山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1323民初1861号 原告（反诉被告）：中国建设银行股份有限公司沂水支行，住所地沂水县鑫华路138号。 负责人：郭培玉，该行行长。 委托诉讼代理人：张玉青、蔡彬，山东天达星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马兴军，男，1956年10月17日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：胡乃吉，山东宇澄律师事务所律师。 被告：沂水县劳动服务公司家电维修中心，住所地沂城东路38号。 法定代表人：马兴军，该公司负责人。 原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司沂水支行（以下简称：建行沂水支行）与被告（反诉原告）马兴军、被告沂水县劳动服务公司家电维修中心确认合同有效纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建行沂水支行委托诉讼代理人张玉青，被告（反诉原告）马兴军及其委托诉讼代理人胡乃吉、被告沂水县劳动服务公司家电维修中心法定代表人马兴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）建行沂水支行向本院提出诉讼请求：1.调解或判决被告按照合同约定履行移交义务，并赔偿原告损失300000元。2.诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：原告在沂水县沂蒙山宾馆北邻有旧行址一处（沂水县长安中路22号），约1998年县政府要求城区内的沿街改造，原告即将建设项目发包给被告建设，因当时原告无资金支付，于1999年与被告签订《关于开发建行旧行址沿街楼的协议书》，并约定“楼房建成后除原告无偿使用10件作营业场所外，被告有15年使用权，期间该楼房的各项费用支出由被告自负，使用期间的收入归被告所有，15年使用权期满后被告无偿将楼房移交原告”的付款方式及被告的使用权期限。该沿街楼于1999年12月交付使用，至2014年12月止，被告的15年使用期限届满，原告多次找被告协商移交，被告以种种理由推脱，至今未按照协议约定履行移交义务，给原告造成损失，故原告向法院提出上述请求。 被告马兴军、沂水县劳动服务公司家电维修中心辩称，原告起诉的依据即《关于开发建行旧行址沿街楼的协议书》(以下称协议书)系无效协议，不能作为原告主张权利的证据；涉案楼房系答辩人投资建设，答辩人依法对地上建筑物享有所有权，沂水建行仅享有土地使用权，依照法律规定应由双方对涉案房地产按份共有；因至今未对涉案房地产确权，原告主张侵权不成立。1、关于答辩人同意投资建设的经过。1998年，县委、县政府对旧城沿街进行限期改造，准许相关单位合作开发建设，对无力开发的单位则收回土地使用权。因原告新办公楼已建成并投入使用，上级行不再拨付建设资金，又因建行旧址当时系划拨土地，如不能按要求改造，原告的土地使用权将被政府收回。5月下旬，原告主动联系答辩人、要求以答辩人所设立家电维修中心的名义合作开发(该中心系答辩人个人设立的非公司法人，2006年被吊销，权利义务由答辩人一人承担)。2、关于协议书的签订过程。答辩人同意投资开发后，原告提供了已打印好的协议书要求答辩人签字盖章，答辩人认为：合作开发事宜尚未得到政府有关部门批复同意、土地面积及投资数额不能确定、协议关于使用权的约定自相矛盾且显失公平，不同意签字盖章。原告遂解释并承诺：协议书只用于办理审批手续，没有具体签订时间且约定了生效条件，只要不办理公证就不生效，对双方没有约束力，建成后双方对所有、使用等问题另行协商确定。答辩人为大局着想，也相信原告作为国有银行不会坑害投资建房以维护其利益的合作方，遂在协议书上签字盖章，一式二份，各执一份。3、关于涉案建筑物建设审批及投资情况。沂水县计划委员会于1998年5月28日印发了《关于下达98年第四批基建项目投资计划的通知》，原告依据双方签订的协议书于1998年6月4日向建委提交了《申请报告》，申请由答辩人投资建设三层营业楼、建筑面积600平方米，投资30万元。6月10日分管县长杨忠来签批了《规划许可证审批表》，审批的建筑面积为1050平方米、工程造价92万元，7月6日发证。答辩人实际建成面积为：主房1200平方米、地下室350平方米。