山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初3371号原告：康井常，男，1990年6月1日出生，汉族，住泰安市。被告：泰安广晟置业有限公司，住所地：泰安市。法定代表人：陶光忠，执行董事。委托诉讼代理人：程继刚，山东拓创律师事务所律师。原告康井常与被告泰安广晟置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康井常，被告委托诉讼代理人程继刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康井常向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告逾期办理房产证违约金29210元。事实与理由：原、被告双方于2016年11月18日签订《商品房预售合同》，约定被告将位于泰安市泰山区房屋出售给原告，共缴纳购房款项413987元；合同约定被告应于2017年12月31日前交付涉案房屋，同时应于交付使用后365个工作日内即2019年5月21日前办理不动产登记证。2017年12月26日交付涉案房屋后，被告并未按约定期限为原告办理所有权转移登记，根据原被告双方签订的《商品房预售合同》第十九条之约定，截至起诉之日，被告应支付原告违约金35278元。为维护自身合法权益诉至贵院，请求法院判如所诉。泰安广晟置业有限公司辩称，1.涉案商品房预售合同在履行过程中发生情势变更，被告应当予以免责。涉案小区前期规划通过泰安市建筑设计院有限公司进行设计，该设计公司属于专业的，在区域范围内有权威的建筑设计公司。泰安市建筑设计院有限公司在小区设计时按照当时的规划和建设政策，将小区换热站设计于地下。泰安市规划局在涉案小区规划审批时也将小区换热站至于地下，后被告按照泰安市规划局的规划审批和泰安市建筑设计院有限公司的设计进行小区建设。2015年国家住房和城乡结合部发布城市供热规划规范，规范要求居民小区换热站在供热范围中心独立设置。后热力施工部门根据政策拒绝按照规划设计要求将换热站至于地下必须至于地上。在此过程中，被告向泰安市规划局申请规划变更，但是此时因地上楼房主体已经建设完成，且已经对外销售，泰安市规划局认为不具备变更规划设计条件，原因是如若变更和地上容积率、地上红线超出政策要求，为小区居民正常生活保障。热力公司将换热站至于地上施工后期规划验收时涉案小区换热站不符合规划许可造成无法通过整体验收，以至于办理不动产登记顺延。被告在履行合同中没有过错。造成不动产登记迟延的原因是政策变化而产生的情势变更，对此被告应当予以免责。2.涉案小区办理不动产登记迟延是因为政府政策原因造成，市规划许可与热力施工部门政策不一致，因政府原因造成规划验收迟延，办理房产登记迟延，被告应当予以免责。根据商品房预售合同约定，该种情形属于办理房产登记迟延的情形，在此期间被告不承担违约责任。3.在办理房产登记过程中发生新冠病毒疫情，对此不可抗力因素造成的办理不动产登记，逾期被告应当予以免责。2019年年末，被告经多方努力基本已具备办理不动产登记的条件，向房产登记部门提供了相应的材料，但因疫情影响，房产部门没有正常办公，以至于房产登记在迟延，此种情形属于不可抗力，对于此期间的相关责任答辩人亦不承担相关责任。4.原告相关诉求缺乏基本的事实及法律依据，所主张的数额也超出了原告的相关损失。即便认定被告存在逾期办理房产登记的情形，对于违约金数额也应当予以调整。本院经审理认定事实如下：2016年11月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于泰安市房屋，总房款413987元；出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建筑工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、由于国家政策、批文等情况的变化，且出卖人及时通知买受人的；4、该项目所在地区独家经营的垄断行业（如水、电、燃气、暖等）不能在合理的施工期限内完成施工任务并交付使用的，且出卖人已经完成了与之约定合同任务；5、政府出台新的法律法规，政策，命令或市政府建设原因，施工管制原因，对竣工验收及交付标准提出新的要求，导致工期延误的；出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。合同附件九《补充协议》第七条购房合同第十九条补充或变更如下约定：1、因产权证的及时办理将直接影响到出卖人的保证期限，买受人应在出卖人发出办理房屋权属登记通知之日起10日内，向出卖人提交办理产权证所需费用以及相关资料，并配合办理按揭贷款抵押登记，逾期每日按总房款的万分之二向出卖人支付违约金。若由于买受人拒绝办理或者拒绝配合办理该房屋的过户手续，致使该房屋的权属证书无法申领或迟延申领，导致出卖人为买受人提供的担保责任人无法及时解除或者承担其他风险的，则买受人须向出卖人支付相当于购房合同总房价款5%的违约金，该违约金并不免除买受人办理或配合办理房屋过户手续的义务。2、该房屋所在项目竣工后，如遇竣工验收部门未及时对本项目进行竣工验收或测量部门未及时向出卖人出具测量结果，则产权登记及权属证书办理时间相应顺延。3、产权登记由买受人自行办理，开发企业应配合提供相关的手续；产权登记由开发企业代为办理，买受人应配合提供相应的手续，关于办理房屋产权登记产生的一切税费由买受人支付。