广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0981民初1528号 原告：蒙金平，女，1980年10月15日出生，汉族，住所地广西北流市。 原告：梁昭光，男，1975年6月13日出生，汉族，住所地广西北流市。 两原告共同委托诉讼代理人：罗艺，广西顺通律师事务所律师。 被告：广西北流合纵置业有限公司，住所地广西北流市城南一路0001号，统一社会信用代码：914509810752190660。 法定代表人：罗发文，经理。 委托诉讼代理人：江武，广西济见律师事务所律师。 被告：黎军，男，1978年5月8日出生，汉族，住所地广西玉林市玉州区。 原告蒙金平、梁昭光与被告广西北流合纵置业有限公司、黎军商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案因案情复杂，于2020年4月26日，由简易程序转入普通程序，依法由审判员李棍麟担任审判长，与人民陪审员黄文伟、李玉群参加的合议庭，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告蒙金平、梁昭光及其委托诉讼代理人罗艺，被告广西北流合纵置业有限公司的委托诉讼代理人江武，被告黎军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、解除原告与被告广西北流合纵置业有限公司于2018年3月5日签订的《大象城认购书》；2、被告广西北流合纵置业有限公司返回原告购房款（含定金）285265元及支付利息（利息计算：以190000元为 基数，自2018年3月7日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际还清之日止；以95265元为基数，自2019年12月9日起至付清为止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际还清之日止）；3、判令被告广西北流合纵置业有限公司按照总房价358265元的20%定金标准支付71653元定金给原告。庭审中，原告要求变更诉讼请求，将利息计算由原来主张按按中国人民银行同期同类贷款基准利率变更为按年利率6%计算。事实和理由：原告蒙金平与梁昭光系夫妻。2018年3月份，原告蒙金平到被告广西北流合纵置业有限公司开发的北流大象城住售楼部看商铺，因没有合适的商铺，后在置业顾问刘丽推荐下，原告蒙金平、被告广西北流合纵置业有限公司、黎军三方于2018年3月5日口头达成一致意见：由原业主黎军将其在被告广西北流合纵置业有限公司预定的商铺1栋2层32号商铺转让给原告，由原告支付转让费6万元以及预约金3万元、首付款10万元即共计18万元给黎军，黎军交给被告广西北流合纵置业有限公司的预约金3万元及首期购房款10万元视为原告支付。当日，原告蒙金平支付现金1万元的转让费给黎军后，原告蒙金平与被告广西北流合纵置业有限公司签订认购书，作为甲方的被告广西北流合纵置业有限公司与作为乙方的原告蒙金平签订《大象城认购书》，认购书约定如下内容：一、认购物业：乙方认购甲方座落于北流大象城项目一栋1层32号商铺，建筑面积为7.7平方米。二、物业总价：房号：1-32，原价（单价：61000元/㎡，总介：469700元），享受优惠：预约三万抵7万，开盘99折，成交价（单价：51390元/㎡，总价：395703元）。三、认购定金及付款方式：乙方在签订本认购书时，向甲方缴纳以上物业认购定金人民币大写：壹拾万元（￥100000元），在签订《商品房买卖合同》时，认购定金自动转为购房首付款。剩余首付款于签订《商品房买卖合同》时补齐。认购书还约定了其他事项。2018年3月7日，原告蒙金平通过原告梁昭光的银行卡转账18万元黎军（其中第一笔黎军支付给广西北流合纵置业有限公司的预约金3万元；第二笔黎军支付给广西北流市合纵置业有限公司的购房定金10万元，第三笔为原告支付给黎军的转让费5万元）。2019年10月5日，被告广西北流合纵置业有限公司的置业顾问刘丽通知原告一次性付清首付款，可以在原有的优惠的基础上再享受99折。原告梁昭光当日即支付了剩余的购房款94572元给被告广西北流合纵置业有限公司，并由被 告广西北流合纵置业有限公司出具一张收到原告梁昭光交来大象城1-32号铺面金额为194572元的收据给原告收执。2019年12月9日，被告广西北流合纵置业有限公司的置业顾问刘丽再次通知原告，因实际的建筑面积有变化即实际的建筑面积为7.14㎡（套内面积为3.41㎡，分摊面积为3.73/㎡）,原告还需要再次支付不足部分的首付款693元.原告支付693元后,被告出具693元的收据给原告收执.