江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初495号原告：马超，女，1988年1月17日生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：马宁华，男，1966年8月4日生，汉族，住句容市，系原告父亲。被告：句容保利万宏置业有限公司，住所地句容市华阳南路万宏天源城19幢4楼。法定代表人：徐益盛，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘桂生，江苏刘桂生律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋玲，江苏刘桂生律师事务所律师第三人：江苏银行股份有限公司句容支行，住所地句容市华阳镇华阳东路开元商厦底层27-（1-5）轴门市。负责人：王玉红，系该行行长。委托诉讼代理人：刘平，系该行员工。原告马超诉被告句容保利万宏置业有限公司、第三人江苏银行股份有限公司句容支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法由审判员许社民适用简易程序于2020年4月17日公开进行了审理。因案情疑难复杂，2020年2月，受新冠疫情影响扣除审限2个月，于2020年6月8日裁定转为普通程序；本院于2020年8月20日通知第三人江苏银行股份有限公司句容支行参加诉讼。本案分别于2020年4月17日、6日30日、8月26日公开开庭进行了审理。原告马超第二次到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人刘桂生第一次到庭参加诉讼，原告马超的委托诉讼代理人马宁华、被告委托诉讼代理人蒋玲三次到庭参加诉讼，第三人的委托诉讼代理人刘平第三次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马超向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令解除原被告双方的商品房买卖合同;2.请求依法判令被告返还原告交纳的房款1495049元，并支付利息、违约金;3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月28日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，合同约定，原告购买被告开发的义台街55幢10层1003室房屋，价款为1495049元。合同约定房屋交付时间为2019年9月30日，若被告逾期交付房屋超过90天，原告有权解除合同，被告退还全部已付款，并按原告已付款的1%支付违约金。现距合同约定的房屋交付日期已超过90日，原告未能拿到房屋，现诉至法院，判如所请。被告句容保利万宏置业有限公司辩称，：1、涉案的55幢楼房于2019年11月18日完工，于2019年12月27日经句容市建设工程质量监督站验收合格，因此交付的房屋符合交付条件。2、因为政府行为导致停工的90天应当扣减。3、本案未达到解除合同的条件，根据法律规定，出卖人迟延交付房屋的，经催告后三个月内仍未履行的，当事人请求解除合同的才予以支持，本案中原告并未催告要求交付房屋。根据民九会议纪要第四十七条，违约方的违约程度显著轻微不影响守约方合同目的实现的，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。我公司于2019年12月29日向原告方发出书面收房通知，原告于2019年12月30日收到通知，后在一两天内来收房，只是因延期交付违约金问题未谈妥而拒绝收房。综上，被告认为考虑政府行为导致停工期应当扣减，被告在规定的时间完成房屋交付，不存在逾期交付的情况，更不存在逾期90天交付房屋的行为。请求法庭驳回原告诉讼请求。第三人江苏银行股份有限公司诉称，原告马超与我方借款关系是事实成立，手续也合法，不论原告是什么诉求，必须将银行贷款结清，才可以办理后续手续。如果买卖合同解除，则原告需要将我方贷款结清，若判决不解除合同，原告需要按时还款。本院经审理认定如下事实：2018年5月28日，原告马超与被告句容保利万宏置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定马超购买句容保利万宏置业有限公司开发的位于句容市房屋，房屋建筑面积为122.43平方米，其中套内面积104.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.81平方米，单价为每平方米12211.46元，总价款为1495049元。合同签订时付首付款455049元，剩余1040000元办理按揭贷款。合同第八条约定：“出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.该商品取得《配套设施建设方案履行确认证明》；6.该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.公共卫生事件或公共突发事件，非出卖人所能控制之政府，配套之市政设施延误交付；3.