第十条其他补充约定买受人同意该房屋的交房标准及条件仅以购房合同及本补充协议的约定为准。3、本补充协议是购房合同的附件，与购房合同具有同等法律效力。如果本补充协议的内容与购房合同不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。合同签订后，原告实际向被告支付房屋总价款413987元。被告于2017年12月26日将涉案房屋交付于原告。原告主张交房时间2017年12月26日，向后顺延365个工作日即为2019年5月21日，违约金计算方式为自2019年5月21日计算至2020年5月8日，以实际交纳总房款413987元为基数，按照年利率6%的标准计算。被告对该计算方式有异议，称合同未约定违约金，不应当支付违约金。被告称该房产未办理房产证手续的原因是小区规划不能通过，并提交建筑方案、1-5号楼施工图纸、换热站示意图、住房和城乡建设部国家标准《城市供热规划规范》编号GT/751074-2015文件、涉案建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、2019年11月4日泰安市房地产开发历史遗留问题专项整治不动产登记问题意见表等文件复印件用以证实其主张。被告称2014年1月26日涉案小区获得规划局前期规划批准，在该方案中地上部分没有换热站的相关设计。涉案小区1-5号楼施工图纸显示在该2014年2月份设计方案中，将换热站设计于地下。2015年1月21日，国家住房和城乡结合部发布文件《城市供热规划规范》编号GT/751074-2015第7.4.4明确要求居民换热站在供热范围中心独立设置，热力施工部门以此不能将小区换热站置于地下，涉案小区热力施工时按照相关政策热力公司将换热站置于地上。换热站建设时涉案小区地上主体建筑已经封顶，不具备变更规划设计的可能性，如果变更规划设计则突破地上容积率及地上红线的相关要求，即不动产登记顺延的原因是因为住房和城乡建设部新规定的下发与规划局前期规划政策不一致造成的，属于商品房预售合同中约定的因政府政策原因造成的被告应当免责。上述建筑工程施工许可证中载明财富公馆1#、2#商住楼及1#、2#商业楼开工日期为2015年11月。原告对上述证据有异议，称上述证据不能成为被告免除违约责任的事由。被告提交不动产权证书9份，用以证实涉案小区于2020年4月13日完成不动产权登记，具备业主申请办理房产证的条件。被告在庭审中称2020年1月24日泰安市人民政府颁布疫情应急预案进入疫情期，属于不可抗力情形，对于疫情期间不动产登记部门未能正常开展业务产生的逾期损失被告不予承担。原告对此有异议。本院在审理（2020）鲁0902民初1178号案件时，于2020年6月9日到泰安市自然资源与规划局调取了涉及《泰安市房地产开发历史遗留问题专项整治不动产登记问题处置意见表》的相关材料，2020年6月11日该局以传真的方式向本院书面进行了答复，该答复的内容为：“经核实，泰安广晟置业有限公司未向我局提交过变更财富公馆项目中热力规划的申请；财富公馆项目中的3#、4#、5#商住楼及4#商业楼于2017年1月通过建设工程竣工规划核实；1#、2#商业楼和1#、2#商住楼及地下车库于2019年11月通过建设工程竣工规划核实”。另查明，2019年11月4日（该时间为落款时间），《泰安市房地产开发历史遗留问题专项整治不动产登记问题处置意见表》载明：财富公馆存在问题为：1、1号楼、2号楼规划未核实，2、项目未竣工验收。拟办意见：1、按“7.9”工作专班第一次会议研究确定的房地产开发历史遗留问题处理意见，按现状进行规划核实。2、由小区配套组出具竣工验收的材料或同意办理不动产登记的意见。办理意见：上述初步处理意见符合“7.9”工作专班第一次会议研究确定的房地产开发历史遗留问题处理意见要求，先行办理不动产登记。又查明，2015年1月21日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布《城市供热规划规范》，并于2015年9月1日起实施，该规范第7.4.4条规定居住区热力站应在供热范围中心区域独立设置，公共建筑热力站可与建筑结合设置。再查明，原告未提交证据证实其因被告违约给其造成损失的实际数额。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。合同签订后，原、被告双方均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。根据涉案合同约定，被告应当在商品房交付使用后365工作日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记。房屋交付时间为2017年12月26日，向后顺延365个工作日即为2019年6月16日，故被告应于2019年6月16日之前保证原告办理该商品房的所有权转移登记，直至2020年4月13日涉案小区才具备办理不动产登记条件。原、被告双方在合同中并没有约定逾期办理产权登记的具体违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限…。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。