江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6404号上诉人（原审被告）：南京市瑞鑫兰庭住宅小区业主委员会，住所地南京市秦淮区八宝东街3号。负责人：钮成，该业委会主任。委托诉讼代理人：周宇昕，江苏丰典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京高迈克物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区热河南路195号。法定代表人：方奇，总经理。委托诉讼代理人：王帆，江苏宁星律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，男，该公司员工，住南京市鼓楼区。上诉人南京市瑞鑫兰庭住宅小区业主委员会（以下简称瑞鑫兰庭业委会）因与被上诉人京高迈克物业管理有限公司（以下简称高迈克公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2020)苏0104民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法由审判员王劲松独任审理，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。上诉人瑞鑫兰庭业委会的委托诉讼代理人周宇昕、被上诉人高迈克公司的委托诉讼代理人王帆、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞鑫兰庭业委会上诉请求：1、撤销一审判决第（二）项，并依法改判瑞鑫兰庭业委会不退还高迈克公司代收的物业费。2、本案一、二审诉讼费由高迈克公司承担。事实和理由：1、一审法院否认瑞鑫兰庭业委会代高迈克公司收取物业费用于抵偿其应退业主水费的法律关系，将代收物业费孤立处理，属于事实认定不清。瑞鑫兰庭业委会代收物业费的的行为基于高迈克公司同意将该物业费抵扣其应退水费，法律关系上属于委托，且瑞鑫兰庭业委会亦在委托范围内退还水费，故相应水费应予抵扣，一审法院孤立的将代收物业费行为处理，与事实不符。2、江苏新航程房地产开发有限公司（以下简称新航程公司）将其对高迈克公司享有的债权11万元转让给瑞鑫兰庭业委会，高迈克公司亦知晓该事实并同意在瑞鑫兰庭业委会收取的物业费内扣除，属于双方约定抵销，一审法院以不属于法定抵消为由否定该事实，属于适用法律错误。3、高迈克公司不存在代案外人退还水费事实，一审法院亦认定事实错误。退还水费问题虽错综复杂，但最终迗成协议为：所有业主应退水费总额为238526.79元，高迈克公司承担79508元。高迈克公司亦认可该事实，故不存在替案外人退还水费的事实。高迈克公司辩称：瑞鑫兰庭业委会上诉理由主要认为其关于相关开发商转让的权益，应当从高迈克公司的债务相冲抵，而一审法院没有支持该项诉讼请求，高迈克公司认为权益上的转让有明确的附条件，转让的费用和债权是用于返还小区遗留的水费问题，因此转让的债权并不是确定的债权，而且该债权实际上是牵涉到很复杂的水费纠纷，而且还牵涉到第三人涉案小区开发商三方的纠纷，因此此债权在本案中不能抵消，而且上诉人也没有对此债权提出反诉，因此应当另案进行诉讼。此水费最终退还的数额，最终的结算应当由业委会、物业公司以及新航程公司三方进行协商处理，不能在本案中作为抵销一并处理。高迈克公司一审诉讼请求：1、判令瑞鑫兰庭业委会给付应退的履约保证金50000元及利息（按年息6%自2014年5月12日计算至付清之日）；2、判令瑞鑫兰庭业委会给付高迈克公司代垫的小区电梯维修费44330元；3、判令瑞鑫兰庭业委会给付代收的物业费150000元；4、本案诉讼费用由瑞鑫兰庭业委会承担。一审法院认定事实如下：2014年5月10日，高迈克公司（乙方）与瑞鑫兰庭业委会（甲方）签订《瑞鑫兰庭物业服务合同》，约定高迈克公司为瑞鑫兰庭住宅小区提供物业管理服务事宜。合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制方式，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：住宅：小高层1.1元/月·平方米；高层1.2元/月·平方米；综合楼：公司2.5元/月·平方米；住宅1.5元/月·平方米。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、保养、维修和定期检测费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业服务企业办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧费用；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税、费；（10）物业服务企业的利润；（11）其他必要开支。