浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初17111号 原告：周裕栋，男，1997年9月6日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：寿柳萍，女，1970年5月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市，系原告母亲。 委托诉讼代理人：潘金龙,浙江浣纱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨尔丰,浙江浣纱律师事务所律师。 被告：诸暨碧桂园房地产开发有限公司，住所地：浙江省诸暨市暨南街道市南路148-1号。 法定代表人：欧阳宝坤,系公司经理。 委托诉讼代理人：刘盎，男,1992年12月7日出生,汉族,住上海市长宁区,系公司员工。 委托诉讼代理人：罗文，女，1994年12月2日出生，汉族，住湖南省岳阳县，系公司员工。 原告周裕栋与被告诸暨碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，应原告的申请对涉案房屋楼板修复方案及修复费用进行鉴定。后依法适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告周裕栋的委托诉讼代理人寿柳萍、潘金龙，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人刘盎、罗文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周裕栋向本院提出诉讼请求：1.判令被告碧桂园公司按修复方案对原告周裕栋名下坐落于诸暨市××镇××街××幢××号房屋予以修复；2.判令被告碧桂园公司支付原告周裕栋以3611500元为基数自2018年4月3日起至实际修复完毕日止按日0.02%计算的违约金（暂计至2020年3月31日为525834.4元）；3.判令被告碧桂园公司支付原告周裕栋鉴定垫付款15000元，并赔偿该款自2019年4月27日起至该款实际付清日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；4.判令被告碧桂园公司赔偿原告周裕栋自2018年8月起至实际修复完毕日止的物业费元（暂计至2020年3月为20个月为29449.9元）；5.本案诉讼费用由被告碧桂园公司承担。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告碧桂园公司按修复方案对坐落于诸暨市××镇××街××幢××号房屋予以修复；如未能在判决确定的履行期限内修复，则应赔偿原告修复费用225588.46元。 事实和理由：2017年9月29日，原告周裕栋与被告碧桂园公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：1.碧桂园公司将碧桂园第7幢101号房屋出让给周裕栋；2.商品房建筑面积为403.57平方米；3.涉案房屋出让价款为3450000元；4.碧桂园公司应在2018年4月2日前将涉案房屋交付给周裕栋；5.若碧桂园公司逾期交房，则应支付自最后交付期间的第二天起至实际交付之日止按已交付的房价款万分之二的违约金；6.附件七第一条第二款明确前期物业管理费联体住宅每月人民币3.5元/平方米。同时，周裕栋与碧桂园公司双方就《商品房买卖合同》签订附件八《商品房买卖合同》补充协议一份，该补充协议第四条第五款约定“买卖双方一致同意将《商品房买卖合同》第十一条第2款的约定内容全部做如下变更约定：如买受人认为所购商品房主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响正常居住使用的；经出卖人解释说明后仍不能达成一致意见的，可由双方委托物业所在地市或以上有资质的检测机构进行质量检测。经检测合格的，视为出卖人已于《商品房买卖合同》约定的交付之日交付该商品房；经检测，该商品房确实存在主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响买受人正常居住使用的，买受人可解除合同并要求出卖人赔偿买受人由此造成的实际损失”。基于上述合同，周裕栋与碧桂园公司就车位签订《商品房买卖合同》二份，车位号为245号、246号，每个车位价款均为80750元，共计人民币161500元;物业管理费为30元/月。后周裕栋按约向碧桂园公司支付了全部购房价款。 2018年4月10日，碧桂园公司发函通知周裕栋收房。周裕栋在验房过程中发现涉案房屋现浇板存在裂缝问题，后碧桂园公司对此进行了修复。在周裕栋再次收房验房中，周裕栋发现涉案房屋不仅存在现浇板存在裂缝问题，还存在钢筋裸露、楼板下凹，现浇板存在存在贯穿缝等一系列问题。鉴于上述问题直接涉及住房安全问题，周裕栋多次要求碧桂园公司就涉案房屋存在的问题聘请第三方机构评估检测，但碧桂园公司拒不配合。