湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1454号原告：雷秀金，女，住长沙市雨花区。原告：常柏林，男，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：雷秀金，女，1958年10月9日出生，汉族，大专文化，退休职工，籍贯湖南省常宁县，住长沙市雨花区，与原告常柏林为夫妻关系，代理权限为特别授权。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告雷秀金、常柏林与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告雷秀金、原告常柏林的委托诉讼代理人雷秀金、被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷秀金、常柏林向本院提出诉讼请求：1．判决被告按合同约定给原告办理退房手续，并返还原告购房款、委托装修款和酒店开办费用总计450960元（雷秀金、常柏林各占50%）；2．判决被告支付拖欠原告的张家界大成山水国际大酒店二期×号酒店客房租金及装修折旧款195044元（雷秀金、常柏林各占50%）；3．判决被告支付给原告张家界大成山水国际大酒店二期×号房《房屋承包经营合同》约定的未付租金违约金：【101466－7888（已付部分）】＊1%＝936元（雷秀金、常柏林各占50%）；4．判决被告支付给原告大成山水国际大酒店二期×号房《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》约定的未付装修折旧款违约金：101466＊1%＝1014元（雷秀金、常柏林各占50%）；5．判决被告将张家界大成山水国际大酒店二期×号房的租金及装修折旧款按合同约定的45096元／年，支付至退房款付清之日止；6．判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年8月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》、《商品房现房买卖合同之补充合同》、《三方承诺合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》和《房屋承包经营合同》（见证据1、2、3、4、5），原告雷秀金、常柏林各占合同份额的50%。依据合同约定，原告购买被告开发的位于张家界市永定区房屋，上述房屋被告已依法取得了房屋所有权证，证号为714010243。合同签订后，原告向被告支付了合同约定的×号房的购房款225480元、房屋委托装修、购买酒店设备款225480元，二项合计450960元（见证据6、7）。原、被告双方在《三方承诺合同》（见证据3）第1、2、3条中约定，原告所购房屋只办理网签，不办理产权证，原告在2018年8月19日至2020年8月19日期间可以向被告提出无理由退房，被告不得拒绝，原、被告双方办理完退房手续后，被告向原告支付房款、委托装修款和酒店开办费用总计450960元，原告在合同约定的退房期限内多次找被告申请要求办理退房手续，均遭到被告拒绝。原、被告双方在《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》和《房屋承包经营合同》中约定，原告购买的酒店客房实际是作为被告的一种融资借款，原告从购买客房之日起就将所购买的酒店客房返租给被告经营，被告按年付装修折旧款和租金给原告，并约定，第一、二年按购房款和委托装修款总额的15%支付装修折旧款和租金给原告，即每年支付67644元给原告，第三至五年的装修折旧款和租金按购房款和委托装修款总价的10%，即每年应支付45096元给原告，《房屋承包经营合同》第三条第1、3款约定，租赁满3至5年后原告再将酒店客房原价退还给被告。原、被告双方签订的《房屋承包经营合同》第九条第3款约定，如逾期三个月未向甲方支付经营收益，除应向甲方支付承包收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的承包金的1%的违约金；《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》第八条第3款约定，如逾期三个月未向甲方支付委托装修折旧款，除应向甲方支付承包收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的装修折旧款的1%的违约金。现被告仅正常支付了一年的装修折旧款和房屋租金后，就单方面违约，只断断续续的自行将房屋租金标准降低至年息2%付过几次，装修折旧款拖欠了四年分文未付（见证据8），原告曾多次找被告协商要求履行合同，被告都拒不履行，现被告仍在占用原告购买的酒店客房正常经营，却拒不按合同支付装修折旧款和租金给原告，也不按合同约定办理退房、退款手续，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司共同答辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：一、租金支付情况。1．回购款不应计算违约金，原告与被告张家界大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告并向被告提出回购请求，且原告将所购房屋一直租赁给被告张家界大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，且在《投资经营合同》约定的投资期限内，被告并未拖欠原告投资收益被告张家界山水置业公司不存在回购违约，不应当计算回购违约金。2．2015年8月19日起至2020年8月18日止，被告已向两原告各支付41334元。3．且被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。4．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；并请求原告放弃违约金。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1．本案约定的回购条件尚未成熟，原告无权要求回购。2015年8月19日，本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了《三方承诺合同》，合同第2条约定：甲方（雷秀金、常柏林）自2018年8月19日至2020年8月19日期间，可以向乙方（张家界山水置业公司）提出无理由退房要求。根据《三方承诺合同》第3条约定：甲方在上述期限内提出退房申请，乙方不得拒绝该申请，双方在180个工作日内完成具体退房手续。第4条约定：甲乙双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，乙方按原价向甲方支付房款、委托装修款及酒店开办费用。现双方并未完成退房手续，回购条件不成熟，被告有权拒绝回购。2．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。3．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。四、若法庭支持了原告回购的诉求，则应确认原告与张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于2020年7月6日解除，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《房屋承诺经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办费等费用合同》亦于2020年7月6日解除。原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与张家界山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为张家界山水置业公司，而不再是原告，其有义务协助张家界山水置业公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致其与被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋承办经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办费等费用合同》无法履行，合同因原告不具有房屋所有权而终止。