河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4303号 上诉人（原审被告）：高元，男，1985年7月18日出生，汉族，河北固安县人，现住大城县。 上诉人（原审被告）：王会娟，女，1989年4月3日出生，汉族，住址同上，与高元系夫妻关系。 委托诉讼代理人：王娟，河北环京律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：牛洪振，男，1966年11月29日出生，汉族，住大城县新城区。 委托代理人：魏占迎，河北律清律师事务所律师。 上诉人高元、王会娟因与被上诉人牛洪振确认合同有效纠纷一案，不服河北省大城县人民法院（2020）冀1025民初524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 高元、王会娟上诉请求：一、要求撤销大城县人民法院（2020）冀1025民初524号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定涉案房屋两证即大城县不动产权证第××号房屋产权证与原房产证大字第××并无区别属于认定事实不清。双方合同明确约定涉案标的房屋面积为111.696平方米，购房款45万元，而被上诉人交付的产权证证载面积仅为48.33平方米，上诉人因此瑕疵履行不安抗辩权，未履行给付房款的行为并未不当。本案一审法院将物权法规定的不动产以登记生效之原则置之不理，采用法官自由裁量权直接认定两证并无区别，没有法律依据。二审庭审期间，上诉人补充上诉理由为，被上诉人作为出卖人应当承担标的物瑕疵担保义务，上诉人与被上诉人合同约定房屋及土地面积为111.696平方米，但在双方履行合同中被上诉人只向我方交付了48.33平方米，其余63.366平方米未向我方转让所有权并且交付权利凭证，我方未支付尾款，不存在违约行为。 牛洪振答辩称，一、本案牛洪振与高元、王会娟签订的是房屋买卖协议，而非土地使用权转让协议。双方签订的房屋买卖协议第一条房屋括号内标注的111.69平方米，不应是房屋建筑面积，而是整个院落土地使用面积，房屋建筑面积为48.33平方米，双方所签协议实质是房屋所有权转让。二、双方签订的房屋买卖协议合法有效。双方签订的房屋定金、买卖、尾款协议，是在自愿、平等，意思表示真实基础上签订，不存在欺诈、胁迫等情形，协议也未违反法律禁止性规定，其双方签订的协议合法有效，当事人应按约定履行义务。三、上诉人在本案中行使不安抗辩权不符合法律规定。被上诉人在本案中已履行了房屋交付，房屋产权变更登记，并给王会娟颁发了房屋产权证书，上诉人也实际占有居住该房屋，且对涉案房屋进行了重新装修，上诉人从双方协议签订，至房屋产权过户登记，自始至终都亲自办理并在有关文书上签字确认，从上述事实可以证实，被上诉人已履行了合同全部义务，上诉人行使不安抗辩权的条件已不复存在，且不符合法律规定。四、房屋转移登记后土地使用面积并未减少。本案涉案房屋为房改房，现我国实行房产与土地分离登记制度，原房屋所有权证大字第97××43号，标注土地使用面积111.696平方米，整个院落长度15.6米，宽度7.16米，转移登记后（2019）大城县不动产第××号，该产权证显示，房屋建筑面积48.33平方米，整个院落长度15.6米，宽度7.16米，从两证可以看出，转移登记后的土地使用面积并未减少，只是未标明使用面积。针对上诉人补充部分的意见：被上诉人与上诉人已经办理了变更登记手续，现在的房屋已经登记为王会娟所有，且被上诉人已将标的物两间正房、厢房以及整个院落全部交付给上诉人占有、使用，不存在未交付情形。 牛洪振向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告给付剩余房款150000元及逾期利息；3、本案的诉讼费等由被告承担。 一审法院认定事实：2019年5月21日，原、被告签订了《房屋买卖定金协议书》，协议约定：第一条、卖房人牛洪振（甲方）愿将坐落的房屋（111.696平方米）卖于买房人王会娟（乙方），永远为业空口无凭，立字据为证；第二条、该房的房价款计人民币肆拾伍万元整（小写450000元）；第三条、经甲乙双方约定乙方先付定金100000元，15个工作日内乙方支付甲方350000元；第四条、乙方剩余款项交于中间人冯建华保管，过户后冯建华将剩余款项交于甲方；第五条、过户产生的所有费用一万以内甲方承担，超出一万甲乙双方各承担百分之五十；如30个工作日内房屋无法过户甲方退给乙方定金，如一方违约，应当赔偿因一方违约给对方造成的所有经济损失。