广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终838号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司，住所地钦州市扬帆北大道二号，统一社会信用代码：914507002011427426。 法定代表人：蓝方宋，总经理。 上诉人（原审被告）：广西昀泽集团有限公司，住所地南宁市西乡塘区安吉大道1号，统一社会信用代码：91450100MA5LOBHB3J。 法定代表人：李家峰，执行董事。 上述上诉人的共同委托诉讼代理人：卢涛，广西永泰和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西恒祥物业管理有限公司，住所地钦州市扬帆大道二号恒祥豪苑小区9栋一楼，统一社会信用代码：91450702059525645C。 法定代表人：石磊，总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 上诉人广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司（以下简称中恒公司）、广西昀泽集团有限公司（以下简称昀泽公司）因与被上诉人广西恒祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。上诉人中恒公司、昀泽公司的共同委托诉讼代理人卢涛，被上诉人广西恒祥物业管理有限公司的法定代表人石磊及其委托诉讼代理人南瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两上诉人共同上诉请求：1、撤销钦州市钦南区人民法院(2020)桂0702民初342号民事判决；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、支持上诉人中恒公司的全部反诉请求。事实与理由：一、一审以被上诉人单方制作的收费标准作为物业费的收费依据没有任何事实与法律依据。首先，被上诉人提供的2012年12月版本的前期物业服务合同，注明上诉人中恒公司的法定代表人是关峰，但关峰2013年1月7日才担任上诉人中恒公司的法定代表人，故该合同明显属于伪造，而且该合同物业服务范围仅限于2、3、11号楼，与本案无关；其次，被上诉人提供的2013年4月1日的《物业管理委托合同》，与上诉人中恒公司留存的2014年1月1日版本的《物业管理委托合同》存在很大不同，按照上诉人中恒公司留存的《物业管理委托合同》，13号楼6-19层标注为写字楼，按写字楼标准收费；再次，无论是被上诉人提供的2013年4月1日的《物业管理委托合同》，还是上诉人中恒公司提供的2014年1月1日版的《物业管理委托合同》，均明确被上诉人应负责测算商业区管理服务费收费标准，并向上诉人中恒公司提供测算标准与依据，严格按照上诉人中恒公司审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。但被上诉人从未测算商业区管理服务费收费标准，也未向上诉人中恒公司提供测算标准与依据，上诉人中恒公司也无法审议通过收费标准。上述《物业管理委托合同》对双方履行相关义务的先后顺序有明确的规定，即被上诉人首先应负责测算商业区管理服务费收费标准，但被上诉人并不履行这一义务，被上诉人不应当通过其违约行为而获益，一审把被上诉人的违约责任推由上诉人承担错误，这是典型的鼓励违约。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定及钦州市物价局、钦州市住房和城乡建设委员会钦市价格(2013)30号文件的批复，恒祥豪苑小区的非住宅物业收费标准由物业服务企业和业主自行商定。本案被上诉人从未与上诉人中恒公司商定13号楼的物业收费标准、被上诉人根本没有对13号楼提供物业服务，没有依据收取物业管理费。上诉人中恒公司提供的13号楼公共区域内的多处2014年消防封条等现场照片可以证明，被上诉人2015年后根本没有对13号楼提供物业服务。一审法院于2019年8月29日对13号楼进行勘验，证实了上诉人中恒公司提供的现场照片的真实性，而且通过勘验等都证明被上诉人拒绝对13号楼提供物业服务。三、上诉人中恒公司的反诉请求有事实依据，依法应予以支持。2018年5月份，由于被上诉人私自拆除13号楼11台电梯的主板，严重影响上诉人中恒公司的招商工作，意向的租户均不与上诉人中恒公司签约，导致13号商业楼2018年6月至2018年12月均空置。上诉人中恒公司租金损失为347万元（租金标准参照上诉人中恒公司与上诉人昀泽公司签订的租赁合同，年租金6940000元，租金损失6个月，自2018年7月1日计至2018年12月31日，共计347000元），被上诉人酌情应当赔偿上诉人中恒公司其中的20%损失即694000元。