台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初2866号原告：台州市椒江区桂花园小区业主委员会，住所地台州市椒江区工人路桂花园小区。代表人：牟暄跃。委托诉讼代理人：吴有风，浙江银祥律师事务所律师。被告：台州市中房置业有限公司，住所地台州市椒江区中山东路343弄9号。法定代表人：丁昌杰，该公司总经理。被告：台州信达置业有限公司，住所地台州市椒江区景元路366号。法定代表人：毛文哲，该公司执行董事。被告：国强建设集团有限公司，住所地台州市椒江区疏港大道299号。法定代表人：陈林国，该公司董事长。上述三被告共同的委托诉讼代理人：周显根，浙江利群律师事务所律师。上述三被告共同的委托诉讼代理人：何美玲，浙江利群律师事务所律师。原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会（以下简称桂花园业委会）与被告台州市中房置业有限公司（以下简称中房公司）、台州信达置业有限公司（以下简称信达公司）、国强建设集团有限公司（以下简称国强公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告桂花园业委会的委托诉讼代理人吴有风，被告中房公司、信达公司、国强公司共同的委托诉讼代理人何美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桂花园业委会向本院提出诉讼请求：1.确认坐落于台州市椒江区××花园小区××花园××号楼××层××号房为物业管理用房；2.确认坐落于台州市椒江区××花园小区××花园××号楼××层××号房××房，归桂花园小区全体业主共有；3.判令中房公司、信达公司、国强公司共同向桂花园小区全体业主交付小区二期物业管理用房231.49㎡，并移交给桂花园业委会管理，其中196.71㎡以12号楼西边底层01、02、03、04号房交付，无法交付部分作价赔偿并交付给桂花园业委会管理；4.判令中房公司、信达公司、国强公司立即清空台州市椒江区桂花园小区12号楼西边底层01、02、03、04号房后交付给桂花园业委会管理；5.判令中房公司、信达公司、国强公司共同赔偿给桂花园小区全体业主自2005年12月8日起至实际迁出之日止按66000元／年计算的租金收益及赔偿该收益自2005年12月8日起至实际迁出之日止按中国人民银行规定的同期同档次贷款利率计算的利息损失，并交付给桂花园业委会管理。事实与理由：桂花园二期系中房公司、信达公司、国强公司合作开发建设，小区二期规划住宅面积24769㎡、车房3287㎡、管理房82㎡（即公建房82㎡）。桂花园二期建成之日起，中房公司、信达公司、国强公司一直自行占有使用12号楼西边底层01、02、03号物业管理用房及共有部分04号房，不交付给桂花园小区业主。桂花园二期实际建成住宅区总建筑面积30119.30㎡，其中物业管理用房82.1㎡（建成时产权为国家所有）。中房公司、信达公司、国强公司至今未向桂花园小区业主交付按桂花园二期住宅区总建筑面积7‰计算的物业管理用房，甚至连明确规划为物业管理用房的部分也不予交付。综上所述，中房公司、信达公司、国强公司占有桂花园小区二期物业管理用房不予交付且未按规定交付物业管理用房的行为，侵害了桂花园小区全体业主的共同利益。审理中，桂花园业委会减少了诉讼请求第5项中要求赔偿租金收益利息损失的请求。中房公司、信达公司、国强公司共同辩称，桂花园业委会的诉请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。第一，涉案小区12号楼西边底层房号为01至06房屋（总面积为262.14㎡），房号01至03房屋记载为公建房、总面积为82.1㎡，房号04房屋是中房公司、信达公司、国强公司从套房改建成营业房，房号05、06房屋是从配电房改建而来、总面积为65.4㎡。其中，房号05、06房屋作为物业管理用房已交付给桂花园业委会使用，其余房屋归中房公司、信达公司、国强公司所有，而非桂花园业委会诉称的全体业主共有。桂花园业委会认为房号01、02、03房屋系物业用房产权归国家所有、房号04房屋为桂花园小区业主共同共有应交给桂花园业委会管理，缺乏依据。第二，中房公司、信达公司、国强公司已交付涉案小区的物业用房约477.47㎡，包括单独一栋、经测定面积为354.76㎡的房屋，12号楼西边底层面积65.42㎡房号05、06房屋，面积44.70㎡值班室和面积12.59㎡的信报箱。中房公司、信达公司、国强公司实际交付面积，已超过应交付面积。物业管理用房在小区建设审批时，按当时的总体规划进行审批，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其中的面积、位置在建设工程规划设计方案中已经载明，不存在分别计算。第三，涉案小区物业管理用房应交付面积的确定问题。涉案小区在1999年审批施工，应按照当时的《浙江省住宅区物业管理办法》规定来确定。