河南省浚县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0621民初1305号原告：邢志强，男，1991年10月5日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：梁保红，河南达剑律师事务所律师。被告：董永丽，女，1978年3月29日出生，汉族，住尉氏县。委托诉讼代理人：李月，河南程功律师事务所律师。原告邢志强与被告董永丽租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告邢志强及其委托诉讼代理人梁保红，被告董永丽的委托诉讼代理人李月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢志强向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告达成的商场商位租赁经营合同，判令被告承担合同违约责任，即承担违约金（保证金+三个月租金）26780元；2、向原告支付拖欠的租金、管理费、营业员及服务人员工资等费用41067元（截止8月31日）；3、赔偿因被告强制私自撤柜给原告造成的经营及其它损失5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月31日，原告与被告签订了商场商位租赁经营合同。合同约定租赁经营期限自2019年元月1日始至2019年12月31日止，合同签订后，被告依约进驻商场正常经营，然而在此后的经营过程中，被告不认真履行合同义务，尤其是在2019年3月21日至4月24日期间，被告严重违背合同约定多次组织人员强行到商场撤柜，欲强行终止合同，被告的上述行为严重影响了商场的正常经营秩序，并导致原告商场一度关门无法正常营业，给原告商场经营造成了极坏的社会影响，同时也给原告造成极大的损失，针对被告的上述违约行为，原告曾多次劝说被告履行合同义务依约经营，然被告仍不思悔改扔下铺位走人至今，被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益，为消除不利的社会影响且不致损失更近一步扩大，原告无奈尽力维持着商场经营活动至今，眼看着被告无回头之意，无奈原告只有依法起诉维权，恳请人民法院依法支持原告的诉请，还原告一个公道。被告董永丽辩称，关于双方合同解除时间问题，被告认为双方的合同在2019年4月24日律师函发送收到时已经解除；关于原告诉请的租赁、人工各项费用问题，被告自愿承担律师函出具之前的各项费用，对于律师函出具之后，合同解除之后的各项费用不应由被告承担；原告诉请的损失是不成立的。原告邢志强围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对被告董永丽无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：关于双方解除合同的时间点。原告邢志强主张解除合同的时间点是2019年8月31日，并提交了商场商位租赁经营合同、出警情况说明、律师函、营业情况汇总表、员工工资表、微信转账记录予以证明。被告董永丽主张于2019年4月24日发出律师函，原告邢志强收到律师函时为合同解除时间点。本院审查认为，原、被告双方签订商场商位租赁经营合同，履行合同内容的过程是营业状态，被告董永丽发出律师函要求解除合同，但解除合同必须对商品、人员及相应的管理方面的问题一并处理，实际发生问题并没有及时处理，停止营业时间是2019年8月31日。故应认定为原、被告双方解除合同的时间为停止营业时间即2019年8月31日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月31日，原、被告签订了商场商位租赁经营合同，合同约定：被告董永丽租赁原告邢志强经营的浚县大润发二楼大鑫服饰广场的精品童装区域共计132平方米，租赁期限为自2019年1月1日起到2019年12月31日止，合同约定质量保证金为10000元。月租金为每月7260元，合同约定租金每月从营业额中扣除，不足部分从下月营业额中扣除。并扣除营业额的3%作为管理费用。每月5日、20日为结账日。双方并约定了经营管理，卖场管理、货柜装修，录用乙方工作人员管理办法及租赁方同意承担的纸质易耗品、电费、促销及赠品费用，顾客在使用银联卡、储值卡、微信、支付宝的手续费用等。合同签订后，被告董永丽依约定交纳了质量保证金10000元，并装修了柜面、货架进行经营。2019年1月-3月份经营基本正常，2019年3月31日及2019年4月23日，双方因经营发生矛盾，经浚县公安局出警处理，告知原、被告双方维持现状，双方属于合同纠纷，可自行协商解决或通过司法途径解决。之后，被告董永丽不再参与经营。原告邢志强为维持商场的经营稳定，使用被告董永丽租赁区域员工刘辉、韩艳芳，从2019年4月16日经营至2019年6月30日，后更换员工为王小苗经营至2019年8月31日，共计为被告董永丽销售货物营业额为9887.5元，并支付人工工资共计14871.5元（含收银均摊工资3087元），电费827元，修理费和耗材等1283.6元，租金按约定为32670元。2019年4月24日，河南省程功律师事务所受被告董永丽委托给原告邢志强出具了律师函，载明原告邢志强收到本函之日，双方合同关系解除，退还押金10000元并返还货物等。本院认为：被告董永丽与原告邢志强于2018年12月31日签订的商场商位租赁经营合同系双方真实意思表示。但合同第十四条第3款约定显失公平，对当事人不具约束力，合同其它条款不违背法律法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有约束力，原、被告双方均应履行合同义务，并享有相应合同权利。关于违约责任问题。原、被告双方所签订的商场商位租赁合同未约定违约责任如何承担问题。只是在合同第十四条第3款约定“合同未到期乙方申请退出，应提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后并向甲方支付三个月的租金作为违约金后方可解除合同”。该条款的约定显然违反公平原则，按照约定乙方可以申请退出，只需向甲方提前三个月申请即可，却又强制性的约定需甲方同意并交纳三个月租金作为违约条款才可解除合同，显然该条款具有强制交易的性质。本院认为该条款约定显失公平，本院对该条款约定不予支持。被告董永丽委托河南程功律师事务所于2019年4月24日出具的律师函，具有申请解除合同意思表示，但双方履行合同的内容是在营业的状态下，被告董永丽未及时处理相关事宜，实际停止营业时间是2019年8月31日，应认定该日原、被告双方解除合同。故原、被告双方均不存在违约情况，原告邢志强请求被告董永丽支付违约金，于法无据，本院不予支持。关于租金及其它费用承担问题。原告邢志强在被告董永丽不再经营离开后，为了商场的经营稳定，依照合同约定，仍继续经营至2019年8月31的行为，减少了原、被告双方的经济损失，但5-8月份营业额明显下降。原告邢志强明知被告董永丽要求解除合同，且不再经营，在5月份以后营业额显著降低的条件下，对损失的扩大有相应的过错。被告董永丽发出律师函明确表示要求解除合同，但对营业中的相关事宜未进行处理，具有主要过错。故本院酌定被告董永丽支付原告邢志强后4个月的租金60%为宜，其它营业费用按合同约定支付。被告董永丽应支付原告邢志强各项费用为：租金21054元（7260元/月×4.5月-7260元/月×4月×40%），人员工资14871.5元，电费827元，修理费和耗材等1284元，共计38036.1元，扣减营业额9887.5元后为28148.6元。原告邢志强请求被告董永丽赔偿其它损失5000元，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条，第四十四条，第四十五条，第六十条，第九十三条，第一百一十四条，第一百一十九条，第二百一十二条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告董永丽于判决生效后十日内支付原告邢志强租金及其它费用共计28148.6元；二、驳回原告邢志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1621元，减半收取811元，由原告邢志强负担498元，被告董永丽负担313元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  刘希普二〇二〇年九月五日书记员  庞俊洋