福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1019号 原告：陈秀云，女，1964年2月23日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈炳庚，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：吴晓俊，国浩律师（福州）事务所律师。 被告：沈小群，女，1967年3月18日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：李殿安，北京市铭基律师事务所律师。 第三人：黄梅芳，女，1967年11月21日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄鹏达，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 第三人：黄怀永，男，1964年11月10日出生，汉族，住福州市仓山区城门镇下洋黄厝64号。 委托诉讼代理人：吴凡，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 原告陈秀云与被告沈小群、第三人黄梅芳债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，经查福州市中级人民法院正在审理陈秀云诉沈小群民间借贷纠纷一案[（2019）闽01民初1528号]，陈秀云是否为债权人身份尚未确定。故本院于2019年9月23日作出（2019）闽0111民初4410号之一民事裁定，以原告主体不适格为由，驳回起诉。原告陈秀云不服，提起上诉，在二审审理中补充提供了福州市中级人民法院于2019年11月26日作出的（2019）闽01民初1528号民事调解书。2020年1月6日，福州市中级人民法院以原告已提供民事调解书，可证实其是案涉债务的债权人，是本案适格主体为由，作出（2019）闽01民终8830号民事裁定，撤销（2019）闽0111民初4410号之一民事裁定书，指令审理。本院于2020年3月12日重新受理后，经第三人黄梅芳申请，依法追加黄怀永为本案第三人共同参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀云的委托诉讼代理人陈炳庚、吴晓俊，被告沈小群的委托诉讼代理人李殿安，第三人黄梅芳的委托诉讼代理人黄鹏达，第三人黄怀永的委托诉讼代理人吴凡到庭参加诉讼。在（2019）闽0111民初4410号案件审理过程中，原告陈秀云向本院申请财产保全，本院依法作出（2019）闽0111民初4410号民事裁定，对案涉房产采取了财产保全措施。本案现已审理终结。 原告陈秀云向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告沈小群与第三人黄梅芳之间的关于坐落于晋安区的房产买卖行为；2.判令被告沈小群与第三人黄梅芳立即向福州市不动产登记和交易中心办理将坐落于晋安区产的产权变更登记至被告沈小群名下的手续，恢复原状；3.本案受理费、保全费、诉讼保全担保保险费、公告费等诉讼费用由被告及第三人负担。 事实和理由：原告与被告沈小群系朋友关系，被告因资金周转需要，多次向原告借款。原告分别于2016年10月12日出借300万元，于2017年2月28日出借500万元，2017年3月27日出借500万元，于2017年5月26日出借1200万元，共计2500万元。2019年5月26日，被告向原告出具《借条》，确认截止2019年5月26日，被告尚欠原告借款本金2500万元及利息850万元。自2018年1月起，被告未依约支付利息，原告于2019年7月22日向福州市中级人民法院提起诉讼，要求被告沈小群偿还借款本息。此后，经向福州市不动产登记和交易中心查询，得知被告名下房产均已转让。其中被告与第三人黄梅芳于2018年7月6日签订了《福州市不动产（存量房）买卖合同》，约定被告以150万元价格将位于晋安区，面积为227.24平方米的房产转让给第三人黄梅芳。经查询第三方二手房买卖网站，该转让价格远低于诉争房产所在小区房屋的市场价格，被告以明显不合理价格低价转让房产的行为，给原告造成损害，依法应予以撤销。 被告沈小群辩称，一、原告陈秀云行使撤销权客观要件证据不足。 首先，涉案房屋为沈小群单独所有，曾于2016年10月9日委托存在债权债务关系的黄怀永将该房屋出售，并在福州市仓山区公证处办理了公证。