河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6867号 上诉人（原审被告）：河北省石家庄市平山县平山镇西街村民委员会，住所地河北省石家庄市平山县平山镇西街村益民西路南第二胡同9号。 法定代表人：李二平，村主任。 委托诉讼代理人：狄志达，河北咏远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北诚民物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市平山县平山镇冶河东路北国商务楼10楼。 法定代表人：柴达，公司总经理。 诉讼委托代理人：李晓飞，河北日星律师事务所律师。 原审被告：秦臭小，男，1957年12月6日出生，汉族，住河北省石家庄市平山县。 诉讼委托代理人：任武刚，河北英汇律师事务所律师。 上诉人河北省石家庄市平山县平山镇西街村民村委会（以下简称西街村委会）因与被上诉人河北诚民物业服务有限公司（以下简称诚民物业公司）、原审被告秦臭小物业服务合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2020）冀0131民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西街村委会上诉请求：依法撤销平山县人民法院（2020）冀0131民初495号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决未认定平山县中天神韵一期业主委员会向被上诉人发出的解除合同通知书错误，导致判决结果错误。2016年9月平山县中天神韵一期业主委员会召开业主大会认为被上诉人在提供中天神韵一期物业管理工作中存在乱收费，管理混乱、服务不到位等问题，要求业主委员会解除被上诉人物业管理合同，并重新选聘物业公司入驻提供物业服务。业主委员会根据业主要求向被上诉人发出解除合同通知书，要求终止物业服务合同，移交物业管理财产，并退出小区物业管理。将解除合同通知书张贴在物业公司门口及墙体上，对此事实，由照片为证。业主委员会发出解除合同通知书后，被上诉人没有向司法机关确认解除合同的效力。根据《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故中天神韵一期业主委员会向被上诉人发出的解除合同通知书已送达被上诉人，解除合同通知书已生效并具有法律效力。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”根据以上规定，中天神前一期业主委员会向被上诉人发出解除合同通知书后，被上诉人故意赖着不走，要求支付物业费的请求依法不应支持。但是一审法院为偏袒被上诉人，对该证据不予认定，继而判决支持被上诉人的诉求与法相悖。综上：一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 诚民物业公司答辩称，第一、上诉人所诉上诉请求不能成立。上诉人没有向河北诚民物业服务有限公司送达过任何解除合同的通知。我公司从未收到过，也没有为上诉人签收过解除合同，因此上诉人陈述该事实没有任何证据以证实。在一审中只提交了一份照片，照片只是墙体上张贴的一个通知，并不能证明已经送达物业服务公司。第二、被上诉人认为一审法院认定事实清楚，证据确凿充分应当维持原判。驳回上诉人的上诉请求。 秦臭小答辩称，本案当中19户所在中天神韵的一期业主委员会，通过向业主征求意见的方式，并召开业主代表大会讨论通过认为被上诉人在向中天神韵一期业主提供物业当中存在乱收费等违规的行为，因此要求一被上诉人解除物业服务合同，并重新委托物业公司入住后重新签订物业服务合同，业主委员会在业主授权的情况下，依据法律规定在2016年向被上诉人送达了书面的解除合同通知书，由于被上诉人物业公司工作人员拒绝在通知书上签字，业主委员会只好将通知书留置给被上诉人公司，同时在该小区的墙体上张贴了解除合同的通知书。被上诉人已经完全明白和了解，并收到了解除合同的通知书，但是在法律规定的范围内和被上诉人没有提起诉讼确认解除合同的效力，只是强行的认为业主委员会无权解除合同。主要的理由是被上诉人所签订的物业服务合同是受开发商中天神韵公司签订的，并且拒绝交出物业公司的中天神韵业主的财产。所以刚才关于被上诉人刚才说没有收到解除合同通知书，这个以事实明显不符。我方的意见是解除合同通知书已经发生法律效力，被上诉人无权在解除合同之后向原审被告主张本案的物业费，法院应当对被上诉人的一审诉讼请求进行驳回。因此我方的意见是同意上诉人的上诉意见。 诚民物业公司向一审法院起诉请求：依法判令被告给付原告从2016年1月1日起到2019年12月31日期间欠缴物业服务费用4695元。 一审法院认定事实：河北诚民物业服务有限公司原名石家庄诚胜物业服务有限公司，经申请核准后变更名称。该物业公司系由北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司聘请的先期物业公司。被告秦臭小系中天神韵的回迁房住户，2011年领取了该单元房钥匙，并在中天神韵业主（代理人）钥匙签收单（存根）领取人处签字，在中天神韵小区业主公约最后乙方签章代表处签字按手印，该业主公约加盖了石家庄诚胜物业服务有限公司骑缝章。业主公约第四章物业管理服务费用第九条约定：“多层住宅的物业管理服务费依据物价部门制定的收费标准收费，高层住宅区的物业管理服务费暂按总建筑面积每月每平方米0.7元收取”，秦臭小房屋为139.73平方米，按每平米每月0.7元，从2016年1月1日至2019年12月31日，应为4年，物业费为4695元。至今，秦臭小一直在中天神韵居住。2008年9月20日西街村委会与郝彦武签订“附加条件”，该第五条载明“西街村安置楼2-7层，物业费村统一负担”。2009年4月7日西街村委会会议记录第三条载明：“置换回迁后物业费由西街村统一负担。”西街村回迁户入住中天神韵小区后，没有交纳物业管理费。2016年1月1日前西街村委会向原告交纳过部分物业费用，后双方为交纳物业管理费发生分歧，西街村委会没有再给原告交纳物业费。 一审法院认为，原告与被告之间签订中天神韵小区业主公约，原被告双方在公约上签字盖章，该公约系双方自愿签订，且不违反法律强制性规定，应属有效合同。双方应当全面履行合同，原告一直为业主提供服务，被告秦臭小作为住户也应当按规定交纳物业费用。被告秦臭小辩称业主委员会曾通知原告退出物业管理，移交财产，原告称没有收到该通知，其提供的证据不足以证实其主张；被告秦臭小称原被告之间的公约无效，原告主体不适格同样没有法律依据，对被告的观点本院不予采信。至于被告称原告物业管理混乱，多收取费用等问题，可以另案提起诉讼。被告西街村委会曾在村委会议上决定回迁户的物业管理费用由村委会负担，与郝彦武签订过附加条件上也载明西街村负担回迁户物业费，且在2016年以前支付过物业管理费，在庭审中西街村委会辩称只是因为原告不给提供物业费清单及发票才拒绝缴纳物业费，所以被告秦臭小物业费应当由西街村委会承担，被告秦臭小作为物业受益人也即共同债务人，应当承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告秦臭小欠原告河北诚民物业服务有限公司2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业管理费用4695元，由被告平山县平山镇西街村委会在判决生效后十日内付给原告，被告秦臭小负连带责任。案件受理费50元，减半收取计25元，由平山县平山镇西街村委会负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院确认一审法院查明的事实。 本院认为，上诉人主张该小区业委会张贴了与被上诉人解除物业服务合同的通知书，但仅提供了照片证实已经张贴，未能提供证据证实通知已经送达至被上诉人处，也无双方对此协商的证据，被上诉人主张并不知晓，且有业主诉讼要求撤销该小区业主委员会的备案，故上诉人主张已经通知被上诉人解除物业服务合同的理由不能成立。综上所述，平山县平山镇西街村民村委会的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.0元，由上诉人河北省石家庄市平山县平山镇西街村民村委会负担50.0元。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂瑞强 审 判 员 周玉杰 审 判 员 张 楠 二〇二〇年九月十六日 法官助理 靳传晔 书 记 员 高亚楠 ——