文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初2710号原告：李华中，男，汉族，1963年9月26日出生，住重庆市大足区。原告：覃永贵，女，汉族，1964年12月5日出生，住重庆市大足区。二原告委托诉讼代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。被告：重庆遵大房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道388号蓝湖丽都，统一社会信用代码915002256635967655。法定代表人：雷水生，总经理。委托诉讼代理人：李鸿沛，重庆百君（大足）律师事务所律师。原告李华中、覃永贵诉被告重庆遵大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告李华中、覃永贵于2020年6月23日向本院提交民事诉状，本院经审查后于2020年6月29日立案，依法适用简易程序，由审判员彭文独任审判，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。二原告的特别授权委托诉讼代理人张靖鼎及被告的特别授权委托诉讼代理人李鸿沛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2017年1月1日起至2019年7月30日止的逾期交房违约金31395元；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2016年2月23日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将被告开发建设的位于重庆市大足区棠香街道办事处二环南路XX号的预售商品房以总价款333992元出卖给原告。签订合同时约定：1、被告在2016年12月31日前将已经进行竣工验收备案登记的商品房交付给原告；2、双方在进行验收交接时，被告应出示和提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；3、如被告未按约定期限将该商品房交付给原告使用，应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定履行了房款的支付义务，但合同约定的交房期限到期后，被告向原告交付房屋时，并未向原告出示并提供前述的“两书一证”。经查，涉案房屋2019年7月才通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告认为，房屋通过竣工验收才是商品房交付的法定前提条件，此时商品房才达到法定的交付条件，被告才能合法的向原告交付房屋。被告未按合同约定如期将已经达到法定交付使用条件的房屋交付给原告，其行为已构成了违约。被告辩称，本案的基本事实是原、被告双方签订买卖合同后，双方已于2017年8月30日办理了接房手续书，原告已接收房屋，虽然办理交接房屋时未取得建设工程竣工验收备案登记证，但交接发行为系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，该交接行为有效，原告主张以被告取得建设工程竣工备案登记证的止点作为计算逾期交房违约金的期限没有事实和法律依据，逾期交房违约金应计算至原告签署接房手续书并实际接房之日止；原告主张的违约金系债权权利，应当依法适用诉讼时效，诉讼时效的计算方式应为自原告起诉之日倒推三年，超过三年的应当认为诉讼时效已过，其相应的诉求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了重庆市商品房买卖合同、收据、接房手续、重庆市建设工程竣工验收备案登记证等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月23日，原告李华中、覃永贵（乙方）与被告重庆遵大房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于重庆市大足区棠香街道办事处二环南路XX号住宅，建筑面积77.89平方米，总价333992元，签订合同时支付房款83992元，余款250000元办理银行按揭。该合同第七条交房期限及交付条件约定，属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用；本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第七条约定，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；交付的商品房应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件；合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之3向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向乙方支付违约金。2016年2月25日，李华中、覃永贵与中国建设银行股份有限公司大足支行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，贷款250000元用于支付房款，借款期限140个月（从2016年4月7日起至2028年4月7日止）。2017年8月30日，被告向李华中、覃永贵交付所购房屋。2019年7月12日，重庆遵大房地产开发有限公司取得4号楼（4幢）的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，载明涉案工程竣工验收时间为2016年10月25日。在审理过程中，被告承认原告已缴清契税、大修基金、印花税等款项。现原告李华中、覃永贵以被告逾期交房为由，诉至本院，诉如前述。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告已按约向被告缴清了购房款和相关税费，被告则应当按约如期交房、办证。现被告逾期交房和逾期办证，其行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。关于原告要求支付逾期交房违约金的主张，本院认为，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。而《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是证明涉案房屋项目竣工验收合格，达到法定交房条件的证明，对外具有公示性。本案原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是由原重庆市国土资源和房屋管理局印制，合同书文本将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》制定为符合交房条件的条款，也体现了房屋建设管理部门对开发建设单位履行交房义务的规范性要求，开发建设单位不得擅自降低该交房标准。且原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》亦明确约定，被告应在2016年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，但交付的商品房应符合已通过竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。因此，本案虽然双方在2017年8月30日进行了房屋交付，但交付时涉案房屋尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因此，被告交付房屋的行为不符合法律规定及合同约定。被告在2019年7月12日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时，其才具备合同约定和法定交房条件。因此，本院确认被告向原告的交房时间为2019年7月12日。被告超过合同约定期限交房，已构成违约，其应当按照合同约定承担支付逾期交房违约金的违约责任。被告要求逾期交房违约金计算至2017年8月30日的辩解意见，不符合合同约定和法律规定，本院不予采纳。原告主张的违约金计算起止时间亦不符合合同约定。本院确认被告应支付的逾期交房违约金为：333992元×0.0001×923天(2017年1月1日至2019年7月12日）=30827.46元。关于被告提出的适用诉讼时效的辩解，本院认为，双方当事人合同约定支付逾期交房违约金的时间是从商品房实际交付之日起30日内支付，本院确认被告实际交房时间为2019年7月12日，则被告应当在2019年8月11日前支付逾期交房违约金。原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间应从履行期限届满的次日2019年8月12日起算三年，原告于2020年6月23日向本院提起诉讼时尚未超过三年，故本案不存在超过诉讼时效主张逾期交房违约金的情形。因此，被告提出的该项辩解，本院不予采纳。本案原、被告约定的违约金计算标准并未超过相关法律规定，不存在违约金约定过高的情形。因此，对被告提出的违约金过高，请求下调违约金的辩解意见，本院不予采纳。综上，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆遵大房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告李华中、覃永贵逾期交房违约金30827.46元；二、驳回原告李华中、覃永贵的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费292.45元（已减半），由被告重庆遵大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  彭文二〇二〇年九月十六日书记员  王莎