天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初7153号原告：天津万科物业服务有限公司，住所：天津市河北区中山路292号假日广场5层，统一社会信用代码：91120116103109404J。法定代表人：白宏毅，职务：董事长。委托诉讼代理人：张航，女，该公司职员。委托诉讼代理人：由小萌，女，该公司职员。被告：李超英，男，1958年5月23日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王冬梅，女，1962年5月26日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：刘朔，天津天元世通律师事务所律师。原告天津万科物业服务有限公司与被告李超英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张航、由小萌和被告的委托诉讼代理人王冬梅、刘朔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2019年5月1日至2020年7月31日的物业费22115.7元和违约金2687.06元，共计24802.76；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告系物业管理服务合同关系，原告系具有国家一级资质的物业管理服务企业，被告系天津市津南区浯水道北侧仕林苑3-2号房屋的业主，该房屋面积为216.82平方米，物业费收费标准为6.8元/月/平方米。原告提供了物业服务，但被告欠付2019年5月1日至2020年7月31日的物业费，经多次催缴无果，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。李超英辩称，我系天津市津南区浯水道北侧仕林苑3-2号房屋的业主，原告所述的建筑面积属实、欠费期间属实，不缴纳物业费的理由如下：1、2017年经法院调解，如地产和物业不给我拆除封堵围墙、安装防洪闸，我就不缴纳物业费，过了很长时间后才拆除了围墙并安装了防洪闸，我才交纳的物业费。上述事实说明物业不及时为业主服务。2、以前有次大雨，我家车库被淹，墙皮脱落，物业说和他没有关系。3、房屋接收后，二楼窗户漏雨，把我家的箱子浸泡了，物业不巡查也不告知。物业打电话告知邻居反映我家二楼阳台的门可能开着，有响声吵到了邻居，让我去关门。邻居反映的问题物业管，我家门没关物业倒不管，对我家的事情不尽责。4、我家房子准备出售就将钥匙放在物业处，2019年10月份，我回家取物品，当时联系不上管家，我就到前台拿了钥匙回家，发现我家门根本没锁，门虚掩着，取完物品后我未归还钥匙，物业也没有追要钥匙，处于无人管理状态。过了好多天，物业打电话追要物业费，我问他知道我家钥匙在哪吗，为何门开着，物业全然不知，由此说明物业未尽其职责。5、前些天，物业通知换表，期间为三天，我去了后告知我换表的人走了，让我自己联系。6、我家门口前堆积了杂物和儿童自行车，无人清理。7、物业管家频繁换人，换人不做交接，前期的事情新来的管家不清楚。物业只有在天气恶劣的情况下提示业主做好准备，未提供其他物业服务。物业收费标准高，和其提供的物业服务不匹配。物业在今年4月份给我发了律师函，我也做了回复，但至今对此回复置之不理，只知道收费。综上，我不同意全额缴纳物业费，依据物业的服务水平，我认可减半交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、前期物业服务合同1份，以此证明原告和开发商签署了前期物业服务合同。2、照片8张，以此证明原告提供了物业服务。3、管家微信圈截图3张，以此证明原告对小区进行了物业服务。4、2020年7月份的律师催费函和邮寄EMS的底联共计2张、2020年4月份的律师催费函1张，以此证明原告向被告催缴物业费的事实。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，前期物业合同系原告和开发商之间订立，未和业主订立，签订时间为2011年，按规定应成立业委会，事实上小区至今未成立业委会，该合同已失效。对证据2不认可，与本案缺乏关联性。我享受的系基础物业服务，没有要求额外提供服务。对证据3认为系群发信息，与被告无关。对证据4认可收到了2020年4月份的律师函，不认可收到了7月份的律师函。原告提交的证据1符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据2-4的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、照片1张，以此证明被告拿完钥匙回家取物品发现门系虚掩着，无法和管家联系上。2、EMS存单1张、EMS查询单1张、律师函1份，以此证明被告接到原告的催费函后进行了回复并说明了情况。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，认为该证据只证明门是虚开着，不能证明门是如何开着。对证据2无异议，认可收到了被告寄发的律师函。本院对被告提交的证据1、2的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月10日，案外人天津市迪万投资有限公司与原告签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定：“原告为仕林苑小区提供物业服务，别墅的收费标准为6.8元/月/平方米，业主于每月5日前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业费的千分之五比例交纳违约金，合同期限自2011年7月10日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止”。合同签订后，原告为小区提供了物业服务，但被告未交纳2019年5月1日至2020年7月31日的物业费。另，被告系天津市津南区浯水道北侧仕林苑3-2号房屋（属于别墅）的业主，该房屋建筑面积为216.82平方米。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于拆除围墙和安装防洪闸的问题，属于前期诉讼的问题且已解决，与本案无关。关于门窗未关的问题，物业确系有保管钥匙的服务，门窗是否未关是不确定的。更换表的问题，职能部门定的是一天而非三天，物业只是通知义务。物业管家即使换人，其手机不会带走，由新管家继续使用，业主应可以联系上管家。综上，物业尽职尽责已履行了服务义务。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《天津市住宅前期物业服务合同》约定的物业费收费标准（别墅区6.8元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、整体交费比例等因素，本院认定被告应全额支付原告物业费用。经核算，被告应支付原告2019年5月1日至2020年7月31日的物业费22115.64元。现原告主张上述期间的物业费22115.7元，数额过高，本院不予全部支持。原告主张违约金2687.06元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况及被告的抗辩理由，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告李超英于本判决生效之日起十日内给付原告天津万科物业服务有限公司2019年5月1日至2020年7月31日的物业费22115.64元。二、驳回原告天津万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如李超英未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费210元，由原告负担22.75元，被告负担187.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年九月五日书记员  张 玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。