湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初4790号原告喻文革，女，汉族，1969年10月01日出生，住湖南省长沙县星沙镇。委托诉讼代理人段伟斌，湖南湘天律师事务所律师。委托诉讼代理人罗红，湖南湘天律师事务所实习律师。被告曹建昆，男，汉族，1971年01月08日出生，户籍所在地湖南省长沙市开福区，现住湖南省长沙市开福区福元西路。原告喻文革与被告曹建昆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年07月02日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年07月23日、08月27日两次公开开庭进行了审理。原告喻文革的委托诉讼代理人段伟斌、罗红，被告曹建昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻文革向本院提出如下诉请：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告租金7800元和押金2600元；3、判令被告赔偿原告装修损失48000元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告为经营“中国体育彩票”销售业务，于2019年12月10日同被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将其坐落于开福大道××号的门面出租给原告，租赁期限为三年，自2019年12月10日至2022年12月09日，租金为2600元／月。协议签订后，原告依约向被告支付了三个月租金7800元和押金2600元，便开始对房屋进行装修。原告于2020年01月17日装修完毕，开始着手准备经营“中国体育彩票”销售业务，因体育彩票2020年春节休市时间为01月22日至01月31日，原告经营工作准备就绪后彩票市场开始休市，原告未能开始营业。后受疫情影响，彩票市场休市时间延长至03月12日。03月12日原告到店进行打扫卫生、消毒等开业准备工作。03月13日，史家坡学校项目征地拆迁指挥部到原告店内通知原告搬离门面，称租赁房屋即将被拆迁，原告才得知租赁房屋早已被纳入史家坡学校项目征地拆迁范围，而被告作为房屋所有人，自双方就租赁房屋进行磋商起至今都没有告知过原告任何有关拆迁的信息。综上所述，被告违背诚实信用原则，在同原告签订合同时隐瞒出租房屋即将被拆迁的事实，致使原告现在无法继续使用租赁房屋、无法实现合同目的，给原告造成了严重的损失。原告的各项诉请均有事实和法律依据。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告曹建昆向本院提交书面答辩意见称：1、答辩人门面位于政府拆迁的重点项目上，拆迁项目指挥部、拆迁工作组以及史家坡社区的工作人员多次上门与答辩人和被答辩人说明情况讲解政策，明确告知拆迁项目内的所有门面都没有补偿，所以原告起诉被告不合法。2、答辩人与被答辩人签订的门面租赁合同第二条约定：房屋在租赁期内，如遇政府以及社会房地产征收拆迁，答辩人提前一个月通知被答辩人，被答辩人不得以任何理由阻碍和提出任何理由阻碍答辩人的利益，答辩人有权否决被答辩人的任何理由，被答辩人喻文革无权起诉答辩人。3、原告未按合同约定交纳在2020年03月10日前缴纳下季度的租金；被答辩人自租赁房屋起至2020年05月07日搬走未向被告缴纳未交水电费、所安装的电表被盗，应从其所交押金中抵扣。综上所述，原告要求退还租金、押金及门面装修费无事实和法律依据。经审理查明：2019年11月28日，原告喻文革为经营“中国体育彩票”销售业务，与被告曹建昆达成租赁被告位于长沙市开福大道××号房屋的口头协议，约定月租金为2600元，押金2600元。同日，原告喻文革向被告曹建昆缴纳定金500元。2019年12月03日，原告喻文革通过手机银行向被告曹建昆交通银行账号为622262064001536××××的账户转账汇款9900元，该款项为原告喻文革向被告曹建昆预付的三个月租金7800元及剩余押金2100元。2019年12月10日，原、被告双方签订书面《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容为：租期为二年，自2019年12月10日至2021年12月09日；月租金为2600元，按季支付，押金2600元；合同第二条第二款约定“房屋在租赁期内，如遇政府以及社会房地产征收拆迁，甲方提前一个月通知乙方，乙方不得以任何理由阻碍和提出任何理由阻碍甲方的利益，甲方有权否决乙方的任何理由，如有特殊理由须经甲乙双方协商再作决定，否则视作违约（即解除合同和扣除押金等）”。上述合同未约定租赁面积，在庭审中，原告自认租赁面积为75平方米，被告自认租赁面积为74平方米左右。原告喻文革在庭审中自述：自2019年12月03日接收租赁房屋，便开始对房屋进行装修，装修预算48000元；2020年01月17日装修完毕，开始着手准备经营“中国体育彩票”销售业务；2020年01月22日至01月31日彩票市场休市，后遭受疫情影响，彩票市场休市时间延长至03月12日，期间原告未能经营。史家坡学校项目征地拆迁指挥部工作人员于2020年03月13日到原告店内通知原告搬离门面；2020年05月06日，原告全部搬离租赁房屋。