重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初3522号原告：何清平，男，1970年9月8日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：刘绍桂，女，1971年11月20日出生，汉族，住重庆市开州区，系何清平之妻。委托诉讼代理人(特别授权)：刘渊，重庆四方律师事务所律师。被告：朱大均，男，1954年4月21日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：夏绍清，重庆周立太（开州）律师事务所律师。被告：朱占兵，男，1980年10月7日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：张步珍，女，1982年2月25日出生，汉族，住重庆市开州区，系朱占兵之妻。委托诉讼代理人(特别授权)：夏绍清，重庆周立太（开州）律师事务所律师。被告：朱占国，男，1983年4月10日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：王娟，女，1985年1月9日出生，汉族，住重庆市开州区，系朱占国之妻。委托诉讼代理人(特别授权)：夏绍清，重庆周立太（开州）律师事务所律师。原告何清平与被告朱大均、朱占兵、朱占国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日第一次公开开庭进行了审理。原告何清平及其委托诉讼代理人刘渊，被告朱大均，被告朱占兵的委托诉讼代理人张步珍，被告朱占国的委托诉讼代理人王娟以及三被告共同委托的诉讼代理人夏绍清到庭参加诉讼。因当事人争议较大，本案依法转为普通程序，于2020年9月7日第二次公开开庭进行了审理。原告何清平的委托诉讼代理人刘绍桂、刘渊，被告朱大均，被告朱占兵的委托诉讼代理人张步珍，被告朱占国的委托诉讼代理人王娟以及三被告共同委托的诉讼代理人夏绍清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何清平向本院提出诉讼请求：1.判决原告与三被告于2005年9月11日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决三被告协助原告办理案涉房屋的不动产权过户登记，过户费用由三被告承担；3.诉讼费用由三被告承担。事实及理由：朱大均与朱占兵、朱占国系父子关系，三人均系开州区汉丰街道办事处的占地移民。2005年9月11日，原告何清平与被告朱大均签订《集资建房合同书》，约定朱大均将x号三楼房屋一套(三楼靠消防通道)以67600元的价格出卖给何清平，办理房产证等各项手续费用由甲方支付（包办房产证）。双方还约定，合同签字后，何清平支付朱大均房款5万元，交房产证后支付剩余房款17600元。合同签订后，何清平支付了房款5万元，并对涉案房屋进行装修，办理水、电、气上户，于2006年12月入住涉案房屋至今。被告出卖房屋后，一直拖延办理房产证。2019年9月涉案房屋的产权登记在朱占兵、朱占国名下。2020年2月，原告要求被告办理过户登记，但朱占兵、朱占国提出要求原告再补2万元购房款，办证所需费用由原告自行承担方给过户的无理要求。为维护合法权益，原告特起诉要求依法裁判。被告朱大均、朱占兵、朱占国共同辩称，被告朱大均与被告朱占兵、朱占国系父子关系以及三被告系占地移民是事实。2005年9月11日被告朱大均与原告签订了《集资建房合同书》。原告诉称被告出卖房屋后一直拖延办理房产证与客观事实不相符合，实际上永兴片区房屋初始房产证的办理，被告方是做不了主的，是由政府进行办理，永兴片区大面积办理房产证的时间是在2019下半年开始。原告称被告出售房屋时三被告为家庭共同生活的成员，实际上他们是分了家的，并不是被告所有成员为家庭的共同成员。被告方取得初始房屋产权的登记证后就立即通知了原告办理过户手续，也不存在被告拖着不办的事实。实际上被告方的大家庭中是出卖的三套住房，当时把三家通知到一起协商办理过户手续，其他两家均达成了协议且已经过户成功，只是本案原告不愿意协商，因此是原告自己不配合过户。