河南省通许县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0222民初826号原告（反诉被告）：谢文各，男，1971年9月27日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：谢翱骏，男，1992年10月25日出生，汉族，住河南省通许县。系原告谢文各侄子。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：刘建设，男，1971年9月11日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：彭博，系河南子建律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告谢文各（反诉被告）与被告刘建设（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。经本院依法传票传唤，原告谢文各（反诉被告）委托诉讼代理人谢翱骏，被告刘建设（反诉原告）及其委托诉讼代理人彭博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢文各向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告合同违约金5万元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年12月11日，原告因急需用钱，将其以62万元购买的宅基地以52万元的价格低价转让给被告，双方约定转让款于2019年12月30日付清。原、被告于当日签订《买卖宅基确认协议书》，协议约定：原告将位于通许县幸福路中段北侧的土地出卖给被告。交易价格为52万元，支付方式为协议签订当日支付2万元定金，余款于2019年12月30日付清。否则支付5万元违约金。协议签订后，原告依照协议约定履行了义务，被告在支付2万元定金后，截止2019年12月30日，迟迟未支付余款，给原告造成较大损失。被告直至2020年3月15日才将余款支付，现仍有2万元押在中介处。现为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令如诉。被告刘建设辩称，被告按照双方签订的协议晚交款是事实，在交款时双方针对被告晚交款违约这一问题已经达成协议，原告在明确不要求违约责任的情况下，被告同着中介将剩余款项交清，如要求违约，被告不再交款，合同不再履行，所以原告起诉违约金与事实不符。当前被告交款后，由于存在老问题（边界不清，四邻不签字，原告不积极配合）无法进行土地变更登记，无法办理建设许可证，被告购买该土地后，无法进行利用，原告存在违约责任。被告刘建设（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行合同，变更土地登记，并支付违约金5万元；2.反诉费由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人通过鸿运中介于2019年12月11日签订一份《买卖宅基确认协议书》。协议书第一条“此宅基如有债务抵押或者证件虚假、四邻纠纷等老问题，协议后仍归甲方全权负责”。协议签订后，被反诉人许诺保证宅基地没有纠纷，四邻及原土地使用人协助变更登记。事实上反诉人交过定金后，通过打听，该处宅基地有纠纷，四邻及原土地使用人不配合签字，导致下余款项2020年3月15日通过中介给清，然后继续履行合同。当前还是四邻不签字，声称边界不清，无法办理建设许可证，无法进行变更登记，一直建不了房，造成极大损失。现反诉人为维护自身合法权益，特提出反诉。谢文各对刘建设的反诉辩称，反诉请求不能成立，反诉所称事实不属实，理由如下，本诉原告已经向中介提供了宅基地证及四邻无纠纷证明，现反诉原告以四邻不签字，边界不清，无法办理土地变更登记以及建设许可证无法建房为由，提出反诉，应当依法驳回。经审理查明：2015年9月1日，原告谢文各以62万元的价格自案外人杨欢欢处购得位于通××县城××中段北侧的土地一处，该土地证号为通国用（2011）第110339号，该土地使用权人为杨欢欢，土地坐落于通××县城××中段北侧，地号为4/12/12，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为130.00平方米，办证日期为2011年10月27日。原告谢文各在购买案涉土地后并未办理过户登记手续，该土地仍登记在案外人杨欢欢名下。