广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初2493号原告：中国农业银行股份有限公司鹤山市支行，住所地：鹤山市**********，统一社会信用代码：914***********459B。负责人：梁超颖，行长。委托诉讼代理人：李健进，广东五邑律师事务所律师。被告：吴金乐，男，1981年7月2日出生，汉族，住广东省电白县***********，公民身份号码：440************419。被告：杨玉华，女，1983年10月26日出生，汉族，住广东省电白县***********，公民身份号码：360************122。被告：鹤山市******地产开发有限公司，住所：鹤山市址山镇将军陂，统一社会信用代码：914***********304J。法定代表人：周睿，总经理。委托诉讼代理人：李坤财，男，公司员工。原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行（以下简称“农行鹤山支行”）与被告吴金乐、杨玉华、鹤山市******地产开发有限公司（以下简称“址山碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，适用简易程序审理，并于2020年8月11日公开开庭进行了审理，原告农行鹤山支行的委托诉讼代理人李健进、被告吴金乐、被告杨玉华、被告址山碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农行鹤山支行向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告吴金乐和被告杨玉华共同向原告偿还借款本金人民币1046066.14元及清偿日止的利息（利息按《个人购房担保借款合同》的约定计算，包括正常息、罚息、复利，现暂计至2020年6月17日的数额是19599.02元）；二、请求依法判令被告吴金乐和被告杨玉华共同承担原告因本案诉讼支出的律师费49969.95元；三、请求依法判令被告吴金乐和被告址山碧桂园公司共同协助原告办理鹤山市*****************屋的抵押登记手续并判令原告在取得抵押权后对拍卖、变卖前述房产所得价款享有优先受偿权；四、请求依法判令被告址山碧桂园公司对本案债务承担连带清偿责任；五、本案受理费、保全申请费用全部由三被告共同承担。事实和理由：2017年6月30日，原告与被告吴金乐签订《个人购房担保借款合同》。被告吴金乐已收到原告贷款1140000元并与被告址山碧桂园公司办理了涉案房产的以原告为权利人的抵押权预告登记，现被告吴金乐未能按照合同约定按期偿还借款，已构成严重违约。被告杨玉华是被告吴金乐的配偶，其签署了关于上述贷款的《共同借款承诺书》且涉案房产用于家庭居住和生活，因此，被告杨玉华应对被告吴金乐的上述债务承担共同清偿责任。被告址山碧桂园公司是涉案房屋的开发商，其在《个人购房担保借款合同》中作为连带保证人签章，其依约应对本案债务承担连带清偿责任。被告吴金乐辩称，对原告的诉讼请求无异议。被告杨玉华辩称，对原告的诉讼请求无异议。被告址山碧桂园公司辩称，答辩人并非对被答辩人吴金乐和杨玉华的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后被答辩人吴金乐和杨玉华未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下：（一）答辩人于2011年7月25日与中国农业银行股份有限公司江门分行签订的《按揭业务担保合作协议》的第六条第（八）款约定，根据中国农业银行股份有限公司江门分行与农行鹤山支行的委托授权书，农行鹤山支行应履行上述协议内容，在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向答辩人请求承担连带责任。（二）根据《按揭业务担保合作协议》第五条第（三）款第4项约定，被答辩人农行鹤山支行应在购房者未支付四期贷款本息的时候通知答辩人，但被答辩人农行鹤山支行并没有履行该义务，所以答辩人不需对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。（三）虽然《个人购房担保借款合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（二）款约定，答辩人的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。（四）根据《物权法》第一百七十六条及《担保法》第二十八条，被答辩人农行鹤山支行应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。（五）根据《按揭业务担保合作协议》中第五条第一款的约定，连带责任的保证范围不包括律师费等其他费用。（六）根据《担保法》第三十一条，本案中应当在判决书主文中明确答辩人在承担连带保证责任后有权就承担连带担保责任代被答辩人吴金乐、杨玉华履行的全部债务向被答辩人吴金乐、杨玉华追偿。