西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书                                                    （2020）陕0103民初1010号  原告：屈卫博，男，1994年5月19日出生，汉族，住陕西省合阳县。委托诉讼代理人:景兰香，北京市京师(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人:殷娜，北京市京师(西安)律师事务所实习律师。被告：苏瑞强，男，1983年6月14日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告屈卫博与被告苏瑞强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告屈卫博委托诉讼代理人景兰香、殷娜，被告苏瑞强到庭参加诉讼。本案审理终结。原告屈卫博向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月30日解除；2.请求判令被告返还原告支付的2019年11月、12月的租金7600元、水、电、物业费500元、押金3800元、装修费用7000元；3.判令被告支付原告违约金7600元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其名下位于西安市碑林区XX居房屋出租给原告，租赁期限为2017年6月1日至2018年5月31日止，租金交付方式为半年一付，租金每月3800元，由原告在每半年的前1月足额支付给被告。上述合同签订后，原告按期交付了租金并使用房屋。租期届满后，双方未续签合同，但原告继续支付了至2019年12月的租金。2019年10月29日，因案涉房屋门油漆脱落，被告要求原告更换门板、地板，原告未按被告要求更换，被告以此为由要求解除合同关系，并更换门锁致原告无法使用房屋。被告苏瑞强辩称，对于解除双方租赁合同、退还2019年11月、12月租金7600元、押金3800元及剩余水、电、物业费500元无异议，但不同意支付违约金、装修费。双方签订合同时，约定的是居住用房，原告未经过其同意擅自将房屋结构由三室改成四室，后原告父亲打电话说要退房，原告承诺于2019年10月以前修复房屋，但房屋目前尚未修复，原告主张的装修费不属实，应当是修复房屋的费用；对于违约金亦是原告违约擅自装修在先，故不同意支付装修费和违约金。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：一、房屋租赁合同、付款凭证四份，证明原告已履行合同约定的义务，按期支付租金，被告应依据《房屋租赁合同》的约定，承担相应的违约金。二、微信聊天记录截图四张，证明因原告垫付装修费用，被告应予以返还。三、收款收据两张，原告已支付2019年全年物业费，被告应退还剩余11月至12月期间的物业费。四、装修清单一份、收据14张、装修后照片2张，原告于2019年10月15日开始装修，费用共计6395元，原告按照被告要求将房屋装修并更换洗手池、开关等，原告应向被告支付所垫付的装修费。被告质证对证据一、三的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，对证据二真实性无异议，对证明目的不认可，对房屋进行的是修复而非重新装修，洗手池及开关系原告使用不当造成损坏，该损失应由原告自行承担；对证据四被告质证认为原告部分收据系手写，且原告装修时来回返工，耗费时间和材料，无法核实真实性，对该证据真实性及证明目的均不认可。经审查，原告提交上述证据一、二、三符合证据“三性”之规定，依法作为定案依据在卷佐证；对于证据四中，原告未提交收款收据对应的发票，且部分收款收据票号系连号但经手人签字及笔迹均非一人，对该组证据真实性不予认可，依法不予采信。被告围绕其答辩意见提交如下证据：一、房屋出租之前的照片三张、房屋损坏后照片十四张；二、销货清单一张；三、录音光盘一张；共同证明原告擅自改变房屋结构，并答应修复房屋的事实。原告质证认为被告提交照片无法看出是案涉房屋状况故对照片不予认可；因被告未提交销货清单发票对该证据不认可；对录音真实性不予认可，但恰能证明被告要求原告对房屋进行装修。经审查，对被告提交证据一、三原告虽对真实性不认可，但该两份证据与原、被告当庭陈述内容能够相互映证，该证据符合证据“三性”之规定，依法予以认定，对证据二因被告未提交对应发票，对该证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月13日，原告与案外人杨金平以承租人身份与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其名下位于西安市碑林区XX居房屋出租给原告及杨金平，租赁期限为2017年6月1日至2018年5月31日止，租金交付方式为半年一付，租金每月3800元，由原告在每半年的前一月足额支付给被告。另约定，因承租人原告造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿，否则，出租人有权在承租人交付的押金中扣抵修复费用，不足部分由承租人补足；承租人如需对房屋进行改建、扩建、装修或者增扩设备时，应征得出租人书面同意后再行处理；承租人未经出租人同意擅自将房屋进行非法活动、改建、扩建、装修、增扩设备的，出租人有权单方终止合同，承租人承担一个月房租的违约金，并恢复房屋原状。上述合同签订后，原告按期交付了租金并使用房屋。租期届满后，双方未续签书面租赁合同，但原告分次以转账方式支付了使用房屋期间的租金，双方合同继续履行。2019年5月7日，原告通过手机转账方式支付了2019年下半年的租金22800元。2019年10月20日，双方就房屋维修问题发生争议，因费用承担问题未达成一致意见，被告收回房屋钥匙。另查明，案涉房屋另一承租人杨金平就本案房屋租赁合同放弃主张权利。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              本院认为,原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律的强制性规定,为合法有效合同,双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告之间《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，原告继续使用房屋，被告并未提出异议亦收取了租金，双方原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期，被告可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知原告。关于原告主张要求确认双方《房屋租赁合同》于2019年10月30日解除并退还2019年11月、12月租金7600元及水、电、物业费500元、押金3800元之诉请，被告对此并无异议，该请求于法不悖，本院依法予以认定；对于原告要求被告支付装修费用7000元之诉请，双方合同约定，对于房屋装修应当取得被告书面同意，原告并未提交证据证明装修系经过被告书面同意，且原告提交聊天记录、被告提交通话记录仅提到恢复原状及维修，双方并无装修之合意，原告提交花费票据亦均系手写收据，无正规发票，原告该主张无充分证据予以佐证，依法不予支持；关于原告主张被告支付违约金7600元之诉请，对于不定期租赁合同，出租人在合理期限之前通知承租人后可随时解除合同，从原告提交双方微信聊天记录来看，被告给予原告三天时间腾房，且原告亦通过微信表明将房屋恢复原状后让被告来验收，被告的行为符合法律关于解除不定期房屋租赁合同之规定，原告该主张无法律及事实依据，依法不予认定。综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十六条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、原告屈卫博与被告苏瑞强签订的《房屋租赁合同》于2019年10月30日予以解除。二、被告苏瑞强于本判决生效之日起十日内退还原告屈卫博租金7600元、押金3800元及水、电、物业费500元。三、驳回原告屈卫博其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费463元，由原告屈卫博承担 255元、被告苏瑞强承担208元（此款原告已交纳，被告在给付上述款项时一并直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                审判员      张婷 二〇二〇年八月三十一日书记员     姚睿1