北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9478号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京三隆元生鲜超市有限责任公司，住所地北京市朝阳区康惠园3号院1号楼1至2层101-103。法定代表人：李国，总经理。委托诉讼代理人：吴蔚，北京五辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：南奕旭，北京五辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛梓维，男，1996年10月11日出生，汉族，住黑龙江省兰西县新安社区。委托诉讼代理人：严水星，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳婷，北京市中银律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：赵晓曼，女，1964年3月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京三隆元生鲜超市有限责任公司（以下简称三隆元公司）因与被上诉人薛梓维、原审被告赵晓曼房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初31898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三隆元公司上诉请求：撤销一审判决，确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年5月3日解除。事实与理由：一、《房屋租赁合同》的相对方是北京宝成恒通物业管理有限公司（以下简称宝成公司）与三隆元公司，薛梓维不具备诉讼主体资格。二、薛梓维认可1130平方米面积包含李亮所有的797.94平方米，也包括权属不是李亮且薛梓维与宝成公司均无证据证明其有权出租且收取房屋租金的332.06平方米。薛梓维与宝成公司收取该部分面积租金无事实和法律依据。三、三隆元公司已足额支付房租不存在违约行为，一审法院未认定支付93万元房屋租金系认定的基本事实错误。四、因薛梓维与宝成公司出租的房屋无法办理税务登记，且面积严重与合同约定不符，交付的租赁物存在瑕疵，致使三隆元公司租赁房屋用于商业经营的合同目的不能实现，且三隆元公司有理由相信且确切证据证明对方有丧失或可能丧失该项履行能力的情况下，有权行使不安抗辩权。在此情况下三隆元公司不存在违约的情形。五、一审判决在本院认为中认定涉案合同于2019年3月13日解除，但在判决主文中确定《房屋租赁合同》《补充合同》于判决生效之日解除，且按判决生效之日计算房屋租金与房屋占有使用费，属于认定事实和适用法律错误。六、一审法院判决上诉人支付免租期房租与支付违约金重复。薛梓维答辩称，同意一审判决，不同意三隆元公司的上诉请求。赵晓曼答辩称，同意三隆元公司的上诉请求。薛梓维向一审法院提出诉讼请求：1.要求判令薛梓维与赵晓曼于2018年5月3日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年2月25日解除；2.要求三隆元公司立即腾退位于北京市朝阳区康惠园3号院1号楼1至2层房屋（以下简称涉案房屋），并将上述房屋交还薛梓维；3.要求赵晓曼、三隆元公司共同支付欠付的房屋租金57.196万元；4.要求赵晓曼、三隆元公司共同支付房屋占有使用费（按照年租金520万元的标准，自2019年2月26日计算至实际腾退之日止）；5.要求赵晓曼、三隆元公司共同赔偿薛梓维违约金65万元；6.要求赵晓曼、三隆元公司共同支付免租期房屋租金32.05万元。赵晓曼、三隆元公司向一审提出反诉请求：1.要求判令薛梓维与三隆元公司于2018年5月3日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年5月3日解除；2.要求薛梓维退还三隆元公司已支付的押金43.333万元及租金155.667万元；3.要求薛梓维赔偿装修损失520万元、员工工资损失170万元。对有争议的证据和事实，一审法院认定：涉案房屋共包括三套房屋，产权人均为案外人李亮，三套房屋建筑面积合计797.94平方米。2018年5月3日，李亮作为出租方（甲方）与薛梓维作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积797.94平方米，租赁期5年，自2018年5月3日至2023年5月2日止。