四川省甘孜藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川33民终93号上诉人（原审原告）：谢杰，男，1974年9月10日出生，藏族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：张兴恒，四川盛豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张豪，四川盛豪（石渠）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘孜州碧源物业有限责任公司。住所地：四川省康定市炉城镇炉城南路77号。法定代表人:李忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：李乾源，男，该公司总经理。上诉人谢杰因与被上诉人甘孜州碧源物业有限责任公司（以下简称碧源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省康定市人民法院（2020）川3301民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人谢杰及其委托诉讼代理人张兴恒、张豪，被上诉人碧源公司的委托诉讼代理人李乾源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢杰上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用（诉讼费、鉴定费、评估费、证人出庭费用）全部由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.行政部门责令停止建设的对象是碧源公司的李忠，碧源公司并未将该《责令停止建设决定书》告知上诉人，导致上诉人产生后续损失；2.从在案合同、第三层房屋搭建的时间、建设难度、建设影响力综合来看,碧源公司对上诉人的搭建行为知情，并且未对上诉人的装修、搭建行为进行阻扰和反对，应当视为碧源公司同意上诉人的前述行为；3.一审判决未查明导致案涉租赁合同无效的原因，未能查清碧源公司就合同无效应承担的责任；4.一审判决亦未结合本案事实，就双方当事人的过错作出客观认定；5.上诉人在一审中申请就案涉房屋装修改造节点等问题进行鉴定，但一审法院不予准许；6.上诉人因租赁合同无效，已支付的540,000元租金应属于上诉人的损失，一审法院对该损失亦未根据双方过错进行分担。被上诉人碧源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。谢杰向一审法院起诉请求：1.判令碧源公司赔偿谢杰二楼装修损失、三楼搭建损失、三楼装修损失（暂）合计2,000,000元（具体以工程造价鉴定数据为准）；2.判令碧源公司赔偿谢杰租金损失540,000元；3.判令碧源公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月31日，碧源公司与案外人奉某某签订《房屋租赁合同》，将其位于康定市xx路原城建局的二楼房屋出租给奉某某，约定租期自2012年9月1日至2020年9月1日，租金为每年70,000元，奉某某付清了在其使用期间的租金；2014年，奉某某将该房屋转租给谢杰；2014年3月10日，谢杰与碧源公司签订《租赁合同》，约定租赁期限为2015年8月至2025年8月，租金总计为1,140,000元，租金支付方式为签合同时一次性支付租金540,000元，满两年时再一次性支付剩余租金600,000元，同时还约定原合同的其他条款继续有效；之后，谢杰支付了540,000元租金，但第二次租金未按约支付；谢杰进行装修时在租赁的二楼房屋上搭建了一层房屋；2014年4月24日，康定市住房和城乡规划建设局发出责令停止建设决定书；谢杰继续完成搭建并装修后经营一段时间因故停业，将其租赁的部分房屋转租他人使用。另查明，碧源公司与原康定县建设环境保护局置换房屋，取得该处旧房；由于旧房年久失修，碧源公司拆除旧房后在原址修建案涉租赁房屋，但未取得建设工程规划许可证。还查明，2019年7月19日，碧源公司向一审法院提起诉讼并请求：1.确认其与谢杰签订的《租赁合同》无效，并判令谢杰腾退返还租赁房屋；2.判令谢杰拆除第三层私自搭建的违章建筑并赔偿碧源公司损失600,000元；3.谢杰按租金标准支付欠付的房屋占有使用费17,518.39元；4.谢杰按年度以房屋占用费的20%承担违约金99,854.04元；5.