北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2779号上诉人（原审被告）：张洁，女，1981年2月23日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：瑞豪（天津）物业服务有限公司。法定代表人：李顺章，执行董事。委托诉讼代理人：王海平，北京市大策律师事务所律师。上诉人张洁因与被上诉人瑞豪（天津）物业服务有限公司（以下简称瑞豪物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初28283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法由审判员张清波独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人张洁，被上诉人瑞豪物业的委托诉讼代理人王海平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张洁上诉请求：1．撤销一审法院判决，改判驳回瑞豪物业的一审全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由瑞豪物业承担。事实和理由：1．张洁与北京顺开房地产开发有限公司（以下简称顺开房地产公司）签订北京市商品房预售合同，聘选的物业管理企业为北京金罗马物业管理有限公司（以下简称金罗马物业公司），并在住建委完成备案登记，张洁收房入住后一直由金罗马物业公司提供物业服务，后北京万福家园房地产开发有限公司（以下简称万福家园房地产公司）与北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城兴业物业公司）签订《××小区前期物业服务合同》，不仅涉及建设单位与物业企业，也涉及到业主的共同决定，但是张洁对该《前期物业服务合同》完全不知情，从未做出过签字认可；2．2019年11月8日，通州区住房和城乡建设委员会在告知书中回复，永顺镇政府出具的《情况说明》、全套书面文字材料包括瑞豪物业提交的物业项目的合法证明文件（包括但不限于物业服务合同、业主签字同意的征询表、××小区业主大会会议纪要），上述信息不存在；3．2019年12月12日，《北京市通州区人民政府信访复查意见书》就2019年8月29日《北京市通州区住房和城乡建设委员会信访事项处理意见书》作出撤销的决定，否定了瑞豪物业2015年6月23日到通州住建委进行备案且备案程序合法；4．根据《物权法》第七十条、《物业管理条例》第十一条，万福家园房地产公司并非××小区的建设单位，无权发起物业变更，更无权在业主入住近2年后，在业主不知情的情况下与龙城兴业物业公司签订《××小区前期物业服务合同》。瑞豪物业辩称，同意一审法院判决，不同意张洁的上诉请求和事实理由。《前期物业服务合同》合法有效，龙城兴业物业公司退出小区服务后，将债权转让给瑞豪物业，因××小区未成立业主大会和业主委员会，在通州区永顺镇政府的指导下，征得小区多数业主的同意，瑞豪物业进入××小区提供物业服务，并办理物业服务合同备案，相关程序合法有效，张洁应当支付全部未缴物业费。瑞豪物业向一审法院起诉请求：1．请求法院判令张洁向瑞豪物业支付自2017年3月1日至2019年2月28日期间的物业费2472．58元以及逾期利息（以每年年度物业费1236．29元为基数，自应交次年3月1日起算，按照日万分之二点五计算至款项付清之日止）；2．诉讼费由张洁负担。一审法院认定事实：2010年2月10日，北京万福家园房地产开发有限公司（甲方、开发建设单位）与北京龙城兴业物业管理有限公司（乙方、物业服务企业）签订了《××小区前期物业服务合同》，双方约定由甲方选聘乙方对××住宅小区提供前期物业管理服务事宜。物业区域服务收费选择包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为住宅物业费收费标准1．6元/月/建筑平方米，商业及其他物业费收费标准另行协商。物业服务费用（物业服务资金）按年度缴纳，以后每年对应日前30日缴纳下年度的物业费。本合同期限自2010年3月1日起至2013年2月28日止。本合同期满前三个月，甲乙双方应就是否延长本合同期限进行协商，如果双方未能达成协议的，则甲方有权在本合同期满前选聘新的物业管理企业。此外，合同还对双方当事人其他权利义务条款进行了约定。另查一，北京顺开房地产开发有限公司与北京万福家园房地产开发有限公司合作开发涉案小区，北京万福家园房地产开发有限公司系涉案小区的投资商，对该建设项目享有收益权。另查二，2015年4月6日，北京龙城兴业物业管理有限公司向通州区物业管理办公室作出情况说明，内容如下：关于通州区永顺镇××小区物业管理撤离的相关事宜，做如下情况说明：1）现通州区永顺镇××小区由北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司负责管理，因北京龙城兴业物业管理有限公司研究决定经营调整，决定注销分公司不再为××小区进行物业管理服务。2）经通州区永顺镇政府、通州区永顺镇物业管理办公室协调研究，同意北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司撤离××小区。3）由瑞豪物业北京分公司暂时服务于××小区，待经通州区物业管理办公室备案后，实施物业管理服务。