四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10174号 上诉人（原审原告）成都市新都区天元山庄小区第三届业主委员会。住所地：四川省成都市新都区宝光大道南段383号。 负责人李锦花，主任。 委托诉讼代理人王定刚，四川法奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）成都市祥宇物业管理有限公司。住所地：四川省成都市成华区八里八组。 法定代表人徐波，经理。 委托诉讼代理人胡益利，四川勤证律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）四川华舜物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区光华东三路486号中铁西城5栋17层1701号。 法定代表人徐登科，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人梁壮，四川领伦律师事务所律师。 上诉人成都市新都区天元山庄小区第三届业主委员会（以下简称天元山庄第三届业委会）因与被上诉人成都市祥宇物业管理有限公司（以下简称祥宇物业公司）、被上诉人四川华舜物业管理有限责任公司（以下简称华舜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初8873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，祥宇物业公司为天元山庄小区的前期物业服务企业。祥宇物业公司于2015年11月26日在天元山庄小区大门口墙上张贴《祥宇物业公司关于退出天元山庄物业服务的报告》，报告载明：由于天元山庄小区第一届业委会未正常移交公章，导致第二届业委会无法正常开展工作，未与祥宇物业公司签订物业服务合同，而祥宇物业公司希望提高物业服务费标准的要求没有得到业委会的支持，祥宇物业公司长期亏损无力继续为小区提供物业服务，因此向新都区房管局、新都街办、施营社区和天元山庄业主委员会报告，于2015年12月31日，祥宇物业公司退出天元山庄小区物业服务。届时，导致的一切后果与祥宇物业公司无关。2016年2月19日，华舜物业公司向天元山庄全体业主发出《关于天元山庄选聘物业服务企业意见征询表结果的通告》，通告内容显示：小区总户数472户，总建筑面积53961平方米。本次参与投票318户，占总户数的67.74%，占总面积的70.46%。选聘华舜物业公司的户数为301户，占总户数的63.56%，面积为36408.31平方米，占总面积的67.47%。有效投票户数、被选聘服务企业有效投票票数和面积均超过1/2，本次被合法选中的物业服务企业为华舜物业公司。祥宇物业公司于2016年2月29日24时合法退出小区的管理，华舜物业公司于2016年3月1日0时接手小区的物业管理。2016年12月12日，华舜物业公司在天元山庄小区张贴《告之函》，《告之函》载明：由于祥宇物业公司于2016年1月1日正式退出天元山庄小区物业服务，华舜物业公司于2016年1月1日至2月28日之间进行过渡管理，并在2016年3月1日前召开业主大会，经1/2以上的业主同意华舜物业公司进驻物业服务。因此华舜物业公司于2016年3月1日正式对天元山庄小区进行物业服务，但该小区至今为止找不到主体（业主委员会），华舜物业公司没有与业主大会签订《物业服务合同》，从而导致部分业主没有缴纳物业管理费，导致华舜物业公司管理严重亏损，因此华舜物业公司提示，请广大业主于2016年12月30日前到物业服务中心结清所欠费用，若在此之前其对所有应收费用达到90%以上的收费率将继续管理该小区，否则将会于2017年1月1日退出该小区的物业服务。2016年12月28日，天元山庄业主向新都区房管局、新都区信访局、新都街道办事处反映华舜物业公司撤离小区一事，称华舜物业公司于2016年3月起单方面终止履行服务合同，天元山庄小区第二届业主委员会自2016年4月起未履行职责，小区业主于2016年7月25日自行召开业主大会罢免第二届业主委员会并选举第三届业主委员会后多次进行备案未果，请求房管局、新都街道办等部门履行：1.维护小区稳定秩序；2.维护小区业主利益；3.如华舜物业公司撤离，请求相关部门代为接收资料、账目并代为履行费用的审计。2017年1月3日，天元山庄业主大会向华舜物业公司出具《收条》，收条显示华舜物业公司移交了天元山庄一期单元楼电卡26张，二期单元楼供用电点卡15张，签收人为黄彦、陈全蓉、侯刚。2017年2月7日，天元山庄业主大会出具委托书委托陈全蓉前往华舜物业公司办理小区相关设施设备台账、小区规划图、平面图、业主档案资料、清册以及代收缴费用台账明细等材料、经费事宜。天元山庄小区门前原放置刻有“天元山庄”字样的景观石一块。2015年3月5日，成都市新都区城乡建设局发布《关于天元山庄树木及景观石迁移的通知》，通知载明：“成都市祥宇物业管理有限公司：宝光大道南段改造工程作为我区重点市政基础设施项目，由我局牵头，成都家具产业园建设投资有限公司作为项目业主实施。目前，天元山庄小区外现有8株树木及景观石位于宝光大道南段市政道路规划红线范围内，该小区物业管理由贵公司负责。为保证宝光大道南段改造工程顺利实施，请贵公司在收到本通知后尽快确定树木及景观石的迁移位置，以便我局组织拆迁，迁移费用由项目业主承担。”天元山庄小区第三届业委会所举部分业主各月缴费收据显示，祥宇物业公司、华舜物业公司按照50元/月收取车位管理费。《前期物业管理服务协议》第四条约定，物业服务管理费包括地面车位使用按排气量大小分别为：排气量2.3以下按每辆每月50元收取，排气量2.3（含2.3）以上按每辆每月100元收取。天元山庄小区第三届业委会另举出祥宇物业公司收费收据，摘要为建渣清运费、楼道损益费，楼道损益费为120元/户，另有一张摘要为管理费300元的收据。 原审法院认为，案件的争议焦点为：1.