湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初1457号原告:徐金堂,男,1970年9月26日出生,汉族,鄂州市人,身份证登记地址:湖北省鄂州市鄂城区,委托诉讼代理人:周国红，系鄂州市西山法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告:任勇，男，1987年2月18日出生，汉族，鄂州市人，身份证登记地址：湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人:邓学斌，系湖北民福律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告徐金堂诉被告任勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法由主审法官邹志勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐金堂的委托诉讼代理人周国红、被告任勇及其委托诉讼代理人邓学斌到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。徐金堂向本院提出诉讼请求：1.判决被告任勇返还购房款及定金合计232，561.00元；；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年1月6日，徐金堂与任勇签订购房协议一份，约定任勇将位于恒大首府二期5号楼117号商铺出售给徐金堂，商铺面积223.64平方米，出售总价款为3071220.00元。徐金堂于签订协议当日向任勇支付了10万元定金及第一笔购房款132，561.00元，合计支付232，561.00元。依据协议约定，任勇应当于2020年1月22日前将购房手续转让给徐金堂，经徐金堂多次找任勇办理房屋转让手续，任勇无法办理。现依据相关法律规定，因任勇没有取得出售房屋的不动产权证书，故双方签订的房屋买卖协议属于无效合同。双方多次协商返还购房款及定金，任勇拒绝。现原告具状起诉。任勇答辩称：徐金堂的诉请与事实不符合，2020年1月6日双方签订购房协议后，徐金堂以自身行为表示毁约，按照合同法规定，定金是不予退还的；徐金堂诉称任勇没有取得商铺所有权的理由不成立，该协议是双方当事人真实意思表示，自协议成立时生效，该协议并没有违反法律法规的强制性规定，既然属于有效协议，在协议没有解除或终止的情况下，徐金堂诉请退还定金及购房款的理由不成立，请求驳回徐金堂的全部诉请。徐金堂为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、原、被告身份证复印件。拟证明原、被告身份信息及诉讼主体资格。证据二、协议书一份。拟证明被告任勇没有取得商品房买卖合同或者权属证书，被告将无权处分的房产出售给原告，原告依约支付购房款232561.00元。证据三、银行转账凭证两份。拟证明原告向被告支付了购房款232561.00元。经庭审举证质证，被告任勇发表如下质证意见：对证据一无异议，对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，被告任勇对涉案房屋拥有所有权，具备出售资格，不动产权证书是未到办理时间，未取得权属证书不影响房屋所有权的归属；对证据三无异议，232，561.00元中有10万元是购房定金。被告任勇为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、编号3008333号《鄂州恒大首府商品房认购书》，拟证明涉案房产商铺所签订的认购书就是商品房买卖合同，所有权人就是被告任勇，被告有权处置涉案商铺。证据二、两张湖北省增值税普通发票。拟证明被告任勇向恒大首府售楼部支付涉案商铺的购房款397，683.00元。证据三、通话录音文字版。拟证明原告是先行主动放弃购买涉案房屋，系违约行为。经庭审举证质证，原告徐金堂对被告任勇的证据发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，认购书不能代替商品房买卖合同，认购书只能表明双方有购买商铺的合意，同时认购书明确约定了购买时应当在约定的时间内另行签订买卖合同书，否则视为放弃，也就不能证明被告对涉案商铺有处分权；对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，预收购房款的发票不能作为购房款的正式发票；对证据三真实性无异议，不认可被告的证明目的，原告没有违约行为。经庭审举证质证，本院对双方提交的证据认定如下：双方当事人均无异议的证据，本院予以直接认定。对徐金堂提交的证据一、三，任勇无异议，本院直接采信，对徐金堂提供的证据二协议书真实性无异议，证明目的有异议，因协议书系本案双方当事人签署，本院协议书予以采信；对被告任勇提交的证据一、二、三，徐金堂对真实性均无异议，对证明目的有异议，三组证据均与本案有关联，本院对任勇提交的全部证据予以采信。