调兵山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1281民初1714号 原告：某某某某股份有限公司铁岭调兵山支行，住所地：调兵山市。 负责人：刘某某，系该行行长。 委托诉讼代理人：齐某，男，住铁岭市银州区。 委托诉讼代理人：才艳玲，系辽宁铁宁律师事务所律师。 被告:孙某1，男，住调兵山市。（未到庭） 委托诉讼代理人：孙某2，男，住调兵山市。（系孙某1父亲） 被告:铁岭某某地产开发有限公司，住所地：调兵山市。 法定代表人：黄某某，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王贺立，系辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。 原告某某某某股份有限公司铁岭调兵山支行（以下简称：某行）与被告孙某1、铁岭某某地产开发有限公司（以下简称：某某公司）借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某行的委托诉讼代理人齐某、才艳玲，被告孙某1的委托诉讼代理人孙某2，被告某某公司的委托诉讼代理人王贺立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某行向本院提出诉讼请求：一、判令被告孙某1立即偿还剩余借款本金217273.05元，及全部借款从2019年4月14日起至清偿完毕时止按合同约定计算的利息、罚息（暂计算至2020年6月21日，拖欠利息12950.79元、本金罚息564.95元、利息罚息591.39元），以上合计231380.18元。二、判令被告某某公司对借款承担连带清偿责任。三、确认原告对坐落于某某某某一期G1-1-501的抵押房产享有优先受偿权。四、诉讼费及其他费用由二被告承担。 庭审中，原告某行当庭将诉讼请求变更为：一、判令解除原告与被告孙某1签订的《个人一手住房贷款合同》；二、判令被告孙某1立即偿还剩余借款本金217273.05元，及全部借款从2019年4月14日起至2020年9月1日止的利息14618.46元、罚息1556.33元，以上合计233447.84元；三、判令被告孙某1给付全部借款从2020年9月2日起至清偿完毕时止按合同约定计算的利息、罚息；四、判令被告铁岭某某公司对上述二、三项欠款承担连带清偿责任；五、确认原告对被告某某公司的贷款保证金享有优先受偿权；六、诉讼费及其他费用由二被告承担。 事实与理由：2013年11月27日，被告孙某1向原告借款260000元，用于购买某某某某一期G1-1-501的商品房，借款期限240个月，月利率5.4583‰(浮动周期12个月），被告某某公司为该笔借款的保证人。被告孙某1以所购房屋办理了预抵押登记备案（调市房购预抵押字第××号），原告为抵押权人。原告依约履行了放款义务，被告孙某1应于每月14日偿还当月本息，但从2019年4月14日起至今，被告孙某1未归还借款本息。依据《个人一手住房贷款合同》附件一的通用条款第三条（合同第10、11页），被告不按期归还贷款的行为已构成违约，原告有权宣布贷款本息部分或者全部到期，提前收回全部贷款，要求借款人承担违约责任，要求保证人承担保证责任。 截至2020年9月1日，被告孙某1拖欠原告剩余借款本金217273.05元（其中到期本金14377.41元、未到期本金202895.64元、利息14618.46元、罚息1556.33元）。因原告与被告孙某1签订合同时约定的贷款利率为浮动利率（见合同第三条），按年浮动，故从2020年9月2日起至清偿完毕时止的利息和罚息数额无法确定，所以请求按合同约定的利率计算利息、罚息。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。 被告孙某1辩称，因孙某1去外地了，资金不足，家里也没有资金偿还贷款，所以逾期了。不同意解除贷款合同，我们准备积极偿还贷款。 被告某某公司辩称，关于原告主张被告某某公司对被告孙某1的债务承担连带责任的诉讼请求，根据原告与某某公司签订的保证合同约定，保证为阶段性担保，如果涉案房屋办理了产权证书及办理抵押登记，则被告某某公司就不再承担保证责任。根据调兵山市人民政府2018年10月24日第10期常务会议纪要规定，本案被告孙某1购买的房屋在2018年10月就可以办理产权登记，因被告孙某1怠于办理房屋产权证，所以不能导致被告某某公司的担保责任延长。因本案不能办理抵押登记的责任不在某某公司，故某某公司不再承担连带保证责任。针对原告主张的保证金优先受偿问题，因被告某某公司阶段性保证义务已经完成，所以原告无权就保证金主张优先受偿。因被告孙某1迟延偿还借款本金及利息，原告已经从被告某某公司保证金账户中支取10421.40元，用于偿还被告孙某1欠付款项，故请求法院判决该款项由被告孙某1向被告某某公司予以返还。 原告某行为支持自己的主张提供如下证据，被告孙某1、某某公司对原告某行提供的证据进行了质证，本院对原告某行提供的证据进行了认证： 1、《个人一手住房贷款合同》复印件一份、《不可撤销连带责任担保函》复印件一份（均与原件核对一致，原件退回），证明2016年3月11日，原告与被告孙某1签订借款合同，合同约定了借款金额、借款期限、违约金、违约责任等内容。