浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初3275号原告：朱婷婷，女，1989年4月13日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：陈书兴，浙江正昌律师事务所律师。被告：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地浙江省苍南县灵溪镇塘北东路40号（二层）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：林华爽，浙江泽瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾宁宁，浙江泽瓯律师事务所律师。原告朱婷婷与被告苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理，原告朱婷婷委托诉讼代理人陈书兴及被告永安公司委托诉讼代理人林华爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱婷婷向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金66009.11元（自2017年1月1日至2017年9月27日止，以总房款1222391元为基数，按每日万分之二计算）；2.判决被告承担本案受理费。诉讼过程中，原告变更第一项违约金计算基数为合同价款1214060元。事实和理由：2015年8月13日，原告与被告签订合同编号为201490008250259《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买被告开发建设的晨光尚品5幢701号房，合同建筑面积89.5平方米，单价为13658元每平方米，实际总价款为1222391元；被告应于2016年12月31日前将经验收合格等具备正常使用条件的商品房交付给原告使用；逾期交付房屋超过90日，原告要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于当天支付首付款，于2016年2月4日办理了公积金贷款手续，履行全额支付购房款的义务，但被告未按合同约定履行按期交房义务，直至2017年9月27日具备交房条件，逾期时间长达270天，其行为已经构成违约，应当向原告支付违约金。永安公司辩称，一、被告逾期交房不可归责于被告，政府文件证明涉案小区建设过程中存在诸多客观原因导致不能如期竣工。小区开盘后周边的垃圾中转站才建设起来，被告事先对垃圾中转站的建设并不知情，诸多业主因垃圾中转站问题不按时办理按揭，导致被告无法正常运营，被告为了让业主尽早办理按揭已经支付了补偿款。故应驳回原告的诉讼请求。二、原告也存在逾期办理按揭的先违约行为。三、若需要支付逾期交房违约金，违约金起算应为2017年7月1日，因为政府已与被告补偿协议竣工时间为2017年6月30日。四、若需要支付逾期交房违约金，依照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》，计算基数应扣减被告已支付的补偿款4万元。朱婷婷共同向本院提交了如下证据材料，1.《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买房屋并对双方权利义务作出相关约定的事实；2.购房发票、公积金贷款受理单、代缴款项委托书、公积金贷款合同信息，证明原告通过支付首付款和公积金贷款的方式足额支付购房款的事实；3.交付流转单、交付通知书，证明被告于2017年9月27日才具备交房条件及于2017年10月5日才实际交房的事实；4.不动产权证书，证明案涉房屋实际面积的事实。永安公司在指定的举证期限内提供如下证据材料，1.《苍南县人民政府县长办公会议纪要》、《国有土地使用权出让合同》，证明工期滞后由于诸多客观因素造成，并与苍南县国土资源局达成于2017年6月30之前竣工的协议；2.《补充协议书》，证明垃圾中转站的存在是会议纪要中所称的诸多客观因素之一的事实；3.凭证、车位优惠券，证明原告共领取11.5万元优惠的事实；4.《商品房买卖合同补充协议》，证明原告购房款为1144060元的事实。原、被告提供的证据，经庭审出示质证，被告对原告的证据1真实性无异议，但认为逾期交房不应归责于被告，被告无需承担违约责任。被告对原告的证据2真实性无异议，但认为原告存在逾期办理按揭情况。被告对原告的证据3、4三性无异议。原告对被告的证据1真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该会议纪要与补充协议是被告与土地出让方达成就免收延期建设违约金的协议，与本案无关。原告对被告的证据2、3真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该《补充协议书》及优惠是就垃圾中转站和办理按揭之间的事宜达成协议，与逾期交房无关。原告对被告的证据4真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，根据《补充协议书》内容及被告开具的发票可以看出，4万元系被告给予原告的补充，而非房价优惠。本院认为，对于原、被告对对方提供的证据材料中的真实性、三性无异议的部分，即原告的证据1-4、被告的证据1-3，本院予以确认并在卷佐，其能够证明本案相关事实，至于被告的证据能否证实其答辩所依据的事实，此亦本案争议焦点，本院将结合相关书证内容于说理部分予以阐述。至于被告的证据4，可以证明原告领取了相应优惠，但该证据无法证明被告的待证事实，与本案处理无实质关联性，本院不予认定。