四川省巴中市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川19执异7号 案外人：敬镒瑄，女，1953年12月4日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 案外人：赵怀秀，女，1968年6月26日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 案外人：史丽蓉，女，1978年7月4日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 申请执行人：巴中市华兴建筑有限公司，住所地：四川省巴中市巴州区草坝街190号。 法定代表人：苟中林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马永全，男，1973年5月1日出生，汉族，巴中市华兴建筑有限公司党支部书记，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：彭仕喜，四川九朝律师事务所律师。 被执行人：巴中市中润实业集团有限公司，住所地：四川省巴中市巴州区江北滨河玉盘B区润州国际1单元7楼ZB1-7-A3号。 法定代表人：刘伟樑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：向波，男，1978年1月23日出生，汉族，巴中市中润实业集团有限公司职工，住四川省都江堰市。 在本院执行申请执行人巴中市华兴建筑有限公司与被执行人巴中市中润实业集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人敬镒瑄、赵怀秀、史丽蓉于2020年8月27日对本院作出的（2020）川19执7号之三执行裁定书涉及执行标的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年9月2日组织了听证，案外人敬镒瑄、赵怀秀、史丽蓉，申请执行人巴中市华兴建筑有限公司的委托诉讼代理人马永全、彭仕喜，被执行人巴中市中润实业集团有限公司的委托诉讼代理人向波参加了听证。现已审查终结。 案外人敬镒瑄、赵怀秀、史丽蓉的异议请求：1.不得执行（2020）川19执7号之三执行裁定书涉及申请人认购的巴中市中润实业集团有限公司开发的比佛利山庄项目18栋3、4、5层房屋；2.终止拍卖巴中市经济开发区房屋；3.解除位于巴中市经济开发区房屋的查封。事实和理由：申请人于2015年1月6日与巴中市中润实业集团有限公司签订《比佛利山庄认购协议》及《附件协议》，当日支付500万认购金并约定签订正式《商品房买卖合同》后认购金转为房价款，中润实业出具收款收据并加盖其财务专用章。2016年1月6日准备第二次交款时就发现巴中市中润实业集团有限公司将案涉房屋抵押给了李鑫春、聂敏，导致无法继续交款和网签。后巴中市中润实业集团有限公司及法定代表人刘伟樑书面承诺办理网签手续并按合同交付房屋。案外人与巴中市中润实业集团有限公司签订《比佛利山庄认购协议》及《附件协议》及承诺书具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。申请人已支付认购定金超过定金的法定最高限额并约定将自动转化为房价款，应认定申请人已依合同约定支付了部分购房款，中润实业也出具了相应的收款收据，并一直承诺将履行交付房屋并办理过户登记手续的义务。由于案涉房屋缺少相关文件，一直未竣工验收，达不到办理房产证的条件，并非案外人自身原因造成。故可以排除对案涉房屋的强制执行。案外人敬镒瑄、赵怀秀、史丽蓉提交如下证据：1.《比佛利山庄认购协议》；2.《附件协议》、3.《承诺书》复印件两份；4.2015年1月6日《收据》复印件、2015年1月20日《收据》复印件；5.银行凭证。 申请执行人巴中市华兴建筑有限公司称，一、申请中提出有物权请求权不成立：1.500万的性质，申请书及认购书明确500万是定金，签正式合同时转为房价款；2.案涉房屋18-3-1、18-4-1目前显示已经备案在李鑫春名下，时间是2015年12月13日。案涉房屋18-5-1于2016年8月5日备案登记在聂敏名下，因申请人自己陈述不能继续交款也不能进行网签，也就是说合同无法继续履行，按照规定，只有将李鑫春、聂敏的网签取消后才可能签订商品房买卖合同继续履行，到目前为止申请人只能主张中润公司按照定金法则进行处理，故主张的物权请求权不能成立。二、申请人主张的购房行为优于工程款不能成立，根据合同法286条、最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题解释二第17条、最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复的法律规定，巴中市中级人民法院（2019）川19民初6号民事判决已经确认华兴公司在比弗利山庄2期商住楼享有优先受偿权，根据法律规定购房户能够对抗工程款优先的条件，第一必须是消费者购房，第二必须是交付全部或者大部分款项，本案中申请人购买的是商业用房而不是住房，不属于法律上的消费者，同时申请人现在所交的是购房定金且不是购房款的全部或者大部分，故申请人主张的购房行为优于工程款不能成立。三、本案是执行异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，第二十八条规定了四个条件：1.查封前已经签订合法有效的买卖合同，2.在查封前已经合法占有不动产，3.已支付全部价款或者将剩余价款按照法院的要求交付执行，4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中针对第1、2、3条件，第一条件我们认为现在申请人提供的认购协议实际上是定金协议并未签订正式合同，第二条件因目前案涉房屋尚未验收，不存在将房屋交付给申请人占有的事实，第三条件申请人目前只交了500万的认购定金，总房价款为1900万，没有达到支付全部价款或者将剩余价款交付法院执行的条件。因28条规定的4个条件需要同时具备，故申请人申请排除强制执行的理由不能成立。申请执行人巴中市华兴建筑有限公司提交（2019）川19民初6号民事判决书复印件一份。 