安徽省宿州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖13执异16号 案外人：郜东燕，女，1976年1月30日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托代理人：孙武（系郜东燕之夫），男，1977年8月7日出生，汉族，住址同上。 申请执行人：徽商银行股份有限公司宿州埇桥支行，住所地安徽省宿州市胜利中路318号，统一社会信用代码91341300062475773R。 负责人：张海涛，该支行行长。 委托代理人：王玉涛，徽商银行股份有限公司宿州分行风险经理。 被执行人：宿州元一房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦（市建委）东楼二楼，统一社会信用代码913413005663851301。 法定代表人：赵萍，该公司总经理。 被执行人：宿州元一公园道房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦（市建委）东楼二楼，统一社会信用代码91341302055766257C。 法定代表人：赵萍，该公司总经理。 被执行人：宿州元一新天地房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦（市建委）东楼二楼，统一社会信用代码913413020787287206。 法定代表人：赵萍，该公司总经理。 以上三被执行人共同委托代理人：王米珊，宿州元一房地产开发有限公司副总经理。 本院在执行申请执行人徽商银行股份有限公司宿州埇桥支行（以下简称徽行埇桥支行）与被执行人宿州元一房地产开发有限公司、宿州元一公园道房地产开发有限公司、宿州元一新天地房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人郜东燕以其与宿州金管家商业运营管理有限公司签订的涉案房屋租赁合同尚未到期，本院要求其搬出涉案房屋错误为由，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 郜东燕提出异议称，2018年3月14日、3月27日，郜东燕分别与宿州金管家商业运营管理有限公司签订了商铺租赁合同，租赁公园道一号S1区0101、0201等十几处商铺，租期均为12个月，上述租赁合同分别为2019年3月31日、2019年6月7日到期。合同到期后，郜东燕与宿州金管家商业运营管理有限公司分别于2019年3月21日、2019年5月底又重新签订了商铺租赁合同，租赁期限均为36个月，到期日期分别为2022年3月31日、2022年5月30日。现宿州市中级人民法院因执行而拍卖郜东燕租赁宿州金管家商业运营管理有限公司的商铺，强行让郜东燕搬出，无事实和法律依据。理由：宿州元一公园道房地产开发有限公司提供《租赁承诺书》上的签名不是郜东燕所签，该承诺书对郜东燕没有约束力。徽行埇桥支行将宿州元一公园道房地产开发有限公司名下的商铺在不动产登记中心进行抵押，其抵押债权的时间为2016年5月4日起至2019年6月3日止，现期限已过。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，不能对抗“买卖不破租赁”的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其除去后进行拍卖。本案中，拍卖成交的商铺，即郜东燕承租经营的商铺，在双方没有解除租赁合同的情况下进行拍卖，拍卖行为依法无效。请求停止对郜东燕租赁商铺的执行，不再要求郜东燕搬出商铺。 徽行埇桥支行辩称，徽行埇桥支行与宿州元一公园道房地产开发有限公司签订抵押合同并办理抵押登记的时间是2016年5月6日，而郜东燕与宿州金管家商业运营管理有限公司签订租赁合同的时间是2018年、2019年，因此，抵押登记在先，租赁合同在后，本案不适用“买卖不破租赁”的规定。郜东燕在法院通知其搬出后仍不腾空房屋，侵害了徽行埇桥支行和买受人的合法权益。请求人民法院驳回郜东燕的异议。 宿州元一房地产开发有限公司、宿州元一公园道房地产开发有限公司、宿州元一新天地房地产开发有限公司未答辩。 本院查明：本院在徽行埇桥支行与宿州元一房地产开发有限公司、宿州元一公园道房地产开发有限公司、宿州元一新天地房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，根据徽行埇桥支行的申请，于2019年7月3日以（2019）皖13民初84号民事裁定书查封了宿州元一公园道房地产开发有限公司名下位于宿州市北××办事处××以东、××以南公园××小区××套房屋，其中包括Ｓ1区××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号房屋。2019年7月17日本院作出（2019）皖13民初84号民事调解书，该调解书确认：一、宿州元一房地产开发有限公司于2019年7月25日前偿还所欠徽行埇桥支行借款本金7475万元及至2019年6月13日利息1505547.89元，并承担该借款自2019年6月14日起，按双方合同约定的利率计算至借款实际付清之日止的利息、复息、罚息；二、徽行埇桥支行对宿州元一公园道房地产开发有限公司名下的公园道一号两处建设用地使用权及其地上的房产［宿国他项（2013）第××号土地他项权证、皖（2016）宿州市不动产证明第××号、皖（2017）宿州市不动产证明第××号、皖（2018）宿州市不动产证明第××号不动产登记证明登记载明的抵押物（抵押财产清单附后）］进行拍卖、变卖所得价款在本协议第一条确定的债权范围内享有优先受偿权；三、宿州元一公园道房地产开发有限公司、宿州元一新天地房地产开发有限公司对宿州元一房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、案件受理费423077元，减半收取为211538.5元，诉讼保全费5000元，合计216538.5元，由宿州元一房地产开发有限公司、宿州元一公园道房地产开发有限公司、宿州元一新天地房地产开发有限公司负担等。