河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0824民初4422号 原告：付炜，女，1979年6月4日出生，汉族，北京市海淀区人，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：刘馨远，北京市中唐律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：温延新，北京市中唐律师事务所执业律师。 被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男。 被告：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇巴克什营村，统一社会信用代码，91130824092552709D。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：杨俊峰，男。 原告付炜与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）、承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称承德华耀公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理，原告付炜的委托诉讼代理人刘馨远，被告大地营造公司委托诉讼代理人黄奕卿，被告承德华耀公司委托诉讼代理人杨俊峰到庭参加诉讼。原告付炜及其委托诉讼代理人温延新，被告大地营造公司、承德华耀公司法定代表人苏为学未到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论并做出决定，现已审理终结。 付炜向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令承德大地营造房地产开发有限公司支付原告逾期交房违约金282150.00元；2、请求依法判令承德大地营造房地产开发有限公司支付原告托管经营收益395010.00元及利息（自2019年2月1日起至实际给付之日，按银行同期贷款利率计算）；3、请求依法判令承德市华耀房地产开发有限公司对承德大地营造房地产开发有限公司的债务承担无限连带责任；4、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年10月12日，原告与大地营造公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：00016255），约定原告购买大地营造公司开发建设的滦平县巴克什营镇营盘村巴克什营旅游文化产业园起步区三组团西102号房屋，房屋建筑面积为87.69平米，房屋价款为2821500.00元；大地营造公司应当在2017年12月31日前，将经验收合格的房屋交付给原告；大地营造公司逾期交房超过90天的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当自合同约定的最后交付期限的起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但最高不超过买受人已支付房价款的百分之一。《商品房买卖合同》签订后，大地营造公司与申请人签订了《物业委托管理经营合同》，约定由大地营造公司聘请管理方为原告购买的房屋提供托管物业管理、经营服务，托管经营期限为十年，其中2018年1月1日至2020年12月31日期间以托管物业购房款7%作为固定收益支付给申请人，2021年1月1日至2017年12月31日对来源于原告经营托管物业所获经营利润按照原告80%、大地营造公司20%的比例分配。合同签订后，原告向大地营造公司支付房屋首付款851500.00元，剩余1970000.00元房款，申请人以银行按揭贷款的方式支付给大地营造公司。原告已经完全履行了自己的合同义务。原告认为，双方所签订的《商品房买卖合同》、《物业委托管理经营合同》是双方真实的意思表示，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的合同义务。2019年2月，因大地营造公司存在违法行为导致涉案房屋销售所依据的《用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》被撤销，原告因此无法合法取得涉案房屋的所有权，无法正常使用房屋。大地营造公司已经不可能按约交付房屋，应依照合同约定向原告支付逾期交房违约金。同时，大地营造公司未依约向原告支付托管经营收益。承德华耀公司是大地营造公司的股东，根据工商登记档案材料显示，大地营造公司的注册资本是50000000.00元，实行认缴制，股东承德华耀公司实缴注册资金为0。根据《公司法》第三条规定，“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任”，承德华耀公司应当对于大地营造公司的债务承担连带责任。故为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。 大地营造公司辩称，一、我司不同意支付逾期交付违约金。我司向原告出售的商品房“五证”齐全，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。