山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2439号 上诉人（原审原告）：马超，男，1990年5月15日出生，汉族，住聊城市茌平区。 委托诉讼代理人：刘国旺，山东德鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马光友，男，1961年12月2日出生，汉族，住聊城市茌平区。 被上诉人（原审被告）：赵秀芹，女，1965年4月15日出生，汉族，系马光友之妻，住聊城市茌平区。 二被上诉人委托诉讼代理人：孟丽君，女，1988年6月13日出生，汉族，系二被上诉人儿媳，住聊城市茌平区。 上诉人马超因与被上诉人马光友、赵秀芹房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市茌平区人民法院（2020）鲁1523民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 马超上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持马超全部诉讼请求(不服金额100250元)；上诉费用由马光友、赵秀芹承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，案涉合同系当事人双方真实意思表示，现有证据足以认定马光友、赵秀芹预期违约，其应当按照合同约定双倍返还定金，并赔偿违约损失。一审法院按照合同法第九十四条第一款第三项及不安抗辩权的规定进行判决属于适用法律错误。马超对合同的签订及解除不存在任何过错，佣金由双方分担不符合合同约定及法律规定，请求二审法院依法改判。具体理由如下：（一）案涉合同系通过第三方中介公司签订，没有任何瑕疵，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行义务。合同签订之前，马光友、赵秀芹代理人与马超代理人进行了沟通，马光友、赵秀芹也接受了马超代理人支付的一万元定金，后马光友、赵秀芹明确表示不再出售房屋，马光友、赵秀芹的行为属于明示违约。一审法院认定案涉合同存在瑕疵无任何事实和法律依据，交付身份信息等属于合同履行的范畴，与合同约定的违约条款无关，且马超已经将身份信息提交至中介公司，马超不存在任何违约行为，本案应当适用定金罚则及违约条款约定进行判决，请求二审法院纠正。（二）马超不存在合同法第九十四条第一款第三项规定的迟延履行主要债务的情形，合同首部对马超的姓名、身份证号码进行了明确记载，身份信息并不影响合同目的的实现，提供身份信息情况也并非主要债务，孟丽君明示毁约时并未提出任何理由，其目的是其一房二卖，高价出售。一审法院认定提供身份信息为合同主要债务，在未届合同履行期、未合理催告的情况下，认定马光友、赵秀芹有权行使不安抗辩权解除合同，适用法律错误，请求二审法院依法纠正。主要债务，应为影响合同目的实现的债务。比如买卖合同中交付标的物、支付价款的债务，交付身份信息材料并非主要债务；案涉合同签订的时间为2020年3月21日，合同约定交付过户材料的时间为合同签订后七日内，也就是2020年3月28日前，同时约定逾期十五日出卖人有权解除合同，而马光友、赵秀芹明示毁约的时间为2020年3月27日，尚在合同履行期内，并未超过合同约定的期限，不存在马超迟延履行主要债务的情况。一审法院认定不安抗辩权适用法律错误，在马光友、赵秀芹无其他证据的情况下，应当认定马光友、赵秀芹预期违约，并按照合同约定承担违约责任。（三）马超通过代理人购买房产、交纳定金，并通过房产中介办理过户等手续，符合法律规定及通行惯例，马超对于该合同签订不存在任何过错，一审法院按照50%的比例分担中介的居间费，属适用法律不当。综上，请求二审法院查明案件事实，依法予以改判，支持马超双倍返还定金及按总房款30%比例计算违约金，并支持全部中介费的诉求。 马光友、赵秀芹辩称:马超的上诉理由不能成立。马超在一审中并未请求双倍返还定金，二审中要求双倍返还定金，属于二审中变更诉讼请求，不符合《最高人民法院关于适用的解释》相关规定，二审法院不应当对马超要求双倍返还定金的问题进行审理。一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 马超向一审法院提出诉讼请求：1.解除马超与马光友、赵秀芹2020年3月21日签订的房屋买卖居间合同;2.判令马光友、赵秀芹返还马超支付的购房定金10000元及因违约造成的损失（损失按合同约定总房款30%计算为97800元、中介服务佣金4900元）等共计112700元；3.本案诉讼费、保全费由马光友、赵秀芹承担。 一审法院认定事实如下： 马光友、赵秀芹夫妻二人曾经与茌平鸿博房地产营销策划有限责任公司（以下简称鸿博营销公司）联系，欲转让登记在二人名下的聊房权证第××号、聊城市茌平区世博园9号楼4单元601室房产一处。2020年3月20日，有一女士前往看房。2020年3月21日，鸿博营销公司通知马光友、赵秀芹前往该公司签订关于卖房事宜的合同。在该公司工作人员的引导下，马光友、赵秀芹二人在合同的甲方处签了名，前往看房的女士在合同乙方处签了“马超”的名字。该女士当即向马光友、赵秀芹夫妇的儿媳孟丽君转款10000元，赵秀芹向该女士出具了收据。后鸿博营销公司和马超均主张该女士叫徐丽，是马超的姐姐，但未向法庭提交相应的证据证明。2020年3月27日，马光友、赵秀芹的儿媳孟丽君在鸿博营销公司工作人员吕艳艳手机电话和微信联系时主张以不知道实际购房者是谁为由，通知鸿博营销公司不再转让案涉房产。2020年3月28日下午孟丽君与吕艳艳的微信和通话记录显示，鸿博营销公司仍然表示案涉房产“卖给了马超，过户过到马超名下”，并未向马光友夫妇或家人传递马超真实、具体、有效的身份信息。同时，从一审庭审情况来看，直至诉前，无论马超本人、马超所称的“姐姐”徐丽也并未直接或者通过中介方鸿博营销公司向马光友、赵秀芹或者其家人提供马超的具体信息。