贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初8970号 原告：遵义旅鲭记商业管理有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区忠庄街道办事处东欣大道东欣广场城市综合体一期F02号楼二层，统一社会信用代码：91520393MA6GM9ML9G。 法定代表人：王美春,总经理。 委托诉讼代理人：张兵，贵州山一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘延芳，贵州山一律师事务所律师。 被告：赵久臣，男，1991年11月17日出生，汉族，住贵州省桐梓县。 原告遵义旅鲭记商业管理有限公司（以下简称“旅鲭公司”）与被告赵久臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旅鲭公司的委托诉讼代理人张兵、刘延芳，被告赵久臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告旅鲭公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年10月31日签订的《东欣彩虹城Ｆ组团商铺租赁合同》，被告立即将编号为ＦＯ5栋1、2、3层Ｆ05-1-6、2-3号商铺恢复原状、腾空后交付原告；2.判令被告立即支付原告从2019年10月31日起至2020年7月30日止所欠的房屋租金112360元及逾期付款违约金12379元（截至2020年7月30日，按所欠租金额日万分之六计算），并从2020年7月31日起按24707元／月计算房屋租金及以尚欠的房屋租金112360元为基数按日万分之六计算逾期付款违约金至实际腾房及支付完毕租金之日止；3.判令被告立即向原告支付因被告违约导致提前解除合同的违约金66000元，直接从被告已交纳的履约保证金中扣除；4.判令被告立即支付原告为实现本案债权产生的一审律师代理费6000元；5.案件受理费、保全费、保单费由被告承担。事实与理由：2018年10月31日双方签订《东欣彩虹城Ｆ组团商铺租赁合同》，约定由原告将其位于遵义市红花岗区（建筑面积627.07平方米）租赁给被告经营“优学教育”用途使用，租赁期限自2018年10月31日起至2023年10月30日止，第一年租金优惠后为263520元，第二年296479元，第三年395280元，第四年418983元，第五年444116元。合同还约定了租金支付的方式及违约责任，从2019年10月31日起，被告拖欠租金。故诉至法院。 被告赵久臣辩称，1.同意解除双方签订的租赁合同，但解除合同的时间应为2020年7月2日或5日，原告是7月2日在玻璃门上粘贴解除合同的通知，后在7月5日将商铺玻璃门上锁，导致无法营业、腾空商铺；2.2019年10月31日至2020年7月31日期间的租金已支付110000元，疫情后的6月29日恢复营业，期间，原告和我及其他商铺承租户协商租金减免事宜未果，同时，我按照原告提供的申请表，申请缓期交租金，原告也没有同意；3.合同是原告拟定的格式合同，对承担律师费的条款是有意见的；4.我是职务行为，合同是代表公司签订的，我不是公司法定代表人，仅是股东。 本院经审理认定事实如下：2018年10月31日，原、被告双方签订《东欣彩虹城F组团商铺租赁合同》。该合同约定 原告（甲方）将位于遵义市红花岗区欣彩虹城项目编号为Ｆ05-1-6,2-3号商铺以现状出租给被告（乙方）使用，建筑面积627.07㎡，租赁期限为5年，自2018年10月31日起至2023年10月31日止，租赁用途为优学教育。租金具体计算方式为：其中，第一年全年为263520元，单价35.02元／㎡／月、第二年全年为296479元，单价39.40元／㎡／月。租金支付方式为：合同签订后1日内，乙方应当支付第一年度前半年租金，合同满5个月须支付后半年租金，之后每届满6个月支付下一期半年租金。逾期支付租金：乙方逾期交付租金的，甲方可要求乙方按逾期支付租金的日万分之六支付违约金，逾期超过20日或者逾期支付租金超过两次的，甲方可以解除合同，并采取停水、停电、强制清退等必要的自救措施，由此造成的一切损失由乙方自行承担。履约保证金：乙方须交纳保证金60000元，租赁期限届满后，乙方已交清所有费用并对恢复租赁物原始格局后，甲方向乙方无息全额退还，乙方违约且未及时向甲方支付违约金或者赔偿甲方损失的，甲方有权从保证金中扣除，如保证金不足以支付的，甲方有权就不足部分向乙方追偿。租赁期间租赁物的装修，乙方在装修过程中不得破坏主体结构、承重结构。乙方拖欠租金或水电费累计达30天的，扣除保证金不予返还，并承担合同约定的违约责任。如因合同的履行发生争议诉诸法院，违约方自愿承担守约方因此支付的律师代理费、诉讼费及其他相关费用。 前述合同签订后，被告向原告交纳履约保证金66000元。2019年9月2日，被告收到原告《租金到期提示函》，函件要求被告支付2019年10月29日至2020年4月30日期间的租金148240元。