山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初7452号原告：山东汉正文化传媒有限公司，住所地，济宁任城区火炬路香港东路长城工业园B区。法定代表人：王陆，执行董事。委托诉讼代理人：王洋，济宁任城洸河法律服务所法律工作者。被告：张海龙，男，1985年7月23日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：王祥振，北京市盈科（济宁）律师事务所律师。原告山东汉正文化传媒有限公司（以下简称汉正文化公司）与被告张海龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告汉正文化公司的委托诉讼代理人王洋，被告张海龙的委托诉讼代理人王祥振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉正文化公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告双方于2019年3月14日签订的租赁合同；2.请求依法判令被告支付给原告违约金30万元；3.请求依法判令被告返还给原告租房押金2万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月14日，原告（乙方）和被告（甲方）签订房屋租赁合同，约定被告将位于交汇处中南、约300平方米的房屋出租给原告，租期自2019年4月1日到2021年3月31日，计2年，每年租金25万元，每半年交纳一次，每次12.5万元。关于违约责任，双方约定“在房屋租赁期间内，甲方不得收回房屋，乙方也不得退租，如若违约，违约方应补偿另一方损失人民币三十万元整，补偿完毕，双方对租赁房屋的交接，按本合同约定相应内容执行。”“乙方在交接房屋当日向甲方交纳租房押金贰万元整，合同结束，在保证房屋结构不被破坏与不欠水电费用前提下，甲方退还乙方押金。”合同签订后，原告于2019年3月18日支付给被租房押金2万元，并预交房屋租金12.5万元。2019年3月30日，被告把房屋钥匙给原告，原告开始装修，到5月下旬结束，装修费20余万元。涉案房屋系被告承租自济宁市安平运河物流服务公司，在2019年3月14日合同签订的当日，原告并不知情。2020年3月初，济宁市安平运河物流服务有限公司通知原告搬离，原告立即告知了被告。3月24日，原告找被告询问情况，被告让原告等通知，说他们正在协商，房租暂时不用缴纳。4月25日，原告发现被告正在搬家，而被告让原告再等等。4月29日，原告再次找被告，被告表示可以因合同未能履行完毕同意赔偿原告3万元，原告没有接受。4月30日，原告接到济宁市安平运河物流服务公司的书面通知，限定原告三日内搬离。5月7日，张海龙等人到原告店内阻止搬离，并要求原告缴纳房租。5月8日之后，原告多次致电被告均不接听。5月18日，济宁市安平运河物流服务公司毁锁、破门。被告张海龙既然与原告签订2年的房屋租赁合同，就应当担保原告对所承租的房屋有2年的正常使用权。现被告不能协调与房东的关系，造成原告被房东赶处出，给原告造成严重损失，被告应依约承担违约责任。请求人民法院依法审理，支持原告的诉讼请求。被告张海龙辩称，原告方陈述的基本事实无异议，但是后期原告陈述搬离的情况不属实。1.对原告第一项主张解除双方于2019年3月14日签订的房屋租赁合同，被告同意解除。对于原告要求被告支付30万元违约金及2万元押金，被告认为原告该案没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。具体理由为原告主张被告违约不能成立，原被告双方签订房屋租赁合同第6条第1款约定，被告不得收回房屋，如若违约应补偿另一方30万元。通过原告的陈述能够证实原告搬离房屋并不是被告要求其搬离的，而是案外人济宁市安平运河物流服务公司工作人员郑谦通知其搬离，因此被告并没有要求原告搬离租赁房屋，因此不应该承担违约责任；2.被告认为双方签订的房屋租赁合同为无效合同，因合同无效其违约条款也是无效的，通过原被告双方签订的租赁合同第6条第2款约定，能够证实涉案房屋转租没有经过出租人济宁市安平运河物流服务公司同意，对于该情况原告在签订合同时是知情的，原告保证不泄露房租的情况。且被告与济宁市安平运河物流服务公司签订的房屋租赁合同第5条第6款也约定涉案房屋不得转租，因此根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释第16条的规定，被告认为原被告双方签订的合同是无效的；3.即使原被告双方签订的合同是有效的，被告认为双方约定的违约金过高，双方约定年租金25万元，但却约定违约金30万元，显然过高，请求法院依法予以调整；4.原告还欠付被告部分水电费并未缴纳，因此2万元押金不应退还，且原告在2020年4月1日之后的房租近1个多月的房租并未缴纳。