江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5587号上诉人（原审原告）：南京锐度广告有限公司，住所地南京市江宁区弘景大道1号南京工程学院综合楼319房间。法定代表人：白锐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：颜志好，上海申浩（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京游戏谷创业孵化器管理有限公司，住所地南京市建邺区嘉陵江东街18号6幢2层243室。法定代表人：王函，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱琛，北京市京师（南京）律师事务所律师。上诉人南京锐度广告有限公司（以下简称锐度公司）与上诉人南京游戏谷创业孵化器管理有限公司（以下简称游戏谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初6384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。锐度公司上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判，本案一、二审诉讼费用由游戏谷公司承担。事实和理由：一审事实认定错误，并导致适用法律错误。1.房屋退还时间为2019年6月13日。一审时因公安只向锐度公司开具了最后一次报警记录，根据该报警记录，锐度公司的一审代理人错误认可了房屋退还时间为2019年7月9日，实际上在2019年6月12日晚锐度公司承租房屋的锁被撬，物品已在12日晚至13日强行被清空，因此，游戏谷公司于2019年6月13日就已经收回房屋。2.双方签订的合同在游戏谷公司强行解除前仍然属于有效合同，游戏谷公司2019年5月14日单方要求解除案涉入驻协议并于2019年6月13日强行收回房屋的行为属于违约解除合同的行为。锐度公司从案外人南京新城科技园建设发展有限责任公司（以下简称新城科技园公司）获取的新证据显示，在《新城科技园游戏动漫产业孵化器共建合作协议》到期后，新城科技园公司与游戏谷公司达成新的房屋返还协议，约定游戏谷公司应当在2019年6月29日前将房屋清空并返还，自2019年1月29日至房屋返还时的房屋占用费由游戏谷公司承担。该协议实际上系对原共建合作协议到期后进行了续期，续期时间至2019年6月29日，因此在此期间锐度公司与游戏谷公司之间的入驻协议应为合法有效。在2019年6月29日前，游戏谷公司通知解除入驻协议并强行清空和收回房屋的行为，属于违约解除合同的行为，应当承担违约责任。一审法院事实认定错误，导致错误适用了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同司法解释》第15条有关合同部分无效的法律规定，而根据该解释的第16条，即使游戏谷公司在原共建合作协议到期没有续期，作为出租人的新城科技园公司对游戏谷公司出租或者转租超期的行为是知晓的，其未在6个月内提出过异议，应当视为对游戏谷公司超期出租的认可，超期转租的合同应当属于有效而不是部分无效。3.锐度公司实际未付的服务费为2019年5月14日到2019年6月13日，共计11730元。游戏谷公司实际收回房屋的时间为2019年6月13日，锐度公司实际己支付二期服务费共计132940元，尚未支付服务费为2019年5月14日到2019年6月13日期间共计16025元。该部分服务费未支付的原因系游戏谷公司要求提前解除合同，且不能保证续租，锐度公司不敢继续支付下期租金，主要原因系履行不安抗辩权。游戏谷公司辩称，驳回锐度公司的诉讼请求是合法、正当的。在一审中，锐度公司提交了一份虚假的证明材料，是其与案外人中动漫南京科技发展有限公司签订的科技服务协议，在合同中约定的2.5元/平方米服务费，但又出现了一个补充协议，约定的是2元/平方米的服务费，游戏谷公司有理由相信这份协议是为了诉讼与中动漫公司串通，以获得其非法利益的证据，如果2.5元/平方米的协议案外人盖章了，2元/平方米的协议也盖章，请求法院对于锐度公司的行为予以训诫和惩罚。