安徽省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖执复128号 复议人申请（被执行人）：上海意凯置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区永泰路。 法定代表人：李明。 申请执行人：安徽省机械发展进出口有限公司，住所地合肥市蜀山区绩溪路。 法定代表人：石武生，该公司董事长。 被执行人：上海金意亿国际贸易有限公司，住所地上海市浦东新区曹路镇龚丰路。 法定代表人：李植平，该公司董事长。 被执行人：上海凯利经济投资有限公司，住所地上海市西凌家宅路。 法定代表人：黄意坚，该公司董事长。 被执行人：黄意坚，男，1962年9月27日出生，广东省汕头市人。 利害关系人（买受人）：江光能，男，汉族，1965年9月24日生，住上海市浦东新区。 利害关系人（买受人）：李焕龙，男，汉族，1976年7月18日生，住安徽省庐江县。 上海意凯置业发展有限公司不服安徽省合肥市中级人民法院（2020）皖01执异81号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 安徽省合肥市中级人民法院在执行安徽省机械发展进出口有限公司（以下简称安徽省机械公司）与上海金意亿国际贸易有限公司、上海意凯置业发展有限公司（以下简称上海意凯置业公司）、上海凯利经济投资有限公司（以下简称上海凯利公司）、黄意坚代开信用证垫款纠纷一案期间，上海意凯置业公司提出异议称：一、执行法院将无法确定土地使用权产权人为该司的92/3宗地块土地进行拍卖，缺乏事实和法律依据。92/3宗地块土地的使用权产权仍登记在案外人上海华通计算机设备厂（以下简称上海华通设备厂）名下。该公司是根据2001年5月9日上海华通设备厂与上海凯利公司的共建合作协议暂定取得该土地的部分权利，而该协议已于2007年4月16日被浦东新区人民法院判决解除了，故该司对92/3宗地块土地已不具备法律意义上的所有权。二、92/3宗地块土地的拍卖程序存在违法违规的情况，主要体现在以下三个方面：1、竞买人江光能未能按照拍卖公告规定的期限足额支付拍卖款项，其产生的法律拍卖后果即为悔拍；2、当该司多次要求执行法院公布竞买人全额支付拍卖款的凭证后，至今仍拒绝公示竞买人支付拍卖款的凭证，严重侵犯了该司及相关权利人的合法权益。3、网络司法拍卖成交确认书明确买受人为江光能一人，但裁定书却变更为买受人为江光能和李焕龙两人。李焕龙在整个拍卖活动中都不具备竞买人的资格，却能变身为裁定书中的联合竞买人，且视作合法拥有被拍卖土地的60%所有权人，该拍卖程序明显违法。基于以上事实，我司认为，贵院不遵循拍卖公告的法律规定，不仅未根据拍卖公告的规定作出处罚江光能的裁定，反而单方面偏袒江光能，作出拍卖成功、土地使用权产权归属江光能等人的违法裁定。请求撤销（2018）皖01执恢26号执行裁定。 执行法院查明：安徽省机械公司与上海金意亿国际贸易有限公司、上海意凯置业公司、上海凯利公司、黄意坚代开信用证垫款纠纷一案，本院作出的（2006）皖民二初字第0007号民事判决判令：一、上海金意亿国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内偿还安徽省机械公司本金3868628.34美元、利息108760.25美元（计算至2006年4月3日，此后按日万分之二点一计算至付清时止）、代理费人民币22.60万元。二、上海意凯置业公司、上海凯利公司、黄意坚对上海金意亿国际贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任；上海意凯置业公司、上海凯利公司、黄意坚承担保证责任后，有权向被告上海金意亿国际贸易有限公司追偿。案件受理费170710元、财产保全费170520元，合计341230元，由上海金意亿国际贸易有限公司承担。该判决生效后，安徽省机械公司申请强制执行，本院指定由合肥市中级人民法院执行本案。执行过程中，该院查封了位于上海市××新区××92／3宗地块土地使用权，查封期限至2021年5月4日，查封受理机关原为上海市浦东新区房地产交易中心，现为上海市浦东新区不动产登记事务中心。