辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11051号上诉人（原审被告）：张波，男，汉族，1980年5月11日生，住辽宁省沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：刘庆丰，辽宁观策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘凤启，男，汉族，1963年4月18日生，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：徐娜，辽宁权兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁乐语宏田科技有限公司，住所地沈阳市和平区中山路160甲2号。法定代表人：赵爽，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王丹，辽宁元直律师事务所律师。上诉人张波因与被上诉人辽宁乐语宏田科技有限公司（以下简称“乐语公司”）、刘凤启房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初3491号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年9月2日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张波上诉请求：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初第3491号民事判决，依法改判驳回被上诉人刘凤启原审全部诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人张波并不是本案适格被告。本案中，上诉人张波与被上诉人刘凤启之间不存在任何合同关系，刘凤启只能在提起占有物返还纠纷案件中将上诉人列为被告，因此上诉人张波并不是本案的适格被告。刘凤启提出解除转租合同显然无任何法律依据。二、被上诉人刘凤启与被上诉人乐语公司恶意串通,损害上诉人合法权益，协商解除《房屋租赁合同》，其根本目的就是想从上诉人张波手中收回房屋，所达成的解除《房屋租赁合同》的合意应认定为无效。三、被上诉人乐语公司向上诉人隐瞒其于2019年12月份已与被上诉人刘凤启解除《房屋租赁合同》的事实，仍收取了上诉人3万元的房屋租金且每月仍收取上诉人缴纳的物业费、水费、电费，其行为已构成合同诈骗罪，上诉人将追究其刑事责任以维护自身的合法权益。被上诉人刘凤启答辩：原审判决解除合同是正确的，但是判决乐语公司和张波不应支付违约金是不当的，但是我方未来得及上诉。被上诉人乐语公司辩称：乐语公司与刘凤启的租赁合同解除时间为乐语公司搬离承租房屋的时间，乐语公司与刘凤启解除合同时房屋无法居住使用，双方协商解除，乐语公司依照约定于2020年1月15日搬离房屋，刘凤启同意张波租赁的部分房屋另行腾退；答辩人收取张波租金时，暖气爆裂事件没有发生，与刘凤启的合同没有解除，不存在隐瞒事实收取租金的情况，现收取的3万元租金，除乐语公司应得部分，均可返还上诉人或交给刘凤启。刘凤启向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除原告与乐语公司、乐语公司与张波之间的租赁合同，二被告立即腾空房屋，并支付自2020年2月15日至实际腾空房屋之日止的租金；2.判令乐语公司赔偿原告违约金108333元，张波承担连带责任；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月，铁西区兴华南街20号房屋原所有权人李毅与被告乐语公司签订《房屋租赁合同》，约定被告乐语公司租用上述房屋（其中的建筑面积485.84平方米部分），租期2017年1月15日至2022年2月14日（5年），租金标准65万元/年，按年在各租期开始前30日内支付。合同还约定，在出租方同意情况下承租方有权将部分面积转租给第三人;双方协商一致可以解除本合同,等等。被告乐语公司支付了至2020年2月14日的房屋租金。2019年7月1日，被告乐语公司与被告张波签订《房屋租赁合同》，约定乐语公司将铁西区兴华南街20号一层后端、建筑面积20平方米的房屋转租给被告张波使用，租期2019年7月1日至2020年12月31日，租金标准：2019年7月1日至12月31日期间1.5万元，于2019年7月1日给付；2020年1月1日至12月31日3万元，于2019年12月1日支付；2021年1月1日至12月31日期间3万元，于2020年12月1日支付。双方还约定，合同有效期内，出现以下情形甲方（乐语公司一方）有权解除合同：甲方提前一个月通知乙方。被告张波于2019年12月9日向被告乐语公司支付2020年1月1日至12月31日期间的房租3万元。2019年11月15日原告与李毅通过买卖取得铁西区兴华南街20号房屋（整体面积585.84平方米）所有权，并办理了不动产权证。2019年12月原告与被告乐语公司协商提前解除房屋租赁合同，双方达成被告乐语公司于2020年1月15日前搬离并腾退房屋、被告张波租赁部分待房屋整体出租时再行腾退的一致。被告乐语公司随后按约定于2020年1月15日搬离。后因原告要求被告张波腾退房屋，张波则要求经济补偿双方产生分岐，原告遂提起民事诉讼。一审法院认为，原房主李毅与被告乐语公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。合同约定在出租方同意情况下承租方有权将部分面积转租给第三人，被告乐语公司将其中20平方面积转租给被告张波，原房主知道或应当知道该事实而未提出异议，故应视为同意乐语公司的转租，被告乐语公司与被告张波之间签订的《房屋租赁合同》合法有效。本案争议焦点是原告是否为本案适格主体，其与被告乐语公司解除租赁合同后，乐语公司与张波之间的转租合同的效力问题。关于原告是否为本案适格主体问题。