上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7644号上诉人（原审原告）：上海上豪投资管理有限公司，住所地上海市闵行区秀文路98号215室。法定代表人：郑晴月，执行董事。委托诉讼代理人：朱勇，上海市百良律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炜，上海市百良律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海机场（集团）有限公司浦东机场华美达大酒店，住所地上海市浦东机场启航路1100号。负责人：郭虹，总经理。委托诉讼代理人：诸骥平，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭晨，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海上豪投资管理有限公司（以下简称上豪公司）因与被上诉人上海机场（集团）有限公司浦东机场华美达大酒店（以下简称华美达酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初10464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上豪公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。主要理由为：一、一审认定事实错误，一审没有查清上诉人自2019年6月至9月没有经营的真实原因；二、一审有关华美达酒店自2019年9月29日对租赁场所房间张贴封条及加锁不存在阻碍上诉人使用租赁场所的认定也有错误；三、一审错误认定华美达酒店单方解除涉案租赁合同不构成违约，故一审事实认定及法律适用均有错误，应予改判。华美达酒店辩称，一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。主要理由为：一、上诉人没有正常经营均是因其自身原因所致，2019年9月26日公安人员因上诉人员工与客人发生争执而出警，同月29日起被上诉人为安全起见，在有上诉人员工在场的情况下，对理发室等2间房屋加锁，其他房间则张贴封条，没有证据证明因此影响上诉人使用涉案租赁房屋；二、因上诉人经催告仍不支付分文房租，被上诉人据此依约行使合同解除权并无不当。上豪公司向一审法院起诉请求：1.判令华美达酒店退还上豪公司租赁保证金173,667元；2.判令华美达酒店退还上豪公司2019年6月6日至2019年7月6日期间的租金57,889元、保安费5,178元、清洁费2,000元，合计65,067元；3.判令华美达酒店支付上豪公司2019年9月1日至2019年9月26日期间的营业额36,239.08元（已扣除当月实际经营期间的租金及其他费用）；4.判令华美达酒店支付上豪公司违约金173,667元；5.判令华美达酒店赔偿上豪公司剩余租赁期内装饰装修残值损失123,000元（自上豪公司无法使用房屋之日起至2020年12月31日，以装修款186,000元折算）。一审法院认定事实：2019年1月1日，上豪公司（承租方、乙方）与华美达酒店（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，1.1甲方出租给乙方的房屋为甲方合法拥有，坐落在本市浦东新区启航路1100号，乙方租赁BF地下室部分区域的建筑面积为570平方米。2.1乙方（上豪公司）承租该房屋仅作经营健身、桑拿、按摩、美容美发、SPA、足浴等业务使用。3.1甲方（华美达酒店）于2019年1月1日向乙方交总计建筑面积570平方米之房屋及器材设施，乙方从交付之日起承担包括（但不限于）租金以及电、水等费用。3.2乙方承租该房屋的期限为2年，自2019年1月1日起至2020年12月31日止。4.1乙方承租该房屋的租金为3.34元/平方米/日，以本合同1.1所列建筑面积计算，每月为57,889元，该租金为含税价。4.3租赁保证金为三个月租金，计173,667元。6.1租金自免租期（若有）期满次日计算，按月支付，先付后用。6.3乙方延期支付租金或其他费用的，每逾期一日乙方须向甲方按应支付款额的0.3%支付违约金。6.7合同期满，乙方如不续租，或合同提前解除的，乙方应当按本合同附件一、附件二、附件三规定办理返还房屋、器材设施，结清水、电、通信（注销户名）费用，以及注销房屋租赁登记（若有）、注销工商登记（若有）后，甲方在十五天内无息退还乙方保证金。