沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0106民初7426号原告马永良,男,汉族,1954年5月24日出生,住址辽宁省被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市法定代表人赵钰琛，系该公司董事长。委托代理人赵庆波、王大可，系辽宁德邦仲达律师事务所律师。原告马永良诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法由审判员马腾飞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马永良、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司的委托代理人王大可均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称，一、请求法院依法判决被告支付逾期办理房屋权属登记违约金（以363988元为基数，从2017年6月24日起至2020年6月25日，按照逾期贷款利率计算，即按照银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。）；二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。2、双方就违约责任有明确约定，该约定符合合同法第107条规定，不存在合同法所规定的格式条款无效的情形，也不存在显失公平的法律规定条件。且原告主张显失公平，原告应当在合同订立之日起一年内提出撤销。因此合同对双方具有约束力，同时今年以来铁西法院做出的对被告不利的判决与2019年之前由贵院和沈阳市中级人民法院审理的结果截然不同，有关生效判决驳回原告诉求，尊重的就是双方合同约定并且事实依据是被告一直在履行协助办证义务。而今年以来判决不同结果的原因是首批原告依据合同第12条认为被告不能协助办理产权证，也就是该房屋无法办理，在此种情况下承办法院要求被告作出承诺在合理期限之内办理房证而免责。当时我方提出的承诺是基于区政府与被告之间的争议即将解决，区政府可以就工程的验收和房屋登记出具手续，在多年以前被告已经递交材料，合理合法的进行了备案，故此承诺至2019年12月中旬办理完毕初始登记，但因疫情原因及区政府截止到2020年3月才为被告出具了六年以前就应出具的合法文件，才导致2020年6月4日被告为所有业主协助办理完毕了初始登记，而在初始登记取得之前贵院做出了对被告不利的判决，二审法院维持该结果，也是基于二审判决期间被告尚未取得初始登记批复（首次登记），为此基于现在已经能够办证的事实，说明被告不存在所开发的房屋不能办证的法律事实，因此应当回归到双方合同约定中来，因为继续履行合同也是法定的承担违约责任方式，该种约定不违反法律，现在仍然按照对被告不利的生效判决延续同类案件的判决结果，既违背合同约定事实，也不符合法律规定，同时也违背生效判决对被告已经形成了有利的判决结果。本案请求权基础为合同违约请求权，依据如原告诉状中所称的商品房买卖合同第15条，原告未提供其他约定或法定依据要求被告承担违约责任，故法院不能超原告诉求，应在原告诉求范围内认定原告诉求是否能支持，合同15条只约定继续协助办理违约责任，不能支持原告诉求。原告要求以逾期贷款利率和LPR计算违约金，首先原告应明确计算时间，逾期利率上浮30%或50%的规定仅适用同期贷款利率，不适用LPR，不应在LPR上再上浮。经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买位于被告开发的位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积96.5平方米，总价363988元。合同第八条约定出卖人(被告下同)应当在2012年3月31日前将单体验收合格、水通、电通、暖通的房屋交付买受人(原告下同)。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由出卖人继承协助买受人办理产权证。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。审理中，原告陈述2012年10月27日实际入住涉案房屋，2013年1月1日开始交纳物业费。另查明，审理中，被告提交了《商品房屋首次登记证明》反映涉案房屋于2020年6月4日具备了登记及办证条件。上述事实，有原、被告陈述，商品房买卖合同、购房款发票、物业费收据、商品房屋首次登记证明，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，应为有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。根据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用360个工作日后将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，现被告履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。原告要求被告给付自2017年6月24日到2020年6月25日止的违约金。被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩，因其违约行为一直在持续状态，原告于2020年7月9日向人民法院起诉主张权利，依据民法总则关于诉讼时效3年的规定，2017年7月10日之前的违约金已经超过诉讼时效，本案违约金计算起始日期应为2017年7月10日。被告于2020年6月4日取得《商品房屋首次登记证明》，可见截止该日期，涉案房屋已具备办证条件，被告于该日期应完成了合同第15条约定的合同义务。故被告应向原告支付违约金期限为2017年7月10日-2020年6月4日。关于被告辩称系案外相关因素致使被告未能按期完成合同第15条约定的义务。本院认为，被告抗辩的案外相关因素导致房屋初始登记批复延期不应对抗原告作为直接的合同相对方向被告主张权利，被告应当承担违约责任。关于违约金的数额，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方签订的合同没有约定违约金，原告主张的违约金计算标准，不违反法律规定，但因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，故违约金计算标准应自2017年7月10日起至2019年8月19日，以原告已付购房款363988元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计付；自2019年8月20日起至2020年6月4日，以原告已付购房款363988元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告马永良违约金（以363988元为基数，自2017年7月10日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；以363988元为计算基数，自2019年8月20日起至2020年6月4日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算。）；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，减半收取480元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期满七日内预交上诉案件受理费，逾期按自动撤回上诉处理。审判员  马腾飞二〇二〇年九月二十二日书记员  刘轩彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。