湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1218号上诉人（原审被告）：丁绍云，男，1967年10月23日出生，汉族，住湖南省中方县。上诉人（原审被告）：杨松喜，女，1971年12月3日出生，汉族，住湖南省中方县。二上诉人共同委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所。被上诉人（原审原告）：尹晴，男，1985年1月12日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人丁绍云、杨松喜因与被上诉人尹晴房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初6588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人丁绍云、杨松喜上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋土地系划拨用地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条等规定，未经市、县人民政府批准，该房屋不得转让，故案涉《房屋转让合同》违反上述法律强制性规定，系无效合同。一审法院判令上诉人履行合同并为被上诉人办理不动产权证书，系适用法律错误。二、被上诉人并非《钢材供需合同》的当事人，其无权以怀化三强贸易有限公司的债权作为购房款为其个人购买房屋。从案涉《房屋转让合同》来看，被上诉人尚未支付购房款，无权向上诉人主张房屋产权转移登记。三、案涉房屋属于二上诉人共同所有，丁绍云无权处分共同共有的房屋，案涉《房屋买卖协议》不发生法律效力。综上，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人尹晴辩称：被上诉人已履行付款义务且实际占有使用案涉房屋，上诉人不履行过户义务已构成严重违约。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人尹晴向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《房屋转让合同》，为原告尹晴办理位于怀化市经开区德善路北侧（滨江新村4楼）314号房屋的产权过户手续；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费及履行合同应付的费用。一审法院认定事实：2017年8月16日，怀化三强贸易有限公司（以下简称三强公司）与被告丁绍云签订了《钢材供需合同》，约定由三强公司提供钢材给被告，若被告未能按约定时间足额支付货款，则以位于怀化市经开区德善路北侧（滨江新村4楼）314号房屋抵押给三强公司。2017年8月17日，被告于发货清单上签收了三强公司发货的价值123017元的钢材；2017年8月20日，三强公司向被告发货了价值20055元的钢材；2017年8月22日被告向原告出具了欠条一张，承认欠到原告货款143072元。2017年9月7日，被告于发货清单上签收了三强公司发货的价值67579元的钢材，并于2017年10月18日出具了欠条一张，承认欠到原告货款共计210651元，并约定若该笔货款不能于2017年10月底付清，则以怀化市经开区德善路北侧（滨江新村4楼）314号房屋抵扣货款。2017年12月22日，原告与被告签订了《房屋转让合同》，合同约定被告将其所有的位于怀化市经开区德善路北侧（滨江新村4楼）314号住房转让给原告，且双方一致同意以210651元货款抵扣房款，并约定若涉案房屋以后可以办理房产证，被告有义务帮助原告办理过户手续。双方签订《房屋转让合同》后，被告即将涉案房屋交付给原告使用。一审法院另查明，位于怀化市经开区德善路北侧（滨江新村4楼）314号房屋已办理产权登记，权证号码为湘（2019）怀化市不动权第0052841号。所有权人丁绍云、杨松喜。土地信息产权性质：划拨。一审法院再查明，2018年1月16日，被告杨松喜向原告出具说明：“在2018年2月5日期间，于老板带人看房我不得阻挠，6号搬出。（2018.2.6），房子没卖出之前，我有优先拿回”。之后，被告于2018年2月6日将该房屋交付原告占有。一审法院还查明，2019年1月9日，怀化市人民政府办公室下发怀政办发[2019]4号文件，注明：“划拨土地上的住房转让，是指划拨土地上住房所有人通过买卖、赠与、交换、继承等方式将住房转移给他人的行为。划拨土地上个人名下的住房(含房改房、集资建房、棚改安置房、城市房屋拆迁安置房、个人自建私房等)依法准予转让”。截至起诉之日，在原告已履行付款义务且实际占有使用涉案房屋要求被告履行过户义务，双方酿成纠纷，故诉至法院。一审法院认为，本案争议的《房屋转让合同》签订前，三强公司与丁绍云存在钢材买卖合同关系，合同到期后，被告丁绍云未能按期支付货款，三强公司将该债权转由原告承接，且被告向原告出具欠条予以认可，故原、被告签订了《房屋转让合同》，被告杨松喜于2018年1月16日出具的书面说明一份，对丁绍云转让其共同财产的行为予以认可，且二被告已将该讼争房屋交付原告使用。本案原、被告双方系房屋转让合同在被告丁绍云未能按期偿还货款的情况下，经重新协商并对帐，将钢材买卖合同关系转变为房屋转让合同关系，将货款转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止钢材买卖合同关系，建立房屋转让合同关系，并非为双方之间的钢材买卖合同履行提供担保，而是钢材买卖合同到期难以清偿债务时，通过将被告所有的房屋出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。被告所持本案房屋转让合同无效的主张，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民物权法》第九条之规定，判决：被告丁绍云、杨松喜继续履行《房屋转让合同》，且于本判决生效之日起十日内协助原告尹晴办理位于怀化市经开区德善路北侧（滨江新村4楼）314号房屋的过户手续。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，财产保全费1570元，以上共计1650元。由被告丁绍云、杨松喜负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点有以下二点：1、案涉《房屋买卖合同》是否有效？2、被上诉人是否可以三强公司的债权作为购房款为其个人购买房屋？对此，本院评析认定如下：一、关于案涉《房屋买卖合同》是否有效的问题。上诉人认为案涉合同无效，主要基于以下二点理由：一是案涉房屋土地系划拨土地，划拨土地上的房屋转让未经市、县人民政府批准，违反法律禁止性规定；二是案涉房屋买卖未经房屋共有人杨松喜同意，丁绍云系无权处分。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条均未明确规定违反该条文的行为无效，且双方的房屋转让行为并不侵害国家利益和社会公共利益，故不应将上述规定理解为效力性强制性规定。因此，即便案涉房屋买卖合同违反该两条规定，亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案的性质为房屋买卖合同，故该规定亦不适用本案合同效力的认定。其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，案涉《房屋买卖合同》自成立时即生效，经有批准权的人民政府审批、批准仅系物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。第三，从查明的事实来看，上诉人杨松喜对丁绍云转让案涉房屋的行为已经认可，二上诉人亦将案涉房屋交付给被上诉人占有、使用，上诉人认为丁绍云无权处分共同共有的房屋，案涉《房屋买卖协议》不发生法律效力的理由与事实相悖，不能成立。故一审判决认定案涉《房屋买卖合同》合法有效具有事实和法律依据，并无不当，本院予以支持。上诉人认为案涉《房屋买卖合同》无效的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。二、关于被上诉人是否可以三强公司的债权作为购房款为其个人购买房屋的问题。经查，三强公司系将债权转让给被上诉人所有，且上诉人亦向被上诉人出具了欠条予以认可，案涉债权转让行为不违反法律规定，合法有效。被上诉人用受让所得三强公司的债权转为购房款为其个人购买房屋，系其行使权利的合法表现，一审判决予以支持亦无不当。上诉人提出的被上诉人无权用三强公司的债权为其个人购买房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人丁绍云、杨松喜负担。本判决为终审判决。审判长 周 晓审判员 欧晓林审判员 彭湘平二〇二〇年九月三日书记员 沈慧娟