山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终1619号上诉人（原审被告）：宓文龙，男，1988年10月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：韩鑫磊（系上诉人之妻），女，1991年3月24日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被上诉人（原审原告）：山东浮来春物业有限公司，住所地莒县文心路与滨河路交汇处沭河湾小区8号楼1楼，统一社会信用代码91371122061973017E。法定代表人：万修霞，董事长。委托诉讼代理人：王志军，男，1976年12月29日出生，汉族，该公司职工，住莒县。上诉人宓文龙因与被上诉人山东浮来春物业有限公司（以下简称浮来春物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初6735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宓文龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不支付被上诉人租赁费、物业费、水费及违约金；2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人及消防试水单位未提前通知上诉人消防试水时间，导致上诉人的装修被水浸泡，造成重大损失，对于上诉人的损失，被上诉人一直与上诉人协商解决中。因上诉人的损失被上诉人一直未予赔偿，所以上诉人对部分房租未予支付。虽然上诉人欠付租金与被上诉人侵权属不同法律关系，但都属于经济纠纷，被上诉人应对上诉人的损失进行赔偿。上诉人未支付被上诉人租金具有合理理由，不能认定上诉人存在违约行为。被上诉人以向公司上报为由收回被上诉人及消防试水单位出具的证明原件，在本案一审庭审中又拒不承认收到该证明原件，给上诉人的举证设置障碍，对被上诉人的虚假陈述应予处罚。二、在上诉人不存在违约的情况下，被上诉人通过微信向上诉人发送的“解除租赁合同通知函”不能发生单方解除合同的法律效力。且即使上诉人同意解除合同，也不可能在三日内搬迁完毕。被上诉人在上诉人未同意解除租赁合同的情况下，擅自将上诉人在出租房屋内的物品及装修破坏，造成的损失应当由被上诉人赔偿。浮来春物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。浮来春物业公司向一审法院起诉请求：1.解除浮来春物业公司与宓文龙于2016年8月8日签订的日照浮来春公馆沿街《商铺招商租赁合同》；2.判令宓文龙支付拖欠房屋租金439604元、物业费43655元、水费372元，共计483631元及违约金；3.由宓文龙承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年8月8日，浮来春物业公司、宓文龙签订《商铺招商租赁合同》，约定浮来春物业公司将位于日照市东港区海曲东路与兖州路交汇处的日照浮来春公馆项目的商铺编号为5A-101、201、301、面积为1090.22平方米的物业出租给宓文龙使用，租赁期限自2016年8月8日至2021年9月30日，第一年租金437000元，自第二年起，在上一年度租金的基础上上浮5%，以此类推，租金为年付，每年8月30日给付。合同载明：“……5.物业管理费：该房屋物业管理费：2元/平米/月，物业管理费为年付，与租金同期支付。……五、出租方与承租方的变更1.租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意。但甲方应提前二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。2.租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意。转租后原乙方仍作为合同主体，承担相应的义务。六、乙方的职责1.乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收违约金，违约金为实欠租金的20%。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。……八、违约条款1.租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；……（4）拖欠房租累计30天以上的。……”合同签订后，浮来春物业公司将案涉房屋交付宓文龙使用。2017年9月30日前的租金宓文龙已按约全部支付。2017年10月1日至2018年9月30日的租金为458850元，应于2017年8月30日一次性付清，截至2019年3月27日，宓文龙仅支付340001元，尚欠118849元未付，2018年10月1日至2019年5月31日的租金320755元未付，宓文龙累计共欠房租费439604元。宓文龙已付物业费26115元，尚欠物业费43655元。宓文龙尚欠水费372元。另查明：宓文龙未经浮来春物业公司书面同意，于2017年1月9日将案涉租赁房屋101室转租给案外人陈述。浮来春物业公司于2019年6月23日通过微信向宓文龙发送“解除租赁合同通知函”，通知载明：“密文龙：您租赁的日照浮来春公馆沿街商铺（编号：5A-101.201.301），根据租赁合同约定，您未经出租方书面同意，擅自将房屋转租借给他人使用。并且您拖欠房租累计30天以上。请您及时缴纳拖欠的租金、物业费等费用。因您的行为已构成根本违约，山东浮来春物业公司通知您自收到该通知之日起，与您解除日照浮来春公馆沿街商铺（编号：5A-101.201.301）租赁合同，并限您在收到通知后三天之内将租赁房屋内属于您的物品及装修等自行全部搬迁及拆除，逾期不处理，视为您同意山东浮来春物业管理有限公司给予处置，由此造成的相应后果及损失由您全部承担。”