重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5231号上诉人（原审被告）：重庆伟清房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道16号财富中心科技创业园B2栋1楼，统一社会信用代码91500000681494447D。法定代表人：陈廷芳，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王朝霞，重庆坤源衡泰（两江新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倬伶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆美年美漾健康管理有限公司，住所地重庆市渝中区虎歇路77号2幢4层部分，统一社会信用代码91500103MA60283W18。法定代表人：宋旭东，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱旭望，上海汉商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨，上海汉商律师事务所律师。原审被告：重庆升伟乐成商业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区华龙大道53号8栋1-1-1#，统一社会信用代码91500107556770676U。法定代表人：陈廷芳，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王朝霞，重庆坤源衡泰（两江新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倬伶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人重庆伟清房地产开发有限公司（以下简称伟清公司）因与被上诉人告重庆美年美漾健康管理有限公司（以下简称美年美漾公司）、原审被告重庆升伟乐成商业管理有限公司（以下简称升伟乐成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初19697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。伟清公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判由上诉人伟清公司退还被上诉人美年美漾公司保证金916482元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。案涉房屋虽部分不具备产权，但并不影响被上诉人实际占用房屋的事实，被上诉人支付的无产权部分的保证金依法不应当返还；租赁合同因被上诉人违约解除，根据合同约定，被上诉人无权要求返还保证金，一审也并无证据证明案涉房屋部分不具备产权对被上诉人造成了影响，因此上诉人亦不应当向被上诉人返还40%的保证金。美年美漾公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。无效部分的合同所对应的保证金理应由上诉人退还，上诉人提出因无效合同其取得的保证金不退于法无据；上诉人在一审判决40%违约责任比例的保证金理应退还；一审中被上诉人提交了相应证据证明因上诉人刻意隐瞒房屋存在违法建筑导致被上诉人的装修机械无法进场、消防报建无法通过，直接导致了被上诉人经营开设健康体检的合同目的无法实现。升伟乐成公司述称，同意上诉人的上诉意见。美年美漾公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告伟清公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》涉及违章建筑的部分无效;2、确认原告与被告伟清公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》生效部分已于2019年4月2日解除；3、确认原告与被告升伟乐成公司就系争房屋签订的《商业管理服务合同》已于2019年4月2日解除;4、判令被告伟清公司向原告返还租赁保证金916482元；5、判令被告伟清公司向原告返还重复支付的租赁保证金916482元;6、判令二被告向原告返还2019年4月2日至2019年9月14日期间租金共194053元;7、判令二被告赔偿原告损失1693450元;8、判令本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2018年11月12日，伟清公司（甲方）与美年美漾公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市渝中区虎歇路77号中环广场2号楼4层部分区域出租给乙方使用，租赁用途为健康体检经营，以及其经营所需的配套办公。双方测得租赁场所的计租面积为3599.52平方米（套内面积为2896.06平方米，约定分摊公摊面积按24.29%计算为1003.46平方米）双方确认后不再调整。租赁期限为自2018年11月15日至2031年6月14日止（含装修期7个月）。