执行法院根据安徽省机械公司的申请，委托上海国衡房地产估价有限公司对上海意凯置业公司名下位于上海市××新区××92／3宗地块面积为6592.3㎡的土地使用权进行评估。上海国衡房地产估价有限公司于2017年10月16日作出沪国衡估字（2017）第1051号房地产估价报告，结论为：上海市××新区××92／3宗地块于价值时点2017年6月27日，在满足本报告限制条件下的国有土地使用权价格为总地价人民币86100000元，楼面单价每平方米人民币62393元，单位面积地价每平方米13061元。 2018年2月26日，执行法院院作出（2010）合执字第83-6号执行裁定，决定拍卖上海市××新区××92／3宗地块面积为6592.3㎡土地使用权。 2018年5月30日，该院立案恢复（2006）皖民二初字第0007号民事判决执行，执行案号为（2018）皖01执恢26号。 2018年7月11日至7月12日，该院通过人民法院诉讼资产网，以网络电子竞价的方式对案涉土地使用权进行网络司法拍卖，拍卖底价为6457.5万元。2018年7月12日10时27分，以67825000元最高价成交。拍卖成交后，网络拍卖辅助机构安徽金联拍卖有限公司出具拍卖结案报告载明：经过竞价，上海市××新区××92／3宗地块面积为6592.3㎡土地使用权最终以6782.5万元的价格被竞买人江光能（身份证号：3426221965××××××××）竞得，根据2018年7月1日李焕龙（身份证号：3426221976××××××××）与江光能签订的协议，以上标的为二人共同竞买，竞得后作为二人共有资产，其中股权比例为李焕龙60%、江光能40%。2018年11月7日，该院司法鉴定处出具成交确认书，主要内容为：江光能在人民法院诉讼资产网开展的“浦东新区三林镇金光村92／3宗地块面积为6592.3㎡土地使用权”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格为67825000元，该拍卖款已全部转入我院账户。另：李焕龙与江光能为合伙竞买人。竞拍比例：李焕龙60%，江光能40%。2018年7月11日，买受人支付竞买保证金6457500元。2018年7月12日竞得案涉财产后，买受人于2018年8月2日转入竞买款400万元；2018年8月24日转入竞买款200万元；2018年9月20日转入竞买款200万元；2018年11月2日分别转入竞买款20672500元、32695000元，以上款项合计67825000元。案涉土地使用权拍卖公告第九条载明：本标的物竞得者（买受人）所支付的保证金转入法院指定账户，拍卖余款须在2018年8月2日前缴入法院指定账户。 2018年11月8日，该院作出（2018）皖01执恢26号执行裁定，裁决：一、被执行人上海意凯置业公司名下所有而位于上海市××新区××92／3宗地块土地使用权及相应的其他权利以价67825000元归买受人江光能（身份证号为3426221965××××××××，占产权比例40%）、李焕龙（身份证号3426221976××××××××，占产权比例60%）所有。被执行人上海意凯置业公司上述土地使用权的财产权及相应其他权利自本裁定送达联合买受人江光能、李焕龙时起转移。二、买受人江光能、李焕龙可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。该裁定2018年11月12日送达给江光能、李焕龙；2018年11月20日送达给上海意凯置业公司、安徽省机械公司。另，异议人异议申请书中所称该院作出的（2018）皖01执恢28号裁定，系裁定案号书写有误，该院已裁定予以补正。 该院另查明，2002年1月8日，上海市浦东新区建设局与上海意凯置业公司签订《上海市浦东新区国有土地使用权出让合同》【沪浦（2002）出让合同第002号】，约定上海市浦东新区建设局将浦东新区三林镇金光92/1、92/2宗地块土地使用权（面积为4687.00㎡）出让给上海意凯置业公司。2006年4月11日，上海市浦东新区建设局与上海意凯置业公司签订上海市国有土地使用权出让合同补充合同一份，约定上海市浦东新区建设局将原出让合同【即上述沪浦（2002）出让合同第002号出让合同】第一条规定的出让土地使用权增加三林镇金光村92/3土地面积6592.3㎡宗地块，另约定，该地块为住宅用地，总建筑面积不得超过1380㎡，土地使用期限为70年，土地出让金2966535元，定金306535元。