山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11071号 上诉人（原审原告）：康健，男，1981年3月21日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：徐彤，山东良捷律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨军，男，1986年6月2日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：蒲丽丽，山东卓润律师事务所律师。 原审第三人：青岛乐优家房地产经纪有限公司，住所地青岛市李沧区青峰路17号甲网点。 法定代表人：王鑫，总经理。 委托诉讼代理人：张建，系该公司员工。 上诉人康健、上诉人杨军因与原审第三人青岛乐优家房地产经纪有限公司（以下简称乐优家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初1682号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康健及其委托诉讼代理人徐彤、上诉人杨军及其委托诉讼代理人蒲丽丽、乐优家公司的委托诉讼代理人张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康健上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判支持康健一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决违约金数额过低，违背了违约金兼顾惩罚的原则。1、杨军在与康健签订房屋买卖合同的情况下，恶意向康健隐瞒将涉案房屋出售给案外人的事实。2020年2月春节后，杨军一边假意配合居间方预约银行贷款手续，但佯装发烧拖时间，一边于2020年2月25日撤销涉案房屋银行抵押，并于2020年2月28日过户给案外人。2020年3月初杨军又假称自己父母不同意，继续恶意拖延，不告知实情。杨军在履行涉案房屋买卖合同过程中，已经构成根本违约，而且主观恶意非常明显，依约应支付房屋总价款的20%作为违约金。一审判决119814元的违约金过低，不足以弥补康健的损失及达到惩戒杨军违约行为的目的。2、一审酌情调整违约金过程中，杨军主张违约金过高，应承担相应的举证责任，且应承担举证不能的不利后果，而不应由康健承担举证不能的不利后果，在杨军不能举证证明违约金过高的情况下，一审自行降低违约金明显不当。3、一审计算损失数额有误。康健另购房屋单价比涉案房屋高，面积比涉案房屋小，且不是全明户型，应以超出的单价1719元乘以预期购买的涉案房屋的面积76.48平方米，即131469.12元为计算结果。杨军在履行涉案房屋买卖合同过程中，不仅根本违约，且违约后仍恶意隐瞒，主观过错极高，裁判过程中，应兼顾违约方的过错程度、预期利益等综合因素，而不应仅以实际损失作为判决依据。二、康健主张的定金30000元逾期返还的1.5倍罚息应被支持。定金30000元的返还义务，系合同约定的一方根本违约后产生的义务，杨军持本应于2020年3月16日向康健归还的30000元，至今不予归还，以此要挟康健不追究违约责任，杨军的行为违反了后合同义务，理应支付延迟归还的罚息。三、契约精神应被严格遵守。若所有售房者，均以另售价格不高为由而任意违反合同、一房二卖，那么合同将不再被严格遵守，契约精神将不复存在。为维护市场交易稳定性，市场交易主体可充分信任合同签订后效力，维护守约方的利益，康健的违约金请求应予支持。综上所述，请二审法院依法予以纠正。 杨军答辩称，请求依法驳回康健的上诉请求，改判支持杨军的上诉请求。 乐优家公司陈述称，认可一审判决结果。 杨军上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判杨军支付康健违约金1万元；2、一、二审诉讼费均由康健承担。事实与理由：一、康健在一审中提交的其和王修勇签订的购买坐落于李沧区户房屋的《青岛市存量房屋买卖合同》系伪造的证据。具体理由如下：1、该合同出卖人(签章)“王修勇”，该签字并不是王修勇本人签字，是由他人代签。2、该合同中约定的房屋价格和在青岛市不动产登记中心网签合同载明的价格不一致。众所周知，网签的房屋买卖合同是依法纳税和房屋过户的依据，网签合同才是真实的房屋买卖合同，否则，涉嫌税务违法，甚至是犯罪。康健和王修勇签订的合同是衡量康健实际损失的关键证据，一审法院应当到青岛市不动产登记中心核实一下，单凭证据原件和银行交易明细能够得到印证就采信该证据，明显不当。