吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1717号原告：镇赉县居安物业管理有限公司，住所地为镇赉县人和居小区（内）。法定代表人：杨某，职务系经理。统一社会信用代码：9122082107706431X1。委托诉讼代理人：刘某，系该公司职工。被告：王某，女，1970年6月16日生，汉族，自由职业，现住镇赉县。原告镇赉县居安物业管理有限公司（以下简称“居安物业公司”）与王某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居安物业公司委托诉讼代理人刘某，被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居安物业公司向本院提出诉讼请求：要求王某给付2019年1月-2020年12月两年的物业管理费1612元，包含两年的二次垃圾清运费48元，楼梯间灯费30元。事实和理由：王某于2015年11月2日入住××镇，其所使用的房屋由居安物业公司提供物业服务。居安物业公司多次向王某发出交费通知，但其以各种理由推托，至今未付。居安物业公司现诉至法院，请求依法判决。王某辩称，垃圾清运费和楼道照明费我同意给付，物业费我也同意给付，但是我认为物业管理存在问题。从我入住开始，我家洗手间的地漏一直都是堵着的状态，物业来通了几次也没有解决。今年的3月15日才最终通开，我同意从2020年3月15日起给付物业费。之前我一直都去外面洗澡，没有享受到服务。我的确是从2019年1月份开始没有交过物业费，楼房面积是79.91平方米。之前我之所以交物业费是因为不交的话，开发商不给我办房照，房屋抵押金也由物业给我冲抵了一部分的物业费，不是由开发商返还给我的。针对王某的答辩，居安物业公司抗辩称，我公司是2019年1月开始接管香屿湖小区的物业，进行了公告和告知，征求意见书在每栋楼的每个单元都贴了。接管后我们就提供了相应的物业服务，去年我们以提供服务为主，没有及时收缴物业费。今年我们去王某家里收缴物业费的时候，王某提出她家洗澡间下水堵塞。因为属于施工过程中的隐蔽工程，我公司也不清楚，也没管是谁的责任，就让我公司的维修工去看看，能修好的话我们也不收费用，王某也说维修好了就交物业费。后来维修工真的给修好了，我们的客服打电话催缴费用，王某又不同意给付了。根据居安物业公司的起诉和王某的答辩，本案的争议焦点问题是：居安物业公司要求王某自2019年1月开始给付物业费的诉求是否符合法律规定。居安物业公司向法庭提供了如下证据：1.营业执照复印件1份（经核对与原件一致）。证明居安物业公司是合法的物业公司。2.物业管理服务协议书及说明各1份。证明2018年12月31日大连中远房地产开发有限公司终止了对香屿湖小区的物业管理及服务，由居安物业公司接手该小区的物业管理，双方签订了物业管理服务协议，对服务项目及收费标准等进行了约定。3.征求意见告知单原件及照片、公告各1份。证明2019年3月18日大连中远房地产开发有限公司在香屿湖小区发出公告，说明自2019年1月1日起该小区的物业管理由居安物业公司接管。服务标准和收费标准与业主进户时签署的物业管理协议书中的服务标准和收费标准一致。2019年3月18日居安物业公司向小区居民发出征求意见告知单，通知居民对物业服务与管理若有疑义可以在7日内到物业办公室进行沟通。4.催缴通知单照片1份。证明居安物业公司向王某催缴了物业费。王某质证称，对居安物业公司提供的证据的真实性无异议，但是认为这些证据与我们业主无关。居安物业公司不能以贴告知单的方式证明他们向业主进行了公告与告知，应该给每个业主打电话说明情况。催缴通知单的确属实。王某举证如下：中远·香屿湖物业管理手册1份。证明在其入住香屿湖的时候是与中远物业管理有限公司签订的物业服务合同，不是与居安物业公司签订的服务合同，认为居安物业公司作为正规的物业公司应当与业主直接签订合同。居安物业公司质证称，对证据真实性无异议，但是我公司接手后已经以告知的方式通知业主，若对物业管理存在疑义可以到物业进行沟通。对证据的分析、认证：对居安物业公司提供的四组证据，王某对其真实性并无异议，结合其与本案的关联性，本院对其予以采信。