浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初6367号 原告：上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区杨汛桥街道万豪国际大厦1幢0901室。 负责人：杜成寅。 委托代理人：何丹、朱国峰，系公司员工。 被告：王海莺，女，1982年11月28日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被告：陆建淼，男，1981年8月10日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 原告上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司诉被告王海莺、陆建淼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人何丹、朱国峰，被告王海莺到庭参加诉讼。被告陆建淼经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付物业服务费18361.20元，违约金17126元，水费659.50元，合计36146.70元。事实和理由：2016年11月1日及2020年1月1日，原告与被告所在的业主委员会签订《万达中心名宅物业服务合同》各一份，对双方权利义务进行了约定。现原告依约履行了自己的义务，被告未按合同约定支付物业服务费，原告书面催缴未果。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告王海莺辩称：第一、原告的主体是否适格。第二、原告未做到理应做到或承诺做到的物业管理服务，按照相关规定可以拒缴物业费用。 被告陆建淼未到庭应诉，亦未在本院指定的答辩期间内提交书面答辩状。 本院经审理查明，2014年1月15日，绍兴市柯桥区柯桥街道万达小区业主大会与上海上房物业管理有限公司签订《柯桥万达小区（万达·中心名宅）物业服务合同》一份，约定：本合同为期叁年，自2014年1月18日起至2016年12月31日止；按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅部分1.65元/月·平方米；物业服务费用按年交纳，每次预收不超过12个月，业主应在每年首月25日前履行当年交纳义务；未及时缴纳物业服务费的，从逾期首月起每日按应缴费用的3‰加收违约金；合同还对其他相关事项进行了约定。2016年11月1日，双方又签订《物业服务合同》一份，约定本合同为期叁年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅部分1.65元/月·平方米；物业服务费用按年交纳，业主应在每年首月15日前履行交纳义务。业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日按应交纳金额的3‰加收违约金；合同还对其他相关事项进行了约定。2019年11月1日，双方再次签订《物业服务合同》一份，约定本合同为期叁年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止；按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅部分1.65元/月·平方米；物业服务费用按年交纳，业主应在每年首月15日前履行交纳义务。业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日按应交纳金额的3‰加收违约金；合同还对其他相关事项进行了约定。 同时查明，被告王海莺、陆建淼系绍兴柯桥万达广场13幢306室业主，该房屋系住宅，建筑面积为168.61平方米。因被告未依约交纳物业服务费及垫付的水费，原告就涉案房屋的物业费向被告进行书面催缴未果，遂成讼。 另查明，上海上房物业管理有限公司于2014年2月18日更名为上海锐翔上房物业管理有限公司。上海上房物业管理有限公司绍兴县分公司于2014年4月30日更名为上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司。原告为上海锐翔上房物业管理有限公司所设分公司，经上海锐翔上房物业管理有限公司授权，负责万达中心名宅的物业管理服务工作，上述物业服务合同项下的权利由原告享有，义务由原告承担。 再查明，被告王海莺、陆建淼因所属涉案房屋墙体于2013年出现严重漏水问题，与相关单位进行交涉，未得到解决，于2018年9月20日向本院提起诉讼，要求开发商进行维修或支付修复费用，并赔偿租金损失。后二被告得到相应的赔偿。 以上事实，由原被告提供的物业服务合同、变更登记情况表、收费通知单、国内挂号信函收据、上海锐翔上房物业管理有限公司出具的证明、本院（2018）浙0603民初9809号民事判决书、房屋周围现场照片、房屋租赁合同、微信记录及当事人的陈述等证据证明。 本院认为，业主及物业服务公司的合法权益，依法受法律保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。绍兴市柯桥区柯桥街道万达小区业主大会与上海锐翔上房物业管理有限公司签订的物业服务合同，系双方的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效，业主或物业使用人应依照合同约定履行权利义务。依照案涉物业服务合同约定，原告向案涉小区提供物业服务，被告未按约缴纳2015年7月1日至2020年12月31日的物业服务费及实际垫付的水费，显属违约，同时，原告就涉案房屋已向被告书面催讨，故原告起诉要求被告支付上述期间的物业服务费，于法有据，本院予以支持。本案中被告应缴纳的物业服务费应为168.61平方米×1.65元/月·平方米×66月=18361.63元（原告主张按18361.20元计收，未违反法律规定，本院予以照准）。原告主张支付违约金的理由应属正当，本院予以支持。但原告主张的违约金计算标准明显过高，从本案的实际情况和平衡双方利益考量，本院将违约金调标准整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率并从本案受理之日（即2020年7月3日）开始计息。但原告在卫生环境服务等方面存在不足，且本案二被告因房屋墙体漏水长时间未实际使用涉案房屋，可对原告请求的案涉物业费欠款数额予以酌减（按物业服务费的标准的80%计付）。被告陆建淼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其对于原告主张的事实放弃抗辩，不影响本院根据查明的事实对本案作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告王海莺、陆建淼应于本判决生效后十日内支付原告上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司自2015年7月1日起至2020年12月31日止的物业服务费14688.96元，并支付该款自2020年7月3日起至实际款清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失； 二、被告王海莺、陆建淼应于本判决生效后十日内支付原告上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司垫付的水费659.50元； 三、驳回原告上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费704元，减半收取352元，由原告上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司负担152元，被告王海莺、陆建淼负担200元。限本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  鲁志杰 二〇二〇年九月七日 书记员  倪佳娣 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。