江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初4415号原告：曹忠亮，男，1983月27日生，达斡尔族，住常州市武进区。原告：赵佳，女，1984年5月26日生，汉族，住常州市武进区。两原告共同委托诉讼代理人：徐宏伟，江苏金伙伴律师事务所律师。被告：常利平，女，1984年1月6日生，汉族，住常州市武进区。被告：赵红雷，男，1984年9月17日生，汉族，住常州市武进区。两被告共同委托诉讼代理人：李静、陶建冬，江苏正气浩然律师事务所律师。原告曹忠亮、赵佳与被告常利平、赵红雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。原告曹忠亮及两原告共同委托诉讼代理人徐宏伟、被告赵红雷及两被告共同委托诉讼代理人李静和陶建冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹忠亮、赵佳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被双方签订的存量房买卖合同；2.判令被告双倍返还原告定金100000元；3.判令被告按合同约定支付原告支付的律师费10200元，保函费800元；4.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2020年6月7日，经房产中介居间服务，原告与被告签订《存量房买卖合同》一份，合同约定被告将其所有的房产（常州市武进区）出售给原告，按约定原告支付给被告定金50000元（己支付）。之后，被告自认为房价卖的不高，单方毁约不再履行合同。原告夫妻系常州高校（江苏理工学院）从黑龙江引进的高层次人才，目前工作调动、往返交通以及孩子就学等都很不方便，急需买房居住落户稳定下来，为了看房、买房原告已经花费了大量精力。原告认为被告单方不再履行合同的行为系违约，也是不讲诚信的行为。经催告双倍返还定金无果，原告只能诉至法院，请求法院依法查明事实，及时判如所请，维护原告的合法权益。诉讼中，原告的第一项诉请变更为：请求法院确认原、被告于2020年6月7日签订的存量房买卖合同已经于2020年6月22日解除。被告常利平、赵红雷共同辩称，一、本案的二手房买卖合同尚未生效，该房屋系夫妻共同财产，应当共同处理，该事实原告以及中介都清楚。本案常利平签字后原告以及中介当时就和赵红雷视频通话并进行录音录像，用来取得赵红雷的确认，在通话过程中，中介要求赵红雷准备52万元还贷款，赵红雷当时就对交易条件予以否认，不同意该交易条件，故本案合同没有生效；二、原、被告在合同协商期间意思表示不明确，双方对于交易条件存在重大误解。协商阶段，赵红雷确认条件是房屋首付款81万元，余款贷款支付，赵红雷并不知道原告的人才补贴款40万元不能交付被告偿还贷款。在合同签订之后，征求赵红雷意见时中介才明确解释该款项的交付时间以及条件，导致两被告无法解决贷款偿还问题。三、两被告没有不履行合同的意思表示，且积极的履行合同。两被告从未表示不同意出售房屋，在得知要自己筹集52万元还贷后才不同意交易条件。虽然两被告不同意交易条件，但是仍然在为合同履行积极创造条件。当发现此前协商的条件与最终合同签订的条件不符合时，原本被告只要准备10万元还贷，变成需要筹集52万元还贷，被告仍旧积极筹款，在6月15日之前已经筹备了20万元，并函告原告，要求变更履行条件，帮助被告解决还贷问题。如果当时原告能将后期贷款以外的款项提前支付，并适当解决一小部分的款项，被告再通过求助他人，此份合同还是能顺畅履行。但事实是原告对于被告的函告置之不理，且原告应当于2020年7月10日前支付的36万元都没有支付给被告，直接选择在7月3日提起诉讼，原告此时没有履行合同的意思。四、我方认为本案不适用定金罚则。根据合同约定，原告应当在7月10日之前支付36万元，但事实上在合同约定的履行期都没有届满之前，即7月3日就提前诉讼，没有证据证明双方合同是不能履行的。所以，原告的诉求没有达到合同的条件，同时按照定金罚则的规定，定金罚则的适用必须在一方不履行合同的时候才可以适用，本案的被告不存在不履行合同的情形，即使是被告存在筹集资金不能达到52万元的情形也只是属于履行不能的情况仍旧不适用定金罚则。综上，基于原告的诉请，被告同意退还原告已经支付的5万元，对于其他诉请因原告没有任何法律依据，请求法院驳回。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2020年6月7日，两原告与两被告在天宁区兰陵居阳房产信息咨询服务部就上述房屋买卖事宜进行协商。协商过程中，因被告赵红雷急需出差便提前离场。当日，常利平与两原告签订一份《存量房买卖合同（居间）》，合同载明甲方（卖方）为被告常利平、赵红雷，乙方（买方）为原告曹忠亮、赵佳，丙方（经纪机构）为天宁区兰陵居阳房产信息咨询服务部。合同第一条房屋基本情况约定：不动产权证号（2017）XXX、（2017）XXX-1，产权人常利平、赵红雷，房屋坐落于常州市武进区，房屋建筑面积160.81平方米。第二条房屋成交价格约定：经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为2680000元。第三条付款及税费约定：乙方应于2020年6月7日向甲方支付购房定金50000元，该定金抵作房屋价款，甲方在收到定金款项时将房屋产权证暂存于丙方。