河北省张家口市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0702民初421号 原告：杨**晶，男，1987年3月19日出生，汉族，个体，住所地张家口市康保县。 委托诉讼代理人：温树卫，河北震河律师事务所律师。 被告：张家口乐享城商务服务有限公司，住所地张家口市胜利中路14号。 法定代表人：逯冬平，总经理。 委托诉讼代理人：张慧敏、裴晓璐，河北环都律师事务所律师。 被告：常罡，男，1982年1月10日出生，汉族，住所地张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：康炜，河北兴蔚律师事务所律师。 原告杨**晶与被告张家口乐享城商务服务有限公司（以下简称“乐享城”）、常罡租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理，于同年6月24日、7月14日、8月17日公开开庭进行了审理，原告杨**晶及其委托诉讼代理人温树卫，被告乐享城委托诉讼代理人裴晓璐、张慧敏，被告常罡及其委托诉讼代理人康炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨**晶向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告转让费55000元；2、请求判令被告退还原告履约保证金28000元；3、请求判令被告赔偿原告品牌代理费49800元；4、判令被告赔偿原告停业损失等各项费用31935元；5、判令被告退还房屋租金10000元；6、本案诉讼费用由被告承担；庭审中，原告增加诉讼请求：判令被告赔偿原告重新装修费用51925元及电费1400元、水费500元、维护费1175元。事实与理由：2019年1月原告与被告常罡及乐享城协商一致，被告常罡将其租赁的乐享城四层F4-9-10-11号商铺使用面积300平米转租于原告用于开餐饮业，租期三年，从2019年2月28日起至2022年2月27日止，转让费60000元，履约保证金28000元。租金计费标准0.8元/平方米/天，季度租金21900元，场地管理费1元/平方米/天，季度费用27375元，物业费1.2元/平方米/天，季度物业费32850元。原告交付了上述费用后双方于2019年2月28日正式签订了租赁合同，同时合同约定被告给予原告一个月免租期，用于装修等开业筹备工作，从2019年3月28日开始计收租金及费用。2019年3月10日晚6点30分左右，被告乐享城消防喷淋头发生漏水事故，导致原告新装修好的店面电线线路、壁纸、实木景观全部被水浸泡。原告与被告乐享城交涉，但是公司拒绝赔付，原告无奈。2019年5月8日，由于被告乐享城将5楼南区开放，开始土建，五楼尘土飞扬，大量的灰土及水泥从5楼伸缩缝掉落到4楼店面及食材上，导致原告无法正常营业，所有食材全部作废，原告与二被告交涉，但均遭拒绝赔偿。基于上述两次事故，征得被告乐享城同意后，原告只好自己再重新装修店面，但是到2019年6月份，店面装修接近一半，被告乐享城禁止原告继续装修，并索要下一季度的租金及物业费用，原告要求乐享城赔偿两次事故造成的损失，双方僵持，后常罡出面协调，答应原告在支付各项费用1万元后，继续装修开业，原告于2019年8月5日给付乐享城1万元，但是到8月9日常罡单方面通知原告解除租赁合同，至此原告损失惨重，无奈只好诉诸贵院，请在查清事实的基础上依法判决，以维护原告的合法权益。 被告常罡辩称：原告起诉的我均不认可，理由如下：1、针对原告起诉返还55000元转让费的事情，合同约定转让费60000元用于购买我原店内的装修、电力设备等，所以该笔费用不予退还；2、针对原告起诉的28000元违约保证金，因原告一直拖欠房租违约在先，故不退还；3、针对原告起诉赔偿装修费用，乐享城五楼装修落土的事情我知道，但是我没有出面协调过，原告也没有以书面形式告知我损失，原告重新装修也没有和我打过申请，而且原告重新装修是因为找到了新的合作伙伴要改变经营品牌重新装修，此事也没有向我汇报，所以重新装修属于原告私下的个人行为；4、关于电费、水费的问题，原告说店铺内存有电费1400元是不属实的，应该是1260.8元，我已经以文件的形式告知原告电费抵扣了所欠的房租。 被告乐享城辩称：原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、乐享城不是本案的适格被告，案涉场地是由常罡转租给原告的，根据合同相对性原则，常罡和原告的租赁合同关系与乐享城无关，原告诉求的转让费等费用不应向乐享城主张，乐享城也未收取上述费用；2、关于原告主张的停业损失等费用，根据合同相对性原则，原告应向常罡主张。