江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1565号 上诉人（原审被告）：江盼，男，1987年11月8日生，汉族，住江西省抚州市南城县。 委托诉讼代理人：万**涛，江西省南昌市为民法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：袁文琦，女，1965年10月14日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：李涛涛，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 原审被告：李科，男，1979年7月14日生，汉族，住江西省九江市德安县。 上诉人江盼因与被上诉人袁文琦、原审被告李科房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院作出的（2019）赣0102民初8363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人江盼及其委托诉讼代理人万**涛，被上诉人袁文琦及其委托诉讼代理人李涛涛到庭参加诉讼。原审被告李科经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江盼上诉请求：1.依法撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初8363号民事判决第一项和第二项，改判上诉人江盼不承担支付房屋租金及物业费的责任或将本案发回重审；2.本案两审的诉讼费由被上诉人袁文琦承担。事实和理由：1.原审法院认定事实不清。江盼、李科与袁文琦签订的《房屋租赁合同》的解除时间应为2015年6月30日，而非原审法院认为的2018年2月9日。本案中，江盼、李科与袁文琦签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限是从2013年3月18日起至2020年5月31日止，但实际上，上诉人于2015年5月7日向被上诉人袁文琦支付了最后一笔租金后，即向袁文琦口头提出不再继续租赁该店铺，经双方口头协商一致，袁文琦也同意了解除《房屋租赁合同》，上诉人江盼及原审被告李科在2015年6月30日之前就搬离了该租赁房屋，双方的租赁合同关系也于2015年6月30日之前终止。2.原审法院认定本案还在诉讼时效之内，属于法律适用错误。上诉人江盼及原审被告李科向被上诉人袁文琦支付最后一笔租金的时间为2015年5月7日，按照《房屋租赁合同》的约定，江盼、李科在2015年7月1日就应该支付下一笔的租金，但江盼、李科此后并未支付，被上诉人袁文琦也未进行追讨，也就是说，假定被上诉人袁文琦的权利在2015年7月1日就已经受到侵害，但被上诉人直到2019年8月才向上诉人江盼及原审被告李科主张权利，根据我国相关法律规定，被上诉人的诉讼请求早已经超过法定的诉讼时效；根据同案同判的原则，原审法院的判决在相同的案件当中作出了不同的裁判，也应给予纠正。3.原审判决并未全部支持上诉人的请求，却判决上诉人需全部承担一审的案件受理费，有失公允。本案应追加和袁文琦一起作为承租方共同与房东吴晶晶签订《房屋租赁合同》的黄钟文参加本案诉讼，原审法院没有职权追加，损害了案外人黄钟文的合法权益。 袁文琦答辩称，1.上诉人并未提供任何证据证明其本人以及原审被告李科已经与被上诉人袁文琦达成了解除合同的合意，事实上，袁文琦也从未与上诉人江盼、原审被告李科形成过任何形式关于解除租赁合同的合意；2.上诉人江盼、原审被告李科最后一次支付租金时间为2016年9月，而《房屋租赁合同》解除时间为2018年2月9日，故本案诉讼时效并未超过；3.本案与袁文琦和房东吴晶晶案件并非同案，不能适用“同案同判”原则，同时袁文琦与上诉人、原审被告之间的约定符合市场交易规则，属于合法合理的合同约定，应当依法支持；4.关于黄钟文的身份，本案上诉人袁文琦以及江盼以及李科签订了房屋租赁合同，根据合同相对性，袁文琦为本案适格的诉讼主体，另外袁文琦与黄钟文二人从吴晶晶处承租涉案房屋后，黄钟文以公证的形式将本案涉案房屋的相关事宜公证转给了被上诉人袁文琦，所以黄钟文并非本案的适格诉讼主体。 原审被告李科未提交书面意见。 