浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1426号 上诉人（原审原告）：台州金王朝大酒店有限公司，住所地：浙江省温岭市城东街道万昌中路710号，统一社会信用代码913310817434878099。 法定代表人：胡正生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任乐平，浙江嘉一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中华联合财产保险股份有限公司温岭支公司，住所地：浙江省温岭市城东街道万昌中路710号二楼，统一社会信用代码9133108177573742X6。 代表人：邬世荣。 被上诉人（原审被告）：中华联合财产保险股份有限公司台州中心支公司，住所地：浙江省台州市中心大道183号东港综合办公楼104室（一楼西至东第3-4间）和北幢1001室，统一社会信用代码91331000749841442U。 代表人：赵幸全。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪林辉，浙江赢正律师事务所律师。 上诉人台州金王朝大酒店有限公司（以下简称金王朝大酒店）与被上诉人中华联合财产保险股份有限公司温岭支公司（以下简称联合财产保险温岭支公司）、中华联合财产保险股份有限公司台州中心支公司（以下简称联合财产保险台州支公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2020）浙1081民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金王朝大酒店上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判两被上诉人向上诉人支付场地占用费880406元（从2017年1月1日计算至2019年12月31日），并按照每月每平方米68.7814元标准计算至实际腾退之日止的场地占用费；2、两被上诉人向上诉人支付物业管理费82265元（从2017年1月1日计算至2019年12月31日），并按照每月每平方米3元标准计算至实际腾退之日止的物业管理费。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案认定事实错误、适用法律不当，具体理由如下：1、本案租赁存在时间上的切割，案外人林翔作为2017年9月前的实际经手人，与被上诉人恶意串通签订虚假合同，租少用多。2013年8月30日，上诉人将万昌中路710的房产整体租赁给林翔，林翔作为职业二房东，通过转租给次承租人的方式获得差额利益。民生银行与联合财产保险温岭支公司在同一时间由林翔引进，且采用了相同的房屋租赁合同模板。民生银行租赁合同明确载明建筑面积和使用面积均为1200平方米，但联合财产保险温岭支公司仅载明使用面积398平方米，未写明建筑面积。被上诉人承认是受政策限制被上诉人只能租赁不超过400平方米的营业面积，故在当时同一楼层尚有面积未出租的前提下，林翔默许他们直接占用。2、案外人林翔与被上诉人恶意串通，租少用多。林翔与被上诉人在《房屋租赁合同》中将建筑面积的恶意留白操作，是双方协商后有意为之的行为，2017年9月林翔于违约退出后，被上诉人凭借说不清的建筑面积占用761平方米，而不是合同约定的398平方。（3）2017年9月，上诉人与林翔租赁关系解除后，被上诉人与上诉人之间履行的合同，应该按照《房屋租赁合同》的约定只能使用合同载明的398平方米。（4）被上诉人在诉讼程序开始后、单方委托鉴定的《房地产估价报告》存在重大程序错误，且该评估报告结论明显造假。且上诉人有理由相信，评估机构与被上诉人存在利益输送、特殊关系、倾向性关照行为，评估报告结论明显造假。（5）《房地产估价报告》的准确性或关联性也与现实存在较大差距。评估报告只能证明2014年6月附近房屋的租赁参考价值，而不是精确到原告名下房产的租赁价格。《房地产评估报告》的评估结果为“33元/平方米/月”，与民生银行在2014年6月从原告处承租的办公场所的价格111.11元/平方米/月存在很大出入。一审判决采纳被上诉人举证的“温岭市城东品尊美容养生会所工商备案租赁合同的租赁单价8.2元/平方米/月”，认为该金额低于评估价格33元/平方米/月，且即便存在因工商备案故意调低租金方式，也与评估价格差距巨大而可以采信评估价格。一审判决存在双重标准，仅在判决书中采纳有利于判决结果的证据，却不采纳不利于判决结果的同组证据。（6）民生银行的租金价格，对本案被上诉人租赁单价的认定，更具有参考性。