陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕05民终1099号上诉人（原审原告）：赵建益，男，1964年9月28日生，汉族。委托诉讼代理人：孙育才，陕西谏言律师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：渭南市华州区家福乐购物广场。负责人：王茂荣，该广场总经理。委托诉讼代理人：王华兴，陕西泰普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张燕龙，男，汉族，1979年12月2日生，汉族。被上诉人（原审第三人）：华县新华购物广场业主委员会。法定代表人：侯金忠，该业主委员会主任。上诉人赵建益与上诉人渭南市华州区家福乐购物广场（以下称家福乐购物广场）、被上诉人张燕龙、被上诉人华县新华购物广场业主委员会（以下称广场业委会）租赁合同纠纷一案，不服渭南市华州区人民法院（2019）陕0503民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。上诉人赵建益及委托诉讼代理人孙育才、上诉人家福乐购物广场负责人王茂荣及委托诉讼代理人王华兴、被上诉人张燕龙、被上诉人广场业委会法定代表人侯金忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵建益上诉请求：1、撤销渭南市华州区人民法院（2019）陕0503民初1615号民事判决第二项，维持第一项，改判解除上诉人赵建益与上诉人家福乐购物广场的租赁合同并要求家福乐购物广场和一审被告返还上诉人华县新华购物广场1层A006号商铺；改判家福乐购物广场支付上诉人自2018年12月12日起至实际返还之日的商铺租金。2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，一审认定上诉人将案涉房屋交由广场业委会进行托管错误。2007年8月21日，上诉人赵建益从华阴市星源集团荣登房地产开发有限公司购置了新华购物广场的一层A006号商铺，并托管给了星源荣登房地产开发公司，托管期限从2007年10月1日其至2010年9月30日止，之后上诉人赵建益收回了商铺租赁给了家福乐购物广场，上诉人赵建益从未将房屋交给一审第三人广场业委会。上诉人赵建益与家福乐购物广场之间是租赁合同关系，家福乐购物广场应当按照约定支付租金，2010年9月30日托管协议期满后，上诉人赵建益与家福乐购物广场达成协议，约定一年一续订的口头租房合同，租金也是由家福乐购物广场直接给付上诉人。有组长领条可以证明以上事实。2019年后家乐福购物广场借故不支付租赁费。家福乐购物广场与广场业委会签订的《房屋租赁合同》对上诉人赵建益没有约束力，一审对赵云与家福乐购物广场之间已经建立租赁关系的事实，不予认定，并作出了错误判处。家福乐购物广场针对赵建益的上诉，辩称：家福乐购物广场与赵建益没有任何的合同关系，不存在向其返还租赁物及支付租金的义务。家福乐购物广场于2008年5月12日与元华县新华百货有限责任公司（现为华州区新华购物广场业主委员会）签订了《房屋出租合同》，合同期限为15年，2010年9月30日赵建益要收回商铺，家乐福购物广场因为已经签订了有效的租赁合同，不同意赵建益的要求，赵建益便采取封门堵路，为了不影响家福乐购物广场的正常经营，家乐福购物广场按照赵建益的要求支付了要求的数额租金，但在应给付广场业委会的租金扣除了该笔租金，家乐福购物广场不认可与赵建益建立了租赁关系。家福乐购物广场向赵建益支付租金只是一个代理行为，而非履行自己的合同义务，一审对与家福乐购物广场直接向赵建益支付租金的法律关系性质没有认定，判处家福乐购物广场继续支付赵建益租金错误。根据《物权法》第七条的规定，赵建益行使权利不能损害购物广场其他业主的权利。上诉人家福乐购物广场上诉请求：撤销一审判决第一项，改判：1、被上诉人业主委员会按照对全体业主的分配方案向上诉人赵建益支付租金。2、一二审案件受理费由上诉人赵建益负担。事实合理由：2007年10月份，上诉人赵建益将其位于新华购物广场的商铺交由业委会托管（原华县百货有限责任公司，其职能现由广场业委会承继），托管期限三年。业委会于2008年5月12日将给商铺租赁给上诉人家福乐购物广场，租赁期为15年。