湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初83号原告(反诉被告)：孝感嘉信房地产开发有限公司。住所地：孝感市乾坤大道8号乾坤购物写字楼1101。统一社会信用代码：91420900MA4931781R。法定代表人：徐道勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴子君，湖北筑予律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，签收法律文书。被告(反诉原告)：王伟伟，男，1985年5月16日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住所：孝昌县。委托诉讼代理人：李宗毅、马伟佳，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：代为提起反诉、举证、质证，参加法庭审理、申请法院调查取证，代收法律文书。原告(反诉被告)孝感嘉信房地产开发有限公司与被告(反诉原告)王伟伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理，原告孝感嘉信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴子君，被告王伟伟的委托诉讼代理人马伟佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孝感嘉信房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告在2018年9月26日签订的《商品房买卖合同》已经解除；2.请求判令被告立即向原告支付违约金65000元；3.请求判令被告赔偿原告实际损失63858.79元；4.本案案件受理费等全部费用由被告承担。事实与理由：2018年9月26日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及附件文件，合同约定原告将位于孝感城区东外环××、规划路以南地块“华鸿东城雅郡项目”的第3幢16层1601号116.52㎡房屋出卖给被告，总价款为949411元，被告通过贷款方式付款，贷款金额为65万元。该合同第八条逾期付款责任条款规定，逾期付款超过90日出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金。该合同附件十一补充协议中的第3条第1款约定，买受人选择贷款方式支付购房款的，购房款均应当在本合同签订之日起40日内通过贷款银行或变更付款方式全额支付给出卖人，否则出卖人有权按本合同第八条约定追究买受人逾期付款的违约责任。该合同第二十七条约定，发生争议由房屋所在地法院（即孝南区人民法院）管辖。双方签订《商品房买卖合同》后，被告向原告支付了299411元首付购房款，原告也在孝感市房屋管理部门为该房屋办理了网签备案手续，原告履行完毕了配合被告贷款的全部手续。因被告迟迟没有申请办理贷款手续，原告在2018年11月15日、12月17日，两次向被告邮寄了《办理按揭/公积金贷款提示函》，要求被告在2018年12月24日之前办理完毕贷款手续。被告签收函件后仍然没有办理贷款手续，所以原告在2019年9月23日根据双方签订的《商品房买卖合同》向被告邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，被告在9月24日签收。为此，原告为维护自身合法权益提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。原告孝感嘉信房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：《商品房买卖合同》、建筑工程施工许可证，证明：1.在2018年9月26日原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及附件文件，合同约定原告将位于孝感城区东外环××、规划路以南地块“华鸿东城雅郡项目”的第3幢16层1601号房屋出卖给被告（房屋面积为116.52㎡），房屋总价款为949411元，被告通过贷款方式付款，贷款金额为65万元。2.该合同第八条逾期付款责任条款规定，逾期付款超过90日出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金。3.证明合同附件十一补充协议中的第3条第1款约定，买受人选择贷款方式支付购房款的，购房款均应当在本合同签订之日起40日内通过贷款银行或变更付款方式全额支付给出卖人，否则出卖人有权按本合同第八条约定追究买受人逾期付款的违约责任。4.合同第二十七条约定，发生争议由房屋所在地法院（即孝南区人民法院）管辖。