贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2389号上诉人（原审原告、反诉被告）：周显明，男，1961年6月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：叶波。委托诉讼代理人：杨佳羽。上诉人（原审被告、反诉原告）：夏卫彬，男，1973年9月2日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。委托诉讼代理人：吴昱辰，贵州天职律师事务所律师。委托诉讼代理人：文一鸥，贵州天职律师事务所实习律师。原审第三人：贵州金宇房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路2号。法定代表人：丁建强，董事长。原审第三人：贵州省黔晟国有资本运营有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路2号。法定代表人：蒋川，总经理。委托诉讼代理人：贾开文，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，贵州贵达律师事务所律师。原审第三人：贵州金宁佳信物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区陕西路99号创世纪新城B幢14层2号。法定代表人：刘东元，总经理。上诉人周显明因与上诉人夏卫彬及原审第三人贵州金宇房地产开发有限责任公司（以下简称金宇公司）、贵州省黔晟国有资本运营有限公司（以下简称黔晟公司）、贵州金宁佳信物业管理有限公司（以下简称金宁物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周显明上诉请求：1、请求二审法院改判，支持上诉人一审的所有诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人夏卫彬承担。事实与理由：一、本案所涉租赁标的为整租，3100平方米的约定也是双方大概的约定，双方没有对实际的使用面积进行精准确定，因此合同关于租赁标的的确定，主要是租赁区域的确定，而不是精确的数字确定。二、如二审法院认为双方约定的租赁面积影响案件裁决结果，那么上诉人认为虽然合同明确载明的租赁标的套内面积为3100平方米，当时此3100平方米的面积为建筑面积才是当事人的意思表示。三、纵使一审法院认定正确，那么一审法院的计算方式也是错误的，双方在签订租赁合同时，上诉人按照房产证所登记的涉案标的向被上诉人提供了租赁物的建筑面积为3919.39平方米，套内面积为3284.27平方米。被上诉人从签订合同之日至（2018）黔民终912民事判决书生效执行前，应当按照合同约定全额支付租金，而不是从合同签订之日起，按照实际租赁物面积的比例进行支付。如果以实际使用面积计算，本案应当虽被上诉人所有的使用面积进行精确测量，从而计算实际租赁面积，实际租赁面积包含但不限于美食城餐厅、后厨，更应当包含公摊变电、空调等，这些面积才能构成整个租赁物的合理使用。如二审法院认为本案应当以实际使用面积计算，本案的租赁面积也应当按照实际租用的面积参照市场价进行计算。被上诉人未如约支付租金，因此上诉人主张违约金、资金占用费等损失客观合理，二审法院应当予以支持。夏卫彬答辩称，一、周显明的上诉理由与双方合同约定及涉案事实明显不符。且于法无据，其上诉请求应予全部驳回。周显明认为安设房屋为整租3100平方米只是大概约定，未对实际使用面积数字进行精确约定主要是确定租赁区域的理由与合同约定严重不符。周显明认为约定的套内面积是建筑面积的理由没有合同约定，涉案合同是双方共同协商达成的合意，对于租赁的价格也是在双方合意的基础上达成的，在发生诉争前，因合同对面积计算方式约定明确具体，双方对租赁面积是建筑面积还是套内面积没有提出异议证实双方对合同约定共同确认的表现。一审判决对面积的扣除符合双方约定及涉案各方的权利基础，周显明认为一审计算方式错误的理由不能成立。贵州省高级人民法院（2018）黔民终912号民事判决已明确认定涉案房屋中818.31平方米的套内面积属于第三人黔晟公司所有，周显明与夏卫彬约定面积中属于黔晟公司的租金收取权利属于黔晟公司而非周显明，如果因为双方约定损害了黔晟公司的权利也应该得到更正，而不能按照错误的合同面积来由周显明收取不属于其所有的租金，否则周显明收取的租金属于不当得利，应当返还夏卫彬或者转付于实际权利人黔晟公司。因此，周显明认为双方签订合同时其产权证书上记载的面积在贵州省高级人民法院（2018）黔民终912号民事判决执行前，套内面积3284.27平方米应作为计取租金的全部依据、仍应按照合同约定支付租金的理由于法无据。周显明认为公摊变电、空调、过道面积应作为夏卫彬实际使用面积计取收取租金的上诉不成立。二、原判将夏卫彬租用案外人房屋以解决案涉房屋没有进出通道功能缺失抗辩理由和周显明提供的面积不足相混淆，用面积不足情况下的正常使用代替了功能缺失对合同目的的直接影响，是属于认定事实错误，并导致驳回夏卫彬要求周显明赔偿违约金的错判结果。双方往来磋商信息充分证明对于租金涨幅的调整达成了合意，原判对租金涨幅的事实及判决错误。夏卫彬反诉提到的房屋装修费用损失与因周显明的过错导致房屋功能的缺失和面积不足之间具有法律上的因果关系，原判认为周显明不构成违约驳回夏卫彬装修损失违背案件事实。原判第三项已因夏卫彬交还房屋而失去基础，不应再予以维持。综上所述，周显明的上诉请求不能成立，原判第一、二、四项符合案件事实及法律规定，应予以维持。第三项因失去事实存在基础，第五项违背案件事实而应当予以撤销。夏卫彬上诉请求：1、撤销原判第三、五项，改判支持我方在一审反诉中提出的所有诉讼请求；2、维持一审判决第一、二、四项。3、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、原判认定夏卫彬明知被上诉人对租赁的房屋不具有完全产权、租赁目的能够完全实现的事实认定错误。上诉人与被上诉人签订《租赁合同》的时候并不知道周显明对租赁的房屋不享有全部产权，直至2017年8月10日黔晟公司向夏卫彬送达律师函要求夏卫彬停止使用该公司部分面积时夏卫彬才知道周显明对租赁面积不享有全部产权，因此夏卫彬自行贴上封条撤离现场。因周显明隐瞒了租赁面积包含黔晟公司的部分，导致夏卫彬陷入多个纠纷，严重影响了正常经营，致使合同目的离开对黔晟公司的房屋进行使用就不能实现，根据双方签订的《租赁合同》第九条，违约一方应当支付守约方当年租金的30%作为违约金，因此夏卫彬要求周显明支付其违约金84.6612万元有理有据。二、原判认定夏卫彬反诉的房屋装修费用损失并非被上诉人周显明过错所致的事实属于认定事实错误。三、原判判令周显明返还不当收取的租金数额与双方对租金涨幅的有效约定及周显明不当收取、应当返还的数额不符。本案是因周显明的过错导致周显明与夏卫彬签订的《租赁合同》提前解除，应当向夏卫彬支付违约金84.6612万元及造成夏卫彬的装修损失327.8328万元（按照108万元计算），周显明因租赁给夏卫彬的房屋面积不符合约定且其通过短信的方式同意《租赁合同》约定的年涨幅10%降至5%，应当向夏卫彬返还多收取的租金91.5万元，请求二审支持夏卫彬的上诉请求。周显明答辩称，我方的产权是在2014年通过合法的方式取得，并非恶意取得产权，因此原告对房屋有合法的处置权。