江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏08民终3005号 上诉人（原审原告、案外人）：卜祥均，男，1965年4月20日出生，汉族，住镇江市扬中市。 委托诉讼代理人：李艳，江苏山师行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方晓峰，江苏山师行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏金祥建设工程有限公司，住所地常州市金坛区金城镇丹荆路1号。 法定代表人：杨国祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐国美，男，该公司员工。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：淮安禾元置业有限公司，住所地淮安市淮安区平桥镇隆安花苑小区售楼处。 法定代表人：陈学怀，该公司法人。 委托诉讼代理人：陈敏，女，该公司员工。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：陈学怀，男，1952年4月29日出生，汉族，住扬中市。 上诉人卜祥均因与被上诉人江苏金祥建设工程有限公司（以下至判决主文前简称金祥公司）、淮安禾元置业有限公司（以下简称禾元公司）、陈学怀案外人执行异议之诉一案，不服淮安市淮安区人民法院（以下至判决主文前简称淮安区法院）（2018）苏0803民初7096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 卜祥均向一审法院起诉请求：1.判决停止对淮安市淮安区平桥镇隆安花苑4#402室房屋执行；2.判决解除对淮安市淮安区平桥镇隆安花苑4#402室房屋的查封措施；3.判决确认淮安市淮安区平桥镇隆安花苑4#402室房屋归原告所有；4.由被告承担诉讼费。事实和理由：2015年12月28日，原告与被告禾元公司签订《商品房买卖合同》，由原告认购禾元公司开发的位于淮安市淮安区平桥镇隆安花苑4#402室房屋，原告依认购书约定向禾元公司缴纳房款，禾元公司向原告出具收据。2018年1月31日，淮安区法院发出查封公告，公告查封被告禾元公司房屋，包括本案原告已购买的4#402室房屋。但原告在2015年12月28日即与禾元公司签订书面商品房买卖合同并交付房款，合同签订及房屋交付均发生在淮安区法院査封之前，原告系诉争房屋的合法所有权人。被告金祥公司与被告禾元公司之间是金钱债权执行，但原告与被告禾元公司之间是就特定房屋形成的商品房买卖合同，原告就诉争房屋有足以排除执行的权利。被告禾元置业公司申请贵院查封涉案房屋严重损害了原告的合法权益。 被告金祥公司辩称，原告与被告禾元公司签订的房屋买卖合同是虚假的，在法院执行的时候我公司去房管局，通过房管局登记的只有十套房屋，其他的都没有经过房管局登记。法院的（2018）苏0803执异57号民事裁定书认定的事实是正确的。 被告禾元公司辩称，认可原告的诉状中陈述的事实。 被告陈学怀未作答辩。 一审法院认定事实如下： 1．金祥公司与禾元公司、陈学怀建设工程施工合同纠纷一案，淮安区法院于2016年9月27日作出（2016）苏0803民初6675号民事裁定书，裁定查封禾元公司所有位于淮安市淮安区平桥镇隆安花苑1#-4#楼未销售的预售商品房45套，并于2016年10月8日向淮安市淮安区住房和城乡建设局发出了协助执行通知书，请其协助查封禾元公司所有的位于淮安市淮安区平桥镇隆安花苑1号楼204-404、105-405室计7套预售商品房，3号楼103-503、104-504室计10套预售商品房以及4号楼101-501、102、302-502、103-503、104-504室计19套商品房。 2017年9月8日，淮安区法院作出（2016）苏0803民初6675号民事判决书，判决：一、被告禾元公司于本判决生效后十日内给付原告金祥公司所欠工程款5171835.3元及逾期利息（从2016年9月26日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、被告陈学怀对被告禾元公司的上述债务承担连带清偿责任；三、原告金祥公司对平桥隆安花苑1-4#楼折价或以拍卖、变卖所得的价款在上述工程价款范围内享有优先受偿权；四、驳回原告金祥公司的其他诉讼请求。禾元公司对判决不服，提起上诉，本院于2017年12月29日作出（2017）苏08民终3151号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 该判决生效后，因禾元公司、陈学怀未履行，金祥公司申请强制执行，淮安区法院于2018年1月31日发出查封公告，卜祥均以法院查封禾元公司所有位于淮安市淮安区平桥镇隆安花苑4#402室的房屋已出售给卜祥均为由，提出执行异议申请，要求本院解除涉案房屋查封措施。淮安区法院作出（2018）苏0803执异57号执行裁定书，裁定驳回案外人卜祥均的异议请求。 2．