福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0783民初594号 原告：江雅娇，女，1982年9月7日出生，汉族，住建瓯市。 被告：中国工商银行股份有限公司建瓯支行，住所地：建瓯市中山路401号，统一社会信用代码：9135078385719246XM。 负责人：虞某，职务：行长。 委托诉讼代理人：池某某、陈某某。 第三人：汤伟，男，1983年11月25日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：赵某，南平市延平区扬真法律服务所法律工作者。 原告江雅娇与被告中国工商银行股份有限公司建瓯支行（以下简称工行建瓯支行）、第三人汤伟案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告江雅娇，被告工行建瓯支行的委托诉讼代理人池学剑、陈淑荣，第三人汤伟的委托诉讼代理人赵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江雅娇向本院提出诉讼请求：1.判决撤销（2020）闽0783执异7号执行裁定书，停止对建瓯市产的执行；2.依法确认江雅娇与汤伟于2014年2月12日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于建瓯市产归江雅娇所有；3.本案的诉讼费用由工行建瓯支行承担。事实和理由：一、江雅娇系建瓯市产的实际所有权人。1.江雅娇与汤伟于2014年2月12日就建瓯市签订的《房产买卖合同》合法有效，受法律保护。2.江雅娇与汤伟签订的《房产买卖合同》标价为537000元，是市场合理对价。3.江雅娇与汤伟签订的《房产买卖合同》已实际履行，（1）江雅娇已全部履行支付了合同约定价款（江雅娇支付汤伟个人账户250000元；双方约定房产按揭贷款287000元由江雅娇支付，江雅娇已按期支付）；（2）汤伟于2014年2月28日交付房屋给江雅娇，江雅娇实际占有该房产，江雅娇装修后依法居住占有至今。4、江雅娇购买居住6年之久的房产未过户不是江雅娇的原因，办理过户登记是主合同的附随义务，江雅娇未办理过户登记是因为案涉房屋被法院财产保全，导致无法过户，对此江雅娇曾提出异议。根据以上事实和法律，江雅娇的《房产买卖合同》应受法律保护，江雅娇已实际履行合同约定付款额全部义务；江雅娇依法占有房产，并进行装修添附了房产价值，双方履行了合同的基本义务；江雅娇实际取得该房产的所有权并受法律保护。虽然未办理过户登记，但江雅娇不存在过错，也不影响江雅娇对房产物权的取得。二、法院查封、拍卖建瓯市产明显错误，（一）依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，江雅娇对案涉房产享有物权，相对于工行建瓯支行享有的普通债权理应优先保护。综上，法院查封、拍卖建瓯市产是明显错误的。（二）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定，江雅娇在工行建瓯支行诉讼查封阶段，已提出愿意依合同约定，在287000元限额内向工行建瓯支行一次性支付，或交付给法院。但法院仍违反《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定对涉案房产予以执行。三、法院拍卖建瓯市产的程序违法。1.评估机构未到房屋现场核实评估，只凭房屋房产证评估，程序违法；2.评估价未告知房主，程序违法；3.江雅娇房产装修价值未评估，程序违法；4.法院未就拍卖房产张贴拍卖公告，程序违法；5.法院未向江雅娇发出拍卖房产清偿的通知，程序违法。综上所述，江雅娇系建瓯市产的实际所有权人，法院查封、拍卖建瓯市产是明显错误的，且执行程序严重违法，严重侵害了江雅娇的合法权益。为了维护自身的合法权益，江雅娇依据相关法律规定，提起案外人异议之诉，请求法院依法支持江雅娇的诉讼请求。 工行建瓯支行辩称，该行与汤伟之间存在民间借贷关系，以及汤伟为借贷而办理按揭抵押已为法院民事判决书、裁定书所确认，该行依法享有对涉案房产的抵押权和优先受偿权。 汤伟述称，其确于2014年2月12日与江雅娇就案涉房产签订了《房产买卖合同》，江雅娇向其支付了230000元购房款，并实际装修、居住涉案房产至今，江雅娇购买和占有涉案房屋的行为符合法律规定，江雅娇系涉案房屋的实际所有人。