对王某提供的证据，本院经审查认为，该证据能够体现在居安物业接管之前，是镇赉县中远物业管理有限公司对王某所在的香屿湖小区进行物业管理，亦能体现物业费的收取标准及服务项目及标准，与本案具有一定的关联性，故本院对其予以采信。本院确定如下案件事实：王某是镇赉县香屿湖小区9号楼4单元601室的业主，房屋建筑面积为79.91平方米。2015年11月2日，镇赉县中远物业管理有限公司与王某签订中远·香屿湖前期物业管理协议书，约定由该公司对香屿湖小区进行物业管理，物业费按建筑面积每月每平方米0.8元收取（网点/车库减半），乙方即王某于入住时一次性缴付一年物业管理费，以后每年的7月2日前缴纳下一年的物业管理费用；同时对物业服务事项及质量等进行了约定。2018年12月31日，大连中远房地产开发有限公司与居安物业公司签订物业管理服务协议，约定大连中远房地产开发有限公司将其管理服务的香屿湖小区（10栋楼）管理服务权委托给居安物业公司。物业管理费仍按住宅建筑面积每平方米0.8元收取（网点/车库减半），居安物业公司应按照《物业管理条例》和《临时管理规定》进行管理服务，履行《物业管理手册》的项下业务。镇赉县中远物业管理有限公司退出对该小区的物业管理服务。大连中远房地产开发有限公司于2019年3月18日向香屿湖小区发出公告，告知业主该公司委托居安物业公司对该小区进行物业服务与管理，以业主进户时签署的物业管理协议书中的服务标准和收费标准执行服务与收费。同日，居安物业公司在香屿湖小区发出征求意见告知单，通知业主大连中远房地产开发有限公司已委托居安物业公司对该小区进行物业服务与管理，如业主对物业服务与管理有疑义，请于七日内到物业办公室进行沟通。王某自2019年1月开始未缴纳自己所有的香屿湖小区9号楼4单元601室的物业管理费、二次垃圾清运费及楼梯间电费。居安物业公司现诉至法院，请求依法判决王某立即给付2019年1月-2020年12月两年的物业管理费、二次垃圾清运费及楼梯间电费共计1612元。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：王某于本判决生效后立即给付居安物业公司2019年1月-2020年12月两年的物业费1534.27元（0.8元/月×79.91×12×2=1534.27元）。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，自2019年1月1日起，居安物业公司对王某所在的镇赉县香屿湖小区进行物业管理。王某作为该小区业主，在居安物业公司按时履行了提供物业服务义务的前提下，王某应向居安物业公司履行交纳物业服务管理费的义务。本案中，经居安物业公司催要，王某仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，居安物业公司要求王某给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。关于物业费的数额确定，按照王某住宅的面积及物业费的收费标准以及王某拖欠物业费的时间，本院确定其为1534.27元（0.8元/月×79.91×12×2=1534.27元）。另外，王某还拖欠两年的二次垃圾清运费48元（24元/年×2=48元）、楼梯间电费30元（15元/年×2=30元）未付。故王某应给付居安物业公司2019年1月-2020年12月两年的物业管理费、二次垃圾清运费、楼梯间电费共计1612元。关于王某称应自2020年3月15日自家的洗澡间地漏疏通之后才开始交纳物业费的主张，本院认为，洗澡间地漏存在的问题应属房屋开发建设时存在的问题，与物业管理服务无关，且居安物业公司已对该问题给予了解决，王某以此拒付之前的物业费于法无据，故本院对其主张不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：王某于本判决生效后立即给付镇赉县居安物业管理有限公司2019年1月-2020年12月两年的物业费1534.27元，二次垃圾清运费48元，楼梯间电费30元，共计1612元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年九月二十四日书记员  徐瑶