温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初4513号原告：林俊，男，1987年1月1日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：林锋，北京炜衡（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍碧银，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被告：黄文忠，男，1965年4月24日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告：袁小燕，女，1969年6月26日出生，汉族，住温州市鹿城区。第三人：温州市滨江新区建设管理中心，住所地：温州市鹿城区杨府山涂村新田园五组团4幢（综合楼）。法定代表人：毛小聪，主任。委托诉讼代理人：张奕，浙江联英律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文文，浙江联英律师事务所律师。原告林俊与被告黄文忠、袁小燕，第三人温州市滨江新区建设管理中心房屋买卖合同纠纷一案，原告林俊向本院提起诉讼，本院立案受理后，原告林俊提出财产保全申请，本院依原告林俊的申请查封了被告黄文忠、袁小燕名下坐落于温州市鹿城区××幢××室的安置房。并依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告林俊的委托诉讼代理人林锋，被告黄文忠、袁小燕，第三人温州市滨江新区建设管理中心的委托诉讼代理人张奕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林俊向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告与原告于2014年10月13日签订的《协议书》合法、有效；2.请求法院判令二被告办理坐落于上美小区6幢705室（即原Ｅ18上美小区10幢705室）《不动产权证书》，并将该产权变更过户至原告名下；3.请求判令二被告与第三人办理坐落于上述安置房结算房款手续；4.请求判令二被告向原告办理坐落于上述安置房的交付手续；5.请求判令二被告向原告支付从2017年7月30日起至2019年12月1日的租金损失99283元（暂定月租金为3500元，建筑面积132.27平方米，具体以评估为准）；6.请求判令二被告向原告退还2.73万元购房款；7.请求判令本案的诉讼费用由各被告负担。审理中，原告明确其第二、三、四项诉讼请求为：2.请求法院判令二被告协助原告办理坐落于上美小区6幢705室（即原Ｅ18上美小区10幢705室）《不动产权证书》，并协助原告将该产权变更过户至原告名下；3.请求判令二被告协助原告与第三人办理坐落于上述安置房结算房款手续；4.请求判令二被告协助原告向原告办理坐落于上述安置房的交付手续；其他诉讼请求不变。事实与理由：被告自愿将其所有的坐落于温州市鹿城区××路××弄××号房屋因拆迁而取得安置期房中建筑面积为135平方米出售给原告，双方于2009年1月13日签订了《房屋卖尽契》，约定：1.安置期房总房款为135.5万元，安置地点为温州市鹿城区中心区31号地块（具体坐落以摸文定位为准）；2.被告负责缴清造价款及领取房屋所有权证、土地使用权证交于原告，并协助原告林俊共同到有关部门参加摸文及办理过户手续。签订该协议后，原告向被告支付了130万元购房款。原告向被告支付该购房款后，因被告拒不配合原告签订正式拆迁安置协议以及摸文定位，故原告于2011年12月1日向贵院提起诉讼，经审理，贵院判决确认被告享有的坐落于温州市鹿城区中心区31号地块之135平方米拆迁安之权益归原告享有；判决后，被告黄文忠不服并向温州中院提起上诉，温州中院于2012年5月25日作出判决驳回黄文忠的上诉、维持原判。2014年10月13日，因安置政策处理调整，原、被告同意将上述涉案的安置期房调整在E18地块（即上美小区）摸文定位，并签订了《协议书》，双方约定，1、在被告摸文定位后，由被告负责到拆迁办缴清所有的结算款（包括结算房款、水、电、煤气等）；2、涉案安置房登记在被告名下的所有税费由被告承担；3、若涉案安置期房的建筑面积小于135平方米的，被告按每平方米1万元的价格退还给原告，若超出135平方米，由原告缴清。签订该协议后，原告陪同二被告于2014年10月15日将涉案安置期房摸文定位在温州市鹿城区E18地块10幢705室（即上美小区10幢705室），建筑面积为131.12平方米。2017年，原告发现涉案安置房于2017年7月20日已具备与拆迁办温州市滨江新区建设管理办公室办理结算房款和交付手续；另外，按照上述约定，被告应向原告退还38800元【（135平方米-131.12平方米）×10000元】的购房款，故原告多次要求被告办理涉案安置房结算房款和交付手续，均未果。