江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10437号上诉人（原审原告）：一家体育发展（南京）有限公司，住所地南京市雨花台区凤台南路1号301室。法定代表人:陈红，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄强业，江苏天晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京洲岛置业有限公司，住所地南京市建邺区贤坤路1号。法定代表人：夏光宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨帆，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珠翠，江苏法德东恒律师事务所实习律师。上诉人一家体育发展（南京）有限公司（以下简称一家公司）与上诉人南京洲岛置业有限公司（以下简称洲岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，因双方均不服江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初10005号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一家公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判洲岛公司赔偿一家公司损失4456264.08元（增加金额为2196164.08元）；一、二审诉讼费由洲岛公司负担。事实与理由：一、一审认定的2260100元（含违约金100000元）损失数额，不足以弥补上诉人所产生的直接经济损失。1、关于一审酌定的设计费100000元，一家公司与第三方在签订设计合同中，约定设计费246600元，该损失应全部支持。虽然一家公司仅支付设计费100000元，但不影响第三方对一家公司享有的合同债权，一家公司仍需要按照设计合同约定足额支付设计费用。一家公司之所以未足额支付设计费用，系因洲岛公司违约，导致一家公司无法正常经营。本案中，一审法院应明确一家公司在向第三方支付了剩余款项后有权向洲岛公司追偿。2、关于一审酌定试营业期间人员工资及保洁费损失100000元，一家公司承租房屋开办健身房，从2017年12月开始筹备、装修、雇佣员工，2018年4月1日开始营业，直至2018年12月正式闭店，期间长达一年，一家公司一审提供工资328115元、保洁费114847元损失的证据，而一审法院未全额支持，存在不当。3、关于健身房设备及辅助设备损失，一审法院认为该两项不属于附和物，可以二次利用而未予支持。首先，健身设备中有两款设备为多功能拳击台、私教训练架，是根据现场尺寸定做，属于附和物，不能二次应用，两项价格为80000元应算直接损失；其次，其他健身设备（1250146元）、辅助设备（74792元）均是健身房为正常营业而购买，现因洲岛公司原因导致无法营业，前述设备只能变卖处理，则必然会产生折旧的差价损失。经一家公司与设备厂家联系，厂家只同意按照购买价格30%回购，现一家公司二审要求按25%计算折旧费损失331235元（1324938元×25%），加上拳击台及私教训练架80000元，合计损失411235元。4、关于店面的推广和保险费用损失，该部分损失50125元，系上诉人直接产生的损失，应由洲岛公司承担，而一审判决未予支持。5、关于团操教练课时费及销售佣金损失，一审法院以一家公司未取得正常营业资质及亦未正常经营为由，未支持团操教练课时费39705元、销售佣金568180元不当。一家公司已经领取营业执照，有权进行经营。一家公司为吸纳会员费用产生销售佣金，为提供团操训练而聘用教练产生的费用，均属于合理支出，系一家公司直接损失。6、关于退还会员费利息，一家公司在一审已提供民事判决书，全额退还案外人郑娇娇会费8988元，并按年利息6%支付利息，同时按照相关法律规定，若经营者不能提供服务，则应当承担预付款的利息，一家公司退还会员费利息共计137357.58元系客观发生的费用损失。二、经营性利润损失（可得利益损失）的认定问题，一审判决认为没有办理完毕经营手续，未开始正常营业，对主张的经营性损失不予支持，是适用法律错误。1、一家公司租赁房屋的目的是为了健身房的正常营业，获取利润。现无法正常营业是由于洲岛公司的违约行为造成，而不是一家公司没有办理完毕经营手续导致。不能正常营业，损害了一家公司可预期的利益。2、根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》（以下简称省高院意见）第27条规定，租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。