2014年5月30日，林翔引进次承租人民生银行和被上诉人。民生银行的租赁合同载明的建筑面积和使用面积均为1200元，这有别被上诉人与林翔串通起来不填写建筑面积、故意隐瞒“租少用多”事实的情形。所以，被上诉人提交的单方委托的《房地产估价报告》、其他同楼层的承租户的工商本案租赁合同，均不具有参考性。民生银行租赁的单价，最具有参考性。（7）被上诉人应承担相应的物业管理费用。《职场租赁合同》第五条已明确物业管理费用由被上诉人承担。一审判决直接以未查明存在物业服务合同关系为由，判决驳回诉讼请求，存在错误。根据有关规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。所以，被上诉人应当支付相应的物业费用。至于物业费的标准，上诉人在一审提交了一份2013年1月8日台州市发展和改革委员会颁发的《台州市管普通住宅小区公共性物业服务收费指导价》，其中高层住宅（含中高层、含电梯运行、水泵加压等费用）等价格从0.9元/平方米至1.8元/平方米不等。商业用途的建筑物的物业费用应高于普通住宅小区的物业费用，望法院酌情予以认定。综上，原审判决认定事实错误、适用法律不当，上诉人的上诉请求，于法有据，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。 联合财产保险温岭支公司、联合财产保险台州支公司辩称：一、上诉人称答辩人与林翔恶意串通、签订虚假合同损害其利益，没有任何证据。且上诉人这一理由也与事实不符，因为林翔付给上诉人的租金总金额是确定，本案租赁合同对租金、面积的约定对上诉人的利益不会产生实质影响。二、上诉人称《房地产评估报告》鉴定程序违法、评估结论造假没有事实与法律依据。按照民诉法76条，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定，可以向法院申请自然也可以自行申请鉴定。按上诉人的意思诉讼开始后的鉴定必须要向法院申请才能启动，这是对法律适用的错误理解。上诉人称评估机构与答辩人存在利益输送、特殊关系、倾向性关照情形，没有证据支持，纯属信口开河。三、上诉人称与答辩人之间存在物业服务合同关系，向答辩人提供了物业服务，但没有证据支持。大楼并没有专门的物业服务企业。上诉人对大楼公共设施的维护是其本身的义务，并不能据此就让答辩人分担这些费用。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 金王朝大酒店向一审法院起诉请求：1、判令两被告向原告支付场地占用费1598337.06元（计算至2019年12月31日），并按照每月每平方68.7814元标准计算至实际腾退之日止的场地占用费用；2、判令两被告向原告支付物业费153332.95元（计算至2019年12月31日），并按照每月每平方3元标准计算至实际腾退之日止的物业费；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月30日，金王朝大酒店与联合财产保险温岭支公司签订《职场租赁合同》一份，合同约定：房屋使用面积398平方米；房屋租赁期限自2014年6月1日至2023年8月31日，共计9年2个月；租金累计293.07万元（含税金），即第一年、第二年每年29.8万元，第三、第四年每年31.29万元，第五、第六年每年32.85万元，第七、第八年每年34.49万元，第九年36.21万元；支付方式为当年合同有效期内的10月30日前支付；并约定：房屋租赁税费由原告承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由联合财产保险温岭支公司承担等内容。2016年8月3日，原告和被告联合财产保险温岭支公司签订《补充协议》一份，约定：《职场租赁合同》承租人主体变更为联合财产保险台州支公司。被告按照《职场租赁合同》的约定支付了租金，原告在收取租金后开具增值税专用发票。另查明，案外人林翔与原告金王朝大酒店的房屋租赁合同纠纷一案，经该院审理于2017年5月18日作出（2016）浙1081民初12447号民事判决，解除案外人林翔与原告金王朝大酒店于2013年9月11日签订的房屋租赁合同。该案经台州市中级人民法院二审审理，作出（2017）浙10民终1345号判决，驳回案外人林翔的上诉，维持原判。