广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初353号 原告：李凤，女，1968年4月10日出生，汉族，农民，住桂林市秀峰区。 原告：李霞，女，1973年7月5日出生，汉族，农民，户籍地址：桂林市秀峰区。 二原告共同委托诉讼代理人：韦德光，广西同望律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：张馨月，广西同望律师事务所律师。 被告：桂林荣和置业有限责任公司，住所地：桂林市秀峰区琴潭道9号1-2栋，统一社会信用代码：91450300061734390M。 法定代表人：李斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖毅，广西嘉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张音芸，广西嘉合律师事务所律师。 原告李凤、李霞与被告桂林荣和置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月28日公开开庭进行审理。原告李凤及李霞的共同委托诉讼代理人韦德光、张馨月，被告桂林荣和置业有限责任公司的委托诉讼代理人廖毅、张音芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向法院提出诉讼请求：1.被告修复房屋质量问题和缺陷直至建设单位、施工单位、监理单位及设计单位对维修工程出具验收合格报告之日止，所有修复费用由被告承担；2.被告赔偿在房屋维修期间造成的原告租金损失42472.5元（按月租金100元每平方米，自2019年6月1日起计算至建设单位、施工单位、监理单位及设计单位对维修工程出具验收合格报告之日止，暂计至2020年1月15日为42472.5元）；3.被告承担在房屋修复完毕并依法交付前，原告提前支付的物业管理费损失；4.被告房屋保修期在维修好并交付后重新起算；5.被告按照“一户一表”的标准为原告房屋安装水、电，安装费用由被告承担。事实和理由：2018年7月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：GL2018047651，以下简称《合同》）及《合同补充协议》（以下简称《补充协议》），《合同》约定原告购买被告开发建设的坐落于桂林市秀峰区机场路以北、中隐路以东荣和·林溪府10-13-2栋1-01号商铺。商铺建筑面积56.63平方米，每平米单价20544.94元，商铺总价1109427元。被告应于2019年5月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建[2010]9号）的规定及《合同》约定的其他交付条件的房屋交付给原告。《合同》及《补充协议》签订后，被告于2018年10月5日将案涉商铺交给原告使用。被告交付案涉房屋前，违法将房屋进行地面部位沉降改造，未经批准私自向地下挖掘1.5米左右，导致案涉房屋存在门头漏水、地面渗水严重等质量问题，经多次修复后仍不能正常使用。原告认为，被告的行为严重违约并侵害原告合法权益，具体理由如下：一、被告交付的房屋存在严重的质量问题，被告应承担保修义务。被告交付给原告的房屋存在门头漏水、地面渗水严重等质量问题，导致原告无法正常使用房屋。根据原被告双方签订的《合同》第十六条“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题的，出卖人应当履行保修义务”之约定，被告应承担保修义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此，被告应履行保修义务直至修复房屋至可正常使用状态。维修房屋所产生的一切费用应由被告承担。二、案涉房屋因质量问题无法实际使用，被告应按出租费损失赔偿原告的租金损失。被告向原告交付房屋后，因房屋存在严重质量问题，被告反复维修，导致原告无法正常出租、使用房屋。被告应按同地段同类房屋租金标准，赔偿原告的租金损失。被告应赔偿的租金以每月租金100元每平米为标准，自2019年6月1日起计算至房屋修复至正常使用状态，暂计至2020年1月15日共7.5个月，租金数额为56.63平米×100元/每平米每月×7.5个月=42472.5元。三、被告违法交付应承担由此导致原告产生的多付物业费损失。被告违法提前交付不符合法定条件的房屋，导致原告实质上产生了提前多付的物业费，被告应承担该违约导致的原告损失。四、被告交付的房屋质量不合格，房屋质保期应从被告交付符合法定及约定条件的房屋之日起重新计算。因被告交付的房屋存在严重的质量问题，原告接收房屋后一直无法正常使用。房屋质保期应从被告维修房屋验收合格并交付原告之日起重新计算。五、被告应按照商品房买卖商业惯例，配套安装一户一表。《合同》第十四条约定：“交铺时水、电到户”。但被告交付的房屋水、电没有“一户一表”基本配套，所有商铺业主共用一个总水表、一个总电表，给原告造成极大不便。原告认为“一户一表”是商品房买卖的通常惯例，也是原被告双方在合同里约定“水电到户”的本意。双方在《合同》中未对该问题有明确约定“一户一表”，但事前被告未尽到提醒、告知义务，被告应按商业惯例来履行合同，安装水、电“一户一表”，并承担由此产生的一切费用。