周裕栋为维护自身合法权益委托其母亲寿柳萍多次向主管部门反映上述情况。2019年3月11日，经碧桂园公司与寿柳萍就涉案房屋楼面开裂问题签订《协议书》一份，约定：1.双方共同委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对商品房1-3层楼板工程质量检测鉴定；2.鉴定费用3万元暂由双方各半承担；3.若经检测涉案房屋楼板存在结构质量不符合设计及验收规范要求，则碧桂园公司应在检测报告出具后30日内向寿柳萍支付寿柳萍垫付的鉴定费用1.5万元。 2019年3月12日，碧桂园公司、寿柳萍与工程质量检验公司签订《技术服务合同书》一份，就涉案房屋楼板工程质量检测事宜进行鉴定。2019年3月26日，工程质量检验公司出具《诸暨碧桂园玺园三街7幢01号1-3层楼板检测鉴定报告》一份，结论为：“7.1诸暨碧桂园玺园三街7幢01号所检楼板的混凝土抗压强度设计等级为C25，采用钻芯法测得的现龄期混凝土抗压强度为43.0-43.3MPa，满足设计要求。7.2从诸暨碧桂园园三街7幢01号楼板厚度抽检结果看，所抽检楼板中一、二层的平均厚度偏差不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204-2015)的允许偏差要求。7.3从诸暨碧桂园玺园三街7幢01号楼板钢筋间距抽检结果看，所检楼板的板底钢筋间距的合格率为16.7％；板面钢筋间距的合格率为33.3％，根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204-2015)的钢筋间距许偏差要求，楼板钢筋间距不合格。7.4从诸暨碧桂园蟹园三街7幢01号楼板钢筋的保护层厚度抽检结果看，所检板底钢筋的混凝土保护层厚度的合格率为44.4％；板面钢筋的混凝土保护层厚度合格率为0.0％:根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204-2015)的允许偏差要求，楼板钢筋的混凝土保护层厚度不合格。7.5楼板板底高差测量结果表明，诸暨碧桂园玺园三街7幢01号所检的3块板的板底综合高差在9.1～50.3mm之间。根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204-2015)的允许偏差要求，其板底平整度不合格。从现场检测情况看，3块板均有不同程度的中间低四周高的现象，产生这种现象的主要原因是楼板混凝士浇筑时支模架变形造成的。7.6现场检测发现，诸暨碧桂园玺园三街7幢01号部分楼板的板底钢筋存在锈胀现象，这是板底钢筋的混凝土保护层厚度偏薄引起的;部分楼板的角部有斜裂鏠和不规则裂缝，开裂的主要原因为混凝土浇筑初期的养护措施不当、混凝土或找平砂浆因板角部位应力集中产生的收缩缝，部分板面在梁支座处开裂，主要是板面钢筋的混凝土保护层厚度偏厚造成其承载力不足引起的”。该报告出具后，周裕栋与碧桂园公司一直未能就修复方案达成一致意见，碧桂园公司也一直未支付周裕栋垫付的鉴定费1.5万元。现经双方共同委托检测，涉案房屋1-3层现浇板存在严重质量问题，碧桂园公司应承担修复义务；在碧桂园公司维修整改期间，周裕栋无法正常居住使用涉案房屋及附属设施。涉案房屋存在严重质量问题影响买受人正常居住使用的情形，应认定为不符合交付条件，碧桂园公司应按《商品房买卖合同》第九条第一款第二项承担违约责任并赔偿周裕栋交房日起至涉案房屋修复日止的物业管理费损失。现原告向法院起诉。 被告碧桂园公司辩称，1.司法鉴定报告所载修复方案存在明显违法情形，不应作为维修依据。出具鉴定报告的鉴定机构、鉴定人员不具备相应资质，鉴定报告中未提供相应的资格证明。鉴定报告内容不合法，未按照规定列明所依据的原理及方法。鉴定意见明显依据不足，报告使用的检测方法错误，依据不真实不准确。2.涉案房屋不存在逾期交付情形，被告不承担相应的违约责任及赔偿责任。在合同约定的期限内，涉案房屋具备了交付条件。原告所诉的质量问题均为普通质量瑕疵，未达到主体结构质量不合格或严重影响房屋使用的程度。被告应承担修复责任而非逾期交付责任。即使涉案房屋构成逾期交付，原告也已经放弃了索赔的权利。根据原告签订的《签约提示》和《承诺书》，涉案房屋为现房，原告明确表示不会因该商品房向被告主张认为权利。若被告需承担逾期交付违约金，原告主张的违约金过分高于实际损失，请求法院予以调整。3.被告支付鉴定费的条件尚未成就。根据协议书，只有涉案房屋楼板结构质量不符合设计及规范要求时，被告才需支付鉴定费。现该监测报告不具有真实性，支付鉴定费的条件尚未成就。该协议书未约定违约责任。4.原告主张物业费损失无事实及法律依据，且不能与逾期交付违约金同时主张。物业费系原告其获取物业公司服务的合同对价，而非被告造成的损失。