江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1632号上诉人（原审被告）：洪泽区高良涧怡都宾馆，住所地淮安市洪泽区高良涧北京西路中洋旺街蓝波座A11、209-211室。经营者：孙海芹，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：杜建柳，淮安市洪泽区蒋坝法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：万杰，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：杜建柳，淮安市洪泽区蒋坝法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：淮安中海资产管理有限公司，住所地淮安市洪泽区北京西路。法定代表人：钱晓明,该公司董事长。委托诉讼代理人：张小杰，江苏锦润律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楠，江苏锦润律师事务所实习律师。上诉人洪泽区高良涧怡都宾馆（以下简称怡都宾馆）、上诉人万杰因与被上诉人淮安中海资产管理有限公司（以下简称中海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2019）苏0813民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。怡都宾馆、万杰上诉请求：一审判决租金起算时间为2017年12月27日-2019年7月26日不正确，应当为2018年4月25日—2019年7月26日。事实与理由：上诉人怡都宾馆2017年月11月交纳了保证金，双方没有签订合同，拿到钥匙后发现不能经营，因为没有符合开设宾馆的合法证件，比如消防许可证、特种行业许可证，直到2018年4月11日证才办下来，我们从2018年4月25日交了第一个半年5万元租金是分三次交的，一审查明被上诉人同类房屋租金收取是先交租金后租赁房屋。我们交了房租拿到钥匙后，发现宾馆的硬件设施不达标，主要是二楼卫生间漏水，被上诉人不能修缮，造成经营亏损，我们2019年7月25日停止营业，钥匙放在宾馆门口，被上诉人于2019年7月26日拿到钥匙后就报警了。上诉人有初始交租金收条，被上诉人应该提交法庭，证明上诉人是从2018年4月25日开始租赁宾馆。中海公司答辩称:1、对计算租金的起始时间我们认为应该从2017年12月27日—2019年7月26日，双方2017年12月27日达成口头协议，内容为由上诉人怡都宾馆租赁被上诉人房屋，租金按照第一年2017年12月27日-2018年12月26日租金10万元，第二年2018年12月27日-2019年12月26日租金10.6万元，第三年2019年12月27日-2020年12月26日租金11.24万元。上诉人所说需要达到开设宾馆条件才计算开始时间是错误的，必须先办理租赁才能办理相关手续。中海公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的事实租赁关系；2、判令被告腾空房屋并将房屋交还给原告；3、判令被告支付原告拖欠的房屋租金173233元（暂时计算至2020年3月8日）；4、判令被告给付原告占有使用费（自判决解除合同之日起至实际腾让房屋之日止，按每日308.79元计算）；5、判令被告给付原告水电费3119.7元；6、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告与被告怡都宾馆口头约定，被告租赁原告位于淮安市洪泽区的商业用房，用于经营宾馆。2017年11月28日，被告怡都宾馆向原告缴纳租房保证金25000元。2017年12月23日，被告怡都宾馆取得营业执照，经营者孙海芹,经营场所淮安市洪泽区高良涧北京西路中洋旺街蓝波座A111、209、211室。2018年2月13日，被告怡都宾馆取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2018年4月11日，被告怡都宾馆取得《特种行业许可证》。