河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初13089号原告：段向春，男，1990年6月18日出生，汉族，住河南省太康县。委托代理人：冷长剑，河南豫尊律师事务所律师。委托代理人：彭世凯，河南豫尊律师事务所律师。被告：尹红，女，1985年10月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：刘兆宝，河南大河律师事务所律师。原告段向春诉被告尹红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段向春委托代理人彭世凯，被告尹红委托代理人刘兆宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段向春向本院提出诉讼请求：1、依法确认解除原被告之间签订的写字楼租赁合同；2、判令被告返还原告押金和租金共计86929元(租金以月租金24147元为标准，从2020年4月28日计算至2020年7月16日)；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告于2019年10月7日签订了郑州市写字楼租赁合同，合同约定原告承租被告位于郑东新区××楼××号处的房产。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了租金，现租金已经支付至2020年7月16日。在合同履行中，因新冠肺炎疫情不可抗力影响，原告租赁至今没有任何收入，各种开销支出已无力承担，出现严重经营困难，继续履行合同对原告显失公平。无奈之下原告多次与被告协商要求解除合同和返还部分租金，并于2020年4月28日通知被告解除租赁合同。但被告却拒不退还原告预先支付的租金，经原告多次索要无果，特诉至法院，望判如所请！被告尹红辩称，原告单方自行终止合同的理由不符合双方合同约定的情形，也不是法定解除的情形，原告单方终止合同已构成合同违约，原告应当承担违约责任及赔偿责任。1、双方签订的《郑州市写字楼租赁合同》是双方真实意思表示、不违背法律法规的规定，合同合法有效。合同对双方具有拘束力，双方均应遵守履行。2、合同第九条约定，变更和解除本合同的条件，9-1、在租赁期内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的；（2）因出现非甲方能及的情况，使该房屋设施的正常运行、或水、或电等正常供应中断，且中断期一次超过七天，乙方认为严重影响正常使用房屋的；（3）因乙方违反本合同的约定，且甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的；（4）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（5）在租赁期内，该房屋经市或区县政府有关部门批准拆迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况。9-2，变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除合同，是一方遭受损失的，除本合同（9-1条）第（4）第（5）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。合同第十一条第11-3项约定，在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按当月租金的壹倍向甲方支付违约；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同第十二条12-2项约定，如一方违反合同，另一方有权按合同规定索赔。3、合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。4、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）第三条第（二）项规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。××感染的肺炎疫情防控领导小组通告》（第4号）规定，工业企业2月10日开始复工复产，服务业企业2月17日开始复工复产。原告租赁被告房屋用于办公使用，不是经营性门店商业用房。原告所在企业是电子商务公司，主要开发计算机软件电子产品，属于科技服务业企业，复工复产时间是3月2日。原告复工后没有向被告提出减免租金或延付租金的要求。2020年3月25日，被告询问原告写字楼要交租了，原告并未向被告提出因疫情而减免或延付租金等相关要求，并于2020年3月26日就足额缴纳了应付的三个月租金，足以说明疫情因素对原告及其企业影响不大，原告与被告的房屋租赁合同能够履行，并未出现困难，交付租金后的继续履行并非显失公平。原告是在缴纳租金后正常使用状态下，即便是出现了困难，原告仍可以要求减免租金、延付后期租金或要求延长租期，而不是一走了之。原告假借疫情之名行合同违约之实的举动不值得提倡和鼓励。6、协商合同时，因原告承诺租用两年，且只办公使用，因此，在租金方面，被告给予低于周边租金单价的价格优惠，给予原告装修期八天免租的优惠，被告还承担了本应由原告负担的中介费24147元。