四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初4828号 原告：董晓光，女，1965年7月2日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：成都蓉和家园房地产经纪有限公司。住所地：成都高新区天晖路360号21层6号。 法定代表人：薛建强，职务不详。 委托诉讼代理人：赵永和，男，1986年2月5日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市，系公司员工。 原告董晓光与被告成都蓉和家园房地产经纪有限公司（以下简称蓉和家园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告董晓光，被告蓉和家园公司的委托诉讼代理人赵永和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董晓光向本院提出诉讼请求（经庭审明确后）：1.蓉和家园公司向董晓光支付逾期支付租金的违约金4000元；2.蓉和家园公司支付免租期退赔6000元；3.蓉和家园公司支付沙发损坏赔偿3000元；4.蓉和家园公司支付2020年3月20日至7月21日的租金损失6000元；5.蓉和家园公司支付提前终止合同的违约金4000元。事实及理由：董晓光于2018年6月15日与成都蓉和家园房地产经纪有限公司成都第六分公司签订了房屋租赁委托代理合同，董晓光将位于成都高新区紫荆南路21号7栋1单元*层**号房屋委托其代理租赁，代理期限自2018年6月16日至2021年6月15日，月租金2000元。蓉和家园公司成都第六分公司在第一年内将3年合同期内预留的90日免租期的房租全部扣除，第一年内只向董晓光支付了9个月的房租。在2019年6月16日，蓉和家园公司成都第六分公司就拒绝支付下一季度的房租，并单方面强行要求降低房租或者解约，而且不承担违约责任，董晓光拒绝了其无理要求，并且房屋厕所出现了漏水的情况，董晓光要求进行修复并继续履行合同。2020年3月12日，蓉和家园公司工作人员向董晓光发送短信，称因新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，要求解除合同，双方互不承担违约责任。2020年3月19日，董晓光收到短信称钥匙放在门口，董晓光担心存在风险，遂将钥匙取回。并且在2020年3月16日应支付下一季度房租，但至今未支付。董晓光认为疫情的防控措施并未导致房屋不能居住，对合同目的实现未构成障碍，合同可以继续履行，蓉和家园公司不能单方面要求解除合同，不能援引不可抗力作为免责的事由。在合同履行3年的情况下，董晓光同意给予蓉和家园公司90日的工作期，不交租金，此部分作为蓉和家园公司的佣金，现其提前终止合同，尚有15个月未履行，给董晓光造成了6000元的损失。房屋内有3个真皮沙发，表面、侧面、底面均严重损坏，无法修复，蓉和家园公司应进行赔偿。由于与董晓光签订合同的蓉和家园公司成都第六分公司已经注销，应由其总公司蓉和家园公司承担责任。 蓉和家园公司答辩称，1.我方认为新冠疫情属于不可抗力，我方受其影响而解除与董晓光的合同，不应承担违约责任；2.受疫情影响，我公司人员不能进入小区，非本小区业主或者租客均无法进入，我们无法进行正常的房屋交接，所以将钥匙放在门口，此时合同就已经解除；3.关于免租期的租金，合同没有约定，我方不应支付。即使如董晓光所说的租期为三年，那么我方也只应该退还剩余15个月对应的免租期的租金，而不是董晓光所说的90天；4.对于董晓光提出的修复，马桶、沙发、空调，我方都进行了维修。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 一、双方合同签订情况： 1.2018年6月15日，董晓光（出租人）与成都蓉和家园房地产经纪有限公司成都第六分公司（代理方，以下简称蓉和家园公司成都第六公司）签订《成都市房屋出租代理合同》，董晓光委托蓉和家园公司成都第六公司全权代理对外出租房屋。 2.房屋位置：成都高新区紫荆南路21号7栋1单元*层**号。 3.代理期：自2018年6月16日至2021年6月15日。 4.租金：每月2000元，按季度缴付（首次半年付），具体支付日期：第一次2018年6月16日，付6000元，第二次2018年12月16日，付6000元，以此类推。 5.