江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初1482号原告：江苏立格物业服务有限公司，住江苏省无锡市梁溪区中南路新乐苑29号16楼1606室，（统一社会信用代码：91320200MA1NW8JT4C）。法定代表人：王哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王萱，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙琪，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：窦朴页，男,1983年5月2日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：姜桥阳，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲加柱，江苏开炫律师事务所律师。被告：叶蓬，男,1952年11月29日出生，汉族，住宁夏银川市西夏区。委托诉讼代理人：姜桥阳，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲加柱，江苏开炫律师事务所律师。原告江苏立格物业服务有限公司（以下简称立格公司）与被告窦朴页、叶蓬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告立格公司的委托诉讼代理人孙琪，被告窦朴页和被告叶蓬的共同委托诉讼代理人姜桥阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立格公司向本院提出诉讼请求:1.确认双方签订的《律师大厦管理服务协议》（以下简称物业服务协议）于2020年1月10日解除;2.窦朴页、叶蓬支付自2019年12月11日起至2020年1月10日止的物业服务费6219元、2019年水电费1453元;3.窦朴页、叶蓬支付因欠缴物业服务费造成的损失（以7672元为基数，自2019年12月11日起按每日千分之三计算至实际支付日止）;4.窦朴页、叶蓬支付立格公司的维权费用1万元；5.本案诉讼费用由窦朴页、叶蓬承担。事实和理由：立格公司与窦朴页、叶蓬于2018年1月11日签订物业服务协议，约定立格公司采取包干制方式向窦朴页、叶蓬收取物业服务费。窦朴页、叶蓬在租赁期届满前擅自退租且拒不交纳合同约定的物业服务费，故立格公司向法院提起诉讼。窦朴页辩称,1.同意解除物业服务协议，解除的时间应当是2019年12月26日。2.租期应当从每月的26日起算，且租金和物业费是按月结算，窦朴页已经将物业费以及水电费付清至2019年12月26日。此后，窦朴页没有继续租赁案涉房屋，也没有在房屋内进行经营活动。因此，物业服务协议解除后，2019年12月26日之后的物业费以及水电费不应当由窦朴页承担。3.窦朴页不应当承担物业服务费的损失，请求驳回立格公司该项诉请。4.因为窦朴页已经结清物业费和水电费，所以应当由立格公司自行承担维权费用。而且本案标的是6910元，立格公司主张的律师费远高于律师费收费标准，甚至超过本案的标的额，所以对于律师费的真实性提出异议。叶蓬辩称，物业服务协议是窦朴页与立格公司签订的，叶蓬交付相关租金以及物业费是受窦朴页的委托。叶蓬不是实际的承租人，因此叶蓬不是本案适格的被告，相关责任不应当由叶蓬承担。本院经审理认定事实如下：2018年1月11日，立格公司与窦朴页签订物业服务协议，上面载明：窦朴页租用京师律师大厦（商铺/写字楼/商场）无锡市梁溪区中南路新乐苑29号的区域从事经营活动，总建筑面积为1243.89平方米。立格公司按窦朴页应缴管理费及其其他相关费用发出缴款通知书，并积极采取措施进行催缴，因追索物业费或代收代缴的相关费用而提前支取的包括诉讼费、律师费等在内的合理之处应由窦朴页承担。物业服务费商业是4元/平方米/月，写字楼是4元/平方米/月，公共水电分摊（损耗）是0.45元/平方米/月，电梯使用分摊是0.55元/平方米/月。窦朴页首期交纳期为2018年1月11日，首期服务费、公共水电分摊（损耗）、电梯使用分摊合计18658.35元。窦朴页在本合同签订之日起七日内向立格公司一次性支付首期服务费，其余本协议项下的支付方式为：以季度（3个月）为一个交费期，窦朴页应当在每期开始前提前二十日向立格公司一次性足额支付下期应交费用。若窦朴页拖欠物业服务费、水电费等各项费用其中任何一项或几项的，立格公司有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金。合同有效期自2018年1月11日起至2019年1月10日止。窦朴页在上述物业服务协议的首部甲方（使用人）一栏签字，在尾部授权代表一栏签字。