广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1792号上诉人（原审原告）：朱晓涛，男，1979年7月17日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区*************。委托诉讼代理人：伦瑞霞，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁燕芬，广东山丰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市海湾花城房产发展有限公司，住所地：广东省肇庆市端州区******恒裕海湾自用综合楼四层1号商场。法定代表人：黄瑞添,该公司总经理。委托诉讼代理人：许迎春，广东德锐律师事务所律师。上诉人朱晓涛因与被上诉人肇庆市海湾花城房产发展有限公司（以下简称海湾花城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院(2020)粤1202民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱晓涛上诉请求：1.撤销一审判决，判令海湾花城公司立即按合同约定完善商品房交付条件，即办理建设工程竣工验收备案证明文件；赔偿因案涉房屋未能如期取得建设工程竣工验收备案证明文件所导致的损失111902.30元(以已付购房款总额为基数，按年利率以6%的标准计算，从2017年1月1日起暂计至2020年3月2日；后发生的损失按前述标准另计至案涉房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止)；2.海湾花城公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、朱晓涛在一审阶段已提供证据证明海湾花城公司交付的商品房未办理建设工程竣工验收备案手续，且一审法院也已查明该事实。另外，为案涉商品房办理建设工程竣工验收备案手续系海湾花城公司的义务，如其已完善了建设工程竣工验收备案手续，应当举证证明。一审法院对朱晓涛的诉讼请求产生了错误判断。二、办理建设工程竣工验收备案手续与办理不动产权证是两个不同的合同义务，故朱晓涛在一审时所提的诉讼请求仅是要求海湾花城公司按合同约定完善商品房交付条件，办理建设工程竣工验收备案证明文件，承担违反合同约定的赔偿责任，而并非要求海湾花城公司办理案涉商品房的不动产权证。三、朱晓涛要求海湾花城公司按合同约定完善商品房交付条件，办理建设工程竣工验收备案证明文件有事实根据和法律依据。案涉《商品房买卖合同(预售)》第九条第1款约定商品房交付时应符合的条件之一为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，而我国相关法律也对商品房的交付有明确规定，要求商品房需经验收合格后，方可交付使用。虽朱晓涛在案涉商品房竣工验收之前接收了该房屋，但并不能因此而免除海湾花城公司完善房屋交付条件(即办理房屋竣工验收备案证明文件)的义务。朱晓涛要求海湾花城公司按合同约定完善商品房交付条件，办理建设工程竣工验收备案证明文件符合合同约定及法律规定，理应得到支持。四、朱晓涛因案涉商品房未能如期取得建设工程竣工验收备案证明文件所导致的损失应当由海湾花城公司予以赔偿。虽然海湾花城公司因逾期办理不动产权证已向朱晓涛承担赔偿责任，但不能否认海湾花城公司在交付未符合交付条件的案涉房屋后，仍对完善案涉房屋的交付条件负有义务。现因海湾花城公司一直怠于完善案涉房屋的交付条件，导致已交付3年之久的案涉房屋一直未符合合同约定及法律规定的交付条件，且该商品房能否通过建设工程竣工验收也是未知之数，对朱晓涛造成了不可估计的客观损失。因朱晓涛的损失数额难以确定的，朱晓涛主张参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准，从2017年1月1日起计算至案涉房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求法院支持朱晓涛的上诉意见，并依法予以改判。海湾花城公司辩称，朱晓涛已经实际收楼入住涉案房屋并正常使用，并无因此产生具体的损失，且朱晓涛之前向法院提起诉讼要求逾期办证的违约责任判决已经生效，也已经履行了判项，案涉房产已完成竣工验收备案并办理了房产证，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉诉讼请求。朱晓涛向一审法院起诉请求：1.海湾花城公司立即按合同约定完善商品房交付条件，即办理建设工程竣工验收备案证明文件。2.海湾花城公司赔偿因涉案房屋未能如期取得建设工程竣工验收备案证明文件所导致的损失111902.30元（以已付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算，从2017年1月1日起暂计至2020年3月2日；以后发生的损失按前述标准另计至案涉房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止）。