福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5036号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林雅芳，女，1978年1月26日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：高国平，福建鼎嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘文霖，女，1986年6月11日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：夏明森，福建世纪新安律师事务所律师。 上诉人林雅芳因与被上诉人刘文霖房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林雅芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘文霖一审诉讼请求、支持其一审反诉请求，或发回重审。事实和理由：1.林雅芳不同意刘文霖提前解除合同，拒绝接收门锁，刘文霖是将门锁扔在林雅芳的店内，而非将门锁交给林雅芳。故一审认定林雅芳收回了钥匙是错误的。2.刘文霖通过微信发送给林雅芳要求解除合同的聊天记录，仅是要求解除合同的通知，依法不具备解除合同的法律效力。根据微信聊天内容，林雅芳是对提前解除合同进行“要约”，提出“终止合同”的条件是“定金按照合同约定不予退回，水电费、一切费用交清”。刘文霖拒绝了林雅芳，双方对提前解除合同没有达成一致。本案不存在双方以行为解除合同的情形，一审判决的认定，是错误的。3.关于“林雅芳贴出招租广告”的行为，只是一种协助行为，其目的是为防止损失扩大，与合同是否解除没有法律上的因果关系。一审判决以“林雅芳贴出招租广告”来推定合同解除，没有法律依据。4.刘文霖并未真正从中亭街商场撤走，其从中亭街A区A3-73B搬离后，目前继续在中亭街商场A区A3-71A内从事服装生意，店名仍叫“啊屋”。中亭街管理中心所在刘文霖搬离之前，于2020年2月17日发布恢复正常营业之通告，随即中亭街商场恢复经营。故本案不存在合同目的无法实现的情形，刘文霖解除合同没有事实上的依据。5.刘文霖一审中并没有要求诉请确认提前解除合同，故刘文霖要求退还租金、合同押金等诉讼请求不应得到支持。假设本案需解除合同，合同解除的时间应当以判决认定即生效的时间为节点，在此之前的房租，刘文霖仍应承担支付责任。本案是因刘文霖违约而解除合同，刘文霖应严格按照合同与法律规定，承担违约责任，即没收全部合同押金和如数支付拖欠房租。 刘文霖辩称：1.2020年2月20日，刘文霖通过微信向林雅芳明确表示没办法继续经营，要求移交钥匙，终止合同，并于2020年2月22日腾空租赁店面，将店面钥匙交还林雅芳，该连续的行为具有解除合同的意思表示和法律效力。林雅芳在收到钥匙时，还表示“谢谢”，并通过微信表示“终止合同可以”以及“我店里以前装修了射灯还有架子都要留在那”，随后对外贴出店面招租广告，表明其对解除合同本身并无异议。虽然林雅芳在微信中表示“......定金按照合同约定不予退回，.....”，但这仅是林雅芳对合同解除后的后果提出要求，而非其所谓的解除合同的条件。2.案涉租赁合同已经于2020年2月22日解除，刘文霖并不需要再诉请确认合同解除或判决解除合同。3.林雅芳已经明确表示并以其行为同意解除合同，现又要求继续履行合同有违诚信原则，且刘文霖已归还租赁场地，依法也不适合继续履行合同，一审判决驳回林雅芳的反诉请求亦为正确。4.案涉合同解除主要因新冠肺炎疫情及政府防控措施的不可抗力影响，并非恶意违约，林雅芳不愿就减免租金进行协商，对合同的解除也有一定过错，一审判决酌定刘文霖承担2个月租金的违约责任，已然有利于林雅芳，林雅芳请求撤销一审判决没有依据。5.刘文霖因新冠肺炎疫情及政府防控措施不可抗力的影响，造成本案合同解除前的一个月根本无法使用租赁店面，相应租金本应全部免除，一审判决酌定租金减半，也已然有利于林雅芳，林雅芳撤销该部分判决的请求也应予以驳回。 刘文霖向一审法院起诉请求：1.判令林雅芳立即退还刘文霖已付房屋租金16000元；2.判令林雅芳立即退还多收的刘文霖水电物业费12000元（暂计数，具体以林雅芳提供的真实凭证结算）；3.判令林雅芳立即返还刘文霖租赁押金48000元；4.判令林雅芳支付上述款项利息（利息以上述款项76000元为基数，按年利率6%，自起诉之日起计算至实际还清款项之日止）；5.由林雅芳承担本案全部诉讼费用（上述诉讼请求合计金额合计暂为76000元）。 林雅芳向一审法院反诉请求：1.刘文霖继续履行双方于2018年7月12日签订的《合同书》；2.刘文霖向林雅芳支付二个月的房租（含物业水电费）35400元，（林雅芳反诉2020年2月23日、2020年3月23日的二期房租未付），此后的房租继续支付至合同期满日止；3.刘文霖承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年7月12日，以林雅芳为出租方（甲方），以刘文霖为承租方（乙方），双方签订了一份《合同书》，约定如下：一、甲方现把中亭街A区3楼A3-73B号店（以下简称“租赁店面”）从2018年8月23日起至2020年9月22日止。二、合同定为2年，合同定为押三付一，合同签约时请缴清三个月的押金作为履约合同保证，合同押金共计人民币肆万捌仟元。另付一个月作为当月的店租金，每月租金为壹万陆仟元。逾期2天尚未交店租，甲方有权单方解除本协议，甲方可强制性收回店面，并且没收所有押金。三、水电物业，乙方每月交给甲方壹仟柒佰元整。