湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初1269号原告（反诉被告）：武汉匠心空间商业管理有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区关山大道355号光谷新世界A座32层02号-02。法定代表人：李昌，该公司经理。委托诉讼代理人：戴志良，湖北扶轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂利安，湖北扶轮律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉市都市产业投资集团有限公司，住所地武汉市江岸区四唯路6号。法定代表人：陈友香，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁丁，湖北元申律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘蓉，湖北元申律师事务所律师。原告武汉匠心空间商业管理有限公司（以下简称匠心空间公司）诉被告武汉市都市产业投资集团有限公司（以下简称都市产业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，被告都市产业公司向本院提出反诉，本院依法受理其反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）匠心空间公司的委托诉讼代理人戴志良、涂利安，被告（反诉原告）都市产业公司的委托诉讼代理人袁丁、刘蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）匠心空间公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《都市产业大厦租赁合同》；2、判决被告返还履约保证金893870.52元；3、判令被告赔偿原告租金损失630916.78元、运营费用损失267175元、物业管理费损失1611938.14元、电费损失57055.06元、垃圾清运费损失59949.28元;4、判令被告赔偿原告装修费损失1460000元、空调改造费用损失97000元、消防改造费用损失212500元；5、判令被告赔偿原告因出租房屋被解约损失36169元;6、判令被告承担本案全部诉讼费（包含案件受理费、保全费、公告费等）。事实和理由：2018年8月27日，被告与我方签订了《都市产业大厦租赁合同》及《补充协议》，被告将位于武汉市江岸区三阳路都市产业大厦第4、5、6、7层房屋（以下简称案涉房屋）租赁给我方，建筑面积为4999.69平方米，租赁期限108个月，双方约定了租金每三年递增一次，并约定了11个月装修免租期。合同还约定，乙方承租物业可自用办公，也可提供给第三方使用，或联合办公、共享办公。合同签订后，我方向被告交纳了租金1340805.78元、履约保证金893870.52元，向物业管理公司交纳了装修保证金149810.70元、垃圾清运费59949.28元、物业管理费675621.26元、电费57055.06元，另欠物业管理费936316.88元。我方还对租赁房屋进行了装修和内部结构改造，对中央空调和消防进行了相应改造，其中装修费1460000元、空调改造费97000元、消防改造费212500元。为招租、管理租赁房屋，我方支出招租、运营费用267175元。我方先后出租了部分面积房屋给不同租户，共取得租金收入709889元。2019年6月起，我方分别与武汉市江岸区骏博教育培训学校有限公司、鲁艳、唐强等签订了房屋租赁合同，并对房屋进行了装修。但被告不允许我方将租赁房屋出租给教育企业办公。我方被迫解除了已签订的租赁合同，承担了违约责任，并向有关单位和个人赔偿了相应的损失。我方的招租工作因被告的阻挠被迫停止。我方认为，被告向我方出租房屋，我方即已取得房屋的使用权，我方及我方合作方在不违法违规的情况下，被告无正当理由不得阻挠我方正常使用承租房屋。我方与被告协商多次未果。被告的行为严重侵犯我方对租赁房屋的合法使用权，严重违反合同约定，并给我方造成了巨大的经济损失。我方为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）都市产业公司辩称，原告的各项诉讼请求均不能成立。我方没有违约行为，根据租赁合同第十条第二款，如果原告逾期缴纳租金达到十五天，我方有权解除合同，履约保证金不退还；原告租赁房屋用于联合办公，应当承担租赁期间的各项费用；原告使用租赁房屋自行装修，应当自行承担装修费用，因原告违约，导致合同解除，装修费用应当自行承担；原告只能以联合办公用途使用房屋，不能将房屋转租；原告应自行承担本案诉讼费。