云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1284号上诉人（原审被告）：西双版纳俊江房地产开发有限公司。住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐罕路5号俊发滨江俊园。统一社会信用代码：91532800MA6L058R21。法定代表人：王正军，总经理。委托诉讼代理人：杨婧，云南天外天（西双版纳）律师事务所。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：蔡丽莉，女，1950年2月13日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张显锋，云南九州方圆律师事务所律师。特别授权代理。上诉人西双版纳俊江房地产开发有限公司（以下简称版纳俊江公司）与被上诉人蔡丽莉商品房预约合同纠纷一案，因不服景洪市人民法院（2020）云2801民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。版纳俊江公司上诉请求：撤销一审民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对双方签订的《商品房认购协议》的合意内容及履行表示认定事实不清、不全。首先，被上诉人系在公平、公正、平等、自愿的情况下于与上诉人签订的《商品房认购协议》，并于签订协议的当日支付了50000元定金，属于自己真实的意思表示，且一审庭审过程中，双方均确认《商品房认购协议》是自愿、真实、合法、有效的。经双方合意，认购协议中商品房的总价款为1471571元，上诉人公司的销售人员在此过程中，告知被上诉人购房可享受相应的优惠活动，故如需享受第三方电商活动优惠，现可以选择35000元折抵70000元的价款。在折抵价款后，还可享受9.48折购房优惠。但被上诉人称不愿意签订正式商品房买卖合同的原因是不愿意接受该优惠活动，不同意向紫居平台公司付款，即理应按照规定的期限、根据《商品房认购协议》中的总价款1471571元与上诉人签订《商品房买卖合同》。其次，上诉人分别于2019年7月6日、2019年7月13日向被上诉人发出签约催告函，但被上诉人未按照协议约定与上诉人签署《商品房买卖合同》。根据《认购协议》第7条约定：“如因乙方自身原因，签署本协议之日起7日未与甲方签署《商品房买卖合同》及补充协议并支付相应款项，则乙方所交的定金不予返还，本协议终止，甲方可将商品房另行出售无需通知乙方。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”因此，被上诉人不履行协议约定的义务，其构成根本违约，故上诉人不予退还50000元定金的行为符合协议内容。二、上诉人从未作出放弃履行该份协议中定金罚则的表示。上诉人于2019年7月20日向被上诉人寄送了《解除商品房认购协议通知书》，系上诉人公司告知被上诉人是否继续履行《商品房认购协议》的选择，并不代表上诉人放弃履行该份协议的定金罚则。现因被上诉人自身原因不履行该《商品房认购协议》，应承担因不履行该协议产生的法律后果，上诉人根据《认购协议》中的内容及定金罚则，不予退还定金是符合法律规定的。被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，理应适用定金罚则，而一审法院判决被上诉人不承担任何违约责任，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。蔡丽莉辩称，2018年7月27日，被上诉人在西双版纳景洪市认购协议时，上诉人告知被上诉人一次性付款可以享受优惠折扣。上诉人营销中心成立的置业计划书上也有一次性付款，享受优惠折扣的内容，享受优惠折扣也是属于商业惯例。但是商品房认购协议签订后，被上诉人与上诉人联系签订商品房买卖合同时，上诉人却告知被上诉人必须向第三方平台公司支付35000元否则不得享受任何优惠折扣。上诉人商品房认购协议签订前并没有告知过被上诉人必须向第三方平台公司支付35000元才能享受优惠折扣，否则不得享受任何优惠折扣，上诉人违背了置业计划书上明确的一次性付款可以享受优惠折扣的内容。本案中，上诉人要求被上诉人向第三方付款，导致双方的商品房价款的确定方式以及总价款、付款方式上不能达成一致，《商品房买卖合同》未能签订不能归责于被上诉人。上诉人的上诉没有事实和法律依据，依法不能成立，请依法驳回其上诉，维持原判。蔡丽莉向一审法院起诉请求：1.版纳俊江公司向蔡丽莉返还定金50000元；2.