湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初6268号原告：恩施福万佳物业服务有限公司，住所地恩施市叶挺路特66号，统一社会信用代码914228010581324015。法定代理人：何某，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：刘德坤，湖北施州律师事务所律师。被告：尚正玲。委托诉讼代理人（特别授权）：连全平，男，1983年6月26日出生，住址同上，系尚正玲之夫原告恩施福万佳物业服务有限公司（以下简称福万佳物业公司）与被告尚正玲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年9月15日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福万佳物业公司的委托诉讼代理人刘德坤、被告尚正玲及被告尚正玲的委托诉讼代理人连全平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。福万佳物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令尚正玲向福万佳物业公司支付自欠缴之日起至2020年12月底的物业服务费、垃圾费、滞纳金等合计7848.41元（暂计算至2019年9月2日），并自起诉之日起按年利率6%支付资金占用费直至缴清之日止；2、请求判令尚正玲承担本案诉讼费、快递费。诉讼过程中，福万佳物业公司将第1项诉讼请求变更为：判令尚正玲支付2015年9月1日至2020年3月31日的物业管理费8557元。同时放弃要求尚正玲支付资金占用费、滞纳金、垃圾费及快递费的诉讼请求。事实与理由：2015年8月31日，福万佳物业公司与湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司签订了《信达首府前期物业管理服务合同》，根据该合同约定福万佳物业公司成为首府小区的物业服务企业，其小区业主应当按照住宅每平方米每月1.2元、商业物业每平方米2.2元的标准按年支付物业管理费。后，福万佳物业公司在合同期间全面履行了合同义务，尚正玲生活在该小区，经福万佳物业公司向尚正玲发出交纳物业费的通知后，尚正玲仍没有履行完毕交纳物业费的义务。综上，福万佳物业公司依法向法院起诉，望判如所请。尚正玲辩称，自己并没有和福万佳物业公司签订物业服务合同，开发商无权代理业主与福万佳物业公司签订物业服务合同，该合同未经我追认，属于效力待定合同，对该合同我也不予追认，故不存在向福万佳物业公司支付相关费用。福万佳物业公司进驻首府小区以来，私自占用业主共有部分，放置商业广告牌，利用公共区域停放车辆，收取停车费，所产生的收益至今未公布亦未分摊给业主，而是占为己有，属于非法占用、处分他人财产。福万佳物业公司应停止非法、私自占用业主公共设施，获取收益应返还给业主。福万佳物业公司也未向业主提供良好的物业服务。福万佳物业公司诉称我欠交自2015年9月1日到2020年12月31日的物业费不属实，因为我已经交纳了2020年3月1日到2021年2月28日的物业费。本院经审理认定事实如下：尚正玲系恩施市叶挺路66号首府小区18栋1单元1602室的业主，其房屋建筑面积为129.66㎡。2015年8月29日，福万佳物业公司与湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司签订了《信达首府前期物业管理服务合同》，约定由福万佳物业公司为首府小区提供物业管理服务，服务期限为2015年9月1日起至本项目业主委员会正式成立并与福万佳物业公司或者另行选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止。合同第三条约定福万佳物业公司提供的公共性物业服务为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木等的养护与管理等内容。第六条关于物业服务收费标准为：住宅1.2元/月/平方米。第八条约定物业服务费按年交纳，业主或者物业使用人应在每年第一个月履行缴纳义务。该合同签订后，福万佳物业公司依约在2015年9月1日起为该小区提供物业管理服务，但尚正玲未按时向福万佳物业公司交纳物业费，经福万佳物业公司催收未果，致福万佳物业公司诉至本院，请求判准前述诉请。庭审中，经福万佳物业公司、尚正玲及尚正玲的委托诉讼代理人连全平确认，双方达成一致意见，尚正玲尚欠2015年9月1日起至2020年3月31日的物业费，已交纳2020年4月1日至2021年3月31日的物业费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。福万佳物业公司与湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司签订的《信达首府前期物业管理服务合同》，其内容不违反法律法规的规定，合法有效，对全体业主具有约束力。故尚正玲关于未与福万佳物业公司签订物业合同的抗辩理由本院不予采纳。福万佳物业公司为包括尚正玲在内的恩施市叶挺路66号首府小区的业主提供了物业管理服务，尚正玲应按照合同约定交纳物业费，但尚正玲在福万佳物业公司进行催收之后仍未交纳，已构成违约。对于尚正玲提出因物业服务不到位，所以不交纳物业费的抗辩，本院认为物业公司提供的物业服务虽存有瑕疵，但需要一个长期持续、不断完善的过程。如果仅因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交纳物业费，这样既不利于物业服务的开展，也不利于维护广大业主的利益。此外，尚正玲提出的物业服务存在瑕疵、共有设施使用及公共收益问题涉及小区全体业主利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，尚正玲以此作为其拒绝交纳物业费的理由缺乏依据，本院不予采纳。综上，福万佳物业公司主张要求尚正玲支付2015年9月1日至2020年3月31日欠交的物业费8557元（1.2元/㎡/月×129.66㎡×55个月，四舍五入取整数）的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。但需指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。本案审理中，福万佳物业公司自愿放弃关于资金占用费、滞纳金、垃圾费及快递费的诉讼请求，系其对自己民事权利和诉讼权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：尚正玲于本判决生效之日起三日内支付恩施福万佳物业服务有限公司2015年9月1日至2020年3月31日期间的物业费共计8577元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半交纳25元，由尚正玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 凤二〇二〇年九月二十五日书记员 陈晓东