《租赁合同》签订约定的涉案标的为套内面积不符合贵阳市的交易习惯，作为美食城用地房屋租赁不可能仅仅使用套内面积，合同约定租赁物套内面积不符合常理，显失公平。一审判决中重复计算的面积也就是涉及黔晟公司2018年12月7日的（2018）黔民终912判决书导致一审判决出现偏差。综上，请求二审法院支持我方的上诉，驳回周显明的反诉，黔晟公司述称，涉案房屋是在我方不知情的情况下被金宁物业公司出租给夏卫彬，我方没有授权给金宁物业公司，金宁物业公司出具的授权委托书是金宇公司出具的，所以涉案房屋的租金应当交给我方。我方确实知道涉案房屋是夏卫彬在使用，但是不知道应该向谁收取租金，请求二审法院对我方权利进行释明。金宇公司、金宁物业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面称述意见。周显明向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的租赁合同；2.被告支付拖欠原告租金2187232元，并支付逾期违约金1116315.84元（逾期违约金按照中国人民银行同期贷款利率4倍24%暂计算至2019年7月10日）至被告履行完支付义务之日止，共计3303547.84元；3.本案诉讼费及其他为实现债权产生的所有费用均由被告承担。一审庭审中，原告变更第二项诉请为被告支付拖欠原告租金5977945元（2015年1月10日-2020年1月9日，实际支付至夏卫彬返还房屋为止），并以每年拖欠租金为基数按照年利率24%支付违约金，自2015年1月10日起分段计算至被告清偿租金之日止。夏卫彬向一审法院提出反诉请求：1.因被反诉人所租房屋不具独立的使用功能，无法实现合同目的，判令解除双方的租赁合同；2.被反诉人支付解除合同违约金846612元及被反诉人支付因解除合同而使夏卫彬产生的装修费损失3278328元（最终以评估鉴定结果为准，反诉时暂按1080000元计算），合计1926612元；3.被反诉人支付反诉人因无权出租而使反诉人向都匀永鑫小贷公司承担的诉讼费88608元及租金549552元，本项合计638160元；4.被反诉人返还因将属于黔晟公司所有的976.56㎡房屋出租给反诉人而非法获取的租金915000元；5.本案全部诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2013年，贵州省冶金国有资产经营有限责任公司（出租方、甲方，以下简称冶金公司）与金宇公司（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方将贵阳市云岩区延安西路1号“金宇·紫林广场”B座负二层的666.87㎡商业用房整体租赁给金宇公司使用；租赁期限为2013年2月1日起至2018年1月31日止，房屋装修免租期从2013年2月1日起至2013年5月31日止，此期间甲方不收取租金，2013年6月1日起甲方开始计收租金；月租金单价为45元/㎡，房屋租金合计30009.15元/月；乙方于本合同签订后5日内向甲方一次性支付首期4个月房屋租金120036.60元，后期租金乙方应于每季度末前5日向甲方支付下一季度房屋租金90027.45元，先付房租后用房；房屋租赁保证金为90000元，由乙方在合同签订之日支付给甲方。2014年3月27日，金宇公司向冶金公司支付2013年6月1日至2014年3月31日房屋租金300091.50元。张颖出具《委托书》（落款时间2014年1月1日），内容为张颖与周显明系夫妻关系，将位于贵阳市云岩区产的租赁事项及权利义务均授权给周显明全权处理。2014年8月15日，金宇公司（甲方）与夏卫彬（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市云岩区建筑面积4000㎡租赁给乙方作商业经营使用，该租赁面积的准确数据以产权处实测面积为准，产权处实测面积如与本合同约定面积有差异，不影响本合同效力及租赁单价，租赁总价据实多退少补；租赁房屋为商业用房、框架结构、消防设备、强弱电等已完成，附实际面积3400㎡；房屋租赁期限从2015年1月1日起至2022年12月30日止；房屋租金每月30元／㎡×4000㎡＝120000元，租金每一年在前一年租金的基础上递增10%，按季度支付。2014年8月8日，夏卫彬向金宇公司支付保证金240000元；2014年9月5日支付2015年1月至2015年3月30日的租金200000元；2015年10月14日支付（金宇公司在该收据备注2015年4月至2015年9月黔晟公司660㎡）房租180054.90元；2014年10月14日支付2015年4月至2015年9月管理费134945.10元。落款时间为2014年8月15日（周显明主张实际签订时间是2014年11月20日后签订，夏卫彬主张实际签订时间是2015年9月29日），周显明（甲方）与夏卫彬（乙方）签订《租赁合同》，第一条约定甲方将位于贵阳市云岩区㎡租赁给乙方作商业用房；甲方应保证上述面积的房屋在出租给乙方前未向任何第三人出售或进行任何形式的担保。如甲方在将房屋租赁给乙方后，需用该租赁房屋作借贷抵押时，乙方需无条件配合将该租赁房屋作借贷款时抵押物使用，但甲方不得因此影响乙方的正常经营使用，甲方承担乙方因此受到的损失（包括但不限于装修费、诉讼费、律师费等）。第三条约定租赁期限自2015年1月10日起至2023年1月9日止，共计8年；租金:2015年1月10日至2016年1月9日，月租金225000元；2016年1月10日至2017年1月9日，递增10%，月租金247500元；2017年1月10日至2018年1月9日，递增10%，月租金272250元；2018年1月10日至2019年1月9日，递增10%，月租金299475元；2019年1月10日至2020年1月9日，递增10%，月租金329422元；2020年1月10日至2021年1月9日，递增10%，月租金362364元；2021年1月10日至2022年1月9日，递增10%，月租金398600元；2022年1月10日至2023年1月9日，递增10%，月租金438460元。第四条租金支付，按每半年支付一次；租金支付原则为先支付租金，后使用租赁房屋，每半年末最后十日内支付下半年租金。第一期租金乙方应在本合同签订之日起三日内支付给甲方。第六条装修约定、维护养护责任，乙方可根据需要对租赁房屋使用权范围进行装饰装修，费用由乙方自行承担。其装修方案和施工方案须事先经甲方同意，如依照国家的规定需经相关行政部门审核批准或验收的，乙方还必须经过相关行政部门的审核批准以及竣工验收；乙方应当爱护并合理使用所租赁房屋以及相关的设施设备。因乙方过错造成房屋及其相关设施设备损坏，由乙方承担违约责任并负责修复或赔偿；合同期满终止或在乙方不违约提前解除合同的情况下，乙方可拆除属于租赁使用房屋期间投资购置和安装的设备设施，但在拆除时不得损坏房屋原有结构，以及与房屋正常使用密不可分的相关设施设备，并保证交还的房屋处于无需修缮便可再次投入使用的良好状态。对于与房屋不可分离的装修或虽可分离但将破坏房屋结构，含水电及外观的装修，乙方不得以任何理由拆除或破坏，应无偿移交甲方。在乙方违约的情况下，乙方不得拆除其租赁使用房屋期间投资购置和安装的所有设备设施。第八条双方的权利与义务，本合同租赁期满终止或其他原因提前终止，乙方应在租赁期内或合同终止前15日清偿其所欠甲方及物业管理公司的各种费用，在保证不损伤甲方房屋原有设施基础上，乙方应将属于自己的财产、设备及其所设置招牌、广告等搬迁撤离，将租赁房屋完好交还甲方，并得到甲方书面签收认可。