黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民初33号原告（案外人）：李玉敏，男，1964年3月25日出生，汉族，住。委托诉讼代理人:张迎全，黑龙江盛夙律师事务所律师。被告（申请执行人）：李洪波，男，1965年1月22日出生，汉族，住。被告（申请执行人）：李仁君，女，1988年6月8日出生，满族，住。被告（申请执行人）：李金霖，男，1996年8月17日出生，满族，住。被告（申请执行人）：李国臣，男，1938年8月9日出生，汉族，住。被告（申请执行人）：梁春芝，女，1938年12月16日出生，满族，住。被告（申请执行人）：吴占萍，女，1971年11月11日出生，满族，住。被告（申请执行人）：李国君，男，1947年8月23日出生，汉族，住。七被告共同委托诉讼代理人：孙炜，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被告（被执行人）：夏德龙，男，1963年4月28日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：王淑娟，黑龙江腾飞律师事务所律师。第三人（被执行人）：鸡西市汇鑫房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区红双喜住宅-1-1号。法定代表人：丁文有，职务董事长。委托诉讼代理人：朴永建，男，系该公司法律顾问。原告李玉敏与被告李洪波、李仁君、李金霖、李国臣、梁春芝、吴占萍、李国君、夏德龙、第三人鸡西市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称汇鑫公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉敏及其委托诉讼代理人张迎全，被告李洪波、李仁君、李金霖、李国臣、梁春芝、吴占萍、李国君共同委托诉讼代理人孙炜、被告夏德龙的委托诉讼代理人王淑娟、第三人汇鑫公司的委托诉讼代理人朴永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉敏向本院提出诉讼请求：一、撤销鸡西市中级人民法院（2019）黑03执11号之四执行裁定书，停止查封执行鸡西市鸡冠区龙山国际小区3号楼105号门市房；二、确认原告与鸡西市汇鑫房地产开发公司签订的鸡西市鸡冠区龙山国际小区3号楼105号门市房买卖合同有效，确认该案涉房屋属于原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月5日，李玉敏与汇鑫公司达成案涉房屋购房合同，房屋价款377，720.00元，约定多退少补，原告当日交付购房定金10万元。2012年7月18日，原告李玉敏与汇鑫公司签订商品房认购协议，同年7月23日交纳房屋尾款。2013年3月4日、4月19日，李玉敏两次签订补充协议，房款确定为375，340.00元。李玉敏缴纳了全部房款并实际占有使用房屋至今，原告系善意取得房屋。人民法院首次查封案涉房屋时间是2012年8月23日，查封是在原告购买房屋之后。鸡西市中级人民法院（2019）黑03执11号之四裁定书对案涉房屋进行续查封，原告李玉敏对此提出执行异议，鸡西市中级人民法院（2020）黑03执异25号执行裁定书驳回原告异议请求，为此原告提起执行异议之诉。被告李洪波、李仁君、李金霖、李国臣、梁春芝、吴占萍、李国君辩称：1、李玉敏与汇鑫公司间签订的龙山国际商品房认购协议中，签署日期有涂改痕迹，因此该协议不真实。不能证明李玉敏与汇鑫公司在法院查封前签订买卖合同。2、李玉敏举示的汇鑫公司收到房款的时间为2013年4月19日，系在案涉房屋被人民法院查封后缴纳购房款。3、李玉敏与汇鑫公司间签订的购房协议并非正式的买卖合同，无法证明案涉房屋于法院查封前签订合法有效的买卖合同。4、李玉敏提供的供热费及水、电费用均发生在案涉房屋被人民法院查封后，即李玉敏对案涉房屋占有的时间也发生在被人民法院查封后。