江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初4482号原告：汪航奇，男，1977年1月3日生，汉族，住连云港市海州区。原告：李福芹，女，1981年5月6日生，汉族，住连云港市海州区。以上二原告共同委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。被告：连云港维港汇商业管理有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦第Ａ楼103室。法定代表人：李家路，董事长。委托诉讼代理人：苗红伟、李秋艳，江苏云台山律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱永成，该公司法律顾问。原告汪航奇、李福芹与被告连云港维港汇商业管理有限公司（以下简称维港汇公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理，在审理过程中，本院发现本案不宜适用简易程序，依法裁定适用普通程序，组成合议庭，分别于2019年10月22日和2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告汪航奇和原告汪航奇、李福芹共同委托诉讼代理人杲先亮，被告维港汇公司的委托诉讼代理人苗红伟、朱永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪航奇、李福芹向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因其占有原告房屋给原告造成的损失6万元（暂计算至2019年4月12日，2019年4月13日起至被告腾退商铺期间的损失按照此标准继续计算）。2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2010年8月17日与连云港广某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦2楼2168号房屋并于2013年向原告交付涉案房屋。2019年2月2日，原告办理了涉案房屋的不动产登记证书。2016年4月12日起，被告在未经原告同意的情况下强行恶意占用原告的商铺对外招商经营被告的行为使得原告无法使用自己所有的房屋，给原告造成损失，被告的行为侵犯了原告的合法权益，现诉至法院请求依法支持原告诉求。被告维港汇公司辩称，原告起诉无事实及法律依据。1、原告购买的商铺属于产权式商铺，因为在物理空间上无法分割，只能统一规划、统一布局、统一经营和管理，所以原告在与开发商签订合同的时候已经约定由开发商统一委托经营管理，在双方合同补充条款第九条第四款中已经约定。广某公司基于合同授权委托维港汇公司对商场统一进行招商及管理，且90%的业主已经领取租金。2、原告没有凭商品房买卖合同和购房发票完税凭证和被告进行核实，原告主张的适用资金回报率8%计算租金没有事实和法律依据，该约定是原告和开发商或者是深圳尖沙咀的约定，不能适用于被告。3、原告的租金应参照绝大部分业主和被告约定的三七比例，按照被告和承租户收取的实际租金予以分配。本院经审理认定事实如下：2010年1月9日，汪航奇（认购方）与连云港广某房地产开发有限公司（以下简称广某公司）签订《国际商务大厦商铺认购书》，认购海州区通灌北路87号国际商务大厦商业裙楼二层2168单位，建筑面积13.02平方米。原价为245362元，折后总价为217670元。《认购书》第五条约定：认购方同意由深圳市尖莎咀百货有限公司连云港分公司（以下简称尖沙咀百货）对国际商务大厦商业裙楼进行3年的统一招商、经营和管理，并同意将本认购单位交给尖沙咀百货使用，使用期为3年。使用金共计52241元，广某公司同意认购方应收之使用金可予以抵扣相应的购房款，双方认可抵扣使用金后楼价165479元作为签订《商品房买卖合同》的总价款。该合同还约定了其他事项。2010年8月17日，销售不动产发票记载原告购买A楼2168号商铺，建筑面积是13.02平方米，单价为12566.82元，合计金额为163620元。原告于2019年2月2日办理了涉案商铺的不动产登记证书，证书记载商铺面积13.10平方米，专有建筑面积6.84平方米。原告称2013年向其交付房屋，在物业办理了手续。被告称2016年4月12日开始接手涉案商铺，2017年5月31日开始对外出租。2016年4月1日，广某公司（甲方、开发商）与维港汇公司（乙方、合作方）签订维港汇百货进驻连云港国际商务大厦项目协议书，主要约定内容如下：1、进入项目为位于新浦区的国际商务大厦；2、经营期限暂定八年（以乙方与开发商及各业主最终的租赁合同约定的时间为准）；3、甲方商场一至三层建筑面积约11849平方米，甲方根据乙方对市场的规划采取分割销售，甲方委托深圳市星联地产顾问有限公司代理销售，其中一层街铺部分可按自营方式，其余部分由维港汇百货根据招商的实际情况采取前三年统一租赁经营形式，年净租金回报率由乙方根据招商及市场情况与购房户议定。