湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1876号上诉人(原审被告)：段光明，男，1972年10月12日出生，汉族，住湖北省黄梅县。被上诉人(原审原告)：周静，女，1991年3月24日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：陈爱军，系由龙感湖雷池花苑业主委员会推荐。被上诉人(原审被告)：王正国，男，1968年1月1日出生，汉族，住湖北省黄梅县。被上诉人(原审被告)：湖北瑞通怡景房地产开发有限公司。住所地：湖北省黄梅县龙感湖管理区交通中路。统一社会信用代码：914211006764534565。法定代表人：王春香，该公司董事长。被上诉人(原审第三人)：龙感湖瑞通运输贸易有限公司。住所地：湖北省黄梅县龙感湖管理区交通中路。统一社会信用代码：914211007641311822。法定代表人：王涛，该公司负责人。被上诉人(原审第三人)：王萌，女，1990年3月5日出生，汉族，住湖北省黄梅县。被上诉人(原审第三人)：杨定先，男，1963年7月20日出生，汉族，住湖北省黄梅县。上诉人段光明因与被上诉人周静、王正国、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司（以下简称瑞通房地产公司）、龙感湖瑞通运输贸易有限公司（以下简称瑞通运输公司）、王萌、杨定先案外人执行异议之诉一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初1855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。段光明上诉请求：撤销原判，改判驳回周静提出的执行异议诉讼请求。事实与理由：一、周静与瑞通房地产公司签订的房屋买卖合同无效。1、杨定先以月利率6%至7%不等向该公司实际控制人王正国名下的瑞通运输公司放高利贷，在该公司无力偿还的情况下强迫王正国以其名下瑞通房地产公司开发的房屋抵债，王正国受杨定先的胁迫将多份盖有瑞通房地产公司公章的空白合同及空白财务收据交给杨定先，涉案雷池花苑小区2栋206号商品房其实是周静与杨定先签订的，瑞通房地产公司对此不知情，亦未收取周静的购房款。2、瑞通房地产公司从未与杨定先之间达成以房抵债的协议，杨定先无权处置瑞通房地产公司开发的房屋。3、杨定先与周静之间签订的商品房买卖合同确定的房屋总价为30万元，远远低于市场价值，是杨定先、周静之间恶意串通损害瑞通房地产公司权益的行为，商品房买卖合同因违法而无效。4、周静就是杨定先找来与瑞通房地产公司签订房屋买卖合同进而达到掩盖高利放贷的目的。二、周静没有排除执行的权利，不能阻却法院执行。1、本案中，周静与杨定先恶意串通，以明显低于市场价值违背瑞通房地产公司真实意思所签订的合同无效，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，周静不是合法权利人，不能提起执行异议之诉。2、瑞通房地产公司开发的房屋并未竣工验收，更没有向周静办理交付手续，周静并未实际占有，且周静另有住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不应支持其异议请求。3、周静提出异议的房屋所有权仍属于瑞通房地产公司，其无权主张涉案房屋所有权。周静辩称，同意一审判决。其他当事人未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。周静向一审法院起诉请求：1、依法裁定排除执行案外人案涉房屋的执行，确认周静于2015年10月20日与瑞通房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认黄梅县龙感湖“雷池花苑”小区（206号）商品房归周静所有；2、裁定撤销对周静购买的位于黄梅县龙感湖“雷池花苑”小区（206号）房屋的强制执行，并解除对上述商品房的查封；3、督促瑞通房地产公司立即协助和配合周静办理“雷池花苑”小区（206号）商品房的产权过户备案登记；4、本案的案件受理费由段光明、王正国、瑞通房地产公司负担。一审法院认定事实：段光明与王正国、瑞通运输公司民间借贷纠纷一案，一审法院以（2018）鄂1127民初1562号民事调解书审结。调解书生效后，段光明向一审法院申请执行，执行中，段光明与王正国、瑞通运输公司达成和解协议，瑞通房地产公司向一审法院出具担保书，以其开发的“雷池花苑”14栋房屋为王正国、瑞通运输公司提供执行担保。一审法院于2019年1月7日作出（2018）鄂1127执847号执行裁定书，裁定查封登记在瑞通房地产公司名下的“雷池花苑”楼盘预售的担保房屋13栋，包含涉案的206号房屋。周静遂向一审法院提出执行异议，一审法院经审查于2019年4月15日作出（2019）鄂1127执异38号执行裁定书，驳回周静异议请求，故周静依法提起案外人执行异议之诉。2015年10月20日，周静与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买“雷池花苑”第二幢206号房屋，面积为284．72㎡，房屋总价30万元。该格式合同注明瑞通房地产公司法定代表人为王正国。