2019年1月上诉人中恒公司与上诉人昀泽公司签订13号楼的租赁合同后，被上诉人以同意归还被其盗走的电梯主板等零件、恢复电梯运行为由，于2019年3月哄骗上诉人中恒公司给付6.8万元的电梯维修费，之后拒不开通电梯，一直拖延至2019年5月，13号楼电梯由上诉人昀泽公司找电梯维修公司维修并缴费后才得以开通，上诉人昀泽公司为此代垫电梯维修费41729.34元(从给付上诉人中恒公司租金中扣除)。综上，恳请依法撤销一审判决，支持两上诉人的全部上诉请求。 被上诉人广西恒祥物业管理有限公司答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持一审判决，驳回两上诉人的上诉请求。 广西恒祥物业管理有限公司向一审法院提出的本诉诉讼请求：1、两被告向原告支付房屋物业服务费573809.1元(2019年3月1日至2019年5月31日，2019年3月以前的物业服务费由广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司承担，原告另案主张）；2、两被告向原告支付利息8320.23元（以每月欠费191269.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率自2019年3月1日算至2019年5月31日），合计582129.33元；3、本案诉讼费由两被告承担。 中恒公司向一审法院提出的反诉诉讼请求：1、判决被反诉人赔偿非法拆除13号商业楼11台电梯主板，造成的反诉人停业损失694000元；2、返还反诉人支付的68000元的电梯维修费；3、赔偿反诉人支付的41974元的电梯维修费（被告昀泽公司垫）；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2012年12月，原告与被告中恒公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告对恒祥豪苑小区的2#、3#、11#楼实施前期物业管理服务，物业为普通住宅0.9-1.5元/月/平方米，商业物业为5元/月/平方米，具体收费标准按照市物价局最后的备案标准执行，该合同被告中恒公司的法定代表人落款为“关峰”。嗣后，原告又与被告中恒公司签订了《物业管理委托合同》，合同就“恒祥豪苑”1-13号楼的商铺、商住、商业楼、写字楼等的物业管理服务事宜进行约定，其中物业管理事项包括以下：1物业共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护；2、物业范围的共用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、池、井、道路、停车场）的使用、维修、养护和管理；3、清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；4、公共生活秩序；5、文娱活动场所；6、便民服务网点及物业范围内所有营业场所；7、车辆行驶及停泊；8、物业档案管理；9授权由物业管理公司管理的其他事项。对收费作如下约定：原告负责测算商业区管理服务费收费标准并向被告提供测算标准与依据，严格按照被告审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。但原告未能提供其依照该规定进行测算商业区管理服务费收费标准以及被告审议通过的收费标准。钦州市物价局和钦州市住房城乡建设委员会作出钦市价格（2013）30号文件《关于恒祥豪苑小区住宅物业服务收费的批复》说明，“住宅电梯费每户每月35元，非住宅物业（商业、办公室）服务收费实行市场调节价，收费项目和收费标准由物业服务企业和业主自行商定。”2014年11月3日，被告中恒公司取得13号楼的商品房产权权属证明书，记载该楼的规划用途为商住，共381套房，建筑总面积为38253.94平方米。2016年2月，被告中恒公司开发的13号楼被梧州中院、贵港中院进行查封。2016年8月5日，原告向被告中恒公司开具增值税发票，收取物业服务费1085.60元，发票备注“13#5楼办公室及自用房2016年4月、5月物业管理服务费”。2019年1月13日，被告中恒公司与被告昀泽公司签订《恒祥豪苑13号整栋商厦租赁合同》，约定被告中恒公司将恒祥豪苑13号整栋出租给被告昀泽公司，商厦建筑面积为34051.40平方米，租赁期限从2019年3月1日至2039年2月28日止，其中从2019年3月1日至2020年2月29日的折后年租金为6940000元，被告昀泽公司在租赁期间的物业管理由被告昀泽公司自行安排，合同还对租赁的其他事宜进行了约定。被告中恒公司于2013年向钦州市钦南区住房和城乡建设局申请将恒祥豪苑13号楼划分为独立的物业管理区，钦州市钦南区住房和城乡建设局作答复，恒祥豪苑13号楼不符合划分独立物业管理的条件。