河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初4589号原告：刘慧远，男，出生于1989年8月3日，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：刘新涛、王希瑞，河南班固律师事务所律师。被告：姚建国，男，出生于1954年11月23日，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：赵奎刚，河南中亨律师事务所律师。被告：徐文涛，男，出生于1967年4月8日，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：高红彬，郑州市新密市超化法律服务所法律工作者。原告刘慧远与被告姚建国、徐文涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘慧远的委托诉讼代理人王希瑞、被告姚建国的委托诉讼代理人赵奎刚、被告徐文涛的委托诉讼代理人高红彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿原告损失45万元；2、本案诉讼费及鉴定费等诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2012年7月25日，原告和被告姚建国签订房屋买卖协议，被告姚建国把位于新密市城区青屏大街××南侧××单元××西户房屋卖给原告，在原告支付完房款后，被告姚建国把房产证交给原告，但证书上登记的是被告徐文涛，对此被告姚建国解释为其与被告徐文涛合资建楼，约定楼建成后部分房屋分给被告姚建国对外出售。签订协议时，因被告姚建国称房屋因政策原因不能过户，所以在协议中约定“在政策允许可以办理过户手续情况下，必须配合乙方（原告），过户费用由乙方承担”。后原告多次去房管部门询问办理过户事宜，房管部门告知必须被告徐文涛到场，但被告姚建国只是说让原告准备，没有让徐文涛到场，后来因房产登记机构变更，该房一直无法办理过户。另外，被告徐文涛作为与孙永敏执行案件的被执行人，原告购买的房产被强制执行，原告多次提出执行异议被驳回，现房屋已于2020年6月30日被张贴封条，即将被评估拍卖。综上，原告已无法对该房屋实现自己的权益，经河南英信房地产资产评估咨询有限公司于2020年6月24日出具豫郑英信评字【2020】060431A号房地产估价报告，认定该房产的市场价值为408500元，原告还为此支付了异议案件诉讼费、租房等损失，故原告起诉要求二被告承担赔偿责任。被告姚建国辩称：1、原告与被告姚建国之间的房屋买卖合同合法有效；2、本案纠纷是由于签订合同后未办理过户登记手续而引发，而未办理过户手续是原告怠于办理过户所致，其本身具有过错；3、买卖协议中约定房款应于2013年6月交齐，但原告直到2015年7月19日才支付完毕，该行为不但违背了诚实信用原则，也说明了原告经济能力有限，不过户是不愿交纳过户时产生的土地收益金等费用。被告徐文涛辩称：虽然本案涉案房屋登记在徐文涛名下，是集体土地上建设小产权房屋所致，本案原告将购房款交付给姚建国，被告徐文涛不应当承担责任。另外，本案的被告徐文涛与孙永敏的纠纷在前，而本案原告与被告姚建国买卖房屋在后，姚建国明知案涉房屋存在纠纷，仍将房屋卖给原告，姚建国应承担相关民事责任，与徐文涛无关。本院根据当事人的陈述、举证、质证，对本案事实确认如下：2005年8月28日，被告徐文涛与被告姚建国、案外人程红建签订《合作建楼协议书》，被告徐文涛提供宅基地，程红建与被告姚建国出资建楼。楼房建好后，程红建与被告姚建国、徐文涛依据合同约定对房屋、门市房进行了分配。被告徐文涛于2019年3月16日出具证明，证明包含原告购买的西单元六楼西户房屋在内的开发方的13套房屋实际权利人为程红建和被告姚建国，均由姚建国对外出售。2008年12月16日，新密市人民政府向被告徐文涛颁发了《房屋所有权证书》，证书号为：新密房权证字第××号，房屋坐落：新密市城区青屏大街××南侧××单元××西户（019-0009-0012），土地证号：（96）0000774，土地权属性质：国有。2012年7月25日，原告与被告姚建国签订《房屋买卖协议》一份，双方约定，被告姚建国将案涉房屋以200000元的价格卖给原告。在合同中，被告姚建国保证所卖房屋合理合法，并在政策允许可以办理过户的情况下，配合原告过户。