与本案有关的约定：（1）董晓光同意三年预留90日不计租金，作为蓉和家园公司成都第六公司接洽承租的工作期，工作期后于2018年9月16日开始计算租金，董晓光同意工作期内的租金收入作为蓉和家园公司成都第六公司佣金；（2）蓉和家园公司成都第六公司负责的事项之一：室内其他物品因使用不当产生破损；（3）有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损或造成其他损失的；（4）蓉和家园公司成都第六公司有下列情形之一，董晓光有权解除合同，按蓉和家园公司成都第六公司违约处理：未按约定支付租金达3个工作日以上的无正当理由；（5）代理期内，蓉和家园公司成都第六公司需提前终止合同，应赔偿给董晓光合同约定的月租金200%的违约金；（6）董晓光同意蓉和家园公司成都第六公司在此房添加一间隔断对外出租。 二、当事人各方没有争议，本院予以确认的事实： 1.蓉和家园公司成都第六公司承租后对房屋进行了转租，直至2020年1月18日最后一位租客搬走，此后便无人居住。 2.蓉和家园公司成都第六公司支付租金至2020年3月15日，此后便未再支付。 3.2020年3月12日，蓉和家园公司工作人员向董晓光发送短信，意思大致为：因新冠疫情不可抗力因素的影响，根据合同约定，合同自行解除，双方互不承担违约责任，钥匙打算邮寄给董晓光，屋内物品请董晓光自行处理。董晓光未提供地址。 4.2020年3月19日，蓉和家园公司工作人员向董晓光发送短信，将钥匙放在门口。董晓光于当日取回钥匙。 5.房屋至今尚未进行再次出租。 6.关于董晓光提出的屋内物品维修问题，蓉和家园公司确认只有沙发未处理，其余均已修复。 本院另查明：与董晓光签订合同的公司为蓉和家园公司成都第六公司，其为蓉和家园公司的分公司，已于2019年7月4日注销，由蓉和家园公司承担案涉合同项下的权利义务。 以上事实有双方当事人身份信息、《成都市房屋出租代理合同》、银行流水、短信记录、照片以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订的《成都市房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。蓉和家园公司成都第六公司作为蓉和家园公司的分公司，其可以依法以自己的名义对外从事民事活动，产生的民事责任由设立分支机构的法人承担，也可以先以分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由设立分支机构的法人承担，现蓉和家园公司成都第六公司已经依法注销，其产生的民事责任应由蓉和家园公司承担。其次，案涉合同虽然名为《成都市房屋出租代理合同》，蓉和家园公司系作为代理方的名义签订的合同，但是从合同约定的内容以及双方的具体履行来看，双方之间就案涉房屋建立的应该是租赁合同关系。现双方在庭审中均表达了合同解除的意思，本院对案涉合同解除这一后果予以认可，确定合同于2020年3月19日解除。但是对于合同如何解除，双方存在争议，结合审理查明的情况，本案的争议焦点为：1.蓉和家园公司是否具有单方提出解除合同的权利，即蓉和家园公司是否能依据新冠疫情来主张免除其相应的责任；2.关于董晓光提出各项请求能否得到支持。 一、蓉和家园公司是否具有单方提出解除合同的权利 蓉和家园公司主张，因受新冠疫情的影响，其公司工作人员以及租客均无法进入案涉房屋所在小区，房屋从2020年1月18日开始便处于空置状况，其公司面临较大损失，故其认为新冠疫情属于不可抗力，根据合同约定以及法律规定，其可以行使解除合同的权利并不承担相应的违约责任。对此，本院认为： 所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，即具有不可预见性、不可避免性、不可克服性三个特点。2020年初爆发的新冠疫情确实存在这三个特征，但是就本案而言，蓉和家园公司是否能以此来要求解除合同而不承担责任，本院从以下几个方面考量：首先，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二部分关于依法准确适用不可抗力规则中规定：“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”，本案中，蓉和家园公司并未提供相应的证据证明双方的租赁合同因防疫措施的影响全然不能继续履行；其次，本案双方签订的合同为期三年，截止新冠疫情爆发，尚有近一半的合同期限未履行，而成都市针对城镇居住小区的防控管理措施在2020年3月26日便进入了常态化管理，凭借健康码并接受排查，人员是能进入小区的，因此，对于本案蓉和家园公司的租赁业务受新冠疫情影响的时间将近2个月，相较于本案3年的租赁期限而言，2个月的空置期不能成为合同完全不能继续履行的理由，只是导致了合同的履行出现短期困难，但是该困难不能直接导致蓉和家园公司的租赁合同目的不能实现。