结合本案查明的事实和上述法律规定，本案被告已经构成违约。结合原告的诉求、被告的辩称，本院认为，本案争议的焦点问题为：一、本案是否适用不可抗力；二、在被告违约、原告又未举证证实因被告违约导致其存在实际损失数额的情况下，被告的违约责任如何确定。关于焦点一。关于不可抗力。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能客服的客观情况”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况”。第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。上述法律规定明确了什么是不可抗力、不可抗力的适用情形、不可抗力会带来的法律后果以及出现不可抗力后履行义务的一方该如何履行通知义务以减少不可抗力造成的损失等内容。不可抗力具体包括：自然现象或者自然灾害如：地震、火山爆发、滑坡、泥石流、雪崩、洪水、海啸、台风等自然现象；社会现象、社会异常事件或者政府行为如政府颁发新的政策、法律和行政法规，或战争、罢工、骚乱、恐怖行动、传染性疾病等社会异常事件。尤其要注意的是，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中规定了依法准确适用不可抗力的规则，即人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。上述指导意见可以看出，对于不可抗力要严格把握适用条件，同时主张适用的一方当事人要承担举证义务。关于本案是否适用不可抗力。因新冠疫情我国政府采取的突发公共卫生事件响应措施是发生在2020年，而根据涉案合同约定被告办理涉案房屋产权转移登记的时间为：自涉案房屋交付之后的365个工作日，即2019年6月16日。显然，本案涉及的不可抗力的发生时间是在被告已经迟延履行合同义务之后，故根据上述关于不可抗力的法律规定，本案不适用不可抗力。关于焦点二。本案涉及的商品房预售合同中，约定了该项目所在地区独家经营的垄断行业（如水、电、燃气、暖等）不能在合理的施工期限内完成施工任务并交付使用的，且出卖人已经完成了与之约定合同任务；关于政府出台新的法律法规、政策，对竣工验收及交付标准提出新的要求，导致工期延误的，该延误日期应当予以顺延等内容。而本案涉及的小区内的房屋建设过程中恰逢《城市供热规划规范》于2015年9月1日开始实施，而该规范中涉及了小区内供热热力站建设地点的变更，这种国家相关政策和规定的调整，客观上讲，被告需要协调供热企业、行政规划部门对小区的整体规划予以重新的调整和变更，以便保证原有的规划既符合小区的容积率等要求，又要同时符合热气站的相关规划要求。被告协调上述事情，确需一定的时间，根据双方的合同约定和合同法的相关规定，被告应在合理的期限内积极的协调沟通，用尽可能短的时间办理完相应规划的调整和变更，从而将整个小区的所有工程内容满足所有的要求，从而尽快的保证购房者取得房屋所有权登记。而本案中，被告既没有按照合同约定及时的通知包括原告在内的购房者，也没有在较短的时间内办理完毕热力站规划的变更事宜。结合本案原被告双方提交的证据、被告的违约情况、涉案小区的实际情况等因素及法律规定，本院综合酌定：被告办理相应热力站规划变更的事宜用时6个月（即180天）为宜，该6个月的时间应从被告的违约计算期间中予以扣除。关于原告主张违约金的具体计算方式。关于被告违约的时间。根据涉案合同约定，被告应于2019年6月16日前协助原告办理产权登记手续，故违约金的起算时间应为2019年6月17日。2020年4月13日，涉案小区才具备办理不动产登记条件，违约金应当计算至2020年4月13日（共计301日），扣除前述6个月（180天）规划变更时间，故本案被告违约时间为121天（301天-180天）。关于原告主张的违约金的计算标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参照的依据。因涉案合同中未对逾期办理产权转移登记违约金的具体计算方式进行约定，而被告在本案中对原告主张的违约金计算方式提出异议，同时，原告亦未举证证实其实际损失具体数额。在此种情况下，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定：原告主张的违约金按照其实际已付购房款总额为基数，按年利率2%标准计算为宜。结合上述关于被告违约天数的认定，本案中被告应支付的违约金为：2744.79元（413987元×2%÷365天×121天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款之规定，判决如下：一、被告泰安广晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告康井常逾期办理房屋所有权转移登记违约金2744.79元；二、驳回原告康井常的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费265元，由原告负担240元、被告负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数，提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 尹 栋二〇二〇年九月十五日书记员 崔昌莹