因三被执行人未履行上述生效法律文书所确定的义务，经徽行埇桥支行申请，本院于2019年8月28日以（2019）皖13执258号案件立案执行，后因双方当事人正在和解，经徽行埇桥支行申请，本院于2019年12月6日作出（2019）皖13执258号之二裁定书，终结该案执行。后因双方当事人未达成和解，经徽行埇桥支行申请，本院于2020年3月3日以（2020）皖13执恢1号案件立案恢复执行。执行中，本院于2020年7月21日作出（2020）皖13执恢1号之一裁定书，拍卖被执行人宿州元一公园道房地产开发有限公司所有的位于宿州市××以东、××以南公园××小区××＃楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室、××＃楼××室、××＃楼××、××室，共计35套房产。2020年9月4日，竞买人安徽拂晓实业集团有限公司以45009230元的最高价竞得该拍卖标的物。本院于2020年9月11日作出（2020）皖13执恢1号之二号执行裁定书，裁定上述35套房产归竞买人安徽拂晓实业集团有限公司所有。本院告知郜东燕等人尽快搬出案涉房屋，为此，郜东燕提出执行异议。 另查明：2013年8月29日，徽行埇桥支行与宿州元一房地产开发有限公司签订一份借款合同，约定宿州元一房地产开发有限公司向徽行埇桥支行借款26000万元，借款期限32个月。同日，双方签订一份最高额抵押合同，约定宿州元一公园道房地产开发有限公司以其名下的位于宿州市××××办事处人民路东侧的两处建设用地使用权为宿州元一房地产开发有限公司借款提供抵押担保。因宿州元一房地产开发有限公司资金周转困难，双方又签订借款展期合同。2016年5月6日，徽行埇桥支行与宿州元一公园道房地产开发有限公司签订一份抵押合同，宿州元一公园道房地产开发有限公司用其位于宿州市××××办事处人民路东侧的两处建设用地使用权上建造的163处房屋为宿州元一房地产开发有限公司借款提供抵押担保，并办理抵押权登记，登记证文号为皖（2016）宿州市不动产证明第××号，上述办理抵押登记的163处房屋中包括本院（2020）皖13执恢1号之一裁定书拍卖的35套房屋。 2016年3月21日，宿州元一公园道房地产开发有限公司向宿州金管家商业运营管理有限公司出具一份《公园道一号商业管理授权委托书》，委托宿州金管家商业运营管理有限公司作为宿州元一公园道房地产开发有限公司的委托代理方，代表宿州元一公园道房地产开发有限公司进行公园道一号商业项目的全程招商、运营、物业管理工作，并与商家签署商业租赁合同及处理商业管理活动等有关事务。2018年3月14日、3月27日，郜东燕分别与宿州金管家商业运营管理有限公司签订了商铺租赁合同，租赁期公园道一号S1区0101、0201等十几处商铺，租期均为12个月，上述租赁合同分别为2019年3月31日、2019年6月7日到期。合同到期后，郜东燕与宿州金管家商业运营管理有限公司分别于2019年3月21日、2019年5月底又续签了商铺租赁合同，租赁了公园道一号S1区××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号商铺，租赁期限均为36个月。 再查明：2018年4月13日，郜东燕签署租赁承诺书，承诺：在借款人（宿州元一公园道房地产开发有限公司）未能按照其与徽行埇桥支行签订的贷款合同约定履行偿还贷款及其他相关义务，徽行埇桥支行要求行使抵押权时，承诺放弃优先购买权并立即与出租人终止租赁关系。本院在作出（2020）皖13执恢1号之一拍卖裁定书时，亦告知郜东燕在拍卖标的物流拍后，其应配合迁出。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，宿州元一公园道房地产开发有限公司将案涉房产抵押给徽行埇桥支行并办理抵押登记，且徽行埇桥支行对宿州元一公园道房地产开发有限公司抵押的房产，就拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，已经本院（2019）皖13民初84号民事调解书予以确认。案涉房产抵押给徽行埇桥支行的日期是2016年5月6日，而郜东燕与宿州金管家商业运营管理有限公司重新签订租赁合同日期是2019年3月和5月。从上述抵押权登记日期和租赁合同签订日期看，抵押权登记在先，租赁合同签订在后，故，郜东燕的租赁关系不能对抗已登记的徽行埇桥支行抵押权。本院通知其搬离案涉房屋并无不当。 综上所述，郜东燕的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人郜东燕的异议请求。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向安徽省宿州市中级人民法院提起诉讼。 审判长  刘小宝 审判员  李德道 审判员  路萍萍 二〇二〇年九月三十日 法官助理孙祎群 书记员刘丹妮 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。