江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1693号上诉人（原审原告、反诉被告）：洪泽银座房地产开发有限公司，住所地淮安市洪泽区人民路2号。法定代表人：陈良恩，该公司总经理。诉讼代表人：洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人。负责人：罗岸伟，江苏岸庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦海燕，江苏岸庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵凤，住淮安市洪泽区。原审被告：赵联春，住淮安市洪泽区。共同委托诉讼代理人：李冬，江苏尚淮律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：翟柯翔，江苏尚淮律师事务所实习律师。上诉人洪泽银座房地产开发有限公司（以下简称洪泽银座）因与被上诉人赵凤、原审被告赵联春房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2019）苏0813民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。洪泽银座上诉请求：1、撤销一审判决第二项并依法改判驳回被上诉人一审的反诉请求；2、被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议（一）第三条约定：“乙方办理房屋交付手续前未付清房款和该房屋各类费用（包括燃气初装费）的，甲方有权拒绝交房。”在被上诉人未能付清房款时，上诉人有权拒绝交付房屋。根据合同约定上诉人应于2014年9月30日交付房屋，但前提是被上诉人已经履行了交付房款的义务，因此，一审法院判决上诉人承担延期交房及延期办证违约责任缺乏合同依据。在本案中，被上诉人未能在合同约定的时间内支付房款，故上诉人无交付房屋的义务；2、一审法院适用法律错误。被上诉人未按合同约定支付房款，根据《合同法》第六十七条的规定，上诉人对被上诉人要求上诉人支付延期交付违约金及延期办证违约金的诉讼请求依法享有先履行抗辩权。上诉人不存在交房的违约责任，被上诉人未履行交付房款的义务，其要求交付房屋的条件不具备。赵凤辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审法院判决结果正确，应当予以维持。1、一审法院认定被上诉人在上诉人为被上诉人办理房屋备案登记后支付剩余房款符合双方的约定和法律规定；2、合同约定了买受人逾期付款的违约责任，赋予了上诉人解除合同的权利，但上诉人2017年仍继续接受被上诉人的房款足以证明上诉人是要求继续履行合同的，那么上诉人就应该按照合同约定的时间交付房屋，逾期交房应承担违约责任；3、被上诉人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金符合合同约定和法律规定。上诉人对合同附件四合同补充协议（一）第三条理解有误，该条款的使用前提是涉案房屋达到交付条件后，上诉人向被上诉人发放入住通知书。但实际上，涉案房屋直至上诉人破产也未能依约交付；4、合同附件四合同补充协议（一）第二条第三款对于被上诉人何时可以认定为付款违约已经作出了明确约定，上诉人应当向被上诉人催告后7日内未付清全部款项时，被上诉人才能被视为付款违约。但上诉人从未向被上诉人催告，也无证据证明履行了催告程序，而无法办理贷款也非被上诉人原因，因此被上诉人不应当承担逾期付款的违约责任。赵联春述称，同意被上诉人的答辩意见。洪泽银座房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付购房款79771.12元；2、被告向原告支付违约金17796.94元，违约金以79771.12元为基数，从2013年7月3日起按日万分之一暂计至2019年8月12日，2019年8月12日之后的违约金请按上述标准计算至实际还清之日）；3、被告承担本案一切诉讼费。反诉原告赵凤向一审法院起诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付逾期交房违约金68098元（以502909元为基数按日万分之一自2014年10月1日计算至2017年11月2日为56728元，以763137.88元为基数按日万分之一自2017年11月3日计算至2018年4月1日为11370元）和逾期办理产权违约金7631元（合计75729元）；2、本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年5月20日，原告与被告赵凤签订合同编号分别为1033770000277的《商品房买卖合同》及合同补充协议，原告作为出卖人，被告赵凤作为买受人，合同约定：买受人购买的商品房为第4幢单元03号房。总金额（842909元）（人民币）捌拾肆万贰仟玖佰零玖元整。第六条付款方式及期限。买受人于2013年5月20日之前支付首期房款（人民币大写）伍拾万贰仟玖佰零玖元整，余款34万元买受人应当于本合同签订后5个工作日内向指定银行、公积金贷款机构等书面申请（商业贷款/公积金/组合贷款）购房按揭付款。要求相关贷款机构在30个工作日将按揭款项划拨至出卖人账户，否则按逾期付款处理。如因买受人原因无法办理按揭，买受人必须在30个工作日内以现金方式支付余款，否则按逾期付款处理。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八项规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），……。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向洪泽县住房和城乡建设局申请登记备案。合同友情提醒中约定：1.出卖人应在规定期限内办理商品房买卖合同登记备案手续，买卖双方必须在商品房买卖合同登记备案后按规定申请预购商品房预告登记。2.需要办理期房抵押的，必须在办理预购商品房预告登记以后方可申请商品房抵押权预告登记。一审法院另查明：被告赵凤、赵联春及案外人赵亮在原告处共购买四间商铺，金额共计5555788元，原、被告均同意按各商铺购房款占四套商铺总价款的比例来划分已付购房款和欠付购房款。