安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3576号 原告：赵勇，男，1977年5月24日出生，汉族，淮北市民政局工作人员，住安徽省淮北市相山区。 原告：韦民红，女，1978年7月3日出生，汉族，教师，住安徽省淮北市相山区。 原告：韦学利，男，1951年3月26日出生，汉族，退休职工，住安徽省淮北市杜集区。 被告：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦。 法定代表人：王继法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田地，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 原告赵勇、韦民红、韦学利与被告淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告赵勇、韦民红、韦学利，被告鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵勇、韦民红、韦学利向本院提出诉讼请求：1、依法判令鼎盛公司将鼎盛国际448号铺归还赵勇、韦民红、韦学利。2、依法判令鼎盛公司给付拖欠赵勇、韦民红、韦学利的房租费49672.3元（2016年10月1日至鼎盛公司将商铺归还之日，所欠房租按原合同约定百分之五赔付）。3、判令鼎盛公司按应付逾期租金总额万分之二给付违约金9.9元。4、判令鼎盛公司按中国银行规定的当期贷款利率按日向赵勇、韦民红、韦学利支付逾期付款利息6350.9元。5、因本案产生的一切费用由鼎盛公司承担。事实与理由：赵勇、韦民红、韦学利三人于2008年4月19日与安徽天象集团有限责任公司（以下简称天象公司）订立商品房买卖合同，赵勇、韦民红、韦学利支付27.0943万元购买该公司开发的位于淮北市相山区商铺，并办理了房产证。2008年4月19日，赵勇、韦民红、韦学利与鼎盛公司签订房屋租赁合同，约定自2008年10月1日起鼎盛公司每年按购房总价的8%向赵勇、韦民红、韦学利支付租金，双方已按合同履行义务。2013年9月30日第一次合同到期后，鼎盛公司以经营不善，市场行情不好为由，强行将租金由8%降到5%，与赵勇、韦民红、韦学利签订租赁合同。2014年1月29日，赵勇、韦民红、韦学利与鼎盛公司续签房屋租赁合同，约定租金为每年按购房总价的5%向赵勇、韦民红、韦学利支付租金，鼎盛公司在每半年的第一个月月底之前向赵勇、韦民红、韦学利支付房租，租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日。但鼎盛公司始终未按合同约定的履行期限，向赵勇、韦民红、韦学利支付租金，在未经赵勇、韦民红、韦学利同意的情况下，擅自改为按月支付租金，甚至以消费卡的方式抵租金。因鼎盛公司不按合同约定支付租金，赵勇、韦民红、韦学利于2016年5月31日通过书面方式通知鼎盛公司，不再把商铺租给鼎盛公司经营，但鼎盛公司无视赵勇、韦民红、韦学利的要求，仍使用涉案商铺经营，既不返还商铺，也不支付租金，损害了赵勇、韦民红、韦学利的合法权益。为维护赵勇、韦民红、韦学利的合法权益，特向你院起诉，请依法判决。 鼎盛公司辩称：1.赵勇、韦民红、韦学利请求归还商铺不应支持。本案商铺与传统房屋不同，其显著特点是不能独立使用，无任何争议空间。强行独立使用必然侵犯其他业主的相邻权，必将极大损害业主的整体利益，不符合权利正当行使原则。本案商铺为不动产，不动产物权的行使，必须受到相邻权约束。《物权法》第71条等对此早有明确规定。本案商铺必须与其他商铺统一使用，赵勇、韦民红、韦学利在购买时即应明知。原合同到期后，赵勇、韦民红、韦学利等有且只有两种合理选择，即统一收回商铺或者重新签订合同。2.赵勇、韦民红、韦学利租金应与其他业主一样按房款2%/年处理。重新签订合同时，租金标准的确定应当实事求是随行就市。原租金标准之所以较高，除当时市场因素外，还有开发商促销让利等因素。开发商不可能永远让利下去，又加上商铺租赁市场发生了巨大变化，租金标准的确定必须回归实事求是随行就市原则。何况，原合同第6.3条款已明确约定，重新签订合同时，租金参照合同期内平均税后利润确定。经有资质的中介机构审计，原合同期内2014年至2016年三年平均利润1.42%，鼎盛公司按购房款2%/年计租金仍有让利成分。3.赵勇、韦民红、韦学利请求违约金又请求利息无合同法律依据。4.相关问题应比照生效判决处理。租金按房款2%/年等问题的处理，除其他业主自愿签订合同外，更为相山区人民法院、淮北市中级人民法院众多生效判决所确认。赵勇、韦民红、韦学利与其他业主法律地位完全相同。法律的公平原则要求，赵勇、韦民红、韦学利无权提出优于其他业主的任何条件，鼎盛公司乃至法院也无任何正当理由厚此薄彼。综上所述，赵勇、韦民红、韦学利提起本案诉讼毫无道理，相关问题应比照生效判决处理。 本院经审理认定事实如下：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由天象公司开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。共有产权面积为，大业主为天象公司，持户数总计149户，产权面积为，小业主共有309户，产权面积共计7992.13平方米，309户业主购买商铺金额总计为167586584元。赵勇、韦民红、韦学利系1#448号商铺的业主，购买商铺总价为270943元。 2008年4月19日，赵勇、韦民红、韦学利与鼎盛公司签订《租赁合同》，约定赵勇、韦民红、韦学利将涉案商铺出租给鼎盛公司，租赁期限自2008年10月1日至2013年9月30日。2014年1月29日，赵勇、韦民红、韦学利与鼎盛公司签订《租赁合同》，约定：租赁标的物为淮北市金淮北鼎盛国际448号商铺，建筑面积17.17平方米，总价270943元；租期3年，自2013年10月1日至2016年9月30日，保底租金为每年商铺购房合同中售价的5%，即年租金13547元；租金每半年给付一次，于每半年第一月月底之前支付；如鼎盛公司不按合同约定的数额和期限支付租金，每逾期1日按照工商银行同期贷款利率支付逾期付款的利息；如合同期限届满后，赵勇、韦民红、韦学利无意将商铺继续出租给鼎盛公司，应当于合同期限届满前3个月书面通知鼎盛公司，逾期视为同意继续出租；本合同期限届满，若双方重新签订租赁合同，租赁期限不低于本合同约定的期限，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数等内容。鼎盛公司于2013年11月26日出具的租赁合同有关条款的说明载明：若鼎盛公司不能按照合同约定的租金数额和期限支付租金，应按逾期实际天数工商银行规定的当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总额万分之二的违约金。 2016年5月31日，赵勇、韦民红、韦学利向鼎盛公司发出告知函，要求到2019年9月30日合同到期后，不再与鼎盛公司续签租赁合同。鼎盛公司支付合同期内的租金至2016年9月30日。2016年9月30日合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺，亦未支付占有使用费，继续占有使用至今。 