湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3912号原告（反诉被告）：谌秋娟，女，1979年8月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：宋长红，湖南湘鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢涛，男，1975年12月11日出生，汉族，系原告丈夫，住湖南省长沙市雨花区。被告（反诉原告）：李炳慧,女，1984年10月26日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：杨嘉倩，湖南维毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：周献民，湖南维毅律师事务所律师。第三人：周利华,女，1977年12月13日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告（反诉被告）谌秋娟（以下简称原告）与被告（反诉原告）李炳慧（以下简称被告），第三人周利华（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年4月28日诉至本院，被告后提起反诉，本院依法予以准许并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人宋长红、谢涛，被告委托诉讼代理人杨嘉倩到庭参加了诉讼；第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2.判决被告退还原告房屋租金19200元；3.被告返还原告剩余装修设备款200000元整。案件审理过程中，原告变更其诉讼请求为：1.判令被告向原告退还商铺保证金57600元；2.判令被告向原告退还转让费141466元（租赁合同的定租期为1623日，原告已于2020年4月18日将房屋交还被告，剩余租期为1148日，应退还转让费1148/1623×200000元）；3.判令被告向原告支付剩余租赁期内的装饰装修残值损失36000元；4.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：双方于2019年1月30日签订《商铺租赁合同》，合同期从2019年2月10日到2023年2月10日，转让设备装修费用200000元，合同租金每月19200元，三个月房租押金57600元。因疫情影响，培训行业影响严重，在原本校区还在亏损的情况下，现更加举步维艰，原告已无法继续履行合同，在2020年3月31日发函给对方，希望尽早签署《退租函》，并于2020年4月15日校区搬离。2020年4月18日，被告将原告校区封锁。现被告要求原告付2020年2月1日到2020年4月12日房租，原告拒绝支付，原因如下：1.原告于2019年12月24日提出退租想法，也将出租信息挂到了中介，因为转让费的事情，双方代表于2020年1月13日晚商谈，原告希望被告在出具的《退租函》上写清楚转让费由原告所有，因被告一直没有将修改好的退租函发给原告，导致事情拖到疫情发生。2.被告租赁的房屋分成两间校区，由星瀚艺术和贝加思特校区一起经营，该房屋原租赁合同总额每月租金29000元左右，而原告一个校区租金19200元，被告校区仅为10000元，造成原告校区资金成本过大，无法继续经营。3.原告支付被告三个月房屋押金57600元，作为提前解除租赁合同的赔偿。4.第三人在不知道原告要搬离消息前，告知过原告在疫情期间同意一个季度免一个月租金。5.被告收取了原告200000元转让费，原告后续花费了60000元的装修费，总计260000元设备装修款，原告计划经营五年，现只使用了一年，按照折旧五分之一算，原告只用了52000元的设备折旧费用，希望被告予以返还剩余装修设备款。被告辩称，1.《商铺租赁合同》不因原告单方退租的行为而解除，相反，由于原告迟延交付租金，被告已于2020年4月26日通过行使法定解除权解除《商铺租赁合同》。2.原告主张退还57600元保证金无法律和事实依据，《商铺租赁合同》因迟延交付租金而违约，被告不存在任何违约行为，根据《商铺租赁合同》第五条关于违约处理约定，因原告违约解除合同的，商铺保证金不予退还。3.《商铺租赁合同》约定的200000元转让费包含涉案房屋的隔断、中央空调、清风系统等，故实质属于设备转让费，对此双方形成买卖关系，双方基于买卖关系产生的义务均已履行完毕，转让的设备已归原告所有，原告中途退租主张退还剩余转让费无事实法律依据。4.租赁期内原告对涉案房屋进行装修装饰花费的60000元装修费，应由其自行承担。