湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7735号原告：上海永升物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市雨花区圭塘街道劳动东路222号旭辉国际广场R3栋架空层。法定代表人：熊军，总经理。委托诉讼代理人：陈五平，男，1971年7月4日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：朱志豪，女，1991年12月24日出生，汉族，住湖南省双峰县。被告：黄彪，男，1983年9月30日出生，汉族，住湖南省涟源市。原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“永升物业公司”）与被告黄彪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈五平、朱志豪、被告黄彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永升物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠物业费共计15,014.4元；2、请求判令被告支付拖欠费用违约金共计28,024.7元（违约金截止到2019年7月31日）；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月1日，被告入伙旭辉御府小区，与上海永升物业管理有限公司长沙分公司正式确立了《前期物业服务合同》合同关系，合同约定，由上海永升物业管理有限公司长沙分公司为被告所在的旭辉御府小区提供物业服务，并按规定收取物业服务费用。直至2020年12月31日，原告已按照上述协议的相关规定，尽职尽责地履行了其物业服务义务，但在合同履行期间，虽经原告方多次催缴，被告拒不支付2015年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费共计15,014.4元。由于被告故意拖欠物业费的行为已经构成严重违约，因此依照合同法约定，被告应支付从逾期之日起每日千分之三的违约金，共计43,039.1元（违约金截止到2019年7月31日）。被告作为旭辉御府小区业主，经原告多次催缴其仍无故拖欠2015年4月1日至2020年度物业费的行为严重违反了合同的约定，造成了原告方重大利益损失。现原告特依法诉诸法院，望法院支持上述诉讼请求以维护原告合法权益。被告黄彪辩称：我会在2020年11月底把物业费给物业公司，滞纳金就希望免了，诉讼费我会承担。其实就是因为疫情原因，经济紧张，我手里也没有拿到钱。经审理查明：2018年9月21日，长沙旭海房地产开发有限公司（甲方，以下简称“旭海公司”）与永升物业公司（乙方）签订了《旭辉·御府前期物业服务合同》。合同载明：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对旭辉·御府（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。合同第六条约定住宅和公寓物业服务费按1.8元/月·平方米，由业主按其拥有物业的建筑面积缴费，合同第七条约定，物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年三月三十一日前（每次缴费的具体时间）履行缴纳当年物业服务费的义务。如逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。合同还就物业服务的内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护等进行了约定。被告黄彪系旭辉御府小区8栋1201房业主，房屋建筑面积120.92平方米，物业服务费收费标准为每月1.8元/每平方米。黄彪自2015年3月1日至2020年12月31日未向原告永升物业公司缴纳物业服务费。原告书面催要未果，遂起诉至本院。另查明：永升物业公司于2017年向本院起诉，请求判决被告黄彪支付2015年3月1日至2016年12月31日的物业费4,935.1元及违约金4,935.1元。本院于2018年2月26日作出（2017）年湘0104民初3073号《民事判决书》，判决限被告黄彪支付原告永升物业公司物业服务管理费（自2015年3月1日起至2016年12月31日止）4,561.2元并支付永升物业逾期违约金1,000元。上述事实，有到庭当事人当庭陈述及《旭辉·御府前期物业服务合同》、《房屋所有权证》、《物业管理费用催款函》、照片等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，长沙市岳麓区旭辉·御府小区的建设单位旭海公司与永升物业公司签订的《旭辉·御府前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。黄彪作为旭辉御府小区8栋1201号房屋业主，该合同对其具有法律约束力。原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，被告未按合同约定缴纳物业费，应当承担违约责任。但原告诉请被告支付的2015年4月1日至2016年12月31日期间的物业费系重复起诉，违背了民事诉讼“一事不再理”的原则，本院不予支持，故对原告请求判令被告支付拖欠物业费共计15,014.4元的诉讼请求，本院予以部分支持，依法确认被告需支付原告2017年1月1日至2020年12月31日的物业费10,447.49元，对原告此项诉请的超出部分，本院不予支持。被告所欠原告2017年1月1日至2019年12月31日的物业费为7,835.62元。合同约定每日千分之三的违约金过高，考虑到被告拒交物业费的违约行为可能给原告造成的实际损失，根据公平原则及相关法律规定，本院酌情确定被告需支付原告自2017年1月1日截至2019年7月31日的违约金1,560元，故对原告请求判令被告支付截至2019年7月31日违约金28,024.7元违约金的诉讼请求，本院予以部分支付，对此项诉请的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告黄彪于本判决生效之日起五日内支付原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司物业费10,447.49元；二、限被告黄彪于本判决生效之日起五日内支付原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司违约金1,560元；三、驳回原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费876元，减半收取438元，由原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司负担100元，由被告黄彪负担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二〇年九月十六日法官助理邓家欣书记员陈文凤附适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。