山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0781民初2428号 原告:青州市弘德包装材料有限公司，住所地：山东省潍坊市青州市经济开发区益和电气以北、弘德路以西,统一社会信用代码：91370781MA3F6MHW9Y。 法定代表人:脱苓苓，职务：经理。 委托诉讼代理人：马国良，青州衡信法律服务所法律工作者。 被告:中国银行股份有限公司青州支行，住所地：青州市火车站西街81号，统一社会信用代码：913707818693660923。 负责人:郑福信，职务:行长。 委托诉讼代理人：郭贤威，山东万舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭世伟，系该公司职工。 第三人:山东溢鑫包装股份有限公司，住所地：青州市昭德民营工业园。 法定代表人:徐小一，职务：经理。 原告青州市弘德包装材料有限公司（以下简称弘德公司）诉被告中国银行股份有限公司青州支行（以下简称中国银行青州支行）、第三人山东溢鑫包装股份有限公司（以下简称溢鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告弘德包装公司的委托诉讼代理人马国良、被告中国银行青州支行的委托诉讼代理人郭贤威到庭参加诉讼,第三人溢鑫公司经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告弘德公司诉称，2017年6月1日，原告与第三人溢鑫公司签订租赁合同一份，主要内容为:一、溢鑫公司将位于青州市经济开发区益和电器以北、弘德路以西溢鑫公司院内厂房4000平方米房屋出租给弘德公司居住使用，租赁期限为拾年(2017年6月开始)；二、本房屋年租金为200000元（大写:贰拾万元整）。合同签订生效后弘德公司向溢鑫公司支付七年租金140万元，七年期到续交后三年房租60万元。三、弘德公司租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由其居住而产生的费用由弘德公司负担，租赁结束时，弘德公司须交清欠费。四、……”。合同签订后，弘德公司陆续支付给溢鑫公司租金140万元，有溢鑫公司的三份电子回单为证。原告承租后一直占有使用该房产至今。青州市人民法院在执行（2018）鲁0781执2661号案件中,对弘德公司承租的鲁（2016）青州市不动产权第××号中所列土地、房产及未确权房屋、附属物进行了评估。 为维护原告合法的租赁权益，原告提出了执行异议，但被贵院以（2020）鲁0781执异48号裁定书驳回，现依法提起诉讼，请依法判决停止对鲁(2016)青州市不动产权第××号房地产的执行，不得移交与买受人。 被告中国银行青州支行答辩称，案外人请求依据的事实与理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第256条中止执行的法定事由。本案中即使租赁真实有效，根据《中华人民共和国物权法》第190条的规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”综上，异议人的异议无事实和法律依据，请求依法驳回其异议请求。 第三人溢鑫公司未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见。 本院经审理查明，2016年7月8日，溢鑫公司以其名下的鲁（2016）青州市不动产权第××号不动产作为抵押，在徐小一、脱丽丽担保下，向中国银行股份有限公司青州支行借款700万元，因该款届期未还双方成讼。本院于2018年3月28日以（2018）鲁0781民初1434号民事裁定书查封了溢鑫公司名下位于青州市经济开发区益和电器以北弘德路以西房产【不动产证号:鲁(2016)青州市不动产权第××号】及其他财产，于2018年6月29日作出（2018）鲁0781民初1434号民事判决书，判决：一、溢鑫公司于本判决生效之日起三十日内偿付中国银行股份有限公司青州支行借款本金7000000元、利息及罚息83975.91元（利息计算至2018年2月24日，以后利息以本金7000000元为基数，按照年利率9%，自2018年2月25日起计算至贷款还清之日止）；二、若溢鑫公司未按期履行上述第一项付款义务，中国银行股份有限公司青州支行有权对溢鑫公司以其名下的权证号为鲁（2016）青州市不动产权第××号中所列土地使用权及房屋的拍卖、变卖所得价款，在最高额抵押合同约定的主债权本金及利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用等（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等）范围内享有优先受偿权；三、徐小一、脱丽丽对上述第一项债务并在最高额保证合同约定的保证担保范围内承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向溢鑫公司追偿。判决生效后，因溢鑫公司未在规定期限内履行法律义务，本院依中国银行青州支行的申请立案执行（案号（2018）鲁0781执2661号）,并对溢鑫公司名下权证号为鲁（2016）青州市不动产权第××号中所列土地、房产及未确权房屋、附属物进行了评估。 弘德公司成立于2017年7月6日。在（2018）鲁0781执2661号案执行过程中，该公司提出执行异议，被本院驳回后，弘德公司于2020年5月28日向本院提起本案诉讼。诉讼中称2017年6月1日，弘德公司与第三人溢鑫公司签订房屋租赁合同，租赁了鲁（2016）青州市不动产权第××号的厂房。并提交了房屋租赁合同一份，租金凭证三份。 本院所确认的上述事实，有本院（2020）鲁0781执异48号执行裁定书、（2018）鲁0781民初1434号民事判决书以及房屋租赁合同、租金收据、不动产抵押证明、弘德公司的工商登记资料等证据在案为凭，已经质证和本院审查，可以采信。 本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第66条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”2016年7月8日，鲁（2016）青州市不动产权第××号不动产就已经被抵押，按照原告弘德公司自己的说法，2017年6月1日才签订租赁合同，根据上述法律规定，租赁权不能对抗抵押权的实现。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，根据原告提交的证据，弘德包装公司成立于2017年7月6日，但其在租赁合同上盖章的日期却是2017年6月1日，对此自相矛盾的事实原告弘德公司又辩解说系补盖的公章，但又不能说清补盖的具体时间，弘德公司提交的租赁合同存疑，其客观性不能保证，不能证实原告与第三人之间存在租赁合同关系。其二，退一步讲，即使双方存在租赁关系，原告主张涉案房屋被查封前其已承租，并已依照租赁协议的约定向第三人支付七年租金，但其提交的三份付款凭证中，只有2017年7月21日的一份凭证载明支付租金50万元，另外二份凭证所载明的90万元，附言栏备注分别“货费”、“还款”，这显然与租金无关，不能证实原告已交90万元租金的主张。原告弘德公司违反民事活动应遵循的最基本的诚实信用原则，未能完成举证义务，其诉讼请求于法无据,本院不予支持。 第三人山东溢鑫包装股份有限公司经本院公告传唤未到庭，亦未提交答辩状，系对自己所向诉讼权利的放弃。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下： 驳回原告青州市弘德包装材料有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告承担。 如不服本判决，可以自本判决书送达后15天内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  马振春 人民陪审员  周顺民 人民陪审员  蔡相红 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  刘玉静