双方后就解除合同问题协商未果，马超诉至法院。 一审法院认为：双方当事人就案涉房产通过中介达成房地产买卖居间合同，虽然在合同乙方处的签名不是马超本人所写，马光友、赵秀芹对马超的真实身份并不知悉，该合同在签订时有瑕疵，但马光友、赵秀芹可以根据双方合同要求马超在约定期限内明确告知，马超本人也可以直接或间接地按照合同约定完成其具体身份信息的告知义务，且马光友、赵秀芹也已实际接收了“马超”的定金，马超以其行为也认可由其“姐姐”徐丽为其代签的案涉合同。该合同依法应认定为有效合同，马超与马光友、赵秀芹双方理应按照合同约定履行。庭审中，马超主张解除案涉合同，马光友、赵秀芹也同意解除合同，法院依法予以认可。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。马超要求马光友、赵秀芹返还定金10000元，于法有据，法院依法予以支持。除返还定金外，马超还要求马光友、赵秀芹根据合同约定按照30%的总房款比例支付其违约损失97800元及中介服务佣金4900元，从双方签订的合同来看，在案涉合同第四条交房部分约定，马光友、赵秀芹即甲方“应于乙方交付定金之日起7日内，甲方办理自己的户口迁移手续，并在过户之前将户口全部迁出，否则视为违约；该合同第六条关于权利和义务部分约定，因为甲方的原因违约，导致合同无法履行，守约方提出解除合同的，甲方应立即返还乙方已付购房款且甲方须双倍返还定金给乙方，另外还应再支付给乙方总价款30%的违约金作为赔偿；在案涉合同第六条约定，马超暨合同的乙方在本合同签订后7日内，应及时出具个人身份证明、证件等以及保证办理过户相关文件、资料、证件的真实、合法、有效，积极配合甲方和丙方办理过户手续，不得借故拖延、不配合，如因乙方不配合，超过约定日期的，每逾期一日按一元每日的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任。依此约定，从字面上理解，马光友、赵秀芹提出解除合同，不再转让案涉房产，就应按照双方合同约定支付给马超房产总价款30%的违约金作为赔偿；但从庭审情况来看，马超虽主张马光友、赵秀芹“一房二卖”，违约在先，但未能提交充分证据。同时，从合同的履行情况和双方认可的完整录音资料来分析，双方于2020年3月21日，马光友、赵秀芹也实际接收了“马超”的定金。马光友、赵秀芹以不知道马超的具体身份信息为由向鸿博营销公司提出对案涉房产不再转让的时间为2020年3月27日，该时间为双方合同约定的乙方暨马超应提供其真实、合法、有效的身份信息的合理期间；且在二人向鸿博营销公司提出后，从马光友、赵秀芹的儿媳孟丽君与该公司工作人员于2020年3月28日再次就案涉房产问题联系时，马超仍未如约本人直接或通过中介方间接提供其具体身份信息，马光友、赵秀芹从保护其自身价值较大的房产交易安全出发，可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，依法行使不安抗辩权，可以解除与马超的房地产买卖居间合同。所以对马超要求马光友、赵秀芹根据合同约定按照30%的总房款比例支付其违约损失97800元的诉讼请求，法院依法不予支持。因马光友、赵秀芹疏于交易安全注意义务，仓促签订案涉合同，后虽依法可以解除合同，但导致马超向鸿博营销公司支付佣金，其上述行为与马超未及时履行真实信息告知义务，导致双方合同最终解除相比，双方过错程度相当，对马超为此支付的佣金4900元，法院依法确定应由双方分担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、马光友、赵秀芹于本判决生效后十日内返还马超定金10000元。二、马光友、赵秀芹于本判决生效后十日内赔偿马超佣金损失2450元。三、驳回马超的其他诉讼请求。上述款项均通过法院（账号：86×××92，户名：聊城市茌平区人民法院，汇款行：齐鲁银行茌平支行，行号：313471500011）过付。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1277元，由马光友、赵秀芹负担141元，马超负担1136元；保全费1020元，由马光友、赵秀芹负担145元，马超负担875元。 二审中，马超提交案涉房产中介公司与孟丽君之间的通话录音一份，与一审马光友、赵秀芹提交的录音相比，该录音未经过任何剪辑，拟证明马光友、赵秀芹明示毁约的事实，马超认为本案存在涉嫌违法违纪的行为，一审明显判决不公。马光友、赵秀芹质证称，对录音的真实性予以认可，中介居心不良，和马超合伙诱导、诱骗马光友、赵秀芹的房子。 马光友、赵秀芹未提交新证据。 本院查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋买卖居间合同于2020年3月31日签订，双方当事人应当按照合同约定履行义务。合同第六条第二款b项明确约定，“本合同签订后7日内，乙方（马超）应及时出具个人身份证明、证件以及保证办理过户相关文件、资料、证件的真实、合法、有效。”但因在整个房屋买卖过程中，马超并未到场且马超未及时按约定向马光友提供其个人身份证明等证件，导致马光友、赵秀芹对马超买房的真实性有所怀疑，从而行使了不安抗辩权，解除与马超的合同，马超对合同的解除存在过错。同时，通过中介公司与孟丽君的聊天记录可知，马光友一家对是否要出售案涉房屋态度摇摆不定，这实际上也是其要求解除合同的原因之一，马光友、赵秀芹对于合同的解除亦存在过错。因此，案涉房屋买卖合同解除是因双方当事人的过错共同造成的，双方均存在违约行为，应当各自承担相应的违约责任。一审法院未支持马超有关违约金和剩余50%中介服务佣金的请求，并无不当。 综上所述，马超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2305元，由马超负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 炜 审判员 孔繁奎 审判员 郭召勇 二〇二〇年九月二十一日 法官助理刘豪 书记员刘琦萌