4元）向业主或者物业使用人收取，如政府高层电梯维保费补贴到期后，其高层电梯维保费由业主自行缴纳；6.住宅房多层由乙方按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或者物业使用人收取；7.乙方向业主和物业使用人提供的楼道更换灯泡、触摸或者声控开关等维护费按每月每户0.5元、全年6元向业主收取。 杨平平系当涂县姑孰镇姑溪山水一期5栋1001室的业主，华侨物业公司自2016年10月1日至2017年5月31日为该房屋提供物业管理服务以来，杨平平未向华侨物业公司交纳物业费。但在华侨物业公司向杨平平催要物业费用过程中，杨平平于2018年1月14日向华侨物业公司出具其向前期物业缴费的发票，发票金额为3000元，华侨物业公司收取杨平平的该份发票，并向杨平平出具收据。 另查明，华侨物业公司提供的物业管理服务过程中，因部分业主不服华侨物业公司的车辆管理规定，发生了业主用车辆堵大门、破坏门禁等行为，严重破坏了小区的环境和业主的生活秩序。2017年6月16日，华侨物业公司向姑溪山水一期业主委员会提出辞呈，终止在该小区的物业服务。 一审法院认为，根据《物业管理条例》规定由业主大会选聘物业公司，业主委员会签订物业管理服务合同，故案涉《物业管理委托合同》有效，对小区业主具有约束力。杨平平作为小区业主，享受了华侨物业公司的物业服务，则应当支付物业费用、电梯电费以及路灯维修费。华侨物业作为新的物业服务企业有义务与之前的物业服务企业之间做好交接工作。其公司应根据交接情况，若杨平平前期缴纳的3000元不足以支付至2017年5月31日的物业费用，华侨物业公司才有权向杨平平主张物业费用。本案中，华侨物业公司未举证证明其交接时杨平平前期的物业费用的使用情况，且无法推定出杨平平前期已缴纳的3000元不足以支付至2017年5月31日的物业费用以及楼道灯维修费。虽然非华侨物业公司的原因导致无法完成交接工作，但无法交接的不利后果，让原主动缴纳物业费用的业主负担，显示公平，且也不利于将来物业管理过程中，物业服务公司预期向业主收取相关费用的管理惯例。遂判决：驳回华侨物业公司的诉讼请求。案件受理费25元，由被告杨平平负担。 二审期间华侨物业公司向本院提交新证据一份，即姑溪山水安置小区住户物业费核算表，证明杨平平缴纳的3000元已经用于支付了2013年6月13日至2015年12月31日期间的物业费用。经本院组织质证，杨平平质证认为，该核算表其不知情，且核算表中卫生费、路灯费等属于重复收费，应当扣除。本院认证认为，该核算表系杨平平与前期物业公司公司之间就前期物业合同所缴纳的物业费，与本案无关联性，故对其证明力不予确认。 经二审查明的事实和对证据的认证意见与一审相同。 本院认为，华侨物业公司与杨平平对双方之间订立物业服务合同且已经实际履行均不持异议，该物业合同合法有效，双方当事人应当按照物业服务合同的约定全面履行自己的义务。现双方争议的焦点问题是：杨平平拒缴物业服务费是否有事实和法律依据。本案中，当涂县姑溪山水一期业主委员会与华侨物业公司的签订《物业管理委托合同》合法有效，该委托管理合同对姑溪山水一期所有业主均具有法律约束力。华侨物业公司在接受委托后，对姑溪山水一期小区进行了的管理、整治，包括卫生、道路、绿化、车辆等，已经按照合同约定全面履行了管理义务，杨平平对华侨物业公司提供的物业服务也予以认可，因此，杨平平应当按照合同约定支付相应的物业服务费。华侨物业公司（乙方）与当涂县姑溪山水一期业主委员会（甲方）在《物业管理委托合同》中约定的交接义务是“甲方负责收集、整理物业管理全部图纸、资料，并于合同生效之日起15日内向乙方移交，合同期满时负责取回”，并未约定华侨物业公司承接前期物业合同的权利义务，故杨平平无权就前期物业合同中物业费的缴纳情况对抗新合同的合同相对人，即华侨物业公司。一审法院以超过合同约定范围内的义务要求华侨物业公司承担，显属适用法律错误。杨平平若认为其前期缴纳的物业费不符合前期物业合同的约定，可以向前期物业公司另行主张权利。关于华侨物业公司主张的违约金问题，因华侨物业公司收取了杨平平预交的3000元物业费发票，致使杨平平认为其应当向华侨物业公司缴纳的物业费数额尚不确定，故对华侨物业公司主张违约金的请求不予支持。 综上，华侨物业公司主张物业费的上诉请求符合法律规定，应当予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《物业管理条例》第四十条、第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省当涂县人民法院（2020）皖0521民初651号民事判决； 二、杨平平于本判决生效之日起十日内给付马鞍山市华侨物业发展有限责任公司物业费614元。 三、驳回马鞍山市华侨物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元；二审案件受理费50元，均由杨平平负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴静旻 审判员  汪和平 审判员  郝静静 二〇二〇年九月二十四日 法官助理彭立 书记员李云娇 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。