原告为了证实其为13号楼提供了物业服务，向该院提供了13号楼外围和地下室进行保洁的照片及清洁卫生抽查记录表、警务巡逻登记本。另被告中恒公司亦主张其将安保服务外包给广西安泰特报案服务有限公司，被告中恒公司聘请黄霞作为其保洁工人。另查明，原告一直为恒祥豪苑13号楼的电梯进行维护，并垫付了电梯维护费，但被告中恒公司一直未向原告交付电梯费。2018年5月17日，原告与被告中恒公司签订《特种设备停用报废注销登记表》约定，将恒祥豪苑第13号楼的11台电梯暂停使用。后13号楼的电梯主板被拆除，造成电梯停止运行，被告中恒公司认为系原告所为，遂向公安机关报警，经钦州市公安局沙埠派出所调查，尚未作出结论。被告中恒公司支付68000元的电梯维护费给原告，原告主张该68000元是被告中恒公司先前所欠付的电梯维护费。2019年5月6日，被告昀泽公司找电梯公司维修电梯后，电梯得以开通，被告昀泽公司支付了电梯维修费41974元。2018年5月17日，原告收到《关于终止合同的通知书》，通知书上载明被告中恒公司鉴于原告在物业管理中的失职行为，决定终止2014年1月1日签订的《物业管理委托合同》，并要求原告在七天内移交物业管理材料。经鉴定，《关于终止合同的通知书》上的印章与公安机关留存的印章不是同一枚印章。2019年8月29日，该院对恒祥豪苑13号楼进行现场勘验，发现2至4层为装修使用，第5层是被告中恒公司的办公场所，6至19层没有装修使用；18、19层消防设备，发现张贴的封条为“二0一四年十二月”，消防设备未发现供水，另外现场的灭火器检验日期为“2013年3月”、“2014年1月”，五楼天面露台有零星杂草。 一审法院认为，原告与被告中恒公司签订了《物业管理委托合同》是双方真实意思表示，并没有违反法律的强制性规定，该院对该合同的效力予以认定，合同约定原告为被告中恒公司的13号楼商铺及13号楼6-19层的写字楼提供物业服务，原告通过契约的方式合法取得物业管理职能。被告中恒公司是恒祥豪苑的开发商，也是13号楼的业主，被告中恒公司曾向住建部门申请将13号楼区分作为独立的物业管理区，住建部门不同意区分，根据《物业管理条例》第三十三条规定，“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”因此该院确认原告作为恒祥豪苑（包括13号楼）唯一的物业服务企业。被告中恒公司虽主张自行聘请保安及保洁人员进行物业服务，但并不能以此否认原告作为物业服务企业的地位，从而排斥原告进行物业管理服务。《前期物业委托合同》对原、被告具有约束力，原、被告应当按照合同去履行权利义务，合同对物业费约定为原告负责测算商业区管理服务费收费标准并向被告提供测算标准与依据，严格按照被告审议通过的收费标准收取。但双方并没有按照该约定去执行，因此该条款无法确定物业的收费标准，属于约定不明确的情形，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”因此在原告与被告中恒公司对物业收费标准未达成补充协议的情况下，应当参照双方的交易习惯确定。根据原告与被告中恒公司签订的《前期物业服务合同》中约定恒祥豪苑2#、3#、11#楼实施前期物业管理服务商业物业为5元/月/平方米，虽然该合同未对13号楼的物业费进行约定，但标的物都系属于恒祥豪苑小区的商业性物业，对同一个小区的商业物业收费标准可视为双方的交易习惯，故该院认定13号楼的商业物业收费标准为5元/月/平方米。原告提供《商品房产权权属证明书》记载13号楼的建筑面积为38253.94平方米，而被告中恒公司与被告昀泽公司在《恒祥豪苑13号整栋商厦租赁合同》约定整栋的建筑面积为34051.40平方米，约定的出租的面积与《商品房产权权属证明书》记载的面积不一致，两被告未能作合理解释，不动产的权属以登记发生法律效力，该院以《商品房产权权属证明书》记载的面积作为计算物业费的面积，被告中恒公司每月应当向原告支付物业费191269.70元，则从2019年3月1日至2019年5月31日的物业服务费为573809.10元。原告是否为13号进行物业管理的问题。原告为了证实其为13号楼提供了物业服务，向该院提供了13号楼外围和地下室进行保洁的照片及清洁卫生抽查记录表、警务巡逻登记本等证据予以证实，再结合被告提供的消防栓过期及楼道瓷砖脱落的照片与该院现场勘查的情况，该院认为双方在合同约定物业服务的内容包括物业共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护；物业范围的共用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自称车、房、棚、园林绿化地、沟、池、井、道路、停车场）的使用、维修、养护和管理；清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；公共生活秩序；文娱活动场所；便民服务网点及物业范围内所有营业场所；车辆行驶及停泊；物业档案管理等内容。