双方确认2018年11月15日为进场日。如本合同由于乙方违约提前终止，乙方除需根据约定承担违约责任外，还须在合同终止前3日内向甲方补交装修期的租金415744元。第一个租期自2018年11月15日至2020年6月14日，承租费总金额为712704元。第一期租金应于2018年11月15日前支付，相应租金对应租赁期间为2019年6月15日至2019年9月14日，应缴租金金额为178176元。乙方在本合同签署后的7个自然日之内，向甲方缴纳916482元的履约保证金。乙方在签订本合同的同时，须与甲方或甲方指定的第三人另行签订商业管理服务合同、与甲方委托的物业管理公司另行签订物业管理合同。乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权不退还乙方交付的履约保证金，还应支付甲方相当于6个月租金的违约金并赔偿其他相应损失。合同还约定，无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起10日内将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，并将租赁场所恢复到甲方交房时状态，以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及逾期交还实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。且甲方有权自行打开物业门窗招租或入住。同日，伟清公司（甲方）与美年美漾公司（乙方）签署了《房屋交接技术条件》，约定：地面、墙面、柱面、棚面、疏散楼梯间、消防门、配电间、电梯等均按签订合同时房屋现状标准交付，地面使用荷载为350公斤/平方米。乙方在签订合同时，已对房屋现场进行踏勘，甲方以现状交房，乙方按现状接房无任何疑义。2018年11月12日，伟清公司（甲方）与美年美漾公司（乙方）还签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方保证其系租赁标的的合法、完全的所有权人有权将租赁标的出租给乙方，并按本合同的约定向乙方收取租金及其他各项费用；该等租赁标的不存在冻结等权利限制的情形，没有设置任何他项权利或在先权利，甲方保证能够提供其本租赁合同期限内的租赁权限的有关文件（房屋产权证、消防审批等），并保证乙方租赁期内对租赁标的的使用不会妨碍任何其他方；甲方保证租赁标的内不存在甲方自行向除乙方以外的任何他方出租的区域。租赁期间，若因租赁房屋所在地的居民无故阻挠导致无办理医疗机构所需的必要证照的，或导致乙方无法开展筹建工作的，或致使乙方不能正常营业的，乙方自行处理上述事宜，甲方予以协助。乙方不得以此为由不交纳租金及其它费用，否则视为乙方违约。无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起按双方协商的合理期限内（如乙方在短期内另找房屋确有困难或另有其它特殊情况，则甲方应允许乙方延期30天，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清所有租金）甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，并将租赁场所恢复到甲方交房时状态，以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。2018年11月12日，升伟乐成公司（甲方）与美年美漾公司（乙方）签订《商业管理服务合同》，约定：鉴于伟清公司与乙方签订了租赁合同，乙方承租使用位于重庆市渝中区虎歇路77号中环广场商业2号楼4层的部分区域，乙方将在租赁场所以“慈铭”的品牌统一对外营业。甲方提供的商业管理服务内容：应乙方要求，提供与使用场地经营有关的商务信息咨询。应乙方的要求，提供与使用场地经营有关的企业管理策划咨询和市场营销策划咨询。中环广场整体策划推广。双方协商一致的其他服务内容。合同期限为151个月，自2018年11月15日至2031年6月14日止。本合同期限随《租赁合同》的终止而终止。甲方免去乙方装修期内（同《租赁合同》装修期）的商业管理服务费，乙方承诺:装修期间，甲方免收商业管理服务费是附条件的，如果本合同由于乙方违约提前终止，乙方除需根据约定承担违约责任外，还须在合同终止前3日内向甲方补交装修期间的商业管理服务费415744元。且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。第一个租期自2018年11月15日至2020年6月14日，商业管理服务费为712704元。第一期商业管理服务费应于2018年11月15日前支付，相应商业管理服务费缴费期间为2019年6月15日至2019年9月14日，应缴商业管理服务费金额为178176元。2018年11月12日，美年美漾公司向伟清公司及升伟乐成公司出具《承诺函》一份，载明：承诺人依《商管合同》应付乐成商管的商管服务费是承诺人应付伟清地产租金的一部分。因乙方原因导致乐成商管未能依《商管合同》收到商管服务费，即视为承诺人违约，则伟清地产有权立即收回对承诺人的租金优惠。2018年11月15日，伟清公司（甲方）与美年美漾公司（乙方）签订《进场确认书》，载明：双方经现场核实确认，租赁场所已符合《租赁合同》约定的初步装修进场条件。