黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终849号上诉人（原审原告）：李美娟，女，1997年7月9日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。被上诉人（原审被告）：孙永生，男，1985年11月13日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。上诉人李美娟因与被上诉人孙永生房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院作出的(2020)黑1081民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭审理了本案，上诉人李美娟、被上诉人孙永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李美娟上诉请求：1.依法撤销绥芬河市人民法院(2020)黑1081民初468号民事判决；2.依法发回重审或改判解除双方签订的《房屋买卖协议》，孙永生返还李美娟定金20000元。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1.李美娟与孙永生于2020年3月30日签订《房屋买卖协议》，此时绥芬河市正处于新冠疫情防控期间，双方已充分考虑到不动产登记中心办理各类不动产登记业务已实行预约方式的实际情况，才约定办理过户的期限是签订合同后的40个工作日，孙永生2020年6月2日才清偿银行贷款，2020年6月30日才取得不动产权证书，明显是怠于履行合同约定的过户义务，已经构成违约；2.孙永生逾期办理过户后，李美娟与孙永生曾对延期交付房屋问题进行过协商，李美娟提出签订补充协议，但没有达成。2020年5月31日的微信聊天记录仅是双方就延期交付房屋进行协商。此后双方在协商装修问题时，因隔断墙适用何种材质问题双方意见无法统一，最终导致延期交付房屋的补充协议没有达成，而原审法院认定协商过程中提到的6月20日应视为双方对交付房屋日期进行了变更明显错误，故李美娟不构成违约；3.关于隔断墙的恢复问题，李美娟认为双方对此有约定的从约定，没有约定或约定不明的应该按照法律规定，隔断墙是房屋的重要组成部分，出卖方孙永生应将符合合同约定的房屋交付给李美娟使用。二、原审法院适用法律错误，李美娟因原储存货物的租赁房屋租期于2020年6月22日届满，才出资购买本案涉案房屋，现因孙永生怠于履行合同义务违约，导致李美娟不得已与案外人另行签订租赁合同，签订本合同的合同目的已无法实现，李美娟请求依法解除双方之间的《房屋买卖协议》，孙永生返还定金于法有据，原审法院适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》明显错误。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求牡丹江市中级人民法院维护李美娟的合法权益。孙永生辩称，一、原审判决认定事实清楚。1.孙永生没有怠于履行合同约定的过户义务，自2020年3月30日签订《房屋买卖协议》起，一直积极协助李美娟办理房屋过户手续，这在原审判决中已经被认定。房屋买卖协议签订之时全国正处于新冠疫情防控期间，自2020年2月24日开始绥芬河市不动产登记中心办理各类不动产登记业务实行预约方式，办理过户手续的时间由于国家政策原因而延长，且在双方签订的合同-4项中已就此问题有约定，并不是孙永生怠于履行合同约定的过户义务；2.李美娟没有确凿的证据证明孙永生故意拖延履行交付房屋；3.李美娟因隔断墙恢复问题无法达成一致，就要求解除房屋买卖合同、返还定金的请求，于理不合，于法无据。二、原审判决依法驳回李美娟的诉讼请求，适用法律正确。综上，原审判决认定事实清楚，依法驳回李美娟的诉讼请求适用法律正确。恳请人民法院查明事实，依法维持原审判决、驳回李美娟的上诉请求。李美娟向一审法院起诉请求：1.依法解除李美娟、孙永生双方于2020年3月30日签订的房屋买卖协议；2.要求孙永生返还购房定金40000元；3.要求孙永生承担本案的诉讼费用。庭审过程中，李美娟变更第2项诉讼请求，要求孙永生返还定金20000元。一审法院认定事实：2020年3月30日，孙永生与李美娟在绥芬河市旭和房产中介签订房屋买卖协议书。协议约定：孙永生将绥芬河市福宁雅居16#1幢-1层06室(建筑面积211.46平方米)商服出售给李美娟；房屋的成交价格520000元，定金20000元，押金10000元，房屋过户当天李美娟付给孙永生490000元；孙永生违约，按李美娟所付金额的双倍赔偿李美娟；如遇房产、不动产政策变动导致无法办理手续的，均以国家政策为准；因孙永生购买房产时以按揭贷款形式购买，孙永生需要时间办理一手房手续，待该房屋房权证办完时，孙永生应积极配合李美娟办理该房屋剩余交易流程，直到该房屋所有流程结束为止，双方协商办理的时间于签订合同开始40个工作日内办理过户，超出约定时间的，以违约事项进行。房屋买卖协议签订之时，全国处于“新冠肺炎”疫情防控期间。自2020年2月24日开始，绥芬河市不动产登记中心办理各类不动产登记业务，实行预约方式。2020年3月30日，房屋买卖协议签订当日，孙永生妻子车欣(微信名字：A.C,xin，)通过微信方式，收取李美娟男朋友陈吉成(微信名字：A大白俄罗斯进口食品口岸直发)微信转账定金20000元。2020年4月30日，为办理本案争议房屋的产权登记，孙永生向税务机关交纳印花税、契税5万余元。2020年5月29日，绥芬河市不动产登记中心完成对本案争议房屋的测绘、制图、审核工作。2020年6月2日，孙永生提前偿还本案争议房屋的银行贷款22万余元。2020年6月30日，绥芬河市不动产登记中心核发本案争议房屋的不动产权证书。