广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初1874号原告：肇庆市华军物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区***********第二卡，统一社会信用代码914********689600P。法定代表人：赵华军，总经理。委托诉讼代理人：刘志国，该公司员工。被告：欧锦炎，男，1988年11月24日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区**********，公民身份号码441************398。原告肇庆市华军物业管理有限公司（以下简称华军公司）诉被告欧锦炎物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告华军公司的委托诉讼代理人刘志国到庭参加诉讼，被告欧锦炎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华军公司向本院提起诉讼请求：1.依法判令被告给付2019年1月1日至2019年7月31日物业管理服务费1，106.49元；2.滞纳金289.75元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：肇庆市华军物业管理有限公司于2015年8月19日与高要市富泽房地产开发有限公司签订了富泽豪庭前期物业服务合同，委托原告对富泽豪庭小区进行物业管理。被告住在富泽豪庭小区7幢1001房，房屋面积105.38㎡，合同中约定住宅管理费是1.5元/月/㎡，计欠7个月物业管理费1，106.49元，滞纳金289.75元。被告已享受了原告的物业管理服务，却并未按时向原告交纳物业管理费，在此期间原告多次催缴，被告均以各种理由拒交。原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告欧锦炎没有答辩，也没有到庭质证。经审理查明，被告欧锦炎于2014年4月16日与富泽豪庭开发商签订了《商品房买卖合同》，该合同第三条约定，被告购买位于肇庆市高要区*****2*************，合同约定房屋建筑面积105.38平方米，套内建筑面积88.7平方米。被告在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。事后，欧锦炎作为乙方与甲方华军公司签订了《收楼承诺书》，该承诺书的内容主要确认了乙方是案涉房屋的业主，且乙方承诺交付物业服务费和其他费用。2017年6月2日，原告华军公司作为甲方与作为乙方的被告签订了《前期物业服务协议》，该协议约定了甲乙双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务质量、物业服务费用、其他有偿服务费用、违约责任等内容，其中第四条物业服务费用第二款约定：“住宅按建筑面积每月每平方米，高层带电梯住宅物业服务费按1.5元/月/平方米收取……。”第八款约定：“物业服务费交纳时间：按每月交纳，每月10日之前缴纳下月物业服务费；”第十一条违约责任第四款约定：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，逾期三个月仍未缴交的，甲方将有权向法院起诉乙方，因此而产生的所有费用与责任，均由乙方承担。”被告自2019年1月起就没有交纳物业服务费，原告经多次催收，被告均以各种理由拒绝交纳物业服务费，原告遂向本院提起诉讼。以上事实，有原告提交的被告身份证复印件、《商品房买卖合同》《收楼承诺书》《前期物业服务协议》等证据在卷佐证。本院认为，本案是因欧锦炎没有向华军公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。欧锦炎与开发商签订《商品房买卖合同》时，合同已就前期物业服务约定了相关条款，之后欧锦炎作为乙方与华军公司作为甲方签订《收楼承诺书》，2017年6月2日又与原告签订了《前期物业服务协议》。2018年底之前，欧锦炎一直有交纳物业服务费，但其自2019年1月起拒交物业服务费。欧锦炎已享受了华军公司提供的服务，应按照双方的约定交纳物业服务费。根据《商品房买卖合同》中约定的被告所购买房屋的面积及原告的诉讼请求，从2019年7月1日起至2019年7月31日止，欧锦炎应交纳的物业服务费为1，106.49元（1.5元/月/平方米×7个月×105.38平方米）。关于违约金问题，欧锦炎拒不交纳物业服务费违反了《前期物业服务协议》约定及法律规定，依法应当承担违约责任。对于华军公司提出的滞纳金的诉讼请求，双方签订的物业服务协议约定，逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰计算违约金。支付违约金作为一种违约责任方式，其目的以补偿守约方损失为主，以惩罚违约方为辅。就本案而言，在华军公司未能举证证明因欧锦炎逾期付款造成何种损失和损失数额大小的情况下，其损失只体现在贷款利息的期待利益损失。参照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，华军公司诉请按日3‰计算违约金远远超出了贷款利息损失，属明显过高的情形，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对华军公司主张的逾期付款违约金的计算标准予以调整,调整为按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计付。因自2015年10月24起至2019年7月，中国人民银行公布的一年以内的人民币贷款基准利率为年利率4.35%，1.3倍为年利率5.655%，对华军公司超出该标准部分的诉请，本院不予支持。由于双方约定欧锦炎应于每月10日前支付下月物业服务费，即当月的物业服务费最迟应于上月的10日前支付，逾期未付即构成违约，应从逾期之日即上月的11日起支付违约金。具体为2019年1月的物业服务费的违约金应自2018年12月11日起计，以此类推。但华军公司没有诉请2018年12月11日起至2018年12月31日止及2019年8月1日后的违约金，这是原告对自己民事权利的处分行为，本院予以准许。欧锦炎拖欠物业服务费的违约金从2019年1月1日计至2019年7月31日，为23.83元（具体计算方法详见附表），原告请求超出该部分金额，本院不予支持。被告欧锦炎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，也无书面答辩意见，应视其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担，本院根据查明的事实依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告欧锦炎应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1月1日起至2019年7月31日的物业服务费1，106.49元给原告肇庆市华军物业管理有限公司；二、被告欧锦炎应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市华军物业管理有限公司支付违约金23.83元(该违约金以每月实欠物业服务费为基数，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计算，计算至2019年7月31日止）；三、驳回原告肇庆市华军物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告欧锦炎负担。本判决为终审判决。审判员 彭 洪二〇二〇年九月三日书记员 林子茜附表：（2020）粤1204民初1874号案应付违约金计算表欠交月份欠交金额（元）起计日期截止日期拖欠天数基准利率（年）基准利率1.3倍应付违约金（元）2019年1月158.072019-1-12019-1-10104.35%5.655%0.242019年2月316.142019-1-112019-2-10314.35%5.655%1.522019年3月474.212019-2-112019-3-10284.35%5.655%2.062019年4月632.282019-3-112019-4-10314.35%5.655%3.042019年5月790.352019-4-112019-5-10304.35%5.655%3.672019年6月948.422019-5-112019-6-10314.35%5.655%4.562019年7月1106.492019-6-112019-7-31514.35%5.655%8.74合计23.83