福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0205民初803号 原告:厦门立德置业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区瑞景商业广场1#楼13层1-1505单元，统一社会信用代码91350200791252326Y。 法定代表人：薛有吉，董事长。 委托诉讼代理人：王聪菲，男，员工。 被告:厦门功夫饭堂餐饮管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区建港路29号海沧国际物流大厦10楼1001单元D0620，统一社会信用代码91350200MA2Y4QM989。 法定代表人：罗域杰，执行董事。 委托诉讼代理人：赵路，福建金磐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓芬，福建金磐律师事务所实习律师。 原告厦门立德置业管理有限公司（以下简称“立德公司”）与被告厦门功夫饭堂餐饮管理有限公司（以下简称“功夫饭堂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。立德公司的委托诉讼代理人王聪菲，功夫饭堂公司的委托诉讼代理人赵路、张晓芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 立德公司向本院提出诉讼请求：1.判令立德公司与功夫饭堂公司签订的《瑞景商业广场商铺租赁合同》于2019年12月16日解除，功夫饭堂公司将位于厦门市思明区商铺腾空并恢复原状归还立德公司;2.判令功夫饭堂公司支付立德公司拖欠的租金及其他相关费用共计40707.91元（人民币，下同）及相应违约金共计4403.68元（违约金自应付款次日起起算，按3‰日暂计至2019年12月23日，实际计算至最终付款之日止），以及因功夫饭堂公司擅自撤场而应向立德公司支付的违约金43984元；3.判令功夫饭堂公司已付的押金50976元归立德公司所有;4.本案诉讼费用、公告费由功夫饭堂公司承担。事实与理由：2017年10月31日，功夫饭堂公司与立德公司签订合同编号为Ｆ1Ｃ2120171030的《瑞景商业广场商品租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定功夫饭堂公司使用位于厦门市思明区商铺（以下简称“讼争商铺”）及外摆区用于经营阿嫲的功夫品牌餐饮，合同期限自2017年11月1日至2020年10月31日止。2019年11月1日至2020年10月31日期间租金为16992元／月，外摆区租金为5000元／月。合同第三条第3.3款、第四条、第十条约定功夫饭堂公司应于每月25日支付下个月租金（包括讼争商铺及外摆区的租金），以及应于次月25日支付上个月的其他相关费用，否则，逾期支付的应按到期应付金额的3‰／日向立德公司支付违约金，且逾期支付达十五日（含十五日）的，立德公司有权单方终止合同并没收全部押金。合同第八条第8.1款及第十条第10.2款约定功夫饭堂公司在承租期间不得擅自提前撤场，否则立德公司有权解除合同并没收全部押金，且功夫饭堂公司应按两个月租金标准向立德公司支付违约金。《租赁合同》签订后，立德公司将讼争商铺、外摆区及配套设施提供给功夫饭堂公司使用。截止2019年12月16日，功夫饭堂公司仍拖欠立德公司讼争商铺及外摆区租金及其他相关费用共计40707.91元未支付。功夫饭堂公司在拖欠讼争商铺租金及其他相关费用后，表示要擅自提前撤场，并已作出实际行动（如清空、打包带走店内食材并告知不交款、不营业），对此立德公司于2019年12月13日向功夫饭堂公司发送关于擅自提前撤场违约责任的《告知函》，表明立德公司不同意功夫饭堂公司提前撤场，若功夫饭堂公司未经同意仍然坚持擅自提前撤场的，则须在承担完擅自提前撤场违约责任共计43984元［（16992元＋5000元）×2］以及交清所有欠款后，才可于2019年12月16日办理撤场手续，完成提前撤场。若功夫饭堂公司最终决定不擅自提前撤场的，则应于2019年12月16日前缴清所有欠款，并及时开门营业。功夫饭堂公司在收到函件后，明确表示不经营，但又未依函件要求承担相应违约责任、交清所有欠款以及办理相关撤场手续。经立德公司多次催告，功夫饭堂公司仍无任何回应和措施，导致讼争商铺一直处于无经营状态，合同的根本目的得不到实现。功夫饭堂公司上述违约行为已经构成擅自提前撤场，应依约承担相应违约责任。告知函件亦告知功夫饭堂公司，若未能在限期内承担相关责任和履行义务的，立德公司依约将行使单方解除合同的权利，即《租赁合同》于2019年12月16日解除。 功夫饭堂公司辩称，一、同意立德公司就双方关于讼争商铺签署的《租赁合同》于2019年12月16日解除，但该租赁合同的解除系因重大客观原因导致的履行不能，功夫饭堂公司无故意拖欠的主观恶意。功夫饭堂公司承租讼争商铺后一直经营不善，常年处于亏损状态，继续承租已背离合同订立时的目的，故而向立德公司提出不再继续经营并搬离承租讼争商铺；又因功夫饭堂公司受限于目前经济状况无法及时支付2019年11月至12月剩余租金及其他费用，实属客观困难所致，功夫饭堂公司无故意拖欠的主观恶意。二、应以补偿出租人实际损失为原则，预先收取的押金用于抵扣尚未缴交的租金、能源费、物业管理费。《租赁合同》签署时，立德公司已预先收取押金50976元作为功夫饭堂公司履行合同项下义务的担保，讼争商铺已交还给立德公司并处于可随时重新出租的状态，功夫饭堂公司仅因客观原因导致不能继续履行合同的情况下，押金应用于抵扣尚未缴交的租金、能源费、物业管理费等未付款项，剩余部分用于抵扣其后续损失，不应再行主张任何违约金。