江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0722民初362号原告：东海县巨龙联运有限公司，住所地东海县白塔埠镇于庄村驻地。法定代表人：吕恒久，该公司经理。被告：周洪海，男，1968年6月28日出生，汉族，住东海县。被告：许增杰，男，1962年9月24日出生，汉族，住东海县。原告东海县巨龙联运有限公司（以下简称巨龙公司）与被告周洪海、许增杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巨龙公司的法定代表人吕恒久，被告周洪海、许增杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨龙公司向本院提出诉讼请求：1.解除2017年10月8日签订的《房地产租赁合同补充协议书》；2.被告给付自2020年1月15日起至租赁黄体酮解除之日止的租金（每日租金849.30）；3.被告赔偿租赁合同解除后闲置期间的租金损失15.5万元；4.本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2009年12月26日，原告与被告周洪海签订《房地产租赁合同》。合同约定的主要内容为：原告将位于东海县白塔埠镇于庄村驻地的房、场地出租给被告周洪海使用，租赁期限为10年，租赁期限至2020年1月15日届满，前五年的年租金为16.8万元，后五年的年租金为17.2万元。2017年10月8日，被告周洪海向原告提出租赁期限届满后再延长三年，经双方协商达成一致意见，并签订了《房地产租赁合同补充协议书》。合同约定每年的租金为31万元，周洪海必须先付清租金再使用租赁财产，即每年的12月15日前付清租金。周洪海应当履行的义务由被告许增杰提供连带责任保证担保。被告周洪海、许增杰应当于2019年12月15日前向原告交纳第11年的租金31万元，但两被告均未履行合同义务。原告于2019年12月18日通过邮寄、直接送达的方式向被告周洪海、许增杰催告交纳租金，但被告经催告后仍未给付租金，其行为已构成违约，符合解除合同的法定条件。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告周洪海辩称：我出事后，在看守所无法履行，没有支付能力。解除合同的事情我交给许增杰了。由于我的损失太大，场地里由两套加工设备价值200万元，不好拆除，一旦拆除就废了。目前我不同意解除合同，我愿意自2020年1月15日起继续支付租金。对于闲置期间的损失，我不同意赔偿，因为不是我正常经营期间拖欠的，如果不进看守所，我不会不履行合同。被告许增杰辩称：我不同意原告的第二、三项诉讼请求。2019年12月份，原告和其他人签订了租赁合同，整个场地已经租给案外人连云港鸿拓再生资源有限公司，周洪海所提到的设备也已经被其女儿、女婿拆除卖光了，现状是整个租赁场地都是案外人占有使用。2019年之前的租金已经付清了，不欠租金了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2009年12月26日，巨龙公司（甲方）与周洪海（乙方）签订《房地产租赁合同》一份，约定甲方将坐落在东海县的厂房、场地出租给乙方使用，租赁期限自2010年1月15日起至2020年1月15日止，前5年每年租金168000元，后5年每年租金172000元，租金于每年12月15日前一次性付清。该合同第五条违约责任约定：1.如乙方未按本合同约定的时间给付租金，每逾期1日按年租金1‰。2.乙方保证本合同履行10年，乙方不得擅自提前终止本合同履行。否则，乙方应赔偿甲方10年租赁期限剩余时间租金，并终止合同。3.乙方不按期交纳租金（最长不得超过1个月），甲方有权解除本合同，可另行发包。甲方也有权阻止乙方使用厂房和场地，因此所造成的经济损失由乙方自行承担。甲方并有权要求乙方给付不足10年部分的租金。该合同签订后，一直由双方正常履行，未产生纠纷。2017年10月8日，巨龙公司（甲方）、周洪海（乙方）、许增杰（丙方）签订《房地产租赁合同补充协议书》一份，约定租赁期限延长至2023年1月15日止,延长期间的租金为每年31万元。双方还约定，如乙方未按约定时间交纳租金，乙方承担违约金，违约金按月利率2%计算。乙方不得提前解除本合同，否则应承担违约金15万元，用于弥补甲方重新招租、租赁财产限制期间等等的经济损失。乙方在租赁期间为全面履行合同义务的情况下，其所投资的一切资产包括动产或不动产均不得擅自拆除或腾空迁出，该资产应当作为乙方履行合同的保证，由甲方留置。在租赁合同履行过程中，周洪海银涉嫌非法吸收公众存款罪于2018年1月26日被刑事拘留，于2018年3月2日被逮捕。2018年12月24日，本院作出（2018）苏0722刑初486号刑事判决，认定周洪海犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币8万元。后周洪海在徐州彭城监狱服刑。周洪海由于在监狱服刑,在2019年12月15日未能按约交纳次年租金。巨龙公司制作《催告通知书》一份，要求周洪海、许增杰交纳租金31万元，否则，双方签订的补充协议书予以解除，并要求该二人及时恢复原状、腾空房屋及场地，并原物返还。