2019年12月11日,原告谢文各（甲方）与被告刘建设（乙方）签订买卖宅基确认协议书，协议载明：甲方愿将通许县幸福路中段北侧，土地面积130㎡，东临路，西临王耀振，南临刘良国，北临兰永涛，10.0米×13.0米的宅基地（国有证证号：通国用2011第110339号）卖给乙方。经甲乙双方确认，价格为520000元。并约定此宅基如有债务抵押或者证件虚假。四邻纠纷等老问题，协议后仍归甲方负责。乙方先交定金贰万元，余款部分于2019年12月30日，甲乙双方交钱、证件、钥匙两清，不得违约。违约责任为谁违约谁向对方赔款伍万元整（乙方押金可顶赔款；甲方退还全部押金，另外付赔款），谁违约谁付双倍中介费等。谢文各和刘建设分别在确认协议书上签字，证明人鸿运中介。2020年1月2日刘建设分两次支付房款10万元、20万元，2020年3月15日刘建设支付房款10万元，庭审中原被告双方均认可52万元房款已经支付完毕，且最后一次付款时间为2020年3月15日，现谢文各主张刘建设未按照协议约定付款，要求刘建设按照协议支付违约金50000元。被告刘建设提供曹建洲、罗广亮证明两份，二人证明材料中均称：“最后一次交款时，谢文各说刘建设违约了，他二哥让起诉嘞。刘建设说要起诉钱不交了，这庄子不要了。谢文各又给他二哥通个电话，然后说也不说了就这吧。刘建设随后才把钱交了”。经法庭询问，鸿运中介负责人曹建洲，曹建洲陈述称：“谢文各说因为最后一笔钱给晚了，我少挣钱了，当时刘建设说晚给他钱这个事要没有问题，我就把钱给你，要是晚给钱这个事有问题，这个钱我就不给你了，谢文各没有什么意见，所以刘建设就把钱给谢文各了”。经过法庭询问鸿运中介员工罗广亮，罗广亮称：“最后一次付款当天没有说违约金的事”。另查明，反诉原告刘建设提供通许县城区内个人建房备案表一份，证明刘建设对所涉宅基地（土地证号：110339号）申请建房，四邻意见中四邻没有签字，通许县咸平街道办事处第一社区居民委员会在备案表中盖章。并提供目前土地现状照片两张，证明本案所涉土地闲置。现反诉原告刘建设主张涉案宅基地有纠纷，要求反诉被告谢文各承担违约金5万元，并继续按照合同履行，变更土地登记。以上事实，有《买卖宅基确认协议书》、（2016）豫0222民初2132号民事判决书、录音、通话记录、证明材料两份、土地现状照片两张、通许县城区内个人建房备案表、四邻证明、当事人陈述、证人证言、询问笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，谢文各和刘建设签订《买卖宅基确认协议书》，该协议系双方真实意思的表示，应当按照协议约定履行双方权利义务。本案争议焦点在于，在双方均认可最后一次付款时间为2020年3月15日，未按照《买卖宅基确认协议书》约定时间付款的情况下，双方就原告谢文各放弃主张违约金是否已达成合意。被告刘建设主张在最后一次付款时，双方已达成合意，谢文各不再说违约金的事情；原告谢文各对此不予认可。本院认为，根据证人证言及法院对中介公司工作人员询问情况来看，谢文各和刘建设在最后一次付款时，双方已经对违约金事项达成合意，谢文各不再说违约金的事情，且从谢文各提供的谈话录音整体内容来看，可以与中介公司工作人员陈述的情况相印证，双方应当属于协商一致的情况下进行付款。综上，被告刘建设的主张优于原告谢文各的主张，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则和高度盖然性的证明标准，结合双方提供的证据及法庭调查，对原告谢文各主张被告刘建设承担逾期支付宅基地款项违约金50000元的主张，本院不予支持。针对刘建设反诉称涉案土地四邻存在纠纷，边界不清，无法进行使用，要求谢文各承担违约金50000元的问题，本院认为，刘建设提供的通许县城区内个人建房备案表中四邻虽然没有签字，但不能证明案涉土地存在纠纷、边界不清的情况，且案涉土地具有国家颁发的土地使用权证书，边界已经确定，反诉原告刘建设主张反诉被告谢文各承担违约金，依据不足，本院不予支持。关于反诉原告刘建设要求谢文各继续履行合同，变更土地登记的主张，因案涉土地未登记在谢文各名下，涉及到案外人杨欢欢，本案不宜作出处理，刘建设可另案起诉主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回本诉原告谢文各的诉讼请求；二、驳回反诉原告刘建设的反诉请求。本诉案件受理费1050元，由本诉原告谢文各负担。反诉案件受理费525元，由反诉原告刘建设承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  杨冻化人民陪审员  黄海燕人民陪审员  景富仙二〇二〇年九月二十一日书 记 员  杜圆圆