四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1011民初835号 原告（反诉被告）：李朝友，男，汉族，1967年2月16日出生，四川省内江市东兴区人，村民。住址四川省内江市东兴区。 原告（反诉被告）：朱方菊，女，汉族，1968年4月22日出生，四川省内江市东兴区人，村民。住址四川省内江市东兴区。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：祝刚（特别授权），系四川平新律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱淑英，女，汉族，1971年7月16日出生，南宁市江南区人，居民。住址南宁市江南区。 委托诉讼代理人：李思东（特别授权），系四川融众律师事务所律师。 原告（反诉被告）李朝友、朱方菊与被告（反诉原告）朱淑英农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，被告朱淑英对原告李朝友、朱方菊提起反诉。原告（反诉被告）李朝友、李朝友和朱方菊共同委托诉讼代理人祝刚、被告（反诉原告）朱淑英及其委托诉讼代理人李思东到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告（反诉被告）李朝友向本院提出诉讼请求：1.判令原告李朝友和被告2019年8月8日签订的《卖房协议》无效；2.判令原告朱方菊和被告的房屋买卖协议无效；3.判令被告在20日内将房屋返还给二原告，二原告将购房款返还给被告;4.案件受理费等诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告李朝友和被告经协商，李朝友将其所有的座落于四川省内江市东兴区的房屋三间出售给被告朱淑英，双方于2019年8月8日签订《卖房协议》载明了相关事宜。原告朱方菊和被告经协商并达成口头协议，朱方菊将其与李朝友离婚时分得的座落于四川省内江市东兴区的房屋三间出售给被告，被告于2019年8月18日将购房款支付给了朱方菊。根据我国法律法规规定，农村的土地属于本集体经济组织所有，也即只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权。非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同属于无效合同。现原告提起诉讼，望贵院依法判如所请。 被告（反诉原告）朱淑英辩称，1.被告朱淑英并非本案适格的主体，原告的诉讼请求依法应予全部驳回。被告母亲在双方签订《卖房协议》之前就已经出具了书面的不可撤销委托，委托被告代为与原告签订协议及支付原告房屋对价。被告与原告之间并非真实的买卖合同关系。2.被告与案外人黄孝芳之间根据《合同法》第四百零三条规定依法成立隐名代理关系，原告针对被告的诉请依法应予全部驳回。3.自该房屋签订购房合同并装修完成以来，被告母亲黄孝芳（现69周岁）、被告父亲朱方全（现73周岁）、外祖母朱成碧（现96周岁）共同居住，此外并无其他居住场所，即使贵院认定合同无效，也不排除会带来一些其他不可控的案外风险。4.即使贵院认定双方买卖合同无效，那么原告应当依法向案外人黄孝芳承担装修费用返还等相关违约赔偿义务。 反诉原告（本诉被告）朱淑英向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人返还案涉房屋因反诉人添附等行为而增值的部分计210000.00元（大写：贰拾壹万元整）；2.判令被反诉人承担支付反诉人违约金42000.00元（大写：肆万贰仟元整）的义务；3.判令被反诉人承担本诉、反诉的全部诉讼费用。事实和理由：2019年8月8日，被反诉人与反诉人签订《卖房协议》，约定二被反诉人将其所有的房屋售予反诉人，并对房屋四至界限、对价、违约责任承担等作有明确约定。现二被反诉人的行为已严重违反订立协议之根本目的，导致反诉人合法权益遭受重大损害。反诉人依据相关法律规定，特反诉至贵院，请求贵院判如所请。 反诉被告（本诉原告）李朝友、朱方菊辩称，反诉人的诉讼请求不应得到法律支持。双方签订的《卖房协议》无效，在法院生效判决结果出来之前，反诉人要求本诉原告返还案涉房屋因添附行为而增值的部分没有事实基础和法律依据。本案《卖房协议》违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当被依法认定为无效，反诉人的违约金请求依法不应当得到法律支持。 本院经审理认定事实如下：2013年3月8日，原告李朝友、朱方菊办理了协议离婚登记，约定：“位于内江市东兴区住房一套，共六间，面积以房产证为准，归男女双方各三间，位于内江市东兴区，面积以房产证为准，归儿子（李忠波）所有，女方有居住权”。2019年8月8日，原告李朝友（甲方）与被告朱淑英（乙方）签订了《卖房协议》，约定：“内江市东兴区顺河镇南洋村六组李朝友（甲方）的房子三间卖与乙方朱淑英，从堂屋断上面三间，堂屋干墙一半，柴山从李春燕土角起一直上面有条路止，晒坝从堂屋止，房产证由双方商议办理过户，如有费用由乙方负责，电表由乙方安装。经双方商议，立字为据，签字见效，如有反悔双倍赔付，房子玖仟元正，柴山叁仟元正。一式贰份，款项一次性付清，已收到房款12000元正（壹万贰仟）”。原告朱方菊与被告朱淑英口头达成房屋买卖协议，约定将其依照离婚协议所分得的房屋出售于被告朱方菊，房屋售价为9000元。被告朱淑英通过转账的方式向原告朱方菊支付购房款9000元。 另查明，被告朱淑英在2016年已将户籍已迁至广西省南宁市。 上述事实，有原告提供的双方身份信息、原告李朝友与被告签订的卖房协议、微信转账记录、信用社银行卡明细清单、村镇房屋产权申报登记表、离婚证及离婚协议；被告提供的黄孝芳身份信息原件、授权委托书原件、由南洋村村委会出具的证明原件等证据及到庭当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，李朝友与朱淑英于2019年8月8日签订的《卖房协议》的标的物为农村房屋，朱方菊虽未在《卖房协议》上签字，但与朱淑英之间存有口头协议。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据我国土地管理法及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民和非集体经济组织成员非经法定程序均不得享受农村的宅基地使用权。朱淑英已迁出本村，并非内江市东兴区顺河镇南洋村村民，双方签订的《卖房协议》因违反法律的强制性规定，本院依法确认其无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，朱淑英应将涉案房屋返还李朝友、朱方菊，同时，朱方菊、李朝友应向朱淑英返还购房款。对于因合同无效所涉及的赔偿损失问题，当事人可以另案主张权利。对于朱淑英在反诉诉请中提出的因添附行为房屋的增值部分及违约金计算方式，朱淑英并未提出相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第四十一条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、李朝友与朱淑英于2019年8月8日签订的《卖房协议》无效； 二、朱方菊与朱淑英口头约定房屋买卖协议无效； 三、朱淑英于本判决生效之日起二十日内将位于内江市东兴区房屋返还李朝友、朱方菊； 四、李朝友于本判决生效之日起二十日内向朱淑英返还购房款9,000元； 五、朱方菊于本判决生效之日起二十日内向朱淑英返还购房款9,000元； 六、驳回李朝友、朱方菊的其他诉讼请求； 七、驳回朱淑英的全部反诉请求。 案件受理费163元，由李朝友、朱方菊负担；案件反诉受理费2,540元，由朱淑英负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  刘坚 二〇二〇年九月二十一日 书记员  詹译