辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10544号上诉人（原审原告）：郑志宏，女，汉族，1969年2月3日出生，户籍地沈阳市和平区，现住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张天一，辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁俊宁，辽宁观策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付丽丽，女，蒙古族，1974年12月8日出生，住址沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：王化恒，男，汉族，1976年3月7日出生，住址沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：董鑫，男，汉族，1985年6月9日出生，住址哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：祁正丽，系辽宁润邦律师事务所律师。上诉人郑志宏因与被上诉人付丽丽、王化恒、董鑫案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。郑志宏上诉请求：1.请求撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初636号民事判决；2.请求改判停止对位于沈阳市皇姑区产的执行；3.改判上述房产归原告所有；4.请求改判由被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、原抵押权人浦发沈阳分行于2017年6月8日注销抵押权登记，该行为即视为对案涉房屋买卖行为的认可。故原审法院以上诉人未经浦发银行同意为由，认定案涉房屋未办理过户登记系因上诉人自身原因所致，系认定事实错误。2017年3月16日被上诉人付丽丽将案涉房屋出售给上诉人，双方签订《购房协议》，明确约定房屋于2017年5月末前办理过户。2017年3月18日上诉人向付丽丽支付全部购房款，包含付丽丽向浦发银行提前清偿债务金额。随后，付丽丽提前向浦发银行清偿全部债务，于2017年6月8日办理抵押权注销登记。该抵押权注销登记行为即可充分证明案涉房屋买卖行为已经抵押权人浦发银行的同意或可视为案涉房屋转让所得价款已向抵押权人提前清偿债务。原审法院未查明该部分事实，认定案涉房屋买卖行为未征得浦发银行同意以及付丽丽未将转让价款用于提前清偿债务或提存，系认定事实错误，适用法律错误，请二审法院查明此部分事实，依法予以纠正。二、案涉房屋未能办理过户登记根本原因在于，2017年6月13日付丽丽将案涉房屋设立抵押权登记，抵押权人为案外人郝桂文，且案涉房屋存在查封行为，上诉人自身不存在任何过错，原审法院认定未办理过户登记系上诉人自身原因所致，系认定事实错误，且适用法律错误。2017年3月16日，上诉人与付丽丽签订《购房协议》，约定购买案涉房屋，总房款为人民币180万元。因案涉房屋存在银行按揭贷款和抵押权登记，按照银行业惯例，需要提前偿还全部贷款金额，并注销抵押权登记后方能办理过户登记。案涉房屋于2017年6月8日办理注销抵押权登记，具备办理过户登记条件，但付丽丽未将案涉房屋过户登记至上诉人名下，而是于2017年6月13日将案涉房屋设立抵押权登记，抵押权人为案外人郝桂文，由此可见，仅相隔5日，案涉房屋已经不具备办理过户登记条件。虽然上诉人已实际占有案涉房屋，但上诉人无法控制案涉房屋设立抵押权登记和查封行为，上诉人不存在任何过错。另外，上诉人已实际支付180万元购房款，没有任何理由拒绝或拖延办理案涉房屋过户登记，反而，对取得案涉房屋所有权处于积极渴望的态度。原审法院据此认定未办理过户登记原因系因上诉人自身原因所致，存在明显错误，请二审法院予以纠正。三、上诉人与付丽丽已在查封前订立书面买卖合同，实际占有案涉房屋，并向付丽丽支付了全部购房款，且案涉房屋非因上诉人自身原因导致未能办理过户登记，故上诉人已全部符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的条件，足以排除本案的执行查封行为。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实，改判支持上诉人的全部诉讼请求。付丽丽、王化恒辩称，不同意一审判决。我确实把房屋卖给了上诉人，已经给我打款了，有协议和签字在，我解押之后，家里人得了癌症需要钱，公司需要点费用，我就临时做了一点抵押给第三方，把钱用作公司运营。用诉争房屋做了暂时的抵押，我打算把这个解押后，给上诉人过户，但是没有解押的时候，涉案房产被董鑫查封的。所以我就过不了户了。董鑫是第二封，第一封是暂时抵押的王春红沈河封的。第二封董鑫是皇姑法院，第三封郝贵文沈河法院。之所以抵押在担保公司是因为9套房屋都在银行贷款，之所以拿出来这两套，是为了给上诉人过户。董鑫辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人即使与付丽丽、王化恒存在真实的房屋买卖关系，应当在所谓鉴定的合同约定期限办理房屋过户登记手续，本案在一审法院查封之前上诉人并未向付丽丽、王化恒主张权利，没有通过司法救济的权利实现自己的合法权利。郑志宏向一审法院起诉请求：一、请求判令停止对位于沈阳市皇姑区产的执行；二、判令上述房产归原告所有；三、判令被告付丽丽、王化恒、董鑫协助原告将上述房产产权变更至原告名下，由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月16日，被告付丽丽作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的原告郑志宏签订《购房协议》一份，约定：甲方将沈阳市皇姑区2511、2512室出售给乙方，总房款为1800000元，乙方原已付租金及租房协议上所付甲方一切费用，甲方不再退还。乙方于2017年3月16日付给甲方600000元、于2017年3月17日付给甲方900000元、于2017年3月23日付给甲方200000元，余款100000元于2017年5月末前过户，过户交易完成当日付给甲方。过户税费用乙方承担。乙方从2017年10月1日起使用甲方卫生间两年，到2019年10月1日止。合同尾部甲方处有“付丽丽”签名；乙方处有“郑志宏”签名。原告分别于2017年3月16日转款60万元、3月17日转款90万元、3月18日转款20万元给被告付丽丽。另查，2018年1月17日，董鑫作为原告，以王化恒、付丽丽为被告，诉至本院，要求被告支付货款及违约金。