山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初509号 原告：董传忠，男，1956年10月6日出生，汉族，农民，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：张仁刚，山东东城律师事务所律师。 被告：董传利，男，1972年3月1日出生，汉族，农民，住济南市历城区。 被告：徐好莲，女，1968年1月5日出生，汉族，农民，住济南市槐荫区。 被告：赵磊，女，1954年5月4日出生，汉族，住济南市市中区。 原告董传忠与被告董传利、徐好莲农村房屋买卖合同纠纷一案，本院依法作出（2019）鲁0112民初1117号民事判决后，董传忠不服提起上诉，济南市中级人民法院经审查认为赵磊与本案存在直接法律关系，应当追加其为本案当事人参加诉讼，在查清案件事实的基础上，依法确定损失赔偿责任主体，妥善处理好案涉纠纷。济南市中级人民法院依法作出（2019）鲁01民终5826号民事裁定，撤销本院（2019）鲁0112民初1117号民事判决，发回本院重审。本院于2020年1月8日立案后，原告申请追加赵磊为被告，本院予以准许。本案依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告董传忠及其委托诉讼代理人张仁刚、被告董传利、徐好莲、赵磊到庭参加诉讼。案件审理过程中，原告申请对涉案房屋价值评估，本院予以准许，本案中止审理，估价报告作出后，恢复审理。本案现已审理终结。 董传忠向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告徐好莲、被告董传利、被告赵磊赔偿原告董传忠损失355000元；2.请求诉讼费用由被告徐好莲、被告董传利、被告赵磊承担。房屋损失变更为按评估价值259200元为准。事实和理由：董传忠、徐好莲、董传利同为济南市历城区柳埠街道小刘家峪村村民，董传利、徐好莲原系夫妻关系，董传利名下有历城集建（93）字第2071151号集体土地建设用地使用证一份，2006年2月28日，徐好莲、董传利与赵磊签订房屋买卖协议和宅基地转让协议一份。合同签订当日赵磊支付了28000元，董传利将涉案房屋使用证交给赵磊，赵磊即日占用和使用该宅基地及地上房屋。2013年徐好莲以原集体土地建设用地使用证丢失为由向国土部门申请补办，国土部门依据董传利向徐好莲出具的赠予协议于2013年12月28日向徐好莲颁发了中华人民共和国集体土地使用证，2014年6月23日董传利与徐好莲在民政机关办理离婚手续。 2015年11月16日，董传忠与赵磊签订宅基地转让合同，双方约定赵磊同意将历城区柳埠街道小刘家峪村的宅基地使用权及地上建筑物、树木等附属物品有偿转让给董传忠，双方协商总价格为55000元。当日，董传忠向赵磊支付了55000元，赵磊向董传忠交付了董传利名下的历城集建（93）字第2071151号集体土地使用建设用地使用证，董传忠即日占用和使用该宅基地及地上房屋。 2016年农历4月2日，董传忠将该宅基地上的旧房屋拆除，并新建房屋及院落。董传忠在动工之前多次找董传利商量，董传利满口答应你盖你的，没有任何事，还答应董传忠同意协助过户。董传忠为新建房屋及院落共花费30万元。2017年3月1日，徐好莲向本院起诉董传忠物权保护一案，要求董传忠停止建房，归还宅基地使用权。法院经审理认为，董传利与赵磊之间签订的房屋转让协议，本质上属于宅基地使用权的转让，且宅基地使用权的转让也未经本村集体经济组织同意，故董传利与赵磊之间签订的房屋转让协议无效。因赵磊未合法获得宅基地使用权，无权处分，其与董传忠签订的宅基地转让合同为无效合同。遂判令董传忠停止建房，归还徐好莲宅基地使用权。在徐好莲向法院申请执行后，董传忠委托村干部居间调解，要求徐好莲向董传忠支付建房费用，遭拒绝。 董传忠认为，虽然法院认定董传利与赵磊，赵磊与董传忠之间签订的协议无效，但各方在签订协议及履行协议的过程中均系真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或显失公平等情形。民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则，合同各方当事人均应依照签订的协议内容忠实履行各自义务。从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则的初衷出发，考虑到涉案宅基地及宅基地内房屋交易的自愿性、真实性、连贯性，本着尊重历史、照顾现实的司法原则和保护善意第三人合法权益的精神，合同无效不等于善意当事人的财产权益可以肆意践踏，更不等于善意当事人的财产权益可以被无偿占用和掠夺，三被告在本案两次交易中均有过错，应赔偿董传忠建房和购买宅基地造成的损失。 