湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7357号原告湖南四精眼镜城有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望城坡街道麓景路167号。法定代表人何敬上，系该公司董事长。委托代理人曾超，北京中银（长沙）律师事务所律师。被告罗恒求，女，1971年12月17日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被告汤丽君，女，1970年6月21日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。两被告共同委托代理人廖焕宇，湖南湘正律师事务所律师。原告湖南四精眼镜城有限公司（以下简称“四精眼镜城”）诉被告罗恒求、汤丽君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年8月3日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告四精眼镜城的委托代理人曾超，被告罗恒求及其委托代理人廖焕宇（同时为被告汤丽君的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四精眼镜城向本院提出下列诉讼请求：1.确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年4月18日解除；2.判令两被告连带向原告返还租金7020元；3.判令两被告连带向原告返还押金7800元；4.判令两被告连带向原告支付违约金20000元；5.判令两被告连带向原告支付赔偿款60000元；6.判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：2019年7月14日，原告作为承租方（乙方）与两被告作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁房屋位于长沙市岳麓区，租赁房屋面积为95平方米，实际使用面积为90平方米，物权登记人为两被告，权证号码为“长房权证岳麓字第××号、长房权证岳麓字第××号”。第二条第一年、第二年每月租金7800元，第三年、第四年每月租金8500元，第五年、第六年每月租金9000元。租金按季度支付，每季开始后10日内支付。乙方支付押金7800元。第三条租赁期限自2019年7月15日起至2025年7月15日止。乙方享有1个月的装修免租期，租金自2019年8月15日起计算。租赁期限内甲方不得以情势变更、货币贬值等任何理由解除或变更合同，否则应向乙方支付违约金20000元并赔偿损失。第七条双方因履行合同产生争议的，应当通过协商或法律途径解决，甲方不得干扰乙方营业，未经乙方允许，甲方不得进入乙方营业场所。合同签订后，原告按照约定向两被告支付了押金7800元和第一个季度的租金。此后，又正常支付了第二季度的租金。第三季度的租金计算周期为2020年2月15日至2020年5月14日，该季度开始时，处于新冠肺炎疫情期间，防疫指挥部不允许开门复业。但原告在与被告就免租问题进行协商的过程中向被告支付了两个月的租金15600元。2020年4月，原告与被告罗恒求就疫情期间的租金减免进行协商，原告法定代表人提出要求被告免除一个月房屋租金。2020年4月14日，被告罗恒求向原告法定代表人发送微信要求解除合同。原告法定代表人微信回复被告罗恒求“解除合同涉及向原告赔偿损失，比谈免租要复杂多了”。被告罗恒求微信回复“合理的损失可以谈，请何总将合理的要求用文字发给我”。原告法定代表人微信回复“你们向我公司支付六万元，押金、租金按免租一个月据实结算”。被告罗恒求回复“你们狮子大开口”。原告法定代表人回复“请您也报个解约价”。被告罗恒求没有报价，当天两人结束聊天。2020年4月15日，被告罗恒求与原告公司的工作人员就赔偿进行协商，但被告只同意赔偿10000元。2020年4月16日上午，原告向被告支付了第三季度两个月租金15600元，并发信息告知被告“新冠疫情属于不可抗力，四精眼镜公司有权要求免租，免多久，法律无统一标准，协商不成，可以向法院起诉确定。”2020年4月16日中午，被告罗恒求发微信对原告法定代表人进行谩骂。2020年4月18日早上，被告罗恒求纠集社会闲杂人员将原告经营的门店上锁并驻守在原告门店大门口。至此，原告经营的门店被迫停业，原告只好开始清收团购货款，定制眼镜的制作交付等关店准备工作。新冠肺炎疫情属于不可抗力，民事主体因新冠疫情不能按时履行合同，不构成违约。新冠肺炎疫情不仅造成原告门店无法经营更导致后续消费萎缩。门店出租方适当的给予免租是政府鼓励的全民共同抗疫措施。原告在岳麓区经营多家门店，其他门店的出租方均同意原告缓交并免除一个月租金。新冠疫情期间，缓交租金并免除部分租金无疑成为了特定时期的交易习惯，这也符合各级政府积极倡导的促进复工复产的政策精神。