云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初7552号原告：昆明得意房产中介服务有限公司，住所云南省昆明市呈贡区洛龙街道办事处风华俊园22栋1-7号。法定代表人：王石平，总经理。委托诉讼代理人：邝松正，云南子尚律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王志宏，云南子尚律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南淘房网络科技有限公司，住所中国（云南）自由贸易试验区昆明片区官渡区奥宸橙郡小区E2幢14层13号。法定代表人：陈万兵，总经理。委托诉讼代理人：郑丽娅、马龍，该公司职员，特别授权代理。原告昆明得意房产中介服务有限公司诉被告云南淘房网络科技有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理。根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定，本案适用普通程序并由审判员李涛独任审判，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告法定代表人王石平及其委托诉讼代理人邝松正、王志宏，被告委托诉讼代理人郑丽娅、马龍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明得意房产中介服务有限公司诉称：2019年1月1日，原、被告签订《淘房项目战略合作协议》，约定由原告为被告代理销售的云南省旅游地产楼盘项目开展宣传、推荐和分销工作，并根据原告实际促成的房屋成交量，按照《项目分销单》上确定的佣金比例，向原告支付佣金服务费。合同签订后，原告利用自身资源，提供了相应的居间服务，被告前期也根据原告促成的成交量按照约定向原告支付了服务费用。但此后被告的支付出现拖延，未按照双方约定向原告支付服务费。经多次催要，被告均以各种借口搪塞。特诉至法院请求：一、判令被告支付原告服务费351,716元；二、本案诉讼费由被告承担。2020年7月20日，原告增加诉请要求被告支付服务费487,716元。被告云南淘房网络科技有限公司辩称：被告对原告起诉主张服务费金额不予认可。诉讼期间，双方进行了账目核对，被告提出了应计服务费的意见，但原告未予反馈。双方没有确认具体的成交量，应以核实为准。原、被告双方对下列事实无争议：原、被告于2019年1月1日签订《淘房项目战略合作协议》，主要约定内容为：“为了推动甲、乙双方业务增长，促进合作双方企业发展，甲方（即被告）与乙方（即原告）经友好协商，结为战略合作伙伴，并根据《中华人民共和国合同法》和相关法律法规，就双方合作的具体事宜及双方的权利义务达成如下协议：第一条、甲、乙双方的权利和义务。1.基于战略合作，甲方所有对外经营业务项目，授权乙方均可分销合作，新增项目以及分佣条件以附件补充；2.甲方适时采用多方位、多媒介推进及开展云南旅游地产项目在全国及特定区域的拓展宣传与推广，以及为看房团提供包括客服服务、飞机/火车/动车/客运站至项目点的接送服务；3.甲方针对看房团意向客户的，将积极、持续、不间断的提供后续协助及支持（包括销售接待、销售按揭、装修、托管等方面的后续工作）；4.甲方有权对乙方实时监督管理，一旦发现乙方发布的信息或宣传内容出现违约、违法或遭到政府部门或第三人投诉等情况，经核实后，甲方保留追究法律责任的权利；5.乙方应配合甲方开发意向客户并进行报备，邀约项目看房由甲方配合乙方完成，乙方自行承担业务开展所需的各项开支及费用（包括乙方人员到甲方公司参与相关业务培训产生的差旅及食宿费用）；6.