瑞通房地产公司于2015年10月29日出具收据，“收周静购房款30万元”。该收据加盖瑞通房地产公司财务专用章，经办为“吕丽娟”。周静之后对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，未装修入住。瑞通房地产公司2008年10月15日成立，法定代表人为王正国，2011年12月30日法定代表人变更为徐永林，2012年6月18日法定代表人变更为王春香。2015年9月10日，瑞通房地产公司与杨林签订抵押合同，瑞通房地产公司用其所有的雷池花苑在建别墅79套向杨林提供抵押担保（因瑞通运输公司向杨林借款900万元），双方约定如借款人未按约定归还借款本息则出借人有权处理瑞通房地产公司抵押财产。杨林系第三人杨定先的儿子。另查明，第三人王萌因与湖北瑞华房地产开发有限公司存在纠纷，于2017年6月27日向黄冈市中级人民法院提出诉前财产保全申请，瑞通房地产公司以其位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套（含涉案房屋××号）商品房为第三人王萌提供保全担保，黄冈市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）鄂11财保6号民事裁定书，裁定查封瑞通房地产公司位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套商品房（含涉案房屋××号），并向黄冈市龙感湖管理区建设局下达协助执行通知书。查封期限自2017年7月11日至2020年7月10日。还查明，瑞通房地产公司开发的“雷池花苑”因多种原因未能竣工，“龙感湖雷池花苑业主委员会”对“雷池花苑”的后期配套工程（路、电、水、天然气等）自筹资金进行建设，并将因配套工程产生的费用按户分摊至各业主。一审法院认为，本案的争执焦点为：（一）周静与瑞通房地产公司基础法律关系的问题；（二）周静是否享有排除强制执行的权益的问题。关于周静与瑞通房地产公司基础法律关系的问题。因王正国实际控制的瑞通运输公司与第三人杨定先之间存在债权债务关系，双方约定并实际操作以瑞通运输公司关联企业瑞通房地产公司房产抵偿债务，后周静通过第三人杨定先与瑞通房地产公司就所抵房屋签订商品房买卖合同，并按照合同的约定通过第三人杨定先以消灭他人债务方式转移支付了购房款，瑞通房地产公司向周静出具了收款收据，并加盖了其财务专用章，足以证实周静与瑞通房地产公司之间基础的法律关系是商品房买卖关系。周静占有房屋应属商品房买卖合同权利，而非以物抵债的合同权利。瑞通房地产公司、王正国辩称其关联企业瑞通运输公司对第三人杨定先负有的债务早已还清，借贷关系已消灭，且第三人杨定先存在计收高息行为，因其未提供证据，且与瑞通房地产公司在第三人杨定先介绍的买房者未向其支付购房款的情况下仍然向购房者出具收款收据及与之订立购房合同的行为存在矛盾，故瑞通房地产公司、王正国该项辩解意见一审法院不予采纳。周静于2015年10月20日与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并约定自双方签字之日起生效，在瑞通房地产公司未举证并请求撤销或主张无效的情况下，该合同当然对双方当事人具有约束力，合同双方当事人均应按合同约定全面履行义务。周静虽已依据上述合同履行了义务并实际占有房屋，但鉴于本案系案外人执行异议之诉，非确认之诉，故对周静要求确认黄梅县龙感湖“雷池花苑”小区（206号）商品房归周静所有的诉讼请求，一审法院不予支持。关于周静是否享有排除强制执行的权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周静于2015年10月20日就已与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年10月29日按照合同的约定支付了购房款，而一审法院查封案涉房屋系2018年，且周静购买涉案房屋后，对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，虽未装修入住，但按照“龙感湖雷池花苑业主委员会”的要求，交纳了因该小区后期配套工程建设的分摊费用，实际履行了作为“雷池花苑”业主的义务，应认定对涉案房屋进行了实际占有。“雷池花苑”涉案房屋之所以未能办理过户登记，是因为“雷池花苑”因多种原因未能竣工，并非因周静的原因而未能办理过户登记。周静对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。瑞通房地产公司、王正国及第三人瑞通运输公司、王萌主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，强调涉案房屋并非周静名下唯一住房，周静不享有排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。对比第二十八条不难看出，二者立法本意都是对善意占有人的保护，但二者所指向的保护对象有所不同，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对不动产的性质没有特殊的要求，不论是商业用房还是居住用房，均一体保护；第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，是基于对消费者生存权的维护，侧重于保护消费者的生存权。