云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020)云0302民初4088号原告叶增全，男，汉族，1963年4月5日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告周吉芬，女，汉族，1965年8月8日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人雷荣生、苗兰华，、实习律师。（特别授权）被告曲靖雄业房地产开发有限公司。法定代表人邱光雄，董事长。统一社会信用代码：91530300741496680L。地址：云南省曲靖市。委托代理人陈延龙，云南震序律师事务所律师。（特别授权）委托代理人吴桂娥。（特别授权）被告云南喜氏企业管理有限公司。法定代表人黄喜盛，总经理。统一社会信用代码：91530111343617483K。地址：云南省昆明市官渡区。委托代理人唐顺良，云南刘胡乐律师事务所律师（特别授权）。原告叶增全、周吉芬诉被告曲靖雄业房地产开发有限公司、云南喜氏企业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，于2020年7月29日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶增全、周吉芬的委托代理人雷荣生、苗兰华，被告曲靖雄业房地产开发有限公司的委托代理人陈延龙、吴桂娥，被告云南喜氏企业管理有限公司的委托代理人唐顺良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2013年4月7日购买被告曲靖雄业房地产开发有限公司（下称雄业公司）投资开发的“雄业金都佳园1A101号”商铺（下称商铺），因当时不具备签订商品房购销合同的条件，原告与雄业公司仅于当日签订了《雄业金都佳园商铺（商位）认购协议书》。认购协议书签订后，原告于2013年4月14日向雄业公司支付了全部购房款1631768元。2019年9月18日，原告与雄业公司签订《商位结算协议书》，协议书对商铺面积、代缴税费、其他费用以及逾期交房滞纳金等内容进行约定，其中协议书五约定“该套房屋约定交房时间是2015年4月15日，实际交房时间是2017年8月23日”。2020年5月19日，原告与雄业公司签订《商品房购销合同》，并于同日进行了“商品房购销合同登记备案”（合同登记号为：QJ2020051905482）。商铺具备交房条件后，雄业公司没有按约定以及法律规定将房屋交付给原告，而是雄业公司以自己的名义与被告云南喜氏企业管理有限公司（下称喜氏公司）签订《1A层商铺出租合同》、《补充协议》、《喜氏金业商铺出租合同之补充协议》以及《曲靖雄业金都218国际广场喜氏金业商铺出租合同之补充协议三》，雄业公司的行为已违反了约定和法律规定，同时两被告的行为也已侵害了原告的合法权益。原告知道两被告的违法行为后，多次找到两被告要求解决上述问题，两被告均以各种理由推脱。更甚的是，原告于2020年6月1日向喜氏公司送达了书面《告知函》，喜氏公司在收到告知函后也没有任何回应。对此，为维护原告的合法权益，请人民法院依法判令：1、确认《1A层商铺出租合同》、《补充协议》、《喜氏金业商铺出租合同之补充协议》以及《曲靖雄业金都218国际广场喜氏金业商铺出租合同之补充协议三》部分（涉及雄业金都佳园1A101号商铺部分）无效；2、由被告云南喜氏企业管理有限公司将商铺（价值￥1631768元）返还原告；3、由两被告向原告连带支付商铺占用费600520.8元，并从2020年6月11日起按每月160元/平方米为标准支付将房屋移交给原告时止；4、由被告向原告支付使用商铺期间的物管费、垃圾清运和处置费合计28960元，并从2020年6月11日起按每年10353元为标准支付将房屋移交给原告时止；5、本案诉讼费、鉴定费、律师费（￥20000元）等费用由两被告承担。被告曲靖雄业房地产开发有限公司未作书面答辩，庭审中辩称，本案的基础法律关系是商品房买卖合同关系，本案喜事企业并非本案适格被告，案涉的商位没有实际交付，没有转移占有，被告雄业公司应承担的是依据《商品房购销合同》的逾期交付责任，案涉商铺不动产权证还未办理完毕，因此原告主张无权项下的请求权是没有事实和法律依据的，综上，原告的诉请与本案的基础法律关系没有关系，应当全部驳回原告的诉请。被告云南喜氏企业管理有限公司未作书面答辩，庭审中辩称，本案的基础法律关系是原告与被告曲靖雄业房地产开发有限公司之间的商品房买卖关系，被告云南喜氏企业管理有限公司和被告曲靖雄业房地产开发有限公司之间签订有《商铺出租合同》，并且按照合同的约定按期交付了租金，被告云南喜氏企业管理有限公司和原告之间没有合同关系，在本案中被告云南喜氏企业管理有限公司不适格，请依法驳回原告对被告云南喜氏企业管理有限公司的全部诉请。