北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5896号上诉人（原审被告）：吴年生，女，1950年3月3日出生。委托诉讼代理人：顾新华，北京市中同律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉，北京市中同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国佛教协会，住所地北京市西城区阜内大街25号。法定代表人：演觉，佛教协会会长。委托诉讼代理人：彭彦斌，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：申露斐，女，北京市京师律师事务所实习律师。原审第三人：吴政，男，1984年9月20日出生。委托诉讼代理人：顾新华，北京市中同律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔺音（吴政之姐）。上诉人吴年生因与被上诉人中国佛教协会（以下简称佛教协会）、原审第三人吴政房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初60666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴年生与原审第三人吴政之共同委托诉讼代理人顾新华，被上诉人佛教协会之委托诉讼代理人彭彦斌、申露斐，原审第三人吴政之委托诉讼代理人蔺音到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴年生上诉请求：撤销原判，裁定驳回佛教协会的起诉；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、北京市海淀区207号房屋（以下简称207号房屋）系佛教协会1995年基于吴年生为其单位员工进行的福利分房，双方签署了《北京市公有住房租赁合同》，一审法院认定该租赁合同系采用市场经济手段对207号房屋进行管理，属于认定事实错误。1.从合同签署的原因和主体看，佛教协会将207号房屋分配给吴年生是基于吴年生为佛教协会单位员工，该分配具有福利性质，涉案合同不属于市场经济体系下的调整对象。2.从涉案合同的形式看，该合同按照北京市房地产管理局公布的《北京市公有住宅租赁合同》模板签订，不具有市场经济体系下房屋租赁合同自愿协商、修改并签订的特点。3.从207号房屋的租金标准来看，涉案合同的租金标准由北京市人民政府统一规定，并随着北京市人民政府调整而调整支付金额，不具有市场经济体系下租金标准由双方协商确定的特点。本案中，涉案合同调整的为单位内部福利分房形成的公有住宅租赁关系，不受市场配置社会资源的影响，承租主体特定为单位员工，租赁标的不可市场化选择，租金标准和合同内容由行政部门确定，不具有市场经济调整下房屋租赁合同的特点。二、佛教协会向其员工吴年生分配房屋，双方具有管理与被管理的关系，地位不平等，一审法院认定吴年生与佛教协会作为平等主体签订涉案合同属于认定事实错误。三、本案为因单位内部分房等而引起的占房、腾房的房地产纠纷，双方法律地位不平等，不属于人民法院主管工作的范围。一审法院认定本案属于人民法院受理范围属于适用法律错误。四、涉案合同不同于市场经济体系下的一般普通房屋租赁合同，一审法院按照一般普通房屋租赁合同认定吴年生与佛教协会形成不定期租赁关系并赋予佛教协会任意解除权，属于适用法律错误。五、吴年生作为公房承租人不存在任何违约情形，一审法院认定佛教协会有任意解除权不符合涉案合同约定。1.吴年生一直严格履行涉案合同，按期交纳租金、供暖费等费用，从未有佛教协会任何人员与吴年生、吴政沟通过腾退房屋事宜，佛教协会所述与事实不符。2.一审法院主观臆断赋予佛教协会任意解除权不符合涉案合同约定。六、吴年生的家庭为社会主义宗教事业做出过并在继续做出重大贡献，一审法院认定佛教协会有任意解除权有违公序良俗。如果腾退房屋，将造成吴年生及吴政家庭居住困难。佛教协会辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。吴年生非佛教协会职工，207号房屋性质不是福利分房。207号房屋实际是佛教协会借给吴某周转的。佛教协会与吴年生的租赁合同到期后转为不定期租赁，双方均享有随时解除合同的权利。吴政述称，同意吴年生的上诉请求。佛教协会向一审法院起诉请求：1.判令解除我方与吴年生之间的不定期房屋租赁合同；2.判令吴年生、吴政腾退北京市海淀区207号房屋；3.判令本案诉讼费由吴年生与吴政承担。一审法院认定事实：207号房屋产权方为佛教协会。1991年3月3日，佛教协会聘任吴某为佛教协会的下属单位中国佛教文化研究所所长（属聘用，不列为在编人员），未转工资、行政关系。吴年生系吴某之女，吴年生与蔺某为夫妻关系，育有一子一女，分别为吴政、蔺音。1994年12月24日，中共湖南省社会主义学院党组向国务院宗教事务局发函，函件主要内容为：因吴某同志年事渐高，生活上需要照顾。为了让吴某先生潜心从事佛教研究，经该院党组研究同意吴年生调入国务院宗教事务局工作。