合同期限内，乙方有义务切实维护品牌形象；7.乙方配合甲方进行合作楼盘推广，包括门店宣传资料、易拉宝展位、海报展位、外场行销人员推广等。甲、乙双方在楼盘的推广和宣传过程中同行共勉、紧密合作；8.甲、乙双方应彼此宣传报道合作方的市场推广计划及相关营销活动；互相帮助、共同宣传，共同推进联动平台的发展；9.基于本战略合作，甲、乙双方诚实互信，相关信息资源共享，保证其资源的真实性、准确性、时效性，甲、乙双方就各自的经营和提供的服务内容承担责任，享有收益和合作义务。第二条、分佣规则和服务费支付。1.分佣规则。分佣结算基数：根据项目不不同特性，基于本合同约定，每一新增项目佣金依据新增《项目分销通知单》进行约定，以此进行相关具体结算，不再另行签订合同；特殊项目如与平台不一致时，双方另行签订补充合同说明；2.佣金服务费（以下简称‘服务费’）支付。①甲方按照双方约定的分佣比例进行结算分佣给乙方；甲方在收到开发商/上游代理商支付的该项目服务费且乙方向甲方提交了服务费结算表后，甲方应在7个工作日内进行审核无误后，在甲方收到乙方开具的对应合法税务发票后次月内向乙方支付实发服务费。实发服务费=应发服务费-应交税金-其他扣款。②支付方式：甲方通过银行转账将乙方应得实发服务费支付至乙方以下账户，乙方只有达到本条第①款的结款条件后，甲方方予结算。否则，甲方有权不予付款……第四条、协议期限。本协议有效期为：自2019年1月1日起至2020年12月30日止。本协议期限届满，甲、乙双方优先考虑与对方续约合作……”同时，原、被告签订《项目分销通知单》三份，分别载项目名称——“石林凯旋·怡景”、“石林《梦想城》”、“石林《郦邦豪庭》”；对应分别载佣金比例/佣金——“A区：10套以内280元/m2，10套以上300元/m2（从11套开始算起）；B区：3万元/套（除3栋和146m2房源外）”、“100m2以下2万元/套；100m2以上2.8万元/套”、“100m2以下2万元/套；100m2以上2.8万元/套”；同载项目对接人——“马龍”；额外奖励——“以微信群里发布的信息为准”；报备规则——“以微信群里发布的信息为准”；带看规则——“以微信群里发布的信息为准”；佣金结款细则——“客户双签，收到专票后，次月结算”；备注——“1.以上内容双方确认后签章，与协议具有同等法律效用；2.乙方已对项目分销内容确认无误，于2019年1月1日开始执行”。上述无争议事实并有庭审原告提交且被告质证无异议的《淘房项目战略合作协议》、《项目分销通知单》为据，本院予以收录在卷佐证。庭审中，针对上述协议及附件的签署，原告解释主张双方约定合作系指被告承接地产公司楼盘销售业务再与原告进行合作，由原告负责为被告所销售楼盘促成客户购买房屋，并由被告根据实际促成交易支付佣金；被告解释主张其作为平台公司在经营范围内为地产开发商进行楼盘销售推广、营销策划，原告进行推广、宣传情形下的分销，以及案涉“石林凯旋·怡景”项目为其包销项目，“石林梦想城”、“石林郦邦豪庭”、“石林西湖紫园”项目为其代理销售项目。此外，本案诉讼期间，原告将其主张分销房屋及佣金细目等以表格形式提供给被告。被告委托诉讼代理人马龍通过微信将回应性意见（同表格备注方式）发送原告委托代理人邝松正。依此诉讼行为情形，庭审中，本院据相应表列事项逐一询问双方当事人具体请求及对抗意见，兹归纳列述如下：（1）表载石林凯旋城B区3栋1单元1017室、1018室、518室、1117室四套房屋，佣金各20,000元。双方确认该部分房屋被告应付佣金已结清，故不在本案争议之列。