原告也未能提供证据证明支付了相应金额的物业费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的商品房买卖合同、车位买卖合同、现楼售楼通知书、碧桂园公司与原告母亲寿柳萍签订的鉴定协议书、诸暨市建筑业管理局出具的处理意见书等证据，被告提交的竣工验收备案表，当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的碧桂园公司、原告母亲寿柳萍、浙江省建设工程质量检验站有限公司三方签订的技术服务合同书,浙江省建设工程质量检验站有限公司出具的楼板检测报告各一份，以证明双方约定共同委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对楼板工程质量进行鉴定，鉴定机构出具检测结论（具体结论与原告诉称事实与理由部分《诸暨碧桂园玺园三街7幢01号1-3层楼板检测鉴定报告》一致）。经质证，被告认为鉴定意见书不符合规范要求，鉴定选取的检测点数量不符合规定，未说明采用的检测方法、引用的规范不准确、采取的数据不真实。 2.被告提交的签约特别提示、承诺书，以证明涉案房屋为现房，原告在购房时已经对房屋质量进行充分了解，并承诺不向被告主张权利。经质证，原告对真实性无异议，但不代表房屋存在严重质量问题时放弃相应的权利。 3.被告提交的涉案房屋板配筋平面图，以证明《诸暨碧桂园玺园三街7幢01号1-3层楼板检测鉴定报告》与实际情况不一致。经质证，原告对证据的真实性有异议，不知晓图纸情况。 4.应原告的申请，本院委托杭州蓝天园林建筑有限公司对涉案房屋的楼板维修方案及维修费用进行了鉴定，并在开庭前向各方当事人送达了维修方案鉴定报告、修复工程造价评估书及鉴定费发票。经质证，原告对该证据无异议，被告认为鉴定资格未出具相应文件、鉴定内容不合规，鉴定意见依据不足。 本院认为，上述证据1、2、3、4，来源内容、内容真实、与案件事实存在关联性，故依法予以采纳。 经审理，本院认定事实如下：2017年9月29日，原告周裕栋与被告碧桂园公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，与本案相关的内容主要包括：碧桂园公司将诸暨市王家井碧桂园第7幢101号房屋及附属地下室出让给周裕栋,房屋出让价款为3450000元。出卖人碧桂园公司应在2018年4月2日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分二的违约金。附件七第一条第二款明确前期物业管理费联体住宅每月人民币3.5元/平方米。同时，周裕栋与碧桂园公司双方就《商品房买卖合同》签订了附件八《商品房买卖合同》补充协议一份，该补充协议第三条第四项约定“买卖双方一致同意将《商品房买卖合同》第十二条第2款的约定内容全部做如下变更约定：如买受人认为所购商品房主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响正常居住使用的；经出卖人解释说明后仍不能达成一致意见的，可由双方委托物业所在地市或以上有资质的检测机构进行质量检测。经检测合格的，视为出卖人已于《商品房买卖合同》约定的交付之日交付该商品房；经检测，该商品房确实存在主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响买受人正常居住使用的，买受人可解除合同并要求出卖人赔偿买受人由此造成的实际损失”。此外，周裕栋与碧桂园公司就车位签订《商品房买卖合同》二份，车位价款共计人民币161500元;物业管理费为30元/月。合同签订后，周裕栋按约向碧桂园公司支付了全部购房价款。 2018年5月31日,原告周裕栋与被告碧桂园公司于2018年5月31日签订了《浙江省商品房买卖合同》两份,约定原告向被告碧桂园公司购买碧桂园000245、000246地下车库，单价80750元/套，总价款161500元。 2018年4月10日，碧桂园公司发函通知周裕栋收房。周裕栋在验房过程中发现涉案房屋存在质量问题。2019年3月11日，碧桂园公司与原告母亲寿柳萍就涉案房屋楼面开裂等问题签订《协议书》一份，约定：1.双方共同委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对商品房1-3层楼板工程质量检测鉴定；2.鉴定费用3万元暂由双方各半承担；3.若经检测涉案房屋楼板存在结构质量不符合设计及验收规范要求，则碧桂园公司应在检测报告出具后30日内向寿柳萍支付寿柳萍垫付的鉴定费用1.5万元。上述费用均不计息。2019年3月12日，碧桂园公司、寿柳萍与浙江省建设工程质量检验站有限公司签订《技术服务合同书》一份，就涉案房屋楼板工程质量检测的内容、方式和要求，工作条件和协作事项，验收标准和方式等事项进行了约定。2019年3月26日，工程质量检验公司出具《诸暨碧桂园玺园三街7幢01号1-3层楼板检测鉴定报告》一份，检测鉴定结论即原告起诉状中所述检测结论。审理中，应原告申请，本院委托杭州蓝天园林建设有限公司对涉案房屋的维修方案及维修费用进行鉴定，并出具了维修方案和修复工程造价评估书，维修工程造价为225588.46元。 