河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0103民初9747号原告：程连旗，男，1986年9月17日出生，汉族，住河南省鄢陵县。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘玉静，女，系公司员工。委托诉讼代理人：张欢，女，系公司员工。原告程连旗诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告程连旗，被告台兴公司的委托诉讼代理人刘玉静、张欢到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告程连旗向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理权属证书违约金4783元、基础设施和公共配套建筑达到使用条件违约金311元、由于基础设施和公共配套建筑未达到使用条件给原告造成额外租赁车位费用补偿4500元（以上合计9594元）；2.依法判令被告给予原告补签一份购房合同，并由原告负责备案工作；3.依法判令被告按照合同约定完成配建地上及地下车位工作；4.依法判令本案的诉讼费用由被告承担。后原告撤销第二项诉讼请求。事实与理由：2014年8月23日，原、被告双方签订了房屋买卖合同，原告购买被告开发的坐落于二七区××、××春××家园小区××楼××单元××楼××室，合同约定被告应当在2015年10月31日前交付给原告。合同内基础设施和公共配套建筑约定，由被告承建的200个地面车位及地下57033.73平米车位，至今未按照合同约定交付时间建设完成，导致原告至今无法按合同约定租赁车位并使用，一直在外租赁车位，给原告造成严重生活影响。合同约定被告应当在2015年12月31日前将需要向其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，但被告直至2019年3月5日才办理房屋权属初始登记，按合同约定，在被告办理房屋权属初始登记后，原告于2019年7月19日已发函给被告，要求被告在原告发出协助办理不动产登记申请函后15日内，向原告提供办理转移登记所需全部资料。时至今日合同约定基础设施和公共配套建筑未达到使用条件、未办理权属证书，被告的违约行为给原告家庭生活等造成了严重的影响，故诉至本院。被告台兴公司辩称，针对被答辩人提出的所有诉讼请求，答辩人均不予认可，对于被答辩人自2014年9月23日至2015年8月17日逾期付款所产生的违约金额4772.4元及利息请求法院予以抵消，对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。一、针对被答辩人“请求被告支付逾期办理权属证书违约金4783元”的诉讼请求答辩人不予认可。根据（2019）豫0103民初4096号民事判决书以及（2019）豫0103执4104号执行裁定书，答辩人已经给被答辩人支付过5823元的逾期办证违约金。根据双方的购房合同显示，按日支付总房款的万分之0.2的违约金，仅适用于产权初始登记。而对于转移登记双方在合同内明确约定由××自行办理，现台兴公司已将需要由我方提供的材料已经提供给被答辩人，被答辩人迟迟不去办理转移登记证书，不是台兴公司责任，台兴公司不应承担逾期办理转移登记手续的违约金。而对于逾期办理产权初始登记违约金的计算日期应从（2019）豫0103民初4096号民事判决书的次日进行计算，截止至首登之日（2019年3月5日），多余部分不应再次主张。二、2016年房管局职能调整，同时也造成客观上不能办理房产证，根据《合同法司法解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为:去房管局办理实测，初始登记，业主办理房产证。2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的答辩人义务--房管局初始登记资料提交实际已无法履行）因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接受资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。综上所述，答辩人由于客观原因无法办理被答辩人的不动产产权证书，希望贵法院支持。三、针对被答辩人“请求基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金311元”的诉讼请求，答辩人不予认可。合同中明确规定，关于燃气使用以及暖气使用由市政直接供应，同时，若因政府相关职能部门未能及时出具相关文件的，××不承担违约责任。房屋在建成之后已经通水通电，达到基本生活要求。同时，答辩人按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额工程款，后因市政原因，暖气未及时供应。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》规定，郑州市每年供热期限为4个月，违约期限也应另行计算。四、针对被答辩人“请求依法判令由于基础设施和公共配套公共配套建筑未达到使用条件给原告造成额外租赁车位费用补偿4500元”及“按照合同约定完成配建地下及地上车位工作”的诉讼请求，答辩人不予认可。根据双方签订的合同，基础设施和公共配套公共配套建筑仅包括供水、供电、燃气、供暖及电视、电话、网络等弱电设施，并不包括车位情况，且该小区车位的产权已明确约定是归属于××（河南台兴房产有限公司），台兴公司有权决定采取销售方式出卖车位，而非租赁方式，对此被答辩人不同意购买小区车位，由此产生的车位租赁费用不应由答辩人承担。望贵院驳回原告的诉讼请求。综上，望法院严格以事实为依据，以法律为准绳，综合考虑我方情况，依法驳回原告诉讼请求，维护法律公平正义。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.2014年8月23日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××9743）一份。主要约定以下内容：1、原告购买被告开发的位于郑州市二七区××、××北××楼××单元××商品房××套，建筑面积共54.69平方米，房屋总价款为415917元整，其中124917元，付款方式现金，付款时间2014年8月23日，剩余291000元，付款方式商业贷款，付款时间2014年9月23日。2、交付期限。××应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“建设工程竣工验收合格，并向将设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；（2）××逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。