二、杨军和康健签订的涉案合同，康健仅仅支付了杨军3万元定金，并没有支付首付款475000元，该合同的履行程度很低。再有，杨军将涉案房屋转卖他人也并没有获得更高收益，基本是同价格转卖；杨军于2019年10月21日和案外人就涉案房屋签订房屋买卖合同，后于2020年1月4日和康健签订房屋买卖合同，最终将涉案房屋出卖给了张伟。因为杨军经商失败需要支付大量债务，每月需要还贷3万元，因此急于将房屋变卖还债。杨军之所以和张伟签订卖房合同后，又和康健签订卖房合同，是因为张伟办理不了房屋贷款，后又将房屋卖给张伟，是因为张伟先前的房屋贷款放款了，杨军为了缓解资金压力只能将涉案房屋出卖给张伟。张伟和张爽系夫妻关系。三、一审判决将案件受理费5785元和保全费2015元全部由杨军承担，系适用法律错误。康健一审诉讼请求总数额为289000元，一审判决支持的数额为149814元，一审法院将5785元的案件受理费全部由杨军承担，显属分担不当。综上，一审法院采纳了不真实的证据，并且没有考虑到合同的履行程度和杨军主观过错，以及诉讼费存在分配不当，请求二审法院进一步查清案件事实，依法改判支持杨军的上诉请求。 康健答辩称，杨军的上诉理由不能成立。一、康健与案外人王修勇的房屋买卖交易是真实的，交易价格为1300000元，不存在任何伪造证据的情形，是否符合税务规定，与本案无关。二、涉案房屋买卖合同签署系双方真实意思表示，合同合法有效，买卖双方理应根据合同条款履行，违反合同约定就应该承担合同约定的违约责任。三、一审判决诉讼费的分担是正确的，诉讼费的分担以双方当事人的责任大小来分担。本案导致房屋买卖合同不能履行的责任方是杨军，诉讼费责任由杨军完全负担是正确的。 乐优家公司陈述称，认可一审判决结果。 康健向一审法院起诉请求：1、确认康健、杨军之间签订的《青岛市存量房屋买卖合同》于2020年3月14日解除；2、判令杨军支付违约金259000元；3、判令杨军向康健返还定金30000元及利息（利息以30000元为基数，按银行同业拆借利率的1.5倍支付自2020年3月16日起至实际付清之日止）；4、诉讼费、保全费由杨军承担。 一审法院认定的事实：1、2020年1月4日，康健、杨军签订《青岛市存量房屋买卖合同》1份，杨军将其所有的位于青岛市李沧区户房屋（建筑面积76.48平方米）出售给康健，价款为1295000元。合同约定：2020年1月6日康健支付定金30000元，杨军解除抵押前，康健支付首付款475000元，剩余款项由康健、杨军于2020年2月28日共同前往贷款机构办理首次贷款申请手续。合同第二条第（五）款约定，杨军应于2020年3月10日前提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2020年3月31日前办理完毕注销抵押登记手续。合同第十条违约责任第（二）款约定，出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…（5）将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；出卖人应向买受人退还买受人向其支付的全部款项。 2、2020年1月6日，康健支付给杨军定金30000元。2020年2月26日，康健名下北京银行账户内存有余额860000元。2020年2月28日，康健到华夏银行办理相关贷款手续，康健个人信用报告显示其符合贷款条件。2020年2月25日，杨军办理了涉案房屋的注销抵押登记。2020年2月28日，涉案房屋的权利人由杨军变更至案外人张爽名下。杨军已违反房屋买卖合同第十条第（二）款第（5）项的约定，构成根本违约。现康健、杨军均同意解除双方于2020年1月4日签订的房屋买卖合同。杨军同意返还康健定金30000元。 康健主张，康健之子已满6周岁，达到法定小学入学年龄，根据李沧区教体委公布的政策将于2020年5月10日至5月30日进行网上信息采集，为了让孩子进入好学校，康健购买涉案房屋，因杨军违约，导致康健仓促购买其他房屋，给康健造成损失。根据合同约定，杨军应按涉案房屋总价款的20%向买受人支付违约金，即259000元。关于定金30000元的利息，根据合同约定，违约方在违约行为发生之日起15日内向守约方退还已支付的全部款项，杨军于2020年2月28日将涉案房屋权利人变更至他人名下，已构成违约，应于2020年3月15日前向康健退还定金，故要求杨军支付以30000元为基数，按银行同业拆借利率的1.5倍（罚息）计算自2020年3月16日起至实际清偿之日止的利息。 杨军抗辩称，杨军确实违约在先，但也是无奈之举，杨军是在电话询问前手买家，其未接电话也未办理贷款的情况下，与康健签订买卖合同，杨军没有借机赚取房屋差价，不存在主观恶意，且杨军违约后积极与康健及第三人沟通，想要赔偿康健的损失，但康健主张20%的违约金，双方未协商一致，现杨军同意赔偿康健10000元。 