北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6508号上诉人（原审原告）：张立学，男，1969年7月26日出生，汉族，住址北京市西城区。委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张宝金，男，1977年1月27日出生，汉族，住址北京市丰台区。委托诉讼代理人：戈翠玲，北京汉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓迎欣，北京汉腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张宝福，男，1963年11月27日出生，汉族，住址北京市朝阳区。上诉人张立学因与被上诉人张宝金、被上诉人张宝福执行异议之诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张立学上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持张立学的一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由张宝金、张宝福负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1．张宝金提供的其与张宝福于2014年7月就北京市朝阳区小红门乡鸿博家园一期B区7号楼2单元1201号腾退安置房屋（以下简称涉案房屋）签署的《北京市存量房屋买卖合同居间服务合同》，该合同非张宝福本人签署，不具有真实性。张宝金承认从未见过张宝福本人，而是由张宝福的儿子张伯伦持一份有张宝福及张宝福配偶高桂琴签名的《同意书》，代张宝福与张宝金签署《北京市存量房屋买卖合同居间服务合同》。通过与另案中高桂琴提供的2014年8月的《离婚协议书》对比，《同意书》与《离婚协议书》中张宝福与高桂琴的签名并不一致，并且在《离婚协议书》中约定，涉案房屋在双方离婚之后归张宝福所有，此约定也与房屋出售一事相悖。2．涉案房屋的所有权人张宝福未收取任何房屋的售房款，也未授权他人代为收款。张宝金提供的《同意书》无法证明是由张宝福本人签署。其次该《同意书》中也未授权他人可以代为收取涉案房屋的售房款。而张宝金提供的证据显示是将款项支付给了张伯伦，所谓的《收据》也非张宝福所写。3．涉案房屋是基于张宝福与北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室签署的《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》所获得，该协议书中的被腾退人为张宝福，实际腾退人口为张宝福及高桂琴。因此，张宝福的儿子张伯伦对涉案房屋不具有任何权利，其仅凭一张不具有真实性的《同意书》代张宝福出售涉案房屋并收取涉案房屋的售房款，不具有任何法律依据；张伯伦无权处分涉案房屋，无权获得涉案房屋收益。4．涉案房屋至今仍然归属于张宝福所有，该房屋的所有权并未转移。张宝金的合法占有应以张宝金取得房屋所有权为依据。本案房屋买卖合同存在瑕疵，不能认定张宝金合法有效占有涉案房屋。基于以上事实，不能认定张宝福为涉案房屋的出售人，不能认定张宝金为涉案房屋的合法买受人，不能仅仅以张宝金占有使用涉案房屋就认定其为房屋所有权人。张立学在一审期间就以上事实提供了相应证据，但一审法院未予采纳。张宝金辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张立学的上诉，维持一审判决。具体理由如下：一、张宝金与张宝福双方签署的《北京市存量房屋买卖合同居间服务合同》是双方的真实意思表示，并无违反法律法规的行为，合法有效。张宝金与张宝福既不是朋友、亲属，也没有其他关系，在购买涉案房屋前根本不认识。《北京市存量房屋买卖合同居间服务合同》系双方于2014年7月8日由专业的房产经纪公司北京宏源祥房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称宏源祥公司）居间签署的，交易全过程完整、流程清晰，居间人员持证，各项合同约定系双方真实意思表示，未违反法律法规，亦不存在恶意串通侵害第三人利益的行为，因此，《北京市存量房屋买卖合同居间服务合同》是合法的。张宝金就涉案房屋已支付全部市场对价，并于2015年11月合法占有使用涉案房屋至今，有各项付款凭据、燃气、水、电、物业费等票据为证。涉案房屋目前之所以未过户至张宝金名下，系由于涉案房屋属于腾退安置房，目前还没有办理房屋产权证书，不具备过户条件，张宝金对此无过错。二、张宝福之子张伯伦的代理行为合法有效。张伯伦系张宝福之子，在交易房屋时出具了其父母张宝福、高桂琴共同签署的同意出售涉案房屋的《同意书》。张伯持该《同意书》代理张宝福、高桂琴与张宝金签署《北京市存量房屋买卖合同居间服务合同》并办理收款等各类手续，这些行为使张宝金有理由相信张伯伦具备代理资格且代理行为有效。