贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初1448号 原告：龙里利恒管家物业管理有限公司，住所地贵州省龙里县冠山街道正大街（利恒商业步行街），统一社会信用代码91522730MA6DKL3T28。 法定代表人：王钦虞，董事长。 委托诉讼代理人：唐瑞秸，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201202011208216，特别授权。 委托诉讼代理人：赖艳，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师，实习证号2301190921753。 被告：唐彩平，男，1968年12月07日生，汉族，住贵州省龙里县。 委托诉讼代理人：罗玲俐，贵州巨山律师事务所律师，执业证号15201201411612951，特别授权。 原告龙里利恒管家物业管理有限公司与被告唐彩平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年06月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙里利恒管家物业管理有限公司委托诉讼代理人唐瑞秸、赖艳，被告唐彩平及其委托诉讼代理人罗玲俐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙里利恒管家物业管理有限公司提出的诉讼请求：一、请求被告向原告支付未缴的物业费4793元（自2016年03月07日起，按每月每平方米2元的服务标准，截至起诉之日，暂按50个月计算）；二、请求被告支付未缴物业费的资金占用费（按同期银行贷款利率每年4.75%计算，自2016年03月07日计算至被告实际履行之日，截至起诉之日已经产生资金占用费910.68元）。事实与理由：被告于2015年08月05日购得利恒商业步行街B-37地块1、2号楼第5号门面，建筑面积为47.93平方米的经营性用房。在原告诉拖欠物业费的业主（2019）黔2730民初2223、2225、2226、2227、2230的系列案件中，贵州省龙里县人民法院在一审中认定2016年03月07日，贵州利恒房地产开发有限公司变更原告为利恒商业步行街的前期物业服务企业。而在利恒房开公司与原告签订的《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》中明确了收费标准为：“高层住宅（带电梯）：1.2元/月·平方米；高层公寓（带电梯）：1.2元/月·平方米；商业：1.5-2.0元/月·平方米；住宅如依法改作商务办公用途：物业服务费在上述标准基础上每平方米增加0.5元/平方米。”第三十二条约定：“业主未能按时足额交纳物业服务费，从逾期之日起，每日应缴总额的千分之五的标准计算滞纳金。”被告从2015开始使用案涉房屋后，从始至终未缴纳物业管理费，经催告后至今仍未缴纳任何费用。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求支持全部诉讼请求。 被告唐彩平的答辩意见：一、答辩人认为本案原告不是适格原告，原告与答辩人没有任何法律上、事实上的关系，故原告不是本案适格原告。法律没有规定物业服务领域禁止免费以及物业费是业主的强制性义务，物业服务企业的收费权利来自于业主的让渡和授权以及双方的约定。本案中，双方并没有任何收费约定，也没有临时管理规约，购房合同已将免费约定明确到前期物业合同附件十，但是附件十没有临时管理规约内容，答辩人事实上也没有追认原告的收费行为和服务行为，故答辩人不应该支付物业费。二、关于原告主张物业费收费标准问题，答辩人认为没有事实和法律依据，即使本案原告诉称答辩人没有所谓任意选择权，但是物业费的收费标准在没有业主委员会讨论通过情况下，需要经过业主大会或者一定比例的业主同意方可收取，但是本案原告诉称的物业费标准只有原告的单方说明以及自行决定，原告并没有提交相关的费用公示证据、备案证据、一定比例业主同意证据，故本案原告提交的物业费标准不能作为裁判依据。三、关于起收时间问题，答辩人认为仅有原告和房开协议，且协议真实性和合法性有作假可能性，原告没有提交任何实际服务证据，不能以房开和原告约定时间作为起收时间。四、关于资金占用费问题，原告主张的资金占用费主要依据是临时规约，但是购房合同已经明确表明本案没有临时规约，原告自行临时制作的规约不能作为裁判依据，且临时规约是一个管理型的规定，没有约定性的违约金的可能性和法律理由。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其主张向本院提交了证据，已经组织被告进行质证，对被告无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明如下事实：2013年09月30日，贵州利恒房地产开发有限公司选聘都匀开发区伯爵管家物业管理有限公司龙里分公司作为龙里利恒商业步行街的前期物业服务企业，双方签订了《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》。