河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11004号上诉人（原审原告）：翟雪萍，女，1971年9月22日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：鹿权（系翟雪萍丈夫），住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：郑州碧源盈隆置业有限公司,住所郑州市惠济区月湖南路和假日西路交汇处月湖会馆二层208室。法定代表人：范孝鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐雅丽，河南嘉泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱朋威，河南嘉泰律师事务所律师。上诉人翟雪萍因与被上诉人郑州碧源盈隆置业有限公司（以下简称碧源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初3069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。翟雪萍上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判支持翟雪萍一审诉状中的各项诉讼请求，判令碧源公司不设前提条件地积极全面履行双方所签订的《商品房买卖合同》及附件中约定的各项义务；2.本案一、二审诉讼费用由碧源公司承担。事实和理由：一审判决对部分事实没有查清，对部分事实认定不清，证明逻辑不清晰且前后矛盾，适用法律不当；应当依法予以改判，具体理由如下：一审法院对2017年12月30日当天及之后未办理完成房屋交接手续的实质和责任认定不清。2017年12月30日，翟雪萍按短信通知到物管中心现场与碧源公司委托的工作人员办理房屋交接手续；办理至中途时，碧源公司在事前没有任何通知的情况下却提出要翟雪萍重新签订《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》（依照《河南省物业管理条例》第四十三条规定视为《商品房买卖合同》的附件），并将原先具有壹级资质的物业服务企业更换为与碧源公司关系密切且无法提供资质的物业服务企业（即河南碧源物业服务有限公司），且大幅提高物业收费标准。对这种有损业主权益并且双方所签的《商品房买卖合同》及附件中无此约定的要求，翟雪萍有权提出异议并拒绝。随后翟雪萍连同其他业主与碧源公司长时间交涉并提出相应协商方案，要求碧源公司先依法依约不设前提条件地履行双方所签订的《商品房买卖合同》及附件中约定的各项义务办理完成房屋交接手续，《商品房买卖合同》中未约定的物业事项另行依法按程序处理。但碧源公司始终坚持自己确立的交房流程，对翟雪萍和其他业主提出的方案未与认可。同时，碧源公司却以此为由拒绝继续为翟雪萍办理房屋交接手续和房屋现场查验。在之后的几个月内，翟雪萍又主动多次找碧源公司进行协商，催促碧源公司依照双方所签订的《商品房买卖合同》及附件中的约定办理完成房屋交接手续，但碧源公司仍拒绝履约交房。翟雪萍提供的证据6（交房现场视频）和证据7、8、9（谈话录音一、二、三）不仅清晰明白地证明了上述事实，而且相互之间形成完整的证据链；其实质并不是翟雪萍计较合同细枝末节有意拒收房屋，而是碧源公司无视翟雪萍的平等法律地位与合法权益，依靠自身优势地位单方设置不合理的履约前提条件，未按《商品房买卖合同》及附件中约定的房屋交付流程办理（明确违反了《商品房买卖合同》附件四第四项第2款的约定）。剩余交房流程未进行完毕的责任完全在于碧源公司违约拒绝继续办理，翟雪萍在此过程中一直积极协商要求碧源公司履约交房，不存在违约拒收房屋的意愿和事实。一审法院无视翟雪萍提供的交房现场视频和双方交涉录音证据及碧源公司违约拒交房屋的实质，反而采纳了碧源公司在一审中提出的无证据证明的答辩意见，认定剩余交房流程未进行完毕是翟雪萍违约拒绝收房所致。一审法院该认定与事实的本质不符，属于事实认定不清。一审法院对碧源公司在房屋交付过程中的其它违约事实未查清并且未予认定。一审法院在判决书中确认了碧源公司依据《商品房买卖合同》第八条应具备的房屋交付条件；同时确认了碧源公司依据《商品房买卖合同》第十一条和附件四第四项第2款约定当庭向翟雪萍出示《商品房买卖合同》第八条规定的证明文件的事实。同时翟雪萍当庭提出了两个质疑：（1）碧源公司提供的《重点工程竣工验收备案表》只有复印件而没有原件无法验证；（2）由物业公司承接验收的共用部位和共用设施设备的查验记录并不是由翟雪萍所签约的物业公司做出的。对此一审法院并未查清，但却采纳了碧源公司提交的相关证明文件；随即在判决书中做出了碧源公司已当庭实现翟雪萍民事起诉状第一项诉求的认定。