湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0624民初2832号 原告：关利华，女，1975年9月19日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：邹岳夫，男，1972年2月7日出生，汉族，住湖南省湘阴县。特别授权） 委托诉讼代理人：姜郁松，湖南郁松律师事务所律师。（一般代理） 被告：湘阴丰彩好润佳商贸有限公司，住所：湖南省湘阴县文星镇太傅路与东茅路交汇处寓兴源商业广场。（统一社会信用代码：914306243384220836） 法定代表人：刘清高，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：熊勇，湖南国风德赛律师事务所律师。（一般代理） 委托诉讼代理人：王首力，湖南国风德赛律师事务所律师。（一般代理） 原告关利华与被告湘阴丰彩好润佳商贸有限公司（以下简称湘阴好润佳商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关利华的委托诉讼代理人邹岳夫、姜郁松，被告湘阴好润佳商贸公司的委托诉讼代理人熊勇、王首力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告关利华向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告商品损失290696.08元；2、判令被告赔偿原告进入评估范围的装修及设施设备损失147089元及未进入评估范围的装修及设施设备损失64816元；3、判令被告赔偿原告履约定金损失82000元；4、判令被告赔偿原告清场后3个月人员工资17100元；5、判令被告赔偿原告的可期待利益损失299887.2元；6、判令被告承担鉴定费4000元；7、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年10月，经被告招商，芮欧童装店前店主刘艳进入湘阴好润佳超市经营，因被告要求原告加盟品牌形象店，且原告租赁三个门面，承租面积大，装修要求高等，被告承诺给予两年半免租期。原告交付50000元定金后，被告要求暂不签订书面合同，原告随即投入260000元进行装修，与湖北芮欧宝贝服饰有限公司签订合同，办理加盟手续，并交付履约金150000元。2016年9月原告出资500000元转让费从刘艳手中受让芮欧童装店，自2016年10月起原告多次口头、书面要求与被告签订书面合同，但多次洽商未果。2017年3月16日在工商所的协调下，原、被告于2017年4月7日达成一致意见：未交的租金不再交付，自2017年3月1日起依100000元/年的标准交付租金，约定在4月10日上午双方签订书面合同，但未料被告违反口头协议于4月8日下午违法强行清场，将原告商店290000元的货物抢掠一空，将商店锁门。原告多方投诉，找被告数次协商未果，特向法院起诉。 被告湘阴好润佳商贸公司辩称，1、商户的承租人属于刘艳，原告属于次承租人，转租应当经出租人同意，未经同意的出租人有权随时解除。芮欧童装与被告之间有往来凭证均未体现原告的名字，空白合同也不能体现是原告。2、芮欧童装是一般的品牌不可能对其免租2年半，原告要求免租2年半导致双方无法订立书面合同，没有书面合同属于不定期合同，被告有权随时解除。3、芮欧童装的承租人从2015年9月到2017年4月清场已严重拖欠租金，其违约行为被告有法定解除权，被告与承租人之间的租赁关系已经依法解除，承租方应当赔偿解除后的损失。4、清场行为是基于他公司解除合同的通知，这种私立救济没有给原告造成任何损失。清走的财产给原告出具了暂存证明，清场货物还留在商场保存，损失并不存在。