被告在2019年10月31日前支付了该期间的部分租金共计110000元，尚欠租金38240元。2020年5月后期间的租金，被告未支付。 在新冠疫情期间，原告通过微信群向包括被告在内的承租户发出减免租金一个月，但需在下一期租金支付时等额扣除的通知。2020年6月29日，被告恢复营业，2020年7月2日，原告向被告发出通知租赁合同在第5日解除，并要求被告在5日内腾退商铺，将房屋恢复原状后交付。2020年7月5日，原告自行将涉案的商铺上锁，至本案庭审后，被告仍不能进入商铺搬离物品。因本案，原告与贵州山一律师事务所签订《委托代理合同》，支付代理费6000元。 本案在诉讼过程中，原告向本院申请诉讼保全，本院于2020年9月8日作出（2020）黔0302民初8970号民事裁定书，裁定保全被告价值200000元的财产。 本院认为，本案中，关于双方于2018年10月31日双方签订的《东欣彩虹城F组团商铺租赁合同》，对租赁物、租期、租金及支付方式、违约责任等进行了约定。经审查，系格式合同，但有部分条款，加重对方责任、排除对方权利，对于该部分条款，涉及争议问题的对应作出效力评价，但不影响其他条款效力。被告辩称与原告签订租赁合同时系履行职务行为，与查明的事实不符，对该辩解意见，本院不予采纳。 一、关于原告请求解除租赁合同，被告对此无异议，按原告发出解除租赁合同通知的内容，本案租赁合同解除时间确定为2020年7月5日。 二、关于原告要求被告恢复原状、腾空后交付房屋的请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，结合合同约定，被告应将租赁的房屋腾空交付给原告。在2020年7月5日原告就已经将该房屋自行上锁，原告已经于2020年7月5日实际控制房屋，但被告仍负有腾空该房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，未形成附合的装饰装修物被告负有拆除义务，但对形成附合的装饰装修物，双方没有约定故被告无需拆除。装饰装修物已与房屋结合在一起非毁损不可分离或者分离需花费巨大，认定装饰装修物与房屋之间构成附合。租赁的房屋，在租赁期间的正常装修、使用，可能会造成该房屋必要的损耗，而原告又没有在被告装修、使用房屋期间提出异议，因此，恢复原状是不切合实际的，但因被告的原因造成该房屋结构性损害的，原告可以另行主张权利。 三、关于原告主张的租金，综合前述论述，第二年租期确定为2019年10月31日至2020年7月5日止，房屋腾空之前的损失因房屋原告已经实际控制，被告因房屋上锁而没有腾空房屋，导致的扩大损失由原告自行承担。因新冠肺炎疫情，贵州省于2020年1月27日启动突发公共卫生事件一级响应，属于不可抗力事件，酌定扣减2个月租金。综上，原告主张的租金计算为：296479元÷12个月×(8.2个月-2个月)-110000元=43180元。 四、关于原告主张的违约金，按合同约定，被告应于2019年10月31日前支付下一期半年租金148240元，被告逾期的租金为148240元-110000元=38240元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，被告逾期的38240元租金，违约期间从2019年11月1日起计算至付清之日止，但计算标准按日万分之六过高，确定为月1.28%（参照一年期贷款市场报价利率的4倍）。在处于疫情期间拖欠租金的违约责任，不予支持。 五、关于原告主张扣除履约保证金66000元。履约保证金性质是合同履行的担保，原告以被告拖欠租金达30天后等，有权扣除履约保证金，而合同又约定违约金，且违约程度与扣除达66000元的保证金不相称，加重了相对方责任，本院对该项请求不予支持。 六、关于原告主张的律师费、保单费，原告在2020年7月5日以合同约定为由，采取上锁商铺的等措施，而该约定排除相对方权利，且激化矛盾，存在过错。综合双方过错责任及合同约定，本院酌定支持代理费3000元，保单费不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、原告遵义旅鲭记商业管理有限公司与被告赵久臣在2018年10月31日签订的《东欣彩虹城F组团商铺租赁合同》于2020年7月5日解除； 二、由被告赵久臣于本判决生效之日起十日内支付原告遵义旅鲭记商业管理有限公司租金43180元、代理费3000元，并支付以38240元为基数的从2019年11月1日起按月利率1.28%计算的违约金至该款付清之日止； 三、由被告赵久臣于本判决生效之日起十五日内腾空所租赁的位于遵义市红花岗区欣彩虹城项目编号为Ｆ05-1-6,2-3号的商铺，并拆除未形成附合的装饰装修物； 四、驳回原告遵义旅鲭记商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2115元（已减半收取）、保全费1520元，由原告遵义旅鲭记商业管理有限公司负担1817元、被告赵久臣负担1818元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  王宇鹏 二〇二〇年九月二十九日 书记员  张 杰