浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1717号上诉人（原审原告）：胡培凤，女，1984年6月17日出生，汉族，住浙江省庆元县。委托诉讼代理人：钱万平,浙江钱万平律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：湖州银行股份有限公司嘉兴分行，住所地浙江省嘉兴市中山西路250号1-3楼，统一社会信用代码91330401565861959R。负责人：赵维群,行长。委托诉讼代理人：查宇东,浙江天鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛莉,浙江天鸿律师事务所律师。原审第三人：嘉兴市天昌贸易有限公司，住所地浙江省嘉兴市江南新天地商业中心1幢1204室-2，统一社会信用代码91330411MA29H0MP6J。法定代表人：李书健。原审第三人：胡华山，男，1983年9月14日出生，汉族，住浙江省庆元县。原审第三人：王净，男，1972年4月6日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。原审第三人：胡光凤，女，1981年5月7日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。上诉人胡培凤因与被上诉人湖州银行股份有限公司嘉兴分行(以下简称湖州银行嘉兴分行）及原审第三人嘉兴市天昌贸易有限公司（以下简称天昌公司）、胡华山、王净、胡光凤案外人执行异议之诉一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初4840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡培凤上诉请求：一、撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初4840号民事判决，改判支持胡培凤的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由湖州银行嘉兴分行负担。事实和理由：（一）胡培凤在执行异议阶段提供的流动人口登记证明，足以证明其自2013年6月至2019年8月居住在嘉兴市××幢××室房屋。一审法院在调取执行异议一案其余证据的情况下，却未调取该份证据，有失公平。（二）2014年12月11日王净出具的《抵押财产未出租声明书》，声明书上的内容系湖州银行嘉兴分行事先拟定，王净并未仔细阅读，故该声明书上的内容并非王净的真实意思表示。（三）一审法院对胡华山、王净父亲所作的笔录，实质上是证人证言，两人未出庭作证，故不应当予以采信。（四）胡培凤从未见过一审判决载明的水费缴纳历史明细等证据。湖州银行嘉兴分行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。理由是：同意一审判决“本院认为”的理由。另外，胡培凤亦是本案执行依据中的担保人，由于其提起执行异议和执行异议之诉，拖延了案涉房屋的处置，由此产生了高额利息，将加重其保证义务。原审第三人天昌公司、胡华山、王净、胡光凤未作陈述。胡培凤向一审法院起诉请求：一、排除对案涉房屋嘉兴市××幢××室的强制执行措施；二、本案案件受理费由湖州银行嘉兴分行负担。一审法院认定事实：2014年12月8日，湖州银行嘉兴分行与王净签订《最高额抵押合同》一份，约定王净以其名下坐落于嘉兴市××幢××室房产及车库作为抵押物，为天昌公司自2014年12月8日至2017年12月8日期间依据借款合同等融资文件对湖州银行嘉兴分行所负的债务在547500元的最高余额内提供担保，王净在合同中承诺“抵押物上迄今为止未设定租赁权利、未被他人合法占有、流通、变现，不存在法律与合同上的障碍”，胡光凤作为抵押物共有人在合同落款处签名。2014年12月10日，双方办理了抵押登记。2014年12月11日，王净出具《抵押财产未出租声明书》一份，声明“在订立抵押合同之前，该抵押财产未以任何形式出租……在订立抵押合同之后，如需出租，务必征得贵行书面同意；否则，租赁无效”。2015年12月15日，天昌公司向湖州银行嘉兴分行借款120万元，双方签订《流动资金借款合同》一份，约定利率和借款期限等。同日，胡华山、胡培凤、王净与胡光凤分别与湖州银行嘉兴分行签订《保证合同》，为天昌公司的上述借款提供保证。后天昌公司取得借款后未按时还本付息。2018年12月7日，湖州银行嘉兴分行向一审法院起诉，要求天昌公司归还借款，胡华山、胡培凤、王净与胡光凤承担连带责任，并主张对抵押物享有优先受偿权。2019年1月30日，一审法院作出（2018）浙0411民初5835号民事判决，判令天昌公司归还湖州银行嘉兴分行借款本金50万元、支付利息、复利，并赔偿实现债权的费用26000元；确认湖州银行嘉兴分行就上述债权对王净所有的坐落于嘉兴市××幢××室房产及车库的折价或拍卖、变卖所得款项在抵押担保范围内享有优先受偿权；胡华山、胡培凤、王净、胡光凤就上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，天昌公司、胡华山、胡培凤、王净、胡光凤均未履行，湖州银行嘉兴分行向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年3月1日立案，案号为（2019）浙0411执724号。2019年3月18日，一审法院作出（2019）浙0411执724号执行裁定书，查封王净所有的坐落于嘉兴市××幢××室房产及车库，并于同日张贴了查封公告和腾退公告，责令上述房屋内的相关人员于2019年4月17日前腾退房屋。2019年8月13日，胡培凤以对案涉房屋享有租赁权为由提出执行异议。