原告针对其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、二原告身份证复印件一份，用以证明二原告诉讼主体资格的事实。2、《雄业金都佳园商铺（商位）认购协议书》复印件一份、收据复印件两份，用以证明原告于2013年4月7日购买雄业金都佳园1A层1A101号商铺，建筑面积为100.75㎡，售价为1631768元，原告于2014年4月14日向被告支付购房款1631768元的事实。3、《商品房购销合同》及登记备案表复印件各一份，用以证明原被告双方于2019年5月19日签订关于金都佳园1A层1A101号商铺的商品房购销合同以及进行登记备案的事实。4、《商位结算协议书》复印件一份、收据复印件三份，用以证明原告于2013年4月7日购买雄业金都佳园1A层1A101号商铺，商铺约定的交房时间为2015年4月15日，实际交房时间为2017年8月23日的事实；用以证明原被告双方对商铺所涉及的面积补差、契税、印花税、办理产权证费、公告维修基金、物业管理费、逾期交房违约金等费用进行结算确认，原告按约向被告支付了面积补差、契税、物业管理费等费用以及被告向原告支付了逾期交房违约金的事实。5、《曲靖雄业金都218国际广场喜氏金业商铺出租合同之补充协议三》复印件一份，用以证明通过签订《1A层商铺出租合同》、《合同补充协议》、《喜氏金业商铺出租合同之补充协议》、《曲靖雄业金都218国际广场喜氏金业商铺出租合同之补充协议三》，被告雄业地产公司擅自将原告购买的商铺出租给被告喜氏金业公司的事实。6、《告知函》复印件一份，用以证明原告于2020年6月1日发函告知被告喜氏金业公司两被告的侵权行为，并应承担不利法律后果的事实。7、委托代理协议一份，证明原告因诉讼产生律师费20000元的事实。经庭审质证，被告曲靖雄业房地产开发有限公司对原告提举上述证据1的三性无异议。对证据2、3三性及证明目的无异议，主张双方建立的是商品房买卖合同关系。对证据4三性无异议，但证明目的不予认可，主张该结算书仅对双方的债权债务的结算的截止点进行了约定，诉争的商位没有实际交付，对收据的真实性认可。对证据5、6提出异议，主张与本案没有任何关系，对该证据三性均不发表相应意见。对证据7的真实性予以认可，但主张双方没有约定发生争议纠纷律师费的处理方式，律师费不应得到支持。被告云南喜氏企业管理有限公司对原告提举的上述证据1、2、3、4的真实性、合法性不发表意见，对证明目的也不予认可。对证据5的真实性、合法性无异议，对证明目的不认可，主张协议是喜氏公司和雄业公司签订的租赁合同，没有对原告支付租金的义务。对证据6真实性认可，对证明目的不认可，基于喜氏和雄业之间的租赁合同，被告云南喜氏企业管理有限公司没有侵权行为。对证据7中律师费合同及委托手续真实性认可，主张原告没有提供发票相关证据，不能证明20000元的律师费和本案之间的关联性。本院认为，原告提举的证据客观真实，来源合法，能够证明本案部分法律事实，本院予以采信。被告曲靖雄业房地产开发有限公司针对自己的辩解理由，向本院提举下列证据：1、被告雄业金都佳园商铺（商位）认购协议书复印件一份，用以证明2013年4月17日原告与被告雄业公司签订认购协议书，原告认购雄业金都佳园（商位）1A层1A101号商铺，双方约定，购房具体事宜即双方权利义务以《商品房购销合同》为准的事实。2、《商位结算协议书》复印件一份，用以证明2019年9月18日原告与被告雄业公司签订结算协议，对诉争商位的相关费用、逾期交房违约金等债权债务进行了结算的事实；用以证明结算协议约定实际接房时间为2017年8月23日，该约定仅是双方对债权债务结算截止点的约定，诉争商位并未实际交付的事实。3、《商品房购销合同》及合同补充协议复印件一份，用以证明2020年5月19日双方签订《商品房购销合同》及补充协议并做了合同网络登记备案；合同约定2019年9月8日接房，但双方仍未实际交付，诉争商位仍未发生转移占有，仍处于雄业公司实际占有状态；案涉商位不动产权证尚未办理完毕，原告没有对物权行使请求权的法律基础；原告与被告间的基础法律关系为商品房买卖合同关系，被告喜氏公司并非本案适格被告等事实。经庭审质证，原告对被告曲靖雄业房地产开发有限公司提举的上述证据1的三性予以认可，主张认购协议签订时间是2013年4月17日，签订协议后原告已全款支付完毕。对证据2三性无异议，对证明内容不认可，主张约定的交付时间是2015年，实际接房时间是2017年8月23日。对证据3三性予以认可，不认可其证明内容，主张双方2014年签订认购协议书，而到2020年5月19日才签订的《商品房购销合同》，其中的原因我们也不知道，也没有办理产权证，看不出证明内容，也看不出喜氏金业是不是本案适格被告。被告云南喜氏企业管理有限公司对被告曲靖雄业房地产开发有限公司提举的上述证据三性均无异议。本院认为，被告曲靖雄业房地产开发有限公司提举的证据客观真实，来源合法，能够证明本案部分法律事实，本院予以采信。