若本案法院支持了原告877房房屋回购的诉讼请求，则该房的租金和委托装修折旧款等均不应当继续计算。房屋一旦被回购，则原告不再是房屋所有权人，无权再将房屋租赁给他人使用，无权获得租金及装修折旧款和酒店开办等费用。五、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的案件事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院可以确认如下案件法律事实：2015年8月19日，两原告购买了湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第8层×号房屋，建筑面积37.58平方米，份额各占50%，并于当日将购房款225480元全额付清。同日，原、被告签订《三方承诺合同》，合同约定张家界大成酒店公司作为张家界山水置业公司的第三方担保公司，承担连带担保责任；原告承诺只办理该房屋的网签登记，不办理产权证；原告自2018年8月19日至2020年8月19日期间，可以向被告张家界山水置业公司提出无理由退房要求，被告张家界山水置业公司不得拒绝该申请，双方在180个工作日内完成退房手续；双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，被告张家界山水置业公司按原价支付房款、委托装修款和酒店开办费用共计450960元。2015年8月19日，两原告与被告张家界大成酒店公司签订了《房屋承包经营合同》与《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，并于当日按合同约定将装修款225480元付清。两份合同约定履行期限最短不少于3年，最长不超过5年，被告张家界大成酒店公司第一年、第二年每年支付承包金和委托装修改造折旧款均为33822元，第三年、第四年、第五年每年支付承包金和委托装修改造折旧款均为22548元，逾期3个月未支付，应支付违约期内应支付承包金和委托装修改造折旧款的1%作为违约金。被告张家界大成酒店公司自2016年8月19日起未足额支付承包金和委托装修改造折旧款，截至2020年8月19日，已付15776元，欠付承包金和委托装修改造折旧款共计187156元。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖合同之补充合同》、《三方承诺合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《回购申请》等证据证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。1．关于原告要求被告返还购房款、委托装修款和酒店开办费用450960元的问题。《三方承诺合同》约定原告可在2018年8月19日至2020年8月19日期间提出无理由退房要求，被告张家界山水置业公司不得拒绝该申请。现原告在合同约定的期限内提出回购申请，被告张家界山水置业公司应当依约履行回购义务，在双方撤销涉案房屋网签后的两个工作日内将房款、委托装修款和酒店开办费付清，故原告要求被告张家界山水置业公司支付房款、委托装修款和酒店开办费用共计450960元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2．关于原告要求被告支付承包金及委托装修改造折旧款共计195044元，以及要求被告按合同约定的45096元／年支付承包金和委托装修折旧款至退房款付清之日止的问题。原、被告于2015年8月19日签订承包经营合同和委托装修合同，合同约定履行期限最长不超过5年（即截止日期为2020年8月19日），合同履行仍在期内，被告张家界大成酒店公司未按照合同约定按时足额支付承包金和委托装修改造折旧款，应承担相应的违约责任。现原告要求张家界大成酒店公司支付2015年8月19日至2020年8月19日期间的承包金和委托装修改造折旧款共计195044元，被告实际自2016年8月19日开始欠付，欠付金额为187156元，因原告于2020年7月8日诉讼要求被告张家界山水置业公司履行回购义务，则自2020年7月8日，承包经营合同和委托装修合同应予终止，被告张家界大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年7月8日，应予扣除2020年7月9日至2020年8月19日期间的承包金和委托装修改造折旧款共计5189元（22548元×2÷365天×42天），且本院对于原告被告按合同约定的45096元／年支付承包金和委托装修折旧款至退房款付清之日止的诉讼请求不予支持。加之被告张家界大成酒店公司答辩称因出现××疫情不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的承包金1879元（22548元／年÷12个月）为宜，故被告张家界大成酒店公司应支付欠付承包金及委托装修改造折旧款共计为180088元（187156元－5189元－1879元）。3．关于原告要求被告支付承包金违约金和委托装修改造折旧款违约金的问题。依据合同约定，被告张家界大成酒店公司逾期3个月未支付承包金和委托装修改造折旧款，则须支付违约期内应支付租金和委托装修改造折旧的1%作为违约金。被告张家界大成酒店公司自2016年8月19日起欠付，截止2020年7月8日，应支付承包金违约金970元〔（33822元＋22548元×3年－2594.5元－1879元）×1%〕，及委托装修改造折旧款违约金989元〔（33822元＋22548元×3年－2594.5元）×1%〕。现原告要求被告支付承包金违约金936元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付委托装修改造折旧款违约金1014元，超过合同约定违约金计算标准，本院对合理部分予以支持，对超出部分不予支持。4．关于原告要求两被告承担连带清偿责任的问题。《三方承诺合同》中约定由被告张家界大成酒店公司作为被告张家界山水置业公司的担保方，对合同义务承担连带担保责任，故被告张家界大成酒店公司对房款、委托装修款和酒店开办费承担连带清偿责任。原告要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任，因涉案合同未约定被告张家界山水置业公司承担保证责任，亦未另行签订书面保证合同，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十三条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司在与原告雷秀金、常柏林办理撤销网签后，限于两个工作日内向原告雷秀金、常柏林付清房款、委托装修款和酒店开办费共计450960元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告雷秀金、常柏林自2016年8月19日起至2020年7月8日止下欠的承包金和委托装修改造折旧款共计180088元，以及承包金和委托装修改造折旧款违约金共计1925元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司对上述第一项确定的债务承担连带清偿责任；被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担连带责任后，有权向被告张家界山水天下置业有限公司追偿；四、驳回原告雷秀金、常柏林其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10280元，适用简易程序减半收取5140元，由被告张家界山水天下置业有限公司负担3577元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担1563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年九月十七日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。