江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终311号上诉人（原审被告）：杨东方，男，1982年3月27日出生，汉族，住常州市。委托诉讼代理人：姚志勇，上海市海华永泰（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怡，上海市海华永泰（常州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：周亭，女，1987年8月21日出生，汉族，住常州市。委托诉讼代理人：姚志勇，上海市海华永泰（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怡，上海市海华永泰（常州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周霞，女，1970年9月25日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人杨东方、周亭因与被上诉人周霞合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初2300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨东方、周亭上诉请求：撤销原判第一、二、三、四项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人与被上诉人于2015年11月17日签订的《资产使用合同》于2017年12月10日解除没有事实和法律依据。2015年11月17日签订的《资产使用合同》至迟在2017年5月3日已经终止，该份合同不存在所谓的解除问题。首先，双方在2015年11月17日签订《资产使用合同》后的2016年10月7日已然对合同的履行进行了变更，该点有上诉人与被上诉人于2016年10月7日签订的《公证》为凭，该《公证》将房屋租金调整为30万元/年，同时约定了其他事项。其次，上诉人与被上诉人为明确双方权利义务关系，于2017年5月3日正式重新签订了新的《资产使用合同》，2017年5月3日签订的《资产使用合同》无论从形式上还是实质上都是非常完善的。该份新的《资产使用合同》有双方当事人的签字，符合合同成立的法律要件，依法对各方当事人具有法律约束力，而且上诉人与被上诉人签订该份合同之后依照该合同进行了履行。二、一审法院判决上诉人向被上诉人支付租金余款200666.67元没有事实和法律依据。上诉人已经足额向被上诉人支付了租金。首先，双方早在2016年就已经就租金数额进行过调整，上诉人使用被上诉人承租的房屋支付租金30万元/年。而且2017年5月3日各方更是以新的《资产使用合同》对房屋租金30万元/年进行了明确约定。其次，上诉人在合同履行过程中从未拖欠过被上诉人租金，而且被上诉人经常以各种理由向上诉人索要款项。现上诉人有转账凭证的就已经支付给被上诉人1226000元。无论是自2016年10月依照年租金30万元或者是依据2017年5月签订的新的《资产使用合同》计算，上诉人均已经足额支付了房屋租金。一审法院无视双方于2016年10月签订的《公证》以及2017年5月3日签订的《资产使用合同》之关键事实，完全依照60万元/年的租金计算至2017年12月10日没有事实依据。三、一审法院判决上诉人向被上诉人给付宽限期损失15万元没有事实和法律依据。首先，双方在2017年5月3日签订了新的租赁合同，该租赁合同约定年租金30万元。因此，无论上诉人应否支付宽限期损失，均应当依照年租金30万元之标准进行计算。其次，上诉人事实上在2017年8月就已经就不继续履行2017年5月3日签订的《资产使用合同》进行了说明。况且在得到被上诉人同意的情形下，代被上诉人向南大街街道支付了房屋租金。被上诉人对上诉人终止履行合同是知情同意的。另外上诉人除了向被上诉人转账1226000元之外，还支付了大量现金给被上诉人。被上诉人不存在所谓的宽限期损失。四、一审法院判决上诉人向被上诉人给付违约金15万元没有事实和法律依据。首先，2015年签订的《资产使用合同》经双方协商一致已经终止履行，依据该合同设立的权利义务已经终止。因此一审法院不能依据该合同中的违约金条款要求上诉人承担所谓的违约责任。其次，双方于2017年签订的新的《资产使用合同》中就合同终止及合同解除等事项并未约定违约金。而且，上诉人在搬离承租房屋前数月就已经通知了被上诉人。