湖南省古丈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3126民初431号 原告：吴跃振，男，1970年3月21日出生，苗族，现住湖南省古丈县 委托诉讼代理人：潘春光，湖南新世纪律师事务所律师。 被告：湘西自治州经典房地产开发有限公司，住所地湖南省古丈县太阳城烟草公司旁售楼部。 法定代表人:李德双,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李成云,男,1972年10月12日出生,苗族,住湖南省吉首市。 委托诉讼代理人：吴岸全,吉首维权法律服务所法律工作者。 原告吴跃振与被告湘西自治州经典房地产开发有限公司（以下简称经典公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴跃振的委托诉讼代理人潘春光、被告经典公司的委托诉讼代理人李成云、吴岸全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴跃振向本院提出诉讼请求：1、依法判令由被告按合同要求对原告所购房屋（含公摊部分）进行整修，直至达到质量合格为止，否则由被告承担相应损失；2、依法判令由被告于本案判决生效后十五日内，为原告所购房屋办理不动产权证；3、依法判令由被告向原告支付逾期交付所购房屋的违约金51349.75元；4、依法判令由被告向原告支付延期办理所购房屋不动产权证的违约金3553.62元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年12月27日签订了《古丈县商品房销售合同》，合同约定原告购买由被告开发修建的位于古丈县，房屋总价款为355361.6元，交付房屋的时间为2018年6月30日前，办理不动产权证的时间为交付房屋后365日。合同还约定了逾期交房以及逾期办证的违约责任。现原告已经按照合同的约定交付了购房款，但被告至今未按时交付房屋，也没有给原告办理不动产证，为此原告多次与被告协商未果，故原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求判如所请。 被告经典公司辩称，一、案涉楼盘系被告在古丈县的团购房，当时双方当事人约定以房屋修好时间为交付时间，原告与被告签订《商品房销售合同》的目的是为了及时帮助原告办理贷款使用，合同约定的交房时间不是实质的交付时间。二、2018年7月4日被告已为原告办理了不动产权预告登记，同年11月19日双方结算房款时，被告已当面告知原告收房。2018年10月2日，被告将前期物业委托给湘西兴旺物业管理有限公司管理，被告在该物业公司的广告栏中已公示告知所有业主收房，2019年3月20日原告已经开始装修入住，故被告不存在逾期交房的问题。三、案涉楼盘于2019年8月10日已经通过建设、施工、设计、勘查和监理单位验收合格，该楼盘在2019年8月10日已经达到交付条件。四、原告主张的违约金明显过高，根据法律规定违约金不得超过造成实际损失的30%，案涉房屋地段较为偏僻年租金不超过5000元，原告以购房款日利率万分之五主张违约金明显超出法律规定，故请求法院依法驳回原告不合理的诉求。五、被告没有为原告办理不动产证是因为原告方的部分团购人员未按合同约定支付房款等因素所致，并非被告的过错行为导致，故被告不承担违约责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原告所举证据《古丈县商品房销售合同》，被告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，本院经审查认为，不论该组证据的证明目的如何证据本身反映的客观事实，本院予以采信。对于原告所举证据《室内装修合同》，该组证据来源合法且与本案具有关联性，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。对于原告所举证据《照片》欲证明案涉楼盘存在严重质量问题，本院经审查认为，案涉楼盘是否存在严重质量问题需行政职能部门或房屋安全检测鉴定机构对案涉楼盘进行鉴定，原告仅凭该组照片又没有其他证据予以佐证，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。对于被告所举证据《不动产登记证明复印件》，因原告对其真实性没有异议，该组证据来源合同且与本案具有关联性，本院予以采信。对于被告所举证据《红星小区前期物业管理协议》、《通知》、《公告栏的交付须知》、《竣工验收会议签到表》、《建设工程竣工验收备案表》、《团购小组协议书》、《红星商住楼认购协议书》，因原告对其真实性没有异议，故对于该七组证据本身所反映的客观事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉古丈县红星小区住宅楼（财苑小区）系被告经典公司开发建设的房地产开发项目，2017年8月21日，古丈县财政局部分职工组成的团购小组与被告签订了团购协议，该协议约定了案涉房地产项目的工程进度、付款方式及违约责任等内容。2017年9月30日，原告向被告给付部分购房款296,500元。2017年12月27日，原、被告双方签订了《红星商住楼认购协议书》，该认购协议书约定了原告所购房屋的具体房号、价格、付款时间以及房屋交付时间等条款。当日，原、被告双方又签订了《古丈县商品房销售合同》，合同约定了原告所购房屋的具体房号、价格、付款时间以及房屋交付时间、房屋质量、办证期间等条款。合同签订后，原告申请了住房贷款，2018年11月19日双方就房款进行结算，之后被告将多收的房款退还给了原告。案涉古丈县红星小区住宅楼（财苑小区）主体工程竣工后被告一直没有与原告办理房屋交付手续。2019年4月14日，原告进入其购买的房屋内装修入住。现双方当事人因逾期交房及逾期办证问题发生争议，故原告提起本案诉讼，请求判如所请。 另查明，一、原告与被告签订的《红星商住楼认购协议书》载明：“……五、乙方认购的商品房是以参与团购方式委托甲方开发建设的，2017年10月底完成主体工程，目前全面进入内外装饰施工阶段，预计春节前基本完成内外装饰。