山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0911民初4904号原告：李某敏，女，汉族，1990年8月3日出生，住泰安市岱岳区。原告：戴某武，男，汉族，1986年12月28日出生，住泰安市岱岳区。以上两原告委托诉讼代理人：丰顺莲，山东海利丰律师事务所律师。被告：泰安天房泰岳置业有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。法定代表人：葛良，执行董事。委托诉讼代理人：张田田，该单位员工。委托诉讼代理人：戚祥祥，该单位员工。原告李某敏、戴某武与被告泰安天房泰岳置业有限公司（天房置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某敏、戴某武的委托诉讼代理人丰顺莲，被告天房置业的委托诉讼代理人张田田、戚祥祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某敏、戴某武向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于天房美郡国际城17号楼2单元202号房屋的所有权转移登记手续；2、判令被告支付原告违约金33807元（以484695元为基数，自2018年5月9日起，按年利率3%，暂计算至2020年8月24日）至实际交付该房屋不动产登记证书之日止；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告位于天房美郡国际城17号楼2单元202号房屋，原告已经依约支付完毕该房屋全部购房款，被告应当在交房之日起90日内为原告办理该房屋所有权转移登记，因被告的原因导致原告未能在约定日期完成不动产权属变更登记，给原告造成巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告天房置业辩称，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同》真实有效，是双方真实意思表示，应该按合同约定认定办理产权证的期限顺延至被告到产权机关报备之日。该合同第20条第一款第三项明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任，未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第三种方式处理，3、相应延期至出卖人提供资料报产权机关备案，协助买受人积极办理，该约定明确逾期办证时的处理方式及办证期限顺延至原告到产权机关报备制。本案中虽然是行政主管部门提供的统一版本，但是并非被告拟定版本，诉讼人是完全民事行为能力人，应该对自己的签名认可，承担些相应的法律后果。被告是国有企业，致力于为各位业主提供高质量高品质房屋，未能及时办证的原因也是与相关行政主管部门息息相关的，因此应该按照合同约定确定办理产权证的期限顺延至被告到产权机关报备之日。综上所述，请求法院考虑答辩人本身并无过错，答辩人的合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：被告以出让方式取得位于青春创业开发区地块建设商品房，定名为天房美郡国际城，并取得预售许可。原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的天房美郡国际城17号楼2单元202号房，房屋总价款为484695元。被告应在2016年10月31日前向原告交付该商品房。合同二十条房屋（不动产）登记规定，买受人自商品房交付使用后365日内，保证买受人办理房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在约定期限内办理该商品房的房屋所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成办理所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之×的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付全部购房款484695元。2017年5月9日，被告将房屋交付给原告。截止到开庭之日，涉案房产仍不具备办理房屋所有权转移登记手续的条件。以上事实，由原被告陈述、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、购房发票、房屋钥匙交接表等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。本案争议的焦点主要有以下两个方面：一、被告是否构成违约，应否协助原告办理涉案房产的产权转移登记手续。合同签订后，原告履行了支付房款义务，双方于2017年5月9日办理完毕涉案房产的交接手续。根据合同第二十条的约定，原告自商品房交付使用之日起365日内，办理房屋所有权转移登记手续，被告应当协助原告办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。被告至今未完成涉案房产所在楼栋的初始登记，未在合同约定的上述期限内协助原告办理产权转移登记手续，未履行协助办证义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故系被告原因致使原告涉案不动产权证不能及时办理，被告应承担相应的违约责任。因此，原告主张要求被告协助原告办理房屋所有权转移登记手续和逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求本院予以支持。因涉案房产目前初始登记尚未完成，存在不能办理产权转移登记的客观事实，因此，被告应继续履行合同义务，积极办理初始登记，且在具备办理产权转移登记条件时协助原告办理不动产转移登记手续。二、关于违约金的计算问题。合同第二十条第三款约定，因出卖人的原因，买受人未能在给定期限内办理该商品房的房屋所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成办理所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之×的违约金。因双方没有约定违约金的计算方式，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九第二款的规定，结合本地房地产市场的情况，本院酌情确定按总房款年利率3%予以计算为宜。违约金的起算时间，“买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起”即自“商品房交付使用之日起365日”的次日2018年5月10日起开始计算违约金，违约金的截止时间，即“实际完成房屋所有权登记之日”。故对于原告主张自2018年5月10日起至房产产权转移登记办理完毕之日止按照484695元为基数，按总房款年利率3%计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的自2018年5月10日至2020年8月24日的逾期办理房地产权属证书违约金33807元（484695元×3％×837天÷360天），及自2020年8月25日至被告实际协助原告办理完毕房产产权转移登记之日，以全部房款484695元为基数，按年利率3%支付逾期办理产权转移登记证书违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第（二）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告泰安天房泰岳置业有限公司在该房产具备办证条件时，协助原告李某敏、戴某武办理泰安市天房美郡国际城17号楼2单元202室产权转移登记手续；二、被告泰安天房泰岳置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告李某敏、戴某武自2018年5月10日至2020年8月24日逾期办理房地产权属证书违约金33807元，并以484695元为基数，自2020年8月25日起至实际办理不动产转移手续止，按年利率3%向原告支付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费323元，由被告泰安天房泰岳置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  宗振昌二〇二〇年九月二十四日法官助理傅洋洋书记员杨帆