被告方提出再补两万元的购房款，是根据原告与被告朱大均签订的协议来看，出卖的房屋面积为100平方米，每平方米为676元，实际上办下来的房产证的面积为106.45平方，多了6.45平方米，被告方要求按照现在的市场价格进行补偿，应该补偿三万多元，其他两户按每户补偿15000元，办理房屋过户手续的费用由买方自行承担，所以原告说被告要求补充15000元是无理要求的说法是站不住的。由于本案的产生是原告自己不配合办理过户手续，其诉讼费用由原告自行承担。原告为支持自己的诉讼请求，提交了以下证据：1.身份信息，拟证明原、被告身份情况；2.《集资建房合同书》复印件，拟证明原、被告签订房屋买卖合同的事实；3.收条复印件一张，拟证明原告支付房款的事实；4.收据存根复印件，拟证明原告向原开县汉丰镇永兴社区居委会交纳房屋出售中介管理费400元的事实；5.不动产登记审批表复印件及土地房屋权属登记信息查询结果证明原件，拟证明案涉房屋于2019年9月11日才办理不动产变更登记，系朱占兵、朱占国按份共有；6.开州区政府对人民来信的答复网上下载打印件，拟证明占地移民自建房屋在2010年均可办理产权证；7.陈大春、陈本英的产权证复印件，拟证明包括涉案房屋在内的占地移民联建房在2009年、2010年是可以办理产权证的；8.通话录音光盘2张，拟证明2020年5月26日，原告之妻刘绍桂分别与被告朱占兵及被告朱占国的妻子王娟打电话，要求办理案涉房屋的过户登记，朱占兵及王娟均认可原告已付5万元房款，还差尾款。另外要求像别人一样另补被告两三万元才给原告办理过户登记。三被告对原告提供的上述证据质证意见为：对证据1、2、3、4、5的真实性无异议。合同系朱大均与原告签订，该合同对朱占兵、朱占国没有约束力。合同中“办理房产证等各项手续的费用由甲方负责”这一项条款不明确，没有明确说明是过户到原告的费用由被告承担。收条虽然签的朱占兵的名字，但这是朱占兵代朱大均收的。房屋共有人朱占兵、朱占国各占50%份额无异议。对证据6有异议，因为这是网上下载的，不是文件，网上的真实性可靠性有待商榷。对证据7有异议，与本案没有必然的联系。对证据8，真实性认可，但是也有欺骗性，录音的时候没有向被告方释明。是朱占兵和朱占国的妻子王娟与原告妻子的录音。原告方在整个录音中一直坚持按照合同办事，但是合同约定的房屋面积是100平方米，产权证的面积是106.45平方米，多的6.45平方米要求原告方补偿，也是按照合同办事。被告为支持自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据：1.收据复印件，拟证明办理房产证的费用12444元，超面积的罚款和超面积的配套设备的相关费用；2、朱大均与龚正签订的购房协议复印件及付款单复印件，拟证明其他购房人对所购房屋进行了补款；3、朱大均与李承念签订的购房协议复印件及付款单复印件，证明目的同证据2。4.建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、重庆市建设工程施工图设计文件审查备案书复印件，拟证明政府划拨给占地移民三联户的面积只有90平方米，合同约定为100平方米，现在被告享受的实际面积是106.45平方米，比合同约定的面积多出了6.45平方米，认为多出的面积应当按照现有市场价格补足房款。原告对上述证据的质证意见为：对证据1费用收据真实性有异议，朱大均向谁缴的什么款项不清楚。对罚款收据真实性无异议，这是开州区主管部门对被告的违法行为进行处罚的反映，但与本案无关，不能将被告因违法建设承担的责任转嫁给原告。对城市建设配套费真实性无异议，但与原告无关。对证据2、3，原告不清楚，转账行为与本案没有关联性。对证据4真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。本院对原、被告双方提供的证据认定如下：原告提供的1、2、3、4、5号证据，被告均无异议，上述证据符合证据三性原则，本院予以采信。原告提供的第6号证据，其真实性无法核实，本院不予采纳。原告提供的第7号证据，与本案无关联性，不予采信。原告提供的第8号证据，符合证据三性原则，本院予以采信。被告提供的1、2、3、4号证据，其证明目的与本案的处理无法律上的联系，故本案不予采信。