江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初5683号 原告：徐亮亮，男，1980年1月1日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告:王庆，女，1983年5月4日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告:李婧旖，女，1981年1月3日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告徐亮亮诉被告王庆、李婧旖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理，原告徐亮亮、被告王庆、李婧旖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐亮亮向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2018年8月6日签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告王庆、李婧旖退还原告租金5164元；三、判令被告王庆、李婧旖给付原告违约金20000元；四、判令被告王庆、李婧旖赔偿原告经营损失70000元；五、判令被告王庆、李婧旖退还原告全部租金35000元（含第二项诉讼中的5164元）和一次性装修费用12500元。事实与理由：2018年8月6日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定二被告将位于沭阳县J门面房转租给原告，租赁期限自2018年8月7日至2020年8月7日，租金每年17500元，一次性装修费12500元。二被告曾向原告出示一份其与房东潘某签订的租赁期限为2017年5月22日至2022年5月22日的《房屋出租合同》，但后来原告向房东潘某了解核实，二被告与其签订的租赁合同于2020年4月21日到期，二被告并无2020年4月21日之后的出租权，事实上构成提前解除合同，造成原告无法继续经营。2020年4月20日，原告应房东潘某要求，搬离案涉房屋。请求支持原告的诉讼请求。 被告王庆、李婧旖辩称：我们是共同从房东潘某处租赁案涉房屋，合伙做美容生意的，我们和潘某签订的租赁合同期限是五年，自2015年4月21日至2020年4月21日，第一年租金是25000元，第二年租金是24000元，第三年、第四年、第五年租金都是23000元。当时我们对案涉房屋进行装修，共支出35000余元，后来我们将楼下的房屋转租给原告，楼上的卫生间和库房是我们和原告共用的，楼上只有不到10平方是给我们做美容的，只放了三张美容床。2018年8月6日，我们和原告签订《商铺租赁合同》属实，我们和原告谈的租金是每年30000元，合同文本是原告提供的，原告把第一年的租金改为两项，一项是租金17500元，一项是一次性装修费用12500元，签合同的时候，我们认为每年租金是30000元，后来我们找原告要第二年租金的时候，原告说要按合同履行。原告称我们曾向其出示我们与潘某签订的2017年5月22日至2022年5月22日的租赁合同，这是原告要办营业执照要求我们提供的，这份租赁合同没有实际履行，我们与潘某签订的租赁合同实际上是2020年4月21日到期，我们与原告签订《商铺租赁合同》的时候，原告也知道这个情况，当时我们和原告说的，我们不存在欺诈行为。房东潘某不可能要求原告搬离案涉房屋的，只能要求我们搬走，我们没有接到房东要求我们搬走的电话，原告搬离案涉房屋也没有和我们说，如果原告和我们说的话，我们可以和房东协商续租4个月，因为我们承租案涉房屋已经五年了，合同到期后，我们有优先承租权。我们同意解除与原告于2018年8月6日签订的《商铺租赁合同》，同意退还原告5164元租金，但是我们没有提前解除合同，不同意支付违约金20000元，不同意赔偿原告经营损失70000元，不同意退还原告全部租金35000元和一次性装修费用12500元。如果法院认定我们应当支付违约金，我们认为双方约定的违约金过高，请求法院予以调低。 针对被告王庆、李婧旖的答辩，原告称：我和二被告签订《商铺租赁合同》的时候，不知道二被告和房东签订的租赁合同是2020年4月21日到期。 本院经审理认定事实如下：2018年4月21日，被告王庆、李婧旖（乙方）与案外人潘某（甲方）签订《房屋出租合同》，合同第一条约定甲方将坐落于沭阳县J室门面房出租给乙方使用。第二条约定租赁期限自2018年4月22日至2020年4月21日，合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方在同等条件下享有优先承租权。第三条约定年租金为23000元。第四条约定乙方在使用期间，如遇特殊情况，须经甲方同意方可转租。 2018年8月6日，原告徐亮亮（乙方）与被告王庆、李婧旖（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同第一条约定乙方从甲方处租赁沭阳县J门面房。第二条约定租赁期限自2018年8月7日至2020年8月7日。第四条约定年租金为17500元。第五条约定甲方提供承租区域内现有设施如吧台、沙发、桌凳、空调、门头LED显示屏等给乙方使用，租赁期内甲方未经乙方同意不得自行搬走或拆除，乙方于合同签订日向甲方一次性支付装修费用12500元。第九条约定：1、若甲方无租赁或转租该房产权利，合同终止，乙方有权要求甲方退还全部租赁费用及其他已付费用；…3、若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有两万元违约金。 2018年8月4日，原告通过微信转账方式给付被告王庆租金500元。2018年8月5日，原告通过微信转账方式给付被告王庆租金9500元、10000元、10000元。2019年9月11日，原告通过微信转账方式给付被告王庆租金11100元（扣除原告代被告垫付的门头费600元）。2019年9月26日，原告通过微信转账方式给付被告王庆租金5800元。 本案在审理过程中，本院于2020年9月16日与案外人潘某联系，询问其在2020年4月21日之后，是否同意继续将案涉房屋出租给二被告，潘某表示不同意。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、《房屋出租合同》、《商铺租赁合同》等证据证明，足以认定。 本院认为：关于原、被告签订的《商铺租赁合同》的解除时间。二被告与案外人潘某签订的《房屋出租合同》约定租赁期限为2018年4月22日至2020年4月21日，后二被告将案涉房屋转租给原告，与原告签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2018年8月7日至2020年8月7日，但案外人潘某明确表示2020年4月21日之后，不同意与二被告续租，导致原告在2020年4月21日之后无法使用案涉房屋，故原、被告签订的《商铺租赁合同》解除时间应为2020年4月21日。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年4月21日解除，原告要求二被告退还2020年4月22日至2020年8月7日的租金5164元，有事实和法律依据，二被告也同意退还，本院对原告的上述诉讼请求予以支持。 因二被告将其从案外人潘某处租赁的房屋转租给原告，且潘某明确表示2020年4月21日之后，不同意与二被告续租，导致原、被告签订的《商铺租赁合同》提前解除，根据《商铺租赁合同》第九条第3款约定，应视为二被告违约，但双方约定的违约金过高，综合本案合同履行情况、当事人的过错程度等情况，本院酌定二被告应向原告支付的违约金为5000元，对原告主张的超出上述范围部分的诉讼请求不予支持。原告要求二被告赔偿经营损失70000元，未提供证据证明，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告以《商铺租赁合同》第九条第1款约定为由，要求二被告退还全部租金35000元（含前述5164元）和一次性装修费12500元，本院认为，《商铺租赁合同》第九条第1款约定的也是违约责任，前述支持的违约金具有赔偿损失的性质，故本院对原告要求二被告退还除2020年4月22日至2020年8月7日5164元租金之外的全部租金的诉讼请求不予支持，但二被告应向原告退还2020年4月22日至2020年8月7日的装修费1847元，本院对原告主张的超出上述范围部分的诉讼请求不予支持。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年4月21日解除； 二、被告王庆、李婧旖于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告徐亮亮租金5164元、一次性装修费1847元； 三、被告王庆、李婧旖于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告徐亮亮违约金5000元； 四、驳回原告徐亮亮的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 案件受理费3050元，减半收取1525元，由原告徐亮亮负担1475元，由被告王庆、李婧旖负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3050元。 审判员  周思梦 二〇二〇年九月二十一日 书记员  程 跃 书记员  王浩茹 附录 一、履行义务提示 判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××94（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。