宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0381民初4679号原告：栾晓彦，男，1980年10月出生，汉族，住陕西省。委托诉讼代理人：孟颖，宁夏侨之桥律师事务所律师，特别授权代理。被告：青铜峡市葡中实业投资有限公司，住所地青铜峡市小坝南市场金鹰城4幢4-402室，统一社会信用代码91640381799933425C。法定代表人：张汝刚，该公司经理。委托诉讼代理人：韩烈，宁夏韩烈律师事务所律师，特别授权代理。第三人：青铜峡市宏达砼业有限公司，住所地吴忠市新材料基地管委会，统一社会信用代码916403816704267055。法定代表人：王伏国，该公司经理。委托诉讼代理人：鲁通，宁夏黄河志律师事务所律师，特别授权代理。原告栾晓彦与被告青铜峡市葡中实业投资有限公司（以下简称葡中实业公司）、第三人青铜峡市宏达砼业有限公司（以下简称宏达砼业公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年9月19日作出（2019）宁0381民初2568号民事判决，原告栾晓彦不服，提起上诉，宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院于2019年11月4日作出（2019）宁03民终901号民事裁定，撤销本院（2019）宁0381民初2568号民事判决，发回本院重审。本院于2019年11月25日重新立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栾晓彦及其委托诉讼代理人孟颖，被告葡中实业公司的委托诉讼代理人韩烈，第三人宏达砼业公司的委托诉讼代理人鲁通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。栾晓彦向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告签订的《购房协议》；2.确认原、被告及第三人之间的三方口头顶账约定无效；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年3月至11月间，因第三人租赁原告混凝土罐车和泵车，双方结算后第三人尚欠原告租赁费1354393.16元。2014年3月份，经原告多次催要，第三人提出用被告欠其建设材料款70余万元以青铜峡市××住宅楼顶账。原告同意后三方达成了顶账约定，被告用其开发建设的青铜峡市××室（面积104.51平方米、单价3368元，价款351990元）和××室（面积104.51元、单价3358元、价款350945元）抵价702935元代第三人偿付所欠租金。协议后原告按被告要求与其签订了《购房协议》，被告给原告开具了收据2张，确认三方债务抵顶款。《购房协议》签订后，因被告开发建设的手续原因，涉案房屋一直未完工交付。2018年4月27日，原告起诉被告请求交付涉案房屋并办理房产产权登记。经法院审理认为三方约定的顶账房不具备销售和交付条件，协议客观不能履行。原告认为因被告隐瞒了不具备顶账条件的商品房重要事实，使原、被告签订的《购房协议》无法履行，不能实现合同目的。葡中实业公司辩称，1.三方签订的顶账协议合法有效，该顶账协议分2部分，首先是被告将房屋顶账给第三人，第三人将房屋顶账给原告，后三方达成三方顶账协议，由被告与原告签订房屋买卖协议，该房屋具备交付和办证条件，但因政府拆迁的原因，至今无法办理总证，所以分证房产证暂无法办理，但该房屋符合交易条件。2.原告要求解除与被告签订的购房协议，无事实依据和法律依据，该房屋实际于2014年3月25日已经交付原告，在2014年3月25日至2016年3月25日，法定诉讼时效内，原告未提出任何主张和异议，已经丧失要求解除合同的法定权利，失去胜诉权，而且该购房协议合法有效，要求解除无依据，且已过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。宏达砼业公司述称，原告同意要该房屋，我方将原告带到被告处，原告和被告签订了房屋买卖协议，给原告和我方均下了账，我方认为债权债务和我方没有关系。我方认为原、被告签订的购房协议有效，我方与原、被告三方达成的口头约定有效。该三方协议并无法定无效事由，原告的主张不能成立。