广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1272号 上诉人（一审原告）：广西星民商贸有限公司，住所地为来宾市人民路西277号金色宏都第4幢03号房。 法定代表人：彭兆宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘小泉，广西天际律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦海，广西天际律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：陈霞，女，1985年7月9日出生，汉族，住来宾市兴宾区。 被上诉人（一审被告）：彭泰殷，男，1985年5月1日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 二被上诉人的委托诉讼代理人：覃国永，广西桂来律师事务所律师。 上诉人广西星民商贸有限公司（以下简称“星民公司”）因与被上诉人陈霞、彭泰殷商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。星民公司上诉请求：1、撤销来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初1599号民事判决；2、改判由被上诉人向上诉人支付购房款100000元及利息24333元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人未能办理按揭贷款的原因是其未能按合同约定的时间及时提交材料，其认为在签订《商品房买卖合同》的当天就向银行提供了所需的材料，一审法院对此亦予以认定，但均无证据证实；2、按照合同的约定，被上诉人应当支付余款，一审法院以不能办理按揭贷款属上诉人的原因为由，判决被上诉人不需支付房款是错误的；3、双方签订的《商品房买卖合同》尚未解除，被上诉人又已实际使用铺面并要求继续履行合同，其依法应当支付房款。 陈霞、彭泰殷二审答辩认为，被上诉人已依约向银行提交了材料，未能办理按揭贷款是上诉人自身原因所致，其应自行承担相应的后果。 星民公司向一审法院起诉请求：1、判决被告陈霞、彭泰殷支付原告购房款100000元及利息24333元，合计124333元（利息以100000元为基数，从2015年1月26日起按年利率6%暂计至2019年1月15日，之后利息计至被告付清全部款项之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2015年1月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》及合同附件一至六，约定原告将来宾市祥和农贸市场2146号商品房出售给被告,房屋建筑面积共8.93㎡，总金额220950元；付款方式为按揭贷款，即被告在签订本合同时支付全部房款的54.74%（计120950元）作为首付款，余款100000元由被告向银行办理按揭贷款手续。在该合同附件六合同补充协议的第一条付款方式第3项第(4)款中，双方约定:买受人应在签订本《商品房买卖合同》当日交齐办理银行按揭贷款手续所需的全部有效资料，买受人在出卖人通知之日起5日内到按揭银行和来宾市房产管理局等部门办理相关手续，提交符合银行要求的全部资料及交纳各项相关费用，否则视买受人违约，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金；(7)如果买受人已向银行提供办理银行按揭所需的全部有效资料，但不能获得银行批准贷款的，买受人应在接到银行不批准贷款通知后的五个工作曰内付清全部房款，双方继续履行购房合同。逾期则出卖人有权解除本合同，买受人须承担总房款5%的违约金。 合同签订后，被告向原告支付了首期款120950元，并于2015年1月26日取得了《销售不动产统一发票》一张。被告与原告签订《商品房买卖合同》的同时，向广西来宾桂中农村合同银行柳来支行提交了银行按揭贷款所需的相关材料。2016年12月26日，该行发现原告开发建设来宾市祥和农贸市场项目不仅向其银行以土地抵押贷款，还与其他银行存在涉诉债务纠纷，意识到继续向包括被告在内的业主发放贷款，存在较大风险，遂不同意发放贷款。之后，原告没有为被告的案涉房屋按揭贷款问题与银行进行沟通，也未与被告协商变更付款方式。被告则以未获得银行按揭贷款为由拒付购房余款。原告向被告催付购房余款未果，遂诉至法院，请求判决支持其诉请。 