山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终2338号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路400号。法定代表人：王绥金，经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张建磊，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙晋涛，女，汉族，1969年4月4日出生，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：宋均强（孙晋涛之夫），住山东省枣庄市薛城区。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人孙晋涛商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.依法撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初745号民事判决书，改判驳回孙晋涛的诉讼请求或发回重审；2.上诉费用由孙晋涛承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，孙晋涛的诉求不再受法律保护，一审法院应依法判决驳回孙晋涛的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，结合本案具体情况，孙晋涛在该条中的“民事权利”应当是指其“办理不动产权属证书的请求权”，这是孙晋涛的主权利，只有孙晋涛行使了该权利才能“知道或者应当知道”该权利是否“受到损害”，诉讼时效应当从孙晋涛行使该权利之日起计算，而孙晋涛在一审中未提供任何证据证明其曾经向不动产登记机关或中汇公司主张了该权利。而“逾期办证违约金的追偿权”是基于“办理不动产权属证书的请求权”而产生的从权利，从权利是在主权利未实现的情况下产生的，或者说主权利系从权利的前提和条件。孙晋涛等大量、数众业主以不思取得不动产权属证书而追求高额违约金为目的，集体提起诉讼，一审法院判决既违背了签订合同的宗旨及诉讼时效制度的规定，也不符合指导建立完好公序良俗及社会公德的司法精神。因此，一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，孙晋涛的诉求不再受法律保护。二、中汇公司无过错、没有违约，不应承担违约责任。中汇公司与孙晋涛签订了《商品房买卖合同》，孙晋涛上房后，枣庄市人民政府办公室枣政办字[2016]82号《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》及山东省住房与城乡建设厅于2015年5月9日颁发的鲁建发（2015）2号《山东省住宅专项维修资金管理办法》开始实施，按照该办法及通知的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理产权登记申请。因此，足额交存首期住宅专项维修资金应当是孙晋涛应当履行的合同随附义务。中汇公司虽没有通知交纳义务，但中汇公司于2018年1月18日通知后，包括孙晋涛的小区业主拒不交纳，中汇公司在被大量起诉的情况下，无奈协调代为交纳，方于2019年4月17日办理完不动产登记备案手续。因此，中汇公司无过错、没有违约，不应承担违约责任。三、退一步讲，孙晋涛也只能主张自其缴纳住房维修基金至中汇公司履行完毕合同约定的备案义务之日（2019年4月17日）期间的，且未超出诉讼时效期间的违约金。并且，该违约金的计算，也应当按照合同的约定，以其已实际支付的金额为计算依据。综上所述，一审法院事实认定不清，法律适用错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特提出上述请求，请法院予以支持。孙晋涛辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应依法驳回上诉，维持原判决。一、孙晋涛系在诉讼时效内向中汇公司主张的权利，孙晋涛的权利受法律保护。一审庭审中，中汇公司自认孙晋涛于2017年8月22日通过委托律师发函的形式向其主张过权利，中汇公司收到律师函后，本案的诉讼时效中断，诉讼时效重新计算。孙晋涛于2019年12月3日以中汇公司为被告向枣庄市市中区人民法院起诉，主张权利。中汇公司称本案已过诉讼时效于法无据，孙晋涛系在诉讼时效内向中汇公司主张的权利，孙晋涛的权利受法律保护。二、中汇公司构成违约，应承担相应违约责任。根据一审法院查明的事实，足以证明中汇公司没有按照与孙晋涛签订合同的约定履行合同，没有为孙晋涛办理相关房产备案等手续。中汇公司称其无过错、没有违约于法无据，中汇公司应依法承担违约责任。三、一审法院判决的违约金计算方式，符合事实和法律规定。根据一审法院查明的事实，中汇公司应按照与孙晋涛签订的《商品房买卖合同》约定的违约条款，向孙晋涛支付违约金。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应驳回上诉，维持原判决。孙晋涛向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付自2014年11月30日至2019年12月3日的违约金（每日按照已交付房款的万分之一计算）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告中汇公司投资开发了“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2014年6月14日，原告孙晋涛（买受人）与被告中汇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。孙晋涛从中汇公司购买位于市中区（房屋代码为125591）商品房。该商品房建筑面积105.93平方米，单价每平方米4587.94元。合同第十条交付时间和条件中约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”；第十九条（三）转移登记中约定“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。合同签订后，孙晋涛支付中汇公司购房款486000元，中汇公司于2014年8月31日将涉案的房屋交付孙晋涛。