湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初4534号原告：武汉名都物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区友谊大道21号友谊国际广场D+公馆3栋1404号。法定代表人：付毅敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭亚杰，系湖北关山律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉市京楚置业有限公司，住所地武汉市硚口区玉带正街94号。法定代表人：黎逢斌，系该公司董事长。委托代理人：黎俊，男，系该公司员工。一般授权代理。委托代理人：李南，系湖北高颂律师事务所律师。特别授权代理。原告武汉名都物业管理有限公司（以下简称名都物业公司）与被告武汉市京楚置业有限公司（以下简称京楚置业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员赵旭独任审理，于同年8月8日公开开庭审理了本案。因本案的审理结果需以另案的审理结果为依据，本案依法中止审理。2020年6月因工作变动，本案依法适用简易程序由审判员孙娇独任审理。中止情形消失后，本案恢复审理。本院于2020年8月12日再次公开开庭审理了本案。原告名都物业公司的委托诉讼代理人郭亚杰，被告京楚置业公司的委托诉讼代理人李南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告名都物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵占汉府上院小区地下车库出入口，拆除地下停车场出入口保安亭，并排除被告对上述业主共有部位实施管理的妨害；2.判令被告立即停止将地下车库公共部位改成被告私人空间的公共部位，将该公共部位恢复原貌，并排除被告对上述业主共有部位实施管理的妨害；3.判令被告不得在汉府上院小区干扰原告对业主共有部位实施物业管理；4.判令被告因强制占有地下停车场，导致从2018年7月1日到2019年6月30日，造成原告的经济损失193,920元（被告开发商应当向原告支付48个人防车位的车辆停泊服务费46,080元，154个开发商建设的停车位147,840元）；5.判令本案诉讼费由被告全部承担。第一次庭审中，原告明确其诉讼请求第二项是指地下室的两个房间。事实与理由：2016年11月28日，汉府上院业主委员会与武汉市鹤园物业管理有限公司（以下称鹤园物业）签订《武汉市物业服务合同》，合同约定鹤园物业对汉府上院提供物业管理服务，2018年7月11日，原告与汉府上院业主委员会签订《武汉市物业服务合同》，约定原告对汉府上院提供物业管理服务，服务期限从2018年7月1日至2021年6月30日，合同并约定：“地下停车位泊车服务费由乙方按武汉市物价局2004年135号文件规定80元/月向车位所有人或者使用人收取”。被告系该小区的开发商，从鹤园物业在小区管理期间到原告在小区提供物业管理期间，被告就一直在小区地下停车库进出口私设门岗，扰乱物业对地下车库的管理，因被告在小区私自设立门岗导致原告在地下停车库提供了物业服务，但是无法收取202个停车位泊车服务费。被告的行为给原告造成巨大经济损失。根据法律规定，无论开发商未交付的房屋，还是开发商有多套房屋（包括地下车库）的，开发商系一位业主，原告系业主委员会选聘物业公司，应由物业公司对公共区域进行物业管理，被告对于其专有部分，具有排他性使用，但是公共区域部分，开发商无权干涉。被告的行为给原告物业管理造成严重的影响，其行为不仅侵害原告的利益，也损害全体业主的利益，原告多次与被告协商解决，均未果。因此，原告特向贵院提起诉讼，望准予。庭审中，原告明确其诉讼请求第二项是指地下室的两个空间，原告并表示其诉讼请求第一、二、三项系基于侵权法律关系，其诉讼请求第四项系基于物业管理关系。被告京楚置业公司辩称：小区地下的规划车位及人防车位在当时没有销售完毕，在被告权力范围内设置岗亭，对车辆进出进行管理，没有妨碍原告的物业管理。原告起诉的本案岗亭现已拆除完毕。现在基本上车位销售和租赁完毕，原告应当向车位所有人和使用人主张停车费，而不是向被告主张；被告的规划车位的销售合同以及租赁合同，均约定买受人和租赁人缴纳泊车服务费，原告怠于主张权利，被告不应当承担责任；根据规定，地下部位系由被告享有、管理、使用、收益，原告无权要求排除妨害，被告没有实施任何干扰原告实施物业管理行为；根据商品房买卖合同约定，未计入公摊面积的地下部分的权属归被告所有，同时也没有妨碍原告的物业管理。业主委员会未经业主大会决定擅自与原告签订合同，违反法律规定，合同是无效的，因此原告提供物业服务既没有法律依据也没有合同约定，不享有相关的诉讼权利。针对权属争议，原告主体不适格；原告与业委会签订的物业服务合同对被告没有约束力，原告无权向被告主张泊车服务费。因此请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：京楚置业公司系汉府上院小区的开发商。2016年11月28日，汉府上院业主大会业主委员会（甲方）与武汉市鹤园物业管理有限公司（乙方）签订物业服务合同。