山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初1252号 原告（反诉被告）：济南市天主教爱国会，住所地济南市历下区将军庙街25号，统一社会信用代码51370100MJD682606J。 法定代表人：张宪旺，主任。 委托诉讼代理人：曹立营，邢文杰，均系山东安邦顺意律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汪桂兰，女，1929年10月30日出生，汉族，国棉三厂退休职工，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：张永华（系汪桂兰之子），男，1951年2月24日出生，汉族，济南仪表厂退休工人，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：张安华（系汪桂兰之子），男，1953年5月25日出生，汉族，济南佳宝乳业有限公司退休职工，住济南市历城区。 原告（反诉被告）济南市天主教爱国会（以下简称天主教会）与被告（反诉原告）汪桂兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案。本院依法适用简易程序，于2020年4月17日、9月4日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天主教会的委托诉讼代理人曹立营（第二次未到庭）、邢文杰（第一次未到庭），被告（反诉原告）汪桂兰的委托诉讼代理人张永华、张安华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天主教会向本院提出诉讼请求：1.判令汪桂兰立即向天主教会腾退济南市历城区学府路X号院X号楼(原洪家楼X号院西楼)X单元X室房屋；2.判令汪桂兰向天主教会支付所欠的房屋租金及利息(房屋租金以59.24平方米为建筑面积基数，以8元/㎡/月为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效日止，租金暂计算至2019年12月31日即17061.12元)；3.案件受理费由汪桂兰承担。天主教会当庭增加诉讼请求：评估费6000元由汪桂兰承担。事实与理由：天主教会与汪桂兰于2010年1月1日签订了位于济南市历城区学府路X号院X号楼(原洪家楼X号院西楼)X单元X室房屋租赁合同，合同约定月租金为43元。2015年5月25日，涉案房屋经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，建筑面积为59.24平方米。因涉案房屋维护管理成本不断增加，天主教会收取的房屋租金不足以支撑房屋维护管理费用，为此天主教会向汪桂兰发出增加房屋租金的通知，要求汪桂兰自2017年1月1日起与天主教会重新签订房屋租赁合同，并按新的房屋租金标准向天主教会支付房租。由于汪桂兰拒不与天主教会签订新的房屋租赁合同，天主教会于2017年8月11日向汪桂兰发出解除房屋租赁关系的通知，告知其双方租赁关系自2017年11月1日解除。截止起诉之日，汪桂兰拒不向天主教会腾退所涉房屋，也拒不支付2017年度至今的房屋租金，为维护天主教会合法权益，特向法院提起诉讼。 汪桂兰辩称，一、汪桂兰购买的是房屋所有权，而非使用权，其与天主教会之间并非租赁关系。二、天主教会无视汪桂兰购房事实，多次采取无理措施：1.2002年，天主教会在未向济南房管局提供真实材料且未告知汪桂兰的情况下办理了房产证；2.2010年，天主教会无理收回1997年办理的公房租赁证，换成私有房屋租赁证；3.2015年，天主教会欲以每平方米8000元重新出售房屋，遭到众购房者抵制；4.2016年11月4日，天主教会下发通知，提高租金。三、天主教会不仅鲜对房屋进行维修，甚至从无过问，诸多费用均由汪桂兰承担。综上，请求法院驳回天主教会的诉讼请求。 汪桂兰向本院提出反诉请求，请求天主教会：1.返还购房款23595元并赔偿利息损失（以23595元为基数，自1997年2月21日起至实际履行之日止，按同期银行贷款利率计算）；2.返还供电一户一表改造费用300元、供水一户一表改造费用300元、前后阳台封装费用3000元、卫生间装修费用4000元，并赔偿上述费用的利息损失；3.赔偿经济损失514605元；4.承担本诉与反诉的诉讼费用。事实与理由：汪桂兰系天主教老教友，为教会服务多年，所居现房（原洪家楼17号院6号楼3单元401室）是于1997年经多方筹措现款23595元购买，有天主教会购房款收据为证，该收据上写明是“宿舍楼购房款”。