广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初580号原告：马丽霞，女，汉族，1975年2月6日出生，住广东省东莞市************，公民身份号码：441****9*******626。原告：马建声，男，汉族，1973年11月23日出生，住广东省东莞市*******紫晶F型别墅D48B室，公民身份号码：440************55X。共同委托诉讼代理人：刘中林，广东运盈律师事务所律师。被告：刘耀钦，男，汉族，1979年7月28日出生，住广东省东莞市常平镇田尾二队81号，公民身份号码：441************619。第三人：尹耀辉，男，汉族，1964年7月14日出生，住广东省东莞市*************，公民身份号码：442************657。原告马丽霞、马建声诉被告刘耀钦、第三人尹耀辉案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马丽霞、马建声的共同委托诉讼代理人刘中林，被告刘耀钦到庭参加了诉讼，第三人尹耀辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马丽霞、马建声向本院提出诉讼请求：1.判决原告系位于东莞市**********屋（以下简称案涉房屋）的所有人，价值为350000元；2.解除对上述房屋的查封并停止执行；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年8月25日签订了《房产、宗地买卖合同》，原告以350000元的价格购买了尹耀辉的房屋，房产证号为粤房字第0008810号。原告在2017年7月15日将所有价款支付给尹耀辉并占有了房屋，于2017年8月1日将房屋租给刘玉明使用。但由于现在东莞市停止办理相应房屋的过户手续，所以没有办理过户。现被告于2019年才申请执行，原告已向法院提出执行异议，法院裁定驳回原告的执行异议。被告刘耀钦辩称，一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。二、两原告对案涉房屋的所有权主张缺乏事实和法律依据。两原告不具备主体资格，根据物权法及城市房地产管理法相关规定，只有在不动产管理部门登记并取得权属证书的人才是房屋的所有权人，案涉房屋所有权登记在第三人名下，所有权属于第三人。三、两原告对案涉房屋提出异议明显是拖延执行，损害被告实现债权的目的。两原告提交的证据无法证明其在法院查封之前已合法占有案涉房屋、已支付全部价款、非因其原因导致案涉房屋、土地无法过户。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本院依据（2018）粤1973民初18320号民事裁定书查封了位于东莞市*********的房产，查封期限为2018年9月29日至2021年9月28日。案涉房屋坐落的土地已办理《国有土地使用证》[证号：东府国用总字第0061176号/字（1989）第19002411297号]，《国有土地使用证》载明土地使用者为尹教辉。案涉房屋已办理《房屋所有权证》（证号：粤房字第0008810号），《房屋所有权证》载明所有权人为尹跃辉。东莞市*******民委员会于2017年11月8日出具证明，载明案涉房屋的所有权人为尹耀辉。2016年8月25日，马丽霞与尹耀辉签订一份《房产、宗地买卖合同》，主要约定马丽霞以房、地产交易总价350000元的价格向尹耀辉购买案涉房屋及相应的土地，2016年8月27日支付首期款60000元，剩余290000元于2017年7月15日前支付。马丽霞、马建声提交一份《收款证明》复印件，载明尹耀辉已经收起马建声购买案涉房屋的全部款项350000元。马丽霞的银行账户储蓄对账单显示，马丽霞向尹耀辉多次转账，分别是2016年8月17日转账24000元、2016年8月26日转账25000元、2016年8月27日转账31400元、2017年2月18日转账23000元。马丽霞、马建声主张其余房款为现金支付，分别是2016年8月26日支付11000元、2016年8月27日支付43600元、2016年12月30日支付50000元、2017年2月18日支付47000元、2017年5月30日支付50000元、2017年7月15日支付45000元。刘耀钦不确认，主张在案涉房屋被查封前两原告并未完成支付房款的义务。2017年8月1日，马建声与案外人刘玉明签订一份《租赁合同》，约定马建声将案涉房屋出租给刘玉明，租金为2000元/月，租赁期为2017年8月1日至2022年7月31日。两原告主张因政策房管部门暂停办理过户手续，被告不予确认，两原告未提交证据证明其主张。2019年7月25日，两原告就案涉房屋提出书面异议，本院于2019年11月20日作出（2019）粤1973执异283号执行裁定书，裁定驳回马丽霞、马建声的异议请求。两原告对执行裁定不服，于法定期限内向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利，应当承担由此导致的不利法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是关于不动产一般买受人物权期待权的保护条件规定,只有同时符合该规定之四个条件,本案马丽霞、马建声才可排除执行。本院认为，马丽霞、马建声主张及提交的证据并不能排除执行，理由如下：第一，马丽霞、马建声不能证明其在查封前已合法占有案涉房屋。马丽霞、马建声仅提交一份《租赁合同》主张将案涉房屋出租给案外人刘玉明，已实际占有案涉房屋，但《租赁合同》仅能证明马建声与刘玉明之间签订了《租赁合同》，马丽霞、马建声并未提交其它证据证明履行租赁的情况，也未提交其它证据证明其已实际占有、使用案涉房屋或案涉房屋已在其控制之下。第二，马丽霞、马建声提交的证据未能证明其已支付全部价款。马丽霞与尹耀辉签订《房产、宗地买卖合同》的时间为2016年8月25日，而马丽霞向尹耀辉转账中其中一笔为2016年8月17日，在签订《房产、宗地买卖合同》前，马丽霞主张两原告与第三人系朋友关系，签订合同前已支付部分房款，但《房产、宗地买卖合同》中并未对签订合同前已支付的款项进行确定，与常理不符合，马丽霞、马建声也并未提交其它证据证明该款项系支付案涉房产的房款。另外，马丽霞、马建声主张的转账支付房款总额为103400元（24000元+25000元+31400元+23000元），其它均为现金支付，马丽霞、马建声。马丽霞、马建声主张的支付款项的时间、金额非常零散，马丽霞、马建声并未举证证明支付的款项属于支付房款，而非其它经济往来。第三，马丽霞、马建声未能证明非因其自身原因导致案涉房屋及土地无法过户。马丽霞、马建声主张因政策问题暂停办理过户手续，案涉房屋、土地仍登记在尹耀辉名下，马丽霞、马建声未提交证据证明其主张。综上，对于马丽霞、马建声的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条,以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告马丽霞、马建声的全部诉讼请求。本案受理费6550元（原告已预交），由原告马丽霞、马建声负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈倩媚人民陪审员  罗志斌人民陪审员  李永强二〇二〇年九月四日书 记 员  莫晓君附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。