山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10257号 上诉人(原审原告)：于xx，男。 委托诉讼代理人：徐红岩，山东齐岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金京平，山东齐岳（即墨）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：青岛宇信置业发展有限公司，住所地青岛市即墨区山东东路。 法定代表人：黄祖飞，董事长。 委托诉讼代理人：李前进，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马宝萍，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 上诉人于xx因与被上诉人青岛宇信置业发展有限公司（以下简称宇信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初3281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于xx上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判宇信公司支付于xx逾期交房违约金暂计70175元（按日万分之一自2017年7月1日起暂时计算至2019年12月20日，具体应计算至实际交付房屋之日止），依法改判宇信公司支付逾期办证违约金70625.11（以778000元为基数，自2017年10月1日起至2019年8月20日止按照中国人民银行逾期贷款利息标准计算的违约金、自2019年8月21日起至协助于xx办理完毕房屋产权登记之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金）；2、依法判决宇信公司协助于xx办理完毕房屋产权登记；3、一、二审诉讼费用由宇信公司承担。事实和理由：一、原审法院对涉案商品房交付效力的认定违反了商品房住宅未经综合验收不得交付的禁止性规定。原审法院认为应从签订《房屋验收交接单》之日认定为房屋交付日期，系认定事实错误。二、商品房买卖合同中对办理产权证时间的约定不明，并且该合同是宇信公司提交的格式文本，对办证时间约定不明的应当按照法律规定办理，并且做出对于xx有利的解释。三、原审法院认定事实矛盾，侵害了于xx的合法权益。 宇信公司辩称，一、宇信公司已按照合同约定交房，并且案涉房屋在交付之前已具备合同约定的交付条件，因此不构成逾期交房。二、合同明确约定的办证期限尚未届至，因此不构成逾期办证。三、《预售合同》并非格式文本，双方应严格履行。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 于xx向一审法院提出诉讼请求：1、宇信公司支付延迟交房违约金70175元（以778000元为基数，自2017年7月1日起至2019年12月20日止按照日万分之一计算）并承担自2019年12月21日起至实际交付之日止按照日万分之一计算的违约金；2、宇信公司协助于xx办理完毕青岛市即墨区鹤山东路518号x号楼x单元x户房屋产权登记；3、宇信公司依法向于xx支付逾期办理产权证违约金68382.9元（以778000元为基数，自2017年10月1日起至2019年8月20日止按照中国人民银行逾期贷款利率即同期贷款基准利率上浮50%标准计算）以及以778000元为基数，自2019年8月21日起至协助于xx办理完毕房屋产权登记之日止参照中国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算的利息标准计算的违约金；4、诉讼费用由宇信公司承担。 一审法院认定事实：2016年7月24日，于xx（乙方）与宇信公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定，1、房屋地址：即墨区鹤山东路518号【麗山国际4.2期】x号楼x单元x层x户；2、房屋价款：总房价款为778000元；3、付款方式和付款期限：按揭贷款方式支付，乙方于2016年7月24日前向甲方支付首付款198000元，于2016年9月24日前支付房款580000元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之壹计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；4、房屋交付：该房屋的交付必须经单体竣工验收合格。甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。房屋交付的标志为甲乙双方签订《房屋验收交接单》或甲方交房通知约定的期限届满。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付的证据文件（经单体竣工验收合格），因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；5、房地产权属登记的约定：在甲方取得了房地产权属登记证明后360日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。该合同《补充条款》对交房、房地产权属登记等进行了补充约定，第七条第6款约定“本合同第十条约定竣工验收合格的标志为甲方已组织勘察、设计、施工、工程监理进行验收，其已签署质量合格文件”；第八条约定，1.因乙方所购房屋为该房屋所属房地产权证载明地块的其中一期工程，因此需该地块整体工程全部竣工验收后方可办理房地产权属登记。2.房地产权属登记条件具备后，乙方应在甲方通知后90日内自行领取办理该房屋产权证所需由甲方提供的资料，若乙方超过90日仍未领取上述资料，则每日应按房屋总价款的万分之五向甲方支付违约金并赔偿损失。3.甲、乙双方确认，《房屋交接书》仅作为办理该房屋产权登记手续的文件，不作为甲方向乙方交付房屋的凭据。 于xx按照《青岛市商品房预售合同》约定的期限付清购房款。2017年8月14日，宇信公司向于xx交付案涉房屋，于xx签署房屋验收交接单及业主钥匙资料交接单。 宇信公司于2016年1月20日获取麗山国际4.2期《预售许可证》。青岛市公安局即墨分局户政与出入境管理科出具的《预售商品房屋门牌号码编制确认函》中，麗山国际4.2期工程自然编号为7#楼座，现门牌号码为××。