浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2499号 上诉人（原审被告）：浙江兰晶电气科技有限公司，住所地慈溪市新兴产业集群区宗汉街道新兴大道88号。 法定代表人：徐建立，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高方军,浙江前湾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江顺茂新材料有限公司，住所地慈溪高新区新兴大道777号。 法定代表人：范凯晖，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐剑,浙江达鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐徐,浙江达鹏律师事务所律师。 上诉人浙江兰晶电气科技有限公司因与被上诉人浙江顺茂新材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2020年5月7日作出的（2020）浙0282民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 兰晶公司上诉请求：一、撤销原判，并驳回顺茂公司的起诉；二、本案一、二审诉讼费用由顺茂公司承担。事实和理由：首先，双方租赁合同约定，房租的支付方式为兰晶公司收到顺茂公司开具10%的增值税专用发票后在7个工作日内一次性付清。开具发票是顺茂公司必须先予履行的合同义务，顺茂公司未履行开票义务，兰晶公司付款条件未成就，兰晶公司对此没有必须答复的义务，可以用“不支付租金”的实际行为抗辩。其次，顺茂公司在本案诉讼过程中履行开票义务后，付款条件才刚刚成就。顺茂公司边诉讼边履行的行为，说明顺茂公司在起诉时尚不具备付款条件及解除条件，尚不符合起诉条件。 顺茂公司辩称,一、被上诉人在向上诉人催讨第二年租金时，上诉人从未向被上诉人提起开具增值税发票事宜，相反一直在借故拖延支付租金期间，且被上诉人在诉讼过程中也向上诉人邮寄了增值税发票，但上诉人予以拒收，说明上诉人不想支付租金。二、上诉人不仅未向被上诉人支付第二年租金，更擅自将涉案租赁厂房转租给第三人，故根据双方签订的《房屋租赁协议》，被上诉人完全可以单方解除协议，并收回房屋，要求上诉人支付违约金、租金及相应的占有使用费。 顺茂公司向一审法院起诉请求：1.确认顺茂公司、兰晶公司签订的《房屋租赁协议》于2020年1月3日解除；2.请求兰晶公司支付自2019年10月20日起至2020年1月3日止的租金289189.73元；3.兰晶公司即时搬离并腾空租赁厂房，并支付自2020年1月4日至腾房完毕之日止以每天3855.86元为基数计算的房屋占有使用费；4.兰晶公司支付顺茂公司违约金140739元；5.本案诉讼费由兰晶公司承担。诉讼过程中，顺茂公司变更诉讼请求为：1.解除顺茂公司、兰晶公司于2018年10月21日签订的《房屋租赁协议》；2.兰晶公司即时腾退租赁厂房给顺茂公司；3.兰晶公司支付自2019年10月20日起实际腾退之日止以每月117280元标准计算的租金、占有使用费；4.兰晶公司支付顺茂公司违约金140739元；5.本案诉讼费由兰晶公司承担。 一审法院审理认定事实：2018年10月21日，顺茂公司（甲方）与兰晶公司（乙方）签订《房屋租赁协议》1份，约定甲方将位于慈溪市高新技术产业开发区厂房壹幢（3#厂房面积5864.13平方米）出租给乙方使用；租期自2018年10月20日至2023年10月19日。第一、二年的年租金均为1407390元，第三年开始每年租金递增5%。第一年租金于2018年10月20日前一次性付清，第二年起租金在每年9月20日前支付下一年房租（即提前30天支付下一年租金）。支付方式为收到甲方开具10%增值税专用发票后，在7个工作日一次性付清，转账支付为甲方指定账户收取。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议，收回该房屋，并且乙方承担违约责任：不支付或者不按照约定支付租金达30日的；欠缴各项应缴费用；擅自将该房屋转租给第三方的；利用该房屋从事违法活动的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用；故意损坏承租房屋的。双方还就其他权利义务进行了约定。协议签订之前，顺茂公司已将上述厂房交付给了兰晶公司。合同履行过程中，兰晶公司支付顺茂公司保证金10万元，并支付了第1年的租金（即截至2019年10月19日的租金），之后的租金，兰晶公司未按期支付，经顺茂公司短信催讨未果。2019年12月12日，顺茂公司委托律师向兰晶公司发函，通知兰晶公司2天内支付拖欠租金，兰晶公司收函后仍未支付租金。