宓文龙认可收到上述微信内容。案涉租赁房屋浮来春物业公司已于2019年7月15日另行出租给案外人魏玉山使用。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：1.案涉房屋租赁合同的效力；2.宓文龙拒付租赁费是否属于行使不安抗辩权；3.宓文龙是否应支付违约金。一、关于案涉房屋租赁合同的效力问题。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案中宓文龙对案涉房屋是否通过消防验收提出异议，认为未经消防验收的房屋不能投入使用，浮来春物业公司未在一审法院指定的期限内提供已通过消防验收的证据。一审法院认为，《中华人民共和国消防法》有关未经消防验收的建设工程不得投入使用的规定，是为了规范建设单位的行为，属于管理性规定，因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”之规定，即使案涉房屋未经消防验收，亦不影响双方签订的《商铺招商租赁合同》的效力，该合同系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。关于该合同的解除问题，租赁合同约定宓文龙未经浮来春物业公司同意擅自转租以及累计拖欠房租30天以上，浮来春物业公司有权终止合同，收回房屋。在宓文龙违反合同上述约定后，浮来春物业公司于2019年6月23日通过微信向宓文龙发送“解除租赁合同通知函”，通知宓文龙房屋租赁合同于宓文龙收到该通知之日起予以解除，宓文龙认可收到该通知，且未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，案涉房屋租赁合同已于2019年6月23日予以解除。二、关于宓文龙拒付房租是否属于行使不安抗辩权的问题。不安抗辩权是指当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时,在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前,有权中止合同履行的权利。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定:应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。本案系租赁合同纠纷,浮来春物业公司要求宓文龙支付租金有合同约定,是合同之债,而宓文龙要求浮来春物业公司赔偿房屋被水浸泡的损失是侵权之债，双方并不存在互负债务，且该损失未经有效法律文书予以确认。故宓文龙不具备行使不安抗辩权的条件，其拒付租金不属于行使不安抗辩权。三、关于宓文龙应否支付违约金的问题。案涉房屋租赁合同对违约责任进行了约定，宓文龙未按时交付租金和未经浮来春物业公司书面同意擅自转租房屋，构成违约，应向浮来春物业公司支付违约金，但合同第六条和第八条对违约金约定了不同的计算标准，应视为约定不明。考虑本案宓文龙的违约行为给浮来春物业公司造成的损失主要为利息损失，故一审法院酌定宓文龙按中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金向浮来春物业公司支付。根据合同约定，按实欠租金439604元为基数计算(2017年10月至2018年9月的租金为118849元，应给付日为2017年8月30日，2018年10月至2019年5月租金为320755元，应给付日为2018年8月30日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，判决：一、宓文龙于判决生效之日起七日内给付浮来春物业公司房屋租赁费439604元；二、宓文龙于判决生效之日起七日内给付浮来春物业公司物业费43655元；三、宓文龙于判决生效之日起七日内给付浮来春物业公司水费372元；四、宓文龙于判决生效之日起七日内给付浮来春物业公司违约金(以租金118849元为基数，自2017年8月30日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至租金付清之日止；以租金320755元为基数，自2018年8月30日日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至租金付清之日止）；五、驳回浮来春物业公司本案的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”上述关于合同履行抗辩权的规定均是以双务合同中存在相互关系的给付义务为前提。本案中，宓文龙主张其未按时支付租赁费的原因系浮来春物业公司未予赔偿其房屋浸水损失，但因宓文龙所主张的该损失系侵权之债，并非基于履行双方的租赁合同义务而产生，且该损失尚未经有效债权文书予以确认，故宓文龙关于浮来春物业公司未予赔偿其房屋浸水损失的主张不能构成其拒绝支付租赁费的理由，宓文龙应当按约支付浮来春物业公司租赁费。宓文龙未经浮来春物业公司同意擅自将房屋转租并拖欠租赁费，符合双方租赁合同约定的解除条件，浮来春物业公司有权单方解除合同。一审认定双方租赁合同自浮来春物业公司2019年6月23日通过微信向宓文龙发送“解除租赁合同通知函”时解除，具有事实和法律依据。关于宓文龙主张的物品及装修损失，因其未提出反诉，本案不予审理，宓文龙可另行主张。综上所述，宓文龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8554元，由上诉人宓文龙负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年九月二十四日法官助理刘娜书记员裴凤文