文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初5640号原告：陈贵友，女，汉族，1981年8月19日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：唐治才，重庆市万盛经开区万东法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：戴永林，男，汉族，1975年9月23日出生，住重庆市南川区。被告：重庆市应氏房地产开发有限公司，住所地重庆市万盛经济技术开发区万东北路17号附73-4号，统一社会信用代码9150011009240321XY。法定代表人：刘应培，总经理。委托诉讼代理人：蔡明江，男，1966年2月18日出生，汉族，住重庆市南川区。原告陈贵友与被告重庆市应氏房地产开发有限公司（以下简称“应氏公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈贵友委托诉讼代理人戴永林、被告应氏公司的委托诉讼代理人蔡明江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈贵友向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告立即支付逾期交房过渡费5个月零28天×900元×2倍=10680元；2.判决被告支付原告公摊面积补偿15581.91元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2017年5月24日签订了《产权调换协议书》，约定被告收购原告位于重庆市万盛区万东北路60-1-x-2号房屋，产权证号：2013-3xx55，建筑面积：51.8平方米，产生调换面积为63.2平方米。原告调换房屋位于重庆市万盛经开区滨江1号首座3号楼11-1号，建筑面积为115.09平方米（竣工交付为准）。按照万东北路60号、62号、64号85户房屋收购方案第7条临时过渡费约定，被告超过30个月交付房屋的（交房时间为2019年11月24日），由被告承担加倍支付过渡费，30个月到期后逾期5个月零28天（以实际竣工时间2020年5月22日止），那么被告应当赔偿10680元过渡费。被告公摊系数计算有误，按万东北路60号、62号、64号85户房屋收购方案第8条规定，被收购房屋建筑面积公摊系数低于15%的，按15%的公摊系数计算应收购的房屋建筑面积，被收购房屋建筑面积公摊系数高于15%的，按所有权证实际面积计算房屋收购，如产权调换房屋公摊系数超过15%的，其超过部分对应的公摊面积由开发商承担费用，公摊系数在15%以内的按实际计算，故被告应补偿原告公摊面积金额15581.91元。综上所述，原、被告双方2017年5月24日签订的《产权调换协议书》以及《万东北路60号、62号、64号85户房屋收购方案》系当事人双方的真实意思表示，应当具有法律约束力。为了维护原告的合法利益，现特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告应氏公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告签订的产权调换协议时间为2017年5月24日，过渡安置费的起算时间应当是2017年10月25日；我司遵照万盛经开区建设局文件精神，于2020年1月10日放假停止施工，疫情爆发后我司于2020年2月24日在售房中心及项目现场张贴了关于停工停产的相关通知，后于2020年3月15日向万盛经开区建设局提交了复工申请，由于受各地疫情影响，我司2020年4月底才逐步恢复施工，故受疫情影响耽搁时间整整3个月；新冠疫情应属不可抗力，我司停工停产属积极响应国家防疫措施的行为，若因此导致延期交房应免除责任，不应承担相应违约及补偿责任。