内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内29民初21号 原告(执行案外人)：张全军，男，1969年8月5日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李克福，内蒙古北杰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：国厦建设有限公司。 法定代表人：陆林华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周永进，北京市中闻（银川）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：内蒙古瀚隆房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇布古图苏木。 法定代表人：韩宝军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：乌都木，内蒙古安民律师事务所律师。 第三人（执行案外人）：牛波，男，1985年1月24日出生，回族。 原告张全军与被告国厦建设有限公司（以下简称国厦公司）、第三人内蒙古瀚隆房地产开发有限公司（以下简称瀚隆公司）、第三人牛波案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张全军的委托诉讼代理人李克福、被告国厦公司的委托诉讼代理人周永进、第三人瀚隆公司的委托诉讼代理人乌都木、第三人牛波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张全军向本院提出诉讼请求：一、依法判决不得执行阿拉善左旗巴彦浩特镇“瀚隆国际美林湾”住××区；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年至2015年原告承揽第三人瀚隆公司开发建设的“瀚隆国际美林湾”项目工程的土方及G9#、6#、9#、10#、12#、17#楼室外排水、消防、喷淋管道、化粪池及采暖外网变更、防水、室内顶棚找平、垃圾清运等分项劳务工程分包施工,双方签订了《土方合同》、《分项工程承包合同》、《承包、加工、材料供应》、《合同防水工程施工合同》等，合同均明确约定由第三人瀚隆公司支付30%-50%工程款,剩余工程款将其公司开发建设的房屋以抵顶工程款的形式顶账给原告。项目完工后,原告与第三人瀚隆公司进行了结算,双方于2015年3月19日经实际对账，抵顶16号楼4单元803号楼房(114.5平米,每平米3300元,合计377850元),双方进行了确认交接,办理了相关手续,原告领取了楼房钥匙。原告因为要支付工人工资及相关费用,于2015年6月5日将该房屋以40万元的价格卖给第三人牛波,第三人牛波对该房屋进行装修入住至今（见装修入住照片、客户收费明细表、采暖费发票等证据）,期间第三人牛波一直在催促第三人瀚隆公司办理网签及房屋所有权证,但因为开发项目存在土地及工程验收等方面遗留手续问题,瀚隆公司一直无法给办理网签及产权手续。原告与瀚隆公司双方的顶账交接手续实际时间是2015年3月19日,被告是在2017年10月16日才通过法律诉讼保全查封扣押的,原告顶账并实际占有在先,被告方保全查封扣押在后,原告与第三人牛波完全是通过正常的买卖手续,合法善意取得该楼房的,是善意第三人,牛波在居住期间没有任何人对该房屋提出任何权利主张,而且被告国厦公司对原告承揽部分劳务工程、瀚隆公司将楼房抵顶给原告的事实也是知情的。原告与第三人之间的房屋顶账、买卖手续是完全真实、合法、有效的,因此,现住户第三人牛波对该房屋实际拥有的合法财产所有权益应当受到法律保护,人民法院应当依法予以确认。综上所述,原告与第三人之间的房屋顶账买卖行为是合法有效的,应当受法律保护。 国厦公司辩称，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。原告作为案外人应承担本案的举证责任。原告既不是无过错买受人，也不是消费者购房人，原告是抵债的受让人，不享有物权的期待权，并且原告已经将房屋出售，所以原告与涉案房屋没有实体民事权益。根据相关法律规定，原告不应当具有排除本案执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。原告诉称以物抵债协议，不产生物权转移效力，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九的规定。