中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9485号上诉人（原审原告）:北京市顺义区丽斯花园小区业主委员会，住所地北京市顺义区空港街道丽斯花园小区。负责人：安宝林，主任。委托诉讼代理人：胡文军，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷略梓，女，1994年12月26日出生，北京市安理律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：黄欣（HUANGXIN），女，1962年6月16日出生，汉族，新西兰籍，北京仪尊时代科技有限公司退休职工，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：庄又青（ZHUANGYOUQING），男，1963年2月24日出生，新西兰籍，北京仪尊时代科技有限公司总经理，住北京市顺义区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王新泉，北京市康达律师事务所律师。上诉人北京市顺义区丽斯花园小区业主委员会（以下简称丽斯花园业委会）因与被上诉人庄又青、黄欣所有权纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初24656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丽斯花园业委会的委托诉讼代理人胡文军、雷略梓，被上诉人庄又青、黄欣及其委托诉讼代理人王新泉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽斯花园业委会上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判庄又青、黄欣向丽斯花园业委会支付丽斯花园小区一期供水系统更新及路面改造工程分摊费用44827.34元；由庄又青、黄欣承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:一审法院认定涉案用于垫付分摊费用的物业费所有权人为物业公司，丽斯花园业委会并非垫付主体，该事实认定存在严重错误。涉案用于垫付分摊费用的物业费属全体业主所有，其所有权并不属于物业公司，丽斯花园业委会作为垫付主体，有权代表全体业主要求庄又青、黄欣支付案涉分摊费用。1.依据丽斯花园业委会与物业公司签订的《北京市顺义区丽斯花园小区物业服务合同》约定，丽斯花园小区业主缴纳的物业费用分两部分使用，一是物业公司向业主提供服务所获得的酬金，按业主缴纳物业费的6％比例固定收取；剩余部分物业费用作为物业服务支出，经业主大会同意后，用于共用部位、共用设施设备的维修改造等用途使用。本案中，物业公司的酬金已经全部提取，用于垫付分摊费用的物业费全部是从剩余部分物业费中支出，该部分物业费属全体业主所有，与物业公司无关。2.物业公司在交通银行开设的账户系丽斯花园业委会与物业公司的共管账户，物业公司通过该账户向施工方支付垫付工程款是根据业委会的委托及指示进行，真正的付款主体是丽斯花园业委会而不是物业公司。庄又青、黄欣辩称，同意一审判决，不同意丽斯花园业委会上诉请求及事实和理由。第一，丽斯花园业委会诉请的工程分摊费用的形式是住宅专项维修资金，而非其他的任何费用，也并非物业费。结合本案的相关事实及双方提供的所有证据，明确可以看出本案涉及的工程改造均要使用住宅专项维修资金来支付，既然要使用住宅专项维修资金，就应该严格按照《住宅专项维修资金管理办法》和《北京市住宅专项维修资金管理办法》的相关规定进行支取，将涉案分摊的维修资金交付到专项维修资金账户中。第二，丽斯花园业委会能否以非专户的其他账户收取住宅专项维修资金并偿还所谓的垫付的物业费。住宅专项维修资金有严格的管理规定，受北京市住建委及财政部门的监管，而丽斯花园业委会向庄又青、黄欣发出的缴款通知单，指定的收款账户是以3525开头的另一账户，该账户脱离了政府部门监管，支取的主动权完全在丽斯花园业委会，该种收取方式没有任何法律和法规的依据。第三，住宅专项维修资金的交付涉及到业主的实际权利。根据《北京市物业管理条例》第82条规定，未按规定缴纳住宅专项维修资金的业主和收房单位应当足额补缴，没有补缴的房屋不得再次转让，是否缴纳了住宅专项维修资金，银行要出具专门的收款凭据，住宅专项维修资金是否缴纳也会影响到业主在业主大会的投票、选举权利等，因此住宅专项维修资金的交付不能向其他任何账户中交纳，必须交纳至住宅专项维修资金专有账户。丽斯花园业委会向一审法院起诉请求：1.判令庄又青、黄欣共同向丽斯花园业委会支付丽斯花园小区一期供水系统更新及路面改造工程分摊费用44827.34元；2.诉讼费由庄又青、黄欣承担。一审法院认定事实：庄又青、黄欣系丽斯花园一期丽嘉路D5号别墅业主。