5、案涉房屋作为不动产应自登记时设立物权，在案涉房屋被查封前，李玉敏并未进行房屋所有权登记，故李玉敏未取得案涉房屋所有权。被告夏德龙辩称，1、李玉敏与汇鑫公司间的商品房认购协议与补充协议不是合法有效的合同，且相互矛盾；2、案涉房屋在被查封前，李玉敏交纳购房款数额未达到合同约定房屋总价款的50%。3、案涉房屋系门市商服用房而非住宅。因此原告李玉敏的诉求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不足以排除执行，应依法驳回原告的诉求。第三人汇鑫公司述称：1、原告购买房屋的经过。2010年汇鑫公司开发建设鸡西市鸡冠区龙山国际小区项目，因楼盘位置优越，当年房地产市场处于卖方市场，汇鑫公司开发建设的同时对在建楼盘进行预售。原告李玉敏在汇鑫公司预订龙山国际小区3号楼负一层编号为4号门市房，并交纳订金10万元。2012年7月18日，汇鑫公司通知与李玉敏签订认购协议书，并根据龙山国际小区“房屋面积预测算报告”的房屋分户明细表编制的序号，汇鑫公司将龙山国际3号楼负一层4号门市出售给李玉敏，房屋预测面积53.96平方米，按每平方米7000元计算房屋价款，房款总计377，720.00元。2012年7月23日，李玉敏将剩余房款汇入汇鑫公司账户。“房屋面积预测算报告”房屋面积分户明细表（销售部分）体现可销售部分的门市编号，报告中门市房屋的编号是1、2、3、4、5号，6、7号为仓库，共7个可销售房源。在2号门市房屋和3号门市房屋间的消防控制室系小区服务房，不能销售没有编制门市房序号。2012年12月10日鸡西市宏昊测绘公司作出《房屋面积测算报告》房屋面积分户明细表，将可销售和不可销售的负一层房屋进行统一排序，将消防控制室编号为4号门市房，这样3号楼负一层门市序号总数由原来的7个门市变为8个门市房，李玉敏实际购买的4号门市房排序编号改变以5号门市房屋。2012年8月，黑龙江省高级人民法院按“房屋面积预测算报告”房屋面积分户明细表（销售部分），查封了龙山国际小区3号楼5、6、7三户房屋，当时李玉敏购买的4号门市并不在查封范围内，被查封的5号门市面积为134.47平方米，而李玉敏购买的门市房屋面积为56.96平方米，至今黑龙江省高级人民法院查封的5号门市（现编号为6号门市）与李玉敏的门市房屋相邻，现空置未使用。2013年4月19日龙山国际小区办理入户时，根据《房屋面积实测算报告》将李玉敏的房屋排序由4号变为5号门市房屋，同时根据房屋的实测面积对双方原“2012年7月18日”认购协议进行了变更，并重新为李玉敏出具了财务收据。当日李玉敏办理了入户手续，交纳了相关费用并占有使用房屋。因龙山国际小区3号楼门市房屋编号变更，而人民法院的查封裁定内容未做相应变更，致李玉敏的房屋与被人民法院查封的房屋房源编号出现冲突，导致汇鑫公司无法为李玉敏所购买的房屋办理网签合同。2018年9月20日，黑龙江省高院对李洪波、李仁君、李金霖、李国臣、梁春芝、吴占萍、李国君与汇鑫公司间案件立案执行后，指定由鸡西市中级人民法院执行，鸡西市中级人民法院按黑龙江省高院的查封裁定内容作出（2019）黑03执11号之四执行裁定，没有按房屋实际情况进行变更，又查封了案涉房屋。2016年10月8日，李洪波、李仁君、李金霖、李国臣、梁春芝、吴占萍、李国君与汇鑫公司在黑龙江省高级人民法院达成调解，用调解书约定的五套房屋和已售未收的房款偿还股权转让款800万元。和解内容并不涉及李玉敏的房屋，汇鑫公司也答复李玉敏在和解协议履行完毕后，将解除所有查封，但因汇鑫公司负责人多次调换，致此事拖延至今未能解决。2、黑龙江省高级人民法院及鸡西市中级人民法院是按照最早的房屋预测面积报告的房源编号查封，而现有实测房屋编号与预测报告房源编号不符，并且李玉敏的诉求的事实与理由足以排除对案涉房屋的强制执行。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李玉敏举示证据清单：证据一、黑龙江鸡西市中级人民法院（2020）黑03执异25号执行裁定书一份。