此外，对于翟雪萍民事起诉状中提出的碧源公司交房当日拒绝为翟雪萍提供房屋现场查验的违约事实，一审法院也未查清。一审法院的上述认定同时也清晰地证明了一个事实，那就是碧源公司自约定交房日2017年12月30日起至2020年7月1日（一审庭审当日）止一直未按《商品房买卖合同》第十一条和附件四第四项第2款约定向翟雪萍出示《商品房买卖合同》第八条规定的证明文件。而《商品房买卖合同》第十一条明确地约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。同时《商品房买卖合同》附件四第四项第2款也明确地约定：“交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明资料（共用部位、共用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验记录），双方应按约定进行现场查验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署房屋交接单等作为买受人现场查验的前提条件”。此外，翟雪萍提供的证据6（交房现场视频）和证据7、8、9（谈话录音一、二、三）也证明了碧源公司不履约提供相关证明文件的事实，彼此之间可以形成完整的证据链。这足以证明碧源公司至一审时一直未履行《商品房买卖合同》第十一条和附件四第四项第2款约定的各项房屋交接必尽义务，属于应承担延期交房责任的违约行为。碧源公司的此项严重明显违约事实，对翟雪萍主张诉求至关重要，一审法院却未予查明和认定。退一步讲，一审法院完全可以暂且搁置房屋的拒交和拒收认定争议；即使碧源公司主动履约同意不设前提条件的办理房屋交接手续；那么，基于一审法院已认定双方所签订的《商品房买卖合同》及附件合法有效的前提，仅凭碧源公司的上述违约事实，翟雪萍也有权拒绝接收房屋；同时，还应由碧源公司承担延期交房责任。一审法院在判决书中使用的证明逻辑不清晰、有错误、前后矛盾，无法证明得出正确的结论。一审法院查明，碧源公司于2018年2月13日才取得《重点工程竣工验收备案表》；并载明于判决书中以此证明碧源公司的履约交房行为。但依据双方所签的合法有效的《商品房买卖合同》第八条、第十一条及附件四第四项第2款约定，碧源公司应于2017年12月30日约定交房当日现场向翟雪萍提供该文件以备查验，否则视同违约。一审法院查明，翟雪萍的涉案房屋已于2019年12月18日办理了《不动产权证书》，翟雪萍也已领取了《不动产权证书》（碧源公司2020年4月22日才通过短信发送领取通知）；一审法院采纳了碧源公司当庭提出的意见并将此载明于判决书中以证明碧源公司的履约交房行为。一审法院该认定明显是混淆了两个不同的法律概念；办理《不动产权证书》是房屋所有权的转移登记，办理房屋交接则是房屋使用权的转移行为；两者性质决然不同，无法相互证明。在《商品房买卖合同》及附件的约定中；办理《不动产权证书》主要体现在第十五条、附件四第六项，办理房屋交接主要体现在第八条、第十一条及附件四第四项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对二者的违约责任也分别做出了规定。另外，翟雪萍涉案房屋的《不动产权证书》办理时间是2019年12月18日，通知领取时间是2020年4月22日；距约定办理交房和发生纠纷的2017年12月30日已过去近两年时间，且在翟雪萍的起诉日（2019年12月16日）之后。由此可见，一审法院在判决书中使用两年之后办理的与房屋交接没有必然联系的《不动产权证书》去证明碧源公司两年前的履约交房行为于法无据、于理不通。一审法院在判决书中认为：“在办理交房手续过程中，原告因不同意更换前期物业服务企业而拒绝收房，该理由并非合同约定的原告拒绝收房的正当理由”；以此证明了碧源公司不存在逾期交房的违约行为。关于双方未办理完成房屋交接手续的责任是碧源公司拒绝交房还是翟雪萍拒收房屋已在“上诉理由一”中做过详细阐述，不再赘述。对于一审法院的认定逻辑，翟雪萍更想提出的是：“难道翟雪萍不同意更换前期物业服务企业是合同约定的碧源公司拒绝交房的正当理由吗”。一审法院所认定的合法有效的《商品房买卖合同》及附件无疑是约束双方权利义务的法律文本；其中没有约定的对方义务不能强迫对方履行，对方亦有权拒绝，这是最基本的法律原则。《河南省物业管理条例》第四十三条明确规定《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》视为《商品房买卖合同》的附件。“交房时必须更换新的前期物业服务企业”不是双方所签订的《商品房买卖合同》及附件中对翟雪萍的义务约定；双方协商不成的情况下，翟雪萍为保护自身权益不受侵害有权依法依约拒绝。