北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5157号上诉人（原审被告）：北京创通艺苑生态景观工程有限公司，住所地北京市昌平区城南街道凉水河路1号院2号楼6层611B。法定代表人：张林岗，经理。被上诉人（原审原告）：胡秀杰，女，1969年9月16日出生。委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区城北街道南环路10号1至2层04。法定代表人：秦林海，董事长。委托诉讼代理人：辛延辉，女，北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司部门总监。委托诉讼代理人：于焕军，女，北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司区域经理。原审被告：张志亮（兼北京创通艺苑生态景观工程有限公司委托诉讼代理人），男，1980年8月13日出生。上诉人北京创通艺苑生态景观工程有限公司（以下简称创通艺苑公司）因与被上诉人胡秀杰、北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（以下简称盛世恒鑫公司）、原审被告张志亮房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初8355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创通艺苑公司上诉请求：撤销原判，改判解除创通艺苑公司授权代表张志亮与胡秀杰签订的房屋买卖合同，胡秀杰退还创通艺苑公司5万元预付款及1万元利息，责令胡秀杰通过工商向创通艺苑公司说明情况并证明，改判创通艺苑公司与胡秀杰的网签合同继续履行，或者解除合同，胡秀杰赔偿创通艺苑公司品牌损失费20万元，盛世恒鑫公司退还中介费30240元，诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.张志亮没有购房资格，因受中介公司及胡秀杰误导，签订的购房合同并非双方真实意思表示，且客观上无法履行，故创通艺苑公司授权张志亮与胡秀杰签订的房屋买卖合同应予以解除，胡秀杰应退还预付款并支付利息。2.胡秀杰与创通艺苑公司之间的网签合同是双方真实意思表示，合同约定价款109万，一次性支付，该合同应当履行。鉴于胡秀杰已经通过工商投诉将创通艺苑公司拉黑，故要求胡秀杰向工商说明情况并证明，继续履行该合同，或者解除网签合同，并赔偿创通艺苑公司品牌损失费20万元。中介应对此有过错，应承担违约责任，退还中介费。3.网签时张志亮是创通艺苑公司的授权代表，且创通艺苑公司提供证据证明张志亮持有授权书，创通艺苑公司与胡秀杰的合同经双方签字盖章并进行了网签，不能否认网签合同对创通艺苑公司及胡秀杰的约束。一审认为“胡秀杰、张志亮和创通艺苑公司三方并没有权利和义务概括转让的书面协议或者口头协议”，属认定事实错误。4.胡秀杰收到的4万元预付款以及中介费都是以创通艺苑公司账户支付，且创通艺苑公司网签当天账户有101万余元现款，这些事实即证据足以说明款项来源于创通艺苑公司作为履约主体的关系，一审法院否认创通艺苑公司是履约主体，认定事实错误。5.双方补充协议约定是以新注册公司作为买受人为前提，一审未对付款条件予以关注。网签当天没有付款是因为胡秀杰避税的原因，网签合同未约定付款时间，因创通艺苑公司要贷款需要户口本等资料，胡秀杰未予以配合，导致付款延迟。而后创通艺苑公司通过张志亮贷款筹款，但胡秀杰将创通艺苑公司通过工商拉黑，导致创通艺苑公司无法继续履行合同。一审法院及中介、胡秀杰错误理解创通艺苑公司贷款的性质，创通艺苑公司贷款是为了获取购房资金，与支付方式无关。6.胡秀杰向张志亮发送《解除合同通知书》错误，张志亮仅是创通艺苑公司的授权代表，而张志亮与胡秀杰之间的合同因张志亮没有购房资格无法履行，应予以解除。胡秀杰辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。房屋买受人是张志亮，由创通艺苑公司进行网签只是履约方式。创通艺苑公司一审明确同意解除合同，其二审要求继续履行合同，不属于二审审理范围。创通艺苑公司要求胡秀杰向工商说明情况并赔付的请求不属于法院审理范围。盛世恒鑫公司辩称，同意一审判决，盛世恒鑫公司尽到中介服务义务，不同意退还中介费。