四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川03民终544号上诉人（原审被告）：林光愿,女,1978年7月13日出生,汉族,住四川省富顺县。委托诉讼代理人：罗渊，富顺县源远法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：胡坤媛，女，1956年4月6日出生，汉族，户籍地四川省富顺县，现住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：付从华，富顺县富世法律服务所法律工作者。上诉人林光愿因与被上诉人胡坤媛房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人林光愿及其委托诉讼代理人罗渊、被上诉人胡坤媛及其委托诉讼代理人付从华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林光愿上诉请求：1.撤销四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初1693号民事判决；2.对一审判决第二项、第三项依法改判，驳回被上诉人第二项、第三项诉讼请求；3.诉讼费用双方按过错承担。事实和理由：一审判决错误，未查明事实。本案《租赁合同》的解除是林光愿与胡坤媛协商一致的结果，非林光愿单方解除行为。双方在案涉租赁房屋内协商一致，胡坤媛也同意解除，并未提及违约金，且在林光愿搬迁货物时，胡坤媛也在现场，并帮助林光愿查水表、气表，搬迁后，钥匙也是胡坤媛让林光愿放在租赁房屋旁雷晓刚处。由此，《租赁合同》的解除是双方协商一致的结果，林光愿没有违约行为。胡坤媛辩称，林光愿所称与事实不符，《租赁合同》的解除并非双方协商一致。从一审查明的事实看，双方未签订书面解除协议，胡坤媛不同意解除合同，是林光愿单方解除行为。胡坤媛实施帮助行为的理由与解除合同无直接联系，是林光愿的推论。二审中增加诉讼请求：要求林光愿恢复房屋原状；赔偿胡坤媛损失710元。胡坤媛向一审法院起诉请求：1.判决被告林光愿给付自2019年11月29日起至2020年5月29日止尚欠的租金8000元及滞纳金7200元；2.判决被告林光愿支付违约金27000元；3判决被告林光愿给付为催收租金产生的往返路费、食宿费等2500元；4.对被告林光愿所交的保证金2000元不予退还。诉讼中，原告变更诉讼请求1中的租金为6000元。一审法院认定事实：2018年11月29日，原、被告签订了《房屋（商铺）租赁合同》，约定：被告向原告租赁坐落于富顺县文庙正街28、30号店面（房产证号为富顺县房权证城字第20X48号，现门牌号编号变更为34号）经营鞋和服饰，租期为2018年11月29日至2022年11月29日；租金为每年36000元，交纳方式为半年交一次，先交房租后使用。交纳时间在每半年租期届满之日前10日支付下一个半年租金；保证金为2000元。并约定违约责任为：租期届满前单方面解除合同或者逾期交纳租金均视为违约，违约方应向守约方支付从合同解除之日起或者拖欠租金第二日起到合同期满之间租金的30%的违约金。如果是原告违约，则应退还被告所交的保证金，如果是被告违约，则保证金不予退还；逾期交房租除承担前述违约责任外，还应当按照实际应缴金额以每天千分之五支付滞纳金等。合同签订后，被告向原告交付了保证金2000元，并按照约定交付租金至2019年11月29日。在2019年11月29日前，被告未按照约定交付下半年的租金，原告催收后，被告陆续给付了租金12000元，至今尚欠6000元租金未支付。现被告已于2020年5月29日搬离租赁房屋，原告在被告搬离后在涉案房屋门上贴出了房屋租赁的广告。一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋（商铺）租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告按照约定向被告交付了属于自己所有的租赁房屋，被告应按照合同约定履行交付租金的义务。本案中，原、被告的房屋租赁期限虽未到，但根据被告陈述其已向原告表示不再继续租赁，且已搬离租赁房屋。被告的此行为应视为被告单方面要求提前终止合同。但原、被告并未就解除合同达成书面协议。原告在审理中也表示对房屋租赁合同由于被告搬离而只有无奈地接受解除，结合原告在被告搬离涉案租赁房屋后就贴出了房屋出租广告，故可以视为对被告单方面要求解除合同原告已经同意，故原、被告的租赁合同实际已经解除。对被告辩称其与原告系合意解除双方签订的《房屋（商铺）租赁合同》，但未提供证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果。关于租金和违约金问题。按照约定，被告应在2019年11月29日前十日内向原告交付2019年11月29日至2020年5月29日的租金18000元，但被告至今尚欠6000元租金未支付，其行为已经构成违约。现被告又在租赁期限未到之日前且在双方未协商一致时用搬离行为表示其要求提前终止合同。因此，按照双方约定，被告的前述两种违约行为原告均可主张从其逾期交付房租第二日起至租期截止日按照应付租金的30%给付违约金。现原告主张从被告搬离之日起到房屋租赁期满之日要求被告支付两年半时间按照租金计算违约金符合法律规定，应予支持。故对原告要求被告给付所欠的租金6000元及违约金27000元（36000元×2.5年×30%）的诉讼请求，一审法院予以支持。对逾期支付租金的滞纳金问题。虽原、被告在《房屋（商铺）租赁合同》中的确约定有滞纳金，但双方对逾期支付租金又有违约金的约定，且滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需要额外缴纳的金钱，它是一种行政责任的惩罚性的罚金。