贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6325号上诉人（原审原告）：李永发，男，1954年9月14日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘海，贵州博腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：董丹，贵州博腾律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王代雄，男，1970年7月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：郭虎峰，贵州博文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王绍岐，男，1957年10月21日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：郭虎峰，贵州博文律师事务所律师。上诉人李永发因与被上诉人王代雄、王绍岐房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李永发上诉请求：1、撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初1072号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、被上诉人存在违约行为，一审判决不支持解除《房屋租赁合同》的请求是错误的。二、一审判决认为被上诉人仅在未经上诉人同意退租的情况下才需支付违约金是错误的。被上诉人王代雄、王绍岐辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。李永发向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告违约金83160元；3.被告将租赁原告的位于云岩区房屋的楼板、房梁恢复原状（庭审中，原告将该项诉讼请求变更为：被告支付原告恢复房屋原状所产生的维修费35000元）；4.被告返还其承租的原告位于云岩区房屋；5.本案的诉讼费、律师费、鉴定费由被告承担。一审法院认定：原告李永发为位于贵州省贵阳市云岩区房屋的所有权人，建筑面积为119.95㎡，设计用途商业，房屋所有权证填发时间为2008年。2014年3月2日，原告李永发（甲方）与被告王代雄、王绍岐（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于贵阳市云岩区平方米（手写载明“另加层无证面积119.95㎡”）出租给乙方，租赁期共计十年，自2014年5月1日至2024年4月30日止。租金为：2014年5月1日至2017年4月30日为13.2万元／年、2017年5月1日至2020年4月30日为14.52万元／年、2020年5月1日至2023年4月30日为15.972万元／年、2023年5月1日至2024年4月30日为17.5692万元／年，租金先支付后使用，每半年支付一次。第七条房屋修缮与使用，约定在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，如乙方向甲方提出维修请求后，甲方应当及时提供维修服务；乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，如需改变房屋的内部结构、装修方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。第八条房屋的转让与转租，第二项约定乙方作为该房屋的合法承租人，在租赁期内可对外招租合作、加盟承包等搞活经营。第九条合同的变更、解除与终止，约定乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：1.未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构;2.损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；3.利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；4.逾期未交纳约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；5.拖欠房租累计叁个月以上。第十一条违约责任处理，约定：1.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的30%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方经营损失的，甲方还应承担赔偿责任。2.甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致合同无效时，甲方应赔偿乙方全部损失。3.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金30%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4.乙方如逾期支付租金，超过一个月的，按乙方所欠金额的每日1‰支付违约金。5.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金1.5倍的滞纳金。合同签订后双方按约履行合同，被告于2019年10月22日支付房屋租金72600元，原告认可房屋租金交纳至2020年4月30日。双方发生争议之前，涉案房屋经营项目为大虎火锅，在被告承租前由贵州兴佳担保有限公司承租。原告主张，2019年8月其发现被告发布对外转租信息后与被告协商不成，通过中介打开承租房屋发现楼板有问题，遂委托贵阳建筑勘察设计有限公司对涉案房屋进行安全检测。2019年10月28日，李永发与贵州博腾律师事务所签订《委托代理协议》，约定租赁纠纷一案委托该事务所代理，代理费为6000元。2019年10月29日，受李永发委托，贵阳建筑勘察设计有限公司对涉案房屋出具报告称：楼板开洞，未作出任何加强措施，影响被开洞板受力状态；梁上开洞，未作出任何加强措施，不满足规范要求，应立即停止使用，避免出现安全事故，待加固后方可进行正常的经营活动。原告李永发与贵州康大建筑工程有限公司签订《维修合同》，约定对涉案房屋进行维修，施工期十天，工程造价35000元。2020年1月8日，李永发通过银行向贵州康大建筑工程有限公司汇款35000元，同日贵州康大建筑工程有限公司出具金额为35000元“*建筑服务*工程服务”增值税发票一张。庭审中，原告自述于2019年11月14日接管涉案房屋。