湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终2556号上诉人（原审原告、反诉被告）：何玉霞，女，1992年2月18日出生，壮族，住南宁市江南区。委托诉讼代理人：王小青，岳阳市岳阳楼区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）:广州裕煌投资管理有限公司，住所地：广州市天河区兴民路222号之一（自编号c1栋办公楼）905号房。法定代理人：温永锋，董事长。被上诉人（原审被告）：岳阳裕煌置业有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区站前路与德胜北路交汇处都市华庭1409室。法定代理人：黄桂仲，董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。上诉人何玉霞与被上诉人广州裕煌投资管理有限公司（以下简称广州裕煌公司）和岳阳裕煌置业有限公司（以下简称岳阳裕煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，因不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初10398号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2020年7月16日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。何玉霞及其委托诉讼代理人王小青，广州裕煌公司及岳阳裕煌公司的委托诉讼代理人吴用平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何玉霞的上诉请求:撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、何玉霞与广州裕煌公司签订了《商铺买卖合同》。至一审起诉时，消防验收还没有合格，广州裕煌公司的交付通知不符合交付条件，何玉霞有权解除合同。2、广州裕煌公司的销售行为违反《商品房销售管理办法》第十一条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，因此，签订的《商铺买卖合同》为无效的民事合同。3、签订合同的目的无法实现。何玉霞购买商铺的目的是为了取得固定产权，用于商业经营，解决就业，增加收入，而商铺没有具体的物理隔离，没有固定界线，不符合《房屋登记办法》第十条规定的产权登记要件，致使合同目的不能实现。此外，到现在近两年，整个商铺没有开业，合同目的也不能实现。请求支持上诉请求。广州裕煌公司辩称，一、何玉霞解除合同的条件不成就。1、案涉商铺符合交付条件。商铺系岳阳友协置业有限公司开发建设，早已竣工验收备案，符合法定交付条件。何玉霞所称消防验收是商铺竣工验收合格后的整体装修，不是商铺建筑工程竣工消防验收。广州裕煌公司通过司法程序取得所有权，完成产权登记，出售、交付行为符合法律规定和合同约定。合同未就商铺装修标准、是否必须物理隔离等进行约定，装修改造、经营管理是案外人岳阳伟达嘉商业管理有限公司（以下简称伟达嘉公司），就此问题应向案外人主张权利。关于物理隔离，《房屋登记办法》已经废止。不动产登记部门已向广州裕煌公司颁发案涉商铺的不动产权证书。2、何玉霞的主要合同目的已经实现。广州裕煌公司有能力依约为其办理产权过户手续。何玉霞购买商铺的目的是进行投资，其解除合同应当在法定期限内行使，何玉霞最后一笔付款时间为2018年12月28日，说明其不愿行使解除或自动放弃解除权。二、何玉霞起诉时以行使约定解除权为由请求解除合同，上诉时以行使法定解除权为由请求撤销一审判决并改判，其上诉请求不应支持。三、广州裕煌公司的出售行为合法有效。广州裕煌公司不是《商品房销售管理办法》第十一条所称的房地产开发企业，所涉工程早已竣工备案，销售行为并非售后包租或变相售后包租，且该办法属行政规章，不是法律法规，不导致合同无效或解除。四、何玉霞因超过约定和法定期限行使合同解除权，解除权已归于消灭，合同应当继续履行。请求驳回上诉，维持原判。