被告云南喜氏企业管理有限公司针对自己的辩解理由，向本院提举下列证据：1、商铺出租合同、《商铺出租合同补充协议三》复印件各一份，用以证明其与原告之间没有合同关系，涉案商铺基于有效的合同，和原告之间无债权基础的事实。2、租金支付凭证一份，证明其已向被告曲靖雄业房地产开发有限公司支付了所有的租金，和原告之间没有债权基础的事实。经庭审质证，原告对被告云南喜氏企业管理有限公司提举的上述证据1真实性认可，合法性不认可，主张被告曲靖雄业房地产开发有限公司无权将原告购买的商铺转租或者出租给被告云南喜氏企业管理有限公司，被告曲靖雄业房地产开发有限公司在与原告签订认购协议之后，对商铺没有任何的权利，被告云南喜氏企业管理有限公司在承租该商铺时也没有要求被告曲靖雄业房地产开发有限公司提供相应的凭证，对证明内容不予认可，两被告签订涉案商铺的合同行为已经严重侵害原告对该房屋占有、使用收益的权益，其也应该是本案的被告。对证据2的真实性、关联性认可，合法性不予认可，主张被告曲靖雄业房地产开发有限公司擅自将已经出售的商铺又出租给被告云南喜氏企业管理有限公司，在出租合同无效之后，对该部分应该予以返还，或者转交给原告，对租金的具体金额以两被告核定的收款金额为准。被告曲靖雄业房地产开发有限公司对被告云南喜氏企业管理有限公司提举的上述证据1、2的三性均予以认可，主张证据与本案基础法律关系没有关系，两被告签订的合同和补充协议真实、合法有效，没有违反合同法及相关法律规定无效的情形，对于租金支付凭证认可其支付过合同约定的阶段性费用。本院认为，被告云南喜氏企业管理有限公司提举的上述证据来源合法、客观真实，为二被告之间权利义务关系的合同，对原告不具有约束力，故本院不予采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：二原告为夫妻关系。二原告购买被告曲靖雄业房地产开发有限公司（下称雄业公司）投资开发的“雄业金都佳园1A101号”商铺（下称商铺），因当时不具备签订商品房购销合同的条件。2013年4月17日，原告叶增全与被告曲靖雄业房地产开发有限公司于2013年4月7日签订了《雄业金都佳园商铺（商位）认购协议书》，由原告叶增全购买被告曲靖雄业房地产开发有限公司投资开发的“雄业金都佳园1A101号”商铺。认购协议书签订后，原告于2013年4月14日向雄业公司支付了全部购房款1631768元。因被告曲靖雄业房地产开发有限公司未能按约履行交房义务，2019年9月18日，原告叶增全之妻周吉芬与被告曲靖雄业房地产开发有限公司签订《商位结算协议书》，协议书对商铺面积、代缴税费、其他费用以及逾期交房滞纳金等内容进行了约定，依照协议约定，原告购买的商铺实际套内建筑面积为75.65平方米；双方对2020年2月20日以前的物业管理费、城市垃圾生活清运费及生活垃圾处置费、逾期交房滞纳（违约）金等费用进行了结算并进行了冲抵，其中协议书第五条约定“该套房屋约定交房时间是2015年4月15日，实际交房时间是2017年8月23日”。而事实上，被告曲靖雄业房地产开发有限公司并未按约定交付房屋给原告。2020年5月19日，两原告与被告曲靖雄业房地产开发有限公司又签订《商品房购销合同》，合同约定的交房时间是2018年12月30日。而事实上被告曲靖雄业房地产开发有限公司于2017年6月9日就将原告商铺所在整层房屋（含原告所购买的商铺）租赁给被告云南喜氏企业管理有限公司使用。2018年8月18日，两被告签订《曲靖雄业金都218国际广场喜氏企业商铺出租合同之补充协议三》，租期更改为2018年9月9日至2033年9月8日，租赁总面积为1855.33平方米，第一年租金为148万元，年运营管理费74万元，年物业管理费148万元；第二年租金为148万元，年运营管理费74万元，年物业管理费148万元；第三年租金为152.44万元，年运营管理费76.22万元，年物业管理费152.44万元；第四年租金为157.0132万元，年运营管理费78.5066万元，年物业管理费157.0132万元；第五年起在上一年的基础上递增5%，以此类推。后因双方就争议房屋的租赁等问题发生争议，原告遂诉讼来院，提出前述诉请。关于原告的损失问题。1、租金问题。按照原告与被告曲靖雄业房地产开发有限公司签订的《商位结算协议书》约定的内容来看，被告曲靖雄业房地产开发有限公司应于2017年8月23日将原告购买的商铺交付给原告而未交付，故原告的租金应自2017年8月24日起计算至铺面交付至原告时为止。按照2017年两被告签订的《商铺出租合同》内容来看，蓝色及橘紫色区域月租金为56.06元/平方米；绿色区域月租金为82.2元/平方米；红色区域月租金为180元/平方米；原告购买的商铺被告未划定区域，但从房屋的坐落位置来看，在红色区域内，其2017年8月24日至2018年8月17日租金为180元/㎡×12月×76.65㎡=165564元。