辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10191号上诉人（原审被告）：沈阳宸邦置业有限公司，住所地沈阳市于洪区马三家镇马三家村。法定代表人：王金芳，该公司经理。委托诉讼代理人：赵蕾，辽宁卓政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾献刚，男，1957年5月9日出生，满族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：可抒楠，辽宁碧玉石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于佩丽，女，1957年10月27日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：可抒楠，辽宁碧玉石律师事务所律师。上诉人沈阳宸邦置业有限公司（以下简称“宸邦公司”）因与曾献刚、于佩丽房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初2032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宸邦公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原判认定事实不清。1、原判认定案涉房屋为沈阳国际物流港经济区管委会马三家土地征收局将案涉房屋补偿给被上诉人的事实有误。2016年2月16日，上诉人竞拍取得于洪区马三家蒲河3号地块，并与沈阳市规划和国土资源局于洪分局签订《土地拍卖成交确认书》。2017年宸邦公司开始施工，曾献刚多次到现场阻挠。2017年6月1日，宸邦公司与被上诉人签订《商品房预定协议书》及《补充协议》，同日，被上诉人收到上诉人交付的87万元的支票，之后又给了20万。此后，上诉人又配合被上诉人办理了入住手续。一审判决作出后，宸邦公司才了解到被上诉人违反《补充协议》约定，在取得上诉人给予的房屋和货币补偿后又通过闹访方式获得了政府的货币补偿1303510元，因此一审认定案涉房屋系政府给被上诉人补偿是错误的。2、在政府补偿和宸邦公司补偿中，被上诉人只可选择其一，不能获得双重补偿，多得的补偿即为不当得利。《补充协议》明确在被上诉人获得补偿后就不能再向政府要求补偿了。由此约定可见，宸邦公司与政府对被上诉人的拆迁补偿是二选一的关系。因此，被上诉人无权再向宸邦公司主张补偿。二、案涉纠纷应为拆迁补偿合同纠纷，而非商品房销售合同纠纷，原判案由和法律适用均错误。曾献刚、于佩丽辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。二、上诉人主张被上诉人到现场阻挠施工，应该提供相关证据，另外是否有上诉人陈述情形也与本次诉讼无关。不存在由上诉人补偿，拆迁补偿的主体是政府不是上诉人。2017年6月1日我方和政府达成拆迁补偿协议，原本达成协议时均以货币方式补偿，分三期，第一期130万，第二期87万，第三期是诉争房屋。协议仅能约定双方之间的法律关系，被上诉人是否与政府及马三家村征收相关事宜，不应该由该份协议约定。协议第四条是指政府所有的货币补偿支付后以及房屋办理过房产证后，双方没有任何纠纷。三、政府补偿和上诉人补偿二者不是取其一的关系，是并列的补偿关系。签订一系列协议是为了办理房证必要的手续，双方签订的补充协议时有效合同。上诉人应该承担违约责任。四、根据合同法相关规定，签订协议的双方应严格按照双方签订的协议履行权利义务，任何一方违约均应按照协议承担违约责任。因此，应依法维持原判。曾献刚、于佩丽向一审法院起诉请求：1.判令宸邦公司立即将办理位于沈阳市于洪区9门、12门、13门房屋产权相关手续交付给曾献刚、于佩丽；2.判令宸邦公司支付未能如期交付相关房屋手续的违约金659，777.65元；3.本案诉讼费等由宸邦公司承担。一审法院认定事实：曾献刚、于佩丽系夫妻关系。案外人曾辉系曾献刚、于佩丽的女儿。宸邦公司通过摘牌取得御龙湾3号（蒲河3号地）国有土地开发建设权。曾献刚、于佩丽为该被地块上的被征收户，并已与沈阳国际物流港经济区管委会马三家土地征收局达成征收补偿协议，并将位于沈阳市于洪区9门、12门、13门房屋安置给曾献刚、于佩丽。