2017年，因小区自来水系统、路面等工程老化，丽斯花园业委会组织专业机构对上述工程进行了鉴定，拟启动相关维修、改造工程。经小区物业公司委托专业审计机构进行预算造价审核，一期路面改造工程（给水）的审定金额为2701433.12元，一期路面改造工程（沥青）的审定金额为1512303.59元。2018年1月4日，丽斯花园业委会在小区公示《关于拟启用专项维修资金事项的通告》，建议启用专项维修资金修复自来水管线的分支管线及路面，通告中介绍了专项维修资金的收缴情况，载明小区业主委员会于2016年依法接收了住房资金管理部门划转的丽斯花园住宅专项维修资金，其中一期业主汇缴本金128.43万元，已交公维户数36户，利息约102.57万元，未交户数为43户。通告中另告知了经查询未汇缴专项维修资金的业主名单，同时要求若相关业主的实际缴费情况与相关管理部门的汇缴记录不一致的，可以到相关部门进行查询并持相关材料到光大银行花园路支行补录相关数据，完成补录数据后视为完成汇缴，并敦请未汇缴专项维修资金的业主配合完成专项维修资金汇缴（查询）工作，如依法启用专项维修资金时尚有相关业主未完成补录数据工作，业主委员会将依法要求其足额承担相应维修分摊费用。2018年2、3月间，丽斯花园业委会就启动专项公共维修资金对园区一期道路、便道及自来水管道进行改造事项以业主投票书面表决的方式召开业主大会，表决书的内容为：“园区自首位业主入住至今已有十九年，目前自来水管线老化、路面受损情况严重”，“经过我委慎重考虑拟启动园区专项公共维修资金对园区一期的道路、便道及自来水管道进行改造。丽斯花园一期共有79户，其中36户已缴纳专项公共维修基金，43户未缴纳，本金和利息共计人民币231万元。2017年7月27日业委会、物业委托建委认定的公维工程质量鉴定公司之一：北京市建设工程质量第五检验所鉴定，鉴定结论‘自来水管线超过10年的保修期，严重锈蚀、开裂、漏水，造成地面下沉，影响正常的生活用水。主路、辅路路面破损严重，超过保修期。’符合使用公共维修专项资金相关规定，可以使用公共维修专项资金。2017年8月-12月业委会、物业组织对园区一期的道路、便道及自来水管道工程进行设计、探勘、施工方案、工程预算的审核。委托建委认定的造价审计公司之一：北京利安欣达工程造价咨询有限公司对预算造价审核，总工程造价7304695.89元，鉴定费30000元，造价审核费37690元”。2018年3月14日，丽斯花园业委会公布《北京市顺义区丽斯花园小区一期供水系统更新工程是否启用一期专项维修资金业主表决会议投票结果》，并根据投票结果认定此次维修一期供水系统更新工程是否启用一期专项维修资金业主表决会议投票结果有效且满足《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十三条“涉及物业管理区域内全体业主的维修工程，业委会应当组织召开业主大会会议，经全体业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施”的管理规定，73.4%的业主，专有部分建筑物面积占一期建筑物总面积的72.5%，同意启用一期公共维修资金对一期道路、自来水管道及便道进行维修。庄又青、黄欣对上述表决事项投了同意票。2018年4月，小区物业公司与施工单位签订《施工合同》，对园区一期道路及给排水改造、便道改造工程进行施工，工期为80日历天，自发包人将预付款支付承包人账户后15日历天内承包人进场施工；工程款为固定总价700万元，合同额中的4185673.71元（路面改造工程沥青1512303.59元、路面改造工程给水2673370.12元）由公共维修基金专户和维修资金基本户支付，合同额中的2814326.29元由物业费支付。关于工程款给付，双方约定第一笔于合同签订过后，以公共维修资金审批通过后由业委会审核，在5日内由丽斯花园公共维修资金账户划拨支付合同额的30%（210万元）为预付款用于备料；第二笔由丽斯花园管理处收取的分摊业主公共维修资金支付，如资金额不够，由丽斯花园共管账户物业费余额补充支付合同总额的30%（210万元）；第三笔由丽斯花园共管账户物业费余额支付合同总额的20%（140万元）；第四笔验收合格后，支付结算总额的17%；第五笔3%作为质保金。《关于拟启用专项维修资金事项的通告》中公示的未汇缴过专项公共维修资金的部分业主后将应分摊的维修资金交到了丽斯花园业委会在光大银行望京支行开具的维修资金基本户内。2018年6月，丽斯花园业委会向庄又青、黄欣发出《缴款通知书》，要求庄又青、黄欣补交公共维修资金施工款，包括主路16088.46元、自来水管28738.88元，合计44827.34元。汇款的收款人为丽斯花园业委会，银行为中国光大银行股份有限公司北京望京支行，并注明系丽斯花园公共维修资金账户。庄又青、黄欣后持该《缴款通知书》到光大银行缴纳住宅专项维修资金，庄又青、黄欣知凭此《缴款通知书》无法向住宅专项维修资金账户缴款，只有持专门的住宅专项维修资金缴款通知单方可。庄又青、黄欣未向丽斯花园业委会提供的丽斯花园业委会名下光大银行望京支行账户缴款。