被告提供的照片和该院现场勘验的照片仅系反映原告有部分物业服务不到位，因此原告对13号楼提供的物业服务质量上存在瑕疵，该院酌情减少20%的物业费，被告中恒公司应当向原告支付物业费459047.28元。对于物业服务瑕疵，被告应当提出建议和整改方案，而不系采取拒交物业费的形式消极对抗。原告所主张的利息问题，实际属于原告的资金损失费，应当以459047.28元为基数，从2019年6月1日起至本生效判决确定的履行期最后一日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告中恒公司和昀泽公司在《恒祥豪苑13号整栋商厦租赁合同》，约定被告昀泽公司在租赁期间的物业管理由被告昀泽公司自行安排，根据《物业管理条例》第四十一条规定，“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……”因此被告昀泽公司对被告中恒公司上述应付的物业费及利息承担连带责任。对于被告中恒公司的反诉请求，该院认为，被告中恒公司主张原告拆除13号楼的电梯主板的事实，虽然被告中恒公司已向公安机关报警，但公安机关未作出认定，因此被告中恒公司仅凭问话笔录不足以证实拆除电梯主板系原告所为，故该院对被告的主张不予采信，况且停止13号楼的电梯运行是原告和被告中恒公司一致约定，现被告中恒公司电梯停止为由要求原告赔偿损失证据不足，于法无据，该院不予支持。经原告提供的电梯《电梯维保合同》、《发票》等证实原告从2013年开始为被告中恒公司向电梯公司垫付13号楼电梯维护费用，其中原告向广西顺达通电梯有限公司支付了13号楼从2017年6月15日至2020年6月14日的电梯维护费178200元，对于电梯维护费的问题，原、被告在合同中并没有约定由谁负担，但被告中恒公司作为13号楼的业主，也是电梯的使用人，应当由其承担电梯维护用费，原告所支付的13号楼电梯维护费可以向被告中恒公司主张，被告中恒公司向原告支付的68000元，但原告为被告中恒公司垫付的电梯维护费大于该费用，因此该院认定该68000元系被告中恒公司支付其欠原告的电梯维护费用，原告请求返还于法无据，不予支持。被告中恒公司主张13号楼电梯由被告昀泽公司向电梯维修公司支付电梯维修费41974元才得以开通，该费用是系被告昀泽公司代被告中恒公司垫付，应当由原告负担。但由于被告中恒公司未能证实电梯系原告所损坏，电梯维修属于公共设施的属于大中型维修，费用应当从专项维修基金中支付，在没有缴纳维修基金的情况下应当由全体业主分摊，而被告中恒公司就是13号楼的业主，其请求原告负担电梯维修费41974元于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第六十一条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第三十三条、第三十五条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、第七条的规定，判决：一、被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司支付给原告广西恒祥物业管理有限公司物业服务费459047.28元及利息（利息计算方式：以459047.28元为基数，从2019年6月1日起至本生效判决确定的履行期最后一日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告广西昀泽集团有限公司对上述被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司的债务承担连带责任；三、驳回被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费9622元，由原告广西恒祥物业管理有限公司负担1924.40元，由被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司、广西昀泽集团有限公司负担7697.60元；反诉案件受理费5920元，由被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司负担。 本院二审期间，两上诉人提交以下证据：第一组：1、恒祥豪苑物业费收据5张，拟证明其他业主的一楼商铺现在交纳物业费的标准是每月每平方米一元；2、钦州市工商局的《撤销公司登记决定书》、《行政处罚决定书》，拟证明法人代表陈东取得法人代表的资格非法。第二组：1、中国人民银行《买卖合同》一份，网吧、超市、蛋糕店的《租赁合同》各一份，拟证明13号楼的1楼部分商铺已经出售或出租，相关物业费已由实际使用人交纳。2、药店、园林公司的《租赁合同》各一份，拟证明13号楼的8楼部分房屋已经出租，相关物业费已由实际使用人交纳。