1995年6月20日，国务院宗教事务司向湖南省人民政府人事厅出具函件，载明：国家人事部已批准湖南省社会主义学院吴年生同志调佛教协会工作，其配偶蔺某同志随调，随迁子女2名。同年7月5日，湖南省社会主义学院人事秘书处向国务院宗教局人事司出具干部调动介绍信，载明：兹介绍吴年生同志到佛教协会工作，请接洽。吴年生的党组织关系亦一并转入佛教协会。吴年生及吴政主张吴年生在1993年即入住207号房屋，但对此未提交相应证据，法院对此主张不予采信。1995年6月25日，吴年生承租佛教协会的207号房屋，并签订《房屋租赁契约》（以下简称合同一）。该合同附有207号房屋的住房证，加盖有佛教协会行政科印章，载明吴年生单位系佛教协会。后该合同被注销。1995年12月27日，北京市第一城市建设开发房屋管理经营公司第二房屋管理处（甲方、出租方，以下简称第二房管处）与吴年生（乙方、承租方）就207号房屋租赁事宜签订北京市公有住宅租赁合同（以下简称合同二），该合同载明吴年生工作单位为佛教协会，租期自1996年1月1日至1998年4月30日，月租金自1996年1月1日至1996年12月31日为82.53元，自1997年1月1日之后为114.35元。双方议定事项中第六条载明：租期内乙方履行合同规定的义务，租赁期满，乙方又需要继续承租的，甲方应继续出租，并重新签订租赁合同。第十四条载明：甲乙双方任何一方违反本合同造成纠纷时，甲乙方均有权诉请人民法院解决。第十五条载明：原签订的《公有住宅租赁合同》同时废止。吴年生称其自1996年6月自佛教协会调入中央社会主义学院（以下简称中央社院），207号房屋就是佛教协会分配给其居住使用的。对此其提交了1996年6月13日佛教协会办公室及人事室向社院人事处出具的函件两份，函件一内容为：“我会接收干部吴年生，自去年调京至今，我会没有套改其工资，现将吴年生的工资关系证明单转去，请予套改其工资，请将套改工资情况告诉我会，以便予补发吴年生自1995年9月至1996年5月的工资。1996年6月工资请你院发给”。函件二主要内容为：我会接收调京干部吴年生，根据贵院调函前往贵院报到，请接洽。吴年生表示佛教协会之后将函件所述期间的工资进行了补发。佛教协会认可该证据的真实性，但认为吴年生当时只是借用佛教协会名义调入，实际接受单位一直都是中央社院，上述证据无法证明吴年生在佛教协会正式履职，佛教协会9个月都没有向吴年生发工资可以对此佐证。207号房屋实际是考虑吴某借调到佛教研究院担任所长时人事与工资关系都没有转过来，无法作为单位职工对待，在征得吴某本人意愿后，将207号房屋承租给吴年生用于周转。对此，佛教协会提交了佛教协会1995年7月至10月期间的工资表，证明该单位无吴年生的工资档案及员工档案。吴年生及吴政对此不予认可。佛教协会提交的上述证据不足以证明其所述吴年生自始至终未在佛教协会履职的事实，对于其上述主张，法院不予采信。关于207号房屋的缴费情况，吴年生向法院提交了2002年、2005-2007年、2009年-2016年、2018-2020年租金交纳收据、发票以及2008年-2016年、2018年-2019年的供暖费发票，其中2019年12月30日，吴年生收到服务名称为公房租金2020年的租金发票。佛教协会对上述证据的真实性认可，但认为其缴费显示并不连续。吴年生表示不记得自己在1999年前是否系自行缴纳供暖费。1999年之后，207号房屋的租金、供暖等费用是其自行缴纳的。现吴年生、吴政已交纳租金至2020年12月31日。另查，1997年，中央社院将海淀区3号房屋（以下简称3号房屋）分配给吴年生居住。1999年12月，佛教协会出售公有住宅房屋，开展房改。吴年生没有参与此次房改。经询问，吴年生表示没有购买207号房屋的原因系经济紧张，无力购买。2000年12月7日，吴年生作为中央社院干部自中央社院处购得3号房屋，本次购房使用了吴年生夫妇19年的工龄。经询问，在吴年生至中央社院任职时、吴年生在中央社院享受福利分房以及吴某去世时，佛教协会及吴年生等均未就207号房屋的后续事宜进行协商。吴某担任该研究所所长至2003年3月，之后受佛教协会聘请担任中国佛教文化研究所顾问，直至2009年去世。期间，吴某一直居住在207号房屋。2018年8月30日，佛教协会向吴政发出律师函，要求其腾退房屋。吴年生及吴政表示收到该律师函。目前，207号房屋由吴年生及吴政夫妇一起居住。一审法院认为，合同二系佛教协会与吴年生之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。第二房管处作为委托代管单位，代理佛教协会签署合同二，吴年生、吴政以佛教协会非合同二的相对方为由，主张佛教协会非本案适格原告的抗辩意见，法院不予采信。合同二租赁期间届满，吴年生继续使用租赁物，佛教协会没有提出异议，合同二继续有效，但租赁期限为不定期。本案争议焦点有二：一是本案是否属于法院主管范围；二是若属于法院主管范围，佛教协会行使解除权的行为是否有效。因在单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围。