江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0925民初2949号原告：无锡有家房地产经纪有限公司，住所地在江苏省无锡市人民中路123-3005。法定代表人：朱红军，该公司总经理。委托代理人：黄道修，江苏三诚律师事务所律师。被告：盐城东达房地产有限公司，住所地在江苏省建湖县城冠华东路158号。法定代表人：季冰，该公司总经理。委托代理人：徐福华，江苏行正律师事务所律师。委托代理人：姜毅芝，江苏行正律师事务所实习律师。原告无锡有家房地产经纪有限公司（以下简称有家房产经纪公司）与被告盐城东某房地产有限公司（以下简称东某公司）委托销售合同纠纷一案，原告有家房产经纪公司于2019年5月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年7月18日适用简易程序、2020年9月10日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告有家房产经纪公司的委托代理人黄道修，被告东某公司的委托代理人徐福华、姜毅芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告有家房产经纪公司诉称，原告与被告于2017年8月30日签订《美都花园项目销售代理合同》，约定被告委托原告代理销售被告开发经营的建湖美都花园公寓楼(共计住宅约223套，9995.19㎡，地下车位24个，商业2间，611.28㎡)。原告组团以被告名义销售建湖美都花园房屋，被告以住宅3200元/㎡的底价(商铺底价另行协议)，实行保底价销售，若低于底价销售则不足部分由原告补足;房屋溢价部分为原告收益，此部分收益被告享受30％纯利润(溢价金额扣除原告的营销成本以及包装成本)分成。房屋精装销售费用由原告垫付，并在客户支付房款中由被告代收(费用计入房款发票)，此费用被告满5套(在资金全部回笼的前提下)清算一次，3日内支付给原告，如延期同被告承担对应金额千分之一的日息;如销售单价(不含装修费用)超过4000元/㎡，原告在售楼处简装费由被告承担，从被告30％溢价分成中累计返还额满为止。被告承诺本项目为70年住宅性质，可以商用注册公司，所有房间通水、电，房屋备案无限，被告必须积极配合被原告开展销售，向原告提供销售接待使用的售楼处以及办公场所，售楼处具备完整的接待及办公使用需求。安排人员负责收取定金和房款、开具发票、买卖合同登记备案、按揭贷款办理、交房、不动产权证办理等销售中被告办理的各项手续。销售的房屋房款全部由被告收取，原告所得部分被告实行5套一返还，于3日内支付线段原告，如延期则被告承担对应金额千分之一的日息，被告承担实际所得溢价金额的发票。如果原告按期完成销售任务，被告无权要求原告撤场，否则赔偿原告所有损失，并承担违约金50万元。合同签订后，双方对合同内容进行了变更，为了更好地促进销售原告向被告提出引进一家酒店进驻项目，2017年11月21日被告同意引进酒店，要求该酒店正式装修营业，由于酒店引进后需要装修，影响了原告履行代理销售的时间进度。在履行合同中，原告派驻销售团队到项目所在地开展销售，为此产生了房屋租赁费、交通费、工资、广告推广费、水电费、装修费等63万元，原告严格按照合同约定履行义务。然而被告却没有按约履行，存在严重违约行为:1、被告直到2017年12月初才将售楼处提供给原告，严重影响了原告的代理销售进度；2、被委托原告代理销售的房源为223套，但是仅7楼、8楼的44套没有设定抵押，其他房源均设有抵押，导致原告不能正常销售；3、在代理销售中，被告要求原告售房的备案价格不能超过3300/违反了合同关于代理售价的约定，限制了原告的正常销售；4、对于原告已代理出售的房屋，不配合解除抵押，不配合网签，导致客户不得不解约；5、没有按约支付原告的佣金；6、被告还单方面解除合同，终止原告的销售代理权。被告的行为严重违反了合同的约定，严重损害了原告的权益，给原告造成了巨大经济损失，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法1、请求判令被告向原告支付金人民币41013元并并承担逾期付款利息(从2018年4月24日开始按每日千分之一计算至实际给付之日)；2、请求判令被告赔偿原告装修损失120152.15元；3、请求被告向原告给付违约金50万元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告东某公司辩称，原告未依正常经销途径，私自销售案涉小区小公寓1204号房，总房价为24.5万元，未经我公司允许收取客户葛以安房屋定金8万元。