河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初2431号原告：安阳市兴社物业管理有限责任公司，住所地安阳市文峰区文峰大道东段（供销社一条街）。法定代表人：刘玉明，职务经理。委托诉讼代理人：黄月，河南鼎维律师事务所律师。被告：白龙祥，男，1978年11月6日出生，汉族，住安阳市开发区。被告：宋宪锋，女，1978年10月7日出生，汉族，住安阳市开发区。原告安阳市兴社物业管理有限责任公司（以下简称兴社物业公司）与被告白龙祥、被告宋宪锋物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告兴社物业公司的委托诉讼代理人黄月、被告白龙祥到庭参加诉讼，被告宋宪锋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴社物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告立即支付2016年3月9日至2021年3月9日拖欠的物业费6650.78元；2.判令二被告按照每日1%从逾期之日起至拖欠的全部物业费清偿完毕之日止支付违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年7月6日通过招投标中标上东国际小区前期物业管理服务项目，物业管理费收费标准为高层物业收费￥1.28元/㎡/月，商铺￥0.83元/㎡/月。2011年7月15日原告与安阳市正兴房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》。二被告系原告管理的安阳市上东国际小区一期2号楼1单元503室的业主，房屋建筑面积为106.13㎡。二被告于2016年3月9日领钥匙入住，并与原告签订了《前期物业服务协议》，当日被告预先缴纳1500元物业管理费，后被告至今一直拖欠物业费未交。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了一系列物业管理工作，在此期间原告多次催缴未果。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望依法判如所请。被告白龙祥辩称，答辩人不交物业费是因为原告提供的服务未达到约定的标准，具体表现为小区环境恶劣，绿化面积为零，小区整体是一个大型施工工地，无休闲娱乐设施，供水供电系临时架设且收费标准高于国家规定，公共设施不达标，电梯故障频发，安全隐患极高，给广大业主生活造成极大不便。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告兴社物业公司提交了上东国际一期前期物业管理服务项目中标通知书、招投标文件、《上东国际》前期物业服务合同、商品房预售合同、交房结算表、收款收据、住房情况登记表、前期物业服务协议、催缴物业费告知书、照片。被告白龙祥提交了上东国际小区业主维权诉求请愿书、物业费交款单、微信聊天记录、小区环境照片、告知书。被告宋宪锋未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告白龙祥、被告宋宪锋为安阳市文峰区平原路与长江大道交叉口东北角上东国际住宅小区2号楼1单元503室业主，商品房预售合同载明建筑面积为106.13平方米。被告2016年3月9日领取房屋钥匙入住，当日交纳物业服务费1500元，至今未再交纳物业服务费。2.2011年7月6日，原告兴社物业公司中标上东国际一期前期物业管理服务项目。2011年7月15日，安阳市正兴房地产开发有限责任公司（甲方）与兴社物业公司（乙方）签订上东国际前期物业服务合同，对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任和其他事项进行了约定。其中，物业服务费用的具体标准为高层住宅1.28元/㎡/月，商业物业0.83元/㎡/月，与中标通知书收费标准一致。在上东国际高层物业服务成本测算、管理服务成本构成及测算结果一览表中，高层物业费用项目的各项费用为：1人工费0.38元/㎡/月、2设施设备日常运行和维护费用0.04元/㎡/月、3绿化养护费用0.03元/㎡/月、4清洁卫生费用0.05元/㎡/月、5秩序维护费用0.03元/㎡/月、6办公费用0.10元/㎡/月、7固定资产折旧0.01元/㎡/月、8不可预见费用0.03元/㎡/月、9社区文化0.02元/㎡/月、10管理佣金0.08元/㎡/月、11税金0.06元/㎡/月、12电梯运行费0.35元/㎡/月、13二次加压0.1元/㎡/月，成本总合计1.28元/㎡/月。3.兴社物业公司（乙方）与白龙祥签订前期物业服务协议，约定物业服务费用交纳时间：首次费用在领取钥匙时交纳，以后到门岗或物业办公室交纳（一次交纳一年的物业费），有电梯的住宅从第一层业主开始，都应交纳电梯费用。费用到期当月的1至10号交纳以后12个月的物业服务费及其他费用，以此类推。逾期不交者，从逾期之日起每天加收1%的违约金。4.2020年4月8日，原告张贴告知书，向上东国际1、2、5号楼业主催交物业服务费。告知书第一条提供了1、2、5号楼物业服务费新的计算标准，并注明以上楼号所产生的物业服务费欠费，交纳2020年度物业服务费后予以免交。第四条将1、2、5号楼2020年的物业服务费交纳时间延期至2020年4月30日。该告知书同时注明逾期不再享受上述优惠政策，且物业公司将通过法律手段追究欠交物业费的责任。5.2020年7月1日，经本院到上东国际小区实地查看，小区西部正在施工进程中，已建成的部分，没有进行标准的绿化，监控未全面覆盖，楼层中消防设施空缺，未规范车辆停放区域，但电梯运行正常、高层用水正常。6.本案审理过程中，原、被告双方均认可2020年1月1日以后物业服务质量较之前有所改善。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告兴社物业公司中标上东国际前期物业管理服务项目，原告与安阳市正兴房地产开发有限责任公司签订的上东国际前期物业服务合同以及与被告白龙祥签订的前期物业服务协议系各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规规定，属有效合同，各方均应按照约定全面履行自己的义务。原告作为物业公司依据该《物业管理服务协议》为被告提供了物业管理服务，被告作为小区业主实际享受了该服务，被告应当按照约定向原告交纳相应的物业服务费。被告以原告未按约定履行物业服务、服务不到位为由而不交纳物业费的意见，经查，原告作为上东国际的物业服务公司，应当依法依规从事经营，不断加强物业管理，提供服务质量，增进与小区业主的沟通交流，被告作为小区业主，应当按时交纳物业服务费用，同时尽快督促小区成立业主委员会，进一步维护自身权益。被告不交纳物业费的辩解意见本院不予采纳。但是原告在管理上有疏漏，服务的部分项目不到位，物业服务费用应当相应核减，同时原告主张的违约金本院不予支持。结合本案案情，根据原告提供物业服务的现状，参照原告物业服务费成本测算、管理服务成本构成及测算结果一览表，在各费用项目中作如下核减：设施设备日常运行和维护费用核减为0.02元/㎡/月、绿化养护费用0.03元/㎡/月全额核减、秩序维护费用0.03元/㎡/月全额核减、不可预见费用核减为0.01元/㎡/月、社区文化0.02元/㎡/月全额核减。故核减后从2020年1月1日起，原告应当收取的物业服务费标准为高层住宅1.16元/㎡/月。至于2020年1月1日前，结合原告张贴的告知书，本院酌定原告应当收取的物业服务费标准为高层住宅0.8元/㎡/月。被告房屋建筑面积按106.13平方米计算，即被告2016年3月9日起至2019年12月31日共计1392天的物业服务费应为3939.54元（0.8元/㎡/月×106.13㎡×1392天），2020年1月1日起至2021年3月9日共计448天的物业服务费应为1838.45元（1.16元/㎡/月×106.13㎡×448天）。除去被告已交纳的1500元，被告还应当支付原告物业费4277.99元（3939.54元＋1838.45元－1500元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告白龙祥、被告宋宪锋于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市兴社物业管理有限责任公司2016年3月9日起至2021年3月9日物业服务费4277.99元；二、驳回原告安阳市兴社物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告安阳市兴社物业管理有限责任公司负担9元，被告白龙祥、被告宋宪锋负担16元。本判决为终审判决。审判员 郭 阳二〇二〇年九月十四日书记员 雷晓蕾