江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6388号上诉人（原审被告）：南京吉庆房地产有限公司，住所地南京市秦淮区长乐路9号。法定代表人：闫平，该公司总经理。委托诉讼代理人：江志武，北京市金杜（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓群，北京市金杜（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘琳，女，1978年1月10日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。上诉人南京吉庆房地产有限公司（以下简称吉庆公司）因与被上诉人刘琳商品房预售合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初11144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法适用独任制公开开庭审理了本案。上诉人吉庆公司的委托诉讼代理人江志武、刘晓群，被上诉人刘琳的委托诉讼代理人杨杰明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉庆公司上诉请求：一、请求依法撤销一审民事判决，依法改判驳回刘琳全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由刘琳承担。事实和理由如下：一、原审法院错误认定吉庆公司应向刘琳交房并就迟延交房赔偿损失。1.刘琳仍有到期应付逾期付款违约金188080元未支付，按照《商品房预售合同》补充协议第四条第6款第（5)项之约定，吉庆公司有权据实顺延交房日期，且不承担违约责任，刘琳要求吉庆公司交房并承担违约责任的诉请无任何事实和法律依据。2.原审法院错误认定装修协议与本案房屋买卖合同系两个法律关系，错误认定刘琳未支付装修款不影响案涉房屋交付。本案中刘琳未按约支付装修款200万元，无权要求吉庆公司交房，刘琳未按约支付200万元装修款，导致案涉房屋庭院未能装修、未能交付，相关责任不应由吉庆公司承担。二、退一步讲，即便吉庆公司据实顺延交房日期，构成迟延交房，亦应当自2019年2月1日起按照200元每天的标准支付违约金，刘琳主张的按照中国人民银行同期商业贷款基准利率计算违约金无任何事实和法律依据。且严重违反公平正义原则。1.刘琳迟延付款且未支付迟延付款违约金188080元、未支付200万元装修款系吉庆公司顺延交房日期的原因，刘琳背信弃义的行为导致了吉庆公司顺延交房，刘琳存在主要过错，应当承担主要责任。2.承担违约责任的基础是刘琳的实际损失，在本案中刘琳未提供任何证据证明其实际损失。3.按照200元每天的标准计算违约金符合本案的实际情况、符合公平原则。三、上诉人已经于2020年5月22日上刘琳实际交付案涉房屋。刘琳辩称：第一，原审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，上诉人认为被上诉人由逾期支付供方购房款的行为，事实上是不存在的。根据双方的约定，刘琳按照双方的约定，及时支付了首付款定金，以及按照上诉人的指示和贷款银行办理的相关的贷款手续，并没有任何逾期支付购房款的行为。第二，双方签订的装修协议，与本案的房屋买卖合同是两个法律关系，跟本案没有任何关联性，所以一审法院不予采纳是完全正确的。最重要的是在2018年12月28号，上诉人向刘琳发送交房通知书，明确了交房的时间，以及交房需要办理的手续，以及交房需要支付的费用，并没有任何提及刘琳有延迟付款的情况。而且在上诉人的销售人员与刘琳交涉的过程中，从未提及刘琳有延迟付款的情形，所谓延迟付款的情形是刘琳在诉讼之后，是上诉人代理人当庭提出的一个观点，双方在之前没有任何有关购房款延迟支付的争议。所以一审法院认定上诉人应当向被上诉人交付房屋，并就延迟交房赔偿损失，这个认定是完全正确的，是基于案件的客观事实作出了正确的认定。第三点，至于上诉人在上诉状中提出，即便吉庆公司顺延交房时间，构成延迟交房，应当按两倍200元/天支付违约金，这种说法是完全不正确的。我方根据双方合同的约定，要求按已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率，计算延迟期间的利息，这个是完全正确的，而且一审法院据此判决，在2019年1月30日起至2019年8月29日止，按照同期基准贷款的基准利率的标准计算，至2019年8月20日起按市场利率计算，是根据法律的变化来判定，这里没有任何问题。