包干制服务费不含下列费用：（1）物业共用部位、共用设施中修、大修和更新、改造费用；（2）代收代交的公共能耗费；（3）业主委托乙方提供特约性服务的费用；（4）停车费、停车管理服务费。第十五条约定：乙方向甲方交纳合同执行期内物业服务履约保证金人民币200000元，分两期支付，乙方应在甲方签订服务合同后三天内，支付履约保证金50000元；乙方应在实际入驻物业管理区域后三天内，支付履约保证金150000元；物业服务合同终止时，保证金按照以下规定退还乙方：（1）物业服务合同履行期间，乙方无违约行为，保证金的本息如数退还；（2）乙方未按物业服务合同约定的服务事项和质量履行合同，乙方已按双方约定或人民法院、仲裁委员会生效的法律文书履行全部给付义务的，保证金的本息如数退还；（3）乙方未按物业服务合同约定的服务事项和质量履行合同，按双方约定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书，保证金抵扣违约金后的余额退还乙方。乙方有下列情形之一的，可暂不返还保证金：（1）合同约定责任期内，未尽对物业共有部位及设施设备管养维修之责，导致其不能正常使用；（2）未按规定移交物业服务用房；（3）未按规定完全移交物业档案、物业服务档案等资料；（4）物业服务人员未按规定撤出建筑区划；（5）未按规定结算、清退预收、代收的有关费用；（6）未按规定退出物业服务项目；（7）法律、法规、政策规定及合同约定的不予返还保证金的其他情形。合同期限自2014年5月10日起至2017年5月9日止。合同签订后，高迈克公司向瑞鑫兰庭业委会支付履约保证金50000元。2015年2月5日，高迈克公司向瑞鑫兰庭业委会发出《工作联系函》，载明：我司瑞鑫兰亭服务中心自2014年6月1日正式进驻小区为业主提供物业服务，为确保电梯系统运行安全，我司安排专业维保单位对小区电梯进行了彻底地检查，发现多处问题需要维修和更换配件（部分配件在综合管理方案里已报备过），为了小区安全，我司将先行垫付资金更换，现将需要换的配件汇总汇报如下，其中已更换的配件合计12425元、准备更换的配件合计14505元、井道尺寸超标施工费17400元，瑞鑫兰庭业委会的原业委会主任许亚平签收该函。2015年3月10日至3月12日，南京市建邺区明哲电梯配件经营部先后向高迈克公司开具总额为33130元的发票，品名为电梯配件；2015年5月1日，高迈克公司向南京市建邺区明哲电梯配件经营部支付33130元。高迈克公司于2017年8月31日撤离案涉小区。一审另查明，2017年8月1日，高迈克公司出具欠条一份，载明：经核算，高迈克公司欠新航程公司委托代管的人防车位共计110000元租金未予支付，经双方友好协商，支付时间为高迈克公司与瑞鑫兰庭业委会、新物业公司交接结束后十天之内，新航程公司须提供增值税专用发票。2017年9月15日，新航程公司出具《权益转让书》一份，载明：新航程公司同意将2017年8月1日高迈克公司所欠的人防车位租金共计110000元权益给瑞鑫兰庭业委会，用于返还小区历史遗留下来的水费支付。2017年12月29日，瑞鑫兰庭业委会向南京银城物业服务股份有限公司第三分公司支付18924元，收款事由为“转付高迈克物业欠款”。一审庭审中，高迈克公司同意在其主张物业费中抵扣该18924元。2017年11月，高迈克公司的**与瑞鑫兰庭业委会的业委会主任钮成通过QQ联系，钮成表示“15万是这次你们物业费收入，这个可能承认”，双方另就水费退还问题进行沟通。一审庭审中，瑞鑫兰庭业委会认为，物业费金额不可能恰好是15万元，核实后方可确定，并陈述经核实其代收物业费为142217元。一审再查明，一审法院于2019年10月14日受理瑞鑫兰庭业委会与高迈克公司物业服务合同纠纷一案，瑞鑫兰庭业委会诉请要求高迈克公司支付公共收益及利息，现该案在审理过程中。关于退还水费事宜，高迈克公司陈述，此系历史遗留问题，由高迈克公司帮前物业公司退还预收水费，高迈克公司也预收了部分水费，后各方商定按3.1元/度标准退水费，总水费24万余元，高迈克公司承担三分之一，开发商退还16万元，开发商退还部分除以现金方式退还5万元外，另外11万元以债权转让形式由高迈克公司承担，但此后案涉小区打折退水费，只需退十几万元，开发商退还的16万元已足够，故高迈克公司不需再退水费。瑞鑫兰庭业委会陈述，因案涉小区原用水方式为预交水费并刷卡使用，后进行改造更换需要退费，高迈克公司及前物业公司均预收过水费，但算不清楚，后各方商定由高迈克公司退还水费的三分之一为79508元，瑞鑫兰庭业委会认可高迈克公司已退还水费4万元，但退还的为高迈克公司应承担的79508元中的一部分，与高迈克公司所称的11万元水费无关。