洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1080号原告：李雅静，女，1994年1月5日出生，汉族，住河南省偃师市，现住洛阳市洛龙区。被告：沈华斌，男，1989年8月6日出生，汉族，住洛阳市老城区，现住洛阳市瀍河回族区。被告：沈维兴，男，1966年3月12日出生，汉族，住洛阳市老城区。二被告共同委托诉讼代理人：王小峰，河南诚然律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：李瑶，河南诚然律师事务所律师。第三人：洛阳圣玺实业有限公司。住所地：洛阳市老城区中州东路358号5幢2楼208室。法定代表人：张会霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆东芳，河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖奕斌，河南广文律师事务所实习律师。原告李雅静与被告沈华斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案。诉讼中，根据原告李雅静的申请，本院依法追加沈维兴为被告参加诉讼，另本院依职权追加洛阳圣玺实业有限公司（以下简称圣玺实业公司）为第三人参加诉讼。本案依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李雅静、被告沈华斌、沈维兴的共同委托诉讼代理人王小峰、李瑶、第三人圣玺实业公司的委托诉讼代理人陆东芳、廖奕斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雅静在诉讼中变更诉讼请求为：1．要求二被告退还原告自2020年2月29日至2020年6月30日（4个月）租金14400元和房屋保证金2700元，共计17100元；2．诉讼费由二被告全额承担。事实和理由：原告李雅静于2019年4月20日与被告沈华斌续约签订坐落在洛阳市老城区中州东路洛阳剧院东侧图书馆街商铺自2019年7月1日至2020年6月30日的租赁协议，并交纳了一年租金共计43200元。2020年1月2日，原告收到本租赁商铺一手房东圣玺实业公司下发的租金交费通知，并由该公司牛经理告知圣玺实业公司与二手房东们的商铺租赁协议截止于2020年2月28日，并收回本商铺租赁给原告这些直接经营户，原告于2020年1月3日向圣玺实业公司交纳了2020年2月28日至2023年2月27日的商铺租金共计108279元，并开具收据，于2020年4月7日签订商铺租赁合同。但原告向被告索要2020年2月29日至2020年6月30日（4个月）租金14400元和房屋押金2700元，共计17100元，未果，诉至法院。被告沈华斌、沈维兴共同辩称，一、被告沈维兴系涉案房屋的承租人，被告沈华斌非本案适格被告，依法应驳回原告对被告沈华斌的起诉。2011年，洛阳市奥成建筑工程有限公司欲将洛阳市老城区中州东路图书馆街消防通道改建成门面房，作为商铺出租使用。经被告沈华斌父亲沈维兴与洛阳市奥成建筑工程有限公司协商，由沈维兴自行对房屋进行改造、装修后，将房屋租赁给沈维兴使用，并于2011年6月1日签订《门面房租赁协议》。2019年4月20日，被告沈华斌代表沈维兴与原告签订《房屋租赁合同》，将其中一间门面房租给原告使用。故涉案商铺的名义及实际承租人均为沈维兴，与原告确立租赁合同关系的也是沈维兴，向原告收取租金与押金的亦为沈维兴，被告沈华斌仅作为沈维兴的代理人在租赁合同上签字。被告沈华斌非合同任何一方当事人，原告向被告沈华斌主张权利突破了合同相对性，于法于理无据，依法应驳回原告对被告沈华斌的起诉。二、原告主张退还租金及押金与事实不符，依法应驳回其诉讼请求。1．如前所述，沈维兴与洛阳市奥成建筑工程有限公司签订的《门面房租赁协议》约定，租赁期限自2011年9月1日起至2017年8月30日。后洛阳市奥成建筑工程有限公司更名为洛阳市奥成实业有限公司，该公司于2016年5月10日注销，圣玺实业公司为权利义务承继人。租赁期满后，沈维兴与圣玺实业公司达成一致，又续租三年，租赁期限为自2017年8月31日起至2020年8月30日止，目前租赁期限尚未届满，沈维兴仍为有权承租人。2．原告与沈维兴签订的《房屋租赁合同》约定，涉案商铺的租赁期限截止到2020年6月30日。在2020年6月30日之前，沈维兴及沈华斌向原告收取租金，系行使合同权利的体现，原告亦应履行合同义务，向沈维兴及沈华斌交纳租金。故原告要求退还4个月租金于法于理无据，依法应予驳回。3．租赁期限届满后，原告不再继续租赁商铺，但仍一直实际占有并使用商铺，也未向沈维兴支付租金，沈维兴及沈华斌多次要求原告腾空、搬离房屋，原告拒不配合。该《房屋租赁合同》第四条第三项明确约定，在该合同解除或终止履行时，原告交回房屋且房屋经验收合格后，才应无息退还原告2700元押金。原告交纳的2700元押金，尚不足以折抵自2020年7月1日起至今因其无权占有行为所产生的商铺使用费，更无法填平其行为给沈维兴造成的损失，现原告要求被告退还2700元押金的主张依法应不能得到支持。第三人圣玺实业公司述称，一、沈维兴承租的涉案房屋租赁期限至2020年2月28日已届满。