2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所，委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元，该利润与309户商铺的售价相比均不足2%。截至2018年5月25日，鼎盛公司与包括天象公司在内的184位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13055.2平方米，占总户数的59.35%、总面积的79.46%，年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。2019年9月30日租赁期限到期后，部分业主与鼎盛公司又续签了租赁合同，截至2020年8月21日，鼎盛公司与包括天象公司在内的189位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13223.6平方米，占总户数的60.97%、总面积的80.49%，年租金标准仍为原始购房总价的2%，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日。 另查：金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确四至界限。赵勇、韦民红、韦学利购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象公司直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。 以上事实，有赵勇、韦民红、韦学利提交的租赁合同2份、房地产权证、《租赁合同》有关条款修订说明、银行卡交易明细、告知函，鼎盛公司提交的（2018）皖0603民初1897号民事判决书、（2019）皖0603民初260号民事判决书、（2018）皖06民终166号民事判决书，以及双方庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，赵勇、韦民红、韦学利与鼎盛公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。合同于2016年9月30日到期后，赵勇、韦民红、韦学利虽向鼎盛公司发出告知函，不同意续签租赁合同，但其并未实际收回涉案商铺，涉案商铺继续由鼎盛公司继续使用，双方形成不固定期限租赁合同。 关于返还商铺问题。涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。所谓产权式商铺，是指商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值，但是众多的业主难以在租金等问题上达成一致意见。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”截至2020年8月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。据此本院认定，多数业主同意在2016年10月1日至2021年9月30日期间由鼎盛公司继续经营管理。这种情况下，如果鼎盛国际将涉案商铺返还给赵勇、韦民红、韦学利，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费。且赵勇、韦民红、韦学利提交的产权证未记载其房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件。因此，目前暂不具备返还涉案商铺的条件，对于赵勇、韦民红、韦学利请求判令鼎盛公司返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。 关于的房租费（占有使用费）问题。双方签订的租赁合同于2016年9月30日到期，之后未再签订租赁合同。故自2016年10月1日，双方不存在租赁合同关系，赵勇、韦民红、韦学利主张的自2016年10月1日至商铺返还之日的“房租费”应为占有使用费。鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润与309户商铺的售价相比均不足2%。鼎盛公司与184位业主续签了2016年10月1日至2019年9月30日期间租赁合同，以及与189位业主续签了2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同总售价270943元的2%（每年5418.86元，每月451.57元）支付赵勇、韦民红、韦学利商铺的占有使用费，但不超过2021年9月30日，之后的租金或占有使用费，双方可另行协商。其中2016年10月1日至2020年9月30日的占有使用费为21675.36元（451.57元/月×48月）。 关于迟延支付租金（占有使用费）的利息。双方没有订立新的租赁合同之前，租金的支付时间及方式仍应参照之前签订的租赁合同履行。原租赁合同约定租金每半年给付一次，于每半年第一月月底之前支付。另鼎盛公司于2013年11月26日出具的租赁合同有关条款的说明载明：若鼎盛公司不能按照合同约定的租金数额和期限支付租金，应按逾期实际天数工商银行规定的当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总额万分之二的违约金。故2016年10月1日至2017年3月30日的占有使用费2709.42元，应于2016年10月31日前支付；2017年4月1日至2017年9月30日的占有使用费2709.42元，应于2017年4月30日前支付；2017年10月1日至2018年3月30日的占有使用费2709.42元，应于2017年10月31日前支付；2018年4月1日至2018年9月30日的占有使用费2709.42元，应于2018年4月30日前支付；2018年10月1日至2019年3月30日的占有使用费2709.42元，应于2018年10月31日前支付；2019年4月1日至2019年9月30日的占有使用费2709.42元，应于2019年4月30日前支付；2019年10月1日至2020年3月30日的占有使用费2709.42元，应于2019年10月31日前支付；2020年4月1日至2020年9月30日的占有使用费2709.42元，应于2020年4月30日前支付；上述占有使用费按照银行一年期贷款利率或一年期贷款市场报价利率分别从应付之日计算至2020年9月30日的利息合计为2033.54元（详见附件计算清单）。因2016年10月1日起，双方未续签租赁合同，赵勇、韦民红、韦学利主张按照欠付占有使用费21675.36元万分之二的违约金为4.34元，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告赵勇、韦民红、韦学利位于淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦1#448号商铺2016年10月1日至2020年9月30日的占有使用费为21675.36元、逾期利息2033.54元，合计为23708.9元；之后的占有使用费继续按照每半年占有使用费2709.42元的标准支付至停止占用或续签租赁合同之日止，但不超过2021年9月30日。 