本院于2020年1月21日到涉案房屋现场查看，双方争议房屋毁坏二处分别位于：一楼厨房内中间柱、左侧横梁、楼板（风管、传菜机中间，即楼板开洞位置）损坏（大约80CM×80CM)，现已修复；另一处位于厨房中间柱左侧横梁中间（即梁上开洞位置）损坏（本院从外观看不能分辨是否修复，但原告自述已修复）。另，涉案房屋内安装有燃气管道。一审法院认为：原、被告之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性及强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案争议焦点为：1.涉案房屋租赁合同是否解除；2.原告要求被告支付违约金是否支持；3.维修等费用的承担。焦点一，涉案房屋租赁合同是否解除。其一，李永发与王代雄、王绍岐签订的《房屋租赁合同》第八条第二款约定，王代雄、王绍岐作为该房屋的合法承租人，在租赁期内可对外招租合作、加盟承包等搞活经营，原告未提出证据证明被告是以转租形式让他人经营大虎火锅，另，被告张贴招租广告但未招租成功，无法判定被告张贴招租广告或经营其他项目的行为是否已超出合同约定的对外招租合作、加盟承包的范畴，原告请求解除合同无法律及事实依据，本院不予支持。其二，根据李永发提供的房屋所有权证，涉案房屋为第一层楼，建筑面积为119.95㎡。在2014年3月2日李永发与王代雄、王绍岐签订《房屋租赁合同》中约定的面积为119.95㎡，另加层无证面积119.95㎡。庭审中原告亦认可其自行加修隔层，证明在2014年3月2日出租给王代雄、王绍岐之前，房屋结构已发生了改变。其三，首先，李永发自行委托贵阳建筑勘察设计有限公司对涉案房屋出具的报告，本院认为，首先司法鉴定意见书应具有下列内容：（一）委托人姓名及委托鉴定的内容；（二）委托鉴定的材料；（三）鉴定的依据及使用的科学技术手段；（三）鉴定的依据及使用的科学手段；（四）对鉴定过程的说明；（五）明确的鉴定意见；（六）鉴定人鉴定资格证照；（七）鉴定人员及鉴定机构签名盖章。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十七条第二款规定,“鉴定人应当提出书面鉴定意见,在鉴定书上签名或者盖章。”该报告没有鉴定人员签字及印章，也未提交相关人员的资质佐证，故该报告不能作为本案认定事实的证据。其次，根《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条“（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，原告作为出租人主张房屋损坏，其没有对案涉房屋出租前状态进行举证，亦未提供充分证据证明在2014年3月2日出租给王代雄、王绍岐之后，二被告实施了楼板开洞、梁上开洞及私自安装燃气管道的行为，原告依法应承担举证不能的后果。其四，根据原告李永发提供的证据，其已于2020年1月8日将房屋维修完毕，且经过维修房屋已能正常使用，二被告亦要求继续承租房屋，房屋租赁合同可继续履行。综上，原告提出被告私自安装燃气管道，对房屋楼板、房梁进行开洞处理，并且未做任何加强、加固措施，影响房屋的正常使用，被告在承租期间转租而诉请解除合同的理由和证据不充分，为维护交易秩序稳定,对原告解除合同并要求被告搬离房屋的诉请，本院不予支持。焦点二，原告主张被告支付违约金是否支持。原告主张按被告以交纳房租277200元乘以30%计算得83160元违约金。其一，被告租金已交至2020年4月30日止，已按期履行足额缴纳房屋租金的主合同义务。根据双方合同约定，承租人仅在未经原告同意，擅自提前退租情况下向出租人按合同总租金30%的额度支付违约金，现承租人要求继续履行合同，并未要求退租，故该违约条款不适用。其二，原告提供证据不能充分证明被告在履行本案租赁合同中存在违约行为，故其要求支付违约金的请求无事实及合同依据，本院不予支持。焦点三，维修等费用的承担。原告主张产生维修费35000元要求被告承担。首先，原告不能提供证据证明其出租给被告时涉案房屋的初始状态；其次，被告亦未提供充分证据证明涉案房屋进行楼板开洞和梁上开洞系二被告承租房屋后所实施的行为，依照谁主张谁举证的原则,原告应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定及双方租赁合同第七条，在租赁期内出租人应保证出租房屋的使用安全，承租人向出租人提出维修请求后，出租人应及时提供维修服务的约定，房屋修缮义务应由出租方即原告承担。对被告提出要求对维修费35000元真实性进行鉴定的意见，因原告关于维修费的诉请本案未予支持，故此鉴定无实际意义,本院不予支持。另，李永发主张被告承担律师代理费6000元，既不能证明被告存在违约行为，亦无合同约定,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李永发的诉讼请求。案件受理费2664元，减半收取计1332元，由原告李永发负担。本院二审期间，上诉人李永发向本院提交了新证据：一、承包经营合同，拟证明：被上诉人违反租赁合同约定，未经上诉人同意将涉案房屋进行转租，根据合同约定，上诉人享有合同解释权，并有权要求被上诉人承担违约责任。被上诉人转租收取高额租金，实际上是借承租房屋之名进行牟利，违背了合同约定的经营目的，也严重损害看上诉人的权益，继续履行租赁合同对上诉人显失公平，上诉人依法解除合同。二、1、企业信用信息公示报告；2、唐鲲宇身份证；3、情况说明，拟证明：被上诉人与承租人实际转租关系，涉案房屋被转租后，有承租人唐鲲宇独立使用作为火锅经营，被上诉人从中收取租金，承租人的经营与盈亏与被上诉人无关，被上诉人与承租人不是合作关系。三、律师函，拟证明：被上诉人在合同中约定的期间内未按时缴纳租金，经上诉人催告后仍未缴纳，已经违约且被上诉人不缴纳租金的行为表明被上诉人客观上也不愿继续租赁房屋，根据合同约定及合同法相关规定，上诉人有权解除合同。被上诉人王代雄、王绍岐质证认为，上诉人在一审时就应该提交该证据其并未提交，所以对其证据都我方不予质证。一审法院在判决时就强调了被上诉人作为承租人在合同约定的期限内是该房屋的合法承租人，有权合法对外招租等搞活经济。被上诉人无过错，并未违约。本院二审审理查明事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有二：一、被上诉人王代雄、王绍岐是否存在违约行为；二、被上诉人王代雄、王绍岐是否损害了房屋。关于争议焦点一，《房屋租赁合同》并未明确约定不得转租，且约定在租赁期内被上诉人可对外招租合作、加盟承包等搞活经营，且被上诉人王代雄、王绍岐并未拖欠租金，并不存在合同约定的违约行为。关于争议焦点二，当事人对其主张应提交证据予以证明，否则承担不利法律后果。关于上诉人对此主张，原审对其认定事实清楚、论理充分，本院在此不再赘述。综上，上诉人的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取2664元，由上诉人李永发担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年九月七日法官助理王李文书记员何家伟