天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2769号上诉人（一审原告、反诉被告）：吕清秀，女，1972年10月5日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李炜，天津铸权律师事务所律师。上诉人（一审原告、反诉被告）：刘海清，男，1963年3月4日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李炜，天津铸权律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：刘娜，女，1980年7月4日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：周皓（刘娜之夫），住天津市南开区。委托诉讼代理人：郜庆华，天津津阳律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区楚雄道87号增1-内1室。法定代表人：任灵芝，总经理。委托诉讼代理人：田波，男，该公司员工。被上诉人（一审第三人）：张薇，女，1988年1月23日出生，汉族，住天津市南开区。上诉人吕清秀、刘海清及上诉人刘娜因与被上诉人家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司（以下简称家天下公司）、张薇房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初7622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕清秀、刘海清上诉请求：撤销一审判决，改判刘娜支付吕清秀、刘海清自2018年6月1日至2019年5月28日延期交房违约金462982.5元以及按照总房款2565000元为基数，以日万分之五的标准计算至实际交房之日起的违约金；一、二审诉讼费用由刘娜负担。事实和理由：1．腾房违约金的起算点应为2018年6月1日。关于应交房时间，双方在2017年6月21日签订的《居间服务合同》及2018年5月25日签订的《天津市存量房屋买卖协议》中均有约定，两份合同均为双方真实意思表示，在均有效的前提下，应以后订立的《天津市存量房屋买卖协议》中约定为准。另外，《天津市存量房屋买卖协议》为国家制定的制式合同，其效力应高于《居间服务合同》，其条款适用的优先级也应高于《居间服务合同》。2．腾房违约金的标准应按照每日万分之五计算。首先，刘娜逾期年余不腾房，以腾房为由向吕清秀、刘海清公然勒索，其违约行为性质极其恶劣，应在法律上予以严惩。其次，双方在《居间服务协议》中对于违约金的数目有明确的约定，为每日万分之五。3．刘娜在一审庭审中明确表示不支付任何违约金，并明示不要求调整违约金，应尊重其选择，对违约金标准不予调整。刘娜辩称，一审时双方已协商一致确定交房日期延后到2019年5月底，且并未约定逾期交房违约责任，因此吕清秀、刘海清不应主张违约金。请求驳回吕清秀、刘海清的上诉请求。家天下公司述称，对吕清秀、刘海清的上诉请求没有意见。张薇述称，对吕清秀、刘海清的上诉请求没有意见。刘娜上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回刘海清、吕清秀的全部诉讼请求，并支持刘娜的反诉请求；本案一、二审全部诉讼费用由刘海清、吕清秀、张薇承担。事实和理由：1．一审法院未能查明刘海清、吕清秀与张薇的关系，未能查明诉争房产的实际购房人，因此导致确认的适格的诉讼主体及其应当承担的法律责任错误。刘娜已经提供了其因被刘海清、吕清秀与张薇违约而产生损失的足够证据，一审判决就相关事实未作出合理认定。2．刘海清、吕清秀主张的违约金缺乏合同依据，一审法院依据有关违约金的法律规定作出判决属于适用法律错误。刘娜提供了合法的关于损失的证据，一审法院却未依法作出判决。3．按照合同约定，在约定期限内贷款是买房人的义务，吕清秀、刘海清和张薇并没有在期限内完成贷款手续，构成违约。虽然张薇和刘娜签订过补充协议，但补充协议是在吕清秀、刘海清、张薇已经发生实质违约后签署，并没有免除其违约责任。吕清秀、刘海清辩称，不同意刘娜的上诉请求，请求支持吕清秀、刘海清的上诉请求。主要理由：本案诉讼主体应为吕清秀、刘海清和刘娜，与他人无关；吕清秀、刘海清无违约行为，不应承担违约责任，同时刘娜以臆想的损失要求吕清秀、刘海清承担赔偿责任，却无确实充分证据证实损失实际存在，也不能证明该损失与吕清秀、刘海清之间的因果关系，其请求应予驳回；刘娜拒不交房，拒不迁出户口，其行为构成根本违约，应承担违约金的给付义务。家天下公司辩称，当时签署协议时家天下公司在场，双方均同意情况下签署的，吕清秀、刘海清刚开始贷款的银行不行，后来又换的银行，刘娜是知道的。不同意刘娜的上诉请求，请求予以驳回。张薇辩称，不同意刘娜的上诉请求，请求驳回其上诉。