吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初1836号原告（反诉被告）：吉林五洲花园大酒店有限公司。法定代表人：马伟，董事长。委托诉讼代理人：孙占东，男。委托诉讼代理人：江玥颖，吉林恒正达律师事务所律师。被告（反诉原告）：张骞予，女，1985年1月26日出生，汉族，住辽宁省阜新蒙古族自治县。委托诉讼代理人：宋信德，吉林卓行律师事务所律师。原告（反诉被告）吉林五洲花园大酒店有限公司（以下简称五洲公司）与被告（反诉原告）张骞予租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）五洲公司的委托诉讼代理人孙占东、江玥颖，被告（反诉原告）张骞予的委托诉讼代理人宋信德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五洲公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空房屋（网点，下同），将房屋恢复原状，交还原告；2.判令被告赔偿合同到期后至实际腾空房屋并交付时止的滞纳金，按照日租金273.98元的200%计算；诉讼中原告增加一项诉讼请求，请求被告支付原告发生的公证费损失4000元、快递费损失17元。事实与理由：2018年8月20日，原告与被告签订《吉林五洲花园大酒店商业网点租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定原告将位于五洲花园大酒店中庭南侧的大堂茶吧网点出租给被告，租赁期限为1个租赁年度，自2018年9月20日起至2019年9月19日止。年度租赁租金为100000元，应在2018年8月27日内交付，同时需要交付保证金20000元。第一个租赁年免收被告的年度物业管理费用，被告自行向原告缴纳水、电费。租赁期限届满，被告如续约应于期满前一个月与原告协商重新签订租赁协议，如未续约，当租赁期间届满时，被告应在7日内交还该网点，如被告逾期不归还网点，每逾期一日，被告应向原告支付原日租金200%的滞纳金。合同终止后，被告应自费将网点内所有属于被告的可移动物品搬离该网点，将不可移动的物品拆除，并将该网点恢复至网点交付时的状态。《租赁合同》履行期满后，原告与被告就续约问题未达成一致，被告至今并未按约搬离网点、恢复原状，原告于2019年12月7日和2019年12月14日向被告张骞予致《告知函》，要求被告搬离并协商资金后续问题，未果，现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。张骞予辩称，第一，答辩人未腾空案涉租赁的场地原因在于原告在案涉租赁合同履行期间未严格按照合同约定进行履行，存在恶意违约行为。根据原告与答辩人签订的《吉林五洲花园大酒店商业网点租赁合同》第7.5条约定：“甲方（即本案原告）不得在与乙方（即答辩人）合作期间，擅自经营与乙方产生冲突的产品（大堂吧不可售卖任何茶品），并不得再同第三方签署出售同商品合同”。但原告在合同签订后，一直在大堂吧自营出售与答辩人相同的茶品，且低价售卖，其不正当竞争行为导致答辩人无法正常经营，产生较大的营收损失。该情况发生后，答辩人在合同履行期间一直就此事与原告进行多次协商，原告虽口头同意关闭大堂吧，但至今未兑现诺言。在合同期限届满后，原告曾承诺答辩人将租赁期限免费延展至2019年12月31日，答辩人基于原告上述承诺经营至2019年12月初，又与原告协商合同续期事项，原告承诺为答辩人减免租金至每年6.5万元，因答辩人曾给付原告负责人5000元续约保证金，故如双方续约，则次年租金变更为每年6万元。但因原告仍拒不履行关闭经营大堂吧的承诺，导致双方未协商一致，陷入僵局，答辩人随即关闭案涉租赁场地，不再经营。答辩人绝非无故占用其场地，实为无奈之举。答辩人于2020年8月13日主动到原告处搬离物品，但原告拒绝答辩人腾迁场地，故导致答辩人至今未能从案涉场地腾迁的责任应由原告承担。第二，首先，案涉租赁合同为格式合同，如前述合同第7.5条之约定，但原告却未对其自营同类茶品的行为约定相应的违约责任，免除了其违约责任。