辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7704号上诉人（原审被告）：江杨，男，汉族，1991年3月5日出生，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：范玉龙，辽宁迅驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:沈阳汉森中凯房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区建设中路1-1号（2606）。法定代表人：吴媚妹，该公司经理。委托诉讼代理人：那李楠，辽宁圣法律师事务所律师。原审被告：许秋怡，女，汉族，1994年1月19日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：范玉龙，辽宁迅驰律师事务所律师。上诉人江杨与被上诉人沈阳汉森中凯房地产开发有限公司（以下简称“汉森中凯开发公司”）、原审被告许秋怡房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。江杨上诉请求：一、撤销一审法院判决并发回重审；二、本案一二审诉讼费用、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实严重不清，上诉人及案外人江贤梁（江杨父亲）帮助被上诉人偿还借款利息在原审判决中未予认定。1.被上诉人与上诉人及段洋共同向苏杨借款，实际使用人是被上诉人，用来偿还郭忠伦的借款，被上诉人在原审庭审中予以确认，但借款利息202500元由上诉人江杨向单娜支付，且支付时间、金额与被上诉人与苏杨之间签署的借款合同完全吻合，应由被上诉人承担。2.被上诉人与案外人郭忠伦的借款合同明确约定，借款利息每月为1期，共12期，每期75000元。江贤梁的银行流水单显示，江贤梁于2018年6-8月及11月共向郭忠伦汇款1105000元，金额多为75000元的整数倍，由此可知，被上诉人在2018年欠付郭忠伦的借款利息及逾期违约金均是江贤梁帮助偿还的，该部分款项应由被上诉人承担。3.通过以上两点不难看出，上诉人及江贤梁共同帮助**贵（系汉森公司的实际控制人）及被上诉人还款，被上诉人用案涉房屋抵债的交易行为，更加符合常理并贴近现实。二、原审法院适用法律严重错误，本案并不存在真实的房屋买卖关系。上诉人与被上诉人进行房屋买卖交易，是因上诉人帮助**贵偿还小额贷款，**贵将被上诉人名下7套房产抵债给上诉人。因当时案涉房屋存在权利瑕疵，上诉人帮助被上诉人偿还了案外人借款，故上诉人与被上诉人双方约定的真实交易价格为700余万元，上诉人所承担的浦发银行的贷款450万元，已经付给被上诉人的50万元，江贤梁帮助被上诉人偿还郭忠伦借款利息及违约金、上诉人江杨替被上诉人偿还苏杨的借款利息及江贤梁向**贵的女儿吴梦婷多次转账汇款的金额，上诉人早已不欠被上诉人房款。三、被上诉人故意捏造法律关系进行虚假诉讼，损害上诉人的合法权益。江贤梁因肝癌晚期于2019年4月病逝，**贵在江贤梁生前并未对案涉房屋的交易提出异议，并在江贤梁病危前、在江贤梁亲属在场的情况下认可了其与江贤梁没有遗留未结事项需要处理。然，在江贤梁去世后不到4个月的时间，**贵先后以江杨以及其祖父母、原公司股东等多主体为被告多次提起诉讼并采取财产保全措施，而本案就是其中的一个，这些诉讼均是**贵为了与江杨谈判而制造的砝码。汉森中凯开发公司答辩：一、本案的法律关系是清楚的，产生分歧的是上诉人于2018年10月13日向被上诉人所转的450万元款项的性质和用途。上诉人自认该笔款项不是购房款，而是被上诉人使用的用于偿还之前的借款。根据法庭的审理情况，被上诉人变更诉讼请求，主张上诉人给付购房款。二、上诉人提到的202500元利息问题，与本案并非同一法律关系，由谁来承担需另行起诉，不能在本案中任意抵消。三、姜贤梁与案外人郭忠伦的经济往来与本案没有关联性。四、上诉人提到的以物抵债及涉案房屋的交易价格为700万余元，均没有提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。本案应按合同约定价格900万元认定总房款。许秋怡辩称：同上诉人意见。汉森中凯开发公司向一审法院提出诉讼请求：判令二被告偿还450万元。后变更诉讼请求为：二被告给付原告所欠房屋价款400万元。一审法院认定事实如下：2018年11月13日，原告与二被告签订《房地产买卖合同》7份，约定二被告购买原告所有的位于沈阳市铁西区建设中路1-1号，间号分别为2601、2602、2603、2604、2605、2606、2607的房产七处，面积合计942.74平方米，价款合计900万元。合同签订后，二被告共向原告付款500万元，其中包括购房贷款450万元。该七套房屋已于2018年11月13日变更登记至二被告名下，且由二被告管控，购房贷款由二被告偿还。