双方在协商过程中，原告已经向被告支付了第三季度两个月的租金，并微信告知被告如新冠疫情不再爆发，原告将于年底补足一个月租金。但被告方仍要求解除合同且仅愿意赔偿原告10000元，致使双方就赔偿问题协商未果。综上，被告以锁门的方式实际解除了合同，依法应当向原告承担违约责任并赔偿损失。被告的违约行为给原告的复工经营造成了重大损失，请求法院支持原告的诉讼请求。被告罗恒求、汤丽君辩称，2010年9月，两被告以贷款方式购买了长沙市岳麓区藏郡新寓4栋-103号门面，月还款额度为3929.45元。2019年7月14日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期限为2019年7月15日至2025年7月15日。原告享有一个月的装修免租期，租金自2019年8月15日起计算。第一、二年每月租金7800元，第三、四年每月租金8500元，第五、六年每月租金9000元。租金按季度支付，每季开始后10日内支付。乙方支付押金7800元。合同签订后，两被告将涉案房屋交付给原告，原告于2019年7月15日支付押金7800元以及第一季度的租金23400元（2019年10月15日前的租金）。2019年10月，两被告要求原告支付下一季度的租金，但是原告以各种理由拖延，直至2019年11月26日才向两被告支付了23400元租金。2020年春节前，两被告要求原告支付租金，但原告以各种理由拖延，最后在两被告强烈要求下，原告于2020年4月16日向两被告支付了第三季度两个月的租金，并以新冠肺炎疫情为由要求两被告免一个月租金。两被告认为原告没有履行租赁合同的诚意，又因两被告每月需按时偿还银行贷款，遂产生解除《房屋租赁合同》的想法。两被告不同意对原告的租金进行减免，为催讨租金于2020年4月18日清晨在原告承租的门面大门上加了一把锁，随后原告工作人员向派出所报警，两被告按照民警的要求将锁打开，原告的门面在当日9点已正常营业。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，两被告在本次纠纷中并未多收取原告的房屋租金，但原告至今仍拖欠两被告2020年3月16日至2020年5月3日的房屋租金及2020年5月3日的物业管理费。2020年5月3日，原告法定代表人通知两被告其已将门面清空，被告于当晚收房。两被告在租赁合同履行过程中不存在任何过错，锁门也是被逼无奈，且原告的门面大门在营业前已经打开，原告不存在任何损失，两被告也无需承担任何责任。综上所述，基于原告已经实际归还租赁房屋，租赁合同无继续履行的可能，请求法院依法解除涉案租赁合同，并判决原告向两被告支付欠付的租金及2020年1月1日至2020年5月3日的物业管理费。经审理查明，被告罗恒求、汤丽君系涉案位于长沙市岳麓区屋的共同所有人。2019年7月14日，原告四精眼镜城（甲方）与被告罗恒求、汤丽君（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定：租赁房屋位于长沙市岳麓区，面积95平方米，实际使用面积90平方米，产权证号为：长房权证岳麓字第××、71××06号；第一、二年每月租金7800元，第三、四年每月租金8500元，第五、六年每月租金9000元，租金按季支付，每季开始后10日内支付，乙方交押金7800元，甲方收款账号（户名：罗恒求）；租赁期限自2019年7月15日至2025年7月15日止，乙方享有1个月的装修免租期，租金自2019年8月15日起计算，租赁期限内甲方不得以情势变更、货币贬值等任何理由解除合同或变更合同，否则，应向乙方支付违约金2万元并赔偿损失；双方因履行合同产生的争议，应当通过协商或法律途径解决，甲方不得干扰乙方营业，未经乙方允许，甲方不得进入乙方营业场所。上述租赁合同签订后，两被告依约将涉案房屋交付原告使用，原告接收涉案房屋用于经营湖南四精眼镜茶子山中路店。2019年7月15日，原告向被告罗恒求支付了7800元押金及第一季度（2019年8月15日至2019年11月14日）租金23400元。2019年11月26日，原告向被告支付了第二季度（2019年11月15日至2020年2月14日）租金23400元。2020年1月，因新冠肺炎疫情爆发，原告为配合疫情管控措施,自2020年1月24日至2020年3月10日期间停止营业。原告以疫情影响为由未依约向被告支付第三季度租金，并向被告提出减免疫情期间一个月租金的要求，但被告不同意减免。后原、被告协商过程中，被告以涉案《房屋租赁合同》显失公平为由多次通过微信向原告提出解除《房屋租赁合同》，原告未予同意，并表示解除合同会给原告造成损失，被告罗恒求微信回复称“合理的损失可以谈”。原告则要求被告赔偿6万元损失，押金、租金按免租一个月据实结算。后双方协商未果。2020年4月16日，原告向被告支付了第三季度（2020年2月15日至2020年5月14日）两个月租金15600元。2020年4月18日上午，被告以原告未依约支付租金为由单方将原告经营的门店上锁，原告发现店铺被锁后报警，被告在派出所民警的协调下将锁打开。2020年4月19日，原告开始从涉案房屋撤场。