四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2349号 上诉人（原审原告）：甄委委，女，1973年9月12日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李治江，男，1974年3月28日出生，汉族，住重庆市万盛区。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新津恒大新城置业有限公司，住所地四川省成都市新津县普兴镇新中路33号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，系公司员工。 上诉人甄委委、李治江因与被上诉人新津恒大新城置业有限公司（以下简称恒大新城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2019）川0132民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。甄委委及其与李治江的委托诉讼代理人钟琴，恒大新城公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甄委委、李治江上诉请求：1.撤销四川省新津县人民法院（2019）川0132民初2150号民事判决，改判支持甄委委、李治江一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由恒大新城公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，甄委委、李治江在签订《认购书》之前，恒大新城公司未出示《商品房买卖合同》等文件，甄委委、李治江前往售楼部签订《商品房买卖合同》及附件时想看《商品房买卖合同》，恒大新城公司只将补充协议等附件提交甄委委、李治江，要求先支付10%的房款后才能将《商品房买卖合同》打印出来，经再三要求恒大新城公司才将甄委委、李治江带到展示《商品房买卖合同》的地方，甄委委、李治江才第一次看到《商品房买卖合同》。二、恒大新城公司提供的《认购书》是重复使用而预先拟定的格式合同，其中第九条属加重甄委委、李治江责任、减轻恒大新城公司责任、排除甄委委、李治江权利的条款，应当认定无效。三、签订预约合同后，因甄委委、李治江对本约中不合理、不公平等条款提出修改，被恒大新城公司销售人员拒绝，属双方无法对本约条款内容达成一致导致未能签订本约，属不可归责于当事人的事由，恒大新城公司应当退还甄委委、李治江定金20000元。四、《认购书》约定甄委委、李治江必须在签完认购协议后2日内去售楼部签约，但由于购房所需手续较为繁琐，准备资料很多，双方就购房款的付款方式、准备按揭资料等原因一直在协商签约时间，经过恒大新城公司的同意，双方将签约时间更改至2019年6月25日，甄委委、李治江按照约定的时间来到售楼部现场准备付首付及签约，在第一次看到商品房买卖合同后，针对商品房买卖合同中关于开发商逾期交房违约责任过低，办理产权证时间过长、违约成本过低，不得因装修材料质量问题而拒收房屋等不合理的内容提出修改，遭到恒大新城公司拒绝，因此导致双方对商品房买卖合同内容条款无法达成一致意见，最终双方未签订商品房买卖合同。 恒大新城公司答辩认为：1.根据双方签订的认购书，双方约定签约时间是2019年6月4日前支付首期房款并签订商品房买卖合同，但甄委委、李治江未按认购书的约定缴纳首付款和签订商品房买卖合同，已构成根本性违约，恒大新城公司有权按照认购书和相关法律规定不予退还定金；2.恒大新城公司从未同意过调整签约时间，根据一审甄委委、李治江提供的聊天记录可以看出，其未签订商品房买卖合同实质原因是其未能办理公积金贷款；3.商品房认购书第九条甄委委、李治江明确同意按照售楼部公示的样板合同签署商品房买卖合同及补充协议等相关文书，不做任何更改，且该买卖合同的样板条款在恒大新城公司取得预售许可证前即公示在售楼中心，在恒大新城公司与甄委委、李治江签订认购书时，工作人员已向其出示过相关合同样板。因此，甄委委、李治江要求调整合同条款的行为没有合同依据，其在逾期缴纳房款并签订商品房买卖合同后，主张因协商条款合同不成立，主张退还定金无事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持，驳回甄委委、李治江的上诉请求。 甄委委、李治江一审诉讼请求：1．判令解除双方签订的《成都恒大岷江新城商品房认购书》；2．判令恒大新城公司向甄委委、李治江返还定金20000元，并支付资金占用利息115元（自2019年6月24日计算至实际全部返还定金之日止，暂计至起诉之日），以上合计20115元；3．本案诉讼费由恒大新城公司承担。 一审法院认定事实：2019年6月2日，甄委委、李治江与恒大新城公司签订《认购书》，载明：甄委委、李治江向恒大新城公司认购恒大岷江新城楼盘五号地块1栋1505号住宅。《认购书》第一条约定甄委委、李治江同意签署本认购书时，向恒大新城公司支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）。