原告依据《商品房买卖合同》第九条要求我司支付逾期交付的违约金，即：“出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间分别处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。……2、……买受人根据本条第1种方式约定要求继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不得超过买受人已交付房价款的10%。”但根据目前情况，首先，案涉房屋未完成交付与当地政府实行了“四停”、拆除、撤销四证等行政行为有关，属于不可抗力或情势变更的情形。交付时间应当顺延至不可抗力或情势变更的情形解除后。再则，原告方亦未明确是否同意继续履行合同，目前“四证”正由政府重新审批过程中，合同能否继续履行尚无定论，很有可能在未来具体行政行为发生变化时，原告方继续起诉要求解除合同并主张解除合同的违约金，导致我司承担双重责任。我司既承担了逾期交付违约金，又要承担合同解除违约金。故，我司认为现阶段并不具备支持原告主张逾期交付违约金的客观条件，应待客观条件明朗后一并处理。如法院认定我司构成违约，应充分考量不可抗力或情势变更情形，以此认定双方无责或双方当事人分担由此异常损害所造成的风险，才符合法律的公平原则。 二、我司不同意支付托管经营收益及利息。案涉商品房未完成交付是本系列案件由法院作为基本事实进行裁判的依据。原告方依据《物业委托经营管理合同》要求我司支付托管经营收益及利息。但物业委托经营的前提是物业完成交付且具备经营的客观条件。但事实是《物业委托经营管理合同》因重大客观原因变化未能实际履行，故原告方没有法律或合同依据要求我司支付托管经营收益及利息。“托管经营收益”与“逾期交付违约金”两个诉求的合同依据不同，法定案由不同，亦不应同案处理。三、我司不同意由承德华耀公司承担连带责任。承德华耀公司已经实缴注册资本。且我司与股东承德华耀公司不存在财产混同的情况。我司为独立法人，财务报表清晰、财务账册独立、财务凭证完整且经由公安局调查封存，不存在财产混同的情况；法院亦可依职权进行调查，以客观事实为准。 承德华耀公司辩称，一、合同具有相对性，承德华耀公司不是合同当事人，不应承担合同义务；二、承德华耀公司已经实缴注册资本，履行了全部的出资义务。承德华耀作为独立法人，财务报表清晰、财务账册独立、财务凭证完整且经由公安局调查封存，不存在财产混同的情况。法院亦可依职权进行调查，以客观事实为准。三、其余答辩意见与被告大地营造公司一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告付炜向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》； 证据二：收据； 原告提供证据一、证据二用以证明2016年10月12日，原告与大地营造公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了首付款851500.00元。 证据三：《个人住房（商业用房）借款合同》，用以证明原告与案外人中国建设银行股份有限公司滦平支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，由案外人借款1970000.00元，支付剩余房款； 证据四：《撤销行政许可决定书》，用以证明2019年2月，因大地营造公司存在违法行为导致涉案房屋销售所依据的《用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》被撤销； 证据五：《物业委托管理经营合同》，用以证明大地营造公司与原告签订了《物业委托管理经营合同》，并约定了收益分配方式； 证据六：大地营造公司企业信用信息公示报告，用以证明承德市华耀房地产开发有限公司是承德市大地营造房地产开发有限公司的唯一股东，应承担连带责任； 证据七：政府信息公开申请答复书，用以证明原告同一项目业主通过向滦平县住房和城乡建设局申请政府信息公开得知，案涉房屋不存在竣工验收备案证明书、工程质量保修书、建设工程竣工联合验收意见表、竣工验收报告、房屋面积测算技术报告书、竣工验收备案表、民用建筑节能工程专项验收报告、民用建筑节能验收备案表等竣工验收所需文件，案涉房屋尚未达到竣工验收的条件； 证据八：邮单； 证据九：证据邮件查收记录； 原告提供证据八、证据九用以证明于2020年5月12日收到上述答复。 对原告提供的证据，被告大地营造公司质证认为，对证据一至证据六的真实性、合法性、关联性认可；对证据六的证明目的不认可；对证据七至证据九的真实性、合法性、关联性都不认可。 对原告提供的证据，被告承德华耀公司质证认为，我司非合同当事人，对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性不予认可。 为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据： 证据一：《国有土地使用权证》； 证据二：《建设用地规划许可证》； 证据三：《建设工程规划许可证》； 证据四：《建筑工程施工许可证》； 证据五：《商品房预售许可证》； 证据六：《撤销行政许可决定书》； 被告提供证据一至证据六用以证明：1、案涉房屋“五证”齐全符合销售条件；2、“四证”被撤销，导致案涉合同未能正常履行，我司已提起行政诉讼。 