河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1722民初1048号原告：河南圣丰置业有限公司，地址：上蔡县工业园集聚区昌盛路东段。统一社会信用代码：91411722569805997N。法定代表人：李龙江，系该公司总经理。原告委托代理人：王春玲，河南北纬律师事务所律师。被告：刘红勋，男，汉族，1974年11月1日出生，住上蔡县。原告河南圣丰置业有限公司与被告刘红勋商品房买卖合同纠纷一案。本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本院于2019年9月26日作出（2019）豫1722民初2000号民事判决书，被告刘红勋不服提起上诉，驻马店市中级人民法院于2020年2月28日作出（2019）豫17民终4540号民事裁定书，撤销原判，发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南圣丰置业有限公司及其委托代理人王春玲、被告刘红勋均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告河南圣丰置业有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告2016年3月8日签订的《商品房买卖合同》（编号为上201603080005）；2．请求判令被告返还房屋；3．本案诉讼费由被告承担。原告庭前变更诉讼请求为：1、请求人民法院依法判决被告向原告支付剩余房款29万元并赔偿原告损失（以29万元为基数自2016年3月8日至2019年8月20日止按照同期贷款利率支付，2019年8月20日后至实际支付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月8日，原告与被告签订商品房买卖合同（编号为上201603080005），被告购买原告开发的蔡都国际商务广场15号2单元104号房，付款方式为首付款19万元，剩余29万元房款到上蔡县公积金管理中心办理公积金贷款。2016年3月16日被告向原告出具承诺书一份，承诺2016年3月到上蔡县公积金管理中心办理手续，如果在2016年5月31日前因被告原因不能办理公积金贷款，一次性向原告支付剩余房款29万元，如果不能补齐下余款项，原告有权收回该房产且被告已交房款不退。协议签订后，被告仅支付首付款19万元，剩余29万元房款虽经原告多次催促，被告拒不办理公积金贷款或交付剩余房款，但被告从2016年一直居住该房至今。故原告诉至法院要求解决。被告刘红勋辩称，一、原告要求支付剩余房款29万元不符合实际情况，赔偿原告损失的请求没有事实和法律依据，不能成立，理由如下：1、被告办理住房公积金贷款手续的前提是原告应将诉争房屋在房管部门备案，完善相关手续，被告方具备办理公积金贷款的条件，进而办理公积金贷款，履行合同约定。经被告在相关公示网站查询，原告至今未将诉争房屋在房管部门备案（已向法院提交该证据）。属严重违约行为。根据《物权法》、《房屋登记办法》的规定，没有合同备案的商品房，住房公积金管理中心不能办理预购商品房抵押权预告登记，无法办理公积金贷款。因此，被告虽多次到住房公积金处办理均被告知手续不完善无法办理。原告的行为违反商品房买卖合同第25条“商品房预结的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向上蔡县房管所申请登记备案”之约定。该违约行为导致被告一直无法办理公积金贷款手续，且被告现在去公积金贷款处，仍被告知无法办理。”故被告并不存在违约行为，而是在一直积极履行约定。2、被告经去相关职能部门查询得知，原告于2017年11月10日办理营业执照，2018年9月7日才具备开发资质，2019年1月28日方到驻马店市住房公积金管理中心上蔡县管理部备案（该部分证据已提交），该部分证据与前述事实相互印证，能够证明原告违约导致被告办理公积金贷款不能。3、被告未接收到催款通知书。（原判决已经认定）且原告递交的邮政快递单经被告查询，投递状态为未妥投，备注为：“查无此人/单位，且无法联系收件人”，印证了原告没有送达催款通知书给被告的事实。4、原告自合同签订后曾多年没有经营，售楼部关门，变更法人等导致被告无法履约。5、自合同签订后因原告自身行为导致住房公积金贷款条件一直没有完善，一旦符合条件，原告应首先履行告知义务，告知并积极协助被告去办理。但截至目前，原告并未履行该义务。6、赔偿利息系违约导致的法律后果，被告不存在违约的行为，也就不应赔偿利息损失，再次，原、被告双方在商品房买卖合同中已对剩余房款即29万元的支付方式进行了约定，即采取公积金贷款的方式。7、依据商品房买卖合同第6条第3款：“采用公积金贷款方式于2016年3月8日前付清房款首付款人民币190000元整，余款290000元采用公积金贷款”，显而易见，双方约定了首付款日期，没有约定余款公积金贷款的日期，原告赔偿计算日期无依据。二、请求人民法院判决原告河南圣丰置业有限公司赔偿被告以下损失。