本案中，锐度公司长期拖欠游戏谷公司的服务费用，游戏谷公司已经形成了单方解除其服务协议的权利，游戏谷公司后期提交的证据中已经反映出向案外人南京市建邺区高新投资集团有限公司（原新城科技园公司，以下简称高投公司）提出移交，该公司也明确表示接受锐度公司的后续服务协议，交接后，游戏谷公司并不知道为什么锐度公司会跟案外人中动漫公司签署高于原定协议标准的租赁合同。其诉讼请求中的押金，后期计算中已经抵扣所欠的服务费用，并且通过计算，其租金最终支付到的时间为2019年4月16日，所以游戏谷公司基于合同的约定单方解除与锐度公司的服务协议没有任何不妥。其所谓的装修款损失，在合同中约定的7日装修时间仅仅是给锐度公司用于软装的时间，而案涉房屋属于精装修，不知锐度公司重新装修是从何而来。关于其所称重新承租房屋增加的寻租期房屋的经济损失，其与中动漫公司2019年5月29日签订了一份协议，在此期间，锐度公司和游戏谷公司的合作协议还未正式解除，也就没有任何寻租期。实际未付的服务费的时间是从2019年4月17日至2019年6月13日，具体数额暂时无法计算，因为两个房子是连在一起计算的。游戏谷公司上诉请求：1.请求变更一审法院认定事实部分，确认双方之间签订的是服务协议，并非租赁协议。2.双方之间的合同并未侵犯第三人的合法协议，2018年5月14日至2021年5月10日整个服务期间都属于合法有效的，对判决结果没有意见。事实和理由：一、一审法院在未充分质证和论证情况下，做出判断，对游戏谷公司另案的权利义务有重大不利影响。案外人高投公司诉游戏谷公司就提供的场地房屋租赁合同纠纷已经由南京市建邺区人民法院受理，案号（2019)苏0105民初8619号。游戏谷公司与案外人高投公司2016年1月29日签订了《新城科技园游戏动漫产业孵化器共建合作协议》，合作协议目的是为中小型企业、新成立的公司服务并促进园区经济发展。在项目中有大量新设立的公司，这些公司必须与案外人签订租赁合同方可在工商部门注册领取营业执照，这种项目特征决定了游戏谷公司不可能成为出租方，在游戏谷公司与案外人充分沟通和论证后，才决定游戏谷公司收取的为管理费用或者服务费用，其他条款参照租赁协议的内容进行招商入驻。且后期游戏谷公司很多招商引资来的企业确实也是与案外人签订了租赁合同。一审法院仅凭游戏谷公司与锐度公司之间入驻协议的相应内容认定双方之间为租赁关系，忽略了游戏谷公司与案外人签订合作协议的现实背景，显然错误。二、一审法院认定游戏谷公司与锐度公司之间的入驻协议超出合作协议约定的期限无效明显缺乏事实依据。游戏谷公司所有进行孵化的企业资料均已提交给案外人，其中当然包括入驻协议，案外人也明确知晓一些企业的入驻协议期限超出了合作协议的期限，但当时的背景系案外人还想继续与游戏谷公司合作，并且游戏谷公司在合作协议到期前已经提出续订，案外人的负责对接人当时也表示了继续合作，合作协议需要报上级部门审批和审计，让游戏谷公司先按照原合同继续履行，等审批下来后续订合作协议。游戏谷公司基于这样的预期，才继续进行招商引资，后期案外人突然反悔，最终未能续订合作协议，相应的证据材料已经提交至建邺区人民法院。因上述争议不在本案中进行处理，庭审也并未围绕与案外人合作协议及续订事实进行质证和辩论，一审法官也从未对这一事实进行调查和释明。但据此认为游戏谷公司与锐度公司签订的入驻协议超出合作协议的期限属于无效合同，无事实和法律依据。如果游戏谷公司不对上述内容进行上诉将视为对法院查明和认为的部分予以认可，则案外人对游戏谷公司的另案诉讼中提交该证据将被认定为优势证据，可能导致游戏谷公司承担五十多万元的巨额责任。锐度公司辩称：对一审法院认定双方签订的入驻协议属于租赁合同并无异议。1.从双方签订合同背景和目的上看，合同一开始就写明“甲乙双方自愿平等诚实信用原则基础上，同意就乙方向甲方租用其房屋事宜达成如下协议”，这里双方就是基于租用房屋签订的合同。2.从合同条款内容上看，双方签订的合同主要内容包括房屋信息、房屋面积、服务费计算、服务费收取、房屋用途等内容，符合合同法律规定的租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，合同与房屋租赁合同本质特征一致。双方签订的入驻协议没有游戏谷公司提供相关扶持企业发展、装修、招商、活动的相关约定。游戏谷公司与案外人签订的协议，不影响锐度公司和游戏谷公司之间协议的性质，因此锐度公司和游戏谷公司签订协议的本质应当属于房屋租赁合同，游戏谷公司具有处分房屋的权利，另行出租并无不当。