相反，在违约责任条款中，原告作为提供格式条款的一方，并未遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，设置加重答辩人一方责任的条款，即合同第11.1.3条约定：“如乙方逾期不归还网点，每逾期一日，乙方向甲方支付原日租金200%的滞纳金，超过30日甲方有权解除合同，并追缴乙方应付租金及滞纳金”。依据《合同法》第四十条之规定，上述约定为原告作为提供格式条款一方，加重答辩人一方的责任，该条款属无效条款，原告根据上述条款主张所谓的“滞纳金”不应得到支持。其次，即便答辩人承担占用场地期间的费用，占用费用的计算期间应为根据合同第11.1.1条约定：“乙方应在本合同约定的租赁期限届满之日起7日内交还该网点”，因原告承诺租赁期限免费延展至2019年12月31日，故应当将2020年1月1日视为租赁期满，7日后即2020年1月8日起开始计算至甲方享有案涉合同解除权之日止，即2020年2月8日止。对于2月8日后的占用费用，属于《合同法》第一百一十九条规定的扩大损失，因原告并未采取相应的有效措施防止损失扩大，而是怠于行使权利，且拒绝答辩人搬离物品，故对于该部分损失，答辩人不应承担。第三，因原告于2020年1月29日暂停营业，于3月26日恢复营业，又于2020年5月15日暂停营业，于2020年7月8日恢复营业。对此停业期间共计111天的占用费用不应予以计算。第四，答辩人于2020年8月13日主动到原告处主动搬离物品，但因原告明确表示拒绝并制止答辩人搬离，故对于8月13日之后的期间的占用费用不应予以计算。综上所述，原告诉请无事实及法律依据，请求法庭予以驳回张骞予向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即返还其违法扣押的反诉原告所有的物品（以吉林市江城公证处出具的《吉林五洲花园大酒店茶吧一茗茶行物品清点清单》为准）；2.判令反诉被告立即返还反诉原告保证金25000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告违约金20万元；两项金额合计225000元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年8月20日签订《网点租赁合同》。双方约定，甲方（即反诉被告）将位于五洲花园大酒店中庭南侧建筑面积约515.04平方米的大堂茶吧网点出租给乙方（即反诉原告），供乙方以一茗茶行名称，经营茶、茶具及相关服务。租赁期限为一年，自2018年9月20日起至2019年9月19日止，年租金为十万元。合同7.5条约定，甲方不得在与乙方合作期间，擅自经营与乙方产生冲突的产品（大堂吧不可售卖任何茶品），并不得再同第三方签署出售同商品合同。13.3.4条约定，如甲方在与乙方合作期间，同第三方签署与乙方售卖同等商品的合同，需要向乙方支付合同总款200%的赔偿金。上述合同签订后，反诉原告于同日一次性给付反诉被告租金及保证金12万元。反诉被告在上述合同履行期间，擅自以其自营的大堂吧售卖与反诉原告相冲突的茶品，其行为严重影响了反诉原告的正常经营，致使收入锐减，已构成恶意违约。反诉原告多次找到反诉被告进行协商，但反诉被告却置若罔闻，拒不改正。直至2019年8月份，反诉原告经于反诉被告的负责人孙占东进行协商，孙占东同意为反诉原告将租期免费延展至2019年12月31日，但反诉被告仍未就大堂吧自营茶品的行为作出改变。根据约定，反诉被告应当向反诉原告支付合同总款200%的赔偿金并返还反诉原告保证金25000元。另外，反诉被告将反诉原告的货品违法扣押在该网点内，导致反诉原告无法腾迁，故其亦应当承担返还货品的民事责任。五洲公司辩称，答辩人在履行与反诉原告张骞予签订的《网点租赁合同》期间，不存在反诉原告诉称的出售茶品行为，且根据合同约定，答辩人承担支付合同总款200%赔偿金的违约行为系与第三方签署售卖同等商品的合同，答辩人从未与第三方签署过任何关于出售茶品的其他合同。答辩人在合同履行期间，已遵守合同约定，履行了应尽义务，反诉原告要求答辩人支付200%的赔偿金无事实及法律依据。关于反诉原告提出的保证金返还问题，根据双方签订的网点租赁合同第4条租赁保证金的约定，在承租方无违约、无欠费且房屋及设施无破损情况下，可无息返还，现租赁期限届满反诉原告未能如约返还承租网点已构成违约。鉴此反诉被告尚未返还其保证金。另反诉原告张骞予诉状所附物品清单，其遗留的物品均由江城公证处公证封存，应以公证处记录在册的物品为准。