河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终3465号 上诉人（原审原告）：何春华，女，1973年12月19日生，汉族，住黑龙江省讷河市。 委托诉讼代理人：金勇，北京赛尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雷，北京赛尔律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青县宏迪房地产开发有限公司，住所地河北省沧州市青县清州镇义乌中国小商品城沧州分市场1幢3层西侧。 法定代表人：张义南，经理。 委托诉讼代理人:于培璞，河北瑞方律师事务所律师。 上诉人何春华、上诉人青县宏迪房地产开发有限公司因买卖合同纠纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2019）冀0922民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何春华上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，改判上支持上诉人一审中的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用（包括诉讼费、保全费、保全服务费）全部由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定3号楼属于整体具有不可分割性，以3号楼整体验收报告推定上诉人购买的商铺已经验收合格，符合交房条件，否定了上诉人购买1313号商铺作为商品房的独立产权属性，否定了物权的独立性，且在上诉人并未委托任何人代收房屋的情况下，认定沧州宏迪市场服务有限公司于2017年12月1号对3号楼整体接收，视为被上诉人向上诉人履行了交房义务，否定根据合同相对性被上诉人应向上诉人本人交房的约定义务，事实认定错误。双方签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人应当于2017年3月31日前向原告交付经验收合格的商品房，逾期交房的违约责任为逾期超过360日买受人有权解除合同，截至今日被上诉人仍不能提供上诉人所购买商品房的验收合格证明，也未交付房屋，因此根据双方的约定上诉人有权要求解除《商品房买卖合同》。2、原审法院回避了被上诉人至今尚未为上诉人办理房屋产权登记的事实，从而规避了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条关于逾期办理房屋产权登记买受人有权要求解除合同的法律适用，属于事实认定和法律适用的错误。《商品房买卖合同》约定交房日期为2017年3月31日，办理房产证的期限为“商品房交房之日起360日内”，目前早已超过办理房屋产权登记期限届满后一年以上，但房屋产权登记仍然不能办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的法律强制性规定，本案中上诉人有权要求解除合同。3、本案的另一重要事实为被上诉人建造的“房屋”不符合商品房的属性，没有固定临界点，无法进行测绘，经现场勘查不能明确商铺位置，即使根据被上诉人现场划定的范围，也与合同约定的面积差异巨大，严重不足，对此原审法院已经组织法官进行现场实地勘察，因此上诉人的合同目的根本无法实现，根据《合同法》第94条的规定双方的买卖合同应当解除，但是在原审判决中却未提及该事实。4、根据原审已经查明的事实，本案被上诉人销售房屋的行为属于预售商品房包租销售情形，根据《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，该《办法》为部门规章，属于我国的法律渊源之一，应当被适用，因此应当认定被上诉人的行为已经违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第94条双方的合同应当被解除，而且与本案相同情况的案件，全国的司法实践均判决解除《商品房买卖合同》，以保护众多购买者的基本权益。5、上诉人购买的是不动产商品房，应当按照不动产审查范围进行审查，应严格区分一般的商品买卖，根据《民事案件案由规定》有三级案由的应当适用三级案由，本案应为“商品房买卖合同纠纷”，应适用不动产买卖的相关规定。 青县宏迪房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三项，依法驳回被上诉人对7号楼1层1123号门店商铺解除买卖合同的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院审理时主体缺少。1、上诉人与被上诉人诉争的2016年12月22日订立的关于青县义乌国际商贸城7号楼1层1123号门店商铺的买卖合同，是被上诉人按揭购买，其按揭贷款银行应当作为诉讼参与人到庭参加诉讼。2、被上诉人所购买门店商铺，被上诉人与沧州宏迪市场服务有限公司订立中国小商品城沧州分市场商铺委托经营管理合同，期限为2018年4月1日至2023年3月31日，前三年被上诉人不收取任何费用等，基于被上诉人与沧州宏迪市场服务有限公司之间的托管合同尚未解除，本案诉求不能主张。以减少诉累，沧州宏迪市场服务有限公司也应参与本案的诉讼，否则既依法判决解除合同涉案房屋因存在委托管理合同而无法实现被上诉人无法交还房屋的情形。另外涉案房屋已经由第三方整体接盘。被上诉人的收益是完全可以保障的。 何春华向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的青县义乌商品城商铺3号楼1层1313号铺位、7号楼1层1123号铺位买卖合同关系。2、请求判令被告向原告支付违约金及利息（自2017年3月31日至付清之日止的同期银行贷款利率计算)。3、请求判决被告退还原告商铺买卖价款54万元。4、请求判令被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，先后从被告处分别购买2个商铺。2016年1月17日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告从被告处购买位于青县，总金额为21万元，约定付款方式为一次性付清全款21万元，被告应当在2017年3月31日前将经验收合格、符合合同约定的商品房交付原告使用。