福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1664号 原告（反诉被告）：魏长生，男，1959年7月9日出生，汉族，住福州市台江区。 被告（反诉原告）：李晓颖，女，1994年4月15日出生，汉族，户籍地福州市台江区。 委托诉讼代理人：林晓炜（系李晓颖的配偶），户籍地福州市仓山区。 原告（反诉被告）魏长生与被告（反诉原告）李晓颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏长生、被告（反诉原告）李晓颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏长生向本院提出诉讼请求：1.判令从2020年4月7日起解除双方于2015年7月17日签订的《房屋租赁合同》；2.判令李晓颖返还魏长生租房押金10000元；3.判令李晓颖退还魏长生8天房租1466元。事实和理由：2015年7月17日，以李晓颖作为甲方、魏长生作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》。合同约定甲方将福州市台江区中利佳园6座701单元（建筑面积159平方米）出租给乙方作为居家使用，租期自2015年8月16日至2020年8月15日，共60个月，每月租金5000元，第五年租金为5500元。甲方收取乙方10000元作为设备相关费用押金，待契约期满或终止退还，还备注甲方同意乙方不破坏主体结构对房屋进行装修及转租等条款。合同签订后，魏长生将10000元押金支付给李晓颖，为现金支付，李晓颖未出具收据。每月租金汇入李晓颖指定银行建行，账户为62×××10。上述合同签订后，魏长生在未破坏租赁房屋主体结构的请况下对房屋进行装修，并将房屋转租他人使用。因发生新型冠状病毒××疫情这一不可抗力，致使魏长生租赁房屋难以转租，出现亏损。故魏长生在缴纳2020年3月16日至2020年4月15日租金时，先支付李晓颖租金3000元，并请求余下的2500元租金缓交，李晓颖也口头同意了缓交请求。2020年4月，政府出台了对群租房整治的措施，李晓颖于2020年4月7日叫魏长生搬离上述租赁的房屋，双方解除租赁合同。疫情以及政府出台对群租房的整治措施属于不可抗力，双方均不承担责任。为此，特诉至法院，望判如所请！ 李晓颖辩称，一、魏长生实际上于2020年4月29日搬离所诉房屋。2020年4月7日接到所属社区下发的《整改通知书》，要求房屋在2020年4月12日前清退租户、2020年4月22日前完成整改。李晓颖在接到通知当日与魏长生协商整改事宜，但魏长生在接到通知当日拒不配合租户清退及整改。直至李晓颖2020年4月21日上门向租户说明情况后，租户于2020年4月28日搬离房屋，魏长生于2020年4月29日将房屋所有家具电器搬离房屋。二、魏长生自2020年3月15日起拖欠房屋租金及水电费。魏长生本应在每月15日缴纳下月房屋租金5500元，但2020年3月租金未按时缴纳，直至3月23日以疫情发生、资金周转困难为理由要求先支付3000元，剩下的凑齐再支付，3月30日再次向魏长生索要剩余租金，魏长生仍以周转困难不予支付。直至4月7日被通知房屋整改，双方协商未果，魏长生拒不支付3月剩余租金并恶意拖欠4月租金以及水电费。至搬离之日4月29日，已拖欠租金5250元、水费56.25元、电费200元，合计5506.25元。三、魏长生未与李晓颖协商一致的情况下擅自解除合同，造成单方面违约。自接到社区整改通知以来，李晓颖多次表明不会因为房屋整改而不履行租赁合同，出租方不应对承租方房屋转租是否盈利承担责任，政府出台的整改规定不应影响合同继续履行到合约期满。由于无法盈利，魏长生单方解除合同属于违约，因此根据租赁合同第九条第二项，任何一方终止契约要支付一个月房租作为违约金。李晓颖因魏长生拒不支付违约金5500元及拖欠的房租、水电费5506.25元，合计11,006.25元，故将之前收取的房屋押金10,000元予以抵扣。 李晓颖向本院提出反诉诉讼请求：1.判令魏长生偿还拖欠房租以及水电费5506.25元；2.判令从2020年4月29日解除双方签订的《房屋租赁合同》，由魏长生承担违约责任并支付违约金5500元；3.判令魏产生支付因整改群租房所产生的整改拆除费30,000元。事实和理由：2015年7月17日，李晓颖与魏长生签订《房屋租赁合同》，李晓颖为甲方，魏长生为乙方。