江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏08执异58号案外人：程自侠，女，1952年8月15日出生，汉族，住江苏省徐州市睢宁县。申请执行人：姜洋，男，1982年3月16日出生，汉族，住江苏省淮安市。被执行人：徐州京诚房地产开发有限公司，住所地江苏省睢宁县。法定代表人：许海波，该公司董事长。被执行人：许海波，男，1978年10月5日出生，汉族，住江苏省睢宁县。被执行人：睢宁县天顺房屋工程建筑有限公司，住所地江苏省睢宁县。法定代表人：许海波，该公司董事长。本院在执行姜洋与徐州京诚房地产开发有限公司（以下简称京诚公司）、许海波、睢宁县天顺房屋工程建筑有限公司（以下简称天顺公司）民间借贷纠纷案件过程中，裁定查封京诚公司开发的位于睢宁县睢宁镇天虹大道紫金花园36号楼1单元202室房屋一套，异议人程自侠提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。程自侠提出异议称，请求解除对异议人所有的位于睢宁县睢宁镇天虹大道紫金花园36号楼1单元202室房屋的查封，并中止对该房屋的执行。事实与理由：贵院在执行姜洋与京诚公司等民间借贷纠纷一案中，查封睢宁县睢宁镇天虹大道紫金花园36号楼1单元202室房屋，该房屋属拆迁安置房。2012年7月27日，程自侠与睢宁县拆迁管理办公室办理结清回迁房的全部款项，亦与京诚公司结清并交纳了差额款项，并于2012年8月对案涉房屋进行装修并入住，物业费、水电费一直由程自侠缴纳。2013年1月31日，程自侠接通知缴纳了回迁房屋的契税款及回迁房屋契税免征单，2019年12月，异议人程自侠接通知去办理房屋产权证时被告知案涉房屋被法院查封，贵院查封异议人的财产，侵犯了异议人的合法权益。·申请执行人姜洋答辩称，根据《中华人民共和国物权法》以及不动产登记条例的相关规定，不动产的设立、变更等以登记为准，法院在查封案涉房产时该房产并未登记在程自侠名下，程自侠提供的证据并不能证明其对案涉房产享有所有权，且法院对案涉房产的查封并无不当，请求法院驳回程自侠的异议请求。本院查明，姜洋与京诚公司、许海波、天顺公司民间借贷纠纷一案，本院（2014）淮中民初字第0008号民事判决书已经发生法律效力。依该判决，京诚公司于判决生效后三日内一次性支付姜洋借款本金2351万元，并自2014年3月12日起按月息2%向姜洋支付利息至付清时止；许海波、天顺公司对京诚公司以上债务承担连带保证责任。案件受理费161550元，保全费5000元，合计166550元，由京诚公司、许海波、天顺公司各负担55000元。因京诚公司、许海波、天顺公司未履行法律文书确定的义务，姜洋申请强制执行，本院于2015年2月10日立案执行，案号为(2015)淮中执字第00088号。在执行过程中，因本院穷尽财产调查措施未能查找到被执行人有可供执行的财产，申请执行人亦提供不出被执行人可供执行财产的线索，本院于2015年8月4日裁定本次执行程序终结。2018年8月20日，经申请执行人姜洋申请，本案恢复执行，案号为（2018）苏08执恢52号。姜洋与京诚公司、许海波、天顺公司民间借贷纠纷另一案，本院于2015年3月11日作出的(2014)淮中民初字第0206号民事判决书已经发生法律效力。依该判决，京诚公司于本判决生效之日起十日内一次性支付姜洋借款本金600万元，并承担利息；许海波、天顺公司对京诚公司上述债务承担连带清偿责任。案件受理费66540元，保全费5000元，合计71540元，由京诚公司负担。因京诚公司、许海波、天顺公司未履行法律文书确定的义务，姜洋申请强制执行，本院于2015年4月21日立案执行，案号为(2015)淮中执字第00187号。2018年8月20日，经申请执行人姜洋申请，本案恢复执行，案号为（2018）苏08执恢53号。另查明，2014年2月21日，本院查封了被执行人京诚公司名下位于睢宁县天虹北路的国有土地使用权【证号为睢土国用（2010）第100353号】，查封期限为2014年2月21日至2016年2月20日。2016年1月22日，本院作出（2015）淮中执字第88号民事裁定书、协助执行通知书，查封京诚公司位于睢宁县睢宁镇天虹大道紫金花园小区部分商品房（共计100套），其中包括案涉房屋。2019年1月14日，本院作出（2018）苏08执恢52、53号执行裁定书、协助执行通知书，查封京诚公司位于睢宁县睢宁镇天虹大道紫金花园小区部分商品房（共计100套），其中包括案涉房屋。查封期限为三年，自2019年1月14日至2022年1月13日止。再查明，2013年9月3日，睢宁县土地储备中心与程自侠签订《拆迁补偿安置协议书》，约定因城市建设需要，睢宁县土地储备中心需拆除位于原电声器材厂地块的房屋及附属物，为保护拆迁当事人的合法权益，根据相关文件，签订如下协议：程自侠选定以产权调换的方式获得补偿安置，安置房位置为36号楼1单元202室。2012年7月27日，睢宁县拆迁管理办公室出具上房结算凭证给程自侠。2012年8月3日，京诚公司出具收据给程自侠，该收据载明：收款事由：购房36号楼1单元202室，人民币201927元（其中拆迁款48619元，补款153308元）。2013年1月31日，京诚公司向程自侠出具了201927元销售不动产统一发票。同日，徐州市睢宁县地方税务局依据程自侠的上房结算凭证、拆迁补偿费付款凭证、拆迁安置协议书等，对程自侠契税减免予以审批。2012年9月，程自侠向徐州大彭阳光物业管理公司交纳物业费、生活垃圾费、公摊费等866元，程自侠主张同日京诚公司将案涉房屋交付并装修居住至今。还查明，案涉房屋于2013年4月24日网签在钱志芳名下并进行了备案登记。本院认为，本案争议焦点为：案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋并未登记在异议人程自侠名下，异议人对该房屋不享有所有权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。据此，被拆迁人取得补偿安置房屋的权利优于其他债权人。案外人作为被征收人，对被执行人名下尚未办理产权登记手续的房屋提起案外人执行异议，请求排除执行，同时具有下列情形的，应予支持：（1）案外人作为被征收人与房屋征收部门签订了合法有效的征收补偿协议；（2）案外人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得案涉房屋；（3）征收补偿协议明确约定了安置用房的位置及房号，该房屋已经特定化；（4）案外人是否实际占有房屋、是否支付房屋面积差价以及对未办理房屋过户是否存在过错，均不影响其享有排除执行的权利。本案中，程自侠与睢宁县土地储备中心签订了合法有效的拆迁安置协议，双方约定以产权调换方式予以补偿安置，拆迁补偿安置协议明确约定了安置用房的位置及房号，程自侠已经支付了房屋差价，并在法院查封案涉房屋之前，京诚公司将房屋交付案外人程自侠，故案外人程自侠虽对案涉房屋不享有所有权，但其因产权置换对案涉房屋享有的权利足以排除执行。综上所述，案外人程自侠所提异议符合法律规定，其要求中止案涉房屋执行的请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条规定，裁定如下:中止对睢宁县睢宁镇天虹大道紫金花园小区36号楼1单元202室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  董国华审判员  刘群英审判员  黄春丽二〇二〇年九月三十日书记员  庄 行