河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11432号上诉人（原审原告）：程小舟，男，1992年9月11日出生，汉族，住郑州市郑东新区。委托诉讼代理人：王宇丽，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李武斌，河南华融律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，总经理。委托诉讼代理人：谷聪慧，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。上诉人程小舟因与被上诉人郑州威利实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院(2020)豫0104民初4351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法独任进行了审理。上诉人程小舟的委托诉讼代理人王宇丽，被上诉人郑州威利实业有限公司的委托诉讼代理人谷聪慧、原甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程小舟上诉请求：1、依法撤销郑州市管城区人民法院（2020)豫0104民初4351号民事判决书，并改判支持上诉人原审中的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误、证据不足。1、一审判决认定的2016年4月17日交房系错误的。2014年8月27日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，由上诉人购买被上诉人开发的位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧A座2单元22层2202号商品房一套，合同约定该商品房总价为723759元，并由被上诉人于2016年2月28日之前将取得商品住宅交付使用审批文件的商品房交付给上诉人。而案涉房屋于2017年10月14日经消防部门验收合格，2017年10月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，2017年12月19日取得行政主管部门建设工程竣工验收备案。且直至目前，案涉房屋暖气不通、经常性停电、水质严重不达标，故应当以2017年12月19日为交房日期。2、一审判决认定“无法确定逾期办证的起始时间”系错误的。合同约定被上诉人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被上诉人提供的资料到产权登记机关备案。因合同对取得房地产权属证书时间没有约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被上诉人应当自房屋交付使用之日起90日内为原告办理房屋权属证书。故逾期时间应当从2017年12月19日起计算90日，即2018年3月19日起算。3、一审判决认定“由于大气污染被告在合同期内停工158天”证明不足。关于停工，被上诉人未提供任何书面证据证明，一审法院直接予以认定证据不足。综上，原审判决认定事实错误，严重侵犯了上诉人的合法权益。请二审法院认真查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。郑州威利实业有限公司辩称，一、涉案小区业主代表要求被上诉人进行消防设施改造，直接导致消防无法及时验收，交房期限延期，该不利后果应当由业主自行承担，应当依法免除或减少被上诉人的逾期交房责任。涉案小区最初的消防规划设计全部经过相关部门批准后建设，但是因案涉小区的业主对消防栓安装位置不满意，强烈要求移动每楼每层的消防设施，并签署有联名《协议书》，甚至多人多次强烈要求被上诉人变更。被上诉人应业主要求进行了消防设施改造，但是消防设施作为整体，一部分改造直接影响整体小区消防验收。业主代表在《协议书》中也明确表示“对改造增加的施工费用不承担，对因变更可能造成的整个小区的验收延期予以认可”。本案中上诉人虽未在协议书上签字，但不能直接否定之前业主集体要求改造消防的事实，且上诉人也是消防改造后的直接受益者，上诉人可以向最初要求改造消防的业主主张赔偿。消防延期验收完全是业主集体要求，应当由业主自行承担，被上诉人既承担消防改造的费用，又承担消防改造的风险，是明显不公平的。法院也应当严格划分责任承担主体和责任比例，衡平双方的权利。二、案涉房屋经过上诉人验收无误后实际交付给上诉人使用，且上诉人已经装修入住，而且交房入住后房屋并未出现任何质量问题，涉案房屋也已经顺利取得竣工备案表，上诉人实际收房视为被上诉人的交付义务完成。根据被上诉人提供的业主办理入住流转单、装修申请表显示，上诉人早已经实际接收了房屋，且对房屋验收无误实际装修入住。合同约定交房条件为商品房取得商品住宅交付使用批准文件，国家房屋管理部门对住宅交付使用已于自2000年4月7日起施行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（后修改为《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》）已经明确房屋建筑竣工验收实行备案管理而非批准，故相关部门不会出具批准文件，事实上也不可能出具批准文件，故交房条件属于合同约定不明确。