沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初13272号原告：陶筝，女，1988年4月18日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：乔菲，女，1983年9月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：沈阳宜居房友房地产经纪有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码91210102MAOYWCDY6J。法定代表人：代昌盛，系该公司经理。原告陶筝与被告乔菲、被告沈阳宜居房友房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审判，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告陶筝、被告乔菲及被告沈阳宜居房友房地产经纪有限公司法定代表人代昌盛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶筝诉称，2019年，通过被告沈阳宜居房友房地产经纪有限公司介绍以133万元认购被告乔菲名下位于沈阳市和平区房屋。9月26日查询房屋登记，房屋仅抵押给银行，双方约定原告先支付定金70万元交由中介监管，被告乔菲先行解押房屋抵押登记，然后进行房屋过户。10月1日，双方签订房屋买卖合同，10月8日再次查询房屋仍为银行抵押登记。10月11日，被告乔菲己解除银行抵押登记，三方前去房产大厦办理过户，但是房屋己被法院查封无法进行房屋过户。因交易无法完成，被告承诺退还定金，但是被告至今迟迟不予退款，原告多次讨要无果，遂诉至法院，请求人民法院予以判决，维护原告的合法权益。诉讼请求∶1、请求判令被告双倍返还定金，共计53.2万元；2、请求判令被告返还原告购房款43.4万元并支付自2019年10月1日起至实际返还之日止的利息，暂计19530元（利息按照6%计算）；3、诉讼费用由被告承担。被告乔菲辩称，原、被告签订房屋买卖合同情况均属实。我确实收到了房款5万元，由房产中介代为收取65万元用于偿还案涉房屋的贷款，在2019年10月8日将案涉房屋贷款全部结清，当天存了50万元左右，剩余15万元房产中介已给付我，我也交纳了13000元左右的中介费。关于房屋买卖，我是真心卖给原告，我也一直以为房屋是我个人所有，只是后来没有想到我丈夫起诉我在贵院，双方也就包括案涉房屋在内的两套房产确权，贵院判令两套房产归夫妻共同所有，我不服判决已上诉到市中院，目前还没有开庭。在当初卖房时，我们也查询了房屋，只是有贷款，并没有查封，我也不知道查封，只是双方都还完房贷了，到房产部门去交易的时候，房产部门告知，房屋被查封的情况，于是我当天下午就来到了和平法院，在得知被查封后，我要求换查封财产，但办案法官不允许。另，2019年10月26日我丈夫起诉我离婚开庭当天法院向我送达了保全裁定书，我才知道房屋被配偶起诉案件保全。因为现在房屋存在争议，现原告主张解除合同，我没有异议，我同意退给原告房款70万元以及按照中国银行同期贷款利率支付利息。关于原告主张的双倍定金，我不认可，我认为责任不在于我，而且我知道原告着急买房落学区，还特地找银行部门让他项证3日内下发。被告沈阳宜居房友房地产经纪有限公司辩称，原、被告签订房屋买卖合同情况均属实。我方确实代收了原告的房款65万元，并替被告乔菲偿还近50万元的银行贷款，现房屋贷款已结清。在此之前，我方曾经两次组织查询案涉房产信息，只有贷款情况，并没有查封问题。我方没有责任，但基于同情，我方已经把原告方交的中介费退还给原告，只收取了被告乔菲的中介费。原、被告双方都有真实的买卖意思表示，只是2019年10月11日在房产部门交易时才得知房屋被查封的情况。经审理查明，2019年10月1日，原告陶筝（乙方）与被告乔菲（甲方）、被告沈阳宜居房友房地产经纪有限公司（丙方）就位于沈阳市和平区房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定“成交金额1330000元，付款方式：购买方先付给出售方定金700000元，其余房款630000元于2019年10月15日前双方到房产部门的交易机构办理更名过户手续，过户当天结清……其他约定：1.买方用定金柒拾万元为甲方结房贷余款，委托中介方办理。2.如有甲方因房屋纠纷产生问题，乙方有权诉讼，甲方需无条件5个工作日内返还全款及相关发生费用。3.买方70万元打入中介监管同时作为定金，出现资金出入问题由中介方负责……”。同日，原告陶筝向被告乔菲交纳700000元定金（其中650000元为被告沈阳宜居房友房地产经纪有限公司代收，用于偿还银行贷款）。2019年10月8日各方至中国民生银行沈阳保工街支行偿还涉案房屋贷款，《中国民生银行客户贷款情况表》显示“贷款状态：已结清”。