甲方销售商铺，与小业主签订买卖合同的同时，乙方与小业主分别签订自营或统一租赁合同；4、开业时间暂约定为2017年5月30日，具体时间甲方在工程装修完毕时书面通知乙方。合同还对其他事项进行了约定。2016年4月12日广某公司出具《委托书》，将国际商务大厦的招商及运营工作委托维港汇运营，并代为管理物业。委托书中载明要求维港汇公司和商场的购房户签订委托经营合同或者房屋租赁合同，积极做好招商和商场的运营工作。2019年3月26日，广某公司出具证明，内容载明：海州区国际商务大厦A楼是连云港广某房地产开发有限公司开发的产权式商铺。在销售过程中公司与全体业主约定由广某公司同意负责委托第三方招商管理和物业管理。2016年4月12日，由广某公司委托维港汇公司统一招商出租、使用、管理。广某公司移交A楼产权式商铺给维港汇商户面积（不含一楼独立外铺面积在内）占整个商场一至三层总面积的90%以上。另查明，自2017年6月起，维港汇每季度向339位业主支付租金（商铺总面积8219.29平方米）至2019年2月份。庭审中，被告称涉案房屋是原告交给广某公司，广某公司交给被告，再由被告统一招商，被告称原告认为商铺委托租赁管理协议书不公平不合理，故原告和被告之间未签订委托租赁管理协议书，从开业开始对外招租起，原告未领取租金。被告同意支付从2017年5月31日起至2019年11月份的租金，原告对此不予认可，要求司法审计，重新评估。上述事实，有当事人提交的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告购买的商铺在物权解释上为产权式商铺，即业主购买商铺后，由开发商或者开发商指定的管理公司进行整体返租。本案中，原告与国际商务大厦的开发商广某公司签订的《国际商务大厦商铺认购书》已经明确表示同意将购买的房屋交付广某公司选择的尖沙咀百货使用，表示原告在认购商铺时对涉案商铺为产权式商铺的性质知悉。后广某公司将国际商务大厦的招商以及运营工作委托给了维港汇公司，虽然原告没有与维港汇公司签订了《商铺委托租赁管理协议书》、《商铺委托租赁授权书》，但维港汇已经实际招商和运营、管理国际商务大厦，故原告和被告实际上已构成了委托经营的合同关系，且一直处在一个持续的状态。就本案原告购买的国际商务大厦2168号商铺而言，虽然办理了不动产权证书，权利证书上也载明了商铺的位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限。其只有在统一规划、整体使用时才能体现价值，如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整体区域内商铺的使用价值，对其他业主的利益造成损害。因此，虽然原告作为业主享有所有权，但该权利行使既要遵循经营公司维港汇根据约定获得的使用权、管理权，也不能损害权利业主的整体利益。且，根据《物权法》第七十六条的规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权力的其他重大事项，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主对产权式商铺的权利行使，因涉及建筑区划内重大事项的处分，单个业主无法行使权利。本案原告虽然没有领取租金，但鉴于上述原因，原告要求维港汇公司按照年收益率8%或者重新评估租金价值支付使用费的主张，不符合法律规定，本院不予支持。综合上述分析，原告基于被告维港汇公司恶意占有原告商铺，导致其无法使用自已房屋进而要求赔偿损失向本院提起诉讼，庭审中，原告对被告维港汇公司已向业主给付租金的计算方式给付所欠原告的租金，不予认可，故对原告的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决如下：驳回原告汪航奇、李福芹的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告汪航奇、李福芹负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  王 敏人民陪审员  黄书生人民陪审员  张小龙二〇二〇年九月二十五日书 记 员  张海云法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(二)《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。（三）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94户行：连云港市农业银行苍梧支行