江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初5552号原告：蔡杰，男，1990年8月6日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：刘志恩，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：景雨馨，北京市盈科（无锡）律师事务所实习人员。原告：徐娟，女，1990年2月21日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：刘志恩，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：景雨馨，北京市盈科（无锡）律师事务所实习人员。被告：安贝贝，男，1993年3月31日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告蔡杰、徐娟与被告安贝贝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡杰、徐娟及其委托诉讼代理人刘志恩、景雨馨、被告安贝贝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡杰、徐娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除双方于2018年9月22日签订的合同编号为0000364的房屋买卖合同;2、请求法院判决安贝贝向蔡杰、徐娟返还已支付的定金2万元及首付款38万元,合计40万元；3、判决安贝贝向蔡杰、徐娟赔偿因违约造成的房屋差价损失371439元（按照该房屋网络询价报告1271439元计算）；4、请求法院判决安贝贝承担本案律师费15000元；5、判令其有权在安贝贝的天渝骏园房屋拍卖变卖的价款内在前述的二至四项的诉请的金额合计786439元及本案诉讼费、保全费内在第二顺位抵押权范围内有优先受偿权；6、请求法院依法判令安贝贝承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月22日,蔡杰、徐娟与安贝贝签订合同编号为0000364的房屋买卖合同，约定将安贝贝所有的位于无锡市梁溪区（即合同所述无锡市梁溪区协信未来城19-1902）的房屋以90万元的价格出卖给蔡杰、徐娟，安贝贝承诺于合同签订后20日内将涉案房屋的原有抵押办理注销手续，同时约定安贝贝不履行抵押注销手续的，逾期30日应向蔡杰、徐娟支付房屋成交价的10%作为违约金，并赔偿法律起诉所支付的费用。现蔡杰、徐娟已经按约支付了定金2万元以及首付款38万元，但安贝贝未按约定办理抵押手续的注销，也不配合其办理过户手续，导致其无法办理后续贷款事宜，蔡杰、徐娟多次要求安贝贝履行合同，但安贝贝拒绝理会。2020年7月9日阿里拍卖网络询价显示，该房屋的市场价是1271439元，本案合同约定的房屋价款是90万元，所以该房屋的差价损失是371439元。该房屋去年被法院查封，目前已进入执行程序，买卖合同已实际无法履行，买卖合同的第七条第二款约定实际损失超出违约责任的据实赔偿。现诉至法院，望判如所请。被告安贝贝辩称：其同意解除与蔡杰、徐娟的房屋买卖合同，同意返还蔡杰、徐娟2万元定金以及38万元首付款。对蔡杰、徐娟主张其赔偿差价损失371439元不予认可，根据合同约定其应支付10%的违约金，其同意按合同约定支付违约金。对蔡杰、徐娟主张的案律师费15000元无异议；对蔡杰、徐娟主张的在案涉房屋上的优先受偿权无异议，认可蔡杰、徐娟在案涉房屋上享受第二顺位的优先受偿权，但是对蔡杰、徐娟主张的优先受偿权范围不认可。其与蔡杰、徐娟在2018年9月22日订立买卖合同，约定将其名下位于未来城的房屋出售给蔡杰、徐娟，约定价款90万元，当时房屋办证后尚未满两年，不能办过户，其与对方在合同约定2020年5月26日期满后过户。现该房屋被查封后已无法实际履行，同意支付违约金。其因为疫情原因无法偿还贷款，所以导致房屋被查封，希望法院可以依照最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见精神，驳回蔡杰、徐娟关于房屋差价部分的主张。本院经审理认定事实如下：蔡杰、徐娟系夫妻关系，天渝骏园19-1902室房屋所有权人为安贝贝。2018年9月22日，蔡杰、徐娟与安贝贝在无锡盛欣房产经纪有限公司（以下简称盛欣公司）的居间下，订立了一份房屋买卖合同，该合同约定甲方（安贝贝）将其名下位于梁溪区协信未来城19-1902室房屋（天渝骏园19-1902室房屋）出售给乙方（蔡杰、徐娟），房屋成交价90万元整，该房屋面积74平方米，有抵押，安贝贝应当在签订合同之日起20日内到有关单位办理抵押注销手续，乙方（蔡杰、徐娟）应于签订合同时向甲方（安贝贝）支付房款2万元，乙方（蔡杰、徐娟）应于办理抵押它项时向甲方支付房款38万元。乙方（蔡杰、徐娟）委托丙方（盛欣公司）办理商业贷款，此款于乙方（蔡杰、徐娟）办理完房屋所有权抵押手续后由银行直接支付给甲方（安贝贝）。如果甲乙双方任何一方拒绝履行合同或者解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。