综上所述，答辩人只需就涉案商品房被处置后被答辩人吴金乐和杨玉华未能偿还的剩余债务且不包括律师费承担连带保证责任，并且答辩人承担连带保证责任后有权向被答辩人吴金乐追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2011年7月25日，中国农业银行股份有限公司江门分行（甲方）与址山碧桂园公司（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，约定乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外；在乙方保证期间的连带责任保证范围为：购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；乙方连带责任保证期限自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止；若购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任；在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款；在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中任何只涉及甲、乙双方的权利、义务条款与本协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本协议约定的为准等内容。2017年6月30日，原告农行鹤山支行（贷款人）、被告吴金乐（借款人、抵押人）与被告址山碧桂园公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********107），约定：借款金额为114万元，用于购买鹤山市*****************房产，借款期限为240月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%确定，还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款等；借款人以涉案房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等；由阶段性保证人址山碧桂园公司按约定为借款人的债务提供连带保证责任担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2011年10月28日，中国农业银行股份有限公司江门分行（甲方）与址山碧桂园公司（乙方）签订《按揭业务担保合作补充协议》，载明“甲乙双方均认可甲方以中国农业银行股份有限公司江门分行、中国农业银行股份有限公司鹤山市支行、中国农业银行股份有限公司开平市支行、中国农业银行股份有限公司新会支行的名义办理按揭业务，并行使和履行《合作协议》约定的甲方的所有权利和义务，包括但不限于贷款的发放、借款合同及其附件的签署”。2017年7月1日，被告杨玉华向原告农行鹤山支行出具《共同借款承诺书》，载明：承诺人知悉并同意借款人吴金乐向贵行办理贷款业务，承诺人承诺作为共同借款人，无条件对借款人与贵行签订的编号为440***********107的《个人购房担保借款合同》项下债务承担共同还款责任。2017年7月1日，原告农行鹤山支行出具《借款凭证》，载明借款人为吴金乐，借款金额为114万元，借款日期为2017年7月1日，还款周期为月，还款日为01，执行利率为4.41%，逾期利率为6.615%。被告吴金乐于2020年2月1日起没有按期向原告偿还贷款本息等。截至2020年6月17日，吴金乐已累计逾期5期，尚欠农行鹤山支行借款本金1046066.14元，利息、罚息、复利合共19599.02元。农行鹤山支行向被告追收未果，遂起诉至法院。另查明，农行鹤山支行与吴金乐为坐落于鹤山市*****************的房产办理了预购商品房抵押权预告登记，但直至本案法庭辩论终结时，尚未办理正式的房地产权属证书和抵押登记。再查明，2020年6月23日，原告农行鹤山支行与广东五邑律师事务所签订《委托代理协议》，委托了该所律师代理本案诉讼，原告并支付了律师费49969.95元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。农行江门分行与址山碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》以及农行鹤山支行与吴金乐、址山碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》，均是各方当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。借款合同签订后，农行鹤山支行已依约履行了出借款项的义务，但吴金乐并未能依合同约定每月按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。为此，农行鹤山支行要求吴金乐立即偿还尚欠的借款本息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。截至2020年6月17日，被告吴金乐尚欠原告借款本金1046066.14元，利息、罚息、复利19599.02元。为此，被告吴金乐应偿还尚欠农行鹤山支行的借款本金1046066.14元及相应的利息、罚息和复利（暂计至2020年6月17日的利息、罚息和复利共为19599.02元，从2020年6月18日起至欠款实际清偿日止的利息、罚息和复利，以实欠借款本金为基数，按编号为440***********107的《个人购房担保借款合同》约定的方法另行计算）。另外，《个人购房担保借款合同》第十一条约定因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担为此支付的律师费等费用。本案中，农行鹤山支行请求吴金乐承担律师费49969.95元，有委托代理协议和付款凭证予以佐证，该收费没有违反律师收费的有关规定且符合双方约定，对农行鹤山支行的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告杨玉华的责任问题。