辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1585号 上诉人(原审被告)：盖凤华，女，1970年6月7日出生，汉族，住宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：吴喜强，丹东市振兴区良方法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审原告)：解娃，女，1978年6月19日出生，汉族，住宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：胡忠良（解娃丈夫），住宽甸满族自治县。 上诉人盖凤华因与被上诉人解娃房屋买卖合同纠纷一案，不服宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盖凤华的委托诉讼代理人吴喜强，被上诉人解娃的委托诉讼代理人胡忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盖凤华上诉请求：一、请求依法撤销辽宁省宽甸满族自治县人民法院于2020年7月6日作出的(2020)辽0624民初968号民事判决，依法改判本案，驳回被上诉人的原审诉讼请求，或发回重审此案。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：2018年12月21日，上诉人与被上诉人双方签订《房屋买卖合同》，约定被上诉人将其所有的坐落于祥和苑1号楼3单元201号(原中祥小区)，建筑面积108平方米，作价26万元转让给上诉人，合同签订后上诉人支付房款21万元，剩下5万元在办理房屋产权过户后支付，因涉案房屋每平方米约2407元，按照当时的市场价值比较合算，故上诉人与被上诉人签订了相关手续，并支付房款21万元。在上诉人办理涉案房屋产权证后，发现涉案房屋的建筑面积仅为88.6平方米，上诉人才知道自己被欺骗了，便于被与诉人协商解决，但是始终未能达成和解，而剩下房款5万元上诉人也没有支付给被上诉人，随后被上诉人将上诉人起诉到法院，上述就是本案的事实经过。原审法院认定本案事实不清，证据不足，且有遗漏，致使原审判决错误。因为上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中明确约定涉案房屋的面积为108平方米，这是当事人双方对涉案房屋面积的约定，如果对房屋面积没有要求的话，双方就不会对面积进行约定。本案事实是双方当事人对本案房屋价款已作了约定，即26万元，这样计算涉案房屋的单价为每平方米2407元。根据上诉人方取得的产权证面积记载，涉案房屋的面积仅为88.6平方米，按照双方合同的约定，涉案房屋的面积减少了19.4平方米，按照涉案房屋的单价计算，减少面积部分价值为46695.8元。本案虽然按照约定上诉人还欠被上诉人购房款，如果按照上诉人与被上诉人约定的标准计算，即使认定涉案《房屋买卖合同》有效，上诉人也仅需再支付给被上诉人房款3304.2元，因此原审法院判决上诉人支付给被上诉人5万元的错误的，与本案事实不符。另外，原审法院以其违法收集的所谓的市场调查《证明》来作为参考判决本案是错误的，根据证据规则的规定，谁主张谁举证，涉案房屋市场价格不是法院调查证据的范围，法院的行为明显有意偏袒被上诉人，是在违法办案，枉法裁判。现在是市场经济，无论涉案房屋的市场价格是多少，均改变不了当事人双方在《房屋买卖合同》中约定涉案房屋的面积为108平方米，作价26万元，即每平方米2407元的事实。既然原审法院认定涉案《房屋买卖合同》有效，涉案房屋每平方米2407元的事实是任何人都改变不了的事实，法院也不例外。由此可见，原审法院审判本案程序违法，本案的判决就是冤假错案。 解娃辩称，上诉人称涉案房屋面积不够找过被上诉人协商未能达成和解是不属实的，上诉人并未找过我们。上诉人明知房屋面积不够又私自办理了房照，且没有按照合同把尾款付给被上诉人，被上诉人联系上诉人，上诉人就以房屋面积不符拒不支付尾款。上诉人估价2407元/平方米太低，被上诉人认为不合理。一审法院也没有调查过房屋面积及价款。 解娃向一审法院起诉请求：确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，判令被告付清所欠购房款5万元；被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：2018年12月21日，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定：“第一条、甲方（原告）自愿将其房屋出售给乙方（被告），乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。