北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4882号上诉人（原审原告）：律淑清，女，1935年6月8日出生。委托诉讼代理人：孙成霞，北京中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚琼，北京中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京威凯建设发展有限责任公司，住所地北京市海淀区甘家口甲12号。法定代表人：聂悦，董事长。委托诉讼代理人：陈美君，北京习典律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京市海淀区住房和城乡建设委员会（北京市海淀区人民政府房屋征收办公室），住所地北京市海淀区万泉庄路28号万柳新贵大厦A座。法定代表人：张世芳，主任。委托诉讼代理人：莫洁云，北京京凯律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京市海淀区房屋管理局，住所地北京市海淀区东北旺南路27号。法定代表人：辛果，局长。委托诉讼代理人：董鑫，女，北京市海淀区房屋管理局职工。委托诉讼代理人：周润丽，北京人富律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路1号。法定代表人：张维，主任。委托诉讼代理人：刘园园，女，北京市规划和自然资源委员会干部。委托诉讼代理人：李璇，北京达晓律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：徐彤，女，1982年10月7日出生。被上诉人（原审第三人）：徐钰，女，1987年8月20日出生。徐彤、徐钰共同委托诉讼代理人：范明京，北京市东城区永定门外街道法律服务所法律工作者。上诉人律淑清因与被上诉人北京威凯建设发展有限责任公司（以下简称威凯公司）、北京市海淀区住房和城乡建设委员会（北京市海淀区人民政府房屋征收办公室）（以下简称海淀区住建委）、北京市海淀区房屋管理局（以下简称海淀区房管局）、北京市规划和自然资源委员会（以下简称市规自委）、徐彤、徐钰合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初46762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。律淑清上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持律淑清一审全部诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院未明确威凯公司开发商地位，未明确威凯公司办理产权初始登记的合同义务，未查明位于海淀区8号楼底商西单元（以下简称涉案房屋）土地出让金缴纳主体问题。威凯公司作为海淀区政府企业，根据政府主管部门的改制相关文件，作为海淀区国资委权利义务继受单位，则该房屋所有权初始登记、转移登记义务，应由威凯公司承继。2、一审法院未查明涉案房屋初始登记与小区其他房屋初始登记所需材料有何不同，而作出“未办理初始登记”的认定，缺乏依据。威凯公司已经向市规自委提交涉案房屋的初始登记材料，即便认定未履行初始登记义务，也应当查明涉案房屋无法办理初始登记的原因。3、一审法院认定涉案房屋未办理初始登记，应当向各被上诉人释明律淑清主张请求权的实现，首先由威凯公司办理涉案房屋的所有权初始登记手续，再由威凯公司办理所有权转移登记手续，将房屋所有权转移至律淑清名下。在上述转移过程中，各行政单位之间应协同配合履行义务。综上，一审法院认定事实不清，应撤销原判，依法改判或者发回重审。威凯公司辩称，同意一审判决，不同意律淑清的上诉请求及理由。律淑清刻意隐瞒其与北京市力友建筑技术咨询公司（以下简称力友公司）之间关键性的协议，未向法院提交。在律淑清提交的（2006）京海民证字第0440号公证书中提到产权凭证，办理徐某1房产证应由力友公司完成。律淑清与力友公司之间的协议对办理房产证有明确约定。威凯公司是后成立的国企，对当时双方的约定，特别是力友公司办理房产证的约定并不清楚。徐彤、徐钰提交的《力友建筑公司拆迁安置情况说明》，也明确说了徐某1代表其家人与公司商谈拆迁并签订安置合同书，并由力友公司进行安置。不存在由威凯公司安置房屋，也不是威凯公司拆除的房屋。由于律淑清与徐彤、徐钰间家庭内部发生了产权争议，关于房产证登记在谁的名下没有进行确认，所以延误了办理相关产权证的时间，而非国家行政部门或者被上诉人不作为产生的。涉案房屋是应被拆迁人要求改为底商房屋，关于底商房屋产权问题在2018年威凯公司信访答复时给徐某回复，不由威凯公司负责，涉案8号楼产权登记在海淀区房管局，至于底商未办理初始登记我们也不得而知，我公司亦不知土地出让金向谁交纳。海淀区住建委辩称，同意一审判决。我方并非涉案合同一方当事人，不承担相应权利义务，律淑清要求过户与我们无关。海淀区房管局辩称，同意一审判决。房屋相关合同及补充协议是徐某1与甘家口地区房屋危改指挥部签署，根据国资委指令，威凯公司承继相关权利义务，房管局并没有承继。关于房屋不动产登记职能已经变更给市规自委，从权限职责上与房管局并没有任何法律关系。市规自委，同意一审判决。我方并非涉案合同一方当事人，申请人应该根据相关规范文件提交相关申请材料，并且房屋尚未完成初始登记。徐彤、徐钰辩称，同意一审判决，不同意律淑清的上诉请求。一审判决没有明确初始登记应由威凯公司办理，危房改造指挥部与力友公司都已经撤销。（2017）京0108民初35637号民事判决已经明确，预售单位是威凯公司，有关拆迁问题由威凯公司负责。