浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初3684号原告：徐彪，男，1965年12月4日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。原告：沈莉莉，女，1969年2月18日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。二原告共同委托代理人：徐维微、何一，浙江六和律师事务所律师。被告：杭州泰峪房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区闲林街道里项村洞山66号1幢安邦大厦1104室。法定代表人：杨平。委托代理人：周婷、王**理，北京金杜（杭州）律师事务所律师。原告徐彪、沈莉莉（以下简称二原告）为与被告杭州泰峪房地产开发有限公司（以下简称泰峪公司）、福州盛利俊实业有限公司（以下简称盛利俊公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年3月25日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘娟独任审判。因被告盛利俊公司下落不明，本院裁定本案由简易程序转为普通程序。后二原告申请撤回对盛利俊公司的起诉，本院依法予以准许，并于2020年8月5日公开开庭进行了审理，二原告的委托代理人徐维微、被告泰峪公司的委托代理人周婷、王**理均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告起诉称，泰杭苑项目（推广名：杭州院子）系由泰峪公司开发建设的房地产项目，泰峪公司为一人有限责任公司，股东为盛利俊公司。2018年4月18日，二原告与泰峪公司签订《浙江省商品房买卖合同》，向泰峪公司购买杭州市余杭区××街道××号房屋，建筑面积226.7平方米，单价50588.78元／平方米，总价款11468476元。合同约定首付款6888476元，通过按揭贷款支付4580000元。合同还约定泰峪公司应于2018年12月31日前交付房屋，在2019年3月31日交付房屋权属证书，合同第十条、第十六条对逾期交付、逾期办证违约责任做出约定。2018年4月18日，二原告与泰峪公司签订《地下室使用权转让协议》一份、《地下车位使用权转让合同》两份，约定购买16-2室对应的地下室，转让费1300000元，约定购买253、253-ａ号车位，转让费700000元，地下室和车位的交付日期均为2018年12月31日前。合同签署后，二原告按约付清了全部款项，但泰峪公司未能按照合同约定于2018年12月31日前交付房屋、地下室、车位，也未能按照合同约定于2019年3月31日前取得并交付房屋权属证书，杭州院子项目更是因为泰峪公司欠付工程款多次陷入停工，杭州院子项目业主不得不寻求政府帮助。在政府协调下，泰峪公司承诺于2020年2月底前完成交付，并承诺逾期交付一日，在原合同基础上另外增加万分之一的违约金。经二原告多次催促，泰峪公司承诺将加快进度完成交付，并与二原告签订《违约金支付信息确认单》，明确逾期交房违约金计算基数为二原告已付的房屋、地下室及车位总价款。截至起诉之日，泰峪公司已逾期交付长达一年零三个月，但杭州院子项目至今未通过竣工验收，施工现场只有零星几个工人施工，根本不满足交付标准，更不符合办证的条件。杭州院子项目销售状况非常火爆，本不该出现因欠付工程款而停工的情形，究其原因，二原告认为是盛利俊公司作为一人股东将泰峪公司的财产与自己公司的财产进行混同，根据《公司法》第六十三条规定，盛利俊公司应当对泰峪公司的债务承担连带责任。综上所述，二原告认为，被告的行为已经严重违法违约，严重侵害了二原告的合法权益。特起诉，请求判令：1、被告向二原告支付逾期交付违约金529311.11元（以已付价款13468476元为基数，按照日万分之一的标准，自2019年2月1日起，暂计至2020年2月29日，自2020年3月1日起至实际交付之日，按万分之二标准支付）；2、被告向二原告支付逾期办证违约金383047.10元（按照购房款1146847016万分之一每日的标准自2019年4月1日起暂计至2020年2月29日最终计算至实际取得权属证书之日）上述两项金额合计912358.2元；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。二原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料：1、浙江省商品房买卖合同一份，用于证明二原告与泰峪公司签订了商品房买卖合同，对商品房面积、价格、交付时间、办证时间及违约责任等做出了明确约定的事实。2、地下室使用权转让协议二份、地下车位使用权转让合同一份，用于证明二原告与泰峪公司签订了《地下室使用权转让协议》及《地下车位使用权转让合同》，对地下室及车位价格、交付时间等做出了明确约定的事实。3、正式收据七份、按揭贷款借款借据一份，用于证明二原告已经依约支付了全部购房款和地下室、车位转让款的事实。4、违约金支付信息确认单一份，用于证明泰峪公司明确逾期交付违约责任以及实际支付房屋、地下室及车位价款总额为基数计算的事实。5、承诺函一份，用于证明泰峪公司承诺逾期交付违约责任在原有商品房买卖合同基础上另外增加万分之一每日的事实。6、告业主函一份，用于证明泰峪公司于2019年7月31日明确违约金的计算基数为买卖合同、转让协议的金额为依据，以业主支付的款项作为违约金计算基数，分别按照日万分之一的标准计算，该陈述明确三大事宜：承诺对象为所有业主，违约金的计算方式适用的期间为自逾期之日起至实际交付时止，计算方式为房屋买卖合同、地下室、车位分别按照万分之一每日的标准计算，2019年7月31日，第一期违约金信息确认单是在上述告业主函的基础上签订的，显然是泰峪公司对2019年1月开始直至交付为止向业主做出的承诺的事实。7、（2020）浙0110民初5234号案件庭前会议笔录一份，用于证明泰峪公司在另案中明确认可违约金的计算基数是房屋价款及车位价款总额的事实。