祥宇物业公司与华舜物业公司之间是否构成违法转包关系；2.天元山庄小区第三届业委会所提诉讼请求应否得到支持。现分析如下：祥宇物业公司为前期物业服务企业，祥宇物业公司退出后华舜物业公司经过征询天元山庄小区业主意见进入天元山庄小区进行物业服务，双方之间并非转包关系。华舜物业公司入驻后，因找不到业主委员会未能与业主大会签订物业服务合同，却事实上为该小区提供了物业服务。天元山庄小区业主向新都区房管局、信访局、新都街道办事处所作情况反映也可见自2016年4月起天元山庄小区第二届业委会未履行职责，业主小区业主于2016年7月25日召开业主大会选举第三届业委会后多次备案未果。由此可见，华舜物业公司未能与业主大会签订物业服务合同并非其自身原因所致，华舜物业公司与天元山庄业主之间形成了事实物业服务合同关系。天元山庄小区第三届业委会陈述华舜物业公司单方进入小区不属实，其主张祥宇物业公司与华舜物业公司为违法转包关系证据不足，不予采信，祥宇物业公司与华舜物业公司不应承担连带责任。关于天元山庄小区第三届业委会请求返还景观石的诉请，天元山庄小区第三届业委会称景观石遗失，但未能证明景观石遗失时间系祥宇物业公司或华舜物业公司服务期间遗失。祥宇物业公司称景观石系被城乡建设管理局搬离，并举出该局因拆迁需要发出迁移景观石的通知，如天元山庄小区第三届业委会认为景观石系遗失也未见小区就景观石遗失进行报警，综上天元山庄小区第三届业委会请求祥宇物业公司、华舜物业公司返还景观石无事实依据，故不予支持。关于天元山庄小区第三届业委会请求返还公共收益的诉请，根据前期物业服务合同约定，物业公司按照50元/月收取停车费，该部分收费属于双方关于物业服务管理费的约定组成部分，物业公司根据约定收取合理。关于天元山庄小区第三届业委会所称对外停车费为其自行估算，并无相关确切证据证实物业公司存在高额对外停车费收入，故亦不予支持。关于天元山庄小区第三届业委会请求返还资料18册的诉请，祥宇物业公司直接将服务期间的资料转交给华舜物业公司，华舜物业公司撤离该小区时与小区业委会授权人员进行了交接，华舜物业公司认为其已经交付完毕所有资料，并未收到天元山庄小区第三届业委会本次诉讼诉称需返还的资料。对此，应由天元山庄小区第三届业委会首先举证证明其向物业公司移交了所诉需返还的资料，在其未完成上述举证责任前不能认定祥宇物业公司、华舜物业公司负有返还资料的责任，故原审法院对于天元山庄小区第三届业委会返还资料18册的诉请不予支持。关于天元山庄小区第三届业委会请求粉刷楼道的诉请，根据天元山庄小区第三届业委会所举证据显示祥宇物业公司收取了部分业主120元的楼道损益费，华舜物业公司并未受益不应承担由此产生的责任。天元山庄小区第三届业委会坚持请求收取的楼道损益费要求进行粉刷楼道，祥宇物业公司称双方未进行约定，在无证据显示双方对此费用有明确约定，也无具体收取金额的情况下，天元山庄小区第三届业委会请求粉刷楼道理由不充分，天元山庄小区第三届业委会可在明确收取费用金额的情况下请求返还所收款项。原审法院在审理中对天元山庄小区第三届业委会释明是否变更为退还相关费用，天元山庄小区第三届业委会未予确定，故对其请求粉刷楼道的诉请不予支持。关于天元山庄小区第三届业委会请求返还装修管理费的诉请，天元山庄小区第三届业委会所举收据显示祥宇物业公司于2007年5月9日收取管理费300元，祥宇物业公司2012年收费规定为由进行抗辩不能作为其2007年收费的依据，装修系业主个人使用专有部分，业主因装修与物业公司之间建立临时性的服务合同而向物业公司缴纳的费用仅涉及双方之间的权利义务关系，与小区公共利益无关，天元山庄小区第三届业委会无权对部分业主自行装修期间所缴纳费用主张权利。综上，天元山庄小区第三届业委会所诉各项诉请均不能成立。原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回天元山庄第三届业委会的诉讼请求。案件受理费6464元，由天元山庄第三届业委会负担。 宣判后，天元山庄第三届业委会不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院未查明关键事实，适用法律错误，适用证据规则错误，让非法进场、非法退场、擅自转包的物业服务并给业主带来诸多损失的物业服务企业卷走全体业主的公共收益后全身而退，故请求撤销原审判决并依法改判。 被上诉人祥宇物业公司二审中辩称，华舜物业公司是案涉小区全体业主选聘的，且提供了物业服务，不属于非法转包，上诉人关于景观石、公共收益、返还资料、粉刷楼道等主张均不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人华舜物业公司二审中辩称，意见和祥宇物业公司答辩意见一致，不存在非法转包，华舜物业退场前已经就其掌握的资料向业委会进行了移交，华舜物业公司没有收到相关规划和平面图等材料，这部分材料上诉人可向第三方规划部门自行调取，不存在根本灭失的问题。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，华舜物业公司在前期物业服务企业祥宇物业公司要求退场后，在案涉小区业委会未正常履职的情况下，经案涉小区户数和所占面积均过半的业主同意进场提供物业服务，符合相关法律规定，上诉人天元山庄第三届业委会称双方是非法转包的主张不能成立。关于上诉人天元山庄第三届业委会主张的返还景观石、公共收益、返还相关资料、粉刷楼道等问题，从本案现有的证据及查明的事实看，不能证明上述诉求应由华舜物业公司或祥宇物业公司承担，原审法院判决驳回天元山庄第三届业委会的诉讼请求并无不当。综上，天元山庄第三届业委会的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6464元由上诉人成都市新都区天元山庄小区第三届业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年九月十六日 书记员  陈 悦