浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初18323号原告：郑金伟，男，1957年11月19日出生，汉族，住浙江省建德市。委托诉讼代理人：郑杏强，男，1986年5月26日出生，汉族，住浙江省建德市，系原告儿子。委托诉讼代理人：王永昌，浙江春秋联合律师事务所律师。被告：杭州宏旺房地产有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道文一社区。法定代表人：赵军，执行董事。被告：杭州国盈物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区余杭街道余昌路福田花园8幢183#-1。法定代表人：赵军，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：徐熙，浙江六和律师事务所律师。原告郑金伟（下称原告）与被告杭州宏旺房地产有限公司（下称宏旺公司）、杭州国盈物业管理有限公司（下称国盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理，并依法适用简易程序于2019年11月25日公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人郑杏强、王永昌，二被告的委托诉讼代理人徐熙到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解两个月。审理中，原告向本院申请对涉案房屋的实际建筑面积进行测绘，鉴定机构以无法进行测绘为由退回。本院于2020年6月1日再次开庭审理，原告的委托诉讼代理人郑杏强、王永昌，二被告的委托诉讼代理人徐熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼，请求判令：1.两被告返还团购金50000元，退还多付租金125512元，并自2018年9月1日起按已付总租金额的万分之三每日向原告支付利息19404元（从2018年9月1日起暂计算至2019年3月31日，2019年4月1日起至实际付清为止仍按万分之三另行计算）；2.两被告将杭州市××街××号××幢××室房屋交付给原告使用；3.两被告承担本案诉讼费。原告诉称的事实和理由：2017年10月30日，原告与国盈公司签订一份房屋租赁合同和一份委托装修管理协议。合同约定原告向被告租用杭州市××街××号××幢××室，房屋预测建筑面积为27.29平方米，第一阶段租期20年，租金一次性交付为308000元。并在合同中约定：1、交付时该房屋面积以测绘机构实测面积为准，届时以实测面积为准进行租金补差；2、该房屋交付时间为不晚于2018年8月30日，晚于上述日期交付的，自2018年9月1日起，按原告已付总租金额的万分之三每日向原告支付利息直至达到交付。根据合同，原告于当日支付了308000元租金和50000元团购金。2018年12月，原告接到国盈公司的通知，拟向原告交付房屋，但附加一个交付条件就是必须要重新签订合同才能交付。原告仔细研究了合同才发现：1、根据装修设计图，国盈公司按照合同交付的标的房屋面积只有16.17平方米，比合同中约定的少了11.12平方米，原告为此多付了125512元租金；2、合同中没有约定团购金，国盈公司要向原告收取的50000元团购金无任何依据。国盈公司的行为严重侵害了原告的权益。原告坚决不同意重新签订合同，遂成讼。原告认为：与国盈公司签订的合同合法有效，原告已依合同履行了付款义务，国盈公司却未依法合同义务，理应承担违约责任。被告宏旺公司系国盈公司的委托方，对原告的损失应当承担连带责任。综上，原告提起诉讼。被告宏旺公司、国盈公司共同答辩称，1、原告对案涉合同约定的房屋建造面积存在理解错误，该房屋的建筑面积不存在短少的情况，故原告要求退还租金的请求不能成立。（1）合同书中约定的“建筑面积”，而不是“套内建筑面积”。“建筑面积”是包括房屋公摊面积在内的数据，其并不是如原告所主张的以房屋的长与宽相乘来计算。该楼层的房屋建筑面积为420.59平方米，共被分割成14个房间，而414房间的建筑面积27.29平方米是依据上述420.59平方米的楼层面积予以计算确定的。（2）被告在与原告签订《合同书》及《委托装修管理协议》时已向原告出示房屋平面图，相关数据也已经标注完整，故原告对房屋的面积状况是完全明知，且无异议。即原告当时就已经可以得到该房屋的长与宽相乘的数字，而不是其起诉状中所表述的现在才知晓。而普通个人在租赁房屋时，其中最重要的条款无非是“租金”、“面积”及“支付方式”。