重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初15844号 原告（反诉被告）：蒋兴权，男，1982年4月14日出生，土家族，住重庆市石柱县。 被告（反诉原告）：李良辉，男，1960年9月3日出生，汉族，住四川省开江县。 委托诉讼代理人：郑文成，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）蒋兴权与被告（反诉原告）李良辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋兴权、被告（反诉原告）李良辉的委托诉讼代理人郑文成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）蒋兴权的诉讼请求为：1、判令李良辉向蒋兴权退还房屋出租合同缴纳的保证金30000元；2、本案诉讼费用由李良辉承担。事实及理由：2019年7月31日李良辉将两江新区xx街道xx路x号附x号门面出租给蒋兴权。蒋兴权向李良辉缴纳了保证金30000元。因疫情原因，2020年3月17日双方在谈免租金问题上发生纠纷，后经两江新区天宫殿派出所进行调解，双方达成调解协议，蒋兴权于2020年3月27日将所有物品搬离两江新区xx街道xx路xx号附x号门面，合同终止。蒋兴权于2020年3月27日搬离并将钥匙交还李良辉。但李良辉未退还保证金30000元。 被告（反诉原告）李良辉的反诉请求为：1、蒋兴权支付李良辉物业水电费4315.87元；2、蒋兴权支付李良辉房屋租金8666元；3、蒋兴权支付李良辉超市管理费1000元；4、蒋兴权支付李良辉违约金30000元；上述费用扣除蒋兴权缴纳的保证金，蒋兴权还应当支付20315.87元。事实及理由：蒋兴权实际缴纳的保证金为25000元。其尚欠物管费、房屋租金和超市管理费。且由于蒋兴权拖欠租金、物业等费用，应按合同约定向李良辉支付违约金。 原告（反诉被告）蒋兴权辩称：1、实际缴纳的保证金为25000元属实；2、物业水电费4315.87元属实，同意承担；3、不同意支付超市管理费；4、蒋兴权将租金缴纳至2020年1月31日止。2020年1月20日至4月20日期间由于受疫情影响，一直未进行营业，疫情属于不可抗力，故不应承担此时间段的房屋租金；5、蒋兴权并无违约行为，不应当向李良辉支付违约金。双方是在派出所的调解下协商解除合同，不存在违约解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的程学兰、李江霞的证明、《超市出租合同》、欠条、承诺书、转账凭证、《人民调解协议书》、短信等证据本院予以采信。 经审理查明：渝北区xx路x号附x号、x号门市系李江霞从程学兰处承租。程学兰、李江霞同意李良辉将房屋另行出租。 2019年7月31日，李良辉作为甲方，蒋兴权作为乙方签订《超市出租合同》。一、甲方将渝北区xxxx路x号附x号超市及二楼全部出租给乙方，租期为五年（2019年8月1日至2024年8月1日止）。二、租金问题：因x号门面与x号门面的年租金共计拾万元整，从2019年5月1日起，x号与x号门面的年租金在拾万元的基础上每年递增5%，现26号门面已出租给乙方，x号门面租金就是x号和x号总年租金减去现已出租的x号门面的年租金，剩余的就是x号门面租金（按实际额核算），乙方按季度向甲方交纳租金。每季度末，乙方必须提前十日交纳下个季度的租金。三、在超市出租合同期间，乙方向甲方缴纳保证金叁万元整，待出租超市合同期满后，甲方必须退还乙方交纳的保证金叁万元整。四、乙方每月向甲方交纳超市管理服务费伍佰元整。五、本合同如有一方违约，违约方向守约方支付违约金叁万元整。 合同签订后，蒋兴权向李良辉支付了保证金25000元，另5000元未实际支付，蒋兴权向李良辉出具了5000元的欠条。 2019年11月5日，蒋兴权向李良辉出具承诺书，内容为:本人承诺于2019年11月14日晚上8点之前交于李良辉房屋租金一季度（2019年11月、12月、2020年1月）共计28500元。在本人承诺时间内不交纳齐租金本人自愿退出退还房屋自己走人。按违约处理。2019年11月4日交纳的2000元属于违约金，不计较。 2019年11月16日，蒋兴权向李良辉支付28000元租金。 