双方同于一处办公，被上诉人对上诉人的行动清楚地知悉。最后，要求上诉人向被上诉人给付15万元违约金明显过高。一审法院既判决宽限期损失又判决违约金，亦有违公平原则。周霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。上诉人的上诉没有新的、足以推翻一审判决的证据，其上诉的唯一目的就是拖延判决的执行。周霞向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的资产使用合同；2.判令杨东方、周亭支付房屋使用费155万元（自2015年8月1日至2018年12月31日），并负担延迟支付的利息80888.55元；3.判令杨东方、周亭将房屋恢复原状并返还周霞，且自2019年1月1日至实际恢复原状并返还周霞之日止计算占用天数，按照年使用费60万元标准负担周霞可得租金损失；4.判令杨东方、周亭因违反合同而应支付违约金15万元；5.判令杨东方、周亭支付水费4453.08元、电费353616.19元；6.本案诉讼费用、相关其他费用由杨东方、周亭负担。一审法院认定事实：杨东方因经营需要与周霞协商，并于2015年7月下旬开始租用周霞租用的常州市双桂坊55号房屋经营婚纱摄影。同年11月17日，以周霞为甲方，杨东方为乙方签订《资产使用合同》一份，约定甲方将常州市双桂坊55号房屋第一、三、四、五层（转租）给乙方使用，使用期限自2015年8月1日至2020年7月31日，共计60个月。在此期间，一、四、五层经乙方同意，甲方也可以使用。房屋年使用费为60万元，第一期使用费从2015年10月份营业额的10%支付开始，以此类推，每月营业额的10%由乙方交付甲方（乙方根据实际情况，也可以每半年支付30万元房屋使用费）。乙方使用上述资产期间，水费、电费、电话费、物业费以及其他由乙方使用而产生的费用由乙方负担。每月根据甲方提供明细清单由乙方承担。房屋使用期为5年，从2015年8月1日至2020年7月31日，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方总资产使用费5%的违约金。因使用该房屋所发生的除大修费以外的其他费用，由乙方承担。在乙方资产使用期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。乙方同意预交人民币5万元作为甲方资产保证金，于2015年10月31日前支付甲方，合同终止时作为资产使用冲抵。合同还就其他内容作了约定，合同附注：韩国沐易财务由双方指定的第三方审核。但未对房屋内的其他设施设备使用权作出约定，也未在合同中或以附件方式罗列其他设施设备清单。期间，杨东方、周亭于2015年9月30日经周亭转给周霞6万元、同年11月17日经陶亮转给周霞20万元、2016年3月28日经周亭转给穆儒庆20万元、同年6月12日经周亭转给穆儒庆20万元、同年8月22日经周亭转给穆儒庆20万元、2017年1月21日经周亭转给周霞5万元、同年2月3日经周亭转给周霞2万元、同月27日经周亭转给周斌9万元、同年4月17日分别经周亭转给周霞两笔各5000元、同月18日经周亭转给周霞2万元，同年5月3日经杨东方微信转给周霞5000元、同年6月4日和25日分别经周亭转给周霞两笔各5万元、同年11月17日经杨东方微信转给周霞1000元，另于同年8月11日经周亭向常州市钟楼区南大街街道办事处支付周霞欠费12万元(以上合计122.6万元，周霞在听证时对穆儒庆收款的三笔及周斌收款的一笔表示否认，在第二次庭审中又表示记不清了，只要能出示款项处理清单就认可)。期间，杨东方、周亭于2016年年初对涉案房屋一、三楼重新装修，并拆除了五楼原有装饰装修，但未进行装修。杨东方、周亭称原打算改造成摄影棚，因周霞另有他用而未装修，周霞则予以否认。后因种种原因引发矛盾，杨东方、周亭于2017年年底搬离涉案房屋。周霞因此于同年12月11日向南大街派出所报警称“早晨开门发现合伙人把店里东西搬走了，还把店里砸得一塌糊涂”。一审另查明，周霞为钟楼区南大街唯你摄影中心经营者，唯你摄影中心于2017年11月注销。杨东方与周亭系夫妻关系。周亭系青摄沐易婚纱摄影工作室经营者，同时系钟楼区南大街易沐摄影馆、钟楼区南大街木青摄影工作室经营者。南大街青摄沐易婚纱摄影工作室已于2018年10月23日注销登记。一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。