四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1381民初3193号 原告：阆中市胤锋物业服务有限公司，住所地：四川省阆中市寿山寺东街6-8号。 法定代表人：张林，总经理。 委托诉讼代理人：庞南广，项目经理。 被告：汤永顺，男，生于1967年9月29日，汉族，住四川省阆中市。 被告：吴永利，女，生于1968年7月19日，汉族，住四川省阆中市。 被告：张兴林，男，生于1958年1月18日，汉族，住四川省阆中市。 被告：汤永芳，女，生于1959年2月10日，汉族，住四川省阆中市。 上述四被告共同委托诉讼代理人：缪永展，阆中市沙溪法律服务所。 被告：母宗森，男，生于1979年6月15日，汉族，住四川省阆中市。 被告：柴苣理，男，生于1990年5月26日，汉族，住四川省阆中市。 原告阆中市胤锋物业服务有限公司（简称“胤锋物业公司”）与被告汤永顺、吴永利、张兴林、汤永芳、母宗森、柴苣理物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日作出（2020）川1381民初326号民事判决书，被告不服本院判决，向四川省南充市中级人民法院提起上诉。四川省南充市中级人民法院于2020年6月10日作出（2020）川13民终1562号民事裁定，将该案发回阆中市人民法院重审。本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胤锋物业公司委托诉讼代理人庞南广，被告汤永顺、吴永利、张兴林、汤永芳的委托诉讼代理人缪永展，被告柴苣理到庭参加了诉讼。被告母宗森经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告胤锋物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付从2013年9月1日起至2018年12月31日止共64个月住宅物业服务费34338元，生活垃圾清运费320元，共计34658元；2、判令被告支付原告违约滞纳金19779元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告吴永利、汤永顺、汤永芳、张兴林是“万驰＊英伦庄园”小区13幢1单元负1层门面的产权所有人，万驰××庄园小区的建设单位与原告签订《万驰英伦庄园前期物业服务合同》，约定原告为该小区提供前期物业管理服务，小区业主按照期房屋建筑面积每月每平米1.5元的标准向原告交纳物业服务费。2013年9月1日至2018年12月31日期间，共计64个月示交给物业费。故请求判令被告偿付欠付的物业费34338元、生活垃圾清运费320元，以及违约滞纳金19779元。 被告吴永利、汤永顺、汤永芳、张兴林辩称，该物业至今没有竣工验收，开发商至今也未交付房屋，也未与原告签订物业管理服务合同，原告也从未出示收费许可，其收费没有法律依据。原告作为前期物业服务企业，长期服务不到位，故请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告柴苣理辩称，我是2014年至2017年承租该房屋。经营期间，房屋门窗破坏，丢失货物，原告作为物业管理人，不予处理赔偿。对楼上乱丢垃圾、绿化带种菜等，物业也不管不理；化粪池也是我们自己清理；原告根本没有履行物业管理服务职责，所以没有缴纳物业服务费。 被告母宗森未到庭未进行答辩。 经本院审理查明，2009年9月1日，阆中宏志实业有限公司与原告胤锋物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：原告胤锋物业公司为阆中市万驰××庄园小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限自签订之日起至小区业主大会选聘新的物业服务企业并签订《物业服务合同》生效时自动终止；物业服务费由业主按照其拥有的建筑面积交纳，多层住宅每月每平米按照0.60元、普通高层电梯住宅每月每平米按照1.30元计收，每年元月1至20日交纳一次，业主出租物业的物业费交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将约定送乙方备案并负连带责任，业主以及物业使用人未按时足额交纳物业服务费，从逾期之日起按每天应交纳管理服务费的千分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告胤锋物业公司在万驰××庄园小区提供前期物业管理服务工作。 另查明被告汤永顺、吴永利、汤永芳、张兴林，于2012年10月30日购买了万驰××庄园小区13栋1单元负1层1号商业用房，其预测建筑面积为344.88平米，约定从2013年6月30日前向买受人交付房屋。汤永顺等四被告自收房之后，2014年11月19日，被告汤永顺与母宗森签订《门面租赁合同》约定万驰英伦庄园商铺面积200余平米（现确认为191.88平米）出租给母宗森经营，租赁期间为2014年12月20日至2020年12月20日止，承租期限内的物业管理费由乙方自行向物业管理公司缴纳。被告母宗森租赁经营至今，以其租赁经营房屋漏水为由，拒绝向原告缴纳物业服务费。2014年12月28日，被告汤永顺与被告柴苣理签订《门面租赁合同》约定万驰英伦庄园商铺面积160余平米（现确认为153平米）出租给柴苣理经营，租赁期间为2014年12月28日至2017年12月27日止，承租期限内的物业管理费由乙方自行向物业管理公司缴纳。被告柴苣理从2014年12月28日经营至2017年12月27日止，承租期限内，以其财物被盗原告不予赔偿等为由拒绝交纳物业管理费。被告长期未缴纳物业管理费，2015年5月1日，原告胤锋物业公司向“万驰英伦庄园13幢1单元负1层门面业主”发送《阆中市胤锋物业公司物业费催收通知书》，要求支付2013年9月1日起至本通知之日止拖欠的物业服务费，费用收取标准为11267元。2017年5月2日，原告胤锋物业公司又向“万驰英伦庄园13幢1单元负1层门面业主”发送《阆中市胤锋物业公司物业费催收通知书》，要求支付2015年5月1日起至本通知之日止拖欠的物业服务费，费用收取标准为12877元。