双方签订的补充协议中明确约定，租赁房屋用途为办公（联合办公），因案涉房屋的规划用途为商业办公，原告提出在案涉房屋进行民办学校教学，不符合合同约定的物业用途，而且该物业在性能上不适宜用于教育，故在原告提出时，我方进行了劝阻，我方的行为不影响原告按照联合办公用途使用租赁房屋，故不构成违约，因此请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）都市产业公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《都市产业大厦租赁合同》及《都市产业大厦租赁合同补充协议》于2020年5月23日解除；2、判令反诉被告立即向反诉原告支付下欠房屋租金共计1683456.15元(其中2019年10月1日至2019年12月31日期间下欠租金为1340805.78元，2020年5月1日至2020年5月23日期间下欠租金为342650.37元)；3、判令反诉被告清退都市产业大厦4层、5层现有租户；4、判令反诉被告将案涉房屋恢复原状后交还给反诉原告；5、判令反诉被告向反诉原告赔偿11个月免租期租金4916287.86元并支付违约金2681611.56元，共计7597899.42元；6、判令反诉被告向反诉原告支付逾期缴纳租金的违约金(按年利率24%计算)共计546607.95元（计算至2020年5月23日），并判令反诉被告按照年利率24%标准继续支付逾期缴纳租金的违约金至实际付清租金之日止；7、判令反诉被告向反诉原告支付房屋占有使用费(从2020年5月27日至其实际腾退之日止，按照租赁合同解除时日租金双倍标准计算，其中暂计算至2020年5月29日，房屋占有使用费为89387.05元)；8、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：我方(甲方)与反诉被告(乙方)经协商一致，2018年8月27日签订了《都市产业大厦租赁合同》及《都市产业大厦租赁合同补充协议》。合同约定：乙方承租案涉房屋，建筑面积4993.69平方米，租赁期限为108个月，其中装修免租期为11个月(装修免租期分两个阶段给予)。租金支付采用先付后用的原则，租金按3个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前15日向甲方支付下一计租期的租金。租赁期间,乙方逾期缴纳租金超过15日的，甲方有权单方面解除合同，收回该物业，甲方书面解除合同的通知到达乙方之日起，合同即告解除，履约保证金不予退还且乙方还需向甲方支付相当于该物业当期六个月租金的违约金,并赔偿甲方免租期租金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补甲方全部损失。乙方未按合同约定按时足额缴纳租金的，每逾期一日，应按当期日租金双倍标准向甲方支付赔偿金。租赁合同提前解除或终止后的3日内，乙方应按照租赁合同约定将租赁物业恢复至甲方向乙方交付时的房屋状态后交还给甲方，如乙方未能在约定的期限内腾退该物业的，每逾期一日，乙方须向甲方支付合同解除或终止时日租金双倍标准的房屋占有使用费。合同签订后,我方于2018年11月28日向反诉被告发出《进场通知单》并于2018年12月1日向反诉被告履行了交付案涉房屋的合同义务。反诉被告按照双方约定向我方支付了2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金。同时，反诉被告以联合办公形式将都市产业大厦4-5层物业出租给第三方使用至今。按照补充协议关于装修免租期给予方式的约定，反诉被告应于2019年2月13日、2019年12月16日向我方支付2019年10月1日至2019年12月31日、2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金，但反诉被告至今未向我方支付上述租金。反诉被告在无正当理由的情况下于2020年1月向贵院起诉，要求解除其与我方签订的《都市产业大厦租赁合同》。我方在多次与反诉被告协商无果的情况下，于2020年5月22日向反诉被告及其法定代表人发出了解除租赁合同通知并要求反诉被告自收到通知之日起3日内将租赁物业按合同约定要求返还给我方、支付拖欠的租金等相关费用。反诉被告于2020年5月23日收到了上述通知，至今未将租赁物业返还给我方，也未向我方支付任何费用。合同履行期间，我方并未实施导致反诉被告有权单方面解除合同的行为，反诉被告无权解除合同。反诉被告逾期缴纳租金已超过一年，严重损害了我方的合法权益，我方有权依照合同约定解除合同。现特依法向贵院提出反诉，请贵院依法支持我方的诉讼请求，保护我方的合法权益不受侵害。