江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6152号上诉人（原审被告）：南京建盛房地产开发有限公司，住所地南京市雨花台区软件大道119号5栋307室。法定代表人：郭海东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宏，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：鞠醒柳，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐美英，女，1973年10月1日生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审原告）：徐周祥，男，1994年9月12日生，汉族，住南京市江宁区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：曾强文，江苏国成律师事务所律师。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：曾洪瑾，江苏国成律师事务所实习律师。上诉人南京建盛房地产开发有限公司（以下简称建盛公司）因与被上诉人徐美英、徐周祥商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法由审判员钮丽娜独任审理，于2020年9月16日公开开庭审理本案。上诉人建盛公司的委托诉讼代理人王宏、鞠醒柳，被上诉人徐美英、徐周祥的委托诉讼代理人曾强文、曾洪瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建盛公司上诉请求：依法改判赔偿差价款5万元。事实与理由：一、一审判决认定案涉房屋实际层高为3.3米是错误的。一审判决认定：“被告提交规划设计图纸上标明原告购买的案涉房屋的层高为3.3米，被告也是按照规划设计图纸施工并交付了案涉3.3房屋。”该认定没有事实依据。首先，上诉人在一审中仅提交了“分层分户平面图”，该图纸中载明的信息并不能证明案涉房屋层高为3.3米。其次，案涉房屋层高设计为3.4米，上诉人也是按层高3.4米进行实际交付的。因此，一审判决认定案涉房屋实际层高为3.3米没有任何证据佐证，认定结果显属错误。二、一审判决认定的案涉房屋层高损失没有事实依据。层高损失系事实认定，而非法律适用。那么，在法律法规和司法解释对此类损失认定并无明确规定的情况下，一审判决认定事实就应当有相应证据予以支持。但是，在本案一审中，被上诉人除了提出层高损失的赔偿请求外，对客观上存在层高损失以及损失究竟多少，并未向一审法院提交任何证据。因此，上诉人认为，根据《民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，被上诉人未举证的，应当承担不利的后果，一审应当依法驳回被上诉人的赔偿请求。综上，上诉人认为，一审判决在“案涉房屋实际层高、层高损失”的事实认定方面没有证据佐证，认定结果存在明显错误，判令上诉人支付的赔偿金额畸重，损害了上诉人的合法权益。为此，请求贵院查明事实依法予以改判或发回重审。徐美英、徐周祥辩称：一审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求贵院依法判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：一、一审判决认定案涉房屋实际层高为3.3米，与约定的层高4.2米不一致，上诉人构成违约，依法应当予以赔偿。对于案涉房屋实际层高，一审中被上诉人提交的现场测量图片中，仪器显示只有3.297米，上诉人在一审中提交的“分层分户平面图”中案涉房屋的设计高度为3.3米，对于该事实上诉人并无异议。现上诉人称其在实际交付时案涉房屋层高为3.4米，并无任何事实和依据。上诉人交付的案涉房屋不符合《紫悦广场商品房预售合同》约定的条件，属于瑕疵履行，构成违约，应当承担不利后果。法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决上诉人赔偿311723.52元符合法律规定。二、一审判决认定的案涉房屋层高损失是参照合同约定的房价乘以相应的误差比例进行确定的，判决结果合法、合理。根据江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同解纷案件若干问题的解答》的规定，对于案涉房屋层高损失的认定，商品房买卖合同约定的层高低于实际层高的，如果差异不大，购房人可以要求赔偿损失，损失的计算可以参照合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定。一审判决的311723.52元是根据该标准进行计算的，判决结果合法、合理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐美英、徐周祥向一审法院起诉请求：1.