河北省石家庄市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀01民终5873号 上诉人（原审原告）：王红梅，女，1968年10月29日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：王学武（系王红梅弟弟），男，1975年5月21日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：史文琴，北京市盈科（石家庄)律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宋晓燕，女，1966年12月26日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：胡延升，河北友高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨立斗，女，1988年10月15日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：苗建森，河北友高律师事务所律师。 上诉人王红梅、宋晓燕因与被上诉人杨立斗确认合同效力纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初9675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王红梅及委托诉讼代理人王学武、史文琴，上诉人宋晓燕委托诉讼代理人胡延升，被上诉人杨立斗委托诉讼代理人苗建森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王红梅上诉请求：撤销原判，发回重审或改判宋晓燕与杨立斗签订的石家庄市新华区高柱小区68-1-503室房屋买卖合同无效、产权转移登记无效，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院曲解《合同法》第五十一条规定，认为案涉房屋的买卖合同处于效力待定状态，不能认定无效，是错误的。一审认定宋晓燕处分案涉房屋侵犯了刘君青或刘君青继承人的共有权，属于无权处分。但以刘君青的遗产分配情况尚未确定，无法确定案涉房屋现在的共有人及共有份额，故宋晓燕无权处分后，在未经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意明确是否追认前，宋晓燕与杨立斗关于案涉房屋的买卖合同处于效力待定状态，不能认定为无效，是错误的。《合同法》第五十一条只是规定了追认的后果，但不等于认定无权处分合同的效力必须经过全体权利人的明确追认程序才能认定合同的效力。案涉房屋目前登记在杨立斗名下，物权没有恢复到原来状态的情况下，刘君青的继承人无法直接继承，无法确定案涉房屋的共有情况。一审判决本未倒置，认为本案需先确定遗产分配情况，全体共同共有人同意明确是否追认，再认定宋晓燕与杨立斗签订的买卖合同的效力是错误的。王红梅作为刘君青的配偶、权利的承受人，通过本案的诉讼已明确表示对宋晓燕的处分行为不予认可，即依据《合同法》第51条应认定宋晓燕与杨立斗签订的买卖合同无效。二、宋晓燕不仅无权处分，而且通过与杨立斗通过恶意串通的方式进行房屋交易，损害了上诉人的合法权益，依据《合同法》第52条规定，案涉房屋买卖合同无效。宋晓燕恶意出售案涉房屋，杨立斗与宋晓燕恶意串通，签订虚假的买卖合同，帮助宋晓燕转移房屋产权。杨立斗与宋晓燕的交易极不符合房屋买卖的交易习惯。在不动产登记中心人员发现双方的交易价格明显低于市场价格，并且交易方式极不符合交易习惯，进行风险提示的情况下，双方恶意串通，继续进行交易，办理过户登记。三、据以买卖合同为基础的产权转移登记，在买卖合同被确认无效后，且杨立斗与宋晓燕恶意串通，交易价格明显低于市场价格，转移登记当然是无效的，杨立斗的权利不应予以保护。 