广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15859号原告（反诉被告）：李标，男，1989年10月28日出生，汉族，住江四省抚州市黎川县*********号，公民身份号码362************817。委托诉讼代理人：宋开国，广东豪盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁树荣，男，1964年11月24日出生，汉族,住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************713。被告：何伟才，男，1979年1月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码440************370。两被告共同的委托诉讼代理人：邓彩芳，广东星宇律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所律师。第三人：王传茂，男，1993年1月4日出生，汉族，住广东省雷州市*********，公民身份号码440************836。原告李标诉被告梁树荣、何伟才及第三人王传茂租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后依法适用简易程序进行审理。诉讼中，两被告提起反诉，本院审查后决定受理并与本诉合并审理。后本案于2020年8月19日公开开庭进行了审理，原告李标及委托诉讼代理人宋开国,被告梁树荣及两被告共同的委托诉讼代理人邓彩芳、卢淑芬均到庭参加诉讼,第三人经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告退还原告入场费、押金合计139330元；2.两被告向原告支付违约金174435元；3.两被告向原告返还设备、原材料一批(价值约120000元，详见附表)；4.两被告承担本案的诉讼费用。诉讼中,原告以已于2020年8月3日取回了租赁物内物品为由,撤回第3项诉讼请求。事实与理由：黄岐岐苑大厦首层3号铺的业主为被告梁树荣，建筑面积51.3平方米；黄岐岐苑大厦首层4号铺的业主为被告何伟才，建筑面积29.46平方米。原告与第三人因合伙开办“50岚鲜茶专卖连锁加盟店”需要，两被告作为出租方（甲方）、原告作为（乙方），于2018年5月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将岐苑大厦首层3、4号商铺出租给乙方使用，甲方出租方给乙方的该房屋建筑面积共83.7平方米，租赁房屋为餐饮行业用途；租赁期为四年，自2018年5月21日起至2022年5月20日止；签约后乙方可在5月6日起至2018年5月20日进场进行装修，4号铺和5号铺之间新建砖墙甲、乙双方各人负责50%费用，此期间不计租金；租金标准如下：2018年5月21日至2020年5月20日，每月每平方米建筑面积的租金为235元，月租金为19670元，2020年5月21日至2022年5月20日，每月每平方米建筑面积的租金约为253.8元，月租金总计21243元；乙方须在签约时间交人民币39340元作押金，期满后退回，并在每月21号前，将下月租金存入甲方指定的账户或交付现金；在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付租赁期内所剩月份的租金总额的50%作为违约金，支付的违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同签订当日，原告及第三人按两被告的要求，以微信及转账方式支付进场费及押金139000元（包括进场费10万元），并以现金方式支付首月租金、押金20000元。2018年5月10日，原告与佛山市克鲁兹投资管理有限公司签订《50岚饮品店单店商标授权合同》，原告按授权合同约定支付保证金30000元、商标授权金100000元、设备费100000元、培训费10000元、设计费5000元，共计245000元。并于同日领取工商营业执照（企业名称：佛山市南海区大沥伍拾岚饮品店）。包括上述加盟费用在内，原告和第三人对饮品店初始投资共计687114元。原告租赁两被告商铺设立的饮品店一直处于亏损状态，经原告与两被告协商一致，原告在2019年4月将4号铺退租，并与被告梁树荣重新签订《租赁合同》，约定原告租赁被告3号铺，每月租金为12495元，3号铺的押金为24990元，合同其他条款与原合同一致，但两被告一直未退还原告4号铺的押金。