四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1181民初1625号 原告：杨桃，女，1975年3月23日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：周剑，四川英济律师事务所律师。 被告：四川申阳置业有限公司，住所地：峨眉山市绥山镇名山东路，统一社会信用代码915111815607294734。 法定代表人：杨红武。 委托诉讼代理人：李晓玲，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：罗仁乔，女，系公司员工。 原告杨桃与被告四川申阳置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨桃及其委托诉讼代理人周剑、被告四川申阳置业有限公司委托诉讼代理人李晓玲、罗仁乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨桃向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充协议；2、判令被告向原告返还购房款1083096元并支付利息；3、判令被告因其违约造成的原告与银行解除按揭贷款合同所承担的违约损失，并承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系“九宾（一期）”楼盘地产开发商，原告系购买被告商品期房的买受人。因受到被告不实广告宣传的误导，原告于2018年4月11日从被告处购买“九宾”楼盘的商品房，同被告签订了《商品房买卖合同(预售)》及其补充协议并支付了相应的购房款。但合同签订后，原告陆续发现，被告在售楼阶段作为“卖点”重点进行宣传的所谓小区“全维配套体系”，即包括业主享受高尔夫练习场、业主子女免试入读四川博睿特外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流等几方面“卖点”陆续被证实为刻意隐瞒事实或欺骗不明原委的购房者，存在严重的虚假宣传。如所谓的“高尔夫练习场”性质并非商用地。目前已被政府取缔；所谓的“业主子女免试入读四川博睿特外国语学校”、“配备九宾轻轨站”等经了解也均非事实；此外，所谓的“人车分流”及配置的规划要求的地下停车库，根据项目目前实际施工进度看，也完全不可实现，其中原告尤为看重的配套设施地下停车库，被告在未取得行政主管规划变更许可，也未征询原告等权益人同意的情况下，擅自予以取消。诸如种种，均证实被告为到达推销售房的目的，故意隐瞒事实或夸大楼盘在地里环境、交通位置及配套设施等方面的所谓“卖点”，致使原告陷入对所购房产在居住环境、交通位置及配套设施等方面的错误认识和判断，从而做出了错误的购房选择和支付了高额的价款。原告认为，被告的虚假宣传已构成欺诈，行为严重侵害了原告作为商品房买受人的合法权益行为侵犯了其合法权益，故提出上述请求。 被告四川申阳置业有限公司辩称：一、被告打造楼盘周边绿化环境，采用以高尔夫草坪形态作为景观方式进行施工，为此投入了大量资金，在本案商品房预售时，该景观形态实际上已经呈现和完成。申阳公司在此基础上进行的以高尔夫形态为绿化景观的宣传，并非不实。由于国家政策原因，被告花费巨资打造的高尔夫形态的绿化景观被政府部门拆除，改为其他绿化形态替代。双方之间签订的商品房买卖合同并没有对小区周边绿化景观作出明确约定，被告周边绿化景观进行改变和调整不构成合同违约。二、被告同四川博睿特外国语学校于2016年3月23日签订《战略合作协议书》，客户凭甲方购房合同即可享受在乙方的就读权利。在此协议书签署后，被告即对外进行了宣传，这些宣传均基于事实，并非虚假宣传。三、原告提供的被告微信公众号关于人车分流的宣传，从该宣传资料上可以看出，是被告打造的跑步道进行人车分流的宣传，而被告确实也做到了该跑步道的人车分流，因此不存在虚假宣传的问题。关于小区配套地下停车库，原规划批准的设计图纸上确实存在地下停车库，被告在施工过程中，发现地下停车库的设计标高低于最高洪水水位线，若继续施工，可能会导致洪水倒灌，给业主构成财产损失和人身损害的危险，为此，被告立即将此情况告知设计单位，设计单位根据该情况，咨询了水利电力设计研究机构，并在此基础上做了修改地下车库的设计说明，将原设计在D区的地下车库平移到了C区。被告为此向规划设计部门进行了报告。因此，该地下车库的规划调整并非基于被告身的利益考量，而是为了全体业主的人身安全和财产安全。同时，因规划变更为地下车库平移，也不构成商品房预售合同第四章第十二条约定的内容，被告并无通知买受人的义务。四、被告开发的九宾项目分多期建设完成，整个项目被告有自身的前景规划，该规划最终能否得以实现，还存在诸多不稳定的因素。被告将自身对项目的远景规划进行展示和宣传，并无不当，也不存在虚假宣传和欺诈的行为。同时，被告的远景规划的展示和宣传并非承诺，原告应当清楚和明知。五、被告拍卖取得的土地1052余亩，政府配套用于绿化、基础设施、公共设施修建的土地2400余亩，因此在宣传时，统称项目可利用土地面积2500余亩并无夸大，是符合实际情况的。