江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1546号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏金叶粮油食品有限公司，住所地金湖县黎城建设东路11号。法定代表人：宓万立，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张青松，江苏泰耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：隽巍伟，江苏泰耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈浩，住宝应县。委托诉讼代理人：翟宴军，宝应县安民法律服务所法律工作者。上诉人江苏金叶粮油食品有限公司（以下简称金叶公司）因与被上诉人陈浩房屋租赁合同纠纷一案，不服金湖县人民法院（2019）苏0831民初2887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭于2020年8月21日进行了公开开庭审理，上诉人金叶公司的委托诉讼代理人张青松、被上诉人陈浩及其委托诉讼代理人翟宴军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金叶公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、支持上诉人一审的反诉请求。事实和理由：一、被上诉人涉嫌恶意诉讼。被上诉人已于2019年3月21日起诉上诉人返还保证金60000元，本案被上诉人又起诉上诉人要求给付拆迁补偿款，前案与本案有一定关联性，被上诉人分开诉讼涉嫌恶意诉讼。一审法院的判决不仅免除了被上诉人支付租金和返还财产的义务，还判决上诉人向被上诉人支付拆迁补偿款，有失公平。二、一审判决认定事实不清。1、根据涉案《租赁合同书》第三条、第十三条的约定，涉案房屋在遇政府拆迁时，被上诉人不得以任何理由要求补偿，自然也包括不得要求拆迁补偿款，双方当事人的约定非常明确，一审法院仍然适用《物权法》与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定有误；2、涉案房屋的拆迁工作开始于2016年5月11日。在前案中，被上诉人陈述在2013年8月31日后就不再经营该浴室，并于2014年11月5日拆走了相关设备。2017年8月26日上诉人才与征收部门签订相关补偿协议，所以拆迁工作早已与被上诉人无关。2013年8月31日后涉案租赁合同已自然解除；3、一审法院认定被上诉人主张的拆迁补偿款相关财产在2012年政府就已经登记和评估，也包含在（2016）第11094号评估报告中是错误的。上诉人在2012年未与征收部门达成拆迁协议，政府在2012年也未对涉案浴室装修进行评估。三、上诉人申请对关键证据进行鉴定，一审法院未予采纳而是认定该证据真实有效是错误的。事实上，上诉人与被上诉人之间从未签订过2008年9月1日至2017年8月31日的租赁合同，上诉人认为被上诉人提供的该份租赁合同系伪造的。此外，一审中被上诉人申请的两名证人其中一名与被上诉人有亲戚关系，两名证人的证言也前后矛盾。四、一审法院举证责任分配不当。涉案浴室是上诉人2008年9月1日租赁给被上诉人的，浴室所有的装修装饰及附属物都是上诉人出资完成的，被上诉人无证据证明其出资购入了财产，根据租赁合同的约定以及“谁主张，谁举证”的原则应当驳回被上诉人的诉讼请求。五、一审法院认定动产亦应当纳入拆迁评估范围有误。一审法院认定：2016年评估报告中也未将该部分物品（电器、洗浴设备等动产）纳入评估范围，也印证了该部分物品早已被淘汰更换，或者无市场价值。据此认定被上诉人应当返还上诉人价值212971元的动产无价值是错误的。即使部分动产时间较长发生损害也应当有残值，被上诉人也应当返还给上诉人。陈浩辩称，1、从双方签订的合同时间及内容来看，上诉人交付给被上诉人的财物中并没有价值54855元的简易房，而且上诉人在改制之前是国有企业，理应有完善的财务制度，如果争议的简易房是由上诉人所搭建的，上诉人应当有明确支出的费用。