2018年7月6日，受托人黄怀永将该房屋出售给黄梅芳并办理了网签、缴税及房屋产权过户手续。2018年7月15日沈小群与黄怀永共同签署了《以房抵债确认书》，“双方同意该房产以600万元的价格处置出售，抵顶沈小群欠黄怀永的部分借款本息并指定黄怀永妹妹黄梅芳为买受人”。其次，二手房交易的网签价格为当事人的申报价格，以不低于房屋坐落区域政府指导价而确定，不是实际房产成交价格，实际成交价格为600万元，不能认为“明显不合理”。再次，沈小群委托他人出售房屋不是转移财产，具有“以物抵债”属性，不存在对原告实现债权造成伤害，沈小群主观上无恶意。 二、原告陈秀云行使撤销权主观要件不具备。 根据相关法律规定，在有偿行为的情况下，则必须同时具备客观要件与主观要件，须以债务人、受让人主观上有恶意为成立要件。沈小群因与他人也存在债权债务关系，将自己房产委托他人出售抵顶部分借款本息的行为不存在对原告的诈害，只是没有抵顶给原告而已。沈小群同意将房产出售给第三人黄梅芳用于以房抵债，是正当的交易行为，不具有恶意。第三人黄梅芳作为受让人，在办理该房产二手房交易的过程中，是与受托人黄怀永共同办理，不可能认识到该行为对原告债权损害的事实，本案第三人黄梅芳受让该房产不存有法律上所要求具备的恶意。 三、原告陈秀云行使撤销权不符合法律规定。 撤销权作为一项通过债权人撤销债务人特定行为行使的权利，有严格的成立要件要求，原告必须有证据证明债务人实施了恶意减少自身财产的行为，必须有证据证明债务人没有偿还其债务的能力，必须有证据证明债务人、受让人均存有恶意，而本案原告没有能够提供证明其撤销权成立的相关证据，仅提供作为缴税用的网签合同并以当事人申报价是不足以证明“转移财产、不合理低价”之主张的成立。沈小群现正在积极收回债权，调配资金，争取尽快偿还所欠原告债务，也正在履行福州市中级人民法院（2019）闽01民初1528号法律文书所列义务。 综上，原告行使撤销权的事实和证据及法律要求所必须的主、客观要件均不具备，请求依法驳回原告诉讼请求。 第三人黄梅芳辩称，讼争房产为被告以物抵债给第三人黄怀永，讼争房产的抵债价格并未明显低于市场价格，且早在原告与被告的债务到期前交付。原告的诉请不具有法律依据，应予以驳回，具体理由如下： 一、讼争房产的实际交易价格为600万，符合当时的市场行情，原告诉称的“以明显不合理的低价转让”不符合客观事实。 《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》只是被告沈小群、第三人黄怀永依据福州市不动产登记中心及税务部门的指导价格而拟定的，所体现的150万元并不是讼争房产的真实交易价格。 依据2018年7月份，福州市晋安区房屋交易的平均价格（26329元/㎡），可知讼争房产在2018年7月份的平均市场价格为5983001.96元（26329元/㎡×227.24㎡=5983001.96元）。讼争房产的实际交易价格600万元高于其市场价格，交易价格合理。 二、第三人黄怀永与被告的抵债行为有效，第三人黄怀永不存在与被告恶意串通损害第三人利益的行为。 1、黄怀永与沈小群之间的债务真实存在。且在以物抵债时，沈小群所欠黄怀永的债务已期。 从黄怀永提供的《借条》及《银行流水》可知，沈小群欠黄怀永的2015年6月9日800万借条的还款期限为2015年12月8日，2015年11月14日550万借条的还款期限为2015年12月13日，在第三人黄怀永与沈小群2018年7月15日抵债时，均已到期且足以涵盖双方所抵销的600万债务金额。 2、第三人黄怀永与被告沈小群不存在恶意串通的情形。被告沈小群与原告陈秀云所有借条均未约定还款期限，原告陈秀云在2019年7月22日向福州市中级人民法院起诉前并未要求沈小群偿还债务。在抵债行为发生时（2018年7月6日），被告沈小群所欠原告陈秀云的债务尚未到期。第三人黄怀永并不知晓被告沈小群与原告陈秀云存在债权债务关系。 三、原告提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的责任。 根据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，可见原告行使撤销权必须符合三个要件，缺一不可，即被告以明显不合理的低价转让财产、对其造成损害、黄梅芳知道该情形。 在本案中，原告并未举证讼争房产在2018年7月份的市场价格，其提供的安居客截图不足以认定讼争房产的交易价格低于市场价或指导价。同时，其提供的执行立案通知书仅能证明被告未履行还款义务，不能据以证明被告没有履行能力，从而主张讼争房产的转让影响了被告的偿债能力。