九宾项目附近存在的垃圾掩埋场、污水处理厂系在项目开始之前就存在的市政公用设施，并非项目自建。在项目开始规划建设时，政府部门就承诺取消附近的垃圾掩埋场，而事实上现在已经取消，目前并没有任何垃圾在此进行填埋。同时，附近的海天污水处理厂系市政公用设施，是为周边整个老百姓解决污水问题的市政公用设施，这是所有周边老百姓有目共睹的存在，被告不存在可以隐瞒的问题。关于房屋质量，原告仅凭借一些无法说明来源的照片即指责被告的建筑质量存在问题，并指责被告虚假宣传构成欺诈，显然不能成立。六、被告关于空轨的宣传，来源图四川新闻、腾讯网等新闻媒体的详细介绍。在百度搜索也有大量的宣传和报道，乐山市交通委员会于2017年5月对乐山至峨眉的空轨项目也进行了公示，因此，被告据此进行空轨宣传不存在虚假。综上所述，被告认为，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效的，原告提出的证据不能证明被告存在恶意的虚假宣传和欺诈行为，被告在履行合同过程中没有过错，也不存在根本性违约。原告诉称请求撤销合同的理由不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的D区地下停车库的变更及建设和销售情况，本院依职权进行了调查。据此，本院认定事实如下： 被告系“九宾（一期）”楼盘地产开发商，原告系购买被告商品期房的买受人。为宣传楼盘、吸引购房人，被告通过广告牌、微信公众号、宣传传单等方式，对自己所开发的“九宾”楼盘进行了小区“全维配套体系”宣传，即包括业主享受高尔夫练习场、业主子女免试入读四川博睿特外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流内容。 2018年4月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了被告开发的九宾（一期）项目D2区房屋，并通过按揭方式支付了购房款1083096元。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第一条“承诺与保证”项下第1条载明“在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件”;第4条明确约定“……出卖人发布的广告、宣传资料、楼盘模型、户型模型等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、分区布局、小区景观、文字介绍、区域发展规现状和未来发展规划的介绍等，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求……”；第六条“对规划、设计变更及面积差异的补充约定”项下第1条载明“……买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任”；第2条载明“买受人购买的房屋所在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准……”。 因违背国家相关政策，被告在商品房预售时已经呈现和完成的高尔夫绿化景观被政府部门拆除；被告同博睿特外国语学校于2016年3月23日签订《战略合作协议书》，合作期限从2016年3月23日至2017年3月22日，该协议第五条第2款约定客户凭购房合同即可享受在博睿特外国语学校就读权利，被告据此在协议约定期间内对外进行了宣传；乐山交通委员会于2017年5月对乐山至峨眉的空轨项目进行了公示，被告根据四川新闻网、腾讯网等新闻媒体报道，对楼盘交通便利进行了宣传，但该空轨项目政府至今仍未开工建设，至此，宣传资料中提及的“高尔夫练习场”、“业主子女免试入读四川博睿特外国语学校”、“配备九宾轻轨站”等“全维配套体系”未能实现。被告未按规划批准方案将原在D区的地下停车库平移到C区，政府相关职能部门在对被告进行行政处罚后，颁发了《建筑工程施工许可证》，目前该地下车库尚在建设中，未取得预售许可也未对外进行销售。原告认为，被告的虚假宣传已构成欺诈，严重侵害了原告作为商品房买受人的合法权益，故诉至法院，酿成本案纠纷。 本院认为，根据双方的诉、辩主张，本案的争议焦点在于原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》是否属于法律规定的可撤销合同。 依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，下列合同当事人有权请求人民法院撤销：一是因重大误解订立的；二是在订立合同时显失公平的；三是一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。本案原告主张撤销的理由是：被告为到达推销售房的目的，故意隐瞒事实或夸大楼盘在地的环境、交通位置及配套设施，致使原告陷入对所购房产在居住环境、交通位置及配套设施等方面的错误认识和判断，其行为构成欺诈。按照最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第68条的规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。