四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19985号 上诉人（原审被告）尹佳，女，1978年12月17日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人张宇锋，男，1979年2月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。系上诉人尹佳之夫。 被上诉人（原审原告）四川省嘉丽来物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市太升北路56-58号江信大厦25楼1号。 法定代表人李进，总经理。 委托诉讼代理人张传禹，系四川省嘉丽来物业管理有限责任公司工作人员。 上诉人尹佳因与被上诉人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初7143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2006年5月6日，嘉丽来物业公司与青羊区××业主大会业主委员会（以下简称××业委会）签订物业管理服务合同，自2006年5月1日起至2011年4月30日止；业主和物业使用人每月10-15日定期向嘉丽来物业公司缴纳物业管理服务费，具体标准为：多层住宅按建筑面积0.8元／平方米·月、电梯公寓按建筑面积1元／平方米·月、别墅按建筑面积0.8元／平方米·月。2012年7月18日青羊区××第三届业主委员会与嘉丽来物业公司签订了《××物业服务试用合同》，试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日止。试用合同第四条规定，乙方应对建筑物共有部位及基础设施设备的使用和日常维护、公共区域环境卫生的日常维护、公共区域的秩序维护、公共区域车辆停放的秩序维护、物业装饰、装修管理等方面提供服务，根据尹佳提供的证据，嘉丽来物业公司在服务期间未做好小区的环境治理、秩序维护、绿化及设施设备的维护管理工作，嘉丽来物业公司应对小区环境进行整改，履行职责。试用合同第五条规定：“电梯住宅物业服务费：按房屋建筑面积1.2元／㎡·月收取”，尹佳的房屋属于电梯住宅，应按照1.2元／㎡·月收取物业服务费用。合同第十一条规定：“物业服务费、机动车停放费、乙方代收缴的费用及其他费用缴纳时间均为每月20日前，业主及物业使用人定期到物业服务中心缴纳。”第十三条规定：“业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金”。2018年6月18日，成都市青羊区××社区于所开具一份《证明》，××小区自2006年5月1日至今一直由嘉丽来物业公司进行物业服务。尹佳是位于成都市青羊区××大道××号××栋××单元××楼××号（产权号：11××30）业主，房屋面积128.81㎡。尹佳缴纳物业费至2018年6月。对于有争议的事实和证据，原审法院认定如下：尹佳提交业委会关于业主大会告知函、嘉丽来物业公司承诺书。嘉丽来物业公司对业委会监管文函的反馈情况统计、业委会《关于小区业主提出物业管理问题的整改函》、业委会《关于催缴违规超额提取地面停车公共收益分成的函》、业委会《关于加强××4期电梯维保与安全工作的函》、业委会《关于小区车辆信息复核工作因故无法按计划开展的公告》、业委会《关于业委会近期公告被毁问题的函》、业委会《关于要求提交并公示小区2018年物管代收公共收益收取、使用情况的函》、《业委会关于要求补缴××公共收益的函》、照片证据、影像资料等证据，拟证明嘉丽来物业公司在物业服务期间，并未完全尽职，导致小区品质下降，安全存在隐患，卫生、环境等各方面存在问题，其住房正对小区大门，保安并未察觉做出反应，而小区的摄像头监控故障而无法调取视频。嘉丽来物业公司于庭后也提交了一部分照片证据，拟证明对尹佳提出的问题进行了整改。原审法院对以上证据真实性、关联性均予以确认。 原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，嘉丽来物业公司与××业委会签订的《××物业服务试用合同》合法有效，对所有业主产生法律效力。虽然该合同约定的期限已经届满，但根据成都市青羊区××社区出具的《证明》，××自2006年5月1日至今一直由嘉丽来物业公司进行物业服务，因此，在嘉丽来物业公司与××业委会未新签订合同的情况下，双方事实上按《××物业服务试用合同》的约定继续履行至今。根据合同约定及法律规定，尹佳作为××小区业主，嘉丽来物业公司为其提供物业服务，尹佳依约应当向嘉丽来物业及时交纳合同约定的相关费用。试用合同第五条规定：“电梯住宅物业服务费：按房屋建筑面积1.2元/㎡·月收取”，尹佳自2018年7月未缴纳物业管理服务费，截止到2019年6月，尹佳共欠款物业服务费用1854.84元。（1.2元/㎡·月×128.81㎡×12个月）。关于违约金。《××物业服务试用合同》约定每月20日之前缴纳物业费，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰支付违约金，现尹佳逾期支付，应按合同约定承担部分违约金，现嘉丽来物业自动调整其违约金为未缴费的30%，即按1854.84×30％=556.45元，予以支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：尹佳于判决发生法律效力之日起十日内向嘉丽来物业公司支付物业服务费1854.84元及违约金556.45元，共计2411.29元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由尹佳负担。 宣判后，尹佳不服一审判决，向本院提起上诉称，案涉《××物业服务试用合同》约定内容已失效，其收费标准、违约责任等内容不具备约束力，被上诉人提供社区《证明》与事实不符，有伪造公文嫌疑，一审判决参照已结束的试用合同进行判决存在事实不清，证据不足的情况，故请求撤销原审判决并依法改判。 被上诉人嘉丽来物业公司二审中辩称，案涉《××物业服务试用合同》期限届满没有续签原因不是其所致，其至今仍在为案涉小区提供事实上的物业服务，社区提供的《证明》真伪需要法院依法认定且不影响事实物业服务关系的存在，关于服务质量、安防的问题上诉人应另诉处理，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，嘉丽来物业公司与××业委会签订的《××物业服务试用合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人尹佳提交的证据不能证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。本案中，嘉丽来物业公司在案涉试用合同期限届满后，事实上仍为××小区提供了物业服务，尹佳作为小区业主，亦应支付物业服务费。关于违约金，因案涉试用合同到期后嘉丽来物业公司并未与××业委会继续签订物业服务合同，故其要求尹佳支付违约金无法律依据，原审法院判决尹佳向嘉丽来物业公司支付违约金不当，本院予以纠正。综上，上诉人尹佳的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初7143号民事判决； 二、尹佳于本判决发生法律效力之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司缴纳2018年7月至2019年6月期间的物业服务费1854.84元； 三、驳回四川省嘉丽来物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由尹佳负担20元，四川省嘉丽来物业管理有限责任公司负担5元；二审案件受理费50元由上诉人尹佳负担40元，四川省嘉丽来物业管理有限责任公司负担10元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年九月二十二日 书记员  李 佳