福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初3451号 原告：李明，男，1984年6月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：张端红，女，1988年10月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李明（系张端红配偶），住福建省厦门市思明区。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里16号201室。 法定代表人：胡永旭，项目总经理。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 第三人：中国建设银行股份有限公司厦门市分行，住所地福建省厦门市思明区鹭江道98号建设银行大厦。 主要负责人：黄建锋，行长。 委托诉讼代理人：王春阳，系银行职员。 委托诉讼代理人：常昱，系银行职员。 原告李明、张端红与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司厦门市分行（以下简称“建设银行厦门市分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。李明、张端红，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星，第三人建设银行厦门市分行委托诉讼代理人王春阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李明、张端红向本院提出诉讼请求：1.解除李明、张端红与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：05025574）；2.判令恒大置业公司立即向李明、张端红返还已经支付的首付款1334050元；3.判令恒大置业公司向李明、张端红赔偿以首付款1334050元为本金的利息（暂计至2020年6月4日为190102.13元，利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2017年7月4日起计至恒大置业公司履行完毕之日止）；4.判令恒大置业公司向李明、张端红返还自2018年1月6日起至恒大置业公司实际履行之日止李明、张端红已向建行厦门市分行归还的贷款本金及赔偿已向建行厦门市分行支付的利息（自2018年1月起每期还款贷款本金及利息为10614.53元，暂计至2020年6月，总计为318435.9元，具体以建行厦门市分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；5.判令恒大置业公司代李明、张端红向建行厦门市分行偿还尚欠的剩余贷款本息（具体以建行厦门市分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；6.判令恒大置业公司向李明、张端红赔偿违约金33340.5元；7.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:李明、张端红就购买恒大置业公司开发的厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼17层1701室房屋（以下简称该商品房），于2017年7月4日向恒大置业公司支付了首付款（含2017年6月30日支付的定金1万元）1334050元，并于2017年11月25日与恒大置业公司签订了商品房买卖合同（预售）（合同编号：05025574，以下简称购房合同）。购房合同约定：房屋总价款为3334050元；李明、张端红应当于2017年7月4日前支付首期房价款1334050元，余款200万元向银行机构（贷款机构）申请贷款支付；恒大置业公司应当在2019年11月30日前向李明、张端红交付该商品房。李明、张端红按照购房合同约定，向建设银行厦门市分行申请贷款支付余款，并于2017年12月1日，与建设银行厦门市分行签订个人住房（商业用房）借款合同（含保证、抵押条款）（合同编号：351201215600496116，以下简称贷款合同），获借款项200万元已由建设银行厦门市分行一次性划入恒大置业公司账户。至此，李明、张端红的购房款项全部支付完毕。根据李明、张端红与恒大置业公司签订的购房合同第十一、十二条规定，恒大置业公司应当在2019年11月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的该商品房交付李明、张端红使用；逾期超过180日后，李明、张端红有权解除购房合同，恒大置业公司应当返还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，并按照全部房款价的1%向李明、张端红支付违约金。截止2020年5月31日，恒大置业公司仍未能向李明、张端红交付该商品房，逾期已超过180日，李明、张端红依约有权解除购房合同，并于2020年5月31日通过EMS向恒大置业公司发出解除商品房买卖合同（预售）通知书，该通知书已由恒大置业公司于2020年6月1日签收。李明、张端红基于恒大置业公司的违约行为，向其主张逾期交房的违约责任，但恒大置业公司拒不返还购房款、赔偿违约金及李明、张端红损失，已经侵害了李明、张端红的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。 恒大置业公司辩称，一是李明、张端红主张要求恒大置业公司承担银行贷款利息，实质加重恒大置业公司的责任。《商品房买卖合同》第十二条第（2）款约定……出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买卖合同的双方已经在合同中已经明确约定了在合同解除时，出卖人按照年利率4.75%计算给付利息的方式来弥补买受人的损失；所以李明、张端红主张要求恒大置业公司支付银行的贷款利息年利率4.9%（包括已支付的银行利息和尚未支付的银行利息），超出了《商品房买卖合同》的约定，加重了出卖人的责任。因此，案涉合同已经对违约责任进行了明确约定，李明、张端红主张贷款利息超出合同约定范围。二是《商品房买卖合同》第十二条约定恒大置业公司的违约责任已经高于李明、张端红的实际损失。根据李明、张端红的诉讼请求，李明、张端红认为《商品房买卖合同》约定的赔偿金额不足以弥补其实际损失，要求按照《合同法》第107条的规定要求恒大置业公司赔偿其实际损失时，则关于本案李明、张端红的实际损失应当按照《合同法》第132条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失；以及《合同法解释二》第28条的规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。所以李明、张端红的实际损失应该是首付款的存款利息损失（自付款之日起按三年期存款利率2.75%计算）加上银行贷款利息损失（以银行出具的还款明细清单为准）；《商品房买卖合同》第12条约定恒大置业公司逾期交房的违约金额已经高于李明、张端红的实际损失金额，因此无权要求法院增加违约金。三是恒大置业公司希望继续履行合同，若法院判决解除《商品房买卖合同》，请求法院判定李明、张端红具有配合办理诉争房屋的撤销网签备案等退房手续的先履行义务，恒大置业公司再履行退款义务。综上所述，李明、张端红的诉请已经突破双方的意思自治原则，加重了恒大置业公司的责任，请求法院依法判决。 第三人建设银行厦门市分行述称，建设银行厦门市分行是案涉房屋合法有效的抵押权人；建设银行厦门市分行可以同意由被告厦门恒大置业有限公司代偿剩余贷款本息，但并不因此免除原告李明、张端红的贷款还款责任，以及被告厦门恒大置业有限公司的连带保证责任；建设银行厦门市分行同时提请法院明确，如果由被告厦门恒大置业有限公司代偿剩余贷款本息，在贷款结清之后，相应的贷款资料及房屋权证资料移交给谁。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月25日，李明、张端红与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号05025574），约定李明、张端红购买厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼17层1701室，房屋总价款3334050元；李明、张端红应当于2017年7月4日前支付首期房价款1334050元，余款2000000元向银行机构贷款支付；恒大置业公司应当于2019年11月30日向李明、张端红交付该商品房；若恒大置业公司逾期在180日之内，自2019年12月1日起至实际交付之日止，恒大置业公司按日计算向李明、张端红支付全部房价款万分之一的违约金，若恒大置业公司逾期交付超过180日后，李明、张端红有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还李明、张端红已付全部房款（含已付贷款部分），并自李明、张端红付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向李明、张端红支付违约金。