辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9591号上诉人（原审原告）：沈阳新洲和田房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区临波路16-22号。法定代表人：华建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晓强，辽宁科泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘英超，男，1981年12月16日出生，蒙古族，该公司工作人员，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审被告）：刘健彤，女，1994年3月14日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张丹丹，辽宁同方律师事务所律师。上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司（以下简称“新洲和田公司”）因与被上诉人刘健彤所有权确认纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初4297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新洲和田公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求或将本案发回重审；2.由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.新洲和田公司与刘建彤签订的《商品房买卖合同》应为无效。一审法院仅对2018年7月30日签订的《协议书》的效力进行了认定，却对涉案主要诉争合同效力未予评价。2.2018年7月30日签订的《协议书》应当整体无效，而不应认定“乙方按现行市场价承担购买此房产的全部费用”条款部分有效。3.如认为《商品房买卖合同》有效，因刘建彤拒绝支付购房款，以致合同目的不能实现，涉案合同应当解除。刘建彤辩称，1.上诉人与被上诉人签订的《协议书》中虽然约定了上诉人将房屋备案至被上诉人名下，被上诉人必须无条件随时配合上诉人撤销房产备案，但在此条款中也同时约定，“否则，乙方按现行市场价承担购买此房产的全部费用”，上诉人与被上诉人应按约定履行。2.《商品房买卖合同》合法有效，应继续履行。双方当事人正式在协议书中约定了被上诉人可以选择以现行价格购买案涉房屋的基础上签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》亦是双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。新洲和田公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告就沈阳市东陵区临波路18-8号2-30-1室96.16平方米房屋签订的商品房备案合同；2.由被告刘健彤配合办理沈阳市东陵区临波路18-8号2-30-1室96.16平方米商品房屋的撤销备案登记手续；3.由被告承担案件受理费用。一审法院认定事实：原告新洲和田公司系沈阳市东陵区（浑南区）临波路“浦江苑”楼盘的房地产开发企业，被告刘健彤与新洲和田公司法定代表人华建国的儿子华某程原系夫妻关系。原告新洲和田公司为规避沈阳市政府关于房地产市场的限售限购政策，将具备出售条件的临波路18-8号2-30-1室96.16平方米商品房屋备案登记至利害关系人刘健彤名下，双方于2018年7月30日签订《协议书》1份，约定“一、甲方（新洲和田公司）现将其所有的位于东陵区产，备案至乙方（刘健彤）名下，但此房产因乙方未交纳任何的费用，此房产所有权仍归甲方所有。二、甲方将此房产备案至乙方名下后，乙方必须无条件随时配合甲方将此房产撤销备案。否则，乙方按现行市场价承担购买此房产的全部费用；三、此协议内容双方均负有保密的义务，不得向任何第三方泄漏。四、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。本协议有效期至此房产撤销备案为止”。协议签订后，原告新洲和田公司于2018年7月31日将没有被告刘健彤签字的针对案涉房屋的《商品房买卖合同》进行备案登记，合同列明该商品房单价每平方米7,200元，总计金额692,352元，刘健彤没有实际支付购房款。被告刘健彤与华某程于2019年3月1日登记离婚，原告新洲和田公司于2019年3月5日起诉至法院，要求解除案涉房屋的商品房备案合同、撤销商品房备案登记。一审法院认为，原告新洲和田公司为规避区域内的商品房限售限购政策而将案涉房屋备案登记至被告刘健彤名下，该公司“捂盘惜售”的行为违反法律、行政法规的强制性规定，双方于2018年7月30日签订的《协议书》并非当事人完全真实意思表示，该协议除第二条关于“乙方按现行市场价承担购买此房产的全部费用”的约定之外的其他条款均不具有法律效力，属于无效约定。《协议书》关于“乙方按现行市场价承担购买此房产的全部费用”的约定，系原、被告为解决争议约定的附加条款，双方明确表示该约定系各自真实意思表示，而且由刘健彤按照市场价格购买案涉房屋，即真实履行《商品房买卖合同》不属法律法规禁止范围，该部分约定应属有效，当事人可以按照约定解决彼此纠纷。原告新洲和田公司要求解除该公司与被告刘健彤就案涉房屋签订的商品房备案合同，由刘健彤配合办理撤销备案登记，因为原、被告签订的《协议书》关于刘健彤随时配合撤销备案登记的约定部分不具有法律约束力，案涉房屋已经备案登记至刘健彤名下，刘健彤明确表示按照解决争议附加条款的约定承担购买案涉房屋的全部费用，新洲和田公司的主张缺乏事实和法律依据，诉求不能成立。被告刘健彤明确表示愿意购买案涉房屋后，原告新洲和田公司就房屋出售价格提出相应意见，双方因为是否按照现行市场价格确认房屋价格的有关事宜产生分歧，在一审法院庭审释明的情况下，新洲和田公司仍然坚持原有主张而没有就诉讼请求作出调整，刘健彤亦未提起反诉，原、被告之间就购房价款产生的纠纷应当另行处理。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十七条之规定，判决如下：驳回原告沈阳新洲和田房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费10,724元，由原告沈阳新洲和田房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》和《协议书》，《协议书》约定被上诉人未交纳任何费用，产权仍归上诉人所有，被上诉人必须无条件随时配合上诉人撤销房屋备案，双方负有保密义务，可见本案中的《商品房买卖合同》是为了配合《协议书》而签订，双方并没有达成商品房买卖的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》无效。关于被上诉人是否应配合撤销案涉房屋备案问题。商品房买卖合同备案是指通过联机备案专网将房地产开发企业和购房人订立的商品房买卖合同即时报房地产管理部门的备案方式。商品房买卖合同备案的目的是防止商品房一房多卖，促进房地产业持续健康发展，就当然要求备案的商品房买卖合同是有效的，本案中，《商品房买卖合同》无效，无效的商品房买卖合同自始无效，无论《协议书》是否有效，也应该即时撤销备案的《商品房买卖合同》。一审法院未明确认定《商品房买卖合同》的效力，在认定《协议书》并非当事人完全真实意思表示的情况下，又认定其中的第二条约定属于争议解决条款理由不足，忽略了《商品房买卖合同》无效的情况下，备案行为应被撤销的当然性，本院予以纠正，故一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求不当，因《商品房买卖合同》无效，被上诉人应配合撤销《商品房买卖合同》备案。另，鉴于新洲和田公司对于《商品房买卖合同》的无效负有主要责任，故对诉讼费予以调整。综上，沈阳新洲和田房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初4297号民事判决；二、刘健彤于本判决生效之日起十日内配合沈阳新洲和田房地产开发有限公司办理沈阳市东陵区临波路18-8号2-30-1室96.16平方米房屋的商品房买卖合同备案登记撤销手续；三、驳回沈阳新洲和田房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10,724元由沈阳新洲和田房地产开发有限公司负担，二审案件受理费10,724元，由沈阳新洲和田房地产开发有限公司负担5,362元，由刘健彤负担5,362元。本判决为终审判决。审判长 张 宁审判员 史明箭审判员 孙 悦二〇二〇年九月二十四日法官助理唐屾书记员张潇元本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。