原告遂提出如前所诉。 被告辩称，一、被告不存在逾期交付房屋的行为，所有房屋均已通过合同约定的五方验收和综合验收，本案已经通过政府部门的竣工备案，达到甚至超过双方约定的交房条件；二、被告交付的房屋不存在房屋质量问题，商品房买卖合同司法解释12条，被告交付的房屋不存在主体结构问题。个别房屋漏水现象，被告愿意按照双方合同承诺的保修期进行保修；三、本案不存在房屋维修期，原告没有证据证明维修期的具体时长和具体的起止时间点，同时所谓的租金损失具体数额和标准也没有，二原告的商铺已经出租，不存在租金损失；四、本案被告已按合同约定达到水电到户的交付标准，且在原告的商铺门口都有独立的表，可以进行测算和实地观察水电用量，要求一户一表没有合同依据和法律依据；五、房屋保修期应当按照合同约定，原告要求重新起算没有合同依据和法律依据；六、本案的物业费没有产生，与本案无关，应该另行起诉。同时房屋是否维修与交纳物业费之间没有必然联系，原告并不因此免除交纳物业费的义务；七、原告诉状中没有提及的部分，被告愿意在合同约定的保修期的范围内承担相应的维修和保修义务，超过合同约定部分不承担相应的责任和义务。综上，被告不同意原告的诉讼请求，但愿意在合同约定范围内承担保修责任，由原告申报之后进行维修。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院经审查认为证据形式合法，证据内容与诉辩焦点有关联性，可以作为认定案件事实的依据。 1.对于原告提交的市住建信复（2019）第9号《政府信息公开答复书》，以及被告提交的《竣工验收备案表》，前述证据证明本案房屋竣工备案时间，双方均对对方当事人提交的证据不予认可。本院依职权到桂林市城建档案馆调取本案房屋的竣工验收备案表，确认本案房屋通过五方验收的时间是2018年12月14日，备案登记时间是2020年4月26日。 2.对于原告提交的房屋质量问题照片，拟证明案涉房屋存在渗水、漏水等严重问题。被告对其三性不认可，认为无法证明是对应的商铺和时间点。经本院组织现场堪察并结合被告在庭审时的陈述，可以确认案涉房屋存在渗水、漏水的事实。 3.对于原告提交的房屋租赁合同，拟证明案涉房屋于2020年3月1日出租，租期三年，第一年租金为3500元/月，第二年租金为3700元/月，第三年租金为4000元/月。被告对其三性不认可，认为无法证明待证事实。经审查，本院认为该证据与原告诉请的租金损失标准有关联性，可以作为认定案件事实的依据。 4.对于被告提交的证据《委托书》、《承诺书》、《开工单》，原告对其三性不予认可。本院认为，该证据能够证明本案商铺进行沉降改造的事实，与原、被告诉辩意见相关联，故本院将其作为认定本案事实的依据。 5.对于被告提交的证据桂林市中级人民法院（2020）桂03民终1457号民事调解书，拟证明被告只要将符合五方验收的房屋进行交付则视为交房。原告对该证据的三性不予认可，认为这是另案的调解，从内容看与本案没有任何关联。从法律上说调解书是双方自认的妥协结果，不是法院判决认定的法律事实，不能作为另案无需举证的事实。本院经审查认为，该调解书与本案没有关联，故对其关联性不予确认。 结合经确认的证据，本院确认本案的法律事实如下： 2018年7月12日，原告与被告签订编号为GL2018047651的《商品房买卖合同》，约定如下（节选）：商品房基本情况：桂林市秀峰区机场路以北、中隐路以东荣和·林溪府10-13-2栋1-01号商铺，建筑面积56.63平方米；计价方式与价款：单价20544.94元，总价款1109427元；交付期限：出卖人应当在2019年5月30日之前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建（2010）9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；交铺时水、电到户。 双方于当日签订《商品房买卖合同补充协议》，约定如下（节选）：房产交接的第2点约定，房产应于2018年9月30日前竣工，并经建设、设计、施工、监理、勘察验收合格。出卖人向买受人发出《竣工验收合格通知书》，买受人于30日之内办理房产验收和交接手续；第9点约定，该房产经五方验收合格后，即达到《合同》约定的交房条件，对房产存在部分瑕疵的情况由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，整改期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此拒绝收房和索赔。 合同签订后，原告向被告支付全部购房款1109427元。 2018年6月25日，荣和林溪府东西三期（A10-1地块）10-13-2#楼通过消防验收，于2018年12月14日通过了建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格，于2020年4月26完成了工程竣工验收备案。 2018年9月28日，被告通过在《桂林日报》发布公告的方式向原告发出《交铺通知》。原告于2018年10月5日在《房屋交接单》上签字确认。之后，因房屋出现漏水、渗水等问题，原告申请返修。 另查明，原告于2020年3月1日将案涉房屋出租，租期三年（即2020年3月1日至2023年2月28日），第一年租金为3500元/月，第二年租金为3700元/月，第三年租金为4000元/月。 