江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1704号上诉人（原审原告、反诉被告)：张景国，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安雨润置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区深圳路3号2幢2楼。法定代表人：祝义财，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜秀芝，该公司员工。上诉人张景国因与被上诉人淮安雨润置业有限公司（以下简称雨润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初3882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张景国上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判确认被上诉人合同违约，要求被上诉人按照每日万分之一标准支付违约金（即每日97.15元，期限从2019年1月11日至2019年4月26日共计107天）10395.05元；2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定2019年1月4日涉案商品房经过五方验收合格属于认定事实错误，涉案房屋2019年1月9日由建设单位组织竣工验收合格,2019年1月11日报送工程竣工验收备案；2、《商品房买卖合同》第十一条第一款约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2019年1月7日被上诉人向上诉人寄送的入伙（入住）通知书，书面告知涉案房屋已通过竣工备案，具备交付条件，但涉案房屋2019年1月11日通过住建部门竣工备案，因此被上诉人在商品房未达到交付条件时发出书面通知违反合同约定，视为未履行交房通知的义务；3、2019年1月7日的入伙（入住）通知书发出“通过竣工备案具备入伙（入住）条件”的要约，要约达到上诉人时立即生效，上诉人通过实际行动进行了承诺，已经形成《商品房买卖合同》的补充条款，但一审法院未予评判。雨润公司辩称，《商品房买卖合同》第八条对交付条件进行了明确约定，我方在2019年1月9日拿到验收合格证明，所以我方不存在违约责任。张景国向一审法院起诉请求：一、确认被告合同违约，要求被告按合同约定及时交房并承担逾期交房责任；二、要求被告因欺骗交房行为向8、9号楼业主登报道歉；三、要求被告：按商品房交付规范，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及竣工备案证明文件；四、确认购房合同双方违约赔偿主体不平等，要求被告按照每日万分之三标准支付违约金（即每日291.453元），期限从合同约定2019年1月10日起至民事诉讼之日，赔偿金额73154.7元。后期违约赔偿期限顺延至房屋经行政主管部门验收合格，符合交付标准，并且发出正式交房通知书，经原告验收合格之日，赔偿金额按具体天数计算；五、要求被告提供商品房测量成果报告，说明公摊面积构成和计算依据；六、要求被告地下车库按国家规范标准建筑完工，提供符合建筑、使用标准的地下车库车位，承担逾期交付带给原告赔偿责任；七、要求被告退还违规收取的1.2万元信息服务费；八、要求被告承担诉讼费和其他案件调查取证费用；九、要求被告承担工作人员钱忠、张海洋编造虚假信息，骗取原告4.4万元的违规行为的连带责任，要求被告退还4.4万元。雨润公司向一审法院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人支付逾期收房违约金15600元（自2019年1月11日暂计算至提起反诉之日，计312天）后期请求判决至实际收房之日止；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年3月25日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于淮安，建筑面积119.69平方米，套内面积85.42平方米，公共部位和公摊面积34.27平方米，总价971510元。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2019年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、空白。合同第十一条第一款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告依约支付购房款。2019年1月4日，案涉商品房经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位等五方验收合格。2019年1月9日，被告向原告送达了淮安雨润星雨华府项目一期入伙（入住）通知书及入伙（入住）须知一份，通知2019年1月10日办理入伙（入住）手续，通知书载明案涉9幢1703室已通过竣工备案，具备入伙（入住）条件。当日，因被告未出示备案材料，原告未办理收房手续。2019年1月11日，案涉项目通过住建部门备案。2019年4月26日，被告再次向原告邮寄送达了淮安雨润星雨华府项目一期入伙（入住）通知书及入伙（入住）须知一份。一审法院另查明：2017年2月17日，原告向南京九行房地产咨询顾问有限公司支付12000元。一审法院再查明：钱忠系被告公司原总经理，张海洋系被告公司原销售经理，该两人因犯诈骗罪被追究刑事责任。原告主张因购房向二人交付4.4万元现金，并要求被告承担责任。一审庭审中，被告当庭向原告交付房产测量成果报告。一审法院认为，案涉商品房买卖合同系原、被告双方自愿签订，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：案涉房屋是否符合约定的交付条件问题。