首先，该规定明确租赁房屋用于商业用途的，可以要求出租人赔偿经营损失。其次，是否己经正常营业并非是赔偿经营损失的必要条件。第三，依照最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号)(以下简称最高院指导意见）第九条规定，在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失，根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。根据该意见可知，在经营行为中的可得利益损失就是经营性利润损失。依据《合同法》113条和前述意见，可得利益的损失应当由洲岛公司赔偿。第四，守约方未能正常营业而违约方不承担经营性损失，不符合常理，也违背了法律精神。3、一家公司在一审主张经营损失为1440000元，现考虑到诉讼成本和举证责任问题，现二审酌情降低为500000元。理由：按照省高院意见，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。在本案中，六个月的租金为440920元，根据诚实信用和公平原则，出租人违约，承租人则可以至少要求出租人赔偿其损失为440920元，并综合考虑经营性的利润，现要求洲岛公司赔偿500000元。综上，请求二审法院支持其上诉请求。洲岛公司辩称：一、一审法院认定事实正确，但在适用法律上存在错误，对一家公司的损失按照公平原则，由双方进行分担。二、一家公司主张的营业期间工资、保洁费、广告等营业收入，没有提供充分的证据予以证明，同时一家公司店铺自身未取得消防验收合格证明，根据双方合同约定，一家公司应当在取得消防验收合格后才可以经营，在此情况下，一家公司主张的预期收益均不能成立，其本身不符合经营条件。洲岛公司陈上诉请求：撤销一审判决，改判洲岛公司按照公平原则承担装修损失980050元；一家公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、关于装饰装修损失。一审法院认定装修损失为1960100元，洲岛公司对此不持异议，但案涉合同的解除属于《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项情形，是由于非归责于合同双方的原因导致该部分损失，应根据公平原则由双方予以分担。因此，本案中装修损失洲岛公司仅应承担980050元。二、关于违约金100000元。首先，洲岛公司认为双方在租赁合同履行过程中均不存在违约行为，一审法院认定洲岛公司违约存在错误；其次，即使洲岛公司存在违约行为，根据《租赁合同》23.4条“如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足”的约定，双方约定的违约金是以弥补损失为原则，违约金不足以弥补损失时，再另行赔偿。而一审法院在认定洲岛公司赔偿一家公司各项实际损失后，在洲岛公司应承担的损失之外另行判决洲岛公司承担100000元违约金，与双方合同约定不符。因此，该部分判决内容应予以纠正。三、关于员工费用100000元。洲岛公司认为，首先，该部分损失并无任何的支付凭证，该部分损失是否实际存在一审法院并未查明。其次，一家公司未取得正常营业资质并未正常营业，在不具备正常营业条件前的员工支出，不属于本案《租赁合同》解除所带来的直接经济损失。因此，该部分损失即使存在也不应由洲岛公司承担。四、关于设计费100000元。首先，一家公司在一审针对该部分主张仅提供了复印件，而且付款记录也并未支付至设计公司，无法证实100000元支付凭证与设计费有关，不能证实其实际产生了该部分损失。其次，即使该部分损失存在，也应当由合同双方基于公平原则共同承担。一审法院认定一家公司支付了100000元设计费并判令洲岛公司承担，存在不当。一家公司辩称：一、洲岛公司整个房屋环保没有通过验收，导致一家公司的健身房在装修完毕后无法正常营业，该责任完全在于洲岛公司，一家公司对此没有任何过错。二、根据合同约定，违约方承担的违约金不足以承担守约方损失的，违约方应该补足，除了装修的费用，一家公司因为经营健身房还产生其他损失，该损失的责任也应该由洲岛公司承担。一审法院对于一家公司很多损失并未认定，实际上这些损失已经实际发生，且与洲岛公司的违约直接相关联，对洲岛公司的上诉不予认可，其不但全额支付装修款，还应该向一家公司赔偿其他相关的损失。一家公司向一审法院起诉请求：1、判令洲岛公司赔偿一家公司损失7550184.58元；2、判令洲岛公司退还一家公司的押金30000元；3、判令洲岛公司支付律师费90000元；4、判令本案诉讼费由洲岛公司承担。