根据上述办法第25条规定，涉案小区住宅区总建筑面积为57095㎡，按7‰计算，应配置物业管理用房399.665㎡，中房公司、信达公司、国强公司已经超额交付。即便按照现行《浙江省物业管理条例》的规定，中房公司、信达公司、国强公司也已足额交付了物业管理用房。本案中，规划许可证载明的面积和房屋实测认定书的面积基本上一致，规划没有调整，工程规划许可证载明的地上总建筑面积60876㎡，按照7‰配置，也是426.32㎡。本院经审理，认定事实如下：中房公司由中房集团椒江房地产开发公司更名而来，信达公司由浙江省建设房地产开发公司椒江分公司更名而来，国强公司由台州市华强建筑安装工程有限公司更名而来。中房公司以拍卖方式取得桂花园国有土地18230㎡的使用权，根据规划，上述地块可建造商品房11幢，总建筑面积32715㎡，其中住宅32360㎡、公建面积355㎡，总投资19630000元。1999年5月5日，中房公司向台州市椒江区计划与经济委员会请示，要求批给建设项目。1999年5月13日，台州市椒江区计划与经济委员会批复同意建设商品房32715㎡。1999年9月13日，中房公司取得建设工程规划许可证，建设规模记载为住宅32326㎡、管理用房412㎡。1999年12月10日，中房公司取得桂花园管理房的台州市建设工程施工许可证，记载管理房施工面积为350㎡。中房公司开发建设的上述房屋为桂花园小区1至11号楼，系一期工程，住宅区建筑面积计37651.52㎡。一期工程的配套用房经测量，值班室建筑面积为44.70㎡（包括门卫14.01㎡、辅房14.68㎡、电信房16.01㎡）、信报箱12.59㎡、物业管理用房354.76㎡。2001年12月14日，信达公司、中房公司、国强公司取得桂花园二期（12#-20#楼）建设工程规划许可证。许可证上记载，建设规模为住宅24769㎡、公建82㎡（未包含车房3287㎡）。2002年6月13日，中房公司向台州市建设规划局椒江分局提出报告，要求申领商品房预售许可证。2003年6月26日，信达公司、中房公司、国强公司取得桂花园二期（12号-20号楼）工程建设工程规划验收合格证。合格证上载明“该单位超面积建设，……决定对其处罚款……并责任补办住宅173.61㎡的规划审批手续，其余超面积部分不予补办。同意二期工程予以验收”。中房公司、信达公司、国强公司共同开发建设了桂花园小区12至20号楼、28号楼，住宅区建筑面积计33069.05㎡，其中，12-20号楼建筑面积为30119.30㎡（不含12号楼西边底层04、05、06号房屋和19号楼301、601号房屋），28号楼建筑面积为2949.75㎡。桂花园小区于2016年12月3日召开业主大会，选举产生了业主委员会，并于2017年4月在台州市住房和城乡建设局椒江分局备案。一期工程中包括物业管理用房在内的配套用房以及二期工程中12号楼西边底层05、06号房屋（建筑面积共计65.42㎡）已交付桂花园业委会。2012年2月18日，信达公司、中房公司、国强公司协商确定由中房公司处理桂花园二期公建房。2015年8月14日，中房公司与胡金顺签订委托书，约定，二期公建营业房即位于桂花园小区南大门东侧南起五间营业房作价568000元，自2017年4月起委托胡金顺处理。胡金顺于当日付清上述款项。目前，12号楼西边底层01、02、03、04号房屋均由胡金顺管理使用。本案纠纷发生后，本院根据桂花园业委会的申请，对桂花园12至20号楼、28号楼房屋的平均销售价格委托鉴定机构进行鉴定。台州海创房地产评估有限公司接受本院委托后，依法进行了鉴定，并出具房地产评估报告。房地产评估报告载明，12至20号楼、28号楼房屋规划用途为住宅，住宅用房平均单价为10649元/㎡，评估价报告有效期为2020年5月15日至2021年5月14日。上述事实有桂花园业委会提供的桂花园小区业主委员会文件、抄告单、二期规划总平面图、台州市建设工程施工许可证、桂花园12号楼西边底层房屋面积一览表、委托书、收条、照片、房屋租赁协议、（2018）浙1002民初5656号案卷中法院台州市国土资源局不动产登记查询窗口、台州市椒江区房地产管理局等相关部门调取的桂花园小区1-11号楼面积、12-20号楼实测面积、房地产评估报告书，中房公司、信达公司、国强公司提供的关于要求给桂花园商品房建设项目的请示、关于同意中房集团椒江房地产开发公司建设商品房的批复、关于要求申领“桂花园”二期商品房预售许可证的报告、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、房屋面积测算认定书、12#楼公建房工程测量复核记录、照片，本院依职权出示的（2018）浙1002民初5656号案件庭前会议记录、庭审录音录像以及双方的庭审陈述等证据证实。本院认为，物业管理用房是建设单位依照规定配置的用于物业管理服务活动和业主活动的房屋，应当在新建物业规划、设计时同步进行规划、设计。12号楼西边底层01、02、03、04号房屋，桂花园业委会要求确认为物业管理用房，但桂花园二期工程中上述房屋并未规划、设计为物业管理用房。