河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7721号 上诉人（原审原告）：夏某媛，女，汉族，住石家庄市鹿泉市。 委托诉讼代理人：陶蕾，北京市京师（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张某杰，女，汉族，住石家庄市桥西区。 被上诉人（原审被告）：河北佳昱房地产经纪有限公司，住所地石家庄市长安区建设北大街2号燕华大厦1005号。 法定代表人：张鲁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭某方，女，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 上诉人夏某媛因与被上诉人张某杰、河北佳昱房地产经纪有限公司（以下简称佳昱房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 夏某媛上诉请求：1.撤销一审判决，并依法对案件进行重新审判。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。3.请求人民法院判决被上诉人张某杰向上诉人支付违约金66,600元。判令河北嘉裕房地产有限公司返还居间费用14,370元。事实和理由：1.关于违约金判决不符合双方自愿共同订立的合法有效的合同约定，且一审法院在审理中将违约金损失及损失混为一谈，以无法估量上诉人实际损失为由将违约金判决的数额过低。本案中上诉人与被上诉人订立的《房屋买卖三方合同》中约定被上诉人张某杰应当于2017年9月30日将户口迁出涉案房屋，否则应当向上诉人支付逾期违约金100元/日。合同履行过程中，被上诉人张某杰迟迟不履行上述约定迁出户口，直接导致了上诉人孩子无法按照相关规定就读涉案房屋所规划的学区学校，这种损失在实际中用金钱无法衡量，但给上诉人及其孩子带来的是巨大的打击及无形的损失，众所周知孩子的教育永远排在第一位，作为人父母的上诉人斥巨资购买涉案房屋目的非常明确，就是为了学区而购买的，并特别在合同中约定了被上诉人户口的迁出时间也是由于孩子上学这个重要原因。但被上诉人在收到购房款后迟迟不予履行迁出义务，导致孩子无法就读于该学区，这种涉及孩子未来的前途的损失难道不严重吗？《房屋买卖三方合同》是在三方自愿平等的基础上共同订立，其内容未违反相关法律规定，被上诉人应当按照合同约定的内容向上诉人支付违约金，且上诉人所请求的违约金数额为人民币66,000元，并未超出法律规定的范围。违约金本身是惩罚和补偿的综合标准，本案中上诉人所遭受的损失是无法衡量的，一审法院仅片面的凭借无法用金钱实际计算的损失就将违约金数额判决过低，是违反法律规定的，也违反了双方当事人在订立合同时的共同意愿，请求二审法院查明事实的前提下支持上诉人诉讼请求。2.被上诉人佳昱房地产经纪公司作为中介公司其合同义务并未履行完毕，因合同中特别约定了由其保管以迁出户口为条件的物业保证金，其应当在得知被上诉人张某杰长期违约的事实上督促其履行合同约定，但被上诉人佳昱房地产经纪公司实际上未对此进行督促，且在明知被上诉人张某杰违约但前提下私自将保证金返还张某杰，其过程行为已经侵害了上诉人的权利义务。一审法院在审判过程中仅凭借其手中的保证金票据就认定其已经履行了合同约定的相关义务是不符合法律规定的。案件审理过程中，上诉人将其与中介公司员工许红的微信聊天记录作为证据提交法院，聊天过程中许红亲口承认将该保证金已经返还被上诉人张某杰，因此事许红曾多次沟通上诉人说为其将保证金要回来，但最终没有达成一致，一审法院在事实不清，证据不足的情况下认定被上诉人昱房地产经纪公司已经履行完毕其合同义务是错误的，通过其上诉人与工作人员聊天内容来看，中介公司对被上诉人张某杰的违法行为是明知的，其主观上故意帮其隐瞒，已经违反了合同约定，应当就违约金承担连带责任，并退还上诉人已经支付的居间服务费，综上，请求二审法院撤销一审判决，对本案进行重新判决，维护上诉人合法权益。 张某杰答辩称，上诉人说到的实际损失是不存在的，要求的违约金不合理，我没有违约。当初是投资买房很明确地表达过这一点。所以我认为不存在这个孩子上学造成的损失，并且他所说提到的学校都属于私立小学，根本没有学区房的概念。同时他的孩子当时应该是六岁或者六岁多一点，距离上中学还至少五年的时间，那么我户口在2019年迁出的话，也没有影响到他孩子上学的事宜，所以我没有造成他的损失。