广西壮族自治区天峨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1222民初647号 原告候乔，女，1984年10月1日出生于广西壮族自治区天峨县，汉族，个体户，户籍地广西天峨县，现住广西天峨县。 原告范治松，男，1983年9月10日出生于广西壮族自治区天峨县，汉族，个体户，户籍地广西天峨县，现住广西天峨县。 委托诉讼 代理人韦凤金，广西皓辰律师事务所律师。 被告广西钦泽房地产开发有限公司天峨分公司，住所地广西天峨县六排镇龙滩大道20号，统一社会信用代码9145122257180730X5。 法定代表人覃干荣,该公司经理。 被告广西钦泽房地产开发有限公司，住所地广西南宁市明秀东路89号明秀小区8栋3单元106号房，统一社会信用代码9145010068779562X2。 法定代表人覃干荣,该公司经理。 案由商品房销售合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年8月12日 开庭日期2020年9月11日 原告诉讼请求一、确认原、被告双方于2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、判令两被告为两原告办理房屋产权转移手续；三、判令两被告支付违约金5260元；四、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两原告于2014年8月25日与广西钦泽房地产开发有限公司购买商品房一套，建筑面积132.98平方米，每平方米2293.58元/套，总价款305000元，付款方式是分期付款，即首期支付105000元，双方于2013年8月25日签订购房合同。签订合同之前，申请人于2014年8月22日支付了首期款105000元，支付首期款后开发商就将房屋钥匙交给申请人，申请人即开始装修并入住至今。按《商品房买卖合同》第十五条的约定，两被告应于商品房交付使用后365日内为两原告办理得房地产权属证书，否则应承担相应的违约责任，但直至今日，两被告仍未为两原告办理得房产证。现为维护两原告的合法权益，特依法起诉提出上述请求，恳请准如所请。 被告答辩意见两被告共同法定代表人覃干荣在庭审中辩称：原告方陈述的都是事实，其认可。双方签定合同都按照正规手续办理，都是合法的。但是因为种种原因，导致办房产证出现问题，第一个问题是土地证没有办法办理，唯一的一本土地证被扣留在柳州，目前没有办法拿回。第二个问题是消防验收不合格，其也与政府、住建局沟通过，现在就是等政府处理后才能进行消防验收，消防验收后才能将土地证拿回来，没有土地证就没有办法办理房产证。至于原告方提出的违约金，公司账户资金周转困难，其也希望法院能谅解，按事实判决。 查明事实原告候乔、范治松为证明其事实理由，在举证期限内提交如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告是适格主体；2.《商品房买卖合同》、收据复印件，证实原、被告经协商一致签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务，证实二被告已严重违约。 被告广西钦泽房地产开发有限公司天峨分公司、广西钦泽房地产开发有限公司在举证期限内未向本院提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证：被告对原告提交的证据均无异议，故本院对被告无异议的证据予以确认并在卷佐证。综上，本院认定本案事实如下：2014年8月25日，原告候乔、范治松与被告广西钦泽房地产开发有限公司天峨分公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于天峨县龙滩大道北侧（原天峨县粮油购销公司旧址）的天峨县天龙公寓第1幢4单元2层203号房，建筑面积为132.98平方米，套内面积109.53平方米，计价方式为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2293.58元，总金额为305000元，付款方式按揭付款。《合同补充协议》第一条第3项约定了按揭付款：（1）买受人须在签订本合同当日支付34%合同总价款作为首期款，计人民币105000元，并在签订合同时将办理银行按揭手续所需要的全套申请材料提交给出卖人。剩余66%房款，计人民币200000元由买受人向银行申请贷款付清。（2）买受人办理按揭付款的，须在签订合同后出卖人通知之日起15日内到出卖人指定的银行办理完所有按揭贷款手续并缴纳相关费用。否则视买受人违约，按买卖合同第七条第1种方式处理。（3）买受人按揭贷款申请未获批准或银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，买受人须在银行通知后15日内向出卖人付完购房金额或补齐差额。逾期则按本买卖合同第七条第1种方式处理。（4）买受人已签订了《商品房买卖合同》，但由于买受人个人原因不能取得贷款且不能在规定期限内补足购房款差额无能力继续履行合同申请退房解除合同的，出卖人扣除买受人所缴纳的购房定金（人民币贰万元）不予退回。合同签订后，原告支付了105000元的首期付款（总房款的34%），被告将房屋交付原告使用,原告按出卖人指定的银行办理完所有按揭贷款手续，交付房款13865.98元，由于出卖人的原因，买受人无法继续按揭贷款，到目前为止，原告共支付房款118865.98元（105000元＋13865.98元）。合同第十五条对关于所有权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1.买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。3.因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。由于被告逾期办理相关房屋产权证书，原告诉至法院，形成本诉。 另外查明，由于消防通道用地原因未能解决，故该商品房未能获得验收。 本院意见本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》合同第十五条关于房屋登记约定，出卖人承诺于商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告至今未提供其办结该商品房所有权初始登记的手续，原告不退房的，出卖人自约定按己付房价款的0.2％向买受人支付违约金，双方约定未违反法律规定。原告诉请被告支付违约金符合合同约定，并未超出法律规定损失与违约责任同时赔偿的范畴。双方同时还约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。开发商在办理产权过程中承担将需由其提供的资料报产权登记机关的义务，故办理不动产权证书手续是被告的义务。被告未按约定为原告办理房屋不动产权证书，应承担违约责任。 判决主文一、被告广西钦泽房地产开发有限公司天峨分公司于本判决生效之日起五个月内将原告候乔、范治松购买的天峨县龙滩大道北侧（原天峨县粮油购销公司旧址）的天峨县天龙公寓第1幢4单元2层203号房的不动产权属登记需由其提供的资料报不动产权登记机关备案。 二、被告广西钦泽房地产开发有限公司天峨分公司于本判决生效后30内向原告候乔、范治松支付逾期办理产权登记备案手续的违约金237.7元（按已付房价款118865.98元×0.2%）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 判决依据依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定。 诉讼费案件受理费150元（原告已预交），由被告广西钦泽房地产开发有限公司天峨分公司负担。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审判员  杨祖彬 二〇二〇年九月二十五日 书记员  马福延 附：本案判决所适用的法律依据 《中华人民共和国合同法》 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。