湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初1330号原告：龙行贵，男，1955年5月6日出生汉族，退休，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：杨建瓴，湖北诚弘律师事务所律师。被告：宜昌家旺房地产开发有限公司（统一社会信用代码914205067881166793F）。住所地宜昌市夷陵区锦江大道55号家旺国际广场6楼。法定代表人：朱宏玉，宜昌家旺房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：田俊丽，女，1985年1月10日出生土家族，宜昌家旺房地产开发有限公司员工，住宜昌市夷陵区。被告：宜昌润旺供水设备有限公司（统一社会信用代码91420500585477305C）。住所地宜昌市西陵一路22-1-2307号。法定代表人：竺华翠，宜昌润旺供水设备有限公司经理。委托诉讼代理人：章小漫，女，1989年10月10日出生汉族，宜昌润旺供水设备有限公司员工，住宜昌市夷陵区。被告：朱宏玉，男，1964年1月10日汉族，宜昌家旺房地产开发有限公司董事长，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：田俊丽，女，1985年1月10日出生土家族，宜昌家旺房地产开发有限公司员工，住宜昌市夷陵区。原告龙行贵与被告宜昌家旺房地产开发有限公司、宜昌润旺供水设备有限公司、朱宏玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法由审判员冯**适用简易程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告龙行贵的委托诉讼代理人杨建瓴，被告宜昌家旺房地产开发有限公司、朱宏玉的委托诉讼代理人田俊丽，被告宜昌润旺供水设备有限公司的委托诉讼代理人章小漫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙行贵向本院提出诉讼请求：1、判令被告宜昌家旺房地产开发有限公司、宜昌润旺供水设备有限公司为原告购买的房屋办理《不动产权证书》。2、判令被告宜昌家旺房地产开发有限公司支付办证所需税费。3、判令被告宜昌家旺房地产开发有限公司赔偿原告损失合计53000元（包括租金收益损失5万元及差旅费3000元）。4、判令被告朱宏玉对前述三项义务承担连带保证责任。5、判令被告宜昌家旺房地产开发有限公司、朱宏玉承担本案诉讼费。事实及理由：2017年6月20日，原告与被告宜昌家旺房地产开发有限公司、宜昌润旺供水设备有限公司签定了一份房屋买卖协议：原告与吴玉红共同出资240万元，购买家旺国际广场五楼，面积611.88平方米。即吴玉红购买规划为物业用房的313.46平方米，原告购买网签在宜昌润旺供水设备有限公司名下的298.42平方米。被告在房屋买卖协议签订之日起一年内，负责将五楼部分物业用房性质变更为住宅性质；为原告办理个人不动产权证；原告支付购房款后，五楼整层的房屋租金由原告和吴玉红所有，被告已收取的房屋租金用于冲抵办证费，据实计算，多退少补；房屋买卖协议生效三个月内，为原告办理个人网签手续。协议签订后，原告依照约定付清了房款，并完全履行了协议规定的其他义务，被告在逾期后，虽经原告多次从外地专门往返宜昌与被告沟通，均无任何结果，给原告造成了一定的损失。2019年4月1日，被告朱宏玉个人担保继续履行合同，但至今未全面履行房屋买卖协议的义务。为维护原告合法权益，现诉至法院，判令所请。被告宜昌家旺房地产开发有限公司辩称，1、原告购买的房屋主体责任应为宜昌润旺供水设备有限公司，我公司仅仅是协助义务，配合办证；2、关于办证税费，我公司的意见是根据法律规定各出各税，即买卖双方各自承担相关的税费，我公司没有义务为原告承担办证所需的税费。3、关于赔偿事宜公司不予认可。4、诉讼费请求法院依法认定。被告宜昌润旺供水设备有限公司辩称，1、原告要求2020年7月3日变更后的我公司承担办证责任,现该房产已不在我公司名下（资产已转移到原告名下），且现我公司已属空壳，没有配合办证的义务，请求法院驳回原告的诉讼请求；2、我公司按照2017年6月20日三方签订的《协议》约定,于2017年6月23日将公司法定代表人、股东全部变更到龙行贵、吴玉红名下；2017年6月27日,将公司营业执照正副本原件和行政章、财务章各一枚移交给龙行贵本人签收,并且将该公司的债权债务一并移交。