山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2134号上诉人（原审原告）：王建，男，1986年3月20日出生，汉族，住山东省滕州市。上诉人（原审原告）：秦艳侠，女，1984年1月15日出生，汉族，住址同上。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：江坤，山东宁泰律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘彤，山东宁泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滕商投资有限公司，住所地山东省滕州市善国北路50号，统一社会信用代码：91370481558948298M。法定代表人：李长海，董事长。委托诉讼代理人：李涛，山东君雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滕州市润德房地产开发有限公司，住所地山东省滕州市善国北路255号滕州汽配装饰用品商城1区59号，统一社会信用代码：91370481MA3DNXQK9E。法定代表人：吴园园，总经理。委托诉讼代理人：孙伟，山东君雅律师事务所律师。上诉人王建、秦艳侠因与被上诉人滕商投资有限公司（以下简称滕商公司）、滕州市润德房地产开发有限公司（以下简称润德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初1852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建、秦艳侠上诉请求：1.撤销山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初1852号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决审查案件事实不清，认定案件事实错误。（一）上诉人所交纳的“30万元”是在被上诉人取得“预售许可证”之前交纳的“购房诚意金”，并非“定金30万元”。秦艳侠参加了滕商公司在取得预售许可前开展的“购房诚意金活动”并于2018年9月25日将该款项通过银行转账的方式存入润德公司的账户。滕商公司取得预售许可远远晚于2018年9月25日。庭审过程中，被上诉人当庭承认其与上诉人所签订的《奥体花园诚意金购房单》、《奥体花园预订单》均是被上诉人提供的格式合同并要求所有购房户签订上述协议。上诉人当庭要求对上述协议应当作出不利于被上诉人的理解。（二）上诉人并没有与滕商公司签订《商品房买卖合同》，只是办理了“网签（商品房买卖合同备案登记）”。被上诉人违反诚实信用原则、拒绝兑现“30万元购房诚意金冲抵34万元购房款”的“诚意金权益”，拒绝签订《商品房买卖合同》及办理住房按揭贷款。（三）一审判决对于被上诉人是否强制上诉人购买车位，没有作出认定。上诉人向法庭提交了其与滕商公司销售人员李晴的两段通话录音，足以认定被上诉人强制上诉人购买车位。庭审过程中，被上诉人也承认其与上诉人所签订的《奥体花园诚意金购房单》、《奥体花园预订单》、《车位协议》均是被上诉人提供的格式合同并要求所有购房户签订上述协议。上诉人作为购房户，应当依法享有自主选择权、公平交易权，对被上诉人的强制捆绑销售车位的行为可以行使解除权。（四）一审判决对于上诉人诉请的“被上诉人以车位协议关于优惠金额的约定”去混淆概念并拒绝兑现“诚意金权益”的相关事实，没有作出准确认定。上诉人与被上诉人对相关格式条款的约定产生了明显的分歧，对于格式条款的理解应当按照不利于格式合同提供者的原则进行理解，一审判决对此没有明确作出认定。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决对“有偿购买车位长期使用权”的合法性，没有依法作出准确认定，错误认定《奥体花园车位协议》合法有效。该协议未约定车位使用权的期限，按照法律的规定租赁期限最长不得超过二十年。该《车位协议》以“买卖”之名掩盖“租赁”的事实，严重侵害上诉人的权利，上诉人有权撤销、解除该协议。被上诉人认为：该车位的使用权与土地使用权期限一致，签订时已经向购房户解释明白。上诉人对被上诉人的当庭陈述明确表示不予认可。被上诉人对于其当庭所述，也没有提供客观证据予以证实。上述人认为格式合同的提供者没有履行告知义务，协议签订时的解释说明并没有客观发生，车位使用年限与土地使用年限一致也违反《合同法》关于“租赁期限最长不得超过20年”的强制性规定。一审判决对于该《车位协议》是否应当明确约定使用期限、如何依法约定使用期限、被上诉人的陈述是否具有合法性作出准确认定，错误认定“《奥体花园车位协议》合法有效”。