山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初8708号原告：王建德，男，1984年10月29日出生，汉族，山东东城律师事务所律师，住济南市历城区。原告：李妍，女，1984年6月21日出生，汉族，无业，住济南市历城区。委托诉讼代理人：王建德（与李妍系夫妻关系），身份证信息同原告王建德。被告：济南立天唐人置业有限公司，住所地济南市市中区十六里河望岳路1777号。法定代表人：童云峰，董事长。委托诉讼代理人：张丰丰，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽霞，山东舜天律师事务所实习律师。原告王建德、李妍与被告济南立天唐人置业有限公司（以下简称唐人置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王建德（同时作为原告李妍的委托诉讼代理人），被告唐人置业公司的委托诉讼代理人张丰丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建德、李妍向本院提出诉讼请求：1.判令唐人置业公司支付王建德、李妍逾期交房违约金16716.45元(以1202622元为基数，按照日万分之一，自2018年1月31日起计算至2018年6月19日止)；2.依法判令唐人置业公司支付王建德、李妍逾期办证违约金21526.93元(以1202622元为基数，按照日万分之一，自2019年12月22日起计算至2020年6月18日止)。事实与理由：2016年1月30日，王建德、李妍与唐人置业公司签订了《济南市商品房买卖合同》，约定王建德、李妍购买唐人置业公司开发的位于济南市市中区康片区唐人中心一期A-6地块3号楼1单元301号住宅，建筑面积123.98平方米，单价每平方米9700.13元，住宅总价款为1202622元。住宅交付时间为2017年12月31日前，逾期交房的，自合同约定的交付期限届满后第31日起，按日向王建德、李妍支付已交购房款万分之一的违约金。同时约定，如因唐人置业公司的责任，王建德、李妍不能在房屋交付后720日(即2019年12月21日前)取得房屋所有权证书的，自该房屋交付的第721日起唐人置业公司按已付购房款的万分之一向王建德、李妍支付违约金。合同签订后，王建德、李妍按约履行完付款义务，但唐人置业公司并未按约于2017年12月31日前履行交房义务，也没有按约让王建德、李妍于2019年12月21日前取得房屋所有权证书，其行为已经构成违约。为维护自身合法权益，王建德、李妍诉至法院，望判如所请。唐人置业公司辩称，一、因政府部门政策、法令、采取临时措施等原因，唐人置业公司停工长达184天，唐人置业公司有权据实延期交房，唐人置业公司无需支付王建德、李妍逾期交房违约金。双方签订的《合同补充协议》第四条“关于房屋交付的补充约定”第6款明确约定：“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付”。施工过程中，因济南市政府政策、法令、采取临时措施等原因导致唐人置业公司停工达184天，符合补充协议约定的甲方顺延交房的约定情形。唐人置业公司向王建德、李妍邮寄送达《告业主函》、告知交房日期顺延的相关情况，王建德、李妍对此未提出异议。且协议约定交房宽限期30日，唐人置业公司依据上述情形可据实顺延交房日期，不存在违约行为。二、唐人置业公司已通知王建德、李妍于2018年5月15日收房，根据补充协议约定应当认定房屋已于2018年5月15日交付。唐人置业公司房屋达到双方合同约定交房标准后，唐人置业公司通知其于2018年5月15日前来收房，王建德、李妍签收收房通知后，并未前来收房，其行为违反了双方补充协议第四条（关于房屋交付的补充约定）：“2、该房屋的交付条件为竣工验收合格，双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件，房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋义务，除经具备房屋所在地市级房屋质量检测资质的检测机构确认房屋地基基础与主体结构存在质量问题外，乙方不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成未能按期交付执行。乙方拒绝接收受房屋的，视为甲方已按《房屋交付使用通知书》载明的交房时间交付房屋，甲方就此不承担逾期交房责任”。因此，唐人置业公司通知王建德、李妍收房之日应视为其收房之日，即2018年5月15日收房。三、退而言之，即使唐人置业公司应当承担相应逾期交房的违约责任，交房时双方对逾期交房违约金的数额协商一致后，已经将逾期交房违约金抵顶物业费共计1803.93元。交房时，唐人置业公司与王建德、李妍就逾期交房违约金的相关问题进行协商，对逾期交房违约金的数额已达成一致意见，王建德、李妍在《济南唐人中心交房收费详单》中签字确认，并同意将逾期交房违约金抵顶物业费，其再要求唐人置业公司支付逾期交房违约金于法无据。