陕西省洋县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0723民初1898号 原告：陕西上善环境艺术科技工程有限公司，住所地：汉中市南郑区，法定代表人：周仕江。组织机构代码9160702MA6YN4AF19。 委托代理人：李自新，汉中市148法律服务所，法律工作者。 委托代理人：蔡小雨，陕西上善环境艺术科技工程有限公司经理。 被告：赵景明，男，汉族，陕西省洋县人，住洋县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。 委托代理人：王斌，洋县磨子桥法律服务所，法律工作者。 被告：洋县芙蓉假日酒店有限公司，住所地：洋县，法定代表人：赵伟军。组织机构代码91610723MA6YUBMQ54。 原告陕西上善环境艺术科技工程有限公司（以下简称上善公司）与被告赵景明、洋县芙蓉假日酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后于2020年8月25日立案，依法适用简易程序由审判员杨晋胜公开开庭审理，原告委托代理人蔡小雨、李自新到庭参加了诉讼，被告赵景明及委托代理人王斌到庭参加诉讼，被告洋县芙蓉假日酒店有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告于2018年4月2日签订的《明珠商业街租赁合同》，并恢复原状交付于原告；2、请求依法判决被告连带支付紫苑饭店2019年8月1日至2020年7月30日欠房屋租赁费460000元；2019年8月2日前欠房屋租赁费90000元；2020年4月至2020年8月31日欠物业费22500元，合计572500元；并按照5%支付违约责任28625元，共计601125元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月2日，签订了洋县XX街《明珠商业街租赁合同》商铺租赁面积为5000平方米，合同签订后2018年4月25日被告在洋县市场监管局注册洋县芙蓉假日酒店有限公司，法定代表人：赵伟军，双方约定年租金460000元。合同签订后被告并未按照合同约定的时间支付租赁金，2020年3月14日原、被告双方结算，下欠租金572500元，被告向原告出具欠条。根据《明珠商业租赁合同》约定第四条、第五条被告必须按照合同约定支付租金，如拖欠租金超过30日，原告有权收回该房屋，扣除押金，并另行追究下欠房租款5%的违约责任；同时合同约定，被告在租赁期内不得私自转让，被告在经营期间公开对外转让，该行为严重违约，原告按照合同约定无条件收回该房屋，2020年8月17日原告已经向被告下达书面通知书，要求被告按照合同约定履行义务，并在收到通知七日内将房屋交付给原告，被告收到该通知拒不支付租赁费，也不将租赁物交付给原告。原告为维护合法权益，于2020年8月25日诉至人民法院。 被告洋县芙蓉假日酒店有限公司未到庭应诉答辩。 被告赵景明辩称，1、在租赁期内，不同意解除租赁合同；2018年4月2日签订的《明珠商业街租赁合同》紫苑饭店租赁期限六年，现还在约定的租赁期限内，原告没有法定的解除合同的依据。2018年10月至2019年11月，因步行街消防管道漏水消防设施不完善，消防监管部门要求整改，造成答辩人无法正常经营，期间对答辩人造成了巨大的损失。2018年12月17日原告将答辩人运营的电梯注销，正在使用的电梯变成了黑户，原告方行为违反了合同约定，给答辩人造成了损失。2、2019年11月18日、2020年1月4日被告两次给付原告100000元以及改造消防通道及修补费用47800元，应从租赁费中扣除；3、对于物业费根据合同约定应从第三年计算，在之前的物业费不属于被告承担的范围；4、在约定期限内无法给付租赁费用，属于不可抗力因素造成的，原告要求解除租赁合同，不符合2020年5月19日最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的意见（二）第五条规定，应予驳回。 经审理查明：2018年4月2日原告上善公司与被告赵景明就位于洋县XX街紫苑饭店房屋出租签订了《明珠商业街租赁合同》该合同第一条1项约定：“乙方向甲方租赁位于XX街紫苑饭店的现状房屋（面积5000平方米），经营项目为：饭店，租期共六年。租期自2018年4月2日起至2024年5月2日，第2项约定“（每年租金为人民币（大写）肆拾陆万元整小写460000.00）不含税。房屋保证金共计人民币（大写）二十万元整小写200000元。）乙方在签订合同时一次性交清次年租金及房屋押金。乙方每年必须提前两个月一次性交清次年租金，保证金在合同期满后，甲方确认门面及内部主体无损坏，设施设备完好、无欠费时，无息退还该保证金。房租租金在每年的基础上递增5%”，第4项约定：“乙方必须按约定时间向甲方缴纳租金，如拖欠租金超过三十日，甲方有权无条件收回该房屋，且扣除押金，甲方另行出租且有权追究乙方按房租款的百分之五作为违约金”，第十条补充条款2、“从第三年起物业费按每平方1元计缴，如有调整按新价格收缴”。该合同生效时间2018年4月2日。