重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终1031号上诉人（原审被告）：重庆嘉山房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道桐坪正舟路555号商业楼，统一社会信用代码91500114666448207D。法定代表人：康明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：向**，重庆云霁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：覃宪忠，男，1968年11月23日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：周凌燕，重庆森平律师事务所律师。委托诉讼代理人：付明政，重庆森平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆华，女，1975年3月30日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：周凌燕，重庆森平律师事务所律师。委托诉讼代理人：付明政，重庆森平律师事务所律师。上诉人重庆嘉山房地产开发有限公司（以下简称嘉山公司）因与被上诉人覃宪忠、陆华商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初665号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月13日受理本案后，依法组成合议庭于2020年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人嘉山公司的委托诉讼代理人向**，被上诉人覃宪忠、陆华的共同委托诉讼代理人周凌燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉山公司向本院上诉请求：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初665号民事判决，依法改判驳回覃宪忠、陆华的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实及理由：一审判决适用法律错误，判决结果错误。1.《合同补充协议》第四条已明确约定，对分摊建筑面积、套内建筑面积出现的误差，互相不退不补，也不承担违约责任。本案房屋是分摊面积出现误差，故嘉山公司不应返还房款。2．嘉山公司严格按照图纸进行施工，未对覃宪忠、陆华的专业部分面积产生影响，嘉山公司对此无过错。本案房屋误差是由于房屋规划部门和测绘部门适用不同测绘标准导致，涉及到整个小区房屋。若不按照合同约定履行，将产生大量诉讼，不利于社会经济稳定。被上诉人覃宪忠、陆华共同辩称，1．《合同补充协议》第四条第一款分两句话，嘉山公司在上诉状中陈述的是第二句话，但根据第一句话的内容，嘉山公司应按照双方签订的买卖合同约定的建筑面积履行合同义务，虽该《合同补充协议》第四条第二款第二句话的表述与第一句话不一致，但第一句话在前，第二句话的理解应当隐含第一句话中所涉建筑面积不变的情况，同时嘉山公司出具的购房发票也能显示其收取购房款是按照建筑面积计算。2．嘉山公司并未举示相关证据证明其面积误差是因测绘标准不同导致，即使其陈述属实，也不能作为免除其违约责任要件。综上，根据合同约定，嘉山公司多收取的购房款应当返还。覃宪忠、陆华向一审法院起诉请求：判令嘉山公司返还覃宪忠、陆华所购商品房面积误差1.75㎡的房价款9452.49元，并承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月26日，覃宪忠、陆华（乙方）与嘉山公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）、《合同补充协议》，购买嘉山公司开发的位于重庆市黔江区正阳街道正舟路（南段）XX号X幢XXX号房屋一套，房屋建筑面积109.49平方米（套内建筑面积97.33平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.16平方米），建筑面积单价为5401.42元/平方米，房价总金额591401元。《合同》第六条约定：“面积确认及面积差异处理。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1．合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2．合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房……”《合同》第二十五条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。”《合同补充协议》第四条约定“关于面积确认及面积差异处理：1．本房屋按建筑面积计算购房款，甲乙双方同意只按合同约定建筑面积与产权登记建筑面积计算确定面积误差，并作为双方结算房价款和处理面积误差的依据。对分摊建筑面积、套内建筑面积等所出现的误差，甲乙双方互相不退、不补，也互不承担违约责任；2．如因政府相关房屋面积测量规范、文件以及计算方法、计算标准等发生变化导致合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积出现差异的，双方均不承担责任，由双方按照合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积的差异，以合同约定的套内建筑面积单价按实调整房屋总价款，多退少补，且均不计算利息……”。