浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0726民初2399号 原告：钟春堂，男，1952年3月24日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：黄群芳，浙江仙华律师事务所律师。 被告：钟海英，女，1962年5月24日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被告：钟婉英，女，1965年10月28日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被告：钟巧巧，女，1970年5月15日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被告：钟丹英，女，1965年3月18日出生，汉族，住江苏省溧阳市。 被告：钟海平，男，1964年4月20日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 五被告共同委托诉讼代理人：杨海鸿，浙江文达律师事务所律师。 原告钟春堂与被告钟海英、钟婉英、钟巧巧、钟丹英、钟海平农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告钟春堂及委托诉讼代理人黄群芳，被告钟海英、钟婉英、钟巧巧、钟海平及委托诉讼代理人杨海鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟春堂向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与钟炳富于1996年2月19日签订的《契约》合法有效；二、判令五被告立即协助原告办理坐落于浦江县××镇××村××村××号××的集体土地建设用地使用权过户登记手续；（房屋价值约为200000元）。事实与理由：原告与钟炳富均系浦江县黄宅镇集贤村钟村村民，钟炳富（于2020年去世）与洪美珍（于1986年去世）系夫妻关系，二人共生育四女一子，即被告钟海英、钟婉英、钟巧巧、钟丹英、钟海平。1996年2月19日，钟炳富将坐落于浦江县××镇××村××村××号××的房地产转让给原告，并以被告钟海平为甲方与原告为乙方签订了《契约》一份，双方约定：甲方有新屋壹间、旧屋壹间、低屋壹间及前方（南边）屋基壹间。该屋坐落：新屋东至道路、南至天气、西至乙方屋墙中、北至天气；旧屋东至甲方低屋、南至天气、西至钟春喜屋墙中，北至天气；低屋为旧屋东侧，东至道路、南至钟春喜低屋墙中，西至甲方旧屋，北至新屋前天气；旧屋前方的屋基（包括现有状）乙方以无偿奉送给乙方弟弟钟春喜；房屋转让款为人民币15000元。合同签订后，原告付清房屋转让款，被告向原告交付集体土地建设用地使用证，并将房屋交付原告使用至今，后原告多次要求钟炳富及五被告协助办理产权过户登记手续，但均未果。原告认为，原告与钟炳富之间的房屋买卖合同依法有效，现钟炳富已去世，被告钟海英、钟婉英、钟巧巧、钟丹英、钟海平作为钟炳富的法定继承人，应履行协助办理产权过户登记手续。现原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请依法支持原告诉请。 被告钟海英、钟婉英、钟巧巧、钟丹英、钟海平答辩称：原告与钟炳富签订的《契约》无效，双方之间的房屋买卖合同应属无效。1.本案房屋属于钟炳富夫妻与五个子女共同所有，未经共有人签字房屋出卖属无效；2.房屋的土地使用权登记在钟炳富名下，即使出卖也应该由钟炳富出卖，但契约中钟炳富只是见证人，而非出卖人，不符合出卖人条件；3.关于契约上钟海平的签字，钟海平本人并不知情，是有人代签，假冒行为，故该契约不能作为被告出卖房屋的意思表示；4.契约中房款的收款人为钟林生，被告从未收到过房款。综上，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告钟春堂提交的证据：1.1996年2月19日签订的《契约》，证明钟炳富将涉案新屋一间、旧屋一间、低屋半间及屋基一间转让给原告，房价款15000元的事实。