贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10574号 原告:孙平，男，汉族，1981年4月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：李思娣，女，汉族，1985年10月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师，实习证号：230713011110736。 原告孙平、李思娣与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙平、李思娣，被告瑞丰公司的委托诉讼代理人聂萍、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙平、李思娣向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告逾期交房违约金22473元（以364560元购房款为基数，按照日万分之三的标准从2014年10月1日起计算至2015年10月1日止，共计39372元，再减去抵扣金额16899元，剩余22473元）；2、判令被告退还原告电开户费、闭路开户费、燃气开户费（下称“三通费”）共计3329元；3、本案案件受理费、保全费（若有）由被告负担（以上合计：25802元）。 事实及理由：2013年4月18日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告修建的位于毕节市七星关区名为瑞丰新城的房地产项目第捌幢6层03号房；建筑面积119.83平方米，套内建筑面积99.12平方米；商品房总价款为364560元。同时，双方还就付款方式、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋装修、房屋登记等作了明确约定。其中，关于房屋交付使用时间，《商品房买卖合同》第十一条第一款约定：出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：逾期交房的，出卖人以买受人已付房款为基数按日万分之零点一的标准向买受人支付违约金。而后双方以此逾期交房违约责任约定过低不足以弥补买受人损失为由，于2014年12月22日另行签订了《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，协议第三条将逾期交房违约责任变更为：自2014年10月1日起，出卖人以买受人已付房款为基数按日万分之三的标准向买受人计付违约金至通知交房之日止。另，该补充协议签订后，原告于2015年10月1日收房。同时，交房之日，被告在上述补充协议上印注：余额未付22473元。但该款项被告一直未支付，原告多次催促后，被告于2017年7月26日向原告出具《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》，其于说明中承诺在办理不动产证时一并处理延期交房违约金问题。另，对于三通费双方在《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”合同签订后，原告已依约向被告支付了购房款、三通费、契税及其他相关费用。但至原告起诉之日，被告仍未将逾期交房违约金支付给原告，也未将三通费退予原告。原告认为，涉案《商品房买卖合同》及《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护，被告未依约履行合同，逾期向原告交房，应按上述补充协议之约定向原告承担违约责任。关于原告缴纳的三通费，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于＜贵州省城镇房地产开发经营管理条例＞有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。以及《商品房买卖合同》第七条之约定，被告于法于约均不得向原告另行收取三通费，对于已收部分应予以退还。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向法院提起诉讼，望法院判如所诉。 被告瑞丰公司答辩称：一、据原告陈述，涉案商品房于2015年10月1日交付，据原告提起本案诉讼之日即2020年6月17日（据民事起诉状），早已超过法定诉讼时效期间，逾期交房违约金诉请不应得到支持。二、原告诉请退还三通费3329元的诉讼请求不应得到支持：1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间。2、涉案商品房的价款并未包含开通费及开户费，被告代收后也已代为缴纳至相关部门，未据为己有，不具备退还事实基础。三、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理查明如下事实：2013年4月18日，原告孙平、李思娣作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市；建筑面积119.83平方米，套内建筑面积99.12平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款364560元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十一条：出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在120日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.12%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款364560元。2015年10月1日，被告将涉案房屋交付给原告。2016年2月24日，原告向被告交纳开户费3329元、契税5468元、维修基金7291元。 另查明:2014年12月22日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，约定：“甲、乙双方于2013年4月18日签订了商品房买卖合同，合同约定的交房时间因各种原因不能按期交房，双方就交房等相关事宜达成以下协议：一、因延期交房时间较长，原签订的商品房买卖合同十三条约定的违约金不足以弥补乙方损失，现重新约定如下：二、双方约定交房时间：8号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算。三、违约金支付标准：1、原定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房日止。2、违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。四、本补充协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。”同时，该补充协议首部载明：“本金364560元、利率0.0003、天数30、月数12、违约金额39372元、抵扣费用16899、余额未付22473元。”2017年7月26日，被告向原告等瑞丰新城8、9号楼业主出具《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》，载明：“2017年7月24日，瑞丰新城八、九号楼部分业主到本公司，要求支付延期交房的违约金，因公司资金困难，根本无法支付违约金，经与前来交涉的各位业主协商，作出如下说明：待具备办理八、九号楼的不动产权证时，公司会妥善处理各位业主的违约金问题。” 本院认为：关于原告请求被告支付逾期交房的违约金22473元的问题。根据原、被告双方签订的《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，2014年12月22日经双方结算并对相关费用进行抵扣后，被告确认欠付原告逾期交房的违约金22473元，是双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，被告应按结算金额向原告履行支付逾期交房的违约金的义务，故对原告请求被告支付逾期交房的违约金22473元的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告抗辩原告的起诉已超过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中，原、被告双方签订的《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，约定“违约金支付时间定于交房时据实一次性结清”，被告将涉案房屋交付给原告的时间为2015年10月1日，根据补充协议的约定诉讼时效期间从2015年10月1日起计算三年，但是根据被告于2017年7月26日出具的《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》，被告自认原告等业主于2017年7月24日到被告公司，要求支付延期交房的违约金，诉讼时效中断，应从2017年7月24日重新计算三年诉讼时效。故被告提出原告的起诉已超过诉讼时效期间的抗辩主张，无事实及法律依据，本院不予采纳。 关于原告请求被告退还电开户费、闭路开户费、燃气开户费3329元的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以退还。故对被告提出的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙平、李思娣逾期交房的违约金22473元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告孙平、李思娣开户费3329元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费223元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年九月十六日 书记员  邵烨旭