2019年4月29日，被告万杰向原告中海公司出具《承诺书》，内容为：“万杰欠中海公司房租118000元，因经营困难，形成拖欠。拟定于五月四日前先缴20000元，五、六、七月各缴5000元。八月份，每月不低于10000元，年底前所有租金全部缴清。如转让请贵方协助办理相关手续。特此承诺，如不履行承担一切责任”。2019年5月31日，被告万杰再次向原告中海公司出具《承诺书》，内容为：“怡都宾馆若2019年6月3日不交租金25000元，自己自动锁门，停止营业”。后被告万杰向原告支付了部分租金20000元，剩余租金未能支付。2019年7月25日，被告怡都宾馆停止营业，截止当月该出租房屋尚欠水费942.6元，电费2178.28元。另查明，被告怡都宾馆租用的房屋为中洋旺街蓝波座A111、209-211室房屋，建筑面积共计653.43平方米。一审再查明，2019年4月9日，因被告怡都宾馆租金问题，被告万杰与原告公司的工作人员樊建平发生纠纷，后在公安机关的主持调解下签订了《现场治安调解协议书》，载明“樊建平向万杰索要怡都宾馆的房租，万杰以房屋漏水为由不肯缴纳房租，致使双方发生纠纷，并约定房租问题通过法律途径解决”。2019年7月25日，樊建平去怡都宾馆索要房租，因宾馆关门，报警处理。之后，原告对涉案房屋加锁。一审法院认为，本案争议焦点为：1、是否解除租赁合同？2、两被告是否应当承担支付租金的责任？3、欠付租金的具体金额？针对争议焦点一，是否解除租赁合同？原告中海公司与被告怡都宾馆之间虽然并未签订书面的房屋租赁合同，但双方对于租赁房屋的事实均予以认可，故双方之间形成了事实的房屋租赁合同关系。被告怡都宾馆在经原告多次催要后，未能及时支付拖欠原告的租金，原告可以解除合同，故对原告要求解除合同并要求被告怡都宾馆清理房屋并将房屋交付原告的诉讼请求，一审法院予以支持。针对争议焦点二，两被告是否应当承担支付租金的责任？原告中海公司已经将租赁物交付被告怡都宾馆使用，被告怡都宾馆应当支付租金。被告万杰认可关于租赁事项系其与原告商谈；在公安机关多次处警过程中，均能反映被告万杰因房租问题与原告员工发生纠纷，且被告万杰未否认欠付原告房租的事实；而两被告称被告万杰是出于朋友关系无偿、无授权帮忙处理相关事宜的说法自相矛盾，与常理明显不符，故一审法院认为被告万杰即使非实际经营者，也应是在被告怡都宾馆负责人的默许情况下与原告商谈租赁欠费事宜，故其作出的承诺书对被告怡都宾馆具有约束力。被告万杰虽然非被告怡都宾馆的经营者，也无法查明系被告怡都宾馆的员工，但是在承诺书中，被告万杰是以自己名义明确了拖欠房租的事实，并承诺分期支付房租，这是被告万杰自愿对被告怡都宾馆的房租承担还款责任的意思表示，系债务加入，被告万杰辩称其出具承诺书是受原告欺骗，未能提供证据，故对被告万杰的辩称一审法院不予采纳。综上，两被告均应对欠付原告的租金承担还款责任。针对争议焦点三，欠付租金的具体金额？原告主张半年租金50000元但被告主张一年租金50000元，根据原告提供的同等地段同等房屋出租合同，再结合本地租房市场的实际行情，653.43平方米的商用房屋一年租金为50000元实属过低，半年50000元更符合当时行情，故一审法院认为原告主张的半年50000元更符合事实。此外，原告主张按照房屋租赁合同的约定，租金为每年递增，增幅为6%，被告虽然未在合同上签字，但在承诺书中对118000元数额的认可亦是对增幅的认可，即2018年12月27日至2019年12月26日的租金应为106000元。原告于2019年7月26日报警后在涉案房屋上加锁，导致被告无法实际使用，故租赁期间应当算至2019年7月26日；原告自认承诺书中的118000元系算至2019年6月26日的租金，故截止租赁期限届满被告应当支付租金126712元（118000元+106000元÷365天×30天）。抵扣被告后期支付的20000元租金和原有的25000元保证金，被告尚欠租金81712元。直至2019年7月，涉案房屋尚欠水费942.6元，电费2178.28元，因在租赁期内，故应由被告承担，合计3120.88元。