原告作为一个具有丰富工作经验的完全民事行为能力人，在对合同最重要的条款作出约定时，根本不做充分了解，就随意签订合同，这样的说法是不合逻辑的。（3）本案作为房屋租赁纠纷案件，应由原告对所主张的事实承担举证责任。目前原告所提交的证据并不能充分有效的证明其所主张的违约事实，故原告应承担举证不能的不利后果。2、团购金是国盈公司为原告争取项目优惠而收取的款项，原告也顺利签订了《合同书》及《委托装修管理协议》，该款项根本不存在返还的问题。（1）从证据本身分析。《正式签约流转单》上共写明了三笔款项，分别是装修费、团购费、房款。从表述方式看，三笔款项应是相互独立的关系，如存在重合，完全应当予以标注明确，而不是均单独的列明。因此，从《正式签约流转单》的书写形式及《委托装修管理协议》、《服务协议》的内容可以证明三笔款项是各自独立的。（2）从款项名称的法律含义分析。团购金显然是针对团购行为产生的费用，这完全可以与房屋租金、装修费相区别，这是一个不同性质、用途的款项。通常只有“定金”或“预付款”才存在计入最终合同价款的情况。因此，从法律含义分析，如果该款项是需要进行冲抵的费用，显然不应表述为“团购金”。（3）从日常生活经验分析。如果这笔款项是具有先行预付的性质，那么正常情况下，原告在《合同书》的款项支付时肯定会提出一并计入款项总额。这么一大笔钱，相信只要是具备正常生活经验的人绝对是不会忘记或重复支付。但事实上，原告在付款过程中却从未提出异议，反而将三笔款项分别支付给了被告。且团购金与房租费还是同一天通过POS机转账给被告，这显然是不符合生活常理的行为。这恰恰证明原告对于团购金是应单独支付的款项的事实是明知且认可的。现原告以无合同依据为由提出返还，完全是背信弃义的行为。（4）本案中，被告已经成功为原告办理了团购业务，取得了价格优惠，《合同书》也已经正式签订，故双方未再另行签订《服务合同》，仅直接支付了费用。这是一个双方已经共同履行完毕的行为，原告如认为需要返还，应提出充分有效的证据来支持其主张，但目前其所提出的证据显然存在明显疑点，且不符合日常生活经验法则。3、被告已按约通知原告接收房屋，但原告系自身原因不同意收房，故原告无权主张逾期交房的违约金。（1）原告在起诉状中也已经认可被告曾在2018年12月通知其收房，但由于其提出异议，而未同意继续履行。（2）从原告提交的微信聊天记录也可以看出被告已经通知原告交接房屋。（3）两被告是委托关系，原告的诉请需要区分由谁承担。综上，原告要求返还团购金、多付的租金及赔偿违约金的请求缺乏事实及合同依据，请求法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求、抗辩理由依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。经审查，本院认为，原告提交的证据被告业务员的宣传，被告不认可，该宣传人员身份无法核实，本院不予确认；原告的其他证据符合证据的形式要求，能相互印证证明案件事实，本院均予以确认并在卷佐证。二被告提交的证据房屋测绘成果表，原告虽有异议，但未提供证据反驳，该材料是有资质的测绘机构出具的，本院予以确认；被告国盈公司提供的证据委托书，本院予以确认；被告国盈公司提供的证据服务协议，与本案无关，本院不予确认。根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：宏旺公司与国盈公司于2017年10月20日签订《房屋租赁委托书》，约定宏旺公司将其房屋委托国盈公司进行出租及经营管理，授权国盈公司全权行使位于杭州市××街××号××西溪阳光中心房屋的出租和经营管理权力，委托期限至2060年7月4日止。2017年10月30日，国盈公司作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订《宏旺西溪阳光中心（合同书）》一份，载明合同标的物业为杭州市××街××号××幢××室，预测建筑面积为27.29平方米；土地使用权终止日期为2060年7月4日，第一阶段租期20年，第一阶段租赁期限届满后，赠送第二阶段租赁期（租期以土地使用权期限为准）。交付时该房屋面积以测绘机构实测面积为准，届时以实测面积为准进行租金补差；该房屋交付时间不晚于2018年8月30日，晚于上述日期交付的，自2018年9月1日起，按乙方已付总租金额的万分之三每日向乙方支付利息直至达到约定的交付条件。合同项下房屋租金以建筑面积计算，房屋租金为308600元，乙方在合同签订当日一次性付清。合同末尾附有房屋平面图，显示414室的房屋长5.5米、宽2.94米。