河南省南召县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1321民初2101号原告:李晓阳，男，汉族，1991年9月5日出生，住南召县。委托诉讼代理人：王兴运，河南民川律师事务所律师。被告:南阳市鸿欣房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91411321773680781w。地址：南召县城关镇人民路148号。法定代表人：尹延昭，任经理。委托诉讼代理人：乔雪，系该公司员工。委托诉讼代理人：朱基，河南浩星律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司南召县支行统一社会信用代码：914113218764113735。地址：南召县城关镇人民路法定代表人：卞军平，任行长。委托诉讼代理人：许兆祥，系该公司员工。原告李晓阳与被告南阳市鸿欣房地产开发有限公司（以下简称“鸿欣房地产公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司南召县支行（以下简称“农行南召县支行”）合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李晓阳的委托诉讼代理人王兴运，被告鸿欣房地产公司的委托诉讼代理人乔雪、朱基，第三人农行南召县支行的委托诉讼代理人许兆祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李晓阳向本院提出诉讼请求：1、请求被告返还原告购房首付款及银行按揭款共计86173.73元，并自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款清之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月15日原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于南召县××路香樟××小区××单元××层××房产一处，总计款290000元，首付90000元，余款20万元以按揭贷款形式由第三人农行南召县支行支付。原告于购买当日支付购房首付款21008元，后原告按期还房贷至2018年12月21日，共还款65165.73元，因自己资金紧张未按时交纳按揭款，被告鸿欣房地产公司向南阳仲裁委员会递交仲裁书要求解除合同，并要求原告承担违约责任，目前裁决书已经生效，后被告将案涉房屋出售。原告认为：原告已经支付案涉房屋首付款21008元及按揭款65165.73元，以上共计86173.73元，被告在收回房屋后应当及时返还，但被告至今未予返还，原告为此与被告协商无果向本院提起诉讼。被告鸿欣房地产公司辩称：2015年1月15日，原告与被告鸿欣房地产公司签订商品房买卖合同后，原告没有付给被告鸿欣房地产公司首付款，原告从第三人农行南召县支行贷款20万元，直接付到被告鸿欣房地产公司的账户，在原告向第三人农行南召县支行还款的过程中，违约导致被告鸿欣房地产公司替原告向第三人农行南召支行交纳按揭款20866.16元，在原告与鸿欣房地产解除售房合同之前，第三人农行南召县支行在被告鸿欣房地产公司划款168723.29元，被告南阳鸿欣公司代原告向农业银行共垫付房款189589.45元，被告南阳鸿欣公司收到原告购房款20万元，差额是10410.55元。因此被告同意退还原告10410.55元，原告其他诉讼请求与事实不符，请依法予以驳回。第三人农业银行南召支行辩称：原告与农业银行是贷款合同，鸿欣房地产公司与农行是担保合同关系，鸿欣房地产公司为原告担保，在原告违约的时候，会扣除担保人南阳鸿欣公司在银行的保证金，鸿欣房地产公司在合同解除时支付给本金168043.97元，利息是679.32元，共计168723.29元。南阳鸿欣公司已将购房款结清，贷款合同已经解除。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本案认定案件事实如下：2015年1月15日原告李晓阳与被告鸿欣公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于南召县××路香樟××小区××单元××层××房产一处，总金额290000元，其中首付90000元，余款200000元以按揭贷款形式支付。2015年2月2日，原告李晓阳与第三人农行南召支行签订了《个人购房担保借款合同》，同时被告鸿欣房地产公司以担保人身份进行担保，第三人农行南召支行于同日给付被告鸿欣房地产公司原告李晓阳购房款200000元，贷款期限为240个月，还款方式为等额本息，正常还款年利率为6.765%，逾期还款年利率为10.1475%。此后原告李晓阳自2015年3月至2018年12月21日共还第三人农业银行南召支行65165.73元，因原告未按时偿还第三人农行南召支行的按揭款，被告鸿欣房地产公司于2019年5月24日替原告归还贷款6868元。第三人农行南召支行于2019年8月30日从被告鸿欣房地产公司保证金账户扣款4212元、于2020年3月27日从保证金账户扣款9785.55元，于2020年4月16日从保证金账户扣款168723.29元，至此原告与第三人农业银行南召支行贷款合约全部结清。综上，被告鸿欣房地产公司缴纳及被扣除的保证金共计189589.5元。2019年4月2日，被告鸿欣房地产公司以原告李晓阳未按期支付下余首付款68992元为由向南阳市仲裁委申请仲裁，南阳市仲裁委于2019年12月31日作出（2019）南仲裁字第041号仲裁裁决，其中仲裁裁决事实认定部分，认定：2015年1月15日申请人鸿欣房地产公司与被申请人李晓阳签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被申请人购买申请人开发的位于南召县××路香樟××小区××单元××层××房产一处，总计款290000元，首付90000元，余款20万元以按揭贷款形式支付。被申请人于购买当日支付购房首付款21008元，下余购房首付款68992元至今未予支付。……。并裁决如下：一、解除申请人南阳市鸿欣房地产开发有限公司与被申请人李晓阳签订的编号GF-2000-0171的《商品房买卖合同》；二、被申请人李晓阳在本裁决书送达后十日内向申请人南阳市鸿欣房地产开发有限公司支付违约金689.92元，该裁决书已经生效。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质。当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告李晓阳与被告鸿欣房地产公司签订的购房合同，已被南阳市仲裁委于2019年12月31日作出的裁决解除，该仲裁裁决已发生法律效力，现原告请求被告鸿欣房地产公司返还已支付的购房款，于法有据，本院予以支持。关于本案的争议焦点之一，原告是否支付被告首付款21008元，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第五款规定：“已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实无需当事人举证”，依据南阳市仲裁委（2019）南仲裁字第041号裁决书中确认被申请人李晓阳于购买当日支付购房款21008元，故被告鸿欣房地产公司辩称原告未支付首付款的理由不能成立，本院不予采纳。关于本案的争议焦点二，是否应当全额返还原告所缴纳的购房首付款及按揭款。本案中因原告未按商品房买卖合同的约定按时支付购房款导致购房合同被解除，原告系过错方，应承担相应的后果。原告共交给被告鸿欣房地产公司首付款21008元及第三人农行南召支行按揭贷款200000元共计221008元。原告与第三人农行南召支行签订的个人购房借款合同，被告鸿欣房地产公司系保证人。原告按揭付给第三人农行南召支行按揭款65165.73元，因原告未按时还按揭款，被告鸿欣房地产公司替原告垫付6868元及合同解除前二次扣除保证金（4212+9787.5+）共计20865.55元，合同解除后，第三人农行南召支行从被告鸿欣房地产公司的保证金账户扣除168723.29元，综上，被告鸿欣房地产公司作为原告借款购房的保证人共为原告垫支189589.45元。被告鸿欣房地产公司共收到原告221008元，扣除被告鸿欣房地产公司垫支的189589.45元,被告鸿欣房地产公司再返还原告31418.55元。原告要求被告自起诉之日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息,符合法律规定，本院予以支持。本案经调解，未能达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：被告南阳市鸿欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告返还购房款共计31418.55元，并自2020年7月6日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款清。本案受理费减半收取977.17元，由原告负担684.67元,被告鸿欣房地产公司负担292.5元。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉书状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  丁恒众二〇二〇年九月二十五日书记员  王煜方