结合本院认定的证据及当事人的陈述，经审理认定事实如下：2015年8月13日，原告朱婷婷与被告签订了合同编号为201490008250259的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买灵溪镇晨光尚品园第5幢701室房屋，合同建筑面积88.89平方米，约定价款1214060元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇居民阻挠而难于及时解决的，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所以费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2016年6月22日，原、被告签订《补充协议书》，约定“一、经银行审核，乙方（业主）具备取得办理按揭贷款条件且签订银行按揭贷款等相关书面材料的，甲方（永安公司）应于当日向乙方出具一份《现金礼包凭证》。自该凭证出具之日起第十六日，甲方向乙方预付现金礼包，乙方亦应向甲方返还前述凭证。现金礼包数额为人民币柒万元。二、2017年6月30日之前，若垃圾中转站搬迁的，乙方同意自愿放弃本协议第一条优惠，并全额返还甲方给付的现金礼包款项。逾期不能搬迁的，则现金礼包至此归属乙方所有”。2016年8月4日，被告支付原告7万元。签订《商品房买卖合同》后，原告支付首付款，并于2016年2月办理公积金贷款手续，贷款金额为50万元，原告按照合同约定全额支付购房款合计1214060元。2017年9月27日，被告交房，实际交房面积在误差范围内有所增加。2017年10月5日，原告补交购房面积差价8331元。2019年12月12日，被告开具金额为1222391元的增值税发票，涉案房屋现已转移登记至原告名下。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律及法规强制性规定，应当认定为合法有效。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合交房条件的商品房交房原告，但被告实际于2017年9月27日交房，客观上已构成逾期交房。关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任，根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点可归纳如下：一、关于被告逾期交房是否存在免责事由的问题。永安公司主张其逾期交付的诸多客观原因属于《商品房买卖合同》第九条约定的原因，并主张政府在小区周边建设垃圾中转站导致业主逾期办理按揭从而影响工程竣工。本院认为，永安公司提供的〔2018〕4号苍南县人民政府县长办公室会议纪要，仅载明“因诸多客观因素造成项目工程滞后”，不足以证明其逾期交付的事由属于商品房买卖合同第九条约定的出卖人可据实予以延期的事由，故永安公司据此主张免责的理由不能成立。基于上述分析，被告永安公司抗辩其承担违约责任应从2017年7月1日开始计算违约金，亦无事实和法律依据，本院不予支持。此外，永安公司主张由于政府在小区周边建设垃圾中转站，导致业主逾期办理按揭，从而导致工期延迟。结合系列案件庭审调查情况，本院认为，资金短缺并非合同约定或法定的工期延误进而延期交房的免责事由，在被告提供的证据尚不能证明存在合同约定或法定的延期交房免责事由的情况下，本院对被告的上述答辩不予采纳。二、关于原、被告事后签订的《补充协议书》是否已对交房时间进行了变更或对延期交房予以免责的问题。《补充协议书》明确业主经银行审核后具备取得办理按揭贷款条件且签订银行按揭贷款等相关书面材料的，可以获得现金礼包。若2017年6月30日前，垃圾中转站搬迁的，则业主同意自愿放弃优惠并全额返还现金礼包。若垃圾站逾期不能搬迁的，则现金礼包归业主所有。《补充协议书》并未反映原、被告之间对交房时间进行变更，也未反映原、被告之间对延期交房问题进行处理。永安公司主张双方已对房屋交付时间进行了变更，依据不足，本院不予采纳。三、关于被告主张的逾期交房违约金计算基数应按《商品房买卖合同》补充协议变更后的总房价计算的问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋总价为1214060元，业主按照该总房价标准支付了首付款并办理了公积金贷款手续，永安公司亦按前述总房价标准收取了银行发放的公积金贷款。交房时，原告按照实际多获取的面积支付了差价，结算时，永安公司向原告出具的购房发票，也记载购房款为增加面积误差后的1222391元。同时，《商品房买卖合同补充协议》所载明的优惠附有一定条件，原告需在房屋交付时垃圾中转站尚未搬离的前提下，才享有7万元优惠，否则优惠需退还永安公司。故被告该项主张，理由不能成立，本院不予支持。综上，本院对被告逾期交房房屋的违约事实予以确认，其应当依照合同约定支付相应违约金，即自2017年1月1日起至2017年9月27日止合计270天的逾期交房违约金，原告有权主张以合同价款1214060元为基数，按每日万分之二计算，即270天×1214060元×0.0002=65559.24元。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：苍南永安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付朱婷婷逾期交房违约金65559.24元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1439元，减半收取计719.5元，由苍南永安房地产开发有限公司负担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 董小美二〇二〇年九月五日代书记员 吴孟捷相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。