新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）新2801民初7233号 原告：新疆华强房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒巴音西路华祥佳苑1-2-3301室。法定代表人：段宁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林枫，新疆同明律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市九鼎富通小额贷款有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京中路1068号。法定代表人：王荣君，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑明，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托代理人：武涛，系乌鲁木齐市九鼎富通小额贷款有限公司员工。原告新疆华强房地产开发有限公司与被告乌鲁木齐市九鼎富通小额贷款有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告代理人到庭参加诉讼，被告代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新疆华强房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的合同编码为1001745《库尔勒市商品房预售合同》；2、要求被告承担违约金1818240元；3、要求被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年12月24日，原被告签订了合同编号为1001745《库尔勒市商品房预售合同》；约定由被告购买原告开发的位于库尔勒市××路、07、11、12号门面房，合计房屋总价款为18182400元；并约定被告如逾期超过60日支付房款，原告有权解除合同，被告按累计应付款10%支付违约金。因被告至今未支付房款，其行为已构成根本违约，导致双方签订合同目的无法实现，故原告诉请法院，请求依法支持其诉讼请求。乌鲁木齐市九鼎富通小额贷款有限公司辩称，被告乌鲁木齐市九鼎富通小额贷款有限公司现针对原告新疆华强房地产开发有限公司房产买卖合同纠纷一案提出以下答辩意见，恳请法庭予以采纳：一、原被告双方签订《商品房预售合同》的时间为2014年12月24日，距今已近6年，在此期间原告从未向被告主张过合同权利，已超过法定的诉讼时效期间，其诉讼请求依法应予驳回。二、原被告双方不存在所谓“商品房买卖合同关系”，案涉《商品房预售合同》中原被告双方的真实意思表示并非是商品房买卖，双方真实的意思表示是房产让与担保。(一)被告与原告在房管局办理的房产系办理的抵押登记，并非为买卖合同备案。被告与原告在房管局的预购商品房预告登记证明已明确：1是本登记证只作为办理预购商品房抵押使用；2商品房开发项目竣工后，自办理初始登记之日起，抵押当事人15日内重新办理抵押登记手续。前述预告登记证明已明确双方所签订的合同行为为抵押行为，并非原告所主张的商品房买卖合同。我公司业务人员在办理此笔担保为业务时，库尔勒房管局工作人员出具了预购商品房抵押权预告登记证明。(二)被告在于原告签订合同时，在被告未支付购房款的情况下，原告已向被告出具全额购房款收款收据，其出示的收款收据为原告向被告提供的抵押担保金额。(三)原告与被告除签订此份商品房合同外，由原告的法定代表人段亮控制的巴州佳晟置业有限公司与被告在同一天签订了同样的《商品房买卖合同》，并与原告的房产在房产局一并办理了预告备案登记证明。所出具的收款收据均由原告公司的财务人员王翠一并出具，涉及的收据号均为前后连号(巴州佳晟收据号为60283#，原告的收据号为60284#,60285#，两家房产公司的经办人均为同一人王翠，三份收据开具的日期均为同一天2015年12月25日)，前述涉及的巴州佳晟公司的商品房买卖合同已经新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院判决构成让与担保。前述涉及被告与巴州佳晟公司所签订的商品房买合同也系由原告的工作人员王翠同时办理，双方真实的交易目的系为抵押担保。(四)原告给被告所出具的合同已明确了其抵押担保的本意。合同第六条明确约定：甲方以房产给陶亚凌做为借款人、担保人在被告的贷款提供抵押担保；合同第四条明确被告通过第三方交易变现金额结算。前述内容也表明双方签订商品房买卖合同的目的系原告给第三方提供抵押担保的目的，并非为房产买卖。(五)原告的行为不符合正常的商品房买卖行为，正常的商品房买卖合同购房者要支付预付款或定金后方签订购房合同，在按揭首付款支付后方签订购房合同，并且按实际收到的款项开具收款收据。在购房合同中对于房款的支付时间及节点、支付方式、全款或银行按揭均未予明确。但原告在未收到任何价款条件下，给被告出具了收款收据，并办理了预告登记，预告登记也系明确其抵押功能；另外，在双方签订《预售合同》后长达六年的期间内，原告并未向被告主张支付购房款或解除合同。