3.双方签订合同仍然在有效期，具体意见在锐度公司上诉意见陈述，且根据游戏谷公司上诉状，案外人之前认可锐度公司按已签订原合同继续履行，表明双方签订合同案外人系知晓的，对此未提出异议，应当视为案外人认可游戏谷公司知晓并认可入驻协议。锐度公司向一审法院提出诉讼请求：解除双方签订的《南京游戏谷创业孵化器管理有限公司孵化器入驻协议》，要求游戏谷公司退还锐度公司已缴纳的房屋押金11730元，同时要求游戏谷公司赔偿因其违约而给锐度公司造成的经济损失（包括房屋装修损失26520元、租金差价损失133768元及锐度公司公司经营损失26335元）。一审法院认定的事实：游戏谷公司于2016年1月29日与案外人新城科技园公司签订《新城科技园游戏动漫产业孵化器共建合作协议》，协议载明：新城科技园公司向游戏谷公司提供新城科技园中约2000平米的办公载体用于游戏动漫孵化器建设，利用新城科技园加速器06幢4层作为孵化器建设的过渡载体，双方合作期为三年，起始日期按合作协议签订时间起算。2018年5月10日，游戏谷公司与锐度公司签订《南京游戏谷创业孵化器管理有限公司孵化器入驻协议》，入驻协议载明：游戏谷公司为提供方，锐度公司为承租方，游戏谷公司将其运营的“南京新城科技园移动游戏动漫产业孵化器”中的新城科技园6幢4层416室（建筑面积230平米，下称416室）给予锐度公司作为办公使用，协议期限为三年，自2018年5月14日起至2021年5月13日止，协议期内，锐度公司不得擅自转租房屋，且锐度公司装修房屋前应取得游戏谷公司书面同意；416室房屋服务费按1.7元/平米/天计算，即11730元/月，服务费每年分两期支付，每期70380元，先付后用，签订协议7日内支付第一期服务费，其中2018年5月14日至2018年5月24日为装修期，故第一期服务费实为66470元，下一期服务费应于前一期期限届满前30日支付；416室房屋押金为11730元，其与第一期服务费一同支付，待协议期满结清费用后，游戏谷公司应将押金退还锐度公司，如锐度公司未结清有关费用，游戏谷公司有权拒还押金或按规定抵扣押金。2019年5月17日，游戏谷公司书面通知锐度公司在2019年6月20日前搬离416室房屋，并表示将补偿一个月房屋服务费作为违约赔偿款。2019年7月，416室房屋由游戏谷公司自行收回。本案诉讼中，锐度公司、游戏谷公司一致确认锐度公司已向游戏谷公司缴纳房屋押金11730元，并一致确认锐度公司对于游戏谷公司自行收回房屋前已实际发生的房屋服务费至今尚欠26588元未付；同时，游戏谷公司称，在与新城科技园公司签订的合作协议于2019年1月期满后，游戏谷公司曾向新城科技园公司请求续签合作协议，但被新城科技园公司拒绝，故416室房屋在2019年7月由游戏谷公司自行收回后已由游戏谷公司交还给新城科技园公司；此外，经一审法院向锐度公司释明法律及利害关系，锐度公司仍坚持自己的诉讼请求。上述事实，有庭审笔录、《南京游戏谷创业孵化器管理有限公司孵化器入驻协议》等证据证实。一审法院认为，锐度公司、游戏谷公司签订的入驻协议明确载明锐度公司为房屋承租方，并明确约定锐度公司不得擅自转租房屋，且装修房屋前须得到游戏谷公司书面同意，同时约定了房屋押金，并约定锐度公司须先付房屋服务费然后才可使用房屋，且对房屋服务费的具体支付时间、金额均作了明确约定，上述各项约定与房屋租赁合同基本条款及特征完全相符，故锐度公司、游戏谷公司签订的涉案协议虽名为入驻协议，其实质应为房屋租赁合同，协议中约定的房屋服务费实际应为房屋租金，游戏谷公司名为房屋提供方，实为房屋出租人。游戏谷公司将416室房屋出租给锐度公司并与锐度公司签订租赁合同（入驻协议）系基于游戏谷公司对416室房屋享有相关权利，而游戏谷公司对416室房屋享有的相关权利则是基于与新城科技园公司签订的合作协议而取得，但游戏谷公司与新城科技园公司签订的合作协议于2019年1月28日已期满，且此后新城科技园公司未再与游戏谷公司续签合作协议，故游戏谷公司与锐度公司签订的租赁合同（入驻协议）中超出合作协议期限的部分（2019年1月29日至2021年5月13日）应属无效，不存在解除之说，而租赁合同（入驻协议）中未超出合作协议期限的有效部分（2018年5月14日至2019年1月28日）已正常履行完毕，无须再作解除，在此情形下，锐度公司关于游戏谷公司于2019年5月17日通知锐度公司限期搬离416室房屋的行为已构成违约的观点无从成立，锐度公司基于此观点坚持诉请解除入驻协议并坚持要求游戏谷公司赔偿因合同违约而给锐度公司造成的经济损失，其主张缺少事实及法律依据，理由不当，不能成立。