从2018年1月4日起到同年4月8日止计3个月零3天仅销售6套。4月8日至最后一套的2018年9月10日4个月零2天销售4套，前后计8个月零6天总共销售10套，远远低于试运行期（首期）20套的要求。此后又给予了4个多月的“宽限期”，在这期间仅售4套，充分证明原告无履约能力，已经给我公司造成巨大经济损失，在此情况下我公司依法借阅。由此可见，我公司与其解除本案代理合同完全符合合同约定的条件，且我公司发出解除通知后，原告在法定的3个月期限内未提出任何异议，且在2018年9月底自动撤场。原告在本案中诉讼的事实与理由均不能成立。据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年8月30日，原告有家房产经纪公司与被告东某公司签订《美都花园项目销售代理合同》1份，合同的主要内容：甲方：东某公司，乙方：有家房产经纪公司，甲方委托乙方代理销售甲方开发经营的位于江苏省盐城市建湖县冠华路与明星路交汇处西南角建湖美都花园公寓楼已取得预售资质的商品房（共计住宅约223套，9995.19平米，地下车位24个，商业2间，611.28平米，详见甲方具体房源清单），经协商，就委托代理销售相关事项订立协议：一、委托代理销售方式：乙方组团以甲方的名义销售建湖美都花园房屋，乙方以住宅3200元/㎡的底价（商铺底价另行协商），实行保底价销售，若低于底价销售则不足部分由乙方补足；房屋溢价部分为乙方收益，该部分收益甲方享受30%纯利润（溢价金额扣除乙方的营销成本以及包装成本）分成，除此之外项目产生其他的收益与甲方无关。乙方销售房屋所产生的各项销售费用归乙方承担，与甲方无关；房屋精装销售费用由乙方垫付，并在客户支付房款中由甲方代收（费用计入房款发票），此费用甲方满5套（资金须全部回笼）清算一次，3日内支付给乙方，乙方承担对应金额发票，如延期则甲方承担对应金额千分之一的日息；如销售单价（不含装修费用）超过4000元/㎡，乙方在销售处简装费由甲方承担，从甲方30%溢价分成终累计返还额满为止，乙方按约定底价保证甲方回款。溢价部分组成为：单套房屋全款减去房屋底价（3200元/㎡）再减去精装修成本（800元/㎡），再减去乙方营销成本及包装成本后再乘以分成系数；乙方对本案的代理期为两年，从本合同签订之日起算。乙方代理销售试运行期为首次开盘后推3个月，销售任务为20套，正式运行期分三期进行，每期的销售任务甲乙双方另行商定。二、甲方须积极配合乙方开展销售，向乙方提供销售接待使用的售楼处以及办公场所（售楼处为代理销售栋楼第一层铺面），售楼处具备完整的接待及办公使用需求（乙方在售楼处所有简装或精装须征得甲方同意方可执行，否则产生的费用由乙方自行承担），甲方安排人员负责收取定金和房款、开具发票、买卖合同登记备案、按揭贷款办理、交房、不动产权证办理等甲方办理的各项手续，乙方协助和配合甲方完成。三、销售的房款全部由甲方收取，乙方所得部分甲方实行5套一返还，于3日内支付给乙方，如延期则甲方承担对应金额千分之一的日息。四、如乙方不能按期完成甲乙双方共同商定的销售任务，甲方有权要求乙方无条件撤场，本合同自行终止，甲方不承担乙方所有房屋装修费用和经济损失。乙方应得利益甲方在3日内清算给乙方。若乙方按期完成销售任务，甲方无权要求乙方撤场，否则赔偿乙方所有损失，并承担违约金50万元。合同签订后，2017年12月初，被告提供售楼处交原告使用，2018年4月8日，原告销售6套商品房，至2018年9月10日，原告共销售10套商品房，2018年7月20日，原告收客户购房定金8万元，双方产生矛盾。同年9月10日，被告东某公司向原告发出通知书，贵方不能按期完成双方共同商定的销售任务，根据销售代理合同的约定，我方有权要求贵方无条件撤场，本合同自行终止。据此，从即日起解除贵我双方签订的销售代理合同，并请贵方立即撤场。嗣后，原告于2019年5月16日向本院提起诉讼。