文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初8752号原告：重庆先壮成房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区一品镇新街19号，统一社会信用代码915001137874894353。法定代表人：邹晴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马骏，重庆昌佺律师事务所律师。委托诉讼代理人：查青伶，重庆昌佺律师事务所实习律师。被告：古松，男，1984年11月30日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：况伟，男，1984年11月19日出生，汉族，住重庆市江津区。原告重庆先壮成房地产开发有限公司（以下简称先壮成公司）诉被告古松、况伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告先壮成公司的委托诉讼代理人马骏、查青伶，被告古松、况伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告先壮成公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的《租赁合同》；2.判令被告向原告支付免租期内的租金244008元；3.判令被告向原告支付违约金61002元；4判令被告缴纳的40000元履约保证金不予退还；5.判令被告支付原告律师费5000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月17日，原告与被告签订了《租赁合同》，被告承租了原告所有的坐落于江津区某商铺，同日原告将商铺交付给了被告。合同约定：1.租金半年支付一次，每期租金应于上期租金届满前三个月足额支付给原告；2.鉴于租赁期限较长，原告相信被告在租赁期内会按时按照合同约定支付租金并履行相关义务，才给予被告免租期，但如若被告在本合同约定的租赁期限内单方解除合同或因被告原因违约从而导致原告解除本合同的，除了承担违约责任外，还需按照本合同租金的标准补足免租期内甲方的租金收益；3.违约责任等。在合同签订当日，被告还签署了一份承诺书，承诺书载明被告本应于2018年9月17日支付履约保证金40000元以及2020年9月17日至2021年3月16日的租金61002元，但因资金原因，被告先向原告支付履约保证金40000元，剩余61002元于2019年9月1日再行支付，如被告没有于约定时间支付，原告可不退还被告40000元履约保证金。被告本应当按照承诺书的约定，在2019年9月1日缴纳2020年9月17日至2021年3月16日的租金61002元。但是被告至今没有支付租金，其行为构成违约。根据承诺书及《租赁合同》第11.2条之约定，被告逾期不支付租金累计超过三十日的，原告有权解除合同；被告无权要求退还履约保证金，被告还应当承担本合同约定的当年度租金为计算基数的相当于六个月租金的违约金;原告有权要求被告承担因实现权利产生的一切费用(包括但不限于律师费等)。原告曾多次与被告联系，商讨租金缴付事宜，但被告对此无任何回复，也未曾交纳相关款项。原告于2019年10月9日与2020年3月23日对其作出催收通知，被告仍然无动于衷。被告况伟辩称，1.由于上面地段人流量少，商铺难以继续经营，而且招商部门之前说的旁边以后要开酒店等，但我们经营了一年多，旁边的商铺还是空置；2.40000元保证金可以不退，该40000元是作违约金用；3.同意解除合同；4.我们之前也缴纳了3万多元的租金，在免租期内不收租金；5.律师费我可以支付；6.签订合同时原告未很好履行提示说明义务，我们未知悉违约后果的严重性，2019年7月我们和招商部门协商过不继续经营，他们也未说明违约赔付问题。被告古松辩称，租商铺的时候，原告公司的张经理一直强调下面的商铺全部出租出去，然而目前就只有两个商铺在营业。商铺楼上漏水问题一直没得到解决。我现在没有钱，同意将店里的东西变卖交付。其余意见与被告况伟一致。本院经审理认定如下事实：2018年9月17日，原告先壮成公司（甲方）与被告古松、况伟（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的坐落于重庆市江津区某商铺，该合同还作出如下约定：3.1条载明租赁期限为6年，自2018年9月17日至2024年9月16日止；4.1条载明2018年9月17日至2020年9月16日的月租金为10167元/月（备注：免租）。2020年9月17日至2021年3月16日的总租金为61002元（备注：预收）。租金按半年支付一次，首期租金乙方应于本合同签订当日支付；5.1条载明乙方在签订本合同当日需向甲方缴纳40000元作为履约保证金，用于担保乙方对本合同的履行，乙方提前单方解除合同的，履约保证金不予退还；5.2条载明乙方拖欠甲方任何款项，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除所欠款项及相应违约金、赔偿款等；9.7条载明鉴于租赁期限较长，甲方相信乙方在租赁期内会按时按照合同约定支付租金并履行相关义务，才给予乙方免租期，但如若乙方在本合同约定的租赁期限内单方解除合同或因乙方原因违约从而导致甲方解除本合同的，乙方除了承担本合同11.2条约定的违约责任外，还需按照本合同租金的标准补足免租期内甲方的租金收益及补足折扣期内甲方租金折扣；11.2条载明乙方逾期不支付租金超过30日，甲方有权解除合同，乙方无权要求退还履约保证金，同时乙方还应承担本合同约定的当年度租金为计算基数的相当于六个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿，并要求乙方承担因实现权利产生的一切费用（包括但不限于律师费等）。