从举证的能力看，上诉人应当有能力提供搭建支付费用的相关证据。被上诉人是个体工商户，相对而言，财务管理制度不完善，因此，将简易房搭建的举证责任划分给上诉人是合理的，一审法院认定上诉人未能提供相应的证据来证明是其搭建的是正确的；2、搭建的简易房是否合法不是本案的争议焦点，因为该简易房已被征收部门认定为合法的拆迁补偿对象，并具有明确的征收补偿的款项，上面已经陈述搭建的简易房是被上诉人所搭建，因此，相应的征收补偿应当归被上诉人所有；3、在一审中，上诉人提出了反诉，要求返还其所列清单上的财物，在一审答辩中，被上诉人已经明确告知上诉人所列清单上的财物已不存在，但上诉人仍然坚持要求反诉，上诉人也未举证证明所列财物仍然存在，因此，其反诉请求不应得到支持。在被上诉人提供的涉案浴室征收补偿清单中没有上诉人所列财物与之对应，也就是财物已经不存在了，因为涉案浴室在被上诉人承租之前已经由他人两次的租赁经营，在长达近20年时间内所列的财物已经随着时间推移以及自然损耗、经营的淘汰等一去不复返，即使有相应的残值，也无法再以利用。因此，上诉人的反诉请求不能得到支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。陈浩向一审法院起诉请求：要求金叶公司给付拆迁补偿款462781元，并承担本案的诉讼费用。金叶公司向一审法院提出反诉请求：1、要求陈浩归还金叶公司浴室的所有设备，如不能归还则应折价赔偿被告（反诉原告）损失212971元；2、原告（反诉被告）陈浩支付违约金12000元；3、原告（反诉被告）陈浩承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告（反诉被告）陈浩系金湖县黎城镇金叶休闲中心经营者，系个体工商户，2019年6月13日该休闲中心被注销，陈浩从2003年2月开始租赁经营金叶公司所属本案所涉的浴室。从2008年起至2012年，陈浩（乙方）与金叶公司（甲方）每年均签订关于甲方将所属的浴室（房屋、电器、洗浴设备、用品）租赁给乙方的租赁合同书。2012年2月12日金湖县人民政府对包括涉案浴室在内的金湖县闸东地块旧城区房屋发布征收决定公告，该公告明确征收签约期限为2012年2月15日至2012年4月30日。2012年5月20日陈浩向金叶公司提交了金叶休闲中心因政府拆迁申请歇业的报告，该报告载明：我单位根据县政府对闸东地块旧城区房屋发布征收决定公告，要求在2012年4月30日前完成搬迁任务的实施，洗浴中心执行任务已经滞后，周边民房相继已经拆除，随之带来常住人口严重流失，浴室经营受到很大影响，目前天天亏本无法继续营业，因此无奈决定，从即日起歇业，等待拆迁安置补偿的浴谈为盼。金叶公司法定代表人宓万立在该报告上签署了“收到此报告，双方以当时签订的租赁合同为准”。在此期间，政府拆迁部门对包括本案浴室在内的被告所属的房屋土地附属设施以及本案浴室的装修、装潢及附属物进行了登记和评估。后由于金叶公司与政府拆迁部门未能达成征收协议等种种原因政府对包括案涉浴室在内的相关拆迁工作并未进行。2012年11月23日金叶公司（甲方）与陈浩（乙方）又签订了案涉浴室租赁合同书一份，约定：租赁期限从2012年9月1日到2013年8月31日止，到期后，甲方如不拆迁，乙方可按此合同条款续租，合同一年一签，租金90000元/年，按季度缴纳，每季度交纳22500元，合同签订后5个工作日内，乙方一次性交纳60000元违约保证金，租赁期结束后，乙方无违约责任，甲方按实返还保证金；如乙方不按时交纳租金，甲方从保证金中扣除，保证金不足时甲方有权终止合同履行，且乙方是否停业不得作为停付租金的理由；甲方浴室及相关配套设施一次性交给乙方（详见08年移交附表清单，经双方签字认可），租赁结束后按清单交还给甲方，短缺、损坏的部分按价赔偿，从保证金中扣除，不足的部分必须补交，设备、设施更换、维修所需费用由乙方负责并承担；甲方不负责房屋内设备、设施的维修改造，乙方在维修改造时，不得改变现有房屋结构，不得在承重墙开孔、打洞；合同期内，如遇政府拆迁，征用土地或其他不可抗拒因素，则此合同自行终止，乙方向甲方缴清至合同终止日的剩余租赁费用，此剩余租赁费用按月收取，不足一个月的免于收取此月租赁费用，同时乙方在甲方监督下自行拆除搬走在承包期间自己购置、增添的洗浴设备，并不得向甲方提出任何补偿费用，不与甲方发生任何经济纠纷，甲方与乙方交接完毕后，甲方方可退还此合同保证金；乙方如未按合同规定期限上交租金，甲方有权终止合同履行，同时乙方应承担违约责任，支付违约金12000元（按总租金20%比例从保证金中扣除）；双方在合同履行过程中，因合同不能履行的需提前一个月书面通知对方，即可终止合同。