河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再279号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人（一审原告、一审反诉被告、二审上诉人）：左海雷，男，1985年12月10日出生，汉族，郑州宇通客车股份有限公司员工，住郑州市管城回族区。被申诉人（一审被告、一审反诉原告、二审被上诉人）：张红霞，女，1972年10月10日出生，汉族，黄河水利委员会河南水文资源局职工，住郑州市金水区。申诉人左海雷因与被申诉人张红霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称二审法院）（2017)豫01民终8639号民事判决，向郑州市人民检察院申诉，郑州市人民检察院提请河南省人民检察院抗诉。河南省人民检察院以豫检民(行）监[2020]41000000025号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2020年5月7日作出（2020）豫民抗45号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年9月1日公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员李向利、李萍出庭。申诉人左海雷，被申诉人张红霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，二审法院(2017)豫01民终8639号民事判决适用法律确有错误。理由如下:根据张红霞与左海雷签订的《房屋买卖合同》约定,左海雷应于2016年6月30日前将解押款支付给张红霞,若左海雷违约,左海雷按每月2000元支付张红霞房屋租金。左海雷在房屋买卖合同签订当日支付张红霞45000元,2016年7月6日、8月22日分别支付120000元、35000元,共计200000元。后两笔解押款的支付超过了约定的时间2016年6月30日,左海雷构成违约,应按照合同约定的违约条款向张红霞支付每月2000元的租金。左海雷虽然存在违约行为,但已经全部支付了房屋解押款,并不构成根本违约,且张红霞已于2016年7月6日结清了房贷余款,为双方的交易扫清了障碍。张红霞履行相应协助义务,合同即可以继续履行,不存在合同无法履行的情形。张红霞在反诉中诉请解除《房屋买卖合同》,但《房屋买卖合同》没有约定解除条款,左海雷的延迟履行并没有导致买卖合同目的不能实现,因此亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定的法定解除条件,原审据此支持张红霞解除合同的诉请系适用法律错误。左海雷申诉称，其已足额向张红霞支付了解押款,不存在违约行为。双方之间的《房屋买卖合同》无法继续履行的根本原因是因为房屋涨价张红霞违约不愿意卖房，故不配合左海雷办理银行贷款手续。原审认定左海雷未按照约定向张红霞支付解押款,造成合同无法继续履行,认定事实错误。1.一审判决依据张红霞向郑州创实房地产营销策划有限公司(以下简称创实房地产公司)出具的《收条》,《收条》显示的45000元为房屋买卖的定金,但是45000元钱是左海雷支付给张红霞,约定为解压款的一部分。2.张红霞在委托河南形象律师事务所向左海雷发送《律师函》中认可左海雷向其支付的定金45000元为解押款款项的一部分。张红霞不配合左海雷办理银行贷款手续,存在违约行为,是双方交易不能正常进行的根本原因。3.左海雷已经向张红霞支付购房款(解押款)20万元并入住该房屋一年多,左海雷在买房的过程中,虽然存在轻微的违约行为,但最终双方的合同无法履行,是因为张红霞已将房屋以96万元卖给他人。因此，同意解除本案买卖合同，愿意承担违约金4000元，要求张红霞退还3万元租金及其多买房产32万元。张红霞辩称，左海雷不守约，已经到支付解压款的约定时间，左海雷以暂时没钱为由迟迟不支付解压款，存在严重违约行为，导致其无法买卖在别处看好的房屋。左海雷所交定金不是解压款的一部分。张红霞不存在违约行为。请求维持二审判决。2016年10月17日，左海雷向河南省郑州市管城回族区人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼，请求：1.判令张红霞依照合同约定办理房屋抵押解除和过户手续;2.