江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1089号上诉人（原审原告）：汤丽娟，住江苏省淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：姚亚光，江苏法轩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏先河房地产经纪有限公司，住所地江苏省淮安经济技术开发区青岛路38号2幢2-1商铺。法定代表人：朱兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏禹，该公司法务。委托诉讼代理人：戴鸿光，江苏海越（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐峰，住江苏省淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：丁瑞丹，江苏鑫淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁波英悦房产服务有限公司，住所地浙江省宁波市海曙区永丰西路672号（13-10）室。法定代表人：李英，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：丁勇猛，住浙江省宁波市鄞州区。被上诉人（原审被告）：韦凯，住江苏省淮安市淮阴区。上诉人汤丽娟、江苏先河房地产经纪有限公司（以下简称先河房产）因与被上诉人徐峰、宁波英悦房产服务有限公司（以下简称英悦房产）、丁勇猛、韦凯房屋买卖合同及居间合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初6515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，被上诉人英悦房产、丁勇猛、韦凯经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。汤丽娟上诉请求：1、维持一审判决第一项，第二项部分内容；2、依法改判先河房产支付违约金6.1万元，徐峰承担共同还款责任；3、一审、二审诉讼费用由先河房产支付。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，徐峰在本案中具有双重身份，应当承担缔约过失责任。徐峰既代表丁勇猛销售涉案房屋，又代表先河房产，但徐峰没有及时向上诉人披露代售房屋的真实信息情况，导致涉案房屋买卖无法实际履行，其应当承担缔约过失责任；2、一审法院认为违约金过高系适用法律错误。涉案合同中约定违约金为房屋总价款的20%，即6.1万元，先河房产认为该违约金标准过高无事实和法律依据。法院应当充分尊重当事人的意思表示，按照合同约定来裁判。先河房产辩称，1、先河房产仅是居间方，不是出卖方，实际上汤丽娟对先河房产是居间方是明知的，不然她不会向先河房产支付5000元佣金，此后英悦房产向先河房产给付了1.84万元佣金，说明了先河房产仅是居间方，合同法第四百一十四条规定的行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同，可以看出支付报酬的义务由委托人承担，而非第三人承担。合同法第四百二十四条规定的居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，可以看出先河房产同时向两方收取报酬应当认定该合同是居间合同，非行纪合同；2、汤丽娟与徐峰订立合同时，已经知道徐峰与英悦房产以及丁勇猛之间的代理关系，该份房屋买卖合同应当直接约束汤丽娟与英悦房产、丁勇猛，此外，汤丽娟在签订合同时向先河房产支付佣金，可以印证其知晓该代理关系，合同法第四百零二条规定，受托人以自己的名义在委托人授权的范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；3、一审法院认定徐峰与丁勇猛之间不存在代理关系有误，徐峰和汤丽娟订立合同时是丁勇猛的代理人，丁勇猛在邮政储蓄银行贷款合同上签字，该行为能表明丁勇猛对徐峰出售其房屋表示认可，徐峰享有代理权；4、先河房产作为居间方已经尽到了义务，为汤丽娟和丁勇猛提供订立合同的媒介，此后才收取汤丽娟5000元中介费，而且徐峰在收到汤丽娟的首付款后，如约交付给了英悦房产，房屋无法办理过户是房屋所有人丁勇猛本人的原因，与先河房产无关，英悦房产与丁勇猛已经实际取得了购房款，他们应该退还给汤丽娟并承担违约责任，与先河房产无关；5、汤丽娟认为徐峰具有双重身份，既代表丁勇猛，又代表先河房产，倘若认为徐峰代表丁勇猛，那么应当由徐峰或者丁勇猛承担相关的违约责任，倘若认为徐峰代表了先河房产，其承担的应当是居间关系，先河房产顶多退还相应的佣金，不应当承担其他的不利后果。