根据庭前对争议房屋的现场勘查，本案争议房屋为地上二层南北走向商服，门窗朝向西侧；房屋每层与北侧孙永生弟弟房屋之间的隔断墙均已经拆除，两家房屋内部相通，形成一体，用于帽子等编织品的生产，内有生产设备、生产资料、产成品，并有工人在从事生产劳动。房屋买卖协议签订之日起，孙永生妻子车欣(微信名字：A.C,xin，)与李美娟男朋友陈吉成(微信名字：A大白俄罗斯进口食品口岸直发)之间，始终通过微信方式，就房屋不动产权证书办理、房屋交付、房屋提前使用、恢复隔断墙等问题进行沟通、协商；因李美娟租赁的房屋即将到期，2020年5月31日，双方在微信中约定交房时间定在2020年6月20日；在隔断墙恢复问题上，双方认可口头约定由李美娟将隔断墙恢复，孙永生妻子车欣要求砌筑，李美娟男朋友陈吉成打算制作木质结构的隔断墙，双方产生矛盾；2020年6月8日矛盾激化，陈吉成(微信名字：A大白俄罗斯进口食品口岸直发)微信中提出“这样我不要了”“法院见”。李美娟在签订买卖合同时租赁的房屋即将于2020年6月22日到期，没有续租，于2020年6月15日与案外人另行签订了租赁合同；2020年6月16日李美娟写好起诉状；2020年6月23日，一审法院受理李美娟的起诉。一审法院认为，孙永生与李美娟于2020年3月30日签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同成立并生效。自房屋买卖协议签订之日起，孙永生妻子车欣(微信名字：A.C,xin，)与李美娟男朋友陈吉成(微信名字：A大白俄罗斯进口食品口岸直发)之间，始终通过微信方式，就交易房屋不动产权证书办理、房屋交付、房屋提前使用、恢复隔断墙等问题进行沟通、协商，且李美娟、孙永生双方均将车欣与陈吉成之间的聊天记录作为证据使用，应视为李美娟、孙永生双方对该聊天记录所载内容的认可。合同生效后，李美娟支付了定金20000元，履行了合同约定的支付定金义务。双方在合同中约定，签订合同开始40个工作日办理过户手续。40个工作日的届满日期应为2020年5月26日。在2020年5月31日的微信聊天记录中，陈吉成考虑疫情影响，同意交房日期延期到2020年6月20日，车欣未提出异议，应视为李美娟、孙永生双方对合同约定的交付房屋日期进行了变更。关于隔断墙恢复问题，李美娟、孙永生双方在合同中未进行约定。双方口头约定由李美娟恢复隔断墙，是对房屋买卖合同的补充，属于从合同。恢复隔断墙用何种材质，双方未能近一步达成一致意见，导致从合同无法履行。从合同无法履行，并不必然导致主合同的不能履行。在双方约定的交房日期2020年6月20日未届满时，2020年6月8日陈吉成提出“这样我不要了”，是拒绝履行房屋买卖合同的意思表示；2020年6月15日李美娟与案外人另行签订租赁合同，2020年6月16日李美娟写好起诉状，是从行为上拒绝履行房屋买卖合同，李美娟已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量……等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，如果隔断墙在拆除前是砖结构的，车欣关于砌筑的要求，并不过分。2020年4月30日完成印花税、契税，2020年6月2日提前偿还银行贷款，孙永生为履行房屋买卖合同做了积极的准备；2020年5月29日绥芬河市不动产登记中心完成对本案争议房屋的测绘、制图、审核工作，说明孙永生办理不动产登记的申请已经被受理。2020年6月30日绥芬河市不动产登记中心核发本案争议房屋的不动产权证书，虽然时间晚于双方约定的交付房屋时间，综合考虑疫情期间办理不动产登记需要预约的实际情况，不能就此认定孙永生故意拖延交付房屋，存在违约行为。综上所述，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》“疫情或疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或履行成本增加，继续履行不影响合同目的的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。”的规定，李美娟关于孙永生违约的主张不成立，要求解除房屋买卖合同、返还定金的请求不能得到支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十四条第(二)项、《中华人民共和国担保法》第八十九的规定，判决如下：一、驳回李美娟的诉讼请求。二、案件诉讼费800元，减半收取400元，由李美娟负担。二审期间，李美娟申请证人陈吉成出庭作证，意图证实孙永生违约。孙永生申请证人车欣出庭作证，意图证实孙永生没有违约。本院组织双方当事人进行了质证。结合质证情况，本院认为，陈吉成、车欣证言的内容无法证明其要证明的问题，对证人证言不予采信。根据当事人的举证、质证、法庭调查，二审查明的事实与一审所确认的事实一致，本院对原审法院认定的证据予以确认，并据以作为二审定案依据。本院认为，二审中，李美娟未能提供足够证据，证实孙永生存在违约行为，结合在案证据，可以认定双方当事人重新达成约定，变更交房日期延期到2020年6月20日，且因疫情期间办理不动产登记需要预约的实际情况，孙永生不构成根本违约，李美娟主张解除房屋买卖合同无事实及法律依据，李美娟因隔断墙恢复问题要求解除房屋买卖合同，亦不是其行使解除权的法定理由，故李美娟应按照合同约定，履行合同义务，本院对其主张返还定金2万元的诉讼请求不予支持。综上所述，李美娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由李美娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭振军审 判 员 孙媛媛审 判 员 张继凯二〇二〇年九月九日法官助理 张少毅书 记 员 陈俊齐