江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初5106号原告：无锡南扬创业投资有限公司，住所地无锡市扬名高新技术产业园华新路1号，统一社会信用代码91320200685301059X。法定代表人：袁澜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐挥，江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙沁瓴，江苏瑞莱律师事务所实习人员。被告:无锡新亮点教育科技有限公司，住所地无锡市新天地休闲广场1-702，统一社会信用代码91320200MA1POQ2C3D。法定代表人：张红华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王建明，江苏金匮律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜姗姗，江苏金匮律师事务所律师。原告无锡南扬创业投资有限公司（以下至判决主文前简称南扬公司）与被告无锡新亮点教育科技有限公司（以下至判决主文前简称新亮点公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南扬公司的委托诉讼代理人徐挥、孙沁瓴，被告新亮点公司的委托诉讼代理人姜姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南扬公司向本院提出诉讼请求：1.判令新亮点公司立即向南扬公司返还位于无锡市房屋。2.判令新亮点公司立即向南扬公司支付：①欠付的房屋租金231228元；②逾期付款违约金（其中6138元自2018年5月1日起计算至实际支付之日止，以欠付租金为本金，按照每日0.5%计算；90630元自2019年5月20日起计算至实际支付之日止，以欠付租金为本金，按照每日0.5%计算；134460元自2019年6月1日起至实际支付之日止，以欠付租金为本金，按照每日0.5%计算）；③房屋占有费（按照每日5元／平方米的标准和房屋面积742.87平方米计算，自2019年7月11日起计算至实际返还房屋之日止）。3.本案诉讼费用由新亮点公司承担。本案在审理中，因新亮点公司已于2020年8月24日向南扬公司交还了位于无锡市17楼房屋，故南扬公司已无须主张返还上述房屋的诉讼请求，且房屋占用费也相应计至房屋返还之日止，故变更诉讼请求为：1.判令新亮点公司立即向南扬公司支付：①欠付的房屋租金231228元；②逾期付款违约金（其中6138元自2018年5月1日起计算至实际支付之日止，以欠付租金为本金，按照每日0.5%计算；90630元自2019年5月20日起计算至实际支付之日止，以欠付租金为本金，按照每日0.5%计算；134460元自2019年6月1日起至实际支付之日止，以欠付租金为本金，按照每日0.5%计算）；③房屋占有费1522883.5元（按照每日5元／平方米的标准和房屋面积742.87平方米计算，自2019年7月11日起计算至2020年8月24日止）。2.本案诉讼费用由新亮点公司承担。事实和理由：南扬公司于2017年9月起将其名下位于无锡市17层的房屋租赁给新亮点公司，双方陆续签订了相应的《房屋租赁合同》（合同编号：第ＪＺ2017155号、第ＪＺ2018005号、第ＪＺ2018095号、第ＪＺ2019037号），对租赁房屋范围、期限、租金及违约责任等进行了约定。合同签订后，南扬公司依约将房屋交于新亮点公司使用，但新亮点公司并未依约交付上述合同项下的租金，且在租赁期限届满后没有返还案涉房屋。综上所述，新亮点公司的违约行为已严重侵犯了南扬公司的合法权益，特诉至贵院，请依法判决。被告新亮点公司辩称，对南扬公司变更后的诉讼请求中的欠付租金共计231228元、违约金的起算时间、截止时间以及房屋占有费的起算时间、截止时间无异议。双方于2020年8月24日办理了租赁房屋的交接手续，也证明了双方的房屋租赁使用关系于当天结束。对于南扬公司起诉的违约金及房屋占有费的计算方式及计算金额有异议，南扬公司未获得的租金损失为231228元，根据合同法司法解释的相关规定，南扬公司主张的违约金明显过高，请求法院予以调整，违约金应该按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率来计算。新亮点公司认为房屋占用使用费过高，其虽存在违约，但合同约定的5元/平方米是市场行情的五倍，远远超过南扬公司所述的损失，故其为房屋占用使用费按原合同约定的租金标准进行计算即每日1元/平方米。鉴于今年我国出现了疫情的特殊情况，影响了新亮点公司的正常经营，所以希望法庭考虑此情况，同时希望南扬公司在主张房屋占有费的方面能给予三个月的免费使用期。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月30日，南扬公司（甲方、出租方）与新亮点公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：第ＪＺ2018095号），合同载明的主要内容是：“1.甲方将位于无锡市梁溪区的房屋出租给乙方。该房屋建筑面积为92.8平方米……4.租赁日期自2018年5月1日起至2018年8月31日止。甲方于2018年5月1日前向乙方交付该房屋。租赁期满，乙方应如期返还该房屋。需继续承租的，应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，重新签订合同。5.租价每平方米为1.10元，租金总计为12556元，其中土地租金为6278元。