辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2859号上诉人（原审被告）：郭铁山，男，1966年5月18日出生，汉族，住鞍山市立山区。被上诉人：（原审原告）大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市立山区鞍千路58-S7。负责人：何丹，该公司经理。上诉人郭铁山因与被上诉人大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称矩合物业鞍山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初3056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭铁山上诉请求：1、判令撤销（2020）辽0304民初3056号民事判决书，依法改判；2、判令被上诉人承担一、二审诉讼等费用。事实和理由：原审判决认定基本事实不清楚，被上诉人违反物业管理条例的相关规定，未经业主同意将公用设施改变用途，且未提供符合合同约定的物业服务。1、将共用绿地的一部分擅自改变为停车场；2、将共用休息区擅自改变为娱乐场；3、摆放垃圾设施极不合理，已经造成上诉人生活环境污染，存在影响上诉人及其家人身心健康的严重风险，虽经上诉人多次要求改正，但至今未做合理调整。4、日常卫生管理不严格，卫生状况很差，同时在进行卫生工作时，不考虑作业时间，严重影响业主及家人的休息和学习生活。5、包括楼宇门等生活设施经常损坏，但不及时维护。6、比较严重的是，小区7号楼及附近住宅步行甬道存在严重问题，尤其在雨雪天气出现严重积水等情况，造成业主生活通行不便。上述事实已经有证据证明，上诉人也在原审程序中提交相关证据，可以充分说明被上诉人物业服务存在严重问题并不符合合同约定。依据相关法律法规及《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案所指物业费应当减免，上诉人没有义务承担违约金。综上，请二审法院详查全案后，予以改判，以维护郭铁山合法权益。矩合物业鞍山分公司辩称，服从一审判决。矩合物业鞍山分公司向一审法院起诉请求：1、依法判决郭铁山给付拖欠的物业服务费6776元。给付滞纳金7419.72元，以上共计14195.72元。2、郭铁山承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：矩合物业鞍山分公司为立山华府小区的物业服务公司，郭铁山系该小区07-1021房的业主。矩合物业鞍山分公司与郭铁山于2014年4月11日签订《前期物业服务合同》一份，协议主要约定：物业费收取标准为多层住宅每平方米1.3元/月，甲方逾期未交纳物业服务费的，应按日千分之三承担滞纳金。合同签订后，矩合物业鞍山分公司对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，郭铁山尚欠自2016年6月1日至2020年5月31日的物业费未交纳。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。矩合物业鞍山分公司为立山华府小区提供前期物业服务，矩合物业鞍山分公司与郭铁山签订的《前期物业服务合同》合法有效，且已实际履行。矩合物业鞍山分公司履行了服务义务后，郭铁山自2016年6月1日至2020年5月31日未按约定交纳物业费，物业合同中明确约定物业费为每平方米1.3元/月。郭铁山对合同真实性及欠缴费用的事实无异议，故一审法院对郭铁山欠缴物业费的事实予以确认，经核算郭铁山应给付矩合物业鞍山分公司自2016年6月1日至2020年5月31日的物业费6778元(1.3元月/平×108.62平×12个月×4年=6778元)，鉴于矩合物业鞍山分公司主张的物业费6776元低于郭铁山应向其支付的物业费数额，系矩合物业鞍山分公司对自己权利的处分，故一审法院对于矩合物业鞍山分公司关于郭铁山支付其物业费6776元的诉请予以支持。关于矩合物业鞍山分公司主张郭铁山支付其滞纳金(自欠费之日起按日千分之三标准算)一节，一审法院认为，双方约定以欠费总额的千分之三按日支付滞纳金，该滞纳金的性质实质为违约金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。郭铁山应自起诉之日至判决指定付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准给付原告欠款违约金为宜。关于被告郭铁山辩称“是由于原告物业服务不到位，导致我拖欠物业费，不是我的原因，所以物业费和滞纳金都不同意交纳”一节，一审法院认为，矩合物业鞍山分公司已实际提供物业服务，郭铁山的抗辩及举证不能充分证明矩合物业鞍山分公司在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如矩合物业鞍山分公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。矩合物业鞍山分公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现郭铁山以不缴纳物业费来对抗矩合物业鞍山分公司提供的服务，显系不妥。故一审法院对被告郭铁山该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告郭铁山于判决发生法律效力后十日内给付原告大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司自2016年6月1日至2020年5月31日止的物业费6776元及违约金(自2020年7月9日起至判决指定付款之日止，以6776元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计息)；二、驳回原告大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。案件受理费154元(原告已预缴154元)，减半收取77元，由被告郭铁山承担。本院二审期间，上诉人郭铁山提交商品房销售宣传图片两张、园区实景照片四张，用以证明销售房屋时园区未规划健身广场及绿化带停车部分。被上诉人对该组证据真实性无异议，但主张销售宣传图片仅供参考。宣传图片所展示的园区景观不可能与实际园区完全吻合，宣传图片不能作为确定园区规划的依据，本院对该组证据不予采信。被上诉人提交园区实景图片4张，用以证明物业公司对园区甬道进行改造，改善道路积水问题。上诉人对该组证据的真实性无异议。该组照片能够证明矩合物业鞍山分公司对园区积极改进，本院对该组证据予以采信。综上，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，矩合物业鞍山分公司依据双方签订的前期物业服务合同，为郭铁山居住的小区提供物业服务，郭铁山作为小区业主接受了矩合物业鞍山分公司服务，应当交纳相应的物业费。关于郭铁山上诉提出矩合物业鞍山分公司没有按照约定履行义务，小区内存在垃圾桶摆放不合理、保洁卫生不到位、生活设施缺失不予修理、甬道积水等问题一节。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”依此规定可知，业主只有在矩合物业鞍山分公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，矩合物业鞍山分公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但矩合物业鞍山分公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《前期物业服务合同》约定的义务，郭铁山上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。故对郭铁山的此节上诉理由，本院不予支持。关于郭铁山上诉提出的公共休息区改变为健身广场，噪音严重影响其生活一节。经查，矩合物业公司应广大业主的强烈要求，在充分调查业主意见的前提下修建了健身广场。该健身广场安装部分健身器材、儿童游乐设施，为业主日常休闲娱乐场所，并无业主在健身广场公放音乐、集结舞蹈，上诉人郭铁山对该事实亦予以认可。在业主正常使用健身广场的情况下，不必然严重影响上诉人生活，上诉人郭铁山不能以此作为拒交物业费的依据。故对郭铁山的此节上诉理由，本院不予支持。关于郭铁山上诉提出的公共绿地改变为停车场一节。经查，个别业主将电动车擅自停放在园区内公共绿地内，矩合物业鞍山分公司对停放电动车辆的业主发出了通知，通知其将电动车提放在园区内专门停车场，但收效甚微，尚有个别业主不顾劝阻自行将电动车停放在公共绿化带中。物业服务企业为业主所居住的园区提供服务属于连续的、动态的，矩合物业鞍山分公司面对园区内问题积极改进，努力达到业主满意的程度，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同出现差异。矩合物业鞍山分公司的服务如不能达到令郭铁山满意的程度，郭铁山可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促矩合物业鞍山分公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。郭铁山以拒交物业费的办法消极对抗对矩合物业鞍山分公司服务的不满既是一种违约行为，又是对已经交费业主的不公平，故本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，郭铁山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭铁山承担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二〇年九月十六日法官助理于仁美书记员王天琪