江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5209号上诉人（原审被告）：李响，男，1985年5月26日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：华基美信(上海)物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区铜山路农贸市场1#-02。法定代表人：陈学忠，该公司经理。委托诉讼代理人：王木巧子，江苏恒毅律师事务所律师。上诉人李响因与被上诉人华基美信(上海)物业管理有限公司徐州分公司（以下简称华基美信公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初7613号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人李响，被上诉人华基美信公司的委托诉讼代理人王木巧子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李响上诉请求：1.华基美信公司直接向李响开具2010年6月至2018年1月收取李响物业费115544.7元税务发票；2.华基美信公司向李响公布2010年6月至2018年1月物业管理费收支账目；3.因前期物业合同未完全履行，一审判决的30812元须予以折减。4.华基美信公司不再收取李响物业费；5.华基美信公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，李响明确诉讼请求为：折减一审判决的30812元，并由华基美信公司公司承担诉讼费。事实和理由：华基美信公司作为物业管理公司在物业管理过程中存在不履行义务的行为，而且不履行义务的行为造成的后果对业主的生活产生了一定的影响。事实上华基美信公司不履行物业管理义务导致“超大规模违建”破坏了小区原规划面貌。3.物业服务人员缺编，绿化人员数量不符合协议内容，保安人员、保洁人员缺额不到位现象时常发生，物业公司收取的物业费用是以其为业主提供相关的物业服务为基础的，物业公司的服务不能达到双方合同约定的相关标准，就不能全额收取物业管理费用，业主还可以依照合同要求物业公司承担违约责任。华基美信公司辩称，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。华基美信公司向一审法院起诉请求：李响支付华基美信公司物业管理费30812元、违约金8319元，共计39131元。一审法院认定的事实：2005年1月3日，徐州桃园房地产开发有限公司作为甲方，华基美信公司为乙方，双方签订《徐州“湖森堡”前期物业管理委托合同》，该合同第3条约定，乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第19条约定，委托管理期限，自“湖森堡”第一户业主入伙之日起至首次业主大会选聘物业管理公司并签订物业管理服务合同之日终止。合同第23条约定，本物业的管理服务费，由乙方按照建筑面积向业主或物业使用人收取，每月每平方米3.3元。合同第26条约定业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用2.物业服务费用按季或半年交纳，业主或者物业使用人应在首次办理入住手续时完成第一笔费用的交纳义务，以后应在每季度开始前十日内预交物业管理费。合同第29条约定，业主购置的空置房按100%物业管理费标准收取。2010年6月10日，华基美信公司与李响签订《前期物业管理服务协议》一份，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。涉案房屋建筑面积为389.04平方米，一层面积192平方米、花园面积550.52平方米、土地面积829平方米。华基美信公司对共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。李响需本协议按时向华基美信公司缴纳物业管理费用。合同对物业管理服务内容、物业管理服务质量进行了明确约定，第四条物业管理服务费用约定因乙方原因空置房屋物业管理费用均按原建筑面积每月每平方米3.3元收取。华基美信公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，李响有权要求华基美信公司限期改正，逾期未改正给李响造成损失的，华基美信公司承担相应的法律责任。李响违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，华基美信公司有权要求李响补交并从逾期之日起按每日万分之五缴纳违约金。华基美信公司提交湖森堡别墅装修申请表三份，载明李响所居住的涉案房屋在2014年4月22日、4月26日、11月7日进行装修事项的申请。华基美信公司于2017年12月18日在涉案房屋处张贴物业管理服务费用催缴通知书，载明李响尚欠2017年1月1日至2017年12月31日物业管理费15406元。于2018年10月10日在涉案房屋处张贴物业管理费用催缴通知书，载明李响尚欠2017年1月1日至2018年12月31日尚欠物业管理费30812元。于2019年2月14日在涉案房屋处张贴物业管理费用催缴通知书，载明李响尚欠2017年1月1日至2019年12月31日尚欠物业管理费46218元。李响提交湖森堡别墅小区业主委员会出具的关于停止缴纳物业费的通知两份，载明要求全体小区业主自2018年9月1日起暂停缴纳物业费。李响提交江苏省住宅物业委托服务合同复印件，该合同显示系徐州锦绣悦邻物业管理有限公司与徐州市铜山区湖森堡别墅小区业主委员会签订，该合同复印件仅有第一页及最后盖章页，对于约定的具体内容被告并未提交，李响陈述该合同上显示的物业公司并未为小区提供物业服务。李响陈述其拒绝缴纳物业费的原因系华基美信公司提供的物业服务与协议约定的内容不符，华基美信公司也未向其提供过缴纳过物业费的发票。一审法院认为，华基美信公司与李响签订的《前期物业服务合同》合法有效，华基美信公司按约提供了相应的服务，李响应按约交纳物业服务费及其他约定的费用。对于华基美信公司主张的2017年1月1日至2018年12月31日物业费，因双方约定“物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每个缴费周期的第一个月内履行交纳义务”，故一审法院支持物业费30812元（389.04㎡×3.3元/月/㎡×24个月）。关于华基美信公司要求李响支付违约金的诉讼请求，虽然物业服务合约定若被告未按时足额交纳物业服务费应交纳违约金，但物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响华基美信公司正常经营，且通过审理以看出，华基美信公司的服务存在瑕疵，业主并非无故拒绝交纳物业服务费，故对华基美信公司要求李响支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，遂判决：一、判决生效之日起十日内，李响向华基美信公司支付物业管理费30812元（自2017年1月1日起至2018年12月31日）；二、驳回华基美信公司的其他诉讼请求。二审中，李响提交:1.江苏省住宅物业委托服务合同复印件，拟证明华基美信公司的物业服务合同已于2018年11月12日终止；2.徐州市铜山区物业管理中心发的撤销《撤销备案通知》的决定复印件，拟证明是小区已合法选举出业主委员会；3.关于停止缴纳物业费的通知，拟证明停收之后的物业费应予支持。华基美信公司经质证认为：1.江苏省住宅物业委托服务合同（原合同19页只提交14页）李响在一审中已经提交过，不是新证据，且李响在判决书中承认目前在小区服务的物业公司依然是华基美信公司。业主委员会是违法成立的已经被撤销，故该物业委托合同是无效的；2.决定是复印件，对其真实性无法认证，且其撤销的2019年004号撤销备案通知，不知道其内容是什么；3.与本案没有关联性，以上举证均不能证明其举证目的。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，李响与华基美信公司所签订的涉案《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容具体明确，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据国务院《物业管理条例》第三十五条、第四十一条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，李响主张物业服务人员缺编、绿化人员数量不符合要求、保安数量不到位，故而主张物业费打折，但其未提供证据证明物业管理存在上述问题。至于李响提出的小区内存在大规模违建问题，现有证据不足以证明违建存在于公共区域，且物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对违建业主进行处罚，也无权拆除违章搭建，业主如果认为相关业主的违建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。综上所述，上诉人李响的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费778元，由上诉人李响负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 汤孙宁审 判 员 王素芳二〇二〇年九月二十五日法官助理 仝 斌书 记 员 李 雯