安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终2505号上诉人（原审原告）：成正平，男，1971年10月2日出生，汉族，住安徽省含山县。上诉人（原审原告）：王家梅，女，1969年8月13日出生，汉族，住安徽省含山县，系成正平妻子。委托诉讼代理人：成正平，男，1971年10月2日出生，汉族，住安徽省含山县，系王家梅丈夫。被上诉人（原审被告）：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101、201、301室，统一社会信用代码913411005634351049。法定代表人：张传棉，该公司董事长。上诉人成正平、王家梅因与被上诉人滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）、滁州中普置业有限公司（中普公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院(2019)皖1103民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。成正平、王家梅上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除成正平、王家梅与中兴公司、中普公司签订的委托《委托经营管理合同》和承担违约责任；3.改判成正平、王家梅与中普公司商铺履行回购义务；4.维持一审判决对本案的其它判决。事实和理由：一审判决以“不符合解除合同条件”为由,不支持成正平、王家梅请求解除与中兴公司、中普公司《委托合同》,致使依法应当解除的未予解除。影响了成正平、王家梅的合法权益,于法无据，而且没依法保护成正平、王家梅应享有的合同解除权。具体理由如下:根据一审判决查明的事实,中兴公司、中普公司长期拖延,按合同应支付给成正平、王家梅的租金,经一再索要,中兴公司多次承诺支付租金,又多次违约,明显不具有履行合同的诚意和能力,只有解除合同,才能达成止讼稳定的效果。众所周知,中兴公司、中普公司不仅仅长期不履行合同,拖延支付租金,而且拖欠了上百成千的当事人的租金,一审虽然判决中兴公司、中普公司支付欠成正平、王家梅至诉讼期止的租金和违约金,不但以前拖延难以执行,判后的新发生的租金仍与日俱增,日积月累不断增加,当事人还要起诉,不但浪费司法资源,造成社会不稳定,如果彻底解决,唯有解除合同,使新的债务不致增加。《中华人民共和国合同法》94条第3、第4项关于法定合同解除权的规定:“当事人一方延迟债务,经催告后在合理期限内仍未履行,以及当事人一方延迟债务或者有其它违约行为,致使不能实现合同的目的的”,合同应当依法解除,因此一审判决不支持解除合同,既不符合法律的规定,也缺乏事实和理由。根据双方签订的《经营管理合同》第四条(三)款上内容执行。成正平、王家梅与中普公司商铺履行回购义务,一审判决错误。中兴公司、中普公司共同辩称，1.案涉商铺为虚拟分割，无法单独使用，如果合同解除，则案涉商铺无法实际使用，且案涉商铺已出租他人使用；2.成正平、王家梅要求回购所依据合同条款系无效条款，故不应支持。请求驳回上诉，维持原判。成正平、王家梅向一审法院提出诉讼请求：1.解除其与中兴公司、中普公司签订的《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，退还其位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）家居馆D单元2051商铺，并按合同约定承担违约责任；2.中兴公司支付其租金72312元（自2018年4月1日至2019年4月1日期间）和逾期付款利息13014元（按月利率2%，其中36156元租金自2018年4月1日至2019年4月1日、36156元租金自2018年10月1日至2019年4月1日），以后到期的租金另行主张；3.中普公司在中兴公司支付租金、利息不能时承担给付责任，并对涉案商铺进行回购，按按商品房买卖合同总价款的150%退还其购房款；4.中兴公司向其公布向居然之家收取的2016年10月1日至2019年4月1日期间的租金，并支付其超出保底收入的90%；5.中兴公司、中普公司承担本案的诉讼费用、差旅费用。一审法院认定事实：2013年6月8日，成正平、王家梅（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：甲方将其在二楼051号（编号：D2051）商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2013年10月1日至2033年9月30日），委托期内第一至第三年为免租期、委托期内第四至第七年乙方按涉案房款总价11.84%给予甲方每年保底收益（如后期实际租金比率超出11.84%，超出部分租金90%归甲方、10%作为委托管理费归乙方），“甲方分别在2018年7月1日至2018年9月30日和2023年7月1日至2023年9月30日期间，可以书面向丙方提出回购申请，丙方应当在接到甲方书面申请后6个月内办理回购手续，并分别按商品房买卖合同总价款的150%和200%退还甲方购铺款”，支付方式为租金每半年支付一次并在每半年度的第一个月内支付，任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。中兴公司后将前述商铺出租给滁州居然之家家居建材市场有限公司经营。2013年7月29日，成正平、王家梅向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）家居馆D2051室房屋，建筑面积为40.74㎡，购房款为610763元。2013年7月29日、2014年1月10日，成正平、王家梅分别向中普公司支付购房款310763元、300000元，合计610763元。