浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初632号 原告：吴立满，男，1966年8月25日出生，汉族，住玉环市。 原告：王冬香，女，1968年4月10日出生，汉族，住玉环市。 两原告共同委托诉讼代理人：谢慧，玉环市楚门法律服务所法律工作者。 被告：潘善娥，男，1966年2月9日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：潘善芳，女，1962年4月16日出生，汉族，住玉环市。系被告胞姐。 被告：潘善芳，女，1962年4月16日出生，汉族，住玉环市。 被告：潘善领，女，1964年9月4日出生，汉族，住温岭市。 原告吴立满、王冬香与被告潘善娥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理，并于2019年11月26日作出（2019）浙1021民初5048号民事判决书。原告吴立满、王冬香，被告潘善娥不服提起上诉，台州市中级人民法院于2020年2月28日作出（2019）浙10民终3307号民事裁定书发回本院重审。本院依法组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。2020年5月8日，被告潘善娥申请对涉案房屋进行评估。又因被告潘善娥经通知未缴纳评估费用，评估机构将相关材料退回本院。2020年8月24日，原告方申请追加潘善娥、潘善领作为共同被告参加诉讼，本院予以准许，本院于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告吴立满及两原告共同委托诉讼代理人谢慧，被告潘善娥、被告潘善芳到庭参加诉讼，被告潘善领经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经变更诉讼请求，原告吴立满、王冬香向本院提出：1、确认原告吴立满与被告父亲潘灵范于2003年1月21日签订的关于坐落于玉环市××镇××村××的房屋转让书无效；2、判令被告腾空现所占有居住的玉集建（1995）字第28157号集体土地建设用地使用证所对应的两间两层房屋（即诉讼请求第一项所涉房屋）交还两原告；3、两原告自愿退还被告房屋转让款人民币16200元。 原告吴立满诉称：两原告系夫妻关系，于1995年4月18日结婚。两原告拥有坐落于玉环市××镇××村××的两间两层房屋，持有相应的集体土地建设用地使用证［玉集建（1995）字第28157号］。证载土地使用者为原告吴立满，土地类别与用途为住宅，用地面积92.80㎡，建筑占地72.35㎡。被告潘善娥及其父潘灵范、其母陈阿英均系温岭市城南镇蒲洞村村民。2003年1月21日，被告之父潘灵范向两原告提出要求，购买两原告所有的上述房屋。原告吴立满因家庭缺资及不懂法律，予以同意。为此，原告吴立满与被告之父潘灵范签订了一份转让书，两原告转让了上述房屋，收取了转让款16200元。潘灵范与陈阿英育有潘善芳、潘善娥、潘善领三人。被告之父潘灵范受让后，与其母陈阿英及被告潘善娥三人共同占有居住。2018年，被告父母相继亡故后，被告潘善娥一人继续占有居住至今。两原告经咨询有关部门得知，被告父母与两原告非同市同村村民，两被告房屋所涉土地系集体性质，原告吴立满与被告之父潘灵范所签订的房屋转让合同因违反国家法律强制性规定而应认定无效。况且，现原告两个女儿均已成人，因两原告转让房屋都无法办理土地变更登记，致无法再审批建房，造成居住困难。此外，三被告在其父母亡故后，三被告作为第一顺位继承人，承继了房屋转让合同的权利义务，应将涉案房屋返还给原告。故此，特提出如上诉讼请求。 被告潘善娥、潘善芳共同辩称：被告潘善娥系精神三级残疾人，单身。被告潘善娥出嫁在两原告所属村。被告潘善娥父母为使被告能得到姐姐潘善芳的照顾，特别在被告父母百年之后，故从长计议，于16年前向两原告购买房屋。被告认为，转让书系原告吴立满自愿签字确认，16年来，两原告对被告一家占有居住事实从无异议，应认定有效。被告潘善娥长期居住在案涉房屋中，不愿改变生活环境，且因家境贫困，无处可以搬迁，故要求驳回两原告的诉讼请求。如果因两原告与被告系非同村村民而不能办理房地变更登记手续，则被告要求将案涉房地变更登记至与两原告同村的被告潘善芳名下。此外，被告一家受让房屋后，进行了部分装修，加建了天花板、洗手间等约花费了16000元。 被告潘善领未作答辩。 经审理，本院认定：两原告系夫妻关系，于1995年4月18日结婚。被告及其父母潘灵范、陈阿英均系温岭市城南镇蒲洞村村民。潘灵范与陈阿英育有潘善芳、潘善娥、潘善领三人。被告潘善娥系精神三级残疾人，单身。被告潘善芳出嫁至两原告所属的玉环市沙门镇双斗村。两原告拥有坐落于本村白沙湾的两间两层房屋，原告吴立满持有相应的集体土地建设用地使用证［玉集建（1995）字第28157号］。证载土地类别与用途为住宅，用地面积92.80㎡，建筑占地72.35㎡。2003年1月21日，原告吴立满与被告父亲潘灵范在双斗村村干部潘云华等人的见证下，签订了案涉房屋的转让书。被告父亲潘灵范以16200元的对价受让房屋后，与被告母亲陈阿英及被告潘善娥共同居住使用。期间，被告一家对案涉房屋进行简单装修，加建了天花板、洗手间等。2018年，被告父母相继亡故，案涉房屋由被告潘善娥一人居住使用。此后，两原告要求被告腾空、搬迁，交还案涉房屋未果，遂引起诉讼。 以上事实，有原告身份证，被告身份信息、原告结婚证，户口薄，土地使用证，证明，转让书，以及两原告与被告庭审的一致陈述等证据材料予以证实。 综上，本院认为，原告吴立满与潘灵范签订的转让书，系双方真实、自愿的意思表示，但双方的房屋买卖合同，实际涉及到宅基地使用权转让，而宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。同时，有关法律、法规对宅基地使用权流转的规定，以及国家关于非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均属农民利益及农村稳定等社会公共利益的保护范畴，故不允许转让。因本案双方的买卖标的物不仅包括农村房屋，还包括相应的宅基地使用权。而潘灵范并非该村集体经济组织成员，且案涉房屋及宅基地的权属至今未作变更，故案涉合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。无效的合同，自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉房屋能够返还，两原告要求予以腾空、返还，本院应予准许。三被告父亲基于无效合同取得案涉房屋，三被告再基于继承关系取得该财产，故三被告应成为腾空、返还的义务人。两原告自愿返还购房款16200元，本院予以认可。该无效合同，签约双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。而被告潘善娥、潘善芳虽然在重审过程中提起反诉，并申请对涉案房产进行司法鉴定。在司法鉴定过程中，经本院再三释明被告仍拒不预交缴纳测绘费用。本院当庭要求原告预交，原告吴立满也不愿意预交，致使涉案房产价值无法评估，本院亦无法确认该涉案房产的价值，故对于被告方主张的因房屋买卖合同无效而产生的损失，可由被告另行提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告吴立满与被告潘善娥、潘善芳、潘善领的父亲潘灵范于2003年1月21日签订的关于坐落于玉环市××镇××村××的玉集建（1995）字第28157号集体土地建设用地使用证所对应的两间两层房屋的转让书无效； 二、限被告潘善娥、潘善芳、潘善领于本判决生效后一个月内将占有居住的上项判决所涉房屋腾空，交还原告吴立满、王冬香； 三、限原告吴立满、王冬香于本判决生效后一个月内返还被告潘善娥房屋转让款16200元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币205元，由原告吴立满、王冬香负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  黄国田 人民陪审员  张兴旺 人民陪审员  张财聪 二〇二〇年九月十六日 代理书记员  胡琳琳