湖北省襄阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂06执异244号异议人（案外人）：徐小明，男，1986年10月1日出生，汉族，住保康县。异议人（案外人）：黄娜娜，女，1985年8月25日出生，汉族，住保康县。申请执行人：襄阳市高新区丰银小额贷款股份有限公司，住所地襄阳高新经济技术产业开发区春园火炬大厦七楼。法定代表人：孙成，该公司董事长。被执行人：襄阳市巨正房地产开发有限责任公司，住所地襄阳市鱼梁洲经济开发区起步区。法定代表人：徐茂平，该公司经理。被执行人：襄阳市巨正房地产开发有限责任公司保康项目部，所在地保康县城关镇清溪路99号。代表人：袁望清，该康项目部负责人。担保人：襄阳市龙云房地产开发有限责任公司，住所地襄阳市襄城区檀溪路198-1国际商都1幢6层A1-6001室。法定代表人：袁望清，龙云房地产公司执行董事。本院在执行申请执行人襄阳市高新区丰银小额贷款股份有限公司（下称丰银小贷公司）与被执行人襄阳市巨正房地产开发有限责任公司（下称巨正房地产公司）、襄阳市巨正房地产开发有限责任公司保康项目部（下称巨正房地产公司保康项目部）、襄阳市龙云房地产开发有限责任公司（下称龙云房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人徐小明、黄娜娜向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人徐小明、黄娜娜提出执行异议称，2016年8月24日，申请人徐小明为配合拆迁办工作，将自己清溪水岸二期土地自住房进行拆迁置换，当时因二期房屋未建，拆迁办表态等开建后确定房号置换。本人事多工作忙未及时追问，后在2017年10月找到龙云房地产公司要房子时称房子已售完。经和龙云房地产公司多次协商将闫明涛、黄娜娜两套住房作为本人还建房补偿。2017年9月6日，申请人与龙云房地产公司达成购房协议，购买位于保康县人力资源和社会保障局后面的房产，房号为22层B户型05号，面积为120.38平方米，单价3898元每平方米，申请人已支付房款20000元。襄阳市中级人民法院作出的（2017）鄂06执恢13号之五执行裁定预查封上述房产，可能使申请人将来无法获得该房产权。请求撤销（2017）鄂06执恢13号之五执行裁定书。本院查明，本案执行依据为本院已经发生法律效力的（2013）鄂襄阳中民三初字第00093号民事调解书。执行中，本院于2016年6月2日和3日，分别作出（2014）鄂襄阳中执字第00045号之九执行裁定和（2014）鄂襄阳中执字第00045－9号协助执行通知，查封了龙云房地产公司名下的位于保康县城关镇沿河路人社局背后的一宗土地使用权（不动产证号为0000488，面积为3706.45平方米）。2018年7月21日，本院作出（2017）鄂06执恢13号之二执行裁定，解除了对上述土地的查封。2018年7月27日，本院作出（2017）鄂06执恢13号之四执行裁定，重新对上述土地进行了查封。2019年1月28日，本院作出（2017）鄂06执恢13号之五执行裁定，预查封龙云房地产公司名下的位于保康县城关镇沿河路人社局背后的一宗土地使用权（不动产证号为0000488，面积为3706.45平方米）之上的未登记房屋。预查封的效力等同于正式查封。另查明：2016年8月24日，徐小明（徐晓明，乙方）与襄阳巨正房地产开发有限责任公司（甲方）签订《房屋拆迁置换补偿协议》主要约定：甲方因城市建设需要，必须拆除乙方使用的房屋。乙方在拆迁范围内有124平方米房屋，乙方安置到清溪水岸商务区实行1：1.2标准旧房面积置换新房面积等。还查明：2017年1月23日，黄娜娜（乙方）与龙云房地产公司（甲方）签订清溪水岸商务区2＃楼购房《投资认筹协议书》约定：1.乙方拟认筹的项目为“清溪水岸商务区2＃楼”住宅楼项目。2.乙方的认筹金额为人民币20000元。3.甲方同意将20层B户型05号，面积为120.38平方米（此面积最终以房管部门核定面积为准）商品房作为乙方投资担保。担保房单价按每平方米3898元计算。4.本项目开盘后，乙方有购买本项目商品房意愿的，双方依法签订《商品房买卖合同》，将前述的投资款转为乙方购房款。5.乙方于本协议签订之日，向甲方全额支付上述认筹款，甲方向乙方出具收据。6.甲方擅自将担保房出售他人或不将投资回报款转为购房款的，甲方应双倍返还乙方的投资本金。7.乙方放弃购买该房屋或在本项目开盘时不按时付首付款、不配合办理按揭手续的。