徐峰辩称，一审判决认定事实清楚，答辩人不应该承担任何责任。因为答辩人在销售涉案房屋时是先河房产的越河门店店长，没有双重身份，答辩人的行为即是先河房产的行为，销售行为是履行职务行为，在签订涉案合同时，答辩人已经明确告知了汤丽娟有关房屋的所有信息，汤丽娟知晓答辩人是先河房产的工作人员，知道涉案房屋是丁勇猛所有，且房屋当时是可以进行买卖的，答辩人代表先河房产接受英悦房产的委托，出售爱情小镇1号地块10号楼26号房源，包括涉案房源，之前英悦房产职员林宜锋与先河房产签订了该26套房源的净得协议，由双方先行议定每套房产的底价，超出底价的销售房款作为先河房产的佣金收入，具体操作手续是答辩人将超出底价的销售房款交给先河房产，其和相关业务员按照实收业绩的比例收取提成，即工资的一部分。先河房产认可上述内容，且从未对答辩人的销售方式提过任何异议，截止2019年1月，答辩人作为先河房产越河店店长已经办结爱情小镇1号地块10号楼房屋的销售事务，全部是按照本案的销售方式签订合同、销售房屋、办理贷款、过户缴纳房款、领取工资提成，虽然涉案的合同卖方签字是答辩人，但系代表先河房产的履职行为，先河房产是同意并认可的，答辩人在履行职务的过程中不存在任何过错。关于违约金，答辩人认为应该由丁勇猛支付，因为答辩人履职行为是代理行为，签订合同的时候答辩人已经告知汤丽娟的实际所有人，涉案合同应该约束汤丽娟和丁勇猛，且是丁勇猛违约，汤丽娟主张的违约金，答辩人认为过高，同时应由丁勇猛支付。英悦房产、丁勇猛、韦凯未予答辩。先河房产上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项并依法改判；2、被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：1、先河房产仅是居间方，不是出卖方，实际上汤丽娟对先河房产是居间方是明知的，不然她不会向先河房产支付5000元佣金，此后英悦房产向先河房产给付了1.84万元佣金，说明了先河房产仅是居间方，合同法第四百一十四条规定的行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同，可以看出支付报酬的义务由委托人承担，而非第三人承担。合同法第四百二十四条规定的居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，可以看出先河房产同时向两方收取报酬应当认定该合同是居间合同，非行纪合同；2、汤丽娟与徐峰订立合同时，已经知道徐峰与英悦房产以及丁勇猛之间的代理关系，该份房屋买卖合同应当直接约束汤丽娟与英悦房产、丁勇猛，此外，汤丽娟在签订合同时向先河房产支付佣金，可以印证其知晓该代理关系，合同法第四百零二条条规定，受托人以自己的名义在委托人授权的范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；3、一审法院认定徐峰与丁勇猛之间不存在代理关系有误，徐峰和汤丽娟订立合同时是丁勇猛的代理人，丁勇猛在邮政储蓄银行贷款合同上签字，该行为能表明丁勇猛对徐峰出售其房屋表示认可，徐峰享有代理权；4、先河房产作为居间方已经尽到了义务，为汤丽娟和丁勇猛提供订立合同的媒介，此后才收取汤丽娟5000元中介费，而且徐峰在收到汤丽娟首付款后，如约交付给了英悦房产，房屋无法办理过户是房屋所有人丁勇猛本人的原因，与先河房产无关，英悦房产与丁勇猛已经实际取得了购房款，他们应该退还给汤丽娟并承担违约责任，与先河房产无关。汤丽娟辩称，同上诉理由意见。徐峰辩称，一审判决认定事实清楚，答辩人不应该承担任何责任。因为答辩人在销售涉案房屋时是先河房产的越河门店店长，没有双重身份，答辩人的行为即是先河房产的行为，销售行为是履行职务行为，在签订涉案合同时，答辩人已经明确告知了汤丽娟有关房屋的所有信息，汤丽娟知晓答辩人是先河房产的工作人员，知道涉案房屋是丁勇猛所有，且房屋当时是可以进行买卖的，答辩人代表先河房产接受英悦房产的委托，出售爱情小镇1号地块10号楼26号房源，包括涉案房源，之前英悦房产职员林宜锋与先河房产签订了该26套房源的净得协议，由双方先行议定每套房产的底价，超出底价的销售房款作为先河房产的佣金收入，具体操作手续是答辩人将超出底价的销售房款交给先河房产，其和相关业务员按照实收业绩的比例收取提成，即工资的一部分。