广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12109号原告（反诉被告）：夏志刚，男，1971年10月22日出生，汉族，住广州市越秀区*************，公民身份号码232************618。委托诉讼代理人：刘耀斌，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶凤丹，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：周宇，男，1985年1月16日出生，汉族，住湖南省炎陵县**********，公民身份号码430************016。委托诉讼代理人：王炜，河北冀港律师事务所律师。原告夏志刚与被告周宇租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告在举证期内提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。后本案于2020年7月21日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人刘耀斌、被告及其委托诉讼代理人王炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的租赁合同，被告腾空并返还租赁物；2.被告支付2019年9月水电费18096元及利息360.89元（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%计算，从2019年10月1日起算，暂计至2020年3月23日）；3.被告向原告支付自2020年4月起至返还涉讼厂房之日止的租金；4.诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告于2017年竞投获得佛山市南海区*****岗美矽砂场厂房（原马蹄粉厂）20年的使用权，后原告委托李志刚将上述建筑物对外出租。2019年2月28日，被告自愿承租上述厂房一楼1509平方米、宿舍楼七楼252平方米，共1761平方米。2019年9月27日，该栋楼四层的承租人的员工在厂房违章作业导致飞溅的火星引燃仓库内可燃物后发生严重火灾，导致各楼层遭受不同程度损坏，顶梁柱被烧到钢筋裸露、水泥变脆。租赁物已无法使用，原告多次联系被告解除租赁关系，催促被告支付2019年9月的水电费，但被告置之不理。涉讼租赁物于2020年4月解封，被告仍占有使用租赁物，应当支付使用费。原告为维护自身的合法权益，故起诉。被告辩称，一、涉讼租赁合同属于无效合同，因租赁物没有合法土地用地手续及建设施工手续，未取得建设用地规划许可证，故原告主张解除不符合法律规定。二、夏志刚不是本案适格原告，被告自租赁涉讼房屋起沟通、签订合同、缴费均是与李志刚协商，合同具有相对性，夏志刚无法提供其具有合法权属证明。三、原告无权主张水电费，供水供电均有供水供电部门供应，被告与上述两部门是合同关系，且租赁合同约定水电费由被告自行向上述部门缴纳，与合同甲方无关。且被告对原告主张的水电费数额有异议，水表电表已被火灾烧毁，无法确定具体使用量，原告的主张是依据之前的使用量进行推断，不能准确客观反映2019年9月水电费数额。四、原告主张火灾解封后场地占用费，无事实及法律依据，火灾已将租赁物烧毁，不具有任何使用价值，不能创造租金或占用费，被告占用房屋的目的无法实现。综上，请求驳回原告全部诉请。被告向本院提出诉讼请求：1.原告返还被告押金95000元、利息（以95000元为本金自2019年9月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清日止）；2.诉讼费用由原告承担。事实和理由：2019年2月28日，原告委托李志刚与被告签订了《租赁合同》，约定被告承租原告所有的佛山市南海区*****岗美矽砂场厂房的一楼、宿舍七楼，被告支付了95000元的押金。2019年9月27日，涉讼厂房发生严重火灾，导致租赁物无法使用，合同目的无法实现，被告与原告多次协商解除合同及退还押金事宜，原告均提出被告不追究其火灾责任的无理条件，导致协商不成。后被告查询到涉讼建筑物未办理建设工程规划许可证，故租赁合同属于无效合同。被告为维护自身的合法权益，故提出反诉。针对被告反诉，原告辩称，被告的答辩与反诉状存在自相矛盾，被告否认原告是本诉适格原告，又反诉要求原告返还押金。根据原告提交的成交确认书、鉴证书、补充协议书及消防部门出具的火灾事故重新认定书可证明夏志刚是涉讼厂房的出租方，被告主张原告主体不适格，无事实与法律依据。原告同意返还押金，但必须先扣除被告未缴纳的2019年9月水电费等杂费、合同解除后被告占用原告场地的占用费、合同解除后原告物品的清场费用。被告主张支付利息无事实依据。诉讼中，本院组织双方当事人进行了举证、质证。经质证，双方对对方提交的证据的真实性均无异议，本院确认双方提交全部证据的真实性。经审理，本院认定事实如下：2018年4月27日，原告（承租方、乙方）与佛山市南海区*****股份合作经济联合社（出租方、甲方）签订《物业出租合同》，约定乙方租赁甲方位于南海区里水镇洲村岗美矽砂场厂房厂地（原马蹄粉厂），并约定了双方的权利义务等等。2018年11月1日，原告与案外人李志刚签订《授权委托书》，约定夏志刚就南海区里水镇洲村岗美矽砂场厂房厂地（原马蹄粉厂）的出租事宜委托李志刚以自己的名义对外签订租赁合同，如发生相应的纠纷由夏志刚以实际权属人自行起诉、应诉。2019年2月28日，案外人李志刚（出租方、甲方）与被告签订《租赁合同》，约定甲方将南海区里水镇洲村岗美矽砂场厂房厂地（原马蹄粉厂）地块的工业厂房一楼1509平方米、宿舍七楼252平方米租赁给乙方使用；租赁期限自2019年4月1日至2025年3月30日；乙方支付95000元作为押金；水电费由乙方自行向供电、供水部门缴交；等等。