四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11085号 上诉人（原审原告）：苏珍，女，1986年12月2日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：李康，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都成泰房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市温江区光华大道三段399号。 法定代表人：吕恩政，董事长。 委托诉讼代理人：尤子佳，该公司员工。 委托诉讼代理人：戴诗玉，四川拓泰律师事务所律师。 上诉人苏珍因与被上诉人成都成泰房地产开发有限公司（以下简称成泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员龚耘适用独任制于对本案进行审理。本案现已审理终结。 苏珍上诉请求：撤销原判，改判支持苏珍的全部一审诉讼请求。 事实和理由：一、一审法院认定事实错误，遗漏重要案件事实。一审法院在查明事实的过程中认定成都市温江区6年8月22日在温江区范围内实施不动产登记制度，从而认定苏珍与成泰公司在商品房买卖合同及补充协议中约定房屋所有权证及分户国土使用权证的办理时间约定早于成都市温江区的通告时间与客观事实不符，《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日发布，自2015年3月1日其施行，《不动产登记暂行条例实施细则》作为《不动产登记暂行条例》的重要配套规范性文件，于2015年6月29日审议，2016年1月1日公布并实施，四川省及成都市在条例及细则公布后亦出台了系列政策文件，成泰公司作为专业的享有相应资质的开发企业，在国家条例及细则发布后就应明确了解不动产登记制度的实施，而一审法院审理案件时并未查明前述事实，仅选取温江区实施时间作为成泰公司知晓的时间过于片面。二、商品房买卖合同及补充协议中约定的办理房屋所有权证及国有土地使用权证的条款属于无效条款。成泰公司在条例及细则发布实施后知晓房屋所有权证与国有土地使用权证的办理实际已经履行不能，仍在合同中予以约定，该约定明显限制了苏珍的权利，客观上降低了成泰公司的违约风险及成本，应为无效条款。三、一审法院将不动产权证的办理时间确定为2021年4月1日错误。成泰公司应遵循商品房买卖合同及补充协议中约定的365日作为办理不动产权证的时间，在房屋所有权证及分户国有土地使用权证“双证”并行时期，购房人自取得房屋所有权证后，所有权人即可进行房屋的交易，即房屋所有权证的办理就代表房屋所有权的转移登记，苏珍和成泰公司虽未在商品房买卖合同及补充协议中明确约定不动产权证的办理时间，但在新规下，根据房屋所有权证、国有土地使用权证及不动产权证书的各自作用以及交易双方的权利义务可以确定办理不动产权证书的时间应与办理房屋所有权证的时间一致。成泰公司通过履行行为认可了房屋所有权证办理时间为不动产权证书的办理时间，成泰公司明确知晓《不动产登记暂行条例》及细则发布实施这一客观事实后并未告知或与苏珍重新签订协议另行约定办理不动产权证的时间及流程，应视为成泰公司认可在新规下继续按原合同及协议约定的办理房屋所有权证的办理时间完成房屋转移登记，协助苏珍取得不动产权证书。 成泰公司答辩称，一、成泰公司与苏珍签订合同的时间在温江区实施不动产统一登记制度前，成泰公司未违反合同约定。不动产统一登记制度是根据国家统一安排部署，由各地在2016年年底完成不动产统一登记工作，成都市温江区根据工作部署自2016年8月22日进行不动产统一登记符合国土资源部的相关通知。二、成泰公司与苏珍之间的合同成立且生效，成泰公司无违约行为。根据双方约定，成泰公司应在商品房交付之日起365个工作日内协助苏珍办理完毕房屋所有权证书，案涉房屋于2017年3月31日就已交付给苏珍，而办理房屋所有权证的截止期限为2018年3月30日。另，根据双方补充协议第十五条第4款的约定，成泰公司在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且苏珍交清办理分户国有土地使用权证所需的全部资料、税、费后3年内根据上诉人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证，则办理国有土地使用权证的截止日期为2021年3月30日。双方在合同中并未约定办理不动产权证书的时间，结合双方在合同中约定的办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书时间的先后顺序，现办理国有土地使用权证的时间尚未届满，苏珍已在约定的国有土地使用权证时间届满前取得不动产权证书，故成泰公司并无违约责任。三、双方签订的商品房买卖合同及补充协议中关于房屋所有权证与国有土地使用权证的约定并非无效。补充协议第十五条第4款的约定有明确的义务主体、具体的办证期限，该约定并未免除成泰公司协助办理国有土地使用权的义务，也并未排除苏珍获得国有土地使用权登记的合同权利，该条款不构成法律规定的无效情形。综上，苏珍的上诉请求不能成立，应驳回上诉，维持原判。 苏珍向一审法院提出诉讼请求：1．判令成泰公司向苏珍支付逾期办理不动产权证的违约金24090.89元（房屋总价816640.56元为基数，按每日万分之零点五，即按日40.832028元，自2018年4月4日起，计算至2019年11月15日，共590天）；2．案件受理费由成泰公司承担。 一审法院经审理认定事实：2016年4月11日，苏珍与成泰公司就案涉房屋签订了《四川省商品房买卖合同》，合同约定案涉房屋总价款为816641元，成泰公司在房屋交付后365日内为苏珍办理完毕房屋所有权证书，案涉房屋于2017年3月31日交付给苏珍，房屋的不动产权于2019年11月15日已经转移登记至苏珍名下。案涉合同第28条约定了逾期办理房屋所有权证，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五承担逾期办理产权证的违约金。 《商品房买卖合同补充协议》第十五条第4款约定：“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365日内，为买受人办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证”。 一审法院另查明，成都市温江区国土资源局关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告载明，成都市温江区从2016年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《四川省商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，苏珍与成泰公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。