三、即使功夫饭堂公司有权主张违约金，但对两项违约金等各种违约救济方式的赔偿总额应予以综合调减，解除后损失扩大部分应由立德公司承担。根据合同法相关规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，而损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。立德公司在本案中的利益损失最多可主张自逾期支付之日起按照同期银行存款利率计算的资金占用期间利息；又根据合同法相关司法解释，双方约定的违约金应不超过前述标准的30%，立德公司主张的违约金应依此计算标准予以调减。《租赁合同》解除后，功夫饭堂公司已第一时间搬离腾空讼争商铺，立德公司已完全取得讼争商铺的使用权，有权且有条件第一时间重新对外出租，立德公司应积极行使权利以防止损失的扩大，否则应自行承担因放任损失扩大而产生的经济损失。至于2020年1月以来的损失，更是受到新冠××疫情的客观影响，既不是功夫饭堂公司造成也不是任何一方可控风险，不应由功夫饭堂公司继续承担。四、任何商业经营行为均会面临相应的商业风险，强制要求功夫饭堂公司“不得擅自提前撤场或中止经营”不公平也不符合客观经济规律。《租赁合同》系立德公司提供的格式合同，对所有格式条款均要求不得按照实际情况进行调整，其中合同约定的履约押金、3‰／日的逾期违约金以及“擅自提前撤场或中止经营”应当加收两个月租金标准的违约金的约定，明显加重功夫饭堂公司义务的条款，应当依法予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认，对于有异议的证据，本院依法进行认证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月31日，功夫饭堂公司（承租方）与立德公司（出租方）签订《租赁合同》及《补充协议》，约定功夫饭堂公司承租使用讼争商铺（面积81.77平方米）及外摆区（面积20平方米）用于经营阿嫲的功夫品牌餐饮，期限自2017年11月1日至2020年10月31日止。2019年11月1日至2020年10月31日期间租金为16992元/月，外摆区租金为5000元/月。功夫饭堂公司应自行承担商管服务费、运营管理费、公共维修金、水、电费、空调冷气费等。合同第三条第3.3条款、第四条、第十条约定功夫饭堂公司应于每月25日之前支付下个月租金（包括讼争商铺及外摆区的租金），以及应于次月25日之前支付上个月的其他相关费用，否则，逾期支付的应按到期应付金额的3‰/日向立德公司支付违约金，且逾期支付达十五日（含十五日）以上的，立德公司有权单方终止合同并没收全部押金。合同第八条第8.1条款、第十条第10.2条款约定功夫饭堂公司在承租期间不得擅自提前撤场或中止经营，否则立德公司有权解除合同并没收全部押金，且功夫饭堂公司应按两个月租金标准向立德公司支付违约金。 《租赁合同》签订后，功夫饭堂公司向立德公司缴纳押金50976元，立德公司将讼争商铺、外摆区及配套设施提供给功夫饭堂公司使用。2019年12月13日，立德公司向功夫饭堂公司发送一份《告知函》，载明功夫饭堂公司拖欠2019年11月、12月租金及2019年9月至11月的能源费、2019年11月物业管理费。功夫饭堂公司表示要提前撤场，立德公司不同意，且若功夫饭堂公司未经同意仍然坚持擅自提前撤场的，则须在承担完擅自提前撤场违约责任43984元[（16992元+5000元）×2]、交清所欠租金、能源费（电费、冷气费）、其他相关费用及其违约金后，才可于2019年12月16日办理撤场手续，同时将讼争商铺腾空并恢复原状返还。若功夫饭堂公司最终决定不擅自提前撤场的，则应于2019年12月16日前缴清所有欠款，并及时开门营业。如功夫饭堂公司未在上述期限内承担相关责任和履行义务的，则立德公司将依约行使单方解除合同的权利，即合同于2019年12月16日解除。该《告知函》于2019年12月15日邮寄送达功夫饭堂公司。 2020年3月，立德公司诉至本院提出如上诉请。 另查明，一、功夫饭堂公司尚未支付立德公司费用如下：2019年11月租金11992元、12月11350.71元；2019年9月空调、水电费5211.8元、10月4823.2元、11月3863元、12月739.7元；2019年11月物业管理费1799元、12月928.5元，共计40707.91元。二、庭审中功夫饭堂公司陈述讼争商铺内还剩余一些架子、厨具未搬走。 本院认为，功夫饭堂公司系台资企业，讼争商铺所在地为福建省厦门市，本案属福建省厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，本院对本案享有管辖权。 本案系房屋租赁合同纠纷。立德公司与功夫饭堂公司所签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，应依约严格履行。立德公司依约将讼争商铺及外摆区等交付功夫饭堂公司使用，功夫饭堂公司作为承租人应按照合同约定如期支付相应租金、水电费等费用，但至今功夫饭堂公司仍拖欠部分租金等费用没有支付，明显违反合同约定，构成违约。功夫饭堂公司主张系因重大客观原因导致履行不能，功夫饭堂公司无故意拖欠的主观恶意，依据不足，不予支持。因功夫饭堂公司的违约行为，立德公司要求解除双方签订的《租赁合同》，具有事实和法律依据，且功夫饭堂公司对此亦无异议，予以支持。《租赁合同》解除，功夫饭堂公司应将讼争商铺腾空、恢复原状归还立德公司。关于功夫饭堂公司拖欠租金等费用及违约金问题。