3、判决书、房产抵押登记、房产查封评估拍卖材料，拟证明上诉人已经失去13楼3层的房屋所有权，相关物业费与上诉人无关。4、钦州市市场监督管理局的复函，拟证明被上诉人提交的相关电梯报停备案证据是为了诉讼临时伪造的，被上诉人恶意拆除13号楼的电梯主板造成电梯非正常停运，严重侵犯了两上诉人的权益。 被上诉人提交以下新证据：第一组证据：1、关于开通一台630kva变压器的说明；2、委托书；3、恒祥电表明细单，证据1-3拟证明13号楼的配电房等公共设施设备由被上诉人管理，被上诉人进行了物业服务；4、2019年3月-2019年5月电费、电损清单；5、2019年3月-2019年5月电费转账凭证，证据4-5拟证明整个小区包括13号楼配电房的管理以及电费，均为被上诉人统一管理、支付；6、电信设备用电协议，拟证明13号楼的公共设施设备由被上诉人管理，被上诉人提供了物业服务；7、恒祥物业工作群截图，拟证明13号楼一楼为中国银行，接到中国银行要求对违规停在其门口的车辆进行秩序管理，证明被上诉人对13号楼进行了安保；8、警务巡逻登记表、外围清洁卫生记录抽查表，拟证明被上诉人对13号楼提供了物业服务；9、关于开通恒祥豪苑地下一层、地下二层通道出口施工告知书，拟证明恒祥豪苑小区整体包括13号楼均是由被上诉人提供物业管理。第二组证据：1、截图两张，拟证明被上诉人在钦州市市场监督管理局内部系统中的公司名称为：广西钦州市恒祥物业管理有限公司，而非广西恒祥物业管理有限公司。2、用章申请单，拟证明公司员工报停手续时用章申请的名称为：广西钦州市恒祥物业管理有限公司。3、录音文字版及录音光盘一份，拟证明上诉人查询的公司名称不对，故查询不到电梯报停的相关记录。 被上诉人对两上诉人提交的证据质证认为：第一组证据，证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议。其主要原因是这些商铺的承租户是法人石磊的战友，所以收费是给了一定折扣的，不能证实被上诉人认可两上诉人也进行一个折扣。证据2，不是新证据。第二组证据，被上诉人认为均已超过举证期限。证据1，《买卖合同》(中国银行)，对本份证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。中国银行确实购买了商铺，属于中国银行的物业费，中国银行也确实缴纳了，中国银行的产权面积为：427平方米。物业服务属于公共性的服务，针对13号楼最大的公共区域为前置停车坪，地下车库、配电房、消防设备房、监控室等，被上诉人均为公共区域的保安保洁设备维护等提供了专业的物业服务，上诉人承认被上诉人为13号楼的部分商铺提供物业服务，又否认其自身享受了被上诉人的服务，这一说法是矛盾的、不符合物业服务的特性的。《租赁合同》3份(网吧、超市、蛋糕店)，第一，针对证据的三性均有异议。根据两上诉人之间签订的租赁合同，是将整栋商厦出租给昀泽集团，那么针对原来的租赁合同是否继续履行，履行情况是属于两上诉人与其他承租人的内部问题，其租赁合同均未在被上诉人处备案。第二，该商铺的产权是属于上诉人中恒公司。针对物业费，根据物业管理条例的相关规定，使用人与产权人承担连带责任。中恒公司作为产权人有责任支付物业费，其在支付物业费后可根据租赁合同另行向承租人主张物业费，该租赁合同与被上诉人无关。第三，物业服务属于公共性的服务，针对13号楼最大的公共区域为前置停车坪，地下车库、配电房、消防设备房、监控室等，被上诉人均提供了专业的物业服务。证据2，与证据1中的《租赁合同》3份(网吧、超市、蛋糕店)质证意见一致。证据3，针对真实性、合法性无异议，关联性有异议。该份材料仅能显示13号楼的3楼参与了司法拍卖。通过《网络竞价成功确认书》表述非常明确：“标的物最终成交以南宁市青秀区人民法院出具拍卖成交裁定为准。”上诉人未能提供裁定书。而仅提供的民间借贷的判决书、房产抵押登记、房产查封评估拍卖材料，均不能证明该司法拍卖顺利成交。根据上诉人提供的房产抵押手续其产权性质也可以看出其规划用途为商业。因此13号楼的性质属于商业，而非住宅。证据4，针对该证据真实性、合法性无异议，关联性有异议。其复函内容表述为：无“广西恒祥物业管理有限公司”2018年5月期间报停电梯运行的记录。针对该份文件，被上诉人在2020年8月24日在法院收到后，其法人石磊致电给原维保单位的小罗询问情况，小罗明确是在2018年5月办理了停梯手续。本案诉讼代理人去了出具该份文件的钦州市市场监督管理局。其工作人员明确：写过来的单位名称错误的话，肯定是不会给查的。被上诉人向法庭提供的相关电梯的报停备案证据写的很清楚：申请使用单位为：广西钦州市恒祥物业管理有限公司，而非广西恒祥物业管理有限公司。产权单位为：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司。至今恒祥豪苑电梯在钦州市市场监督管理局系统中的使用单位仍为：广西钦州市恒祥物业管理有限公司而非广西恒祥物业管理有限公司。