湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1022民初1434号 原告：王小华（原告李菜香委托诉讼代理人），男。 原告：李菜香，女。 被告：宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称：玉溪河公司）。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：孙铭。 原告王小华、李菜香与被告玉溪河公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小华、被告玉溪河公司委托诉讼代理人孙铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王小华、李菜香向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金23,510元（至起诉之日止约2351天，10元/天），后续另计。多收的契税1,531元和房屋转让手续费333元，合计27,374元。事实与理由：原告于2013年9月29日在玉溪河畔购买住房C6栋1114号，至今产权证尚未办理，应按国家现行的契税费率计算，原告原来已交了总房款的2%，实际应按总房款的1.5%收取，所以被告方理应向原告退还多收取0.5%的契税。2014年7月13日（交房之日），原告向被告支付该房屋办证所需费用（契税、维修基金、产权登记费、阳台封闭费及转让手续费）共计22,958元，被告将房屋交付给原告。原告收房后，曾多次与玉溪河畔的开发商相关人员交涉，催促被告方早日办理房屋所有权证（现称不动产权证）。但时至今日，被告方一直以种种理由拖延。通过相关部门查询得知，大部分业主的办证资料都未向相关部门提交，理谈不上办理产权证了，根据合同约定，被告已构成了逾期办证违约，地申办产权过程中，被告无任何法律依据向原告收取房屋转让费，毕竟原告与被告的房屋买卖纯属一手房交易，并非二手房。依据财政部、国家发改委《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》的规定，自2017年4月1日起取消或停征房屋转让手续费。所以，原告不认同被告收取房屋产权转让费。被告作为房屋买卖合同的出卖方，在原告履行了付款义务后，应当在合同订立90日内按约定为原告办理房屋所有权证。根据相关法律法规，被告应限期为原告向不动产权登记中心递交办证资料及办证费用。综上，请人民法院判允前列诉讼请求。 玉溪河公司辩称：一、原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求超过了诉讼时效。本案交房的时间为2014年7月13日，按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365日内将办理权属登记，需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。也就是说原告在2015年7月就应知道自己的权利被侵害，但原告未在诉讼时效期限内向公司主张权利，而在2020年6月才向法院起诉，因此，原告要求公司支付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。二、原告诉请公司支付逾期办理不动产权证违约金23,510元不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条赋予当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨，同时，依据公平与诚信原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定，违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。三、原告要求退还产权转让费及多收取的契税问题，根据双方房屋买卖合同附件二约定，契税及转让费是由我公司代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费为准。最终办证费用是多收还是少收，应由政府办证机关核定，及法院的合法审查后才能确定，而不是办证前就能确定是否退还办证费用。 本院经查理认定事实明如下：玉溪河公司是经核准登记的有限责任公司，成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。宜章县玉溪镇玉溪河畔小区系玉溪河公司开发建设的。2013年9月29日，原告王小华分两笔向被告交付了玉溪河畔C6栋1114房的购房款103,628元。次日，原（买方）、被告（卖方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的玉溪河畔C幢11层1114号房。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。合同附件二对办证及其他费用进行了约定：（一）房产证及土地证工本费由公司负责，公司代办手续；（二）以下费用由客户自行负责（公司代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准），主要包括：契税、公共维修基金、产权登记费、转让手续费等。合同签订后，被告于2014年7月13日向原告出具了不动产预收款专用收据，票面金额为305,306元，还出具了收取契税、产权登记、转让手续费等费用的收据两张，合计金额为24,124元。 另查明，原告王小华收房时间为2014年7月13日，截至原告向本院起诉之日（2020年6月11日），案涉房屋尚未办理不动产权证，逾期办理不动产权证的期间为1795日。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告在2014年7月13日将房屋交付给原告使用，按照合同约定，被告不能在2015年7月13日前办好案涉房产的不动产权证，即构成违约，原告请求被告支付逾期证违约金，本院予以支持。被告认为，违约金约定过分高于因其违约给原告造成的损失，应当予以调整。本院认为，原告除缴纳办证费用的利息损失外，未提供证据证明因被告违约给其造成了其他实际损失，合同约定每日10元的违约金，可以认定为“过分高于造成的损失”。考虑被告的过错程度和原告的实际损失，依照公平原则，兼顾双方当事人的利益，酌情将违约金调整为合同约定标准的70%更为公平合理，截至2020年6月11日，被告应支付原告逾期办证违约金12,565元（1795日×10元/天×70%），2020年6月11日后的违约金按调整后的标准即每日7元支付。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。本案中，截至原告起诉之日，被告仍未为原告办理案涉房屋的不动产权证，违约行为仍在持续中，被告主张原告请求支付逾期办证违约金超过了诉讼时效期间，本院不予采信。至于原告请求被告退回多收取的契税及房屋转让费，合同附件二约定，契税、产权登记费、转让手续费等费用的收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准，被告只是代收代缴。案涉房屋尚未办理产权证，暂不能确定被告是否多收费用以及多收费用的金额，原告可以在不动产权证办理后与被告进行结算，对于原告该项请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王小华、李菜香逾期办理不动产权证违约金12,565元。2020年6月11日后的违约金按每日7元支付至不动产权证办妥之日。 二、驳回原告王小华、李菜香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费484元，减半收取计242元，由被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  刘代全 二〇二〇年九月十六日 书记员  邓雪芬 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。