江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2346号上诉人（原审被告）：何宜军，男，1977年12月18日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：滕岩，江苏和济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港市赣榆区沙河镇水利管理服务站，住所地连云港市赣榆区沙河镇驻地。法定代表人：车飞，该站站长。委托诉讼代理人：于迎杰,江苏瑞里特律师事务所。上诉人何宜军因与被上诉人连云港市赣榆区沙河镇水利管理服务站（以下简称沙河水利站）租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何宜军上诉请求：1、撤销一审判决发回重审或者改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人于2007年6月29日签订的《租赁合同》，约定将被上诉人的西院出租给上诉人使用，租赁期限自2007年7月1日至2017年6月30日。上诉人使用后，即按照相关要求提报审批手续，取得镇政府、赣榆县环保局审批通过并出具相关证明，政府相关人员为上诉人报批相关项目，所有建设都按政府要求建设。合同履行过程中，上诉人投入大量资金。2013年因经营需要改建，上诉人与被上诉人于2014年又签订《租赁合同》补充协议，约定将租赁期限延迟至2019年6月30日，合同到期后被上诉人将采取公开竞标的方式发包该项资产，同等条件下上诉人享有优先权。上诉人在合同期间按照约定交纳租赁费，被上诉人我上诉人欠交租赁费与事实不符。自2016年，上诉人再次交纳租赁费时，被上诉人就以种种理由拒收，直至2019年租赁期限即将到期。10月31日上诉人接到沙河镇政府“赣榆区违法建设工程拆除通知书”，限五日内拆除，上诉人又找到被上诉人，被上诉人却告知土地已被拍卖，让上诉人找镇政府，上诉人又找镇政府，他们又推向被上诉人。被上诉人违反合同约定，在上诉人不知情的情况下对土地进行拍卖，违背公开、公平、公正原则。上诉人合同到期日是2019年6月30日，而2019年5月27日被上诉人就与第三方连云港新贵源置业发展有限公司签订了土地合同，实属违反诚信原则，现被上诉人起诉上诉人欠交租赁费用及利息，责任不在上诉人，是被上诉人造成的。综上，被上诉人以拒收租赁费为借口，实际已暗箱操作，在合同未到期的情况下就将土地给了第三人，给上诉人造成极大的经济损失，损害了上诉人的合法权益。一审开庭时，上诉人提供证据证明上诉人不是欠交租赁费，而是被上诉人拒收造成的，但一审法院没有采纳，一审法院判决上诉人偿付租金及利息，属于误判。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。沙河水利站向一审法院起诉请求：1.请求判令何宜军向沙河水利站支付租金27000元及逾期付款利息（按年利率6%计算），自2016年7月1日起至2020年1月1日止的利息为1680元，租金加逾期利息共计28680元，并继续按租金标准交付占用期间的费用至交回租赁物给沙河水利站为止；庭审中，沙河水利站变更此项诉讼请求为要求何宜军支付租金27000元及诉后利息，同时还要求何宜军支付继续占用期间的费用至付清之日止；2.判令何宜军向沙河水利站支付违约金10000元；3.判令何宜军向沙河水利站交付租赁标的物；4.诉讼费由何宜军承担。一审法院经审理查明，2007年6月29日，沙河水利站作为甲方与何宜军作为乙方签订租赁合同，约定沙河水利站将其仓库五间及场地（西侧从仓库西山墙向北至院墙，东侧至中间院墙）出租给何宜军，承租期限自2007年7月1日起至2017年6月30日，租赁费每年8000元，于每年6月30日之前付款，何宜军在承租前须向沙河水利站交纳8000元押金，如在租赁位置改造搭建建筑物须经沙河水利站同意，否则应承担损失，合同到期后，如双方达不成续包协议，何宜军应在合同到期后30日内交回租赁财产，逾期不交回，何宜军财产归沙河水利站所有，并承担违约金10000元。