山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终10622号上诉人（原审原告）：济南市村民委员会，住所地济南市。负责人：张来东，村主任。委托诉讼代理人：李斌，山东律雨人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，山东律雨人律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：赵良，男，1964年10月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王涛，山东王韬律师事务所律师。原审第三人：魏志芳，女，1982年2月23出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王涛，山东王韬律师事务所律师。上诉人济南市村民委员会（以下简西义合村委会）因与上诉人赵良、原审第三人魏志芳物权保护纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初3992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。西义合村委会上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判。2.本案一、二审诉讼费由赵良承担。事实与理由：一、本案适用法律错误。本案中西义合村8户村民与东赵村村民赵良签订的《土地承包合同》应属无效。按照土地管理法第十五条的规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。就是说，凡是本村土地由本村以外的人承包经营的，必须符合上述两个条件。按照合同法第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，8户西义合村村民与东赵村村民赵良签订的《土地承包合同》因违反了合同法的强制性规定，应属无效。但一审法院并未对此合同的效力作出判决。同时东赵村村民赵良擅自利用非法承包的耕地，用于堆放砂、石料、石子等非农业用途，也违反了土地管理法第六十三条的规定。二、一审判决增加了当事人及本村村民的诉累，不利于化解矛盾，解决纠纷。本案中，西义合村委会的诉讼请求2中明确要求判令赵良腾出非法占用的9.52亩西义合村集体土地，并恢复原状。一审法院未对这一诉讼请求进行处理，而是要求西义合村8户村民依照承包合同另案追究赵良的违约责任或者解除承包合同。若村民怠于行使权利，则西义合村委会可另案对村民及赵良一并主张权利。本案本可以通过一审程序一次处理全部诉讼请求。一审法院却认为另案处理，令人不解，浪费司法资源。赵良辩称，1.西义合村委会援引的土地管理法第15条内容为修正前的法律规定，现行生效的土地管理法是2019年8月26日修改，2020年1月1日生效，现行生效的土地管理法第15条内容已经变化。西义合村委会援引的法条已作废。另外，8户村民与赵良签订《土地承包合同》符合土地承包经营权流转的规定，且根据合同相对性，8户村民并未提起诉讼，根据不告不理规则，一审法院对该合同的效力不予认定并无错误。2.一审判决第2项正确，应该驳回西义合村委会返还土地并恢复原状的诉讼请求。一审法院已查明9.52亩土地系西义合村8户村民的责任田，赵良是与西义合村8户村民签订的《土地承包合同》，根据合同相对性原理，应由西义合8户村民行使合同的解除权而非是西义合村委会。魏志芳述称，同意赵良的上诉意见。赵良上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回西义合村委会的诉讼请求。2.一、二审诉讼费等均由西义合村委会承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。赵良是基于买卖原刘军经批准建造的房屋而依法取得相应的宅院2.49亩土地的使用权。依据房随地走、地随房走的相关法律，担保法第36条、物权法第182条和城市房地产管理法第32条对此均有规定，土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特点，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。而保证土地使用权和建筑物所有权一体化的根本措施是统一登记机关，即土地使用权与建筑物所有权的登记统一在一个机关办理。对此，物权法第10条第2款也作了明确规定，赵良是基于房屋所有权取得土地使用权。根据物权法第30条规定，赵良后续在该土地上新建的房屋，是以合法建造事实行为取得建筑物的所有权。二、一审判决适用法律错误。1.根据合同法第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院仅判决由赵良拆除房屋，向村委会返还2.49亩土地，但并没有处理因无效合同给赵良造成的损失，也未告知处理，适用法律错误。2.一审判决引用的《中国人民共和国农村土地承包法》第32条、第34条规定是修正前版本，而《中国人民共和国农村土地承包法》经过两次修正，现行生效的是2018年12月29日第二次修正，2019年1月1日生效实施。