河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0824民初1199号 原告：赵民义，男，1954年10月9日出生，汉族，北京市东城区人，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：孔祥红，北京市信凯律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：何健，北京市信凯律师事务所实习律师。 被告：承德米拉房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇巴克什营村，统一社会信用代码，91130824308249312R。 法定代表人：李辉，职务，经理。 委托诉讼代理人：姜凯。 委托诉讼代理人：蔡东风。 被告：北京睿明兴业房地产经纪有限公司，住所地，北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街2号-201，统一社会信用代码，91110112069627098P。 法定代表人：翟建芬，职务，经理。 委托诉讼代理人：王睿。 原告赵民义与被告承德米拉房地产开发有限公司（以下简称承德米拉公司）、被告北京睿明兴业房地产经纪有限公司（睿明兴业公司）房屋买卖合同、居间服务合同纠纷一案。本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月15日公开开庭审理，原告赵民义及其委托诉讼代理人孔祥红、何健，被告承德米拉公司委托代理人蔡东风到庭参加诉讼，被告承德米拉公司法定代表人李辉及其委托代理人姜凯、被告睿明兴业公司法定代表人翟建芬未到庭参加诉讼。在审理过程中，因原告申请调取被告承德米拉公司销售房屋的相关许可，本案中止审理，后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告赵民义及其委托诉讼代理人孔祥红、被告承德米拉公司委托诉讼代理人姜凯、被告睿明兴业公司委托诉讼代理人王睿到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人何健，被告承德米拉公司法定代表人李辉及其委托诉讼代理人蔡东风，被告睿明兴业公司法定代表人翟建芬未到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论并做出决定，现已审理终结。 赵民义向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告承德米拉公司2018年3月30日签订的《金山岭长城河谷认购书》和2018年4月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令承德米拉公司返还原告购房款772012.00元，并支付利息，（以772012.00元为基数，从2018年4月28日起按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算至实际支付之日）；3、判令承德米拉公司承担违约责任，支付原告违约金772012.00元；4、判令睿明兴业公司退还原告居间服务费50000.00元；5、判令诉讼费用二被告承担。以上共计1594024.00元。事实和理由：原告与承德米拉公司于2018年3月30日签订了《金山岭长城河谷认购书》，与睿明兴业公司签订了《咨询服务协议》。原告欲购买承德米拉公司位开发建设的位于河北省滦平县金山岭长河谷鸣翠谷9幢1单元502（Ｙ192型）洋房，房屋认购价为772012.00元。合同签订后，原告按照约定按时支付了房款，截止到2018年4月28日，原告已经向承德米拉公司支付了全部购房款，并向睿明兴业公司支付服务费50000.00元。但是承德米拉公司至今没有与原告签订网签合同，更没有向房屋权属部门备案。依据协议约定，被告的行为已经构成违约，应该承担违约责任。原告无法与承德米拉公司取得联系，与睿明兴业公司联系，睿明兴业公司却一直推脱不予解决。被告承德米拉公司没有预售许可证，合同约定了超过90日逾期交房的原告有权解除合同，原告的诉讼请求有事实和法律依据。为了维护原告的合法权益，故起诉至法院，请依法判决。 被告承德米拉公司辩称，我司不同意原告的全部诉讼请求。一、原告请求解除双方签署商品房买卖合同和认购书缺乏法律及事实依据，请予以驳回。原告认可《商品房买卖合同》已经签订，双方针对认购书的义务均已履行完成，认购书不能解除，也无解除之必要。自2018年下半年以来，政府部门执行“五停”措施，要求我司停止建设、停止销售、停止入住、停止运营、停止所有行政许可手续申办。我司无法按照合同约定办理备案手续、进行商品房交付。因此，合同未备案、未交房是因政府原因导致，我司有权予以延期。同时，商品房买卖合同补充协议第四条第1款约定：“出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的…”。故，根据双方约定我司可以延期交付商品房给原告。