张立学以张宝福与高桂琴在《离婚协议书》中约定涉案房屋归张宝福所有为由，主张张宝福于2014年7月8日出售房屋的行为与离婚协议的约定相悖，此系张立学的主观臆测。《离婚协议书》系张宝福家庭的内部事务，张宝金购买房屋时对此毫不知情。张伯伦持《同意书》与张宝金签约，符合签约行为要件，张宝金有理由相信张宝福出售房屋的事实，张宝金在此交易过程中并无过错。三、张立学及其父亲张敬海怠于行使权利，自身存在过错，与张宝金无关，要求执行张宝金合法购买来的涉案房屋没有事实依据。张立学父子与张宝福的借贷关系成立于2007年，时隔9年后，于2016年才寻求法律途径解决借贷事宜并取得执行依据，而不是在双方约定的还款日期到期时或合理的期限内提起诉讼行使权利，相较于张宝金于2014年买房、2015年入住等事实，张立学父子明显存在怠于行使权利的过错，与张宝金没有任何关联性。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张宝金的情况符合该条规定中可以排除执行的全部情形，且在一审法院判决书中已得到确认。张宝福未参加二审诉讼，亦未提交书面答辩意见。张立学向一审法院起诉请求：1．继续对北京市朝阳区小红门乡鸿博家园一期B区7号楼2单元1201号腾退安置房采取强制执行措施；2．由张宝金、张宝福承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：张敬海与张宝福民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年4月28日作出（2015）大民（商）初字第86号民事判决书，判决张宝福偿还张敬海借款本金600000元及利息。判决书生效后，张宝福未如期履行判决书确定的义务，张敬海向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2019年2月26日查封涉案房屋。张宝金就涉案房屋提出案外人异议，一审法院于2019年9月30日作出（2019）京0115执异226号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。2019年10月6日，张敬海死亡。2019年10月24日，北京市志诚公证处出具（2019）京志诚内民证字第04319号公证书，证明张敬海就（2015）大民（商）初字第86号民事判决书项下的债权由张立学继承。张立学不服（2019）京0115执异226号执行裁定，向一审法院提起执行异议之诉，即本案。张宝福与高桂琴系夫妻关系，张伯伦系二人之子。涉案房屋系张宝福基于其作为被腾退人与腾退人北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室签订的《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》所获得的安置房屋。2014年7月8日，张伯伦以甲方张宝福（出售方）委托代理人的身份、与乙方（买受方）张宝金、丙方（居间方）宏源祥公司签订《北京市存量房屋买卖居间服务合同》，约定：甲方所售房屋为涉案房屋；甲方和乙方通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：宏源祥公司，营业执照注册号：11010512405884，房地产经纪职业人员姓名：李莉萍，资格证书编号：京房工06-01-0754）；房屋成交价格为156万元，乙方可在签订本合同的同时支付定金5万元；2014年6月28日乙方向甲方支付定金5万元，2014年7月8日乙方向甲方支付购房款151万元；甲方应当在2015年3月20日前将该房屋交付给乙方；居间信息费42000元。张宝金向一审法院提交张伯伦于2014年7月8日向其提供的《同意书》一份，内容为：家庭成员张伯伦、张宝福、高桂琴同意张伯伦出售涉案房屋；本同意书签署人保证具有真实性和合法性，如有虚假则出售人将承担全部法律责任及经济损失。2014年7月8日，张宝金通过其中国平安银行账户向张伯伦中国工商银行账户转账151万元。同日，张伯伦向其出具手写收据，内容为：今收到张宝金交来涉案房屋购房款及定金，共计156万元。2018年7月8日，张宝金从其中国平安银行账户内取出现金4万元。同日，宏源祥公司向其出具手写收据，内容为：今收到张宝金交来服务费42000元。为证明对涉案房屋的占有情况，张宝金提供了本人及其父亲张春山为涉案房屋交纳物业费、燃气费、水费、电费的相关凭据，根据上述证据，一审法院认定张宝金于2015年11月20日已占有涉案房屋。为反驳张宝金的主张，张立学提交张宝福、高桂琴于2014年8月25日签订的《离婚协议书》复印件一份，证明：一是《离婚协议书》中张宝福、高桂琴的签名笔迹与《同意书》中不一致；二是《离婚协议书》中约定涉案房屋归张宝福所有，与张宝金主张的张宝福已于2014年7月8日向其出售涉案房屋的事实不符。