山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终9208号 上诉人(原审原告)：**，女，1971年11月4日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：李艳霞，山东琴岛律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：石爱玲，女，1956年7月28日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：辛华涛（石爱玲之子），住青岛市市南区。 被上诉人(原审第三人)：王良，男，1976年12月16日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市市北区。 上诉人**因与被上诉人石爱玲、被上诉人王良案外人执行异议之诉一案，不服青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初5980号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人**及其委托诉讼代理人李艳霞，被上诉人石爱玲的委托诉讼代理人辛华涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持**的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由石爱玲负担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，遗漏了**除以租抵债以外均已实际交纳租赁费的事实，认定基础事实错误，判决错误。**与王良签订的《房屋租赁合同》，约定王良收取租金，**承租使用涉案房屋，因此明确是房屋租赁合同性质。租赁合同虽然未经备案，但备案并非法律强制性规定，不影响租赁合同的有效性。《补充协议》是在《房屋租赁合同》之后签订，约定的租金支付方式用债务抵偿及现金支付。债务抵偿的金额与租金总额相差甚远，一审认定本案房屋租赁合同实为以租抵债的合同之债，不是真实的租赁合同关系，系基础事实认定错误，应当予以改判或发回重审。二、一审判决适用法律错误，应当撤销一审判决，予以改判。本案中，石爱玲作为涉案房屋实际拍得人，获得涉案房屋不动产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，石爱玲应当继续履行原租赁合同。法院在拍卖公告中明确告知拍卖房屋内有租户，故买受人应当明知租赁合同的存在，其要求**腾房无依据。三、补充意见：（一）一审认定本案房屋租赁合同名为房屋租赁合同，实为“以租抵债”的合同之债，与**补充协议及房租收据显示事实完全相悖，属于基本事实查明不清。1、本案《房屋租赁协议》及《补充协议》，对于房屋租赁的位置、租赁时间、租金、支付方式、权利义务等均进行了明确约定，租金的支付方式不仅包括支付金钱对价，也应当包括可以用金钱计量的其它财产或财产权利作为支付对价。在这种情况下，出租人也是以消灭部分债务的方式收取了房租，承租人取得了房屋的使用权并支付了相应对价，完全符合租赁合同要件，不违反法律法规的强制性规定，《租赁合同》依法有效，且补充协议明确本案只有100万元是以租抵债，剩余租金200万元已经实际支付完毕，与“以租抵债”无关。2、一审全部认定以租抵债明显错误，即便按照法院认定“以租抵债事实”，按照租赁合同及补充协议约定，租金每年20万元，折合后每年15万元，实际“以租抵债”金额共计100万元，即折合房租5年至6年，对应的承租期限自2011年1月1日起，所谓的“以租抵债”房租已经在2016年至2017年全部折抵完毕，故**现在继续使用的房屋所享有的租赁权系基于支付房租实现的租赁权益，与“以租抵债”无关。3、王良在录音中明确认可**租赁并交纳房租的事实，王良故意躲避不参加庭审，造成法院无法查清事实，给**造成了极大损失，为了查明案件事实，法院应当依法传唤王良参与庭审，以查明基本案件事实。4、**基于在2010年底取得租赁权并接收房屋实际经营，执行案件涉及的抵押与查封均形成在租赁权之后，且该事实一审法院已查明并认可，并在2016年12月9日及2017年3月1日金手槌两次拍卖公告中明确标注“标的物内有租户”，买受人知情并参与竞买，故执行法院作出的不予认可租赁的认定与已查明的有租户事实明显矛盾，严重缺乏事实依据，侵害了租赁人的合法权益。5、买受人石爱玲基于拍卖公告参与拍卖，对于标的房屋有租户的事实是明知的，故应当继续履行原租赁合同的义务。6、**为了履行租赁合同，在使用经营中已经实际投入了大量的财力物力，截止2017年，已经实际投入装修约260余万元，一审作出的认定不仅严重背离事实，同时，也给**造成极大的经济损失，对**极不公平。（二）一审判决适用法律错误，严重侵害**合法权益，应当依法改判。1、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据一审庭审，**租赁合同时间为2011年1月1日，并已实际交付使用，抵押权形成时间在2013年5月，明显租赁关系形成于抵押权之前，因此承租人有权请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，一审适用法律错误，二审应当改判。