一审法院认为，双方签订的《瑞鑫兰庭物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于高迈克公司主张瑞鑫兰庭业委会退还履约保证金的诉讼请求，因双方尚有涉及公共收益的纠纷在审，并未最终结算，故该款尚未达退还条件，对此不予支持。关于高迈克公司主张瑞鑫兰庭业委会支付电梯维修费的诉讼请求，高迈克公司所提交证据能够证明该款系其为案涉小区电梯维修的实际支出，且不属于合同约定的包干制服务费范围内，瑞鑫兰庭业委会应予支付。因高迈克公司于2017年8月31日方撤场，且双方未最终结算，故高迈克公司就该项诉请并未超过诉讼时效。关于高迈克公司主张的物业费，系其物业服务合同履行期间产生，瑞鑫兰庭业委会所代收的此期间内物业费应向高迈克公司支付，高迈克公司所提交证据不足以证明瑞鑫兰庭业委会代收150000元，瑞鑫兰庭业委会自认其代收142217元，对此予以确认；因瑞鑫兰庭业委会为高迈克公司向案外人转付物业欠款18924元，且高迈克公司同意在其主张物业费中抵扣，对此予以确认，故瑞鑫兰庭业委会尚应向高迈克公司支付代收物业费123293元。关于双方对于退还水费的争议，其事实产生于双方物业服务合同履行前后，并涉及高迈克公司为案外人退还水费，不属于法定抵销事由，且其未提起反诉，故在本案中不予理涉，各方可另行处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、瑞鑫兰庭业委会于判决发生法律效力之日起十五日内向高迈克公司支付电梯维修费33130元；二、瑞鑫兰庭业委会于判决发生法律效力之日起十五日内向高迈克公司支付代收物业费123293元；三、驳回高迈克公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为2505元，由高迈克公司负担791元，瑞鑫兰庭业委会负担1714元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均无新的证据提供。二审中，瑞鑫兰庭业委会自认所有业主应退水费总额为238526.79元，高迈克公司应承担79508元，已经支付49669.4元，尚余29838.6元。高迈克公司对上述数据予以认可。瑞鑫兰庭业委会主张综合双方债务进行抵销。本院认为，一审法院根据在案证据，判决瑞鑫兰庭业委会应向高迈克公司支付电梯维修费33130元及代收物业费123293元（142217元-18924元），并无不当；且高迈克公司、瑞鑫兰庭业委会对上述数额均未提起上诉，本院予以确认。关于瑞鑫兰庭住宅小区的水费问题，经新航程公司、高迈克公司与瑞鑫兰庭业委会商定，总水费24万余元，新航程公司退还16万元，高迈克公司承担三分之一。后新航程公司以现金方式退还5万元，尚欠11万元未还。同时，新航程公司对高迈克公司享有11万元的人防车位租金债权，2017年8月1日，高迈克公司出具欠条，承诺于高迈克公司与瑞鑫兰庭业委会、新物业公司交接结束后十天之内支付。2017年9月15日，新航程公司出具《权益转让书》一份，将该笔债权转让给瑞鑫兰庭业委会，以抵偿其尚欠的11万元应退水费。至此，新航程公司对于水费问题的义务履行完毕，高迈克公司作为债务人应当向受让债权的瑞鑫兰庭业委会支付该笔11万元的人防车位租金。根据前述事实，瑞鑫兰庭业委会对高迈克公司负有债务：1、代收物业费142217元；2、电梯维修费33130元，共计175347元。高迈克公司对瑞鑫兰庭业委会负有债务：1、人防车位租金110000元；2、瑞鑫兰庭业委会转付物业欠款18924元；3、高迈克公司应退水费29838.6元，共计158762.6元。上述债务均已到期，且均为金钱债务，瑞鑫兰庭业委会在主张抵销，故上述债务可以抵销。一审法院认为退还水费不属于法定抵销事由，且瑞鑫兰庭公司未提起反诉而不予理涉不当，本院予以纠正。虽然瑞鑫兰庭业委会上诉请求只主张要求撤销一审判决第二项，但其二审亦表示主张对相关债务进行综合抵销，为避免当事人讼累，本院对瑞鑫兰庭业委会综合抵销的主张予以支持。经计算，经债务抵销后，瑞鑫兰庭业委会尚对高迈克公司负有债务16584.4元，应当向高迈克公司支付。综上，瑞鑫兰庭业委会的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院(2020)苏0104民初476号民事判决；二、南京市瑞鑫兰庭住宅小区业主委员会于本判决发生法律效力之日起十五日内向南京高迈克物业管理有限公司支付16584.4元；三、驳回南京高迈克物业管理有限公司公司的其他诉讼请求。二审案件受理费2766元，由南京高迈克物业管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员 王 劲 松二〇二〇年九月二十五日法官助理 李玲玲书 记 员 刘  东