一审法院认为，康健、杨军于2020年1月4日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。杨军违反合同约定，将涉案房屋出售给案外人，已构成根本违约，对康健要求杨军返还已付款项定金30000元并支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于违约金数额。康健要求杨军按照合同约定支付房屋总价款的20%即259000元的违约金，杨军认为违约金过高，虽杨军未提交相应的证据予以证明，但根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合考虑。本案中应认定合同约定的违约金过高，根据康健提交的证据，能够确认康健为孩子上学购买涉案房屋，因杨军违约，康健仓促购买其他房屋，故杨军应按康健的实际损失支付违约金。康健购买的夏庄路房屋较涉案房屋每平方米高出1719元，建筑面积为69.7平方米，康健的实际损失应为119814元。对康健超出该数额的诉讼请求，一审法院不予支持。关于康健主张定金的利息部分。因康健、杨军所签房屋买卖合同确定以违约金形式承担违约责任，且一审法院已支持康健要求杨军支付违约金的诉讼请求，故对康健该部分主张，一审法院不予支持。因杨军已将涉案房屋出售给他人，故康健、杨军所签房屋买卖合同已无法实际履行，故对康健要求解除该合同的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除康健与杨军于2020年1月4日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；二、杨军支付康健违约金119814元；三、杨军返还康健定金30000元；上述二、三项相加，杨军于判决生效之日起10日内支付给康健149814元；四、驳回康健的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5785元、保全费2015元，共计7800元（康健已预交），由杨军负担。杨军于判决生效之日起10日内将上述款项支付给康健。 二审查明，康健与案外人签订的房屋买卖合同涉及的房屋已于2020年4月10日产权变更登记至康健名下，康健现已落户至上述房屋。二审期间，杨军申请调查令，申请向青岛市不动产交易中心李沧登记中心调取涉案房屋网签备案合同。 二审查明的其他事实与原审认定一致。本案经调解，当事人未能达成一致。 本院认为，上诉人杨军与康健存在房屋买卖合同关系，因杨军违约导致合同解除，杨军应承担违约责任。本案争议焦点为涉案房屋买卖合同违约金数额认定问题。本案中，双方合同约定违约金数额为相当于该房屋总价款1295000元的20%向买受人支付违约金，但根据相关规定，当事人主张约定的违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合考虑。本案中，原审法院综合本案案情，综合考虑康健实际损失、杨军违约过错程度等情况，认定杨军应承担违约金数额并无不当。杨军主张康健与案外人签订的房屋买卖合同不真实但并未提交有效证据予以证明，结合康健提交的与案外人银行交易凭证、不动产权利证明等可以认定，上诉人康健提交与案外人原始购房合同及银行交易凭证等证据足以证实相关事实，杨军二审提交调查令申请本院不予准许，一审法院据此合同认定违约金数额并无不当，本院予以确认。关于康健主张违约金过低、一审自行降低违约金明显不当的问题，本院认为，杨军在庭审中已明确主张违约金数额过高，对此一审法院结合康健与案外人签订的房屋买卖合同以实际损失认定违约金数额，具有事实和法律依据，上诉人康健相关上诉理由不能成立，本院不予支持。 另，涉案房屋买卖合同已明确约定违约责任以违约金形式承担，在违约金已予支持的情况下，康健主张定金利息缺乏合同依据，本院不予支持。关于一审诉讼费用承担问题，涉案房屋买卖合同不能继续履行系杨军根本违约所致，一审判令杨军负担全部一审诉讼费用并无不当。综上所述，上诉人康健、上诉人杨军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审上诉人康健上诉部分案件受理费5785元由康健负担，上诉人杨军上诉部分案件受理费2496元由杨军负担。本判决为终审判决。 审判长  盛新国 审判员  高中日 审判员  王化宿 二〇二〇年九月三十日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员李珊珊