第二条第三款约定分期付款：甄委委、李治江于2019年6月4日前支付首期房款64387元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年9月2日前付清126580元；于2019年12月2日前付清126580元；于2020年3月2日前付清126580元；于2020年6月2日前付清379741元。第五条约定甄委委、李治江必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大岷江新城支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为甄委委、李治江放弃购买该房屋，所付款项不予退还，恒大新城公司无须通知甄委委、李治江，可另行销售该房屋。第九条约定甄委委、李治江已阅读并理解、同意恒大新城公司在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。同日，甄委委向恒大新城公司交付20000元定金。甄委委、李治江未按《认购书》的约定与恒大新城公司签订《商品房买卖合同》以及支付房款。 一审法院认为，关于甄委委、李治江与恒大新城公司签订的《认购书》的效力问题。该《认购书》虽是恒大新城公司为了重复使用而预先拟定，但不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形，也不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，该《认购书》合法有效，对各方当事人具有约束力。关于认购书的解除及定金返还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，该20000元定金是否应当退还，应审查双方未能订立正式的《商品房买卖合同》的原因。甄委委、李治江主张，恒大新城公司拒绝与甄委委、李治江磋商合同内容，剥夺了甄委委、李治江作为当事人平等协商的权利，其过错行为是双方未能签订《商品房买卖合同》的全部原因。根据双方签订的《认购书》第九条的约定来看，双方在签订《认购书》之前，恒大新城公司已经向甄委委、李治江出示了拟签订的相关文件、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，双方也通过签字的形式对《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》中的条款同意完全按该样板条款签署合同，不再变更、增加或减少任何条款等约定予以确认。甄委委、李治江也未提交证据证实恒大新城公司未向其出示相关文件、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款。现甄委委、李治江认为系恒大新城公司拒绝修改其自行拟定的格式合同导致未能签订商品房买卖合同的主张，因不符合双方签订的《认购书》的约定，故一审法院不予支持。按照双方签订的《认购书》的约定，结合本案事实，双方未能签订商品房买卖合同的原因在于甄委委、李治江，甄委委、李治江作为违约方无权要求解除双方签订的《认购书》，无权要求返还定金，故对于甄委委、李治江要求解除《认购书》并退还定金的主张，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第二款规定，判决：驳回甄委委、李治江的诉讼请求。案件受理费152元（已减半），由甄委委、李治江负担。 二审审理过程中双方当事人均未提供新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 二审另查明，一审中甄委委、李治江提交的与恒大新城公司销售人员张某的微信聊天记录显示，2019年6月3日至2019年7月2日之间，甄委委与张某通过微信对购房资料、使用公积金或商贷支付购房款等问题进行了沟通，2019年6月23日张某在微信中回复“你去售楼部了？”，甄委委回复“是的，来商量”，张某还回复“流程申请时间只批准到25号，所以25号你务必过来办理手续”“甄姐明天过来交尾款”，2019年6月24日甄委委回复张某“经我们磋商买卖合同后……合同的这些条款，我们确实无法接受……现在要求和你们解除合同，并且退还全部定金”，2019年7月20日，张某向甄委委、李治江发出“甄委委、李治江，我是恒大新城公司置业顾问张某，你于2019年6月2日认购1505号房屋，认购时约定签约时间是2019年6月4日，因你未按时签约，已违约，公司已寄发《挞定通知书》，认购时交的20000元定金不退不换……” 还查明，2019年10月15日，甄委委、李治江向原审法院提起本案诉讼。 本院认为，本案争议的焦点有：1.甄委委、李治江是否按约定时间到恒大新城公司签订《商品房买卖合同》；2.未能签订《商品房买卖合同》是否属甄委委、李治江违约。 关于甄委委、李治江是否按约定时间到恒大新城公司签订《商品房买卖合同》的问题。恒大新城公司认为甄委委、李治江未在2019年6月4日按时签约已违约，而甄委委、李治江认为经恒大新城公司置业顾问张某同意已将签约时间延展到2019年6月25日，甄委委、李治江未违约。对此本院认为，甄委委、李治江提交的与恒大新城公司销售人员张某的微信聊天记录显示，2019年6月3日至2019年7月2日之间，甄委委、与张某通过微信对购房资料、使用公积金或商贷支付购房款等问题进行了沟通，张某还回复“流程申请时间只批准到25号，所以25号你务必过来办理手续”，而2019年6月23日张某在微信中回复“你去售楼部了？”