甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初1203号原告（反诉被告）：杨凯霞,女,1954年4月2日出生,汉族,住兰州市城关区。委托诉讼代理人：汤岁华，甘肃经天地律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州天瑞制药有限公司，住所地兰州市城关区张掖路**中广大厦**西半层。法定代表人：刘静，该公司经理。委托诉讼代理人：贾翔峰，甘肃和谐律师事务所律师。原告杨凯霞与被告兰州天瑞制药有限公司（以下简称：天瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，被告天瑞公司在举证期内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告杨凯霞的委托诉讼代理人汤岁华，被告天瑞公司的委托诉讼代理人贾翔峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨凯霞向本院提出诉讼请求：1、确认杨凯霞与天瑞公司于2005年3月21日签订的《经济适用住房买卖合同》是有效合同；2、确认杨凯霞是兰州市城关区××巷××号××楼××室房屋的所有权人；3、判令天瑞公司为杨凯霞办理兰州市城关区的房屋登记手续；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2005年3月21日，原告与被告签订《经济适用住房买卖合同》，约定原告以每平方米1850元的价格购买被告以集资方式开发的位于兰州市城关区××巷××号的房产，被告承诺在2005年12月31日之前向原告交付经竣工验收合格的房产。2005年3月22日，原告以现金方式提前交付了住房集资首付款30000元。在合同签订且原告支付首付款后，被告不仅未按约定日期交付房屋，且以各种理由拖延履行合同。2013年10月，即在约定的交房日期过去8年后，原告在被告提供的有限房源里选择了兰州市城关区房屋。随后，原告于2013年11月21日向被告指定的账户支付房款162000元（含剩余房款124160.5元及房屋维修基金、办证税费等费用37839.5元）。2016年初，原告根据被告的指示领取房屋钥匙并占有了房屋。原告领取房屋钥匙后，被告却唆使其投资的兰州天瑞物业管理有限公司不为原告房屋接通水电气等必要生活设施，以房价上涨为由要求原告重新签订合同并向其支付额外的房款。原告认为，双方签订的合同系双方真实意思表示，被告不顾迟延交房和房屋4年不能使用的事实，要求原告另行签订合同于法无据，故原告提起本案之诉。被告天瑞公司辩称，1、原、被告签订的《经济适用住房买卖合同》已经于2018年9月30日由被告书面通知原告解除，原告也收到了解除合同的通知，因此，原、被告签订的这份合同已经解除，不存在有效的问题；2、根据合同约定，合同解除后原告应该向被告返还涉案房屋，因为涉案房屋属于经适房，确权手续和商品房不同，目前涉案房屋的定价还没有经物价局批准下来，所以目前确权做不了，要相关部门程序批准后才可以。综上请求驳回原告的诉讼请求。针对原告杨凯霞的起诉，被告天瑞公司提出反诉请求：1、依法判令原告将位于兰州市××巷××号××楼××的房屋返还被告。2、本案反诉费用由原告承担。事实及理由：2005年3月21日，原、被告签订《经济适用住房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的住宅房屋。后因规划变更等在合同签订时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观原因，原设计规划方案由多层住宅变为高层住宅，建设成本大幅增加，继续履行原合同对于被告明显不公平，合同目的无法实现。后原告在高层住宅重新选定了房屋，但需重新签订合同、补交差价，但其却强行占用房屋，既不重新签订合同，也不支付购房款。为此，被告曾多次催缴房款，但原告一直拖延，其行为已构成根本违约，2018年9月30日，被告已依法书面通知原告解除合同，原告也已收到解除通知，但其仍强行占有房屋。为此，被告提出反诉，望判如所请。原告杨凯霞针对被告天瑞公司的反诉辩称，1、被告在反诉状中陈述的部分规划变更的理由没有事实根据。原告在与其签订买卖合同时，其承诺应于2005年底向原告交付房屋。