江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2700号上诉人（原审原告）：沈忠艰，男，1957年3月20日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：陈铁全，常州市钟楼区希望法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：常州正方置业有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区星港苑1号楼245室。法定代表人：苏树辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱妍彤，江苏正气浩然（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐婷，江苏正气浩然（上海）律师事务所律师。上诉人沈忠艰与上诉人常州正方置业有限公司（以下简称正方公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服常州市钟楼区人民法院（2020)苏0404民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。沈忠艰上诉请求：撤销一审判决，依法改判正方公司支付租金250185.6元及拖欠期间的利息，并且继续履行《协议书》的义务；本案一审和二审的诉讼费均由正方公司承担。事实与理由：一、《协议书》的背景。2012年9月，因拆迁我位于局前街319号街面房，正方公司与我签订了《协议书》，按照正常的拆迁程序，只要签订《常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书》就完成了形式上的拆迁安置，我却额外多了一份《协议书》，并明确：“乙方房屋坐落于局前街319号，此房为非住宅，房屋建筑面积28.56平方米，乙方选择回迁Ａ区回迁区域施工编号21号，营业用房28.51平方米”。显而易见，我是局前街街面房，被安置到京城豪苑9-10幢小区的安置房，没有归还街面房，没有商业价值，被拆迁的局前街街面房与安置的京城豪苑9-10幢之间的商品的价值有天壤之别。被拆迁房屋附近的南大街、后北岸商业店面房价格在10-15万元／平方米之间，当时参照南大街、后北岸商业店面房价，我局前街街面房价值应有300万元。针对明显的不公平，我多渠道反映情况后，正方公司不得不以租金方式补偿我：用租赁方式将我的店面房租下，正方公司在《协议书》中“暂定5年”，我只拿到41万多租金，连同局前街拆迁房31万，也只有71万元多，与我原值300万元街面房相差额达230万元。我所拆迁的局前街319号街面房，是商业繁华中心，五百年历史老街，由于正方公司不归还我局前街街面房，拆迁安置房是在京城豪苑小区内9-10幢之间，最里面，没有车流人流，没有商业价值。对我安置房租赁是补偿性质的，所有才有“长期性”的租赁，否则正方公司有什么理由需要签订这个租赁协议？一审中正方公司说已经补贴我五年租金，假如拆迁安置公平合理，正方公司有什么理由需要补贴我？根据法律规定，租赁期最长是20年，5年远远不是长期性，只是长期性的一个零头，因此本协议的租赁不是5年，是长期租赁，应该是法律规定的20年。二、关于“暂定5年”和“长期性”。《协议书》中“租赁期暂定5年”，所谓“暂定”，肯定不是“确定”，不是最后的、确定的租赁期限。对正方公司理解5年就是长期性，长期性就是5年。我认为，如果5年是长期性的话，就完全不需要约定“暂定”和“长期性”，补了5年租金41万多，与我价值300万元的街面房相差230万。长期性是5年之后的事，5年当中租金明确了，5年之后租金另外协商，《协议书》租赁期限就是长期性。双方之间的租赁关系在5年之后继续存在，没有解除、没有终止，事实上确实就是这个实际情况，至今房屋还在正方公司的掌控之下。如果“暂定5年”，就是租赁期5年，那就不用签订《协议书》，只要在安置协议中给我41万元，没有必要签订《协议书》，而“长期性”就是在5年之后要继续补偿下去，才能弥补不归还我局前街街面房所造成的长期损失。1997年我与中房实业股份有限公司的协议书，我所在局前街319号的街面房就收取每年45000元租金，如果正方公司不拆迁我局前街319号街面房，我的利益就不会受到损害，所以正方公司必须长期租赁被安置的房屋，才能补偿我的实际损失，这样才符合《协议书》的初衷和本意。三、我一直积极主动和正方公司沟通协商。2015年至2019年以来，我一直就租金问题与正方公司商讨5年之后的房屋租赁事宜，先后向正方公司的法定代表人、经理发函长达六次以上，但其不予理睬。至今，涉案房屋的还在正方公司手中，对方从未将房屋交还给我。因此，双方之间的租赁关系客观存在，租赁协议还在正常履行过程中，协议既不解除，也未终止，我要求对方支付租金合理合法。