浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初2501号 原告：唐飞，男，1978年5月1日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托代理人（特别授权）：吴津、郑国焘，浙江汇时律师事务所律师。 被告：丽水多弗温泉开发有限公司。住所地：浙江省丽水市莲都区碧湖镇白桥村（原极峰矿泉水饮料厂内)。统一社会信用代码：91331102687888965P。 法定代表人：涂秀钗，董事长。 委托代理人（特别授权）：江文虎，浙江海昌律师事务所律师。 原告唐飞诉被告丽水多弗温泉开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告向本院起诉，本院于2020年6月5日受理后，依法适用普通程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告唐飞的委托代理人吴津、郑国焘，被告丽水多弗温泉开发有限公司的委托代理人江文虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐飞诉称：2016年11月3日，原告唐飞购买由被告丽水多弗温泉开发有限公司开发的怡泉湾48幢1单元101室房屋。双方于当日签订认购书，约定原告唐飞以总价5378782元购买案涉房屋。在该认购书第三条特别说明第2点以手写方式约定2016年11月3日签认购书支付定金10万元，11月4日支付8万元。由于当时协商支付首付款180万元，故将180万元又写入认购书的第四条中。之后原告以购房款名义分别于2016年11月3日向被告支付100万元，于11月4日支付80万元。签订认购书时，被告多弗公司告知原告唐飞将于2017年3月交付房屋，故在合同中约定2017年3月1日前签订商品房买卖合同。但是，被告该项目开发出现停工、工期延期和控制股东变更等严重情况，无法按时交房。原告唐飞在2017年3月1日前前往被告处交涉，被告知等待公司通知。但是被告至今未通知原告唐飞签订商品房买卖合同也不退还购房款项。经原告唐飞多次与被告协商，并向建设部门投诉，被告均以原告唐飞的购房款有可能是其公司资金和购房价格过低以及无法找到认购书（原告唐飞自身没有认购书）为由推脱，现该房屋已经被人民法院查封，双方遂成纠纷。原告唐飞认为，根据合同法的规定，认购书是格式合同，其中两个条款均约定定金，但定金数额不一，其中10万元定金条款为特别约定和手写，应当以此条认定和解释，而且原告汇款时明确注明180万元属于购房款，并非定金。故在被告未按约如期与原告唐飞签订商品房买卖合同并交付房屋，现在又不愿继续签订合同，房屋也被查封的情况，严重损害了原告唐飞的合法权益，原告唐飞有权解除认购协议，要求返还全部购房款并要求赔偿相应损失。故原告唐飞根据民事诉讼法第一百一十九条向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原告唐飞与被告丽水多弗温泉开发有限公司签订的认购书。2、被告丽水多弗温泉开发有限公司归还原告唐飞购房款人民币180万元并支付利息（从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算至款项还清之日止）。 被告丽水多弗温泉开发有限公司辩称：一、原告对涉案房屋的相关主张与客观事实不符。1、本案所涉的商品房于2015年7月15日获得政府部门颁发的商品房预售许可证，2017年9月已经通过竣工验收，并已具备交房办证的条件。原告没有按照认购书约定的在2017年3月1日来被告处签订商品房买卖合同，而只是于2018年下半年直接向被告提出退房退款。当被告明确告知如退房，将按照双方曾经签订的认购书约定承担相应的违约责任之后，原告起诉至法院，案号是（2019）浙1102民初5245号，要求退房退款。经两次开庭后被告又突然申请撤诉，法院依法裁定准予撤诉。事实上，恰恰是原告违约在先，被告只是按照认购书第八条的约定对该案涉房屋进行了反担保，做临时处置和调整而已，现在已经解封了。2、原告的行为属于无理缠诉。首先，原告提供的认购书复印件，并非双方最终确认的合约，不能作为证据。原告在诉状当中称其自身没有认购书也不是事实，因为认购书第十四条明确约定本认购书一式两份。