因临近年关，甲方需按施工合同向施工承包企业支付工程款，为按时完成工程建设和明年6月底前办理完产权登记及房产交付等事宜，乙方应进行第二次交款，交款比例达到购房款（含车位款）的80%。……”。二、原告与被告签订的《古丈县商品房销售合同》载明：“……第八条交付期限，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住房使用说明书》……第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……”。三、案涉房屋至今未取得《住宅质量保证书》和《住房使用说明书》，被告至今未将办理权属登记需由被告提供的资料全部报产权登记机关备案。四、涉诉《古丈县商品房销售合同》中的载明的房屋单价为2360元/㎡，根据原告所购楼层，双方一致认可在上述单价基础上适当上浮为2440元/㎡，2018年11月19日经双方结算房屋总价款为355,361.6元，原告已经全部支付。 本院认为，本案系双方当事人在履行商品房销售合同过程中因交房、办证等事宜产生的纠纷，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。本案原告与被告因购房事宜分别签订了《红星商住楼认购协议书》、《古丈县商品房销售合同》，该两份合同约定了商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求以及违约责任等内容，符合商品房销售合同的形式要件，且该两份合同系双方当事人真实意思的表示，亦没有违反法律强制性规定，该两份合同成立并生效。虽然该两份合同中对房屋的单价约定不一致，但双方当事人就实际房屋价款予以认可，故案涉房屋价格以双方实际认可的为准。被告应当履行与原告签订的《古丈县商品房销售合同》将符合交付条件的房屋及时交付给原告，并按合同约定将办理权属登记需由被告提供的全部资料报产权登记机关备案。 本案争议的焦点是：被告是否存在逾期交房、逾期办证的违约行为，以及违约金的数额如何确定。 争议焦点一，关于逾期交房的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方签订的《红星商住楼认购协议书》第五条的约定“……因临近年关，甲方（被告）需按施工合同向施工承包企业支付工程款，为按时完成工程建设和明年6月底前办理完产权登记及房产交付等事宜……”以及《古丈县商品房销售合同》第八条的约定“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，可以看出双方对房屋交付期限的约定是2018年6月30日，被告未在上述期限内履行房屋交付义务存在逾期交房的情形，应当承担相应逾期交房的违约责任。虽然《古丈县商品房销售合同》中约定了违约金的计算方式，但本案被告提出违约过高请求依法予以核减，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故对于被告该项答辩意见本院予以采纳，对逾期交房的违约金予以调整。因逾期交房造成原告的损失为其已交购房款资金占用期间的利息，参照民间借贷关系中逾期利息的规定以及当地房屋租金的一般情况，结合当地实际经济水平，本院酌定逾期交房违约金按年利率7.8%计算利息，因原告于2019年4月14日已实际取得房屋，故违约金以原告所交购房款355,361.6元为基数按照年利率7.8%，从双方结算次日（2018年11月20日）起至房屋实际交付之日止计算即11,061元（355,361.6元×7.8%÷12月×4月＋355,361.6元×7.8%÷365天×24天）。关于被告提出《古丈县商品房销售合同》是为了申请住房贷款而签订的合同并不具法律效力的抗辩意见，本院经审查认为，《古丈县商品房销售合同》系双方当事人就购房事宜签订的买卖合同，系当事人真实意思表示，同时双方当事人仅且只签订了该份商品房销售合同，而该合同的签订程序亦符合商品房的一般交易习惯，且双方亦根据该合同在不动产登记机关办理了预告登记，故对于被告提出的该项抗辩意见，本院不予采纳。 争议焦点二，关于逾期办证的问题，根据原、被告双方签订的《古丈县商品房销售合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按已付房价款的1%向原告支付违约金。本案中按合同约定被告应于2018年6月30日前向原告交付房屋，因被告一直未履行交房义务，原告于2019年4月14日实际取得房屋，应视为被告已于2019年4月14日将房屋交付给原告使用，自房屋实际交付之日起至今已满365日，被告未按约定向房产部门提供相应资料进行备案，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，故原告要求被告按已付购房款的1%支付违约金即3553.6元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告要求被告按合同要求对原告所购房屋（含公摊部分）进行整修，直达到质量合格为止，否则由被告承担相应损失的诉讼请求，因原告没有提供充分扎实的证据予以证实，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告湘西自治州经典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告吴跃振办理不动产权证，并向原告吴跃振支付违约金3553.6元； 二、被告湘西自治州经典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴跃振支付逾期交房的违约金11,061元； 三、驳回原告吴跃振的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1172元，减半收取计586元，由原告吴跃振负担503元（已交纳），由被告湘西自治州经典房地产开发有限公司负担83元，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  毛亚琦 二〇二〇年九月二十三日 书记员  戴 莉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……