户口逾期迁出违约金的约定是真实合同约定，原告一直没有跟我联系过，直到我户口迁出了一个月之后，他才同我联系，我认为是一种恶意的索赔或者恶意诉讼。 佳昱房地产经纪公司答辩称，一、答辩人已经履行合同义务，居间义务已经完成，答辩人收取的费用合法合理。上诉人要求答辩人退还居间费用（中介费）于法无据。1.答辩人收取的居间报酬（中介费）不应退还。(1)事实依据：经过答辩人居间买卖双方已经签署了编号为售A2147780《房屋买卖三方合同》。且经过答辩人的居间服务现在案涉房产已经办理至上诉人名下，上诉人也已经入住案涉房产。答辩人的居间义务已经完成。(2)合同依据：根据售A2147780《房屋买卖三方合同》4.1条规定：“本合同签订即视为丙方完成居间义务，…乙方(上诉人)须向丙方支付居间报酬人民币14,370元。”8.9条约定：“丙方作为本次交易的居间方，在依法向甲乙双方传递房屋交易信息并促成甲乙双方签订本合同时，丙方居间义务已告完成，甲乙双方应按合同约定向丙方支付全部中介费及贷款相关费用。本合同最终是杏顺利履行完毕不能作甲乙双方要求退还中介费及贷款相关费用的理由。”9.2条约定：“…丙方按照本合同约定收取的费用一律不予退还。”合同编号为售A2147780《房屋买卖三方合同》已经签订且成立生效，我公司居间义务已经完成。(3)法律依据：根据《合同法》第四百二十四条的规定:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此，无论是按照合同的约定还是法律的规定，只要买卖双方签订了合法有效的合同，答辩人便有权利收取居间报酬。本案当中，答辩人已经促成原被告双方签订了《房屋买卖合同》，已经履行完毕自己的义务，答辩人收取居间报酬合法合理，不应退还。二、答辩人已经履行了合同所约定的所有义务且无任何过错，答辩人不应承担连带赔偿责任。上诉人在张某杰未迁走户后之前从未催促过张某杰也未催促过答辩人，此视为其对口头约定的认可及确认，也视为其对自身权利的处分，其应当承担权利处分所产生的一切后果。而不是将此后果强加于答辩人。经过答辩人居间买卖双方签署了编号为售A2147780《房屋买卖三方合同》。且经过答辩人的居间服务观在案涉房产已经办理至上诉人名下,上诉人也已经入住案涉房产。答辩人的居间义务已经完成。但因受买卖双方委托，根据《房屋买卖三方合同》补充条款约定：“甲乙双方协商一致，甲方户口于2017年9月30日前迁走。到时丙方将贰仟元物业保证金打到甲方账户”因为上诉人为投资买房，不着急使用户口名额，故在过户时买卖双方关于户口迁出重新做了约定，上诉人说户口挂着也不影响，等上诉人用的时候张某杰迁出也不迟，关于2千元保证金等户口迁出后双方签字后再通知答辩人放款。2019年7月份张某杰通知答辩人其户口已经迁出，但是因为上诉人不同意签字，故2千元物业交割金不符合放款条件，此款项仍然在我处监管。仅因为上诉人要求答辩人在张某杰未同意的情况下将2千元物业保证金支付给上诉人，答辩人拒绝，上诉人就污蔑答辩人已将2千元返还给张某杰，并且以此为由要求答辩人承担连带责任无任何事实及法律依据。答辩人作为居间人不存在故意隐瞒合同事实及提供虚假情况的情形，答辩人在整个交易过程中积极勤勉、认真负责无任何过错，不应承担任何责任。综上所述，答辩人收取中介费用合法合理，答辩人已经履行完毕居间义务，在整个交易过程中答辩人无任何过错，上诉人要求答辩人退还费用且承担连带赔偿责任无任何事实及法律依据，恳请法院驳回上诉人关于答辩人的所有诉求请求。 夏某媛向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告张某杰向原告支付违约金66,600元；2.请求依法判令被告佳昱房地产经纪公司对前述债务承担连带赔偿责任；3.请求依法判令被告佳昱房地产经纪公司向原告返还服务费14,370元；4.本案诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月26日，原告夏某媛（乙方）与被告张某杰（甲方）以及被告佳昱房地产经纪公司佳福分公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》。合同约定：被告张某杰将其位于石家庄市裕华区的房屋出售给原告。合同第四条居间报酬的支付第一款约定“本合同签订时即视为丙方完成居间义务，乙方须向丙方支付居间报酬人民币壹万肆仟叁佰柒拾元整”。合同第七条房屋交付第三款约定“甲方承诺所有户口于2017年9月30日迁出。否则每逾期一日，应向乙方支付违约金人民币壹佰元整”。