河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0191民初1523号 原告（反诉被告）：马春成，男，1979年6月26日出生，汉族，住衡水市安平县。 委托诉讼代理人：徐幼东，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：一山实业集团有限公司，住所地石家庄高新区黄河大道98号，统一社会信用代码91130000700712519P。 法定代表人：白玉成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马艳艳，该公司员工。 原告（反诉被告）马春成与被告（反诉原告）一山实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马春成的委托诉讼代理人徐幼东、被告（反诉原告）一山实业集团有限公司的委托诉讼代理人马艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）马春成向本院提出诉讼请求：1、判令被告接收剩余房款303982元；2、判令被告将涉案房屋4-1704室交付并过户至原告名下；3、判令被告赔偿原告延期交房同地段租金损失10万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月3日，原、被告签订《房屋认购协议书》，协议约定原告购买位于黄河××××室。后原告缴纳购房款315400元。被告通知原告收房，原告验房时发现被告擅自加装隔层，并且被告要求原告补签三方协议并缴纳隔层款才能交房。原告要求被告将隔层拆除，双方对此问题协商不成。2018年，被告公司员工通知原告需缴纳576532元才能收房，原告表示不能接受。2019年11月，原告起诉被告要求解除协议，返还购房款并支付利息。一审法院判决《房屋认购协议书》合法有效，原、被告应当继续履行。判决生效后，原告找被告协商，被告要求原告补缴房款并支付利息、物业费、暖气费等，原告方想要先缴纳房款，剩余费用在协商。被告不提供账户，强迫要求原告接受各种无理要求，阻碍原告继续履行合同，其行为已经明确表示不再履行合同义务。故，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告（反诉原告）一山实业集团有限公司辩称，我们公司一直要求对方补交房款，曾经以电话发函的形式告知对方补交房款办理相关手续，但对方一直不配合。原告明知我公司办证人员的电话及公司地址，其完全可以来我公司缴纳房款，或以其他的方式给我公司交房款，但其均未使用，导致房款至今未交付至我公司。我公司同意在原告补交房款及利息后给原告办理过户。原告未履行完付款义务，只支付了部分房款。房屋没有达到交房条件，对方主张的租金损失无事实和法律依据。 被告（反诉原告）一山实业集团有限公司向本院提出反诉请求：1、判令马春成支付逾期购房利息190683元；2、判令马春成向一山实业集团有限公司支付代收代缴费39883元；3、反诉费由马春成承担。事实和理由：双方于2011年签订《房屋认购协议书》，2011年我司通知马春成提交办理银行贷款手续，马春成接到通知后未提交相关办理手续。2019年马春成起诉我方，要求解除合同，后经一审法院判决，要求双方继续履行合同。后马春成仍未向我公司补缴房款，办理相关手续。根据法律规定，马春成应向我司支付逾期付款利息。同时应按照正常的房屋买卖合同流程，向我司缴纳办证所需的各种费用、公共设施维修费等。综上，恳请法院公正判决，维护我方的合法权益。 原告（反诉被告）马春成辩称，一山实业集团有限公司擅自加装隔层，强行要求我方签订三方协议，否则不接收房款，导致我方无法缴纳房款，是一山实业集团有限公司违约在先，利息损失我方不应承担。一山实业集团有限公司向我方收取的代收代缴费用没有依据，该部分费用应当在房屋过户时，由我方直接向房屋管理部门及税务部分缴纳。如果法院认为我方应当及时起诉要求一山实业集团有限公司接收房款以减少租金损失，那么按照同案同判原则，一山实业集团有限公司在解除权消失之后的损失，同样属于扩大部分损失，一山实业集团有限公司有义务及时主张权利，超过一年的部分法院不应支持。本案中，解除权为除斥期间，最长不超过一年。