江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2838号上诉人（原审被告）：宿迁市宿豫区爱国卫生运动指导中心，统一社会信用代码12321321469737157C，住所地宿迁市宿豫区湘江路31号。法定代表人：吴亚明，该中心主任。委托诉讼代理人：邹盛炜，江苏河滨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张祥其，男，1967年10月15日出生，住宿迁市宿豫区。上诉人宿迁市宿豫区爱国卫生运动指导中心（以下简称宿豫爱卫会）因与被上诉人张祥其房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2020）苏1302民初3019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宿豫爱卫会上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。双方之间的房屋买卖合同是要式合同，必须书面形式。上诉人与张祥其之间没有任何书面的房屋买卖协议，且没有任何证据证明双方对案涉房屋具体位置、面积、价款等主要条款进行约定并达成一致，因此屋买卖合同不能成立。2.1995年发布的《行政事业单位国有资产管理办法》和2019年财政部《关于修改〈事业单位国有资产管理暂行办法〉的决定》都规定国有资产实行“国家统一所有”，上诉人对案涉房屋只有占有、使用权，没有所有权，无权出卖该房屋。上诉人无权处分且未得到国有资产管理部门追认，且案涉房屋在未取得国有土地使用权、规划许可证、建设许可证的情况下建造，系非法建筑，即使双方之间存在房屋买卖合同，该合同也应无效。张祥其辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。张祥其一审诉讼请求：1.确认双方之间房屋买卖合同关系成立并生效；2.诉讼费用由宿豫爱卫会承担。事实与理由：张祥其系宿豫爱卫会职工，因没有房子居住，宿豫爱卫会（原宿迁市爱国卫生运动委员会办公室）于1995年4月在位于矿山居委会（市自来水公司东侧）建造房屋6间，共101.5平方米，给张祥其等职工居住。1996年宿豫爱卫会将该处房产中南首三间转让给张祥其居住使用（另外三间转让给鲍新华居住使用），转让款肆仟伍佰元（4500元），宿豫爱卫会开据了购房发票。上述房屋转让后至今，一直由张祥其占有、使用。2018年该处房产被宿城区人民政府纳入棚户区改造进行征收（征收号：B270）。征收过程中，宿豫爱卫会对案涉房屋提出权利主张，致张祥其一直未能获得征收补偿款。上述房屋自建成后即转让给张祥其，且一直由张祥其居住使用至今，并先后加砌了院墙，加固了与水厂之间的后墙，屋面加盖彩钢瓦等多次维修。该房屋系张祥其合法所有，宿豫爱卫会主张案涉房产权利，无事实及法律依据。宿豫爱卫会辩称，双方之间没有达成任何书面协议或合同关系，1995年4月为了解决职工居住困难问题，原宿迁市爱国卫生运动委员会办公室在宿城区矿山占用部分土地支出31200元，建了面积共101.4平方的六间房屋，分别安排张祥其和鲍兴华居住。张祥其和鲍兴华在1996年12月30日分别缴纳了4500元和3000元的住房款，但是会计记录为经费暂存，单位会计账册记录反映张祥其在1993年和1995年分别向单位借款600元和1000元，收到张祥其住房款后，单位还对原借款进行了核销，如果是处置固定资产，就不会被会计记录为暂存款，而会是单位收入，上述证据反应当时只是允许张祥其居住案涉房屋。宿豫爱卫会只有国有资产的使用权，没有所有权，无权出卖国有资产。根据1995年发布的《行政事业单位国有资产管理办法》第五条规定“国家对行政事业资产的管理，坚持所有权和使用权相分离的原则，实行国家统一所有，政府分级监管，单位占有、使用的管理体制。”及2019年财政部公布的《事业单位国有资产管理暂行办法》第五条也有同样规定。案涉不动产不具备买卖标的的属性，无批建手续，是非法建筑，即使双方存在合同关系，也是无效的。资产处置价格严重不合理，房屋建设支出31200元，仅收取张祥其和鲍兴华5900元，双方不应是买卖合同关系。请求驳回张祥其的诉讼请求。一审法院经审理查明：宿豫爱卫会系事业单位法人，张祥其系宿豫爱卫会的职工。1993年及1995年，张祥其曾分别向单位借款600元、1000元。1995年4月份，宿豫爱卫会为解决部分职工住房困难问题，在原宿迁市宿城镇矿山市政府宿舍大院内，出资建设了部分房屋，分别安排张祥其及鲍兴华各居住3间，张祥其居住南首三间。宿豫爱卫会向张祥其出具收据一份，载明收取张祥其房款4500元，落款时间为1996年4月23日，收款事由备注为“购房”。宿豫爱卫会在经费暂存票据摘要中记载张祥其交住房款4500元，记载日期为1996年12月30日。后张祥其一直居住使用该房屋。涉案房屋一直未办理产权登记，现被纳入征收范围，征收号为B270。一审法院认为，合同的成立是指双方当事人意思表示达成了一致。