证据七：滦平县人民政府2018年10月1日的《会议纪要》、《关于限期拆除违法违规建筑的通知》、政府拆除现场照片，用以证明案涉项目因政府行为被停止办理审批手续且部分被行政强制拆除； 证据八：工商信息，用以证明承德华耀公司已经实缴注册资本金； 证据九：财务证明，用以证明财产独立，不存在混同。 对被告大地营造公司提供的证据，原告质证认为：证据一至证据五与证据六矛盾，该“五证”中的“四证”已经被撤销，不能证明合法有效；对证据七证明目的不认可，该证据恰恰说明因被告的过错导致政府采取相关措施；对证据八证明目的不认可，被告承德华耀公司是被告大地营造公司的唯一企业股东，苏为学是被告大地营造公司的法定代表人和执行董事，同时担任被告承德华耀公司的法定代表人，根据公司法第六十三条的规定，唯一股东承担相应责任，对于唯一股东，被告大地营造公司和被告承德华耀公司的高管和财务人员存在高度混同，应承担连带责任；对证据九的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，该证据没有加盖任何公章，形成结果不清楚。即使该项证据客观存在也仅仅显示二被告负债和所有者权益的简单记载，并不能直接证明二被告的财产之间独立，其高管人员亦存在严重的混同。 对被告大地营造公司提供的证据，被告承德华耀公司没有异议。 为证明自己的观点，被告承德华耀公司向法庭提供财务报表一份，用以证明华耀公司与大地营造公司之间财产独立。 对被告承德华耀公司提供的财务报表，原告付炜质证对认为没有加盖任何公章，形成结果不清楚，对其真实性、合法性、关联性和证明目的不认可。即使该项证据客观存在也仅仅显示二被告负债和所有者权益的简单记载，并不能直接证明二被告的财产之间独立，其高管人员亦存在严重的混同。 对被告承德华耀公司提供的财务报表，被告大地营造公司没有异议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告付炜与被告大地营造公司于2016年10月12日签订了合同编号为00016255的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇营盘村巴克什营旅游文化产业园起步区三组团西102号商品房销售给原告付炜，房屋总价款为2821500.00元，被告大地营造公司应当在2017年12月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了双方的权利义务，根据合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”。同时，原告与被告大地营造公司签订了《物业委托管理经营合同》，约定原告于2017年12月31日前将符合约定条件的托管物业交付被告大地营造公司经营，被告大地营造公司自2018年1月1日至2020年12月31日每年以托管涉案房屋购房款的7%作为固定收益回报给原告。其中：1、该物业购房款的5%即人民币141075.00元人民币，以货币形式支付；2、该物业购房款的2%即人民币56430.00元人民币,以等额ClubMedJoyview长城度假村消费券方式支付。该消费券的使用应以ClubMedJoyview长城度假村公布的相关政策为准，甲方（即原告付炜）可以自由转让该消费券，也可以由乙方在支付当年的6月30日前以该消费券的面值6折进行回购。……《商品房买卖合同》签订后，原告于2016年10月26日向被告大地营造公司支付房屋首付款871500.00元,剩余1970000.00元房款，原告按揭贷款支付。被告大地营造公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的商品房的合同义务。 现滦平县住房和城乡建设局已对案涉房屋所在项目实行了“五停”措施，案涉房屋所在项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》也已被政府相关部门予以撤销。 本院认为，原告付炜与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、《物业委托管理经营合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现因被告大地营造公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务，构成违约。但现因被告大地营造公司和政府相关部门就案涉房屋所在项目的各种手续尚在协调中，案涉合同能否继续履行尚无定论，对于被告应承担的违约责任，应在合同的履行情况确定后再一并处理。原告以原、被告签订有《物业委托管理经营合同》，并以此主张由被告赔偿其经营收益395010.00元及利息，因该合同的标的物未依法交付，合同并未实际履行，尚无经营收益，故原告主张由被告支付合同收益没有事实和法律依据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下： 驳回原告付炜的诉讼请求。 案件受理费10600.00元，由原告付炜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  王爱城 人民陪审员  王思文 二〇二〇年九月二十四日 法官 助理  赵 磊 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后，因客观情况发生了当事人在订阅合同时预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。