江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终6821号上诉人（原审原告）：祝亚双。委托诉讼代理人：石春余，系上诉人祝亚双丈夫。上诉人（原审被告）：侯穗新。委托诉讼代理人：匡小雨，江苏熠达律师事务所律师。上诉人祝亚双因与上诉人侯穗新共有物分割纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。祝亚双的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持祝亚双一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由侯穗新承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.侯穗新在案涉房产的50%份额被拍卖后仍享有全部使用权，这与其实际仅拥有50%所有权的事实不符。2.一审认定祝亚双依据竞买公告已丧失共有物分割请求权，与事实不符。竞买公告载明“该不动产现由案外共同共有人及其子女居住、使用，本案对被执行人不动产份额的处置不影响案外共同共有人对该不动产的合法拥有权益，买受人若对此提出诉请，本院不予受理”，本案共有人侯穗新的合法权益应当是对自己所有的50%份额房屋行使占有、使用、收益、处分的权益，祝亚双并未诉请对此进行剥夺，即使认定祝亚双确实不具备起诉条件，一审法院也应当依法裁定不予受理，受理之后也应当裁定驳回起诉。另公告中并未明确要求买受人应当做出不予分割的承诺或意思表示。二、一审判决适用法律错误。1.一审认定本案属于不得分割以维持共有关系的情形，系适用法律错误。物权法明确指出“没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割”，法条并未列举其它例外情形，但一审法院仍认为该情形“属于不得分割以维持共有关系的情形”，于法无据。2.援引《物权法》第九十九条部分内容进行说理，系适用法律错误。依据物权法第九十九条，援引该“重大理由”说理的前提应当是共有人已经约定不得分割。3.援引《物权法》第九十七条进行说理，系适用法律错误。一审法院认定祝亚双对共有物诉请分割系行使处分行为，进而依据《物权法》第九十七条以其份额未占三分之二以上为由，不予支持诉讼请求，但处分行为与分割行为存在实质性区别。即使一审法院认定祝亚双诉请共有物分割属于处分行为，也可直接适用《物权法》第二十八条和第三十一条关于不动产物权未经登记限制处分的有关规定，判决祝亚双的“处分”行为不能达成。四、一审判决所支持的占有使用费截止时间明显错误。一审中祝亚双诉请占有使用费的截止时间为侯穗新解除占有之日，一审判决支持到判决生效之日，违反了不告不理原则。祝亚双、侯穗新于2020年6月14日就房屋使用权如何分配达成一致，祝亚双认可侯穗新解除占有的时间为6月14日，侯穗新主张解除占有为3月1日与事实不符。一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。侯穗新针对祝亚双的上诉二审辩称，一、经双方多次沟通，现就房屋使用已经达成分割协议，由祝亚双使用大房间，侯穗新使用两个小房间，其余部分公用，祝亚双将房屋钥匙取走并已经挂网出租，侯穗新不同意将房屋拍卖、变卖。二、案涉房屋50%的份额是祝亚双通过拍卖取得，拍卖时侯穗新及子女住在里面，法院多份材料中均要求保障侯穗新及子女的合法权益，因此案涉房屋才会远低于市场价格拍卖，祝亚双对此明知，现在居住情况与拍卖时一致，祝亚双可以通过拍卖、变卖、转让其50%的份额。三、祝亚双上诉中认为是基于共有物分割的请求权，该请求权缺乏构成要件，拍卖、变卖属于处分权，按照物权法规定要经过三分之二以上按份共有人同意，如果强行拍卖会影响到侯穗新及子女的合法权益。四、案涉房屋存在抵押权未涤除，在案外人权益未明确的情况下，不应直接判决对案涉房屋进行拍卖变卖。五、祝亚双生活在扬中市，却在苏州、镇江方购买拍卖房，出售房屋、赚取差价是唯一目的，祝亚双采取低价购房后强行分割的方式赚取巨额差价，违反了房住不炒的国家政策，法律不应保护不当利益。六、一审法院认为祝亚双、侯穗新对于房屋分割未有约定，但法院竞买公告中明确载明房屋共有人及子女实际居住，不得影响其合法权益，祝亚双自愿购买就应遵守公告内容，现要求对房屋强行分割，不具备条件，该案属于不得分割以维持共有关系的情形。请求驳回祝亚双的上诉请求。侯穗新的上诉请求：1.请求判令撤销一审判决，查明事实后依法改判。2.请求判令一审、二审诉讼费用由祝亚双承担。事实和理由：一、侯穗新未实际占用、也未不当占有祝亚双享有的50%房产份额，不应当支付房屋的占有使用费。即便在不知情的情况下有小部分占用，一审法院判决支付占用使用费的时间节点及占用使用费金额也是不正确的。1.侯穗新直至收到姑苏区人民法院起诉材料，才知晓案涉房屋50%的份额被拍卖成交，也是在2020年2月底才知道房屋存在另一共有人。2.祝亚双早已知晓侯穗新住在案涉房屋内，但其自始未与侯穗新沟通过案涉房屋如何分割或居住，从未告知侯穗新不得使用其权属部分，亦未要求侯穗新支付占有使用费。3.