河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初6081号原告：徐培森，男，1992年5月6日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘亚坦，上海锦天城(郑州)律师事务所律师。被告：王莉，女，1986年12月2日出生，汉族，住河南省沈丘县。被告：刘永康，男，1985年2月28日出生，汉族，住河南省太康县。第三人：郑州卫通房地产营销策划有限公司，住新郑市龙湖镇湖滨路祥和路国瑞铂仕苑3号楼1单元06号。法定代表人：周茹。原告徐培森与被告王莉、刘永康，第三人郑州卫通房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐培森的委托诉讼代理人刘亚坦到庭参加了诉讼，被告王莉、刘永康，第三人郑州卫通房地产营销策划有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐培森向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告2019年7月13日签订的《房屋买卖（居间）合同》和2020年5月20日签订的《补充协议》；2.判令被告退还原告首付款（含定金）230000元；3.判令被告赔偿原告中介服务费10000元；4.判令被告赔偿原告银行贷款费用10000元；5.判令被告向原告支付违约金76000元；6.判令被告向原告支付前期律师费5000元；7.判令被告向原告支付上述1-5项请求费用共计331000元的利息（自2020年8月4日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部履行完毕止）；8.判令被告承担本案的诉讼费用、保全费用。事实和理由：2019年7月13日，原被告及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定被告将其所有的位于新郑市龙湖镇滨湖路44号国瑞爵士苑2号楼2单元18层1802号房屋以760000元价格出卖给原告。原告于合同签订当天向被告支付了20000元定金；于2019年8月11日和2019年8月12日依约分别向被告支付首付款49900元和160100元；于2019年7月13日向第三人支付中介服务费10000元。但是合同签订后，被告却迟迟不予办理房屋解除抵押手续，导致原告无法办理过户手续。鉴于此，原被告于2020年5月30日签订《补充协议》，协议约定：被告最晚应于2020年7月20日前完成房屋解押手续，否则应退还原告首付款（含定金）230000元，承担原告的银行贷款费用10000元，并承担因其后产生的律师费、诉讼费、保全费、执行费，且上述费用应于2020年7月20日后10个工作日之内支付原告。但是，补充协议签订后，被告再次违约，并未履行协议约定的义务，被告迟延履行主要债务，经签订《补充协议》后仍未履行，现原被告双方之间的合同目的已经无法实现。为维护原告合法权益，特向本院提起诉讼，望判如所请。被告王莉、刘永康及第三人郑州卫通房地产营销策划有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及相关证据。本院经审理认定事实如下：位于郑州市新郑市龙湖镇滨湖路44号国瑞爵仕苑2号楼2单元1802号房屋登记在王莉名下，不动产权证号为豫（2018）新郑市不动产权第0000705号。2019年7月13日，王莉（卖方、甲方）、徐培森（买方、乙方）、郑州卫通房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，甲方将坐落于龙湖镇滨湖路国瑞城爵仕苑小区2号楼2单元18层1802号2室2厅，房屋建筑面积84.23平方米的房产出售给乙方，该房产产权证号为0000705。甲乙双方经协商一致房屋总价款为760000元，乙方自本合同签订时向甲方支付定金人民币（大写）贰万元整，甲乙双方同意该定金在立契（过户）前暂时由丙方代为保管。甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式：甲、乙双方签订本合同后，共同到银行办理按揭贷款手续，乙方按所申请贷款的比例在立契时向甲方支付首付款，其余房价款由银行放贷之日向甲方支付。定金冲抵首期款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。甲、乙双方应在本合同签订后10个工作日内，提供真实有效的证件共同到银行办理按揭贷款手续。过户当天甲方向乙方交房。第七条违约责任约定：乙方若违反本合同的各项约定，则无权要求返还定金及赔偿房屋成交价10%违约金，定金充当违约金一部分，并按合同约定赔偿丙方的佣金。甲方违反本合同的各项约定，应返还乙方的定金并赔偿房屋成交价10%违约金和合同约定的丙方的佣金，甲方赔偿后有权要求丙方退还押金或房屋产权证……。合同另补充约定:定金充当首付款，首付款充当解压款，乙方首付正常百分之三十，甲方解压当天乙方支付甲方首付款。甲方承担房屋过户时产生的差价税、增值税，乙方承担房屋过户时的契税。家具家电全送（两张床、三台空调、一组沙发、茶几、餐桌）。小区地上车位随房屋过户手续转接给乙方。王莉、徐培森分别在该合同落款处签字按印，刘永康在合同落款甲方身份证号码处签字；郑州卫通房地产营销策划有限公司在丙方处签章。合同签订当日，徐培森向郑州卫通房地产营销策划有限公司支付定金20000元，另支付中介服务费10000元。当日，王莉向徐培森出具收到定金20000元的《收条》一份。