浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1827号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙万松，男，汉族，1961年2月5日出生，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：管永忠，男，汉族，1972年11月13日出生，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：薛岭，嘉善县天成法律服务所法律工作者。上诉人孙万松与上诉人管永忠房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙万松上诉请求：1.撤销浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初582号民事判决，改判支持孙万松的各项诉讼请求，驳回管永忠的反诉请求；2.判令管永忠承担本案诉讼的全部费用。事实与理由：一、一审案由是房屋租赁合同纠纷，而管永忠的反诉请求为房屋拆迁补偿款项的赔偿，两者不属于同一法律关系，不属于反诉的事由。而且房屋到目前为止并未被拆迁，赔偿款项也未到位，一审没有驳回反诉请求，而是改为经过庭后释明进行判决错误。双方是不定期租赁合同，孙万松行使的也是合理的解除权，提出解除理应予以支持。不定期租赁合同的承租人本身理应是明知有随时解除的可能，也不存在所谓的损失势必产生的情形。二、一审法院多处认定错误。关于“同意转让给崔玉花……”中“同意转让”和“给崔玉花”笔迹完全不同，足以证明管永忠存在伪造证据之嫌疑。一审法院认为2014年8月11日的合同未约定租赁期限也是错误的，本次书面合同租赁期限是一年，而后属于未签书面合同，有随时解除权。三、对于装修物中壁橱的认定，双方一致确认了壁橱是前一承租人严莲珍所装，而非管永忠所装，壁橱一旦安装就属不动产物品，孙万松与严莲珍合同约定到期后不动产物归孙万松。双方当事人合同上之所以没有列明壁橱的约定，一是由于该份合同是复印“借用”了原合同，另一方面，该壁橱已属于固定物也已无必要再列明，况且管永忠至今也未提交任何关于该壁橱已由其购买或支付了相应的转让费用的证据。再退一万步讲，该书面租赁合同已于一年后到期，按合同约定已归孙万松所有，也不应属于管永忠所有。针对孙万松的上诉，管永忠辩称，壁橱是管永忠花钱买来的，当时评估的时候孙万松签字确认壁橱是管永忠的，孙万松的上诉请求不能成立。管永忠上诉请求：一、撤销浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初582号民事判决第四项；二、维持浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初582号民事判决第一至三项；三、本案一、二审诉讼费用由双方当事人分责承担。事实及理由：《房屋征收产权调换明细清算表》第四项涉及247543元住改非补助和20000元商办停业补助，应当进行分割。一、关于住改非补助，被征收面积共有73.68㎡，原来都是住宅，其中，48.41㎡出租给管永忠等三人作为开办商店，余下25.27㎡仍为孙万松的住宅。在征用评估时，为了证明这48.41㎡是否出租开办商店，当时就要管永忠将《营业执照》原件提供给征用办（必须在征用前满二年以上才能享受住改非特殊补助）。从本案客观情况及公平、公正原则分析，没有房东的房屋，管永忠不能开办商店，没有管永忠等人的营业执照也不能成为住改非的客观事实。承租人与房东应当共同所得、共同分配（其中房东本人也有一个店面）住改非补助。管永忠也提出了分配方案：40%归房东，60%归承租人，60%由三个店面的经营者平均分配，也就是每个店面获得20%的住改非补助。在本次征收中，不是沿街房屋或者是沿街房屋却没有出租的纯住宅性质的房屋征收中，无法获得住改非补助。二、关于20000元商办停业补助。房屋被征用后，经营者必须要搬迁，另找店面进行经营，在这一过渡阶段中的损失给予适当的特殊补助。管永忠提出商办停业补助的20000元由三个店面经营者平均分配，这也并无不当。针对管永忠的上诉，孙万松辩称，房屋本身就是经营性的，不存在管永忠所称的情况。商业补助不是给经营者和承租人的补助，政府的补贴公告上没有此规定，补助金和停业补助是给房屋所有人的，且目前为止该款项没有赔偿到位。