广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤19民终4681号上诉人（原审原告、反诉被告）：杜涉冰，女，1964年1月22日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区*********，公民身份号码：442************02X。委托诉讼代理人：黄球，广东众慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健翔，男，1989年7月13日出生，住广东省东莞市莞城区*********，公民身份号码：441************95X。系杜涉冰儿子。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李汉球，男，汉族，1966年8月15日出生，住广东省东莞市**************，公民身份号码：442************271。上诉人杜涉冰因与被上诉人李汉球房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初6464号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜涉冰上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回李汉球的全部反诉请求；2.撤销一审判决第四项，改判李汉球向杜涉冰支付2018年12月、2019年1月租金25000元及利息（从2019年1月6日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），改判李汉球向杜涉冰支付2018年12月、2019年1月的租金的10%滞纳金2500元；3.维持一审判决第一项、第五项；4.本案一、二审诉讼费由李汉球负担。事实和理由：一、李汉球停止经营后即寻求商铺转手，2018年11月27日，李汉球约邓健翔、仇传忠见面，商量将案涉商铺转手给仇传忠经营汽车保养设备销售一事，因没有谈妥，李汉球随即提出转营汽车保养设备销售业务，邓健翔认为李汉球是以转营之名行转手之实，故不同意将案涉商铺用途变更为汽车保养设备销售，这不构成违约。二、李汉球所称的汽车保养设备销售业务，指的是快手洗车的加盟店，需要在商铺进行蒸汽洗车，邓健翔要求提供店面布局和装潢效果图作参考，但李汉球、仇传忠均没有提供。因在案涉商铺经营洗车业务，必须改动商铺的建筑结构，且根据合同第七条第6款的约定，在李汉球未提供店面布局和装潢效果图的前提下，杜涉冰不同意其从事洗车相关业务符合合同约定。三、退一步讲，如李汉球的诉求符合合同，那么李汉球根本无需征得杜涉冰同意。既然李汉球就转营汽车保养销售业务征求杜涉冰的意见，说明双方认为该事项属于对合同的重大变更或属于需要杜涉冰同意的事项。故，李汉球向邓健翔出示《申诉说明》及邓健翔在此说明上加注意见。是因为双方对合同第一条第2款有重大误解，是双方对合同的进一步磋商，该磋商不是违约行为。四、杜涉冰并未实施任何妨碍李汉球占有、使用商铺的行为，李汉球在案涉商铺设立新的经营主体，申报住所信息即可，没有任何障碍。而李汉球在转营未得到杜涉冰的同意即通知杜涉冰解除合同，之后不再进行任何沟通，且不再缴纳租金，故，导致合同未能履行的责任在于李汉球。五、案涉合同对合同解除时装修的处理作出了约定，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条处理装修损失问题，属于适用法律错误。根据案涉合同第四条第5项，租赁期满或中途终止合同的，室内所有不可移动的装修及供电、消防等设施无偿归还杜涉冰。案涉合同第六条第3项约定，杜涉冰提前收回商铺，装修折旧费固定为每年平均四万元，补充的装修不计，总装修价值应以李汉球支付的转让费九万元为限，从2015年11月5日至租赁物返还之日即2019年11月14日，装修残值为零。六、一审判决第三项超出了李汉球的反诉请求，认定李汉球支付转让费后受让了原有的装饰装修没有事实和法律依据，对举证责任分配及装修损失的认定存在错误。1.李汉球反诉装修损失是9万元，但一审判决杜涉冰赔偿李汉球的损失远超过了9万元。