四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初5525号 原告：徐翠萍，女，1968年10月7日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：鄢明红，男，1968年11月3日出生，汉族，住成都市锦江区。 共同委托诉讼代理人：鲜显玮，四川致高律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：张懿邈，四川致高律师事务所律师。 被告：成都新蜀九香餐饮有限公司，住所地：成都高新区紫竹南一街6号。 法定代表人：张继成，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙雷，四川昊通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚志娟，四川昊通律师事务所律师。 原告徐翠萍、鄢明红与被告成都新蜀九香餐饮有限公司（以下简称蜀九香公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告徐翠萍、鄢明红的委托诉讼代理人鲜显玮、张懿邈，被告蜀九香公司的委托诉讼代理人孙雷、褚志娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐翠萍、鄢明红向本院提出诉讼请求:1.蜀九香公司偿付2018年1月1日起至商铺恢复原状止的租金1699376元及拖欠的物业管理费29719元（暂计算至2020年4月30日）；2.蜀九香公司承担违约金16993.76元。事实及理由：2010年11月19日，徐翠萍、鄢明红与蜀九香公司签订《房屋租赁合同》，将其位于高新区德赛四街***号（现已更名为天府二街****号）建筑面积1061.46平方米的商铺租赁给蜀九香公司用于餐饮经营。合同期限为15年，自合同签订之日起至2026年12月30日止（前三个月免租金），前两年租金为32元／㎡／月，第三年起每年租金按上一年租金基数上浮9%，每年11月30日前支付下一年度的租金，若届时未缴纳租金，违约金按欠缴租金总额的日百分之一计算。房屋租赁期间的物业管理费及水电气等费用由蜀九香公司自行承担。2017年11月30日，蜀九香公司未按约缴纳下一年度的租金，并于同年12月27日，单方面向徐翠萍、鄢明红发出《合同解除通知书》，告知将于2017年12月31日闭店撤场，并要求徐翠萍、鄢明红到商铺进行物品交接。对于蜀九香公司的单方行为，徐翠萍、鄢明红抱着解决问题的态度多次尝试与其沟通，但至今未达成一致，且蜀九香公司仍有大量物品存放于商铺内，水、电、气户头也均在其名下。徐翠萍、鄢明红认为，在蜀九香公司既不满足双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定的解除情形，也不存在法定解除权的情形下，合同有效存续，并不因单方通知而解除，蜀九香公司应当按约履行合同义务，支付占用房屋的费用。 蜀九香公司答辩称，1.我方认为双方签订的合同已经协商解除，协商时间为2018年5月21日，解除时间为2017年12月27日；2.对合同解除后，承租方对出租方的合同补偿金额协商一致为147000元；3.最终双方没有履行解除手续，是因为鄢明红拒绝我方提出的要求，我方要求徐翠萍、鄢明红二人共同签署解除协议，鄢明红拒绝，但是双方已经就租赁合同解除达成一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2010年11月19日，徐翠萍、鄢明红（出租人）与蜀九香公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：1.商铺位置：成都高新区德赛四街***号的三层房屋（建筑面积1061.46平方米）；2.租期：2011年2月19日至2026年12月30日；3.租金：第一年、第二年每月每平方米32元，从第三年起至第十年租金每年按上一年每月每平方米32元的基数上浮9%。每一年支付一次租金，第一次支付时间为2010年11月28日前，以后年度在每年11月30日前支付下一个租赁期的租金；4.合同第八条：需要独立使用的水、电、气等项目由蜀九香公司向相关部门提出申请，徐翠萍、鄢明红协调解决，增加的费用蜀九香公司自己承担；5.合同第九条：合同需要变更或提前解除，必须经双方一致同意；6.合同第十条：蜀九香公司未按时向徐翠萍、鄢明红交纳租金，每逾期一天，应按欠缴租金总额的日百分之一交纳违约金；7.合同第十一条：合同到期或双方协商解除合同时，本合同所涉及的装修和设备归蜀九香公司所有。 2017年12月27日，蜀九香公司向徐翠萍、鄢明红发出《合同解除通知书》，大致内容：我方预计将于2017年12月31日撤离租赁场所，关闭该店，并同时解除贵我双方签订的租赁合同。现我方通知贵方于2018年1月3日9:00-12:00点之间在合同租赁物所在地进行相关物品交接。若未能在该时间到达，我方将把钥匙等相关物品邮寄至徐翠萍身份证地址，视为将房屋交付给了对方，至此，我方完成租赁返还义务。