湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终633号上诉人（原审被告）：韩万春，男，1982年3月8日出生，汉族，住随县经济开发区。被上诉人（原审原告）：随县经济开发区星炬社区居民委员会，住所地随县经济开发区何家河路。法定代表人：颜光元，该居委会主任。委托诉讼代理人：廖志辉，该居委会委员。委托诉讼代理人：何强，随县厉山法律服务所法律工作者。上诉人韩万春因与被上诉人随县经济开发区星炬社区居民委员会（以下简称星炬居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2019）鄂1321民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩万春上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回星炬居委会的诉讼请求，案件诉讼费由星炬居委会负担。事实和理由：1.一审程序严重违法。涉案房屋系随县经济开发区管理委员会委托他人开发用于还建的房屋，星炬居委会对涉案房屋不享有产权，其无权与韩万春签订租赁合同并收取租金，涉案《商铺租赁合同》无效，一审未予审查错误。2.一审认定涉案房屋为商铺及韩万春使用该商铺错误。韩万春已提交证据证实涉案房屋是随县经济开发区管理委员会提供给韩万春的过渡性用房，韩万春并未实际使用该房屋经商。3.涉案租赁合同到期后，星炬居委会并未向韩万春催要房屋和占用费，一审根据星炬居委会单方制作的证据认定2019年7月11日经星炬居委会催告韩万春仍不交还房屋错误，星炬居委会的起诉已超过诉讼时效。4.一审超诉讼请求判决，星炬居委会起诉请求支付占用费，一审判决支付租金58396.8元。星炬居委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。星炬居委会向一审法院起诉请求：1.判令韩万春支付商铺占用费58396.8元；2.判令韩万春返还占用的商铺2间；3.案件诉讼费由韩万春负担。一审法院认定事实：2013年9月3日，星炬居委会与韩万春签订《商铺租赁合同》，双方约定：“一、承包时间：2013年9月10日至2014年3月9日。二、承包商铺地点：南区1楼2间，面积110.6㎡。三、交款方式及金额：本次承包期为半年，租金签订合同之日一次性缴清，每月8元/㎡。金额为伍仟叁佰零捌元整（￥5308.00元）……。”该半年租金韩万春已支付。合同到期后，星炬居委会、韩万春未续签合同，韩万春仍占有上述商铺，未缴纳租金。2019年7月11日，经星炬居委会催告后，韩万春仍拒不交还。一审法院认为，星炬居委会、韩万春双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定的租赁期限到期后，韩万春继续使用租赁房屋，星炬居委会没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方所签原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。对于不定期的租赁关系，双方当事人可以随时解除。星炬居委会曾经书面通知韩万春缴纳租金，说明星炬居委会已在合理期限之前通知了韩万春解除该不定期租赁合同。韩万春此后继续占用该房屋，属侵权，应当赔偿星炬居委会的损失，支付占用费。故星炬居委会要求韩万春腾退、返还租赁房屋并支付截止2019年9月14日租金58396.8元的请求符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、韩万春于判决生效之日起十日内向随县经济开发区星炬社区居民委员会支付房屋租金58396.8元；二、韩万春于判决生效之日起十日内将位于星炬还××小区××楼商铺××腾××随县经济开发区星炬社区居民委员会。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，减半收取630元，由韩万春负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人争议的二审事实，本院认定如下：星炬居委会主张韩万春租赁涉案房屋进行经营，且经多次催缴仍不交纳租金，为此提交了询问笔录、缴费通知书和星炬小区租赁商铺缴款明细表证实。