原告的上述行为均不符合商品房买卖合同的正常行为。（六）原被告双方签订的《预售合同》约定房产单价为4万元，远远超过该地段正常的市场价格，该区位正常的售价为2万元至2.5万元，况且这还是2014年的价格，此价格远远超过正常该区位的销售价格。《预告登记证明》有被篡改的痕迹，其登记的内容也明确确认了其抵押担保的作用。(七)案涉商品房系原告为被告贷款客户陶亚凌履行归还贷款义务所设定的房产让与担保，各方均明知并认可该法律关系，现原告提出双方系房产买卖合同关系，明显与事实不符，亦不符合相关法律规定。因为陶亚凌控制的新疆川汇达融资担保公司与段亮控制的公司存在代偿及未决的担保业务，段亮同意以其控制的公司(华强房产、佳晟房产)的资产给陶亚凌在被告处的贷款业务提供抵押担保。三、案涉商品房仍在原告处实际占有使用，涉及房产的出租及收益均由原告控制，《商品房预售合同》并未实际履行产权变更手续。案涉商品房在双方签订《商品房预售合同》之后，原告既未向被告交付，被告也未支付购房款，而是双方协议设定的让与担保行为。现经被告调查核实，案涉商品房完全由原告实际占有使用，全部以原告的名义出租给商户正常经营，涉及房产出租及收益均由原告控制。该事实亦可进一步证实原被告双方之间并不存在真实的商品房买卖合同法律关系。综上，原告的起诉缺乏事实及法律依据，恳请法院驳回其诉讼请求。乌鲁木齐市九鼎富通小额贷款有限公司2020年9月14日远远超过该地段正常的市场价格，该区位正常的售价为2万元至2·5万元，况且这还是2014年的价格，此价格远远超过正常该区位的销售价格。《预告登记证明》有被篡改的痕迹，其登记的内容也明确确认了其抵押担保的作用。现经被告调查核实，案涉商品房完全由原告实际占有使用，全部以原告的名义出租给商户正常经营，涉及房产出租及收益均由原告控制。该事实亦可进一步证实原被告双方之间并不存在真实的商品房买卖合同法律关系。综上，原告的起诉缺乏事实及法律依据，恳请法院驳回其诉讼请求。本院对没有争议的事实和证据材料予以确认并记录在案，庭审中不再调查。法庭调查将围绕双方当事人有争议的事项进行调查。对当事人提出的与本案无关的事实，不进行调查。本院确认的争议事项如下：原被告双方是否存在买卖合同关系，原告的诉讼请求是否已过诉讼期限，被告是否构成违约。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方于2014年12月24日签订商品房预售合同，双方对对方向法庭出示的合同持不同意见，原告认为被告所出示的合同存在私自添加的情况，被告认为原告出示的合同内容不全，缺乏必要的要素。经过庭审，可以认定被告所出示的合同存在添加的事实。故此应当认定原告所出示的合同为真实的合同。关于被告向法庭提交的《预告登记证明》，被告称为预告登记事项为抵押担保，事实上该证明的全称为：“库尔勒房地产管理局预购商品房预告登记证明”，而内容中第四项为“预告登记业务种类”：“预购商品房预告登记”。被告所提供的收款收据双方均认可为被告并未支付相应款项。被告向法庭出示的本案让与担保所对应的两份借款执行证书（复印件）；四、乌鲁木齐市中级人民法院(2019)01民初320号民事判决书（复印件）高院二审裁定书（复印件）、佳晟置业公司与被告签订的《商品房预售合同》（复印件）、《收款收据》（复印件）、《预告登记证明》（复印件），均与本案无关。被告向法庭提交的案涉房产现场照片五张（打印件）无法辨认是哪几栋楼。本院认为，原被告于2014年12月24日签订商品房预售合同，并配备了相关手续，原被告双方构成买卖合同关系。原告所提交的合同为真实的合同，而被告所提交的合同具有明显的造假嫌疑，其所证明的问题亦不予采纳。原被告双方均认可被告未交付价款。而且该案原被告已完成商品房预告登记证明。原告已经履行了相应的法律义务，而被告未能履行自身的合同义务，属于违约。双方的合同并没有履行完毕，故被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。且该案案涉房屋为不动产，原告的诉讼请求未过诉讼时效。根据双方签订的库尔勒市商品房预售合同（编号：1001627）第七条，被告应支付原告应付款10%的违约金。合同总应付款为18182400元，违约金应为1818240元。故对于原告要求解除原被告签订的合同编号为1001745《库尔勒市商品房预售合同》以及要求被告承担违约金1818240元的诉讼请求，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告新疆华强房地产开发有限公司与被告乌鲁木齐市九鼎富通小额贷款有限公司签订的合同编号为1001745《库尔勒市商品房预售合同》。二、被告乌鲁木齐市九鼎富通小额贷款有限公司于本判决生效后三日内向原告新疆华强房地产开发有限公司支付违约金1818240元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10582.08元，由被告乌鲁木齐市九鼎富通小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审  判  员   赖伟二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 二 日书  记  员   谢昭