江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终3096号上诉人（原审原告）：江苏创世纪置业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区新区刘朋村。诉讼代表人：江苏创世纪置业有限公司破产管理人。负责人：杨荣进。委托诉讼代理人：沈洁，北京盈科（盐城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾晓伟，北京盈科（盐城）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王子晗，男，1999年1月24日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐南高新区。委托诉讼代理人：高红霞（系王子晗母亲），女，汉族，1974年9月30日出生，户籍所在地江苏省盐城市亭湖区，住江苏省盐城市盐南高新区。被上诉人（原审被告）：王良军，男，1970年12月23日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐南高新区。上诉人江苏创世纪置业有限公司(以下简称创世纪公司)与被上诉人王子晗、王良军商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创世纪公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审。二、本案一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院将商品房买卖合同附件四合同补充协议第二条认定为格式条款无任何事实和法律依据，该条应属于双方对于商品房买卖合同的特殊约定，系双方真实意思表示。上诉人作为专业从事商品房开发和销售的企业，在采用房产交易中心通用合同的情况下，在合同补充协议特别约定，“此房仅作抵押，其他一律无效”，表明该条款系双方的特殊约定，一审法院仅以合同条款系上诉人提供即认为该条款系格式条款，不符合合同法有关格式条款的约定，该条款系双方签字盖章确认的特殊约定条款，应当遵照执行。二、一审法院在上诉人提交《房屋合同解除协议》的情况下，采纳案外人周某与《房屋合同解除协议》相冲突的陈述，而未要求周某作为证人出庭作证，属于程序违法，从而导致认定事实错误。上诉人与周某签订的《房屋合同解除协议》与商品房买卖合同的特殊约定相一致，说明涉案房屋用作抵押是各方的真实意思表示，一审法院在未通知周某作为证人出庭作证的情况下，采纳周某的陈述，而否认作为书证的《房屋合同解除协议》的内容，属于程序违法，剥夺了上诉人的质询权，从而导致认定事实不清。三、一审法院认为被上诉人支付购房款201万元属于认定事实错误，仅凭手机银行转账记录的复印件认定转账发生以及发生数额证据不充分。上诉人作为担保人对于借款担保的举证能力较为有限，所有与借款相关的证据基本都在被上诉人以及案外人周某手上，因此与借款担保相关的借款数额对于法律关系的认定极为重要。一审法院仅凭被上诉人提交的手机银行转账凭证复印件认定购房款数额为201万元，属于认定事实错误。首先，对于被上诉人实际转让金额，上诉人认为一审法院应当要求被上诉人提交加盖银行公章的银行转账凭证原件。其次，对于转账的关联性，上诉人认为没有任何证据表明2017年5月8日的转账系购房款，即使该笔转账实际发生，也无法排除系其他往来的可能。在合同明确约定房屋系用于借款担保的情况下，一审法院对于款项的实际支付情况以及支付的关联性认定依据不足。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，程序违法，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王子晗、王良军辩称，涉购房合同真实有效，我方要求上诉人正常履行购房合同。2017年5月19日我方与上诉人在御景湾售楼处签订了一份购房合同，并经网上备案。我方通过票据更名的方式完成了支付，全程合法合规、公平公正，无任何隐瞒、欺诈、胁迫等行为。此次购房与案外人周某无关，合同是我方与上诉人在售楼处签订的，我方有购房合同和上诉人开出的房款收据为证。这是双方真实意思表示。创世纪公司向一审法院起诉请求：1.