构成欺诈行为一般必须具备四个要件，即欺诈人有欺诈的故意、欺诈人实施了欺诈行为、被欺诈人因欺诈而陷入错误、被欺诈人因错误而为意思表示。其中，被欺诈人因欺诈而陷入错误的所谓错误，则是指当事人对合同的主要内容的认识缺陷。换言之，认定欺诈必须是欺诈人构成了对合同主要内容的违反。根据上述法律规定，结合案件事实，本院认定原被告间签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》不属于法律规定的可撤销合同。理由： 第一、该《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》上原、被告签章或签名真实齐全，形式完整，内容具体，文字表述明确，形式和内容均不违反法律的规定。原、被告之间所签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》并没有约定高尔夫练习场、业主子女免试入读四川博睿特外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流等内容，被告没有违反合同的主要内容。 第二、《合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，如果所列条款均是格式条款即为格式合同，同样受《合同法》关于格式条款的约束。被告作为房产开发商并不具备垄断地位，是否购买被告所售房屋决定权在于原告，在签订合同时被告也不具有优势地位，即使如同原告所称，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》系格式合同，但格式合同也是法律所允许的一种书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，本案原、被告之间所签订的《商品房买卖合同补充协议》的内容合法且明确，对合同所确定内容按通常解释即可，不存在两种以上的解释；原告作为商品房投资人，在签订合同时对商品房这类大宗商品进行投资时理应尽到合理审慎义务，自行预判可能出现的投资风险，该合同中不存在格式合同条款无效的情形。 第三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，依该条规定可以看出商品房的销售广告和宣传资料一般情况下应视为要约邀请，只是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。在涉案双方已经对售房时的宣传文件、资料等是否作为商品房买卖合同的内容进行了明确约定的情况下应当遵循意思自治原则，适用双方约定，在双方未明确约定时，才可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定调整双方权利义务关系。 此外，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”、第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，《人民防空法》第五条规定“人民防空空城平时由投资者使用管理，收益归投资者”所有，可见，诉争的地下停车库如属于防空工程所有权归国家所有，如不属于防空工程，根据物权法的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租方式等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场所用于停放的车位属于业主共有。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》、附图、附件均未对地下停车库进行约定，地下停车库内容并不构成合同内容，该车库只是小区建设规划范围内的配套设施，而原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定“买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任，买受人购买的房屋所在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准”，因此，原告以变更地下停车库为由请求撤销合同或者承担违约责任的主张亦不能成立。 综上所述，本案不存在重大误解、显失公平或者以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同的情形。合同法规定的可撤销合同情形下的欺诈是相对于已经尽到合理注意义务的善意相对方而言的，对于未尽到合理注意义务的相对方，不宜引用这一条款进行撤销，否则不利于市场交易的稳定性。原告单方要求解除合同的请求，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨桃的全部诉讼请求。 案件受理费14548元，由原告杨桃负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判长 梅 云 审判员 王宇锋 审判员 余 娟 二〇二〇年九月十八日 书记员 周 容