（2）表载石林凯旋城A区6号楼一单元1006室（102.32m2，佣金33,649.6元）、石林凯旋城A区5栋1单元906室（101.93m2，佣金33,540.4元）、石林凯旋城B区3栋1单元2001室（42.81m2，佣金20,000元）、郦邦豪庭1号楼1单元806室（75.09m2，佣金20,000元）、石林梦想城5栋502室（83.73m2，佣金20,000元）、石林凯旋城B区2栋1单元903室（94.92m2，佣金28,000元）。被告确认上述六套房屋符合计佣金条件并对表载佣金金额表示无异议。基被告相应确认意见，本院认定原告实际促成该六套房屋成交，应计案涉协议项下“佣金服务费”合计155,190元。对原告就促成相应房屋成交主张所提交证据，本院不再具体评判。（3）表载西湖紫园2号楼2单元701室（132.2m2，佣金28,000元）、西湖紫园2号楼1单元802室（132.2m2，佣金28,000元）、西湖紫园1号楼1单元604室（116.56m2，佣金28,000元）、西湖紫园2号楼2单元902室（130.59m2，佣金28,000元）、西湖紫园1号楼1单元501室（116.56m2，佣金28,000元）。被告确认原告实际促成该五套房屋成交，但抗辩计佣标准应为22,000元/套。经原告对其计佣标准主张进行举证说明、被告进行反驳之后，原告确认（或同意）上述五套房屋按22,000元/套计取佣金。基双方当事人相应确认意见，本院认定原告实际促成该五套房屋成交，应计案涉协议项下“佣金服务费”110,000元。对原告就促成相应房屋成交及计佣标准主张所提交证据，本院不再具体评判。（4）表载其余六套房屋，被告作不应支付佣金抗辩。双方当事人具体诉辩及举质证如下：原告主张其促成下列六套房屋成交及佣金金额为：①石林凯旋城A区4号楼一单元801室（面积120.99m2、应计佣金38,877元）；②石林凯旋城A区6栋1单元2906室（面积102.32m2、应计佣金30,649元）；③石林凯旋城B区3栋1单元1605室（面积38.53m2、应计佣金20,000元）；④石林凯旋城B区1栋1单元801室（面积122.25m2、应计佣金35,000元）；⑤西湖紫园2号楼2单元901室（面积132.2m2、应计佣金28,000元）；⑥石林凯旋城B区4栋1单元1002室（面积146.75m2、应计佣金40,000元），并提交微信聊天记录、石林“凯旋怡景”楼宇定购协议书（载买受人陈雄辉）、石林“凯旋怡景”楼宇定购协议书（载买受人刘岳兰、谭耀辉）、石林“凯旋怡景B区”楼宇定购协议书（载买受人杜倩）、云南石林凯旋怡景项目客户交款确认单（载客户李晓林）、石林“西湖紫园”楼宇认购协议书（载买受人徐忠群、车立兰）、云南石林西湖紫园项目客户交款确认单（载客户徐忠群）、云南石林凯旋怡景项目客户交款确认单（载客户赵树春）作为依据。经质证，被告对石林“凯旋怡景”楼宇定购协议书（载买受人陈雄辉）、石林“凯旋怡景”楼宇定购协议书（载买受人刘岳兰、谭耀辉）以及除群聊记录以外的微信聊天记录表示无异议，对其他证据不予认可。另，被告针对原告主张①抗辩就该房屋成交原告未按贷款规则进行报备故不应计费；原告反驳被告项目对接人马龍通过微信将该房屋信息发送其法定代表人核对可证实其促成该房屋成交并补充提交微信群聊天记录；被告进一步抗辩原告主张报备的时间是2019年7月31日，相应房屋成交时间为2019年9月25日，时隔近60天，故报备无效；原告再主张表示报备有效期为三个月；被告针对原告主张②抗辩根据报备规则，首次带访有效期为一个月，其他分销商于2019年11月10日带访销售，原告工作人员李金艳于2019年12月8日带访仍在其他分销商带访有效期内，故成交不应归属原告；原告反驳被告项目对接人马龍通过微信将该房屋信息发送其法定代表人核对可证实其促成该房屋成交；被告针对原告主张③抗辩就该房屋成交，原告系成交之后进行报备，故不应确认成交归属原告；原告反驳被告项目对接人马龍通过微信将该房屋信息发送