原告（反诉被告）匠心空间公司辩称，被告提出的反诉请求均不成立。双方签订的合同应当是2019年12月25日解除，并且被告已于2020年1月20日接收了案涉房屋6、7楼，办理了交接手续。我方已多次通知其接收4楼和5楼，只是未正式办理交接手续；租赁合同已于2019年12月解除，被告反诉主张欠付租金的期间是2019年10月1日至2019年12月31日，是双方约定的免租期间。2020年5月1日后不存在租金问题，房屋已实际交付给对方，现在只有一个租户近期将搬迁，这是给租户合理搬迁的时间，也不存在租金的问题；因所有租户已清退完毕，只有一个租户已经与被告达成租赁意向，4、5楼已经空了，不存在清退的问题；我方将租赁房屋进行装修，只使用了很短的时间，我方的装修是添附行为，是增加房屋价值的行为，恢复原状不利于房屋价值的有效利用，不符合物权法物尽其用的原则；合同约定了免租期，被告无权要求支付免租期间的费用，我方也不存在支付违约金的情形，截至合同解除时我们并不欠付租金；我方没有逾期缴纳租金，至2020年5月27日，案涉房屋实际上已经腾退完毕，我方没有占用房屋，被告应尽早收取房屋，而不是怠于行使权利导致损失进一步扩大；反诉费应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性、关联性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月27日，都市产业公司（甲方）与匠心空间公司（乙方）签订《都市产业大厦租赁合同》，合同约定，第一条租赁物业坐落、交付标准、租赁期限1、租赁物业位置：乙方承租的物业为都市产业大厦第4层、5层、6层、7层整层物业。2、该物业建筑面积4993.69平方米（本合同与租金计算相关的计租面积均指建筑面积）。4、租赁期限为108个月，其中装修免租期为11个月，在装修免租期内乙方免缴租金，但乙方需自行支付承租该物业的物业管理费、水电等其他各项费用。具体交房日期和起租日期最终以甲方书面通知为准。第二条租赁用途、租赁物业的转让1、乙方向甲方承诺，租赁该物业仅作为乙方公司办公使用。2、在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该物业的租赁用途，否则视为乙方违约。第三条租金、付款方式和履约保证金（一）租金租赁年度：自甲方移交该物业（含视为交付）给乙方之日起每满十二个月为一个租赁年度。租赁物业的租金按单价*最终确定计租面积的原则计算，双方同意选择按如下方式计算租金：租期2018年9月1日-2021年8月31日租金单价89.50元/㎡·月月租金446935.26元季度租金1340805.78元2021年9月1日-2024年8月31日租金单价93.98元/㎡·月月租金469306.99元季度租金1407920.97元2024年9月1日-2027年8月31日租金单价98.68元/㎡·月月租金492777.33元季度租金1478331.99元备注：以上租金均不含物业管理费、能源费及武汉市政府规定的行政事业性收费；甲方收取乙方的房屋租金为含税价，乙方需提供一般纳税人证明及开票信息。（二）租金的缴纳方式租金采用先付后用的原则，租金按3个月为一个计租期。乙方应在每个计租期结束前15日向甲方支付下一计租期的租金。其中第一个计租期的租金，即人民币壹佰叁拾肆万捌佰零伍元柒角捌分（小写：1340805.78），乙方须在本合同签署之日起3日内支付给甲方。（三）履约保证金的支付、使用及退还1、乙方应于本合同签订之日向甲方支付人民币捌拾玖万叁仟捌佰柒拾五角贰分（￥893870.52）作为本合同的履约保证金。（履约保证金为2个月租金）2、乙方按期全额交纳履约保证金及首期租金为甲方向乙方移交该物业的前提条件之一。若乙方在合同履行过程中存在任何违约行为，则租期届满且双方不续租或者合同提前终止时，乙方须按甲方要求腾退、清空该物业并交还给甲方，在乙方结清全部租金及相关费用（包括但不限于物业管理费、能源费等）并经甲方确认退场验收后30日内，甲方将无息退还其所缴纳的履约保证金。第十条违约责任（一）甲方的违约责任1、甲方未按本合同约定提供符合合同约定的物业的，每逾期一天，按当期日租金双倍标准向乙方支付违约金，逾期超过30天则乙方有权单方面解除合同。2、甲方承诺对该物业拥有所有权，保证该物业不存在任何产权纠纷，如甲方不能提供该物业的相关合法证件导致乙方不能正常开展经营，则甲方应赔偿乙方当期六个月租金作为违约金。3、如甲方无故单方提前解除本合同的，甲方除返还乙方的履约保证金外，还需赔偿乙方当期六个月租金作为违约金。