李汉球另主张转让费9万元，但转让费损失与装修损失是两个不同的概念，转让费也不是购买原有固定的装修对价，一审判决将转让费损失当作装修损失处理有误。2.一审认定李汉球支付转让费后受让了案涉物业内的装饰装修物，没有事实和法律依据，李汉球承租前已有的装饰装修归杜涉冰所有。根据租赁合同附件一《关于主山商铺的移交事宜》第2条及杜涉冰与上一手承租人签订的《关于主山商铺转租协定》第三条约定，水电照明、消防设备、钢架层等固定装修是属于杜涉冰的，上一手承租人并未将该固定装修转让给李汉球。事实上，这些固定装修在上一手承租人之前已经存在，其也无权处分。3.李汉球反诉主张装修损失，应举证证明哪些项目是由其装修的，一审已经认定一楼大厅吊顶（评估价18995元）、钢架层（评估价77978元）并非李汉球装修，该两项不能计入装修残值。评估报告列举的争议部分（评估价77869元，包含一楼大厅吊顶18995元），李汉球未提供证据证明系由其装修，应承担举证不能的不利后果。李汉球辩称，李汉球在2015年11月5日签订合同，附件一是2015年11月9日三方签订的，但签完合同后杜涉冰不肯交付钥匙，且其中途不同意李汉球转营，相关的损失应由杜涉冰承担。若合同到期，李汉球也同意将固定的装修无偿给杜涉冰，但实际上合同是中途停止的。杜涉冰向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年11月5日签订的《主山商铺租赁合同》；2.李汉球向杜涉冰支付2018年12月、2019年1月的租金25000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年1月6日起计算至付清之日止）；3.李汉球向杜涉冰支付2018年12月、2019年1月份的租金10%滞纳金2500元（从2018年12月6日起至2019年1月5日止）；4.本案诉讼费由李汉球承担。李汉球向一审法院反诉请求：一、杜涉冰应按《主山商铺租赁合同》的约定承担违约责任，即向李汉球退还保证金25000元及赔偿损失（损失包括转让费损失90000元、装修损失90000元、工人遣散费损失75000元、投资损失140000元）；二、本案反诉费由杜涉冰承担。一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，一审法院予以采纳并在卷佐证。该部分证据证明如下事实：杜涉冰系坐落于东莞市东城区******************的物业的登记权属人，建筑面积为202.66平方米。2015年11月5日，杜涉冰与李汉球签订编号为主山2015115-003号的《主山商铺租赁合同》，约定杜涉冰向李汉球出租案涉物业，用途为“依法经营商业贸易，该铺位不适宜居住和工业用途”，租赁期限自2015年11月5日至2020年12月31日。该合同第三条约定：1.由2015年11月5日至2015年11月30日的租金由前租客廖靖浩负责并承担；2.由2015年12月1日至2015年12月31日期间免租；3.由2016年1月1日至2016年12月31日每月租金为11000元；4.由2017年1月1日至2017年12月31日每月租金为11500元；5.由2018年1月1日至2020年12月31日每月租金为12000元；6.租金按月缴交，乙方（李汉球）必须于每月5日前将当月租金缴清，否则逾期须支付违约金给甲方（杜涉冰）；……7.乙方应在签约日前向甲方交付25000元作为保证金（定金），合同期满，在乙方付清租金及水电费等经营费用，并经甲方验收后，甲方将保证金无息退还乙方。第四条第5款约定：租赁期满或中途终止合同的，在乙方向甲方归还商铺时，应将商铺恢复原状或在甲方同意的前提下可不拆除更改部分及装修，合同方可终止……乙方须按时搬迁铺内属于自有的设备及货品，将铺内清洁干净，甲方验收后收回（室内所有不可移动的装修及供电，消防等设施无偿归甲方）。第六条第3款约定：如甲方提前收回该商铺，甲方只需赔偿装修费给乙方，装修折旧费固定金额为每年平均四万元，按折旧后所剩余的使用年期计算赔偿金，补充的装修维修不计。第七条第1款约定：乙方在遵守本合同的前提下在租赁期间享有商铺的使用权，甲方对乙方在商铺内守法经营不得进行干扰妨碍；第7款约定：未经甲方书面同意，乙方不得改变租用商铺的经营用途。