兴城市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽1481民初2410号 原告：李凤娟，女，1972年3月15日出生，汉族，住葫芦岛市。 委托诉讼代理人：卜范刚，系辽宁卓辰律师事务所律师。 被告：中煤第三建设(集团)有限责任公司。住所地：安徽省宿州市汴河西路**。 统一社会信用代码：913413001523400049（6-12）。 法定代表人：赵士兵，系该公司董事长,男，1964年8月10日出生，汉族，住安徽省宿州市。 委托诉讼代理人：查玉娟，系该公司职员,女，1991年12月27日出生，汉族，住安徽省。 委托诉讼代理人：赵博，系辽宁大鸣律师事务所律师。 第三人：葫芦岛丽堂养生酒店管理有限公司。住。住所地：葫芦岛市兴城市温泉街道首山路**楼**/div> 法定代表人：韩志军。 第三人：葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司。住所地：。住所地：兴城市曹庄乡刘家沟村**v> 统一社会信用代码：912114005841779926。 法定代表人：韩志军，系该公司总经理，男，1971年9月30日出生，汉族，住阜新市。 委托诉讼代理人：李辉，系该公司法律顾问，男，1956年6月18日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。 原告李凤娟与被告中煤第三建设(集团)有限责任公司、第三人葫芦岛丽堂养生酒店管理有限公司、第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司案外人异议之诉一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李凤娟及其委托诉讼代理人卜范刚、被告中煤第三建设(集团)有限责任公司委托诉讼代理人查玉娟及赵博、第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。第三人葫芦岛丽堂养生酒店管理有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李凤娟向本院提出的诉讼请求：1、不得执行兴城市。2、请求确认兴城市首山路XXXX号楼x单元X室归原告所有，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司协助办理房屋过户登记手续。2020年5月19日，原告对执行标的兴城市提出书面异议。2020年6月17日兴城市人民法院作出（2020）辽1481执异裁定：驳回原告的异议。事实和理由：第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司未履行兴城市人民法院生效的（2017)辽1481民初XXXX号民事判决，被告中煤第三建设(集团）有限责任公司于2018年6月25日向兴城人民法院申请强制执行。2018年7月23日兴城市人民法院查封了第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司的账户。2018年8月14日第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司以担保人身份与第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司联名向兴城市法院提交“提供担保解除查封申请书”，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司以其所有的两处楼房分别位于梦之湾X区XXXXX室，D区XXX室提供担保，申请法院解除对第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司账户的查封，并保证在法院解除对葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司账户查封之日起45日内用现金支付履行执行裁定确定的款额，逾期不支付,法院有权对担保财产进行拍卖。 后葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司未履行担保责任，法院对上述房产执行过程中，第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司与担保人第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司于2019年4月11日向兴城市人民法院提交申请书，将原抵押担保的兴城市丽汤梦之湾X区X-X-XXX室更换为X区X-X-XXX室，原X区XX-X-XXX室担保不变，兴城市人民法院对此也表不同意，新更换的担保房屋X区X-X-XXX室有预售许可证，不存在建筑手续不全的问题，完全符合执行条件，可以对外拍卖，但兴城市人民法院并没有对上述财产进行拍卖，而是于2019年9月24曰作出（2018)辽1481执XXX号执行裁定书，查封了葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司名下原告购买的位于兴城市房屋。 原告于2017年11月10曰与葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（预售），因当时不具备签订正式买卖合同的条件，但该预售合同具备了商品房买卖合同的全部要件，合同中明确约定，兴城市出售给买受人原告李凤娟，房屋总价款为2039280元。2017年11月22日原告用股款转让金中的2039280元向第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司交付了购房款，2017年11月15日第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司与原告一起到兴城市综合开发办公室办理了对该房屋的锁定（预告登记），约定未经原告本人同意不得解锁、抵押、贷款、销售等事项。后第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司虽将房屋交付给原告，但没有按照约定给原告办理房屋产权过户登记手续，为此原告于2019年11月27日在兴城市人民法院起诉第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司，请求确认双方签订的商品房买卖合同有效，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司协助原告办理房屋产权过户登记手续，经法院主持调解双方当事人达成调解协议,2019年12月24日兴城市人民法院作出（2019)辽1481民初3731号民事调解书，内容为第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司与原告继续履行商品房买卖合同，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司于2020年1月15曰前与原告签订正式房屋买卖合同并出具发票，并按楼房现状交付给原告，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司在该楼房具备办理房屋产权过户登记条件时，协助原告办理房产过户登记手续。