西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初9445号 原告（反诉被告）：肖美丽，女，1976年7月16日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：郑剑，男，1971年4月4日出生，汉族，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系原告肖美丽之夫。被告（反诉原告）：西安广发租房房地产经纪有限公司，住所：陕西省西安市碑林区，统一社会信用代码91610135MA6W0WGU1G。法定代表人：李光耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：张会东，男，该公司员工。原告肖美丽与被告西安广发租房房地产经纪有限公司（以下简称“广发公司”）委托合同纠纷及反诉原告广发公司与反诉被告肖美丽委托合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)肖美丽及其委托诉讼代理人郑剑，被告（反诉原告）广发公司的委托诉讼代理人张会东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖美丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2019年5月15日签订的《委托代理合同》；2、判令被告向原告支付违约金3900元（贰个月房屋租金）；3、判令被告向原告赔偿房屋自2020年5月15日起至2020年7月3日空置产生的租金损失3900元；4、判令被告赔偿原告将涉案房屋恢复原状费用5800元；5、判令被告承担公司委托租赁期间天然气费139.9元、补办电卡38元；6、本案诉讼费由被告全额承担。事实与理由：2019年5月15日，其与被告签订《委托代理合同》，约定由被告代理出租其位于西安市XX村XX楼XX室房屋一套，合同期自2019年5月15日至2024年5月14日，被告每月向其支付代理租金1950元，按季支付。同时约定单方解除合同须提前一个月以书面形式通知对方，并支付两个月房租作为违约金并赔偿因违约给对方造成的一切经济损失。合同签订后，其对房屋做了保洁后将房屋交付给被告。2020年新冠疫情结束后，被告推迟了近两个月才交纳房租，其给被告减免了500元租金。2020年5月14日左右，被告电话通知其要单方终止合同。其到涉案房屋查看后发现，屋内垃圾成堆，墙面改动，局部出现起皮现象，但被告拒绝清理垃圾并恢复原状。其认为被告已构成根本违约，故其根据相关法律规定，向贵院提起诉讼，以维护其合法权益。被告广发公司辩称，对原告的第一项诉讼请求予以认可；不认可原告第二项、第三项诉讼请求，因为2020年5月14日原告将涉案房屋门锁更换，其公司无法进入，不认可空置费；不认可第四项诉讼请求，其公司愿意恢复原状、做保洁，或者承担恢复原状费用1000元、保洁费180元；不认可第五项诉讼请求，其公司认可水费28元和38元补办电卡的费用，但天然气现剩余53立方，与原告交付房屋时一致。原告自行更换门锁后，其方无法进入涉案房屋，直到2020年7月3日才在原告的配合下将所有物品搬离。反诉原告广发公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金及因此次违约造成的连带经济损失8900元整；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年5月15日，其与反诉被告就案涉房屋签订了书面的委托代理合同，合同约定租赁期限五年，月租金1950元，租赁费的缴纳方式为按季某某支付，其一直依约向反诉被告缴纳租金，后因疫情期间无法复工造成第四季某某房屋租金推迟，反诉被告也同意并减免了500元。其与反诉被告协商退房事宜，反诉被告不同意并强制在2020年5月14日左右更换房门锁芯，导致其不能进入房屋单方面终止合同。为维护自身合法权益，根据法律规定提出反诉，请求法院依法支持其反诉请求。反诉被告肖美丽辩称，对反诉原告的反诉请求不认可，反诉原告所述的事实与理由无事实及法律依据，请求法院依法驳回。首先，2020年5月14日上午9时许，反诉原告公司经纪人周某某给其打电话称要与其协商合同终止事宜。其到达涉案房屋后，反诉原告员工周某某出具“协商解除合同协议”，其不同意协议内容并拒绝签字，反诉原告的行为违反了合同约定，且反诉原告明确表明解除合同、强行退房、拒不支付租金并采取了拆除隔墙、搬离物品的行为，构成根本违约，其无奈才更换门锁，收回房屋，以保全证据。第二，反诉原告称“因疫情期间无法复工造成第四季某某房屋租金推迟”没有法律事实依据，反诉原告于2020年3月6日复工，并要求其减免两个月房租，其仅同意减免500元租金，故反诉原告拒绝支付租金，直到2020年3月27日在住建局的过问下才支付了房屋租金。第三，其从未扣留并占用反诉原告所配家具，2020年5月14日反诉原告已经房屋内所配大部分物品搬走，剩余的是遗弃物、垃圾及反诉原告破坏的房屋内物品，反诉原告应当向其支付上述物品的占用费。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求，并承担全部诉讼费用。经审理查明，2019年5月11日，肖美丽（甲方：委托方）与广发公司（乙方：代理方）签订《房屋出租全程委托代理合同》，约定甲方将坐落于西安市未央区XX村综合安置楼、面积94平方米的房屋委托乙方代理出租，代理期自2019年5月15日至2024年5月14日止。