合同签订后，上海意凯置业公司未付清出让金余额2660000元。 2015年3月27日，该院就案涉土地权属变更等事项向上海市浦东新区规划和土地管理局发出《关于对浦东新区三林镇金光村92/3宗地块处置征求意见函》，函询事项主要为：1、能否提高土地容积率；2、拖欠出让金情况、滞纳金情况及能否减免；3、因案涉土地尚未登记于意凯公司名下，该院处置时，对如存有拖欠的土地出让金补交清后，再出具相关法律文书，可否直接将其权属登记于土地使用权买受人名下，对于买受人，是否有相关条件（资格）要求；4、如案涉土地非经司法途径处置，在满足相关条件后，意凯公司能否将其自行转让于另外方；5、请告知未尽事项。2015年4月16日，上海市浦东新区规划和土地管理局以《关于对浦东新区三林镇金光村92/3宗地块处置征求意见函的复函》（沪浦规土监[2015]178号）回复该院，主要内容为：1、容积率调整操作性较差；2、案涉土地存在土地出让金拖欠情况，按照合同约定，意凯公司应按时支付出让金296.6535万元，已支付定金30.6535万元。按照国家相关规定，滞纳金属于土地出让金范畴，土地出让金实施“收支两条线”，我局无权减免；3、关于土地权属登记，如法院按照来函表述，在地块采取司法处置前，代为支付土地出让金以及滞纳金，履行合同相关义务的，我局按照法院相关执行文书予以配合。对司法处置中土地竞买人资格，应由法院自行考虑；4、如该宗地非经司法途径处置，鉴于上海意凯置业公司未履行土地出让合同约定，故无权将土地自行转让给第三方；5、经查，案涉地块有两条司法限制，分别为上海一中院和合肥中院。 2018年9月13日，该院再次就案涉土地权属变更、滞纳金问题向上海市浦东新区规划和土地管理局发出《关于对上海意凯置业发展有限公司名下相关土地使用权处置再次征求意见函》。2018年10月8日，该局复函（沪浦规土监[2018]434号）称：1、滞纳金无权减免；2、鉴于法院已进行司法拍卖，相关责任人在支付土地出让金以及滞纳金，履行合同相关义务后，我局可按法院相关执行文书办理土地使用权登记。 执行法院还查明，上海市工商行政管理局浦东分局提供的档案机读材料载明，上海意凯置业公司股东为上海华通设备厂和上海凯利公司。上海华通设备厂与上海凯利公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，上海市浦东新区人民法院查明华通设备厂与上海凯利公司于2001年5月9日订立共建合作协议书，约定将上海华通设备厂厂区约20亩改性后开发商品住宅，双方合资成立了上海意凯置业公司开发房产项目，于2003年开发完成了10亩。2006年4月，上海意凯置业公司与政府签订了土地出让合同一份，约定由政府出让上海意凯置业公司金光村92/3宗6592.3㎡土地（即案涉土地）。该院认为，上海凯利公司既不在注册地经营，也没有其他经营地，处于下落不明状态，双方已无法合作，故作出（2006）浦民一（民）初字第18252号民事判决，判决解除上海华通设备厂与上海凯利公司于2001年5月9日签订的共建合作协议书。 执行法院认为：申请执行人安徽省机械公司与上海金意亿国际贸易有限公司、上海意凯置业公司、上海凯利公司、黄意坚代开信用证垫款纠纷执行一案，因上述被执行人未履行生效法律文书确定的义务，该院对承担连带清偿责任的上海意凯置业公司采取强制执行措施符合法律规定。 关于案涉92/3土地使用能否作为上海意凯置业公司财产处置的问题。上海市浦东新区规划和土地管理局以沪浦规土监[2015]178号、沪浦规土监[2018]434号复函称，在支付土地出让金以及滞纳金，履行合同相关义务后，我局可按法院相关执行文书办理土地使用权登记。据此，虽上海意凯置业公司未取得案涉土地使用权证，在相关行政主管部门认可的情况下，该院对案涉土地使用权进行评估、拍卖并无不妥。 另，关于异议人提出上海华通设备厂与上海凯利公司于2001年5月9日签订的共建合作协议书已被（2006）浦民一（民）初字第18252号民事判决书判决解除的问题。该判决解决的是上海华通设备厂与上海凯利公司合资合作开发房地产合同纠纷，并不影响案涉土地出让的效力，上海意凯置业公司作为独立的企业法人，并不因上海华通设备厂与上海凯利公司共建合作协议书解除，而丧失受让案涉土地的权利。