宋晓燕上诉请求：维持一审判决并对一审法院认定“宋晓燕明知刘君青与原告居住在案涉房屋，在刘君青住院期间与被告杨立斗签订购房合同，并在刘君青去世后第二天与被告杨立斗签订《石家庄市存量房买卖合同》侵犯了刘君青或刘君青继承人的共有权属于无权处分”部分予以纠正，上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、宋晓燕提交的离婚协议书及无标头字据足以证明宋晓燕系涉案房屋的所有人；宋晓燕与刘君青通过诉讼离婚，但是对于共同财产并未处分，与此同时，2018年2月3日双方达成协议约定：刘君青自愿无偿与宋晓燕离婚，互不往来。因离婚协议表示不够明确，2018年2月4日，经双方协商，刘君青向宋晓燕出具无标头字据载明：自愿净身出户，欠162500元。其中162500元系未偿还房贷部分，自愿净身出户很明显就是放弃所有共有财产，意思表迗清楚明确。一审法院以对方不认可其真实性为由对该证据不予采信，不符合事实，也不符合证据规则。宋晓燕提交证据证明涉案财产系宋晓燕单独所有，宋晓燕举证义务已经完毕，被上诉人对其真实性不认可，应由被上诉人申请笔迹鉴定，不申请笔迹司法鉴定的应当由其承担不利责任。一审法院却将未申请笔迹鉴定的后果由宋晓燕承担，不符合法律规定。2、宋晓燕与告杨立斗签订的房屋买卖合同合法有效。首先，宋晓燕持有案涉房屋的不动产权证书且该房屋只登记在宋晓燕一人名下，在宋晓燕与刘君青约定了其净身出户后并不需要去不动产登记中心登记，即协议签订时便发生法律效力。其次，刘君青在案涉房屋处居住并不影响宋晓燕行使权力，宋晓燕拥有案涉房屋所有权，刘君青与被上诉人均为无权占有。最后，宋晓燕与杨立斗签订的买卖合同公平合理，均是双方意思表示，无违法及侵犯他人合法权益的情形应当依法有效。一审虽然判决结果正确，但认定事实不清，应当依法纠正后维持原判。 杨立斗辩称：就王红梅的上诉，请求维持一审判决并纠正一审判决中对宋晓燕处分房产的处分权能的错误。王红梅主张杨立斗在购买案涉房屋时存在恶意，不属实。杨立斗与宋晓燕签署房屋买卖协议时，审核了宋晓燕持有的不动产权登记证书。上述载明的权利人仅为宋晓燕一人且杨立斗也核实了宋晓燕的离婚判决书，证明宋晓燕是单身状态。杨立斗签署的房屋买卖合同价款70.5万元，符合交易时市场价格，且双方在不动产交易中心办理了不动产登记过户手续。该房屋交易行为符合物权法的有关规定，并非王红梅所述恶意串通以及明显低于市场价格。一审中杨立斗提供的契税完税凭证也可以倒推出当时不动产登记中心税务部门核定的房屋交易价格为75万元。杨立斗与宋晓燕在2016年7月1日签订合同后，在不动产登记中心的备案合同的目的是为了少缴纳部分契税，并不是双方的真实交易价格。就宋晓燕的上诉，请求维持一审判决，杨立斗同意该观点且也同意宋晓燕针对上诉请求中认定宋晓燕侵犯刘君青和刘君青继承人的共有权属无权处分的内容予以纠正。 王红梅向一审法院起诉请求：确认宋晓燕与杨立斗签订的石家庄市新华区高柱小区68-1-503室房产买卖合同无效，产权转移登记无效，诉讼费由被告承担。 一审认定的事实：被告宋晓燕与刘君青（身份证号：1301021965××××××××）于1989年12月登记结婚，1990年7月19日生育一女，取名刘爽。2003年4月29日宋晓燕就石家庄市新华区高柱小区68-1-503室房产与黄继红签订《已购公房和经济适用房买卖契约》，购买上述房屋，2003年6月1日该房产登记于被告宋晓燕名下。2017年刘君青向法院起诉要求与被告宋晓燕离婚，2017年9月1日，法院作出（2017）冀0105民初2928号民事判决、判决宋晓燕与刘君青离婚。对于刘君青主张分割的共同财产（石家庄市联盟路266号68-1-503室和华林国际5-1-903室）的诉求，法院未处理。2019年3月4日，刘君青与王红梅登记结婚。婚后原告与刘君青居住在案涉房屋。2019年6月29日刘君青因食管痛住院，2019年7月4日刘君青出院，住院通知单上联系人为刘爽。2019年7月21日，刘君青因病去世。2019年6月30日晚上21时33分左右原告报警称其家门打不开了，怀疑家中被盗。民警赶到后发现门锁破坏，已移交刑警六中队。2019年7月4日21时许，原告报警称家里丈夫的药及证件拿走了（被其前妻、女儿）,防盗门被拆，屋内有沙了。被告宋晓燕与被告杨立斗于2019年7月1日签订涉案房屋的购房合同。