如乙方逾期不搬迁的，甲方有权向乙方发出限期搬迁通知书，在送达乙方后仍未搬离的，乙方同意甲方将其视为遗弃物品，由甲方全权清场处理。因清场处理而发生的费用由乙方承担，甲方有权从乙方租赁保证金中扣减所发生的相关费用；乙方在退场时不得损坏房屋原有设施，保证房屋和设施设备良好的可使用状态。否则，乙方应负责修缮恢复，并视为乙方仍未履行交还租赁房屋的义务。若乙方不能修复至正常使用状态，甲方有权在其租赁保证金中扣减相关费用，若租赁保证金不足以弥补甲方损失的，甲方还有权利向乙方主张该剩余部分的损失赔偿。第九条违约责任，在本租赁合同有效期内，如甲、乙双方任何一方无正当理由擅自终止履行合同，视为违约，违约方应支付守约方当年租金的30%作为违约金，并承担守约方因此所造成的经济损失；如果一方违约导致本合同无法继续履行，违约方比照本条第一款约定向守约方支付违约金；乙方违约逾期交付租金的，乙方以当年租金为标准，按日按应付租金总额的5‰向甲方支付迟延付款违约金，逾期达45日，甲方有权单方面终止、解除本合同，乙方同意甲方采取停水，停电、封堵通道的方法促使乙方履行义务；直至甲方收回租赁房屋。解除合同不免除乙方按本条约定支付延迟付款违约金的责任。2014年12月20日，金宇公司（甲方）与金宁物业公司（乙方）签订《委托合同》，约定：1.乙方为甲方开发的金宇紫林广场物业管理单位；2.甲方委托乙方全权处理位于贵阳市云岩区租赁事宜；3.委托权限包括与第三方签订租赁合同和代收房屋租金，代收租金可用于冲抵甲方在乙方处借款（以财务交接结算为准），同时授权上述两处物业的管理权由乙方管理。2015年1月1日，金宁物业公司（甲方）与夏卫彬（乙方）签订《房屋租赁合同》约定甲方将位于贵阳市云岩区建筑面积192.06㎡，贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司建筑面积797.08㎡出租给乙方使用（注：本合同项下二处产权区域按套内建筑面积700㎡计算租金。另外，甲方应保证上述房屋面积区域在出租给乙方时，已经得到黔晟公司出租其所拥有的建筑面积797.08㎡的正式授权，在合同履行过程中如因无正式授权等问题导致乙方无法正常使用约定面积的，甲方应承担因此而产生的所有法律责任并赔偿乙方由此而受到的所有损失）。第三条房屋租赁期限8年，从2015年1月1日起至2022年12月31日止。第四条房屋租金在本合同租赁期限内，第一年租金为每月75元×700㎡＝52500元；第二年租金为每月75元×700㎡＝52500元；租金从合同签订后的第三个租赁年（即2017年-2018年期间的租赁年）起递增。租金递增方式为以前一个租赁年（2016年-2017年）的租金为基础递增一次，递增比例为10%。如第三个租赁年在第二个租赁年的租金基础上递增一次，递增比例为10%，即租金为每月75元×700㎡×（1＋10%）＝57750元。第五条租金支付原则为先支付租金，后使用租赁房屋，每季度末最后十日支付下季度租金。第一期租金乙方应在本合同签订之日起三日内支付给甲方。第六条租赁保证金为240000元，乙方应在本合同签订之日支付给甲方。签订该合同后，夏卫彬或其经营的贵州鼎立黔餐饮管理有限公司向金宁物业公司支付租金和物管费分别如下：①2015年1月9日支付2015年1-3月物管费312000元；②2015年11月18日支付自2015年9月30日至2015年12月31日的房租157500元；③2016年5月10日支付自2016年1月1日至2016年6月30日的房租200000元（同时收据备注黔晟、金宇700㎡×75元×3月）；④2016年8月8日支付自2016年7月1日至2016年9月30日的房租60000元；⑤2016年10月19日支付自2016年10月1日至2016年12月31日的房租70000元；⑥2017年2月7日支付房租157500元；⑦2017年5月4日支付自2017年4月1日至2017年6月30日的房租157500元。上述金额共计：1114500元。2017年冶金公司分别以周显明、张颖、金宇公司为被告，向贵阳市中级人民法院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵阳市中级人民法院经审理后作出（2017）黔01民初1153号民事判决，该判决查明：……2013年2月1日，冶金公司与金宇公司签订《商业用房租赁合同》，将安置给冶金公司的金宇·紫林广场Ｂ座负二层的666.87平方米商业用房整体租赁给金宇公司使用。2013年2月27日，冶金公司与贵州坤光贸易经营部签订《商业用房租赁合同》，将建设大厦临街Ｂ栋负二层Ｗ-Ｙ轴轴网间面积为200平方米的房屋租赁给贵州坤光贸易经营部使用……。该判决结果为：一、确认冶金公司与金宇公司2012年11月12日签署的《贵阳市延安西路二号大院联建开发项目（金宇·紫林广场Ｂ座）拆迁补偿还房安置调整协议》合法有效；二、确认贵阳市云岩区建筑面积976.56平方米归冶金公司所有，具体位置为：（1）Ｗ-Ｙ轴交1-4轴轴网间149.64平方米、建筑面积178.58平方米，（2）Ｗ-1／Ｚ轴交13-21轴轴网间套内面积291平方米、建筑面积347.27平方米，（3）1／Ｔ-Ｗ轴交12-21轴轴网间以及Ｒ-1／Ｔ轴交18-21轴轴网间套内面积46.17平方米、建筑面积55.1平方米，（4）Ａ-Ｗ轴交2-12轴轴网间套内面积291.72平方米、建筑面积348.13平方米，（5）Ａ-1／Ｃ轴交12-21轴轴网间套内面积39.78平方米、建筑面积47.47平方米；三、本判决生效后三十日内，金宇公司及周显明、张颖配合冶金公司办理上述房屋的不动产权证书的变更登记。周显明、张颖不服贵阳市中级人民法院作出的（2017）黔01民初1153号民事判决，提起上诉。2018年12月7日，贵州省高级人民法院经审理后作出（2018）黔民终912号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，根据贵阳市中级人民法院作出的（2017）黔01民初1153号民事判决，属于冶金公司（后变更公司名称为黔晟公司）所有的位于贵阳市云岩区的套内面积为818.31㎡，建筑面积为976.56㎡；其中Ｗ-Ｙ轴交1-4轴轴网间套内面积149.64㎡、建筑面积178.58㎡部分为金宁物业公司出租给贵州坤光贸易经营部使用面积部分，剩余部分套内面积为668.67㎡，建筑面积为797.98㎡。一审庭审中，黔晟公司提交2017年9月30日冶金公司委托贵阳市房产测绘队对贵阳市云岩区进行测绘的测绘报告和房屋分层平面图，其计算结果为建筑面积3919.39㎡（不包含都匀永鑫小贷公司所有的面积部分），其中属于冶金公司部分的套内面积为818.31㎡、建筑面积为976.55㎡；其余部分建筑面积为2942.84㎡。2017年，都匀永鑫小贷公司以夏卫彬为被告，以金宇公司为第三人，向贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，诉请判令金宇公司立即将位于贵阳市云岩区的商业用房恢复原状并返还给都匀永鑫小贷公司（价值980万元）。