2014年3月8日该休闲中心因电气老化，二楼休闲大厅发生火灾，烧毁了电脑、空调等财物。2014年4月2日金叶公司向陈浩发出通知一份，要求陈浩尽快消除3月8日火灾后的不良影响，尽快对休闲中心进行维修、恢复原貌。2016年11月20日江苏苏瑞土地房地产评估有限公司受金湖县住房和城乡建设局的委托对金叶公司拥有（使用）的房地产、附属设施及机械设备等进行评估，并出具了苏瑞房估F字（2016）第11094号估价报告，确定估价对象在估价时点（2016年11月4日）的价格为4416.98万元。2017年8月26日金叶公司与金湖县人民政府房屋征收管理办公室按照4416.98万元签订了相关的拆迁补偿协议，2018年8月案涉浴室及附属设施被拆除完毕。2019年3月21日陈浩向一审法院起诉要求金叶公司返还租赁期间所缴纳的保证金6万元。金叶公司则以租赁合同到期后，陈浩未通知解除合同且继续占有房屋进行经营活动至2018年7月为由反诉要求陈浩支付2013年9月1日至2017年9月1日所拖欠的租金36万元。一审法院经审理后做出（2019）苏0831民初940号民事判决书，判决金叶公司返还陈浩保证金6万元，并根据公平原则酌情确定陈浩还应支付金叶公司租金37500元。后金叶公司不服该判决上诉至本院，本院经审理后于2019年12月26日作出（2019）苏08民终3403号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、金叶公司应否将所获得的属于案涉浴室部分的拆迁补偿款返还给陈浩；2、如果应当返还具体金额如何确定；3、金叶公司的反诉请求是否应予支持。关于争议焦点1，第一、依照《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，出租房屋被国家征收或被拆迁时，政府部门或拆迁人要对被征收或被拆迁的房屋进行补偿。依照相关行政规范，补偿事项一般包括房屋的装饰、装修损失。租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修物应当归承租人所有，故补偿款作为装饰、装修物的代偿物，依照物权归属原则，应当归承租人所有。因此判断金叶公司应否将本案租赁物由陈浩投入的部分的拆迁补偿款返还给陈浩的标准是在政府拆迁部门评估确定该部分补偿款时，相关租赁物陈浩是否已经返还给金叶公司。第二、2012年2月政府发布征收公告后，陈浩于2012年5月向金叶公司出具了因政府拆迁申请歇业的报告，但2012年11月23日双方又补签了租赁期限从2012年9月1日到2013年8月31日的租赁合同，该合同在2013年8月31日到期后，陈浩继续占用所租赁的浴室，金叶公司也未提出任何异议，故双方租赁关系变为不定期租赁合同关系。金叶公司在（2019）苏0831民初940号案件中主张合同到期后，陈浩未通知金叶公司解除合同且继续占有房屋进行经营活动至2018年7月止。因此应当认定金叶公司此后并未提出解除合同，案涉租赁物仍在陈浩占有之下，并未交还给金叶公司。而陈浩所主张的拆迁补偿费所包括的相关财产在2012年政府就已进行登记和评估，也包含在（2016）第11094号估价报告之中。第三、双方2012年11月23日所签订租赁合同约定如遇政府拆迁，该合同自行终止，陈浩不得向金叶公司提出任何补偿费用，但该合同到期后，双方又形成了不定期租赁合同关系，而该约定的适用前提是双方租赁关系解除，陈浩已将所有的租赁物返还给金叶公司。同时该合同并未约定陈浩所投入的能搬走而未搬走的以及其他所添附的财产的拆迁补偿全部归金叶公司所有，而在租赁物返还前，该部分拆迁补偿费应归承租人陈浩所有，故该约定也可以理解为陈浩不得因政府拆迁、征用导致合同解除、终止对其所造成的损失要求金叶公司要求补偿。