广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初162号原告：广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司，住所地：清远市广州后花园有限公司一号区***面102房。负责人：姚捍芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵芷然，广东汇棋律师事务所律师。被告：徐海燕，女，1971年3月21日出生，汉族，住江苏省如东县**********，公民身份号码320************661。被告：余玲玲，女，1977年8月1日出生，汉族，住广东省江门市新会区**************，公民身份号码440************825。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司因物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，请求判令：1、被告徐海燕向原告支付2015年10月至2018年9月期间物业管理服务费8574.44元及滞纳金4505.48元（滞纳金以每月欠付的物业管理费为基数，从每期逾期之日起按万分之五计算至付清之日止，暂计至2020年1月31日）；2、被告余玲玲向原告支付2018年10月至2020年1月期间物业管理服务费3810.24元及滞纳金494.97元（滞纳金以每月欠付的物业管理费为基数，从每期逾期之日起按万分之五计算至付清之日止，暂计至2020年1月31日）；3、被告徐海燕向原告支付原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊2851.7元及利息（利息以2851.7元为本金，从起诉之日起按照年利率6%计至付清之日止）；4、被告余玲玲向原告支付原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊1246.19元及利息（利息以1246.19元为本金，从起诉之日起按照年利率6%计至付清之日止）；5、判令两被告上述债务承担连带；6、两被告承担原告支付的律师费1800元；7、本案诉讼费由被告承担。本院于2019年7月17日立案受理后，依法普通程序公开开庭进行了审理。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司的委托诉讼代理人邵芷然、被告余玲玲到庭参加诉讼，被告徐海燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本院查明事实如下：一、涉案物业：清远市清城区S253线石角段1号贝沙湾12幢8层01号，建筑面积为132.3平方米，并于2013年11月30日收楼；二、物业服务费收费标准及欠费金额：2012年9月13日，原被告双方签订《前期物业服务协议》约定按建筑面积1.8元/月/平方米计收,即每月238.14元；交纳时间最迟为当月31日前。2015年10月至2018年9月欠付金额为8574.44元，2018年10月至2020年1月欠付金额为3810.24元，两项合计12384.68元；三、违约责任：从次月首日起按欠费总额的千分之三缴付滞纳金；另约定如发生产权转让，被告有义务要求受让业主与原告签订前期物业服务协议，否则与受让业主就本协议义务承担连带责任；四、其他费用：至2020年1月31日欠付原告代缴水电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊合计4097.89元；五、原告主张律师费1800元，但原被告双方没有就律师费负担问题进行过约定；六、产权变动情况：涉案房屋原产权人为被告徐海燕，2018年7月4日注销登记，权属变更为被告余玲玲（司法拍卖取得，拍卖特别提醒房屋可能存在的物业费、水电等欠费均由买受人承担）；七、被告抗辩：被告余玲玲辩称，对缴纳前期所欠物业费用没有意见，但前期物业服务费的滞纳金过高，而原告要求需将此前的高额滞纳金一并缴交才收取，双方无法协商一致才导致至今未缴纳物业服务费用。本院认为：原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司与被告徐海燕签订的《前期物业服务协议》，是双方真实自愿的意思表示，内容合法，是有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告徐海燕作为前期业主应按依约缴纳物业服务费，并在产权变动后有义务要求受让业主与原告签订前期物业服务协议，否则与受让业主就本协议义务承担连带责任。被告徐海燕未履行上述义务，已构成违约。被告余玲玲对涉案房屋所欠物业费用的承担没有异议，本院予以确认。故对原告要求被告余玲玲缴交物业服务费12384.68元的诉讼请求，本院予以支持。至于物业服务费的违约金（滞纳金）问题，基于被告余玲玲提出抗辩认为太高，而诉讼中原告就其因被告违约行为导致其损失范围未能提供相应依据，原告请求按日万分之五计算违约金，证据不足，本院不予采纳，该违约金标准本院酌情按年利率6%予以支持。代缴水电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊合计4097.89元，均是被告使用或小区分摊的费用，被告余玲玲应该缴纳，原告要求被告余玲玲支付该费用及按年利率6%计付违约金至还清之日止，本院予以支持。被告徐海燕违反合同约定，应对上述欠费承担连带清偿责任。对于原告主张律师费问题，原告聘请律师代理诉讼的律师费支出与被告的违约行为之间不存在法律上直接因果关系，前期物业服务协议也没有约定律师费由违约方承担，因此，原告要求被告承担律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告余玲玲于本判决生效之日起十日内支付2015年10月至2020年1月期间的物业服务费12384.68元及违约金（以每期物业服务费累计金额为基数从逾期之日即次月1日起，按年利率6%标准分段计付违约金至付清欠款之日止）给原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司；二、被告余玲玲于本判决生效之日起十日内支付至2020年1月31日止的代缴水电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊合计4097.89元及违约金（从2019年7月17日起以4097.89元为基数，按年利率6%计付至还清之日止）给原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司；三、被告徐海燕对被告余玲玲所负上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费279元，由原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司负担50元，被告余玲玲、徐海燕负担229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 罗 文 勇人民陪审员 陈 玉 兰人民陪审员 刘钅监荣二〇二〇年九月四日书 记 员 李 家 豪附引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。