贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初4128号 原告（反诉被告）：陶春林，男，1964年10月20日出生，汉族，天津市武清区人，住天津市武清区。 委托代理人：杨黔玲，系黔西县金碧法律服务所法律工作者，委托权限为特别授权。 被告（反诉原告）：梁华，男，1989年6月8日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告（反诉原告）：高艳，女，1992年12月13日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 二被告委托代理人：周贵宝，委托权限为特别授权。 第三人：肖德会，女,汉族，1982年8月25日生，贵州省大方县人，住贵州省大方县。 原告（反诉被告）陶春林与被告（反诉原告）梁华、高艳、第三人肖德会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告（反诉被告）陶春林及其委托代理人杨黔玲、被告（反诉原告）梁华、高艳及其委托代理人周贵宝、第三人肖德会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陶春林诉称，2019年7月4日，梁华、高艳将坐落于黔西县福林国际小区3幢3单元6层1号商品房出售给陶春林，双方签订《二手房买卖合同》。合同载明：房屋成交价88万元，2019年6月23日支付购房定金两万元，如需追加定金，乙方应于2019年7月4日前支付购房定金8万元；双方同意分期付款，2019年7月30日支付购房款人民币40万元；双方同意剩余购房款38万元于2020年7月4日前一次性付清。双方同时约定案涉住房具备办证条件时，梁华、高艳办理房屋产权证并支付产权办理所有费用，然后办理过户手续，过户产生的税费由陶春林负担。合同签订后，陶春林依约支付定金10万元，被告未在规定期限内将房屋交付原告使用，其行为构成违约，为维护合法权益诉至法院，请求判决：1、解除陶春林与梁华、高艳签订的《二手房买卖合同》；2、判令梁华退回陶春林所交定金10万元；3、诉讼费由被告承担。 为支持自己的诉讼主张，原告（反诉被告）陶春林向本院提交如下证据： 1、原告（反诉被告）身份证一份，证明原告（反诉被告）身份信息及主体适格； 2、二被告（反诉原告）身份证复印件，证明二被告身份信息； 3、《二手房买卖合同》及物品交接清单、资料交接清单、商品住宅质量保证书复印件、商品住宅使用说明书复印件、商品房预售合同登记备案表复印件，证明原告与二被告房屋买卖的事实，在合同签订后，被告没有履行交付房屋的行为，且该房屋的所有权系案外人罗旭所有，被告不具备卖房资格； 4、收据3张，证明原告向被告支付房屋定金及中介费共计82000元。 被告（反诉原告）梁华、高艳答辩及反诉称，陶春林向二被告购买黔西县，2019年6月23日，陶春林向梁华支付定金2万元，双方于2019年7月4日签订《二手房买卖合同》，合同约定总房款为88万元，并对付款时间、方式、违约责任等进行约定。被告（反诉原告）同意解除《二手房买卖合同》，原告向被告支付定金10万元属实，但其诉请退回无事实依据，被告已于2019年7月15日将房屋交付陶春林，但原告未按约定支付购房款，经另行确定支付期限依然未支付，合同违约方系原告。原告无权要求返还已支付的10万元定金并应按合同约定支付违约金20万元。故被告提起反诉，请求判决：1、判决陶春林支付梁华、高艳违约金20万元；2、反诉费由陶春林负担。 为支持自己的抗辩及反诉请求，被告（反诉原告）梁华、高艳在举证期内向本院提供如下证据： 一、书证 1、梁华、高艳身份证、结婚证，证明二人身份信息及诉讼主体； 2、《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》及收据，证明涉案房屋原房主为罗旭，梁华、高艳合法取得涉案房屋，具有处分权； 3、2019年6月23日收款收据，证明陶春林及第三人肖德会向梁华、高艳支付购买涉案房屋定金2万元并签订正式合同对时间、价格及付款方式作出约定； 4、《二手房买卖合同》，证明双方签订了房屋买卖合同并对合同价款、付款方式、违约责任等作了约定； 5、承诺书一份，证明陶春林与肖德会未按期支付购房款，梁华、高艳有权不退还之前所付房款10万元，且无条件收回房屋； 6、2020年7月10日情况说明，证明梁华、高艳于2019年7月15日将涉案房屋交付陶春林，梁华、高艳在中介公司见证下收回房屋； 7、与陶春林的聊天记录，证明陶春林认可之前的定金2万元，其不再愿意购买案涉房屋，属于违约方； 8、与肖德会聊天记录，证明涉案房屋已经交付陶春林，肖德会同意搬出涉案房屋。 