江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1591号上诉人（原审原告）：江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司，住所地淮安市经济技术开发区安澜北路3号总部经济园区26号楼319—170室。法定代表人：周明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈昭海，江苏六仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏瑞林置业有限公司，住所地淮安市淮阴区瑞林国际家居建材广场40888室。法定代表人：倪祖根，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：淮安市瑞林商业管理有限公司，住所地淮安市翔宇北道99号。法定代表人：李向东，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。上诉人江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司（以下简称华天驰宇公司）因与上诉人江苏瑞林置业有限公司（以下简称瑞林公司）、上诉人淮安市瑞林商业管理有限公司（以下简称瑞林管理公司）租赁合同纠纷一案，均不服淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华天驰宇公司上诉请求：一、一审判决赔偿数额较低，请求二审予以改判；二、二审案件受理费由瑞林公司、瑞林管理公司负担。事实与理由：一院法院委托评估意见为：评估范围装修装饰评估值为440490元。瑞林公司自行评估原告的装修残值为345063元。请求二审法院在这两个价格中间进行酌定。瑞林公司、瑞林管理公司答辩称，评估价只是房屋装修的残值，并非实际损失。根据2015年3月18日的合同第21.9条约定，在合同期满后，承租方展位的全部装修归红星美凯龙所有。双方2015年2月22日签订的合同第9.1条也明确约定合同终止，丙方（华天装饰）所有的装修、灯饰等配件无偿归甲方（红星美凯龙）所有，如续租、所有装修归丙方继续使用。所以对方没有损失，我们不应该赔偿。瑞林公司、瑞林管理公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回诉讼请求；二、由华天驰宇公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、我们没有侵犯华天驰宇公司的优先承租权，华天驰宇公司没有履行合同约定的续约申请程序，根据2015年3月18日合同约定，华天驰宇公司应该向出租方和红星美凯龙提出申请续租。瑞林管理公司于2018年4月13日发出通知，告知华天驰宇公司场地要进行调整规划，方案是涉案的场地调整为建材类，而不是当时的办公类场所。华天驰宇公司在合同期内尚欠租金45587.58元，至今经执行程序仍未付清，丧失了信誉，我们不可能与其续签合同。我们要求返还房屋和租金，生效法律文书（2018）苏0804民初4073号民事判决已确认被上诉人不享有优先承租权。在该案件中我们诉讼请求要求返还涉案房屋给付租金，支付占用费、违约金，该案中华天驰宇公司也提出其享有优先承租权来阻却上诉人的诉求，但是法院没有采信华天驰宇公司的抗辩；2、法院关于赔偿15万元认定没有事实依据，合同期满后房屋装修归上诉人或红星美凯龙所有，装修部分被上诉人不存在损失，其他损失被上诉人也没有举证，结合本案被上诉人也没有其他损失，2018年6月30日合同终止，华天驰宇公司实际搬离场地时间2019年1月9日左右，华天驰宇公司搬到水渡口大道新的场地，经营没有中断，所以华天驰宇公司不存在损失，故一审法院判决错误。华天驰宇公司答辩称：1、生效判决（2018）苏0804民初4073号案件，瑞林公司、瑞林管理公司起诉要求支付租金和返还场地，判决结果是给付40000多元租金然后搬离，双方退场没有交接手续。本案我们起诉要求赔偿，我们起诉的是瑞林公司、瑞林管理公司侵犯了我们的优先承租权；2、关于瑞林公司主张的2015年3月18日合同第12.1条、15.1条中约定，本合同经各方法定代表人（负责人）或者授权代表签字并加盖公章后生效，该条款内容和合同条款内容不同，也可能是条款写错，庭后提供，否则法院不予采纳。