被告泰峪公司答辩称，第一，二原告诉请的自2020年3月1日起每日万分之一的违约金应在房屋交付后支付，目前房屋尚未交付，二原告无权要求泰峪公司支付，且增加的每日万分之一的违约金的计算基数中不包括地下室及地下车位款。第二，二原告诉请的逾期交房违约金计算基数，应当以《商品房买卖合同》项下实际支付的房价款为基数，不应当额外加上地下室、地下车位项下的使用权转让费。第三，《商品房买卖合同》已明确约定逾期交房期间不计算逾期办证违约金，截至本次开庭之日，案涉房屋尚未交付，二原告无权主张逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，交付时间与办证时间互为关联，逾期交房的，办证期限相应顺延，该约定系合同双方真实意思的表示，在案涉房屋尚未交付的情况下，二原告无权要求泰峪公司承担逾期办证的违约责任。房屋交付后才能够办理相关权证，在案涉房屋尚未交付的情况下，同时主张逾期交房违约金、逾期办证违约金是对逾期办证违约金条款的曲解，且显失公平。在浙江高院、杭州中院及余杭法院已经处理的类似纠纷中，均明确表示不支持购房人在房屋逾期交付期间的逾期办证违约金的主张。第四，新冠疫情期间案涉房屋施工工作无法进行，由此不可抗力导致的逾期交房违约金依法予以扣除。综上，二原告提出的部分诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回二原告针对泰峪公司的部分诉讼请求。被告泰峪公司未提供证据材料。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2018年4月18日，二原告（买受人）与被告泰峪公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于杭州市余杭区××街道××幢××室的房屋，房屋价款为11468476元，买受人于2018年4月18日前支付首次付款6888476元，余款4580000元通过银行贷款方式予以支付；交房日期为2018年12月31日，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方还就其他事项进行了约定。另，二原告与被告泰峪公司签订《地下车位使用权转让合同》两份、《地下室使用权转让合同》一份，约定泰峪公司向二原告转让253、253-a两个车位以及16幢16-2室地下室的使用权，车位使用权转让费共计700000元，地下室使用权转让费1300000元。车位及地下室的交付时间均为2018年12月31日前。2018年4月18日之前，二原告向泰峪公司陆续支付了首付款6888476元、地下室款项1300000元及车位款项700000元。2018年5月25日，二原告向泰峪公司支付按揭款4580000元。2019年8月15日，二原告与泰峪公司签订《违约金支付信息确认单》，确认标的房屋的逾期交付违约金按照上述合同、协议约定实际支付价款总额13468476元为基数，自2019年1月1日起按照万分之一标准计算，本次接受逾期交付违约金为41752元，系2019年1月1日至2019年1月31日止的逾期交付房屋、地下室、地下车位的全部违约金。2019年10月16日，被告泰峪公司出具一份《承诺函》，载明：泰禾集团向杭州院子全体业主承诺2020年2月底前房屋成品交付，交房同时开具全额购房发票；逾期交付1日，在原有商品房买卖合同基础上另外增加万分之一的违约金支付给业主。违约金于交付后5个工作日内一次性付清给业主。被告泰禾集团代表卢国鹏于该《承诺函》上签字。后二原告诉至本院，望判如所请。另查明，泰峪公司至今未将房屋交付给二原告，亦未将权属证书或登记证明交付给二原告。本院认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让合同》、《地下室使用权转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。被告未按期交房，应当按约支付违约金。关于违约金计算基数，本院认为，根据二原告与被告泰峪公司签署的《违约金支付信息确认单》，确认逾期交付违约金按照合同、协议约定实际支付价款总额为基数，故本院确认以该实际支付价款总额13468476元为基数。关于违约金计算标准，本院认为，根据双方合同约定，被告泰峪公司应自2019年1月1日起至实际交付之日止，按照日万分之一的标准计付违约金。对二原告诉请增加万分之一违约金的部分，泰峪公司抗辩暂未达到《承诺函》中约定的支付条件的意见本院予以采信，故对该部分违约金本院不予支持。对泰峪公司要求扣除新冠疫情期间违约金的抗辩意见，因其逾期交房系自2019年1月1日起即开始违约，先于新冠疫情发生，新冠疫情的发生并非造成其逾期交房的免责事由，故本院对泰峪公司的该项抗辩意见不予采信。关于逾期办证违约金，因双方合同明确约定“因本合同约定交房与办证时间互为关联，故若出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证相应的违约责任。”故本院对此不予支持。对二原告主张的保全费，该费用系其主张权利的实际合理支出，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州泰峪房地产开发有限公司支付原告徐彪、沈莉莉逾期交房违约金529311.11元（暂计至2020年2月29日，此后每日按照1346.84元计算至实际交付之日止），于本判决生效后十日内付清；二、被告杭州泰峪房地产开发有限公司支付原告徐彪、沈莉莉保全费2901元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告徐彪、沈莉莉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12924元，由原告徐彪、沈莉莉共同负担5426元，被告杭州泰峪房地产开发有限公司负担7498元，于本判决生效后十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  刘娟二〇二〇年九月十六日书记员  徐昕