1、依照商品房买卖合同第8条、第11条，“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第5种条件（经五方责任主体验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，“出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。原告至今未验收合格（原判已经认定）违反了合同约定，应依照合同第九条规定，出卖人应按日向买受人支付已交房款万分之0.1的违约金（以190000元为基数，自2015年12月1日至合格交付之日）。2、依照商品房买卖合同第15条约定：“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”买受人不退房，出卖人按已付房款的百分之0.1向买受人支付违约金（以190000元为基数，自2017年3月8日至房地产权属证书交付之日。）综上所述，原告因自身原因导致被告无法履约，已严重侵犯了被告的合法权益。因房价上涨等因素欲向被告多收取房款，协商不成后便恶意起诉，本案不是个案，涉及群体较多，且均已交房入住多年，已成信访不稳定因素。请人民法院查明事实，依法公正审理。经审理查明：2015年被告刘红勋欲购买原告河南圣丰置业有限公司在蔡都国际开发的商品房。于2015年1月1日、1月16日、10月4日、11月4日，分别向原告交纳购房款1万元、12万元、1万元、5万元，合计19万元。2016年3月8日，原告与被告签订商品房买卖合同（编号为上201603080005）。合同约定：“出卖人：河南圣丰置业有限公司买受人：刘红勋第三条，买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第15#幢×单元1层104号房。该商品房用途为住宅，属混合结构，层高为3米，建筑层数地上7层，地下0层。该商品房阳台是非封闭式该商品房合同约定建筑面积共128.89平方米。其中建筑面积111.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.09平方米。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3724.11元，总金额肆拾捌万元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式支付房款：3、其他方式：采用公积金付款方式于2016年3月8日前付清房屋首付款（￥：190000.00元整），余款大写：贰拾玖万元整（￥：290000.00元整）采用公积金贷款。……第七条买受人逾期付款的违约责任（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全部支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同，买受人按累计应付款0.1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付预期应付款万分之0.1的违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2015-9-30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，并完成规划，单体工程质量、消防、人防、燃气等专项工程验收达到合格；排水供电供水等公共配套设施，市政公用设施及绿化工程按设计条件建成并经有关行业单位认可，达到使用功能要求。2、该商品房经综合验收合格、3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、经五方责任主体验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因政策因素或水、电、气等部门造成延误时，交付房屋日期相应顺延；（3）因天气原因影响工程施工的，交付日期相应顺延，买受人未按合同约定交付房款或办理手续的，交付日期相应顺延。第九条：出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期在60日之内，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付购房款，并累计已付购房款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1%的违约金。……第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金处理。……第二十四条、本合同自双方签订之日起生效。第二十五条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向上蔡县房管所申请登记备案。合同附件四：合同补充协议第三条约定：买受人选择银行按揭贷款方式支付房款的，应在合同签订之日起提交真实合法的按揭贷款文件和资料，并接受银行调查。