广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16958号上诉人（原审原告）：夏鹏飞，男，1983年7月7日出生，汉族，住广州市南沙区。被上诉人（原审被告）：广州佳郡置业有限公司，住所地：广州市天河区员村一横路3号301房。法定代表人：胡春芳，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈国雄，系该公司职员。上诉人夏鹏飞因与被上诉人广州佳郡置业有限公司（下简称佳郡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人夏鹏飞上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判佳郡公司支付夏鹏飞资金占用费的利息(以1751269元为本金，自2018年12月17日起计至2020年2月24日止，按每日万分之五计算，合计金额为376522.8元；以50000元为本金，自2018年12月17日起计至实际退款之日止，按每日万分之五计算)；2.本案一、二审的诉讼费用均由佳郡公司承担。事实与理由如下：一、佳郡公司违约导致合同无法履行而解除，《【兰亭盛荟】商品房认购书》（下简称《认购书》）并非因双方合意而解除。从夏鹏飞在提起本案诉讼之前与“文强”的微信聊天记录可知，即使夏鹏飞加钱也不能进行网签。在原审首次庭审中，佳郡公司已明确《认购书》无法履行，佳郡公司是否存在一房多卖的情况不得而知。根据我国《合同法》第九十四条第四项的规定，本案合同是在佳郡公司违约无法履行《认购书》的情况下解除；二、佳郡公司明知夏鹏飞不具备购房资格，仍诱骗夏鹏飞可先交付房款并在取得购房资格后签约，理应承担相应后果。佳郡公司于签订《认购书》时对夏鹏飞不具备广州市内购房资格的事实是明知的，但仍以夏鹏飞逾期未携带购房资格证明文件前往佳郡公司处办理网签手续为由抗辩其有权没收夏鹏飞已付的购房定金50000元，有故意诈骗购房定金的动机及嫌疑；三、因佳郡公司无法履行相关义务构成违约，应当支付违约金。第一，夏鹏飞于2018年12月17日付齐首付款1801269元，佳郡公司即享有该1801269元房款的使用权，理应支付资金占用费。第二，经夏鹏飞查询得知，佳郡公司因资金周转困难将股权出质进行融资，理应支付相应费率。第三，根据已解除的《认购书》第五条的约定，如夏鹏飞不履行《认购书》，佳郡公司除可没收夏鹏飞定金外，还有权另售房屋，若佳郡公司同意履行认购书的，夏鹏飞应按总房款的千分之一向佳郡公司支付违约金。同理，若佳郡公司不能履行《认购书》，也应当向夏鹏飞支付违约金。第四，佳郡公司占用夏鹏飞资金，而资金占用是有成本的，互联网上金融借贷产品规定的年化利率均不低于20％。第五，原审判决参照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付利息有误，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息；四、佳郡公司的答辩间接承认了其在与夏鹏飞签署《认购书》时存在诱骗行为及延期退款行为。第一，夏鹏飞已明确告知佳郡公司其当前不具备购房资格，佳郡公司在明知的情况下仍承诺可以进行操作，并称待夏鹏飞取得购房资格后再签约。在签订《认购书》之前，佳郡公司表示可以延迟签约，但在夏鹏飞付款之后即表示延迟签约是违约。很明显，佳郡公司存在诱骗夏鹏飞的行为。第二，根据夏鹏飞签名的2018年11月24日的《延期签约申请表》，夏鹏飞对其是否具备广州市购房资格的情况并未隐瞒，也并未承诺当时符合购房资格。在此情况之下，佳郡公司诱骗夏鹏飞签订《认购书》并支付首期款，随后不同意延期，并要求限时签约，也未及时退还房款，其占用资金的意图非常明显。第三，根据佳郡公司的通知，夏鹏飞未能在2019年3月24日之前前往项目销售中心签约，逾期办理网签手续，佳郡公司有权没收定金，解除认购书。