河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初14990号原告闫利超，男，1984年4月1日出生，汉族，住河南省滑县。委托代理人徐强，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。委托代理人申文波，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。被告河南新合鑫置业集团有限公司，住所地河南省郑州高新开发区石佛办事处瑞达路29号附1号。统一社会信用代码：91410100795700384G。法定代表人张志军，董事长。委托代理人张甲甲，该公司员工。委托代理人吕云，上海段（郑州）律师事务所律师。原告闫利超与被告河南新合鑫置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐强、申文波、被告委托代理人吕云、张甲甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年9月17日，原告与被告签订编号为GX15002128990号的《商品房买卖合同》，合同约定，原告以805416元的价格购买被告开发的位于郑州市高新技术产业开发区××单元××房屋××套。被告承诺于2017年12月31日前将竣工验收合格，取得建设行政部门竣工备案表的房屋交付原告使用，同时被告应当于2018年3月1日前将需要办理房屋权属初始登记的资料报送房屋产权登记部门，被告应当在取得该商品房初始登记后360个工作日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告未按约定于2017年12月31日前将商品房验收合格、取得竣工备案表的房屋交付原告使用，后被告于2019年6月3日才取得竣工备案表，截止目前，被告仍未向房屋产权登记部门报送办理房屋权属初始登记资料，未能完成首次登记，导致原告至今未取得房屋不动产权证书，被告行为侵犯原告合法权益，故诉至法院。故请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金20860.27元（以房屋总价为基数，按日万分之0.5自2018年1月1日计算至2019年6月3日止）；2、被告支付原告逾期报送办理房屋权属初始登记资料违约金（以805416元为基数，按照日0.01%计算，自2018年3月1日起至被告实际报送之日止），暂计算至起诉之日为69104.69元；3、被告支付原告逾期取得房屋不动产权证书违约金（以805416元为基数，按年利率6%计算，自2019年8月7日起至原告实际取得房屋不动产权证之日止），暂计算至起诉之日为44220.65元，共计134185.61元。被告辩称：被告按照合同约定的时间向原告如期交付了房屋；因不动产统一登记制度的实施，自2016年8月20日起，郑州市房产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务，而是由郑州市不动产登记中心进行首次登记；涉案楼栋规划有部分政府配套的公租房和商品房，公租房因需要政府对工程项目竣工验收、房屋回购等原因，也会对该楼整栋房屋的首次登记手续报批、不动产证件的办理产生影响。经审理查明：2015年9月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××号房屋，总价款805416元；第八条交付期限为2017年12月31日前；交付条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条(被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：供水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施等基础设施、公共配套建筑按规定日期达到使用条件)约定内容已完成;前期物业管理已落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、其他非被告原因造成该房屋不能交付使用的；3、由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。被告应在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第6条约定内容执行。该合同附件四第六条约定被告应在2018年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。被告取得该商品房初始登记后，该商品房所有权转移登记按以下方式办理：原告委托被告办理该商品房转移登记，原告应在该商品房交付使用后20日内向被告提供办理产权登记所需资料，被告应当在取得该商品房初始登记后360个工作日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取。上述合同签订后，原告已支付被告购房款。被告于2017年12月31日前将商品房交付原告，当时被告尚未办理竣工备案手续。现原、被告因被告逾期交房、办理不动产权证及被告未在约定时间内报送办理房屋权属初始登记的资料，原告要求被告支付违约金未果，遂于2020年9月2日诉至本院。庭审中，原、被告均认可涉案房屋已于2020年7月28日取得了郑州市不动产登记中心首次登记受理凭证。现上述房产均已竣工验收合格并已进行竣工备案。以上事实由下列证据在案佐证：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书及当事人陈述。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。合同虽约定了被告办理房屋权属初始登记的资料的报送及受理时间，并约定了违约金的计算方式，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条规定违约金应与违约所造成的损失相当为宜。本案中，被告按约向原告交付房产，权属登记并不影响原告对房产的使用及收益，而原告亦未提交相关证据证明被告该违约行为给其所造成的具体损失；考虑到在原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记后，办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化；但现有证据能够证明被告确实存在违反合同约定的情形，其应对其违约行为承担一定的违约责任，综合考虑以上情况，本院酌情将违约金标准由日0.01%调整为日0.003%。本案中，郑州市不动产登记中心于2020年7月28日受理被告申请不动产首次登记提交的相关资料，故被告逾期报送办理房屋初始登记资料违约金的计算时间应自2018年3月1日起计算至2020年7月28日止，经计算该违约金为21238.82元（805416×0.003%×879）。对于原告请求高出部分本院不予支持。原告诉请被告支付逾期交房违约金。本院认为，被告已按照合同约定的时间向原告交付房屋，已经履行了交付房屋的主要义务，原告接收了房屋，双方已以实际行为对合同所约定的房屋交付条件进行了变更，且本案所涉房屋现已进行了竣工备案，故原告诉请被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。原告诉请被告支付逾期办理房屋所有权证违约金。本院认为，在被告办理初始登记（首次登记）后，将房产转移登记至原告名下，亦需原告配合，双方均有合同义务，故对原告的上述诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告闫利超逾期报送办理房屋权属登记资料的违约金21238.82元；二、驳回原告闫利超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1492元，由原告负担1326元，由被告负担166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈晓菲二〇二〇年九月二十四日书记员  王 娜