本案中，张祥其提交的收据载明收款事由为购房并加盖宿豫爱卫会的财务印章，宿豫爱卫会提交的记账册载明为住房款，但记账册记载的住房款系宿豫爱卫会单方记载，未得到张祥其确认，张祥其的提交的收据证明力大于宿豫爱卫会提交的记账册。结合张祥其在缴纳4500元后一直居住使用涉案房屋至今及宿豫爱卫会也未再主张过所谓住房款等情形，宿城法院认为双方之间就涉案房屋买卖达成合意，双方之间成立买卖合同关系。对于买卖合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”第三条规定“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”1999年10月1日之前,关于合同效力问题适用《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，1999年10月1日起关于合同效力问题适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。本案中，宿豫爱卫会主张的无权处分、价款严重不合理等理由，不属于民法通则规定的无效情形。宿豫爱卫会主张案涉房产是非法建筑，但未提交证据予以证明，且拆迁部门已初步认定案涉房屋价值，也与一般实践中对非法建筑不予认定价值不符，对宿豫爱卫会的该项主张依法不予采纳。综上，张祥其与宿豫爱卫会之间的买卖合同系有效合同。但需指出，因案涉房屋未办理产权登记及产权变更，张祥其对案涉房屋不享有所有权。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：确认张祥其与宿豫爱卫会之间对位于原宿迁市政府宿舍院内南首三间房屋的买卖合同关系成立并有效。案件受理费减半收取2900元，由宿豫爱卫会负担。本院二审期间，上诉人宿豫爱卫会提供收据及转账存根一张，内容为2001年4月9日，宿豫爱卫会将鲍新华购房押金3000元返还，拟证明张祥其所交的款项只是案涉房屋的购房押金，双方对案涉房屋购房款项未明确约定，房屋买卖合同不成立。被上诉人张祥其对上述证据质证意见为：对该证据真实性、合法性予以认可，但与本案无关联。当时宿豫爱卫会将案涉房屋以3000元卖给张祥其和鲍新华，因鲍新华家属生病向单位借钱，单位就把其支付的3000元退还，相当于变相借钱给鲍新华。本院对该证据认证意见：因被上诉人张祥其对上述收据及银行转账存根真实性、合法性认可，本院对该证据真实性、合法性予以确认，但对该证据与本案的关联性不予认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院另查明，原“宿迁市爱国卫生运动委员会办公室”区划调整后更名为“宿迁市宿豫区爱国卫生运动委员会办公室”，2019年9月更名为“宿迁市宿豫区爱国卫生运动指导中心”。经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：张祥其与宿豫爱卫会之间是否存在真实有效的房屋买卖关系。本院认为，民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。宿豫爱卫会主张《中华人民共和国房地产管理法》规定房地产转让，应当签订书面转让合同，双方未签订书面房屋买卖合同，双方之间不成立房屋买卖合同，而是租赁合同。经查，宿豫爱卫会与张祥其未签订房屋租赁协议，亦未约定租赁期限、租金计算标准等内容，且宿豫爱卫会向张祥其出具的收据载明收款事由为购房，故对于宿豫爱卫会关于双方之间系租赁关系的主张不予采信。关于双方之间买卖合同是否成立，虽然房屋买卖合同一般情况下应为要式合同，但当事人未采用书面形式一方已经履行主要义务，对方接受的，应认定该合同成立。双方在未签订书面房屋买卖合同情况下，应根据当事人实际履行情况确定双方是否构成房屋买卖法律关系。本案结合实际履行情况，张祥其向宿豫爱卫会支付了4500元购房款，宿豫爱卫会自房屋建成后即交付张祥其使用至今，在张祥其占有使用案涉房屋期间，宿豫爱卫会未主张该房屋权利，在此基础上进行综合分析判断，应认定双方之间房屋买卖合同成立。关于买卖合同的效力，宿豫爱卫会主张其无权处分案涉房屋，且该房屋属于非法建筑，双方之间房屋买卖合同无效。本院认为，案涉房屋买卖时间在《中华人民共和国合同法》实施之前，对于合同效力认定应依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，该条并未规定无权处分属于合同无效的情形，故应认定宿豫爱卫会与张祥其之间关于案涉房屋买卖合同有效。综上，上诉人宿豫爱卫会的上诉请求依法不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人宿迁市宿豫区爱国卫生运动指导中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年九月二十五日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。