四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12770号 上诉人（原审被告）中国人民解放军四川省军区成都第十六离职干部休养所。住所地：四川省成都市高新区元通一巷9号。 委托诉讼代理人蔡伟，四川泰常律师事务所律师。 委托诉讼代理人杨致昆，四川泰常律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人肖勇，北京大成（成都）律师事务所律师。 上诉人中国人民解放军四川省军区成都第十六离职干部休养所（以下简称成都第十六干休所）因与被上诉人九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初13446号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2012年10月30日，××开发（成都）有限公司（出卖人）与成都市锦江区××中心（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，成都市锦江区××中心购得府城大道中段188号18幢1单元18层13号房屋，合同第二十二条前期物业服务约定，出卖人依法选聘的物业管理企业为成都××物业管理有限公司。当日，成都成都市锦江区××中心（甲方）与成都××物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，约定，物业名称：××号大厦；物业服务费收费标准：按照物业管理招投标的中标备案结果，乙方应按办公物业15元／平方米（建筑面积）／月、商业物业18元／平方米（建筑面积）／月的标准向甲方收取物业公共服务费。乙方现同意按下列标准向甲方收取物业公共服务费：2013年9月1日至2014年8月31日办公楼：12元／月／平方米，商业15元／月／平方米。2014年9月1日至2015年8月31日办公楼：13元／月／平方米，商业16元／月／平方米。2015年9月1日至2016年8月31日办公楼：14元／月／平方米，商业17元／月／平方米。自2016年9月1日起办公楼：15元／月／平方米，商业：18元／月／平方米。物业公共服务费按月收取，甲方应在每月5日前交纳当月的物业公共服务费。甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，若甲方未能于应交付到期日起15日内付清，乙方有权采取下列措施：收取应付未付部分的违约金，从甲方应缴未缴物业公共服务费之次日起，每逾期一天，按应付未付部分的万分之五收取。有权依法采取诉讼等方式对甲方进行追讨（该欠款包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务公司，并要求物业承受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约，以确保有关购买者和承租人遵守本规约的一切条款，并受其约束。2012年10月15日，四川省军区××村干休所与成都市锦江区××中心签订了《成都市锦江区5号地块模拟搬迁补偿安置合同》。合同明确实施单位（甲方）为成都市锦江区××中心，房屋所有权单位为中国人民解放军总××部，管理与使用单位（乙方）为四川省军区××村干休所，并约定：“一、乙方产权所有的拟搬迁房屋位于成都市锦江区建筑面积437.7平方米，房屋建筑结构为砖混结构，房屋使用性质证载为住宅，实际为办公；二、甲方以成都高新区府城大道中段188号“××号大厦”18栋18层1、2、11、12、13、14号共计六套【期房】（建筑面积796.92平方米，建筑结构为框架结构，使用性质为办公）安置乙方；……四、总价款结算。1.实行产权调换后，甲方支付乙方各项补偿费共计人民币150万元；2.甲方、乙方共同确认，该补偿款为甲方对乙方搬迁房屋的所有补偿总价款，除此之外乙方不得就本次搬迁再向甲方主张其他任何补赔偿；六、交接。1.甲方应当在合同签订生效后15日内，支付补偿费人民币150万元；2.甲方应当在开发商交房后15日内，将其在府城大道中段188号所购房屋交予乙方。”2013年9月2日，成都市锦江区××中心接收案涉房屋。2015年7月27日，中国人民解放军总××部取得高新区××路××号18楼13号（即府城大道中段188号18幢1单元18层13号）房屋所有权，房屋建筑面积为117.96平方米，房屋产权证载明房屋所有权人为中国人民解放军总××部，住用单位为中国人民解放军四川省军区离休干部休养所。