江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2692号上诉人（原审被告）：娄正顶，男，1989年9月25日生，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：娄家华，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐业权，男，1977年8月18日生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：郭子皓，江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿迁领域房产经纪有限公司印象九九店，住所地江苏省宿迁市宿豫区珠江路8号印象99花园15号楼108号商铺。负责人：汪领，该公司总经理。原审第三人：吕文，男，1985年2月2日生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人娄正顶因与被上诉人徐业权、宿迁领域房产经纪有限公司印象九九店（以下简称领域公司）、原审第三人吕文房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿豫法院）（2019）苏1311民初6154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。娄正顶上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人退还被上诉人徐业权40000元或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审第三人吕文无代理权，且上诉人事后也未予以追认，一审法院认定吕文具有代理权错误。吕文与徐业权、领域公司签订的《房地产买卖合同》第十三条特别约定了“星期一娄正顶签字”，事后吕文并未将已签合同文本发给上诉人，只是说帮助撤销网签后卖房，上诉人基于这种情形才将原始购房合同等发给吕文。徐业权认为娄正顶将身份证号码和银行卡号给吕文，能证明吕文有代理权，但委托代理应当有明确的代理权限，对于房产如此大标的的买卖，仅凭身份证号码和银行卡号就相信吕文享有处分娄正顶房产的代理权，有悖常理。上诉人与吕文磋商是先撤销网签，然后以开发商名义卖房。徐业权明知吕文无代理权，所以其将定金50000元交给领域公司；而且吕文与徐业权以低于市场价格（开发商卖价）签订了案涉房屋买卖合同，损害了娄正顶利益。领域公司违规收受定金，吕文无代理权签订合同，均存在过错。二、撤销网签属于行政行为，不属于民事行为，即使吕文具有代理权，上诉人也不应当承担违约责任。案涉房屋买卖合同第十三条约定撤销网签后签订合同，但撤销网签后房产权仍然属于开发商，该合同对撤销网签后的房产买卖进行约定，是无权处分行为，侵害了开发商权益，故该合同属于无效合同。而且撤销网签后，应该是开发商与被上诉人签订房屋买卖合同，无需委托代理人，也无需房屋中介，因此从逻辑上讲也不存在上诉人委托吕文卖房的事实。三、一审法院在程序上存在违法行为，应该发回重审。一审法院在第二次开庭中追加吕文作为第三人参加诉讼，而且吕文提交了相应证据，一审法院应在开庭前十五日将追加第三人以及第三人提交的证据材料送达给上诉人，以保障上诉人十五日的答辩期，但一审未能送达相关材料，侵害了上诉人的诉讼权利。如果一审法院将吕文提交的证据材料向上诉人送达，上诉人本人也会出庭，提供与吕文之间的微信聊天记录并当庭与吕文进行对质，一审法院侵害了上诉人的诉讼权利。徐业权辩称：一、根据吕文与上诉人的微信聊天记录，以及吕文的当庭陈述，可以充分证明上诉人委托吕文出售案涉房屋系其真实意思表示，并且因为2019年7月21日上诉人本人在徐州，所以同意由吕文代其签订房屋买卖合同，因此案涉房屋买卖合同是合法有效的，对娄正顶具有拘束力。二、案涉房屋买卖合同中约定，徐业权付清全款后三十日内，上诉人撤销网签，故撤销房屋网签以及让开发商与徐业权签订购房合同是上诉人的合同义务，也是合同能够继续履行的先决条件。后上诉人告知中介和徐业权其无法撤销网签，导致合同无法继续履行，理应双倍返还徐业权定金。领域公司未作答辩。原审第三人吕文未作陈述。徐业权向一审法院起诉请求：1.娄正顶向徐业权双倍返还定金100000元；2.领域公司对上述债务承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费用由娄正顶、领域公司承担。一审法院认定事实：娄正顶口头委托吕文出售案涉房屋。为寻找买家，吕文联系案外人陈某，陈某于2019年7月9日通过微信与领域公司员工蔡新祥联系并委托其出售房屋，同时将房屋信息“抵工程款房源，邗建未来城33#1502室，共18层，111平方，三室两厅一卫，83万，需全款，（特殊情况下可申请贷款）走一手（备注：如走不了一手就各出各税）”发送给蔡新祥。经领域公司居间介绍，徐业权欲购买案涉房屋。2019年7月21日，吕文通过微信告知娄正顶已与对方约好当天九点签订房屋买卖合同，并通知娄正顶提供相关材料，其后，娄正顶将原始购房合同、身份证号码、中国建设银行卡及账号、开户行、户名通过微信发送给吕文。当天，徐业权与吕文、领域公司签订《房地产买卖合同》，该合同约定：娄正顶将未来城33栋1单元1502室房屋出卖给徐业权，建筑面积约110.6平方米；总价款795000元；徐业权于2019年7月21日支付定金50000元，余款745000于合同签订后30日内支付；徐业权付全款后30日内撤销网签。