董传利辩称，我与董传忠同村，我没有与董传忠签订协议。董传忠在我的宅基地盖房，房屋就在那里，也没有损失。董传忠购买的是赵磊的房屋，与我无关。 徐好莲辩称，我与董传忠无交集，房屋不是我卖给他的，也不是我让他盖的，宅基地使用证是我的，我也不知道他为何盖房屋。我与董传利离婚后，我在外打工，一直没有回村里。董传忠在我的宅基地上建房我才告他。我也不知道谁批准董传忠盖房，且如果董传忠要盖房，应告知我，董传忠的损失不应由我赔偿。 赵磊辩称，涉案房屋我是2006年购买的，已近15年的时间，我购买此房，本打算以后养老的。后来听邻居说这房屋不好，这时有人想买，我就卖给他了，他去盖房，徐好莲不让盖，他将盖房的物品拉回，并找我退房。后来听说城里人不能购买农村房屋，就一直将涉案房屋搁置。2016年通过村书记的妻子介绍卖给了董传忠，之后的事就不清楚了。我没有义务承担原告的损失，该纠纷的产生，完全是董传利、徐好莲不诚信导致的。 本院经审理认定事实如下：徐好莲与董传利原系夫妻关系。董传利名下有历城集建（93）字第2071151号集体土地建设用地使用证1份。证载面积为216.32平方米，四至为：东至墙外滴水、西至墙外滴水、南至墙外滴水、北至墙外滴水。 2006年2月28日，徐好莲及董传利与赵磊签订房屋买卖协议和宅基地转让协议1份。房屋买卖协议主要内容为：“董传利将柳埠镇小刘家峪村村东地号为历城集建（93）字第2071151号，用地面积216.32平方米，建筑占地82平方米作价28000元卖于赵磊。由赵磊长期使用，房子新旧程度一般，北屋五间，东屋一间，西屋0间，南屋0间，大门情况简易，院落情况树3棵，院子地上物、树等全部一次性卖给新房主赵磊，买方一手交钱，卖方一手交土地使用权证做凭证，一次性交接清楚，钱证全部付清……此房无论是搬迁，国家征地，开发占用，村里扩建、通道、修路等所有补偿、优待全部由新房主享用领取，买主赵磊有继承权、买卖权、转让权等对本房院的所有权力（利）”。徐好莲及董传利在卖方处签字。签字合同当日赵磊支付了28000元，董传利将历城集建（93）字第2071151号集体土地建设用地使用证交给赵磊。赵磊购买该房屋院落后一直闲置。 2013年，徐好莲以原集体土地建设用地使用证丢失为由向济南市历城区柳埠镇刘家峪村民委员会要求开具证明补办土地使用权证。该村委会出具了证明，济南市国土资源局历城分局柳埠国土资源管理所依据该证明及董传利向徐好莲出具的赠予协议，将该土地使用权使用人确定为徐好莲，并于2013年12月28日向徐好莲颁发了证号为：历城集用（2013）第1032750252号的中华人民共和国集体土地使用证。该证载明面积为237.57平方米，四至为东至巷道、西至夹道、南至田洪东、北至巷道。 2014年6月23日，徐好莲与董传利以感情不和为由在民政机关办理了离婚手续。 2015年11月16日，董传忠与赵磊签订宅基地转让合同，内容为“甲方赵磊同意将历城区柳埠镇刘家峪村的宅基地使用权及地上建筑物、树木、建材等附属物品有偿转让给乙方，原证件号为历城集建（93）字第2071151号，双方协商总价格为伍万伍仟元整人民币（￥55000.00）。”当日董传忠向赵磊支付了55000元，赵磊向董传忠交付了董传利名下的历城集建（93）字第2071151号集体土地建设用地使用证。董传忠即日占用和使用了该宅基地及地上房屋。2016年4月2日，董传忠将该处宅基地上的房屋拆除，并新建房屋及院落。 2017年3月1日，徐好莲以物权保护为由，起诉董传忠及第三人赵磊，案号为（2017）鲁0112民初999号。该案经审理，法院认为董传利、徐好莲与赵磊之间签订的房屋转让协议本质上属于宅基地使用权的转让，因赵磊不属于本村集体经济组织成员，且宅基地使用权的转让也未经本村集体经济组织同意，双方之间签订的房屋转让协议无效。徐好莲在2013年12月28日取得涉案房屋的集体土地使用证，是该集体使用证范围内的合法使用权人。赵磊未获得证号为历城集建（93）字第2071151号土地的宅基地使用权，无权处分。且董传忠在本村另有宅基地，违反了一户一宅以及宅基地不得买卖的强制性规定。因此，董传忠与第三人赵磊签订的宅基地转让合同为无效合同。徐好莲要求返还历城集用（2013）第1032750252号，使用权面积216.32平方米，实测面积237.57平方米的土地使用权，该证载面积与历城集建（93）字第2071151号宅基地使用权证四至及面积不相符，但该证系历城集建（93）字第2071151号土地的宅基地使用权的延续，颁发于2013年，此时旧房仍存在，且该证载明了坐标，可以确认四至范围。因此，争议宅基地使用权人仍为徐好莲。现徐好莲要求董传忠停止建房、返还宅基地使用权符合法律规定，本院予以支持。