二、由于我司有权延期交付商品房给原告，原告就无权要求解除商品房买卖合同及补充协议。故原告无权要求我司退还购房款、违约金及利息。我司开发长城河谷过程中符合相关法律规定，案涉房屋开发前我司均取得了相应证件，不存在违法违规施工建设的情形。原告所购买的房屋尚未达到办理产权登记的条件，且我司对此不存在违约情形。 被告睿明兴业公司辩称：我司与客户签订的咨询服务协议明确约定，如客户退房我司会退回咨询服务费，如果承德米拉公司与原告之间解除商品房买卖合同或签署退房协议，我司同意退回居间服务费，否则不予退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据的真实性无异议的，予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告赵民义向法庭提供如下证据： 证据一：原告赵民义与被告承德米拉公司签订的《金山岭长城河谷认购书》，用以证明认购书签订时间为2018年3月30日； 证据二：《咨询服务协议》，用以证明原告与被告睿明兴业公司签订咨询服务协议的时间，咨询服务费用的金额； 证据三：刷卡单凭条，用以证明原告已向承德米拉公司交付全部购房款； 证据四：收据一份，证明原告支付睿明兴业公司服务费50000.00元； 证据五：委托代理协议、发票，用以证明原告维权造成的经济损失50000.00元； 对原告提供的证据，被告米拉公司质证认为：对证据一的真实性认可，对证据二的真实性应由被告睿明兴业公司确认，认可原告所诉睿明兴业在我公司销售中心销售；对证据三的真实性认可，对证据四、证据五无异议。 对原告提供的证据，被告睿明兴业公司质证认为：对原告提供的证据的真实性认可，没有意见。 为证明自己的观点，被告承德米拉公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，用以证明案涉合同第四条第二款规定了出卖人可以延期交付的情形，根据该条约定，承德米拉公司可以延期交付涉案商品房，同时也证明原告无权解除涉案合同； 证据二、《滦平县住房和城乡建设局关于再次督促潮河流域项目落实“五停”措施的紧急通知》，用以证明：1、自2018年10月滦平县住建局下发了“五停”通知，开始实行“五停”；2、由于政府原因我司无法办理交房手续； 对被告提供的证据，原告质证认为：对证据一的真实性认可，对证明目的不认可，认为根据合同第五条、第十九条的约定，被告承德米拉公司已经违约，应承担违约责任；证据二证明系因被告承德米拉公司的自身原因导致的五停，相应责任应该由被告米拉公司自身承担。 对被告承德米拉公司提供的证据，被告睿明兴业公司经质证无异议。 为证明自己的观点，被告睿明兴业公司向法庭提供如下证据： 证据一：确认函、新澳公司与承德米拉公司签订的协议； 证据二：新澳公司委托睿明兴业公司销售的协议。 被告睿明兴业公司提供上述证据用以证明睿明兴业公司销售承德米拉公司的商品房具有合法的资质，符合销售条件，睿明兴业具有合法的销售权。 对被告睿明兴业公司提供的证据，原告经质证无异议。 对被告睿明兴业公司提供的证据，被告承德米拉公司质证认为：对证据一中的确认函的真实性、合法性和关联性不认可，与我司无关；对新澳公司与承德米拉公司签订的协议合同的真实性认可，关联性和证明目的不认可。对证据二真实性、合法性和关联性不认可，但该协议可以证明睿明兴业公司和承德米拉房公司及原告之间的法律关系，是不同一的，所以睿明兴业公司和承德米拉公司不能作为共同被告参加诉讼，无法合并审理。 在本案审理过程中，经原告赵民义申请，本院向滦平县住房和城乡建设局调查，原告赵民义所购买房屋所在的项目前期手续：国有土地使用证（证号：冀2017滦平县不动产权第0001742号）、建设用地规划许可证（证号：地字13082420170027号）、建设工程规划许可证（证号建字第130824201700024号）、建设工程施工许可证（证号130824201711130101）、商品房预售许可证[证号：（滦审）房预售证第2017008号]均已撤销。原告所购买的楼房按要求办理了相关建设行政审批手续，滦平县住房和城乡建设局未进行处罚。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月30日，原告赵民义与被告承德米拉公司签订了《金山岭长城河谷认购书》，同时，原告赵民义与被告睿明兴业公司签订了《咨询服务协议》。原告购买承德米拉公司开发建设的位于河北省滦平县金山岭长河谷鸣翠谷9幢1单元502房屋，房屋认购价为772012.00元。2018年4月19日，双方签订合同编号为20180419124的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：“出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”。依据合同约定，被告承德米拉公司应在2019年9月1日前向原告赵民义交付经验收合格的商品房。对于房屋交付责任，双方约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应当在的达到解除合同的条件之日起15天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的10%向买受人支付违约金。”