被告某某公司以保证人身份在贷款合同上签字，并签署连带责任担保函，保证对借款承担连带保证责任，保证期限至房屋办妥抵押登记、取得房屋所有权证书、房屋他项权证书正本时，所以被告某某公司应对全部款项承担连带给付责任。被告孙某1质证，无异议，但我2018年4月去申请办理房产证，物业工作人员说暂时办不了，后期没有人通知我可以办理房产证。被告某某公司质证，对真实性无异议，但从本案事实情况看，阶段性担保义务已经完成。本院认为，被告某某公司虽提出阶段性保证义务已经完成，但庭审中，原、被告一致确认涉案房屋未办理房产证、未办理抵押登记，故被告某某公司的异议不成立，对该证据的证明目的予以确认。 2、某某某某借款借据复印件一份、某某某某贷款放款凭单复印件一份（均与原件核对一致，原件已退回），证明原告履行了放款义务，将出借资金打入了合同约定账户。被告孙某1质证，无异议。被告某某公司质证，无异议。本院认为，二被告对该证据均无异议，故对该证据的证明目的予以确认。 3、《某某某某股份有限公司逾期未还款查询单》一份，证明被告孙某1前期按期偿还了部分借款，但后期开始拖欠借款，至今逾期17期未继续还款。被告孙某1质证，无异议。被告某某公司质证，无异议。本院认为，二被告对该证据均无异议，故对该证据的证明目的予以确认。 4、被告孙某1身份证复印件1张、户口簿复印件3页、无婚姻登记记录证明复印件一张，证明被告孙某1借款时向原告提供的身份信息，同时可以看出孙某2是孙某1父亲。被告孙某1质证，无异议。被告某某公司质证，无异议。本院认为，二被告对该证据均无异议，故对该证据的证明目的予以确认。 5、某某某某《个人贷款保证金质押合同》复印件（与原件核对一致，原件退回）一份，证明被告某某公司与原告签订质押合同，如果债务人未按约定及时清偿债务，原告按照合同约定行使质押，对被告某某公司的保证金享有优先受偿权。被告孙某1质证，无异议。被告某某公司质证，对真实性无异议，但不同意原告的证明目的，被告某某公司的阶段性担保义务已经完成，所以原告无权对其进行优先受偿权。本院认为，被告某某公司虽有异议，但庭审中原、被告一致确认涉案房屋未办理产权证及抵押登记，根据《不可撤销连带责任担保函》的记载，被告某某公司的阶段性担保义务并未完成，故被告某某公司的异议不成立，对该证据的证明目的予以确认。 被告孙某1未向本院提供证据。 被告某某公司为支持自己的主张提供如下证据，原告某行、被告孙某1对被告某某公司提供的证据进行了质证，本院对被告某某公司提供的证据进行了认证： 1、某某某某客户借记回单复印件一份（与原件核对一致，原件退回），证明2019年3月29日，因被告孙某1未按期偿还原告借款本息，原告在被告某某公司保证金账户支取保证金10421.40元，用于偿还被告孙某1拖欠借款本息的事实。原告某行质证，无异议。被告孙某1质证，无异议。本院认为，原告某行与被告孙某1质证均无异议，故对该证据予以确认。 2、调兵山市人民法院2019辽1281民初924号民事判决书复印件一份，在该判决书第六页记载在被告某某公司与调兵山建行借款合同纠纷案件中，被告某某公司提供了市政府常务会议纪要复印件一份，证明本案被告孙某1购买的房屋在2018年10月时已经能办理房屋产权登记，但由于被告孙某1怠于办理，所以被告某某公司的保证义务已经完成。原告某行质证，对该证据的关联性及证明目的均有异议，该组证据与本案无关，并且该判决是否生效无从查证。就该判决看，法院也没有对该证据的证明目的予以认定。原告提供的不可撤销保证担保函已经明确在房屋产权证正本下发之前，被告某某公司均应承担保证责任。刚才孙某1已经陈述尚未办理房产证，且未能办理房产证的原因在开发商或是房产局，不在孙某1个人。再从政府纪要本身来看，政府常务会议不能决定房产证是否能够办理，能够决定房产证办理的是房产局，所以请求法庭对该组证据不予采信。被告孙某1质证，不是因为我的原因没办房产证，我2018年4月去申请办房产证的时候办不了，后来没有人通知我去办理，每个人买房子都想办房产证，不存在我不想办的事。本院认为，该证据与本案无关，本院不予确认。 依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定如下事实 2013年11月27日，被告孙某1与原告某行签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2013年房字第××号），贷款金额260000元，贷款用途：购买位于调兵山市某某某某一期G2-1-501号房屋，贷款期限20年/240个月，自2013年11月27日起至2033年11月26日止，自贷款人实际放款日起算。贷款利率为浮动利率，浮动周期12个月，第一个浮动周期内贷款月利率为5.4583‰。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。如借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同。在该《个人一手住房贷款合同》上，被告某某公司在保证人处进行了盖章确认，根据合同约定，被告某某公司提供的为阶段性连带责任保证。2014年3月5日，原告某行向被告孙某1发放贷款260000元。 