被告姚建国于签订合同当日向原告出具100000元收据一份；于2013年2月4日向原告出具10000元收到条一份；于2013年5月18日向原告出具3000元收到条一份；于2013年12月31日向原告出具15000元收到条一份；于2014年7月31日向原告出具10000元收到条一份；于2015年7月19日向原告出具30000元收到条一份。原告分别于2014年12月12日、2015年1月12日、2015年3月14日通过河南省农村信用社（农商银行）分三次向被告姚建国转款12000元、10000元、10000元。新密市自来水公司出具用户历史数据查询报表，载明原告自2013年7月至2018年11月交纳水费，用户地址为周楼11组徐文涛家属。另查明：孙永敏与徐文涛、韩小风房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日作出（2017）豫0183民初3523号民事判决书，判决徐文涛、韩小风返还孙永敏购房款120000元，并赔偿损失421400元。郑州市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）豫01民终16432号民事判决书，驳回上诉，维持原判。孙永敏于2018年1月30日向本院申请执行。本院在执行过程中，查封了被执行人徐文涛名下位于新密市城区青屏大街××南侧××单元××西户（019-0009-0012，房产证号：新密房权证字第××号）的房产一处，原告向本院提出执行异议，本院于2018年8月17日作出（2018）豫0183执异86号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。原告于2018年9月3日以孙永敏为被告，以徐文涛、韩小风、姚建国为第三人，提起执行异议之诉，本院于2019年2月14日作出（2018）豫0183民初5063号民事判决书，以原告不是与被执行人签订的买卖合同，不符合不动产买受人的物权期待权保护要件为由，驳回了原告的诉讼请求。后原告上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2019年5月24日作出（2019）豫01民终6744号民事判决书，以与原告签订买卖合同的人不是并非是被执行人，且原告不与房产的登记所有人签订合同具有过错为由，驳回原告上诉，维持原判。再查明：原告和被告姚建国提交的，记载的土地使用者为被告徐文涛的国有土地使用证（证号为：新密国用（96）字第0000774号，与记载的房屋所有权人为被告徐文涛的房屋所有权证上登记的土地证号一致），经本院到新密市自然资源和规划局档案室及权调科核实，未查到有该土地使用证的档案记载。被告徐文涛提交的土地使用者为徐文涛的集体土地建设用地使用证（证号为：集建字第0185614号），经本院到新密市自然资源和规划局档案室及权调科核实，未查到有该土地使用证的档案记载。本院认为：原告在庭审中称其要求的损失为侵权损失，但却与其所诉理由不相符，本案因原告与被告姚建国在签订和履行合同过程中未尽到各自合理注意义务而引起，应为房屋买卖合同纠纷。原告与被告姚建国签订《房屋买卖协议》，购买了被告姚建国出卖的，登记在被告徐文涛名下的涉案房产。后因未办理房产过户手续，而使涉案房产在本院执行孙永敏与徐文涛、韩小风一案中被查封。原告提出执行异议被驳回后，又提起执行异议之诉，经一审二审均被驳回诉讼请求，致使原告不能实现合同目的。被告姚建国作为房屋开发人，对房屋相关权属应为明知，其在未核实土地权属的情况下，将地上房屋出售给原告具有过错，应当退还原告购房款。原告未尽到合理注意义务，未与房屋所有权人签订合同，对导致其不能实现合同目的亦具有过错，故对原告要求被告姚建国赔偿的房屋增值部分损失及相关执行异议诉讼费用、鉴定费用的请求，本院不予支持。本案诉讼保全保险费并非必要支出，对原告要求被告姚建国赔偿保险费的请求，本院不予支持。原告所诉的租房费、搬家费等费用，由于房屋被执行而产生，本院酌定3500元，由被告姚建国负担。被告徐文涛未与原告签订合同，也未收取原告的购房款，与本案没有直接联系，原告要求被告徐文涛赔偿损失的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告姚建国于本判决生效后十日内退还原告刘慧远购房款200000元，并赔偿原告3500元；二、驳回原告刘慧远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为4025元，保全费2770元，原告刘慧远负担3730元，被告姚建国负担3065元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  栾猛二〇二〇年九月九日书记员  李可