吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4757号上诉人（原审被告）：孙成，男，1982年8月24日生，满族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：杜鹏，吉林钧诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭晓韬，男，1980年11月13日生，汉族，住长春市绿园区。上诉人孙成因与被上诉人谭晓韬租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙成上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判孙成给付谭晓韬租金31665元，孙成不承担违约金；3.一、二审诉讼费用由谭晓韬承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应子以改判。一、案涉租赁合同已于2020年3月29日经双方协商一致解除，原审判决认定双方的程赁合同“应自租贷期满后自动解除”有误。合同法第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合问。”具体到本案，原审庭审中，法官问“谭晓韬，孙成是否通知过你3月末不租场地了。”谭晓韬答“电话聊天说过”；孙成提供的双方2020年3月29日微信聊天记录中谭晓韬发消息：“月租金8333元×5个月=41,665元，2019年10月24日至2020年3月24日”。孙成回复：“明天给你转”。以上聊天与孙成主张“租金用一天给一天钱”的说法相符，而且，如果双方未就解除合同一事达成一致，谭晓韬也不会主动与孙成以实际使用天数（而不是按照原合同约定）计算租金。由此可知，双方最迟在2020年3月29日已经就合同解除、租金结算达成了一致。因此，案涉租赁合同已于2020年3月29日解除。相应租金也应以双方约定为准，即41665元。二、双方并未实际适用案涉合同中的违约金条款，原审法院事实认定和法律适用错误。案涉租赁合同虽然约定了违约金条款，但根据双方提交的证据显示，双方在解除合同时，仅对实际使用期间的租金进行了结算，且此后谭晓韬一直向孙成催要的均是租金，没有证据证明谭晓韬曾向孙成主张过任何违约金,谭晓韬关于违约金的诉讼主张及没有事实基础，也有违诚信。退一步讲，即使孙成应当承担违约责任，案涉合同约定的违约金也过高，谭晓韬也没有实际损失，原审法院对违约金的计算期限和调整幅度有误，应当予以纠正。孙成已经认可支付实际租赁期间的租金，所以谭晓韬并不存在任何损失，谭晓韬也未举证证明其遭受的损失金额，因此无权主张违约金。此外，年利率24％是民间借贷纠纷中法律保护的利率上限，并不能当然适用于其他合同纠纷中的违约金调整，原审法院法律适用错误。三、原审判决没有将孙成已经支付的1万元押金扣除。庭审中，谭晓韬承认2017年6月28日孙成向其交付1万元押金，且在合同中约定合同解除后全额返还。所以，孙成应支付的租赁为31665元。但原审法院并未将该款项扣除。谭晓韬辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确,请求维持原判。谭晓韬向一审法院起诉请求：1．判令孙成偿还拖欠谭晓韬租金7万元及利息（自2019年4月8日至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息）；2．判令孙成给付谭晓韬违约金5万元；3．判令孙成在涉案租赁场地安装的变压器所有权归谭晓韬所有，孙成将变压器返还谭晓韬，并配合谭晓韬变更登记；4．判令孙成赔偿谭晓韬其他损失（包括场内三根水泥杆、沙子、石子、鹅卵石等财产损失）；5．判令孙成清理涉案租赁场地内的堆料、杂物及垃圾，将场地恢复原状；6．本案诉讼费由孙成承担。一审法院认定事实：2017年7月9日，谭晓韬、孙成双方签订《土地租赁合同》一份，合同约定孙成承租谭晓韬承包的位于长春市莲花山生态旅游度假区劝农山镇兰家村承包土地的一部分，建筑面积约1.5万平方米，租赁期限三年，第一年自2017年7月7日至2018年7月6日止，第二年自2018年7月7日至2019年7月6日止，第三年自2019年7月7日至2020年7月6日止。孙成向谭晓韬支付定金1万元，在双方合同签订当日定金直接转为孙成场地租赁押金，在合同到期或解除后，如孙成电费等费用没有拖欠、按时清空场地，押金无利息全额返还孙成。第一年租金7万元，合同签订当日支付。第二年租金8万元，第一年租期到期前三个月一次性支付给谭晓韬，即2018年4月7日前支付。第三年租金8万元，第二年租期到期前三个月一次性支付给谭晓韬，即2019年4月7日。孙成不得随意改变土地状况和地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电、路等基础设施，如确需改动或变更的应事先征得谭晓韬书面同意后方可实施，对有关设施进行改动或变更时如需办理相关手续，由孙成负责办理，谭晓韬根据实际情况予以协助，所需费用由孙成承担，合同解除后相应设施所有权、使用权无偿归谭晓韬所有，谭晓韬有权随意处置。否则，孙成应恢复原状，并赔偿由此给谭晓韬造成的损失。经双方协商一致可以解除本合同，合同解除后权利义务应由双方协商确定。孙成应按照约定向谭晓韬交纳租金，如孙成使用租赁场地超过实际已付款租赁期限的，孙成应按日向谭晓韬支付租赁违约金每日500元。2018年3月17日，谭晓韬、孙成签订《土地租赁合同补充协议》一份，协议约定谭晓韬将剩余可利用土地租赁给孙成，租赁期限自2018年2月25日至2020年7月6日止。租金分两期支付，第一期租金3万元在2018年4月7日前与原租赁合同租金合计11万元一起一次性支付给谭晓韬。第二期租金2万元在2019年4月7日前与原租赁合同租金合计10万元一起一次性支付给谭晓韬。孙成租赁场地后，在场地上安装变压器并登记在其名下，现已运离场地。第一期租金孙成已支付谭晓韬，第二期租金孙成于2019年7月3日支付谭晓韬3万元。