同日，原告作为甲方（委托人）与被告作为乙方（受托人）签订《委托装修管理协议》，载明甲方同意委托乙方对系购买的宏旺西溪阳光中心4幢414室的房屋进行装修，装修管理服务费54573元。被告出具《正式签约流转单》，载明原告购买该房装修费54573元，租金308600元、团购金50000元，签约单价11308.17元。国盈公司就租金及团购金出具收据。原告称，其2018年12月8日接到国盈公司的通知，拟向原告交付房屋，但附加一个交付条件就是必须要重新签订合同才能交付。原告与被告员工丁盼盼微信沟通，丁盼盼称“合同的问题，所有的业主都换了”，原告问“是不是明天去了，不从签合同还是不给办交房手续”，丁盼盼回“是的”“合同甲方要换掉……如果你们不同意，就等通知吧……”。庭审中，被告表示现无需重签合同，同意交付房屋。杭州余杭临平同创房产测绘有限公司出具的房屋测绘成果报告显示，宏旺西溪阳光中心4幢的分摊系数为0.354434。本院认为，国盈公司受宏旺公司委托以自己名义与原告签订《宏旺西溪阳光中心（合同书）》，原告亦举证确认国盈公司与宏旺公司系委托关系，因而《宏旺西溪阳光中心（合同书）》约定的权利义务约束宏旺公司与原告，国盈公司并不享有该合同权利和承担义务。涉案合同书系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。针对原告诉讼请求，本院分别评析如下。一、关于交房及逾期交房违约金问题。宏旺公司现同意交房，故原告该诉请，本院予以支持。至于逾期交房违约金，合同约定，该房屋交付时间不晚于2018年8月30日，晚于上述日期交付的，自2018年9月1日起，按原告已付总租金额的万分之三每日向原告支付利息直至达到约定的交付条件。虽然被告于2018年12月8日通知原告交房，但根据现有证据可见，其同时要求原告签订新的合同，并改变合同甲方主体，原告拒绝重新签订合同并无不当，宏旺公司以此为由拒绝交房不妥，则逾期未交房的责任在宏旺公司，其应按约承担相应违约责任。在第一次庭审时，宏旺公司已明确表示无需重新签订合同，同意交房，故逾期交房利息以计算至该日即2019年11月25日为宜。二、关于房屋建筑面积问题。根据建设部门的相关规定，建筑面积=套内建筑面积+公摊面积；公摊系数=公摊面积/套内建筑面积。根据房屋设计图及原告主张，该房屋的长5.5米、宽2.94米。因双方均未举证证明该4幢414室的实际建筑面积情况，也无法进行测绘，故本院根据评估公司测绘该幢房屋的分摊系数及房屋设计图，综合认定该房屋建筑面积为21.9平方米为宜。该面积与合同约定的预测建筑面积27.29平方米相差5.39平方米。根据合同约定，合同项下房屋租金以建筑面积计算，届时以实测面积为准进行租金补差，流转单载明的签约单价为11308.17元每平，则原告实际应支付的租金为247649元。宏旺公司应退回原告60351元。三、关于团购金。首先，通常所谓的“团购金”是针对团购而产生的费用，与“定金”或“预付款”并非同一概念，也并不当然产生折抵租金的问题。其次，《正式签约流转单》上共列明了三笔款项，分别是装修费、团购费、房款，可见团购费与租金是相互独立的概念。最后，原告已经与国盈公司签订了《宏旺西溪阳光中心合同书》和《委托装修管理协议》，在当天支付该笔费用时并未提出异议，也未举证证明之后要求过返还直至本案起诉。综合上述表现，本院对被告针对团购金的相应抗辩意见予以采纳，原告要求被告归还该笔费用的主张，本院不予支持。综上，原告对宏旺公司的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。对国盈公司的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州宏旺房地产有限公司于本判决生效后十五日内将位于杭州市××街××号××幢××室的房屋交付给原告郑金伟；二、被告杭州宏旺房地产有限公司于本判决生效后十日内退还原告郑金伟租金60351元；三、被告杭州宏旺房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑金伟违约金41753.58元（以308600元为基数，按日万分之三计算，自2018年9月1日起至2019年11月25日止）；四、驳回原告郑金伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2099元，由原告郑金伟负担1000元，由被告杭州宏旺房地产有限公司负担1099元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员 王 孟二〇二〇年九月十四日书记员 吴佳佳