2019年7月25日，徐培森向郑州卫通房地产营销策划有限公司的法定代表人周茹支付宝转账10000元，郑州卫通房地产营销策划有限公司出具收据一份，内容载明：“兹收到徐培森交来银行费用（代收）人民币壹万元￥10000元”。2019年8月11日，徐培森分别通过转账向王莉支付49900元、160100元，共计支付首付款210000元，王莉向徐培森出具《购房定金（首付款）收条》。2020年5月20日，王莉（甲方）、徐培森（乙方）签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方就2019年7月13日在郑州卫通房地产营销策划有限公司签署的国瑞城爵仕苑2号路2单元1802室房屋买卖合同（合同编号：0000006）达成如下共同协议：甲方承诺该房屋最晚于2020年7月20日前完成房屋解押手续，且积极配合乙方办理房屋过户相关手续，如在规定时间范围内甲方不能按约履行视为甲方违约，按照原合同约定甲方承担所有违约责任。退还乙方首付款（含定金）共计：贰拾叁万元整（230000元），支付乙方房屋成交价百分之十的违约金：柒万陆仟元整（76000元），中介服务费（壹万元整），乙方的银行贷款费用（壹万元整）以及因其后产生律师费、诉讼费、保全费、执行费，且将上述所有款项于2020年7月20日后10个工作日内支付到乙方指定账户。注：该房屋由甲方单独所有，自愿与乙方签订该补充协议，甲方不得二次抵押、转卖等。房屋保管权归乙方所有，乙方保留该房屋优先购买受偿权利。2020年7月20日，徐培森与上海锦天城（郑州）律师事务所签订《诉讼代理委托合同》一份，上海锦天城（郑州）律师事务所指派刘亚坦作为本案徐培森代理律师，徐培森于2020年7月28日支付律师代理费5000元，由上海锦天城（郑州）律师事务所开具发票。另查明，1、经本院在新郑市不动产登记中心查询涉案房屋的产权登记信息显示，涉案房屋目前仍处于抵押状态，抵押日期为2018年1月29日，抵押权人为中国银行股份有限公司郑州自贸区分行。2、庭审时徐培森陈述，王莉已将涉案房屋的钥匙交付给徐培森，目前徐培森已将涉案房屋出租给他人。3、王莉、刘永康系夫妻关系，二人于2012年10月10日在太康县民政局登记结婚。以上事实有当事人的陈述、《房屋买卖（居间）合同》、转账记录、收条、支付宝转账凭证、收据、《购房定金（首付款）收条》、《补充协议》、不动产登记资料查询结果证明、诉讼代理委托合同、代理费发票等证据及本案庭审笔录予以证实。本院认为，被告王莉、刘永康，第三人郑州卫通房地产营销策划有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原告徐培森与被告王莉、刘永康，第三人郑州卫通房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立、合法有效。当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，徐培森按照合同约定向王莉、刘永康支付了首付款，但二人并未按照合同约定将涉案房屋进行解押，截止2020年9月8日本院在不动产登记中心查询涉案房产信息时，涉案房屋仍未解除抵押，因此，被告王莉、刘永康的行为已构成违约，该违约行为导致双方签订合同的合同目的不能实现，故对原告徐培森要求解除涉案《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于合同已解除，被告王莉、刘永康收取徐培森的购房定金20000元及首付款210000元应予退还；原告徐培森亦应当将涉案房屋返还交付给被告王莉、刘永康。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。王莉、刘永康的行为已构成违约，根据徐培森、王莉签订的《补充协议》约定，若王莉在2020年7月20日前未完成房屋解押手续，自愿按照合同约定退还首付款并赔偿中介服务费、银行贷款费用及因此产生的律师费等费用，因此，对原告徐培森要求被告王莉、刘永康赔偿中介服务费10000元、银行贷款费用10000元、前期律师费5000元的诉讼请求，本院予以支持。原告徐培森主张的合同总价款10%的违约金数额过高，结合本案案情及合同履行情况、房款及房屋的交付时间对原告徐培森的实际损失情况进行综合考虑,本院酌定被告王莉、刘永康支付原告徐培森违约金40000元。对原告徐培森主张的其他损失部分，本院不予支持。关于原告徐培森主张的以上应支付款项的利息，因双方在补充协议中未做约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告徐培森和被告王莉、刘永康、第三人郑州卫通房地产营销策划有限公司于2019年7月13日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告王莉、刘永康应于本判决生效后十日内退还原告徐培森购房款（含定金）230000元，赔偿原告徐培森各项损失25000元，支付违约金40000元，共计295000元；三、原告徐培森应于本判决生效后十日内将位于郑州市新郑市龙湖镇滨湖路44号国瑞爵仕苑2号楼2单元1802号房屋（不动产权证号为豫（2018）新郑市不动产权第0000705号）交付给被告王莉、刘永康；四、驳回原告徐培森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3133元，保全费2175元，共计5308元，由原告徐培森负担577元，由被告王莉、刘永康负担4731元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  许伟红二〇二〇年九月二十九日书记员  杨 磊