广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4489号上诉人（原审原告）：张福兰，女，1968年10月3日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区***************，公民身份号码：440************542。委托诉讼代理人：魏六平，广东普发律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄欢，广东普发律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘荡，男，1962年10月5日出生，汉族，住广东省东莞市东城区************，公民身份号码：522************816。委托诉讼代理人：陈军，广东海联泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕芳，广东海联泰达律师事务所律师。原审第三人：东莞市强信房地产中介服务有限公司。住所地：东莞市东城区*********右侧，统一社会信用代码：914**********609XJ。法定代表人：彭王强，该公司执行董事。原审第三人：东莞市强信房地产中介服务有限公司莞城分公司。住所地:东莞市莞城街道北隅社区**********，统一社会信用代码：91441900MA4UKEUK3R。负责人：龙娟娟。上诉人张福兰因与被上诉人刘荡、原审第三人东莞市强信房地产中介服务有限公司（以下简称强信公司）、东莞市强信房地产中介服务有限公司莞城分公司（以下简称强信莞城分公司）房屋买卖合同一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初30990号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张福兰向一审法院起诉请求：1.刘荡继续履行合同（编号为NO：0000190），配合张福兰办理过户、完税等手续，将东莞市东城区*************屋产权更名登记在张福兰名下，强信莞城分公司协助张福兰与刘荡办理完成过户、完税手续；2.本案诉讼费由刘荡承担。后张福兰提交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：1.解除张福兰、刘荡及强信莞城分公司三方签订的二手房买卖合同（编号为NO：0000190）；2.刘荡返还张福兰定金10000元，赔偿张福兰损失218816元；3.本案的诉讼费由刘荡承担。一审法院判决结果：一、确认张福兰与刘荡及强信莞城分公司于2016年10月5日签订的《房地产买卖（转让）合同》（合同编号：NO.0000190）已于2017年4月1日解除；二、刘荡于判决发生法律效力之日起三日内向张福兰返还定金10000元；三、驳回张福兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案一审受理费2366.12元（张福兰已预交），由张福兰负担2262.71元，刘荡负担103.41元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初30990号民事判决书。张福兰上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判为2019年11月15日解除张福兰与刘荡、强信莞城分公司于2016年10月5日签订的《房地产买卖（转让）合同》，撤销一审判决第三项，改判为刘荡赔偿张福兰损失218816元；2.一、二审诉讼费由刘荡承担。事实与理由：一、一审法院认定的2017年4月1日解除张福兰与刘荡签订案涉合同是错误的。首先，刘荡没有客观、真实的提供证据证明该合同此时已解除，法院仅凭一份复印件，没有核对原件，不能认定该证据的真实性。1.强信莞城分公司作为中介方系合同的当事人，与本案有关联性，其言行及情况说明只是单方陈述，刘荡也只是手机截图复印件，没有其他证据予以佐证，且刘荡的陈述与强信莞城分公司的情况说明相一致，不排除双方有利益关系，不排除刘荡与强信莞城分公司虚假陈述的嫌疑。2.强信公司法定代表人彭王强2017年5月9日发了一份彩信给张福兰证明其在积极推进合同履行，然而其在情况说明中提到刘荡及其自己有在2017年4月1日打过电话给张福兰要求解除合同是真实的，那么为何在2017年5月9日又发送彩信给张福兰告知合同已在东莞市存量房买卖合同中登记备案，合同正在推进中。情况说明是主观陈述，彩信是客观存在，两份证据相互矛盾，一审法院没有通过证据规则予以排除，不应采信强信公司的情况说明。3.自从2016年7月1日实施不动产权证开始，房管所不能办理如案涉房屋类型的过户交易手续。