合同约定张志亮以公司的名义来买方，但张志亮未依约履行义务。张志亮辩称，贷款是用于买房，不存在违约。应以网签合同为准来履行。胡秀杰向一审法院起诉请求：1.解除胡秀杰与张志亮于2018年10月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2.张志亮支付胡秀杰违约金336000元。3.解除胡秀杰与创通艺苑公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》。庭审中，变更第2项诉讼请求，要求创通艺苑公司与张志亮连带赔偿违约金336000元。一审法院认定事实：位于昌平区611房屋（以下简称涉案房屋）系办公用商品房。2018年10月22日，在盛世恒鑫公司的居间服务下，胡秀杰（出卖人）与张志亮（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定胡秀杰将涉案房屋出卖给张志亮，房屋成交价格为168万元，签订合同当日买受人已向出卖人支付定金5万元。买受人共有三种付款方式可选，一是一次性付款，二是分期付款，三是贷款方式付款。买受人选择分期付款的方式付款：买受人应当于2018年11月30日前分二期向出卖人支付全部房价款。首期：买受人应当于2018年11月15日前向出卖人支付房价款100万元（含定金5万元）。第二期：买受人应当于2018年11月30日前向出卖人支付房价款68万元。房屋交付：出卖人应当在收到首期购房款100万元当日将涉案房屋交付给买受人。逾期付款责任：（1）逾期在15日之内，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房款的20%向出卖人支付违约金及居间方各项服务费和各种损失费。解除合同的违约责任：1.如出卖人违约，导致合同不能继续履行的，出卖人无条件退还买受人已付全部房款并赔偿买受人房屋总价款的20%的违约金及居间方各项服务费用、相关税费和买受人各种损失费，同时支付盛世恒鑫公司房屋总价款的2.2%的经纪服务费。2.如买受人违约，导致合同不能继续履行的，买受人无条件退还出卖人已交付的全部手续并赔偿出卖人房屋总价款的20%的违约金及居间方各项服务费用、相关税费和各种损失费，同时支付居间方房屋总价款2.2%的经纪服务费，同时出卖人将买受人已付全部购房款退还买受人。补充协议及其他约定：1.出卖人提供房产证明配合买受人办理公司注册手续。买受人以注册公司名义购买此房。2.买受人于2018年11月15日前网签手续办理当日将首期购房款100万元（含定金5万元）支付给出卖人。3.剩余尾款68万元于2018年11月30日前过户当日付清。4.合同一经签订，双方均不得违约，如有违约行为，违约方向守约方支付总房款20%作为违约金，并支付居间服务费2.2%。合同还约定了其他内容。张志亮于签订合同当日通过其个人微信向胡秀杰微信转账支付1万元定金。2018年10月24日，创通艺苑公司向胡秀杰转账支付剩余4万元定金。本案庭审中，双方均认可购买涉案房屋是为了注册成立新公司北京创通盛世科技发展有限公司（以下简称创通科技公司）。该公司于2018年11月8日注册成立后，不具有在京购房资格，故张志亮与胡秀杰协商确定以创通艺苑公司作为买受人签订网签合同。胡秀杰主张以创通艺苑公司作为买受人签订网签合同只是张志亮为了履行房屋买卖合同而采取的变通方法。2018年11月29日，胡秀杰（作为出卖人）与创通艺苑公司（作为买受人）进行网上签约。张志亮和创通艺苑公司均未按照合同约定支付胡秀杰100万元首付款。关于未支付的原因，胡秀杰主张系张志亮和创通艺苑公司故意拖延，张志亮主张系胡秀杰为避税，不同意接收从创通艺苑公司的转账，而需要从张志亮个人账户的转账。双方均不认可对方的主张，亦未提交有效证据证明。盛世恒鑫公司认可胡秀杰的陈述，并主张主要是张志亮和创通艺苑公司一方拖延付款。2018年11月30日，张志亮和创通艺苑公司亦未按照合同约定支付剩余购房款。张志亮主张剩余购房款需要用涉案房屋做贷款来支付，贷款银行告知要用公司名义贷款必须提交房主的户口本，否则不予批贷。由于胡秀杰不同意提供户口本，贷款一直做不下来，因此无法支付剩余购房款。胡秀杰主张没有义务提供户口本，且与张志亮约定的付款方式是分期付款，没有约定以贷款的方式付款。2018年12月1日至12月25日期间，胡秀杰自行或者通过盛世恒鑫公司的业务员方某多次催促张志亮支付剩余购房款，但张志亮坚持要求胡秀杰提供户口本去办理贷款。