河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初6433号原告（反诉被告）：郑州鸿鑫企业管理有限公司，住所地郑州市二七区大学路80号9号楼22层2220号，统一社会信用代码：91410103057228233Y（1-1）。法定代表人：颜苏鸿，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：焦绪文，男，系该公司员工。被告（反诉原告）：李趁，女，1980年10月9日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李刚岭（系被告兄长），住河南省项城市。原告（反诉被告）郑州鸿鑫企业管理有限公司（以下简称“鸿鑫公司”）与被告（反诉原告）李趁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州鸿鑫企业管理有限公司的委托诉讼代理人焦绪文，被告李趁及其委托诉讼代理人李刚岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿鑫公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2019年8月10日签订的《租赁合同》；2．被告支付解除合同违约金65218.8元；3．被告支付尚欠原告租金7561.6元；4．被告向原告支付逾期付款违约金586元（暂计算至2020年4月30日，自2020年5月1日起至实际支付之日止的逾期违约金，按逾期金额的年利率24%的标准计算逾期付款违约金）；5．原告不予退还被告交纳的保证金10000元；6．被告向原告支付商铺原装修及所有附属设施的拆除清运费用1500元，以上总计74865.9元；7．被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年8月10日，原、被告签订租赁合同，约定原告同意在二七区大学路80号10号楼鸿鑫华城店一层B卖区提供约47.26平方米的营业面积给被告经营，该租赁合同的有效期自2019年9月1日至2020年8月31日。该商铺合计租金为每月10869.8元，租金每三个月为一个支付期，先付后用，被告应于每个支付期起始前一个月的15日至25日内向原告预付下一期全额租。延迟支付租金的滞纳金标准为每日收取月租金的3%，超过一个月租金没有支付完毕，原告可解除合同，保证金不予退还，并收取违约金。违约金标准为六个月租金。租赁合同签订后，原告依约交付了租赁物。但被告经营几个月后却突然擅自停止经停，停止支付租金，被告构成了严重违约。根据租赁合同约定，被告应向原告支付解除合同违约金65218.8元（按照6个月租金标准计算）、被告的保证金不予退还，被告所欠租金应予支付。被告应就逾期支付的租金和解除合同违约金向原告支付逾期付款违约金等等。原告为维护合法权益，诉至法院。被告李趁就本诉辩称，1．双方是依据《鸿鑫商场租赁合同》约定，本人不存在违约；2．本人存在欠付的问题，多付的未到期租金，原告应当退还；3．原告应当向被告退还保证金10000元；4．合同约定的违约金明显过高，属于霸王条款；5．不存在拆除清运费。被告（反诉原告）李趁向本院提出反诉请求：1．请求被反诉人退还反诉人租金14674.2元；2．退还反诉人促销服务费10869.8元；3．退还反诉人保证金10000元；4．被反诉人承担本案反诉费用。事实与理由：双方于2019年8月10日签订《鸿鑫商场租赁合同》，合同约定被反诉人将鸿鑫商场一层B卖区47.6平方米的柜台租给反诉人，反诉人交纳履约保证金10000元，月租金10869.8元，租金每3个月为一个支付期。反诉人的租金已经交至2020年4月份，双方往来账号银行流水显示3月份的租金已从反诉人货款中正常划扣。根据《鸿鑫商场租赁合同》2.3条款约定“甲方未能按时将租赁铺位交付乙方使用或因甲方原因造成乙方延迟开业或停业的，乙方有权按双方确认的天数向后顺延或甲方缩减租金和相关费用”，根据该条款约定，反诉人有权将2月份停业的租金顺延至4月份。被反诉人鸿鑫商场2020年1月23日-3月9日停止营业46天，3月9日至26日恢复半天营业，时间为11点-18点，3月27日至4月6日的营业时间为11点-19点，4月7日才恢复正常营业时间为8点30-21点30，每天缩减半天的营业时间（6、7个小时），3月份、4月份累计缩减营业时间14.5天。