西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初7747号原告：西安德茂兴房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：魏铭权，该公司总经理。委托诉讼代理人：明环，陕西洪振律师事务所律师。被告：张坤德，男，1976年5月6日出生，汉族，住安徽省阜南县。第三人：交通银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市新城区。负责人：程清洁，该分行行长。委托诉讼代理人：杨云涛，陕西国友律师事务所律师。原告西安德茂兴房地产开发有限公司（以下简称德茂兴公司）与被告张坤德，第三人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交通银行陕西分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德茂兴公司委托诉讼代理人明环，第三人交通银行陕西分行委托诉讼代理人杨云涛到庭参加了诉讼，被告张坤德经本院公告送达传票未到庭，本案缺席审理。现已审理终结。原告德茂兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的备案号为Y15147292的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续。2、判令被告、第三人协助原告办理《商品房买卖合同》抵押权的预告登记注销手续；3、被告偿还原告因向第三人承担保证责任所支付的代偿保证金(截止2019年6月27日，代偿保证金共计20802.34元。如后期再有实际发生的，则另行据实计算）及利息892.55元；4、被告向原告承担解除《商品房买卖合同》的违约金人民币35336.05元（按房价款总额5%计算)，原告可以从被告已支付部分的房屋价款中直接扣除该违约金和上述代偿保证金本息，扣除后不足部分被告另行支付；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同备案号：Y15147292，以下简称“合同”)，约定被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路XX段，海伦国际楼盘第38栋1单元10层11001号商品房，该房套内建筑面积为95.01平方米，每平方米5654.67元，总金额706721元。合同第七条约定，被告选择商业贷款方式付款，即被告交纳房屋首付款为216721元，剩余房款490000元以银行按揭贷款方式支付。后被告在第三人处办理按揭贷款，把上述房产抵押给第三人并借款490000元。原告还作为保证人依据与第三人之间的协议，为被告的上述贷款提供了阶段性保证担保，并在第三人处开设了保证金账户。后在被告履行其与第三人的贷款合同过程中，被告自2018年12月份起，连续多次未偿还贷款，构成合同违约，导致原告向第三人承担了保证责任，第三人开始在原告的保证金账户中不断扣除保证金。到2019年6月27日，第三人从原告保证金账户已累计扣除了保证金20802.34元。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”依据该条法律规定及合同约定，原告向被告主张追偿上述代偿的银行贷款利息。合同附件十二第五条第（三）款约定：“买受人选择按揭方式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向银行支付约定的本息(逾期供款)，银行根据与出卖人、买受人签订的《个人购房借款抵押合同》（或其他名称的同类合同)的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权以下列方式处理：1、出卖人承担保证责任代买受人清偿欠款本息的，有权向买受人追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的0.5‰计算利息；2、出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效；买受人应自收到出卖人解约通知之日起30日内履行下述义务：（1)买受人应向出卖人支付房价款总额5%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿款本息；（2）买受人应协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；买受人逾期未协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款的0.5‰向出卖人支付违约金。”现原告依据上述合同约定及被告违约事实诉至贵院，请求贵院依法判决。被告张坤德经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人交通银行陕西分行述称，本案涉案房屋贷款第三人已经起诉原被告双方要求其还款。且该案已经判决生效。目前贷款尚未结清。在贷款结清之前，其不同意办理解除预抵押登记手续。经审查明，2015年12月12日，原告德茂兴公司与被告张坤德签订了合同登记号为Y15147292的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路XX段，海伦国际楼盘第38幢1单元10层11001号商品房，该房套内建筑面积为95.01平方米，每平方米5654.67元，总金额706721元。合同第七条约定，被告选择商业贷款方式付款，即被告交纳房屋首付款为216721元，剩余房款490000元以银行按揭贷款方式支付。后被告在第三人处办理按揭贷款，把上述房产抵押给第三人并借款490000元。原告作为保证人依据与第三人之间的协议，为被告的上述贷款提供了阶段性保证担保，并在第三人处开设了保证金账户。后在被告履行其与第三人的贷款合同过程中，被告自2018年12月份起，连续多次未偿还贷款，构成合同违约，导致原告向第三人承担了保证责任，第三人开始在原告的保证金账户中不断扣除保证金。到2019年6月27日，第三人从原告保证金账户已累计扣除了保证金20802.34元。《商品房买卖合同》合同附件十二第五条第（三）款约定：“买受人选择按揭方式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向银行支付约定的本息(逾期供款)，银行根据与出卖人、买受人签订的《个人购房借款抵押合同》（或其他名称的同类合同)的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权以下列方式处理：1、出卖人承担保证责任代买受人清偿欠款本息的，有权向买受人追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的0.5‰计算利息；2、出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效；买受人应自收到出卖人解约通知之日起30日内履行下述义务：（1)买受人应向出卖人支付房价款总额5%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿款本息；（2）买受人应协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；买受人逾期未协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款的0.5‰向出卖人支付违约金。”另查明，2019年第三人交通银行陕西省分行将原被告起诉至西安市新城区人民法院，要求被告张坤德偿还全部借款本息，并要求原告德茂兴公司承担保证责任。西安市新城区人民法院作出（2019）陕0102民初9891号民事判决书，判决被告张坤德偿还全部借款本息，原告德茂兴公司承担连带还款责任。经向第三人询问，该判决已经生效。但原被告均未向其履行还款义务。上述事实，有《商品房买卖合同》、《贷款抵押合同》、扣款回单、民事判决书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告支付房屋首付款后，剩余房款采用银行按揭形式向原告公司支付，由原告向借款银行即第三人承担阶段性担保责任。被告未按期向贷款银行偿还贷款，致使银行要求原告德茂兴公司承担了保证责任。被告的行为已经违约，且达到了合同所约定的解除条件，故现原告主张解除双方的《商品房买卖合同》本院予以支持。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，上述合同解除后，被告应当协助原告在合同备案机关办理注销合同备案登记。合同约定因买受人的行为导致出卖人承担保证责任的，出卖人应当向买受人支付总房款5%的违约金，故原告现主张被告支付35336.05元违约金，本院予以支持。关于原告主张被告返还代偿款一节，商品房买卖合同中约定对于逾期还款出卖人即原告可以要求买受人偿还代偿款，也可以行使合同解除权。现原告已经主张要求合同解除，故其再要求被告偿还代偿款及利息，本院不予支持。关于原告主张要求被告及第三人协助办理注销预抵押登记一节，涉案房屋的银行按揭贷款尚未偿还完毕，而预抵押登记的权利人为第三人，故原告该主张无任何依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告西安德茂兴房地产开发有限公司与被告张坤德签订的合同登记号为Y15147292号《商品房买卖合同》解除。二、被告张坤德应于本判决生效之日起十日内协助原告办理注销上述第一项《商品房买卖合同》备案登记手续。三、被告张坤德应于本判决生效之日起十日内向原告西安德茂兴房地产开发有限公司支付违约金35336.05元。四、驳回原告西安德茂兴房地产开发有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10867元，公告费520元，共计11387元由被告张坤德承担。因原告已全部预交，本判决生效以后，被告应将该款项连同上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 秦 冰审判员 李 漾审判员 张蓓欣二〇二〇年九月十四日书记员 王心羽打印：相丽华校对：吕颖2020年月日送达20200113774722069161010066867011919760506383412251976050661928891610102920607171202004151210867001