在合同正常履行中，原告突然单方终止履行合同，不符合双方约定解除的情形，也不符合法定解除情形。原告单方解除合同的理由非双方合同约定的情形，也不是法定必须解除的理由。被告并未同意原告的请求，原告单方解除不成立，原告已经构成违约，应当承担支付违约金和赔偿被告损失的责任。7、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，原告在承担违约金的同时，对被告的损失包括中介费的损失、已收租金和预期租金利益损失，均应当予以赔偿。综上，答辩人同意双方的房屋租赁合同在原告已缴纳租金所对应的租赁期日届满时予以解除，双方合同不再履行，但原告要承担违约责任，支付违约金和赔偿被告的损失。原告要求退还押金和租金的诉讼请求不能成立，应予驳回。请人民法院依法裁决，维护答辩人的合法权益。我们已经在2020年9月2日提起反诉，要求反诉被告承担违约责任，支付违约金24147元，赔偿反诉原告佣金损失，租金损失合计62782元，以上总计86929元。经审理查明：郑房权证字第××号载明，尹红为房屋所有权人，房屋坐落位置郑东新区万通街××楼××号，登记时间2016年3月1日等。2019年10月7日，原告段向春（作为承租方、乙方）与被告尹红（作为出租方、甲方）、河南森科房地产营销策划有限公司（作为居间方、丙方）签订《郑州市写字楼租赁合同》一份，载明：甲方将其合法拥有的坐落在郑州市郑东新区××楼××号出租给乙方办公使用。该房屋租赁期共24个月，自2019年10月16日起至2021年10月15日止。甲方应于2019年10月7日将房屋按约定条件交付乙方。甲方给予乙方的装修期为8天，自2019年10月8日起至2019年10月15日止。装修期内乙方免交房屋租金，但物业费、水电费由乙方承担，该房屋月租金为人民币24147元，房屋租金自第二年起每年逐次递增6%。该房租租金支付方式押一付三先付后用，签订合同当日乙方向甲方支付租房定金5000元（该定金自动转为首次房屋租金），首次房屋租金共计72441元整（含定金）和房屋押金人民币24147元整乙方应在2019年10月8日之前一次性支付给甲方，以后每期租金提前20日支付。根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金24147元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。如因不可抗力原因，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按当月租金的一倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿等。2019年10月7日，尹红（作为甲方）和河南森科房地产营销策划有限公司（作为乙方）签订《佣金确认书》一份，载明，成交金额24147元，支付日期2019年10月8日等。2019年10月8日，河南森科房地产营销策划有限公司出具收款收据一张，载明今收到尹红交来的郑东新区正商和谐大厦A-803房屋中介服务费24147元。2020年3月26日，段向春向尹红通过微信转款72441元。庭审中，原告称，原被告双方于2019年10月7日签订《写字楼租赁合同》，原告租赁被告名下房产，租赁期限为2019年10月16日至2021年10月15日。原告在签订合同后，2019年10月7日向被告支付押金24147元，押金是一个月房租，并按照合同约定按期支付合同租金，交了三次房租，每次是三个月租金72441元，最后一次支付时间为2020年3月26日，支付是2020年4月16日至2020年7月15日的租金。2020年4月28日，原告与被告协商解除租赁合同，并将房屋腾空，钥匙和门禁卡均交付给被告，从涉案房屋中搬离，被告应当返还原告提前支付的2020年4月28日之后的房租。2020年4月28日，被告向原告出具一份房屋交接单，系被告自行出具，并载明，原告于2020年4月28日将属于自己的室内物品全部搬走，被告已经收到三把大门钥匙和两张门禁，因原告提前退租违约造成被告严重损失，原告缴纳的租金和押金，被告不应退还，今日交接算协商一致解除合同，原告委托董迪办理交接手续。原告对被告自行出具的交接手续关于不退房屋租金和押金不同意，并不认可，故原告委托人的董迪不签字。被告称，有不同意见，2019年10月初，原告找中介租用被告房子，原告说至少用两年，根据当时中介要求佣金是由原告出，原告说最少用两年，所以协商是被告按低于周边房价的单价租给原告，被告也承担了和中介的佣金一个月房租24147元，而且还给原告8天不计费的装修期，这些优惠都是基于两年租赁期限的基础作出的，对原告所述交租金和押金的情况没有异议，我方收到了。在2020年3月份，复工复产以后，涉案房屋有原告公司员工办公使用，当时被告通过中介公司给原告沟通过是否需要延付或减免租金，中介反馈的意见是原告不需要。2020年3月25日，被告给原告发信息该交租金了，2020年3月26日，原告就将2020年4月16日至2020年7月15日的租金交付了。原告也没有说因疫情要求减免或延付，当时办公室人员办公使用正常。在2020年4月25日至2020年4月27日之间，原告的姐姐张佳欣雨被告之间确实有关于退租、转租的意见交流，最终原告方表示想办法继续租用，正常办公还在涉案房屋。