浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初4769号 原告：嘉兴绿城物业服务有限公司，住所地：嘉兴市南湖区 蔚蓝海岸141幢、142幢物业办公用房一层、二层和夹层，统一社 会信用代码:91330402673896091W。 法定代表人：张明。 委托诉讼代理人：章毅安，浙江登恒律师事务所律师。 被告：李侠，女，1959年11月17日出生，汉族，住嘉兴市 南湖区蔚蓝海岸84幢2室。 被告：林伟强，男，1957年7月28日出生，汉族，住嘉兴市 南湖区蔚蓝海岸84幢2室,公民身份号码：330402195707××××。 原告嘉兴绿城物业服务有限公司与被告李侠、林伟强物业服 务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简 易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告的委托 诉讼代理人章毅安、被告林伟强到庭参加诉讼，被告李侠经本院 合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即支付2016年9月1 日至2019年12月31日的物业费54419.6元及违约金4384.28元 （当年的物业费自次年1月1日起以年利率4.35%分别暂计至2020 2- 年8月26日，要求计算至付清之日）；2.本案诉讼费由两被告承 担。事实与理由：两被告系嘉兴市南湖区蔚蓝海岸84幢2室业主， 根据《物业服务合同或》或《前期物业服务协议》的约定及法律 规定，业主应遵守小区的各项管理规定，并按时缴纳物业费。但 被告自2016年9月1日至2019年12月31日拖欠物业费54419.6 元，经原告多次催讨未果，故诉至法院。 被告林伟强辩称，1、实际的交房日为2015年12月19日（车 库的钥匙未交付），超过合同约定的交房日半年，开发商已承担2 个月物业费，另4个月物业费应由原告承担，要求开发商和原告 共同赔偿延期交房损失117650元。2、主供水离案涉房屋间隔100 米，中间还存在供水管的支路，物业人员经常盗用被告的水资源； 房屋外墙漏水严重，导致内墙脱落、鼓起和家具开裂，曾多次向 原告反映，开发商和原告至今未予以解决。3、原告提供的物业服 务与高额物业费不匹配，主要有别墅区的财务收入不公开、未经 业主同意擅自使用业主的水电、监控设施形同虚设、小区绿化无 人管理、装修垃圾不及时处理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告李侠未作答辩。 针对自己的主张，原告提供了下列证据： 1．前期物业服务协议，证明案涉小区的前期物业是原告，案 涉房屋面积为475.7平方，物业费每年预交一次，逾期按应付金 额每日2‰支付违约金。 2．业委会成立批复，证明案涉小区的业委会已于2016年9 3- 月17日成立。 3．入住手续书、交付物品清单，证明两被告于2015年9月 接收案涉房屋，应当自2015年9月1日起缴纳物业费。 4．不动产登记信息，证明两被告系案涉房屋业主。 5．催交函、律师函二份及邮寄凭证，证明原告曾多次向两被 告催讨物业费。 经质证，被告林伟强对证据1的真实性没有异议，但认为原 告提供的服务未达到合同约定的要求。对证据2不清楚，但知晓 案涉小区有业委会。对证据3的真实性没有异议，当时交房时有 瑕疵，所以被告直到2015年12月19日才领取大门钥匙。对证据 4没有异议。对证据5有异议，被告于一年前才入住，仅收到过一 份律师函。 针对自己的抗辩，被告林伟强提供了如下证据： 物业费发票，证明被告验房时已缴纳了2015年9月1日至 2016年8月31日的物业费16325.88元，曾向原告反映要求自2015 年12月19日起计算，但原告久拖不决。 经质证，原告对被告林伟强的证据没有异议。 被告李侠未提供证据。 本院认证如下：被告林伟强对原告提供的证据1、3、4没有 异议，证据2系政府文件，与原告知晓小区已成立业委会相吻合， 对证据5提出异议，表示仅收到过一份律师函，但足以证实原告 向两被告催讨物业费的事实。原告对被告林伟强的证据没有异议。 4- 综上，原告提供的证据1、2、3、4、5和被告林伟强提供的证据 具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两被告系案涉房屋业主，双方于2015年4月25日签订一份 《蔚蓝海岸前期物业服务协议》，约定：案涉房屋建筑面积约475.7 平方，低层住宅物业费地上产权建筑面积3元/月·平方米、地下 产权建筑面积2.5元/月·平方米，自本物业交付之日或建设单位 发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，物业费每12个月 预缴一次，于每12个月的第一个月上旬缴纳，逾期交付的按应付 金额每日2‰支付违约金，同时双方对其他权利义务进行了约定。 