湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1544号上诉人（原审原告）：宜昌雅斯商业物业管理有限公司宜都分公司，统一社会信用代码91420581050011488U，营业场所宜都市陆城长江大道23号（城西）。负责人：肖红，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭正文，湖北诚弘律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：熊冰冰，男，汉族，1989年9月12日出生，户籍地湖北省宜都市，现住湖北省宜都市。委托诉讼代理人：熊春艳（系熊冰冰之姊），女，汉族，1982年2月12日出生，住湖北省宜昌市西陵区。特别授权代理。委托诉讼代理人：邓忠银，湖北峡光律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌雅斯商业物业管理有限公司宜都分公司（以下简称雅斯公司）与上诉人熊冰冰房屋租赁合同纠纷一案，因均不服湖北省宜都市人民法院（2019）鄂0581民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人雅斯公司的委托诉讼代理人郭正文，上诉人熊冰冰的委托诉讼代理人熊春艳、邓忠银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅斯公司上诉请求：1、撤销原审民事判决，依法改判支持雅斯公司的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由熊冰冰承担。事实和理由：熊冰冰合同期内停止经营本系违约行为，原审判决“视为双方租赁关系终止”不符合法律规定，损害了雅斯公司作为守约方的合法权益。1、雅斯公司与熊冰冰签订的租赁合同至2019年8月19日并没有解除，雅斯公司要求熊冰冰支付租金至2019年8月19日的诉求符合法律规定。根据合同法第60条之规定，双方有义务严格按照合同约定履行合同的义务，熊冰冰所称的经营亏损并不是拒交租金或者解除合同的合法理由。本案熊冰冰在申请提前解除租赁合同未获同意后擅自停止经营系违约行为，不能达到解除合同的目的，合同未解除的情况下熊冰冰仍需支付租金。2、熊冰冰停止经营后未办理交接，未将钥匙交还雅斯公司，未告知雅斯公司可以另行招租及时止损，存在重大过错，客观上扩大了损失。熊冰冰停止经营后将大门上锁（详见庭审笔录第5页13-17行）即离去，拒绝与雅斯公司做任何沟通，未采取任何合理措施积极止损。雅斯公司于2019年7月起诉熊冰冰之后，熊冰冰仍然没有向雅斯公司交还大门钥匙，也没有要求雅斯公司另行招商。客观上熊冰冰怠于止损放任了损失扩大。在此情况下如将熊冰冰2019年3月20日锁门（该时间不一定准确），视为“租赁关系终止”将损害雅斯公司的合法权益。将2019年3月21日至2019年8月19日期间的租金损失判定由守约方承担违反了公平原则，也没有法律依据。3、即使原审法院基于妥善处理纠纷的考虑判决双方合同解除，那么合同解除的时间也应该是在熊冰冰正式要求法院判决合同解除之后，即2019年9月7日开庭之后。熊冰冰辩称，一、关于合同期内停止经营是违约行为于法无据。承租人在合同期内是否经营，不在租赁合同约定范围。因此，承租人租赁合同期内是否经营与雅斯公司无关。二、提出解除租赁合同未获同意停止经营合理合法，根据合同法第94条第2款规定，在履行期限未满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。行使合同解除权的关键在于解除权人是否向双方当事人传达了解除合同的意思表示。只要解除权人通过一定的形式向对方当事人表达了解除合同的意思，且该意思表示为对方所知悉，即可发生解除合同的效力，并不一定非要采取文字通知的方式，更不需要被通知人的同意。三、熊冰冰在停止经营后与雅斯公司办理交接的责任不在熊冰冰。而熊冰冰在与雅斯公司签订《多业态租赁经营合同》及《广场运营管理协议》之时，就根据合同约定支付了水电费押金5000元，租赁费保证金40500元，此款足以支付所欠的水电费和租赁费。