2019年7月22日二被告签订《石家庄市存量房买卖合同》被告杨立斗受让被告宋晓燕名下的案涉房屋，总价款为60万元，未约定交易资金监管付款方式及期限、未约定交付房屋期限，未约定违约责任的日期及计算方式。并强调实际成交价为60万元。同日二被告接受不动产登记审核询问。被告杨立斗称已经全面知悉案涉房产的权利状况和自然状况。被告宋晓燕保证上述不动产无其他共有权人，并与他人无产权争议和纠纷，并将不动产的权利状况和自然状况向受让人如实陈述。2019年7月23日二被告办理了房屋转移登记手续，案涉房屋登记于被告杨立斗名下。被告杨立斗为案涉房屋纳税7657元。2019年8月7日15时30分原告称有人敲自己居住小区××室。该室（王红梅夫夫已去世）,现在新华区法院与王红梅大夫的前妻提起诉讼。经石家庄市公安局新华分局联盟路派出所调查杨立半称自己在上个月在宋晓燕处购买该房产并办理过户手续。该派出所告知双方通过合法渠道解决。现原告以刘君青生前立遗嘱将涉案房产中属于刘君青的份额全部由原告王红梅一人继承为由主张二被告侵犯其合法权益，要求确认合同无效，房产转移无效。案涉房屋不动产权利及其他事项登记信息：2003年6月1日登记在被告宋晓燕名下，2019年7月23日登记在被告杨立斗名下；2014年7月7日最高额抵押于中国邮政储营银行股份有限公司石家庄市建设北大街支行被担保债权数额20万元，2019年7月10日权利注销；2017年11月9日一般抵押于王明明，2019年7月2日权利注销。被告宋晓燕提交证据一、离婚协议书及一张无标头字据。欲证明法院判决被告宋晓燕与刘君青离婚后，刘君青自愿净身出户，并约定欠宋晓燕162500元。证据二、个人额度借款合同、个人最高额担保合同、个人贷款还款流水清单，欲证明被告宋晓燕与刘君青离婚后尚有16万元左右的贷款尚未还清，宋晓燕个人于2019年7月2日前还清。证据三、百度百科截图，欲证明净身出户的含义是离婚时不带走任何财产。原告王红梅质证意见：证据一真实性不认可，刘君青已经5世，离婚协议书与刘君青生前意愿完全相反，刘君青留有遗嘱其与宋晓燕的共有份额由原告继承。证据二、不清楚借款合同上是否为刘君青签字，担保合同上没有刘君青签字，抵押物共有人申明刘君青与宋晓燕是案涉房屋共有人处，无刘君青签字，关联性不认可；还款清单真实性认可，还款长户为宋晓燕，不能证明是宋晓燕的个人还款。被告杨立斗质证意见：证据一真实性不清楚，证据二真实性合法性认可，关联性不认可，证据三三性认可。原告及被告杨立斗均提供案涉房屋的照片，原告欲证明2019年7月4日案涉房屋里有沙子，存在纠纷。被告宋晓燕称原告提交的照片与杨立斗提供照片拍摄角度不同场景大同小异、室内处于空置状态。被告杨立斗意见：杨立斗看房时间为2019年6月30日和7月1日，原告拍摄照片与杨立斗看房时拍摄的房内场景大致吻合。被告杨立斗提交照片欲证明其购买前查看了现场房屋情况。原告意见：杨立斗提交的照片不能证明是杨立斗拍摄的，需要杨立斗出示拍照载体，照片可以显示房屋存在纠纷。被告宋晓燕意见：确实6月底7月底双方看过房。被告杨立斗提交购房合同、交通银行交易清单，欲证明被告以70.5万元市场价从宋晓燕处购买涉案房屋并支付了购房款。2019年7月1日购房合同显示：房屋出卖人甲方宋晓燕，买受人乙方杨立斗，就交易资金中的70.5万元放弃资金监／托管；双方未通过经纪居间介绍成交；该房屋已设定抵押，甲方自筹资金完成注销抵押手续；甲方未将房屋出租，甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；乙方签约当日以现金方式支付甲方定金1万元，乙方支付购房款时，已支付的定金视为购房款的一部分，乙方于网签审批通过后1个工作日内将第二笔定金1万元支付给甲方；乙方于过户后10个工作日内将第一笔购房款20万元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付给甲方；乙方于过户后30个工作日内结清剩余尾款人民币48.5万元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付给甲方；甲方收到全部购房款后，7日内腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签定房屋交接书，甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。