贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12684号 原告：邹波，男，汉族，1975年12月25日出生，住贵州省毕节市。 原告：卢锦兰，女，汉族，1979年2月6日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：王玉（特别授权代理），贵州威迪（贵阳）律师事务所律师。 被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区。统一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人：张明会,该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭龙雨（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雄（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告邹波、卢锦兰与被告毕节创美房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告邹波、卢锦兰的委托诉讼代理人王玉及被告毕节创美房地产开发有限公司的委托代理人彭龙雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹波、卢锦兰向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计37100元（该违约金计算方式为：以总房款447350元为基数，从2015年7月1日按日万分之一计付至实际交付有关文书之日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵州省毕节市七星关区房屋。合同第十条、第二十二条还约定：被告应于2015年6月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告。不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的以已付房价款为基数，按日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告支付了总房款但被告一直未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违法法律、法规的强制性规定理应受到法律的保护。原告支付全部房款，已经履行了约定的义务。被告未按期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，违法了合同约定，已经构成违约。除应按合同约定继续履行义务外，还应支付违约金。综上所述，为维护自身的合法权益，特依法提起诉讼，诉如所求，望人民法院支持为谢。 毕节创美房地产开发有限公司辩称，案件事实：答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》约定由被答辩人购买答辩人开发的创美世纪城1号地块一期2-1-5-2号商品房，根据合同第二十二条约定，答辩人确实应于2015年6月30日取得涉案房屋初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付答辩人，但需要强调的是，根据答辩人与被答辩人签订的《补充协议》第九条第3款约定，被答辩人以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用权证》，根据国务院【1998】第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。也即是，被告将涉案商品房办理转移登记的有关文书交付原告的时间应当是在2015年6月30日之后的两年内，即2017年7月1日之前。第十五条明确约定，合同中的书面通知是指当地报纸公告或挂号信函的方式，答辩人只履行“一次书面通知义务"，凡因非答辩人原因导致被答辩人未收到通知，均视为答辩人已履行完毕该义务。2017年11月30日，答辩人通过“毕节日报”，以登报公告的方式通知包括被答辩人在内的一号、五号地块一期、二期未办理不动产登记的业主携带相关资料到答辩人权证部办理相关手续。2018年1月27日，被答辩人到答辩人处签署《委托书》、《不动产登记申请书》及提交齐全办理转移登记所需的其他相关资料。基于被答辩人将其应提供的相关资料及授权委托书提供给答辩人后，答辩人具备向行政主管部门申请办理不动产转移登记的条件的情况下，答辩人积极向毕节市住房和城乡建设局申请办理不动产转移登记。2018年5月11日，答辩人取得涉案商品房的不动产权属证书。此间，答辩人多次通过电话的方式通知被答辩人到答辩人处办理不动产权证书移交手续，但被答辩人迟迟未与答辩人办理相关手续。2018年8月1日，经答辩人多次催促，被答辩人才与答辩人办理移交手续。答辩人以签署《资料移交单》的形式对其领到涉案商品房不动产权证书、不动产发票、维修基金发票、契税发票、印花税发票等的事实进行确认。同时，被答辩人向答辩人声明：“自被答辩人收到涉案商品房不动产权证书记相关资料后，被答辩人与答辩人之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方互不负任何债务。被答辩人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向答辩人主张任何权利”。 答辩人认为：一、形成权是当事人一方可以以自己单方意思表示，使法律关系发生变动的权利。且形成权一旦行使，权利人的意思表示一经到达相对人，即发生法律管理变动的效果，所以形成权一旦行使且达到相对人，则“覆水难收”，权利人就不能撤销该意思表示。具体到本案中，涉案《资料移交单》中被答辩人单方向答辩人声明：“自被答辩人收到涉案商品房不动产权证书记相关资料后，被答辩人与答辩人之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方互不负任何债务。被答辩人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向答辩人主张任何权利。”