河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3099号上诉人（原审被告）：高红丽，女，汉族，1969年4月10日生，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：王智，男,汉族,1965年12月15日生,住河南省信阳市平桥区，系高红丽丈夫。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：信阳市昭川物业服务有限公司住所地：信阳市羊山新区新五路一品江南1102。统一社会信用代码：9141150MA3XDKDY9U.法定代表人：张继凤,职务,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘阳，河南申威律师事务所律师,特别授权。代理权限为特别授权。上诉人高红丽因与被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高红丽的委托诉讼代理人王智，被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高红丽上诉请求：依法撤销平桥区人民法院（2020）豫1503民初1962号民事判决书；将本案发回重审或依法改判，判决信阳市昭川物业服务有限公司减收上诉人的物业服务费，减收幅度为30%；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实不清，部分事实认定错误、证据不足：一审判决书中“经审理查明”部分，未查明物业公司何时提供物业服务，物业费计算时间错误，且部分所描述的事实不全，与我提供的证据有出入。二、一审判决书中“本院认为”部分认定不符合相关法律法规规定；三、一审法院没有平等地保护双方当事人的民事诉讼权力，有失公允。信阳市昭川物业服务有限公司辩称：一审已查明事实，且判决依据的证据充分，适用法律正确。答辩人在一审中提供的证据足以证明在2016年10月1日之前已提供物业服务；小区有保洁人员清理卫生，私拉电线、楼道乱堆乱放系部分业主所为，物业已进行积极沟通，并由派出所对私拉电线进行执法，仍阻止不了该行为，并非物业置之不理。对于违建车库问题，答辩人没有执法权，不具备强拆资格和能力。高红丽拒交物业费与开发商逾期交房并非同一法律关系，且履行权利义务的主体不同，不存在先后履行义务；答辩人不存在“严重瑕疵”、“违约、违法情形”等情形，高红丽要求减收30%的物业费既不合情也不合理。信阳市昭川物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告交纳2016年9月1日至2019年12月31日的物业服务费6486元；2、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告高红丽与2013年1月15日购买了河南东泰置业有限公司“一品江南”小区6号楼1单元601室，面积138.32平方米，属高层住宅，按照每月每平方米物业服务费1.1元的标准计算，共计39个月,合计5934元。并与2014年10月15日入住。因“一品江南”小区至今未成立业主委员会，2017年6月20日，原告信阳市昭川物业服务有限公司与河南东泰置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，该服务合同系昭川公司通过招投标的方式取得，且合同经过信阳市房产管理局物业管理科的备案。合同约定，多层住宅每月每平方米物业服务费0.5元，高层住宅每月每平方米物业服务费1.1元，业主需每年元月10号之前交纳本年度的物业服务费。原告为证明已提供物业服务，向本院提供了保安巡逻、保洁清扫、水电工安装、维修等物业服务人员工作和小区内部环境的照片。并提供了公司的记账凭证，该凭证能够显示出物业服务人员的工资支出、电梯维修、水箱购买和维修、绿化管理开支、办公开支等物业服务的所有支出。同时，又提供了《物业服务费催缴通知》和粘贴通知的图片，用于证明已向被告催交物业服务费，并给予被告合理交纳期限。上述证据，能够证实原告从2016年10月1日后已向被告提供物业服务的事实，而被告未能交纳物业服务费。而被告提供照片显示小区存在违建车库、楼道乱摆乱放、私拉电线等问题，上述证据无法证明原告未履行物业服务义务。一审法院认为：因“一品江南”小区至今没有成立业主委员会，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，《前期物业服务合同》对业主具有约束力。因此，被告辩称原告主体不适格的理由不能成立。且原告作为物业公司，仅仅对小区物业享有管理权，但是对部分业主的不文明行为，以及其他公司违规建设车库等行为没有执法权，被告存在将物业服务与案外第三人的侵权行为混同的情形。针对被告反映的污水管排放和违规修建停车库的问题，本院认为，被告可向实际侵权主体主张权利，亦可向有关职能机关进行反应。对于被告提出原告没有物业服务资质的问题，因2018年3月8日住房城乡建设部发布了关于废止《物业服务企业资质管理办法》的决定，物业服务企业已不需要相关资质。由于物业服务费主要用于房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，以及物业管理区域内的环境卫生等，被告不交纳物业服务费的情形，也侵害了其他业主的权利。