一审中韩万春陈述其曾在涉案房屋内从事家政行业，星炬居委会廖志辉主任曾多次就房屋租金与其电话联系，星炬居委会副书记也曾几次当面与其闲聊房屋租金，二审中韩万春陈述其曾在涉案房屋内做食品加工，该房屋目前仍由其上锁控制。据此，韩万春的陈述与星炬居委会提交的上述证据相互印证，证实了星炬居委会将涉案房屋出租给韩万春经营，因韩万春拖欠租金，星炬居委会曾通过口头和书面方式向韩万春催缴租金，本院对星炬居委会提交的证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2012年4月27日，随县城市开发投资公司作为甲方，与随县经济开发区星炬社区居民委员会作为乙方，签订了星炬还建小区门面房移交协议书，该协议约定：“一、小区还建门面总数66间。其中南区1号楼（七标段E区1号综合楼门面）24间；北区2号楼（一标段K区6号楼）22间。经甲乙双方协定北区2号楼东段10间2层20间，面积为1268平方米，甲方无偿归给乙方所有，南区1号楼24间面积为1277.84平方米及北区1号楼22间面积为1136.4平方米，由社区按协商成本价格680元/㎡购买所有。二、购房资金及付款方式：乙方应付甲方购房款（1277.84+1136.4）×680=1641683.2元；付款方式：乙方在协议生效日一周内暂付700000元，剩余款在本年底一次性全部付给甲方……。”随县经济开发区管理委员会作为见证方在该协议上签字盖章确认。2012年5月3日、2012年12月17日，星炬居委会分两次向随县城市开发投资有限公司支付星炬还建小区门面购房款700000元、941683.2元。本院认为，关于涉案《商铺租赁合同》的效力。经查，星炬居委会一审中提交了星炬还建小区门面房移交协议书和购房收据，能够证实星炬居委会系涉案租赁房屋的购买人，韩万春虽对此提出异议，但未能提供任何证据反驳，故其主张星炬居委会无权出租涉案房屋的上诉理由不能成立，不予支持。一审庭审中，韩万春对星炬居委会提交的《商铺租赁合同》表示无异议，且承认其已按合同约定支付了半年的租金5308元，证实其认可租赁合同的效力。因此，《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。韩万春主张《商铺租赁合同》无效的上诉理由不能成立，不予支持。关于本案诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方租赁合同期满后，韩万春继续占用涉案房屋，星炬居委会未提出异议，双方租赁合同继续有效，并转为不定期租赁。韩万春在一审庭审中陈述星炬居委会廖志辉主任曾多次就房屋租金与其电话联系，星炬居委会副书记也曾几次当面与其闲聊房屋租金，结合星炬居委会提交的催缴通知单、缴费通知单、缴款明细表等证据，能够与韩万春的陈述相互印证，证实了星炬居委会已多次向韩万春进行了租金催收。韩万春主张涉案租赁合同到期后，星炬居委会未向其催要房屋和占用费无事实依据，其主张本案已过诉讼时效的上诉理由不能成立，不予支持。关于韩万春是否应当支付涉案房屋租金。韩万春上诉称其未实际占用涉案房屋进行经营。经查，一审庭审中，韩万春陈述其曾在涉案房屋内从事家政行业，二审中亦陈述其曾在涉案房屋内做食品加工，该房屋目前仍由其上锁控制，证实韩万春已实际使用租赁房屋进行经营并控制涉案房屋至今。在韩万春未向星炬居委会交还租赁房屋之前，无论其是否继续使用该房屋经营，其应当根据租赁合同约定向星炬居委会交纳合同解除前的租金。2019年10月11日，星炬居委会诉请支付房屋占用费和返还房屋，证实其以诉讼的方式请求解除租赁关系，其主张韩万春支付自2014年3月9日至2019年9月14日的房屋占用费合计58396.8元，因合同解除前的费用为房屋租金，故一审判决韩万春支付星炬居委会房屋租金58396.8元符合法律规定。韩万春主张一审超诉讼请求判决的上诉理由不能成立，不予支持。韩万春还主张涉案租赁房屋是随县经济开发区管理委员会提供给韩万春的过渡性用房，但其在本案一、二审期间，均未提交任何证据证实，韩万春二审中主张随县经济开发区管理委员会应当向其交付第二套还建房属另一法律关系，与本案无关，其以此拒付星炬居委会租金于法无据。综上所述，韩万春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1260元，由韩万春负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  李 超审判员  周 鑫二〇二〇年九月七日书记员  朱玉玲