文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初10368号原告：重庆群环农贸市场有限公司，住所地重庆市江津区白沙工业园白沙大道64号，统一社会信用代码91500116MA5U5P260N。法定代表人：邹晴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马骏，重庆昌佺律师事务所律师。委托诉讼代理人：查青伶，重庆昌佺律师事务所（实习）律师。被告：熊阳，男，1986年11月25日出生，汉族，住重庆市江津区。原告重庆群环农贸市场有限公司（以下简称群环公司）诉被告熊阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告群环公司的委托诉讼代理人马骏、查青伶，被告熊阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告群环公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的《租赁合同》；2.判令被告向原告欠缴的租金（从2020年6月21日起至合同解除之日止）；3.判令被告向原告支付免租期内的租金324324元；4.判令被告向原告支付违约金54054元；5判令被告缴纳的25000元履约保证金不予退还；6.判令被告支付原告律师费5000元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月21日，原告与被告签订了《租赁合同》，被告承租了原告所有的坐落于江津区某商铺，并于合同签订当日办理商铺交接手续。合同约定：1.租金半年支付一次，每期租金应于上期租金届满前三个月足额支付给原告；2.鉴于租赁期限较长，原告相信被告在租赁期内会按时按照合同约定支付租金并履行相关义务，才给予被告免租期，但如若被告在本合同约定的租赁期限内单方解除合同或因被告原因违约从而导致原告解除本合同的，除了承担违约责任外，还需按照本合同租金的标准补足免租期内甲方的租金收益；3.违约责任等。同年7月22日，原、被告签订了《补充协议》，就上述合同中租赁面积进行了变更，租金标准按《补充协议》中的标准计算。被告本应按照合同约定，于2020年3月20日支付2020年6月21日至2020年12月20日的租金。但被告至今未支付租金，其行为构成违约。根据承诺书及《租赁合同》第11.2条之约定，被告逾期不支付租金累计超过三十日的，原告有权解除合同；被告无权要求退还履约保证金，被告还应当承担本合同约定的当年度租金为计算基数的相当于六个月租金的违约金;原告有权要求被告承担因实现权利产生的一切费用(包括但不限于律师费等)。原告曾多次与被告联系，商讨租金缴付事宜，但被告对此无任何回复，也未曾交纳相关款项。原告于2020年5月23日、7月10日对其发出催收通知，被告仍然无动于衷。被告熊阳辩称，原告招商部的工作人员曾向被告承诺的，如果在三年之内原告没有招满商铺，继续给被告免租三年。原告还承诺要做宣传，但原告未做到。被告并非不交租金，而是在协商降低租金。三年来就只有被告等少数几家商家入驻。如果原告愿意减少租金，被告同意一年支付五个月的租金。本院经审理认定事实如下：2017年6月21日，原告群环公司（甲方）与被告熊阳（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的坐落于重庆市江津区某商铺，该合同还作出如下约定：3.1条载明租赁期限为6年，自2017年6月21日至2023年6月20日止；4.1.2条载明租金按半年支付一次，首期租金乙方应于本合同签订当日支付，以后每期租金应于上期租金届满前三个月足额支付给甲方；5.1条载明乙方在签订本合同当日需向甲方缴纳25000元作为履约保证金，用于担保乙方对本合同的履行，乙方提前单方解除合同的，履约保证金不予退还；5.2条载明乙方拖欠甲方任何款项，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除所欠款项及相应违约金、赔偿款等；9.7条载明鉴于租赁期限较长，甲方相信乙方在租赁期内会按时按照合同约定支付租金并履行相关义务，才给予乙方免租期，但如若乙方在本合同约定的租赁期限内单方解除合同或因乙方原因违约从而导致甲方解除本合同的，乙方除了承担本合同11.2条约定的违约责任外，还需按照本合同租金的标准补足免租期内甲方的租金收益；11.2条载明乙方逾期不支付租金超过30日，甲方有权解除合同，乙方无权要求退还履约保证金，同时乙方还应承担本合同约定的当年度租金为计算基数的相当于六个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿，并要求乙方承担因实现权利产生的一切费用（包括但不限于律师费等）。