证据二：办理按揭/公积金贷款提示函、快递单，证明原告在2018年11月15日、在2018年12月17日，两次向被告邮寄了《办理按揭/公积金贷款提示函》，要求被告在2018年12月24日之前办理完毕贷款手续。证据三：解除商品房买卖合同通知书、快递单、快递签收截图，证明原告在2019年9月23日向被告邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，被告在9月24日签收。证据四:楼盘网的房价信息截图，证明2018年9月至今，孝感市孝南区新房房价已经下跌。根据现在的新房市场行情，原告解除合同后再次出卖该房屋将承担63858.79元的损失。该损失是由被告违约导致的，所以被告应当向原告赔偿63858.79元的损失。被告王伟伟答辩及反诉称，1.原告的陈述与事实严重不符。2.原告无权单方解除合同，其请求人民法院确认合同已经解除的诉请也与事实不符。3.被告已全部履行了合同约定的义务，不存在违约情形，请求驳回原告的诉讼请求。另被告提起反诉请求：1.请求人民法院依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令原告返还被告已支付的房屋首付款299411元并按年利率6%支付资金占用利息（利息自实际付款之日算至清偿之日止）；3.请求判令原告赔偿被告的实际损失7090元；4.本案的诉讼费等其他费用由原告承担。被告王伟伟为支持答辩意见及反诉主张，向本院提交了如下证据：证据一:身份证复印件，证明被告的基本身份信息及诉讼主体资格。证据二：置业顾问名片，证明被告购房时接待的置业顾问安新为原告工作人员，任销售主管职务。证据三：通话录音两份，证明被告在购房之前已经将自己信用卡逾期的情况告知了原告，原告告知信用卡逾期问题不大，可以办理银行按揭贷款。证据四：航空运输电子客票行程单，证明被告因处理购房贷款事宜多次往返而额外支出的交通费用，最终贷款事宜均因信用卡逾期未能办理。证据五：顺延交付通知书及其附件，证明2020年3月28日，原告告知被告购买的房屋因疫情顺延交付，原、被告之间的商品房买卖合同并未解除，原告要求确认合同已解除无事实依据。原告孝感嘉信房地产开发有限公司对反诉答辩称，1.告知被告信用卡逾期可以办理按揭贷款的不是原告工作人员，是银行工作人员，对此被告是认可的。2.在后期办理按揭贷款过程中，除了第一次被告按要求提交资料外，被告多次未按银行要求进行面签，导致贷款未发放，所以被告的行为已经造成了根本违约，原告有权利解除合同。3.现在原告与合作银行沟通过，如被告配合银行进行面签，贷款是可以办理下来的，所以并不存在贷款不能发放的问题。4.被告现在拒绝履行合同的根本原因是房价下降，也因此原因导致大量购房业主要求解约，这种现象不是只有原告存在，孝感多数开发商都是如此，所以应对被告撕毁契约的行为进行惩戒，否则将严重扰乱孝感房地产市场的正常秩序。5.根据双方签订的购房合同的附件十一第三条明确规定，选择贷款方式，无论任何原因，都应当在签订合同之日起40日内支付房款，否则即构成违约，被告作为独立行为能力人，有能力行使其权利，其签字就表明受到该条款的约束，不论何种原因40日内没有付款就是违约。6.被告主张的资金占用费和损失既没有法律和事实依据，且金额过高，应当下调或驳回。本案原告围绕诉讼请求提交了八组证据，被告提交了五组证据，本院组织当事人对证据进行了质证。被告对原告提交的证据二没有异议，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据一，被告对其真实性没有异议，可作为认定本案的事实依据。2.原告提交的证据三、四中，没有被告签收办理按揭贷款提示函的回单，故对原告向被告邮寄办理按揭贷款提示函，要求其在2018年12月24日前办理贷款手续的事实不予认可。3.原告提交的证据五、六、七具有真实性、合法性、关联性，有快递查询单，故对原告向被告邮寄解除合同通知书的事实予以认可。4.原告提交的证据八系原告在网上下载的房价信息图，原告以此证明遭受63858.79元的经济损失，本院不予认可。5.被告提交的证据一，经本院审查属实，本院予以认可。6.被告提交的证据二、三具有真实性、合法性、关联性，本院对被告在签订合同前已如实告知原告其征信情况的事实予以确认。7.被告提交的证据四具有真实性，本院对其支付的7090元差旅费予以认可。8.被告提交的证据五，具有真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月26日，被告到原告售楼部欲购买原告开发的华鸿东城雅郡项目的一套商品房，由于被告资金不足，想办理银行按揭付款，就询问销售人员自己有信用卡逾期还款的征信记录，能否办理银行按揭贷款，在得到现场的银行工作人员可以办理的回复后，原、被告经协商，签订了一份《商品房买卖合同》及附件文件，合同中与本案争议有关的内容有：1.被告购买原告开发的华鸿东城雅郡项目第3幢16层1601号商品房，面积为116.52㎡，8148.05元/㎡，房屋总价款为949411元。2.被告在2018年9月26日交付首付款299411元，余款65万元申请银行贷款支付。