江西省万安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0828民初1053号 原告（反诉被告）：王伟，男，1975年10月15日生，汉族，湖北省荆州市人，现住湖南省长沙市浏阳市。 原告（反诉被告）：陈文菲，女，1980年1月10日生，汉族，江西省万安县人，住江西省吉安市万安县。 委托诉讼代理人：王伟，男。 被告（反诉原告）：陈根源，男，1976年11月26日生，汉族，江西省万安县人，住江西省吉安市万安县。 被告（反诉原告）：朱玉兰，女，1977年7月10日生，汉族，江西省万安县人，住江西省吉安市万安县。 两被告委托诉讼代理人：谢孝生，江西祥昀律师事务所律师。 原告（反诉被告）王伟、陈文菲提起诉讼的与被告（反诉原告）陈根源、朱玉兰买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人王伟，被告陈根源、朱玉兰及委托诉讼代理人谢孝生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伟、陈文菲向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖（居间）合同》ＮＯ.：6071376，第七其他违约责任：买房逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按合同总价万分之五的标准赔偿给卖方违约金；2、判令被告继续履行《房屋卖卖补充协议》判令被告向原告额外支付房款尾款违约金人民币100000元；3、判令被告向原告退还非法占用的18-16号储藏间；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年10月2日，原告与被告在第三人吉安市宏尚房地产经纪有限公司提供居间服务下签订了《房屋买卖（居间）合同》ＮＯ.:6071376，合同约定被告以总价人民币99万元的价格购买原告所有的位于江西省吉安市万安县的房产，合同对交易定金、首付款、尾款、付款方式、递件过户协助办理抵押时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。因被告（买方）未能按《房屋买卖（居间）合同》ＮＯ.:6071376付款约定于2019年10月8日交付款足额支付，特签订《房屋买卖补充协议》。四季阳光18栋-16储藏间属原告所有，不在18栋2单元601房屋买卖（居间）合同》ＮＯ.：6071376、《房屋买卖补充协议》之列，被告应退还原告。根据《房屋买卖（居间）合同》ＮＯ.：6071376、《房屋买卖补充协议》，按第34规定，经原告多次口头、微信、电话，被告拒不回应、拒不继续履行。被告单方面拖延履行合同的行为严重违反了双方约定，导致合同及补充协议无法按约定履行，被告的行为严重损害了原告利益。考虑到诉讼的费用，及被告的履行情况加上疫情的影响等等因素，所以违约金按100000元申请。为维护原告的合法权益，现依法诉至贵院，请求判如所请。 被告陈根源、朱玉兰辩称，第一、被告不存在逾期付款的违约行为，不应承担逾期付款的违约责任。关于房款的支付时间，首付款的支付时间尽管在《房屋买卖（居间）合同》约定为2019年10月8日，但双方于2019年10月10日签订的《房屋买卖补充协议》进行了变更，即变更为在2019年10月13日最迟10月14日上午11时之前补交首付款，陈根源、朱玉兰于2019年10月13日交清首付款，未逾期。尾款（银行按揭款）49万元的支付时间在《房屋买卖（居间）合同》中没有具体约定，在《房屋买卖补充协议》中约定从2019年10月10日起15个工作日，但王伟于2019年10月13日出具的收条(证明)中同意变更为“银行按揭贷款由银行对接”，即由王伟与银行对接，以银行发放贷款的时间为准，该款于2019年12月16日由银行直接转账给了陈文菲，未逾期。第二、双方的房屋买卖包括18-16储藏间(杂物间)。根据双方的《房产认购定金协议》,双方是就住宅105.48平方米和杂物间面积6平方米达成998000元的成交价，根据证人也是经纪人的证明，之所以在《房屋买卖(居问)合同》没有注明该杂物间，是因为该合同的格式中没有该项目的空格，因此他填写时遗漏注明，但双方均清楚房屋总成交价998000元包括该杂物间。而《房产认购定金协议》和《房屋买卖(居间)合同》是同一天签订的，可相互印证。另外，根据证人与陈文菲之间的微信聊天记录，也证明双方房屋买卖包括储藏间。根据王伟、陈文菲出示的储藏间的出让协议和收据，该出让协议和收据也未交付给陈根源、朱玉兰，王伟、陈文菲应继续履行向陈根源、朱玉兰交付储藏间和储藏间原始出让协议和收据的义务，据此，应驳回王伟、陈文菲第3项诉讼请求，而支持陈根源、朱玉兰第1项诉讼请求。 