而本案所涉的房屋并非是基于消费者生存权的维护，故本案应适用第二十八条的规定，无需审查所涉房屋是否系买受人名下唯一用于居住的房屋，故对瑞通房地产公司、王正国及第三人瑞通运输公司、王萌的此项观点一审法院不予采纳。综上，周静在法院查封之前就已经同瑞通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，且依据合同约定交清了房款，对涉案房屋已实际占有，未能办理过户登记原因不能归责于周静，故周静对涉案房屋依法享有排除强制执行的权益。遂判决：一、不得执行“雷池花苑”第二幢206号房屋。二、驳回周静的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院认为，本案存在以下两个争议焦点：一、周静与瑞通房地产公司于2015年10月20日签订的《商品房买卖合同》是否合法有效。结合已经查明的事实可知，杨定先与王正国实际控制的瑞通运输公司之间存在债权债务关系，在杨定先债权无法实现的情况下，双方商定通过瑞通运输公司关联企业瑞通房地产公司开发的房屋予以抵偿瑞通运输公司拖欠杨定先的债务。案涉周静购取的房屋系通过杨定先由周静与瑞通房地产公司于2015年10月20日签订房屋买卖合同而取得，周静与瑞通房地产公司之间形成了商品房买卖合同关系。上诉人段光明辩称上述合同是杨定先胁迫王正国将多份盖有瑞通房地产公司印章的空白合同和收据交由杨定先、合同实际是周静与杨定先签订、瑞通房地产公司对合同订立不知情均无相应的证据予以证实。根据周静与瑞通房地产公司签订的房屋买卖合同、收款收据及瑞通运输公司拖欠杨定先债务的基本事实看，周静、杨定先提出的通过瑞通房地产公司与购房户签订买卖合同用以冲抵瑞通运输公司拖欠杨定先的债务具有合理性和可信性，段光明辩称瑞通房地产公司未与杨定先达成以房抵债的辩解与现已查明的事实不符，本院不予采纳。涉案合同是周静与瑞通房地产公司签订，并非杨定先与周静所签订，房屋价格是瑞通房地产公司与周静之间的合意行为，杨定先对房屋价格并无决定权，故上诉人段光明以民法总则第一百五十四条之规定主张涉案房屋买卖合同无效的理由显然不能成立。虽杨定先参与促成周静与瑞通房地产公司房屋买卖合同的签订意在冲抵瑞通运输公司拖欠其债务，但现有证据无法证实杨定先向王正国控制的瑞通运输公司高利放贷，故不能认定周静与瑞通房地产公司签订房屋买卖合同旨在掩盖杨定先高利放贷行为，更不能据此认定周静与瑞通房地产公司之间签订的合同无效。因瑞通房地产公司与周静于2015年10月20日签订的房屋买卖合同加盖有出卖人瑞通房地产公司合同专用章，加盖法定代表人王正国签名章，买受人周静已经签字且认可房屋买卖的事实，合同内容具体明确，无合同法第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方签订的房屋买卖合同合法有效。二、周静是否享有排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周静与瑞通房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，签订合同的时间早于涉案房屋被查封的时间，瑞通房地产公司向周静出具的收据可证实周静付清了全部购房款30万元，且周静购买涉案房屋后，对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，并按照“龙感湖雷池花苑业主委员会”的要求履行了业主的义务，对涉案房屋进行了控制和管理，应认定其对涉案房屋进行了实际占有。之所以未能办理过户登记系因小区房屋竣工验收手续不齐全，并非因买受人周静的原因而未能办理过户登记。故周静对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应予支持。对于本案到底是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题，上述两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。对于房地产开发企业作为被执行人的案件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在法律适用上产生竞合，当事人可选择对其有利的条款进而主张权利。基于上述分析，周静作为合法购房户，在履行其合同义务的基础上有权对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，其依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张排除执行的权利应予保护，故对于周静名下是否存有其他用于居住的房屋，则不属于本案必须审查的范围。综上所述，段光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由段光明负担。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 刘小成审判员 邱爱兵二〇二〇年九月二十五日法官助理朱章勇书记员黄宁