经审理查明：2019年3月31日,任勇（买受人乙方）与案外人湖北三江航天商业经营有限公司（出卖人甲方）签订编号为3008333的《鄂州恒大首府商品房认购书》，约定：1.买受人自愿向出卖人认购鄂州恒大首府5幢商铺1单元117号房，商铺建筑面积223.64平方米，单价为11854.86元/㎡，总金额2，651，220.00元，签订本认购书时支付定金50，000.00元（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；2.买受人任勇采用分期付款的方式交付房款，应当在2019年4月9日前支付首期房款82，561.00元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》……；3.买受人同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若买受人不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为买受人违约，出卖人可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，买受人无权要求返还定金。签订认购协议当天，任勇向鄂州恒大首府营销中心交纳定金50，000.00元及首期房款82，561.00元，合计132，561.00元，恒大营销中心同日向任勇出具金额为132，561.00元的房地产预收款增值税普通发票。2019年9月28日，任勇再次向恒大营销中心支付第二笔购房款265，122.00元，恒大营销中心向任勇出具金额为265，122.00元的房地产预收款增值税普通发票。2020年1月6日，任勇与徐金堂签订书面《协议》，约定：任勇将其名下恒大首府二期5号楼下117号商铺以总价3，071，220.00元卖给徐金堂，徐金堂付任勇定金100，000.00元及第一笔购房款132，561.00元后，任勇将第一笔款的发票给徐金堂。双方另约定在2020年1月22日之前办理相关转让手续（徐金堂按照任勇与恒大约定的分期付款方式付款），徐金堂毁约或逾期定金不退，甲方任勇毁约或逾期双倍返还定金。签订协议当天，徐金堂向任勇支付了定金100，000.00元及第一笔购房款132，561.00元，合计232，561.00元。2020年1月22日，任勇与徐金堂电话联系上述房屋买卖办理手续事宜，徐金堂在电话中明确表示由于双方前期签订的合同不合法及个人原因，不再购买恒大首府二期5号楼下117号商铺，请求任勇返还全部购房款，定金10万元可以少退还1万元，任勇拒绝了徐金堂的方案，因故成诉。另本院查明，截止庭审之日，任勇并未按约与湖北三江航天商业经营有限公司就涉案商铺签订正式的《商品房买卖合同》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条第一款规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中任勇在处分恒大首府二期5号楼117号商铺时，仅与涉案商铺的开发公司签订认购协议，并未与开发公司签订正式的商品房买卖合同，双方在认购协议中约定了认购协议不等于商品房买卖合同,商品房买卖合同应当另行单独签订,故本案中任勇对涉案商铺进行处分时尚未取得《商品房买卖合同》中的合同权利，其在与徐金堂签订书面《协议》时，属于无权处分，在客观上为徐金堂办理涉案商铺的转让手续存在履行不能的障碍。况且任勇在与湖北三江航天商业经营有限公司签订的《鄂州恒大首府商品房认购书》中明确约定“买受人任勇在签署认购书后不更名、不增减名、不换房，否则视为买受人放弃购买该房屋”，此举表明湖北三江航天商业经营有限公司始终对任勇的无权处分行为明确予以拒绝追认，故该处分行为无效，不发生物权变动之结果。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中买受人徐金堂在发现任勇对涉案房屋并无处分权时，以提起诉讼的方式向任勇表示拒绝履行双方于2020年1月6日签订的书面《协议》，此举表明徐金堂以诉讼方式旨在为解除双方的书面《协议》。徐金堂在诉讼请求中虽未明确提出解除双方签订的协议，但是其提出返还购房款及定金的诉讼请求的主题中应有之义即是解除双方签订的书面《协议》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告徐金堂以提起诉讼方式主张任勇应当返还其定金100，000.00及购房款132，561.00元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：任勇应于本判决生效之日起十日内返还徐金堂定金100，000.00元及购房款132，561.00元，合计232，561.00元。案件受理费4788.00元，减半收取为2394.00元，保全费1720.00元，由徐金堂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  邹志勇二〇二〇年九月二十四日法官助理刘义波书记员肖浩