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系采用2000年商品房买卖合同示范文本格式，合同第八条约定，第一款约定，出卖人应当在2019年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、空白。而根据淮安市政府《关于加强房地产开发项目综合管理的通知》的规定，未进行全面验收并取得交付使用备案证书的开发项目，不得交付使用。至此当事人选择了第1种条件即商品房经验收合格的，是否仍然需要符合地方政府的规定？实践中存在两种观点：第一种观点认为，地方政府对于交付标准有特殊规定的，除符合商品房经验收合格外，还需符合地方政府的规定。第二种观点认为，地方政府对于交付标准有特殊规定的，除非明确将地方政府规定订入合同，否则应遵从合同的约定。一审法院同意第二种观点，双方当事人对于交付标准有特别约定的，遵从该特别规定，没有特别规定，依据相关法律规定。理由是：1、商品房买卖合同格式合同中给当事人留有空白条款，当事人完全可以将地方政府规定的交付标准订入合同，如果没有特别约定，不应作为合同内容。2、约定商品房经验收合格不违反法律规定。法律对于商品房的交付标准没有特别规定，《建筑法》第61条规定了建设工程应竣工验收合格后交付。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》规定了工程竣工验收的条件，因此，商品房买卖合同中约定的第1种条件不违反法律规定。3、地方政府规定属于行政审判事项，与双方签订的民事合同没有必然关系。4、从合同约定看，当事人选择的格式合同中都有“依照国家和地方政府的有关规定”的字样，并不是将地方政府规定明确约定进入合同内容，否则，这种选择就变得没有意义。而且地方政府完成可以修改示范文本，其允许当事人备案即表明认可双方签订合同的效力。对于当事人而言，其对地方政府的规定并不一定明知，因此并不能认为地方政府的规定已经进入了合同内容。因此，双方当事人在商品房买卖合同中明确约定了交付条件的，以该约定为准，地方政府对此有特殊规定的，不影响双方合同约定，除非双方将地方政府的规定明确订入合同内容。就本案而言，双方当事人在商品房买卖合同中选择了第1个条件，即商品房经验收合格，案涉房屋在合同交付之日前通过建设、监理、施工、设计、勘察等五方验收合格，被告亦在合同交付之日前通知入伙（入住），依法应视为被告按期通知交房。故对于原告的第1、2、3、4项诉讼请求，依法不予支持。关于第5项诉请，原告并未举证证明其在本案诉讼前向被告主张而被告不予配合，且被告亦在本案庭审中向原告进行了交付，故对该诉请不予支持。关于第7项诉请，经审查，相关款项由南京九行房地产咨询顾问有限公司收取，现原告要求被告返还，缺乏事实及法律依据。关于第9项诉请，根据原告主张，相关款项系被告公司钱忠、张海洋以现金方式收取，原告作为正常的市场交易主体，对于该二人是否有收款权限未有审查，结合相关收款的方式，以及该二人被判处刑罚的情况，不能认定该二人的收款行为应由被告公司承担责任。关于反诉。被告反诉要求原告承担逾期收房违约金。经审查，被告于2019年1月9日向原告送达的入伙通知书中载明案涉房屋通过竣工备案，实际其时案涉房屋系通过五方验收合格，通过竣工备案时间为2019年1月11日，以此引发双方对于合同约定的交房条件如何理解的分歧。按照公平原则，原告无需承担被告所反诉的违约责任。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告张景国的诉讼请求；二、驳回反诉原告淮安雨润置业有限公司的反诉请求。案件受理费2829元，由原告张景国负担，反诉费用95元，由反诉原告淮安雨润置业有限公司负担。本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，约定合法有效，当事人应当按照约定行使权利并履行义务。《商品房买卖合同》第八条第一款约定，出卖人应当在2019年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。根据《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》载明，涉案商品房已于2019年1月4日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位和勘查单位等五方验收合格，且被上诉人雨润公司也在2019年1月10日前向上诉人张景国寄送了淮安雨润星雨华府一期入伙（入住）通知书，被上诉人雨润公司的交付房屋行为符合双方在《商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定。现上诉人张景国上诉称涉案房屋系2019年1月9日才经过五方验收合格，但未提供证据予以印证，即便如上诉人张景国所述，也未超过《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间，故本院对该项上诉理由不予采纳。上诉人张景国于2019年1月9日收到的淮安雨润星雨华府一期入伙（入住）通知书中载明涉案房屋已通过竣工备案，而事实上通过竣工备案时间为2019年1月11日，虽然通知书对竣工备案时间的表述存在瑕疵，但是否通过竣工备案并非双方约定的交付条件，不影响被上诉人雨润公司履行了合同约定交付房屋义务。上诉人张景国关于“通过竣工备案具备入伙（入住）条件”是要约的上诉观点无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张景国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人张景国负担。本判决为终审判决。审 判 长  侍 刚审 判 员  许玉虎审 判 员  孙 洁二〇二〇年九月三日法官助理  董 杰书 记 员  徐 海