常州市金坛区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0413执异78号异议人（案外人）：王成，男，1977年5月24日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司常州市金坛支行，住所地江苏省常州市金坛区东门大街500号。代表人：赵小伟，该支行行长。被执行人：杨扣洪，男，1957年9月23日生，汉族，住江苏省常州市金坛区。被执行人：姜秋兰，女，1956年8月15日生，汉族，住江苏省常州市金坛区。被执行人：杨金平，男，1981年5年25日生，汉族，住江苏省常州市金坛区。被执行人：许翠萍，女，1983年12月28日生，汉族，住江苏省常州市金坛区。本院在执行中国邮政储蓄银行股份有限公司常州市金坛支行（以下简称邮政银行）申请执行杨扣洪、姜秋兰、杨金平、许翠萍金融借款合同纠纷一案过程中，案外人王成向本院提出书面异议。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年7月17日，本院对邮政银行诉杨扣洪、姜秋兰、杨金平、许翠萍、常州诚泰建设有限公司、金坛经济开发区瑞昌粮食商行金融借款合同纠纷一案,作出（2019）苏0413民初738号民事判决：一、杨扣洪、姜秋兰于本判决生效之日起10日内向邮政银行返还借款人民币800万元，支付至2019年1月7日的利息人民币106370.06元，以及此后至返还借款之日按年利率7.2667%计算的利息，支付违约金人民币40万元，赔偿律师代理费人民币33万元。二、邮政银行有权以杨金平、许翠萍坐落在南京市鼓楼区的房屋所有权及该房屋占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得价款对上述债权优先受偿，优先受偿的最高限额为人民币1588万元。三、杨金平、许翠萍对上述杨扣洪、姜秋兰的付款义务在最高额人民币800万元内承担连带责任。四、杨金平、许翠萍承担责任后，可以向杨扣洪、姜秋兰追偿。五、驳回邮政银行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币73655元，由杨扣洪、姜秋兰、杨金平、许翠萍共同负担。根据邮政银行的申请，本院于2019年10月10日立案强制执行，案号为（2019）苏0413执3670号。执行过程中，本院于2019年11月4日作出（2019）苏0413执3670号之一执行裁定：查封被执行人杨金平、许翠萍名下位于南京市鼓楼区的不动产。2020年4月15日，本院作出（2020）苏0413执恢83号之一执行裁定：评估、拍卖、变卖执行人杨金平、许翠萍共同共有的坐落于南京市鼓楼区的不动产（以下简称案涉不动产）。同日，本院作出（2020）苏0413执恢83号迁出告知书,限被执行人杨金平、许翠萍及案涉不动产的占有使用人在接到本通知后六个月内腾空并迁出。2020年4月26日，本院作出（2020）苏0413执恢83号之二执行裁定：除去承租人王成、叶方亮与被执行人杨金平、许翠萍基于案涉不动产产生的租赁关系。许威不服向本院提出执行异议，本院于2020年7月17日作出（2020）苏0413执异49号执行裁定：驳回许威的异议请求。2020年7月17日，本院作出（2020）苏0413执恢83号执行裁定：冻结、划拨（提取）被执行人杨扣洪、姜秋兰、杨金平、许翠萍银行存款人民币9322783.73元或冻结、查封、扣押其等同价值的财产。本院依据该裁定于2020年7月17日作出（2020）苏0413执恢83号协助执行通知书，要求许威（南京忠信汽车服务有限公司）协助冻结案涉不动产的租金9322783.73元。2020年8月3日，本院向王成送达了（2020）苏0413执恢83号之一执行裁定书、（2020）苏0413执恢83号之二执行裁定书、（2020）苏0413执恢83号迁出告知书。异议人王成提出异议称，异议人与叶月花作为嘉华园茶餐厅的参与经营人，是受嘉华园茶餐厅的委托签订租房合同，而起源是嘉华园茶餐厅于2015年12月19日委托参与经营人邱中华与案涉不动产原产权人董国勤、李杨林签订南京市鼓楼区江东北路204号A座及案涉不动产房屋租赁合同。后因案涉不动产出售给杨金平、许翠萍，双方又签订了补充协议，以保障原租赁合同的合法性。后因邱中华将嘉华园茶餐厅的股权转让给叶月花（叶方亮的妹妹）及异议人，且原租赁合同将于2021年2月28日到期，嘉华园茶餐厅经营不善，故将案涉不动产分租给许威，在与杨金平协商后，杨金平于2018年7月12日出具同意书，同意异议人、叶方亮对案涉不动产转租或分租。2018年7月15日，异议人受嘉华园茶餐厅的委托与许威就案涉不动产签订了租赁合同。