河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0103民初5368号原告(反诉被告):孙四玲，女，汉族，1970年11月17日出生，住址河南省尉氏县。被告(反诉原告):赵守林，男，汉族，1977年10月31日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人:张熠航，河南国银律师事务所律师。原告(反诉被告)孙四玲与被告(反诉原告)赵守林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)孙四玲、被告(反诉原告)赵守林及其委托诉讼代理人张熠航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙四玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋押金6000元及利息，二月份房租2000元，二、三月份物业费600元，共计8600元；2.判令本案受理费由被告承担。事实与理由：被告于2018年4月20日将二七区福寿街88号正弘凯宾城二号楼3611房出租给原告，至2021年4月19日止，用途为旅社。2020年1月份疫情爆发，原告遵守政府政策变化，于二月份和三月份关闭旅社，停止出租，使房屋不能履行旅社职能。根据双方签订租房合同违约责任第六条，如因洪水、地震、法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，双方互不承担违约责任。现被告在收到二月份房租之后，索要三月份房租，双方谈判无果，被告强行收回房屋，并不退返押金，原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告赵守林辩称：一、原告拖欠被告房租并恶意违约解除合同，其给被告造成的损失远远超出房屋押金数额，被告无需向原告返还押金。原被告双方签订的房屋租赁合同，租赁期限自2018年4月10日至2021年4月9日止，每月租金为2000元，在每月最后一天之前支付。在合同履行期内原告未支付2019年9月份、10月份房屋租金，被告多次交涉无果，后新冠疫情爆发，原告于2020年2月起就未再向被告支付房屋租金。2020年3月下旬，原告联系被告不再承租涉案房屋，且原告于2020年4月5日自行搬离。有监控视频证明，根本不存在原告所述被告强行收回房屋的事实。原告拒不履行主要债务的行为已构成根本违约。根据租房合同第11条之规定，原告需支付被告违约金及损失。综上，原告拖欠被告2019年9月份、10月份、2020年2月10日至2020年4月5日的房租，以抵消其房屋押金，且原告拖欠租金及恶意解除合同的违约行为，应向被告支付违约金及损失。二、新冠疫情并不能成为免除原告支付房租的义务的事由，也并不能据此解除涉案租赁合同。根据《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条，当事人主张适用不可抗力部分或全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。在本案中，原告并未举证其受疫情影响导致无法履行支付租金的义务，因此疫情不能成为本案中原告的免责事由。即使疫情作为本案免责事由，其免除的也仅仅是原告在疫情期间未支付租金的违约责任，绝不是免除原告支付租金的义务。本案中，疫情防控措施并没有导致租赁房屋无法使用，且租期还有一年之久，根本不会影响合同目的的实现。原告以疫情原因解除涉案合同不符合法律规定及合同约定，应当承担违约责任。三、原告在租赁期限内占有并使用涉案房屋，应当依照合同约定支付物业费，且原告并未向被告支付2月份房租，其要求被告返还二月份房租及二、三月物业费无事实与法律依据。综上应当驳回原告的诉讼请求。反诉原告赵守林诉称：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金3600元；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿房屋空置损失6000元；3.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月10日，反诉原告与反诉被告协商一致签订了《租房合同》，约定：反诉原告将二七区福寿街88号正弘凯宾城二号楼3611号房出租给反诉被告；租赁期限为三年，自2018年4月10日起至2021年4月9日止，每月租金为2000元，租金在每月最后一天之前支付；乙方拖欠房租一个月以上的，应向甲方支付年租金的10%作为违约金；租赁期限内任意一方违约，则需要向另一方支付年度总租金的5%作为违约金，实际损失超过违约金的，应据实赔偿。合同签订后，反诉原告即按照合同约定将上述商铺交付给反诉被告使用，在合同履行期内，反诉被告未支付2019年9月份、10月份房屋租金，反诉原告多次催要未果，后新冠疫情爆发，反诉被告于2020年2月起就未再支付房屋租金。