广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂04民终912号 上诉人（原审原告）：李玉容，女，1996年5月1日出生，汉族，广西藤县人，住梧州市。 委托诉讼代理人：李中原，男，1989年5月5日出生，汉族，广西藤县人，住梧州市，系上诉人兄长。 被上诉人（原审被告）：岑溪市大成房地产开发有限公司，住所地岑溪市沿江一路，统一社会信用代码91450481773855043F。 法定代表人：冯家龙，执行董事。 委托诉讼代理人：冼天龙，男，汉族，1992年8月2日出生，住广西岑溪市。该公司员工。 被上诉人（原审第三人）：岑溪市北部湾村镇银行有限责任公司，住所地岑溪市大中路47号，统一社会信用代码914504815886195833。 法定代表人：韦柱石，董事长。 委托诉讼代理人：黎礼源，该公司风险部员工。 上诉人李玉容因与被上诉人岑溪市大成房地产开发有限公司（简称大成房地产公司）、岑溪市北部湾村镇银行有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院作出的（20 20）桂0481民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李玉容的上诉请求：1、撤销岑溪市人民法院作出的（2020）桂0481民初718号民事判决；2、请求依法判决支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：被上诉人大成房地产公司应当按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议于2018年12月31日前向李玉容交付经逐套验收合格的房屋，并出具《住宅工程质量逐套验收表》。但大成房地产公司自2018年12月31日至今仍未对李玉容购买的房屋进行逐套验收，未达到收房条件，故大成房地产公司违反了《商品房买卖合同》约定及《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行规定》的通知规定。综上，大成房地产公司已构成违约，李玉容有权依照合同约定行使合同解除权并要求大成房地产公司承担违约责任，请二审人民法院依法查明事实后予以改判。 被上诉人大成房地产公司答辩称，答辩人已于2018年8月23日对涉案房屋做了逐套验收，逐套验收的事宜当时已经通知了上诉人，上诉人的上诉请求无事实依据。 上诉人向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告大成房地产公司的《商品房买卖合同》，并返还购房款80417.21元及利息（利息从2017年2月8日起至本判决生效履行完毕之日止，按照购房合同约定的贷款利率计算）给原告；2.被告大成房地产公司支付已付房款的10%（即23203.5元）作为违约金给原告；3.被告大成房地产公司赔偿原告购买房屋而产生的各项费用共5032.25元；4.被告大成房地产公司赔偿原告因退房而造成的损失30000元；5.解除原告与第三人签订的《个人房屋借款/担保合同》。 一审法院认定事实如下：2017年2月7日，原告李玉容与被告大成房地产公司签订合同编号为201702070059的《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的岑溪市工农路南环商业大楼1幢3单元10层3-1006号商品房，商品房建筑面积为60.28平方米，购买商品房价格为每平方米3849.28元 ，总房款为232034.59元；买受人按其他方式按期付款（付款方式分别为１.一次性付款；２.分期付款；3.其它方式）；约定交房期限为2018年12月31日前，出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房的违约责任按逾期时间分别处理，违约责任不作累加，（1）逾期不超过90日，自约定交房期满第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期180天后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定交房期满第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。当天，原、被告双方还签订了《合同补充协议》作为合同的附件四，双方明确约定“经双方平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的补充，此补充协议若与本合同正文有冲突，以补充协议约定为准”，《合同补充协议》第一条约定买受人付款方式为银行按揭付款，买受人须在签订合同时支付全部房款的20%即人民币47034.59元，余款80%即185000元由买受人向指定银行申请按揭贷款，由银行转付给出卖人；第四条对有关交房作出明确约定，1.