广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17135号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州云房数据服务有限公司，住所地广州市天河区天河东路67号第22层01-02及07-11房。法定代表人：程俊翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玫，该公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林辉，男，1986年8月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：林川，广东创安律师事务所律师。上诉人广州云房数据服务有限公司（以下简称云房公司）因与被上诉人林辉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人云房公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，支持云房公司一审的诉讼请求；2.林辉承担二审的诉讼费。事实及理由如下：一、一审判决认定云房公司单方解约行为视为违约行为没有任何法律依据，应予以驳回。一审庭审中，云房公司表述承租前发现厕所堵塞问题，林辉称并非大问题，但在房屋交付后，云房公司在使用过程中发现不符合交付条件的情况，致使云房公司无法正常使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定，在林辉一审过程中未能提供验收单证明交付的房屋符合使用及安全标准，导致云房公司无法正常使用，云房公司单方解约的行为不视为违约行为，林辉应退回云房公司的租赁押金。二、一审判决认定云房公司要求因林辉交付的租赁物不符合交付标准遭受的损失无任何事实依据于理无据，应予以驳回。根据一审审理过程中云房公司提供的装修所需支出费用和合同实际使用的租期，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，云房公司要求林辉赔偿相应的装修损失应得到支持。三、一审判决认定云房公司要求林辉支付违约金问题无事实依据于理无据，应予以驳回。双方签订的租赁合同约定出租方不能交付本合同约定商铺的，应退回全额押金并赔偿承租方5000元违约金，故一审判决于理无据，应予以驳回。四、一审的审查范围有误，应予以驳回。本案争议焦点在于交付的房屋是否符合使用及安全标准，而不是云房公司是否具备单方解除权，因此一审判决审查范围有误，应予以撤销。五、一审审理程序中违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于审理租赁合同民事一审的法定程序，因此作出的判决应予以驳回。一审审理过程中，第一次庭审是由法官助理进行简单询问，第二次正式开庭没有进行应有的法庭审理程序，只是在第一次询问的基础上进行补充询问，不符合法定程序。六、关于一审审查争议焦点的认定有误，本案应为合同欺诈，林辉为了涉案商铺能够顺利出租出去，隐瞒了涉案商铺的厕所堵塞情况，使得云房公司陷入了错误的意思表示。在云房公司准备装修时，发现了涉案商铺的厕所发生堵塞情况，云房公司立即询问林辉涉案商铺的厕所是否会发生堵塞情况，但林辉的答复含糊其辞、陈述虚假事实，导致云房公司误以为涉案商铺的厕所只是发生了普通的堵塞情况。林辉对涉案商铺实际情况负有如实告知义务，但是林辉没有履行该项义务。被上诉人林辉二审辩称，一、一审判决认定云房公司属违约方，驳回云房公司的诉讼请求，认定事实和法律适用正确。涉案商铺于2018年5月25日移交给云房公司使用，云房公司在接收商铺时，未对林辉交付的商铺提出异议，也未在合理期限内提出异议，按照合同约定应视为林辉交付使用的商铺符合合同约定的使用条件。在云房公司对涉案商铺进行装修时，告知林辉厕所堵塞，林辉已支付厕所疏通费用400元，当时云房公司未以交付使用的商铺不符合合同约定的使用条件或者配套设施严重影响使用为由主张解除合同。后于2019年7月5日云房公司又以微信视频方式告知林辉厕所堵塞，林辉于当天即委托物业公司对厕所进行疏通并于当天疏通完毕。在林辉交付使用的商铺符合合同约定的使用条件一年之后及林辉及时履行租赁物维修义务的情况下，云房公司于2019年7月24日以林辉交付使用的商铺不符合合同约定条件、严重影响使用为由向林辉发送《合同解除通知书》并于7月25日搬离商铺，属于无正当理由单方解除合同，一审认定云房公司为违约方理由正确。二、一审判决未违反诉讼程序。2019年11月12日，主持人明确告知双方当天为证据交换，对双方进行询问并进行调解。2020年3月25日开庭时，审判人员询问双方当事人对于证据交换的意见，双方当事人对证据交换阶段所提交的证据均予以认可，审判人员再补充进行询问，未违反法定程序。云房公司于2019年7月30日向一审法院起诉，请求：1.林辉退还双倍押金16000元；2.林辉支付赔偿金31875元（承租涉案商铺支付装修费用41577.59元，合同期限5年，平均分摊每年的成本费8316元，现已承租1年2个月，故平摊每个月为693元）；3.本案全部费用由林辉承担。林辉向一审法院提起反诉，请求：1.云房公司赔偿空租期损失8400元以及租金差额损失27624元；2.云房公司支付电费502元；3.云房公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案物业位于广州市番禺区沙湾镇德贤路612号，建筑面积64平方米，权属人登记为林辉。