江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0623民初365号原告（反诉被告）：薛和新，男，1962年7月3日出生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：郭永飞，如东县兵房镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：缪海彬，男，1979年7月8日出生，汉族，住如东县。原告（反诉被告）薛和新与被告（反诉原告）缪海彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情需要，本院依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。薛和新及其委托诉讼代理人郭永飞，缪海彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛和新向本院提出诉讼请求：1.判决缪海彬给付租金70000元及承担违约金60000元。2.案件受理费、保全费由缪海彬负担。后在本案审理过程中，薛和新述称，如法院认定案涉租赁合同无效，其诉讼请求则为：判决缪海彬赔偿薛和新原约定的租金损失70000元、违约金60000元并返还租赁物。事实和理由：2019年1月6日，薛和新与缪海彬签订协议一份，约定缪海彬租赁薛和新坐落于原如东县于港缫丝厂部分房屋，租赁期限为2019年2月1日至2024年1月31日，年租金60000元或50000元（详见协议约定）。第一年度租金于协议签订之日给付，以后提前三个月给付下一年度租金。现缪海彬仅给付第一年度租金30000元，尚欠第一年度租金20000元及第二年度租金50000元没有给付。经薛和新多次催要，缪海彬仍未给付，故薛和新提起本案诉讼。缪海彬答辩并反诉称，1.薛和新已经同意延期支付2019年度剩余的租金，2020年度的租金给付期限应为2020年10月初，故缪海彬不存在违约行为，不应支付违约金。2.薛和新在履行案涉合同过程中存在严重违约行为：（1）案涉租赁协议第五条约定，北边场地在协议签订一个月内浇好，南边场地于2019年3月份填好沟缝。北边场地未在约定期限内浇好，南边沟缝至今未处理，严重影响租赁场地的使用；（2）案涉房屋不符合使用目的，存在瑕疵。2019年7月9日，缪海彬向薛和新反映房屋结构不合理，提出修整要求后，薛和新未及时履行维修义务，导致储存在其中的稻糠泡水受损；（3）案涉房屋储存的稻糠与隔壁仓库储存的纸品都属于易燃物品，薛和新未提供必要的消防管道。（4）房屋中间的公共通道常年被占用而堵塞，缪海彬多次向薛和新反映未曾解决。在租赁合同期限内，缪海彬租赁的场地多次被占用，影响缪海彬正常使用。薛和新以上违约事实客观存在，且均为其法定义务或附随义务，故提出反诉请求：判令薛和新赔偿违约金6万元及延迟交付场地损失3万元、稻糠损失23187.6元。薛和新对反诉请求及事实理由答辩称，请求驳回缪海彬的反诉请求。1.根据协议第四条约定，在天气不冻的情况下把北边场地浇好，当时因天气原因推迟了十几天浇筑场地；因缪海彬至今未能腾出场地南边场地交付，导致沟地缝未浇。2.缪海彬租赁的标的物为彩钢棚，薛和新当初就向其告知过大下雨时会有雨飘进彩钢棚，且也应缪海彬的要求安装了落水管。3.租赁场地及消防通道被他人占用，缪海彬也应找实际侵权人，与薛和新无关。当事人双方围绕各自的本诉、反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据，在本院认为部分一并进行认定。经过举证、质证以及当事人在庭审中的陈述，本院查明以下事实：2019年1月6日，薛和新（甲方）与缪海彬（乙方）签订协议，协议中约定：一、乙方租用甲方原于港缫丝厂的烘茧机车间及南北附房各一排，原旧房拆除已改好成彩钢房一大间，租期伍年，甲方净得陆万元/年，租期从2019年2月1日至2024年1月31日止，协议订立之日付清第1年度租金，以后提前叁个月付清当年度的房租，如乙方不能按时付款则视为违约甲方有权终止协议。…四、甲方在天气不冻的情况下把北边场地浇好和南边一样高度。如乙方用电小于30KV，按年租金伍万元执行…五、北边场地协议要立后一个月内浇好，南边场地上的沟地缝在明年3月份乙方交替腾出场地后浇平。六、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，经签字后生效，双方不得违约，如有违约时违约金陆万元整。协议签订当日，薛和新即将案涉彩钢房交付给缪海彬，后一直由缪海彬使用。2019年1月7日，缪海彬向薛和新支付租金30000元。2019年2月23日，缪海彬通过微信与薛和新约谈其反映的房屋漏雨情况；同年2月25日，薛和新告知缪海彬协议约定的北边场地浇筑完成；7月9日，缪海彬通过微信告知薛和新称雨水倒灌打湿稻糠；11月5日，薛和新告知缪海彬下水管道已经接好。另查明，2011年4月23日，薛正（甲方）与刘欢（乙方）签订协议，约定双方共同出资、各人占股份50%参与购买如东县丰源制丝有限公司抵偿资产；日常经营管理由甲方负责；重大事宜如出售、出租等，双方协商一致实施。2011年4月29日，原如东县农村信用合作联社（甲方）与薛正、刘欢（乙方）签订买卖协议，乙方以110万元的价格购得原如东县丰源制丝有限公司资产。2017年12月18日，薛正（甲方）与薛和新（乙方）签订协议，甲方将如东县河口镇龙坝村九组原丰源制丝有限公司（于港缫丝厂）全部房产租给乙方，租期从2018年1月1日至2037年12月31日，租期20年。