先河房产认可上述内容，且从未对答辩人的销售方式提过任何异议，截止2019年1月，答辩人作为先河房产越河店店长已经办结爱情小镇1号地块10号楼房屋的销售事务，全部是按照本案的销售方式签订合同、销售房屋、办理贷款、过户缴纳房款、领取工资提成，虽然涉案的合同卖方签字是答辩人，但系代表先河房产的履职行为，先河房产是同意并认可的，答辩人在履行职务的过程中不存在任何过错。关于违约金，答辩人认为应该由丁勇猛支付，因为答辩人履职行为是代理行为，签订合同的时候答辩人已经告知汤丽娟的实际所有人，涉案合同应该约束汤丽娟和丁勇猛，且是丁勇猛违约，汤丽娟主张的违约金，答辩人认为过高，同时应由丁勇猛支付。英悦房产、丁勇猛、韦凯未予答辩。汤丽娟向一审法院起诉请求：1、判令各被告共同退还原告16万元、违约金61000元，合计221000元；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告汤丽娟申请增加一项诉讼请求为判令解除原、被告签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》。一审法院认定事实：被告徐峰系先河房产越河门店店长，该店悬挂的营业执照上的名称为瀚华中心，经营者为被告韦凯，瀚华中心系被告先河房产的加盟店。原告汤丽娟经该店业务员王锐的介绍，有意购买位于淮安市清江浦区房屋（下称404室）。2018年10月7日，原告汤丽娟（买方）与被告徐峰（卖方）、瀚华中心（居间方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，约定卖方拟转让房产坐落于，房产证号：00××83元，房地产用途：办公，登记建筑面积：48.9平方米，转让总价款为305000元（不含税费）；合同签订时，买方向卖方支付定金1万元，定金交付方式为由买方直接向卖方交付，买方给付除定金以外的房款295000元，买方于2018年10月20日之前支付除定金之外的剩余首期款145000元，买卖双方必须于2018年10月12日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；卖方应当于收到全款时将该房产交付买方；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方可以选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款百分之二十的违约金；本合同签订时，买卖双方须向居间方支付服务佣金，佣金收取标准以买卖双方分别与居间方签订的佣金确认书为准，未经约定的，买方以该房产总价款2%为标准向居间方支付佣金，卖方以该房产总价款1%为标准向居间方支付佣金。居间方促成买卖合同订立的，因买卖双方违约或者一方违约导致合同不能履行的，已收取的佣金费用不予退还，因买卖一方违约的，守约方可以要求违约方赔偿守约方已支付居间方的佣金费用。原告汤丽娟和被告徐峰、瀚华中心分别在该合同尾部买方、卖方、居间方处签字或者盖章。合同签订当日，原告汤丽娟通过POS机向瀚华中心支付佣金5000元，并向被告徐峰转账支付404室定金1万元。2018年10月16日，原告汤丽娟向被告徐峰转账支付404室房款5万元。2018年10月17日，原告汤丽娟向被告徐峰转账支付404室房款95000元。后被告丁勇猛协助提供了原告汤丽娟办理404室的银行按揭贷款申请审批手续所需的相关资料。因被告丁勇猛迟迟未能协助办理404室的产权过户手续，银行按揭贷款无法通过审批，从2019年1月份起，被告徐峰多次联系英悦房产催促丁勇猛来淮办理产权过户手续未果。2019年5月份，被告徐峰得知404室等多套房屋被宁波公安机关查封，遂于2019年7月份赴宁波向英悦房产了解事情原委，回淮后告知原告汤丽娟404室因查封无法办理过户手续。2019年7月9日，原告汤丽娟诉至一审法院，要求被告徐峰、先河房产、瀚华中心返还购房款并支付违约金，引起本案讼争。一审另查明，包括404室在内的中国爱情小镇一号地块10号楼共有30套房屋，其中有25套房屋产权均登记在被告丁勇猛名下，被告英悦房产曾派人来淮对外销售，因销售情况不佳，遂有意委托被告先河房产对外销售。2018年4月30日，被告英悦房产向徐峰出具授权书，委托授权被告徐峰办理包括上述25套在内的26套房屋的代为收款、签订合同、追踪后续银行贷款事项，委托有效期为2018年5月1日至2018年6月30日。委托期满后，被告英悦房产事实上委托徐峰继续办理。