……八、如乙方违反了本协议书各条约的规定属于乙方违约，甲方有权单方解除本协议，并不退还乙方已交的合同押金……该合同还就其他事项进行了约定。林雅芳、刘文霖分别在合同落款“甲方”、“乙方”处签名、捺印。 合同签订后，刘文霖向林雅芳支付了履约保证金48000元，林雅芳将租赁场地交付给刘文霖使用。刘文霖每月缴纳16000元租金和水电物业费1700元至2020年2月22日止。从2020年3月份起未付租金和水电物业费。 2020年2月22日，刘文霖已将租赁场地内物品搬走，并将租赁店面的门锁交给林雅芳。随后林雅芳贴出招租广告。 另查明，台江区后洲街道玉环路10号中亭街改造利生苑连体部分3层08店面的所有权人为林建彬、李秀清（系案外人），建筑面积50.48平方米，所有权证号闽（2016）福州市不动产权第0012013号。林建彬、李秀清委托林雅芳出租。 一审法院认为，刘文霖与林雅芳于2018年7月12日签订的《合同书》系租赁双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，各方均须依约履行。 刘文霖主张新冠肺炎疫情及政府防控措施属不可抗力的情形，并致使承租店面用于经营营利的目的无法实现，据此提出解除合同，并要求林雅芳退还疫情期间的租金、退还多收的水电物业费及返还租赁押金。一审法院认为：不可抗力的发生，并不必然赋予当事人解除合同的权利。只有因不可抗力致使不能实现合同的目的，债务人不可能履行其尚未履行的债务，债权人不可能实现自己尚未实现的任何权利时，当事人才有权利解除合同。虽新冠肺炎疫情期间，政府部门防控措施给店面经营活动确实造成了影响，但是，本案案涉店面租赁期间至2020年9月22日才届满，刘文霖提出解除合同要求时距合同期满尚有7个月，在此期间防控措施解除之后，案涉店面仍具备复工复业的条件，刘文霖仍可利用租赁店面经营以获得利益。由此可以认定，新冠肺炎疫情虽然对租赁合同的履行产生了一定影响，但该影响尚未达到导致刘文霖未实现任何权利无法实现的程度。刘文霖主张不可抗力达到解除合同条件缺乏事实依据，不予采纳。刘文霖于2020年2月22日多次提出解除租赁合同要求，即明确表示不履行合同债务，已构成违约。林雅芳作为守约方因此享有单方面解除合同的权利。刘文霖于2020年2月22日将租赁店面腾空，通过微信发送给林雅芳要求解除合同的聊天记录具备解除合同的法律效力，林雅芳亦收回了钥匙并在随后发布招租广告，应当认定林雅芳以其行为同意解除了与刘文霖签订《合同书》，故一审法院认定案涉《合同书》于2020年2月22日解除。林雅芳反诉请求继续履行《合同书》无据，不予支持。 对于林雅芳主张刘文霖支付未付租金问题。如前所述，案涉《合同书》于2020年2月22日解除，刘文霖亦于解除当日返还租赁店面，刘文霖也支付租金至2020年2月22日止，故对林雅芳反诉要求刘文霖支付2020年2月23日至2020年3月23日二个月房租（含物业水电费）的诉请无据，亦不予支持。 对于刘文霖主张退还已付房屋租金16000元的诉请，一审法院认为，刘文霖于2020年2月22日将租赁店面交付给林雅芳，租金也交到2020年2月22日，由于确因疫情原因，导致刘文霖使用租赁店面受到影响，故一审法院酌定刘文霖2月应支付的租金减半为8000元，刘文霖多付的2020年2月份租金8000元，林雅芳应予以退还。对于刘文霖诉请要求林雅芳退还多付的水电物业费12000元，一审法院认为，《合同书》明确约定水电物业乙方每月交给甲方1700元，刘文霖该诉请依据不足，不予支持。对于刘文霖诉请返还租赁押金（履约保证金）的问题。《合同书》第（七）条约定，合同到期时甲方在审核乙方承租店面无破坏的情况下，无条件退还押金。如前所述，《合同书》系因刘文霖违约而导致合同解除，但本案中，考虑到承租人刘文霖的违约行为，与新冠肺炎疫情发生并导致案涉店面的正常经营活动受到影响有一定关系，租赁店面确因疫情影响而存在客流量下降、经营者风险加剧等情况。故从承租人的主观恶意程度、合同剩余履行期限的实际情况考虑，刘文霖因解除合同而应承担的违约责任应可适当减轻，一审法院酌定承担的违约责任为2个月的租金。因此，一审法院判令林雅芳向刘文霖退还租赁押金（履约保证金）16000元，刘文霖诉请超过部分，不予支持。刘文霖诉请林雅芳支付款项的利息，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上，判决：一、林雅芳应于本判决生效之日起十日内向刘文霖退还租金8000元和租赁押金16000元，共计24000元； 二、驳回刘文霖的其他诉讼请求；三、驳回林雅芳的全部反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1700元，由刘文霖负担1163元，林雅芳负担537元；反诉案件受理费1270元，由林雅芳负担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据微信聊天记录显示，林雅芳在2020年2月22日回复刘文霖“……终止合同可以，但是这属于他单方违约……”、“……我店里以前装修了射灯还有架子都要留在那……”，表明林雅芳同意刘文霖提出的终止合同的请求，且林雅芳一审庭审中确认，刘文霖于2020年2月22日下午将钥匙放其店面。一审法院据此认定双方于2020年2月22日解除案涉《合同书》正确。案涉合同因刘文霖的违约行为导致解除，刘文霖应承担违约责任，一审法院考虑到疫情因素的影响，酌定刘文霖承担两个月租金的违约责任，以及2月份房租减半，合理适当，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2970元，由林雅芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年九月十六日 法官助理 雷 敏 书 记 员 段 薇