浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初6231号原告：范茂云，男，1965年8月1日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：李鸿鸿、王正善，浙江光正大律师事务所律师。被告：温州市璞城房地产开发有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区永中街道永宁西路587号龙跃大厦305室，统一社会信用代码：913303007539885273。法定代表人：姜振福。委托诉讼代理人：张青腾，温州市龙湾区罗东法律服务所法律工作者。第三人：郑寿康，男，1954年2月4日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。原告范茂云为与被告温州市璞城房地产开发有限公司（以下简称璞城公司）、第三人郑寿康合同纠纷一案，于2019年11月21日适用简易程序立案受理，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。因本案以另案审结为依据，于2020年1月7日裁定中止审理。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序,由审判员吴作力担任审判长，与人民陪审员周玲、吴一芳组成合议庭,于2020年8月25日再次公开开庭进行了审理。原告范茂云及委托诉讼代理人李鸿鸿、被告璞城公司法定代表人姜振福及委托诉讼代理人张青腾、第三人郑寿康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告公司支付原告1548788元；2.被告公司赔偿原告损失，损失金额以房产评估为准；3.被告承担诉讼费、评估费等诉讼费用。事实与理由：2009年，被告在龙湾区××街道××村××房地产项目，第三人出资参与该项目建设。原告与第三人系亲戚关系，原告便以第三人名义参与投资，并投入150万元，第三人因此共投资380万元。南都家园小区建成后，销售不顺，导致原告的投资款无法收回。2015年7月，被告根据投资及销售情况，决定将项目投资款全部以实物房产作价返还，原告同意该方案，双方就此达成合意。原告于2015年7月12日签字认购南都家园7幢1303室房屋（以下简称涉案房屋），面积243.06平方米，认购价1548788元，投资款抵做房价。因为原告以第三人名义投资，故认购表中第三人也签字确认该房产由原告所有。因被告未开具正式购房发票导致原告一直无法办理产权登记手续，后原告要求被告配合办理产权登记手续，方知被告已经无房可供，原告要求被告返还投资款，被告公司表示没钱支付。原告认为，原告与被告已经就涉案房产抵投资款达成合意，系双方真实意思表示，合法有效，应当受到保护。现在被告将涉案房产出售给他人，已经构成根本违约，损害了原告的合法权益。故原告诉请判令如上诉讼请求。在诉讼过程中，原告提出变更诉讼请求，将诉讼请求变更为：1.判令被告支付原告购房款1811526元；2.判令被告赔偿原告资金占用期间利息（以1811526元为基数，按照年利息6%计算资金占用期间利息，自2018年8月14日起计算至被告实际支付之日止）；3.判令被告承担诉讼等费用。并增加本案的事实与理由：经原告查询得知，涉案房屋于2018年8月13日被被告以1811526元出卖给案外人张崇波、阮晓燕，并且一次性收取购房款，根据原告与被告的约定，南都家园小区剩余房产分给股东销售，房产销售与否及价格均由股东决定，房产出售后，被告需将购房款给股东，现原告请求被告将出卖的涉案房屋的购房款支付原告，并支付资金占用期间的利息。原告还在庭审中补充陈述：涉案房屋的认购价是总价（定价）的90%，即以九折处理给股东，不足部分，原告已向公司补足，故不存在返还差价。原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、企业公示信息，证明被告主体资格；3、身份证，证明第三人主体资格；4、收据，证明第三人就八甲地块向温州市鑫顺房地产开发有限公司投资380万元的事实；5、南都家园3-8号楼未售统计表，证明被告与原告达成合意，将南都家园7幢1303室房产作价返还原告，投资款即购房款，第三人签字确认的事实；6.收款收据，被告温州鑫顺房地产开发有限公司向第三人借款用于南都家园工程事实；7.