当时天主教会工作人员宣称汪桂兰为教会服务多年，因此允许汪桂兰购买教会宿舍楼，交了购房款房子就是个人的，下一步到房管局办证，永久居住，孩子也能继承等。在上世纪九十年代，此类砖混预制简易楼每平方米的造价超不过200元，该套房屋面积不足60平，汪桂兰当时所交的款项完全是购买房屋产权的标准。天主教会向汪桂兰出具的单据也已明确载明款项性质为购房款，可充分证实当时双方买卖房屋真实意思表示。2002年8月13日、2007年6月12日，汪桂兰根据天主教会的通知和要求，分别向天主教会缴纳了供电一户一表改造、供水一户一表改造的费用，为已购买的该套房屋进行了水电改造，有收条和收据为证。天主教会通知汪桂兰缴纳上述费用以及接受汪桂兰缴纳的上述费用并开具相应单据，完全可以证实天主教会承认汪桂兰为产权人，否则汪桂兰不可能自费对房屋进行任何改造。购买房屋后，汪桂兰对房屋的卫生间进行了全部改造，并封闭了前后阳台，天主教会没有提出任何异议，这些均可证实，天主教会完全认可汪桂兰的产权人身份。现在天主教会看到房屋升值就背信弃义，无视二十多年前已经收取的购房款，拒不承认双方之间早已达成的房屋买卖合意，硬把真实的买卖关系强行歪曲成租赁关系，恶意通过诉讼收回房屋，给汪桂兰造成极大的精神压力和经济损失。天主教会极端不诚信的恶劣行径致使双方之间的买卖关系已经无法继续履行，天主教会应返还已收取的购房款、水电改造费用及各类装修费用，赔偿汪桂兰的经济损失。 天主教会针对汪桂兰提出的反诉请求答辩称，汪桂兰的反诉请求没有任何事实和法律依据，应予以驳回。理由如下：1.在双方签订的购住房权协议第四条约定，如乙方退房或与其他人互换住房权，甲方均不退回购住房权所缴款项。2.根据双方2010年租赁契约，承租人拖欠房租累计30日教会有权解除合同，因此天主教会无需返还汪桂兰购房款，其经济损失没有任何事实依据。3.双方第一次开庭后在审判庭达成口头约定，考虑到汪桂兰的特殊情况，天主教会同意做出一定让步，按涉案房屋评估价的1/4向汪桂兰退款，汪桂兰向天主教会退房。对此口头约定同样在法庭见证下，应当视为有效的合同约定。4.根据天主教会提交的租金水平鉴定申请书事实与理由部分，在庭审过程中双方达成一致意见，汪桂兰同意退房，天主教会支付涉案房屋总价款的25%，双方约定一手交房一手付款，证明双方此前存在明确的口头约定，否则天主教会不可能提交评估申请，现汪桂兰又提出巨额的反诉请求，违背诚实信用原则，应当予以驳回其反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 1997年，天主教会与汪桂兰签订《购住房权协议》，约定汪桂兰以每平方米550元，总价23595元的价格，购买济南市历城区学府路X号院X号楼(原洪家楼X号院西楼)X单元X室即涉案房屋住房使用权。协议还约定了天主教会收款后即付该套房屋的钥匙、签定正式的租赁协议，并到所属房管局办理租赁证等条款。1997年2月，汪桂兰向天主教会支付23595元，天主教会为汪桂兰开具收款收据两张，其中一张写明交款事由为“收洪楼X号宿舍楼四层”，另一张写明交款事由为“收洪楼X号宿舍楼补交购房款”。 2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋座落土地在内的土地使用证，该证载明，土地使用权类型为划拨，用途为宗教。2002年12月7日，济南市房产管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋在内的房屋所有权证。 2010年1月1日，天主教会与汪桂兰签订租赁契约，契约载明房屋使用面积42.9平方米，月租金43元，退租日期处为空白。另双方约定共同遵守事项有六条，其中的第二、三、六条为：“二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不缴租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。” 2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋的建筑面积59.24平方米，套内面积51.46平方米。 2016年11月4日，天主教会向汪桂兰在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》，主要内容为，因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，凡在2016年12月1日前签订合同的给予优惠，购买住房权的价格每平方米每月8元，按建筑面积计算，以房管局测绘的数据为准。 