合同约定，车位租金和车辆停泊服务费由甲方委托乙方按80元/辆/月标准向车位（库）使用人收取，开发商持有的机动车辆停车位（库），租金由乙方代开发商按80元/辆/月标准向车位（库）使用人收取，租金归开发商所有，临时停车收费标准乙方须与业委会协商决定，并签署附属协议。2018年7月11日，汉府上院业主大会业主委员会（甲方）与名都物业公司（乙方）签订武汉市物业服务合同，约定由名都物业公司为汉府上院小区提供物业服务。合同约定，地下停车位泊车服务费由名都物业公司按武汉市物价局2004年135号文件规定80元/月向车位所有人或使用人收取；开发商持有的机动车辆停车位泊车服务费由名都物业公司按同样标准收取；临时停车收费标准名都物业公司须与业委会协商决定，并签署附属协议；本物业服务合同期限为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日。汉府上院小区共有地下停车位202个，其中普通规划车位154个（可以出售），人防车位48个（不可出售，可以出租）。京楚置业公司在汉府上院小区地下车库出入口设置岗亭，并张贴公告，公告内容为：各位业主，您好！为方便小区业主停车，我公司将提供部分车位供业主临时停车。临时停车收费标准如下：半小时内免费，半小时以上2元/小时，24小时内20元封顶。另请临时停车车主注意不要占用已悬挂车牌号码的车位及地下车库的通行道路。京楚置业公司与业主签订的商品房买卖合同中约定，京楚置业公司享有汉府上院小区地下停车位及除公共楼梯间、公共门厅、有电梯楼宇的电梯、电梯井、公共道路、公共绿地、围墙、公共景观小品、配电房、箱式变压器、水泵房外没有参加分摊的其他建筑物和构筑物（含地下部分未计入分摊面积的）的所有权。京楚置业公司与业主签订的规划车位出售合同显示，买受人签订该协议后需至物业公司办理车位交付手续，签订车辆停泊服务协议及交付通知书。京楚置业公司与业主签订的车位租赁协议显示，租赁价款中不包含车位的泊车服务费；业主在办理交付手续时需并向物业服务企业预交车辆泊车服务费。庭审中，名都物业公司表示虽然按照物业服务合同2016年12月1日至2019年11月30日的物业管理公司系武汉市鹤园物业管理有限公司，但其实际于2018年7月日进入汉府上院提供物业服务，前物业服务合同已经终止；其诉讼请求中的第三项的妨害并未实际发生，是一个预期的排除妨害；并表示因京楚置业公司设置门岗，让业主误以为京楚置业公司是地下车库的物业管理者，导致其无法向业主收取车位的泊车服务费。京楚置业公司认可其在车库进出口设置门岗，收取停车租金，但其没有收取泊车服务费；154个规划车位已经全部卖出，48个人防车位中47个已经出租，剩余1个已经卖出。泊车服务费应由名都物业公司向车位买受人或车位承租人收取；双方均认可原告诉讼请求第一项中的保安亭已经于2020年3、4月份拆除；154个规划车位、48个人防车位不是业主共有。京楚置业公司诉名都物业公司、武汉市汉阳区汉府上院业主大会业主委员会确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理，京楚置业起诉要求确认名都物业公司与汉府上院业主大会业主委员会签订的物业服务合同无效。本院经审理后于2019年11月25日作出（2019）鄂0105民初6338号民事判决书，判决驳回京楚置业公司的全部诉讼请求。京楚置业公司不服，提起上诉。武汉市中级人民法院于2020年7月17日作出（2020）鄂01民终1795号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有当事人的陈述、物业服务合同、照片、平面图、武汉市产权证附图、商品房买卖合同、规划车位出售合同、车位租赁协议等在案予以证实，足以认定。本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”本案中，京楚置业公司在汉府上院小区地下车库出入口设置的保安亭已经于2020年3、4月份拆除，已经不存在妨害行为。商品房买卖合同中约定地下车位的所有权归京楚置业公司，地下车位未计入公摊面积的构筑物和建筑物所有权亦归京楚置业公司。名都物业公司未向本院提交证据证明地下室的两个空间的所有权人非京楚置业公司，即使该地下室的两个空间属于全体业主所有，名都物业公司亦无权主张权利。京楚置业公司与业主签订的商品房买卖合同、车位售卖合同、车位租赁协议中均未约定业主向其交纳泊车服务费，且明确约定由业主向物业公司交纳。京楚置业公司称其在汉府上院小区地库出入口设置保安亭收取车位租金，但其并未收取泊车服务费，亦未妨害名都物业公司向业主收取泊车服务费，名都物业公司怠于向业主行使收取泊车服务费的权利，在其未向本院提交证据证明京楚置业公司已向业主收取泊车服务费的前提下，其主张由京楚置业公司向其支付泊车服务费及赔偿因其无法收取泊车物业费的间接损失的诉讼请求无事实及法律依据，对该主张本院不予支持。名都物业公司认可其诉讼请求第三项是一个预期排除妨害，因未实际发生，故对其该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告武汉名都物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取2,089元（原告武汉名都物业管理有限公司已预交），由原告武汉名都物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  孙娇二〇二〇年九月三十日法官助理冯少霞书记员陶治