天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初20205号原告：王跃辉，女，汉族，1979年12月10日出生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：韩合兵，天津长天律师事务所律师。被告：天津市汉滨投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽福顺街80号。法定代表人：陈友林，副董事长。委托诉讼代理人：邹东颖，天津云川律师事务所律师原告王跃辉与被告天津市汉滨投资集团有限公司（以下简称汉滨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告王跃辉的委托诉讼代理人韩合兵、被告汉滨公司的委托诉讼代理人邹东颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王跃辉向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告支付2014年10月31日至2017年8月10日逾期交房已付房款利息及合同约定的违约金共计195450.22元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月9日，原被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告将自己开发建设的建筑面积138.72平方米的天津市滨海新区××路××号商品房以每平方米6197.05元的价格出售给原告，房屋总价款859655元。合同同时约定被告将于2014年10月31日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付原告使用，未按照约定交付的，被告应支付已付款利息，按照银行同期贷款利率计算，另被告应每日按商品房价款的万分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定履行义务，但被告建设的商品房于2017年8月10日取得准交证。2019年10月18日，经实际测量原告补交房款后，房屋总价款为869508元。原告认为，原被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。因被告的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，故成讼。被告汉滨公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由：1．依据原告起诉状内容，合同订立时其即知晓房屋交付标准，也有权核实被告是否取得准交证，如交付房屋不合乎约定，原告在2014年10月受领诉争房屋时就应当知道权益遭受侵害，但其在2020年才起诉，明显已超过诉讼时效；2．合同签订时，双方同时签订了购房优惠申请表，原告实际享受到购房优惠，依据该申请表，被告无须就准交证问题承担违约责任，原告的起诉已经导致购房优惠协议订立目的无法实现，原告应继续补足欠付购房款，该部分款项应当与原告诉讼请求进行抵扣；3．原告主张违约金数额过高，被告认为该两项的主张金额超过其实际损失，请求法院予以调减，且根据约定出卖人承担违约责任一般不超过总房款15%，超出部分应予以调整。本院经审理认定事实如下：2013年6月9日，原、被告双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告以859655元的价格购买被告开发建设的滨海新区××路××号商品房。合同第三条约定，被告应于2014年10月31日前将竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付原告，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。第五条约定，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房逾期在60日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权每日按商品房价款的万分之一的标准向被告追究违约责任。合同订立后，原告向被告支付购房款859,655元，被告开具了相应数额的销售不动产统一发票。被告于2015年6月16日向原告交付了房屋。被告于2017年8月10日取得了盛世庭苑7号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2019年10月18日，双方签订《补充协议》，经现场测量，房屋实际面积140.31平方米，原告补交了购房款9,853元。原告明确按照859,655元主张逾期交房已付房款利息及违约金。另，双方于2013年5月17日签订《购房优惠申请表》，第三条约定，被告因客观原因未能在规定的时间内办理商品房所有权转移登记、商品房准许交付使用证，被告不承担赔偿责任。第五条约定，销售期间及入住后，申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求。本院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告作为购房者，履行了支付房屋价款的义务，被告理应按照合同第三条的约定，将竣工经验收合格并取得《天津市新建商品住宅准许交付使用证》的房屋交付原告，被告实际于2017年8月10日取得案涉商品房准许交付使用证，故其交付房屋时存在违约行为，应承担相应的违约责任。关于被告辩称的诉讼时效问题。原告提起本案诉讼的诉讼时效起算点应为其知道或者应当知道自己权利受到侵犯之时。涉案房屋的准许交付使用证由被告办理并最终取得，原告对于该过程并不能参与，被告未能证实其在交付房屋时，将未取得该证的情况明确告知原告，亦不能证明原告应当何时知晓该情况。故，被告该辩称不能成立。关于被告辩称的责任免除问题。虽然《购房优惠申请表》上载明被告在因客观原因未能在规定的时间内办理商品房准许交付使用证，被告不承担责任，但在本案审理期间，被告未能证明存在任何客观原因导致其违约，其主张按照该申请表上的约定免除责任，没有事实依据。购房优惠申请表第五条关于销售期间及入住后，申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求的约定，实质上排除了原告自身权益受到侵害时主张救济的权利，是对原告民事权利的限制，为此，上述约定应属无效。故，被告的上述辩称均不能成立。关于原告主张的商品房已付款利息及违约金金额。被告违约，应当按照合同约定承担已付款利息及违约金赔付责任，其以该责任超过原告的实际损失为由，主张降低违约责任，并未提交证据予以证实，本院对其主张不予采信。原告主张的利息和违约金计算无误，但其诉请的已付款利息及违约金合计金额已超过总房款的15%即128,948.25元，应予调整，超出部分不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告王跃辉已付房款利息及违约金损失共计128,948.25元；二、驳回原告王跃辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,105元，由原告王跃辉负担716元，由被告天津市汉滨投资集团有限公司负担1,389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  周彦权二〇二〇年九月七日书记员  姜 金附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。