成都第十六干休所未缴纳案涉房屋2016年7月1日后的物业管理服务费。2016年7月20日，中国人民解放军四川省军区××村离休干部休养所向成都××广场物业管理有限公司发出《关于高新区××路××号18层（01、02、11、12、13、14）房屋暂缓交纳物业管理费（函告）》：“根据中国人民解放军后勤保障部《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，我所于2016年6月30日将高新区××路××号18层（01、02、11、12、13、14号）房屋终止出租，收回并进行了封存处理。关于交纳物业管理费的问题，我所已将有关情况报告军队相关业务部门，依据上级业务部门的电话通知：‘待军委后勤保障部检查验收，核实、核定批复后，按批复要求进行落实’。为此，18层（01、02、11、12、13、14号）物业管理费需要暂缓交纳，待上级正式批复下达后，我所会按批复要求进行落实，请贵公司按特殊情况进行处理。特此函告。”2016年8月1日，成都××广场物业管理有限公司向中国人民解放军总××部、中国人民解放军四川省军区××村离休干部休养所发函称：“贵部从自2015年7月27日从成都市锦江区××中心（以下简称改造中心）处取得××大厦××层01、02、11、12、13、14号物业的产权，根据我司与改造中心签署的《前期物业管理服务协议》（以下简称物管协议）约定，如改造中心将其名下单元出售，出售合同中须要求购买人或物业使用人无条件接受本协议所规定之改造中心相关义务并承担相关责任。《物管协议》同时约定2015年9月1日至2016年8月31日期间物业的物业公共服务费为14元／月／平方米，自2016年9月1日起物业公共服务费为15元／月／平方米，在××大厦××层号大厦区域内，未入驻的空置物业，亦应按时全额缴纳相关的物业公共服务费，故贵部虽声称停止出租，但依照相关约定贵部仍应于每月5日前，交纳当月的物业服务费。如贵部未按《物管协议》约定交纳物业服务费，我司有权要求贵司补交并从逾期之日起按每天万分之5的标准交纳违约金。综上，请贵部根据合约精神按时交纳所属物业的物业公共服务费，以免产生违约金给贵部造成不必要的损失。”2017年1月12日，中国人民解放军四川省军区××村离休干部休养所向九龙仓物业公司晶科一号管理处发出《关于四川省军区××村干休所高新区××路××号18层（01、02、11、12、13、14）号房产签订物业管理协议补充内容（函告）》：“根据中国人民解放军军委后勤保障部《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，我所于2016年6月30日已将高新区××路××号18层（01、02、11、12、13、14）号房屋终止出租，并进行封存处理。该房产物业管理费2016年7月1日前由承租方缴纳，自2016年7月1日起暂由我所负责缴纳。根据军队空余房地产管理文件相关规定，我所将在未缴纳物业管理费前与贵公司签订相关协议，须将部队有关政策规定写入补充条款，相关内容如下：1.贵公司制定的协议内容与中国人民解放军军委后勤保障部空余房地产管理文件规定内容不一致时，须按照部队法规政策执行；2.依据中国人民解放军军委后勤保障部空余房地产管理文件规定：‘每半年或一年对空余房地产成本性支出（明细清单）进项审核（具体时间以通知为准），批复下达后房地产管理单位按审批要求落实’，为此贵公司不能以任何理由收取违约金和滞纳金；3.空余房地产管理单位在缴纳物业费3日内，物业管理单位（公司）必须出具正规有效发票，如有问题须整改完成后再继续履行协议条款，部队空余房地产管理单位不承担任何法律责任；4.如军队空余房地产管理单位发生变化，以新单位签订的协议为准，原签订协议自动作废。”2017年3月22日，九龙仓物业公司向中国人民解放军四川省军区成都××村离休干部休养所发出《对事宜的回函》：“1.我司制定的《前期物业服务协议》，适用全体业主，不因业主的主体性质不同而有所差异。贵所军队管理的相关政策，系军队内部管理规制，对我司不具约束力，故我司无法与贵所签署补充协议，敬请谅解。2.部队关于半年或一年对空置房产进行成本性支出审核，同样系军队内部管理规制，建议贵所提前申请物业费审批。如贵所未按约定时间支付物业费，我司仍将依约向贵所主张逾期付款违约金。3.