…（二）乙方的违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回该物业，甲方书面解除合同的通知到达乙方之日起，本合同即告解除，履约保证金不予退还且乙方还需向甲方支付相当于该物业当期六个月租金的违约金，并赔偿甲方免租期租金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补甲方全部损失。（1）乙方逾期缴纳租金超过15日的；（2）擅自对该物业进行装修、改建或有其他严重破坏行为，包括但不限于更改该物业内、外的主体结构及任何水、电等公共设备、设施等等…（6）乙方出现违反合同约定而使合同目的无法实现的其他行为。2、乙方未按合同约定按时足额缴纳租金的，每逾期一日，应按当期日租金双倍标准向甲方支付赔偿金。第十一条物业的交还1、本合同提前解除或终止后的3日内，乙方应当在保证该物业墙面、天棚、地面、消防系统、供水供电系统、及外立面装修完整性的前提下将该物业交还甲方。由甲方及物业管理公司进行现场验收，经甲方及物业管理公司在《房屋交还确认书》上签字确认后，方视为乙方完成房屋腾退义务。2、如乙方未能在约定的期限内腾退该物业的，每逾期一日，乙方须向甲方支付合同解除或终止时日租金双倍标准的房屋占有使用费。逾期超过3日的，甲方或物业管理公司有权采取停止供应水电、封锁该物业进出口及将乙方在该物业内的财物强制搬出等措施，由此造成的所有损失和责任均由乙方承担。乙方同意甲方的前述处理措施并不持任何异议。3、该物业交还甲方后，对于乙方仍遗留在该物业内物资或装饰装修，甲方拥有处置权。2018年8月27日，都市产业公司（甲方）与匠心空间公司（乙方）签订《都市产业大厦租赁合同补充协议》，补充协议约定：一、装修免租期给予方式（2018年9月1日起租）总计为11个月，分为两个阶段给予第一阶段为2018年12月1日至2019年6月30日第二阶段为2019年10月1日至2020年1月31日二、为甲乙双方达成友好合作，乙方作为联合办公企业，承租甲方都市产业大厦项目，须在乙方所承租的都市产业大厦租赁区域内装修公共配套设施包括但不限会议室、水吧、洽谈室、健身中心、休息室，此公共配套可供都市产业大厦其他租户租赁使用，租赁费用标准按乙方标准定价收费。三、在本合同期限内，甲方同意乙方将该租赁物业提供给第三方使用，或作为联合办公、共享办公使用。但乙方须保证在2021年8月31日前，其在都市产业大厦所承租的单元（除公共配套部分）达到50%出租率，且保证下游企业合法经营，否则甲方有权提前解除与乙方签订的租赁合同，乙方无条件退场。四、甲、乙双方约定交付租赁物业的日期为2018年9月1日，若在约定交付日甲方无法交付给乙方装修进场，则本合同起租日期变更为甲方实际交付给予乙方装修进场日期为准，起租日期及装修免租期按实际交付日期顺延，甲方最迟不得晚于2018年12月1日将租赁物业交付乙方，否则甲方需赔偿乙方当期一个月租金作为赔偿金。五、乙方物业用途为办公（包括联合办公）用途。2018年8月27日，匠心空间公司向都市产业公司转账893870.52元，交易用途备注为都市产业大厦4、5、6、7F押金；2018年8月28日，匠心空间公司向都市产业公司转账1340805.78元，交易用途备注为都市产业大厦4-7F2018.9.1-2018.11.30房租。2018年11月28日，都市产业公司向匠心空间公司发出《进场通知单》，其中写明：依据合同，正式起租时间定为2018年12月1日，现通知贵司于2018年12月1日前至都市产业大厦物业服务中心办理楼宇设备交接及二次装修手续。2019年11月29日，都市产业公司与匠心空间公司相关负责人在都市产业大厦召开会议，会议中，匠心空间公司表示“我们是因为经营不善经营不下去，还有一个很重要的原因，就是我们把这个之前的教育的租户，因为我们不让不让弄吧，我们把做教育的都清出去了。教育不清走的话，我们可能租60-70%，我们目前好像还有四家公司，一共有五家退了一家，现在四家面积不到1000平米，相当于空出了4000平米。然后之前跟你们协商的降价方案的，其他的好像也都不能往前推进。然后我们公司仔细讨论了一下这个项目，继续运营下去也会比较困难，就是这次钱交了，那下次也会比较困难。所以说主要的还是教育不让搞，后面确实遇到了很大阻力”，“除了小朋友，当时我们连成人教育你都没让我进来”，“比如说小学生培训那个我们可以理解，就是关于成人和自考会计都不让做，确实有点”。都市产业公司表示“因为关于教育这个事情，我之前已经说了的，我们当时签的合同是做来办公使用的。教育跟这个肯定是不符合的。我们当时其实跟你们说了这个问题，包括小朋友的安全问题”，“因为当时这个教育机构教育跟办公，这是属于两个类型的。