广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18573号原告：叶伟清，男，汉族，1964年10月10日出生，住广东省广州市珠海区*************。公民身份号码440************814。委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝晃煊，广东星宇律师事务所律师。被告：肖景尧，男，汉族，1989年12月1日出生，住广东省佛山市禅城区**********。公民身份号码440************831。委托诉讼代理人：梁斯颖，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺渊，广东卓盈律师事务所实习律师。原告叶伟清与被告肖景尧房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢淑芬、邝晃煊、被告肖景尧及其委托诉讼代理人梁斯颖、贺渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金64511元；2.被告支付因逾期支付上述费用而产生的违约金（违约金以每月逾期支付的租金为本金按日千分之五的标准从每月11日起算，计至实际支付之日止，暂计至2020年6月30日为28616.61元）；3.被告支付免租期内租金57630元；4.被告支付律师费14537元；5.本案受理费由被告承担；6.没收履约保证金61182.58元。事实和理由：原告与被告签订了《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同（补充）》，约定由被告承租原告位于佛山市禅城区********，租期从2019年9月1日起至2022年8月31日止。合同还约定被告应于每月10日前交纳当月租金及其他费用，逾期交纳的，须从约定交纳之日起至实际支付之日止每日按5‰的标准支付违约金。自2020年3月起，被告不按时支付相应费用。2020年5月31日，被告向原告提交《商铺退还通知》，单方提前终止合同。截止至2020年5月31日，被告共拖欠了2020年3、4、5月租金共64511元，截止至2020年6月30日，产生违约金28616.61元。另，根据合同约定，被告提前终止合同，原告有权追收免租期内的租金，免租期为2019年9月1日至2019年11月30日，租金合计57630元。原告认为，被告逾期支付租金及相应费用的行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益。为此，原告委托律师诉至法院，支付了律师费14537元。请求法院依法查明，望判如所请。被告辩称：第一，原告不应就其无理主张的违约金额要求赔偿，其要求被告支付2019年10月、11月及2020年1月、2月租金的违约金没有任何事实与法律依据。根据《商铺租赁合同（补充）》第三条第4项约定：“双方关于税金的特别约定：本合同第三条内含计税金额8004元/月，税费为983元/月，剩余金额及其他条款所述的金额均为不含税金额；如乙方需要开具发票，甲方每月收取的实际租金标准为上列租金列表租金加上相应税额（包括但不限于：房产税、土地使用税、增值税、个人所得税等等）后的总金额”，由此可知原告与被告约定的2019年9月1日至2019年11月30日装修免租期内支付的983元租金实质上为应向税局缴纳的税费。原告作为出租方，应当承担商铺租赁税费的缴纳义务，并每月向被告开具发票。实际上原告并未按照合同约定以及相关税务法律规定，每月按时向被告提供发票，直至2020年4月才将2019年9月至2020年2月共计六个月的发票一次性提供给被告，并要求被告支付2019年10月、11月及2020年1月、2月每月983元税费的违约金。原告主张产生的违约金并非由被告违约行为造成，应为原告未履行代开发票义务、迟延纳税行为的过错，因此原告主张的该部分违约金无事实及法律依据。第二，被告并非因未能全面履行本合同各项义务而导致本合同解除，因疫情原因对被告所经营的商铺影响重大，构成不可抗力事由，并非被告过错，原告主张被告支付免租期内租金无事实及法律依据。被告承租原告商铺，系计划设立“嘻饮力”品牌饮品店，需要对商铺进行装修改造，即2019年9月1日至2019年11月30日为双方约定的装修免租期。被告除进行装修、采购材料、招募员工等进行经营前的准备工作外，在此期限内并不能通过商铺获得较多的经营收入。因此免除期的约定，从原则上看是对承租方的一种扶持，也是为了该商铺物业今后更好地运营，给出租方带来更好的租金回报。被告自开业以来，不断向饮品店进行投入，努力进行推广与宣传，但因所在商铺物业、招商公司宣传力度原因以及2020年开年以来的疫情原因，营业情况长期出于惨淡状态，给被告造成巨大的经济压力负担，即使度过了短暂的免租期，被告依旧在向原告申请租金减免优惠的政策。