湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6650号上诉人（原审原告）：湖北长业地产开发投资有限公司，住所地武汉经济技术开发区22MB地块高科技产业园1号楼1楼。法定代表人：刘显露，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：廖佳丽，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃仕兵，湖北今天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：方怀清，男，1971年10月2日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：彭绪国，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡亮，湖北法辉律师事务所律师。上诉人湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业地产公司）、上诉人方怀清因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长业地产公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判支持长业地产公司一审全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由方怀清承担。事实和理由：一、方怀清实际使用诉争商铺用于经营，应当按照商铺租赁合同的约定支付租金。长业地产公司于2017年12月13日将商铺交给方怀清，方怀清签署了收铺确认表，自方怀清进场装修之日至2018年1月1日享有装修免租期，2017年12月13日至2018年4月1日享有经营免租期，2017年12月13日至2019年1月15日期间，方怀清持续交纳水电费。方怀清在2018年4月后已经开始营业，有美团网站上的宣传页面和评论区日期可以证实，方怀清也当庭承认已经开始试营业。二、一审将长业地产公司书面通知开业作为方怀清缴纳租金的前提条件，根本曲解商铺租赁合同的约定，所做判项对长业地产公司其他正常进行中的租赁交易造成极为不利的后果。长业地产公司未告知书面开业日期虽在一定程度上影响起租日的确定，但并不能因此否定方怀清已经开业经营的事实。方怀清辩称：一、长业地产公司称方怀清的商铺已经开始经营不符合客观事实。商铺租赁合同签订后，方怀清一直在为商铺开业做准备，但未能等到书面开业通知，却接到了解除合同的告知函，且在2019年9月14日，方怀清的商铺才开始安装独立水表。二、诉争商铺所在项目至今仍不能确定开业时间。三、长业地产公司经营管理不善，导致商业项目存在诸多问题，截至目前商家入驻率不到30%，大部分商铺闲置，至今没有商业亮化，且因存在重大消防隐患而被消防部门责令整改，不具备开业的现实条件。四、商铺租赁合同约定“如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日为准”，方怀清至今未能等到书面开业通知。五、在合同有效期内，方怀清为履行合同义务投入大量的财力、物力与精力，长业地产公司突然书面提出解除合同，其性质属于根本违约，应当承担合同违约责任。方怀清上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判驳回长业地产公司要求方怀清交还商铺的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由长业地产公司承担。事实和理由：一、一审未查明长业地产公司在合同有效期内单方提出终止合同的行为构成根本违约。长业地产公司对汉口年华项目经营管理不善，导致诉争商铺至今无法正式开业经营，构成严重违约。在合同有效期内，方怀清为履行合同义务投入大量的财力、物力与精力，长业地产公司突然书面提出解除合同，其性质属于根本违约。二、一审判令作为守约方的方怀清将投入装修915856元的商铺无偿返还给长业地产公司违反民法公平公正的原则，方怀清客观存在装修、附着物损失。长业地产公司辩称：一、方怀清已经实际使用诉争商铺，且也要求解除双方租赁合同，故归还商铺是解除合同的相应后果。二、方怀清所称的商业亮化不属于合同约定的内容，方怀清不能将商业风险归于出租方，涉案商业项目的消防验收是合格的，长业地产公司已向商铺发函确认开业时间为2018年1月1日。综上，请求驳回方怀清的上诉请求。长业地产公司向一审法院起诉请求：1、依法确认《长投·汉口年华商铺租赁合同》（合同编号：CYDL2L-2017-14）已经解除；2、方怀清支付欠付租金255042.00元（租金从2018年7月1日暂计算至2019年8月31日，以后继续计算至合同解除之日或者乙方依照合同交还商铺之日，以发生较晚者为准），逾期付款违约金139297.81元（暂计至2019年9月18日）以及加收违约金52407.00元；3、方怀清交还其承租的第6栋第1层第13-15、25号商铺；4、本案的诉讼费用由方怀清承担。一审法院认定事实：2017年11月7日，长业地产公司（甲方）与方怀清（乙方）签订商铺租赁合同约定，乙方同意按本合同约定，承租武汉市江岸区温馨路与后湖南路交汇处（项目地址）汉口年华（项目名称）第6栋第1层第13-15、25号商铺，用途为餐饮，乙方承租的该商铺建筑面积为174.69平方米；本合同项下的租金以及其他款项、费用均以建筑面积为计算基础，该面积以最终政府相关部门出具的房产测绘技术报告为准，房产测绘技术报告无法涵盖的部分以双方实地测量为准；本合同租期为5年，包含经营免租期（若有），不包含装修免租期，起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期；接到甲方正式开业通知，乙方不开业的，不影响甲方按照正式开业通知日期确定起租日，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；自甲方规定的进场装修之日起至2018年1月1日前为装修免租期，装修免租期的起始日期以甲方书面告知的商铺交付日期为准。