广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18925号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴国贞，女，1963年4月17日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人（原审原告、反诉被告）：何锦聪，男，1997年1月10日出生，汉族，住广州市白云区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：王晋军，广州金鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：卢达明，男，1933年11月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王金兰，广东辅安律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢广存，系卢达明儿子。上诉人吴国贞、何锦聪因与上诉人卢达明物权保护纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初476号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员张明艳独任审理。本案现已审理终结。吴国贞、何锦聪上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，改判吴国贞、何锦聪按照第三、四层及五楼半层上盖物价值251842元向卢达明支付补偿款；2.二审案件受理费由卢达明承担。事实和理由：一、根据广州市中级人民法院关于涉农村宅基地纠纷案件审判参考确定的返还原则，市民返还分成房屋，村民返还市民分成房屋价值。该参考第十一条明确规定：“合建分成房屋上盖物价值，即按市场价评估确定的房屋整体现值扣除宅基地区位楼面地价，或者只评估上盖建筑物价值。”结合本案一审评估报告，吴国贞、何锦聪应按照卢达明分得的第三、四层及五楼半层上盖物价值251842元向卢达明支付补偿款。二、一审判决采取了退还购房款+赔偿差价损失的方式对卢达明进行返还。该方式即便正确，赔偿的差价损失也应该是251842-110000=141842元，因为：卢达明出资11万元，作为对价，已经固化为其分得的第三、四层及五楼半层上盖房屋中。相当于其用11万元购买了第三、四层及五楼半层上盖房屋，故其购房成本是11万元，在此基础上再计算增值部分的差价损失才算是合理。一审判决看似合理，实则混淆了卢达明所出11万元固化所得的房屋范围。卢达明的出资（无论是建房款还是购房款）应固化在其合建分成房屋当中，全部都应从市场价值中扣减后得出价差损失。卢达明上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判吴国贞、何锦聪按广州德高价格评估有限公司对位于广州市白云区*东街*巷*号房屋第三层、四层及五楼半层进行评估而认定的在评估基准日的房地产价值441308元的评估价对卢达明进行赔偿；2.本案受理费、评估费由吴国贞、何锦聪承担。事实和理由：一、吴国贞、何锦聪对造成合同无效过错应承担主要责任。1993年，何世根因没有资金才与我方签订《合建房屋协议》，何世根在没有任何出资的情况下，无偿取得了首层和二楼的使用权，且一直使用至今，故合同无效，何世根作为完全受益人对合同无效应付主要责任。二、一审判决仅以上盖物的差价计算卢达明的损失显失公平。当年卢达明全资出资188000元建造房屋，目前要建造这样一幢房屋土建造价至少要70多万元，卢达明对房屋是有贡献的。吴国贞、何锦聪一直都是受益者，由于合同无效，财产相互返还，卢达明要放弃已经居住了二十多年的房屋，全部丧失房屋权益。房屋本身是有价值的，吴国贞、何锦聪现要取得原商定归属卢达明的三、四、五层房屋使用权，再次成为受益者。从等价和公平的角度出发，吴国贞、何锦聪应当以房屋现值赔偿给卢达明。在吴国贞、何锦聪占有了首层二层上盖建筑物现值利益的情况下，不应当再减除区位楼面价189466元，否则，导致有主要过错的吴国贞、何锦聪因此而得到更多更大利益，此乃违背民法精神。且评估公司由于没有到现场勘查，程序出错导致评估价值已明显偏低，吴国贞、何锦聪收回房屋时已占了很大便宜。另外，已生效的广州市中级人民法院（2019）粤01民终4627号判决则是以房屋现值作为赔偿金额。