河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初1199号原告：浙江欧顺房产营销策划有限公司，住所地：浙江省泰顺县罗阳镇大溪源村，统一信用代码：91330329MA2867560C。法定代表人：黄美珠，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹阳，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云霄，河南达成律师事务所律师。被告：登封亿邦置业有限公司，住所地：河南省登封市颍河路西段，统一社会信用代码：914101850652857483。法定代表人：舒定锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李德恩，河南嵩峰律师事务所律师。原告浙江欧顺房产营销策划有限公司（以下简称浙江欧顺公司）与被告登封亿邦置业有限公司（以下简称亿邦置业）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浙江欧顺公司的委托诉讼代理人曹阳，被告亿邦置业的委托诉讼代理人李德恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙江欧顺公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告偿还销售代理费5,024,790元及利息（利息以本金5,024,790元为基数，自起诉之日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告浙江欧顺公司与被告亿邦置业于2018年9月5日签订了《登封国际商贸城独家销售代理服务合同》，约定由原告代为销售登封国际商贸城1期、2期项目，代理期限自2018年9月5日至2019年4月30日，同日原告、被告与泰顺佰城房产营销策划有限公司三方签订了《登封〈国际商贸城1期〉〈国际商贸城2期〉分销委托协议》约定由泰顺佰城房产营销策划有限公司销售一期、二期所有剩余房源，约定代理期限为2018年9月5日至2019年4月30日。现合同已到期，原告与泰顺佰城房产营销策划有限公司共销售房屋207套，销售金额共计68,731,853元，按照合同约定累计销售总金额超过0.6亿元以上，应用累计实现的代理销售总金额×14％，即应结佣金为9,429,901元，现被告向泰顺佰城房产营销策划有限公司支付1,299,923元，向原告支付3,105,188元，共计支付4,405,111元，尚欠佣金共计5,024,790元未付。后泰顺佰城房产营销策划有限公司与原告签订了《债权转让合同》，将其对于被告剩余全部销售佣金及其从权利等债权（包括但不限于佣金、违约金、损失等）依法转让给原告，并向被告送达了《债权转让通知书》。原告多次向被告索要未果，特具文诉讼，望判如所请。亿邦置业辩称，一、对本案原告所主张的基础事实没有异议，双方签订的涉案项目营销合同属实。二、被告认为原告在履行合同中自身存在违约行为。三、原告计算的销售佣金部分没有依据，所主张的销售佣金过高，应按照合同约定的销售完成条件及双方所确认的事实及相关书证来计算销售佣金。四、原告所主张的利息没有合同依据也没有法律依据。五、原告也没有按照约定向被告方开具发票，根据合同约定原告应当先开具发票，被告后支付佣金款项。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月5日原告浙江欧顺公司（乙方）与被告亿邦置业（甲方）签订《登封国际商贸城独家销售代理服务合同》，合同主要内容为：第二条合同标的物：登封国际商贸城1期、登封国际商贸城2期。第四条合作方式和范围：原告为本项目提供销售、行销、电销等全案代理服务，被告指定原告为本项目独家销售代理。第五条合作期限本合同代理期限2018年9月5日至2019年4月30日。第八条销售价格约定：本项目价格策略确定原则为，由亿邦置业最后决定并签字确认销售原价，浙江欧顺公司依照执行。浙江欧顺公司应信守亿邦置业所确认的销售价格，不得擅自低于原价销售，非经亿邦置业的书面授权，低于原价的95%金额由浙江欧顺公司承担。若遇大客户或团购等特殊情况，浙江欧顺公司应书面告知亿邦置业，做个案进行协商处理，在取得亿邦置业总经理/董事长书面签字同意后方可实施。第九条各项费用标准及其支付方式：销售代理费用为浙江欧顺公司累计实现的代理销售费用，以累计实现的代理销售额为计算依据。