北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终6320号上诉人(原审原告)：秦彤，女，1968年8月31日出生，汉族，住北京市石景山区。被上诉人(原审被告)：北京市石景山区京汉旭城业主委员会，住所地北京市石景山区鲁谷大街吴庄京汉旭城家园。被上诉人(原审被告)：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（京汉大厦）104-107号。法定代表人：段亚娟，董事长。委托诉讼代理人：马克，北京实法律师事务所律师。上诉人秦彤因与被上诉人北京市石景山区京汉旭城业主委员会(以下简称业委会)、乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理了。上诉人秦彤，被上诉人乐生活公司的委托诉讼代理人马克到庭参加诉讼,被上诉人业委会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦彤上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持我的一审诉讼请求。事实和理由：业主大会召开时，送票人不是独立的第三方志愿者，而是乐生活公司的工作人员。乐生活公司理应回避业主大会的表决过程，但其与业委会共谋参与给业主送票，进行恶意串通。根据信息公开得知，备案的2015-2018版物业服务合同中的服务期是2015年7月1日至2018年6月30日，而业委会与乐生活公司新签订的物业服务合同的服务期为2018年1月1日至2020年12月31日，业委会与乐生活公司无权提前结束已签订并备案的物业服务合同，亦未向全体业主如实告知，就是为了早收钱，多收钱。业委会与乐生活公司在没有评估报告的情况下，签订了物业服务合同，侵犯了全体业主的利益，一审法院掩盖了业委会与乐生活公司恶意串通的违法行为，避重就轻。业委会作为业主大会的执行机构，其对外作出民事行为，必须得到业主大会的授权，生效法院判决撤销了业主大会作出的旭城委字（2017）16号业主大会决议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条、第十五条的规定，业委会与乐生活公司签订的《2018-2020年物业服务合同》因失去了依据而为无效合同。业委会未参加本次诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。乐生活公司辩称，同意一审判决，不同意秦彤的上诉请求和理由。秦彤向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认业委会和乐生活公司签订的《2018-2020年物业服务合同》无效；2.案件受理费由对方全部承担。一审法院认定事实：秦彤为北京市石景山区八宝山南路京汉旭城家园*号楼*幢*号房间的所有权人。2017年5月28日至8月18日，京汉旭城家园以书面征求意见的形式召开业主大会，并产生业主委员会，委员为李庆、黄蓓、王虹、薛丛建和贺晨，李庆和黄蓓分别为主任委员和副主任委员。2019年3月8日，李庆辞去业委会主任一职，薛丛建和贺晨辞去业委会委员一职。2017年9月27日，业委会发布《关于召开京汉旭城第三届第二次业主大会会议的公告》，于2017年10月15日至11月3O日，采取书面征求意见的形式召开第三届第二次业主大会。由独立第三方志愿者把表决票送达到各户，对是否同意与乐生活物业签订《京汉旭城小区2017版物业服务合同》的议题进行表决。合同主要变更项目为按照第三方物业评估监理公司核定的物业费标准3.3元/月/平方米，和现行物业服务费标准1.93元/月/平方米，将住宅物业费调整为2.6元/月/平方米；合同自2018年1月1日开始执行，暂定期限三年。2017年12月1日，业委会作出了《业主大会会议决议公示》，即根据第三届第二次业主大会会议表决结果，以赞成票占业主比例61.38%，赞成面积占总面积比例61.31%通过议题，即同意与乐生活公司签订《京汉旭城小区2017版物业服务合同》（以下简称《2017版物业合同》）。随后，业委会按照本次业主大会会议的表决决议，与乐生活公司签订了《2017版物业合同》，即《2018-2020年物业服务合同》。该公示文件第四项议题暨合同事项说明载明，业委会于2017年5月28日至8月18日召开第三届第一次业主大会会议，通过了第一项决议事项，即续聘乐生活公司为本小区提供物业服务。《2018-2020年物业服务合同》第五条约定，物业服务期限为叁年，自2018年1月1日至2020年12月31日；第十三条约定，物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为住宅物业：2.6元/平方米/月；商业物业：4元/平方米/月。秦彤在庭审中陈述该合同与原物业合同的区别在于物业费由1.9元/平方米上涨至2.6元/平方米。证人路某、孙某出庭作证其家人在没有取得合法授权时代签了投票，代签投票前对物业费涨价一事不知情。证人黄某出庭作证物业通知其可以代签投票内容并告知其小区其他业主均大部分同意物业费涨价。另查，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司于2018年8月6日经石景山工商局核准，更名为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。经法院释明，秦彤坚持主张本案的诉讼请求是确认《2018-2020年物业服务合同》整体合同无效，而不是某条款无效。一审法院认为，业委会并未取得京汉旭城第三届第二次业主大会会议业主表决票中所述的第三方物业评估监理公司核定物业费的评估报告，秦彤的证人出庭亦能证明乐生活公司的工作人员在服务业主大会的过程中存在不恰当言行，京汉旭城第三届第二次业主大会的表决过程存在不当之处。因此，本案秦彤与包括证人在内的其他业主对业主大会表决结果持有异议。但业主大会表决过程的不当之处，不能证明业委会与乐生活公司之间存在恶意串通，故秦彤依据《中华人民共和国合同法》第52条第二项主张业委会和乐生活公司之间签订的《2018-2020年物业服务合同》为无效合同，法院不予支持。业主大会决议和物业合同是否备案亦非导致合同无效的法律事由。秦彤的诉讼目的实为对业委会与乐生活公司签订的《2018-2020年物业服务合同》中提高物业费标准的条款存有异议，可以另诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回秦彤的诉讼请求。二审中，秦彤向本院提交了（2017）京0107民初26279号、（2020）京01民终3313号判决书。以证明业主大会决议被撤销，业委会没有得到全体业主的授权，故业委会与乐生活公司签订的合同无效。对于上述证据，乐生活公司质证意见为：真实性予以认可，证明目的不予认可，决议是否有效与业委会签订的合同没有直接关系，是相对独立的。本院认证意见：对秦彤提交的上述两份判决书的真实性和证明目的本院予以确认。经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。本院另查明，涉案业主大会作出的旭城委字（2017）16号北京市石景山区京汉旭城第三届第二次业主大会会议决议，已被人民法院判决撤销。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。根据以上规定，包括对物业服务费的调整、物业服务合同的签订等重大事项，均应履行法定的程序。业委会与乐生活公司签订的《2018-2020年物业服务合同》系基于旭城委字（2017）16号北京市石景山区京汉旭城第三届第二次业主大会会议决议，现该决议已被人民法院判决撤销，故涉案《2018-2020年物业服务合同》丧失了意思表示真实的基础，该合同的签订违反了法律法规的强制性规定，故应为无效合同。虽然随着社会经济水平的发展，物业服务成本在提高，物业服务费亦应在适当的时候予以相应的增长，但物业服务费的变更属于物业服务合同中的重大事项，需履行法定的程序，在符合法律规定的前提下，再以物业服务合同的形式予以确认。综上所述，秦彤的上诉请求成立，本院应予支持；一审判决认定事实错误，应予改判。业委会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物业管理条例》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、撤销北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初917号民事判决；二、北京市石景山区京汉旭城业主委员会与乐生活智慧社区服务集团股份有限公司签订的《2018-2020年物业服务合同》无效。一审案件受理费70元，由乐生活智慧社区服务集团股份有限公司、北京市石景山区京汉旭城业主委员会负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由乐生活智慧社区服务集团股份有限公司、北京市石景山区京汉旭城业主委员会负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 杨 磊二〇二〇年九月二十四日法官助理 姜 斐书 记 员 苏 杭