由于买受人原因的未能按期交付房屋情形包括（但不限于以下情形）：（1）买受人所留通讯地址错误、不详或地址变更未通知出卖人，该地址无人签收或拒收通知书，导致交房通知无法送达买受人的；（2）买受人未按约定前来办理商品房的交接手续的；（3）买受人无正当理由拒不验收房屋或验收房屋后拒绝签署房屋交接单的；（4）买受人未按合同约定付清商品房总价款的。2.该商品房经勘察、设计、施工、监理、建设五方联合验收合格后，即达到交房条件，对房屋存在的瑕疵由买受人以书面方式提出维修申请，经出卖人确认属实的，由出卖人进行整改，整改期间出卖人不承担延期交房的责任；如果不是主体结构或存在严重的质量问题，不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房。3.除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定的交房日期起3日内到出卖人营业场所或出卖人指定的其他地点办理房屋验收和交接手续，因买受人原因，未按合同约定日期办理房屋交接手续的，（1）逾期不超过30日的，自合同约定办理房 屋交接手续日期的第二天超至实际交接之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按总房款的百分之十向出卖人支付违约金；（3）逾期不办理，视为买受人已认可交房，房屋毁损、灭失的风险自出卖人通知的交房之日起转移给买受人，由此所发生的一切费用和责任全部由买受人承担；保修期从出卖人通知的入伙之日起计算；买受人应从出卖人通知的入伙日期起缴纳该房屋的物业管理方面的费用。合同签订后，原告于2017年2月7日向被告交付20%房款47034.59元，余下80%房款185000元由原告与第三人北部湾村镇银行、大成房地产公司于2017年4月19日签订《个人房屋借款/担保合同》，通过第三人发放按揭贷款支付，第三人2017年5月3日将此贷款按原告授权发放给了大成房地产公司；此后直至本案庭审前，原告均能按月偿还按揭贷款本息。2017年2月24日，原告购买的3-1006号商品房由被告到房管部门进行了商品房预售合同登记备案，原告向税务部门缴纳了2208.85元税费，向岑溪市房管部门交纳了1808.4元维修基金。被告建设的南环商业大楼施工结束后，于2018年6月28日至2018年6月30日，分别由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意验收合格，并分别由各单位负责人在工程质量竣工验收记录汇总表上签名和加盖公司印章，但该南环商业大楼现尚未取得政府建设主管部门的建设项目竣工综合验收合格的备案。2018年12月，被告通过向业主的手机发放短信《收房通知》，通知各业主办理收房，根据被告提供的办理交房登记表，在2018年12月31日前后已共有304户业主（项目的总商品房为389套）办理了收房。原告庭审中承认收到被告电话收房通知，但被告的通知并不符合约定的书面形式通知，且其到被告通知指定收房的办公地址，并未能找到被告工作人员，因此，原告认为被告逾期交房，不能交付验收合格的商品房，遂向法院提起诉讼。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《意见书》、《购房收据》、《购房发票》、银行流水、发票等，及被告提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录汇总表》、《岑溪市商品房预售合同登记备案表》、南环商业大楼交房登记表、交房的短信通知截图、岑溪市爱佳物业管理有 限公司的情况说明及证明和第三人提供的《个人房屋借款/担保合同》、《不动产登记证明》等主要书面证据及原告、被告庭审陈述在案佐证，足以认定。 一审法院审理认为，2017年2月7日原告和被告签订的《商品房买卖合同》、原告与被告及第三人北部湾村镇银行于2017年4月19日签订的《个人房屋借款/担保合同》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人的意思表示真实，均为合法有效的合同，各方当事人应当按照合同的约定全面履行义务。合同中对交房条款的约定，虽然原、被告在主合同中有约定条款，但根据原、被告签订的《补充协议》（即附件四），双方已经明确约定补充协议内容与合同条款内容有冲突时，以补充协议为准，《补充协议》第四条第二款的约定，该商品房经勘察、设计、施工、监理、建设五方联合验收合格后即达到商品房质量合格的交房条件，在判断商品房质量是否合格和符合交房条件，应以《补充协议》约定为准，所以，该院予以确认案涉商品房已经五方验收合格，具备了合同约定的交房条件，原告诉称其购买的商品房未经验收合格，该院不予采信，原告诉讼中认为需要逐户进行五方验收，没有法律依据，该院不予认可。同理，对通知交房的问题，因为《补充协议》已经对《商品房买卖合同》的相应条款进行了变更，原告理应按约定在2018年12月31日起的三天内前来交房，但其却以未接到书面通知交房为由认为被告违约，其诉讼主张缺乏事实依据，该院不予采纳。