湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2828民初273号原告：龚玉锋，男，1979年1月9日出生，土家族，初中文化，自由职业，住湖北省鹤峰县。原告：阳芳，女，1981年4月9日出生，土家族，初中文化，自由职业，住湖北省鹤峰县。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘娜，湖北硒都律师事务所律师。被告：鹤峰华龙村置业有限公司，住所地鹤峰县容美镇沿河路157号。法定代表人：刘晓顺，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：龚琴蓉，湖北宏济律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：赵龙，恩施华龙村集团法务部主任。原告龚玉锋、阳芳与被告鹤峰华龙村置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龚玉锋、阳芳的委托诉讼代理人刘娜、被告鹤峰华龙村置业有限公司的委托诉讼代理人龚琴蓉、赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚玉锋、阳芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2014年12月1日起至商品房验收合格之日止按原告已付房款日万分之五计算的违约金，暂计算至2019年12月1日为290493元；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年1月25日，二原告与被告签订了合同编号为ESZ201300456的《商品房买卖合同》、房号为5幢5层0501号、名称为“华龙半岛”的商品房。合同生效后，二原告已如约支付被告全部购房款共计318000元。上述合同第八条明确约定了商品房交付需满足的条件，即必须经过验收合格。第九条明确约定了逾期交付的违约责任，即“逾期超过30日，合同继续履行的，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”但截止本诉状递交之日，该商品房并未按国家规定组织验收，被告的行为已经造成逾期交房的违约责任，导致二原告的利益受损。综上，为维护二原告的合法权利，根据《民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院，望依法判如所请。鹤峰华龙村置业有限公司辩称，原告主张违约金的理由不成立，被告没有违约的事实。第一、被告交付的房屋不存在质量问题，符合合同约定的交房条件，被告没有违约行为，交房时间2014年11月30日前，交房条件在合同第八条中双方选择的是第一种条件（本合同中有4种），原告代理人说没有综合验收合格，超过了双方约定的范围。第二、关于合同第九条，从原告接收房屋时间看两者相符，不存在逾期交房的情形。第三、关于房屋验收的问题，是经过五家组织验收，2014年监理人离职了，2019年换了一个监理人，故才在2019年签字。该商品房验收合格就是指五家单位验收合格，而不包括综合验收其他交房条件，也不是要住建局去做什么。房屋符合合同第八条约定的交房条件所交付的房屋。第四、就原告的诉状看，要求支付违约金的数额不现实。第五、关于审理商品房买卖合同问题的司法解释说清楚了，是根据所有的法律作出的盖然性的解释，无需再去引用其他法律，现在需要适用该司法解释，该解释第十一条第一款有明确规定，法院不应支持，应驳回原告的诉讼请求。按照原告请求，从2014年12月1日到2019年12月1日止，五年时间远超出3年的时效规定，按照最高法司法解释，无论从哪方面讲法院都不应支持。另外，根据原告的起诉状我们要讨论的问题是房屋是否合格的问题，也就是是否达到交房条件的问题，因为交房条件和交房期限是两个不同的概念，其内涵和要求以及认定和处理的结果都是不一样的，房屋交付和房屋办证也是不同的概念，就本案来讲，房屋已经交接，根据司法解释第十一条的规定看，双方没有争议，而且在房屋交付使用后再对房屋的条件提出异议认为没有达到条件，是应当不予支持的，交付期限的问题。本院经审理认定本案事实如下：2013年1月25日，被告鹤峰华龙村置业有限公司（出卖人）与原告龚玉锋、阳芳（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ESZ201300456），合同约定：龚玉锋、阳芳购买位于鹤峰县××镇杨柳潭新区（老屋场）华龙半岛小区5幢5层0501号房，价款为318000元；被告应在2014年11月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，被告如未按期将商品房交付给原告使用，逾期不超过30日的，被告自规定的最后交付期限的第二天起按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，被告自规定的最后交付期限的第二天起按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；进行交接时，被告应出示商品房经验收合格的证明文件，签署房屋交接单，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告按照约定给被告交付了房价款318000元。2014年11月27日，原告在《收房确认书》及《物品接收表》上签名，接收了案涉房屋。另查明，被告开发建设的华龙半岛5幢商住楼，于2014年11月24日，由建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位盖章确认竣工验收合格，但监理单位于2019年5月27日才盖章确认竣工验收合格。上述事实，有《商品房买卖合同》、发票、《竣工验收监督意见书》、《建筑工程竣工验收报告》、《收房通知书》、《物品接收表》、《装修申请表》、《业主基本情况表》、《消防安全责任书》及记录在卷的当事人陈述等证据予以证实。岛5幢商住楼虽然在2014年11月24日由建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位盖章确认竣工验收合格，但监理单位于2019年5月27日才盖章确认竣工验收合格，应认定该房屋于监理单位盖章后才完成《建设工程质量管理条例》第十六条规定的五方验收合格。2014年11月27日，原告2014年11月27日，原告龚玉锋、阳芳在《收房确认书》及《物品接收表》上签名，接收了案涉房屋，虽然被告交付的房屋当时并未经验收合格，不符合《商品房买卖合同》约定的交付房屋的条件，但原告没有拒绝交接，而是接收了房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应认定被告在2014年11月27日已交付了案涉房屋。当事人在《商品房买卖合同》中约定的交房期间为2014年11月30日前，被告于2014年11月27日交房并未逾期，不构成违约。因此对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：驳回原告龚玉锋、阳芳的诉讼请求。案件受理费5658元，减半收取计2829元，由原告龚玉锋、阳芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  郑志青二〇二〇年九月七日法官助理王琳书记员(兼)  王 琳附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。