江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0404民初2519号 原告：潘某某，女，1970年4月5日出生，汉族，住常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：毛某某，XX市XX（常州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周某某，XX市XX（常州）律师事务所律师。 被告：张某，女，1989年10月9日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：藤某，江苏XX律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王明君，江苏XX律师事务所律师。 被告：顾某某，男，1981年2月19日出生，汉族，住常州市钟楼区。 第三人：何某某，男，1992年10月13日出生，汉族，住江苏省东台市。 原告潘某某与被告张某、顾某某、第三人何某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年06月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周某某、被告张某及委托诉讼代理人藤某、被告顾某某、第三人何某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行编号为XXXXX《XX市房屋转让协议》，协助原告办理房屋转移登记手续；二、被告向原告支付违约金400000元，律师费40000元，合计440000元；三、被告顾某某对上述债务承担连带责任；四、案件受理费、保全费、保函费均由被告负担。 事实与理由：2018年1月16日，原告潘某某在被告顾某某的居间下向被告张某购买位于常州市钟楼区（以下简称案涉房产）房屋。被告张某委托第三人何某某代为处理案涉房屋的出售事宜。目前案涉房屋的转移登记条件已经成就，但被告张某因房屋涨价不愿继续履行本合同。 被告张某辩称，1、原告诉称与事实不符，张某从未与原告见过面，也未向仇某某等其他人出具过卖房的授权委托书，未明确房屋的出售价格，也没有参与房屋转让协议的签订；2、原告在交易中存在重大过错和责任。原告提交的委托书未经公正，委托书授权也不明，对于房屋转让价格等主要条款都没有明确，也未授权其他人收取房款，原告也未向被告支付过房款。 被告顾某某辩称，同意原告要求过户的诉讼请求，但不同意支付违约金。 第三人辩称，同意原告要求过户的诉讼请求，但不同意支付违约金。 经审理查明，张某与仇某某于2019年5月13日登记结婚。2017年2月16日，被告张某认购案涉房产。案涉房产交付后，张某意欲卖出该套房产，遂将房产手续、钥匙交付给何某某寻找买家。2018年1月16日，第三人何某某持“张某”出具的委托书，与作为买方的原告潘某某及作为中介方的被告顾某某在XXX房地产信息咨询有限公司签订《XX市房屋转让协议》，协议约定张某将案涉房产以130万元的价格出卖给潘某某，税费由原告自行承担。签署协议时，支付定金2万元，2018年1月17日支付给张某30万元，等张某房产证下来后，押到潘某某处，再支付10万元，剩余尾款等房产证满两年过户时支付。若张某中途毁约，应在毁约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿潘某某违约金40万元（若潘某某在两年内装修，装修金额也需要照价赔偿）。2018年1月17日，潘某某向何某某汇款28万元，何某某于次日将25万元汇给仇某某；2018年5月21日，潘某某向何某某汇款10万元，何某某于5月24日将10万元汇给仇某某。何某某出具收条，确认收到潘某某支付的购房款30万元、10万元。被告顾某某出具收条，明确收到原告支付的中介费1万元，并同意剩余1万元等过户完成后支付。案涉房产交付后，原告潘某某进行了装修并已入住。后因双方就案涉房产过户事宜发生纠纷，原告遂诉至本院，要求判如所请。 另查明，原告因本案诉讼支出律师费40000元， 上述事实，由常州市房屋转让协议、公安机关询问笔录、汇款凭证、律师费发票、委托合同及当事人庭审陈述等证据予以证明。 庭审中，原告提交了“张某”出具的委托书，该委托书的主要内容为，“本人张某于2017年2月26日认购案涉房产，首付325000元（含10000信息服务费），现委托何某某全权处理房屋出售事宜，签署文件所涉及的法律责任由本人承担”。第三人何某某陈述该委托书系仇某某提供，张某否认委托书上的签名是其本人所签。