江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3110号上诉人（原审被告）:陈士昌，男，1969年6月18日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：陈俊达（系陈士昌之子），男，1990年5月26日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市城南新区。委托诉讼代理人：李拥军，响水县小尖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴开松，男，1961年10月20日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。被上诉人（原审原告）：宋素霞，女，1962年7月24日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱永斌，响水县中心法律服务所法律工作者。吴开松、宋素霞诉陈士昌房屋买卖合同纠纷一案，江苏省响水县人民法院于2018年12月20日作出（2018）苏0921民初1172号民事判决。陈士昌不服，提起上诉。本院于2019年7月8日作出（2019）苏09民终1742号民事裁定，撤销（2018）苏0921民初1172号民事判决，发回重审。江苏省响水县人民法院重审后于2020年5月16日作出(2019)苏0921民初3641号民事判决。陈士昌仍不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈士昌的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴开松、宋素霞的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由吴开松、宋素霞承担。事实和理由：1.2003年8月18日，双方签订的委托建房合同约定吴开松、宋素霞委托陈士昌建筑房屋，如吴开松、宋素霞不按期付款，给陈士昌造成损失，除房屋延期交付外，应按合同总价万分之四罚款。合同签订后，陈士昌按约于2004年春将房屋交付给吴开松、宋素霞。考虑到双方之间的关系，在吴开松、宋素霞未将约定的房款118386元付清的情况下，陈士昌即在2010年8月26日将案涉房屋的所有权证书办理给吴开松、宋素霞。后经陈士昌的公司财务结算，吴开松、宋素霞尚拖欠公司各项建筑款（车库、楼道大理石，多加大梁、家装用木材、黄沙、水泥）计10万余元尚未给付，故吴开松、宋素霞的土地使用权证一直没有办理。2.陈士昌以个人名义于2015年7月出具承诺书，承诺在7月底前由公司将土地使用证办理到位、房款结清等，但吴开松、宋素霞未将房款按约与公司结清，故公司一直未办理土地使用证。3.本案应适用合同法第60条、第107条、第108条、第109条的规定，判决吴开松、宋素霞承担违约责任并给付拖欠购房款。吴开松、宋素霞辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，陈士昌的上诉理由不成立。一、事实部分。1.2003年8月18日双方签订的合同约定，陈士昌将建筑面积为157.848平方米的房屋以每平米750元的价格出售给吴开松、宋素霞，但陈士昌实际交付的房屋面积为147.76平方米，比合同约定的建筑面积少了10.088平方米。因此，吴开松、宋素霞多付了7566元房款。2.合同签订后，吴开松、宋素霞分六次支付了房款148300元，实际多付37480元。按照双方合同第六条约定，陈士昌还应优惠1万元房款，吴开松、宋素霞实际多付房款47480元。二、证据部分。2015年7月初陈士昌出具的承诺书中已经明确房款结清。三、适用法律方面。双方合同约定由陈士昌负责办理土地使用权证和房屋所有权证，但至今仅办理了房屋所有权证，而未办理土地使用权证书。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施后，陈士昌的义务应变更为协助办理不动产权属证书。一审法院依据合同法第六十条之规定要求陈士昌协助吴开松、宋素霞办理不动产权证，适用法律正确。吴开松、宋素霞向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈士昌协助吴开松、宋素霞办理不动产权属证；2.诉讼费由陈士昌承担。一审法院认定的事实：吴开松、宋素霞系夫妻关系。2003年8月18日，吴开松（甲方）与陈士昌（乙方）签订委托建筑房屋合同，该合同第一条约定甲方全权委托乙方建筑房屋，房屋位于，面积为157.848平方米，总价款为118386元，含土地出让金、建筑设计费、质监费（土地使用权、产权证有甲方负责费用，乙方负责办理）。吴开松、宋素霞分别于2003年6月19日、8月30日、9月31日向陈士昌交付房款50000元、15000元、40000元。2004年春，陈士昌将案涉房屋交付吴开松、宋素霞夫妻。2010年6月3日，吴开松向陈士昌交纳房屋土地证费用3300元。同年6月25日，陈士昌及案外人陈士友、陈娟娟等31户取得包含案涉房屋土地在内的位于东侧的使用权面积为789.3平方米土地的土地使用权证，土地使用权证号为响国用（2010）第22650号，用途为商业。在该土地使用证的记事栏内备注了该证31户权利人的各自姓名，其中包含吴开松。2010年8月26日，吴开松取得案涉房屋的房屋所有权证，产权证号：响房权证响证字第××号，建筑面积为147.76平方米。2015年7月，陈士昌向吴开松、宋素霞出具承诺书，内容为：“收到吴开松滨江路尾款叁万元（￥30000），七月底前有公司把土地使用证办理到位，房款结清”。后陈士昌未协助吴开松、宋素霞办理土地使用证。一审法院认为，吴开松、宋素霞与陈士昌之间签订的委托建筑房屋合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律有关强制性规定，合法有效。双方应严格按合同约定履行各自的义务，吴开松、宋素霞在履行了付清房款并按约定承担土地使用证费用的义务后，陈士昌亦应按合同约定履行其办理土地使用证的义务。因双方的合同签订于2003年，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，土地使用证和房屋所有权证不再分别办理而是合并办理为不动产权证书，现陈士昌未协助吴开松、宋素霞办理土地使用证，其协助办证的义务应变更为协助办理不动产权证，故吴开松、宋素霞关于要求陈士昌协助办理不动产权证的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，一审法院予以支持。陈士昌辩称2015年7月份支付的30000元系是对双方其他建筑材料的结算，对此吴开松、宋素霞不予认可，陈士昌亦未提供任何证据予以证明，一审法院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：陈士昌于判决生效后十五日内协助吴开松、宋素霞办理位于响水县房屋（房屋所有权证号为响证字第××号房屋所有权证）的不动产权证。案件受理费80元（吴开松、宋素霞预交40元），由陈士昌负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。另查明，双方签订的委托建筑房屋合同第六条约定：优惠价壹万元，建筑平方按实计算。还查明，吴开松、宋素霞分别于2003年9月16日、8月30日、9月21日向陈士昌交付房款50000元、15000元、40000元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方均认可双方虽签订了委托代建合同，但在签订协议时案涉房屋已经基本建成，双方实质上是房屋买卖合同关系，故本案系房屋买卖合同纠纷。案涉合同系吴开松、宋素霞与陈士昌签订，吴开松、宋素霞亦向陈士昌个人支付了购房款，现案涉房屋已办理了房权证。陈士昌未协助吴开松、宋素霞办理土地使用证，现根据法律规定，其协助办证的义务应变更为协助办理不动产权证，故吴开松、宋素霞关于要求陈士昌协助办理不动产权证的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定。陈士昌主张仍差欠其房款，根据双方合同的约定，房屋总价款应为750元/平方米×147.76平方米-10000元=100820元。而截止2003年9月21日，吴开松、宋素霞已支付10500元。陈士昌主张吴开松、宋素霞仍差欠其合同外材料款，但并未提交充分证据予以证明，吴开松、宋素霞亦不予认可，且根据陈士昌于2015年7月向吴开松、宋素霞出具的承诺书，其已收到案涉房屋的尾款叁万元，故一审认定案涉房屋价款已经结清并无不当，陈士昌应及时协助吴开松、宋素霞办理案涉房屋的相关权属证书。综上所述，上诉人陈士昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈士昌负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  谢超亮审判员  曹 荣二〇二〇年九月二十五日书记员  张 育