山东省乳山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1083执异110号案外人乳山市信而立房产营销策划中心，住所地乳山市银滩锦绣花园18-5号法定代表人李宝林，经理。申请人李天茹，女，1953年12月6日出生，汉族，住乳山市。被申请人江珠兰，女，1964年1月15日出生，汉族，户籍地福建省福州市台江区，现住福建省福州市仓山区。被申请人杨榕斌，男，1955年11月14日出生，汉族，住址同上。被申请人石思鸿，男，1987年3月10日出生，户籍地福建省福州市台江区，现住乳山市。申请人李天茹与被执行人江珠兰、杨榕斌、石思鸿民间借贷纠纷一案，本院根据申请人的保全申请，依法采取了保全措施。案外人乳山市信而立房产营销策划中心于2020年8月11日对保全标的提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人信而立房产营销策划中心称：一、我公司于2019年6月18日与该房屋原所有人石思鸿的委托代理人确立房屋买卖关系，该房屋出售总价为25万元人民币，该房屋未租赁、未抵押、未查封，我公司通过银行转账的方式支付购房款定金2万元人民币，转账账号信息为：江珠兰，邮政银行，6217993900064164191，另附有转账凭证。我公司于2019年6月19日与该房屋原所有人石思鸿委托代理人江珠兰签署房屋买卖合同，并完成支付剩余房款23万元人民币。剩余房款依据该房屋原所有人石思鸿的委托代理人江珠兰的要求支付如下：1、我公司通过手机银行转账的方式，代为支付该房屋原所有人石思鸿于乳山光谷新力房地产有限公司欠款146197.29元人民币，另附有转款凭证。2、我公司通过手机银行转账的方式，代为支付该房屋原所有人石思鸿于吴锦秀欠款75000元人民币，转账账号信息为：吴锦秀，建设银行，62×××21，另附有转款凭证。3、我公司通过手机银行转账的方式支付8703元人民币于江珠兰，转账账号信息为：江珠兰，邮政银行，621993900064164191，另附有转款凭证。4、我公司通过微信转账的方式支付100元人民币于江珠兰，另附有转款凭证。至此，该房屋于2019年6月19日已经依法完成房屋买卖关系。由于该房屋出售人石思鸿家庭与蒋汉卿民间借贷案件纠纷影响，该房屋于2019年7月10日被查封，案号：（2019）鲁1083执保458号。中途，蒋汉卿主动撤案，由蒋汉卿爱人李天茹以不当得利纠纷名义，再度起诉石思鸿家庭成员，同时又一次查封我公司所有的乳山市××小区南区××楼××室房产，案号为2020鲁1083民初418号，该案件仍在审判中。该房屋买卖关系在前，符合《合同法》相关规定，因政府政策的不可抗力不能及时进行产权变更登记，但已依法构成卖卖试试，请求乳山市人民法院解除对我公司所有的乳山市××小区南区××楼××室房产的查封。二、《最好高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是二十八条规定“金钱债权执行中，买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（另附：房屋买卖合同复印件）；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（房屋付清全款后已交房，要是已移交我公司，另附：房屋钥匙一把）；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（另附：转款截图）；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记（该房屋房产证办理时间未满2年，出售人如果过户应承担税费过高，导致未能及时办理过户登记，但合同中阐明房屋满2年办理过户以及出售人无条件配合过户，另附：房产证复印件）”。购房者可以对执行标的提出书面执行异议，凡符合上述情形的，法院应当裁定中止该标的执行。综上所述，我公司所有的该房产，因政府政策的不可抗力不能及时进行产权变更登记，导致乳山市人民法院作出财产保全裁定。为维护我公司合法财产所有权，请求乳山市人民法院解除对我公司所有的乳山市××小区南区××楼××室房产的查封。