湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3123民初1255号原告：凤凰县大众永安物业管理有限公司，统一社会信用代码：9143312366633025XE。地址：湖南省凤凰县富源小区E栋01。法定代表人：田应平，女，1947年8月15日出生，土家族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊德林，男，1948年4月27日出生，汉族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。委托诉讼代理人：杨昌生，湖南知来律师事务所律师，执业证号14331200410882325。被告：杨某，女，1985年10月30日出生，侗族，湖南省凤凰县人，身份证住址湖南省凤凰县，现住湖南省凤凰县。委托诉讼代理人：段某某，男，1982年8月12日出生，苗族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。原告凤凰县大众永安物业管理有限公司（以下简称永安物业公司）与被告杨某物业服务合同纠纷一案，原告永安物业公司于2020年9月4日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员吴云海适用简易程序独任审理，于2020年9月25日公开开庭进行了审理，由书记员吴璇担任记录。原告永安物业公司的法定代表人田应平及其委托诉讼代理人熊德林、杨昌生、被告杨某的委托诉讼代理人段某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永安物业公司诉称，2012年3月6日，吉首市卓远房地产开发有限公司确定原告公司为凤凰县鸿景名苑小区前期物业管理的服务企业。2014年8月29日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，约定物业费用为每平方1元/平方米，同时还约定了加压供水费以及车库物业费。合同签订后，被告支付物业费至2019年1月。现原告公司已撤离，撤离后原告已书面向被告催缴，但被告至今未付，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付物业费1,222元；2、被告承担诉讼费。原告永安物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、《物业管理服务委托合同》、《物业管理服务合同》各1份，拟证明原告系本案小区的物业管理公司，被告签订物业管理合同及合同相关条款的事实。2、物业服务收费备案表、物业管理服务收费公示栏照片各1份，拟证明原告收取物业费用的收费标准及类别。3、联合通告1份，拟证明原告自2012年5月至2019年9月1日为本案鸿景铭苑小区提供物业管理服务，2019年9月1日撤离小区。4、交房申请条1份，拟证明被告于2014年8月29日申请交房的事实。5、通知1份，拟证明原告于2020年1月8日向被告发出书面催缴物业费的通知。被告杨某辩称，1、原告服务质量不合格；2、原告私自敲打H栋墙体，导致墙体开裂，引起安全隐患；3、原告擅自提高小区业主电费收取标准；4、原告履职不到位；5、原告擅自搬离，撤走小区公共设施。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、特种设备安全监察指令书1份，拟证明电梯过期未及时维保。2、湖南省特种设备检验检测研究院特种设备检验意见通知书1份，拟证明电梯检测情况。3、收据1份，拟证明电梯检测。4、照片3张，拟证明电梯二次检测，原告擅自开窗导致墙体开裂，原告擅自拆去一车一杆。5、《湖南省物价局关于我省居民生活用电试行阶梯电价的通知》1份，拟证明小区电费收取标准不合法。6、电表照片4张，拟证明总电费的情况。7、车钥匙照片1张，拟证明一车一杆遥控器。8、关于鸿景铭苑小区收回物业管理权的报告、告大众永安物业书各1份，拟证明交接事实。当事人的质证意见和本院对证据的分析与认定：1、对原告提交的证据材料1，经庭审质证，被告对真实性、合法性有异议，收费标准与被告签订的标准不一致。经审查，本院对该组证据的真实性依法予以认定。被告对真实性有异议，但未向本院提交相关证据予以作证，故对其质证意见依法不予采信。2、对原告提交的证据材料2，经庭审质证，被告有异议。经审查，该份备案表系原告单方制作，且原告未提交相关证据予以印证，故依法不予采信。3、对原告提交的证据材料3、4，经庭审质证，被告无异议，本院对这2组证据依法予以认定。4、对原告提交的证据材料5，经庭审质证，被告对真实性有异议。经审查，本院对该份证据的依法予以认定。5、对被告提交的证据材料1、2、3、8、9，经庭审质证，原告对真实性无异议，但对关联性有异议。经审查，因原告对这5组证据的真实性无异议，故本院对真实性予以认定。6、对被告提交的证据材料4，经庭审质证，原告称与本案无关。经审查，该组证据不能充分证明被告的主张，故依法不予认定。7、对被告提交的证据材料5，经庭审质证，原告对真实性无异议，但对关联性有异议。经审查，该份证据与本案无关，故依法不予认定。8、对被告提交的证据材料6、7，经庭审质证，原告称达不到证明目的。经审查，这2组证据不能充分证明被告的主张，故依法不予认定。依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：吉首市卓远房地产开发有限责任公司系凤凰县鸿景名苑小区开发商。被告杨某购买了鸿景名苑小区H栋602室及车库，房屋的建筑面积为127.78平方米，车库的面积为29.6平方米。2012年3月6日，吉首市卓远房地产开发有限责任公司与原告永安物业公司签订《物业管理服务委托合同》，确定原告永安物业公司为鸿景名苑小区提供物业管理服务。2014年8月29日，原告永安物业公司与被告杨某签订《前期物业管理服务合同》，双方约定：1、电梯房、车库每月按每平方米1元收取物业费（车库实际每月按每平方米按0.5元收取），露天车位每月按60元收取；2、小区电费按公共设施用电共同分摊确定电价收取；3、小区二次加压供水，加压水泵维护费、运行费8%元/月，按售房合同面积收取。合同签订后，原告永安物业公司为鸿景名苑小区提供物业管理服务至2019年8月31日。被告杨某向原告缴纳住房和车库物业费至2018年12月31日。2020年1月8日，原告在鸿景名苑小区公示栏处张贴了催收物业欠费通知，要求各业主于2020年2月15日内结清所欠各项物业服务费。因原、被告就物业费的缴纳发生纠纷，故原告诉至本院，请求依法判令被告支付物业费1,222元（住房物业费1,022元+二次加压供水费82元+车库物业费118元）。在审理过程中，原告已放弃对二次加压供水费的诉讼请求。本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》中对物业费缴纳的约定系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。现原告已依约为鸿景名苑小区提供物业服务至2019年8月31日，而被告仅支付住房和车库物业费至2018年12月31日，故原告要求被告支付从2019年1月1日至8月31日止的住房和车库物业费的请求，合法有据，本院依法予以支持；经核实，被告杨某的房屋建筑面积为127.78平方米，按每月每平方米建筑面积收取1元，拖欠8个月物业费共计1,022元（127.78平方米×1元/月×8个月）。被告杨某的车库面积为29.6平方米，原告起诉按每月每平方米收取0.5元，拖欠8个月车库物业费共计118元（29.6平方米×0.5元/月×8个月）；被告杨某辩称原告的服务质量不合格，且存在履职不到位。为此，被告虽向本院提交电梯维护的有关证据，但该部分证据并不能充分证明被告的主张，故对此辩解意见本院依法不予采信；被告杨某辩称原告私自敲打H栋墙体，导致墙体开裂，以及原告擅自搬离，撤走小区公共设施。但被告并未向本院提交充分有效的证据予以证实其主张，故对此辩解意见本院亦依法不予采信；被告杨某辩称原告擅自提高小区业主电费收取标准，因该案系物业服务合同纠纷，且原告并未主张收取电费，如有证据证实原告存在违规收取电费，被告可另行起诉，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：被告杨某应于本判决生效后5日内支付原告凤凰县大众永安物业管理有限公司物业费1,140元。如果被告杨某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告杨某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  吴云海二〇二〇年九月二十八日法官助理颜雯书记员吴璇附：适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。