原告与第三人在退租4号铺后，共计支出二次装修费用83362元。2019年12月16日，原告与第三人签订《退伙协议》，第三人放弃对饮品店的所有股份，自2020年1月1号起，饮品店由原告独自经营。原告在租赁合同签订后，在饮料店持续亏损的情况下，一直按时向被告交纳租金。2020年1月，原告与店员回老家过年，春节期间受疫情影响，原告和店员长期被滞留老家无法返回，2月底才返回佛山，政府部门此前一直禁止开市，2月底才允许开业，但仅限外卖（禁止堂食），3月下旬才有条件放开堂食，原告经营的饮品店受疫情影响较大，2月份近一个月无法开门营业，3月外卖每天销售额仅几百元，经营惨淡。在疫情发生后，原告仍然足额向被告支付了2月份的租金，并支付了3月份部分租金（5000元），对欠缴租金，原告提出暂缓至4月初与4月份租金一起缴纳，但被告未予以理睬，于2020年3月25日向原告发出解除租赁关系通知，并在3月26日对原告采取锁门封店的措施。原告认为，被告收取原告入场费没有法律依据；原告迟延交纳租金，确系受疫情影响，原告此前一直按时向被告交纳租金，从无拖欠，原告迟延交付租金的行为不构成违约，被告应当将收取的押金退还原告；按租赁合同尚有两年租期未履行，被告提前解除租赁关系并封店，导致原告无法继续经营，被告的行为已构成根本违约，原告对饮品店的投入全部血本无归，损失巨大，被告应按合同约定予以赔偿，被告对原告封店处理，亦侵犯了原告的财产权。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法查明事实并判如所请。两被告共同辩称，原告李标与梁树荣、何伟才于2018年5月5日就黄岐鄱阳路岐苑大厦首层3、4号商铺签订的《房屋租赁合同》已经双方协议终止。何伟才于2019年3月23日就4号商铺与案外人王堪兴签订租赁合同。梁树荣于2019年3月23日就3号商铺与李标重新签订租赁合同。2019年3月份，李标多次通知梁树荣，其已将4号铺转手给他人，要求被告与新租户签订租赁合同。2019年3月23日，梁树荣、何伟才在李标的催促和安排下，将3号铺、4号铺分别重新签订租赁合同。原合同、押金单由梁树荣收回作废，并将押金按3号铺、4号铺分别开具为“李标3号铺押金24990元、王堪兴4号铺押金14350元”。根据原梁树荣、何伟才与李标的《房屋租赁合同》第7.2条“经甲方书面同意，乙方可将该商铺转租、押金不退，但转让费归乙方收取”约定，被告一方已经开出王堪兴名义的4号铺押金，至于王堪兴与李标之间就转让费、押金如何协商系其二人之间的事情，被告方并不知情。故原告李标无权要求被告返还4号铺的押金。被告从未通知过原告解除租赁合同，相反，是原告在拖欠2020年3月份租金、物业费、水电费的情况下，单方提出解除合同、要求退还押金，并实际开始自行撤场。2020年3月24日傍晚，李标将其3号铺的电子锁匙放下给被告，并打电话给被告说除了空调机外，他搬剩的东西都不值钱了。2020年3月25日，李标发微信给被告，要求将押金退回。2020年3月26日下午被告接到电话，称李标带领两位空调师傅在拆装空调机，被告赶到现场，发现空调风机及连接主机的管道已经拆卸在地上。物业公司要求空调师傅在租户缴清物业费之前，不能搬走。被告也要求李标结清全部费用。当晚，被告在3号铺上加装了一把锁。根据租赁合同第6.1.4条的约定，“乙方在租赁期内，有权提前三个月通知甲方终止本合同，遇此情况，乙方应赔偿一个月的租金给甲方，甲方有权在终止日期前15天在商铺门前贴纸招租，届时甲乙双方结清有关费用，本合同自然终止。”第7.1.3条的约定：“拖欠租金达三天以上的，即3天内还未交足租金，押金归甲方所有”。因此，事实上是原告违约而非被告违约，原告无权要求被告返还3号铺的押金。关于入场费10万元的返还问题。双方均明确知道入场费10万元为3号铺6万元、4号铺4万元。而由于4号铺已经在2019年3月23日转由王堪兴承租，与该铺相关的入场费也与原告无关。在签订租赁合同时，出租方提供由承租方选择交入场费加较低的租金或不交入场费而升高租金，承租方在慎重考虑后选择了交入场费。因此，入场方系经承租方同意自愿缴纳，且入场费系一次性收费，双方均明确知道不存在返还问题。实际交付3号铺、4号铺入场费的是第三人王传茂，而非原告李标。李标无权要求被告返还。因此，原告无权要求被告返还入场费10万元。原告要求被告承担违约金的请求没有合同依据，事实上违约的也是原告，而非被告。在原告结清其拖欠租金、物业费、水电费并按合同承担违约责任的前提下，被告同意其撤走自有物品。本案诉讼费用应由原告自行承担。因违约的是原告，无故兴讼的亦是原告，原告应自行承担本案全部诉讼费用。