河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4294号上诉人（原审原告）：安阳市金豪数码有限公司，住所地安阳市北关区红旗路中段。法定代表人：裴庆丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴强，河南兴邺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李树军，男，1970年9月7日生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审第三人）：安阳市乐巢娱乐有限责任公司，住所地安阳市北关区金豪广场商业楼负一层。法定代表人：李树军。上诉人安阳市金豪数码有限公司（以下简称金豪公司）因与被上诉人李树军、安阳市乐巢娱乐有限责任公司（以下简称乐巢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2020）豫0503民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金豪公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判被上诉人李树军向上诉人支付房屋占有使用费(2019年8月1日起至2019年10月14日按每月113028元计算,10月15日之后按每月57565.76元支付至实际交回房屋之日);三、判令被上诉人李树军支付上诉人水电费12816.4元；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人李树军承担。事实与理由：1、一审超诉请判决。上诉人将李树军作为被告提起诉讼,要求其支付上诉人房屋占有使用费及水电费，一审法院主动通知乐巢公司作为第三人参加诉讼,并在上诉人未明确要求乐巢公司承担责任的情况下,径行判决由乐巢公司向上诉人支付水电费，超出上诉人诉请，应予以撤销。2、被上诉人李树军与上诉人在2013年8月2日签订房屋租赁合同,乐巢公司于2015年9月24日设立，乐巢公司并非合同主体，一审法院判令乐巢公司向上诉人承担合同义务没有依据。根据合同相对性，应由被上诉人李树军承担房屋占有使用费及水电费。3、租赁合同解除后,被上诉人李树军负有向上诉人交还房屋的义务,并对是否交还房屋承担举证责任。上诉人在2019年7月份发布负一楼的招租广告,是在租赁合同解除后、房屋收回前预先寻找承租人的行为,并不能据此认定上诉人已收回租赁房屋。2019年10月14日,上诉人与案外人秦燕飞签订租赁合同,将金豪商业广场负一楼北半部出租给秦燕飞，后秦燕飞从李树军手中接收北半部房屋。南半部房屋直至本案一审第一次开庭被上诉人李树军明确表示不会阻挡上诉人收回房屋时,上诉人才于庭后收回,在此之前的房屋占有使用费,应由李树军承担。被上诉人李树军、乐巢公司辩称：乐巢公司不应向上诉人缴纳12816.4元水电费。1、由于上诉人房屋漏水问题，2019年6月乐巢公司已经关门停业不再使用水电，并就漏水问题与上诉人进行协商，且上诉人提供的水电条数额未经乐巢公司确认，不能证明是乐巢公司所用实际数额；2、涉案合同虽系上诉人与李树军签订，但实际承租人及使用人系乐巢公司，且上诉人日常收取房租、水电费等均是针对乐巢公司，乐巢公司系本案适格当事人。3、2019年7月25日上诉人向乐巢公司下达催告函，告知2019年7月30日对房屋收回，并解除租赁合同，乐巢公司签字确认，上诉人于2019年7月30日对房屋进行收回。上诉人主张2019年8月1日之后的房屋占有使用费无事实及法律依据。金豪公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告李树军向金豪公司交还金豪广场商业楼负一层房屋（南半部分1856.96平方米），并按每月113028元标准支付自2019年8月1日起至2019年10月14日止，10月15日之后按每月57565.76元支付至实际交回房屋之日止的房屋占有使用费；2.李树军支付金豪公司水电费12816.4元；3.本案诉讼费由被告承担；第三人乐巢公司是否承担责任以法院查明事实为准。一审法院认定事实：安阳市××区红旗路办事处红旗路与人民大道交叉口东南角金豪广场商业楼所有权人系河南仁和置业有限公司,2011年1月28日,原告金豪公司与河南仁和置业有限公司签订金豪库商业楼经营管理合作协议,约定金豪库商业楼负一层、二层、三层、四层、五层，共计建筑面积14549平方米，写字楼二层建筑面积1173平方米，出租给金豪公司经营管理使用，租赁期限10年自2011年2月1日至2021年1月31日。2013年8月2日，金豪公司（甲方）与被告李树军（乙方）签订房屋租赁合同，出租房屋为金豪广场商业楼负一层，建筑面积单层3541.37平方米，甲方自2013年8月5日将出租房屋交付给乙方使用，至2025年12月4日收回，双方约定了每年租金的交纳金额及交纳期限，保证金为106241元，并约定乙方不能按时交纳租金等相关费用，超过一个月，每逾期一日需向甲方支付应付款项2‰的滞纳金，并且10日内乙方清理现场物品办理交接交房手续，否则逾期乙方视同已自动清场完毕，场内所有物品归甲方所有另行处理。