2015年2月28日，山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅、山东省机关事务管理局联合下发的《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金”、第十二条规定“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）载明：凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业质量保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。中汇公司于2018年1月18日将上述文件张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。2018年3月，枣庄市市中区住宅建设开发有限公司单位名称变更为“中汇公司”。一审法院认为，本案焦点问题，一是被告中汇公司是否构成违约；二是被告中汇公司应否承担违约责任及如何承担。焦点一，被告中汇公司是否构成违约。依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知原告孙晋涛需缴纳住宅专项维修基金后方能办理房屋权属登记，故在孙晋涛知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。焦点二，被告应否承担违约责任及如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案《商品房买卖合同》已约定，由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告理应承担违约责任。违约责任的承担问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，被告关于原告违约金之诉请已超过法定诉讼时效的抗辩，不予采信。被告的违约行为应自2014年8月31日房屋交付使用后90日，即2014年11月31日一直延续至今。原告的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告违约金（按已付房款486000元日万分之一的违约金，自2014年11月31日计算至2019年12月3日止）。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1495元，减半收取747.5元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙晋涛提供以下证据：证据一，EMS寄件单及其回执，证明涉案房产中汇公司存在违约，孙晋涛给中汇公司发了律师函。证据二，律师函两份，证明中汇公司违约，并给中汇公司发了律师函。证据三，00458号交房通知单，证明当时约定正式的交房日期以验收合格后接到对方通知办理手续为准。证据四，微信聊天记录，证明从来没有中断过向中汇公司索要违约金。中汇公司对上述证据的质证意见为：证据一，真实性没有异议，证明目的有异议。该证据只能证明孙晋涛委托律师向中汇公司送达律师函，但是对于律师函所记载陈述的事项内容合法性、客观性不予认可，该律师函系孙晋涛委托律师单方意思表示，不能证明中汇公司是否有违约行为。证据二，真实性没有异议，对于律师函所提出的律师意见不认可，对于律师函中所涉及的事实不予认可。证据三，备注部分的内容的真实性、合法性不予认可，该内容明显系盖章以后他人书写，并不能体现中汇公司的真实意思。该备注内容所记载的事实与交房通知单所反映的内容相互矛盾。交房通知单明确记载交房时间为2017年7月20日，而备注栏再次表示交房时间另行通知，显然是相互矛盾的。证据四，证据均系复印件，真实性不予认可。中汇公司未提交新的证据。本院经审理查明，2017年8月22日，孙晋涛向中汇公司发律师函主张涉案房产逾期办证违约金。孙晋涛至今未缴纳住宅专项维修资金。二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，依据中汇公司与孙晋涛签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知孙晋涛需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在孙晋涛知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，孙晋涛在收到上述通知后仍未缴纳住宅专项维修资金，枣庄中汇公司的逾期办证的违约责任应当予以免除。关于孙晋涛的诉请是否已经超过诉讼时效期间的问题，本院认定如下：根据涉案《商品房买卖合同》的约定，中汇公司应当在涉案房屋实际交付后90日内办理备案，因其未能按照约定履行上述义务，故中汇公司从上述时间开始违约，且在办理备案之前为持续违约状态。孙晋涛于2017年8月22日向中汇公司发律师函主张涉案房产逾期办证违约金，一审法院自2014年11月31日起开始计算违约金符合法律规定，本院予以确认，故对中汇公司主张本案已经超过诉讼时效期间不予支持。另中汇公司举证证明，其最早已于2018年1月18日在涉案东湖明珠小区及花园内，张贴了要求小区业主携带相关资料到物业管理部门办理维修资金缴款手续的通知，故中汇公司应承担逾期办证违约金的计算时间应自2014年11月31日至2018年1月18日止。孙晋涛、中汇公司对违约金约定的计算标准为：“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，不违反法律法规的强制性规定，予以支持。综上所述，枣庄中汇住宅开发有限公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初745号民事判决；二、枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙晋涛违约金（按已付房款486000元日万分之一的违约金，自2014年11月31日计算至2018年1月18日止）；三、驳回孙晋涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1495元，减半收取747.5元，由枣庄中汇住宅开发有限公司负担；二审案件受理费1495元，由枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  朱海燕审判员  李 帅二〇二〇年九月九日书记员  张晓宇