浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初15931号原告（反诉被告）：马国琴，女，1971年7月26日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：胡云鹏，浙江金成太炎律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州嘉州置业有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道宝林路105号，统一社会信用代码：913301107276025391。法定代表人：吴忠泉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李小文，浙江智仁律师事务所律师。第三人：浙江金都物业管理有限公司余杭区分公司，住所地：杭州市余杭区闲林街道金都雅苑和睦苑9幢9-03号，统一社会信用代码：91330110759523528K。负责人：俞见明。委托诉讼代理人：郑洁、诸奇红，浙江智仁律师事务所律师。原告马国琴诉被告杭州嘉州置业有限公司（下称嘉州公司）、第三人浙江金都物业管理有限公司余杭区分公司（下称金都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用普通程序审理。嘉州公司于2019年10月9日向本院提起反诉，本案依法受理后决定与本诉合并审理，于2019年11月13日公开开庭审理了本案，马国琴及其委托诉讼代理人胡云鹏、嘉州公司的委托诉讼代理人李小文、金都公司的委托诉讼代理人郑洁均到庭参加诉讼。后经马国琴申请，本院委托浙江诚正价格评估有限公司进行司法鉴定。2020年5月25日本案第二次公开开庭进行了审理，马国琴及其委托诉讼代理人胡云鹏、嘉州公司的委托诉讼代理人李小文、金都公司的委托诉讼代理人郑洁均到庭参加诉讼。2020年8月27日本案第三次公开开庭进行了审理，马国琴的委托诉讼代理人胡云鹏，嘉州公司的委托诉讼代理人李小文，金都公司的委托诉讼代理人郑洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马国琴起诉称：2017年6月7日，嘉州公司以金都房地产集团的名义就杭州市余杭区闲林街道金都雅苑民丰苑18幢房屋（下称案涉房屋）出租事项进行招标，后马国琴中标，并于2017年6月20日与嘉州公司签订《租赁合同》。中标后，经马国琴现场勘查发现案涉房屋已由金都公司与案外人卑忠华签订《租赁合同》出租，约定租赁期限自2014年3月1日至2022年2月28日，即嘉州公司在中标时即已存在未如实告知马国琴的行为，构成违约。经反映无果后，马国琴为保证项目顺利落实，遂与金都公司、案外人卑忠华签订《三方协议书》，马国琴因此额外支付费用80万元。在租赁合同履行过程中，因金都雅苑业主多次阻挠施工，提出案涉房屋属于金都雅苑小区的配套公建，使用权属于全体业主，并向新闻媒体、政府部门反映情况导致马国琴租赁目的不能实现，因此马国琴于2018年11月12日开始正式全部停工。嘉州公司在对外招标过程中，隐瞒相关情况，导致马国琴巨大损失，为此马国琴为保护自身合法权益，特起诉至法院，诉讼请求：1、判令原、嘉州公司于2017年6月20日签订的《租赁合同》自2018年11月12日解除；2、判令嘉州公司返还马国琴租赁保证金100000元；3、判令嘉州公司返还马国琴租金680000元；4、判令嘉州公司赔偿马国琴实际发生经济损失3125554.82元（包括转让费800000元，房屋装修等费用1727936元，设备及项目服务费289900元，员工业务开支268000元，其他费用39718.82元）；5、判令嘉州公司赔偿马国琴其他经济损失1094000元（系马国琴为案涉房屋装修而采购的材料及工人费用中已签约但未实际支出的部分，按照尚未履行部分的约30%计算）；6、判令嘉州公司承担本案案件受理费、保全费。在本案审理过程中，原告增加一项诉讼请求：判令嘉州公司支付案涉房屋装修价值鉴定费60000元。