2013年11月18日，被告某某公司向原告某行出具《不可撤销连带责任担保函》，该函记载：被告某某公司自愿为被告孙某1提供不可撤销连带责任还款保证，保证范围为应偿还借款本金、利息及相关费用；保证期限自本担保函签发之日起，至房屋竣工交付使用，办妥抵押登记、取得房屋所有权证书、房屋他项权证书正本时止。 2013年7月29日，原告某行与被告某某公司签订《个人贷款保证金质押合同》，合同约定：本合同之主合同为某行(质权人)与某某公司开发的商品房购房并在某行办理按揭贷款的借款人之间签署的《个人一手住房贷款合同》及修订或补充。主债权：主合同项下的债权构成本合同主债权，包括本金、利息、违约金、赔偿金、质押物保管费用、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等），因借款人违约而给质权人造成的损失和其他所有应付费用。被告某某公司在原告某行开设保证金账户，账号为：31×××81。被告某某公司提供保证金质押，质押账户中保证金金额应在总体项目保证金协议约定的基础保证金金额后，按照贷款金额的5%存入保证金专用账户，如借款合同双方依据合同规定的条件减少贷款额，本合同所担保的主债权本金金额则以借款合同项下实际发放的贷款本金金额为准。 另查，因被告孙某1未按期还款，原告某行在被告某某公司的质押保证金账户中支取保证金10421.40元，用于偿还被告孙某1拖欠的借款本息。截至2020年9月1日，被告孙某1逾期17期未还款，拖欠原告某行借款本息233447.84元（其中到期本金14377.41元、未到期本金202895.64元、利息14618.46元、罚息1556.33元）。 再查，原、被告就涉案房屋仅办理了预抵押登记，未办理房产证、也未办理抵押登记。 本院认为，原告某行与被告孙某1签订的《个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。原告某行与被告孙某1应按照合同约定全面履行各自义务。原告某行按照合同约定发放了贷款，履行了合同义务，但被告孙某1没有按照合同约定偿还贷款本息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因被告孙某1已经逾期17期未偿还贷款本息，根据《个人一手住房贷款合同》约定，原告某行有权解除合同，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求被告孙某1立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息和其他费用，故对原告某行要求解除其与被告孙某1签订的《个人一手住房贷款合同》，要求被告孙某1偿还借款本息233447.84元（截至2020年9月1日）的主张予以支持。 对原告某行主张按合同约定给付全部借款从2020年9月2日起至清偿完毕时止的利息和罚息问题，因《个人一手住房贷款合同》约定的贷款利率为浮动利率，诉讼中确无法计算出具体金额，故对该项请求予以支持。对原告某行要求被告某某公司承担连带责任保证问题，庭审中，原、被告一致确认涉案房屋未办理房产证、亦未办理抵押登记，虽被告某某公司抗辩系被告孙某1怠于办理房产证，但被告某某公司未提供证据证明，故被告某某公司的抗辩不成立，根据被告某某公司向原告某行出具的《不可撤销连带责任担保函》，对原告某行的该主张予以支持。对原告某行要求对被告某某公司的贷款保证金享有优先受偿权问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第85条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，结合原告某行与被告某某公司签订的《个人贷款保证金质押合同》约定，对该主张予以支持。对被告某某公司抗辩要求被告孙某1返还原告某行从质押保证金账户支取的10421.40元问题，与本案不是同一法律关系，被告某某公司可依法另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定，判决如下： 一、解除原告某某某某股份有限公司铁岭调兵山支行与被告孙某12013年11月27日签订的《个人一手住房贷款合同》； 二、被告孙某1于本判决书生效后三十日内给付原告某某某某股份有限公司铁岭调兵山支行借款本息233447.84元元（截至2020年9月1日）； 三、被告孙某1于本判决书生效后三十日内给付原告某某某某股份有限公司铁岭调兵山支行从2020年9月2日起至借款全部还清之日止的借款利息和罚息（按合同约定的利率及罚息利率计算）； 四、被告铁岭某某地产开发有限公司对上述第二、第三项给付义务承担连带责任； 五、原告某某某某股份有限公司铁岭调兵山支行对被告调兵山市某某公司有限公司的质押保证金账户内资金（账号为：31×××81）享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4770元（原告预交），由被告孙某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判员  李燕 二〇二〇年九月十日 书记员  阚宇 附：法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。 对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。