原告为证明其装修费48000元，通过微信转账三次支付共计14970元（2019年12月12日支付4500元；2020年01月21日分别支付9000元、1470元）、现金支付33030元的事实，向本院提交2019年12月10日与案外人长沙县××建筑有限公司签订商铺装修合同、支付凭证以及装修费发票予以证明。被告曹建昆对原告喻文革提交的上述证据均不予认可，但被告在庭审中认可原告对租赁房屋已进行装修的事实，并认可原告的装修费用不到20000元。目前涉案房屋已被拆迁，且原告未能提交其对涉案房屋进行装修的基础证据，本案已不具备对房屋装修残值进行鉴定的条件。另查明：湖南省征地信息公开平台于2017年05月03日发布2017政国土字第694号《湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单》，载明申请用地单位为长沙市国土资源局，被用地单位为长沙市国营综合农场，建设项目名称为《长沙市史家坡学校（2016年报部建设用地）》，申请用地总面积为3.7042公顷。中国长沙网于2019年02月26日发布标题为《2019年长沙市开福区将新建改建16所学校和幼儿园》的新闻。2018年08月至2019年12月期间，长沙市市长信箱对长沙市民就开福区史家坡小学重建落实问题的5次来信给予及时回复，其中，长沙市市长信箱对2019年12月13日市民来信回复主要内容如下：经核实：根据开福区政府关于2019年开福区重大项目投资计划的安排（开办发(2019)1号文件），史家坡学校为2019新建项目，将在史家坡小学原址进行改扩建，由开福区城投集团负责项目实施，建成后移交给开福区教育局办学，在拆迁建设过程中，现史家坡小学将借址办学。关于目前拆迁问题，开福城投集团领导高度重视，根据区政府工作安排，由我司负责筹集史家坡学校的拆迁资金，我司已将该项目拆迁上报至区政府列入2020年重大项目计划。由于当前我司化债压力巨大，且史家坡学校改扩建工程拆迁涉及人口多、资金量需求大，资金筹措难度大。目前我司正在克服困难积极筹措资金，待资金到位后，立即启动拆迁。争取2020年03月份启动拆迁，9月完成拆迁。希望您能理解！2020年03月17日，长沙市开福区人民政府发布（2020）016号《征收土地方案公告》；长沙市开福区社会保障服务中心发布《被征收农民纳入社保的方案史家坡学校项目》。2020年04月18日，长沙市自然资源和规划局开福区分局征地拆迁事务所作为甲方与刘英姿作为乙方签订《房屋拆迁补偿协议书》，同日，长沙市自然资源和规划局开福区分局征地拆迁事务所向被告家属刘英姿户发出《征地补偿告知书》，告知主要内容如下：涉案房屋属于用地范围内，需要进行拆除；房屋总建筑面积为180平方米，其中合法或补偿面积为180平方米，房屋补偿面积认定的依据为按人口确权。房屋拆迁补偿费用为675802.4元。其中，房屋设施补偿费为115620元，房屋搬迁补助费为3600元。以上事实，有《房屋租赁合同》、《收条》、《支付明细详情》、《商铺装修合同》、《No0289××湖南增值税普通发票》、《No588××收据》、《微信支付记录》、《（2020）016号征收土地方案公告》、《中国长沙网发布标题为2019年长沙市开福区将新建改建16所学校和幼儿园》的新闻、《市长信箱来信及其回复》、《微信聊天记录》、《房屋照片》、《征地补偿告知书》等证据，以及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。原告喻文革在第一次庭审后为补强证明其用现金支付装修费33030元的事实，向本院提交《第20009期体彩超级大乐透彩票》、《独生子女证》、《原告女儿身份证复印件》、《微信聊天记录》及《证人证言及证人身份证复印件》，拟证明支付装修费的现金来源于2020年01月20日其女婿中奖兑奖33150元。被告曹建昆对上述证据的三性均有异议。经本院释明后，原告喻文革未向本院申请证人出庭作证，对其提交的证人证言，本院不予采信；原告喻文革提交的第20009期体彩超级大乐透彩票、微信聊天记录等证据，与本案审理无关，本院不予采纳。被告曹建昆在第一次庭审后向本院提交《生活交费明细截图》、《水表照片》及其持有的《房屋租赁合同》，拟证明原告喻文革自2019年12月01日租赁涉案房屋后，欠其水电费合计760元。原告喻文革对被告提交的《生活交费明细截图》、《水表照片》的三性有异议，但认可自接收租赁房屋至腾退房屋期间未再向被告缴纳房屋租金及其水电费用；综合其使用房屋的实际情况，认可欠被告水电费合计200元。原告对被告提交的《房屋租赁合同》除末页落款日期下手写水表数和电表数的三性有异议外，其余均无异议。经本院审查，被告曹建昆提交的上述证据不能达到其拟证明原告喻文革欠其水电费合计760元的证明目的。对原告自认欠被告曹建昆水电费合计200元的事实，本院予以采信。在法庭辩论终结前，原告喻文革向本院提交变更诉讼请求的申请，将诉讼请求第三项判令被告曹建昆赔偿原告装修损失48000元，变更为判令被告曹建昆赔偿原告各项损失48000元。本院认为，本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。原告按约向被告支付了房屋租金及押金，被告按约将房屋交付给原告使用。双方在合同履行期间，因涉案房屋于2020年03月17日被长沙市开福区人民政府发布征收公告，导致租赁合同目的已无法实现而发生纠纷。根据诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一是原告提出解除合同诉求及其责任承担的认定；二是原告主张被告退还租金7800元及退还押金2600元的诉求合法性认定；三是原告主张被告赔偿其损失48000元的诉求的合法性认定。