根据《鸿鑫商场租赁合同》第五条合同的变更、解除、终止5.3条款约定“如因国家法律、法规、城市规划及其他不可抗拒因素，致使合同无法履行时，双方无条件终止合同，且互不承担责任。甲方退还乙方未到期的相关租金、租赁保证金及其它未到期费用”。涉案商铺因新冠疫情的不可抗因素导致反诉人的合同目的不能实现，双方协商于2020年4月19日解除了《鸿鑫商场租赁合同》。根据该条的约定，双方互不承担违约责任，被反诉人还应当向反诉人退还履约保证金10000元，退还租金14674.2元（其中4月份10天，租金3623.3元；1月份停业8天，租金2898.6元；3月份停业8天，租金2898.6元；3月份、4月份累计缩减营业时间14.5天，租金5253.7元，合计14674.2元）。根据《鸿鑫商场租赁合同》第3.1条“促销服务费：甲方在店庆及重大节日期间策划组织的促销活动及广告宣传费用需要乙方分担，乙方应缴纳相应的促销费，收费标准见甲方相关部门价格公示，收费金额共10869.8元，乙方分四次缴纳，其中（店庆3260.94元；五一2173.96元；十一2173.96元；元旦3260.94元）。乙方在确认充分知悉并认同的基础上缴纳此费用”。巧立名目收取高额费用后，事实上被反诉人并未开展任何促销活动，反诉人请求被反诉人退还该项促销服务费10869.8元。综上所述，为了维护反诉人的合法权益。原告（反诉被告）鸿鑫公司针对李趁的反诉辩称，1．商场春节放假自2020年1月25日至2020年1月31日，后因疫情原因恢复营业时间待定，在征得商户们意见后于2月15日发布通知定于3月1号前后开业，2月29日通知所有员工开始钉钉打卡，3月2日商场开业，3月2日至3月22日每日营业时间为11：00-18：00，逐步增加，4月6日起恢复正常。疫情期间的延迟营业属于不可抗拒因素，原、被告双方应各自承担自己的损失，被告无权要求对方为其承担损失。被告于4月20日单方违约撤柜，未按合同解决协议；2．根据双方租赁合同第三条3.1约定，被告在合同期间应缴纳促销费10869.8元，分四次缴纳，原告依约在2019年10月、2020年1月份别从营业款中扣除2173.96元和3260.94元，合计5434.9元。而且公司对所有在营业商户的五一促销费进行减免，被告关于退还10869.8元的请求无事实依据；3．根据合同第二条租金的支付2.2租金支付办法及合同第四条服务和管理4.3商品管理的约定，被告在单方违约撤柜后无权提此要求。本院认定事实如下：2019年8月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《鸿鑫商场租赁合同》，约定原告将二七区大学路80号10号楼鸿鑫华城店一层B卖区约47.26平方米的营业面积（净营业面积与分摊公共面积之和）给被告经营；合同有效期自2019年9月1日至2020年8月31日；租金每月10869.8元（包含租赁费8695.84元和服务管理费2173.96元）；租金支付方式：每三个月为一个支付期，先付后用，乙方应于每个支付期起始前一个月的15日至25日内向甲方预付下一期全额租金，逾期未交租金的，于26日开始收取滞纳金，每天收取月租金的3%，租金和滞纳金从乙方营业额中扣除，如果乙方营业额不足以扣除租金和滞纳金，首先扣除滞纳金，再扣除租金，超过1个月租金没有支付完毕，甲方可解除合同处理，保证金不予退还，并收取违约金；甲方未能按时将租赁铺位交付乙方使用或因甲方原因造成乙方延迟开业或停业的，乙方有权按双方确认的天数向后顺延或甲方缩减租金和相关费用。第三条促销服务费：甲方在店庆及重大节日期间策划组织的促销活动及广告宣传费用需要乙方分担，乙方应缴纳相应的促销费，收费标准见甲方相关部门价格公示，收费金额共10869.8元，乙方分四次缴纳，其中（店庆3260.94元；五一2173.96元；十一2173.96元；元旦3260.94元）。乙方在确认充分知悉并认同的基础上缴纳此费用。物业管理费10元/㎡，每月472.6元。乙方需于签订合同同时以现金形式向甲方提交履约保证金10000元。合同有效期内，任何一方单方无故提出解除合同，征得对方同意后签署解除合同，并向对方支付相当于六个月租金的违约金。