反诉原告诉状中物品清单所列物品，亦无其他证据证明，确实存放在其承租网点内，综上，敬请贵院依法审查，驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月20日五洲公司（甲方）与张骞予（乙方）签订《吉林五洲花园大酒店商业网点租赁合同》，约定：甲方将位于五洲花园大酒店中庭南侧建筑面积约515.04平方米（面积以图纸测算建筑面积为准）的大堂茶吧网点出租给乙方；该房屋只供乙方以一茗茶行名称，经营范围包括茶、茶具及相关服务；租赁期限为1个租赁年度，自2018年9月20日起至2019年9月19日止，租赁期限届满，乙方如续租应于期满前一个月与甲方协商重新签订租赁协议，同等条件乙方拥有优先续租权；第一个租赁年度租金为10万元；乙方在签署本合同之日起向甲方交纳保证金2万元，乙方无违约，无欠费且房屋及设施无破损情况下，租期届满后三个月内，甲方凭收据将保证金无息返还给乙方；甲方不得再与乙方合作期间，擅自经营与乙方产生冲突的产品（大堂吧不可售卖任何茶品），并不得在同第三方签署出售同商品合同；如乙方逾期不归还网点，每逾期一日，乙方向甲方支付原日租金200%的滞纳金，超过30日甲方有权解除合同，并追缴乙方应付租金及滞纳金；如甲方在与乙方合作期间，同第三方签署与乙方售卖同等商品的合同，需要向乙方支付合同总款200%的赔偿金；合同终止（不论基于任何原因）乙方应自费将该网点内所有属于乙方的可移动物品搬离该网点，将不可移动的物品拆除，并将该网点恢复至网点交付时的状态；合同签订地为吉林市昌邑区，若发生争议，双方应及时协商，协商不成时，任何一方可向本合同签订地人民法院提起诉讼。该合同还约定了其他事项。该合同签订后，张骞予向五洲公司支付租金10万元，保证金2.5万元。合同到期后，张骞予未与五洲公司续签租赁合同。张骞予关闭案涉租赁场地，未将租赁场地恢复原样。五洲公司的孙占东分别于2019年12月7日、2019年12月14日、2020年7月20日通过微信向张骞予发出搬离租赁场地内物品的告知函，2020年7月20日也通过邮递方式向张骞予发出告知函，张骞予未在限定的期限2020年7月25日前搬离。2020年7月28日五洲公司在吉林省吉林市江城公证处公证人员高宇航、刘洋的见证下，对吉林五洲花园大酒店大堂茶吧一茗茶行可移动物品进行清点后封存至大堂老前台位置放置，并形成物品清点清单七页。2020年8月13日张骞予到五洲公司欲取走上述一茗茶行可移动物品，五洲公司要求其将案涉租赁场地恢复原样才可以取走上述物品，因而双方发生纠纷，致张骞予向吉林市公安局昌邑分局新地号派出所报警。因张骞予未于当日将案涉租赁场地恢复原样，五洲公司未返还张骞予上述一茗茶行可移动物品。五洲公司孙占东与张骞予的微信聊天记录显示：五洲公司商议下一年（2019年9月20日至2020年9月19日）租金65000元，但张骞予未续租。五洲公司于2020年1月29日以“为全力遏制疫情传播和扩散本着对人民群众人身安全高度负责态度”暂停营业至2020年3月25日；于2020年5月15日以“根据省市政府对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控部署，为有效预防和阻断疫情传播，保障宾客和员工身体健康及生命安全”暂停营业至2020年7月7日，共计停业111天。五洲公司与张骞予一致确认：2020年9月16日张骞予将案涉租赁网点腾空并恢复原样；五洲公司将公证书附件二物品清点清单中的物品返还给张骞予。认定上述事实的证据有：吉林五洲花园大酒店商业网点租赁合同、微信截图、短信截图、公证书、吉林增值税专用发票、邮寄订单受理交寄单、照片四张；五洲公司发布的停业及恢复营业通知、吉林市公安局昌邑分局新地号派出所报警回执、五洲公司于2018年8月20日出具的收据、张骞予与五洲公司孙占东微信聊天记录及当事人的当庭陈述。对于反诉原告张骞予提供的反诉证据微信聊天记录打印件三张、照片打印件三张、五洲公司大堂吧自2018年12月25日至2019年12月26日期间经营台账及张骞予经营的一茗茶社茶品价格表，上述证据除了微信聊天记录及聊天记录中的照片，均为复印件，本院无法核实其真伪，且仅凭上述证据无法证明五洲公司大堂吧在张骞予承租期间对外经营茶品，故本院对上述证据不予采信。