湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1825号上诉人（原审原告）：刘丹被上诉人（原审被告）：衡阳市珠晖城市建设开发公司上诉人刘丹因与被上诉人衡阳市珠晖城市建设开发公司（以下简称珠晖城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初7408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘丹上诉请求：1.撤销一审判决，改判或者重新审判；2.本案一审、二审诉讼费均由珠晖城建公司承担。事实和理由：本案的逾期交房违约金不应当调低，应当按照合同的约定足额支付。本案不存在核减逾期交房日期的情形，一审核减逾期交房29天错误。珠晖城建公司应当向刘丹开具购房发票。珠晖城建公司辩称，一审根据租金标准计算逾期交房违约金及核减29天逾期时间符合公平原则，合理合法。珠晖城建公司在一审判决后已开具案涉购房发票，随时可交付。本案诉讼费用由法院公正决定裁决。刘丹向一审法院起诉请求：1.判令珠晖城建公司向刘丹支付逾期交房违约金23384.49元；2.判令珠晖城建公司向刘丹支付未在规定期限内取得房地产权属证书违约金3917.7元；3.判令珠晖城建公司向刘丹交付购房全款的不动产统一销售发票。一审法院认定事实：2010年5月6日，衡阳市珠晖区委办公室发布关于《区机关干部职工团购房首期付款的通知》，要求各单位职工支付首期购房款5万元，只限团购对象范围内的人员购房，不得转让、赠送、出售购房指标。刘丹不属于团购对象，其从他人处购买了购房名额。2015年12月29日，刘丹与珠晖城建公司签订《衡阳市商品房买卖合同》，合同约定：刘丹购买珠晖城建公司开发的珠晖区1601室，建筑面积138.07㎡，该商品房单价为每㎡2810元，总金额为387976元，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房竣工验收合格条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未能按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应在出卖人通知规定的商品房交付时间内办理房屋交接手续；由于买受人原因，未能按期办理交接的，买受人应向出卖人支付每逾期一日五十元的房屋保管费。逾期超过15日，买受人仍未办理房屋交接手续的，即视为出卖人已将本合同项下的房屋交付了买受人，物业管理等相关费用自出卖人通知房屋交付之日起计算。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同签订后，刘丹按约向珠晖城建公司支付了房款。2018年7月27日，珠晖城建公司在珠晖区人民政府网页向业主发布《关于幸福园业主办理交房手续的通知》，称：我公司开发的幸福园项目已竣工验收，于2018年6月1日开始进行交付，您在幸福园小区购买的房屋，现可以办理交房相关手续。2018年8月21日，刘丹与珠晖城建公司办理房屋交付手续，签订《房屋交付验收表》。2018年8月28日，刘丹房屋所在的幸福园5号楼通过相关职能部门的竣工验收。在该院受理的（2019）湘0405民初295号案件审理过程中，珠晖城建公司认为双方约定的违约金过高，申请对衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园（幸福香颂）小区在2016年1月期间的房屋市场价格及楼层差价、幸福园（幸福香颂）小区所在地段2017年1月至2018年7月的毛坯房每㎡的租金价格进行评估鉴定，该院依法委托了湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司对以上事项进行评估，湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司于2019年10月12日做出湘明评字（2019）第10120702号、湘明评字（2019）第10120701号评估报告，认定幸福园小区市场均价为3630元/㎡，楼层差价为10元/㎡；幸福园小区2017年1月建筑面积144㎡以下的毛坯房市场月租金为2.8元/㎡，建筑面积144㎡以上的毛坯房市场月租金为2.5元/㎡。2017年1月至2018年7月的毛坯房市场月租金变化不大。另查明，2014年10月9日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在未建有独立垃圾站且未分类堆放建筑垃圾等施工隐患为由，向珠晖城建公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2015年3月24日，衡阳市公安局珠晖分局衡州派出所接到报警，称白渔潭园艺场安置房内有一民工死亡。同日，衡阳市珠晖区安全生产监督管理局向珠晖城建公司发出（珠）安监管强措字（2015）第（23）号强制措施决定书，称：我局接群众举报，你项目部A区四栋工地民工王文景下班后回住所死亡，死亡原因不明。