确认创世纪公司与王子晗、王良军于2017年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HTBA20170548292)无效；2.判令王子晗、王良军协助创世纪公司办理撤销御景湾花园12幢701室商品房买卖合同的备案登记手续；3.本案的诉讼费用由王子晗、王良军承担。一审法院认定事实：2015年6月，创世纪公司将其开发的御景湾S1、S2、S3及地下室土建和安装工程发包给盐城青原建筑工程有限公司（以下简称青原公司）施工，青原公司实际经营者系案外人周某。在双方签订的《建设工程承包合同》约定：…1.工程暂定总价3000万元，最终按乙方（施工方）提供的结算书，以有权的审计部门审核的结算报告为准，本工程付款以工程拿房结合工程款的形式进行支付；2.本工程基础垫层结束开始拿房，甲方（创世纪公司）应提供500万元房源的商品房或门面房给乙方销售，以上房源的价格按售楼部的与其它自然客户同等的价格执行，首付与全款不限，如为首付按揭到账后，必须支付给乙方用于本工程（实际拿房量不超过实际完成工作量的80%）…。2017年5月19日，创世纪公司与王子晗、王良军签订合同编号为HTBA20170548292的《商品房买卖合同》一份，约定：王子晗、王良军购买创世纪公司开发的御景湾花园12幢701号房屋，建筑面积334.42平方米，总价款2006520元；合同第六条约定付款方式及期限：买受人在2017年5月19日前支付该商品房全部价款。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；交付期限：出卖人应当在2018年6月30日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…；合同附件对公共部位与房屋分摊建筑面积装潢、设备标准等作了约定。合同附件四：合同补充协议第一条“买受人应按时足额向出卖人支付房价款，买受人付款可以现金、支票或银行转账等形式进行。以支票或银行转账方式付款的，均以出卖人指定银行的到账通知作为买受人已付款及付款时间的证明，如其它付款证明与其不一致，以上述银行到账通知为准”。补充协议第二条“此房仅作抵押，其他一律无效。买受人选择以现金方式一次性付清或者分期付款的，必须严格按照合同的规定按时足额支付房款，否则，应按合同规定承担违约责任…”。另合同附件四补充协议对其他事项作了约定，但均与抵押事项无关。签订《商品房买卖合同》当日，创世纪公司向王良军出具房款收据一份，载明：“交款单位：王良军，收款方式：换据，人民币（大写）贰佰万陆仟伍佰贰拾元整，￥2006520元，收款事由：御12#701室房款（换据、更名）”。该份收据下方盖有“江苏创世纪置业有限公司财务专用章”，右上角加盖“本据限售房收款使用其它一律无效”。同日，房产登记部门将御景湾花园12幢701室商品房的网签备案登记在王子晗、王良军名下。2018年12月25日，一审法院作出（2018）苏0903破申4号民事裁定书，裁定受理申请人盐城市盐州实业有限公司、盐城旭阳保温材料有限公司对创世纪公司的破产重整申请。2019年1月15日，一审法院指定北京大成（南京）律师事务所、江苏仁禾中衡会计师事务所联合担任创世纪公司的破产管理人。2019年8月12日，创世纪公司管理人向王子晗、王良军邮寄《债权申报通知函》一份，载明：管理人认为御景湾花园12楼701室网签在王子晗、王良军名下仅作为让与担保，双方并无买卖房屋的合意，该让与担保无优先受偿权，管理人通知王子晗、王良军在收到本通知十日内向管理人申报债权并解除网签备案登记…。王子晗、王良军收到该份通知后，未进行债权申报，亦未解除网签备案登记。创世纪公司管理人遂诉至一审法院。另查明：一、2017年5月8日、5月19日，王良军应青原公司实际经营人周某要求，将购买青原公司“工抵房”房款201万元汇至案外人周某账户。二、2017年12月22日创世纪公司与案外人周某签订《房屋合同解除协议》一份，载明：“2016年6月因周某欠付第三方债务（本协议之四四位抵押权人），创世纪公司以御景湾花园12楼701号房、2301房、2401号房、2501号房为周某抵押借款并且签订了《商品房买卖合同》，双方同意以周某承建的创世纪公司发包的御景湾项目工程款合计8026080元整等额抵充了四套房屋的全部房款，房屋分别网签到了四位抵押权人名下，现周某按原来双方约定届时退房的真实意思表示同意偿还抵押借款解除房屋抵押将房屋退回到创世纪公司，经协商达成如下协议：1.