文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0406民初733号原告：衡阳市住房公积金管理中心，住所地衡阳市蒸湘南路29号房地大厦B栋。法定代表人：宋京生。委托诉讼代理人：贺永隽，衡阳市雁峰区衡州法律服务所法律工作者。被告：李青青，男，1984年5月3日出生，汉族，住湖南省衡阳县。被告：钟鸣，女，1987年10月20日出生，汉族，住湖南省衡阳县。被告：衡阳万福房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市高新区长湖路1号公园一号4号楼103室。法定代表人：刘欢生，系公司总经理。委托诉讼代理人：徐建民，男，1964年10月11日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。原告衡阳市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）与被告李青青、钟鸣、衡阳万福房地产开发有限公司（以下简称万福公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告公积金中心的委托诉讼代理人贺永隽，被告李青青、钟鸣，被告万福公司的委托诉讼代理人徐建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公积金中心向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告李青青、钟鸣签订的《个人住房公积金担保贷款合同》；2、判令被告李青青归还借款本金、利息、罚息共计227093.86元（暂计算至2020年4月14日），利息及逾期利息按中国人民银行规定的现行公积金贷款利率计算至还清之日止；3、如被告李青青不能归还借款，原告有权处置或变卖被告李青青的房产，原告有优先受偿权；4、判令被告钟鸣、万福公司对上述债务承担连带还款责任；5、本案诉讼费由被告承担。被告李青青、钟鸣辩称，由于客观原因才导致被告逾期还款，并非被告主动逾期，希望原告给予被告一个还款期限，被告自愿将欠款及利息补齐。被告万福公司辩称，原告没有尽到其应尽的义务，原告没有将被告李青青的违约行为及时告知被告，被告万福公司在收到诉状后，与被告李青青进行了沟通，被告李青青表示愿意将欠款还清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2014年12月22日，李青青（借款人）与公积金中心（委托贷款人）、中国农业银行蒸湘支行（受托贷款人）签订《个人住房公积金担保贷款合同》（以下简称贷款合同），合同约定李青青向公积金中心贷款270000元用于购买位于衡阳市蒸湘区住房，贷款期限20年，自2014年12月起至2034年12月止，贷款利率为年利率4.25%；李青青授权公积金中心自贷款发放的次月至贷款清偿之日止，每月委托公积金中心从其中国农业银行62×××78账户中扣收1671.93元用于归还贷款本息，约定的还款日为每月20日。合同第六条约定，无论采取何种还款方式，均按先还息后还本，息随本清的原则执行；合同第七条约定，在委托扣款期间，如借款人指定的委托扣款账户出现冻结、挂失、销户、止付或变更等情况而造成受委托贷款人无法扣收贷款本息的，借款人须提前10天向委托贷款人和受托贷款人提出书面申请，提供新的还款账户用于扣收贷款本息，经审查同意，三方重新签订委托扣款协议，约定启用日期后方可实施，否则，因此而扣款不成功造成违约罚息等，均由借款人负责。借款人连续三个还款期未按时偿还贷款本息，委托贷款人、受托贷款人有权直接从借款人及配偶个人银行账户、个人住房公积金账户及个人住房补贴账户内扣划相应款项用于还贷，相关人员承诺不提出异议；合同第九条约定，借款人未按合同约定归还贷款本息，委托贷款人及受托贷款人将按国家规定对逾期贷款计收逾期利息，并对借款人未支付的到期贷款利息计收复利；合同第十二条约定，合同履行过程中，受托贷款人有权在以下任何一项或多项事件发生时，宣布本合同项下的全部款项提前到期：（一）借款人违反本合同借贷条款中的任何条款的；（二）……；（四）借款人连续六个月未按时足额偿还贷款本息的……；合同第十六条约定，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括应计收的复利）、罚息以及实现债权的费用；合同第二十三条约定，合同履行期限届满或者发生依据本合同的约定委托贷款人可提前收回贷款的情形，其贷款合同项下的债权得不到足额清偿时，委托贷款人有权依法处置或提前处分抵押物用于收回贷款本息。合同第三十五条约定，保证人自愿为借款人履行合同承担连带保证责任。在借款人未按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按合同保证条款履行还款义务，或对借款人的所购房进行回购。合同第三十六条约定，保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括应计收的复利），罚息以及实现债权的费用。合同第三十七条约定，保证担保期限自借款人贷款之日起至借款人清偿全部贷款本息之日止。对于担保机构担保的，保证担保期限自担保机构向委托贷款人出具《担保确认函》之日起至借款人清偿全部贷款本息之日止。2014年12月26日，李青青将登记在其名下坐落于衡阳市蒸湘区房屋办理了抵押预告登记，登记债权数额为270000元，预告登记权利人为公积金中心。2015年1月13日，公积金中心向李青青发放贷款270000元。李青青于2015年2月至2015年4月期间，正常还款，自2015年4月起未按照贷款合同的约定按时足额偿还贷款本息，至2020年4月14日止，李青青的公积金贷款逾期本金数额为5982.14元，逾期利息为3576.8元，逾期罚息96.77元，尚欠贷款本息总额为227093.86元（本金为222793.94元）。