合同第三条“代理房屋租金”中约定“1、甲、乙双方协商，乙方代理甲方房屋，每月代理租金为壹仟玖佰伍拾元整（￥1950），一年共计贰万壹仟肆佰伍拾元整（￥21450），物业费106元/月，共计壹仟贰佰柒拾贰元整。2、代理房屋租金及其他费用按季缴纳。3、甲方收取租金方式为由乙方汇入甲方指定账户：姓名：肖美丽……”；该合同第四条“其他费用”中约定：“……2、在租赁期内，甲方承担与该房屋有关的水费、电费、天燃气费、物业管理费用、有限电视费用、网络费用、供暖费、电话费”；合同第六条“违约及违约责任”中约定：“1、甲乙双方签字，合同即刻生效，甲方乙方均不得经合同约定以外的理由单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，支付贰个月房租作为违约金并赔偿对方一切因此次违约造成的连带经济损失……”。上述合同后附件一“其他相关费用”中确认水费起计底数为618起，电费起计底数为34度，燃气底数为53立方；附件一“房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况”中确认：空调3台、壁挂炉1台、油烟机1台、灶具1台。并在附件中确认《房租交付清单》：“一、2019.5.15，金额3900+318元；二、2019.8.15，金额5850+318元；三、2019.11.15，金额5850+318元；四、2020.2.15，金额5850+318元；五、2020.5.15，金额3900+318元……”。上述合同签订后，肖美丽向广发公司交付了案涉房屋，广发公司依约向肖美丽足额支付了前三期的房屋租金。后因我国发生新冠疫情，广发公司复工后于2020年3月27日向肖美丽支付了第四期租金，经肖美丽减免500元后，广发公司交纳了5668元。2020年5月14日，广发公司因疫情影响向肖美丽提出协商终止合同，并由其员工周某某出具书面凭证，载明“经甲乙各方协商，乙方将房屋客厅刷墙，房子做保洁，乙方所配物品拉走，乙方完成后，甲方规（归）还合同，次（此）后双方再无债务责任   乙方：广发租房安远门店周某某”，肖美丽收到上述凭证后，未签字确认，因双方就合同解除事宜未协商一致，肖美丽当日更换了案涉房屋的门锁，现案涉房屋由肖美丽实际控制。肖美丽认为广发公司单方解除合同构成违约，应当支付其违约金并赔偿其相应经济损失，因双方协商未果，故诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。庭审中，广发公司提出反诉请求，因双方分歧太大，致调解未果。诉讼中，广发公司于2020年7月3日将放置于案涉房屋的所有物品搬离。经询，肖美丽与广发公司均同意由本院酌情认定案涉房屋恢复原状的费用。以上事实，有原、被告提交的证据材料及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，肖美丽与广发公司签订的《房屋出租全程委托代理合同》，系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。广发公司于2020年5月14日向肖美丽提出终止合同，肖美丽虽未同意解除，自行当日更换了案涉房屋门锁，事实上同意解除合同，故应认定原、被告双方签订的委托合同已于2020年5月14日予以解除，案涉房屋自换锁之日起由肖美丽实际占有控制，产生的租金损失不应由广发公司承担，对肖美丽主张被告赔偿其自2020年5月15日的空置租金损失，应予以驳回。其次，肖美丽依约履行了其交房义务，广发公司自2020年2月15日起未按期足额支付房屋租金，且在合同履行期限内提出终止合同，构成根本违约，应当根据合同约定向肖美丽支付违约金，故对肖美丽主张广发公司支付其违约金3900元的诉讼请求，依法予以支持。关于肖美丽主张广发公司赔偿其案涉房屋恢复原状费用5800元一节，考虑到该费用尚未实际产生，结合案涉房屋的确存在恢复原状的实际，本院酌情认定房屋恢复原状费用为2000元。关于天然气费、补办电卡费用一节，广发公司对补办电卡费用38元及水费28元予以认可，本院予以确认；但广发公司对天然气费不认可，肖美丽亦未举证，故对肖美丽主张的天然气费139.9元的诉请，本院不予支持。至于广发公司反诉请求肖美丽支付其违约金及经济损失一节，无事实及法律依据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告肖美丽与被告西安广发租房房地产经纪有限公司于2019年5月11日签订的《房屋出租全程委托代理合同》于2020年5月14日解除。二、被告西安广发租房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖美丽支付违约金3900元、房屋恢复原状费用2000元、水费28元、电卡补办费38元。三、驳回本诉原告肖美丽其他诉讼请求。四、驳回反诉原告西安广发租房房地产经纪有限公司之全部反诉请求。本诉受理费144元，原告已预交，由原告肖美丽收自行承担57元，由被告西安广发租房房地产经纪有限公司承担87元。反诉受理费25元，被告已预交，由被告西安广发租房房地产经纪有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 (此页无正文)    审  判  员    康  璐    二〇二〇年九月十八日  法 官助 理    付丽娟书  记  员    李燕维