云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2504民初2954号 原告：沈桂珍，女，1954年9月1日出生，汉族，退休工人，住弥勒市，现住弥勒市。 原告：何元刁，女，1982年6月7日出生，汉族，公务员，住弥勒市，现住弥勒市。 二原告的委托诉讼代理人暨原告：吴建勋，男，1979年3月22日出生，汉族，公务员，住弥勒市，现住弥勒市。代理权限：特别授权。 被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。 法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：马金科，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告沈桂珍、吴建勋、何元刁与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈桂珍、何元刁的委托诉讼代理人暨原告吴建勋，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人马金科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2020年4月1日起至2021年3月31日止的房屋租金27498元；2.判令被告支付原告2019年房租的违约金，即自2019年10月9日起至2020年8月10日止迟延支付房屋租金的违约金4207元（27498元×0.5‰×306天）；支付原告2020年房租的违约金，即自2020年4月8日起至2020年8月10日止迟延支付房屋租金的违约金1705元（27498元×0.5‰×124天），上述金额合计33410元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月29日，原告向被告购买暂定名称为“吉成?骊都”的商品房中第1幢XX号房屋，同时原告吴建勋与被告签订了《委托投资经营合同》，约定：原告将该房屋出租给被告经营管理，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；租期12年，即自2016年4月1日起至2028年3月31日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；租金标准为第一年至第三年领取房产总金额的8%，即租金为21998元/年，第四年至第六年领取房产总金额的10%，即租金为27498元/年，第七年至第九年领取房产总金额的12%，即租金为32998元/年，第十年至第十二年领取房产总金额的14%，即租金为38497元/年。租金的支付方式为：第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内一次性支付，以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金；被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告按约向原告支付了2016、2017、2018年度的房屋租金。自2019年度起被告一直拖欠租金。原告多次向被告催要，但被告均以各种理由拒绝支付。2019年10月12日，原告向弥勒市人民法院起诉，要求被告支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的房屋租金及违约金，法院经审理于2019年12月6日作出（2019）云2504民初3539号民事判决书，判决：一、原告吴建勋与被告云南吉成投资有限责任公司签订的《委托投资经营合同》合法有效；二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告沈桂珍、吴建勋、何元刁2019年4月1日至2020年3月31日期间的房屋租金27498元及截至2019年10月8日的违约金2516元，合计30014元；三、原告吴建勋与被告云南吉成投资有限责任公司签订的《委托投资经营合同》继续履行。后被告不服向红河州中级人民法院提出上诉，于2020年3月27日申请撤诉，红河州中级人民法院于2020年3月30日作出（2020）云25民终566号民事裁定书裁定准许云南吉成投资有限责任公司撤回上诉。但2020年4月1日至2021年3月31日期间的房租27498元被告至今未付。原、被告签订的《委托投资经营合同》是合法有效的，并且原告自签订合同以来严格认真地履行约定，支持被告对酒店的经营管理，被告理应依约及时支付租金，然而被告却无视法律，不顾合同约定，至今拒绝支付租金，致使原告合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益，为维护合法财产权益，特提起诉讼，请求依法判决。 被告云南吉成投资有限责任公司承认原告在本案中主张的事实，但提出现在公司经营困难，没有能力再继续履行双方签订的《委托投资经营合同》，请求法院解除《委托投资经营合同》。另外，原告主张的违约金过高，请求予以调整。 经审理，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，从原、被告签订的委托投资经营合同的内容来看，原、被告之间实际形成房屋租赁合同关系，双方签订的委托投资经营合同及补充协议系双方自愿达成，是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效；双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，合同约定由被告于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付租金，被告未按期支付2020年4月1日至2021年3月31日的租金27498元已构成违约，除向原告支付拖欠的租金外还应按约定支付违约金，故原告主张由被告支付该期间的租金27498元的诉讼请求符合双方约定，予以支持。其中原告主张由被告以欠付租金27498元为基数，按每日0.5‰计算支付自2019年10月9日起至2020年8月10日止的违约金4207元及以欠付租金27498元为基数，按每日0.5‰计算支付自2020年4月8日起至2020年8月10日止的违约金1705元的诉讼请求，因合同约定支付租金的时间为上年租金到期后的7个工作日内，被告履行支付租金义务的期限为2020年4月10日前，其支付违约金的时间应自2020年4月11日起，故原告主张由被告支付自2020年4月8日起至2020年8月10日止的违约金的诉讼请求，本院支持自2020年4月11日起至2020年8月10日止的违约金1664元（27498元×0.5‰×121天）。 针对被告辩解,本院认为，被告在本案中未就解除委托投资经营合同提起反诉，故对合同是否解除在本案中不予处理；违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，本案被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果，案涉合同系被告提供的格式合同，合同中已明确约定违约金的计算方式，被告要求调减违约金的辩解意见，无事实和法律依据。综上，对被告的辩解意见，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款，第二百一十二条，二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告沈桂珍、吴建勋、何元刁2020年4月1日至2021年3月31日期间的房屋租金27498元及截至2020年8月10日的违约金5871元，合计33369元； 二、驳回原告沈桂珍、吴建勋、何元刁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费636元，减半收取计318元，由被告云南吉成投资有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 程 平 二〇二〇年九月二十八日 书记员 杨飞龙