广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18574号原告：叶伟清，男，汉族，1964年10月10日出生，住广东省广州市珠海区*************。公民身份号码440************814。委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝晃煊，广东星宇律师事务所律师。被告：符键文，男，汉族，1990年6月24日出生，住广东省佛山市禅城区*********。公民身份号码440************517。原告叶伟清与被告符键文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢淑芬、邝晃煊、被告符键文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金40148.5元；2.被告支付水电费1649.48元；3.被告支付物管费1689.33元；4.被告支付因逾期支付上述费用而产生的违约金（违约金以每月逾期支付的租金、水电费及物管费为本金按日千分之五的标准从每月11日起算计至实际支付之日止，暂计至2020年6月30日为24684.96元）；5.被告支付免租期内租金43095元；6.被告支付律师费12563元；7.本案受理费由被告承担；8.没收履约保证金45646.22元。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为被告支付租金46878.53元，变更第二项诉讼请求为被告支付水电费1920.24元，变更第四项诉讼请求中暂计至2020年6月30日的违约金为25600.59元；撤回第三项诉讼请求。事实和理由：原告与被告签订了《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同（补充）》，约定由被告承租原告位于佛山市禅城区********，租期从2019年10月1日起至2022年9月30日止。合同还约定被告应于每月10日前交纳当月租金及其他费用，逾期交纳的，须从约定交纳之日起至实际支付之日止每日按5‰的标准支付违约金。自2020年2月起，被告不按时支付相应费用。2020年5月1日，被告向原告提交《商铺退还通知》，单方提前终止合同。截止至2020年5月1日，被告共拖欠了租金共40148.5元，水电费1649.48元，物业管理费1689.33元，并产生违约金24684.96元。另，根据合同约定，被告提前终止合同，原告有权追收免租期内的租金，免租期为2019年10月1日至2019年12月31日，租金合计43095元。原告认为，被告逾期支付租金及相应费用的行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益。为此，原告委托律师诉至法院，支付了律师费12563元。请求法院依法查明，望判如所请。另，因被告于2020年5月1日提交退铺申请，但实际退还商铺的日期为2020年5月13日，故增加了上述相应费用。被告辩称：第一，被告因疫情原因导致经营状况变差，退租是与原告协商一致后达成的，不存在违约。原告与被告于2019年9月28日签订了《商铺租赁合同》，商铺交给被告后，由原告招商负责人尹先生代表负责处理相关商铺日常管理事宜，包括物业管理、日常维护及商铺退租。2020年4月，被告向尹先生表达了因为疫情影响导致店铺经营困难，亏损严重，在连月亏损、几乎毫无盈利的压力下，被告已再无资金可以支撑店铺运营，持续亏损的状况让店铺难以继续经营，在多次协商和沟通后，尹先生同意被告的退租请求，并就退租相关事宜与被告协商一致后，同意解除租赁合同，并且不需要被告承担额外的违约责任。在原告处招商及商铺管理负责人尹先生答应被告的退租请求后，被告主动提出将保证金45646.22元用于抵扣租金及水电、物业等管理费用，尹先生在协商过程中也答应了被告的请求。被告在与原告协商的过程中，原告代表尹先生从未提出要求被告承担任何违约责任。除了疫情是主要原因，更重要的是商铺临近的主要通道在施工，各种围蔽的遮挡严重影响了商铺人流，招商时原告承诺的完工期限和开店率也迟迟未达到预期效果，整个商圈商业氛围很弱。不止是被告的店铺，临近的店铺也都相继出现了经营状况困难的情况。被告对店铺的继续运营实在无力负担，在双方协商过程中，尹先生也深知被告此举是不得已而为之。在协商一致后，其同意被告的退租请求，并且要求被告在3日内搬离商铺，将商铺交还于原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。被告作为合同的承租方，深知合同违约的严重后果，所以在退租前多次与原告管理负责人尹先生进行沟通，希望能够在最低损失范围内将商铺退租，尹先生在微信聊天记录中也提到，让被告尽快办理归还商铺并说：“你不急，这铺也拖着你”，由此可见，被告与原告已经就退租事宜进行了协商，原告也未提出任何需要被告承担违约责任的要求，被告亦应原告要求尽快将商铺归还于原告。在同意被告将履约保证金抵扣相应租金后又要求被告再次支付租金，其行为有失诚信，对被告有失公允。第二，原告请求的2020年2月、3月租金因不可抗力而无法正常营业，被告可不予支付。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六项，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。被告承租原告房屋用于餐饮项目，疫情期间，各类餐饮门店生意受到重创，并且被告的店铺是新店，各类宣传、口碑还在建立过程中，疫情的重创使本该达到营业好转期的店铺陷入持续的亏损中。