上诉人占有使用被上诉人的商铺，是基于与广场业委会的房屋租赁合同依法占用使用的，家福乐购物广场与赵云没有任何形式的合同关系。2010年10月，赵建益以托管期限届满为由要求上诉人家福乐购物广场返还商铺，家福乐购物广场因与广场业委会存在房屋租赁合同法律关系，拒绝了赵建益的要求，后赵建益采取非法说短阻止家乐福购物广场正常经营，为了不影响经营，家乐福购物广场按照赵建益的要求，支付了租金，但双方不存在合同关系，亦不能据此事实，认定双方之间存在合同关系。家乐福购物广场转租案涉商铺一年期限租金为48000元，但包括物业卫生空调安保等费用，一审判处租金过高。针对家福乐购物广场上诉，赵建益辩称，上诉人赵建益将案涉商铺托管给星源集团荣登房地产开发有限公司，其与华县新华百货有限责任公司以及案涉主体广场业委会是不同的主体，家福乐购物广场不认清商铺的产权人，随意签订的房屋租赁合同，是本案纠纷产生的根本原因。家乐福购物广场和上诉人赵建益直接商谈租赁事宜并约定租赁期限和租金多少和罪孽给付是客观事实，没有家乐福广场诉称“代付”的事实。广场业委会成立于2010年12月16日，也是商场2、3楼业主成立，作为一楼业主的上诉人赵建益没有参加，广场业委会成立也没有通知赵建益，广场业委会与上诉人赵建益没有任何关系，被上诉人同意上诉人家福乐购物广场的上诉意见。一审原告赵建益向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法解除一审原告与一审被告家福乐购物广场的租赁合同并要求二被告共同返还原告的渭南市华州区新华购物广场1层A006号商铺；2.请求依法判令被告家福乐购物广场支付原告合同期满后继续占用原告商铺至实际返还之日按每年6万元计算的商铺租赁费；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年8月21日，原告赵建益与华阴市星源集团荣登房地产开发有限公司（以下简称荣登房产公司）签订商品房买卖合同，从荣登房产公司购买商业房屋一套，该套房屋位于渭南市华州区新华路新华购物广场一楼南大门入口内西侧，房号为A006号，建筑面积为38.98平方米。当日，原告赵建益与荣登房产公司签订了新华购物广场房屋托管协议书一份，协议约定：甲方（赵建益）将其所有的位于一楼A006号的房屋托管给乙方（荣登房产公司），托管期间为2007年10月1日起至2010年9月30日止。2008年5月12日，华县新华百货有限责任公司（甲方）与西安家福乐连锁商业有限公司富平分公司（乙方）签订了一份房屋出租合同，合同约定甲方将位于华县县城灯塔十字西北角新华大厦一楼全部租赁给乙方，租期十五年。2010年8月至10月期间，第三人广场业委会以张贴公告等形式通知各业主将广场进行整体招租。2011年9月30日，第三人广场业委会与被告家福乐购物广场签订了《房屋租赁合同》变更协议，协议约定将原《房屋出租合同》的出租方变更为华县新华购物广场业委会、承租方变更为华县家福乐购物广场，原《房屋出租合同》及以前所签订的补充协议内容由新甲方与新乙方继续履行，新乙方对商场一楼实施整体统一管理。2010年10月份，原告赵建益以托管期限届满为由要求被告家福乐购物广场返还商铺，被告家福乐购物广场以存在租赁合同为由不予返还，双方为此发生纠纷。被告家福乐购物广场为了不影响正常经营，告知第三人广场业委会后将租金直接支付给原告赵建益。一直到2018年12月，原告赵建益的房租费均由被告家福乐购物广场直接向原告支付。2019年1月22日，原告再次到被告家福乐购物广场，要求增加并领取租赁费，被告家福乐购物广场以第三人不让支付为由予以拒绝。同年1月28日至1月31日期间，原告到商品柜台前，先后用绳子将商铺柜台围住、用彩条布遮挡柜台，影响了被告家福乐购物广场的经营。被告家福乐购物广场报警后，公安机关告知双方通过合法途径解决经济纠纷。被告家福乐购物广场于2019年3月18日将原告赵建益起诉到渭南市华州区人民法院，要求原告赵建益向被告家福乐购物广场赔礼道歉、并赔偿其经济损失5万元；2019年6月13日，渭南市华州区人民法院判决驳回被告家福乐购物广场的诉讼请求。被告家福乐购物广场不服一审判决，上诉到渭南市中级人民法院；经渭南市中级人民法院主持调解，双方达成如下调解协议：一、赵建益再不以封门、堵路、禁止顾客进出等方式干扰渭南市华州区家福乐购物广场的正常经营；二、赵建益主张的租金问题，应通过合法途径进行维权；三、本案双方再无其他纠纷。