可得利益损失应在被保护人合法经营的情况下，现是原告拒交租金，违约者应当自己承担。 本院经审理认定事实如下：1、湘阴好润佳商贸公司系湘阴县好润佳超市业主，其超市采取自主经营与租赁相结合的经营模式，将超市内的部分经营场地分割成相对独立的商铺租赁给他人经营。2015年9月24日案外人刘艳向被告支付了合同定金50000元，同年10月被告湘阴好润佳商贸公司将超市一楼的44号、45号、46号商铺出租给刘艳经营童装，店名为“芮欧宝贝”，双方未签订书面租赁合同。2、2015年10月6日，案外人刘艳与湖北芮欧宝贝服装有限公司（以下简称芮欧服装公司）签订《童装经销合同书》。合同未页页尾手写：“刘艳交定金82000元，剩余尾款于2015年10月20日前打入指定账户，否则合同失效，定金不退还”，手写字体上有芮欧服装公司的盖章。3、案外人刘艳经营一段时间后，于2016年9月24日将“芮欧宝贝”童装店转让给原告关利华经营，双方签订了《转让协议》，转让价格为500000元，支付方式及期限：协议签订当已支付100000元，2017年1月23日支付300000元，2017年3月30日支付剩余的100000元，协议中写明了店铺中的相关物品、货物，并明确甲方（刘艳）协助与被告湘阴好润佳商贸公司签订租赁合同，以及协助办理免租二至三年铺面租金，另约定被告湘阴好润佳商贸公司及芮欧服装公司退回的保证金以及相关费用归乙方（即原告关利华）所有，甲方（刘艳）不得提前拿取，并有协助义务。签订协议后，双方对转让物品进行了清点，并计价结算，签名确认总价款为516500元。2016年9月24日、2017年1月23日、2017年3月30日刘艳分别向原告关利华出具了收条，共计收到原告关利华铺面转让款共计500000元。原告关利华受让该店后曾多次向芮欧服装公司支付货款购买货物，2017年3月30日原告进行店面盘存，确认库存货物总价值为290696.08元。4、2016年6月被告因交罚款一事，原告店铺工作人员张胜平主动以借款名义交付被告店长傅瑞华5000元，并交待要还给予她，同年10月，原、被告因租金一事被告主动将该款抵作租金。2016年10月4日原告员工张胜平与其本案的委托代理人与被告工作人员谈到签订商铺租赁合同时，原告员工张胜平向其支付5000元，但未明确该款用途，后来被告员工用作抵扣原告租金。原告2016年10月11日曾向被告提出要求签订租赁合同。5、被告于2017年4月8日被告派人对原告经营的铺面进行“清场”，强行将“芮欧宝贝”童装店铺面上锁，将店铺一应货物存于好润佳超市办公室，但未对货物及相应物品进行清点、登记，且其出具的“商品暂存证明”仅证明芮欧童装14件，至于价格、样式、大小均未标注，4月10日，原告关利华以书面形式请求湘阴县人民政府对被告湘阴好润佳商贸公司“洗劫其店铺财产一事”进行查处。6、原告提供了证人陈某、何某调查笔录，但证人未出庭作证，证人杨某的笔录中谈到其承租被告的铺面免租期是7个月，所有承租户都有免租期，时间为一年左右，另其陈述曾听原租户刘艳提到其免租期是两年半，并提到本案委托代理人邹岳夫于2016年10月5日找到被告员工丁亮将邹岳夫与被告签订的合同原件撕毁，并言明他既不是股东，又无原告授权，没有资格签订合同。证人何某的笔录中谈他本人的免租期为一年，并提到原告从刘艳手中转租芮欧童装铺面一事，刘艳所讲的免租期为两年半，同时还谈到了邹岳夫撕毁合同的事，另陈述原、被告发生纠纷后，他同原、被一起参加了政府相关部门组织的调解，结果：芮欧童装店从2017年3月1日起按一年100000元交付租金，前面所欠租金不再向被告交纳。7、被告湘阴好润佳商贸公司与其他承租户签订的合同中免租期为1-2个月，同时约定拖欠租金或擅自转租的，被告有权解除合同，还有租户申请减免租金的，被告亦同意免租3个月，另庭审中被告陈述，免租期一般不超过6个月。