广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初4920号 原告：柳州市雅士物业服务有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区水南路，统一社会信用代码：914502037512361107。 法定代表人：吕军华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李万先，广西桂中天律师事务所律师。 被告：许云峰，男，1974年12月27日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告柳州市雅士物业服务有限责任公司（以下简称雅士物业公司）与被告许云峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告雅士物业公司的委托诉讼代理人李万先，被告许云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雅士物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费279.6元，路灯费6.8元，停车费3284元；2.判令被告支付违约金714.08元（3570.4元*20%）；3.判令被告支付律师费1000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：被告是柳州市鱼峰区柳东路220号3栋1单元6-2室业主，原告系该小区的物业服务公司。从2018年1月1日至2020年3月31日止，被告在柳东小区内停放桂Ｂ×××××汽车，无故拖欠原告物业服务费、路灯费、停车费（详见收费通知单）。由于被告的违约，依照合同约定应当向原告支付违约金、律师费、诉讼费等费用。为此，原告在小区门口及公示栏中公告告示，并多次上门向被告进行口头和书面催收，但是被告却以种种理由一拖再拖，拒交费用。原告为维护小区业主的整体利益，故诉至本院请求判如所请。 被告许云峰辩称：1、其不认同《柳东生活区物业服务合同》的合法性，第一届业主委员会是2009年到2011年签了三年，早已过期失效，第二届业主委员会还没有产生，现在正在筹备中，也就是2011年至今是没有业主委员会存在的，所盖的业主委员会的公章是非法的，签的合同是无效的，原告一直非法持有而使用业主委员会公章，所以一直以来都不敢组织开过一次业主大会，也没有设立一个以业主们相互沟通交流的平台进行对话，更没有民主选举过业主委员会成员，他们私下所签订的霸王条款已经剥夺、侵害了业主的合法权益，而引起了广大业主强烈不满，才导致业主们拉横幅进行抗议的维权活动；原告全体成员都是原第三棉纺织厂的领导班子，他们自己组织成立柳州市雅士物业服务有限责任公司于2004年10月25日与柳州市第三棉纺织厂签订的《生活区共建物铺面经营管理使用权转让协议》，等于自己与自己签约，也从不公示具体签订了哪些条款，其下岗职工无人知晓，就连2006年3月31日其签的《住户手册》都是被迫签订的，因为其不签他们就不给新房钥匙，仅从这两份协议可以看出是典型的以权谋私，下一步其将向上一级部门上访反映；2、关于物业费方面，其多年来每年一直都有交纳，每年年底都是由原告公司的韦燕玲上门收费，但是不知道去年她为什么没有来收，也没有向原告所说的多次上门催收，其是下岗工人，两个小孩都在读书，还有老母亲，白天其早出晚归，原告作为一个服务公司完全可以像往年一样晚间7点至9点上门收费，这是原告自己工作不到位造成的，不至于把其告上法院，还提出要其承担支付律师费和诉讼费分明是故意刁难、蓄意报复的行政强奸、打击手段，所以其欠下了279.6元物业费不是故意拒交，而是有原因的，因此其也不应该承担支付律师费和诉讼费，其也没有经济能力支付；3、关于停车费，纯属子虚乌有、无稽之谈，早在2017年年底因门卫经常早上拦车收费影响其送小孩上学和上班的时间，其就不在小区内停放车辆过夜了，只是经常进出小区接送家人或是下班回家吃饭，停了一下也没有超出一个小时，但是其发现一个问题，其的车进门时门禁显示进场时间，但其出门时门禁却没有显示其车辆出场的时间，还有最初安装门禁的那几个月的时间，门禁收费系统有时显示设备调试中，有时显示的时间也不对，像这种系统是可以人为设置、修改的，而原告提交的这些车辆进出场清单是随便可以打印做出来的，小区里到处有摄像头，原告完全可以拷贝出来证明车辆所停放的位置及时间，其的车辆根本没有停放在小区，也就自然没有产生3284元的停车费。 本院经审理认定事实如下：被告许云峰系位于广西壮族自治区柳州市鱼峰区房屋业主，该房屋建筑面积为77.51平方米。原告系2003年7月17日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，于2008年3月6日由柳州市雅士物业管理有限责任公司变更名称为柳州市雅士物业服务有限责任公司，并于2008年3月12日取得柳州市建设委员会物业管理企业资质等级证书。2004年11月25日，原告与柳州市第三棉纺织厂签订《生活区公建物、铺面经营管理、使用权转让协议》，该协议主要约定由柳州市第三棉纺织厂提供土地，原告投资建设生活区内所有公建项目、生活区内所有铺面等项目；以上项目建成后产权归柳州市第三棉纺织厂，原告从项目建成验收日算起，无偿享有所建物的经营管理、使用权25年；在原告经营使用期间，原告对投资造建部分必须承担维护、维修义务，在法律政策允许范围内可适当向业主收取费用。2006年3月31日，原告与被告签订一份《费用交纳协议书》（住户手册），该协议中双方就柳东生活小区的物业管理有关交纳费用达成如下协议：小区内停车实行有偿服务（包括临时停放车辆），只提供车位使用，有车的业主必须交纳停车场地占用费，费用按物价局审批的标准收费。2009年3月19日、2014年3月20日、2019年3月20日，原告分别与柳东生活区业主委员会签订《柳东生活区物业服务合同》，合同主要约定由原告为柳东小区提供物业服务；合同期限分别自2009年3月20日至2014年3月20日止、2014年3月21日至2019年3月20日止、2019年3月21日至2024年3月20日止。