贵所在缴纳物业管理费后，我司查询到转款（交费）信息后，将按国家税务局要求出具正规有效发票。4.若题述房产的权属发生变化，请贵所敦促新的产权人尽快与我司签署物业服务协议。综上所述，请贵所根据《物业协议》约定执行并按时缴纳所属物业的物业公共服务费，以免产生违约金给贵所带来不必要的损失。” 原审法院另查明，2017年9月7日，九龙仓物业公司因不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初6910号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月1日作出（2017）川01民终12222号《民事判决书》，该判决书载明原审法院认定事实：“2013年2月1日，成都××广场物业管理有限公司对××进行了吸收合并并增资，吸收合并后，××依法注销。2016年9月18日，成都××广场物业管理有限公司的企业名称变更为九龙仓（中国）物业管理有限公司。”二审经审理查明的事实与原审一致。本院（2017）川01民终12222号《民事判决书》为终审判决。2018年5月24日，四川省军区政治工作局出具《关于单位名称及印章变更证明》载明：“根据中央军委关于军队老干部服务保障体制调整改革命令，原四川省军区成都××离职干部休养所、原四川省军区成都××村离职干部休养所、原西藏军区成都××离职干部休养所合并，整编为四川省军区成都第十六离职干部休养所，部署在成都市高新区元通一巷9号。据此，原四川省军区成都××离职干部休养所、原四川省军区成都××村离职干部休养所、原西藏军区成都××离职干部休养所名称变更为‘中国人民解放军四川省军区成都第十六离职干部休养所’，印章变更为‘中国人民解放军四川省军区成都第十六离职干部休养所’。同时，四川省军区成都第十六离职干部休养所承继原四川省军区成都××离职干部休养所、原四川省军区成都××村离职干部休养所、原西藏军区成都××离职干部休养所职能。” 原审法院再查明，九龙仓物业公司为实现案涉债权委托律师提起本案诉讼，于2019年3月30日与北京大成（成都）律师事务所签订了《委托代理协议》，载明代理费的标准为代理费1000元。九龙仓物业公司当庭陈述实际支付律师费1000元，并提供了相应的律师费发票。 以上事实，有双方当事人当庭陈述及《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》《入伙汇签单》《成都市锦江区5号地块模拟搬迁补偿安置协议》《房屋产权证》《××临时管理规约》、本院（2017）川01民终12222号《民事判决书》、律师函、快递单、物业费欠费表、《委托代理协议》、律师费发票等证据材料予以证明。 原审法院认为，案外人锦江区××中心与成都××物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》及临时管理规约是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。案件的争议焦点可以归纳为：1.九龙仓物业公司是否是适格的诉讼主体；2.成都第十六干休所是否是适格的被告；3.成都第十六干休所是否应当向九龙仓物业公司支付物业服务费、违约金、律师费。一、关于九龙仓物业公司是否为适格的诉讼主体的问题。成都第十六干休所主张九龙仓物业公司未提交足够证据证明其吸收合并事实，故其不是适格的诉讼主体，原审法院认为，根据生效的本院（2017）川01民终12222号《民事判决书》载明事实，能够确定“2013年2月1日，成都××广场物业管理有限公司对××进行了吸收合并并增资，吸收合并后，××依法注销。2016年9月18日，成都××广场物业管理有限公司的企业名称变更为九龙仓（中国）物业管理有限公司”的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无须举证证明……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”之规定，原告吸收合并成都××物业管理有限公司的事实已经经生效法律文书确认，而成都第十六干休所并未提交相反证据推翻该生效法律文书载明的事实，故对该事实予以认可。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条之规定，企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人。