安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异66号 异议人（案外人）：丁利，男，1982年9月26日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：孟永熙，安徽颍胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于继深，安徽颍胜律师事务所律师（实习）。 申请执行人：安徽广宇建设（集团）有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区颍河西路171号，统一社会信用代码91341200151830087L。 法定代表人：张涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈治明，该公司副经理。 委托诉讼代理人：张巨雷，该公司员工。 被执行人：安徽九粤置业有限公司，住所地阜阳市颍州区贯清路南侧、颍州南路西侧御景城3幢1806号，统一社会信用代码91341200MA2MQA7R5P。 法定代表人：路元会，该公司经理。 本院根据安徽省阜阳市中级人民法院（2020）皖12执他11号执行裁定的指定，在对安徽广宇建设（集团）有限公司（以下简称广宇建设公司）与安徽九粤置业有限公司（以下简称九粤置业公司）建设工程施工合同纠纷一案执行中，本院作出（2020）皖1203执1140号执行裁定，依法预查封被执行人九粤置业公司位于阜阳市颍州区××楼××室房屋，案外人丁利对上述预查封的房产向本院提出书面执行异议。本院于2020年9月18日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人丁利异议称：案涉查封的房产是异议人购买的房屋。2018年2月26日，异议人与九粤置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：异议人采用按揭贷款方式向九粤置业公司购买位于时代广场××室房屋。房屋总价480000元，截止至2018年3月1日，异议人共向九粤置业公司支付购房款330000元。2018年12月20日，九粤置业公司将该房屋交付给异议人，异议人要求九粤置业公司办理房屋过户手续，但该公司一直未予办理。异议人认为，该房屋现已不属于被执行人九粤置业公司的财产，阜阳市颍东区人民法院基于九粤置业公司与广宇建设公司建筑工程施工合同纠纷执行一案查封案涉房屋，侵犯了异议人的合法权益。请求颍东区人民法院停止对案涉房屋的执行，并及时解除对该房屋的查封。 异议人丁利为证明其主张主要提供以下证据： 1、异议人丁利的身份证、户口簿、结婚证，证明其主体资格； 2、《商品房买卖合同》、房款付款收据、银行转款凭证、中国农业银行个人账户明细、分户明细对账单等，证明异议人与九粤置业公司签订商品房买卖合同，已支付购房款330000元的事实； 3、九粤置业公司《情况说明》，证明九粤公司也将案涉房屋交付给异议人的事实； 4、阜阳市不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询证明》，证明异议人及其家人没有居住房屋的事实。 申请执行人广宇建设公司答辩称：案外人所购案涉房屋应付480000元，已首付330000元，按揭贷款150000元，但其并没有出示银行按揭贷款手续，也没有银行发放150000元按揭贷款的付款凭证和购房的完税凭证，因此，被执行人未给其办理产权过户登记手续也是必然的结果，异议人丁利对此是有过错的。同时，异议人与被执行人并未办理案涉房屋交接手续，异议人也未出具实际占有案涉房屋的证据，本次案涉房屋被查封，不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的例外情形。阜阳市颍东区人民法院对案涉房屋的查封，符合法律规定，异议人提出的执行异议理由不能成立，人民法院依法应裁定驳回案外人的异议请求。 被执行人安徽九粤置业公司未答辩。 本院审查查明：广宇建设公司与九粤置业公司建设工程施工合同纠纷一案，阜阳市颍州区人民法院于2019年8月28日作出（2019）皖1202民初8713号民事调解书，调解协议内容为：被告安徽九粤置业有限公司自调解书签收之日起10日内向原告安徽广宇建设（集团）有限公司支付工程价款2344万元。被告安徽九粤置业有限公司自调解书签收之日起30日内向原告安徽广宇建设（集团）有限公司支付工程价款利息550万元。案件受理费186587元，减半收取93293元，由被告安徽九粤置业有限公司承担。2020年4月20日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2020）皖12执他11号执行裁定，裁定安徽省阜阳市颍州区人民法院作出的（2019）皖1202民初8713号民事调解书由安徽省阜阳市颍东区人民法院执行。本院在执行中作出（2020）皖1203执1140号执行裁定：冻结、划拨被执行人九粤置业公司银行存款24174715.4元或查封、提取、扣押其相当价值的财产。2020年8月19日，本院依据上述裁定，依法预查封了被执行人九粤置业公司位于阜阳市颍州区××时代广场××＃商住楼××室不动产，该不动产已设定在建工程抵押权登记。 另查明：2017年8月11日，丁利与九粤置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：房屋建筑面积127.76平方米，每平方米3757.04元，房屋总价款为480000元，买受人首付330000元，余款150000元办理按揭贷款。合同签订后，异议人于2018年2月26日支付购房款190000元，2018年3月1日支付购房款130000元，加上2017年10月8日预交的购房定金10000元，合计支付330000元。九粤置业公司为异议人分别出具了房款收据。因案涉九龙时代广场工程部分项目未经最终验收，案涉房屋至今没有办理产权过户登记。 又查明：2000年以来，丁利及其妻子以及其未成年子女名下无住房登记信息。 还查明：九粤置业公司为有限责任公司，现任法定代表人路元会，经营范围：房地产投资、开发、销售；自有房屋租赁；物业服务、保洁服务。该公司已取得了九龙时代广场6号楼《商品房预售许可证》，许可证号为（阜）房预售证第201900085号。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件；第二十九条是对消费者物权期待权的保护条件。后者与前者不同点在于：异议指向标的物必须是房地产经营者所开发的商品房；保护的对象必须是消费者；交付了50%以上的购房款。因此，作为消费者购买房地产经营者所开发的商品房，只要满足该规定第二十九条的全部要件，其对所购商品房的期待权即可排除执行。本案中，案涉查封的九龙广场6号楼601室房屋，系异议人丁利为生活消费需要而购买的商品房，该房屋系作为房地产经营者九粤置业公司所开发，虽预登记在九粤置业公司名下，但在本院实施查封前，异议人丁利作为商品房消费者已就案涉房产与九粤置业公司签订了《商品房买卖合同》，九粤置业公司已取得了案涉房屋商品房预售许可，丁利支付的案涉房屋购房款已超过合同约定总价款的50%，且其名下没有其他用于居住的房屋，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部构成要件。申请执行人辩称异议人没有提供按揭贷款手续、没有提供实际占有案涉房屋的证据，但依据上述规定，并不影响其对案涉房屋期待权的排除执行。案外人丁利提出的执行异议理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对预登记在被执行人九粤置业公司名下，位于阜阳市颍州区××广场××楼××室房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郝芝宏 人民陪审员  门大勤 人民陪审员  张军军 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。