第八条第2款约定：甲方违反本合同中途收回商铺的，应双倍返还定金给乙方。第九条第1款约定：乙方不按时缴交租金的，按当月应缴租金的5%计算滞纳金；若超过当月不交，按当月应缴租金加收10%滞纳金；若超过一个月不缴交的，甲方有权收回铺位，并终止合同及没收保证金和追收回乙方所欠租金以及其滞纳金。该条第3款约定若乙方未经甲方书面同意改变租用商铺的经营用途，甲方有权单方随时没收定金、追回乙方拖欠款项、收回商铺及解除合同，由此造成乙方经济损失的不予赔偿。当天，李汉球向杜涉冰支付了租赁保证金25000元，杜涉冰向李汉球开具了一份收款收据。2015年11月9日，杜涉冰与李汉球、案外人廖靖浩签订了一份《关于主山商铺的移交事宜》作为案涉合同的附件一。《关于主山商铺的移交事宜》约定：杜涉冰与李汉球签订案涉合同当天，李汉球向廖靖浩支付转让费90000元；商铺内现有的装修设施设备包括水电照明、消防设备、钢架层等固定装修是属于杜涉冰的，现通过廖靖浩转移给李汉球，李汉球经仔细验收并表示接受和满意；杜涉冰原交给廖靖浩的自动大门拉闸一樘（含电机、遥控器一套）由李汉球接收。当天，李汉球委托案外人赖慧珍向“东莞市乐买酒商贸有限公司”转账支付了店铺转让费90000元。2015年11月11日，杜涉冰向李汉球交付了案涉物业，李汉球使用该物业经营“骨脊康养骨正脊馆”。另，李汉球向杜涉冰支付了2018年11月及以前的租金。2018年11月前，李汉球结束“骨脊康养骨正脊馆”的经营并对外发布转租启示，杜涉冰发现后表示不同意李汉球转租，遂李汉球着手准备经营其他业务，但双方对此仍存在分歧。2018年11月26日，李汉球向杜涉冰发出一份《申诉说明》，内容如下“由于本人（李汉球）经营原因，租用您主山假日公寓的商铺，准备转营为汽车保养设备销售用途，本人认为此举并没有违反本人与您签的《商铺租赁合同》，希望您认真考虑，莫收回商铺使用权，让本人继续经营下去”。杜涉冰委托其儿子邓健翔于2018年11月27日向李汉球作出回复“我方收到贵方诉求，经我方考虑，我方不同意贵方将商铺经营用途转营为汽车保养设备销售用途，按照你我双方签订的《商铺租赁合同》，贵方仍可在合同期内继续将商铺经营现‘骨脊康，养骨正脊馆’，并履行相关责任与义务”。2018年11月28日，李汉球向杜涉冰发出手机短信息，内容如下：“鉴于你方恶意阻挠我方在商铺进行汽车保养设备销售的违约行为，对我方经营造成了严重损失，违反了双方签订的租赁合同里面第一条第二款的规定，已构成根本违约。我方视为贵方是单方违约解除合同，应承担一切不利后果并赔偿我方所有的经营损失。”而后，因对解除合同事宜未能协商一致，双方未及时办理返还物业的事宜，且杜涉冰于2018年12月8日向李汉球催告支付当月租金。在本案审理过程中，经双方同意，李汉球于2019年11月14日向杜涉冰返还案涉物业的钥匙。另，在本案审理过程中，双方协商后李汉球在案涉物业内取回了空调设备。对当事人有异议的证据和事实，一审法院分析认定如下：一、关于合同履行受阻的原因。李汉球反诉称杜涉冰恶意阻挠其使用案涉物业经营汽车保养设备销售业务，对此提供了证人仇传忠的《证词》、微信聊天记录、通话记录（拨打110）等证据。其中，证人仇传忠的《证词》记载：“2018年11月27日下午，李汉球就骨脊康门店转营洗车设备销售与东城主山东宝路该店铺房主杜涉冰的代理人邓健翔（其儿子）作最后请求经营转行。该店铺房主儿子邓健翔坚决反对，说李汉球只能在该店铺经营骨脊康，不能从事其他任何经营事项，并在李汉球申诉说明书上留字说明。当时本人全过程都在现场，可向法庭就此作证。”杜涉冰以证人未出庭作证为由不确认证言的真实性。李汉球提交照片、微信聊天记录、通话记录拟证明杜涉冰以泼油漆等方式威胁案涉物业旁边店铺的经营者致使其不敢出庭作证。杜涉冰质证称该组证据不足以证明李汉球主张的内容，与本案无关。李汉球主张由于杜涉冰不同意李汉球变更经营范围，李汉球无法正式开展汽车保养设备销售业务，案涉物业自此空置。李汉球还承认因其没有缴纳水电费案涉物业被管理处实施停水停电。杜涉冰则表示其考虑到李汉球变更经营范围可能影响附近商铺的租赁行情，故依据案涉合同第九条第3款的约定明确表示不同意李汉球变更经营范围，并要求李汉球继续履行合同约定的义务，案涉合同履行受阻系李汉球欠缴租金、管理费、水电费造成的，杜涉冰不存在违约行为。