2015年08月05日，被告唐彩平与贵州利恒房地产开发有限公司签订了编号为ＬＨ2015-0148《商品房买卖合同》，约定购买由该公司开发位于龙里县门面，建筑面积47.93㎡，合同后附有都匀开发区伯爵管家物业管理有限公司龙里分公司与被告作为甲、乙方签订的《前期物业管理服务协议》，协议约定物业服务费用及其他费用的收取标准根据有关政策规定做适当调整，未约定服务期限。2016年03月07日，贵州利恒房地产开发有限公司变更原告为龙里利恒商业步行街的前期物业服务企业，双方签订了《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》，约定由原告为龙里利恒商业步行街提供物业管理服务，物业服务收费选择包干制方式，商业用房的业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米缴纳1.5-2.0元，费用按月交纳，在入住时一次性交纳三个月的物业服务费，其后在每个月的月底前缴纳下个月的物业服务费。如业主／物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费，从逾期之日起，每日以应缴总额的千分之五标准计算并向物业服务企业支付滞纳金。合同期限自2016年03月07日起至首批业主“入住”后满三年之日止，在合同期限内，如业主委员会成立并受业主大会委托与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同亦载明了原、被告的其他权利义务。本案被告于2015年09月07日开始使用位于龙里利××商业步行街××地××、××楼××号门面（建筑面积为47.93平方米）运营珠宝店，被告自使用上述门面至今从未缴纳物业管理费。截至2020年07月21日本院第一次开庭审理本案之日，被告所在小区未成立业主大会及业主委员会。 另查明：本院裁判生效（2019）黔2730民初2223号、2225号案件审理查明认定事实，原告确系龙里利恒商业步行街小区物业服务管理企业，并已提供物业管理服务；原告认可在为龙里利恒商业步行街小区提供物业管理服务期间，小区确实存在环境卫生较差、公司员工服务态度欠佳等问题。 原告庭后补充提供《龙里县前期物业服务合同备案表》项目名称为龙里利恒管家物业管理有限公司在详细地址为××商业步行街的物业服务项目情况明确载明：涉商业用房电梯一层的物业服务收费标准为2元／㎡／月；涉商业用房步梯一层的物业服务收费标准为1.5元／㎡／月。 本院认为，被告签订买房合同时与贵州利恒房地产开发有限公司前期选聘的都匀开发区伯爵管家物业管理有限公司龙里分公司签订《前期物业管理服务协议》，后贵州利恒房地产开发有限公司变更物业服务企业为原告并签订《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》。虽贵州利恒房地产开发有限公司变更物业服务企业为原告未对业主进行告知，但相应的告知变更物业服务企业的责任与义务应由建设单位承担。从本院裁判生效（2019）黔2730民初2223号、2225号案件审理查明认定事实来看，被告运营门面所在龙里利恒商业步行街小区实际物业服务企业系原告。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，建设单位贵州利恒房地产开发有限公司依法与原告签订的《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》，对被告具有约束力。被告抗辩其与原告并非合同当事人，本院依法不予支持。从本院裁判生效（2019）黔2730民初2223号、2225号案件审理查明认定事实来看，原告据《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》已向被告运营门面所在龙里利恒商业步行街小区提供物业管理服务，被告依照上述合同约定理应支付对价物业服务费。关于物业服务费收费标准应以2元／㎡／月支付？或者应以1.5元／㎡／月支付？原告庭后补充提供《龙里县前期物业服务合同备案表》明确载明：涉商业用房电梯一层的物业服务收费标准为2元／㎡／月；涉商业用房步梯一层的物业服务收费标准为1.5元／㎡／月。经实地查看，被告运营位于龙里县门面（建筑面积47.93㎡）无电梯设备。被告自2015年09月07日起开始使用上述门面运营珠宝，故原告主张从2016年03月07日起至起诉之日按50个月计算物业服务费的理由成立，本院予以支持。综上，被告应向原告支付的物业服务费计3594.75元（47.93㎡×1.5元／㎡／月×50个月）。 关于原告要求违约金的主张，虽被告未按约向原告缴纳物业服务费构成违约，其主张的违约金亦在协议约定的范围，但原告在提供物业管理服务期间确实存在环境卫生差、服务态度不佳等问题，未达协议约定的标准，亦存在违约，故对原告之主张本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告唐彩平于本判决生效之日起十日内向原告龙里利恒管家物业管理有限公司缴纳物业服务费计3594.75元； 二、驳回原告龙里利恒管家物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费已减半收取25元，由原告龙里利恒管家物业管理有限公司承担9元，被告唐彩平承担16元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  陈培琼 二〇二〇年九月九日 书记员  方 利