贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终1577号 上诉人（原审被告）：李连国，男，1961年9月29日出生，布依族，住贵州省普安县，现住贵州省普安县。 委托诉讼代理人：袁江波，贵州政睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张恩典，男，1984年12月6日出生，汉族，住贵州省普安县，现住贵州省普安县。 上诉人李连国因与被上诉人张恩典不当得利纠纷一案，不服贵州省普安县人民法院（2020）黔2323民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李连国上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不再返还被上诉人房屋租金及支付被上诉人停产停业损失补偿款11353.0185元；一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人应退还被上诉人房租23110元，系认定事实错误。上诉人与被上诉人2015年5月22日签订《房屋出租协议》后,因普安县棚户区改造项目大踏步推进,导致县城内房租大幅上涨,上诉人与被上诉人口头约定,从2017年起每年房租涨幅调整为20%,被上诉人同意后,于2017年6月1日预付租金71000元,2018年5月2日向上诉人预付租金102000元(如果不是双方达成口头协议增加房租,被上诉人是不可能“多付”房租的)。因上诉人的出租房被棚改拆迁后,双方于2019年3月16日对房租及所交押金问题进行结算，被上诉人2017年应给付上诉人的租金为58000+(58000×20%)=69600元,2018年应给付上诉人的租金为6960+(69600×20%)÷2(2018年只租用半年)=41760元,合计被上诉人应给付上诉人租金121360元。被上诉人共预交的租金为71000元(2017年)+102000元(2018年)=173000元;上诉人应退还被上的人的租金为173000元-121360元=51640元。结算当天,双方达成协议,上诉人只退给被上诉人51000元,零头640元被上诉人主动放弃不要,该协议达成后,上诉人退还被上诉人租金51000元,押金3000元,合计54000元。被上诉人收钱后,向上诉人出具收条一张,证明双方的房租已结清，上诉人不应当再给付被上诉人租金,故其返还“多付租金”的诉讼请求依法应予驳回。二、一审法院认定被上诉人应得的停产停业损失为42886.13元,属于明显的计算错误。依据普府办发(2016)167号普安县人民政府办公室印发的《普安县城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》第十五条第三款第二项规定,承租人应得的停产停业损失补偿(不超过6个月)。根据上诉人提供的《普安县城棚户区改造房屋征收补偿协议》第6页记载:上诉人所得物业安置补偿(停产停业损失)总计为85772.25元,但该笔款是由两项内容计算所得：第一项是77平方米出租房的补偿,其计算公式为77平方米×21830元/平方米×0.15%×24个月=60512.76元,该款被上诉人最多只能享受6个月的补偿,即应为60512.76元÷24个月×6个月=15128.19元;第二项是38.57平方米出租房的补偿,其计算公式为38.57平方米×21830元/平方米×0.15%×20个月=25259.49元,这笔款被上诉人只能享受6个月的补偿,即应为25259.49元÷20个月×6个月=7577.847元;以上两笔款被上诉人合计按6个月计算,只应得的补偿为15128.19元+7577.847元=22706.037元,对该补偿款因双方未事先约定,一审法院酌情支持被上诉人50%,被上诉人应得的补偿款为22706.03元×50%=11353.0185元。补充：请求依法改判上诉人不应返还被上诉人装修装饰补偿款。事实和理由：上诉人出租房屋门面原为川味之家酒楼，实际存在装修。在双方未提交证据足以证明直接实际出资装修部分的前提下，因房屋所有权人属于上诉人，附属设施应由房屋所有权人所有。 张恩典辩称，关于租金与停产停业损失补偿款的问题，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。关于装修费的问题，在一审时答辩人已提供相应的证据证明投入了很大的资金进行装修，所以装修费应该是属于答辩人。 