若因买受人的资信原因，贷款银行拒绝受理贷款申请或经审查拒绝贷款额度的，则买受双方同意按以下约定执行：（1）买受人自银行拒绝贷款30日内将购房款全额补足给出卖人；（2）买受人自银行批复贷款30日内将不足部分支付给出卖人；（3）如买受人未按上述约定履行义务，自期满之日本合同自动解除，出卖人有权将此房另行出售，一切法律后果由买受人自行承担。”合同签订后，被告刘红勋经原告许可对该商品房进行装修并入住。另查明,根据驻马店市住房公积金中心上蔡县管理部出具的情况说明显示，河南圣丰置业有限公司开发的“蔡都国际商务广场”住宅小区自2015年5月22日即可以办理住房公积金贷款。根据驻马店市住房公积金中心上蔡县管理部出具的公积金贷款流程图显示，办理公积金贷款需要申请人提供10项材料现场申报。截止到2020年8月20日，驻马店市住房公积金中心上蔡县管理部并未查询到被告刘红勋办理公积金贷款的记录。上述事实，由原、被告陈述，商品房买卖合同、收据、本院从驻马店市住房公积金中心上蔡县管理部调取的办理公积金的流程、情况说明两份及庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为,原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示,不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定,依法成立并生效。原、被告双方均应秉持诚信原则,严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后,被告未按约办理公积金按揭手续履行支付剩余购房款290000元的义务,亦未以自有资金或其他方式予以支付,其行为已构成违约,且不存在法定或约定之免责事由,故依法应当承担违约责任。现原告据此要求被告继续履行支付剩余购房款之义务,合法有据,本院予以支持。至于违约金,根据《商品房买卖合同》第七条第1条第（2）项中“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。”原告有权要求被告按日向其支付逾期应付款万分之0.1的违约金(自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止);根据《商品房合同》附件四：合同补充协议第三条规定：“买受人选择银行按揭贷款方式支付房款的，应在本合同签订之日提交真实合法的按揭贷款文件和资料，并接受银行信贷调查。若因买受人的资信等原因，贷款银行拒绝受理贷款申请或经审查拒绝贷款额度的，则买受双方同意按以下约定执行；1、买受人自银行拒绝贷款30日内将购房款全额补助给出卖人。2、买受人自银行批复贷款30日内将不足部分支付给出卖人。3、如买受人未按上述约定履行义务，自期满之日本合同自动解除，出卖人有权将此房另行出售，一切法律后果由买受人承担。”本院认为，本合同约定的应付款期限应为本合同签订30日后,将该日期确定为应付剩余款项截止日期较为合理;因此,被告应按日向原告支付应付购房款(290000元)万分之0.1的违约金(自2016年4月8日起至实际全额支付应付款之日止)。因合同中已经明确约定违约金，原告要求以29万元为基数自2016年3月8日至2019年8月20日按照同期贷款利率支付其利息损失，2019年8月20日后至实际支付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算其利息损失无法律依据，本院不予支持。被告辩称，其并未违约，不应当承担违约责任，但是根据驻马店市住房公积金中心上蔡县管理部提供的情况说明、办理流程及被告提供的证据，并不能确定未办理公积金贷款的原因在于原告，故该辩论理由本院不予支持。被告辩称原告没有交付其验收合格的的房屋且没有在规定期限办理房地产权属证书，应当向其支付违约金，但根据被告提供的证据无法证明原告交付的房屋没有验收合格，且该房屋的房款至今没有全部交清，房地产权属证书未办理的原因，本院无法查明，且本案中，被告并未依法提起反诉，被告对此可以另案主张权利。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、限被告刘红勋于本判决生效之日起10日内向原告河南圣丰置业有限公司支付剩余购房款290000元并支付相应的违约金(以剩余房款290000元为基数，自2016年4月8日起按日万分之0.1向被告支付违约金,至实际全额支付应付款之日止);二、驳回原告河南圣丰置业有限公司其他的诉讼请求。如果被告刘红勋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元,由被告刘红勋负担（该款原告已预交，限被告于本判决生效后十日内将该款支付给原告。）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张永鹏审 判 员  冯鹏鹏人民陪审员  曹景玉二〇二〇年九月十四日书 记 员  刘贝贝