而陈浩现主张的是要求金叶公司将从政府处所取得的应归陈浩所有的案涉浴室相关的补偿款予以返还。金叶公司并未能提供证据证明向陈浩主张过返还租赁物，更未如因陈浩拒不交还租赁物金叶公司通过诉讼等方式依法要求陈浩返还租赁物。综上应当认定，金叶公司应当将属于浴室部分的由陈浩投入而获得的拆迁补偿款予以返还。关于争议焦点2，金叶公司所获得的拆迁补偿款是依据（2016）第11094号估价报告确定，因此应当依据该估价报告确定的项目和价格认定陈浩所投入的相关设施和财产的拆迁补偿款金额。该估价报告明确列明拆迁补偿款中含有装修、装潢及附属物补偿，而该报告所附的两份本案浴室的装修、装潢以及附属物补偿表明确载明相关补偿价格为196293.9元和172722元，合计369015.9元。由于陈浩从2003年就开始租赁经营本案浴室，而金叶公司对该部分设施的投入应在此之前，租赁期间陈浩为经营需要，必然要不断对原有设施进行改造升级，由于时间久远，金叶公司相关设施必然被淘汰更换或已不具备市场价值。而金叶公司并未能提供证明该两份补偿明细所载明的财产系由其投入的证据。因此应当认定该两份明细表所列财产应为陈浩投入，故对陈浩要求该部分拆迁补偿款归其所有的诉讼请求予以支持。对于陈浩主张的1号简易房7741元、2号简易房3802元、5号简易房1931元、6号简易房24000元，合计54855元，根据（2016）第11094号评估报告及所附位置示意图、照片以及用途，应当认定系陈浩在租赁经营案涉浴室过程中所搭建，金叶公司虽然对此不予认可，但未能提供证据证明为其投入搭建的证据，故对陈浩该部分诉讼请求予以支持。对于陈浩主张的7号房22566元，该7号房虽然由陈浩使用，但估价报告将该房列为正式房屋，而非简易房，从评估报告所附照片看，该房并非简易房或临时用房，也无法与浴室主体用房相区分，陈浩也未能提供充分证据证明由其投入建设，因此对陈浩该项主张不予支持。对于陈浩主张的四个花台和围墙补偿款4100元，由于估价报告没有明确记载，陈浩也未能提供证明该部分包含在金叶公司所获得拆迁补偿款范围内的证据，故对陈浩的该项主张不予支持。对于陈浩主张的10号车棚6612元、12号车棚3718元、13号车棚1915元，在估价报告中并没有载明，仅载明1号车棚和2号车棚，而根据估价报告所附的位置示意图，该1号和2号车棚与该三个车棚并不重合，应当认定金叶公司并未取得该三处车棚的拆迁补偿款，故对陈浩的该项主张不予支持。综上，金叶公司应当返还陈浩拆迁补偿款金额为369015.9元+54855元=423870.9元。关于争议焦点3，首先，从金叶公司提供的证据以及物品的性质看，金叶公司要求返还的物品均购置或制造于2000年之前，距今已有20年时间，按正常的折旧率计算已不存在市场价值；其次，从浴室的正常经营看，随着生活水平的提高，2000年之前的浴室经营条件和环境必然不能满足此后消费者的需要，因此陈浩为了经营需要必然要对浴室进行升级改造，淘汰更换部分破损、老旧和与装修改造不配套的物品，即使尚存部分物品，也不排除因无利用价值遗留在浴室房屋内在拆除中被毁损的可能，因此陈浩抗辩该部分物品已经不复存在，无法返还具有相当的合理性；最后，双方合同约定租赁结束后陈浩需将该部分物品交还，短缺、损害的部分按价赔偿，从保证金中扣除，不足部分须补齐。而在陈浩要求金叶公司返还保证金的（2019）苏0831民初940号案件中，金叶公司并未对此提出抗辩和主张，以及2012年评估明细和2016年估价报告中也均未将该部分物品纳入评估范围，也映证了该部分物品早已被淘汰更换，或者无市场价值，否则陈浩在2012年即将该部分老旧物品进行藏匿、转移明显不合常理。因此对金叶公司要求陈浩返还租赁合同所附设备清单中的物品或者折价赔偿212971元，并支付该部分物品占费用的反诉请求不予支持。