乙方每年分1期向甲方支付租金，先付后用。第一期于2018年5月1日支付12556元。每逾期一日，按当期应付租金的0.5%支付违约金。6.甲方交付房屋时，乙方应向甲方交纳租赁保证金（数额相当于三个月的租金5000元）。租赁关系终止时，保证金用以抵充应由乙方承担的欠缴费用或用于抵充乙方对甲方的赔偿金、违约金等……11.乙方应在双方租赁关系终止后的10日内返还该房屋和有关设施设备，每逾期一日，乙方应按5元／平方米向甲方支付占用期间的使用费。乙方返还该房屋和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态。双方验收后，结清各自应当承担的费用……”。2019年5月21日，南扬公司（甲方、出租方）与新亮点公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：第ＪＺ2019037号），合同载明的主要内容是：“1.甲方将位于无锡市梁溪区的房屋出租给乙方。该房屋建筑面积为742.87平方米……4.租赁日期自2018年9月1日起至2019年6月30日止。甲方于2018年9月1日前向乙方交付该房屋。租赁期满，乙方应如期返还该房屋。需继续承租的，应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，重新签订合同。5.租价每平方米为1.0元，租金总计为225090元，其中土地租金为112545元。乙方分2期向甲方支付租金，先付后用。第一期于2019年5月20日支付90630元，第二期于2019年6月1日支付134460元。每逾期一日，按当期应付租金的0.5%支付违约金。6.甲方交付房屋时，乙方应向甲方交纳租赁保证金（数额相当于三个月的租金31000元）。租赁关系终止时，保证金用以抵充应由乙方承担的欠缴费用或用于抵充乙方对甲方的赔偿金、违约金等……11.乙方应在双方租赁关系终止后的10日内返还该房屋和有关设施设备，每逾期一日，乙方应按5元／平方米向甲方支付占用期间的使用费。乙方返还该房屋和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态。双方验收后，结清各自应当承担的费用……”。本案在审理中，南扬公司陈述，新亮点公司长期租赁案涉房屋，丁卫荣代表新亮点公司缴纳租赁保证金18792元。案涉租赁合同是续签或者新增租赁面积的合同，租赁保证金是新亮点公司之前缴纳的，未在任何款项中抵扣。对此，新亮点公司没有异议，并请求法院在判决新亮点公司向南扬公司支付租金等费用的同时，一并判决南扬公司向新亮点公司返还租赁保证金18792元。另查明，新亮点公司于2020年8月24日向南扬公司交还案涉租赁房屋，双方办理了房屋交接手续。本院认为，南扬公司与新亮点公司签订的案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面履行合同义务。由于新亮点公司未按约履行合同义务，应承担违约责任。本案中，双方争议的焦点为逾期付款违约金及房屋占有费是否过高的问题。南扬公司主张逾期付款违约金的标准按每日0.5%计算，房屋占有费按每日5元/平方米的标准计算，对此，新亮点公司提出异议，认为逾期付款违约金、房屋占有费的标准过高，请求法院进行调整。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”根据该规定，违约方主张违约金过高，请求调整违约金的，应以守约方的实际损失为基础加以认定。本案中，南扬公司与新亮点公司对于实际损失均未提供证据证明，本院将根据当事人在合同中的履行情况、违约情形等因素，本着公平、诚实信用的原则进行处理。由于案涉《房屋租赁合同》所约定的逾期付款违约金明显过高，应予以调整，综合考虑本案事实和法律规定，本院酌定逾期付款违约金按年利率15%的标准计算。新亮点公司未按约向南扬公司交房，造成南扬公司的损失主要是房租金损失，本院认为根据上述规定，案涉《房屋租赁合同》所约定的房屋占有费的标准明显过高，亦应予以调整，本院酌定房屋占有费按每日1元/平方米的标准计算。综上，南扬公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、无锡新亮点教育科技有限公司于本判决生效之日起10日内向无锡南扬创业投资有限公司支付房屋租金231228元、违约金(违约金计算如下：其中以欠付租金6138元为基数，自2018年5月1日起至实际给付之日止，按年利率15%计算；以欠付租金90630元为基数，自2019年5月20日起至实际给付之日止，按年利率15%计算；以欠付租金134460元为基数，自2019年6月1日起至实际给付之日止，按年利率15%计算)、房屋使用费304576.7元。同时，由无锡南扬创业投资有限公司向无锡新亮点教育科技有限公司返还租赁保证金18792元。二、驳回无锡南扬创业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为11400元（已由无锡南扬创业投资有限公司预交），由无锡南扬创业投资有限公司负担6500元，无锡新亮点教育科技有限公司负担4900元，无锡新亮点教育科技有限公司于本判决生效之日起10日内将所负担的诉讼费直接支付给无锡南扬创业投资有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 张国元二〇二〇年九月七日法官助理 茆倩娣书 记 员 张 娴本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。