天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初3488号原告：赵龙，男，1978年6月11日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：周雨杨，北京乾成律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭华，北京乾成律师事务所实习律师。被告：天津东海苑置业投资有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇芦汉路28号(农机修造厂院内)。法定代表人：唐山林，董事长。委托诉讼代理人：卢芸，女，该公司职员。被告：沈振涛，男，1993年6月20日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：向立娜，湖北楚贤律师事务所律师。原告赵龙与被告天津东海苑置业投资有限公司（以下简称：东海苑置业）、沈振涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理，2019年12月25日本院作出（2019）津0117民初4574号民事裁定书，赵龙不服，申请再审，天津市第三中级人民法院于2020年8月17日作出（2020）津03民再12号民事裁定书，以原审裁定适用法律错误为由，裁定：一、撤销天津市宁河区人民法院（2019）津0117民初4574号民事裁定；二、指令天津市宁河区人民法院对本案进行审理。本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵龙及其委托诉讼代理人周雨杨、郭华，被告东海苑置业的委托诉讼代理人卢芸、被告沈振涛及其委托诉讼代理人向立娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵龙向本院提出诉讼请求：1.判令东海苑置业、沈振涛返还购房款195000元，并依据中国人民银行同期贷款利率支付赵龙自2017年4月3日直至返还之日止资金占用的利息；2.诉讼费用由东海苑置业、沈振涛承担。事实和理由：东海苑置业、沈振涛于2017年4月3日将位于天津市宁河区××村七里××庄××楼××号的房屋卖给赵龙，房价总计581466元，约定赵龙首付356466元。在签署合同之时，东海苑置业、沈振涛告知赵龙合同签订首付111466元，房款包括的50000元优惠资格费及195000元加价费不在合同中体现。赵龙在东海苑置业、沈振涛的反复游说下，按照东海苑置业、沈振涛的要求与东海苑置业签订了合同，并将首付款356466元全部转账给了沈振涛。事后赵龙得知东海苑置业、沈振涛销售的涉案房屋五证不齐，系非法销售，赵龙遂要求东海苑置业、沈振涛退款，但迄今东海苑置业、沈振涛尚有195000元未退还。赵龙为维护自身合法权益，诉至人民法院，望判如所请。东海苑置业辩称，请求驳回赵龙的全部诉讼请求。一、东海苑置业未收到过赵龙诉称的195000元。二、沈振涛不是东海苑置业的工作人员，沈振涛的收款行为与东海苑置业无关。三、东海苑置业按照宁河区委指示自2019年4月10日全面退房，退房款范围包括东海苑置业收取的首付款及代理公司收取的资格费。赵龙因购买二手房涉及加价费195000元与东海苑置业无关。沈振涛辩称，一、赵龙与沈振涛没有签订过房屋买卖合同，沈振涛不是房屋买卖合同的相对方，不是房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性原则，沈振涛不是本案适格主体。二、赵龙将346466元转账到沈振涛账户的事实属实，但赵龙转款的原因是，当时赵龙通过沈振涛所在的原工作单位得知原房主有涉案房屋出售信息，赵龙在看好涉案房屋走势及了解房屋全部情况后，在明知该房屋买卖合同首付款161466元的情况下，自愿加价195000元购买该房屋。沈振涛是该笔业务的经办人，为完成前述交易，赵龙将346466元转给沈振涛。沈振涛的收款行为是一种职务行为，不是个人行为，不是沈振涛个人与赵龙之间存在经济往来，沈振涛也没有这个资格和能力为赵龙在东海苑置业处办理变更底档手续，因此，该转账行为的法律后果应由赵龙向沈振涛的用人单位主张。三、沈振涛收到赵龙转账后随即将该款项按原用人单位的业务流程将款项进行了分配，226466元转给原房主，39000元转给单位领导武洪涛，65000元转给单位领导张兴明，10000元转给配合完成该业务的其他销售渠道人员。赵龙自己仅按公司业务提成方式在该笔业务中获得16000元提成（含前期支付宝收的10000元）。很显然，沈振涛的收款行为及分配行为均是职务行为，即便是16000元的获利也是正常的劳动报酬。沈振涛在此一系列操作过程中并无不当，现要求沈振涛退还195000元明显与事实相悖，于法理不符，于情理不公。四、赵龙与沈振涛原用人单位之间的二手房居间合同已经履行完毕。