“收房”对翟雪萍是权利的体现对碧源公司则是须履行的交房义务，翟雪萍拒绝的是《商品房买卖合同》及附件中未约定的义务，怎么可能拒绝实现权利。这明显有损翟雪萍权益且有悖于常理；合理的逻辑只可能是：翟雪萍交房时拒绝了碧源公司单方提出的“必须更换新的前期物业服务企业”的未约定合同义务，而碧源公司未达目的则以拒绝履行合同约定的交房义务相逼迫。不难看出，一审法院判决书的上述认定逻辑明显有悖于事实、法理和常理，由此得出的“碧源公司不存在逾期交房的违约行为”的判定自然也是错误的。一审法院判决书所确认的案件事实中，首先引用了翟雪萍所提供的本案最重要的证据即《商品房买卖合同》第九条有关“出卖人逾期交房的违约责任约定内容”作为依据，这表明了“碧源公司是存在逾期交房违约行为的”；但最后却得出了“碧源公司不存在逾期交房的违约行为”的结论；这种前后矛盾的证明逻辑让翟雪萍无法信服。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《关于适用的解释》第九十条之规定做出的判决有失公允，适用法律明显不当。以上两条法律均规定了当事人有举证责任；也就是说，一审法院认定翟雪萍提供的证据不能证明其主张。这种判定与事实严重不符对翟雪萍也极不公正。理由是：（1）翟雪萍总共向一审法院提供了16份证据且均经过了碧源公司质证（真实性无异议）；一审法院在判决书中除了对证据1（即双方所签订的《商品房买卖合同》）的部分内容作过引用之外，对其它证据均没有阐明不予采纳或证明力不足的原因，就径直做出了判决；仅此一点就无法让翟雪萍信服。（2）碧源公司自约定交房日2017年12月30日起至2020年7月1日（一审庭审当日）止一直未按《商品房买卖合同》第十一条和附件四第四项第2款约定向翟雪萍出示《商品房买卖合同》第八条规定的证明文件。对这一能证明碧源公司明显违约并须承担延期交房责任的关键性证据（证据1、6、7、8中均有体现），一审法院视而不见，判决书中不作任何评判。这样有失公正的判决，翟雪萍必然不服。（3）翟雪萍提供的能证明“碧源公司存在违约行为”的证据中，不仅有合同文本，还有证书单据、图片、录音、视频等。如果这些彼此能形成完整证据链涵盖了碧源公司各种行为方式的证据也无法证明发生的违约事实，不能得到法院认定的话；那只有等到碧源公司良知感悟、自行承认、书面确认才能得以证明了。（4）纵观一审法院的判决书，结合整个案件资料，不难发现；一审法院对翟雪萍提供的大量证据只引用认定了证据1（即双方所签订的《商品房买卖合同》）的部分内容，并且得出的结论也是对翟雪萍不利的；对于其它有利于翟雪萍的证据均不予评判和认定。但对于碧源公司提供的而且受到翟雪萍质疑的证据却均予以采纳认定；甚至对碧源公司答辩中无法提供任何证据证明的意见也予以了采纳认定（比如碧源公司辩称“2017年12月30日之后多次通知上诉人交接房屋，翟雪萍仍以各种理由拒绝收房”，但对此却又拿不出任何证据加以证明；反倒是翟雪萍拿出了多次到碧源公司处催其履约交房的录音证据）。一审法院这种偏听偏信、有选择性忽略对翟雪萍有利的证据而又同时采纳认定碧源公司无证据证明的辩论意见的裁判方式，明显违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”的相关规定。碧源公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应依法驳回翟雪萍的上诉请求。翟雪萍向一审法院起诉请求：1.碧源公司向翟雪萍出示郑州市惠济区新城路北、创镜南街东5幢4层421号房屋的竣工验收合格备案表及由物业公司所承接的共用部位和共用设施设备的查验记录；2.碧源公司向翟雪萍支付自2017年12月31日起至起诉之日（2019年12月16日）止共715日逾期交房违约金37895元；并按53元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.诉讼费用由碧源公司承担。一审法院认定事实：2016年11月23日，翟雪萍与碧源公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定碧源公司将位于郑州市惠济区新城路北、创镜南街东5幢4层421号房屋售予翟雪萍，建筑面积为39.09平方米，商品房单价为每平方米6769.99元，房屋总价款264639元整；碧源公司应在2017年12月31日前将商品房交付翟雪萍使用。交付的房屋应具备以下条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。