二、视听资料 9、视听资料一份，证明肖德会正在腾房，梁华、高艳将涉案房屋交付陶春林与肖德会的事实。 陶春林针对梁华、高艳的反诉辩称，该房屋的所有权不是梁华、高艳所有，其不具备房屋买卖资格，原被告双方在签订二手房买卖合同后，被告一直未向原告交付房屋，房屋在此期间由他人居住，应视为违约，原告不应承担违约责任，被告应返还已经支付的10万元定金。 第三人肖德会陈述称，不管是本诉还是反诉，均与其无关，其只是在案涉房屋借住几天，不清楚双方的交易，因为怕住在里面会承担法律责任，故签了一个承诺书。 第三人肖德会未向本院提交证据。 为查清案件事实，本院依法向陶春林作了询问笔录，并向陈习、高勇、吕梅制作了谈话笔录，吕梅向本院提供了其与第三人肖德会的微信、短信聊天、通话记录截图。 吕梅称：其是悟空找房中介公司员工，2019年7月初，陶春林与肖德会到中介公司咨询房源，因另一个同事较忙，其想起涉案房屋与陶春林、肖德会所需房源接近，故联系梁华后带二人看房，看完房后双方开始商量价格和付款问题，当时陶春林自称肖德会是其妻子，双方成交价为88万元。双方约定首付10万元，第二笔款在一个月后支付，签定合同就交付房屋，案涉房屋钥匙是其拿给肖德会的。第二笔购房款的付款时间到后，陶春林说和他媳妇肖德会联系，后来还是没有付款。经商量，肖德会与梁华签订了承诺书，签订承诺书时陶春林没在场，肖德会把承诺书拍照通过微信发给陶春林，又给陶春林打电话，后肖德会才签的字。又过了一个月，其帮梁华催要购房款，还是没有付款，梁华要求中介公司收回房屋，是其和陈习、高勇三人去收的房子，梁华也在，当时房屋内肖德会和她母亲、儿子都在场。平时是其直接和肖德会、陶春林联系，通话记录会自动覆盖，有部分微信聊天记录和短信记录。 陈习称：其是悟空找房中介公司员工，肖德会联系中介公司后向其推荐了梁华的房子，肖德会与陶春林一起看房，看中后交了2万元定金，因为陶春林房款不够，约定包括定金在内先付10万元。约定第二笔购房款是40万元，付款时间忘记了，当时约定如果第二笔付款时间到了没有付款就无条件收回房屋且不退还10万元房款。第二笔付款时间到了以后陶春林没有付款，后电话联系肖德会，双方协商一个月后付第二笔款，当时还签了承诺书，其在承诺书上签字，另行约定的付款时间到期后仍未支付购房款，梁华联系公司要求收回房屋，因为之前已经把房屋交付给肖德会。 高勇称：案涉房屋是找悟空找房公司买的，当时交了定金和首付，具体付了多少记不清，签订承诺书时其在现场并在承诺书上签了字。签订承诺书时陶春林不在现场，只有肖德会在，但他们通过电话才确定签的，陶春林的名字是肖德会签的，与肖德会直接联系的一般是吕梅。后来尾款未支付所以按协议收回了房屋。 陶春林称：签订承诺书时肖德会给其打电话但没接，签完以后才说的，其回答说签就签了，以后再去找梁华，当天晚上10点多梁华发承诺书给他看，其回复梁华说肖德会签的不算数，回来再商量。其与肖德会是男女朋友关系，案涉房屋是其购买，购房合同上只有其签名，肖德会签合同来了但没表态。肖德会入住案涉房屋其当时不知道，只是住进去后和其说过。梁华说过三个月过户，后来签了合同到楼下问才知道不能过户，消防不过关。 经庭举证质证，对原告（反诉被告）提交的证据，被告（反诉原告）对证据1、2无异议；对证据3三性无异议，对证明目的有异议，该组证据说明已将涉案房屋附属证书交付原告，该组证据无法体现被告是否向原告交付房屋，在买卖合同中，原房主所有人罗旭在上面签字，证明被告有权处分涉案房屋；对证据4其中2000元的收据与其无关，虽原告仅出示了82000元的收费票据，但被告实际收到的定金是10万元。第三人无异议，认为与其无关。 