袁文琦向一审法院起诉请求：1、请求判决两被告向原告支付欠付的租金611731.4元以及免租期租金44605.33元，共计656336.73元；2、请求判决两被告向原告支付违约金122934元；3、请求判决两被告向原告支付2017年1月至2018年2月9日期间拖欠的物业费14915.55元；4、请求判决两被告向原告支付因逾期支付租金产生的利息86946.39元（利息按照银行贷款利息从2016年10月30日起暂计算至2019年7月有31日，之后继续按照此标准计算至还清之日）；5、本案所有诉讼费用由两被告共同承担。 一审法院确认事实：2012年11月14日，原告和案外人黄钟文与出租人吴晶晶以签订《房屋租赁合同》的方式取得了位于东湖区五纬路218号20号楼104#、105#、106#、107#、108#商铺自2012年12月1日起至2021年5月31日止的租赁权。 2013年3月19日，原告取得上述商铺租赁权及经出租人同意后与被告李科、江盼签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，“原告将位于东湖区、105＃（1、2楼）、106＃（1楼）房屋（面积382.45ｍ2、1楼租金120元／ｍ2、2楼租金60元／ｍ2）转租给被告开办美容会所，租赁期限从2013年3月18日起至2021年5月31日止。免租期为2013年3月19日起至2013年4月30日止。房屋租金：第一年租金（2013年5月1日至2014年4月30日），每月租金为33454元；第二年租金（2014年5月1日至2015年4月30日），每月租金为33454元；第三年租金（2015年5月1日至2016年4月30日），每月租金为35461元；第四年租金（2016年5月1日至2017年4月30日），每月租金为37943元；第五年租金（2017年5月1日至2018年4月30日），每月租金为40978元；第六年租金（2018年5月1日至2019年4月30日），每月租金为44256元；第七年租金（2019年5月1日至2020年4月30日），每月租金为47797元；第八年租金（2020年5月1日至2021年5月31日），每月租金为51621元。租赁履约保证金100362元。物业管理费3月／ｍ2／月。”合同签订后，原告将上述商铺交付给被告使用，被告向原告交纳租赁保证金100362元并向原告交纳租金。庭审中，原告自认2015年5月26日之前由被告交纳租金及物业费，自2015年5月26日至2016年9月21日期间，被告通过案外人郭军向原告支付了2016年10月31日前的租金和2016年7月31日之前的物业费。另外，案外人郭军在2016年9月24日和2016年9月28日分三次向原告共转款合计18350元。 2018年2月9日，被告将租赁房屋返还给出租人吴晶晶。至此，自2016年11月1日至2018年2月9日期间，被告共欠原告租金610422.46元；自2016年8月1日至2018年2月9日期间，被告共欠原告物业费20958.26元。 上述事实，有房屋所有权证、写字楼租赁合同、承诺书、欠条、律师函以及当事人的陈述等证据予以证明。 一审法院认为，原告在取得出租人同意后将其承租的房屋部分转租给被告使用，故原、被告签订的租赁合同合法有效，被告取得租赁权后未按约向原告支付租金，故被告应承担民事责任。庭审中，原告自认被告通过案外人郭军于2016年9月21日向原告支付了2016年10月31日前的租金，但案外人郭军在2016年9月24日和2016年9月28日分三次又向原告转款合计18350元，该款项经法庭询问原告，原告陈述该款项系支付水电费款项，但按合同约定水电费由被告自行交纳给物业公司，庭审后原告也未补充提交其垫付水电费的证据，故该款应冲减被告所欠房屋租金。所以，自2016年11月1日至2018年2月9日期间，被告共欠原告租金610422.46元，经冲减18350元和被告交纳的租赁履约保证金100362元后，被告仍应支付原告租金491710.46元。 被告自2016年8月1日至2018年2月9日期间，共欠原告物业费20958.26元，由于原告仅主张2017年1月1日至2018年2月9日期间拖欠的物业费14915.55元，故原告的该项诉讼请求，该院予以支持。鉴于该院在处理原告与出租人吴晶晶的租赁纠纷案件中，出租人所主张的违约金，该院也未支持，故原告向被告主张的违约金诉请，该院不予支持。 被告江盼辩称房屋租赁合同已解除，但被告江盼未提供合同解除的证据，也未提供其已返还租赁房屋的证据，故被告的该抗辩观点，该院不予采信。