按照两被告2018年8月18日签订的《曲靖雄业金都218国际广场喜氏企业商铺出租合同之补充协议三》约定，原告2018年8月18日至2019年8月17日的租金为1480000元/年÷1855.33㎡×76.65㎡=61144元。原告2019年8月18日至2020年8月17日租金仍按照前述标准计算，租金为61144元。2020年8月18日以后租金计算方法，按照《曲靖雄业金都218国际广场喜氏企业商铺出租合同之补充协议三》约定的标准计算。2、物业管理费、运营管理费。按照原告与被告曲靖雄业房地产开发有限公司签订的《商位结算协议书》约定的内容来看，原告2020年2月20日以前的物业管理费、运营管理费已和被告曲靖雄业房地产开发有限公司结算后予以冲抵，故其物业管理费、运营管理费只能从2020年2月21日起计算至房屋返还时为止。计算标准为物业管理费1480000元/年÷1855.33㎡×76.65㎡=61144元；运营管理费740000元÷1855.33㎡×76.65㎡=30571.92元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”。第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。本案中，原告叶增全与被告曲靖雄业房地产开发有限公司签订《雄业金都佳园商铺（商位）认购协议书》，由原告叶增全购买被告曲靖雄业房地产开发有限公司投资开发的“雄业金都佳园1A101号”商铺。因被告曲靖雄业房地产开发有限公司未能按约履行交房义务，原告叶增全之妻周吉芬与被告曲靖雄业房地产开发有限公司签订《商位结算协议书》，协议书对商铺面积、代缴税费、其他费用以及逾期交房滞纳金等内容进行约定，尤其是2020年2月20日以前的物业管理费、城市垃圾生活清运费及生活垃圾处置费、逾期交房滞纳（违约）金等费用进行了结算并进行了冲抵，并约定“该套房屋约定交房时间是2015年4月15日，实际交房时间是2017年8月23日”。而事实上，被告曲靖雄业房地产开发有限公司并未按约定交付房屋给原告。2020年5月19日，两原告与被告曲靖雄业房地产开发有限公司又签订《商品房购销合同》，合同约定的交房时间是2018年12月30日。而事实上被告曲靖雄业房地产开发有限公司于2017年6月9日就将原告商铺所在整层房屋（含原告所购买的商铺）租赁给被告云南喜氏企业管理有限公司使用。2018年8月18日，两被告签订《曲靖雄业金都218国际广场喜氏企业商铺出租合同之补充协议三》，将租期更改为2018年9月9日至2033年9月8日。综上所述，本案原告与被告曲靖雄业房地产开发有限公司签订的《雄业金都佳园商铺（商位）认购协议书》、《商位结算协议书》、《商品房购销合同》合法有效。被告曲靖雄业房地产开发有限公司未按约将房屋交付原告，未经原告授权、事后也未经原告追认，将原告购买的商铺租赁给云南喜氏企业管理有限公司，其与被告云南喜氏企业管理有限公司签订的《1A层商铺出租合同》、《补充协议》、《喜氏金业商铺出租合同之补充协议》、《曲靖雄业金都218国际广场喜氏金业商铺出租合同之补充协议三》部分有效，部分无效，对原告不具有约束力。被告曲靖雄业房地产开发有限公司因此取得的财产依法应返还原告，故原告的诉讼请求本院予以部分支持，部分不支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、由被告曲靖雄业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日返还原告叶增全、周吉芬位于雄业金都佳园1A101号商铺。二、由被告曲靖雄业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告叶增全、周吉芬2017年8月24日至2018年8月17日的租金人民币165564元。三、由被告曲靖雄业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告叶增全、周吉芬2018年8月18日至2020年8月17日的租金人民币122288元。四、由被告曲靖雄业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告叶增全、周吉芬自2020年8月18日起按年租金61144元上浮5%标准计算至商铺返还时止租金。五、驳回原告叶增全、周吉芬的其他诉讼请求。案件受理费25050元（原告已预交），由被告曲靖雄业房地产开发有限公司负担（在履行还款义务时一并支付原告叶增全、周吉芬）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利人当事人可在本判决规定履行届满后二年内，向本院申请强制执行。审 判 长  李云聪人民陪审员  覃立雯人民陪审员  赵永强二〇二〇年九月二十四日书 记 员  周长虹