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告支付拖欠租金52720元（2020年2月2日至2020年4月26日），并按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金（以52720元为基数，自2020年2月2日起计算至原告付清之日止）；2.判令原告返还占有房屋，并按月租金19200元标准支付逾期腾房占用费（以月租金19200元为标准，自2020年4月23日起计算至原告实际腾空房屋返还之日止）；3.判令原告承担本诉及反诉的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年1月30日签订有240平米的《商铺租赁合同》，约定租期共4年5个月13天，其中2020年2月1日至2022年1月31日月租金标准为19200元；转让费200000元，包括装饰及教室用隔断、中央空调等实物。原告自2020年2月2日起未按合同约定支付租金，根据合同法第227条规定的出租方法定解除权，被告指定联系人蒋雁城于2020年4月15日向其发出《支付租金催告书》，要求原告自收到之日起3日内支付拖欠租金46080元，逾期则租赁合同予以解除、押金不退，但原告仍需支付拖欠租金。该催告书于2020年4月16日邮寄送达，4月23日蒋雁城又通过微信方式送达，故租赁合同已于2020年4月26日解除。合同解除后，根据约定，租赁押金不予退还，原告还应支付拖欠租金52720元（自2020年2月2日至2020年4月26日止）。其次，根据合同法第174条参照买卖合同的相关规定，原告应自2020年2月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算拖欠租金的违约金。第三，原告于2020年4月15日已将涉案房屋内的经营设施设备、物品搬离，已无意承租房屋，其自2020年4月23日收到《支付租金催告书》10日内没有履行腾空房屋的义务，造成被告无法行使收回租赁房屋，被告有权要求原告返还占有房屋、交付房屋钥匙、自行拆除转让费标的实物，并支付逾期腾房占用费。被告针对原告的反诉辩称，1.被告要求原告支付租金和违约金无事实与法律依据，引起合同解除的原因是疫情，原告2月份支付租金的时候发生疫情，系因不可抗力的因素导致不能履行合同，按照合同规定可以变更合同，故2月份之后的租金不应该由原告支付，损失应该按照公开原则分担。2.占用费不应该由原告承担，租赁房屋已于2020年4月18日交还退回给被告，被告诉求无事实法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月14日，第三人（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于长沙市雨花区香樟路469号融科东南海小区C区商业街顶板层02、建筑面积520.15平方米的房屋出租给乙方使用，租用期限自2015年7月14日起至2023年7月13日止，该物业的单位租金按每年收取405717元，乙方支付租金方式为每季度支付101427元；未经甲方书面同意，乙方不得将该物业全部或部分转租于他人，经甲方同意转租的，转租终止期不得迟延于原乙方的租赁期限，乙方保证其受转租人不将该物业再行转租。被告承租上述租赁场地后，于2019年1月30日将其中建筑面积240平，除星瀚艺术场地外的面积的商铺（以下简称租赁商铺）出租给原告使用，双方为此签订《商铺租赁合同》，约定建筑面积240平，已有装修，转让费200000元，含教室的隔断、中央空调、清风系统等，不含被告之前经营债务的承担；租赁期自2019年2月1日起至2023年7月13日止，商铺仅作为教育培训使用，不得作为其他用途；2019年2月1日起至2022年1月31日期间月租金为19200元，租金在合同生效起第一年每三个月付一次，第二年起半年付一次；原告于合同生效之日向被告支付商铺保证金57600元，合同期满，若原告无违约行为，被告应在合同到期当日将保证金无息退还；租赁期内，被告应保证出租商铺的结构使用安全，原告应合理使用所承租的商铺及附属设施，如原告因使用不当造成商铺及设施损坏的，原告应负责修复；原告因使用需要，在不影响商铺承重结构的前提下，可以根据自身需求对商铺进行装修装饰。租赁合同签订后，被告向原告交付了租赁商铺，原告在此以贝加思特名义开办培训学校，进行了部分装修整改，花费装修费52000元，另于2019年2月2日向被告交纳转让费200000元（被告出具收据载明为“场地转让费”），于2019年2月15日交纳租赁保证金57600元，后陆续交纳至2020年2月1日的租金。2019年12月24日，原告向被告认可的联络员工发送微信称：“这里场地成本太高，我可能不会在这里做了，麻烦转告你老板”，2020年1月5日微信确认“在找场地准备离开”。