按照上述合同约定，原告的主要服务内容包括对物业共用部位、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位、 道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道 的疏通，共有的公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩 序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业 维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。2015年9月14 日，被告林伟强验房时缴纳了2015年9月1日至2016年8月31 日的物业费16325.88元；因更新案涉房屋的进户门的钥匙，被告 林伟强直至2015年12月19日才领取进户门钥匙。原告按约为整 个小区提供了物业服务，但两被告自2016年9月1日起一直未缴 纳物业费。经原告多次催讨未果，故诉至法院。 另查明，经嘉兴市南湖区东栅街道办事处批准案涉小区的业 5- 委会已于2016年9月17日成立，由范害伟等七人组成，任职期 限五年。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前 期物业服务协议》系双方当事人的意思表示，也未违反禁止性的 法律和法规，合法有效。两被告作为小区业主在享受原告提供的 物业服务的同时，理应履行交纳物业费的义务。 被告林伟强辩称，1、实际的交房日为2015年12月19日（车 库的钥匙未交付），超过合同约定的交房日半年，开发商已承担2 个月物业费，另4个月物业费应由原告承担，要求开发商和原告 共同赔偿延期交房损失117650元。2、主供水离案涉房屋间隔100 米，中间还存在供水管的支路，物业人员经常盗用被告的水资源； 房屋外墙漏水严重，导致内墙脱落、鼓起和家具开裂，曾多次向 原告反映，开发商和原告至今未予以解决。3、原告提供的物业服 务与高额物业费不匹配，主要有别墅区的财务收入不公开、未经 业主同意擅自使用业主的水电、监控设施形同虚设、小区绿化无 人管理、装修垃圾不及时处理。 关于被告以商铺漏水和门口栏杆影响为由提出的抗辩：1、被 告称漏水情况发生在2020年7月、8月，原告也表示尽快修理， 鉴于漏水原因不排除涉及房屋维修等因素，故被告在物业服务纠 纷中提出抗辩缺乏依据，有关各方可另行解决。2、物业公司为保 障物业服务区域的秩序、安全，根据多数业主的要求采取一定的 管理措施，若被告认为该措施或者行为导致其受到损害的，应当 6- 另行寻求解决，该抗辩的理由与本案不属同一法律关系。综上， 被告的两点抗辩理由在本案中均不予采纳。 被告购买该商铺系二手房，《前期物业管理服务协议》系物 业公司与前业主签订，被告已交过两年物业费，可以推定其知晓 缴费标准，但不能以此认定其同时知道缴纳期限及前业主与原告 约定的逾期违约金标准。故原告主张按该协议的标准或者每日万 分之四支付违约金均依据不足。但本院考虑到社会生活中交易惯 例为预交物业费，并且原告也已进行书面催告，故对原告主张的 逾期付款利息酌情调整为：自催收物业费的邮件送达被告之日 2020年4月19日起,利率按LPR计算。据此，依照《中华人民共 和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关 于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、 《物业管理条例》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条之规定，判决如下： 被告屠玲芳于本判决生效之日起七日内支付原告浙江佳源物 业服务集团有限公司嘉兴佳源都市分公司2019年1月1日至2020 年12月31日的物业管理费15898元及逾期付款利息（以15898 元为基数，自2020年4月19日起，按全国银行间同业拆借中心 贷款市场报价利率LPR计算至判决确定履行之日止）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延 履行期间的债务利息。 7- 案件受理费减半收取117元，由被告屠玲芳负担，于判决生 效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省 嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 成剑斌 二〇二〇年九月二日 法官助理 王 琳 书 记 员 杨 菲