另查明，2014年4月18日，万福公司与公积金中心签订《衡阳市住房公积金按揭贷款合作协议书》，协议约定万福公司同意在公积金中心承诺贷款额度内，对每一购房人的贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，并在公积金中心指定的保证金账户内存入贷款额10%的保证金存款（保证金在存入保证金账户期间不计利息）；保证责任范围为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等），并随着借款逐期还款而递减；保证期限从公积金中心与借款人签订的借款合同生效之日起，至万福公司为购买人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交公积金中心收妥之日止。万福公司同意在其保证期内，如因借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，公积金中心可直接从万福公司保证金账户划款还本付息。万福公司同意在其保险期内，购房借款人在还款过程中，连续超过三个月或者累计六个月未履行借款合同约定的义务，公积金中心为了回收贷款需处理抵押物时，万福公司应保证回购抵押物并承担连带清偿责任。本协议的合作期限自2014年4月至2016年4月止。合作期满后，各方依照约定对借款人承担的有关连带责任保证等义务的条款不受合作期限限制，继续有效。截至本案法庭辩论终结之日，涉案房屋尚未办理抵押登记。还查明，李青青与钟鸣于2006年2月16日登记结婚，钟鸣在贷款合同保证人处签字。此外，李青青作为承诺人，钟鸣作为财产共有人向万福公司出具《承诺函》，承诺李青青若连续三个月或累计六个月未付公积金中心按揭贷款本息，李青青同意由万福公司（或其委托人）回购该住房，回购价格由公积金中心与万福公司（或其委托人）协商确定，回购的总价款最低不少于被告李青青欠公积金中心的贷款本息，回购的价值直接用于偿还被告李青青的贷款本息。本院认为，公积金中心与李青青就公积金贷款事宜达成一致意思表示并签订贷款合同，合同内容不违反法律及行政法规禁止性规定，合法有效。按照贷款合同的约定，合同自借款人、委托贷款人、受托贷款人和担保人等各方当事人共同签章（字）之日即2014年12月22日起生效。公积金中心已按贷款合同的约定支付贷款资金270000元，李青青未按照贷款合同的约定及时、足额保证其固定还款账户上有足够余额用于还贷，致使公积金中心扣款还贷失败，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方并未在贷款合同中约定解除合同的条件，李青青的违约行为也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同情形，故公积金中心请求解除双方签订的贷款合同于法无据，本院不予支持。贷款合同第十二条约定，合同履行过程中发生借款人违反合同借贷条款中的任何条款、借款人连续六个月未按时足额偿还贷款本息的，公积金中心有权宣布合同项下的全部贷款提前到期，公积金中心据此请求李青青提前归还全部贷款本息共计227093.86元合法有据，本院予以支持。贷款合同第三条约定，贷款执行中国人民银行规定的现行利率，如遇中国人民银行调整贷款利率，则利率在下年度相应调整，故公积金中心请求李青青按照中国人民银行规定的现行公积金贷款利率计付逾期利息的主张合法有据，本院予以支持。因钟鸣与李青青系夫妻关系，并在贷款合同保证人处签字，约定对贷款本金、利息（包括应计收的复利），罚息以及实现债权的费用承担连带保证责任，故对公积金中心要求钟鸣在上述全部贷款本息范围内承担连带偿还责任的诉请，本院予以支持。根据万福公司与公积金中心签订的《衡阳市住房公积金按揭贷款合作协议书》，在万福公司未为购买人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交公积金中心收妥前，万福公司应对被告李青青的贷款本金、利息（包括罚息）及为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）承担连带保证责任，故对公积金中心要求万福公司在上述全部贷款本息范围内承担连带偿还责任的诉请，本院予以支持。李青青于2014年12月26日为其名下位于衡阳市蒸湘区房屋办理了抵押预告登记手续，担保其270000元债务。由于李青青对上述房屋尚未取得产权证并未完成抵押权的登记，原告公积金中心作为该房屋抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满对抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人对抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋已享有现实的抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告公积金中心要求在被告李青青不能足额清偿债务时处置或变卖上述房产，享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，判决如下：一、被告李青青于本判决生效之日起十日内向原告衡阳市住房公积金管理中心偿还贷款本金及利息合计227093.86元（截至2020年4月14日），后期利息以所欠借款本金222793.94元为基数，按中国人民银行现行公积金贷款利率从2020年4月15日起至贷款清偿之日止；二、被告钟鸣、衡阳万福房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告衡阳市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4706元，减半收取2353元，由被告李青青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  李小燕二〇二〇年九月二十一日法官助理张存金代理书记员  李 晨            校对人：李    晨      本案适用的法律条文见附页：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。                  《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。