21.1乙方具有以下情形之一，甲方有权书面通知乙方终止本合同，并可提出索赔：21.1.1逾期支付租金超过一个月，经甲方催款仍未支付的；21.1.2逾期支付电费、水费、电信费及其他费用总和相当于一个月租金额，且逾期一个月以上的，经甲方催款仍未支付的……21.3因乙方违约而解除合同或退租的，甲方不承担任何装修补偿责任。23.2租赁期限内，甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付与乙方租赁保证金等额的违约金，如支付的违约金不足抵付乙方经济损失的，甲方还应负责赔偿。23.3乙方违反本合同第二十一条之规定或严重违反其他有关条款之有关规定，甲方除可单方面终止合同外，还可从乙方的租赁保证金中将所有损失及开支扣除，如乙方的租赁保证金不足支付损失及开支时，甲方有权另行追索。甲方保留因乙方的中途退租给甲方造成的损失追索赔偿的权利。23.4乙方（上豪公司）逾期支付租金及其他费用的，甲方（华美达酒店）有权向乙方追索并按本合同第6.3条规定向乙方追索违约金或直接从乙方保证金中扣减。乙方须在收到甲方书面通知后十天内支付违约金或补足乙方保证金。上豪公司承租后，对租赁房屋进行一定装修后投入经营使用。2019年6月18日，上豪公司向华美达酒店发出《减租申请》，其中载明因警方加大了对娱乐场所的监管整治力度，使整个市场经营受到严重冲击……警方要求上豪公司自2019年6月12日起停止租赁场所的一切经营服务项目，另考虑其他相关因素，要求上豪公司免除一个月的租金、清洁费、安保费，共计65,607元。2019年9月26日，因相关纠纷，警方到达租赁房屋处。2019年9月29日，华美达酒店在租赁房屋门上张贴了封条或上锁。2019年11月14日，华美达酒店财务部向上豪公司送达催款函，催促上豪公司支付2019年10月租金21,649.92元（已扣除2019年9月营业款36,239.08元）、11月的租金57,889元，合计79,538.92元。上豪公司的郑某（据上豪公司称系其实际控制人）在签收回执上载明租金应支付至2019年8月底，9月26日之后没有经营。因上豪公司未按上述催款函向华美达酒店付款，2019年11月26日，华美达酒店向上豪公司寄送《律师催告函》，要求上豪公司在2019年11月30日之前付清上述费用，逾期仍未支付的，双方租赁合同于2019年12月1日正式解除。华美达酒店于2019年11月30日收到该催告函。2020年1月15日，华美达酒店向上豪公司注册地寄送《律师函》，主张解除双方之间的租赁关系，并要求华美达酒店支付租赁欠费、返还房屋等。该函未妥投至上豪公司处。2020年4月15日，上豪公司向华美达酒店返还了租赁房屋，双方还确认了租赁房屋内的装修内容。上豪公司、华美达酒店一致确认，上豪公司承租的房屋是电梯口通道左侧和前方的若干房屋，没有单独出入口；上豪公司向华美达酒店支付了保证金173,667元；上豪公司营业款结算在华美达酒店账上用于抵扣次月租金，上豪公司已付清截至2019年9月30日的租金，尚有余款36,239.08元在华美达酒店处。上豪公司称，签收催缴通知时写停业是因为房屋贴了封条；减租申请系根据华美达酒店要求提供，并经华美达酒店反复修改后定稿；2019年9月26日警方到场是因为上豪公司员工内部矛盾，警方查实后不存在违法行为；应华美达酒店要求，上豪公司在2019年9月26日至2019年9月29日期间没有经营；华美达酒店贴封条时，上豪公司提出了反对，但没有用，2019年9月29日华美达酒店以张贴封条的行为解除了租赁合同；上豪公司收到《律师催告函》后，双方进行了沟通协商。华美达酒店称，2019年9月26日，因被举报涉黄，警方带走了上豪公司相关人员；上豪公司物品在房屋内，因为上豪公司未经营，出于安全考虑，2019年9月29日华美达酒店张贴了封条，并对几间没有锁的房间上了锁，但并未封锁通道；张贴封条不影响上豪公司使用租赁房屋、不代表解除合同，上豪公司对此也未提出过异议；《律师催告函》发出后，双方一直在沟通，因谈不拢，华美达酒店最终仍要求解除合同，合同于2020年1月15日解除；上豪公司拖欠的租金、占用费、违约金已远超保证金，保证金应冲抵上豪公司欠费，华美达酒店不在本案中主张租金和使用费等，但保留诉权。一审法院认为，上豪公司、华美达酒店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。上豪公司、华美达酒店对于双方之间的租赁合同已经解除均无异议，但对于解除原因和解除日期的意见均不一致。根据现有证据，2019年9月26日租赁房屋内发生纠纷并由警方介入，上豪公司自此停止经营。