浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2735号 上诉人（原审被告）：宁波市鄞州钟公庙古树帕卡茶叶经营部，住所地宁波市鄞州区。 法定代表人：张贵明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周含宇，浙江宇豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐玉红，浙江宇豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波思沃信息科技有限公司，住所地浙江省宁波市鄞州区。 法定代表人：徐旭峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：毛文彬，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈科，浙江合创律师事务所律师。 上诉人宁波市鄞州钟公庙古树帕卡茶叶经营部（以下简称古树帕卡经营部）因与被上诉人宁波思沃信息科技有限公司（以下简称思沃科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2020）浙0212民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 古树帕卡经营部上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，思沃科技公司违约在先。古树帕卡经营部承租涉案房屋时，一再表示对阳台很满意，思沃科技公司表示，阳台可以使用，基于此，古树帕卡经营部承租了涉案房屋并对阳台进行了装修，装修后不久，城管就以阳台系违章建筑进行封堵，导致阳台无法使用，房间内光线昏暗。2.思沃科技公司之前承诺可以做广告牌，后又拒绝向古树帕卡经营部提供广告位。3.思沃科技公司收取了物业费，并未提供相应质量的物业服务。4.当初承租房屋时，古树帕卡经营部提出因装修成本等考虑，需承租五年，思沃科技公司称，合同只能签订三年，到期后可以续租，现思沃科技公司对续租问题不予回应，有违诚信。5.基于思沃科技公司的违约行为，古树帕卡经营部有不付租金的抗辩权。 思沃科技公司辩称，古树帕卡经营部长期拖欠租金，违约在先，阳台使用问题，合同并未约定，阳台系古树帕卡经营部自行改造，后果应由其自行承担。请求驳回上诉，维持原判。 思沃科技公司向一审法院起诉请求（变更后）判令：1.古树帕卡经营部立即腾退位于宁波市鄞州区××街道××路××号集盒（鄞州电大）房号3-301、3-302、3-303的房屋；2.古树帕卡经营部立即办理以宁波市鄞州区××街道××路××号宁波集盒（鄞州电大）房号3-3-1、3-302、3-303的房屋为注册地址或营业地址的工商、税务登记证明的注销或变更手续；3.古树帕卡经营部支付拖欠的租金445250.52元、物业管理费 37352.88元、公共设备维修费2248.74元；4.古树帕卡经营部支付违约金及滞纳金暂计至2019年11月30日为54032元，并要求计算至实际付清之日止（违约金及滞纳金以欠付租金为基数，按月利率2%计算）；5.古树帕卡经营部支付租金及房屋占有使用费、物业管理费至实际腾退之日止（其中2019年12月1日至2019年12月19日的租金为8522.41元，2019年12月20日起至实际腾退之日止的占有使用费按日租金1.65元/㎡/天、物业管理费按3元/㎡/月计算，房屋建筑面积为374.79㎡）。 一审法院认定事实：2016年9月30日，思沃科技公司（出租方、甲方）与古树帕卡经营部（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋坐落于宁波市鄞州区××街道××路××号宁波集盒（鄞州电大），房号3-302、3-303、3-301，建筑面积374.79㎡，乙方在签署本合同前已测量并确认该面积属实，乙方已至现场对房屋现状做了充分了解，并同意按现状移交房屋；乙方租赁作为办公使用，租赁期限为3年，自2016年12月1日至2019年11月30日止，租赁期间乙方享有2个月的免租期，租赁期满后，乙方在同等条件下享有优先续租权；房屋先付租金后使用，租金按3个月支付一期，日租金为1.65元／㎡／天，园区补助0.45元／㎡／天，乙方实际租金为1.2元／㎡／天；乙方应于2016年12月1日前向甲方支付第一期的租金，以后每期需提前30日向甲方支付下一期租金，逾期支付租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金按逾期租金2倍于同期银行贷款基准利率计算；物业管理费按建筑面积计3元／㎡／月，按6个月预收一次，水电周转费用2元／㎡／月，一次性收取，公共设备维修费2元／㎡／月，按年度收取一次，乙方应于本合同签订后7个工作日内向甲方缴纳，次年起物业管理费则按全面预收，以后每期需提前30日向甲方支付下一期物业管理费；乙方应在每月收到甲方或甲方指定物业服务公司催缴通知单7个工作日内交付给甲方；甲方于2016年10月1日向乙方交付该房屋，租赁期限自实际交房之日起算；乙方需在支付第一期租金的同时缴纳履约保证金 