一山实业集团有限公司没有在解除权期间内采取措施防止损失扩大，就其扩大部分的损失，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年9月3日，马春成（乙方）与一山实业集团有限公司（甲方）签订一份《房屋认购协议书》，该协议约定：一、认购房屋位于黄河大道98号，房号4-1904（后变更为4-1704），房屋面积106平方米，单价5900元/米，合计625400元，燃气接入费3500元，合计628900元，人民币大写陆拾贰万捌仟玖佰元整；二、乙方于签订本认购书时向甲方支付定金壹万元，于签订7日内交付房屋全部金额的（以本认购书第一款，房屋基本情况中不含燃气接入费的确定合计金额为准）50.4%（含定金），合计金额为人民币315400元，大写叁拾壹万伍仟肆佰元整，余款大写叁拾壹万元办理银行按揭；燃气接入费计人民币3500元，于签订《商品房买卖合同》时一次性付清；甲方协助乙方按国家规定办理银行按揭手续，并负责通知乙方提交银行按揭所需要资料的时间及办理按揭等具体事项，乙方应在接到通知之日起七日内提交；如按照国家法律法规规定乙方的首付款不能满足银行按揭条件而需要补足时，乙方应在办理提交资料时同时补足差额；……五、双方在签订本认购协议时，乙方知悉甲方项目的建设项目的建设现状及手续现状，双方自愿签订本协议书，并自愿承担本协议签订后的责任；六、如乙方未能按双方约定时间向甲方交付款项，视为违约，甲方自乙方违约之日起有权对其认购的房屋作出处理。乙方已交纳定金不予退还。十、本认购书自双方签字盖章之日起生效，并在甲方取得预售许可证与乙方签订房屋预售买卖合同时自动失效。该协议还约定其他事项。 协议签订当天，马春成向一山实业集团有限公司交付定金10000元。2011年9月9日，马春成向一山实业集团有限公司交付首付款305400元。2011年11月份，一山实业集团有限公司通知马春成办理银行按揭贷款手续。马春成接到通知后未提交相关贷款手续。此后，双方协商一致同意剩余房款由马春成全部补交。2018年8月28日、2018年9月19日，一山实业集团有限公司分别向马春成送达通知两份，要求马春成在规定期限内到一山实业集团有限公司办公地点补交剩余房款303982元。 后马春成未补交房款并于2019年11月14日向本院起诉要求解除双方签订的《房屋认购协议书》，并要求一山实业集团有限公司返还其已支付的购房款315400元并支付利息。本院经审理认为涉案房屋已经具备交房和办理产权登记的条件，双方均应继续履行合同。马春成主张解除合同的请求不符合约定及法定的解除条件，一山实业集团有限公司针对涉案房屋的特性在房内添加隔层，不应视为变更合同内容，一山实业集团有限公司要求马春成交纳的款项中除剩余购房款之外的费用，双方应另案处理。本院于2020年5月25日作出（2020）冀0191民初2420号民事判决书，判令驳回马春成的诉讼请求。现该判决已生效。 2020年5月12日、2020年5月29日、2020年6月16日，一山实业集团有限公司向马春成邮寄三份催办函，均通知马春成到其办公地点补交房屋剩余房款303982元并办理相关手续。上述邮件马春成均予拒收。 一山实业集团有限公司提交《应收利息明细表》，该表显示其采用复利的计算方式计算自2011年9月10日起至2020年8月18日止的未付房款的本息之和。一山实业集团有限公司还提交《实测面积收费项目明细表》，该表显示合同房号4-1704，契税、印花税、律师公证费等合计39883元。上述证据均系一山实业集团有限公司单方制作。 马春成申请证人杜某出庭作证，证人杜某系马春成妻子的弟弟，其称其本人也在一山实业集团有限公司购买了位于黄河大道98号的房屋，马春成租用其房屋进行办公，并表示一山实业集团有限公司在交房时与其签订了添加房屋隔层的合同并收取相应隔层费。马春成提交其自制的记账本，显示因租杜某房屋花费租金100000元。 以上事实有《房屋认购协议书》、（2020）冀0191民初2420号民事判决书、《应收利息明细表》、《实测面积收费项目明细表》、证人证言、庭审笔录等证据在案所证实。 本院认为，马春成与一山实业集团有限公司签订的《房屋认购协议书》具备当事人姓名、名称、商品房基本情况、总价款、付款方式和时间、交付日期等相关内容，且一山实业集团有限公司已经按照约定收取了马春成支付的购房首付款，故双方签订的《房屋认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，故双方均应依约履行合同。 关于本诉部分：1、马春成要求一山实业集团有限公司接收剩余房款的问题。因双方在2011年11月协商一致变更付款方式为全款，故马春成要求一山实业集团有限公司接收剩余房款303982元的主张，具有事实和法律依据，本院对此予以支持。