以上存在的问题无法保障安全生产，依据《中华人民共和国安全生产法》的规定，决定采取以下强制措施，幸福园项目立即停止建设，待作出调查结论后再予以复工。2015年4月21日，衡阳市珠晖区安全生产监督管理局对珠晖城建公司的复工申请进行批复，称：2014年4月20日，我局收到《衡阳市珠晖城市建设开发公司幸福园项目部复工的报告》，安排执法人员查看查阅相关资料，证实王文景死亡属因病死亡，不属于安全生产事故，同意你公司复工。2015年4月20日，衡阳市环境保护局珠晖分局向珠晖城建公司发出《责令停工整治的通知》，称：执法检查中发现你公司施工场地周围未安装喷淋，施工场地内有部分土方未覆盖，影响周边大气质量。依据《中华人民共和国大气污染防治法》第五十八条的规定，现责令你公司（幸福园项目）停工整治。2015年6月25日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在无自动车辆冲洗设施等施工隐患为由，向珠晖城建公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2016年3月17日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在无排水措施、泥浆未做沉淀处理等施工隐患为由，向珠晖城建公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2017年3月14日，珠晖区生态环境保护委员会做出《珠晖区环境保护督查工作方案》，指出2017年上半年（4、5月份左右）进行珠晖区环保督察，时长一个月。一审法院认为：刘丹与珠晖城建公司签订的《衡阳市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应该按约履行。根据《衡阳市商品房买卖合同》，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房竣工验收合格条件的、符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但珠晖城建公司直到2018年8月21日才向刘丹交付房屋，违反了合同约定，应承担违约责任。虽然刘丹房屋所在的幸福园5号楼在2018年8月28日才通过相关职能部门的竣工验收，但珠晖城建公司在2018年8月21日就已经将房屋移交给刘丹，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，故珠晖城建公司的违约行为应截止至2018年8月21日，与合同约定的违约行为起始时间2017年1月1日相距598日。珠晖城建公司辩称其在2018年7月向刘丹发出办理交房手续的通知，故违约时间应截止至2018年7月。该院认为，合同明确约定珠晖城建公司交付的房屋应具备商品房竣工验收合格条件，但刘丹房屋所在的幸福园5号楼直到2018年8月28日才通过相关职能部门的竣工验收，因此珠晖城建公司虽然在2018年7月向刘丹发出办理交房手续的通知，但珠晖城建公司发出通知时房屋尚不具备交付条件，故珠晖城建公司2018年7月向刘丹发出的交房通知对刘丹不发生法律效力，对珠晖城建公司的抗辩意见该院不予采纳。珠晖城建公司辩称，在开发项目过程中，因全国环保督查、创建文明城市等原因停工了一段时间，属于不可抗力，应在逾期交房的时间内予以扣除。该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在本案中，因工程存在施工隐患导致衡阳市建设工程安全监督站、衡阳市环境保护局珠晖分局等相关部门责令珠晖城建公司停工，并不属于珠晖城建公司不能避免且不能克服的情况，不能成为合同违约的抗辩事由。全国环保督察发生在合同约定的交房时间之后，其风险应由珠晖城建公司自行承担，珠晖城建公司要求在逾期交房的期限内扣除停工时间的意见该院不予采纳。此外，因民工突发疾病死亡导致衡阳市珠晖区安全生产监督管理局强制要求珠晖城建公司停工是行政机关因调查疑似安全生产事故的需要而作出的责令停工行政行为，不是房地产开发过程中的必经程序，该行政行为以及所造成的影响是开发商与业主签订买卖合同时不能预见、不能避免甚至克服的情形，应适用不可抗力规则，相应地免除珠晖城建公司责任，故珠晖城建公司的延迟交房的时间计为569天（598天-29天）。关于逾期交房违约金的计算，珠晖城建公司主张《衡阳市商品房买卖合同》中约定的违约金数额过高并申请对衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园（幸福香颂）小区所在地段2017年1月至2018年7月的毛坯房月租金单价进行评估鉴定。该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而逾期交房造成的损失，实际上就是不能居住、使用该房屋造成的损失，该损失可以参照同地段、同标准住房的租金损失来确定，因此该院准许了珠晖城建公司提出的评估鉴定申请。