截止2019年1月份，被告徐峰已办结17套房屋的销售事务，被告丁勇猛均协助办理了有关过户手续。案外人王剑悦担任被告英悦房产的监事一职，实际负责该公司的经营事务。2018年10月7日，被告徐峰向王剑悦转账支付404室定金1万元。2018年10月16日，被告徐峰向王剑悦转账支付404室房款5万元。2018年10月17日，被告徐峰向王剑悦转账支付404室房款2万元。据被告先河房产的售房信息系统显示，404室佣金共计23400元（包括2018年10月7日客户支付的佣金5000元和2018年10月31日业主支付的佣金18400元），在被告徐峰销售的17套房屋中，实收12套房屋业主支付的佣金共计354200元，每套平均佣金近3万元。因中国爱情小镇一号地块10号楼的购房原始资金来源涉及到一起P2P网贷犯罪案件，宁波市公安局海曙分局于2019年1月21日依法查封404室等多套房屋。一审庭审后，被告徐峰陈述其代表先河房产接受英悦房产的委托出售中国爱情小镇一号地块10号楼26套房源，之前被告英悦房产的职员林宜锋与先河房产签订了该26套房源的“净得协议”，由双方先行议定每套房款底价，超出底价的销售房款作为被告先河房产的佣金收入，具体操作手续是由其将超出底价的销售房款交给被告先河房产，其和相关业务员是按照实收业绩的一定比例获取提成。在整个房产交易过程中，被告丁勇猛只有在过户签字时才会出现，都是由被告英悦房产负责联系。经质证，被告先河房产认可徐峰的上述有关陈述内容。审理中，根据原告汤丽娟的申请，一审法院依法裁定冻结被告徐峰、瀚华中心、先河房产的银行存款221000元或者查封、扣押价值相当的财产。一审庭审中，被告先河房产提供其与瀚华中心共同出具的《权利义务转账声明》一份，意在主张从2019年3月12日瀚华中心注销登记之日起，瀚华中心作为先河房产的加盟店营业期间所签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》的权利义务全部转让于先河房产。经质证，原告汤丽娟认为该转让声明发生在404室交易之后，且对此不知情，因此，瀚华中心应当与被告先河房产承担连带责任。一审法院认为，本案争议焦点主要在于被告徐峰、先河房产、韦凯是否承担本案民事责任；从案涉房屋的整个交易过程来看，被告徐峰虽然在案涉合同上卖方处签字、个人收取原告汤丽娟支付的定金及房款并出具房款收条，但是原告汤丽娟在案涉合同签字前就知悉被告徐峰的房产中介人员身份，结合被告徐峰将销售房款部分转交英悦房产，剩余部分作为佣金上交给被告先河房产，被告徐峰从先河房产获取业绩提成等事实，可以认定被告徐峰从事有关案涉房产交易的行为自始至终代表先河房产，执行的是职务行为，有关法律后果应当由被告先河房产承担，被告徐峰个人不应对此承担责任。被告先河房产在案涉房屋的交易过程中不仅从事了居间活动，而且以其自己名义为被告英悦房产处理了委托售房事务，向被告英悦房产收取的佣金中实质包含了行纪报酬，应当认定案涉房屋的出卖人系被告先河房产。关于被告韦凯的责任，被告韦凯经营的瀚华中心在为原告汤丽娟提供居间服务的过程中，没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供了虚假情况，损害原告汤丽娟的利益，对于案涉房屋被查封无法完成过户，无过错可言，因此，对于原告汤丽娟主张被告韦凯承担责任，不予支持。关于被告英悦房产和丁勇猛的责任，被告徐峰没有提供证据证明在案涉合同签订时其向原告汤丽娟出示了相关授权委托书，从被告徐峰提供的英悦房产出具的委托书的有关内容亦可以看出委托期限在签约时已届满，且被告徐峰亦自认没有丁勇猛出具的委托书，基于以上理由，一审法院认定原告汤丽娟不知道被告徐峰与英悦房产或丁勇猛之间的代理关系。被告徐峰抗辩其在签约时已向原告汤丽娟出示了案涉房屋的房产证，原告汤丽娟亦认可看过房产证上有关信息，但不能据此认定被告徐峰在案涉合同签订时已向原告汤丽娟披露了其与英悦房产或丁勇猛之间的委托关系，被告徐峰在案涉房屋买卖前后除了房产中介人员的身份外，还有一个身份就是代表被告先河房产作为出卖人，履行了卖方有关权利和义务，原告汤丽娟之所以愿意与被告徐峰签订案涉合同的一个重要原因是案涉房屋从被告先河房产购买，被告徐峰可以代表先河房产，基于对被告先河房产作为本市一家具有较大规模的连锁房产中介的信任，作为案涉房屋的买方，原告汤丽娟完全有合理理由不担心交易风险，因此，被告徐峰在售房时是否出示案涉房屋的产权证亦不妨碍原告汤丽娟向作为出卖人的被告先河房产主张权利。即使后期被告徐峰得知案涉房屋被查封不能履行过户手续后，将有关情况包括其受被告英悦房产或丁勇猛委托售房的信息向原告汤丽娟进行了披露，此时，原告汤丽娟依然可以选择被告徐峰、先河房产或者英悦房产、丁勇猛作为相对人主张其权利，但不得变更选定的相对人。