13492.44元，合同到期后，无息退还，乙方若违约，甲方可在乙方的履约保证金中扣除水费、电费、租金、物业管理费、违约金等；合同期满，乙方将工商、卫生防疫、环保等相关证照迁移或注销并结清所有费用后，甲方退还保证金；租赁期间，除建筑物本身质量问题外，其他有关承租物内部设施的日常维护、保养、修缮、更换由乙方自行负责；租赁期间水费、电费、电话费、网络通信费和物业管理费等相关各项费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状回复或向甲方交纳回复工程所需费用；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方；租赁期内任何一方提出终止合同的，需提前3个月书面通知对方；乙方存在拖欠租金或水电费等费用累计达1个月等情形的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，乙方负责赔偿；甲方存在不承担约定的维修养护义务致使乙方无法继续经营的，乙方有权终止合同，造成乙方损失的，甲方负责赔偿；任何一方违约的，按年度须向对方交纳该年度内一个月的租金作为违约金；乙方未按约支付租金的，每逾期一日，甲方有权按当年租金的千分之五向乙方收取滞纳金；乙方未按照正常租金支付，延期一个月的，甲方无条件收回该房屋，且乙方需放弃铺内相关装修及设施设备，并主动放弃法律追索权利。附件2《租户入驻缴费清单》载明履约保证金13492.44元、首期租金13492.44元、本期物业管理费6746.22元、水电周转费749.58元、公共设备维修费749.58元，合计35230.26元， 思沃科技公司于2016年10月1日将涉案房屋交付古树帕卡经营部，古树帕卡经营部于2016年12月1日交纳了30000元款项，之后未再按约支付。思沃科技公司于2019年12月17日向思沃科技公司邮寄送达《律师函》，载明古树帕卡经营部长期拖欠思沃科技公司租金、物业管理费等费用，已构成违约，故通知古树帕卡经营部在收到本函之日起五日内腾退案涉房屋，并交接给思沃科技公司，结清拖欠的费用并承担违约责任。古树帕卡经营部已于2019年12月19日签收该函。 另查明，案涉房屋坐落的舟孟南路123号土地使用者为宁波广播电视大学鄞县分校（即现在的宁波广播电视大学鄞州学院，以下简称广播大学），用途为教育用地；广播大学将新河路校区（鄞州电大老校区）园区项目交由集物堂公司和项目公司共同承担约定的权利和义务，思沃科技公司作为项目公司，接受集物堂公司的委托，承担该园区项目的实施工作，包括其中合作费用结算、日常管理等。 另，思沃科技公司起诉后，古树帕卡经营部又于2020年4月14日、5月23日分别向思沃科技公司支付了100000元、30000元。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同约定的租赁期限到期日为2019年11月30日，古树帕卡经营部在期限届满后仍继续使用涉案房屋，思沃科技公司亦未举证证明其就此提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；根据合同约定，案涉房屋先付租金后使用，每3个月支付一期，古树帕卡经营部享有2个月的免租期，2016年12月1日前支付第一期的租金，同时缴纳履约保证金13492.44元，但古树帕卡经营部仅于该日支付了30000元费用，之后亦未按约履行，已构成违约，思沃科技公司有权按照合同约定终止合同。结合思沃科技公司向古树帕卡经营部发送《律师函》的内容及该函到达古树帕卡经营部处的时间，双方之间的租赁合同已于2019年12月19日解除。租赁合同解除后，古树帕卡经营部应当立即腾退涉案租赁物并返还思沃科技公司。古树帕卡经营部承租涉案房屋后以该房屋为住所地注册成立公司并实际经营，现思沃科技公司要求古树帕卡经营部立即办理以涉案房屋为注册地址或营业地址的工商、税务登记证明的注销或变更手续，符合法律规定和合同约定，应予支持。另，思沃科技公司向古树帕卡经营部交付租赁物后，古树帕卡经营部为经营所需进行了装饰装修，双方之间租赁合同的解除系因古树帕卡经营部违约所致，双方虽在合同中约定“乙方未按照正常租金支付，延期一个月的，甲方无条件收回该房屋，且乙方需放弃铺内相关装修及设施设备，并主动放弃法律追索权利”，但未能明确相关装修及设施设备的范围，庭审中思沃科技公司同意古树帕卡经营部可将未形成附合的装饰装修物拆除，但不能毁损租赁物，并明确表示不利用已经形成附合的装饰装修物，根据法律规定和双方约定，思沃科技公司腾退时可拆除未形成附合的装饰装修物。 根据合同约定的建筑面积、费用标准、租期起算时间、免租期，思沃科技公司计算的截至2019年11月30日的租金 458742.96元、物业管理费40477.32元、公共设备维护费2248.74元，未超合同约定，予以认定。思沃科技公司主张古树帕卡经营部前期支付的30000元款项中13492.44元属于履约保证金、13492.44元用于支付第一期的租金，剩余3015.12元用于物业管理费，未违反法律规定，亦予确认。