林秀清职务侵占罪一审刑事判决书，证明被告公司原董事长夏良钦在林秀清职务侵占罪一案中所做的证人证言，证明小区剩余房产卖不掉，留给股东销售，房产手续由公司负责，公司将房款给股东的事实，同时公司现在法定代表人所做的证人证言，证明公司没有分红，要求公司将剩余的房产按出资情况分给股东，公司就将房产、车位分掉了，房地产销售以公司名义在卖，买家将房款打入公司账户，公司办理过户的事实；8.商品房买卖合同、浙江增值税普通发票、温州市不动产登记信息查询记录，证明被告公司以1811526元的价格将房产出售给案外人的事实。被告璞城公司辩称：1.本案原告主体不适格。原、被告双方不存在任何法律关系，第三人郑寿康与其他合伙人等24人共同合股投资8748.5万元，并以被告的名义投资开发八甲村南都家园之房地产项目，原告以部分的款项与第三人合并投资该项目，原告与第三人是挂靠关系，故原告与被告没有法律上的权力、义务关系；2.本案不是合同纠纷，而是合伙纠纷；3.涉案房屋所有权确定为原告是事实，被告仅是配合办理过户手续而已。原告投资154万元，房屋作价172万元，这是不争的事实。原告应将其中的差价补与第三人，与被告无关。如出卖价高于172万元，高于部分由原告享有，如低于154万元，低于部分由原告自行承担；4.涉案房屋通过案外人林秀清已出卖给张崇波、阮晓燕，转让价1811526元均为事实，但是案外人林秀清未将房屋转让款交与被告，原告应向案外人林秀清或者张崇波、阮晓燕主张。最后，原告变更诉讼请求，将案外人购房款归其所有，其主张与本案无关，综上，应驳回原告的诉讼请求。被告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：9.立案决定书，证明因涉案的房产是林秀清经手出卖，当时出卖涉案房屋被告不清楚，现林秀清涉嫌职务侵占被公安机关立案侦查，因考虑该刑事案件还没有作出判决，对林秀清擅自出卖涉案房屋的行为还未最终确定，建议该案中止审理；10.合作开发协议书，证明：合作投资项目是由24位股东组成，且该24位股东共同投资8748.5万元，原告不是股东，本案被告只不过是名义上摘牌取得该项目，实际的权利人是24位股东，所以本案被告不适格；第三人郑寿康是合作投资股东，原告与第三人是挂靠关系，原告不能享受本案的诉权。本案是合股投资关系，并不存在合同关系；11.南都家园房屋未售处理办法，证明涉案房屋是经过全体股东同意摸文处理。第三人郑寿康述称：原告的投资是事实，是以第三人的名义进行投资，认购时需要原告签字确认，认购是不需要付购房款，由原来的投资款进行相抵；之所以认购价与总价不一致，是因为购房需要10%的税款，之间的差价和被告没有关系，该差价应当支付给第三人；至于原告是否有主张的权利，由法院确定。第三人未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认，对其关联性以及能否证明待证事实于下文再行阐述。对双方有争议的证据和事实本院作如下认定：原告提供的证据5，即南都家园3-8号楼未售统计表，被告对真实性没有异议，但是认为，决定未售房屋分配及定价是24位“股东”的意思表示，并非被告的意思表示，未售房屋是挂名在股东人的名下，并非把所有权转让给24位股东。本院认为，被告对真实性没有异议，但对被告是否有将涉案房屋所有权转移给股东的意思表示，两次庭审前后陈述不一致。结合被告提供的证据11，即南都家园房屋未售处理办法，该证据可以证明原告的待证事实。根据上述认定的证据，结合原告、被告、第三人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2009年，被告取得开发龙湾区永兴街道八甲村“南都家园”房地产项目，24人包括第三人共同出资8748.5万元，以被告的名义参与该项目建设。原告与第三人系亲戚关系，原告以第三人名义参与投资，投入150万元，因此共投资380万元。2015年7月12日，24人及被告共同作出《南都家园房屋未售处理办法》，该办法规定“……摸取房屋后，对销售价格的互补与收取税率的处置办法：根据股东集体利益与整体房产销售秩序，经股东会讨论已既定的一房一价房屋股东认购价，由摸取股东认购价房屋的股东根据市场供求价格，不论该房屋的幢号、层数、朝向等、由股东自行确定销售价，但原则上不得低于已既定价格的13%。