河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再247号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吉俊杰，男，1982年11月10日出生，汉族，住河南省荥阳市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑州健达房地产有限公司，住所地郑州市洁云路8号。法定代表人：贾长贵，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：习正乔，河南舒展律师事务所律师。再审申请人吉俊杰因与被申请人郑州健达房地产有限公司（以下简称健达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终18868号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年6月24日作出（2020）豫民申1315号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人吉俊杰，被申请人郑州健达房地产有限公司诉讼代理人习正乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉俊杰申请再审称，一，请求撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终18868号和河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初11261号民事判决，依法改判。二，一二审诉讼费由被申请人承担。事实与理由，1，根据《商品房买卖合同》附件四第六条约定，被申请人应当在2017年7月31日前办理房屋权属初始登记，被申请人在约定时限内未报送，应按日向申请人支付总房款万分之一的违约金，被申请人至今未能按照购房合同约定的日期办理房屋权属初始登记。2，一二审法院认为“该条款对开发商交付房屋后办理房屋产权首次登记的时间做出限制，其目的是督促开发商企业尽快为买房人办理房屋产权证书。”合同合法，约定违约事项，当履行约定。如果法院不支持依据合同约定进行履行违约责任，那无任何损失及压力的督促，将更难以履行，也失去督促作用。3，关于《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》，被申请人健达公司指出从2016年8月20日开始郑州市所有不动产应履行的是不动产首次登记，而非房屋权属初始登记，所以该项约定在目前政策条件下不具有可实施性，申请人购房合同是在2016年9月10日签订的，是在上述通告之后的合同，且合同已在所属房管部门已备案，已证实合同的真实性、有效性，是双方的真实意愿体现，既是在政策之后签署的合同，且三方都认同的合同，更不能因为政策性原因不得到支持。健达公司答辩称，商品房买卖合同附件四第六条约定的办理涉案房屋初始登记日期2017年7月31日，该时间是基于房屋交付使用后60日而确定的时间。申请人从起诉被申请人要求支付逾期交房违约金，经一审、二审后，人民法院判决支持被申请人向申请人支付逾期交房违约金至实际交房之日为止。在判决书中显示，申请人虽然已经实际入住，但该房屋至今未具备交房条件，所以该房屋至今未实际交付申请人，所以依据合同约定，该房屋初始登记的条件至今未达成，且房屋逾期交付必然导致初始登记的延期，由被申请人既承担逾期交房的违约责任，在房屋未实际交付之时又承担逾期初始登记的违约责任，对被申请人而言确不公平。房屋至今不具备初始登记的条件是因为被申请人与施工单位之间存在纠纷，房屋至今未进行竣工验收，而不是申请人所称的健达公司存在挪用资金、规划等方面的问题，且被申请人正在积极与施工单位进行协商，为房屋尽快初始登记及办理房屋不动产权证书做准备。综上，请求维持原审判决。吉俊杰向一审法院起诉请求：1.被告支付原告产权初始登记逾期违约金35787元（违约金以786532元为基数，按照日万分之一的标准，自2017年8月1日计算至2018年10月29日，共计455天，以后继续按此标准计算至初始登记完成之日）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月10日，吉俊杰作为买受人与健达公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买健达公司开发的位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××房，总房款为786532元。付款方式及期限：首付款157532元于2016年9月10日支付，剩余房款629000元通过商业贷款方式支付。被告应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。被告如未按照合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自2017年6月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2017年6月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。该合同附件四合同补充协议第六条约定：1、被告应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局。被告在约定时内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款0.01%违约金。2、被告取得该商品房初始登记后，原告委托被告办理该商品房转移登记。原告应在商品房交付使用时向被告提供办理产权登记所需资料，被告应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取。原告不解除合同的，被告按日向原告支付总房款0.01%的违约金。原告吉俊杰支付购房款后，健达公司分别于2016年10月17日、2017年2月15日开具发票两张，显示西湖颐城（预收款）157532元、西湖颐城（余额）629000元。2018年5月14日，该院作出（2018）豫0191民初6833号民事判决书，判决：郑州健达房地产有限公司于判决生效后10日内支付吉俊杰自2017年6月1日起至实际交付位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××房屋之日止的逾期交房违约金（以总房款786532元为基数，按日万分之一的标准计算）。上述事实有《商品房买卖合同》、发票、民事判决书及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，吉俊杰与健达公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系其双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同附件四第六条约定，健达公司应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，约定时限内未报送或报送资料不齐未被房管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金。该条款对开发商交付房屋后办理房屋产权初始登记的时间做出限制，其目的是督促开发商企业尽快为买房人办理房屋产权证书。但申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括房屋已竣工的证明材料，现因健达公司与施工方之间的纠纷，使涉案房屋所在小区至今未进行竣工验收，并导致健达公司未能按照合同约定时间交付房屋，该房屋并不具备房屋所有权初始登记的条件，且健达公司因逾期交房已被本院判令承担的违约责任，逾期交房势必会导致逾期办理房屋产权初始登记，如因涉案小区未进行竣工验收导致健达公司再次承担本案逾期办理产权初始登记的违约责任，对开发商而言确不公平，且吉俊杰亦未因涉案房屋未进行权属初始登记产生实际损失。综合考虑本案实际情况，结合本院已经判令健达公司承担逾期交房违约金的事实，对吉俊杰主张健达公司承担逾期办理房屋产权初始登记期间违约金的诉讼请求，该院不予支持。但健达公司应当在符合向不动产登记中心报送房屋产权初始登记材料的条件后，及时向不动产登记中心报送相关材料，以最大限度降低买房人遭受损失的可能性。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告吉俊杰的诉讼请求。案件受理费695元，减半收取347.5元，由原告吉俊杰负担。二审查明的事实与一审认定一致。二审认为，案涉《商品房买卖合同》签订于2016年9月10日，为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。但在2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记，初始登记的业务已被取消，双方约定的初始登记事项客观上已无法履行。故一审法院对上诉人要求被上诉人支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金的主张不予支持并无不当。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上所述，吉俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费695元，由上诉人吉俊杰负担。本院再审经审理查明的事实与原审一致。本院再审认为，吉俊杰与健达公司于2016年9月10日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。根据该合同的约定，健达公司应当于2017年7月31日前向郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局报送办理房屋权属初始登记的资料，健达公司未按约定报送材料，已构成违约。由于健达公司与施工方产生纠纷，造成涉案房屋至今未进行竣工验收，导致健达公司不能按合同约定时间交付房屋。逾期交房必会导致逾期办证，法院已判决健达公司承担逾期交房违约金，再判决健达公司承担逾期办证违约金，有失公正。原审依据查明的案件事实，判决驳回吉俊杰要求健达公司承担逾期办证违约金的诉讼请求并无不当。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终18868号民事判决。本判决为终审判决。审判长 刘 勇审判员 刘向科审判员 范淑娟二〇二〇年九月二十四日书记员 刘怡琳