浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初3106号 原告：杭州佳友物业服务有限公司，住所地杭州市萧山区北干街道金惠路139号，统一社会信用代码：91330109566067378P。 法定代表人：吴正平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：任军伟、徐甘雨,浙江国圣律师事务所律师。 被告：李诗越，女，1976年12月19日出生，汉族，住杭州市滨江区。 原告杭州佳友物业服务有限公司（以下简称佳友公司）与被告李诗越物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告佳友公司委托诉讼代理人任军伟、徐甘雨，被告李诗越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳友公司向本院提出诉请：1.判令被告给付原告物业服务费用2064.30元、公共能耗费725.32元、车位维护费600元、水费1656.39元，以上共计5046.01元；2.判令被告以5046.01元为基数，按日千分之三向原告支付自起诉之日起至实际支付之日止的违约金；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年9月，原告作为乙方与杭州恒丰置业有限公司作为甲方签订《前期物业服务合同》，约定由原告为杭州市滨江区滨盛路仁苑小区提供物业服务，期限自2011年9月1日至2014年8月31日止。合同约定：物业服务费标准为物业服务费高层住宅1.35元／平米／月、商铺物业费2.6元／平米／月、能耗费预收0.6元／平米／月。2014年12月20日，原告作为乙方与滨江区仁苑首届业主委员会作为甲方签订《杭州市仁苑物业管理服务合同》，约定由原告为杭州市滨江区滨盛路仁苑小区提供物业服务，期限自2015年1月1日至2017年12月31日止。合同约定：物业服务费标准为物业服务费住宅1.25元／平米／月、商铺物业费2.6元／平米／月、能耗费由住宅业主按其拥有建筑面积0.45元／平米／月预交，按实分摊、计算到户、多退少补；业主自有车位及使用地下车库停车泊位的维护管理费50元／月／车、业主自有车位及使用地下车库工具间的维护管理费20元／月／间；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从第二次催告通知书正式送达业主或物业使用人的第6个工作日起收取每日不低于3‰的滞纳金。被告系杭州市滨江区业主，至2017年12月31日被告多次拒绝交纳物业服务费、能耗费、车位管理费等相关费用，原告多次向被告发出交纳物业管理费的催缴函，并不断电话与之联系，但被告一直推诿拖延，寻找各种借口，至今一直拖欠未支付。原告认为，根据《物业服务合同》的约定，原告和被告之间存在物业服务合同法律关系。按照合同约定，被告应当按时交纳物业服务等相关费用，却数次拒绝缴纳，实属违约。故原告诉至法院。 被告李诗越答辩称：第一，关于物业费用，原告违约在先。原告违反双方关于物业服务的约定，未按约提供服务，未实现管理目标，未履行法定义务，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同法中关于先履行抗辩权的规定，被告要求在原告先行赔付被告损失之后再缴纳物业费。同时，鉴于原告提供的服务与合同约定相差巨大，要求扣减物业费。首先，被告一直按约缴纳物业费等相关费用，2017年，因原告未及时运行管理公共设施，公共井道末端水阀渗漏出水流入被告屋内，浸泡地板，原告未及时发现，经被告要求后反复推诿拒绝处理，后被告屋内地板开裂、变形，维修支出2426元。原告未履行维修、养护、运行的义务，属于违约。其次，原告未按约履行运行管理职责，导致地下车库因水管堵塞造成积水倒灌、墙体霉变、电梯停运、车库无法正常使用，非法占用公共空间，更改车库用途，私拉电线，造成极大消防隐患，经业主要求仍未及时处理。并且2017年业主委员会对原告进行满意度测评，不满意率为88.78%，服务质量不达标，被告认为物业服务公司的收费应当和其提供的服务成正比，故被告只愿按照原告提供的服务情况缴纳费用。第二，关于能耗费、水费。原告账目不清，且未向业主主动出示能耗费的费用明细，关于水费，仁苑小区没有实行一户一表，原告未说明水费详情，收取依据混乱，经查证其违规多收取水费达470000元，请求驳回原告违规收取水费、能耗费的诉求。第三，关于违约金，被告于2020年8月15日收到法院寄送的材料时，首次见到原告的催缴单，原告亦未履行第二次催交义务，其主张支付违约金缺乏法律和事实依据。 经审理查明：2011年9月，原告佳友公司与杭州恒丰置业有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：原告为仁苑小区提供物业服务；期限自2011年9月1日起至2014年8月31日止；高层住宅物业费按1.35元/月/平方米计收；商铺物业费按2.6元月/平方米计收；能耗费按0.6元/月/平方米预收。合同到期后，原告继续为仁苑小区提供服务。2014年12月20日，原告与滨江区仁苑首届业主委员会签订《杭州市仁苑物业管理服务合同》一份，约定：原告为仁苑小区提供物业服务；期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；住宅物业管理服务费按1.25元/平方米/月计收；能耗费按0.45元/平方米/月预收，能耗费按实分摊、计算到户、多退少补；业主自有车位及使用地下车库停车泊位的维护管理费按50元/月/车（库）位收取；业主自有车位及使用地下车库工具间的维护管理费按20元/月/间收取；业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可以从第二次催告通知书正式送达业主或物业使用人的第六个工作日起收取每日不低于3‰的滞纳金。 被告李诗越系杭州市滨江区滨盛路仁苑小区4幢2单元1001室的业主，房屋建筑面积为137.62平方米。被告自有仁苑小区地下室停车库一个，车库编号为C区5号。被告自2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费2064.3元、车位维护费600元未向原告交纳。 另查明，近三年原告以仁苑小区业主未缴纳物业服务费等为由多次提起物业服务合同纠纷案件。 本院认为，业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。物业管理企业应当全面履行服务管理职责，被告作为该小区业主，应依约及时支付相关物业服务费。被告认为原告提供的物业服务不符合标准，要求减少物业费收取，本院认为，对于物业服务的瑕疵，业主可以通过业委会要求物业服务人改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人等，对于个别情形下因物业服务瑕疵导致业主受损的，可就具体受损事项另行提起损害赔偿之诉，故被告在本案中要求减少物业费的抗辩理由，本院不予采信。关于能耗费，依照合同规定，能耗费为预交，按实分摊计算到户，多退少补，佳友公司已提供公示的证据，本院予以支持。但原告主张金额有误，应当以其公示的715.23元为准。关于水费，佳友公司仅提供了其自行制作的水表读数表，未有被告签字确认，本院无法确认其真实性。原告未进一步举证证明被告水表实际使用情况及实际用水数量，亦未举证证明经公示过的每户用水明细清单，本院无法确认被告户实际产生的水费，故对于原告要求被告支付水费1656.39元的主张不予支持。关于违约金，佳友公司未提供邮寄送达详情单，未能举证证明已进行过两次催告，且本案中原告按约支付截至2016年的物业服务费，被告未支付2017年的物业服务费系事出有因，不存在拖欠物业费的主观故意，本院对原告主张的违约金不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李诗越于本判决生效之日起十日内支付原告杭州佳友物业服务有限公司物业服务费2064.30元、公共能耗费715.23元、车位维护费600元，合计3379.53元； 二、驳回原告杭州佳友物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告杭州佳友物业服务有限公司负担8元，被告李诗越负担17元。 本判决为终审判决。 审判员  郭丙丽 二〇二〇年九月二十二日 书记员  温柔柔