福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0622民初423号 原告：蒋昌羽，男，1973年3月19日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：江贤党，福建为念律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴传凯，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 被告：漳州福农房地产有限公司，住所地漳州市常山开发区常山新侨村124号，统一社会信用代码91350622569297224B。 法定代表人：孙振淋，任总经理。 第三人：中国建设银行股份有限公司云霄支行，住所地云霄县云陵镇云漳路232号，统一社会信用代码91350622856666686P。 负责人：林坤喜，任行长。 委托诉讼代理人：黄湧城，男，1967年6月6日出生，系该行客户部副经理。 原告蒋昌羽与被告漳州福农房地产有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司云霄支行（以下简称“建行云霄支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋昌羽及其委托诉讼代理人江贤党、吴传凯，被告漳州福农房地产有限公司法定代表人孙振淋，第三人建行云霄支行委托诉讼代理人黄湧城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋昌羽向本院提出诉讼请求：1.依法确认蒋昌羽与漳州福农房地产有限公司签订的合同编号为350684010001032017003187的《商品房买卖合同（预售）》于2019年12月13日解除；2.判令漳州福农房地产有限公司向蒋昌羽返还购房首付款人民币174860元；3.判令解除蒋昌羽与中国建设银行股份有限公司云霄支行签订的合同编号为350667208201220182290138号的《个人住房借款合同》，并判令从2020年1月4日起尚欠中国建设银行股份有限公司云霄支行的借款本息全部由漳州福农房地产有限公司偿还；4.判令漳州福农房地产有限公司向蒋昌羽返还已支付给中国建设银行股份有限公司云霄支行的借款本息人民币57235.36元；5.判令漳州福农房地产有限公司向蒋昌羽退还代收的契税、专项维修金等费用共计人民币17163元；6.判令漳州福农房地产有限公司向蒋昌羽支付购房款人民币174860元从2017年12月16日起至实际返还之日止按日0.03%标准计算的利息（暂算至2019年12月31日止的利息为39081.21元）、支付购房款500000元从2018年9月16日起至实际返还之日止按日0.03%标准计算的利息（暂算至2019年12月31日止的利息为70650元）；7.判令漳州福农房地产有限公司向蒋昌羽支付全部购房款674860元从2019年6月1日起至购房款返还之日止按日0.03%标准计算的逾期交付商品房违约金（暂算至2019年12月31日止的利息为43123.55元）；8.本案全部诉讼费用由漳州福农房地产有限公司承担。事实与理由：2017年12月16日，蒋昌羽与漳州福农房地产有限公司签订合同编号为350684010001032017003187的《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：蒋昌羽购买漳州福农房地产有限公司开发的位于漳州市常山华侨经济开发区上城国际（二期）7号楼1101室商品房，建筑面积105.81平方米，全部房价款为634860元。为此，蒋昌羽向漳州福农房地产有限公司支付了购房首付款174860元。2018年7月16日，蒋昌羽与中国建设银行股份有限公司云霄支行签订合同编号为350667208201220182290138号的《个人住房借款合同》，向中国建设银行股份有限公司云霄支行借款500000元用于支付购房款。至此，蒋昌羽已向漳州福农房地产有限公司支付购房款674860元。2018年9月30日，蒋昌羽还向漳州福农房地产有限公司支付了契税、专项维修金等共计17163元。截至2020年1月3日，蒋昌羽已向中国建设银行股份有限公司云霄支行偿还借款本息57235.36元。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付商品房。然而，漳州福农房地产有限公司并未在2019年5月30日前向蒋昌羽交付上述商品房，至今仍未向蒋昌羽交付上述商品房，已经逾期交付超过180日以上。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。为此，蒋昌羽于2019年12月12日委托律师向漳州福农房地产有限公司邮寄送达了解除商品房买卖合同的《律师函》。2019年12月13日，漳州福农房地产有限公司签收了该份律师函，但并未按照《商品房买卖合同（预售）》的约定将购房款等退还给蒋昌羽。因此，为维护蒋昌羽的合法权益，诉至法院。 漳州福农房地产有限公司辩称，请求法院依法驳回蒋昌羽的全部诉讼请求。理由为： 1.答辩人与蒋昌羽于2019年5月28日签署托管合同，约定房屋由答辩人托管，答辩人按照约定支付托管费用，双方以房屋托管的形式变更了交房方式，答辩人已经完成交房义务； 2.蒋昌羽诉讼请求第6项和第7项均是主张逾期交房损失，存在重复计算且计算标准过高，不应支持； 3.案涉房屋已经具备交房条件，双方签订的商品房买卖合同及托管协议完全能够履行； 4.蒋昌羽主张返还首付款174,860元，答辩人实际收到蒋昌羽的首付款为134,860元，多余部分答辩人不应承担； 5.疫情期间，应以不可抗力停止计算违约金，保护答辩人合法权益。 建行云霄支行述称，如判决解除房屋买卖合同及购房借款合同，应还清尚欠的借款本息。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于蒋昌羽支付购房首付款数额问题。蒋昌羽向本院提交证据5交易明细、证据6收款收据，欲证明其向漳州福农房地产有限公司支付购房首付款174,860元。漳州福农房地产有限公司质证认为，对证据5交易明细真实性无异议，但与质证人收到款项没有关联性，证据6中有一份收款收据40,000元不是质证人出具。本院分析认为，根据蒋昌羽提供的交易明细和收款收据，转账金额174,860元虽能与收款收据金额相对应，但交易明细中的收款人不是漳州福农房地产有限公司，且收款收据中40,000元不是漳州福农房地产有限公司出具。因此，该两组证据无法证明转账金额174,860元是全部用于支付本案购房首付款。结合本案其他证据商品房买卖合同（预售）、个人住房借款合同均可证明房屋成交价为634,860元,其中500,000元通过向银行申请贷款支付。