嘉州公司答辩称：嘉州公司无任何违约行为。一、2017年6月20日，马国琴、金都公司以及案外人卑忠华经过友好协商，马国琴自愿表示同意向案外人卑忠华支付80万元作为补偿，并签订《三方协议》。马国琴的意思表示真实且合法有效，应视为对该项权利做出了合理处分，之后同日，马国琴与嘉州公司才签订《租赁合同》。马国琴以此来认定嘉州公司违约于法无据。案涉房屋确非住宅用房，并非马国琴诉称的城镇混合住宅，且《租赁合同》并未约定开办幼儿园用途，幼儿园开办不了，可以经营其他合适业态。因此不存在妨碍马国琴实现经营性的合同目的的情形。此外，在合同履行期间，嘉州公司及时交付案涉房屋，积极协助马国琴与各方进行协调，沟通等工作，无任何不配合协助情况。二、马国琴违法装修及未装修许可证所致，过错责任应由马国琴自行承担。马国琴既未经过嘉州公司同意，也未办理施工许可证，便擅自进场装修改造，即违反了《租赁合同》6.1.1条的约定，又违反了《中华人民共和国建筑法》等相关法律、法规，因此过错方在与马国琴，因此造成的损失应该由马国琴承担。由于马国琴存在违法装修行为，进而导致无法幼儿园迟迟不能开办，责任在马国琴。三、根据《租赁合同》约定及马国琴的声明，未通过相关行政审批的不影响租赁合同的履行，相关风险由马国琴承担。根据《浙江省幼儿园身板审批办法（试行）》规定，凡在我省范围内举办各类幼儿园均应进行申报和审批，马国琴与嘉州公司在《租赁合同》5.14条中约定，乙方开展经营活动需要进行行政审批的，则不影响租赁合同的履行，相关风险由乙方承担，因此，因未通过审批幼儿园无法正常开业，相关损失应由马国琴自行承担。另外，马国琴于2018年4月25日向嘉州公司出具了一份书面声明，承诺因包括但不限于小区业主投诉以及未能取得行政主管部门审批同意等引发的经营风险，由本人自行承担，与嘉州公司无关，该声明具有马国琴本人签字画押，为马国琴真实意思的表示，合法有效。马国琴要求嘉州公司返还租金，赔偿损失的诉讼请求应不予支持。四、马国琴拒不继续支付迟延的房租又不愿腾房，损害嘉州公司的权益，由此扩大的租金损失应由马国琴承担。原嘉州公司双方并未在合同中约定房屋租赁的用途为开办幼儿园，且由于马国琴装修许可证及开办幼儿园的审批一直未通过，在双方后续的协商中嘉州公司也多次建议马国琴改变房屋用途已实现租赁目的，但马国琴均置之不理，因此造成的损失应由马国琴承担。根据租赁款合同3.2条，案涉租金支付方式为先付后用，每期租金交纳必须在前一期租金交纳届满一年钱一个月内交纳，依据该条约定，马国琴应在2018年12月31日前支付2019年房屋租金，但马国琴至今未支付该笔租金，构成违约。马国琴不支付租金，又不腾退房屋，严重损害了嘉州公司的利益，因此要求解除合同。2019年10月10日，嘉州公司工作人员主动与马国琴协商，既然双方要求解除合同，希望不如立即腾退房屋来减少租金损失，有关合同解除的原因，责任及赔偿义务等待法院裁决，但马国琴拒不腾退房屋。马国琴既要求解除房屋租赁合同，却又不腾退房屋，致使租金损失不断扩大，应当对后续房屋租金损失承担全部责任。五、马国琴所谓经济损失尚未发生，证据不足。马国琴提交的合同、支付凭证等证据的真实性，合法性及关联性存在异议，不能证明马国琴的实际经济损失，以此作为嘉州公司索赔的依据证明力不足。金都公司陈述称：金都公司不是本案房屋租赁合同的当事人，具体意见以嘉州公司陈述为准。金都公司与马国琴、案外人卑忠华签订的三方协议书已经履行完毕。嘉州公司反诉称：根据马国琴与嘉州公司签订的《租赁合同》第三条约定，马国琴应于2018年12月31日之前支付第二笔（即2019年1月1日至2019年12月31日期间）房屋租金人民币68万元整，但马国琴至今未支付该笔租金，根据《租赁合同》第六条约定，马国琴逾期支付房租已经构成根本性违约，嘉州公司有权解除合同，取回租赁房屋，根据《租赁合同》第七条约定，马国琴应当向嘉州公司支付相当于2019年度两倍租金的违约金，故特此提出反诉，诉讼请求：1、判令解除双方签订的《租赁合同》；2、判令马国琴立即腾空租赁房屋并原状返还给嘉州公司；3、判令马国琴向嘉州公司支付自2019年1月1日期至租赁房屋之际腾退之日止的房租（暂计算2019年9月30日为人民币51万元）；4、判令马国琴赔偿嘉州公司违约金136万元；5、本案反诉诉讼费由马国琴承担。