上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23782号原告：姚凤华，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：沈婧，上海市华荣律师事务所律师。被告：张龙生，户籍地上海市闵行区。被告：秦银妹，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被告：张勇，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。三被告共同委托诉讼代理人：王晓康，北京京都(上海)律师事务所律师。原告姚凤华与被告张龙生、秦银妹、张勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙婧、三被告共同委托诉讼代理人王晓康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的关于上海市浦江镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的《动迁房屋转让协议书》；2、被告返还原告已支付的购房款人民币89万元(币种下同);3、被告偿付原告利息损失253,205元(自2014年9月20日起至2019年8月21日止按银行同期贷款利率计算，自2019年8月22日至实际付款之日为止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实与理由：原告与三被告于2014年9月20日签订《动迁房屋转让协议书》,约定三被告将动迁补偿安置所得的上海市浦江镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给原告，转让总价89万元；原告应于上述协议签订之日起5日内向被告支付定金35万元,于协议签订之日起10日内支付购房款人民币30万元,于协议签订之日起30日内支付剩余购房款24万元；原告付清全部购房款后,该房屋产权归原告所有。因该房屋系动迁房,不能即时办理过户手续,被告承诺在国家规定该动迁房屋可上市交易或者被告取得该房屋产权的15日内,积极协助原告办理房屋过户手续。协议签订后，原告按约付清了全部购房款。后原告因上海市有关限购政策的影响无法办理涉案房屋过户手续。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。诉讼中,原告表示，原告名下已无房产，限购的问题已解决，如果涉案房屋未被司法查封则房屋产权可以过户给原告。因此变更第3项诉讼请求为：要求被告偿付解除合同违约金267,000元。三被告辩称：同意解除合同，但解除合同的原因是原告属于限购对象。目前被告经济困难，无法确定能否返还原告购房款。因房屋由原告出租并收取租金，希望能以租金抵扣购房款。由于原告自身限购导致合同无法履行，因此违约责任不能归责于被告，不同意原告关于利息的主张。合同解除后，原告应返还涉案房屋。合同解除日期为被告收到诉状的日期。针对原告变更的第3项诉讼请求，被告辩称：涉案房屋被司法查封并非被告意愿，合同履行存在客观障碍。原告主张的违约金过高。被告不愿意承担违约金，即使法院判决要求被告承担违约金，请求减少违约金金额经审理查明，2011年6月14日，三被告位于上海市闵行区浦江镇XX村XX组的宅基地房屋动迁，拆迁人上海市闵行区土地储备中心与被告张龙生签订了《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》，拆迁人提供了包括涉案房屋在内的拆迁安置补偿。2014年9月20日，三被告作为转让方(协议甲方)，原告作为受让方(协议乙方)，双方签订一份《动迁房屋转让协议》，约定：甲方同意将涉案房屋出售乙方，转让总价款为89万元；乙方应于本协议签订之日起5日内向甲方支付定金35万元；乙方应于本协议签订之日起10日内向甲方支付购房款30万元；乙方应于本协议签订之日起30日内向甲方支付剩余购房款24万元；甲方保证该房屋甲方合法拥有且享有完全产权及处分权，并未有其他共有权人；甲方应于本协议签订之日起30日内，将房屋钥匙、身份证复印件、拆迁凭证的复印件及与该房屋相关的资料一并交付给乙方，同意乙方对该房屋进行占有、使用、装修、以及出租(租金归乙方所有)；乙方向甲方付清全部购房款后，该房屋产权即归乙方所有，乙方对该房屋即拥有处分和收益的权利，甲方无权干涉；甲方承诺在国家规定该动迁房屋可上市交易或者甲方取得该房屋产权证书15日内(以较早者为准)，与乙方签订正式的《上海市房地产买卖合同》，该合同以本协议为准，并积极协助乙方办理有关房产过户的相关手续。因该房屋系动迁房，不能即时办理过户手续，故在本协议签订之日起至甲、乙双方过户完成之日止，该期间内甲方不得就该房屋再次签订转让协议、进行抵押或者为任何有损乙方权益的行为，否则甲方自愿向乙方支付该动迁房总价款30%的违约金，并赔偿乙方一切损失。甲方承诺在国家规定该动迁房可上市交易后或甲方取得该动迁房屋产权证书30日内将该动迁房无条件过户给乙方，并保证无户口迁移到该房屋、产权无争议、不存在经济纠纷、房屋抵押、债权债务、出租或者其他权利限制，如甲方逾期不予办理过户或该房屋权利归属产生争议，则视为甲方违约，甲方自愿向乙方支付该动迁房总价款30%违约金，并赔偿乙方的一切损失。除此之外，乙方有权解除本协议，除以上款项，甲方应按照违约时该动迁房的市场价格全额补偿乙方。