四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2988号 上诉人（原审被告）刘歆，男，1973年6月22日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人（原审原告）四川省嘉丽来物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市太升北路56-58号江信大厦25楼1号。 法定代表人李进，总经理。 委托诉讼代理人张传禹，系公司工作人员。 委托诉讼代理人李科，系公司工作人员。 上诉人刘歆因与上诉人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初12425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2012年7月18日，青羊区××花园第三届业主委员会（以下简称××花园业委会）与嘉丽来物业公司签订了《××花园物业服务试用合同》，主要约定：多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1元/平方米每月收取；业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金；本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日；本合同试用期满后，乙方通过对业主满意度的测评，如业主满意率双过半数通过，则试用期合格，试用期合格后甲、乙双方将另行签订正式物业服务合同；如遇业主和物业使用人室内盗窃案件发生，造成业主或物业使用人物品被盗的，经报案后，根据公安部门已界定出的小型物品及隐性财产的损失，并经相关部门定性属于乙方管理责任的，由乙方于业主和物业使用人协商解决。 原审法院另查明，1.自试用合同于2012年10月31日届满后，嘉丽来物业公司一直为××花园小区实际提供物业服务；2.刘歆系位于成都市青羊区××大道××号业主，房屋面积131.99㎡；3.刘歆于2012年7月起一直未缴纳物业服务费；4.2016年10月9日，嘉丽来物业公司通过××速运向刘歆寄送了物业欠费催收通知单，邮寄地址为案涉物业地址，收件人为刘歆，运单动态显示2016年10月9日已签收。 原审法院认为，××花园业委会与嘉丽来物业公司签订《××花园物业服务试用合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于案件是否已过诉讼时效。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”案件中，嘉丽来物业公司于2016年10月9日通过××速运向刘歆寄送了物业欠费催收通知单，运单动态显示2016年10月9日已签收，故2014年10月8日之前的物业费已超出诉讼时效，刘歆主张已过诉讼时效的诉讼请求，予以部分支持。关于2014年10月9日至2019年8月31日的物业服务费。嘉丽来物业公司于2012年10月31日试用合同期限届满后，嘉丽来物业公司事实上仍按照《××花园物业服务试用合同》为××花园小区提供物业服务，刘歆作为小区业主，应当按照合同约定支付物业服务费。根据案涉合同约定，多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1元/平方米每月收取，案涉房屋面积为131.99平方米，故刘歆应缴纳自2014年10月9日至2019年8月31日物业服务费，共计7620元（1元/平方米每月×131.99平方米×58个月-131.99元÷30天×8天）；根据合同约定，城市生活垃圾处置费按国家相关规定执行（此项作为乙方代收代缴费用），故刘歆应缴纳2019年1月及2019年8月的垃圾处置费64元（8元/月×8个月），前述合计7684元。关于违约金。根据合同约定“每月20日之前缴纳物业费，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰支付违约金”之规定，刘歆逾期支付，应按合同约定承担违约金，现嘉丽来物业主动下调其违约金为未缴费的30%，即按7684元×30％=2305.2元，予以支持。刘歆主张嘉丽来物业公司与业主无合同关系，嘉丽来物业公司与业委会没有签订正式合同故不应缴纳物业服务费的抗辩理由无法律依据，不予支持。嘉丽来物业公司在案件中系按《××花园物业服务试用合同》的约定标准主张物业服务费，故刘歆主张嘉丽来物业公司擅自提价无事实依据，对其该抗辩主张不予支持。刘歆主张嘉丽来物业公司提供的“事实物业服务”是违法的强行服务，但其并未举证证明嘉丽来物业公司系在业主委员会要求其退场其拒不退场的情形下提供物业服务，故对其该主张也不予支持。刘歆主张嘉丽来物业公司导致小区安全、绿化、小区环境等处于无序状态，根据成都市住房和城乡建设局物业物管科指导意见，依据《关于我市物业服务等级划分物业收费政价标准及有关问题的通知》，嘉丽来物业公司提供的物业服务大概标准为0.4元/平方米每月，因该收费标准并非合同约定标准，试用合同中也未对降低服务费标准进行约定，故对其该抗辩主张不予支持。刘歆主张嘉丽来物业公司未尽到基本的管理责任，导致大量住户被盗，其存在严重过失，因其并未就该事实举证，也未提出反诉要求嘉丽来物业公司赔偿损失，故对其该抗辩理由不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、刘歆于判决发生法律效力之日起十日内向嘉丽来物业公司缴纳物业服务费7620元、垃圾处置费64元及违约金2305.2元，合计9989.2元。二、驳回嘉丽来物业公司的其余诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取73元，由嘉丽来物业公司承担24元，刘歆承担49元。 宣判后，刘歆不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，程序违法，适用法律不当，嘉丽来物业公司在案涉小区提供的服务质量达不到合同约定标准，在小区的服务项目上不作为或者乱作为，案涉试用合同已失效，上诉人家中被盗致财产损失8200元暂不要求赔偿不是认可嘉丽来物业公司已经履行所有的服务，嘉丽来物业服务费最多只值4角/平方米·每月，故请求撤销原审判决并依法改判。 嘉丽来物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院判决时效适用法律不当，其提供的物业服务合同属于持续性履行合同，不适用3年普通诉讼时效，故请求撤销原审判决并依法改判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，嘉丽来物业公司与××花园业委会签订的《××花园物业服务试用合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人刘歆提交的证据不能证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。 本案中，嘉丽来物业公司在案涉试用合同期限届满后，事实上仍为××花园小区提供了物业服务，刘歆作为小区业主，亦应支付物业服务费。关于诉讼时效，因物业服务合同的权利义务具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费履行期间届满之日起开始计算，原审法院认为嘉丽来物业公司向刘歆主张2014年10月8日之前的物业服务费超过诉讼时效不当，本院予以纠正，刘歆应向嘉丽来物业公司支付自2012年7月至2019年8月31日欠缴的物业服务费11324.74元（1个月×131.99平方米×0.80元/平方米·月+85个月×131.99平方米×1.00元/平方米·月）及2019年1月至2019年8月的垃圾处置费64元（8元/月×8个月），共计11388.74元。关于违约金，因案涉试用合同于2012年10月31日到期后嘉丽来物业公司并未与××花园业委会继续签订物业服务合同，故其要求刘歆支付违约金无法律依据，原审法院判决刘歆向嘉丽来物业公司支付违约金不当，本院予以纠正。关于刘歆上诉称嘉丽来物业公司应赔偿其家中被盗损失的问题，与本案不属同一法律关系，且刘歆一审中并未提出反诉，其可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初12425号民事判决； 二、刘歆于本判决发生法律效力之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司缴纳自2012年7月至2019年8月31日欠缴的物业服务费11324.74元（1个月×131.99平方米×0.80元/平方米·月+85个月×131.99平方米×1.00元/平方米·月）及2019年1月至2019年8月的垃圾处置费64元（8元/月×8个月），共计11388.74元； 三、驳回刘歆、四川省嘉丽来物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费73元由刘歆负担43元，由四川省嘉丽来物业管理有限责任公司负担30元；二审案件受理费146元由上诉人刘歆负担126元，四川省嘉丽来物业管理有限责任公司负担20元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈 悦