贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终4420号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路。统一社会信用代码：91520500215470181G。法定代表人：张立华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：肖顺裕，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦忠俊，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：武绍贵，男，汉族，1965年4月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：杨义，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙中菊，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司（以下简称：毕节市房地产公司）因与被上诉人武绍贵商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案开庭审理，上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖顺裕、被上诉人武绍贵的委托诉讼代理人杨义、蒙中菊到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人毕节市房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判；一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：被上诉人未举证证明其损失，应适当调减违约金。逾期办证违约责任应当截至上诉人取得案涉房屋初始登记之时，一审判决上诉人承担违约责任至不动产登记办理完毕之日也是法律适用错误。被上诉人武绍贵答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。一审原告武绍贵起诉请求：1、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的前期违约金，该违约金以原告已付房款321841元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月13日计算至2019年1月10日止，共计36938.47元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2014年2月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区。交房方面约定：出卖人应当在2014年5月1日前向买受人交付该商品房。房屋登记方面约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。未约定逾期办理转移登记违约金等事宜。补充协议中关于房屋登记方面约定：出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及提供物业管理费已经缴清的相关凭据，否则出卖人有权不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了购房款321841元。2014年3月20日被告向原告交付房屋。2016年9月28日，涉案房屋所在楼盘办理商品房备案证明书，2018年2月8日，涉案房屋所在楼盘办理总的不动产权证。2018年12月16日，被告向不动产登记机关提交办理转移登记资料。2019年1月10日，涉案房屋办理完毕不动产权证书。后双方未就本案违约金事宜达成一致意见，原告诉至。另查明，涉案房屋所在小区原规划容积率为4.99、建筑密度27.4%，2014年1月21日，经被告申请，政府有关部门同意将涉案小区容积率调整为5.56、建筑密度调整为29.5%。一审法院认为：本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2014年3月20日向原告交付了房屋，合同在房屋登记方面约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”未约定逾期办理转移登记违约金等事宜。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应于房屋交付之日起360日内即2015年3月15日前为原告办理商品房转移登记，逾期未办理，即构成违约，应承担相应的违约责任。自2015年3月16日起，被告即进入违约期，其虽举《通知》等证据欲证明其在办理不动产登记证书之前就多次通知原告提交资料办理转移登记，但是，未能举证证明其通知是否送达原告等业主，故违约期限应截止2018年12月16日，被告向不动产登记机关提交办理转移登记资料。结合原告的诉求，被告应以已付购房款321841元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2017年1月13日至2018年12月16日的违约金，予以支持。被告提出诉讼时效抗辩，原告于2020年1月13日诉至法院，其主张的违约金期间未超过三年诉讼时效，被告该抗辩不予采纳。被告答辩称系政府的城市规划的调整及机构改革导致其未能及时办理转移登记，属于不可抗力，可以免除违约责任。但是从被告所举证据七星关区人民政府批复（七星府复[2014]33号）可看出，规划调整的原因是“该公司申请对项目规划方案进行调整”。可见该规划调整与被告主观意志有关，其片面地将规划调整视为不可抗力没有事实依据。此外，被告也未举证证明何种机构改革以及机构改革与其迟延办理转移登记之间的因果关系。因此对被告的该抗辩意见，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告武绍贵支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以321841元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年1月13日计算至2018年12月16日；二、驳回原告武绍贵的其他诉讼请求。案件受理费395元（已减半收取），由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。本院审理本案过程中，双方当事人均未提交证据。经审理查明：对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，因不动产物权变动在我国采取登记生效主义，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，上诉人作为本案商品房出卖人一方，负有协助被上诉人办理商品房产权转移登记、取得房屋权属证书的主要合同义务。首先，案涉《商品房买卖合同》约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。结合上诉人代为收取相关税费的事实，可知双方达成了由上诉人限期为被上诉人办理完毕商品房权属登记的合意。上诉人应在交房后360日内办理完毕转移登记。上诉人逾期未能完成约定事项，应当承担相应的违约责任至上诉人为被上诉人办理完毕商品房权属登记之日止，上诉人主张逾期办证违约责任应截至其取得初始登记时的上诉理由不能成立。其次，一审判决上诉人承担的违约责任截至上诉人向不动产登记中心提交资料的时间，上诉人认为一审判决其承担违约责任至办理完毕转移登记时错误的上诉理由明显无依据，不予采纳。关于违约金标准应否调减的问题。双方约定的违约金条款，系双方当事人的真实意思表示，兼具补偿和惩罚功能，不存在利益明显失衡应调整违约金的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减，缺乏依据，本院不予采纳。综上，上诉人毕节市房地产公司的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费790元，由上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月七日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印