安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0803民初315号 原告：李红军，男，1967年5月30日出生，汉族，户籍所在地江苏省泰兴市。 委托诉讼代理人：李玲玉（系李红军之女），户籍所在地上海市静安区。 被告：郑美霞，女，1963年10月13日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：刘长林，江苏衡鼎（安庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹冠群，江苏衡鼎（安庆）律师事务所律师。 原告李红军与被告郑美霞房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月2日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李红军的委托诉讼代理人李玲玉，被告郑美霞的委托诉讼代理人刘长林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李红军向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方的《租赁合同》于2020年1月10日解除；2.判令被告赔偿原告装饰装修残值损失5584.3元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年3月18日原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定由原告承租位于袁柏康10#楼1#2#3#门面房及该层201、202经营场地，每年租金18万元，押金5万元，租期5年，门面房及场地均用于原告经营餐饮服务。合同明确约定被告对该房屋享有所有权，但订立合同时，被告并未提供其对房屋享有所有权的证明。且在原告接手该房屋后发现，该层二楼系住宅被被告私自改建为用作餐饮服务的经营场地，此行为违反相关法律禁止性规定，将导致原告无法长期正常使用该房屋。由于房屋性质对于原告经营餐饮服务具有至关重要的作用，若房屋性质不明确则无法实现合同目的。故原告于2020年1月8日向被告发出《解除合同通知书》，但被告拒绝于2020年1月13日之前配合原告办理交接手续。2020年1月14日原告在清点完物品后撤离该房屋，同日原告当面将房屋钥匙交给被告，但被告拒收。原告认为，被告的行为已构成根本违约，原告有权要求解除合同，并要求被告赔偿原告装饰装修残值损失，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 郑美霞辩称，一、原告无权单方解除合同。1、原、被告于2019年3月18日签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，双方的约定不违反法律的相关规定，是合法有效的合同。2、合同的解除只有经过双方当事人的相互同意或者法定的条件才能解除。原、被告在签订《租赁合同》时，明确约定了合同的租赁期限为5年，并约定了如果原告在租赁期间中途擅自退租的，已支付的房屋租金不予返还，且原告还应按提前退租天数的2倍向郑美霞支付违约金。从双方的约定，可以明确合同当事人对租期约定的重视。实际的情形是被告在发包该租赁物前，一直由本人自己经营多年且生意兴隆，在当地的餐饮业小有名气。原告作为一名所谓的成功人士，通过中间人介绍认识被告后，以长租的条件，吸引了被告作出出租的决定。原告为了承租租赁物，在合同约定交付租赁物前就提出进场,被告都一一给予方便,并解聘了厨师和服务员。2019年4月28日，被告与原告在被告交接租赁物40天后，签订了补充协议，约定同意原告使用“西园酒楼”名称，且原告对被告在安庆餐饮业的知名度和诚信经营口碑及市场吸引力均予以高度认可，否则不会提出使用被告酒楼名称的请求。3、原告解除合同诉称的理由没有事实依据。原告称其接手该房屋后发现，该层二楼系住宅改造成餐饮经营场地，因违反相关法律禁止性规定，从而导致原告无法长期正常使用该房屋是没有任何事实依据的。首先，原告没有举证证明相关行政执法部门对其发出相应的处罚或者禁止其因该原因经营的依据;其次，原告做为一名支付18万元租金承租酒店的生意人，对于房屋结构的认识要达半年之久才能发现，并且在承租期间还擅自装修，显然有悖常理，原告与被告在交付租赁物期间对其是完全知情和了解的;最后，被告从2015年1月至2019年4月期间，每月的营业收入平均在15万元以上，经营状况一直很好。但原告在经营半年时间，就入不敷出，原告解除合同的真实原因是经营不善或者其他原因，却转嫁法律风险，理应由原告承担其法律后果。二、原告所谓的单方面解除行为没有任何法律效力。诚实守信地履行合法有效协议是一个公民的基本素质和法律修养。原告发出《解除合同通知书》后，被告在一周时间内按照原告寄出地址发出回函，不同意其单方面解除协议的要求。但原告采取拒收的方式不予理睬。