3.买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付房款。出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。4.出卖人应当在2021年1月31日前向买受人交付该商品房。5.补充协议中的第3条第1款规定，买受人选择贷款方式支付购房款的，除出卖人原因外，购房款均应当在本合同签订之日起40日内通过贷款银行或变更付款方式全额支付给出卖人，否则出卖人有权按本合同约定追究买受人逾期付款的违约责任。合同签订后，被告依约向原告支付首付款299411元并向原告提交了办理按揭贷款材料，原告办理了涉案房屋预售登记。因征信问题被告首次贷款申请被拒，此后原告便换银行继续办理按揭贷款，期间双方遂发生争议。原告认为因房价下跌，被告故意拖延办理按揭贷款，构成违约，遂于2019年9月23日向被告邮寄了一份《解除合同通知》，书面通知解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告于2019年9月24日收到该通知后，认为其没有违约，与原告协商无果，遂引发本案诉讼。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件文件，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于被告在履行合同中是否存在违约的问题。《商品房买卖合同》约定，被告向原告支付299411元首付款后，余款65万元以办理银行按揭贷款的方式支付，另根据双方签订的补充条款约定选择贷款方式支付购房款的，应当在合同签订之日起40日内通过银行贷款。被告在签订《商品房买卖合同》前，如实向原告告知了信用卡逾期还款的征信问题，在得到肯定回复后，与原告签订以贷款方式购买商品房的合同，合同签订当天支付了首付款299411元，并提交了办理房屋贷款手续，被告也与原告工作人员一起去银行办理了贷款，因被告征信问题，导致自合同签订之日起40日内贷款未被审批。之后，双方是继续履行合同办理按揭还是变更其他方式付款，应当再进行协商处理。因此，被告在履行合同过程中没有违反合同约定。关于原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件文件是否已解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人可以依照法律规定或者当事人约定向对方当事人行使合同解除权，合同自通知到达时解除。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件中没有约定未能办理银行按揭贷款，可以解除合同。被告既没有违约行为，也没有因不可抗力致使合同目的不能实现得情形，因此原告以被告违约而行使合同解除权没有法律依据，本院不予确认。关于原告请求的违约金及损失赔偿问题。因被告在本案中没有违约行为，原告请求判令被告承担违约责任并赔偿损失没有事实及法律依据，本院依法不予支持。关于被告反诉要求解除合同，并判令原告返还购房款及赔偿损失的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，虽然因被告征信原因导致未办理银行按揭贷款，但被告在签订合同前已如实告知原告其征信情况，因此造成合同不能继续履行，原、被告双方均无过错，故被告请求解除《商品房买卖合同》及附件，并判令原告返还购房款本金及利息符合法律规定，本院依法予以支持，其利息应当参照中国人民银行同期贷款基准利率计算。被告反诉请求的7090元差旅费，没有法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)孝感嘉信房地产开发有限公司与被告(反诉原告)王伟伟签订的《商品房买卖合同》及附件。二、原告(反诉被告)孝感嘉信房地产开发有限公司于本判决书生效后三日内向被告(反诉原告)王伟伟支付购房款299411元及利息（利息计算方式：以299411元为基数，自2018年9月26日起参照中国人民银行同期贷款基准利率计算至还清之日止）。三、驳回原告(反诉被告)孝感嘉信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告(反诉原告)王伟伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费14504元，反诉费2949元，由原告(反诉被告)孝感嘉信房地产开发有限公司负担10094元，被告(反诉原告)王伟伟负担7359元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  魏校军人民陪审员  关新云人民陪审员  魏爱红二〇二〇年九月十四日书 记 员  黄思怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。