本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为执行案件的案外人卜祥均对执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 （1）卜祥均主张在金祥公司申请查封之前即2015年12月28日，卜祥均和禾元公司已签订了商品房买卖合同（约定房屋位于淮安市淮安区平桥镇隆安花苑第4幢1单元4层402号房），提供商品房买卖合同。 被告禾元公司对原告该主张无异议。被告金祥公司认为系虚假合同，并未在房管局备案，对合同不予认可。 金祥公司主张虚假合同未提供证据证明其主张，不予认定，该商品房买卖合同虽未在房管局备案，但合同双方对该合同均表示认可，故该商品房买卖合同合法有效。淮安区法院认定在法院查封之前，卜祥均与禾元公司已签订了合法有效的书面商品房买卖合同，但该合同未在房管局备案。 （2）卜祥均主张在法院查封之前，禾元公司已向其交付房屋，但原告在庭审中又表明房屋目前还不满足交付条件，尚未交付，现房屋被淮安区法院查封，合同约定的房屋交付时间为2018年12月30日前。 被告对原告该主张无异议。故淮安区法院认定在查封前卜祥均并未合法占有房屋。 （3）卜祥均主张已按照合同约定以现金形式向禾元公司支付房屋价款28万元，提供收据1张、银行交易明细1份。 被告禾元公司对此无异议。被告金祥公司不认可，认为购房款应当打到房管局账上。 卜祥均虽未提供正规购房发票，但禾元公司认可其已支付全部购房款，金祥公司未提供证据证明原告该主张虚假，故淮安区法院确认祥均已按照合同约定给付全部价款。 （4）卜祥均主张非因原告卜祥均原因未办理过户登记，被告未表异议，淮安区法院对此予以确认。 淮安区法院认为，法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 原告主张停止对淮安市淮安区平桥镇隆安花苑4#402室房屋执行，解除对该房屋的查封措施、并判决确认该房屋归原告所有。淮安区法院经审查认定在法院查封之前，卜祥均与禾元公司已签订了合法有效的书面商品房买卖合同（未在房管局备案）；卜祥均已按照合同约定给付全部价款；非因原告卜祥均原因未办理过户登记；但法院查封前原告卜祥均并未合法占有房屋，因此原告卜祥均对登记在禾元公司名下的淮安市淮安区平桥镇隆安花苑4#402室房屋不具有足以排除强制执行的民事权益。原告诉讼主张不符合法律规定，不予支持。 淮安区法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决：驳回原告卜祥均的诉讼请求。案件受理费5500元（原告卜祥均已预交5500元），由原告卜祥均负担。 一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，禾元公司因与金祥公司及陈学怀建设工程施工合同纠纷一案，不服本院（2017）苏08民终3151号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。该院认为，禾元公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。江苏省高级人民法院于2019年6月27日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款规定，作出（2018）苏民申2600号民事裁定书，裁定：一、本案由该院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。淮安区法院于2019年7月10日作出（2018）苏0803民初7096号民事判决。本院于2019年11月14日裁定本案中止诉讼。2020年6月18日，江苏省高级人民法院作出（2019）苏民再340号民事判决书，判决：一、撤销江苏省淮安市中级人民法院（2017）苏08民终3151号民事判决；二、维持淮安区法院（2016）苏0803民初6675号民事判决第二项、第三项、第四项；三、变更淮安区法院（2016）苏0803民初6675号民事判决第一项为：禾元公司于判决生效后十日内给付金祥公司工程款4678335.3元及逾期利息（从2016年9月26日起至实际给付支付止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，卜祥均在淮安区法院查封涉案房屋之前，已与禾元公司签订了合法有效的商品房买卖合同，卜祥均所购涉案房屋系用于居住，其名下无用于居住的其他房屋，且依据查明事实，卜祥均也已支付了全部价款，故上诉人卜祥均作为商品房消费者，其对涉案商品房享有的物权期待权应予保护。金祥公司作为涉案工程承包方，对涉案房屋享有的工程价款优先受偿权不得对抗商品房消费者卜祥均。 综上，上诉人卜祥均的上诉请求成立，应予支持。一审法院适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销淮安市淮安区人民法院（2018）苏0803民初7096号民事判决； 二、不得执行淮安市淮安区平桥镇隆安花苑4#402室房屋。 一审案件受理费5500元，二审案件受理费5500元，由被上诉人江苏金祥建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘昌锋 审判员  董国华 审判员  庞海涛 二〇二〇年九月三十日 书记员  王 霄