综上所述，原、被告于2014年10月13日签订的涉案《协议书》系合法、有效的。另外，现涉案安置房于2017年7月20日起已具备办理结算房款、交付等手续，但被告拒不与拆迁办办理结算和交付手续，致使原告就涉案安置期房无法进行售房，故原告要求二被告赔偿原告从2017年7月20日起至2019年12月1日期间的租金损失以及退还其3.88万元购房款，至于2019年12月1日之后的租金损失，原告保留诉讼权利。因此，原告特向贵院提起诉讼，望贵院予以原告的诉讼请求。被告黄文忠、袁小燕辩称，原告只是享有这套房子，不是拥有，两被告也是有份的。当初两被告卖给他房价是比较便宜的，房价135万元，原告还尚欠两被告5万元，现在还要缴纳122万元的房款给第三人，由原告自行缴纳，不应由两被告去缴纳。关于原告要求两被告支付租金损失，房屋在2019年7月份才正式签订拆迁安置协议书，原告应当要等待两被告与拆迁办办理相关手续，再与两被告处理交房事宜。两被告现在目前还没有与拆迁办办好手续。当时摸文不够135平方米是原告的事情，与两被告无关。若是原告与两被告就结算款缴纳问题协商不成，两被告愿意将购房款退回给原告，原告将涉案房屋退回给两被告。第三人温州市滨江新区建设管理中心述称，原告的第一项诉讼请求不涉及第三人，现在大的产证登记在温州市城乡建设投资有限公司名下，若是有办理与第三人也无关。第三项诉讼请求，第三人也多次催促被告过来办理结算手续，第三人与被告在2019年7月29日签订的拆迁安置协议书，在签订协议书前，被告享有相关权利。第四诉讼请求与第三人无关。第五项诉讼请求与第三人无关，上美小区在2017年7月20日-2017年8月31日通知可以结算，上美小区是在2017年8月31日可以交付，2019年11月底可以办理产权证。第六项与第七项诉讼请求与第三人无关。本院经审理查明的事实如下：2009年1月13日，原告林俊与被告黄文忠、袁小燕经阿洪房屋介绍所居间介绍，签订《房屋卖尽契》一份。约定：被告黄文忠、袁小燕自愿将其原所有的坐落于温州市鹿城区××路××弄××号房屋因拆迁产生的拆迁安置期房出卖给原告林俊，安置地点为温州市鹿城区中心区31号地块，具体坐落以摸文定位为准；出卖的安置期房建筑面积为135平方米，总价款为1355000元；两被告负责缴清造价款及领取房屋所有权证、土地使用权证交予原告林俊，并协助原告林俊共同到有关部门参加摸文及办理过户等手续，过户手续所需税金及费用由原告林俊承担；楼层朝向费、房内配套费用由原告林俊自行负担；房屋定位后超出135平方米以上的部分面积由原告林俊出资购买，权益归原告林俊所有；两被告因权益纠纷及安置指标无着落或不履行房屋过户等约定义务，致使合同无法履行，造成原告林俊损失的，由两被告负赔偿责任等等。原、被告均在房屋卖尽契上签名并加按指印。双方另行约定，购房款先行支付1255000元，剩余10万元作为押金在办理房屋过户手续后支付。同日，原告林俊向被告黄文忠、袁小燕支付购房款1255000元，并由两被告出具收条交原告林俊收执。2009年12月7日，原告林俊父亲林德兴向被告黄文忠另行支付现金5万元，由被告黄文忠出具收条，并注明此款从购房押金款10万元之中预支。后原、被告发生纠纷，原告诉至本院，本院于2012年2月13日作出（2011）温鹿民初字第2901号民事判决，确认原告林俊与被告黄文忠、袁小燕于2009年1月13日签订的《房屋买卖合同》（即房屋卖尽契）合法有效以及确认被告黄文忠、袁小燕享有的坐落于温州市鹿城区中心区31号地块至135平方米拆迁安置权益归原告林俊享有。被告黄文忠不服，提起上诉，温州市中级人民法院作出（2012）浙温民终字第363号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年10月13日，因安置政策处理调整，原、被告，在中介姜利洪、黄永生的见证下签订了《协议书》，约定：同意将上述涉案的安置期房调整在E18地块（即上美小区）摸文定位，原告林俊向两被告支付310000元，两被告的产权证由原告出费办理，若涉案安置期房的建筑面积小于135平方米，两被告按每平方米10000元的价格退还给原告，若超出135平方米，归原告所有，由原告缴清。两被告保证135平方米为准，5平方米以内按10000元每平方米计算。摸文定位后到拆迁办缴清该房款后，到公证处办理全权委托后付清。水表、电表、煤气，维修款费由原告缴清。原来房屋买卖中的押金50000元待该房产权证过户毕当即付清，如果用到两被告要积极配合。后E18地块房屋经摸文定位为E18地块10幢705室。2019年7月29日，被告黄文忠、袁小燕与第三人签订《房屋拆迁产权调换协议》。