根据修正后的条文可以看出：修正后已将原《中国人民共和国农村土地承包法》第32条内容调整后并入修正后第17条；原土地承包法第34条内容已被废止。一审法院适用法律错误。三、一审法院审理程序错误。民事诉讼法第170条第四款规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。对合同效力的审查，属于法院裁判权范围，法院可依职权确认合同无效。法院在依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理或者向当事人双方释明，而不需要当事人另行提起诉讼。一审法院认定合同无效，但对合同无效后因该合同取得的财产情况并没有处理，也没有向当事人双方释明，没有彻底解决纠纷，造成当事人还需因为财产返还情况通过法院起诉另案处理，增加诉累，同时也造成当事人不必要的麻烦。西义合村委会辩称，一、一审法院认定赵良无权占用北侧2.49亩土地，应当拆除地上房屋及附属设施，恢复原状的事实清楚，适用法律正确。本案中买卖合同因违反强制性规定，自始无效。涉案土地系西义合村委会的集体土地，其对此拥有绝对的所有权，其他各方对此无任何占有、使用、处分、收益的权利。另，一审诉讼中各方均已认可在国道220拓宽工程中所征收土地补偿款归属西义合村委会。案外人刘军所建房屋所有权归属刘军，西义合村委会对此无异议，其后该房经流转，最终至赵良名下，且该地上房屋已在国道220拓宽工程中拆除，赵良已领取地上房屋补偿款，西义合村委会对此亦无异议。赵良在未取得任何政府审批手续的许可，未征得土地所有权人同意的情况下，擅自在涉案土地上建设房屋及附属设备明显侵害了西义合村委会对涉案土地所有权。二、赵良的上诉请求缺乏事实和法律依据，理应依法驳回。我国担保法第36条，物权法第182条和城市房地产管理法第32条虽对房地一体主义均有所规定，然其均仅适用于特定情形，均是指在房屋、建筑物或者房屋、建筑物所占用的土地在被抵押时，视为房屋、建筑物和其占用的土地一起被抵押。而在本案中，涉案房屋及房屋占用的土地并无被抵押的情形，故不能适用上述“房地一体主义”的观点。西义合村委会基于所有权可任意处分该房产，其中自然包括拆除，更何况涉案房屋所占土地系耕地并非建设用地，且涉案房屋本身就未经规划许可，系违章建筑，西义合村委会主张排除妨害，恢复原状于法有据。至于赵良在上诉状中所称一审法院适用法律错误以及程序违法的主张，西义合村委会认为其与上诉请求无因果关系，其内容不涉及一审判决第二项诉讼请求，农村土地承包法虽然已经修订，然而依据最新的农村土地管理法的规定，并不能推翻一审判决。综上所述，应当依法驳回赵良的上诉。魏志芳述称，同意赵良的上诉意见。西义合村委会向一审法院起诉请求：1.判令赵良停止非法侵占在G220国道以南、山东石化128站以西属西义合村所有的集体土地，及违法修建房屋。2.责令赵良限期腾出土地，并拆除该土地上非法建设的房屋，恢复原状。3.诉讼费用由赵良承担。一审诉讼中，西义合村委会明确诉讼请求为：1.判令赵良拆除在西义合村集体土地修建的、占地面积为1662.70平方米的房屋及其他设施，并依法恢复原状。2.判令赵良腾出非法占用的、面积为6348.50平方米计9.52亩的西义合村集体土地，并恢复原状。一审法院认定事实：1993年，案外人刘军拟使用西义合村荒山坡地建设饭店，与西义合村委会签订《用地双方经济补偿协议书》，内容为：“土地承包协议如下：甲方西义合村，乙方刘军。因乙方在济兰公路，凤祥饭店西侧建饭店一处，经甲乙双方协议后，乙方征用西义合村贰点贰亩土地，承包期为拾伍年，承包价格每亩伍佰元整。本协议自签订之日起一九九三年三月一日起到二零零八年的叁月壹日为止。付款方式：每年到阳历年底12月份一次付款为壹仟壹佰贰拾伍元整（一年一次付费）”。1993年8月2日，刘军向原归德镇政府等相关职能部门提交《农村集体和专业户非农业用地申请使用土地报告书》，经各部门审批，同意刘军申请，并由原长清县土地矿产管理局作出《关于归德镇等单位及个体户补办使用土地的批复》，批准“归德镇永平村刘军建饭店，使用归德镇西义村非耕地1435㎡”。2008年7月26日，就上述刘军与西义合村委会所签订的《用地双方经济补偿协议书》中的土地，西义合村委会与第三人魏志芳签订《土地出售合同书》一份，内容为：“经归德镇西义（合）村村两委会研究通过，将本村沿二二〇国道沿线一土地一次性出售给河北省保定市埠平县下庄镇下庄村魏志芳，具体细节订立合同如下：甲方：长清区归德镇西义村赵德泉乙方：河北省埠平县下庄镇下庄村魏志芳一、本地块面积：本地块约共计叁亩整北至220国道，西至曹善军耕地，南至西义村耕地，东北至水渠，大门南首房屋外墙（二二〇国道处）垂直一条线。二、土地价格：本地块共计肆万柒仟元整合同订立时乙方一次性付清。三、违约责任：甲方如有本村村民前来阻挠扰乱乙方正常生活，一切后果甲方负担，双方如有违约，交对方违约金拾万元整，如扩展二二〇国道，一切土地补偿费属乙方拥有，乙方一切经济损失自己负担，甲方可以协调适当增加部分土地。甲方归德镇西义村（西义村委会公章）赵德泉（书记）张宪法（主任）张来庆（委员）乙方河北省平原县下庄镇下庄村魏志芳?证明人：赵良2008.7.26号”。2008年9月5日，刘军与魏志芳签订《售房合同书》，将刘军所建造的房屋售与魏志芳，同时将房屋及土地审批手续交予魏志芳，但未办理房屋过户手续。