3.诉讼费由海湾花城公司承担。一审法院认定事实：2016年3月30日，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定朱晓涛购买海湾花城公司开发的位于肇庆市端州区52区人民北路东侧人民北回迁住宅小区B6幢1801房，建筑面积107.76平方米，总金额587928元。2019年6月28日，一审法院作出（2019）粤1202民初2588号民事判决书判决：一、海湾花城公司应在该判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办证违约金5879.28元给朱晓涛朱晓涛；二、海湾花城公司应在该判决发生法律效力之日起七日内赔付律师费1000元给朱晓涛朱晓涛；三、驳回朱晓涛的其他诉讼请求。2019年9月16日，本院作出（2019）粤12民终2007号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。另查明，2018年10月15日，肇庆市城乡规划局端州分局向海湾花城公司出具规划审查意见一份，载明经规划审查，对你公司申请52区人民北路东侧人民北回迁住宅小区B区B1-B3、B6-B8幢规划条件核实审查事项的意见如下：因A2A3A5幢已完成规划验收，根据你公司2017年8月作出承诺，B区商品房应与幼儿园一同办理规划条件核实。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。对于朱晓涛主张海湾花城公司办理案涉小区建设工程竣工验收备案证明文件的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，一审法院于2019年6月28日作出的（2019）粤12民初2588号民事判决书及肇庆市中级人民法院于2019年9月16日作出（2019）粤12民终2007号民事判决书均载明，案涉人民北回迁小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢尚未办理建设工程竣工验收备案手续，涉案商品房尚未具备可以办理证的条件。朱晓涛再向一审法院提出上述请求，理据不足，一审法院不予支持。对于朱晓涛主张海湾花城公司赔偿其因案涉房屋未能如期取得建设工程竣工验收备案证明文件所导致的损失的问题。因海湾花城公司未能在案涉《商品房买卖合同（预售）》中如期办理商品房所有权属证书,一审法院（2019）粤12民初2588号民事判决书及肇庆市中级人民法院（2019）粤12民终2007号民事判决书已对海湾花城公司逾期办证的行为进行判决，判决海湾花城公司需对朱晓涛承担相应的违约责任，朱晓涛再次请求海湾花城公司赔偿未能如期取得建设工程竣工验收备案证明文件所导致的损失，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回朱晓涛的全部诉讼请求。一审案件受理费1269元，由朱晓涛负担。二审期间双方均没有提交新的证据。本院另查明，朱晓涛确认已领取了案涉房屋的产权证，而海湾花城公司庭后提供位于肇庆市端州区52区人民北路东侧人民北回迁住宅小区B6、B7、B8幢工程的竣工验收备案资料反映该项目已于2019年10月28日竣工验收备案。一审查明的其他事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按约履行。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：朱晓涛主张的损失依据是否充分。根据案涉合同约定，海湾花城公司向朱晓涛交付的案涉房屋应取得建设工程竣工验收备案证明文件，虽然海湾花城公司交付案涉房屋时未具备合同约定的交付条件，但朱晓涛已实际收楼，双方以实际行为改变了合同约定的房屋交付条件，而海湾花城公司提供证据显示案涉房屋所在项目已于2019年10月28日办理了竣工验收备案，故朱晓涛主张要求海湾花城公司办理竣工验收备案的诉讼请求已实际履行，无需再判决处理。根据查明，本院另案已判决海湾花城公司向朱晓涛承担逾期办证的违约责任，而朱晓涛又确认已取得案涉房产的产权证，且朱晓涛并无提供具体证据予以证实案涉房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件前其受到的实际损失，故朱晓涛主张损失的依据不充分，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，朱晓涛的上诉请求成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2538.05元，由朱晓涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 苏振业审 判 员 陈卓杰二〇二〇年九月十五日法官助理 肖荣健书 记 员 陆贤妍