至2019年12月底,被告广西北流合纵置业有限公司实际收到原告225265元(30000元+194572元+693元),黎军收到原告的转让款为6万元(现金1万元+转账5万元),即两被告共收到原告285265元。 2019年12月16日，被告广西北流合纵置业有限公司置业顾问刘丽通知原告到售楼部签订《商品房买卖合同》，2019年12月18日，原告售楼部打算与被告广西北流合纵置业有限公司签订合同时，发现该合同的第6、7页有抵押登记，第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为抵押，抵押类型，房地产，抵押人广西北流合纵置业有限公司，北流市不动产登记中心，抵押登记日期，2019年11月21日，债务履行期限为3年。被告在原告签订认购书时没有告知该商铺抵押情况，故原告不同意与被告广西北流合纵置业有限公司签订《商品房买卖合同》，并要求被告广西北流合纵置业有限公司返回支付的购房款195265元及预约金3万元即一共225265元给原告，并要求被告黎军返回转让款6万元给原告，遭到被告拒绝。被告在原告支付首付款后，将涉案商铺在未征得原告同意情况下抵押给他人，已经构成根本违约，原告没有必要与被告继续签订《商品房买卖合同》，为此，请求被告广西北流合纵置业有限公司继续占用原告的购房款（含定金、预约款、转让款）没有事实依据和法律依据，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告广西北流市合纵置业有限公司辩称，被告合纵公司销售商品房完全符合销售预售条件，可依法对外销售，被告合纵公司不存在任何违规违约情形，大象城认购书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，签订的认购书不应解除，法院应驳回原告的诉讼请求。在本案中，被告不存在任何违约情形，原告不能提起解除合同。被告合纵公司与原告之间的商铺买卖中，被告共收到原告的款项为195265元，该事实得到原告的签字确认及有相关凭据，原告与被告黎军之间的交易，与被告广西北流市合纵置业有限公司无关。综上，原告与被告广西北流市合纵置业有 限公司签订的大象城认购书为双方当事人的真实意思表示，不存在任何违法情形，且在合同履行过程中，被告广西北流市合纵置业有限公司不存在任何违约情形，原告无权提出解除合同并要求被告广西北流市合纵置业有限公司返回购房款及赔偿定金。请求法院依法判决驳回原告要求被告广西北流市合纵置业有限公司全部诉讼请求。 被告黎军辩称，1、被告黎军、被告广西北流市合纵置业有限公司与原告三方于2018年3月5日口头达成协议，由被告黎军将其在广西北流合纵置业有限公司预定的商铺1-32号转让给原告，原告支付转让费60000元给被告黎军。原告在支付现金10000元转让费给被告黎军后，原告与被告广西北流市合纵置业有限公司签订《大象城认购书》。被告黎军在转让预定权过程中，遵循诚实信用原则，全力配合原告签订完成认购书工作，所收取的转让费公平合理，得到原告同意认可。2018年3月7日，原告支付转让费50000元给被告黎军，完成全部转让的预定权约定事故。转让行为和转让过程合法有效。2、被告黎军与被告广西北流市合纵置业有限公司签订的《大象城认购书》，只是双方就是否购买这个商铺达成一种意向性的协议，目的是约定双方日后要签订商品房买卖合同，对商铺的一些具体问题都没有包括进去，双方并没有签署正式的买卖合同，没有在法律上正式确定一个商铺的买卖关系成立。被告黎军在原告与被告广西北流市合纵置业有限公司签订认购书之后就完成了约定的转让责任义务，应视为预约合同的权利义务终止，对原告与被告广西北流市合纵置业有限公司是否签订商品房买卖合同，能否完成买卖交易没有任何责任。3、2018年3月5日，原告与被告广西北流市合纵置业有限公司签订《大象城认购书》，没有合同法定无效情形。2019年12月18日，原告签订《商品房买卖合同》时，对合同部分条款不认可，这完全是原告与被告广西北流市合纵置业有限公司之间的合同纠纷，与被告黎军无关。