被执行人巴中市中润实业集团有限公司称，1.本案是华兴公司申请执行、查封、拍卖，中润公司对华兴公司的行为不发表意见。对申请人的申请事项不发表意见；2.申请人已付款500万是事实，但仅签订了认购协议，未签订网签备案合同；3.案涉房屋事实上已由李鑫春、聂敏签订了网签备案合同。被执行人巴中市中润实业集团有限公司提交李鑫春、聂敏的网签合同三份。 本院查明，原告巴中市华兴建筑有限公司与被告巴中市中润实业集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2019）川19民初6号民事判决：一、由被告巴中市中润实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告巴中市华兴建筑有限公司支付截止2019年5月31日的工程进度款14077.6485万元及逾期付款违约金（逾期付款违约金计算方式为：从2016年11月1日起，以下欠工程进度款8357.3132万元为基数，按照年利率24%的标准，计算至2019年5月31日；从2019年6月1日起，以下差工程进度款14077.6485万元为基数，按照年利率24%的标准，计算至本判决确定的给付之日止）；二、原告巴中市华兴建筑有限公司对其修建的案涉“比弗利山庄”二期商住楼的折价或者拍卖价款在巴中市中润实业集团有限公司下欠工程进度款14077.6485万元范围内享有优先受偿权；三、驳回原告巴中市华兴建筑有限公司的其他诉讼请求。 根据巴中市华兴建筑有限公司申请，本院于2019年1月23日作出（2019）川19财保1号民事裁定，查封了巴中市中润实业集团有限公司开发的比佛利山庄项目十八幢18-3-1号房屋（面积1438.69平方米）、18-4-1号房屋（面积1530.19平方米）、18-5-1号房屋（面积1530.19平方米）、以及十九幢19-3-1号房屋（面积2176.69平方米）。因巴中市中润实业集团有限公司未履行本院（2019）川19民初6号民事判决书确定的给付义务，本院于2020年8月4日作出（2020）川19执7号之三执行裁定书，拍卖被执行人巴中市中润实业集团有限公司所有的位于巴中市经济开发区房屋（面积1438.69平方米）、18-4-1号房屋（面积1530.19平方米）、18-5-1号房屋（面积1530.19平方米）、以及第十九幢19-3-1号房屋（面积2176.69平方米）。 同时查明，2015年1月6日，巴中市中润实业有限公司作为甲方（开发商）与敬镒瑄、赵怀秀、史丽蓉作为乙方（认购人）签订《比佛利山庄认购协议》约定，第一条，乙方同意认购由甲方开发的“比佛利山庄”项目的18幢3、4、5楼（以下简称该房屋），该房屋建筑面积为4038.97平方米，每平方米建筑面积单价为人民币4704.17元。第三条，乙方在签订本协议时，需缴纳认购定金5000000元（伍佰万）整，在签订正式的巴中市《商品房买卖合同》后，乙方支付的认购定金转为房价款。备注：总价19000000元，大写（壹仟玖佰万元整）。同日双方签订《附件协议》约定，付款方式：2015年1月6日付款2000000元（大写：贰佰万元整），2015年1月30日前付款3000000元（大写：叁佰万元整），余下首付款4500000元（大写肆佰伍拾万元整）于2016年1月6日前付清。签订认购协议当日，巴中市中润实业集团有限公司出具向敬镒瑄、赵怀秀、史丽蓉出具比佛利山庄18幢叁、肆、伍楼门市定金贰佰万元的收据。2015年1月20日，巴中市中润实业集团有限公司向敬镒瑄、赵怀秀、史丽蓉出具比佛利山庄18幢叁、肆、伍楼门市定金叁佰万元的收据。2019年4月4日，巴中市中润实业集团有限公司的法定代表人刘伟樑出具《承诺书》，本人刘伟樑承诺在2019年4月30日前将比佛利18号楼的（合同所签面积）全部办理网签手续，签约人名字，敬镒瑄、赵怀秀、史丽蓉，如到时不能正常网签，发生的一切后果有刘伟樑负责。承诺人：刘伟樑2019.4.4。2019年9月25日，巴中市中润实业集团有限公司出具《承诺书》，兹有敬镒瑄，身份证号5130271953××××××××、赵怀秀、史丽蓉认购我公司开发的比佛利项目18栋3、4、5层门市，真实、合法有效；目前该项目正处于完善阶段，我司慎重承诺，待完善后，补齐尾款我司将按合同约定交付房屋并办理相关手续！承诺单位：巴中市中润实业集团有限公司，2019年9月25日，并加盖巴中市中润实业集团有限公司印章，刘伟樑签字。 另查明，2015年12月23日，李鑫春与巴中市中润实业集团有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（备案号分别为518540、518541）约定，李鑫春分别购买比佛利山庄项目18栋18-3-1号房屋、18-4-1房屋。2016年8月5日，聂敏与巴中市中润实业集团有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（备案号为532340）约定，聂敏购买比佛利山庄项目18栋18-5-1号房屋。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，该优先受偿权不得对抗以消费者身份购买并交付了商品房的全部或者大部分款项的买受人。本案中，申请执行人巴中市华兴建筑有限公司对巴中市房屋享有优先受偿权。同时，案外人敬镒瑄、赵怀秀、史丽蓉虽称2015年1月6日与巴中市中润实业集团有限公司签订《比佛利山庄认购协议》及《附件协议》，已认购比佛利山庄项目18栋18-3-1号房屋、18-4-1号房屋、18-5-1号房屋，并给付了定金500万元，但比佛利山庄项目18栋18-3-1号房屋、18-4-1号房屋、18-5-1号房屋的用途均系商业用房，并非用于自己居住，案外人敬镒瑄、赵怀秀、史丽蓉不属于以消费者身份购买并交付商品房的全部或者大部分款项的买受人，不足以排除对案涉房屋的执行。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人敬镒瑄、赵怀秀、史丽蓉的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 刘伯梅 审 判 员 杜觐良 审 判 员 苟华林 二〇二〇年九月三日 法官助理 张益珍 书 记 员 吴 鹏