根据锐度公司、游戏谷公司一致确认，锐度公司对于游戏谷公司自行收回房屋前已实际发生的房屋服务费至今尚欠26588元未付，在此情形下，锐度公司已缴纳的房屋押金11730元应从上述欠费中抵扣，不应再作实际返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院判决：驳回原告南京锐度广告有限公司诉讼请求。本案受理费8571元，由原告南京锐度广告有限公司负担。本院二审期间，除各自上诉意见中提及的关于一审查明事实部分的异议外，游戏谷公司还主张，因一审代理人计算错误，案涉房屋欠付的服务费数额与一审计算并不一致，其计算的数额是416、417房间一共欠了27676.8元。本院对一审查明的其他事实予以确认。二审另查明，案外人高投公司诉游戏谷公司房屋租赁合同纠纷一案，南京市建邺区人民法院于2019年4月22日作出（2019）苏0105民初8619号民事判决，判决游戏谷公司于判决生效后十日内支付高投公司房屋占有使用费558600元及利息（利息以558600元为基数，从2019年9月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）。游戏谷公司不服，上诉至本院。本院经审理后认为，涉案《新城科技园游戏动漫产业孵化器共建合作协议》约定的合同期限为2016年1月29日至2019年1月28日。合同期限届满后上诉人游戏谷公司应按约返还房屋。即使游戏谷公司继续占用使用涉案房屋系经被上诉人高投公司同意，但现并无证据证明高投公司曾明确表示放弃向游戏谷公司主张该期间的占用使用费。游戏谷公司在《房屋返还交接协议》中也明确表示愿意承担此期间因占用产生的相关费用，故高投公司向游戏谷公司主张占有使用费符合合同及法律规定，应予支持。关于占有使用费的标准，本院认为，结合游戏谷公司向案外人收取服务费的标准；高投公司与玛岸公司签订的入驻合同、服务协议中的约定；高投公司一审提交的网络租赁信息以及市场租金逐年递增的商业习惯，一审确定按2.1元/平方米/天计算，并无不当。综上，本院于2020年9月14日作出（2020）苏01民终5592号，驳回上诉，维持原判。二审期间，锐度公司提交：1.处警说明一份，拟证明2019年6月13日游戏谷公司将锐度公司房屋清空，房屋强制收回。2.房屋返还交接协议照片，拟证明案外人高投公司与游戏谷公司达成了协议，将房屋续期至2019年6月29日，游戏谷公司在此之前将房屋出租给锐度公司合同尚在有效期内，游戏谷公司在6月13日收回房屋，并于14日解除合同的行为，属于违约行为。3.租金计算表一份及银行支付凭据、发票复印件一组及微信聊天记录复印件一组，拟证明关于416、417室房屋欠付租金数额总额为13431元，欠付物业费应1791.9元，押金应退数额为14376元。游戏谷公司质证认为，对证据1真实性予以认可，处警说明中已经陈述，经民警现场调解，锐度公司同意当日对方将房屋清空，也就认可了游戏谷公司单方解除其服务协议的事实。对于证据2真实性予以认可，证明目的不予认可，锐度公司的行为看来是为了另案诉讼进行服务，游戏谷公司有理由相信本案属于虚假诉讼。对于证据3，租金计算表三性均不予认可，系锐度公司单方制作，与合同约定不符，银行付款凭证真实性予以认可，但并不完整，应以一审时游戏谷公司提交的相应银行记录为准。关于发票，未看到原件无法确认。关于聊天记录，未看到原件，三性均不予认可，游戏谷公司联系人并非所谓张凡，也无法确认该微信属于何人所有。游戏谷公司提交：1.微信聊天记录一组，证明游戏谷公司与高投公司就继续履行合同一直进行磋商，并且一直按照原合同进行履行，合同到期时双方均表示愿意续签合作协议，高投公司反悔未签成，但是也表示给与游戏谷公司必要的搬离时间，游戏谷公司也一直积极配合处理善后事宜。高投公司侵害了游戏谷公司的合法权益，游戏谷公司为了合作协议前期进行了必要准备工作，并且将所有材料都已经提交给高投公司，高投公司也按照原合同一直与游戏谷公司合作，直至2019年2月21日突然反悔，导致无法进行继续合作。高投公司代表李宁表示剩余企业由集团对接，而锐度公司就是留下来的企业。