三、一审法院判决涉案合建房屋协议无效，涉及的是整栋的房屋，整体是不可分割的，若然扣减卢达明三、四、五层的区位楼面价，则吴国贞、何锦聪必须赔偿首层、二层的上盖建筑物现值给卢达明，才能体现公平。虽然一、二楼的现值没有进行评估，但是可参照三、四、五楼的评估进行计算。四、一审判决一审本诉受理费2150元全部由卢达明承担不公平，因为合同无效并非卢达明一人过错，而是双方都有过错，且吴国贞、何锦聪应负主要责任，承担70%受理费及反诉费用。综上，请求二审法院查明事实，予以改判。对于吴国贞、何锦聪的上诉，卢达明辩称：不同意吴国贞、何锦聪提出的计算方式。本来按照一审的计算方法，就对卢达明很不公平，如果再按照吴国贞、何锦聪提出的方式计算，那就是显失公平。对于卢达明的上诉，吴国贞、何锦聪辩称：1.关于合同无效，双方均有过错，而且过错比例应该是一人一半。因为当时双方是一个合作关系，一方出钱一方出地，吴国贞、何锦聪并非是无偿取得涉案房屋。2.关于房屋差价问题，穗中法2017第79号参考文件中，明确确定了返还原则，即返还分成房屋的上盖物的价值。合建分成房屋上盖物价值，即按市场价评估确定的房屋整体现值扣除宅基地区位楼面地价，或者只评估上盖建筑物价值。而且由卢达明占有使用的部分不应当计算到返还或者补偿的价值里面。因本案纠纷，吴国贞、何锦聪于2020年1月3日向一审法院起诉请求：1.确认卢达明与何世根签订的《合建房屋协议》无效；2.卢达明将其占有使用的广州市白云区*东街*巷*号第三、四层、五楼半层归还；3.吴国贞、何锦聪愿以市场评估价格补偿卢达明；4.本案诉讼费由吴国贞、何锦聪与卢达明分担。卢达明反诉请求：1.确认卢达明与何*根于1993年3月8日签订的《合建房屋协议》无效；2.对广州市白云区*东街*巷*号第三、四、五层房屋宅基地使用权的区位楼面价和上盖建筑物的现值按照参考其他案件评估结果513985.8元（4079.9元×125.98平方米）赔偿；3.吴国贞、何锦聪向卢达明返还合资建房款18.8万元；4.本案反诉费用、评估费用均由吴国贞、何锦聪承担。一审法院认定事实：1993年3月8日，案外人何*根（甲方）与卢达明（乙方）签订《合建房屋协议》，约定甲方现有房屋壹栋，座落于广州市白云区石井镇*东*巷*号（现门牌地址：广州市白云区*东街*巷*号，以下简称涉案房屋），占地面积合共44.772平方米，属砖木结构，共壹层。该房屋已经白云区石井镇村镇建设国土管理办公室批准改建为四层半。现甲、乙双方共同协商，订立如下合建房屋协议：一、由甲方出地皮，乙方出资金，合建位于广州市白云区石井镇*东*巷*号房屋，共四层半（框架结构，按施工图纸）。二、房屋建成后，甲方拥有房屋首层和第二层的使用权和所有权；乙方拥有第三、四层和五楼半层及天台的使用权和所有权。首层梯间的所有权归乙方并由乙方自行使用。三、整个建房费用合计人民币壹拾万元，全部由乙方支付。乙方补给甲方人民币壹万元用作报建及其他合理开支。该《合建房屋协议》于1993年4月2日经中华人民共和国广东省公证处公证。上述协议签订后，由卢达明出资在涉案宅基地上建设了一栋四层半楼房，该四层半楼房建成后，由吴国贞、何锦聪使用其中的第一层、二层，由卢达明使用其中的第三层、四层及第五楼半层。1993年12月20日，涉案宅基地经广州市白云区石井镇人民政府核发《农村（墟镇）宅基地使用证》，使用人为案外人何*根，面积：44.88平方米，结构：框架，层数：4.5，建筑面积：226.76平方米。一审诉讼中，卢达明向一审法院申请对涉案房屋第三层、四层、五楼半层宅基地使用权的区位楼面价和上盖建筑物价值委托评估机构进行评估。一审法院依法委托广州*高价格评估有限公司（以下简称评估公司）对卢达明的申请内容进行评估。评估公司于2020年5月25日出具的评估报告书显示，涉案房屋第三层、第四层、第五层（第四层半）在评估基准日的房地产价值为441308元（178633元+176819元+85856元），该价值涵盖区位楼面价189466元及上盖建筑物现值251842元。吴国贞、何锦聪认可该评估结论，卢达明则认为评估单价过低，与市场情况严重不符，与邻近宅基地房屋的评估结论差距较大，并指出评估公司于2020年3月31日现场勘验之日并未会同卢达明一同前往。针对卢达明的异议，评估公司于2020年5月18日出具复函，答复2020年3月31日现场勘验之日确未会同卢达明一起勘查，遂致电卢达明予以致歉，卢达明表示理解并提供了涉案标的室内相片，上述情况并不影响本次评估结果。针对卢达明提出的评估师资质问题，评估公司答复资质材料将附于正式的评估报告书中。