浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初9337号 原告：樊劲松，男，1981年11月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：郑康，浙江冠森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彩君，浙江冠森律师事务所实习律师。 被告：夏小青，女，1981年9月8日出生，汉族，户籍地浙江省文成县。 原告樊劲松为与被告夏小青房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告樊劲松的委托诉讼代理人郑康，被告夏小青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告樊劲松向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间租赁合同；2、判令被告支付原告自2019年3月21日至2019年6月15日的租金人民币5184元；3、依法判令被告承担违约责任，支付原告违约金50万元。事实与理由：2019年3月21日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将位于义乌市××村××栋××号××平方的店铺出租给被告作为商业用房使用，店铺租期自2019年6月15日至2029年6月14日，双方约定店铺年租金为22000元，租金一年一付，下一年度租金于前一年度租期到期前两个月付清，租赁保证金3000元。被告应按合同的约定及时交纳租金及水电费等相关费用，若违约，原告有权解除合同并收回店铺。被告保证两年内必须履行本合同，两年内不得无故提前终止合同，否则算被告违约。若违约，则违约方应向守约方支付违约金50万元。合同签订当日，2019年3月21日，原告就按约交付租赁物，把店铺和钥匙一并交给被告，履行了合同义务。但被告未支付自2019年3月21日至6月15日的租金，只支付了2019年6月15日至2020年6月14日的租金，未按合同约定提前支付第二年的租金。原告要求被告支付，但被告拒绝。故原告提出上述诉讼请求。 被告夏小青辩称：一、原告无正当理由提前解除租赁合同，是原告违约在先。原、被告的租金合同是从2019年6月15日到2029年6月14日，租金按年支付。2020年4月16日，原、被告与樊村股份经济合作社的案件尚在审理当中，裁判结果不确定，原告无正当理由直接告知解除合同，在租期未满的情况下，张贴招租广告，以其实际行动表明拒绝履行租赁合同。2020年6月14日，原告更是直接断电，导致被告无法正常经营。即使要解除合同，也是被告享有解除权。二、双方之间的租赁期限从2019年6月15日开始，是由市场管理办统一招租的，当时承诺店铺700间以上，合同签订后，商业街尚未完成基础设施建设，房屋交付使用是在租期开始后，第二项诉讼请求也没有依据。三、如前所述，是原告违约在先，应当由原告承担违约责任。即使被告违约，原告主张的违约金过高，应当调整。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 为证明自己的主张，原告向本院提供了下列证据材料： 1、租赁合同一份，证明原告将坐落于义乌市××村××栋××号××平方米的店铺出租给被告作商业用房使用，合同中对租期、租金、租金支付方式、合同解除、违约责任等事宜进行了明确的约定的事实；并且被告没有按约履行。 2、（2020）浙0782民初2434号民事判决书一份，证明被告已经构成了明示违约。 经庭审质证，被告发表如下质证意见： 对证据1的真实性没有异议。 对证据2没有异议 为证明自己的主张，被告向本院提供了下列证据材料： 1、微信记录截图打印件一份，证明被告在相关诉讼未审结前单方面解除租赁合同的事实。 2、照片及电话录音和文字稿一份，证明被告在2020年5月张贴招租广告的事实，在电话录音里面是说了5月份张贴广告，但实际上原告是4月份张贴广告的，是在他跟我说解除合同就张贴出去了，不是我违约，是他违约。 3、光盘中的视频一份，证明原告已将房子出租给他人。 经庭审质证，原告发表如下质证意见： 对证据1的真实性无异议，但关联性和证明目的不予认可。原告并没有单方面解除合同，反而可以证明原告一直在催讨房租。 对证据2的证据三性均不予认可。 