判令张红霞按照日千分之一支付左海雷违约金（自2016年7月12日至2016年10月12日，违约金为57600元）；3.本案诉讼费等费用由张红霞承担。诉讼过程中，左海雷将上述第2项诉请变更为判令张红霞按照日千分之一支付左海雷违约金（自2016年7月26日至张红霞实际配合办理过户手续时止）。张红霞提出反诉请求：1.判令解除双方于2016年1月23日签订的《房屋买卖合同》；2.左海雷立即搬出郑州市××区货栈北街××院××楼××号的房屋，并按每月2000元支付其自2016年1月31日起至左海雷完全搬离之日的房屋租金；3.本案的本诉、反诉的相关费用由左海雷负担。一审法院认定事实：2016年1月23日，张红霞（甲方、卖方）与左海雷（乙方、买方）在创实房地产公司（丙方、见证方）的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.甲方拥有位于管城××区货栈北街××院××楼××号的房产，房屋所有权证书号为郑房权证字第××号，房屋所有权人为张红霞，房屋建筑面积为69.41平方米，地下室面积约为4平方米，乙方自愿购买甲方上述房产；2.经甲乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为640000元；3.乙方于本合同签订时支付定金、佣金及代办费50000元整（其中佣金人民币11000元整，余额作为代收的定金），甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管；甲方在本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管，作为对房屋的真实性提供担保；4.甲乙双方同意以按揭贷款方式付款；5.甲、乙双方应在2016年9月31日之前，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；6.甲乙双方立契后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；7.经甲、乙双方协商一致：①乙方负责此房产解押；②双方约定于2016年1月31日之前，由甲方交房给乙方；③若乙方于2016年6月30日之前还未办理此房解押手续的，乙方同意按每月2000元整为租金支付给甲方。《房屋买卖合同》签订当日，左海雷向张红霞支付现金20000元，向创实房地产公司支付佣金5000元。2016年1月25日，创实房地产公司工作人员陈利强通过支付宝向张红霞转账25000元。2016年1月26日，张红霞向创实房地产公司出具《收条》一份，载明：“今收到由创实不动产（东明路店）陈利强转交左海雷购买货站北街59号院2号楼75号房定金人民币肆万伍仟元整（￥45000）。”2016年1月30日，张红霞将涉案房屋交付左海雷。2016年7月6日，左海雷通过其妻子李喜玲向张红霞转账支付购房款120000元，张红霞出具《收条》一份，载明：“今收到李喜玲购房部分房款壹拾贰万元整（￥120000）。”2016年8月22日，李喜玲又向张红霞转账支付35000元。另查明，张红霞于2016年7月6日向郑州住房公积金管理中心铁路分中心结清了涉案房屋的所有贷款本息。诉讼中，左海雷称《房屋买卖合同》约定的“乙方负责此房产解押”是指其于2016年6月30日前向张红霞付清解押款190000元，解押手续由张红霞办理，其于《房屋买卖合同》签订当日支付张红霞现金45000元、2016年7月6日支付120000元、2016年8月22日支付35000元，以上共计200000元，《房屋买卖合同》签订时，其与张红霞、创实房地产公司三方协商一致，其支付的所有款项均包含在解押款190000元之内。左海雷还称，其推迟支付解押款事宜是与张红霞、创实房地产公司协商一致的，需向张红霞每月支付租金2000元，后因张红霞不同意其推迟支付解押款，故其未向张红霞支付租金。2016年7月26日，创实房地产公司通知张红霞前往银行协助其办理贷款手续，因张红霞拒不配合，导致合同无法继续履行。张红霞称《房屋买卖合同》签订当日，其收到左海雷支付的现金20000元，2016年1月25日收到创实房地产公司工作人员陈利强通过支付宝转账支付的25000元，该45000元系购房定金，而非解押款，其并未同意左海雷推迟支付解押款，其从未接到创实房地产公司通知要求办理贷款事宜，左海雷未将解押款支付完毕，造成合同无法继续履行，其要求解除《房屋买卖合同》，对于左海雷已支付的200000元愿意退还。