功夫饭堂公司至今尚未支付2019年11至12月租金23342.71元，2019年9月至12月空调、水电费14637.7元，2019年11至12月物业管理费2727.5元，共40707.91元的事实清楚，立德公司要求功夫饭堂公司支付以上费用，依据充分，予以支持。双方关于违约金日千分之三的标准，明显过高，功夫饭堂公司要求予以调减，可以支持，各项费用的违约金酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍分别予以计算（详见附后表格）。《租赁合同》约定功夫饭堂公司在承租期间不得擅自提前撤场或中止经营，否则按两个月租金标准向立德公司支付违约金，现功夫饭堂公司在租赁期内提前撤场，且没有提供证据证明得到立德公司的许可，构成违约应支付相应违约金。立德公司要求功夫饭堂公司承担违约金43984元，符合合同约定，予以支持。关于立德公司主张功夫饭堂公司支付的押金归立德公司所有实际即是否可以没收押金问题。案涉《租赁合同》虽约定因功夫饭堂公司逾期付款或擅自提前撤场，立德公司均有权单方终止合同并没收全部押金，但该约定仍属于违约责任，在立德公司针对功夫饭堂公司违约导致合同解除已主张前述违约金的情况下，立德公司再请求没收押金属于重复主张，不予支持。功夫饭堂公司支付的押金50976元可用予抵扣前述债务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认厦门立德置业管理有限公司与厦门功夫饭堂餐饮管理有限公司于2017年10月31日签订的《瑞景商业广场商品租赁合同》（编号：F1C2120171030）于2019年12月16日解除； 二、厦门功夫饭堂餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于厦门市思明区恢复原状返还厦门立德置业管理有限公司； 三、厦门功夫饭堂餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付所欠厦门立德置业管理有限公司租金、水电费、空调费、物业管理费40707.91元及逾期付款违约金（详见附后表格）； 四、厦门功夫饭堂餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门立德置业管理有限公司提前撤场违约金43984元； 五、驳回厦门立德置业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，由厦门立德置业管理有限公司负担1116元，厦门功夫饭堂餐饮管理有限公司负担1984元。公告费由厦门功夫饭堂餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 颜思远 二〇二〇年九月七日 法官助理 张玲玲 代书记员 蒋书砚 附表：逾期付款违约金明细表                            项目                       费用期间                       金额（元）                       起算日                       截止日                       计算标准                               租金                       2019.11                       11992                       2019.10.26                       实际还款日止                       按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算                               2019.12                       11350.71                       2019.11.26                               水电费、空调费                       2019.9                       5211.8                       2019.10.26                               2019.10                       4823.2                       2019.11.26                               2019.11                       3863                       2019.12.26                               2019.12                       739.7                       2020.1.26                               物业管理费                       2019.11                       1799                       2019.12.26                               2019.12                       928.5                       2020.1.26                附本案所适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。