福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初3000号 原告：梁节炎，男，1972年12月2日出生，汉族，住福建省泉州市永春县。 委托诉讼代理人：张泽良，福建佳远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖雪玲，福建佳远律师事务所律师。 被告：泉州茂诚置业有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区浮桥街道滨江社区江滨南路2229号。 法定代表人：李斯权，公司董事长。 委托诉讼代理人：王姨真，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：上官怡婷，北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。 原告梁节炎与被告泉州茂诚置业有限公司（以下简称“茂诚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁节炎的委托诉讼代理人张泽良、廖雪玲，被告泉州茂诚置业有限公司的委托诉讼代理人王姨真、上官怡婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁节炎向本院提出诉讼请求：1.茂诚公司继续履行合同约定的交房义务；2.茂诚公司向梁节炎支付自合同约定的交房次日即2018年12月31日起至实际交房之日止按照日万分之五计算的违约金；3.茂诚公司承担暂计至2019年6月10日的逾期交房物业费用1304元，并承担自起诉之日起至实际交房之日止按照1.9元/平方米计算的物业费用；4.茂诚公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月1日，梁节炎与茂诚公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：梁节炎向茂诚公司购买茂诚公司开发的位于鲤城区浮桥街道延陵社区的皇江御景商住小区8号楼2505号房，购房总价款1232719元。梁节炎已按照合同约定履行付款义务。《商品房买卖合同》第十一条第一款约定，出卖人应于2018年12月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第二款约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前10日书面通知买受人办理交房手续；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收。第十二条约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。茂诚公司于2018年12月25日通知梁节炎于2019年1月23日办理交房手续，梁节炎前往办理交房，要求茂诚公司出示合同第九条约定的“建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告”证明文件，茂诚公司未能出示上述符合交房条件的证明文件，梁节炎当场表示拒绝接收房产。截至起诉之日，茂诚公司仍未向梁节炎出示满足符合交房条件的证明文件，且超过交房时间161天，已构成严重的逾期交房。茂诚公司延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，已构成严重违约，严重损害了梁节炎的利益。 茂诚公司辩称，一、茂诚公司并未违约，房屋已通过竣工验收，符合交房标准，茂诚公司已按合同约定通知梁节炎交付房屋，梁节炎拒绝办理交房手续，且未缴纳专项维修资金，房屋未交付责任在于梁节炎。1.茂诚公司根据协议约定于2018年12月25日向梁节炎发出交房通知，履行了通知交房的义务，但梁节炎未积极配合办理交房手续，导致未按期交房，茂诚公司无需承担逾期交房的责任。结合实际情况，因施工过程中的不可抗力因素，导致工程停工176天，但茂诚公司为保障交房时间，加快施工进度，并在通知交房前通过竣工验收，本案案涉房屋质量符合交房标准。即使茂诚公司顺延交房日期，亦是因不可抗力因素，属于法律规定的合法合理延期时间。2.根据双方签署的补充协议（《商品房买卖合同》附件十一）第二条第3项“买受人未能依约支付、缴交本合同约定购房款、面积差价款、专项维修资金、按揭款项及违约金（若有）等的，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任”及第六条第1项“买受人应于2018年12月30日前缴交专项维修资金。出卖人有权代收该专项维修资金”的约定，梁节炎至今仍未缴交专项维修资金，茂诚公司有权顺延交房且不承担责任。二、假设法院认定茂诚公司存在逾期交房的事实，逾期交房天数应扣除不可抗力因素导致的停工时间，同时梁节炎所诉求的“按照日万分之五支付违约金”，该违约金过高，应依法予以减少。1.根据法律规定和《商品房买卖合同》第十二条约定，不可抗力系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，雨量大、风力强、政府政策中考、高考，均属于不可抗力因素，结合本案实际情况，不可抗力天数为176天，该天数应从逾期交房天数中予以排除。2.《商品房买卖合同》第十一条第（三）款第3项：“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的……买受人自交付期限届满日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金。”该条在确定买受人逾期收房的违约责任仅以日万分之一支付违约金，而梁节炎对茂诚公司逾期交房的违约责任按照日万分之五进行诉求，明显违反我国法律的公平原则，日万分之五的违约金比例应依法予以减少。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少，约定的违约金超过造成损失30%的，可以认定为过分高于造成的损失。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，逾期交付使用房屋的，损失赔偿数额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此，梁节炎所诉的违约金数额过高，假设法院认定茂诚公司存在逾期交房的事实，应按照同地段同类房屋租金标准确定损失后，以不高于该损失的30%进行计算确定。