重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0110民初6081号 原告：高潘淑，女，1983年2月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：李巧，重庆儒泰律师事务所律师。 被告：重庆尚谷房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）金桥镇金灵庙011167号，统一社会信用代码91500110059867370R。 法定代表人：敖昭必。 原告高潘淑与被告重庆尚谷房地产开发有限公司（以下简称“尚谷公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告高潘淑的委托诉讼代理人李巧到庭参加诉讼。被告尚谷公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告高潘淑向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行原被告双方于2019年8月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》，立即为原告办理重庆市万盛区黑山八角小镇瑞午上谷院7幢1单元吊XX房屋产权过户手续；2.判令被告向原告支付从2019年10月23日起至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止的违约金（以已付房款201782元为基数，按照日利率万分之一计算，从2019年10月23日起，暂计算至2020年5月31日止4459.38元）；3.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2019年8月23日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买被告位于重庆市万盛区黑山八角小镇瑞午上谷院7幢1单元吊XX的房屋，房屋总成交金额为201782元。同日，原告支付完了购房款及契税等代收费，被告向原告交付案涉房产。根据合同约定，被告应在案涉房产实际交付使用之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理案涉房屋《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但被告至今没有为原告办理房屋产权过户手续。为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求依法判决。 被告尚谷公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：高潘淑系具有完全民事行为能力的自然人。尚谷公司系依法成立的有限责任公司，系能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（贰级）、物业管理等。 2019年8月10日，高潘淑与尚谷公司签订《瑞午·尚谷院》房屋认购协议书并支付定金30000元。 2019年8月23日，高潘淑与尚谷公司签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：高潘淑（乙方）购买由尚谷公司（甲方）开发建设的位于重庆市綦江区（原万盛区）黑山八角小镇瑞午上谷院7幢1单元吊XX的商品房1套；房屋建筑面积34.79平方米；房屋总成交金额为201782元，一次性支付购房款等内容。 该合同第二条载明：“本商品房销售依据。甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）[2015]预字第（023）号。” 该合同第七条载明：“……属预售商品房的，甲方应当在2019年8月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。” 该合同第十一条载明：“关于办理产权登记的约定。……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。” 合同签订当日，高潘淑支付尚谷公司剩余房款171782元及大修基金、契税、登记费、印花税7877.96元，尚谷公司向高潘淑出具相应收据。合同签订当日，高潘淑实际接收房屋。 另查明，根据重庆市万盛经开区不动产登记事务中心档案查询结果单显示截止法庭调查结束前，涉案房屋仍处于抵押、查封状态中，尚谷公司未取得土地房屋登记机构出具的涉案房屋产权登记受理单。 上述事实，有《瑞午·尚谷院》房屋认购协议书、《重庆市商品房买卖合同》、收据等书证和当事人陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证及本院审查属实，应予认定。 本院认为，高潘淑与尚谷公司于2019年8月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。 关于高潘淑要求尚谷公司办理房屋产权过户手续的问题。高潘淑已按合同约定履行了支付全部购房款及相关税费的义务，尚谷公司于2019年8月23日将房屋实际交付高潘淑使用，已符合合同约定办理房屋产权证的条件，尚谷公司应在合同约定的期限内为高潘淑所购房屋向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但因涉案房屋至今仍处于抵押、查封状态中，导致该房屋的产权登记产生障碍。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，尚谷公司负有向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的义务，属于履行非金钱债务。由于涉案房屋至今仍处于抵押、查封状态中，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在该情形未消灭之前，案涉房屋无法办理不动产权属登记手续，故高潘淑要求尚谷公司办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。因案涉房屋客观上无法办理权属登记系尚谷公司的过错所致，尚谷公司应积极解决其他纠纷，消除对案涉房屋产权登记的障碍，使高潘淑的权利得到实现。 关于高潘淑要求尚谷公司支付逾期办理房屋产权证违约金的问题。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十一条的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。尚谷公司于2019年8月23日将房屋实际交付高潘淑使用，尚谷公司应于2019年10月22日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但至今未取得，已经构成违约。因涉案房屋至今仍处于抵押、查封状态，导致该房屋的产权登记产生障碍，且该障碍能否解除、何时解除处于不确定状态，故原告主张逾期未办理房屋产权证违约金计算至实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，本院不予支持。本院确定尚谷公司自2019年10月22日起至法庭辩论终结之日（2020年8月7日）止，以201782元为基数，按每日万分之一的标准计付逾期未办理房屋产权证的违约金，经计算金额为5851.68元（20.1782元/天×290天）。之后的逾期违约金，高潘淑可在条件成就时另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条、《不动产登记暂行条例》第二十二条（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆尚谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高潘淑支付截至2020年8月7日的逾期办理不动产权证书违约金5851.68元； 二、驳回原告高潘淑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆尚谷房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，限被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员  张水林 二〇二〇年九月二十四日 法官助理  陈晓涛 书记员 杨维静