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。第十四条规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。第三十一条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。原执行程序中，法院未按照法律规定通知**，保证**权益，但根据公告，法院在执行中已查明租赁现状，并在2016年12月9日及2017年3月1日金手槌两次拍卖公告中明确标注“标的物内有租户”，买受人知情并参与竞买，故执行法院作出的不予认可租赁的认定与已查明的有租户事实明显矛盾，适用法律明显错误，应当予以改判。综上所述，王良与**签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，**支付对价占有使用涉案房屋，王良获得租金，完全是房屋租赁合同关系。法院在拍卖公告中明确告知有租户，故石爱玲应当明知租赁合同的存在，其要求**腾房无依据。请求依法改判支持**的诉讼请求。 石爱玲辩称，即使**与王良签订租赁合同，也是以租抵债。石爱玲通过合法手段从市南法院拍卖所得涉案房屋。**和王良的通话录音可以看出，双方确实存在债务关系，所以租赁合同属于以租抵债，而且租赁合同的真实性及签订时间我方持怀疑态度。 王良未答辩。 **向一审法院提出诉讼请求：1、判令石爱玲就位于青岛市市南区房屋继续履行**与第三人签订的《租赁合同》；2、终止（2014）南执字第11705号案件对青岛市市南区房屋的执行；3、本案诉讼费用由石爱玲承担。 一审法院认定事实：1、2014年5月12日，一审法院作出（2014）南商初第20231号民事判决书，判决：一、王良于该判决生效后十日内偿还东亚银行（中国）有限公司青岛分行贷款本金8249999.52元及其利息182852.53元（上述利息计算至2014年3月25日，自2014年3月26日起至该判决生效之日止的逾期利息、罚息按合同约定计算）。二、王良于该判决生效后十日内支付东亚银行（中国）有限公司青岛分行律师费202275元。三、对该判决上述第一项、第二项给付义务，东亚银行（中国）有限公司青岛分行对王良名下位于青岛市市南区及位于青岛市市北区的房产享有抵押权，对以上房屋折价拍卖变卖价款享有优先受偿权。 青岛市市南区房产于2013年5月31日办理了房屋抵押登记手续。2014年1月23日经东亚银行（中国）有限公司青岛分行申请，一审法院采取保全措施查封了该房屋。 上述判决生效后，王良未按照判决内容履行其应当承担的 法律责任，东亚银行（中国）有限公司青岛分行申请强制执行对青岛市市南区进行拍卖。石爱玲以1782320元的价格竞得该房屋。2017年3月7日一审法院出具（2014）南执字第11705号之三执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人王良名下青岛市市南区的查封；二、位于青岛市市南区房产的所有权归买受人石爱玲所有。上述财产的财产权自该裁定送达买受人石爱玲时起转移。三、买受人石爱玲可持该裁定书到相关财产管理机构办理相关过户登记手续。 现青岛市市南区房屋登记在石爱玲的名下，房产证号为鲁（2017）青岛市不动产权第0077641号，**占有使用房屋。 2、2018年8月1日**向一审法院提起执行异议，要求中止对案涉房屋的执行，一审法院于2018年8月20日出具了（2018）鲁0202执异669号民事裁定书，驳回了异议人**的异议。 该案王良在询问笔录中称：因为我欠别人的钱，我就将上述房屋（青岛市市南区）租给别人了，本来他们应当给我房租，我们约定就不用给了，用房租折抵我的欠款。 该案**在询问笔录中称：我现在住在上述1802户，王良借我的钱，并且我们还有业务往来，因此王良欠了我利润分红及借款共计人民币200余万元，为此我与王良于2011年至2012年间签了协议，约定王良将上述三处房屋作给我，用租金折抵债务。 3、2018年9月12日**向一审法院提起针对青岛市市南区房屋的案外人执行异议之诉。**向法院提交了《租赁合同》、《合同补充协议》、收条、银行流水、通话录音、装修收条、收款收据、出货单、税务发票、房间视频、拍卖公告等证据证明其对案涉房屋享有租赁权，其租赁权可以排除执行。 **与王良签订的《租赁合同》显示其合同签订时间为2011年1月1日，租赁期限自2011年1月1日至2030年12月31日，租赁房屋位于青岛市市南区，合同总额为人民币400万元，合同第五条第二款约定：“此房屋租金作为偿还乙方借款”。 **（甲方）与王良（乙方）签订的《合同补充协议》显示其合同签订时间为2011年1月5日，合同约定：一、房租支付：（1）甲方2010年5月7日的借款五十万元人民币和2010年10月30日的借款五十万元人民币冲抵乙方一百万人民币的房租。（2）乙方已在2010年12月26日支付房租五十万元人民币，若乙方在2011年12月31日前付清房款，可享受房租优惠减免100万元，即2011年12月31日前付清房租三百万元人民币；否则不享受房租减免优惠。 **称其房租200万元是以现金的形式交纳，另外100万 元是以借款折抵房租。 