新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初5281号 原告：张丽，女，1995年1月20日出生，汉族，新疆医科大学第五附属医院护士，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：妥晓倩，沙依巴克区天和法律服务所工作者。 被告：新疆名城投资发展有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路**富丽华大酒店**。 法定代表人：刘继东，该公司总经理。 被告：新疆诺亚方舟融资性担保有限公司，住所，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路**绿城翡翠园****楼**div> 法定代表人：刘继东，该公司总经理。 原告张丽与被告新疆名城投资发展有限公司（以下简称名城公司）、新疆诺亚方舟融资性担保有限公司（以下简称诺亚方舟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽及其委托诉讼代理人妥晓倩到庭参诉讼，被告名城公司、诺亚方舟公司法人刘继东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告名城公司向原告一次性返还优惠房款177,932元；2、判令被告名城公司支付逾期付款利息：13,878.7元（计算方式：177,932元×4.875‰×16个月，计算时间：2018年9月20日至2020年1月20日，共16个月）；3、依法判令被告名城公司向原告支付自2020年1月21日起至实际清偿之日止期间利息以未支付金额为基数，按月利率4.875‰计算后续利息；4、判令被告诺亚方舟公司承担连带付款责任；5、本案诉讼费、邮件费等由以上被告承担。以上合计：191,810.7元。事实与理由：2016年11月14日，原告在被告新疆名城投资发展有限公司购买其开发的位于乌市××区房屋一套，双方签订《商品房预售合同》之后，又签订一份《绿城·翡翠园团购优惠协议》，该协议约定：乙方（原告）购买上述房屋按照“团购活动”的优惠政策，合计优惠金额为201,424元，上述房款到达甲方（被告）账户次日起，每月20日前，甲方（被告）返还乙方（原告）1,678元，返还期限为十年；如甲方（被告）累计6个月未按期如数返还，则甲方（被告）须将未返还的优惠房款一次性返还给乙方（原告），并由被告诺亚方舟公司为本次协议提供担保责任。上述两份协议签订后，原告依约向被告名城公司付清涉案购房款后，自2017年6月20日起至2018年8月20日，被告名城公司共向原告返还14个月的团购房屋优惠款（其中一期未足额支付），至此以后被告未履行约定按时足额向原告返款。为此原告多次找被告索要优惠房款，被告以各种理由久拖拒不给付，故原告为维护自己的合法权益，将被告起诉至贵院，请依法判令如诉请。 被告名城公司、诺亚方舟公司在开庭时辩称，1、请求法院依法驳回原告的第一项请求，优惠房款已支付25,419.42元，目前还有176,004.58元剩余未返还；2、请求法院依法驳回原告的第二项请求，因为给付的优惠房款的返还本来就是支付给原告的优惠利息，如果再计算就是利滚利的计算方法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换质证。 原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据1：《商品房预售合同》一份，拟证明原告购买被告名城公司开发的商品房的事实以及与团购优惠协议的关联性。 证据2：《绿城·翡翠园团购优惠协议》，拟证明被告名城公司应当向原告支付团购优惠金201,424元，根据该协议第三条的约定被告违约应当向原告一次性返还优惠购房款，被告诺亚方舟公司对被告名城公司的返还购房款的义务承担一般保证责任。 证据3-4：银行放款明细及完税发票，拟证明原告已向被告履行完毕付房款及缴纳房屋相关税费的义务。 证据5：银行流水单一份，拟证明被告名城公司按照优惠协议一共返款15期，前14期每期1,678元，最后一期249.42元，一共返还23,741.42元，还剩177,682.58元未返还。 证据6：手机截图一份，拟证明原告每月定期向贷款银行支付涉案房屋的按揭款。 证据7：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院作出的（2019）新0103民初7233号民事判决书，拟证明关于原告与被告签订的《翡翠园团购协议优惠协议》效力问题，2019年被告新疆名城投资发展有限公司以该合同无效为由将案外人孙文静与之签订的合同请诉至法院，经贵院审理确认，《翡翠园团购协议优惠协议》合法有效，被告应该依照约定执行。 被告名城公司、诺亚方舟公司在本案第一次庭审时对上述证据共同发表质证意见如下：1．对《商品房预售合同》《绿城·翡翠园团购优惠协议》的三性认可；2．对银行放款明细及完税发票的真实性、合法性认可，关联性不认可；3．对银行流水单的三性不认可；4．手机截图的三性不认可；5.对（2019）新0103民初7233号民事判决书三性认可。 本院对原告出示证据《商品房预售合同》《绿城·翡翠园团购优惠协议》以及（2019）新0103民初7233号民事判决书的真实性、合法性、关联性予以确认，对其他证据的三性综合全案予以考虑。 