张恩典向一审法院起诉请求：1.判令李连国退还张恩典多支付的租金23400元；2.判令李连国返还张恩典承租房屋装修装饰补偿款121212.29元；3.判令李连国返还停产停业损失补偿款85772.25元；4.判令李连国给付张恩典职工失业补偿款（两个营业执照）28080元；5.判令本案诉讼费用由李连国承担。 一审法院认定事实：2015年5月22日张恩典为乙方与李连国为甲方签订《房屋出租协议》，张恩典承租李连国位于普安县房屋（原川味之家酒楼）一、二楼作为经营之用，协议中约定：“一、租期五年，租赁期限从2015年5月22日至2020年5月22日，年租金伍万捌仟元整（58000元），签订协议时乙方一次性付清房屋租金（一年）。二、经甲、乙双方协商同意，两年内不加房屋租金，租金一年一付。后三年如一次性付清房租，甲方将不增加房屋租金。如还是一年一付，甲方将每年增加房屋租金（10%）元。三、如遇拆迁或其他因素造成房屋中途不能继续使用，租金将多退少补。”张恩典承租房屋后用第一层经营普安县恩典休闲吧，第二层经营普安县张记餐饮部，张恩典2015年、2016年均按年支付租金给李连国，2017年6月1日张恩典支付李连国2017年至2018年5月22日的租金71000元，2018年5月2日张恩典支付李连国房屋租金102000元；因普安县实施瓦厂新增片区城市棚户区改造项目，李连国出租给张恩典经营的房屋门面属于拆迁范围之内，李连国于2018年11月13日与普安县县城开发管理委员会签订《普安县城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议（瓦厂新增片区）》，并按协议领取房屋室内装修、配套设施、附属设施等补偿款354103.87元，领取停产停业损失费85772.25元；李连国于2019年1月15日与普安县县城开发管理委员会签订《普安县城市棚户区改造项目房屋征收补充协议》，又按协议领取职工失业补助金28080元；张恩典于2015年5月22日搬入出租房屋门面经营至2018年11月20日搬出，李连国退还张恩典房屋租金51000元。张恩典认为李连国领取的房屋室内装修、配套设施、附属设施等补偿款中121212.29元、停产停业损失费及职工失业补助金应属张恩典所有，多付房租23400元应予退还为由，于2020年3月以不当得利为由诉至本院要求判令被告返还。 一审法院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点归纳如下：一、本案应如何定性？二、双方房屋租赁关系如何认定？张恩典的诉讼请求如何支持？三、李连国如何承担民事责任？ 关于争议焦点一，本案立案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，因本案原告非房屋拆迁安置补偿合同的任何一方，而张恩典起诉主张李连国退还款项系被告没有法律及事实依据领取或收到应属于张恩典的部分，故本案定性为不当得利纠纷。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中双方签订《房屋出租协议》，李连国将房屋门面出租给张恩典经营使用，张恩典为此支付房屋租金给李连国，此协议合法有效予以认定，双方应按协议（合同）约定履行各自义务；根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条之规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”、第一百二十一条之规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”张恩典作为被征收房屋门面的用益物权人，有权获得合理补偿；根据普安县人民政府办公室[2016]167号《关于印发普安县城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案的通知》文件关于安置补偿方案第十五项中明确：“如房屋产权人与承租人签订的房屋租赁合同未明确约定的，双方自行协商处理，原则上装修装饰补偿（由承租人出资的部分）、职工失业补助、停产停业损失补偿（不超过6个月）由承租人享受。”