吕清秀、刘海清向一审法院起诉请求：1．判令刘娜将吕清秀、刘海清名下位于天津市南开区××道××房屋交付给吕清秀、刘海清；2．判令刘娜按照合同约定支付吕清秀、刘海清自2018年6月1日至2019年5月28日延期交房违约金462982.50元以及以房屋总款2565000元为基数，按照每日万分之五的标准计算至实际交房之日的违约金；3．本案诉讼费由刘娜承担，由刘娜直接给付吕清秀、刘海清。刘娜向一审法院提起反诉请求：1．判令吕清秀、刘海清赔偿刘娜因其违约而给刘娜造成的损失431000元（定金400000元及中介费31000元）；2．判令张薇对上述赔偿义务承担连带责任；3．本案本诉、反诉诉讼费均由吕清秀、刘海清承担，均由吕清秀、刘海清直接给付刘娜。一审法院认定事实：2017年6月21日张薇受吕清秀、刘海清委托与刘娜、家天下公司签订了《居间服务合同》，同时与刘娜签订了《房产买卖合同》，约定张薇购买刘娜所有坐落天津市南开区××道××号房屋。并约定双方于2017年7月31日前到该房屋所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。约定买受人于2017年7月31日前办理贷款申请手续。双方定于拿到全部房款一个月内进行房屋交接，由出售人腾空房屋交付于买受人使用。逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向对方支付该房产成交价的0.5‰作为违约金。上述合同签订后，吕清秀、刘海清在办理贷款申请手续过程中，因贷款审批问题导致贷款申请手续未能如期办理。为此，吕清秀、刘海清委托张薇与刘娜先后签订了多份补充协议，最后一份补充协议于2018年5月11日签订，该补充协议约定：1．因吕清秀、刘海清资质原因，原办理贷款银行要求吕清秀、刘海清追加首付，经双方协商均同意更换银行继续办理该房产贷款手续；2．双方承诺在原银行将首付款退到吕清秀、刘海清银行指定账户起三个工作日内，双方共同到该房产所在房管局重新签署房屋买卖协议并共同到所指定银行签署借款合同的同时将首付款一并存入该银行，双方均认可，如因其中一方导致该手续无法进行的将承担相应违约责任即违约方向守约方赔付该房产房款30%的违约金。一审庭审中，吕清秀、刘海清、刘娜及张薇、家天下公司均认可上述合同以及补充协议系吕清秀、刘海清委托张薇代其购房，以张薇名义签订的，实际购房人为吕清秀、刘海清。2018年5月25日，吕清秀、刘海清、刘娜到房管部门签订了《天津市存量房屋买卖协议》，约定涉诉房屋建筑面积79.88平方米，房屋价款为2565000元。吕清秀、刘海清首付款1030000元，申请银行贷款1535000元，吕清秀、刘海清应于2018年6月20日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心设立的专用账户，吕清秀、刘海清应于2018年7月20日前办理完毕贷款手续。2018年5月25日吕清秀、刘海清将首付款打入天津市房地产交易资金监管中心设立的专用账户，2018年7月6日吕清秀、刘海清贷款手续办理完毕，2018年10月11日吕清秀、刘海清取得涉诉房屋产权证。2018年10月12日刘娜收到涉诉房屋房款。因刘娜未将涉诉房屋交付吕清秀、刘海清，故成讼。一审诉讼期间，刘娜同意将涉诉房屋腾交吕清秀、刘海清。但反诉主张由于吕清秀、刘海清原因致使双方完成网签、过户手续以及刘娜收到全部购房款迟延，导致刘娜以售房款购买另外一处房产的购房合同解除，给刘娜造成损失。因此要求吕清秀、刘海清承担赔偿责任，并要求张薇承担连带赔偿责任。一审法院认为，吕清秀、刘海清、刘娜及家天下公司签订的《居间服务合同》，吕清秀、刘海清、刘娜签订的《房产买卖合同》，补充协议、《天津市存量房屋买卖协议》均是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。各方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案双方签订房屋买卖协议后，吕清秀、刘海清依约履行了全部交付房款的义务，并取得涉诉房屋所有权，刘娜应依照合同履行将涉诉房屋腾空交付给吕清秀、刘海清的义务，庭审中刘娜同意将涉诉房屋腾交吕清秀、刘海清，一审法院准许。因刘娜2018年10月12日收到涉诉房屋房款。按照房产买卖合同约定刘娜应在2018年11月12日前将涉诉房屋交付给吕清秀、刘海清，因刘娜未按合同约定腾交涉诉房屋，已构成违约，故吕清秀、刘海清主张刘娜支付逾期腾房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，但违约金计算的起始日期应为2018年11月12日，《房产买卖合同》虽约定，逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向对方支付该房产成交价的0.5‰作为违约金，但该违约金约定明显过高，一审法院考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整，确认刘娜应向吕清秀、刘海清支付以2565000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2018年11月12日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际交付房屋之日止的利息。