而且，中房公司、信达公司、国强公司明确上述房屋已进行处分、无法作为物业管理用房交付。桂花园业委会的前述请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。桂花园业委会基于前述房屋为物业管理用房还要求清空并交付上述房屋的请求，本院亦不予支持。其次，关于建设单位是否已足额交付物业管理用房问题。要确定建设单位是否已足额交付物业管理用房，首先要确定应当交付的物业管理用房面积。桂花园小区一期由中房公司开发、二期由中房公司与信达公司、国强公司共同开发，而且一期、二期房屋在规划、建造时互相连通，物业管理用房可以共同使用，因此，确定应交付的物业管理用房面积时应当将一期与二期共同进行考虑。桂花园小区一期、二期房屋交付时间均早于2006年10月1日，而《浙江省物业管理条例》自2006年10月1日起实施，故桂花园小区物业管理用房应当按照1999年9月1日起实施的《浙江省住宅区物业管理办法》确定交付面积。《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条规定，开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配套物业管理用房。桂花园小区一期住宅区总建筑面积为37651.52㎡、应交付面积为263.56㎡的物业管理用房，二期住宅区总建筑面积为33069.05㎡、应交付的物业管理用房面积为231.48㎡。中房公司、信达公司、国强公司已经交付了部分物业管理用房，但对已经交付物业管理用房的面积，双方仍有争议。对于一期工程中已经交付的物业管理用房354.76㎡，桂花园业委会主张目前与社区共同使用。本院认为，物业管理用房如何管理使用属于桂花园业委会的事务，不构成开发建设单位未交付物业管理用房的抗辩，故对该部分已交付面积，本院予以确认。中房公司、信达公司、国强公司抗辩一期工程中其他配套用房的面积应当计入已交付的物业管理用房，但门卫、辅房、电信房属于门卫值班室，信报箱不具有产权最小权属单元要求，属于《台州市物业管理用房配置实施细则》规定的不得作为物业管理用房的情形，这些部分不应当计入。对于二期工程中已经交付的12号楼底层西边05、06号房屋共计65.42㎡，桂花园业委会没有异议，本院予以确认。故中房公司、信达公司、国强公司还应当交付物业管理用房74.86㎡［231.48㎡-65.42㎡-（354.76㎡-263.56㎡）］。对于尚未交付的74.86㎡物业管理用房，中房公司、信达公司、国强公司已明确没有房屋可以交付，应当按照桂花园小区二期工程的住宅平均销售价格支付补偿款，经计算为797184.14元（74.86㎡×10649元/㎡）。本案中的补偿款应按照法律、法规和有关地方性法规和政府规章等规范性文件的规定进行使用。最后，关于未交付的物业管理用房的损失问题。桂花园业委会还要求赔偿自2005年12月8日起的租金损失。本院认为，物业管理用房应当在交付物业时一并进行交付，中房公司、信达公司、国强公司未交付物业管理用房，桂花园的业主客观上无法使用房屋。根据同地段房屋租金水平、中房公司、信达公司、国强公司交付不足的物业管理用房面积以及2005年12月后的未交付年限等具体情况，本院酌情确定由中房公司、信达公司、国强公司支付损失140000元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第三十条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：一、被告台州市中房置业有限公司、台州信达置业有限公司、国强建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内将物业管理用房不足的补偿款797184.14元及损失140000元交付给原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会管理；二、驳回原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8276元（已减半，原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会已预交），由原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会负担6220元，被告台州市中房置业有限公司、台州信达置业有限公司、国强建设集团有限公司负担2056元；鉴定费34000元（原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会已支付），由原告台州市椒江区桂花园小区业主委员会负担17000元，被告台州市中房置业有限公司、台州信达置业有限公司、国强建设集团有限公司负担17000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  陈 静二〇二〇年九月九日法官助理  樊明忠代书记员  盛晓悦