福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽××04民初217号 原告：福州万嘉利物业管理有限公司，住所地福州市仓山区。 法定代表人：陈**，总经理。 委托诉讼代理人：江兴兴、吴忠勇，福建沃泰律师事务所律师。 被告：福州川正贸易有限公司，住所地福州市仓山区××××××××××××××××××××单元。 法定代表人：苏秋林，执行董事。 委托诉讼代理人：林建志，福建天长律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李**程，系公司员工。 被告：福州市国有房产经营有限公司，住所地福州市鼓楼区。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 原告福州万嘉利物业管理有限公司（以下简称万嘉利公司）与被告福州川正贸易有限公司（以下简称川正公司）、福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万嘉利公司的委托诉讼代理人江兴兴、吴忠勇到庭参加诉讼。被告川正公司的委托诉讼代理人林建志到庭参加诉讼。被告国有房产公司的委托诉讼代理人高超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万嘉利公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告川正公司偿还物业管理服务费人民币1564208.19元，并按年利率6%支付从2××9年9月1日起诉时起至清偿时止的资金占用费；2.判令被告国有房产公司对上述全部的物业管理服务费及资金占用费承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系物业管理服务企业，为整个××碧水小区提供物业管理服务。其中案涉房屋××××××××××××××××层店铺，面积4548.91㎡,产权归属福州市国有房产管理中心。2005年6月23日，福州市国有房产管理中心将该房屋移交给被告国有房产公司,双方签订了“××划拨房产移交确认书”；××××年×月×日，被告国有房产公司将××××××××××××××××层、面积3084.41㎡的××店铺出租给川正公司;2××0年3月12日，被告国有房产公司再将×××××××××××××××层、面积1464.5㎡的××单元的房产出租给被告川正公司，两项面积计4548.91㎡。被告川正公司获得以上国有房屋承租权后，进行商业开发，开展多种经营活动，是案涉房屋的实际使用人。原告依照物业管理的规范要求，对××碧水小区(包括案涉房屋在内)提供了全面细致的物业管理服务，包括对房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督，房屋设备设施的管理，环境卫生的管理，小区绿化管理，配合公安和消防部门做好小区内公共秩序维护和安全防范工作，车辆道路管理等一系列物业管理活动，被告川正公司充分享受原告的物业服务和给其带来的生活工作便利，但拒不缴纳物业管理费。原告于2××2年8月8日、2××3年10月8日、2××4年5月5日、2××5年2月5日、2××5年12月25日、2××6年12月6日、2××7年9月8日、2××7年9月12日分别以报告、律师函等形式向被告川正公司、国有房产公司和产权人福州市国有房产管理中心催收，要求支付物业管理费，被告川正公司仅在2××7年7月3日支付5万元，其余拒付。从2007年3月起至2××7年12月1日止，被告川正公司共结欠原告物业管理费1614208.19元，扣除支付50000元，尚欠1564208.19元。本案被告国有房产公司是业主，被告川正公司是物业实际使用人，依照《福州市物业服务收费管理实施细则》第二十条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故原告请求被告国有房产公司对被告川正公司拖欠的物业服务费承担连带偿还责任。综上，俩被告作为实际使用人和业主，获得原告提供的物业服务和商业便利，却拒不足额缴纳物业服务费，在原告几经催讨的情况下，仍拒不足额支付，违背了权利与义务相一致和诚实信用的基本法律原则，严重侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所诉。 被告川正公司辩称，一、原告万嘉利公司与被告川正公司、国有房产公司之间均不存在物业服务合同关系，原告万嘉利公司诉请被告川正公司支付物业费没有事实与法律依据。