诉讼费及其他相关费用由谢杰承担。2019年11月20日，一审法院作出（2019）川3301民初346号民事判决：一、碧源公司与谢杰订立的房屋租赁合同无效；二、谢杰于判决生效之日起30日内拆除搭建的第三层房屋，并将租赁房屋返还碧源公司；三、驳回碧源公司的其它诉讼请求。判决后，双方均未提起上诉，该判决已生效。至本案庭审结束时，谢杰未按该判决拆除搭建的第三层房屋，亦未将租赁房屋返还碧源公司。一审法院认为，关于谢杰申请对案涉二、三楼房屋的装修、改造成果的市场价值进行司法鉴定以证明诉请损失。谢杰于2020年2月20日向法院提出申请，收悉后经法院审查认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条规定，当事人申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。本案中，首先，对于第三层房屋，谢杰在承租的第二层房屋之上搭建第三层房屋并进行装修，并未征得住房和城乡规划建设局许可，该搭建及装修损失应自行承担，对其市场价值的鉴定无意义；其次，对于第二层房屋，谢杰于2014年3月承租案涉第二层房屋后即进行装修，之后或自行经营或转租他人使用，直至（2019）川3301民初346号判决生效以至本案庭审结束时，仍未予返还，其装修使用年限已超出房屋装修折旧年限，故其该部份申请鉴定事项对证明待证事实亦无意义；综上，对谢杰的鉴定申请不予准许。关于谢杰主张碧源公司赔偿三楼搭建损失、三楼装修损失，谢杰称其搭建、装修第三层斥资尤其巨大，故该损失也尤为巨大。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，谢杰虽陈述其搭建第三层房屋取得碧源公司默许，但未提交相应证据，碧源公司对此予以否认并提交双方签订的《租赁合同》予以反驳，称合同明确约定不得随意改变房屋建筑结构，故对谢杰该陈述不予采信；其次，谢杰能否在承租的第二层房屋之上搭建第三层房屋的决定因素是能否取得康定市住房和城乡规划建设局的建设工程规划许可，而谢杰自认并未取得；最后，在康定市人民政府于全市范围内全面展开强制拆除违章建筑行动时，谢杰明知其未取得规划许可，却依然甘冒被拆除的风险继续进行搭建并装修进而扩大损失；综上，谢杰主张的三楼搭建损失、三楼装修损失，应自行承担，对其该项诉请，不予支持。关于谢杰主张碧源公司赔偿其二楼装修损失。本案中，虽因案涉二楼房屋未取得建设工程规划许可证，导致诉争双方签订的《租赁合同》无效，但是，首先，谢杰在庭审调查中称，为经营餐饮，其自2014年3月即开始装修，至2016年底方装修完毕投入使用，但对此其未提交任何证据，碧源公司对此亦不予认可，辩称谢杰对第二层房屋的装修于2014年即完成，故，对谢杰承租房屋后耗时近三年用于装修的庭审陈述，无证据支持，不予采信；其次，谢杰于2014年对承租的案涉第二层房屋进行装修，之后或自行经营或转租他人使用，直至（2019）川3301民初346号判决生效以至本案庭审结束时，案涉房屋一直由谢杰承租未予返还，其装修已超过房屋装修折旧年限，无装修残值；现谢杰主张二楼装修损失，依法不予支持。关于谢杰主张碧源公司赔偿租金损失540,000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。（2019）川3301民初346号民事判决已认定，诉争双方签订的合同期限为十年，租金总价为1,140,000元，平均每月9500元租金，自合同起始时间2015年8月谢杰一直承租案涉房屋，至今未按判决予以返还，其支付的540,000元租金已用于折抵2015年8月至今的房屋占有使用费，故谢杰该项诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条规定，判决：驳回原告谢杰的诉讼请求。本院二审期间，上诉人谢杰提交以下证据：第一组证据，《装修费评估委托合同》、《评估报告书》各一份，拟证明谢杰为案涉房屋二楼、三楼设备、物品资产及场所装饰、装修所投入的费用；第二组证据，《店面租赁合同》、《情况说明》各一份，拟证明谢杰转租部分铺面的收入并不能折抵其损失。在举证期限内，谢杰向本院申请证人杨某某出庭作证，拟证明碧源公司董事长李忠同意谢杰搭建案涉房屋第三层并承诺给予协助。被上诉人碧源公司质证认为，对两组的证据真实性、合法性、关联性均不予认可，碧源公司出租给谢杰的只有二楼，三楼是谢杰私自违章搭建的，其损失由谢杰自行承担，而且谢杰将案涉部分房屋转租给了他人，并收取了大量租金，其不存在损失。