贵阳市云岩区人民法院经审理后于2017年9月28日作出（2017）黔0103民初4946号民事判决，该判决查明：……2015年9月2日，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院作出（2015）黔南民商初字第7号民事判决书，判决结果：一、金宇公司于判决生效之日起十五日内偿还都匀永鑫小贷公司借款本金1000万元……。2016年12月20日，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院以（2016）黔27执78号之二执行裁定书，裁定将金宇公司所有的位于贵阳市云岩区，以人民币1510万元以物抵债给都匀永鑫小贷公司……。该判决结果为：夏卫彬于判决生效之日起十日内将位于贵阳市云岩区（房权证号：01××91，建筑面积：192.09平方米）恢复原状并返还都匀永鑫小贷公司。双方庭审中均认可该部分192.09㎡与周显明向其出租的负2层是同一层房屋，且非在周显明与夏卫彬签订《租赁合同》的租赁范围。2018年9月4日，都匀永鑫小贷公司与夏卫彬签订《和解协议》，内容为：夏卫彬承认都匀永鑫小贷公司所有位于贵阳市云岩区门面（房权证号：01××91，建筑面积：192.09平方米）；夏卫彬3日内向都匀永鑫小贷公司一次性付清2017年门面使用费460944元及法院判定由夏卫彬承担的诉讼费88608元，合计549552元；2018年门面使用费460944元于2018年10月30日前一次性付清；2019年门面租赁按双方签订的房租合同执行；因夏卫彬租赁贵阳市云岩区整层门面用于经营紫林美食广场，从面将该临街独立门面改建，如夏卫彬到期后不再租赁该门面，夏卫彬于30日内恢复原状。冶金公司成立日期是1997年10月23日，类型有限责任公司（非自然人投资控股的法人独资），其股东为贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司。贵州省黔晟国有资产经营有限公司成立日期是2006年11月16日，类型有限责任公司（国有独资），其股东为贵州省国有资产监督管理委员会。2019年5月5日，冶金公司变更公司名称为贵州省黔晟国有资本运营有限公司。根据2019年10月29日和2019年11月5日两次庭审已提交的证据显示周显明、张颖位于贵阳市云岩区房产情况如下：①1Ｃ号（登记时间2014年10月20日，建筑面积928.94㎡，套内面积778.41㎡）；②1Ｄ号（登记时间2014年10月20日，建筑面积46.54㎡，套内面积39㎡）；③1Ｅ号（登记时间2014年10月20日，建筑面积1185.57㎡，套内面积993.45㎡）；④1Ｇ号（登记时间2014年11月26日，建筑面积923.17㎡，套内面积773.57㎡）；⑤1Ｆ号（登记时间2014年11月26日，建筑面积787.7㎡，套内面积660.06㎡）；⑥1Ｈ号（建筑面积47.47㎡，套内面积39.78㎡），上述6个产权证建筑面积共计3919.39㎡，套内面积共计3284.27㎡。其中1Ｃ、1Ｄ、1Ｅ、1Ｇ号系周显明提交四个房屋产权证证实；其中1Ｆ和1Ｈ号系周显明和夏卫彬分别提交房屋记载表证实，1Ｆ、1Ｇ、1Ｈ号产权房屋于2018年3月29日因涉及（2017）黔01民初1153号案件被贵阳市中级人民法院查封，查封期限2018年3月29日至2021年3月28日。周显明与夏卫彬签订《租赁合同》后，经双方庭审确认，夏卫彬向周显明支付租金情况：2015年为202.50万元，2016年为288万元，2017年为288万元，2018年为288万元，2019年7月17日前为253万元，合计13195000元。其中周显明与夏卫彬的短信内容：2016年7月15日，周显明：“你承诺三天到账又失言了”、“你好夏总已经收到了谢谢！哈刚才误会了”、“但我那天谈定降5%，你还要补10750”；2017年1月17日周显明：“小夏，明天之前将房租打入戴学祥账上，递增10%减为5%，超过按合同办，你已超期13天了！望速交租！”；2017年3月18日周显明：“收据，今收到夏卫彬房租2017年半年，共计140万元（合同金额163.35）。于2017.1.23打入100万，2017.3.17打入40万，收款人，周显明”。夏卫彬承租上述位于贵阳市云岩区房屋后，用于经营紫林美食城；贵州鼎立黔餐饮管理有限公司成立于2014年9月10日，法定代表人为夏卫彬，该公司负责管理经营紫林美食城。贵州鼎立黔餐饮管理有限公司在经营涉案房屋中因与欧庆国发生房屋租赁纠纷，于2018年5月4日起诉至一审法院（案号（2018）黔8601民初384号），该案查明贵州鼎立黔餐饮管理有限公司与欧庆国签订《紫林美食城商铺经营管理合同》，约定欧庆国在贵州鼎立黔餐饮管理有限公司投资修建的紫林美食城C-7号铺面（面积356㎡）内经营餐饮，经营品项为家常炒菜、宴席，经营期限自2016年2月23日起至2020年1月8日止，先交租金后使用，合同签订后1日内支付2016年2月23日至2016年8月23日租金，租金1820元/月，管理费32000元/月，履约保证金50000元。一审法院经审理后于2018年7月20日作出民事判决，判决结果为：一、确认贵州鼎立黔餐饮管理有限公司与欧庆国签订关于紫林美食城C-7号铺面（面积356㎡）的《紫林美食城商铺经营管理合同》自2018年5月15日解除;二、欧庆国于本判决生效之日起十日内支付贵州鼎立黔餐饮管理有限公司自2017年8月23日至2018年4月22日止紫林美食城C-7号铺面的租金和管理费270560元。贵州鼎立黔餐饮管理有限公司在该案中提交水电费收据，载明了欧庆国承租的紫林美食城C-7号铺面（面积356㎡）经营餐饮，店铺名为珍食惠厨房。2019年6月13日，贵州鼎立黔餐饮管理有限公司将其管理的属于黔晟公司的房产以现状移交给黔晟公司。2019年10月31日，一审法院到贵阳市云岩区实地查看，夏卫彬经营的紫林美食城内有多家商铺正常经营中。欧庆国承租用于经营珍食惠厨房的位置即属于贵州省高级人民法院作出（2018）黔民终912号民事判决确认归冶金公司所有的面积内。庭审中夏卫彬自述有38家经营户，就业人员300多人。一审法院认为，本案争议焦点：1.周显明与夏卫彬签订租赁合同是否解除；2.周显明与夏卫彬签订租赁合同涉及的面积及对租金的影响；3.租金是否递增10%；4.夏卫彬欠付周显明租金金额；5.违约责任的认定。焦点一，周显明与夏卫彬签订租赁合同是否解除。其一，周显明与夏卫彬签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性及强制性规定，合同有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。其二，一审法院亦向双方释明如解除合同有可能影响众多商铺的权益及造成众多商铺损失，同时也有可能造成自己更大损失，双方仍坚持解除合同。其三，周显明起诉解除合同并未要求返还房屋，经庭审释明，周显明表示暂不要求返还房屋的理由是夏卫彬经营的美食城处于运营状态，有三十多家租赁户正在经营中，需要夏卫彬处理好三十多家租赁户的解除后才能返还房屋，目前条件还不具备。其四，夏卫彬作为承租人反诉提前解除合同，其租赁的涉案房屋面积较大，并进行了众多商铺的招租，如解除合同势必会影响在此经营众多商铺的合法权益，其作为承租人在租赁期限届满前反诉解除合同，需处理好所招租商铺关系并负有返还房屋和支付房屋占有使用费的后合同义务。综上，一审法院尊重当事人对诉权的处理，判决解除合同，本案暂不处理返还房屋。焦点二，周显明与夏卫彬签订租赁合同涉及的面积及对租金的影响。