广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2977号上诉人（原审原告）：王荣华，男，汉族，1986年5月27日出生，住广东省深圳市南山区********，公民身份号码：421************818。上诉人（原审原告）：农光群，女，壮族，1988年12月19日出生，住广西大新县************，公民身份号码：452************926。两上诉人共同委托诉讼代理人：闫小宇，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市建隆房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市******************。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：陈子贤，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海林，广东格雷兄弟律师事务所辅助人员。上诉人王荣华、农光群因与被上诉人东莞市建隆房地产开发有限公司（以下简称建隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初15881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王荣华、农光群起诉请求：1.建隆公司立即协助王荣华、农光群办理东莞市*******花城名苑（又称“风度盛荟”）2幢1单元404号房屋产权登记手续，并承担一切由其承担的费用；2.建隆公司向王荣华、农光群支付涉案房屋协助逾期办证的违约金共暂计3550.68元（自2019年4月19日开始，按购房总价每日万分之一点六六四计算直至原告不动产权证书办好为止，暂计至起诉之日）；3.本案诉讼费由建隆公司承担。后王荣华、农光群于2019年11月19日将诉讼请求变更为：1.撤回第一项诉讼请求。2.建隆公司向王荣华、农光群支付涉案房屋协助逾期办证的违约金暂计6000元（自2018年6月25日开始，按购房总价每日万分之一计算至2019年8月21日）。庭审中，王荣华、农光群明确逾期办证违约金为6000元。原审法院判决：驳回王荣华、农光群的全部诉讼请求。本案一审受理费25元，由王荣华、农光群负担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初15881号民事判决。王荣华、农光群上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由建隆公司承担。主要事实与理由：一、王荣华、农光群与建隆公司合同约定，建隆公司应当于2016年12月31日前将涉案房屋交付于王荣华、农光群，且建隆公司应当于房屋交付后540日协助王荣华、农光群办理房产证。按此计算，建隆公司的逾期办证时间应当自2018年5月25日开始计算。一审法院以实际收房后540日开始计算建隆公司的逾期办证违约时间，与合同约定不相符。二、实际收房时间认定错误，王荣华、农光群的收房时间是以领取钥匙的时间为准，不能以王荣华、农光群签署《会签单》的时间来认定收房时间。三、法院认定以2019年4月11日作为涉案房屋具备办理权属登记条件的日期，事实认定错误。房管局回复说自2019年4月11日起，商品房首次登记可以不动产单元为基本单位进行受理及办理，不代表涉案房屋可以办理。涉案小区的所有房屋如果需要办理权属登记，应当以整个小区办理初始登记（即确“大权”）为基础，而建隆公司关于涉案小区的初始登记，未按照法律规定，直到2019年8月份才完成，王荣华、农光群在庭审中也予以承认，而且在判决书也中确认了。只有涉案小区“确大权”以后，涉案的房屋才能分户办理确权。而小区业主在2019年6、7月份均有咨询黄江房管局和市房管局，房管局并未说涉案小区的房屋已经具备办理权属登记，而一审法院以商品房可以首次登记以不动产单元基本单位进行登记及受理的时间就简单粗暴的认为涉案房屋可以办理权属登记，这是与事实严重不相符的。四、一审法院认定2019年4月11日涉案房屋具备办理权属登记的条件后就认定建隆公司的义务已经履行完毕，与合同约定不相符，认定错误。合同附件十一第九条第一款约定：“在该商品房具备办理权属登记条件时，能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人的义务已经完成。”按照合同约定，建隆公司为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料是在2019年8月中旬左右，而且在2019年4月11日，涉案小区的房屋未经过初始登记（即“确大权”）,根本无法向王荣华、农光群提供办证必要资料，以及直到2019年8月中旬才能向王荣华、农光群提供必要的办证资料，所以法院认定建隆公司在2019年4月11日即已完成办证义务，明显存在错误。王荣华、农光群于2019年6月底向一审法院提出诉讼，如果在2019年4月11日，王荣华、农光群涉案房屋已经可以办证或者建隆公司通知到王荣华、农光群说涉案房屋可以办证的话，那么王荣华、农光群根本就不会起诉。综上所述，一审法院在认定建隆公司逾期办证的初始时间、实际收房时间、涉案房屋可以办证的时间、以及建隆公司完成办证义务的条件上均存在错误。建隆公司口头答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确凿。二审补充查明，王荣华、农光群向本院提交如下证据：1.2019年2月20日阳光热线平台咨询黄江花城名苑（风度盛荟）确权问题的官方回复，拟证明由于在约定期限内办理房产证，得不到建隆公司反应后向政府寻求帮助，得知涉案房产整个楼盘正在完善测绘报告资料；2.2019年5月17日黄江镇信访办对业主的回复，拟证明案涉房产因存在规划与现状不符合的情况导致无法办理实测报告；3.2019年6月27日东莞市*******关于黄江花城名苑未办理确权问题的官方回复，拟证明案涉房产正在准备首次登记，但建隆公司未正式向不动产登记部门申请首次登记，予以证明案涉房产截止6月27日仍未进行首次登记，因此，对于不存在违建的业主也是无法办证的。王荣华、农光群还称一审时不清楚该三份证据的存在，后在网上搜索到，来自政府官方网站以及其他业主提供的。建隆公司质证称：上述证据均不属于新证据，王荣华、农光群完全可以在一审时提交上述证据，且逾期提交的解释说不通。即使上述投诉的答复是真实的，也不能证明王荣华、农光群的主张，在黄江政府答复里明确说明是因为有违建所以没办法办理确权，没有违建的可以办理确权,有违建的不可以办理确权。因为房管部门之前有规定一栋楼有一处违建，整栋楼都不可以办理确权，直到2019年4月才放开确权手续，实行分户确权，符合规划设计的住宅单位可以办理，不符合的不可以办理。不存在大确权、小确权两步走的程序，答复中所称是直接确权到业主名下，业主可凭有关资料申请不动产登记。建隆公司未向本院提交新的证据。原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对王荣华、农光群上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。分析如下：双方签订的商品房买卖合同（预售）第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”的内容可见，上述540日是从该商品房交付之日起开始计算，案涉房屋于2017年12月14日已交付给了王荣华、农光群，则该540日的起算时间应从该时间即2017年12月14日开始起算，并非王荣华、农光群所主张的上述540日应从2016年12月31日起算，王荣华、农光群此主张的理据不足，本院不予支持。从2017年12月14日开始起算，则案涉房屋应在2019年6月6日前取得房屋所有权证书。王荣华、农光群于二审期间提交的上述证据材料除证明花城名苑存在违建情况，并不足以证明是建隆公司原因导致无法办理房屋所有权，本院对上述证据材料不予采纳。从2019年4月11日起，商品房首次登记可以不动产单元为基本单位进行受理及办理，案涉房屋在2019年4月11日起即具备办理商品房权属登记的条件，且王荣华、农光群并未提交证据证明是因建隆公司的原因导致其不符合办理权属登记的条件，故原审法院认定建隆公司的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务已履行完毕，而该时间并未超出合同约定的时间，无需向王荣华、农光群支付逾期办证违约金是正确的，本院予以维持。王荣华、农光群对此上诉的理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人王荣华、农光群的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由王荣华、农光群负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 魏 术审判员 邹凤丹二〇二〇年九月二十四日书记员 廖瑜欢