江苏省泰州市姜堰区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏1204执异101号 案外人：唐山市金地建筑工程有限公司，统一社会信用代码91130282795491981G,住所地河北省唐山市丰南区。 法定代表人：张利花，该公司经理。 委托诉讼代理人：张健，河北北辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任文杨，河北北辰律师事务所律师。 申请执行人：江苏姜堰农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913212001419478711，住所地泰州市姜堰区。 法定代表人：洪其华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈益军，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：钱志祥，男，该公司员工。 被执行人：江苏方太建设工程有限公司，统一社会信用代码91321204140793903X，住所地泰州市姜堰区。 法定代表人：钱夕球，该公司董事长。 被执行人：江苏日出化工有限公司,统一社会信用代码91321204141316033H，住所地泰州市姜堰区。 法定代表人：周松奎，该公司董事长。 被执行人：江苏金鑫波纹管有限公司,统一社会信用代码91321204718549529T，住所地泰州市姜堰区。 法定代表人：袁粉英。 被执行人：江苏艾克尔管道设备有限公司,统一社会信用代码9132120473117176X4，住所地泰州市姜堰区。 法定代表人：洪振，该公司总经理。 被执行人：钱红飞，男，1981年4月18日出生，汉族，住泰州市海陵区。 被执行人：谢辰辰，女，1988年9月20日生，汉族，住泰州市海陵区。 被执行人：王美珍，女，1958年2月4日生，汉族，住泰州市姜堰区。 被执行人：钱夕球，男，1955年7月12日生，汉族，住泰州市姜堰区。 被执行人：岳平，男，1957年6月9日生，汉族，住泰州市姜堰区。 被执行人：洪振，男，1976年8月20日生，汉族，住泰州市姜堰区。 被执行人：周松奎，男，1952年2月6日生，汉族，住泰州市姜堰区。 被执行人：岳祥美，男，1965年9月15日生，汉族，住泰州市姜堰区。 本院在执行江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（以下简称姜堰农商行）申请执行江苏方太建设工程有限公司（以下简称方太公司）、江苏日出化工有限公司（以下简称日出公司）、江苏金鑫波纹管有限公司（以下简称金鑫公司）、江苏艾克尔管道设备有限公司（以下简称艾克尔公司）、钱红飞、谢辰辰、王美珍、钱夕球、岳平、洪振、周松奎、岳祥美金融借款合同纠纷一案中，案外人唐山市金地建筑工程有限公司（以下简称金地公司）向本院提出书面异议。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 经审查查明，2017年4月11日，本院对姜堰农商行诉方太公司、日出公司、金鑫公司、艾克尔公司、钱红飞、谢辰辰、王美珍、钱夕球、岳平、洪振、周松奎、岳祥美金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初6988号民事判决：一、方太公司于本判决生效之日起十日内向姜堰农商行偿还借款本金1999万元、支付利息3262704.49元及自2016年11月2日起至实际清偿之日止按年利率14.4%计算的逾期利息；二、日出公司、金鑫公司、艾克尔公司、岳平、洪振、周松奎、岳祥美、钱红飞、谢辰辰、王美珍、钱夕球对方太公司的上述还款承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向方太公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157614元，财产保全费5000元，公告费560元，合计163174元，由方太公司、日出公司、金鑫公司、艾克尔公司、钱红飞、谢辰辰、王美珍、钱夕球、岳平、洪振、周松奎、岳祥美负担(姜堰农商行同意其预交的案件受理费157614元，财产保全费5000元，公告费560元，合计163174元，由方太公司、日出公司、金鑫公司、艾克尔公司、钱红飞、谢辰辰、王美珍、钱夕球、岳平、洪振、周松奎、岳祥美向其直接支付，本院不再退还，由方太公司、日出公司、金鑫公司、艾克尔公司、钱红飞、谢辰辰、王美珍、钱夕球、岳平、洪振、周松奎、岳祥美于判决生效之日起十日内向原告支付)。 2016年11月16日，本院根据姜堰农商行的申请，作出（2016）苏1204民初6988号民事裁定：冻结被申请人存款2500万元或查封被申请人等额的其他财产。保全立案后，本院于2016年11月25日查封了钱夕球购买的北京嘉利房地产开发有限公司（以下简称嘉利公司）位于北京市朝阳区××院××楼××单元××室的房屋。2019年10月10日，本院续查封了案涉房屋。 金地公司提出异议称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人足以排除申请执行人的执行。理由如下，1.在人民法院查封之前，异议人与钱夕球就案涉房产签订了合法有效的协议书。2015年10月12日，异议人、江苏省第一建筑安装股份有限公司（以下简称江苏一建）、钱夕球及其配偶签订了协议书，约定钱夕球及其配偶自愿以案涉房屋抵顶江苏一建欠异议人的混凝土款560万元。因该房屋尚欠银行贷款未还清，故双方在协议中约定由异议人支付给钱夕球40万元用于偿还银行贷款，银行贷款还清后，钱夕球负责将案涉房屋过户到异议人名下。该协议书是各方当事人真实意思表示，合法有效，且签订于人民法院查封之前；2.在人民法院查封前，异议人已合法占有案涉房产。协议书签订后，钱夕球即将该房产交付给异议人，异议人对该房屋进行了二次装修，并自实际占有之日起至今一直缴纳房屋产生的各项费用；3.异议人已支付全部价款，异议人按照协议书的约定，向钱夕球支付了该房屋剩余贷款，由贷款银行在钱夕球的账户上进行划扣以还清房贷。待钱夕球履行完毕过户手续后，异议人与江苏一建之间等额的债务即告消灭，消灭的债务及异议人支付钱夕球用于偿还贷款的款项即为异议人支付的全部房屋价款；4.