一审法院认为，虽然李汉球提交的《证词》所载内容与双方的陈述和《申诉说明》基本吻合，但不符合证人证言的形式要求，相关内容应以《申诉说明》及双方陈述为准。而李汉球提交的照片、微信聊天记录、通话记录等证据不足以证明其主张的内容，一审法院不予采纳。结合双方的陈述还可以看出，杜涉冰并未采取停水停电等措施致李汉球无法使用案涉物业。二、关于返还商铺。李汉球主张其在2018年11月27日双方发生分歧当天已经提出向杜涉冰返还案涉物业的钥匙，但杜涉冰要求李汉球与之签订一份终止协议作为交接钥匙的条件，李汉球不同意杜涉冰提出的协议内容，故双方未办理交接。杜涉冰则主张李汉球一直控制案涉物业，却拒不支付租金、管理费和水电费，亦拒不与杜涉冰办理交接手续。李汉球对其主张的内容未能提供证据佐证，应当承担举证不能的不利后果。三、关于装修损失。为查明案件事实，一审法院组织双方到案涉物业进行现场勘查。双方对案涉物业内装修项目进行辨认，双方对于部分项目系李汉球或原承租人实施装修存在争议。李汉球要求杜涉冰赔偿损失的装修项目包括门面招牌LED广告灯箱、一楼大厅吊顶及灯饰、地面铺设的电气线路及插座、一楼内间的玻璃门及电子门禁、二楼楼梯处的窗帘、二楼全部隔间木门以及踢脚线以上的电气线路、插座、灯饰、墙纸等。李汉球解释称其支出转让费90000元购置的装修项目包括地面瓷砖、壁柜、吧台等，其他项目系李汉球承租后设置的。李汉球还主张案涉物业前门的电动玻璃门系其向原承租人购置，购置价不计算在转让费90000元之内，因拆卸会造成价值严重贬损，该项目应计入李汉球的装修损失。另外，李汉球表示未附合的装饰装修项目一经拆除无法继续使用，同意放弃即不要求取回。杜涉冰则表示一楼大厅吊顶及钢架层、一楼内间玻璃门及门禁、二楼走廊两盏吊灯等系李汉球从原承租人处承接，并非李汉球实施的装修项目，李汉球既主张装修损失又主张转让费损失存在重复。双方对于装修项目由谁实施、装修造价均未提供证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果。李汉球申请对案涉物业内的装修残值进行评估鉴定，评估基准日为双方发生分歧且李汉球停用案涉物业之日即2018年11月27日。一审法院依法委托广东证诚价格评估有限公司对案涉物业内的装修残值进行评估，该机构经现场勘查后运用成本法得出评估结论：案涉物业内装修残值为167201元，其中双方确认系李汉球实施装修的项目残值为89332元、双方对是否李汉球实施装修存在争议的项目残值为77869元。该评估报告书附件包括《商铺装修残值评估明细》，该明细表分列了双方无争议、有争议的项目，还记载了每一个项目的名称、规格型号、数量、评估单价、成新率、评估金额等内容。李汉球对此支出了评估费6000元。双方对该评估报告书的内容均无异议。杜涉冰称李汉球在双方发生争议后一直持有钥匙并控制案涉商铺，杜涉冰没有阻挠李汉球经营，不应承担装修残值损失。李汉球则抗辩称其在双方发生争议时、本案诉讼过程中多次提出交接钥匙，杜涉冰拒收并要求解除合同，应当赔偿装修损失。鉴于双方对于评估报告书均无异议，一审法院依法予以采纳。结合案涉合同附件《关于主山商铺的移交事宜》可知，李汉球接收案涉物业时已有的装修项目包括水电照明、消防设备、钢架层、自动大门拉闸等，李汉球对此向原承租人支付了转让对价90000元。另外，杜涉冰对于李汉球主张其在90000元之外另行出资从原承租人处购置电动玻璃门一事没有提出异议，一审法院予以采信。杜涉冰提出异议认为由原承租人实施的装修项目还包括一楼大厅吊顶及钢架层、一楼内间玻璃门及门禁、二楼走廊两盏吊灯。从现场勘查的情况来看，一楼大厅吊顶与壁柜的装修风格相似，且不存在新旧程度明显差异，从外观上看吊顶装饰风格与原承租人经营酒类业务的需求更为接近。故一审法院依法采纳杜涉冰的主张，认定一楼大厅吊顶部分系原承租人连同钢架层一并转让给李汉球的；至于二楼走廊两盏吊灯，难以区分二楼走廊与二楼隔间内照明灯具的新旧程度、风格差异，根据“谁主张谁举证”的规则，杜涉冰对此未能提供任何证据证明，一审法院不予采纳其主张；同理，杜涉冰未能提供证据证明一楼内间玻璃门及门禁系其向李汉球交付租赁物之前已有的装修项目，应当承担举证不能的不利后果。