广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19013号上诉人（原审被告）：广州市花木公司，住所地广州市越秀区水荫路102号。法定代表人：康毅全，该公司经理。委托诉讼代理人：何璧余，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广州禾城房地产有限公司，住所地广州市越秀区文德路仁康里42号101房。法定代表人：马林建，该公司董事长。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆慧连，广东天胜律师事务所律师。上诉人广州市花木公司（以下简称花木公司）因与被上诉人广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）物权纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初34729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人花木公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回禾城公司的全部诉讼请求；3.由禾城公司承担本案诉讼费用。事实及理由如下：一审认定禾城公司为涉案房屋初始登记的所有权人，判决花木公司支付自2019年6月27日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费，违背历史客观事实，属于认定事实错误。1959年广州市全市进行商业网点调整，将花木公司原在北京路现健民药房处铺面鸟兽经营部调至文德路142号商铺进行经营。当时该商铺用房为无主房屋，市政府以行政划拨方式交付给花木公司无偿使用，花木公司在使用期间还缴纳理应由该房屋业主所承担的该房屋的土地使用税、房产税等。花木公司因内部人员调整问题导致未能在拆迁前完成领取土地使用证工作，只能以房屋使用权人的身份于1995年3月10日与广东省福利南方图书公司（以下简称南图公司）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议》，约定南图公司以39938.89元/月的标准向花木公司补偿因拆迁而停业的损失费，并在原商铺已有条件下提供另一间同等面积大小的商铺供花木公司使用。后来，南图公司因负债累累无法继续履行拆迁安置工作义务，几经辗转，最终由禾城公司受让涉案地块的开发建设项目。期间，经广东省韶关市中级人民法院指定由禾城公司代为履行该地块的后续回迁安置工作，由于原地块并非禾城公司名下，为使回迁安置工作顺利完成，相关政府部门最终才同意将回迁楼确权至禾城公司名下。因此，花木公司请求无偿使用广州市越秀区文德路仁康里38号首层商铺是基于：首先，花木公司在过去数十年对原拆迁房屋享有的使用权是基于行政划拨而非租赁关系，是政府特定用于支持花木公司进行鸟兽经营的，故花木公司并非该房屋的承租户，对房屋的使用是无偿的，且自划拨使用至今一直不负有缴纳租金的义务，而是缴纳理应由该房屋业主所承担的该房屋的土地使用税、房产税等。其次，根据一审法院作出的（2017）粤0104民初22536号民事判决书，花木公司与南图公司签订的《房屋拆迁安置协议》合法有效，判令禾城公司作为涉案地块开发建设项目的受让人，应依照《城市房地产经营管理条例》第二十一条的规定，将广州市越秀区文德路大塘小区仁康里38号首层交付予花木公司。可见，该商铺的使用权是归属于花木公司的，而花木公司依法享有使用该商铺的权利是基于原拆迁房屋文德路142号商铺的历史固有事实，根据公平合理对等原则可推定，花木公司即使在拆迁后也应享有等同权利即可继续无偿使用该涉案商铺。最后，禾城公司并非该涉案商铺真正的所有权人。韶关中院、广州市房管局给予禾城公司核发回迁楼大确权的权属证明书是为了解决该烂尾地块问题，其目的是让禾城公司协助相关居民顺利回迁，该确权手续仅为整栋回迁楼办理回迁安置手续的必要前置程序，不能等同于涉案回迁房屋的所有权就必然归属于禾城公司。在回迁房屋完成回迁确权手续前，禾城公司仅仅是整栋回迁楼名义上的所有权人，回迁楼里各房屋的最终权属状态有待相关的《拆迁安置补偿协议》全部履行完毕后方可确定。被上诉人禾城公司二审辩称：不同意花木公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理，请求二审法院依法予以维持。禾城公司于2019年8月9日向一审法院起诉，请求：判令花木公司自2019年6月27日起按照广州市房管部门公布的上年度租金参考价（168元/平方米）向禾城公司支付广州市越秀区文德路仁康里38号首层商铺租金，直至花木公司将该商铺交还给禾城公司时止。一审法院经审理查明：1995年3月27日，南图公司（甲方）与花木公司（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经核准拆除广州市越秀区文德北路142号房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积90平方米；乙方愿意自行解决临迁，甲方按每月39938.89元发给乙方停业补偿费；甲方应于1997年12月30日前在大塘小区D幢首层，使用面积90平方米的套间安置给乙方回迁居住；补偿文德路142号回迁自用面积90平方米，铺面宽度不少于4米等。上述协议签订后，花木公司依约迁出被拆迁房屋。该房屋所在地段已于1998年8月25日经有关部门批准，改由广州兴胜房地产有限公司负责开发建设。2001年11月20日，广东省韶关市中级人民法院向禾城公司发出函件，称同意广州东山区文德北路大塘街文德商业综合大楼地块回迁楼收尾工作回迁户安置由禾城公司先出资完成，所需费用将从拍卖该地款项中优先支付（总额不超过粤衡评报字[2001]第F371、372评估报告中确定回迁安置尚需费用2030万元）。2004年6月10日，广东省韶关市中级人民法院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2002）韶中法执字第11-2号协助执行通知书，要求协助办理将位于广州市东山区文德北路755、758号两幅土地回迁安置楼确权给予禾城公司，以尽快完成该地块回迁户房产确权手续。2005年1月7日，禾城公司取得广州市国土资源和房屋管理局核发的0004286号《广州市房地产权属证明书》，载明东山区文德路仁康里32-40（双号）、40之一至之四房屋权属人为禾城公司，总建筑面积17424.75平方米，附记注明其中直管房115套、回迁房282套（详见楼盘明细表）。