本院经审查认定事实如下：2016年11月14日，原告张丽（买受人）与被告名城公司（出卖人）签订了合同编号为2017预0111947号的《商品房预售合同》。合同约定，原告购买被告名城公司开发建设的位于乌鲁木齐市××区）第13栋2单元5层502号房屋一套，房屋代码为600234300，商品房预售许可证号为新建房许字2015070108号。建筑面积为45.82平方米，房屋总价款为503,562元。付款方式及期限为，于2016年11月14日支付房款103,562元，同时将购房税费15,187.07元一并支付；剩余房款400,000元买受人办理银行贷款，应于2016年12月20日之前到达出卖人指定账户，若逾期买受人按照日万分之五向出卖人支付违约金。房屋交付期限为2017年8月31日前。原告张丽按照合同约定支付了购房款、契税等费用。 上述商品房预售合同签订后，被告名城公司（甲方）与原告张丽（乙方）及被告诺亚方舟公司（丙方）签订了《绿城．翡翠园团购优惠协议》。协议约定，原告张丽在××园房屋，该房屋建筑面积为45.82平方米，与开发商签约总房价为人民币503,562元。按照本次“团购活动”栋优惠政策，合计优惠金额为人民币201,424元。此优惠金额于甲乙双方签订《商品房预售合同》后，银行按揭款项到达甲方账户次月起，每月20日前，甲方返还乙方1,678元；在本协议履行期间，甲方不再承担其他任何费用。返还期限为10年。甲方的权利和义务为，甲方有权指定账户向乙方账户按时如数返还优惠房款；甲方需在规定的时间内，按期如数返还乙方的优惠房款；如甲方累计十个月没有按期如数返还乙方，则甲方须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给乙方；甲方指定账户向乙方汇款的凭证作为甲方向乙方付款的依据及乙方收款的依据。乙方的权利和义务为，乙方须在约定时间内交足首付款并签订《商品房预售合同》，如因乙方原因导致延期，则按照房屋交付首付手续及签订《商品房预售合同》的实际延期时间顺延团购优惠活动内容；乙方指定付款卡号为（此银行卡持卡人必须与签订《商品房预售合同》身份一致的银行卡）；本协议期间内，如乙方对该房屋进行买卖出售，则第三方与本协议无关。第五条丙方权利义务约定：1、甲方向丙方支付总房款的10%作为风险保证金；2、甲方向乙方支付总房款的3%作为担保费；3、丙方就该协议甲方所有义务向乙方承担连带担保责任即甲方任何一项本协议义务未履行时，丙方有义务代甲方履行。协议第六条约定，本协议有效期届满且协议各方主体权利义务行使履行完毕协议终止。 《绿城·翡翠园团购优惠协议》签订后，自2017年6月20日开始，被告名城公司每月均向原告张丽支付团购活动优惠金额1,678元，累计向原告返还15期的优惠房款已支付至2018年8月20日，后于2018年11月5日支付了优惠房款249.42元，合计金额为25,419.42元。 另查，2018年8月14日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局向原告名城公司下发了乌房责停［2018］第58号《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局责令停止违法行为通知书》，经查认为原告名城公司开发建设的“绿城翡翠园”项目，返本销售行为违反了《商品房销售管理办法》第十一第规定。依据《商品房销售管理办法》第四十二条规定，现责令原告名城公司立即停止该违法行为。2019年1月4日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房罚听告［2018］第58号《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局行政处罚听证告知书》，拟对原告新疆名城公司处以警告，并处以2.9万元的罚款。2019年1月10日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房罚字［2018］第58号《行政处罚决定书》，认为原告名城公司“绿城翡翠园”B区11栋以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为，具有较大社会危害性，依据《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局规范行为处罚自由裁量权办法》和《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局行政执法行政处罚自由裁量权标准》对原告名城公司予以从重处罚，处以警告，并处以2.9万元罚款。 再查，2018年12月27日，卜锋等人向乌鲁木齐市住房保障和房产管理局信访反映要求原告名城公司兑现团购优惠协议。经调查核实，2019年2月14日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房管信［2019］4号《关于卜锋等人反映新疆名城投资发展有限公司违背团购优惠协议承诺问题信访事项的处理意见书》，处理意见为，“我局责令其停止以返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的行为，不涉及此前已销售部分，您们反映名城公司未按期返还购房款的问题，系双方合同纠纷，建议双方当事人协商，协商不成向法院起诉。” 