四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3318号 上诉人（原审被告）钟国松，男，1963年1月14日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人陈先发，金堂县三星法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）成都世邦通物业有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区泰宏路118号1栋3层16号。 法定代表人万立巍，总经理。 委托诉讼代理人王龙，四川高扬律师事务所律师。 上诉人钟国松因与被上诉人成都世邦通物业有限责任公司（以下简称世邦通物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初3069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决审理查明，2012年2月25日世邦通物业公司与金堂县××业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定，世邦通物业公司从2012年3月1日至2017年2月29日为“××阳光城”小区提供物业服务：1.物业服务区域内物业的共用部位、共用设备设施维护；2.物业服务区域内的公共秩序维护；3.物业服务区域内的共用部位、共用设施设备的清洁卫生维护；4.物业服务区域内的绿化养护。……该小区业主，1.住宅用房（多层）业主的按1.2元/㎡·月交纳物业服务费；2.业主应于每月末的最后一天交纳物业服务费，逾期的，原告世邦通物业公司从欠费次月起开始计收违约金。违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。合同签订后，世邦通物业公司按合同履行了为该小区提供物业服务的义务。 原审法院另查明，因四川××公司（下称×和公司）欠钟国松款，2010年4月25日，经协商，×和公司以其开发的位于四川省金堂县××镇××街××号（面积142.21㎡）、3栋4层10号（面积129.35㎡）、3栋5层11号（面积129.35㎡）、3栋5层15号（面积129.36㎡）、3栋6层18号（面积126.18㎡）、3栋6层19号（面积142.21㎡）、3栋8层30号（面积129.35㎡）、3栋9层35号（面积129.35㎡）、3栋10层36号（面积129.35㎡）、3栋10层39号（面积142.21㎡）、3栋10层40号（129.35㎡）、3栋12层50号（面积129.35㎡）、3栋13层51号（面积129.35㎡）、3栋13层53号（面积126.18㎡）、3栋13层54号（面积142.21㎡）、3栋13层55号（129.35㎡）、3栋14层56号（面积129.35㎡）、3栋14层57号（133.05㎡）、3栋14层58号（面积126.18㎡）、3栋15层61号（204.28㎡）、3栋15层65号（面积204.28㎡）、3栋8层29号（面积142.21㎡）、3栋9层34号（面积142.21㎡）房屋23套，房屋合计面积3196.26㎡的房屋抵偿给钟国松。 案外人刘某与钟国松、张某，案外人张某及第三人×和公司、曾某案外人执行异议之诉一案，原审法院于2019年10月28日作出（2019）川0121民初2715号民事判决书，判决书载明，申请执行人张某与被执行人钟国松、张某民间借贷纠纷一案，原审法院于2016年9月26日作出（2015）金堂执字第1347号执行裁定，查封了24套住房（包括案涉3栋7楼21号、面积129.35㎡房屋）。刘某以案涉房屋系其所有为由，提出书面异议，请求解除查封。原审法院于2019年5月20日作出（2019）川0121执异120号执行裁定，驳回其异议请求。刘某不服裁定，故提起执行异议之诉。原审法院根据查明的事实认为，从刘某提供的商品房买卖合同、补充协议、收据、门牌号变更证明等证据，能够证明刘某购买案涉房屋、付清房款及占有房屋的事实，且发生在案涉查封之前。从相关证据分析，钟国松与刘某等人不存在恶意患通、规避案涉执行的情形。因此，刘某主张停止对案涉房屋的执行，有事实和法律根据，予以支持。关于房屋确权问题，利害关系人可另案诉讼处理。原审法院遂作出“不得执行金堂县赵镇金园街469号3栋3单元7楼21号房屋”的判决。原审审理中，根据世邦通物业公司申请，原审法院作出（2019）川0121民初字3096号民事裁定书，对钟国松在×和公司应收债权270964元予以冻结。 上述事实有当事人身份证明，《物业服务合同》、外来车辆登记本、水电工记录、考勤表、巡逻记录、催缴通知书、金堂县城市管理局情况说明，原审法院执行裁定、（2019）川0121民初2715号民事判决书，当事人陈述等证据在案佐证。 