四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初2249号 原告：武胜众生物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇杰宇小区，统一社会信用代码9151162277297282X0。 法定代表人：曹甲云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张新坤，该公司员工。 委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。 被告：刘高凤，女，1976年8月13日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告武胜众生物业管理有限公司（以下简称众生物管公司）与被告刘高凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告众生物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年8月1日至2020年1月31日的物业服务费5197.50元、垃圾清运费693元、装修管理费346.50元，共计6237元；2.判令被告交纳逾期支付物业管理费的违约金1085.24元，总计应交纳7322.24元。事实和理由：2017年8月1日，原告与被告所在的街子镇翡翠大道翡翠广场小区开发商签订了《前期物业管理委托合同》，约定原告从2017年8月1日起为武胜县街子镇翡翠大道翡翠广场小区提供物业服务，物业服务费按住宅1元/m2/月收取，物业服务费交纳时间为每年1月15日起，业主和物业使用人未按期交纳物业服务费的，自逾期之日起按中国人民银行贷款利率4倍交纳违约金。被告房屋面积为173.25m2，按物业费1元/m2/月、垃圾清运费4元/m2、装修管理费2元/m2计算。原告已按照合同约定履行了合同义务，被告享受了原告提供的物业服务，理应交纳物业服务费，根据法律规定，特诉至法院，请求依法保护。 被告刘高凤辩称，1.原告应当提供接房证据，2.被告未与原告签订合同，3.原告没有尽到服务责任，4.物业费应该算到法院判决解除合同的时间，合同解除后不应交纳。5.原告曾对被告的商铺进行过停电停水，6、被告实际接房时间是2018年10月，不应交纳2018年10月之前的物业服务费，只愿意支付一年的物业服务费。 原告众生物管公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照和税务登记证、前期物业管理委托合同和补充协议、催收凭证、告知书、物业和违约金计算明细等证据。 被告刘高凤未提交证据。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，原告提交的上述证据经本院审查，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院依法予以采信并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2015年10月1日，原告众生物管公司（乙方）与武胜奇谋置业有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定，原告从2016年1月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止对武胜县街子镇翡翠大道翡翠广场小区进行物业管理，物业服务费按酒店1元/m2/月、高层住宅1元/m2/月、商业用房1-2层1元/m2/月、商业用房3层0.7元/m2/月，业主或物业使用人于每年1月15日前向乙方交纳，每年1月31日后交纳的视为逾期交纳，逾期一日按欠费总额（按国中人民银行货款利率四倍）向乙方支付违约金。同天，双方又签订了《前期物业管理委托补充协议》，补充协议约定，对甲方已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业费予以调整。2017年8月1日，原告众生物管公司进驻武胜县街子镇翡翠大道翡翠广场小区物业服务管理。2019年12月25日，本院以（2019）川1622民初2540号民事判决，判决原告众生物管公司与武胜奇谋置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理委托补充协议》于2019年3月31日解除，该判决已发生法律效力。 被告刘高凤于2015年10月2日与武胜奇谋置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定刘高凤购买武胜县××翡翠大道翡翠广场××、××、××号三个商业服务用房，建筑面积173.25ｍ2。本案庭审中原告众生物管公司未举出证据证明被告刘高凤在签订上述《商品房买卖合同》后，将上述房屋交付给被告刘高凤使用并接受物业服务的具体时间的事实，被告刘高凤在庭审中自认接房时间为2018年10月，只愿意支付一年的物业服务费。 本院认为，原告众生物管公司与武胜奇谋置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告刘高凤作为武胜县街子镇翡翠大道翡翠广场小区的业主，该《前期物业管理委托合同》对被告刘高凤具有法律约束力，故本案原告众生物管公司主张被告刘高凤应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费，理由成立，本院依法予以支持。被告刘高凤辩称，被告实际接房时间是2018年10月，不应交纳2018年10月之前的物业服务费，只愿意支付一年的物业服务费。本院认为，本案中原告众生物管公司未提供证据证明被告刘高凤接收房屋及接受物业服务的具体时间的事实，本院无法确认被告刘高凤应交纳物业服务费的起算时间，应由其承担举证不力的法律后果，故被告刘高凤的该辩称理由成立，本院予以采纳。因此，本案原告众生物管公司主张的被告刘高凤交纳2017年8月1日至2018年9月期间的物业服务费因证据不充分本院依法不予支持，待原告众生物管公司有充分的证据证明上述期间被告刘高凤接受了物业服务的事实后，可另行主张权利。被告刘高凤辩称，法院已判决解除合同，合同解除后不应交纳物业服务费，本院认为，本院经审理查明，武胜县人民法院于2019年12月25日以（2019）川1622民初2540号民事判决书判决原告众生物管公司与武胜奇谋置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理委托补充协议》于2019年3月31日解除，该判决已发生法律效力。本案涉案的物业服务合同解除后，双方的合同的权利义务终止，被告刘高凤再无按照物业合同约定交纳物业服务费的合同义务，故被告刘高凤的该辩称理由成立，本院予以采纳。因此原告众生物管公司主张被告刘高凤交纳2019年3月31日后的物业服务费无事实和法律依据，如原告众生物管公司有证据证明2019年3月31日至2020年1月31日期间事实上被告刘高凤接受了物业服务，构成无因管理法律关系，原告众生物管公司可选择无因管理法律关系另行主张权利。但本案被告刘高凤在庭审中自认愿意支付2018年10月接房后一年的物业服务费，这是被告刘高凤对自己权利的处分，本院予以认可。故被告刘高凤应交纳一年（2018年10月至2019年9月期间）的物业服费为2079元（173.25m2×12月×1元/m2/月）。如原告众生物管公司有证据证明2019年10月1日至2020年1月31日期间事实上被告刘高凤接受了物业服务，构成无因管理法律关系，原告众生物管公司可选择无因管理法律关系另行主张权利。原告众生物管公司主张的垃圾清运费和装修管理费，因物业合同中并无约定，故原告众生物管公司该主张无事实和法律依据，本院不予支持；原告众生物管公司主张的违约金，但本案中原告众生物管公司未向本院提供充分的证据证明原告向被告刘高凤催收物业服务费的事实，应由其承担举证不力的法律后果，对原告众生物管公司该主张本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决如下： 一、被告刘高凤支付原告武胜众生物业管理有限公司物业服务费2079元元； 二、驳回原告武胜众生物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费138元，减半收取69元，由被告刘高凤负担（原告已垫付，在本判决书生效执行时由被告一并支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  陈兴全 二〇二〇年九月二十八日 书记员  赵 青