因此其出具的复函不能说明上诉人所要证明的目的。申请报停的备案证据是真实的、有效的，并非像上诉人所说的是伪造的。 两上诉人对被上诉人提交的证据质证认为：第一组证据，证据1-6，真实性、合法性没有异议。对关联性有异议，用电、水费、电费是整个小区统一的，不能说明其履行了物业管理的职责。按照公用设备，必须是委托管理者的，业主是所有权和使用权者之一，业主是没有管理权的。证据7，对车辆的管理只是一个微信截图，里面的聊天的身份情况不能认定是否属实；银行的要求不等于是两上诉人的要求，也不等于说是两上诉人与被上诉人之间的约定；聊天记录不能证明被上诉人已经提供工作服务。证据8，两表是临时伪造的，从表面证据来看，涉及的人很多，但笔迹是两个人的，该证据是被上诉人自己单方面的记录，没有证明力。证据9，作为开发商正常的工作的内容，与对方物业管理没有必然的关系。第二组证据，被上诉人的补充证据都是自己单方面制作，不具备证据最基本的真实性，依法不能采信。且“用印审批表”的时间是2018年5月10日，与其一审起诉时举证的电梯报停备案资料上注明的2018年5月17日，明显有冲突。被上诉人电脑的截图，时间及来源不清楚。但是，被上诉人说钦州市市场监督管理局现在的电脑系统上关于他们的备案名称依然是原来的名称，绝对不可能。因为任何商业机构变更名称必须首先经过市场监督管理局(原工商局)审批备案才能生效。被上诉人认为其原名称是“广西钦州市恒祥物业管理有限公司”，用现在的名称“广西恒祥物业管理有限公司”查询不到电梯报停备案资料，这种说法不成立，因为电脑系统只凭关键字索引就可以查询相关信息，本市只有一个“恒祥物业公司”和“恒祥豪苑”；被上诉人最直接的证明就是去备案部门调取相关的备案资料或出具相关证明，所谓的备案资料是不存在的。 本院对两上诉人提供的证据分析认为：第一组：证据1，真实性、合法性本院予以确认。关于关联性问题，证明13号楼已出租的商铺物业费的收费标准，与本案的物业费收费标准有关联性。证据2，真实性、合法性予以确认，但是陈东取得法人代表是否合法是上诉人中恒公司内部的问题，不能对抗第三人。第二组：证据1、2，三性予以确认。第三组，证据1，真实性、合法性予以确认。但是租赁合同中的实际使用人是否向被上诉人缴纳了物业费，能否免除上诉人中恒公司对该租赁物的义务，要结合其他证据予以证实。证据2，三性予以确认。第四组证据的真实性、合法性予以确认，但是仅能证明“广西恒祥物业管理有限公司”无报停电梯运行的记录，上诉人的证明目的，本院不予采纳。 对被上诉人提供的证据分析认为，第一组证据，证据1-6，三性予以确认。证据7，真实性、合法性予以确认，但是是否能够证明被上诉人提供了物业服务还要结合其他证据综合认定。证据8，虽然是被上诉人方制作，但是物业管理的实际实施人也是被上诉人，不可能要求第三方来对被上诉人进行监督，这个是不符合实际的，因此，不能仅凭是被上诉人单方制作而否认其真实性，两上诉人要求对该表进行鉴定，本院认为，由于物理管理是被上诉人实施的行为，且巡逻登记表与卫生记录表也是被上诉人内部管理员工工作情况的记录，鉴定结果不能完全证明上诉人所要证明的事实。证据9，三性予以确认。第二组证据，证据1、2、3、4，真实性本院予以确认。但是仅能证明被上诉人报停13号楼电梯时使用的名称是“广西钦州市恒祥物业管理有限公司”而不是“广西恒祥物业管理有限公司”。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，对一审查明事实，本院予以确认。 另查明，恒祥豪苑13号楼商铺中，百联超市、中国银行、蛋糕店、网吧的商铺已经向被上诉人交纳了物业费用，这些商铺的面积分别为：百联超市800平方米、中国银行505平方米、蛋糕店311.8平方米、网吧410.54平方米，共计2027.34平方米。 再查明，恒祥豪苑13号楼301、302商铺已于2019年1月27日在南宁市青秀区人民法院于阿里拍卖平台拍卖成功。恒祥豪苑13号楼301、302商铺的面积共为3687.11+1276.88=4963.99平方米。 综合当事人诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、被上诉人恒祥物业公司是否提供了物业服务，上诉人中恒公司是否应当支付物业管理费。若需要，物业管理费应当如何计算；二、上诉人昀泽公司针对本案的物业管理费应否承担连带责任；三、上诉人中恒公司的反诉请求是否有事实和法律依据。 本院对本案综合评判如下： 一、关于被上诉人恒祥物业公司是否提供了物业服务，上诉人中恒公司是否应当支付物业服务费。若需要，物业服务费应当如何计算。 本院认为，根据《物业管理条例》第三十二条的规定，恒祥豪苑13号楼作为恒祥豪苑小区的一部分，不属于独立的物业管理区。被上诉人恒祥物业公司是恒祥豪苑小区的物业服务企业，也是恒祥豪苑13号楼的物业服务企业。