为办理前述房屋相关产权登记手续的需要，于2017年6月1日，曾献刚、于佩丽与宸邦公司签订三份《商品房预订协议书》，约定由曾献刚、于佩丽购买宸邦公司开发出售的位于沈阳市于洪区商铺（房屋价款1，580，815元）及12号门（房屋价款152132）、13号门（房屋价款152132）两个车库，合计总价款1，885，079元；第四条约定双方于2018年12月31日签订《商品房买卖合同》；同时第十二条补充条款约定：乙方（即曾献刚、于佩丽）在签订此协议书时已经付全款。同日，宸邦公司与曾献刚、于佩丽又签订一份《补充协议》，约定的主要内容有：一、宸邦公司将前述房屋出售给曾献刚、于佩丽，签订此协议时，免除曾献刚、于佩丽9号网点两年的取暖费等费用；二、宸邦公司承诺在2018年12月31日前将办理房屋产权的相关手续交付曾献刚、于佩丽，由曾献刚、于佩丽自行办理，如到期未能将相关手续交付，宸邦公司支付曾献刚、于佩丽房款总额10%的违约金，2018年12月31日后每延迟交付手续一个月增加房款总额5%的违约金；四、本协议签订后二日内，宸邦公司协助曾献刚、于佩丽办理网点房的入住手续，曾献刚、于佩丽应主动撤离御龙湾3号地，不再以任何理由阻碍宸邦公司正常的施工及建设，否则，产生的一切后果由曾献刚、于佩丽承担，曾献刚、于佩丽不再以任何理由与政府和马三家村谈及征收相关事宜等。协议签订后的2017年6月2日，宸邦公司为曾献刚、于佩丽出具了《房屋入住通知书》，向曾献刚、于佩丽交付了案涉三套房屋。2018年12月25日，宸邦公司向曾献刚、于佩丽出具一份《情况说明》，载明：因宸邦公司的原因，原定的交付房屋产权手续的时间推迟到2019年3月31日。双方在该《情况说明》上分别盖章、签字。2019年3月30日，宸邦公司再次向曾献刚、于佩丽出具《情况说明》一份，载明：关于原约定的交付办理房屋手续的时间，因宸邦公司的原因提出延期，曾献刚、于佩丽同意原有时间推迟到2019年6月30日。双方在该《情况说明》上分别盖章、签字。但到期后宸邦公司仍未能向曾献刚、于佩丽交付办理房屋的相关手续。2019年8月16日，为办理房屋产权登记的需要，宸邦公司与曾献刚、于佩丽就案涉12门及13门房屋分别签订了《商品房买卖合同》（已备案），两份合同均在第二十条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付起1095日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人无权解除合同，自上述期限届满次日起至该房屋具备办理所有权登记条件之日止，出卖人按买受人已付款十万分之一/日标准支付违约金。”2019年8月20日，宸邦公司为曾献刚、于佩丽出具了上述两处房屋的增值税发票。2019年8月22日，曾献刚、于佩丽向宸邦公司出具一份《情况说明》，载明：本人曾献刚、于佩丽将御龙湾1期2号楼9号网点更名为曾辉，双方自愿更名过户，发生任何纠纷与开发商无关。尔后，宸邦公司与曾献刚、于佩丽的女儿曾辉就案涉9号网点签订了《商品房买卖合同》（已备案），该合同第二十条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付起1095日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人无权解除合同，自上述期限届满次日起至该房屋具备办理所有权登记条件之日止，出卖人按买受人已付款十万分之一/日标准支付违约金。”2019年8月23日，宸邦公司为曾辉出具了上述房屋的增值税发票。曾献刚、于佩丽在庭审后提交的补充意见其自认其并未向宸邦公司支付过购房款。庭审中，法庭就曾献刚、于佩丽主张的违约金数额向宸邦公司进行了释明。宸邦公司提出曾献刚、于佩丽主张的违约金数额过高，且曾献刚、于佩丽也没有提供其所受实际损失的依据，客观也没有给曾献刚、于佩丽造成任何损失。另外，宸邦公司还表示双方新签订的《商品房买卖合同》中对违约金进行了调整，应按新的违约责任执行。另外，宸邦公司表示对于案涉房屋现已能够办理相关产权登记手续。曾献刚、于佩丽在庭审中表示，因9号网点的权利主体已经发生变化，故曾献刚、于佩丽只要求宸邦公司交付办理12号与13号房屋的相关手续。