8、被告出具的租金催缴函落款日其为2016年12月31日，其提供的送达照片不能明确是送达上述函告，另其提供的致芮欧童装“联络函”中表述，签订了《商铺租赁合同书》，并引用“合同第十三条第二款第二点”告知商户逾期支付租金构成违约，被告有权解除合同，同时告知了租金及费用的缴费期限和责任。9、2017年12月4日被告湘阴好润佳商贸公司认为“芮欧童装”店拖欠租金，将其诉邹岳夫房屋租赁合同纠纷一案上诉至湖南省岳阳市中级人民法院院，诉争的商铺为超市一楼的44号、45号、46号，该院认定邹岳夫与被告湘阴好润佳商贸公司签订租赁合同后，邹岳夫反悔并没有实际占有、使用租赁物，被告湘阴好润佳商贸公司放任、默认本案原告关利华接手刘艳经营“芮欧童装店”，实际上在被告与本案原告关利华之间形成了新的租赁关系，被告湘阴好润佳商贸公司与邹岳夫之间的租赁合同关系因此而事实上已经解除。该院以上述理由驳回了被告湘阴好润佳商贸公司要求邹岳夫承担民事责任的诉求。被告湘阴好润佳商贸公司不服终审判决，向湖南省高院申请再审，2018年11月23日湖南省高院裁定驳回了被告的再审申请。10、2018年5月24日，原告将位于好润佳超市内一楼44、45、46号商铺内的装饰、装饰物、衣柜、监控、电子屏、模特等经营所需的各项设施设备在岳阳三权价格评估咨询有限公司进行了评估，评估的市场价值为147089元，鉴定费4000元。11、2016年10月4日被告曾与邹岳夫签订了一份《商铺租赁合同书》，但未提供原件，邹岳夫陈述原件已于第二天撕毁，因为他不是租户，也不是芮欧童装店的股东，同时也无授权。12、2017年4月8日被告派人对原告经营的铺面进行“清场”后，为化解双方矛盾，相关机构（部门）于2017年4月18日组织了调解，双方未能达成一致意见。 以上事实有原告提供的《童装经销合同书》、芮欧服装公司收款收据、好润佳商贸公司收据、《转让协议》、刘艳出具的收条、《请求签订书面租赁合同的函》，岳阳市中院（2017）湘06民终2661号民事判决书、湖南省高级人民法院（2018）湘民申1065号民事裁定书、调查笔录（证人）、会议记录、照片、商品暂存证明、芮欧童装店货物盘存表、关于查处好润佳超市洗劫我店钱物一案的报告、岳三权评字[2018]052号价格评估结论书、鉴定费收据，被告提供的租赁合同、收据、证人（被告员工）出具的书证、租金催缴函、联络函、照片、询问笔录以及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，本案焦点：一、原、被告之间是否存在租赁合同关系；二、原告损失的确认及民事责任的承担。 一、原、被告之间是否存在租赁合同关系。 原告关利华从案外人刘艳年整体受让其经营的“芮欧童装店”，双方签订了《转让协议》，原告支付了转让款，并且一直在被告出租的铺面经营，被告虽称铺面不得转让，但其在原承租人刘艳与原告发生上述转让行为后，又与原告本案的委托代理人邹岳夫签订了《商铺租赁合同书》，另被告提供的其店长出具的书证中，前后两任店长先后将其从原告经营的芮欧童装店所得的两笔5000元现金记作租金，且被告认为芮欧童装店拖欠租金后，却无任何证据证明其向刘艳催讨过租金，同时其陈述对芮欧童装店“清场”的理由是欠交租金，而非本案所涉铺面的转租问题，由此可见，被告已完全认可了刘艳将铺面转租一事。 另被告与邹岳夫签订的《商铺租赁合同书》并不能提供原件，证人陈某、何某也证实邹岳夫在签订合同后的次日上午就向被告提出了其不具备签订合同的资格，并将原件销毁，现无任何证据证明邹岳夫对本案诉争铺面存在占有或使用行为，因此，被告与邹岳夫之间并未形成有效的承租关系。 