在本案审理过程中，嘉州公司变更第1项诉讼请求为判令双方签订的《租赁合同》自2020年6月6日起解除，撤回第2项诉讼请求，变更第3项诉讼请求为判令马国琴向嘉州公司支付自2019年1月1日起至2020年6月6日止的房租。马国琴反诉答辩：2018年11月12日因业主的维权已经致使案涉房屋租赁合同不能实现。嘉州公司因未将房屋存在的瑕疵告知马国琴，应承担违约责任。嘉州公司不承认违约行为，也不进行妥善处理，因此房屋未腾空的责任不仅仅是马国琴的。马国琴为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1、金都雅苑民丰苑18幢招商招标书一份（复印件），证明嘉州公司以金都房产集团名义就案涉房屋进行招商的事实。2、租赁合同、结算业务申请书、现金存款凭证各一份，证明马国琴中标后与嘉州公司就案涉房屋租赁事项签订租赁合同，且马国琴已按照合同约定向嘉州公司支付租金68万元，保证金10万元的事实。3、三方协议书、结算业务申请书各一份，证明嘉州公司就案涉房屋出租过程中存在未告知马国琴房屋已经出租的情形，存在违约，以及马国琴就清退原承租户卑忠华额外支出费用80万元，并实际交付卑忠华40万元，金都公司40万元的事实。4、金都雅苑产品说明书一份（复印件）、钱江晚报（2018年11月12日版）各一份，证明金都房产出售房屋时，提供业主的资料表明案涉房屋属于公建内容，公馆区，应属于业主全体使用，金都雅苑业主集体阻挠马国琴使用承租房屋，嘉州公司未协调解决，导致马国琴无法使用承租房的事实。5、确认书、分割登记许可证（复印件）、责令立即（限期）改正违法行为通知书（复印件）各一份，证明嘉州公司确认案涉房屋为非住宅，实际为城镇混合住宅，用途为住宅，不符合招标书及其确认书规定，不符合租赁合同及马国琴的使用用途，存在违约，以及嘉州公司擅自改变房屋用途的行为已经杭州市园区城市管理综合行政执法局进行确认违法，即存在违约的事实。6、建设工程设计合同（一），对私新线流水交易查询单、支付宝转账凭证（打印件）、历史明细清单各一份，证明马国琴事先租赁合同所涉项目支付设计费用175800元，尚需支付设计单位费用10200元的事实。7、杭州启迪幼儿园灯管印象合同，支付宝转账凭证（打印件）各一份，证明马国琴实现租赁合同所涉及项目支付设备费用19900元，尚需支付19900元的事实。8、脚手架承包协议，租金对账单，支付宝转账凭证（打印件）各一份，证明马国琴实现租赁合同所涉项目支出脚手架租金44000元（截止于2019年1月31日），且自2019年2月1日起马国琴每月支付租金2000元的事实。9、工程施工合同书、银行清单各一份，证明马国琴实现租赁合同所涉项目支出消防工程费10.5万元，尚需支付24.5万元的事实。10、空调供应及安装合同、银行清单各一份，证明马国琴实现租赁合同所涉项目支出空调设备费、安装费共计24万元，尚需支付6万元的事实。11、厨房设备采购合同书、银行清单各一份，证明马国琴实现租赁合同所涉项目支出厨房设备采购费用3万元，尚需支付6万元的事实。12、合同书、银行清单各一份，证明马国琴实现租赁合同所涉项目支出弱电工程费用10万元，尚需支付195881元的事实。13、个人劳务合同书、银行清单各一份，证明马国琴实现租赁合同所涉项目支出房屋漏水维修费用3136元的事实。14、装饰装修施工合同、银行清单各一份，证明马国琴实现租赁合同所涉项目支出承租房屋装修费用110万元，尚需支付305万元的事实。15、墙体拆除合同、银行清单、交付凭证、收条各一份，证明马国琴直线租赁合同所涉项目支出墙体拆除等施工费用20万元的事实。16、发票、收费凭证各一份，证明马国琴开办杭州市余杭区启迪幼儿园支付开办费用、日照分析费用6450元的事实。17、发票一组，证明马国琴实现租赁合同所涉项目支出水费2598.2元的事实。