山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初3076号 原告：威海方正房地产营销策划有限公司。住所地威海市文化中路**。 法定代表人：刘海博，总经理。 委托诉讼代理人：盛明霞，女，1981年1月13日生，汉族，该公司职员。 被告：山东大鱼岛集团有限公司。。住所地荣成市石岛渔岛路** 法定代表人：王祖现，董事长。 委托诉讼代理人：刘晓林，山东剑琴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙涛，山东剑琴律师事务所律师。 第三人：荣成大鱼岛旅游开发有限公司。住所。住所地荣成市港湾街道办事处大鱼岛村福海苑小区**楼****div> 原告威海方正房地产营销策划有限公司与被告山东大鱼岛集团有限公司、荣成大鱼岛旅游开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘海博、被告山东大鱼岛集团有限公司委托诉讼代理人孙涛到庭参加诉讼，被告荣成大鱼岛旅游开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告威海方正房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告山东大鱼岛集团有限公司于2013年1月5日签订的以房抵帐协议书。2、请求判令被告支付销售佣金1008312元及利息。3、请求判令被告返还原告为与被告签订该顶帐协议而给被告的位于石岛海景阳光花园28号楼504室房屋一处、地下室一个、地下室一个：原告为被告销售楼房，被告共计欠销售佣金1008312元。2013年1月5日，原告与被告签订以房抵帐协议，约定原告将海景花园28号楼二单元504室和地下室一个给被告，被告以福海苑小区2号楼802、803、804、805室抵顶给原告，用以抵顶欠原告的销售佣金。现因协议约定的四房抵帐房已被第三人大鱼岛旅游开发有限公司出售给案外人，并已在不动产登记中心备案。原、被告间的抵帐协议已无法履行。为维护原告的合法权益，为此提起诉讼。 被告辩称，原、被告签订的以房顶帐协议书经荣成市人民法院依法确认为合法有效，被告已将房屋钥匙交付给原告，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，双方的协议已实际履行，不存在原告起诉要求解除的法定条件，原告的起诉已超过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。原告诉请返还位于海景阳光花园28号楼504室房屋一处及地下室，在双方协议中并无约定，依据合同法关于赠与合同的规定，赠与财产在权利转移后无法定情形不可以撤销。原告的该项请求与本案不属同一法律关系，不应合并审理。 第三人荣成大鱼岛旅游开发有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：大鱼岛房地产公司原系被告大鱼岛集团公司下属全资子公司，2008年，因被告转让股权而更名为荣成大鱼岛旅游开发有限公司。 2010年11月16日，被告、第三人及其原法定代表人宋永鲁签订《荣成大鱼岛旅游开发有限公司还款协议书》，约定因第三人欠付被告金海湾二期收益款、土地出让金在内共计7504017元，故第三人以包含涉案802室、803室、804室在内共9套房屋，折合人民币2530901.40元抵顶部分欠款，余款490万余元约定分期付款。宋永鲁作为第三人法定代表人，承诺以自有财产为上述欠款提供担保，并承担连带责任。 2012年2月3日，被告、第三人及其原法定代表人宋永鲁就上述还款协议书又签订补充协议，约定第三人补充提供包含涉案805室在内共7套房屋抵顶人民币1936601元，余下欠款353193.60元，第三人承诺在2012年4月30日前偿还，宋永鲁仍承诺以自有财产为上述欠款提供担保，并承担连带责任。 2006年、2007年，原告与被告下属的大鱼岛房地产公司签订《销售代理合同》，约定由原告为大鱼岛房地产公司代销楼房。2013年1月5日，原告与被告大鱼岛集团公司签订《协议书》一份，约定：1、被告尚欠原告一期销售原告佣金871007元，经双方协商，原告自愿放弃二期销售佣金137305元，一期销售佣金按800000元计算；2、被告用上述第三人提供抵债的、位于福海苑小区**楼**（其中802-804室为精装修、805室为毛坯房）共4套价值1006780元的楼房（即涉案4套房屋）抵顶欠款，待原告售出后，被告须协助原告及客户办理相关产权证明；3、抵顶后，原告欠被告206780元，原告需在上述楼房第二套售出后将欠款归还被告；4、原告应继续协助被告为购房客户办理产权手续。 