所以我们当时跟您签的也是办公，然后就是答应是说金融，然后或者是这种科技公司之类的工作都是可以的，但是教育机构培训机构我这边也是没有办法让您进来的”，“因为包括你们这个做培训的这个事情，就是我们在第一时间知道这个事情，就您说了，我们这边是不同意您这边进来的，然后您这边还是签了合同，而且签了第一家、第二家，签了几家，我们已经告知不能签，签了不能进来，而且还签了几家。但是您签了也不能让您进来，您这边也提前沟通过的”。2019年12月25日，匠心空间公司向都市产业公司发出《关于退还都市产业大厦租赁房屋的工作联系函》，其中写明：因贵公司不允许我公司将房屋转租给教育咨询企业办公，我公司与贵公司多次协商未果。我公司认为，贵公司对承租办公类型进行特别限制，属于违约行为，我公司已依法向法院提起诉讼，请求解除贵我双方签订的房屋租赁合同。为避免损失进一步扩大，我公司将于2020年1月15日前向贵公司退还租赁房屋，请做好接收准备工作。2020年1月10日，匠心空间公司向都市产业公司发出《关于请求变更租赁合同的工作联系函》，其中写明：鉴于贵公司不允许我公司将房屋转租给教育咨询企业办公，我公司已自行清退部分教育咨询租户（我公司投入了装修并向解约租户赔偿了相应损失），影响了我公司的资金运作及招租工作。由于我公司承租面积较大，招租进展不顺，后续交纳租金有较大资金压力，我公司现向贵公司商请变更租赁合同。具体方案如下：1、我公司将6-7层房屋退还贵公司，贵公司免除原租赁合同生效期间的租金及物业管理费；2、我公司继续承租4-5层房屋，原租赁合同生效期间发生的费用，我公司承诺尽快支付；3、我公司调整招租计划，将教育咨询企业排除在招租计划之外；4、我公司做好4-5层租户的维稳工作，加大招租工作力度，并继续投入装修改造，引入高质量业态租户，并做好客户服务工作；5、由于我公司招租租户均为初创型小微企业，我公司均以低价吸引客户入驻，加之我公司尚处成长阶段，请求贵公司在原有免租期基础上，继续给予3个月免租期予以支持。2020年1月19日，匠心空间公司再次向都市产业公司发出《关于解除租赁合同的工作联系函》，其中写明：2020年1月17日，我公司与贵公司再次进行了面谈，贵公司仅同意接收6-7楼房屋并停止物业服务。鉴于双方无法达成一致，我公司经研究决定，正式解除与贵公司签订的房屋租赁合同，并将4-5楼房屋一并退还贵公司，具体方案如下：1、请贵公司先接管4-5楼未出租部分房屋并停止物业服务；2、4-5楼已出租部分，我公司将尽可能说服租户完成搬迁工作。为维护租户稳定，请求贵公司给予相应的搬迁过渡期。都市产业公司于同日收到上述函件。2020年5月21日，都市产业公司向匠心空间公司发出《关于租赁物业收回的通知》，其中载明：由于你司未按合同约定按时足额缴纳租金，我司决定根据租赁合同第十条第二款解除租赁合同，并收回你司承租物业。请你司按照租赁合同约定自收到本通知之日起3日内完成租赁房屋腾退义务，将承租物业清空后交还我司。如逾期未交还，我司有权按照合同约定采取强制清退措施，由此造成的所有损失和责任由你司承担。另你司还需承担物业实际退还之日前产生费用，包括但不限于租金、房屋占用费、水电费、物业管理费等一切相关费用，并根据租赁合同相关约定承担违约责任。匠心空间公司于同月23日收到该通知。审理中，都市产业公司认可案涉房屋6、7层为开放状态，6层装修进行了一半，7层未装修，6、7层未进行转租。都市产业公司及匠心空间公司均认可截至法庭辩论终结前，案涉房屋仅剩一户次承租人未搬走。都市产业公司表示不追加次承租人参与本次诉讼。匠心空间公司认为双方约定的违约金标准过高，且履约保证金也是违约责任承担的一种方式。本院认为，都市产业公司与匠心空间公司签订的《都市产业大厦租赁合同》与《都市产业大厦租赁合同补充协议》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定“乙方物业用途为办公（包括联合办公）”、“甲方同意乙方将该租赁物业提供给第三方使用，或作为联合办公、共享办公使用”。因都市产业公司不同意匠心空间公司将案涉房屋转租给教育培训机构，导致双方在合同履行过程中发生争议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，只有达到严重违约的情形才能解除合同，虽然都市产业公司在匠心空间公司进行转租时，对次承租人的类型进行了特别限制，违反了双方的合同约定，但该行为并不必然导致合同目的无法实现，匠心空间公司仍然可以选择其他类型的次承租人，该公司据此要求解除合同的请求，本院不予支持。都市产业公司与匠心空间公司签订的合同约定“若在约定交付日甲方无法交付给乙方装修进场，则本合同起租日期变更为甲方实际交付给予乙方装修进场日期为准，起租日期及装修免租期按实际交付日期顺延”，因都市产业公司实际交付案涉房屋的时间为2018年12月1日，故双方的装修免租期应为2019年3月1日至2019年9月30日以及2020年1月1日至2020年4月30日，匠心空间公司已支付的3个月租金期间应为2018年12月1日至2019年2月28日。