因夏鹏飞未在2019年3月24日前进行签约，则佳郡公司亦应在随后几个工作日内向夏鹏飞发出退款通知，但佳郡公司实际通知办理退款手续是在夏鹏飞起诉之后的2019年10月23日，期间时间差长达210天，可见佳郡公司占用夏鹏飞资金的意图明显，主观上存在故意；五、佳郡公司承认对夏鹏飞的两份延期申请未予同意，也未通知夏鹏飞审批结果，导致夏鹏飞资金一直被佳郡公司占用。第一，2018年11月24日的延期申请是在签订《认购书》之前提出，此份延期申请未通过可证明佳郡公司是通过延期申请诱骗不具备购房资格的夏鹏飞签署《认购书》并交付购房款。第二，2019年6月30日的延期申请是在第一份延期申请到期后夏鹏飞仍未取得购房资格时提出，佳郡公司并未将不同意的批复告诉夏鹏飞，令夏鹏飞再次等待3个月，佳郡公司拒绝签约，从而达到延长占用夏鹏飞资金的目的。第三，佳郡公司表示，2019年3月21日向夏鹏飞发出签约通知即可代表其态度，此通知仅仅是签约通知，夏鹏飞无法按时签约，佳郡公司也未及时通知夏鹏飞办理退款，使得夏鹏飞资金被佳郡公司无限期占用。被上诉人佳郡公司答辩称：夏鹏飞上诉请求要求佳郡公司支付资金占用费不合理，其实质属于迟延退还购房款的利息损失，而非资金占用费。综上，同意原审判决，请求二审法院驳回夏鹏飞的上诉请求。夏鹏飞于2019年9月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.佳郡公司退还已支付的购房定金50000元；2.佳郡公司支付迟延返还购房款的利息（以1801269元为本金，按照每日万分之五的标准，从2018年12月17日计至实际退还之日止）；3.佳郡公司承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：2018年11月24日，夏鹏飞（乙方）与佳郡公司（甲方）签订《【兰亭盛荟】商品房认购书》约定：乙方向甲方认购广州市天河区盛荟街【兰亭盛荟】（标准地名：兰亭盛荟花园）8号（自编5栋）604号房[自然层6层]；该商品房优惠后成交价为3601269元；乙方于签署本认购书时支付定金50000元，买卖合同签署后乙方所支付的定金直接转为该商品房房款的组成部分；乙方于2018年12月1日前付清扣除认购定金后的首期房款1751269元和首期物业专项维修资金8357元……；乙方应于甲方通知之日，凭定金收据、到期款项的交款凭证、有效身份证明原件等相关文件到【兰亭盛荟】营销中心按甲方在现场公示的《商品房买卖合同》条款签署《商品房买卖合同》暨网上备案，按揭业主应同时按要求提交按揭文件资料和办理相关按揭手续；若乙方不履行本条第1项、第2项约定，甲方将视为乙方违约及自动放弃该商品房，甲方除可将乙方所支付之定金没收外，并有权将该商品房另行出售，无需事前知会乙方，若甲方同意继续履行本认购书的，乙方应按总房款的千分之一按日向甲方支付违约金；乙方承诺，其作为该商品房买受人完全符合国家及地方关于购房条件的要求，能够按照国家及地方政府部门的要求提供信息和资料，并保证所提供信息、资料真实准确，如因乙方不符合国家及地方规定的购房条件要求或不能按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息、资料或提供的相关信息、资料虚假导致无法办理商品房买卖合同网上签约或备案手续的，视为乙方违约，甲方有权解除本认购书，并没收乙方所付定金；本认购书签订后，如因国家、省、市新出台规定或政策，导致乙方不具备购房资格，无法办理《商品房买卖合同》网上签约或备案等手续的，则本认购书自甲方书面通知之日起解除，甲方将乙方所付定金无息返还，不承担其他责任；甲方已对本认购书、【兰亭盛荟】营销中心现场所公示的《商品房买卖合同》的全部条款及其附件、补充协议等向乙方作了说明，乙方已充分阅读并理解认可，乙方同意按该公示的条款签署《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等。