一审法院认为，除《关于主山商铺的移交事宜》列明的移交时已有的装修项目以及一楼大厅吊顶部分外，其余项目应认为系李汉球自行出资添置的装修项目。上文分析认定为李汉球从原承租人处受让的、自行出资添置的装修项目中，还应当区分已附合、未附合两种类别，区分标准为每个项目是否已附着于租赁物、能否拆除、拆除是否严重影响其使用性能及价值等。经核查，未附合的装修项目主要为灯饰、装饰球、布艺窗帘、监控系统、扬声器等，残值合计14580元。四、关于员工遣散费损失。李汉球主张其因结业遣散工人支出了75000元，对此提交了五份收据。该五份收据显示李汉球以五张电脑理疗摆床（每张作价15000元）向王清玲等5人支付遣散补偿金。杜涉冰对此不予确认，认为遣散员工属于李汉球应当自行承担的经营风险，与本案租赁合同的履行无关。根据李汉球的自述可知，其在双方发生争议之前已经停止“骨脊康养骨正脊馆”的经营并寻求转租、转营其他类型的业务。因此，李汉球遣散员工所支出的费用，与本案无关。五、关于营业收入损失。李汉球反诉主张其因杜涉冰不同意变更经营范围遭受了投资经营回报损失14万元，但对此未提供证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果。故一审法院对李汉球的该部分主张不予采信。一审法院认为，杜涉冰与李汉球于2015年11月5日签订的编号为主山2015115-003号的《主山商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。双方应当切实履行合同义务，一方不履行义务构成违约的，应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点是：一、案涉合同无法继续履行是哪一方违约所致；二、李汉球应否向杜涉冰支付双方发生争议之后的租金；三、杜涉冰应否向李汉球返还保证金及赔偿损失。关于焦点一。首先，案涉合同约定李汉球租用案涉物业应用于经营商业贸易。双方对于“商业贸易”没有做出明确具体的约定。根据法律规定，双方对于约定不明的条款不能达成补充协议的，应按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合案涉合同上下文的约定可知，双方还约定不得将案涉物业用于居住和工业用途。结合该条款可知双方排除的使用性质仅有“居住”和“工业”两项。结合国民经济行业分类，李汉球租赁案涉物业后经营的“骨脊康养骨正脊馆”应属“居民服务、修理和其他服务业”，而杜涉冰不同意李汉球转营的“汽车保养设备销售”应属“批发和零售业”。杜涉冰没有证据证明双方曾协商一致约定案涉物业仅能用作经营“骨脊康养骨正脊馆”，也不能证明李汉球意欲转营的“汽车保养设备销售”行业属于哪一种类型的工业，应当承担举证不能的不利后果。结合一般生活经验法则，一审法院认为“居民服务、修理和其他服务业”与“批发和零售业”同属“商业贸易”的范畴。其二，案涉合同书第九条约定李汉球未经杜涉冰书面同意改变租用商铺的经营用途则应承担违约责任。根据字面理解，该条款约定的“改变租用商铺的经营用途”应指改变合同约定的“商业贸易”用途，而不应理解为在“商业贸易”的范畴内将服务业用途改变为批发和零售用途。因此一审法院依法认定杜涉冰委托邓健翔在李汉球的《申诉说明》上加注意见拒绝李汉球转营汽车保养设备销售用途并要求杜涉冰继续经营“骨脊康养骨正脊馆”的行为，违反案涉合同的约定，亦无法律依据。其三，李汉球在2018年11月27日前已经结束“骨脊康养骨正脊馆”的经营，杜涉冰此时限定李汉球仅能继续经营该业务，李汉球已预见到其无法从杜涉冰处取得办理工商登记设立新经营主体所需的场地证明文件，故李汉球停止使用案涉物业的行为，合乎情理。李汉球在使用受限的情况下，暂停向杜涉冰支付租金，属于依法行使同时履行抗辩权，其行为不构成违约。最后，李汉球以其对杜涉冰享有的抗辩权，拒不支付物业管理费用及水电费，致使物业管理方采取停水停电的措施所造成的后果，不可归咎于杜涉冰。但即使物业管理方没有采取上述措施，李汉球在此情况之下已无法取得杜涉冰的配合，难以办理工商登记设立主体经营其他业务，即不能合法地使用案涉物业经营“商业贸易”。综上所述，一审法院依法认定案涉合同履行受阻的原因在于杜涉冰无理限定李汉球经营业务类型的违约行为。