2011年6月1日，洛阳市奥成建筑工程有限公司（甲方）与沈维兴（乙方）签订了《门面房租赁协议书》，甲方将原洛阳剧院东侧临图书馆街的门面房（原剧院配电间）出租给沈维兴，协议书就房屋的位置、租金及支付方式、租赁期限等进行了约定。其中，第一条第1款约定，甲方一次性（包干）收取三年租金，共计149000元，首付140000元，装修营业前将余款一次性付清，三年后按实际面积实际平方计算（因沈维兴承诺要豪华装修，故头三年享受租金优惠价格，按该门面房使用面积计算租金，三年后恢复正常，按门面房的建筑面积计收租金）。第二条第1款约定，租赁期限：自2011年9月1日起至2017年8月30日收回（甲方同期出租图书馆街道的门面房，租赁期限均为三年，但由于沈维兴自己承诺要豪华装修，故仅其租赁期限为6年）；第二条第2款约定，合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权，甲方提前一个月的时间通知乙方续约。续约后租金在原有基础上逐年递增，递增比例为10%-20%（每家承租商户均是每三年调增租金一次）。第二条第3款约定乙方不得擅自转让、分租。后，洛阳剧院同意由第三人负责经营管理门面房（洛阳市奥成建筑工程有限公司更名为洛阳市奥成实业有限公司，后洛阳市奥成实业有限公司注销，涉案房屋所产生的权利义务以及与洛阳剧院的合作协议由第三人圣玺实业公司承继），第三人本不愿继续出租给沈维兴，但沈维兴一直纠缠，故虽然继续让沈维兴承租该门面房，但未再与其签订书面租赁协议，双方间系不定期租赁合同关系，并已于2020年2月28日租赁关系终止。二、沈维兴涉案房屋租赁期限于2020年2月28日届满，且未足额支付期限内房租。1．根据前述租赁协议内容，甲方收取乙方的第一个三年（2011年9月1日-2014年8月30日）租金为149000元。计算方式：第一个三年租金计算应为149760元，单价160元/㎡/月，实际使用面积26㎡，甲方减免租金为149000元。第二个三年（2014年9月1日-2017年8月30日），由于已经过了优惠期，租金按协议约定应以建筑面积42.2㎡×36个月×160元/㎡/月×递增系数20%计算，但因甲方管理人员粗疏，在计算该三年房租时，仍以使用面积为基数、递增20%来计算，为178800元，又因乙方反复纠缠要求降低租金，第二个三年收取到的租金为174000元。但按照双方租赁协议约定，第二个三年应交租金为42.2㎡×36个月×160元/㎡/月×1.2倍=291686元。2017年2月，为了规范管理，出租方决定统一收取租金，并将2020年2月28日作为洛阳剧院图书馆街所有门面房统一租赁期限届满时间。所以，沈维兴原承租门面房超出原书面租赁协议后的收费起止时间为2017年8月31日-2020年2月28日，共计30个月。租金为42.2㎡×30个月×192元/㎡/月（既往最近次租金单价）×1.2倍=291686元。沈维兴实际支付280000元。2．沈维兴还另外承租了一间门面房。甲方收取乙方沈维兴3号门面房（原剧院公厕通道）的第一个三年（2011年12月31日-2014年12月31日）租金为70000元。收取第二个三年租金浮动20%后为84000元。第三个三年租金浮动20%后应为100800元，减去10个月的租金28000元，租赁关系于2020年2月28日止共计26个月的应缴租金金额为72800元，出租方实际收到60000元。自2017年至今，沈维兴未补足租金款项。2017年至今未签订书面租赁合同，仅有收据和转款记录。出租方实际收到沈维兴两间门面房的租金共计340000元。综上，请求法院依法维护实际承租人的基本权益。本院经审理认定事实如下：2011年6月1日，洛阳市奥成建筑工程有限公司（甲方，出租方，以下简称奥成建筑公司）与沈维兴（乙方，承租方）签订《门面房租赁协议书》，约定：甲方将坐落在洛阳市老城区中州东路358号洛阳剧院东侧图书馆街紧邻一号消防通道出租给乙方，一次性（包干）收取三年租金，共计149000元，首付140000元，三年后按实际面积实际平方计算；租赁期限：2011年9月1日起至2017年8月30日；合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权，甲方提前一个月的时间通知乙方续约，续约后租金在原有的基础上逐年递增，递增比例为10%-20%；乙方租赁期间房屋需转让、分租、转借、联营、入股或与他人调剂交换的，需征得甲方同意后方可实施等内容。2011年7月11日，沈维兴向奥成建筑公司交纳了涉案门面房第一个三年（2011年9月1日-2014年8月30日）租金149000元（按实际使用面积26㎡×36个月×160元/㎡/月=149760元，减免后为149000元）。后，奥成建筑公司更名为洛阳市奥成实业有限公司（以下简称奥成实业公司），法定代表人为张会霞。2014年7月3日，沈维兴向奥成实业公司交纳了涉案门面房第二个三年（2014年9月1日-2017年8月30日）的租金174000元［按实际使用面积26㎡×36个月×160元/㎡/月×1.2（递增系数20%）=179712元，减免后为174000元］以及另一间门面房（原剧院公厕通道）2015年1月1日-2017年12月31日的租金80000元。