北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8697号上诉人（原审原告）：刘英梅，女，1973年3月28日出生，汉族，无业，住北京市西城区。上诉人（原审被告）：北京爱屋置业有限公司，住所地北京市大兴区兴华大街三段67号院1号楼4层418。法定代表人：李然，经理。上诉人刘英梅因与上诉人北京爱屋置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初10674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘英梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判北京爱屋置业有限公司（下称爱屋置业公司）对室内损毁的设施进行赔偿，费用3000元并退还预先支付的45天空置期费用9150元；2.一、二审诉讼费用由爱屋置业公司承担。事实和理由：一、根据双方签署的《房屋出租委托代理合同》中第九条补充规定“租期内房屋维修均由乙方承担及维修费用”的约定，爱屋置业公司应当承担屋内维修的相关费用。二、双方签订的《房屋出租委托代理合同》的委托期是2019年7月17日至2022年7月16日，期限是三年，45天的空置期是双方对于三年的委托期达成的费用约定，基于爱屋置业公司未完全履行合同，故爱屋置业公司应全部退还此项费用。爱屋置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回刘英梅的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘英梅承担。事实与理由：一、受到新冠疫情的影响导致房屋空置，公司受到巨大经济损失，新冠疫情属于不能预见、不能克服的不可抗力因素，进而导致双方之间的合同不能继续履行，双方均不应承担违约责任。二、如果法院认定双方之间的《房屋出租委托代理合同》未解除，根据合同约定，委托代理期内及合同终止后一年内甲方不得与乙方介绍的承租客户另行成交，否则需要支付两个月的租金作为赔偿金，刘英梅在一审中承认租户继续租住并支付了租金，因此刘英梅构成违约，应向我公司赔偿两个月租金作为赔偿金。刘英梅针对爱屋置业公司的上诉请求辩称，不同意爱屋置业公司的上诉请求。爱屋置业公司称是受到新冠疫情的影响未能将房屋出租，但实际上我们合同签订时间为2019年7月，发生在新冠疫情爆发前，且房屋未能出租的原因并非新冠疫情。我联系不上爱屋置业公司，因此和租户联系，租户称已经向爱屋置业公司交纳了房租，但是爱屋置业公司并未将房租转交给我。爱屋置业公司针对刘英梅的上诉请求辩称，不同意刘英梅的上诉请求。刘英梅向一审法院起诉请求：1.爱屋置业公司逾期未支付房租，刘英梅有权收回房屋，爱屋置业公司须积极配合刘英梅进行收房验收，并对于室内损毁的设备设施进行赔偿；2.爱屋置业公司需支付双倍违约金12600元；3.爱屋置业公司退还刘英梅预先支付的45天空置期的费用9150元；4.本案诉讼费由爱屋置业公司承担。一审法院认定事实：2019年7月16日，刘英梅（委托人，甲方）与爱屋置业公司（代理人，乙方）签订了《房屋出租委托代理合同》，该合同载明：甲方将位于39-3-602房屋（下称案涉房屋），建筑面积111.24平方米，委托乙方代理对外出租。委托期限自2019年7月17日至2022年7月16日，时间共计36个月。甲方同意共计预留出45日，作为乙方接洽承租、寻找适合客户的工作期。期满后从2019年9月2日起开始计算租金，工作期内若产生租金收入归乙方所有。甲方委托乙方代理的房屋租金为人民币6100元/月，租金的支付方式为每季度支付一次，支付至刘英梅的中国工商银行账户，乙方提前三个工作日向甲方支付应付款项（遇法定节、假日顺延，不再另行通知）。第一年租金标准为6100元/月，按季度支付。具体付款日期：第一次于2019年7月17日支付9150元，第二次于2019年10月17日支付18300元，第三次于2020年1月17日支付18300元，第四次于2020年4月17日支付18300元。为方便出租，如乙方对房屋进行改善维修或添置设备，甲方允许乙方适当浮动出租价格，超出约定价格部分归属乙方，同样，低于约定价格部分也由乙方承担。委托代理期内及合同终止后一年内，甲方不得与乙方所介绍承租的客户另行成交，否则甲方支付乙方原定两个月租金作为赔偿金。违约责任：甲方无论自用、转租或转卖，均属毁约。甲方应向乙方支付补偿金为本合同规定的房屋违约金的两倍。乙方逾期15个工作日仍未支付甲方房租，甲方有权解除合同。甲方要求解除本合同的，乙方应于接到甲方解除合同通知的十日内，按照本合同规定月租金额的一倍向甲方支付违约金（因银行系统故障或者甲方账号本身的问题所造成的迟付不属于乙方的违约责任）。补充规定：1.租期内房屋内的维修均由乙方承担及维修费用；2.违约金标准按月租金标准计算，乙方违约金为双倍；3.乙方逾期三日未支付甲方房租，甲方有权解除合同，乙方需支付甲方双倍违约金；4.乙方不得擅自打隔断进行出租。爱屋置业公司自2020年4月17日起未向刘英梅支付房租。庭审中，刘英梅称由于案涉房屋已经腾空，房屋已经收回，故不要求爱屋置业公司腾退案涉房屋。关于损害设备赔偿一节，刘英梅表示要求爱屋置业公司折价赔偿，赔偿金额为3000元。