一审法院认为：曾献刚、于佩丽、宸邦公司双方为办理案涉房屋产权登记手续而签订的《商品房预定协议书》及《补充协议》体现了双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背社会公序良俗，该合同合法有效，应受法律保护。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，曾献刚、于佩丽、宸邦公司就办理案涉房屋产权登记手续已经达成了合意，宸邦公司应当按照约定及时将办理案涉房屋相关产权登记手续交付给曾献刚、于佩丽。宸邦公司拖延履行的行为属违约行为，应承担相应的违约责任。首先，关于曾献刚、于佩丽要求宸邦公司将办理案涉房屋相关产权登记手续交付的主张。因曾献刚、于佩丽在庭审中变更了第一项诉讼请求即只要求宸邦公司交付办理案涉12号与13号房屋的产权登记手续，对此一审法院予以认可。另外，宸邦公司在庭审中表示现已能够办理产权登记手续。故一审法院对曾献刚、于佩丽的该项请求予支持。其次，关于宸邦公司应否承担逾期交付办证手续违约责任的问题。本院认为，曾献刚、于佩丽与宸邦公司就办理案涉房屋相关产权登记手续问题已经达成合意，并对逾期交付办理产权登记手续的违约责任亦作了明确约定，双方应当按此约定履行。现宸邦公司未能如约履行，应承担相应的违约责任。对于宸邦公司提出的系因曾献刚、于佩丽没有及时具体确定哪一套房需要更名而导致延期办理相关手续，责任不在于宸邦公司的主张，因其未能提供相关证据加以证明，故对其该项主张一审法院不予采信。另外，双方虽然于2019年8月16日补签了《商品房买卖合同》，但因该《商品房买卖合同》系宸邦公司提供的格式合同，根据我国合同法第四十一条的规定，在对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。据此，在对《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约责任的解释时，在通常理解无法解释该违约责任条款时，应作出对宸邦公司不利的解释，即应解释为双方在《商品房买卖合同》中达成的违约责任的合意并不能否定之前双方所达成的逾期交付房屋产权登记手续应承担的违约责任的合意。对于宸邦公司提出的《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约责任已经变更了之前约定的违约责任的主张，缺乏有效证据证明，一审法院不予采纳。宸邦公司应承担《商品房买卖合同》签订之前双方所约定的逾期交付房屋产权登记手续的违约责任。第三，关于曾献刚、于佩丽主张的违约金数额问题。一审法院认为，曾献刚、于佩丽按照宸邦公司违约7个月折合成35%的比例主张违约金明显过高，同时宸邦公司亦提出调整违约金的意见，一审法院依法予以调整。首先，一审法院按照双方约定的房款总额10%的比例确定相应的违约金数额为188，507.90元（1，885，079元×10%）。其次，对于履行届满后延期履行期间的违约责任数额，一审法院参照第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第18条第二款的规定，即关于逾期办证的违约金，合同没有违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九第二款规定处理。该解释规定：未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（2）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。据此，一审法院按年利率6%的标准及曾献刚、于佩丽主张的7个月时间确定宸邦公司应承担的违约金数额。经核算，自宸邦公司逾期之次日起即从2019年1月1日起至2019年7月31日止，共计7个月，折算成年份为0.58年，即1，885，079元×6%×0.58年=65，600元。上述两项违约金数额合计为254，107.90元。另因在《商品房买卖合同》签订之前是由曾献刚、于佩丽与宸邦公司签订了案涉三处房屋的相关协议，宸邦公司的违约行为亦是在此期间发生，故宸邦公司应向曾献刚、于佩丽支付违约金254，107.90元。