因此被告并未有任何违约动机，在承租商铺以来一直在尽力履行合同各项义务，按时缴纳水电费、物业费等，最终因疫情不可抗力原因严重影响商铺运营，实在无力承担高额的租金费用，于2020年5月进行退场。关于原告与被告签订的《商铺租赁合同（补充）》中关于违约责任“附条件免租期”的条款显然为霸王条款，双方权利义务严重不对等，均是原告免除自身责任、加重被告一方责任义务、排除被告主要权利的格式合同，该部分违约责任的约定应属无效。另外关于原告主张该免租期租金金额，该金额亦无任何合同依据，加之在被告无力履行合同情况下，原告主张没收履约保障金、违约金、免租期租金明显过高，请求法院综合考虑疫情影响因素、合同格式条款无效、以实际损失为限等原则予以降低答辩人应承担金额。第三，即使法院仍认为被告存在违约行为，原告既要没收履约保证金61182.58元，还要主张被告支付违约金28616.61元，总违约金过高，应予以调整。履约保证金的本质就是预先支付的违约金，保证金条款及违约金条款不应合并适用，即使同时适用也不应当超过原告所受损失的百分之三十。在合同中约定的履约保证金，虽产生的是担保责任，但同时也具有补偿性与惩罚性的双重属性，因此保证金与违约金的作用是一样的，都是作为违约之后对守约方的补偿，而且根据平等、等价有偿的原则以及违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的损失。所以如果主张保证金与违约金并用，则产生的是双倍违约金，对于被告来说过分超出应当承担的赔偿责任，而对于原告来说并非补偿而是获益。就《商铺租赁合同（补充）》约定的履约保证金条款（第三条第2项）来看，亦是原告设置的霸王条款、格式条款，完全限制了被告权利，应属无效条款，原告无权没收履约保证金，保证金应当用于抵扣答辩人欠缴的租金费用。原告在本合同履行受到的损失也仅仅是未支付的租金的本金及利息损失，而利息损失则最多按法院最高可酌定支持的民间借贷年利率24%计算利息损失，违约金则最多是其实际利息损失的30%，即违约损害赔偿最多是利息损失乘以1.3倍计算，故原告诉求没收履约保证金及要求被告支付违约金28616.61元，明显过分高于原告的实际损失百分之三十。根据，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由此可见，判定违约金数额应从合同的履行情况、当事人的过错程度等多个方面综合衡量，且不超过当事人实际损失30%，而原告诉求的保证金、违约金总额无论从哪个方面来看均过高，有违公平原则，请求法院予以驳回。第四，被告并非由于自身过错导致合同无法履行，并不属于违约行为，原告主张被告承担本案律师费用无事实及法律依据。被告承租原告的商铺（位于禅城区人民路潮圣街），附近道路施工和围蔽的遮挡导致客流量较低，生意惨淡，被告难以维持商铺每月开销，亦曾联名众多商户申请减租免租。就《商铺租赁合同（补充）》的履行情况而言，被告与原告素未谋面，被告是通过名为“南国集团”的招商公司而入驻商铺，一切商铺租赁事宜均由“南国集团”招商部人员进行对接（包括相关推广宣传、租金缴纳、申请减租免租等事宜）。“南国集团”招商部门实际上在吸引商户、宣传推广方面存在诸多问题与瑕疵，导致商业街人流量少，直接影响各商户生意状况。“南国集团”在2019年8月曾宣称商家入驻后，将大力开展开业的宣传推广活动和持续性的热度活动，以商圈经营（岭南商圈）模式吸引被告入驻商铺。但在被告入驻场地后完全与“南国集团”宣传不一样，岭南商圈办的所有活动都与被告经营商铺无关，承诺举办的推广活动未举行。因此这亦导致商铺生意不景气，人流量稀少。“南国集团”作为招商主体，系有义务对因其与原告建立租赁合同关系的商铺具有推广宣传的义务，但根据被告自开业以来的运营状态，“南国集团”并未有举办有效的宣传活动，甚至在策划活动时，“南国集团”策划经理称需要商户配合活动，要求商户自行购买音响设备，然而购置设备后一次活动都未举办，被告遂不得已自行聘请推广公司进行宣传。自2020年新冠肺炎疫情爆发以来，各行各业均惨遭重创，尤其是被告经营的饮品店，对于餐饮行业来说迟延复工开业、不得进行堂食是致命打击，被告既要承担商铺运营成本，又不得恢复正常营业维持运营，不可抗力的持续影响直接致使被告结束营业、终止合同关系。被告在无力承担多个月租金费用的压力情况下，也曾多次寻求原告及“南国集团”帮助，希望进行友好协商，实际上被告无法联系到原告，作为招商主体的“南国集团”亦反复回避被告及各商户主，迟迟不能给任何减免意见，直至2020年6月径直起诉被告。因此被告并没有过错，被告亦是希望可继续履行合同并经营好商铺，因无力承担租金并非违约行为，应为不可抗力影响导致，因此由被告承担律师费用系无法律依据的。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法查明事实，作出公正的判决。原告在诉讼中举证：1.原告、被告身份证、不动产权证，证明原、被告主体资格。2.《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同（补充）》、《确认书》，证明原告与被告之间的租赁合同关系合法有效，被告单方提前终止合同，应按《商铺租赁合同（补充）》的约定承担相应的违约责任，原告的各项诉求均有合同依据。