其一，周显明与夏卫彬签订的《租赁合同》第一条约定周显明将位于贵阳市云岩区，还约定了月租金和租金递增规则。结合周显明与夏卫彬共同提交的产权情况，显示周显明、张颖共有的在位于贵阳市云岩区产的建筑面积共计3919.39㎡，套内面积共计3284.27㎡，另根据贵阳市中级人民法院作出的（2017）黔01民初1153号民事判决及贵州省高级人民法院（2018）黔民终912号民事判决确定上述面积中包含确认归冶金公司（即黔晟公司）所有的建筑面积为976.56㎡房屋（套内面积818.31㎡），并判决金宇公司及周显明、张颖配合冶金公司办理上述房屋的不动产权证书的变更登记。该房屋扣除冶金公司于2013年2月27日已出租给贵州坤光贸易经营部使用的建筑面积178.58㎡（套内面积149.64㎡），剩余建筑面积797.98㎡（套内面积668.67㎡）部分被夏卫彬使用，该部分既包含在周显明与夏卫彬签订租赁合同的套内面积范围，也包含在2013年冶金公司出租给金宇公司、金宁物业公司受金宇公司委托于2015年1月1日与夏卫彬签订《房屋租赁合同》的租赁范围。因该部分房屋冶金公司与金宇公司以及夏卫彬与金宁物业公司签订了租赁合同并实际履行，故本案中对该部分租赁面积予以剥离。具体计算为属于周显明、张颖所有权租赁的套内面积为3284.27㎡-818.31㎡=2465.96㎡，相应计算出属于周显明、张颖实际产权部分并按合同约定的套内面积应收租金的占比为2465.96㎡÷3100㎡≈79.55%。其二，周显明与夏卫彬签订租赁合同约定的租金是套内面积3100㎡，未对每平方米的单价租金进行约定，是对租赁整体范围租金的约定，本案在计算夏卫彬应支付周显明租金时，扣除贵州坤光贸易经营部使用的套内面积149.64㎡后，周显明按其产权证所载面积出租给夏卫彬实际使用的套内面积为3284.27㎡-149.64㎡=3134.63㎡，与周显明和夏卫彬签订租赁合同约定的套内面积大致相符，所以周显明主张合同约定的应是建筑面积非套内面积因未提交充分证据证实且与一审法院查明事实不符，故该主张一审法院不予采纳。其三，夏卫彬关于周显明出租房屋功能缺失，不能真正实现夏卫彬承租合同目的，周显明出租给夏卫彬房屋不具备正常使用条件，不借助于案外人的房屋不能使用实现合同承租目的的辩解及反诉意见，一审法院认为，2015年1月1日，夏卫彬与金宁物业公司签订《房屋租赁合同》，约定金宁物业公司将位于贵阳市云岩区建筑面积192.06㎡，黔晟公司所有的建筑面积797.08㎡出租给夏卫彬使用，同时夏卫彬亦提交《收款收据》证明曾向金宁物业公司支付该租赁部分房屋的部分租金，亦证实了夏卫彬在承租涉案房屋经营之时，即明知其与周显明签订的《租赁合同》使用范围之外，在同一层房屋还有其他产权人所有（2016年12月20日被贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院在执行中裁定金宇公司以物抵债给都匀永鑫小贷公司）的建筑面积192.09㎡部分和黔晟公司所有的建筑面积797.08㎡部分。结合一审法院审理的（2018）黔8601民初384号案件查明的事实及结果，负责管理经营紫林美食城的贵州鼎立黔餐饮管理有限公司（法定代表人夏卫彬）出租给欧庆国承租用于经营珍食惠厨房的位置即属于冶金公司所有的面积范围内。同时在2019年10月31日，一审法院到实地查看，案涉房屋中夏卫彬招租的商铺在正常经营中，夏卫彬实际管理使用了涉案房屋，其租赁目的是完全实现的。故夏卫彬的该辩解和反诉意见，一审法院不予采纳。焦点三，租金是否递增10%。周显明与夏卫彬签订的《租赁合同》约定租金自2016年1月10日起，每年递增10%。夏卫彬主张周显明自2016年7月15日起同意按年涨幅5%计付租金；周显明辩称夏卫彬对短信内容断章取义，当时的前提是夏卫彬将房租一次性交清，因为夏卫彬未按合同约定交清房租，故未同意将递增10%变更为递增5%。根据夏卫彬提供周显明分别于2016年7月15日、2017年1月17日和2017年3月18日向其发送的短信内容，其一，不能得出周显明已同意将合同约定租金每年递增10%变更为递增5%的结论；其二，2017年1月17日周显明的短信内容分析，周显明同意递增10%减为5%，所附条件是夏卫彬在明天（指2017年1月18日）之前将房租支付；其三，在2017年3月18日的短信中，周显明称合同金额163.35万元，这符合按合同约定2017年1月10日至2018年1月9日期间，递增10%的租金272250元/月×6个月=1633500元，故直至2018年3月18日周显明未作出将合同约定每年租金递增10%变更为递增5%的意思表示；其四，结合2017年1月17日短信，夏卫彬并未在2017年1月18日前支付当期（半年）的租金，该当期指2017年1月10日至2017年7月9日，该当期租金如果按夏卫彬所主张的从2016年起递增5%租金标准计算为225000元/月×（1+5%）×6个月=1417500元，如按2016年递增5%租金标准基础上继续递增5%则计算为225000元/月×（1+5%）×（1+5%）×6个月=1488375元，所以既便按夏卫彬所主张周显明同意按递增5%支付租金，截止2017年3月18日周显明收到夏卫彬2017年半年租金140万元，夏卫彬仍未支付完毕当期租金，故所附条件未成就，故夏卫彬主张租金年涨幅递增10%变更为递增5%证据和理由不充分，一审法院不予采纳。焦点四，夏卫彬欠付周显明租金金额。租赁合同约定租赁范围部分。庭审中，周显明提出夏卫彬2015年交纳的2025000元租金不足额，但周显明民事诉状中陈述夏卫彬“从2016年开始逾期未足额支付租金”，根据禁止反言的证据规则，其庭审中2015年租金不足额的主张一审法院不予采纳，故2015年以周显明收到的2025000元作为双方认可的租金计算。根据双方租赁合同约定，自2015年1月10日至2020年1月9日止的租金合计为：2015租赁年度2025000元+2016租赁年度2970000元（247500元/月×12个月）+2017租赁年度3267000元（272250元/年×12个月）+2018租赁年度3593700元（299475元/月×12个月）+2019租赁年度3953064元（329422元/年×12个月）=15808764元。结合焦点二的论述属于周显明产权部分自2015年1月10日起至2020年1月9日止应收租金为15808764元×79.55%≈12575872元。经双方庭审确认，夏卫彬向周显明支付租金情况：2015年至2019年7月17日合计13195000元。应收和已付两项相抵13195000元-12575872元=619128元，故夏卫彬截止2019年7月17日前支付的租金已届至2020年1月9日止，且超付619128元。综上，夏卫彬超付的租金周显明应予退还，但由于合同解除后，夏卫彬未返还房屋，合同解除前应支付的是租金，解除后应支付的是房屋占有使用费。夏卫彬仍应按合同约定租金的79.55%占比标准向周显明支付房屋占有期间的使用费。其使用费具体计算为：2020年1月10日至2021年1月9日期间，362364元/月×79.55%≈288261元/月；2021年1月10日至2022年1月9日期间，398600元/月×79.55%≈317086元/月；2022年1月10日至2023年1月9日期间，438460元/月×79.55%≈348795元/月。（二）都匀永鑫小贷公司所有的建筑面积192.09㎡部分。