侯穗新在2020年3月1日将涉案房屋其中一个房间完全腾空，这点在2020年5月6日庭审中侯穗新有明确表示及庭审后双方一同前往案涉房屋进行拍照为证，因此即便侯穗新需要支付占有使用费也是支付至2020年3月1日，此祝亚双并无证据证明侯穗新占用了其50%的份额的房屋。4.侯穗新名下仅有此半套房屋，且育有两名未成年子女，别无居所。5.一审判决书后，侯穗新也是积极的与祝亚双沟通房屋如何分配使用，而祝亚双“出售房屋、赚取差价”的唯一目的也很明显，房屋是保障居民居住使用，而祝亚双采取低价购入后不居住、不使用、最终逼迫侯穗新对外出售，不足一年的时间祝亚双可以赚取高于一倍的差价行为，有违“房住不炒”的国家政策。二、诉讼费应当由祝亚双承担，侯穗新在本案中并无过错，不应当承担诉讼费用。祝亚双针对侯穗新的上诉二审辩称，祝亚双答辩意见与祝亚双上诉意见一致。祝亚双向一审法院起诉请求：1.判令侯穗新、祝亚双依法分割苏州市姑苏区人民路3188号4幢3001室房产（折价或拍卖后分割价款）；2.判令侯穗新向祝亚双支付其不当占有祝亚双50%份额房产的占有使用费（按照2500元/月自2019年11月18日起计算至实际解除占有之日）。一审法院认定事实：苏州市姑苏区人民路3188号4幢3001室（建筑面积：125.96平方米）房屋于2009年11月23日登记至侯穗新、查东青名下，并登记有抵押权人为中国建设银行股份有限公司苏州分公司的一般抵押。因上海溧达建筑劳务工程有限公司与查东青民间借贷纠纷一案，查东青未履行民事判决书载明的义务，本院于2019年6月5日作出（2018）苏0508执恢714号之二民事裁定书，裁定拍卖苏州市姑苏区人民路3188号4幢3001室不动产中查东青所享有的50%份额。一审法院于2019年9月2日发出竞买公告，其中载明特别提醒以下内容：1.该不动产现由案外人共同共有人及其子女居住、使用，本案对查东青不动产份额的处置不影响案外共有人对该不动产的合法拥有权益，买受人若对此提出诉请，本院不予受理。2.该不动产现存在案外抵押，本案对被执行人不动产份额的处置不影响案外抵押权人的合法抵押权益，买受人拍得该份额，即视为以该共有不动产对抵押权人未实现的债权负担抵押。在抵押权未依法注销之前，买受人无法办理权属登记。且由于存在较长期限无法办理权属登记的可能，本次拍卖款中不预留被执行人应承担的税费，交易税费由买受人自行了解、承担。该竞买公告载明财产市场价1295000元，起拍价格730000元，保证金140000元，增加幅度4000元。祝亚双根据该竞买公告以730000元的价格竞买取得案涉房产50%的所有权，一审法院于2019年10月16日作出拍卖成交确认书予以确认。一审法院于2019年11月18日作出（2018）苏0508执恢714号之四执行裁定书，裁定如下：苏州市姑苏区人民路3188号4幢3001室不动产所有权50%份额登记至原共同共有人侯穗新名下；苏州市姑苏区人民路3188号4幢3001室不动产所有权50%份额归买受人祝亚双所有。买受人祝亚双及其他权利人在符合拍卖公告要求事项后，可凭本裁定以及一审法院另行出具的协助执行通知书等法律文书，至登记机构办理相关产权及过户登记手续。案涉房屋户型为三室两厅两卫，现由侯穗新及其两个未成年子女居住。本案审理过程中，就房屋使用问题要求祝亚双、侯穗新协商，侯穗新与祝亚双共同查看了房屋。侯穗新向一审法院反馈，其同意由祝亚双使用一间大房间，但祝亚双提出要两个房间，因其有两个小孩，故不同意，双方无法达成一致。对于案涉房屋的市场租金水平。祝亚双提供其查询的贝壳网网站该小区同面积房屋市场租金在5200元/月至5800元/月之间。侯穗新陈述，该面积的房屋装修好的可以租到5000元，装修不好的租不到5000元的。一审法院认为，合法的物权受法律保护。祝亚双通过司法拍卖取得苏州市姑苏区人民路3188号4幢3001室不动产50%的份额，合法有效，其与侯穗新形成按份共有关系。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。关于祝亚双要求对房产进行折价或拍卖分割房款的诉讼请求。一审法院认为，其一、共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割，没有约定或约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。虽然侯穗新与祝亚双未有约定，但一审法院竞买公告明确载明房屋共有人及其子女实际居住在房屋内，共有人对该房屋享有合法权益，竞买人不得因此提起诉讼，祝亚双作为竞买人明知该公告内容，其竞买案涉房屋应遵守竞买公告载明的条件，共有人的权益包括其居住权受法律保护，应认为本案属于不得分割以维持共有关系的情形。现侯穗新及其子女居住在案涉房屋内，与竞买公告载明的内容一致，并未出现需要必须分割房产的“重大理由”，祝亚双要求对房产以折价或拍卖，尚不具备条件。其二、对共有物的处分应受《中华人民共和国物权法》第九十七条的约束，即取得2/3以上按份共有人或全体共同共有人的同意，现祝亚双与侯穗新各占有案涉房产50%的份额，权益对等，由祝亚双单方决定将房屋处分，对侯穗新不公平。故祝亚双要求对房产进行折价或拍卖的诉讼请求，一审法院不予支持。