2018年5月24日，林辉（甲方、出租方）与云房公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，载明：甲方将位于广州市番禺区沙湾镇德贤路612号商铺出租给乙方，建筑面积为64平方米，租赁期限自2018年5月25日起至2023年5月31日止；乙方应于每月10日前将租金交付给甲方，乙方支付的租金为当月1日至31日，该商铺月租金为4000元，年租金为48000元，租金从第二年起每年递增5%；本合同签署后，乙方向甲方支付8000元作为承租该商铺的租赁押金，合同终止后，乙方结清相关费用后10天内，甲方应如数退还租赁押金；商铺交付日为2018年5月25日，甲方交付时应保证租赁商铺本身及附属设施、设备能够正常使用，质量不合格或严重影响使用的，乙方有权拒收；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议的，乙方应当场提出；在租赁期内，甲方应保证商铺及配套设施能正常使用，非因乙方原因，商铺及设施的正常损毁的，甲方应负责维修，甲方拒不维修的，乙方有权自行更换或维修，费用由甲方承担；甲方不能提供商铺或所提供的商铺不符合约定条件，严重影响使用的，乙方有权单方解除合同；甲方不能交付本合同约定商铺的，应退回全额押金并赔偿乙方5000元违约金；甲方因商铺权属瑕疵或非法出租商铺而导致本合同终止时，应双倍返还租赁押金；租赁期间，甲方负责对交付时的商铺及设施设备的维修、养护责任；因乙方自身原因，需要提前终止合同的，乙方可选择以下方式处理：①甲方没收全部租赁押金；②甲方同意乙方寻找新租客顶租……；等等。同日，双方签订《应收租金确认书》，确认租金情况为：2018年5月25日起至2018年5月31日的租金为933.33元；2018年6月1日起至2019年5月31日止的月租金为4000元/月；2019年6月1日起至2020年5月31日止的月租金为4200元/月；2020年6月1日起至2021年5月31日止的月租金为4410元/月；2021年6月1日起至2022年5月31日止的月租金为4630.5元/月；2022年6月1日起至2023年5月31日止的月租金为4862.03元/月。2018年5月25日，林辉将涉案商铺交付给云房公司使用，因交付时商铺内的装修不符合云房公司的使用目的，云房公司于2018年6月开始准备对商铺进行重新装修。2018年7月2日，涉案商铺获得《装修施工许可证》。云房公司提供的微信聊天记录显示，云房公司于2018年11月2日与林辉沟通2018年7月装修时产生的厕所维修费用400元的支付问题，林辉主张从未同意支付此笔费用，林辉在微信中陈述“物业说是装修的倾倒垃圾导致堵塞，装修的说是楼上弄的，我没同意过出钱，我跟物业确定下”。林辉在微信中陈述因没时间处理该事宜，遂将厕所维修费用400元支付给云房公司。2019年6月，涉案商铺再次出现厕所堵塞问题，云房公司提供了涉案商铺厕所由于堵塞而导致排泄物溢出的照片以及视频。《君华香柏御府化粪池清理、保障记录表》、广州市广环清洁服务有限公司外出施工竣工（结算）单显示，涉案商铺于2019年7月5日疏通一次。云房公司确认厕所已经疏通，但主张因担心继续出现类似情况，不敢再继续使用。云房公司提供的《君华店总预算表》、中国建设银行单位客户专用回单显示，云房公司在涉案商铺实际投入装修费用30141.6元以及支付室内贴纸、背景墙等11435.99元，累计投入硬装费用41577.59元。2019年7月23日，云房公司向林辉发送《合同解除通知书》，载明因厕所堵塞问题一直得不到解除，严重影响云房公司的经营及正常使用，依据合同约定，出租人所交付的商铺不符合约定条件，严重影响使用的，承租人有权单方解除合同。告知本通知送达之日起，双方签订的《商铺租赁合同》解除，云房公司将在7日内搬离商铺，并要求林辉于本通知送达之日起5日内，赔偿装修损失31875元以及退还押金8000元给云房公司。该邮件详情单显示于2019年7月24日投递成功。广州市君华物业服务有限公司《收据》显示，涉案房屋2019年7月产生电费502.58元，云房公司未提供证据证明已支付该费用。2019年10月11日，林辉将涉案商铺另行出租给案外人，租赁期限自2019年10月11日起至2024年10月30日止，免租期为2019年10月11日至10月31日，2019年11月1日至2021年10月31日的月租金为3800元；2021年11月1日至2022年10月31日的月租金为4000元；2022年11月1日至2023年10月31日的月租金为4200元；2023年11月1日至2024年10月31日的月租金为4500元。一审庭审中，双方均确认云房公司已于2019年7月25日将涉案租赁物交还给林辉。一审法院认为：云房公司与林辉就涉案物业签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。本案争议焦点为，云房公司是否享有单方解除权。合同约定，云房公司（乙方）承租林辉（甲方）涉案物业，在租赁期内，甲方应保证商铺及配套设施能正常使用，非因乙方原因，商铺及设施的正常损毁的，甲方应负责维修，甲方拒不维修的，乙方有权自行更换或维修，费用由甲方承担；甲方不能提供商铺或所提供的商铺不符合约定条件，严重影响使用的，乙方有权单方解除合同。即只有在商铺不符合约定条件，出现了严重影响使用的前提下，云房公司才可以单方解除合同。首先，没有证据显示云房公司在接收商铺时，对厕所问题提出过异议。