福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初3520号 原告：南平祥生房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区福泽路1号。 法定代表人：朱建国，执行董事。 委托诉讼代理人：邓长春，福建九越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑叶濠，福建九越律师事务所实习律师。 被告：田进，男，1987年5月13日出生，土家族，住湖北省凤县。 第三人：中国建设银行股份有限公司南平分行，住所地福建省南平市东山路2号。 负责人：张庆文，行长。 原告南平祥生房地产开发有限公司（以下简称祥生公司）与被告田进、第三人中国建设银行股份有限公司南平分行（以下简称建行南平分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告祥生公司的委托诉讼代理人邓长春、郑叶濠到庭参加诉讼。被告田进、第三人建行南平分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥生公司向本院提出诉讼请求：1.解除祥生公司与田进于2016年4月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201601306）；2.田进协助祥生公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记手续；3.田进向祥生公司支付代为偿还的按揭贷款利息、罚息（暂计至2020年6月17日为17709.82元；之后的款项以建行南平分行实际扣款金额为准）；4.田进向祥生公司支付违约金39200元；5.田进、建行南平分行协助祥生公司办理解除预购商品房抵押权预告登记手续；6.田进向祥生公司支付律师费3800元。事实和理由：2016年4月25日，祥生公司与田进签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201601306）。合同约定：田进购买祥生公司开发的坐落于南平市延平区；房产建筑面积119.91平方米，单价每平方米4090元，合同总价490432元。附件六《合同补充协议》第二条约定：本条所注明的买受人的“地址”即为买受人的有效通信地址。买受人在本条中注明的通信地址发生变化时，应当自该事由发生同时书面通知出卖人；否则，出卖人在未接到买受人的书面通知之前只须按本合同中注明的通信地址发送通知或文件，即视为送达买受人（即使退件也不例外），出卖人寄出日起第五日视为送达日，由此产生的一切责任和后果由买受人承担。第四条第五款约定：出卖人承担按揭贷款担保期内，买受人不按时归还贷款本息，致使按揭银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人书面通知送达之日起七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款项的，出卖人有权解除本合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已经发生的相关费用。第十二条第二款约定：本合同解除时，如果已办理预售登记、备案或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在通知送达后10日内共同到房地产管理部门撤销预售登记、备案或撤回房地产权证的申办手续，因此而发生的费用由过错方承担。《商品房买卖合同》签订后，祥生公司与田进在南平市房地产交易登记服务中心为前述《商品房买卖合同》办理合同备案登记和预购商品房预告登记。2016年5月30日，祥生公司、田进与建行南平分行签订一份《个人住房借款合同》（合同编号：350676111-2012-20160874866）。合同约定：田进向建行南平分行借款，用于购买“祥生·御江湾”Ｌ1幢201室房产。田进将上述房产在南平市房地产交易登记服务中心办理预告抵押登记，由祥生公司为田进的借款提供阶段性保证担保。借款期间，田进未依约偿还借款本息。截止至2020年6月17日，祥生公司代田进向建行南平分行偿还的借款利息、罚息合计17709.82元。经催告后，田进至今未归还。祥生公司认为，祥生公司与田进签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守。田进违反约定未按时归还银行贷款，致使祥生公司代垫，且经催告后拒不返还，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第五款、第十二条第二款约定，祥生公司有权解除《商品房买卖合同》，并有权要求田进按合同总价款的10%支付违约金，同时有权要求田进协助办理解除《商品房买卖合同》备案登记、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记手续。建行南平分行依法应予以协助。祥生公司特提起诉讼。 田进未作答辩。 建行南平分行未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。祥生公司提交了如下证据：证据1.《商品房买卖合同》（合同号：201601306）一份，证据2.《南平市商品房买卖合同备案信息表》一份、《房屋预告登记证明》（南房预字第××号）一份，证据3.《个人住房借款合同》（合同号为：350676111-2012-20160874866）一份、《预购商品房抵押权预告登记》（南房预字第××号）一份，证据4.