证明目的：原告享有合法诉权。证据二、2010年11月5日10万元中国工商银行汇款单、2012年7月23日27.772万元中国工商银行汇款单、中国工商银行账号为于2012年7月23日银行流水单。证明目的：李玉敏于2010年11月5日与鸡西市汇鑫房地产开发有限公司达成期房购房合同、2012年7月23日就已经全款37.772万元给付鸡西市汇鑫房地产开发有限公司房屋购置款。原告在查封前履行了全部付款义务，双方买卖合同有效。证据三、龙山国际商品房认购协议、2013年4月19日补充协议、2013年4月19日收据一份。证明目的：李玉敏2012年7月18日与鸡西市汇鑫房地产开发有限公司签订了认购协议。证明李玉敏与汇鑫公司在查封前签订合同，该合同合法有效。2013年4月19日李玉敏与汇鑫公司按照实测面积进行了核算，汇鑫公司退给李玉敏房屋预交款2380元。系根据原始的2012年7月18日签订的认购协议，房屋的面积是53.96平方米，总价款为377720元，进行的变更。在2013年4月19日，原告到开发公司办理入户手续时，开发公司告知原告房屋据出卖给原告时是预测，当时的4号商服经过测量，房号变更为105号房，面积为53.62，将原认购协议收回，给补发了这份认购协议。开发公司在收回原认购协议的同时，将原给原告开具的定金收据、房款收据，一并收回，重新给开了一张收据，以作为日后签订商品房预售合同和开具发票的根据。证据四、2014年-2020年鸡西龙唐供热有限公司收取原告供热费发票、2013年水、电费收据、2014年垃圾清运费收据、2014年电梯费物业费收据、2018年物业费收据、2020年物业费收据。证明目的：李玉敏实际占有居住并足额按时缴纳费用，双方履行合同，原告善意有效取得房屋。未办理产权登记，原告没有过错。证据五、2010年10月建设单位为鸡西市汇鑫房地产开发有限公司的工程名称为龙山国际住宅小区-3号楼黑龙江省施工图复印件一份。证明目的：原告在2010年11月在鸡冠区龙山国际售楼处沙盘看好的龙山国际小区-3号楼正大门（南门）由西向东数第六个门的房屋，售楼处记载是4号商服房，西侧隔壁房屋是消防控制中心用房，4号商服房屋与5号商服房不是一个房屋。证据六、2012年12月10日房屋面积测算报告、说明、分户明细表复印件一份。证明目的：2012年12月10日房屋面积测算中龙山国际住宅小区-3号楼负1层消防控制室东侧隔壁的房屋户号为5的房屋建筑面积为53.62平方米，房产唯一号是00-0105，即证据五的商服4房屋与房屋户号为6的房屋面积142平方米房产唯一号是00-0106即证据五的商服5房屋不是同一房屋。证据七、2011年8月25日房屋面积预测算报告、分户明细表。证明目的：2011年8月25日鸡西市房屋产权处对龙山国际住宅小区3号楼预测中，原告购买的预测面积53.96平方米，商服四，房产唯一编号为00-0104号，与原告的证据六2012年12月10日，房屋面积测算报告和分户明细中，面积为53.62，房产唯一号为00-0105，而2011年8月25日的房产唯一编号00-0105号房，当时标注为5号商服房，建筑面积为134.47平方米，与案涉房不是同一房屋。被告李洪波等人举示的证据清单：黑龙江省高院（2012）黑高商初字第6号民事裁定、协助执行通知书、龙山国际可保全房屋情况一览表、（2012）黑高商初字第6-5号民事裁定书、鸡西市汇鑫房地产开发有限公司收到裁定书的签字页。证明目的：证明在2012年8月1日，省高院作出查封裁定，于2012年8月23日实施查封，查封的房屋包括案涉的房屋，汇鑫房地产开发公司已经收到所有的查封文书，但是仍与李玉敏签订房屋买卖合同，存在过错。