综上所述，恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告梁树荣向本院提出如下反诉请求：1.原告李标向被告梁树荣支付黄岐岐苑大厦首层3号铺2020年2月21日至3月20日租金差额7495元，3月21日至3月26日租金2499元，全计9994元；2.原告李标向被告梁树荣支付黄岐岐苑大厦首层3号铺2019年12月3日至2020年3月26日水费、污水处理费320.92元、2020年2月1日至2020年3月26日电费1148.73元、2019年1月至2020年3月物业管理费1539元，合计3008.65元；3.原告赔偿被告因违反合同约定提前解除合同的损失按四个月租金计12495元×4＝49980元；4.被告梁树荣没收3号铺押金24990元；5反诉费用由原告承担。事实与理由：原告李标在承租黄岐岐苑大厦首层3号铺期间，2020年2月20日应付下月租金12495元，实付5000元，经梁树荣多次催交，至今仍未补齐租金差额。拖欠2019年1月至2020年3月物业管理费1539元，水电费亦有欠费，其中2019年12月3日至2020年3月26日水费、污水处理费320.92元、2020年2月1日至2020年3月26日电费1148.73元均由梁树荣垫付。租赁合同第4.4条、4.5条的约定，物业管理费、卫生清洁费、治安费、水电费等都应由李标承担。2020年3月24日傍晚，李标将其3号铺的电子锁匙放下给梁树荣，并打电话给梁树荣说除了空调机外，他搬剩的东西都不值钱了。2020年3月25日，李标发微信给梁树荣，要求将押金退回。2020年3月26日下午梁树荣发现空调风机及连接主机的管道已经被李标带人拆卸在地上。根据租赁合同第6.1.4条的约定，“乙方在租赁期内，有权提前三个月通知甲方终止本合同，遇此情况，乙方应赔偿乙方一个月的租金给甲方，甲方有权在终止日期前15天在商铺门前贴纸招租，届时甲乙双方结清有关费用，本合同自然终止。”租赁合同第7.1.3条的约定，拖欠租金达三天以上的，押金归出租方所有。恳请人民法院支持被告的全部的反诉请求。针对被告梁树荣反诉，原告辩称，原告并非恶意拖欠梁树荣的租金、水电费。原告在2018年5月承租梁树荣的物业后，在所经营的饮料店持续亏损的情况下，一直按时向梁树荣交纳租金，上述事实从原告提供的证据及双方微信记录可以证明。2020年1月12日，原告与店员回老家过年，在1月营业额仅16808.82元的情况下，原告仍然在2020年1月27日足额交付了当月租金12495元，当月原告月亏9658元；春节期间受疫情影响，原告和店员长期被滞留老家无法返回，2月13日-15日，原告饮料店曾短暂开业，但周边发生二例确诊疫情，被相关政府部门责令关停，2月26日才被允许重新开业，但仅限外卖（禁止堂食），2月原告的饮料店仅月收入11535元，扣除经营成本，当月仅剩余利润1762.7元，确实无法支付当月租金，在此情况下，原告仍然在2020年3月7日向梁树荣支付部分租金（5000元）。3月政府部门有条件放开堂食，原告的销售情况略有好转，2020年3月1日至2020年3月18日，累计销售额23600元，由于春节前备料已消耗殆尽，且受疫情影响物流中断，原告的饮料店在没有材料的情况下，不得已自3月19日暂停经营，原告在2020年3月16日向总部申请购料，在3月23日才凑齐材料款28214元，至3月26日前后所购材料才到货，当月原告累计亏损20000元左右。对欠缴租金，原告并非拒绝支付，而是一直和梁树荣协商，希望以押金抵顶部分租金，或暂缓至4月初待生意好转后与4月份租金一起缴纳，原告并非恶意拖欠梁树荣租金。原告经营所用水电，一直能够按出租方的要求缴纳，水电表均挂在出租方名下，因为只有出租方短信或微信通知原告，原告才能办理缴费手续，而水费一般情况下2-3个月提供缴费数据，出租方所主张的2020年2月1日至3月26日电费，出租方在3月24日才向原告发出缴费信息，因此对于上述水电费用，原告对水电费金额并无异议，但未及时支付并不构成根本违约。原告承租案涉物业后，物业管理方仅派2名保安收取管理费，收费标准非常混乱，不同的商户，每平方米每月有的收取1.5元，有的收取2元或2元5角，原告按物业管理方要求缴交了半年的物业费（标准为1.5元每月每平方米），后期原告要求保安出具管理费收取依据，保安一直未能提供，原告承租案涉物业后，向物业方交纳了3000元装修押金，物业方一直拒绝退还，亦是原告未缴交2019年1月后管理费的原因之一，此外原告承租期间商铺顶层漏水，原告要求物业维修，被物业拒绝，原告迫不得已自费请第三方进行了维修。