2015年5月5日，通州区永顺镇人民政府出具情况说明，内容如下：经北京龙城兴业物业管理有限公司征询××小区全体业主意见，自占全体业主总户数50%以上且占全体业主总建筑面积50%以上的业主同意由瑞豪物业为××小区提供物业管理服务。瑞豪物业提供物业管理服务，至本小区业委会成立并与选聘的物业公司签订《物业服务合同》时止。瑞豪物业提供物业服务期间，未经具相关资质评估公司的评估或相关主管部门批准，本小区物业服务标准及收费标准均维持现行标准。另查三，2015年6月10日，北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司向瑞豪物业出具授权委托书，内容如下：现授权瑞豪（天津）物业服务有限公司北京分公司全面催缴北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司北京市通州区××项目在2010年3月1日至2015年6月10日产生的物业欠费。所产生回款均由瑞豪（天津）物业服务有限公司北京分公司所有。另查四，2015年6月23日，北京市通州区住房和城乡建设委员会出具办理结果通知书，对瑞豪物业申请就××小区物业服务合同备案申请予以备案。另查五，2019年10月28日，北京龙城兴业物业管理有限公司出具情况说明，内容为：北京龙城兴业物业管理有限公司2010年2月承接北京市通州区××××二号院××物业服务项目后，设立了北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司进行项目管理。2015年初，北京龙城兴业物业管理有限公司决定撤出该服务项目，并注销北京龙城兴业物业服务有限公司第一分公司工商登记，北京龙城兴业物业管理有限公司第一分公司北京市通州区××项目业主欠缴在2010年3月1日至2015年6月10日产生的物业服务费债权转让于接手项目的瑞豪（天津）物业服务有限公司，回款全部归瑞豪（天津）物业服务有限公司所有。另查六，张洁系北京市通州区××××**房屋的所有权人，涉案房屋建筑面积为64．39平方米。庭审中，张洁及到庭其他业主就涉案小区物业服务提出如下异议：1．双方不存在物业服务合同关系；2．瑞豪物业虚构合同、虚构事实取得建委的备案登记；3．瑞豪物业私划停车位，侵吞业主共有利益；4．涉案小区脏乱差，共有部分和公共设施损坏严重，工作人员对业主实施软暴力；5．瑞豪物业与消防公司签订合同，使用“三无”消防产品；6．瑞豪物业私自降低电梯配置、质量缩水；7．瑞豪物业伪造业主在公共基金维修表上签字；8．第B4、B5号楼在2014年5月20日才取得竣工验收表。瑞豪物业对张洁的上述陈述不予认可，称涉案小区最初可能是由金罗马物业公司提供服务，2010年3月至2015年6月期间由北京龙城兴业物业管理有限公司提供物业服务，2015年4月瑞豪物业陆续与部分业主签订物业服务协议并于2015年6月23日办理登记备案。关于张洁反映的其他问题不予认可，已向张洁提供了相应的物业服务。上述事实，有瑞豪物业提供的《××小区前期物业服务合同》、办理结果通知书、授权委托书、（2014）通民初字第5890号民事判决书、北京市通州区永顺镇政府出具的情况说明，张洁及其他到庭业主提供的建设工程规划许可证附件、永顺镇（2019）第7-告永顺镇政府信息公开答复告知书、永顺镇（2019）第7号-回登记回执、区市政市容委（2018）第3号-回政府信息不存在告知书、区市政市容委（2018）第3号-回登记回执、通住建委（2018）第81号告知书、通住建委（2018）第81号-回登记回执、关于××（万福家园）小区居民住宅楼消防系统紧急维修情况说明、北京市商品房预售合同、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表以及到庭当事人陈述等在案佐证。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。关于双方是否存在物业服务合同关系一节。根据住建部【2009】274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》，业主委员会产生之前，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，瑞豪物业虽然未与张洁签订物业服务合同，但是根据瑞豪物业提供的《××小区前期物业服务合同》、办理结果通知书、授权委托书、（2014）通民初字第5890号民事判决书、北京市通州区永顺镇政府出具的情况说明等证据可知，北京龙城兴业物业管理有限公司系经涉案小区开发商万福公司选聘为涉案小区提供物业服务。后北京龙城兴业物业管理有限公司因经营调整不再为涉案小区提供物业管理服务，在涉案小区尚未成立业主大会并选举业主委员会的情况下，北京龙城兴业物业管理有限公司将相关情况向通州区永顺镇物业管理办公室进行报告，通州区永顺镇物业管理办公室、通州区永顺镇人民政府予以确认，后瑞豪物业向通州区住建委办理物业服务合同备案。现张洁虽主张其与北京龙城兴业物业管理有限公司、瑞豪物业不存在物业服务合同关系，但未提供充分有效的证据予以反驳，故一审法院对张洁的该项抗辩意见不予采信。现北京龙城兴业物业管理有限公司将涉案小区2010年3月1日至2015年6月10日期间的物业费债权转让给瑞豪物业，故瑞豪物业向张洁催要2015年6月10日之前的物业费，于法有据。2015年6月10日之后瑞豪物业为涉案小区提供物业服务至今，张洁亦实际接受了瑞豪物业提供的服务，张洁理应向瑞豪物业缴纳物业服务费。关于张洁主张瑞豪物业提供的物业服务存在质量问题的意见，一审法院认为瑞豪物业应当予以改进。