古树帕卡经营部之后未能按约履行，合同虽约定古树帕卡经营部违约时保证金抵冲租金、商业管理费、违约金等，但未明确抵冲顺序，结合本案实际情况，上述13492.44元保证金可先折抵到期租金。经核算，截至2019年11月30日古树帕卡经营部尚欠租金431758.08元、物业管理费37462.20元、公共设备维护费2248.74元；结合案涉租赁合同解除时间，对思沃科技公司主张的2019年12月1日-2019年12月19日期间的租金8545.21元，予以支持，故截至2019年12月19日的欠付租金应为440303.29元。案涉合同明确约定了违约金和滞纳金（以下统称违约金）的计算方式，现思沃科技公司自愿调整为以未付租金为基数、按月利率2%计算，古树帕卡经营部则认为标准过高，希望法院予以调整。综合考虑涉案合同履行情况、当事人过错程度以及房屋占用情况等因素，依法将违约金调整为按年利率10%计算。思沃科技公司自每期开始时起算违约金，未超法律规定和合同约定，扣除履约保证金后，思沃科技公司计算明细中2017年3月1日-2017年5月31日期间尚欠租金应为26984.88元，其余每期租金金额均符合合同约定，经核算，截至2020年4月14日，违约金金额合计79456.33元，古树帕卡经营部支付的100000元应先扣减违约金再核减欠付租金，故尚欠租金419759.62元；截至2020年5月23日，违约金金额为4485.10元，古树帕卡经营部支付的30000元先扣减违约金再核减欠付租金，故尚欠租金394244.72元，之后的违约金应以394244.72元为基数自2020年5月24日起算。 思沃科技公司主张自2019年12月20日起至实际腾退之日止的租赁物占用使用费、物业管理费，符合法律规定，但具体应参照之前合同约定的费用标准。古树帕卡经营部称其于2020年1月20日回老家过春节，后受疫情影响，3月底才回到宁波恢复营业，希望思沃科技公司基于疫情原因减免部分租金和管理费。结合案涉房屋的性质、用途、古树帕卡经营部拖欠租金的原因以及疫情防控期间相关政策规定，根据公平原则，对思沃科技公司主张的租赁物占有使用费和物业管理费本院酌定减免2个月，为便于计算，将起算时间顺延2个月期限。 思沃科技公司其余诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，作出如下判决：一、被告宁波市鄞州钟公庙古树帕卡茶叶经营部于判决生效之日起十日内腾退宁波市鄞州区××街道××路××号宁波集盒（鄞州电大）3-302、3-303、3-301房屋并返还原告宁波思沃信息科技有限公司；二、被告宁波市鄞州钟公庙古树帕卡茶叶经营部于判决生效后三十日内办理其以宁波市鄞州区××街道××路××号宁波集盒（鄞州电大）3-302、3-303、3-301房屋为注册地址或营业地址的工商、税务登记证明的注销或变更手续；三、被告宁波市鄞州钟公庙古树帕卡茶叶经营部于本判决生效之日起十日内支付原告宁波思沃信息科技有限公司租金394244.72元、物业管理费37462.20元、公共设备维护费2248.74元，合计433955.66元，并支付自2019年2月20日起至涉案房屋实际腾退之日止按日租金1.20元／㎡／天计算的租赁物占有使用费、按3元／㎡／月计算的物业管理费；四、被告宁波市鄞州钟公庙古树帕卡茶叶经营部于本判决生效之日起十日内支付原告宁波思沃信息科技有限公司自2020年5月24日起至实际付清之日止以394244.72元为基数按年利率10%计算的违约金；五、驳回原告宁波思沃信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9274元、减半收取4637元，由原告宁波思沃信息科技有限公司负担814元、被告宁波市鄞州钟公庙古树帕卡茶叶经营部负担3823元。 二审审理期间，古树帕卡经营部提交视频资料一份，拟证明涉案阳台被封堵，视线受阻，下雨天漏水，古树帕卡经营部进行维修的事实。思沃科技公司经质证，对证据的真实性无异议，关联性有异议，阳台问题系古树帕卡经营部自身违建造成的。本院经审查认为，该证据缺乏和本案的关联性，本院不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方间的《房屋租赁合同》及古树帕卡经营部的租金支付情况，可以认定古树帕卡经营部存在欠付租金的违约行为，基于此，思沃科技公司主张古树帕卡经营部腾退房屋，理由成立，一审法院予以支持，并无不当。古树帕卡经营部提出，思沃科技公司对阳台的使用、广告位、三年租期到期后可以续期做出过承诺，但未能提供相应证据佐证，且思沃科技公司也不予认可，本院难以采信。古树帕卡经营部另称，思沃科技公司提供的物业服务不到位，对此，并未提供相应证据佐证，本院不予支持。 综上所述，古树帕卡经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1899元，由上诉人宁波市鄞州钟公庙古树帕卡茶叶经营部负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵保法 审判员  黄永森 审判员  朱亚君 二〇二〇年九月二十二日 书记员  杨丽丽