湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1491号原告：刘辉，男，1968年10月26日出生，汉族，教师，住长沙市开福区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码：91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告刘辉与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，原告刘辉自愿放弃对被告张家界山水天下置业有限公司提起诉讼，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行审理。原告刘辉到庭参加诉讼，被告张家界大成公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘辉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付已欠付租金人民币64381.39元（截止到2020年6月30日）；2、请求判令被告立即支付已欠付的装修折旧款人民币112696.61元（截止到2020年6月30日）；3、请求判令被告立即支付因其违约期内产生的租金总额3%违约金1931.44元（截止到2020年6月30日）；4、请求判令被告立即支付因其违约期内产生的总计装修折旧款的1%违约金1126.97元（截止到2020年6月30日）；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月11日，原告与张家界山水天下置业有限公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》，并进行了网签，网签合同编号20090001961，用于购买张家界大成山水国际大酒店的现房第961号房间。同时，原告与被告签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，合计总价款546260元。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条规定，被告按年息10%支付租金给原告，即1655元/月。按《房屋委托装修合同》第四条规定，被告按年息10%支付装修折旧款给原告，即2897元/月。两项合计4552元/月于合同生效之日起每月28日之前将该金额一次性划拨入原告指定的账户。自2016年10月至今，被告违约达45个月，擅自调降支付比例，甚至未付。具体违约责任如下：1、从2016年10月将支付比例降至年息5%发放，即由原来的4552元/月降为2276元/月（其中租金827.5元，装修折旧款1448.5元）延续到2017年4月，共7个月；2、从2017年5月至2018年2月，共10个月，被告分文未付；3、从2018年3月被告又将支付比例调为年息2%，即由原来的4552元/月降为910元（其中租金331元，折旧装修款579元），直至2018年11月，共9个月；4、从2019年1月至2019年12月，4个月每月支付910元，剩余8个月被告分文未付；5、从2020年1月至2020年6月，被告分文未付。被告在此期间应付欠付资金情况，具体为：1、应付资金204840元（其中租金74475元，装修折旧款130365元），即合同约定的4552元/月×45月=204840元；2、原告实际收到资金27762元（其中租金10093.61元，装修折旧款17668.39元），即2276元/月×7月+910元/月×13月；3、被告欠付资金177078元，即204840元-27762元=177078元，其中租金64381.39元，装修折旧款112696.61元。按双方签订的《房屋租赁合同》第十条第3款约定：如逾:3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付租金的3%作为违约金。按此计算，租金的违约金为1931.44元（即违约期间应付租金64381.39元×3%）。《房屋委托装修合同》第九条第3款约定：如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起的第二天开始计算。按此计算，装修折旧款的违约金为1126.97元（即违约期间应付装修折旧款为112696.6元×1%）。共计180136.41元。被告张家界大成公司未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状辩称：1、因××的影响，请求人法院调整租金支付标准。2016年10月1日起至2020年6月30日止，被告已向原告共计支付27762元。被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。2、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。查明的事实根据当事人的诉讼主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：原告刘辉与被告张家界大成公司、张家界山水天下置业有限公司于2013年8月11日就湖南张家界大成山水国际大酒店9层61号房屋签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》。合同约定：原告将上述房屋租给张家界大成酒店，租期从付清全部房款之日起算，租期10年。租金为每月1655元；张家界大成公司在每月28号之前一次性划拨入甲方指定的银行账户。张家界山水天下置业有限公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业作为担保物，为张家界大成公司向原告支付租赁收益提供连带担保。在租赁期内，如逾期3个月被告张家界大成公司未向原告支付租赁收益的，被告须按照违约期内应支付租金的3%作为违约金。原告刘辉与被告张家界大成公司、张家界山水天下置业有限公司于2013年8月11日就湖南张家界大成山水国际大酒店9层61号房屋签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同中约定：原告委托被告张家界大成公司:1按照五星级酒店客房标准装修改造后统一经营管理，房屋装修款共计347620元；委托装修改造期限为10年。被告张家界大成公司按照房屋装修改造款总额的10%折旧比例返还，为2897元/月，自本合同生效之日起每月28号之前一次性划拨入甲方指定的银行账户；张家界山水天下置业有限公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为被告张家界大成公司向原告返还委托装修改造折旧款提供连带担保。本合同委托期限内，如被告张家界大成公司逾期3个月未返还委托装修改造折旧款，除应付该折旧款外，被告张家界大成公司应向原告支付违约期内应支付委托装修改造折旧款1%作为违约金。原告已按照合同支付了相应的购房款项并提供了出租房屋。根据原告提交的证据及被告提交的答辩状和已付租金表，经核对，确认至2020年6月30日止，被告张家界大成公司欠付原告刘辉的房屋租金64381.39元、租金违约金1931.44元，欠付房屋装修折旧款112696.61元、装修折旧款违约金1126.97元，共计180136.41元。上述事实，有当事人陈述，有《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》各一份、房屋分层平面图、中信银行账户交易明细、欠租计算明细表、已付租金明细等证据在卷予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成公司未按合同约定向原告刘辉支付租金、返还委托装修折旧款构成违约，依法应当向原告刘辉支付下欠的租金、返还委托装修折旧款和承担相应违约责任，故原告提起诉讼，要求被告张家界大成公司支付截止到2020年6月30日的租金64381.39元、装修折旧款112696.61元、租金违约金1931.44元、装修折旧款违约金1126.97元，共计180136.41元，本院予以支持。对于被告提出违约金过高的辩称观点，因没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。被告张家界大成公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其放弃诉讼权利，应当承担不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘辉支付截止到2020年6月30日的租金64381.39元、租金违约金1931.44元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘辉支付截止到2020年6月30日的装修折旧款112696.61元、装修折旧款违约金1126.97元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3902元，减半收取计1951元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  吴廷杰二〇二〇年九月二十四日代理书记员  陈 斐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。