2018年8月3日，原告胤锋物业公司向被告汤永顺使用的189…7866号手机发送催收短信，要求被告吴永利在2018年8月6日前履行交纳物业费义务，逾期将提起诉讼。后原告胤锋物业公司起诉至法院，审理中于2019年6月4日以诉讼请求发生变化为由撤回起诉。2019年7月29日，原告胤锋物业公司再次向被告汤永顺手机发送短信，载明“汤哥你好，我是胤锋物业工作人员，你家物业费2013.9.1至2018.12.31共计欠费34338元，请核实，如有疑问请电话或者短信交流”。 同时查明，2018年6月，万驰××庄园小区业主委员会成立，于7月10日召开了首届业委会扩大办公会议，该会议纪要记载：胤锋物业公司在本小区服务中存在消防栓长期处于无水状态、从未试用过、安全隐患严重，小区内排水沟多处堵塞、排污管网化粪池从未清淘、下水道粪便污水溢出，小区内监控系统无法使用、造成财物被盗无法调取证据，门禁系统从未启用等22项问题，要求胤锋物业公司在2018年8月底之前进行整改，基本恢复到2012年、2013年开发商交房时的状态，整改后达到80%的业主满意。2018年8月5日，原告胤锋物业公司对业主委员会提出的整改意见予以书面回复，提出了整改决定及解释。2018年12月24日，万驰××庄园小区业主委员会书面告知与胤锋物业公司的前期物业服务合同至2018年12月31日终止。 以上事实，有原、被告身份信息、《前期物业服务委托合同》、《商品房买卖合同》、《阆中市胤锋物业公司物业费催收通知书》、《告知函》、会议纪要、回复及当事人的陈述等为据。 本院认为，原告胤锋物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对该小区全体业主及物业使用人均具有法律约束力。原告胤锋物业公司为万驰××庄园小区提供了前期物业管理、服务后，小区业主以及物业使用人均应当按照该合同的约定支付物业服务费。被告以开发商未竣工验收、未交付房屋等拒缴物业服务费，其理由不成立，对其拒缴物业服务费、要求驳回原告胤锋物业公司的诉讼请求之辩解意见，本院不予采纳。原告胤锋物业公司主张物业管理费应当从2013年9月1日起缴纳至2018年12月31日止，为证明其主张提交了（2016）川1381民初1025号、1049号判决书。被告辩称房屋一直没有交房，营业用房与住宅楼的接房时间不一致，从2013年开始计算物业费不合理。本院认为阆中市人民法院在审理万驰××庄园小区13幢1单元业主与开发商阆中宏志实业有限公司商品房买卖合同纠纷系列案时作出（2016）川1381民初1025号、1049号民事判决书，且已发生法律效力。判决书中确定13幢房屋的实际交房时间为2013年8月10日，对于该事实的认定本院予以采纳。原告胤锋物业公司从交房之日起为业主提供了前期物业服务，现主张被告支付从2013年9月1日起至物业服务终止之日2018年12月31日止的物业服务费于法有据，并无不当，本院予以支持。对于物业费的收取标准原告胤锋物业公司主张按照每月每平米1.5元计算。在《前期物业管理服务合同》中约定：物业服务费由业主按照其拥有的建筑面积交纳，多层住宅每月每平米按照0.60元、普通高层电梯住宅每月每平米按照1.30元计收。本案涉房屋属于门面房，在合同中对门面房的收费标准未单独进行约定，本院酌情认定案涉房屋按照普通高层电梯住宅每月每平米1.30元标准计收，即从2013年9月1日起至2018年12月31日止，共计64个月，面积为344.88平米，物业管理费共计为28694元。《前期物业管理服务合同》同时约定租赁期间的物业服务费，应由承租人向原告胤锋物业公司交纳，业主承担连带责任，承租期之外的物业费由业主缴纳。故，被告母宗森应交纳从2015年1月1日至2018年12月31日面积191.88平米营业房的物业管理费11973元。被告柴苣理应交纳从2015年1月1日至2017年12月31日面积153平米营业房的物业管理费7160元。被告汤永顺、吴永利、汤永芳、张兴林对上述两被告应交的物业费承担连带责任，且另应支付从2013年9月1日起至2018年12月31日止期间内除被告母宗森、柴苣理应交部分外的物业费9560元。关于原告胤锋物业公司所主张的违约金及垃圾清运费的问题，被告未按时缴纳物业费，确存在违约，应当按照约定支付相应的违约金，但，原告胤锋物业公司在提供物业管理、服务期间，也存在管理及服务不到位的情况，故对原告胤锋物业公司主张的违约金请求，本院不予支持。原告胤锋物业公司主张被告应支付垃圾清运费，但未向法院提交相关证据证明其收取该费的合法性及合理性，本院对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告母宗森在本判决生效后十日内向原告阆中市胤锋物业服务有限公司给付从2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费11973元，被告汤永顺、吴永利、汤永芳、张兴林承担连带清偿责任。 二、被告柴苣理在本判决生效后十日内向原告阆中市胤锋物业服务有限公司给付从2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费7160元，被告汤永顺、吴永利、汤永芳、张兴林承担连带清偿责任。 三、被告汤永顺、吴永利、汤永芳、张兴林在本判决生效后十日内向原告阆中市胤锋物业服务有限公司给付从2013年9月1日起至2018年12月31日止期间内除被告母宗森、柴苣理交付的物业费外的物业服务费9560元。 四、驳回原告阆中市胤锋物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费580元，由被告汤永顺、吴永利、汤永芳、张兴林共同负担250元，被告母宗森负担200元，被告柴苣理负担130元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院（立案庭）递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  陈 利 人民陪审员  王前进 人民陪审员  赵雪莲 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  罗晟艺