故九龙仓物业公司对成都××物业管理有限公司进行吸收合并后，是本案物业服务合同纠纷适格的诉讼主体。二、关于成都第十六干休所是否为适格的被告的问题。成都第十六干休所就该问题提出了以下抗辩：1.其未与九龙仓物业公司签订物业服务合同，不是合同的相对方，故被告主体不适格；2.案涉房屋产权人为中国人民解放军总××部，而九龙仓物业公司也以发公函的方式对案涉物业费缴纳主体认定为总××部，故其被告主体不适格。针对第一个抗辩理由，原审法院认为，成都市锦江区××中心自××开发（成都）有限公司处购得案涉房屋，并与成都××物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》。成都第十六干休所、成都市锦江区××中心共同签订了《成都市锦江区5号地块模拟搬迁补偿安置合同》，后案涉房屋登记于中国人民解放军总××部名下，成都第十六干休所为住用单位。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，即使成都第十六干休所未与九龙仓物业公司签订物业服务合同，九龙仓物业公司作为案涉房屋所在小区的物业服务企业，也与所有小区业主建立了物业服务合同关系，对于该项抗辩，不予采纳。针对第二个抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”及《物业管理条例》第四十二条“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，业主与物业使用人约定了由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业可以要求物业使用人支付。案件中，成都第十六干休所以案涉房屋管理与使用单位的身份与成都市锦江区××中心签订了《成都市锦江区5号地块模拟搬迁补偿安置合同》，且在案涉房屋的房屋产权证上亦载明其（前身四川省军区成都××村离职干部休养所）为住用单位。虽成都第十六干休所主张自军队停止有偿服务后即对案涉房屋进行了封存，未实际使用，但该行为系对其所使用房屋的自行安排，并不能改变其仍对案涉房屋进行控制管理的事实。故成都第十六干休所仍是案涉房屋的物业使用人。成都第十六干休所于2017年1月12日向九龙仓物业公司发出函件载明：“该房产物业管理费2016年7月1日前由承租方交纳，自2016年7月1日起暂由我所负责缴纳。”该房屋在2016年7月1日前，由其将房屋出租，并由承租人直接向九龙仓物业公司缴纳物业服务费，而成都第十六干休所承诺在2016年7月1日后暂由其缴纳物业服务费。成都第十六干休所是自行管理出租房屋，并通过承租人向九龙仓物业公司交纳了2016年7月1日前的物业服务费，实际也是物业服务费的缴纳主体；而2016年7月1日后的物业服务费，成都第十六干休所也自认缴纳。故成都第十六干休所作为物业的使用人，且此前也缴纳了物业服务费的情形下，其系案件的适格被告。成都第十六干休所另抗辩称九龙仓物业公司以公函的形式要求其协调中国人民解放军总××部缴纳物业费，系对物业费缴纳主体的自认，原审法院认为，物业服务企业可以选择业主与物业使用人任一方缴纳物业服务费，且业主与物业使用人就物业服务费承担连带支付责任，九龙仓物业公司发函要求成都第十六干休所协调业主支付物业服务费，并不意味着其放弃了要求物业使用人承担责任的权利，故九龙仓物业公司有权要求成都第十六干休所支付物业服务费。综上，成都第十六干休所系案件的适格主体，对其抗辩不予采纳。三、关于成都第十六干休所是否应当向九龙仓物业公司支付物业服务费、违约金、律师费的问题。如前所述，案外人锦江区××中心与成都××物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》对九龙仓物业公司及作为业主的中国人民解放军总××部均发生效力，双方应根据该《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》履行自己的权利及义务。又因成都第十六干休所系案涉房屋的使用人，且以自己的缴费行为及向九龙仓物业公司出具的公函认可其为物业服务费的缴纳主体，应承担缴纳物业服务费的义务。