双方确认，本进场确认书签署之日即为进场日，乙方可按《租赁合同》的约定进场装修。2018年11月15日，美年美漾公司向伟清公司和升伟乐成公司出具《关于中环广场2号楼5层平台区域的承诺书》，内容为：应我司要求，伟清公司将位于重庆市渝中区虎歇路77号中环广场2号楼5层平台部分区域提供给我司作办公使用。我司知晓该物业并未取得不动产权证明，对此，我司承诺如下：1、我司充分知晓该物业未取得不动产权证明及其他相关证件一事，并清楚使用该物业的相应后果。我司自愿承担使用该物业产生的后果，并承诺不追究伟清公司及升伟乐成公司任何法律责任(包括但不限于:违约责任、侵权责任)，不得要求伟清公司或升伟乐成公司返还我司已支付的任何费用，且不得向伟清公司及升伟乐成公司主张任何损失赔偿(包括但不限于:装修装饰损失、设备采购损失、经营损失、可得利益损失)。2018年11月30日，美年美漾公司向伟清公司支付租金178176元，向升伟乐成公司支付商业管理费178176元。2019年1月22日，美年美漾公司向伟清公司支付租赁保证金916482元。2019年4月2日，美年美漾公司向伟清公司发出《律师函》，以周边居民恶意阻挠装修，且伟清公司未进行协调，导致租赁房屋用于经营健康体检的合同目的无法实现为由，解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求退还租金、保证金并赔偿损失。该《律师函》于2019年4月6日被签收。2019年4月11日，伟清公司回函，表示同意于收到《律师函》之日即2019年4月10日解除与美年美漾公司签订的《房屋租赁合同》，但美年美漾公司提前解除合同的行为构成违约，要求美年美漾公司于2019年4月20日前腾空并返还租赁房屋，并要求美年美漾公司于2019年4月20日前支付违约金及其他应付费用。2019年4月2日，美年美漾公司同时向升伟乐成公司发出《律师函》，解除双方之间的《商业管理服务合同》，并要求退还服务费。该《律师函》于2019年4月10日被签收。2019年4月11日，升伟乐成公司回函，同意于收到《律师函》之日即2019年4月10日解除与美年美漾公司签订的《房屋租赁合同》，但美年美漾公司提前解除合同的行为构成违约，要求美年美漾公司于2019年4月20日前支付违约金及其他应付费用。2019年6月3日，美年美漾公司分别向伟清公司、升伟乐成公司邮寄《律师函》各一份，表示上述《房屋租赁合同》、《商业管理服务合同》已于2019年4月2日解除，美年美漾公司已于2019年4月8日将租赁房屋实际交还伟清公司、升伟乐成公司，要求伟清公司、升伟乐成公司立即退还租金、保证金并赔偿损失。该两份邮件于2019年6月10日被以“查无此单位”退回。庭审中，原告向法庭举示视频资料一份，拟证明原告自入场装修开始，持续遭到周边部分居民因与被告之间存在纠纷进而实施的恶意阻挠，甚至屡次升级为暴力事件。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为从视频上看不出纠纷发生的原因以及矛盾程度，系原告与周边居民就开办体检中心一事没有达成一致意见。庭审中，被告向法庭举示协调会议现场照片4张、原告工作人员黄秋月与被告方工作人员肖志君微信聊天记录截图2页，拟证明就原告装修遭受阻挠一事，被告积极参与协调工作。原告发表质证意见对该组证据的真实性予以认可，被告方的确参与过一次相应的协调会，但在后续需要进一步与居民协调的时候，被告拒绝参与。庭审中，美年美漾公司还举示告知函、装饰工程预算书、装饰装修施工合同、体检中心设计服务合同、网上银行电子回单等证据拟证明案涉房屋的装修损失。另查明，重庆市渝中区虎歇路77号2幢系伟清公司所有，并于2016年3月14日办理了产权登记。根据该房屋的不动产权证及面积竣工测算报告书显示其中第4层房屋为不相连的商业1、商业2、商业3三部分，登记的建筑面积为3060.66平方米。2018年7月31日，川渝美年（重庆）健康管理有限公司向伟清公司支付了租赁保证金916482元。审理中，川渝美年（重庆）健康管理有限公司向一审法院出具了《情况说明》，载明：经我司与伟清公司商定，由美年美漾公司向伟清公司承租系争房屋，我司不再参与，我司先前支付的916482元租赁保证金，由伟清公司直接向美年美漾公司退还。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，伟清公司与美年美漾公司之间的《房屋租赁合同》约定的渝中区虎歇路77号中环广场2号楼4层租赁面积为3599.52平方米，但根据该房屋的不动产权证及面积竣工测算报告书显示其中第4层房屋为不相连的商业1、商业2、商业3三部分，登记的建筑面积为3060.66平方米。实际上系伟清公司搭建了部分建筑，将商业1、商业2、商业3连成一个整体，搭建的538.86平方米部分并未取得建筑工程规划许证，故涉及违章建筑538.86平方米部分合同无效，其他部分合同仍然有效。美年美漾公司于2019年4月2日发函以“周边居民恶意阻挠装修，且伟清公司未进行协调，导致租赁房屋用于经营健康体检的合同目的无法实现”为由解除合同。但《房屋租赁合同补充协议》明确约定，“租赁期间，若因租赁房屋所在地的居民无故阻挠导致无办理医疗机构所需的必要证照的，或导致乙方无法开展筹建工作的，或致使乙方不能正常营业的，乙方自行处理上述事宜，甲方予以协助。