不包括建设审批的手续费、配套费，答辩人建设工程投资76万元，投资数额在建成后提报给了原告。4、关于双方使用及答辩人收益情况。建成后，原告根据营业需要，实际使用一楼5间、2楼5间。答辩人使用1楼6间、2楼6间、3楼13间(用于宾馆住宿，因空房率很高，2014年装修投入40万元)，每年租赁收入10万元左右，远不及将76万元用于民间借贷(按年利率24%计算，年18.24万元)的利息收入，因建设资金大多来源于借款，至今尚未收回投资。5、关于使用权争议的处理。原告按答辩人投资30万元考虑答辩人仅对部分房屋使用15年，即使按答辩人工程投资76万元考虑，应使用45年方为合理。何况，即使双方对使用权期限存有争议，也不能否定答辩人对地上建筑物的所有权，在未经确权明确双方对涉案房地产共有份额的前提下，原告起诉侵权无事实依据。应按现行市场价对土地及地上建筑物价值分别进行评估，按出资额由双方对涉案房地产按份共有，由双方按出资比例对使用权进行协商分配，方可公正公平处理双方纠纷。鉴于上述事实及理由，答辩人请求依法驳回原告诉讼请求的同时，依法提出反诉，请法院一并审理。 反诉原告马兴军向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《关于开发建行旧址沿街楼的协议书》无效；2、诉讼费、评估费等由被反诉人承担。事实和理由：1998年，县委、县政府对旧城沿街进行限期改造，准许相关单位合作开发建设，对无力开发的单位则收回土地使用权。因被告新办公楼已建成并投入使用，上级行不再拨付建设资金，又因建行旧址当时系划拨土地，如不能按要求改造，被告的土地使用权将被政府收回。5月下旬，被告主动联系原告，要求以原告所设立家电维修中心的名义合作开发(该中心系原告个人设立的非公司法人，2006年被吊销，权利义务由原告一人承担)。原告同意后，被告提供了协议书要求答辩人签字盖章，原告认为：合作开发事宜尚未得到政府有关部门批复同意、土地面积及投资数额不能确定、协议关于使用权的约定自相矛盾且显失公平，不同意签字盖章。被告遂解释并承诺：协议书只用于办理审批手续，没有具体签订时间且约定了生效条件，只要不办理公证就不生效，对双方没有约束力，建成后双方对所有、使用等问题另行协商确定。原告为大局着想，也相信被告作为国有银行不会坑害投资建房以维护其利益的合作方，遂在协议书上签字盖章，一式二份，各执一份。鉴于协议签订时无确定日期（被告协议书的日期系单方私自添加形成），内容非双方真实意思表示，且明确约定了生效条件，依照合同法第五十四条：当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。故请求法院依法确认协议无效。 反诉被告建行沂水支行辩称，协议是双方真实意思表示，符合合同成立要件，对双方均有法律效力。该协议合法有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下： 一、原告向法庭提交如下证据：证据一、《关于开发建行旧行址沿街楼的协议书》一份，拟证明涉案楼房土地系原告享有使用权，由被告投资建设，使用期限15年，使用期满后将楼房移交给原告并已到期。证据二、建设工程规划许可证复印件一份，拟证明涉案楼房建设规划合同均系原告。证据三、评估费发票两份，共计18500元。证据四、马兴军书写的说明情况一份，拟证明1999年12月份一二楼交付使用，三楼、楼顶在2001年下半年才处理完成。证据五、涉案土地的土地使用证一本和建设项目选址意见书一本。 被告质证意见为：对证据一真实性无异议，但关于使用权的约定相互矛盾，协议没有具体签订时间，协议明确约定经公证机关公证后生效一式三份，甲乙双方公正机关各执一份，协议内容显失公平，且不符合生效条件，不能作为原告主张权利的证据使用。对此被告提出反诉，请求确认无效。对证据二系复印件，真实性不能确定，请原告提供原件后发表质证意见。对证据三发票无异议，但认为该费用不应当由马兴军承担。对证据四情况说明如下：该书面说明系在两年以前由建行办公室主任刘长青到我处说是市行要求提供联合开发情况书面说明，所有的内容都是刘长青书写，最后让我签了个字。当时因双方处于协商阶段，没有想到是刘长青骗取该证明用于诉讼。其中内容建成后双方共同使用是双方真实意思，至于建成时间因建行急于使用该沿街楼，所以建行使用400平部分是在1999年年底建行提前装修，其余部分包括三楼具体使用时间实际为2002年4、5月份。