对被告（反诉原告）提交的证据，原告（反诉被告）对证据1三性无异议；对证据2三性无异议，认为达不到被告证明目的，在出卖房屋的时候没有出示该份证据；对证据3三性均有异议，因该份收款收据中的买受方陶春林及肖德会本人没有捺印，不能证明该份证据的真实性；对证据4真实性无异议，认为该组证据中的物品交接清单达不到证明目的；对证据5三性均有异议，承诺书原告并未签名捺印，也未授权给肖德会，不是陶春林本人所签，达不到证明目的；对情况说明三性无异议，中介公司明确在签订合同时第三人并未参与，达不到其证明目的；证据7聊天记录没有全部表达，是双方交流的内容，达不到证明目的；与肖德会的聊天信息与原告无关，达不到证明目的；针对视听资料，该视频只有肖德会在搬房子，原告没有参与，第三人与陶春林没有关系，不能代表其行为，达不到证明目的。第三人对证据1无异议；对证据2知晓房屋买卖的事情，但其与陶春林没有关系，只是朋友；证据3其没签，不知情；对证据4无异议；对证据5承诺书没有仔细看，只是签了承诺书，其它不清楚，房屋如何交易不清楚，陶春林的名字是陶春林叫其代签的；对证据6无意见；对证据7不清楚；证据8是其放在房屋里面的东西；对证据9无异议，是其在搬东西。 对吕梅、陈习、高勇三人的笔录及吕梅提供的短信、微信聊天、通话记录截图，原告（反诉被告）陶春林认为笔录中所述肖德会是其妻子不属实，肖德会与案外人的联系其不清楚，其余证据也不清楚；被告（反诉原告）无异议；第三人无意见，认为与其无关。 对陶春林的询问笔录，被告（反诉原告）无异议；第三人无意见，认为与其无关。 经审查认定，原告（反诉被告）提交的证据1、2、3均内容真实，来源合法，且与本案有关，依法可以作为认定本案事实的依据；原告（反诉被告）提交的证据3中，经核查释明，原告（反诉被告）称其提交的收据为实为两张，支付的购房定金为10万元，第三张2000元的收据实为原告（反诉被告）支付的中介费用，未实际向法院提交该收据且本案不再另行出示，故对该组证据中的2000元收据本院不予采信，另两张收据与被告（反诉原告）提交的收据相互印证，本院予以采信。被告（反诉原告）提交的证据5虽是肖德会个人签署，但证人证言与其它证据均能证明《承诺书》是陶春林真实意思表示，本院予以采信；其余证据均内容真实，能够证明案涉房屋买卖的事实及双方的履行情况，本院予以采信。 经审理查明，2019年6月，原告（反诉被告）陶春林、第三人肖德会通过“悟空找房”中介公司向被告（反诉原告）梁华、高艳购买贵州省黔西县福林国际3幢3单元6层1号房。2019年6月23日，陶春林、肖德会向梁华支付购房定金2万元；2019年7月4日，陶春林（乙方）与梁华、高艳（甲方）签订《二手房买卖合同》（简称合同），该合同载有原房屋购买人罗旭的签字捺印，合同约定：房屋建筑面积201.17平方米，房屋价款88万元。合同第三条约定付款方式：1、乙方于2019年6月23日向甲方支付购房定金人民币贰万元，如经双方协商需追加定金，乙方应于2019年7月4日前向甲方支付购房定金人民币捌万元；2、甲乙双方同意分期方式付款：双方于2019年7月4日签订合同，乙方签订合同后于2019年7月30日前支付甲方房款肆拾万元；3、剩余房款叁拾捌万元整乙方于2020年7月4日前一次性付清。合同第四条相关约定：1、交房时间：甲方承诺在2019年7月20日前将房屋钥匙和现有商品房买卖合同、税票等相关资料交于乙方保管...；2、甲乙双方一致同意，等该套住房具备办证条件时，甲方负责该房屋产权办理的所有费用并将该房屋产权证办理下来，然后双方办理过户手续，办证产生的税费由乙方承担；3、房屋的不动产权属证书目前开发商尚在办理中，具体期限无法确定，签订本合同之前甲方已告知乙方，乙方已充分了解并同意，本合同签订后依法不得以没有房屋产权证书或者证书办理下来的具体时间无法确定等为由而主张解除合同。合同第五条约定违约方需赔偿对方违约金20万元。合同签订当日，陶春林向梁华支付房屋定金8万元。2019年7月30日，第三人肖德会代陶春林签署《承诺书》，承诺书载明：1、本人承诺于2019年8月30日之前向梁华支付第二期房款大写：伍拾万元整（小写：500000.00元整）；2、第三期房款支付时间不变；3、如本人不能按本承诺书时间如期向梁华支付第二期和第三期房款，梁华有权不退之前所付房款大写：壹拾万元整（小写：100000.00元整）且无条件将该房屋收回再次对外销售的权利；该承诺书载明在场人签字为陈习、高勇、刘念，《承诺书》上“陶春林”的签名为肖德会代签。