另外，当日翟雪萍与深圳市彩生活物业管理有限公司河南碧源分公司就月湖商业中心二区5#421号物业签订了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。合同签订后，翟雪萍向碧源公司支付购房款264639元。翟雪萍于2017年12月30日按碧源公司短信通知前往涉案房屋所在地办理交房手续，并按交房流程进行了资料验证，但翟雪萍、碧源公司双方就是否重新签订《前期物业管理服务协议》并更换前期物业服务企业未达成一致意见，剩余交房流程未进行完毕，翟雪萍至今未进行收房。另查明，涉案房屋所在小区于2018年2月13日取得《重点工程竣工验收备案表》。翟雪萍的涉案房屋已于2019年12月18日办理《不动产权证书》，翟雪萍也已领取《不动产权证书》。一审法院认为：翟雪萍、碧源公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方应当积极履行合同约定义务。对于翟雪萍要求碧源公司立即向翟雪萍出示郑州市惠济区新城路北、创镜南街东5幢4层421号房屋的竣工验收合格备案表及由物业公司所承接的共用部位和共用设施设备的查验记录的诉请，因碧源公司已当庭向翟雪萍出示了涉案房屋所在小区的《重点工程竣工验收备案表》及由物业公司所承接的共用部位和共用设施设备的查验记录，故翟雪萍的该项诉讼请求该院不再予以支持。关于翟雪萍主张碧源公司支付逾期交房违约金的诉请，该院认为，碧源公司已按合同约定短信通知翟雪萍于2017年12月30日办理交房手续，翟雪萍也应积极履行接收房屋的义务，但在办理交房手续过程中，翟雪萍因不同意更换前期物业服务企业而拒绝收房，该理由并非合同约定的翟雪萍拒绝收房的正当理由，且碧源公司已积极配合翟雪萍办理了不动产权证书，碧源公司不存在逾期交房的违约行为，故对翟雪萍的该项诉请该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告翟雪萍的诉讼请求。案件受理费减半收取373.5元，由原告翟雪萍负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，碧源公司述称在交房前，业主应当签署入伙会签单、前期物业服务合同及业主临时管理规约。碧源公司已于2020年8月31日将案涉房屋交付给翟雪萍。本院查明的其他案件事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在商品房买卖中，买房人的主要义务是按照合同约定支付购房款，基本权益是取得所购房屋。本案中，碧源公司没有提供证据证明翟雪萍在履行商品房买卖合同中存在违约行为致使碧源公司拥有拒绝交房的权利。碧源公司主张因翟雪萍未签署入伙会签单、前期物业服务合同及业主临时管理规约而未能向翟雪萍交房，但碧源公司没有提供证据证明其主张的不予交房的理由具有法律依据或合同依据。且商品房买卖合同关系与物业服务合同关系是两个不同的法律关系，不能以与业主之间存在物业服务争议而拒绝向业主交房。据上，碧源公司存在逾期交房的事实。虽然案涉房屋符合交房条件，但由于碧源公司以不合理的理由拒绝交房，则碧源公司负有纠正其错误，放弃不合理交房条件，并通知翟雪萍收房的义务。诉讼中，碧源公司并未提供证据证明碧源公司履行了该义务。因此，逾期交房期间应计算至碧源公司实际交房之日。翟雪萍提交网上房屋租赁信息以计算其实际损失，但该租赁信息仅为报价，翟雪萍并未提供客观、真实租赁成交价格的相关证据。综合本案现有证据及审理情况，依据双方合同约定的违约金标准计算逾期交房违约金数额为12875元（264639元×0.005%×973天）。一审中，碧源公司已当庭向翟雪萍出示了涉案房屋所在小区的《重点工程竣工验收备案表》及由物业公司所承接的共用部位和共用设施设备的查验记录，同时，结合案涉房屋不动产权证已经办理的事实，故一审未支持翟雪萍要求碧源公司向其出示郑州市惠济区新城路北、创镜南街东5幢4层421号房屋的竣工验收合格备案表及由物业公司所承接的共用部位和共用设施设备的查验记录的诉讼请求，并无不当。综上，翟雪萍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初3069号民事判决；二、郑州碧源盈隆置业有限公司与本判决生效后十日内支付翟雪萍违约金12875元；三、驳回翟雪萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费373.5元，由翟雪萍负担200元，由郑州碧源盈隆置业有限公司负担173.5元。二审案件受理费747元，由翟雪萍负担400元，由郑州碧源盈隆置业有限公司负担347元。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年九月四日书记员  毕 然