房屋租金标准为90万元/年，每两年顺延递增5%，租金结算方式为押1付3。同日，赵晓曼作为乙方与薛梓维作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积1130平方米。乙方已充分了解并实地查看了出租房屋的基本情况，同意按照该房屋的现状租赁，承诺任何时候不得以房屋现状及权属问题为由，提出包括但不限于与甲方解除合同、延付或拒付租金、减免租金、冲抵租金、赔偿损失要求。乙方租赁出租房屋用于商业经营。租赁期为5年，自2018年5月3日起至2023年5月2日止。免租期45天（从乙方进场交给乙方之日起计算）。房屋租金标准为260万元/年，每3年顺延递增6%，租金结算方式为押二付六，若乙方不能完全履行本合同的任何条款，包括但不限于租金的支付、房屋主体结构损坏的赔偿及因乙方原因影响房屋的再出租等造成的损失，甲方有权扣留全部保证金抵偿损失。本合同因租赁期满、不可抗力、政府政策、国家征收致终止或因乙方过错致合同被解除，乙方应无条件无偿交还甲方出租房屋，甲方不支付乙方包括但不限于房屋装修改造等费用在内的任何补偿或赔偿。乙方有逾期15天不交付租金的，甲方有权立即解除本合同并收回出租房屋。因乙方违约导致本合同被甲方解除，乙方除应按照本合同有关条款承担违约责任外，还应按照当年租金标准补交装修期免交的租金。乙方拒不交回房屋期间房屋使用费按合同约定租金标准的200%支付。乙方逾期交付租金、保证金及其他费用的，除应及时如数补交外，应按照逾期支付额的日万分之四向甲方支付违约金。2018年5月7日，薛梓维作为甲方与赵晓曼作为乙方签订《补充协议》约定：乙方已交定金10万元，5月7日再交13万元，5月11日交完押二付六尾款150.333万元。薛梓维于2018年5月3日将涉案房屋交付赵晓曼。涉案房屋现部分用于超市经营、部分用于对外出租。2018年7月25日，三隆元公司注册成立，股东为赵晓曼及案外人屈炯双。赵晓曼、三隆元公司称赵晓曼系在三隆元公司成立前代表三隆元公司与薛梓维签订涉案合同，三隆元公司追认涉案合同中的权利义务由其承受。据此，三隆元公司提交《证明》一份、《三隆元公司章程》一份佐证。三隆元公司称薛梓维交付的房屋不符合合同约定，故其未再支付后续租金。薛梓维认可涉案房屋面积为797.94平方米，但是双方协商一致将产权证以外的面积一并交付赵晓曼、三隆元公司使用，故合同约定的租赁面积为1130平方米。三隆元公司表示双方从未约定一并交付产权证以外的面积，但其认可其确实实际使用了产权证以外的面积（具体面积大小不清楚），三隆元公司在该部分加盖了房屋，现加盖房屋与涉案房屋一并由三隆元公司实际使用。关于付款情况，薛梓维称三隆元公司共支付166万元，具体包括：2018年5月4日，三隆元公司法定代表人李国（以下简称李国）向薛宝成汇款10万元；2018年5月6日，李国向薛宝成汇款10万元；2018年5月7日，李国向薛宝成汇款13万元；2018年5月15日，赵晓曼向薛宝成汇款10万元；2018年5月15日，案外人张焱君向薛宝成汇款50万元；2018年6月6日，赵晓曼向薛宝成汇款47万元；2018年7月9日，赵晓曼向薛宝成汇款26万元。薛宝成系薛梓维之父。需要说明的是，2018年5月14日，薛梓维向赵晓曼开具收据93万元，原因是赵晓曼、三隆元公司承诺当日可以付清93万元，而赵晓曼、三隆元公司实际于2018年5月15日通过张焱君向薛梓维支付了该收据所载款项中的另外50万元。据此薛梓维提交其与案外人郭全于2018年5月14日出具的《收据》佐证，该收据载明：今收到赵晓曼交来超市部分房租93万元。赵晓曼、三隆元公司对此不予认可，表示其共支付了押金及租金共计209万元，具体包括：2018年5月4日，李国向薛宝成汇款10万元；2018年5月6日，李国向薛宝成汇款10万元；2018年5月7日，李国向薛宝成汇款13万元；2018年5月14日，赵晓曼向宝成公司支付现金93万元；2018年5月15日，赵晓曼向薛宝成汇款10万元；2018年6月6日，赵晓曼向薛宝成汇款47万元；2018年7月9日，赵晓曼向薛宝成汇款26万元。赵晓曼、三隆元公司称其不认识张焱君，故张焱君与薛梓维之间的汇款与本案无关。赵晓曼、三隆元公司申请证人张某出庭作证，张某称其系赵晓曼的司机，其于2018年5月驾车与赵晓曼前往宝成公司，张某当时用一个袋子装了现金93万元，其将上述现金交给宝成公司一位男性会计，该会计向赵晓曼出具了收条。关于93万元现金来源，赵晓曼称其爱人于2015年去世后留下现金100万元，存放在保险柜中，该款项系赵晓曼夫妇共同生产经营存下的钱。因手头正好有这笔现金，就使用现金支付了租金。