四、根据双方合同约定，唐人置业公司关于办证的合同义务是：在商品房实际交付的365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，唐人置业公司已在约定时间内将所有资料提交给不动产登记部门，已经完成合同义务，不应承担逾期办证责任。双方《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定明确唐人置业公司义务仅为将办理权属登记相关由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因未将上述材料报备导致买受人无法办理权属证书才算违约，即出卖人逾期将权属登记资料报产权登记机关备案的，出卖人才承担违约责任。王建德、李妍于2018年6月19日收房，唐人置业公司于2019年5月27日将王建德、李妍所在的三区3号楼办理房产证所需要的材料备齐后交到济南市不动产权登记中心，并取得收件回执。即2019年5月27日，唐人置业公司已经达到双方合同约定条件，完成合同义务。其次，根据济南市不动产登记中心《新建商品房转移登记新流程说明》中关于“开发商办大证时进行转移登记预申请”部分载明“新流程是将原来开发商和业主必须共同到登记机关现场申请办证的要求，改为可以由开发商先行申报并留存资料，后续业主可随时到任意不动产登记大厅申请，不受时间和地点的限制”。再次，根据济南中院（2019）鲁01民终9017号民事判决、（2019）鲁01民终2021号民事判决等相关判例，双方约定的出卖人协助办证义务与本案合同约定一致，逾期办证违约金计算截止日均认定为出卖人将办理权属登记材料报产权登记机关备案审核通过之日。因此，唐人置业公司不存在逾期办理房产证的情形，不应承担逾期办证违约金。综上，王建德、李妍的诉讼请求无事实与法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月30日，王建德、李妍（买受人）与唐人置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同（含合同补充协议）一份，约定买受人购买出卖人开发的位于济南市市中区房屋一套，房屋总价款为1202622元；出卖人应当在2017年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同补充协议（注：出卖人为甲方，买受人为乙方）约定：“关于房屋交付的补充约定……四、2.该房屋的交付条件为该房屋竣工验收合格（包括单体验收合格或综合验收合格等情形），双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件；房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，除经具备房屋所在地市级房屋质量检测资质的检测机构确认房屋地基基础与主体结构存在质量问题外，乙方不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行；乙方拒绝接受房屋的，视为甲方已按《房屋交付使用通知书》载明的交房时间交付房屋，甲方就此不承担延期交房责任。3.甲方发出《房屋交付使用通知书》的书面形式可以是传真、信函、特快专递、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等本合同约定的任何形式；乙方应在甲方《房屋交付使用通知书》发出之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）……6、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；（5）乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清；（6）政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；（7）市政配套的批准的延误；（8）因气候原因造成临时性施工中断；（9）因行政审批程序等原因；（10）其他非因出卖人原因导致的情形。7、如发生上述除第（5）项所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后90日内通知乙方，如甲方未履行通知义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外。8、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行，乙方无权据此解除合同……第七条……6、双方一致同意如因甲方的责任，乙方不能在该房屋交付后720日取得房屋所有权证书的，乙方不退房，自该房屋交付的第721日起甲方按已付购房款的万分之一向乙方支付违约金……第十五条……本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力；如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。”