原告从解除合同的行为本身和采取的解除方式无不体现出其不具备诚实守信的基本契约精神。三、原告主张的装修费用没有任何事实和法律依据。依据原告与被告签订的《租赁合同》第六条第2款的约定，承租方如因营业需要对上述房屋进行装修，应通过被告的书面许可后，方能进行装修。原告没有经被告书面许可而擅自改造，依据双方的约定和《合同法》第二百二十三条承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。应当承担恢复原状和赔偿的义务。原告反而提出所谓装修残值损失，没有任何事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证。当事人对真实性有异议的证据认定如下：1、李红军提交的《墙纸施工合同》和收据，郑美霞对三性均不予以认可。本院经审查认为，《墙纸施工合同》没有李红军或西园酒楼注册负责人娄中红签名，也没有承包方加盖公章，收据上也没有承包方公章，故对上述证据的真实性不予认定。2、郑美霞提交的关于解除租赁合同的回复函及顺丰快递单，李红军对证据的三性均不予以认可。本院经审查认为，该回复函系郑美霞按李红军邮寄《解除合同通知书》的地址邮寄给李红军，被李红军拒收后退回，本院对该证据的真实性予以认定。3、对郑美霞提交的案涉房屋缴纳房款收据复印件经本院与原件核对一致，真实性予以认定；对郑美霞提交的规划、竣工验收等资料复印件中的庆公消审[2007]第504号安庆市公安局消防处建筑工程消防设计的审核意见书、袁柏村道路放线示意图和袁柏村袁家圩内7-14号康居楼物业管理备案登记证明，因未提供原件无法核实其真实性，不予认定；其他资料复印件经本院与原件核对一致，真实性予以认定。上述真实性已确认的证据的证明目的，需综合全案进行认定。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月18日，李红军（乙方）和郑美霞（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：郑美霞将其拥有的座落于袁柏康10#楼1#、2#、3#门面房及该层201、202经营场地出租给李红军用于经营餐饮服务，李红军已对该房屋做了充分的理解，自愿承租该房屋；租赁期为5年，自2019年4月1日至2024年3月31日，每年租金为18万元，该租金不含物业管理费、公摊水电费及水、电、气、电话、宽带等所有费用；李红军按每年两次向郑美霞交付年度租金，采取上支半年的方法，第一年上半年租金9万元在合同签订后3日内支付，第二期租金9万元在2019年10月1日前付清，此后每半年租金分别于当年4月1日前和10月1日前付清，如李红军逾期交付租金则视为李红军违约，郑美霞有权追究李红军违约责任；李红军于本合同签订之日向郑美霞支付保证金5万元，用于保障房屋内的设施完好且墙面刷白出新、室内环境卫生、李红军及时结清租赁期内产生的各种费用，租赁期满后抵合同约定由乙方承担的费用和登记物品丢失或损坏按价折赔的费用后，剩余部分无息归还乙方；乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，如因营业需要对房屋进行装修，应通过甲方的许可后方能进行装修；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；非本合同规定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退租的，已支付的房屋租金不予退还，且乙方还应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从保证金中抵扣。合同的第八条约定，甲方有下列情形之一的,乙方有权解除合同：1、甲方不交付或延迟交付租赁房屋20天以上的；2、乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过20天的；3、甲方未经乙方书面许可，擅自将出租的房屋用于抵押或转让给第三方的；4、租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的。在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：1、双方协商一致，书面变更或解除合同；2、因不可抗力因素致使房屋严重受损，致使本合同不能履行的；3、在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的；4、因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。 上述合同签订后的次日，李红军向郑美霞支付押金5万元及第一年上半年租金9万元，2019年3月29日郑美霞向李红军交付了房屋及餐具、空调、桌椅等物品，李红军在该房屋经营餐饮服务。2019年4月28日，李红军和郑美霞签订一份《补充协议》，约定：鉴于“西园酒楼”在安庆市餐饮业有一定的知名度和郑美霞多年的诚信经营品质所赋予该酒楼良好的口碑和市场吸引力，郑美霞同意将现有“西园酒楼”名称在租赁期内无偿暂交给李红军继续使用等。