根据此计算方式进行测算，截止2017年11月2日，被告实际支付涉案房屋购房款为763137.88元，尚欠涉案房屋购房款79771.12元。2013年5月20日，原告向被告赵凤开具首付款为502909元的购房发票。再查明：2013年9月9日，原告就银座瑞景大厦4幢03门面向原洪泽县住房和城乡建设局进行备案。一审法院认为，债务应当清偿。原告与被告赵凤签订的两份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求被告赵凤支付79771.12元购房款的诉讼请求，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》及付款凭证为证，且被告赵凤当庭予以认可，故对此予以支持。本案争议焦点为：1、原告要求被告赵凤承担违约责任的诉讼请求能否得到支持；2、被告赵联春是否应当承担还款责任；3、被告赵凤的反诉请求能否得到支持。1、关于原告要求被告赵凤承担违约责任的诉讼请求能否得到支持的问题。根据合同约定，被告赵凤应于2013年6月20日之前支付原告剩余购房款，被告赵凤未按合同约定时间向原告支付剩余购房款，应构成违约，应按照合同约定承担违约责任。合同约定，被告赵凤自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向买受人支付逾期应付款万分之1的违约金。但合同同时约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向洪泽县住房和城乡建设局申请登记备案。出卖人应在规定期限内办理商品房买卖合同登记备案手续，买卖双方必须在商品房买卖合同登记备案后按规定申请预购商品房预告登记。需要办理期房抵押的，必须在办理预购商品房预告登记以后方可申请商品房抵押权预告登记。原告为涉案房屋办理备案的时间为2013年9月9日，被告赵凤应在原告办理备案后及时向原告支付剩余购房款，故依法支持的逾期付款违约金为以79771.12元为基数，按日万分之一自2013年9月9日计算至实际还款之日止。2、关于被告赵联春是否应当承担还款责任的问题。合同具有相对性。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……”本案中，原告与被告赵凤签订的《商品房买卖合同》，只能对其二者产生约束。被告赵联春虽与被告赵凤系父女关系，且代为支付部分购房款，但根据合同的约定，被告赵联春并无还款义务。故对原告要求被告赵联春承担还款责任的诉讼请求，不予支持。3、关于被告赵凤的反诉诉讼请求能否得到支持的问题。根据合同约定，原告应于2014年9月30日前将涉案房屋交付给被告赵凤使用，原告未按合同约定时间向被告赵凤交付房屋，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。合同约定，原告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，故原告主张逾期交房违约金68098元（以502909元为基数，自2014年10月1日按日万分之一计算至2017年11月2日为56728元，以763137.88元为基数，自2017年11月3日按日万分之一计算至2018年4月1日为11370元），依法予以支持。关于被告赵凤要求逾期办理产权证违约金的诉讼请求，根据合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原、被告双方在庭审中均同意继续合同，故原告主张逾期办理产权证违约金7631元（763137.88元×1%），依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条之规定，判决：一、被告赵凤自本判决生效之日起十日内向原告洪泽银座房地产开发有限公司支付欠款79771.12元及违约金（以79771.12元为基数，按日万分之一自2013年9月9日计算至实际还款之日止）；二、反诉被告洪泽银座房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告赵凤支付逾期交房违约金68098元及逾期办理产权证违约金7631元；三、驳回原告洪泽银座房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2239元，反诉费1693元，合计3932元，由原告洪泽银座房地产开发有限公司负担1693元，被告赵凤负担2239元。于本判决生效后十日内向本院交纳。本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点为：上诉人洪泽银座是否应当承担逾期交房违约金和逾期办证违约金？本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议（一）第三条约定，乙方办理房屋交付手续前未付清房款和该房屋各类费用（包括燃气初装费）的，甲方有权拒绝交房。上诉人洪泽银座据此提起上诉要求不承担逾期交房和逾期办证违约责任，对此，本院认为，根据合同的履行情况不能免除上诉人洪泽银座逾期交房和逾期办证的违约责任，理由如下：1、涉案商品房约定交付时间为2014年9月30日，此时涉案房屋根本不具备交付条件，对此上诉人洪泽银座也予以认可；2、截止2017年11月2日，被上诉人赵凤已支付了总购房款842909元中的763137.88元，尚余尾款79771.12元未支付，被上诉人赵凤已履行了买卖合同的主要义务。双方当事人均要求继续履行合同，涉案房屋已实际交付，双方对此均无异议；3、淮安市洪泽区人民法院已于2018年3月19日立案受理上诉人洪泽银座申请破产清算案件，并于2020年1月6日以上诉人洪泽银座不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由作出（2018）苏0813破4号之一民事裁定书宣告上诉人洪泽银座破产。综上，上诉人洪泽银座以《商品房买卖合同》附件四的相关条款主张不应承担逾期交房和逾期办证违约责任无事实和法律依据，且有违公平原则，本院不予支持。综上所述，上诉人洪泽银座的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1693元，由上诉人洪泽银座房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侍 刚审 判 员  许玉虎审 判 员  孙 洁二〇二〇年九月十一日法官助理  董 杰书 记 员  徐 海