所以请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。刘琳向一审法院起诉请求：一、请求法院判令吉庆公司立即向刘琳交付秦淮区中山南路颜料坊牛市泰禾院子2幢101（包含负二、负一、一、二层）室商品房；二、请求法院判令吉庆公司向刘琳支付延迟交房违约金（以26867838元为基数，按中国人民银行同期商业贷款基准利率从2018年12月31日起计算至实际交房日止）；三、本案诉讼费由吉庆公司承担。一审法院认定事实如下：2017年4月23日，刘琳向吉庆公司支付100万元购房意向金。2017年12月1日，刘琳与吉庆公司签订《南京院子庭院装修协议》，约定吉庆公司对案涉房屋进行庭院精装修，工程款2000000元。2017年12月7日，吉庆公司(甲方)与刘琳（乙方）签订了《牛市泰禾院子商品房预售合同》，约定:甲方将秦淮区中山南路颜料坊牛市泰禾院子2幢101室（包含负二、负一、一、二层）商品房出售给乙方，建筑面积为451.97平方米，实际面积为451.37平方米；房屋总价款为26903553元；乙方应于2017年12月5日前支付定金1000000元，在乙方第一次支付合同款时冲抵合同价款；2017年12月7日前支付13453553元，并通过商业性贷款支付13450000元，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期视为乙方应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期；乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之2/天计算向甲方支付迟延期间的违约金；甲方应于2018年12月30日向乙方交付房屋，甲方迟延交付房屋的，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向乙方支付违约金。双方还签订《合同补充协议》约定，乙方在房屋交付前仍由到期应付房款或其他费用（包括但不限于面积误差结算款、逾期付款的违约金、契税、公共维修基金等税费）尚未付清的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任；甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，乙方给予甲方30日的宽限期，宽限期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。后，刘琳于2017年12月6日支付1250万元，2017年12月8日支付3553元，2018年3月14日支付100万元，2018年3月15日支付100万元，2018年3月30日付款1140万元。2018年3月15日，吉庆公司向刘琳出具收据15503553元，2018年3月30日，吉庆公司向刘琳出具收据11400000元。2018年，吉庆公司向刘琳发送《交房通知书》，载明：您购买的房屋经相关单位验收合格，已符合单幢整体交付条件，请于2018年12月28日至30日前到牛市泰禾院子售楼处办理交房手续；务必带齐交房所需资料及《应缴费用标准》中的费用，《应缴费用标准》写明房屋面积补差，根据房管部门对于房屋的实测结果根据实测面积补交或退还差价，物业服务费7元/㎡/月，公摊水电费2元/㎡/月。2019年1月3日，吉庆公司向刘琳开具发票，发票金额为26867838元。2019年3月13日，吉庆公司向刘琳发送《通知书》，要求刘琳支付装修工程款2000000元。刘琳未支付装修款，吉庆公司未对案涉房屋院落进行装修，亦未向刘琳交付案涉房屋。一审案件审理过程中，刘琳陈述，吉庆公司后向刘琳退差房款35715元。一审法院认为：当事人应当按照合同约定履行各自的义务，当事人一方履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，刘琳已向吉庆公司支付全部购房款，现刘琳诉请要求吉庆公司交付房屋，吉庆公司辩称刘琳未付装修款，其有权拒绝交付房屋，一审法院认为，装修协议与本案房屋买卖合同系两个法律关系，且吉庆公司亦未对房屋进行装修，故对吉庆公司该项意见，一审法院不予采纳。吉庆公司还辩称刘琳迟延付款，首付款迟延一天，贷款部分迟延68天，其有权推迟交付房屋，一审法院认为，吉庆公司已向刘琳发送交房通知，吉庆公司应当按照合同约定向刘琳交付房屋，且吉庆公司在交房通知中并未提及刘琳迟延付款事宜，吉庆公司应当向刘琳交房并就迟延交房赔偿损失。关于刘琳主张的违约金，吉庆公司辩称违约金标准过高，且起算时间应予调整，一审法院认为，合同约定2018年12月30日前交房，且宽限期30日，故起算点应自2019年1月30日起算，吉庆公司拒绝交付房屋，刘琳主张以房屋价款为基数，按照银行同期贷款利率的标准计算违约金并无不当，一审法院予以采纳。