《认购书》后附《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函【2017】50号）及《的解读》，上述文件下方为夏鹏飞于同日签署的《承诺书》，内容为现有申请人申办兰亭盛荟花园的房屋的转移（预告）登记，申请人已阅读并理解《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函【2017】50号）、《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》的解读，申请人承诺符合购房资格，如有虚假，愿意承担因此造成的一切经济与法律责任。同日，夏鹏飞向佳郡公司支付了涉案房屋的定金50000元。后夏鹏飞于2018年12月2日、2018年12月17日分别向佳郡公司支付了涉案房屋的房款1450000元、301269元，佳郡公司就此开具相应收据。2019年3月21日，佳郡公司向夏鹏飞发出《关于限期签署的通知》，函称：根据《认购书》第五条的约定，夏鹏飞应于佳郡公司通知日持……到兰亭盛荟销售中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案，否则，佳郡公司将视为夏鹏飞违约及自动放弃该物业，佳郡公司除可将夏鹏飞所支付的定金没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前知会夏鹏飞。截止至2019年3月21日，佳郡公司工作人员已多次通知夏鹏飞，但夏鹏飞至今仍未依认购书约定前来办理上述手续。现郑重通知请夏鹏飞务必在接到本通知次日，依认购书第五条的相关约定到兰亭盛荟销售中心签署《商品房买卖合同》并办理网上备案，同时缴清到期房款等相关费用等。夏鹏飞已收到该通知。佳郡公司表示该通知中的签约时间系其根据夏鹏飞支付购房款的时间来确定的，《认购书》中约定夏鹏飞付齐首付款后带齐相关收据来佳郡公司处办理《商品房买卖合同》的签署手续，因为涉案房屋的交易事宜一直由佳郡公司工作人员文强与夏鹏飞沟通联系，所以应该文强在发出该通知前有与夏鹏飞进行沟通，但因通知时间距离现在较为久远，佳郡公司已无法提供证据对当时的协商情况予以证明。2019年7月17日，广州市公安局金洲派出所签发夏鹏飞作为户主的居民户口家庭户。2019年9月12日，广州市南沙区房地产交易中心出具夏鹏飞及案外人覃金荣、夏梓豪名下房地产登记情况查询证明，载明夏鹏飞名下有南沙区居住用房及非居住用房各一套。2019年9月16日，夏鹏飞前往中国人民银行广州分行查询个人信用报告。2019年9月23日，夏鹏飞提起本案诉讼，诉请要求佳郡公司立即对夏鹏飞认购涉案房屋进行网签备案等。2019年10月23日，佳郡公司向夏鹏飞发出《关于兰亭盛荟花园8号（自编5栋）604号房挞定后退款手续的通知》，函称夏鹏飞于2018年11月24日认购了佳郡公司开发的涉案房屋并签订了认购书，根据约定及相关通知，夏鹏飞应于通知签约时间即2019年3月24日前持定金收据、到期款项的交款凭证、有效身份证明原件以及本人符合政府购房条件要求的完整资料原件到兰亭盛荟销售中心办理《商品房买卖合同》签署暨网上备案。截止前述时间，夏鹏飞未向佳郡公司提供完整资料原件并前来办理签署《商品房买卖合同》并递交网上备案资料，按照认购书约定，视为夏鹏飞违约并自动放弃该商品房，佳郡公司没收定金50000元，认购书解除，该商品房佳郡公司有权另行出售。除定金和违约金外，现通知夏鹏飞于2019年10月30日前持认购书、房款收据、有效身份证明原件、储蓄卡到兰亭盛荟销售中心办理无息退款手续。夏鹏飞确认已收到上述函件。2019年10月24日，夏鹏飞向佳郡公司发出《关于兰亭盛荟花园8号（自编5栋）604号房购房纠纷申明》，函称不接受佳郡公司任何通知及协商调解，佳郡公司如要退款，请退还支付房款180万元及自2018年11月24日起至退款之日的资金占用费等。佳郡公司确认已收到该函件。