江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初4710号原告:章爱军，女，1956年2月14日生，汉族，现住如皋市。原告：魏荣华，男，1957年12月27日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：葛彩斌，如皋市江安法律服务所法律工作者，特别授权。被告：孙苏春，男，1964年2月3日生，汉族，住如皋市。被告：杨春梅，女，1964年3月31日生，汉族，住如皋市。委托代理人：章莲，如皋市城北街道法律服务所法律工作者，特别授权。原告章爱军、魏荣华与被告孙苏春、杨春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章爱军、魏荣华及其委托诉讼代理人葛彩兵，被告孙苏春、杨春梅及其委托诉讼代理人章莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章爱军、魏荣华向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的“购（定）房买卖合同”，并要求被告向原告退还已交付的购房款290000元；2、判令被告赔偿因违约给原告造成的损失即中介费8000元；3、判令被告向原告支付违约金204000元（680000*30%）；5、判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2020年1月20日，原被告双方在如皋市天一中介的介绍下签订了“购（定）房买卖合同”一份，约定被告将其所有的位于如皋市商品房出卖给原告，房屋总价款68万元，双方约定了付款方式及商品房交付时间，并对违约责任作出了约定（详见合同）。合同签订后，原告按约支付购房款35万元，然被告却未能按期将商品房交付给原告。原告通过中介催要，被告不同意交房仅向原告退还购房款6万元。综上，为维护原告的合法权益，根据合同法及相关规定，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告孙苏春辩称：对解除房屋买卖合同无异议。原告主张的返还购房款20万元是事实，但需要被告支付中介费8000元无法律依据，违约金被告不同意承担，在返还的一共15万元购房款时均未提及，说明本案的原告对合同解除问题已经达成合意，不存在被告的违约问题。被告杨春梅辩称：被告孙苏春在进行案涉房屋买卖时未征得被告杨春梅同意，为此杨春梅于2020年5月份向如皋市人民法院起诉离婚，2020年6月18日在法院主持下形成了（2020）苏0682民初4779号民事调解书，对案涉房屋进行了处置，归杨春梅所有，原告与孙苏春签订的房屋买卖合同杨春梅未参与，属于孙苏春单方面的个人意思表示，属于无效合同，请求法院审核予以认定为无效合同，购房款应由孙苏春返还。本院经审理认定事实如下：2010年1月20日，原告章爱军、魏荣华与被告孙苏春在如皋市天一中介、东皋中介的介绍下签订《购（定）房买卖合同》，约定，一、甲方自愿将坐落在新北新村水绘绿源12幢906室的房地产出售给乙方，产权性质（大产权）房屋建筑面积94.59平方米……甲方承诺此房为自己合法所有，且经该房屋所有权人孙苏春、杨春梅一致同意出售于乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充足了解，愿意购买该房地产。二、甲、乙双方约定的上述房地产及所含配套设施成交总价为人民币（大写）陆拾捌万元整，分期付款方式如下：1、在甲、乙双方签约当日，乙方支付给甲方购房定金人民币（大写）伍万元整；2、在2020年3月1日前，乙方向甲方支付首次购房款人民币（大写）叁拾万元整；3、在2020年5月28日前，乙方向甲方支付所有购房款人民币（大写）贰拾伍万元。三、经双方协商，此房屋产权过户及合同第一条约定各配套设施过户所涉及产生的费用由乙方承担，其中见证方的中介服务费用由乙方承担，乙方承担人民币捌仟元……五、甲方甲方日期：2020年5月28日……七、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷、债权债务及共有权人有关的纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。（如一方违约，违约方付总房款30%的违约金，甲乙双方同等责任！）八、违约责任：乙方中途毁约或违反本合同约定内容，乙方的定金作为违约金赔偿于甲方。甲方中途毁约或违反本合同约定内容，甲方应在毁约（违约）之日将定金与乙方已付房款退还给乙方，另给付乙方已付定金数额的违约金。……（因杨春梅未到场签字，但已同意出售该房，签字人孙苏春负全部责任！）……孙苏春在甲方（卖方签字）部分签字捺印，并代杨春梅签字，魏荣华、章爱军在乙方（买方签字）部分签字捺印，如皋市天一中介在见证方部分加盖了业务专用章，签约日期2020年元月20日。2020年1月20日，原告章爱军向被告孙苏春现金支付定金5万元；同日，原告章爱军向如皋市天一中介支付中介费8000元。2020年2月28日，原告章爱军向被告孙苏春现金支付购房款30万元。被告孙苏春在收款当日向原告章爱军出具了收条，如皋市天一中介公司向原告章爱军出具了收款收据。2020年5月22日被告杨春梅及其女儿到如皋市天一中介服务部并告知中介公司职工，案涉房屋不再出售。2020年5月28日，原告章爱军、魏荣华及如皋市天一房屋中介服务部王某,4、如皋市东昊房屋中介服务部张某,4共同来到被告孙苏春如皋市水绘绿源小区12栋906室家中，准备交付最后一笔购房款并要求被告按照合同约定交付房屋，被告拒绝履行，亦没有接收款项，后原告报警处理。2020年6月6日被告孙苏春通过天一中介及东昊中介向原告章爱军退房款1万元，2020年6月10日原告章爱军收到孙苏春退房款5万元，2020年7月8日天一中介服务部收到被告杨春梅的退房款9万元，后天一中介服务部将该9万元转给原告章爱军。