2017年12月28日，徐翠萍、鄢明红收到该通知，但并未在2018年1月3日前往案涉房屋进行物品交接，同时告知蜀九香公司不同意解除合同，需要双方再协商。 2017年12月底，蜀九香公司搬离案涉房屋。 2018年5月21日，徐翠萍、鄢明红接收蜀九香公司交付的房屋钥匙两套，合计六把钥匙。 2018年5月，双方协商合同解除事宜，有关协商过程如下： 2018年5月21日： 鄢明红：我的邮箱554×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。请尽快把解除协议发给我。 贾笑寒：（审注：蜀九香公司处理此次房屋租赁事宜的人员）我直接把拟定的合同初稿发到你指定的邮箱，请查收，有异议再来协商。 5月22日 鄢明红向贾笑寒发出解除合同协议修改稿。 鄢明红：关于合同协议纠纷和分歧，双方都有诉讼的权利，不能约定放弃这些权利。关于装修修复，我也没有看现场，只是规划、执法局、街道办事处有要求。 贾笑寒：你是指正面二楼的那个洞嘛 鄢明红：是的，因为是街立面，他们有要求。 贾笑寒：那个洞大概3平方，有两个建议：方案1，我们现在着手补洞，可以在合同中写明时间，方案2，直接评估补洞的费用，并在补偿金里支付。 鄢明红：都可以，我昨天也是这个意见。 贾笑寒：你预估一下补洞费用情况给我说一下吧。 …… 5月24日 鄢明红：装修保证金加修复费用合计8万-13万。 贾笑寒：保证金是要退的，这个肯定不在我们的合同补偿款里，你说的三万的费用，我今天也和公司沟通一下。 …… 贾笑寒：鄢总，我们这边也了解了一下，那个洞原本就是窗户，恢复就可以了，没那么复杂，你这边说的费用太高，我们无法承担，我们自己的施工全部做好也才三千块……，你就把钥匙给我，我们工程就安排人去做，如果你觉得原本的金额加上几千块钱，你可以接受，我们就一次性把这些事情了结。 5月25日 鄢明红：你再确认一下合同内容吧。水电气包括物管费票据你得给我，截止到今天（5月底可以）。 贾笑寒：截止到12月31日的物业费发票，1月到现在我们没有使用，已由补偿款直接一次性了清了哈。 贾笑寒：刚查了一下，能耗我们都是按政府通知结到1月的。 鄢明红：这个可能不行吧，水电气必须截止到交房时间。 鄢明红：水，电，气，物管费我必须要截止到5月份的票据，其他的不必多说了。 贾笑寒：合同我准备好，你回来通知我，工作日我们约时间签合同、付款，你的要求我们可以满足的已经达到了，其他的我们确实也没有办法了。 鄢明红：请将合同电子版发给我，我们彼此再确认一下。 5月25日 贾笑寒向鄢明红发送了解除合同协议书修改版，随后鄢明红又向贾笑寒发送三个解除合同协议，并注明以最后的文本为准。 贾笑寒：不管合同最后怎么改，你和徐姐作为产权共有人都必须现场签订合同。 鄢明红：如果这样我不保证这个合同能够签下来。 贾笑寒：那合同签了也无效，我们也没有保障，这是你们的夫妻共同财产。 5月26日 鄢明红：今天张力给我电话，说房屋的二楼破坏很大，希望你们公司下周抽空去现场看看。 贾笑寒：好的，下周约时间。 …… 此后，双方就水电气费的问题以及修复问题反复协商。最终，双方并未签订正式的解除合同协议。 另查明以下事实： 1.蜀九香公司支付租金至2017年12月31日。 2.案涉房屋现在处于空置状态，蜀九香公司因经营火锅店对房屋进行了改造，例如增加排水用途的水沟，现未修复；同时墙壁上存在一个2平米的洞亦未修复。 3.案涉天然气户头为蜀九香公司，蜀九香公司称，因其租赁案涉房屋用作火锅店经营，而该房屋原本并无天然气，因此蜀九香公司便以自己的名义开通了天然气，其表示如下一任租客也继续经营餐饮，需要用气，其公司可以协助将户头直接转移至下一商户名下，如确不再需要，其公司可以进行注销。 以上事实有双方当事人身份信息、《房屋租赁合同》《合同解除通知书》、微信聊天记录、收条、发票以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案争议的焦点为：1.合同于何时解除，因何解除；2.蜀九香公司应支付的租赁费用的数额；3.徐翠萍、鄢明红主张的违约金能否得到支持；4.徐翠萍、鄢明红主张的物管费能否支持。 一、合同于何时解除，因何解除 现双方对于合同解除这一结果没有异议，只是对合同因何解除以及解除的时间存在争议。蜀九香公司认为在2017年12月27日其公司发出解除通知之日合同便已经解除，并且在2018年5月21日双方协商一致，对解除的结果进行了确认。而徐翠萍、鄢明红认为其不同意蜀九香公司在2017年12月单方发出的解除通知，并且在2018年5月双方也没有协商一致，同时认为因蜀九香公司未支付租金，存在违约行为，解除时间应为提起诉讼请求判令解除合同之日。对此，本院认为： 首先，通常情况下，合同解除权是双方通过合同约定给予守约方减少损失、惩戒违约方的一种手段，行使者应该是合同履行过程之中无过错的守约方。本案中，蜀九香公司在双方合同正常的履行过程中，徐翠萍、鄢明红并不存在违约行为的情况下，单方向徐翠萍、鄢明红发出解除通知，并且徐翠萍、鄢明红明确表示不同意，因此，在蜀九香公司不具有单方合同解除权的情况下其发出的解除通知不发生解除合同的效力，双方合同并不因此而解除，即对蜀九香公司认为合同于2017年12月27日解除的主张不予认可。 