而在熊冰冰未停止经营之时，雅斯公司就以熊冰冰尚欠水电费为由停了熊冰冰的水电，致使熊冰冰无法经营而停业。在雅斯公司不同意解除合同的情况下，雅斯公司没有通知熊冰冰办理交接手续，同时，也处于有人交无人接的状况。因此，没有办理交接的责任不在熊冰冰。四、扩大的损失不应由熊冰冰承担。熊冰冰于2019年2月就向雅斯公司提出了终止（即解除）合同申请，向雅斯公司明确传达了解除合同的意思表示，具有解除合同的法律效力。雅斯公司应当知道这一法律规定，故意造成损失扩大，与熊冰冰无关。熊冰冰上诉请求：1、依法撤销原审民事判决，发回重审或依法改判。2、判令一、二审案件受理费由雅斯公司承担。事实和理由：2016年10月，熊冰冰与雅斯公司签订《多业态租赁经营合同》及《广场运营管理协议》，熊冰冰按照合同约定，支付了水电费押金5000元和租赁费保证金40500元，并支付了2018年12月20日以前的租赁费和水电费，还投资150余万元进行精装修及购置设备。但因市场经济低迷，而租金不减还增，长期入不敷出，不堪重负。熊冰冰于2019年2月向雅斯公司提交了终止合同申请后，雅斯公司关停了熊冰冰的水电。熊冰冰被迫于2019年3月1日锁门退场，并于2019年3月2日向雅斯公司提交了撤场申请。但雅斯公司拒不与熊冰冰办理终止合同手续，直到合同到期后提起诉讼。上述事实充分说明：1、自2019年3月1日，熊冰冰与雅斯公司就解除了2016年10月熊冰冰与雅斯公司签订的《多业态租赁经营合同》及《广场运营管理协议》，因雅斯公司拒不接收租赁物，并在明知熊冰冰已撤场和明知熊冰冰住址和通讯方式的情况下，但熊冰冰没有收到雅斯公司关于解除或继续履行合同的通知，致使熊冰冰认为雅斯公司同意解除合同。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十七条规定，扩大的经济损失熊冰冰不承担责任，判决熊冰冰赔偿雅斯公司商铺空置租金30304元没有法律依据。2、雅斯公司收取了熊冰冰支付的水电费押金和租赁费保证金，足以支付熊冰冰所欠的水、电费和租金，原审判决对没有争议的水电费押金和租赁费保证金不予处理不当。当庭补充上诉理由：对支付租赁费、水电费合计47836.40元没有异议，但对以此为基数承担从2019年5月20日起至款项付清之日止按照年利率24%计算的逾期付款利息有异议。雅斯公司辩称，1、合法有效的租赁合同应完整的履行，熊冰冰擅自撤场属违约行为，违约行为并不能达到解除合同的效果。雅斯公司诉讼期间合同并没有解除，在此情况下熊冰冰仍然有支付租金的义务。2、关于逾期付款的利息计算标准在一审庭审笔录的第4页，熊冰冰已认可该利息计算方式无异议，具体在笔录的倒数第4行到第6行。3、关于履约保证金，双方约定在熊冰冰违约的情况下不予退还，而该保证金退还的条件也是合同解除后的结算阶段才处理，那么本案雅斯公司仅起诉熊冰冰要求支付租金，并没有要求解除合同，那么关于履约保证金的处理不应由本案裁判。雅斯公司向一审法院起诉请求：1、判令熊冰冰立即支付拖欠的2018年12月20日至2019年8月19日期间的租赁费用118912元，水电费4684.40元，合计123596.40元。并自2019年5月20日起按照81.2元/日标准支付逾期付款利息至实际支付之日止；2、本案诉讼费由熊冰冰承担。一审法院认定事实：2016年10月，雅斯公司、熊冰冰签订《多业态租赁经营合同》及《广场运营管理协议》，约定熊冰冰承租雅斯公司位于宜都雅斯国际广场569号楼401铺A区用于经营私人影吧，总建筑面积593平方米，租赁期限三年，头两年每月租赁费用14000元（包括租金7000元/月、公共设施使用及维护费7000元/月），第三年租赁费用递增8%，即15152元/月，租赁费用按季度交纳，于每季度前十日内付清，水电费每月据实支付，租金每逾期一日，需支付当季度租金的0.5%作为违约金，其他费用逾期，则从逾期之日其按所欠费用总额的日3‰交纳违约金。双方在租赁经营合同和管理协议中还就其他方面进行了约定。熊冰冰接收商铺后按照约定支付了2018年11月19日前的租赁费用，从2018年11月20日开始的下季度租赁费用熊冰冰仅支付了一个月，此后一直未再支付租赁费用。