双方当事人于2015年11月17日签订的关于常州市双桂坊55号《资产使用合同》符合法律规定的成立和生效要件，法院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务。一、关于合同解除，根据双方合同约定，“在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方总资产使用费5%的违约金”。故合同各方都有权在承担违约金的条件下提前解除合同，但应当提前一个月通知对方。现杨东方、周亭在不能证明因周霞责任发生了法定解除事由的情况下提前搬出涉案房屋，应当认为杨东方、周亭要求在承担违约责任的前提下提前解除合同。同时，周霞于2017年12月11日向南大街派出所报警称“早晨开门发现合伙人把店里东西搬走了，还把店里砸得一塌糊涂”，而周霞在同一地点经营摄影，应该能及时发现杨东方、周亭从涉案房屋搬离的事实。故杨东方、周亭搬离时间点法院确认为2017年12月10日。杨东方、周亭在未将解除通知有效送达周霞的情况下自行搬离涉案房屋，违反了合同约定和法律规定，应当承担违约责任，并应当按照法律规定适当延长宽限期，法院酌定为三个月，故合同解除宽限期满日为2018年3月10日。二、关于周霞要求杨东方、周亭承担至2018年12月31日的租金155万元的请求，周霞认为杨东方、周亭于2015年7月开始实际租用涉案房屋，而杨东方、周亭2015年实际支付租金为26万元，结合双方租金约定和杨东方、周亭2015年度租金实际支付情况可以看出，杨东方、周亭在2015年实际租用时间为5个整月多一点（折合租金26万元），据此，法院确认杨东方、周亭于2015年7月下旬开始租用涉案房屋。同时，虽然杨东方、周亭辩称于2017年8月搬离并告知周霞，但未能提供证据加以证明，而周霞于2017年12月11日向南大街派出所报警称“早晨开门发现合伙人把店里东西搬走了，还把店里砸得一塌糊涂”。周霞也在同一地点经营摄影，不大可能时隔三个多月才发现杨东方、周亭搬离。故杨东方、周亭关于在2017年8月搬离的辩称法院不予采信。同时，周霞此时也应该知道杨东方、周亭解除合同的意愿，故周霞关于双方租金应当计算至2018年12月31日的诉称法院不予采纳。据此，法院综合上述事实确认双方租赁关系实际已经于2017年12月10日结束，加三个月宽限期，法院确认应付租金为1576666.67元，扣除杨东方、周亭已经支付部分1226000元，实际仍应支付350666.67元。故周霞该诉请合理部分法院予以支持，超出部分法院不予支持；三、关于利息，从本案纠纷发生过程以及周霞诉求可以看出，本起纠纷的发生涉及租赁物实际使用部位、性能状态、改造及协商相互参股等多种因素，其间双方互有责任，并不能归责于一方。同时，周霞主张利息的本金基数为155万元，也显然缺乏事实依据和合理性。故周霞关于利息的主张法院不予支持；四、关于双方是否变更租金约定，根据杨东方、周亭提交的2016年10月7日名为《公证》的协议及2017年5月3日《资产使用合同》可以看出，所谓变更租金，其前提条件是双方“互换30%分红”，该表述可以理解为相互参股经营，但杨东方、周亭并未提供证据证明双方实际发生相互参股经营的情况，周霞也不认可。从杨东方、周亭已付租金和抗辩观点（杨东方、周亭认为实际经营至2017年8月，租金已经全部付清，即24个多月实付租金1226000元，也即5万元一个月）也可以看出，双方并未实际按照上述约定履行，故杨东方、周亭该抗辩事实法院不予采信，其抗辩主张法院不予采纳；五、关于周霞要求对常州市双桂坊55号房屋恢复原状的诉求，因周霞未提供证据证明出租物原有状态、附属设备种类及数量，故无法作出判断，法院在本案中不予处理。周霞可收集证据后另行主张权利；关于返还的问题，因杨东方、周亭已经搬离，涉案房屋已经由周霞实际控制，并不存在返还问题。六、关于周霞要求杨东方、周亭承担自2019年1月1日以后占用费的诉求，因杨东方、周亭已经于2017年年底以行为明确告知周霞不再租用涉案房屋，从南大街派出所的“情况说明”也可以看出，周霞应当明确知道该事实的发生，同时兼顾公平原则，如其未采取有效措施，宽限期后应该由周霞自行承担相应责任；七、关于违约金，因杨东方、周亭未提交证据证明系周霞的原因导致合同继续履行实际不能或周霞延期履行合同主要义务导致继续履行无意义等周霞方面阻滞合同继续履行的情况，故杨东方、周亭自行搬出的行为应该认定为系单方面要求解除合同，根据双方合同“在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方总资产使用费5%的违约金”的约定，周霞要求杨东方、周亭承担15万元违约金的诉请法院予以支持。