期间不计租金，但乙方在装修期间承租该商铺的水、电等其他费用由乙方自行承担；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；乙方以建筑面积为基数向甲方支付合同租期内的租金，第1、2个租赁年度每月租金为17469元，第3、4个租赁年度每月租金为18867元；第5个租赁年度每月租金为20377元；租金一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本季末结束前15个日历天内预付下季度的费用，第一个计租期的租金等费用，在本租赁合同签订之日向甲方一次性缴清；乙方在合同签订之日向甲方一次性缴纳2个月的租金作为租赁保证金，共计34938元；乙方若拖欠租金、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；甲方有权对暂定的开业日期进行修改，修改后的具体开业日期以甲方书面告知的商铺开业日期为准。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2017年11月6日，方怀清向长业地产公司预交3个月的租金52407元及租赁保证金34938元。《汉口年华商户收铺确认表》上载明方怀清的收铺时间为2017年12月13日。2019年9月27日，方怀清以长业地产公司违约为由诉至一审法院请求判令“1、解除方怀清与长业地产公司签订的《长投·汉口年华商铺租赁合同》；2、长业地产公司赔偿方怀清各项损失共计915856元；3、长业地产公司向方怀清返还租金及租房保证金共计87346元；4、长业地产公司承担本案的全部诉讼费用”。一审法院认为，长业地产公司与方怀清签订的商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定诉争商铺的“起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准，若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准。”本案中，方怀清虽已于2017年12月13日接收诉争商铺，根据双方合同约定，起租日也应以长业地产公司通知的开业日期为准。因长业地产公司未提交证据证实其已书面通知方怀清商铺开业日期，现其主张方怀清欠付租金及违约金的请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于长业地产公司请求解除其与方怀清签订的商铺租赁合同的诉讼请求，方怀清在另案诉讼中亦请求确认解除双方签订的商铺租赁合同，故对长业地产公司此项诉讼请求一审法院照准。商铺租赁合同解除后，方怀清继续占有使用诉争商铺已无法律依据，故方怀清应当将诉争商铺交还给长业地产公司。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北长业地产开发投资有限公司与方怀清签订的《长投·汉口年华商铺租赁合同》（合同编号：CYDL2L-2017-14）解除；二、方怀清于一审判决生效之日起十日内将汉口年华第6栋第1层第13-15、25号商铺交还给湖北长业地产开发投资有限公司；三、驳回湖北长业地产开发投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费18870元，由湖北长业地产开发投资有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：长业地产公司向本院提交以下证据：证据一、武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书，拟证明方怀清所述的消防重大安全隐患并不存在，长业地产公司并不具有方怀清所述的管理不善导致商铺无法达到开业条件的问题，方怀清主张因长业地产公司违约导致赔偿责任的诉请无事实依据。证据二、开业确认函及签收证明，拟证明2020年1月10日，长业地产公司通过门店张贴公示、电子短信送达、邮寄送达等多种方式向方怀清送达了《开业确认函》，告知其2018年1月1日为正式开业日期，方怀清应当自经营免租期届满次日起交纳租金至商铺实际腾退归还之日止。经质证，方怀清对长业地产公司提交证据的意见为：证据一、真实性没有异议，证明目的有异议，意见书中明确了该工程如需扩建改建（含室内外装修）应申报审核或备案，2016年的消防验收意见书不能达到其证明目的，另根据方怀清一审提交的2019年8月22日市长专线的批复，可证明长业地产公司因消防问题已被下达责令整改通知书，到目前该项目没有达到消防要求；证据二、方怀清没有收到该确认函，对其真实性、合法性均不予认可，双方已经通过诉讼要求解除合同，长业地产公司在此之后再发函确认开业时间不能达到其证明目的。本院认为，长业地产公司提交的证据一、证据二均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，长业地产公司、方怀清对于解除双方签订的商铺租赁合同并无异议。方怀清上诉认为其存在装修、附着物损失，不应返还商铺，因其已对主张的损失另案起诉，并不属于本案审理范围。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故在双方商铺租赁合同解除的情况下，一审判令方怀清向长业地产公司返还商铺具有事实和法律依据。长业地产公司、方怀清于2019年先后诉至一审法院要求解除双方商铺租赁合同，表明双方对于解除租赁关系并无争议，一审法院亦据此在本案中对长业地产公司解除双方商铺租赁合同的诉请予以准许。根据双方商铺租赁合同的约定，起租日应以长业地产公司通知的开业日期为准，而长业地产公司在本案中并未提交充分的证据证明其在要求解除合同之前，已书面通知方怀清商铺开业日期。故方怀清在长业地产公司起诉时并不存在欠付租金的事实。二审中，长业地产公司称其在2020年1月10日发函告知方怀清2018年1月1日为正式开业日期，即使如其所述，因该行为发生在双方均要求解除合同之后，亦不能产生起算租金的法律效果，加之双方未进行商铺交接亦因处于诉讼过程中，故长业地产公司要求方怀清支付租金及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，长业地产公司、方怀清的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18970元，由湖北长业地产开发投资有限公司负担18870元，方怀清负担100元。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  叶 欣审判员  骆朝辉二〇二〇年九月二十五日书记员  于 宁