合同约定出卖人和买受人在合同中记载的地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采取书面形式，以邮政快递方式送达对方。 2017年12月1日，李明（借款人）、张端红（借款人）、恒大置业公司（保证人）、建设银行厦门市分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（含保证、抵押条款）约定由李明、张端红向建设银行厦门市分行借款200万元用于购买案涉房屋，借款期限自2017年12月1日至2047年12月1日止。 2017年7月4日李明、张端红向恒大置业公司支付首期房价款1334050元，2017年11月18日恒大置业公司向其开具相应金额的厦门增值税普通发票。余款2000000元李明、张端红向建设银行厦门市分行贷款支付，2018年1月21日恒大置业公司向其开具相应金额的厦门增值税普通发票。李明、张端红共计向恒大置业公司支付购房款3334050元。李明、张端红于2018年1月7日起逐月向建设银行厦门市分行偿还贷款本息。案涉商品房买卖合同于2017年11月25日取得备案登记。 2020年5月31日，李明、张端红向恒大置业公司《商品房买卖合同（预售）》（合同编号05025574）载明的地址邮寄《解除商品房买卖合同预售通知书（合同编号05025574）》，通知恒大公司解除案涉房屋买卖合同，要求恒大置业公司在解除合同通知书送达之日起15日内支付相应款项。该邮寄单显示于2020年6月1日签收成功。截至庭审之日案涉房屋尚未交房。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。李明、张端红主张根据《商品房买卖合同（预售）》约定恒大置业公司应于2019年11月30日前向其交付案涉房产，现逾期交付案涉房屋已超过180日，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交付超过180日李明、张端红有权解除合同并要求恒大置业公司承担相应的违约责任。2020年6月1日恒大置业公司收到李明、张端红送达的《解除商品房买卖合同预售通知书（合同编号05025574）》，故原告李明、张端红与被告恒大置业公司于2017年11月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05025574）于2020年6月1日解除。关于李明、张端红要求恒大置业公司返还已付首付款1334050元的诉求，符合合同法第九十七条的规定、商品房买卖合同第十二条的约定，本院予以确认。关于李明、张端红要求恒大置业公司赔偿以首付款1334050元为本金的利息（以首付款1334050元为基数，自2017年7月4日起至恒大置业公司实际履行完毕之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算），合乎合同约定，予以支持，但应表述为恒大置业公司向李明、张端红赔偿以首付款1334050元为本金的利息（以1334050元为计算基数，自2017年7月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。恒大置业公司抗辩李明、张端红要求其承担银行贷款利息4.9%超出商品房买卖合同约定，加重其责任，依据不足，本院不予采信。关于李明、张端红要求恒大置业公司返还自2018年1月6日起至恒大置业公司实际履行之日止已向建设银行厦门市分行归还的贷款本金及赔偿已向建设银行厦门市分行支付的利息（以建设银行厦门市分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）的诉求，未超出合同约定，本院予以支持。关于李明、张端红要求恒大置业公司代为向建设银行厦门市分行偿还尚欠的剩余贷款本息的诉求，本院认为，在商品房买卖合同因恒大置业公司违约而解除的情况下，李明、张端红向建设银行厦门市分行承担的偿还剩余贷款本息的义务可由恒大置业公司承担，故予以支持。作为本案的附随义务，自恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，建设银行厦门市分行应办理厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼17层1701室房屋的抵押登记涤除手续。李明、张端红应于建设银行厦门市分行办理完抵押登记涤除手续之后十日内，协助恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05025574）的撤销备案登记手续。关于李明、张端红要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金33340.5元，因商品房买卖合同第十二条对此有明确约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认李明、张端红与厦门恒大置业有限公司于2017年11月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05025574）于2020年6月1日解除； 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向李明、张端红返还首付款1334050元并赔偿利息损失（以1334050元为计算基数，自2017年7月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向李明、张端红返还自2018年1月7日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止李明、张端红已向中国建设银行股份有限公司厦门市分行归还的贷款本金（贷款本金以中国建设银行股份有限公司厦门市分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准)； 四、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向李明、张端红赔偿自2018年1月7日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止李明、张端红已向中国建设银行股份有限公司厦门市分行支付的贷款利息（贷款利息以中国建设银行股份有限公司厦门市分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）； 五、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司厦门市分行偿还李明、张端红就《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余的贷款本息（以中国建设银行股份有限公司厦门市分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，中国建设银行股份有限公司厦门市分行应办理厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼17层1701室房屋的抵押登记涤除手续。李明、张端红应于中国建设银行股份有限公司厦门市分行办理完抵押登记涤除手续之后十日内，协助厦门恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05025574）的撤销备案登记手续； 六、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向李明、张端红支付违约金33340.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37807元，减半收取18904元，由厦门恒大置业有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  詹锦林 二〇二〇年九月七日 法官助理王巧铃 书记员陈小卢 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”