根据最高人民法院2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条的规定，原告在与瀚隆公司达成以物抵债协议时，抵债房屋当时未交付给原告，原告没有办理网签备案等手续，不具有物权公示的效力，原告只能根据原债权债务关系提起诉讼，而不能享有涉案房屋的物权期待权。依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，国厦公司申请执行金钱债务性质归属工程款，应当优先于抵押权和其他普通债权，原告与瀚隆公司工程款系普通债权。内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日就已经下发裁定查封瀚隆公司名下涉案小区的房产，原告2019年才提出执行异议不符合常理。故原告不享有排除强制执行的民事权益，请求裁判驳回原告的诉讼请求。 瀚隆公司述称：我公司认可起诉状中事实和理由，法院应当停止对原告房屋的执行，其他涉及金额方面的事实，以原告举证为准。 牛波述称：原告陈述属实。 张全军为其主张提供证据一:《工程结算单》，证明2013年7月22日原告与瀚隆公司进行工程土方结算，合计260988元土方工程款挂账，原告系瀚隆公司土方工程施工人，双方之间存在客观、真实的债权、债务关系，享有优先权利，债权抵顶楼房合理合法；证据二：《补充合同》，证明2013年10月21日原告与瀚隆公司签订《补充合同》支付50%工程款，剩余工程款以车库顶账。证据三：《防水工程施工合同》，证明2013年10月22日原告与宁夏新华宸建设集团有限公司签订《防水工程施工合同》，做16#、G15#、G16#防水工程，双方之间存在客观、真实的债权、债务关系；证据四：《分项工程承包合同》，证明原告2014年4月8日与瀚隆公司签订《分项工程承包合同》付款方式50%现金，50%用美林湾商品住宅房抵顶支付，双方之间存在客观、真实的债权、债务关系，抵顶楼房手续是合法有效的；证据五：《土方合同》，证明原告2014年5月25日与瀚隆公司签订《土方合同》，约定付款方式为30%支付工程款，70%工程款用商品房抵帐，双方之间存在客观、真实的债权、债务关系，债权抵顶手续是合法有效；证据六：《承包、加工、材料供应》，证明原告2014年6月7日与瀚隆公司签订《承包、加工、材料供应》，约定50%以现金方式支付，50%以美林湾商品住宅房抵顶，双方之间存在债权、债务关系，抵顶手续合法有效；证据七:《顶账房确认单》,证明原告2015年3月19日收到瀚隆公司顶账房××楼房确认单，面积114.5平米，价格3300元/平米，顶账手续不违反法律规定，原告顶账时人民法院并未对该房屋采取扣押措施，顶账手续合法有效，双方已经正式交接；证据八:《房屋买卖合同》,证明原告2015年6月5日将顶帐楼房以40万元的价格买卖给第三人牛波，买卖手续合法有效，且房屋已经正式交接给第三人牛波，应当视为双方之间房屋买卖关系成立，人民法院应当依法予以确认；证据九:《证明》一份：证实2020年4月17日阿拉善左旗美林湾信访事项矛盾纠纷化解工作领导小组办公室证明原告在美林湾施工土方、外管网、保温、放水等工程是客观、真实的，原告所施工程债权抵顶楼房来源合法，人民法院应当依法予以确认。 国厦公司质证意见：对原告张全军所提交的所有证据三性及证明目的均不予认可。张全军在本案审理过程中，曾在阿左旗人民法院以瀚隆公司项目经理的身份对外应诉。我公司有理由怀疑张全军与瀚隆公司之间存在不正当交易的合理性。张全军个人与开发公司之间形成所谓的工程合同系无资质施工，从而导致无效。张全军是抵债的受让人，张全军和牛波在证据中均没有与开发公司签订正式合法有效的商品房买卖合同，而原告提供的房屋买卖合同不能证明其在法院查封前已经实际占有该房屋。 瀚隆公司质证意见：对原告提供的证据均予以认可。 牛波质证意见：与原告意见一致。 国厦公司提供证据：内蒙古自治区高级人民法院（2017）内民终155号民事裁定书一份，证明内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日下发保全查封裁定书。 张全军、牛波质证意见：对裁定的真实性认可，对证明目的不认可，原告和瀚隆公司发生工程顶账是从2013年7月到2015年的5月，保全裁定书下发前已经施工有4年，从交接房屋也有两年多的时间。因此，我方从事工程和顶账买卖房行为在查封两年以前，被告公司的法定代表人对顶账给我方的楼房也是清楚的。另外查封裁定书内容没有公告，我方不知情。只是听说国厦公司和瀚隆公司发生纠纷，查封了一批楼房，我方是在2019年的11月份执行公告后才知情的。因此，我们认为，原告实际占有在先，因顶账形成买卖。因此，对于查封扣押行为不认可。 瀚隆公司对国厦公司提供证据的真实性没有意见。 瀚隆公司未提供证据。 