本院据此认定蒋昌羽支付的购房首付款为134,860元。 2.漳州福农房地产有限公司是否已履行交房义务问题。漳州福农房地产有限公司向本院提交证据托管合同，欲证明双方以房屋托管的形式变更了交房方式，其已经完成交房义务。本院分析认为，该托管合同仅能证明蒋昌羽与漳州福农房地产有限公司有约定房屋托管的事实，无法证明漳州福农房地产有限公司已履行交房义务，该证据与本案不具有关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2017年12月16日，蒋昌羽与漳州福农房地产有限公司签订合同编号为350684010001032017003187的《商品房买卖合同（预售）》，约定蒋昌羽向漳州福农房地产有限公司购买址在漳州市常山华侨经济开发区上城国际（二期）7号楼1101室商品房，该商品房预测建筑面积共105.81平方米，单价每平方米6000元，总金额634860元，首期房价款134860元，余款500000元向银行申请贷款支付，并签订了《商品房买卖合同》（合同编号：350684010001032016000077）。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，则（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算计付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，蒋昌羽向漳州福农房地产有限公司付清了购房首付款134860元，支付了契税、专项维修金等相关费用17163元。2018年7月16日，蒋昌羽、林秀娟与建行云霄支行签订《个人住房借款合同》，约定蒋昌羽、林秀娟向建行云霄支行借款500000元用于支付讼争房屋购房款，漳州福农房地产有限公司为该笔借款提供保证。2019年12月12日，蒋昌羽委托律师向漳州福农房地产有限公司邮寄送达了解除商品房买卖合同的《律师函》，2019年12月13日，漳州福农房地产有限公司签收了该份律师函。漳州福农房地产有限公司至今未交付房屋给蒋昌羽。 以上事实有各方当事人的陈述及蒋昌羽提供的《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房借款合同》、交易明细、收款收据、福建增值税普通发票、律师函、EMS快递单据、个人活期账户交易明细等证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，蒋昌羽与漳州福农房地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。合同约定漳州福农房地产有限公司应于2019年5月30日前向蒋昌羽交付案涉商品房，逾期超过180日后，蒋昌羽有权解除合同。漳州福农房地产有限公司未能在双方所约定的期限内交付商品房且逾期超过180天，双方约定解除合同的条件成就，该合同于漳州福农房地产有限公司收到蒋昌羽解除合同通知时即2019年12月13日解除。漳州福农房地产有限公司辩称已完成交房义务，与事实不符，本院不予采纳。合同解除后，漳州福农房地产有限公司应返还蒋昌羽已支付的购房款634,860元并退还代收的契税、专项维修金等相关费用17,163元。 关于本案《个人住房借款合同》是否解除问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中，担保权人建行云霄支行未提出具体诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷，蒋昌羽请求解除《个人住房借款合同》，本院不予处理。 关于漳州福农房地产有限公司支付蒋昌羽利息问题。蒋昌羽主张漳州福农房地产有限公司支付自付款之日起至款实际返还之日止按日万分之三利率计算的利息，与双方合同约定不符，本院不予支持。本院根据双方约定，依法调整漳州福农房地产有限公司应支付蒋昌羽自付款之日起至款实际返还之日止按日万分之一利率计算的利息。 关于漳州福农房地产有限公司支付蒋昌羽违约金问题。根据双方合同约定，因逾期交房超过180天解除合同的，漳州福农房地产有限公司应按照全部房价款的0.01%向蒋昌羽支付违约金。蒋昌羽认为该违约金过分低于造成的损失，本院综合考量蒋昌羽实际损失及合同的履行情况，依法调整漳州福农房地产有限公司按照全部房价款的1%向蒋昌羽支付违约金即6,348.6元（634,860元×1%）。蒋昌羽主张漳州福农房地产有限公司支付自2019年6月1日起至购房款返还之日止以634,860元为基数按日万分之三计算的违约金与双方约定的计算方式不符，本院不予支持。 综上所述，蒋昌羽主张的诉讼请求部分成立，应予支持；部分不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，判决如下： 一、确认蒋昌羽与漳州福农房地产有限公司签订的合同编号为350684010001032017003187的《商品房买卖合同（预售）》于2019年12月13日解除； 二、漳州福农房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还蒋昌羽购房款634,860元; 三、漳州福农房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内退还蒋昌羽代收的契税、专项维修金等费用17,163元； 四、漳州福农房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付蒋昌羽以134,860元为基数自2017年12月16日起至款项实际返还之日止按日万分之一计算的利息；以500,000元为基数自2018年9月16日起至款项实际返还之日止按日万分之一计算的利息； 五、漳州福农房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付蒋昌羽违约金6,348.6元； 六、驳回蒋昌羽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,148.6元，减半收取计5,074.3元，由漳州福农房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 柳福东 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 方国志 书 记 员 林泽斌 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 法院履行款账号： 户名：云霄县人民法院 开户行：中国银行云霄支行 账号：40×××47 温馨提示：缴纳履行款时应标注案号