后来根据原告了解，当时被告并未办理规划手续，本案诉争房产的规划手续直到几年后才批准下来，因此被告提出的规划变更的理由不成立；2、被告提出的因无法预见、非不可抗力造成的客观原因导致合同履行显失公平也不能成立。在与原告签订合同后，被告完全可以按照约定进行房屋的建设，但是因为其长期的违约行为、房地产市场的变化，导致其选择了利润更高的高层住宅建设户型。这是被告自身选择，与原告无关，被告这一主张不能成立。3、关于建设成本大幅增加的问题。本案诉争房屋所在的楼房是被告长期违约后才建设完成的，该违约行为与原告无关，所以被告所提到的建设成本增加问题也不应由原告承担，且被告也未提交任何证据证明其建设成本增加的事实，故原告不认同被告的主张。4、被告要求重新签订合同、补差价的要求没有法律根据。因为在双方之间存在的有效合同就是《经济适用住房买卖合同》，双方的权利义务也在此合同中得到明确规定。被告在违约后，要求重新签订合同的主张根本没有得到原告的认同，被告的该主张不能成立。5、被告认为合同已解除的主张没有法律根据。被告解除合同的前提是其要有合同解除权，但纵观本案事实，被告没有任何的合同解除权利，所以本案的《经济适用住房买卖合同》仍是有效合同；且原告已经分两次向被告交付全部购房款。综上，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于兰州市城关区××巷××号（现为红星巷176号）、编号为Ｅ42009号的土地使用权最初系被告天瑞公司通过兼并取得的工业用地。2005年，天瑞公司欲在该地块上集资建设经济适用房，遂在房屋尚未建设的情况下就进行了出售。2005年3月21日，被告天瑞公司（甲方）与原告杨凯霞（乙方）签订《经济适用住房买卖合同》一份，约定：乙方向甲方购买经济适用住房建筑面积96.89平方米（以房地产交易中心界定面积为准）,共一套，具体坐落位置：红星巷106号2号楼1单元3Ｂ2号房；按建筑面积计算，该经济适用房单位售价每平方米约1850元；乙方应当在2005年3月21日前支付全部房价款的20%，结构封顶，付清余款；甲方须于2005年12月31日前，将经竣工验收合格的经济适用房交付乙方使用。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2005年3月22日向被告支付了首付款30000元，被告给原告开具了收取住房集资首付款30000元的收据一张。此后，被告天瑞公司因建设、规划审批手续等问题，直至2010年才取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并开始建设上述经济适用房。因建设工程规划许可的建设规模为住宅楼1幢地上28Ｆ、、地下2Ｆ与被告售房时的规划有所变更，新建房屋的面积、户型等无法与《经济适用住房买卖合同》约定的房屋面积、户型对应。经原告等12位购房人与被告股东、原法定代表人陈宝玺协商，陈宝玺于2013年10月18日同意对12位购房人的房屋楼层、套型、面积进行变更，其中原告杨凯霞购买的房屋由2号楼1单元3Ｂ2号房屋变更为29层Ａ3户型、总面积为83.33平方米的房屋。同日，12位购房人向陈宝玺表示于近期交纳房款，但陈宝玺表示待公司商定后另行通知。2013年11月21日，原告杨凯霞按照合同每平方米1850元的标准计算后将剩余房款及维修基金等费用共计162000元打入被告天瑞公司账户。2015年11月5日，陈宝玺给建设单位兰州第一建设集团天瑞工程项目部出具书面函件，内容为：“兹有张兴汉等共计十二户住户因住房困难需领钥匙入住，请配合（凭选房表领取）。”此后，包括原告在内的12位购房人领取房屋钥匙并于2016年年初陆续入住房屋。因房屋建设规划变更、导致被告的建设成本增加，被告遂与之前的购房人协商重新签订合同，大部分购房人与被告重新签订了房价款为每平方米约5000元的《经济适用住房买卖合同》，原告等12位购房人则以双方此前的合同仍然有效为由，未与被告重新签订合同。2018年9月25日，被告在兰州晚报刊登《催缴购房款通知函》，告知原告杨凯霞等12位购房人自发函之日起3日内前来缴纳购房款、接收房屋，逾期则解除双方的购房合同。2018年9月30日，被告再次在兰州晚报上刊登了向12位购房人发出的《解除合同告知函》，该告知函主要内容为：因12位购房人未按通知时间缴纳购房款，也不来被告公司办理与房屋有关的任何手续，上述行为已经构成根本违约，致使合同目的无法实现，并影响了被告经营规划，故自发函之日，双方于2005年签订的《经济适用住房买卖合同》解除。