原告因受让原房主李毅的房屋而成为案涉房屋的所有权人，我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和《最高人民法院关于审理一镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外”，据此，原房主李毅与乐语公司之间签订的房屋租赁合同仍然有效，原告因受让人身份而承继原房主在合同中出租方的权利义务，原告也因此而获得对二被告的请求权，二被告关于原告并非房屋租赁合同当事人，不是本案适格主体、无权提起诉讼的抗辩主张与法相悖，不予支持。关于被告乐语公司与张波之间转租合同效力问题。合法有效的租赁合同是转租合同合法有效的必要条件，租赁合同与转租合同从合同相对性来看，是两个独立的合同，出租人和次承租人之间并不发生直接联系，但由于出租人出租房屋行为和承租人转租房屋行为处分的是同一标的物，因此两者之间又相互联系和相互影响，本案中因出租房屋所有权人发生变更，承租人乐语公司与新所有权人原告协商解除租赁合同，乐语公司因此丧失了对房屋占有使用和转租的权利，因为租赁合同解除后其无法依照与次承租人被告张波签订的转租合同约定向张波交付租赁标的，双方的转租合同客观上已没有实际履行的可能，张波也就丧失了继续占有、使用房屋所赖以存在的权利基础，故双方的转租合同虽然有效但应随原告与被告乐语公司的租赁合同解除而解除，张波可向被告乐语公司主张违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，据此，原告主张二被告腾空房屋，并支付2020年2月15日之后的房屋租金于法有据，应予支持。房屋被被告张波占用，应由张波腾退，租金应由张波承担，标准参照张波租用房屋的租金标准确定。关于原告要求被告乐语公司赔偿违约金108333元、被告张波承担连带责任一节。原告因受让原房主李毅的房屋致使租赁物发生所有权变更，原房主李毅与乐语公司签订的房屋租赁合同不因租赁物权属变动而影响效力，但原告承继原房主在合同中出租方的权利义务后双方经协商达成了解除合同的合意，之后被告乐语公司按约搬离并腾退了房屋，因此，被告乐语公司并不存在违约行为，原告要求其赔偿违约金缺乏事实依据，不予支持，要求被告张波承担连带责任亦不支持。又因原告与被告乐语公司的合同关系在2012年1月15日乐语公司将房屋腾空交付原告时已实际解除，故原告在本案中还要求解除不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第（五）项、第二百二十九条之规定，判决如下：一、解除被告乐语公司与被告张波签订的《房屋租赁合同》;二、被告张波于本判决生效后十五日内腾退房屋交予原告刘凤启；三、被告张波于本判决生效后十五日内给付原告刘凤启自2020年2月15日起至房屋实际腾退之日期间的参照年3万元标准计算的租金。四、驳回原告刘凤启其它诉讼请求。案件受理费46800元,减半收取23400元，由原告负担22900元,由被告张波负担500元（此款直接给付原告）。二审中，上诉人提交光盘一张，用以证明被上诉人刘凤启与乐语公司在本次诉讼中恶意串通，损害上诉人合法权益，乐语公司在本次诉讼前，向刘凤启承诺由其承担诉讼费及律师费。刘凤启发表质证意见：该份证据无法证明其要证明的问题。本案是租赁合同纠纷，原被告之间解除合同已经成为事实，乐语公司已经搬离了案涉房屋，我方诉讼请求是要求张波搬离案涉房屋及乐语公司承担两个月的租金及违约金，刘凤启的诉讼请求一定被法院支持，不存在刘凤启和乐语公司恶意串通的行为。乐语公司发表质证意见：该份证据是上诉人与刘凤启的助理形成的，与乐语公司无关。乐语公司与刘凤启的合同解除，是因为房屋无法满足使用条件，房主同意解除合同，并限期搬离，乐语公司也搬离了案涉房屋，不应承担违约责任。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：张波向乐语公司交纳的租金期限至2020年12月31日。本院认为，关于本案主体资格问题，因刘凤启通过买卖取得铁西区兴华南街20号房屋所有权，是该房屋的权利人，其提起本案诉讼具备原告主体资格。张波占有使用本案案涉房屋，刘凤启向其主张权利，故张波是适格的被告。关于乐语公司与张波转租合同应否予以解除问题。刘凤启在购买案涉房屋时房屋状态即为乐语公司与张波均在承租使用状态，即刘凤启购买的案涉房屋存在权利负担，张波在承租期间不存在违约行为，对案涉房屋享有合法的租赁权益，刘凤启在与乐语公司约定解除租赁合同时，亦没有与张波进行协商，且刘凤启与乐语公司均无证据证明就解除租赁合同事宜已告知张波，原审判决乐语公司与张波的租赁合同予以解除欠妥。关于张波应否向刘凤启支付租金问题，因乐语公司的租金仅交至2020年2月14日，张波继续使用案涉房屋至今，刘凤启作为房屋的权利人，有权收取租金，故2月15日后的租金应由张波向刘凤启支付。因张波使用至今，故租金可计算至本院判决作出之日止，此后的租金刘凤启与张波可再行解决。至于张波向乐语公司交纳的租金，可向乐语公司另行主张。综上所述，张波的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初3491号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0106民初3491号民事判决第三项“张波于本判决生效后十五日内给付刘凤启自2020年2月15日起至房屋实际腾退之日期间的参照年3万元标准计算”为“张波于本判决生效后十五日内给付刘凤启自2020年2月15日起至本判决作出之日止的租金，参照年3万元标准计算；四、驳回各方当事人其他诉讼请求。如未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案46800元,减半收取23400元，由刘凤启负担；二审案件受理费500元，由上诉人刘凤启负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年九月二十四日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。