之后，原告于2020年1月15日结束寒假班课程后未再营业，3月31日双方通过微信就退租事宜协商，原告称准备搬离，要求被告找人接手，如果没人接手，房子里的东西将予以拆走（原告庭审中陈述拆除物品指监控设备、教学用品和墙上挂件等）；被告则要求原告补齐近两个月房租。2020年4月5日，被告微信告知原告因其确定要搬走，故被告将招租信息挂到新环境，并于次日要求原告交纳拖欠房租、签署合同终止函,后因双方就转让事宜不能达成一致，原告未同意签署。2020年4月15日,被告向原告邮寄发送《支付租赁催告书》，原告亦于同日搬离并将租赁商铺上锁。得知原告搬离后，被告于4月18日将租赁商铺加锁。2020年4月20日，经联系被告开门，原告拆除监控设备。因双方就合同解除事宜不能达成一致，故产生本案诉讼。原告于开庭当日（2020年6月16日）向被告交付钥匙。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。根据查明事实，原告在2019年12月即向被告提出解除租赁合同，故原告系因自身经营原因明确表示不履行合同，其主张因新型冠状肺炎疫情影响导致合同无法履行与事实不符，本院不予采纳。在2020年4月18日被告将租赁商铺加锁前，被告已对外发布招租信息，原告也已自行搬离，故本院酌情认定《商铺租赁合同》于2020年4月18日解除，根据被告反诉主张，原告应支付2020年2月2日至2020年4月18日期间的房屋租金；但考虑新型冠状肺炎疫情对教育培训经营的影响，原告要求减免部分租金，本院予以采纳，根据公平原则，本院酌定租金减免一个月，据此计算原告应付租金为30144元（19200元/月×1.57月）。此外，原告已通过交付钥匙履行返还占有房屋义务，故被告返还请求已无需判决处理，但原告在搬离租赁商铺后直至2020年6月16日才向被告交付商铺钥匙，被告主张逾期腾房占用费有事实依据，另综合考虑被告于2020年4月18日亦将租赁商铺加锁及自第三人处承租租金等因素，本院酌情支持2020年4月18日至2020年6月16日期间的占用费15599.65元（101427元/季÷3月÷520.15㎡×240㎡×2月÷2），被告反诉主张超出部分，本院不予支持。关于商铺保证金。《商铺租赁合同》约定在原告无违约行为时保证金应予退还，故该保证金性质为履约保证金。涉案合同因原告违约导致解除，被告另行招租期间租金损失客观存在，原告亦未举证证明被告实际损失低于约定保证金金额，故被告主张商铺保证金不予退还，有事实及法律依据，原告要求退还，本院不予支持。另，因原告已承担了保证金不予退还的违约责任，故本院对被告主张的拖欠租金违约金即利息损失不予支持。关于转让费。本案中双方对装让费性质各执一词，原告主张系对教室隔断、中央空调、清风系统的使用费，故应根据使用时长予以返还；而被告则主张为对上述物品的买受价款，因原告已付款购买，故应由原告拆除。对此，本院认定如下：《商铺租赁合同》对该争议费用载明为“转让费”，根据商业惯例，门面转让费是购买租赁优先权，即被告将自己的合同权利概括转让给原告，由原告通过经营获取商业机遇及利润，此与涉案收据内载明为“场地转让费”相对应；而涉案合同在转让费后另明确含教室隔断、中央空调、清风系统，该部分设备在原告承租租赁商铺时即已安装并形成附和，故本院根据上述事实及商业惯例，认定双方约定的装让费系不同性质的集合，既含承租权利的转让对价，又含对教室隔断、中央空调、清风系统安装成本及使用费的分担，被告主张为买受对价，本院不予采纳。因《商铺租赁合同》系因原告违约导致解除，故转让费对应承租权利的相应部分原告无权要求被告予以返还，对应的附和设备安装成本及使用费部分，根据原告履行合同情况、租赁期限，酌情确定由被告返还90000元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于装饰装修残值。《根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）之规定，《商铺租赁合同》因原告违约导致解除，原告请求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）谌秋娟于本判决生效后10日内支付被告（反诉原告）李炳慧租金30144元、占用费15599.65元；二、被告（反诉原告）李炳慧于本判决生效后10日内返还原告（反诉被告）谌秋娟转让费90000元；三、驳回原告（反诉被告）谌秋娟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李炳慧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费2413元（已减半收取），反诉受理费559元，合计2972元，由原告（反诉被告）谌秋娟负担1972元，被告（反诉原告）李炳慧负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二〇年九月二十五日书记员  肖倩