2015年9月24日，第三人乐巢公司成立，经营范围为KTV歌房，住所地安阳市北关区金豪广场商业楼负一层，李树军为乐巢公司股东、执行董事、法定代表人。后涉案房屋房租经协商改为交纳方式为月交、租金金额为每月113028元，因在合同履行中产生纠纷，河南仁和置业有限公司于2019年7月25日向金豪负一层台风纯K下达催告函，内容为“你与我公司安阳市金豪数码有限公司签订的金豪负一层租赁合同，按合同第三条第3项支付方式规定，你应该在2018年10月5日前交纳2019年1月5日至2019年12月4日全年租金1627614元，按合同第五条违约责任规定，超过一个月，每逾期一日向甲方支付应付款的2‰的滞纳金，并且10日内乙方清理现场物品办理交接交房手续，否则逾期乙方视为自动清场完毕，场内所有物品归甲方另行处理。由于你方原因造成原合同无法继续履行，限你方于2019年7月29日前缴纳7月份租金，否则按原合同执行，于2019年7月30日对该房屋将采取措施进行收回”，乐巢公司当日在催告函上签字确认。金豪公司将保证金冲抵了案涉租金至2019年7月份，金豪公司对外发布“金豪数码负一楼3500㎡旺铺招租”广告，并于2019年10月14日将金豪商业楼负一层北半部1684.41平方米出租给案外人秦燕飞。上述租赁期间，乐巢公司拖欠金豪公司2019年6月份电费6968.2元、7月份电费4190.2元及水费1658元，合计12816.4元。2020年5月29日,本院作出(2020)豫0503民初89号民事判决书,判决解散安阳市乐巢娱乐有限责任公司。一审法院认为，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人，故第三人乐巢公司具备本案诉讼主体资格。涉案房屋租赁合同虽系原告金豪公司与被告李树军签订，但乐巢公司成立后对该房屋租赁合同已经实际享有合同权利并履行合同义务，且金豪公司收取房租、水电费等后续一系列行为表明，该合同的承租人即房屋实际使用人为乐巢公司，故应由乐巢公司承担涉案合同的相关义务。涉案催告函下达后，乐巢公司签字确认，金豪公司以保证金抵顶租金并向外发布旺铺招租广告，应视为金豪公司已按催告函于2019年7月30日对该房屋采取措施进行收回，与乐巢公司解除了房屋租赁合同，故金豪公司主张2019年8月1日之后的房屋占有使用费，无事实和法律依据，不予支持。乐巢公司应支付拖欠金豪公司的水电费12816.4元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条的规定，判决：一、第三人安阳市乐巢娱乐有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告安阳市金豪数码有限公司水电费12816.4元；二、驳回原告安阳市金豪数码有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2817元，由原告安阳市金豪数码有限公司负担2697元，由第三人安阳市乐巢娱乐有限责任公司负担120元。二审期间，被上诉人提交一审法院作出的（2020）豫0503民初399号民事判决书，证明龙宇物业公司向乐巢公司收取物业费至2019年7月，并非向李树军收取，乐巢公司占有使用房屋至2019年7月底；经质证，上诉人对证据的真实性没有异议，但认为该证据不能证明被上诉人李树军于2019年7月份之后不再实际占有上诉人的房屋。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人虽与李树军签订租赁合同，但乐巢公司自成立后实际履行案涉租赁合同，对涉案房屋实际占有使用，且涉案房屋水电费及租金缴纳等均是乐巢公司，并非李树军个人。经查一审庭审笔录，一审法院已向上诉人释明，上诉人明确表示同意依法判决，一审判决乐巢公司承担案涉租赁合同的相关义务并无不当，并未超诉请判决。上诉人主张2019年8月1日之后的房屋占有使用费，上诉人于2019年7月25日向被上诉人下达催告函，被上诉人签字确认，同时上诉人于2019年7月31日将保证金抵顶租金后向外发布旺铺招租广告，应视为双方于2019年7月31日解除了租赁合同，且上诉人未提供任何证据证明被上诉人自2019年8月1日之后仍实际占有使用涉案房屋，其该项主张本院亦不予支持。被上诉人李树军及乐巢公司称不应缴纳水电费，但未提起上诉，本院不予审理。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2817元，由上诉人安阳市金豪数码有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年九月二十四日书记员  张 桢