原审法院认为，世邦通物业公司与金堂县××业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。金堂县××业主委员会与世邦通物业公司签订的物业服务合同对该小区业主具有约束力。合同签订后，世邦通物业公司对××阳光城提供了物业服务，履行了合同约定安保巡逻、公共秩序维护、清洁卫生维护、公共设备设施维护等合同义务。钟国松因受偿于2010年10月实际占有该小区房屋23套、面积3196.26㎡，应依照物业服务合同约定从2012年3月起至2017年2月29日止，每月最后一日向世邦通物业公司交纳物业服务费3835.51元（3196.26㎡×1.2元/㎡），从2012年3月至2017年2月计60个月，钟国松欠物业服务费230130.6元（3835.51元/月×60月），应予给付。世邦通物业公司主张要求钟国松给付垃圾清运费11520元，原审法院认为，世邦通物业公司在为钟国松所在小区提供物业服务期间，为小区提供了清洁卫生维护并向金堂县城市管理局每户每月标准交纳了2012年1月至2015年3月该小区生活垃圾处置费49815元，属于世邦通物业公司代小区业主交纳的生活垃圾清运费，钟国松应承担相应费用。实际交纳费用为：2012年1月至2015年3月（39个月），金额为7176元（8元/月×39月×23）。世邦通物业公司要求钟国松给付违约金，原审法院认为，物业服务合同约定，业主应于每月末的最后一天交纳物业服务费，逾期的，世邦通物业公司从欠费次月起开始计收违约金。违约每日按应交纳欠费总额的万分之五计算，世邦通物业公司应当及时催收，延迟催收有加重被告延迟交纳负担的情况，故，以未交纳费用的30%计算为宜，金额为69039.18元（230130.6元×30%）。世邦通物业公司主张的3栋7楼21号房屋的物业服务费、垃圾清运费、违约金，可另案主张。钟国松主张其未接受世邦通物业公司物业服务，不应给付物业服务费，原审法院认为，物业服务合同约定世邦通物业公司为整个小区提供物业服务，钟国松因受偿占有的23套房屋在该小区内，对该主张不予支持。钟国松主张物业服务费应调整为0.6元/㎡·月，与物业服务合同约定不符，不予支持。综上所述，原审法院遂依据《物业管理条例》第二条、第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、钟国松于判决生效后7日内给付世邦通物业公司物业服务费230130.6元、垃圾清运费7176元、违约金69039.18元，合计306345.78元；二、驳回世邦通物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2682元、财产保全费1875元，两项合计4475元，由钟国松负担。 宣判后，钟国松不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院应将案涉房屋的24名登记备案的业主列为诉讼参与人参加诉讼，原审中被上诉人仅要求支付2万元违约金，原审判决超过了上诉人主张的金额判决违约金，且其未使用过案涉房屋，原审法院判决其承担生活垃圾清运费7176元是错误的，故请求撤销原判，依法改判或发回重审。 被上诉人世邦通物业公司二审中辩称，原审法院已查明案涉24套房屋是由钟国松实际占有使用，不存在追加第三人的情况，关于违约金实际按照2万元执行，垃圾清运费是根据金堂县相关部门要求按照每户8元收取后代缴的，请求驳回钟国松的上诉请求。 本院二审查明事实与原审法院一致。 本院认为，世邦通物业公司与案涉小区业委会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效，对该小区业主均具有约束力，双方均应按约履行。本案中，世邦通物业公司按约为案涉小区提供了物业服务，根据查明的事实，×和公司于2010年10月将案涉小区房屋23套、面积3196.26㎡的房屋抵偿给钟国松，由其实际占有使用，故世邦通物业公司要求钟国松支付欠缴的物业服务费及垃圾清运费有法律和事实依据。关于违约金，因原审世邦通物业公司起诉状中要求钟国松支付的违约金为20000元，属于对自身权利的处分，原审法院判决钟国松按未交纳费用的30%计算违约金不当，本院予以纠正。综上，钟国松上诉理由部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初3069号民事判决； 二、钟国松于本判决生效后7日内给付成都世邦通物业有限责任公司物业服务费230130.6元、垃圾清运费7176元、违约金20000元，合计257306.6元； 三、驳回成都世邦通物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担不变，二审案件受理费5364元由上诉人钟国松承担5064元，成都世邦通物业有限责任公司负担300元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈 悦