岳阳裕煌公司辩称，岳阳裕煌公司系广州裕煌公司的委托代理人，岳阳裕煌公司的行为后果都由广州裕煌公司承担。何玉霞一审诉讼请求：一、解除双方签订的《商铺买卖合同》；二、由广州裕煌公司、岳阳裕煌公司返还购铺款84981元及资金占用损失；三、由广州裕煌公司、岳阳裕煌公司承担本案全部诉讼费用。广州裕煌公司一审反诉请求：一、判令何玉霞继续履行商铺买卖合同；二、判令何玉霞立即支付购铺款共计12720元；三、判令何玉霞支付逾期付款违约金13655.24元，并自2019年12月31日起每日按商铺总价款0.2‰的标准计算逾期付款违约金至支付完毕之日止；四、判令何玉霞承担本案全部诉讼费用。一审查明，一、双方无争议的事实。2018年6月3日，以广州裕煌公司为出售方（委托代理人岳阳裕煌公司）、何玉霞为买受方签订《商铺买卖合同》约定:买受方所购商铺位于岳阳市间，作为该商铺的附带条件，买受方承认接受出售方选聘的装修公司提供的设计、施工、安装服务，买受方承诺接受出售方选聘的商场经营管理公司提供的经营管理服务并遵守该公司制定的商场经营管理公约、规定。商铺总价款为人民币127381元;首期购铺款76501元（含定金）于买卖双方签订本合同之日支付，购铺余款50880元于2018年10月1日起按季度分12期（3年）支付完毕，每期支付人民币4240元，支付时间为2018年10月1日起每季度第一个月的头三天内。商铺的交付原则上双方同意交付日期是2018年10月1日前。出售方通过ＥＭＳ发出书面收铺通知书，经买受方或者买受方相关人员签收后，即视为出售方已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，出售方无须承担逾期交铺的违约责任。若出售方逾期交付商铺超过30日，买受方有权单方提出解除本合同，但买受方应在出售方逾期交付商铺的第31日起15日内以书面形式向出售方提出解除合同，如买受方没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为买受方同意继续履行本合同，但出售方应按本条第二款的约定支付违约金；若买受方逾期付款超过30日的，出售方有权单方面选择解除本合同或要求继续履行;若选择继续履行合同，买受方应从逾期付款之日起至实际付清全部总价款之日止，每日应按商铺总价款Ｏ.5‰的标准向出售方支付违约金。合同还对其它事项进行了约定。同日，何玉霞（出租人）与岳阳伟达嘉商业管理有限公司（承租人，以下简称“伟达嘉公司”）就涉案商铺签订《商铺租赁合同》，租期原则上至少为216个月，自2018年10月1日起到2036年9月30日，第一个租赁期在2018年10月1日至2024年9月30日。承租人伟达嘉公司向何玉霞支付年租金8916元或以上金额（税前），伟达嘉公司按季度向何玉霞支付租金2229元或以上金额（税前）。2018年10月1日—2021年9月30日的租金抵扣何玉霞的购房款（商铺买卖合同中载明的房屋总价款为抵扣后的房屋价款）。签订合同后，何玉霞按照合同约定向广州裕煌公司支付了商铺首付款76501元，并按约定支付前二期购铺款8480元（其中一期为2019年1月3日支付），之后何玉霞未再支付购铺款。何玉霞到期未支付的第三、四、五期购铺款为12720元。二、双方有争议的事实。1、广州裕煌公司是否通知何玉霞收铺。广州裕煌公司主张，2018年9月27日，岳阳裕煌公司按照合同约定的地址向何玉霞发出了《商铺交付通知函》，告知何玉霞将根据其与伟达嘉公司签订的《商铺租赁合同》的约定，于2018年10月1日将诉争商铺交付给该公司，由该公司进行运营管理。广州裕煌公司提交了邮寄该通知函的EMS详单，显示他人（同事）代签收。何玉霞称并未收到该通知，本院认为，广州裕煌公司提交的证据证明其已向何玉霞提示收房，对何玉霞的主张不予采信，应认定广州裕煌公司通知何玉霞收铺。2、广州裕煌公司是否承诺免除何玉霞的违约责任。何玉霞提供了一份《职责协议书》，协议的甲方为岳阳裕煌置业有限公司、乙方为中华广场业主，协议载明：“分期付款购铺在办证之前中华广场不追究购买方的违约责任，自办证之日起购买方交清该日期应交的分期款。”黄旭槟在甲方法人代表处签字确认。广州裕煌公司对该证据的真实性予以确认，认为黄旭槟系为伟达嘉的员工，非广州裕煌公司的法人，也非广州裕煌的员工，故其代表行为对广州裕煌公司不发生效力，对该证据关联性不予认可。