徐业权本人在合同上买受方处签字捺印，领域公司在居间方处盖章，吕文在出售方代理人处签名捺印。合同签订后，徐业权向吕文支付了定金50000元，吕文将合同拍照通过微信发送给娄正顶，并告知娄正顶其已经收到徐业权交付的定金。当天下午，吕文通过其妻子手机银行向娄正顶提供的中国建设银行账户转账40000元，转账备注“1502房子定金”，其后吕文还将转账业务单通过微信发送给娄正顶，同时告知娄正顶“明天给剩下定金，今天现金不够”。次日，吕文通过微信告知娄正顶注销商品房备案合同需要提供的材料。2019年7月29日，吕文通过微信告知蔡新祥娄正顶方无法撤销网签，同时表示“我尽力，如果不成把定金退给你，就当交个朋友，下次合作”。2019年8月23日，吕文通过微信告知蔡新祥“现在因为建设局网签过不了户，卖不成，请你把账户发给我，我安排娄总把钱退给你”。徐业权要求娄正顶双倍返还定金，双方协商未果，因而成讼。一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，吕文提供的微信记录能够证明娄正顶授权吕文处理案涉房屋买卖事务及与徐业权签订案涉《房地产买卖合同》，该合同合法有效，对娄正顶具有约束力，娄正顶应当按照合同约定全面履行自己的义务，现娄正顶未能注销案涉房屋备案合同且不同意继续出售房屋，《房地产买卖合同》无法继续履行，按照合同约定，娄正顶属于违约，应当双倍返还徐业权定金。徐业权要求领域公司承担责任于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、娄正顶于判决发生法律效力之日起三日内返还徐业权定金50000元；二、娄正顶于判决发生法律效力之日起三日内给付徐业权罚金50000元；三、驳回徐业权的其他诉讼请求。二审期间，娄正顶围绕其上诉请求，提交其与吕文于2019年7月26日至2019年10月8日的微信聊天记录，拟证明上诉人在2019年8月20日之前对吕文和被上诉人签订的房屋买卖合同不知情且娄正顶并没有追认，该房屋买卖合同对娄正顶不发生法律效力。被上诉人徐业权对上述证据的质证意见为：本案的房屋买卖合同签订时间是2019年7月21日，上诉人提供的其与吕文的聊天记录是从2019年7月26日开始，聊天记录不完整，证据不具有完整性，但是通过微信聊天记录仍然能够证明上诉人委托吕文出售案涉房屋的事实，且聊天记录中吕文多次提到是由上诉人撤销网签。本院对上述证据的认证将在下文说理部分阐述。对于一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.吕文是否有权代理娄正顶与徐业权、领域公司签订案涉《房地产买卖合同》？2.娄正顶是否应当双倍返还定金？本院认为，关于争议焦点1，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，吕文在一审中提交的其与娄正顶于2019年7月21日的微信聊天中载明：“吕文：少爷你把手续发给我，他们要看。约好九点。娄正顶：今天不上班，东西在财务那。你和他先谈，明天发给你”。后娄正顶于当日将其与开发商签订的案涉房屋商品房买卖合同、身份证、中国建设银行卡、账号、开户行及户名通过微信发给吕文。同日，吕文收到徐业权交付的50000元案涉房屋定金后，其将其中的40000元转账给娄正顶，并备注“1502房子定金”。根据吕文在一审中提交的聊天记录以及娄正顶在二审中提交的微信聊天记录，能够看出娄正顶在收到该笔40000元定金后，并未提出异议，而是与吕文就注销备案合同等事宜进行商讨。因此，能够认定吕文与徐业权、领域公司签订案涉房屋买卖合同，系经过娄正顶授权，并非无权代理。关于争议焦点2，《中华人民共和国民法通则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。如上所述，娄正顶委托吕文签订案涉房屋买卖合同，故该合同应对娄正顶具有法律约束力。根据该合同第十三条约定“本次交易全付款30日内撤网签”，对于注销备案合同的义务虽然在该合同中未进行明确约定，但案涉房屋原始商品房销售合同系娄正顶与开发商签订，如果注销该备案合同，应由合同一方娄正顶办理。而且从吕文在一审中提交的其与娄正顶于2019年7月22日的微信聊天记录可以看出，吕文在当日将商品房备案合同注销需要提供的材料清单发送给娄正顶，并告知娄正顶需要准备其中的1、2、4项，而娄正顶也未对此提出异议，故能够认定案涉房屋买卖合同中“撤网签”的义务人为娄正顶。现因娄正顶无法注销原备案合同导致本案房屋买卖合同无法继续履行，娄正顶存在违约行为，一审判决娄正顶双倍返还徐业权定金，并无不当。对于娄正顶提出一审法院程序违法的主张，经查，一审法院在2020年4月7日开庭前已经通知娄正顶参加诉讼，而娄正顶在二审中对于吕文在该次庭审中提交的微信聊天记录的真实性也未提出异议，故一审法院并未损害娄正顶的诉讼权利，对于该主张，本院不予支持。综上，娄正顶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人娄正顶负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇二〇年九月二十二日法官助理 庄 洋书 记 员 蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。