同日，二被告向原告先壮成公司出具一份《承诺书》，载明：“本人因资金原因应于2018年9月17日向贵司支付履约保证金¥40000元整及2020年9月17日至2021年3月16日总计租金金额：人民币（大写）陆万壹仟零贰元整¥61002元整，共计101002元整。今日先向贵司支付履约保证金¥40000元，剩余¥61002元整（大写陆万壹仟零贰元整）于2019年9月1日支付至贵司指定账户，否则所签署的《租赁合同》作废，所交履约保证金贵司不退还给本人。”原、被告于合同签订当日办理房屋交接手续。二被告向原告先壮成公司支付了40000元履约保证金。2019年10月30日，案外人付茂霜代二被告支付了30000元租金。二被告因经营问题，曾与原告先壮成公司协商解除合同，但未能达成一致意见。二被告至今未将案涉商铺交还给原告先壮成公司。原告先壮成公司委托律师出庭参加本案诉讼产生律师费5000元。原告先壮成公司起诉后，本院依法向二被告送达起诉状副本，并于2020年8月14日送达完毕。另查明，各地政府为了防控“新冠疫情”，于2020年春节起限制所有商铺营业。本院认为，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》，就租赁商铺位置、面积、租金计算方式、违约责任等进行了约定，该约定并未违反法律规定，是当事人的真实意思表示，该《租赁合同》合法有效，原、被告应按照合同的约定履行相应的义务。原告先壮成公司已经向二被告交付商铺，二被告应当按照合同以及承诺书的约定于2019年9月1日前向原告先壮成公司预付2020年9月17日至2021年3月16日的租金61002元。但二被告未按时足额支付上述预付租金，且二被告因经营问题，无意继续承租案涉商铺，故对原告先壮成公司解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。因原告先壮成公司未向二被告发出解除合同的通知，故解除合同的时间为二被告最后收到本案诉状副本的时间，即2020年8月14日。现二被告违约导致原告先壮成公司解除合同，二被告应当按照合同约定补足从2018年9月17日至合同解除之日的租金，其中因为新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致二被告不能使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除2个月（2020年2月1日至2020年3月31日）的租金，故二被告应付租金为租金206682.58元(10167元/月×20个月＋122004元/年÷365天×29天)。《租赁合同》约定二被告违约，应当支付原告先壮成公司相当于六个月租金的违约金，故对原告先壮成公司要求二被告支付违约金61002元的诉讼请求，本院予以支持。《租赁合同》约定因二被告违约，原告先壮成公司因实现权利产生的律师费由二被告承担，对原告先壮成公司要求二被告支付律师费5000元的诉讼请求，本院予以支持。虽然《租赁合同》约定因二被告违约导致原告先壮成公司解除合同的，履约保证金不予退还，但根据合同约定的内容可以看出，该履约保证金的功能仍然在于促使承租人按约履行合同义务，且《租赁合同》中约定的违约金金额也高于二被告交纳的保证金金额，故二被告在承担违约责任后，不应再重复承担不退还保证金的违约责任。对原告先壮成要求保证金不予退还的诉讼请求，本院不予支持。二被告支付的40000元保证金和案外人支付的30000元租金，应在本案中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、原告重庆先壮成房地产开发有限公司与被告古松、况伟于2018年9月17日签订的《租赁合同》于2020年8月14日解除；二、被告古松、况伟于本判决生效后十五日内支付原告重庆先壮成房地产开发有限公司2018年9月17日至2020年8月14日的租金206682.58元；扣除已经支付的70000元，还需支付136682.58元；三、被告古松、况伟于本判决生效后十五日内支付原告重庆先壮成房地产开发有限公司违约金61002元；四、被告古松、况伟于本判决生效后十五日内支付原告重庆先壮成房地产开发有限公司支付律师费5000元；五、驳回原告重庆先壮成房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6012元，减半收取3006元，由原告重庆先壮成房地产开发有限公司负担856元，由被告古松、况伟负担2150元。该费用已由原告预交，经原告同意，二被告应承担部分，限二被告在履行上述判决主文确定的义务时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 吴 笛二〇二〇年九月十四日书记员 卞先玲