2019年11月27日，本案进行第一次开庭审理，夏鹏飞当庭变更诉讼请求为要求佳郡公司退还已支付的购房定金50000元等，同日，夏鹏飞向佳郡公司提交首期款退款申请表、[兰亭盛荟]退款申请表及退房申请表，要求佳郡公司退还全部已收房款并支付相应的资金占用费。佳郡公司表示确认夏鹏飞于2019年11月27日前往售楼部办理退款申请，但因其于退款申请中将双方存在争议的款项也予以列入，所以造成退款手续难以推进。2020年2月24日，佳郡公司向夏鹏飞退回购房款1751269元。现夏鹏飞以佳郡公司明知其不具备购房资格仍与其签订《认购书》并收取购房款，其后在夏鹏飞具备购房资格的情况下又拒绝与其签订正式商品房买卖合同给夏鹏飞造成损失为由提起本案诉讼。关于夏鹏飞向佳郡公司申请延期网签的情况，夏鹏飞表示：其在签订《认购书》前，已经明确告知佳郡公司其当时不具备购房资格，并先后两次向佳郡公司提交了延期签约申请表，2018年11月24日，夏鹏飞填写延期签约申请表后由佳郡公司驻场销售人员签字确认，夏鹏飞对申请表拍照后佳郡公司驻场销售人员将申请表原件收回，此后没有就延期签约事宜回复夏鹏飞，其后在2019年6月30日，夏鹏飞再次前往涉案房屋的销售现场申请延期网签，申请延期至2019年9月30日，夏鹏飞填写完申请表交回驻场销售人员后就离开了，佳郡公司此后也没有任何回复。为此，夏鹏飞提交了以下证据：1.微信聊天记录截图（出示原始载体，夏鹏飞称聊天双方为夏鹏飞与佳郡公司的驻场销售人员）显示2019年6月29日，微信名为“文强”的微信账号向夏鹏飞发出“温馨提醒：夏先生您购买的5-604单位，明天6月30号为申请延期签约的最后一天，如逾期由公司按规定处理”，夏鹏飞回复“现在是能给我网签吗？我下午过来”，“文强”回复“户口办好了吗，办好了就可以签”，夏鹏飞回复“没好”，“文强”回复“那还不能签”，夏鹏飞询问“那怎么办，等着你们所谓的挞定？”，“文强”回复称“看公司处理”；2.显示申请日期为2018年11月24日的《延期签约申请表（201810版）》一份（打印件），载明房号为兰亭盛荟项目5幢04单元604号，成交总价为3601269元，认购时间为2018年11月24日，认购书约定应签约时间为2018年12月1日，客户姓名为夏鹏飞，申请签约时间为申请延期至2019年6月30日前签约，申请延期签约的原因为由于户口问题，导致无法依时签约，特申请延期至2019年6月30日，下方客户签字处有夏鹏飞手写签名，付款情况为已付房款1801269元（含定金50000元），下方经办销售员处有案外人“袁朝毅”手写签名，其余栏目皆为空白；3.显示申请日期为2019年6月30日的《延期签约申请表（201810版）》一份（打印件），载明房号为兰亭盛荟项目5幢604单元，成交总价为3601269元，认购时间为2018年11月24日，客户姓名为夏鹏飞，申请签约时间为申请延期至年月日前签约，申请延期签约的原因为因入户办理中，目前暂无购房资格，无法网签，今年入户政策变动，窗口开放，受理资料比往年推后三个月，因此签约时间在原定2019年6月30日延长三个月至2019年9月30日之前办理签约事宜，下方客户签字处有夏鹏飞手写签名，付款情况为已付房款1801269元，其余栏目皆为空白。经质证，佳郡公司对证据1的真实性予以确认，表示文强是佳郡公司聘请的专门办理网签手续的律师事务所的工作人员，到2019年6月29日夏鹏飞依然没有提供相关的购房资格文件；对证据2、3表示申请表上只有佳郡公司销售人员确认了夏鹏飞已付房款情况并未显示有确认签约时间延迟至2019年6月30日。