三、茂诚公司无需承担逾期交房的物业费，逾期交房的责任在于梁节炎，其诉求没有依据。综上，茂诚公司已按照约定履行通知交房的义务，梁节炎未按时缴纳专项维修资金，房屋未交付责任在于梁节炎。法院若认定茂诚公司存在逾期交房的事实，应扣除不可抗力天数、降低违约金比例，按照同地段同类房屋租金标准确定损失后，以不高于该损失的30%进行计算确定。因此，请求驳回梁节炎的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：茂诚公司以出让方式取得坐落于泉州市鲤城区浮桥街道延陵社区Ａ区地块的建设用地使用权，并经批准在该地块上建设商品房，核准名称为皇江御景商住小区。茂诚公司预售该项目商品房时，已取得该项目的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证。2017年6月1日，梁节炎向茂诚公司购买址在泉州市鲤城区商品房，房屋预测建筑面积共127.89平方米，总价款为1232719元，双方签订《商品房买卖合同》。该合同第八条约定：“逾期付款责任……1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”；第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；第十一条交付时间和手续，约定：“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；第十二条逾期交付责任，约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（ｌ）和（2）不作累加）。（ｌ）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”；第十三条面积差异处理，约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据……”；第二十八条补充协议，约定“对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件十一补充协议第二条约定：“……3.买受人未能依约支付、缴交本合同约定购房款、面积差价款、专项维修资金、按揭款项及违约金（若有）等的，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任”；第六条第1项约定：“买受人应于2018年12月30日前缴交专项维修资金。出卖人有权代收该专项维修资金”。合同签订后，梁节炎依约交纳了购房款。 2018年11月19日，茂诚公司组织勘察、设计、施工、监理等部门对1、2、3、5、8号楼进行验收，于2019年1月23日组织勘察、设计、施工、监理等部门对9、10号楼进行验收。2019年1月17日，茂诚公司取得1、2、3、5、8号楼等工程的消防验收，于2019年4月28日取得9、10号楼等工程的消防验收。2019年1月30日，茂诚公司取得滨江国际酒店及商住项目一期工程（商住部分）1-3#、5#、8—10#、幼儿园、物业用房及地下室的《建设工程竣工规划条件核实意见书》（泉州市自然资源和规划局）。2019年6月18日，茂诚公司取得建设工程档案（预）验收证明书。2019年7月11日，茂诚公司通过1、2、3、5、8、9、10号楼等工程的人防工程竣工验收备案。2019年7月16日，茂诚公司最终取得《泉州市鲤城区建设工程竣工验收备案证明书》。2019年上半年茂诚公司陆续取得案涉楼房的房屋测绘报告。 另查明，2018年12月25日，茂诚公司以邮寄方式向梁节炎发出《茂诚·皇江御景交房通知书》，通知2019年1月下旬交房。梁节炎以案涉房屋尚不具备交房条件为由拒绝办理交房手续，并于2019年6月14日提起本案诉讼。2019年8月6日，茂诚公司在诉讼中就交房事宜再次以邮寄方式向梁节炎发出《茂诚·皇江御景通知书》，通知其在工作日办理交房手续及交纳住宅专项维修资金。此后，梁节炎交纳了住宅专项维修资金及2019年1月至2020年1月的物业管理费，且办理了房屋交接手续。 又查明，自本案合同签订之日（2017年6月1日）起至组织验收之日（2018年11月19日）政府因台风等原因要求建设单位停止施工造成工期延误共计26天，即：2017年7月29日至7月31日停工3天、2017年9月2日至9月4日停工3天、2017年9月13日至9月15日停工3天、2018年7月10日至7月12日停工3天、2018年8月23日至8月25日停工3天、2018年8月27日至8月31日停工5天、2018年9月15日至9月17日停工3天、2018年11月1日至11月3日停工3天。 再查明，与本案属于类案的(2019)闽0502民初3028号姚燕云与茂诚公司商品房预售合同纠纷一案，已由福建省高级人民法院作出（2020）闽民再194号终审判决，该判决维持了本院(2019)闽0502民初3028号案本诉部分的判决，而该案本诉部分与本案高度一致。 本案争议焦点在于：一、茂诚公司是否存在合同约定的可以据实延期交房的情形？二、茂诚公司是否存在逾期交房等违约行为？如有，其违约程度？应如何承担违约责任？ 一、茂诚公司是否存在合同约定的可以据实延期交房的情形。 茂诚公司主张,1.本案存在“不可抗力”，导致工程停工176天，即2015年7月20日至2018年11月3日中大暴雨及中、高考等政府要求停工的天数共176天，交房期限应予顺延；2.梁节炎未按补充协议的约定于2018年12月30日前缴交专项维修资金，茂诚公司有权顺延交房至梁节炎缴交专项维修资金后交房，且无需承担逾期交房的违约责任。梁节炎则主张天气、中、高考不属于“不可抗力”，且上述因素大多数发生在合同签订之前，更不应该作为顺延交房的理由，另，梁节炎未按补充协议的约定于2018年12月30日前缴交专项维修资金，是因为茂诚公司在2018年12月30日前并不具备交房条件，补充协议关于专项维修资金的有关约定加重了买受人的责任，减轻了出卖人的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十八条的约定，不发生法律效力。 本院认为，本案合同签订之前的有关因素及合同签订之后有关天气、中、高考等因素不属于可以顺延交房的“不可抗力”，但合同履行期间，政府根据有关情况明确要求停止施工共计26天，茂诚公司可据实顺延26天，即顺延至2019年1月25日交房；依照合同约定，如茂诚公司在交付房屋时未能出示竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的，业主依约有权拒绝接收。