我们认为合同签署方式的瑕疵，足以影响装饰残值归案外人红星美凯龙条款的效力；3、本案为小业主告大公司的案件，事实上瑞林管理公司和瑞林公司联合全国知名的红星美凯龙利用任意变更所谓的经营场所的合理布局，侵害中小承租人的利益，已经成为常态，至目前为止，本案案涉的瑞林公司的家具城仍然有很多中小业主拉横幅维权，我们认为法院在这个问题处理上要依法、依理、依情处理，实现真正实质上的东西。华天驰宇公司向一审法院提起诉讼请求：1、依据合同第21.3条的约定，确认瑞林公司和瑞林管理公司构成侵权；庭审中该项请求改为两被告侵犯原告的优先承租权和财产权益；2、请求两被告赔偿侵权行为给原告造成的损失86万元，并承担从起诉之日起至实际履行完毕之日止按照银行同期贷款利率计算的延期支付利息；3、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2011年12月22日，原告（乙方）与瑞林公司（甲方）签订的《江苏瑞林置业与华天驰宇项目合作协议》，约定：一、甲方将瑞林国际广场建材大厅二楼北侧建筑面积不少于3500平方米的室内场地出租给乙方（租赁范围详见本协议附件《建材大厅二层平面图》）。二、出租场地由乙方自主运营管理，包括：自己使用、招商出租、与第三人合作等，甲方不得干涉。三、出租场地内的中央空调费、水、电费由乙方自行承担，物业服务由甲方提供，甲方应保障出租场地及周边的公共设施（电梯、中央空调、消防设施等）的正常运转。四、出租场地内的营业时间由乙方自行安排。五、租赁期限为五年，自瑞林国际广场正式开业之日计算。租赁期满后，乙方继续承租的，应提前三个月以书面形式通知甲方，在同等条件下，乙方有优先承租权；甲方侵害乙方优先承租权的，就实际损失向乙方承担赔偿责任。租赁期满后如乙方不续租，乙方有权将可移动的财产带走，无法带走的财产，如甲方或者第三方继续使用，须向乙方一次性支付相应的费用。六、甲方为乙方在广场正面醒目位置提供广告位（30平方米），侧面提供一块广告位。乙方承担合理的广告租金。七、乙方在装修前提供完整的装修图纸供甲方审核，乙方招商的客户进行二次装修的，由乙方按照甲方的审核原则进行把关、审核。八、出租场地的租金为28元每平米，优惠后第一年的租金总计45万元整。乙方在签订正式合同之日按年度一次性缴纳租金给甲方，第2-5年的租金按优惠后的租金为基础每年递增6%。九、甲方应于2012年2月10日前将租赁场地交付给乙方进场装修，并确保具备装修条件，乙方确保与甲方同步开业。十、甲方为乙方提供完整的基础设施，确保乙方正常开业。十一、本协议自乙方缴纳定金（十万元整）之日起生效。十二、一方不履行本协议的，应该向另一方支付违约金10万元整；甲方将租赁场地的全部或者部分另行出租给第三方或者不能保障公共设施正常运转达15日以上的或者有其他行为导致乙方租赁场地无法使用达15日以上的，视为甲方擅自终止本协议，乙方逾期缴纳场地租金的，每逾期一日应该按逾期缴纳金额的万分之五向甲方支付滞纳金，整体拖欠租金达三个月以上的，视为乙方擅自终止本协议。十三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，共同信守。甲方：姜高峰；乙方：周明，原告盖章。2015年2月22日，上海红星美凯龙品牌管理有限公司淮阴分公司（以下简称红星美凯龙）（甲方）、瑞林管理公司（乙方）和淮安市华天家世界装饰中心、周明（丙方）签订一份《经营管理合同》（丙方），约定：1.1丙方承租商铺位置：江苏省淮安市翔宇北道99号红星美凯龙全球家居生活MALL（淮安瑞林店）2楼，展厅B8801-B8808，B8823-B8839,B8850-B8858,B8895-B8911号；1.2商铺面积达3500平方米；2.1合同期限：自2013年3月1日至2018年2月28日止；2.2合同延期：本合同期满，丙方如有意继续承租该商铺延长经营期限的，则至少应在本合同期届满前两个月前向甲方提出书面申请，否则，视为丙方主动放弃续租的权利，甲方有权在期满之前对此场地另行安排。同等条件下，优先考虑丙方续约，经甲方同意后，可签订新的经营管理合同。3.1物业管理费及租金：采取先付后使用的原则，由甲方代乙方收取的方式，丙方按年向乙方支付物业管理费及租金。3.1.2每期物业管理费及租金应于前一期届满前20日内，丙方以现金或转账方式缴纳。7.10在本合同履行期内，如遇甲方对商城进行整体规划，经营布局改造、调整，或对商场进行维修、改建等工程时涉及丙方，丙方必须无条件服从并积极配合。9.1在合同期内，如丙方需要提前解除本合同，必须提前二个月书面通知甲方。经甲方同意后办好所有退场手续并交足所有费用且完成赔偿义务后方可终止经营（退场）。