西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初9663号 原告：郑宏为。委托诉讼代理人：吴锐，男。被告：西安珠江投资有限公司。法定代表人：李民权。委托诉讼代理人：李斌。委托诉讼代理人：付晨芬。原告郑宏为与被告西安珠江投资有限公司（以下简称珠江投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑宏为及其委托诉讼代理人吴锐，被告珠江投资公司的委托诉讼代理人付晨芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑宏为诉称，其与被告珠江投资公司于2015年8月31日签订了《商品房买卖合同》，约定其购买被告珠江投资公司开发的XX城XX幢XX单元XX号房屋，该房屋建筑面积共92.50平方米，总金额为357185元。被告珠江投资公司应当于2016年12月31日前向其交付经相关行政部门验收合格备案的房屋。合同签订后，其按照约定履行了合同义务。依据合同约定，房屋配备的入户门应为防盗门，厨房和卫生间均应预留水管接口，窗户为塑钢窗。但被告珠江投资公司未按照合同约定，交房时安装的入户门为无任何防盗功能的防火门，未预留卫生间上水管接口，安装的窗户为铁制窗。其为安全考虑及生活需要，自行更换了防盗门并给卫生间安装了上水管道，产生了相应费用。现其与被告签订的房屋买卖合同成立并已生效，合同应当得到严格履行，但被告珠江投资公司的行为已构成违约并给其造成了损失。故诉至法院，请求判令被告珠江投资公司向其支付逾期交房违约金31789.47元；赔偿其更换入户门费用800元、卫生间接水管费用600元；判令被告珠江投资公司将其房屋外墙窗户更换为合同约定的塑钢窗;本案诉讼费由被告承担。被告珠江投资公司辩称，2016年12月31日之前，其公司已经具备交房条件，亦多次通知原告收房，但原告到2019年6月10日才收房，逾期收房违约责任在原告，不在其公司。根据双方签订的商品房买卖合同约定，双方一致同意，违约金总额不得超过总房款的5%，原告请求违约金过高，超过了合同约定，不应支持；其公司按照消防法及相关强制性规定为原告安装防火门并无不妥，且依约预留了水管接口；房屋内外墙窗户按照施工要求为钢制防火窗。故原告要求违约金不得超过总房款的5%；要求赔偿更换入户门费用、支付安装接水管费用，更换房屋外墙窗户为塑钢窗均无事实及法律依据，应予驳回；本案诉讼费应由原告自行承担。请法院依法判决。经审理查明，2015年8月31日，原告郑宏为与被告西安珠江投资有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0045972），约定原告郑宏为购买被告珠江投资公司开发的位于西安市未央区北二环东段井上村XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，该房屋预售预测建筑面积为92.50平方米，房屋总价款357185元。被告以划拨方式取得土地使用权。该合同对计价方式与价款、付款方式及期限、逾期付款责任、商品房交付条件、交付期限、逾期交付违约责任等内容进行了约定，原、被告均签字、盖章，合同成立并生效。依据合同约定，被告公司应当在2016年12月31日之前向原告交付经相关部门验收合格的房屋，逾期不超过240日，自合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告公司按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过240日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告公司按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；按逾期时间分别处理，不做累加。合同签订后，原告依约已履行付款义务。另查明，该案《商品房买卖合同》附件四约定，入户门为防盗门，外墙窗户为塑钢窗；厨房、卫生间各预留水管接口及排水管接口。合同附件九第十八条另约定，双方一致同意因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房款的5%，但补充协议另有约定的除外。合同签订后，原告郑宏为以按揭贷款付款方式全额向被告公司支付了购房款。审理中查明，2019年1月8日，西安市公安消XX队XX城XX组团46#、47#、48#、49#、50#楼建设工程的竣工验收消防进行了备案；同年1月9日，西安市公安消防支队出具建设工程竣工验收消防备案复查意见书，综合评定该工程竣工验收消防备案检查合格，被告珠江投资公司未提供房屋通过竣工验收备案的相关证据。