2020年6月19日，本院组织当事人勘验现场，查明被告已为案涉商铺安装独立的水表、电表。 本院认为，本案争议焦点为：一、房屋维修的标准；二、被告是否应当承担房屋维修整改期间的损失；三、关于“一户一表”安装问题；四、房屋保修期是否应当另行起算；五、被告是否应当赔偿维修期间的物业费。 一、房屋维修问题 案涉房屋尚在保修期内，被告应当及时维修渗漏水等各项质量问题并承担维修费用。对于维修验收标准的问题，《广西壮族自治区房屋建筑工程施工质量投诉处理规定（试行）》第七条第二款规定：“建设单位应当做好房屋建筑工程施工质量投诉处理有关工作，从接到投诉之日起10个工作日内，组织设计单位、施工单位、监理单位对质量缺陷进行分析，提出处理方案和处理时限，并组织施工单位按方案实施。施工单位应当依法履行保修义务，按照保修范围、保修期限做好保修工作。”第十一条第六项规定：“修复完成后，建设单位应当组织施工单位、监理单位等有关单位对维修部位共同进行验收，各方签署验收意见并签字、盖章确认。”维修完毕之后，依照前述规定，维修部位应当由建设、施工、设计、监理单位对维修部位共同验收确认，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 被告是否应当承担房屋维修整改期间的损失 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，案涉房屋存在质量瑕疵问题，应当维修整改，维修整改期间的经济损失应当由被告承担，故本院对原告主张的维修期间租金损失予以支持。对于租金损失的计付标准，本院结合同等地段的租金标准以及案涉房屋已经出租的实际情况，酌情补偿原告案涉房屋维修期间的租金损失按每月每平方米40元计算。目前经济损失从原告诉请的2019年6月1日暂计至2020年1月15日为16989元（56.63×40×7.5个月），之后按该标准另行计算至建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对维修工程验收合格时止。 三、关于“一户一表”安装问题 本案中商品房买卖合同约定“交铺时水、电到户”，而由查明事实可知，被告已为案涉商铺安装独立的水表、电表，现原告主张按商业惯例“一户一表”即在供电局和自来水公司单独开户，但其提供的证据不足以证实其主张的商业惯例的存在，被告已履行其合同义务，故本院对此不予支持。 四、房屋保修期是否应当另行起算 《广西壮族自治区房屋建筑工程施工质量投诉处理规定（试行）》第二条第二款规定：“质量保修期限和保修范围依据《建设工程质量管理条例》及有关合同确定；在保修期限内，因施工质量缺陷而导致维修的部位，其保修期限自修复部位验收合格之日起重新计算”。因此，维修部位的保修期应当自建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同验收合格之日起重新起算。 被告是否应当赔偿维修期间的物业费 物业费是物业服务提供者基于物业服务合同的约定，对共有部分进行的维护、管理以及环境卫生、公共秩序等活动向合同相对人收取的对价，业主基于对共有部分的共同所有权承担对共有部分的管理义务。原告接收房屋后，应当依照物业合同约定履行支付物业费的义务，该部分支出不属于维修期间的经济损失，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林荣和置业有限责任公司对原告李凤、李霞名下的桂林市秀峰区机场路以北、中隐路以东荣和·林溪府10-13-2栋1-01号商铺进行维修并承担维修费用，维修工程必须由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位进行验收确认合格之后在维修验收记录上签字盖章确认。 二、被告桂林荣和置业有限责任公司赔偿原告李凤、李霞房屋维修整改期间的经济损失（从2019年6月1日起暂计至2020年1月15日为16989元，此后按照每月每平方米40元和56.63平方米的标准继续计算至建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对维修工程验收合格之日止）。 三、被告桂林荣和置业有限责任公司对桂林市秀峰区机场路以北、中隐路以东荣和·林溪府10-13-2栋1-01号商铺修复部位的保修期自建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格之日起重新计算。 四、驳回原告李凤、李霞的其他诉讼请求。 上述判决事项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费862元（原告已预交），由原告李凤、李霞负担517元，被告桂林荣和置业有限责任公司负担345元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费862元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  蒋湘华 人民陪审员  周 祥 人民陪审员  蒋增福 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  宾小婷