安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终2980号 上诉人（原审原告）：姜龙龙，男，1988年1月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：曹舜，蚌埠市高新区秦集镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：沙元龙，男，1962年3月5日出生，回族，住安徽省蚌埠市禹会区。 被上诉人（原审被告）：沙元明，男，1965年2月24日出生，回族，住安徽省蚌埠市禹会区。 上诉人姜龙龙因与被上诉人沙元龙、沙元明返还原物纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初1730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 姜龙龙上诉请求:请求二审法院撤销原审判决,改判被上诉人立即腾退房屋,将位于安徽省蚌埠市禹会区房屋交付给姜龙龙。事实与理由:一审法院适用法律不当。上诉人是以“返还原物”起诉二被上诉人的，但一审法院在审理过程中却主动审查起房屋买卖行为的效力问题。显然超出了诉讼请求范围。被上诉人签订房屋买卖合同以后并未向法院起诉要求撤销合同或确认合同无效。在本次起诉时,被上诉人也未提起反诉,要求解除合同。在本案中,房屋买卖合同已经履行且已完成过户。上诉人依据房屋产权证要求排除妨碍、返还原物，与法有据。 沙元明辩称，一开始我不同意把房屋给他，这房屋是抵押给他还给他岳父10万元的。对方说房屋必须要卖给他才能抵押他岳父的十万元，后来才把房屋过户给他，但是没有把房屋腾退给他，与对方达成协议，挣到钱的话房屋就赎回来，挣不到钱就把房屋腾退给他。现在我也不同意把房屋腾退出来，一直住着，欠上诉人岳父的10万元也没有给付。对方只给了我7万元，约定的时候房屋是17万元。我对一审法院判决没有意见，同意一审法院的判决。 沙元龙辩称，欠钱给钱，我现在居住的房屋是我自己的房屋，不应腾退出来。同意一审判决。 姜龙龙向一审法院起诉请求：请求人民法院排除妨碍，判令二被告立即腾退房屋，将位于蚌埠市禹会区房屋交付给原告。 一审法院认定事实：2017年4月15日至5月23日期间，被告沙元龙、沙元明先后分别向原告姜龙龙岳父王金成借款5万元。后王金成向两被告催要借款，两被告无力偿还。2018年3月5日，经王金成和被告沙元明协商后，以被告沙元明所有的房屋作价17万元，抵扣被告沙元明和沙元龙的10万元借款，另由原告姜龙龙支付7万给被告沙元明。后原告姜龙龙与被告沙元明签订了一份房屋买卖合同，合同中记载：甲方：沙元明乙方姜龙龙甲方同意将张公山405号楼1层2号房屋以人民币壹拾柒万元整，￥170000元，出售给乙方，不动产权证证号：皖2018蚌埠市不动产权第0001429号，原房产证号：44××91，原土地证号：2012－××4，房产证面积40.42平方，房屋所在楼层1楼，共7层。于2018年3月8日前办理房屋过户手续，甲方承诺在过完户后1年内不得出售该房屋，乙方在一年内有权原价（不包含利息）赎回房屋，赎回房屋时按照每月1530元付给乙方利息。如甲方超过一年不赎回房屋，乙方有权出售房屋并收回房屋，甲方不得以任何借口不交出房屋，乙方承诺在过户后免费给甲方使用一年，不得以任何理由不给甲方使用。”对于上述合同记载的“甲方承诺在过完户后1年内不得出售该房屋，乙方在一年内有权原价（不包含利息）赎回房屋”，原被告当庭均表示因打印错误，甲方实际上是乙方，乙方实际上是甲方。2018年3月20日，被告沙元明将上述房屋过户至原告姜龙龙名下，产权证号：（2018）蚌埠市不动产权第0014873，原告姜龙龙向被告沙元明支付了7万元。2019年2月28日，原告姜龙龙与被告沙元明再次签订协议，协议中记载“按协议已到交房日期，应沙元明要求宽限两个月用于资金周转。到2019年5月15日交房，如到时没有钱买回房子，自行搬出。”期限届满后，被告沙元明未能赎回房屋，也不愿交付房屋，现房屋由被告沙元龙居住，原告姜龙龙遂诉至法院。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”，《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定：债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持。本案中，被告沙元龙、沙元明分别向原告姜龙龙的岳父王金成借款5万元，并签订了民间借贷合同。