河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1328民初2842号原告：常富汉，男，汉族，1970年5月5日出生，住唐河县。委托诉讼代理人：李志恒，河南恒阳律师事务所律师。被告：白玉贵，男，汉族，1964年11月13日出生，住河南省唐河县。被告：唐河县新建交通物流配送中心，住所地唐河县文峰街道办事处北京大道东段。法定代表人：吕新建，系该公司经理。委托诉讼代理人：王金建，河南匡世律师事务所律师。被告：唐河县恒基房地产开发有限公司，住所地唐河县产业集聚区工业路西段北测。法定代表人：刘创，系该公司经理。委托诉讼代理人：邓伟，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩磊，河南大为律师事务所律师。原告常富汉与被告白玉贵、被告唐河县新建交通物流配送中心（以下简称新建物流）、被告唐河县恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常富汉及委托诉讼代理人李志恒，被告白玉贵，被告新建物流法定代表人吕新建及委托诉讼代理人王金建，被告恒基公司的委托诉讼代理人韩磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常富汉向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告于2015年12月4日就新建物流一号公馆2号楼第1单元1204室（现编号待查）所签订的房屋买卖认购书有效；2.依法要求被告恒基公司为该房产办理网签手续及产权登记手续，被告白玉贵、新建物流在办理手续上予以协助；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月4日，原告与白玉贵、新建物流签订《认购书》约定：原告购买2号楼一单元1204室单元房，面积88.9平方米，单价每平方米2720元，价款241800元，原告已付清房款并使用该房，但被告未为原告办理产权登记手续，致使原告权益遭受损害。故提起上述诉讼请求。常富汉向本院提交证据如下：1.身份证。证实原告的信息和主体资格；2.认购书。证明原告与被告就涉案房屋买卖之间存在权利义务关系，原告是涉案房屋的买受人；3.购房收据及一号公馆2号楼销售汇总(2013年-2014年12日)。证实原告方就房屋买卖履行了交款义务房款已全部结清；4.2012年8月27日的新建物流与白玉贵签订的商业住宅楼施工建设及房屋买卖合同。证明白玉贵有售房权；5.2016年10月3日31日恒基公司和南阳宛东建筑开发公司以及新建物流签订的三方协议、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证。证实涉案房产以恒基公司名义开发，恒基公司负有网签和办理房屋登记手续的义务；6.2015唐河县人民法院（2019）豫1328民初4148号民事判决书和南阳市中级法院（2020）豫13民终829号民事判决书。证明白玉贵对涉案房屋有出售权。被告白玉贵辩称，原告所诉属实，恒基公司多次说吕新建不同意为原告办理网签手续，现房屋处于查封状态，现在编号应该是2-2-1202，此编号是房管局编的，原房号是自东向西编，现房号是自西向东编的。被告新建物流辩称，1.一号公馆2号楼1单元1204室在白玉贵提交工作组名单中显示卖给程元风而不是常富汉，常富汉也没有占有和使用房屋，不管是2-1-1204室或是2-2-1204室均已网签到他人名下。2.2014年吕新建与白玉贵因一号公馆2号楼为售房发生纠纷后，工作组要求维持现状，此合同订立明显损害第三人程元风、吕新建和新建物流的利益，为无效合同，对新建物流不具有拘束力。3.没有合同关系也不存在协助办理产权登记义务。新建物流向本院提交证据如下：1.一号公馆2号楼销售汇总(2013年-2014年12日，共5页)。证明涉案单元房卖给了程元风。2.合同信息备案摘要两份，证明一号公馆2号楼2-1204室网签给杨志伟、1-1204室网签给张中原。被告恒基公司辩称，1.原告诉恒基公司主体错误，恒基公司就一号公馆没有与原告签订过售房合同。一号公馆项目不是恒基公司开发，更不是恒基公司出售，双方不存在房屋买卖合同关系，起诉没有事实依据；2.原、被告双方没有权利义务关系，原告起诉办理房产证的理由不能成立。恒基公司未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证，本院也进行了审查核实，当事人提交的证据来源合法且与待证事实有关联性，对上述证据的证明力，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新建物流成立于2011年8月30日，系个人独资的非公司私营企业，投资人为吕新建。2012年8月27日，（甲方）吕新建与（乙方）白玉贵签订了《唐河县新建物流中心商业—住宅楼施工建设及房屋买卖合同》，约定：位于北京大道与××交叉口东南角（××中心××唐河县新建物流中心商业—住宅楼由乙方承办施工，有效工期为10个月，自2012年9月26日至2013年7月26日，工程价款由乙方（自筹款）出售的建房房款获取，甲方不承担该款支付责任。房屋买卖权利义务的约定为：由乙方负责房屋的出售及决定房价，同时配合甲方对外签订售房协议，乙方承担售房协议的权利、义务。因售房协议引起的纠纷，给甲方造成的损失，甲方有权向乙方追偿；甲方负责办理所售房屋的房产证并承担办证的相关费用；乙方同意所建房第一层自东向西两间门面房归甲方，房价每平方5000元，以实际面积由甲方负担房款；售房款的收取办法是由乙方确定客户及价格，并在售房协议签字后，由甲方签字盖章，同时由甲方财务统一收取房款；房款结算办法为第一至十二层实际按每平方1400元以现金清交给甲方，余额归还乙方，每月结算一次；自合同签订之日起22个月后，无论乙方是否出售房屋，按楼房实际面积每平方1400元以现金清交给甲方，逾期所拖欠款以月息1分5计息；自合同签订之日起34个月后，乙方未交清所拖欠款，甲方有权按每平方米1400元的价格处理房屋抵押乙方应交款。