另外，三隆元公司支付的其他款项均通过汇款方式，故薛梓维未出具收据，可以证明此93万元出具收据的原因是该款项系通过现金方式支付。薛梓维称张某系赵晓曼的雇员，故不认可证人证言的真实性，2018年5月14日开具的收据是对此前收款的总结，是薛梓维应赵晓曼、三隆元公司要求开具的，赵晓曼、三隆元公司此后未再提出要求，故薛梓维未再开具收据。薛梓维确实没有证据证明张焱君与赵晓曼、三隆元公司是何关系，但薛梓维认可张焱君向薛宝成支付的50万元视为赵晓曼、三隆元公司支付的租金。另外，合同约定押二付六，但未明确约定支付租金的时间，根据免租期及交房时间的约定，薛梓维认为首笔租金的支付时间为2018年6月17日（免租期届满次日）前，故第二笔租金支付时间应为2018年12月17日前，而按照赵晓曼、三隆元公司的说法，其在2018年7月9日前即已支付209万元（押金及首期租金共计173.333万元），相当于赵晓曼、三隆元公司提前支付第二笔租金，明显与交易习惯不符。薛梓维分别于2019年1月2日及2019年1月14日向赵晓曼送达了《催缴房屋租金通知函》，告知赵晓曼应于2018年12月17日前支付本期房屋租金130万元。薛梓维于2019年2月25日将赵晓曼、三隆元公司诉至一审法院，要求解除涉案合同；一审法院于2019年3月13日向三隆元公司送达起诉状副本。另，一审法院于2019年11月18日向赵晓曼、三隆元公司开具诉讼费交款通知书，赵晓曼、三隆元公司未于交费截止日期前交纳诉讼费，本案反诉按赵晓曼、三隆元公司撤诉处理。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，薛梓维与赵晓曼签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。赵晓曼、三隆元公司抗辩薛梓维主体不适格，但并未就此充分举证，一审法院不予采信。根据庭审查明的事实可知，赵晓曼与薛梓维就涉案房屋签订租赁合同后，由三隆元公司实际使用涉案房屋，赵晓曼与薛梓维签订涉案合同系为设立三隆元公司所从事的民事活动，合同履行过程中的相应权利义务应由三隆元公司享有和承担，故一审法院认定薛梓维与三隆元公司之间存在房屋租赁法律关系。关于三隆元公司付款情况，一审法院认为，三隆元公司称截至2018年7月9日，其已支付209万元，而押金及首期租金总和为173.333万元，首期租金的租期截至2018年12月16日，尽管双方对于第二期租金具体支付时间没有明确约定，但三隆元公司在首个租赁期仅履行两个月且没有证据显示薛梓维曾在该时段向其催缴第二期租金的情况下，向薛梓维提前支付了第二期的部分租金，该陈述明显与交易习惯不符，且三隆元公司并未提供充分有效的证据证明《收据》所载93万元系通过现金支付，薛梓维对于该笔款项支付的陈述符合一般交易习惯，一审法院予以采信，故一审法院认定三隆元公司共支付押金及租金166万元，其中押金43.333万元，租金122.667万元。现三隆元公司未按时支付租金，已构成根本违约，薛梓维据此要求解除合同，于法有据，一审法院认定涉案合同于三隆元公司收到起诉状之日即2019年3月13日解除。三隆元公司抗辩涉案房屋交付面积不符合合同约定故其未支付租金，于法无据，一审法院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，薛梓维主张要求支付欠付租金及免租期租金，并要求返还涉案房屋，于法有据，一审法院予以支持。因薛梓维计算租期有误，一审法院对欠付租金数额予以调整。因涉案房屋现仍由三隆元公司占有使用，故其应当向薛梓维支付占有使用费，涉案合同对此约定的标准过高，一审法院予以调整。关于违约金，一审法院以薛梓维实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定三隆元公司向薛梓维支付的违约金数额为43万元。因涉案合同法律关系发生在薛梓维与三隆元公司之间，故薛梓维要求赵晓曼承担相应法律责任，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决：一、薛梓维与赵晓曼于二〇一八年五月三日签订的《房屋租赁合同》、于二〇一八年五月七日签订的《补充协议》于判决生效之日解除；二、三隆元公司于判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区康惠园3号院1号楼1至2层房屋，并将上述房屋交还薛梓维；三、三隆元公司于判决生效之日起七日内支付薛梓维欠付的房屋租金（按照每年二百六十万元的标准，自二〇一八年十二月七日计算至本判决生效之日止）；四、三隆元公司于判决生效之日起七日内支付薛梓维房屋占有使用费（按照每年二百六十万元的标准，自判决生效之次日计算至实际腾退之日止）；五、三隆元公司于判决生效之日起七日内支付薛梓维免租期租金三十二万零五百元；六、三隆元公司于判决生效之日起七日内赔偿薛梓维违约金四十三万元；七、驳回薛梓维的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，赵晓曼向本院提交了微信聊天记录九张，证明涉案房屋存在很多企业登记，无法办理税务登记无法开发票，是对方违约在先，无法达到承租经营超市的合同目的。