同日原、被告双方又签订了《房屋买卖协议书》，内容与《房屋买卖定金协议书》基本一致，买房人高元（乙方）。签订上述协议后，被告给付原告房款共计300000元。原告将涉案房屋交付被告，并协助被告办理房屋过户手续。2019年7月21日双方签订《房屋尾款协议书》，约定内容第一、二条与上述协议一致，第三条、经双方约定乙方先付款叁拾万元（小写300000元）30天内乙方支付甲方尾款壹拾伍万元（小写150000元）；第四条、如乙方在规定期限内未支付甲方房屋尾款，超出时日乙方按照银行利息的两倍付与甲方，另赔付甲方尾款的百分之五的违约金。后被告以冀（2019）大城县不动产权第××号房屋产权证与原房产证﹝大字第××﹞（注销）面积不一致拒绝支付房屋尾款。另查明，1987年3月30日大城县新华书店征用大城县牙庄村非耕地4.8亩用于建设库房、宿舍等，并给付大城县牙庄村土地补偿费5760元。涉案房屋为大城县新华书店其中一处宿舍，房产证号为大字第××号，该房屋坐落大城县，有正房两间、南配房两间、东厢房一间，正房面积为7.16米＊6.75米，整个院落的长度15.6米，宽度7.16米。原大字第97××43号房产证标注使用土地面积111.696平方米，合0.167亩。2019年7月15日通过转移登记（买卖）原大字第97××43号房产证注销，颁发冀（2019）大城县不动产权第××号，该不动产权证显示，该房屋坐落大城县，有正房两间、南配房两间、东厢房一间，房屋建筑面积48.33平方米，整个院落的长度15.6米，宽度7.16米，故关于涉案房屋面积两证即大城县不动产权第××号房屋产权证与原房产证﹝大字第××﹞并无区别。上述事实，有原告陈述及原、被告提供的《房屋买卖定金协议书》、《房屋买卖协议书》、《房屋尾款协议书》、《城镇建设用地申请书》、《协议书》、冀（2019）大城县不动产权第××号房屋产权证、原房产证﹝大字第××﹞等证据予以证实。 一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖协议是双方自愿达成的意思表示，不存在重大误解或者一方以欺诈、胁迫手段的情形，且协议内容不违反法律强制性规定，应为合法、有效的房屋买卖合同，本院予以确认。双方签订房屋协议后，被告给付原告房款共计300000元。原告将涉案房屋交付被告，并协助被告办理了房屋过户手续，但被告未在《房屋尾款协议书》约定的30天内支付原告房屋尾款150000元，视为违约，应承担双方约定的违约责任，本院认为：原、被告约定的违约责任明显过高，本院酌定以房屋尾款为基数，按年利率6%计算违约金为宜。综上，原告要求依法确认原、被告签订的房屋合同合法、有效并判令被告承担违约责任的诉求，符合法律规定，本院予以支持。因土地使用权的确认应由行政部门依职权确定，不属于民事案件的审理范围，故被告辩称涉案房屋房款确定土地使用权的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、原、被告签订的《房屋买卖定金协议书》、《房屋买卖协议书》、《房屋尾款协议书》均合法、有效。二、被告高元、王会娟于本判决生效后三日内给付原告牛洪振剩余房款150000元及违约金8250元（150000元*6%/12月*11个月）。案件受理费1650元（已减半收取），由被告高元、王会娟负担。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人主张《房屋买卖协议书》中标明房屋面积为111.69平米，而冀（2019）大城县不动产权第××号标明房屋建筑面积48.33平方米，约定面积与证载面积不一致，故不支付房屋尾款15万元。但原大字第97××43号房产证标注使用土地面积111.696平方米，合0.167亩。冀（2019）大城县不动产权第××号标注房屋建筑面积48.33平方米，整个院落的长度15.6米，宽度7.16米，土地面积111.696平方米。故涉案房产所占面积的前后两证即大城县不动产权第××号房屋产权证与原房产证﹝大字第××﹞并无区别。被上诉人与上诉人已经办理了变更登记手续，被上诉人已将标的物两间正房、厢房以及整个院落全部交付给上诉人占有、使用。被上诉人已履行了全部合同义务，上诉人应按合同约定支付尾款15万元。 综上所述，高元、王会娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,465.0元，由高元、王会娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  王章水 审判员  柴秋芬 审判员  罗丕军 二〇二〇年九月二十四日 书记员  韦 丹 书记员  周承恩 ——