一审法院于同日立案后，经审查，于2019年9月5日作出（2019）浙0411执异7号执行裁定，驳回了胡培凤提出的异议。2019年9月19日，胡培凤提起案外人执行异议之诉。另查明，2019年10月14日，天昌公司法定代表人由胡华山变更为李书健。胡培凤与胡华山系夫妻关系，于2009年1月登记结婚。王净与胡光凤于2007年8月8日登记结婚，2016年5月20日登记离婚。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，胡培凤、湖州银行嘉兴分行对于借款及担保的事实没有异议，双方争议的焦点在于：胡培凤与王净签订的《个人房屋租赁合同》是否真实有效以及胡培凤实际占有使用案涉房屋的时间是否早于湖州银行嘉兴分行取得抵押权的时间？胡培凤主张其于2012年对案涉房屋进行装修，后入住，2014年2月6日与王净签订《个人房屋租赁合同》，湖州银行嘉兴分行认为胡培凤主张与王净之间存在的借贷关系无法确认，即使是真实的，双方签订期限为20年、17万元租金一次性付清的租赁合同也不符合常理，该合同系为抗拒本案执行措施而事后签订的。一审法院认为，《个人房屋租赁合同》并未注明签订日期，虽然胡培凤主张签订日期为租赁期限的起始日2014年2月6日，但该合同并未经过房屋登记管理部门备案，其签订时间应结合双方提交的证据综合认定。首先，王净在与湖州银行嘉兴分行签订的《最高额抵押合同》中承诺“抵押物上迄今为止未设定租赁权利”，之后又出具了《抵押财产未出租声明书》，声明“在订立抵押合同之前，该抵押财产未以任何形式出租”。2015年12月15日，胡培凤在为天昌公司向湖州银行嘉兴分行借款提供保证时，已经知道案涉房屋被抵押，但并未提出异议。其次，胡培凤称其于2014年前已入住案涉房屋，并缴纳水电及物业费等，但案涉房屋水费缴纳明细显示2011至2016年的水费均系从王净的银行账户中扣取，胡培凤亦未提交其与王净现金结算的凭证，胡培凤提交的支付宝生活缴费凭证即使是真实的，其缴费时间也均为2017年之后。第三，关于租金支付方式。《个人房屋租赁合同》中载明以胡培凤于2008年4月24日出借给王净的17万元本金及利息作为20年的房屋租金并已结清，而仅凭胡培凤提交的2008年4月24日取款17万元的交易明细不足以证明该款项系出借给王净的借款，即便借款是真实的，双方签订《个人房屋租赁合同》的目的也是以案涉房屋的租金抵偿17万元借款本金及利息，虽名为租赁，实为预期租金抵债协议，本质上仍为债权协议。第四，胡培凤称与第三人胡光凤为姐妹，胡培凤与王净系姻亲关系，因胡培凤户籍不在嘉兴，其小孩于2015年上小学，胡培凤希望就读于案涉房屋所在学区的友谊小学，因此不能排除双方签订《个人房屋租赁合同》及胡培凤在案涉房屋所在地办理居住证有方便小孩就读的可能。第五，案涉房屋所在警务室工作人员称，根据2017年至2019年多次走访的情况，方舟园2幢104室内有胡培凤夫妇及两个小孩、胡光凤及其小孩居住，胡培凤也表示2017年后胡光凤及其小孩在案涉房屋内居住一年左右，因此，即便在2017年后，胡培凤也并非独自占有、使用案涉房屋。综上，胡培凤提供的证据不足以证明其于2014年12月前租赁并实际占有案涉房屋，故对《个人房屋租赁合同》的真实性、有效性，不予确认。胡培凤主张其租赁案涉房屋的时间早于抵押权设立时间的理由不能成立，其主张的房屋租赁权，依法不得对抗已登记的抵押权。胡培凤的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。天昌公司、胡华山、王净、胡光凤经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回胡培凤的诉讼请求。案件受理费2900元，由胡培凤负担。本院二审期间，胡培凤向本院提交《嘉兴市缴费“一户（卡）通”同城特约委托收款协议书》、燃气费发票各一份，日期均为2014年，用以证明其在案涉房屋设定抵押权之前，就一直居住在案涉房屋内的事实。湖州银行嘉兴分行质证意见，真实性无法确认，且不足以证明胡培凤与王净之间成立真实有效的房屋租赁合同，也不能证明胡培凤占有、使用案涉房产的时间。天昌公司、胡华山、王净、胡光凤未发表质证意见。本院认证意见，对该证据真实性予以认定，至于证明力，将在说理部分予以阐述。二审中，其余当事人未提交证据。经审查，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向买受人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，胡培凤提供了其与王净签订的《个人房屋租赁合同》、流动人口居住登记证明、燃气缴费情况等证据用以证明其对案涉房屋享有租赁权。经查，《个人房屋租赁合同》并未标注合同的签订日期，无法确认租赁合同的成立时间早于抵押权登记时间。而其余证据仅能证明胡培凤曾居住于案涉房屋，不能认定双方成立租赁合同关系。更为重要的是，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，租赁合同是承租人必须交付租金的合同，即当事人是否取得标的物的使用权须以交付租金为对价，这也是租赁合同与其他类似合同的根本区别。本案中，即使《个人房屋租赁合同》的签订日期确实是2014年2月，现胡培凤在租赁关系成立后并未交付租金，而是双方确认以胡培凤2008年出借给王净的借款抵偿租金，实质上是以房屋使用权抵债。据此，一审法院对胡培凤要求法院在执行中保障其租赁权的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，胡培凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由胡培凤负担。本判决为终审判决。审判长  王黎明审判员  张 汐审判员  李 岗二〇二〇年九月二十一日书记员  金佳华