合同约定甲方将福州市台江区中利佳园6座701单元（建筑面积159平方米）出租给乙方作为居家使用，租期自2015年8月16日至2020年8月15日，共60个月，每月租金5000元，第五年租金为5500元，每月15日缴纳租金，且合约约定双方任意一方终止合同，需要向对方支付一个月房租作为违约金，甲方收取乙方10,000元作为设备相关费用押金。2020年3月，魏长生以转租房屋亏损为由未按时足额缴纳房租，于2020年3月23日支付部分房租3000元；2020年4月政府出台了对群租房整治的措施，要求房屋在2020年4月22日前完成整改。李晓颖在接到通知当日与魏长生协商整改事宜，但魏长生在接到通知当日拒不配合租户清退及整改，且有意向租户隐瞒整改通知。直至李晓颖于2020年4月21日上门向租户说明情况，租户于2020年4月28日搬离后，2020年4月29日将个人物品搬离上述房屋，至搬离之日止，已拖欠房租5250元、水费56.25元、电费200元，合计5506.25元。因魏长生拒不支付房租、水电费及违约金，李晓颖只得将收取的押金进行抵扣。李晓颖为配合政府整改群租房，于2020年5月6日与装修受托方刘成标签订《房屋装修拆除合同》，委托其拆除违建的8个所隔套间、8个卫生间等，相关费用共计30,000元。根据房屋租赁合同第九条第二项规定，任何一方未能履行契约规定的条款或违反国家有关法规，所造成的损失由责任方承担。合同只约定承租人可将房屋装修及转租，并未约定将承租人无法继续转租或者转租亏损的情形作为合同终止条件，魏长生不能以新出台的政策为由要求免责，在不承担违约责任的前提下解除合同。故魏长生应支付违约金及房屋整改的相关费用。 魏长生辩称，1.福州市政府于2020年3月23日发出整改群租房行动方案，这是政府行为，对于租赁合同不存在谁违约，要整改双方都免责。当初签租赁合同时，补充条款有注明在不破坏房屋主体结构的前提下进行装修并可转租，李晓颖知道该房子被装修成群租房，租金已经交4年多，其还给租客办过居住证。2.2020年4月7日，李晓颖通知我清退租客，说明本租赁合同终止。因当时租客找房子有困难，需要拖延几天才搬走，所以4月7日至4月28日期间是不能算房租的，这是给租客搬迁时间。（对于疫情期间所欠2500元和水电费，我同意从押金中扣除）。3.租赁合同到2020年8月15日到期，要整改我也不想承租。按照合同，到期后不需要恢复至毛坯状态，而且我所装修的房子还差4个月才到期就要整改了，装修残值还有9000多元，在租赁期间双方都有获利，李晓颖应赔偿装修残值4500元。4.对于整改的费用，福州市政府2020年3月23日下发的第38号文件规定，群租房整改的费用由产权人负责。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月17日，李晓颖作为甲方、魏长生作为乙方，双方共同签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于福州市台江区中利佳园6#701单元的房屋租赁给乙方，租期自2015年8月16日至2020年8月15日止，每月租金5000元，第五年起月租金5500元，于每月15日前按月支付，甲方收取乙方押金10,000元，待合同期满或终止时，付清一切费用后无息退还，任何一方如需提前终止本契约的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于壹个月的租金作为违约赔偿金……。本合同还备注：甲方同意乙方不破坏主体结构对该房产进行装修及作为管理人进行转租……，到期退房未续租，乙方不得故意破坏装修，且将热水器全部留给甲方……，乙方负责承租人员安全问题……。合同签订后，魏长生依约支付给李晓颖押金10,000元。李晓颖以及魏长生共同确认魏长生已支付租金至2020年4月15日，但该期间的租金魏长生只交了3000元，尚欠2500元未支付。庭审中，魏长生自认其实际于2020年4月29日清空搬离案涉房屋，并对李晓颖所主张的4月份所欠水电费256.25元予以认可。 2020年3月23日，福州市人民政府办公厅下发榕政办【2020】38号文，发出关于印发福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案的通知，之后福州市五城区开始群租房排查政治工作。2020年4月7日，李晓颖签收了由台江区凤凰社区出具的《限期整改通知书》，要求魏长生承租的中利佳园6#701单元房屋限期整改。2020年5月6日，李晓颖签订《房屋装修拆除合同》，委托他方对案涉房屋进行室内拆除。 本院认为，李晓颖与魏长生签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。