孙万松向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方位于嘉善县魏塘街道中山××路××号店面的租赁关系，由管永忠返还租赁店面并恢复原状；2.管永忠支付相应的租金4950元（暂计算至2020年2月10日），并继续按原租金1650元／月计算支付至实际腾退之日止；3.管永忠承担本案诉讼的全部费用。管永忠向一审法院提出反诉请求：1.孙万松支付给管永忠49508.60元（住改非补偿，48.41㎡因已出租给管永忠为营业房，在评估中多补偿拆迁住改非补助费247543元÷3间×60%=49508.60元）；2.孙万松支付给管永忠装修费17268.60元及附属物1800元（根据评估机构评估结果）；3.孙万松支付给管永忠商办停业补助费6666.67元（20000元÷3）；4.反诉费用由孙万松承担。一审法院认定事实：2012年8月11日，孙万松与案外人严莲珍签订了《房屋租赁协议》一份，就孙万松使用的位于中山西路825号三间门面房中间一间由案外人严莲珍租用。案外人严莲珍在该租用房屋内安装了壁橱，用于经营内衣店。后，经案外人宋从妹（孙万松妻子）同意，上述房屋由案外人严莲珍转租给管永忠使用。2014年8月11日，孙万松（作为甲方）与管永忠（作为乙方）签订了《房屋租赁协议》一份，约定：乙方租用甲方三间门面房中间一间，每月租金1500元，乙方先给甲方半年房租款9000元（并有甲方出具收条为证），“一年后月租房款根据市场价变动”，“吊顶、地砖、门窗、铝合金门、吊扇三个、方桌一只是甲方装潢”、“如在合同期内拆迁，根据国家政策合同终止，房租按日计算”、“今后乙方在履行协议一日中止协议，乙方在交接过程中，固定东西不能动”等，但双方未约定租赁期限。管永忠在上述房屋内开设母婴用品店，并于2015年7月27日办理了个体工商户营业执照，登记名称为“嘉善县魏塘街道崔玉花婴童用品店”（经营者崔玉花，系管永忠妻子），登记经营场所“魏塘街道中山西路823号”。上述租赁协议签订后，管永忠每半年交一次房租，并由孙万松或案外人宋从妹在租赁协议背面签署收条。孙万松与管永忠口头约定自2018年11月11日起，房租按1650元/月计算。2019年10月案涉房屋所在地块贴出了拆迁公告，2019年12月10日嘉善县住房和城乡建设局、嘉善县魏塘街道办事处与孙万松签订了《嘉善县国有土地上房屋征收产权调换协议》（编号：×××41），被征收房屋坐落于：嘉善县魏塘街道中山××路××号，采用产权置换补偿方式总计金额1344402元，包括：被征收房屋评估补偿金额853583元、装修、附着物补偿金额183276元、签约奖励金额40000元、其他补偿补助奖励金额267543元。2020年1月8日，孙万松通过挂号信方式向管永忠发出书面通知，要求解除租赁协议并在10日内腾空承租店面、交付钥匙、付清前欠房租。案涉房屋现暂未被拆除，仍由管永忠经营母婴用品店，房租已付至2019年11月11日止，无押金，水电费无拖欠。案涉房屋征收补偿款项暂未由孙万松领取、相关产权凭证仍处于孙万松处。登记编号为×××41号的《国有土地上房屋征收评估分户报告》装修评估明细表1记载“中间：第24项-35项”合计金额30096.4元，其中载明“壁橱16435.2元、普通夹板隔断（双面）833.4元”，附属物评估明细表记载“宽带移机2门700元、空调移机4只1600元、广告牌（外挑）3150元”。另查明，孙万松系徐宝珍儿子，坐落于嘉善县魏塘街道中山××路××号房屋（嘉善县房权证善字第0××6号），建筑面积：73.68平方米，产权登记人徐宝珍（已于2008年10月4日死亡注销），徐宝珍的其余继承人于2020年3月6日在嘉善县公证处办理了自愿放弃徐宝珍遗产继承权的公证，上述房屋由孙万松一人继承。一审法院认为，出租人与承租人之间虽然有国家征收行为的介入，但双方之间仍为普通租赁合同法律关系，当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同的约定，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，按照国家法律规定处理。本案中争议焦点如下：一、关于案涉房屋租赁关系是否解除问题孙万松作为案涉房屋的合法继承人，其与管永忠就案涉房屋签订的房屋租赁协议均系合法有效。