2018年8月18日，丽斯花园业委会向相关行政主管部门申请提使用住宅专项维修资金，其中一期供水系统更新工程的工程预算总额为2701443.12元，按照业主所有房屋的建筑面积计算，工程费用分摊标准为104.23元/平方米，工程对应总户数为79户，已交纳维修资金户数35户，拟使用维修基金金额为1140291.26元；一期路面改造工程（沥青）工程预算总额1512303.59元，工程费用分摊标准58.32元/平方米，工程对应总户数为79户，已交纳维修资金户数35户，拟使用维修资金金额576890.23元。除从住宅专项维修资金专用账户支出的上述合计1717181.49元外，丽斯花园业委会又从光大银行望京支行的账户内按照向该账户交费的业主应分摊的费用总额向施工单位支付了部分工程款，剩余不足的工程款由小区物业费进行了垫付。按照所有房屋的建筑面积，庄又青、黄欣应分摊的专项维修费用合计44827.46元。庭审中，庄又青、黄欣表示同意交纳44827.34元的住宅专项维修资金，但要求将款项交到专项维修资金专用账户内。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等相关条款规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的，应当及时续交。根据2009年《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。开立业主大会住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分账户。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。本办法实施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅专项维修资金的，应当按照本办法规定的交存标准、交存方案进行补建。业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。由以上规定可知：交纳住宅专项维修资金是商品住宅业主的法定义务；住宅专项维修资金施行严格的管理制度，专户存储、专款专用；《北京市住宅专项维修资金管理办法》实施前，商品住宅未建立住宅专项维修资金的，应当按照办法规定的交存标准、交存方案进行补建；业主委员会负有监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、补交的职责，业主委员会应当督促未交存专项维修资金的业主按照规定程序交存。具体到本案，庄又青、黄欣系丽斯花园小区一期业主，但一直未交纳住宅专项维修资金，在这种情况下丽斯花园业委会应履行职责、督促庄又青、黄欣交纳住宅专项维修资金，庄又青、黄欣亦应积极履行交纳专项维修资金的义务。专项维修资金的全面、足额交纳是小区住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后得以维修和更新、改造的保障。丽斯花园业委会在丽斯花园一期有一半以上业主未交住宅专项维修资金，也未按照法定程序督促、催交的情况下，启动了小区公共设施的维修工程，必然会产生工程维修款不足的局面。根据丽斯花园业委会和小区物业公司的约定，不足的工程款最终由小区物业费进行了垫付。现丽斯花园业委会起诉要求庄又青、黄欣向其支付已由物业费垫付的庄又青、黄欣应分摊的工程维修费用。首先，庄又青、黄欣作为小区业主，从公共设施维修中获益，应当分摊小区公共设施的工程维修费用；其次，因庄又青、黄欣未交纳专项维修资金，其应分摊的维修费用无法以从专项维修资金专户内划扣资金的方式实现；第三，物业费是物业公司向业主提供物业服务而获得的对价，其所有权人是物业公司而非业主委员会；第四，丽斯花园业委会在本案中主张的并非向专户交存的住宅专项维修资金，且丽斯花园业委会并非庄又青、黄欣应分摊的工程维修费的垫付主体。故丽斯花园业委会要求庄又青、黄欣将应分摊的维修费用直接向其支付的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：驳回北京市顺义区丽斯花园小区业主委员会全部诉讼请求。本院二审期间，丽斯花园业委会提交如下证据：北京市顺义区丽斯花园小区物业服务合同、北京市瑞赢酒店物业管理有限公司丽斯花园物业管理处用款申请表12张、网上银行电子回执3张、交通银行电子回单凭证8张、付款凭证1份，用于证明为小区提供物业服务的物业公司的酬金已由业委会每月按照物业服务资金的6%付至北京市瑞赢酒店物业管理有限公司账户，物业公司对剩余部分物业费用不享有所有权，其余94%的物业费系全体业主共有；交通银行分行账户印鉴卡，用于证明北京瑞赢酒店物业管理有限公司顺义分公司交通银行印鉴卡上盖有物业公司财务章及业委会主任人名章，该账户为共管账户；北京市瑞赢酒店物业管理有限公司情况说明及证言，主要内容为，确认丽斯花园业委会提供的上述材料系真实的，物业公司仅对物业费酬金部分享有所有权，存放物业费账户系丽斯花园业委会与物业公司共管账户，账户内资金为全体业主共有，涉案垫付费用系丽斯花园业委会垫付，与物业公司无关，物业公司不主张相关权利。