被告黎军认为，原告与被告黎军不存在商品房预约合同纠纷，请求法院依法判决驳回原告要求被告黎军无理的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提供的证据有： 1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格； 2、原告结婚证，证明原告蒙金平与梁昭光系夫妻； 3、被告公示信息，证明广西北流合纵置业有限公司基本信息； 4、置业方案、认购书，证明2018年3月5日，原告蒙金平与被告广西北流合纵置业有限公司签订一份认定北流大象城项目一栋1层32号商铺的《大象城认购书》； 5、2018年3月7日的转账凭证，证明2018年3月7日，原告蒙金平通过原告梁昭光的银行转账18万给北流大象城项目一栋32号商铺的认购人黎军，其中5万元是支付给黎军的转让费； 6、2019年10月5日转账凭证，7、2019年10月5日收款收据，证明被告广西北流合纵置业有限公司收到原告的首付款194572元的事实； 8、2019年12月9日收款收据，证明被告广西北流合纵置业有限公司收到原告的693元的事实； 9、合同确认书、被告员工与原告的聊天截屏，证明被告广西北流合纵置业有限公司收到原告的预约金3万元后，被告依照约定在原告的房款总价中扣减7万元的事实； 10、商品房买卖合同，证明2019年12月18日，原告到售楼部打算与被告广西北流合纵置业有限公司签订合同时，发现该合同的第6、7页有抵押登记情况，被告在原告支付了首付款后，将涉案商铺在未征得原告同意的情况下抵押给他人，已经构成了根本违约； 11、被告售楼部图片，证明被告广西北流合纵置业有限公司没有售楼部公示涉案房屋会有抵押登记情况； 12、原告与被告员工的通知录音，证明原告认购被告坐落在北流大象城项目一楼1层32号商铺的原认购人为黎军，被告同意黎军将该套商铺转让给原告的事实。 被告广西北流合纵置业有限公司围绕诉讼请求依法提供的证据有： 1、营业执照，证明被告广西北流合纵置业有限公司的诉讼主体资格； 2、商品房预售许可证，证明被告广西北流合纵置业有限公司销售的商品房符合预售的条件，包括涉案商铺均可依法对外销售； 3、认购书，证明被告与原告签订系商品房认购书，该认购书已对相关情况进行了约定，被告已依约定通知原告签订《商品房买卖合同》，系由于原告的主观原因不愿意签订，属于原告违约； 4、合同确认表，证明原告与被告共同就涉案商铺的位置、面积、价款、交房时间等进行确认约定，该约定系双方的真实意思表示，双方均应积极遵守； 5、认购收款收据、银行凭证，证明被告销售本案涉案商铺收取原告的款项共为195265元； 6、不动产登记证明，证明原告购买的商铺并未抵押贷款，大象城项目抵押贷款的系在建工程土地抵押的事实； 7、证明，证明被告的建筑的房屋已经依法征得抵押权人的同意，可以正常办理预售，被告并不存在任何违约的事实。 被告黎军围绕诉讼请求依法提供的证据有：收据及认购书，证明购买商品房的预约金的事实。 本院依职权向不动产登记中心调查广西北流合纵置业有限公司坐落在北流市，不动产权证桂（2019）北流市不动产权第0017343号宗地1981.52公顷于2019年9月26日在北流市农村信用合作联社进行抵押贷款，并办理抵押登记。 经庭审质证,被告广西北流合纵置业有限公司对原告提供的证据1、2、3、4、6、7、8、9无异议，对证据5、10、12有异议，对证据11真实性、合法性、证明效力由法院依法认定，认为证据5梁文驱转给黎军是2018年3月7日，认购协议是2018年3月5日签订的，原告与黎军之间的约定与被告公司无关，转账凭证中只能反映原告交了10万元给被告公司；证据10该微信聊天记录的真实性无法核实；被告公司是开发商，在签订商品房买卖合同中已经告知原告相关情况，并不存在任何违约情形，原告陈述被告违约的依据不存在；证据12是原告单方面作出电子文档，不具有合法性和真实性，更不能证明原告所要证明的目的。原告对被告广西北流合纵置业有限公司提供的证据1、2无异议，对证据3、4、5、6、7有异议，认为证 据3认购书不能证明待证内容，证据4确认表反映到原告已经交了30000元预约金给被告公司，证据5被告公司收到原告的款项是225265元，证据6、7原告不知道被告公司将土地进行了抵押，被告公司销售的商铺是有风险的，是需要抵押权人出示相关证明才能进行登记，被告公司将商铺抵押给信用社，将风险提高且没有告知征求原告意见，被告存在违约行为。被告黎军对原告和被告公司提供的证据均无异议。原告与被告公司对被告黎军提供的证据没有异议。 原、被告双方对本院依职权调查广西北流合纵置业有限公司坐落在北流市的不动产登记中心对该宗地抵押情况没有异议。 经法庭质证，本院对争议的证据认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、6、7、8、9，被告广西北流合纵置业有限公司没有异议，本院予以确认。原告提供的证据5、10、12，被告广西北流合纵置业有限公司有异议，但没有证据加以反驳，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条、第八十八条之规定，本院予以确认。被告广西北流合纵置业有限公司提供的证据1、2，原告没有异议，本院予以确认。