再是公摊系数的基数应该是实际拆迁的房屋面积而不是选房面积，不同意原告请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月24日，应氏公司发布《万东北路60号、62号、64号85户房屋收购方案》，该方案载明：收购房屋总户数85户，其中住宅84户，非住宅1户；收购签约期限为2017年4月28日至2017年5月17日，共计20天；收购方式为采用货币和房屋产权调换两种方式，被收购房屋所有权人可以选择货币方式，也可以选择房屋产权调换方式；被收购房屋为住宅且所有权人选择产权调换方式的，在过渡期间，由重庆市应氏房地产开发有限公司付给被收购房屋所有权人临时过渡费，其标准为3人（含3人）以下700元/月/户，每增加一人，增加200元；临时安置过渡时间为30个月，如产权调换房屋在28个月以及更短的时间交房的，临时安置过渡费仍按30个月正常支付，如产权调换房屋在29个月交房的，则另给予2个月装修过渡时间，临时安置过渡费按31个月正常支付，如产权调换房屋在30个月正常交房时，仍另给予2个月装修过渡时间，临时安置过渡费按32个月正常支付；如产权调换房屋超过30个月交房的，则除正常支付32个月（含2个月装修过渡时间）的临时安置过渡费外，超期的时间应双倍按月支付临时安置过渡费……；收购协议生效后，所有被收购房屋所有权人才开始腾空被收购房屋并搬迁（从重庆市应氏房地产开发有限公司通知搬迁之日起计算，腾空搬迁的最长期限为十五日），重庆市应氏房地产开发有限公司在所有被收购人腾空并搬离被收购房屋后才支付各项收购费用。同时载明：因户型设计限制，调换房屋面积超过被收购房屋面积5㎡以内（含5㎡）的，按1750元/㎡购买；超过5㎡不超过10㎡的，按3100元/㎡购买；超过10㎡以上的，按交房时新建房屋的市场价购买。还载明：被收购房屋建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应收购的房屋建筑面积；被收购房屋建筑面积公摊系数高于15%的，按所有权证实际面积计算房屋收购；如产权调换房屋公摊系数超过15%的，其超过部分对应的公摊面积由开发商承担费用；公摊系数在15%以内的按实计算。2017年5月24日，原告陈贵友作为乙方与被告应氏公司作为甲方签订《产权调换协议书》，编号77号，该协议书约定：被收购房屋坐落于万东北路60-1-x-2号，房屋产权人陈贵友，产权证号2013-3xx55，证载建筑面积58.1㎡，被收购房屋确认可用于产权调换的合法建筑面积为63.2㎡；按照房屋收购方案，甲方提供的产权调换房位于重庆市万盛经开区滨江壹号首座3号楼11-1，建筑面积约115.69㎡；在选房时，因户型设计限制，产权调换房屋面积超过被收购房屋面积5㎡以内（含5㎡）的，按电梯房1750元/㎡购买，产权调换房屋面积超过被收购房屋面积5㎡以上10㎡以内（含10㎡）的，按电梯房3100元/㎡购买，建筑面积超过被收购房屋建筑面积10㎡以上的部分，按交房时被告建设滨江壹号首座销售的住宅均价购买，交房时一并结算；乙方临时过渡人口4人，过渡期限30个月，临时过渡费900元/月.户，临时过渡费合计27000元，30个月内交房；若甲方没有在本协议约定时间内交付调换房屋的，除遇到不可抗力特殊原因不能按时交房可据实予以延期外，在逾期之日起按100%的标准加倍按月支付超期临时过渡费。甲方逾期超过半年仍不能交付房屋的，乙方有权选择解除本协议或者继续履行本协议，选择解除本协议的，由甲方承担相关赔偿责任和相关经济损失及违约金。2017年5月25日，原告陈贵友从被收购的房屋中搬迁出。2017年6月29日，原告出具《按时交房承诺书》，其承诺在2017年6月28日内，将万东北路60号附1号3-2房屋腾空交付给征收人。之后，原告领取被告的相应拆迁补偿费。2017年10月25日，被告与案外人重庆市万盛经济技术开发区安全生产监督管理局签订《房屋货币收购协议书》。2020年1月2日，重庆市万盛经开区建设局印发《重庆市万盛经济技术开发区建设局关于做好2020年全区建筑工地春节放假前、放假期间及节后开（复）工安全生产工作的通知》，通知全区所有在建项目从2020年1月10日起一律全面停止施工，如有特殊情况需继续施工的项目，建设单位须向该局提交书面申请，经审核同意后方可继续施工。该《通知》附件2为《节后开（复）工企业自查（核查）表》。2020年3月15日，行业部门核查被告申报的《节后开（复）工企业自查（核查）表》得出的结论为符合开（复）工安全生产条件，允许开（复）工。2020年1月20日重庆万盛土地规划设计有限公司受被告委托作出《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，载明：房屋名称为滨江壹号首座3号楼；房屋面积概况，第3F/20F，建筑面积11290.68㎡；房屋面积分户汇总表，第3-20层，房号1，套内面积90.25㎡，分摊系数0.2450，分摊面积22.11㎡，建筑面积112.36㎡。2020年5月19日，被告向各滨江壹号首座业主发出《接房通知书》，载明：我司拟定按以下时间分别办理接房手续，2020年5月25日至2020年5月26日，产权调换协议书编号1-30号业主接房；2020年5月27日至2020年5月28日，产权调换协议书编号31-60号业主接房；2020年5月29日至2020年5月30日，产权调换协议书编号61-84号业主接房。