辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2204号上诉人（原审被告）：孟凡艳，女，汉族，1976年10月29日出生，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：王国强，男，汉族，1973年7月2日出生，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：鞍山市美佳物业服务有限公司，住所地鞍山市千山路268号。法定代表人：周树生，该公司负责人。委托诉讼代理人：彭滔，该公司工作人员。上诉人孟凡艳因与鞍山市美佳物业服务有限公司(以下简称美佳物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2020)辽0304民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟凡艳上诉请求：1、依法撤销（2020）辽0304民初1083号民事判决，改判支持孟凡艳的上诉请求；2、依法判决美佳物业公司支付辽Ｃ×××××车辆维修费用1500元，本案一、二诉讼费用由美佳物业公司承担。事实和理由：一审判决程序违法，认定事实错误，导致结果不当。1、一审法院未通知其开庭及适用简易程序审理；2、美佳物业公司安全措施不到位、家门口存放的物品经常丢失、车辆被划；3、物业管理混乱、小区广告到处投放、公共设施设备随意处置、维修不及时、楼道内保洁环境差、动用消防设备资源水保洁、收费使用不透明；4、沿海智慧新城小区业主委员会与美佳物业公司签订物业服务委托合同，孟凡艳不知情、非真实意思表示。美佳物业公司辩称，同意一审判决。美佳物业公司向一审法院起诉请求：1、判令孟凡艳给付美佳物业公司2014年11月1日至2019年12月31日物业费及电梯费合计5672.20元；2、全部诉讼费用由孟凡艳承担。一审法院认定事实：美佳物业公司为沿海智慧新城小区的物业服务公司，孟凡艳系该小区1号楼5单元701号业主，该房屋的建筑面积为93.32平方米。2009年6月20日签订《前期物业管理服务协议》。协议主要约定：物业费标准为每月每平方米0.5元；电梯维修费按照每户12月每月收取；电梯安全检测费以及电费按照实际运行发生费用予以均摊。2015年7月25日美佳物业公司与沿海智慧新城小区业主委员会签订《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》一份，协议主要约定：物业费标准为住宅每月每平方米1元、电梯费每户每月30元。2016年3月28日美佳物业公司与沿海智慧新城小区业主委员会签订《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》，补充协议主要约定：原合同中第三章第七条(一)中物业服务费高层住宅标准1元平月更改为物业费高层住宅标准物业费标准为0.8元平月；费用执行有效期为原合同签订之日起至原合同到期之日止。并于2016年3月30日在小区发布了《关于沿海鞍山新城小区物业服务费上调事项的通告》。2018年7月25日，美佳物业公司与鞍山市立山区沙河街道办事处沿河社区居民委员会签订《物业服务合同》合同主要约定：物业费标准为住宅每月每平方米0.5元。美佳物业公司依约对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，孟凡艳自2014年11月1日至2019年12月31日未向美佳物业公司交纳物业费及电梯费。一审法院认为，美佳物业公司与孟凡艳签订的《前期物业管理服务协议》，2015年7月25日及2016年3月28日，美佳物业公司与沿海智慧新城小区业主委员会签订的《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》、《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。中华人民共和国往房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。2018年7月25日，美佳物业公司与鞍山市立山区沙河街道办事处沿河社区居民委员会签订《物业服务合同》，社区居民委员会在该小区没有业主委员会的情况下，代行其职责，签署的物业服务合同对小区业主具有约束力。美佳物业公司自业主入住起按合同约定为沿海智慧新城小区提供了保洁、绿化保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，孟凡艳应按合同约定履行交纳物业费的义务。孟凡艳经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证及质证的权利。孟凡艳无正当理由，自2014年11月1日至2019年12月31日未按约定向美佳物业公司支付的物业费为3809.31元(2014年11月1日至2015年10月31日，计12个月，每月每平0.5元；2015年11月1日至2018年7月25日，计32.8个月，每月每平0.8元；2018年7月26日至2019年12月31日，计17.16个月，每月每平0.5元)、电梯费为1860元(2014年11月1日至2019年12月31日，计62个月，每月30元)，合计5669.31元，超出部分不予支持。判决：一、孟凡艳于该判决发生法律效力后十日内给付美佳物业公司物业费及电梯费合计5669.31元(2014年11月1日至2019年12月31日)；二、驳回美佳物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由孟凡艳承担。本院认为,依法成立的合同受法律保护,双方当事人均应认真遵守履行。现美佳物业公司已经按照物业服务合同的约定履行了物业服务义务,孟凡艳应当按时交纳物业费。关于孟凡艳上诉称一审法院未通知其开庭及适用简易程序审理一节。根据一审卷宗内的送达手续,一审法院已向孟凡艳依法送达,孟凡艳提出的此项上诉主张并无无事实依据,本院不予支持。另外，根据民事诉讼法的规定,基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件,适用简易程序。一审法院据此适用简易程序审理本案并无不当。故孟凡艳此项上诉理由不成立，本院不予支持。关于孟凡艳上诉主张其对沿海智慧新城小区业主委员会与美佳物业公司签订物业服务委托合同不知情、非真实意思表示一节。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其非合同当事人、不知情、非当事人真实意思表示抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，孟凡艳的该项上诉理由，本院不予支持。关于孟凡艳上诉主张小区物业管理混乱、小区广告到处投放、公共设施设备随意处置、维修不及时、楼道内保洁环境差、动用消防设备资源水保洁、收费使用不透明一节。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”依此规定可知,业主只有在物业公司不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中,孟凡艳提出美佳物业公司的服务存在的上述问题,只能说明是某一时间段存在,不能反映服务的全貌,且美佳物业公司在服务过程中不断整改,尽到了物业服务的义务,对业主反映的问题也积极协调解决,不存在不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵等情形,故孟凡艳的该项上诉理由,本院不予支持。关于孟凡艳上诉称美佳物业安全措施不到位、家门口存放的物品经常丢失、车辆被划，要求美佳物业公司赔偿维修费用1500元一节。本案对美佳物业公司与孟凡艳物业服务合同纠纷进行审理,如果孟凡艳认为其合法权益受到损害,可以另行主张权利,该上诉理由不属于本案审理范围。因此,孟凡艳的此项主张,本院不予支持。综上所述，孟凡艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孟凡艳负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  许爱军审判员  张 滨二〇二〇年九月二十四日书记员  王 逍