物业服务范围：原告服务柳东生活小区物业项目区域内的公用部位、停车场地、物业公用设施设备及物业区域内环境（包括通道、公共环境、消防及公共秩序协助维护服务）；车辆交通管理：原告在不影响物业项目的交通秩序情况下，在项目内利用空旷场地设置停车场，所收取的停车费服务费归原告所有；物业服务费收取标准为按住宅建筑面积0.2元至0.5元/平方米·月；车辆场地停放使用费按下列标准收取：停车场(汽车包含露天停放)停放使用费按小汽车70元至100元/月·辆，小轿车100元至150元/月·辆。车辆场地停放使用费由原告按物业服务收费公示牌标准收取。临时车辆场地停放使用费按物业服务收费公示牌标准收取。车辆场地停放使用费由原告收取，归原告所有，所得主要用于小区的公建改造和建设，弥补物业服务费不足部分开支；业主或物业使用人应按本合同规定交纳物业服务费，逾期每日按拖欠金额的千分之三加收违约金；如原告与业主或物业使用人因本合同规定的事宜发生法律纠纷，所产生的律师费用、法律诉讼费用及其他费用均由败诉方承担。等等。自2018年1月1日起至2020年1月29日止,被告将桂Ｂ×××××汽车临时停放在涉诉小区内，共拖欠停车费3284元(130元×19个月+814元)；自2019年1月1日起至2019年12月31日止，被告共拖欠物业服务费279.6元（77.51平方米×0.3元/平方米/月×12个月）、路灯费6.8元。针对上述欠费，原告通过书面的方式向被告发出催收通知，但被告仍拒绝缴纳，原告因此诉至本院，提出前述请求。 另查明，1、2005年1月25日，柳州市物价局出具的柳价字[2005]18号文件《关于重新核定柳东路220号等生活区物业服务收费标准的批复》及《柳州市物业服务收费公示牌》均载明原三棉厂职工宿舍区（柳东路220号）物业服务费（按建筑面积计）：住宅、商铺、自有车库0.25元/月、平方米；车辆停放保管费（露天）：月票，小轿车100元/辆、月（露天）。2、2014年7月22日，柳州市物价局印发的柳价格〔2014〕101号文件《关于印发〈柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准〉的通知》，载明车辆停车收费标准：月票，小车70元-150元/位、车（露天）。3、原告出具的《柳州市柳东物业服务收费公示牌》显示，物业服务费（按建筑面积）：住宅为0.3元/㎡/月；汽车停放停放费：露天停放小轿车按130元/每月（辆），露天停放面包车按100元（七座以下）/每月（辆）；临时停放车辆收费（汽车）：1小时内不收费，2小时收费3元/次辆，3小时收费4元/次辆，4小时～12小时收费5元/次辆，13小时收费6元/次辆，14小时收费7元/次辆，15小时收费8元/次辆，16小时～24小时收费9元/次辆；代收垃圾费，按环卫处收费标准代收；公共水电（实际使用分摊）数，按供水、供电部门收费标准收费，损耗按比例分摊。 本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原告雅士物业公司与柳东生活区业主委员会签订的物业服务合同合法有效,对全体业主均有约束力,原、被告均应按约履行。原告雅士物业公司为涉诉小区的业主提供了物业服务,被告系柳州市鱼峰区柳东路220号3栋1单元6-2号房屋业主,亦应受上述合同的约束，依约履行交纳物业服务费等相关费用的义务。故原告主张被告支付拖欠的物业服务费279.6元、路灯费6.8元、停车费3284元，有事实和法律依据,本院予以支持。 关于被告认为涉案小区的业主委员会成立不合法，上述《柳东生活区物业服务合同》为无效合同的问题。根据原告提交的《柳东生活区物业服务合同》显示,作为合同一方的柳东生活区业主委员会均有相关人员的签名确认。即使如被告所述涉案小区业主委员会成立过程不合法,也是该小区内部程序问题,与作为物业公司的原告方无关。原告经业主委员会依法选聘,其与小区业主委员会签订的物业服务合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条规定无效情形,对业主具有约束力;原告作为涉案小区的物业服务公司,有义务根据物业服务合同提供相应的物业服务,亦有权利根据合同收取相关物业服务费用。原告已提供物业服务,被告应当交纳相应物业费用,故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于被告提出其于2006年3月31日与原告签订的《住户手册》是被迫签订的辩解，因其未能举证证明，本院亦不予采信。关于被告提出其的车辆在进出小区时均未超出一小时的辩解，因与本院查明的事实不符，故本院对被告的该抗辩意见亦不予采纳。 关于原告诉请的违约金、律师费。本院认为，虽然物业服务合同中对于违约金及律师费的负担均有明确约定，但被告系因对原告提供的物业服务有意见而不交纳物业服务费等相关费用，基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，且从本案查明的事实，并结合本院处理该小区同类案件中认定原告在该小区服务管理上确实存在垃圾清扫不及时、车辆停放不规范，对业主所反映的物业服务方面存在的问题未能妥善解决或有效沟通等瑕疵，考虑被告不交纳物业服务费等相关费用存在部分客观原因，并非主观故意，故本院对原告主张要求被告支付违约金及律师费的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告许云峰应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市雅士物业服务有限责任公司支付物业服务费279.6元、路灯费6.8元、停车费3284元； 二、驳回原告柳州市雅士物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告柳州市雅士物业服务有限责任公司已预交），减半收取25元，由被告许云峰负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  伍艳丽 二〇二〇年九月二十九日 书记员  杨 柳 参考相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。