后第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司在协助原告办理房屋产权登记过户手续时，方知该楼房已被法院查封。 原告认为，兴城市人民法院在能够执行第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司担保房屋梦之湾X区X-X-XXX室的情况下没有执行该担保楼房，而超标的查封原告购买的兴城市首山路xxxx号楼一单元X室房屋是没有依据的。原告未办理房屋过户登记并非因自身原因，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,兴城市人民法院对原告购买的兴城市房的查封更没有法律依据，故法院不得执行兴城市首山路xxxx号x单元X室，并院确认兴城市归原告所有，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司协助办理房屋过户登记手续。 中煤第三建设(集团)有限责任公司辩称，1、我公司对争议的房产司法查封真实有效且在先；2、原告不具备案外人执行异议之诉的法定四个条件；3、原告原为第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司副总经理，可能存在恶意串通或虚假诉讼。 第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司辩称，同意并支持原告的诉讼请求。事实和理由：答辩人应被告与葫芦岛丽堂养生酒店管理有限公司建设工程施工合同纠纷一案，为该酒店解除查封账户，答辩人以答辩人X区XXX室、X区X室两处房产做抵押，经法院同意解除了对酒店账户的查封，该两处房产其中X区房产每平方米8993.00元，该房产254.77平方米，出售价格2,023,638.00元（经法院拍卖140余万元），而X区房产每平方米出售价格6958元，该房产为162.13平方米，合计价格为1,128,101.00元，两处房产总计3,151,739.00元，而执行标的额240余万元（另加违约金、利息）。而贵院以A区房产不具备出售条件为由，又查封了答辩人已经出售的xxxx号楼x单元X室一处房产，事实是：答辩人A区8栋房产均依法办理了《预售许可证》，并已经出售了多个房产，并不存在不具备出售条件。第一被告申请查封该房产属严重违法，1、即肯定又否定，自相矛盾。答辩人提供两处房产抵押，贵院同意并解除了对酒店账户的查封，据此说明，该抵押已经发生法律效力，已经发生法律效力的抵押，应依据相关法律规定处理抵押物，物权法规定，抵押人在债务人不履行债务时，应在抵押财产价值范围内承担法律责任，而贵院却以抵押物不能处理为由，查封了答辩人的并未设立抵押的其他财产，违背了物权法的规定；2、存在确认承担义务主体的错误。物权法198条规定“抵押财产折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”贵院已经拍卖了一处抵押房产140余万元，虽不足以清偿全部债务，但也不应该查封答辩人其他财产，而应依据物权法规定执行债务人，由债务人清偿；3、第一被告申请查封房产，答辩人未收到查封房产的裁定书，拍卖答辩人的抵押房产也未通知答辩人，剥夺了答辩人申请复议的权利。据此，请求法院判决解除对前述房产的查封，支持原告的诉讼请求。 第三人葫芦岛丽堂养生酒店管理有限公司未提交任何答辩意见。 本院经审理认定事实如下:第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司未履行兴城市人民法院生效的（2017)辽1481民初XXXX号民事判决，被告中煤第三建设(集团）有限责任公司于2018年6月25日向兴城人民法院申请强制执行。2018年7月23日兴城市人民法院查封了第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司的账户。2018年8月14日第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司以担保人身份与第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司联名向兴城市法院提交“提供担保解除查封申请书”，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司以其所有的两处楼房分别位于梦之湾A区X室，D区X室提供担保，申请法院解除对第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司账户的查封，并保证在法院解除对葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司账户查封之日起45日内用现金支付履行执行裁定确定的款额，逾期不支付,法院有权对担保财产进行拍卖。 后葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司未履行担保责任，法院对上述房产执行过程中，第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司与担保人第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司于2019年4月11日向兴城市人民法院提交申请书，将原抵押担保的兴城市丽汤梦之湾X区X室更换为X区X室，原X区X室担保不变，兴城市人民法院对此也表示同意。新更换的担保房屋A区8-1-201室有预售许可证，符合执行条件，可以对外拍卖，但兴城市人民法院并没有对上述财产进行拍卖，而是于2019年9月24日作出（2018)辽1481执XXX号执行裁定书，查封了葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司名下原告购买的位于兴城市房屋。 另查明，原告李凤娟曾系第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司副总经理，后退股，2017年10月22日，该公司股东欧阳永乐、谭振海、李**将其13%的股权转让金1925万元予以退还。