购房合同附有4份收据，分别为2019年7月1日定金1万元，2019年7月22日定金1万元，2019年8月2日房款20万元，2019年8月5日房款48.5万元。交通银行交易清单显示2019年8月2日被告杨立斗账户向被告宋晓燕账户转款20万元。2019年8月5日被告杨立斗账户向被告宋晓燕账户转款48.5万元。原告质证意见：合同与房管局备案的合同不一致，合同约定与房屋买卖交易习惯完全不同，没有通过中介且房款是办理完过户后支付，尤其是案涉房屋设有90万元抵押贷款情况下，解押并过户不符常理，银行交易清单不能证实交易的是购房款，没有备注且清单显示2019年8月3日杨立斗收到现金36万元，不符现实一般情况。被告宋晓燕质证意见：认可杨立斗提供的证据真实性，确实收到了购房款。关于二被告在签订案涉房屋购房合同前是否查看房屋的情况。被告宋晓燕称房子本来就是宋晓燕的，宋晓燕有钥匙，房屋之前是原告、刘君青、刘居住，6月底7月初看房子时没有人在家，房屋内沙子是宋晓燕因为要装修放置的，看房没有通知刘君青和原告，因为房屋是宋晓燕的，所以不需要说。被告杨立斗称，两次看房时均无人居住。宋晓燕没有说过房屋的居住情况。法院询问被告杨立斗：“宋晓燕是否说了有无人居住的情况”被告杨立斗的委托诉讼代理人回答：“当事人和代理人说没有人居住”原告陈述：刘爽没有和刘君青、原告居住，刘爽也没有这个房屋的钥匙，宋晓燕通过撬锁进屋，原告有报警记录及视频。丢失物品案件移交刑警队现未处理。杨立斗从宋晓燕处购买房屋，应由宋晓燕交付房屋，二被告签订合同后至刘君青去世前，杨立斗一直没有去过，杨立斗有重大失误。 一审法院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产归夫妻共同所有。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修结的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案案涉房产系刘君青与被告宋晓燕的夫妻存续期间取得的共同财产，离婚时该房产未进行分割。原告系刘君青的配偶，刘君青去世后，原告属于刘君青第一顺位继承人范围。原告以被告无权单独处分为由要求确认二被告关于案涉房产的买卖合同无效。被告宋晓燕主张其与张君青离婚后约定张君青净身出户，案涉房屋归被告宋晓燕个人所有，其提交的离婚协议书及一张无标头字据为证。刘君青已去世，原告对该两份证据的真实性不认可，被告宋晓燕提交的该两份证据的真实性存疑，且离婚协议及无标头字据的内容未明确显示案涉房屋的分割问题，故被告宋晓燕依据该两份证据主张其有权单独处分案涉房屋的辩称，不予采信。被告宋晓燕明知刘君青与原告居住在案涉房屋，在刘君青住院期间与被告杨立斗签订购房合同，并在刘君青去世后第二天与被告杨立斗签订《石家庄市存量房买卖合同》侵犯了刘君青或刘君青继承人的共有权，属于无权处分。刘君青去世将产生遗产继承问题，已知的刘君青的继承人有其配偶即原告、其女儿即刘克。原告主张其有刘君青遗嘱可继承案涉房屋属于刘君青份额，未提交证据证明，不予采信其陈述的份额。刘君青已去世，其遗产分配情况尚未确定。无法确定案涉房屋现在的共有人及共有份额，故被告宋晓燕无权处分后，在未经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意明确是否追认前，被告宋晓燕与被告杨立斗关于案涉房屋的买卖合同处于效力待定状态，不能认定为无效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记算时发生效力。原告主张产权转移登记无效，不属于合同纠纷且依据不足，不予支持。判决：驳回原告王红梅的诉讼请求。案件受理费80元减半收取计40元，由原告王红梅负担。 本院二审期间，上诉人王红梅出示如下证据。证据一存量房买卖转移登记明白卡。证明案涉房屋办理过户登记时不动产登记中心要求提供宋晓燕和杨立斗的身份证明，还要提供双方配偶的身份证明及双方的结婚证和离婚证。