三日后，在上豪公司未恢复经营的情况下，华美达酒店出于财产和治安安全的考虑张贴封条和上锁，上豪公司方当时有人在场，但并无证据证明其对此有异议或有所阻止，因此可以认定上豪公司对于华美达酒店采取的安全措施予以认可。上豪公司若要恢复经营，完全可与华美达酒店沟通，撕去封条、打开房门，不存在使用房屋的障碍，上豪公司关于华美达酒店张贴封条导致其停业的主张明显不符合事实，法院认定华美达酒店不存在违约行为。上豪公司在使用房屋无障碍的情况下，不支付2019年10月起的租金，已构成违约。华美达酒店经催告后，于2019年11月26日向上豪公司寄送含有解除合同通知内容的《律师催告函》，具有事实依据和合同依据。上豪公司收函后，双方虽进行过沟通，但最终并未达成新的合意。根据《律师催告函》，双方租赁关系于2019年12月1日解除。关于上豪公司要求华美达酒店退还保证金的诉讼请求，根据合同约定，结清相关费用是退还保证金的前提条件之一；上豪公司欠付租金的，华美达酒店还可直接从上豪公司保证金中扣减。鉴于华美达酒店明确表示不要求在本案中处理相关结算事宜，且从现有证据看，上豪公司欠付租金及房屋使用费的数额明显高于保证金的数额，故本案中不具备退还保证金的条件，一审法院对上豪公司的该项请求不予支持。上豪公司并未举证证明其在2019年6月6日至2019年7月6日期间停业是应华美达酒店要求所为，且上豪公司在《减租申请》中自述其停业系应警方要求，故上豪公司以华美达酒店要求其停业为由，要求华美达酒店退还上述期间租赁费用的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于上豪公司要求华美达酒店支付2019年9月营业款36,239.08元的诉讼请求，双方履行合同过程中，已形成以当月营业款冲抵次月租赁费用的惯例，华美达酒店主张该营业款冲抵租赁费用的意见一审法院予以采纳，上豪公司要求华美达酒店退还营业款没有依据。本案合同因上豪公司违约而解除，故上豪公司要求华美达酒店支付违约金无任何依据，且根据合同约定，上豪公司作为违约方，亦无权要求华美达酒店承担任何装修补偿责任，故对上豪公司的该两项诉讼请求，一审法院亦不予支持。据此，依法判决：驳回上豪公司的全部诉讼请求。一审案件受理费9,516元，减半收取计4,758元，由上豪公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。另查明，双方当事人在二审中一致确认，2019年9月29日华美达酒店对租赁场所共26间房间张贴封条，并对其中2间房间上锁。本院确认本案的争议焦点为：涉案房屋租赁合同履行中哪方存在违约及上诉人的诉请应否予以支持。本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同于法不悖，双方应依约履行。就本案争议焦点，本院依据上诉人向被上诉人发出的减租申请书记载的内容可见，2019年6月因本市公安机关加大对娱乐场所的监管等，致使上诉人停止租赁场所的经营服务项目。由此可见，上诉人并未提供证据证明系被上诉人原因致其同年6月间无法使用租赁场所，故其有关退还同年6月6日至7月6日租金等费用的诉请一审不予支持的处理正确，本院予以确认。同年9月26日，公安机关因上诉人员工发生争执而至租赁场所处理，此节事实确与被上诉人无关。为此，被上诉人于同年9月29日对租赁场所张贴封条、对理发室等2间房间加锁。被上诉人张贴封条及加锁时，上诉人员工在场，事后，上诉人既未立即提出异议并作出适当处置，更未据此以书面等形式行使合同解除权，而是于同年12月继续与被上诉人协商相关事宜。其间，被上诉人向上诉人催要同年10月、11月的租金，上诉人仅以9月26日之后没有经营为由未支付任何租金。由此可见，上诉人一是因员工发生争执而致公安机关到租赁场所处置，二是在涉案房屋租赁合同仍然有效的情况下，仅因2间房间被锁而不再支付涉案分文租金，其在合同履行中确有违约，被上诉人据此行使合同解除权，于法相符。上诉人有关退还同年9月1日至26日的营业额以及要求被上诉人退还保证金及支付违约金、装饰损失等诉求，对此一审法院鉴于上诉人违约等实际情况作出不予支持的裁判并无不当，本院予以确认。综上所述，上豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,516元，由上诉人上海上豪投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵卫平二〇二〇年九月七日书记员  吴 娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……