《催告函》一份、ＥＭＳ快递单一份、ＥＭＳ查询结果一份、《中国建设银行单位客户专用回单》一组，证据5.中国建设银行《现金交款单》一份、《确认书》一份、《授权委托书》一份，证据6.《商品房预售许可证》一份。证据7.福建九越律师事务所《委托代理合同》一份、发票一份。本院认为，田进、建行南平分行未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。祥生公司提交的前述证据来源真实，与本案商品房预售事实具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 祥生公司以出让方式取得位于南平市延平区高速公路南平北互通南侧金轿椅地块的土地使用权。经批准，祥生公司在上述地块建设商品房，定名为祥生·御江湾。后经南平市住房和城乡建设局批准，祥生公司取得了商品房预售许可证，证号为南房预售证第2014025号。2016年4月25日，祥生公司与田进签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201601306）。合同约定：祥生公司将南平市延平区高速公路南平北互通南侧金轿椅地块祥生·御江湾Ｌ1幢201室房屋出售给田进；该房屋建筑面积为119.91平方米；房屋单价为4090元，房屋总价款为490432元；田进应于签约之日支付首期购房款98432元，余款392000元向银行申请贷款支付。该合同的附件六《合同补充协议》第四条约定：“……5、出卖人承担按揭贷款担保期内，买受人不按时归还贷款本息，致使按揭银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人书面通知送达之日起七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，自按揭银行扣款日起至买受人归还日止以每日万分之贰标准另向出卖人计付违约金。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款项的，出卖人有权解除本合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），由此引发的按揭银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于本金、利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。” 祥生公司于2016年4月26日代田进支付了首付款98432元。2016年5月12日，双方在南平市房地产交易登记服务中心（现更名为南平市不动产登记中心）为前述《商品房买卖合同》办理了合同备案登记（业务宗号：101604250020）。2016年5月19日，双方又办理了预购商品房预告登记手续，《房屋预告登记证明》证号为南房预字第××号。 2016年5月30日，祥生公司、田进与建行南平分行三方签订一份《个人住房借款合同》（合同号：350676111-2012-20160874866）。合同约定：田进向建行南平分行借款392000元用于购买南平市延平区高速公路南平北互通南侧金轿椅地块祥生·御江湾Ｌ1幢201室房屋；借款期限为360个月，即从2016年6月7日起至2046年6月7日止；祥生公司为该笔借款提供阶段性担保，保证期间从合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。该合同的《特别签订条款》第三十一条约定：“一、借款利率。……（二）本合同项下的商业性借款执行以下第壹种：壹：借款年利率为基准利率下调10％。该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例（上浮／下调幅度），在本合同约定的每个利率调整日调整一次。同时借款人同意，在不违反国家利率政策前提下，贷款人有权根据市场变化对前述浮动比例进行调整，并在经贷款人公告后适用本合同项下的借款，此时本合同利率的调整不受每年只能调整一次的限制。”2016年6月6日，祥生公司、田进与建行南平分行办理了预购商品房抵押权预告登记手续，预告登记号码为南房预字第××号，预告登记权利人为建行南平分行，预告登记义务人为田进，房屋坐落为南平市延平区高速公路南平北互通南侧湖尾片区金轿椅地块（祥生·御江湾）Ｌ1幢2层201室，担保债权数额为392000元，债务履行期限为2016年5月30日至2046年5月30日。同年6月7日，建行南平分行于向田进发放了按揭贷款392000元，该款转入祥生公司的银行账户。 田进从2019年6月起未按照借款合同约定偿还按揭贷款。建行南平分行从2019年6月25日起直接从祥生公司的账户内扣划当月应付的按揭贷款本息。截止至2020年6月17日，扣划按揭贷款本息合计25638.72元（其中，本金7928.90元、利息17615.84元、罚息93.98元）。2020年6月5日，祥生公司按合同约定的地址向田进发出《催告函》，要求田进归还祥生公司被扣款项。但田进至今未将被扣款项支付给祥生公司。祥生公司遂诉至本院。祥生公司为本案诉讼与福建九越律师事务所签订《委托代理合同》，支付了律师代理费3800元。 本院认为，祥生公司与田进签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，田进、祥生公司与建行南平分行签订的《个人住房借款合同》，均系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于祥生公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第四条第五款约定：“出卖人承担按揭贷款担保期内，买受人不按时归还贷款本息，致使按揭银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人书面通知送达之日起七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，自按揭银行扣款日起至买受人归还日止以每日万分之贰标准另向出卖人计付违约金。