对被告提出的其他抗辩观点，因不符合法律规定，该院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告李科、江盼在本判决生效之日起十日内支付原告袁文琦2016年11月1日至2018年2月9日期间的租金491710.46元（被告交纳租赁履约保证金100362元已冲抵租金）；二、被告李科、江盼在本判决生效之日起十日内支付原告袁文琦2017年1月1日至2018年2月9日期间的物业费14915.55元；三、驳回原告袁文琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告袁文琦预交案件受理费12610元，保全费5000元，合计17610元，由被告李科、江盼承担。 本院二审期间，上诉人江盼提交以下新证据：一、南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初3635号民事判决书和南昌市中级人民法院（2018）赣01民终3270号民事判决书。用以证明：①被上诉人与出租人的房屋租赁合同于2017年6月8日解除，被上诉人支付的租金时间也是此时间点;②对于2017年6月1日至2018年2月9日期间的房屋占有使用费514898.79元，法院只酌定判决被上诉人承担186108元，其余的房屋占有使用费的损失由出租人自行承担;③终审判决对原审的查明事实及判决均予以了维持，驳回了出租人的上诉请求;④本案系在同一法院审理，且系同一法官主审，却得出了同案不同审的审理结果，应予纠正;⑤原审法院没有依职权追加案外人黄钟文参与本案诉讼，损害了其合法权益。二、南昌市中级人民法院（2018）赣01民终3121号民事判决书，用以证明：①被上诉人出租给上诉人的面积与其在出租人处所租的面积不符，多算了出租面积11.59平方;②每月多收取了上诉人的租金688.60元，共计16526.40元;③原审法院没有依职权追加案外人黄钟文参与本案诉讼，损害了其合法权益。 被上诉人袁文琦质证意见：对于证据一：两份判决书并非是一审庭审后才新取得的证据，也不是一审庭审前无法取得的证据，所以不能认定为新证据。另外，证据一中所表述的案件与本案没有直接的关联性，被上诉人袁文琦与房东吴晶晶友好协商沟通解除房屋租赁合同，但本案的上诉人以及原审被告存在恶意停业，拒付租金后躲避被上诉人的催收以及寻找，并且明知经营不善，无法营业的情况下，欠付大量会员会费，仍告知被上诉人要招聘员工继续营业，又拖延数月后致使被上诉人无法联系到二人，本案的房屋租赁合同的解除完全是因为上诉人以及原审被告恶意的行为造成的，理应承担全部责任。关于房屋租赁合同的解除时间，两份判决书中已经明确了具体的解除时间为2018年2月9日，本案的案件事实因与证据一中两份判决的案件事实不属于同一案件，不适用同案同判的规则，本案被上诉人袁文琦与上诉人以及原审被告之间的约定符合市场交易规则，属于合法合理的合同约定，依法应当支持；关于黄钟文的身份，房屋租赁合同的出租人仅为袁文琦一人，根据合同相对性，也应当列袁文琦为诉讼参与人，另外一审庭审中已经提交公证书证明黄钟文已经将涉案房屋的相关事宜已公证授权给袁文琦，所以黄钟文并非本案的诉讼参与人。对于证据二：被上诉人是严格按照房产证上面的登记面积进行出租，并且房屋租赁合同上也明确约定了房屋面积，承租多年来上诉人均是按此约定来缴纳租金，所以不存在所谓的出租面积不符的情况。 被上诉人袁文琦提交一份江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初5489号民事调解书作为证据，以证明：根据调解书中原告诉请以及理由部分，双方已经于2013年4月24日清算后签订退货协议，并且经南昌县人民法院组织调解，双方自愿达成协议，黄钟文委托袁文琦处理房屋租赁事宜。 上诉人江盼质证意见：1.该调解书系在2020年4月24日上诉人与被上诉人诉讼案件之后出具；2.因为已生效的南昌市中级人民法院（2018）赣01民终3121号民事判决，判决案外人黄钟文应承担相应的法定责任，才产生了该份调解书的内容；3.南昌市中级人民法院（2018）赣01民终3121号民事判决书中，对上诉人与出租人之间的房屋租赁关系，已做了最终的判决和案件事实的最终查明，请合议庭审理本案时予以参考。 综合双方的举证、质证意见，对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人江盼提交的三份民事判决书及被上诉人袁文琦提交的民事调解书，能够证明本案的事实，本院予以采信。 