三隆元公司对证据予以认可。薛梓维认为上述证据不属于二审新证据，对证据真实性、证明目的不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，薛梓维与赵晓曼签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。三隆元公司上诉主张薛梓维主体不适格，但并未就此充分举证，本院对其该项上诉主张不予采信。根据庭审查明的事实可知，赵晓曼与薛梓维就涉案房屋签订租赁合同后，由三隆元公司实际使用涉案房屋，赵晓曼与薛梓维签订涉案合同系为设立三隆元公司所从事的民事活动，合同履行过程中的相应权利义务应由三隆元公司享有和承担，故一审法院认定薛梓维与三隆元公司之间存在房屋租赁法律关系，并无不当，本院予以确认。三隆元公司上诉主张薛梓维无权按照1130平方米的面积收取租金。对此本院认为，双方签订的房屋租赁合同明确约定“乙方已充分了解并实地查看了出租房屋的基本情况，同意按照该房屋的现状租赁，承诺任何时候不得以房屋现状及权属问题为由，提出包括但不限于与甲方解除合同、延付或拒付租金、减免租金、冲抵租金、赔偿损失要求”，故薛梓维有权按照双方合同约定的租金标准要求三隆元公司支付租金。三隆元公司就此提出的上诉主张，缺乏依据，本院不予采信。关于三隆元公司付款情况。三隆元公司称截至2018年7月9日，其已支付209万元，而押金及首期租金总和为173.333万元，首期租金的租期截至2018年12月16日，尽管双方对于第二期租金具体支付时间没有明确约定，但三隆元公司在首个租赁期仅履行两个月且没有证据显示薛梓维曾在该时段向其催缴第二期租金的情况下，向薛梓维提前支付了第二期的部分租金，该陈述明显与交易习惯不符，且三隆元公司并未提供充分有效的证据证明《收据》所载93万元系通过现金支付，薛梓维对于该笔款项支付的陈述符合一般交易习惯，本院予以采信，故三隆元公司共支付押金及租金166万元，其中押金43.333万元，租金122.667万元。现三隆元公司未按时支付租金，已构成根本违约，薛梓维据此要求解除合同，于法有据。根据合同的约定，薛梓维有权要求三隆元公司支付欠付租金及免租期租金并要求返还涉案房屋，一审法院对薛梓维的相关请求予以支持并无不当，本院予以维持。三隆元公司上诉主张薛梓维存在违约行为致使其租赁房屋用于商业经营的合同目的不能实现，但其并未就此提交充分有效的证据予以证明，故本院对其该项主张不予采信。关于违约金，三隆元公司未按时支付租金构成根本违约，一审法院以薛梓维实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量酌定三隆元公司向薛梓维支付的违约金43万元并无不当。三隆元公司主张一审法院判令其支付免租期房租与支付违约金重复，缺乏依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案，薛梓维于2019年2月25日将赵晓曼、三隆元公司诉至法院，要求解除涉案合同，三隆元公司于2019年3月13日收到起诉状，但考虑到双方对于合同的效力及履行情况存在较大争议，三隆元公司至今仍占有房屋未腾退，故本院认为应以本案判决生效之日作为双方合同解除之日为宜。一审法院在本院认为中认定涉案合同于2019年3月13日解除不当，但其在判决主文中确定涉案合同于判决生效之日解除正确，故本院予以维持。因涉案房屋现仍由三隆元公司占有使用，故在涉案合同解除后，其应当向薛梓维支付占有使用费，一审法院根据本案实际情况酌定占有使用费标准为每年二百六十万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，三隆元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27,600元，由北京三隆元生鲜超市有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 蒙 瑞审 判 员 金妍熙二〇二〇年九月三十日法官助理 程惠炳书 记 员 刘 鸽