本院查明，本院在审理原告李天茹与被告江珠兰、杨榕斌、石思鸿不当得利纠纷一案过程中，根据申请人李天茹的保全申请，于2020年1月17日作出(2020)鲁1083民初418号保全裁定，并于2020年1月19日向乳山市不动产登记中心送达(2020)鲁1083民初418号协助执行通知书，查封了登记在被申请人石思鸿名下的位于乳山市××龙湾××楼××室房产及项下土地使用权。案外人乳山市信而立房产营销策划中心为此于2020年8月18日向本院提出上述异议，并提交盖有乳山市信而立房产策划中心印章的房屋买卖合同复印件一份（卖方为石思鸿，买方为乳山市信而立房产策划中心，合同约定，房屋成交净价格为250000元，不动产权证满二年后过户，2019年6月18日买方向卖方江珠兰名下邮政储蓄银行账户打款20000元用于支付购房定金，2019年6月19日买方代还卖方欠开发商146197.29元，2019年6月19日买方将剩余75000元房款支付至卖方指定的吴锦秀名下中国建设银行账户，2019年6月19日买方将剩余8803元房款支付至卖方指定江珠兰的名下邮政储蓄银行账户。合同签订日期为2019年6月18日）、产权证复印件一份（权利人为石思鸿，位置为银滩新力银龙湾南区1号1C-807室）、微信转账截图复印件一份（2019年6月19日分别向江珠兰转款8703元、向吴锦秀转款75000元、向乳山光谷新力房地产有限公司转款146.197.29元）、盖有中国建设银行电子回单专用章回单详情一份（转账金额为80000元，收款人为徐惠林，付款人为付东园，附言退银龙湾1C-807房款，日期为2019年8月23日）、盖有中国建设银行印章的回单详情复印件一份（金额为20000元，收款方为江珠兰，付款方为李宝林，日期为2019年6月18日）、微信截图一份（中国建设银行卡照片一张【卡号：62×××21），日期为6月19日】，申请保全人李天茹未提交答辩意见。本案审查过程中，案外人又向本院提交了委托书一份（委托人为石思鸿，受委托人为江珠兰，委托事项为代为办理房产出售手续等，日期为2019年5月13日）、补充协议一份（卖方为石思鸿，买方为乳山市信而立房产营销策划中心，房屋位置为乳山市银滩银龙湾南区1幢1C-807号，面积为66.16平方米，房屋权属情况，双方经协商房款售价为250000元，卖方无条件配合买方办理房屋过户的具体事宜。日期为2019年6月26日）、乳山市信而立房产营销策划中心出具的通知（附回执）一份（通知内容为：江珠兰女士，你好，银滩银龙湾南区1C-807室房产已由乳山市信而立房产营销策划中心另行售出，约定于2019年7月8日前办理具体事宜，请你于2019年7月8日前到乳山市银滩不动产中心配合办理该房产过户事宜，感谢合作。日期为2019年6月30日；江珠兰办理回执内容为：你好，由于家中事务繁忙，2019年7月8日前不方便到乳山银滩，7月底可到银滩办理过户，望请谅解。日期为2019年7月3日），用于证明未办理房产过非自身原因。但案外人提供不出通知和回执的往来证明。上述事实有异议人的异议申请书及有关证非因买受人自身原因未办理过户登记据、本院执行卷宗材料等证据在案为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案案外人虽然提供证据证明其法院查封之前签订了合法有效的书面合同、且房款已全部付清并合法占有，但对于未办理过户登记的原因，其异议申请书中所述的理由与审理过程中提交的通知（附回执）所证明的事实相互矛盾，案外人在异议申请中称“房屋房产证办理时间未满2年，出售人如果过户应承担税费过高，导致未能及时办理过户登记”，该理由明显属于纵容他人偷逃税收，案涉房产未及时办理过户登记其自身存在过错；而案外人提交的通知（附回执）其内容反映的是被执行人的原因导致未能及时办理过户登记，但案外人提供不出该通知（附回执）的往来证明，且被执行人与案件有法律上的利害关系，其证明力不足以推翻案外人异议申请中自认的事实和理由，故不能作为本案的有效证据。故本案案外人所提异议不符合上述法律规定的情形，其异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人乳山市信而立房产营销策划中心的异议。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张涛审判员  凌涛审判员  王华二〇二〇年九月二十四日书记员  王伟