西安市碑林区人民法院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初7610号 原告：吴良本，男，1990年6月12日出生，汉族，自由职业，住陕西省西安市莲湖区。 被告：陈安宁，男，1964年9月29日出生，汉族，无业，住陕西省西安市碑林区原告吴良本与被告陈安宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴良本、被告陈安宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告吴良本向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还租房押金15000元；2、判令被告退还未到期的80天房屋租金14464元（2020年7月20日至2020年10月10日）；3、判令被告退还国家规定的应免除两个月租金10850元；4、判令被告退还2017年10月10日至2018年10月10日租赁期间迫于威胁交的不合理租金5100元；5、判令被告赔偿80天未营业带来的损失30000元；6、判令被告支付精神赔偿3000元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年10月10日签订《房屋租赁合同》，约定租金每年60000元，每年的10月10日签订下一年的合同。到2018年10月10日再次签订合同并缴纳该年度房租时，被告提出要涨房租并且要求原告补交2017年10月10日到2018年10月10日期间的房租5100元，原告无奈在2018年9月20日给被告交纳5100元。由于被告个人原因2019年10月10日没有签订书面合同。后来因西安举办全运会房屋被拆迁，原告多次试图与被告协商退还房租与赔偿之事未果，无奈诉至法院。被告陈安宁辩称，涉案房屋所有权属于西北大学，西北大学将房屋出租给被告，被告转租给原告。西北大学尚未退还涉案房屋押金，故被告无法将押金退还给原告。因双方2019年并未签订书面租赁合同，故不同意原告的第二项请求。国家没有减免两个月租金的文件，不同意原告第三项请求。签合同时双方达成口头协议若西北大学给被告涨房租则被告给原告涨房租，学校给被告涨多少被告就给原告涨多少，5100元是学校给被告加的，被告也向原告说明该5100元是学校涨的房租而非被告单方涨的，故不同意第四项请求。该房屋是国家统一整顿拆迁，并非被告个人要拆的，故不同意原告的第五项和第六项请求。2020年因疫情原因，西北大学承诺给被告减免两个月房租，在该房屋被拆迁时，被告虽然给原告口头承诺过如果学校给被告减免两个月房租，被告也给原告减免两个月房租，前提是学校减免的租金是其与学校之间的房租，并非其与原告之间的房租，学校为其减免的租金大概为三千元左右。现在被告不同意给原告减免该费用，因为其也是受害者，国家并未规定其必须给原告减免该房租。本院经审理认定事实如下：涉案房屋所有权属于西北大学，被告从西北大学承租该房屋。2017年10月10日，原告与被告签订《租房合同》，约定被告将位于太白北路的涉案门面房租给原告，租期为一年，自2017年10月10日至2018年10月9日，月租金约定为5000元，每次缴纳三个月租金，押金约定为15000元。双方并对其他权利义务进行了约定。合同到期后，双方于2018年10月10日就涉案房屋再次签订期限为一年的《租房合同》，租金约定每月5417元，租期自2018年10月10日至2019年10月9日，其他约定同第一份合同。2019年10月9日合同到期后，原告要求续签合同，被告以学校尚未与其签订合同为由未与原告签订合同。原告继续承租该房屋并于2019年10月11日向被告支付2019年10月10日至2020年4月9日的租金30000元，2020年4月6日和2020年5月25日向被告支付2020年4月10日至2020年10月9日租金20000元和15100元。2019年4月22日，西安市规划局碑林分局出具市规碑函（2019）279号《西安市规划局碑林分局关于违法建设认定的函》，认定太白北路西侧西北大学人行天桥下，围墙内搭建简易结构房屋，破墙开店经营，面积共约50平方米属违法建设。本案涉案房屋在上述认定的违建范围之内。2020年7月初，该房屋被通知拆除。2020年7月23日，涉案房屋被围挡，原告搬离该房屋。后原告根据被告要求将涉案房屋钥匙交给邻居。关于原告交付钥匙的时间，被告称原告于2020年7月25日交付钥匙给邻居，原告称具体交付时间记不清了。2020年8月，该房屋被拆除。后双方就合同解除及押金退还等事项未协商一致，原告遂诉至本院。庭审中，双方认可在签订合同时，被告给原告口头说过若西北大学给被告涨房租则被告给原告涨房租，学校不涨价则被告给原告的租金不变。2018年8月底，被告口头告知原告学校本年度涨房租5100元。2018年9月20日，原告给被告交纳了该5100元房租。2020年6月8日，西北大学出具《西北大学关于收取2020年房租的通知》，该通知载明：经学校校长办公会决定，统一为每个经营户减免两个月房屋租金……。被告认可在该房屋拆迁时，曾经给原告口头承诺过如果学校给被告减免两个月房租，被告也给原告减免两个月房租，前提是学校减免的租金是被告与学校之间的房租，并非被告与原告之间的房租。上述事实，有原告提供的2017年和2018年的两份《租房合同》、邮政储蓄银行转账记录两份、微信聊天截图、《西安市规划局碑林分局关于违建认定的函》、《西北大学关于2020年收取房租的通知》及庭审笔录附卷佐证。本院认为，原、被告自愿签订《租房合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。关于原告主张2017年10月至2018年10月第一份合同履行期间被告多收的5100元房租一节，因涉案房屋属于西北大学所有，双方认可在签订合同时，被告给原告口头说过若西北大学给被告涨房租则被告给原告涨房租。被告于2018年8月底口头告知原告学校本年度涨房租5100元。原告亦于2018年9月20日给被告交纳了该5100元。该5100元房租应视为双方根据之前口头协议对合同内容的变更，原告主张被告退还该费用，理由不能成立，对原告该主张依法不予支持。2019年10月9日合同到期后原告与被告虽然没有签订书面租赁合同，但是原告仍在居住使用该房屋，被告并未提出异议，应视为双方均同意按照之前的合同继续履行。涉案房屋属于违建被拆除，原告已经缴纳了2019年10月10日至2020年10月9日的房屋租金65100元。2020年7月23日，涉案房屋被围挡，原告无法再经营而搬离该房屋，应视为双方之间的租赁合同自该时间解除。被告应退还原告的租房押金15000元。对于合同尚未履行期间的租金，被告应当返还。经核算，被告应退还原告2020年7月23日至2020年10月9日79天的租金14265元。考虑到2020年疫情的影响，西北大学出具文件，给所有房屋免收两个月租金。根据该文件及该涉案房屋由原告实际使用的情况，对于因疫情造成的实际损失，原、被告应当共同承担风险。综合本案情况，由被告自行承担双方之间约定的一个月租金5417元为宜。对于原告主张的80天营业损失及精神损失，无事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，被告应退还原告押金及尚未履行的租金等共计34682元。对于原告其他诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十七条规定，判决如下：一、   被告陈安宁于本判决生效后十日内退还原告吴良本租房押金15000元，退还原告尚未履行的房屋租金14265元，退还原告因疫情原因的一个月租金5417元，上述共计应退还原告34682元。二、   驳回原告吴良本其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给予金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1760元，减半收取880元，由原告吴良本负担440元，被告陈安宁负担440元（此款原告已预交，被告陈安宁在支付上述款项时直付原告440元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员     李 红 玉   二Ｏ二Ｏ年九月十六日  书  记  员    卢    晶1