审理中，原告汤丽娟明确表示选择被告徐峰、先河房产作为相对人主张其权利，但要求本案五被告承担连带责任。因此，原告汤丽娟主张被告先河房产承担卖方违约责任，符合法律规定，予以支持。对于其主张被告徐峰、英悦房产、丁勇猛承担责任，因缺乏依据，故均不予支持。案涉合同的内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，合同签订后因案涉房屋被公安机关查封无法办理过户手续导致合同履行不能，原告汤丽娟在购房时无法预见，对此不存在过错，被告先河房产应当承担买卖标的物瑕疵担保责任。原告汤丽娟主张解除案涉房屋买卖合同，鉴于案涉房屋被公安机关依法查封无法办理过户手续，买卖合同目的无法实现，故予以支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。对于原告汤丽娟主张被告先河房产返还购房款155000元、赔偿佣金损失5000元，合计16万元，依法予以支持。关于原告汤丽娟主张违约金，案涉合同中约定违约金为该房产总价款百分之二十，原告汤丽娟据此主张违约金61000元，被告先河房产认为违约金的标准过高请求调整，考虑到案涉合同部分履行的情况，案涉房款的占用时间至今已有一年有余、合同履行不能的原因以及给原告汤丽娟造成的实际损失以及违约金条款系被告先河房产提供的格式条款等综合因素，认定案涉合同约定的违约金过高，依法应当适当减少，以被告先河房产向原告汤丽娟支付违约金2万元为宜。对于原告汤丽娟主张违约金超出部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第四百零三条、第四百二十一条第一款、第四百二十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、解除原告汤丽娟与被告徐峰于2018年10月7日签订的《淮安市存量房买卖合同》；二、被告江苏先河房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告汤丽娟返还购房款155000元、赔偿佣金损失5000元、支付违约金2万元，合计18万元；三、驳回原告汤丽娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4615元、保全申请费1625元，合计6240元，由原告汤丽娟负担856元，由被告江苏先河房地产经纪有限公司负担5384元。本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定有效。虽然该合同卖方一栏是徐峰签字，但徐峰系代表先河房产接受了英悦房产的委托出售涉案房屋，先河房产对此事实亦予以认可。徐峰在签订合同、收取购房款、办理贷款、催促丁勇猛过户等环节均系先河房产员工的身份，体现出先河房产的意志，徐峰个人在整个房屋买卖及居间过程中不存在过错，应当认定徐峰系履行职务行为，故要求徐峰承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。先河房产作为出卖方应当承担买卖标的物瑕疵担保责任，一审法院认定先河房产承担责任于法有据，本院予以确认。先河房产或徐峰若认为自身的权益受到侵害可以另案主张。关于英悦房产、丁勇猛是否承担责任的问题。根据合同的相对性原则，英悦房产与丁勇猛非涉案《淮安市存量房买卖合同》的缔约主体，且汤丽娟明确表示选择徐峰、先河房产作为相对人主张其权利，故要求英悦房产与丁勇猛承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金问题，先河房产作为出卖方和居间方在合同履行过程中一直积极促使交易的达成，主观上不存在恶意违约，结合一审法院考虑涉案合同的履行情况、购房款的占用时间、汤丽娟的实际损失及违约金系格式条款等因素，本院认为先河房产支付汤丽娟2万元违约金并无明显不当。综上所述，上诉人汤丽娟和先河房产的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。江苏先河房地产经纪有限公司缴纳的二审案件受理费3900元，由江苏先河房地产经纪有限公司负担；汤丽娟交纳的二审案件受理费825元，由汤丽娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 黄春丽审 判 员 孙 洁二〇二〇年九月二十八日法官助理 董 杰书 记 员 徐 海