二被告主张，案涉七处房产的市场价格应为770万元左右，被告江杨父亲江贤梁向原告公司实际控制人**贵及其女儿转款200多万元，用来支付案涉购房款，因此，其已付清全部购房款，但原告对此予以否认，二被告亦未能举证证明其主张的上述200多万元转款系用来支付购房款。另，江贤梁已于2019年4月去世。2018年11月13日，原告、二被告及案外人段洋作为共同借款人与案外人苏杨（贷款人）签订借款合同，约定其共同向苏杨借款450万元用于资金周转，借期一个月，自2018年11月13日至2018年12月12日，月利率3%。合同约定收款账户为本案被告江杨中信银行尾号为8308的账户。同日，贷款人苏杨通过单娜账户向被告江杨上述约定账户转款450万元，被告江杨于同日向原告公司账户分两次转款共计500万元（首次50万元，后450万元）。原告现已将上述向苏杨借款450借款清偿。关于该借款，二被告主张系原告借款并实际使用，与购房款完全无关。原告主张该借款实际由二被告使用，用来向原告支付购房首付款，但原告对此不能举证，在二被告明确否认该借款与购房款有关的情况下，原告退而认可该借款由原告使用，转而向二被告索要欠付的购房款400万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。买受人应当按照约定支付价款。关于本案原、被告之间的7份《房地产买卖合同》的效力问题，二被告主张该7份合同并非双方真实意思表示，房屋总价款应为700余万元，并非900万元。但该7份合同于房产部门备案，7处房产已按合同约定全部转移登记至二被告名下，由二被告管控，二被告已籍此7份合同取得银行购房贷款，而二被告又未能举证证明案涉房产总交易价为700余万元，因此，应由二被告承担举证不能的不利后果，一审法院对原、被告间备案于房产部门的7份《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效予以认定。原、被告均应按该7份合同约定履行义务，7份合同总价款为900万元，二被告已支付房款500万元，余款400万元二被告应当向原告支付。关于二被告主张的被告江杨父亲江贤梁向原告公司实际控制人**贵及其女儿转款200余万元系用于支付房款的问题，因二被告未能举证证明其主张的200余万元系用于支付房款。因此，应由二被告承担举证不能的不利后果，对二被告该主张不予支持。关于原告主张的向案外人苏杨借款450万元的用途问题，因原告不能举证证明该款系用于支付房款，且在二被告明确否认该借款与购房款有关的情况下，原告退而认可该借款系由原告使用，转而向二被告索要欠付的购房款400万元，故对该借款系由原告使用予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告许秋怡、江杨于本判决发生法律效力之日起10日内共同向原告沈阳汉森中凯房地产开发有限公司支付所欠购房款400万元；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42800元，减半收取21400元，保全费5000元，由被告许秋怡、江杨共同承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为双方是否为以房屋抵顶债务关系，江杨、许秋怡应否支付剩余款项问题。关于上诉人主张本案系以房屋抵顶债务问题，上诉人主张其父亲江贤梁及上诉人替汉森中凯开发公司代偿债务及利息，故案涉房屋系以房抵债，因被上诉人予以否认，而上诉人并未提供证据证明双方之间存在以房屋抵顶债务的约定，亦未明确抵顶债务数额，故该请求不予支持。关于上诉人主张案涉房屋真实交易价格为700万余元而非900万元问题，因双方当事人签订的商品房买卖合同明确约定七套房屋总价款为900万元，上诉人并未提供证据证明双方约定的交易价格为700万余元，且上诉人提交的证据亦不足以证明约定的房屋价格明显高于市场价格，故对该请求不予支持。关于江杨应否向汉森中凯开发公司支付剩余款项问题。上诉人称江贤梁向案外人郭忠伦转款1105000元，江杨向单娜转款202500元，均系替汉森中凯开发公司代偿的利息，应由汉森中凯开发公司承担，因1105000元系江贤梁向案外人郭忠伦转款，而非转入汉森中凯开发公司，且上诉人并未提供证据证明双方约定以上述款项抵顶房款，故本院无法确认江杨已足额交纳了房款，一审判决江杨、许秋怡支付剩余款项并无不当。综上所述，上诉人江杨的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42800元，由上诉人江杨负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年九月二十四日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。