综上可见管理方并未真正履行物业管理职责。梁树荣在本案中主张物业管理费，但未提供证据证明物业费的缴交标准，也没有提供证据证明其已实际支付了所主张的管理费，因此其管理费的诉请不应得以支持。本案租赁合同系梁树荣违约解除，因此其无权要求没收原告押金并要求原告赔偿其损失。原告对所经营的饮料店，总投资接近80万元，包括加盟费用245000元、梁树荣一方收取的进场费和押金139000元，以及两次装修费用，尽管此前两年生意不好，但还有两年租期，如果马上不做，前期投资将血本无归，鉴于此原告一直在苦苦支撑。原告所从事的为餐饮行业，本次疫情确实影响较大，1、2、3月均产生较大亏损。从原告提供的3月销售额可以看出，生意正在好转，原告也在2020年3月16日起积极备料，原告并没有解除租赁关系的意思表示。从梁树荣提供的证据可以看出，原告一直就租金问题，恳求其考虑疫情因素予以减免，或推迟交纳，或以押金抵顶部分租金，寻求解决问题的方案，但梁树荣在2020年3月25日中午，首先拿隔壁烧烤铺位马总的微信威胁解除合同，并在当下午微信通知原告解约，随后2020年3月26日一早对原告承租的铺位上锁，导致原告无法继续经营。综上可见，案涉租赁合同是梁树荣单方解除，而不是原告解除。梁树荣要求原告承担违约责任的请求缺乏事实和法律依据。第三人未到庭，也未提交书面意见，视为其放弃陈述的权利。原、被告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经审查后本院确认原、被告提交全部证据材料的真实性。本院经审理认定事实如下：黄岐岐苑大厦首层3号铺于2000年7月7日办理房产证,登记所有权人为被告梁树荣，商铺建筑面积51.3平方米。黄岐岐苑大厦首层4号铺于2000年7月7日办理房产证，登记所有权人为被告何伟才，商铺建筑面积29.46平方米。2018年5月5日，两被告（出租人，甲方）与原告（承租人，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将岐苑大厦首层3、4号商铺出租给乙方使用；甲方出租方给乙方的该房屋建筑面积共83.7平方米；租赁房屋为餐饮行业用途；租赁期为四年，自2018年5月21日起至2022年5月20日止；签约后乙方可在2018年5月6日起至2018年5月20日进场进行装修，4号铺和5号铺之间新建砖墙甲、乙双方各人负责50%费用，此期间不计租金；租金标准如下：2018年5月21日至2020年5月20日期间每月每平方米建筑面积的租金为235元，月租金为19670元，2020年5月21日至2022年5月20日期间每月每平方米建筑面积的租金约为253.8元，月租金总计21243元；乙方须在签约时间交人民币39340元作押金，期满后退回，并在每月21号前，将下月租金存入甲方指定的账户或交付现金，逾期支付，每天按应付租金的千分之三支付滞纳金；乙方在租赁期内，有权提前三个月通知甲方终止合同，乙方赔偿一个月租金给甲方，甲方有权在终止日期前15天在商铺门口张贴招租，届时双方结清费用，合同终止；乙方拖欠租金达30天以上的（即3天内还未交足租金，押金归甲方所有），甲方有权终止合同收回房屋，由此造成的损失乙方应予以赔偿；在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付租赁期内所剩月份的租金总额的50%作为违约金，支付的违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；等等。合同签订当日，原告方向被告转账支付139000元。2019年3月4日，原告找人将4号铺顶手，并与被告梁树荣重新签订一份《房屋租赁合同》，将租赁物变更为3号铺，其他内容未作变更。被告梁树荣重新开具了收取原告交纳的3号铺押金24990元及王堪兴4号铺押金13450元的二张收据。2020年2月25日，原告向被告梁树荣提出已经快二个月没有经营了，询问能否免租或半租，被告提出已减免了2年递增10%（即每月1250元），不同意再免租。2020年3月7日，原告向被告缴纳租金5000元，被告回复称已收到2020年2月21日至3月20日期间租金5000元，还欠7495元可迟些再付。2020年3月25日，原告向被告梁树荣提出因疫情，希望从押金中扣除7495元租金和水电费，剩余押金17000左右请退还。被告回复称因原告未缴交租金及水电费，按合同违约处理并追究责任。原告回复称3号铺长达48天没有开门营业，多次沟通减免部分租金被拒绝，希望退回押金和入场费。2020年3月26日，原告准备拆除商铺内空调时被拒，此后被告将商铺加锁。