庭后佳郡公司就夏鹏飞提交延期签约申请表的情况进行核实并向法院提交夏鹏飞上述《延期签约申请表（201810版）》经其内部审批后的原件，其中申请时间为2018年11月24日的《延期签约申请表（201810版）》中除夏鹏飞提交的证据2中所显示内容外，表格下半部分代理公司销售经理审核栏、佳郡公司营销管理部审核栏及佳郡公司总经理审核栏显示有案外人签名，另佳郡公司营销总监审核栏有手写的“不同意”字样及案外人签名、佳郡公司董事长审核栏有手写的“重报”字样及案外人签名，申请时间为2019年6月30日的《延期签约申请表（201810版）》与夏鹏飞提交的证据3一致，佳郡公司表示上述证据可以证明夏鹏飞的两次延期签约申请佳郡公司均未予同意，虽佳郡公司在上述申请表经内部审批后并未将审批结果告知夏鹏飞，但佳郡公司已于2019年3月21日向夏鹏飞发出签约通知即可代表其态度，即要求夏鹏飞于指定期限内携带相关材料办理签约手续，其提交的延期签约申请并未获得批准，《认购书》中并未约定对于夏鹏飞提交的延期签约申请佳郡公司一定要进行答复。夏鹏飞对上述证据的真实性无异议，但佳郡公司并未将两次延期签约申请表的审批结果告知夏鹏飞。另，夏鹏飞称：因2019年广州市人才引进入户政策变动及入户申请受理时间延迟，导致其无法于原申请延期签约时间届满的2019年6月30日前取得广州市购房资格，且其迟至2019年9月上旬才领取新的身份证，就其上述主张夏鹏飞提交如下证据：1.由广州市人力资源和社会保障局于2019年1月21日发布的《广州市人力资源和社会保障局关于公开征求意见的通告》[穗人社通告（2019）1号]，内容为该局起草了《广州市引进人才入户管理办法实施细则（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见；2.由广州市人力资源和社会保障局于2019年4月18日发布的《广州市人力资源和社会保障局关于印发广州市引进人才入户管理办法实施细则的通知》[穗人社规字（2019）2号]，内容为为进一步贯彻落实《广州市引进人才入户管理办法》，规范引进人才办理流程，提高引进人才工作效率，现将《广州市引进人才入户管理办法实施细则》印发给你们，请认真组织实施等，该实施细则第三十条内容为“本办法自印发之日起实施，有效期5年”；3.由广州市人力资源和社会保障局于2019年5月17日发布的《广州市人力资源和社会保障局关于印发广州市引进技术技能人才职业目录（2019年）的通知》[穗人社函（2019）985号]，内容为为做好引进技术技能人才入户工作，根据……《广州市人力资源和社会保障局关于印发广州市引进人才入户管理办法实施细则的通知》[穗人社规字（2019）2号]，结合我市经济社会发展对各类技术技能人才的需求情况，现公布《广州市引进技术技能人才职业目录（2019年）》，本目录自印发之日起实施等；4.“广州本地宝”微信公众号对话截图（网络打印件），显示夏鹏飞发出“技能入户”，公众号回复“……2019广州技能入户……申请时间为2019年5月17日起受理”；5.短信截图（未出示原始载体），内容为[天河区政务短信]尊敬的夏鹏飞先生，您已预约广州市天河区人才服务管理办公室2019-5-2716:00-17:30的技术技能人才引进，请携带号身份证前往4楼大厅取号办理等；6.“广州本地宝”微信公众号内“技能入户广州申办指南（2019年最新）”文章截图，内容为网上填报资料（申请人在申办系统注册登录并填报资料及上传资料原件的彩色扫描件后提交用人单位）——申请人所在单位属区人社部门受理范围的，由用人单位在申办系统中将确认后的申报数据提交到单位住所地址所在区的人社部门——受理、初审（申请人按预约时间或直接携带申报资料的原件、复印件到区引进人才对外服务窗口提交核验并受理初审）——审核（区引进人才对外服务窗口初审完成后提交区人社局审核）——公示、发卡（区人社局审核完成，公示五个工作日，无异议即公布，打印《广州市入户人员信息卡》及批复并核发给申请人）等，末尾“办结期限”注明为30个工作日；7.短信截图（出示原始载体，显示发送号码为“邮政速递1069069511183”），内容为[广东省邮政速递][广州市分公司]您好！邮政EMS跟进您的邮件签收服务等，夏鹏飞表示该邮件为南沙区公安局户政业务向其发出的准迁证明；8.网上购票系统—用户支付通知（网络打印件）显示夏鹏飞购买了2019年7月11日广州东开往宜昌东及2019年7月13日宜昌东开往广州南的列车车票各一张；9.