自2017年6月27日起至2020年7月3日原告是润旺公司的实际控制人。2020年7月2日,原告将公司的资产(家旺国际广场五楼298.42m的住宅)转移登记到原告个人名下,我公司配合原告办理了该房屋的网签及预告登记手续；3、2020年7月3日,由原告实际控制的润旺公司的法定代表人由龙行贵变更为竺华翠,此变更仅在工商系统中按照格式文本登记了相关信息,没有对格式文本做任何更改。在变更时,由原告实际控制的润旺公司并未将债权债务、财产明细进行移交,未办理移交手续；4、原告的诉讼请求,即2017年6月23日—2020年7月3日实际经营期间,未提出履行本案所诉讼的请求即润旺公司承担办证义务,应属于润旺公司自行承担的责任和义务,应办而未办,现起诉变更后的润旺公司,实属推卸责任、逃避责任,损害变更后的润旺公司第三人的利益；5、2020年7月3日变更之前润旺公司的经营、管理、收取租金等一系列经营事宜均由原润旺公司法人和股东负责(即原告为法人和大股东应自行负责),其他各方均只有配合的义务。被告朱宏玉辩称，对于朱宏玉承担连带保证事宜，其本人不予认可，本人并非房屋买卖协议签订方，合同签订当日朱宏玉签字仅代表公司法定代表人签字；后2019年4月1日，朱宏玉在房屋买卖协议的签字，仅是对合同诉讼时效的一个延期证明。经审理查明，2017年6月20日，吴玉红、龙行贵（甲方）与宜昌润旺供水设备有限公司（乙方）、宜昌家旺房地产开发有限公司（丙方）签订《协议》，约定：一、甲乙两人共同出资购买乙方转售和丙方开发的家旺国际广场五楼房屋，面积：611.88平米（其中物业用房面积为313.46平米，另298.42平米由宜昌润旺供水设备有限公司购买，单价5661元，总价1689654元），甲方同意按总价240万元购买整层611.88平米房屋，大写贰佰肆拾万元整；二、乙方、丙方负责配合甲方办理五楼购房相关手续，原网签合同不变，乙方配合甲方办理乙方公司股东及法人变更手续；三、乙方、丙方负责将五楼部分物业用房变更为住宅性质，并将物业用房部分置换至14楼；四、乙方、丙方同意配合甲方将14楼半层网签变更至吴玉红名下（现网签于宜昌巨达建材贸易公司，面积328.23平米，单价：5521.92元，总价1812460元），作为变更物业用房性质的保证；五、甲方同意所有网签手续办理完成后，次日将购房款220万元一次性支付给乙方，转入乙方指定的账户，余款20万元待办理完产权证后次日支付；六、协议签订完成后，甲方支付房款后，五楼楼层房屋租金由甲方收取，乙方、丙方负责配合甲方完成租赁合同的变更手续。自甲方购买合同签订之日起至已交付租金租期之日止，期间由乙方或是丙方收取的房租用于冲抵甲方购房办证费用，据实计算，多退少补。协议签订生效后，三个月内，乙方、丙方需配合甲方办理购房网签手续；七、从购房合同签订之日起，一年内，乙方、丙方若不能为甲方办理产权证和物业用房性质的变更，视为乙方、丙方违约，购房合同解除，乙方、丙方除了退还甲方购房款外，还需承担合同总房款30%的违约金，并按年24%支付资金占用费；八、此协议一式肆份，甲、乙、丙三方各执一份，经三方签字或者盖章后生效，其它未尽事宜，另行协商解决，协商不成的，可诉至人民法院解决。协议签订后，宜昌润旺供水设备有限公司的股东及法定代表人变更为原告龙行贵；原告龙行贵支付了购房款1200000元，被告宜昌家旺房地产开发有限公司于2017年6月28日向其出具了收据，载明“兹收到龙行贵交来房款（国际广场501），人民币1200000元”。协议签订后，宜昌润旺供水设备有限公司、宜昌家旺房地产开发有限公司将该房屋交付给原告龙行贵。在签订协议前，宜昌家旺房地产开发有限公司与中国平安人寿股份有限公司宜昌中心支公司签订房屋租赁合同。2019年1月4日，合同到期后，中国平安人寿股份有限公司宜昌中心支公司未续租。2019年7月13日，原告龙行贵与他人签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租。原告龙行贵多次要求宜昌润旺供水设备有限公司、宜昌家旺房地产开发有限公司办理不动产产权证书未果。