山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终2630号上诉人（一审被告、反诉原告）：陆健，男，1966年4月23日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：顾哲坤，江苏东疆律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：山东恒隆科技发展有限公司，住所地山东省枣庄市高新区武夷山路东侧招商服务楼，统一社会信用代码91370400679202839K。法定代表人：庞振华，总经理。委托诉讼代理人:庞宜刚，山东善国律师事务所律师。委托诉讼代理人:李甜，山东善国律师事务所律师。上诉人陆健因与被上诉人山东恒隆科技发展有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初3869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陆健的委托诉讼代理人顾哲坤、恒隆公司的委托诉讼代理人庞宜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆健上诉请求：1.撤销（2019）鲁0403民初3869号民事判决，发回重审或依法改判驳回恒隆公司的诉讼请求，支持陆健的反诉请求；2.一、二审诉讼费由恒隆公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.陆健已按约付清2016年7月至2019年7月的全部租金，原判认定陆健三年时间每年少付30万元与事实不符。虽然双方在租赁合同中约定2014年起每年租金为130万元，在2016年前也按该约定履行，但2016年陆健曾提起诉讼，要求解除与恒隆公司的租赁合同，后经协商，在双方口头达成了每年租金调整为100万元的协议后陆健撤回了起诉。在此后的三年时间里，陆健均按该口头约定支付了每年100万元的租金，恒隆公司也从未提出过异议，双方已按口头协议实际履行完毕，该事实不仅有证人证言及双方的实际履行行为予以证实，而且从恒隆公司向陆健发出的催要租金的通知中也可看出陆健已付清了2019年7月之前的租金，该通知中明确催要的是2019年7月至2020年7月的租金，并没有提及尚欠2019年之前的租金，按日常生活经验分析，如果自2016年起陆健连续三年每年都欠交30万元租金，那么恒隆公司肯定会向陆健催要，但恒隆公司在长达三年多时间里从未向陆健主张过租金，甚至在2019年8月向陆健催要新一期租金时仍未提及，显然违背常理。由此可见，陆健已付清了2019年7月前的租金。2.恒隆公司违约显而易见，一审认定无法确认恒隆公司违约明显错误。恒隆大酒店土地性质属于工业用地，现作为商业用房使用，规划性质与实际使用性质不符，故按国家相关规定，不管如何改造，均不可能办理消防验收。工业用地上房屋不能作商业用途、如作商业使用不能办理消防验收是由国家相关法律法规及规章规定的，且众所周知，在制作处罚笔录时，消防部门也对陆健的聘用人员表示因房屋系工业用地，故不能通过消除验收，恒隆公司未能向陆健提供可正常经营的房屋，构成根本性违约。二、一审适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。本案中，恒隆公司未能向陆健提供可正常经营的房屋已构成违约，是根据法律规定推定的事实，无需陆健举证。故应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项之规定，应当由恒隆公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。即使一审认定无法确定恒隆公司违约，也不等于恒隆公司不承担任何责任，根据本条的其他条款，不管何种情形，由于双方解除合同，恒隆公司均应贴补陆健相应装饰装修损失。虽然陆健在一审中没有主张适用其他条款，但陆健主张的赔偿范围大于其他条款确定的赔偿(补偿)范围，故法院应当依职权确定适用法律条款和赔偿(补偿)范围，予以判决。一审以本案不符合第一种情形就直接驳回陆健的诉讼请求明显系适用法律不当。三、一审程序违法，一审在审理过程中没有履行法定释明义务，程序违法。1.本案中，陆健提供了消防部门的处罚决定书，而案涉房屋系工业用地也已确认，陆健已完成了举证义务，而一审法院却以处罚决定书内容不具体为由认定无法确定哪一方违约，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证”。上述规定，明确人民法院有对当事人举证在必要时行使释明权的义务，故一审如认为消防部门的处罚决定书内容不明确，应当行使释明权，要求陆健补充证据。2.