该价暂定时间为2年，超过2年后，应根据房地产市场销售情况，另行由股东会讨论决定；销售后所得房款如低于或高于公司既定的房价，均由股东自行承担与享受，但对多余既定的退还公司的房款差价，即40万元以内的金额仍然不变，税率按国家规定执行……”该办法落款处由24人签字及被告盖章。当日，被告制作《南都家园股东认房明细表》，其中第3页（共11页）载明：南都家园3-8#楼未售（跃层）统计表第10序号，幢号7幢1303，面积243.06㎡，单价7080元，总价1720865元，税10%172087元，认购价1548788元，车位号64#、65#，该明细表上由原告范茂云、第三人郑寿康认购人签名，由被告盖章。此后，涉案房屋一直未办理产权登记手续。直至2018年8月13日，被告公司职员林秀清将涉案房屋以1811526元价格出售给案外人张崇波、阮晓燕。次日，被告出具增值税普通发票给案外人张崇波、阮晓燕，发票金额为1725262.86元，税额86263.14元，共计1811526元。2018年8月20日，涉案房屋登记于案外人张崇波、阮晓燕名下。另查：温州市鑫顺房地产开发有限公司于2019年9月11日变更为温州市璞城房地产开发有限公司。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定，双方当事人意思表示一致，合同即告成立。依法成立的合同，从成立时生效。第三人向被告投资，第三人与被告形成其他债权、债务关系。双方协商一致，被告以其所有的涉案房屋作价抵偿债务，并制作《南都家园股东认房明细表》，双方在该明细表上签字、盖章予以确认，上述事实说明本案性质是以物抵债，本案系合同纠纷，定性正确。双方的上述行为是当事人真实意思表示，依法成立，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告、被告、第三人三方共同在该明细表上签字、盖章确认，表明第三人愿意对被告享有的债权转让给原告，被告同意该转让行为，原告成为以房抵债协议的相对方，原告有权向被告主张权利。现被告未经原告同意，擅自将涉案房屋出售他人，其行为严重违反合同当事人应遵守的诚信原则，显属违约。现原告要求解除以物抵债的合同关系，同时要求被告支付涉案房屋转让款，并未不妥，被告应当予以支付。至于支付金额多少问题，本院认为，被告对涉案房屋已转让他人，转让价为1811526元，没有异议。本院结合被告抗辩、第三人的陈述意见以及《南都家园房屋未售处理办法》约定的内容，可以确定，若涉案房屋转让，转让价高于总价，原告不享有总价与认购价之间的差价，原告仅享有高于总价的差价。原告对以物抵债协议不能履行，没有过错，按照约定，被告应当返还高于总价的差价，差价为1811526元-1720865元=90661元，即支付总金额为1548788元+90661元=1639449元。被告抗辩认为，涉案房屋转让款被告未曾收到，原告应当向案外人林秀清或者张崇波、阮晓燕主张权利。本院认为，案外人林秀清系被告公司职员，未经原告同意，擅自转让涉案房屋，该行为系被告公司内部问题，对外被告应当承担民事责任。被告的抗辩意见，本院不予采纳。最后，原告要求被告以涉案房屋出售次日起按照年利率6%计算至实际履行之日止赔偿原告资金占用期间利息，其诉请有法可依，本院亦予以支持。综上所述，原告相应的诉请，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告温州市璞城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告范茂云房屋转让款1639449元；二、被告温州市璞城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告范茂云资金占用期间利息（以1639449元为基数，按照年利率6%自2018年8月14日起计算至实际履行之日止）；三、驳回原告范茂云其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23980元，由原告范茂云负担3740元，被告温州市璞城房地产开发有限公司负担20240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  吴作力人民陪审员  吴一芳人民陪审员  周 玲二〇二〇年九月十六日法官 助理  项 施书 记 员  章铭炜?不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。