庭后，创实房地产公司员工陈利强到庭接受本院调查，称张红霞提交的《收条》与其公司保存的《收条》一致，其于2016年1月25日通过支付宝向张红霞转账支付25000元，该25000元系左海雷向张红霞支付的房款45000元的一部分，在签订《房屋买卖合同》时，买卖双方及中介公司均将定金与解押款混淆，认为定金即是房款的一部分，2016年6月30日前，其多次与左海雷联系，左海雷称解押款尚未到位。后张红霞一直催要解押款，其与左海雷联系，左海雷要求延期支付解押款，但张红霞并未同意。因左海雷延期支付解押款，存在违约行为，张红霞要求左海雷赔偿并支付租金，左海雷不愿意赔偿，故张红霞不同意出卖涉案房屋。一审法院认为：张红霞与左海雷签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，左海雷先后向张红霞支付45000元、120000元、35000元三笔款项。关于左海雷向张红霞支付的45000元，左海雷称该笔款项系解押款，张红霞不予认可，认为系支付定金。该院认为，张红霞提交其向创实房地产公司出具的《收条》中明确写明该笔款项为定金，《收条》载明的张红霞收到该款项的过程亦能够与张红霞提交的中国工商银行股份有限公司郑州黄委会支行借记卡账户历史明细清单相互印证，创实房地产公司对该《收条》也予以认可，《房屋买卖合同》中亦约定左海雷应在合同签订时支付定金，综上，该院认定该45000元系左海雷向张红霞支付的购房定金。关于左海雷向张红霞支付的120000元、35000元，左海雷自认合同约定其应于2016年6月30日前将解押款190000元支付张红霞，上述该两笔款项系2016年7月6日、8月22日支付，均超出合同约定的支付期限，左海雷称其已与张红霞及创实房地产公司协商一致，同意其延期支付，但需另行向张红霞每月支付2000元的租金，张红霞及创实房地产公司均不予认可，左海雷亦未提交证据予以证明，且未向张红霞支付租金，故左海雷存在延期支付解押款的违约行为。左海雷称张红霞未于2016年7月26日配合其办理贷款手续导致合同无法继续履行，并提交《客户资料一览表》一份。该院认为，该《客户资料一览表》仅显示左海雷贷款费用的相关信息，不能证明张红霞未配合其办理贷款手续。综上，张红霞已按合同约定将涉案房屋交付左海雷，且已将涉案房屋银行贷款全部还清，履行了自己的义务，左海雷未按照《房屋买卖合同》约定按期足额向张红霞支付解押款，造成合同无法继续履行，张红霞卖房的合同目的不能实现，应承担违约责任，故左海雷要求张红霞继续履行合同，办理房屋抵押解除和过户手续，并支付违约金的诉讼请求，不予支持。张红霞反诉要求解除《房屋买卖合同》，并要求左海雷搬出涉案房屋的请求，予以支持。《房屋买卖合同》解除后，张红霞应返还左海雷已支付的款项，张红霞自愿退还左海雷上述三笔款项共计200000元，予以准许。《房屋买卖合同》约定，若左海雷未于2016年6月30日前办理涉案房屋解押手续，应按每月2000元的标准向张红霞支付租金，故张红霞要求左海雷自交付涉案房屋次日2016年1月31日起支付房屋租金的请求，理由正当，予以支持。一审法院于2017年4月13日作出（2016）豫0104民初6358号民事判决：一、驳回左海雷的诉讼请求；二、解除左海雷与张红霞于2016年1月23日签订的《房屋买卖合同》；三、左海雷于判决生效之日起十日内从位于郑州市××区货栈北街××院××楼××号的房屋中搬出，并支付张红霞租金（租金自2016年1月31日起至左海雷实际搬出之日止，按照每月2000元的标准计付）；四、张红霞于判决生效之日起十日内退还左海雷200000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10776元，反诉案件受理费175元，由左海雷负担。左海雷不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。二审法院认定的事实与一审一致。二审法院认为，张红霞与左海雷签订的《房屋买卖合同》明确约定左海雷应在合同签订时支付定金，左海雷支付的45000元系定金。张红霞严格按合同约定将涉案房屋交付左海雷，且已将涉案房屋银行贷款全部还清，履行了自己的义务，因左海雷未按合同约定期限足额支付解押款，其行为已构成违约。张红霞要求解除合同，支付租金的请求，予以支持。现左海雷要求张红霞继续履行合同的上诉理由，不能成立，不予支持。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。