反诉原告陈根源、朱玉兰向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告立即向原告交付18-16号储藏间(杂物间)和购买储藏间(杂物间)的原始收据；2、要求反诉被告支付逾期交房违约金（按房屋总价998000元的日万分之五从2019年12月17日至2019年12月29日的违约金是6487元，从2019年12月20日起按53714元的日万分之五计算至交付储藏间（杂物间）止，至反诉之日的违约金合计为11993元)；3、要求被告支付原告律师费5000元。事实与理由：经吉安市宏尚房地产经纪有限公司撮合，原、被告双方于2019年10月2日分别签订房产认购定金协议和房屋买卖（居间）合同，王伟和陈文菲将其共有的万安县芙蓉镇四季阳光18栋2单元601的住宅和杂物间(6平方米)出卖给陈根源和朱玉兰，房屋总成交价998000元包括该杂物间，王伟和陈文菲应在收到全部房款当日交付房屋，逾期应按每日合同总价万分之五支付违约金，因违约产生的律师费应由违约一方承担，等等。合同签订后，陈根源和朱玉兰按约定于2019年12月16日全部付清房款，但王伟和陈文菲一直拖至2019年12月29日才交付住宅，储藏间（杂物间）至今未交付，仍由王伟和陈文菲占用。 反诉被告王伟、陈文菲针对反诉辩称，第一，反诉原告在购买万安县芙蓉镇四季阳光18栋2单元601房，未按约定支付首付款理应支付违约金。第二，按双方签署的《房屋买卖补充协议》第4条规定，从2019年10月10日开始计算，买方未在15个工作日之内完成购房尾款支付，属买方违约，必须无条件退还房产办理过户给卖方，并支付违约金29.94万元，因此反诉原告陈根源、朱玉兰应继续履行《房屋买卖补充协议》，向反诉被告王伟、陈文菲支付房款违约金。另，贷款的银行由中介方宏尚地产兰某与反诉原告陈根源、朱玉兰协商确定，尾款应由中介方和反诉原告双方去对接银行跟进、落实到位，反诉被告只是配合去银行签字确认收款账户保障反诉被告的合法权益，而非同意尾款以银行发放贷款时间到账为准，不然签署的《房屋买卖补充协议》就是去了它本该具备的法律约束的意义和损害反诉被告的合法权益。第三，《房产认购定金协议》ＮＯ.:6611000格式和条款不规范，相关条款没有任何一条谈及储藏间买卖事宜。违反了平等、自愿、公平诚信的原则。另，四季阳光18栋2单元601房于2013年1月6日购买，18-16号储藏间于2014年1月24日原告花2.9万独立购买，装修另外花了1万多，增值价值姑且不计，且储藏间每平方价格高于住房每平方单价很多，储藏间的实际面积也不是6平方米，其不属于附属品。之前口头约定可以免费给被告使用半年，或者按市场价收租金有偿提供给反诉原告使用，陈文菲微信授权其找邻居配备钥匙使用，没想到被告不诚信或者被人误导想长期免费强制占为己用。第四，关于反诉被告逾期交房违约金。原、被告双方有口头约定，原告长期在深圳工作，年底公司忙，不好请假，被告交清尾款后应给足时间原告搬家，被告也明确表示同意。另外从中间方宏尚地产兰某与原告陈文菲2019年12月20日21:01分到12月28日15:48分的聊天记录可以显示，作为中介方，收了中介费，本该有的服务和售后工作没有及时做到位，这个也是到29号才交房的其中一个原因，且表明反诉被告没有恶意拖延交房，不成在主观意义的违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据原、被告的庭审陈述及双方提交的证据及证人证言，认定法律事实如下：2019年10月2日，在吉安市宏尚房地产经纪有限公司的促成下原告（反诉被告）王伟、陈文菲与被告（反诉原告）签订了《房产认购定金协议》和《房屋买卖（居间）合同》，合同约定原告王伟、陈文菲以998000元的价格将其坐落于万安县的房屋（产权证号：赣2017万安县不动产权第0000779号，建筑面积：105.48平方米，另有附属杂物间建筑面积6平方米）出售给被告陈根源、朱玉兰，并约定买方于2019年10月2日交付定金人民币伍万元整，10月8日交付人民币肆拾伍万捌仟元整于卖方，买方委托经纪方申请银行贷款肆拾玖万元支付卖方第三部分房款……买卖双方须积极配合……。合同签订后，原告王伟于10月2日出具购房定金收条注明收到购房定金伍万元。10月7日，朱玉兰通过银行转账支付陈文菲35万元。2019年10月10日原、被告双方又签订一份房屋买卖补充协议，协议约因买方未按《房屋买卖（居间）合同》付款约定于2019年10月8日交付款足额支付，特签补充协议如下：1、买方按承诺于2019年10月13日最迟10月14日上午11：00时之前以现金的方式补交首付款。2、3、4……。2019年10月13日，王伟出具一张收条（证明），内容载明“今收到朱玉兰购房首付款108000.00元，即壹拾万捌仟元整，注：①首付款已全收清，剩余款490000.00元，即肆拾玖万元，银行按揭贷款由银行对接。