（1）销售代理费率：考虑到销售代理工作的内容和方式，根据累计销售金额不同结算佣金不同，按累计费率，浙江欧顺公司结算佣金数额收费标准为：累计销售总金额0.4亿元以内的代理费用及其费率标准为累计实现的代理销售总金额×10%；累计销售总金额0.4亿元—0.6亿元的代理费用及其费率标准为累计实现的代理销售总金额×12%（备注：补清前已结销售代理费用差额）；累计销售总金额在0.6亿元以上的代理费用及其费率标准为累计实现的代理销售总金额×14%（备注：补清前已结销售代理费用差额）。另备注：佣金为1个月结算一次以实际回款金额计算，当累计销售比例递增至下一阶段，全部已销售单位的销售代理费用均按该阶段代理费率结算，并一次性补清前一阶段已预结销售代理费用差额。（2）销售代理费用支付方式一次性付款客户：在客户签订正式买卖合同、签署商铺委托经营管理合同和自营合同并缴付全款后（以财务收款入账为准），浙江欧顺公司对该合同中指定房地产的代理工作即告完成，即可获得本合同上述计算方式所规定的全部代理费用。按揭付款客户：在客户签订正式买卖合同并交纳首付房款后，按上述结佣规定支付浙江欧顺公司的代理费用，未放的按揭款销售金额按正常放款到账后结算，如亿邦置业原因导致90天后未放按揭款，亿邦置业应支付浙江欧顺公司按揭部分的全部佣金，如其他不可抗拒的原因未放款双方应友好协商处理。（3）销售代理费用按月结算一次，每月五号为上月销售代理费的统计日（浙江欧顺公司及时上报上月销售明细，如浙江欧顺公司没及时上报给亿邦置业，则对账日顺延）。浙江欧顺公司应在3个工作日内给亿邦置业签字确认后，提供发票给亿邦置业并办理好报销流程后15个工作日内支付费用，如遇法定节假日对账日、付款日顺延。（4）本项目的销售由浙江欧顺公司进行独家代理。如产生退房的，不计算代理费，亿邦置业对所退房费已结代理费，从浙江欧顺公司下次代理费中扣回。第十一条第8项约定：根据本协议第八条规定，如果乙方擅自低于销售原价的95%，甲方有权从低于部分的差价二倍，从乙方的佣金中扣除，并采取适当处罚。附加条款：1、老客户带新客户的佣金结算由乙方承担。2、在本合同结束后，乙方30天内对合同期内已交定客户进行回款的金额，代理费按合同期内点数正常结算，超过30天的不再计算代理费用。同日，原告（乙方）、被告（甲方）与泰顺佰城房产营销策划有限公司（丙方）三方签订了《登封〈国际商贸城1期〉〈国际商贸城2期〉分销委托协议》约定由泰顺佰城房产营销策划有限公司销售一期、二期所有剩余房源，约定代理期限为2018年9月5日至2019年4月30日，合同对三方权利义务进行详细约定。代理期间，泰顺佰城房产营销策划有限公司与浙江欧顺公司共代理销售的有效商铺206套(不含杨俊杰的一套商铺，由于杨俊杰个人原因不能办理按揭手续，原告当庭把该套扣除)，销售金额共计68,731,853元，其中登封市房管中心备案202套（含吴晓玉、梁电奎），4套未备案的客户（杨颍宽、王俊甫、张桂珍、吕志远）均已交首付款。截止起诉之日，亿邦置业向泰顺佰城房产营销策划有限公司支付1,299,923元，向浙江欧顺公司支付3,105,188元，共计4,405,111元（1,299,923元＋3,105,188元）。2020年3月30日，泰顺佰城房产营销策划有限公司与原告签订了《债权转让合同》，约定泰顺佰城房产营销策划有限公司将其对亿邦置业拥有的《登封（国际商贸城1期）（国际商贸城2期）分销委托协议》项下的剩余全部销售佣金及其从权利等债务（包括但不限于佣金，违约金，损失等）依法转让给浙江欧顺公司，浙江欧顺公司同意受让该销售佣金债权。2020年4月30日泰顺佰城房产营销策划有限公司将《债权转让通知书》邮寄给亿邦置业。亿邦置业于2020年5月3日收到该通知。另查明，原告销售的商铺中有6套商铺系双方口头约定按照8%计算佣金，该6套商铺销售金额为2,025,892元（范晶晶的337,696元＋范阳阳的333,696元＋张保伟8号楼1层116铺的340,000元＋张保伟8号楼1层117铺的340,000元＋杨瑞玲的340,000元＋王俊祥的334,500元），该部分的佣金为162,071.36元（2,025,892元×8%）。原告销售的商铺中未经亿邦置业同意低于商定价格95%销售的商铺共有12套，破底部分差价为106,422元（耿小利的4,209元＋景志娟的59元＋郭瑞珍的482元＋韩晨铭的8,094元＋陈梦颖的1,450元＋崔丽华的1,583元＋贺花凡的2,728元＋韩向阳的11,460元＋梁秋云的1,551元＋温天爵的1,992元＋王俊甫的72,041元＋吕志远的773元）。