应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月14日，原告（乙方）和被告（甲方）签订房屋租赁合同，约定被告将位于，约300平方米的房屋出租给原告，租期自2019年4月1日到2021年3月31日，计2年，每年租金25万元，每半年交纳一次，每次12.5万元。合同第六条约定，1.在房屋租赁期间内，甲方不得收回房屋，乙方也不得退租，如若违约，违约方应补偿另一方损失人民币三十万元整，补偿完毕，双方对租赁房屋的交接，按本合同约定相应内容执行。2.乙方对外宣称与甲方为合作经营的模式，不得泄露该房屋为甲方分租的情况，如乙方不遵守约定，与甲方共同承担与房东的违约责任。……第十一条，乙方在交接房屋当日向甲方交纳租房押金贰万元整，合同结束，在保证房屋结构不被破坏与不欠水电等费用前提下，甲方退还乙方押金。合同签订后，原告于2019年3月18日支付给被租房押金2万元，并预交房屋租金12.5万元，被告向原告出具收据。被告依约向原告交付房屋。2019年9月17日，原告向被告支付了2019年10月1日至2020年3月31日的租金125,000元，被告向原告出具收据。2020年4月30日，案外人济宁市安平运河物流服务中心向原告下达书面通知，载明：济宁市任城区浩然图书城，请贵单位在收到本通知后三日内搬离红星东路银都花园锦碧园1号商住楼东首第一间门面房，我单位已通过书面邮寄方式及工作人员口头通知数次，若贵单位仍未能按照通知时间搬离，我单位将采取停水停电，一切后果自负。2020年5月，案外人济宁市安平运河物流服务中心强制收回了房屋。2020年7月14日,原告诉至本院。另查明，原告租赁房屋用于济宁市任城区浩然图书城经营，具体经营者为郑丽君，系原告法定代表人王陆之母。经审理，本院认为，双方的争议焦点为：1.原、被告签订2019年3月14日签订的《店铺转让合同》效力问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，首先，原、被告签订店铺转让合同后，原告交付了租金，被告交付了房屋，该合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定；其次，虽房东济宁市安平运河物流服务中心不同意被告转让店铺，但被告转让商铺给原告的行为，仅为被告未按合同约定履行义务，现涉案合同已无法履行，原告可以主张解除合同，并要求承担相应的违约责任，并不是可以援引合同无效的理由。故，双方签订的合同有效，被告的辩解，本院不予采信。2.关于原告主张的押金及违约金是否应当支持。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在合同中载明房屋租赁期限为2年，自2019年4月1日至2021年3月31日止。被告将房东不允许转租的地铺转让给原告，原告在使用店铺一年后被房东强制搬出店铺，致使合同已无法履行，构成违约，但原告与被告签订保密条款，在明知涉案房屋存在不允许转租情况下，仍租赁涉案房屋，对造成的损失亦存在过错，应承担相应责任。原告主张的违约金过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定违约金为60,000元；关于押金，双方合同十一条约定，乙方在交接房屋当日向甲方交纳租房押金贰万元整，合同结束，在保证房屋结构不被破坏与不欠水电等费用前提下，甲方退还乙方押金。被告未提供证据证明原告欠付水电费等费用，且现合同已无法履行，故被告应依约返还原告押金20,000元。综上所述，本案中,签订该合同系原、被告的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，现合同无法履行，原告主张解除该合同，被告同意解除，本院予以准许；被告虽构成违约，但双方均有责任，原告主张的违约金过高，本院酌定调整为60,000元；原告主张被告返还押金20,000元，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告山东汉正文化传媒有限公司与被告张海龙于2019年3月14日签订的租赁合同；二、被告张海龙于本判决生效之日起十日内支付原告山东汉正文化传媒有限公司违约金60,000元；三、被告张海龙于本判决生效之日起十日内返还原告山东汉正文化传媒有限公司押金20,000元；四、驳回原告山东汉正文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,100元，减半收取3,050元，由原告承担2,287元，被告承担763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 朱 建二〇二〇年九月七日书记员 辛忠思