茂诚公司于2018年12月25日向业主发出交房通知时，未能按约提供完整的相关文件及报告，故业主未交专项维修基金及接收房屋有正当理由。茂诚公司以梁节炎未缴纳公共维修资金，其有权顺延交房的理由不能成立。综上，茂诚公司可顺延交房时间除上述本院予以认定的26天外，其余相关延期交房的主张均缺乏依据，不予采纳。 二、茂诚公司是否存在逾期交房等违约行为？如有，其违约程度？应如何承担违约责任。 茂诚公司主张，1.其于2018年11月19日通过了五方验收，即具备交付条件，故其于2018年12月25日以邮寄方式向梁节炎发出《茂诚·皇江御景交房通知书》，应视为其符合交房条件并履行了合同约定的通知义务；2.合同约定的逾期交房违约金日万分之五的违约金比例明显高于逾期收房违约金日万分之一的标准，且超过造成租金损失30％的标准，应予减少。梁节炎则主张，1.案涉商品房的五方验收并不代表案涉商品房符合合同约定的交房条件，合同约定的交房条件是“（1）.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）.该商品房已取得房屋测绘报告”，本案案涉商品房取得《泉州市鲤城区建设工程竣工验收备案证明书》的时间是2019年7月16日，茂诚公司2019年8月6日发出交房通知，故茂诚公司存在逾期交房的情形；2.本案《商品房买卖合同》第八条买受人逾期付款“超过90日后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”的约定，与第十二条出卖人逾期交房“超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”的约定是对等的，不存在显失公平，况且，该合同系茂诚公司提供的格式合同，其内容是茂诚公司的真实意思表示，不存在应予减少的情形。 本院认为，1.茂诚公司提供的《泉州市房产测绘报告书》及《泉州市鲤城区建设工程竣工验收备案证明书》体现茂诚公司于2019年上半年取得案涉楼房的房产测绘报告，2019年7月16日取得工程竣工验收备案证明文件，故自2019年7月16日起案涉商品房才符合合同约定的交房条件，茂诚公司在符合合同约定的交房条件后于2019年8月6日重新发出交房通知书方为有效，故可认定茂诚公司存在逾期交房的情形，应承担2019年8月6日之前的逾期交房违约责任，违约天数共计192天（2019年1月26日－2019年8月5日）。2.根据相关法律规定，逾期交房违约金过高或过低的，人民法院可以进行调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少……”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。茂诚公司于2018年11月19日已通过案涉楼房的五方验收，其在约定的可最迟交房时间(2019年1月25日)之前，已具备经五方竣工验收合格的房屋，并取得五方竣工验收合格证明文件、部分楼幢消防验收合格文件等，并在之后半年之内陆续取得房屋测绘报告文件、建设工程档案(预)验收证明文件、人防验收合同文件、《泉州市鲤城区建设工程竣工验收备案证明书》等，且在实际交房中，已有一部分业主经与茂诚公司协商后接收了房屋，目前没有证据显示该部分业主的实体法益受到何种实质性影响。本案查明的事实显示，在案涉房屋未能及时取得完整的竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告一事上，茂诚公司不存在恶意违约情形，案涉商品房在诉讼过程中也已具备双方合同约定的交付条件，梁节炎亦未提供任何证据证明其遭受损失的情形，可见，茂诚公司存在的违约程度、实际造成的损害后果均较轻。由于房屋的主要功能是用于居住，因此房屋的租金损失系衡量逾期交房损失的重要依据。茂诚公司逾期交房192天，如按房屋总价款的日万分之五计算逾期交房违约金，远远超过当地市场租金行情数倍。综合考量本案合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素及本案的具体情形,对于违约金计算标准应根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质予以综合权衡。鉴此，对茂诚公司要求适当降低违约金计算标准的请求，予以支持，酌情将本案逾期交房违约金计算标准调整为按房屋总价款的日万分之一点七计算，即：茂诚公司应向梁节炎支付逾期交房违约金40236元（1232719×0.00017×192）。 综上，本案经本院审判委员会讨论认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。如前所述，买卖双方已办理了房屋交接手续，梁节炎也已交纳了住宅专项维修资金，故梁节炎诉请茂诚公司继续履行合同约定的交房义务已无必要。茂诚公司可顺延交房期限至2019年1月25日，其在符合交房条件后于2019年8月6日重新发出交房通知书方为有效，故应承担2019年8月6日之前的逾期交房违约责任，其应向梁节炎支付逾期192天按全部房价款日万分之一点七计算的违约金计40236元。梁节炎提供的视频资料、入住流程、收款收据、报纸截图等不足以证明其按交房通知确定的时间前往交房时被拒绝，梁节炎与物业公司关于物业费缴纳产生的争议，与本案商品房买卖合同属于不同的法律关系，本案不予审查处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、泉州茂诚置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向梁节炎支付逾期交房违约金40236元； 二、驳回梁节炎的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2311元，由梁节炎负担1505元，泉州茂诚置业有限公司负担806元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。 审 判 长  陈文芳 人民陪审员  郭毓锋 人民陪审员  张朝阳 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  蔡森森 本判决书适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。