第三人汇鑫公司举示证据清单：证据一、2011年8月25日，房屋面积预测算报告节选三页，还有2012年12月10日房屋面积测算报告书节选五页，证明目的：2012年7月18日李玉敏购买房屋时，预测算报告中购买的房屋编号为3号楼负一层4号门市，2012年12月12日实测报告作出后，原告购买的房屋编号变更为5号门市；第二个问题是能够证实省院查封的房屋是龙山国际3号楼负一层106门市，作出查封裁定时，房产部门的备案登记，涉案预售编号登记，房屋序号为3号楼负一层105门市；第三个问题，是通过预测和实测报告可以体现，图纸当中增加了消防时导致实测报告序号中原告的房屋变为105。证据二、2012年7月18日李玉敏与汇鑫公司签订的龙山国际商品房认购协议两份，2013年4月19日龙山国际售楼退房审批表1张，证明目的：证实2012年7月18日签订的龙山国际商品房认购协议收回，重新按2012年7月18日的时间签订龙山国际商品房认购协议，实质上属于补充协议，双方对房屋序号、面积、价格进行变更，协议中购买的门市房由原来的3号楼负一层4号门市调整为负一层5号门市，房款由原来的377720元调整为375340元，并给原告退还多收的房款，重新为原告人出具了财务收据。证据三、商品房预售许可证复印件一张，证明目的：2011年9月9日龙山国际小区取得预售许可，许可编号为房产预售字00007号。被告夏德龙未举示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李洪波、李仁君、李金霖、李国臣、梁春芝、吴占萍、李国君诉汇鑫公司、夏德龙股权转让纠纷一案，黑龙江省高级人民法院于2016年10月8日作出（2012）黑高商初字第6号民事调解书，双方当事人自愿达成协议如下：一、本案所涉股权转让纠纷，原告李洪波、李仁君、李金霖、李国臣、梁春芝、吴占萍、李国君起诉要求汇鑫公司、夏德龙给付股权转让款本息合计2600万元，经协商各方同意由汇鑫公司、夏德龙在调解生效后给付七名原告人800万元。具体支付方式为：汇鑫公司以本案诉讼保全查封中的1号楼101（建筑面积121.14平方米）、102（建筑面积86.96平方米）、103（建筑面积61.07平方米）、104（建筑面积86.96平方米）、115号（建筑面积87.12平方米）五套房屋及1号楼108、109、110、111号房，25号楼102、103、104、105、106、108号十套房产实际购房人尚欠汇鑫公司购房尾款630万元（详见和解协议书附表）偿付上述800万元。二、在省法院解除对上述五套抵债房屋查封后，汇鑫公司将该五套房屋交付给七名原告人，并办理相应的商品房销售联机备案合同等手续。三、汇鑫公司将上述十套购房尾款汇入交通银行抚顺康乐支行，户名为李洪波的6222620330000127279账户。七名原告人依据收到款项情况，向法院申请解除相应房产的查封。四、原告方收到630万元款项后向法院申请解除对剩余十六套房产的查封。五、案件受理费……。该调解书生效后，李金霖、李洪波、李仁君、李国臣、梁春芝、吴占萍、李国君申请执行，黑龙江省高级人民法院于2018年9月20日立案执行，于2019年1月4日作出（2018）黑执38号执行裁定，指定该案由鸡西市中级人民法院继续执行。2012年8月1日，黑龙江省高级人民法院作出（2012）黑高商初字第6号民事裁定书，裁定查封汇鑫公司价值5160万元的等值财产，查封财产清单中包含龙山国际小区3号楼00－105号房屋，房屋编号201109010015，建筑面积134.47平方米，查封期间自2012年8月23日至2014年8月23日；省法院（2012）黑高商初字第6-3号民事裁定，对案涉房屋续行查封，查封期限2014年8月24日至2015年8月23日；省法院（2012）黑高商初字第6-5号民事裁定，对案涉房屋续行查封，查封期限自2015年8月24日至2018年4月18日。本院于2019年1月16日对该案立案执行后，于2019年7月4日作出(2019)黑03执11号之四执行裁定及之六号执行裁定书，查封被执行人汇鑫公司名下的位于龙山国际小区3号楼-105号门市房，建筑面积53.62平方米…二、查封期限为三年（自2019年7月4日至2021年7月3日止）。