江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1613号上诉人（原审原告）：淮安市福达置业有限公司，住所地涟水县高沟镇高心路南侧。法定代表人：郭明辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：石广，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：漆业昆，江苏凯仕曼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：涟水县高沟镇人民政府，住所地涟水县高沟镇高云路1号。法定代表人：许志武，该镇镇长。委托诉讼代理人：单亚红，江苏文通律师事务所律师。委托诉讼代理人：华烨，该政府法制办科员。原审被告：涟水县自然资源和规划局，住所地涟水县涟城镇红日大道22号。法定代表人：祁鹤峰，该局局长。委托诉讼代理人：朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡金龙，该局工作人员。上诉人淮安市福达置业有限公司（以下至判决主文前简称福达公司）因与被上诉人涟水县高沟镇人民政府（以下至判决主文前简称高沟镇政府）、原审被告涟水县自然资源和规划局(以下简称国土局)建设用地使用权纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初7619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人淮安市福达置业有限公司的委托诉讼代理人石广、漆业昆、被上诉人涟水县高沟镇人民政府的委托诉讼代理人单亚红、华烨、涟水县自然资源和规划局的委托诉讼代理人朱苏宁、蔡金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福达公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判被上诉人向上诉人支付安置房款4913030.8元，并承担以4913030.8元为基数，自2014年11月3日按年利率6%计算至付清之日的逾期利息；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于价格的认定没有法律依据。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第六十一条、第六十二条第二款的规定，在本案双方当事人没有对房屋的计算价格进行约定的情况下，房屋的价格应该按照订立合同时履行地的市场价格履行。对于涉案房屋的商业部分，法院不应该参照住宅部分直接得出房屋价格应在市场价基础上下浮的结论。上诉人主张按照我方主张的单价支付房款，但是被上诉人要求按照成本价计算，据此，双方对于房屋的价格始终没有达成合意。在此情况下，上诉人提供同地段其他房屋的价格作为参考，1-3层商业用房一起购买的市场签约价就已经超过10000元/平方米，而涉案商铺位于一楼，价格必然远远高于三层总平均价，上诉人就房屋价格已经完成了举证义务，被上诉人对上诉人提出的价格不予认可，应该提出价格鉴定；2、对于领取商业房安置的四户，其中有两户被上诉人所属征收服务中心在协议书上以见证方身份盖章，同时协议本身就是被上诉人拟定的，上诉人也是应被上诉人要求在镇政府签订的合同，上述事实可以证明被上诉人应该承担该部分房款；3、上诉人通过竞拍获得涉案土地使用权，并缴纳全部土地出让金，不存在其他义务。被上诉人作为拆迁和安置义务人，与被拆迁户之间因拆迁和安置问题，导致拆迁安置工作迟迟不能推进，上诉人为了避免损失的进一步扩大，才签订涉案的四户协议书，故即使存在部分超额房款的情况，也应当由拆迁和安置义务人高沟镇政府承担。二、一审法院对于支付房款利息的起算点认定错误。双方没有对房款的支付时间进行约定，故应该按照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条及第六十一条的规定，在被上诉人收到房屋时支付房款。