本案中，佛教协会及吴年生签订的合同二系采取市场经济手段对案涉房屋进行管理，双方就此达成了租赁合同关系，且双方在合同二中约定了各自的权利义务，并明确双方任何一方违反合同造成纠纷时，甲乙方均有权诉请人民法院解决。由此可知，合同二是佛教协会与吴年生作为平等主体之间签订的租赁合同关系，法院应予以受理。吴年生、吴政关于本案并非法院受理范围的抗辩意见，法院不予采信。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，不定期租赁合同中双方当事人享有任意解除权，该解除权旨在排除此类合同对双方当事人产生永久束缚的可能性。但该权利的享有不应否定合同相对方当事人对租赁关系在“合理期间内”仍然持续的合理信赖利益。因此行使任意解除权的一方当事人需在合理期间内通知相对方，使得相对方得以有时间适应新的法律状态。综上，不定期租赁合同中，当事人行使任意解除权是否发生效力需结合权利行使方式、期限等因素综合考量。本案中，合同二租期届满后，吴年生继续使用该房屋，并按期向佛教协会交纳租金等费用，佛教协会对此未持异议，故双方间租赁关系继续有效，租赁期限为不定期。佛教协会享有随时解除合同的权利，但其需在合理期限内通知承租人。佛教协会虽已于2018年8月30日向第三人吴政发出律师函，要求其腾退房屋，并向法院提出解除合同的诉讼请求，但在吴年生作出要求继续承租的意思表示后，佛教协会继续收取了吴年生向其交纳的2020年度的租金，并出具相应票据。对此，法院认为，佛教协会在作出解除合同的意思表示后再行收取合同相对方交纳的租金的行为，不可避免地导致对方当事人会产生双方租赁关系履行至2020年12月31日的合理预期。在此情况下，因存在保护相对方合理信赖的必要，其行使解除权的行为并未发生其法律效力。佛教协会关于解除其与吴年生之间的不定期房屋租赁合同并要求吴年生、吴政腾退207号房屋的诉讼请求，没有依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：驳回中国佛教协会的全部诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审期间，吴年生提供佛教协会办公室向吴年生工作单位中央社院出具的两份函件，用于证明207号房屋是佛教协会给吴某的福利分房，因吴某年纪大分给了吴年生。其中，佛教协会办公室在1999年12月23日的函中称：你院教师吴年生同志，调进京时借住在其父吴某同志的住房。吴某同志的住房，是当年聘请他担任我会文化研究所所长时借给他居住的。吴年生同志调京在落实户口时需有居住地才能给上户口，故将其父借住的房屋承租人变更为吴年生同志。现我会根据中央国家机关房改办的有关文件精神，合法承租人可申请购买现住（房）。吴年生同志符合购房（条）件，我会同意她购买现住房。佛教协会办公室在1999年12月27日的函中表示：根据中央国家机关房改办有关文件精神，出售我会公有住宅楼房，原借给吴某同志居住的房，我会同意由其女儿吴年生同志（是合法承租人）购买，超标部分按国家有关政策办理。吴年生提供《中国佛教协会本会承租人购买公有住宅楼房申请表》，用于证明佛教协会知道吴年生在中央社院有房还同意其购买207号房屋。佛教协会对两份函件的真实性予以认可，但证明目的不认可，对申请表的真实性不认可。本院依职权调取中央社院关于吴年生的住房档案，取得1998年5月23日《中央社院职工居住情况登记表》、2000年11月2日的《在京中央和国家机关职工住房情况调查表》、填表日为2003年11月18日的《中央在京单位职工住房情况登记表》、填表日为2017年2月28日的《中央在京单位职工住房情况登记表》。佛教协会对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，并认为上述证据可以证明吴年生在申报房产时未申报207号房屋，故207号房屋不属于其福利分房。吴年生认为其未填报207号房屋是因为其认为填表仅填本单位的房屋，且佛教协会已经同意其购买207号房屋。本院认为，本案的争议焦点是207号房屋的性质是福利分房还是一般市场租赁房屋。根据吴年生提供的佛教协会向中央社院出具的两份函，佛教协会认可207号房屋是吴年生因其父亲吴某所取得的福利分房，吴年生有权购买207号房屋。因此，207号房屋作为福利分房，吴年生与佛教协会在本案中非一般市场交易中平等民事主体，其关系亦非平等主体之间的房屋租赁法律关系，故一审法院认定双方之间系不定期租赁关系错误，佛教协会的诉讼请求不应予以支持，一审法院判决驳回佛教协会的诉讼请求结论正确，但以佛教协会系不定期租赁关系中的出租人未提前通知承租人作为判决驳回的理由错误，本院予以纠正。综上所述，佛教协会要求解除其与吴年生之间的租赁关系，并要求吴年生、吴政腾退207号房屋，缺乏相应事实基础，应予以驳回。一审判决适用法律错误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由中国佛教协会负担（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二〇年九月二十五日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星