过户手续中的费用由双方按照国家规定各自承担。合同对于其他事项亦作了约定。上述协议签订后，原告通过银行转账方式向被告张勇支付了全部购房款，被告亦按约定期限将涉案房屋交付给了原告，由原告出租，租金由原告收取。另查，涉案房屋的开发商为案外人上海A置业有限责任公司，大产权的登记日期为2016年2月3日。现涉案房屋产权仍登记于该公司名下。由于被告张龙生涉及债务纠纷，涉案房屋存在多轮司法查封。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示目前涉案房屋的市场价格已远超200万元。被告确认房屋现值200余万元。再查，三被告因上海市闵行区浦江镇XX村XX组的宅基地房屋动迁而取得另一套配套商品房即上海市闵行区浦江镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋。2014年8月23日，三被告与原告签订转让协议书，约定将此房屋以82万元的价格转让原告。原告依约支付了全部购房款，被告亦交付房屋。后由于被告未能协助原告办理此套房屋产权过户手续，原告于2020年6月向本院提起诉讼要求确认此房屋产权归原告所有，并要求三被告协助办理过户手续。由于该套房屋亦被司法查封导致无法过户，原告在该案审理过程中变更诉讼请求为解除转让协议，要求被告退还购房款82万元并偿付违约金246,000元。以上事实，由原告提供的被告张龙生与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议、原告与三被告签订的动迁房屋转让协议、银行转账凭证等，本院调取的涉案房屋产权登记信息，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《动迁房屋转让协议书》内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据合同约定，涉案房屋在符合上市交易时，被告作为出售人应当协助办理过户手续。然而，涉案房屋存在多轮司法查封，即房屋已被相关法院裁定禁止交易，被告无法办理协助过户手续。由于合同存在履行上的障碍，无法继续履行。现原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。原告在诉状中明确表示要求解除合同，被告在庭审中表示在收到诉状副本之日即2020年6月24日合同解除。因此，本院确认双方签订的《动迁房屋转让协议》于2020年6月24日解除。合同解除后，被告应当将购房款退还原告，而涉案房屋则应由原告返还被告。涉案房屋不能交易过户的原因是被告牵涉债务纠纷，涉案房屋被司法查封所致。对于合同解除的责任，在于被告，被告应当承担合同解除的违约责任。根据合同约定，由于被告的原因导致合同无法履行致解除的，应当向原告偿付房价款30%的违约金即267,000元。现原告主张此笔违约金，符合双方的约定。被告表示违约金金额过高要求予以调低，对此本院认为，违约金除了惩罚性功能外，还具有弥补违约方的违约行为给守约方造成的损失的功能。而目前涉案房屋的市场价格已超过200万元，即使按200万元计算涉案房屋的现值,则原告就房价的损失亦达111万元,原告主张267,000元的违约金尚不能完全弥补其房价损失，因此被告要求调低违约金的意见，本院不予采纳。虽然原告在第一次庭审中表示其要求解除的原因一是因其自身限购,二是涉案房屋被司法查封。在第二次庭审中原告表示其限购问题已解决，而合同无法履行的原因是涉案房屋因被告债务纠纷被司法查封。对此，本院认为，涉案房屋无法交易过户的基本原因是在司法查封，在被告的债务未被清偿之前，司法查封不可能被解决。而即使原告名下已登记有房产而被限购，但原告依然可以通过出售、赠与名下已有的房产后而重新具备购房资格，即原告的限购问题可以自行解决。而事实上，原告在他案中向三被告主张上海市闵行区浦江镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权的诉讼请求已变更为解除此套房屋的转让协议，因此原告已不再受限购政策的影响。况且，现原告主张的违约金金额并不能完全弥补因转让协议解除而产生的房价损失。综上。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告姚凤华与被告张龙生、秦银妹、张勇于2014年9月20日就上海市浦江镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁房屋转让协议书》于2020年6月24日解除；二、被告张龙生、秦银妹、张勇于本判决生效之日起十日内返还原告姚凤华购房款89万元；三、原告姚凤华于本判决生效之日起三十日内将上海市浦江镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋退还被告张龙生、秦银妹、张勇；四、被告张龙生、秦银妹、张勇于本判决生效之日起十日内偿付原告姚凤华违约金267,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15,213元，减半收取计7,606.50元，由被告张龙生、秦银妹、张勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年九月十一日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。