短信截图（出示原始载体，显示发送号码为“广州政务106923052612345”），内容为[广州政务]尊敬的夏鹏飞先生/女士，您已预约广州市南沙区南沙街政务中心（金州派出所）2019-7-1709:00-10:00的户政业务，请携带好身份证前往大厅1楼取号办理等；10.居民身份证领取凭证（复印件），载明受理单位为金州派出所，姓名为夏鹏飞，受理时间为2019年7月17日，领证时间为2019年9月14日。夏鹏飞并提交《情况说明》对户口办理情况说明如下：2018年11月24日签署壹份延期申请表，延期理由是户口问题，即当时夏鹏飞并不具备购房资格（并非社保还差几个月），故《认购书》上没有明确具体的签约时间，佳郡公司应知悉夏鹏飞的户口问题不解决是无法进行签约的。关于延期时间，延期至2019年6月30日是当时驻场销售人员以往年入户政策3月份可递交资料，相关流程完结需要3个月时间的预判，且以佳郡公司不能给延期太久，当时夏鹏飞也明确告知入户相关事宜，是政府职能部门的行为，且2019年政策有大幅变化，什么时候开放申请并不清楚，驻场销售人员表示万一到时候户口没办妥，可以再申请。2019年1月21日，广州市人力资源和社会保障局发布《广州市人力资源和社会保障局关于公开征求意见的通告》，2019年4月18日广州市人力资源和社会保障局发布《广州市人力资源和社会保障局关于印发广州市引进人才入户管理办法实施细则的通知》，2019年5月17日广州市人力资源和社会保障局发布《广州市人力资源和社会保障局关于印发广州市引进技术技能人才职业目录（2019年）的通知》，即新的入户政策落地，可以预约提交资料，夏鹏飞通过网上预约到2019年5月27日于天河区人才服务管理办公室提交入户资料，经审核、公示等流程。2019年7月11日夏鹏飞收到南沙区公安局户政业务的邮政快递、准迁证明，并于同日购买车票返回户籍地办理迁出手续并预约2019年7月17日南沙街政务的户政业务，办理落户相关事宜，同时因入户广州需要同时办理身份证换领手续，其于2019年9月上旬才领取新的身份证，其已于身份证领取后前往相关部门打印名下房地产登记情况查询证明及个人征信报告，并持上述材料于2019年9月16日前往涉案房屋售楼部要求签署《商品房买卖合同》。佳郡公司对上述证据的真实性无异议，认为该证据无法证明夏鹏飞此前具备购房资格。原审过程中，夏鹏飞为证明佳郡公司迟延退回购房款给其造成的损失等，提交债券基金排名、支付宝借呗利息、京东金条借款利息、小米贷款借款利息等予以证明。经质证，佳郡公司对上述证据的真实性无法确认，认为与本案无关。原审诉讼中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.双方均表示《认购书》已经解除；2.关于夏鹏飞申请办理网签手续的情况，夏鹏飞表示其在2019年6月30日申请延期后，佳郡公司没有任何回复，夏鹏飞认为佳郡公司已经同意其延期申请，后夏鹏飞于2019年7月17日办理入户手续并取得购房资格，在2019年9月中旬打印其个人名下房地产登记情况查询证明及个人信用报告，后夏鹏飞于2019年9月16日前往佳郡公司的销售中心要求办理网签手续但佳郡公司予以拒绝；佳郡公司确认夏鹏飞于2019年9月16日申请办理网签手续，但因超过双方约定的期限故佳郡公司予以拒绝，另表示其通知签约的时间为2019年3月24日。原审法院认为，夏鹏飞、佳郡公司签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方均具有约束力。根据已查明事实可知，夏鹏飞、佳郡公司双方在签署《认购书》后并未按照相关约定另行签署《商品房买卖合同》，其后夏鹏飞提起本案诉讼要求佳郡公司继续履行对涉案房屋进行网签备案登记手续的义务。佳郡公司则于夏鹏飞起诉后向夏鹏飞发出《关于兰亭盛荟花园8号（自编5栋）604号房挞定后退款手续的通知》称《认购书》解除并要求夏鹏飞于2019年10月30日前前往销售中心办理除定金外的其他房款的无息退款手续。