关于焦点二。从焦点一的分析意见可知，李汉球合法行使抗辩权拒不支付2018年12月1日起的租金，不构成违约。杜涉冰在不能保障李汉球在约定范围内使用案涉物业，李汉球无法实现合同目的，杜涉冰仍要求李汉球支付租金及滞纳金，于法无据，一审法院不予支持。杜涉冰以李汉球拒不支付租金为由要求解除合同，依据不足。鉴于双方均无继续履行合同的意愿，案涉合同目的无法实现，且李汉球提出向杜涉冰返还租赁物的行为可视为其同意解除合同，故杜涉冰提出解除案涉合同的诉求，一审法院予以支持。事实上，双方已在诉讼过程中于2019年11月14日交接了租赁物的钥匙，实际上已经解除了案涉合同。关于焦点三。杜涉冰违约致使合同解除，应当向李汉球承担相应的违约责任。一审法院对李汉球的各项反诉请求分析如下：1.租赁保证金。根据前文的分析，杜涉冰以李汉球拒不支付租金构成违约为由抗辩称其无需返还租赁保证金，缺乏事实及法律依据。因此，李汉球反诉要求杜涉冰返还租赁保证金25000元，合法有据，一审法院予以支持。2.转让费与装修损失。李汉球向原承租人支付转让费后受让了案涉物业内的装饰装修物，相应的装饰装修物已纳入装修残值的评估范围。李汉球在受让案涉装饰装修物后已使用一定的期间，发生了一定的损耗，应当按照评估报告书的结论认定本案全部装修项目的残值。因此，李汉球反诉请求的转让费以及装修残值损失应当合并处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，李汉球明确表示其放弃取回未附合的装饰装修物，属于对自身权利的处分，相应后果应由其自行承担，故未附合部分装修残值不应由杜涉冰承担赔偿责任。对于已经形成附合的部分，因杜涉冰违约致使合同解除，杜涉冰应当向李汉球赔偿装修残值损失。根据前文的分析，一审法院依法认定杜涉冰应向李汉球赔偿装修残值损失应按评估总金额167201元扣除未附合部分的金额14580元计算得出，结果为152621元。李汉球反诉请求转让费与装修残值损失之和的超额部分，依据不足，一审法院不予支持。3.工人遣散费。根据前文分析，李汉球在案涉纠纷发生前已经结束“骨脊康养骨正脊馆”的经营，其因结束营业遣散员工所支出的成本，不属于因杜涉冰违约造成的损失。故李汉球要求杜涉冰赔偿该项损失，依据不足，一审法院不予支持。4.投资损失。李汉球对其主张的投资损失未能提供充分证据予以佐证，一审法院对该项诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十六条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认杜涉冰与李汉球于2015年11月5日签订的编号为主山2015115-003号的《主山商铺租赁合同》已于2019年11月14日解除。二、杜涉冰应于判决生效之日起十日内向李汉球返还租赁保证金25000元；三、杜涉冰应于判决生效之日起十日内向李汉球赔偿装修残值损失152621元；四、驳回杜涉冰的其他本诉请求；五、驳回李汉球的其他反诉请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费489.87元（杜涉冰已预交），由杜涉冰负担；反诉受理费减半收取为4025元（李汉球已预交），由杜涉冰负担1702.20元、李汉球负担2322.80元；鉴定费6000元（李汉球已预交），由杜涉冰负担。二审期间，杜涉冰提交如下证据：1.短信，拟证明2018年11月26日，李汉球发短信给邓琪安（杜涉冰的丈夫），提到将案涉商铺转手他人经营，经营用途为销售高级无水洗车设备；2.手机录音，拟证明：（1）2018年11月27日，签署《申诉说明》的当天，李汉球、仇传忠与邓健翔沟通将商铺转手给仇传忠经营“洗车快手”项目，邓健翔提出要看店面布局和装潢效果图，李汉球、仇传忠没有提供；（2）因为商铺转手一事没有谈妥，李汉球便自己与仇传忠合作，并拿出《申诉说明》要求邓健翔签署意见；（3）从交谈内容看，邓健翔认为李汉球转营的项目是洗车，且在邓健翔签署意见前，李汉球曾表示同意申请终止租赁合同；3.邓健翔与仇传忠的微信聊天记录，拟证明2018年11月28日，仇传忠确认“洗车快手”项目是其个人经营，没有与李汉球合作；4.