2020年3月下旬，反诉被告联系反诉原告不再承租案涉房屋且反诉被告于2020年4月5日自行搬离，后反诉原告在案涉房屋张贴出租信息，反诉被告多次撕毁，且反诉被告在案涉房屋门上张贴诋毁信息，导致案涉房屋至今处于空置状态，给反诉原告造成了财产损失，现反诉原告为维护自身合法权益，特提起反诉，请贵院依法作出裁判。反诉被告孙四玲辩称：对他反诉状违约金还有房屋空置损失我有异议，这个我没有承担的义务。另外他刚才说物业费，我们是交到3月31日，我们物业上都有记录，所以我这上面我们物业开支都有证明，是交到3月31日。我们电费、水费都没有拖欠，是一个月一交，他们一个月一收，因为2月份是疫情，我也没上班，所以有十几块钱的水费没有交，我们有物业上开的证明，物业费交到3月31日。十月份的房租没有给他交，当时郑州举办民族运动会，社区让我们停业（43天），我是1月20日给他打到2月20日一个月的房租，我们10号签的合同，20号支付房租，每次都是18号、19号、20号最多不超过20号支付下个月的房租，提前缴纳房租。反诉状要求我支付违约金3600元以及房屋空置损失6000元，我不认可。因为疫情，我们在二七区二马路正弘凯宾城2号楼有很多房屋空置，现在没有租出去的房屋有很多。经审理查明：2018年4月20日，原告孙四玲（承租方、乙方）与被告赵守林（出租房、甲方）签订《租房合同》，约定甲方将二七区福寿街88号正弘凯宾城二号楼3611房出租给乙方，用途为旅社，期限为三年，自2018年4月20日至2021年4月19日止，租金为每月2000元，租金在每月最后一天之前支付。甲方收取三倍月租金即6000元作为押金，双方约定付款账户为石景兰；拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付年租金的10%作为违约金，甲方有权终止合同；租赁期内若甲乙双方任意一方违约，则需要向另一方支付年度总租金的5%作为违约金，实际损失超过违约金的，责任方应据实赔偿。如因洪水、地震、法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致合同不能全面履行的，甲乙双方互不承担违约责任。另查明，2019年9月份，原告未向被告支付10月份的房屋租金。2020年4月5日，正弘·凯宾城客服中心出具《证明》，载明案涉房屋物业费已缴至2020年3月31日，水费缴至2020年1月31日，2020年2月1日至3月31日水费未缴，金额为25.6元。2020年4月5日，原告搬离案涉房屋。2020年6月14日，原告在被告案涉房屋门面房张贴字条，内容为“此房欠6000元押金没退，法院正在受理中，望看到勿租”。原被告双方发生争议，原告诉至本院。本院认为，原告孙四玲与被告赵守林签订《租房合同》，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同。原告认为2020年2月份租金因疫情影响应予免除，要求被告返还已支付的1月20日至2月20日期间租金2000元以及二、三月份物业费600元的诉讼请求，因原告于4月5日搬离案涉房屋，2020年2月20日至2020年4月5日期间房屋租金应为3000元，因受疫情影响，酒店旅馆行业所受影响较大，本院酌定扣减一个月租金2000元；关于物业费，原告实际占有房屋至4月5日，故原告要求被告返还二、三月份物业费的诉讼请求，本院不予支持；被告称原告2019年10月份租金未支付应从押金中扣除，因民族运动会影响，本院酌定扣减半个月租金1000元；综上，原告还应支付被告租金2000元，从押金中抵扣后，被告赵守林应向原告孙四玲返还房屋押金4000元。被告要求原告支付违约金3600元的诉讼请求，因原告确实存在逾期支付租金的情形，但原告逾期支付租金系民族运动会及新冠肺炎疫情原因，不应认定为违约，而原告在租赁期满前解约，按合同约定应支付违约金1200元，超出部分不予支持；被告要求原告支付房屋空置损失6000元的诉讼请求，因原告在被告房屋张贴字条的行为确实会给被告出租房屋造成影响，本院酌定该损失为1000元，超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵守林于本判决生效之日起十日内返还原告孙四玲押金4000元；二、原告孙四玲于本判决生效之日起十日内向被告赵守林支付违约金1200元、赔偿房屋空置损失1000元，共计2200元；三、驳回原告孙四玲的其他诉讼请求；四、驳回被告赵守林的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告孙四玲负担13元，被告赵守林负担12元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉原告赵守林负担19元，反诉被告孙四玲负担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  阔晓晖二〇二〇年九月七日书记员  张舒林