（二）一审法院不应当驳回上诉人请求法庭责令被上诉人提出相关书证的申请。庭审过程中，上诉人已经明确告知法庭提起本案诉讼的本意是希望被上诉人兑现“30万元购房诚意金冲抵34万元购房款”的诚意金权益。上诉人与被上诉人之间是否签订《奥体花园诚意金购房单》，是否有“诚意金权益”的约定，被上诉人是否借《车位协议》中“优惠4万元”去混淆“诚意金权益”，上诉人是否可以据此主张撤销、解除《车位协议》，这些均是法庭需要依法查明的重要案件事实。（三）一审法院不应当驳回上诉人追加被告的申请。河北建工房地产开发有限公司是滕商奥体花园项目的实际控制人，与涉案纠纷具有重大利害关系，理应参加本案诉讼。一审法院不应当驳回上诉人追加被告的申请。（四）一审判决适用法律错误，《物权法》第二十四条是关于“船舶等物权登记”的规定并没有就“车位、车库的归属”作出规定。《物权法》第七十四条第二款是关于“车位、车库的归属”的规定。被上诉人既然当庭表述“上诉人最终选定的车位具有规划许可手续”，又为何与上诉人签订“以买卖之名掩盖长期租赁使用”的涉案《车位协议》，为什么不能依据《物权法》第七十四条第二款的规定，以“买卖合同”直接明确车位的归属。可见：一审判决援引的应当是《物权法》第七十四条，根据该条，应该能够认定涉案《车位协议》的违法之处，不应当认定涉案《奥体花园车位协议》合法有效。被上诉人滕商公司辩称，一、一审判决事实清楚，适用法律正确，不存在上诉人所称的上诉请求及事实与理由。被上诉人润德公司辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持。王建、秦艳侠向一审法院起诉请求：依法解除原告与被告滕商公司签订的《奥体花园车位协议》；二、依法判令被告滕商公司、被告润德公司共同返还原告车位款8万元；三、案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：2018年12月18日原告王建以秦艳侠名义在被告滕商公司预定了商品房一位，并填写了“奥体花园预定单”，房号为15-2-3003，建筑面积为131.56㎡，地上单价7,666元，地上房款为1,008,538.96元，车位总价120,000元，总房款为1,128,538.96元。实付定金300,000元。王建在“预定方签章”处代写了“秦艳侠”，在“代理人”处书写了自己的名字。2019年3月27日秦艳侠（乙方）与被告滕商公司（甲方）签订《奥体花园车位协议》，约定乙方自愿购买甲方建设的奥体花园地下停车场车位使用权，乙方房号为15-2-3003。乙方认购的车位总金额为120,000元，优惠金额40,000元，优惠后总金额为80,000元……四、甲方将地下停车场车位按约定条件交付给乙方使用，另外乙方用户每位每月需要向物业管理单位缴纳停车车辆秩序维护费、公共照明等费用，并遵守停车场车辆管理规定……六、该停车场仅作为车位使用，乙方使用期间不得擅自改变用途，不得损坏公共设施，设备及承重结构等，并遵守小区车辆管理规定。协议签订后，秦艳侠根据滕商公司指示，于当日以银行转账的方式将“车位款8万元”与“购房款首付差价款133,626.96元”一并转入被告润德公司的账户，被告滕商公司出具车位款《收据》1张。2019年4月17日原告与被告滕商公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的滕州奥体花园15幢2单元3003住宅，该合同进行了备案登记。秦艳侠提交被告滕商公司2018年2月28日向他人出具的《奥体花园诚意金认购单》彩印件一份，该认购单上载明：“诚意金升级至叁拾万元”，“可冲抵房款叁拾肆万元”。还载明“持有人签订购房定单时交回此单”。证明目的：王建、秦艳侠是奥体花园的认购方，30万元诚意金抵扣购房款34万元，同时证明车位是强制绑定，当时未提及车位，也未口头商议过车位的问题。原告所持有的认购单已经于2018年12月18日由被告滕商公司收回，原告并没有原件。被告滕商公司称，关于车位使用年限在购买车位时，已经向秦艳侠告知，车位使用年限与土地使用年限一致，不存在原告诉称未约定使用年限的问题。奥体花园认购单的复印件不清楚，无法验证真伪。被告并提交了其自行制作的“车位顺序号领取登记”一份；记载：秦艳侠房号为15-2-3003，顺序号为166号。证明：车位的具体位置在签订协议时已经告知原告，车位根据交款的先后顺序选择，并且被告也向原告出具了交款顺序号，等通知原告选号时根据交款顺序号自行选择车位。因所购房屋还未到约定的上房时间，因此选车位的时间待上房时另行通知，不存在没有明确具体位置、区域等问题。原告对该顺序号无异议。