江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6440号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡杏，女，1976年12月3日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京翰舍酒店公寓管理有限公司，住所地在南京市雨花台区雨花客厅6栋924室。法定代表人：赵争辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹小丽，女。上诉人蔡杏因与被上诉人南京翰舍酒店公寓管理有限公司（以下简称翰舍酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法由审判员殷源源独任审理。上诉人蔡杏、被上诉人南京翰舍酒店公司委托诉讼代理人曹小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡杏上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人全部一审反诉请求。事实及理由：1、双方之间签订的《房屋租赁托管合同》系委托管理合同而非房屋租赁合同，上诉人并非将房屋出租给被上诉人使用，而是委托被上诉人将房屋对外出租给第三方使用，被上诉人从中获得相关管理费用。被上诉人应当严格按照托管合同约定，将房屋使用定义在办公或居住范围内，而非将房屋作为民宿经营。一审法院认定被上诉人将涉案房屋交于他人使用，且用于经营民宿的行为符合双方合同约定是错误的。2、一审判决认定涉案房屋受疫情影响的时间为自2020年2月4日起至2020年3月份，合计1个月26天，其中一个半月的租金损失都由上诉人承担，明显违背了公平原则，上诉人本身也受疫情影响，经济压力剧增。3、被上诉人支付租金的义务未受到疫情的其影响，不存在不能履行的情形，不应使用不可抗力免责的规定。4、上诉人直至一审开庭时，才知道涉案房屋并非由被上诉人在使用，但被上诉人转租房屋并未得到上诉人的同意。被上诉人陈述翰舍酒店公司和南京梵居酒店管理有限公司为同一家公司，股东都一样，但经查询，这两家的股东只有曹小丽是一样的，所以被上诉人是非法转租，上诉人可以解除房屋托管合同。翰舍酒店公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：1、关于迟延交付租金的问题，2020年1月底被上诉人已经和上诉人沟通过，上诉人当时同意延迟一个月交付租金，微信聊天记录可以证明。一审开庭之前，被上诉人已经交纳了欠付的租金，之后还将所有租金付清，现在租金已经交纳至2020年11月份。关于改变房屋用途的问题，双方签订的托管租赁合同明确约定被上诉人承租房屋的用途是居住以及商业。上诉人明知被上诉人承租涉案房屋是用于酒店经营，在被上诉人经营期间上诉人也去涉案房屋查看过。2、上诉人认为合同系与南京梵居酒店公寓公司（以下简称梵居公司）签订，与被上诉人无关，但梵居公司只是被上诉人对外名称，签订合同的实际主体还是翰舍公司。梵居公司与翰舍公司虽系不同主体，但经营者是同一人，且租金一直都是翰舍公司代理人在支付，从未发生过变更，不存在非法转租的问题。翰舍酒店公司向一审法院起诉请求：1.判令蔡杏免除自2020年1月25日起至冠状病毒疫情结束期间3个月的租金9450元，并且继续履行剩余房屋租赁合同；2.判令蔡杏承担本案的诉讼费。蔡杏向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁托管合同》，翰舍酒店公司返还房屋；2.判令翰舍酒店公司自2020年5月12日起至房屋交还之日止按每天103.56元支付房屋占有使用费；3.判令翰舍酒店公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月11日，翰舍酒店公司与蔡杏签订《房屋租赁托管合同》，约定蔡杏将其所有的位于南京市雨花台区的房屋托管给翰舍酒店公司用于商业办公或居住使用，建筑面积为36.54平方米；租期自2018年2月12日至2024年2月11日，免租期为2个月，2018年2月12日至2020年2月11日每月租金为3000元，2020年2月12日至2022年2月18日每月租金为3150元，2022年2月12日至2024年2月11日每月租金为3480元，付款方式为季付，押金为3000元。同时，该合同第五条第二款约定：合同履行期间，如遇不可抗力或政府法律、政策等因素导致合同不能履行或修改合同中的有关条款，则按有关法律、政策执行，若造成损失则由双方协商后承担。合同签订后，蔡杏将房屋交付翰舍酒店公司使用，翰舍酒店公司向蔡杏支付租金至2020年2月11日。2020年1月24日24时起，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，因应对新型冠状病毒感染肺炎疫情，南京市发布第6号通告，其中第6条规定：“严控公共场所。小区内非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭”。2020年2月初，南京市公安局雨花台分局铁心桥派出所通知涉案房屋所在小区公寓式民宿暂停营业。后翰舍酒店公司通过微信要求蔡杏免除疫情期间三个月的房屋租金，遭到蔡杏的拒绝。因双方无法协商达成一致意见，翰舍酒店公司遂诉至法院。庭审中，经一审法院释明，翰舍酒店公司明确本案中主张减免三个月的租金为整个疫情期间的诉讼请求，即使之后仍受疫情影响也不再向蔡杏主张。上述事实，有《房屋租赁托管合同》、门锁开门记录、微信聊天记录、照片以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”本案中，翰舍酒店公司与蔡杏签订的《房屋租赁托管合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。