关于本案《绿城．翡翠园团购优惠协议》的效力问题，被告名城投资公司向本院提起诉讼，要求确认该协议无效，本院于2019年10月17日出具（2019）新0103民初7233号民事判决书，依法确认《绿城．翡翠园团购优惠协议》有效，该判决书已经发生效力。 本院认为，依法成立的有效合同对双方均有拘束力，当事人应当依据约定履行。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合法的民事权利受法律保护。被告与原告签订《绿城．翡翠园团购优惠协议》，该合同效力已经本院生效判决认定，因此，双方应依据该合同约定的权利义务予以履行，被告名城公司按照上述合同约定，自2017年6月20日开始，每月均向原告张丽支付团购活动优惠金额1,678元，已支付至2018年8月，共计15期，后于2018年11月5日支付249.42元，合计金额为25,419.42元，自2018年12月起至今未向原告支付优惠房款，《绿城．翡翠园团购优惠协议》明确约定“如甲方累计十个月没有按期如数返还乙方，则甲方须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给乙方”，因此，原告要求被告名城公司支付剩余未付优惠房款的诉讼请求符合合同的约定，本院予以支持，但原告计算有误，本院对原告诉讼请求合理部分予以支持即176,004.58元（合计优惠金额201,424元-已付优惠金额25,419.42元）。 关于原告主张的利息：自2018年9月20日至2020年1月20日，共计16个月利息13,878.7元，自2020年1月21日至实际清偿之日止利息，被告名城投资公司以未支付金额为基数，月利率4.875‰计算后续利息，本院认为，自2017年6月开始，每月均向原告张丽支付团购活动优惠金额1,678元，已支付至2018年8月，后于2018年11月5日支付249.42元，合计金额为25,419.42元，2018年9月、10月以及2018年11月5日以后再未向原告支付优惠房款，依据双方《绿城．翡翠园团购优惠协议》明确约定“如甲方累计十个月没有按期如数返还乙方，则甲方须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给乙方；”，因此，2019年6月20日之后，被告名城投资公司有义务向原告支付剩余未付优惠房款176,004.58元，被告逾期未予以履行，理应支付逾期付款利息，但原告主张利率有误，同时原告主张自2018年9月20日开始计算剩余未付全部优惠房款177,932元逾期利息有误，本院予以调整，对原告主张的利息确认为：被告名城投资公司自2019年6月20日至2019年8月19日期间逾期付款利息，以欠款金额176,004.58元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.35%，予以计算为1,276.03元（176,004.58元×4.35%年利率/12个月×2个月）。自2019年8月20日至2020年1月20日期间的逾期利息，以欠款金额176,004.58元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，逾期利息为3,111.42元。综上本院对原告主张的该项诉讼请求合理部分予以支持即4,387.45元（1,276.03元＋3,111.42元）。自2020年1月21日起至付清之日的利息，以实际欠款金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。 关于被告诺亚方舟公司的责任问题，《绿城．翡翠园团购优惠协议》第五条第三项明确约定“3、丙方就本协议甲方所有义务向乙方承担连带担保责任即甲方任何一项本协议义务未履行时，丙方有义务代为履行。”，因此，被告诺亚方舟公司对上述款项承担连带清偿责任。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下： 一、被告新疆名城投资发展有限公司向原告张丽支付优惠房款176,004.58元； 二、被告新疆名城投资发展有限公司支付原告张丽逾期付款利息4,516.35元（2019年6月20日-2020年1月20日）； 三、被告新疆名城投资发展有限公司自2020年1月21日至欠款实际付清之日止，以实际欠款金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算向原告张丽支付逾期利息； 四、被告新疆诺亚方舟融资性担保有限公司对上述款项承担连带清偿责任。 以上被告应付原告款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案争议标的191,810.7元，给付标的180,520.93元，占争议标的的94.11%，案件受理费4,136.21元（原告已预交），本院减半收取2,068.11元，由被告新疆名城投资发展有限公司、新疆诺亚方舟融资性担保有限公司负担94.11%，即1,946.30元，由原告张丽负担5.89%，即121.81元，余款2,068.10元，本院退还原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  马艳雯 二〇二〇年九月二十四日 书记员  马 悦