何某某认可XX市房屋转让协议上“张某”系其所签。何某某陈述，2018年年初，仇某某打电话告诉何某某，想卖掉案涉房产，在张某和仇某某授意下，将房产信息挂到东腾中介售卖，售卖的价格是仇某某告诉的，标价是130万元。在得到张某、仇某某同意后，以130万元将案涉房产卖出。何某某在公安机关出具了张某于2018年5月24日出具的收条，收条载明“本人张某收到何某某常州房子（XX花园X-X-X）款叁拾伍万元整（350000）”。经质证，被告张某认为该收条是向何某某出具的，收到何某某支付的35万元是事实，但认为收到的是“诚意金”，是保证案涉房产只交由何某某出售，而非出卖房屋的款项。仇某某认可找到何某某，要求其帮忙出售案涉房产的事实。张某和仇某某均认可将房产手续和钥匙交付给顾某某，让其帮忙联系看房的事实。原告、顾某某、何某某陈述，按照房产政策必须等到房屋产权办理之后两年才可以进行交易，130万元的交易价格略高于当时的市场价。庭审中，原告另提交房屋质量保证书、住宅使用说明书原件。 本案的争议焦点为，原告与被告的房屋买卖合同是否已经成立生效，被告张某是否有义务协助原告办理产权过户手续，被告是否应当承担违约责任。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示。当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。本案认定原告潘某某与被告张某之间房屋买卖合同成立的关键，在于案涉房产买卖合同的要约和承诺是否已经成立。本院认为，根据现有证据，可以认定双方关于房屋买卖合同的法律要件已经具备。首先，原告张某委托何某某对外出售房屋意思表示明确。虽然张某否认委托书上签字的真实性，但根据张某、仇某某、何某某的陈述，张某购买案涉房屋后，确委托何某某出卖案涉房产，并根据何某某的指示，将房产钥匙和手续交给被告顾某某；其次，张某虽然未在《XX市房屋转让协议》上签字，但何某某收取原告40万元房款后，将其中35万元交给仇某某，仇某某收到上述第二笔款项10万元后的当日即2018年5月24日，张某出具收条，明确收到案涉房屋款35万元，该收条出具的时间与收到房款的时间、收条的内容和委托书的内容均前后印证，足以证明被告张某委托何某某出售房屋，并对于该出售行为进行了追认。原告支付部分房款后，装修入住，在长达两年时间里，被告张某却未对原告潘某某的行为提出任何异议，上述行为能够形成完整证据链条，说明张某以其行为默认了房屋买卖合同的实际交易。张某辩称收到的35万元为委托何某某一人卖房的“诚意金”，明显与事实不符。最后，案涉房产已在实际上“交付”。房屋转让协议签订后，原告已取得房屋钥匙、进行装修入住，并持有房屋质量保证书、住宅使用说明书原件，上述行为说明，原告已经实际上占有并使用了案涉房产。综上，根据原告、被告的行为，并结合被告张某、第三人何某某的陈述，可以认定案涉房屋买卖合同已经达成，被告张某应当继续履行买卖合同，配合原告进行过户登记。当然，若案涉房屋存在抵押，被告张某应当在抵押权消灭后配合原告进行过户登记，同时原告潘某某也应将剩余款项90万元交付给被告张某。关于原告主张的违约金及律师费，一则从转让协议上的违约金条款可以看出，被告承担违约金的前提是因被告张某反悔，致使原告丧失买卖合同继续履行所获得的期待利益，被告张某应当退还房款、承担违约金40万元及相应装修费用，而基于本判决本案房屋买卖合同继续履行，原告并未丧失期待利益；且按照相关房屋交易政策，案涉房产在房屋买卖合同达成时尚不允许交易，原告此时购买房屋，致使未能及时办理过户手续，是本纠纷产生的重要原因，原告对此亦有过错，故原告要求被告张某支付违约金及律师费并由被告顾某某承担连带责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。因调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十四条、第二十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告张某于本判决生效之日起三十日内协助原告潘某某将位于常州市钟楼区房产过户至原告潘某某名下（过户税费由原告潘某某负担）； 二、驳回原告其他诉讼请求。 本案案件受理20460元（原告已预交），由原告潘某某与被告张某各半负担；保全费5000元（原告已预交），由被告张某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  曹东明 审 判 员  马胜强 人民陪审员  吴宝珍 二〇二〇年九月十日 书 记 员  金亚囡