针对卢达明提出的评估单价过低与市场情况不符，且法院于另案中委托评估邻近的宅基地房屋达到每平方米4097元的异议，评估公司答复评估过程中已充分考虑了估价对象房地产（宅基地及上盖物）未来的租金增长因素，不存在与市场情况严重不符之说，且卢达明主张的房屋增值因素主要体现在区位价值中，而上盖物则会因使用而造成实体性、功能性及经济性贬值。卢达明于2020年6月8日庭审中申请法院组织评估公司及吴国贞、何锦聪和卢达明双方重新勘查现场，评估公司于2020年6月11日下午会同双方复勘现场，并于6月12日函复一审法院：我公司评估专业技术小组根据现场复勘情况，经比对2020年3月31日卢达明方提供的室内相片，较为吻合。故无需对评估结果进行修正。一审审理中，卢达明主张向吴国贞、何锦聪支付合建房屋款项188000元，但并未提供相应凭证予以证实，吴国贞、何锦聪确认依据《合建房屋协议》收到卢达明支付的合建房款110000元。卢达明于评估报告书出具后申请评估人员出庭但未预付评估人员出庭费用。一审另查，涉案宅基地使用权人为案外人何*根，与吴国贞是夫妻关系，与何锦聪是父子关系，何*根于1998年10月20日死亡，卢达明非涉案宅基地所在集体组织的村民，涉案宅基地房屋现地址为广州市白云区*东街*巷*号。一审法院认为，何*根与卢达明签订的《合建房屋协议》实质是双方对宅基地上拟建设房屋进行买卖交易的行为，因卢达明非涉案宅基地所在集体组织的村民，该交易违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效，故对吴国贞、何锦聪与卢达明要求确认涉案《合建房屋协议》无效的诉讼请求及反诉请求予以支持。合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，卢达明应返还其取得的广州市白云区*东街*巷*号第三层、四层及五楼半层，因何*根已去世，吴国贞、何锦聪作为何*根的法定继承人要求卢达明返还房屋于法有据，予以支持。同理，卢达明要求吴国贞、何锦聪返还购房款亦有据，关于返还数额，现卢达明主张购房款为188000元但并未提供相应证据予以证实，吴国贞、何锦聪主张收到购房款110000元，该主张与《合建房屋协议》约定的建房款及报建费用一致，故对吴国贞、何锦聪的主张予以采信，吴国贞、何锦聪应向卢达明返还购房款110000元，卢达明主张超出部分，不予支持。卢达明出资建设涉案房屋时已支付相应对价，现因合同无效需向吴国贞、何锦聪返还涉案房屋，卢达明因合建而取得涉案房屋及房屋升值部分的信赖利益受损，其有权要求实际收回涉案房屋的吴国贞、何锦聪赔偿损失。关于赔偿数额，因宅基地使用权的主体具有集体组织成员的身份属性，卢达明损失不应计算区位楼面价，因此吴国贞、何锦聪应向卢达明赔偿涉案房屋第三层、四层及五楼半层上盖物的差价。卢达明支付的购房款110000元，其未举证证实第三层、四层及五楼半层的建房成本，故一审法院认定总购房款110000元应平均到每层房屋，因此第三层、四层及五楼半层的建房成本应为61111.11元（110000元÷4.5层×2.5层），现评估结论显示第三层、四层及五楼半层上盖物价值为251842元，故吴国贞、何锦聪应向卢达明赔偿上盖物差价损失190730.89元（251842元-61111.11元），卢达明主张超出部分，不予支持。关于卢达明针对评估报告所提出的异议，首先，评估公司于2020年3月31日勘查现场之日未会同卢达明一起勘查，评估程序确存在瑕疵，但评估公司于勘查后向卢达明说明情况，卢达明亦向评估公司提供了室内照片，评估公司于6月11日会同双方复勘现场，并依据两次勘验情况及卢达明提供的照片得出评估结论，故对评估公司认为上述勘验情况不影响评估结论的意见予以采纳；其次，卢达明认为本案中评估单价相对另案出具的评估结论中的单价过低，并主张参照另案中的评估结论计算损失。但两案的涉案房屋并非同一栋宅基地房屋，且位置、朝向、使用年限、装修现状等因素均不同，故卢达明主张参考另案房屋的评估价值无事实和法律依据，不予采纳。综上，本案评估结论经一审法院以公开摇珠的方式委托有资质的评估机构作出，经当事人各方到现场勘验，程序虽存在瑕疵但已得到修正，且对评估结论无实质影响，所作出的评估结论依据充分，对卢达明提出的上述异议不予采信，对评估公司作出的评估结论予以采纳。关于评估费用。