本院认为，江盼、李科与袁文琦自愿签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同。结合各方当事人的诉辩观点，本院归纳争议焦点并评述如下： 一、关于房屋租赁合同的解除时间。上诉人江盼称其与李科于2015年5月7日向袁文琦支付最后一笔租金后，未再支付租金，故合同解除时间应为2015年6月30日。经查，江盼、李科与袁文琦签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限是从2013年3月18日起至2021年5月31日止，江盼、李科及案外人郭军向袁文琦支付了2016年10月31日之前的租金和2016年7月31日之前的物业费。上诉人江盼称其与李科在2015年6月30日之前就搬离了该租赁房屋，但没有提供证据予以证明，故此上诉理由不能成立。南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初3635号民事判决及南昌市中级人民法院（2018）赣01民终3270号民事判决、（2018）赣01民终3121号民事判决，均已经明确袁文琦与房东吴晶晶之间《房屋租赁合同》解除时间为双方签订解除合同协议之日即2018年2月9日，对此本院予以确认，故本案江盼、李科与袁文琦之间《房屋租赁合同》的解除时间亦为2018年2月9日。 二、上诉人江盼及原审被告李科应承担的责任。虽然案涉租赁房屋实际解除日为2018年2月9日，但已生效的南昌市中级人民法院（2018）赣01民终3270号民事判决认定，2017年6月8日房东吴晶晶收到袁文琦反诉状时就已经知道《房屋租赁合同》无法继续履行，出租人应积极与承租人协商解除事宜，负有减轻损失的义务，该案判决袁文琦承担2017年6月1日至2018年2月9日期间的部分房屋占有使用费（约27.67%）。同理，2017年6月1日至2018年2月9日期间的房屋占有使用费，江盼、李科亦应按同等比例（即约27.67%）承担。经核算2016年11月1日至2017年5月31日的租金为268636元，2017年6月1日至2018年2月9日期间的房屋占有使用费340117.37元，江盼、李科应向袁文琦支付的款项为：租金268636+房屋占有使用费94110.48元（340117.37元×27.67%）-租赁履约保证金100362元，再减去袁文琦认可的案外人郭军的转款18350元，共计244034.48元。 三、关于黄钟文是否应当参加本案诉讼。本案《房屋租赁合同》的出租人为袁文琦，根据合同相对性，袁文琦为诉讼参与人并未不当；《公证书》证明黄钟文已经对涉案房屋的相关事宜已公证授权给袁文琦；另外，袁文琦提交的（2019）赣0121民初5489号民事调解书，证明经南昌县人民法院组织调解，黄钟文委托袁文琦处理房屋租赁事宜。故黄钟文不必参与本案诉讼。 四、关于诉讼时效，因案涉房屋租金支付至2016年10月31日，且《房屋租赁合同》解除时间为2018年2月9日，故本案并未超过诉讼时效。关于上诉人江盼提出被上诉人出租给其房屋的面积与其在出租人处所租的面积不符，多算了出租面积多收了其租金；以及其不该缴纳物业费的问题，因江盼、李科与袁文琦签订的《房屋租赁合同》中对房屋面积、租金、物业费均有约定，其应当按照该租赁合同履行。 综上所述，上诉人江盼的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初8363号民事判决第二项； 二、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初8363号民事判决第三项； 三、变更江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初8363号民事判决第一项为李科、江盼在本判决生效之日起十日内支付袁文琦房屋租金及房屋占有使用费244034.48元； 四、驳回袁文琦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12610元，保全费5000元，合计17610元，由李科、江盼负担13827元，袁文琦负担3783元。二审案件受理费9869元，由李科、江盼负担6907元，由袁文琦负担2962元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年九月九日 法官助理  李丽霞 书 记 员  余 奕