判令建盛公司立即赔偿徐美英、徐周祥损失346359元；2.本案的诉讼费用由建盛公司承担。一审庭审中，徐美英、徐周祥变更诉讼请求1为判令建盛公司立即赔偿徐美英、徐周祥损失311723.52元。一审法院认定的事实：2018年6月27日，徐美英、徐周祥（乙方）与建盛公司（甲方）签订《紫悦广场商品房预售合同》一份，约定甲方预售给乙方的商品房位于雨花台区，规划用途为门面房、小商店，层高4.2米。建筑面积48.5㎡，总价1455610.13元，乙方应于2018年6月21日前全额支付总价款1455610.13元，甲方应于2019年9月30日前向乙方交付该商品房。合同第十一条第二款约定该商品房的实际层高低于约定层高，其误差值超过国家有关规范标准允许误差值的，甲方承担整改责任，无法整改的每平方米降低10元。2018年5月4日，徐美英、徐周祥向建盛公司支付房屋预售款100000元，2018年6月25日，徐美英、徐周祥向建盛公司分两笔支付80000元、1275610.13元，以上合计支付购房款1455610.13元。2019年9月25日，建盛公司向徐美英、徐周祥发送《紫悦广场交付通知书》一份，告知徐美英、徐周祥于2019年9月29日前往办理交付手续。交付通知书中同时载明案涉商品房实测面积48.47㎡，向徐美英、徐周祥退还面积补差金额900.38元。另查明，建盛公司提交规划设计的图纸上标明徐美英、徐周祥购买的案涉房屋的层高为3.3米，建盛公司也是按照规划设计图纸施工并交付了案涉房屋。以上事实有《紫悦广场商品房预售合同》、发票、转账记录、交付通知书、温馨提示、案涉地块设计施工图纸及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，徐美英、徐周祥与建盛公司签订的《紫悦广场商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方之间的商品房买卖合同关系合法有效，双方均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。关于层高误差是否系建盛公司违约，徐美英、徐周祥称其收房后实测层高约为3.3米，建盛公司提供了规划图纸上也表明了案涉房屋规划层高为3.3米，且建盛公司按照图纸进行施工并验收通过且实际已经交付。徐美英、徐周祥的陈述与建盛公司提供的证据互为印证，足以证明建盛公司交付的房屋的层高与合同中约定的层高4.2米不一致，已构成违约。建盛公司辩称合同中关于层高4.2米的约定系笔误但未能提供证据予以证明，一审法院不予采信。关于违约金的数额，双方在合同中约定商品房的实际层高低于约定层高，无法整改的每平方米降低10元。根据该约定徐美英、徐周祥仅能获得484.7元的违约金，而案涉房屋实际层高与约定层高差距约为0.9米，且徐美英、徐周祥购买案涉房屋的目的也是为了商业经营需要使用，由于建盛公司的违约，导致房屋的使用功能和使用价值大大下降，一审法院认为该违约金的约定与徐美英、徐周祥的实际损失差距过大，不足以弥补徐美英、徐周祥的损失，故一审法院酌定参照房价乘以相应的误差比例即（1455610.13元-900.38元）×0.9米/4.2米=311723.52元的标准确定徐美英、徐周祥的损失，故徐美英、徐周祥主张建盛公司赔偿徐美英、徐周祥损失311723.52元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：南京建盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿徐美英、徐周祥房屋层高差价款311723.52元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5976元，减半收取计2988元，由南京建盛房地产开发有限公司负担。本院审理期间，建盛公司对一审认定“被告提交规划设计的图纸上标明原告购买的涉案房屋的层高为3.3米”有异议，主张其在一审中唯一提交的是分层分户平面图，上面不反映层高的信息，只反映地平面的标高，要计算层高必须要知道二层的海拔高度，才能减出层高。建盛公司对一审认定的其他事实部分没有异议。徐美英、徐周祥对一审法院认定的事实无异议，针对建盛公司所提异议，其表示，2020年4月2日的一审庭审笔录中建盛公司代理人口述出示图纸复印件一份，证明本案设计施工按照3.3米层高进行设计施工。建盛公司对一审庭审笔录记载解释为：一审代理人是建盛公司的一般工作人员，非法律专业人员，对案涉房屋层高的陈述很显然是出现了口误，与事实不符，因为案涉房屋设计层高就是3.4米，而不是3.3米。二审中，建盛公司提交证据如下：第一组证据，设计单位出具的一幢局部层高说明，证明案涉商铺一层层高均为3.4米。