2019年2月28日雅斯公司书面通知熊冰冰交纳所欠租赁费用，2019年3月初，熊冰冰向雅斯公司提交《撤场申请》，表明因市场持续低迷，长期亏本，申请雅斯公司降租未成，已经不堪重负，只能忍痛退场。对此雅斯公司未予回复，2019年3月20日左右，熊冰冰在未与雅斯公司协商一致的情况下，自行将店铺内的设备、物品等搬走退场，未再继续经营，也未与雅斯公司办理费用结算和交接手续。熊冰冰离场前欠付水电费4684.40元。一审法院认为，雅斯公司、熊冰冰之间设立的租赁合同关系合法有效，双方均应诚信履行。熊冰冰未按照合同约定支付租赁费用，构成违约，应当承担违约责任。依照法律规定，通常情况下，违约方不享有单方解除合同的权利，但是对于房屋租赁合同这种长期性合同，承租方使用租赁房屋用于生意经营，若承租期间经营无以为继，强求承租方继续履行租赁合同，显然有失公平，在此情形下，承租方的合同目的无法实现，出租方若拒绝解除合同，也有违诚实信用原则，因此应当有条件的允许承租方单方解除合同，以解决合同僵局，平衡合同当事人的利益，但是违约方应当承担相应的违约责任。本案中熊冰冰于2019年3月初以经营持续亏损为由向雅斯公司书面提出退租，并从商铺退出，未再继续经营，可视为双方租赁关系终止，但熊冰冰应承担的违约责任不能因合同终止而免除。根据一审庭审中双方的陈述，熊冰冰腾空商铺的时间大概在2019年3月20日左右，应据此确定终止时间为2019年3月20日。双方均认可租赁费用支付至2018年12月20日，故截止2019年3月20日合同实际终止之日，按照合同约定租赁费用标准计算，未付租赁费用为43152元。欠付水电费4684.40元双方无争议，应予以认定。两项欠款合计47836.40元，熊冰冰应承担给付责任。关于损失赔偿，一方面，熊冰冰逾期支租赁费用和水电费，雅斯公司主张按照年利率24%从2019年5月20日起计算利息损失，熊冰冰未提出异议，应予以支持；另一方面，熊冰冰中途擅自退租，导致雅斯公司需要重新招租，由此产生招租期间商铺空置的租金损失，应酌情以合同约定的第三年租金标准计算两个月的空置期损失，即15152元/月×2个月＝30304元。熊冰冰主张用保证金和押金抵销所欠雅斯公司的债务，以互不相欠、了结全部债务为条件，雅斯公司未同意，且双方在保证金数额上有争议，故在本案中不予处理，双方可以另行协商债务抵销事宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条的规定，判决：一、熊冰冰于本判决生效之日起十日内向雅斯公司支付租赁费、水电费合计47836.40元，并以此为基数承担从2019年5月20日起至款项付清之日止按照年利率24%计算的逾期付款利息；二、熊冰冰于本判决生效之日起十日内赔偿雅斯公司商铺空置租金损失30304元；三、驳回雅斯公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1386元，由熊冰冰负担。二审中，当事人未提交证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，二审中双方当事人均认可：熊冰冰在签订案涉房屋租赁合同时向雅斯公司交付履约保证金40500元、水电费押金5000元，雅斯公司至今未退还。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的解除时间；二、由熊冰冰承担二个月空置期损失费用是否合理；三、逾期支付租金的违约金计算标准；四、履约保证金和水电费押金是否应在本案中一并处理。一、关于案涉房屋租赁合同的解除时间问题。雅斯公司上诉认为，雅斯公司作为守约方未同意合同解除，因此双方应继续履行合同；且即使合同解除，解除的时间也应该是在熊冰冰正式要求法院判决合同解除之后，即2019年9月7日开庭之后。依据民九会议纪要精神，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。由于本案中，熊冰冰在经营私人影吧时已经长期处于亏损状态，其向雅斯公司申请撤场和降租又均未得到应允，如继续经营，其损失将继续扩大，案涉房屋租赁合同已实际陷入履行艰难；而熊冰冰在腾退房屋时留存于雅斯公司处的履约保证金和水电费押金，当时也足以与其欠租相抵，实非恶意违约。