另查明，2019年2月5日，被告家福乐购物广场将A006号商铺转租给被告张燕龙，二被告签订的专柜经营合同约定：乙方（张燕龙）经营期限为壹年，合同期限内承包费为48000元。原告诉请每年按6万元计算租赁费一节，未向法庭提供证据证明。本案在审理过程中，双方意见分歧较大，无法达成一致意见。一审法院认为，2007年8月21日，原告将其房屋交由第三人进行托管，托管期限为三年。第三人接受托管后，于2008年5月12日将该房屋租赁给被告家福乐购物广场，租赁期间为十五年。原告房屋托管期满后，经第三人同意，由被告家福乐购物广场将原告的房屋租赁费直接支付给原告；原被告双方一直按此约定履行至2018年12月。原告、被告家福乐购物广场以及第三人均同意由被告家福乐购物广场将每年的租赁费直接支付给原告，各方均应按此约定继续履行，被告家福乐购物广场应将2018年12月12日至2020年12月11日两年的租赁费支付给原告；原告诉称按每年6万元支付租赁费一节，无据证实；参照二被告的专柜经营合同，本院认为，由被告家福乐购物广场按照每年48000元向原告支付租赁费较为合适。原告商铺已由第三人租赁给被告家福乐购物广场、被告家福乐购物广场又转租给被告张燕龙，被告家福乐购物广场与第三人的租赁合同以及二被告之间的租赁合同是否对原告构成侵权、被告是否应当承担侵权责任，属另一法律关系，原被告以及第三人可协商解决或另案起诉，本案不予涉及；故对原告要求返还商铺的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告渭南市华州区家福乐购物广场于本判决生效后十五日内向原告赵建益支付2018年12月12日至2020年12月11日的商铺租赁费96000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告渭南市华州区家福乐购物广场负担。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。二审认定事实与一审认定事实一致，对一审认定的事实，二审予以确认。本院认为，上诉人赵建益与上诉人家福乐购物广场之间是否存在租赁合同关系，如存在是否应予解除，如果继续履行该租赁合同关系，应由家福乐购物广场如何向上诉人赵建益支付租赁费，还是广场委员会按照对全体业主的分配方案来向赵建益分配收益。案涉无隔断房屋产权属于上诉人赵建益，业主委员会不是案涉房屋的物权权利人，上诉人家福乐购物广场以及上诉人广场委员会主张被上诉人广场业委会取得案涉房屋托管权利，无事实和法律依据，不予支持，亦没有证据证明广场业委会对案涉房屋享有相应的物权或合同权益，故上诉人家福乐购物广场上诉主张其与广场业委会就案涉房屋建立租赁关系，因无事实和法律依据，不予支持，其主张不应由其支付案涉房屋租金而由业主委员会按照全体业主的分配方案向上诉人赵建益分配收益，亦不予支持。依据本案所涉商铺房屋的特点，上诉人赵建益对本案商铺房屋享有的权利，不能等同于独立商铺，现该商铺所在的整体商铺已经交由家福乐购物广场经营使用，上诉人也将案涉房屋交由家福乐购物广场经营使用，并收取相应的租金，为有利于整体运营价值的实现，从促进交易、促进市场发展以及维护大多数业主利益的角度出发，赵建益要求解除租赁合同关系并交付商铺的诉讼请求，不应予以支持。家福乐购物广场与上诉人亦支付和收取租金至2018年9月30日，依据案涉商铺上诉人家福乐购物广场转租价格，以及家乐福购物广场使用案涉商铺，但未继续履行向赵建益支付租赁费而应承担的一定责任，认定上诉人家福乐购物广场应支付的2018年10月1日至2020年9月30的商铺租赁费96000元，合理适当，二审予以支持。赵建益在2020年9月30日之后的租赁费，双方当事人，应当依据公平合理有利于双方各自利益，且不损害共同业主权益下协商确定。综上，二上诉人的上诉，均不能成立。一审认定事实清楚，判处正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计5060元，由上诉人赵建益负担2860元，上诉人渭南市华州区家福乐购物广场负担2200元。本判决为终审判决。审判长  秦文强审判员  吴丽宁审判员  李 谦二〇二〇年九月七日书记员  党秦龙