本院于2018年3月21日进行调解后，作出（2018）辽0105民初1155号民事调解书，确认：一、被告王化恒给付原告董鑫货款1085545元及利息30000元，被告王化恒分别于2018年5月31日给付货款200000元；于2018年6月30日给付货款200000元；于2018年7月31日给付货款200000元；于2018年8月31日给付货款200000元；于2018年9月30日给付货款200000元；于2018年10月31日给付货款85545元及利息30000元；被告王化恒如逾期付款，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。二、原告自愿放弃其他诉讼请求；三、原、被告再无其他纠纷。在执行董鑫与王化恒买卖合同纠纷一案中，王化恒与董鑫于2018年7月6日达成执行和解协议并由付丽丽提供担保，因未按期履行，本院于2018年9月14日查封诉讼中以（2016）辽0105民初6029号民事裁定书查封了付丽丽名下的沈阳市皇姑区产。案外人郑志宏对本院执行被执行人配偶付丽丽名下的上述房产不服，提出书面异议。本院经审查后，于2018年11月22日作出（2018）辽0105执异357号执行裁定，裁定驳回案外人郑志宏的异议请求。又查，被告付丽丽、王化恒系夫妻关系。位于沈阳市皇姑区产登记的产权人系被告付丽丽。上述房产均于2015年设立抵押权登记，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“浦发沈阳分行”），均于2017年6月8日办理抵押权注销登记。上述房产又于2017年6月13日设立抵押权登记，抵押权人为郝桂文。2016年4月19日，沈阳华章工商教育培训学校注册登记成立，法定代表人为原告郑志宏，住所地为沈阳市皇姑区。原告为前述两处房屋交纳了2015-2016年度、2017-2018年度、2018-2019年度供暖费。沈阳华章工商教育培训学校交纳了2017年2月、3月、6月，2018年6月的电费；另于2016年3月、2018年1月、2018年6月交纳了物业费。一审法院认为，案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，关于案涉两处房产，原告郑志宏与被告付丽丽原系租赁关系，后双方于查封前签订《购房协议》，并已支付绝大部分房款，且案涉房产一直被原告占有、使用。本案的关键在于案涉房屋未办理过户登记的原因。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是判断未办理登记非因买受人自身原因的两个标准。如未经抵押权人同意，除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涂销义务。如抵押权人同意转让抵押财产，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人，而非买受人，抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的，仍应承担相应的担保责任；抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务，除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。本案原告自述曾在租赁期间查询案涉房屋是否可以正常交易，则其在购房前已明知案涉房屋存在抵押的事实。原告购买案涉房屋，未征得浦发沈阳分行同意付丽丽转让案涉房产，亦未代为清偿债务消灭抵押权。后该抵押权虽消灭，但案涉房产又被设立新的抵押权（抵押权人为郝桂文）。原告郑志宏在买卖抵押财产过程中，并未按照法律的规定办理，亦未充分注意到抵押人失信的问题，直至案涉房产被法院查封。据此，应认定案涉房屋未办理过户登记系其自身原因所致。故原告的诉讼请求，不符合法律规定，应予驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告郑志宏的诉讼请求。案件受理费21000元（原告已预交），由原告郑志宏承担。二审期间，上诉人提交了房屋抵押权登记申请书及网上查询记录，证明：案涉房屋在我方与付丽丽、王化恒签订购房合同后，支付全部购房款，付丽丽将抵押权进行注销登记，一审法院未查明该事实，以我方未经抵押权人同意将我方驳回，属于认定事实错误。付丽丽、王化恒，质证称：没有异议。董鑫质证称：该证据不是新证据，且与本案无关，房屋抵押权登记申请书，抵押权人是郝贵文，申请人是付丽丽，因付丽丽向郝贵文借款才向房产登记部门办理撤销抵押登记。不能证明是因为要给上诉人办理房屋更名过户手续进行的撤销抵押登记。对上述证据，本院结合案件事实予以综合认定。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案上诉人在法院查封涉案房产前，已经签订书面买卖合同，实际占有该房屋，并支付了购房款，关键是本案是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法定条件。上诉人在购买涉案房屋时虽知晓有银行贷款抵押，但与出卖人协商通过解押方式办理房屋过户手续，事实上，出卖人付丽丽也确实于2017年6月8日，即在上诉人购买涉案房屋两个多月后办理了抵押权注销登记。但付丽丽没有通知上诉人，亦未配合上诉人及时办理更名过户手续，而是在解押仅仅5天后，即2017年6月13日又将涉案房屋抵押给案外人郝桂文，客观上造成了无法办理更名过户手续的事实。上诉人一直催办更名过户手续，但基于对付丽丽的信任，没有采取诉讼等法律手段，但并不影响其已经向付丽丽主张权利的事实。由于付丽丽的原因导致涉案房产一直没有更名过户，并非上诉人怠于行使自己的权利，符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，依法可以排除涉案执行。关于上诉人提出要求判决房产归已所有的问题，因涉案房产并未办理过户登记手续，且该房产上还设有他项权利，故不宜在本案中进行确权。综上所述，上诉人郑志宏的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初636号民事判决；二、不得执行位于沈阳市皇姑区产；三、驳回郑志宏的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各21000元，共计42000元由付丽丽负担。沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105执异357号执行裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  单立审判员  金鑫二〇二〇年九月二十五日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；