强信莞城分公司作为房地产交易的专业中介机构，离案涉房屋的地理位置较近，且类似房屋在东莞市普遍存在，影响很大，时间较长，强信莞城分公司不可能不知道在组织三方签订合同时案涉房屋不能办理过户的事实。但其仍在2016年10月5日组织三方签订合同，显然是为了获取居间费。由此可知，强信公司、强信莞城分公司从签订合同开始就存在主观恶意，其出具的情况说明不应采信。且情况说明表述“2016年12月底通知双方去房管所办理过户”，2016年12月底房管所根本不能办理过户（东莞阳光网房管局回复可证）,强信莞城分公司明知不能办理过户的情况下，仍陈述有通知张福兰夫妇到房管所，明显是虚假陈述。4.按照当时的交易环境，如刘荡在2017年4月1日解除合同，后又不能与他人交易，又面临违约风险，得不到任何利益情况下，解除合同有违常理。同理，强信莞城分公司在不能交易的情况下解除合同，拿不到佣金，也没有任何好处，也不会主张解除合同，对张福兰来讲，案涉房屋房价上涨，更不可能会主张解除合同。5.从合同法立法目的看，合同一经成立不能随意解除。案涉房屋仅是暂时不能交易并不能导致合同目的不能实现，最终在一定时间内可以处理好相关问题，办理过户交易的。一审法院应当判定继续履行，而不是在张福兰没有收到任何解除合同通知情况下，片面采信情况说明，判定在2017年4月1日解除三方合同。且刘荡在诉讼期间，于2019年11月15日恶意将案涉交易房屋转让给案外人涂全秀，刘荡违约，导致合同目的不能实现，故解除合同时间应为2019年11月15日。二、一审法院认定不能交易的原因归责于双方当事人的责任属事实错误。1.刘荡的房屋是属于房改房、福利房、集资房中的一种，没有缴纳土地出让金，是不能上市交易的，其明知不能交易仍挂牌出售。2.双方于2016年10月5日签订合同前案涉房屋就不能交易了。由东莞阳光网问政平台2016年8月4日、10月19日咨询、投诉的帖子及房地产管理局的官网回复可知，在签订案涉合同前该类房屋就不能交易了，但刘荡仍挂牌出售，强信莞城分公司仍组织三方签订案涉合同。三、一审法院适用法律错误。在违约责任没有划清的情况下适用《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条、合同法第九十四条、第九十六条的规定是错误的。张福兰在整个交易中都恪守合同要求，由于刘荡房屋存在瑕疵及其主观恶意等原因，导致不能过户，责任在于刘荡，不应适用上述法律规定。四、刘荡在张福兰要求其履行合同办理过户手续及诉讼期间恶意以低于市场价20多万元将案涉房屋卖给了案外人涂全秀，一房二卖，造成张福兰损失巨大，根据相关法律规定，刘荡应返还定金，赔偿张福兰损失218816元。刘荡辩称，1.张福兰的上诉事实及理由是不妥当的，其一审中提及过多次且重复的。2.刘荡坚持一审的代理意见及相关证据材料所反映的情况。同意一审判决结果。强信公司、强信莞城分公司未在法定期限内向本院提交书面的陈述意见。二审中，当事人没有提交新的证据本院经审理对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对张福兰上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案的争议焦点在于：张福兰的上诉请求是否应予支持。对此，本院分析如下：强信公司、强信莞城分公司作为居间方，全程参与交易过程，了解交易事实，其详细陈述了张福兰与刘荡买卖房屋的全过程，其陈述与刘荡的陈述相一致，且明确2017年4月1日刘荡及强信莞城分公司均有打电话通知张福兰解除合同，当天强信莞城分公司将案涉房屋钥匙及房产证原件退还刘荡。张福兰主张刘荡与强信公司、强信莞城分公司作虚假陈述，与事实不符，仅有其个人陈述，并未提交任何证据予以佐证，本院对张福兰的主张不予采信。案涉《房地产买卖（转让）合同》约定办理过户手续的时间为2016年12月30日，即张福兰最迟于当天已得知案涉房屋无法办理过户手续的情况。退一步讲，即使强信莞城分公司于2017年5月9日曾发彩信给张福兰推动案涉合同的履行，但亦未见张福兰对强信莞城分公司的彩信作出明确答复，不能证明案涉合同尚未解除；且张福兰未能合理解释为何时至2019年7月期间才要求刘荡继续履行合同，故本院对张福兰主张案涉合同尚未解除，刘荡存在过错的主张不予支持。一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，张福兰的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4582.24元，由上诉人张福兰负担。张福兰已预交50元，仍应向本院补交4532.24元。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  李远伦审判员  邓晓畅二〇二〇年九月三日书记员  袁云清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。