一审法院认定事实：在2017年11月22日，洲岛公司（甲方、出租人）与南京金仕堡资产管理有限公司（乙方、承租人，以下简称金仕堡公司）签订《租赁合同》，合同约定：洲岛公司所有的位于建邺区环岛东路99号江岛新天地二，G1层中的G28、29、30、31号商铺出租给金仕堡公司使用，作为健身中心，经营品牌为（ONE+健身）的健身房。房屋建筑面积为3519.5平方米，套内面积为1208平方米，租期为96个月，自2018年1月1日起至2025年12月31日止；约定了房屋租金，实际交租日为2019年12月31日，支付2020年1月1日起租金；并约定了物业服务费的缴费标准等。南京金仕堡在合同签署当日支付保证金100000元给洲岛公司。2017年12月，一家公司、洲岛公司、南京金仕堡三方签订《转让协议》，一家公司受让南京金仕堡和洲岛公司签订的《租赁合同》中的所有权利义务，洲岛公司同意南京金仕堡转移《租赁合同》项下的所有权利义务给一家公司。一家公司于2017年12月份进场开始装修，在12月4日支付给洲岛公司30000元的装修押金，在2018年3月31日装修完毕。在2018年7月2日，洲岛公司向一家公司发出《致商户函》，载明因江岛新天地受环保督查整改要求，健身房需要停止使用洗手间和淋浴房并进行封堵。后一家公司一直未能正常营业。案件诉到一审法院后，经洲岛公司申请，一审法院委托评估，对争议租赁房屋装修价值进行了评估。2019年6月10日，江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司作出《房地产司法鉴定估价报告》，认定南京市建邺区环岛东路99号江岛新天地G1层G28、G29、G30、G31号商铺室内硬件装饰部分进行了价值评估，评价价值为1960100元。其中：1、装饰工程1428600元；2、排风工程72000元；3、德国宝热水器98700元；4、二次消防施工改造130000元；5、推拉门13800元；6、更衣柜86000元；7、操房舞台灯12000元；8、弱电系统112000元；9、3M饮水合同7000元。一审另查明，案件审理过程中，洲岛公司已退还一家公司支付的100000元保证金。一审法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：一、因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……。在一家公司、洲岛公司签订的租赁合同中，明确约定租赁房屋经营项目为健身房。后因争议租赁房屋位于江岛新天地商业综合体项目部分区域处在水源地生态红线内，2018年4月，被环保部门要求停止经营，并进行了处罚。导致一家公司装修完成后未能正常营业即被关停，对此造成的损失，洲岛公司应当承担违约责任。经司法鉴定，已经形成附合的装饰装修物价值为1960100元。故一家公司要求洲岛公司赔偿一家公司的装修装修损失项，一审法院酌情支持1960100元。一家公司主张设计费246600元，但依据一家公司提供的证据显示，一家公司仅支付设计费100000元，故对一家公司主张的该项费用，一审法院酌情支持100000元。一家公司要求洲岛公司赔偿试营业期间员工工资328115元，雇佣保洁公司、保洁费用114847元，结合一家公司的经营场地、规模、装修状况等情形，对于其为开业准备，所招聘员工、保洁等产生的费用，系合理损失，对一家公司主张的该笔费用，一审法院酌情支持100000元。一家公司要求洲岛公司支付违约金100000元，符合双方约定，一审法院予以支持。据此，洲岛公司应当支付的费用为1960100元+100000元设计费用+100000元员工费用+100000元违约金=2260100元。一家公司主张经营性损失共计1440000（按照6个月计算，每月损失240000元），一审法院认为，一家公司虽然装修完毕，但并未办理完毕经营手续，亦未开始正常营业，对于其主张的经营性损失一审法院不予支持。一家公司主张健身房设备损失1330146元、健身房的辅助设备，包括一家公司为宿舍买的床，还有办公桌，烘干手的设备共74792元。一审法院认为，健身房设备、辅助设备不属于附合物，一家公司可自行处理或者二次应用，故对一家公司主张的该笔费用，一审法院不予支持。第三项是一家公司为店面的推广和保险为50125元，未能提供相应的证据予以支持，故对一家公司主张的该笔费用，一审法院不予支持。一家公司要求洲岛公司赔偿团操教练课时费39705元、销售会员卡收取会员费2289293元，必须支付的销售佣金为568180元，一审法院认为，一家公司并未取得正常营业资质，亦并未正常经营，其支付的教练课时费等、收取的会员费等损失，要求洲岛公司予以承担，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一家公司要求洲岛公司赔偿品牌损失费用500000元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一家公司要求洲岛公司赔偿退还会员费的利息137357.58元，一家公司暂未能提供相应的证据予以证明，对一家公司主张的该损失一审法院不予支持。