因房屋一直存在漏水现象，故原告郑宏为至2019年6月10日实际收房。2020年8月19日，原告郑宏为申请对其房屋实际安装的窗户材质进行现场勘验，2020年9月2日，我院对原告郑宏为购买的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋的窗户进行了现场勘验，原告郑宏为，被告代理人付晨芬及被告公司工程部工作人员均到达现场。经现场勘查，原告所购房屋与相邻楼栋间距较小，主卧室、次卧室、卫生间、厨房均安装了钢质防火窗。审理中，原、被告均对原告2019年6月10日收房无异议，但被告珠江投资公司认为预期收房违约责任在原告，违约金不应超过已付购房款的5%；被告珠江投资公司认为原告所购房屋入户门位于消防通道，应该安装防火门，原告自行更换为防盗门已存在隐患，原告请求支付更换费用应予驳回；对原告要求水管管道接入费用不予赔偿；原告要求更换外墙窗户无事实及法律依据，依法应予驳回。对此，原告坚持诉讼请求。因双方各持己见，本案调解未果。上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、入户门及卫生间水管照片、收据、业委会情况说明、录音及通话记录、大明宫保护办回复、业主资料卡、收楼物品移交清单、住户证申请表、判决书、建设工程竣工验收消防备案复查意见书、建设工程竣工验收消防备案凭证、建筑物实测分户平面图、勘验笔录、庭审笔录等附卷佐证。本院认为，原告郑宏为与被告珠江投资公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院依法予以确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自义务，原告郑宏为按照合同约定向被告珠江投资公司履行了缴纳购房款的义务，被告公司亦应按照合同约定向原告交付房屋，现被告公司未按期交房，构成违约，原告要求被告公司承担逾期交房违约责任、支付违约金合理合法，依法应予支持。原、被告双方均认可原告实际收房时间为2019年6月10日，故依据合同约定，被告应自2017年1月1日起以357185元为基数按照日计万分之一的标准向原告支付至2019年6月10日止的违约金31789.47元。合同附件九第十八条虽另约定，双方一致同意因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房款的5%，补充协议另有约定的除外，但被告未提供证据证明多次要求原告收房，且该项约定对原告明显不公，故对被告该答辩意见不予采纳。合同约定涉案房屋入户门虽应为防盗门，但原告郑宏为所购买的房屋入户门位于消防通道，被告实际安装防火门并无不妥，但被告在原告入住后未及时告知原告应当安装防火门而导致原告将防火门更换为防盗门，给原告拆装防盗门造成一定损失，被告应予赔偿，而合同中对防盗门的品牌、型号、价格等均未做具体约定，故结合实际情况，酌情由被告赔偿原告800元较妥。该案合同中约定，厨房、卫生间各预留水管接口及排水管接口，但涉案房屋内厨房、卫生间仅预留一处水管接口，不符合合同约定，原告因生活需要已自行接入管道，由此产生一定费用，结合本案实际情况，酌情由被告赔偿原告600元较妥。被告交付原告房屋的外墙窗户材质虽与合同约定不符，但该安装的窗户符合消防强制性规定。另原告郑宏为并无证据能够证明其在接收房屋时已就窗户材质问题向被告珠江投资公司提出异议，且根据其证据亦不能证明涉案房屋窗户确实存在影响正常使用的质量问题，故原告要求被告更换外墙窗户的诉讼请求本案不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安珠江投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑宏为逾期交房违约金31789.47元。二、被告西安珠江投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑宏为入户门损失800元，卫生间接入水管费用600元，合计1400元。三、驳回原告郑宏为其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费629元（原告已预交），由被告西安珠江投资有限公司承担，于上述付款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    张  锐人民陪审员    强晓晨人民陪审员    马  兰   二0二0年九月十一日 书  记  员    万丽华 1