被告杨玉华向原告农行鹤山支行出具《共同借款承诺书》，承诺作为共同借款人，对被告吴金乐与原告农行鹤山支行签订的编号为440***********107的《个人购房担保借款合同》项下债务承担共同还款责任，故被告杨玉华应向原告偿还借款本金1046066.14元及相应的利息、罚息和复利（暂计至2020年6月17日的利息、罚息和复利共为19599.02元，从2020年6月18日起至欠款实际清偿日止的利息、罚息和复利，以实欠借款本金为基数，按编号为440***********107的《个人购房担保借款合同》约定的方法另行计算）和律师费49969.95元。关于址山碧桂园公司的担保责任问题。农行鹤山支行请求址山碧桂园公司对吴金乐所欠的涉案借款本金、利息、律师费承担连带清偿责任。址山碧桂园公司抗辩称其仅就涉案房产被处置后吴金乐未能偿还的剩余借款本息承担连带保证责任，且对律师费不应承担连带保证责任。《按揭业务担保合作协议》的签订时间早于《个人购房担保借款合同》，但根据《按揭业务担保合作协议》的约定，《按揭业务担保合作协议》的效力优于《个人购房担保借款合同》。《按揭业务担保合作协议》约定“购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证”，被告吴金乐自2020年2月1日起已连续超过四期未支付贷款本息，但原告未能提供充分证据证明其在吴金乐连续未支付第四期贷款本息还款期限届满之日即2020年5月1日起五个工作日内书面通知址山碧桂园公司，址山碧桂园公司也否认在上述约定的期限内收到过原告的书面通知，农行鹤山支行应承担举证不能的不利后果，故址山碧桂园公司对吴金乐连续未支付第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息不再承担保证责任，吴金乐连续未支付的前四期贷款利息、罚息、复利合计为15783.96元，故址山碧桂园公司承担连带责任保证的范围为借款本金1046066.14元和利息、罚息、复利15783.96元，合共1061850.1元。根据《按揭业务担保合作协议》的约定，址山碧桂园公司应对吴金乐所欠借款本息在处置涉案房产后的不足部分承担连带清偿责任。对于址山碧桂园公司是否对本案律师费承担连带责任的问题。根据《按揭业务担保合作协议》，律师费并不包含在双方约定的保证范围内。为此，农行鹤山支行要求址山碧桂园公司对本案律师费49969.95元承担连带清偿责任的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。关于农行鹤山支行请求吴金乐、址山碧桂园公司协助办理涉案房产的抵押登记手续问题。因涉案房产至今尚未办理房地产权属证书，且处于法院查封状态，办理抵押登记手续的条件并未成就。农行鹤山支行关于址山碧桂园公司对吴金乐所欠的债务承担连带清偿责任的请求与关于吴金乐、址山碧桂园公司协助办理涉案房产的抵押登记手续的请求之间存在矛盾之处。农行鹤山支行请求吴金乐、址山碧桂园公司协助办理涉案房产抵押登记手续的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于农行鹤山支行对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。涉案房屋未办理抵押登记，抵押权尚未成立，农行鹤山支行主张对涉案抵押房屋拍卖、变卖的所得价款享有优先受偿权缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告吴金乐、杨玉华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行偿还借款本金1046066.14元及相应的利息、罚息和复利（暂计至2020年6月17日的利息、罚息和复利共为19599.02元，从2020年6月18日起至欠款实际清偿日止的利息、罚息和复利，以实欠借款本金为基数，按编号为440***********107的《个人购房担保借款合同》约定的方法另行计算）；二、被告吴金乐、杨玉华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行支付律师费49969.95元；三、被告吴金乐、杨玉华所欠原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行1061850.1元范围内的债务，在处置鹤山市*****************的房产后仍不足清偿的，不足部分由被告鹤山市******地产开发有限公司承担连带清偿责任；被告鹤山市******地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告吴金乐、杨玉华追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7420.36元、保全费5000元，诉讼费合共12420.36元（本案适用简易程序结案，已减半收取受理费，原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行已预交诉讼费12420.36元），由被告吴金乐、杨玉华、鹤山市******地产开发有限公司负担诉讼费12420.36元。原告多预交的诉讼费12420.36元，由本院予以退回。被告吴金乐、杨玉华、鹤山市******地产开发有限公司应向本院补缴案件诉讼费12420.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁智毅二〇二〇年九月二十三日法官助理 李思欣书 记 员 任敏华