因为原告已经于2019年7月26日实际控制了涉案房屋，故不存在产生占用费用，一审法院对原告请求占用费的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条规定，判决如下：一、确认解除原告淮安中海资产管理有限公司与被告洪泽区高良涧怡都宾馆之间的房屋租赁合同关系；二、被告洪泽区高良涧怡都宾馆应从本判决发生法律效力之日起十五日内腾空涉案房屋，并将涉案房屋交还给原告淮安中海资产管理有限公司；三、被告洪泽区高良涧怡都宾馆、万杰应从本判决发生法律效力之日起十五日内向原告淮安中海资产管理有限公司支付拖欠房屋租金81712元；四、被告洪泽区高良涧怡都宾馆、万杰应从本判决发生法律效力之日起十五日内向原告淮安中海资产管理有限公司支付拖欠水费和电费，合计3120.88元；五、驳回原告淮安中海资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2857元，公告费300元，合计3157元，由原告淮安中海资产管理有限公司承担1031元，由被告洪泽区高良涧怡都宾馆、万杰负担2126元。二审审理中，被上诉人提交2018年3月23日，票号为4811104,收款事由为2017年12月27日—2018年6月27日房租10000元、2018年5月25日，票号为4811118，收款事由为2017年12月27日—2018年6月27日房租20000元,2018年4月25日，票号为4758817，收款事由为2017年12月27日—2018年6月27日房租20000元。证明一年租金5万元。上诉人质证认为，票号为4811104的收据中日期有改动，“2018年3月23日”应为“2018年5月23日”，对收款事由应以双方口头变更的日期2018年4月25日为准。本院认为上诉人主张“2018年3月23日”应为“2018年5月23日”，但未提供相应的收据联证明，对其主张，本院不予支持。上诉人主张双方口头变更收款事由载明租金支付的时间，因未提供证据证明，本院不予支持。二审经审理除确认一审查明的事实外，另查明：1、上诉人中海资产公司与案外人明军电器于2017年10月18日签订的租赁合同，约定年租金为170000元，第二年按6%递增。建筑面积为906.4平方米；2、上诉人中海资产公司与案外人另类婚纱于2019年10月25日签订的三年期合同，建筑面积为468.23平方米，一年租金为78000元。二审再查明，一审庭审中，中海资产公司陈述：双方约定的租金为：2017年12月27日至2018年6月26日半年租金为5万元；2018年6月27日至2018年12月26日半年租金为5万元。2018年12月27日至2019年6月26日半年租金为5.3万元；2019年6月27日至2019年12月26日半年租金为5.62万元。该约定是口头约定，承诺书中的11.8万元组成系10.3万元加上1.5万元设施费。10.3万元租金系2018年6月27日至2019年6月26日的租金。上诉人一审庭审及二审中对11.8万元组成中的1.5万元设施费未提异议。本院认为，上诉人中海公司与被上诉人怡都宾馆虽然未签订书面的房屋租赁合同，但双方对于租赁房屋的事实均予以认可，故双方之间形成了事实的房屋租赁合同关系。双方对租金计算的起始时间有争议，对截止时间2019年7月26日无异议。根据被上诉人一审时提供的同等地段同等房屋出租合同，结合当地租房市场的实际行情，建筑面积为653.43平方米的的商用房屋一年租金为100000元更符合当时行情。此外，被上诉人主张按照房屋租赁合同的约定，租金为每年增幅为6%，被告在承诺书中对118000元数额的认可亦是对增幅的认可，即2018年6月27日至2019年6月26日的租金应为103000元，加上15000元设施费，正好是118000元，进一步证明双方计算租金的起始时间为2017年12月27日，上诉人主张2018年6月27日—2018年12月26日的租金为45000元，租金计算起始时间是2019年4月25日无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人怡都宾馆、万杰的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费689元，由上诉人洪泽区高良涧怡都宾馆、上诉人万杰共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 黄春丽审 判 员 孙 洁二〇二〇年九月二十五日法官助理 董 杰书 记 员 徐 海