文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终1069号上诉人（原审原告）:重庆市黔江区住房和城乡建设委员会，住所地重庆市黔江区城东街道城西八路18号，统一社会信用代码11500114MB1574620B。负责人：毛立新，该委员会主任。委托诉讼代理人：杨珊瑛，重庆森平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炳森，重庆森平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐桂兰，女，1957年6月25日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。委托诉讼代理人：李技，重庆纵深律师事务所律师。上诉人重庆市黔江区住房和城乡建设委员会（以下简称黔江住建委）因与被上诉人徐桂兰侵权责任纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2006）黔法民初字第00054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月16日立案后，于2020年8月25日对上诉人黔江住建委的委托诉讼代理人杨珊瑛，被上诉人徐桂兰的委托诉讼代理人李科进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黔江住建委上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1998年，被上诉人与原黔江土家族苗族自治县新华东路联网工程指挥部签订了《新华东路联网工程房屋拆迁安置补偿协议》，被上诉人选择还房安置方式及补偿均履行完毕。其协议约定了被上诉人享有门面优先购买权。2000年8月，上诉人拟将底楼房屋隔成门面以满足拆迁户优先购买门面条件，但是在安排施工队进场砌隔墙期间，被上诉人将门面侵占并将锁换掉，之后便占用门面至今，故本案被上诉人未经过优先购买程序侵占门面的事实，完全违背法律及双方协议约定，侵害上诉人利益及其他拆迁户享有同等的优先购买权。2006年，上诉人提起侵权诉讼并请求被上诉人赔偿占用期间门面经营损失，该案经法院中止审理14年之久，于2020年6月24日恢复审理。中止期间，前期案件判决未顾及本案事实，导致前前后后的判决结果对本案客观事实产生重大偏差及误导。1.一审判决部分事实未查清。一审未查清1200元/平方米价格是补偿价还是优先购买价，一审认定事实以“法院终审判决重庆市黔江区建设委员会以价格1200元/平方米履行与被上诉人协议的优先回购门面”是错误的，需要注意的是:一是法院认定“每平方米1200元”价格并非实行的优先购买价，二是本案根本未经过优先购买程序，所以一审未查清此事实。2.一审判决与法律、常理相悖，且前后矛盾。根据法律规定，优先购买权的行使应在同等条件下行使，且双方协议已明确约定在同等条件下购回，结合黔府发〔1998〕47号政府文件规定，“安置户选择公寓式住房安置后，在公平、同价、同付款方式的前提下，优先购买门面。”该规定说明被上诉人已完全享受安置补偿后，对门面回购就应当遵循“公平、同价、同等条件下的优先购买。”而一审以被上诉人占用行为不能等同于一般非法侵占行为，支持被上诉人违法侵占，显然违背法律规定及双方约定。另外，一审一方面认定被上诉人占用行为不合法，本应当返还门面，然而又以上诉人主张返还门面已经不具有实质意义，前后矛盾。本案安置补偿协议、政府文件以及法律规定均规定优先购买权是在“同等条件下公平、同价、同付款的方式”实现。一审完全不遵循本案客观事实及法律规定，不符合常理。3.一审判决认定事实不客观。一审以被上诉人占用门面之日至上诉人起诉之日近五年之久，片面认为上诉人怠于履行合同义务，其认定事实以及推理完全不客观。本案被上诉人在上诉人于2000年8月交接房过程中就已侵占门面，而与案外人李坤锐签订协议是在被上诉人占用门面五年之后，被上诉人因不配合实现优先购买程序，门面的所有权属于投资开发者所有。因此，一审对此归责于上诉人怠于履行合同义务不符合客观事实，明显错误。综上所述，一审认定事实错误，违背法律规定，不符合客观事实，请求二审依法改判。徐桂兰辩称，1.原审判决认定事实清楚，理由充分，适用法律正确，依法应当维持；2.上诉人的上诉请求、事实和理由均不能成立。关于上诉人提到优先购买权以及优先购买权的确认单价等相关上诉理由不能成立，因为关于前述优先购买权及单价的相关事宜已经经过法院一审、二审、再审生效判决确认，被上诉人对门面享有优先购买权，同时判决生效后已经进行了执行。关于优先购买权执行后涉及到房屋办证过户的问题，被上诉人之前已经向法院提起诉讼，并经过一审、二审判决上诉人协助办理过户义务，且重庆市黔江区人民法院正在执行过程中；3.