一家公司要求洲岛公司退还押金30000元，经双方核实，该押金并非直接支付给洲岛公司，系支付给案外第三人物业公司，故对一家公司的该诉讼请求，一审法院不予支持。一家公司要求洲岛公司支付律师费90000元，双方签订的合同中并无此约定，故对一家公司的该诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、南京洲岛置业有限公司于判决生效后十日内支付一家体育发展（南京）有限公司装饰装修赔偿款、营业性损失、违约金等共计2260100元。二、驳回一家体育发展（南京）有限公司其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费69806元、保全费5000元、鉴定费用14000元，共计88806元，由一家体育发展（南京）有限公司负担62165元、洲岛公司南京洲岛置业有限公司负担26641元。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。本院二审另查明，案涉《租赁合同》第23.4条约定，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。再查明，2018年12月7日，一家公司通过电子邮件形式向洲岛公司发出解约函，洲岛公司收到该解约函后当即同意解除合同，但双方对合同解除的违约责任意见分歧。还查明，案涉健身中心停止运营后，已有大量会员向一审法院起诉，要求一家公司退还交纳的会费及利息，相应判决已进入执行程序。一家公司本案起诉时，第1项诉讼请求要求赔偿7550184.58元损失主要构成：装修2790458元（含装修设计费246600元）、设备及健身房辅助设备1468947元、推广和保险50125元、工资328115元、清洁费114847元、团操课时费39705元、销售佣金568180元、经营损失1440000元、品牌损失500000元、会员费利息137357.58元、违约金100000元、保全担保费12450元。二审中，一家公司放弃推广和保险费损失、品牌损失、会员费利息损失的诉讼请求，降低了设备及健身房辅助设备损失的诉讼请求，即在一审判决基础上要求增加判决：装修设计费损失146600元、设备及健身房辅助设备折旧费损失311264元、经营成本607885元（其中团操课时费39705元、销售佣金568180元）、经营性利润损失500000元，合计1565749元。根据一家公司二审主张，结合当事人一、二审提交的证据、陈述、本院勘验笔录等，逐项进行分析认定。（一）装修设计费。一家公司二审要求增加该项费用损失146600元。一家公司在一审主张该项费用损失为246600元，包含在2790458元装修费之中。其一审提交与上海雅设建筑设计有限公司签订的《室内装饰工程设计委托合同》，载明设计费246600元，另提供银行电子回单4张，合计转款100000元，对于差额部分146600元未提交付款凭证。（二）可移动设备及健身房辅助设备。一家公司二审要求增加折旧费损失1245054元×25％，其中，可移动设备采购费用1170604元、健身房（拳击台、私教架）辅助设备采购及安装费用74450元，折价比例按采购价的25%计取。2020年6月5日，本院组织双方进行现场勘验，对照采购合同、购货清单、报价单等对物品逐项清点，结合银行回单，分析认定如下：1、可移动设备。（1）一家公司一审提供金仕堡公司与巨庸安晋机械设备（上海）有限公司签订的合同、银行回单、设备清单。一家公司原采购46项设备，按网上公布价累计1387480元，特别优惠后实际支付价款1060000元(优惠折价率0.764）。对照设备清单，现场经勘验缺少设备及物品共10台（件），扣除该部分，现场所有设备及物品按网上公布价格累计价款1314990元，优惠折后价款1004619元（1314990元×0.764）。（2）一家公司一审提供与上海健达健身器材有限公司签订的定货合同、定货清单、银行回单。一家公司采购力量设备健身器材支出40000元。现场经勘验，物品、型号及数量与清单一致。（3）一家公司一审提供与广州雅丽电子科技有限公司签订的产品购销合同、银行回单。一家公司采购一台人体分析仪设备支出38500元。对照合同，现场经勘验，物品、型号与合同载明内容一致。（4）一家公司一审提供与上海祈辉体育发展有限公司报价单、银行回单。一家公司采购杠铃、瑜伽垫、踏板等器材等支出32000元。对照报价单，现场经勘验，瑜伽垫缺少2件，扣减后计价款31680元。（5）一家公司一审提供与盐城利凯健身器材有限公司签订的动感单车车销售合同、银行回单。