五被告质证后认为，钟海平并不在场，契约中的签字非本人所签，要求对笔迹进行鉴定，且没有收到过房款，该契约无效。本院认为，因钟春堂在庭审中已自认钟海平不在场，名字系他人代写，故无须再对钟海平签名进行笔迹鉴定。因涉案房产登记在钟炳富名下，钟炳富作为见证人在契约上签字，且已将涉案房产及建设用地使用证交付给钟春堂，应视为钟炳富同意将涉案房产转让给钟春堂,对契约效力应予以确认。 2.集体土地建设用地使用证一本，证明契约签订后，钟炳富按农村交易习惯将房屋产权证交付给钟春堂的事实。五被告质证后对证据真实性无异议，但认为，土地使用证为什么会在原告手上不清楚。在2017年钟炳富神志还清楚时，以集体土地建设用地使用证遗失向浦江县不动产登记中心申报作废。本院认为，五被告对建设用地使用证如何在钟春堂处无法作出解释，根据契约、涉案房产实际交付的事实，以及农村房屋买卖的交易习惯，对建设用地使用证系钟炳富交付给钟春堂的事实予以确认。 3.浦江县黄宅镇集贤村村委会分别于2020年5月17日、7月14日出具的情况说明和证明，证明涉案房屋系钟炳富出卖给钟春堂。五被告质证后对自1996年始房屋由原告使用没有异议，但认为，村委会没有作过调查，其出具的证明自相矛盾，且没有写明是谁出具的证明，不符合证据形式要件。本院认为，该两份证据与证人证言以及涉案房屋实际交付使用的现状相吻合，应予以确认。 4.证人钟某1、钟某2、钟某3的庭审证言，证明钟春堂与钟炳富于1995年农历12月30日（1996年2月18日）签订涉案房屋买卖契约的事实。钟春堂质证后无异议。五被告质证后对钟海平不在现场以及契约签订日期没有异议，但认为，见证人没有实际参与整个过程，只是按了指印，对本案事实不是很清楚，也不能证明钟春堂所说的房屋买卖事实。本院认为，三证人证言能够互相印证，对证人证明的事实应予以确认。 被告提交的证据：5.社员建房用地申请表复印件一份，证明钟炳富是以7人名义申请的，属于家庭共有房屋。钟春堂质证后对真实性没有异议，但认为，该份申请表只是其中一处房屋，并不是全部涉案房屋，不能证明涉案房屋系五被告共有。本院核对后认为，申请表所登记的1980年建造的平屋半间，宅基面积（长3.7米×宽4米），不能与涉案房屋的宅基面积相对应，故无法判断属哪一间涉案房屋，故对此证据不予确认。 6.土地登记申请书复印件三份，证明涉案房屋非钟炳富一人所有，属于家庭人口3人共同所有。钟春堂质证后对真实性无异议，但认为，申请书当时是为了补证，实际所有人是钟炳富。本院认为，根据被告提供的1983年1月9日社员建房用地申请表所示，1983年之前，钟炳富已有楼（平）屋两间，在被告不能提供钟炳富还有其他宅基地的情况下，应认定1990年11月填报的土地登记申请书系为登造涉案房屋集体土地建设用地使用证而补办的，但对该证据真实性应予以确认。 7.违法建筑调查表一份、宗地图三份、地籍调查界址确认表一份、浦江县不动产登记中心不动产档案查询（遗失公告）一份、浦江县不动产登记中心不动产档案证明一份，证明2017年因土地证找不到，钟炳富向土地管理部门申请原土地证作废，后县土地勘测规划局对土地进行勘测。钟春堂质证后对真实性无异议，但对客观性有异议，因房屋土地证登记在钟炳富名下，土地管理部门只是形式审查，没有实质审查，当时房屋及土地证已经交付给钟春堂，不存在遗失一说，钟炳富申请遗失是不诚信行为。本院认为，五被告不能对涉案房屋的建设用地使用证为何会在钟春堂处做出合理的解释，基于契约及涉案房屋实际交付的事实，对该证据证明的目的不予确认。 经以上证据分析和认定，结合当事人的庭审陈述，本院对本案事实作如下认定： 钟春堂与钟炳富系堂兄弟，均系浦江县黄宅镇集贤村村民。钟炳富生育四女一子，即被告钟海英、钟婉英、钟巧巧、钟丹英、钟海平，其妻洪美珍于1989年12月亡故，其于2020年1月亡故。 