合同签订当日，何宜军向沙河水利站交纳合同款16000元（包括8000元保证金），后何宜军向沙河水利站每年交纳租赁费至2016年6月30日止，之后未再交纳。2013年，何宜军在未与沙河水利站达成协议的情况下将仓库五间改建成钢结构，11月19日，沙河水利站向何宜军发送违约停工通知，后沙河水利站与何宜军协商一致，2014年9月4日，鉴于何宜军扩建米厂需求，沙河水利站与何宜军签订租赁合同补充协议，约定因何宜军在未经沙河水利站同意的情况下，将原合同中约定的五间厂房拆除，经协商何宜军向沙河水利站补偿现金40000元，旧房拆除后，沙河水利站同意何宜军自费在水利站北院墙东侧建设办公室一处、仓库一处、厂房一处；补充协议还约定因何宜军投资该厂时，自费运土将该院原池塘填平，原合同期限到期后延长至2019年6月30日止，每年承包费用同原签合同，本协议约定的合同期满后，沙河水利站将采取公开竞标方式发包该项资产，同等条件下何宜军享有优先权。如何宜军无意愿续租，应在协议期满前30日内通知沙河水利站，何宜军将自建的办公室、仓库、厂房、机器设备等设施可以自行自费拆除，并在协议期满后30日内搬离，否则视为何宜军自愿放弃，沙河水利站有权处理。合同到期后，何宜军未按约定搬离，2019年10月29日，沙河水利站向何宜军发送限期搬离通知，通知何宜军在接到通知后七天内搬离现场，向沙河水利站交还租赁物，逾期不交沙河水利站将采取法律途径解决。2019年10月31日，赣榆区沙河镇人民政府向沙河水利站发送赣榆区违法建设工程拆除通知书，告知沙河水利站沙河镇解放路南侧院内临时建设工程违反城乡规划法的相关规定，属违法建设工程，接此通知书后，限五日内自行拆除。一审庭审中，沙河水利站还提交国有建设用地使用权出让合同一份，连云港市赣榆区自然资源和规划局对沙河镇解放路南侧、武陵路西侧面积为13632平方米土地通过公开竞标方式进行拍卖，涉案租赁土地为其中一部分，受让人为连云港新贵源置业发展有限公司，该合同于2019年5月27日签订，证明何宜军没有取得该土地使用权，何宜军应把欠付的租金交清，租赁标的物交还，并承担违约责任；对此，何宜军对其真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，不是直接针对何宜军，合同的相对方纠纷应在合同相对方内部解决，且该合同侵犯了何宜军的优先权。沙河水利站还称涉案土地现已挂牌公开招拍，何宜军辩称没有人通知其参加招标。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。沙河水利站作为甲方与何宜军作乙方在平等、自愿的基础上签订租赁合同及补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同、补充协议依法成立、生效，双方当事人应按照约定履行自己的义务。沙河水利站按约定履行了交付租赁物的义务，何宜军应支付租金，何宜军仅支付部分租金，剩余租金至今未付，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。何宜军辩称因沙河水利站违反合同约定未公开竞标发包涉案资产而侵害了他的优先权，在租赁合同生效存续期间，何宜军在未与沙河水利站达成一致意见的情况下擅自拆除所租赁的五间房屋并在原租赁土地上进行扩建，因未取得规划建设部门的许可而属于违法建筑，沙河镇政府已下达限期拆除的通知；另在本案租赁合同期满之前，连云港市赣榆区自然资源和规划局挂牌出让的国有土地使用权是大宗土地使用权出让，何宜军所租赁的土地包含在挂牌出让的土地范围之内，且国家对国有土地使用权出让有严格的程序规定，须经公示后才能进行招拍挂，何宜军明知大宗土地对外拍卖的情况下未参加竞标，不属于沙河水利站出于主观故意导致的违约，故对何宜军的该辩称意见，一审法院不予采纳。因涉案土地在合同期满前已被拍卖，沙河水利站不再享有该土地的使用权，故沙河水利站主张的何宜军未支付的租金应计算至2019年5月26日止，即2016年7月1日起至2019年5月26日止，此期间的租金为23236.53元（8000元X2年+8000元÷12个月X10个月+8000元÷365天X26天），何宜军已交纳的保证金8000元，X沙河水利站同意折抵租金，故何宜军尚欠沙河水利站租金15236.53元（23236.53元-8000元）。