一审法院另查明，案涉楼盘土地不动产权证号为:来国用(2013)第0808041879号，宗地面积为5542.146㎡。原告为获得广西来宾桂中农村合作银行的20000000元贷款，于2014年3月31日把上述土地抵押给该行。 根据购买人黄生广、何春华等人的申请，一审法院依法对被告等未能获得银行按揭贷款的原因向广西来宾桂中农村合作银行柳来支行进行调查了解。据该行反映，包括被告在内共六位来宾市祥和农贸市场的业主未能获得贷款，主要是因原告与其他银行有涉诉债务纠纷，且案涉楼盘部分业主的房屋已被法院查封，该行审查后，不同意贷款给这些业主。 庭审中，原告主张被告没有向银行提交按揭贷款所需材料，但原告对其上述主张没有提供任何证据予以证实。 一审法院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，合法有效。合同约定被告向原告交付购房首付款后，余款以银行按揭贷款支付。被告已经按要求向按揭银行提交了按揭贷款所需的材料，但未获得银行批准贷款，其原因在于广西来宾桂中农村合作银行柳来支行发现原告与其他银行存在涉诉债务纠纷，不同意发放贷款。可见，被告未能获得按揭银行的贷款，归咎于原告。原告作为案涉楼盘的开发商，如被告确实不能获得按揭银行的贷款，应当主动与被告协商变更付款方式，协助被告以商业贷款等方式支付购房余款或双方协商解除《商品房买卖合同》。但在上述按揭贷款问题尚未解决情况下，原告便以被告未履行合同约定的付款义务构成违约为由提起本案诉讼，且原告对其上述主张又未能提供充分的证据予以证实。故原告诉请被告支付购房余款及逾期付款利息损失等，不予以支持。 一审法院判决：驳回原告广西星民商贸有限公司对被告陈霞、彭泰殷提出的全部诉讼请求。 二审审理期间，星民公司向本院提交了兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4668号民事判决书，欲证实业主何安、赵兴梅在2016年4月间仍可办理按揭贷款手续，而被上诉人未能办理是因为不及时提交材料所致。经审查，星民公司二审期间提交的证据材料与待证事实之间无必然的因果关系，本院不予采信。 经二审审理查明，一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》约定，陈霞、彭泰殷在交付首付款后，余款以银行按揭贷款方式支付，此为约定的支付方式之一。另据一审法院对关联案件查明的事实，双方在签订买卖合同的同时又签订了《委托经营管理合同》，故双方因这两个合同的签订而形成了一个“售后返租”或“售后包租”的买卖法律关系，并且租金已用于抵扣首付款，陈霞、彭泰殷实际享受到了该利益。在《委托经营管理合同》期限届满后，对于是否继续委托出租或是收回摊位自营管理，均由陈霞、彭泰殷自行决定，也即此时的摊位使用权已交由陈霞、彭泰殷行使，应视为交付使用。现虽由于上诉人自身的原因，客观上造成了购买人无法按约定的方式支付尾款，但在上诉人已履行完合同交付主义务的情形下，无论是从交易习惯还是公平原则的角度，陈霞、彭泰殷均应支付购买摊位的全部对价。故针对按揭贷款不能的客观事实，双方应就付款方式的变更重新进行协商，以达成补充协议，如达不成一致的，有解除权的一方可提出解除合同。据此，上诉人请求被上诉人支付尚欠价款的上诉理由依法能够成立，本院予以支持，一审法院对此处理有误，应予纠正。 经向当事人释明，并给予双方一定的期限进行协商处理，因协商无果，本院依法作出判决。又鉴于上诉人存在未将摊位的权利瑕疵告知买受人的过错，本院只支持其诉请的本金部分，对于利息部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初1599号民事判决； 二、由被上诉人陈霞、彭泰殷向上诉人广西星民商贸有限公司支付尚欠购房（摊位）款100000元； 三、驳回上诉人广西星民商贸有限公司的其他诉讼请求。 上述款项，限被上诉人于本判决生效后十五日内履行完毕。义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1393.5元，由广西星民商贸有限公司负担；二审案件受理费2787元，由陈霞、彭泰殷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 韦海燕 审 判 员 蓝东桃 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 廖鹏辉 书 记 员 陈燕妮