庭审中，孙成称其工人损坏两根栏杆，对单价195元予以认可，孙成认为谭晓韬主张的场地内原存放的砂石等数量不多，价值共计大约500至700元。一审法院认为：谭晓韬、孙成形成租赁关系，系双方真实意思表示，谭晓韬、孙成应履行各自的权利义务。谭晓韬、孙成双方签订的租赁合同约定的租赁期限为2017年7月7日至2020年7月6日止，孙成主张其通过电话通知谭晓韬租赁合同于2020年3月24日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，孙成提供的其与谭晓韬的通话录音中，双方未就合同解除的租金结算达成一致，不能视为当事人对合同解除达成一致，孙成亦未能向法庭提供证据证明其在3月24日搬离租赁场地的相关证据，故双方之间的租赁合同应自租赁期满后自动解除，即孙成应给付剩余租金7万元。关于违约金，谭晓韬主张5万元，双方合同约定如孙成使用租赁场地超过实际已付款租赁期限的，孙成应按日向谭晓韬支付租赁违约金每日500元。因违约金约定过高，孙成应支付谭晓韬违约金以7万元为基数，自2019年4月7日起按年利率24％计算。谭晓韬主张孙成支付租金利息，因利息与违约金重复，故对此项诉讼请求不予支持。关于谭晓韬主张的孙成在涉案租赁场地安装的变压器所有权归谭晓韬所有，孙成将变压器返还谭晓韬，并配合谭晓韬变更登记的请求，因该物品为孙成自行购买并登记在孙成名下，且不属于双方合同约定的对租赁场地原有的设施进行改动或变更的情况，谭晓韬此项请求缺乏事实依据及法律根据，不予支持。谭晓韬主张孙成赔偿租赁场地内水泥杆、砂石等财产损失，谭晓韬未能向法庭提供证据证明上述物资的数量及金额，结合孙成庭审中自认的数量及金额，酌定孙成赔偿谭晓韬财产损失1000元。谭晓韬主张孙成清理案涉租赁场地内的垃圾杂物等，孙成对此不予认可，租赁场地为开放场地，谭晓韬未能向法庭提供证据证明场地内是否有垃圾杂物且垃圾杂物是否为孙成所致，故此项诉讼请求，原审法院不予支持。原审依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、孙成于判决生效后立即给付谭晓韬租金本金人民币7万元及违约金（违约金以7万元为基数，自2019年4月7日起至判决生效之日止，按照年利率24％计算）；二、孙成于判决生效后立即给付谭晓韬财产损失人民币1000元；三、驳回谭晓韬其他诉讼请求。案件受理费2800元减半收取，由孙成负担。二审中，孙成提交如下证据：微信聊天记录两页、案涉场地照片两张，证明：孙成撤场后，谭晓韬于2020年5月6日到场地进行检查，并就遗留垃圾问题与孙成进行沟通，在聊天中谭晓韬也认可了孙成撤场事实。现场照片能够证明最迟在2020年6月1日场地已经清空，谭晓韬在原审中主张孙成于6月初撤走的，主张不成立。谭晓韬质证意见：孙成提供的微信记录只是部分不完全。场地2020年6月11日孙成还放了东西，我们一直没进行交接，所以我认为我们和同一直在维持，没解除。孙成具体撤出场地时间我不清楚，我最后是六月中旬去的场地发现孙成把东西移走的，但部分垃圾还扔在那没处理。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为：关于孙成与谭晓韬是否解除了案涉租赁合同的问题。从双方协商过程看，双方虽在微信聊天中对未支付的租金进行了协商，但孙成并未提供证据其撤离场地系因谭晓韬违约所致，谭晓韬亦未对剩余租赁期限如何处理作出明确表示，现有证据不足以证明双方对解除案涉租赁合同达成了一致意见。从履行情况看，孙成认可搬离案涉场地时未向谭晓韬进行交接，亦未向谭晓韬支付应付的租金，双方的行为亦不能表明双方已解除租赁合同。故原审认定双方签订的案涉租赁合同履行期限届满，孙成应按合同约定履行租金给付义务并无不当。关于孙成支付给谭晓韬押金1万元应如何处理的问题。双方在《土地租赁合同》中约定，孙成向谭晓韬支付定金1万元，在双方合同签订当日定金直接转为孙成场地租赁押金，在合同到期或解除后孙成电费等费用没有拖欠按时清空场地押金无利息全额返还孙成。现有证据不足以证明孙成存在拖欠电费和未按时清空场地的情况，故孙成交纳的押金1万元应在未付的租金中予以扣除。即孙成应支付给谭晓韬的租金为6万元（7万元-1万元）。关于孙成支付给谭晓韬违约金的计算方式问题。双方在《土地租赁合同补充协议》中约定，第二期租金2万元在2019年4月7日前与原租赁合同租金合计10万元一起一次性支付给谭晓韬。孙成未按时支付构成违约，应自2019年4月7日起承担违约责任至付清租金之日止。关于违约金计算标准。因双方约定的违约金为日500元，原审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则将违约金计算标准调整为年利率24%亦无不当。孙成主张违约金应自2020年4月20日起按LPR计算，因没有事实及法律依据，故本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律略有不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初1533号民事判决第二项；二、撤销长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初1533号民事判决第三项；三、变更长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初1533号民事判决第一项为“上诉人孙成于本判决生效后立即给付被上诉人谭晓韬租金本金人民币6万元及违约金（违约金以6万元为基数，自2019年4月7日起至判决生效之日止，按照年利率24％计算）”；四、驳回被上诉人谭晓韬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2800元减半收取计1400元，由上诉人孙成负担；二审案件受理费758元，上诉人孙成负担658元，被上诉人谭晓韬负担100元。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  闫 冬审判员  吕玉玉二〇二〇年九月二十七日书记员  王 建