2020年4月28日，原告突然说不再租用房屋，要求终止合同，被告当时就回复信息表示反对，提出如果单方违约，要承担解除租赁合同的全部违约责任，但被告赶到现场以后，并未见到原告委托的人，钥匙和卡在桌子上放着，门开着，并且原告方已经单方搬离。被告给原告发信息要原告委托的人回来办签字交接，至今没有回复。根据被告发的交接手续，没有办交接就不算协商一致解除合同，原告是单方违约，自行终止合同，双方并未达成解除租赁合同的合意，而且涉案房屋仍在空置，没有出租，原告行为导致被告佣金的损失以及这么长时间租金的损失。在案件审理过程中，被告尹红向本院提交反诉状，反诉请求为：1、判决反诉被告承担违约责任，支付违约金24147元，赔偿反诉原告佣金损失租金合计62782元，总计86929元；2、反诉案件受理费由反诉被告负责。本院根据本案的具体情况不予准许。以上事实有原告提交的郑州市写字楼租赁合同照片打印件一份、支付宝转账截图打印件两份（原始载体在原告手机中，原告本人在国外）、微信聊天截图打印件三张（原始载体在原告手机中，原告本人在国外）、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账照片一张、河南顺尔益网络科技有限公司明细账复印件一份，被告提交的郑房权证字第××号房屋所有权证复印件一份、郑州市写字楼租赁合同一份、佣金确认书一份、收款收据一份、账单详情手记截图打印件三份（原始载体在被告本人手中，被告在外地）、原告段向春微信主页及与尹红聊天信息微信截屏打印件共七页、尹红建设银行卡交易信息截图打印件一张、原告姐姐张佳欣微信主页及与被告尹红微信聊天信息截屏打印件二十一页（原始载体在被告本人手中，被告在外地）、××感染的肺炎疫情防控领导小组通告》（第10号）（2020年2月13日发布）网上打印件一份、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）网上打印件一份、国务院新闻办公室5月19日新闻发布会网页资料网上打印件一份、河南富创电子商务有限公司企业信用信息资料网上打印件一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《郑州市写字楼租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同履行自己的义务。庭审中，原告称，2020年4月28日，原告与被告协商解除租赁合同，并将房屋腾空，钥匙和门禁卡均交付给被告，从涉案房屋中搬离。被告称，2020年4月28日，原告突然说不再租用房屋，要求终止合同，被告当时就回复信息表示反对，提出如果单方违约，要承担解除租赁合同的全部违约责任，但被告赶到现场以后，并未见到原告委托的人，钥匙和卡在桌子上放着，门开着，并且原告方已经单方搬离。被告给原告发信息要原告委托的人回来办签字交接，至今没有回复。因为被告已经在2020年4月28日搬离该房屋，用自己的行动表明不再继续履行合同，故本院认定《郑州市写字楼租赁合同》已于2020年4月28日解除。关于租金，庭审中，原告称最后一次支付时间为2020年3月26日，支付是2020年4月16日至2020年7月15日的租金。被告称，2020年3月26日，原告就将2020年4月16日至2020年7月15日的租金交付了。本院确认，原告已将涉案房屋的租金支付至2020年7月15日。被告尚需向原告退还2020年4月29日至2020年7月15日共计78天的房租。且2020年年初突发新型冠状病毒感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力，本院根据本地的防疫情况等酌定免除原告60日的租金。综上，被告应向原告返还138天的房租，按年租金289764元计算，应退还租金金额为109555元。《郑州市写字楼租赁合同》约定在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按当月租金的一倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵押甲方损失的，乙方还应负责赔偿。本案系原告单方解除合同，属于乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，原告应当向被告支付相当于两个月租金的违约金。为了减少当事人诉累，解约司法资源，对上述租金、违约金及押金一并处理。被告应向原告退还租金109555元、押金24147元，共计133702元，扣除两个月租金的违约金48294元，尚余85408元。故原告诉请判令被告返还原告押金和租金共计86929元，本院予以支持85408元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告之间签订的《写字楼租赁合同》已于2020年4月28日解除；二、被告尹红于本判决生效之日起十日内向原告段向春返还租金和押金85408元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1973元，减半收取986.5元，由原告段向春负担25元；被告尹红负担961.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年九月二十四日书记员 段葳蕤