根据上述指导意见第三部分关于依法妥善审理合同纠纷案件中第（二）项规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”。因此蓉和家园公司不能依据不可抗力规则来提出单方合同解除，也不能因此主张免除解除合同的责任。 二、关于董晓光提出各项请求能否得到支持 现蓉和家园公司在合同履行过程中，董晓光不存在任何违约行为的情况下，不具有单方解除合同的权利，其单方发出解除通知并擅自退租的行为构成违约，应承担相应的违约责任。 （一）逾期支付租金违约金4000元 董晓光提出此项诉讼请求的依据为其认为在2020年3月16日之后，蓉和家园公司未支付租金，存在逾期支付租金的行为，应承担违约责任。而双方关于蓉和家园公司逾期支付租金的违约责任约定为：逾期支付租金达3个工作日以上的，董晓光有权解除合同，并未约定支付违约金这一违约责任承担方式，而董晓光提出的4000元违约金的主张依据的约定为双方关于蓉和家园公司提前终止合同而应支付的解约违约金的约定，因此董晓光主张的违约情形与合同约定的违约金使用情形不相符，故对于逾期支付租金违约金不予支持。 （二）免租期租金退赔问题 双方在合同中对于三年的租赁期共计给予了90日的免租期，并且该90日的免租期在第一年的租金中便全部予以了扣除，现合同尚未履行完毕便提前终止，因此对于减免的全部90日租金，对于合同期限未履行部分，蓉和家园公司应将享受到优惠租金支付给董晓光。现合同实际从2018年6月16日履行至2020年3月19日，共计21个月4天，剩余14个月26天未履行，鉴于蓉和家园公司在庭审中认可尚未履行的期限为15个月，并认为如要退还免租期租金也应以此15个月进行计算，本院对此予以认可，故蓉和家园公司应支付董晓光免租期租金为2500元。 （三）沙发损失3000元 董晓光认为其房屋内有3个沙发，现因蓉和家园公司的租赁使用被损坏，蓉和家园公司对此也予以认可。本院认为，蓉和家园公司因在租赁房屋使用董晓光提供的家具，现确存在使用造成的损坏，应予以赔偿。关于赔偿金额，首先，双方均未提供证据证明在2018年入住时沙发的新旧情况；其次，该沙发为董晓光在1998年花6000元购置所得，至今已近22年，存在家具的自然损耗、折旧。故董晓光主张的3000元明显过高，本院酌情确定为500元。 （四）提前终止合同违约金4000元 合同约定，蓉和家园公司提前终止合同，应赔偿给董晓光月租金200%的违约金，根据上述认定，蓉和家园公司确存在单方提前解除合同的违约行为，应按合同约定支付董晓光4000元违约金，故对董晓光的此项诉请予以支持。 （五）2020年3月20日至7月21日的租金损失6000元 董晓光认为此时间段房屋处于空置期，应由蓉和家园公司赔偿损失。本院认为，首先，合同确因蓉和家园公司提前违约解除，导致董晓光需要重新寻找下一任租客，使合同不能处于3年的长期稳定租赁状态，确实存在空置期的损失，但与此同时，无论合同是自然到期终止，还是违约解除，势必都会产生寻找下一任租客的空置期，属于自然的商业风险，不能将由此产生的所有空置期租金损失全部由对方承担；第二，违约金的主张应以实际损失为依据，董晓光因蓉和家园公司的违约行为造成的损失即为空置期租金的损失，而根据上述认定，蓉和家园公司因此违约行为已承担相应的违约金，该金额已经足以弥补董晓光的损失。故对于董晓光的此项诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都蓉和家园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董晓光支付违约金4000元； 二、被告成都蓉和家园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董晓光支付免租期租金2500元； 三、被告成都蓉和家园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董晓光支付沙发损失赔偿500元； 四、驳回原告董晓光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取88元，由被告成都蓉和家园房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年九月七日 书记员  曾娜