一家公司采购20辆动感单车支出40000元。对照合同，现场经勘验，物品、型号与合同载明内容一致。上述（1）～（5）项设备采购费用共计1154793元。2、健身房辅助设备。（1）私教训练架，一家公司一审提供与南通骐骏机械有限公司签订的合同，银行回单，主张采购及安装私教训练架费用40000元。经查，该合同载明的价格为40000元，而三张银行回单载明累计汇款金额38000元，本院按38000元数额予以认定。（2）拳击台，一家公司一审提供潍坊博威体育客户订货单、银行回单，支出费用34450元。上述（1）、（2）项，健身房辅助设备采购及安装费用共计72450元。前述1、2项累计支出费用1227243元。本案二审期间，一家公司将前述设备、物品转让给案外人高友翔，并在清空房屋后于2020年7月7日向洲岛公司交还了案涉房屋。一家公司称，其转让物品所得价款450000元，并向本院提交《二手器械买卖协议》、转账记录（3份）。洲岛公司对该组证据质证称，该协议载明的450000元转让价款具体包括哪些设备不明，所有设备几乎是全新，转让价格应与原价接近或略有折扣，转账记录付款方主体不一致，且受款方主体不明，故其对该组证据的真实性及关联性均不予认可。（三）团课操时费39705元。一家公司一审提供2018年6～12月江心洲店团操课时费用统计表，主张团操教练发生课时费39705元，但未提交其他付款凭证。（四）销售佣金568180元。一家公司主张，其根据公司规章制度规定的比例，对会员入会实际预付费用按一定比例向销售工作人员支付了销售佣金，属于其实际损失。对此，一家公司一审提供电脑会员档案信息表、GYMR8一家健身江心洲店私教统计表、公司规章制度。一家公司称，根据电脑会员档案信息表，其为391名会员办理了会员卡并收取会费累计1498573元；根据GYMR8一家健身江心洲店私教统计表，其向104名会员收取私教入会费累计790720元；根据公司规章制度，销售人员有权获得销售佣金，其中，会员费佣金提成比例为30%、私教费佣金提成比例为15％。经查，在规章制度中，第2.10条第（5）项规定，会籍销售提成费用：销售人员按照30%计算提成，实际发放20%，扣10%作为回访满意奖，等到会员在到门店实际体验无投诉时，再予以发放；该条第（6）项规定，私教销售业绩及课时费用：私教销售课时业绩按照15%计算提成，实际发放10%，扣5%作为回访满意奖，等到半年后无退款，再予以发放。二审中，一家公司重新梳理会员的会籍资料后，向本院提交245名入会会员、29名私教会员的合同及收据。因一家公司不能提供其他入会会员、私教会员的合同及收据，该部分予以放弃。上述245名会员入会交费共计1016960元，29名私教会员交费共计329400元，两项合计1346360元。一家公司考虑有部分回访满意奖未实际支付，现主张销售佣金数额为236332元（会员费1016960元×20%＋私教会员费329400×10%）。洲岛公司称，依照租赁合同约定，一家公司在开业前必须取得消防安全检查合格证方可对外开展业务，而一家公司在不具备经营条件情况下违规经营，后果自行承担；一家公司提供的公司规章不全，并未经过民主程序、公示，真实性不予认可；一家公司提供会员及私教费清单系其自行制作，收据系一家公司自行出具并无会员转账记录，真实性均不予认可，一家公司还应提供所有会员退款的证据。（五）经营性利润损失500000元。一家公司一审提供纳税人为金仕堡公司两张税收完税证明。一家公司认为，其一审起诉时主张该部分可得利益损失1400000元，现二审仅主张500000元，降低诉请是因为举证问题，500000元经营利润是根据同等店面参照虹悦城店按6个月期间推算利润损失。洲岛公司认为，完税证明纳税人为金士堡公司，金士堡公司盈利状况与本案无任何关联。同时，健身房的盈利是一种商业经营行为，即使在同一地段、同一面积的经营场所，也会出现一家盈利，一家严重亏损的情况出现，无法推论出其盈利500000元的结论。另，关于一审酌情认定员工工资及保洁费用损失问题。一家公司一审主张支出人员工资损失328115元、保洁费损失114847元，一审酌定100000元。一家公司在一审提交2017年12月～2019年1月期间员工工资表、委托保洁服务合同、6张银行电子回单等。二审中，洲岛公司质证称，工资表系一家公司自行制作，无工资发放记录；委托保洁服务合同不真实，一家公司在经营过程中没有产生保洁费用，且系违法经营，实际控制人石军同时经营案涉健身中心和虹悦城健身馆，只有1张电子回单付款金额与委托保洁服务合同载明的工资标准一致，且合同载明每人5000元/月工资标准远高于市场标准。本院认为，根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，上诉人洲岛公司与案外人金仕堡公司签订案涉租赁合同后，上诉人一家公司与洲岛公司、金仕堡公司签订转让协议，一家公司受让了合同中承租人金仕堡公司的所有权利义务，故洲岛公司、一家公司应受该租赁合同的约束。