乙方不得以此为由不交纳租金及其它费用，否则视为乙方违约。”美年美漾公司行使合同解除权的理由并不符合合同约定，亦不属于法定解除的情形，属于违约解除。伟清公司回函表示同意于2019年4月10日解除合同，故涉及合法建筑3060.66平方米部分房屋租赁合同的解除时间为2019年4月10日。升伟乐成公司与美年美漾公司签订的《商业管理服务合同》，根据合同约定及美年美漾公司向伟清公司及升伟乐成公司出具《承诺函》，《商业管理服务合同》约定的商业管理服务费实质为案涉房屋租金的一部分，《商业管理服务合同》实质为《房屋租赁合同》的补充。同理，《商业管理服务合同》的解除时间为2019年4月10日。关于保证金、租金是否退还问题。首先，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因本案涉及合同部分无效，无效部分相对应的保证金应予退还，916482元×538.86÷3599.52=137200.37元。另，川渝美年（重庆）健康管理有限公司支付的保证金，属于重复支付，理应退还，根据其出具的《情况说明》，一审法院在本案中将该笔费用一并退还给美年美漾公司。其次，虽然原告解除合同的理由并不成立，属于违约解除。但是事后发现，案涉租赁房屋部分未取得建设工程规划许可证，被告隐瞒了部分房屋系违法建筑的情况，确实会影响房屋装修工程的消防报建及进一步的经营使用，被告亦存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，综合双方的违约行为的原因力大小及合同履行情况，一审法院酌定原告承担60%的责任，被告方承担40%的责任。故合同有效部分的保证金应予退还40%，即（916482元-137200.37元）×40%=311712.65元。最后，房屋租赁合同无效，仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，且根据合同约定，原告违约解除合同应补交装修期间的租金，被告对此亦提出抗辩，请求抵销。原告仅交纳了3个月的租金，尚不足以抵扣欠付被告方的租金和房屋占有使用费，故一审法院对退还租金的请求不予支持。关于装修损失，原告请求的装修损失均为向第三人支付的预付款，并非原告最终应当承担的损失，一审法院对该诉请不予处理，待原告与第三人的纠纷责任最终确定后，可另行依法处理。综上，伟清公司应退还的费用为保证金916482元+137200.37元+311712.65元=1365395.02元。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、原告重庆美年美漾健康管理有限公司与被告重庆伟清房地产开发有限公司于2018年11月12日签订的《房屋租赁合同》涉及违章建筑的538.86平方米部分无效；二、原告重庆美年美漾健康管理有限公司与被告重庆伟清房地产开发有限公司于2018年11月12日签订的《房屋租赁合同》生效部分已于2019年4月10日解除；三、原告重庆美年美漾健康管理有限公司与被告重庆升伟乐成商业管理有限公司于2018年11月12日签订的《商业管理服务合同》已于2019年4月10日解除；四、被告重庆伟清房地产开发有限公司于本判决生效之日立即退还原告重庆美年美漾健康管理有限公司保证金1365395.02元；五、驳回原告重庆美年美漾健康管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取18283元，由原告重庆美年美漾健康管理有限公司负担9739元，被告重庆伟清房地产开发有限公司负担8544元。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中伟清公司与美年美漾公司的案涉《房屋租赁合同》所约定的租赁面积中有538.86平方米面积并未取得建筑工程规划许证，系违法建筑，因此涉及该538.86平方米的合同部分无效，伟清公司因合同约定所取得对应面积的部分保证金137200.37元亦应当返还给美年美漾公司，一审认定正确，本院予以认可，伟清公司上诉称即便部分合同无效但美年美漾公司实际占用了相应面积，故相应保证金不应当返还的上诉理由，因缺乏法律依据，本院不予支持。美年美漾公司单方提出解约，并不符合法律规定或者合同约定的情形，故属于违约解除合同，但伟清公司并未如实告知美年美漾公司案涉房屋有部分面积属于违法建筑，而该部分违法建筑确实会对美年美漾公司的装修消防报建及经营造成影响，因此伟清公司同样存在违反合同约定的行为，鉴于双方均存在违约行为，一审法院综合双方各自违约行为对实现合同目的影响程度的大小，认定美年美漾公司承担60%的责任，伟清公司承担40%的责任并无不当，故伟清公司应当将案涉合同有效部分的保证金的40%予以退还给美年美漾公司。综上所述，上诉人重庆伟清房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17088元，由上诉人重庆伟清房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  段晓玲审 判 员  周 舟二〇二〇年九月二十七日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