……合同终止、解除或期满后，丙方的所有装修及灯饰等配件无偿归甲方所有，丙方不得拆除、破坏，甲方无需为此支付任何费用；如续租，所有装饰归丙方继续使用。其他内容略。合同最后备注：为丙方在卖场大厅免费设立导购台，租赁期从2013年至2018年4月30日，租金以季度为付款方式，因甲乙方原因给丙方造成的损失由甲乙方承担经济赔偿及法律责任。落款由红星美凯龙、瑞林管理公司盖章，丙方由周明签字。2015年2月11日，周明、红星美凯龙、瑞林管理公司达成一份协议，内容为：1、原合同期延迟两月生效，从2013年7月1日开始生效。所有违约责任按照原合同执行。2、由于丙方经营原因，经三方协商从2014年11月1日开始租赁面积减少2162平米，剩余1338平米继续经营，按原合同执行。3、退出部分面积公共部位大堂（公共电梯）、卫生间装修一次性折价，共计150000元整，抵消所欠租金的部分金额。4、继续经营部分的面积1338平米从2014年11月1日期至2015年1月31日尚欠租金45587.58元，同装修折价、合同延迟的金额抵消后尚欠的租金163500元，合计209087.58元，分期付款，一年之内按季度付清。……7、退出部分面积2162平米，如果新进商户需要用原有设施，丙方可以自行协商议价，丙方需要在十日内谈妥。如谈不成，不得以任何理由阻碍商户进场装修及经营。如新进商户不需要，丙方分文不取。如商场重新规划改造，改变原有场地布局，不涉及任何补偿。协议落款由红星美凯龙、瑞林管理公司、周明签字。2015年3月18日，瑞林管理公司、红星美凯龙、华天驰宇公司签订一份《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》，约定，展位面积1338平方米，租赁期和服务期均自2014年11月日至2018年6月30日，每期租金为45587.58元；承租方应于本合同签订当日向红星美凯龙支付保证金，其中质量保证金10000元。部分内容均空白。本合同经各方法定代表人（负责人）或授权代表签字并加盖公章后生效，一式三份，各方各执一份，均具有同等法律效力。红星美凯龙盖章并签字，华天驰宇公司的法定代表人周明签字，瑞林管理公司无盖章无签字。合同后面附第二部分的内容即展位租赁及管理服务合同的通用条款。条款21.3合同终止前，承租方如有意续约，应在租赁合同期满前两个月向出租方和红星美凯龙提出申请，并重新签订书面合同。在同等条件下，承租方享有优先承租权。21.9合同终止后，承租方展位的全部装修归红星美凯龙所有，承租方不得拆除、破坏，红星美凯龙无须为此向承租方再支付任何费用和补偿。红星美凯龙要求承租方拆除装修的，承租方应将展位还原成交付时的原状。瑞林公司（甲方）与瑞林管理公司（乙方）签订《市场委托租赁经营合同》，约定，红星美凯龙瑞林店项目前期房屋工程由甲方投资建设，甲方将房屋建成后出租给乙方，后续的改造、装饰装修工程及相关设备采购安装、市场经营等发生的成本费用均由乙方承担；租赁期限暂定5年，从2011年10月1日-2016年9月30日，如解除合同需提前三个月通知对方，否则到期顺延。其他内容略。涉案展位的所有人为瑞林公司，瑞林公司委托瑞林管理公司对外出租。2018年4月2日，红星美凯龙向华天驰宇公司（周明）出具通知单，载明华天驰宇公司签订的建材二楼北区展位年度场地租赁协议即将于2018年6月30日到期。现商场经营规划品类调整，依照合同约定商场提前2个月通知商户，原场地不再续签，商场另行安排场地。现请贵商户于4月4日前至商场确认新展位位置，逾期视为自动放弃场地，不再安排。2018年4月8日，华天驰宇公司向红星美凯龙递交关于房屋租赁合同续租的申请，主要内容为，根据双方签订的合同约定，在合同期满前在规定时间内提出申请，华天驰宇公司有优先续租权；华天驰宇公司因经营需要，对所租赁的场地及办公场所，投入大量的资金进行装修，所以申请续签租赁房屋合同。2018年4月13日，华天驰宇公司回复红星美凯龙，主要内容为：对4月4日的通知内容不予认同。华天驰宇公司前期租赁场地及办公场所装修投入大量的资金，且在该展位经营5年，投入约300万元的广告费用，形成了品牌效应，现红星美凯龙以经营管理需要调整布局结构为名，要求公司重新选择场地续租，让其无法理解和接受。对于此事，双方应协商处理，并且商谈补偿及赔偿问题。瑞林管理公司于2018年7月10日诉讼华天驰宇公司租赁合同纠纷一案时，华天驰宇公司在庭审中认可2015年3月18日，瑞林管理公司、红星美凯龙、华天驰宇公司签订一份《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》，视为原告追认该合同的效力，故对本案中，原告诉称该合同未生效的意见不予采纳。