另查明，2018年10月15日被告滕商公司取得了《建设工程施工规划许可证》，许可证号为：建字第370481201800070号，建设项目名称为：滕州奥体花园住宅小区一期项目地下车库（13#-17#住宅楼）；2019年7月23日滕州市住房和城乡建设局向被告滕商公司发放了《商品房预售许可证》，证号为：（滕）房预售证第2019-026号，房屋预售单位：滕商公司，项目名称：滕州奥体花园住宅小区17#住宅楼及奥体花园项目地下车库。一审法院认为，《物权法》24条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。被告滕商公司对其开发的奥体花园小区已取得了《建设工程施工规划许可证》、《商品房预售许可证》，被告转让的车位并非人防车位，该车位具备合法销售条件。秦艳侠与其所签订的《奥体花园车位协议》合法有效。原告王建与秦艳侠是夫妻关系，在夫妻关系存续期间购买的车位使用权应属于夫妻共有，原告王建一并主张权利，理由正当，应予支持。原、被告的《奥体花园车位协议》未约定买受人解除合同的条件，原告要求解除合同的理由为：1.有偿转让的仅是车位有偿使用权，并未约定有偿使用的期限，被告未向原告明确告知合同关键条款的法律意义；2.该《协议》并没有明确原告所购买的车位的具体区域、位置，合同标的不明确。3、滕商公司开发建设的奥体花园项目，规划建设了大量的人防车位，向原告有偿转让的车位是否系人防车位，至今没有明确等。被告向一审法院提交的证据已表明原告选取车位的顺序号为166号，原告对此并无异议，因原告所购买的商品房尚未到上房时间，且车位需等待上房时再予以选取。原告购买车位的合同目的可以实现。原告并不具备法定解除权，其要求解除原、被告之间合同，理由不当，不予支持。原告根据被告滕商公司指示将相关款项汇入被告润德公司账户，原告要求被告润德公司承担责任，无事实依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王建、秦艳侠的诉讼请求。案件受理费1,800元减半收取900元，由原告王建、秦艳侠负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王建、秦艳侠提交以下证据：1.案外人赵曰增于2019年3月25日分别缴纳的房款、地下室款、车位款收据三张及当日三笔款项一次性银联交易签购单、价款清单、奥体花园车位协议。证明目的：一审查明上诉人同被上诉人签订的“奥体花园诚意金认购单”中30万折抵34万元系被上诉人在后续履行的车位协议中违约行为。案外人赵曰增并未参加诚意认购活动，系同一日三笔款项共同交付，同样享受12万元车位优惠四万元实交八万元的优惠金额。且向案外人出具的缴款清单中依然载明“30万元诚意金，总价款优惠4万”承诺。2.案外人孙卓海于2018年12月24日签订的奥体花园车位协议彩印件，该协议中被上诉人甚至将价值12万元的车位优惠5万元，实交7万元。证明目的：印证被上诉人公开违反同上诉人的约定的违约事实。滕商公司质证意见为：对于证据的真实性没有异议，证明目的有异议，与本案没有关联性。润德公司质证意见为：同滕商公司的质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：秦艳侠购买滕商公司开发的滕州奥体花园15幢2单元3003号房屋于2019年4月18日办理了商品房网上签约备案登记，但双方未签订书面《商品房买卖合同》。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，滕商公司原与秦艳侠签订的《奥体花园车位协议》，是双方在自愿平等基础上签订，属当事人真实意思表示，系合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，秦艳侠选取车位的顺序号已经确定，但因上诉人所购买的商品房尚未到上房时间，故双方当事人需到上房时再确定车位。本案目前不存在合同目的不能实现、当事人不履行主要债务或迟延履行债务等情形，一审法院判决驳回王建、秦艳侠的诉讼请求，并无不当。王建、秦艳侠在二审诉讼中提供的证据无法达到法律规定的证明标准，因此对其要求解除合同的事实应当承担举证不能的法律后果。一审判决书第5页第7行“《物权法》24条”系笔误，本院依法更正为“《物权法》74条”。关于上诉人一审诉讼中要求追加案外人河北建工房地产开发有限公司作为被告的请求，违反合同相对性原则，上诉人也没有提供证据证明该案外人与本案处理结果具有利害关系，一审法院驳回上诉人追加被告的申请，亦无不当。王建、秦艳侠的其他上诉请求依据不足，本院依法不予支持。综上所述，王建、秦艳侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,800元，由上诉人王建、秦艳侠负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年九月八日书记员  张晓宇