法院违反了拍卖程序，未实际查清房屋的占有人，也没有在拍卖公告上告知涉案房产有实际占有人的存在。综上，汤伟同意江雅娇的诉讼请求。 江雅娇针对其诉请提供以下证据：证据1.（2020）闽0783执异7号《执行裁定书》一份，证明江雅娇提起的执行异议被驳回；证据2.《房产买卖合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》各一份，证明汤伟已将涉案房产出售给江雅娇，并实际交付了涉案房产，并且江雅娇已装修居住于该房产内；证据3.中国建设银行转账凭条、ATM机存款凭条各两张，证明江雅娇于2014年2月27日通过银行转账支付汤伟购房款170000元、2014年2月28日支付50000元，另有定金1万元，共计23万元，且江雅娇于2014年起向银行缴纳按揭贷款；证据4.微信截图三张，证明江雅娇在入住涉案房产后有缴纳水电费、物业费；证据5.收据三张，证明江雅娇现已实际管业涉案房产；证据6.公证书两份，证明汤伟将涉案房产出售给江雅娇，并委托他人协助办理产权过户登记手续。 工行建瓯支行质证认为，对江雅娇提交的证据1.3没有异议，但证据3与被告没有关系。证据2和本案没有关系，其没有经过有关部门备案登记，真实性有异议；证据4.5.6与本案均没有关联性，且如果汤伟是将案涉房屋租赁给江雅娇，江雅娇亦应缴纳相应费用。 汤伟对江雅娇提交的证据均无异议。 工行建瓯支行向本院提交以下证据：证据1.（2015）瓯民初字第1235号民事判决书一份，证明汤伟结欠该行贷款本息，业经法院判决确认，工行建瓯支行享有涉案房产的抵押权；证据2.（2020）闽0783执异7号执行裁定书一份，证明拍卖程序合法，工行建瓯支行对拍卖款享有优先受偿权。 江雅娇对工行建瓯支行提交的两组证据均无异议。 汤伟对工行建瓯支行提交的两组证据真实性均无异议，但认为证据1与本案没有关联性。 汤伟未提交证据。 本院对双方当事人提交的证据认证如下：对江雅娇提交的证据1，其系本院依法作出，符合证据的客观真实性、合法性，且与本案有关联，本院予以采信；证据2、3、4、5，工行建瓯支行虽提出异议，但该上述证据之间可相互印证，故本院予以采信。证据6其内容体现系汤伟与案外人之间的关系，与本案关联性无法确定，本院不予采信。对工行建瓯支行提交的两份证据，其系本院依法作出，均符合证据的客观真实性、合法性，且与本案有关联，本院予以采信。 根据当事人举证、质证以及本院认证，结合当事人陈述，认定本案事实如下： 建瓯市（11层）房屋于2013年1月7日登记于汤伟名下，其《房屋所有权证》号为瓯房权证字第××号，2014年2月20日汤伟取得上述房产《国有土地使用权证》，其证号为瓯国用（2014）第000533号。 2014年2月12日，汤伟（甲方）与江雅娇（乙方）签订《房产买卖合同》一份，双方约定：汤伟以537000元的价格将建瓯市（11层）出售给江雅娇。该合同第二条［卖方对该房产现状的声明］第3点第（1）项写明“抵押状态：存在抵押贷款余额约28.7万元。”、第七条［房款交付时间与方式］第2点写明“合同签订后，买卖双方同意甲方土地证办好后及时办理公证手续，乙方在办理公证手续前（约于2014年2月28日之前）将购房款人民币贰拾伍万元整（含定金）存入中介方（丙方）保管，待公证后丙方将购房款人民币贰拾伍万元整（含定金）付于甲方。”、第八条［房屋权属转移登记］写明“买卖双方同意，2014年2月28日前办理公证手续。”、第十条［房屋的交付］写明“办理公证手续当日甲方将钥匙交于乙方。”第十八条［补充条款］写明“甲、乙双方约定甲方银行贷款金额约为人民币贰拾捌万柒仟元由乙方接手还贷，每月还贷人民币约为贰仟肆佰元，乙方必须在每月30日之前及时还贷，不能给甲方造成信用污点，如有造成污点，则乙方应赔偿甲方违约金每次壹万元整。”2014年2月27、28日江雅娇依约分别向汤伟转账交付了购房款170000元和50000元，加上此前交付的购房定金10000元，江雅娇共计向汤伟交付了购房款合计230000元。此后，江雅娇入住上述房屋，并实际管业至今。 2015年5月12日，本院依法受理工行建瓯支行诉汤伟金融借款合同纠纷一案，2015年10月8日本院就该案作出（2015）瓯民初字第1235号民事判决书，该判决书认定“2012年3月30日，原、被告间签订一份《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款金额30万元，还款期限为240个月……。