办理完初始登记后产权不应登记在律淑清名下，应登记在律淑清、徐某、徐彤、徐钰名下。律淑清向一审法院起诉请求：1、请求依法判令威凯公司继续履行1995年签订的《危旧房改造区房屋买卖合同书》和1999年12月签订的补充协议，给律淑清办理两份协议书中涉及的坐落在北京市海淀区8号楼底商西单元（建筑面积共计333平方米）的房产证；2、本案诉讼费由威凯公司承担。一审法院认定事实：律淑清与徐某1系夫妻关系，徐某2、徐某系该二人之子。徐某2与王某系夫妻关系，徐彤、徐钰系该二人之女。徐某1于2004年12月27日去世，徐某2于2018年3月21日去世，王某于2018年11月29日去世。海淀区甘家口街道46号建筑面积97.1平方米房屋系徐某1名下房屋，建筑面积82.3平方米房屋系徐某2名下房屋，建筑面积60.6平方米房屋系徐某名下房屋。1995年11月20日，徐某1与北京市海淀区甘家口地区危房改造指挥部（以下简称甘家口危改指挥部）签订《危旧房改造区房屋买卖合同书》，约定拆除46号房屋（包含徐某1、徐某2及徐某名下房屋），按拆迁安置规定安置房屋地址为8号楼底商西单元房屋一套（以下简称涉案房屋），建筑面积300平方米。1999年12月，徐某1与北京市威凯房地产开发经营公司（后更名为现名称）签订了《协议书》，约定徐某1所分配到的底商东侧南向位置增加33平方米建筑面积，作为对该部分公共面积及其他拆迁遗留问题的补偿，并承诺按照增加后的建筑面积为徐某1办理产权证；第6条约定鉴于白堆子拆迁工作系北京市力友建筑技术咨询有限公司承担，故上述事项由该公司负责完成。甘家口危改指挥部还曾向徐某1送达进住单，载明徐某1分配在甘家口阜光里8号楼底商的房屋手续齐全，可以进住，该进住单落款日期为1998年4月24日。2004年9月17日，徐某1在北京市海淀第二公证处设立公证遗嘱，载明其将涉案房屋中属于其个人所有的部分全部遗留给律淑清。徐某于2019年9月12日申请信息公开，市规自委作出答复，1994年10月的建设工程规划许可证附件稿载明涉案房屋所在的海淀区白堆子建设单位为“甘家口危改指挥部（区房管局）”。律淑清认为该证据可以证明涉案房屋的建设单位为威凯公司；威凯公司主张甘家口拆迁指挥部是海淀区房管局设立，拆迁主体应是海淀区房管局；海淀区房管局认为上述记载不能代表建设单位就是当时的区房管局，且该许可证是1994年的文件，由于职能变更，2015年时不动产登记职能划归规自委、征收拆迁职能划归住建委，该局现在的职能是住房保障、房屋安全及物业管理，故现在的海淀区房管局并非建设单位。涉案房屋目前仍未申请产权初始登记，市规自委确认办理转移登记的流程为首先由开发单位提出申请、进行确权，开发单位办理完初始登记后才可以办理转移登记，在没有初始登记的情况下无法办理转移登记。另查，庭审中，海淀区住建委提交了（2017）京0108民初35637号刘玉生诉威凯公司等确认合同无效纠纷一案的民事判决书，该判决载明威凯公司称根据海淀区国资委指定该公司继受甘家口危改指挥部权利义务。一审法院认为，根据市规自委确认的办理转移登记的流程，应首先由开发单位提出申请、进行确权，开发单位办理完初始登记后才可以办理转移登记，在没有初始登记的情况下无法办理转移登记。具体到本案，涉案房屋目前仍未申请产权初始登记，在此情况下，律淑清要求办理涉案房屋的房产证，即办理转移登记的诉讼请求在客观上无法履行，法院对此无法支持。此外，本案审理中，法院曾追加海淀区住建委、海淀区房管局、市规自委为被告，经再度考量，上述当事人在本案中的诉讼地位应为第三人，法院对此予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回律淑清的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。律淑清提交了徐某1与力友公司于1999年12月14日签订的《协议书》，约定力友公司同意在现有面积基础上在半地下，力友公司所分配底商东侧南向位置增加33平方米建筑面积，作为对该部分公共面积及其它拆迁遗留问题的补偿。并按照增加后的建筑面积为乙方办理产权证。证明目的：1999年徐某1与威凯公司、力友公司分别就底商增加33平方米签订协议，徐某1与威凯公司签订《协议书》第6条约定鉴于白堆子拆迁工作系力友公司承担，故上述事项由该公司负责完成。但是徐某1与力友公司签订的《协议书》并没有第6条约定，威凯公司单方转移义务条款是无效的。威凯公司不认可证据的真实性、关联性、合法性和证明目的。海淀区住建委、海淀区房管局均认为，其不是签订协议主体，对合法性、关联性和证明目的不发表意见。市规自委不发表意见，由法院认定。徐彤、徐钰认可真实性和证明目的。二审中，威凯公司、海淀区住建委、海淀区房管局、市规自委、徐彤、徐钰没有提交新证据。本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。转移房屋权属登记义务分为两个阶段，即权属初始登记阶段和完成初始登记后的权属转移登记阶段。本案中，涉案房屋未办理初始登记，律淑清请求法院判决威凯公司办理房屋所有权转移登记手续，现不具备履行条件，一审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，律淑清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由律淑清负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘新泉审 判 员  刘 磊二〇二〇年九月二十五日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