关于原告华天驰宇公司的装修剩余价值，原告提供自行测算的表格，显示装修剩余价值为1069989.13元，被告对此不予认可。对此，原告申请对装修残值进行评估，一审法院委托淮安天昊资产评估事务所进行评估，意见为：评估范围装修装饰物评估值为440490元。原告为此支付评估费4万元。被告对评估结果的真实性无异议，但不认可该内容。其自行评估原告的装修残值为345063元。本案争议焦点有两个：一是两被告是否侵犯原告的优先承租权；二是两被告是否应该赔偿原告合理损失；如果赔偿，赔偿多少。关于争议焦点一：双方签订的租赁合同合法有效，双方应按照合同的约定履行合同权利义务。原告和瑞林公司签订的合同中约定，原告继续承租的，应提前三个月以书面形式通知瑞林公司，在同等条件下，原告有优先承租权；瑞林公司侵害原告优先承租权的，就实际损失向原告承担赔偿责任。在2015年2月份签订的三方协议中，内容也涉及在同等条件下，红星美凯龙优先考虑原告的续约。原告作为承租方在合同期限届满前两个月向红星美凯龙提出续租申请，两被告辩称该申请不符合合同约定，合同条款中约定承租人可以向红星美凯龙提出续约，故被告该项辩称意见不予采纳。被告瑞林管理公司与红星美凯龙以商场经营规划品类调整为由向原告提出调整展位的通知，原告在收到通知后提出续约，后双方未协商妥当，诉讼至法院。双方合同期限虽然届满，原告提出了续约的申请，两被告虽说调整经营品牌，但是否与原告经营的同类还是异类，租赁条件是否与原告租赁的条件同等，两被告未对其调整的内容以及内容的合理性进行公示并举证，导致原告无法知晓变更后的租赁条件，故两被告侵害了原告的优先承租权。关于争议焦点二：两被告是否应该赔偿原告合理损失；如果赔偿，赔偿多少？涉案展位是商铺，价值即体现在租赁使用上。双方合同约定原告享有同等条件下的优先承租权，两被告在原告申请续租的条件下未明确告知原告租赁的条件，两被告侵害了原告优先承租权，导致原告信赖利益以及履行利益的损失，故两被告应赔偿原告的合理损失。原告未举证信赖利益的损失，但在庭审中评估了履行利益的损失即前期投入后残值的损失，结合原、被告所投入的成本、精力以及市场形成规范化时间成本、管理成本等因素，一审法院酌定由两被告赔偿原告损失15万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告江苏瑞林置业有限公司、淮安市瑞林商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司损失15万元；二、驳回原告江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12400元，鉴定费40000元，合计52400元，由原告负担26200元，余额由两被告负担。二审审理中，上诉人瑞林公司提供：1、瑞林公司2018年4月日通知函一份，证明瑞林公司已经通知华天驰宇公司场地调整为非装饰及其他办公类场所，是建材品类经营性展位，而一审判决认为我们对调整的内容没有公示是错误的，在（2018）苏0804民初4073号案件2018年8月6日庭审笔录中，载明华天驰宇公司认可收到了我们的通知函，并且当天就此进行了回复；2、在（2018）苏0804民初4073号案件庭审笔录中关于华天驰宇公司提交的2018年4月8日续租的申请，华天驰宇公司以此抗辩有优先承租权，认为其不应返还房屋，但是法院没有支持，判决返还涉案房屋；3、提交（2018）苏0804民初4073号判决书一份，证明华天驰宇公司应该返还房屋，支付房屋租金、房屋占用费、违约金，华天驰宇公司在合同期内均未履行，至今房屋租金及占用费都没有支付完毕，已经进入执行程序。华天驰宇公司质证认为：1、华天驰宇公司不认同瑞林公司的证明目的，华天装饰公司在合同到期前两个月就申请行使优先承租权；2、瑞林公司说我们只向红星美凯龙提出了申请，对方2018年4月13日提交的回复函是瑞林公司和红星美凯龙一起回复，说明瑞林公司和红星美凯龙均收到了我们优先承租权的申请；3、关于一审判决书关于调整经营问题，华天驰宇公司租赁这块场地绝非仅仅办公，是综合性的展示平台（五金、门窗、玻璃等），本身就是经营场所，不是纯办公场所；4、租赁合同约定，合同终止时，装修归甲方（红星美凯龙）所有，但是红星美凯龙不是出租方，所以约定的条款无效。一审法院认为，瑞林公司通知华天驰宇公司调整场地续租，但事实上并未立即调整。（2018）苏0804民初4073号案件判决华天驰宇公司返还房屋，支付租金，并未涉及优先承租权的问题。