18、发票一组，证明马国琴实现租赁合同所涉项目支出电费30670.62元。19、个人劳务合同书、收条各一份，证明马国琴实现租赁合同所涉项目支付人工工资23.8万元。20、个人劳务合同、收条各一份，证明在租赁合同目的不能实现后，马国琴为保证房屋内设备施工等安全雇佣人员进行看管支出费用3万元（截止于2019年6月），还需每月支付5000元的事实。21、补充协议各一份，证明原嘉州公司就房屋租赁用途进行确认，用途是马国琴用于开办幼儿园等教育机构使用的事实。22、价格鉴定报告书及发票各一份，证明案涉房屋装修及附属中央空调市场价格及马国琴支付鉴定费的事实。23、情况说明一份，证明因案涉房屋改建为幼儿园不符合房屋设计规划用途，而被杭州市余杭区综合行政执法局予以处罚的事实。嘉州公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：1、《租赁合同》一份，证明2017年6月20日，嘉州公司与马国琴双方关于房屋租赁合同约定，其中并未约定用途为开办幼儿园，租金实行先付后用原则，马国琴不得擅自对承租场地建筑装修整改，需获得嘉州公司同意，马国琴开展经营活动需要进行行政审批，未通过行政审批的，则不影响租赁合同履行，相关风险由马国琴承担。2、房权证（复印件）一份；证明案涉房屋所有权为嘉州公司的事实。3、申明一份，证明2018年4月25日马国琴向嘉州公司书面声明称承租案涉房屋用于开办幼儿园，因包括但不限小区业主投诉以及未能取得行政主管部门审批同意等引发的经营风险，由马国琴自行承担，与嘉州公司无关。4、嘉州公司员工与马国琴本人的通话录音一份，证明案涉房屋一直由马国琴占有使用，马国琴不同意腾退房屋也不愿意转租，自认装修违规的事实。5、律师函回单二份，证明原嘉州公司双方关于双方租赁事宜进行协商沟通无果。6、停工整改通知一份，证明马国琴在施工前没有经过许可，导致被处罚，因此马国琴的损失应该马国琴自己承担的事实。7、房屋交接笔录一份，证明2020年6月5日双方对案涉房屋进行移交，并对移交后期的事情做了说明的事实。金都公司为证明其意见，向本院提交以下证据材料：委托书、银行扣款业务自助回单各一份，证明金都公司受马国琴的委托已将案涉《三方协议》中代为保管的40万元款项支付至案外人卑忠华账户的事实。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：马国琴提交的证据，嘉州公司对证据1三性不认可；对证据2、3三性无异议；对证据4三性有异议；对证据5中的确认书无异议，分割登记许可证、整改通知书三性有异议；对证据6-20、三性有异议；对证据21真实性认可，证明目的有异议；对证据22三性无异议；对证据23真实性、合法性无异议，证明力有异议；对证据24三性有异议。金都公司的质证意见与嘉州公司一致。经本院审查后认为，马国琴提供的证据1-24对本案待证事实有证明力，其中的复印件与当事人庭审陈述及其他证据材料能够互相印证，故本院予以认定，并结合其他证据及庭审陈述查明本案事实。嘉州公司提交的证据，马国琴对证据1、2、3三性无异议；对证据4三性有异议；对证据5、6、7三性无异议。金都公司对证据三性均无异议。经本院审查后认为，嘉州公司提供的证据对本案待证事实有证明力，其中复印件与当事人庭审陈述相一致，故本院予以认定，并结合其他证据及庭审陈述认定本案事实。金都公司提交的证据，马国琴及嘉州公司对证据三性无异议。经本院审查后认为，金都公司提供的证据对本案待证事实有证明力，故本院予以认定。本院根据到庭当事人的庭审陈述和本院确认的有效证据，认定案件事实如下：2017年6月，马国琴获知杭州市余杭区金都雅苑民丰苑18幢整幢（非住宅）地上三层房屋（下称案涉房屋）整体出租的信息，萌生承租意向，遂与出租方进行洽谈。因案涉房屋当时由金都公司出租于案外人卑忠华，且租赁期限至2022年2月28日后，马国琴、金都公司及卑忠华于2017年6月20日签订《三方协议书》，约定：卑忠华于2017年9月30日前解除其与金都公司签订的《租赁合同》，并于同日将房屋返还金都公司；同时马国琴为取得物业租赁权益，同意向卑忠华支付800000元的补偿；三方还对款项支付方式进行了约定。