一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中《房屋租赁合同》第5条第2款明确约定了“此房屋租金作为偿还乙方借款”，王良在（2018）鲁0202执异669号案件的询问笔录中承认“因为我欠别人的钱，我就将上述房屋（青岛市市南区）租给别人了，本来他们应当给我房租，我们约定就不用给了，用房租折抵我的欠款”，**在（2018）鲁0202执异669号案件的询问笔录中也称“王良借我的钱，并且我们还有业务往来，因此王良欠了我利润分红及借款共计人民币200余万元，为此我与王良于2011年至2012年间签了协议，约定王良将上述三处房屋作给我，用租金折抵债务”。结合上述证据及当事人的陈述，一审法院认定王良与**之间所签订的合同名为《房屋租赁合同》，实为“以租抵债”的合同之债，是以被执行人名下不动产日后的长期租金收益抵偿债务，并非真实的房屋租赁合同关系，不能对抗法院的强制执行。故**主张继续履行《租赁合同》并排除（2014）南执字第11705号案件对青岛市市南区房屋的执行的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。 王良经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，一审法 院可依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、 第九十二条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十三条规定，一审判决：驳回**的诉讼请求。案件受理费26907元，公告费600元，由**负担。 本院二审期间，**提交证据一、**与王良（手机号：151××××6666）通话录音一份，证明：2020年8月11日，**打通王良电话，要求其出庭参与庭审陈述事实，王良明确拒绝，但对于租赁协议及**已经现金交付房租的事实再次予以确认，租赁关系真实存在。同时，王良对于查清本案事实至关重要，为了进一步查明事实，望法院依法要求王良出庭说明案情。提交证据二、房屋装修前及装修后录像一宗，证明：**为了履行租赁合同，**在使用中自2010年底已经进行了多次装修，实际投入了大量的财力物力。2016年，**又对涉案房屋进行了豪华装修，已经实际投入装修约260余万元。通过录像可以直观看出，现房屋价值明显高于评估、拍卖价值，一审法院在拍卖中明确“内有租户”，却无视租户的租赁权益作出的认定不仅严重背离事实，同时，也给**造成极大的经济损失，对**极不公平。 石爱玲质证称，对证据一通话录音的真实性予以认可，对证明内容不予认可。对证据二的真实性认可，但房屋由谁装修无法确认，也与石爱玲无关。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：**主张排除对涉案房屋执行的诉求能否成立。涉案房屋产权登记在王良名下，涉案房屋于2013年5月31日办理了抵押登记手续，2014年1月23日被人民法院查封的事实清楚。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。由此，**本案主张若能成立，其应当提交证据证明涉案房屋查封之前已与王良签订合法有效的书面租赁合同并实际占有使用涉案房屋，但**提交的租赁合同载明付款方式为“此房屋租金作为偿还乙方借款”。同时，在一审法院（2018）鲁0202执异669号案件中，王良称：“因为我欠别人的钱，我就将上述房屋（青岛市市南区）租给别人了，本来他们应当给我房租，我们约定就不用给了，用房租折抵我的欠款”。**称：“王良借我的钱，并且我们还有业务往来，因此王良欠了我利润分红及借款共计人民币200余万元，为此我与王良于2011年至2012年间签了协议，约定王良将上述三处房屋作给我，用租金折抵债务”。从王良和**的上述陈述及租赁合同看，**与王良的房屋租赁法律关系是建立在以房屋租赁抵付欠款的基础之上，实质是“以租抵债”行为，该行为取得房屋使用权的目的是为了消灭债权，并非是为了取得房屋使用权，双方并非通常的以取得房屋使用权为目的的房屋租赁合同关系。**并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定意义上的承租人，其在本案中的主张不符合上述规定的要件要求。一审以此为由对**的诉求不予支持并无不当。**上诉称其已全额支付了房租300万元，其中抵账100万元，现金支付房租200万元。但其仅提交王良出具的收条，并未提交任何银行转款证据，其提交的银行交易明细，仅能证明**提取款项的事实，不能证明提取的款项用于支付王良房租，其主张已支付房租200万元的证据不够充分。且**该主张与其在（2018）鲁0202执异669号案件中的陈述不一致，也与王良在该669号案件中的陈述不一致，对其已现金支付房租200万元的主张本院不予采纳。同时，**在一、二审中提交的证据亦不能证明涉案房屋查封之前其已实际占有使用涉案房屋的事实，其诉求排除对涉案房屋执行的理由不能成立，本院不予支持。**要求继续履行其与王良签订的涉案房屋租赁合同，不属于本案执行异议之诉的审理范围，本院不予评判。 综上所述，上诉人**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26907元，由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年九月九日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英