成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初11269号 原告：金科智慧服务集团股份有限公司四川分公司，住所地四川省成都市成华区荆翠西路2号7栋1单元17楼24号。 负责人：周洪其。 委托诉讼代理人：李丽平，女，汉族，系公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：袁玲，女，汉族，系公司员工，一般授权。 被告：陈信之，男，汉族，1950年9月2日出生，住成华区。 被告：杨长玉，女，汉族，1952年5月29日出生，住四川省达州市通川区。 原告金科智慧服务集团股份有限公司四川分公司（以下简称金科四川分公司）与被告陈信之、杨长玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告金科四川分公司的委托诉讼代理人袁玲、李丽平，被告陈信之、杨长玉到庭参加诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。 原告金科四川分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2019年1月至2020年6月拖欠的物业管理费3162.6元，滞纳金128.6元；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：2007年12月19日，原告为金科一城项目提供前期物业服务，原告与成都金科房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》。合同约定：物业管理期限为自2007年12月19日起至业主委员会与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。物业费电梯住宅标准为每平方米1.9元，逾期缴纳物管费应按每日万分之五的标准支付滞纳金。合同签订后，被告从2019年1月起至今未缴纳物业管理费。被告房屋建筑面积92.46平方米，每月应缴纳物业管理费175.7元，共计拖欠物业管理费3162.6元，滞纳金128.6元。原告多次以电话、上门等方式催收，被告均置之不理。因此，原告认为被告拖欠物业管理费的行为已经构成严重违约。为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告陈信之、杨长玉辩称，金科物业有限公司四川分公司不具备独立法人资格，办公地点是在开发商的房子。金科物业公司和我们没有合同关系，原告和被告的关系就不成立，我认为夏绍飞并不是金科物业公司的法人。我并不是不交物管费，主要原因是物业服务不到位，其中报刊问题，物业不让送报刊的人进入小区，导致小区的人长期领不到报纸，至今投报箱依然空置，物管人员也不解决业主收报的问题；物业公司占用业主的公共设施，如停车位收益，电梯广告投放收益，小区门口摊位收益，底层的房屋出租，快递收发盒28个的收益，自制自来水的收益，地面停车等，上述收益都没有向业主进行公示；2008年1月14日签订的管理规约，但没有签订前期物业管理合同。也没关于收滞纳金的内容，只是说明了物管费1.9元/平方，所以关于滞纳金的诉求我方认为不成立。 经审理查明，2008年1月4日，成都金科房地产开发有限公司（委托方，甲方）与重庆金科物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《前期物业管理服务合同》（编号：CD-其他-2008-0001），物业名称：金科一城，该合同载明：“第十七条、委托管理期限自2007年12月19日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。……第二十一条物业管理服务费。……9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第2项处理：从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之5交纳滞纳金。……”即该合同约定业主根据重庆金科物业管理有限公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》接受重庆金科物业管理有限公司提供的物业服务，并按时向重庆金科物业管理有限公司缴纳相应费用。该合同的《前期物业管理服务合同备案表》（合同备案号：H050801001）载明：“三、物业管理公共服务费标准（请分类填写）：住宅：1.90元/平方米/月；商业：4.50元/平方米/月”。 陈信之、杨长玉与成都金科房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于成都市成华区，建筑面积约92.46平方米。《商品房买卖合同》第二十二条载明：“前期物业服务。（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：重庆金科物业管理有限公司，资质证号：（建）107013。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.9元／月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等。……（三）物业管理企业按照第3种方式收取物业服务费：按照季收取，买受人应当在每年1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴费。……”金科四川分公司在案涉小区提供物业服务至今。庭审中，金科四川分公司提供《欠费明细》、《律师函》及催收记录，拟证明自案涉房屋自2019年1月起至2020年6月止未缴纳的物业服务费3162.6元，滞纳金128.6元。 另查明，2018年1月23日，成都市成华区人民法院作出（2017）川0108民初5698号民事判决书中载明：“……2014年4月16日，重庆市工商行政管理机关以（渝江）登记内变字【2014】第021403号《重庆市工商行政管理机关准予变更登记通知书》准予将“重庆市金科物业服务有限公司”变更为“金科物业服务有限公司”，2015年7月8日又变更为“金科物业服务集团有限公司”。2011年6月23日，“重庆金科物业管理有限公司成都分公司”变更名称为“重庆市金科物业服务有限公司成都分公司”，后陆续变更为“金科物业服务有限公司成都分公司”、“金科物业服务集团有限公司四川分公司”、“金科智慧服务集团股份有限公司四川分公司”。 以上事实由原被告身份信息、前期物业服务合同、《商品房买卖合同》、（2017）川0108民初5698号民事判决书、房屋信息查询记录、欠费明细、律师函、相关照片、当事人庭审陈述等证据予以证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，本案陈信之、杨长玉系金科房地产开发有限公司开发项目业主，故金科四川分公司与成都金科房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》对于陈信之、杨长玉具有约束力，且案涉合同系缔约各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，各方当事人均应按合同约定行使权利履行义务。故金科四川分公司要求陈信之、杨长玉支付欠缴的物业管理费3162.6元，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于陈信之、杨长玉抗辩的其未缴纳物业费的原因系原告履行物业服务未履行合同约定的义务、物业公司私自占用公共收益等意见，本院认为，物业管理公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业管理费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。陈信之、杨长玉若认为原告并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务、物业公司私自占用公共收益的，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促原告加强物业服务，被告采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可许。 对于金科四川分公司要求陈信之、杨长玉支付滞纳金的主张，《前期物业服务合同》中明确约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之五交纳滞纳金。该条款实质系对逾期缴纳物业服务费违约金的相关约定。本案中，虽陈信之、杨长玉存在逾期缴纳物业管理费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但案涉合同约定的违约金计算标准过高，考虑到陈信之、杨长玉逾期缴纳物业费的主观恶意较小，且原告在处理与陈信之、杨长玉之间的物业服务和物业费收取的沟通方面亦存在一定过错，故本院根据双方的主观过错程度、违约事实兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金以欠付物业服务费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，自2020年6月11日起至实际付清之日止。综上，陈信之、杨长玉应向金科四川分公司支付自2019年1月起至2020年6月止拖欠的物业管理费3162.6元、违约金以欠付物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年6月11日起计算至实际付清之日止。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告陈信之、杨长玉于本判决生效之日起五日内向原告金科智慧服务集团股份有限公司四川分公司支付物业服务费共计3162.6元及违约金（计算方式：以欠付物业服务费3162.6元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年6月11日起计算至实际付清之日止）。 二、驳回原告金科智慧服务集团股份有限公司四川分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告陈信之、杨长玉承担。 本判决为终审判决。 审判员  徐佐 二〇二〇年九月二十一日 书记员  薛素