合同约定不明的情况下应当以双方实际履行为准，被上诉人在房屋竣工后开始向上诉人发送“入伙通知书”要求上诉人收房，鉴于已经没有明确交房条件，应当以被上诉人的入伙通知书送达时间视为房屋交付期限，上诉人实际接收房屋并装修入住的行为已经视为《商品房买卖合同》已经完成房屋交付。上诉人在收房时应当对房屋现状审查，认为不符合交房条件的可以拒收房屋。但是上诉人一方面以实际行为接收房屋并且入住，另一方面又在入住后主张逾期交房违约金赔偿，这是明显不公平的，既然已经依约按期入住就不存在逾期交房的损失和违约。而且一旦法院支持上诉人不合法要求，其在实际入住至竣工备案期间应当视为无权占有，被上诉人可依法追究上诉人无权占有期间法律责任。三、涉案房屋建设过程中存在不可抗力因素，而且因政府环保要求、恶劣天气影响、重大考试或者会议等均应顺延相应期限，顺延的期限不仅是交房期限顺延，也是办证期限顺延。合同约定了明确的不可抗力期限顺延的条款，而且该不可抗力应当交房期限顺延的同时对办证期限也相应顺延。根据被上诉人提供的证据已经能够充分证明政府政策原因、环保要求以及恶劣天气等不可抗力因素的存在及对被上诉人施工造成的严重影响，而且该不可抗力因素是向社会大众公布或者可知的。同时鉴于涉案项目的施工期限一致，遇到的不可抗力一致，房地产管理部门为了同一小区房屋的统一管理，要求在合同上约定的交房期限也一致，同一小区不可能因为签订时间不一致而出现不同的交房期限，故不可抗力期限与合同签订时间无关，应当自涉案小区施工之日开始统一计算。四、根据合同约定，被上诉人仅有持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的义务，无办理房屋产权登记的义务，合同也未约定取得权属证书的时间，故被上诉人不应当承担逾期办理产权登记的违约责任。根据合同约定及一个普通人的普遍认知，“提请产权登记机关备案”与“房屋产权登记手续办理完毕”是两个不同的行为，合同只约定了出卖人“提请产权登记机关备案”的期限，并未约定“取得房地产权属证书”的期限。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第四条的约定“××若委托出卖人办理房产证相关手续，应在房屋交接后十五日内提供书面委托书和办理房产证所需的材料，逾期则由××自行办理房产证，出卖人不再办理，其责任由××承担，××同意在未向出卖人付清全额购房款及合同约定应由××交纳的相关款项时，出卖人有权拒绝配合××办理所购房屋的房产证，房产证的办理时间相应顺延”。该项条款明确约定了办理房产证即权属证书的程序，从合同约定来看，上诉人可自行办理房屋权属证书，也可以委托被上诉人办理，若其委托被上诉人办理的，需要在房屋交接后15日内为被上诉人出具委托，但至今上诉人并未就办证事宜为被上诉人出具过任何委托书，被上诉人不再办理，责任也由上诉人自行承担。合同中并未明确约定被上诉人为上诉人办理房屋权属证书的合同义务和明确的“规定期限”，且被上诉人已在积极为上诉人办理房屋权属登记证书，故被上诉人认为被上诉人不存在逾期办理权属登记的违约行为，不应当承担违约责任。同时，因案涉房屋坐落位置在中牟县白沙镇，郑东新区与中牟县行政区划调整后，办理房屋产权首次登记、转移登记需要两区域的房管部门协同配合，但两部门因职权不明确，存在推诿拖延的情况，造成递交办理房屋权属登记资料存在障碍。且2016年8月19日，郑州市房管局发布通知，2016年8月20日房屋登记业务全部转入不动产统一登记，不动产登记中心与房地产管理局的职权调整与划分也是被上诉人在递交办理房屋权属登记资料时不可避免的情势变更事由。本案中合同履行期间不动产登记进行重大政策变更，因政策调整是签订合同时无法预见、无法克服的客观情况，应当视为情势变更，系法定免责事由，被上诉人不应当支付办理产权登记违约金。综上，一审法院审理事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。程小舟向一审法院起诉请求：1．判令被告立即为原告办理土地使用权证和房屋权属登记证书；2．判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋权属登记证书的违约金共计3806.77元（按照银行同期活期存款利率暂计算至2019年8月12日，实际计算至原告取得房屋权属登记证书之日止）；3．判令被告支付未按合同约定交付房屋违约金238847.4元（按总房款的日万分之五暂计算至2017年12月19日，实际计算至达到合同约定交房标准为止）；4．被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2014年8月27日，威利公司（出卖人）与程小舟（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋××套，建筑面积95.42平方米，总价款723759元。其中，现金支付223759元，交纳比例30.92%，付款时间为2014年8月27日；商业贷款500000元，交纳比例69.08%。