山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初5572号 原告：中国工商银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市市南区山东路25号。 负责人：牛喜军，职务：行长 委托诉讼代理人：孙心琳，山东万桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王旭东，男，1986年12月1日出生，汉族，住山东省青岛市市南区，系原告单位员工。 被告：张大勇，男，1987年5月7日生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。 委托诉讼代理人：李贞伟，山东正之源律师事务所律师。 被告：王慧，女，1988年12月2日出生，汉族，住莱西市。 被告：青岛嘉凯城房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市李沧区黑龙江中路568-4号。 法定代表人:兰涛，职务：董事长。 委托诉讼代理人：高振德，男，1984年12月6日，汉族，现住山东省青岛市城阳区，系公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司青岛市分行（以下简称“工商银行青岛分行”）与被告张大勇、被告王慧、被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司（以下简称“嘉凯城公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行青岛分行的委托诉讼代理人孙心琳、王旭东，被告张大勇的委托诉讼代理人李贞伟，被告王慧，被告嘉凯城公司的委托诉讼代理人高振德到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 工商银行青岛分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》;2、被告张大勇和被告王慧立即向原告清偿截至2020年8月2日的贷款本金523583.56元，以及自2020年8月3日至实际给付之日按照合同约定所产生的利息、罚息、复利;3、判令被告张大勇和被告王慧承担原告律师费29250元;4、判令被告嘉凯城公司对上述2、3项债务承担连带清偿责任。5、判令原告对被告张大勇和被告王慧名下的青岛市李沧区黑龙江中路XXX号XXXXXX户房产享有抵押权，对该房产的变现价款享有优先受偿权;6、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年3月6日，三被告与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告张大勇和王慧作为借款人向原告借款610000元，期限为30年，用途为购房，被告张大勇和王慧以其购买的青岛市李沧区黑龙江中路XXX号XXXXXX户房产提供抵押担保，被告嘉凯城公司作为保证人自愿提供阶段性连带责任保证和放弃针对原告选择清偿顺序的抗辩权。合同签订后，原告如约发放了贷款，但被告张大勇和王慧未按时足额还款，且抵押物被人民法院多次查封，构成严重违约。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请依法判如所请。 张大勇辩称，在原告方的贷款正常履行，不同意解除双方之间的合同，对于原告的其他诉求请求法院依法驳回。 王慧辩称，未及时还款银行有过错，王慧作为共同借款人，银行应该给王慧办理一张还款卡，王慧一直有还款意愿，但因为没有还款卡不能及时还款。而张大勇作为持有还款卡的人，未及时还款，违约行为是张大勇个人造成的，责任应由其个人承担。 嘉凯城公司辩称，因为涉案房屋已被多伦查封，导致无法办理正式抵押，且开发商已经完成初始登记，并将房屋交付给张大勇和王慧，因此开发商不存在过错。本案债务原告可以通过涉诉房屋的优先受偿权规避，原告再要求嘉凯城公司承担责任不合理。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2015年3月6日，原告工商银行青岛分行（贷款人）与被告张大勇（借款人、抵押人）、被告王慧（共同借款人、抵押物共有人）、被告嘉凯城公司（保证人）签订编号为03803005962015一手贷0000043号《个人购房借款/担保合同》，合同约定见下表：                            合同要素                       合同内容                               贷款金额                       610000元                               贷款用途                       用于购买坐落于李沧区黑龙江中路XXX号XXXXXX。                               贷款期限                       30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。即自2016年5月19日至2046年5月19日。                               贷款利率                       贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮5%确定;             贷款发放后，遇基准利率调整，贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率一个日历年内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。                               贷款发放                       一次性划入青岛嘉凯城房地产开发有限公司账户。                               还款方式                       按月等额本息还款法（按月计息），每月2日为还款日。                               罚息                       借款人未按合同约定日期偿还贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为合同约定利率基础上加收50%确定。贷款利率按合同约定调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。                               保证担保                       保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。