上述协议签订当日，被告即将涉案4套房屋的钥匙交给原告，但双方一直未办理房屋过户手续。2018年，原告方带人到802室看房时发现门打不开，碰巧遇到第三人法定代理人宋永鲁，后宋永鲁告知原告第三人已与被告协议收回涉案4套房子并另行出售了。 2019年2月1日，原告以荣成大鱼岛旅游开发有限公司为被告、山东大鱼岛集团有限公司为第三人提起（2019）鲁1082民初807号诉讼，要求判令大鱼岛旅游公司排除威海方正公司对涉案4套房屋占有使用的妨碍。该案审理过程中，经法庭释明后，威海方正公司自行撤诉。 2019年10月14日，原告以山东大鱼岛集团有限公司为被告、荣成大鱼岛旅游开发有限公司为第三人提起（2019）鲁1082民初5795号诉讼，要求确认原、被告于2013年1月5日签订的协议合法有效。该案庭审中，荣成大鱼岛旅游开发有限公司称，原来我公司欠山东大鱼岛集团有限公司部分土地款，后来用20余套房子抵顶，包括案涉4套房子。签了抵顶协议后，我公司也给被告办理了10余套房子的过户手续。2012年12月份，我公司通过威海一家审计公司做了财务审计，发现山东大鱼岛集团有限公司还欠我公司700余万元税款。因为其有3万余平方的开发面积是借用我公司资质开发的，但是作为实际开发商应当缴纳的各种税收没有交，导致我公司另外开发的4万余平方的楼盘不能办证。因为这个原因，我公司于2013年初与当时的大鱼岛村书记张路宽进行协商，约定剩下房子取消抵顶。但因为没有考虑到张路宽书记被调走的情况，所以就没有书面协议解除剩余房子的抵顶情况。此后剩余房子就被我公司正常销售了，甚至有的房子现在也有人在里面居住。本院审理后依法判决原告与被告于2013年1月5日签订的协议书合法有效。 2012年12月11日，原告的法定代表人刘海博向荣成市大鱼岛福利基金会捐赠位于石岛海景阳光花园28号楼504室房屋一处、地下室一个、地下室一个刘海博出具收据一张。 同时查明，涉案的4户楼房，其中803室已在荣成市不动产登记中心预售备案登记在王鸿玉名下，804室预售备案登记在刘振国名下。802室、805室预售备案登记已注销。 本院认为，原、被告2013年1月5日签订的协议书合法有效。双方争议的焦点问题是：现原告以涉案楼房无法过户导致协议不能履行为由要求解除合同，被告主张协议签订当日向原告交付了楼房钥匙，协议已履行完毕，不同意原告的诉讼请求。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。…”。该条中“交付使用”的概念不同于“交付”的概念。本条中“交付使用”的含义为：当事人之间基于商品房买卖等合同关系而享有的有权占有事实状态，并不必然产生所有权的变动。“交付”则是物权理论上物权变动的概念。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。依据原、被告间的协议书第四条，被告亦有协助原告办理产权手续的义务。故被告履行了楼房的交付使用，并不意味着履行完了合同义务，其还有协助办理产权登记真正转移房屋所有权给原告方的义务。本案中，因第三人主张与被告尚有经济纠纷，不同意继续履行其与被告签订的协议，其中两户楼房已出售并在荣成市不动产登记中心办理了备案登记，故被告协助原告办理产权登记的义务客观上已不能履行，原告无法实现合同目的。故原告要求解除双方2013年1月5日签订的协议书，由被告支付销售佣金1008312元及利息，理由正当，应予支持。被告主张原告行使解除权已超过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。至于原告要求返还向荣成市大鱼岛福利基金会捐赠楼房及附属地下室，与本案不属同一法律关系，不宜合并审理，可由当事人另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2013年1月5日签订的协议书。 二、被告山东大鱼岛集团有限公司于判决书生效后十日内付给原告威海方正房地产营销策划有限公司销售佣金1008312元及利息（以1008312元为基数，自2013年1月5日起至2019年8月20日按年利率24%计算；自2019年8月21日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6937元(系减半收取)，诉讼保全费1520元由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 张 峰 二〇二〇年九月四日 书记员 常婷婷