版纳俊江公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月27日，蔡丽莉作为乙方与作为甲方的版纳俊江公司签订《商品房认购协议》，主要约定：乙方自愿订购机房出售的【俊发·西双版纳滨江俊园二期】8栋1902号商品房，套内建筑面积63.57平方米，总房款471571元，本套商品房为精装房，交房标准在《商品房买卖合同》中具体约定；乙方在签署本协议时应向甲方支付定金（人民币）50000元，该定金在双方签订《商品房买卖合同》时自动转入房款；乙方须在签署本协议之日起七日内，携本协议到俊发版纳滨江俊园营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，同时按合同约定交纳全部房款或交纳首期房款并办理贷款相关手续；如甲方未按本协议在约定期限内为乙方保留该套商品房，则应向乙方双倍返还定金，本协议终止；如因乙方自身原因，签署本协议之日起七日未与甲方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并支付相应款项，则乙方所交的定金不予返还，本协议终止，甲方可将商品房另行出售而无需通知乙方。协议还约定了其他内容。当日，蔡丽莉向版纳俊江公司支付了50000元的定金，版纳俊江公司向蔡丽莉出具收据一张。后双方因《商品房买卖合同》与支付购房款的顺序问题及版纳俊江公司的收款标准问题发生争议，蔡丽莉未在签订认购协议的七日内与版纳俊江公司签订《商品房买卖合同》。2019年7月6日、2019年7月13日，版纳俊江公司向蔡丽莉寄送了两份《签约催告函》且于2019年7月20日向蔡丽莉寄送了《解除通知书》，告知蔡丽莉解除双方之间签订的《商品房认购协议》，蔡丽莉所交的定金不予退还，版纳俊江公司将另行销售该商品房。现蔡丽莉要求版纳俊江公司退还定金诉至法院。另，在庭审中版纳俊江公司对于认购协议中所载明的购房款为享受了云南紫居广告有限公司的电商服务后的优惠价格的事实无异议。一审法院认为，蔡丽莉与版纳俊江公司签订的《商品房认购协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应全面履行各自的合同义务。认购协议中载明的房款总价为1471571元，版纳俊江公司虽认可该价款为蔡丽莉享受了云南紫居广告有限公司的电商服务后的优惠价格，但蔡丽莉表示对于该价款包含案外公司即云南紫居广告有限公司的相关服务费用的事宜不知晓。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，版纳俊江公司未能提交证据证明在蔡丽莉购房过程中已经向蔡丽莉明示过由云南紫居广告有限公司提供了电商服务的事实且在认购协议中的房屋总价款亦未显示包含云南紫居广告有限公司的相关服务费用，导致双方产生争议最终未能成功签署《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，版纳俊江公司亦于2019年7月20日向蔡丽莉提出解除《商品房认购协议》。未能签订《商品房买卖合同》的过错不应归结于蔡丽莉一方，现双方均不要求继续履行认购协议，版纳俊江公司应当将定金50000元返还蔡丽莉，故蔡丽莉要求返还定金50000元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：西双版纳俊江房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向蔡丽莉返还购房定金50000元。已减半收取的案件受理费525元（实收），由蔡丽莉负担262元，由版纳俊江公司负担263元。二审中，双方当事人对一审认定的事实没有异议。双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同而签订的协议,一般以认购书的形式表现。本案双方当事人签订的《商品房认购协议》是在签订本约合同,即商品房购销合同之前签订的预约合同,该预约合同合法有效,双方均应按照协议约定的内容履行。蔡丽莉与版纳俊江公司之所以未签订《商品房买卖合同》,是因为版纳俊江公司在与蔡丽莉签订《商品房认购协议》时，未明确告知蔡丽莉需要向云南紫居广告有限公司付款35000元后才能享受优惠价格，且在认购协议中的房屋总价款亦未显示包含云南紫居广告有限公司的相关服务费用的内容，版纳俊江公司也没有提交证据证实其已向蔡丽莉告知了该内容，并已取得了蔡丽莉的同意，以致双方未能就订立《商品房买卖合同》协商一致,这属于不可归责于双方当事人的事由。版纳俊江公司应将蔡丽莉支付的50000元返还给蔡丽莉。一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，版纳俊江公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人西双版纳俊江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  陈 芳审判员  范志敏二〇二〇年九月十六日法官助理李丹书记员马玲玲