根据《合同法》第424条的规定，在本案中，居间方的报告义务及媒介服务均已完成，涉案房屋已更名到赵龙名下，居间合同既没有解除也没有撤销，更没有确认无效，何谈返还居间费用，赵龙要求沈振涛返还缺乏法律依据。五、赵龙所购房屋出现一系列问题，迟迟不能交房，根本原因是原裁定中所述“涉案的建筑工程尚在相关行政部门规划调整过程中，如何处理需要等待天津市人民政府进一步的规划指导意见。”也就是说导致无法交房的原因不在沈振涛，不存在赵龙所述的“系非法销售”。综上，请求依法驳回赵龙对沈振涛的全部诉讼请求。赵龙提交了如下证据：证据一、赵龙与东海苑置业签订的《天津市商品房买卖合同》复印件，用以证实赵龙与东海苑置业存在房屋买卖合同关系；证据二、沈振涛工作名片；证据三、沈振涛微信个人信息页；以上证据二、证据三用以证实沈振涛的个人身份信息；证据四、编号为0072818的收据复印件一张；证据五、编号为0066440的收据复印件一张；证据六、支付宝交易明细复印件，用以证实赵龙按照其与东海苑置业、沈振涛的约定于2017年4月3日向沈振涛支付了相关款项；证据七、赵龙与东海苑置业签订的《协议书》复印件，用以证实赵龙与东海苑置业达成了退款协议。经庭审质证，东海苑置业的质证意见为：对证据一、证据四、证据五、证据七无异议；证据二、证据三、证据六与东海苑置业无关，不予质证。沈振涛的质证意见为：对证据一、证据四、证据五、证据七，由于沈振涛非房屋买卖合同的相对方，无法核实真实性；证据二、证据三与本案不具关联性；对证据六无异议，认可赵龙向沈振涛转账356466元。本院对赵龙提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六、证据七的真实性予以确认，证据五为复印件，且涉及案外人，本院不予认证。东海苑置业未提交证据。沈振涛提交了如下证据：沈振涛名下中国建设银行个人活期账户交易明细，用以证实沈振涛收到赵龙的转账款项后，当即按照公司的规章制度将相关款项进行了分配，最终仅有16000元在沈振涛处。经庭审质证，赵龙认为该证据与本案不具关联性，称，沈振涛在收取赵龙全部款项时仅告知赵龙所支付的款项为案涉房屋的首付款、优惠资格费及加价费，并未告知款项的具体分配，该交易明细系沈振涛与案外人之间的经济往来，在没有其他证据佐证的前提下，不能达到沈振涛的证明目的。东海苑置业认为该交易明细为赵龙与沈振涛之间的个人行为，与东海苑置业无关。本院对沈振涛提交的证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月初，赵龙欲购买宁河区××庄××七里××庄××商品房，通过案外中介公司，赵龙找到七里香格庄园售楼处，与沈振涛协商买房事宜。经沈振涛联系，2017年4月3日赵龙与东海苑置业签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：东海苑置业为出卖人，赵龙为买受人，商品房坐落：宁河区潘庄农场七里香格庄园22号楼1门105号，建筑面积65.92平方米，价款341466元。在赵龙与东海苑置业签订上述合同之前东海苑置业已经将该房屋出售给案外人，故东海苑置业协助赵龙办理了上述房屋的更名手续，与赵龙签订了上述《天津市商品房买卖合同》，同日，东海苑置业向赵龙出具了收据，载明首付款为111466元。沈振涛认可2017年4月3日赵龙向其支付了356466元。2019年5月31日，赵龙（乙方）与东海苑置业（甲方）签订《协议书》，东海苑置业为赵龙办理了关于上述房屋的退房手续，协议载明“乙方今日申请退购七里香格庄园22号楼1门105室房屋，已交房款金额为111466元，以原交款收据为准。”东海苑置业向赵龙退款111466元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。赵龙提交的证据能够证实其与东海苑置业之间存在房屋买卖合同关系，双方订立《天津市商品房买卖合同》后，于2019年5月31日签订《协议书》，上述合同经双方协商一致解除，东海苑置业为赵龙办理了退房手续，并向赵龙返还房屋首付款111466元，赵龙未能举证证实东海苑置业收取了其主张的购房款195000元，应承担举证不能的不利后果，故对赵龙要求东海苑置业返还购房款195000元的诉讼请求，本院不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，赵龙提交的证据不能证实其与沈振涛之间存在房屋买卖合同关系，故对赵龙要求沈振涛返还购房款195000元的诉讼请求，本院不予支持。赵龙要求东海苑置业与沈振涛共同返还购房款195000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回赵龙的诉讼请求。案件受理费4200元，由赵龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  张东兴审 判 员  刘 辉人民陪审员  赵 雅二〇二〇年九月十六日书 记 员  杨 洁相关法律链接《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。