原告等12位购房人看到《催缴购房款通知函》、《解除合同告知函》后，也于2018年10月28日在报纸上发布《联合声明》，声明其不承认《催缴购房款通知函》、《解除合同告知函》的效力，并告知被告应完全履行双方之间的买卖合同，解决房屋面积缩小等补偿问题。此后，双方一直因《经济适用住房买卖合同》的履行与解除、房屋的权属等问题发生纠纷，原告遂诉至本院。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告杨凯霞与被告天瑞公司作为具备完全民事行为能力的自然人及法人，双方就被告天瑞公司在××巷××号××住房的买卖达成合意，并以书面形式签订了《经济适用住房买卖合同》，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，故本院对原告要求确认双方于2005年3月21日所签《经济适用住房买卖合同》有效的诉讼请求予以支持。关于原告要求确认其为兰州市城关区××巷××号（现为176号）29楼Ａ7室房屋所有权人的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，我国物权法规定不动产物权包括所有权的取得，以登记为要件。原告杨凯霞虽与被告建立了房屋买卖合同关系并交付房款、占有涉案房屋，但在涉案房屋所有权未登记在其名下之前，原告仅依据合同取得了要求被告协助办理所有权登记的债权请求权，并不能直接通过诉讼形式取得房屋的所有权。因此原告要求确认其为涉案房屋所有权人的主张无法律依据，本院对此不予支持。关于原告要求被告为其办理涉案房屋登记手续的诉讼请求。涉案房屋建设的性质为经济适用房，《实施细则》规定，经济适用住房由建设单位统一负责申报办理房屋权属登记，申报办理权属登记前，建设单位还需提交省、市物价管理部门销售价格批复、房改部门批复、面积测绘成果等相关资料以供审查。而根据被告的陈述，涉案房屋目前尚未取得省、市物价管理部门的销售价格批复。此外，从涉案楼房规划的建设规模为地上28层，而原告占有的房屋为地上29层的事实可知，被告建设涉案房屋时存在超规划加盖的情况，现原、被告均未提供相关证据证明涉案房屋办理权属登记的手续已经具备，故原告现要求被告为其办理涉案房屋产权手续的主张证据不足，本院对此不予支持。关于被告反诉要求原告搬离涉案房屋的主张。虽然被告通过报纸公告的形式向原告发出过解除合同的通知，原告也未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但是我国合同法规定的以通知方式解除合同有约定解除及法定解除两种情形。约定解除即当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告与被告签订的《经济适用住房买卖合同》中并未约定解除合同的条件，故被告不能根据合同约定主张解除合同。法定解除即有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。涉案房屋虽然因为规划变更，客观上使被告的建设成本有所增加，但原、被告双方并未就原告新选定的房屋价格达成一致。在此情况下，被告以报纸公告的形式通知原告按照其要求缴纳房屋价款、之后又以原告未按期缴纳房款构成违约为由解除合同不符合上述合同解除的法定情形。综上，被告发出的解除合同通知不符合合同约定，亦不符合法律规定，其对原告并不发生合同解除的法律效力。原告基于与被告签订的《经济适用住房买卖合同》、被告原法定代表人陈宝玺签订的换房确认表、交付钥匙函件对涉案房屋行使占有、使用权属于有权占有，被告要求原告腾交涉案房屋于法无据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨凯霞与被告兰州天瑞制药有限公司于2005年3月21日签订的《经济适用住房买卖合同》合法有效；二、驳回原告杨凯霞的其他诉讼请求；三、驳回被告兰州天瑞制药有限公司的反诉请求。本诉案件受理费50元,由原告杨凯霞承担25元，被告兰州天瑞制药有限公司承担25元；反诉案件受理费50元，由被告兰州天瑞制药有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇二〇年九月二十九日书记员 张燕冰