3.关于敦促支付租金等费用的函、邮政快递单、快递单投递结果查询截图，证明2020年5月28日，就被告拖欠租金事宜，原告委托律师向被告发函催告被告支付租金及违约金。4.《商铺退还通知》，证明2020年5月31日，被告单方提前终止合同并返还商铺予原告。5.《民事委托代理合同》，证明原告为实现债权而产生律师费14537元。6.聊天记录截图、《关于2020年2月份租金收取通知》，证明由于疫情影响，原告已给予被告租金优惠。被告在诉讼中举证：1.《品牌协议书》（合同编号：2019）、《合作协议书》（合同编号：2019）、《收款收据》4张，证明被告承租原告商铺是用于开设品牌饮品点，为达到营业目的需要使用品牌装饰，对承租商铺进行装饰装修，也证明被告为设立该饮品店投入了大额的品牌使用费及技术培训费。2.《核准开业登记通知书》、《核准个体工商户注销登记通知书》，证明被告营业时间短暂，更因为疫情原因实际开业时间不到半年，加上2019年9月1日至2019年11月30日的免租期，基本每月营业额较低。3.《装修预算单》、《送货单》（编号0001486），证明被告因装修承租商铺的投入，远大于自开业到结业以来的营业额。4.《广州大事件网络科技有限公司推广服务合同》、《商家推广服务协议》及《收据》（编号2052541），证明因“南国集团”招商公司对潮圣街（承租商铺）宣传不力，未能达到各商户的效果，被告为了提高经营饮品店营业额，自行委托两家网络推广公司进行品牌宣传，增加了投入成本。5.免租申请，证明被告曾联名多家商户主向“南国集团”申请减租免租，对于所承租商铺段施工问题各商户主予以确认。6.微信聊天记录（72岭南商圈食品群），证明疫情原因餐饮行业迟迟不能恢复堂食，疫情、政府的管控行为对被告重新营业造成严重影响。7.人民路35铺租金优惠申请、尹秀松微信截图，证明“南国集团”招商部工作人员曾向公司内部为被告商铺申请减租优惠，并且对于被告惨淡的营业情况招商公司亦是知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据1中的不动产权证及证据5，原告能够提供原件核对，本院确认其真实性。被告提交的证据1-4，被告能够提供原件核对，本院确认其真实性；证据6，无法核实该证据的真实性，且与本案无关，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年8月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将其所有的位于广东省佛山市禅城区********出租给乙方作经营场所使用，租赁期自2019年9月1日起至2022年8月31日止；自2019年9月1日起开始计收租金，租金按每月8004元的标准计算，除租金外，该租赁房屋所产生的其他费用仍由乙方自行承担。同年8月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同（补充）》，主要约定：第一条租赁标的物1、甲方同意将位于广东省佛山市禅城区********、建筑面积约80.04平方米按现状出租给乙方作经营场所使用，乙方已对甲方所出租的商铺做了充分了解，自愿承担。第二条租赁期限1、本合同租赁期限自2019年9月1日起至2022年8月31日，共3年。2、甲方于2019年9月1日前向乙方移交商铺钥匙，并办理签收手续。3、其中2019年9月1日起至2019年11月30日为装修免租期。第三条租金及有关费用约定1、在租赁期内，乙方应按以下第1.1项约定的方式向甲方交纳以下租金。1.1固定租金方式（以每间计算）：缴费期间缴费金额（元/月）2019.09.01-2019.11.309832019.12.01-2020.08.31201932020.09.01-2021.08.31211542021.09.01-2022.08.31221632、履约保证金：乙方须签署本合同向甲方交纳61182.58元（含3个月管理费押金2353.18元，水电费押金1200.60元）作为履约保证金，合同生效。在合同履行期间，乙方应保证履约保证金的完整，不得以履约保证金抵销租金及其他欠费之用；若乙方严重违反本合同约定，甲方有权没收履约保证金，并有权追讨因乙方违约所造成的经济损失。3、乙方须于每月10日前足额交纳当月的租金及其他费用（如有）。4、双方关于税金的特别约定：本合同第三条内含计税金额8004元/月，税费为983元/月，剩余金额及其他条款所述的金额均为不含税金额；如乙方需要开具发票，甲方每月收取的实际租金标准则为上列租金表列明租金加上相应税费后的总金额。第四条商铺用途及经营类别1、租赁商铺的用途为商业用途，乙方承租该商铺用于经营：嘻饮力茶饮。第十条违约责任2、因甲方违约导致合同解除的，甲方须向乙方双倍返还履约保证金；因乙方违约导致合同解除的，乙方无权要求返还履约保证金。一方违约导致另一方经济损失的，违约方还应给予赔偿。