本案中，魏长生实为俗称的“二房东”，其需要通过转租所赚取的中间差价来获取利益，但是现福州市政府对群租房已予以禁止，那么魏长生就难以通过转租再获取其期待利益，自然，其就不愿意再继续履行合同，所以，可以认定魏长生提出解除合同并非主观恶意；此外，根据诚实信用原则，合同交易不是零和游戏，而是互赢的关系，合同的双方当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益，就本案而言，如果李晓颖要求魏长生继续履行合同，对魏长生显失公平。故，结合魏长生自认其是于2020年4月29日实际清空搬离案涉房屋，本院认定李晓颖与魏长生签订的《房屋租赁合同》于2020年4月29日解除。 关于租金以及拖欠的水电费问题。李晓颖与魏长生共同确认结算至2020年4月15日的租金，魏长生尚欠2500元；2020年4月16日至4月29日期间14天的租金为2567元（5500元÷30天×14天，四舍五入为2567元）。对于拖欠的水电费，李晓颖主张256.25元，魏长生予以认可。故，魏长生尚欠李晓颖租金以及水电费5323.25元（2500元＋2567元＋256.25元）。李晓颖诉请金额超出本院确认部分，本院不予支持。 关于违约金问题。依照双方签订的《房屋租赁合同》，魏长生提前解除合同属违约行为。至于魏长生抗辩福州市政府整改群租房属政府行为，不存在违约一说，双方都应免责，本院认为群租房存在各种安全隐患，本身不符合出租标准，势必会被整治，所以政府此次整改群租房不属于不能预见的客观情况，不符合情势变更的适用条件，更不属于不可抗力的情形，故对魏长生的该抗辩，本院不予采纳。本院认定李晓颖与魏长生签订的合同解除是基于公平原则、保障魏长生的利益考虑，但合同的解除同样不能损害李晓颖的利益，故魏长生请求提前解除合同，应当承担违约责任，以确保李晓颖作为守约方的利益得到保障。现李晓颖主张魏长生应支付违约金5500元，符合双方签订的合同约定，本院予以支持。 关于押金问题。双方签订的《房屋租赁合同》中已经约定，甲方所收取的押金，待合同期满或终止时，付清一切费用后无息退还。故本院认定，李晓颖应将收取的10,000元予以退还，但可与魏长生所需支付给李晓颖的租金、水电费以及违约金相抵扣。 关于整改拆除费用问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定，到期退房未续租，乙方不得故意破坏装修，且将热水器全部留给甲方。可见，李晓颖并没有要求魏长生在合同终止后恢复原样。李晓颖抗辩其对魏长生进行群租房装修并不知情，但是双方在合同中明确约定李晓颖同意魏长生作为管理人进行转租，而在群租房比比皆是的市场背景下，可以推测李晓颖能够预料到魏长生是作为二房东用于群租使用，且魏长生承租涉诉房屋已经四年多，李晓颖在装修之初未对涉诉房屋的装修进行监督并提出异议，可以视为其默许，故，对于李晓颖的该抗辩，本院不予采纳。李晓颖诉请魏长生应向其支付整改拆除费用30,000元，本院不予支持。 另，关于魏长生诉请李晓颖应退还8天（2020年4月7日至4月15日）的房屋租金，庭审中，魏长生已自认其尚欠4月租金2500元，故该诉请没有事实依据以及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、李晓颖与魏长生之间的《房屋租赁合同纠纷》于2020年4月29日解除； 二、李晓颖应于本判决生效之日起十日内将押金10,000元退还给魏长生； 三、魏长生应于本判决生效之日起十日内向李晓颖支付尚欠的租金以及水电费5323.25元； 四、魏长生应于本判决生效之日起十日内向李晓颖支付违约金5500元； 五、本判决第二、三、四项确定的支付义务相互抵扣后，魏长生还应向李晓颖支付823.25元； 六、驳回魏长生的其他诉讼请求； 七、驳回李晓颖的其他反诉诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费350元，减半收取计175元，由魏长生负担32元，由李晓颖负担143元；反诉案件受理费413元，由李晓颖负担302元，由魏长生负担111元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 张芙蓉 二〇二〇年九月一日 法官助理 江含慧 书 记 员 王心怡 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 第一百八十六条因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。