2017年6月18日，青岛雍达筑城建筑设计有限公司（勘察单位）、青岛北洋建筑设计有限公司（设计单位）、青岛即建建设集团股份有限公司（施工单位）、青岛万通建设监理有限公司（监理单位）、宇信公司（建设单位）对麗山国际4.2期Ⅱ标段6#、7#、8#、9#楼进行验收并分别出具了《勘察单位工程质量检查报告（合格证明书）》、《设计单位工程质量检查报告（合格证明书）》、《施工单位工程质量竣工报告（合格证明书）》、《监理单位工程质量评估报告（合格证明书）》、《建设单位工程质量检查报告（合格证明书）》，案涉房屋经单体验收合格。 麗山国际4.2期项目共三个标段，于xx所购房屋位于第二标段。麗山国际4.2期项目已全部竣工，于2019年8月16日获《建设工程竣工规划核实合格证》，现仍在办理综合竣工验收。 一审法院认为，于xx与宇信公司签订的《青岛市商品房预售合同》是当事人真实意思表示且不违反法律禁止性的规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。 于xx主张交付案涉房屋时未经综合竣工验收合格，不符合房屋交付条件，宇信公司应承担逾期交房违约金。对于该主张，一审法院认为，于xx、宇信公司签订的《青岛市商品房预售合同》约定房屋交付条件为房屋通过单体竣工验收，案涉房屋在2017年6月18日房屋交付前已通过单体验收，符合双方约定的交付条件。且于xx于2017年8月14日接收案涉房屋，即已经认可房屋状况并同意以房屋现状交付，故于xx要求宇信公司在其接收房屋之后继续承担逾期交房违约金，一审法院不予支持。根据于xx、宇信公司双方签订的《青岛市商品房预售合同》，宇信公司于2017年8月14日交付案涉房屋已经逾期，且宇信公司无证据证实已按照合同约定的方式履行了通知义务，宇信公司应按照合同约定承担逾期交房违约金，逾期交房违约金金额认定为3501元（778000元×0.1‰×45天）。 关于于xx要求宇信公司承担逾期办理产权证违约金的诉讼请求。于xx、宇信公司签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条明确约定“在甲方取得了房地产权属登记证明后360日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”且《补充条款》第八条中对麗山国际4.2期项目为分期开发，需在该地块整体工程全部竣工验收后方可办理房地产权属登记的情况进行了补充说明，现麗山国际4.2期项目仍处于综合竣工验收阶段，宇信公司未取得房地产权属证明，无法于房管部门打印《房屋交接书》，暂不具备办理房地产权证的条件，故不能认定宇信公司存在逾期办理房屋产权证书的违约情形。因于xx、宇信公司于《青岛市商品房预售合同》中约定了办理房屋所有权登记的期限，故于xx要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定计算逾期办证违约金的意见，一审法院不予采纳。综上，于xx要求宇信公司承担逾期办理产权证违约金无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、宇信公司于本判决生效之日起十日内支付于xx逾期交付房屋违约金3501元；二、驳回于xx的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3822元，减半收取1911元，由宇信公司负担25元，于xx负担1886元。 本院二审期间，宇信公司提交以下证据： 证据一、房地产登记明细，证明：2020年5月21日宇信公司已就涉案房屋取得房地产权属登记证明。证据二、麗山国际4.2期业主房屋产权证办理通知、EMS快递签收单、房产证领取登记表。证明：2020年5月21日，宇信公司向江保顺、于xx邮寄《麗山国际4.2期业主房屋产权证办理通知》，通知其就涉案房屋办理房产证。于xx于2020年7月15日领取。 于xx对证据一、二的真实性无异议，涉案房屋产权证的确已经办出，但宇信公司提交的证据载明的时间最早为2020年5月21日，涉案房屋合同约定的交付时间是2017年6月30日，该两份证据不能证明宇信公司按照合同约定履行了交房责任及履行了办理房屋产权证书的责任。事实上因为宇信公司交付的房屋未经综合验收，是违法交付，应当承担逾期交房的违约责任。宇信公司也没有在双方签署房屋交接书之日起360日内为于xx办理房屋产权证件，构成了逾期办证，应当承担逾期办证的违约责任。 二审中，于xx认可已经拿到产权证，同意撤回一审诉讼请求第二项。本院查明的事实与一审一致。 本院认为，于xx、宇信公司签订的《青岛市商品房预售合同》约定房屋交付条件为房屋通过单体竣工验收。在房屋交付前，案涉项目工程质量已由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格，因此房屋具备交付条件。2017年8月14日，宇信公司向于xx交付案涉房屋，于xx签署房屋验收交接单及业主钥匙资料交接单，系双方真实意思表示，故于xx要求宇信公司在其接收房屋之后继续承担逾期交房违约金，一审法院不予支持，并无不当。宇信公司于2017年8月14日交付案涉房屋已经逾期，一审法院认定宇信公司应按照合同约定承担逾期交房违约金3501元（778000元×0.1‰×45天），本院予以维持。 双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条明确约定“在甲方取得了房地产权属登记证明后360日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”该约定合法有效，并非于xx所主张的约定不明。补充条款第八条约定，“1.因乙方所购房屋为该房屋所属房地产权证载明地块的其中一期工程，因此需该地块整体工程全部竣工验收后方可办理房地产权属登记。2.房地产权属登记条件具备后，乙方应在甲方通知后90日内自行领取办理该房屋产权证所需由甲方提供的资料，若乙方超过90日仍未领取上述资料，则每日应按房屋总价款的万分之五向甲方支付违约金并赔偿损失。3.甲、乙双方确认，《房屋交接书》仅作为办理该房屋产权登记手续的文件，不作为甲方向乙方交付房屋的凭据。”本案中，宇信公司于2020年5月21日取得房地产权属登记证明后，同日向于xx发出办证通知，于xx也已于2020年7月15日办理完毕房地产权属证书，故宇信公司并未违反合同约定，于xx主张宇信公司承担逾期办证的违约责任，无事实依据，本院无法支持。 综上所述，上诉人于xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3116元，由上诉人于xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英