浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初2170号 原告：辛彦平，男，1962年1月12日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：徐彦鞠，女，1982年11月6日出生，汉族，户籍地吉林省蛟河市。系原告妻子。 被告：胡晨云，男，1980年8月30日，汉族，户籍地安徽省芜湖县。 原告辛彦平为与被告胡晨云房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛彦平及其委托诉讼代理人徐彦鞠，被告胡晨云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告辛彦平向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告违约金1000元和装修费20000元，共计21000元；2.判令被告侵犯原告优先购买权，赔偿经济损失费28750元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月4日原告与被告签订《嘉善县租房协议书》，约定被告将坐落在嘉尚年华2幢3单元402室的房屋（毛坯）出租给原告使用，房屋月租金为1000元，租赁期限自2018年3月1日至2021年3月1日止。在2019年5月7日，被告却将此房屋卖给了案外人赵金灵。按照租赁合同约定，被告违约须赔偿原告违约金1000元和装修费20000元，共计21000元。协议还约定：甲方（被告）如需出卖或收回此房地产，须提前30天通知乙方（原告）。被告卖房没有提前30天的正式书面通知原告，2019年5月7日被告趁原告一家不在嘉善期间私下与案外人赵金灵签订了《嘉善县房地产买卖合同》，构成了对原告优先购买权的侵害。2019年9月7日晚，被告派十几人到此房恐吓租客，停水停电，直到把租客赶走才罢休。由此导致了原告赔偿租客的违约金和退房租，合计金额18750元。原告为了减少装修损失，在2019年12月30日此房将租给了肖红，肖红从邻居处得知不良消息后，要求退房租10000元。被告由此给原告造成了经济上的损失28750元，原告有权要求被告赔偿。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告胡晨云答辩称：2018年4月1日原、被告签订租房协议，之后的事宜都是原告的妻子徐彦鞠与被告联系，2019年4月24日被告就与原告沟通过售房的相关事宜，原告方多次确定不购买，由于原告方经营房产中介，所以要求该房出售必须由他们的中介公司完成，否则需赔偿20000元违约金，被告不同意。2019年5月7日被告与案外人赵金灵签订售房合同，同时在合同中明确如租客要求优先购买，则买卖合同终止，该合同微信发给原告方，直到赵金灵取得不动产权证的36天里，原告方都没有主张优先购买。关于原告提出被告违约的问题，被告认为房屋卖给赵金灵后，租赁关系已转移给赵金灵，原告没有违约。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院查明以下事实： 2018年1月4日，原告辛彦平（乙方）与被告胡晨云（甲方）签订《嘉善县租房议书》一份，约定甲方将位于嘉善县××幢××单元××室房屋出租给乙方。租赁期为三年，自2018年3月1日至2021年3月1日止，该房屋月租金为1000元，租金每六个月结算，乙方搬入前支付，以后租金须于到期日提前10天前向甲方付清。甲方如出卖或收回上述房地产，须提前30天通知乙方，乙方须如期搬出。但又添加注明：甲方在租赁期间不得提前收回房屋，如违约，甲方应赔偿乙方装修费20000元。乙方不得将房屋私自转租、转借他人；乙方要按时交纳房屋租金，如有拖欠等行为，甲方有权采取相应措施，立即收回房屋。协议盖有中介方迁喜房产营销策划有限公司财务专用章。 辛彦平承租上述毛坯房后，进行装修后转租他人。2018年5月10日胡晨云将本人的银行卡寄给辛彦平的妻子徐彦鞠，徐彦鞠通过微信告知胡晨云“到时租房公司会把房租转到这个卡里”，同月14日又通知胡晨云转账金额是11800元。 另查明，2019年4月下旬，胡晨云透露以净价1350000元出卖房屋意向，徐彦鞠告知通过她卖就不需胡晨云赔付违约金。5月5日，徐彦鞠发现涉案房屋发布在其他中介在售房源中，于是要求胡晨云前来协商。5月7日，胡晨云及盛凤与案外人赵金灵签订《嘉善县房地产买卖合同》，约定：房屋售价1400000元，其中购房定金50000元，5月15日前支付520000元首付款，剩余830000元银行贷款支付。