2017年9月14日，花木公司起诉禾城公司至一审法院，诉讼请求为判令禾城公司将广州市文德北路大塘小区仁康里38号首层商铺交付给花木公司回迁使用。该案经审理，一审法院于2018年11月13日作出（2017）粤0104民初22536号民事判决书，判决禾城公司在该判决生效之日起十日内将广州市越秀区文德路大塘小区仁康里38号首层商铺（使用面积90平方米）交付给花木公司使用。该判决已发生法律效力。2019年6月27日，花木公司签署《回迁入住确认书》，确认安置房实测门牌号码为广州市越秀区文德路仁康里38号，经测绘所测绘面积共为90.1945平方米。当日，禾城公司将该房屋交付花木公司使用。此后双方未签订书面租赁合同，也未收（交）过租金或房屋使用费。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年9月30日的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2004登记字87959号）记载，广州市东山区（现越秀区）文德路仁康里32-40（双号），40之一至之四房屋权属人为禾城公司。登记附注“其中直管房115套、回迁房232套（详见楼盘明细表）”。禾城公司提交的复印自广州市房地产档案馆的楼盘单元明细表显示，仁康里38号首层业主为市房管局，性质为商铺，建筑面积90.1945平方米。为查明花木公司现回迁的仁康里38号首层商铺是否属于移交公房，一审法院致函广州市住房和城乡建设局协助调查。2020年6月5日，广州市住房和城乡建设局向一审法院复函称上述物业不属于移交该局的直管公房。本案一审审理过程中，花木公司认为涉案商铺位置偏僻，实际市场租金标准远远低于同地段租金参考价格，计算租金的标准应采取市场评估价更为合理，因此申请对涉案仁康里38号首层商铺2019年7月的租金市场价格进行评估。为此，经摇珠，一审法院依法委托广东联信资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称联信公司）承担此次评估工作。2020年3月20日，联信公司出具评估报告，评定以2019年7月15日为评估基准日，涉案仁康里38号首层租金评估单价（含增值税）为172元/平方米/月，首年月租赁价值为15500元。花木公司已预交评估费1万元。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年9月30日的《不动产登记查册表》，禾城公司是涉案仁康里38号首层房屋初始登记的所有权人，且经核实，广州市住房和城乡建设局答复一审法院该房屋不属于移交该局的直管公房，因此，禾城公司依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。花木公司因回迁而使用涉案房屋，但未与禾城公司签订租赁合同，双方形成占用关系，禾城公司向花木公司主张的租金性质上应属于占用费，于法有据，一审法院予以支持。至于花木公司原使用的被拆迁房屋文德北路142号产权补偿问题与本案并非同一法律关系，应由相关权利人另行解决。对于占用费的标准，禾城公司主张的租金参考价是房管部门综合同一地段同类房屋的租赁市场情况发布的，较为合理，且经花木公司申请评估，联信公司评定的租金价格高于禾城公司主张的168元/平方米，证明禾城公司主张的标准符合公平合理、等价有偿原则，一审法院予以采纳。因此，花木公司应按照168元/平方米×90.1945平方米=15152.68元/月的标准向禾城公司支付涉案房屋使用费，评估费由花木公司自行负担。此外，鉴于花木公司何时将涉案房屋交还尚不确定，双方未来履行情况无法准确预计，故本案仅处理至本判决生效之日止的房屋使用费，之后的相关费用可根据实际情况另循合法途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条、第二百四十一条之规定，于2020年7月1日判决如下：一、花木公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向禾城公司支付广州市越秀区文德路仁康里38号首层商铺自2019年6月27日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按照15152.68元/月的标准计算）；二、驳回禾城公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元、评估费10000元，由花木公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为花木公司应否向禾城公司支付房屋使用费。针对前述争议焦点，本院认定如下：广州市房地产档案馆出具的《不动产登记查册表》显示禾城公司是涉案仁康里38号首层房屋初始登记的所有权人，广州市住房和城乡建设局答复一审法院该房屋不属于移交该局的直管公房，因此，禾城公司依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。花木公司因回迁从2019年6月27日开始使用涉案房屋，花木公司与禾城公司未签订租赁合同，双方形成占用关系，花木公司占用期间应向禾城公司支付房屋使用费，因花木公司一直未向禾城公司支付房屋使用费，一审判令花木公司向禾城公司支付自2019年6月27日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费有理据，本院予以维持。花木公司上诉认为其无需向禾城公司支付房屋使用费，但其并未举证证明双方曾达成其使用涉案房屋期间无需支付房屋使用费的约定，也未举证证明依照法律规定其使用涉案房屋期间无需支付房屋使用费，因此其该上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。至于房屋使用费的标准，一审已经摇珠依法委托联信公司出具评估报告，且参照评估报告评定的租金价格采纳了禾城公司主张的低于评估报告的标准，一审对房屋使用费支付标准的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，花木公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由广州市花木公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年九月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