因案涉租赁房屋处在水源生态红线内，行政部门不允许经营，导致一家公司订立合同目的不能实现，故洲岛公司应向一家公司承担违约责任。双方在2018年12月7日均同意解除合同，故本院确认案涉租赁合同解除时间为2018年12月7日。洲岛公司履行合同义务不符合约定，一家公司要求洲岛公司向其承担合同解除的损失赔偿责任，应予支持。（一）关于违约金。一家公司在一审同时提出损失赔偿和违约金的主张，而一审判决一家公司承担损失后，同时支持一家公司100000违约金的主张，不符合法律规定。洲岛公司此项上诉请求成立，本院应予支持。（二）关于装饰装修损失。前述已认定本案系洲岛公司违约导致租赁合同解除，故一家公司有权要求洲岛公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，经一审鉴定装饰装修残值为1960100元。现洲岛公司主张案涉租赁合同解除系非归责于双方的原因，该理由不能成立，其要求双方分担该损失，不予支持。（三）关于设计费损失。一家公司要求以其与案外人签订《室内装饰工程设计委托合同》载明246600元设计费价格，主张全部损失，仅提供100000元设计费付款回单，故一审判决支持100000元，并无不当。如一家公司在本案判决后向设计人支付剩余设计费款项，应据实另行向洲岛公司主张权利，其本案要求增加费用损失146600元，本院暂不予支持。同时，洲岛公司要求扣减损失100000，本院亦不予支持。（四）关于可移动设备及健身房辅助设备损失。本院已查明一家公司购买可移动设备及健身房（拳击台、私教训练架）辅助设备等累计支出费用1227243元，一家公司在二审提供《二手器械买卖协议》、转账流水，意在证明其产生差价损失，但该组证据并不充分，且洲岛公司也不予认可，考虑物品二次转让价格贬低的实际情况，本院酌定洲岛公司向一家公司赔偿300000元差价损失。（五）关于团课操时费损失。一家公司主张该项费用损失为39705元，但未提交有效证据证明，一审未判决支持，并无不当。（六）关于销售佣金损失。一家公司二审提交的245名入会会员及29名私教会员材料，虽能证明两项销售收入分别为1016960元、329400元，但其提供的公司规章制度真实性无法确认，且该规章制度载明佣金发放需扣留一定比例作为回访满意奖暂不予发放，故其分别按20%、10%比例主张两项销售佣金，缺乏依据。一家公司为开业准备吸纳会员，属正常商业经营活动，其向销售工作人员支付一定的销售佣金符合行业惯例，洲岛公司以一家公司不具备经营条件为由，主张不承担该项损失，本院不予支持。因此，本院根据一家公司实际销售收入，结合行业惯例，酌定洲岛公司赔偿一家公司销售佣金损失为130000元。（七）关于人员工资及保洁费损失。根据一家公司经营场地、规模、装修状况及试运营等情况，结合其一审提交的证据，一家公司为开业宣传、健身中心运转而招聘员工、保洁必然产生相应费用，一审法院仅酌情支持一家公司100000元损失的主张，并无不当，洲岛公司二审要求扣减该项损失，本院不予支持。（八）关于经营性利润损失。一家公司承租案涉房屋用于商业经营，意在获取商业利润，其二审主张经营利润损失500000元，虽未能提供足够的证据，但综合考虑一家公司前期会费收入、装修投入，以及洲岛公司两年免收租金等因素，本院兼顾双方的利益，酌定洲岛公司向一家公司赔偿100000元。据上，洲岛公司应赔偿一家公司损失合计2690100元（装饰装修残值1960100元+设计费100000元+可移动设备差价300000元+佣金130000元+员工工资100000元+经营损失100000元）。综上所述，一家公司及洲岛公司的部分上诉理由成立。本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初10005号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初10005号民事判决第一项为南京洲岛置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿一家体育发展（南京）有限公司损失2690100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费69806元、保全费5000元、鉴定费用14000元，共计88806元，由一家公司负担59977元、洲岛公司负担28829元；二审案件受理费69806元，由一家公司负担47145元、洲岛公司负担22661元。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇二〇年九月十六日书记员  冯 超