夏鹏飞收到上述通知后即于2019年10月24日向佳郡公司表示如佳郡公司退款则应退回全部已收房款及相应的资金占用费，佳郡公司亦收到夏鹏飞发出的上述申明。就此原审法院认为，截止至2019年10月24日，夏鹏飞、佳郡公司双方已对《认购书》的解除达成合意，仅是就解除的相关法律后果存在争议，关于该争议部分，原审法院作出如下认定：1.虽佳郡公司表示其对于夏鹏飞两次申请延期均未予通过，但其并未将上述审批情况告知夏鹏飞，且根据夏鹏飞与佳郡公司聘请的工作人员“文强”的微信聊天记录可知，佳郡公司于签订《认购书》时对于夏鹏飞暂不具备广州市购房资格的事实是明知的，夏鹏飞于2018年11月24日第一次提出延期签约申请，佳郡公司收件后没有告知夏鹏飞审批情况，夏鹏飞有理由相信佳郡公司已同意其上述延期申请，且夏鹏飞一直积极办理入户手续，没有拖延时间。佳郡公司于2019年3月21日发出《关于限期签署的通知》后又接收夏鹏飞提交的延期申请，且未在合理期限内因正当理由而拒绝延期，夏鹏飞有理由相信佳郡公司同意延期签约，故佳郡公司于2019年10月23日向夏鹏飞发出《关于兰亭盛荟花园8号（自编5栋）604号房挞定后退款手续的通知》时并不享有《认购书》的解除权，结合上述认定，《认购书》系因夏鹏飞、佳郡公司双方合意解除。2.对于夏鹏飞作为购房人在签署《认购书》时尚不具备广州市内购房资格的问题，如上所述，佳郡公司于签订《认购书》时对于夏鹏飞暂不具备广州市购房资格的事实是明知的，且广州市引进人才入户管理为相关行政部门行使行政职权的行为，政策的出台及入户手续的办理期限等具有一定的不确定性，从公平原则出发，由此所产生的风险应由双方共担。而夏鹏飞对于其签署《认购书》后入户政策的变更、出台及其申办的具体情况均提供了证据予以证明，上述证据形成了较为完整的证据链，可以认定夏鹏飞在《认购书》签署后为取得广州市购房资格已积极履行了必要的义务，不存在拖延的情况，因此，佳郡公司以夏鹏飞逾期未携带购房资格证明文件前往佳郡公司处办理网签手续为由抗辩其有权没收夏鹏飞已付的购房款定金50000元缺乏依据，不予采纳，对于夏鹏飞诉请要求佳郡公司返还购房定金50000元的诉讼请求予以支持。3.至于夏鹏飞主张的迟延返还购房款的利息问题，2019年10月24日，夏鹏飞、佳郡公司双方已对《认购书》的解除达成合意，即使双方就解除的相关法律后果未能协商一致，佳郡公司亦应于其后的合理期间内（结合佳郡公司为企业法人，如需退款应由财务部门等完成内部审批手续才可，该期间定为5个工作日为宜）先行将夏鹏飞已支付购房款1801269元与购房定金50000元之间的差额1751269元退还给夏鹏飞，否则应承担相应责任。佳郡公司迟至2020年2月24日才退回上述购房款1751269元，且至今仍未退还购房定金，理应赔偿利息损失。上述应先行退还的购房款1751269元的利息损失应以1751269元本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，从2019年11月1日起计至2020年2月24日止。上述应退还的购房定金50000元的利息损失应以50000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，从夏鹏飞于第一次庭审时变更诉讼请求之日（2019年11月27日）起计至实际退款之日止。对于夏鹏飞主张的超过上述金额部分，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年4月27日判决如下：一、广州佳郡置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向夏鹏飞退还广州市天河区盛荟街【兰亭盛荟】（标准地名：兰亭盛荟花园）8号（自编5栋）604号房的购房定金50000元；二、广州佳郡置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向夏鹏飞赔偿迟延退还购房款的利息损失（分别以1751269元本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，从2019年11月1日起计至2020年2月24日止；以50000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，从2019年11月27日起计至实际退款之日止）；三、驳回夏鹏飞的其它诉讼请求。