因此，双方约定的滞纳金与违约金有重叠的地方，故对原告按照合同约定要求被告同时支付违约金、滞纳金属重复要求赔偿，没有法律依据，一审法院未予支持。对保证金问题。由于原、被告在履行《房屋（商铺）租赁合同》中被告向原告交纳了2000元保证金，按照合同约定，如果被告单方面要求提前终止合同，其保证金不予退还。故对原告要求不退还被告保证金2000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告要求被告支付因催收租金而产生的往返路费及食宿费的问题，因原告没有提供证据予以证明其主张，一审法院未予支持。综上，一审判决：一、限被告林光愿在本判决生效后十日内支付所欠原告胡坤媛自2019年11月29日起至2020年5月29日止的租金6000元；二、限被告林光愿在本判决生效后十日内向原告胡坤媛支付违约金27000元；三、原告胡坤媛对被告林光愿所缴的2000元保证金不予退还；四、驳回原告胡坤媛的其它诉讼请求。案件受理费918元，减半收取计459元，由被告林光愿负担。本案二审期间，上诉人林光愿提交两组证据：第一组是雷晓刚的说明，拟证明双方合意交付租赁房屋钥匙。第二组是两组照片打印件，拟证明富顺县封闭修路导致店面无法正常经营。被上诉人胡坤媛的质证意见为：第一组证据需证人出庭作证且内容与事实不符，不能达到证明目的；第二组证据三性均有异议，照片与本案无关。上诉人林光愿在举证期限内向本院申请证人代宣英、罗阳富出庭作证，拟证明林光愿搬离租赁店面系经胡坤媛同意。被上诉人胡坤媛对证人证言的质证意见为：证人代宣英是林光愿的店员，与其有利害关系，证词不具说明力，且自相矛盾，不具真实性、合法性；证人罗阳富所要证明的事实不确定，其证明租赁房屋附近封闭式修路管理与本案无关。被上诉人胡坤媛提交一组证据:胡坤媛与林光愿的微信语音聊天录音，拟证明林光愿提出生意不好做，单方面解除合同，强行搬迁，双方并未达成共识。上诉人林光愿的质证意见为：微信语音聊天内容是真实的，确实有争执，但在之后双方达成合意解除合同。本院对于双方二审提交的证据作如下认定：上诉人林光愿提交的雷晓刚的说明，不能证明其所要证明的内容，且雷晓刚也未出庭接受询问，不予采信；照片打印件也与本案待证事实无关，不予采信。对代宣英的证人证言，虽证实胡坤媛同意林光愿搬离，但代宣英系林光愿的店员，其证词证明力弱，亦无其它证据予以佐证，系孤证，本院不予采信；对罗阳富的证人证言，与本案待证事实并无关联，不予采信。对被上诉人胡坤媛提交的微信语音聊天录音的真实性予以认可，但不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审补充查明，2018年11月29日，胡坤媛和林光愿签订《房屋（商铺）租赁合同》，约定：租期为2018年11月29日至2022年11月29日；本租约期内，前两年（2018年11月29日起至2020年11月29日止），租金按租约合同执行，即每月租金3000元，后两年（即2020年11月29日起至租约期满）的租金可随市场行情小范围调整，但需双方协商一致，任何一方不得单方面调整。另查明，本案纠纷胡坤媛于2020年5月18日向四川省富顺县人民法院提起诉讼，民事起诉状中载明：自双方签订租赁合同以来，林光愿不按时交纳租金，以经营状况不佳为由拖欠租金，因疫情影响，胡坤媛同意减少租金3000元，但林光愿仍然拒绝履行租赁合同，单方面提出解除合同。故胡坤媛起诉请求支付欠付租金及违约金等费用。二审查明的其余事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋（商铺）租赁合同》是上诉人林光愿单方解除还是双方合意解除；二、上诉人林光愿是否应当向被上诉人胡坤媛支付违约金，交付的保证金被上诉人胡坤媛是否应当予以退还。一、关于《房屋（商铺）租赁合同》是上诉人林光愿单方解除还是双方合意解除的问题。根据查明事实，林光愿在租赁合同尚未到期，双方未达成书面解除协议的情况下，于2020年5月29日搬离租赁房屋。虽其主张是双方合意解除租赁合同，但林光愿并未举示充足证据予以证明该主张，应自行承担举证不能的不利后果。且从胡坤媛于2020年5月18日即向四川省富顺县人民法院提起民事诉讼，并在诉讼中载明是“林光愿单方面提出解除合同”的情况看，胡坤媛并未对林光愿搬离租赁房屋、解除租赁合同表示同意，也即双方未对解除租赁合同达成合意。因此，林光愿的搬离行为应视为其单方面要求终止合同，而胡坤媛在一审庭审中表示，由于林光愿的搬离行为只有无奈接受而同意解除租赁合同，可视为对林光愿单方面要求解除合同的认可，则案涉房屋租赁合同已实际解除。二、上诉人林光愿是否应当向被上诉人胡坤媛支付违约金，交付的保证金被上诉人胡坤媛是否应当予以退还的问题。经查明，林光愿应在2019年11月29日前十日交付下一个半年的租金18000元，但其至今尚欠6000元租金未支付。因此，林光愿除单方面提前终止合同违约外，还存在未按合同约定向胡坤媛支付租金构成违约的情形。根据租赁合同关于违约责任的约定，胡坤媛可主张从拖欠租金的第二日起到租期截止日按照应付租金的30%给付违约金，且保证金不予退还，故一审支持胡坤媛主张林光愿支付自搬离之日起到房屋租赁期满之日，按照约定方法计算的违约金27000元，并对林光愿交纳的保证金2000元不予退还的请求正确，本院予以维持。林光愿上诉认为其没有违约，不应支付违约金的主张与查明事实不符，本院不予支持。对于胡坤媛二审中提出要求林光愿恢复房屋原状、赔偿损失的请求，因其在一审中并未就该主张明确提出诉求，故不属于本案二审审查的范围，可另行主张权利。综上，上诉人林光愿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人林光愿负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄绚丽审 判 员 曾伟贤审 判 员 周玉萍二〇二〇年九月二十四日法官助理 刘 嫒书 记 员 何小雪