安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终2218号上诉人（原审原告）：唐晓方，女，1971年1月17日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：梁德发，男，1954年5月19日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：范益荣，江苏圣典（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滁州金润泉房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市来安县汊河新区9号，统一社会信用代码91341122680815034A（1-1）。法定代表人：杨煌桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘俊华，江苏南斗律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙燕，江苏南斗律师事务所律师。上诉人唐晓方因与被上诉人滁州金润泉房地产开发有限公司（以下简称金润泉房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。唐晓方上诉请求：1.撤销（2020）皖1122民初957号民事判决第二项,改判金润泉房产公司返还人民币50000元;2.一、二审诉讼费用由金润泉房产公司承担。事实和理由：1.双方签订的合同没有约定定金条款，根据《认购/签约缴款确认书》约定，50000元定金不是双方签订《商品房预售合同》的担保，而是对首付款支付时间的担保；2.其于2019年12月17日到金润泉房产公司要求签订正式《商品房买卖合同》，金润泉房产公司提供的签约合同与房产局备案的合同内容不同，对合同内容作了实质性变更，其有权拒绝签约；3.其因身患疾病，购买案涉房屋的首选之一是就医方便、能刷南京医保卡，销售人员对此作了承诺，但实际上医院不能支持刷南京医保卡，其无法实现自己的购房预期目标；4.原审法院认定《认购/签约缴款确认书》为商品房买卖合同属适用法律错误。金润泉房产公司辩称，1.双方签订的《认购/签约缴款确认书》具有本约合同的性质，对双方具有法律约束力；2.本案唐晓方提出超出预定单之外不合理的订立合同的要求及超出政府备案合同内容范围之外的请求，导致双方至今未能签订《商品房预售合同》，责任完全在唐晓方；3.原审判决对实体认定正确，程序合法，适用法律正确，应当得到维持。请求驳回唐晓方的全部诉讼请求。唐晓方向一审法院起诉请求：1.判令金润泉房产公司解除《认购/签约缴款确认单》并返还其购房定金50000元、首付款172154元；2.本案诉讼费用由金润泉房产公司承担。一审法院认定事实：2018年4月15日，唐晓方与金润泉房产公司签署《认购/签约缴款确认单》，确认单载明：本人委托贵公司将以下内容输入滁州市房地产综合业务系统，进行网上认购/签约，并保证该资讯的真实性。若本人原因导致认购协议/合同无法正常履行，由本人承担一切后果。认购户别为金悦湾鹭港花园二期5幢505室，房屋建筑面积为80.28平方米，总房价为732154元，定金50000元。附带约定：买方确认售楼中心公示的合同及其《附件》已充分了解并无异议，并同意按售楼中心公示的合同条款签署购买该房屋的合同，网上签约的必要组成程式。买方缴付了首付款，仔细阅读并接受卖方提供的《合同范本》各项条款基础上对此确认单内容签字确认后，卖方将直接进入网上合同输出打印程式，一旦输出打印结束，无论买方是否在合同上签字，均视合同已生效，违约者将按合同约定承担相应责任。如买方选择按揭贷款的，买方须在签订合同当天与该房屋合同中登记的所有产权人一起携带全部按揭资料到金太阳售楼处办理完毕全部银行贷款手续，如逾期以违约论。当日，唐晓方支付金润泉房产公司购房定金50000元，2018年4月22日又支付购房首付款172154元。涉案房屋的《来安县商品房预售合同》于2019年4月19日通过网上备案，备案合同第三十条约定：本合同自双方签字/公证处公证之日起生效。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案的《认购/签约缴款确认单》及附带约定，具备商品房买卖合同主要内容，应当认定为商品房买卖合同。涉案房屋的《来安县商品房预售合同》已经网上备案，该合同第三十条约定“本合同自双方签字/公证处公证之日起生效”，但唐晓方至今未签字确认；同时根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”之规定，涉案房屋的《来安县商品房预售合同》虽经网上备案，但并未成立并生效。《认购/签约缴款确认单》附带约定“一旦输出打印结束，无论买方是否在合同上签字，均视合同已生效”，系金润泉房产公司提供的格式条款，违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效条款，同时庭审中金润泉房产公司同意唐晓方在解除网签备案手续后，退还唐晓方首付款，系自愿处分行为，予以确认。从本案的《认购/签约缴款确认单》的内容来看，主要约定了唐晓方所要购买的具体房屋以及房屋的面积、价格和定金等，虽未对何时签订正式商品房买卖合同进行约定，但其实质仍是一种商品房预售合同。审理中，唐晓方表示不愿再继续购买涉案房屋，预售合同目的已无法实现，故对唐晓方要求金润泉房产公司退还购房款172154元的主张予以支持。