后被告沈阳宜居房友房地产经纪有限公司将偿还贷款后剩余款项给付被告乔菲。2019年10月11日，各方前往房产部门办理更名过户手续，房产部门告知房屋有司法查封登记。同日，原告陶筝与被告乔菲达成《退款及补偿说明》载明“（下面款项3天返还，否则会追究责任）由于卖方不能及时办理过户，房产（）给予买方陶筝退款700000元（柒拾万），并给予叁仟元补偿，于2009年10月11日17:00前退款并把补偿到位，如果明天不到位按每天（5万）伍万元补偿”。另查明，位于沈阳市和平区，建筑面积89.03平方米房屋登记在被告乔菲名下，为单独所有，登记日期2019年8月20日。2019年8月20日涉案房屋设定抵押权，抵押权人为中国民生银行股份有限公司沈阳分行，主债权数额49万元，债务履行期限自2016年11月1日至2046年11月1日。2019年9月26日、2019年10月8日，被告沈阳宜居房友房地产经纪有限公司两次查询房产信息，显示无司法查封登记。2020年8月20日经本院至房产部门查询，涉案房屋有司法查封登记，查封房产时间至2023年8月。再查明，姚凯与被告乔菲系夫妻关系。2019年姚凯诉被告乔菲离婚纠纷一案，本院受理后，申请人姚凯向本院申请财产保全，查封被申请人乔菲名下1260000元财产。2019年9月29日本院作出（2019）辽0102民初20230号《民事裁定书》，冻结被申请人乔菲银行存款1260000元或查封、扣押其等值财产。该民事裁定书于2019年10月24日向被告乔菲送达。2020年姚凯诉被告乔菲物权保护纠纷一案，本院受理后，申请人姚凯向本院申请财产保全，查封被申请人乔菲名下1400000元财产。2020年4月14日本院作出（2020）辽0102民初4464号《民事裁定书》，冻结被申请人乔菲银行存款1400000元或查封、扣押其等值财产。2020年7月19日本院作出（2020）辽0102民初4464号民事判决书，判决“一、位于和平区建筑面积均为89.03平方米）房产归原告姚凯与被告乔菲共同共有；二、被告乔菲于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告姚凯办理前述两套房产权属证书增名手续……”，被告乔菲不服该判决已提出上诉。上述事实，有房屋买卖合同、POS回执、退款及补偿说明、收款收据、中介委托代收定金字据、中国民生银行客户贷款情况表、民事裁定书、送达回证、民事判决书、房屋电子登记（簿）查询证明、不动产电子登记（簿）查询证明等证据及本院调取的不动产电子登记（簿）查询证明以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。本案中，从合同的履行情况来看，原告陶筝依约支付定金、中介费，被告乔菲支付中介费、及与房产中介前往银行偿还贷款等事项，双方在房产中介的协助下均积极履行着房屋买卖合同的相关义务。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。2019年10月11日本案各方在房产部门办理更名过户手续过程中被告知涉案房屋有司法查封登记。同日，原告陶筝与被告乔菲达成了《退款及补偿说明》的一致意见。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告乔菲因涉案房产买卖合同而取得定金，应予返还，庭审中被告乔菲亦表示同意给付，本院予以确认。另，《退款及补偿说明》中被告乔菲已承诺给付原告陶筝补偿款3000元，应予以履行。关于原告主张的房款20%双返定金。首先，签订合同前及过程中查询房产结果均无司法查封情况，被告乔菲于2019年10月24日才收到保全裁定书，其在签订房屋买卖合同及履行过程中不存在主观恶意。其次，各方在房产部门办理更名过户手续过程中被房产部门告知涉案房屋有司法查封登记后原告陶筝与被告乔菲达成了《退款及补偿说明》的一致意见。故对于原告主张的房款20%双返定金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告乔菲于本判决生效之日起10日内返还原告陶筝购房定金700000元及自2019年10月11日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息；二、被告乔菲于本判决生效之日起10日内给付原告陶筝补偿款3000元；如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费6828元（原告已预交，减半收取），由原告陶筝承担1822元，由被告乔菲承担5006元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 冯 菲二〇二〇年九月九日书记员 王俊恫本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。