综上理由，原告诉请解除《商品房销售合同》的事实及理由不成立，该院不予支持，《个人房屋借款/担保合同》是原告在购房时以按揭贷款方式支付房价款，是原告以购买的商品房作为抵押担保向第三人贷款，由原告、被告、第三人共同签订的，系《商品房销售合同》的从合同，主合同继续履行，从合同亦应依法继续履行，原告诉请解除抵押借款合同缺乏理据，该院不予支持；被告解除《商品房销售合同》和《个人房屋借款/担保合同》的诉讼请求不成立，其因解除合同而提出的其他诉讼请求，则因缺乏事实基础和法律依据，该院应依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告李玉容的诉讼请求。 在二审诉讼中，李玉容提交了：1.岑溪市住房和城乡建设局出具的《信访事项答复意见书》拟证明被上诉人建设的涉案房地产未达到验收标准；2.南环商业大厦宣传书，拟证明被上诉人未按照宣传册承诺完善配套设施，与宣传册效果不符。大成房地产公司提交了3-10-1006套住宅的《单位工程质量逐套验收资料》原件一份，验收时间是2018年8月23日，拟证明上诉人购买的房屋已经通过逐套验收，达到交房标准。大成房地产公司对上诉人提交的证据质证称，大成房地产公司是按照合同约定交付符合标准的房屋；目前配套设施是完善的。上诉人对被上诉人提交的证据质证称，文件盖章不清晰无法辨认是哪个单位的章，不予认可。经审查，本院对上诉人提交证据的真实性予以认可，但证据1证明的内容与本案查明的事实不符，证据2与本案商品房买卖合同无关联性，故本院不予采纳。被上诉人提交的证据符合证据的三性，本院予以采信。 经本院审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，大成房地产公司于2018年8月23日对李玉容购买的南环商业大楼3-10-1006号房进行逐套验收，建设单位岑溪市大成房地产开发有限公司、施工单位岑溪市立信建筑工程有限公司、监理单位广西万安工程咨询有限公司共同出具该房各项指标验收合格文件。 本院认为，本案各方当事人签订的《商品房买卖合同》、《个人房屋借款/担保合同》，均是当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，各方当事人应遵照执行。李玉容按照合同约定支付了首付款、缴纳了契税、办理了按揭贷款并每月按时缴纳足额缴纳购房贷款等事项，大成房地产公司于2018年6月28日至2018年6月30日，分别由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意验收合格，并分别由各单位负责人在工程质量竣工验收记录汇总表上签名和加盖公司印章；于2018年8月23日对李玉容购买的南环商业大楼3-10-1006号房进行逐套验收，建设、施工、监理单位出具各项指标验收合格文件。因此，大成房地产公司交付的房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，李玉容认为大成房地产交付的房屋未通过五方主体验收、未经逐套验收而主张违约解除合同的诉请无事实和法律依据，一审法院驳回其该项诉求是正确的。 李玉容提出根据岑溪市住房和城乡建设局的《信访事项答复意见书》可证实大成房地产公司交付的房屋未达到验收标准。依据《中华人民共和国建筑法》及《建设工程质量管理条例》有关规定，五方主体验收是指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织设计、施工、监理、勘察单位进行竣工验收，完成验收后将竣工验收资料移交建设行政主管部门存档。因此竣工验收是建设单位及相关单位的生产管理职责，不能以建设行政主管部门尚未收到完备的工程竣工资料的事实推定建设单位大成房地产公司未组织其他主体进行竣工验收或者交付给买受人的房屋未达到合同约定的五方主体验收标准，故对李玉容该主张不予支持。至于李玉容提出大成房地产公司未兑现宣传书上的宣传承诺，涉案房地产并不具备宣传书上承诺的具有完善、便利的配套设施，是违约的行为。因大成房地产公司对不特定人发出的宣传书在法律上属于要约邀请行为，并不构成对双方有约束力的承诺，本案具有约束力的承诺事项应以双方签署的《商品房买卖合同》及相关协议约定为准，故李玉容以该事实主张大成房地产公司存在违约行为进而有权解除合同亦无事实和法律依据，本院不予支持。由于大成房地产公司不存在违反《商品房买卖合同》约定的行为，一审法院对李玉容主张因解除合同而提出的其他诉讼请求予以驳回并无不妥。综上所述，上诉人上诉理据不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费3073元（李玉容预交），由上诉人李玉容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  林 远 审 判 员  刘创祥 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  黄仕灵 书 记 员  苏 琳