生效判决认定如下事实：金王朝大酒店与案外人林翔签订《房屋租赁合同》，承租坐落于温岭市××街道××路××号××层，配套场地地下室及酒店前门全部停车位；租赁期限自2013年9月1日起至2023年12月31日止（其中第6层租期从2015年1月1日开始计算）；租金2014年1月1日至12月31日为460万元（为1-5层房租），之后每年递增，合同第七条规定：林翔租用金王朝大酒店1-6层，必须负责引进一家金融银行进驻金王朝大酒店，林翔招租到两家单位，一家为中国民生银行股份有限公司，另一家为中华联合财产保险股份有限公司。经林翔与金王朝大酒店约定，由金王朝大酒店直接与两家单位签订房屋出租协议，租金由两家单位直接汇入金王朝大酒店账户，由金王朝大酒店出具符合两家单位所需合法的票据，其产生的税费由林翔承担。金王朝大酒店收取两家单位税后房租费，作为林翔在每年支付给甲方（金王朝大酒店）房租总金额中减除，对余额部分林翔按合同支付。 一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。争议焦点有三：一、被告联合财产保险台州支公司主体是否适格；二、涉案场地租赁方式；三、原告收取物业费有无依据。一、关于被告联合财产保险台州支公司主体是否适格的问题。综合《职场租赁合同》及《补充协议》内容，涉讼房屋租赁合同的出租人为金王朝大酒店，承租人原系联合财产保险温岭支公司，后于2016年8月3日变更承租人为联合财产保险台州支公司：《补充协议》未经联合财产保险台州支公司盖章确认，但其系温岭支公司的上级组织，在行政和财务制度上和温岭支公司具有隶属、管理关系，且2016年起金王朝大酒店开始开具抬头名称为“中华联合财产保险股份有限公司台州支公司”的租赁费增值税专用发票，由联合财产保险台州支公司收取及进行财务入账，足以认定联合财产保险台州支公司对《补充协议》内容明知且认可。根据《补充协议》内容，《职场租赁合同》的承租主体变更为联合财产保险台州支公司，权利义务条款不变，故联合财产保险台州支公司作为案涉租赁合同的承租人，系本案适格主体。二、关于场地租赁方式的问题。被告对原告诉讼请求所依据的《职场租赁合同》中房屋使用面积存在异议，并提交了温岭市市场监督管理局备案平面图作为相反证据。本院审查后认为，首先，（2016）浙1081民初12447号案件审理过程中，金王朝大酒店和林翔均确认温岭市城东街道万昌中路710号的房地产（地下一层至地上五层）及停车场、周边通道由林翔使用并对外出租，直至该院作出判决要求林翔腾空并返还房屋。故金王朝大酒店为房屋所有权人，林翔系房屋承租人，林翔引进了联合财产保险温岭支公司，并承担联合财产保险温岭支公司的房屋租金税收，而金王朝大酒店收取联合财产保险温岭支公司房租费后，需在案外人林翔每年支付给原告的房租总金额中减除，此种情况下，合同对面积、租金的约定对金王朝大酒店的利益不产生实质影响，同时结合联合财产保险温岭支公司的答辩意见及金王朝大酒店原法定代表人在庭后的陈述，可以认定，因级别限制，联合财产保险温岭支公司只能租赁不超过400平方米的营业面积，故《职场租赁合同》签订时双方采用在合同上填写使用面积为“398”平方米的方式规避限制审查，该数字与真实租赁面积不符。而双方均未对《职场租赁合同》中其他约定的真实性提出异议，应予认定。其次，2020年3月23日，该院两名工作人员对涉讼场所进行现场勘察，见营业场所内部装修风格统一，其中若干房间缺乏近年使用痕迹。《职场租赁合同》第八条第（二）项：“经甲方同意，乙方有权对房屋进行装修和改造。……”，故联合财产保险温岭支公司对涉讼房屋的装修工程应在金王朝大酒店同意并交付房屋后开始，因原告认为被告温岭支公司自2014年6月1日即开始使用现有面积，故该院认定金王朝大酒店向联合财产保险温岭支公司交付租赁物的时间和联合财产保险温岭支公司对现有面积的占有、使用均为2014年6月1日。经比对，该面积与温岭市市场监督管理局备案的平面图中温岭支公司分割区域基本相符。最后，就房屋租金情况而言，在商业关系中，区别租金的因素一般是租赁时间、地段、租赁区域和用途，承租人身份对租金产生的影响不大。基于此，和联合财产保险温岭支公司同时期租赁温岭市城东街道万昌中路710号二楼房屋的民生银行、温岭市城东品尊美容养生会所的房屋租金对本案具有参考性，因民生银行租赁区域包含一楼临街门面及二楼右侧区块，故温岭市城东品尊美容养生会所的租金更具参考价值。若按测绘报告确定的测绘面积761.7平方米计算，温岭支公司支付的租赁单价约为32.6元/平方米/月，与房地产评估报告的结论33元/平方米/月基本相符。对比温岭市城东品尊美容养生会所的租赁单价8.2元/平方米/月（根据温岭市市场监督管理局的备案资料计算），温岭支公司的租金远高于该会所，即使金王朝大酒店辩称温岭市城东品尊美容养生会所在温岭市市场监督管理局备案的租金价格比实际支付的低，也未能对租金其他差异部分作出合理解释。