河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终1457号上诉人（原审原告）：河南长葛农村商业银行股份有限公司，住所地河南省长葛市葛天大道与魏武路交叉口西南侧。法定代表人：张自学，任该公司董事长。委托诉讼代理人：程帅，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱迪，河南荟智源策律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：阎芳，女，1972年11月20日出生，汉族，住河南省长葛市文明街中段南侧市。委托诉讼代理人：王金伟，长葛市公平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：孙阳阳，男，1985年12月25日出生，回族，住河南省长葛市。原审第三人：惠磊，男，1982年8月30日出生，汉族，住河南省长葛市。原审第三人：岳丹，女，1985年10月14日出生，汉族，住河南省长葛市。上诉人河南长葛农村商业银行股份有限公司（以下简称长葛农商行）与被上诉人阎芳、孙阳阳，原审第三人惠磊、岳丹申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省长葛市人民法院（2020）豫1082民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长葛农商行委托诉讼代理人程帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人长葛农商行上诉请求：1.撤销长葛市法院（2020)豫1082民初1330号民事判决,改判支持上诉人的诉讼请求;2.一、二审诉讼费用全由被告承担。一、一审法院认定事实不清,适用法律错误。1.根据最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人提出排除执行的异议除应满足上述四个条件外,还应同时符合“一、提出异议的权利主体是与被执行人存在房屋买卖关系的买受人;二、提出异议的标的物是登记在被执行人名下的不动产”两个条件。而本案中,被上诉人阎芳与孙阳阳并不存在房屋买卖关系，其根本无法直接适用上述第二十八条规定。2.被上诉人孙阳阳将尚未取得权属证书的房屋出卖给第三人,第三人又将该房屋转手出卖给被上诉人阎芳,阎芳明知第三人及孙阳阳未取得权属证书,且明知在较长的时间内不可能办理甚至存在完全不能办理权属证书的风险，仍然同意购买，是对案涉房屋不能办理过户登记手续存在过错,该过错是由其因自身原因造成的,由此产生的风险应由其承担。案涉房屋现仍设有抵押权，而在抵押权涤除之前，房屋也是无法办理过户登记的。被告阎芳购买案涉房屋后，虽替孙阳阳还清了房屋的按揭款,但在案涉房屋可以涤除抵押权的情况下，却怠于行使该涤除权利。无论是被上诉人阎芳还是第三人，在其就案涉房屋签订合同后,均未向其合同相对方主张过办理过户登记手续。3.本案不能完全排除孙阳阳为逃避债务，与第三人岳丹、惠磊存在恶意串通的嫌疑，也即被上诉人阎芳购买案涉房屋过程中所涉及到的两份房屋买卖合同并非全部合法有效。(1)首先，案涉借款发生于2016年11月，到期日虽为2018年11月，但该借款发生后，借款人及担保人就出现了严重违约的情形，故被上诉人孙阳阳存在有恶意逃避债务的动机和可能;其次,被上诉人孙阳阳与第三人之间签订的购房合同虽有见证方，却无中介方，且内容过于简单、形式也不够严谨,有违房屋等重大资产的交易习惯;再次，孙阳阳将房屋出售给第三人的价格不但低于市场价值，更少于其购买房屋已产生的必要支出;最后,根据本案现有证据，并无法证明第三人已向孙阳阳实际支付了购房首付款36.5万元。(2)孙阳阳与第三人之间的第一次房屋交易行为无法排除孙阳阳为逃避债务而恶意转移财产的可能，故在第三人无法对上诉人合理怀疑做出解释的情况下,其与孙阳阳之间签订的房屋买卖合同并非是合法有效的,进而被上诉人阎芳购买案涉房屋过程中所涉及到的两份房屋买卖合同并非全部合法有效。二、被上诉人阎芳对案涉房屋并不享有物权，其仅依据合同对第三人享有债权，在对案涉房屋不享有排除执行权益的情况下，其可根据合同相对性原则,向第三人主张权利。综上所述，被上诉人阎芳对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人阎芳、孙阳阳未出庭亦未答辩。原审第三人惠磊、岳丹未出庭亦未陈述意见。原审原告长葛农商行向一审法院起诉请求：判令对孙阳阳名下位于长葛市建设路瑞景新城13号楼1单元17层西户房屋(以下简称案涉房产)准许继续执行;2.本案诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实：2014年7月5日,被告孙阳阳购买河南科瑞置业有限公司【以下简称科瑞公司】开发的案涉房产一套,双方签订《商品房买卖合同》一份【合同编号为20155805】,约定房屋价值为694087元,约定首付款为284087元,银行贷款41万元,2014年9月2日,被告孙阳阳向科瑞公司缴纳首付款284087元、天然气初装费27032元、维修基金10813元;后被告孙阳阳按揭贷款41万元。2016年5月27日,科瑞置业向被告孙阳阳出具购房增值税普通发票,2016年6月13日,长葛市房产管理局为被告孙阳阳办理预告登记【长房预长葛市字30023994】。