内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2020）内0702民初1924号原告：何长利，男，住内蒙古呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：吴凡，内蒙古涛旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：思佳，内蒙古涛旭律师事务所律师。被告：呼伦贝尔天元房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘树，经理。委托诉讼代理人：孔志伟，内蒙古博园律师事务所律师。第三人：武成志，男，住内蒙古呼伦贝尔市。原告何长利诉被告呼伦贝尔天元房地产开发有限责任公司（以下简称房地产公司）、第三人武成志房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告何长利委托诉讼代理人思佳，被告房地产公司委托诉讼代理人孔志伟到庭参加了诉讼，第三人武成志经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何长利向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告之间的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告向原告开具不动产销售发票，并协助原告办理房屋产权证；3.判令被告向原告支付违约金10000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人武成志受被告房地产公司授权委托出售海拉尔区天颐园6号楼二单元401号房屋。2019年5月15日，原告通过呼伦贝尔市欣逸房产中介有限公司介绍与第三人武成志签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告房地产公司所有的的位××区房屋，房屋面积81.83平方米，房屋价款为300000元。原告于2019年5月15日向第三人武成志支付购房款290000元。第三人武成志于2019年5月20日向原告交付房屋，剩余购房款10000元在被告房地产公司于2020年1月30日前给原告办理完房屋网签手续后给付。买卖合同签订后，原告如约向第三人武成志支付290000元购房款。第三人武成志在收到购房款后当日向原告交付房屋，并带领原告到被告房地产公司处缴纳了房屋维修基金等相关费用。被告房地产公司向原告出具收据，加盖被告公司财务专用章。原告入住该房屋后，多次要求房地产公司办理房屋网签手续，签订购房合同并办理房屋产权证，但房地产公司拒绝依约于2020年1月30日前为原告办理房屋网签手续，签订购房合同并办理房屋产权证，房地产公司行为已经构成违约。原告认为房屋买卖合同虽是原告与第三人武成志签订的，但被告房地产公司在合同签订后依照房屋买卖合同的约定向原告交付了房屋。收取了原告水费347元，房屋大修基金3682元，物业费3967元。房地产公司的上述交付房屋及收取相关费用等行为应该认定是被告在向原告履行合同义务。原告有理由相信第三人武成志签订《房屋买卖合同》和收取购房款的行为得到被告房地产公司的授权，因此可以推定第三人武成志系被告的授权委托人。根据我国《合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义在受托人的授权范围内与第三人订立合同的，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。根据该规定，原告与被告房地产公司授权委托人（第三人）武成志签订的房屋买卖合同直接约束原告和被告房地产公司，房地产公司应当承担交付房屋开具不动产销售发票及协助办理房屋产权证等义务。退一步讲，即使第三人武成志在签订房屋买卖合同时没有代理权，但被告房地产公司后续向原告交付房屋收取相关费用等行为也足以使原告相信第三人武成志具有代理权，具有签订房屋买卖合同和收取购房款的代理权。被告房地产公司后续履行合同义务的行为已构成对第三人武成志代理权的追认，第三人的行为构成表见代理。根据我国相关法律规定，第三人的代理行为有效，原告与第三人武成志签订房屋买卖合同依然约束被告房地产公司，被告房地产公司应当承担交付房屋，开具不动产发票及协助办理房屋产权证等义务。被告房地产公司辩称，一、答辩人与被答辩人之间不存在房屋买卖合同关系，答辩人与第三人武成志之间也不存在委托授权关系。因答辩人曾与第三人武成志购买价值221395.80元的大理石，所以经答辩人与第三人武成志协商，双方于2019年5月15日签订了房屋买卖合同书一份。在该合同书当中双方约定：答辩人同意将其开发的位于呼伦贝尔市××区、6号楼二单元501号、6号楼二单元401号三户住宅有偿出售给武成志，楼房的面积分别为82.21平方米、81.83平方米、81.83平方米，三户房产的合同总价格为1081835.60元。付款时间为第三人武成志需于合同签订当日向答辩人支付定金300000元，当本合同约定的交易行为全部完成后，该定金自动转为购房款。第三人武成志承诺2020年1月1日之前不能用大理石抵顶的房款部分用现金一次性支付完毕，付款的方式为首先用大理石抵顶房款的方式来进行支付。答辩人收到武成志支付的款项后，应出具书面收款凭证，剩余房款一次性缴清。第三人武成志未按期支付房款，在一个月内未付清房款，不能履行合同约定的，答辩人有权从武成志处将房屋收回，造成的损失由第三人武成志全部承担，定金300000元不予退还。这是第三人武成志与答辩人之间签订的房屋买卖合同约定的主要内容。通过上述合同约定的内容完全可以说明：由于答辩人系将包括案涉房产在内的三套房屋以房顶款的方式出售给第三人武成志，且答辩人依第三人武成志之间的房屋买卖合同中并未涉及答辩人授权第三人武成志将涉案房屋再行转卖给第三方的约定，所以答辩人与第三人武成志之间只存在着房屋买卖合同关系，并没有委托代理合同关系。被答辩人在诉状中所称的第三人武成志接受答辩人的委托将案涉房屋出售给本案的被答辩人，缺少事实依据。由于给第三人武成志的三套房屋的总价值为1081835.60元，而第三人武成志的大理石材款为221395.80元，所以第三人武成志还需依合同约定将剩余款项在2020年2月1日前全部支付给答辩人。现由于武成志并未将上述欠付款款项支付给答辩人，所以答辩人不应将案涉房屋过户给第三人武成志。二、被答辩人要求答辩人向其开具普通销售发票，并协助其办理房产证登记手续的主张依法不能成立。结合本案由于答辩人与被答辩人之间并未签订任何房屋买卖合同，按照合同相对性的原则，原告无权要求答辩人为其履行上述主张的义务。三、被答辩人要求答辩人支付违约金10000元缺少事实依据。如前所述，由于本案的答辩人与被答辩人之间不存在合同关系，因此在合同不存在的情况下要求支付违约金，显然缺少事实依据。综上所述，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人未到庭参加诉讼，亦无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年5月15日，原告通过呼伦贝尔市欣逸房产中介有限公司介绍与第三人武成志签订房屋买卖合同，约定：第三人武成志同意出售给原告房屋，面积81.83平方米，房屋价款为300000元；原告于2019年5月15日先向第三人武成志支付购房款290000元；第三人武成志于2019年5月20日前向原告交付房屋；原告预留购房押金10000元，第三人武成志在2020年1月30日前给原告在开发商办理完房屋更名网签手续，第三人武成志负责让原告取得开发商不动产销售发票和商品买卖合同原件，办理完房屋更名网签手续当日原告支付第三人武成志预留购房押金10000元等内容。2019年5月15日，第三人武成志向原告出具收据，内容为：收取原告购房款290000元。呼伦贝尔市爱家物业有限公司向原告出具收据，收取了原告物业费用。2019年5月15日，被告房地产公司出具收据，收取了原告该房屋水费347元，房屋大修基金3682元。本院认为，根据原、被告提供的证据和本院认定的事实。原告与第三人武成志就本案涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，原告与被告房地产公司就本案涉案房屋没有签订《房屋买卖合同》。原告提供的证据不能够证明被告房地产公司授权第三人武成志与原告签订了《房屋买卖合同》，亦不能证明第三人武成志与原告签订了《房屋买卖合同》的行为构成表见代理。原告与第三人武成志签订的《房屋买卖合同》不能约束被告房地产公司，故对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：第二百零七条驳回原告何长利诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告何长利自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  吴善昌二〇二〇年九月二十五日书记员  赵 莹