遂作出如下判决：一、董传忠停止在争议宅基地上建房；二、限董传忠于本判决书生效之日起三十日内返还位于济南市历城区柳埠镇刘家峪村证号为历城集用（2013）第1032750252号集体土地使用证所载明四至范围内的土地。 （2017）鲁0112民初999号判决生效后，徐好莲申请法院强制执行，执行案号为（2018）鲁0112执2742号。此时董传忠已在新建房屋内居住，经法院强制执行，董传忠于2019年4月8日从房屋内搬出，房屋钥匙经徐好莲同意放至村委会。 对于董传忠在涉案土地上建设的房屋价值，董传忠申请评估。经本院委托，山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司作出编号为鲁贵估字（2020）694号房地产估价报告，估价对象总价为259200元。董传忠为本次鉴定支付鉴定费3000元。 关于徐好莲明知已将房屋及院落出售给赵磊，为何又将集体土地建设用地使用证挂失重新办证的问题，徐好莲的回答是：其与赵磊签订的房屋买卖协议是无效的，当时村里都在办证，就去村里开了个证明，补办了宅基地使用证，董传利也同意将证办到徐好莲名下。在本院（2017）鲁0112民初999号案件中，徐好莲提交刘家峪村民委员会出具的一份证明，该村证实2013年换发集体土地使用证时，因需收回原集体土地使用证，董传利说证丢失，国土所依据土地登记单审批表办理了相关换证手续。 关于赵磊将涉案房屋及院落再次出售给董传忠的问题，赵磊陈述：因购买该院落后无法翻盖，一直闲置，听人介绍同村人买卖不违法，正好董传忠两个儿子，需盖房，就与董传忠签订了上述协议，与董传忠签订协议时，不知道集体土地建设用地使用证已重新补办到徐好莲名下。 另查明，董传忠在庭审中陈述，董传利同意其翻盖房屋并承诺协助其办理过户手续，董传利及徐好莲对其陈述均不认可，董传忠未能提交证据证实。董传利陈述，董传忠建房时已告知徐好莲与赵磊对涉案的宅基地及房屋存在争议，徐好莲准备将出让的宅基地及房屋要回，不同意董传忠翻建房屋。董传利对此不予认可，董传利亦未提交证据证实。 上述事实，有历城集建（93）字第2071151号集体土地建设用地使用证，2006年2月28日董传利、徐好莲与赵磊签订的房屋买卖协议书，董传利、徐好莲向赵磊出具的收到条，2015年11月16日赵磊与董传忠签订的宅基地转让合同和当日赵磊向董传忠出具的收条，本院（2017）鲁0112民初999号民事判决书，（2018）鲁0112执2742号结案通知书及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案的两份合同经法院审理认定均无效，对于无效合同的产生各方当事人均有过错。董传忠基于无效合同主张的55000元转让费损失，该部分款项系由赵磊收取，因合同无效，赵磊应予返还。董传利、徐好莲对于董传忠主张的该部分损失不应承担责任。 董传利、徐好莲将涉案房屋院落出售给赵磊，并将涉案集体土地建设用地使用证交付给赵磊后，又以丢失为由将集体土地建设用地使用证补办到徐好莲名下，董传利、徐好莲的行为违背诚信原则。如按徐好莲陈述其事后得知其与赵磊之间签订的协议无效，想收回涉案房屋院落，应通过合法方式解决，不应通过欺瞒的方式补办涉案土地的集体土地建设用地使用证，董传利、徐好莲两人的不诚信最终导致董传忠建设的房屋不能居住、使用，给其造成经济损失。对该项损失的产生，董传利、徐好莲应负主要责任。赵磊在明知其与董传利、徐好莲之间签订的房屋买卖协议无效，且明知董传忠购买涉案房屋院落系为盖房居住的情况下，将涉案房屋院落转售给董传忠，对于董传忠建房损失的产生亦应负一定责任。董传忠在未取得集体土地建设用地使用证的前提下，即建设房屋，对于该损失的产生应自行承担一定的责任。综合以上分析，董传利、徐好莲承担70%的赔偿责任，赵磊承担20%的赔偿责任，董传忠自行承担10%的责任为宜。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限赵磊于本判决生效之日起十日内返还董传忠转让费55000元； 二、限赵磊于本判决生效之日起十日内赔偿董传忠经济损失51840元； 三、限董传利、徐好莲于本判决生效之日起十日内赔偿董传忠经济损失181440元； 四、驳回董传忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6013元，由董传忠负担601元，董传利、徐好莲负担4209元，赵磊负担1203元；鉴定费3000元，由董传利、徐好莲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李晓丽 人民陪审员  蒋国霞 人民陪审员  孙丽萍 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理  于彩霞 书 记 员  韩欢欢