卢达明申请评估涉案房屋第三层、四层及五楼半层宅基地使用权的区位楼面价和上盖建筑物现值，预付评估费16000元，因未予支持区位楼面价计入卢达明的损失，故评估结论中的区位楼面价189466元对应比例的评估费用应由卢达明自行承担，评估结论中的上盖物价值251842元已采纳用以计算卢达明的损失，故该部分结论对应比例的评估费用应由吴国贞、何锦聪承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年6月19日判决如下：一、确认何世根与卢达明于1993年3月8日签订的《合建房屋协议》无效；二、自本判决生效之日起三十日内，卢达明将位于广州市白云区*东街*巷*号房屋的第三层、四层及五楼半层返还给吴国贞、何锦聪；三、自本判决生效之日起五日内，吴国贞、何锦聪向卢达明返还购房款110000元；四、自本判决生效之日起五日内，吴国贞、何锦聪向卢达明赔偿损失190730.89元；五、驳回卢达明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2150元，由卢达明负担并于本判决生效之日起三日内迳付吴国贞、何锦聪。本案反诉受理费5140元，由卢达明负担3092元，由吴国贞、何锦聪负担2318元并于本判决生效之日起三日内迳付卢达明。本案评估费16000元，由卢达明负担6869元，由吴国贞、何锦聪负担9131元并于本判决生效之日起三日内迳付卢达明。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审双方当事人均未提交新证据。二审另查明：（2019）粤01民终4627号生效民事判决中载明：“一审法院委托评估公司对位于广州市白云区*东街*巷*号宅基地使用权的上盖建筑物的市场价值进行评估；…由于宅基地使用权价值具有身份性，故一审法院对于宅基地的上盖建筑物进行评估正确。”二审庭询中，双方当事人均表示对于一审法院委托评估的过程予以认可。吴国贞、何锦聪确认11万元是整栋楼房的建造成本。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对双方当事人的上诉请求进行审理。吴国贞、何锦聪与卢达明对涉案《合建房屋协议》无效及协议无效后购房款和房屋的相互返还均无异议，故本案的争议焦点在于吴国贞、何锦聪应向卢达明赔偿的损失金额问题。因合同无效卢达明需向吴国贞、何锦聪返还房屋所导致的损失主要体现在因房屋升值所产生的差价损失。关于损失赔偿范围，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”由此可知，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系。卢达明并非涉案宅基地房屋所在集体经济组织的成员，故其所能主张的损失范围仅限上盖物建筑，不包括区位楼面，故一审法院判令吴国贞、何锦聪向卢达明赔偿涉案房屋第三层、四层及五楼半层上盖物的差价，并无不当，本院予以维持。关于赔偿数额，从现有证据来看，涉案房屋在当时的建造成本为11万元，一审法院将总购房成本平均到每层房屋，计算出第三层、四层及五楼半层的建房成本，再用评估出来的上述楼层的上盖物现值减去建房成本，得出应当赔偿的数额，计算和处理并无不当，本院予以维持。吴国贞、何锦聪上诉认为卢达明支付11万元的对价是取得房屋第三层、四层及五楼半层上盖物，故卢达明的出资应固化在其合建分成房屋当中，全部都应从市场价值中扣减后得出价差损失。对此，吴国贞、何锦聪与卢达明实际是合作建房关系，一方出资一方出地，其有别于一般的房屋买卖关系，卢达明通过出资11万元取得房屋第三层、四层及五楼半层的房屋使用权，并不代表上述楼层的房屋建设成本是11万元。吴国贞、何锦聪亦在二审庭审中确认11万元是整栋房屋的建造成本，故一审法院的计算方法并无不妥，对吴国贞、何锦聪的上诉本院不予采纳。关于卢达明上诉认为评估公司作出的评估结论低于同地段房屋评估价值的问题，一审法院对此已作了论述，位置、朝向、使用年限、装修现状等因素都会影响宅基地房屋的价值，在卢达明未举证证明委托评估的程序有问题的情况下，本院对其该项上诉不予采纳。关于卢达明所称的（2019）粤01民终4627号生效民事判决中以房屋现值进行赔偿的问题，经二审查明，该案中亦是评估宅基地的上盖建筑物，与本案的处理并无矛盾，对卢达明的该项上诉，本院不予采纳。综上所述，吴国贞、何锦聪、卢达明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8942元，由上诉人吴国贞、何锦聪负担1022元，由上诉人卢达明负担7920元。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二〇年九月二十四日书记员  眭 翘苏劲丹