内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初1725号   原告：付钰年，男，1956年2月13日出生，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：王以军，内蒙古君缘律师事务所律师。   被告：冯金富，男，1969年1月3日出生，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。   被告：内蒙古国力房地产开发有限责任公司。   法定代表人：王菠，该公司总经理。   被告：内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司。   负责人：张建国，该分公司总经理。   二被告共同委托诉讼代理人：陈亮，内蒙古蒙信律师事务所律师。   二被告共同委托诉讼代理人：邱德育，内蒙古睿华律师事务所律师。   原告付钰年与被告冯金富、内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）、内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司（以下简称国力公司阿盟分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付钰年及其委托诉讼代理人王以军，被告冯金富，被告国力公司及国力公司阿盟分公司共同委托诉讼代理人陈亮、邱德育均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求依法确认原告委托被告冯金富与被告国力公司签订的《商品房认购书》合法有效，并判令被告办理相关售房合同及交付房屋；二、如不能交付房屋，请求判令三被告返还原告预付房款共计299600元及自2012年7月22日至2020年6月18日期间利息损失107204元，后续利息自2020年6月19日起付至本案判决生效之日止（合计：406804元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年，被告冯金富因承建由被告国力公司阿盟分公司开发的龙泽苑子龙门小区部分土建工程，在原告处陆续赊欠水泥价值约279600元。后原告向被告冯金富索要上述拖欠水泥款时，被告冯金富称其手中有开发商给的一套顶账房可用以抵顶水泥款，后经双方协商一致，达成了被告冯金富以该顶账房屋另带一个车库以349600元的总价格抵顶其所拖欠的水泥款（多退少补）的口头顶账协议。2012年7月22日，受原告委托，被告冯金富以原告名义与被告国力公司签订了《商品房认购书》，认购书约定：国力公司将其开发的位××镇.90平米房屋并加一个车库，按每平米2600元的价格出售给原告，认购书约定的出卖人即为被告国力公司，买受人为原告，甲方签字处加盖有国力公司的合同专用章，乙方签字处注明为“冯金富代办”。由于原告尚欠被告冯金富部分购房差价款，故被告冯金富只让原告看了上述认购书的相关内容但并未将认购书原件交予原告。后原告担心被骗曾专门到开发商设立在子龙门小区的售楼部核实，结果售楼部工作人员拿出了另一份由冯金富代签的认购书，内容与被告冯金富手中持有的一样，同时售楼部工作人员还将冯金富给原告出具的水泥款欠条复印件留下备案，至此原告才确定与被告冯金富达成的以房抵债协议以及与国力公司签订的《商品房认购书》都是真实可信的。由于子龙门小区当时尚在建设施工中，故该顶账房屋并未实际交付。之后被告冯金富以向案外人单树荣借款抵押担保为由，在未征得原告同意的情况下将上述《商品房认购书》原件作为抵押交给案外人单树荣（注：单树荣据此已在阿左旗法院另案起诉了到××区带车库，叁拾肆万玖仟陆佰元整。借房手续人冯金富”，并将其所欠原告水泥款按原告支付房款的方式给原告出具了收条一张，内容为“今收到付钰年在工商局子龙门房款贰拾柒万玖仟陆佰元整”。上述借条和收条出具后，被告冯金富仍然以各种借口未向原告交付房屋。冯金富打收条的时候，因为按照房屋抵顶差价还差70000元，所以付钰年给冯金富打了70000元的欠条。2018年5月16日，原告从其老家将被告冯金富找到，提出要么给房、要么给钱，被告冯金富称房屋已被开发商一房两卖，他要打官司将房子要回后再给原告，并称他现在非常困难打官司没钱，让原告借给他2万元作为打官司的费用。原告当时为了将房子拿回来所以选择了再次相信被告冯金富的话，就又借给被告2万元打官司的费用。然而被告冯金富利用原告的善良一次又一次的欺骗原告，将2万元钱拿上一走了之，直到今天为止仍然未予解决。原告无奈，诉至法院。   被告冯金富辩称：原告起诉的事实存在，是我去售楼部办的手续。2013年10月份左右，我在银川给工人开不了工资，因为付钰年欠我10万元房款，所以我就给原告说，你不给我钱我就抵押，所以我向单树荣借款的时候抵押了这套房子，并且原告知情也签字了。2016年我与国力公司就工程款审核时，案涉房屋国力公司给我顶做工程款，后来原告给我打电话说案涉房屋被国力公司卖了，此后单树荣、国力公司、付钰年三方一直抢这个房子，但是原告一直不表态是要房，还是退钱，所以房子就一直拖着，现在这个房子已经被国力公司卖了。不同意向原告返还预付房款299600元及利息，理由是当时只要原告给我钱，就能交付房屋，原告的原因导致无法交付房屋，所以不返还。   