八、关于水电费的问题，周霞不能就其间由周霞交纳了全部水电费提交有效证据加以证明，而周霞审理期间补充的水电费票据均系事后补打，不符合证据三性要求，现杨东方、周亭坚称由杨东方、周亭交纳了实际使用期间的水电费，并且，从周霞提交的水电费清单可以看出，2017年年底前均能按期交费，而其后就开始出现欠费滞纳金等不正常情况，周霞也未提交证据证明期间有依合同约定向杨东方、周亭催要水电费的情况，也印证了杨东方、周亭的抗辩观点。故周霞主张由其交纳水电费的事实法院不予采信，周霞要求杨东方、周亭承担水费4453.08元、电费353616.19元的诉请法院不予支持。判决：一、周霞与杨东方于2015年11月17日签订的《资产使用合同》于2017年12月10日解除；二、杨东方、周亭于判决生效之日起十五日内给付周霞租金余款200666.67元；三、杨东方、周亭于判决生效之日起十五日内给付周霞宽限期损失15万元；四、杨东方、周亭于判决生效之日起十五日内给付周霞违约金15万元；五、驳回周霞要求杨东方、周亭承担其他租金1349333.33元部分诉讼请求；六、驳回周霞要求杨东方、周亭承担利息80888.55元的诉讼请求；七、驳回周霞要求杨东方、周亭将常州市双桂坊55号房屋恢复原状并返还周霞的诉讼请求；八、驳回周霞要求杨东方、周亭承担从2019年1月1日起至实际恢复原状并返还周霞之日止，按年使用费60万元计算可得租金损失的诉讼请求；九、驳回周霞要求杨东方、周亭承担水费4453.08元、电费353616.19元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23912元，由周霞负担16154元，杨东方、周亭负担7758元。二审中，双方均未提交新的证据。上诉人对一审查明的2015年11月17日的《资产使用合同》约定“任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方”提出异议，认为合同约定为三个月；对一审查明的“同年8月22日经周亭转给穆儒庆20万元”提出异议，认为根据转账明细应为15万元；对一审查明的“同年11月17日经杨东方微信转给周霞1000元”提出异议，认为日期应为9月17日。同时上诉人认为一审在查明事实部分遗漏了双方于2016年10月7日签订名为《公证》的协议和2017年5月3日签订第二份《资产使用合同》的相关事实。此外上诉人还向被上诉人支付了大量现金。针对上诉人的上述意见，被上诉人认为，上诉人对一审查明事实提出的前三项异议是正确的；2016年9月17日的1000元是被上诉人做手术，上诉人送的人情钱；上诉人没有支付过现金给被上诉人。双方当事人对一审法院查明的其他事实未提出异议，本院予以确认。本院认为，关于应按哪一份合同确定双方权利义务的问题。上诉人主张2015年11月17日签订的《资产使用合同》被2016年10月7日签订的名为《公证》的协议及2017年5月3日签订的《资产使用合同》所变更，2016年已经就租金数额进行过调整。本院认为，从租赁期间和付款情况来看，上诉人应一直是按60万元/年的标准支付租金，上诉人也未能提交按《公证》或2017年5月3日《资产使用合同》履行的证据。故双方当事人仍应按2015年11月17日《资产使用合同》行使权利、承担义务。关于损失和违约金。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，2015年11月17日《资产使用合同》第四条约定，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总资产使用费5%的违约金。上诉人主张其已于2017年8月告知过被上诉人不再履行双方之间的合同，被上诉人予以了同意，但未提交证据予以证明。一审法院认定上诉人于2017年12月10日在未通知被上诉人的情况下自行搬离涉案房屋并无不当。故一审判决上诉人承担自2017年12月11日起的三个月宽限期损失15万元并承担违约金15万元，既符合合同约定，也未超出相关规定，二审对该金额予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8807元，由上诉人杨东方、周亭负担。本判决为终审判决。审判长  姜旭阳审判员  沈秋云审判员  是飞烨二〇二〇年九月十六日书记员  张 倩