正方公司答辩称：沈忠艰的上诉理由与真实情况不符。本案所涉及的房屋租赁关系，于2017年9月18日终止。且沈忠艰在2016年3月17日就在与我公司发生租赁纠纷的庭审中陈述、并举证证明我公司从来没有使用过涉案房屋，也明确表述了双方之间签订的协议书是一份带有拆迁补偿性质的租赁合同，房屋自始至终都是空置的，并不存在一审法院所认定的我公司未及时返还房屋的事实。我公司认为一审查明的事实和适用的法律存在错误，二审应驳回沈忠艰的全部诉请，改判沈忠艰自行承担因其采取不当的措施而产生的损失。具体的理由与我公司的上诉状所持理由一致。正方公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判我公司不承担责任；本案诉讼费用由沈忠艰负担。事实与理由：我公司与沈忠艰于2012年9月签订《协议书》，约定沈忠艰的涉案房屋由我公司代为招租，租赁期间为5年，双方的租赁关系于2017年9月期满，合同期满终止。案涉纠纷系合同期满以后的租金纠纷，而本案中，一审事实认定不清，适用法律错误。1.常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初575号民事判决认定房屋的租赁期间自2012年9月19日至2017年9月18日。房屋的租赁关系于2017年9月18日已经终止。根据沈忠艰在2016年3月17日与我公司发生纠纷的庭审中的陈述，房屋始终是空置的，不存在我公司未及时返还的事实。沈忠艰明知5年租赁期满后还要继续商谈，协商不成，房屋的租赁关系无法持续。根据沈忠艰写给冯志明的信件也可见，其在信件当中已经承认与正方公司签订的租赁协议期限5年，其明确，该合同长期性要到以后再谈。即沈忠艰明知5年期满后是需要再签订合同的。2.根据一审法院的认定，合同到期以后的2017年9月26日，沈忠艰曾多次写信给何鸿燊、梁安琪等人，并在信件中表示合同期满后曾找过我公司协商续租，但我公司已明确拒绝。3.我公司曾在2016年2月22日向沈忠艰提出解除租赁合同，不再续租，要求其收回房屋。本案中根本不存在我公司未将房屋及时返还给沈忠艰的事实。其次，按照一审法院的认定，如果是合同到期以后我公司未及时通知沈忠艰收回房屋，即使我公司存在违约，根据合同法一百一十九条的规定，沈忠艰也应采取积极适当的措施，防止损失的进一步扩大，而不应放任这一损失的实际发生。本案中沈忠艰明知房屋在2017年9月就已到期，需重新签合同，我公司也明确拒绝了他重新签合同，这种情况下，沈忠艰就应及时采取措施，防止损失扩大。其完全可以通过将房屋另外出租给他人，或者是委托中介机构帮忙代为出租，从而减少损失的扩大。但其始终纠缠着我公司，未及时采取措施减少损失，所以导致房屋自租赁期满后长达两年的时间内一直空置。对于空置两年的损失，应由沈忠艰来承担。本案中，我公司未实际使用涉案房屋，沈忠艰明知涉案房屋一直处于空置状态，不存在不能收回房屋的障碍，2017年9月26日，我公司就明确告知将不再续签租赁合同。因此，一审法院依照合同法第二百三十五条之规定，判令我公司承担自房屋到期以后至房屋返还之日租金损失的70%属于适用法律错误，对我公司也不公平，我公司不应承担如此重的责任。沈忠艰答辩称，是由正方公司提出用租赁的方式补偿拆迁的差额，才产生了租赁协议，协议书是由正方公司提供的现成格式的文本。一、协议书的真实意思是双方以补偿作为目的。协议书的租赁期限不是5年，而是长期性的租赁。二、租赁房屋还在正方公司的掌控之中，并未交还给我，因此，租赁协议还在履行中，一审认定我应承担30%的过错属于认定事实错误，我在本案中没有过错。三、我始终与正方公司协商5年以后的租金，但是对方均不予理睬。沈忠艰向一审法院起诉请求：判令正方公司支付2017年9月以来至今的房租金每年83395.2元，计250185.6元，拖欠房租金期间利息，按银行同期贷款利息；判令正方公司按照约定继续长期履行合同；本案诉讼费由正方公司承担。一审法院查明：2011年，沈忠艰位于常州市局前街319号房屋被纳入拆迁范围，正方公司为拆迁人。因对拆迁安置补偿标准不满，沈忠艰曾于2011年10月写信给何鸿燊先生反映情况。2011年10月，沈忠艰与正方公司签订《协议书》一份，内容为：沈忠艰坐落于局前街319号房是北大街东侧地块动迁改造二期项目的被拆迁户，此房屋为非住宅，房屋建筑面积28.56平方米（其中一楼营业用房14.28平方米，二楼营业用房14.28平方米），正方公司根据常拆许字（2007）第042号拆迁许可证许可，对该处房屋实施拆迁。沈忠艰选择回迁Ａ区回迁区域施工编号21号（注：现《不动产权证书》登记为京城豪苑117号）、营业用房建筑面积为28.21平方米（暂测面积）为其产权调换房，经双方协商一致，就沈忠艰回迁房屋出租事宜达成如下协议：1.沈忠艰上述回迁房屋由正方公司代为招租，回迁房使用权归正方公司所有，双方约定该房屋租金为83395.2元（８元／平方／天）。