2017年10月20日，魏志芳与赵良签订《土地转让合同书》，将上述土地及地上房屋转让给赵良，合同约定：“经长清区归德街道办事处，东赵村村民赵良和河北省保定市埠平县下庄镇下庄村魏志芳达成以下土地转让合同：魏志芳自愿将原购买的归德街道办事处西义村委会一宗土地转让给赵良，土地及房屋共计叁拾万元正，签订合同时赵良一次性付清转让费，自签订合同后一切与本村委及当地关系魏志芳概不负责。一切有赵良协调。双方无任何条件终止本合同，如有违约包赔对方一切经济损失。”2019年，因220国道拓宽，征用、拆除涉案地块中的部分土地及大部分地上建筑物。诉讼中，各方对土地补偿款归属西义合村委会、地上房屋补偿款归属赵良无异议。赵良在剩余地块又新建部分建筑物。一审诉讼中，经西义合村委会申请，一审法院对赵良实际占有的土地面积委托测绘机构进行测绘，结果为赵良实际占有的土地中，北侧地块面积为1662.70平方米，合2.49亩；南侧地块（现状）面积为6348.50平方米合9.52亩。北侧地块即是原刘军使用地块，后被西义合村委会转让给魏志芳，魏志芳再转让给赵良，土地实际面积是2.49亩。南侧地块面积9.52亩，西义合村委会称均系西义合村民的责任田；赵良称其中8.3亩系其与西义合村张宪银、张来新、张宪坤、张兆山、于志臣、张来华、于志富、张宪德等8户村民签订土地承包合同取得，并提交其与7户村民签订的土地承包合同，合同约定赵良“在所承包的土地上，只能用于农业经营，不能建工业厂房”。承包8户村民土地后，赵良部分用于栽植树株，部分用于堆放石材。西义合村委会对承包合同真实性无异议，但以8户村民未经村委会同意、与赵良所签订的土地承包合同无效为由，要求赵良将该部分地块腾出。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。西义合村委会与魏志芳签订《土地出售合同书》，将实际面积为2.49亩的土地出卖给魏志芳，魏志芳又与赵良签订《土地转让合同书》转让给赵良，均违反法律规定，应属无效合同。另，刘军承包西义合村委会土地并建设房屋经营饭店，但未与西义合村委会约定土地承包到期后所建设房屋如何处置，土地承包期限到期后，刘军将房屋转让给魏志芳，魏志芳再转让给赵良，因2019年国道220拓宽，刘军所建房屋大部分已拆除，至此，赵良因原有房屋的拆除而丧失对房屋的占有使用权。因西义合村委会与魏志芳、魏志芳与赵良签订的土地买卖合同无效，则赵良对该土地不享有合法的占有使用权，未经审批赵良亦无权在该土地上新建房屋，故对西义合村委会要求赵良返还该宗2.49亩土地，并拆除地上房屋及附属设施、恢复原状的主张，一审法院予以支持。赵良实际占有的南侧地块面积9.52亩，西义合村委会陈述均系西义合村民的责任田。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，第三十四条规定“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转方式”。故西义合村民将自己的家庭承包地承包给赵良后，赵良擅自改变土地的农业用途，可由村民依据承包合同另案追究赵良的违约责任或解除承包合同。若村民怠于行使权利，则西义合村委会可另案对村民及赵良一并主张权利。案经调解未果，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、限赵良于判决生效之日起六十日内自行拆除位于济南市220国道西侧，其实际占用土地的北侧面积2.49亩土地的房屋及相关设施，恢复土地原状，并返还济南市村民委员会；二、驳回济南市村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费200元，由赵良负担。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案中，西义合村委会与魏志芳签订《土地出售合同书》，将实际面积为2.49亩的土地出卖给魏志芳，魏志芳又与赵良签订《土地转让合同书》转让给赵良，均违反上述法律规定，合同无效。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，故赵良应向西义合村委会返还2.49亩土地。至于土地上的房屋，因赵良对涉案土地不享有合法的占有使用权，其未经审批在土地上新建房屋，西义合村委会有权要求赵良拆除地上房屋及附属设施并恢复原状。一审法院对此予以支持并无不当。关于赵良实际占有的南侧9.52亩地块问题。《中华人民共和国农村土地承包法》第九条规定，承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。本案中，涉案9.52亩土地系西义合村民的责任田，西义合村民有权将自己的家庭承包地承包给赵良，赵良擅自改变土地的农业用途，可由村民依据承包合同另案追究赵良的违约责任或解除承包合同。故一审法院对于西义合村委会主张赵良腾出涉案9.52亩土地并恢复原状的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由济南市村民委员会负担200元，赵良负担200元。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年九月二十五日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