陆健主张恒隆公司违约并要求其承担赔偿装饰装修残值的责任，一审认为无法确认恒隆公司违约，但根据相关司法解释，即使恒隆公司不存在违约行为，也应赔偿(或补偿)陆健装饰装修残值的部分损失，故人民法院不能径直驳回陆健的诉讼请求，根据旧的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，应当行使释明权，由陆健变更诉讼请求，根据新的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，则应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理，从而让陆健根据法庭审理情况变更诉讼请求。但一审既没有行使释明权，也没有将此作为焦点问题进行审理，而是“突袭裁判”，必然导致当事人诉累及司法资源的极大浪费。另补充，根据一审庭审中恒隆公司提供的房产证显示，恒隆公司所拥有的房屋产权为枣庄市高新区武夷山路东侧招商服务楼，产权层数为1至4层。案涉陆健承租恒隆公司的5到8层用于餐饮住宿的楼层均没有房屋产权证。因此导致了案涉房屋无法通过消防验收，从而被消防大队责令停业整顿，无法履行合同，恒隆公司违约在先，未提供能够正常运营的相应房屋。综上，一审判决认定事实错误、适用法律不当、程序违法，请求二审予以纠正。恒隆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陆健的上诉请求及事实理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1.关于租金事宜，通过一审及陆健的上诉状均确认了2016年7月到2019年7月，三年租金共计390万元，陆健仅支付了300万元。因此下欠90万元租金事实清楚。2.关于消防问题，在本案签订租赁合同最初的时间点，恒隆公司就已经向陆健充分释明了租赁物的详细情况，陆健对消防事宜是知情的。陆健作为经营者，负有自行完善消防的义务，该责任不在恒隆公司。进一步而言，2016年陆健曾经就消防等事由向薛城区法院提起诉讼，要求解除合同，赔偿损失。在诉讼过程中陆健撤回了起诉，并继续经营到2019年。由此也说明对于消防问题，陆健是知情和认可的，产生的相应后果和责任也应由陆健自行承担。3.对于一审法律适用和程序问题，一审法院在法律适用和程序上严格按照法律和司法解释进行审判。恒隆公司向一审法院起诉请求：1.判令陆健支付恒隆公司租金964,116元及违约金（以90万为基数，自2018年7月27日以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止，以64,116元为基数，自2019年7月27日以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；2.判令陆健支付恒隆公司电费71,837.9元；3.本案诉讼费用由陆健承担。陆健向一审法院提出反诉请求：1.判令恒隆公司赔偿陆健剩余租赁期间内装饰装修残值损失320万元；2.本案本诉及反诉诉讼费均由恒隆公司承担。一审法院认定事实：2013年7月27日，陆健、恒隆公司签订租赁协议，双方约定由陆健租赁恒隆公司的宾馆、餐饮及停车场地，恒隆公司租给陆健使用的房屋、设备等产权为恒隆公司合法所有，陆健装修及购置设备合同期满后归恒隆公司所有，租赁期限为十年，从2013年7月27日至2023年7月26日，租金为第一年100万元，第二年起每年租金为130万元，前三年总计360万元，由陆健2013年7月22日一次性付清，以后每年付款。2019年8月5日，恒隆公司向陆健发送了催交拖欠租金的通知；2019年8月12日，陆健向恒隆公司回函，表达了因恒隆公司出租的宾馆未经消防安全检查、现被消防部门责令停产停业并被处以行政罚款、协议已无法继续履行、要求解除租赁合同、并要求恒隆公司赔偿其经济损失的意思表示；2019年8月14日，恒隆公司通知陆健，以研究认为陆健严重违约、理应承担违约责任为由，同意解除上述租赁合同。但截至租赁协议解除之日，陆健尚欠恒隆公司租金964，116元【(130万元×3年-恒隆公司自认已经收到的300万元)+(130万元一365天×18天)】以及电费71，837.9元未付。一审法院认为，关于本诉部分。陆健、恒隆公司双方签订的租赁协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。陆健辩称在朋友的协调下恒隆公司己将每年的租金调整为100万元，但并未能提交有效证据予以证明，对此恒隆公司也不认可，故陆健仍应按照合同约定支付恒隆公司租金，对恒隆公司要求陆健支付剩余租金964，116元以及拖欠电费71，837.9元的诉请，该院予以支持。至于恒隆公司主张的违约金，并无事实依据，该院依法不予支持。关于反诉部分。2013年7月27日租赁协议中并没有消防问题的相关约定，枣庄市消防救援支队薛城区大队作出处罚的时间为陆健重新装修后的租赁经营期间，且处罚手续中也并未明确消防问题责任具体在陆健和恒隆公司的哪一方，已在案的其他证据中亦没有相关记载，不能如陆健所主张的确定导致合同解除的违约方为恒隆公司。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定”。