何宜军还辩称欠付的租金，一直愿意交纳，是沙河水利站故意拒收，错不在何宜军，不应计算利息，如沙河水利站故意拒收租赁费，何宜军可以采取措施，因何宜军未提供证据证明沙河水利站故意拒收行为或采取措施，故何宜军应承担逾期付款的违约责任，对何宜军的该辩称意见，一审法院不予采纳。因沙河水利站与何宜军未约定利息，根据法律规定，沙河水利站主张的诉后利息应按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，对沙河水利站要求何宜军支付租金27000元及诉后利息的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：何宜军应于判决发生法律效力之日起十日内向沙河水利站支付租金15236.53元及诉后利息（自2020年1月2日起至实际给付之日止，按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审案件受理费517元，减半收取计259元，由沙河水利站负担168元，何宜军负担91元。二审中，上诉人何宜军提交电话录音，称是2019年5月21日上诉人与水利站朱某的通话录音，证明双方在商议交纳租金的事情。我们每次去交他们都不要租金，他们站长换了好几届。2019年7月1日上诉人爱人陈某与水利站会计李某的录音，证明我方多次主动交纳租金对方没有接收。被上诉人质证认为：不确定通话对象是谁，对录音真实性无法核实，该证据应该在一审庭审前就取得，一审未提交不属于新证据。经审查，本院对上诉人的证明目的予以确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，沙河水利站作为甲方与何宜军作为乙方在平等、自愿的基础上签订租赁合同及补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同、补充协议依法成立、生效，双方当事人应按照约定履行自己的义务。沙河水利站按约定履行了交付租赁物的义务，何宜军应支付租金，何宜军仅支付部分租金，剩余租金应该支付。在租赁合同生效存续期间，何宜军在未与沙河水利站达成一致意见的情况下擅自拆除所租赁的五间房屋并在原租赁土地上进行扩建，因未取得规划建设部门的许可而属于违法建筑，沙河镇政府已下达限期拆除的通知；另在本案租赁合同期满之前，连云港市赣榆区自然资源和规划局挂牌出让的国有土地使用权是大宗土地使用权出让，何宜军所租赁的土地包含在挂牌出让的土地范围之内，且国家对国有土地使用权出让有严格的程序规定，须经公示后才能进行招拍挂，何宜军明知大宗土地对外拍卖的情况下未参加竞标，不属于沙河水利站出于主观故意导致的违约。本案被上诉人沙河水利站在一审起诉时，主张上诉人何宜军应支付租金27000元及逾期付款利息（按年利率6%计算），自2016年7月1日起至2020年1月1日止的利息为1680元，租金加逾期利息共计28680元，并继续按租金标准交付占用期间的费用至交回租赁物给沙河水利站为止；一审庭审中，沙河水利站变更此项诉讼请求为要求何宜军支付租金27000元及诉后利息，同时还要求何宜军支付继续占用期间的费用至付清之日止。一审法院判决对起诉之前上诉人应付租金的利息认为因双方没有约定不予支持，只是对起诉之后的利息予以支持。本院认为，在起诉之前上诉人欠缴的租金虽未认定被上诉人故意拒收，但一审法院对该部分利息不予支持是合适的，对起诉后的租金利息，因被上诉人已向上诉人提出主张，要求上诉人支付租金，但上诉人没有支付，一审判决对起诉后上诉人应交纳租金利息予以支持也是合适的。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费517元，由上诉人何宜军负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年九月十六日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。