非因异议人原因导致未能办理过户登记手续，因房屋在未还清银行贷款的之前无法办理过户变更登记，故该房产一直登记在开发商北京嘉利恒德房地产开发有限公司（以下简称嘉利公司）名下。2016年11月4日，钱夕球用异议人支付的款项还清银行贷款，自该日起，双方才可办理房屋过户变更登记。之后异议人一直要求钱夕球办理过户手续，但是其因各种原因推迟导致未能及时办理过户手续。故非异议人原因导致案涉房屋未能办理变更手续。综上所述，在人民法院查封之前，异议人与钱夕球签订了合法有效的协议书，且履行了全部付款义务，并已合法占有房屋，未能办理过户登记非异议人原因。异议人的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，享有足够的排除强制执行的民事权益，应中止对案涉房产的执行。二、本案之前，异议人在严晓军申请执行钱夕球一案中，曾就案涉房产提出过异议，现结合之前的诉讼情况，提出以下意见：1.案涉不动产现仍登记在嘉利公司名下，钱夕球从未享有过该不动产的物权，只是基于该不动产对嘉利公司享有债权。就本案而言，钱夕球作为购房人，2005年12月9日，在签订商品房买卖合同后办理了网签备案手续，但案涉不动产的所有权仍登记在嘉利公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”网签备案手续不产生物权变动的的法律效果，故钱夕球尚未取得该不动产的物权。但是基于与嘉利公司的商品房买卖合同关系，对该公司取得了债权（物权期待权），其中包括要求该公司交付案涉不动产及办理过户登记两项债权请求权；2.钱夕球将其对嘉利公司的债权（物权请求权）转让给异议人，合法有效，异议人享有对案涉不动产的物权期待权。2013年5月25日，异议人与江苏一建签订了《唐山市预拌商品混凝土买卖合同》，异议人履行了供货义务，后因江苏一建资金紧张，拖欠异议人混凝土款共计670万元。经协商，异议人、江苏一建、钱夕球三方于2015年10月12日签订协议书，以案涉不动产抵顶所欠异议人的混凝土款。如前所述，因钱夕球未取得案涉不动产的物权，该抵顶行为的实质是将其对嘉利公司享有的债权转让给原告，用以抵消江苏一建所欠付异议人的混凝土款。该债权让与行为不存在《合同法》第七十九条规定的不得转让的情形，且异议人支付了合理对价，该债权让与行为合法有效。综上，钱夕球将其对嘉利公司交付房屋实体（已交付）以及要求该公司办理过户登记的债权请求权转让给了异议人。自该协议书签订之日起，异议人已经取代了钱夕球成为嘉利公司的债权人，对该公司享有了物权期待权；3.贵院对案涉不动产的查封行为发生在钱夕球于异议人签订协议书之后，钱夕球基于案涉不动产所享有的债权已经不存在，贵院的查封明显错误。2016年11月25日，贵院通过网签备案系统查封了案涉不动产。但该不动产登记在嘉利公司名下，钱夕球从未享有该不动产物权，故执行法院所能查封的只能是钱夕球要求嘉利公司办理过户手续的债权，但早在贵院查封之前的2015年11月12日，钱夕球便已将其对案涉不动产所享有的债权转让给了异议人，故贵院所能查封的钱夕球债权早已不存在，案涉不动产已由债权受让人及异议人合法占有，要求嘉利公司办理过户登记的请求前已经由异议人享有，而异议人作为案外人，贵院无权再对案涉不动产进行查封。综上所述，异议人对案涉房产享有排除执行的权利，贵院的查封行为明显错误。请求中止对坐落于北京市朝阳区××院××楼××单元××室房屋的执行。 另查明：金地公司提交署期2005年12月9日的北京市商品房预售合同一份，载明：出卖人嘉利公司、买受人钱夕球，该商品房为东环18古柏家居二期工程（北区）2号楼4单元0201号；等。 金地公司提交署期为2015年10月12日的协议书一份，载明：江苏一建拖欠金地公司混凝土款670万元，钱夕球以坐落于北京市××天××骄子小区××楼××单元××室房产抵顶给金地公司；如果上述房产不能办理房产和土地登记过户手续或者该房产存在所有权、使用权纠纷，则本协议书不发生效力；等。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……本案中，争议房屋尚在开发商嘉利公司名下，根据权利外观原则，房屋所有权属嘉利公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持……该法律规定适用的前提是不动产登记在被执行人名下，而本案中，争议房屋在嘉利公司名下，嘉利公司并非被执行人，钱夕球虽为被执行人，但争议房屋并未登记在其名下，故案外人金地公司不得据该法律规定主张排除执行。从案外人提交的协议书看，真实性无法确认，即使该协议书真实，其内容实质上是以房抵债，而非商品房买卖，由此更加印证不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。以房抵债是以消灭金钱债务为目的，转移房屋所有权为以房抵债的实际履行方式，协议书形成的仅是债权债务关系，不产生物权变动的效力，也与基于房屋买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。因此，案外人金地公司不得以该以房抵债的债权请求权排除执行。至于案外人金地公司主张的钱夕球将对嘉利公司的债权（物权期待权）转让给案外人，对此本院认为，本案中没有证据证明钱夕球具有将对嘉利公司的债权（物权期待权）转让给案外人的意思表示；即使存在债权（物权期待权）转让情形，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”规定，本案中亦无将相关债权转让通知嘉利公司的证据，故对嘉利公司亦不发生效力，案外人更不得根据相关的债权转让享有对嘉利公司的物权期待权。综上，案外人的异议请求，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条规定，裁定如下： 驳回案外人唐山市金地建筑工程有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陈 祥 人民陪审员  朱寒瑾 人民陪审员  周爱群 二〇二〇年九月七日 法官 助理  刘晨明 书 记 员  周 洁 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。