湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0103民初6799号原告：苏爱民，男，1970年5月15日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：罗琴婧，湖南琨霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：于拓。被告：湖南远能置业发展有限公司，住所地长沙市天心区金盆路2号。法定代表人：董奎,系董事长。委托诉讼代理人：段顺红，湖南锐和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，湖南锐和律师事务所律师。原告苏爱民诉被告湖南远能置业发展有限公司（以下简称远能公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗琴婧、于拓，被告远能公司的委托诉讼代理人段顺红、王艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏爱民向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理土地使用权证的违约金人民币49238元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告苏爱民与被告远能公司于2012年4月1日签订了《长沙市商品房买卖合同》。合同对房屋的坐落、建筑面积、总价款、付款方式及期限、产权登记、违约责任、争议解决方式等作出了明确约定。合同签订后，原告履行了按时足额向被告支付购房款2104192元等全部合同义务；被告按约定将房屋交付给了原告但并未按照合同第十七条之约定在2016年1月4日之前办理申请买受人的土地使用权证，直至2016年8月25日才申请办理，逾期234天（同年8月29日办妥），应当支付违约金49238元。因被告权证违约应当支付违约金事宜，原告多次催告并于2018年12月25日向被告发出了要求支付使用权违约金的函，但被告不予理会，遂向法院提起诉讼。被告远能公司辩称：1、原告主张的被告逾期办理案涉土地使用权证的违约天数明显错误。案涉房屋所有权证于2015年2月3日登记办理完毕，被告申请办理案涉土地使用权证的时间为2016年8月25日。根据《合同补充协议》第四条“因土地使用权证的办理必须在所有权证办理完毕后方能进行，所以买卖合同第十七条中约定土地使用权证的申报时间根据所有权办理完成时间顺延”之约定，被告应于2016年2月3日之前为被告申请办理案涉土地使用权证。被告实际申请办理案涉土地使用权证的时间比约定的最晚时间仅晚204天（2016年2月4日至2016年8月25日）。即被告迟延204天为被被告申请办理案涉土地使用权证。2、合同约定的违约金明显过高。被告逾期办理案涉土地使用权证并未影响原告行使权利，更未给原告造成任何实际损失。且案涉房屋一直是出租给卡斯达酒店作为酒店客房使用。合同约定的违约金明显过高，依法应当予以减少。3、本案已过诉讼时效，不应支持原告的诉讼请求。经审理查明：2012年4月1日，原告苏爱民与被告远能公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号201105751304），约定：原告苏爱民购买被告远能公司开发的位于长沙市天心区，建筑面积为309.44平方米，房屋总价款为2104192元。原告应于合同签订之日向被告交付首期房款634192元，余款147万元以按揭方式支付。被告应当在2012年8月31日前将符合约定条件的房屋交付原告使用。合同第十七条关于产权登记的约定：出卖人在交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已交付房价款万分之一的违约金。本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。经双方签字盖章的补充协议与本合同具有同等效力。合同附件四《补充协议》第四条约定，因土地使用权证的办理必须在所有权证办理完毕后方能进行，所以买卖合同第十七条中约定土地使用权的申报时间根据所有权证办理时间顺延。第五条约定，因买卖合同及补充协议履行所发出的（包括但不限于）通知等文件均应采用挂号、邮件、ＥＭＳ方式、传真或在本地报纸刊登等可供查询的方式。上述书面文件送达至买受人在签署买卖合同时预留的（或代收人处）即为有效送达。且对前述文件的形式，双方确认该文件系出卖人发出，须由出卖人经加盖公章（或合同专用章）；如该文件系买受人发出，须由买受人或买受人之授权代理人签署，如买受人为公司或其他组织，还需加盖买受人公章。买卖任何一方的地址、电话、传真有变化，应在7日内以书面形式通知另一方。2012年4月1日，原告依约向被告支付了634192元购房款首付款，被告向原告出具发票。后原告向中国银行股份有限公司长沙市麓谷支行申请个人住房贷款147万元并签订《个人一手住房贷款合同》，中国银行股份有限公司将贷款147万元直接支付至被告远能公司账户。被告就涉案房屋于2015年2月3日办理房屋所有权证。2016年8月25日，被告就涉案房屋向长沙市国土资源局申请办理土地登记，涉案房屋于2016年8月29日办理土地使用权证。原告认为被告逾期办理土地使用权证的行为违反了合同约定，双方由此产生纠纷，原告遂诉至本院。另查明，根据原告提交的本院已发生法律效力的（2018）湘0103民初3156号、（2018）湘0103民初3157号民事判决书所确认的事实，被告于2015年1月4日申请办理房屋初始登记。另，原告于2018年12月25日通过EMS向被告公司住所地长沙市天心区金盆路2号邮寄《要求支付逾期办理房屋初始登记、逾期办理国有土地使用权证违约金的函》，要求被告支付逾期办理初始登记以及土地使用权证的违约金。经查询，该邮件于2018年12月26日妥投，收件人备注他人收（行政部）。对此，被告代理人在庭审中陈述并未收到该函件，在法庭提问阶段陈述不清楚有没有行政部。