这时候宋晓燕必然会提供离婚判决书，判决书上显示案涉房屋属于宋晓燕和刘君青共同共有的财产，宋晓燕无权单独处分。证据二石家庄市存量房买卖合同。证明实际成交价是60万元，不是70.5万元，不动产登记中心已经对他们过低的交易价格以及交易的方式进行风险提示，仍执意交易。证据三腾房通知。证明涉房屋2019年7月23日办理过户，24号杨立斗就收房，说明杨立斗明知该房屋有纠纷，所以要求房屋内的人腾房。证据四出警视频。证明腾房通知是杨立斗所贴，杨立斗应当与宋晓燕办理房屋交接手续，实际情况却是宋晓燕从未出现，杨立斗自己收房，这是第一次他去的。2019年8月6日杨立斗直接独自带领开锁师傅撬锁入室，且与宋晓燕当初撬锁的开锁师傅系同一个人，说明两人是事先商量好的。尤其是在与王红梅发生纠纷之后，杨立斗仍然不同宋晓燕联系，回避警察提问，说明杨立斗与宋晓燕之前恶意串通且杨立斗并没有案涉房屋的钥匙。证据五刘君青的证明。证明刘君青生前没有对案涉房屋进行处分，属于与宋晓燕共有的财产。证据六遗嘱。证明案涉房屋属于刘君青遗产部分由王红梅全部继承，王红梅享有1/2产权，宋晓燕无权单独处分。宋晓燕质证意见：明白卡跟本案关联性不大，真实性不认可。买卖合同一审时提交过也质证过。腾房通知我方不太清楚。警察出警视频是宋晓燕交付杨立斗钥匙之后，杨立斗与王红梅之间发生的纠纷，开锁的是同一个人不能证明双方恶意串通，王红梅跟宋晓燕对案涉房屋进行反复开锁，不是宋晓燕一个人进行开锁。刘君青的证明真实性不认可。遗嘱一审出示过，真实性不认可。杨立斗质证意见：证据一仅为不动产登记中心的一般性提示，与本案没有关联性。证据二的三性认可，是杨立斗与宋晓燕为减少交税在不动产登记中心签署的合同。腾房通知系杨立斗张贴，是在取得不动产登记证书后的次日，该房屋因为换锁又不能进入，故通知房屋占有人。警察出警视频的真实性、合法性无异议,仅能证明该房屋存在交接纠纷，不能证明有恶意的事实。证据五、六的真实性不认可。杨立斗出示如下证据。房屋不动产登记中心房屋买卖税率表。证明通过契税交税金额印证双方在房屋买卖时的核定税收金额来倒推房屋的交易价格，交税价格并非按备案合同60万元金额征税，是按核定小区面积完税指导价765700元。王红梅质证意见：对真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该证据恰恰说明双方实际交易价60万元，不能起到避税作用，杨立斗谎称双方交易价60万为避税是不成立的，实际交易价格就是60万元。宋晓燕质证意见：真实性认可，交易价格为70.5万元，有双方流水予以证实，并非60万元。 经审理查明，王红梅诉宋晓燕、刘爽、赵荣花所有权确认纠纷一案（以下简称另案），石家庄市新华区人民法院已于2019年10月18日立案受理，案号（2019）冀0105民初9028号，现正在审理中。 本院认为，案涉的房产系刘君青和宋晓燕在婚姻关系存续期间于2003年通过购买取得，并登记在被上诉人宋晓燕名下。石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初2928号刘君青诉宋晓燕离婚诉讼中，判决准予双方离婚，对夫妻共同财产分割问题未予处理。2019年7月21日刘君青去世。根据《中华人民共和国继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。刘君青2019年7月21日去世后，涉案的房产应当如何继承，也即继承人及份额争议，王红梅已经另案起诉，正在审理中。二审中宋晓燕亦提交书面申请认为本案与另案存在关联。故王红梅起诉本案所依据的基础事实处于不确定状态，王红梅起诉本案条件尚不具备，应待另案审结后再启动本案。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初9675号民事判决； 二、驳回王红梅的起诉。 一审案件受理费80元，减半收取40元，退还王红梅；上诉人王红梅、上诉人宋晓燕各自预交的二审案件受理费80元，予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  孟志刚 二〇二〇年九月十八日 书记员  王雅惠