本案受理费7925元，由夏鹏飞负担6455元，广州佳郡置业有限公司负担1470元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，夏鹏飞向本院提交如下证据：1.明发集团公告，以证明：香港上市的明发集团于2020年6月1日发布的发债按年化22%计息；2.珠江实业集团公告，以证明：广州本地房企珠江实业集团以土地作为抵押的贷款年利率为12%；3.泰禾集团公告，以证明：非广州市本土房企上市公司泰禾集团于2019年12月12日向境外发债的票面年息为11%。佳郡公司发表质证意见如下：该三份证据属境外证券交易所的公告文件，按照举证规则，境外文件须经公证方能作为证据使用，且该证据与本案无关。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，佳郡公司应付夏鹏飞购房款利息应自何时起算；其二，佳郡公司应付夏鹏飞购房款利息应按何种标准计算。关于佳郡公司应付夏鹏飞购房款利息应自何时起算的问题。依据本案现有证据可认定，双方在明知夏鹏飞不具备购房资格的情况下仍就涉案房屋签订了《认购书》建立买卖合同关系，双方均明知延续该合同关系需以夏鹏飞取得购房资格为前提。事实上，在签署《认购书》后，夏鹏飞实际履行了支付1801269元购房款的义务，并积极办理相关入户手续以取得购房资格，佳郡公司亦给予了夏鹏飞合理期限办理入户手续，且在催告夏鹏飞限期签署《商品房买卖合同》未果的情况下，也未向夏鹏飞明确主张解除前述《认购书》，直至夏鹏飞提起本案诉讼之后的2019年10月23日才向夏鹏飞发函主张解除。由此可证实，在夏鹏飞提起本案诉讼之前，双方均有就消除购房资格对合同履行所造成的障碍积极采取合理措施，双方均存有履行合同的意愿。因此，在《认购书》因双方合意解除之前，佳郡公司占有夏鹏飞支付的部分购房款系基于夏鹏飞履行合同的真实意思表示，故佳郡公司无需就此支付相应的利息。据此，原审判决佳郡公司自合同解除后的合理期限届满之日即2019年11月1日起支付无争议部分购房款的利息，自夏鹏飞变更诉讼请求之日即2019年11月27日起支付50000元定金部分的利息，并无不当，夏鹏飞上诉请求改判佳郡公司自实际付款之日即2018年12月17日起支付已付购房款的利息，理据不充分，本院不予采纳。关于佳郡公司应付夏鹏飞购房款利息应按何种标准计算的问题。依据本案现有证据，双方之间的合同关系解除系夏鹏飞迟延取得购房资格所致，而双方对此均存在过错。佳郡公司虽占有夏鹏飞已付购房款，但系基于夏鹏飞自愿履约情况下的有权占有。且在双方就合同是否继续履行存在争议的情况下，佳郡公司继续占有该款项，也不构成恶意占有。即使佳郡公司对夏鹏飞负有返还已付购房款的义务，也系基于本院确认双方之间合同关系基于双方合意解除之后的限期返还。在此情况下，原审判决佳郡公司参照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准支付应返还购房款的利息，合理适当，夏鹏飞上诉请求改判按已付购房款的每日万分之五的标准支付利息，缺乏依据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人夏鹏飞的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6455元，由上诉人夏鹏飞负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年九月十四日书记员  王文杰唐颖琪