巨龙公司于2019年12月18日将该通知书邮寄至徐州彭城监狱，但被拒收退回。后巨龙公司联系周洪海的家人及许增杰，许增杰于2019年12月22日在该通知书上签字确认，周洪海的女儿周某于同日作为代签收人在该通知书上进行了签名。巨龙公司在庭审中认可,2019年12月29日,周洪海的妻子和女儿已经拆除了周洪海存放在租赁场地的财产,并腾空了租赁房屋。同时，周洪海的妻子或女儿向巨龙公司法定代表人吕恒久交付3万元用于将租赁物恢复原状，巨龙公司认可并收取了该款项。另外，庭审中许增杰举证了通话录音一份，用于证明马仕通已经于2019年年底向巨龙公司租赁了上述场地，由于疫情原因，自2020年5月份开始计算租金。巨龙公司对该通话录音的真实性不予认可，称马仕通只是借用场地临时放东西。后巨龙公司提交情况说明一份，称巨龙公司与马仕通于2020年5月20日经口头协商，巨龙公司同意将案涉租赁物出租给马仕通，但巨龙公司提出该租赁合同自本案判决生效之日起生效。还查明，2020年1月2日，连云港鸿拓再生资源有限公司注册成立，以上述租赁地点作为住所地，法定代表人马仕通。以上事实，有巨龙公司举证的租赁协议及补充协议书、催告通知书，许增杰举证的企业信息公示报告，以及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为：首先，《房地产租赁合同补充协议书》系《房地产租赁合同》的补充协议，该两份合同均系巨龙公司与周洪海之间租赁合同的组成部分，系当事人真实意思表示，合法有效。《房地产租赁合同》第五条约定，乙方不按期交纳租金（最长不得超过1个月），甲方有权解除本合同。周洪海因服刑原因未按约于2020年12月15日前交纳租金，合同履行陷入僵局，巨龙公司按约享有合同解除权。此后巨龙公司向周洪海及其家人发出《催告通知书》，要求周洪海交纳租金，并明确表示若未交纳租金，双方签订的补充协议书予以解除，并要求及时恢复原状、腾空房屋及场地，并原物返还。此后，在周洪海一直未交纳租金的情形下，周洪海家人将周洪海的设备等相关财产搬出，并将租赁的场地、房屋清空、恢复原状和返还，巨龙公司予以接受。据此，应认定巨龙公司已经以实际行动行使了合同解除权，案涉租赁合同已经解除，解除日期应认定为2019年12月29日。现巨龙公司提起诉讼再次要求解除《房地产租赁合同补充协议书》，由于该合同已经解除，本院不予支持。其次，巨龙公司要求周洪海给付自2020年1月15日其至租赁合同解除之日止的租金，由于租赁合同在该日期之前已经解除，本院不予支持。再次，关于巨龙公司要求两被告赔偿租赁合同解除后6个月闲置期间的租金损失15.5万元的问题。首先，租赁合同并未约定两被告需赔偿租赁合同解除后闲置期间的租金损失。其次，本案租赁合同解除后不久，国内即发生新冠疫情，对于巨龙公司对外重新签订或履行租赁合同必然有影响，对于因疫情原因导致的租赁物闲置期间的损失不应由两被告承担。第三，依据查明的事实，连云港鸿拓再生资源有限公司以上述租赁地点作为住所地注册成立，且巨龙公司亦自认已经将场地提供给案外人马仕通“临时放东西”，可见租赁物是否闲置及租金损失数额均存在较大争议。综上，巨龙公司并未提供充分证据证明租赁物存在六个月的闲置期间，亦未提供充分证据证明其因两被告违约行为导致的租金损失数额。但是，鉴于《房地产租赁合同补充协议书》约定：乙方不得提前解除本合同，否则应承担违约金15万元，用于弥补甲方重新招租、租赁财产限制期间等的经济损失。本院综合周洪海的违约情形、过错程度、疫情影响、巨龙公司对其损失的举证情况，并考虑周洪海家人已经在2020年1月15日（租金已经支付至该日期）以前提前约半个月的时间及时拆除设备、腾空场地、支付恢复原状费用并返还租赁物的情形，酌情确定由周洪海向巨龙公司按15日的租金损失标准赔偿其重新招租的经济损失，按每日849.30元计算，合计12739.50元。许增杰作为连带责任保证人，应当承担连带责任。综上，对巨龙公司的各项诉讼请求，本院予以部分支持。对周洪海不同意解除租赁合同及赔偿损失的抗辩意见，系基于对租赁合同后续履行情况不知情的基础上作出的表述，本院不予采纳。对许增杰不同意赔偿损失的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周洪海于本判决生效之日起十日内向原告东海县巨龙联运有限公司赔偿损失12739.50元；二、被告许增杰对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告东海县巨龙联运有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6550元，由原告承担6490元，由两被告承担60元（原告已预付，待被告履行上述义务时，一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费13100元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农业银行苍梧支行，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  蔺玉林二〇二〇年九月四日书记员  汤甜甜