河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初4746号原告：南阳市卧龙区车站街道某某委员会。住所地：河南省南阳市卧龙区车站南路。主要责任人：董杰湘，住河南省南阳市卧龙区车站南路，任管委会主任。委托诉讼代理人：孙新盈，河南宛英律师事务所律师，代理权限为。被告：某某，女，汉族，1970年8月25日生,住河南省南阳市卧龙区。原告南阳市卧龙区车站街道某某委员会与被告某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告南阳市卧龙区车站街道某某委员会的委托诉讼代理人孙新盈及被告某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告南阳市卧龙区车站街道某某委员会向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、请求被告立即腾出坐落南阳市卧龙区车站南路（前进村经济管理委员后院二房区）房屋（14间）;3、请求被告立即支付2017年4月1日起至合同解除之日止的房屋租金114000元，并支付自合同解除之日起至实际腾房之日止的房屋使用费（按照每月3000计算）,同时赔偿原告的违约金21600元。4、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，原、被告签订《协议》，协议中约定：一、甲方将后院二房区第二层给乙方使用，时间从2015年1月1日至2015年6月30日。二、乙方每月上交房费元整。场地占用费3000元整，共计每月上交叁仟元整，每月1-5日交清本月的房费和场地占用费，如违约付滞纳金全年总额的20%。三、乙方在经营期同应合法经营，其债权债务由乙方承担，房产甲方所有，一切费用包括工商税收等均由乙方承担。四、乙方在经营期间，不经甲方同意不能私自改造房屋结构。如遇不可抗拒的自然灾害或国家征用、折迁此地，协议自行终上。甲方不负任何费用及损夫赔偿费。五、此协议一式两份，甲、乙双方各持一份。协议签订后，原告将房屋交于被告经营。协议到期后，双方未再续签书面的房屋租赁协议，但被告按照每月3000元给付房屋使用费至2017年3月31日。截止目前，现被告还在继续使用该房屋。期间原告为此多次催促被告缴纳房屋使用费或者腾出房屋，但被告一直拖延支付房屋租金以及拖延腾房至今。由于被告拒不支付房屋租金，已经构成根本违约，给原告造成巨大经济损失。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等法律的规定，特向本院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告某某辩称，1、南阳市卧龙区车站街道经济管理委员会法人代表董杰湘，未经承包经营商的同意，擅自变更改变经营权，把经营的13个停车位改变用途，建房14间，房客业务受到影响，造成我每月损失利润1.2万多。导致我处于停业状态，使我的经济受到巨大损失。2、我们是口头协议，有关事宜都互相信任，按达成的协议都一一兑现，并无任何拖欠。原告南阳市卧龙区车站街道某某委员会为支持自己的主张向本院提交以下证据：1、原告法人证明复印件、经济委员会的文件；2、房屋租赁协议一份，3、收款收据；4、催缴房屋通知。被告某某对原告所举证据发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2协议上某某字不是我签的，指印也不是我按的，我们是口头协议；对证据3无异议；对证据4无异议。被告某某向法庭提交如下证据：1、2017年3月22日收据一份；2.电费票（830元）收据一份，交给原告村里面的马老二。原告对被告某某所举证据发表如下质证意见：对证据1、2无异议。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，前进村经济管理委员会（甲方）与某某（乙方）签订协议，协议主要内容为：“一、甲方将后院房屋第二层给乙方使用，时间从2015年1月至2015年6月30日。二、乙方每月上交房费元整，场地占用费3000元整，共计每月上交叁仟元整，每月1-5日交清本月的房费和场地占用费，如违约付滞纳金全年总额的20%。三、乙方在经营期间应合法经营，其债权债务由乙方承担，房产归甲方所有，一切费用包括工商税收等均由乙方承担。四、乙方在经营期间，不经甲方同意不能私自改造房屋结构。如遇不可抗力的自然灾害或国家征用、拆迁此地，协议自行终止，甲方不负任何费用及损失赔偿费。五、此协议一式两份，甲乙双方各持一份。”甲方南阳市卧龙区车站街道某某委员会加盖印章，乙方某某签字并捺指印。庭审中，被告王立平对于该份协议的签名不予认可，其表示“某某”字不是我签的，指印也不是我按的，我们是口头协议。