合同履行期间2018年12月26日洋县市场监管管理局向陕西宏基物业管理运营有限洋县分公司送达了特种设备安全监察指令书，对涉及被告承租的紫苑饭店内使用电梯存在管理混乱，未进行维修，责令其落实电梯安全使用主体责任，落实电梯维护保养，责令于2019年1月5日前予以改正被告赵景明按要求对电梯进行了维护保养，维护保养整改期间紫苑饭店内电梯未停止使用。2018年10月19日洋县公安局消防大队向紫苑饭店送达了洋公消限字（2018）第0902号责令限期改正通知书，被告赵景明按通知要求对该紫苑饭店原不符合要求的消防通道进行了改造。2020年3月14日原告对被告所欠租金款项及款额与被告进行书面确认，其载明：“紫苑饭店：2019年8月2日前欠九万元租金（90000.00元），2019年8月1日至2020年7月30日租金肆拾陆万元整（460000.00元），物业费至2020年4月­­——2020年7月（4个月）4500×4=18000.00元（拾万捌仟元整），小计：568000.00元”。被告赵景明签名捺印。同时被告在确认欠款项单下方亲笔书写了付款承诺，载明：“6月份前支付20万元（贰拾万元），10月份前支付30万元（叁拾万元），12月份前全部付清”。2020年1月下旬新冠肺炎疫情突出，洋县防控部门通知要求餐饮服务经营单位从2020年1月26日起停止聚餐，至2020年3月21日零时起按要求恢复营业。2020年8月25日原告上善公司提起诉讼。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁货物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告上善公司与被告赵景明签订的紫苑饭店房屋租赁合同是双方在自愿、平等、协商一致的基础上达成的合意，其合同生效后相对双方应当按其约定全面履行自己的义务。被告赵景明应当按约定的期限向原告支付租金，但被告无正当理由拖欠租金超过了双方约定的30日期限。2020年3月14日被告向原告书面承诺付款期限，被告承诺付款期限虽疫情尚未解除，但其承诺是被告自愿意思表示，且在疫情解除后直至原告起诉主张权利之日，被告仍未支付租金及履行约定义务，其行为已明显违约。现原告请求解除2018年4月2日双方签订的明珠街紫苑饭店租赁合同，符合双方约定的解除合同的情形，依法应予准许。原告请求被告支付所欠2019年8月1日至2020年7月30日欠房屋租赁费460000元；2019年8月2日前欠房屋租赁费90000元；2020年4月至2020年8月31日欠物业费22500元，并按照5%支付违约金之主张依法应予支持。因疫情系不可抗力因素致被告停产营业2个月，期间2个月租金及物业费分别从应支付的紫苑饭店租金和下欠物业费中扣除（租金平均月38333.33元，物业费平均月5625元）。被告关于其承租期间维修电梯费用及改造消防通道产生的费用应从租金中扣除之主张，其合同法第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理的期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期。本案被告在承租的紫苑饭店使用期间，因消防通道和电梯维护不符合行政法规相关规定，被告自行对电梯进行维护保养，消防通道进行改造升级，应当对其产生的费用从应付的租金中扣除，但被告未提供充分、完整、合理的合法有效证据，故其应承担举证不能的不利后果，待有充分证据后可另行主张。被告关于2019年11月18日、2020年1月4日两次给付原告支付100000元租赁费及47800元改造消防通道修补费47000元，双方在2020年3月14日确认欠租事宜时为何不从租金费用中扣除的答辩意见，对此原告称该付款系结算前所欠租金，结算时已经扣除。本院认为被告所述的两次付款时间均在双方结算确认时间之前，其辩解意见明显不符合常规也不符合逻辑，故其辩解理由不能成立。原告将洋县芙蓉假日酒店有限公司，列为本案共同被告，请求共同承担责任，因合同具有相对性，《明珠商业街租赁合同》2018年4月2日签订合同的另一方当事人系被告赵景明，原告不能对无合同关系的第三人提出请求，系诉讼主体不适格，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百一十二条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告陕西上善环境艺术科技工程有限公司与被告赵景明2018年4月2日签订的《明珠商业街租赁合同》解除，被告赵景明并于判决生效后5日内将租货物XX街紫苑饭店交付原告陕西上善环境艺术科技工程有限公司。 二、限被告赵景明于判决生效后15日内支付原告陕西上善环境艺术科技工程有限公司2019年8月2日前租金90000元，2019年8月3日至2020年7月30日租金460000元，2020年4月1日至2020年8月31日物业费22500元，及违约赔偿金28625元，总计601125元。（以上应支付的总额中扣减两个月租赁和物业费共87916.66元） 三、驳回原告陕西上善环境艺术科技工程有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9811元，减半收取4905.5元，由被告赵景明承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审判员  杨晋胜 二〇二〇年九月二十八日 书记员  李一涵 1