重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0101民初4273号 原告：庾万军，男，汉族，1978年1月10日出生，户籍地重庆市万州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：冯长发，重庆正章律师事务所律师。 被告：重庆市发顺房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区新城路52号,统一社会信用代码91500101762666124E。 诉讼代表人：王元英，女，1951年11月30日出生，住重庆市万州区，该公司股东、监事。 原告庾万军与被告重庆市发顺房地产开发有限公司（以下简称发顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。被告发顺公司法定代表人王元发（该公司执行董事兼总经理），于2014年10月6日因病死亡，该公司未重新推举法定代表人，由该公司剩余的一名股东王元英为诉讼代表人。原告庾万军的委托诉讼代理人冯长发，均到庭参加诉讼。被告发顺公司经本院公告传唤，未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告庾万军向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理万州区的房屋办理房屋产权证，取得房地产登记机构出具的登记受理单；2.判令被告支付从2015年2月1日起至取得房屋产权登记受理单之日止每日按原告已付购房款293878元的万分之零点八计算的逾期办理产权登记违约金；3.诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2013年1月20日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》,原告以293878元价款购买被告开发的万州区的房屋。被告于2014年11月30日交房，但未按照预定于交房之日起60日内向房屋登记机关提出办理房地产权证申请，取得登记受理单。依照约定，被告应当履行办理产权登记的义务，并按每日万分之二的标准向原告支付违约金。原告自愿放弃超过每日万分之零点八部分的违约金。由此，原告提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告发顺公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月20日，原告庾万军（乙方）与被告发顺公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：“乙方购买甲方开发建设的重庆市万州区住宅商品房一套（商品房预售许可证号301预字第12146号），建筑面积96.48平方米，单价3046元/平方米，总价款293878元。付款方式及期限：首付113878元；余款180000元办理按揭贷款支付。房屋移交：甲方应于2014年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，可据实延期交房。办理房屋产权登记约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同90日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：逾期在90日内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方退还乙方全部购房款及利息（按同期银行贷款利率计算）；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。本合同中在履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，申请重庆市仲裁委员会仲裁”等内容。合同签订后，原告已支付购房款293878元，被告代收物业专项维修资金7236元，被告代收契税4408元。2014年6月2日，原、被告交接商品房。2019年9月18日，双方签订补充协议，对所签订的《重庆市商品房买卖合同》第二十四条变更为“本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。” 被告发顺公司开发建设万州区商品房工程。2010年7月28日取得建设用地规划许可证，用地面积24663平方米，建设规模122121平方米。2011年1月11日取得建设工程规划许可证，建设规模148172.45平方米，包括1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6、7号楼、8号楼。2011年3月18日取得建筑工程施工许可证。2014年8月12日，经重庆市万州区城乡建委进行了建设工程规划核实确认，包括1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6、7号楼、8号楼及1－3号楼、5号楼地下建筑，实际建设规模147603.20平方米。2014年11月3日，该工程取得建设工程竣工验收备案登记证，建设规模147603.20平方米。2015年12月25日，经发顺公司申请，重庆市万州区国土房管局进行宗地权属确认，将原房地产权证301D房地证2015字第00004号、00005号收回注销。此后办理5号楼、8号楼的初始产权登记证，并办理分户产权登记。 本案双方争议的焦点是被告的违约责任及约定违约金标准调整问题。结合双方当事人的举证、质证意见及当庭陈述，本院综合评析如下： 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定在2014年11月30日前将原告所购商品房交付原告。虽然原、被告于2014年6月2日对诉争房屋进行交接，并装修居住使用，但此时被告交房不符合约定条件，原告只是提前占有房屋，不发生商品房交接效力。2014年11月3日，被告取得诉争房屋的建设工程竣工验收备案登记证，已符合约定及法定交付条件,亦符合双方约定“于2014年11月30日前交付商品房”的约定，确认该日双方交接商品房。对办理房屋产权登记，双方约定“预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向登记机构提出办理房地产权证的申请，提交相关资料，并取得登记受理单”，被告取得建设工程竣工验收备案登记证后，应当通知原告提交资料、缴纳相关税费并申请办理房地产权登记，被告未提供证据证明其通知后购房人未依约履行义务；双方交付房屋后，被告应于2015年1月2日前取得产权登记机构出具的登记受理单，时至今日，被告仍未取得登记受理单及办理交易房屋的房地产权证，违反合同约定，应承担违约责任，原告请求被告办理交易房屋的房地产权登记，符合双方的约定，被告亦同意办理，本院予以支持。 原告请求被告按约定支付逾期办理产权登记违约金。双方约定逾期办理产权登记超过90日后，“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。”双方签订的合同已明确约定违约金计算标准，被告未按约定期间为原告所购买房屋取得房地产权证，应承担逾期办理房地产权证的违约责任。原告请求被告承担逾期办证违约责任的理由符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告主张被告按照已付购房款日万分之零点八的标准从2015年2月1日起支付逾期办理产权登记的违约金。该标准低于合同约定的标准，且该违约金起算时间晚于合同约定的起算时间，属于当事人对其权利的自由处分，本院予以确认。被告应从2015年2月1日起至实际取得土地房屋登记机构出具房地产权登记受理单之日止，以原告已付购房款293878元按日万分之零点八计算支付逾期办理房屋产权登记的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，的规定，判决如下： 一、由被告重庆市发顺房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告庾万军所购买的重庆市万州区住宅商品房办理房地产权登记，取得房地产权登记机构出具的登记受理单； 二、由被告重庆市发顺房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告庾万军逾期办理房地产权登记的违约金（以原告已付购房款293878元为基数，从2015年2月1日起至实际取得土地房屋登记机构出具的房地产权登记受理单之日止，按日以万分之零点八计算）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费873元，由被告重庆市发顺房地产开发有限公司承担；原告已预交，被告重庆市发顺房地产开发有限公司迳付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  刘 彦 人民陪审员  胡光祥 人民陪审员  魏 红 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  朱 宁