2011年8月25日，鸡西市宏昊测绘队对龙山国际小区房屋面积预测算报告证明，3号楼－1层建筑面积53.96平方米房屋户号为04，房产唯一号00－104。2012年12月10日，鸡西市宏昊测绘队对龙山国际小区房屋面积测算报告证明，3号楼－1层建筑面积53.62平方米房屋户号为05，房产唯一号00－105，3号楼－1层房屋户号为04，房产唯一号00－104号房屋系为小区服务的消防控制室，建筑面积43.13平方米。2012年7月18日，李玉敏与汇鑫公司签订《龙山国际商品房认购协议》，约定：李玉敏购买龙山国际小区3号楼1单元-1层05号房，参考建筑面积53.96平方米；按建筑面积7000元/平方米计算，总价款为377720元。协议加盖汇鑫公司合同专用章，唐彦松代表汇鑫公司签名，案外人李玉敏签名。2010年11月5日，李玉敏通过银行向汇鑫公司转款10万元，2012年7月23日李玉敏通过工商银行向汇鑫公司转房款277，720.00元。李玉敏与汇鑫公司于2013年4月19日签订《商品房买卖合同补充协议》，对房屋面积及价款进行补充约定，案涉房屋面积为53.62平方米，房屋价款375340元，同日汇鑫公司给案外人出具375340元房款收款，并加盖了汇鑫公司财务专用章。汇鑫公司认可于2013年3月4日向李玉敏交付案涉房屋。2011年9月9日，汇鑫公司取得案涉小区21户门市房屋216户商品房的预售许可证。2020年6月16日，李玉敏向本院提起案外人执行异议，要求停止执行，本院依法作出（2020）黑03执异25号执行裁定，驳回李玉敏异议申请。李玉敏不服，以案外人身份提起本案诉讼。本院认为，原告李玉敏对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，因此应对当事人是否享有执行标的物的实体权利进行判断，还要对其实体权利是否足以阻止对执行标的物的强制执行进行判断。根据《最高人民法院》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案案涉房屋在被查封前，原告李玉敏与第三人汇鑫公司签订了合法有效的房屋买卖合同，并于2010年11月5日、2012年7月23日分两次全额向汇鑫公司全额交付了购房款，且汇鑫公司认可已将案涉房屋交付原告李玉敏占有使用，因此原告李玉敏基于履行了与汇鑫公司的房屋买卖合同，而对案涉房屋享有物权期待权。本案被告虽对原告举示的房屋买卖合同真实性提出异议，但综合鸡西市宏昊测绘队对龙山国际小区房屋面积预测与实测报告内容以及李玉敏向汇鑫公司实际转款的事实，应当认定李玉敏与汇鑫公司间关于案涉房屋买卖合同及交付房款的真实性，故被告李洪波、夏德龙等抗辩李玉敏与汇鑫公司间房屋买卖合同、购房款收据的真实性的意见，因无证据证明，且不符合相关法律规定，依法不应予以支持。故李玉敏对案涉房屋的物权期待权可排除对该房屋的强制执行。因案涉房屋的所有权并未登记，《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力，故原告李玉敏对案涉房屋的物权并未设立，故其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不应予以支持。综上所述，被告李洪波、夏德龙等的答辩意见不足以对抗原告李玉敏的证据效力，其答辩意见不应予以支持，原告要求对案涉房屋停止执行的诉讼请求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、停止对鸡西市鸡冠区龙山国际小区3号楼负一层00－105号门市房屋的执行；二、驳回原告李玉敏的其他诉讼请求。案件受理费6,931.00元，由被告李洪波、李仁君、李金霖、李国臣、梁春芝、吴占萍、李国君、夏德龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  郭以刚审判员  洪 明审判员  李凤霞二〇二〇年九月十四日书记员  都 晶书记员  张 驰