根据上述法律规定，该院认定陆健的反诉事由不能成立，其反诉请求该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告陆健于判决生效后十日内支付原告山东恒隆科技发展有限公司租金964，116元以及电费71，837.9元；二、驳回原告山东恒隆科技发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陆健的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，123.59元，减半收取7，061.79元，由被告陆健负担，于判决生效后七日内交纳；反诉费32，400元，减半收取16，200元，由反诉原告陆健负担，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陆健提交一份证据，为2016年到2018年三年间陆健支付给恒隆公司房屋租金收据及汇款单据16页，证明陆健连续三年每年支付的租金均为100万元，并且在其中2018年5月19日50万元的收据中，陆健的经办人员在收据中注明：“2018年7月29日至2019年7月28日租金余额50万元暂未缴”，该注明是在2018年5月19日书写的，当时陆健的经办人是无法预见之后有相应的诉讼，在当时双方已经就租金变更为100万元每年达成了一致，双方的工作人员都清楚该事实，证明双方已经就每年100万元的租金履行完毕，陆健未拖欠恒隆公司租金。恒隆公司的质证意见为，1.陆健提供的证据主张其缴纳了300万元的租金，我们在一审时认可其缴纳租金300万元，但我们认为其还欠交90万元租金。因此陆健提供的证据证明其缴纳了300万元租金我们无异议。我们认为三年总租金390万，减去支付的300万元，还剩余90万元未支付（2016年7月至2019年7月）。2.关于2018年5月19日50万元的收据中，陆健的工作人员签名书写的“余50万元暂未缴”，该书写的背景和时间恒隆公司不知情，也不是恒隆公司书写，因此该证明对恒隆公司没有法律约束力。本院的认证意见为，对陆健提供的租金收据及汇款单据，恒隆公司认可其缴纳了三年300万元的租金，本院对其真实性予以认可。但该证据只能够证明陆健每年支付100万元，三年共计支付了300万元的租金，不足以证明双方协议将租金标准由每年130万元调整至每年100万元这一事实。陆健经办人员在收据中“余50万元暂未缴”的文字注明，真实性无法确认，本院不予采信。对于一审查明的其他事实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点有：一、关于陆健租赁恒隆公司的房产进行酒店餐饮，因消防验收不合格导致不能继续经营的责任由谁承担；二、租赁经营期间陆健是否按照约定足额给付了租金；三、陆健租赁恒隆公司房产后进行装修而支出了大量的费用，租赁合同解除后，陆健认为应由恒隆公司承担部分损失的请求是否应得到支持。关于陆健租赁恒隆公司的房产进行酒店餐饮，因消防验收不合格导致不能继续经营的责任由谁承担的问题。双方所签案涉租赁协议中没有消防问题的相关约定，枣庄市消防救援支队薛城区大队作出处罚的手续中也并未明确消防问题责任具体在哪一方，作出处罚的时间是在陆健重新装修经营酒店期间，陆健亦未举证证明无法通过消防验收是因恒隆公司的责任所致，一审法院认为不能如陆健所主张的确定导致合同解除的违约方为恒隆公司并无不当，本院予以确认。关于租赁经营期间陆健是否按照约定足额给付了租金的问题。双方签订了租赁协议，租赁协议中对租金的约定为：“第二年起每年为人民币壹佰叁拾（130）万元，至合同结束”，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。陆健辩称其已与恒隆公司达成口头约定，将每年的租金由130万元变更为100万元，并认为其已足额支付了租金（三年合计支付300万元），但对于租金数额的变更其并未能提交充分证据予以证明，恒隆公司对于租金数额的变更也不认可，仅认可其支付了三年300万元的租金，但尚欠90万元租金未支付。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，陆健应承担举证不能的不利后果，故陆健租赁期间的租金未按照约定足额支付，一审法院对陆健仍应按照合同约定支付恒隆公司租金的认定并无不当，本院予以确认。关于租赁关系解除后，陆健认为应由恒隆公司承担部分损失的请求是否应得到支持的问题。双方已协议解除租赁协议，但对于装饰装修物的处理未作约定。如焦点一所述，陆健不能举证证明无法取得消防验收是哪一方的责任，无法认定是否因恒隆公司违约而导致的酒店消防无法验收，一审法院认为不能如陆健所主张的确定导致合同解除的违约方为恒隆公司并无不当。故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，陆健认为应由恒隆公司承担部分损失的请求，本院不予支持。综上所述，陆健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32,400元，由上诉人陆健负担。本判决为终审判决。审判长 张 弘审判员 李 莹审判员 党园园二〇二〇年九月二十四日书记员 高 天