上诉人主张从最后一户收到房屋款的时间为起算点已经系对自己的合法权益作出极大了让步，一审法院从2019年11月11日起算利息没有法律依据。高沟镇政府答辩称，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。关于价格问题，一审对价格的确定符合法律规定，也符合当时的实际情况，上诉人的主张没有事实依据；关于利息计算起点问题，我方认为给付安置房房款利息，双方并没有做出约定，以一审起诉的时间作为利息计算起点，不违反法律规定；关于举证责任，上诉人在一审中作为原告，应该尽到举证义务，而不是将举证义务推给被上诉人，一审法院对房屋房款价格的确定是正确的。国土局答辩称，2010年2月4日国土局和上诉人之间签订的出让合同中约定的权利义务均已履行完毕，双方没有异议，上诉人在一审中提出的主张，与我方没有任何关联性。一审法院经审理认定如下事实：福达公司原名涟水县涛宇置业有限公司，后变更为现名称。2010年2月4日，以被告国土局为出让人，涟水县涛宇置业有限公司为受让人，双方签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定国土局将涟水县高沟镇（原汽车站）宗地使用权出让给涟水县涛宇置业有限公司，双方约定的土地交付条件为场地平整达到“五通一平”，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，涟水县涛宇置业有限公司向国土局支付了土地出让金。以上事实有原告提供的国有建设用地使用权出让合同予以证实，两被告均无异议，一审法院予以确认。案涉地块的被拆迁人计11户，原被告均认可由被告高沟镇政府负责拆迁安置，高沟镇政府因此与被拆迁人王学志等10户在2010年1月至3月期间分别签订房屋拆迁协议书，对被拆迁人的房屋及附属物等应补偿费用数额进行约定，另1户只需补偿，无须安置，故未签订房屋拆迁协议书。上述协议签订后，部分被拆迁人又以安置价格过低为由，拒绝拆迁，导致原告的项目建设时间拖延。为项目尽快实施，原告又与其中四户被拆迁人在2014年11月分别签订拆迁安置协议书，约定由原告对被拆迁人进行拆迁安置。其中与汪兆松户协议约定被拆迁人原与高沟镇政府签订的房屋拆迁协议书，现福达公司以货币安置计136万元；与张开林户协议约定被拆迁人原与高沟镇政府签订的房屋拆迁协议书，现福达公司以货币安置计135万元；上述二份协议均由高沟镇房屋征收服务中心以见证方的身份在协议上盖章。福达公司与王学志户的协议约定，被拆迁人原搬迁房屋镇政府对其所有房屋补助款全部结算给福达公司，福达公司一次性向王学志支付上述搬迁房屋面积及补助款107万元；与邓永兵户的协议约定，被拆迁人原搬迁房屋商业部分现以货币补偿方式安置，补偿款计238万元，住宅部分以产权调换方式安置，房号为高沟第一街高层1#401室、601室、701室，并约定此协议签订后，政府不再另行安置房屋。协议签订后，福达公司向上述四户被拆迁人分别按协议约定支付了相应款项，其余六户均由高沟镇政府以福达公司提供的房屋进行安置。一审中，原告提供“高沟镇原汽车站安置结算明细”（简称结算明细）复印件与高沟镇三套班办公会议纪要、王学志户规划搬迁通知书各一份，主张根据规划搬迁通知书载明的安置价格，安置户等面积置换的住宅和商铺价格为650元/ｍ²，超面积优惠价住宅为1000元/ｍ²，商铺为7500元/ｍ²，市场价住宅为1200元/ｍ²以上，商铺为8000元/ｍ²以上；结算明细载明，原告福达公司实际已经支付补偿款7913030.8元，被告高沟镇政府已经支付300万元，尚欠4913030.8元，要求被告高沟镇政府支付，因高沟镇政府认可安置义务由其承担，故不要求被告国土局承担付款责任。原告另提供商品房买卖合同五份，载明案涉地段1#楼商铺销售价格为10090元/ｍ²左右，5#楼商铺销售价格为7800元/ｍ²左右，提供徐大胜、徐建国、胡建国的选房确认单、明细账等证据，载明该三户均系拆迁安置户，其超出被拆迁面积的安置房屋结算价格，根据优惠条件为1570元/ｍ²，最高结算价为1770元/ｍ²。