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款项的，出卖人有权解除本合同，……”本案中，田进在建行南平分行发放按揭贷款后，未依照《个人住房借款合同》的约定及时归还按揭贷款，导致祥生公司被扣款。在祥生公司发出催讨函后，田进仍未归还祥生公司被扣款项。双方合同解除条件已成就，祥生公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。 关于《商品房买卖合同》解除后的法律后果的问题。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”祥生公司与田进已就涉案房屋办理了《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续。根据《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》约定及前述法律规定，《商品房买卖合同》解除后，田进应协助祥生公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续。故祥生公司要求田进及协助解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。《合同补充协议》第四条第五款约定祥生公司在解除《商品房买卖合同》时有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金，故祥生公司主张田进支付违约金39200元[实际购房款总额（490432元-98432元）×10%]的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。祥生公司作为《个人住房借款合同》项下的住房借款的阶段性担保人，在田进未按期履行偿还银行借款的义务时，承担了保证责任，并为田进代偿借款本金7928.90元、利息17615.84元、罚息93.98元（截止至2020年6月17日）。《商品房买卖合同》解除的过错系田进违约所致，祥生公司为田进代偿借款利息、罚息的损失，田进对此应承担赔偿责任。祥生公司主张田进归还其为田进偿还代偿的截止至2020年6月17日的借款利息、罚息17709.82元，以及之后的利息、罚息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于律师代理费3800元的问题。双方《商品房买卖合同》中未约定守约方为实现债权而支出的律师代理费应由违约方负担，祥生公司主张田进支付律师代理费3800元，缺乏合同依据，本院不予支持。关于田进、建行南平分行应否协助办理解除商品房抵押权预告登记手续的问题。《商品房买卖合同》已解除，但是《个人住房借款合同》尚未解除，祥生公司主张田进、建行南平分行协助办理解除商品房抵押权预告登记手续的条件尚未成就。但鉴于祥生公司在庭审中同意在本判决生效后向建行南平分行归还按揭贷款本息，为减少诉累，在祥生公司向建行南平分行归还按揭贷款本息后，田进、建行南平分行应当协助办理解除商品房抵押权预告登记手续。关于田进已向建行南平分行偿还的按揭贷款本金退还问题。因田进未就此进行答辩并提起诉讼，本案对此不予处理，田进可另行向祥生公司协商退还。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除南平祥生房地产开发有限公司与田进于2016年4月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201601306）； 二、田进于本判决生效之日起七日内协助南平祥生房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记（业务宗号：101604250020）及房屋预告登记手续（房屋预告登记证号：南房预字第××号）； 三、田进于本判决生效之日起七日内偿还南平祥生房地产开发有限公司代偿的借款利息、罚息合计17709.82元及自2020年6月18日起代偿的借款利息、罚息（以中国建设银行股份有限公司南平分行实际扣划金额为准）； 四、田进于本判决生效之日起七日内支付南平祥生房地产开发有限公司违约金39200元； 五、田进、中国建设银行股份有限公司南平分行应于南平祥生房地产开发有限公司付清《个人住房借款合同》（合同号：350676111-2012-20160944251）项下的借款本金、利息、罚息之日起的七日内，协助南平祥生房地产开发有限公司办理解除南平市延平区高速公路南平北互通南侧金轿椅地块祥生·御江湾Ｌ1幢201室房屋的预购商品房抵押权预告登记手续（预告登记号码：南房预字第××号）； 六、驳回南平祥生房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费9273.42元，减半收取计4636.71元，由田进负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 员 徐华强 二〇二〇年九月十四日 法官助理 张玉萍 书 记 员 刘 欢 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。