贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3229号 原告：毕节亿安居市场管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村。统一社会信用代码91520500590758849J 法定代表人：柳良仑，该公司董事。 委托诉讼代理人：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。 被告：孙忠才，男，1972年9月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节亿安居市场管理有限公司与被告孙忠才房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2019年8月26日作出（2019）黔0502民初5903号民事判决书，被告孙忠才不服判决，提起上诉，贵州省毕节市中级人民法院审理后，认为原审认定事实不清，裁定将本案发回重审。本院受理后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理，原告毕节亿安居市场管理有限公司委托诉讼代理人陈浩、被告孙忠才均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告毕节亿安居市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告租赁合同；2.请求判决被告支付万丰国际商贸城X号楼X-X号8间商铺2016年6月1日起至2017年5月31日租金36863元并以该租金为基数从2016年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金至履行完毕之日止；3.判决被告支付上述商铺物业管理费6496元；4.判决本案诉讼费由被告承担。本次审理中，原告将第3项诉讼请求变更为18800.00元，时间为2015年11月1日至2020年5月31日止。 事实及理由：原告取得万丰国际商贸城商铺业主张菊、吴清玉、金毕权等授权委托，于2013年4月15日与被告孙忠才签订《商铺租赁经营合同》，将位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城X号楼X-X号8间商铺170.89平方米出租给被告从事建材、家具经营使用。合同约定：租期为3年，即从2013年6月1日起至2016年5月31日止；年租金为49588元；物管费为每月2元／平方米；广告费每年6元／平方米；免租期两年，即从2015年6月1日开始计付租金；甲方违约，按日千分之三支付违约金，乙方违约，按未付数额3%支付违约金。合同签订后，被告一直未向原告支付租金和及物业管理费，原告多次催收无果，特诉来法院请求判决。 原告为支持自己诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据： 1、营业执照副本、法定代表人身份证明书，证明原告诉讼主体资格； 2、商铺委托经营协议，证明委托人业主委托原告对涉案商铺进行经营管理，故原对涉案商铺具有合法的出租经营权； 3、《商铺租赁经营合同》、装修方案、《物业管理合同》、装修许可证、装修申请审批表、装修安全协议书、电费缴费票据，证明原、被告于2013年4月15日签订万丰国际商贸城X号楼X-X号8间商铺170.89平方米《商铺租赁经营合同》，原、被告之间存在合法的商铺租赁关系，被告应当按照合同约定支付原告租金、物业管理费等，被告却一直未按照合同约定支付租金、物业管理费等。 被告孙忠才口头答辩称，原告起诉我租赁8间商铺的租金不属实，因为其中有两间商铺是我的，在合同期内的租金我已经交清。押金和保证金抵扣租金，因为我找原告退，原告没有退给我，后来经过协商我又补交5000元给原告。租金不是一次性交清的原因是商铺漏水，因为这件事跑了二十多趟，后来经过协商我补交5000元才把这件事解决。2016至2017年的合同原告没有签给我，后来找负责这个事的领导，原告方告诉我该领导已经被调走了。 被告孙忠才在举证期限内，向本院提交证据。 1、身份证，证明被告主体适格； 2、交费收据、通告，证明原告租金费用经优惠抵扣并补交5000元结算清楚； 3、被告与涉案商铺业主的房屋租赁协议，证明，原、被告租期届满后，被告直接与业主签订涉案商铺租赁合同，与原告无关； 4、图片，证明商铺漏水原告未解决的事实。 当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经过质证，双方当事人对原告提供的营业执照副本、法定代表人身份证明书、商铺委托经营协议、《商铺租赁经营合同》、装修方案、物业管理合同、装修协议、电费缴费票据、被告提供的身份证、交费收据、被告与业主涉案商铺的房屋租赁协议均无异议，本院予以确认并附卷佐证。原告对被告提供图片证明商铺漏水原告未处理有异议，认为商铺漏水是房开商和建筑商责任，与原告无关。本院经审查认为，因该案与同期起诉的其他案被告均提出租赁商铺漏水，原告、房开商、业主楼相互推诿未作处理，多数商户提供手机视屏、图片证明，原告也个别承认，故对原告提供的图片，本院应予以采信。 经审理本院认定如下事实：原告毕节亿安居市场管理有限公司与涉案位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城X号楼二层X-X号8间商铺业主张菊、吴清玉、金毕权、孙忠才等签订《商铺委托经营协议书》，取得上述商铺十年（2013年5月31日至2023年5月31日）的合法租赁权，其中X、X号两间商铺（共计43.03平方米）属于被告孙忠才所有。