以上事实，有原告提交的《美都花园项目销售代理合同》、工作联系函及附件、付（借）款凭证、装修结算报价单、美都花园报价单、销售团体的工作情况记录、投入明细表、解除合同通知书、销售商品房明细、证明、电话录音及录音文字；被告提交的美都花园住宅/门市结算表、情况说明及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原告有家房产经纪公司与被告东某公司签订的《美都花园项目销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。本案中，因原告未能按照销售合同的约定在试运营期间销售20套商品房的销售任务，被告向原告发出解除合同通知后，原告在法定期限内未提出异议，且自动撤场，应视为双方所签订的销售代理合同实施已解除。合同签订后，原告在试运营销售期间销售6套商品房，且房款已全部回笼，该6套商品房的佣金41013元，被告也出具了付款凭证，庭审中被告对佣金也予以确认，故被告应依约向原告支付。原告主张要求被告承担从2018年4月24日起至实际给付之日止按每日千分之一逾期付款利息。对此，本院认为，双方约定的逾期利息过高，本院依法予以调整，本院支持以所欠佣金41013元为基数自2018年4月24日起至2018年8月20日止按照全国银行间同业拆借中心2018年8月20日发布的贷款市场报价利率计算的利息，自2018年8月21日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算的逾期利息。原告主张要求被告赔偿装修损失120152.15元，对此，本院认为，根据销售代理合同约定，原告销售房屋所产生的各项销售费用（包括售楼处简装、销售人员的薪酬、食宿、培训费用，销售策划、广告设计、广告宣传及促销活动投入费用等）归原告承担，与被告无关，房屋精装销售费用由原告垫付，并在客户支付房款中由被告代收（费用计入房款发票），此费用被告满5套清算一次。根据该约定，被告交付原告售楼处的装修费应由原告自行承担，关于委托销售的1204室房源装修问题，原告未能提供对该房源装修系双方协商并经原告同意的相关证据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告还要求被告东某公司因违约应给付其违约金50万元。销售代理合同第四条约定：如乙方不能按期完成甲乙双方共同商定的销售任务，甲方有权要求乙方无条件撤场，本合同自行终止，甲方不承担乙方所有房屋装修费用和经济损失。乙方应得收益甲方在3日内清算给乙方。若乙方按期完成销售任务，甲方无权要求撤场，否则赔偿乙方所有损失，并承担违约金50万元。依照该约定，原告在试运营三个月销售期限内只销售6套商品房，未能按照双方约定销售20套商品房的销售任务，且在销售过程中违反约定收取购房客户定金8万元，同时，原告也未能提供因被告要求其限价销售和部分商品房已设定抵押而未解除抵押影响其销售业绩的相关证据，显然原告违约在先，故原告的该项诉讼请求，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第三百九十六条、第四百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告盐城东达房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告无锡有家房地产经纪有限公司佣金人民币41013元；承担以佣金41013元为基数自2018年4月24日起至2018年8月20日止按照同期全国银行间同业拆借中心2018年8月20日发布的贷款市场报价利率计算的利息；并承担自2018年8月21日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算期利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告无锡有家房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。案件受理费10412元，由原告无锡有家房地产经纪有限公司负担9582元，由被告盐城东达房地产有限公司负担830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  夏 云人民陪审员  杨加喜人民陪审员  徐金晶二〇二〇年九月二十五日书 记 员  徐海玉