原告销售的商铺中共有15户系合同终止30日后贷款或一次性支付回款或未回款，该部分回款或未回款总金额为4,182,000元（陈改生100,000元＋杨颍宽152,000元＋王俊甫760,000元＋王俊深200,000元＋张桂珍300,000元＋冯国明140,000元＋宋燕霞340,000元＋梁满仓200,000元＋柴琼300,000元＋李秋棠370,000元＋孙军锋350,000元＋李长龙440,000元＋崔丽华260,000元＋冯洋洋140,000元＋杨艳丽、温洪永130,000元）。本院认为，原、被告双方签订的《登封国际商贸城独家销售代理服务合同》及原告、被告与泰顺佰城房产营销策划有限公司三方签订了《登封〈国际商贸城1期〉〈国际商贸城2期〉分销委托协议》是各方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告与泰顺佰城房产营销策划有限公司签订的《债权转让合同》是双方真实意思表示，为有效合同，且该债权转让已经通知被告亿邦置业。被告亿邦置业应当按照约定向原告支付剩余的代理费。关于代理销售商铺数额的认定及代理费数额问题。原告称其共销售206套商铺，其中，在房管部门备案202套（含吴晓玉、梁电奎），4套未备案（杨颍宽、王俊甫、张桂珍、吕志远），销售总金额为68,731,853元。被告对其中的204套予以认可，以没有查到吴晓玉、梁电奎的商铺销售信息为由，对该两套商铺的销售不予认可，但原告提供的吴晓玉的商户定购缴费确认单及与梁电奎的通话记录，可以证实该两套商铺为原告销售，故对原告共计销售206套商铺、销售总金额为68,731,853元的事实，本院予以确认。因原告销售的206套商铺中6套商铺系双方口头约定按照8%计算佣金，该6套商铺销售金额为2,025,892元，该部分的销售代理费为162,071.36元（2,025,892元×8%）。剩余200套商铺按照合同约定累计销售总金额超过0.6亿元以上的，应用累计实现的代理销售总金额×14%收取代理费，该200套商铺的销售代理费为9,338,834.54元［（68,731,853元-2,025,892元）×14%］，以上代理费共计9,500,905.9元（9,338,834.54元＋162,071.36元）。关于破底扣佣问题，因双方合同第十一条第8项约定：根据本协议第八条规定，如果乙方擅自低于销售原价的95%，甲方有权从低于部分的差价二倍，从乙方的佣金（代理费）中扣除，并采取适当处罚。因被告在销售过程中支付代理费时均是直接按照差价扣除代理费，且被告在庭审中也认可以差价扣佣，故破底价部分扣除代理费106,422元。关于合同终止30日后回款部分扣佣问题，因双方合同附加条款第2条约定：在本合同结束后，乙方30天内对合同期内已交定客户进行回款的金额，代理费按合同期内点数正常结算，超过30天的不再计算代理费用。合同终止30日后（即2019年5月30日）后回款或未回款总金额为4,182,000元，该部分的代理费为585,480元（4,182,000元×14%）。综上，扣除被告已支付代理费4,405,111元，原告破底价销售扣佣106,422元，合同终止30日后回款或未回款扣佣585,480元，被告尚欠原告代理费4,403,892.9元（9,500,905.9元-4,405,111元-106,422元-585,480元）。关于利息问题。虽然双方未约定逾期支付利息，但被告的违约行为给原告造成损失，故原告要求被告从起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、被告登封亿邦置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告浙江欧顺房产营销策划有限公司销售代理费4,403,892.9元及利息（利息计算方式：以4,403,892.9元为基数，自2020年5月8日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至4,403,892.9元销售代理费实际履行之日止）；二、驳回原告浙江欧顺房产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46,974元，由原告浙江欧顺房产营销策划有限公司负担5,804元，被告登封亿邦置业有限公司负担41,170元；保全费5000元，由被告登封亿邦置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院。审 判 长  杨军献人民陪审员  韩彦周人民陪审员  耿进才二〇二〇年九月二十日书 记 员  乔梦亭