至于锐度公司为何同意高投公司的调整房间的行为，是其与高投公司之间的协议。2.工商登记内档、房屋租赁合同，证明高投公司与第三方签订了租赁合同，游戏谷公司仅是受高投公司的委托进行服务管理，并不是出租方，也并未实际占有涉案房屋。3.计算单据，证明根据游戏谷公司和锐度公司之间签订的两份服务合同，其最后还欠游戏谷公司服务费用13302.8元。锐度公司质证认为，对证据1真实性没有异议，但不认可其关联性，情况说明的真实性不清楚，因为是对方向高投公司提供，与本案无直接关系，游戏谷公司与高投公司之间具体是什么法律关系会影响锐度公司、游戏谷公司双方所签订的合同效力、性质，即使双方是合作关系，只要游戏谷公司具有出租房屋的权利，锐度公司与游戏谷公司签订的协议就是有效的，根据双方签订的协议内容确定合同的性质，属于租赁合同，并无不当。锐度公司系与中动漫签订的租赁合同，与游戏谷公司和高投公司无法律关系。对于证据2的真实性予以认可，不认可其关联性，该证据并不能证明游戏谷公司不是出租方，游戏谷公司是否是出租人应当根据游戏谷公司在与锐度公司的合同中所处的地位来判断，而双方签订的合同无论是从合同内容、目的都是非常明显，属于租赁合同，游戏谷公司在本案中属于出租方。关于租金欠付数额，以锐度公司另行提交的租金计算表为准。二审期间，本案的争议焦点为：案涉入驻协议的性质及效力如何认定；游戏谷公司是否应向锐度公司承担违约责任并返还押金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，锐度公司与游戏谷公司签订的案涉入驻协议首部即约定双方“同意就乙方向甲方租用其房屋事项达成如下协议……”，协议其他内容亦符合房屋租赁合同的特征，同时，在游戏谷公司与案外人签订的《房屋返还交接协议》中，亦再次明确“乙方使用上述房屋的主要形式是将房屋分租给其他小企业，但租赁期限届满时，乙方未返还房屋并继续使用……”，一审认定双方系房屋租赁合同关系于法有据，依据充分，并无不当。游戏谷公司关于入驻协议性质认定不当的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于合同效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，游戏谷公司与案外人新城科技园公司签订的《新城科技园游戏动漫产业孵化器共建合作协议》约定的合同期限为2016年1月29日至2019年1月28日，合同期限届满后上诉人游戏谷公司应按约返还房屋。从游戏谷公司本案中提供的证据来看，仅能反映出双方对返还清空房屋问题进行过交流，后游戏谷公司虽然与高投公司签订《房屋返还交接协议》，但该协议应理解为游戏谷公司与高投公司之间就租期届满后善后事宜作出的安排和约定，案外人高投公司对合同到期后的返还腾空期限提出了进一步的明确要求，尚不足以表明高投公司明确对超出租期的转租行为予以认可，也并不足以证明高投公司曾明确表示放弃向游戏谷公司主张该期间的占用使用费。锐度公司认为《房屋返还交接协议》的签订行为系对原共建合作协议进行续期，故在2019年6月29日之前其与游戏谷公司之间的入驻协议系合法有效，游戏谷公司在此之前通知解除并强行清空和收回房屋的行为属于违约的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信，其基于此观点诉请解除入驻协议并要求游戏谷公司赔偿违约造成的经济损失的主张，本院亦不予支持。游戏谷公司认为案涉入驻协议超出合作协议期间应属有效的主张，本院亦不予支持。关于押金，双方合同中约定的押金退还条件为“待协议期满结清费用后”，且结合出警说明、支付凭证等证据及双方自认，一审认定锐度公司已缴纳的房屋押金11730元应从欠付的房屋服务费中抵扣，不再实际返还并无不当。锐度公司主张返还押金，但提供的证据尚不足以证明自身主张，本院不予支持。综上所述，锐度公司、游戏谷公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17142元，由南京锐度广告有限公司负担8571元，南京游戏谷创业孵化器管理有限公司负担8571元。本判决为终审判决。审 判 长 许 云 苏审 判 员 汪 德 全审 判 员 李 任 飞二〇二〇年九月二十五日法官助理 谢新辉书 记 员 刘  东