并约定被告以其座落于建瓯市（产权证号为201301114号）为该笔借款的抵押物，且抵押办理登记手续，原告取得20130214号他项权证书。截止2015年3月30日，被告已逾期11个月……。原告催讨未果，遂引发本案纠纷。”据此，本院判决“一、解除原告中国工商银行股份有限公司建瓯支行与被告汤伟于2012年3月30日签订的《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［住］字［南平］行［建瓯］支行［2012］年［116］号）。二、被告汤伟应于本判决生效之日内向原告中国工商银行股份有限公司建瓯支行偿还借款本金人民币285216.83元及计算至款项还清日止的利息（暂计至2015年3月30日为19275.88元，此后按中国人民银行的相关规定及涉案合同的约定计算）。三、逾期未还，原告有权申请折价、变卖或拍卖被告汤伟坐落于建瓯市（产权证号为201301114号），原告就所得价款享有优先受偿权。不足部分，仍由被告汤伟继续偿还。”上述判决生效后，汤伟未履行判决所确定的义务，工行建瓯支行向本院申请执行，本院于2016年3月23日立案执行。在执行过程中，本院于2019年4月23日作出（2019）闽0783执恢21号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖本案案涉房产。此后，江雅娇就上述执行向本院提出异议，本院于2020年3月12日作出（2020）闽0783执异7号执行裁定书，裁定驳回江雅娇的异议请求，江雅娇于2020年3月19日向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案的焦点问题在于，江雅娇对案涉房产享有的权利是否能够阻却工行建瓯支行申请的对案涉房产的执行。对此本院评判如下：首先，本案案涉房产至今登记的所有权人为汤伟，江雅娇主张对案涉房产享有所有权，但未提供汤伟对案涉房产享有的所有权已被撤销或变更的法定依据。其次，工行建瓯支行系依据本院作出且已发生法律效力的（2015）瓯民初字第1235号民事判决书，申请本院强制执行案涉房产，在该判决书中本院明确认定并判决，工行建瓯支行对案涉房产享有基于抵押权而产生的优先受偿权。故江雅娇排除对案涉房产执行的异议不符合《最高人民法院》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”的规定。第三，本案中，虽然江雅娇与汤伟在案涉房产被采取执行措施之前签订了《房产买卖合同》，江雅娇依合同约定交纳了部分购房款项，且在合同签订后实际入住管业案涉房至今。但上述合同中未约定案涉房产权何时办理过户登记，而该合同第十八条约定，合同签订后，江雅娇负有以汤伟名义继续偿还汤伟所欠工行建瓯支行案涉房按揭贷款的义务，也即在案涉房过户登记至江雅娇名下之前，江雅娇应当按照合同约定缴纳汤伟就案涉房尚欠的工行建瓯支行按揭贷款。然而，合同签订后至2015年3月30日，案涉房连续未缴纳工行建瓯支行按揭贷款达11个月，该情形应系江雅娇未依约履行缴纳银行按揭贷款义务所致。江雅娇主张，其未按约交纳银行按揭贷款系因为当时案涉房被法院因另一案件财产保全无法过户所致，其无过错。但并无证据证明江雅娇与汤伟之间当时正在办理案涉房过户登记手续，亦无法律规定，法院的财产保全措施会导致银行按揭贷款无法缴纳，故对江雅娇的该项辩称，本院不予支持。据此，江雅娇的违约行为导致工行建瓯支行将汤伟诉至本院，并主张实现案涉房产的抵押权，其实际造成案涉房产无法办理过户登记。江雅娇的行为违反了《最高人民法院》第二十八条第（四）项的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此外，对于江雅娇主张的本院在执行案涉房过程中存在程序性错误，其依法不属于本案审理范围。综上，江雅娇作为执行案件的案外人就执行标的即本案案涉房产不享有足以排除执行的民事权益，故对其诉请本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回江雅娇的诉讼请求。 本案受理费9170元，由江雅娇负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  黄承兵 人民陪审员  陈素红 人民陪审员  谢红英 二〇二〇年九月九日 书 记 员  林 洁 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。