合同尾部手写补充约定的第二条内容为“甲乙双方协商一致，甲方户口于2017年9月30日前迁走。到时丙方将贰仟元物业保证金打到甲方账户”。合同签订后，原告夏某媛及被告张某杰按约定履行了购房款、案涉房屋的交付以及案涉房屋的过户登记。原告夏某媛依约定向被告佳昱房地产经纪公司佳福分公司交纳了14370元居间费。为保证户口迁出，被告张某杰向被告佳昱房地产经纪公司佳福分公司交纳物业保证金2000元，现该保证金仍在被告佳昱房地产经纪公司处。另查明，被告张某杰于2019年7月26日将户口自案涉房屋迁出。庭审中，两被告称合同履行过程中，因被告张某杰家中琐事较多无暇办理户口迁出手续，遂与原告夏某媛达成口头协议，延长户口迁出时间，待原告需要时被告张某杰再根据原告通知予以迁出。原告夏某媛对此不予认可。以上事实有《房屋买卖三方合同》、原告户口本复印件、中介费及物业保证金交纳收据、微信聊天记录截屏、被告张某杰提交的其父亲病历本等证据材料以及庭审笔录在卷为凭。 一审法院认为，原告夏某媛与被告张某杰以及被告佳昱房地产经纪公司佳福分公司签订的《房屋买卖三方合同》均系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应恪守履行。原告已将全部购房款支付被告张某杰，被告张某杰亦应按照约定履行迁出原户口的义务。本案中，被告张某杰未按合同约定在2017年9月30日将户口迁出已构成违约。关于两被告辩称的曾与原告达成口头协议延长户口迁出时间，原告否认，两被告未提交相关证据予以证实，故对两被告的该抗辩理由不予采信。关于违约金的数额问题，违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素予以确定。本案中，被告张某杰已按约定履行了将案涉房屋交付给原告并配合原告办理房屋过户登记，《房屋买卖三方合同》的主要合同目的已经实现。根据相关法律规定，违约金应以补偿为主，惩罚为辅，违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。庭审中被告张某杰已明确提出违约金过高应予以降低的抗辩理由，且夏某媛未向法庭提交证据证明迟延迁出户口的违约行为给自己造成的实际损失。对于原告主张的迟延迁出户口违约金66,600元，结合本案的实际履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失等因素，酌情确定违约金的具体数额为20,000元。对于原告主张的要求被告佳昱房地产经纪公司承担连带责任以及退还居间费14,370元的诉讼请求，认为《房屋买卖三方合同》的主要合同目的已经实现，被告佳昱房地产经纪公司的居间义务已经完成，原告的上述请求无事实与法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决：一、被告张某杰于本判决生效后十日内支付原告夏某媛逾期迁出户口违约金20,000元。二、驳回原告夏某媛其他诉讼请求。案件受理费减半收取计912元，由原告夏某媛承担687元，被告张某杰承担225元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，关于上诉人夏某媛请求被上诉人张某杰支付违约金66,000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。夏某媛未提供其实际损失的证据，张某杰在一审庭审时明确提出违约金过高应予以降低的抗辩理由，一审法院结合本案实际情况，判决违约金20,000元并无不当。关于被上诉人佳昱房地产经纪公司是否承担连带责任以及退还居间费的问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。夏某媛和张某杰签订了《房屋买卖三方合同》，且张某杰已按约定履行了将案涉房屋交付给夏某媛并配合办理房屋过户登记，佳昱房地产经纪公司的居间义务已经履行完毕。故夏某媛主张佳昱房地产经纪公司承担连带责任及退还居间费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，夏某媛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,824.0元,由上诉人夏某媛负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  孟志刚 审判员  王 婷 二〇二〇年九月二十二日 书记员  王泽毅