2018年9月30日，滁州市国土资源和房产管理局为该房屋办理了不动产权登记，权利人为成正平、王家梅；该房屋设有抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司滁州分行，履行债务期限为2013年8月20日起至2023年8月20日止。截至本案法庭辩论结束前，中兴公司尚欠成正平、王家梅2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金72314.34元。2018年7月19日，成正平、王家梅向中普公司提交了《中普·城市广场全球家居生活馆商铺回购申请》。一审法院认为，成正平、王家梅与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。按约定，中兴公司应自第四年即2016年10月1日起至第七年，于每半年的第一个月支付成正平、王家梅半年租金即36157.17元（610763元×11.84%÷2）；根据成正平、王家梅诉请的期间，中兴公司应分别于2018年4月30日前、2018年10月31日前各支付租金36157.17元，合计72314.34元，因成正平、王家梅诉请为72312元，中兴公司亦予以认可，故本院确认中兴公司尚欠72312元（租赁期间：2018年4月1日至2019年3月31日）。对成正平、王家梅主张的违约金，《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》约定为每月每平方米50元，即每月2037元，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因其并未提供证据证明其实际损失情况，结合中兴公司的违约情况酌情自2018年5月1日至2018年10月31日按所欠租金36156元、按中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算为786.39元；自2018年11月1日至实际付清之日按所欠租金72312元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算。对成正平、王家梅要求中普公司在中兴公司支付租金、利息不能时承担给付责任，实际是要求中普公司对中兴公司的上述债务承担补充清偿责任。因《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中，中普公司通过约定回购的方式向房屋买受人明确表示其出卖的房屋具有固定回报率，故成正平、王家梅作为房屋买受人有权要求中普公司对中兴公司欠付的租金和违约金承担共同付款义务，因其仅主张中普公司承担补充清偿责任，予以支持。关于成正平、王家梅要求解除其与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》并返还房屋的诉请，因成正平、王家梅将涉案房屋委托中兴公司经营管理，中兴公司将包括成正平、王家梅在内众多业主的房屋未予以分割而作为整体正对外运营出租，若解除涉案委托经营管理合同会损害他人的权益（包括中兴公司签订租赁合同的相对方、同意继续委托中兴公司经营管理的业主等）。故成正平、王家梅要求解除本案运营管理合同并返还房屋的条件尚不成就，对成正平、王家梅的该项诉讼请求不予支持。对成正平、王家梅要求中普公司履行回购义务，实际是欲将涉案房屋转让予中普公司，因其举证的不动产权证中载明该房屋向中国银行股份有限公司滁州分行设立了抵押，此时出售该房屋应取得抵押权人的同意，但其未提供证据予以证明，不予处理。对成正平、王家梅要求中兴公司向其公布向居然之家收取的2016年10月1日至2019年4月1日期间的租金并要求中兴公司支付超出保底收入的90%，因该诉请不明确且缺乏事实依据，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、滁州中兴商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付成正平、王家梅租金72312元及相应违约金（暂计算至2018年10月31日为786.39元；自2018年11月1日至实际付清之日，按本金72312元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算）；二、滁州中普置业有限公司对滁州中兴商业运营管理有限公司履行上述债务不能的部分承担补充清偿责任；三、驳回成正平、王家梅的其他诉讼请求。案件受理费1933元，减半收取966.5元，由成正平、王家梅负担124.5元，滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担842元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案虽然中兴公司、中普公司存在未按期支付租金的违约行为，但因成正平、王家梅将涉案房屋委托中兴公司经营管理，中兴公司将包括案涉房屋未予以分割而作为整体正对外运营出租，若解除涉案委托经营管理合同会损害他人的权益，不利于商铺的统一经营管理。故对成正平、王家梅要求解除本案运营管理合同并返还房屋的上诉请求，本院不予支持。成正平、王家梅与中普公司签订的合同中约定了中普公司于一定期限内应履行回购义务，因回购行为属于新的房产转让合同关系，发生房屋权属的变更登记事项，而成正平、王家梅的不动产权属证书中载明该房屋设立了抵押登记，在抵押登记未解除的情形下，回购行为无法履行。故成正平、王家梅要求中普公司履行回购义务的上诉请求，本院不予支持。综上，成正平、王家梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1933元，由上诉人成正平、王家梅负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  李 刚审判员  付广永二〇二〇年九月二十五日书记员  曹琰玲二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。