，被答辩人的该行为实际上是被答辩人从答辩人处接收涉案商品房及其不动产产权证后，也即是其合同目的得以全部实现后，被答辩人自愿放弃因《商品房买卖合同》及其补充协议所衍生出的对答辩人享有的其他权利，被答辩人放弃该部分权利的行为系被答辩人对自己私权利进行处分的体现，该行为并不违反法律、行政法规的效力性强制规定。且被答辩人系完全民事行为能力人，对放弃该部分权利所产生的法律后果，是完全可以预见的，该行为系被答辩人的真实意思表示，而权利的放弃属于民事权利中的形成权，如前所述，被答辩人自愿放弃因《商品房买卖合同》及其补充协议所衍生出的对答辩人享有的其他权利的意思表示一经到达答辩人时就发生法律效力，且该行为不能撤销。因此，在被答辩人单方明确向答辩人表示自愿放弃《商品房买卖合同》及其补充协议所衍生出的对答辩人享有的其他权利的情况下，被答辩人要求答辩人以其已付购房款为基数从2017年7月1日起按日万分之一标准支付逾期办证违约金的诉请，无事实及法律依据，依法应当驳回被答辩人的诉讼请求。二、退一步讲，即便答辩人确实负有向被答辩人支付逾期办证违约金的合同义务，但该违约金的起算时间节点及截止时间节点也应当从2017年7月1日起计算至2017年11月30日。具体理由分述如下：首先，该违约金的计算时间起点应当是2017年7月1日。涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指签订协议当时现行有效的《房屋登记办法》规定的单独“房屋所有权证”及单独的“国有土地使用权证”，并非时下现行政策法律下“地房权证合一”的“不动产权属证书”。《商品房买卖合同》及补充协议签订时，无论是合同中约定由答辩人取得的初始登记还是需要交付被答辩人的有关文书，都属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证、单独国有土地使用权证初始登记及办理单独房屋所有权转移登记、单独国有土地使用权转移登记所需的材料。而在涉案合同约定办理单独房屋所有权转移登记、单独国有土地使用权转移登记的履行期限届满的情况下，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书中方产权证及国有土地使用权证单独办理的办证模式，该条例规定，必需将同一房屋的“房屋所有权"及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照合同签订时法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律变更的不可抗力因素，等同于直接否决了按照涉案合同约定单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替。正因如此，涉案《商品房买卖合同》及补充协议签订时约定由答辩人按照原《房屋登记办法》规定取得单独的房屋所有权初始登记及“交付有关文书”在事实上已经履行不能。在此情况下，答辩人只得采用新法规定的履行方式，同时履行房屋所有权和土地使用权的初始登记及转移登记义务。而按照双方《商品房买卖合同》补充协议第九条第三款：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院【1998】第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”之约定，分户国有土地使用证的办理时间在房屋分户产权证办理后两年内办理，据此约定，即使答辩人按照合同约定时间完成房屋初始登记，并将合同约定的“有关文书”识别为答辩人所主张的房屋所有权证书，但办理分户国有土地使用证的时间最迟也要在2017年6月30日才届满。现两证合并办理，答辩人亦应基于房屋所有权和土地使用权的粘连登记获得相应的两年履行期限，即在2017年6月30日前履行房屋和土地的转移登记义务。在该期限内未履行义务的才需按照合同约定承担违约责任。而被答辩人曲解合同约定意思，将“2015年6月30日取得初始登记并将办理转移登记的有关文书交付买受人”这一约定曲解为答辩人必需在2015年6月30日前将房屋所有权证书交付被答辩人否则自该日起便需要承担违约责任。因此，被答辩人主张答辩人从2015年6月30日作为违约责任起算点无事实依据，违约金的计算起点应当是2017年7月1日。其次，违约金计算的截止时间节点应当是2017年11月30日。本案中，答辩人与被答辩就因履行《商品房买卖合同》及其补充协议往来函件、通知的送达进行了约定，且明确答辩人通过当地报社公共通知的，只需履行“一次书面通知”义务，凡因非答辩人原因导致被答辩人未收到通知的，均视为答辩人已履行完毕该通知义务，答辩人已于2017年11月30日通过“毕节日报”，以公告通知的形式将涉案商品房所在一号地块一期未办理不动产权证的相关事宜告知被答辩人，已尽到合理的告知义务。因此，该违约金的计算时间截止点应当是答辩人履行通知义务之时，即2017年11月30日。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”、第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。具体到本案中，根据现行《不动产登记暂行条例》的规定，对于商品房买卖所涉权属转移、变更登记，均要求被答辩人等购房户提供相应的办证资料，例如法条上载明的《登记申请书》、授权答辩人办理转移登记的还需提供《委托书》及其他相应资料。在答辩人履行办理不动产转移登记的通知之后，被答辩人没有履行资料提供义务前，答辩人没有获得办理并交付“有关文书”的可能性。且根据前述规定，在答辩人已尽到合理通知义务的情况下，对于通知之后，被答辩人未及时向答辩人提交授权委托书及其他相关资料的行为，既是被答辩人的违约行为，也是被答辩人恶意扩大损失的行为体现。因此，自答辩人通知后，被答辩人仍未予以配合提交相应办证材料导致涉案房屋办理不动产权属证书办理时间迟延的相应责任应由被答辩人自行承担。综上，即便答辩人负有向被答辩人支付逾期办证违约金的义务的情况下，违约金的起算起止点应当是从2017年7月1日起计算至2017年11月30日。三、无论是原《房屋登记办法》的规定，还是现行《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》的规定，按照涉案《商品房买卖合同》约定，被答辩人向答辩人交付有关文书的时间以约定的时间为基准，若超期在180日内，系按照已交总房款的万分之一支付被答辩人；超期180日外，才按照日万分之一支付违约金。