其次，签订认购书支付定金10万元和8万元更不是事实。一是与第四条约定的向甲方支付认购定金人民币大写壹佰捌拾万元整的约定互相矛盾。二是对被告来说也不符常理。因为2016年11月3日签订认购书的当日原告就一次性向被告支付了100万元，而其主张18万元的定金又怎么可能分两次两天支付。事实上，2016年11月3日和4日支付的款项不是18万元而是180万元。原告在其撤诉的5245号案件审理过程当中，始终没有提及过10万元和8万元定金分两次支付，或许其当初意识到案件败诉的趋势提出撤诉，现篡改定金数显然另有用意。三是原告并非真正向被告支付了180万元款项。原告实际向被告支付了100万元，另80万元是原告以被告原来的管理人员和工作人员套取资金。农业银行丽水分行的流水证据分别记载了唐飞于2016年11月3日尾号11790账户支付了100万元。被告的原财务人员曾宇昕于次日向被告该账户支付了80万元。表面上看180万元到了被告的账上，但实际上并非如此。经被告核查，原告于2016年11月3日给被告柜台现存100万，次日分两笔柜台转取，其中180万元转给被告原总经理刘军的个人账户，刘军又于2016年11月4日11点06分转给曾宇昕尾号99879的个人农业账户。曾宇昕又于该日13点02分，也就是不到两个小时提现再转给被告的上述帐户。在2545号案件庭审过程中，原告代理人自认该80万元是被告原股东王振清欠原告唐飞的债务。由此可见，一方面异常主张必有隐情。另一方面，原告的自认证实了80万元违规走账的方式套取被告的资金，故原告支付180万元的主张不成立。二、原告主张归还原告唐飞购房款180万元并支付利息的诉请没有事实和法律依据。首先，原告并没有真正向被告支付180万元款项，其诉称的180万元中的80万元本身就是属于被告的资金，只不过是经过被告的原工作人异常走账操作该80万元演变成原告的购房款而已，并不是原告已经向被告支付了180万元的款项。其次，被告与原告于2016年11月3日签订的价值为700万元的商品房的认购书，该认购书第四条、第八条分别明确约定乙方需在本认购书签订当日内一次性向甲方支付定金人民币180万元，双方必须遵守，若一方不履行本认购书任何条款时，甲方将没收乙方上述认购定金，甲方无须另行书面通知乙方本认购书即自行终止，甲方没收乙方所付上述认购定金，并有权将该物业另行全权出售。由此可见，该180万元不是购房款而是认购定金。原告在5245号案件的诉状当中事实和理由部分就称被告不退还定金，原告在该案中已经承认该款是定金而不是购房款，既然是定金，根据我国合同法规定原告无权要求返还。为此，请法庭根据客观事实和相关法律规定，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2016年11月3日，原告与被告的前身浙江花园温泉开发有限公司签订认购书一份，约定以优惠后总价5378782元购买由被告丽水多弗温泉开发有限公司开发的怡泉湾48幢1单元101室房屋。合同约定原告须于认购书签订当日内一次性向被告支付180万元；须于2017年3月1日前携带认购书、身份证等材料到被告售楼处签订商品房买卖合同等。 原告曾以现金缴款方式向被告账户存入100万元，备注为48-101购房款。被告公司财务工作人员曾宇昕曾以现金缴款方式支付被告80万元，并备注为48＃101房购房款（缴款人唐飞）。曾宇昕出具的委托支付说明写明：“兹证明本人曾宇昕分别于2016年11月3日及4日向浙江丽水花园温泉开发有限公司支付的壹佰捌拾万元款项，系受唐飞委托代其支付因购买丽水市××镇××幢××单元××室房产的定金（购房款）。” 2018年11月1日，原告与被告工作人员江文虎通过短信洽商了相关事宜，双方聊天记录载“江总您好，我是购买48-101房的唐飞，昨天我到公司您不在……我从2017年你们不能按时交房的时候就提出退房，至今已一年多，期间贵公司分别有不同人员与我沟通但一直拖延没有解决……我现在的诉求就是退房退款……”江文虎回复“收到。他把情况给我说了，是不是有些误会或隐情？我再进一步与销售、财务商量和对接一下。” 由原告提供的认购书（复印件）第三条“特别说明”部分第二小项手写内容为“2016年11月3日签认购书支付定金10万元。2016年11月4日支付8万元。”由被告提供的认购书（原件）第三条“特别说明”部分第二小项手写内容为“2016年11月3日签认购书支付定金100万元。