在施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决之延期交付；4.其他非出卖人能控制的因素；5.买受人有任何违约行为。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等等，双方对其他事项权利义务也作了约定。2018年6月26日，原告马超与第三人江苏银行股份有限公司句容支行签订个人借款合同一份。合同约定，原告向第三人借款1040000元，用于购买义台街055幢10层1003号住房，借款期限为2018年6月26日至2048年6月26日，执行年利率5.635%，被告句容保利万宏置业有限公司提供连带责任保证等约定。句容市义台街小区于2016年11月23日取得商品房预售许可证，许可证号为句房预字第2006181号。2019年12月27日，该小区55号楼通过句容市建设工程质量监督站验收合格。2020年2月27日取得句容市行政审批局的建筑工程竣工验收备案表。2019年12月29日，被告书面通知原告收房，原告到达现场后拒绝接受房屋。原告向本院起诉，要求判如所请。本院认为：本案争议的焦点为：被告交付的房屋是否符合商品房买卖合同的约定？原告要求解除商品房买卖合同是否符合合同的约定？2018年5月28日，原告马超与被告句容保利万宏置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，原告应向被告支付购房款，被告应按合同约定的期限将经验收合格的商品房交付给原告。2000年，国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》第8条对商品房交付条件规定了五种选择：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.空白。上述五种选择中前四种交付标准是逐步提高的，当事人选择第一种交付标准，该交付标准只需通过设计方、建设方、监理方、施工方共同验收即可，无需经过综合验收并备案。2014年4月，住建部和国家工商行政管理总局联合下发的《商品房买卖合同示范文本》对商品房交付条件规定了三种选择：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.空白。上述两种文本均为示范文本，当事人有权选择使用其中一种示范文本。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律规定的合同无效，是指违反法律中的效力强制性规定的合同，若仅是违反一般管理性规定的，并不必然导致合同无效。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品房住房项目交付使用管理的通知》（苏建房管〔2014〕176号）以及《镇江市新建住宅小区竣工入住交付验收管理办法》是针对房屋建筑工程和市政基础设施工程质量及交付流程等基于行政管理需要制定的行政管理规章、规范，并非效力强制性规定，故不能因商品房买卖合同规定房屋交付条件与该管理办法不一致而导致合同无效。《中华人民共和国共和国建筑法》第六十一条关于建筑工程交付的规定，是针对施工方向工程建设方交付建筑工程的规范，并非对商品房买卖合同中房屋的交付规定。句容保利万宏置业有限公司提交的55号楼单位工程竣工证明书及建筑工程竣工验收备案表可以证明义台街小区55号楼单位工程经五方主体验收合格，亦经工程质量监督部门验收合格。双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”，应当认定涉案房屋已经符合双方合同约定的交付条件。2019年12月29日，句容保利万宏置业有限公司向马超发出交付房屋通知书，至此，句容保利万宏置业有限公司完成了交付房屋的义务，合同约定房屋交付的时间为2019年9月30日，句容保利万宏置业有限公司延迟交付，延迟交房90天，即原告不具有解除商品房买卖合同的权利，合同应继续履行。被告句容保利万宏置业有限公司自2019年12月29日通知向原告交付房屋，但原告以房屋尚未达到交付条件为由拒绝接收房屋，句容保利万宏置业有限公司依据合同已经履行交付房屋的义务，由于原告未按合同约定办理房屋接收手续导致房屋未能交付完成，自此以后产生的损失由原告自行承担。因原告不符合解除商品房买卖合同的条件，合同应继续履行，因此第三人江苏银行股份有限公司句容支行与马超签订的个人借款合同亦继续履行。被告辩称，被告延期交付的原因非其所能控制之政府、配套之市政设施延误，非其能控制的因素，以合同约定应当免责的意见。本案应对政府部门原因进行限制解释，且被告对此未提供充分的证据予以证实，政府政策并不必然导致被告合同义务增加，由此产生的风险应由被告自行承担，故对被告主张的遭遇政府原因其延期交房应予免责的抗辩理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告马超的诉讼请求案件受理费30720元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  许社民人民陪审员  朱春湘人民陪审员  鲁 敏二〇二〇年九月四日法官 助理  奚俊杰书 记 员  付凌丰