2013年4月15日，以原告毕节亿安居市场管理有限公司作为甲方，与被告孙忠才作为乙方，双方签订了《商铺租赁经营合同》，约定甲方将位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城X号楼二层X-X号8间共计170.89平方米商铺出租给被告从事建材、家具经营使用。租赁期限为3年，即从2013年6月1日起至2016年5月31日止；计租标准为0.795元／平方米／天，年租金为49588元；物管费为每月2元／平方米；广告费每年6元／平方米；免租期两年，即从2015年6月1日开始计付租金；合同还约定：甲方违约，按日千分之三支付违约金，乙方违约，按未付款数额3%支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了押金4000元、诚意金3000元。同日，原被告双方根据合同约定，还签订了《物业管理委托合同》，被告委托原告对上述商铺进行物业管理工作。合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用，被告依照约定向原告缴纳了合同约定的租赁期间的租金、物业管理费等费用。2016年6月1日，双方约定的租赁期限届满后，未再继续签订租赁合同，原告将X、X号两间商铺收回自主经营，X-X号商铺仍然按照双方合同约定，由被告继续使用至2017年5月31日，期间被告于2016年10月10日向原告缴纳了租金5000元。2017年5月28日，被告孙忠才与X-X号商铺张菊等另行签订《房屋租赁协议》，由业主直接将上述商铺出租给被告孙忠才使用。原告认为被告未缴纳2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金，至今也未缴纳管理费，便以前述请求诉至本院请求依法判决。 另查明，双方租赁关系存续期间，涉案商铺出现漏水，被告多次找到原告要求处理，但原告与房开商、业主相互推诿未作处理。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第二百二十六条第一款规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。原、被告双方于2013年4月15日签订的《商铺租赁经营合同》、《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政性法规禁止性的相关规定，应为有效合同，对双方均具有约束力。 原告经业主委托授权，合法取得涉案商铺的出租权并按约交付给被告经营使用，被告就应当支付租金、物管费给原告。根据庭审查明的事实，双方约定的租赁期限内，被告已按约定向原告缴纳了租金、物业费等费用。2016年6月1日，双方约定的租赁期限届满后，未再继续签订租赁合同，原告将227、228号两间商铺收回自主经营，X-X号商铺仍然按照双方合同约定，由被告继续使用至2017年5月31日，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方于2016年6月1日至2017年5月31日期间的租赁合同继续，被告孙忠才在自行收回X、X号商铺经营使用后，仍然应当向原告支付X-X号商铺的租金，原告要求被告支付X、X号商铺的租金没有相应的事实依据，不予支持。根据合同的约定，计租标准为0.795元/平方米/天，故X-X号商铺2016年6月1日至2017年5月31日期间共计为37101.78元（127.86×0.795×365），扣除押金4000元、诚意金3000元及2016年10月10日向原告缴纳的5000元外，故还应向原告支付差欠租金25101.78元。对于原告主张被告支付管理费的诉请，因双方签订的《商铺租赁经营合同》、《物业管理委托合同》的期限为3年，虽然被告于租赁期限届满后仍然使用商铺，但原告未举证证明被告仍然委托被告继续对涉案商铺进行物业管理，也未举证证明租赁期限届满后实际提供了物业管理工作，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。本案原告提供的商铺漏水，被告反映多次要求处理，原告未进行检查维修，存在违约，被告在租期内继续经营至合同终止，既未提出解除合同交还商铺，又未按约支付租金及费用，同样存在违约，双方责任相当，应当互不支付违约金，故对原告主张以所欠租金按银行同期贷款利率计算支付违约金的请求，本院不予支持。原、被告合同已于2016年5月31日终止，故对原告解除租赁合同的诉讼请求，因无事实依据和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、二百三十六、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孙忠才于本判决生效之日起十日内一次性支付所欠原告毕节亿安居市场管理有限公司商铺租金人民币25101.78元； 二、驳回原告毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，就应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取人民币442元，由原告毕节亿安居市场管理有限公司与被告孙忠才各负担221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  张春辉 人民陪审员  王 艳 人民陪审员  陈南勇 二〇二〇年九月二十六日 书 记 员  张 欢