自2015年12月19日至今，嘉华园茶餐厅一直租赁南京市鼓楼区江东北路204号房屋进行经营，故异议人及异议人的委托人对案涉不动产的租赁早于邮政银行与杨金平签订抵押合同的时间，异议人的租赁权应该优先保护，法院应当带租拍卖。异议人认为案涉不动产和南京市鼓楼区江东北路204号A座是作为一个整体承租的，法院单独判断案涉不动产租赁合同无效，也就是否定我方所签订的所有租赁合同无效，请法院重新审查。南京鼓楼区嘉华园茶餐厅应当是案涉不动产实际承租人，故异议人认为法院送达给许威的执行裁定书应当撤销，应当重新作出新裁定。异议人及异议人的委托人嘉华园茶餐厅缴纳租金自2015年12月19日起至2022年3月1日止。异议人已履行了作为承租人应该承担的责任，但法院针对次承租人徐威发出协助执行通知书通知本应当交给异议人及异议人所代表的嘉华园茶餐厅的租金付至法院账户。异议人及异议人所代表的嘉华园茶餐厅认为我方与许威签订的租赁合同合法有效，许威与杨金平、许翠萍之间无任何租赁关系，许威的房屋租金应当付给我方。另查明，案涉不动产登记在杨金平、许翠萍的名下。2017年8月9日，杨金平、许翠萍与邮政银行签订了个人最高额抵押合同。2017年8月23日，案涉不动产办理了抵押登记，权利人为邮政银行。案涉不动产的首查封案件为南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初5979号。2019年12月5日，南京市建邺区人民法院向本院作出（2019）苏0105执571号移送执行函，将案涉不动产处置权移交本院。再查明，2015年12月19日，董国勤、李杨林与邱中华签订案涉不动产房屋租赁合同1份，约定租期自2015年12月19日起至2021年2月28日止。因案涉不动产出售给杨金平、许翠萍，2016年11月13日，邱中华与董国勤、李杨林、杨金平签订了案涉不动产的租赁补充协议1份，约定在原租赁合同有效期内，每年分两次给付租金，并且约定邱中华不得私自转让租赁权。2018年7月12日，杨金平与王成、叶方亮签订了案涉不动产的房屋租赁合同1份，约定王成、叶方亮承租案涉不动产，租期自2018年3月1日起至2024年2月28日止。2018年7月15日，王成与许威签订了转租合同，约定许威承租案涉不动产，租期自2018年7月16日起至2023年7月16日止。本院认为，本案的争议焦点为：案外人王成对案涉不动产是否享有带租拍卖的权利，本院能否对案涉不动产的租金进行执行。本院认为案外人王成对案涉不动产不享有带租拍卖的权利，本院可以对案涉不动产的租金进行执行。理由如下：一、关于案外人王成对案涉不动产是否享有带租拍卖的权利的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，依据邱中华与案涉不动产原产权人董国勤、李杨林于2015年12月19日签订的南京市鼓楼区江东北路204号A座及案涉不动产租赁合同，承租人系邱中华，而不是案外人王成。依据王成、叶方亮与杨金平于2018年7月12日签订的南京市鼓楼区江东北路204号A座及案涉不动产租赁合同，案外人王成对案涉不动产房屋租赁始于2018年3月1日。申请执行人邮政银行于2017年8月23日办理了案涉不动产抵押登记。故案外人王成对案涉不动产租赁关系发生在案涉不动产办理了抵押登记之后，依据上述规定，案外人王成对案涉不动产租赁关系不得对抗已登记的抵押权。申请执行人邮政银行对案涉不动产依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，本院对案外人王成提出的带租拍卖的异议请求不予支持。二、关于本院能否对案涉不动产的租金进行执行的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第五百零一条规定，人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。本案中，许威（南京忠信汽车服务有限公司）处的租金应当属于案涉不动产的收益，系被执行人杨金平、许翠萍对他人的到期债权。由于王成对案涉不动产租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故王成与许威签订的案涉不动产的转租合同也不得对抗已登记的抵押权，对案涉不动产的租金本院是可以执行的。综上，案外人王成的异议理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人王成的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐爱华人民陪审员  李长明人民陪审员  李文忠二〇二〇年九月十六日法官 助理  张卫明书 记 员  祁云秀