同日，马国琴与嘉州公司签订《租赁合同》，约定：马国琴向嘉州公司承租案涉房屋，承租面积为2919.9平方米，租期自2017年10月1日至2032年12月31日；2017年10月1日至2018年12月31日房屋租金为680000元，2019年1月1日至2019年12月31日租金为680000元，2020年1月1日至2020年12月31日租金为680000元……；租金实行先付后用，一年支付一次，首笔租金自合同签署之日后2日内支付，以后每期租金缴纳必须在前一期租金缴纳届满一年前一个月内缴纳；马国琴向嘉州公司支付100000元履约保证金，作为马国琴全面履行合同义务的担保，若马国琴在承租案涉房屋期间拖欠场地租金等相关费用超过十五日的，嘉州公司有权没收全部履约保证金；合同履行期内，任何一方擅自解除合同或因一方过错导致合同被提前解除的，责任方应向对方承担相当于届时当期年度租金2倍的违约金；以及其他合同事项。上述合同签订后，马国琴陆续向案外人卑忠华支付补偿费800000元，向嘉州公司支付了首期租金680000元及履约保证金100000元。2017年9月，马国琴接管案涉房屋，并准备进行装修。2018年3月，为在案涉房屋内开办“杭州市余杭区启迪幼儿园”，马国琴开始办理相关行政审批手续。2018年4月25日，马国琴向嘉州公司出具书面声明一份，注明马国琴承租案涉房屋用于开办幼儿园，并称如在承租期间有小区业主及相关人员投诉或发生争议的，恳请嘉州公司协助进行协调；因包括但不限于小区业主投诉以及未能取得行政主管部门审批同意等引发的经营风险，由马国琴本人承担，与嘉州公司无关。后马国琴开始拆除案涉房屋原有装修，并陆续进行装修施工。此后，因金都雅苑业主提出案涉房屋属于金都雅苑小区的配套公建，使用权属于全体业主，故而多次阻挠马国琴的装修施工，并向新闻媒体、政府部门反映情况。2018年11月12日《钱江晚报》刊登相关新闻报道。2018年11月，案涉房屋装修工程停工。2018年12月21日，马国琴向嘉州公司发出律师函，陈述上述情况，认为嘉州公司的行为已涉嫌违约，并要求嘉州公司严守合同约定、及时处理纠纷。嘉州公司随后回函，否认存在违约行为。2019年4月4日，杭州市余杭区住房和城乡建设局下达停工整改通知书，指出案涉房屋改造工程未事先办理施工许可证，责令停工整改。2019年4月15日，杭州市余杭区综合行政执法局闲林中队下达《责令立即（限期）改正违法行为通知书》，指出将案涉房屋改建为幼儿园的行为违反了《浙江省城乡规划法》第四十七条第一款的规定，故责令停止违法行为。此后，马国琴认为嘉州公司在合同履行过程中存在重大违约，导致其经济损失，遂提起诉讼。另查明，在本案审理过程中，应马国琴的申请，本院依法委托浙江诚正价格评估有限公司对案涉房屋装修及附属中央空调的价格进行鉴定。2020年4月23日，浙江诚正价格评估有限公司作出价格鉴定结论：1.金都雅苑民丰苑18幢整幢装修，在2018年4月12日至2018年11月23日期间（鉴定基准日期）的价格合计为人民币玖拾伍万贰仟肆佰玖拾肆元玖角柒分（?952494.97元）；2.金都雅苑民丰18幢附属的中央空调的现有价值，在2020年4月2日（鉴定基准日期）的价格为人民币壹拾陆万伍千元整（?165000.00元）。马国琴为本次鉴定先行垫付鉴定费60000元。2020年6月5日，马国琴与嘉州公司达成协商意见，马国琴将案涉房屋腾空交还嘉州公司，附属中央空调未搬离。本院认为，马国琴与嘉州公司之间的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，双方均应按约履行。现就双方争议的焦点问题，本院做如下认定：就本案本诉部分，首先，双方在审理过程中均主张解除房屋租赁合同，但对于合同解除时间存在争议。马国琴认为，案涉房屋装修工程于2018年11月被迫停工，其承租房屋用于开办幼儿园的合同目的已经无法实现，《钱江晚报》于2018年11月12日发出的新闻报道是上述情况的直接体现，故主张合同解除时间为2018年11月12日。