现孙万松以管永忠“未按时缴纳房租”为由解除双方租赁关系的诉请，由于管永忠自使用案涉房屋以来从未拖欠过租金，此次未按约支付下一年度房租的原因系其认为案涉房屋已经列入征迁，部分征迁利益应归其所得，并要求与孙万松就拆迁利益进行分割，且庭审中其表示愿意支付剩余的房租，故不属于合同法规定的“无正当理由未支付或者延迟支付租金”的情形，现孙万松以管永忠欠付租金为由，要求解除房屋租赁协议缺乏事实依据，不予支持。本案中，案涉租赁协议于2014年8月11日签订，双方未约定租赁期限，系不定期租赁合同，当事人有权随时解除合同。但，孙万松虽于2020年1月8日以挂号信方式通知了承租人管永忠，其提出解除租赁合同系基于案涉房屋已经纳入征收范围要求腾退的需要，并非其主观因素要求解除不定期租赁合同；2019年12月10日孙万松就案涉房屋已签订了征收补偿协议，故按照双方租赁协议第六条约定“如在合同期内拆迁，根据国家政策合同终止，房租按日计算”，该约定系双方真实意思表示合法有效，系对合同终止条款的约定，内容属于合同法第九十一条第一款第（七）项中当事人约定终止的情形，应当作为案件处理的依据。因此，案涉租赁协议约定的终止事由出现在前，出租人行使法定解除权在后，一审确认双方租赁关系于2019年12月10日终止。合同终止后，各方当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务。故，对孙万松要求管永忠支付租赁合同终止前按1650元/月计算租金的诉请，以及对孙万松主张返还原物的诉请，依法予以支持。关于孙万松主张恢复原状的诉请，因案涉房屋已经列入拆迁范围，恢复原状已无事实必要，不予支持。二、关于租赁合同终止后，孙万松是否有权收取占有使用费。如上所述，本案租赁关系因征收已经终止，房屋权属在征收过程中处分权正处于发生变化中，考虑到房屋征收的持续过程较长、统一收回注销产权凭证时间尚未确定、被征收房屋尚未办理实物交付手续以及管永忠使用案涉房屋至今等事实，案涉租赁房屋的实际占有、使用、收益的权利未完全让渡给政府征收部门的情况下，孙万松作为案涉房屋的原所有权人，要求管永忠继续支付租金欠妥当，应调整为要求管永忠支付自2019年12月10日起至实际腾退之日止参照原租金1650元/月（折算为55元/日）计算占有使用费更为合理。三、关于管永忠的反诉诉请。国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。第一，案涉房屋被征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，因此承租人并非征收补偿对象，不享有征收补偿合同权利，无权请求分割征收补偿款，且不能依据征收补偿项目名称来确定承租人的损失；第二，出租人和承租人之间系租赁合同法律关系，管永忠作为反诉原告主张权利依据的是合同法的相关规定及双方租赁协议的约定；经庭后释明，管永忠亦同意按照双方租赁合同关系作为反诉各项损失的依据；第三，租赁合同因国家基于公共利益的征收而终止，应当按照不可抗力处理，部分或者全部免除双方责任。经过庭后释明，管永忠亦同意按照租赁合同关系主张各项反诉请求。基于上述理由，依据公平和诚信原则，相关争议款项应作如下处理：1.两次评估产生的差价（含住改非补助款）、商办停业补助费：上述款项均系在征收案涉房屋中政府部门基于房屋土地用途的变化以及征收政策，补偿给产权人孙万松的费用，管永忠作为承租人主张分割没有法律依据，不予支持。2.装饰装修损失：管永忠认可案涉房屋、彩钢棚在征收过程中的评估报告，就装修残值损失已经政府征收部门委托的第三方机构进行评估，客观公正，无需另行举证、另行评估。经核算，（1）附属物评估明细表中载明“宽带移机1门350元、空调移机1只400元、广告牌（外跳）的1/3计1050元”共1800元；（2）评估报告装饰装修明细表1载明“中间第24项-35项”的合计金额30096.4元，扣除双方租赁协议约定的属于孙万松所有的“吊顶、地砖、门窗、铝合金门、吊扇三个、方桌一只”中涉及的评估项目合计12827.8元，剩余17268.6元；以上合计19068.6元，认定为管永忠承租案涉房屋的装饰装修损失。但因征收导致系不可归责于双方的事由，不能认定为租赁协议各方违约；同时考虑到政府部门对孙万松作为产权人一方将按照征收补偿协议约定就装修残值进行合理的补偿、管永忠目前仍在使用尚未腾退等因素，从公平原则出发，酌定管永忠的装修损失19068.6元，在其实际腾退后由孙万松给予补偿。