同时，合同还约定：“如遇下列情形，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力；其他非因出卖人大原因导致延期；买受人存在违约行为。”案涉合同签订后，原告按照约定按时支付房款，截止到2018年4月28日，原告向承德米拉公司全款支付购房款772012.00元，并向睿明兴业公司支付服务费50000.00元。但承德米拉公司在合同约定的期限内没有就案涉合同向房管部门进行备案，也未在合同约定的期限内向原告交付符合合同约定的经验收合格的商品房。 另查明，2018年10月份，滦平县住房和城乡建设局对包括被告承德米拉公司在建工程在内的潮河流域项目下发了“五停”（停止建设、停止销售、停止入住、停止运营、停止所有行政许可手续申办）通知，2019年4月3日，滦平县住房和城乡建设局下发《关于再次督促潮河流域项目落实“五停”措施的紧急通知》，要求潮河流域项目坚决执行“五停”。案涉房屋所在项目的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证商品房预售许可证被政府相关部门予以撤销。 本院认为，原告赵民义与被告承德米拉公司于2018年3月30日签订的《金山岭长城河谷认购书》及双方于2018年4月19日签订的合同编号为20180419124的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。但因滦平县住房和城乡建设局于2018年10月份对被告建设项目在内的潮河流域项目实施“五停”，致使被告承德米拉公司无法按期交房。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后，因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”首先，本案案涉房屋停工系因滦平县住房和城乡建设局对潮河流域项目下发了“五停”所致，该“五停”行为系政府对整个潮河流域项目下发，非针对承德米拉公司开发建设的位于滦平县巴克什营镇巴克什营村金山岭长城河谷项目而单独实行。其次，该“五停”行为并未导致原告所购买的案涉房屋被拆除，原、被告双方所签订的购房合同的基础尚未丧失、合同目的亦能在政府“五停”解除后实现。最后，原、被告双方并未丧失对价基础，被告承德米拉公司和相关部门就案涉房屋所在项目的各种手续尚地协调中。故为维护交易安全和稳定，结合本案的实际情况，对原告要求解除案涉商品房买卖合同的诉讼请求本院不予支持。对于被告延期交房给原告造成的经济损失待损失额确定后可通过相关途径解决。原告主张由被告赔偿律师服务费50000.00元无合同约定及法律规定，其该项诉讼请求本院不予支持。 原告与被告睿明兴业公司签订的《咨询服务协议》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。《咨询服务协议》表明原告与被告睿明兴业公司之间系居间服务合同关系，与原告赵民义和被告承德米拉公司之间的房屋买卖合同不是同一法律关系，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条规定“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼，出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位”，但本案被告睿明兴业公司并非包销人，不应适用该规定。同时，依据双方签订的咨询服务协议的约定，在商品房买卖合同解除后，购房者向睿明兴业公司申请退还咨询服务费的，睿明兴业公司应在60日内退还咨询服务费，被告睿明兴业公司亦当庭表示如果承德米拉公司与原告之间解除商品房买卖合同或签署退房协议，同意退回居间服务费。现原告赵民义起诉要求被告睿明兴业公司退还服务费用，有悖公平原则，亦无合同依据，故原告与被告睿明兴业公司之间的居间服务合同本案不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条的规定，判决如下： 驳回原告赵民义的诉讼请求。 案件受理费19110.00元，由原告赵民义负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  王爱城 人民陪审员  王思文 二〇二〇年九月二十四日 法官 助理  赵 磊 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的； 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 法律规定的其他情形。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后，因客观情况发生了当事人在订阅合同时预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。