安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终2460号 上诉人（原审被告）：霍山县华宸旅游房地产开发有限公司，住所地安徽省霍山县衡山镇中兴南路44号。统一社会信用代码913415250652253311。 法定代表人:朱斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董红梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：储银柱，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：尹华俊,女,1987年8月23日生,汉族,住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：罗来玉，安徽盛华达律师事务所律师。 上诉人霍山县华宸旅游房地产开发有限公司（简称华宸公司）因与被上诉人尹华俊房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省霍山县人民法院（2020）皖1525民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华宸公司上诉请求：1、请求依法撤销安徽省霍山县人民法院（2020）皖1525民初707号民事判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人返还建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款45413.94元的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人交付的案涉房屋的实际建筑面积符合合同约定，一审判决无事实与法律依据。被上诉人提供的案涉房屋9号楼102室不动产权证的房屋分户平面图纸准确标明了案涉房屋的具体尺寸，根据《六安市房产面积测算实施细则（试行）》可以计算得出案涉房屋在其应分摊的墙体面积未计算在内的情况下，仅所属该层的分摊建面就达到23.9418平方米以上，还不包括9号楼为整栋房屋提供服务的其他共有部分以及专为功能区服务的共有部分建面，上诉人交付的房屋建面实际上超过了买卖合同中的124.65平米的预测建面。案涉房屋的不动产权证记载：房屋建筑面积108.42平方米，专有建面100.98平方米，分摊建筑面积7.44平方米。对于一套拥有一百多平米的专有建面的18层高层房屋来说，仅分摊了7点几平米的共有建面，更是有违常理，可以看出案涉房屋建面少于预测建面的原因是应分摊的建面过少。故不能以不符合事实的不动产权证记载事项要求上诉人承担违约责任。二、双方就不动产权证记载的建筑面积少于预测建筑面积的争议己达成一致。在被上诉人未取得不动产权证之前，双方于2019年1月14日己经就建筑面积少于预测建筑面积的争议达成一致，被上诉人同意由上诉人退还面积差的房款59018元，按房屋建筑面积108.42平方米办理不动产权证。综上，上诉人实际交付的案涉房屋建面符合合同约定，因不动产产权证记载的房屋建面少于预测建面差的房价款，上诉人也己经退还被上诉人，被上诉人实际购得同等面积的房屋仅需支付较少的房款，在被上诉人获得利益的情况下却仍要求上诉人承担不符合事实的违约赔偿于法无据。 尹华俊辩称，上诉人关于案涉房屋实际建筑面积的主张以及关于双方2019.1.14达成的补充协议的抗辩不能成立，双方关于案涉实际房屋的建筑面积，根据合同的约定，应当以房管部门颁发的不动产权证为准，根据双方签订的合同第6条第2项，双方是按照建筑面积计算价款，房屋的面积差异的处理该合同第13条有约定，双方选择按照该条第二项进行处理，根据计算公式，双方的误差绝对值达13.02%，超出3%的部分，应由上诉人双倍返还被上诉人。双方虽然于2019年1月14日签订补充协议，上诉人根据房屋测绘报告向被上诉人提供商品房的实测数据，在测绘报告出具后，双方就面积变更达成补充协议，并未对被上诉人就上诉人承担超出建筑面积3%部分双倍返还的权利予以放弃，根据双方签订的《房屋买卖合同》第28条约定，该补充协议不构成免除上诉人承担超出3%面积误差双倍返还的责任。 尹华俊向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令华宸公司返还原告1倍建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款45413.94元;2、判令华宸公司向原告承担延期交付房屋所有权证书违约金11058.89元(违约金按日万分之一自2020年4月1日计算至2020年11月30日,共计244天。)；3、判令华宸公司承担律师费5000元;4、由华宸公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院审理查明：2017年9月18日,原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》,合同约定原告向被告购买壹号公馆项目9幢1单元1层102号房屋。据被告预测该房屋建筑面积为124.65平方米,其中套内建筑面积为97.37平方米、公用分摊建筑面积为27.28平方米,每平方米房屋建筑面积单价为人民币3636.04元;根据被告预测的房屋建筑面积,原告购买该房屋的总房价款为453233元。