合同签订后，被告依约交付房屋，第三人肖德会实际入住涉案房屋后于2019年9月1日搬离。 另查明，涉案房屋原购房人罗旭于2009年10月14日与出卖人泸州市花园房地产开发有限公司黔西分公司签订《商品房买卖合同》，由其购买贵州省黔西县福林国际3幢3单元6层1号房并办理备案登记。2019年2月26日，反诉原告梁华（买方）与原购房人罗旭、邱瑜（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定由梁华购买福林国际3幢3单元6层1号房，房屋总价款为616600元。 本案焦点：一、肖德会出具的《承诺书》对陶春林是否有约束力；二、本案是否存在违约情形，违约责任由谁承担。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。 关于焦点一，购房人陶春林未按涉案合同约定支付第二期购房款，在房屋中介公司工作人员见证下，肖德会向梁华出具《承诺书》，该《承诺书》虽是肖德会签署，但其作为陶春林购买案涉房屋的直接参与人且陶春林承认与肖德会是男女朋友关系，肖德会在合同签订后实际入住案涉房屋，在场人均证明肖德会在签署《承诺书》时已通知陶春林，事后梁华亦将承诺书发给陶春林，陶春林并未提出明确异议，故肖德会签署《承诺书》的行为应视为以陶春林的名义实施的民事法律行为，对陶春林发生效力，即《承诺书》对陶春林具有法律约束力。 关于焦点二，根据购房合同及《承诺书》的约定，陶春林应在2019年8月30日前向梁华支付第二期购房款50万元，第三期房款支付时间不变，陶春林并未按期支付，已构成违约，应承担违约责任。结合案件客观事实，第三人肖德会已实际入住案涉房屋，且购房合同明确约定不动产权属证书尚在办理中，具体期限无法确定，不得以没有房屋产权证书或者证书办理下来的具体时间无法确定等为由而主张解除合同。另，《中华人民共和国城市房地产管理法》所规定的房地产与本案商品房并非同一概念，房地产是实物、权益、区位三者的综合体，而本案标的物为普通住宅，故对陶春林辩称案涉房屋未向其交付、不具备办证条件，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，《承诺书》对其不产生法律效力，梁华、高艳已构成违约的抗辩主张，因无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，根据《承诺书》:即陶春林不能按期支付第二期、第三期购房款，梁华有权不退还已支付10万元购房款的约定；陶春林也未举证证明反诉原告存在违背合同约定的情形，其支付的10万元定金在签订房屋买卖合同后已转化为购房款，故陶春林要求退回10万元定金的主张无事实依据，本院依法不予支持。关于陶春林要求解除《二手房买卖合同》的主张，2019年9月1日，梁华、高艳已在中介公司见证下收回涉案房屋，在2020年8月13日的庭审中，双方对合同解除均无异议，本院依法予以确认。另外，针对被告的反诉，由于《承诺书》对原合同购房款的支付方式及违约责任进行重新约定，应视为对原合同有关支付条款及违约责任的变更，梁华亦表示陶春林应按《承诺书》的约定履行购房款支付义务，故梁华、高艳要求应按原合同约定支付违约金的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）陶春林要求被告（反诉原告）梁华、高艳退回定金10万元的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）梁华、高艳要求原告（反诉被告）陶春林支付违约金20万元的反诉请求。 本诉案件受理费1150元，由原告（反诉被告）陶春林负担；反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）梁华、高艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本及电子档（光盘），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  汪霄朋 二〇二〇年九月十一日 书记员  杨晓波