2020年7月8日，原告提起本案诉讼。2020年8月3日，原告搬离的涉讼商铺内物品。2020年8月13日，被告梁树荣缴纳了3号铺2019年1月至2020年3月管理费1539元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼商铺已办理房产证，原、被告签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。2020年3月25日，原告向被告提出退还部分押金，且此时原告已实际停止经营，后又于2020年3月26日拆除空调，本院据此认定原告自行退租。被告在2020年3月25日向原告主张违约责任，是针对原告要求退还押金的回应，此后锁门是阻止原告拆除空调，被告的行为并不构成根本违约，原告据此请求被告支付违约金174435元没有事实与法律依据，本院依法不予支持。疫情期间原告确实无法正常使用租赁物进行经营，本院酌情确定2020年2月21日至2020年3月26日期间租金按一半计算，即本案中原告尚应支付此期间的租金2497元（12495元/月÷2×1个月6天-5000元），被告请求超出部分本院不予支持。被告主张水电费及物业管理费3008.65元事实清楚，证据充分，原告虽对物管费有异议，但未提供反驳证据，本院对被告此项反诉请求予以支持。疫情期间原告拖欠部分租金得到被告同意，并不构成根本违约，双方签订的租赁合同并未约定原告提前退租被告可以没收押金，被告反诉请求没收原告押金24990元没有合同依据，本院依法不予支持。原告虽然未按合同约定提前三个月通知被告退租，但如前所述，疫情期间确实对原告正常使用租赁物造成影响，原告提出减免部分租金尚属合理，被告一直不同意的行为虽然不构成违约，但对租赁合同继续履行造成一定影响，综合本案实际情况，本院参照合同约定酌情确定原告支付一个月租金即12495元予被告作为提前退租的违约金，被告反诉请求49980元违约金过高，超出部分本院不予支持。原告现持有3号铺押金收据载明押金金额为24990元，本院对原告主张被告退还该部分押金的诉讼请求予以支持。4号铺押金收据已载明交款人并非原告，且按一般情形理解，4号铺是原告找人顶手承租，该商铺的押金应由原告与新承租人处理，本院对被告辩解无须退还4号铺押金的意见予以采纳。原告所缴纳的入场费为3号铺和4号铺总体的租赁对价，如前所述，4号铺原告已找人顶手，该商铺所对应的入场费应由原告与新承租人结算，本院对原告主张被告何伟才承担退还4号铺入场费的诉讼请求不予支持。原告未举证证明3号铺的入场费金额，被告梁树荣主张为60000元与商铺面积和租金比例接近，本院予以采信。入场费为整个租赁期间原告使用租赁物的对价，现租赁合同提前解除，本院也酌情确定了原告承担的提前退退租的违约责任，故被告梁权荣应退还剩余租期（2020年3月27日至2022年5月20日，25个月21天）所对应的入场费予原告，根据剩余租期与合同租期的比例，本院确定本案中被告梁树荣应退还入场费32125元（60000元÷48个月×25.7个月）予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁树荣应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金24990元、入场费32125元，合计57115元予原告（反诉被告）李标；二、原告（反诉被告）李标应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金2497元、水电费及物管费3008.65元，合计5505.65元予被告（反诉原告）梁树荣；三、原告（反诉被告）李标应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金12495元予被告（反诉原告）梁树荣；四、驳回原告（反诉被告）李标的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）梁树荣的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取3903.24元（原告已预交），由原告负担3315.86元，被告梁树荣负担587.38元。反诉受理费1000元（被告梁树荣已预交），由原告负担125元，被告梁树荣负担875元。二者抵扣后，被告梁树荣应于上述付款同期迳付受理费462.38元予原告李标，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年九月十一日书记员  黄晓璇