如因国家法律、法规、城市规划及其他不可抗力因素，致使合同无法履行时，双方无条件终止合同，且互不承担责任。甲方退还乙方未到期的相关租金、租赁保证金及其它未到期费用。如合同提前终止的，乙方应当在合同提前解除或终止之日起3日内交还该商铺，自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺原来的状态，如果不符合规定，由此产生的一切费用由乙方负担。合同还对其他事项进行了约定。2016年12月9日，被告向原告缴纳合同保证金10000元。被告租赁费、经营管理费、物业费交至2020年3月31日。2020年4月16日，原告向被告发出《催交租金通知》，称被告未在减免租金办法规定的时间内与商场续签合同，故被告不再享受减免租金办法确定的优惠政策，限被告于4月19日晚之前缴纳2020年4月、5月租金，未按时缴纳租金的从4月20日开始收取滞纳金。被告于4月19日提交《撤柜申请》，4月20日将物品撤出商场。另查明，案涉鸿鑫公司正常营业时间为9：30-21：30。自2020年1月23日至3月8日停止营业，3月9日至3月26日营业时间为半天营业，至4月5日陆续增加营业时间至全天正常。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订合同，系双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同。本诉反诉一并分析如下：被告租赁原告商铺，依约交付各种费用至2020年3月31日。在合同租赁期内，被告于2020年4月19日以疫情原因、经营困难为由向原告提出提前解除合同，并于4月20日撤柜，双方租赁合同即已事实解除，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告主张合同终止的原因系新冠肺炎疫情，要求以不可抗拒因素，适用合同5.3条之约定，双方无条件终止合同，互不承担责任，甲方退还乙方未到期租金、租赁保证金及其他未到期费用，而新冠肺炎疫情实际对商场的影响仅限于2020年2月3日起至政府允许复工复产之日止，本案鸿鑫公司于2020年3月9日恢复营业，不足以造成本合同无法履行，结合双方履行情况、过错程度及双方协商记录，兼顾公平原则，本院认为受疫情影响期间风险平摊，原告减免一半租金，复工复产后的损失按照实际履行情况判定。故支持被告向原告支付4月1日至19日的租金7183.52元，酌定3个月租金32609.4元作为违约金。被告主张退还租金14674.2元的请求，1月末的8天属于春节假期、法定节假日，3月份停业8天，租金2898.6元，3月9日至4月5日，累计缩减营业时间14.5天，租金5253.7元，以上共计8152.3元，原告应减免一半，即4076.15元。原、被告租金折抵后，被告应向原告支付租金3107.37元。对于保证金，合同中明确约定因被告违约，保证金不予退还，故对原告主张10000元保证金不予退还的诉讼请求，本院予以支持，对被告的反诉请求予以驳回。对于原告要求被告支付商铺原装修及所有附属设施的拆除清运费用，原告未提交证据予以证明，本院不予支持。关于被告主张的返还促销服务费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告郑州鸿鑫企业管理有限公司与被告李趁于2019年8月10日签订的《鸿鑫商场租赁合同》解除；二、被告李趁于本判决生效之日起十日内向原告郑州鸿鑫企业管理有限公司支付租金3107.37元、违约金32609.4元；三、原告郑州鸿鑫企业管理有限公司不予退还被告李趁交纳的保证金10000元；四、驳回原告郑州鸿鑫企业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告李趁（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1672元，减半收取836元，由被告李趁负担510元，原告郑州鸿鑫企业管理有限公司负担326元，剩余836元退回原告郑州鸿鑫企业管理有限公司；反诉案件受理费689元，减半收取344.5元，由被告李趁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李丽二〇二〇年九月五日法官助理顾百灵书记员张永泽