被上诉人恒祥物业公司作为提供物业服务的公司，应当按照物业合同提供服务。由于恒祥豪苑小区作为一个不可分割的整体，上诉人中恒公司主张被上诉人恒祥物业公司未提供物业服务，证据是不充分的。恒祥豪苑13号楼作为恒祥豪苑小区的一部分，被上诉人恒祥物业公司对小区公共区域的物业服务也是对恒祥豪苑13号楼提供物业服务的行为，不能因被上诉人恒祥物业公司未对恒祥豪苑13号楼内部提供物业服务而否认被上诉人恒祥物业公司提供的物业服务，只能说明被上诉人恒祥物业公司提供的物业服务存在不足，但是这不能成为上诉人中恒公司作为恒祥豪苑13号楼业主不支付物业服务费的抗辩理由，因此，上诉人中恒公司应当向被上诉人恒祥物业公司支付物业服务费。 至于物业服务费应当如何计算的问题。本院认为主要有两个方面：一是物业的面积如何认定；二是物业服务费的标准如何认定。关于面积如何认定的问题。本院认为，2014年11月3日，上诉人中恒公司取得恒祥豪苑13号楼的商品房产权权属证明书，记载建筑总面积为38253.94平方米。二审中，被上诉人恒祥物业公司自认百联超市、中国银行、蛋糕店、网吧的商铺已经向其交纳了物业费用，上述商铺的物业服务费不应由上诉人中恒公司承担，上述商铺所占面积2027.34平方米应当扣除。另外，恒祥豪苑13号楼301、302商铺已于2019年1月27日成功拍卖，而被上诉人恒祥物业公司请求的是2019年3月1日至5月31日的物业服务费，恒祥豪苑13号楼301、302商铺的产权人已经不是上诉人中恒公司，该301、302商铺的物业服务费不应当由上诉人中恒公司承担。至于上诉人中恒公司认为，已出租给他人做药店的商铺以及恒祥豪苑13号8楼的房屋因已出租，不应由上诉人中恒公司承担物业服务费。本院认为，上述商铺与房屋仅有上诉人中恒公司提供的租赁合同，上述商铺与房屋是否向被上诉人恒祥物业公司交纳物业服务费无证据予以证实，而上诉人中恒公司作为产权人应当是承担物业服务费的第一义务人，至于其与承租人如何协商物业服务费的问题，是其租赁合同关系，不能对抗被上诉人恒祥物业公司。因此，本院认为，涉案13号楼应支付物业服务费的面积为31262.61平方米（38253.94平方米-2027.34平方米-4963.99平方米=31262.61平方米）。关于物业服务费的标准如何认定的问题。本院认为虽然上诉人中恒公司与被上诉人恒祥物业公司签订《物业管理委托合同》，但是合同中对于物业服务费的收费标准没有明确约定。之后，双方也对此未能达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条:“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，上诉人中恒公司与被上诉人恒祥物业公司在对物业收费标准未达成补充协议的情况下，应当参照双方的交易习惯确定。根据上诉人中恒公司与被上诉人恒祥物业公司之前对恒祥豪苑2#、3#、11#楼《前期物业服务合同》第三章第六条的约定，普通住宅：0.9-1.5元/月/平方米；公寓、办公楼：2元/月/平方米；商业物业：5元/月/平方米。但是由于恒祥豪苑13号楼结构、用途的特殊性，上述标准只能作为参考依据。本院认为，恒祥豪苑13号楼已出租或是已收取物业服务费的商铺中，被上诉人实际收取的物业服务费标准不一，并非严格按照5元/月/平方米，而且结合恒祥豪苑13号楼的结构、用途的特殊性、被上诉人提供物业服务的质量以及综合考虑恒祥豪苑13号楼一楼其他商铺的收费标准，本院认为恒祥豪苑13号楼商铺的物业服务费酌情按照3.5元/月/平方米收取。恒祥豪苑13号楼1-4层商铺应支付物业服务费的面积为：10893.21平方米（17884.54平方米-2027.34平方米-4963.99平方米=10893.21平方米），物业服务费为：38126.24元/月（10893.21平方米×3.5元/月/平方米收取），则从2019年3月1日至2019年5月31日的物业服务费共为114378.72元。而5-19层为单独小面积的空间，与住宅、商铺均有所不同，但是从其使用功能上看，更适合作为公寓或是办公楼的用途，因此，本院认为根据恒祥豪苑13号各层的功能不同，不能一概按照商铺的标准收取物业服务费用。因此，恒祥豪苑5-19层属于公寓、办公楼，综合考虑被上诉人提供物业服务的质量以及房屋的使用情况，本院酌情按照1.5元/月/平方米。5-19层的面积为：20369.4平方米（38253.94平方米-17884.54平方米=20369.4平方米），物业服务费为：30554.1元/月，则从2019年3月1日至2019年5月31日的物业服务费共为91662.3元。故恒祥豪苑13号楼从2019年3月1日至2019年5月31日的物业服务费为206041.02元。至于利息问题。