河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初3349号原告：温艳艳，女，1990年9月21日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：丁文帅，河南亚太人律师事务所律师。被告：范松岗，男，1967年12月13日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：丁银州，登封市嵩阳法律服务所法律工作者。被告：登封市七星房地产营销策划有限公司。住所地：河南省登封市嵩阳路与南环一路交叉口向北50米路西。统一社会信用代码91410185MA3XCJD886。法定代表人：魏军波，系该公司经理。原告温艳艳与被告范松岗、登封市七星房地产营销策划有限公司（以下简称七星房地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告温艳艳及其委托诉讼代理人丁文帅，被告范松岗的委托诉讼代理人丁银州，被告七星房地产营销公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温艳艳向本院提出诉讼请求：1．依法解除2020年6月25日原、被告双方签订的房屋买卖合同；2．依法判令被告范松岗退还原告购房款11万元及资金占用费（按2分计息从2020年6月26日起至履行完毕止）；3．依法判令被告七星房地产营销公司退还原告7000元；4．本案诉讼费由二被告承担。本案在审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：依法确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：2020年6月25日，原告通过被告七星房地产营销公司介绍以28万元的价格购买被告范松岗开发建筑的位于登封市××办事处××室路北段家和××单元××楼××套小产权房，建筑面积120平方米。原告与被告范松岗当天签订了一份《房屋买卖合同》，原告向被告范松岗预交购房款11万元，又向被告七星房地产营销公司交纳现金7000元。原告到被告范松岗开发的房屋看房时，发现一个大化粪池正照着房门，楼道有粪便，臭气冲天，另一个化粪池在原告购买的窗户下面，臭气直接飘到原告购买的房屋中，安装电表的集装电表池也在窗户下面，直接影响原告居住生活。原告要求退房，可二被告胁迫原告不准退房，合同有效，必须将下余房款17万元全部交齐，还让原告拿3万元的违约金。原告想赔3万元，要求被告将剩下的8.7万元退回，二被告不答应，经原、被告双方多次协商无果。被告范松岗在位于登封市××办事处××室路北段家和园开发房地产属无证非法建筑，原告与被告范松岗签订的房屋买卖合同本身就无效，不受法律保护。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告范松岗辩称，原、被告签订的合同虽是无效合同，但系双方真实意思表示，不存在胁迫成份。在原告起诉之前，双方协商，原告自愿给被告范松岗三万元违约金，如果原告同意的话，可达成调解协议，被告范松岗在今年十二月份之前可将剩余8万元房款退给原告。若原告不同意，则法院依法判决。被告七星房地产营销公司辩称，房屋买卖合同第六条约定，在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约导致本合同解除、终止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。合同最左上角特别提醒第三条约定，甲乙双方在签订本合同时，应当深知丙方作为居间方已经为甲乙双方付出了相应劳动，甲乙双方应当按照合同的约定向丙方支付相应的居间费用。合同第十九条约定，乙方知晓此房子产权。因此，原告在买房时已经知道此房子是无证的小产权，甲乙双方是自愿买卖，在签订本合同前被告七星房地产营销公司的经纪人已经带双方看过此房产。经双方同意，认可才签订的三方买卖合同，并有捺手印。所以，依法解除签订的房屋买卖合同应以上面条款为准，被告七星房地产营销公司应得到相应的居间费用，不应退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月16日，原告（乙方）经被告七星房地产营销公司（丙方）居间介绍，向被告范松岗（甲方）购买房屋，经协商，三方签订《房屋买卖合同》，该合同约定：原告自愿购买被告范松岗拥有的位于少室路北段家和园13单元1楼东户的房产一套，建筑面积为120平方米；房屋总价款为28万元；甲乙双方通过七星房地产营销公司介绍成交，乙方在合同签订时支付定金、佣金及代办费共计27040元，其中佣金及代办费为7040元，定金2万元；丙方义务：丙方应当就有关订立合同的事项向甲乙双方如实告知，不得故意隐瞒或虚假告知。其他约定事项：1、乙方知晓此房子产权；2、此房产为无证的小产权甲乙双方自愿买卖；3、在2020年6月25日前乙方付给甲方总房款，甲方提供所有票据，并联系地主与乙方签订合同协议。合同签订当日，原告向被告范松岗支付1万元押金，并向七星房地产营销公司支付了7040元的中介服务费，被告范松岗和七星房地产营销公司分别向原告出具了收条及收据。2020年6月25日，原告又通过微信及银行账户向被告范松岗转账10万元房款，被告范松岗向原告出具了收据。加之双方在签订《房屋买卖合同》当天原告已向被告范松岗支付1万元押金及向七星房地产公司交纳的7040元佣金，原告共计支付购房款及佣金117040元。后原告再次看房时，发现一个大化粪池正对着其购买的房屋，楼道有粪便，另一个化粪池在购买房屋的窗户下面，严重影响原告的居住环境及正常生活。原告要求二被告退房及佣金，二被告不同意，经多次协商无果。原告因此诉至本院。另查明，涉案房产为小产权房。本院认为，根据本院查明的事实，原、被告均认可涉案房产为小产权房。“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。原、被告对该房产的买卖违反了相关法律和行政法规的强制性规定，因此，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》违反了上述强制性规定，应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告要求确认其与二被告于2020年6月16日签订的《房屋买卖合同》无效，并要求被告范松岗返还其购房款11万元，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告范松岗按月利率2%向其支付资金占用费的诉讼请求，本院认为，双方关于资金占用费并无约定，故本院对原告该诉讼请求不予支持。关于原告要求被告七星房地产营销公司向其退还房屋中介费7000元的诉讼请求，本院认为，被告七星房地产营销公司作为房产中介机构，明知涉案房产为小产权房，仍将该房产介绍出售给原告，并收取原告中介费7040元，其行为存在过错。但原告在购买涉案房产时，明知该房产为小产权房仍进行购买，其行为亦存在过错。故本院酌定被告七星房地产营销公司返还原告房屋中介费3000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告温艳艳与被告范松岗、登封市七星房地产营销策划有限责任公司于2020年6月16日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告范松岗应于本判决生效之日起十日内向原告温艳艳返还购房款11万元；三、被告登封市七星房地产营销策划有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告温艳艳返还房屋中介费3000元；四、驳回原告温艳艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2640元，减半收取计1320元，由原告温艳艳负担45元，被告范松岗负担1241元，登封市七星房地产营销策划有限责任公司负担34。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  蒋雪丽二〇二〇年九月二十三日书记员  范琳梓