根据湘明评字（2019）第10120701号评估报告，2017年1月至2018年7月幸福园小区建筑面积144㎡以上的毛坯房市场月租金为2.5元/㎡。刘丹所购住房建筑面积为138.07㎡，每月租金损失为386.60元，刘丹与珠晖城建公司约定的违约金显然超出了刘丹租金损失的30%，该院依法予以调整。结合刘丹所购房屋属于团购房，房屋单价低于市场价格等因素，该院认定珠晖城建公司因延迟交房应支付刘丹的违约金计为7231.99元（138.07㎡×2.8元/㎡×12月/年÷365天/年×569天）。同时，合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。珠晖城建公司于2018年8月21日向刘丹交付房屋，根据合同约定，珠晖城建公司应在自2018年8月22日起的360日内向产权登记机关提交资料以供办理产权，但珠晖城建公司未能提交相关证据证实其履行了合同义务，珠晖城建公司提出的由于重新组建自然资源规划局一直没有审批办证资料也不能成为珠晖城建公司违约的抗辩理由，如第三人的原因导致珠晖城建公司违约，珠晖城建公司可以在承担责任后向第三人追偿。因此根据合同约定，珠晖城建公司应赔偿刘丹逾期未能办理产权登记的违约金3879.76元（387976元×1%）。刘丹请求珠晖城建公司向其交付购房全款的不动产统一销售发票不属于人民法院处理的范围，应向税务部门举报或投诉，由税务部门予以处理，因此刘丹请求珠晖城建公司向其交付购房全款的不动产统一销售发票，该院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条之规定，判决：一、珠晖城建公司在本判决生效之日起六十日内赔偿刘丹逾期交房违约金7231.99元、逾期办证违约金3879.76元，以上款项合计11111.75元；二、驳回刘丹其他诉讼请求；如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，由刘丹负担296元，由珠晖城建公司负担204元。本院二审期间，刘丹提交一份其丈夫罗玉文在惠州市购房的商品房买卖合同，拟证明案涉逾期交房违约金的约定并不高。珠晖城建公司以该合同与本案无关联为由不予认可。因上述证据待证事实与本案争议焦点相关，本院将结合本案其他案件事实予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，珠晖城建公司在一审判决后已开具了案涉购房发票并同意向刘丹交付。珠晖城建公司在二审期间自愿将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间。本院认为，二审争议焦点：1.案涉逾期交房的期间及逾期违约金的数额应如何认定；2.珠晖城建公司在本案中有无开具购房发票的义务；3.本案诉讼费用应如何负担。分述如下：关于逾期交房期间及逾期违约金数额的问题。珠晖城建公司在二审期间愿意将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间，属于对其权利的合法处分，应予准许。至于逾期交房违约金的数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，珠晖城建公司以违约金过高为由请求减少，一审参照同地段同标准毛坯房市场租金标准予以调整，符合上述法律规定，且刘丹在二审中提交其丈夫罗玉文的一份商品房买卖合同亦不能证明逾期交房造成的具体直接损失，故本案逾期交房违约金应为7706.15元（138.07㎡×2.8元/㎡/月÷30天×598天）。关于购房发票的问题。珠晖城建公司在一审判决后开具了案涉购房发票且同意向刘丹交付，本院依法予以确认。关于诉讼费用的问题。本案纠纷源于珠晖城建公司的逾期交房，而刘丹基本上全面履行了合同义务，故对刘丹提出本案诉讼费用应由珠晖城建公司全部负担的主张，本院予以采纳。综上，一审认定事实基本清楚，因珠晖城建公司在二审期间对其案涉权益进行了合法处分，应当对一审判决结果予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初7408号民事判决第二项；二、变更湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初7408号民事判决第一项为：衡阳市珠晖城市建设开发公司于本判决生效之日起六十日内赔偿刘丹逾期交房违约金7706.15元、逾期办证违约金3879.76元，以上款项合计11585.91元；三、衡阳市珠晖城市建设开发公司于本判决生效之日起十日内向刘丹交付购房发票。四、驳回刘丹的其他诉讼请求；如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费各500元，均由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年九月二十二日法官助理  许晓华书 记 员  陈 浅