2017年2月23日，原重庆市黔江区国土资源和房屋管理局对涉案房屋颁发了不动产权证书，记载房屋建筑面积107.74㎡，专有建筑面积（套内面积）97.33㎡。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，覃宪忠、陆华认为应以《合同补充协议》第四条约定的按建筑面积计算确定面积误差和结算房价。嘉山公司则认为已经有明确约定，对面积差异不退、不补。覃宪忠、陆华、嘉山公司对合同中房屋面积差异处理条款的理解产生分歧，故本案争议焦点为对于覃宪忠、陆华购买房屋的建筑面积出现1.75㎡的误差，嘉山公司是否应当承担返还房价款的责任。评析如下：首先，《合同补充协议》第四条的核心内容是将建筑面积作为房屋价款结算和处理面积误差的依据，改变了双方在主合同中约定按照按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理依据。从上述内容来看《合同补充协议》是对《重庆市商品房买卖合同》的补充与变更，当两者内容不一致时，应以《合同补充协议》的内容为准。故在计算、结算房价款和处理房屋面积误差时，应当以建筑面积为依据。通过覃宪忠、陆华举示的证据来看，其不动产权证书记载房屋建筑面积为107.74㎡，而《重庆市商品房买卖合同》记载的建筑面积为109.49㎡，故一审法院确认存在面积误差1.75㎡。其次，主合同中已有明确约定而补充协议未进行变更的，仍应按照主合同约定履行。嘉山公司认为在存在面积误差的情况下，《合同补充协议》已经对处理方式进行了变更，即对分摊建筑面积、套内建筑面积等所出现的误差，双方相互不退、不补。但根据《商品房销售管理办法》第二十一条的规定“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”这说明按建筑面积计价来处理面积误差时应分类考虑建筑面积和套内面积发生变化的不同类型。而本案《合同补充协议》中约定分摊建筑面积、套内建筑面积等出现误差，双方互相不退、不补，也互不承担违约责任，隐含的前提是建筑面积不变，否则无论建筑面积差异大到何处，双方都不多退少补，甚至不承担违约责任，显然与交易的习惯及常理不符。故该条约定应归类属于在建筑面积不变的情况下，套内面积和分摊面积出现此消彼长时双方的处理方式。综上，基于对主合同与补充协议的整体理解，双方签订的合同已经对建筑面积出现误差的处理方式进行了明确约定。嘉山公司扩大《合同补充协议》第四条第一款后一句的解释并不能成立。按照主合同约定，误差比绝对值在3%以内，按合同约定价格据实结算。覃宪忠、陆华所购房屋面积出现误差1.75㎡，按照5401.42元/㎡计算，嘉山公司应返还覃宪忠、陆华购房款9452.49元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：重庆嘉山房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还覃宪忠、陆华购房款9452.49元。案件受理费50元，减半收取25元，由重庆嘉山房地产开发有限公司负担。二审诉讼中，各方当事人均未举示新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，各方当事人对合同效力及房屋面积出现误差的事实均无异议，本案争议的焦点是：嘉山公司应否退还覃宪忠、陆华所购房屋误差面积价款。现分析评判如下：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，嘉山公司与覃宪忠、陆华签订的《重庆市商品房买卖合同》第六条约定，以房屋套内面积为依据计算误差面积；《合同补充协议》第四条约定，以建筑面积为依据计算误差面积。二份合同对误差面积的结算依据作出了不同的约定，因《合同补充协议》是对《重庆市商品房买卖合同》约定内容的变更与补充，对于误差面积应以补充协议的约定为依据处理。至于对《合同补充协议》第四条第一款的理解问题，该款约定：“本房屋按建筑面积计算购房款，甲乙双方同意只按合同约定建筑面积与产权登记建筑面积计算确定面积误差，并作为双方结算房价款和处理面积误差的依据。对分摊建筑面积、套内建筑面积等所出现的误差，甲乙双方互相不退、不补，也互不承担违约责任。”建筑面积由套内面积与分摊面积共同组成，该款明确约定房屋误差面积的确认仅以总的建筑面积作为唯一的结算依据，而组成建筑面积的套内面积与分摊面积则不再另行计算误差，不存在退补问题。据此约定，对房屋误差面积的确认是以建筑面积为依据，并以建筑面积的单价作为结算标准，而不以分摊面积或者套内面积及相应单价结算。对于分摊面积或者套内面积出现的误差，互相不退、不补。经查，覃宪忠、陆华所购房屋合同约定建筑面积为109.49平方米，证载建筑面积为107.74平方米，故嘉山公司对多收取的1.75平方米建筑面积的购房款应当退还。嘉山公司上诉称案涉房屋建筑面积误差是由于测绘部门适用的测绘标准变更所致，因未举示相关证据佐证，故该上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，嘉山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆嘉山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 彭松涛审 判 员 徐婷婷审 判 员 刘文玉二〇二〇年九月九日法官助理 周 余书 记 员 何杰洪