据此，应支持的返还项目及金额具体如下：1、房屋租金，2015年、2016年张恩典按时向李连国支付房屋门面租金并无争议，2017年6月1日张恩典支付李连国2017年至2018年5月22日的租金71000元，按照双方签订《房屋出租协议》约定张恩典应支付2017年房屋租金为63800元（在2016年房租基础上上浮10%），多付7200元[71000元（已付房租）－63800元（应付房租）]；2018年5月2日张恩典向李连国支付房租102000元，按照双方签订《房屋出租协议》约定张恩典应支付2018年房屋租金为70180元（在2017年房租基础上上浮10%），张恩典于2018年11月20日搬出出租房屋，实际使用出租房屋6个月，按月计算房租为5848.3元[70180元（2018年年租金）÷12个月计]，2018年应付房租为35090元[6380元（月租金）×6个月计]，多付66910元[102000元（已付房租）－35090元（应付房租）]；张恩典多付租金合74110元[7200元（2017年多付租金）+66910元（2018年多付租金）计]，减出李连国已退还的租金51000元，李连国应退还张恩典房租23110元；2、装修装饰补偿款，本案中李连国出租房屋门面原为川味之家酒楼实际存在装修，而张恩典承租用于经营休闲吧及餐饮，原告亦进行部分装修，在双方均未提交证据足以证明自己实际出资装修部分的前提下，以李连国提交的《个体工商户商铺装修及附属设施、配套设施补偿标准表》记载原告租赁被告房屋商铺装修及附属设施、配套设施的补偿标准56789元作为参考，双方酌情各享有50%即各享有28394.5元；3、停产停业损失补偿款，结合本案张恩典承租李连国房屋门面即成为该房屋门面的用益权人，本案涉及的征收拆迁房屋门面的停产停业损失补偿85772.25元，由于双方事前未有约定，事后发生争议，张恩典承租房屋门面用于休闲吧、餐饮服务经营，而李连国出租房屋门面同样是一种经营行为，双方应各自享有50%的补偿，酌定支持张恩典停产停业损失补偿为42886.13元；4、职工失业补助金，是按经营户每证（营业执照）3个人一次性补发6个月计付，一证为14040元，张恩典为两证应得补助金28080元。 关于争议焦点三，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”争议焦点二中所认定李连国取得的征收补偿利益属于张恩典部分及多收原告租金均应返还。综上，张恩典的诉讼请求部分酌情支持；李连国的辩解理由于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百二十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李连国于本判决生效后次日起十日内一次性返还原告张恩典房屋租金23110元、装修装饰补偿款28394.5元、停产停业损失补偿款42886.13元、职工失业补助金28080元，以上四项合计122470.63元；二、驳回原告张恩典的其他诉讼请求。案件受理费5181元，减半收取计2591元，由原告张恩典负担1374.5元，被告李连国负担1216.5元。 二审中，李连国向本院提交2019年3月16日张恩典出具的《收条》一张，证明：上诉人将所有的房租54000元（5100的房租＋3000元押金）退还给被上诉人，双方的房租已经结清。经质证，张恩典对该证据的三性予以认可，对证明目的不认可。理由：此收据只能证明上诉人退还了54000的房租及押金，并不能证明结清房租。该收条的备注内容即“双方房租已结清”系上诉人自行添加的，收条原件上并无该字样。本院认为，对该证据张恩典签字以上的内容予以确认，对于李连国的证明目的不予采信。李连国申请证人李某出庭作证，拟证明案涉租金已结清。结合庭询情况及张恩典的质证意见，本院对于李连国申请该证人出庭作证的证明目的不予采信，证人并不知晓案涉房屋租赁款是如何结清一节事实。张恩典没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明：1、2019年3月16日，张恩典向李连国出具《收条》，收条载明“今收到李连国退还房屋租金51000元，水、电定金3000元，共计54000元，特此据！共计伍万肆仟元。”张恩典出具该收条后，李连国在张恩典不在场、不知情的情况下在该收条下方添加“注：双方房租已结清字样。”2、《普安县城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议（瓦厂新增片区）》载明李连国户的停产停业损失费：85772.25元，77平方米出租房的补偿,其计算公式为77平方米×21830元/平方米×0.15%×24个月=60512.76元;38.57平方米出租房的补偿,其计算公式为38.57平方米×21830元/平方米×0.15%×20个月=25259.49元。 