嘉州公司则认为合同应自2020年6月6日双方办理房屋腾退交接手续时解除。本院认为，马国琴于2018年12月尚与嘉州公司通过律师函进行交涉，其中仅要求嘉州公司遵守合同约定并处理好争议，并未要求解除合同。现马国琴主张的合同解除时间，与上述意思表示存在明显冲突，故本院不予支持。根据庭审调查，在争议发生后双方均未有证据显示曾提出过解除合同的意思表示，直至2020年6月5日双方协商腾退、归还房屋。故本院认为，案涉房屋租赁合同解除的时间应定于2020年6月5日为宜。其次，就房屋租赁合同履行期间双方是否存在违约情形的争议。马国琴认为：其一，嘉州公司在2017年6月发布房屋出租信息时，未告知房屋已由案外人卑忠华承租，导致马国琴为承租房屋而不得不与金都公司、卑忠华签订三方协议，并额外支付补偿费800000元；其二，案涉房屋的建筑规划用途不能够用于开办幼儿园，嘉州公司作为房屋的产权人，应当知晓该情况，但在签约时未告知马国琴，导致马国琴开办幼儿园的合同目的无法实现，并因装修而产生巨额经济损失。因此，嘉州公司存在违约情形，应当承担违约赔偿责任。嘉州公司则认为，其一，马国琴是在与金都公司、案外人卑忠华签订《三方协议》后方才与嘉州公司达成房屋租赁合同，嘉州公司并无隐瞒出租信息的行为。其二，马国琴在签约时未提出合同目的要开办幼儿园，在后续发生争议时，嘉州公司多次提示马国琴开办幼儿园可能存在风险，提醒其改变经营业态降低损失，但马国琴置若罔闻。其三，案涉房屋装修工程遭到行政部门处罚并停工的根本原因，是马国琴在未按约通知嘉州公司、且未依规办理房屋装修审批手续的情况下，擅自开工，嘉州公司并无违约情况。现马国琴长期拖欠房租不负，造成本案纠纷，应承担违约责任。综合当事人提交的证据材料及庭审陈述，本院认为，根据杭州市余杭区综合行政执法局闲林中队提供的情况说明，该部门于2019年4月15日下达的《责令立即（限期）改正违法行为通知书》中明确指出，将案涉房屋由原先的会所改建为幼儿园的行为，涉嫌违反了《浙江省城乡规划法》第四十七条第一款的规定。据本院查询，上述法规条文为“房屋使用人应当按照建设工程规划许可证确定的用途使用房屋。确需临时改变房屋用途的，应当经城市、县人民政府城乡规划、国土资源主管部门批准，并按照城市、县人民政府的规定交纳土地收益金”。依照上述条款，可以合理推定案涉房屋的建设工程规划许可证确定的用途中不包括开办幼儿园。该房屋规划性质与马国琴的房屋使用目的形成根本冲突，是导致合同无法继续履行的直接原因。嘉州公司作为房屋所有权人，理应知晓房屋规划许可用途，但其在签约时未告知马国琴，在2018年4月25日已收到马国琴的声明、了解到租赁房屋的目的是准备开办幼儿园的情况下，仍然未履行通知义务，最终导致马国琴的合同目的无法实现的后果。嘉州公司的行为已构成违约，应当承担主要责任。马国琴作为房屋承租人，在签订租赁合同前未详细了解房屋规划用途等信息，未尽到注意义务，应承担次要责任。嘉州公司辩称马国琴可以变更房屋用途，但在案涉房屋装修设计已完成、装修施工早已开始的情况下，依照一般社会经验而言，此时变更房屋用途已经难以实现。另外，马国琴虽有未经审批开展装修活动的过错，但该过错可以通过补充申报等措施补正，并非造成合同目的无法实现的关键原因。因此，嘉州公司的答辩意见本院不予支持。综上，结合马国琴与嘉州公司在合同履行期间的过错程度，针对马国琴的本诉诉讼请求，本院作如下处理：1、房屋租赁保证金100000元，因嘉州公司在合同履行过程中过错较大，故应予退还马国琴。2、已付房租680000元部分，本院结合双方过错情形及合同履行情况，酌情支持退还544000元。3、实际经济损失部分，根据马国琴主张的损失清单，分别做如下处理：支付给案外人卑忠华的转让费800000元，系马国琴为承租案涉房屋进行准备所付出的经济成本，合同的解除导致该经济损失无法收回，故本院酌情支持由嘉州公司赔偿680000元。房屋装修涉及费用及设备和项目服务费部分，主要包括三部分，其一是装修设计费，根据马国琴提交的建设工程设计合同及相关付款凭证，本院确认设计费支出为148800元。超出部分，因无相应付款凭证，本院不予认定。