，甄委委回复“是的，来商量”。微信聊天内容能够证明，甄委委、李治江主张经恒大新城公司置业顾问张某同意已将签约时间延展到2019年6月25日的事实存在，而2019年6月23日甄委委、李治江已经在约定时间内去恒大新城公司协商签订《商品房买卖合同》。因此，恒大新城公司认为甄委委、李治江未在约定时间去签约与事实不符。 关于未能签订《商品房买卖合同》是否属甄委委、李治江违约的问题。本院认为，甄委委、李治江与恒大新城公司签订的《认购书》是为将来签订正式的《商品房买卖合同》所订立的协议，性质上属于预约合同，是一方同意给予另一方订立特定合同的优先权，在条件成熟时一方可以请求对方履行签订本约的义务，预约合同的目的在于固定一方的交易机会。鉴于预约合同的预约性质、预约合同存在不确定条款等特点，在预约合同的基础上当事人在签订本约时可以就交易细节继续谈判磋商，因此，预约合同当事人不能以预约合同排除一方在签订本约时继续磋商的权利，否则预约合同失去了其存在的意义。而从该《认购书》制定经过看，该《认购书》是恒大新城公司预先拟定的可重复使用的部分条款为格式条款的协议，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该规定表明，格式条款生效必须符合两个条件，首先是遵循公平原则，即当事人之间的权利义务的确定要符合公平观念，权利义务要有适当的平衡；其次是采取合理的方式提请对方注意，两个条件缺一不可，否则应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，认定格式条款无效。而从恒大新城公司提供预先拟定的《认购书》第九条的内容看，“乙方已阅读并理解、同意恒大新城公司在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款”，其实质是将预约合同本约化，完全背离预约合同的签订目的；而“不再变更、增加或减少任何条款”的内容，明显是恒大新城公司利用其掌握特定资源、利用优势地位在格式合同中列入的排除房屋买受人在签订本约时进行磋商、谈判的权利，该内容明显不公平，违背了《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第七条规定的缔约自愿、公平合理、尊重社会公德的精神。同时，本案一、二审审理过程中，恒大新城公司所举证据也不能证明恒大新城公司就该条款提醒甄委委、李治江注意或说明。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应当认定该格式条款“完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款”的内容无效，甄委委、李治江有权就签订《商品房买卖合同》与恒大新城公司进行磋商、谈判。因双方当事人在签订《商品房买卖合同》过程中，恒大新城公司就格式条款拒绝谈判，双方就《商品房买卖合同》的合同内容未能磋商一致，导致《商品房买卖合同》最终未能签订，此结果不可归责于双方。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，恒大新城公司应将定金返还甄委委、李治江。 对于甄委委、李治江主张解除《认购书》并判令恒大新城公司支付资金占用利息的请求。本院认为，恒大新城公司与甄委委、李治江签订的《认购书》因双方就《商品房买卖合同》的内容未能磋商一致导致《商品房买卖合同》未能签订，《认购书》作为预约合同确定双方在约定时期签订本约的内容已经履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项的规定，《认购书》的权利义务已经终止。故甄委委、李治江主张对权利义务已经终止的《认购书》予以解除无诉的利益，本院不予支持。因不可归责于双方的原因导致《商品房买卖合同》未签订，恒大新城公司有义务及时返还甄委委、李治江支付的定金，因恒大新城公司未及时返还定金，本院酌定由恒大新城公司从甄委委、李治江起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失至定金实际退清之日止。 综上所述，甄委委、李治江的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第七条、第三十九条、第四十条、第九十一条第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省新津县人民法院（2019）川0132民初2150号民事判决； 二、新津恒大新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还甄委委、李治江定金20000元，并从2019年10月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失至定金实际退清之日止； 三、驳回甄委委、李治江的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费152元，由新津恒大新城置业有限公司负担；二审案件受理费304元，由新津恒大新城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年九月二十二日 书记员 杨珍梅