2018年12月13日，方某与张志亮的微信聊天记录载明：方某：“那你上周说不要户口本最晚这周五资金到位，现在又要，不是又白浪费一星期吗？”张志亮：“对方不见户口本，不放款。股市钱出不来，损失太大。我把我家房子抵押了，正筹款。目前就这样。”方某：“那你就打算这样耗着是吗？为啥非要人家户口本才能放钱？”……方某：“那你不是说最晚这周五资金到位吗？现在又什么时间能到？”张志亮：“等通知呢。”方某：“你老是这样一直拖，说个时间不行说个时间不行，让房主怎么相信你。”张志亮：“业主不配合，没办法呀。跟业主说，确实耽误人家了，过户时略为补偿下。孩子上学保证金，我这有充足资源帮她搞定。让她放心。下周之内百分百完成过户。房款也快到了。下周三过户。定死了。协调下业主。”2018年12月18日，方某与张志亮的微信聊天记录载明：方某：“今天给房主打钱？你说的方案房主不同意，房主说约个时间解除网签吧。”张志亮：“可以，商量着解除合同吧。”方某：“你跟房主商量吧，已经说的很明白了。”张志亮：“嗯，我们商量。政策变化，正在深入发力。公司名下商住，全面叫停。我说的方案是最优方案。三方共赢。她都接受不了，没办法。”方某：“房主的意思就是不管你别的，最晚周五要不给钱，要不解约。”张志亮：“到时定吧。这个买不成，回头再买其他的。心态放平，现在有160万的了。”方某：“目前我知道的没有这么便宜的，您做的事情您自己心里有数就行，我该说的该做的都做完了。你们心里怎么想的，怎么做的，我就没办法了。”张志亮：“我尽力催银行，能不折腾就不折腾。”2018年12月19日，方某与张志亮的微信聊天记录载明：方某：“张哥，周五去解除网签吧。”张志亮：“让我一个月亏损8万，你不觉得太容易了。不到最后，还走不到这一步”。2018年12月20日，方某与胡秀杰的微信聊天记录载明：胡秀杰：“方某，我正式地和你确认，你作为中介公司盛世恒鑫的中介代理人，关于昌平611房产买卖的买受人张志亮10月22日签约的合同，合同截止日期11月30日至今已过3周，规定的11月15日预付第一笔款项100万和随后11月30日应该支付的68万至今没有到账，和买方多次沟通至今以各种理由不执行合同，鉴于买方在10月22日至今各种行为以及拒不执行合同的情况，我通知你两种解决方案：1.在12月26日前执行合同，支付全款完成过户。2.在12月26日前解除网签，买方在12月21至26日间任何一天到昌平建委和卖方完成解除网签手续。张志亮在昌平611作为公司注册地址是为了当时您确认需要协助注册公司买房做出的协助，张志亮未支付任何租房费用无权使用该地址，使用该注册地址作为任何公司包括张志亮本人公司及关联公司等任何地址无效。关于此房产买卖可能发生的相关的经济后果和法律后果由违约方买方张志亮承担。请最晚12月21日确认采用哪种方案。请你知晓，并通知买受人。”方某将该信息转发给张志亮，张志亮回复称：“全力走第一方案。元旦前全款完成过户。争取26日过户，最晚不超28日。我新借50万资金26日到，上午到能过完。下午到就麻烦。留两天缓冲期。”2018年12月25日，方某与张志亮的微信聊天记录载明：“张志亮：加上我手上的100，齐了。”方某：“给房主转过去吧。”张志亮：“但批得款，要五天后才能拿到。现在两种选择：一、鉴于双方互不信任，要补签个过户协议，约定好过户时间，过户当天付全款，并过户。二、补签过户协议，先支付100万，过户。过户后七个工作日内，付清尾款。补充协议，均要加大双方违约处罚力度，并请律师见证，或公证处公证。这是所能争取的最好结果了。”方某将张志亮提出的方案转发给胡秀杰后，胡秀杰回复方某：“现在是他违约，搞清楚情况了没有？明天去解除网签吧。请通知张志亮把公司地址在明天下午前从611移走。”方某将胡秀杰的回复转发给张志亮后，张志亮回复方某：“那就打官司吧，解除网签也行，退还定金。移走需要十个工作日，以为自家开的，说移就移呀。退定金再移。”2018年12月26日至2019年3月5日期间，胡秀杰没有再与张志亮就付款问题直接协商。盛世恒鑫公司为促成双方合同履行，多次与张志亮沟通付款问题。2019年3月6日，胡秀杰与方某的微信聊天记录载明：胡秀杰：“小方，明天正月就过去了，你再问一下买方张志亮房子买还是不买了，现在是否可以付款吧？如果他不买了，就下周初他赶紧去解除网签，如果买，现在就付款。估计你也烦了。”方某：“我前天问了，他不回我，不吭声。”胡秀杰：“他得给个说法，这算啥？你打个电话吧。通过你确认有个中间人是比较好的，你给他打个电话吧，我们仁至义尽了。”