2016年，都匀永鑫小贷公司因诉金宇公司偿还其借款被法院裁定以物抵债而获得金宇公司所有的位于贵阳市云岩区（与本案审理房屋在同一层）1Ｂ1号建筑面积192.09㎡房屋的所有权，双方庭审中均认可该部分192.09㎡非在周显明与夏卫彬签订《租赁合同》的租赁范围。故夏卫彬因该部分192.09㎡房屋与他人产生纠纷或造成损失与周显明无关联，且从2015年1月1日夏卫彬与金宁物业公司签订的《房屋租赁合同》，该合同约定夏卫彬向金宁物业公司承租的房屋即包含有贵阳市云岩区建筑面积192.06㎡的房屋，夏卫彬亦明知该部分房屋非周显明出租房屋范围，故夏卫彬反诉要求周显明支付因无权出租而使其向都匀永鑫小贷公司承担的诉讼费88608元及租金549552元无事实依据，该反诉请求，一审法院予以驳回。焦点五，违约责任的认定。本案本诉周显明以夏卫彬拖欠租金为主要理由起诉至一审法院，其在本案起诉之时是以合同约定租金为标准计算租金，并无不妥；夏卫彬则以涉案房屋存在产权争议影响其经营为主要理由提起反诉。本案本诉和反诉中，周显明和夏卫彬均认为对方构成违约，经过上述焦点的论证可知，周显明出租给夏卫彬时，周显明具有6个产权证，享有完全的出租权，由于金宇公司的不当行为，在双方租赁期间内，周显明与冶金公司为涉案房屋中的部分面积产生所有权纠纷，经贵州省高级人民法院于2018年12月7日作出的（2018）黔民终912号民事判决认定，将其中的建筑面积为976.56平方米，套内面积为818.31平方米的房屋确认归冶金公司所有。这个权属的改变，并导致房屋租金的超付，不可归责于周显明一方，亦不能归责于夏卫彬，故本案中双方按合同约定认为对方构成违约的事实不成立，双方均不构成违约。夏卫彬反诉要求支付因解除合同而使夏卫彬产生的装修费损失3278328元（最终以评估鉴定结果为准，反诉时暂按1080000元计算）的诉请及申请房屋装修价值评估鉴定，其一，夏卫彬经营紫林美食城的装修是按餐饮行业的一般标准对经营场所进行装修，为确保商铺通电、通水、通信、通风排烟、粉刷墙壁、地面铺砖、消防等，使经营场所具备一般的经营条件，为其招租作的投入，美食城招租商铺入驻后，再根据自己的经营特色进行二次装修或精细化装修，由此产生的相关费用并非因周显明过错行为产生；其二，夏卫彬该反诉请求与双方签订《租赁合同》第八条约定不符；其三，鉴定亦无实际意义。现因不可归责于周显明和夏卫彬违约情形双方同意解除合同，夏卫彬的该反诉请求和评估鉴定申请不符合合同约定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）周显明与被告（反诉原告）夏卫彬签订的《租赁合同》；二、原告（反诉被告）周显明于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）夏卫彬返还至2020年1月9日止超付的租金619128元；三、被告（反诉原告）夏卫彬按《租赁合同》约定租金标准的79.55%向原告（反诉被告）周显明支付自2020年1月10日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告周显明的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告夏卫彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费53646元，保全费5000元，合计58646元由原告周显明负担；反诉案件受理费17934元，由反诉原告夏卫彬负担14878元，反诉被告周显明负担3056元（反诉案件受理费已由反诉原告预交，反诉被告在履行本判决时径行给付反诉原告）。本院二审中，上诉人夏卫彬提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人夏卫彬提交了EMS寄收凭证、本案原审第三人金宁物业公司和贵州鼎立黔餐饮管理有限公司签订的合同终止协议复印件，夏卫彬与周显明的短信聊天记录、夏卫彬与周显明财务的聊天记录，房屋移交通知书，拟证明夏卫彬已将涉案房屋移交给了周显明。周显明质证称对该组证据无异议，但经周显明代理人当庭联系周显明本人后，称涉案房屋已经腾空，但是没有办理完整的交接手续，不认可夏卫彬将涉案房屋已移交给周显明。金宇公司、黔晟公司、金宁物业公司对夏卫彬提交的证据未发表质证意见。经质证，因本案审理中，本诉原告与反诉原告的诉请均未涉及房屋腾退，且涉案房屋腾退涉及在其中经营的众多经营户相关权利，一审法院在本案中暂不处理返还房屋，故夏卫彬提交了证据与本案审理并无关联性，本院不予认定。经审理查明，夏卫彬在2017年5月4日后未再向金宁物业公司支付过租金，在2019年7月17日后未再向周显明支付过租金。另查明，贵州省高级人民法院（2018）黔民终912号民事判决书载明：“2012年11月12日，冶金公司与金宇公司签订《贵阳市延安西路二号大院联建开发项目（金宇·紫林广场B座）拆迁补偿还房安置调整协议》，约定了经调整置换后金宇公司安置给冶金公司的全部商业用房具体所在区位及面积......”、“2012年12月26日，金宇公司与周显明、张颖签订以物抵债的《商品房买卖合同》，将包含有冶金公司安置房屋在内的整层营业房（建筑面积4000.54平方米，套内面积3298.22平方米），以2000万元价格卖给周显明、张颖......”、“本院认为......冶金公司与金宇公司于2012年11月12日签订《金宇.紫林广场B座拆迁补偿还房安置调整协议》，该协议明确约定经调整置换后金宇公司应安置给冶金公司的全部商业用房具体所在区位及面积。故该协议的性质属于拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的房屋拆迁安置补偿合同，且该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认为合同有效正确。双方应本着诚信原则切实全面履行合同义务，但金宇公司未及时向冶金公司办理房屋所有权转移登记，并将已拆迁安置的房屋出卖给周显明、张颖，其行为明显违反民事活动中应遵循的诚实信用原则，尽管周显明、张颖办理了诉争房屋的产权，但冶金公司有优先取得该补偿安置房屋的权利。原审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款‘拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿款安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持’，认定周显明、张颖的普通债权不能优先于冶金公司基于拆迁补偿安置协议所确立的优先权正确，确认争议房屋归冶金公司所有，本院依法应予以维持。因此，周显明、张颖主张善意取得涉案房屋的上诉理由不能成立，对于冶金公司要求金宇公司及周显明、张颖配合办理诉争房屋的不动产权证书变更登记的诉请，本院依法予以支持。”审理中，经本院向贵州省高级人民法院（2018）黔民终912号民事案件办理人员询问，明确该判决生效日期为2019年1月3日。再查明，夏卫彬在2019年11月12日向一审法院提交的《民事答辩暨反诉状》中提出解除合同诉请。查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，周显明与夏卫彬签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。