二审法院于2017年6月28日作出（2017）豫01民终8639号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10776元，由左海雷负担。本院再审查明的事实除与原审一致外，另查明，再审中，左海雷提交一份录音资料，证明张红霞以96万元将房屋出卖给他人。张红霞认可案涉房屋已出卖给他人，卖多少钱记不清了。本院再审认为，围绕本案《房屋买卖合同》应否解除、双方当事人是否存在违约行为的争议焦点，左海雷申诉称其已足额向张红霞支付了解押款,不存在违约行为，《房屋买卖合同》无法履行的根本原因系房价上涨张红霞违约不配合其办理银行贷款手续。而张红霞辩称，左海雷迟迟不支付解压款，存在严重违约行为，导致其无法在别处买房造成合同目的无法实现。根据原审认定的事实，张红霞与左海雷签订的《房屋买卖合同》约定,左海雷应于2016年6月30日前将解押款支付给张红霞,若左海雷违约,应按照每月2000元支付张红霞房屋租金。左海雷在房屋买卖合同签订当日支付张红霞45000元,2016年7月6日、8月22日分别支付120000元、35000元,共计200000元。后两笔解押款的支付超过了约定的时间2016年6月30日,已构成违约,应按照合同约定的违约条款向张红霞支付每月2000元的租金。再审中，左海雷表示其愿意承担两个月违约金即租金4000元，本院予以确认。左海雷虽然存在迟延交付房屋解压款的违约行为,但之后已经全部支付了房屋解押款,并不构成根本性违约,且张红霞已于2016年7月6日结清了房贷余款,为双方的交易扫清了障碍，若张红霞履行相应协助义务,合同即可以继续履行,不存在合同无法履行的情形。张红霞在反诉中诉请解除《房屋买卖合同》,因《房屋买卖合同》没有约定解除合同的条款,左海雷的延迟履行也并没有导致买卖合同目的不能实现,因此不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定的法定解除条件,原审据此支持张红霞解除合同的诉请适用法律错误。张红霞虽然按照合同约定交付了房屋，左海雷已实际入住，但在左海雷迟延交付解压款不影响合同继续履行情况下，拒不配合左海雷办理房屋解除抵押和过户手续，也不及时退还左海雷支付的20万元房款，也存在违约行为，造成左海雷20万元的利息损失，应承担相应民事责任，故左海雷要求张红霞支付违约金的理由成立。根据本案的实际情况，在双方均有违约及损失的情况下，按照公平原则，左海雷除应支付4000元违约金即租金外，其在案涉房屋居住期间的租金不再支付，以弥补其损失，亦作为张红霞应承担的违约金。鉴于案涉房屋张红霞已出卖给他人，《房屋买卖合同》已客观上无法继续履行，再审中，左海雷也同意解除合同，故双方签订的《房屋买卖合同》应予解除。再审中，左海雷改变诉讼请求，要求张红霞退还出售房屋溢价款部分32万元，超出原审请求范围，不属于本院再审审理范围，不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律和实体处理不当，应予纠正。河南省人民检察院抗诉理由及左海雷部分申诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终8639号民事判决及河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初6358号民事判决第一项即驳回左海雷的诉讼请求；二、维持郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初6358号民事判决第二项即解除左海雷与张红霞于2016年1月23日签订的《房屋买卖合同》、第四项即张红霞于判决生效之日起十日内退还左海雷200000元；三、变更郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初6358号民事判决第三项为：左海雷于判决生效之日起十日内从位于郑州市管城回族区货栈北街59号院2号楼75号的房屋中搬出，并支付张红霞违约金4000元。四、驳回左海雷的其他诉讼请求。一审案件本诉案件受理费10776元，由左海雷负担4310.4元，张红霞负担6465.6元；反诉案件受理费175元，由左海雷负担70元，张红霞负担105元。二审案件受理费10776元，由左海雷负担4310.4元，张红霞负担6465.6元本判决为终审判决。审判长  林秀敏审判员  邹新哲审判员  孙 明二〇二〇年九月七日法官助理郝明亮书记员郑伯麒