同日，原、被告签订了商品房买卖合同补充协议，约定如买受人逾期未签署自营承诺书，出卖人有权单方委托沧州宏迪市场服务有限公司对商铺实行委托经营管理。原告于2017年1月13日、1月17日分别交纳房款2万元、19万元，共计21万元。青县义乌国际商贸城3号商业楼于2017年11月30日竣工并验收合格，2017年12月1日沧州宏迪市场服务有限公司对3号楼整体接收。 2016年12月22日，原告与被告又签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的义乌国际商贸城7号楼1层1123铺号房，总金额为33万元，付款方式银行按揭付款，其中首付款17万元，剩余房款16万元银行按揭付款，被告应于2017年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人。同时合同约定，如出卖人逾期交房超过360日，买受人有权解除合同，出卖人按已付购房款的0.002%支付违约金。合同签订当日，原告向被告交纳首付款17万元，2017年10月26日，原告在河北省农村信用社青县联社办理贷款16万元交付被告。至今义乌国际商贸城7号楼尚未完全竣工。 另查明，因申请财产保全，原告支付保全保险服务费1080元，保全申请费3220元。 以上事实由《商品房买卖合同》、《河北省建设工程竣工验收报告》、沧州宏迪市场服务有限公司出具的证明、收据、发票及庭审中当事人陈述予以证实，本院予以确认。 一审法院认为，原告与被告签订的关于3号楼1层1313号商铺的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，该买卖合同依法成立并生效，双方应按合同约定继续履行。涉案3号楼于2017年11月30日竣工验收合格，原告所购3号楼1层1313号商铺与其他众多商铺共存于一个整体空间，具有不可分割的属性，沧州宏迪市场服务有限公司于2017年12月1日对3号楼整体接收，应当视同被告已履行向原告交房的义务。原告未提供证据证明与被告所签的关于3号楼1层1313号商铺的商品房买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形，故对原告解除3号楼1层1313号商铺的商品房买卖合同的诉求本院不予支持；原告与被告在购买7号楼1层1123铺号房的商品房买卖合同中约定的交房时间为2017年12月31日，并约定如出卖人逾期交房超过360日，买受人有权解除合同，现义乌国际商贸城7号楼尚未完全竣工，不具备交付条件，依据法律规定，合同当事人在合同约定的解除条件成就时，解除权人可以解除合同，同时依照原告与被告在商品房买卖合同中的约定，自2019年1月1日以后原告即可行使解除权，故原告请求解除关于青县义乌国际商贸城7号楼1层1123铺号房买卖合同，本院予以支持，被告应退还原告已缴房款33万元，原告在河北省农村信用社青县联社的按揭贷款16万元由原告负责偿还，在信用社的利息损失另行向被告主张；原告另主张被告按中国人民银行同期贷款利率给付违约金，因双方约定的按已付购房款的0.002%支付违约金低于原告的实际损失，本院调整为以已付款为基数，自2018年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定履行之日的利息为宜；另外，因保全保险服务费1080元非申请保全必需的费用，应由原告自行承担，保全申请费是原告申请保全必须交纳的费用，应由原告与被告按各自承担责任的比例承担，即原告承担3220元保全费中的1250元，被告承担1970元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告何春华与被告青县宏迪房地产开发有限公司于2016年12月22日签订的关于青县义乌国际商贸城7号楼1层1123铺位的买卖合同；二、被告青县宏迪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告何春华购房款33万元及违约金（违约金以33万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月1日计算至本判决确定履行之日）；三、被告青县宏迪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告何春华保全申请费损失1970元；四、驳回原告何春华解除与被告青县宏迪房地产开发有限公司关于青县义乌商贸城3号楼1层1313号铺位买卖合同的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告何春华承担1500元，被告青县宏迪房地产开发有限公司承担3100元。 本院二审期间，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人何春华与上诉人青县宏迪房地产开发有限公司签订的两份买卖商铺的《商品房买卖合同》合法有效。关于案涉3号楼1层1313号商铺，3号楼已于2017年11月30日竣工验收合格，何春华所购3号楼1层1313号商铺已被沧州宏迪市场服务有限公司依据与何春华签订的《商铺委托经营管理合同》于2017年12月1日对该3号楼整体接收，应当视同青县宏迪房地产开发有限公司已履行了向何春华交房的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案所涉商铺，虽然自2017年12月1日至今尚未办理产权登记，但何春华没有提供证据证明系青县宏迪房地产开发有限公司的原因所致，故何春华主张依据该条司法解释应解除《商品房买卖合同》，没有事实依据。何春华主张青县宏迪房地产开发有限公司存在包租销售情形，但没有提供相关证据，其主张应根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同，本院不予支持。关于何春华所购买的7号楼1层1123商铺，至今尚未完全竣工，不具备交付条件，原审判决予以解除买卖合同并无不当。关于青县宏迪房地产开发有限公司请求按揭贷款银行及沧州宏迪市场服务有限公司参加本案诉讼问题，因该案外人与本案没有法律上的直接关系，故其请求本院不予支持。综上，二上诉人的上诉理由及请求不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由何春华与青县宏迪房地产开发有限公司均担。 本判决为终审判决。 审判长  赵文甲 审判员  葛淑红 审判员  位海珍 二〇二〇年九月二十四日 书记员  米 兰