2020年3月17日，李良辉与蒋兴权达成《人民调解协议书》。二、蒋兴权于2020年3月27日前将x号门市的东西搬离，同时合同终止。双方均明确发生纠纷的原因是由于对租金减免发生争议。 2020年3月27日，蒋兴权向李良辉发送了短信，内容为：本人现已履行调解协议全部搬离，现请你及时退还本人交给你的房屋押金叁万柒仟元整。 2020年3月27日，李良辉、蒋兴权与物业公司工作人员陈启蓉达成《人民调解协议书》。由李良辉支付华宇物业费及水电费4315.87元于2020年5月底前结清。蒋兴权对华宇物业的费用无异议。 蒋兴权和李良辉均确认x号门市的月租金标准为4333元；蒋兴权未缴纳2020年2月1日至3月27日期间的房屋租金和超市管理费；蒋兴权租赁的门市用于经营“火锅串串”和超市。 蒋兴权认为其从2020年1月25日停业至2020年3月27日止，此时间段为疫情期间，故不应当支付租金和超市管理费。 李良辉称不清楚蒋兴权的停业时间。对于违约金，李良辉认为违约金的支付是由于蒋兴权未按时支付租金，按合同约定其应当在2019年11月缴纳2019年12月至2020年2月的房屋租金，但其只缴纳了2020年1月止的房屋租金。 本院认为:蒋兴权与李良辉所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。 从双方2020年3月17日所签订的《人民调解协议书》来看，双方均认可在2020年3月27日蒋兴权搬离房屋后合同终止，也即解除双方的租赁合同关系。现蒋兴权已于2020年3月27日搬离。故李良辉应当退还蒋兴权保证金，金额以蒋兴权实际缴纳的25000元为准。 对于物管和水电费，2020年3月27日的《人民调解协议书》已明确由李良辉向物管公司缴纳，蒋兴权也认可此部分应当由其承担，故对李良辉要求蒋兴权支付物管水电费的请求本院予以支持。 对于房屋租金和超市管理费，鉴于2020年1月发生疫情，蒋兴权陈述其从2020年1月25日至2020年3月27日期间一直未营业有一定的合理性，故根据公平原则由李良辉与蒋兴权各承担50%为宜，即蒋兴权还应当向李良辉支付租金4333×（1+27/30）×50%=4116.35元，超市管理费500×（1+27/30）×50%=950元。 对于李良辉要求的违约金，其明确要求违约金的理由是由于蒋兴权逾期支付房屋租金。从蒋兴权出具的承诺书来看，双方已对蒋兴权的逾期支付2019年11月、12月和2020年1月租金的违约行为已达成一致意见，蒋兴权也支付了违约金。蒋兴权欠付的是2020年2月1日至3月27日的房屋租金，按双方合同约定，此部分租金的支付时间为2020年1月21日前，蒋兴权对此部分租金的支付确有逾期的违约行为。但考虑到之后疫情的爆发和2020年1月25日蒋兴权停业，且双方经调解解除《房屋租赁合同》，故本院酌情将违约金调整为2000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李良辉在本判决生效后立即退还原告（反诉被告）蒋兴权保证金25000元； 二、原告（反诉被告）蒋兴权在本判决生效后立即支付被告（反诉原告）李良辉物业水电费4315.87元； 三、原告（反诉被告）蒋兴权在本判决生效后立即支付被告（反诉原告）李良辉2020年2月1日至3月27日期间的房屋租金4116.35元、超市管理费950元； 四、原告（反诉被告）蒋兴权在本判决生效后立即支付被告（反诉原告）李良辉违约金2000元； 五、驳回原告（反诉被告）蒋兴权的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）李良辉的其他诉讼请求； 上述费用抵扣后，被告（反诉原告）李良辉还应退还原告（反诉被告）蒋兴权保证金13617.78元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费550元，因适用简易程序审理减半收取275元，反诉案件受理费153.95元，合计428.95元，由原告（反诉被告）蒋兴权负担220元，被告（反诉原告）李良辉负担208.95元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二〇年九月三日 书记员  许 迪