被告国力公司辩称：首先，原告以商品房买卖合同来诉，我们认为对本案的法律关系是认定有误的。我们认为这是一种债权转让合同关系，并非房屋买卖合同关系。因此原告请求确认商品房认购书合法有效，缺乏事实依据。第二，本案的原告并没有实际履行支付房款的义务，在没有履行实际支付房款义务的前提下，他主张要求返还购房款和利息缺乏事实和法律依据。故答辩人请求法院查明事实，驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。   被告国力公司阿盟分公司辩称：同国力公司意见一致。补充如下：第一，原告所提出的针对国力公司、国力公司阿盟分公司的诉讼请求，从其诉状所载的内容以及庭前我们从法院复印的证据看是没有任何证据予以支持的，其诉讼请求缺乏关键证据予以支持，所以依法不能成立。第二，本案所诉请的案由和原告民事起诉状自己阐述的相关事实与理由是相互矛盾的。原告在起诉状中阐述的过程，我在此不能确认，且从过程的内容来看，他诉的是债务转移的过程，但是债务转移本身诉请要求被告承担责任缺乏证据证明，所以针对被告国力公司及国力公司阿盟分公司所提的诉讼请求也依法不能成立，应予驳回。第三，原告自愿签署这些文件的时间是在2012年左右，到目前已经9年时间，诉讼时效已过。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系水泥销售商，2011年被告冯金富在施工过程中从原告处赊购水泥。2012年经原告与被告冯金富协商，冯金富用国立公司抵顶给其的房屋抵顶原告的水泥款，多退少补。2017年10月25日，被告冯金富向原告出具借条一张，载明：“今借到××区带车库，152㎡×2300=349600元，叁拾肆万玖仟陆佰元整，借房手续人冯金富。”后被告冯金富向原告出具收条一张，收条载明“今收到付钰年在工商局子龙门房款贰拾柒万玖仟陆佰元整，279600元正，收款人冯金富。”原告付钰年并向被告冯金富出具欠款70000元的欠条。后原告得知案涉房屋已被被告国立公司出售，原告要求被告返还款项未果，遂诉至本院。   本案审理过程中，原告变更诉讼请求为解除认购协议，由三被告返还购房款299600元及支付利息。   本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原告陈述其通过被告冯金富与被告国立公司签订了《商品房认购书》，其与国立公司存在房屋买卖合同关系。庭审中，被告国立公司对商品房认购书的真实性不予认可，也不认可与原告签订过该合同，原告亦未能提供认购书的原件，对其真实性本院亦无法确认。被告冯金富所称案涉房屋系其承包被告国立公司的工程，被告国立公司用案涉房屋给其顶账，被告国立公司对此不予认可，被告冯金富亦未能提供合法有效的证据证明承包工程以及被告国立公司用案涉房屋抵顶工程款的事实，故对被告国立公司是否将案涉房屋抵顶给被告冯金富的事实亦无法确认。现双方均认可原告主张的案涉房屋已被被告国立公司出售，原告与被告冯金富所达成的用案涉房屋抵顶水泥款的合同已无法实现，依法应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告冯金富无法交付案涉房屋，冯金富欠付水泥款（购房款）客观存在，故依照上述法律规定，被告冯金富应承担继续支付水泥款（购房款）的责任，故对原告主张的要求解除合同以及要求被告冯金富返还款项的诉讼请求依法予以支持。   根据原告与被告冯金富的当庭陈述以及原告提供的被告冯金富出具的收条载明，双方抵顶房屋的水泥款为279600元，本院依法予以确认。关于原告主张的2018年5月被告冯金富出具借条中载明的20000元，根据原告陈述该20000元系被告冯金富为了进行诉讼向其的借款，故原告应当以民间借贷法律关系另行向被告冯金富进行主张。关于原告要求支付利息的主张，根据原告陈述以及被告冯金富出具的收到房款279600元的收条，双方对水泥款进行了结算，即确定已付房款数额的时间是2017年10月25日，故被告冯金富从2017年10月26日起向原告支付占有款项期间的利息损失。   据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款（四）项，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告付钰年与被告冯金富之间关于巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区D区6号楼1单元302室127.90平米房屋及车库一间的房屋买卖合同关系；   二、被告冯金富于本判决发生法律效力之日起十日内向原告付钰年返还款项279600元及利息损失（利息计算方式：以279600元为本金数，自2017年10月26日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月20日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日止）；   三、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3701元，由原告付钰年负担465元，被告冯金富负担3235元负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   审判员 冯瑞平  二〇二〇年九月二十八日   书记员 汪 静