重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0230民初2797号原告：李兰，女，1974年10月23日出生，汉族，居民，户籍地重庆市渝中区，现住重庆市江北区。被告：重庆隆鑫澜天湖地产有限公司，住所地重庆市丰都县仙女湖镇澜天湖大道澜天湖五区3号，统一社会信用代码91500230699254716G。法定代表人：余大庆，总经理。委托诉讼代理人：潘宾，男，1988年8月13日出生，汉族，该公司员工，住重庆市合川区。原告李兰与被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（下称隆鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兰，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人潘宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李兰向本院提出诉讼请求：判决隆鑫公司支付李兰逾期交房违约金73733.71元（截止至2020年7月13日）以及隆鑫公司不按合同约定支付违约金产生的利息189.27元；隆鑫公司承担本案诉讼费用。事实和理由：李兰与隆鑫公司签订的商品房买卖合同约定交房时间为2014年10月20日，隆鑫公司第一次通知交验房时间为2015年6月30日，李兰如约去验房，但发现此房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记手续，不满足交付条件，且质量低劣，故拒绝接房，并在接房单上罗列全部质量问题要求整改。隆鑫公司第二次通知接房时间为2019年7月13日，在发给李兰的接房通知书上特别注明已办妥重庆市建设工程竣工验收备案登记手续。李兰经现场查看房屋情况后，认为漏水等质量问题依然存在，当场向物业提出了整改意见，至今尚未接房。如将第二次通知接房时间（2019年7月13日）视为实际交付时间，根据购房合同规定，隆鑫公司逾期交房共计1722天（2014年10月20日到2019年7月13日）。此前李兰已向隆鑫公司付清房款353300元（含合同款343525元和面积差款9775元）。按照合同约定，隆鑫公司需每天支付的违约金为已付房款的万分之一。经核算，违约金额为：353300×1722×1/10000=60838.26元（李兰在庭审中增加请求，违约金计算到2020年7月13日，则违约金变更为73733.71元）。此外，根据合同规定，隆鑫公司应在房屋实际交付1个月内支付此违约金，但时至今日尚未支付。截至起诉之日（2020年6月28日），已有320天，应支付的利息为（按银行同期活期平均利率0.35%计算）60838.26×（0.35/100/360）×320=189.27元。综上所述，隆鑫公司依法应当对其违约行为承担经济赔偿责任。隆鑫公司辩称，涉案房屋于2015年12月9日经竣工验收备案，隆鑫公司于2015年6月30日向李兰发出接房通知书后，李兰多次前往澜天湖项目查看验收房屋，隆鑫公司认为李兰应在2015年12月9日取得竣工验收许可证后完成接房手续，所以逾期交房违约金最迟应当计算到2015年12月9日。根据诉讼时效的相关规定，2015年12月9日前的违约金已超过诉讼时效，不应得到支持。另外，李兰主张的违约金利息无事实和法律依据，也不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2013年6月11日，隆鑫公司（甲方）与李兰（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》约定：本商品房项目暂定名为：隆鑫澜天湖苏格兰小镇二期；本商品房坐落于重庆市丰都县；建筑面积58.37㎡，套内建筑面积55.76㎡，房屋总价款343525元；甲方应在2014年10月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合以下条件：取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；商品房为装修房的……甲方逾期交房，逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息，并按乙方已付房款百分之一支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，甲方按日支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金……等内容。该商品房买卖合同附件五，即《补充协议》约定：甲方取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，乙方拒绝签署手续的，由此产生的逾期交付责任由乙方承担；甲方按约定标准交付房屋：交付时发现裂纹、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题，乙方不得拒绝接房，也不得以此为由要求甲方承担逾期交房责任，但甲方在乙方接房后按保修规定进行维修……等内容。合同签订后，李兰向隆鑫公司支付房屋价款343525元。2015年6月26日，隆鑫公司书面通知李兰于2015年6月30日起到销售中心接房。2019年7月9日，隆鑫公司又书面通知李兰于2019年7月13日至2019年8月25日起到物管中心接房，并注明：您所购买的房屋质保期即将/已经到期，质保期以两书记载为准，如您未能在质保期内办理接房手续，超出质保期后我司将不再承担质保责任。但李兰多次查看涉案房屋，均认为涉案房屋存在质量问题，未进行整改而拒绝接房。涉案房屋于2018年3月14日办理了不动产权证书，登记权利人李兰，房屋建筑面积60.1㎡，套内面积56.97㎡。2018年5月4日，李兰支付了房屋面积补差款9775元，并于次日领取了不动产权证书。上述事实，有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》，不动产销售发票，收据，不动产权证书，接房通知书2份，工作协调单，建设工程竣工验收备案登记证，预售许可证等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，李兰与隆鑫公司之间所签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应该严格按照合同约定内容全面履行。李兰请求隆鑫公司支付逾期交房的违约金73733.71元的问题。因双方在合同中约定交房期限为2014年10月20日前，逾期则自约定的最后交付期限次日起至实际交付时止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，后隆鑫公司并未按期交房，李兰有权主张逾期交房的违约责任。根据合同约定，隆鑫公司交付房屋的条件是取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2015年6月26日通知李兰接房时未取得竣工验收备案登记证，不满足交房条件，李兰有权拒绝接房，隆鑫公司在2015年12月14日取得了竣工验收备案登记证，达到了合同约定的交付条件，此后李兰以房屋存在质量问题而拒绝接房的理由不能成立。隆鑫公司没有举示证据证明在取得竣工验收备案证后通知了李兰接房，但李兰于2018年5月4日补交了涉案房屋面积差价款并领取了涉案房屋的不动产权证书，此时应视为其接收了涉案房屋，故隆鑫公司的逾期交房违约金应计算至2018年5月4日。由于逾期交房违约金约定的是按日累计计算，属于继续性债权，每日违约金为独立债权，诉讼时效自每个独立债权成立之次日计算。李兰于2020年7月1日向本院起诉主张权利，那么2017年7月1日之前的债权至李兰起诉时超过了3年的诉讼时效期间，隆鑫公司对此提出了诉讼时效抗辩。虽然李兰称其在向隆鑫公司主张权利，但其证据材料仅能证明其向隆鑫公司提出涉案房屋的质量整改问题，而不能充分证明其就逾期交房的违约金向隆鑫公司主张权利而使诉讼时效中断，故本院对超过诉讼时效期间的部分债权不予保护。综上，隆鑫公司应支付李兰2017年7月1日至2018年5月5日期间的逾期交房违约金10916.97元【309天×（353300元×0.01%）元/天】。对于李兰请求就违约金支付利息的问题。因违约金是对违约损失的赔偿，对于损失赔偿金计付资金利息没有法律依据；双方在合同中也未明确约定未按时支付违约金应计算利息，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内支付原告李兰逾期交房违约金10916.97元；二、驳回原告李兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1448元，减半收取计724元，由被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司负担（原告已垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 秦庆国二〇二〇年九月二十五日法官助理 陈 伟书 记 员 冉倪希