该合同第十一条约定被告应当于2018年12月31日前交付该商品房。该合同第十三条约定,该商品房交付时,出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2方式处理。2、根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。……买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该合同第二十条房屋登记约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告向被告支付合同约定的全部购房款453233元。2018年12月30日，被告按约定时间向原告交付了房屋。2019年1月14日，被告与原告签订了补充协议，该协议约定：因测绘面积与合同面积有差异，现作如下调整，壹号公馆9幢1单元102号房，合同单价3636元/平方米，合同面积124.65平方米，合同总价453233元，测绘后测绘面积108.42平方米，总价394220元。……出卖人应退还房款人民币59018元。补充协议签订后，被告已向原告退还购房款59018元。2019年11月25日，霍山县不动产登记局向原告颁发皖（2019）霍山县不动产权第0005716号《不动产权证》，确认系争房屋实测建筑面积为108.42平方米。经核算,系争房屋面积误差比为-13.02%。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示,属有效合同,双方应按照约定全面履行自己的权利义务。就本案而言，原告所购房屋的实测建筑面积小于合同中的预测建筑面积,且差额面积超过3%,对于误差面积超出3%的部分,双方合同约定在尹华俊选择不解除合同的情况下,华宸公司应双倍返还房款，故对原告要求被告再返还原告面积误差款45413.94元的诉讼请求，予以支持。华宸公司主张双方达成的补充协议应视为原告放弃对超过建筑面积3%比值房价款的赔偿请求以及双倍返还房款无事实和法律依据的抗辩意见,不予采纳。另外，原告尹华俊按约定支付了房屋价款,但未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书。被告华宸公司作为房地产开发企业,按期向购房户交付商品房并办理房屋产权证书是其公司应尽的义务。涉案商品房已于2018年12月30日实际交付,按照合同约定,尹华俊应于涉案商品房交付之日起90日内即2019年4月1日前取得该商品房所有权证书,但直至2019年11月25日，原告购买的商品房才取得不动产权证。鉴于华宸公司已按约定时间交付了房屋,尹华俊购房根本目的已经实现;另尹华俊系采用按揭方式购买房屋,房产已设定抵押,房产证的使用功能受限,尹华俊所受实际损失相对较小，故本该酌定以日万分之零点五为标准计算违约金。经计算,自2019年4月1日至2019年11月25日共计逾期239天,合计违约金为4710.93元（实付房款394220元×0.5/10000×239天）。对于原告尹华俊要求被告承担律师费的诉讼请求，因原、被告双方签订的合同并未约定，故对该诉求不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定,判决:一、被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告尹华俊面积误差款45413.94元；二、被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告尹华俊逾期交付房产证的违约金4710.93元；三、驳回原告尹华俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元，减半收取670元，由原告尹华俊负担50元，被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司负担620元。 二审中，双方当事人未向法院提供新证据。二审对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是一审法院判决上诉人支付被上诉人房屋面积误差款45413.94元是否有事实和法律依据。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和补充协议，尹华俊所购房屋的实测面积是108.42平方米，合同面积124.65平方米，误差比达到13.02%，远超过合同约定的3%，一审法院按合同约定判决上诉人支付房屋面积误差款45413.94元并无不当。上诉人上诉称双方就房屋面积误差已达成补充协议，但该协议中被上诉人尹华俊并未放弃要求上诉人承担双倍返还房屋面积误差款的权利。 综上所述，霍山县华宸旅游房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1340元，由霍山县华宸旅游房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林莉 审判员  高华 审判员  魏晋 二〇二〇年九月二十五日 法官助理郝先春 书记员耿广玉(代) 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。