关于被上诉人是合法使用还是违法占用的问题，在之前的生效判决中已经确认了本案被上诉人的使用系合法使用，同时被上诉人在要求上诉人履行交付门面的诉讼过程中，还主张了因为未交付门面的损失，经过生效判决确认，因为被上诉人已经合法使用了门面所以就没支持被上诉人的损失。相对应的上诉人的租金损失依法不应得到支持。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。黔江住建委向一审法院提出诉讼请求:1．判令徐桂兰立即返还黔江住建委二间门面（面积92.27平方米）；2．判令徐桂兰赔偿黔江住建委损失193767元；3．徐桂兰承担诉讼费用。一审法院认定事实：1998年6月26日，原黔江土家族苗族自治县新华东路联网工作指挥部与徐桂兰签订《新华东路联网工程房屋拆迁安置补偿协议》，约定根据新华东路联网建设需要，对徐桂兰位于原联合镇杨柳街的建筑面积135.01平方米的房屋（底楼经营门面占地面积92.29平方米）进行拆迁。协议中双方对拆迁依据的政府文件，双方的权利义务等进行了明确约定，协议特别约定保证徐桂兰在同等条件下，在原地优先购回二个门面。原黔江土家族苗族自治县新华东路联网工作指挥部于1998年11月决定对杨柳街机关幼儿园侧的新华东路联网工程拆迁安置建设对外招商，原黔江地区华兴建筑公司李坤锐投资建设，1998年11月22日签订《杨柳街拆迁安置房建设招商协议》，约定建设房屋底层门面归黔江地区华兴建筑公司所有。2000年1月30日还建房屋竣工验收，2000年7月19日，原黔江土家族苗族自治县建设委员会（以下简称“黔江县建委”）与李坤锐签订《杨柳街回迁房补充协议》，约定李坤锐将六间回迁房门面交由黔江县建委出售给搬迁户，双方于当日交付了门面钥匙。2000年7-8月，黔江地区华兴建筑公司对建好回迁房底楼门面隔间对外出租，于是徐桂兰就书面通知新华东路联网工作指挥部履行门面回购约定，新华东路联网工作指挥部未履行。2000年8月30日，徐桂兰就直接占用了回迁房屋底楼门面两间（面积各为38.97平方米、53.3平方米）至今。徐桂兰起诉重庆市黔江区建设委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，法院终审判决重庆市黔江区建设委员会以价格1200元/平方米、面积92.27平方米履行与徐桂兰签订的拆迁安置补偿协议中关于回购门面的约定，该裁判已经发生法律效力。徐桂兰起诉重庆市黔江区建设委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷另一案，法院判决黔江住建委于本判决生效后三个月内协助徐桂兰办理黔江区城东街道杨柳街80号（门面两间，各为38.97平方米、53.3平方米）房屋的不动产权证书，该裁判也已经发生法律效力。另查明，黔江土家族苗族自治县新华东路联网工作指挥部系原黔江土家族苗族自治县人民政府成立的临时机构，在黔江体制调整后改名为黔江区旧城改造指挥部，在工程完工后，其权利义务归并于黔江建委，几经变化，现名称为黔江住建委。针对新华东路联网工程房屋拆迁，原黔江县政府于1998年4月13日、9月2日、9月29日发出拆迁通告，之后陆续发出《黔江县政府新华东路联网工程房屋拆迁实施办法》（黔府发[1998]47号）、《黔江土家族苗族自治县城市改造房屋拆迁管理规定》（黔府发[1998]124号）、《黔江土家族苗族自治县关于城市改造房屋拆迁管理规定的补充通知》（黔府发[1999]117号）、《黔江区人民政府关于处理旧城拆迁改造遗留问题的批复》（黔府[2001]17号）等文件。一审法院认为，本案系因房屋拆迁安置补偿引起，拆迁方黔江土家族苗族自治县新华东路联网工作指挥部及承继其权利义务的黔江住建委和被拆迁方徐桂兰本应遵守《新华东路联网工程房屋拆迁安置补偿协议》的约定，基于此协议享有权利和履行义务，但由于双方对协议“保证徐桂兰在同等条件下，在原地优先购回二个门面”的履行产生纠纷，徐桂兰先行占用案涉门面房从而引发的诉讼。在徐桂兰占用案涉门面房的情况下，其是否应当返还门面和赔偿损失，作如下评述：首先，在被拆迁之前徐桂兰在杨柳街是有门面的，且正是基于徐桂兰有门面，拆迁的双方才在房屋拆迁安置补偿协议中约定优先购回门面。作此约定后，拆迁双方本应诚实守信，按约履行，特别是作为拆迁方的政府部门，更应该信守承诺，积极作为，为徐桂兰实现购回门面创造条件，在回迁房建设好后及时出售门面。徐桂兰在要求拆迁方履行购回门面约定未实现，购回门面的权利受到影响的情况下，为维护其优先购回门面权利，直接占用案涉门面，虽然其行为不合法，但从另一方面来看，徐桂兰占用门面的事实，表明徐桂兰在向拆迁方主张优先购回门面的权利。从情理上来说，因徐桂兰在拆迁之前本身有门面，其为公共利益需要支持了拆迁工作，购回门面有政策规定和合同约定，其占用门面的行为不能等同于一般的非法侵占行为，虽然占用行为应当予以否定，但其产生在一定程度上符合情理。