被告高沟镇政府对规划搬迁通知书不表异议，对结算明细因是复印件不予认可，对商品房买卖合同及徐大胜等三户的选房确认单等认为与本案无关，被告国土局以与其无关为由，未发表质证意见。原告未能提供结算明细原件，也未说明其来源，认可商品房买卖合同以及徐大胜等户的选房确认单与本案无关，提供这些证据目的只是为了证明案涉地块商铺与住宅房屋的市场销售价格。被告高沟镇政府提供“高沟第一街老车站拆迁安置概况”（简称安置概况表）表一份，此表由高沟镇政府于2019年1月4日制作，载明原告提供给案涉地块需要安置的10户被拆迁人安置房屋具体房号及面积，注明安置房回购单价均为1200元/ｍ²，合计金额为2246127.6元，高沟镇政府支付300万元，已经超额支付。原告福达公司对安置概况表中的福达公司向高沟镇政府实际提供的安置房屋楼号、房号、面积均无异议，但对表中的安置房回购价格不予认可，认为双方对回购价格没有约定，应当按照市场价计算，高沟镇政府发布的搬迁政策告知书记载的住宅房屋市场预期价为2350元，与安置户结算1号楼超出面积优惠价为1150元/ｍ²以上，跨档面积优惠价为1550元/ｍ²，原告制作的结算明细中住宅房屋价格根据楼层等情况分为1450元/ｍ²、1480元/ｍ²、1510元/ｍ²，商铺价格为10861.6元/ｍ²，邓永兵商铺回购价为13301.29元/ｍ²，是参照市场价格以及与高沟镇政府合作等因素，自己酌定的价格。被告高沟镇政府对搬迁政策告知书认为不是涉案地块，与本案无关。原告福达公司与被告高沟镇政府均认可双方对原告提供的安置房价格未作约定，案涉地块双方的账目尚未结算。一审法院认为，原告通过招投标方式取得案涉地块建设用地使用权，进行商品房开发。原告在建设过程中，根据被告高沟镇政府安置需要向其提供安置房屋，被告高沟镇政府认可其系该地块的拆迁安置义务人，故高沟镇政府应当向原告福达公司支付用于安置房屋的相应价款。被告国土局已经按照建设用地使用权出让合同向原告交付土地，原告也认可如果高沟镇政府承担安置义务即不要求被告国土局承担责任，故被告国土局在本案中不承担向原告支付所提供的安置房屋价款义务。原被告之间系因履行国有土地使用权出让合同中所涉土地上的拆迁安置费用承担所引发纠纷，而非拆迁人与被拆迁人之间因拆迁安置补偿合同引发的纠纷，故本案确定的案由并无不当。本案主要争议焦点：一是原告福达公司提供给被告高沟镇政府的安置房屋价格如何确定？二是原告福达公司与四户被拆迁人另行签订拆迁协议中高出被告高沟镇政府向安置户提供的房屋价款部分的费用应当由谁承担？对于第一个争议焦点。一审法院认为：原告福达公司与被告高沟镇政府对原告提供的安置房屋结算价格没有约定，双方对此亦未能协商达成一致，故无法直接确认此房的结算价格。被告高沟镇政府主张以向被拆迁人发送的规划搬迁通知书上载明的市场价格1200元/ｍ²作为结算价格，在其提供的安置概况表中也是按此价格计算，但原告福达公司对此不予认可。因规划搬迁通知书发送对象是被拆迁户，用于高沟镇政府与被拆迁人结算时对同面积产权置换以及超出面积部分价格结算的依据，对原告不产生约束力，且规划搬迁通知书上载明的市场价格是住宅为1200元/ｍ²以上，商铺为8000元/ｍ²以上，并非确定价格，故被告高沟镇政府以规划搬迁通知书载明的市场价格作为与原告福达公司提供的安置房屋结算价格依据不足，不予采纳。因双方对用于安置房屋价格没有约定，原告福达公司并无安置义务，故福达公司提供给高沟镇政府用于安置的房屋原则上应当按市场价格计算，但考虑到双方的合作关系，以及高沟镇政府与被拆迁人结算价比市场价均有一定优惠，福达公司自己主张的价格也低于市场价格，因此，福达公司提供给高沟镇政府用于安置房屋的结算价应当适当低于市场价格。根据原告提供的商品房买卖合同、徐大胜等三户的选房确认单、结算明细等证据，载明1号楼商铺销售价格为1万余元/ｍ²，住宅销售价格低于1770元/ｍ²，上述所涉房屋虽非本案直接当事人，但与本案属于同一地块，具有参考性。