本院认为，五洲公司与张骞予于2018年8月20日签订《吉林五洲花园大酒店商业网点租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同全面履行自己的义务。本诉部分，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，合同租赁期限届满日为2019年9月19日，五洲公司确认张骞予于2020年9月16日将案涉租赁网点腾空并恢复原样，故五洲公司诉请张骞予腾空网点，将网点恢复原状的请求，已实际解决，本院不再予以处理。关于五洲公司主张的滞纳金，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失的。”本案中，因双方约定租赁期限届满之日起七日内交付，因此张骞予应在2019年9月27日前交付网点。张骞予延迟交付恢复原状的网点应自2019年9月28日至2020年9月16日即354日。虽张骞予主张租赁期限免费延展至2019年12月31日，但是其提供的现有证据不足证明其主张，应承担不利后果。双方约定逾期归交付网点的滞纳金为546.96元/日。按照上述法律规定，五洲公司主张的违约金过高，本院予以适当的调整。自2020年1月至7月五洲公司因新冠肺炎疫情的原因暂停营业111日，五洲公司实际营业时间为243日（354日-111日）。另五洲公司与张骞予商量下一年的租金按照6.5万元/年，即日租金178.08元，结合上述情况，对于五洲公司主张的滞纳金本院酌情予以支持43273.44元（178.08元/日×243日）。上述损失的产生系由于张骞予怠于履行将租赁网点恢复原样而造成的，故张骞予应给付五洲公司违约金43273.44元。关于五洲公司主张的公证费及快递费，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”具体到本案，按照双方签订的租赁合同的约定：合同终止，张骞予应将可移动物品搬离网点，将不可移动物品拆除，并将该网点恢复至网点交付时的状态。在五洲公司多次微信通知张骞予的情况下，而张骞予未在限定的期限内搬离，已经违反上述约定。因而五洲公司采取邮寄方式通知张骞予及公证方式对可移动物品进行清点封存属于为避免损失扩大而产生的合理费用，公证费4000元、快递费17元，共计4017元应由张骞予承担，故张骞予应给付五洲公司公证费、快递费合计4017元。就反诉部分，因张骞予确认五洲公司已于2020年9月返还其公证书附件二中物品清点清单中的物品，故张骞予反诉该项请求已经得到解决，本院不再予以处理。关于张骞予主张的保证金2.5万元，因案涉租赁合同已于2019年9月20日到期，故五洲公司应返还张骞予保证金2.5万元。关于张骞予主张的违约金20万元，本案中，双方约定：“五洲公司不得在与张骞予合作期间，擅自经营与张骞予产生冲突的产品（大堂吧不可售卖任何茶品），并不得再同第三方签署出售同商品合同”。张骞予提供的现有证据不足以证明五洲公司在其承租期限内自营同样商品，因而其主张的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。案涉合同7.5条款约定了五洲公司不能自营茶品，只是没有具体约定违约金的计算方式，并未免除五洲公司的违约责任，因而即便该合同条款属于格式条款，其也不符合格式条款无效的情形，因此对于张骞予该项抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张骞予于本判决生效之日起七日内赔偿吉林五洲花园大酒店有限公司逾期腾迁的滞纳金43273.44元；二、张骞予于本判决生效之日起七日内给付吉林五洲花园大酒店有限公司公证费、快递费合计4017元；三、驳回吉林五洲花园大酒店有限公司的其他诉讼请求；四、吉林五洲花园大酒店有限公司于本判决生效之日起七日内返还张骞予保证金25000元；五、驳回张骞予反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1274元，由张骞予负担491元，吉林五洲花园大酒店有限公司负担783元；反诉案件受理费2337.5元，由吉林五洲花园大酒店有限公司负担212.5元，由张骞予负担2125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 王淑萍 二〇二〇年九月二十九日书记员 戈宏亮