东莞市市*主体住所（经营场所）登记管理办法，拟证明市场主体申请登记注册、许可审批及备案时，实行住所信息申报，无需杜涉冰配合；5.关于主山商铺转租协定，证明廖靖浩将案涉商铺转手给李汉球时，廖靖浩与杜涉冰约定，商铺内原有的装修归杜涉冰所有。本院经审理对一审认定的事实予以确认。另查明，杜涉冰与李汉球均确认，一审评估报告书中商品装修残值价值89332元的无争议部分，为李汉球承租之前原物业已存在的装修项目，价值77869元的有争议部分为是否为李汉球自行装修的争议项目；一审判决书第9页倒数第8行：“双方确认系李汉球实施装修的项目残值为89332元”系一审法院认定有误。本院于2020年7月7日组织双方到租赁物现场勘查。杜涉冰在现场用手提电脑出示多张该租赁物在李汉球承租前的旧照片，显示该租赁物在2011年时一楼吊顶与现在不同，另有三张修改日期为2015年11月5日的照片，显示二楼吊顶及水晶灯已存在。现场目测一楼铁架装饰吊顶较为新净，二楼天棚三级吊顶（含灯槽）以及红黄水晶灯安装位置、烟感器安装位置与二楼房间布局设计不相对称。杜涉冰主张一楼和二楼吊顶均在李汉球承租前已装修好，李汉球主张一楼和二楼吊顶均为其装修，并对杜涉冰手提电脑中存放的照片不予确认。以上事实，有短信、手机录音、微信聊天记录、东莞市市*主体住所（经营场所）登记管理办法、关于主山商铺转租协定、现场勘查笔录、照片，以及本院法庭调查笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对杜涉冰上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。归纳本案的争议焦点在于：1.合同无法继续履行应归责于哪一方？2.李汉球应否向杜涉冰支付2018年12月、2019年1月的租金25000元及利息、滞纳金2500元？3.杜涉冰应否向李汉球返还租赁保证金25000元？4.杜涉冰应否向李汉球返还转让费、赔偿装修残值损失以及该损失应如何认定？对此，本院二审分析如下：首先，关于合同无法继续履行应归责于哪一方的问题。根据双方的陈述以及《申诉说明》可以得知，案涉租赁合同之所以未继续履行的原因在于杜涉冰不同意案涉商铺的经营用途从原来经营的骨脊康养骨正骨馆转为汽车保养设备销售项目。根据双方签订的《主山商铺租赁合同》第一条第2款约定，该铺位不适宜居住和工业用途。除此之外，双方未对案涉租赁物的经营项目约定过其他禁止用途。而根据国民经济行业分类，杜涉冰不同意李汉球转营的“汽车保养设备销售”属于“批发和零售业”，故杜涉冰要求李汉球仅能经营骨脊康养骨正骨馆，而不能转营汽车保养设备销售，缺乏理据，一审法院认定杜涉冰此举属于违反合同约定，本院予以维持。其次，关于李汉球应否支付租金、利息及滞纳金的问题。虽然李汉球在2018年11月28日至2018年12月8日期间，多次通过微信及短信方式向邓健翔发送通知称，因杜涉冰恶意阻扰李汉球在商铺进行汽车保养设备销售的违约行为，李汉球视为杜涉冰单方违约解除合同，但实际上双方对何时解除合同并未达成一致意见，在纠纷发生后双方对如何返还商铺亦缺乏沟通。杜涉冰于2019年2月21日向一审法院提起本案诉讼，但李汉球直至2019年11月14日才向杜涉冰返还案涉物业的钥匙以及取回空调设备。现杜涉冰诉请李汉球支付2018年12月、2019年1月共计2个月的租金，具备合理性，本院予以支持。根据《主山商铺租赁合同》第三条第5项约定的自2018年1月1日起的每月租金标准为12000元，故李汉球应向杜涉冰支付2个月的租金共计24000元。李汉球逾期交纳租金，构成违约，根据《主山商铺租赁合同》第九条的约定：“乙方不按时缴交租金的，按当月应缴租金5%滞纳金，若超过当月不交，按当月应缴租金加收10%滞纳金。”杜涉冰诉请李汉球支付2个月租金的10%滞纳金，本院予以支持，李汉球应向杜涉冰支付滞纳金2400元。至于杜涉冰另外诉请的逾期付款利息，性质与滞纳金相同，属重复诉请，本院不予支持。第三，关于杜涉冰应否返还租赁保证金的问题。承前所述，杜涉冰存在违约行为，李汉球诉请杜涉冰返还租赁保证金25000元，于法有据，本院予以支持。第四，关于转让费。根据杜涉冰、李汉球、廖靖浩三方于2015年11月9日签订的《关于主山商铺的移交事宜》第1条约定，乙方李汉球支付旧乙方廖靖浩转让费人民币9万元。