综上所述，本院认为被告拒绝交纳物业服务费的理由不能够成立。根据《物业管理条例》第二条、第七条第一款第五项、第四十一条第一款，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告高红丽于本判决生效之日起十日内向原告信阳市昭川物业服务有限公司交纳物业服务费5934元。二、驳回原告信阳市昭川物业服务有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告信阳市昭川物业服务有限公司负担10元，被告高红丽负担40元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人高红丽提交前期物业公司开具的收据、昭川物业公司2018年12月18日的催缴通知，证明2018年底前不知道昭川物业公司的存在，信阳市昭川物业服务有限公司质证称，高红丽交维修基金是业主的义务，与本案没有关系，2019年10月份下达过催交通知，对方仍未交纳物业费。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审中上诉人高红丽认可其自2016年9月1日起未缴纳物业费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。因“一品江南”小区至今未成立业主委员会，根据相关法律规定，《前期物业服务合同》对业主具有约束力，故被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司与河南东泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括高红丽在内的小区业主均有约束力。关于被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司何时为小区业主提供物业服务的上诉理由。经查，虽被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司与河南东泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》的时间为2017年6月20日，但一审中被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司提供有公司记账凭证、《物业服务费催缴通知》等证据，可以证明该公司于2016年10月1日后已向小区业主提供物业服务。一审认定事实并无不当，上诉人高红丽认为一审未审查被信阳市昭川物业服务有限公司何时向小区业主提供物业服务的上诉理由不能成立，不予支持。关于上诉人高红丽认为被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司提供的物业服务质量不高，存在诸多问题，业主有权不交纳物业费的上诉理由。经查，一审中被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司提供有小区保安巡逻、保洁清扫、水电安装、维修等物业服务及小区内部环境照片，可以证明被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司已尽到物业服务的职责。其他如私搭乱建、私拉电线等问题，系部分业主所为，因被上诉人信阳市昭川物业服务有限公司作为物业服务公司，仅对小区有管理权，但对部分业主不文明行为没有执法权，上诉人高红丽如认为其相关权利受到侵犯，可向实际侵权主体主张权利。上诉人高红丽的该项上诉理由不能成立，不予支持。关于上诉人高红丽认为信阳市昭川物业服务有限公司的法人与开发商河南东泰置业有限公司法人系夫妻关系，因开发商逾期交房，上诉人高红丽有权行使先履行抗辩权的上诉理由。经查，信阳市昭川物业服务有限公司与开发商河南东泰置业有限公司系两个不同的公司，两个公司与高红丽之间存在不同的法律关系，高红丽与开发商之间的商品房买卖合同纠纷与本案物业服务合同纠纷无关，不能成为其不履行交纳物业费义务的抗辩理由。上诉人高红丽的该项上诉理由不能成立，不予支持。关于高红丽主张其房屋未装修入住，其物业费应当不交或减少30%的上诉理由。经查，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，高红丽在二审中认可其于2016年9月1日之后就没有交纳物业费，2018年底看到信阳市昭川物业服务有限公司粘贴在其门上的2018年12月18日的《缴费通知》，但其认为房屋没有装修入住，没有享受到物业服务，故一直没有向信阳市昭川物业服务有限公司交纳物业服务费。信阳市昭川物业服务有限公司已向小区业主提供物业服务，并针对高红丽拖欠物业服务费进行过催交。现高红丽以未享受到物业服务为由，要求减少30%的物业服务费的上诉理由，没有事实和法律依据，一审判决并无不当。上诉人高红丽的该项上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，上诉人高红丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高红丽负担。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  许前让审判员  彭 晨二〇二〇年九月二十三日法官助理张中尉书记员熊晓梅