案件中，九龙仓物业公司按约提供了物业管理服务，成都第十六干休所也应当按约及时交纳物业费，其因军队的相关政策，无法再行出租而不缴纳物业服务费于法无据，成都第十六干休所并未举证证明其已缴纳了2016年7月1日至2019年10月31日的物业服务费70540.08元（2016年7月1日至2016年8月31日的金额为14元/平方米/月×117.96平方米×2月=3302.88元；2016年9月1日至2019年10月31日的金额为15元/平方米/月×117.96平方米×38月=67237.2元），故对九龙仓物业公司要求成都第十六干休所支付物业服务费70540.08元的请求，予以支持。对于九龙仓物业公司主张的违约金，因《前期物业管理服务协议》中有明确约定其有权从业主应缴未缴物业公共服务费次日起，每逾期一天，按应付部分的万分之五收取物业服务费。成都第十六干休所所提事由均不构成其迟延缴纳物业服务费的理由，故应向九龙仓物业公司支付迟延履行的违约金。现九龙仓物业公司要求按照每日万分之五的标准计算违约金，原审法院认为，《前期物业管理服务协议》约定的违约金标准过高，与其损失不符，酌情调整为按每日万分之三的标准计算违约金。九龙仓物业公司提交的违约金计算表为按季度计算，但在《前期物业管理服务协议》中约定物业服务费为按月缴纳，成都第十六干休所应在当月5日前支付当月的物业服务费。经计算，成都第十六干休所应支付欠费部分自2016年7月6日起至2019年10月31日止的违约金13062.09元，自2019年11月1日起的违约金，以实际欠付金额为基数，按每日万分之三的标准计算至实际付清之日止。对于九龙仓物业公司主张的律师费，其已提供证据证明该项费用实际发生，且在《前期物业管理服务协议》第十三条第四款明确约定了其有权依法采取诉讼等方式进行追讨涉及的聘请律师的费用等各项开支，关于律师费的承担有合同依据，故对于九龙仓物业公司请求成都第十六干休所支付1000元律师费的诉讼请求，予以支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、成都第十六干休所应在判决生效之日起十日内向九龙仓物业公司支付所欠2016年7月1日至2019年10月31日的物业管理服务费70540.08元；二、成都第十六干休所应在判决生效之日起十日内向九龙仓物业公司支付2016年7月6日至2019年10月31日的违约金13062.09元，并以实际欠付物业服务费金额为基数，按每日万分之三的标准自2019年11月1日起计算至实际付清之日止；三、成都第十六干休所应在判决生效之日起十日内向九龙仓物业公司支付律师费1000元；四、驳回九龙仓物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1564元由成都第十六干休所负担。 宣判后，成都第十六干休所不服原审判决，向本院提起上诉称，九龙仓物业公司不是本案适格的原告，原审判决认定事实严重错误，原审判决以干休所是使用管理人为由判决承担责任，法律适用明显错误，其不是案涉房产的使用人、住用人、管理人和控制人，更不是受益人，未接受任何物业服务业，不应承担物业费的支付义务，故请求撤销原审判决并依法改判。 被上诉人九龙仓物业公司二审中辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，上诉人成都第十六干休所于2016年6月30日按照中国人民解放军军委后勤保障部《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，将案涉房屋终止出租并进行封存，属于双方在履行前期物业管理服务协议过程中发生重大情势变更，案涉房屋封存后成都第十六干休所并非案涉房屋使用人，亦非所有权人，且从其与九龙仓物业公司之间来往函件内容看其自认承担封存后的物业费条件为应符合部队相关政策要求，故九龙仓物业公司现要求成都第十六干休所承担案涉房屋封存之后的物业费无事实和法律依据，原审法院判决由成都第十六干休所承担相关物业费错误，本院予以纠正。 综上，成都第十六干休所的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初13446号民事判决； 二、驳回九龙仓（中国）物业管理有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费1564元、二审案件受理费1564元均由九龙仓（中国）物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年九月二十五日 书记员  陈 悦