湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初1897号原告：包庆林，男，1998年5月18日出生，苗族，销售人员，住吉首市。委托诉讼代理人：龙丹，湖南新世纪律师事务所律师。被告：湘西恒玺置业有限公司，住所地：湖南省湘西经济开发区吉凤办事处学院路7楼（吉凤家园对面）。法定代表人：党潇，公司经理。委托诉讼代理人：汤声扬，男，1990年8月4日出生，汉族，公司员工，住醴陵市。第三人：中国建设银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行。负责人：熊隽，行长。委托诉讼代理人：杨可琪，女，1996年3月15日出生，苗族，该行员工，住吉首市。原告包庆林与被告湘西恒玺置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包庆林和委托诉讼代理人龙丹，被告湘西恒玺置业有限公司的委托诉讼代理人汤声扬，第三人中国建设银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行的委托诉讼代理人杨可琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包庆林向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2018年10月13日签订的《湘西经开区商品房买卖合同》（合同编号：201800321202）;2、请求判令被告退还原告购房款人民币696，320元及因延迟退房产生的利息（利息按原告按揭贷款利率从其请求退房之日起计算至被告退还全部房款之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月24日，原告包庆林与被告湘西恒玺置业有限公司签订湘西州恒大御龙天峰商品房认购书，认购湘西州御龙天峰楼盘3栋1202单元，该商品房建筑面积共97.63平方米，房屋价款总金额人民币696，320元，原告支付10，000元作定金，付款方式选择按揭付款。2018年10月13日，原告与被告签订《无理由退房协议书》，主要约定：一、如乙方（包庆林）按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方（湘西恒玺置业有限公司）将乙方所缴纳的房款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。在原、被告双方签订《无理由退房协议书》后，原告于同日与被告签署《湘西经开区商品房销售合同》，合同主要约定了买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等事项。原告按照合同约定于2018年9月30日支付首付146，320元，剩余购房款550，000元通过建设银行按揭贷款支付给被告，已完成买房人的付款义务，并且没有任何违约行为。2020年1月22日，原告以《无理由退房协议》为由向被告提出退房要求并退还原告全部购房款，却遭到被告无理拒绝，之后原告多次找到被告协商解决未果，故诉至法院。综上，因被告违约，拒绝退还原告购房款，原告必须继续偿还按揭贷款利息，造成原告资金被侵占及利息损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告湘西恒玺置业有限公司辩称：一、原告要求解除商品房买卖合同没有事实依据，没有出现法定解除依据。原告尚未与银行解除贷款合同，无权主张无理由退房协议。二、原告要求被告退还696，320元没有事实依据，原告除了支付首付款外，剩余部分均贷款银行支付，若原告请求解除买卖合同，则应当先与银行解除贷款合同关系，并且在贷款合同被告作为保证人，还承担着保证责任，即便最终判决退房，剩余贷款部分也是被告直接退还给银行；若判决该贷款直接退还给原告，那么银行及被告均存在重大的风险，若原告不返还银行，到时银行将追究被告保证人责任，对被告来说损失重大。三、即便原告要求退房，也是系因其自身原因，并非被告过错导致其退房，根据无理由退房协议，被告仅需退还本金部分，原告要求按按揭利率支利息，没有事实依据。第三人中国建设银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行陈述：原告需要把贷款本息结清，对原告提前还款没有意见，但应当承担一定的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的湘西州恒大御龙天峰商品房认购书、预缴税费80元收据、湘西经开区商品房销售合同、无理由退房协议书、个人住房（商业用房）借贷合同、中国邮政储蓄银行份有限公司银行交易记录、微信聊天记录、中国建设银行个人贷款对账单，被告对真实性均无异议，本院予以采纳。被告没有提交相关证据。对第三人提交的中国建设银行个人贷款对账单，原被告没有异议，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月24日，原、被告签订《湘西州恒大御龙天峰商品房认购书》，约定原告认购湘西州御龙天峰楼盘3栋1202单元，房屋价款总金额人民币696320元，付款方式选择按揭付款。2018年10月13日，原、被告签订《湘西经开区商品房销售合同》，主要约定了原告购买被告位于湘西经开区，总价款为人民币696320元，付款方式为银行按揭，首付款为146320元。同日，原、被告签订《无理由退房协议书》，主要约定：一、如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的房款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。2018年11月30日，原告支付了首付款146320元。同日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借贷合同》，主要约定原告向第三人借款55万元，用于购买房屋，期限为2018年11月30日至2048年11月30日止。同时，该合同约定第三人将借款一次性划入被告账户，原告指定委托扣款账户为被告账户。原告以所购的“恒大御龙天峰”楼盘第3栋1202号房做抵押担保，被告做保证担保。截止2020年9月9日，原告尚欠第三人借款本金538360.23元。本院认为，本案的焦点是原告是否可以《无理由退房协议》解除合同。一、原、被告签订的《无理由退房协议》系当事人的真实意思表示，不违背法律规定，具有法律效力。该协议约定原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过，并未约定原告要求退房需先与银行解除贷款合同。该协议约定原告自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利。故被告的抗辩不能成立，原告可以解除合同。二、合同解除后，已经履行的，当事人可以要求采取其他补救措施。1、原告支付的首付款146，320元，被告应当按《无理由退房协议》约定退还原告；2、原告支付的其余55万元购房款被告应当按《无理由退房协议》约定退还原告。但该款系银行按揭，并非原告的自有资金，与第三人有直接的利害关系，原告与第三人的借贷合同约定款项划入和扣款均为被告的账户，故该款可由被告直接支付给第三人；3、庭审中，第三人表示对原告提前还款没有异议，但可能会涉及提前还款的违约金。因原告与第三人的借款合同系另一法律关系，第三人可以另行诉讼，依据借款合同的基础法律关系，原告应当承担提前还款的违约责任和借款利息。在房屋买卖合同解除后，被告如未及时退还原告购房款，应赔偿原告的借款利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除原告包庆林和被告湘西恒玺置业有限公司于2018年10月13日签订的《湘西经开区商品房买卖合同》（合同编号：201800321202）。二、被告湘西恒玺置业有限公司退还原告包庆林首付款人民币146，320元。三、被告湘西恒玺置业有限公司退还原告包庆林购房款人民币550，000元，其中11，639.77直接退还原告包庆林，其余538，360.23通过被告湘西恒玺置业有限公司的账户支付给第三人中国建设银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行。四、本判决生效后，被告湘西恒玺置业有限公司如未履行退款义务，则赔偿原告包庆林自起诉之日（2020年7月2日）起的借款利息（利息按原告包庆林与第三人中国建设银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行签订的《个人住房（商业用房）借贷合同》约定计付）。上述（二）、（三）、（四）项，限在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10，763元，减半收取5，381.5元，由被告湘西恒玺置业有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  麻 阳二〇二〇年九月二十四日代理书记员  龚利春附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。