另，从原告提供的现有证据也无法证明黄梅芳知晓被告存在其他的债权债务关系。 综上原告的诉请没有事实与法律依据，应予以驳回。 第三人黄怀永辩称，一、债务人实施了有害于债权的行为，是债权人行使撤销权的前提要件。本案中无证据表明被告沈小群的行为有害于原告的债权。 二、被告沈小群以合理价格转让涉案房产。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十七条的规定，转让价格是否合理，须结合“交易地的指导价”、“市场交易价”进行判断。 1．涉案《福州市不动产（存量房）买卖合同》所示交易价格，与福州市指导价相符。 被告沈小群、第三人黄梅芳以150万元作为申报涉案房产的销售价格，在通过福州市不动产交易登记中心审查、网签备案后，亦通过税务机关“计税评估系统”的审核，税务机关据此价格代开增值税发票，第三人黄梅芳亦据此缴交相关税费。因此，即便150万元系涉案房产的真实交易价格，但该价格已经福州市不动产交易登记中心、税务主管部门审核通过，即表明该价格具备相应的公允性，符合甚至超出福州市政府及相关主管部门认可的二手房交易价格水平。 2.涉案房产真实交易价格为600万元，该价格高于交易时福州市晋安区房屋交易的平均价格。 事实上，被告沈小群将涉案房产作价600万元抵扣未偿还第三人黄怀永的债务，并登记至第三人黄梅芳名下。该交易价格高于交易时（2018年8月）福州市晋安区房屋交易的平均价格（26329元/㎡×227.24㎡=5983001.96元）。 三、第三人黄怀永主观上不存有侵害陈秀云债权之恶意。 自2015年起，第三人黄怀永向被告沈小群交付借款，截止至2018年6月借款金额达1722万元，双方之间债权债务关系真实、明晰。至2018年双方签署《以房抵债确认书》，双方同意对债务履行方式进行变更，进而确定以涉案房产作价600万元抵扣黄怀永债权的合意。 综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告陈秀云围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1.《借条》（2016年10月12日、2017年2月28日、2017年3月27日、2017年5月26日）；2.中国建设银行个人活期账户交易明细；3.《借条》（截止2019年5月26日）；4.《受理案件通知书》；5.《福州市不动产（存量房）买卖合同》；6.安居客网站截图；7.《民事调解书》；8.《受理案件通知书》；9.诉讼财产保全责任保单及发票。 被告沈小群向本院提交了下列证据： 1.《公证书》；2.《以物抵债确认书》。 第三人黄梅芳向本院提交了下列证据： 1.《借条》及银行转账凭证（2015年6月9日、2015年8月15日、2015年9月30日、2015年11月14日、2016年3月10日、2018年6月13日）；2.债务确认函；3.中国房价行情网站截图；4.福建增值税普通发票；5.中华人民共和国税收完税证明。 第三人黄怀永未向本院提交证据。 经质证和本院审查，被告对原告提供的证据1-4、7-11证据无异议，对证据5认为是主管部门的指导价，并非实际交易价格，证据6认为不能作为交易价格的依据。第三人黄梅芳、黄怀永对原告提供的证据1-3、6有异议，认为1-3与其无关，证据6不足以证明案涉房产交易时的价格；对证据4、5、7-11无异议。原告对被告提供的证据真实性无异议，证明对象有异议；第三人黄梅芳、黄怀永对被告提供的证据无异议。原告对第三人黄梅芳提供的证据有异议，被告及第三人黄怀永对第三人黄梅芳提供的证据无异议。 对上述当事人真实性无异议的证据，本院予以确认，作为本案认定事实的依据。 审理中，经原告申请，本院依法委托评估机构对案涉坐落于福州市晋安区新店镇森林公园内古城山庄古松花园11#整座住宅房地产在2018年7月6日的市场价值进行了评估。原告对《资产评估报告》有异议，认为评估报告作出的依据不足，不能反映房产交易当时的市场价值，且被告与第三人约定的150万元售价远低于该价格。被告及第三人黄梅芳、黄怀永对《资产评估报告》无异议。本院认为，原告未能提出有效证据反驳该评估报告，故对该评估报告本院予以采信，可作为本案认定事实的依据。 根据本案现有证据及当事人陈述，本院确认如下事实： 2015年6月起，被告沈小群陆续向第三人黄怀永借款。2016年10月9日，被告沈小群向第三人黄怀永出具《委托书》，委托黄怀永办理坐落于福州市晋安区整座房产的出售等相关事宜。