本院对以上争议焦点做如下分析：关于原告提出解除合同的诉求及合同解除责任的分析认定。本案中，长沙市开福区人民政府于2020年03月17日发布征收公告，涉案房屋用地使用征收范围，租赁合同因政府征收导致租赁合同目的不能实现，故原告提出解除合同的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除责任的分析，经审查，在原、被告签订《房屋租赁合同》之前，湖南省人民政府征地信息公开平台已于2017年05月03日公布2017政国土字第694号《湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单》信息，且长沙市市长信箱于2018年08月至2019年12月期间对长沙市民就开福区史家坡小学重建落实问题的5次来信均给予及时回复；原、被告在签订租赁合同时，双方对涉案房屋所在地域是否属于拟将征收范围，均可通过官网湖南省人民政府征地信息公开平台或长沙市市长信箱查询获知，但原、被告在签订合同之前，均未尽审慎审查义务，对涉案合同因政府征收而被解除，均存在缔约过失过错。综上所述，原告提出被告严重违约导致合同解除的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。关于原告主张被告退还租金7800元的诉求。本院根据原告自接受被告房屋后，对房屋进行装修、春节期间彩票市场休市以及春节期间暴发新型冠状病毒疫情的事实，综合考虑疫情给原告使用房屋造成的实际影响，对原告酌情减免一个月租金即减免2600元，即本院支持被告向原告退还租金2600元，对原告超出部分的请求，本院不予支持。原告提出要求被告全部退还租金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张退还押金2600元的诉求。经查，本案涉案房屋用地被政府发出征收公告之日为2020年03月17日，本院认定原告租赁房屋期间为2019年12月10日至2020年03月16日。原告已缴纳2019年12月10日至2020年03月09日的租金，但自2020年03月10日至2020年03月16日计7天的租金607元未向被告缴纳，为减少诉累，本院结合原告自认欠被告水电费200元的事实，对原告提出被告退还押金2600元的请求，应减去原告应缴的租金607元及其自认欠缴的水电费200元，因此，本院支持被告退还原告押金1793元。被告提出原告未交水电费760元、所安装的电表被盗等事实，因其未向本院提交充足证据证明，应承担举证不能的法律后果，对其主张本院不予采信。关于原告提出被告赔偿其损失48000元的诉求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。本案中，所涉合同的解除是由于政府征收、合同目的无法实现而导致；结合被告认可原告接收房屋后对房屋进行装修的事实，以及双方在所签的租赁合同中没有明确约定装修残值损失承担的事实，本院对于原告提出的装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。本案原告主张装修费用为48000元的相关证据，系单方提交的证据，被告均有异议不予认可，故原告提交装修合同预算、装修费发票等相关证据不能直接作为认定租赁房屋装修残值的有效证据。现在租赁房屋已被拆除，原告未能提交其对涉案房屋进行装修的基础证据，本案不具备司法鉴定的条件。涉案房屋被征收的总面积为180平方米，所征收房屋设施补偿费为115620元及房屋搬迁补助费为3600元，在原告喻文革未提供有效证据证实其装修等实际损失情况下，本院结合原告喻文革租赁房屋面积大小，以及在签订合同时双方均未尽审慎审查义务，均存在缔约过失责任，根据公平原则，酌情认定被告曹建昆补偿原告喻文革因合同解除而造成的各项损失25000元。被告曹建昆提出应依据双方所签合同第二条第二款关于“房屋在租赁期内，如遇政府以及社会房地产征收拆迁，甲方提前一个月通知乙方，乙方不得以任何理由阻碍和提出任何理由阻碍甲方的利益，甲方有权否决乙方的任何理由，如有特殊理由须经甲乙双方协商再作决定，否则视作违约关于约定无事实和法律依据”，其不予承担赔偿损失责任的意见，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一项、第九十六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条之规，判决如下：一、解除原告喻文革与被告曹建昆于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》。二、被告曹建昆自本判决书生效之日起十日内向原告喻文革退还租金人民币2600元及返还租赁押金人民币1793元。三、被告曹建昆自本判决书生效之日起十日内向原告喻文革支付因合同解除而造成的各项损失人民币25000元。四、驳回原告喻文革的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费630元，由原告喻文革承担315元，被告曹建昆承担315元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，另按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审判员  伍峥嵘本件与原件核对无异二〇二〇年九月十四日代理书记员王瑾附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。