贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初11126号 原告：许世琳，女，1976年10月29日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 原告：张雷红，男，1978年10月10日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：许世琳，系原告张雷红之妻。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），执业证号：15224201611458443，系贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告许世琳、张雷红与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张雷红的委托诉讼代理人即原告许世琳，被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许世琳、张雷红向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告皮付原告逾期交房违约金计人民币20283.78元；二、请求依法判令被告向原告支付逾期交付办理商品转移登记的有关文书的违约金暂计人民币14643.22元（具体金额以原告已交房款277860元为基数，从2019年1月1日起，直至交付办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告为止，按每日万分之一的标准计算）；三、判令被告立即将办理涉案商品转移登记的有关文书交付给原告；四、判决被告立即将出具给原告的收款票据更换为国家正规发票；五、本案诉讼费用由被告负担。 事实及理由:2015年9月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号是ＢＴ-Ａ7-2-203。合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市南部新区房屋，房屋总价款为人民币277860元，合同还对商品房的基本情况、价款支付方式、付款时间、交房时间、房屋质量、房屋登记等作了明确规定，其中合同第十一条约定：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定：逾期交房超过60日的，合同继续履行，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。关于房屋登记的约定，合同第二十二条第二项规定：“出卖人负责在商品房实际交付之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。该条第三项规定：出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依照合同约定，履行了相应义务，支付了购房款277860元，然而被告却只开据收据，至今未开收款发票。原告实际交房时间是2018年6月30日，按《商品房买卖合同》约定的交房时间2016年6月30日，推后2年即730天，按交房款277860元的万分之1的违约金计算，应支付逾期交房违约金20283.78元。又按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项、第三项的约定，被告是在2018年6月30日交房，应在交房之日起180日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。因此，被告将商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间应当是在2018年12月30日前，却至今未履行，故应从2019年1月1日起就应承担违约责任。因此，被告应以原告已交房款277860元为基数，从2019年1月1日起，直至交付办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告为止，按每日万分之一的标准，向原告支付违约金（至2020年6月11日，已逾期527天，暂计违约金14643.22元），并及时交付办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告。原告认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中被告未在合同约定的期限内将涉案商品房交付原告，也未按约定交付办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告，违反了《商品房买卖合同》的约定，应当承担支付违约金、继续及时向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书。收房款未向原告出据正规发票，也违反了国家对发票管理的相关规定，为此，原告为维护自己的合法权益，特诉来法院，请求人民法院依法裁决为谢。 被告博泰房开公司答辩称：一、对原告超诉讼时效部分的请求应当不予支持。二、双方合同第二十二条约定：出卖人不得在商品房实际交付之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，于初始登记之日起180日内取得商品房所有权初始登记，并将有关文书交付买受人，逾期超过180日买受人不退房的，自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，向买受人支付已付购房款百分之一的违约金，超过约定日期起，逾期180日内，按已付房价款百分之零点三承担违约责任，本案原告主张按日万分之一承担违约责任于法无据。三、关于原告主张的三通费，部分原告所举证据中并不包含三通费收据，不能证明其向被告支付三通费的事实，不应支持。同时该费用系相关设施设备的建设安装费用，被告系代收代缴，费用最终并不归被告方所有，原告主张退还于法无据。四、原告提供的置业计划单上面载明的费用，并不能证明被告方的实际收费情况，置业计划单仅是载明应收费用，实收费用应该以收据上载明的金额为准。 本院经审理查明事实如下：2015年9月18日，原告许世琳、张雷红作为买受人，被告博泰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区部博泰·水韵天颐第Ａ7幢2单元2层3号房；建筑面积138.93平方米，套内建筑面积124.58平方米。按照套（单元）计算，商品房总价款为277860元。商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人应当在2015年9月18日前支付全部房价款。出卖人应当在2016年6月30日前将商品房交付买受人使用。交付时上水、下水、电话、有线电视、宽带网达到使用条件。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）］不作累加：（1）、逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之次日起60日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1和2）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照买受人已支付房款的1%支付违约金，给买受人造成其他损失的，由出卖人承担赔偿责任;（2）买受人选择不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告于2015年9月18日支付购房款277860元。被告向原告收取燃气入户费2500元、闭路电视开户费365元。2018年6月28日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得涉案商品房的使用权。原告认为被告未按合同约定办理商品房权属转移登记、违规收取费用，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 另查明，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记条件。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同中约定，被告应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。因涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2016年6月30日，实际交房时间为2018年6月28日，被告未按合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任，违约金的起算时间为2016年7月1日。根据合同约定，被告应于商品房实际交付之日起60日内（即2018年8月28日前）向买受人支付违约金，故逾期交房违约金的诉讼时效期间起算时间应为2018年8月29日，被告就此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，故原告于2020年6月30日提起本案诉讼，其逾期交房违约金请求权未超过诉讼时效期间，被告的抗辩理由不成立。原告诉请求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，应以原告已付购房款277860元为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月1日计算至2018年6月28日，违约金为20200.42元（277860元×0.01%/日×727日）。 本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中约定，出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超出约定日期起逾期180日以后，买受人选择不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,向买受人支付已交付房价款1%的违约金。原告于2018年6月28日办理入住手续，涉案商品房至今尚不具备办理商品房转移登记条件，不能按合同约定履行办证义务，逾期已超过180日，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原告诉请判决被告支付逾期办理转移登记有关文书违约金的请求，应按原告已付购房款的1%计算，经计算为2778.60元（277860元×1%）。 因原、被告在《商品房买卖合同》中已约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标准收取，由买受人承担。故双方已达成委托代办关系，被告无需将办证所需的有关资料交付原告，在具备办证条件时，被告将办理涉案商品房权属登记的有关资料提交办证登记部门并通知原告即完成合同义务，因此，原告诉请被告将办理涉案商品转移登记的有关文书交付给原告，本院不予支持。 对原告的将收款票据更换为国家正规发票诉请，因被告系房地产开发企业，具有一般纳税资格，原告支付完购房款后，理应通过税控系统向买受人出具增值税普通发票，因此，原告的该诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告许世琳、张雷红逾期交房违约金20200.42元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告许世琳、张雷红逾期办证违约金2778.60元； 三、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许世琳、张雷红交付涉案房屋的增值税普通发票。 四、驳回原告许世琳、张雷红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费337元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担197元，原告许世琳、张雷红负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年九月十六日 书记员  毛雨