一审法院判决：一、沈阳宸邦置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内将位于沈阳市于洪区12门、13门房屋产权相关手续交付给曾献刚与于佩丽（相关手续以不动产登记机构要求开发商应提供的相关材料为准）；二、沈阳宸邦置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付曾献刚、于佩丽逾期交付房屋办证手续违约金254，107.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，397.80元，诉讼保全费3，819元，合计14，216.80元，由沈阳宸邦置业有限公司负担5475.50元，曾献刚与于佩丽负担8，741.30元。二审期间，上诉人宸邦公司提交以下证据：证据一、房屋补偿安置协议及资产评估报告，证明：2017年12月10日政府根据被上诉人拆迁资产的评估价格补偿了被上诉人1303510元；证据二、被上诉人出具的收条，证明：合同协议签订当天，被上诉人收到了我方支付的87万元支票，之后还先后支付了20万；证据三、报警情况登记表2份，证明：2017年3月27日、5月30日被上诉人阻挠我方施工，警察出警。被上诉人曾献刚、于佩丽质证称，证据一真实性有异议，该证据为复印件，我方未签订过该协议。我方仅于2017年6月1日针对补偿事宜与马三家土地征收局签订过协议及于上诉人签订过协议。证据二真实性有异议，为复印件，征收补偿应当以实际政府补偿为准，评估报告仅是参考，收款收据是政府同意87万补偿，但每次都是政府出面，有我签字，87万收到了没有异议，但我方接受的是政府的补偿，不是上诉人的补偿。证据三报警是我报的，时间记不清了。报警是因为双方尚未达成补偿协议之前上诉人就强行施工封道，所以我方报警。被上诉人曾献刚、于佩丽二审提交以下证据：证据一、住所证明，证明：案涉房屋其中网点是由政府补偿给我方，只是仅能由上诉人为我方办理房屋产权证，政府无法办理。证据二、补偿发放表，证明：政府才是补偿征收款的主体，而不是上诉人。证据三、盛京银行客户回单，证明：我方收到政府补偿款130多万，2018年2月12日。宸邦公司质证称，证据一真实性无法核实，居住证明仅能证明被上诉人在马三家中街67号9号有网点，与拆迁事宜无关，不能证明是政府补偿给被上诉人的。证据二、没有明确补偿款发放的主体是政府，结合上诉人提供的证据可知87万是上诉人补偿给被上诉人的，除了87万还有20万现金。证据三真实性没有异议，转账时间能够看出与上诉人提供的政府与被上诉人签订的补偿协议时间是一致的，说明补偿协议时在2017年12月签订的。对上述证据，本院结合案件事实予以综合认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中曾献刚、于佩丽与宸邦公司签订的《商品房预定协议书》《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对当事人具有约束力。根据上述合同及协议约定，宸邦公司系配合政府对曾献刚、于佩丽进行补偿安置，故宸邦公司应向曾献刚、于佩丽交付案涉12号、13号房屋的产权登记手续。关于宸邦公司主张曾献刚、于佩丽已获得政府补偿，故不应再向宸邦公司主张补偿的问题。本案双方签订的一系列协议中并未表明宸邦公司向曾献刚、于佩丽交付案涉房屋的前提为曾献刚、于佩丽放弃其他补偿。也无其他证据证明曾献刚、于佩丽取得其他补偿后，无权取得案涉房屋。故对宸邦公司的该项主张本院不予支持。关于本案宸邦公司的违约责任问题，宸邦公司未按照协议约定的时间向曾献刚、于佩丽交付房屋产权登记手续，应当向曾献刚、于佩丽支付违约金。一审法院按年利率6%的标准及曾献刚、于佩丽主张的7个月时间确定宸邦公司应承担的违约金数额，符合法律规定及本案实际情况，并无明显不当之处，本院予以维持。综上所述，上诉人沈阳宸邦置业有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14216.8元，由上诉人沈阳宸邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年九月二十五日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；