庄又青、黄欣对于对以上证据不予认可，但认可物业费中94%的费用系全体业主所有，对该部分物业费的支出应当经业主大会表决，使用了该部分业主的款项后不应再要求业主偿付。庄又青、黄欣未提交证据。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为庄又青、黄欣应否向丽斯花园业委会支付已由物业费垫付的其应分摊的共有部分维修费用。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。按时足额交纳物业费、按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金是业主应当履行的义务。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。本案中，庄又青、黄欣作为丽斯花园小区业主，同意启用专项维修资金对该小区业主共有的供水系统更新及路面改造，现涉案共有部分的维修已经完成，庄又青、黄欣从中获益，由此所发生的费用应予分摊。因庄又青、黄欣未交纳专项维修资金，其应分摊的维修费用无法以从专项维修资金专户内划扣资金的方式实现，丽斯花园业委会启用小区物业费已对专项维修资金不足的部分先行垫付。丽斯花园业委会提交物业服务合同、用款申请表、银行流水、银行预留印鉴卡等证据予以证明该物业费垫付资金系业主共有，物业公司亦明确表示其对物业费账户内资金不具有所有权，其佣金系物业费的6%，涉案用于垫付工程款的物业费属于全体业主所有，与物业公司无关，亦同意由丽斯花园业委会主张该项权利，其不就此提出主张。故涉案物业费垫付主体系丽斯花园业委会代表全体业主垫付，而非该小区物业公司垫付涉案款项，一审法院对此事实认定有误，本院予以纠正。因此，综合本案的具体情况，庄又青、黄欣应向丽斯花园业委会支付其应分摊的费用。因丽斯花园业委会在本案中主张的款项系基于先行垫付共有部分维修款而要求庄又青、黄欣予以分摊的费用，而非要求向专户交存住宅专项维修基金，故庄又青、黄欣坚持要求将款项交至住宅专项维修基金专户，不同意分摊该维修费用，依据并不充分，本院不予支持。根据北京市顺义区丽斯花园小区物业服务合同的约定，物业费94%的费用系用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等，而涉案供水系统更新及路面改造工程系经业主大会表决启用住宅专项维修基金的项目，在小区住宅专项维修基金不足以偿付相关工程款的情况下，丽斯花园业委会启用物业费先行予以垫付，而非该部分物业费应予直接支付的费用，因此，虽然庄又青、黄欣如期交纳了当期的物业费，但仍应分摊该垫付费用。庄又青、黄欣所提出之使用了该部分业主共有物业费后不应再要求业主偿付的意见，缺乏依据，本院不予采纳。应当指出，随着近年来房地产市场的发展，住宅专项维修资金的管理制度才逐渐完善。随着时间的推移，许多新建筑逐渐进入“中老年期”，急需启动住宅专项维修资金。在此过程中，住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督难免出现瑕疵。一方面，小区业委会、业主大会应按照相关程序要求及时理顺管理体制，摸清本小区范围内住宅专项维修资金缴纳情况，公布住宅专项维修资金的补建、交存、使用管理制度和程序，接受业主监督，尽快协调有关部门方便业主顺利、有序的交纳住宅专项维修资金，依法及时督促业主履行缴纳义务，避免再次出现住宅专项维修资金交纳难、使用难、资金不足等尴尬局面。另一方面，广大业主也应当积极与业主大会、业委会、物业公司沟通，积极履行缴纳义务，共同努力创建良好的生活环境，确保民生资金最大限度地发挥保证民生价值和功效。综上所述，丽斯花园业委会的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下:一、撤销中华人民共和国北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初24656号民事判决书；二、庄又青、黄欣于本判决生效之日起七日内向北京市顺义区丽斯花园小区业主委员会支付北京市顺义区丽斯花园小区一期供水系统更新及路面改造工程分摊费用44827.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费921元，由庄又青、黄欣负担（北京市顺义区丽斯花园小区业主委员会已预交，庄又青、黄欣于本判决生效之日起七日内给付北京市顺义区丽斯花园小区业主委员会）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二〇年九月三十日法官助理 肖萌萌书 记 员 李星月