本协议签订时，御景湾花园12楼701号房备案登记在抵押权人王子晗名下，面积334.42平方米，单价6000元/平方米，合同总价2006520元、2301号房备案登记在抵押权人蔡全青名下，面积334.42平方米，单价6000元/平方米，合同总价2006520元、2401号房备案登记在抵押权人施骆莉名下，面积334.42平方米，单价6000元/平方米，合同总价2006520元、2501号房备案登记在抵押权人卞亚亚名下，面积336.35平方米，单价5965.57元/平方米，合同总价2006520元，周某同意立即向四位抵押权人清偿借款，督促抵押权人配合创世纪公司解除商品房买卖合同并根据创世纪公司要求配合注销房屋合同备案登记；2.创世纪公司以周某承建的御景湾项目工程款全额抵充了四套房屋的房款，房屋注销合同备案登记，双方同意创世纪公司收回房屋后，创世纪公司抵充了房款的工程款仍按原抵充的数额向某成支付，双方对该数额及结算方式无争议；3.根据创世纪公司要求，由周某负责联系和安排四位抵押权人配合创世纪公司解除合同和注销备案登记；4.房屋合同解除后和注销备案登记后，周某或抵押权人持有的相关票据及合同原件返还创世纪公司，不得基于相关材料主张权利，周某负责收回和交还创世纪公司”。三、一审法院向案外人周某调查证实：1.王良军向某成汇款是为购买御景湾花园12楼701室房屋而支付房款，周某及周某经营的青原公司从未与王子晗、王良军有过借款往来，也未办理过房屋抵押的相关手续，更不存在让与担保。对《商品房买卖合同》附件四补充协议第二条“此房仅作抵押，其他一律无效”的特别约定周某表示不知道有此约定；2.御景湾花园12号楼已由承建方竣工交付创世纪公司，现未办理竣工验收手续。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。本案中，创世纪公司与王子晗、王良军之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议不存在上述法律规定的无效情形，应为合法有效。具体理由：一、本案中，创世纪公司提起的是确认之诉，本质上其认为创世纪公司与王子晗、王良军之间签订的《商品房买卖合同》非真实的购房意思表示，该网签备案登记系为王子晗、王良军与案外人周某借款提供担保，构成让与担保，致该《商品房买卖合同》无效。经庭审质证，王子晗、王良军提交《商品房买卖合同》、创世纪公司于订立合同当日出具的交付全款的收款收据及相关汇付案外人周某相应款项的银行打卡记录。创世纪公司对上列证据的真实性予以认可，仍认为系为周某借款的归还提供物的担保，未提供相应的证据予以佐证。故对创世纪公司主张其与王子晗、王良军之间签订的《商品房买卖合同》的网签备案登记系为王子晗、王良军与案外人周某借款提供担保证据不足。二、合同附件四合同补充协议第二条：“此房仅作抵押，其他一律无效”约定是否构成“让与担保”的意思表示？一审法院认为从《商品房买卖合同》内容及合同网签登记情况来看，创世纪公司与王子晗、王良军均具有相应的民事行为能力，买卖商品房的意思真实，且合同当日支付了全部房款，其行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该《商品房买卖合同》中买卖房屋的条款合法有效，买受人王子晗、王良军依约享有的物权期待利益受法律保护。审理中，王子晗、王良军及案外人周某均不知晓“此房仅作抵押”的特别约定，创世纪公司未能举证证明该特别约定其已合理方式告知合同相对方，从合同条款看，通篇合同条款中仅有此一句约定且未作出扩大字体或加粗等特别提醒，该条款的前后内容也不相衔接，不能形成完整的证明关系，而根据该《商品房买卖合同》的内容能够认定对商品房买卖作出了明确具体的约定，案外人周某亦否认案涉房屋有抵押或担保的情形，故一审法院认为创世纪公司作为提供“此房仅作抵押”格式条款的一方，未履行提示或者说明义务，致使王子晗、王良军没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，“此房仅作抵押”特别约定的格式条款不成为该《商品房买卖合同》的内容，对王子晗、王良军无约束力。三、2017年12月22日，创世纪公司与案外人周某签订《房屋合同解除协议》是创世纪公司与周某对已出售给包括王子晗、王良军四户房屋意向性回购协议，未得到王子晗、王良军同意，即使其合法有效，对王子晗、王良军亦无法律约束力。