贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12939号 原告：张胜元，男，汉族，1977年8月7日出生，住贵州省纳雍县。 原告：王淑英，女，汉族，1976年3月23日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：袁艳（特别授权代理），系贵州百进律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：石山（一般授权代理），系贵州百进律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告张胜元、王淑英与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人袁艳，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理×××××房屋不动产权证书并交付原告；2、判令被告支付原告逾期交房违约金18771.00元（庭审中，原告将该违约金变更为20926.00元）；3、判令被告支付原告逾期办理房屋不动产权证书违约金，违约金暂定61000.00元（具体金额以原告已付购房款312443.00元为基数，从2017年6月1日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率的1.3倍计算至被告为原告办理房屋产权证书并交付原告之日止）；4、判令被告向原告退还已收取的燃气开户费、电开户费、闭路电视开通费共计3329.00元及电开户费、闭路电视开通费实际占用期间的利息（利息以3329.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2015年10月19日起计算至所有电开户费、闭路电视开通费本息清偿完毕之日止）；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月18日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的毕节市七星关区房屋，房屋总价款312443.00元。双方就商品房基本情况、付款方式、交房期限、交房手续、房屋转移登记、违约责任作了明确约定。根据合同约定，原告应履行交付房款义务，被告应于2014年9月30日前交付该商品房；且被告应在2017年5月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，若被告在2017年5月31日起60日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告应从2017年5月31日起按日向原告支付已交付房屋价款千分之一的违约金，违约金计算至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；合同中原、被告双方就委托办证事宜达成合意，约定由被告为原告办理房屋不动产权证书。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了相应的义务，但被告直至2015年10月23日才向原告交付涉案商品房且至今未为原告办理房屋不动产权证书，原告认为，被告未按照合同约定履行义务，已经构成违约，应当承担违约责任；同时，相关开户费属于房屋开发商的开发成本，已包含在房屋价款中，不该额外收取，故被告违法收取的开户费应当退还。原告为维护自身的合法权益，诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、原告诉请逾期办理不动产权证书违约金已超过诉讼时效，应予以驳回。 二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。 四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 五、答辩人自2019年10月17日取得《首次登记审查意见》起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，被答辩人至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重答辩人负担，被答辩人以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已经构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人担责，自2019年10月17日起，未能办理权属证书的责任应当由答辩人自行承担，若该始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同幢其余户（2020年4月9日）。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告现再次通知原告提供应由买受人提供的办证所需材料，则因出卖人原告因未能办证的原因已经消除，此后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关的违约责任不应再由被告承担。 六、若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金。因突发新型冠状病毒肺炎疫情，2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，全城处于封闭状态，期间无论是国家机关还是企业，均因封城而未开展办证业务，致使办证进度再一次受到影响，直至2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西等区县全面恢复正常的生产生活秩序。故若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26日期间新冠肺炎疫情影响期间的违约金。 七、原告诉请退还开户费3329.00元的诉讼请求不应当得到支持：1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间；2、涉案商品房价款并未包含开户费，被告代收后已代为交纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。 八、原告诉请未被支付部分的案件受理费由其自行承担。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年4月18日，原告张胜元、王淑英作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积93.85平方米，套内建筑面积77.63平方米；总价款为312443.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款94443.00元，余款218000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日30日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。2015年10月19日，原告向被告交纳开户费共计3329.00元。2015年10月23日，原告与毕节市新进物业有限公司签订涉案商品房的《前期物业服务合同》，与被告办理了房屋交接手续。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，确认予以办理瑞丰新城第8幢项目的不动产登记。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，确认予以办理瑞丰新城第8幢项目的不动产登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 对于原告诉请的违约金。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金原则上从逾期之日2017年6月1日起计算。但被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张，而原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告在本案中并未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年7月31日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年7月31日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。庭审中，被告将《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》作为证据提交，原告即已知晓该事实，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2020年9月21日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。 关于违约金计算标准。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。现原告自愿将标准调整为国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算，本院予以支持。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款312443.00元为基数，2017年7月31日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年9月21日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的规定，和双方所签《商品房买卖合同》约定，商品房价格包含水、电等配套设施的建设安装费，出卖人不应再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。被告向原告收取的开户费，实质为水、供电、有线电视等设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故对原告要求被告退还开户费3329.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的利息没有法律依据，本院不予支持。 对于原告诉请的逾期交房违约金。被告于2015年10月23日向原告交房，构成违约，应当承担违约责任，按约定向原告支付违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金应当于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，故被告于2015年11月22日之前应当向原告支付逾期交房违约金，未支付，诉讼时效期间开始起算。而原告于2020年7月31日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉主张该违约金时，原告对该违约金的请求权已超过三年的诉讼时效期间。虽原告提交了一份2017年7月16日毕节市瑞丰房地产有限责任公司出具的《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》(复印件)，但该说明上明确“有部分业主到本公司要求支付延期交房的违约金”，而原告提交的说明为复印件，且原告明确其无法提供原件，原告也未提供其他证据佐证，不能证明此时原告向瑞丰公司主张过逾期交房违约金。故原告所举证据不能证明其对该违约金的请求权有中止、中断情形存在。被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张成立，原告主张的该项违约金，本院不予支持。 关于被告提出应当扣除2020年1月24日至2020年2月26日新冠肺炎疫情影响期间的违约金的抗辩理由。新型冠状病毒疫情系全国重大突发公共卫生事件，属不可抗力，但合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书时间为2017年5月31日前，被告迟延履行其合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，被告的违约责任不能免除，故被告提出的该项抗辩理由，本院不予采纳。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告张胜元、王淑英交清办证所需税费和提供相关文书（应由买受人提供的相关文书）之日起九十日内为原告申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张胜元、王淑英逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款312443.00元为基数，2017年7月31日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年9月21日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张胜元、王淑英开户费共计3329.00元； 四、驳回原告张胜元、王淑英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费939.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年九月二十一日 书记员  周晓华