二审经审理除确认一审查明的事实外，另查明，一审法院（2018）苏0804民初4073号民事案判决：被告江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告淮安市瑞林商业管理有限公司返还位于红星美凯龙瑞林商场二楼北的编号为C7104-C7108的展位；二、被告江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告淮安市瑞林商业管理有限公司支付2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金45587.58元；2018年7月1日之后的展位占用费按照每月30391.72元的标准计算至实际归还之日止，并支付违约金（以45587.58元为基数，自2018年4月1日起按年利率24%计算至实际支付之日止）；三、驳回原告淮安市瑞林商业管理有限公司的其他诉讼请求。华天驰宇公司在（2018）苏0804民初4073号案件庭审中认可2018年8月份还在使用场地。本院认为，双方签订的租赁合同合法有效，双方应按照合同的约定履行合同权利义务。华天驰宇公司和瑞林公司、瑞林管理公司签订的2015年3月18日的合同中第21.3条约定，继续承租的，应提前三个月以书面形式通知瑞林公司和红星美凯龙，在同等条件下，华天驰宇公司享有优先承租权。华天驰宇公司作为承租方在合同期限届满前两个月2018年4月8日向红星美凯龙提出续租的申请，瑞林公司、瑞林管理公司于2018年4月13日通知华天驰宇公司如续租，在合同期满前二个月向瑞林公司和红星美凯龙申请续租，并于4月15日下班前至商场沟通新场地落位。华天驰宇公司于同日向红星美凯龙回复，同意原场地续租，不同意重新选择场地续租。双方为是否重新选择场地续租产生争议。房屋的续租权称为优先承租权，优先承租权是指房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。本案中，租赁合同于2018年6月30日到期，虽然上诉人瑞林公司、瑞林管理公司要求华天驰宇公司重新选择场地续租，但并未重新选择场地进行规划调整，而华天驰宇公司从2018年4月1日开始拖欠租金，并认可未交租金的情况下2018年8月份还在使用场地。华天驰宇公司在（2018）苏0804民初4073号案件判决后搬离了场地，此后涉案场地一直处于空置状态，直到2020年5月份瑞林公司才将涉案场地部分出租，该段时间内并没有其他承租户要求使用涉案租赁场地，上诉人华天驰宇公司不存在同等条件下优先于其他第三人取得租用权的情形，不符合行使优先承租权的前提条件。因双方无法就新的租赁合同达成一致意见，上诉人瑞林公司、瑞林管理公司有权不与华天驰宇公司订立新的合同。另外，根据2015年3月18日合同21.9条约定，合同终止后，承租方展位的全部装修归红星美凯龙所有，承租方不得拆除、破坏，红星美凯龙无须为此向承租方支付任何费用和补偿。华天驰宇公司主张瑞林公司、瑞林管理公司侵害优先承租权，赔偿装修损失无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司上诉理由不能成立，应予驳回。上诉人江苏瑞林置业有限公司、上诉人淮安市瑞林商业管理有限公司上诉理由成立，应予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初354号民事判决；二、驳回上诉人江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司的诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费12400元，鉴定费40000元，合计52400元，由上诉人江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司负担。上诉人江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司交纳的二审案件受理费6476元，由上诉人江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司负担；上诉人江苏瑞林置业有限公司、上诉人淮安市瑞林商业管理有限公司交纳的二审案件受理费3300元，由上诉人江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 丁 然审 判 员 孙 洁二〇二〇年九月十七日法官助理 董 杰书 记 员 徐 海