2020年5月22日，滨江壹号1#、2#、3#居住部分取得《竣工验收备案登记证》。原告按通知要求接房时，被告向原告出示《房屋交付费用结算表》，该表显示：产权房号3-11-1，竣工国土实测房屋面积112.36㎡，拆迁安置协议实测面积63.2㎡，选房后超建筑面积49.16㎡，新建房公摊系数24.50%，公摊系数补足面积6㎡，选房实际增加面积43.16㎡；拆迁户选房结算面积增加补交房款，5㎡以内（1750元/㎡）房款8750元，5.1㎡——10㎡以内（3100元/㎡）房款15500元，10㎡以上（6033元/㎡）房款201049.08元，合计应补交房款225299.08元。原告认为被告计算公摊系数补足面积6㎡有误，未签字进行结算、接房。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告陈贵友与应氏公司签订的《产权调换协议书》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于被告交房的起算时间的问题，因原、被告双方在实际履行合同过程中已以行为将起算时间变更为了自原告交付被收购房屋开始计算，故应以该时间即2017年5月26日作为被告交付房屋的起算时间。按照双方约定，被告应自2017年5月26日起30个月内即2019年11月26日前向原告交付房屋并按照900元/月的标准支付过渡费。被告并未按照上述时间向原告交付房屋，故其已构成违约，应当承担违约责任。被告于2020年5月19日向原告通知其最早可于2020年5月29日接房，故被告应向原告支付2019年11月27日起至2020年5月28日期间的超期交房过渡费。关于超期部分的过渡费如何计算的问题，按照原、被告双方约定，超期部分的过渡费应当按照双倍的标准即1800元/月支付，但因新冠疫情爆发，重庆市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，故自该日起至行业部门核准被告开（复）工之日即2020年3月15日止，应作为不可抗力的期间，对于该期间的过渡费，本院综合新冠疫情对被告迟延交付房屋的影响，酌情由被告按照900元/月的标准支付。综上，经核算，被告应支付原告的过渡费为9450元(30元/天×58天×2+30元/天×51天+30元/天×74天×2)。按被告公布的《万东北路60号、62号、64号85户房屋收购方案》的“被收购房屋建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应收购的房屋建筑面积；被收购房屋建筑面积公摊系数高15%的，按所有权证实际面积计算房屋收购；如产权调换房屋公摊系数超15%的，其超过部分对应的公摊面积由开发商承担费用。”的特别规定，原告调换房屋的公摊系数24.50%超过特别规定的15%，其超过9.5%，该公摊系数是调换房屋的，对应的公摊面积自然是根据调换房屋的相应面积计算，其超过15%的9.5%对应的公摊面积8.57㎡（9.5%×90.25㎡）应由被告承担，而被告出具的《房屋交付费用结算表》载明的公摊系数补足面积6㎡，相差2.57㎡（8.57㎡-6㎡），按单价6063元/㎡计算房款5972.67元，故对原告要求被告支付原告调换房屋公摊面积补偿15581.91元的请求，本院予以支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆市应氏房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告陈贵友过渡费9450元；二、被告重庆市应氏房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告陈贵友调换房屋公摊面积误差补偿15581.91元；三、驳回原告陈贵友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元，由被告重庆市应氏房地产开发有限公司负担203元，原告陈贵友负担25元（此款原告已预交，限被告于本判决生效之日起5日内直接支付原告203元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  朱 童二〇二〇年九月二十八日（院印法法官）法法官官法官助理  聂于翔书 记 员  张泽颖