合同加注：在法律范围内，同等条件下如该房屋租客要求优先购买权，则甲方（出让方）不承担法律责任，房款退还乙方（受让方），终止合同。同日，胡晨云将房屋买卖合同微信拍照发给徐彦鞠，徐彦鞠要求胡晨云支付20000元违约金。2019年5月30日，原告赵金灵取得了上述房屋的不动产权证书。 再查明，因辛彦平停止支付2019年9月1日以后的租金，赵金灵及胡晨云曾催促要求其交纳房屋租金，并告知直接向赵金灵履行，但辛彦平认为与赵金灵没有合同关系拒绝支付租金。2019年9月7日晚，惠民派出所接到赵金灵报警称因租房问题与辛彦平产生争执，民警即赶往现场处置，并让双方自行协商处理。 2019年10月24日本院立案受理赵金灵与辛彦平及第三人胡晨云房屋租赁合同纠纷一案，后于2020年1月16日做出（2019）浙0421民初4769号民事判决：“一、辛彦平继续向赵金灵履行与胡晨云于2018年1月4日签订的《嘉善县租房议书》所约定的承租人义务；二、辛彦平应于本判决生效之日起十日内支付赵金灵2019年9月1日至2020年2月29日的租金6000元；三、驳回赵金灵的其他诉讼请求”。辛彦平不服判决提出上诉，嘉兴市中级人民法院于2020年6月10日做出（2020）浙04民终1010号终审判决：驳回上诉，维持原判。 证明以上事实的证据有：原告提交的微信聊天记录、房屋租赁协议书复印件、房屋买卖合同、转账汇款单、不动产权证书、接警单等，被告提供的微信聊天记录等，以及双方在庭审中的陈述、生效法律文书等。 本院认为，本案的争议焦点为被告有无侵犯原告优先购买权；原告主张的损失是否成立。就上述争议焦点，本院作如下分析： 一、原告将租赁房屋转租后，是否仍享有优先购买权？ 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先购买权是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人将租赁房屋出卖于第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。该制度的设立的立法目的在于减少纠纷，降低交易成本，同时便于房屋的占有、管理和使用，以发挥其最大效用。承租人的优先购买权不能离开房屋租赁权而单独存在，也不得与所依附的原权利分割而单独转让。本案中，辛彦平的妻子徐彦鞠通过微信告知胡晨云“到时租房公司会把房租转到这个卡里”，2018年5月14日胡晨云收取11800元租金，可视为胡晨云已经同意原告装修后的转租行为。根据辛彦平承租房屋后通过“租房公司”转租获利的事实，胡晨云在向赵金灵出售涉案房屋时，涉案房屋由次承租人占有和使用，此时次承租人成为优先购买权的行使主体，辛彦平不是实际使用涉案房屋的人，其不应再享有涉案房屋的优先购买权。故原告辛彦平的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、原告主张的各项损失能否支持？ 退一步讲，即便原告仍享有优先购买权，但其损失主张也依据不足。第一，关于装修损失。虽然原、被告在租赁协议约定了“甲方在租赁期间不得提前收回房屋，如违约，甲方应赔偿乙方装修费20000元”，但根据生效判决，因原租赁合同对承租人和新房主继续有效，辛彦平仍应按原合同履行相应的义务，现租赁期间未届满，原告辛彦平也无证据证明被告胡晨云存在提前收回房屋的违约行为，原告目前仍通过转租获取了房屋租金差价收益，故原告要求被告赔偿装修损失的依据不足，本院不予支持。第二，关于赔偿经济损失费。本院认为，首先，本案中原告提供的由次承租人退租造成的损失证明及聊天记录，但相关承租人刘果利、肖红未到庭作证，对原告的证明目的本院不予确认。其次，2019年9月7日晚，赵金灵向辛彦平催要租金引发的争执，原告并没有提供证据证明被告胡晨云有赶走或恫吓租客的行为。综上，原告要求被告赔偿经济损失费的依据不足，本院不予支持。 综上所述，原告将涉案房屋转租给案外人，其未实际占有和使用涉案房屋，故其不再享有涉案房屋的优先购买权；且原告主张的装修损失以及赔偿退租造成的经济损失，均于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告辛彦平的全部诉讼请求。 案件受理费1044元，减半收取522元（原告已预交），由原告辛彦平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 朱 晓 二〇二〇年九月二十三日 书记员 曹译丹