现由于法院生效的裁判文书已经确定黔江住建委需将案涉门面出售给徐桂兰并协助徐桂兰办理产权登记，黔江住建委负有将案涉门面交付给徐桂兰的义务，虽然徐桂兰的占用行为不合法，本应当返还门面，但黔江住建委现在主张返还门面已经不具有实质意义，故对黔江住建委要求徐桂兰返还门面的诉讼请求，不予支持。其次，在徐桂兰占用案涉门面时，案涉门面已经具备交付条件，黔江住建委应当按照其与徐桂兰签订的《新华东路联网工程房屋拆迁安置补偿协议》履行其中关于门面回购的约定。从徐桂兰占用门面之日至黔江住建委起诉之日近五年之久，黔江住建委仍然怠于履行合同义务，而与案外人李坤锐签订协议，让徐桂兰从李坤锐手中购买，从履行回购门面的义务中解脱，导致徐桂兰无法获得合同权利，责任应归于黔江住建委。门面在占用之前由黔江住建委管理，徐桂兰占用行为势必会给黔江住建委造成损失，但黔江住建委不履行《新华东路联网工程房屋拆迁安置补偿协议》中关于门面回购的约定，自身存在违约行为，同样会给徐桂兰造成损失，在徐桂兰起诉黔江住建委拆迁安置补偿协议纠纷案件中，徐桂兰要求的违约损失未被支持的情况下，仅支持黔江住建委主张的占用门面的租金损失，显失公平。基于此，认定徐桂兰无须向黔江住建委赔偿损失，对黔江住建委要求徐桂兰赔偿损失的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回重庆市黔江区住房和城乡建设委员会的诉讼请求。案件受理费4176元，由重庆市黔江区住房和城乡建设委员会负担。二审中，黔江住建委提交（2019）渝0114民初5305号判决书一份，拟证明不同的判决书对案涉门面确定了不同的价格，政府补偿价格是每平米1200元，而该判决确定的价格是6000元。徐桂兰质证认为，1.真实性无异议，但该判决未生效；2.该判决与本案不具有关联性，因为被上诉人是否有优先购买权以及优先购买权的价格多少问题已由生效判决所确认，确认的时间节点是2000年，因此与现在的价格存在差距，不具有可比性。本院经审查认为，该证据虽然客观真实，但与本案不具关联性，本院不予采信。徐桂兰未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：徐桂兰应否返还黔江住建委门面房以及应否赔偿损失。现评述如下。重庆市黔江区人民法院于2006年7月20日作出（2006）黔法民初字第201号民事判决：由重庆市黔江建设委员会按1200元／平方米的价格将杨柳街徐桂兰所占的两间门面房91.31平方米出售给徐桂兰；于2011年12月14日作出（2007）黔法民再初字第5号民事判决：一、维持2006年7月20日作出（2006）黔法民初字第201号民事判决。该案经重庆市第四中级人民法院于2019年8月22日作出（2019）渝04民再6号民事判决：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2007）黔法民再初字第5号民事判决；二、撤销重庆市黔江区人民法院（2006）黔法民初字第201号民事判决；三、重庆市黔江区建设委员会以价格1200元／平方米、面积92.27平方米（门面两间，各为38.97平方米、53.3平方米）履行与徐桂兰的拆迁安置补偿协议中关于回购门面的约定。判决已生效。重庆市黔江区人民法院于2019年6月18日作出（2019）渝0114民初3947号民事判决：重庆市黔江区住房和城乡建设委员会于判决生效后三个月内协助徐桂兰办理黔江区城东街道杨柳街80号门面（门面两间，各为38.97平方米、53.3平方米）房屋的不动产权证书，该案经重庆市第四中级人民法院于2019年8月22日作出（2019）渝04民终1126号民事判决予以维持。因此，黔江住建委虽起诉在先，但在本案审理终结之前，已有生效判决对争议门面房作出了处理，因此，黔江住建委上诉要求徐桂兰返还门面，本院依法不予支持。关于黔江住建委上诉要求徐桂兰赔偿损失193767元，因黔江住建委未履行关于门面回购的约定并让徐桂兰优先购买，系其先行违约，并可能给徐桂兰造成一定损失，徐桂兰在避免损失情况下占有涉案面门虽有不当，但属权利自我救助行为，且该门面已经有生效判决认定黔江住建委协助徐桂兰办理案涉门面房屋的不动产权证书，黔江住建委本应履行生效判决所确定的义务，故黔江住建委并无损失存在，对此上诉请求，本院不予支持。综上所述，黔江住建委的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4176元，由上诉人重庆市黔江区住房和城乡建设委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 刘文玉审 判 员 谢长江二〇二〇年九月十日法官助理 王秀丽书 记 员 高红林