与被告临近的几家店铺也同样遭受疫情的打击，也有解除租赁合同的想法。被告解除租赁合同主要是因为疫情这一不可抗力的因素，也因疫情导致无法继续营业，对此原告还要求被告按照合同约定支付租金，显失公平，被告可不予支付疫情期间的商铺租金。第三，被告在退铺时将商铺内所有物品都交给原告，原告未扣除其已得利益，对被告显失公平。被告在承租该商铺时，对商铺进行了整体装修整改，并添置了各类设备包括冰箱、烤炉、碗碟、桌椅等软装设施，共计22万余元。在被告与原告协商退租时，被告并未将商铺的装修设施拆除，原告只需要找到新的承租人就能够马上进行营业，无需再进行装修。这一部分属于被告的已得利益，也是被告为了协商解除租赁合同表现的诚意。综上，因不可抗力，原、被告双方已经协商一致解除合同，被告不存在违约行为，也无需承担违约责任，因此无需向原告支付因违约所需支付的各项费用。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。原告在诉讼中举证：1.原、被告身份证、不动产权证，证明原、被告主体资格。2.《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同（补充）》、《确认书》，证明原告与被告之间的租赁合同关系合法有效，被告单方提前终止合同，应按《商铺租赁合同（补充）》的约定承担相应的违约责任，原告的各项诉求均有合同依据。3.《商铺退还通知》，证明2020年5月1日，被告单方提前终止合同并返还商铺予原告。4.物品出门单，证明被告单方解除合同后继续占用租赁物，直至2020年5月13日被告才腾空租赁物。5.收费通知单，证明被告拖欠水电费的情况。6.关于敦促支付租金等费用的函、邮政快递单、快递单投递结果查询截图，证明2020年5月21日，就被告拖欠租金事宜，原告委托律师向被告发函催告被告支付租金及违约金。7.《民事委托代理合同》，证明原告为实现债权而产生律师费12563元。8.聊天记录截图、关于2020年2月份租金收取通知，证明由于疫情影响，原告已给予被告租金优惠。被告在诉讼中举证：1.微信聊天记录，证明被告与原告管理人尹先生就退租事宜的协商记录，尹先生在退租过程中并未提及违约事宜，反而催促被告尽快搬离。2.微信群截图、被告附近商户门店图片，证明被告租赁商铺所在街道上的商铺租户就原告在疫情期间不愿减租，无法继续营业，各商铺集体请求原告减租，但得不到合理回应。3.免租申请，证明被告商铺及同一街道商铺集体签署的向原告请求减免租金的请求书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据7，原告能够提供原件核对，本院确认其真实性。被告提交的证据2，无法核实其真实性，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年9月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将其所有的位于广东省佛山市禅城区****7***出租给乙方作经营场所使用，租赁期自2019年10月1日起至2022年9月30日止；自2019年10月1日起开始计收租金，租金按每月5746元的标准计算，除租金外，该租赁房屋所产生的其他费用仍由乙方自行承担。同年9月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同（补充）》，主要约定：第一条租赁标的物1、甲方同意将位于广东省佛山市禅城区********、建筑面积约57.46平方米按现状出租给乙方作经营场所使用，乙方已对甲方所出租的商铺做了充分了解，自愿承担。第二条租赁期限1、本合同租赁期限自2019年10月1日起至2022年9月30日，共3年。2、甲方于2019年10月1日前向乙方移交商铺钥匙，并办理签收手续。3、其中2019年10月1日起至2019年12月31日为装修免租期。第三条租金及有关费用约定1、在租赁期内，乙方应按以下第1.1项约定的方式向甲方交纳以下租金。1.1固定租金方式（以每间计算）：缴费期间缴费金额（元/月）2019.10.01-2019.12.317062020.01.01-2020.09.30150712020.10.01-2021.09.30159332021.10.01-2022.09.30168472、履约保证金：乙方须签署本合同向甲方交纳45646.22元（含3个月管理费押金1689.22元，水电费押金861.9元）作为履约保证金，合同生效。在合同履行期间，乙方应保证履约保证金的完整，不得以履约保证金抵销租金及其他欠费之用；若乙方严重违反本合同约定，甲方有权没收履约保证金，并有权追讨因乙方违约所造成的经济损失。3、乙方须于每月10日前足额交纳当月的租金及其他费用（如有）。4、双方关于税金的特别约定：本合同第三条内含计税金额5746元/月，税费为706元/月，剩余金额及其他条款所述的金额均为不含税金额；如乙方需要开具发票，甲方每月收取的实际租金标准则为上列租金表列明租金加上相应税费后的总金额。第四条商铺用途及经营类别1、租赁商铺的用途为商业用途，乙方承租该商铺用于经营：轻餐饮。第十条违约责任2、因甲方违约导致合同解除的，甲方须向乙方双倍返还履约保证金；因乙方违约导致合同解除的，乙方无权要求返还履约保证金。一方违约导致另一方经济损失的，违约方还应给予赔偿。4、乙方逾期缴付租金及其他费用（如有）的，须从约定缴付之日起至实际缴付之日止，每日按总欠款金额5‰向甲方支付违约金；逾期30天仍未缴清各项费用的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺。6、本合同第二条第3项的免租期为附条件免租期，甲方同意附条件免除乙方交纳装修期间的租金，所附条件为合同正常履行完毕。即：甲方暂时免除乙方交纳装修期间的租金，乙方实际从约定装修期届满之日起交纳租金；乙方全面履行完本合同各项义务的，甲方不再收取上述暂免的租金。但是，如果乙方未能全面履行本合同各项义务的导致本合同提前终止或解除的，甲方有权追收、乙方有义务补交上述暂免的租金。8、因乙方过错导致引起的纠纷，乙方须承担甲方因此而支出的律师费用。同日，原告与被告签订《确认书》，确认双方上述签订的《商铺租赁合同》仅为方便被告办理营业执照等相关手续之用，租赁涉案商铺涉及双方权利义务的各项约定，概以上述《商铺租赁合同（补充）》为准，《商铺租赁合同（补充）》为处理双方在租赁过程中发生纠纷的唯一依据。2020年5月1日，被告出具《商铺退还通知》，确认其已清空涉案商铺内物品，即日起向原告退还商铺，终止租赁关系。据原告与广东星宇律师事务所签订《民事委托代理合同》约定，原告因与被告租赁合同纠纷一案，聘请广东星宇律师事务所提供法律服务，本案的律师费为12563元。诉讼中，原告陈述：原告主张被告拖欠2019年10月1日至2020年5月13日（不包含2020年1月）租金，其中2019年10月至2019年12月的租金为706元/月，2020年2月的租金减半后为7888.5元，2020年3月至2020年4月的租金为15071元/月，2020年5月1日至2020年5月13日的租金为6730.03元。原告主张被告拖欠2020年1月至2020年4月水电费未支付。原告主张免租期内的租金标准为14365元/月（15071元/月-税费706元/月）。原告尚未向律师事务所支付本案律师费。被告陈述：被告实际是在2020年5月13日清空涉案商铺。被告认为免租期为2019年11月至2020年1月，确认原告主张的免租期内的租金标准，但被告无需支付该期间的租金。被告确认自2020年2月起未支付租金。被告确认2020年1月至2020年4月的水电费未支付，并同意支付。另查明：涉案佛山市禅城区*******的产权人系原告，房屋建筑面积57.46平方米。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同（补充）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据涉案《确认书》的约定，双方确认以《商铺租赁合同（补充）》作为处理涉案商铺租赁纠纷的唯一依据，故双方均应按照《商铺租赁合同（补充）》的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付租金的诉请。根据现有的证据及双方当事人的陈述，被告于2020年5月13日将涉案商铺交还予原告，原告对此予以确认，双方之间的租赁合同关系已事实解除。现原告主张被告拖欠2019年10月1日至2020年5月13日（不包含2020年1月）的租金46878.53元未支付，被告提出异议，抗辩认为其自2020年2月起未支付租金给原告，因2019年11月至2020年1月为免租期，无需支付租金。根据涉案《商铺租赁合同（补充）》约定，免租期为2019年10月1日至2019年12月31日，在此期间免除租金，但不免除税费。故，被告的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。被告应向原告支付上述期间拖欠的租金46115.6元（706元/月×3个月+15071元÷2+15071元/月×2个月+15071元÷31×13天），对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付水电费的诉请。原告主张被告支付2020年1月至2020年4月期间拖欠的水电费1920.24元，被告确认该期间的水电费尚未支付，并表示同意支付。故，原告的该项主张合理有据，本院依法予以支持。关于原告主张没收履约保证金的诉请。据查明，被告于合同期限未届满前退租，导致合同解除，且存在拖欠租金等费用的行为，其已构成违约，确对原告造成一定损失，故根据涉案《商铺租赁合同（补充）》关于“若乙方严重违反本合同约定，甲方有权没收履约保证金……”的约定，原告主张没收被告已支付的履约保证金，合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金、免租期内租金、律师费的诉请。原告诉请主张没收履约保证金，并同时主张被告支付违约金、免租期内租金以及律师费。针对被告的违约行为，本院已支持原告关于没收履约保证金的诉请，足以弥补原告的损失，故本院对原告主张的上述各项费用不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告符键文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶伟清支付租金46115.6元；二、被告符键文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶伟清支付水电费1920.24元；三、确认《商铺租赁合同（补充）》项下的履约保证金45646.22元归原告叶伟清所有；四、驳回原告叶伟清的其他诉讼请求。如被告符键文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1908元，由原告叶伟清负担897元，被告符键文负担1011元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年八月十日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。