②其中8000.00元即捌仟元整，微信或转账支付。（证明）收款人：王伟2019.10.13下午中间方：宏尚地产兰某。”2019年12月16日，银行按揭贷款490000元打入原告陈文菲帐户上。之后，原、被告双方因储藏间交付及迟延违约金等问题争议较大，协调未果，遂诉至法院。 另查明，原告王伟、陈文菲在江西腾龙房地产开发有限公司购买的储藏间中的收据注明18-1618-16号杂间款29000元。同时，该房办理的住房按揭贷款款项系由中国建设银行直接转账490000元至房屋买卖合同中产权所有人即原告王伟的银行账户上。 以上案件事实有原、被告提供的房屋认购定金协议、房屋买卖（居间）合同、购房定金收条、收据、聊天记录及证人兰某的证人证言等证据足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，遵守诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告王伟、陈文菲在居间方吉安市宏尚房地产经纪有限公司的促成下与被告陈根源、朱玉兰签订的《房产认购定金协议》、《房屋买卖（居间）合同》，系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的权利和义务。 至于原、被告双方均主张的储藏间问题，原、被告双方在《房产认购定金协议》、《房屋买卖（居间）合同》均约定以998000元的价格将位于万安县的房屋（产权证号：赣2017万安县不动产权第0000779号，建筑面积：105.48平方米，另有附属杂物间建筑面积6平方米）进行交易，根据吉安市宏尚房地产经纪有限公司与原告陈文菲的沟通及二手房交易习惯能够证明储物间附随房屋一起转移所有权，且该房屋不存在另外的杂物间。合同的居间方吉安市宏尚房地产经纪有限公司兰某在法庭庭审出庭作证购房款998000元包括购买储藏间，即《房产认购定金协议》中的杂物间，同时，原告提供的购买储藏间29000元收据亦是注明18-16号杂间款，因此可以认定原、被告提到的储藏间应当是《房产认购定金协议》中的杂物间。对于原告称储藏间不是合同中杂物间的辩称意见，本院依法不予采纳。本院认为，原告主张要求被告退还非法强制占用18-16号储藏间诉讼请求，不符合双方订立合同中的约定，本院不予以支持。对于反诉原告陈根源、朱玉兰提出的要求反诉被告王伟、陈文菲交付18-16号储藏间以及购买储藏间原始收据的诉讼请求，符合合同的约定，应当认定合法有效，本院依法予以支持。 至于房屋首付款支付时间，首付款的支付时间在《房屋买卖（居间）合同》约定为2019年10月8日，但双方于2019年10月10日签订的《房屋买卖补充协议》进行了变更，即变更在2019年10月13日最迟10月14日上午11时之前补交首付款，因此被告陈根源、朱玉兰于2019年10月13日交清了首付款，不存在逾期付款的违约行为，不应承担违约责任。至于被告尾款即银行按揭款49万元的支付时间，原告王伟出具的收条中双方同意银行按揭贷款由银行对接，已经对房屋买卖合同中约定的交付尾款时间进行了变更，双方同意按银行按揭贷款发放时间，银行按揭贷款贷款发放时间尾款到账时间不属于被告能够控制的范围，不是被告的过错造成的，因此对于原告请求被告支付逾期支付房款及尾款违约金的诉讼请求，本院依法不予以支持。 另外，对于反诉原告要求反诉被告支付逾期交房违约金及承担律师费的诉讼请求，因为双方对银行按揭贷款的问题及对储藏间约定不明确的问题导致引发此诉讼，银行按揭贷款490000元于2019年12月16日打入原告陈文菲帐户上，反诉原告在2019年12月29日收房且一直居住至今，反诉原告在使用储藏间，因此反诉被告不存在故意逾期交付房屋的行为，因此对反诉原告该两项诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告王伟、陈文菲的诉讼请求； 二、反诉被告王伟、陈文菲于本判决生效后十日内向反诉原告陈根源、朱玉兰交付18-16号储藏间（杂物间）和购买储藏间（杂物间）的原始收据； 三、驳回反诉原告陈根源、朱玉兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1180元，由原告王伟、陈文菲负担，反诉案件受理费112元，由反诉被告王伟、陈文菲负担56元，反诉原告王伟、陈文菲负担56元。 当事人一方未在规定的期限内履行义务，另一方当事人要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向人民法院申请强制执行，由此发生的费用由不履行义务的当事人承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  胡伟 二〇二〇年九月二十二日 法官助理肖代春 书记员邱嘉钰