被告广西北流合纵置业有限公司提供的证据3、4、5、6、7，原告有异议，但没有证据加以反驳，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条、第八十八条之规定，本院予以确认。被告黎军提供的证据与本院依职权调查的证据，原、被告均无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告梁昭光与被告蒙光平系夫妻。被告广西北流合纵置业有限公司于2013年8月5日成立的有限责任公司。2018年2月13日，被告广西北流合纵置业有限公司取得了北流市房地产管理所批准发放商品房预售许可证，证号为北房预字第2018016号。2017年12月26日，被告黎军交纳大象城预约费30000元给被告广西北流合纵置业有限公司，被告广西北流合纵置业有限公司出具一份【大象城】VIP入会收款收据给被告黎军，收据写明“今收到黎军交来大象城VIP会费预约款人民币叁万元整（￥30000元），合计大写叁万元。2018年2月12日，被告黎军（认购方，乙方）与被告广西北流合纵置业有限公司（开发商，甲方）签订一份【大象城】认购书，认购书订明：一、认购物业：乙方认购甲方座落在北流大象城项目一栋1层32号物业商铺，建筑面积约7。7平方米（以上物业面积最终以政府有关部门核定的结果为准） 。二、物业总价：房号1-32号，单价6100元/㎡，总价469700元；预约三万抵7万元，开盘99折；成交价单价51390元/㎡，总价395703元。三、认购定金及付款方式：乙方在签定本认购书时，向甲方缴纳以上物业认购定金大写壹拾万元（￥100000元），在签订《商品房买卖合同》时，认购定金自动转为购房首付款，剩余首付款于签订《商品房买卖合同》时补齐。四、其他事项：1、双方签署《大象城认购书》后，甲方不再对外出售乙方所认购的物业。乙方须在甲方通知7日内缴清应付款项并与甲换签《商品房买卖合同》，逾期未办理的，上述优惠取消，并可视为乙方自动放弃购买，甲方有权将该物业另行出售。2、乙方选择付款方式为按揭贷款付款的，如因乙方原因造成无法办理银行贷款，付款方式即转为一次性付款。3、本认购书经双方签字盖章之日起生效。乙方签署《商品房买卖合同》后，本认购书自动作废。本认购书一式贰份，甲乙双方各执壹份。4、认购方确保其通讯地址及联系电话正确无误。如由于认购方的原因，导致出售方不能联系上认购方而产生的任何损失，责任由认购方负责。假若乙方提供的联系方式有变动的，乙方须以电话、微信、短信或挂号信等方式式通知甲方。2018年3月份，被告黎军将其购买大象城1-32号商铺，经大象城售楼部置业顾问刘丽介绍转让给原告梁昭光、蒙金平，双方口头协商约定，被告黎军将其在大象城购买商铺转让给原告蒙金平、梁昭光，原告蒙金平、梁昭光同意支付转让费60000元给被告黎军，原告蒙金平、梁昭光同意承受被告黎军购买大象城商铺1-32号商铺合同权利义务。原告分别于2018年3月5日支付现金10000元、2018年3月7日转账支付50000元给被告黎军，合计60000元。被告黎军交给大象城预付款130000元，视为原告蒙金平、梁昭光交纳预付款，并由原告蒙金平、梁昭光支付给被告黎军。2018年3月5日，原告蒙金平与被告广西北流合纵置业有限公司签订一份大象城认购书。认购书条款跟被告黎军与被告广西北流合纵置业有限公司签订认购书条款是一致的，同时双方还签订一份合同确认表，合同确认表对商铺建筑面积、单价，合同总价双方均进行了明确约定，其中面积为7.14平方米,定金10万元,原单价61000元,原总价435540元,折后总价358265元.按揭款16.3万元。2019年10月5日，被告广西北流合纵置业有限公司出具一份大象城认购收款 收据，收据写明“今收到梁昭光交来大象场面1-32号商铺金额壹拾玖万肆仟伍佰柒拾贰元（￥194572元）”。2019年12月9日，被告广西北流合纵置业有限公司出具一份大象城认购收款收据，收据写明“今收到梁昭光交来大象城1-32号商铺金额陆佰玖拾叁元（￥693元）”。2019年11月22日,被告广西北流合纵置业有限公司对本案争议的商铺土地使用权进行抵押。2019年12月，被告广西北流合纵置业有限公司通过原告签订商品房买卖合同，原告以被告广西北流合纵置业有限公司商铺的土地使用权进行了抵押及迟延交房为由拒绝签订商品房买卖合同。为此，原、被告双方发生纠纷。原告为此诉至本院，请求如诉请。 本院认为，本案争议焦点是：本案原告蒙金平、梁昭光与被告广西北流合纵置业有限公司是否签订有《大象城认购书》，该认购书是否合法有效，应否可以解除；2、被告广西北流合纵置业有限公司是否收到原告购房款285265元，应否返还购房款285265元及应否支付利息给原告，利息怎样计算；3、被告广西北流合纵置业有限公司应否退还定金71653元给原告，返还定金依据及其计算标准是什么。 