章爱军及如皋市天一中介服务部在收款当日均向被告孙苏春出具了收条。经查，被告孙苏春、杨春梅于2013年2月4日与如皋市绿源置业有限公司签订案涉房屋的商品房买卖合同，房款总价为522534元。被告孙苏春、杨春梅于2013年5月9日向绿源公司支付购房款162534元，于2013年7月18日向绿源公司支付购房款360000元。案涉房屋至今仍登记于如皋市绿源置业有限公司名下。另查，被告杨春梅于2020年5月向本院提起离婚诉讼，要求与被告孙苏春离婚，后经本院调解，双方达成协议如下：“一、原告杨春梅与被告孙苏春离婚。二、夫妻共同财产：位于如皋市的房屋（含室内装饰装修、家具家电）归原告杨春梅所有，被告自愿放弃该套房屋中属于自己的份额。原告给付被告孙苏春上述夫妻共同财产折价款29万元，于2020年7月30日前履行。……三、自2020年6月17日起，如皋市的贷款本息余额由被告孙苏春负责偿还。原、被告双方其他各自经手的债权债务，由原、被告各自享有和承担。”审理中，原告章爱军、魏荣华向本院申请财产保全并提供担保，本院于2020年6月22日作出（2020）苏0682民初4710号民事裁定书：裁定冻结被申请人孙苏春、杨春梅银行存款50万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。以上事实，有原、被告双方的庭审陈述，《购（定）房买卖合同》，收条等证据经庭审质证在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。原告章爱军、魏荣华与被告孙苏春在平等自愿的基础上签订的《购（定）房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原、被告双方均应受到该合同约束，履行己方义务。根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现被告杨春梅以孙苏春在未征得其同意的情况下擅自进行案涉房屋买卖为由抗辩该合同无效，于法无据，本院不予采纳。对于本案房屋买卖合同，现原告以被告违约无法交付房屋为由主张解除，被告孙苏春也当庭表示同意解除，故本院照准，准予解除。关于本案房屋买卖合同的相对人，原告提交的房屋买卖合同显示签订人为原告章爱军、魏荣华与被告孙苏春、杨春梅，但讼争合同实际为被告孙苏春与原告章爱军、魏荣华签订。本案中原告章爱军、魏荣华与被告孙苏春进行案涉房屋买卖时，被告孙苏春与被告杨春梅仍处于夫妻关系存续期间，但被告杨春梅未在房屋买卖合同上签名，诉讼过程中其也未追认该债务为夫妻共同债务。审理中，原告章爱军、魏荣华主张被告杨春梅对于案涉房屋的买卖是知情的，并申请证人张某,4、王某,4出庭作证。庭审中证人张某,4述称，“……孙苏春一会就出去打电话，一会儿就变个价格，我想的应该是他老婆……”，证人王某,4述称，“……现场打电话我没有与杨春梅联系过……”，结合两证人的证言可以看出，证人仅是猜测被告孙苏春是与杨春梅就案涉房屋的买卖进行协商过，且两证人在整个案涉房屋买卖的过程中均未见过被告杨春梅。庭审中原告章爱军、魏荣华也未能举证本案房屋买卖基于孙苏春、杨春梅的共同意思表示形成，故本案房屋买卖合同的相对人系原告章爱军、魏荣华与被告孙苏春。现原告章爱军、魏荣华要求被告孙苏春、杨春梅返还购房款的要求，因案涉买卖合同的相对人系被告孙苏春，故对章爱军、魏荣华要求杨春梅承担责任不予支持。现原告实际交付购房款35万元，被告已退还购房款15万元，故被告孙苏春仍应向两原告返还购房款20万元。对于中介费的承担。因案涉房屋买卖合同已明确约定该费用由乙方也即原告章爱军、魏荣华方负担，且双方已对违约方进行了违约金的承担进行了约定，故对该诉讼请求，本院不予支持。对于违约责任的承担。当事人可以约定一方违约时应根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过于高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本案中双方已对违约金进行了约定，如一方违约，违约方付总房款30%的违约金，甲、乙双方同等责任。关于被告孙苏春辩称的其在退款过程中原告方未提及违约金，说明双方对合同解除已达成合意，不存在被告违约的问题，本案中被告孙苏春在案涉房屋买卖过程中拒绝接受原告的购房款，亦未能按照约定履行房屋交付手续，并在合同不能继续履行后向原告退款，其在案涉房屋买卖过程中存在一定的违约行为，即便双方解除了合同也不能否定被告孙苏春的违约行为，故对于被告的上述抗辩本院不予采纳。原告章爱军、魏荣华已实际向被告孙苏春支付房款35万元并交纳了中介费8000元，被告的违约行为已然给两原告造成了相应的损失，结合合同约定的违约金条款以及合同履行阶段，本院酌情判决被告孙苏春承担房款总价20%的违约金136000元，原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、第二十六条、第二十七条之规定，判决如下：一、解除原告章爱军、魏荣华与被告孙苏春于2020年1月20日签订的《购（定）房买卖合同》；二、被告孙苏春于本判决生效之日起十日内返还原告章爱军、魏荣华购房款20万元；三、被告孙苏春于本判决生效之日起十日内向原告章爱军、魏荣华支付违约金136000元；四、驳回原告章爱军、魏荣华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4410元、保全费3020元，合计7430元，由被告孙苏春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）预交上诉案件受理费8820元。审 判 员 周苏平二〇二〇年九月四日法官助理 陈 娟书 记 员 蒋楠楠