西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初12049号原告：洪蔚，男，1981年1月29日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告：李莎，女，1984年8月4日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：洪蔚，男，1981年1月29日出生，汉族，住西安市莲湖区，系原告丈夫。被告：陕西问鼎房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：王澄，职务不详。委托诉讼代理人：张琨玲，女，1980年2月7日出生，汉族，住河南省荥阳市，系该公司员工。原告洪蔚、李莎诉被告陕西问鼎房地产开发有限公司（以下简称问鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李莎的委托诉讼代理人即被告洪蔚到庭参加了诉讼。被告问鼎公司经本院合法传唤后未到庭，本案缺席审理。现已审理终结。原告洪蔚、李莎共同向本院提出诉讼请求，1、判令被告因逾期交付房地产权属证书支付原告违约金39303元。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2012年8月22日购买被告所开发的XX小区XX栋XX单元XX号房，购房合同登记号为：Y12111347，购房金额为593702元。购房款已按合同约定转账至被告公司账户。双方约定被告应于2014年5月1日前交房，实际交房日期是2014年5月1日。双方约定被告应于商品房交付使用后365个工作日内取得房地产权属证书，截止2018年12月16日逾期1324天。按照合同约定，被告应承担截止2018年12月16日房地产权属证书违约金39303元，截止2018年12月16日房地产权属证书尚未交付。房地产权属证书违约金额依次顺延直至证书交付日为止。由于被告多次回避违约责任问题，故只有诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求。被告问鼎公司经本院合法传唤未到庭，但提交书面答辩意见。其辩称，一、逾期办证并非被告过错所致。该小区竣工后，被告按照实际工程量向施工方足额支付了工程款，但施工方却以尚未支付工程款为由，拒绝交付施工资料。被告随后要求与施工方核对账务，但其一直拒绝对账，并主张以其自行结算的总价为准。被告无奈之下自行聘请第三方对该小区工程进行工程造价评估。依据评估结果显示，被告不仅足额支付了工程款，甚至还超付了工程款。然而，施工方仍旧坚持己见，拒绝对账，并以阻碍竣工验收备案相要挟，逼迫被告按照其结算价支付工程款。被告曾试图起诉施工方，要求其依约提交施工资料，但考虑到诉讼周期过长，且胜诉后执行难度大，不利于解决竣工备案问题，故被告最终选择直接找相关政府部门协调解决备案问题。后经被告不懈努力，终于解决了竣工备案问题。2018年4月27日递交的资料已通过处遗办的资料审核，2018年11月13日，西安市不动产登记服务中心作出编号CB0110号《不动产首次登记公告》。根据公告内容显示，至2018年12月4日异议期满后，西安市XX中心XX小区大证登记。届时，被告将会积极配合各业主办理房屋产权证。由上述事实可见，逾期办证系施工方为了达到非法目的，恶意拖延交付施工资料所导致，并非被告主观上恶意拖延备案时间，或客观上不积极履行合同义务。在此次事件中，被告与各业主同样都是受害者。二、请求法院结合事实情况，酌情降低逾期办证违约金。违约金的意义在于一方面督促合同当事人积极履行合同义务，另一方面在于出现违约情况时，保护守约方的合法利益。关于违约金的数额，在我国的司法理论中，认为根据合法的诚实信用原则和公平原则，违约金应当以补偿为主，以惩罚为辅。在实践当中，对于违约金的高低判断应结合实际损失、合同履行情况、违约方的过错程度以及合同履行的预期效益而确定。结合本案，被告主观上并无恶意拖延履行合同的意愿，客观上为了依约履行合同，积极采取各种方式，并且最终解决了竣工备案问题。虽然事实上仍造成了逾期办证，但被告的违约行为并未影响各业主对房屋的居住使用，并且依据目前办证进度，被告即将可以开始为业主办理房屋产权证。此外，前不久高新区对辖区内进行了暖气的汽改水工程中，在原本应当动用大修基金更换小区内供暖设备的情况下，被告为了保证小区冬季供暖正常，先行垫付了设备款项。由此可见，被告从始至终都在想尽各种办法来维护小区业主的利益。综上，被告请求法院在诚实信用原则和公平原则的基础上，结合被被告的实际损失、合同履行情况、违约程度以及预期效益，酌情降低违约金。经审理查明，2012年11月20日，原告洪蔚、李莎与被告问鼎公司签订了合同登记号为Y12111347的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路以南，XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX号房。建筑面积为132.51平方米，合同总价款为598945元。付款方式为签订合同之日前支付首付款368945元作为，其余购房款采取公积金贷款。该合同第八条约定，出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人逾期向产权机关提交资料的，每逾期一日出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款，被告于亦按照合同约定的时间向原告交付房屋。2015年12月24日，被告向原告出具发票，发票金额显示购房款593702元。2018年12月17日被告向各业主发通知，告知业主缴纳维修基金及契税，及时办理房地产权属证书。截止庭审之日，原告尚未缴纳房屋维修基金及契税。审理中，被告提交了西安市XX户表，显示涉案房屋初始登记时间为2018年12月6日。以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、西安市XX户表、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。而被告在原告依约向其支付了购房款后，并未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约。结合原、被告诉称及辩称，本案双方当事人的争议焦点为：关于被告主张的逾期未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的免责理由是否成立的问题。而本案中被告辩称系其与施工方之间的纠纷，被告将其与施工方之间的纠纷转嫁至实际买受人并不合理。被告作为房地产开发企业，对本案涉案项目的开发，施工有相对完善的企业运作机制，能够充分考虑并预见可能影响工期及验收的相关问题。商品房买卖合同是双方意思自治，充分协商的结果，那么被告在签订合同时应当能够预见可能存在的问题，合理确定合同中的交房、办理初始登记期限等内容。因此，其应当按照合同约定的履行期限履行合同义务。故本院对被告免责的辩称依法不予采信。关于被告辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于被告的原因导致原告至今未能取得房地产权属证书，其违约行为明显。根据合同双方的履约情况，过错程度，双方商品房买卖合同约定的违约金并不存在过高的情形，故对被告的辩称本院不予采信。按照合同约定，被告应当在交房后365个工作日内即2015年10月22日前将办理权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，被告现明显违约。2018年12月6日涉案房屋进行了分户登记，被告也对各业主进行了通知，通知后原告未履行缴纳维修基金及契税的义务，故此后导致不能取得房地产权属证书系原告原因。被告应当按照合同约定向原告支付自2015年10月23日至2018年12月6日的违约金。原告主张自2015年11月1日开始计算违约金至2018年12月6日计33603.5元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西问鼎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告洪蔚、李莎违约金33603.5元。二、驳回原告洪蔚、李莎其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费783元，减半后391.5元由被告陕西问鼎房地产开发有限公司承担，因原告已全部预交，故被告在支付上述款项时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    秦      冰 二〇二〇年 九 月二十一日 书  记  员    王  心  羽 打印：相丽华       校对：吕 颖   2020年  月  日送达 1