随后，李红军妻子娄中红注册了“安庆市大观区西园酒楼”，2020年1月22日，“安庆市大观区西园酒楼”被注销。 2019年10月1日前李红军未按合同约定缴纳第二期9万元的房租。2020年1月8日李红军向郑美霞邮寄《解除合同通知书》，《解除合同通知书》载明：至今为止你方仍未证明对该处房屋享有所有权，由于在签约时你方未提供房屋所有权的证明，故在我方接手该房屋之后才发现，该层二楼系住宅被你方私自改建为用作餐饮服务的经营场所。此行为违反相关法律禁止性规定，将导致我方无法长期正常合法使用该房屋，且该房屋性质对于我方经营餐饮服务具有至关重要的作用，若房屋性质不明确则无法实现租赁合同目的。因你方的违约行为致使合同目的无法实现，现我方要求解除《租赁合同》，合同自本通知到达你方时解除，请你方在2020年1月10日之前与我方或我方指定的人员办理交接手续、清点物品、收回该房屋。否则视为我方完成交接，我方将自行撤离等。2020年1月10日郑美霞签收上述通知书后，于2020年1月13日按上述邮件的寄件人的地址向李红军邮寄《关于解除租赁合同的回复函》，载明：本合同在履行过程中，并未出现你方有权单独解除合同的情形，你方无权单方解除合同；在租赁合同之前，你方对该出租房屋已经做了充分理解，且为你方自愿承租该房屋，我方一直严格按照合同履行，并未有任何违约情形，该租赁房屋我方拥有所有权，你方于2020年4月1日承租至今，并未因房屋所有权影响你方正常经营；现你方要求提前解除合同，属于《租赁合同》第九条第3项擅自退租情形，视为你方违约等。该回复函因李红军拒收被退回。 2020年1月14日，李红军从承租的房屋内撤离，2020年1月19日，李红军向郑美霞邮寄《撤场通知》及物品清单，载明：2020年1月14日我方将该出租房屋的钥匙当面交于你方，你方拒绝收回钥匙，我方在清点完现场后于2020年1月14日上午搬离出租房屋，至此我方已完成交接手续，你方可以再次出租等。2020年1月21日，郑美霞签收该通知。2020年8月26日，李红军将案涉房屋钥匙邮寄给郑美霞，郑美霞于2020年8月28日签收。 另查明：2013年12月4日，郑美霞与安庆市大观区十里铺乡袁江村民委员会签订《协议》，约定郑美霞自愿选购袁柏康居10#楼1#、2#、3#一层经营房和二层201、202室住房，总房款合计959343.50元，协议签字生效之日郑美霞一次性付清购房款，房屋产权证由安庆市大观区十里铺乡袁江村民委员会统一办理。郑美霞交清购房款959343.50元。案涉房屋产权证书现正在办理过程中。 本院认为，李红军与郑美霞签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点是李红军于2020年1月8日向郑美霞发出的解除合同通知是否产生解除合同的法律后果。李红军解除合同的理由是涉案房屋二楼系住宅被郑美霞私自改建为用作餐饮服务的经营场所，违反相关法律禁止性规定，将导致其无法长期正常合法使用该房屋，致使其无法实现租赁合同目的，但李红军并未提供证据证明此前因此问题受到有关机关的处罚或其他导致其无法正常经营之情形，且在租赁合同签订后其已经在承租房屋经营餐饮服务9个月的时间，李红军也未曾以此为由向郑美霞提出异议。故李红军以上述理由认为郑美霞构成根本违约致使合同目的无法实现为由要求解除合同依据不足，其于2020年1月8日向郑美霞发出的解除合同通知不产生解除合同的法律后果，其请求确认双方的《租赁合同》于2020年1月10日解除的诉讼请求，本院不予支持。鉴于现在双方矛盾较大，李红军已从承租房屋搬离达八个多月，该义务性质又不宜强制履行，《租赁合同》已无继续履行的可能，为使双方当事人均从难以继续履行的合同中脱身，充分发挥租赁物的价值，减少财产损失，故《租赁合同》应予以解除，解除之日为郑美霞接收房屋钥匙之日，即2020年8月28日。《租赁合同》约定通过郑美霞的许可后方能对涉案房屋进行装修，李红军提供的证明其装修损失的证据未被本院认定，也未提供证据证明装修取得了郑美霞的许可，故对李红军要求郑美霞赔偿装饰装修残值损失5584.3元的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告李红军与被告郑美霞2019年3月18日签订的《租赁合同》于2020年8月28日解除； 二、驳回原告李红军的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告李红军负担75元，被告郑美霞负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  朱学燕 审 判 员  许 鑫 人民陪审员  曹承君 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  江梦宇 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。