其次，在案证据显示，涉案商铺在2018年7月厕所出现堵塞，系在林辉将商铺交付给云房公司使用后发生的，云房公司主张商铺在交付之时及交付之前经常发生堵塞，交付后又发生多次轻微堵塞，但均未能提供证据证实。直至2019年6月，厕所再次堵塞，两次堵塞间隔时间近一年。两次厕所堵塞的原因，均没有证据显示系因商铺结构性问题以及严重到不能使用的程度。即使存在堵塞问题，厕所仅为配套使用的设施，通过维修即可达到正常使用的条件。云房公司也确认在2019年7月5日维修后，可正常使用。且云房公司作为承租人，有合理使用的义务，本案不能排除出现堵塞是由于云房公司不合理使用造成的。云房公司虽提供证据证明涉案商铺存在厕所堵塞，但未能提供证据证明厕所堵塞的原因是由于商铺本身存在无法正常使用的结构性问题以及该问题达到不能正常使用、导致合同不能继续履行的程度。第一次堵塞时，林辉承担了维修费用，但不能以此推断涉案商铺不符合约定条件，因此，云房公司以厕所堵塞达到严重不能使用的程度为由要求解除合同，不符合合同目的，云房公司不具备单方解除合同的权利，其于2019年7月23日向林辉发出书面解除合同通知书，不发生解除合同的法律后果。云房公司作为承租人，如需提前解除合同，应与出租人林辉达成一致意见，云房公司未举证证明其与林辉达成提前解除合同的合意。林辉在一审庭审中确认涉案商铺已于2019年7月25日收回，并于2019年10月11日另行出租。云房公司在提出解除合同时，林辉虽持异议，却并未阻止云房公司搬离且于2019年7月25日接收了钥匙、商铺，此后又另行出租，以其实际行为表示接受了解除合同。故，一审法院确认涉案《商铺租赁合同》已于2019年7月25日解除。因云房公司提前终止合同，属违约方，根据合同约定，因乙方自身原因，需要提前终止合同的，甲方没收全部租赁押金，林辉依据合同约定没收云房公司押金8000元，无需返还。云房公司要求林辉双倍返还押金16000元，无事实依据，一审法院不予支持。同理，云房公司要求林辉赔偿商铺装修费用31875元，无事实依据，一审法院不予支持。依据合同约定，云房公司已经承担了提前解除合同的违约责任，林辉反诉要求云房公司支付空租期租金损失8400元以及租金差额27624元，依据不足，一审法院不予支持。林辉主张云房公司仍有2019年7月的电费502元未结清，云房公司未提供证据证实其已缴纳，故应支付电费502元给林辉。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年5月11日作出如下判决：一、云房公司于本判决发生法律效力之日起五日内向林辉支付电费502元；二、驳回云房公司的其他诉讼请求；三、驳回林辉的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费997元，由云房公司承担。反诉受理费357元，由林辉承担352元，云房公司承担5元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审庭询中，针对云房公司在上述状中对一审程序提出的异议，二审向云房公司出示了一审庭前证据交换笔录和开庭笔录并询问云房公司的意见，云房公司陈述对一审程序无异议。经审查，一审程序并无不当，且两份笔录均经过云房公司一审委托诉讼代理人的签字确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为林辉交付的涉案房屋是否符合使用及安全标准，云房公司是否享有合同单方解除权。针对前述争议焦点，本院认定如下：首先，双方签订的《商铺租赁合同》约定，商铺本身及附属设施、设备质量不合格或严重影响使用的，云房公司有权拒收，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议的，云房公司应当场提出，在商铺交付之日，云房公司并未拒收商铺，也未对商铺本身及附属设施、设备的质量问题或影响使用问题提出异议。其次，在涉案商铺交付使用后的2018年7月涉案商铺出现厕所堵塞的问题，由于该问题出现在涉案商铺交付使用后，且云房公司在接收涉案商铺后进行了装修，无法判断是涉案商铺的厕所本身存在问题还是云房公司使用过程中因装修或使用不当导致，云房公司主张系林辉交付的商铺及设施、设备不符合使用及安全标准导致，但云房公司并未对此举证证实，应承担举证不能的法律后果。再次，云房公司主张2019年6月涉案商铺再次出现厕所堵塞问题，但其当时并未因为该原因提出解除合同，也未举证证实该次堵塞系因涉案商铺本身及设施、设备存在质量问题导致不能正常使用或严重影响使用，反而确认在2019年7月5日维修后可正常使用。因此，云房公司主张林辉交付的涉案商铺不符合使用及安全标准，云房公司享有合同单方解除权依据不足，本院不予支持。一审认定云房公司不具备单方解除合同的权利并无不当，一审据此认定双方签订的《商铺租赁合同》已于云房公司搬离涉案商铺且林辉接收涉案商铺的钥匙之日解除并对《商铺租赁合同》解除的法律后果依法进行认定和处理，该认定和处理并无不当，本院不再赘述，并予以确认。二审中，云房公司陈述对一审程序无异议，经审查，一审程序并无不当。云房公司上诉主张一审存在程序问题无依据，本院不予支持。综上所述，云房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费947元，由广州云房数据服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年九月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