第三人牛波的证据与原告证据一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年至2015年原告张全军承揽了瀚隆公司开发建设的“瀚隆国际美林湾”项目工程的土方、外管网、保温、放水等分项劳务工程,双方签订了《土方合同》、《分项工程承包合同》、《承包、加工、材料供应》、《防水工程施工合同》等，合同约定由瀚隆公司支付30%-50%工程款,剩余工程款以其公司开发建设的房屋抵顶，原告履行合同后,于2015年3月19日与瀚隆公司进行了对账，并经结算后,双方签订了顶账确认单，抵顶了美林湾小区16号楼4单元803室，建筑面积114.5平米,每平米3300元,合计377850元,双方办理了交接等相关手续,原告于2015年6月5日将案涉房屋以40万元的价格卖给第三人牛波,并签订了买卖合同，第三人牛波对案涉房屋进行装修入住，并于2018年开始缴纳电费、水费、暖气费等。 另查明,国厦公司与瀚隆公司因建设工程施工合同纠纷一案,内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）内民终155号民事裁定，依法查封瀚隆公司开发的内蒙古自治区××区巴彦浩特瀚隆国际-美林湾住宅小区建设项目价值6000万元的房产。2019年1月14日作出（2017）内民终155号民事调解书，确认瀚隆公司欠付国厦公司工程款36030999.01元，利息330万元，该调解书生效后，国厦公司向我院申请执行，我院于2019年10月12日作出(2019)内29执29号《阿拉善盟中级人民法院关于对内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司名下房产执行的公告》,公告载明:“本院立案执行的国厦建设有限公司申请执行瀚隆房地产公司建设工程施工合同纠纷一案已进入执行程序,依据申请执行人国厦公司的申请,本院依法对瀚隆公司名下美林湾住宅小区16-商业-102铺、16-商业-103铺、16-商业-104铺、16-商业-105铺、16-商业-106铺、16-1-702室、16-1-1501室、16-1-1602室、16-1-17O1室、16-1-1702室、16-1-1703室、16-2-301室、16-2-1102室、16-2-1503室、16-2-160316-2-1701室、16--1702室、16-2-1703室、16-3-803室、16-3-1601室、16-3-17O1室、16-3-1703室、16-4-503室、16-4-803室、16-4-1401室、16-4-1601室、16-4-1602室、16-4-1603室、C3-宾馆-1、G3-办公-1、G4-办公-1、C4-办公-2、G15G16商业140铺、G15G16商业173铺等房产进行评估拍卖,如对上述房产的执行有异议,请于本公告发出之日起三十日内向本院书面提出。”案外人张全军在异议期间提出执行异议申请，请求本院停止执行案涉房屋，本院于2019年11月18日作出（2019）内29执异11号执行异议裁定，驳回了原告的异议请求，原告又向本院提出执行异议之诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告张全军承包被告瀚隆公司“美林湾项目”土建工程等，双方经结算形成了债权债务关系，张全军与瀚隆公司在案涉房屋查封前签订了合法有效的以物抵债协议，瀚隆公司以案涉房屋抵顶给张全军，张全军将案涉房屋转售给本案第三人牛波，牛波向张全军缴纳了全部购房款，张全军将案涉房屋交于第三人牛波，牛波对案涉房屋进行装修入住。因瀚隆公司原因，致使原告在本院查封前未能办理产权证书，以上情形符合司法解释规定的法定要件，原告张全军提交的证据能够证明其系案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其诉请依法应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下： 不得执行内蒙古自治区××区“瀚隆国际美林湾”住××区。 案件受理费7300元，由被告国厦建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。 本院（2019）内29执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  温美蓉 审判员  张佰济 审判员  王 娟 二〇二〇年九月二日 书记员  董薇薇 附法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求； 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。