2018年1月18日，消防部门向立格公司出具《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》，上面载明：立格公司于2017年12月8日申报的立格公司内装修工程被综合评定为竣工验收消防备案合格。叶蓬自2018年9月27日起至2019年10月17日止，通过其个人账户多次向立格公司支付相应的水电费，且均对支付款项进行了备注。其中，叶蓬于2019年8月30日支付的2023元，备注为“京师4楼7月水电费”。叶蓬于2019年10月17日支付的437元，备注为“4楼9月水电费”。2019年11月11日，叶蓬通过银行转账向立格公司支付6219元，款项备注为“京师四楼十二月物业费”。因为立格公司多次催讨，叶蓬于2019年11月11日通过微信回复“窦总已经给我了，一会到家打过去。放心”。叶蓬于2019年11月13日通过微信回复“物业费已经打过去了。租金再过几天。26号前一定到位。”2019年11月14日，立格公司的工作人员将2019年10月份的水电费数据通过微信提供给叶蓬，“10月金额171（电）、15元（水）”。叶蓬于同日通过微信回复“好的”。2019年12月16日，立格公司的工作人员通过微信联系叶蓬，“上个月水电费你们没打过来吧”，并提供了11月份的数据“11月金额495元（电），10元（水）”，并表示“两个月的，一起打过来吧”。叶蓬于同日回复“好的”。叶蓬于2019年11月21日通过微信回复“我和窦总说一声，让他今天给我啊。”2019年12月22日，叶凌飞报警称其在京师律师大厦门口搬东西门卫不让出，有纠纷。无锡市公安局梁溪分局金星派出所于2020年7月10日出具上述情况说明。2019年12月29日，窦朴页出具公司退租申请书一份，上面载明：“梁溪区消防大队来我公司检查不允许我公司对外营业，原因是：不得涉及少儿类培训和商业办公。经过认真研究，决定自2019年12月26日起不再租用贵司的房屋”。2019年12月30日，立格公司的工作人员通过微信告知窦朴页：“你写的申请我看到了。你什么时候过来和我们朱律师谈退租事宜”。同日，窦朴页通过微信回复：“我和朱律师上午已经跟我联系过了，然后我现在就是要和叶老师商议后，就来谈这个事情！”2020年1月6日，立格公司的工作人员通过微信告知窦朴页：“今天你把你们所有欠的费用，今天立马交过来，过了今天以后我就不保证朱律师那边会怎么处理了，现在我今天是最后我跟你们扯这些东西，你们到目前为止到现在一分钱的，欠的费用一直都没有交过来，你跟那个姓叶的你们怎么谈，那是你们自己的事情，你知道吧，把你们欠的费用所有的费用都要交过来，今天是最后一天。”2020年4月7日，窦朴页通过微信询问立格公司的工作人员：“我们下午过来搬东西，车子可以方便开进来吗？”工作人员回复：“好的”。另查明：《江苏省物价局、江苏省司法厅关于明确我省律师服务收费试行标准的通知》苏价费[2017]113号中载明：“涉及财产按诉讼争议标的额≤1万元，按民事不涉及财产案件标准执行”即2500-10000元。2017年12月13日，无锡市律师协会出具《律师事务所法律服务收费标准本案证明》，上面载明：“北京市京师（无锡）律师事务所法律服务收费标准已于2017年12月13日向无锡市律师协会备案，备案号为锡律备2017144号”。2020年1月10日，立格公司与北京市京师（无锡）律师事务所签订委托合同，上面载明：北京市京师（无锡）律师事务所指派律师参与本案诉讼，律师费代理费为1万元。2020年4月3日，立格公司支付律师费1万元。北京市京师（无锡）律师事务所开具了相应发票。审理中，立格公司陈述：1.虽然合同仅仅是窦朴页一个人签字，但是实际合同相对方有窦朴页和叶蓬两个人。在实际经营过程中，款项的支付都是由叶蓬负责的，物业费主要是向叶蓬催讨。在签订合同时，窦朴页没有提供叶蓬的授权委托书，但是窦朴页签字时签在了合同尾部的授权代表一栏。同时，在前期洽谈中，窦朴页也说明与叶蓬是合作关系，共同承租案涉房屋。2.窦朴页在发了退租申请后，一直没有搬离。现在主张的合同解除时间是立格公司委托律师的时间，因为当时立格公司也有解除的意思。双方在物业服务协议到期后没有另行签订物业服务协议，而是依据房屋租赁合同，明确往后延续。3.按照合同约定是3个月为一个交付期，开始是提前交纳，但是实际过程中窦朴页他们都会拖欠。因为双方的房屋租赁合同在正常履行。3个月应当交纳的物业费是5元/天/平方米×1243.89平方米×月数。水电费是对方实际产生的费用，按照供电局的费用实际计算。现在主张的水电费组成为2019年8月份的电费172元，2019年10月份的电费171元和水费15元，2019年11月份的电费495元和水费10元，2019年12月份的电费585元和水费5元，以上合计电费1423元、水费30元。4.从2019年5月份到2019年8月份，中途案涉房屋水电表抄表时间产生了半个月的错位，所以在催收的过程中产生了管理上的漏洞。后经查账发现，窦朴页一方仍欠缴8月份的电费。5.律师费的收费标准可以是2500元至1万元。