2019年3月9日，方某与张志亮的微信聊天记录载明：方某：“房主说要买就给钱过户，不买就解除网签。公司地址给投诉拉黑了？那还能买房吗。”张志亮：“不能。找新买家吧。”方某：“你看，现在事情又变麻烦了吧。”张志亮：“找好了，去解网签。”方某：“你俩能协商一下吗。”张志亮：“她不跟我说呀。是不能老拖着。”方某：“那耽误这么长时间的损失怎么办？”张志亮：“让市场补回来。”方某：“什么市场？”张志亮：“个人买能贷出100万，首付就很少了。按市场价找新买家。”方某：“谁说能贷款的？”张志亮：“我有渠道。整个楼都可以操作，但公司不行。”方某：“你为啥不买了？这是签完合同的，不能您说买就买不买就不买吧。”张志亮：“我还黑着呢，也能买呀。两办法都行。”方某：“您说明白点，您买是吗？”张志亮：“买呀。”方某：“尾款现在能给吗？”张志亮：“过户当天给。”方某：“周一周二就能过户。”2019年3月14日，由于一直未收到房款，胡秀杰向张志亮邮寄送达《解除合同通知书》，载明：“张志亮：鉴于你未能按照你我双方于2018年10月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的期限向我支付购房款，且已超过15天，你已构成根本违约。根据合同约定，我作为房屋出卖人享有合同解除权。现书面通知你，解除你我双方于2018年10月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。你应于收到本通知之日起7日内向我支付违约金33.6万元。”张志亮于2019年3月18日收到上述解除通知。本案庭审中，胡秀杰请求确认与张志亮签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年3月18日解除。张志亮表示认可。胡秀杰主张合同解除的原因系张志亮一直拖延支付购房款，张志亮主张系胡秀杰向工商行政管理部门投诉了创通艺苑公司，导致公司无法进行任何登记备案行为，从而无法继续履行合同，故违约责任在胡秀杰。另查，创通艺苑公司于2018年3月30日注册成立。张志亮于2018年11月1日开始担任创通艺苑公司的监事。一审法院认为，胡秀杰与张志亮签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的主要争议焦点有二，一是涉案房屋的买受方是张志亮还是创通艺苑公司；二是房屋买卖合同的哪一方违约。关于争议焦点一，根据双方当事人的当庭陈述及提交的证据，张志亮为了注册成立创通科技公司而与胡秀杰签订了《北京市存量房屋买卖合同》。创通科技公司成立后，由于不具有在京购房资格，故张志亮和胡秀杰在网签时均同意将买受人变更为创通艺苑公司。但胡秀杰、张志亮和创通艺苑公司三方并没有权利义务概括转让的书面或口头协议，只是张志亮要求胡秀杰向其指定的第三人即创通艺苑公司办理过户登记手续；此外，张志亮与胡秀杰签订房屋买卖合同时，尚不是创通艺苑公司的监事。张志亮和创通艺苑公司均未提交证明张志亮在与胡秀杰签订履行房屋买卖合同时系受创通艺苑公司授权的证据，在合同履行的过程中，虽然张志亮曾主张由创通艺苑公司向胡秀杰支付房款，但并未实际履行，且款项来源亦不能单独作为证明合同义务履行主体的依据。综合上述，法院认定房屋买卖合同的买受方系张志亮个人，相应的法律后果亦应由张志亮个人承担。对于胡秀杰要求创通艺苑公司与张志亮承担连带责任的主张，没有法律和事实依据，法院不予采信。关于争议焦点二，张志亮于房屋买卖合同签订后仅支付了5万元定金，根据其与胡秀杰以及方某之间的微信聊天记录，张志亮没有按照与胡秀杰约定的时间支付购房款，亦未在胡秀杰宽限的时间内支付。合同约定选择的付款方式是分期付款而非贷款方式付款，张志亮在与胡秀杰磋商的过程中却反复要求胡秀杰提供户口本办理贷款，与双方的约定不符。因此张志亮的行为构成违约，亦属于合同法规定的迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形，胡秀杰因此享有解除合同并追究违约责任的权利。胡秀杰于2018年3月14日向张志亮发出《解除合同通知书》属于依法行使法定解除权，通知到达张志亮之日即2018年3月18日起，胡秀杰与张志亮签订的《北京市存量房屋买卖合同》即告解除。张志亮应当承担合同解除的违约责任，胡秀杰请求按照合同约定的房屋价款的20%确定违约金，张志亮主张违约金过高并请求调低，法院根据胡秀杰的举证情况，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定违约金为20万元。