广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤2071执异418号 案外人：中山市越秀地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区城南二路11号之二3楼，统一社会信用代码91442000699784848D。 法定代表人：林峰，董事长。 委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。 申请执行人：余鑫文，男，1979年1月12日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。 被执行人：汤雪雅，女，1992年12月12日出生，汉族，住浙江省德清县。 在本院执行申请执行人余鑫文与被执行人汤雪雅民间借贷纠纷一案[执行案号：（2019）粤2071执16846号]中，案外人中山市越秀地产开发有限公司（以下简称越秀公司）对执行标的中山市南区兴南路25号星汇云锦花园2期2-9幢1301房的房地产（以下简称星汇云锦花园9幢1301房）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人越秀公司称:星汇云锦花园9幢1301房于2015年10月23日办理不动产权初始登记。2016年3月29日，越秀公司与汤雪雅签订商品房买卖合同，付款方式为按揭贷款。星汇云锦花园9幢1301房未办理不动产转移登记，仍登记在越秀公司名下。商品房预售登记备案制度只是国家对商品房销售活动进行监管的行政管理制度，属于行政管理范畴，不具有物权意义，其仅能起到备案作用，初步防止一房二卖效果，根据物权法第九条、第十四条，汤雪雅取得不动产物权需经不动产转移登记才发生物权变动效力。且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，该商品房并非被执行人名下的财产，故法院查封并拟拍卖该商品房违反此规定。为此，请求中止星汇云锦花园9幢1301房的拍卖。 案外人越秀公司向本院提交商品房产权权属证明书、商品房买卖合同、（2019）粤2071民初22821号传票及民事起诉状、越秀公司出具的收款凭证、华夏银行贷款发放借款凭证作为证据。 申请执行人余鑫文答辩称，一、涉案房产备案登记在被执行人名下，法院查封涉案房产符合法律规定。二、案外人越秀公司提交的商品房产权权属证明书并不能证明其是涉案房产的所有权人，因为已明确备注只能作出售商品房的产权证明，不能代替房地产权证，不能用作抵押和租赁的凭据。且被执行人以1468888元的价格购买了涉案房产，现已支付完全部购房款，其中首付款于2016年3月29日支付，剩余的购房款1170000元通过银行按揭的方式由华夏银行股份有限公司中山分行在2016年8月19日一次性支付给越秀公司。通过《商品房买卖合同》第八条的约定可知，在2016年6月29日越秀公司已将涉案房产交付给被执行人，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，明显越秀公司不能享有足以排除强制执行的民事权利，没有中止执行的法律依据。三、从案外人越秀公司提交的证据来看，越秀公司提起执行异议的目的并不是主张所有权，而是拖延涉案房产的拍卖程序，从而使涉诉的另案判决生效后有机会参与本案执行款分配。综上，案外人的异议应予以驳回。 申请执行人余鑫文未向本院提交证据材料。 被执行人汤雪雅未向本院提交答辩意见及证据材料。 经审查查明，关于余鑫文与汤雪雅民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2019）粤2071民初11478号民事判决，根据判决：汤雪雅向余鑫文偿还借款本金250000元，并支付逾期付款违约金。判决生效后，因被执行人汤雪雅未按生效判决履行所确定的义务，申请执行人余鑫文向本院申请执行,执行案号为（2019）粤2071执16846号。该案在诉讼过程中，本院根据余鑫文的财产保全申请，作出（2019）粤2071民初11478号民事裁定，于2019年5月7日查封汤雪雅名下星汇云锦花园9幢1301房的房地产（合同业务编号××）相应价值的产权份额。上述查封进入执行后，转为执行中查封。执行中，本院以（2019）粤2071执16846号之一执行裁定拍卖星汇云锦花园9幢1301房，并向越秀公司送达了（2019）粤2071执16846号通知书，告知越秀公司本院依法裁定拍卖星汇云锦花园9幢1301房，该房地产由越秀公司开发，为预售商品房，目前暂未办理不动产权证。为确保案件的顺利执行及维护越秀公司的权益，现通知如下：1.如有退回该房地产的购房款给被执行人的情形，越秀公司应及时通知本院，并协助扣留……。越秀公司于2020年7月30日收取上述通知书，于2020年8月24日向本院提出上述执行异议。 另查，根据2020年7月1日中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房产登记座落：中山市南区兴南路25号星汇云锦花园2期2-9幢1301房，权利人：汤雪雅，备案合同号××。2019年5月7日，申请执行人余鑫文的查封为第一查封。该房产被本院多案轮候查封中。 又查，根据案外人越秀公司向本院提交的中山市商品房买卖合同记载：出卖人：中山市越秀地产开发有限公司，买受人：汤雪雅，第三条该商品房座落兴南路25号星汇云锦花园2期2-9幢1301房，第六条买受人按银行按揭方式按期付款：约定金额1170000元，付款方式商业贷款，付款时间2016-05-29；约定金额298888元，付款方式现金；约定付款时间2016-03-29。 华夏银行股份有限公司中山分行诉汤雪雅、越秀公司金融借款合同纠纷一案[（2019）粤2071民初22821号]，在本案审查终结前，尚未发生法律效力。 异议审查中，越秀公司向本院提交说明，明确：一、越秀公司已收到汤雪雅购房款1468888元，双方就涉案房屋签订的中山市商品房买卖合同仍于履行中。二、因越秀公司与汤雪雅、华夏银行股份有限公司中山分行金融借款合同纠纷尚未审结，如法院判决越秀公司需要承担保证责任的，则越秀公司将对汤雪雅提起解除买卖关系的诉讼。如越秀公司有退回该房地产购房款给汤雪雅的情形，越秀公司保证及时通知法院，协助扣留。 本院认为，本案系案外人越秀公司对执行标的星汇云锦花园9幢1301房主张排除执行的案外人异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。根据前述规定，涉案星汇云锦花园9幢1301房合同备案登记在被执行人汤雪雅名下，该登记具有公示、公信的效力，因汤雪雅作为被执行人在本院涉案多起，多案尚未履行完毕，本院对上述房产采取执行措施并无不当。本案中，首先，越秀公司已收取汤雪雅购买星汇云锦花园9幢1301房的全部购房款，越秀公司与汤雪雅的商品房买卖合同仍处于履行中，尚未解除；其次，华夏银行股份有限公司中山分行诉汤雪雅、越秀公司金融借款合同纠纷一案在本案审查终结前尚未发生法律效力，因此越秀公司就汤雪雅对华夏银行股份有限公司中山分行的金融借款债务是否承担责任尚未确定。故越秀公司提供的证据不足以证明其对涉案房产享有排除执行的权利。因此，越秀公司主张排除本院对执行标的星汇云锦花园9幢1301房的执行，理据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人中山市越秀地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 赵 波 审判员 马庆荣 审判员 张婉仪 二〇二〇年九月十七日 书记员 林爱敏