虽然双方租赁合同约定陈浩一次性交纳60000元违约金保证金，如果陈浩未按规定上缴租金的，应支付违约金12000元（按总租金的20%比例从保证金中扣除），但在（2019）苏0831民初940号案件中，最终判决支持了陈浩要求金叶公司返还合同约定的60000元违约保证金的诉讼请求，该案判决现已生效，在本案中金叶公司也未能提供证明陈浩存有违约行为的新证据，因此应当认定陈浩在双方合同履行过程中，并不存在违约行为或不应当承担违约责任，故对金叶公司承担违约金12000元的反诉请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）江苏金叶粮油食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈浩423870.9元。二、驳回原告（反诉被告）陈浩其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）江苏金叶粮油食品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8427元，由原告陈浩负担709元，由被告江苏金叶粮油食品有限公司负担7718元。反诉案件受理费2338元，由被告江苏金叶粮油食品有限公司负担。本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。本院另查明：二审庭审中，双方当事人一致认可涉案房屋被强拆，且双方未对涉案房屋和移交附表清单中的物品进行交接。本案的争议焦点为：1、被上诉人陈浩是否应当获得涉案房屋拆迁装饰装修及附属设施和简易房补偿款；2、上诉人金叶公司一审中的反诉请求是否应当得到支持。本院认为，关于装饰装修和附属设施补偿款369015.9元问题。《租赁合同书》第十二条约定，在合同期内，如遇政府拆迁、征用土地或其它不可抗拒因素，则此合同自行终止……并不得向甲方提出任何补偿费用，不与甲方发生任何经济纠纷。《租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方当事人应当按照约定履行义务行使权利。根据该约定，涉案浴室拆迁时，承租人对于其投入的装饰装修和附属设施无权要求获得补偿。一审法院认定在租赁物返还前装饰装修及附属设施补偿款应归承租人所有无事实和法律依据，本院予以纠正。关于简易房补偿款54855元问题。双方在《租赁合同书》第十二条的约定仅限于租赁标的，对于简易房并未约定，事实上政府对简易房进行评估并给予了补偿。上诉人金叶公司未向法院提供证据证明其出资承建了该简易房，故简易房的补偿款应当归被上诉人陈浩所有。关于上诉人金叶公司一审的反诉请求。根据《租赁合同书》第四条约定，……，经双方签字认可，租赁结束后按清单交还给甲方，短缺、损坏的部分按价赔偿……。根据上述约定，被上诉人陈浩应当在租赁结束后将清单中物品返还给上诉人金叶公司。一审法院认定该物品被淘汰更换或无市场价值而未支持上诉人金叶公司要求返还财物或者折价赔偿的诉讼请求有误，本院予以纠正。本案中，双方当事人一致认可涉案房屋是被强拆，且双方未对涉案房屋及移交附表清单中的物品办理交接，无证据表明被上诉人陈浩取走了上述清单中的物品，故上诉人金叶公司在一审中的反诉请求不应得到支持。综上所述，上诉人金叶公司的上诉请求部分成立。一审法院适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持金湖县人民法院（2019）苏0831民初2887号民事判决第二项、第三项；二、撤销金湖县人民法院（2019）苏0831民初2887号民事判决第一项；三、变更金湖县人民法院（2019）苏0831民初2887号民事判决第一项为上诉人江苏金叶粮油食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人陈浩54855元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8427元，由江苏金叶粮油食品有限公司负担999元，由陈浩负担7428元；一审反诉案件受理费2338元，由江苏金叶粮油食品有限公司负担。二审案件受理费8427元，由江苏金叶粮油食品有限公司负担999元，由陈浩负担7428元。本判决为终审判决。审 判 长  侍 刚审 判 员  黄春丽审 判 员  丁 然二〇二〇年九月三日法官助理  董 杰书 记 员  徐 海