2020年5月3日，原告向被告发出收房通知。被告将涉案房屋收回后于同年7月将涉案房屋另行出租给他人。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的原、被告签订的《房屋租赁合同》、收款凭证、原告向被告支付租金的银行流水、涉案房屋被锁照片、微信聊天记录截图、涉案房屋产权证复印件；被告提交并经庭审质证的原、被告签订的《房屋租赁合同》、原告向被告发出的收房通知、报警案件登记表等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告四精眼镜城与被告罗恒求、汤丽君签订的涉案《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。合同双方当事人均应严格按照合同约定履行相应的合同义务。本案的争议焦点在于：被告方是否构成违约，原告的诉讼请求应否支持。具体分析如下：关于被告是否构成违约的问题，虽然在涉案租赁合同履行过程中被告存在未及时足额缴纳房租的问题，但其未及时足额缴纳房租的原因在于新冠肺炎疫情这一不可抗力事件的发生客观上影响了其正常经营及租金支付能力，根据《湖南省高级人民法院关于印发关于印发的通知》规定可知，疫情期间根据具体情况减免部分租金符合特定时期的交易习惯，也符合各级政府积极倡导的促进复工复产的政策精神，且本案原告为配合疫情防控部门实施的防控措施已停止停业一月余，从公平原则的角度而言，原告要求减免疫情期间一个月的租金并无不当。况且，原告在与被告协商减免疫情期间租金事宜过程中已及时补交了租赁合同约定的第三个季度中两个月的租金15600元，然被告却多次提出要求解除合同，并采取锁门的方式迫使合同解除，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。关于原告请求确认原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》于2020年4月18日解除的主张，因被告罗恒求在涉案租赁合同履行过程中多次通过微信要求与原告解除租赁合同，原告亦于2020年5月3日从涉案房屋中撤场，被告事实上亦收回了涉案房屋，显然，原、被告双方均已通过自身的行为解除了双方签订的租赁合同，至于合同的解除时间的认定问题,因原告最终撤场通知被告收房的时间为2020年5月3日，故对合同解除的时间,应以该日为准。关于原告要求被告退还7020元租金的主张，本案被告已依约将涉案房屋交付给原告占有使用，原告即应依约履行租金支付义务，虽然涉案租赁合同已经解除，但原告实际使用到2020年5月3日才向被告交还涉案房屋，且原告实际只向被告交付了合同约定的第三季度租金中的两个月租金，故对其该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告返还押金7800元的主张，因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已经解除且被告已经收回涉案房屋另行出租，故对原告缴纳的上述押金,被告理应返还。关于原告要求被告支付违约金20000元的主张，新冠肺炎疫情这一不可抗力事件发生后，被告本应本着有利生产、团结互助的原则，采取合理有效的措施与原告就租金减免问题进行积极协商，但被告却多次提出要求解除合同，并采取锁门的方式以迫使合同解除，其行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。因原、被告在涉案租赁合同中已明确约定违约金标准为20000元，该约定并不违反法律规定，故对原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付赔偿款60000元的主张，虽然原告在被告对其店铺强行上锁后即陆续撤离了涉案房屋解除了合同，但其并未提供相应的证据证明其损失的具体情况，且本院已支持其违约金主张，故对其该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告湖南四精眼镜城有限公司与被告罗恒求、汤丽君于2019年7月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月3日解除；二、限被告罗恒求、汤丽君于本判决生效之日起十日内支付原告湖南四精眼镜城有限公司违约金20000元；三、限被告罗恒求、汤丽君于本判决生效之日起十日内退还原告湖南四精眼镜城有限公司押金7800元；四、驳回原告湖南四精眼镜城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1086元，由原告湖南四精眼镜城有限公司负担200元，由被告罗恒求负担443元，由被告汤丽君负担443元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年九月十八日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。