在三方协议有效的情况下，我方和原、被告无债权债务法律关系，后续的顶房协议所产生的争议实属原、被告之间如何履行的问题，该争议与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被告葡中实业公司及第三人宏达砼业公司对原告栾晓彦提交的《购房协议》、收据、青铜峡市人民法院（2018）宁0381民初1393号之一裁定书的真实性无异议，对证明目的不认可；对原告栾晓彦提交的其与葡中实业公司姓米的负责人的手机短信11条的证据三性及证明目的不认可。原告栾晓彦对被告葡中实业公司提交的收据2张真实性认可，对证明目的不认可；对顶账单2张的证据三性和证明目的不认可，认为上面不是原告本人的签字，属被告公司的内部资料，与原告无关，但顶账单中的价格与收据一致；对建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设规划许可证、商品房预售许可证的真实性、合法性请求法庭予以核实，对关联性及证明目的不予认可。第三人宏达砼业公司对被告葡中实业公司提交的证据不表异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，在事实认定过程中结合案件具体情况综合予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月份，因葡中实业公司在开发建设青铜峡市××商品房过程中，对宏达砼业公司负有债务，宏达砼业公司对栾晓彦负有债务，三方达成了口头“顶账协议”，以葡中实业公司建设的住宅楼房抵消三方之间的债权债务。当月25日，栾晓彦与葡中实业公司签订了《购房协议》，协议约定：“葡中实业公司××室，建筑面积104.51平方米，单价3368元，总房价351990元。××室，建筑面积104.51平方米，单价3358元，总房价350945元。已出售给栾晓彦，办证费用（包括天然气开通费、物业费、水费、电费等所有费用）归乙方栾晓彦所有。正式购房合同由栾晓彦确定购房人时，葡中实业公司给予办理”。同时，葡中实业公司给栾晓彦出具收据2张，一张是“今收到栾晓彦购房款（××室）人民币351990元”，一张是“今收到栾晓彦购房款（××室）人民币350945元”。上述房屋总价款702935元，葡中实业公司实际以其欠宏达砼业公司货款702935元抵消。栾晓彦与葡中实业公司签订《购房协议》后至今，双方未签订正式购房合同，葡中实业公司也未将涉案房屋交付给栾晓彦。2018年4月27日，栾晓彦将葡中实业公司起诉至本院，请求葡中实业公司继续履行《购房协议》，办理房屋产权登记手续，并交付房屋。本院于2018年10月25日作出民事裁定，认为涉案房屋尚未完善房地产初始登记，不可办理转移登记手续及交付行为，故裁定驳回栾晓彦的起诉。另查明，涉案房屋在青铜峡市不动产登记事务中心不动产登记系统中至今无备案、无办证登记信息。本院认为，本案涉及两个法律关系,即原告栾晓彦、被告葡中实业公司与第三人宏达砼业公司之间的债权、债务转让（顶账）关系，原告栾晓彦与被告葡中实业公司之间的房屋买卖关系，而房屋买卖关系又与债权、债务转让（顶账）关系密切联系。即房屋买卖关系是否成立，决定着原告栾晓彦、被告葡中实业公司与第三人宏达砼业公司之间的债权、债务转让（顶账）关系的成立。按照法律规定，房产的转移要以房产实际交付并办理房产登记为依据。本案中，涉案房产在青铜峡市不动产登记事务中心不动产登记系统中至今无备案、无办证登记信息，不能办理转移登记手续，被告葡中实业公司亦未将该房屋交付给原告栾晓彦。故原告栾晓彦要求依法解除其和被告葡中实业公司签订的《购房协议》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因原告栾晓彦与被告葡中实业公司签订的《购房协议》无法履行，故原告栾晓彦、被告葡中实业公司与第三人宏达砼业公司之间的债权、债务转让（顶账）约定无法实现，原告栾晓彦要求确认原、被告及第三人之间的三方口头顶账约定无效的诉讼请求成立，本院予以支持。被告葡中实业公司及第三人宏达砼业公司的辩解理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，判决如下：一、解除原告栾晓彦和被告青铜峡市葡中实业投资有限公司签订的《购房协议》；二、原告栾晓彦、被告青铜峡市葡中实业投资有限公司、第三人青铜峡市宏达砼业有限公司之间的顶账约定无效。案件受理费100元，由被告青铜峡市葡中实业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长  韩永军人民陪审员  平吉炜人民陪审员  郭 静二〇二〇年九月九日书 记 员  丁瑜萍引用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。