浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初3032号原告：温州多弗祥生置业有限公司，住所地：浙江省温州市龙湾区永中街道永中西路1158号温州金属大厦1504室。法定代表人：周银君。委托诉讼代理人：王政，浙江泽大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡军杰。被告：孙美月，女，1974年3月10日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。原告温州多弗祥生置业有限公司（以下简称：多弗祥生公司）与被告孙美月商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告多弗祥生公司委托代理人王政到庭参加庭审，被告孙美月经本院合法传唤无正当理由拒不到庭也未提交答辩状及证据。本案现已审理终结。原告多弗祥生公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同编号为×××06的《浙江省商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告立即向原告支付剩余购房款1740000元；3、判令被告立即向原告支付违约金58812元〔计算方法：以1670000元为基数，按日万分之一计算，自2019年6月30日起算，暂计算至2020年6月2日，以后要求计算至剩余房款全部支付完毕之日止（以上2-3项请求共计1798812元）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年10月29日，被告与原告签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》（编号：×××06）（以下简称“《合同》”）。《合同》第二、四条约定被告购买原告开发的位于温州市××单元××比（龙湾区瑶溪街道环一村）的祥瑞锦园16幢21单元2104号商品房，该房屋建筑面积为139.37平方米；第七条约定合同总价款为2499301元；第八条约定被告应于2018年10月29日之前支付首付款759301元，剩余购房款1740000元申请贷款支付，被告应在2019年5月7日前向贷款机构提交贷款申请材料，2019年5月31日前贷款没有发放的，被告应在前述期限届满之日起30日内自筹资金付清剩余房款；第九条约定被告逾期超过90天支付购房款的，应按日万分之一计算向原告支付违约金。截至2020年6月2日，被告只支付了首付款759301元。后由于被告个人原因未按期办妥按揭贷款手续、缴纳购房款，原告已于2020年4月6日向被告发送《催办按揭贷款通知书》。截至起诉日，被告一直未按照合同约定办理贷款事宜，也未自行支付剩余1740000元购房款，已逾期支付338天（自2019年7月1日起算，暂计算至2020年6月2日）。原告在庭审中明确第三项诉请为：判令被告立即向原告支付违约金58638元（计算方法：以1740000元为基数，按日万分之一计算，自2019年7月1日起算，暂计算至2020年6月2日，以后要求计算至剩余房款全部支付完毕之日止）。并补充陈述：被告称自己涉诉，征信有问题无法办理银行按揭。合同备案登记时间为2019年7月23日，2019年11月10日结顶。银行贷款按揭贷款发放要求房屋结顶为条件，但我方认为即便银行要求以结顶为条件，但依据合同约定是在2019年5月7日之前就应当将相关手续交由银行，至于银行放款如果无法在2019年5月31日前发放相应贷款，那被告也应当在6月30日之前自筹资金支付剩余的房款，因此我方认为违约金应当从2019年7月1日起算。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据确认的证据，结合原被告陈述，本院认定事实如下：2018年10月25日，被告向原告支付购房定金10万元；2018年10月29日，被告向原告支付购房首付款659301元。2018年10月30日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××06）一份，主要约定：第一条，该商品房为全装修住宅；第二条，商品房项目核准名称为祥瑞锦园；第三条，该商品房已由温州市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为温房售许字（2018）第053号；第四条，买受人购买的商品房为上述预售项目中的第16幢21层2104号，预测建筑面积共为139.37平方米，其中套内建筑面积109.78平方米，分摊共有建筑面积29.59平方米；第七条，单价为17932.85元／平方米，总房价为2499301元，其中装修部分价款为188150元；第八条，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。商业贷款方式付款，买受人应当于2018年10月29日前支付首期房价款759301元，剩余房款1740000元由买受人申请贷款支付。买受人应当于2019年5月7日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。2019年5月31日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，买受人于前述期限届满之日起30日内自筹资金付清剩余房款；第九条，买受人逾期付款不超过90日，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。2019年7月23日，上述《浙江省商品房买卖合同（预售）》在温州市龙湾区房产管理中心办理登记备案，合同备案号为20180104883。2019年11月10日，涉案房屋所在楼栋结顶。2020年8月27日，被告向原告支付剩余全部购房款174万元。另，原告员工于2019年10月、11月多次通过微信联系被告告知其办理银行贷款。本院认为，原告多弗祥生公司与被告孙美月签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》实为商品房预售合同，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，依法成立，合法生效，对双方均有约束力，双方均应遵照履行。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案原、被告已在《浙江省商品房买卖合同（预售）》对付款方式及违约责任作了明确约定。现被告于2020年8月27日已支付全部购房款，故原告诉请要求被告继续履行合同及支付购房款174万元已无诉讼必要，本院予以驳回。关于违约金，被告虽已支付剩余购房款，但其迟延履行的行为已经构成违约。至于应付款期限，即违约金的起算时间节点，本院认为《浙江省商品房买卖合同（预售）》第八条约定“买受人应当于2019年5月7日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。2019年5月31日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，买受人于前述期限届满之日起30日内自筹资金付清剩余房款”，但银行贷款的发放需以房屋结顶为前提条件，而案涉房屋结顶日期为2019年11月10日，故2019年5月31日前被告必然无法通过合同约定的贷款方式支付房款。在此情况下，原告另约定在上述期限届满之日起30日内自筹资金付清余款，否则需承担逾期付款违约责任，明显加重被告付款责任，有违诚信。故原告起诉要求违约金从2019年7月1日起算，有违公平原则，本院不予支持。但结合原告员工与被告之间的微信聊天记录，其中2019年10月原告员工称“时间来不及，房子马上结顶了，到时候产生违约金就不好了，您尽快安排一下时间”，被告回复“还早呢，大家等到明年5月份一起去办”。本院认为被告于2019年10月即知道或应当知道房屋于2020年11月10日结顶却依然多次推脱不予办理银行贷款手续，后于2019年11月7日被告明确告知原告其因账户被冻结无法办理银行贷款但未在合理期间内自筹资金支付余款，被告违约事实清楚。故本院酌情认定自房屋结顶之日起七日内被告应当支付剩余购房款，即自2019年11月18日起计算逾期付款违约金。原告主张按逾期应付款174万元为基数，按日万分之一计算违约金，于法有据，本院予以支持。因被告于2020年8月27日支付尾款174万元，故经本院计算，被告应支付违约金金额为49242元（以174万元为基数，自2019年11月18日起按日万分之一计算至2020年8月27日止）。被告虽已支付案涉购房款，但因本案诉讼是因被告违约导致且付款发生在本案庭审终结后，故相应诉讼费应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙美月于本判决生效之日起十日内支付原告温州多弗祥生置业有限公司违约金49242元；二、驳回原告温州多弗祥生置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20989元，减半收取10494.5元，由被告孙美月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 林汉丁二〇二〇年九月九日法官助理 项思娴代书记员 沈慧洁