甲方有权将担保房出售他人，认筹款不予退还，同时本协议第6条失效。8.本协议于2017年1月23日签订，即日生效。9.本协议一式两份，甲乙双方各执一份。黄娜娜签字捺印，龙云房地产公司加盖襄阳市龙云房地产开发有限责任公司印章。同日，黄娜娜向龙云房地产公司支付人民币20000元，龙云房地产公司出具收据并加盖襄阳市龙云房地产开发有限责任公司财务专用章。2017年12月28日，黄娜娜出具《证明》称：“兹有黄娜娜，女，身份证号，于2017年1月23日在保康县××水岸商务区××楼××套，交付款项20000元，因本人在外发展，特将此套以及购房认筹协议转让给徐小明。本转让真实有效，转让费已付，不得退还，特此证明。”2017年9月6日，闫明涛（乙方）与龙云房地产公司（甲方）签订清溪水岸商务区2＃楼购房《投资认筹协议书》约定：1.乙方拟认筹的项目为“清溪水岸商务区2＃楼”住宅楼项目。2.乙方的认筹金额为人民币30000元。3.甲方同意将27层C户型03号，面积为101.54平方米（此面积最终以房管部门核定面积为准）商品房作为乙方投资担保。担保房单价按每平方米4048元计算。4.本项目开盘后，乙方有购买本项目商品房意愿的，双方依法签订《商品房买卖合同》，将前述的投资款转为乙方购房款。5.乙方于本协议签订之日，向甲方全额支付上述认筹款，甲方向乙方出具收据。6.甲方擅自将担保房出售他人或不将投资回报款转为购房款的，甲方应双倍返还乙方的投资本金。7.乙方放弃购买该房屋或在本项目开盘时不按时付首付款、不配合办理按揭手续的。甲方有权将担保房出售他人，认筹款不予退还，同时本协议第6条失效。8.本协议于2017年9月6日签订，即日生效。9.本协议一式两份，甲乙双方各执一份。闫明涛签字捺印，龙云房地产公司加盖襄阳市龙云房地产开发有限责任公司印章。同日，闫明涛向龙云房地产公司支付人民币30000元，龙云房地产公司出具收据并加盖襄阳市龙云房地产开发有限责任公司财务专用章。2017年11月8日，闫明涛出具《证明》称：“兹有闫明涛，男，身份证号，于2017年9月6日在保康县××水岸商务区××楼××套，交付定金30000元，因本人在外发展，特将此购房认筹协议转让给徐小明。本转让真实有效，转让费已付，不得退还，特此证明。”本院经审查认为，本案系案外人徐小明以人民法院查封的涉案财产享有部分实体权利为由，请求排除对其享部分权利的执行提出异议，本案适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，本案异议人主张拆迁还建房屋的权利，且系原址拆迁还建，但其在签订《房屋拆迁置换补偿补充协议》时，签订合同的主体为襄樊巨正房地产开发有限公司和徐小明，而（2017）鄂06执恢13号之五执行裁定所查封的房屋为龙云房地产公司名下房屋，徐小明目前并没有向本院举证证明龙云房地产公司与巨正房地产公司之间就诉争的房地产开发项目存在权利义务承继关系。加之本案目前为执行异议案件，执行异议主要是对执行措施的合法性进行审查，侧重于当事人的程序利益保护，故其异议请求本院在本案中不予支持。黄娜娜、闫明涛与被执行人龙云房地产公司是在本院对龙云房地产公司名下的位于保康县城关镇沿河路人社局背后的一宗土地使用权（不动产证号为0000488，面积为3706.45平方米）查封之后签订的《投资认筹协议书》，双方在该协议中约定龙云房地产公司以其在该查封土地上开发建设的相关商品房作为其向投资方提供担保的特定物，且该担保意思表示未依法进行抵押登记。双方还约定，若投资方有意愿购买该作为担保物的商品房，双方依法签订《商品房买卖合同》，将前述的投资款转为购房款。据本案事实，黄娜娜、闫明涛与被执行人龙云房地产公司没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面商品房买卖合同,通过商品房买卖交易，取得该商品房的所有权。因此，徐小明提出已受让上述《投资认筹协议书》而提出的执行异议理由，不符合上述法律规定的排除执行的法定条件。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十六条、第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回徐小明执行异议请求。如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  肖保国审判员  彭云飞审判员  张 强二〇二〇年九月二十五日书记员  袁明玥