2015年12月4日，白玉贵与常富汉签订买卖房屋认购书，约定常富汉定购位于唐河县××与××大道交叉口东××路南，一号公馆2号一单元1204室，暂定面积为88.9㎡，购买单价每平方2720元，总房款241800元。此认购书，白玉贵签名并加盖一号公馆销售部印章，常富汉签名。常富汉持有2015年12月4日金额为241800元加盖有一号公馆财务专用章的收据一支。常富汉提交了一号公馆2号楼销售汇总(2013年-2014年12日，共3页)，表中记载有：常富汉，面积88.9、成交价2719.91、成交价241800、抵常富汉工程款。新建物流提交的2013年-2014年12月“一号公馆2号楼销售汇总（2013年-2014年12日，共5页）”，第2页记载的内容有：程元风，面积88.9、成交价2699.66、成交总价240000、合计收款100000。汇总表系白玉贵编制，2015年后，白玉贵把2014年汇总表中程元风变更为常富汉。一号公馆2号楼有两个单元（东、西两个单元），每单元12层共四户。白玉贵称，与常富汉签订认购书时，按其自编号自东向西，所涉房屋是一单元1204室，房管部门的编号是自西向东编的，层内排序序号也进行了调整，现在应为2-2-1202室。新建物流称，一号公馆2号楼的单元无论自东向西或是自西向东1204室均已网签给他人。现一号公馆2号楼2-1204室网签给杨志伟、1-1204室网签给张中原。另查明，2013年8月27日，吕新建与恒基公司签订房地产联合开发协议，就位于北京大道南、××路北、××东土地上的交通物流2#、5#、6#、7#楼联合开发达成协议：甲方（吕新建）同意由甲乙双方对该2#、5#、6#、7#楼进行联合开发建设；土地费用由甲方全部支付；该项目的开发施工、房产证相关后期手续及费用由甲方承担；开发项目、资金建设、施工现场“三通一平”、销售、售后服务、周边关系协调及纠纷全部由甲方负责；乙方（恒基公司）不承担开发项目亏损，开发项目及施工所发生的税、费等一切支出由甲方全部承担。乙方协助甲方办理按揭、交工、备案、办证等手续，售房资金受乙方监控；在开发过程中，甲方若出现违约，乙方有权终止协议，造成经济损失由甲方承担。2015年10月31日，恒基公司、宛东公司（甲方）与新建物流(乙方)签订协议，约定新建物流使用宛东公司施工资质，使用恒基公司开发销售资质，建设开发新建物流配送中心，并以恒基公司名义办理相关预售许可等手续。新建物流向甲方缴纳管理费，自行承担税费、债权债务，自行承担消防、安全、工伤等责任。新建物流配送中心的土地使用权人为吕新建。2016年1月25日，新建交通物流配送中心商住楼以恒基公司名义办理了商品房预售许可证。另查明，2号楼共有商品住宅90套，门面13间，大部分经由白玉贵出售并收取房款，因款项已与新建物流结算完毕或得到新建物流的认可，办理了网签手续。下余部分因抵工程款而出售的房屋因白玉贵与新建物流存在争议，恒基公司未予办理网签。再查明，2号楼整体尚未完成消防工程，无法为购房户办理房产登记手续，本院作出的（2020）豫1328民初187-1号民事裁定书，对一号公馆2号楼2-2-1202室进行了查封。本院认为，吕新建与白玉贵签订的《唐河县新建物流中心商业——住宅楼施工建设及房屋买卖合同》中明确约定：“由乙方（白玉贵）负责房屋的出售及决定房价，同时配合甲方（吕新建）对外签订售房协议，乙方承担售房协议的权利、义务。因售房协议引起的纠纷，给甲方造成损失的，甲方有权向乙方追偿”，还约定：“售房房款的收取办法：由乙方确定客户及价格，并在售房协议签字后，由甲方签字盖章，同时由甲方财务统一收取房款”。根据双方的约定，涉案单元房的出售及决定房价的权利在于白玉贵，也即白玉贵根据合同约定享有将涉案单元房出售何人的选择权和确定房屋价格的支配权，且由白玉贵承担售房协议的权利和义务。而新建物流中心则享有收取购房款的权利。因此，白玉贵有权出售涉案单元房，白玉贵与常富汉签订的房屋买卖认购书为有效合同，白玉贵对常富汉所购房产有协助办理产权登记义务。常富汉与新建物流中心之间不存在合同关系，无权向新建物流主张权利。即使新建物流中心不协助常富汉办理房屋产权手续，也只能由白玉贵另案向新建物流中心主张权利。白玉贵对一号公馆2号楼的单元按自东向西进行编号，所涉房屋是一单元1204室，房管部门对一号公馆2号楼单元按自西向东进行编号，层内排序序号也进行了调整，现一号公馆2号楼的单元无论自东向西或是自西向东进行编号1204室均已网签给他人，2号楼2-1204室网签给杨志伟、1-1204室网签给张中原。现2号楼整体尚未完成消防工程，无法为购房户办理房产登记手续，本院作出的（2020）豫1328民初187-1号民事裁定书，对一号公馆2号楼2-2-1202室进行了查封，常富汉对所涉房屋未占有使用，2-2-1202室是否原1-1204室需白玉贵与新建物流共同确认。常富汉主张恒基公司为其办理网签及产权登记手续的条件并不具备，此项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，判决如下：一、常富汉与白玉贵于2015年12月4日就新建交通物流配送中心一号公馆2号楼一单元1204室房屋买卖认购书为有效合同；二、驳回常富汉的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告白玉贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  仝之锐二〇二〇年九月二十一日书记员  方 存