对证据五真实性无异议。 二、被告向法庭提交如下证据：证据一、协议书一份，与原告证据一相同，但对于该协议效力刚才我方已经发表意见，认为既然双方约定了生效条件就应当按约定确定合同效力，至于双方合作建事宜应根据双方实际投资情况依法合理确定，而不应依照内容互相矛盾且不具备生效条件的协议来对双方的实体权利作出评价和处分。证据二、沂水县计划委员会文件一份，拟证明1998年5月28日纪委下达通知同意家电中心与建行联合对建行旧址进行改造建设。证据三、原告向建委提交的申请报告一份，该报告系原告于1998年6月4日向建委提交，拟证明当时原告确认申请的建筑面积600平方米，投资30万元。证据四、规划许可审批表一份，拟证明涉案项目规划许可于1998年6月10日经县分管领导签字批准，1998年7月6日批准发放许可证。在该审批表中双方认可每层面积350平方米，三层建筑面积1050平方米，总投资92万元。证据五、房屋租赁合同书一份，拟证明本次评估包含马兴军个人租赁部分，故该评估结果不能作为合法有效证据使用。证据六、律师函一份，由建行委托天达星律师事务所张玉青律师向马兴军出具，拟证明建行自2017年4月份才向马兴军交涉房屋使用权问题。内容包含要求马兴军于2017年5月1日前移交使用权，否则将依法处理。从而证明原告在没有马兴军实际使用建行以外其余部分沿街的具体时间证据的情况下，要求从2015年1月主张损失没有事实依据。 原告质证意见为：对证据一协议书中第二页使用方式及使用期限第二项手写的“到期后找差价补充乙方”并不是双方当时签订合同约定的，系被告自己手写添加。对该合同其他条款无异议。对证据二真实性无异议。但涉案楼房的投资及平方均有涂改。对证据三无异议。对证据四认为涉案楼房建筑面积等均系涂改，不能证实被告的主张。对证据五真实性合法性关联性有异议，认为该房屋租赁是在建行后沂蒙商场门口南侧，评估报告中均是评估了属于我方土地上的房产等租赁损失，而该协议仅是2018年，并没有以前的租赁费用，也说明原告的要求是正当的合法的，该土地也是我方使用。对证据六无异议，要求支付损失也是根据被告提供的情况说明确定的时间，予以主张，我方的要求是符合法律规定的。 三、原告申请法院委托临沂市国信价格评估有限公司所作的价格评估报告书及价格评估报告补充说明。原告对评估报告书无异议，被告质证意见为：有异议，认为第一涉案沿街楼最初计划建设600平，投资30万元，后来根据县政府要求实际建设1200平，投资75万元。马兴军使用超过600平以外的其余部分，收回建设投资。不构成对建行利益的损害。第二、评估报告中关于市场内房屋340.2平方米中有170平左右系马兴军租赁市场场地搭建的彩钢瓦房，每年向市场投资主体沂水大地房地产开发有限责任公司支付租赁费26000元，合同一年一签。另外还有建行原两间房屋交给张佃峰使用约40平，因评估范围包含了与争议无关的有关建筑物，故不能作为认定建行受损失的依据。第三，对其余房屋的评估，该报告没有明确的评估依据，不具有客观性，而且建行没有取得涉案沿街楼建设用地使用权，该土地实际归县政府所有。即使主张权利也应当由县政府或国有资产管理部门行使，因建行无合法土地使用权证，不能以土地使用权投资为名义向投资方马兴军主张损失。第四，建行一直使用最佳位置400平沿街一二层，近三年多来一直闲置，自己不使用也不对外租赁，放任所谓损失的发生。反而通过恶意诉讼起诉损害实际投资人的利益，鉴于土地使用权归政府所有，涉案楼房是马兴军投资，建行不具有实际利益，无权向投资人马兴军主张损失。因此该所谓的评估报告不能作为认定建行有实际损失的证据使用，而且建行申请评估的时间是自2015年1月，对这一时间的界定，建行没有任何实际依据。 原告质证意见为：对价格评估报告补充说明价无异议，认为市场内房屋是指北二层楼底层7间及北二层南侧后加棚131.04平方米，原审认定的250000元已经扣减了131.04平方米的后加棚对应的面积，原告的损失实际是254270.34元，原审认定250000元，没有加重被告的负担。被告质证意见为：其仅使用了北二层底层，其余部分与建行无关，评估价格偏高。 本院认为，对于原被告双方均予以提交的《关于开发建行旧行址沿街楼的协议书》，但原告质证称协议书中第二页使用方式及使用期限第二项手写的“到期后找差价补充乙方”并不是双方当时签订合同约定的，系被告自己手写添加，对于建行沂水支行的上述质证意见，本院予以采纳。 