综上，本案双方当事人支付租金的标准并非依据面积计算，在《职场租赁合同》签订初，双方在温岭市市场监督管理局备案的平面图标注的界限和范围与被告温岭支公司实际使用的范围基本相符，现原告在房屋交付使用五年之后提出使用面积与合同面积不符，不符合交易习惯。按照民事证据高度盖然性原则，认定案涉房屋租赁合同系租金确定情况下，对特定区块进行出租。三、关于收取物业费用有无依据的问题。原告依据《职场租赁合同》第五条约定“租赁期内的下列费用中，……，水费、电费、电话费…物业管理费……由乙方承担”要求被告支付物业费用，但原告未提供证据证明双方之间存在物业服务合同关系，抑或是原告已向被告提供了相应的物业服务，故对原告要求被告支付物业管理费本院不予支持。综上所述，原告的诉请，该院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告台州金王朝大酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费20565元，由原告台州金王朝大酒店有限公司负担。 本院二审期间，上诉人为支付其主张，提供了以下证据：一、房地产租赁价格评估报告、租用协议书及台州金王朝大酒店有限公司二楼平面图、温岭地税分局商业地产租赁最低计税租金地段图，拟证明上诉人约定将398平方米出租给被上诉人，租金价格每平方米57.5元。二、消防协议书及附件消防设施结算单、合同书及附件消防设施结算单、城市消防远程监控系统入网服务协议书、建筑消防设施维护保养合同、建筑消防设施年度检测报告、电梯维修保养合同、保养清包合同及附件、无机房电梯定期检验报告、协议书、停车场销售合同、保安服务合同及付款凭证，拟证明上诉人对台州金王朝大酒店大楼的共用部位设施设备进行维修维护保养改造升级，提供服务管理，保障共用部位设施设备的正常使用和安全运行。三、劳动合同书及身份证、物业管理服务合同及付款凭证，拟证明上诉人聘用人员对金王朝大楼公共部位进行保洁和水电维护等物业管理服务，并收取物业管理服务费的事实。四、无机房电梯定期检验报告、水电费票据，拟证明上诉人对大楼共用部位设施设备进行了维护保养升级，提供服务管理，保障共用部分设施设备正常使用和安全运行以及为被上诉人提供代收代缴水电费的物业服务。被上诉人质证认为，房地产评估报告是在一审判决，上诉人上诉后才形成的，显然不符合举证规则，程序不合法；租用协议书及台州金王朝大酒店有限公司二楼平面图一审已经出示过，不属于新证据，另可以看出工商备案的平面图纸覆盖的范围，和被上诉人实际租赁区域基本相符；对温岭地税分局商业地产租赁最低计税租金地段图的真实性有异议；其他证据与本案缺乏关联性，不能证明物业费的请求能够成立。经审查本院认为，上述证据不能证明待证事实，故对其证明力不予认定。 对一审法院审理认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于：一、关于实际租赁房屋面积问题。虽然涉案合同约定房屋租赁面积为398平方米，但由于本案当事人未提供作为合同附件的平面图、房屋交割清单等证据，对398平方米的四至范围无法通过合同直接确定。在实际交接履行过程中，双方对四至范围没有争议，被上诉人按照合同约定给付租金，上诉人接受且无异议，按照诚实信用原则应当认定被上诉人实际占有的范围就是被上诉人的承租范围。况且上诉人在房屋交付使用五年之后对房屋实际租赁面积提出异议，明显不符合情理。此外，涉案租赁合同约定以年租金形式确定租费，并非以面积进行计算确定租金。从合同公平角度来分析，本案租费金额与周边相同地段的租金价格亦基本相符，故上诉人此项上诉主张明显不能成立。且在《职场租赁合同》签订初，本案双方当事人在温岭市市场监督管理局备案的平面图标注的界限和范围与联合财产保险温岭支公司实际使用的范围亦基本相符，故可以认定案涉房屋租赁合同支付租金的标准并非依据面积计算，而是在租金确定情况下，对特定区块进行出租。二、关于收取物业费用有无依据的问题。双方租赁合同约定物业费由被上诉人承担，被上诉人对物业公司按照相关法律规定享有选任、协商、监督、解除等权利，现无证据证明上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，也无证据证明上诉人已向被上诉人提供了相应的物业服务，故对上诉人要求被上诉人支付物业管理费不予支持。 综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13427元，由上诉人台州金王朝大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年九月十六日 代书记员 张 跃