苏珍诉请成泰公司支付逾期取得不动产权证书的违约金，则应当审查成泰公司在履行合同过程中是否存在有该违约行为。 根据双方合同约定，成泰公司应在商品房交付之日起365日内协助苏珍办理完毕房屋所有权证书。案涉房屋于2017年3月31日交付给苏珍，故办理房屋所有权证的截止期限为2018年3月31日。根据双方补充协议第15条第4款约定，成泰公司在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且苏珍交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据苏珍的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证，则办理国有土地使用权证截止期限为2021年3月31日，且需要苏珍交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后才能办理。但根据原成都市温江区国土资源局关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告，成都市温江区从2016年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度。而双方合同中对于不动产统一登记并无相应约定，但不动产统一登记系对原房屋所有权证以及国有土地使用权证合并，结合双方在合同中约定办理房屋所有权证以及国有土地使用权证的先后顺序，办理不动产权证书的截止时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为准，现办理国有土地使用权证的时间尚未届满，成泰公司已在约定的国有土地使用权证时间届满前办理了不动产权证书，故成泰公司并无违约逾期办理不动产证的行为。苏珍主张成泰公司存在违约行为并无相应事实依据。 关于苏珍提出双方签订的合同中关于办理房屋所有权证与国有土地使用权证的约定无效的理由。一审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十五第4款关于“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365日内，为买受人办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证。”的约定，该条款有明确的义务主体、具体的办证期限，该约定并未免除成泰公司协助办理国有土地使用权证义务，也未排除苏珍获得国有土地使用权登记的合同权利，该条款不构成法律规定的无效情形。另外，成都市温江区系在2016年8月开始实施不动产统一登记制度，而苏珍与成泰公司签订的合同时间在成都市开始实施不动产统一登记之前，合同中有关办理相关权属证书的约定未违反法律法规的强制性规定，苏珍主张办证条款无效的理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，一审法院判决：驳回苏珍的诉讼请求。一审案件受理费减半收取201元，由苏珍负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：成泰公司是否应向苏珍支付逾期取得房屋不动产权证书的违约金。现评判如下： 苏珍上诉认为一审法院将不动产权证的办理时间确定为2021年4月1日错误，成泰公司应遵循商品房买卖合同及补充协议中约定的房屋交付后365日作为办理不动产权证的时间，且，成泰公司作为专业的享有相应资质的开发企业，在国家条例及细则发布后就应明确了解不动产登记制度的实施，而一审法院审理案件时并未查明前述事实。对此，本院认为，2015年3月1日施行的《不动产登记条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府办理，设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十五条规定，市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产组织开展首次登记。前述规定表明，各市、县人民政府可以根据情况对本辖区内的不动产登记自行决定具体实施的时间，在市县政府未作出实施不动产登记决定前，相关各部门及各行各业只能按之前处理方式办理或约定有关涉及不动产权属的有关事项。一审已查明，成都市温江区国土局及温江区房管局于2016年8月16日17时起停止受理各类土地、房屋登记业务，2018年8月22日温江区开始实施不动产统一登记制度，不动产统一登记系对原房屋所有权证以及国有土地使用权证合二为一，因政策变化的原因成泰公司客观上已无法再为苏珍办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书，成泰公司无法也不能预料该政策的变化，成泰公司知道或应当知道无法为苏珍办理房屋所有权证的时间最早也应在2016年8月16日，故苏珍的该上诉理由不能成立，本院不予支持。不动产权证包含了房屋所有权证、国有土地使用权证两个证件的属性，在双方合同中对不动产登记制度并无任何约定的情况下，原合同中既约定办理房屋所有权证的时间又约定办理国有土地使用权证的时间，以提前到达的办理房屋所有权证的时间作为办理不动产权证的时间不公平、不合理，因此，应以最后到达的办理国有土地使用权证的时间作为办理不动产权证的时间。本案中，案涉房屋于2017年3月31日交付给苏珍，故办理房屋所有权证的截止期限为2018年3月31日，办理国有土地使用权证的截止日期应为2021年3月30日，一审法院将不动产权证的办理时间确定为国有土地使用权的截止日期，本院予以维持。苏珍上诉主张成泰公司存在违约行为并要求支付逾期取得房屋不动产权证书的违约金无相应事实依据，本院对其该项上诉理由不予采纳。 关于苏珍上诉提出双方签订的合同中关于办理房屋所有权证与国有土地使用权证的约定无效的理由。本院审查认为，温江区系在2016年8月开始实施不动产统一登记制度，而苏珍与成泰公司签订的合同时间在成都市开始实施不动产统一登记之前，合同中有关办理相关权属证书的约定未违反法律法规的强制性规定，一审法院认定苏珍主张办证条款无效的理由不能成立正确，本院予以确认。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费402元，由苏珍负担。 本判决为终审判决。 审判员 龚 耘 二〇二〇年九月九日 书记员 王朝阳