第二组证据，紫悦广场部分底商销售价格表及对应商品房买卖合同（节录），证明1、紫悦广场一层商铺近期销售价格，因商铺的临街状况、面积、进门渠道、门面宽度等因素不同，销售单价有所不同。2、2019年9月至2020年7月期间，售出的层高3.4米商铺成交单价均价为31227.79元，层高4.2米商铺成交单价均价为34245.17元。在上述层高4.2米商铺中，与案涉商铺面积相近的商铺成交单价均价为33223.49元。第三组证据，紫悦广场平面图；第四组证据，照片打印件，共同证明案涉商铺在紫悦广场中的位置和周边情形，案涉商铺入口隐蔽在走廊中，外观不明显，消费者视线被遮挡，故案涉商铺价值本身低于紫悦广场其他商铺。徐美英、徐周祥质证意见如下：1、关于第一组证据，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该说明是设计单位2020年7月20日单方出具，图纸上的数据模糊，所谓的3.4米也未直接体现，且图纸并不能直接反映层高，应以实际测量数据3.297米为准；层高事实双方一审中已经进行了质证，建盛公司当时也认可了层高3.3米的相关事实。2、第二组证据与本案焦点层高与约定不符无关，签约的主体、时间、商铺所在楼幢都与我方不同，不具有可比性。按照建盛公司逻辑，我方实际付款过高，建盛公司反而应该退还相应的差价。3、第三、四组证据与本案无关，单纯以外观因素判断商铺价格过于主观，签约时建盛公司并没有告诉这些因素，且价格也没有进行调整，建盛公司强调商铺的价值低于其他商铺，我方却以正常商铺的价格进行支付，而商铺的实际价值、层高与实际都不符。本院审理期间，针对案涉房屋层高问题，本院至设计单位南京金宸建筑设计有限公司进行咨询，该公司工作人员回复：2020年7月20日的证明及一层平面图系其公司出具，关于一层层高问题，需要结合二层平面图进行比对，一层平面图中的±0部分为整个建筑物的标高基础，阴影部分标注的0.8指该部分的标高相对于±0部分为0.8米，二层平面图中标注的标高为4.2米，即二层的平面相对于±0部分的高度为4.2米，减去一层平面图阴影部分的标高0.8米，可以得出一层平面图阴影部分的层高为3.4米，即案涉房屋的层高应为3.4米。设计单位同时向本院提供了案涉房屋所在的1幢二层平面图一份。建盛公司及徐美英、徐周祥对本院咨询结果及设计单位提供的二层平面图无异议，建盛公司表示案涉房屋层高确为3.4米。徐美英、徐周祥则表示设计单位虽出具了相关的设计图纸，但实际施工过程中未必按照设计标准施工，案涉房屋的层高应以实际测量结果3.2米多为准。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人履行义务不符合合同约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，根据合同约定，案涉房屋的层高为4.2米，而建盛公司所交付房屋的层高与约定不符，徐美英、徐周祥要求建盛公司赔偿损失，符合法律规定。关于案涉房屋的层高，根据案涉房屋所在的1幢一、二层平面图及本院向设计单位的咨询结果，案涉房屋的层高应为3.4米。一审中建盛公司虽称层高为3.3米，但根据现有证据，建盛公司对于层高的陈述与实际情况不符，案涉房屋层高应根据查明的事实进行确认。对于建盛公司称案涉房屋层高为3.4米的上诉理由，本院予以采纳。徐美英、徐周祥认为设计层高与实际施工结果可能存在误差，案涉房屋的层高应以其实际测量的结果为准，但徐美英、徐周祥未能提供证据证明其对案涉房屋层高的测量方式符合相关规范，对其该辩称理由，本院不予采纳。关于层高误差给徐美英、徐周祥造成的损失问题，案涉房屋的实际层高与合同约定层高误差0.8米，客观上造成了房屋的使用性能降低，亦导致徐美英、徐周祥可使用的空间减少。双方在合同中有关层高违约金的约定过低，不足以弥补徐美英、徐周祥因此所造成的损失。一审法院参照合同约定的房屋价格乘以相应的误差比例认定徐美英、徐周祥的损失，符合客观实际。对于建盛公司有关损失问题的上诉理由，本院不予采纳。根据二审中出现的新证据，一审对于案涉房屋层高的认定以及损失计算有误，本院予以纠正。经计算，建盛公司应赔偿徐美英、徐周祥损失277087.57元[（1455610.13元-900.38元）×0.8米/4.2米]。鉴于建盛公司一审中对于层高的陈述错误，二审中才提供设计单位出具的相关证据，致使一审认定事实有误，故本案一、二审诉讼费用均由建盛公司承担。综上所述，建盛公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初605号民事判决内容为：南京建盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐美英、徐周祥房屋层高差价款277087.57元；二、驳回南京建盛房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5976元，由建盛公司负担。本判决为终审判决。审判员  钮丽娜二〇二〇年九月二十五日书记员  汪海燕