其在完成付款责任后，一山实业集团有限公司应依约向马春成交付涉案房屋（黄河××××室）并协助其办理产权登记手续将房产过户至其名下。因办理产权登记所产生的各项税费，应由马春成承担。 2、马春成主张一山实业集团有限公司支付同地段租金损失100000元的问题。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。自双方签订《房屋认购协议书》至今，一山实业集团有限公司确未向马春成交付涉案房屋，但该协议并未明确约定交房时间，故依据交易习惯，一山实业集团有限公司应在马春成支付完毕房款且具备交房条件后及时履行交房义务。现该房产已具备交房和办理产权登记的条件，但因马春成未履行完毕付款责任，故向马春成交付涉案房屋的条件尚未成就。故马春成主张一山实业集团有限公司承担未交房损失，不符合事实、交易习惯及法律规定，本院对此不予支持。 关于反诉部分：一山实业集团有限公司要求马春成支付逾期购房利息的问题。马春成与一山实业集团有限公司签订《房屋认购协议书》并支付购房首付款，协议约定通过银行按揭的方式完成房款支付。2011年11月份，双方协商一致变更付款方式为支付全款，至今已近九年，马春成未支付剩余款项，已超过正常的给付期限，应承担逾期付款的违约责任。但鉴于双方均未能提供证据证明变更后约定的明确付款时间，故应自一山实业集团有限公司第一次书面向马春成主张付款之日（2018年8月28日）起计算逾期付款违约金，因双方未约定违约金的计算方式，故应以未付款金额303982元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，因2019年8月20日后，中国人民银行不再公布贷款基准利率，故自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。马春成主张其未付款系因一山实业集团有限公司单方添加房屋隔层导致，因添加隔层不应视为合同变更，其亦与马春成应按约支付房款无关，如因隔层产生其他纠纷，马春成可另行主张。故马春成此项抗辩，无事实与法律依据，本院对此不予支持。马春成主张一山实业集团有限公司不接收其房款，导致逾期付款，从一山实业集团有限公司多次向其发送的催办函来看，其已载明要求马春成需支付的剩余房款金额，不存在其拒不接收房款的情况，且支付剩余房款是马春成的义务，即使存在马春成所述拒不接收的情形，其亦应通过提存的方式使其债务消灭，故马春成此项抗辩，无事实与法律依据，本院对此不予支持。一山实业集团有限公司还要求马春成支付代收代缴费39883元，从其提交的费用清单来看，上述费用为办理房屋产权登记的费用，因其未提供证据证明其具备代收资格，其此项主张无事实与法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）马春成于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）一山实业集团有限公司支付剩余房款303982元及逾期支付房款的违约金（以303982元为基数，自2018年8月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告（反诉原告）一山实业集团有限公司在原告（反诉被告）马春成履行完毕上述第一项给付义务次日起十五日内协助原告（反诉被告）马春成办理位于石家庄高新区房屋的产权登记手续，将该房产登记在原告（反诉被告）马春成名下； 三、驳回原告（反诉被告）马春成的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）一山实业集团有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7360元，由被告（反诉原告）一山实业集团有限公司负担5860元，由原告（反诉被告）马春成负担1500元。反诉费2379元，由原告（反诉被告）马春成负担750元，由被告（反诉原告）一山实业集团有限公司负担1629元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市，邮编050035，收件人为诉讼服务中心材料收转口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林晓坤 人民陪审员  罗学英 人民陪审员  成晓丽 二〇二〇年九月三十日 法官 助理  熊璐璐 书 记 员  田亦天