并且，出租人周显明自2014年10月20日起取得涉案租赁房屋一共6个房屋产权证，载明总共的建筑面积为3919.39平方米，套内面积为3284.27平方米，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，应认定周显明经登记取得相应房屋的物权。并且，周显明取得物权的房屋面积大于其与夏卫彬签订的《租赁合同》中约定的“套内面积3100平方米”，应认定双方合同约定的租赁房屋范围未超过周显明取得物权的房屋范围。由此，周显明向夏卫彬交付了租赁房屋，夏卫彬即应依据合同约定履行支付租金的合同义务。周显明上诉提出其与夏卫彬签订的《租赁合同》中约定的“套内面积3100平方米”系建筑面积的理由，明显与合同约定不符，且周显明未举证证实双方对租赁面积另行协商并对原合同约定进行了变更，周显明所持该上诉理由，本院不予采纳。本案双方当事人在其诉请中均主张解除双方签订的《租赁合同》，作出了不愿再继续履行合同的意思表示，一审法院尊重当事人对其民事权利的处分，判决解除双方签订的《租赁合同》并无不当，依法应予维持。但是，双方当事人主张解除合同的理由均是主张对方违约，故在本案中应明确各方当事人主张对方违约的事实是否成立，进而依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定处理双方当事人提出的其余诉请。并且，根据双方各自提出诉请的情形，应认定双方《租赁合同》解除日期为2019年11月12日。本案中，双方当事人争议的主要问题即是周显明是否多收取了夏卫彬租金？经前述分析，周显明就其合法取得所有权的房屋向夏卫彬出租，且交付了实际大于约定面积的租赁房屋给夏卫彬使用，周显明请求夏卫彬依约支付租金具有事实及法律依据。夏卫彬在一审中提出涉案租赁房屋功能缺失，不能实现其合同目的的理由，经一审法院据实审查未予采纳，夏卫彬在上诉中未再提出，本院亦不再重复评判。就周显明向夏卫彬交付的租赁房屋面积与第三人黔晟公司所有的建筑面积976.56平方米及案外人都匀永鑫小贷公司所有的建筑面积192.09平方米部分面积重叠的问题，本院认为，首先，一审审理中，本案双方当事人均认可案外人都匀永鑫小贷公司所有的建筑面积192.09平方米部分面积不属于周显明向夏卫彬交付的租赁房屋面积范围，且夏卫彬在二审中未举证推翻其在一审审理中作出的自认，故该案外人所有的面积部分与本案当事人之权利义务无关联性。其次，第三人黔晟公司所有的建筑面积976.56平方米部分，系在周显明与金宇公司签订《商品房买卖合同》并办理了房屋所有权登记，取得涉案租赁房屋的所有权后，经人民法院生效民事判决认定，黔晟公司依据法律规定的优先权取得相应976.56平方米部分涉案租赁房屋的所有权，故黔晟公司对该976.56平方米部分面积取得物权的设立系依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”之规定发生效力，且发生效力的日期为贵州省高级人民法院（2018）黔民终912号民事判决生效日期2019年1月3日。再次，2019年1月3日前，产生物权变动的人民法院民事裁判尚未生效，尚未实际产生物权变动的法律效力。并且，夏卫彬虽称从2017年起被冶金公司要求停止使用面积重叠部分的房屋，且其自行张贴了封条，但夏卫彬提交的证据不能证明其在使用租赁房屋期间，黔晟公司确实实施了强制收回面积重叠部分的房屋的行为且导致其实际使用的租赁面积减少，夏卫彬应承担举证不能的不利后果，其主张周显明违约的事实并不成立。故在2019年1月3日前，夏卫彬与周显明签订的《租赁合同》权利义务未发生变化，夏卫彬取得了不低于合同约定的实际租赁面积，应当按照其与周显明签订的《租赁合同》约定支付租金。自2019年1月3日起，生效的贵州省高级人民法院（2018）黔民终912号民事判决产生了物权变动的法律效力，相应建筑面积976.56平方米重叠部分房屋的物权已依法设立为黔晟公司名下。但是，周显明与夏卫彬并未协商一致变更双方签订的《租赁合同》约定，依该合同成立的债权并不因物权的变动而当然发生变化，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，夏卫彬应依约向周显明履行的支付租金合同义务并未减免，依然应当按照其与周显明签订的《租赁合同》约定支付租金。至于相关权利人的权利保障，应由取得新设立物权的黔晟公司依法主张权利。2019年6月13日，夏卫彬使用的黔晟公司依法取得物权的部分租赁房屋已实际返还给了黔晟公司，当日起，周显明交付夏卫彬使用的租赁物面积与合同约定相比实际减少，产生了变更原双方之间合同约定的法律效力，依双方签订的《租赁合同》成立的债权权利义务发生了变化，夏卫彬有权以实际使用面积按照未变更的租金支付约定标准向周显明支付租金，周显明亦不得再要求夏卫彬按照原来的使用面积支付租金。综上，本院认为，在2019年6月13日前，周显明依据其与夏卫彬签订的《租赁合同》之约定向夏卫彬收取租金具有事实与法律依据。在2019年6月13日后，周显明应根据其交付面积减少后的租赁物面积收取租金。一审法院对夏卫彬应付租金自2015年就按照与黔晟公司重叠面积予以扣减不当，系未正确适用法律之处理，本院予以纠正。并且，对夏卫彬上诉所持周显明违约的理由，本院不予采纳。因周显明与夏卫彬签订的《租赁合同》约定的租赁面积“套内面积3100平方米”与实际交付使用的面积并不一致，应认定双方在实际履行合同过程中，以出租人履行交付、承租人接受履行的行为对原合同约定面积进行了变更，以租赁房屋的实际交付面积作为对合同履行的认可。并且，双方合同约定以年度作为租金计付期间，每一租赁年度租金即应单独计算，双方合同当事人均有权就某一租赁年度的租金协商进行调整，也有权就某一租赁年度的租金要求按照合同约定履行,结合夏卫彬提交的双方通信记录，在2016年、2017年双方均就租金涨幅由10%降至5%有过协商，由此可认定，双方关于租金涨幅变更协商的效力仅限于每一租赁年度内，并非夏卫彬主张的对全部租赁期间的原合同约定均予变更。具体就周显明请求夏卫彬支付自2015年1月10日起至返还房屋之日止拖欠租金的原审本诉诉请及夏卫彬请求周显明返还非法获取的租金915000元的原审反诉诉请分析，周显明虽然诉请夏卫彬支付自2015年1月10日起拖欠的租金，但其在起诉状中述称夏卫彬是从2016年起未足额支付租金，一审法院根据“禁止反言”规则，对周显明请求的2015年度欠付租金不予支持并无不当。根据双方《租赁合同》约定，2016年1月10日至2017年1月9日期间的月租金为247500元，年度租金为297万元；2017年1月10日至2018年1月9日期间的月租金为272250元，年度租金为326.7万元；2018年1月10日至2019年1月9日期间的月租金为299475元，年度租金为359.37万元。此三个租赁年度，夏卫彬均每年仅支付租金288万元，低于合同约定的年度租金，但周显明并未举证证明其接受了夏卫彬的履行后，就夏卫彬实付租金与合同约定租金的差额主张过权利。也即是，虽然夏卫彬在此三年期间未足额支付合同约定的租金，但周显明对此并未提出异议。且在夏卫彬提交的双方通信部分记录中，能够认定周显明确实作出了同意降低租金涨幅的意思表示。由此，应认定周显明在合同履行过程中默示认可了夏卫彬在此三个租赁年度支付租金的数额，现诉请夏卫彬按照双方合同约定支付此三个租赁年度的租金，与其曾作出的意思表示相悖，应不予支持。