对于原告提供的（98）年鲁18-06-53建设工程规划许可证复印件及被告提供的规划许可证审批表各一份，对方均提出异议，本院认为，该规划许可证审批表、（98）年鲁18-06-53建设工程规划许可证与沂水县计划委员会（98）沂计基字第12号文件能够相互印证，对该两份证据的证明力，本院予以采信。 对于原告提交的评估费发票，被告无异议，本院予以采信。 对于原告提供的马兴军书写的说明情况一份，马兴军质证称该说明系在两年前由建行办公室主任刘长青到我处说是市行要求提供联合开发情况书面说明，所有的内容都是刘长青书写，最后让我签了个字。对于该说明，马兴军对上述异议未能提供证据予以证明，且认可系其本人在上述说明上签字，故对该说明的证明力，本院予以采信。 对于原告提供的涉案土地的土地使用证一本和建设项目选址意见书一本，被告对真实性均无异议，本院予以采信。 对于被告提交的沂水县计划委员会文件、原告向建委提交的申请报告，原告均无异议，本院予以采信。 对于被告提交的房屋租赁合同书一份，原告提出异议，该证据不能证明马兴军的主张，对其证明力，本院不予采信。 对于被告提交的律师函，原告无异议，本院予以采信。 对于临沂市国信价格评估有限公司所作的价格评估报告书及价格评估报告补充说明，系原告委托本院依法进行的，对该份评估报告，本院予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中国建设银行股份有限公司沂水支行原名中国建设银行沂水县支行。中国建设银行沂水县行(甲方）与马兴军(乙方)签订关于开发建行旧行址沿街楼的协议书一份。该《关于开发建行旧行址沿街楼的协议书》约定：…经建设银行沂水县支行行务会研究决定，与马兴军协商同意，达成共同开发筹建建行旧行址沿街楼的协议。为明确甲、乙双方责任，制定以下条款，双方严格遵守。一、甲方责任1、甲方提供建楼场地，范围：建行旧行址（现分理处）沿街部分，南北55米，东西10米，共550平方米，院内双方使用；2、甲方负责提供该楼房的水、电使用权；3、甲方负责现居住使用户的搬迁及周边界限的商定。二、乙方责任1、乙方负责整个楼房的基建投资、设计及办理各项准建手续，所需支出乙方自负；2、乙方对整个楼房施工建设负全面责任，直至交付使用。三、使用方式使用期限1、该楼建成后，乙方对该楼（地上建筑物）具有15年的使用权，期间该楼的各项费用支出由乙方自负，收入归乙方所有；15年到期时，乙方无偿将该楼房的使用权移交给甲方；期限的计算自该楼竣工交付乙方之日算起；2、乙方无偿提供给甲方10间楼房的营业场所（一、二楼各5间）长期使用。甲方将本院内北二层楼底层七间提供给乙方使用15年，时间从新建沿街楼使用之日算起。…以上各条款由甲、乙双方签字、公证机关公证后生效，协议书一式三份，甲、乙双方、公证机关各执一份。该协议书尾页甲方处中国建设银行沂水县支行加盖印章，法人代表处加盖于文波印章，乙方处加盖沂水县劳动服务公司家电维修中心印章，法人代表处加盖马兴军印章。公证机关处空白。协议签订日期处为一九九年月日。涉案协议书签订后，双方未去办理公证手续。 1998年5月28日（98）沂计基字第12号沂水县计划委员会文件记载：1998年第四批基建项目投资计划沂水家电维修中心投资53万元主要建设内容家电维修中心楼1050平方米备注社会福利设施与建行联办。1998年6月4日，建设银行沂水县支行、沂水县家电维修中心向建委递交关于建设建行旧行址沿街营业楼的申请报告，该报告加盖中国建设银行沂水县支行印章。1998年6月8日规划许可证审批表载明：建设单位沂水县建设银行（沂水县家电维修中心）申请位置沂新路东（建行旧行址）项目负责人马兴军基建计划（98）沂计基字第12号建筑规模1050平方米总投资42万建筑名称营业楼结构形式砖混层数3占地面积350平方米建筑面积1050平方米工程造价42万规划许可证号（98）年鲁18-06-53发证日期98年7月6日。（98）年鲁18-06-53建设工程规划许可证载明：建设单位建行建设项目名称沿街营业楼（叁层）建设位置沂新路西沂蒙山宾馆北建设规模1050平方米42万元。 庭审过程中，马兴军主张涉案协议书系1998年签署，后马兴军投资建成涉案楼房并使用至今，1999年12月其按合同约定将10间楼房提供给建行沂水支行使用至今，楼房实际封顶时间为2002年4月或2002年5月。建行沂水支行称涉案协议书系1999年签署，涉案楼房交付使用时间为1999年12月。 沂水县劳动服务公司家电维修中心于2005年3月28日被吊销。