另，租赁关系中因搬离房屋可能产生停业停产损失，相关损失自搬离之后实际发生，现因管永忠仍在经营，相关停业停产损失可待实际发生后再向出租人孙万松主张，本案中不予一并处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（七）项、第九十二条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、管永忠应于判决生效后十五日内腾退并向孙万松返还坐落于嘉善县魏塘街道中山××路××号房屋；二、管永忠应于判决生效后十五日内向孙万松支付房屋租金（自2019年11月11日起至2019年12月10日止）1650元及占有使用费（自2019年12月11日起，按55元／日计算至实际腾退之日止）；三、孙万松应于管永忠履行判决第一项后十五日内向管永忠支付装饰装修损失19068.6元；四、驳回孙万松的其他本诉请求及管永忠的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（减半收取25元），反诉案件受理费1682元（减半收取841元），合计诉讼费用866元，由孙万松负担138元，由管永忠负担728元。孙万松二审中提供案涉房屋变更登记情况1份，证明案涉房屋在1997年已经登记作为经营性用房。管永忠质证称，对真实性没有意见，这份证据只能证明当时是孙万松在这边开店，但是到了2019年拆迁的时候房屋依旧出租，包括孙万松自己三个人在经营，形势已经变化。本院认证认为，该份证据是从嘉善县市场监督管理局所调取，本院对该证据真实性、合法性、关联性均予以认定。管永忠二审中未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人均上诉，本院针对双方的上诉请求和理由分别进行评判。一、关于孙万松上诉部分，二审询问中，孙万松明确上诉内容为两部分，一、本案是租赁合同纠纷，管永忠根据拆迁补偿协议提出的反诉请求不应受理；二、案涉壁橱的补偿费用应归属孙万松。关于第一部分，从法律关系上讲，房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个法律关系。国家对房屋的征收行为只是租赁合同解除的原因，而征收补偿方案的对象是被征收人而非承租人，该补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同解除所受损失的计算依据。对承租人以征迁补偿协议提出的反诉请求不一并处理为宜。但本案中，经一审释明，管永忠同意按照租赁合同关系主张各项反诉请求，一审亦以双方签订的租赁合同作为请求权基础，根据租赁合同的约定以及相关法律规定，以相关证据确定管永忠的各项损失，一审的该处理并无明显不当，且有利于减少诉累，本院予以认同。关于第二部分，案涉店面曾出租给案外人严莲珍，管永忠从严莲珍受让过来，并受让后与管永忠订立了房屋租赁协议。案涉壁橱系严莲珍所添置，在双方当事人的房屋租赁协议中，双方对孙万松的物品通过逐一列明的方式予以明确，但未将案涉壁橱列入。故一审认定案涉壁橱归属于管永忠，符合双方合同约定，本院予以维持。另，孙万松上诉状提到“同意转让”与“给崔玉华”笔迹不同的问题，鉴于孙万松与管永忠签订了房屋租赁协议，故上述字迹是否相同，不影响对孙万松同意或事后追认转让给管永忠的事实认定。关于租赁期限等问题，租赁协议中关于“一年后月租房款根据市场价变动而变动”的约定系对租金的约定，不能推定为租赁期限为一年，一审认定协议未约定租赁期限，并综合合同约定及本案事实，认定合同解除时间，并无明显不当。二、关于管永忠上诉部分，管永忠认为拆迁补偿协议中所涉的住改非补助及商办停业补助费用应根据承租面积进行分配。本院认为，如上文所述，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人系房屋所有权人，住改非补助、商办停业补助的对象也是被征收人，故房屋承租人并无直接民事请求权基础，无权参与上述费用的分配，管永忠的该两部分上诉请求，均无依据，本院不予支持。综上所述，孙万松、管永忠的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1254元，由上诉人孙万松负担50元，上诉人管永忠负担1204元。本判决为终审判决。审 判 长  赵 超审 判 员  毛 彦审 判 员  章玉萍二〇二〇年九月二十一日法官助理  周 倩书 记 员  陈丽琼