苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1526号原告：苏州市瑞霖纺织科技有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇吴中路399号。法定代表人：王强，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王忠明，江苏东大舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕明，江苏东大舟律师事务所律师。被告：沈惠珍。被告：吴江市鑫茂纺织有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇盛利商区K幢10号。法定代表人：李留芳，该公司经理。原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司（以下简称瑞霖公司）与被告沈惠珍、吴江市鑫茂纺织有限公司（以下简称鑫茂公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。后因案情复杂，本院依法裁定本案转为适用普通程序，由审判员倪晓红适用独任制公开开庭进行了审理。原告瑞霖公司的委托诉讼代理人王忠明到庭参加诉讼。被告沈惠珍、鑫茂公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞霖公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即返还非法占用的由原告所有的位于苏州市吴江区房屋；2.判令两被告立即支付非法占用房屋的占有使用费16083元(按照同地段租赁市场平均价格2500元/月，自2019年6月18日起暂计算至2019年12月31日止，且以后按此标准计算至两被告实际交还房屋之日止)；3.本案诉讼费由两被告承担。2020年6月10日，原告瑞霖公司将第二项诉讼请求变更为：判令两被告立即支付非法占用房屋的占有使用费34402.50元(按照同地段租赁市场平均租金单价625.50元/平方米/年，按55平方米，自2019年6月18日起暂计算至2020年6月18日止，且以后按此标准计算至两被告实际交还房屋之日止)。2020年9月11日，原告瑞霖公司将第二项诉讼请求变更为：判令两被告立即支付非法占用房屋的占有使用费32633元(自2019年6月18日起暂计算至2020年6月17日止，且以后按此标准计算至两被告实际交还房屋之日止)。事实和理由：2019年5月18日，原告通过法院司法拍卖在淘宝网上竞得位于苏州市吴江区西侧(林桑场内)吴江市盛泽盛利织物整理厂名下房产(含无证房产)和土地使用权，并在2019年6月17日付清全部拍卖款。自2019年6月18日起此盛利厂此处的房地产所有权归属原告，原告也取得相应的租赁收益权。原告在处理涉租房屋时，发现其中的K10号房屋由两被告正共同使用，原告与两被告取得联系要求其立即搬离清场返还房屋，但被两被告以其和原房东签订有租赁合同为由予以拒绝，并且两被告也拒不交纳非法占用期间的占有使用费。原告认为，在原告竞得本案涉诉房屋所有权后，依法取得了相应房屋的占有使用收益处分等权利，在吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人未确认原租赁合同本身的真实性、原租赁合同是否实际履行的真实性、也未确认继续履行原租赁合同的情况下，两被告对房屋的占有行为不存在合法性，两被告应立即返还房屋并支付占有使用费。被告沈惠珍未作答辩，亦未提交证据。被告鑫茂公司书面辩称：被告鑫茂公司为房屋租赁人，对谁是房东不作任何辩解，房东为谁与被告鑫茂公司无利益关系；被告鑫茂公司与被告沈惠珍签有房屋租赁合同，并支付了房租，在支付2020年租金之前，被告沈惠珍曾告知被告鑫茂公司正在诉讼过程中，如果败诉会将房租退回。经审理查明:2014年，吴江市盛泽盛利织物整理厂与沈惠珍签订《房屋租赁合同》一份，约定沈惠珍租赁位于盛泽镇西环路西侧盛利商区K幢10号房屋，租期为2014年3月12日至2025年3月12日，租金为250000元。2017年7月10日，本院作出（2017）苏0509破22号民事裁定，裁定受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请。同日，本院出具（2017）苏0509破22号决定书，指定江苏辰海律师事务所担任吴江市盛泽盛利织物整理厂的管理人。2019年5月18日，拍卖人即吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人在本院的监督下，在司法拍卖网络平台上公开拍卖吴江市盛泽盛利织物整理厂名下位于苏州市吴江区西侧（林桑场）内的房产（含无证房产）和土地使用权及谢时顺名下吴国用（2003）字第02044002号土地使用权。瑞霖公司通过公开竞价成交，最终以最高竞价竞得拍卖标的，并与拍卖人签署了《拍卖成交确认书》。2019年6月21日，本院出具民事裁定书，裁定涉案房产归买受人瑞霖公司所有。另查明：1.位于盛泽镇西环路西侧盛利商区K幢10号的房屋在进行司法拍卖时属无证房产，现由鑫茂公司占用。2.吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人于2019年12月12日出具情况说明一份，载明本院于2019年7月10日受理吴江市盛泽盛利织物整理厂破产清算，在2019年7月10日至2017年9月9日期间，管理人并未通知沈惠珍继续履行合同。3.经瑞霖公司申请，本院委托苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司对位于苏州市吴江区房地产及其不可分割的基础设施和公用配套设施等自2019年6月18日起至今（现场勘察日：2020年7月28日）的市场租赁价值进行评估，苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司于2020年8月27日出具中冠评字第（2020）F0826006号《评估报告》，认为估价对象在维持现状及满足“估价的假设和限制条件”的前提下的客观合理的市场租赁价值为36210元。瑞霖公司为此支付评估费5000元。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、民事裁定书、决定书、拍卖公示截图打印件、竞买须知截图打印件、拍卖成交确认书复印件、房屋现场照片打印件、管理人情况说明、《评估报告》、收费说明函、评估费发票等证据及开庭笔录在卷佐证。被告鑫茂公司为证明其与被告沈惠珍的租赁合同关系及已支付2020年度租金的事实，另向本院提交了《房屋租赁合同》及银行现金支票存根复印件各一份。其中《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2019年1月10日至2021年1月9日，年租金为36000元。支票存根载明沈惠珍收到2020年1月10日至2021年1月9日的房租36000元。原告瑞霖公司对被告鑫茂公司提交的证据不予认可，认为房屋转租需要原出租人的同意，且原出租人吴江市盛泽盛利织物整理厂与被告沈惠珍的租赁合同已于2017年9月10日解除。被告沈惠珍对被告鑫茂公司提交的上述证据未作质证。本院认为，因坐落于苏州市吴江区的房屋为无证房产，故被告沈惠珍与吴江市盛泽盛利织物整理厂于2014年签订的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告沈惠珍、鑫茂公司占用涉诉房屋无法律依据，被告沈惠珍、鑫茂公司理应及时腾空并搬离涉案房屋，并支付至实际搬离之日止的房屋占有使用费。本案中，吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人通过司法拍卖网络平台将涉案房产转让给原告瑞霖公司，原告瑞霖公司取得了涉案房产的所有权，被告沈惠珍、鑫茂公司无权占用房屋，原告瑞霖公司有权要求返还涉案房屋并支付自原告瑞霖公司取得房产所有权之日至实际搬离之日止的房屋占有使用费。原告瑞霖公司主张自2019年6月18日起计算占有使用费，因原告瑞霖公司实际取得该房产所有权在2019年6月21日，故占有使用费起算点为2019年6月21日。对于占有使用费的标准，根据评估结果，涉案房产2019年6月18日至2020年7月28日市场租金价值为36210元，本院以32473元/年认定占有使用费标准。对于胜诉方所预交的诉讼费，原告瑞霖公司要求由被告沈惠珍、鑫茂公司直接向其给付，原告瑞霖公司已预交的诉讼费不再要求法院退回，本院予以准许。被告沈惠珍、鑫茂公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，规定，判决如下：一、被告沈惠珍、吴江市鑫茂纺织有限公司应于判决生效之日起十日内腾空并搬离坐落于苏州市吴江区的房屋，并返还苏州市瑞霖纺织科技有限公司。二、被告沈惠珍、吴江市鑫茂纺织有限公司应于判决生效之日起十日内支付苏州市瑞霖纺织科技有限公司房屋占有使用费（以32473/年为标准，自2019年6月21日计算至实际搬离之日止）（如采用转账方式支付，请汇入苏州市瑞霖纺织科技有限公司名下指定账号：开户行：苏州农村商业银行盛泽支行，账号：0706678141120102059210）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费616元，由被告沈惠珍、吴江市鑫茂纺织有限公司共同负担。评估费5000元，由原告苏州瑞霖针纺织品有限公司负担710元，由被告沈惠珍、吴江市鑫茂纺织有限公司共同负担4290元。被告沈惠珍、吴江市鑫茂纺织有限公司负担的诉讼费用及评估费应于本判决生效之日十内给付原告苏州瑞霖针纺织品有限公司（如采用转账方式支付，请汇入苏州市瑞霖纺织科技有限公司名下指定账号：开户行：苏州农村商业银行盛泽支行，账号：0706678141120102059210）。原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司已预交的诉讼费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 员 倪晓红二〇二〇年九月十六日法官助理 洪善伦书 记 员 田匡华附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。