因福达公司提供的1号楼商铺价格1万余元/ｍ²为正常销售价格，福达公司提供给高沟镇政府的商铺亦均为1号楼，而根据前述，其提供给高沟镇政府的安置房价格应当适当优惠，故一审法院酌定福达公司提供给高沟镇政府1号楼安置商铺结算价为9000元/ｍ²，其中提供给王学志、张开林、汪兆松的1号楼圆弧的商铺，因形状不规则，不易销售，也是这几户不同意高沟镇政府提供的安置方案原因之一，故其价格应当低于其他商铺价格，本院酌定为8000元/ｍ²。原告福达公司主张的住宅房屋价格，根据楼层不同等因素主张分别为1450元/ｍ²、1480元/ｍ²、1510元/ｍ²，其中大部分为1480元/ｍ²，均低于市场实际销售价格，亦低与被告高沟镇政府公布的与拆迁户跨档结算优惠价。搬迁政策告知书上虽无高沟镇政府印章，但高沟镇政府对其真实性并未提出异议，只是表示与本案无关，该告知书所表述的安置地点即为本案所涉地块，告知书所载明安置房结算价格亦与原告主张的价格接近，故一审法院对原告主张的住宅房屋价格予以采纳。原告福达公司对被告高沟镇政府提供的安置概况表上所载明的福达公司实际提供给高沟镇政府安置房屋情况不表异议，故应当以此表所载的房屋性质、面积，以上述价格标准计算相应的结算价格，以此计算，福达公司提供的安置房总价款为5578201.6元（详见附件）。对于第二个争议焦点。一审法院认为，因部分拆迁户对高沟镇政府提供的安置方案不满意，不同意拆迁，导致福达公司建设进度受阻，为尽快解决问题，尽早完成拆迁，福达公司直接与这些拆迁户商谈，并另行达成拆迁协议。这些拆迁协议书系福达公司与拆迁户之间所达成，高沟镇政府所属征收服务中心在其中两份协议书上以见证方身份盖章，但并未明确征收服务中心或高沟镇政府应当承担的责任，其盖章的行为只能说明见证人知晓此事，对双方协议予以见证，不足以说明高沟镇政府同意承担此协议约定的债务。按照双方的权利义务，拆迁与安置应当由高沟镇政府承担，如果需要对拆迁户重新安置，应当由高沟镇政府与拆迁户另行签订协议，或者由高沟镇政府加入到福达公司与拆迁户签订的协议中，明确各自权利义务，否则，在没有约定或承诺情况下，只能认定福达公司与拆迁户另行签订的拆迁协议系福达公司为了自己利益的单独行为，与高沟镇政府无关，故福达公司与拆迁户另行达成的拆迁协议书对高沟镇政府没有约束力，福达公司为此向拆迁户另行支付的拆迁款应当由福达公司自行负担。福达公司与高沟镇政府对已经支付300万元没有异议，故被告高沟镇政府应当再向原告福达公司支付2578201.6元。因福达公司与高沟镇政府对福达公司提供的安置房价款结算时间没有约定，双方亦一直未能结算，福达公司提供的结算明细因未能提供原件，其真实性无法确认，因此亦无法确认结算明细上高沟镇政府相关人员签字的真实性，故无法确定福达公司向高沟镇政府主张拆迁安置房款的具体时间，福达公司以向拆迁户支付安置费时间要求高沟镇政府承担逾期付款利息依据不足，不予支持。考虑到高沟镇政府欠付福达公司安置房款，没有及时支付，占用福达公司资金，应当承担相应利息损失，酌定从原告起诉之日，按年利率6%计算至实际付清之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告高沟镇政府于判决生效后十日内向原告福达公司支付安置房款2578201.6元，并承担以2578201.6元为基数，自2019年11月11日按年利率6%计算至付清之日的逾期利息。二、驳回原告福达公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54716元，由原告福达公司负担27290元，被告高沟镇政府负担27426元。二审中，上诉人提交《老车站安置情况说明》一份，该说明上签字的人员是镇政府的工作人员，涉案四户房屋的总支付价格为616万元，该说明主文第三段所涉的616万元与争议的四户补偿款总额是对应的，证明被上诉人对我方支付的房款是明知且认可的。