安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1122民初2448号原告：邹久飞，男，汉族，1988年8月18日生，住安徽省来安县。被告：安徽水安金城置业有限公司，住所地安徽省来安县新安镇建阳南路183号，统一社会信用代码913411220597322148。法定代表人：杨明志，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧翰林，该公司员工。原告邹久飞与被告安徽水安金城置业有限公司（以下简称金城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹久飞，被告金城公司的委托诉讼代理人欧翰林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹久飞向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告退支付逾期未交付房屋的违约金4614.74元（延迟交房174天×总房价款265215元×0.0001）；2.依法判决被告承担原告的经济损失所补缴的物业费3332元（2016年9月1日至2020年6月14日共计45个月的补缴物业管理费1269.45元、公共能耗费2062.5元）；3.依法判决被告赔偿原告未获得房屋居住使用权的损失费2000元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告购置被告出售水安盛世新安世纪轩13幢407室80.6平方米商品房一套，双方于2016年8月18日签订《滁州市商品房预售合同》，合同中第十一条甲方定于2016年8月31日前将该房屋交付给原告；第十二条甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，被告以种种因素未能履行合同约定的条款，导致交付日期延迟，已严重违约，并且给原告造成经济损失，为维护原告合法权益，特具状诉讼，请求法院依法支持原告的诉请。金城公司辩称，1、案涉来安盛世新安世纪轩13幢407室在合同约定的将会时间即2016年8月31日已具备交房条件。该房屋已于2016年8月15日完成竣工验收，并取得竣工验收备案证明，完全具备《商品房预售合同》确定的交付条件，且2016年8月31日该楼其他住户均正常完成交付；被告已按时履行交房通知义务。2016年8月底办理案涉房屋交付时，原告因按揭贷款未放款至被告账户等原因未能交付。被告于2017年2月23日再次以挂号信方式催告原告前来交房，原告未前来办理交房手续，被告亦无拒绝交房的行为；原告未按照《商品房预售合同》补充协议第14条约定：“办理银行按揭的客户，须于交房前将政府规定的相关办证费用交于出卖人，由出卖人同意代为办理房地产权证”，原告于2020年5月25日才将契税、维修基金、登记费等办证费用缴纳至被告，亦系原告自身原因未能完成交房。该房屋在约定交付日期具备了交付条件，也履行了通知义务，故原告诉求的174天逾期违约金无事实根据。即便原告主张被告2017年2月23日才完成交付的面告知义务，该逾期违约金已超过诉讼时效。2、物业费用和公共耗能费，不是被告收取或委托他收取的。根据《商品房预售合同》补充协议第11条约定，是原告自身原因未能按时交付，故物业费及公共耗能费不应由被告承担。3、由于原告自身原因，未能按时交付，未交付期间损失不应由被告承担。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月18日，甲方（卖方)金城公司与乙方（买方）邹久飞签订《来安县商品房预售合同》，合同约定乙方向甲方购买来安具来安县新城区《水安·盛世新安世纪轩》13幢407室，建筑面积80.78㎡，总房价款265215元。合同条款“第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后,甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任。壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。……第十条该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：叁、该商品房经检验收合格。第十—条甲方定于2016年8月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房交付乙方，应当向乙支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方狗腿子合同通知到达之日起30日内退还全部己付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自本合同第十一条约定的最后交付期限的第二天起算至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前30天内书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接书签订。……第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。第二十九条甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。第三十条本合同自双方签字之日起生效。”在该合同的附件一《付款方式和付款期限》约定：按时间付款，付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款。1、乙方于2016年8月18日与甲方签约，并付清首付房款计人民币53215元；备注：乙方于2016年8月1日支付定金人民币壹万元，上述条款中“首付房款”均含定金，该定金于最后一次付款时抵作商品房价款。余款人民币贰拾壹万贰仟元（212000元）向出卖人指定银行申请按揭贷款。在该合同的《补充条款》中，第八条关于现房交房和：1、一次性付款及分期付款的客户，款清后进行交房和产权登记。2、按揭客户，银行放款后进行交房和产权登记。产权登记第十一条关于交接由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未在接到出卖人书面或电话通知的交付日期内办理房屋交接手续的，自规定的交付日期之次日起，视为该房屋已交付给买受人，该房屋自动转为由出卖人指定的物业管理公司验收，交楼代为管理，同时买受应承担相关费用。如超过通知规定交付30日，买受人仍未领房的，出卖人有权自次日起对买受人收取每日总房款万分之一的违约金。……第十四条本合同中如买受人采用银行按揭方式付款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对本合同违约。如果买受人对银行构成违约，出卖人有权从买受已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用。如出卖人损失超过买受人收取的违约金时，出卖人有权向买受人追偿。办理银行按揭的客户，须于交房前将政府规定的相关办证费用交于出卖人，由出卖人同意代为办理“房地产权证”。双方均在合同上签字确认。邹久飞按照约定支付首付购房款53215元。余款212000元在金城公司指定的银行办理了按揭贷款手续，但因银行未在2016年8月31日前发放按揭贷款，金城公司在2016年8月31日前交房到期时，未将案涉房屋交付给邹久飞。2016年10月18日，银行将邹久飞的按揭贷款发放，2016年10月底电话通知邹久飞接收房屋，双方为房屋未如期交付发生争执，2017年2月23日金城公司向邹久飞发函催告要求其在一周内办理交房手续，邹久飞为向金城公司代办交纳契税和不愿交纳维修基金，未能接收房屋。直至2020年6月4日邹久飞交纳了维修基金和契税才接收到所购房屋。2020年7月3日邹久飞诉至本院，要求金城公司支付逾期交房违约金、赔偿损失及承担补交的物业费用。上述事实,有原、被告双方的陈述，邹久飞提供的商品房买卖合同复印件、交款收据及赔偿清单、金城公司交房催告函、物业收费单据、维修基金交费单、银行按揭贷款发放单，金城公司提供的工程验收备案证书、交房催告函书等证据在卷佐证。本院认为，邹久飞与金城公司签订的《来安县商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，邹久飞与金城公司签订的商品房买卖合同后，将购首付房款53215元交付金城公司，余款212000元办理按揭贷款，双方的买卖合同关系即告成立，因银行按揭贷款是在2016年10月18日发放，于2018年10月底电话通知邹久飞交房，根据双方签订的补充协议第八条规定，金城公司已履行了通知义务和告知义务，并不存在违约行为。邹久飞未在接到金城公司电话通知后及时去金城公司接收房屋，并且不按双方合同约定的条款将房屋维修基金和契税交到金城公司，是自己存在违约行为，拒不接收房屋。故对邹久飞要求金城公司承担违约金的主张，本院不予支持；由于邹久飞未及时接收金城公司的房屋，认为物业收费造成损失与金城公司不存在关联性，是另一个法律关系，可以另行诉讼；关于邹久飞要求金城公司赔偿其未获得房屋居住、使用的损失，于法无据本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八十五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告邹久飞的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元,由原告邹久飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审  判  员  李维忠二〇二〇年九月十一日法官助理纪红林代理书记员员  武蕴伟附：本案适用的相关法条《中华人民共和国民法总则》第八十五合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。