其二是案涉房屋已有装修的损失，依据鉴定机构的市场价格鉴定报告，本院确定装修实际损失金额为952494.97元（除附属中央空调）。上述两项共计1101294.97元，依照双方责任分担，本院确定嘉州公司应支付赔偿款881036元。其三是附属中央空调，虽可移动，但考虑到拆卸后经济价值减损明显，故本院确定应原样保留，并由嘉州公司支付补偿价款165000元。员工业务开支部分，根据马国琴提交的劳务合同书及收条，结合雇佣员工管理事项及期限，本院酌情认定80000元，由嘉州公司支付赔偿款64000元。超出部分，本院不予支持。其他费用部分，根据马国琴提交的相关合同、发票及付款凭证等材料，本院认定项目日照分析费用5250元、验资费用1000元、验资证明费200元、水费2598.2元及电费30670.62元，以上共计金额为39718.82元，嘉州公司应支付补偿款31775元。4、其他经济损失部分，因案涉房屋装修工程早已停工，后续的材料购买及人员安排应当及时停止，且马国琴未提交实际支出记录，本项诉请缺乏事实依据，故本院不予支持。5、鉴定费部分，结合双方过错程度，本院酌情确定嘉州公司应负担48000元。就本案反诉部分，马国琴辩称在案涉房屋装修停工后，因嘉州公司拒不承认违约行为，也未提出妥善的处理办法，考虑到双方争议及后续诉讼事项，故无法腾空房屋。本院认为，2019年4月15日杭州市余杭区综合行政执法局闲林中队下达《责令立即（限期）改正违法行为通知书》之前，根据前述本院已认定的合同履行过程中双方过错情况，本院酌情支持马国琴应向嘉州公司支付房屋租金为39123.2元。2019年4月15日后，因《责令立即（限期）改正违法行为通知书》已下达，马国琴及嘉州公司已知晓将案涉房屋改建为幼儿园的合同目的已无法实现，故双方均应采取适当措施避免损失扩大。虽嘉州公司此前已提示可先解除合同并腾退房屋，但双方未就此达成合意，亦未及时启动鉴定程序，导致房屋闲置产生额外的经济损失。对此，马国琴及嘉州公司均应承担部分责任。嘉州公司主张的自2019年4月16日至2020年6月6日的房屋租金，经核算共计776877元，本院酌情确定马国琴应承担388438.5元。嘉州公司主张的违约金部分，考虑到合同履行过程中双方均存在过错，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马国琴与被告（反诉原告）杭州嘉州置业有限公司于2017年6月20日签订的《租赁合同》，于2020年6月5日起予以解除。二、被告（反诉原告）杭州嘉州置业有限公司退还原告（反诉被告）马国琴租赁保证金100000元及房屋租金544000元，于本判决生效后十日内履行。三、被告（反诉原告）杭州嘉州置业有限公司支付原告（反诉被告）马国琴经济损失赔偿金1821811元，于本判决生效后十日内付清。四、被告（反诉原告）杭州嘉州置业有限公司支付原告（反诉被告）马国琴为本次诉讼支出的鉴定费48000元，于本判决生效后十日内付清。五、原告（反诉被告）马国琴支付被告（反诉原告）杭州嘉州置业有限公司房屋租金388438.5元，于本判决生效后十日内付清。六、驳回原告（反诉被告）马国琴的其他本诉诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）杭州嘉州置业有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费23382元，由原告（反诉被告）马国琴负担11616元，被告（反诉原告）杭州嘉州置业有限公司负担11766元；本案反诉部分案件受理费10815元，由原告（反诉被告）马国琴负担2313元，由被告（反诉原告）杭州嘉州置业有限公司负担8502元。原告（反诉被告）马国琴于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）杭州嘉州置业有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员  周新宇二〇二〇年九月二十三日书记员  孙 瑛