被上诉人高沟镇政府对上述证据的证明目的不予认可，认为该说明中虽认可了上诉人购买拆迁户房屋，但同时明确了安置工作仍然按照规划搬迁通知书进行，而且规划搬迁通知书中对价格有约定，该说明中没有说616万元由其承担，该情况说明仅仅对老车站安置情况作出说明，不是双方达成的协议与承诺。国土局对上诉人上述举证的证明目的不予认可，认为该说明不能作为上诉人的结算依据，因为这是经办人写的情况说明，不对外产生效力，不具有法律效力。二审另查明，上诉人与涉案四户签订协议书之前，该四户已与被上诉人高沟镇政府签了《房屋拆迁协议书》且四户原房屋已经拆除，上诉人已经开始施工建设。一审法院认定事实部分“被拆迁人又以安置价格过低为由，拒绝拆迁”表述不当。二审中，上诉人陈述“因涉案四户认为政府给他们的户型差，天天去闹，妨碍施工，政府为了不让他们闹，就找到我们，按照这个钱补偿给四户。”上诉人另陈述：“一楼房屋没有备案价格，同时，涉案四户原安置的商业房是不规则的，结构上不好单独卖，只能一到三层一起卖，是镇政府选的房子。”本院经查明，原审法院认定事实基本无误，本院予以确认。本案争议焦点为：一、上诉人与汪兆松等四户另行签订货币补偿协议后，针对该四户原安置的营业用房，高沟镇政府应按照何种单价标准向上诉人支付房款；二、高沟镇政府欠付的房款利息起算点应如何确定？关于争议焦点一，本院认为，一审法院酌定的汪兆松等四户安置商铺的结算价并无不当。理由如下：1、根据上诉人一审举证的用于证明与涉案四户原安置商铺同地段商铺价格的《商品房买卖合同》、选房确认单、结算明细等证据显示，1号楼商铺的销售价格均价约1万元/平方米，一审法院考虑到高沟镇政府的回购优惠及原安置商铺中存在商铺形状不规则、不易销售等因素，在上诉人实际出售的商铺均价基础上予以适当降低具有一定的合理性；2、上诉人主张其已销售的商铺系多层整体销售，均价存在优惠，但其在二审中亦明确陈述，涉案四户的安置商铺在结构上无法单独出卖，只能整体销售，故一审法院按照整体销售的均价作为价格酌定的基础并无不当；3、上诉人主张按其实际支付给汪兆松等四户的款项作为高沟镇政府应付房款的标准，并主张高沟镇政府知晓并同意，但是上诉人一、二审举证仅能证明高沟镇政府知晓上诉人另行与涉案四户签订协议并支付款项的事实，不足以证明高沟镇政府同意负担该部分款项。同时，在涉案四户的其中两份协议中，高沟镇政所属的征收中心亦是以见证人的身份予以盖章，见证人并非合同主体，亦非合同所涉的权利义务的承担方；4、本案所涉的协议系上诉人在高沟镇政府已经与涉案四户签订拆迁安置协议并已经实际拆除交付土地以后，上诉人为实现自身利益自行与四户房主达成，对高沟镇政府无法律上的约束力，其不能以四份协议要求高沟镇政府向其支付原安置拆迁房房款；5、涉案四户所涉的安置商铺并无备案价，一审法院在根据上诉人实际出售的商铺均价及综合考量各项因素后，酌定价格符合客观实际，本案无须被上诉人启动鉴定程序，故对上诉人以被上诉人应申请鉴定为由主张一审酌定价格不当的理由，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，根据双方确认，就案涉地块双方的账目尚未结算，本案诉争引发的原因系双方对于安置房屋的结算价格存在争议，被上诉人认为其先行支付的300万元已足以支付安置房款故未予另行付款，经一审审理确定安置房款总价后才确定被上诉人剩余应付房款，在此情况下，一审法院以上诉人起诉之日作为房款支付的利息起算点并无不当。同时，如前所述，对于上诉人单方支付给涉案四户的款项高沟镇政府并无给付义务，故对上诉人提出的以最后一户收到房款的时间作为利息起算点无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持；淮安市福达置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12739元，由上诉人淮安市福达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙晓明审判员  孙 洁审判员  丁 然二〇二〇年九月七日书记员  徐 丹