但抵押权正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。                               违约责任                       若抵押房屋被有权机关查封或者被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，则构成违约，原告有权解除合同，宣布本合同立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。                               费用                       原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。                               共同借款                       任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。                               担保方式                       保证、抵押                               抵押物                       位于李沧区黑龙江中路XXX号XXXXX户房产。                               抵押担保范围                       本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。                二、2016年5月19日，原告工商银行青岛分行按照合同约定向被告张大勇指定收款人账户发放贷款本金610000元。 三、2015年6月29日，原告工商银行青岛分行与被告张大勇、被告王慧就位于青岛市李沧区黑龙江中路XXX号XX号楼X单元XXX户的房产办理了预告登记手续，不动产登记证明号：鲁（2015）青岛市不动产证明第0023583号，权利人登记为原告。截至2020年8月19日，该预告登记房产分别被李沧法院、城阳法院采取财产保全措施，已有三笔查封。 四、本案所涉贷款于2017年1月2日开始逾期还款，至起诉之日逾期已累计六次以上。根据原告银行结算系统显示，截至2020年8月2日，二被告尚欠原告借款本金523583.56元。 五、2020年4月14日，工商银行青岛分行（甲方）与山东万桥律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：甲方委托乙方代理本案诉讼、执行事宜，代理费29250元。 六、2017年1月17日，本案所涉房产工程项目竣工验收合格，完成竣工验收备案。2017年1月18日，嘉凯城公司在青岛早报上刊登交房公告，通知业主收房，后王慧签署《业主收房物品交接单》。2017年3月30日，李沧区黑龙江中路XXX号XX号楼X单元XXX户的房屋已具备房地产权属登记条件。 本院认为，原告工商银行青岛分行与被告张大勇、被告王慧、被告嘉凯城公司签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，合法有效。合同双方均应按照合同的约定，完全、及时的履行合同义务。原告工商银行青岛分行依合同约定向被告发放了贷款，履行了自己的合同义务，被告累计六次以上未按时足额偿还贷款本息,已构成违约，故原告要求解除与二被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》、要求被告张大勇、被告王慧立即清偿全部剩余贷款本金及相应利息、罚息、复利的主张合法有据,本院予以支持。 关于原告主张被告承担律师费29250元的主张,因原告只提交了《委托代理合同》,并未提交律师代理费发票等其他相关证据加以证明上述费用已经实际产生,故对于该项主张,本院不予支持。待上述费用实际产生后,原告可以另行主张。 建立预告登记制度的目的是限制现实登记人的权利行使处分权，赋予被登记的不动产物权请求权以物权效力，该不动产物权请求权具有排他效力。在借款人未按照贷款合同约定及时偿还贷款，应承担违约责任的情况下，工商银行青岛分行对张大勇、王慧所有的位于青岛市李沧区黑龙江中路XXX号XX号楼X单元XXX户的房屋变卖价款优先受偿并不损害他人利益，故本院对工商银行青岛分行请求判令对该房产享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。 根据《个人购房借款/担保合同》的约定,嘉凯城公司承担阶段性保证,其对涉案房屋正式抵押登记手续办理完毕，且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日前,借款人的所有应付款项承担连带保证责任。上述约定恰说明设立开发商阶段性保证的目的系督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产,保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件。故开发商的保证责任具有阶段性,在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任。本案中,嘉凯城公司提交的证据能够证明该预抵押房产已经竣工、验收并具备办理所有权登记的条件,工商银行青岛分行没有举证证明涉案抵押房屋存在其他阻却办理房产证及正式抵押登记的因素。本院认为,本案非因嘉凯城公司的原因尚未办理正式抵押登记,应视为办理正式抵押登记的条件已经成就,工商银行青岛分行对预抵押房产处分价款有权优先受偿,嘉凯城公司的阶段性保证责任应予免除。故对于原告主张嘉凯城公司对张大勇、王慧的本案债务承担连带还款责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下： 一、确认原告中国工商银行股份有限公司青岛市分行与被告张大勇、被告王慧、被告嘉凯城公司签订的《个人购房借款/担保合同》于本判决生效之日解除； 二、被告张大勇、被告王慧于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司青岛市分行偿还截至2020年8月2日的贷款本金523583.56元，以及自2020年8月3日至实际给付之日按照合同约定计算的利息、罚息、复利； 三、被告张大勇、被告王慧不履行上述还款义务时，原告中国工商银行股份有限公司青岛市分行有权以位于青岛市李沧区黑龙江中路XXX号XXX户的房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司青岛市分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费4715元，由被告张大勇、被告王慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 张 春   二〇二〇年九月七日 书记员 鲁俐杉