如上所述，浦东新区案涉土地的主管行政机关已明确表示，在支付土地出让金及滞纳金的情况下，法院是可以处置并办理土地转移登记。 关于该院（2018）皖01执恢26号执行裁定裁定拍卖成交是否违反法律规定的问题。第一，人民法院诉讼资产网出具的网络司法拍卖成交确认书载明，通过竞价江光能以67825000元最高报价成交。但结合安徽金联拍卖有限公司出具的拍卖结案报告及院司法鉴定处出具的成交确认书来看，案涉土地由李焕龙和江光能联合竞买，该院（2018）皖01执恢26号执行裁定书确认买受人为李焕龙与江光能二人无误。第二，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定：“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条第一款规定：“拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。”本案拍卖公告限定买受人支付竞买款期限目的是督促买受人尽快支付拍卖款、确保债权尽快实现。案涉土地使用权拍卖成交价款数额较大，买受人江光能、李焕龙虽逾期支付拍卖价款，但其在竞拍成交后于2018年11月2日已缴清67825000元竞买款，在买受人付款期限内未明确表示不再支付拍卖款并已足额支付竞买款的情况下，不能就此认定买受人构成悔拍，本次拍卖目的已实现，故拍卖成交的效力应予维持。 综上，该院认为将上海市××新区××92／3宗地块土地使用权作为被执行人上海意凯置业公司的财产予以拍卖，不违反相关法律、司法解释的规定。买受人江光能、李焕龙支付竞买款虽有逾期但已足额缴清，应认定拍卖成交有效。该院作出（2018）皖01执恢26号执行裁定，裁定92／3宗地块土地使用权及相应的其他权利归联合买受人江光能、李焕龙所有符合法律规定。故异议人上海意凯置业公司的异议请求，该院不予支持。遂裁定驳回胃上海意凯置业发展有限公司的异议请求。 上海意凯置业公司申请复议的主要理由为，一、申请人仅取得92/1、92/2宗地块的土地使用权，未取得92/3宗地块的土地使用权，合肥中院将权属不明的土地当做申请人的土地进行拍卖显属不当。二、合肥中院裁定92/3宗地块土地使用权及相应的其他权利以67825000元归买受人江光能和李焕龙所有，明显违法。1、江光能和李焕龙不具备竞买资格；2、竞买人江光能未能按照拍卖公告规定的期限足额支付拍卖款项，其产生的法律后果即为悔拍；3、合肥中院退回江光能拍卖款程序违法。请求我院撤销合肥中院作出的（2020）皖01执异81号执行裁定及（2018）皖01执恢26号执行裁定。 本院对执行法院查明的事实予以确认。 本院另查明，执行法院在2018年11月12日向案涉土地使用权联合买受人江光能、李焕龙送达（2018）皖01执恢26号拍卖成交确认裁定后，于2018年12月12日应买受人申请，将其已支付拍卖价款中的532万元留作为保证金，其余拍卖价款6250万元退还了买受人。 本院认为：首先，上海意凯置业公司虽因其欠缴土地出让金而未取得案涉土地使用权证，但在相关行政机关复函许可的情况下，执行法院对案涉土地使用权进行评估、拍卖，不违反法律规定。其次，执行法院在送达拍卖成交确认裁定后，将拍卖价款中的6250万元退还了买受人。维持该院（2018）皖01执恢26号拍卖成交确认裁定的效力，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条关于“拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人”的规定。综上，上海意凯置业发展有限公司此节复议理由成立。安徽省合肥市中级人民法院（2020）皖01执异81号执行裁定，认定的部分事实不清，应予纠正。本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项、第二款之规定，裁定如下： 一、撤销安徽省合肥市中级人民法院（2020）皖01执异81号执行裁定； 二、撤销安徽省合肥市中级人民法院（2018）皖01执恢26号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 杨 华 审判员 卞寿强 审判员 凃 俊 二〇二〇年九月五日 法官助理孙蕾 书记员余圆圆