薛和新在庭审中陈述，案涉彩钢房系由其于2018年改建而成，系在拆除了烘茧机车间及南北附房各一排后借助其他厂房墙面加了彩钢顶；其搭建该彩钢房的建设行为未取得建设工程施工许可证或经主管部门批准；其向缪海彬出租该厂房的行为已经得到薛正、刘欢的同意；因缪海彬没有用电，故租金确认为50000元/年。本院经现场勘察发现，案涉彩钢房系利用该彩钢房东侧、南侧、北侧房屋的外墙加盖彩钢屋顶而建成，该彩钢房西侧无墙面或其他遮挡。本院认为，原、缪海彬对双方签订租赁合同的事实不存争议。案件的争议焦点：1.案涉租赁合同的效力；2.薛和新要求缪海彬给付租金并支付违约金有无依据；3.缪海彬要求薛和新支付违约金并赔偿损失有无依据。一、关于租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，（1）在城市、镇规划区内建设的，应当申请办理建设工程规划许可证，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的应取得乡村建设规划许可证；（2）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉彩钢房系薛和新于2018年搭建，薛和新确认该彩钢房未取得建设工程规划许可证且至法庭辩论终结前仍未取得相关职能部门的批准许可，据此双方就该彩钢房签订的租赁合同无效。二、关于薛和新主张的租金及违约金损失的问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽然案涉房屋租赁合同无效，但缪海彬仍应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。该彩钢房在双方于2019年1月6日签订协议时即已经交付由缪海彬使用，缪海彬至今未向薛和新返还交付租赁物,故缪海彬应向薛和新返还租赁物并支付此期间的占有使用费。本院确定缪海彬于2020年10月10日前向薛和新返还租赁物，据此缪海彬应支付的占有使用费为64703元（50000元/年÷12个月×20个月+50000元/年÷365天×10天-20000元，取整）。至于薛和新主张缪海彬按照案涉协议约定承担延迟给付租金的违约金60000元，对此，本院认为案涉房屋租赁协议无效，故该违约条款自始无效，对薛和新的该项诉讼请求本院不予支持。三、对于缪海彬主张的经济损失及违约金的问题。（1）缪海彬主张北边的场地未在协议订立后一个月内浇好，导致延误使用造成损失；南边场地上的沟地缝一直未修补，严重影响租赁场地的使用，造成损失，故要求薛和新承担延迟交付场地的损失。双方确认北边场地比约定建筑的时间延迟了19天，南边场地的沟地缝一直未修补，但缪海彬未提供证据证明上述行为对其存储稻糠的影响以及就此产生的损失。（2）缪海彬主张因彩钢房漏雨致使稻糠受潮发霉造成损失23187.6元，缪海彬为此提供了2019年7月9日的视频以证明雨水把稻糠浇湿；2019年11月5日薛和新发送给其的视频及照片以证明其稻糠受损是因薛和新未能及时处理漏水的地方和下水管道造成的；申请证人吴某,4出庭作证以证明其稻糠损失的金额，吴某,4陈述其在2019年12月16日至2020年1月27日之间为缪海彬运输了8车稻糠，因稻糠发霉有异味运输到沿南缫丝厂给别人烧锅炉用，每车大概有五六吨。因案涉彩钢房系利用三栋建筑的外墙搭建而成，且彩钢房的西侧没有遮挡，缪海彬作为承租人，在签订房屋租赁协议时明知彩钢棚的结构和现状，应知晓彩钢棚是否符合稻糠存放所需要的条件。缪海彬陈述其所存储的稻糠因漏雨及雨水倒灌等原因受潮发霉，其已自行处理了40吨左右的稻糠而遭受损失。但从缪海彬提交的证据不能确认稻糠受潮的原因，受潮稻糠的单价、数量以及其因此而所受到的损失金额。综上，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。缪海彬对其主张的延期浇筑、修补场地的损失及稻糠的损失未能提供证据予以证明，应由缪海彬自行承担举证不能的法律后果，本院对其该两项主张不予支持。至于缪海彬主张薛和新应承担违约金60000元，如前所述，因案涉房屋租赁协议无效，故该违约条款自始无效，对缪海彬要求薛和新承担违约金的诉求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十八，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、缪海彬于本判决生效后十五日内给付薛和新占有使用费64703元。二、缪海彬于2020年10月10日前向薛和新返还双方于2019年1月6日签订协议项下的租赁物。三、驳回薛和新的其他诉讼请求。四、驳回缪海彬的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3100元、保全费1220元，合计4320元，由薛和新负担2220元，缪海彬负担2100元；反诉案件受理费1282元，由缪海彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4382元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：49×××89）。审 判 长  陆身梅人民陪审员  顾 华人民陪审员  徐建峰二〇二〇年九月十八日法官 助理  张婧萱书 记 员  康晓翔