2019年1月10日至2020年1月9日期间租赁年度，夏卫彬仅支付了253万元租金，双方合同约定的该期间月租金为329422元，年度租金为3953064元，夏卫彬支付的租金明显低于合同约定的数额且超出合同约定的支付期限未足额支付，而周显明于2019年7月16日提起诉讼系合法主张权利的行为，而夏卫彬未举证证实周显明同意此年度租金调减，周显明主张按照合同约定收取该租赁年度租金具有事实及法律依据，依法应予支持。根据双方合同约定及租赁房屋面积自2019年6月13日变更、双方合同于2019年11月12日解除的事实，2019年1月10日至2019年6月12日期间，租赁面积未变更，约5个月租金为1647110元。自2019年6月13日至合同解除之日2019年11月12日期间约6个月，应按变更后的面积计算租金，周显明取得所有权的租赁房屋套内面积为3284.27平方米，其中由夏卫彬使用的属于黔晟公司的套内面积668.67平方米部分（建筑面积797.98平方米）返还后，剩余3284.27m2-668.67m2=2615.6平方米部分为变更后的合同实际履行面积（本院对此说明如下，黔晟公司取得所有权的总共套内面积818.31平方米范围内，除夏卫彬使用的套内面积668.67平方米部分外，还有交付给案外人贵州坤光贸易经营部使用的套内面积149.64平方米部分，现无证据证实贵州坤光贸易经营部使用的部分面积已返还黔晟公司，使得周显明交付的租赁物面积进一步减少，故对该套内面积149.64平方米不再扣除，夏卫彬可就该部分面积依法行主张权利），与原租赁面积比值为2615.6m2÷3284.27m2=79.64%，对应月租金为329422元×79.64%=262351.68元，6个月租金为262351.68元×6=1574110.08元。2019年11月12日至2020年1月9日期间，双方合同已解除，合同权利义务归于消灭，双方当事人均不再受已解除合同之约定约束。但周显明取得使用权的房屋被夏卫彬占有使用，周显明原审诉请的租金至房屋返还之日止，即包含了合同解除后至房屋返还期间的占用费，其请求夏卫彬参照合同约定的租金标准支付占有使用房屋的占用费并无不当，此时应以夏卫彬实际占有面积为计算基础，故应再扣除黔晟公司取得所有权的总共套内面积818.31平方米范围内，交付给案外人贵州坤光贸易经营部使用的套内面积149.64平方米部分，即3284.27m2-668.67m2-149.64m2=2465.96平方米，与原租赁面积比值为2465.96m2÷3284.27m2=75.08%，对应一个月租金为329422元×75.08%=247330.04元。则2019年1月10日至2020年1月9日期间租金共计1647110元+1574110.08元+247330.04元=3468550.12元，夏卫彬还应支付周显明3468550.12元-2530000元=938550.12元。本院对周显明本诉诉请超出的部分及夏卫彬的相应反诉诉请均不予支持，并对一审判决错误予以纠正。并且，夏卫彬应按照原合同约定剩余租赁年度租金标准的75.08%自2020年1月10日起向周显明支付房屋占用费至租赁房屋返还之日止。关于周显明诉请的逾期付款违约金，因夏卫彬未足额支付2019年1月10日至2020年1月9日期间租赁年度租金违约，双方合同约定了逾期交租的违约金标准，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，夏卫彬应承担支付违约金的违约责任。夏卫彬在诉讼中提出了其不应支付违约金的辩解，概括包含了违约金约定标准过高的意思。周显明因夏卫彬逾期交租产生的损失系资金占用损失，应以该资金被占用后，权利人向金融机构申请贷款产生的利息损失衡量，双方合同约定违约金标准过高，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定予以调减。并且，因双方合同并未约定逾期交租违约金的计付起始日期，应以周显明提起本案诉讼之日作为其主张权利之日起算违约金。故，自2019年7月16日至2019年8月19日，应以欠付租金938550.12元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金，自2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠付租金清偿之日止。关于夏卫彬反诉诉请的装修损失，根据双方合同第六条第3款约定，本案合同在夏卫彬不违约前提下解除后，夏卫彬应将与原房屋结构可分离部分自行拆除，对与原房屋形成添附的部分，不得拆除且应无偿移交给周显明。合同还约定夏卫彬违约时，不得拆除任何设备设施。也即是，双方已约定无论因夏卫彬是否违约，只要合同解除，夏卫彬均不得向周显明主张对其装修部分进行赔偿，故夏卫彬该反诉诉请与合同约定不符，一审法院不予支持并无不当。对夏卫彬所持相应上诉理由，本院不予采纳。关于夏卫彬反诉诉请周显明承担夏卫彬向案外人都匀永鑫小贷公司赔偿的费用问题，因该案外人所有的房屋部分并非周显明向夏卫彬出租的租赁物范围，一审法院不予支持并无不当。关于夏卫彬履行其与周显明签订的《租赁合同》期间，就重复租赁面积与金宁物业公司签订《房屋租赁合同》且向该公司支付了相应费用的问题，金宁物业公司述称该部分房屋系黔晟公司将其所有的租赁房屋面积部分租赁给金宇公司，金宇公司委托金宁物业公司向夏卫彬收取租金，但黔晟公司在一二审中坚持述称涉案房屋是在其不知情的情况下被金宁物业公司出租给夏卫彬，黔晟公司没有授权给金宁物业公司，金宁物业公司出具的授权委托书系金宇公司出具。故金宁物业公司是否有权将涉及的租赁房屋部分面积出租给夏卫彬系须认定之事实，不属于本案审理范围。夏卫彬、黔晟公司应厘清法律关系后依法主张权利，综上，对双方上诉人各自上诉理由中成立的部分，本院予以采纳。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初667号民事判决第一项；二、撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初667号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、夏卫彬于本判决生效之日起十日内向周显明支付欠付租金938550.12元及违约金（违约金以欠付租金938550.12元为基数，自2019年7月16日起参照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠付租金清偿之日止）；四、夏卫彬按照原合同约定剩余租赁年度租金标准的75.08%自2020年1月10日起向周显明支付房屋占用费至租赁房屋返还之日止；五、驳回周显明的其他诉讼请求；六、驳回夏卫彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费收取53646元，保全受理费收取5000元，合计58646元，由周显明负担54368元，夏卫彬负担4278元；以上反诉案件受理费收取17934元，由夏卫彬负担17874元，周显明负担60元。二审案件受理费收取107292元，周显明预交的53646元，由周显明负担49736元，夏卫彬负担3910元；夏卫彬预交的53646元，由夏卫彬自行负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年九月二日书记员 罗 艳