2017年7月22日，原、被告签订了《补充协议》，将租金变更为2017年6月21日至2020年6月20日的月租金为9009元/月（备注：免租）。2020年6月21日至2021年6月20日的月租金为9009元/月。原、被告于2017年6月21日办理房屋交接手续。被告熊阳向原告群环公司支付了履约保证金25000元。被告熊阳至今未将案涉商铺交还给原告群环公司。原告群环公司委托律师出庭参加本案诉讼产生律师费5000元。原告群环公司起诉后，本院依法向被告熊阳送达起诉状副本，并于2020年8月24日送达被告。另查明，各地政府为了防控“新冠疫情”，于2020年春节起限制所有商铺营业。本院认为，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》以及《补充协议》，就租赁商铺位置、面积、租金计算方式、违约责任等进行了约定，该约定并未违反法律规定，是当事人的真实意思表示，该《租赁合同》以及《补充协议》合法有效，原、被告应按照合同的约定履行相应的义务。原告群环公司已经向被告熊阳交付商铺，被告熊阳应当按照合同的约定于上期租金届满前三个月，即2020年3月20日前向原告群环公司支付2020年6月21日至2020年12月20日的租金。但被告熊阳未在到期后30日内支付上述租金，原告群环公司有权解除合同，故对原告群环公司解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。因原告群环公司未向被告熊阳发出解除合同的通知，故解除合同的时间为被告熊阳收到本案诉状副本的时间，即2020年8月24日。现被告熊阳违约导致原告群环公司解除合同，被告熊阳应当按照合同约定补足免租期的租金。因为新冠疫情影响，政府为防控疫情，对经营场所采取限制营业措施，导致被告熊阳不能使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除被告熊阳2个月（2020年2月1日至2020年3月31日）的租金，故免租期租金为306306元(9009元/月×34个月)。从2020年6月21日至2020年8月24日的租金为19202.75元(9009元/月×2个月＋108108元/年÷365天×4天)。《租赁合同》约定被告熊阳违约，应当支付原告群环公司相当于六个月租金的违约金，故对原告群环公司要求被告熊阳支付违约金54054元的诉讼请求，本院予以支持。《租赁合同》约定因被告熊阳违约，原告群环公司因实现权利产生的律师费由被告熊阳承担，对原告群环公司要求被告熊阳支付律师费5000元的诉讼请求，本院予以支持。虽然《租赁合同》约定因被告熊阳违约导致原告群环公司解除合同的，履约保证金不予退还，但根据合同约定的内容可以看出，该履约保证金的功能仍然在于促使承租人按约履行合同义务，故被告熊阳在承担违约责任后，不应再重复承担不退还保证金的违约责任。对原告群环要求保证金不予退还的诉讼请求，本院不予支持。被告熊阳支付的25000元保证金，应在本案中予以抵扣。被告熊阳辩称原告曾向其承诺的如在三年之内没有招满商铺，继续免租三年，但其并未举示证据予以证明，对该意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决如下：一、原告重庆群环农贸市场有限公司与被告熊阳于2017年6月21日签订的《租赁合同》于2020年8月24日解除；二、被告熊阳于本判决生效后十五日内支付原告重庆群环农贸市场有限公司2017年6月21日至2020年6月20日的租金为306306元；扣除已经支付的25000元，还需支付281306元；三、被告熊阳于本判决生效后十五日内支付原告重庆群环农贸市场有限公司2020年6月21日至2020年8月24日的租金19202.75元；四、被告熊阳于本判决生效后十五日内支付原告重庆群环农贸市场有限公司违约金54054元；五、被告熊阳于本判决生效后十五日内支付原告重庆群环农贸市场有限公司支付律师费5000元；六、驳回原告重庆群环农贸市场有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7426元，减半收取3713元，由原告重庆群环农贸市场有限公司负担413元，由被告熊阳负担3300元。该费用已由原告预交，经原告同意，被告应承担部分，限被告在履行上述判决主文确定的义务时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 吴 笛二〇二〇年九月十八日书记员 卞先玲