原告自认原被告双方的租赁关系系口头协议，基本内容与此基本一致，房租原来是2600/月，后董洁湘担任南阳市卧龙区车站街道某某委员会的主任后，房租变为3000/月。但双方没有如违约付滞纳金全年总额的20%缴纳的说法。被告某某承租房屋后，将涉案部分房屋出租给长途车司机使用。原被告双方确认，被告按照双方的约定缴纳了租赁时至2017年3月22日的房屋租赁费。2017年3月22日，原告向被告出具收据一份，内容为“今收到后院二楼某某人民币玖仟元整系付2017年1月至3月场地费，3000元/月。会计、出纳……”此后，被告因各种原因，未向原告缴纳房屋租赁费用。2020年5月29日，原告向被告发出催缴房租通知函。该催缴房租通知函载明：“催缴房租通知函某某女士：贵我双方因房屋租赁事宜,由于双方没有签订房屋租赁合同,根据《合同法》的规定,双方属于不定期租赁合同。但贵方在合同履行过程中,从2017年4月1日开始,截止目前,14间房租共拖欠38个月,每月3000元,合计114000元一直没有按时缴纳。经过多次催要,至今尚未缴纳。为了解决该问题,请您在接到此通知7日内,补缴拖欠的房租114000元。逾期(截止2020年6月5日)未收到款项,根据法律规定,你已构成单方严重违约,不定期租赁合同可以随时解除。同时追缴您方所欠房租和滞纳金,由此产生的一切后果和损失由贵方自行承担。特此通知2020年5月29”。原告向被告某某适当该通知函时，进行了拍照，并向法庭提交了该照片。被告某某对此予以认可。后被告某某仍以各种理由和借口迟迟不予支付房租，原告遂于2020年7月15日诉至本院。诉讼中，被告某某向法庭提交了其向原告管理人员马老二交纳电费830元的收据一份。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中虽被告某某对于原告提交的双方签订的协议中的本人签字不认可，但被告认可双方存在租赁关系，且房租已经按照3000/月付至2017年3月。原被告双方虽一直未签订书面的租赁合同，被告某某继续使用本案的租赁房屋，原告继续向其收取租金，双方建立了不定期租赁关系。不定期租赁中，原告作为出租人有权随时解除双方的不定期租赁合同，2020年5月29日，原告方工作人员当面向被告送达了催缴房租通知函，通知某某于2020年6月5日期前补缴房租，否则租赁合同可以随时解除，已经给予了某某的合理期限，应视为原告履行了不定期租赁合同解除权人合理期限内的通知义务，现原告主张解除与被告的租赁，理由正当，证据充分，本院予以支持。不定期租赁中原告可随时主张解除合同，要求被告搬离,但应当给予被告适当的搬离期限，现原告要求解除租赁关系的主张已经得到支持，故原告要求被告搬离的诉请合法有据,本院予以支持。关于原告主张被告支付2017年4月1日起至合同解除之日止的房屋租金114000元，并支付自合同解除之日起至实际腾房之日止的房屋使用费（按照每月3000计算）的问题，本案中双方对于租金3000/月及租赁支付至2017年3月份均无异议。故对于原告主张被告支付房屋租金及占用房屋的使用费，按照每月3000元的标准计算至实际腾出房屋之日止，并无不当，本院予以支持。关于原告违约金的主张，本案中被告对于原告出具2015年双方签订的协议并不认可，原被告双方之后也并未签订书面的租赁合同，不定期租赁合同关系中,双方仅通过实际行为对继续租赁及租金标准达成了一致默示,但租赁期限、租金支付方式等合同核心要素均以双方实际履行情况为准,而双方对需要明示的违约金条款并未再在不定期租赁合同关系中进行一致明确。按照民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。因此对原告关于违约金的主张，本院不予支持。关于被告辩称原告将停车位改变用途致使被告受到损失的问题，本案原告如果在履行租赁合同期间存在违约行为，进而导致被告造成损失，被告可依法主张相应的权利，但本案原被告双方没有书面的租赁合同，被告也未提供证据证明其受到的具体损失，而且被告也未明确提出反诉，故本院对被告的辩称不予采信，被告若确有损失，可另行依法主张自己的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、解除原告南阳市卧龙区车站街道某某委员会与被告某某的不定期租赁关系；二、被告某某于本判决生效后十日内腾出位于南阳市卧龙区车站南路前进村经济管理委员后院二房区14间房屋并交付给原告南阳市卧龙区车站街道某某委员会。三、判决生效后十日内，被告某某向原告南阳市卧龙区车站街道某某委员会支付租金及使用费，以每月3000元为标准，从2017年4月1日计算至被告实际腾出房屋之日止。四、驳回原告南阳市卧龙区车站街道某某委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1336元，由被告某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  肖楠二〇二〇年九月二十七日书记员  吴尚