同时，根据乐享城与常罡的租赁合同中的约定，由于常罡未就租赁场地内设备等财产及时投保，故根据合同约定，造成的损失由常罡自行承担。因此，本案中原告主张的停业损失等费用不应由我方承担。此外，对于原告主张的损失金额，因各方未就现场及损失状况进行核实确认，所以答辩人对被答辩人的主张的数额不认可；3、关于1万元租金，原告没有向我方交纳过此笔费用。 本院经审理查明：2019年1月19日，原告杨**晶与被告常罡签订《租赁合同》，约定常罡将被告乐享城第四层第Ｆ4-9-10-11号商铺出租给杨**晶，用于经营成都蜀宗签味串串香。租赁期限为3年，从2019年2月28日至2022年2月27日。租赁第1年季度租金为21900元，场地管理费季度费用为27375元，季度物业费为32850元，店铺装修期为30天，即2019年2月28日至2019年3月28日为装修期间不收取租赁费用。合同亦约定了履约保证金为28000元，转让费为60000元，杨**晶于合同签订当日向常罡交纳了转让费及履约保证金。合同中还约定租赁费用打入指定账户“张家口乐享城商务服务有限公司（账号为50×××65）”中。2019年1月21日，杨**晶向乐享城交纳了第一季度（即2019年3月28日至2019年6月28日）的租金及物业费。2019年3月10日杨**晶在装修时乐享城发生消防喷淋头漏水事故，造成杨**晶店面线路等被浸泡。2019年3月28日杨**晶的店铺开始营业。2019年5月8日乐享城在装修时五楼装修的灰土从伸缩缝掉落到杨**晶的店面及食材上，导致杨**晶当日无法正常营业，双方就上述两次事故的损失赔偿协商无果。2019年8月9日常罡向杨**晶发出了《解除租赁合同通知书》，要求与杨**晶终止合同履行，2019年9月17日，杨**晶将店铺内设施搬离乐享城。双方当事人对上述事实无异议，但对合同解除后各自应承担的责任及两次事故造成的损失意见不一。上述事实均有相关证据证实。 庭审中，原告杨**晶提供了如下证据：1.《租赁合同》一份；2.2019年1月21日由乐享城出具的《收据》两张，拟证杨**晶向乐享城交纳了租金及场地管理费49275元，物业费32850元；3.收款人为常罡的《收据》两张，拟证常罡收取了60000元转让费及28000元履约保证金；4.光盘一张，拟证2019年3月10日乐享城消防喷淋头跑水致店面受损情况；5.光盘一张，拟证2019年5月8日乐享城五楼掉土渣致店面受损情况；6.杨**晶与宋辉微信聊天记录，拟证杨**晶与乐享城经理宋辉对两次损失商谈赔偿无果；7.杨**晶与张昊月的微信聊天记录，拟证乐享城拒绝赔付，杨**晶自费请张昊月重新装修实际产生费用51925元；8.由乐享城出具的《解约告知函》一份，拟证乐享城限杨**晶于2019年8月6日前交纳租赁费，否则解除合同；9.2019年8月5日由乐享城出具的《收据》一张，交款人为李某，拟证李某代杨**晶于2019年8月5日向乐享城续交10000元租金；10.《解除租赁合同通知书》一份，拟证2019年8月9日常罡单方通知解除合同；11.《“蜀宗签味”品牌合作协议》一份及成都蜀宗签味餐饮管理有限公司出具的《收据》一张，拟证杨**晶品牌代理费损失49800元；12.收据1张及微信聊天记录，拟证杨**晶的水、电及维护费损失；13.杨**晶与常罡签订的《物业服务合同》，拟证该合同是无效的，所以二次装修不需要经过常罡的同意。常罡对上述证据质证称：对证据1、2、3、4、5无异议；对证据6表示不清楚；对证据7的真实性、合法性、关联性均不认可，店铺重新装修应经过常罡的同意且二次装修与常罡无关；对证据8无异议；对证据9交纳1万元租金的事情不清楚；对证据10的真实性认可；对证据11认为与常罡没有关联性；对证据12称对水费不清楚，对微信聊天记录认可，收据与常罡无关。乐享城对上述证据质证称：对证据1认可，但租赁合同中的约定与乐享城无关；对证据2中的租赁费认可，物业费与本案无关；对证据3无异议；对证据4、5不认可，该视频资料只能反映出店面当时受损的客观状况，但受损情况与漏水、漏土是否有关联有异议；对证据6的真实性认可，但只能证明杨**晶向乐享城主张的单方面损失；对证据7的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据8认可；对证据9、10不发表质证意见；对证据11认为与乐享城没有关联性；对证据12认为水电费与乐享城无关。 