甲方（安贝贝）不履行办理房屋所有权证、房屋交接、户口迁移、缴纳约定税费、房屋抵押注销手续的，或乙方不履行付款、缴纳约定税费、办理房屋按揭贷款以及房屋交接的均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付房屋成交价千分之一作为违约金，逾期三十日守约方有权要求违约方支付房屋成交价的10%作为违约金。因该房屋在订立合同时办证未满两年，双方约定在2020年5月26日办理过户手续。2018年9月1日，徐娟与安贝贝就案涉房屋订立了抵押权登记，该抵押权证载明担保债权数额40万元，抵押方式一般抵押，债务履行期间2018年9月1日至2020年9月1日。后蔡杰、徐娟按约支付了安贝贝2万元定金和38万元首付款。2019年12月31日，无锡市梁溪区人民法院作出（2019）苏0213民初11883号民事判决书，该判决书判决如下：一、安贝贝于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市住房置业担保有限公司垫付款276951.32元及相应的利息（自2019年4月28日起，以7336.49元为基数；自2019年10月10日起，以269614.83元为基数，均至实际支付之日止，按年利率24%计算）；二、安贝贝应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市住房置业担保有限公司律师费26917元；三、对上述第一、二项债务及本案诉讼费用，无锡市住房置业担保有限公司有权以安贝贝提供抵押的苏（2018）无锡市不动产证明第0075981不动产登记证明项下房产与安贝贝协议折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5858元、减半收取计2929元、保全费2045元，二项合计4974元，由安贝贝负担。该款已由无锡市住房置业担保有限公司预交，安贝贝于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付无锡市住房置业担保有限公司。另查明，天渝骏园19-1902室房屋第一顺位抵押权人为无锡市住房置业担保有限公司，第二顺位抵押权人为徐娟，无锡市梁溪区人民法院已于2020年7月27日作出(2020)苏0213执1484号执行裁定书，对案涉房屋进行了司法拍卖。上述事实，有房屋买卖合同、转账记录、民事判决书、不动产登记簿证明、执行裁定书、房屋拍卖记录及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，蔡杰、徐娟与安贝贝签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照约定履行。安贝贝未按约配合蔡杰、徐娟完成过户，且案涉房屋已被另案司法拍卖，合同目的已然无法实现，蔡杰、徐娟有权要求解除合同并要求安贝贝承担违约责任，合同解除后，双方应当根据合同履行情况，要求恢复原状，并赔偿损失。蔡杰、徐娟要求解除双方的买卖合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。安贝贝对蔡杰、徐娟要求返还其定金2万元以及首付款38万元的主张无异议，本院对蔡杰、徐娟的该项诉讼请求予以支持。蔡杰、徐娟诉请安贝贝赔偿其律师费，提供了相应的证据加以证明，安贝贝对律师费的承担予以认可，本院对该诉讼请求予以支持。关于本案房屋违约金问题，双方在合同中约定守约方可向违约方主张案涉房屋成交价款10%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。蔡杰、徐娟主张安贝贝赔偿案涉房屋的成交价与网络询价之间存在的371439元的差额，但案涉房屋拍卖成交价为113.4万元，扣除蔡杰、徐娟应当承担的个人所得税实际差价为23.4万元，另扣除应由安贝贝支付的个人所得税34020元，原告方的实际损失为199980元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十九条之规定，判决如下：一、解除蔡杰、徐娟与安贝贝于2018年9月22日签订的关于无锡市天渝骏园19-1902室房屋的《房屋买卖合同》。二、安贝贝于本判决发生法律效力之日起十日内退还蔡杰、徐娟定金及首付款合计40万元并支付违约金199980元，共计599980元。三、安贝贝于本判决发生法律效力之日起十日内支付蔡杰、徐娟律师费15000元。四、徐娟有权就上述第二、三项债权，对天渝骏园19-1902室房屋的拍卖、变卖款在第二顺位抵押权范围内优先受偿。五、驳回蔡杰、徐娟的的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取后为6400元、保全费5000元，以上合计11400元（已由蔡杰、徐娟预交），由安贝贝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 朱维青二〇二〇年九月二十二日法官助理 王君杰书 记 员 吴阳磊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。