2020年1月3日，顺茂公司又委托律师向兰晶公司发函，通知顺茂公司、兰晶公司之间解除租赁协议，兰晶公司应在接到函件后7天内搬离租赁厂区，并支付相应租金、水电费，但兰晶公司收函后未支付租金，亦未腾退所租厂房。2020年3月19日,顺茂公司通过EMS向兰晶公司邮寄宁波增值税专用发票2份,兰晶公司拒收。 另查明，2019年7月30日，兰晶公司与案外人严立波签订《房屋租赁协议》1份，约定将前述兰晶公司向顺茂公司所租厂房中的2932平方米房屋出租给严立波，租期自2019年8月5日至2023年8月5日，还就其他权利义务进行约定。 一审法院认为，顺茂公司、兰晶公司之间签订的《房屋租赁协议》成立且合同有效，双方应按约履行。按照协议约定，兰晶公司应于2019年9月20日前支付第二年的租金，现兰晶公司到期未付，已违反双方约定。虽然兰晶公司抗辩称，顺茂公司未向兰晶公司开具增值税专用发票，其付款条件未成就，但经顺茂公司短信及发函催讨租金，兰晶公司未曾向顺茂公司提出开具发票，在兰晶公司未作相关回复的情况下，顺茂公司为减少损失未开具发票属合理，兰晶公司的该辩称意见有违诚实信用原则，不予采纳。并且顺茂公司在诉讼过程中开具了增值税专用发票并向兰晶公司邮寄，兰晶公司予以拒收，应视为兰晶公司付款的条件已成就。兰晶公司未按期支付租金，顺茂公司据此要求解除租赁协议，符合协议约定。另外,兰晶公司将所租厂房中的2932平方米房屋转租给了案外人，兰晶公司未提供证据证明其转租的行为征得了顺茂公司的同意,应认定为擅自转租,按照双方协议约定，顺茂公司也有权行使单方解除权。故顺茂公司要求解除租赁协议的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。租赁协议解除后，兰晶公司应及时腾退房屋，至于兰晶公司将部分厂房出租给案外人，系兰晶公司与案外人的关系，并不妨碍顺茂公司要求兰晶公司腾房的权利,该院对顺茂公司要求兰晶公司腾退租房的诉讼请求予以支持。对于租赁协议解除之前兰晶公司拖欠的租金，及租赁协议解除之后兰晶公司的占有使用费，兰晶公司应予支付，顺茂公司主张占有使用费参照合同约定的租金计算，系合理，对顺茂公司要求兰晶公司支付租金及占有使用费的诉讼请求，该院予以支持。顺茂公司、兰晶公司双方协议中约定违约金为年租金的10%，现兰晶公司违约，造成兰晶公司腾退房屋后顺茂公司另找承租人存在一定的空置期，顺茂公司的损失客观存在,该院对顺茂公司要求兰晶公司支付违约金140739元的诉讼请求予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除浙江顺茂新材料有限公司与浙江兰晶电气科技有限公司于2018年10月21日签订的《房屋租赁协议》；二、浙江兰晶电气科技有限公司应于一审判决生效之日起十五日内腾退讼争租赁厂房给浙江顺茂新材料有限公司；三、浙江兰晶电气科技有限公司应于一审判决生效之日起十五日内支付浙江顺茂新材料有限公司自2019年10月20日起至租赁厂房腾退之日止按每月117280元计算的租金、占有使用费；四、浙江兰晶电气科技有限公司应于一审判决生效之日起十五日内支付浙江顺茂新材料有限公司违约金140739元。若未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及其相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费7749元，减半收取计3874.50元，由浙江兰晶电气科技有限公司负担， 二审中，双方当事人均未向本院提交证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。二审审理期间，被上诉人出具情况说明一份，明确由案外人严立波占有部分涉案厂房的腾退问题由其与案外人自行理直。 本院认为，上诉人兰晶公司承租被上诉人顺茂公司涉案厂房后，其理应按约支付租金。现兰晶公司未按约支付第二年的租金，且在租赁期间未经被上诉人同意将部分厂房转租给他人，上诉人的行为显属违约，被上诉人据此主张合同解除，并要求其腾退占有的厂房，于法有据，原判予以支持，并无不当。上诉人上诉提出被上诉人未向其开具增值税专用发票，其付款条件未成就。对此，虽合同约定“支付方式为收到甲方开具10%增值税专用发票后，在7个工作日一次性付清”，但根据被上诉人提供的证据，上诉人在被上诉人催讨租金时，从未向顺茂公司提出开具发票，且被上诉人在一审审理过程中开具了增值税专用发票并向上诉人邮寄，上诉人予以拒收，因此，一审法院认定上诉人付款的条件已成就，理由充分，也无不当。 综上所述，兰晶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7749元，由上诉人浙江兰晶电气科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年九月九日 书记员  潘芬芬