关于祝亚双要求侯穗新支付房屋占有使用费的诉讼请求。一审法院认为，双方对分别使用案涉房产不同的房间未能达成一致，侯穗新提出将一间房屋交由祝亚双使用不能完全实现祝亚双占有该房产50%份额的利益，现侯穗新占有、使用全部房产，应向祝亚双支付占有使用费。根据案涉房产所在地址位置、面积、户型等因素，结合双方陈述，祝亚双按照2500元/月主张其50%份额房产的占有使用费，在合理范围内，一审法院予以支持，计算至判决生效之日止。本案判决生效以后的占有使用费，双方可根据当时的市场租金行情标准进行协商或另案处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十九条之规定，判决如下：一、侯穗新于判决生效之日起10日内向祝亚双支付房屋占有使用费（自2019年11月18日起，按照2500元/月的标准计算至本判决生效之日止）。二、驳回祝亚双的其他诉讼请求。案件受理费17940元，减半收取8970元，由祝亚双负担4485元，侯穗新负担4485元。二审对一审查明事实予以确认。二审另查明，一审判决后，侯穗新与祝亚双于2020年6月14日就房屋如何分配使用达成一致，祝亚双明确表示对于2020年6月14日之后的房屋占有使用费不再向侯穗新主张。二审中，侯穗新为证明其主张向本院提交了如下证据：1.侯穗新、祝亚双三段通话录音，证明祝亚双在起诉前从未向侯穗新主张过房屋的份额，也没有阻止过侯穗新使用。一审判决后，侯穗新也在积极的与祝亚双沟通房屋如何使用的问题。2.照片打印件7张，证明侯穗新在收到起诉材料后，将其中一间小房间腾空的事实，协商过程中，侯穗新先将大房间一半让给祝亚双使用，在祝亚双不同意该方案后，又重新腾出大房间给祝亚双使用。祝亚双质证认为，对于证据1三段通话录音的真实性认可，通过该录音内容可知，直至6月13日通话双方才就房屋使用达成一致。对于证据照片真实性认可，证明目的不认可，6月14日侯穗新才有证据证明其解除了对房屋的占有。本院认为，祝亚双通过司法拍卖取得案涉房屋50%的份额，其与侯穗新形成按份共有关系，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。本案中，祝亚双要求对案涉房屋进行折价或拍卖分割房款，侯穗新明确表示不同意，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。侯穗新、祝亚双作为案涉房屋的按份共有人，虽未约定不得分割，但祝亚双作为竞买人应当受竞买公告内容的约束，竞买公告中明确载明不得影响侯穗新及子女对该不动产的合法权益，其中包括居住权，祝亚双要求分割的方案是折价或拍卖分割房款，按照其方案会影响到侯穗新及子女的居住权利。另外，祝亚双要求对案涉房屋折价或拍卖分割房款，是对房屋进行处分，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，祝亚双、侯穗新各占50%的份额，祝亚双无权单方决定房屋的处分，故祝亚双要求对案涉房屋折价或拍卖分割房款的诉讼请求本院不予支持。关于祝亚双要求侯穗新支付房屋占有使用费的问题。一审中侯穗新虽然于2020年3月1日搬出一间小房间，但双方对于房屋使用情况未能达成一致，侯穗新提出的让出一间小房间的方案不能完全实现祝亚双对案涉房屋享有50%份额的权益，故祝亚双有权要求侯穗新支付占有使用费。侯穗新主张其未占用祝亚双的50%的份额与事实不符，故其主张不需要向祝亚双支付占有使用费或占有使用费只需支付至2020年3月1日的理由不成立。一审结合案涉房屋地理位置、面积、户型等因素，结合双方的陈述，酌定侯穗新按照2500元/月标准支付占有使用费尚属合理，本院不予调整。关于占有使用费支付的截止时间，一审判决后，侯穗新、祝亚双对房屋使用情况达成一致，祝亚双明确2020年6月14日之后房屋占有使用费不再向侯穗新主张。故侯穗新应支付的占有使用费期间为2019年11月18日至2020年6月14日（共计210天），经核算占有使用费为17250元。侯穗新主张因其无过错，不需要支付诉讼费用，本院认为，该理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，祝亚双的上诉请求不能成立，侯穗新的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现新情况，本院对一审判决中占有使用费部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初704号民事判决；二、侯穗新于本判决生效之日起十日内向祝亚双支付房屋占有使用费17250元。三、驳回祝亚双的其他诉讼请求。一审案件受理费17940元，减半收取8970元，祝亚双负担4485元，侯穗新负担4485元。二审案件受理费35880元，由祝亚双负担18172元，侯穗新负担17708元。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二〇年九月十六日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