江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初2074号原告（反诉被告）：马春琳，女，1977年5月3日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：钱中信，江苏淦田律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱俊，江苏淦田律师事务所律师。被告（反诉原告）：张玉贤，男，1975年9月15日生，汉族，住安徽省阜南县。委托代理人：王明，江苏建大律师事务所律师。原告（反诉被告）马春琳与被告（反诉原告）张玉贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法由审判员张亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马春琳的委托诉讼代理人钱俊、钱中信，被告（反诉原告）张玉贤的委托诉讼代理人王明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马春琳向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法解除2020年4月29日的资产租赁协议，被告给付租金109917元及租金的滞纳金（以欠付租金为基数，按照日万分之六的标准给付至实际给付之日）、违约金60000元（小计169917元）；2、请求判决被告返还南京市栖霞区尧佳路17号17-5室房屋；3、请求判决被告给付自2020年3月1日起至实际迁出之日的房屋使用费（自2020年3月1日起至实际迁出之日止，按年租金68万元计算）；4、请求判决被告赔偿原告经济损失，自通知合同解除日至实际迁出之日的赔偿金（按照合同约定每日1000元为标准计算）；5、由被告承担诉讼费。事实和理由：2019年2月，原告与被告签订《资产租赁协议》，约定原告将位于南京市栖霞区房屋租给被告使用，租赁期限三年，自2019年3月1日至2022年2月28日；租赁为每年68万元，租金先付后用，一年一付；租赁期间，被告承担房屋的水电费；逾期支付房租的，被告应按照拖欠天数和年租金的5‰支付滞纳金；被告拖欠租金一个月视为违约，原告有权收回房屋，被告支付违约金6万元；租赁合同提前解除，被告应在十个工作日内迁出并返还房屋，逾期每天赔偿1000元损失。合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用，被告支付原告保证金5万元。依据合同约定被告应支付涉案房屋自2020年3月1日到2021年2月28日的租金68万元，但被告未按约定支付租金。后在催要租金的过程中，被告提出涉案房屋的租金过高，要求原告降低租金。在双方协商无果后，被告提出解除合同，原告表示同意。后双方又就房屋租金事宜多次协商，被告既不同意支付租金也不同意搬迁，原告遂向被告发出书面解除合同通知，限期被告返还房屋，但被告至今未返还房屋。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告张玉贤辩称，被告从2007年起就租赁涉案房屋，双方相互体谅，合作愉快。尽管原告租金不断上涨，尚在被告的承受范围之内，但是2019年2月，原告将房屋租金上涨至年租金68万元。2020年疫情打破了商品经营模式，被告经营举步维艰，无力支付高额租金。为此，被告找原告协商降低租金，原告同意降低至50万元，被告要求房租降到48万元，后来双方协商未果，导致本案的诉讼，请求法院依法核降租金，被告愿意继续履行合同。反诉原告张玉贤向本院提出如下反诉请求：反诉被告马春琳继续履行租赁合同，扣除疫情造成影响而减让的租金，以后每年租金按48万元计算。事实与理由：自2007年起，反诉原告就租赁涉案房屋，双方合作愉快。尽管反诉被告租金不断上涨，尚在反诉原告的承受范围之内，但是2019年2月，反诉被告将房屋租金上涨至年租金68万元。2020年疫情打破了商品经营模式，反诉原告经营举步维艰，无力支付高额租金。为此，被告找原告协商降低租金，原告同意降低至50万元，被告要求房租降到48万元，后来双方协商未果。反诉原告目前经济压力大，经营困难,希望继续履行合同，降低租金。反诉被告马春琳辩称，双方关于涉案房屋年租金为68万元的约定是双方真实意思表示，约定合法有效，双方都应遵守。反诉原告关于反诉被告愿意减让房租至每年50万元的陈述不属实。在反诉被告与反诉原告微信沟通过程中，反诉原告明确表示退租，不再继续承租房屋，反诉被告在催要房租无果的情况下，同意解除租赁合同，双方的租赁合同已经解除，反诉原告提出要求继续履行租赁合同与事实不符，于法无据，应予驳回。