合同未显示该笔转让费实际包含何种内容，且是由廖靖浩收取该转让费，现李汉球要求杜涉冰返还该转让费，于法无据，本院不予支持。最后，关于装修损失。根据杜涉冰、李汉球、廖靖浩三方于2015年11月9日签订的《关于主山商铺的移交事宜》第2条约定，商铺内现有的装修设施设备：包括水电照明、消防设备、钢架层等固定装修是属于杜涉冰。因此，在计算李汉球的装修损失时，应剔除李汉球承租前已存在的装修残值。现双方一致确认一审评估报告书中《商铺装修残值评估明细》（无争议部分）89332元，均为李汉球承租前已存在的装修项目，故该部分应属于杜涉冰所有，杜涉冰无需向李汉球赔偿该部分残值金额。至于《商铺装修残值评估明细》（无争议部分）中的项目，双方对一、二楼的吊顶归属存在异议。经承办人现场实地勘察，目测一楼铁架装饰吊顶相比原有柜体更为崭新，墙面未见陈旧性发黄，与李汉球陈述其接手租赁物后重新翻新墙面及重装吊顶更为吻合，故本院采信李汉球的主张，认定一楼铁架装饰吊顶为李汉球所装。至于二楼天棚三级吊顶及红、黄四盏水晶灯的归属问题，现场可见整个二楼天花中央仅存在一个烟感器，且紧贴隔墙，不符合重新装修的规划布局；红、黄四盏水晶灯的位置，亦与二楼李汉球重新间隔出来的房间方位不甚对称，故本院采信杜涉冰的主张，认定二楼天棚三级吊顶、二楼红黄四盏水晶灯和烟感器均为李汉球承租前已存在的装修项目。综上，李汉球承租后现存的装修残值应为64151元（77869元-11981元-882元-855元）。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，出租人违约导致合同解除，出租人应向承租人赔偿剩余租赁期内已形成附合的装修残值损失。一审法院已认定未附合部分的装修残值金额为14580元，双方对此均未提出异议，本院予以确认。故杜涉冰应向李汉球赔偿装修残值损失应为49571元（64151元-14580元）。杜涉冰主张应按照《主山商铺租赁合同》第六条第3款的约定，按每年固定折旧4万元计算装修损失。本院认为，该条约定仅适用出租人提前收回商铺的情形，并不适用出租人违约的情形，故本院对杜涉冰的该主张不予采纳。综上所述，杜涉冰的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持，对不成立部分，予以驳回。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院在此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，以及前述援引法律之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初6464号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初6464号民事判决第三项、第四项、第五项；三、李汉球应于本判决生效之日起十日内向杜涉冰支付2018年12月、2019年1月租金共计24000元以及滞纳金2400元；四、杜涉冰应于本判决生效之日起十日内向李汉球赔偿装修残值损失49571元；上述第一项至第四项判项相折抵，杜涉冰应向李汉球支付款项共计48171元；五、驳回杜涉冰的其他诉讼请求；六、驳回李汉球的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费489.87元（杜涉冰已预交），由杜涉冰负担21.21元，由李汉球负担468.66元；一审反诉受理费4025元（李汉球已预交），由杜涉冰负担714.64元，由李汉球负担3310.36元；一审鉴定费6000元（李汉球已预交），由杜涉冰负担1778.85元，由李汉球负担4221.15元；二审案件受理费4376.81元，由杜涉冰负担1664.27元，由李汉球负担2712.54元。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  李远伦审判员  邓晓畅二〇二〇年八月二十八日书记员  袁云清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。