2017年5月25日,第三人岳丹与被告孙阳阳签订《购房合同》,第三人岳丹购买被告孙阳阳案涉房屋,岳丹支付被告孙阳阳购房款36.5万元,被告孙阳阳出具收款条一份,该套房屋的按揭分期欠款由第三人岳丹通过中国民生银行许昌长葛支行支付,该房屋买卖行为由长葛市148法律服务所予见证。2018年4月26日,被告阎芳(乙方)与第三人岳丹、惠磊(甲方)、被告孙阳阳(丙方)签订《房屋买卖协议》,第三人岳丹、惠磊二人把案涉房屋转卖给被告阎芳,约定:一、甲方把所有权属于自己的位于长葛市建设路南段西瑞景新城小区第13栋一单元17层西户一套卖于乙方【目前该房屋仍登记在丙方名下,甲方于2017年5月25日与丙方签订房屋买卖合同购买此房。丙方对上述情况予以确认;】建筑面积(225平方);二、乙方一次性支付甲方购房款玖拾叁万元整(人民币930000元整),该房屋所有权转移给乙方;三、甲方保证该房产无任何产权纠纷。保证该房产无抵押、抵账、出卖等影响乙方行使权力的情形存在,否则由甲方消除影响并赔偿损失。四、如乙方无法实际占有该房屋,甲方应无条件返款上述购房款玖拾叁万元整,并自无法实际占有之日起算,支付乙方月利息2分;如甲方毁约甲方应承担乙方一切损失。本协议生效后甲方向乙方交付该房屋及房屋的相关手续。五、甲方同时应无条件协助乙方办理该套房屋的过户手续,费用由乙方承担。如乙方合理期限内不能协助乙方办理该套房屋的过户手续，甲方自愿向乙方承担十万元的违约金。被告阎芳、孙阳阳、第三人均在房屋买卖协议上签名。王金伟在见证人处签名。原告当日把案涉房屋银行剩余按揭分期欠款35万元交付给按揭银行长葛轩辕银行大周支行,2018年4月27日通过中国银行长葛铁东路支行汇款支付给第三人岳丹购房款57.6万元,剩余4000元抵缴纳2015年8月1日至今的物业费。被告阎芳共计支付第三人岳丹、惠磊购房款93万元整,同日第三人岳丹把案涉房屋的钥匙交给被告阎芳。2018年6月12日,被告阎芳让长葛市力鼎装饰工程有限公司对房屋进行装修,2018年5月3日向河南绿捷物业有限公司缴纳装修垃圾清运费。2018午12月12日,原告搬入该案涉房屋居住生活至今。原告及女儿田雨交纳居住期间产生的水电费、燃气费、物业费。2019年9月27日,长葛市法院作出(2019)豫1082执3385号执行裁定书,查封被告孙阳阳名下位于长葛市建设路瑞景新城13号楼1单元17层西户0117002号房产。2019年10月10日向长葛市不动产管理中心送达协助执行通知书,对上述房产预查封。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,第三人岳丹和惠磊签订《购房合同》并支付了购房款;后被告阎芳、被告孙阳阳、第三人岳丹、惠磊在见证人见证下签订《房屋买卖协议》,被告阎芳已经履行了合同义务,并且实际合法占有案涉房屋,上述行为在人民法院查封案涉房屋前;因案涉房屋开发商因素,导致案涉房屋仍预告登记在被告孙阳阳名下。被告阎芳购房行为符合前述法律规定的要件且权利能够排除执行。因此被告阎芳就执行标的即案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。判决:驳回长葛农商行的诉讼请求。本案受理费10700元,由长葛农商行负担。本院查明：2019年8月2日，向长葛市不动产登记中心查询显示案涉房产有抵押。长葛市法院（2020）豫1082民初1330号民事判决书第5页第11、20、21行出现笔误，将“阎芳”误写为“原告”。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案系申请执行人执行异议之诉，争议焦点为被上诉人阎芳作为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，买受人请求排除执行的，应当同时满足上述第二十八条规定的四种情形。本案中，2018年4月26日,阎芳签订房屋买卖合同购买案涉房屋时，岳丹尚未取得案涉房屋房产证，直到引起诉讼仍未取得。故阎芳签订房屋买卖合同购买案涉房屋时，就应当预见到办理房产过户登记存在障碍。再者，案涉房产系按揭贷款购得，房产上设定有抵押权，在涤除抵押权之前，仍无法办理房产过户登记。被上诉人阎芳在购房时明知案涉房产已抵押，虽然已清偿了房屋按揭款，但未及时涤除抵押权。基于上述，本案系被上诉人阎芳自身原因未办理房产过户登记，不符合上述第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的第四种情形，故被上诉人阎芳对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应当准许执行该执行标的。综上所述，上诉人长葛农商行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项规定，判决如下：一、撤销河南省长葛市人民法院（2020）豫1082民初1330号民事判决；二、准许执行孙阳阳名下位于长葛市建设路瑞景新城13号楼1单元17层西户房屋。一审案件受理费10700元，由阎芳负担；二审案件受理费10700元，由阎芳负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓勇审判员  颜 森审判员  郭林山二〇二〇年九月二十二日法官助理李仕元书记员杨涵西执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口