对证据3的关联性和证明目的有异议，被告6月14日才搬走，录的东西都是原告起诉后，原告空置了一个半月，于7月底才将房屋租出去，原告已经起诉，不可能一直空着房子等被告，原、被告也从未达成一致意见，被告拒绝履行合同已经构成违约。 对原、被告提供的证据材料，本院认证如下： 原告提供的证据1、2，被告对真实性无异议，对其真实性及证明力，本院依法予以认定。 被告提供的证据1，原告对真实性无异议，对其真实性，本院依法予以认定。 被告提供的证据2，原告对证据三性均有异议，被告无法证明照片拍摄时间，故对该证据的证明力，本院依法不予认定。 被告提供的证据3，可以认定在开庭审理前原告确实已将房屋另出租给他人。但无法证明具体出租给他人的时间。 综上，本院认定本案事实如下： 2019年3月21日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：甲方（即原告）将位于义乌市××村××栋××号××平方米的店铺，出租给乙方（即被告）作为商业用房使用。店铺租期自2019年6月15日至2029年6月14日止。租赁期限十年一轮，租金前五年不涨，第六年开始租金在上一年度基础上涨10%。该商铺年租金为22000元，于签订本合同时即付清。租金一年一付，下一年度租金应于前一年度租期到期前二个月付清。签订本合同时，乙方向甲方支付店铺租赁保证金3000元（3000元／间）。乙方门面广告由管理办统一制作由乙方承担制作费用和使用安全。乙方对房屋装修不得损坏主体结构，同时消防安全要符合市政府相关规定。同时特别约定：乙方保证两年内必须履行本合同，两年内不得无故提前终止本合同，否则算乙方违约；两年后若乙方经营不善需提前终止本合同的，甲方有权利不退还乙方剩余租金、保证金等，合同自行解除，双方互不承担违约责任。同时还约定了其他相关权利义务。合同签订后，夏小青依约交付了第一年的租金22000元及租房押金3000元。樊劲松将约定的房屋交付给夏小青使用。夏小青对案涉房屋进行了装修后用于经营（与另案的被告朱榕榕共同装修、合伙经营），店铺名称为“欧尚女装”。 2020年4月16日，原告通过微信询问被告“老板娘，我们这个房子今年到底要不要了”；被告回复“等法院审理结果再说吧”；原告陈述“如果要的话，把房租来交了，如果不要就把东西来搬”；被告：“合同还没解除呢”，原告：“你不交房租就已经解除了”“如果要那没话说，如果不要，等法院已没意义了”。2020年6月14日，被告夏小青（与朱榕榕一起）搬离上述租赁房屋，并将钥匙交还给原告，支付了电费56.4元。 另查明，2020年1月，朱榕榕以义乌市江东街道樊村股份经济合作社、傅振荣、樊劲松为被告诉至本院，以库存品专业街的商铺数量未达700间、构成欺诈，其合同目的无法实现为由，要求解除合同。本院先以引调方式予以立案，后因调解未果于2020年3月12日正式立案受理，并于2020年6月8日作出（2020）浙0782民初2434号民事判决书，判决驳回朱榕榕的诉讼请求。 本院认为，原、被告于2019年3月21日签订的《租赁合同》双方当事人意思表示真实，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效合同。双方均应按约履行各自的义务。根据《租赁合同》的约定，下一年度的租金应于前一年度租期到期前二个月支付，即应在2020年4月支付2020年6月15日至2021年6月14日的租金，但考虑到当时与被告夏小青共同经营的店铺的朱榕榕作为原告起诉的要求解除合同的案件正在审理当中，在原告提出要求被告支付下一年度租金时，夏小青提出等法院审理结果亦属合理，故在当时被告暂时不支付下一年度的租金不构成违约，在（2020）浙0782民初2434号判决作出后，原、被告双方在2020年6月14日进行腾退、交接租赁房屋，并结算了电费，应视为双方已于2020年6月14日实际解除了案涉《租赁合同》，同时还可以认定，双方一致同意原告不退还被告保证金。故原告起诉要求解除租赁合同已无必要，原告要求被告支付违约金50万元及2019年3月21日至6月15日的租金5184元，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告樊劲松的诉讼请求。 案件受理费4426元，由原告樊劲松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 张小燕 二〇二〇年九月二十八日 代书记员 傅俊霞