关于张洁反映瑞豪物业在提供物业服务过程中存在违反行政管理相关规定以及侵权问题，因与本案非同一法律关系，张洁可另行解决。经审理，一审法院认为张洁反映的问题未能证明物业公司在履行合同中存在重大违约，且张洁主张的物业服务瑕疵不宜根据单个或局部问题来认定而应考虑小区的现状、整体服务情况、持续状态等予以确认。故一审法院对张洁要求减免物业费的意见，不予采信。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。基于以上原因考虑，对于瑞豪物业要求违约金的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张洁给付瑞豪（天津）物业服务有限公司2017年3月1日至2019年2月28日期间的物业费2472．58元，于判决生效之日起七日内付清；二、驳回瑞豪（天津）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张洁提交以下证据：1．北京市商品房预售合同，拟证明业主是和顺开房地产公司签订的合同，约定提供前期物业服务的物业公司是金罗马物业公司。2．证人证言，拟证明小区物业公司变更没有征求过业主的意见，物业公司的进入是非法的。3．生活饮用水被监督单位信息卡以及登记回执，拟证明小区的物业公司一直是金罗马物业公司，与其他物业公司无关。4．通州区市政市容管理委员会登记回执以及告知书，拟证明瑞豪物业没有备案就私自收取停车费。5．2020年1月13日、2020年2月13日通州区卫生健康委员会出具的行政处罚决定书以及告知书，拟证明现在的物业管理混乱，饮用水不达标。6．通州区人民法院（2017）京0112民初20538号民事调解书，拟证明小区安全有问题，保安不管，监控探头没有用上，张洁在小区里被抢劫。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。针对张洁提交的证据，瑞豪物业发表质证意见如下：1．真实性认可，一审提交过；2．证人没有到庭，真实性无法核实，均为拖欠物业费的业主和一些其他案件的当事人，李春杨作为当事人不能作为证人，一审认定事实是征求了50%以上的业主意见，即便证人证言真实也不能否认一审认定的事实；3．饮用水不是水质不合格，而且缺手续；4．一审已提交过，我方有经营备案和相关的证件，回复与事实不符，从去年开始因为是小区所以就不要求登记备案了；5．没有办理许可是手续的问题，与水质没有关系，二次供水的手续目前也在办理中；6．真实性认可，保安和监控已经经过三次改造升级，现在不存在这些问题了。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案中，瑞豪物业起诉请求张洁支付物业服务费，并提交《××小区前期物业服务合同》等证据予以证明。张洁以其未签订亦不知情前期物业服务合同的签订、瑞豪物业公司未进行备案等为由拒绝交纳相应物业费。本案二审的争议焦点为：张洁应否交纳2017年3月1日至2019年2月28日期间的物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据瑞豪物业公司提交的《××小区前期物业服务合同》等证据，龙城兴业物业公司是涉案小区的开发商万福家园房地产公司选聘其为涉案小区提供物业服务，后其因经营调整不再为涉案小区提供物业管理服务，在涉案小区尚未成立业主大会并选举业主委员会的情况下，龙城兴业物业公司将相关情况向通州区永顺镇物业管理办公室进行报告，通州区永顺镇物业管理办公室、通州区永顺镇人民政府予以确认，后瑞豪物业向通州区住建委办理物业服务合同备案。可见，龙城兴业物业公司退出涉案小区与瑞豪物业进驻涉案小区提供物业服务，系在涉案小区未成立业主大会并选举业委会、业主及业主大会未选聘物业服务企业的情况下办理并经相关政府部门的确认。且2015年6月10日之后瑞豪物业实际为涉案小区提供物业服务至今，张洁虽然与瑞豪物业未签订书面物业服务合同，但其实际接受了瑞豪物业提供的服务，张洁依法应向瑞豪物业交纳相应物业费。故，张洁基于瑞豪物业未经业主同意非法进驻小区、其与瑞豪物业之间不存在物业服务合同关系而拒绝交纳物业费的上诉意见，本院难以采纳。综上，瑞豪物业要求张洁支付2017年3月1日至2019年2月28日期间的物业费，有事实和法律依据，一审法院对此予以支持并无不当。张洁二审提交的证据不足以认定瑞豪物业为涉案小区提供物业服务系非法，本院对此不予采纳。对于张洁提出的瑞豪物业在提供物业服务过程中存在的违反行政管理相关规定及侵权问题，因与本案不属于同一法律关系，不能构成拒绝交纳物业费的合理抗辩，其可另行解决。本案另需指出的是，瑞豪物业作为物业服务企业，为构建和谐社区并避免争议的发生，其应当在物业管理工作中加强与业主沟通，接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。瑞豪物业应尽职尽责，不断提升服务理念，优化服务举措，设身处地为业主着想，考虑业主的感受，听取业主的诉求，并予以积极回应及改进，以期提高自身物业管理服务水平，为业主提供更优质的物业服务，营建和谐的物业管理与服务关系。综上所述，张洁的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张洁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张清波二〇二〇年九月三十日法官助理 王 菲书 记 员 高明晓