一审法院判决：一、南京吉庆房地产有限公司于判决生效之日起十日内向刘琳交付秦淮区中山南路颜料坊牛市泰禾院子2幢101室（包含负二、负一、一、二层）商品房；二、南京吉庆房地产有限公司于判决生效之日起十日内向刘琳支付延迟交房违约金（以26867838元为基数，自2019年1月30日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际交房之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12707元，减半收取为6353.5元，由南京吉庆房地产有限公司负担。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，被上诉人刘琳提交2018年12月26日交房前上诉人吉庆公司的销售代表赵雪林和刘琳的聊天记录，吉庆公司明确表示要退还刘琳的面积补差款35715元，证明如果被上诉人刘琳要逾期违约金，上诉人吉庆公司不可能退还刘琳的款项。上诉人吉庆公司质证称：对于该证据的真实性无法确认，即便是真实的，也无法达到被上诉人的证明目的，被上诉人有无迟延支付购房款，及上诉人有无向被上诉人之际主张，与该聊天记录无关。二审中另查明，上诉人吉庆公司于2019年3月22日向被上诉人刘琳返还面积补差款35715元，上诉人吉庆公司向被上诉人开具的发票不含该款项。2020年5月22日上诉人吉庆公司向被上诉人刘琳交付了涉案房屋。二审中还查明，双方在商品预售合同《甲、乙双方的其它约定》中还约定，本合同第五条第一款全文修正如下：乙方应当按照下列方式和时间向甲方支付房款：乙方应于2017年12月7日前支付首期价款13453553元；乙方应于签订本合同时办理银行按揭手续，于2018年1月7日前将银行贷款13450000元付至甲方银行账户。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付迟延交房违约金。本案双方签订了商品房预售合同，双方系商品房预售合同关系，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。本案双方签订的商品房预售合同对双方均具有约束力。合同约定，上诉人应当在2018年12月30日前向被上诉人交付房屋，但上诉人直到2020年5月22日才交付，上诉人交付房屋确实存在迟延。上诉人主张被上诉人未向其支付装修款，故无权要求交付房屋。从本案查明的事实看，虽然双方另行签订了装修协议约定被上诉人应当向上诉人支付工程款200万元，但是在被上诉人并未按约在认购之日起7日内支付的情况下，上诉人不仅未在合理时间内向被上诉人催要该款项，反而在2018年向被上诉人发送《交房通知书》，且该200万元并不包含在购房款中，上诉人实际上也并未对涉案房屋进行装修，故上诉人以此为由主张其有权迟延交房依据不足，本院对此不予支持。上诉人还主张根据《合同补充协议》，其有权迟延交房且不承担违约责任。双方在补充协议中约定，被上诉人在房屋交付前仍由到期应付房款或其他费用（包括但不限于面积误差结算款、逾期付款的违约金、契税、公共维修基金等税费）尚未付清的，上诉人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。从本案查明的事实看，被上诉人向上诉人支付首付款和银行贷款确实存在迟延，按照合同约定上诉人可顺延交房日期，无需承担违约责任。但是，上诉人在2018年向被上诉人发送《交房通知书》，通知被上诉人按约收房，表明其放弃了迟延交房的权利，现上诉人以此为由主张其有权迟延交房且不承担违约责任依据不足，本院对此不予支持。关于被上诉人主张的违约金。本案双方约定，上诉人迟延交付房屋的，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向被上诉人支付违约金。一审法院认定上诉人按照合同约定向被上诉人支付延期交房违约金并无不当，但应计算至涉案房屋实际交付之日，即2020年5月22日。上诉人主张违约金应按每天200元的标准计算依据不足，本院对此不予支持。关于上诉人主张的被上诉人迟延付款的违约责任，因上诉人在本案中并未提起反诉，其可另行主张。综上所述，上诉人吉庆公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12707元，由上诉人南京吉庆房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘凡二〇二〇年九月二十五日书记员戴苗