据此，创世纪公司否认《商品房买卖合同》的效力，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，创世纪公司主张确认其与王子晗、王良军签订的《商品房买卖合同》无效及要求王子晗、王良军协助办理撤销网签备案登记缺乏事实和法律依据，其诉讼请求不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律政策之规定，一审法院判决：驳回创世纪公司的诉讼请求。案件受理费22952元，由创世纪公司负担。二审中，被上诉人为印证其在一审中提交的手机上显示的银行转账记录复印件，提交了从银行打印的户名为高红霞的银行卡账户向某成转账201万元的明细查询。上诉人质证认为，对该证据的真实性请法庭审核。上述转账记录不能排除被上诉人与案外人周某之间存在其他的债权债务关系，且其中一笔50万元的转账发生在2017年5月8日，在双方签订商品房买卖合同之前，可以印证该款项与买卖合同无关，更加证明被上诉人没有向上诉人支付购房款。本院经审核认为，被上诉人提交的高红霞银行卡账户向某成转账201万元的明细查询加盖有银行机构章印，该明细查询的真实性应当予以认定。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。本案二审中的争议焦点为，案涉商品房买卖合同是否是上诉人与被上诉人的真实意思表示，合同是否有效；上诉人要求确认合同无效及要求被上诉人协助办理撤销案涉商品房买卖合同备案登记手续的请求是否应当支持？本院认为，上诉人创世纪公司与被上诉人王子晗、王良军签订的案涉《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条中载明，“此房仅作抵押，其他一律无效”。创世纪公司认为该条款系双方的特殊约定，说明涉案房屋用作抵押、为借款提供让与担保是各方的真实意思表示。王子晗、王良军对此不予认可，并认为案涉商品房买卖合同真实有效。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议均为上诉人打印后由双方签字或盖章，协议中“此房仅作抵押，其他一律无效”的内容是否是双方真实意思表示，案涉商品房买卖合同是否真实有效，应综合双方提供的证据予以审查认定。首先，案涉补充协议中虽有“此房仅作抵押，其他一律无效”的内容，但从合同条款看，仅有此一句约定，且与该条款的前后内容也不相衔接。而上诉人在协议签订当日向被上诉人出具的收据中明确记载收款事由为房款、收款方式为换据，并加盖“本据限售房收款使用其它一律无效”的章印。创世纪公司系专业从事商品房开发和销售的企业，在其同日制作的上述补充协议内容与收据内容明显存在矛盾的情况下，其并无证据证明协议中“此房仅作抵押，其他一律无效”的内容系双方协商一致达成的内容，故应当作出对创世纪公司不利的认定。其次，即使创世纪公司与周某之间存在以案涉房屋为周某借款提供担保的合意，但创世纪公司并未提供证据证明王子晗、王良军与周某之间存在借款的合意，也未有证据证明王子晗、王良军与创世纪公司之间签订案涉商品房买卖合同是用于为借款提供担保的意思表示。第三，王子晗、王良军通过向某成付款由创世纪公司换据的方式支付了案涉房屋的购房款，创世纪公司向王良军出具了房款收据，案涉房屋买卖合同也办理了备案登记手续。创世纪公司提供的其与周某签订《房屋合同解除协议》中也载明双方同意以周某承建的创世纪公司发包的御景湾项目工程款合计8026080元整等额抵充了包括案涉房屋在内的四套房屋的全部房款。因此，一审认定创世纪公司与王子晗、王良军之间买卖商品房的意思表示真实，“此房仅作抵押”特别约定的条款不成为案涉《商品房买卖合同》的内容，并无不当。合同具有相对性。创世纪公司与案外人周某签订《房屋合同解除协议》即使合法有效，对王子晗、王良军也并无法律约束力。故创世纪公司要求确认案涉商品房买卖合同无效及要求王子晗、王良军协助办理撤销商品房买卖合同备案登记手续的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22952元，由江苏创世纪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李晓平审 判 员 曹 荣审 判 员 谢超亮二〇二〇年九月二十四日法官助理 徐 平书 记 员 唐 舒