被告黎军与被告合纵公司签订大象城《认购书》，取得了定向购买被告合纵置业有限公司开发的大象城1-32号商铺的购房资格，该协议同时约定被告黎军在被告合纵公司通知7日内缴清应付款项并与被告合纵公司换签《商品房买卖合同》，因此，《大象城认购书》属于商品房预约合同，没有违反法律强制性或禁止性规定，是合法有效的合同，依法应当受到国家法律保护。被告黎军与原告蒙金平、梁昭光口头约定转让协议是双方自愿签订，是双方当事人真实意思表示，也没有违反法律强制性或禁止性规定，也应认定是合法有效。双方签订口头转让协议后，原告按照口头转让协议约定向被告黎军支付了包括转让费在内的合同款项。被告黎军也向原告移交了合同的相关材料，双方已经履行了各自的权利义务，原告已经依据口头转让协议约定受让了被告合纵公司与被告黎军签订的《大象城认购书》约定权利义务，即取得了购买大象城1-32号商铺资格。至于原告蒙金平、梁昭光与被告合纵公司所约定交房时间过长及被告合纵公司将商铺土地使用权进行抵押事实并没有告知原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之 一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”的规定，原告请求解除原告与被告合纵公司于2018年3月5日签订《大象城认购书》，符合上述法律规定，理由正当，本院依法应予支持。原告请求被告合纵公司退回购房款并支付利息损失，利息按照年利率6%计算，符合上述法律规定，理由正当，本院依法应予支持。被告合纵公司承认收到原告购房款195265元，加上原告已承受被告黎军于2017年12月26日交给被告合纵公司大象城VIP预约定款30000元，合计225265元，被告合纵公司应当予以返还。利息损失计算，以购房款195265元为基数，从2019年12月9日起开始计算，以预约款30000元为基数，从2018年3月7日开始计算，均计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。原告与被告黎军口头达成转让协议，因双方达成口头转让协议已经履行完毕，原告要求被告黎军返还转让费60000元及并支付利息损失，因缺乏充分事实依据和法律依据，理由不成立，本院依法不予支持。被告合纵公司虽与原告签订有大象城认购书，但没有约定违约事项，本院依法不能认定违约事实存在，况且原告房价款225265元也包括定金10万元在内，本院予以退还，原告请求被告合纵公司支付总房价358565元的20%定金71653元给原告，属于重复请求，本院依法不予支持。 综合上述，原告请求解除与被告合纵公司于2018年3月5日签订的《大象城认购书》，返回购房款及支付利息损失，符合法律规定，理由正当，本院依法应予支持。原告请求被告黎军返还转让款6万元及支付利息损失，因缺乏依据，理由不成立，依法不予支持。原告请求被告合纵公司支付定金款71653元，因缺乏事实依据和法律依据，理由不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决如下： 一、解除原告蒙金平、梁昭光与被告广西合纵置业有限公司于2018年3月5日签订的《大象城认购书》； 二、被告广西合纵置业有限公司返还购房款225265元给原告蒙金平、梁昭光； 三、被告广西合纵置业有限公司支付利息损失给原告蒙金平、梁昭光（利息损失计算方法：以购房款30000元为基数，从2018年3月7日起开始计算；以购房款195265元为基数，从2019年12月9日起开始计算，均计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按照年利率6%计算）； 四、驳回原告蒙金平、梁昭光其他的诉讼请求。 上述判决，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费6654元，原告负担2900元，被告广西合纵置业有限公司负担3754元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交案件受理费6654元（开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李棍麟 人民陪审员  李玉群 人民陪审员  黄文伟 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  张 维 书 记 员  张秀丽