2.双方约定，起租日期为沈忠艰回迁房交付之日起，租期暂定５年，如在上述房屋租赁期限内租金超过8万元，则超过部分租金亦归沈忠艰所有。３.租赁期限为长期性，租赁期内如沈忠艰要求对该处房屋进行处置的，在正方公司可以收回房屋或者承租户同意立即退还房屋的，则本协议约定的租期终止，按实际租赁期限结算。４.租金每年结算一次，结算时间为回迁房交付时的一个月。5.双方结算租金时，沈忠艰需提供正方公司或者正方公司招租的承租户合法的租赁字据，或者根据正方公司要求的其他发票，如沈忠艰不能提供则正方公司从沈忠艰租金中扣除应交纳的租金后，剩余租金交由沈忠艰。6.双方达成的以上协议，各自均不得无故中断和毁约，如有异议，协商解决，如协商不成，则可依法向钟楼区人民法院起诉。2012年9月19日，回迁房建成后，正方公司将房屋交给负责实施地块拆迁的常州市联强房屋拆迁有限公司（以下简称联强公司）用作办公用房。2012年10月31日、2013年12月4日、2014年9月29日，联强公司分三次向沈忠艰发出北大街拆迁补偿资金拨付通知书，按照《协议书》约定的租金标准支付了相应的款项。2015年9月，联强公司不再使用房屋，正方公司亦未向沈忠艰支付2015年度的房屋租金。2016年1月18日，沈忠艰向常州市钟楼区人民法院提起诉讼，要求正方公司按照《协议书》的内容继续履行协议；正方公司支付2015年的租金83395.2元及2015年９月至法院判决确定还款期间按照人民银行同期贷款利率计算的逾期利息。2016年2月22日，正方公司向沈忠艰发出《解除合同通知书》一份，内容为：正方公司于2012年与沈忠艰签订《协议书》，协议签订后，正方公司积极履行代理人义务，2012年9月找到联强公司承租房屋，2015年9月联强公司在租期届满后不愿续租，但由于约定的租金标准和市场行情相比过高，正方公司几经努力都无法找到承租人，要求解除双方签订的《协议书》，不再为沈忠艰代理店面的租赁事宜。2016年3月17日，常州市钟楼区人民法院作出（2016）苏0404民初575号民事判决，判决认为正方公司提出因租金标准过高、无法找到承租人，要求解除《协议书》的辩解意见，不是双方约定的解除理由，也不存在无法履行的不可抗力，其辩解意见不予采纳。遂判决：沈忠艰与正方公司继续履行就回迁Ａ区回迁区域施工编号21号（京城豪苑117号）房屋所达成的《协议书》（以该协议书确定的5年为期限，自2012年9月19日起计算）；正方公司向沈忠艰支付2015年度的房屋租金83395.2元并承担延迟付款的利息。该判决生效后，正方公司先后向沈忠艰支付了2015、2016年度的房屋租金。2017年9月19日后，正方公司既未向沈忠艰支付房屋租金，也未将房屋返还给沈忠艰。2017年9月26日起，沈忠艰多次写信给何鸿燊先生、梁安琪女士，反映与正方公司续约发生困难，希望得到帮助。2019年11月28日，沈忠艰向正方公司发出函件，主要内容为：沈忠艰、正方公司签订的《协议书》5年租金已经支付，2017年之后沈忠艰多次与正方公司沟通无结果，为此沈忠艰将通过各种方式维护自己的权益，希望正方公司能站在公正立场上考虑，给予解决。2020年3月2日，沈忠艰再次将正方公司诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，双方签订的《协议书》是双方真实意思的表示，依法成立并生效。从《协议书》中“回迁房使用权归正方公司所有”、“该房屋租金为83395.2元”、“租期暂定５年，起租日期为沈忠艰回迁房交付之日起”等约定可以看出，《协议书》应属房屋租赁合同，租赁期限为5年，至2017年9月19日租期届满。根据我国《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故《协议书》期限届满后，返还租赁房屋是正方公司的法定义务，正方公司未向沈忠艰返还房屋，应由正方公司承担违约责任。我国《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施，致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《协议书》租期届满后，正方公司违约未能返还房屋，沈忠艰应当采取适当措施防止损失扩大。沈忠艰在《协议书》期满后，采取了与正方公司协商续租等防止损失扩大的措施，但未能在正方公司拒绝后要求返还房屋，所以应承担相应责任。一审法院鉴于正方公司在租期届满后，未向沈忠艰返还房屋，在拒绝沈忠艰续租要求后仍不向沈忠艰返还房屋的事实，认为正方公司过错较大应承担主要责任；沈忠艰在正方公司拒绝续租后未要求返还房屋，其过错较小应承担次要责任，故由沈忠艰、正方公司对房屋占用期间的损失分别承担30%和70%的责任。即正方公司应向沈忠艰支付房屋占用期间70%的房屋占有使用费。