后因无力偿还，被告沙元明经与王金成协商，以其坐落于蚌埠市禹会区建筑面积40.42平方米的房屋作价17万元抵扣被告沙元龙、沙元明10万元借款，另外由原告姜龙龙付7万元给被告沙元明，沙元明将房屋过户至原告姜龙龙名下。原告姜龙龙与被告沙元明签订的房屋买卖合同约定“沙元明一年内有权原价（不包含利息）赎回房屋，赎回房屋时按照每月1530元付给姜龙龙利息”。同时，原告姜龙龙自认合同约定的“每月1530元利息”，是以17万元为基数，按照月利率9厘计算。由此可见，原告姜龙龙与被告沙元明签订房屋买卖合同的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，是典型的让与担保，由于合同中对利息的约定是以17万元为基数，原告姜龙龙支付给被告沙元明的7万元应当认定为新的债权，双方之间真实的法律关系是民间借贷。虽然案涉房屋已登记于原告姜龙龙名下，但原告并未取得该房的所有权，故对姜龙龙要求沙元龙、沙元明返还房屋的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院新民事诉讼证据规定》第五十三条之规定，判决：驳回姜龙龙的全部诉讼请求。案件受理费3700元，减半收取1850元，由姜龙龙负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实清楚，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。另查明，二审中，沙元明陈述10万元是在房屋买卖之前借的，有两年多了，本金一直没还，一直在付利息。其为了还姜龙龙岳父的借款才把房屋卖给上诉人。签过买卖合同之后其与姜龙龙岳父一起把10万元的欠条销毁，销毁的时候没有给姜龙龙岳父钱。因为房子过户了，所以才把欠条销毁。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，姜龙龙请求两被上诉人腾退案涉房屋并要求返还，其依据的事实是其取得了案涉房屋所有权，两被上诉人占有房屋无合法依据。根据双方均认可的事实，2018年3月20日，沙元明将涉案房屋过户至姜龙龙名下，姜龙龙取得了该房屋的产权证书，依法其取得了该房屋的所有权。两被上诉人没有提供证据证明其两人合法占有该房屋，姜龙龙依据上述法律规定可以请求两被上诉人腾退返还该房屋。一审法院认为订立涉案房屋买卖合同的行为系担保两被上诉人偿还10万元借款的履行，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定判决驳回了姜龙龙的诉讼请求，但本案的借款行为发生在房屋买卖合同之前，借款期限到期后经追要两被上诉人没有偿还，且根据沙元明的陈述，买卖房屋合同签署后，沙元明、沙元龙两人10万元借款所依据的欠条被沙元明和姜龙龙的岳父一起销毁，销毁的时候没有给姜龙龙岳父钱，在该房屋买卖合同上也没有载明担保借款履行的内容，故该买卖房屋合同的订立及姜龙龙取得该房屋产权证的行为不是担保行为，应认定为两被上诉人以物（房屋折款）抵债的行为。一审法院认定房屋买卖和姜龙龙取得该房屋产权证的行为系让与担保从而否定姜龙龙没有实际取得房屋所有权依据不足，该案适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条错误，对此本院予以纠正。2019年2月28日姜龙龙与沙元明再次签订协议，因该协议发生在房屋产权过户之后，该协议上的内容应认定为履行交付该房屋的附属条件，待条件成就时，姜龙龙可以占有使用该房屋，该协议不影响该房屋所有权的归属。本案中，依据2019年2月28日姜龙龙与沙元明再次签订的协议，沙元明在2019年5月15日没有钱买回房子，其和沙元龙应自行搬出，故姜龙龙于2019年5月15日之后请求其两人腾退涉案房屋有事实依据，应予支持。鉴于沙元龙、沙元明居住该房屋年限已久，其腾退房屋需一定的时间，本院酌定其两人腾退房屋的期限为60日。姜龙龙请求其两人立即腾退房屋，不符合实际情况，本院不予支持。 综上所述，姜龙龙的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初1730号民事判决； 二、沙元龙、沙元明于本判决生效之日起60日内腾退位于蚌埠市禹会区房屋并交付给姜龙龙; 三、驳回姜龙龙的其他诉讼请求。 一审案件受理费3700元，减半收取1850元，由姜龙龙负担；二审受理费3700元，由沙元明、沙元龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪润洲 审判员  熊爱军 审判员  杭军红 二〇二〇年九月二十四日 法官助理房鑫 书记员刘姗姗