3、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。××承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水设施：2015年10月31日达到正常使用。雨污水设备：2015年10月31日达到正常使用。供配件设施：2015年10月31日达到正常使用。燃气供应设施：2015年10月31日达到正常使用。供暖设施：2016年10月31日达到正常使用。电话、有线电视、网络线路等弱点设施于2015年10月31日敷设到户，达到申请使用条件。门禁系统于2015年10月31日达到正常使用标准。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）关于基础设施和公共配套建筑，在规定日期内未达到使用条件，××向××按0.3元／㎡／月赔付；（2）若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，××不承担违约责任。4、关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由××提供资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列约定内容执行：（1）产权初始登记。××应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。（2）转移登记。××自行申请办理。××应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因××的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：××不解除合同的，××按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。合同附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明4、其他设施的约定，（2）按规划配建的停车位57033.73㎡和200个，其中地面200个车位（产权归××所有），地下57033.73㎡（其中南区22651.35㎡，北区34382.38㎡），其产权属于××，××采取销售或者租赁方式向小区业主提供。2.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。郑州市不动产登记中心于2018年12月12日出具不动产登记受理凭证,载明:2018年12月12日收到河南台兴房产有限公司二七区赣江路98号1号楼1单元12层1212等194户首次登记申请材料,经核实,现予以受理。3.原告程连旗诉被告台兴公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日作出（2019）豫0103民初4096号民事判决书，判决：一、被告河南台兴房产有限公司于判决生效后十日内向原告程连旗支付基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金443元、逾期办理权属证书违约金5255元，共计5698元；二、驳回原告程连旗的其他诉讼请求。该判决书显示被告逾期办理权属登记的违约金均计算至2018年12月11日。4.2019年7月19日，原告通过顺丰速运向被告邮寄申请办理产权转移登记的书面函，要求被告及法定代表人王超斌在签收本函16日内将相关资料交与××。在顺丰速运单上显示被告公司的法定代表人王超斌签字。被告称王超斌签字非本人所签。5.原告程连旗诉被告台兴公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日作出（2020）豫0103民初723号民事判决书，判决：被告河南台兴房产有限公司于判决生效后六十日内协助原告办理位于郑州市二七区××、××北××楼××单元××商品房××套房屋的不动产权证。该判决书生效后，原告于2020年8月18日申请本院强制执行，案号为：（2020）豫0103执6048号。截至本案庭审时，原告尚未取得涉案房屋的不动产权利证书。本院认为：原、被告就商品房买卖合同中明确约定了关于××付款方式及期限、××办理房屋产权登记的期限及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于逾期办理产权登记违约金的问题。对于原告主张的产权初始登记违约金，合同约定××应当在2015年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，本院已支持被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金，且计算至2018年12月11日即郑州市不动产登记中心受理被告报送的办理首次登记的资料的前一日。故对于原告的该部分诉讼请求，本院不再予以支持。对于原告主张的转移登记违约金，双方合同约定××自行申请办理。××应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。原告于2019年7月19日向被告提出了书面申请，被告至今未协助原告办理不动产权转移登记手续且未履行生效判决确定义务，事实清楚，被告构成违约，应按照合同约定按日向原告支付总房款415917元的万分之0.2违约金，自2020年7月19日后的15天即2019年8月4日起至2020年7月15日止共计346天，计算为2878.15元。原告请求过高部分，本院不予支持。原告要求被告支付基础设施和公共配套建筑达到使用条件违约金311元、由于基础设施和公共配套建筑未达到使用条件给原告造成额外租赁车位费用补偿4500元，原告主张所在小区车位未达到使用条件给其造成损失，应由被告向其支付合同第十四条约定的××关于基础设施、公告配套建筑正常运行的承诺中约定的按0.3元/㎡/月计算的违约金，但该十四条约定中并未包括车位，故原告的该两项诉请，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告按照合同约定完成配建地上及地下车位工作。但原告系其所在小区住户之一，其所陈述的车位属被告所有，且原告未购买车位，原告不具备诉讼主体资格。故该项诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告程连旗支付逾期办理权属证书违约金1439元；二、驳回原告程连旗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告程连旗负担17.5元，由被告河南台兴房产有限公司负担7.5元。本判决为终审判决。审判员  王静静二〇二〇年九月二十四日书记员  李 ?