本案的律师收费已经取得了立格公司同意。窦朴页陈述：1.双方解除的是物业服务关系，因为在2019年1月10日之后双方没有签订正式的物业管理合同。对于此后的收费标准是按照之前的约定进行的延续，但是对于违约责任以及其他事项，在合同失效后应当另行协商，而不能延续之前的合同约定。2.对于立格公司主张的物业费的计算方式无异议。经过核实，物业费缴纳到2019年12月10日。3.对于立格公司主张的2019年10月、11月的水电费无异议。对于2019年12月的水电费应当计算至双方物业关系解除之日。2019年8月的电费应当已经交过了，缴费凭证庭后补充。因为2019年9月份的水电费都交纳了，不可能出现跳过8月份交纳的情况。4.本案争议标的小于1万元，立格公司主张的律师费标准明显不合理。本院认为,本案中，叶蓬虽然经手了物业费和水电费，但本案现有证据不足以证明叶蓬与立格公司之间存在物业服务合同关系，且窦朴页、叶蓬均否认窦朴页曾受叶蓬的委托，与立格公司签订物业服务协议，故本院认为叶蓬不是本案物业服务合同的相对方，无需在本案中承担责任。立格公司、窦朴页于2018年1月11日签订的书面物业服务协议已经于2019年1月10日到期，但是立格公司仍然继续提供了物业服务，窦朴页也在事实上接受了立格公司的物业服务，故窦朴页应当支付自2019年1月11日起的物业服务费。窦朴页抗辩其于2019年12月26日实际搬离，未能完全搬离的原因是因为立格公司的阻止。但是现有证据证明，窦朴页于2020年4月7日仍在与立格公司的工作人员协商搬离的事宜，且窦朴页提供的情况说明不足以证明立格公司在窦朴页提出搬离后进行了阻止，故本院对窦朴页实际于2019年12月26日搬离，不应当支付2019年12月26日之后物业费的抗辩，依法不予采信。在本案审理中，因为双方对解除物业服务关系这一意思表示达成一致，故本院依法解除双方的物业服务关系。因为窦朴页确认其物业服务费交纳至2019年12月10日，故本院对立格公司要求窦朴页交纳自2019年12月11日起至2020年1月10日止的物业服务费6219元的主张，依法予以支持。本案现有证据可以证明，窦朴页交纳水电费的模式一般为立格公司核算并通知相关数据后，由叶蓬经手以银行转账的方式交纳，且叶蓬对每笔转账的水电费均进行了备注。现窦朴页对立格公司主张的2019年10月、11月的水电费无异议，但抗辩已经交纳了2019年8月的水电费，对2019年12月的水电费要求计算至双方物业关系解除之日。在举证期限内，窦朴页未能对已经交纳2019年8月水电费的支付情况进行举证，又未对2019年12月的水电费实际用量提供相反证据。综合本案证据，本院酌定窦朴页应当交纳的水电费金额合计为1453元。立格公司作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务。因为在书面的物业服务合同到期后，双方未再另行签订物业服务合同，且未对违约金和律师费进行明确的约定，考虑到窦朴页之前搬离过程中出现的纠纷、立格公司的实际损失以及疫情等因素，故本院对立格公司主张维权费用的诉请不予支持，并酌定窦朴页支付立格公司的违约金为以7672元为基数，自2019年12月11日起至实际给付之日止，按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，窦朴页应当支付立格公司7672元（包括物业服务费6219元、水电费1463元）及违约金（以7672元为基数，自2019年12月11日起至实际给付之日止，按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：一、解除江苏立格物业服务有限公司与窦朴页的物业服务关系；二、窦朴页应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏立格物业服务有限公司7672元及违约金（以7672元为基数，自2019年12月11日起至实际给付之日止，按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回江苏立格物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345元，保全申请费230元，以上合计575元（江苏立格物业服务有限公司已预交），由江苏立格物业服务有限公司负担121元，由窦朴页负担454元，窦朴页于本判决发生法律效力之日起十日内直接向江苏立格物业服务有限公司支付454元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李琪霖人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇二〇年九月七日法官 助理  周优育书 记 员  陆 欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。