本院认为，上诉人中恒公司不能因被上诉人恒祥物业公司的服务存在瑕疵而拒绝交纳物业服务费，而是应当通过友好协商，相互配合来解决问题，共同维护小区的和谐，故一审法院支持被上诉人恒祥物业公司的资金损失有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于上诉人昀泽公司对本案的物业服务费应否承担连带责任的问题。 本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，物业使用人承担支付物业费义务的直接根据是物业使用人与业主的约定。物业使用人与业主作出约定，是物业使用人向物业服务企业履行支付物业费义务的前提，也是物业服务企业向物业使用人行使物业费支付请求权的前提。如果业主与物业使用人没有就物业使用费的支付作出约定，则物业服务企业是没有权利请求物业使用人向其支付物业使用费的。本案中，上诉人中恒公司与上诉人昀泽公司在租赁合同中仅约定物业管理由上诉人昀泽公司自主安排，并没有约定上诉人昀泽公司承担支付物业费的义务，因此，被上诉人恒祥物业公司没有权利请求物业使用人也就是上诉人昀泽公司向其支付物业使用费。而根据上述法律规定，只有在物业使用人与业主有约定的情况下，物业使用人才需向物业服务企业支付物业费，业主承担连带责任，而非物业使用人承担连带责任，故一审判决上诉人昀泽公司承担连带责任，适用法律错误，本院予以纠正。由于上诉人昀泽公司与上诉人中恒公司未对物业服务费的支付作出约定，上诉人中恒公司作为业主应当承担支付物业服务费的义务。至于上诉人中恒公司与昀泽公司之间对于物业服务费如何承担，不是本案审理的范围，本院不作评判。 三、关于上诉人中恒公司的反诉请求是否有事实和法律依据的问题。 上诉人中恒公司的反诉请求主要是赔偿损失、电梯的维护费以及维修费。本院认为，上诉人中恒公司作为恒祥豪苑13号楼的业主，是电梯的实际使用人和收益人，应当承担电梯的维护费用，而其未能提供证据证明上诉人中恒公司已经向被上诉人恒祥物业公司支付过电梯维护费，因此，一审法院认为涉案的68000元为上诉人中恒公司欠付的电梯维护费，不予返还并无不当，本院予以维持。至于维修费41974元的问题。上诉人中恒公司要求被上诉人恒祥物业公司支付维修费，但是上诉人中恒公司并没有证据证明恒祥豪苑13号楼电梯的停运是被上诉人恒祥物业公司的原因造成的，而电梯维修费属于公共设施，应当从专项维修基金中支付或是由全体业主分担，而上诉人中恒公司作为恒祥豪苑13号楼的业主，请求该笔费由被上诉人恒祥物业公司承担没有事实和法律依据。同理，由于上诉人中恒公司无证据证明是因被上诉人恒祥物业公司的行为造成电梯停运，因此，其请求被上诉人恒祥物业公司赔偿损失没有依据，一审法院驳回上诉人中恒公司的反诉诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人中恒公司、昀泽公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律稍有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初342号民事判决第三项； 二、变更钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初342号民事判决第一项为：上诉人广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司支付给被上诉人广西恒祥物业管理有限公司物业服务费206041.02元及利息（利息计算方式：以206041.02元为基数，从2019年6月1日起至本生效判决确定的履行期最后一日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、撤销钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初342号民事判决第二项； 四、驳回被上诉人广西恒祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费9622元，由上诉人广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司负担4811元，被上诉人广西恒祥物业管理有限公司负担4811元。一审反诉案件受理费5920元，由广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司。二审案件受理费9622元，由上诉人广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司负担6756元，被上诉人广西恒祥物业管理有限公司负担2886元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄应锐 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 覃彦凤 书 记 员 班智晓