二、驳回原告赵勇、韦民红、韦学利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4086元，因适用简易程序审理，减半收取2043元，由被告淮北市鼎盛商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  陈永战 二〇二〇年九月二十七日 书记员  张 莉 附件一：                                                  赵勇、韦民红、韦学利诉鼎盛公司利息计算清单                                                                                                                                                                                                                       序号                       起始日期                       截止时间                       占有使用费（元）                       付款期限                       利率                       计算至       2020.9.30                       利息（元）                               1                       2016.10.1                       2017.3.30                       2709.42                       2016.10.31                       4.35%                       47月                       461.62                               2                       2017.4.1                       2017.9.30                       2709.42                       2017.4.30                       4.35%                       41月                       402.69                               3                       2017.10.1                       2018.3.30                       2709.42                       2017.10.31                       4.35%                       35月                       343.76                               4                       2018.4.1                       2018.9.30                       2709.42                       2018.4.30                       4.35%                       29月                       284.83                               5                       2018.10.1                       2019.3.30                       2709.42                       2018.10.31                       4.35%                       23月                       225.9                               6                       2019.4.1                       2019.9.30                       2709.42                       2019.4.30                       4.35%                       17月                       166.97                               7                       2019.10.1                       2020.3.30                       2709.42                       2019.10.31                       4.20%                       11月                       104.31                               8                       2020.4.1                       2020.9.30                       2709.42                       2020.4.30                       3.85%                       5月                       43.46                               合计                                               21675.36                                                                                               2033.54                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               租金（占用使用费）每半年支付一次，每次2709.42元，       利率按照一年期银行贷款利率或一年期贷款市场报价利率计算                附件二、法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。