2020年1月14日，温州市滨江新区房屋征收事务所有限公司，向本院复函称：上述《房屋拆迁产权调换协议》签订后共安置四套房屋，其中一套房屋为上美小区6幢705室房屋（原为E18地块10幢705室，建筑面积为132.27平方米，以下简称涉案房屋）。另查明，涉案房屋的结算时间段为2017年7月20日至2017年8月31日，交付起算日为2017年8月31日，现已可办理产权证，因涉案房屋未与第三人进行结算，遂未办理交付及产权办理手续。审理中，原告申请本院对坐落温州市鹿城区上美小区6幢705室房屋从2017年7月20日起至2019年12月1日的租金进行鉴定，本院委托温州市瓯正房地产评估有限公司作出《评估报告书》，认为涉案房屋的月租金单价为25元/平方米，上述期间内的租金总价为94011元。原告为此花费鉴定费1500元。上述事实由当事人提供的证据及当事人陈述等证据所证实。本院认为，经生效判决的确认，原告林俊与被告黄文忠、袁小燕于2009年1月13日签订的《房屋买卖合同》（即房屋卖尽契）合法有效，原告林俊依据上述《房屋买卖合同》享有相应的权益。后原、被告双方于2014年10月13日签订《协议书》将上述《房屋买卖合同》中所确定的权益调整为E18地块的房屋（后经摸文定位为上美小区6幢705室房屋），该协议书经双方确认为有效协议，其也未违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。双方应按照《房屋买卖合同》及《协议书》的约定全面履行自身的义务。根据上述两份合同的约定，两被告转让给原告的标的已经明确为涉案房屋。关于原、被告之间关于涉案房屋的结算问题，协议书约定，原告应向两被告支付310000元，而涉案房屋的面积又小于135平方米，仅为132.27平方米，依据协议约定，两被告需向原告退还购房款27300元[（135平方米-132.27平方米）×10000元/平方米]，两项抵扣之后，原告需向两被告支付282700元。关于涉案房屋结算款的缴纳问题。根据双方在《房屋买卖合同》中约定涉案房屋的结算及结算款的缴纳系由两被告负责。而在后续《协议书》中亦约定由两被告到拆迁办缴清该房款后，到公证处办理全权委托后由原告付清该协议书中约定原告需再行支付给两被告的款项。故应两被告负责结算并缴清结算款。因涉案房屋已经出卖给原告，两被告有义务协助原告去办理相关的结算手续。故原告主张要求两被告协助原告与第三人办理涉案房屋的结算房款手续，本院予以支持。结算之后，两被告应将涉案房屋交付给原告。因涉案房屋的产权已经可以办理，但尚未办理至两被告名下，故原告主张要求两被告将涉案房屋办理至两被告名下，然后过户至原告名下，本院予以支持。在两被告协助原告将涉案房屋产权办理至原告名下之后，原告应按约向两被告支付剩余的尾款（押金）50000元。关于原告主张要被告支付从2017年7月30日起至2019年12月1日的租金损失，因两被告未及时与第三人进行结算，亦未及时将涉案房屋交付给原告，故应向原告承担逾期交付的租金损失，关于租金损失的起算，根据第三人的陈述，涉案房屋的结算时间段为2017年7月20日至2017年8月31日，交付起算日为2017年8月31日。两被告在上述期间结算交付为合理期间，而两被告未在上述合理期间内将涉案房屋交付给原告，故应从2017年9月1日开始向原告支付租金损失，原告主张计算至2019年12月1日，于法不悖，故该段期间的租金损失为89282元（25元/平方米/月×132.27平方米×27个月），因原告还需向两被告支付282700元及剩余的尾款50000元，两项抵扣之后，原告还需向两被告支付243418元。由于还存在涉案房屋结算款的缴纳等结算问题，按照协议书约定，原告在两被告缴纳结算款并办理全权委托后支付该笔款项，现上述条件还未成就，且两被告亦未向本院提出反诉要求原告支付该笔款项，故两被告届时可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认被告黄文忠、袁小燕与原告林俊于2014年10月13日签订的《协议书》合法有效；二、被告黄文忠、袁小燕于本判决生效之日起十五日内协助原告林俊与第三人温州市滨江新区建设管理中心办理坐落温州市鹿城区上美小区6幢705室房屋的结算手续；三、被告黄文忠、袁小燕于上述结算办理完成后的十五日内向原告林俊交付上述房屋；四、被告黄文忠、袁小燕于上述结算办理完成后十五日内协助原告林俊将上述房屋办理登记在被告黄文忠、袁小燕名下，并在上述登记办理之日起十五日内协助原告林俊将上述房屋过户至原告林俊名下；五、驳回原告林俊的其他诉讼请求。案件受理费29982元，减半收取14991元，由被告黄文忠、袁小燕负担；财产保全费1170元，由被告黄文忠、袁小燕负担；鉴定费1500元，由被告黄文忠、袁小燕负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 张万星二〇二〇年九月二十五日代书记员 吴晨丽