常罡向本院提供了如下证据：1.2019年8月10日由被告乐享城出具的《收据》两张，载明“常罡于2019年8月10日交纳租金49275元、物业费32850元”；2.照片一张，拟证常罡将《通知》、《解除租赁合同通知书》、《限期整改通知书》张贴。杨**晶质证称：对证据1的关联性有异议，对证据2无异议。被告乐享城对常罡提供的证据均无异议。 乐享城向本院提供了如下证据：1.乐享城与常罡签订的《租赁合同》一份；2.《关于蜀宗签味线路检测报告》，拟证杨**晶店铺地面的线路问题并不是漏水所致；3.杨**晶的整改申请及乐享城的批示，拟证2019年6月12日杨**晶因店铺整改更换经营品类申请重新装修，乐享城予以批准。杨**晶质证称：对证据1无异议，对证据2不认可；对证据3称其确实打过申请但乐享城没有同意，仍经营原来的品牌。常罡质证称：对证据1无异议；对证据2认为与其无关；对证据3认为杨**晶的申请按照合同约定应当经过常罡的同意。另乐享城申请证人李某出庭作证称：2019年5月的时候因为杨**晶店铺的生意不好，我们就商量合伙一起干，将经营品牌改成普通自助，乐享城也同意我们变更经营品牌，然后就开始二次装修。因为合伙关系，2019年8月5日我向乐享城交纳房租1万元，因为我们的新品牌没有确定名字，所以收据上写着蜀宗签味的名字。后来因为杨**晶没有签了我们就清算散伙了。杨**晶对上述证言质证称：证人李某与其之前是合伙关系，后因合伙事务闹僵，证人与杨**晶之间有重大利害关系，故证人证言不应采信；常罡对上述证言表示不知情；乐享城认可上述证言。庭后本院再次传唤证人李某进行调查询问，李某称：我与杨**晶合伙商量的是一人一半的份额，收益也是一人一半，杨**晶给了我6万或6.5万，由我负责装修，2019年6月初乐享城开始向杨**晶催要房租，因为杨**晶没有钱就让我与乐享城商量，我只好先交1万元，乐享城通知我们一周内将剩余租金补齐。之后常罡就给杨**晶下了解除合同的通知，然后杨**晶就不干退出合伙了。杨**晶对上述证言质证称：给李某的6.5万元是入股的钱而不是借款，我们确实向商场申请过更改经营品类但商场没有同意也就没有进行更改，晚交房租不是因为没有钱，而是我和乐享城就两次事故的赔付问题一直在协商。乐享城对上述证言质证称：李某的证言可以证实杨**晶主张的二次装修是因为店铺要更换经营品类而不是因为本案涉及的两次事件进行装修，故杨**晶主张的二次装修费用与本案没有关联性。常罡质证意见与乐享城一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”杨**晶与常罡于2019年1月19日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定行使权利、履行义务。常罡于2019年8月9日向杨**晶送达了《解除租赁合同通知书》，行使了合同解除权，而杨**晶认为常罡、乐享城违约在先，应承担相应的违约责任。故本案的审查重点是：一、常罡行使解除权是否符合合同约定及法律规定；二、杨**晶的由于乐享城不赔偿“漏水”与“漏土”事故造成的损失，因此拒付租金的理由能否成立；三、杨**晶的各项损失是否应由常罡、乐享城承担。关于第一项审查重点，合同第3.3.2条约定：“乙方（杨**晶）缴纳下一季度费用时需提前15（天）缴纳，若未按时缴纳甲方（常罡）有权按乙方违约处理。”合同第6.4.1条约定：“乙方有义务按时交纳各租赁费用，同意遵守本购物中心的各项管理制度，如因乙方拖欠相关费用逾20天的，甲方或者物业公司有权阻止乙方进入店铺、封店、停止水电等公共事业供应。”合同第6.7条约定：“除非租赁物由于可归责于甲方的原因变得无法使用，或者乙方已经获得有效的司法判决或者仲裁裁决可以停止支付租金，否则乙方不得以任何理由或方式延付或拒付租金及其他相关费用。”合同第8.1条约定：“乙方如发生下列任何一项违约行为，甲方将出具改正通知书，限期三日内改正。……如乙方自违约行为发生之日起十五日内仍未能改正，甲方有权解除合同，且无须向乙方承担赔偿损失等任何责任……”合同第8.1.1-3条约定：“擅自将租赁物作抵押、转租、转让或与第三人合作经营的；拖欠应缴款项超过十个工作日的；擅自更换或改变甲方认可之装修或经营范围。”根据合同约定及杨**晶提供的证据1、2，杨**晶于2019年1月21日向乐享城交纳了2019年3月28日至2019年6月27日（第一季度）的租金，其应于2019年6月12日向乐享城交纳第二季度的租金，但杨**晶于2019年8月5日才委托证人李某向被告乐享城交费1万元。