关于刘娜的反诉请求，刘娜虽主张因吕清秀、刘海清贷款审批问题导致贷款申请手续未能如期办理，以致合同履行顺延，但双方对此协商一致并签订了补充协议。而该补充协议对相关内容重新进行了约定，应视为对房产买卖合同相应条款的变更和补充，双方亦依约履行了各自义务。在此基础上吕清秀、刘海清、刘娜签订了《天津市存量房屋买卖协议》，吕清秀、刘海清亦如约交纳首付款、办理贷款、取得产权证、向刘娜交付房款。况且刘娜对于其反诉主张，未能提供相关证据加以证明，一审法院不予采信。故刘娜的反诉请求，无法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、本判决生效后十五日内，刘娜将坐落于天津市南开区××道××号房屋腾空交付吕清秀、刘海清；二、本判决生效后十五日内，刘娜支付吕清秀、刘海清以2565000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2018年11月12日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际交付房屋之日止的利息；三、驳回吕清秀、刘海清其他诉讼请求；四、驳回刘娜的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8245元，减半收取计4122.50元，由刘娜负担，刘娜负担部分于本判决生效后十五日内直接给付吕清秀、刘海清。案件反诉费7765元，减半收取计3882.50元，由刘娜负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘娜申请证人肖某、何某出具证人证言，证明刘娜另行购买房屋，后因违约而损失定金400000元和中介费31000元的事实。吕清秀、刘海清质证认为，该证据不属二审新证据，且对真实性、关联性均不予认可。家天下公司质证认为，对何某陈述的事实没有异议，肖某不是房屋所有权人，对其所述不予认可。张薇质证认为，不清楚证人所述事事实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘娜提交的证据不能证实其主张的事实成立，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉诉房屋虽系张薇名义签订《居间服务合同》及《房产交易合同》，但在其后履行过程中，均以吕清秀、刘海清名义签订《天津市存量房屋买卖协议》并办理贷款，刘娜对此均知情，但未提出异议，因此，吕清秀、刘海清系涉案房屋实际购买人，张薇系二人代理人，刘娜现主张吕清秀、刘海清不具有诉讼主体资格，缺乏依据，本院不予采信。因吕清秀、刘海清未能办理贷款审批手续，张薇多次与刘娜签订补充协议，2018年5月11日的补充协议约定了双方均同意更换银行继续办理贷款手续，共同到房管局签订买卖协议及如因任何一方导致手续无法进行的将承担相应违约责任等内容，但双方并未约定刘娜未能如期取得房款及未能另行购房产生损失的责任承担问题，且如刘娜所述，其与案外人另行签订解约时间为2018年3月5日，但该日期早于其与张薇签订补充协议的时间，其现以未能另行购房产生定金及中介费损失，应由吕清秀、刘海清予以赔偿，不合常理，且其所提供证据不足以认定其损失与吕清秀、刘海清存在直接因果关系，其请求本院不予支持。因吕清秀、刘海清于2018年7月6日办理完毕贷款手续，且刘娜实际于2018年10月12日收到房屋价款，吕清秀、刘海清要求自2018年6月1日起计算违约金起算点缺乏依据，一审法院依据《房产交易合同》中收到房款后一个月内腾房的约定认定刘娜应于2018年11月12日腾房并自该日期计算逾期腾房违约金并无不妥。因刘娜在一审时提交的代理意见中明确抗辩违约金过高，请求法院予以调整，一审法院结合本案相关事实，酌情以银行贷款利率为标准确定违约金数额并无不当，本院予以确认。刘娜主张双方约定腾房日期为2019年5月底，未提供证据予以证实，本院不予采信。综上所述，吕清秀、刘海清及刘娜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16009.74元，由吕清秀、刘海清负担8244.74元，由刘娜负担7765元。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年九月七日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……