因此，根据审查可以认定案涉房屋租赁合同的履行情况符合“特殊情况下违约方请求解除合同，人民法院应予支持”的上述情形，一审法院认定熊冰冰腾退案涉房屋的时间即为合同解除时间并无不当。至于熊冰冰腾退房屋的具体时间，熊冰冰提出其腾退房屋的时间应在2019年3月20日之前，雅斯公司提出熊冰冰腾退房屋后未交付钥匙。由于熊冰冰在一审庭审中认可其在2019年3月1日后半个月左右撤场，雅斯公司在一审庭审中提出熊冰冰是在2019年3月20日左右撤场，且承认熊冰冰此后在案涉出租房屋并无经营行为，因此一审法院认定熊冰冰腾退房屋的时间为2019年3月20日属合理判断，因而本院认为宜确认双方合同解除时间为2019年3月20日。二、关于由熊冰冰承担二个月空置期损失费用是否合理的问题。依据民九会议纪要精神，人民法院判决解除形成合同僵局的长期性合同时，违约方应当承担相应的违约责任。本案中，熊冰冰欠付租金在先，未得到雅斯公司同意就擅自撤场在后，作为违约方理应承担雅斯公司的相应损失。在熊冰冰擅自撤场后，按照社会常识，雅斯公司当然需要重新招租，而由此产生招租期间的商铺空置费用也应由熊冰冰承担，一审法院酌定该商铺空置期为二个月系合理合法，本院对此予以维持。三、关于逾期支付租金的违约金计算标准问题。首先，依据民九会议纪要精神，认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准。其次，经审查熊冰冰尚欠雅斯公司的租金及双方约定的违约金数额，熊冰冰认为过高，请求法院予以调整，理应予以支持。结合本案中的合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考量，本院认为一审法院确定的逾期支付租金的违约金标准仍然过高，本院酌情调整为按年利率10%计算迟延支付租金的违约金，该计算方式足以弥补雅斯公司的损失，且兼具一定的惩罚性质。四、关于履约保证金和水电费押金是否应在本案中一并处理。二审中双方当事人确定熊冰冰向雅斯公司交付的履约保证金和水电费押金共计45500元。熊冰冰拖欠租金的违约行为，本院已经判令其承担逾期付租的利息，现双方租赁合同解除，出租人应当退还收取的履约保证金和水电费押金，因此可以在本案中一并处理。综上所述，雅斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；熊冰冰的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省宜都市人民法院（2019）鄂0581民初1944号民事判决第二项，即熊冰冰于本判决生效之日起十日内赔偿宜昌雅斯商业物业管理有限公司宜都分公司商铺空置租金损失30304元；二、撤销湖北省宜都市人民法院（2019）鄂0581民初1944号第一项、第三项，即熊冰冰于本判决生效之日起十日内向宜昌雅斯商业物业管理有限公司宜都分公司支付租赁费、水电费合计47836.40元，并以此为基数承担从2019年5月20日起至款项付清之日止按照年利率24%计算的逾期付款利息；驳回宜昌雅斯商业物业管理有限公司宜都分公司的其他诉讼请求；三、熊冰冰于本判决生效之日起十日内向宜昌雅斯商业物业管理有限公司宜都分公司支付租赁费、水电费共计47836.40元，并自2019年5月20日起至款项付清之日止以47836.40元为基数按照年利率10%支付逾期付款利息；四、宜昌雅斯商业物业管理有限公司宜都分公司于本判决生效之日起十日内退还熊冰冰履约保证金、水电费押金共计45500元；五、驳回宜昌雅斯商业物业管理有限公司宜都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1386元，二审案件受理费5544元，共计6930元；由宜昌雅斯商业物业管理有限公司宜都分公司负担2552元，由熊冰冰负担4378元。由熊冰冰负担的诉讼费用在履行上述给付义务时一并执行。本判决为终审判决。审判长  肖小月审判员  关俊峰审判员  李 丹二〇二〇年九月二十七日书记员  余 丹