重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初5455号原告：重庆普华物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子渝州路160号，统一社会信用代码915001077907304530。法定代表人：代可富，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈思，重庆市北碚区北温泉法律服务所法律工作者。被告：胡维建，男，汉族，1962年4月14日出生，住重庆市北碚区。原告重庆普华物业管理有限公司(以下简称普华物业公司)诉被告胡维建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告普华物业公司的委托诉讼代理人陈思,被告胡维建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普华物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付2012年1月1日至2020年6月30日物业服务费4324.45元、公摊费204元，共计4528.45元，并以4528.45元为基数从欠费之日起每日按万分之三支付违约金,至付清全部所欠费用为止。2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由:被告系重庆市北碚区房屋的产权人,房屋面积为111.57㎡。2009年6月原告与重庆市光瑞房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议书》，约定由原告对被告所在小区进行前期物业服务管理;2017年7月1日，原告与被告所在小区业委会签订了正式的《物业服务合同》，约定接房后经济适用房住房的物业服务费按每平方米0.38元/月交纳,公摊费按2元/月收取;被告支付了部分服务费，但未支付从2012年1月1日至2020年6月30日物业服务费4324.45元、公摊费204元，共计4528.45元。原告多次催收未果，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告胡维建辩称,我家中被盗,物管公司不管;有其他业主在顶楼搭建彩钢棚,导致雨水顺着墙流到我家卧室；厨房外的漏水管堵塞，物管公司来疏通后，又不恢复原状。综上，我就没有交物管费。经审理查明，2009年6月16日，重庆市光瑞房地产开发有限公司（甲方）与原告普华物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方将位于北碚区蔡家岗镇光瑞·新城印象物业委托由乙方实施物业管理服务，双方还约定了权利义务、物业服务事项、物业服务费用、违约责任等。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务费收费标准按建筑面积计算，住宅：经济适用房建筑面积0.38元/㎡/月；共用的专项设备运行的能源消耗（水、电、生化池清陶费）应独立计量核算，合理向业主分摊计收。违约责任，业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。物业合同期限：本合同期限为签订之日起至本小区成立业主委员会止。成立业主委员会后，业主委员会未与乙方签字，本合同自动有效；业主委员会与乙方签订协议后，本合同自动失效。2017年7月1日，北碚区万和世家A区业主委员会（甲方）与普华物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定甲方将位于北碚区蔡家岗镇的北碚区万和世家A区居住宅楼委托由乙方实施物业管理服务，双方还约定了服务事项、双方的权利义务、物业服务费用、违约责任等。根据《物业服务合同》的约定，双方约定物业服务费用按月向业主或物业使用人收取，其收取的标准：无论房屋是否装修，一律按以下标准执行：0.38元/㎡/月,门市0.80元/㎡/月。公摊水电费按2元/月收取。违约责任，业主未能按时如数交纳物业服务费的，甲方可协助催促，但不承担责任。乙方可按每日千分之五的标准向未交费业主收取滞纳金。物业合同期限为2年，自2017年7月1日起至2019年6月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2019年11月1日，北碚区万和世家A区业主委员会（甲方）与普华物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定甲方将位于北碚区蔡家岗镇的北碚区万和世家A区居住宅楼委托由乙方实施物业管理服务，双方还约定了服务事项、双方的权利义务、物业服务费用、违约责任等。根据《物业服务合同》的约定，双方约定物业服务费用按月向业主或物业使用人收取，其收取的标准：无论房屋是否装修，一律按以下标准执行：住宅0.38元/㎡/月,门市0.80元/㎡/月，公摊水电费按2元/月收取。违约责任，业主未能按时如数交纳物业服务费的，甲方可协助催促，但不承担责任。乙方可按每日千分之五的标准向未交费业主收取滞纳金。物业合同期限为三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。胡维建系北碚区房屋业主,其房屋建筑面积为111.57㎡,根据合同约定交纳物业服务费为0.38元/㎡/月,胡维建欠交2012年1月1日起至2020年6月30日物业服务费为4324.45元;根据2017年、2019年物业服务合同约定公摊费按2元/月收取,胡维建欠交2017年7月1日至2020年6月30日公摊费为72元。上述事实,有《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、房产信息查询证明、照片、催款通知书以及当事人在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，普华物业公司与重庆市光瑞房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及与北碚区万和世家A区业主委员会签订的《物业服务合同》，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律的禁止性规定，合同合法有效。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。普华物业公司作为胡维建居住北碚区房屋的物业管理公司，已按照合同约定履行了物业管理职责，胡维建作为该小区的业主，接受了普华物业公司的物业服务，理应按照合同的约定支付物业服务费以及相关费用。被告胡维建不交纳物业服务费的抗辩理由不成立。现普华物业公司要求胡维建支付所欠物业服务费的诉讼请求,符合法律规定，本院予以支持。对于普华物业公司要求胡维建支付公摊费数额的请求，因普华物业公司未提供证据证明2012年1月1日至2017年6月30日期间每位业主每月应分摊公摊费数额,对请求支付此期间的公摊费数额,不予支持；对于2017年7月1日至2020年6月30日期间的公摊水费数额，因胡维建未按照《物业服务合同》约定每月支付2元公摊费，普华物业公司请求支付此期间的公摊费数额，予以支持。对于普华物业公司要求胡维建支付违约金的诉讼请求，因胡维建未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，鉴于约定的违约金过高，本院依法调整，按胡维建未交纳物业服务费4324.45元为基数，在中国人民银行同期贷款利率的基础上上浮50％，从起诉之日起计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告胡维建于本判决生效之日起十日内支付原告重庆普华物业管理有限公司2012年1月1日至2020年6月30日的物业服务费4324.45元及2017年7月1日至2020年6月30日公摊费72元，共计4396.45元。二、被告胡维建于本判决生效之日起十日内支付原告重庆普华物业管理有限公司逾期交纳物业服务费违约金，该违约金以4324.45元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50％，从2020年7月7日起计算至付清之日止。三、驳回原告重庆普华物业管理有限公司的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡维建负担。本判决为终审判决。审 判 员 缪友梅二〇二〇年九月二十八日法官助理 杨用艳书 记 员 刘丽娟