再者，被告曾以诉讼的方式起诉邹岳夫，要求其支付租金，该案经过一审、二审，湖南省岳阳市中级人民法院最终 认可邹岳夫反悔并没有实际占有、使用租赁物，而被告湘阴好润佳商贸公司放任、默认原告关利华接手刘艳经营“芮欧童装店”，实际上与原告关利华形成了新的租赁关系，被告对此存在异议，申请再审后又被湖南省高级人民法院依法驳回。 综合上述意见，原告关利华显然自2016年9月24日起一直占有、使用涉案商铺，虽然原、被告没有签订商铺书面租赁合同，但双方已实际构成租赁合同关系。 二、原告损失确认及民事责任的承担。 原告关利华从案外刘艳处受让芮欧童装店，支付了相应对价，被告对其铺面进行“清场”，该店装修、模特等物品显然已不能产生其应有价值，原告的该部分损失显而易见。现该店装修、模特等物品损失经鉴定为147089元，该鉴定经本院依法委托，由专门（业）机构作出，具有法律效力，应予认可。原告关利华因鉴定花费鉴定费4000元，符合客观实际，本院予以确认。被告对原告经营的芮欧童装店“清场”时，未详细对其库存进行清点、登记，也未请第三方进行确认，其出具的“商品暂存证明”仅说明货物为14件，货物的具体数量、大小、价格均未注明。现货物存放时日长久，被告将货物存放后，是否尽到了妥善保管义务，是否存在遗失等毁损情由均无证据证实，亦不得而知。综合考虑，原、被告的客观行为，本案实情，以及原告盘存与被告“清场”的时间差，原告关利华的货物损失宜以其盘存的数额确认，故原告关利华的货物损失为290696.08元。原告关利华未在评估范围内的损失64816元，人工工资17100元，以及可期待利益损失299887.2元，因无证据证实，本院依法不予认可。至于原告关利华支付给湖北芮欧宝贝服饰有限公司的履约定金82000元，因其不能提供湖北芮欧宝贝服饰有限公司对于该款的明确处理结果，该公司是否拒绝退还，退还多少均不确定，因此该款在本案中暂不宜处理。如原告关利华在湖北芮欧宝贝服饰有限公司明确该款的相关事宜后，可另行主张。根据上述意见，确认原告关利华的损失为441785.08元（147089元+4000元+290696.08元）。 本案所涉铺面，前后两任租户被告均未与其签订租赁合同，直至被告“清场”。因此，依据法律规定，原、被告之间的租赁为不定期租赁。又因原、被告对于租期、租金、免租期等事宜均不能证明双方有书面之外的约定，故被告要求解除合同应当在合理期限之前通知原告。从被告提供的证据来看，除原告以外的租户，多人享有免租期，原告提供的证人调查笔录也可证明此事，被告答辩时亦称：“芮欧童装是一般的品牌不可能对其免租2年半”，从此意见中不难发现原告享有免租期一事并非空穴来风。另外，被告提供的租金催缴函的送达照片并不能确定是否送达原告以及送达的具体时间，“联络函”中表述的签订了《商铺租赁合同书》与事实不符，其引用“合同第十三条第二款第二点：告知商户逾期支付租金构成违约，被告有权解除合同”无任何依据，且是否送达，送达时间、给予原告的合理期限均不明确，在此情况下，被告对原告经营的芮欧童装店进行“清场”，其行为明显不当，显然与法不符，于理不合，应当对原告关利华的合理损失承担违约赔偿责任。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条规定，判决如下： 一、被告湘阴丰彩好润佳商贸有限公司在判决生效后十日内赔偿原告关利华损失441785.08元； 二、驳回原告关利华的其他诉讼请求。 案件受理费12856元，原告关利华负担6584元，被告湘阴丰彩好润佳商贸有限公司负担6272元。 如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  张风光 人民陪审员  李国胜 人民陪审员  廖 艳 二〇二〇年九月十七日 法官助理李冰瑶 书记员李冰瑶（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》