根据查明的事实，黄旭槟认可曾经代表岳阳裕煌公司向买受方开具过房款收据，故认为何玉霞有理由相信黄旭槟可以代表岳阳裕煌公司，而岳阳裕煌公司系广州裕煌公司的委托代理人，黄旭槟的行为构成表见代理，故何玉霞的违约责任应予以免除。一审法院认为：广州裕煌公司委托岳阳裕煌公司和何玉霞签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。广州裕煌公司委托岳阳裕煌公司通知何玉霞接收商铺，通过EMS向何玉霞发出书面收铺通知书，该交房方式符合合同约定，应该视为广州裕煌公司已经将涉案房屋交付给何玉霞。广州裕煌公司没有逾期交付房屋的违约行为。故此，对于何玉霞要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，由广州裕煌公司、岳阳裕煌公司返还购铺款并支付利息的诉讼请求，本院不予支持；何玉霞应继续履行商铺买卖合同。何玉霞未按照合同约定支付后期的购铺款，已经构成违约，故对于广州裕煌公司要求何玉霞立即支付第三、四、五期购铺款共计12720元的诉讼请求，予以支持。鉴于何玉霞的违约责任已经被免除，故对于广州裕煌公司要求何玉霞承担逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、驳回何玉霞的诉讼请求；二、何玉霞与广州裕煌投资管理有限公司签订的《商铺买卖合同》继续履行，何玉霞于判决生效之日起10日内向广州裕煌投资管理有限公司支付第三、四、五期购铺款共计12720元；三、驳回广州裕煌投资管理有限公司的其他诉讼请求；上述第二项逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；本诉案件受理费减半收取962元，反诉案件受理费230元，共计1192元，由何玉霞承担1021元，由广州裕煌投资管理有限公司承担171元。二审期间，何玉霞向本院提供以下证据：证据一，影视光盘，用以证明广州裕煌公司存在不实宣传，欺骗误导商铺购买。证据二，消防验收意见书，用以证明诉争的商铺在2019年11月11日尚不符合交付条件。证据三，平面布置图，用以证明诉争的商铺无任何物理隔离，不符合办证条件，也不符合合同约定。证据四，生效法律文书，用以说明一审同案未同判。证据五，岳阳楼区人民政府谈话记录，用以证明广州裕煌公司法人代表向全体购铺业主承诺2019年10月1日开业，但至今也不能开业。证据六，房产信息，用以证明广州裕煌公司于2019年元月8日才获得商铺产权，出售行为涉嫌欺诈。证据七，行政处罚决定书，用以证明广州裕煌公司虚假宣传受到行政处罚。广州裕煌公司质证认为，一、对证据一的真实性、合法性、关联性均不认可，首先它是一个打印稿，而且这个里面没有涉及本案的当事人，既没有广州裕煌也没有岳阳裕煌，自然合法性也不存在，与本案无关。其次也不能达到何玉霞的证明目的。二、对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，意见书中明确消防验收的对象为第四层小商品合并为大开间，不是案涉商铺所在工程的消防验收，这两种为完全不同的消防验收，案涉商铺买卖合同中的消防验收为建设工程的消防验收，本案中改造和装修的义务并非裕煌公司，而是案外人伟达嘉公司。三、对证据三的真实性存疑，不能证明合同有约定必须对案涉商铺进行物理隔离的证据，不能达到证明目的。四、对证据四的真实性、合法性认可，对关联性有异议。四份判决书为未生效判决书，其中熊媛一案为和解结案、其他几份为上诉后撤诉，既然没有生效不应作为本案证据予以采纳。五、证据五，无原件核对，对其真实性合法性不认可，对关联性有异议。该承诺并不能成立，广州裕煌公司及岳阳裕煌公司从没有承诺过开业时间。六、证据六，不能达到证明目的，如果认为广州裕煌公司涉嫌欺诈，可向公安机关报案。七、对证据七的真实性、合法性不认可，对关联性也有异议。处罚对象为岳阳裕煌公司，岳阳裕煌公司行为后果为广州裕煌公司承担是指民事行为，并非行政行为。岳阳裕煌公司对证据无质证意见。二审期间，广州裕煌公司与岳阳裕煌公司未向本院提供证据。本院认为，证据一，光盘所记录的相关承诺不是双方签订的合同中约定的内容，不属于交付商铺的必备条件，本院不予采信。