江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初3416号原告：徐州市立信物业管理有限公司，住所地徐州市建国西路锦绣嘉园8#-1-410.法定代表人：邵囡囡，该公司总经理。委托诉讼代理人：张培亮，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，女，1978年12月3日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。被告：张铮,女，1957年11月8日生，汉族，徐州市锦绣山水南区。原告徐州市立信物业管理有限公司（以下简称立信物业公司）与被告张铮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，依法由审判员王峰适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告立信物业公司的委托诉讼代理人张培亮、张莹及被告张铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立信物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业服务费6902.4元及违约金（详见计算清单）；2、被告给付原告公共能耗费684元（2013年1月1日-2019年12月31日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：锦绣山水小区自2010年上房之日起由原告提供物业服务至今，被告系该小区24-1-201的业主，根据合同约定被告应支付物业服务费、公共能耗费及滞纳金。但被告自2013年7月起一直未交纳，原告催要未果，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告张铮辩称：金额我没有计算，是物业公司计算的，公共能耗费没有异议，滞纳金不同意承担。我不缴纳物业费是有原因的，一楼是门面，做餐饮的，在小区院内开窗，油烟气味特别厉害，影响了我的正常生活。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告提供的物业服务合同、公摊能耗计算明细及公示照片、电费发票、催费告知单可以证明原、被告之间存在物业服务合同关系、被告欠款等情况，应作为定案的依据。原告提供的欠费明细，系原告单方制作的计算过程，并不是证据，但可以作为计算的参考。本院经审理认定事实如下：2013年7月25日，原告立信物业公司（乙方）与锦绣山水小区业主委员（甲方）签订物业服务合同，约定了物业收费标准，多层住宅每月每平方米0.7元，高层、小高层每月每平方米1.2元。物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年末或之前渡情下半年的费用，履行交纳义务。对于物业管理公共服务费、代收代办费、公摊费用、维修基金，业主或物业使用人应一并交纳，不能选交或只交其中一部分。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交服务费的万分之五交纳滞纳金。2015年8月13日，原告立信物业公司（乙方）与锦绣山水小区业主委员（甲方）签订物业服务合同，约定了物业收费标准，多层住宅每月每平方米0.9元，高层每月每平方米1.4元。半年为一期，每期期满的最后一个月交纳下一期的物业服务费。小区内的水泵、电梯等公共设施运行电费及各类公共用电、公共用水费为公共分摊费用，由甲方单独列帐，按时按户向相关用户分摊。如产权人或物业使用人有异议，应在甲方公示之日起一个月内到甲方锦绣山水管理处进行查验，逾期视为认可甲方公示的内容。房屋产权人或使用人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间物业服务费等费用的，甲方有权要求其补交，并自逾期之日起按逾期金额每天万分之五承担违约金。服务期限自2015年7月1日至2018年6月30日止。2018年10月6日，原告立信物业公司（乙方）与锦绣山水小区业主委员（甲方）签订物业服务合同，约定了物业收费标准，多层住宅每月每平方米0.9元，高层每月每平方米1.4元。半年为一期，每期期满的最后一个月交纳下一期的物业服务费。小区内的水泵、电梯等公共设施运行电费及各类公共用电、公共用水费为公共分摊费用，由甲方单独列帐，按时按户向相关用户分摊。如产权人或物业使用人有异议，应在甲方公示之日起一个月内到甲方锦绣山水管理处进行查验，逾期视为认可甲方公示的内容。房屋产权人或使用人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间物业服务费等费用的，甲方有权要求其补交，并自逾期之日起按逾期金额每天万分之五承担违约金。服务期限自2018年7月1日至2021年6月30日止。另查明，被告张铮系锦绣山水南区24#-1-201室的业主，房屋建筑面积为97.49平方米，自2013年7月起未向原告缴纳物业费用及公共能耗费。本院认为，根据相关法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告立信物业公司与锦绣山水小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有法律约束力。原告已提供物业服务，被告张铮应按约定缴纳物业服务费及公共能耗费。经计算，被告应缴纳2013年7月1日至2020年6月30日的物业服务费6902.4元及2013年1月1日至2019年12月31日的公共能耗费684元，其逾期未付，应承担继续支付的违约责任。故原告要求被告支付物业服务费6902.4元及公共能耗费684元的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金。按照合同约定，被告未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日按万分之五交纳违约金。现被告未按约定缴纳物业费，其应承担相应的违约责任。原告主张以尚欠物业费为基数，分别从逾期之日至实际付清之日，按日万分之五计算。经审查，该违约金计算标准过高，本院结合案件情况，酌情调整为按人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算。因2019年8月5日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自2019年8月20日至实际付清之日，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算。故原告主张的违约金，应根据合同约定的交纳期限及金额，按照上述标准分段计算，超过的部分不予支持。关于被告辩称的楼下餐饮影响正常生活问题。被告作为业主，可以通过业主委员会向物业公司提出合理化建议，或者依法向有关部门反映情况，其采取拒交物业费的方式，并无法律依据。故对于被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：本判决发生法律效力之日起十日内，被告张铮一次性支付原告徐州市立信物业管理有限公司物业服务费6902.4元、公共能耗费684元及违约金（详见附件违约金计算清单）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，减半收取42元，由被告张铮负担。本判决为终审判决。审判员  王峰二〇二〇年九月二十三日书记员  居红违约金计算清单：1、以409.5元为基数，自2013年7月1日至2013年12月31日；2、以819元为基数，自2014年1月1日至2014年6月30日；3、以1228.5元为基数，自2014年7月1日至2014年12月31日；4、以1638元为基数，自2015年1月1日至2015年6月30日；5、以2164.4元为基数，自2015年7月1日至2015年12月31日；6、以2690.8元为基数，自2016年1月1日至2016年6月30日；7、以3217.2元为基数，自2016年7月1日至2016年12月31日；8、以3743.6元为基数，自2017年1月1日至2017年6月30日；9、以4270元为基数，自2017年7月1日至2017年12月31日；10、以4796.4元为基数，自2018年1月1日至2018年6月30日；11、以5322.8元为基数，自2018年7月1日至2018年12月31日；12、以5849.2元为基数，自2019年1月1日至2019年6月30日；13、以6735.6元为基数，自2019年7月1日至2019年8月19日；14、以6735.6元为基数，自2019年8月20日至2019年12月31日；15、以6902.4元为基数，自2020年1月1日至实际付清之日。其中1—13项均按人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算。14—15项均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。