2016年11月4日支付80万元。”其中“100”和“80”数字书写的最后一个“0”与其他内容书写笔迹不一。 案涉工程系由丽水市天宇建设工程有限公司承建，后因故停工，2016年7月14日签订复工协议。莲都区政府《关于石牛温泉项目拖欠农民工工资问题专项督查的报告》载，项目二期工程后续施工问题，2017年2月25日，在区信访局、区建设分局、区旅委以及区劳动监察大队等单位的主持调解下，温泉公司、天宇公司、来普公司三方经过协商达成协议，来普公司提前终止劳务承包施工协议，由天宇公司另行组织人员恢复施工，目前来普公司已从项目建设工地撤场完毕。本案所涉48幢房屋于2017年11月2日办理竣工验收备案手续。 郑良勇接受本院询问时陈述称：其在丽水花园温泉开发有限公司刚成立时担任总经理一直到2014年，2014年至2016年期间担任副总。2016年12月公司进行股权转让后，其不再担任职务，但仍在办公室工作，并于2017年7月离职，离职前其主要从事联系业务工作。2016年春节前（2017年1月份）时原告曾到被告处询问能否按照原来说的3月份交房，郑良勇回复因资金问题停工，房子无法按时交付。在原告提出要退房时，郑良勇表示其做不了主。 本院据以认定上述事实的证据有：原告提供的双方身份证据、认购书、委托支付说明、银行缴存凭证、银行补制回单、不动产信息查询、聊天记录、合同协议书（花园温泉与天宇建设）、关于石牛温泉项目拖欠农民工工资问题专项督查的报告、计划表、竣工验收备案表、郑良勇笔录，被告提供的认购书以及双方当事人的庭审陈述。 本院认为，原告与被告前身浙江花园温泉开发有限公司签订认购书系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。按照约定双方应于2017年3月1日签订商品房买卖合同，但因被告原因导致无法按约交房，故原告提出解除案涉的合同（即认购书），被告在收到原告解除合同的意思表示后未作明确表态，但其无法在约定时间交房，构成根本违约。原告据此诉请解除认购书，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告诉请退还已支付的购房款180万元并自起诉之日起支付利息损失，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告未及时前来签订商品房买卖合同，构成违约，定金应不予退还。但被告相关工作人员郑良勇明确承认原告曾于2017年1月询问洽商交房事宜，双方未能依约签订商品房买卖合同系因被告无法按时交房所致而非原告无订约意愿。该事实还可以通过原告于2018年与被告另一工作人员江文虎的聊天记录中得到印证（“我从2017年你们不能按时交房的时候就提出退房，至今已一年多，期间贵公司分别有不同人员与我沟通但一直拖延没有解决”），再结合案涉工程项目确实存在停工而导致工期延误无法按时交房的情形，故即便案涉180万元款项如被告辩称的系定金，亦不存在适用定金罚则的情形，本院综合以上对被告该抗辩不予采信。被告辩称案涉180万元款项未实际支付，但在卷证据显示180万元款项均已支付至被告账户，至于被告内部工作人员可能存在的未实际入账或不当支取行为，系被告内部事务，无证据证明原告参与其中，被告因此如产生损失亦应向相关责任人而非原告主张权利，故本院对被告该抗辩不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告唐飞与被告丽水多弗温泉开发有限公司于2016年11月3日签订的认购书； 二、被告丽水多弗温泉开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告唐飞人民币180万元并自2020年8月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项还清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21000元，由被告丽水多弗温泉开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  黄野松 人民陪审员  吕规平 人民陪审员  叶小虹 二〇二〇年九月十六日 代书 记员  何 烨