业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，也可以自行管理建筑物及其附属设施。业主与物业服务企业之间是一种合同关系，收取物业费的基础是物业服务合同。原告万嘉利公司与案涉房产的产权人之间没有签订物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，被告川正公司更不是业主，原告万嘉利公司要求被告川正公司支付物业费毫无事实与法律依据。二、原告万嘉利公司未向被告川正公司提供物业管理服务。被告川正公司在租用福州市仓山区××××××7号××碧水中区×××5#、6#、7#楼连体一、二、三层××店面、一、二层××单元房产期间，店面周边的公共环境卫生保洁、安全保卫等工作均由被告川正公司自行处理。原告万嘉利公司不仅从未向被告川正公司提供任何物业管理服务，甚至丧失职业道德和社会公德，派人深夜将垃圾等堆放在被告川正公司店面门口、用油漆泼涂店面等。2××7年9月12日下午，原告万嘉利公司擅自将被告川正公司租用的店面断电（店面的电闸在×××小区配电房内），被告川正公司多次找原告万嘉利公司交涉，但原告万嘉利公司拒绝让电力公司人员进入配电房。后经被告川正公司多方投诉，在公安派出所等部门的介入下，原告万嘉利公司才不得不配合打开配电房，商场在停电15日后才得以恢复供电。对此，被告川正公司保留要求原告万嘉利公司赔偿损失的权利。确保正常用电是物业公司应履行的基本义务，从这也可以从侧面证实原告万嘉利公司并未向被告川正公司提供物业管理服务。三、原告万嘉利公司的诉请已超过诉讼时效。原告万嘉利公司诉称，自2007年2月起被告川正公司就不向其支付物业费。但原告万嘉利公司却从未向被告川正公司主张过，完全不符合常理。这在一定程度上也可以说明原告万嘉利公司并没有为被告川正公司提供物业服务，而且显然原告万嘉利公司的诉请已超过诉讼时效。综上，原告万嘉利公司与被告川正公司、国有房产公司之间均不存在物业服务合同关系，原告万嘉利公司未向被告川正公司提供物业管理服务，原告的诉请没有事实与法律依据，请贵院依法驳回原告的诉请。 被告国有房产公司辩称，一、被告国有房产公司作为被告主体不适格。被告国有房产公司没有与原告万嘉利公司签订物业服务合同，故不是物业服务合同当事人，也没有实际接受原告提供的物业服务，因此，作为本案被告主体不适格，故请贵院依法驳回原告的起诉。二、原告万嘉利公司以被告与川正公司约定由川正公司缴纳物业费为由，主张被告承担连带清偿责任，缺乏法律依据。因为，首先，《物业管理条例》第41条第1款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”；《福建省物业管理条例》第48条规定“业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。物业所有权发生转移时，原业主应当结清物业服务费以及水电公摊等相关费用”。依据上述法律规定，业主承担连带清偿责任的前提是业主与物业服务企业之间存在物业服务合同，然而，本案中，被告与原告万嘉利公司之间没有物业服务合同，双方对物业服务费的收费方式、收费标准均没有进行约定，因此，原告主张被告承担连带清偿责任缺乏前提必要条件。其次，依据前述法律规定，在业主与物业服务企业签署物业服务合同的情况下，物业服务企业才可以主张业主承担连带清偿责任。然而，由于涉案的租赁房产均系国有房产，但截至目前，该房产仅移交给福州市国有房产中心管理经营，然后由福州市国有房产中心委托被告具体管理，涉案房产的产权并没有登记至福州市国有房产中心名下，更没有登记在被告下。因此，依据《物业管理条例》第6条第1款规定：“房屋的所有权人为业主”；《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”；《福州市国有房产管理办法》第2条规定“本办法所称的国有房产是指房屋产权属国家所有，由市政府授权福州市国有房产管理中心管理经营的房产”，涉案租赁房产的所有权人并非是被告，因此被告不是业主，故原告万嘉利公司主张被告承担连带清偿责任没有法律依据。三、原告万嘉利公司的起诉超过诉讼时效。本案中，若法院认定原告万嘉利公司享有物业服务费请求权，那么，原告万嘉利公司的物业服务费请求权按月产生，原告万嘉利公司请求法院保护其该请求权的诉讼时效期间为自该请求权产生之日起二年。原告万嘉利公司主张2007年3月起物业服务费，原告万嘉利公司于2××9年才向贵院提起诉讼主张权利，依据《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；《民法总则》第195条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第14条规定“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”，自原告起诉之日起向前倒推两年的请求权超过诉讼时效，故若原告万嘉利公司享有物业服务费请求权，法院依法也应驳回原告的诉讼请求。