一审法院认为，根据民事诉讼法的规定，张宝福经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃相应诉讼权利，自行承担不利的法律后果。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。本案中，第一，涉案房屋系经宏源祥公司居间介绍成交，且张伯伦为张宝福之子，在与张宝金签订《北京市存量房屋买卖居间服务合同》时，张伯伦持有张宝福、高桂琴同意张伯伦出售涉案房屋的《同意书》，基于房地产经纪公司居间交易的正当性、张宝福与张伯伦的身份关系、张伯伦提供的代理权证明材料，张宝金有理由相信张伯伦有代理权，故一审法院认定张宝金于查封前签订了合法有效的书面买卖合同。第二，张宝金提交的证据证明其至少于2015年11月20日起已在涉案房屋内居住，故其在查封前已合法占有涉案房屋。第三，张宝金提交的转账凭证、收据等证据可形成完整证据链，证明已支付涉案房屋的全部价款。第四，涉案房屋为腾退安置房，不具备过户条件，故未办理过户登记并非张宝金自身原因。综上，张宝金享有排除强制执行的民事权益，对于张立学的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决：驳回张立学的全部诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，就涉案房屋未办理过户登记的原因，经本院询问，张立学、张宝金均以书面形式回复称，涉案房屋所在的鸿博家园一期B区至今未办理初始登记，涉案房屋也无法办理分户产权登记。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，张立学之父张敬海依据其与张宝福之间民间借贷纠纷一案的生效民事判决书向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年2月26日查封了涉案房屋。后张宝金以其为涉案房屋的实际买受人和占有人为由提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。张宝金为证明其异议主张，提供了2014年7月8日，张伯伦代理张宝福作为出售方、张宝金作为买受方、宏源祥公司作为居间方，三方签订的《北京市存量房屋买卖合同居间服务合同》。该合同约定，该合同的组成部分包括小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议、房屋腾退安置协议附件、身份证、户口本、银行转账凭证等。张宝金还提供了签约时张伯伦出示的由其父母张宝福、高桂琴共同签署的同意张伯伦出售涉案房屋的《同意书》，张宝金向张伯伦支付购房款的转账凭证，张伯伦代张宝福出具的确认收到全部购房款的收据，以及张宝金本人及其父亲交纳涉房屋物业费、燃气费、水费、电费的相关凭证，缴费凭证显示的最早缴费时间为2015年11月20日。本院经审查认为，应当认定张宝金在签约时已尽到了审慎的注意义务，其有理由相信张伯伦有权代理张宝福出售涉案房屋。张宝金提供的上述证据足以证明在一审法院查封涉案房屋之前，张宝金已就购买涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并且已实际占有涉案房屋。另根据审理查明的事实，涉案房屋系张宝福作为被腾退人获得的腾退安置房屋，至今尚不具备办理分户产权登记的条件，故并非因张宝金自身原因未能办理涉案房屋的过户登记。一审法院基于上述事实支持了张宝金提出的执行异议，于法有据，并无不当。张立学作为张敬海的继承人提起本案执行异议之诉，主张张宝金购买涉案房屋时所签订的《北京市存量房屋买卖合同居间服务合同》，并非张宝福本人签署，不具有真实性；张宝福之子张伯伦无权代张宝福出售涉案房屋，亦无权代为收取购房款，故不能认定张宝金合法有效占有涉案房屋。本院认为，张立学在诉讼中未举证证明，张宝福本人对其子张伯伦代理出售涉案房屋并收取购房款的行为提出过异议。现仅凭对张伯伦所持《同意书》与张宝福、高桂琴所签《离婚协议书》上张宝福、高桂琴签名的肉眼比对，以及《离婚协议书》约定的相关内容，不足以证明张立学提出的上述主张，故本院对其主张不予采信。一审法院认定张宝金对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，进而判决驳回张立学的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，亦无不当。综上所述，立学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元由张立学负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 欣审 判 员  王 朔审 判 员  李 楠二〇二〇年九月二十五日法官助理  苏琪越书 记 员  梁艺爽