关于房屋腾退时间，爱屋置业公司表示无法提供房屋交接手续，因房屋系刘英梅强行自行收回，该公司将案涉房屋以4000元的价格出租，于2020年4月收取的租户房租，因为疫情原因，其他卧室无法出租，故无法筹集足额资金支付给刘英梅，并向刘英梅申请延期支付房租，刘英梅表示拒绝，刘英梅要求按照合同约定以逾期支付房租为由解除合同，并收回房屋，后租户在2020年4月20日左右与刘英梅签订了合同，将房租交给刘英梅，爱屋置业公司将剩余房屋租金退还给租户，故爱屋置业公司认为腾退时间应当是2020年4月。刘英梅表示其与爱屋置业公司协商未果的情况下，找到租户，但租户不同意搬走，并与刘英梅达成了和解，后租户离开时未缴纳水电费，刘英梅报警。庭审中，刘英梅提交其与爱屋置业公司工作人员的微信聊天记录截屏及短信息截屏，2020年4月17日，爱屋置业公司工作人员针对刘英梅催促支付租金表示“周一，如果您收不到钱，公司会把房子还给你”。2020年5月30日，爱屋置业公司工作人员在微信聊天中表示“我意思也不是说损失全由您来承担，这个情况确实是特殊情况，谁也不愿意这样，现在整体行情是这样，大兴这边严查群租房，基本上都不让住了，我们在继续租的话也只能整租……但是现在因为疫情，损失特别大，公司资金十分困难……主要是现在真租不到那么高价格，现在我们要租，只能把里面的清走了从新整租……现在不让分租，分租是这价，整租要低多了”。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘英梅与爱屋置业公司签订的《房屋出租委托代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。双方均认可因爱屋置业公司延期支付租金，导致双方2020年4月17日解除合同，法院不持异议。本案中，刘英梅已经实际收回房屋，且未提交证据证明其实际的损失情况，故法院对其要求爱屋置业公司积极配合进行收房验收，并对于室内损毁的设备设施进行赔偿的诉讼请求，不予支持。双方签订的《房屋出租委托代理合同》对于违约金明确约定为月租金额的一倍，爱屋置业公司自2020年4月17日起未向刘英梅支付租金，应向刘英梅支付违约金，刘英梅主张爱屋置业公司支付违约金12600元的诉讼请求，因双方约定的租金为每月6100元，故对该项诉讼请求，法院确认为12200元，爱屋置业公司主张因疫情原因导致案涉房屋无法出租而无法按期交纳租金，通过在案证据可以确认，爱屋置业公司实际无法将房屋按照预期价格出租的主要原因是相关行政部门对群租行为加大了查处力度，且爱屋置业公司未能提供证据证明其在应交纳租金前向刘英梅主张过因疫情原因缓交租金，故对爱屋置业公司的抗辩意见，法院不予采信。因双方在合同中关于空置期有明确约定，故对于刘英梅主张爱屋置业公司退还其预先支付的45天空置期的费用9150元的诉讼请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年8月判决如下：一、北京爱屋置业有限公司于判决生效后十日内向刘英梅支付违约金12200元；二、驳回刘英梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审补充查明，爱屋置业公司已经向租户收取了案涉房屋2020年4月至2020年7月的房租。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘英梅与爱屋置业公司签订的《房屋出租委托代理合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因爱屋置业公司未能于2020年4月17日前按期支付租金，刘英梅行使合同解除权，收回出租房屋，符合合同约定的解除条件，本院予以确认。根据《房屋出租委托代理合同》的约定“乙方逾期三日未支付甲方房租，甲方有权解除合同，乙方需支付甲方双倍违约金，违约金标准按照租金标准计算。”爱屋置业公司上诉称因疫情原因租户未能按期支付房租，故无需承担违约责任。但经庭审查明，爱屋置业公司已经实际收取了案涉房屋2020年4月至2020年7月的房租，其主张不应当承担违约责任的理由显然与事实不符，故本院对爱屋置业公司不同意支付违约金的上诉请求，不予支持。爱屋置业公司应当向刘英梅支付违约金12200元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，刘英梅已经就违约责任主张了违约金，且违约金的数额足以补偿其所遭受的实际损失，故对其上诉要求爱屋置业公司赔偿3000元的室内设施损失，本院不予支持。《房屋出租委托代理合同》第二条第2项明确约定房屋空置期为45天，期满后从2019年9月2日开始计算租金。现刘英梅上诉要求爱屋置业公司支付其房屋空置期费用9150元与合同约定不符，故本院对其该项上诉请求不予支持。综上所述，刘英梅、爱屋置业公司的上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104元，由刘英梅负担52元（已交纳），由北京爱屋置业有限公司负担52元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年九月二十八日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