4、乙方逾期缴付租金及其他费用（如有）的，须从约定缴付之日起至实际缴付之日止，每日按总欠款金额5‰向甲方支付违约金；逾期30天仍未缴清各项费用的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺。6、本合同第二条第3项的免租期为附条件免租期，甲方同意附条件免除乙方交纳装修期间的租金，所附条件为合同正常履行完毕。即：甲方暂时免除乙方交纳装修期间的租金，乙方实际从约定装修期届满之日起交纳租金；乙方全面履行完本合同各项义务的，甲方不再收取上述暂免的租金。但是，如果乙方未能全面履行本合同各项义务的导致本合同提前终止或解除的，甲方有权追收、乙方有义务补交上述暂免的租金。8、因乙方过错导致引起的纠纷，乙方须承担甲方因此而支出的律师费用。同日，原告与被告签订《确认书》，确认双方上述签订的《商铺租赁合同》仅为方便被告办理营业执照等相关手续之用，租赁涉案商铺涉及双方权利义务的各项约定，概以上述《商铺租赁合同（补充）》为准，《商铺租赁合同（补充）》为处理双方在租赁过程中发生纠纷的唯一依据。2020年5月31日，被告出具《商铺退还通知》，确认其已清空涉案商铺内物品，即日起向原告退还商铺，终止租赁关系。2020年6月30日，原告与广东星宇律师事务所签订《民事委托代理合同》，因原告与被告租赁合同纠纷一案，聘请广东星宇律师事务所提供法律服务，本案的律师费为14537元。诉讼中，原、被告确认：双方均系按照《商铺租赁合同（补充）》的约定实际履行。2019年11月、12月期间，涉案商铺外的道路施工进行围蔽。被告于2020年5月31日将涉案商铺移交给原告。原告陈述：原告主张被告拖欠2019年10月、11月、2020年1月、2月的租金3932元（983元/月×4个月），及2020年3月至2020年5月的租金60579元（20193元/月×3个月）。原告已为被告减免了2020年1月、2月的租金（不包含税费），已在诉讼请求中予以扣除。原告主张免租期是免除租金，但无免除税费，故被告应支付免租期租金57630元【（20193元/月-983元/月）×3个月】。原告尚未向律师事务所支付本案律师费。被告陈述：被告对原告主张的诉讼请求第一项的租金欠费期间及金额无异议。另查明：涉案佛山市禅城区*******的产权人系原告，房屋建筑面积80.04平方米。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同（补充）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据涉案《确认书》的约定，双方确认以《商铺租赁合同（补充）》作为处理涉案商铺租赁纠纷的唯一依据，故双方均应按照《商铺租赁合同（补充）》的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付租金的诉请。根据合同约定，被告负有依约向原告支付租金的义务。现原告主张被告拖欠2019年10月至2020年5月（不包含2019年12月）的租金64511元未支付，被告对该欠租期间及金额不持异议，本院对此予以确认。故，被告应向原告支付上述期间拖欠的租金64511元。对原告的该项诉请，本院依法予以支持。关于原告主张没收履约保证金的诉请。根据现有的证据及双方当事人的陈述，被告于2020年5月31日将涉案商铺交还予原告，原告对此予以确认，双方之间的租赁合同关系已事实解除。被告于合同期限未届满前退租，导致合同解除，且存在拖欠租金的行为，其已构成违约，确对原告造成一定损失，故根据涉案《商铺租赁合同（补充）》关于“若乙方严重违反本合同约定，甲方有权没收履约保证金……”的约定，原告主张没收被告已支付的履约保证金，合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金、免租期内租金、律师费的诉请。原告诉请主张没收履约保证金，并同时主张被告支付违约金、免租期内租金以及律师费。针对被告的违约行为，本院已支持原告关于没收履约保证金的诉请，足以弥补原告的损失，故本院对原告主张的上述各项费用不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告肖景尧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶伟清支付租金64511元；二、确认《商铺租赁合同（补充）》项下的履约保证金61182.58元归原告叶伟清所有；三、驳回原告叶伟清的其他诉讼请求。如被告肖景尧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2349元，由原告叶伟清负担1057元，被告肖景尧负担1292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年八月十日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。