2017年8月11日，天主教会在汪桂兰所住房屋入户门上张贴《通知》，主要内容为，汪桂兰如拒绝签订新的租赁合同，双方租赁关系自2017年11月1日解除，汪桂兰应及时腾房。汪桂兰质证称未收到该《通知》。 因天主教会单方提高房屋租金，双方就此未达成一致意见，故汪桂兰交纳租金至2016年12月31日，2017年1月1日后的租金未交纳。 在本院审理的（2018）鲁0112民初2033号案件中，天主教会对历城区洪家楼X号院的房屋租金标准申请评估。2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司评估结果为，自2017年3月21日至2018年6月21日期间的租金每日、每建筑面积平方米1元。 因双方对涉案房屋总价值无法达成一致意见，诉讼过程中，天主教会申请对涉案房屋价值进行评估，本院依法委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司进行评估，该评估公司于2020年8月10日作出鲁贵估字[2020]596号评估报告，报告载明：涉案房屋于价值时点2020年7月10日的市场价值为53.82万元。天主教会为此支付评估费6000元。 本院认为，天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。 经评估，相同地段租金在2017年3月21日至2018年6月21日已达1元/平方米/日，但天主教会与汪桂兰的租赁关系基于《购住房权协议》产生，不同于一般的房屋租赁关系，天主教会在收取汪桂兰涉案房屋的协议价款后，租金标准应低于市场价格。但2010年双方约定的租金标准为1元/平方米/月左右，至今若仍按此标准履行，明显过低，对天主教会显失公平。现双方对租金数额无法协商一致，天主教会要求租金标准按8元/平方米/月计算，不超出合理范围，本院予以支持。关于该租金，应自天主教会起诉之日起至本判决生效之日止为宜，起诉之前的租金标准仍按原租金标准执行。 双方2010年签订的租赁契约，以房屋使用面积42.9平方米计算租金，但后经实际测量，房屋建筑面积为59.24平方米，套内面积为51.46平方米，故计算租金时应延续双方按使用面积计算的原约定，但应以实际测量为准，即按套内面积51.46平方米计算。天主教会要求按建筑面积计算的请求，本院不予支持。 天主教会请求汪桂兰腾退房屋，汪桂兰同意，本院应予以准许。 涉案房屋系1997年汪桂兰按42.9平方米，每平方米550元购买，但后经实际测量，建筑面积为59.24平方米，当时购买总价为23595元，每平方米应为398元。汪桂兰购买的并非房屋所有权，而是购买的“住房权”，此价格在当时低于购买房屋所有权的市场价格。双方签有《购住房权协议》及租赁契约，故双方的关系不是房屋买卖关系，而是房屋租赁关系，但不是一般的房屋租赁，而是特殊历史时期落实宗教政策的产物，具有历史特殊性。现汪桂兰同意腾退房屋，根据公平原则，天主教会应适当赔偿汪桂兰经济损失，赔偿价格为评估价格的三分之二即358800元为宜。汪桂兰其他请求无依据，应予驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、汪桂兰于本判决生效之日起两个月内向济南市天主教爱国会腾退济南市历城区学府路X号院X号楼(原洪家楼X号院西楼)X单元X室房屋； 二、汪桂兰于本判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2017年1月1日起至2020年2月12日止的租金1609元（43元×37个月+43元÷29天×12天）； 三、汪桂兰于本判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2020年2月13日起至判决生效之日止的租金，按照月租金411.68元（8元/平方米/月×套内面积51.46平方米）的标准支付； 四、济南市天主教爱国会于本判决生效之日起两个月内赔偿汪桂兰经济损失358800元； 五、驳回济南市天主教爱国会其他诉讼请求； 六、驳回汪桂兰其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费188元，由济南市天主教爱国会、汪桂兰各负担94元。反诉费4629元，由济南市天主教爱国会负担3341元，汪桂兰负担1288元。评估费6000元，由济南市天主教爱国会、汪桂兰各负担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 王文芳 二〇二〇年九月七日 法官助理 李祺祺 书 记 员 吕素敏