2016年10月11日，福州市仓山区公证处出具（2016）闽榕仓证内民字第899号《公证书》，对委托书的真实性进行公证。 2018年7月15日，被告沈小群与第三人黄怀永共同签订《以房抵债确认书》，内容：“借款人沈小群自2015年6月9日起向黄怀永借款800万元，后又陆续借若干笔，以借条和汇款凭证为准，到期未还本息。2016年10月9日，经双方协商同意，并签订委托书由沈小群委托黄怀永出售转让其位于晋安区房产，并在福州仓山区公证处办理公证。2018年7月，双方同意将该房以600万元的价格处置出售，抵顶沈小群欠黄怀永的部分借款本息，并指定黄怀永妹妹黄梅芳为买受人，办理了产权过户手续，上述事实双方确认”。 2018年7月6日，第三人黄怀永以被告沈小群（卖方）代理人名义与第三人黄梅芳（买方）签订《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》，约定第三人黄梅芳以150万元的价格买受“新店森林内古城山庄古松花园11#楼”房产。之后双方办理了产权过户手续，被告沈小群和第三人黄梅芳于2018年7月13日交纳相关税费。 2019年5月17日，被告沈小群出具《债务确认函》，主要相关内容为：黄怀永先生：兹有沈小群因未向贵方清偿借款本息，出具本函。自2015年6月起，本人共向贵方借款七笔，累计收到借款人民币1722万元，截止至本函出具之日，扣除本人已清偿的利息535.2万元，并扣除本人以“新店森林内古城山庄古松花园11#楼”抵扣的债务600万元本息，本人承诺将继续履行还款义务。 2019年7月22日，原告陈秀云因被告沈小群欠款事宜向福州市中级人民法院提起民间借贷纠纷的诉讼。福州市中级人民法院于2019年11月26日作出案号为（2019）闽01民初1528号的民事调解书，调解主要相关内容为：一、双方确认：截止至2019年11月26日，被告沈小群尚欠原告陈秀云借款本金2500万元，利息1140万元，此后利息按月利息2%标准计算至实际还清款项之日止。二、原告同意被告分期还款，还款顺序为先还息后还本，于2019年12月31日前还款500万元；于2020年3月31日前还款500万元；于2020年6月30日前还款1000万元；剩余借款本息于2020年12月31日前一次性还清。三、…。调解书生效后，原告于2020年3月3日申请执行。在执行过程中，经查案涉房产产权人已于2018年7月变更为第三人黄梅芳，故原告陈秀云提起本案诉讼。 另查，福建华融资产评估土地房地产估价有限责任公司于2020年7月15日作出闽HR资司估（2020）SF003号《资产评估报告》，评估结论为：房地产市场价值为人民币陆佰叁拾柒万肆仟玖佰玖拾壹元整（￥6,374,991），单价28,054元/㎡。为此，原告陈秀云支出鉴定费26813元。 2019年8月27日，原告支出财产保全担保费12000元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。可见，债权人撤销权针对的是债务人不当处分财产的行为，以防止债务人的财产不当减少而严重影响其自身偿债能力，从而对债权人造成损害。同时，为保护交易安全和秩序，撤销权的行使必须符合上述法律规定的条件。 本案中，被告沈小群将案涉房产过户给第三人黄梅芳抵作第三人黄怀永600万元欠款的行为系有偿转移房产的行为，且产生于2018年7月，距原告陈秀云向被告沈小群起诉主张权利时隔一年，故被告沈小群不存在恶意转移财产损害原告陈秀云利益的嫌疑。另外，被告沈小群与第三人黄怀永共同确认抵作款为600万元，该对价与案涉房产的市场评估价值相当，不足以达到以明显不合理的低价转让财产，致其财产不当减少而损害债权的程度。 因此，本案不属于《合同法》第七十四条规定的债权人撤销的事由，原告陈秀云据此向本院请求撤销案涉房屋买卖关系的理由不成立，故本院不予支持。原告陈秀云关于因本起纠纷产生的相关费用应由被告沈小群及第三人承担的诉请，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下： 驳回原告陈秀云的诉讼请求。 案件受理费60800元，财产保全费5000元，评估鉴定费26813元，均由原告陈秀云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄 芳 人民陪审员  郑秀榕 人民陪审员  张 辉 二〇二〇年九月十日 法官 助理  陈 妍 书 记 员  李 燕 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。