综上，正方公司应承担房屋占有使用期间70%的费用，该费用标准一审法院参照双方《协议书》约定的租金标准予以计算。沈忠艰要求正方公司按照约定继续长期履行合同，因合同到期届满后，正方公司拒绝继续承租，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款规定，作出如下判决：一、常州正方置业有限公司应于判决生效之日起十日向沈忠艰支付房屋占有使用费（自2017年9月19日起至房屋返还沈忠艰之日止，按每年58376.64元标准计算）；二、驳回沈忠艰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2526.5元，由沈忠艰负担758元，常州正方置业有限公司负担1768.5元，其中常州正方置业有限公司负担部分于判决生效之日起十日内直接支付给沈忠艰。二审中，沈忠艰提交如下证据：1.常州市商铺房销售价格备案表、常州市商品房销售价目表，被拆迁房周边莱蒙时代中心（商业）的商铺平均价格为50591元/平方米，商铺最高价为121005元/平方米。证据来源于常州市物价局，证明拆迁房与安置房价值悬殊。2.关于万博北岸商铺开盘定价的申请、万博北岸城商铺价格表，万博北岸城商铺的销售均价为60435元/平方米，商铺最高价为15万元/平方米。被拆房屋与安置房价格比较，被拆迁的房屋当时价值300万元左右，但安置房屋只有31万元，所以对方提出以租赁形式补偿，但是至今也只进行了5年的补偿，加上现在房屋的价值共计72万余元，远未达到我应得到补偿的价格。正方公司质证称，真实性、合法性由法院依法认定，关联性不认可。1.房屋因所在位置不同，价值差异也大，沈忠艰提供的证据与本案没有关联，本案也不涉及房屋拆迁事宜。2.根据沈忠艰一审中提供的其与联强公司签订的房屋拆迁偿安置协议书可见，拆迁是由沈忠艰签字确认予以同意的，拆迁安置发生在2011年，至今已过去九年，拆迁协议是双方协商一致的情况下签订的，不存在拆迁不公。即使拆迁不公，也与本案没有关联。二审中，正方公司提交如下证据：1.常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初575号案件2016年3月17日的庭审笔录，证明沈忠艰庭审中自认我公司从未使用过案涉房屋，所谓的租赁关系，仅仅是通过签订5年租期的方式给予其补偿，我公司从未占有使用过该房屋。2.通知函原件、快递单、签收记录一份，证明我公司在收到常州市钟楼区人民法院一审判决后，再一次向沈忠艰发函，通知其接受涉案房屋，但沈忠艰拒收，说明该房屋没有及时收回导致损失扩大的根本原因在于沈忠艰。沈忠艰质证称，对证据1，我不清楚对方是否使用房屋，但在一审中对方提交的解除合同通知书上明确2012年9月找到联强公司承租案涉房屋。对于2016年诉讼中，我不清楚正方公司是否使用的情况。关于租赁房屋的问题，无论使用、空置都是正方公司的事情，房屋自始至终都在其控制之下，无论是否使用。证据2真实性不予认可，我没有收到，对相关情况不清楚。二审中，双方均称涉案房屋目前空置，正方公司认为该房屋不存在返还的障碍，虽然门上有锁，但并非其公司上的锁，房屋随时可返还。沈忠艰称其门上的锁也非自己锁的，但不同意正方公司返还，自己也不会接受正方公司的钥匙，因为根据租赁的长期性和补偿性，租期至少20年。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果并无不当，二审予以维持。理由及依据如下：正方公司、沈忠艰于2011年10月签订的《协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。《协议书》虽约定租赁期为长期，但又明确暂定5年，也即5年租赁期满后双方需重新协商签约。5年租赁期满后正方公司明确不再续签合同，沈忠艰以其已收取的租金尚不足以抵偿拆迁安置导致的损失为由，要求正方公司继续履行合同至少20年的诉请，依据不足，二审不予支持。正方公司在5年暂定租赁期满后未返还房屋，亦存在过错，故一审判决自2017年9月19日起至返还之日止的房屋租金损失由正方公司、沈忠艰分别承担70%、30%的责任，说理充分，并无不当。另，《协议书》的签订有拆迁安置的客观背景，其中也有租赁为“长期性”的预约条款。正方公司在暂定的5年租赁期满后未续签合同，给沈忠艰造成的损失，沈忠艰可依法另行主张，本案不予理涉。综上，正方公司、沈忠艰的上诉请求，均不能成立。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3705元，由正方公司、沈忠艰各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 袁海燕审 判 员 卢文忠二〇二〇年九月十四日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