河南省睢县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1422民初2334号原告：皇都花园小区业主委员会，住所地睢县皇都花园小区1号楼2单元103室。负责人：黄超，系业主委员会主任。委托诉讼代理人：张红宇，河南三友律师事务所律师。被告：河南亮达皇都房地产开发有限公司，住所地睢县城关镇世纪大道西侧皇都花园综合楼。法定代表人：刘展源，职务经理。委托诉讼代理人：刘罡，男，1971年9月11日出生，汉族，住所地郑州市。原告皇都花园小区业主委员会（以下简称业委会）与被告河南亮达皇都房地产开发有限公司（以下简称亮达公司）物权纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告皇都花园小区业主委员会负责人黄超及其委托诉讼代理人张红宇，被告河南亮达皇都房地产开发有限公司法定代表人刘展源及其委托诉讼代理人刘罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告将小区的中央空调、凉水井、温泉水井及变压器等配套设施设备交由业委会管理使用并按规定配备物业管理用房；2、判令被告将其私自占用小区绿地面积并进行出售的停车位归还原告所有业主共有；3、诉讼费由被告承担，事实与理由：原告系依法登记备案成立的业主委员会，被告系原告小区的开发商，原告业主入住后，被告一直将小区的中央空调、凉水井、温泉水井及变压器等配套设施和设备的管理使用权占为己有，并私自加价收取原告业主的中央空调费等相关费用,更有甚者被告又私自占用小区规划的绿地面积将其更改成停车位并对外进行出售。被告的上述行为已严重侵犯了原告广大业主的合法权益,现原告业主为维护自己的合法权益，特授权原告诉至人民法院，请求人民法院支持原告如上诉求。亮达公司辩称，一、原告不是适格主体,应依法驳回起诉。(一)、皇都花园首次业主大会不依法成立筹备组程序违法，按照《2018年河南省成立业主委员会的最新程序规定》“一个物业管理区域内成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成”和第二项“应当召开首次业主大会会议”及第二条第二项“首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居(村)民委员会、建设单位的代表组成,其中业主代表人数比例不低于二分之一”规定,皇都花园召开第一次业主代表大会筹备组必须有身为建设单位的被告参加,首届业委会筹备组不通知被告参加程序违法;(二)、皇都花园业委会不合法，1、按照“首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居(村)民委员会、建设单位的代表组成,其中业主代表人数比例不低于二分之一”的规定,皇都花园召开业主大会时应当将拥有皇都花园房产60%以上的被告作为业主参加会议,皇都花园召开首次业委会及选举业委会时不通知被告参加程序违法;2、在选举业委会时,罗建峰等不是皇都花园业主的人员参加皇都花园业委会选举活动违法;3、没有购买皇都花园房产的闲杂人员罗建峰被选为皇都花园业委会成员违法；4、皇都花园首次业主大会参会人员仅有四五十人远远不足二分之一,首次代表大会人数达不到参会人数无效;5、选举业委会成员时一人多票投选严重违法；综上,皇都花园业委会的成立程序违法、选举违法、组成违法,皇都花园业委会应依法取缔。本案原告不是适格主体，应驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合相关法律规定予以综合认定。本院经审理认定事实如下：皇都花园小区的业主，经过睢县城郊乡北关村民委员会、睢县城郊乡人民政府备案，成立了业主委员会，刻有业委会印章。被告亮达公司是皇都花园小区的房地产开发商，即皇都花园小区的建设单位，小区的中央空调、凉水井、温泉水井及变压器等配套设施和设备系其建设。皇都花园小区的业主入住后,原、被告双方因小区的中央空调、凉水井、温泉水井及变压器等配套设施和设备的管理使用权，配备物业管理用房，出售的停车位问题发生纠纷,引起本案诉讼。本院认为，关于原告业委会是否具备诉讼主体资格问题。业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。依照《河南省物业管理条例》第二十九条“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门。业主委员会持街道办事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章”的规定，原告业委会依法登记备案，具备本案诉讼主体资格，被告亮达公司辩称业委会不具备主体资格的意见，本院不予采信。至于被告亮达公司辩称的业委会成立程序违法、选举违法、组成违法，因业委会的成立、备案行为是否存在违法不属于本案民事诉讼的审理范围，本院不予采信。关于原告诉求的皇都花园小区的中央空调、凉水井、温泉水井及变压器等配套设施和设备的管理使用权，本案中，被告亮达公司作为建设单位出资建设了中央空调、凉水井、温泉水井及变压器等配套设施和设备，现上述配套设施和设备也由亮达公司管理使用。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”按照此规定，本案诉争公用设施应属全体业主共有。《河南省物业管理条例》第十三条规定：“新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装，应当符合国家技术标准和专业技术规范。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加，专业经营单位应当参加。建设单位在组织竣工验收时，未通知专业经营单位参加竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。建设项目竣工验收合格后，应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位，同时移交配套设施、地下管网工程图等资料，专业经营单位应当接收。专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新，相关费用依法计入成本。”按照此规定，专业经营设施设备经组织验收后应由专业经营单位接收，不在原告业委会职责范围之内，对原告的该项诉求，本院不予支持。关于原告业委会诉求的亮达公司按规定配备物业管理用房，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。本案中，原告业委会认可亮达公司暂时提供了物业用房，备案材料上含有“皇都花园1号楼2单元103室”字样，现该物业用房正处在相关物业公司使用中，对原告的该项诉求，本院不予支持。关于原告诉求的亮达公司私自占用小区绿地面积并进行出售的停车位归还原告所有业主共有，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”按照此规定，建筑区划用于停放汽车的车位之外，占用业主公用道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。本案中，因原告业委会未提供占用小区绿地面积多少，绿地面积占用的相应车位数量为多少，以及占用的车位的具体位置，是否属于占用业主公用道路或者其他场地增设的车位，对原告的该项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、第七十五条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第三十条，《河南省物业管理条例》第十三条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条规定，判决如下：驳回原告皇都花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  马冬丽人民陪审员  刘明月人民陪审员  张学祥二〇二〇年九月三日书 记 员  董 敏