付款方式及期限约定为以商业贷款方式付款，乙方应当在2020年7月10日前支付首期房屋价款810000元（包含定金），余款1870000元由乙方于2020年7月10日前向（发放贷款机构江苏银行）申请贷款，以贷款方式支付。存量房交易资金第三方监管约定甲、乙双方同意按照《关于进一步加强存量房交易资金监管工作的通知》（常房发【2017】27号）要求，遵守存量房交易资金第三方监管制度。第四条权属转移登记约定：自商业贷款发放之日起7日内共同向不动产登记机构申请办理不动产权属转移登记手续。第五条房屋交付约定：甲方于监管资金全部到账2日内将房屋交付给乙方。第八条违约责任约定：甲乙丙任何一方违约，除赔偿守约方违约金或实际损失外，还应赔偿守约方为此支出的公证费、律师费、诉讼费、仲裁费、保全费、差旅费等为维护自身权利而产生的一切合理费用。合同附件三补充协议第2点约定甲乙双方于2020年7月10日（含）前办理资金监管手续，且遇节假日顺延至节后第1个工作日。第11点约定房屋价款中410000元不通过资金监管，乙方在办理资金监管前或当天直接支付给甲方指定账户。第19点归还与房屋相关贷款约定：甲方产权转移登记过户前需还中国银行贷款，还贷款时乙方支付房款360000元至甲方贷款银行账户，直接用于甲方还贷，协助还贷金额包含在合同约定的首期房屋价款内。该条款协助还款其他事项第（4）项约定，若还贷金额超出合同约定的还贷金额，甲方承诺自行筹足除乙方协助还贷部分之外剩余金额。第24点其他约定载明：该房屋价格组成为定金5万＋协助甲方还款36万＋资金监管40万＋江苏银行商贷187万＝268万元整。合同签订后，原告曹忠亮当即向常利平转账支付了购房定金50000元，被告常利平也用语音微信的方式将合同已签的事实告知了被告赵红雷，丙方工作人员也就合同相关情况与被告赵红雷进行了电话核实。2020年6月10日，被告常利平微信联系原告赵佳，询问36万什么时候到位，赵佳回复我随时到位，看你还款时间。2020年6月22日，被告常利平向丙方出具一份书面说明，载明：“本人常利平由于老公一直没表态同意卖房，并且当时录音也明确表明不同意对方的付款条件，最后也明确表明前面说的内容不算，当时房子买卖我们夫妻存在争议，他明确不卖，我单方签了居间协议。现经考虑，我决定不卖。”2020年6月23日，被告常利平向原告发函一份，载明：“曹忠亮：本人常利平于2020年6月7日签订的居间房屋买卖合同，由于我方房子贷款还有92万多没有还清，您提供的首付款现金部分只有41万，不够我还贷款完成银行解押。当时我老公也明确表示不同意您的付款方式。中介明知这个情况，为了促成交易获得中介费而没有关注这个问题，如果按照当时中介的合同就无法履行。如果你不同意变更在中介处洽谈的合同的履行方式，合同就无法履行。请收到本函后五日内给予明确答复是否同意变更合同履行方式。如果合同不能履行我同意退还您的五万定金，并愿意按照银行利息赔偿您的利息损失。”原告收函后未予回复。庭审中，原告明确表示不同意继续履行合同。本院认为，两原告与被告常利平签订的《存量房买卖合同（居间）》合法有效，双方应按约履行各自的合同义务。本案主要争议焦点为：（一）两原告与被告常利平签订的合同是否已解除？（二）原告要求被告承担双倍定金及律师费、保函费的诉请应否支持？（三）被告赵红雷应否承担责任？针对焦点（一），案涉房屋系常利平与赵红雷共同所有，从常利平于2020年6月22日出具的一份说明内容来看，能充分证明被告赵红雷已明确表示不卖案涉房屋，被告常利平也决定不再出卖案涉房屋，故能证明被告常利平出具的该份说明已具有解除合同的明确意思表示。从庭审中原告的陈述分析，其也认可合同已于出具说明之日已解除，故应确认双方签订的合同已经双方合意解除。针对焦点（二），法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。被告常利平与两原告签订合同后，原告已按约履行了支付定金的合同义务，在被告常利平作出解除合同的意思表示前原告不具有未履行合同义务的违约行为，应认定导致合同解除的原因系被告常利平违约，其应当双倍向原告返还定金。对律师费和保函费用，因该费用属原告因维权所产生的费用，根据合同约定，应由被告常利平承担。针对焦点（三），根据合同相对性原则，因赵红雷未在买卖合同上签名确认，且从常利平事后出具的说明内容也能证明其不同意出卖案涉房屋，其不属案涉合同的一方当事人，故其既不享有合同权利，也不承担合同义务。虽其与常利平系夫妻关系，但本案因合同违约所致的债务不应作为违约一方的夫妻共同债务，应由合同当事人即常利平承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告曹忠亮、赵佳与被告常利平于2020年6月7日签订的《存量房买卖合同（居间）》于2020年6月22日解除；二、被告常利平于本判决生效之日起十日内给付原告曹忠亮、赵佳111000元；三、驳回原告曹忠亮、赵佳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1260元、保全费1020元，合计2280元，由被告常利平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  潘金保二〇二〇年九月十六日书记员  赵 倩