房屋坐落于祥和苑1号楼3单元201号（原中祥小区），建筑面积108平方米；第二条、上述房产的交易价格为人民币26万元；第三条、乙方在合同签订前应向甲方给付定金人民币1万元，上述定金在乙方支付房款时冲抵房款；第四条、付款时间及方式：乙方应于本合同生效之日将该房屋购房款21万元付给甲方，余下5万元购房款在甲方协助乙方办理完上述房产的房照后乙方支付余下5万元；第五条、甲方承诺并保证依法享有本合同所售房屋的所有权，无产权争议；第六条、甲方应协助乙方办理房屋、土地使用权的相关手续，双方约定由此产生的所有税费、工本费、房屋维修基金等费用均由乙方承担；……；第十条、本合同自甲乙双方签字之日起生效”。合同签订前，被告对所购买的案涉房屋的户型、结构等均作了实地查看，合同签订当时，被告交付原告房款21万元，并于当日，被告给原告出具欠据一枚，欠据注明：人民币5万元，欠中祥小区1号楼3单元201号房款。合同签订后，被告对案涉房屋进行了装修并入住至今，同时办理了不动产权证，证号为：（2019）宽甸县不动产权第0008991号，建筑面积：88.60平方米。办理不动产权证所涉及的税费均由被告支付。 另查，原告在居住案涉房屋期间，小区供暖系本小区自供，原告所交纳的取暖费均按108.5平方米计算。 再查，与案涉房屋同小区同户型建筑面积108平方米的当时市场参考价格区间为：29万元至33万元；建筑面积88平方米的参考价格区间为：24万元至28万元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉房屋系二手房屋，根据交易习惯，二手房交易之初需买卖双方对房屋实地查看，买方对房屋的结构、户型、价格、面积等因素充分了解并接受的情况下方能与卖方签订合同。庭审中，被告认可已实地查看房屋，对房屋状况应有充分了解，在这个基础上签订的合同，应是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。鉴于被告对案涉房屋已实地查看，双方并未约定房屋的单价，对于原告根据之前所交纳取暖费的面积与办理产权证后的实际面积不相符合，并不影响整个合同的效力，何况在被告发现面积有误后，向原告提出解除合同遭拒的前提下，亦未通过诉讼等其他途径向原告主张权利并入住至今，被告的行为表明其对购房合同的默认。为充分了解案涉房屋的实际价格，该院对该小区房屋价格行情做了市场调查以作参考，调查结果体现案涉房屋价格符合当时的市场行情，被告应按合同约定对剩余房款负有继续给付的义务，故原告的诉讼请求该院予以支持。判决：一、原告解娃与被告盖凤华于2018年12月21日签订的房屋买卖合同有效；二、被告盖凤华给付原告解娃房款5万元，于本判决生效之日起五日内一次性付清。案件受理费1150元，减半收取575元，由被告盖凤华负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，依据涉案《房屋买卖合同》对房屋建筑面积的约定和被上诉人按照108.5平方米缴纳取暖费的事实，可以认定在上诉人办理案涉房屋的房产证之前，双方均对案涉房屋的建筑面积存在误解。虽然上诉人在购买房屋进行了实地查看，但鉴于上诉人并非相关专业人员，仅凭查看案涉房屋不能认定上诉人知晓该房屋的实际建筑面积或对房屋现有面积的认可。因此，一审法院认定上诉人是在充分了解房屋状况的情况下签订买卖合同，从而被上诉人已按合同约定履行了全部合同义务，没有事实和法律依据。另外，被上诉人虽没有隐瞒房屋建筑面积小于合同约定的故意，但依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被上诉人应当承担相应的违约责任，故本院仅对被上诉人要求给付房款的合理部分予以支持，对于小于合同约定的建筑面积价款不予支持。 综上，上诉人的上诉请求合理部分，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初968号民事判决第一项； 二、撤销宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初968号民事判决第二项； 三、上诉人盖凤华给付被上诉人解娃房款3296.3元，于本判决生效之日起五日内一次性付清。 四、驳回被上诉人解娃的其他诉讼请求。 一审案件受理费575元，二审案件受理费1150元，合计1725元，由上诉人盖凤华承担100元，被上诉人解娃承担1625元。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二〇年九月二十四日 书记员  林婷婷