为方便执行，张志亮已经支付的定金5万元无须退还，只须再另行支付胡秀杰违约金15万元。对于胡秀杰的过高请求，法院不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、胡秀杰与张志亮签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二○一九年三月十八日解除，北京创通艺苑生态景观工程有限公司于本判决生效后七日内协助胡秀杰办理注销房屋买卖合同网上签约信息。二、张志亮于本判决生效后十日内支付胡秀杰违约金15万元。三、驳回胡秀杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审期间，创通艺苑公司提供授权书、转账凭证以及聊天记录等证据，用于证明其公司是与胡秀杰房屋买卖合同的履约主体。胡秀杰、盛世恒鑫公司对上述证据的证明目的均不认可。张志亮对创通艺苑公司提供证据的真实性均予以认可。胡秀杰提供其与张志亮的补充协议，证明168万房款的构成包括109万房款及59万装饰装修等款项；提供创通艺苑公司三家企业的企业信息，用于证明上述公司与张志亮存在关联关系，进而否认授权委托书的效力。盛世恒鑫公司对胡秀杰提供证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可，创通艺苑公司、张志亮对胡秀杰提供的证据的真实性认可，证明目的不认可。本院认为，当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。本案中，胡秀杰就同一套房屋分别与张志亮签订了房屋买卖合同，以及与创通艺苑公司办理了网签合同。两份合同关于房屋买受人、房屋价款、履约期限等约定均不一致。根据胡秀杰与张志亮均认可的事实，购买涉案房屋是为了注册成立新公司，而根据盛世恒鑫公司陈述，张志亮作为个人没有购买涉案房屋的资格。在合同签订之初，创通艺苑公司就已经成立并具有相应民事行为能力，但胡秀杰与张志亮而非创通艺苑公司订立房屋买卖合同，张志亮从未向胡秀杰告知其是代理创通艺苑公司签订的合同，而创通艺苑公司仅在后期与胡秀杰进行网签，创通艺苑公司与胡秀杰进行网签的目的是为了协助胡秀杰与张志亮房屋买卖合同能够履行。张志亮称其是代理创通艺苑公司买房，但其未披露其代理人身份，且根据其与中介的聊天记录以及其在庭审中的陈述，对于后续未付款项胡秀杰亦要求由张志亮账户进行转款，对此，张志亮未提出异议，反而提出以抵押其个人名下房屋筹集房款，张志亮的行为已经远超代理人权利义务范围，故对于创通艺苑公司与张志亮有关张志亮系创通艺苑公司代理人的主张，本院不予采信。结合合同签订情况、合同履行情况，就涉案房屋，真实履行的应是胡秀杰与张志亮之间的房屋买卖合同，而非胡秀杰与创通艺苑公司之间的网签合同。创通艺苑公司与胡秀杰之间的网签合同，无履约时间等合同内容，其实质是为完成交易，在行政机构进行备案的合同，并非双方真实意思表示。创通艺苑公司要求继续履行其与胡秀杰之间的网签合同，没有相应事实依据，本院不予支持。创通艺苑公司要求胡秀杰向工商部门说明情况并赔偿品牌损失费的上诉请求，非本案审理范围，本院对此不予处理。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张志亮未按照合同约定履行付款义务，经胡秀杰多次催告仍未履行，胡秀杰解除合同于法有据。张志亮构成违约，应承担相应违约责任。一审法院根据胡秀杰的举证情况，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定违约金为20万并无不当，本院对此予以确认。创通艺苑公司向胡秀杰支付的5万元为代张志亮支付的定金，已作为违约金予以抵扣，创通艺苑公司要求胡秀杰返还其5万元预付款及利息，无相应事实依据，本院对此不予支持。综上所述，创通艺苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19920元，由北京创通艺苑生态景观工程有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二〇年九月二十四日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