对于唐晓方支付的50000元定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，因双方当事人未对签订正式商品房买卖合同的期限进行约定，唐晓方虽曾要求金润泉房产公司签订正式商品房买卖合同，但金润泉房产公司并未予以拒绝，且已将涉案房屋的《来安县商品房预售合同》在网上备案登记，在审理中也明确表示随时可以签订正式商品房买卖合同；而当地房地产市场行情也呈下降趋势，拒绝签订正式商品房买卖合同对金润泉房产公司而言并不会增加新的利益，只会增加销售成本；现唐晓方不愿签订正式商品房买卖合同，已构成违约，故金润泉房产公司收受的定金50000元不应予以退还。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、滁州金润泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还唐晓方购房款172154元；二、驳回唐晓方的其他诉讼请求。案件受理费4632元，减半收取计2316元，由唐晓方负担521元，滁州金润泉房地产开发有限公司负担1795元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐晓方提交5号楼其他业主的《商品房预售合同》及视频，用于证明金润泉房产公司在签订的合同中增加了众多附加条款，原审法院对于违约方认定错误，违约方应当是金润泉房产公司。金润泉房产公司质证认为，对合同第1-18页没有异议，与本案双方的合同内容一致，是备案合同，后面的补充协议19-31页是和不同的购房人之间协商的，愿意可以签字，不愿意可以不签，与本案无关。本案认为，唐晓方提供的并非是金润泉房产公司与其之间的网签合同，不能证明金润泉房产公司在与其签订合同时增加了相关条款，不能达到其证明目的，而金润泉房产公司与其他业主之间签订的合同与本案不具有关联性，故本院对于该组证据的证明效力不予确认。唐晓方提供视频光盘一张，用于证明医院工作人员证实不能刷南京医保卡。金润泉房产公司质证认为医保卡的问题不是双方合同约定的内容，真实性不认可。本院认为，关于医保能否刷卡的问题并未成为双方合同权利义务的内容，对双方不具有约束力，故本院对该证据的证明效力不予确认。金润泉房产公司提供金悦湾签约合同内容确认单及滁州市商品房预售合同各一份，用于证明唐晓方于2018年4月22日签署了确认单，该合同为双方签属的合同。唐晓方质证认为确认单中未约定50000元定金的性质，对滁州市商品房预售合同的真实性不予认可。本院认为，确认单与《认购/签约缴款确认单》的基本内容一致，能够作为认定案件事实的依据，而滁州市商品房预售合同为18页，双方对该18页内容应无争议，至于唐晓方提出的金润泉房产公司是否增加条款的主张，本院将结合全案依据证据规则综合予以认定。二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：唐晓方关于要求金润泉房产公司返还50000元定金的上诉请求能否成立。本案中，双方当事人签订的《认购/签约缴款确认单》已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行，原审认定为商品房买卖合同并无不当，唐晓方关于原审认定《认购/签约缴款确认单》为商品房买卖合同属适用法律错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。同时，人民法院对认购书、购房意向书等协议性质作出的认定，并不影响协议中定金条款的效力。双方在《认购/签约缴款确认单》中既有未付清首付款定金没收的约定，也有未签订正式《商品房预售合同》以违约论的约定，而双方在该确认单中并无相关违约金的约定，仅有50000元定金的约定，且唐晓方已实际向金润泉房产公司支付了50000定金，据此，能够认定该50000元定金不仅是对付清首付款，而且是对签订正式《商品房预售合同》的担保。唐晓方关于50000元定金不是双方签订《商品房预售合同》的担保的上诉主张不能成立，本院不予支持。唐晓方于本案一、二审期间所举证据，不足证明金润泉房产公司在与其签订合同过程中增加了与网签备案合同的不同内容，进而致使《商品房预售合同》未能签订，相反，金润泉房产公司一直明确表示随时同意签订正式的《商品房预售合同》。唐晓方关于金润泉房产公司对合同内容作了实质性变更，系《商品房预售合同》不能签订过错方的主张无证据支持，本院不予采信。至于唐晓方提出金润泉房产公司的销售人员向其承诺的周边医院能刷南京医保卡的问题，双方并未将此内容订入合同，也未约定为金润泉房产公司应当履行的相关义务,且本案无证据证明唐晓方所述的医院是在案涉商品房项目规划范围内，并对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，故唐晓方所述的周边医院能否刷南京医保卡的内容不符合要约的规定，对金润泉房产公司无法定的约束力，唐晓方以此为由提出不能实现其购房预期目标，过错在于金润泉房产公司，应将其支付的50000元定金返还的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人唐晓方的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人唐晓方负担。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  王敏审判员  刘勇二〇二〇年九月九日书记员  吴敬附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；