因此，违约金的计算应当分阶段进行计算。而本案中，答辩人逾期时间尚未超过180日，故违约金的计算标准应当是答辩人已付房款的万分之一，即442422÷10000=44.2422元，而非答辩人主张的按照日万分之一的标准计算。综述，被答辩人在其合同目的得以全面实现（体现为从答辩人处实际接收到涉案商品房及其不动产权证书）的情况下，自愿放弃因《商品房买卖合同》及其补充协议所衍生出的对答辩人享有的其他权利的行为系作为完全民事行为能力人的被答辩人对自己私权利进行处分的体现，该行为并不违反法律、行政法规的效力性强制规定。且被答辩人对放弃该部分权利所产生的法律后果，是完全可以预见的，该行为系被答辩人的真实意思表示，而权利的放弃属于民事权利中的形成权，该行为自被答辩人自愿放弃因《商品房买卖合同》及其补充协议所衍生出的对答辩人享有的其他权利的意思表示到达答辩人时就发生法律效力，且该行为不能撤销。因此，被答辩人对答辩人提起的全部诉讼请求，无事实及法律依据，依法应当驳回被答辩人的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月3日，以原告邹波、卢锦兰为买受人，被告创美房地产开发有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于七星关区，房号为2-1-5-2，房屋建筑面积为135.56平方米，套内建筑面积为111.45平方米。商品房总价款为442422元，买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款142422元，余额300000元以银行按揭支付。出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。”同日，原、被告双方又签订《补充协议》约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”合同签订后，原告依照合同向被告支付了房款、契税、维修基金等税费。2018年1月27日，原、被告共同签订了不动产登记申请书。之后，被告为原告办理了房屋不动产权证书，证书编号为黔（2018）毕节市不动产权第0005724号。原告在领取不动产权证书时签署了《不动产权证书资料移交单》，声明：“本人接收上述证书、资料后，与毕节创美房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方均互不负任何债务。本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节创美房地产开发有限公司主张任何权利。” 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。关于原告诉请判决被告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金的问题。虽然原、被告签订《商品房买卖合同》约定被告应当在2015年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是，双方于同日签订的补充协议约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”因此，被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间应当在2015年6月30日之后的二年内。理由为：因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，本案《商品房买卖合同》约定于2015年6月30日前取得的“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的内容已随不动产登记政策的改变而发生变化，即《商品房买卖合同》约定的“商品房所有权初始登记”仅指房屋所有权初始登记，“办理商品房产权转移登记的有关文书”也仅指办理房屋所有权证需交付的相关文书，而基于《不动产登记暂行条例》的实施，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，被告需向原告交付的“办理商品房产权转移登记的有关文书”也包含了办理土地权属所需的相关资料。又因双方对办理土地使用证的期限约定为办理完商品房分户产权证后二年内，加之被告根据《不动产登记暂行条例》的规定提交的办理商品房产权转移登记的有关文书事实上已包含了向原告履行办理土地使用证的义务，因此，应认定被告取得“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的时间为自《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日往后推两年，即2017年6月30日之前。《商品房买卖合同》同时约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门并通知原告之日，即视为履行了交付办理商品房转移登记有关文书及申请办理房屋权属转移登记的合同义务。涉案房屋具备办证转移登记的条件并通知原告时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求被告承担逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任。但是，原告在领取不动产权证书时签署了《不动产权证书资料移交单》，声明：“本人接收上述证书、资料后，与毕节创美房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方均互不负任何债务。本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节创美房地产开发有限公司主张任何权利”。原告在接收不动产权证书时所作的上述声明，应属在法律规定的范围内处分自己民事权利的行为，原告再依据《商品房买卖合同》及其补充协议提出前述诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告邹波、卢锦兰的诉讼请求。 案件受理费人民币364元，由原告邹波、卢锦兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周莹 二〇二〇年九月二十五日 书记员  单凤