2.第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”并符合合同约定的商品房交付××使用。3.第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。4.第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。上述合同签订后，程小舟向威利公司支付房屋价款723759元。2016年4月17日，威利公司向程小舟交付涉案房屋。一审法院另查明，涉案房屋于2017年10月14日经消防部门验收合格，于2017年10月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，于2017年12月19日取得行政主管部门建设工程竣工验收备案。另，威利公司于2019年8月21日向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，并取得不动产权证书，载明:“权利人：郑州威利实业有限公司；坐落：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区4号楼2单元22层2202。”威利公司提交郑州市公安局龙子湖分局治安管理服务大队于2018年11月14日出具的《证明》一份，载明:“威利公司开发的中央花园（安泰银座）项目位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧，经我局实地勘察，按照门牌号编排规则，该项目门牌号为：郑东新区永顺路50号。原E座现编排为1号楼，原D座现编排为2号楼，原C座现编排为3号楼，原A座现编排为4号楼，原B座现编排为5号楼，原F座现编排为6号楼。”此外，关于被告交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，郑州力保“9·3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工8天；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。一审法院还查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，履行了合同义务，郑州威利实业有限公司作为出卖人具有转移案涉房屋所有权于程小舟的义务。故原告主张被告协助其办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》未约定完成协助办理不动产权证书的时间，无法确认逾期办证的起始时间，故程小舟主张郑州威利实业有限公司支付逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求没有依据，应予以驳回。关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年2月28日前将涉案房屋交付原告使用，被告实际交房时间为2016年4月17日，延期49天。但由于治理大气污染被告在合同期内停工158天，应予扣除，故被告不存在逾期交房的情形，不应支付逾期交房的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告程小舟办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区4号楼2单元22层2202）；二、驳回原告程小舟的其他诉讼请求。案件受理费5040元，减半收取计2520元，由原告程小舟负担1000元，由被告郑州威利实业有限公司负担1520元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明事实同原审相一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》未约定完成协助办理不动产权证书的时间，无法确认逾期办证的起始时间，故程小舟主张判决郑州威利实业有限公司自2017年12月19日起支付逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求没有依据，应予以驳回。一审法院判决已判令郑州威利实业有限公司于判决生效后三十日内协助程小舟办理涉案房屋的不动产权证书，确定了协助办理不动产权属证书的截止时间，如郑州威利实业有限公司逾期履行协助义务，程小舟可另行主张权利。案涉小区因大气污染治理造成工期延误的天数，为生效判决认定的事实，程小舟提出异议，但未提交充分有效证据证明，该项上诉理由不能成立。程小舟已经于2016年4月17日实际占有使用案涉房屋，交房时案涉房屋没有取得竣工验收文件，并未实际影响其使用，且案涉房屋已经取得建设工程竣工验收备案，其上诉称应以2017年12月19日为交房日期，没有事实依据。综上所述，程小舟的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5040元，由程小舟负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年九月二十二日书记员  韩 冰