2020年3月12日，佛山市公安消防支队南海区大队出具南应急消火重认字[2020]第0002号火灾事故重新认定书，载明南海区里水镇洲村岗美村南海珠峰造船有限公司南80米夏志刚厂房第四层的佛山市安瑞鞋业有限公司仓库发生火灾，烧损该公司仓库内存放物品一批，并波及蔓延相邻的第一至三层、第五至九层等。2020年4月18日，佛山市公安局南海分局里水派出所出具《关于9.27洲村岗美工业区火灾事故现场解封的通知》，载明2020年4月20日8时解封后交由物业主和承租人各自负责管理，但建筑物内外存在一定安全隐患，物业主和承租人需要进入该建筑物时要做好安全防护措施以确保安全；未对火灾事故损失进行评估和核价的物业主和承租人移动或取走物品会对评估和核价造成影响，由各自负责。2020年5月20日，原告提起本案诉讼。2020年7月21日，被告提出反诉。诉讼中，1.原告确认涉讼租赁物未办理规划报建手续，已收取被告支付的押金95000元。2.原、被告确认被告每月的水电费与下月的租金一并支付。原告提交2019年5-9月的水电费统计表，载明了水电表的读数及应收取的费用，被告确认2019年5-8月支付的水电费与原告提交的统计表载明的金额一致。3.被告陈述涉讼租赁物没有过火，但被消防水浸泡，已搬离大部分物品，剩余物品已损坏无法使用，涉讼租赁物所在厂房解封后仍存在安全隐患。原、被告均确认涉讼租赁物的钥匙在村委处。本院向案外人李志刚进行询问并制作了询问笔录，李志刚确认其与原告签订了授权委托书，涉讼租赁物为其代原告对外签订租赁合同，并明确其不会以出租人的身份向被告主张权利。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”。本案中案外人李志刚受原告之托对外以自己的名义与被告签订租赁合同，现原告与李志刚均明确租赁合同的相关权利义务由原告自行承担，李志刚不会就涉讼租赁物向被告主张权利。被告反诉状中也明确原告是涉讼租赁物的业主，并向原告主张退还押金，可见被告也知晓原告委托李志刚出租涉讼租赁物且未提出异议。故原告有权提起本案诉讼，被告抗辩原告主体不适格缺乏法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告作为涉讼租赁物的业主方，确认涉讼租赁物未办理规划报建手续，故李志刚与被告签订的租赁合同属于无效合同。原告主张解除原、被告的租赁合同，本院不予支持。合同无效，因合同取得的财产应当返还。原告确认已收取被告支付的押金，故被告主张原告返还95000元，本院予以支持。原告占有被告支付的押金造成了被告的资金占用损失，本院酌情确定原告以95000元为本金，自2020年7月21日起至付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予被告。被告主张超过的部分，本院不予支持。因涉讼租赁物所在的整栋厂房严重烧毁，被告客观上不能继续使用租赁物，且涉讼租赁物内的损失是否完成了评估、核价尚未确定，故原告主张被告腾空并返还涉讼租赁物，本院不予支持。发生火灾后，被告客观上已无法使用涉讼租赁物，原告主张被告支付自2020年4月21日起至返还日的占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽然租赁合同无效，被告应当支付使用租赁物期间的费用。原告提交的水电费统计表能够反映水电表的读数，且被告确认2019年5-8月的水电费金额与原告统计表载明的一致，现被告未能举证推翻原告2019年9月的水电费统计情况，本院采信原告的水电费统计表，被告应当支付2019年9月的水电费18096元予原告。被告迟延支付水电费造成原告资金占用损失，本院酌情确定被告以18096元为本金自2020年5月20日起至付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告主张超过的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零九条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周宇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年9月的水电费18096元并以18096元为本金自2020年5月20日起至付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告（反诉被告）夏志刚；二、原告（反诉被告）夏志刚应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金95000元并以95000元为本金自2020年7月21日起至付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予被告（反诉原告）周宇；三、驳回原告（反诉被告）夏志刚的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）周宇的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费13291.37元（原告已预交），由原告负担6645.69元，被告负担6645.68元，反诉案件受理费1128.65元（被告已预交），由原告负担。经抵扣，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳5517.03元，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的5517.03元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年九月二十一日书记员 邓洁婷