根据原、被告双方的诉辩意见以及本院采信的证据，本院认定如下事实：朱大均与朱占兵、朱占国系父子关系，三人均系重庆市开州区汉丰街道办事处的占地移民。2005年9月11日，原告何清平(乙方)与被告朱大均（甲方）经协商后签订《集资建房合同书》，合同主要约定，朱大均将x号三楼房屋一套（以下简称涉案房屋），共100平方米（三楼靠消防通道）以67600元的价格出卖给何清平，该房屋为清水房。该合同第三条约定：“办理房产证等各项手续费用由甲方支付（包办房产证）。”此外，合同约定付款方式为，合同签字后，乙方一次性支付甲方伍万元整，交房产证后付余款17600元。合同签订后当日，何清平支付房款5万元，被告朱占兵向原告出具“领款凭单”，该“领款凭单”摘要一栏内容载明“以收到50000元整”，在“领款人签章或署名”一栏载明“朱大均”。朱占兵在领款凭单右下角签名。之后何清平对涉案房屋进行装修，办理水、电、气上户，于2006年12月入住涉案房屋至今。原、被告签订上述合同时，涉案房屋尚未办理产权登记。2019年9月，涉案房屋的产权登记至朱占兵、朱占国名下，坐落位置登记为重庆市开州区x，产权证号为渝(2019)开州不动产权第x号。之后，原告要求被告办理过户登记，但被告提出原告再补2万元购房款，办证所需费用由原告自行承担的要求，双方为此发生纠纷，原告遂起诉要求依法裁判。本院认为，原告何清平与被告朱大均于2005年9月11日签订的《集资建房合同书》，内容为房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属有效合同。被告朱大均作为房屋出卖人，有义务协助买受人办理房屋过户登记手续。案涉房屋在签订合同时，尚未办理产权登记，现案涉房屋产权登记在被告朱占兵、朱占国名下。根据本案实际情况看，朱占兵、朱占国系朱大均儿子，案涉房屋已出售并交付原告使用居住长达十几年，期间朱占兵、朱占国对房屋买卖的事实从未向原告提出过异议，故可视为朱占兵、朱占国对朱大均向何清平出售案涉房屋的事实知晓并同意。现因涉案房屋产权登记至朱占兵、朱占国名下，双方因过户登记的费用及补偿问题未协商一致而导致诉讼，朱占兵、朱占国声称如不能协商达成一致便要收回案涉房屋，其行为明显有违诚信原则，故被告朱大均、朱占兵、朱占国应当协助原告何清平办理涉案房屋的产权转移登记。涉案房屋的产权转移登记办理完毕之后，原告何清平应当向被告朱大均支付房屋尾款17600元。对于三被告要求原告支付多出合同约定面积差款的辩称意见，本院认为，原、被告签订合同时，案涉房屋未办理产权登记，对房屋面积未进行实测，故合同载明的“100平方米”系对面积的估值，双方实际是按涉案房屋的总价款67600元进行的交易。现被告主张以案涉房屋产权登记的建筑面积与合同约定的面积之差，按现今市场价格计算差额并要求原告补足价款，但双方并未在合同中约定按每平方米的面积单价计算房屋价格，也未约定房屋价格按面积据实结算，多退少补，故被告的辩称意见，不符合合同约定又无法律依据，本院不予采纳。关于办理案涉房屋产权转移登记产生的税费问题。原告主张由三被告承担案涉房屋的过户费用，现因案涉房屋尚未办理过户登记，应当交纳的相关税、费并未实际产生，故本案不宜处理，当事人可待上述费用实际发生后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条规定，判决如下：一、原告何清平与被告朱大均于2005年9月11日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告朱大均、朱占兵、朱占国于本判决生效后七日内协助原告何清平办理位于重庆市开州区x房屋的产权转移登记，产权转移登记至原告何清平名下；三、原告何清平在上述房屋办理完毕产权转移登记后七日内支付被告朱大均房屋尾款17600元；四、驳回原告何清平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1490元，由被告朱大均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  雷 洪人民陪审员  廖仕权人民陪审员  卢祖明二〇二〇年九月十四日法官 助理  王春燕书 记 员  唐 琳