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，杨**晶未能按照合同约定足额按时支付租金违约在先，且其自认在租赁期间与证人李某合伙的事情，未经过常罡的书面同意亦属于违约事由，常罡据此解除租赁合同并无不当。关于第二项审查重点，杨**晶主张因乐享城不赔偿“漏水”与“漏土”事故造成的损失致其无法正常营业，但该事由与其按时缴纳租金的义务不存在履行上的关联性，且合同中亦未做明确约定，故杨**晶应按照合同约定按时缴纳租金，本院对杨**晶的该项主张不予支持。关于第三项审查重点，对于常罡应否退还转让费的问题，合同第十二条约定：“乙方需向甲方缴纳60000元转让费。”但合同并未明确该转让费的性质，根据交易习惯及租赁房屋属于商场营业性场所，故该笔转让费应认定为常罡向杨**晶转租房屋的一次性费用，不应返还。对于常罡应否退还履约保证金的问题，履约保证金是确保合同顺利履行的安全条款，合同第4.1.4条约定：“在合同到期乙方仍旧未将所欠履约保证金补足，乙方的剩余履约保证金作为违约金，甲方不予退还……”杨**晶未能按时交纳租金违约在先，搬离租赁房屋时也未能将拖欠房租补齐，其违约行为亦给常罡造成了一定损失，故该履约保证金不应退还。对于赔偿品牌代理费的问题，由于杨**晶对租赁合同不能顺利履行具有明显过错，故对杨**晶该项诉讼请求不予支持。对于杨**晶请求赔偿停业损失的问题，乐享城作为商场的管理者应对杨**晶的两次事故承担赔偿责任，但由于事故现场早已灭失，无法进行勘察鉴定，双方也一直未能就赔偿金额达成一致意见，故本院酌情认定被告乐享城应对2019年3月10日的漏水事件赔偿原告杨**晶2000元，对2019年5月8日的漏土事件赔偿原告杨**晶4000元。对于杨**晶请求赔偿重新装修费用的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，因杨**晶违约致合同解除，且其未能提供证据证明二次装修经过了常罡的同意，故对杨**晶该项诉讼请求不予支持。对于杨**晶请求返还其电费1400元、水费500元、维护费1175元的问题，杨**晶向本院提交了《收据》两张及其与常罡的聊天记录，载明：“2019年3月4日蜀宗签味交纳水费825元，2019年5月20日交纳电费1325元、维护费1175元、水费500元”。微信聊天记录中载明：“常罡说：你电表余额，还有1400元，我已经扣除房租了。通知你一声。”由此可见，杨**晶交纳水电、维护费的时间为2019年5月20日，其于2019年9月17日搬离租赁房屋，常罡微信聊天中认可电费剩余1400元，但已抵扣房租。杨**晶不能提供其搬离房屋时剩余的水费、维护费具体金额。且租赁合同第8.2条约定：“甲方因上述原因单方解除合同时，乙方应按甲方要求对承租房屋进行清理、交接，履约保证金及剩余的预缴费用均做为乙方提前解除合同的违约金支付给甲方；如违约金不足以补偿乙方解除合同给甲方造成的损失，乙方仍应承担赔偿责任。”故常罡将剩余电费抵扣房租的行为并无不妥，对杨**晶的该项诉讼请求不予支持。对于杨**晶要求退还房屋租金10000元的问题，依据杨**晶自述及证人李某的证言，李某于2019年8月5日为“蜀宗签味”店铺向被告乐享城交纳租金10000元。常罡于2019年8月10日向乐享城全额交纳了其店铺与杨**晶店铺的租金及物业费，常罡于2019年8月9日向杨**晶下达了《解除租赁合同通知书》，杨**晶尚欠常罡2019年6月28日至2019年8月9日的租金及物业费未给付。依据合同第8.2条约定，常罡有权将杨**晶的预缴费用扣除以弥补损失，故本院对杨**晶该项诉讼请求不予支持，常罡可就该10000元租金与乐享城另行协商解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条第一款、第九十九条之规定，判决如下： 1、被告张家口乐享城商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨**晶“漏水”、“漏土”事故造成的损失共计6000元； 2、驳回原告杨**晶的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4746元，减半收取计2373元，由原告杨**晶负担2273元，被告张家口乐享城商务服务有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 李树森 二〇二〇年九月十八日 法官助理 杨振楠 书 记 员 郭 琴