证人杨某某的证言前后矛盾，其陈述大概在2014年6月才听到谢杰与李总的谈话，但谢杰早在当年4月份就开始了搭建行为，杨某某的证言反而证明了三楼是谢杰在未经出租人的同意下私自进行的违章搭建。本院经审查认为，上诉人提交的第一组证据系其自行委托四川德赛价格评估有限公司就案涉房屋内设备、物品资产及装饰装修以2016年12月31日为评估基准日进行的价格评估，但因其不能证明评估基准日系案涉房屋装修完毕之日，且该证据不足以证明其添附的装饰装修全部转化为损失；第二组证据能够证明上诉人通过转租获取了一定的租金收入，但不能证明该收入与其主张的损失之间是否平衡；故，对前述两组证据本院均不予采信。对证人证言，因其证明的内容与一审及本次庭审中上诉人的陈述不一致，且该证人与上诉人系朋友关系，故对该证人证言本院不予采信。本院经审理查明，2014年4月24日，康定市住房和城乡规划建设局向碧源公司董事长李忠发出《责令停止建设决定书》（康住建停建[2014]第02号），其内容为“李忠：经查，你（单位）在沿河东路原天河鱼庄处装修的工程在未办理建设工程规划许可证的情况下擅自建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，属违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，现责令你（单位）立即停止违法建设。若不服本决定，可在收到本决定书之日起六十日内向康定县人民政府或甘孜州住房和城乡规划建设局申请行政复议，也可在三个月内直接向康定县人民法院提起行政诉讼”。本院二审查明的其他事实与一审法院基本一致，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：一审判决是否认定事实不清。本院认为，一、关于案涉三楼搭建及装饰、装修等损失的认定问题。首先，从已查明事实而言，本案诉争的三楼搭建及装饰、装修均是由上诉人先行违法搭建行为所引起，且庭审中上诉人自认其该层搭建等行为未经碧源公司书面许可，在案亦无证据证明该行为已获得碧源公司的同意。故，上诉人主张碧源公司是默认同意其搭建的上诉理由不成立，本院依法不予支持。其次，虽然案涉《责令停止建设决定书》（以下简称决定书）责令停止建设的对象为李忠（碧源公司董事长），但该决定书系行政机关依职权作出，通知及送达应是行政机关履行职权的义务而非房屋出租人的法定义务，且本案双方当事人并未就出现类似事由是否应告知对方作出特别约定，故，上诉人主张因碧源公司未告知其该决定书从而导致其产生后续损失的上诉理由不成立。一审判决依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。……”的规定，认定三楼搭建及装饰、装修损失由上诉人承担并无不当。二、关于二楼装饰、装修损失的认定问题。上诉人在庭审中自认其未实际经营所承租的二楼，而是将该层楼分隔为多个铺面进行转租，并收取一定数额的租金，其对二楼除墙面、隔断及楼顶有装修投入外，其他装饰、装修均由实际经营者自行投入。上诉人诉称无法将二楼装修费用从其装修总费用中剥离，其提交的证据亦不能证明该二楼在转租后尚有装饰、装修损失，故，上诉人谢杰的该项上诉理由缺乏事实依据，一审判决对其该项诉讼请求不予支持并无不当。三、关于本案是否应再次查明案涉《租赁合同》无效的原因及双方过错，并就过错判令双方分担540,000元租金损失的问题。经查，案涉双方当事人于2019年7月19日已就合同效力等问题向四川省康定市人民法院提起诉讼，该院作出（2019）川3301民初346号判决确认案涉房屋租赁合同无效，且认定房屋使用费为9500元/月，而该判决作出后碧源公司与上诉人均未提起上诉，该判决现已生效。此后，因上诉人未及时将案涉房屋返还碧源公司，故，本案一审判决认定自合同起始时间2015年8月上诉人一直承租案涉房屋，未按判决予以返还，其支付的540,000元租金已用于折抵2015年8月至今的房屋占有使用费并无不当，上诉人主张本案一审判决未查明导致案涉租赁合同无效的原因及碧源公司就合同无效应承担的责任以及540,000元租金应属其损失的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人谢杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27,120元，由谢杰负担。本判决为终审判决。审判长 李 松 涛审判员 吴   杰审判员 林 杉 杉二〇二〇年九月九日书记员 地的施姑莫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。