上述合同签订后，王建德、李妍按约交纳购房款1202622元。唐人置业公司未按约定时间交付涉案房屋，2018年4月份，唐人置业公司向王建德、李妍送达了交房通知书及入住须知，通知王建德、李妍办理涉案房屋的交付手续的时间为2018年5月15日。2018年6月19日，王建德、李妍与唐人置业公司办理了涉案房屋交付手续，且唐人置业公司退还购房款194元（即王建德、李妍的实际交纳购房款为1202428元），并以应付给王建德、李妍的违约金1803.93元抵扣相应数额的物业费。另查明，2018年5月2日，建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五大主体对济南唐人中心一期A-6地块房地产开发项目3#楼进行竣工验收，并出具“该工程符合国家有关法律、法规和强制性标准的规定，质量合格，一致同意验收”的《建筑工程竣工验收报告》。2018年5月17日，济南市公安消防支队出具的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》载明济南唐人中心一期A-6地块3#楼“工程复查合格”。2019年5月27日，唐人置业公司将涉案3#楼办理房屋产权证书所需要的材料备齐后交到济南市不动产权登记中心，并取得收件回执。2020年4月28日，唐人置业公司向王建德、李妍邮寄《济南唐人中心产权登记办理通知书》（含附件一《房产证办理流程说明》，该流程说明的步骤二为个人办证办理方式，含线上和线下两种；附件三《交纳房屋契税指南》）。济南不动产微信公众号于2019年8月15日发布的《不找代理商，新建商品房如何网上申请办证?权威解答来了》载明了新建商品房不动产登记办理流程，并明确“2019年5月份开始启动新建商品房全链条一网通办业务，明确要求开发企业在办理首次登记时先行提交申请，购房群众自行办证，同样是符合共同申请要求的”。《新建商品房不动产登记办理流程》中关于“开发商办大证时进行转移登记预申请”部分载明：“新流程是将原来开发商和业主必须共同到登记机关现场申请办理的要求，改为由开发商先行申报并留存资料，后续业主可随时到任意不动产登记大厅申请，不受时间和地点的限制。”2020年6月18日，王建德、李妍取得了涉案房屋的不动产权证书。本院认为，王建德、李妍与唐人置业公司签订的商品房买卖合同（含补充协议）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于唐人置业公司应否承担逾期交房违约金问题，本院认为，根据合同约定，唐人置业公司应于2017年12月31日前交付房屋，但其未按约交付，且其提交的证据不能证实其可顺延交房日期，故唐人置业公司应承担逾期交房违约责任。双方当事人在合同补充协议中对交房条件进行了变更，但开发商在交付房屋时涉案楼房不仅通过建设工程竣工验收，还应通过消防验收，而根据唐人置业公司提供的证据，其通知王建德、李妍收房时即2018年5月15日涉案楼房未经过消防验收，故王建德、李妍可以拒绝收房。结合双方在补充协议中关于宽展期的约定，唐人置业公司应按照合同约定自2018年1月31日起承担违约金至王建德、李妍收房之日2018年6月19日，即违约金为16713.75元（1202428元*0.0001*139天），扣除唐人置业公司已付的1803.93元，唐人置业公司还应支付逾期交房违约金14909.82元。关于唐人置业公司应否承担逾期办证违约金问题，本院认为，根据济南市不动产中心自2019年5月份启用的新建商品房转移登记新流程，在开发商先行申报并留存资料后，后续业主可随时到任意不动产登记大厅申请办证，具体到本案中，唐人置业公司于2019年5月27日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案符合合同约定，王建德、李妍可随时自行申请办证，且唐人置业公司在2020年4月28日向王建德、李妍邮寄《济南唐人中心产权登记办理通知书》，在王建德、李妍未提供证据证实其未能在房屋交付后的720日内取得房屋产权证书的责任在唐人置业公司的情形，故其关于唐人置业公司应承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告济南立天唐人置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王建德、李妍逾期交房违约金14909.82元。二、驳回原告王建德、李妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，减半收取计378元，由原告王建德、李妍负担140元，被告济南立天唐人置业有限公司负担238元。本判决为终审判决。审判员  栾桂秀二〇二〇年九月二十三日书记员  公浩然