1995年农历12月30日，钟春堂因买受钟炳富所有的坐落于浦江县××镇××村××村××号××的房地产（楼屋二间、低屋一间、宅基地一间，用地面积共计85.5平方米），按农村习俗在家摆了“买房酒席”，邀请钟炳荣、钟某1、钟某2、钟春祥、钟某3以及钟炳富的女婿钟林生到场作为见证人，并请原村会计傅木根执笔代书了一份以“钟海平”为甲方，钟春堂为乙方的《契约》，内容为：“经双方协商，甲方有新屋壹间、旧屋壹间、低屋壹间及前方（南边）屋基壹间。该屋坐落：新屋东至道路、南至天气、西至乙方屋墙中、北至天气；旧屋东至甲方低屋、南至天气、西至钟春喜屋墙中，北至天气；低屋为旧屋东侧，东至道路、南至钟春喜低屋墙中，西至甲方旧屋，北至新屋前天气；旧屋前方的屋基（包括现有状）乙方以无偿奉送给乙方弟弟钟春喜，并今后春喜造屋不得超过贰层半。事后以此书为照，永世不得反悔争执。”钟炳荣、钟炳富、钟某1、钟某2、钟春祥、钟某3、钟林生均作为见证人，在契约上捺了指印。因钟海平不在场，由他人代为签名捺印。当日，钟春堂支付了房款15000元，由钟林生收取，并在契约上注明：“即日付清屋款壹万伍仟元正。收款人钟林生”。契约签订后，钟炳富向钟春堂交付涉案房产及集体土地建设用地使用证。嗣后，涉案房屋由钟春堂管理使用，对低屋进行了修缮，在屋基上建造了一层房屋，但涉案房产至今未办理建设用地使用权变更登记手续。直至2017年2月，因钟春堂要求钟炳富、钟海平协助办理建设用地使用权变更登记，双方发生了争议，钟炳富遂以涉案房产的建设用地使用权证遗失为由，向浦江县不动产登记中心申请补办。 另查明，钟春堂、钟炳富、钟某1、钟某2、钟春祥均系堂兄弟。钟林生为钟海英丈夫，已亡故。钟某3系钟春堂内兄。 本院认为，本案的争议焦点是涉案房产买卖《契约》是否合法有效。涉案房产集体土地建设用地使用证均登记在钟炳富名下，而钟海平未能提供相应的证据证明涉案房产属其所有，故《契约》虽然将钟海平当作立契约人，但实际出卖人仍应为钟炳富。钟炳富作为见证人在《契约》上捺印，对整个买卖过程知晓且认可，且《契约》签订后，也实际交付了涉案房产以及集体土地建设用地使用证，因此，处分涉案房产应系钟炳富真实意思表示，合同依法成立。钟春堂与钟炳富系同一农村集体经济组织成员，双方签订的涉案房产买卖《契约》，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。《契约》将钟海平当作立契约人，并由他人代为签名，在形式上有瑕疵，但不影响合同效力。 关于五被告提出涉案房产系家庭共有，钟炳富在签订卖契时未征得共有权人的同意，系无权处分的辩称。因涉案房产建设用地使用证均登记在钟炳富名下，钟炳富依法取得建设用地使用权处分权，而钟炳富又系其家庭一家之主，钟春堂有理由相信被告家庭人员同意钟炳富处分涉案房产，并且《契约》在众多亲属见证下签订，钟春堂对涉案房产实际管理使用了二十余年，并进行了修缮和建造，五被告在2017年以前从未提出过异议，因此，可以推定五被告对涉案房产买卖知晓和默认。 关于五被告提出钟春堂涉案房款的收款人为钟林生，被告从未收到过房款的辩称。因钟林生与钟炳富系翁婿关系，关系特殊，在钟炳富在场的情况下，钟春堂将房款交付给钟林生，应视为其已履行了付款义务。 综上，钟炳富作为涉案房产实际出卖人，负有交付房产并协助办理登记过户手续的法定义务。现涉案房产的集体土地建设用地使用权仍登记在钟炳富名下，而钟炳富已亡故，五被告作为钟炳富的法定继承人，有义务协助钟春堂办理土地使用权变更登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条、第一百五十五条之规定，判决如下： 一、确认原告钟春堂与钟炳富于1995年农历12月30日签订的《契约》合法有效； 二、被告钟海英、钟婉英、钟巧巧、钟丹英、钟海平于本判决生效后三十日内协助原告钟春堂办理坐落于浦江县××镇××村××村××号××的集体土地建设用地使用权过户登记手续。 本案受理费2150元（已减半收取），由被告钟海英、钟婉英、钟巧巧、钟丹英、钟海平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  周峰松 二〇二〇年九月二十日 申请执行时效二年逾期不予执行 法官助理张莎莎 代书记员周彩燕