蔡杏已将涉案房屋交付翰舍酒店公司使用，翰舍酒店公司也已向蔡杏交纳租金至2020年2月11日。后因发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，翰舍酒店公司与蔡杏就涉案房屋租金能否免除问题发生纠纷。新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，双方在订立合同时无法预见，也不能避免，且从翰舍酒店公司所经营的行业特点来看也无法克服，故涉案房屋因疫情防控需要无法用于经营属于不可抗力的情形。因不可抗力致使合同无法履行，不能归责于本案任何一方。翰舍酒店公司自2020年2月4日起至2020年3月份无法正常使用涉案房屋，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围，对翰舍酒店公司的经营产生了一定影响，而因履行防疫责任致不能营业造成的租金损失，按照公平原则应由双方共担，故一审法院结合疫情的影响程度和发展情况及双方的实际损失等综合因素，酌定蔡杏就涉案房屋应免除翰舍酒店公司一个半月的租金4725元。虽因不可抗力致使涉案房屋之前短期内无法用于正常经营，但不影响房屋的后续使用及租赁合同的继续履行，故应继续履行剩余房屋租赁合同。关于蔡杏主张翰舍酒店公司擅自变更房屋用途并转给他人使用的抗辩意见，一审法院认为，合同约定的用途为“商业办公或居住使用”，翰舍酒店公司将涉案房屋用于经营民宿，与约定的用途并不冲突，且房屋由翰舍酒店公司交于他人使用并不违反双方约定的合同目的，故对于该项抗辩意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，一审判决：一、确认免除南京翰舍酒店公寓管理有限公司关于南京市雨花台区房屋应向蔡杏支付的租金4725元，并继续履行南京翰舍酒店公寓管理有限公司与蔡杏于2017年12月11日签订的《房屋租赁托管合同》。二、驳回蔡杏的诉讼请求。一审案件本诉受理费130元减半收取65元，反诉案件受理费25元，合计90元，由南京翰舍酒店公寓管理有限公司负担30元，蔡杏负担60元。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了涉案房屋电费账单一组，以证明被上诉人在疫情期间一直正常使用房屋。被上诉人对证据的真实性无异议，但认为电费单系缴纳前两个月的电费，并非当月电费，且即便不经营，涉案房屋内的热水器、冰箱等电器仍处于开启状态，也会产生电费。2020年3月下旬虽可营业，但经营仍受到很大影响。被上诉人在4月份申请减免房租，也是考虑到这些因素。对于该证据的真实性本院予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。二审中，翰舍酒店公司陈述其已于2020年4月初支付3个月租金，目前租金已支付至2020年11月份；翰舍酒店公司迟延交付的是疫情期间的租金，未支付的租金数额即为一审判决的4725元。按照合同约定，租金应于5号之前给付，但翰舍公司承租60余套房屋用于经营酒店，出于财务统一支付的便利，已与上诉人协商一致于14至18日统一支付，翰舍酒店公司也一直按此时间履行。上诉人于翰舍公司另一处分店签订涉案合同，当时上诉人还取阅了酒店的宣传彩页，故对房屋用途完全知情。蔡杏对翰舍酒店公司关于租金的承诺予以认可，陈述其之前同意这一支付时间，但在一审期间已经明确表示不同意；蔡杏于疫情期间才知晓涉案房屋用于酒店，之前两年并不知晓。以上事实，有本院笔录在案佐证。本院认为，本案中，翰舍酒店公司与蔡杏签订的《房屋租赁托管合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。蔡杏上诉称该合同系委托管理合同而非租赁合同，该主张与合同约定的权利义务并不相符，本院不予采信。蔡杏还上诉称翰舍酒店公司存在延迟支付疫情期间租金、后续租金支付日不符合合同约定、未征得其同意擅自改变涉案房屋用途、转租他人使用等违约行为，并据此主张解除合同。本院认为，翰舍酒店公司已将租金支付至2020年11月，双方存在争议、翰舍酒店公司尚未支付的仅为一个半月租金4725元。因疫情期间翰舍酒店公司承租房屋用于经营，由于疫情防控措施导致其营业收入明显减少，故蔡杏以翰舍酒店公司未按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，不能成立。关于后续租金支付日不符合合同约定的问题，蔡杏认可之前其已同意翰舍酒店公司按统一时间支付租金，可视为双方在实际履行中已对合同约定进行了调整与变更，蔡杏据之主张解除合同，依据不足。关于房屋用途问题，翰舍酒店公司将涉案房屋用于经营民宿，与约定的商业办公、居住使用用途并不冲突。同时，案涉房屋签订租赁合同至发生纠纷已超过两年，蔡杏称其不知酒店用途，亦不符合常理。关于民宿以梵居公司名义对外经营一事，翰舍酒店公司能够做出合理解释，该等使用并非转租情形，亦不影响合同目的实现，故本院对于蔡杏上述上诉理由，不予采信。一审判决双方签订的《房屋租赁托管合同》继续履行，并无不当。就租金减免问题，因新型冠状病毒感染肺炎疫情系双方在订立合同时无法预见、不能避免的突发事件，且酒店停止营业亦属不可克服的特殊情况，故一审认定因不可抗力导致合同不能履行，并结合本案情况酌定蔡杏就涉案房屋免除翰舍酒店公司一个半月的租金4725元，亦无不当。综上，蔡杏的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费50元，由蔡杏负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二〇二〇年九月二十五日法官助理滕文欣书记员孙雪松