其法定代表人核对可证实其促成该房屋成交；被告针对原告主张④抗辩该房屋无任何报备记录；原告反驳其提交群记录中有确认信息可证明原告促成成交，并补充提交微信群记录主张报备信息中尾号9218的号码为买受人李晓林配偶号码；被告在确认原告指向群记录中昵称“阿猫”对应联系人为售楼部置业顾问同时，进一步抗辩原告补充提交报备记录不能反映为客户李晓林亲属号码；被告针对原告主张⑤抗辩其代理销售西湖紫园项目楼盘期间即无该套房屋的成交；原告反驳被告项目对接人马龍通过微信将该房屋信息发送其法定代表人核对可证实其促成该房屋成交；被告针对原告主张⑥抗辩原告就该房屋无任何报备，成交期间亦无原告任何辅助，原告主张其促成成交无据；原告反驳其提交云南石林凯旋怡景项目客户交款确认单（载客户赵树春）右上角标注有“得意地产（李金艳）”字样为其促成成交依据。此外，针对双方有关报备规则争议，被告提交群聊天记录作为依据。经质证，原告对群聊记录中题为“凯旋城二期客户报备制度”的信息真实性表示无异议。就上述有争议事项及证据，本院认为：其一，被告对原告提交（确认为原告法定代表人王石平与被告项目对接人马龍间）微信聊天记录的真实性无异议，本院予以确认并采证。相应微信聊天记录示2020年4月2日马龍向王石平发信息如下“A区：4-1-801陈雄辉；5-1-906杜生国；6-1-1006杜生建；6-1-2906刘岳兰”、“王总，你看一下，昨天做好忘记发给你了”、“B区：2-1-903张坚；3-1-2001罗弟群；3-1-1605杜倩；3-1-513王文景”、“西湖紫园：1-1-604李小宾；2-1-802曹建春；2-2-901徐忠群；2-2-701何锦涛”、“你核对一下”以及王石平回“好呢我一哈对了我发给你”。结合案涉《项目分销通知单》对马龍作为项目对接人的约定，以及前述被告确认原告实际促成成交房屋信息，可认定相应表意为与案涉《淘房项目战略合作协议》履行有关事项表意，且基于行为人马龍之身份，可认定为代表被告（根据协议约定交易模式为主导履行一方）所作出表意。被告庭审就相应表意抗辩马龍仅系与原告对接的渠道专员，所发信息系在相应房屋是否为其他合作方促成成交无法核实的情形下向原告征求意见，故不构成对原告履行事项的核对或确认之意见不足采纳。就该部分微信表意所涉及的争议房屋而言，被告抗辩其中三套无报备记录或报备不符合规则，就其中一套抗辩无相应房屋成交。对此，案涉《项目分销通知单》约定“报备规则”、“带看规则”、“成交界定”以微信群里发布的信息为准，且从被告举证角度来说亦可表明其工作人员于2019年5月17日在微信群里发布过“凯旋城二期客户报备制度”。依约，合同当事人双方应当遵循相关程序以作为确定履行具有事务性质合同义务的依据。然对于具有事务性质的合同履行而言，相应程序性约定之遵守并非判定合同履行情状的唯一依据。在被告方工作人员已发出要求相对方核对信息表意情况下，逻辑上可视为其已先行作相关确认，除非有充足相反依据，不足以推翻相应具有合同履行确认性质表意的效力。同时，原告提交的与该四套房屋有关的定购协议书、交款确认单虽为复印件，但基于盖然性可确定相应交易情形客观存在。据此，本院对前述原告①、②、③、⑤项中促成相应房屋成交及对应房屋面积的主张予以采纳，并结合案涉《项目分销通知单》所载佣金标准，对其中①、②、③项对应计佣金额主张予以采纳；对其中第⑤项中应计佣金金额，根据同楼盘庭审双方确认计佣标准确认为22,000元。其二，原告提交的群名为“石林·凯旋怡景报备2群”的微信群聊信息中，昵称为“阿猫”的联系人所发信息，经庭审针对性询问，可确认为客观记录。相应记录载“恭喜得意地产（王石平）带访石林客户成功认购房源：B区1-1-801；置业顾问：杨镇宇；面积：122.25”。该微信表意为售楼部置业顾问作出，不足以当然构成案涉合同相对方作出表意。