第二，双方合同第九条约定，如需提前解除合同，必须经双方一致同意。而关于是否协商一致，通过双方的微信聊天记录显示，在2018年5月25日鄢明红向蜀九香公司发送最后版本的解除协议后，双方就房屋修复问题及水电气问题尚未达成一致意见，并未签订最终书面的解除协议，但从双方的微信聊天内容可看出，双方就解除合同这一结果是没有异议的，全部聊天内容也是基于解除意愿下合同解除后补偿、修复事宜这一内容进行的协商，故本院认定在2018年5月25日双方对解除合同这一结果协商一致，合同于此时解除，但对于其他修复补偿事项未达成一致。 二、蜀九香公司应支付的租赁费用的数额 合同解除之前，蜀九香公司应当向徐翠萍、鄢明红继续支付租金。关于合同解除之后的房屋占有使用费，本院认为，在2017年12月底，蜀九香公司已经全部搬离出租房屋，徐翠萍、鄢明红对蜀九香公司已搬离出租房屋且未对房屋进行修复的事实是明知的，对修复问题双方未协商一致也是明知的，只是因徐翠萍、鄢明红不同意解除合同，双方未履行退还案涉房屋的手续。在此情况下，徐翠萍、鄢明红完全可以采取措施防止损失的扩大，可以自行维修房屋后继续使用，再向蜀九香公司追索维修费用，双方对房屋修复问题未协商一致，并不必然导致徐翠萍、鄢明红不能使用该房屋。在蜀九香公司已交还钥匙，双方合同解除后，蜀九香公司便未实际占有使用该租赁房屋，并未实际产生房屋占有使用费，更未产生租赁费用，徐翠萍、鄢明红对此是明知的，案涉房屋闲置的损失，系扩大的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，对徐翠萍、鄢明红要求蜀九香公司支付合同解除以后的租赁费用的诉讼请求，本院不予支持。 综上，蜀九香公司应支付2018年1月1日至5月25日的租金，对于费用标准，依据合同约定每年上浮9%，故对于徐翠萍、鄢明红主张的56964元每月予以认可，合计275326元。 三、徐翠萍、鄢明红主张的违约金能否得到支持 徐翠萍、鄢明红主张违约金的依据为双方合同第十条约定，蜀九香公司未按时支付租金的，每逾期一天，应按欠缴租金总额的日百分之一支付违约金。本案中，蜀九香公司在双方合同尚未解除的情况下，擅自搬离且未再支付租金，确实存在逾期支付租金的行为，应支付相应的违约金，以上述确定的欠付金额为基数。关于违约金标准，合同约定的为每日百分之一，换算成年息为365%，明显高于法律的保护范围。而徐翠萍、鄢明红因蜀九香公司逾期支付租金遭受的损失实则为资金利息的损失，同时，造成长期未支付租金的后果有徐翠萍、鄢明红怠于处理的原因，因此本院结合案件实际情况、双方过错程度，将标准调整为6%。至于支付期间，根据合同约定，2018年的租金应在2017年11月30日前支付，因此违约金计算期间确定为从2017年12月1日至实际付清之日止。 四、徐翠萍、鄢明红主张的物管费能否支持 关于物管费问题，徐翠萍、鄢明红尚未垫付，其不能在本案中主张，原因如下：首先，物管费的收费主体并非徐翠萍、鄢明红，因此，权利主张的主体应该是徐翠萍、鄢明红之外的其他主体，徐翠萍、鄢明红无权提起关于物管费的诉讼请求；其次，诉讼具有相对性，本案诉讼基础在于徐翠萍、鄢明红与蜀九香公司之间租赁合同确定的权利与义务，徐翠萍、鄢明红只能基于租赁合同主张属于自己的权利，而不能代他人主张权利。具体到本案中，收取物业费是物业公司的权利，受相应的物业纠纷法律调整，与徐翠萍、鄢明红的主张是并行的两个法律关系，两个独立案由，不宜一并处理。故对徐翠萍、鄢明红的此项诉请不予支持。如今后出现垫付的情况，徐翠萍、鄢明红可另行主张。 关于案涉房屋恢复原状的问题，徐翠萍、鄢明红主要主张的为天然气户名的恢复以及房屋损坏的修复，首先，双方合同并未就合同解除后房屋恢复原状问题进行约定，因此徐翠萍、鄢明红要求蜀九香公司恢复原状没有合同依据。其次，如前文所述，即使徐翠萍、鄢明红认为蜀九香公司对房屋存在损坏，具有恢复原状的义务，在蜀九香公司始终没有恢复的情况下，徐翠萍、鄢明红亦可采取适当措施进行恢复。故对于徐翠萍、鄢明红的此项请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都新蜀九香餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐翠萍、鄢明红支付租金275326元； 二、被告成都新蜀九香餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐翠萍、鄢明红支付违约金，计算方式为：以275326元为基数，以年息6%为标准，从2017年12月1日计算至实际付清之日止； 三、驳回原告徐翠萍、鄢明红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取10275元，由被告成都新蜀九香餐饮有限公司负担1726元，原告徐翠萍、鄢明红负担8549元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年九月九日 书记员  曾娜