四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11385号 上诉人（原审被告）成都戈泰房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市温江区柳城镇鱼凫（鱼凫花园综合楼三楼）。 法定代表人刘青，董事长。 委托诉讼代理人李长琳，系公司工作人员。 被上诉人（原审原告）成都恒安五洲物业管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区二环路西一段15号3楼6号。 法定代表人黄福洲，董事长。 委托诉讼代理人杨飞，系公司工作人员。 上诉人成都戈泰房地产开发有限责任公司（以下简称戈泰公司）因与被上诉人成都恒安五洲物业管理有限公司（以下简称恒安公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市温江区人民法院（2020）川0115民初387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2016年8月3日，××项目首届业主委员会发布《关于××项目选聘物业服务单位的公示》，启动物业服务单位选聘流程。经业主投票后，××小区第一届业主委员会于2016年12月5日，公示了招投标选聘物业服务企业结果，恒安公司以第一名中标，服务标准按照四川省（区域性）地方标准《住宅物业服务等级划分》为住宅二级服务标准。2016年12月13日，××业主委员会（甲方）与恒安公司（乙方）签订了《××物业服务合同》，甲方委托乙方管理期限为3年，自2016年12月19日零时起至2019年12月18日24时止；合同第二十一条约定，非住宅（商业）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.20元向乙方按月缴纳，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。物业构成明细记载高层住宅建筑面积27061平方米，商业用房1127平方米。 2016年12月13日，××业主委员会发布《关于确定新物业服务企业及旧物业服务企业交接、退场的公告》：××业主委员会于2016年12月4日通过合法程序，已选聘恒安公司为××小区的新物业服务企业。××业主委员会于2016年12月13日向成都××物业公司发出限期交接、退场的函，要求其在2016年12月19日19时前完成与××业主委员会和恒安公司的全部交接……2016年12月19日，××业主委员会与恒安公司、成都××物业公司签订了《新旧物业交接协议书》，恒安公司从2016年12月21日起开始收取物业服务费，生活垃圾清运费、车位服务费。成都市温江区××社区居民委员会证明恒安公司从2016年12月20日起至今在××小区进行物业服务，××第一届业主委员会证明恒安公司按合同要求对整个小区（含门面商铺）全部履行了义务，合同中商铺的物业费按每平方米1.2元收取，符合本地区的市场行情。 另查明，戈泰公司及成都市公安局温江区分局柳城派出所向温江区房管局出具证明，戈泰公司开发的××小区，现确定街名及门牌号为成都市温江区柳城××街49号，戈泰公司出租的商铺在房管部门登记为××街为××层、××层，共计859.97平方米。戈泰公司与租户约定，由租户按期缴纳物业管理费。成都市温江区发展和改革局、房产管理局《关于我区物业服务收费的通知》第四条规定：物业服务机构提供一至四级物业服务标准的，物业服务收费须按照相对应的等级收费标准执行。二级服务等级对应标准为（有电梯）每月每平方米0.95元（上下浮动15%）。拟采用五级物业服务标准的住宅物业小区，建设单位应当向价格主管部门申请备案……。2018年11月16日，恒安公司向戈泰公司书面催收物业费未果后向原审法院提起诉讼，请求：一、请求判决由戈泰公司支付拖欠的物业服务费37800元，以及欠费总额百分之二十四的违约金9072元，合计46872元。2.本案诉讼费全部由戈泰公司承担。 上述事实，有《关于××项目选聘物业服务单位的公示》、业主意见签字表、《××物业服务合同》《关于确定新物业服务企业及旧物业服务企业交接、退场的公告》《新旧物业交接协议书》、××路社区居民委员会及派出所证明、案涉商铺登记信息、《关于我区物业服务收费的通知》等在卷予以证实。 原审法院认为，《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。第十五条规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。恒安公司提交了《关于××项目选聘物业服务单位的公示》、业主意见签字表等证据，戈泰公司辩称××小区业主委员会未经业主同意，违法与恒安公司签订《××物业服务合同》，没有提交证据予以证明，不予采信，其主张物业合同无效不予支持。戈泰公司辩称恒安公司未提供实际服务，戈泰公司出租的商铺与××住宅小区××街49号无任何关联关系与查明事实不符。戈泰公司辩称恒安公司按每平方米1.2元收取物业费未向物价部门申请收费许可，根据成都市温江区发展和改革局、房产管理局《关于我区物业服务收费的通知》，拟采用五级物业服务标准的住宅物业小区才应申请备案。《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，恒安公司具有独立的法人资格，其从事案涉小区物业服务不违反法律规定。《物业管理条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主，《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。戈泰公司作为案涉商铺的所有权人，应承担连带缴纳责任，按照合同约定向恒安公司交纳所欠的物业管理费。戈泰公司所有并出租的商铺共计859.97平方米，其欠缴物业费为（1.2元×859.97×35月＝36118.74元）。戈泰公司未按合同约定履行支付物业服务费的义务，已构成违约，应承担违约责任。因恒安公司未举证证明其因戈泰公司违约受到损失的大小，原审法院本着公平原则和诚实信用原则酌情裁决戈泰公司向恒安公司支付的违约金按欠缴总额的百分之十计算为3612元。 原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、戈泰公司于本判决生效之日起十日内支付原告恒安公司物业服务费36118.74元及违约金3612元；二、驳回恒安公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计486元，由戈泰公司负担。 宣判后，戈泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称，恒安公司未提供实际服务，戈泰公司出租的商铺门牌号为××街27、29、31、33、35、37、39、41、43、45、47、59、61、63、65、67、69、71号，与××住宅小区××街49号无任何关联关系。故请求撤销原审判决并驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人恒安公司二审中辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，根据本案查明的事实，特别是成都市温江区××社区居民委员和××第一届业主委员会出具的证明，以及成都市公安局温江区分局柳城派出所的证明、案涉商铺登记信息，能够证实恒安公司从2016年12月20日起至今在××小区进行物业服务，且按合同要求对整个小区（含门面商铺）适当履行了义务，戈泰公司作为案涉商铺的所有权人，应受《××物业服务合同》的约束，履行缴纳物业费之义务。戈泰公司上诉所称与查明的案件事实相悖，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费972元由上诉人成都戈泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈 悦