2019年4月1日，被告朱宏玉在2017年6月20日签订的协议上签名。2020年7月1日，原告龙行贵与宜昌家旺房地产开发有限公司就本案所涉房屋签订《宜昌市商品房买卖合同》，随后办理了不动产预告登记。2020年7月3日，宜昌润旺供水设备有限公司的股东及法定代表人变更为竺华翠。2020年7月6日，原告龙行贵诉至本院，判令所请。同时查明，2020年8月27日，宜昌家旺房地产开发有限公司办理了其开发的家旺国际广场的不动产初始登记。另查明，原告龙行贵长期在珠海市居住，2017年—2020年期间多次往返珠海至宜昌，支付交通费3518元。上述事实，由原告提供的被告的工商登记信息、2017年6月20日的《协议》、收条、银行转账凭证、2020年7月1日的《商品房买卖合同》、不动产证明预告登记证书、不动产登记查询结果证明、交通费票据、《房屋租赁合同书》，被告提供的《商品房买卖合同》两份、企业工商变登记情况以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，吴玉红、龙行贵与宜昌润旺供水设备有限公司、宜昌家旺房地产开发有限公司于2017年6月20日签订《协议》系各方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。协议签订后，原告龙行贵按照协议约定支付了购房款，宜昌润旺供水设备有限公司、宜昌家旺房地产开发有限公司应当按照协议的约定为其办理相关产权登记。虽然在协议签订后，宜昌润旺供水设备有限公司将其股东和法定代表人均变更为原告龙行贵，但从该协议的约定看，系原告龙行贵本人购买该房屋，故应当将该房屋的产权登记至其个人名下，宜昌润旺供水设备有限公司、宜昌家旺房地产开发有限公司应当履行相应的协助义务。2020年7月1日，为办理房屋的产权登记，龙行贵与宜昌家旺房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了不动产预告登记，宜昌家旺房地产开发有限公司作为家旺国际广场的开发商应当为原告龙行贵所购买的房屋办理不动产权属证书。故原告龙行贵要求办理不动产权属证书的请求成立，本院予以支持。根据2017年6月20日签订《协议》“自甲方购买合同签订之日起至已交付租金租期之日止，期间由乙方或是丙方收取的房租用于冲抵甲方购房办证费用，据实计算，多退少补”的约定，因被告宜昌家旺房地产开发有限公司收取了房屋出租的租金收益，故办理房屋产权登记所需的税费应当由宜昌家旺房地产开发有限公司负担。故原告龙行贵要求宜昌家旺房地产开发有限公司支付办证所需的费用的请求成立，本院予以支持。因宜昌家旺房地产开发有限公司未为原告龙行贵及时办理权属证书，致使其多次往返珠海和宜昌，故原告龙行贵请求的差旅费3000元，符合法律规定，本院予以支持。原告龙行贵请求的租金损失50000元，因《协议》签订后房屋即交付给其控制，是否出租、如何出租由其决定，且权属证书并非影响出租的限制性条件，同时其主张的50000元未提供准确的依据，故本院难以支持。2019年4月1日，被告朱宏玉在2017年6月20日的《协议》上签名，原告龙行贵主张该签订为提供担保，但担保属于负担行为，应当通过明示的方式作出，朱宏玉的签名并无明确的担保的意思表示，故原告龙行贵主张被告朱宏玉承担连带保证责任的理由不成立，本院不予采信。经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宜昌家旺房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后协助原告龙行贵办理宜昌市夷陵区小溪塔街办双虹大道16号家旺国际广场010510室房屋的不动产权属证书，在办理前述手续时发生的相关税费由被告宜昌家旺房地产开发有限公司负担。二、被告宜昌家旺房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后赔偿原告龙行贵差旅费3000元。三、驳回原告龙行贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563元（已减半），由被告宜昌家旺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  冯**二〇二〇年九月二十八日书记员  陈 敏