证据二，该消防意见不是对商铺建设工程竣工的消防意见，不构成不符合交付条件的理由，对该证据本院不予采信。证据三，商铺没有物理隔离，但不以此证明不能办理产权证，不能达到其证明目的，本院不予采信。证据四，提到的一审判决书，二审时或调解或撤回上诉，不能以此说明二审对类似案件形成最终结论，支持了解除合同的诉讼请求，故本院不予采信。证据五，该谈话记录中无广州裕煌公司及岳阳裕煌公司相关负责人的签订或公司盖章，不能以此说明广州裕煌公司就开业时间作出了承诺，达不到证明目的，本院不予采信。证据六及证据七，与本案不具有关联性，也无法达到可以解除合同的证明目的，本院不予采信。一审查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案的争议焦点为何玉霞主张解除合同、返还购铺款等的请求应否予以支持。一、何玉霞与广州裕煌公司签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的规定，合法有效，合同的约定对双方均具有约束力，双方应按合同的约定履行各自的义务。本案中，广州裕煌公司委托岳阳裕煌公司通过EMS向何玉霞发出《商铺交付通知函》，广州裕煌公司提交了EMS查询单，显示何玉霞已收到，即视广州裕煌公司已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，并无须承担逾期交铺的违约责任，合同对交付商铺的约定条款系合同的主要条款，何玉霞应知悉商铺的交付时间及交付方式，一审对此认定并无不当。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”；第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》（[2003]7号）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。上述法律及司法解释对合同相对人行使合同约定或法定解除权的条件、行使时间等进行了具体规定。本院依据上述规定，对何玉霞主张解除合同理由是否成立评析如下：1、本案中，何玉霞行使合同解除权应在法定期限内行使，且符合合同约定的解除条件或法定的解除条件。2、经审查，案涉商铺所在区域系“中华广场”一至四层整个商场，商场为钢筋混凝土框架结构，商场系可拆分的开放、连通区域，并非全部由单个独自封闭且已进行物理隔离的商铺组成，双方的合同中没有该商铺是否封闭、是否应进行物理隔离的约定，依常理何玉霞也应对其购买的商铺是否为封闭和有无物理隔离的现状知情，故对何玉霞以商铺未进行物理隔离为由，主张广州裕煌公司交付商铺不符合约定的意见，因与客观事实不符，本院不予采纳。3、案涉商铺主体框架结构的消防验收早在双方签订合同前已完成，商铺装修的消防验收，仅是商场开业的前提条件，并非交付的条件，且双方在买卖合同中也没有该约定，故对何玉霞以“商铺未在约定交付的时间内完成消防验收”为由，其可以解除合同的意见，本院不予采纳。4、经审查，何玉霞与伟达嘉公司签订的租赁合同约定，何玉霞收取租金的时间自2021年10月1日起，目前尚未到何玉霞收取租金的时间。案涉商铺所在的商场何时开业与诸多因素有关，且案涉商铺所在商场何时开业，并未损害何玉霞的合同权益，也不必然影响何玉霞取得案涉商铺的产权、收取租金的合同目的的实现，故对何玉霞以该项理由主张解除合同的请求，本院不予支持。5、何玉霞提出销售行为违反《商品房销售管理办法》第十一条规定，该办法第十一条调整的行为主体为商品房开发企业，很显然，广州裕煌公司不是商品房开发企业，该办法是部门规章，不是效力性法律规定，并不因此导致合同无效或解除。综上，何玉霞提出合同解除的条件即非合同约定的解除条件，也不符合法定的解除条件，该请求本院不予支持。一审认定本案合同继续履行并无不当。何玉霞主张返还购铺款及利息的请求，本院亦不予支持。综上，何玉霞的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2242元，由何玉霞负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年九月二十五日书记员  潘 烨