庭审过程中，建行沂水支行及马兴军均认可涉案协议虽加盖沂水县劳动服务公司家电维修中心印章，实际合作双方为建行沂水支行与马兴军，涉案房屋系马兴军个人投资建成。 本案审理过程中，建行沂水支行申请对涉案楼房马兴军占用期间自2015年1月至2018年8月给其造成的损失进行评估，经本院委托临沂市国信价格评估有限公司评估：2015年1月至2018年8月，马兴军占用位于沂水县，给建行沂水支行造成的具体损失为：沿街房屋（面积：802.9平方米）2015年1月-2016年1月、2016年1月-2017年1月损失价值均为101500元，2017年1月-2018年1月损失价值为131000元，2018年1月-2018年8月损失价值为87500元；市场内房屋（面积：340.2平方米）2015年1月-2016年1月、2016年1月-2017年1月损失价值均为24500元，2017年1月-2018年1月损失价值为35000元，2018年1月-2018年8月损失价值为23100元。庭审过程中，马兴军称临沂市国信价格评估有限公司价格评估报告中载明的市场内房屋340.2平方米中有170平左右系马兴军租赁市场场地搭建的彩钢瓦房。经临沂市国信价格评估有限公司价格评估报告补充说明：1、评估报告中损失价值评估明细表中的沿街楼房（面积：802.9平方米）是指位于沂水县的涉案房屋，不包括建行沂水支行之前使用的10间楼房（沿街楼房北侧一楼与二楼各五间）。2、评估报告损失价值评估明细表中的市场内房屋（面积：340.2平方米）是指院内北二层楼房底层西侧7间涉案房屋，其中包括院内北二层楼房底层西侧7间涉案房屋的主体（面积：209.16平方米）及主体南侧后加棚（面积：131.04平方米）。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案协议书虽约定了公证生效的条件，但双方至今未去办理公证手续，双方已按照约定分别履行了提供建楼场地、负责楼房基建投资、楼房竣工交付使用后马兴军使用15年等相关权利、义务，故本案合同双方在实际履行合同过程中变更了合同公证生效的条件，且双方对签订该协议书的事实无异议，涉案协议书属双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，故该协议书自成立之时即生效，对于反诉被告马兴军确认双方签订的《关于开发建行旧址沿街楼的协议书》无效的诉讼请求，本院不予支持。涉案协议书中约定马兴军对涉案楼房具有15年的使用权，15年到期时，无偿将该楼房的使用权移交给建行沂水支行，期限自该楼竣工交付马兴军之日算起。涉案楼房竣工交付日期在联合开发情况的说明中，马兴军自认三楼楼顶在2001年下半年处理完成，结合本案案情，本院认定自2001年12月起涉案楼房竣工交付马兴军使用。按照双方协议约定，马兴军对涉案楼房具有15年的使用权，故自2017年1月起马兴军应将涉案楼房使用权移交建行沂水支行，现马兴军不履行移交义务，违反合同约定，其应当承担赔偿建行沂水支行在其占有期间造成的损失的违约责任。涉案评估报告中市场内房屋包含主体南侧后加棚131.04平方米，因该棚系马兴军后来私自加盖，不应包含在涉案房屋面积内，参照涉案评估报告损失价值评估明细表，本院确定马兴军应赔偿建行沂水支行损失254220.74元。建行沂水支行因此所花费的评估费18500元，由马兴军承担8897元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告马兴军于本判决生效之日起一个月内将该涉案楼房腾空并移交给原告中国建设银行股份有限公司沂水支行； 二、被告马兴军于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司沂水支行损失254220.74元。 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司沂水支行的其他诉讼请求 四、驳回反诉原告马兴军的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，反诉费100元，由原告中国建设银行股份有限公司沂水支行负担785元，由被告（反诉原告）马兴军负担5015元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  焦 利 审 判 员  朱先胜 人民陪审员  朱敬刚 二〇二〇年九月二十二日 法官 助理  周美玲 书 记 员  刘孜晗