原告于2017年11月10日与葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（预售），因当时不具备签订正式买卖合同的条件，但该预售合同具备了商品房买卖合同的全部要件，合同中明确约定，兴城市出售给买受人原告李凤娟，房屋总价款为2039280元。2017年11月22日原告用股款转让金1925万元中的2039280元向第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司交付了购房款，2017年11月15日第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司与原告一起到兴城市综合开发办公室办理了对该房屋的锁定（预告登记），约定未经原告本人同意不得解锁、抵押、贷款、销售等事项。后第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司虽将房屋交付给原告，但没有按照约定给原告办理房屋产权过户登记手续。原告于2019年11月27日在兴城市人民法院起诉第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司，请求确认双方签订的商品房买卖合同有效，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司协助原告办理房屋产权过户登记手续，经法院主持调解双方当事人达成调解协议,2019年12月24日兴城市人民法院作出（2019)辽1481民初XXXX号民事调解书，内容为第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司与原告继续履行商品房买卖合同，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司于2020年1月15日前与原告签订正式房屋买卖合同并出具发票，并按楼房现状交付给原告，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司在该楼房具备办理房屋产权过户登记条件时，协助原告办理房产过户登记手续。后第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司在协助原告办理房屋产权登记过户手续时，方知该楼房已被兴城市人民法院于2019年9月24日查封。 2020年5月19日，原告对执行标的兴城市提出书面异议。2020年6月17日兴城市人民法院作出（2020）辽1481执异裁定：驳回原告的异议。原告于2020年7月15日向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，兴城市人民法院于2019年9月24日查封的首山路xxxx号楼x单元X室系与首山路xxxx号楼x单元A、首山路xxxx号楼x单元C两室共同组成三层楼公用大厅，系共同登记在第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司名下的不动产，不属于能够独立分割的商品房。第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司曾作为职工食堂。 以上事实有原告当庭陈述、商品房买卖合同（预售）、葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司专用收款收据、向兴城市综和开发办公室于2017年11月25日办理的登记申请及银行汇款转账单、兴城市人民法院（2019）辽1481民初XXXX号民事调解书、兴城市人民法院（2018)辽1481执XXX号执行裁定书、兴城市人民法院（2020）辽1481执异XX号之一执行裁定书、（2017）兴城不动产权第XXXX号不动产登记证书、兴城市温泉街道首山路xxxx号楼x单元A、B、C三室平面图及照片5张等载卷为凭，并经当庭质证，本院予以确认。 本院认为，原告李凤娟就执行标的享有足以排除民事执行的民事权益。原告李凤娟于2017年11月10日与葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（预售），因当时不具备签订正式买卖合同的条件，但该预售合同具备了商品房买卖合同的全部要件，合同中明确约定，兴城市出售给买受人原告李凤娟，房屋总价款为2039280元。2017年11月22日原告用股款转让金1925万元中的2039280元向第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司交付了购房款，并向兴城市综合开发办公室提交了申请。 关于商品房预售合同，是从商品房开发商销售房屋的不同阶段的角度对商品房买卖进行的一种划分，根据《商品房销售管理办法》第三条规定，我国商品房销售包括商品房现售和商品房预售。依据《最高人民法院商品房买卖合同解释》第一条，明确将上述两种合同统称为商品房买卖合同。因此，原告李凤娟与第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司商品房买卖合同（预售）合法有效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告李凤娟的申请符合以上法律规定，且不是因为李凤娟自身原因未办理过户登记，为此，原告李凤娟已向兴城市人民法院起诉并取得了民事调解书，因此，原告李凤娟享有足以排除民事执行的民事权益。 关于原告要求确认兴城市首山路XXX号楼x单元X室归原告所有，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司协助办理房屋过户登记手续的诉请符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、不得执行兴城市首山路XXXX号楼x单元X室； 二、驳回原告李凤娟的其他诉讼请求。 案件受理费23114元，由被告中煤第三建设(集团)有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于葫芦岛市中级人民法院。 本院（2018)辽1481执XXX号执行裁定书、（2020）辽1481执异XX号之一执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李 霁 人民陪审员  魏云龙 人民陪审员  刘 丽 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  王 维 附援引法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。