本院认为，本案二审争议焦点为：李连国是否应返还张恩典房屋租金23110元、装修装饰补偿款28394.5元、停产停业损失补偿款42886.13元。 关于租金的问题，李连国上诉提出，其与张恩典口头约定,从2017年起每年房租涨幅调整为20%,张恩典同意后于2017年6月1日预付租金71000元,2018年5月2日向上诉人预付租金102000元，但其并未提交充分证据证明该主张。根据双方书面合同约定，2016年张恩典向李连国支付的租金金额为58000元，2017年房租在2016年基础上上浮20%，2017年的租金应计算为69600元（58000元+58000元×20%），而不是71000元。且在一审庭审中李连国对张恩典陈述租金每年按照10%涨幅收取一节予以认可，根据民事诉讼禁止反言的基本原则，对于李连国二审提出关于租金涨幅为20%一节的上诉请求和理由，本院不予采信。本案所涉《房屋出租协议》系李连国与张恩典的真实意思表示，且不违反法律的效力性强制性规定，应是合法有效的。一审法院依据该《房屋出租协议》约定的租金计算方式认定张恩典多付李连国房屋租金74110元，扣除李连国已经退还张恩典的租金51000元，判决由李连国返还张恩典房租23110元，符合本案的实际情况，本院依法予以确认。关于装修装饰补偿款的问题，本案中李连国出租房屋门面原为川味之家酒楼实际存在装修，而张恩典承租用于经营休闲吧及餐饮，亦进行部分装修，在双方均未提交证据足以证明自己实际出资装修部分的前提下，一审法院以李连国提交的《个体工商户商铺装修及附属设施、配套设施补偿标准表》记载张恩典租赁李连国房屋商铺装修及附属设施、配套设施的补偿标准56789元作为参考，双方酌情各享有50%即各享有28394.5元，符合本案的实际，并无不当，本院依法予以确认。关于停产停业损失补偿款的问题，普安县人民政府办公室[2016]167号《关于印发普安县城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案的通知》文件关于安置补偿方案第十五项中明确：“如房屋产权人与承租人签订的房屋租赁合同未明确约定的，双方自行协商处理，原则上装修装饰补偿（由承租人出资的部分）、职工失业补助、停产停业损失补偿（不超过6个月）由承租人享受。”，《普安县城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议（瓦厂新增片区）》载明李连国户的停产停业损失费：85772.25元，77平方米出租房的补偿,其计算公式为77平方米×21830元/平方米×0.15%×24个月=60512.76元;38.57平方米出租房的补偿,其计算公式为38.57平方米×21830元/平方米×0.15%×20个月=25259.49元，故对于该部分损失，张恩典作为承租人，其应享有的停产停业损失费不应超过6个月，即应计算为：77平方米停产停业损失费60512.76元÷24个月×6个月+38.57平方米停产停业损失费25259.49元÷20个月×6个月=22706.04元，对于超出六个月部分应由李连国享有，一审法院计算该项损失错误，本院依法予以纠正。综上，应由李连国返还张恩典房屋租金23110元、装修装饰补偿款28394.5元、停产停业损失补偿款22706.04元、职工失业补助金28080元，上述款项合计为102290.54元。 综上，李连国的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销贵州省普安县人民法院（2020）黔2323民初526号民事判决； 二、由上诉人李连国于本判决生效后次日起十日内一次性返还被上诉人张恩典房屋租金23110元、装修装饰补偿款28394.5元、停产停业损失补偿款22706.04元、职工失业补助金28080元，上述款项合计为102290.54元； 三、驳回被上诉人张恩典一审其余诉讼请求。 一审案件受理费5181元，减半收取计2591元，由上诉人李连国负担1216.5元，由被上诉人张恩典负担1374.5元；二审案件受理费5181元，由上诉人李连国负担4181元，由被上诉人张恩典负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  尹慧兰 审判员  曾婷婷 审判员  陈映桃 二〇二〇年九月四日 书记员  岑 涛