综合上述，恳请法院依法驳回原告万嘉利公司对被告国有房产公司的起诉或者诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据A2××划拨房产移交确认书、证据A3房屋租赁合同两份、证据A5中的情况说明、证据A13国有房产委托管理协议均无原件核对，本院对上述证据的真实性无法确认；证据A4万嘉利公司文件七份系原告单方制作，且无有效送达相关部门的依据，本院对其真实性不予认可；证据A6催讨物业服务费的律师函因函件上加盖国有房产公司的“收文章（××××××）”并落款时间“2××7年9月12日”，可以证明原告向被告国有房产公司催讨过物业服务费；证据A7川正公司物业管理费计算表系原告单方制作，不能作为本案认定事实的根据；证据A9福建增值税专用发票、证据A10万嘉利公司收款收据、证据A11万嘉利公司2007年至2××7年的收款收据、记账单(部分)均与本案无关联性；证据A12工商登记信息系其自行打印，本院对其真实性不予认可。被告川正公司提交的证据B1照片系其自行拍摄并打印，本院对其真实性不予认可；B2监控视频中截取片段的人物身份不明确，故无法证明其待证事实；B3手机录像系被告自行刻录，未体现视频的原始载体，本院不予采信；B4信访事项受理情况告知单与本案无关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年10月24日，福州市物价局向原告发出《福州市物价局关于核定“××碧水”物业管理服务收费标准的通知》（榕价房××××××号），对原告管理的“××碧水”物业管理服务收费标准进行具体核定。 2008年5月15日，福州市仓山区房地产管理局物业管理科对原告出具物业服务合同备案证明，内容为：“福州万嘉利物业服务有限公司，你单位提交的关于×××（项目名称）物业服务合同的备案材料收悉，现同意给予备案，备案主要内容如下，一、项目名称：×××；二、委托单位：福州市房地产经营总公司；三、项目地址：福州市仓山区；四、总建筑面积：53191.89㎡；五、物业服务合同期限：20××年11月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。特此证明”。 2××9年8月5日，原告向福州市仓山区××街道××社区出具《事关福州万嘉利管理有限公司事实在管情况说明》，内容为：“福州市仓山区××街道××社区，我公司与福州市房地产公司经营总公司签订的编号为××××××××物业管理委托合同期限至2004年10月31日到期；×××物业合同备案证明编号为仓物备字××××第××4号；截止2××7年12月31日前×××属于福州万嘉利物业管理有限公司事实在管。特请福州市仓山区××街道××社区予以证明”。福州市仓山区××街道××社区居民委员会及福州市仓山区住房保障和房产管理局物业管理科均在该份情况说明上加盖单位公章并备注“情况属实”。 2××7年9月8日，福建君立律师事务所受原告委托向被告国有房产公司发送《催讨物业服务费的律师函》，函告被告国有房产公司于2××7年9月15日前向原告支付拖欠的物业服务费8208888.3元，被告国有房产公司在该函件上加盖单位收文章（××××××）并落款时间“2××7年9月12日”。 庭审中，原、被告确认双方之间未签订物业服务合同。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案中，原、被告之间未签订书面物业服务合同，且原告未提供有效证据证明讼争房屋的产权登记信息及为其提供事实上的物业服务，应当承担举证不能的法律后果。故原告诉请案涉房屋的物业服务费及违约金于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告福州万嘉利物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费18878元，由原告福州万嘉利物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘 萍 人民陪审员  郑建龙 人民陪审员  张乃坡 二〇二〇年九月二十四日 法官 助理  刘 菲 书 记 员  唐斌心 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。