另查明，《长沙市商品房买卖合同》为格式合同，其主合同中第十七条有关违约责任承担的关键内容，如违约起算时间、违约金计算标准等均为在空白处填空的形式由双方协商确认后填入。合同附件四合同补充协议中第四条对主合同违约起算时间有重大修改与调整，但该条款没有如加注下划线、字体标粗标黑等提醒买受方注意的方式，其修改处字体与条款与该补充协议中其他字体没有区别，原告在庭审中陈述被告对该条款并未作出说明。上述事实，有经原、被告的委托诉讼代理人签字确认的法庭笔录、《长沙市商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、销售不动产统一发票、房屋产权证、土地登记申请书等证据予以佐证。本院认为，原告苏爱民与被告远能公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当严格按照合同约定履行自身义务。原告依约履行支付房屋价款的义务，被告应当按照合同第十七条关于产权登记的约定，在约定时间内办理土地使用权证等义务。现被告迟至2016年8月25日才申请办理国有土地使用权证，违反了合同约定，对此被告予以认可。现双方的争议焦点为：一、逾期办理涉案房屋土地使用权证的起算时间。二、合同约定的违约金计算标准是否过高。三、原告的诉求是否超过诉讼时效。一、关于逾期办理土地使用权证的起算时间。《补充协议》作为主合同即《长沙市商品房买卖合同》的附件，系对主合同相关事宜的补充约定。因《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系格式合同，而《补充协议》第四条关于土地使用权证申请时间顺延的约定，系加重原告责任、与原告有重大利害关系的条款，作为提供格式合同的被告未采取合理的方式提示原告注意。因此，《补充协议》该格式条款应当认定为无效条款。逾期办理土地使用权证的起算时间应从取得栋产权证后365日后开始计算。本案中，因原、被告均无法举证证明取得栋产权证的时间，现原告以被告申请办理房屋初始登记即申请办理栋证的时间2015年1月4日作为办证的计算基点，符合双方有效约定及市场交易习惯，本院予以支持。故根据《长沙市商品房买卖合同》第十七条的约定，被告最迟应于2016年1月4日前为原告申请办理国有土地使用权证，但被告于2016年8月25日申请办理国有土地使用权证（2016年1月4日-2016年8月25日，逾期234日），违反了合同约定，构成违约。被告有关违约天数计算的辩称意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。二、合同约定的违约金计算标准是否过高。关于违约金的计算，合同明确约定为“自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已交付房价款万分之一的违约金。”本院认为，该违约金计算标准系双方当事人约定，不违反法律规定，且日万分之一的违约金计算标准转为年利率仅为年利率3.6%，因此，本院对该违约金计算标准予以确认。对有关被告有关双方约定的违约金过高的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。故对原告诉请按照每日万分之一的标准计算违约金，本院予以支持。被告应支付原告延期办理国有土地使用权证的违约金49238元（2104192元*0.0001元/天*234天）。三、原告的诉求是否超过诉讼时效。要求支付逾期办理土地使用权证违约金属于债权请求权，主张权利的期限应受诉讼时效期间的限制。因双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金，属于继续性债权。现原告主张2016年1月4日至2016年8月25日期间的违约金，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，因《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日施行，故诉讼时效期间应为三年。2018年12月25日，原告通过EMS向被告公司住所地邮寄《要求支付逾期办理房屋初始登记、逾期办理国有土地使用权证违约金的函》，被告公司行政部于2018年12月26日收到该函件，应为有效送达。对被告有关未收到相应函件的陈述，无有效证据支撑，本院对此不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（一）项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”之规定，本案诉讼时效从2018年12月26日重新计算。原告于2020年7月13日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。故对被告关于超过诉讼时效的辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告长沙远能置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告苏爱民支付逾期办理国有土地使用权证的违约金49238元。如被告长沙远能置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取515元，由被告长沙远能置业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭星二〇二〇年九月二十三日法官助理蔡远程书记员刘芬芳附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定清晰的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的清晰之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。