原告就促成该套房屋成交主张虽在被告具体抗辩下补充提交了报备记录，但不能形成完整证据链（即符合相应合同约定报备及成交界定规则）证明其实际促成该房屋成交，故对其第④项合同履行主张，本院不予采纳。其三，原告针对其第⑥项合同履行主张，仅提交客户交款确认单复印件作为依据（所解释证明逻辑为单据备注），不足以证实其主张，对其该项主张，本院不予采纳。综上有争议履行事项评判，本院再行认定：原告促成石林凯旋城A区4号楼1单元801室、A区6栋1单元2906室、B区3栋1单元1605室房、西湖紫园2号楼2单元901室房屋成交，应计案涉协议项下“佣金服务费”111,526元，以及原告于2019年10月14日开具购买方为被告、应税事项为中介服务费、金额为100,000元的增值税专用发票、于2019年10月18日开具购买方为被告、应税事项为中介代理服务费、金额为6,067元的增值税专用发票并已交付被告。本院认为，本案原、被告签订《淘房项目战略合作协议》约定“楼盘分销合作事项”，结合当事人合同解释主张，双方所约定交易实为由被告将其承接的楼盘营销中具有中介活动性质的事务交由原告进行。从被告交由原告进行的事务来说，本为其应向第三方履行的合同义务之一部分。相应事务虽具有中介性质，但从合同相对人角度而言，并非直接指向房屋买卖关系中的销售方或出卖人，而系代被告完成相应营销事务。故就原、被告间关系来说，为原告处理被告交托事务，双方间成立委托合同关系。本案立案确定案由为居间合同不准确，本院调整为委托合同纠纷。依案涉《淘房项目战略合作协议》约定及相应合同法律属性，在原告完成被告交托事务也即促成协议项下房屋成交（相当于代被告完成楼盘代销或包销任务之一部分）时，被告应当依约计付原告相应报酬（也即协议所约定分佣或佣金服务费——分佣之表述逻辑上即系被告将营销楼盘成果获得对价基于委托原告完成相应事务而进行部分转移支付，为其获得对价的成本）。就案涉合同的履行，原告主张其促成合同约定范围内十七套房屋（不含已计佣部分）成交但被告未支付相应佣金服务费。如前所述，本案可认定原告促成十五套房屋成交（限本案争议范围），依合同约定计取标准，应计佣金服务费（或委托报酬）共计376,716元。对于佣金服务费的支付，案涉《淘房项目战略合作协议》有被告收到开发商/上游代理商支付服务费且原告向被告提交结算表、被告在7个工作日审核无误、被告收到原告开具对应发票次月支付实发服务费等条件及流程约定。就本案可认定应计取佣金服务费，被告未作有关条件抗辩，本院不再评述；而发票开具依相应付款履行方式约定，仅应限定于无争议情形下适用，在对应计佣金有争议时，不具有履行合同义务先后顺序的约定效力，且被告亦未作相应抗辩，故对该部分可认定应计取佣金服务费，本院确认付款条件已成就。基此，对本案原告要求被告支付服务费诉请，本院支持376,716元。对其其余请求，如前述事实认定理由，基于依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决如下：一、由被告云南淘房网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明得意房产中介服务有限公司《淘房项目战略合作协议》项下“佣金服务费”376,716元；二、原告昆明得意房产中介服务有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,615元，由被告云南淘房网络科技有限公司负担6,950元，由原告昆明得意房产中介服务有限公司负担1,665元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 李 涛二〇二〇年九月二十三日书记员 周春兰