福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初1669号 原告：阮丽娟，女，1973年2月28日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被告：吴巧钗，女，1969年12月3日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告阮丽娟与被告吴巧钗租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告阮丽娟、吴巧钗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阮丽娟向本院提出诉讼请求：1.判令吴巧钗缴纳的租赁保证金1400元归阮丽娟所有；2.判令吴巧钗支付截止起诉时阮丽娟垫付水费114.3元、电费541.47元、物业费470元、水电公摊费100元，合计1225.77元；3.判令吴巧钗支付2020年4月25日至2020年7月25日租金4200元；4.判令吴巧钗支付违约金4200元。在庭审中阮丽娟变更诉讼请求为：1.判令解除阮丽娟与吴巧钗签订的《房屋租赁合同》；2.判令吴巧钗缴纳的租赁保证金1400元归阮丽娟所有；3.判令吴巧钗支付截止起诉时阮丽娟垫付水费114.3元、电费541.47元、物业费470元、水电公摊费100元，合计1225.77元；4.判令吴巧钗支付2020年4月25日至2020年10月25日租金8400元；5.判令吴巧钗支付违约金4200元。事实与理由：2019年7月25日原、被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将其所有的坐落于亿利城二期铂金公馆B区2号楼415室的房屋出租给被告居住使用，租赁期限为三年，自2019年7月25日至2022年7月25日止，租金每月1400元，先付后用，租金每三个月25日前付清，转账支付。承租房屋仅作居住使用，不得改作他用，在租赁期内发生的水电费、公摊费、物业费等由被告承担；被告应按合同规定的时间和方式支付租金及其他费用；如被告违反合同约定，原告有权不予返还保证金，并付三个月租金。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告，被告除支付部分租金和保证金外，从2020年4月25日起拒不支付租金及水电、物业费、水电公摊费等，经多次催缴无果，故向法院提起诉讼。 吴巧钗辩称，其已于2020年1月24日向阮丽娟支付1月25日至4月24日的租金，由于疫情爆发系突发事件，吴巧钗于1月28日后多次要求阮丽娟将房屋转租给他人或减免租金，期间也将房锁归还阮丽娟，为此阮丽娟要求支付4月25日至10月25日的租金无理；由于疫情爆发，属不可抗力因素，吴巧钗不存在违约，无需支付违约金；阮丽娟应归还1400元的押金，可扣除在居住期间产生的水、电、物业管理费等计1225.77元后归还吴巧钗174.23元。 本院经审理查明：2019年7月25日，阮丽娟（甲方）与吴巧钗（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，第一条：甲方同意将本人所属的座落于亿利城二期铂金公馆2号楼415室房屋建筑面积47平方米（以实际面积为准）水表底数为4吨，电表底数46度，出租给乙方居住。第二条：该房屋租金为1400元/月，先付后用；甲方收取乙方租赁保证金1400元，乙方无违约、欠费，则甲方应全额无息返还该保证金，在合同约定租赁期内，乙方提前退租，甲方有权不返还保证金。第三条：该房屋租赁期自2019年7月25日起至2022年7月25日止。第四条：付款方式为押一付三，每三个月25日前付清。第五条：乙方承租甲方房屋仅作居住使用，不得改作他用。乙方在租赁使用期内发生的水费、电费、物业费、水电公摊费等由乙方承担，按时缴纳各种费用。第七条：乙方按照合同规定的时间和方式支付租金、租赁保证金及其他费用。第八条：如乙方违反合同第七条，甲方有权终止合同，收回房屋，如因此造成甲方损失的，则甲方有权不予返还保证金，损失超过保证金或乙方已付租金及租赁保证金总额的，乙方应据实赔付甲方。第十二条：甲、乙双方，若一方违约，则付三个月租金给对方。截至起诉时阮丽娟垫付水费114.3元、电费541.47元、物业费470元、水电公摊费100元，合计1225.77元。上述事实有阮丽娟提供的《房屋租赁合同》、水费、电费、物业费、水电公摊费的票据予以证明，吴巧钗对上述证据均无异议，上述证据，具有关联性、合法性、真实性，并能相互印证，具有证明力，能够证明待证事实，本院予以采信，上述事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。2019年7月25日阮丽娟与吴巧钗签订《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应为合法有效，当事人应依约履行。虽吴巧钗抗辩因疫情原因，其已多次要求阮丽娟退租并解除合约，不存在违约的情形，并提供微信聊天记录予以证明。对此，本院认为，承租人的合同目的是为了居住使用房屋，而非营业获利。即使疫情期间租赁房屋亦可继续使用，不存在合同目的无法实现的结果。因承租人擅自改变房屋用途用于经营收益，导致其所追求的经营目的受疫情影响无法实现，系承租人自身原因所致。即便如此，暂时无法使用的时间相较于整体租赁期较短，也不能直接导致合同目的无法实现的结果，故不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款法定解除的情形。本案吴巧钗即不享有法定解除权又不具备约定解除的事由，其无权以通知的方式解除案涉合同，对其抗辩案涉合同已解除的主张，本院不予支持。交纳租金是承租人的主要义务，承租人应严格履行。本案阮丽娟主张吴巧钗应支付从2020年4月25日至10月25日，即六个月租金8400元。在庭审中，阮丽娟与吴巧钗对合同解除达成合意，故本院确认双方合同于2020年8月25日（庭审日）解除。根据案涉合同的约定，吴巧钗应向阮丽娟支付2020年4月25日至8月25日租金即5600元。吴巧钗逾期支付租金，构成违约。阮丽娟根据案涉合同主张没收其保证金1400元及要求其支付违约金（三个月租金即4200元），本院予以支持。阮丽娟主张吴巧钗支付租赁期间产生的水费114.3元、电费541.47元、物业费470元、水电公摊费100元，合计1225.77元，依据合同应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、确认原告阮丽娟与被告吴巧钗签订的《房屋租赁合同》于2020年8月25日解除； 二、被告吴巧钗应于本判决生效之日向原告阮丽娟支付租金5600元、违约金4200元，共计9800元； 三、被告吴巧钗应于本判决生效之日向原告阮丽娟支付租赁期间产生的水费114.3元、电费541.47元、物业费470元、水电公摊费100元，共计1225.77元； 四、租赁保证金1400元归原告阮丽娟所有； 五、驳回原告阮丽娟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华 人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76元，减半收取计38元，由被告吴巧钗负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄芳 二〇二〇年九月七日 书记员  王龙 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。