经审理查明，2019年3月1日，马春琳作为甲方与作为乙方的张玉贤签订《资产租赁合同》，约定甲方将位于尧佳路17号17-5室楼下房屋（房屋面积约105平方米）租赁给乙方从事正常的商业经营，租赁用途为超市；租赁期限为三年，自2019年3月1日至2022年2月28日，租赁费用为68万元一年，先付租金后使用房屋，租金一年一付；乙方在签约时，一次性向甲方支付5万元作为履约保证金，合同期满后，若乙方无违约行为发生，则该保证金（不计利息）退还乙方；乙方应按合同约定按期足额交纳租赁费用，并向有关部门按实际发生数额交纳水电费及相关费用；乙方逾期支付租赁费用，甲方有权停止向租赁房屋供水供电，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金数额为拖欠天数乘以当年租金的5‰；在租赁合同期内，乙方拖欠租金累计达一个月的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，甲方应退还乙方已交而未使用期间的租金，乙方应向甲方支付违约金6万元；在行使合同解除权时，自守约方以传真或信函等书面方式通知对方之日起，合同自动解除；合同提前解除，乙方应于合同解除之日起十个工作日内全部搬出租赁房屋及占用的场地，并将租赁房屋按合同约定装修后正常使用中的现状交给甲方，否则乙方应按每延迟一天向甲方支付1000元作为赔偿。合同签订后，马春琳依约将房屋交给张玉贤使用，张玉贤依约支付了2019年3月1日至2020年2月28日的租金。庭审中，马春琳举证微信聊天记录、解除合同通知函，拟证明张玉贤租赁房屋所经营的超市在2020年3月12日就已经正常经营，但张玉贤未按约定支付租金；张玉贤于2020年3月21日向马春琳提出，涉案房屋的租金太高，要求降低租金，否则不再租赁房屋了，马春琳当时就表示不同意，并询问张玉贤何时搬出房屋，张玉贤也当即表示会尽快返还房屋，此时双方之间的房屋租赁合同已解除；合同解除后，马春琳告知张玉贤，考虑到疫情影响，可以免除一个月的房租并退还押金，但张玉贤要在4月1日前返还房屋，但张玉贤当时未回复马春琳，且一直与马春琳沟通，要求降低租金；在张玉贤未交租金的情况下，马春琳发出解除的通知，解除涉案房屋租赁合同，并要求张玉贤支付租金及房屋占有使用费。张玉贤认可真实性，但认为双方一直在商谈租金的问题，当时张玉贤因疫情经济压力大，情绪不稳定，但确实希望能够继续履行合同。在马春琳举证的微信聊天记录中，2020年3月21日，马春琳通过微信向张玉贤催要租金，张玉贤表示其房屋租金是“这条街”最贵的，要求降租金，如果租金是40万多一点，其就续租，马春琳随即表示，“让你一个月已经是非常到位了，其他家都是半个月，………”,张玉贤亦随即表示，“我承受不了我不租了”，“我尽量尽快（返还房屋）”；2020年4月2日，马春琳通过微信告知张玉贤，“今天已经是4月2日，如确定不租，请告知我搬离的时间。因疫情原因，已经免了你一个月的时间，但从4月1日开始，租金延迟支付将按天从押金里抵扣，请知悉”，张玉贤在第二天回复马春琳，内容是协商降租金的事宜；2020年4月3日，马春琳通过微信告知张玉贤，“.……..。你说今年想装潢，我也很支持，疫情免了一个月，装潢再让一个月，后面几年的租金参考泰茶”，张玉贤于4月15日回复马春琳，“我是走是留你是房东你说了算，我在等你一句话”，马春琳随即回复张玉贤，“租不租不是看我，是你自己决定。租，请于一周内支付租金。如租金不能承受，也请10日搬离”，张玉贤没有回复马春琳，马春琳遂于4月22日通过微信向张玉贤发出了解约函，解除与张玉贤之间的房屋租赁合同，收回房屋；4月25日，张玉贤通过微信向马春琳表示，“因新冠病毒疫情影响，超市经营困难，无力按原来租金水平支付，在今年3月份，我电话与您协商减租事宜，您一直不同意减租，所以导致房租未能按时支付。现再次与您协商，望能减房租，我将即时给付下期房租”，马春琳随后表示同意减一个月房租，如能提供装修相关票据，可视情况再减免不超过一个月的租金，张玉贤则表示，希望马春琳能够响应国家号召，免除四个月的房租，马春琳表示不同意。在案件审理过程中，张玉贤举证照片数张，拟证明受疫情影响，超市经营困难，且因疫情影响，周围商铺的租金大幅度下降，马春琳则陈述部分照片与本案无关，其他照片不能证明张玉贤所经营的超市受疫情影响而经营困难。马春琳在案件审理中表示，如果法院认为租赁合同不应解除，要求张玉贤支付租金。上述事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录、照片、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，马春琳与张玉贤所签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行义务，但在合同履行过程中，张玉贤所经营的超市确实受到新冠肺炎疫情影响，故综合根据受疫情影响的程度、合同约定、双方当事人陈述及本院查明的其他事实，本院认为，涉案租赁合同可继续履行，张玉贤应支付马春琳2020年3月1日至2021年2月28日的房屋租金57万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条规定，判决如下：一、张玉贤与马春琳于2019年3月1日签订的《资产租赁合同》继续履行，张玉贤于本判决生效之日起十日内支付原告马春琳租金人民币57万元。二、驳回马春琳的其他诉讼请求。三、驳回张玉贤的其他反诉请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3698元，减半收取为1849元，保全费2020元，由马春琳、张玉贤各负担一半；反诉案件受理费40元，由张玉贤、马春琳各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  张 亮二〇二〇年九月二十四日法官助理  邓广灿书 记 员  杜 娟