另查明，涉案房屋于2014年12月30日竣工验收。2017年9月29日，原告周裕栋出具了承诺书一份，承诺“本人在认购该商品房时贵公司已告知本人该商品房的情况，该商品房的情况的购房款价格也已充分考虑并体现了该等因素的影响，因本人对此完全知悉并自愿购买该商品房，故本人向贵公司承诺：本人向贵公司购买该商品房后，不就该商品房存在的情况而产生的任何影响向贵公司主张任何权利。”原告周裕栋还在“签约特别提示”中签名，其中与本案有关的内容为“由于您所购房屋为现楼，为确保您是在充分了解所购房屋现状情况下做出购买决定的，请务必要求工作人员在签约前带您前往房屋现场知悉房屋现状。” 本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。本案的主要争议焦点为：一、浙江省建设工程质量检验站有限公司出具的关于涉案房屋的检测鉴定报告、杭州蓝天园林建设有限公司对涉案房屋的维修方案和修复工程造价评估书能否采信；二、被告碧桂园公司是否构成逾期交房。关于争议焦点一，起诉之前，原、被告已共同委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对楼板工程质量进行鉴定，并与浙江省建设工程质量检验站有限公司签订了技术服务合同。上述协议未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。被告在收到检测鉴定报告后未在合理期限内向浙江省建设工程质量检验站有限公司提出异议，审理中被告也未能提供足以推翻检测鉴定报告的证据。本院对浙江省建设工程质量检验站有限公司出具的关于涉案房屋的检测鉴定报告予以采信。杭州蓝天园林建设有限公司出具的维修方案和修复工程造价评估书系本院依法委托的有资质的鉴定机构作出，两份鉴定意见书的符合法定的形式要求，本院予以采信。关于争议焦点二，涉案房屋虽然经过竣工验收合格，但根据检测鉴定报告，房屋系楼板存在严重质量问题,影响正常居住使用，应认定为房屋不符合交付条件,属于逾期交房。买受人有权按照《商品房买卖合同》第八条、第九条、附件八《商品房买卖合同》补充协议第三条第四项的约定要求出卖人承担逾期交房的违约责任。对于违约金数额，本案中原告要求继续履行合同,原告的实际损失为房屋空置损失,现原告诉请的违约金数额明显高于实际损失，被告请求予以调低。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对已付购房款345万元自2018年4月3日起至本判决生效之日止按照日万分之一点五计算的违约金予以支持。因两份车库买卖合同独立于商品房买卖合同,现原告要求将车库款161500元一并计算违约金,依据不足,本院不予支持。现原告起诉要求被告按照鉴定的维修方案对涉案房屋进行维修，合法有据，本院予以支持；对于修复期限，根据实际需要，结合当事人的意见，本院酌定三个月。对于原告主张的“如被告未能在判决确定的履行期限内修复，则应赔偿原告修复费用225588.46元”的请求，因原告已选择要求被告维修,被告是否能够在判决确定的履行内修复尚不确定，原告的该诉请无法明确，故本院对该请求不予支持。对于鉴定费15000元，因鉴定意见认定楼板存在质量不符合设计及验收规范要求，原告主张被告支付原告垫付的鉴定费15000元，符合双方的约定，本院予以支持；对于鉴定费的利息损失，因双方《协议书》约定该费用不计息，故对利息损失本院不予支持。对于原告要求被告支付物业费的请求，因原告未提供相应的证据，且违约金中已包括了该损失，故本院不予支持。被告辩称原告签订了承诺书和签约特别提示，放弃了对出卖人索赔的权利，本院认为，承诺书和签约特别提示系买受人应出卖人的要求出具，该协议实际上排除了买受人的诉权，应属无效。对被告的主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下： 一、被告诸暨碧桂园房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三个月内按照杭州蓝天园林建设有限公司出具的维修方案完成对坐落于诸暨市××镇××街××幢××号房屋的维修； 二、被告诸暨碧桂园房地产开发有限公司应支付原告周裕栋以购房款345万元为基数自2018年4月3日起至本判决生效之日止按日万分之一点五计算的逾期交房违约金，款限本判决生效之日起十日内付清； 三、被告诸暨碧桂园房地产开发有限公司应支付原告周裕栋预付的鉴定费15000元，款限判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告周裕栋的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9503元，减半收取计4751.5元，由被告诸暨碧桂园房地产开发有限公司负担。鉴定费30000元，由被告诸暨碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 陈 翊 二〇二〇年九月二十八日 书记员 孟未杰