2016年5月10日，奥成实业公司注销。2016年12月25日，圣玺实业公司成立，并承继了涉案门面房的出租权，法定代表人仍为张会霞。《门面房租赁协议书》到期后，沈维兴继续租赁涉案房屋，但未与圣玺实业公司再签订书面租赁合同。2017年7月6日，沈维兴向圣玺实业公司交纳了涉案门面房的租金280000元。2019年4月20日，沈华斌代表沈维兴（甲方，出租方）与李雅静（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在洛阳市老城区中州东路图书馆街商铺（原洛阳剧院东侧）出租给乙方；乙方承租的房屋用于商业经营；租赁期限1年，2019年7月1日至2020年6月30日；年租金43200元，一年一付；租金在本合同签订之日起一次性支付，若乙方不交付租金，甲方有权不向乙方交付房屋，第二年租金在第一年届满前三个月支付，续约后租金在原有的基础上逐年递增；乙方在甲方向其交付本合同所涉房屋时，向甲方支付保证金2700元，除本合同另有约定外，在本合同解除或终止履行时，乙方依约或者在甲方指定的期限内，向甲方交回房屋，并经甲方验收合格，甲方在三个工作日向乙方无息退还保证金2700元等内容。李雅静依约向沈华斌支付了2019年7月1日至2020年6月30日的租金43200元，并交纳了房屋押金2700元。2020年1月2日，圣玺实业公司向所有租户发出《租金交费通知》，载明：“根据租房期限，本房屋租金期限于2月底到期。请于本月15日之前续交房租。如到期未交租金，请于2月底之前，将房屋清理干净，交于我方”。2020年1月4日，李雅静向圣玺实业公司交纳了4号门面房2020年2月28日至2023年2月27日的房屋租金108279元。后2020年4月7日，张新强代表圣玺实业公司（甲方）与李雅静（乙方）签订《门面房承包协议书》，约定：甲方将坐落在洛阳市老城区中州东路358号洛阳剧院东侧4号门面房承包给乙方，承包金108279元；合同签订之日，乙方须交纳保证金2000元，甲方开出收据，合同履行完毕且乙方无违约责任，甲方收回收据，如数退还保证金；承包期限：从2020年2月29日起至2023年2月28日止，双方如续约，浮动比例为20%；乙方承租期间不得将房屋转让、分租、转租或与他人调剂交换等内容。该《门面房承包协议书》签订当日，李雅静向圣玺实业公司交纳2000元房屋押金。现李雅静为要求沈维兴、沈华斌退还自2020年2月29日至2020年6月30日（4个月）租金和房屋押金共计17100元，诉至本院。另查明，李雅静所承租的房屋为洛阳剧院东侧图书馆街紧邻一号消防通道的涉案门面房分隔成三小间中的其中一间（建筑面积13.6㎡）。本院认为：2011年6月1日，奥成建筑公司与被告沈维兴签订《门面房租赁协议书》，被告沈维兴据此取得了涉案门面房自2011年9月1日至2017年8月30日期间的租赁经营权。租赁期限届满后，被告沈维兴未再与第三人圣玺实业公司签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”；及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，被告沈维兴继续租赁涉案门面房并向圣玺实业公司交纳了租金，视为双方之间形成不定期租赁合同关系。出租方第三人圣玺实业公司于2020年1月2日向所有商户发出《租金交费通知》，告知原告李雅静其与被告沈维兴的门面房租赁期限于2020年2月28日到期。善意第三人原告李雅静作为实际承租人按照出租方圣玺实业公司的通知交纳了之后的租金及押金，第三人圣玺实业公司与被告沈维兴之间的权利义务关系不得对抗善意的原告李雅静，故被告沈维兴主张其与第三人圣玺实业公司的租赁期限自2017年8月31日起至2020年8月30日止尚未届满，不应退还租金及押金的抗辩理由，本院不予采信。关于原告李雅静要求二被告退还自2020年2月29日至2020年6月30日（4个月）租金14400元和房屋押金2700元的诉讼请求，因被告沈华斌系代表被告沈维兴与原告李雅静签订《房屋租赁合同》，原告李雅静与被告沈维兴之间的《房屋租赁合同》于2020年2月28日之后客观上已无法继续履行，合同目的已无法实现，而原告李雅静交纳的自2019年7月1日至2020年6月30日的租金为43200元，且房屋押金亦不存在不予退还的情形，根据合同相对性原则，故原告李雅静主张被告沈维兴退还自2020年2月29日至2020年6月30日（4个月）租金14400元（43200元÷12个月×4个月），房屋押金2700元，共计17100元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第二百一十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告沈维兴于本判决生效之日起十日内退还原告李雅静租金14400元、房屋押金2700元，共计17100元；二、驳回原告李雅静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，由被告沈维兴负担。本判决为终审判决。审判员  余薇二〇二〇年九月七日书记员  王鹤