根据合同约定，匠心空间公司应在“每个计租期结束前15日向甲方支付下一计租期的租金”，即2019年9月15日前向都市产业公司支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金共计1340805.78元，因该公司未履行上述义务，符合约定的“乙方逾期缴纳租金超过15日的”合同解除条件，都市产业公司据此要求解除合同并支付上述期间租金的请求，符合法律规定与双方约定，本院予以支持。2020年5月21日，都市产业公司向匠心空间公司发函要求解除租赁合同，匠心空间公司于同月23日收到该函，故双方签订的《都市产业大厦租赁合同》与《都市产业大厦租赁合同补充协议》应于2020年5月23日解除。2020年1月19日，匠心空间公司即发函要求将案涉房屋交还给都市产业公司，尽管匠心空间公司存在根本违约的情形，但都市产业公司仍负有采取适当措施防止损失扩大的义务。根据合同约定，都市产业公司可以采取“停止供应水电、封锁该物业进出口及将乙方在该物业内的财物强制搬出等措施”自行收回案涉房屋，因其未采取上述措施致使损失的扩大，且考虑到新冠××疫情的影响以及2020年1月1日至2020年4月30日系双方约定的装修免租期，就该公司主张的2020年5月1日至5月23日期间的租金损失，本院不予支持。2020年5月23日之后的房屋占有使用费应由实际占有使用人，即次承租人承担，都市产业公司可就此另案主张相关权利。因截至目前案涉房屋仅有一户次承租人，且都市产业公司不要求追加其为本案当事人参加诉讼，故对其要求匠心空间公司清退租户的请求，本院不予支持。因都市产业公司有权自行收回案涉商铺，该公司亦未提交证据证实匠心空间公司未按照合同约定或者案涉房屋的性质使用案涉房屋，故其要求匠心空间公司将案涉房屋恢复原状并返还的请求，本院不予支持。匠心空间公司未履行支付租金义务，存在根本违约的情形，故其要求都市产业公司返还履约保证金并赔偿相关租金损失、运营费用损失、物业管理费损失、电费损失、垃圾清运费损失、空调及消防改造损失、装修费损失的请求，于法无据，本院不予支持。匠心空间公司要求都市产业公司赔偿因出租房屋被解约的损失36169元，亦未提交充分的证据予以佐证，对该请求，本院不予支持。都市产业公司在匠心空间公司进行转租时，对次承租人的类型进行了特别限制，存在违约，虽然该违约情形未达到解除合同的程度，但影响了合同的正常履行，故都市产业公司亦应承担相关的责任。本院根据诚实信用原则，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素对都市产业公司主张的相关损失予以认定。考虑到合同约定的装修免租期系出租人针对承租人的装修期间给予的优惠政策，匠心空间公司在此期间内亦投入了相应的装修成本，对都市产业公司要求匠心空间公司支付装修免租期租金的请求，本院不予支持。对于都市产业公司要求的相当于六个月租金的违约金以及逾期缴纳租金的违约金，因双方在合同中既约定了履约保证金又约定了违约金，履约保证金属于当事人预先约定的违约赔偿金，具有违约保证金的性质，在本案中不宜同时主张，且匠心空间公司也提出约定的违约金标准过高的抗辩意见，故对都市产业公司的上述反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉匠心空间商业管理有限公司与被告（反诉原告）武汉市都市产业投资集团有限公司签订的《都市产业大厦租赁合同》及《都市产业大厦租赁合同补充协议》于2020年5月23日解除；二、原告（反诉被告）武汉匠心空间商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）武汉市都市产业投资集团有限公司支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金共计1340805.78元；三、驳回原告（反诉被告）武汉匠心空间商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉市都市产业投资集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费78885元，由原告（反诉被告）武汉匠心空间商业管理有限公司负担，反诉案件受理费40610.50元，由被告（反诉原告）武汉市都市产业投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘 翔人民陪审员  廖丽芳人民陪审员  金静帆二〇二〇年九月二十四日书 记 员  邬 荣