广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2593号上诉人（原审被告）：惠州市合富地产开发有限公司，住所地：惠阳区淡水大埔星河东路瑞景居（巨涛雅苑）7幢9层B号房。法定代表人：张俊，总经理。委托诉讼代理人：吴雪梅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：深圳市深惠房产实业有限公司，住所地：深圳市龙岗区************************。法定代表人：李尚辉，总经理。委托诉讼代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。上诉人惠州市合富地产开发有限公司（以下简称合富公司）与被上诉人深圳市深惠房产实业有限公司（以下简称深惠公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告惠州市合富地产开发有限公司不服一审判决，上诉请求：一、判决撤销惠州市惠阳区人民法院作出的（2019）粤1303民初3559号民事判决书，改判上诉人向被上诉人支付代理服务费452488.84元；二、判决本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决对于被上诉人所提交的1-1601林娟的《联动确认表》中，“渠道专员确认”一栏并非被告对接人签名事实无予以认定。依照代理第二条第2.8款之约定，“……委托现场确认客户人员：姓名：邓义、张成……”。《联动确认表》注意事项载明“A.客户登记姓名必须为真实姓名，表格信息齐全，才被视为有效登记……如有成交产生，则以有效登记的联动确认表原件作为结算佣金的凭证……”。而1-1601房产的《联动确认表》的“渠道专员确认”一栏系案外人签名，并非被告指定的对接人邓义或张成，不应认定为有效客户，依约不应计入代理费结算范围，被告无需向原告支付1-1601房产的代理费且应在未付代理费中等额扣减。综上所述，原审判决查明事实不清，证据不足。希望二审法院查明事实，依法撤销错误判决，应上诉人之所请，依法裁判。被上诉人深圳市深惠房产实业有限公司辩称，上诉人上诉请求与理由不能成立，依据民法总则关于代理的相关条款，我方有理由相信在现场是上诉人员工，对于该套房产，我方已经向被上诉人支付了部分款项，属于对其行为的追认，其所谓的姓名并非上诉人对接人的事实没有相应依据及支撑。原审原告深圳市深惠房产实业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付居间服务费541172元及现金奖5000元；2、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月18日，原告深惠公司作为乙方与被告合富公司作为甲方签订《奥园开城首府联动销售代理合同》，约定“经甲乙双方协商，就甲方开发的奥园开城首府项目委托乙方代理销售…第一条委托项目及期限1.1甲方委托乙方代理销售的范围：位于惠州市惠阳区*********（标准地委名：奥园开城首府，以下简称“该项目”）…1.2委托服务期：自2017年11月18日至2017年12月31日止…第四条收费标准及结算形式4.1.1成功销售是佣金结算的充分条件，成功销售必须同时满足以下条件：a、一次性付款的，已签订《商品房买卖合同》并全款到账；b、商业按揭付款的，已签订《商品房买卖合同》，客户已交齐首付款，银行按揭资料收齐，并获得银行放款回执；c、公积金按揭的，已签订《商品房买卖合同》，客户已交齐首付款，公积金资料收齐，并获得银行放款回执…4.1.3乙方计提的代理费按销售单次《工作联系函》成交金额：商铺：住宅：月累计成交套数≤30套，代理费按成交金额×4%计提；月累计成交套数≥31套，代理费按成交金额×5%计提…4.2.3付款方式：（1）针对一次性付款的客户，在满足4.1.1条a项约定并网签后，甲方按4.2.3.2约定向乙方至服务费。（2）以按揭或公积金贷款方式付款的客户，分两期向乙方支付服务费：在满足4.1.1条b、c项约定并签订草签协议后，向乙方支付50%的代理费，网签后向乙方支付40%的代理费，待银行放款且客户的全部购房款交齐后次月（最长不超过委托期结束后4个月）支付剩余10%代理费。（3）代理费结算审核原则：①报备单及签字齐全；②微信报备信息齐全且提前1小时以上；③非项目自然来电来访客户；④提交成交明细后，电话回访确认中介带客成交。以上内容缺一不可…4.3.1为激励乙方销售人员的推介积极性，甲方同意对成功推介甲方物业的乙方销售人员奖励：每套5000元的现金奖…4.3.2现金奖结算审核原则：（1）报备单及签字齐全；（2）微信报备信息齐全且提前1小时以上；（3）非项目自然来电来访客户；（4）提交成交明细后，电话回访确认中介带客成交。以上内容缺一不可，否则甲方有权拒绝支付。4.3.3结现金奖方式如下：（1）乙方报备客户经甲方确认为乙方有效推介客户。（2）该客户成功缴纳不少于与甲方约定的购房定金并签订《奥园开城首府认购书》。（3）乙方须提供给甲方盖章的结算清单及乙方带客上门时经过双方确认的《中介带客客户报备单》对当批成交客户进行确认。（4）乙方提供成交明细表以及《中介带客客户报备单》后，经双方确认后，乙方须在甲方付款前提供等额且合法有效的增值税专用发票。乙方达到上述条件，甲方方可结算现金奖…”。合同附件一为《奥园开城首府项目二三级联动管理办法》，约定“…三、客户确认流程及细则…7、审核原则：（1）报备单及签字齐全；（2）微信报备信息齐全且提前半小时以上；（3）非项目自然来电来访客户；（4）提交成交明细后，电话回访确认中介带客成交…”。合同附件二为《中介带客客户报备单》。合同签订后，原告依约为被告代理销售房屋，后于2019年6月6日，被告向原告发出《关于深惠房产实业有限公司部分佣金结算资料不符结算要求的告知函》，载明“…贵司于2017-2018年合同期间内，推荐成交共93套，已给付佣金70套，剩余23套尚未结算…迄今为止，4套审核通过，另外19套单所对应的证明资料，仍不符合佣金结算标准。经我司研究决定，依照双方所签订的该合同，贵司提供的19套结算单的证明资料因不符合该合同第四条第4.2.1款、第4.2.3款、第4.3.2款、第4.3.3款之约定，亦不符合该合同附件一《奥园开城首府二三级联动管理办法》第三条之约定，该19套客户依约应认定为无效客户（详见附件1），我司对此不予向贵司支付该19套客户对应的居间费…”。原告认为，其为被告代理销售了93套房屋，被告对此也予以确认，但被告仅向原告支付了74套房屋的居间费，剩余19套房屋中，有15套仅支付了50%的居间费，剩余4套房屋则全部未付，对于客户“刘娟”后更名为“吴会龙”的房屋，则连现金奖也未付，原告经追讨未果，遂向本院提起诉讼，希判如所请。再查明，庭审过程中，被告对原告提交的涉案19套房屋的联动确认表真实性合法性予以认可，对2-2508和2-907两套房屋的佣金不提出抗辩，予以确认，对剩余17套房屋，被告认为其中有6套报备时间不足60分钟，有7套房屋属于先刷卡后报备、有1套属于非中介带访，1套属于超一天，1套属于无报备信息且渠道提交更名前客户刘娟报备短信（对应房号及业主为：2-1303吴会龙），1套属于回访自己到访，均不符合佣金结算条件，并向本院提交POS单、收据等证据予以证明。另查明，涉案19套房屋中，2-1303吴会龙、2-1209杨胜金、1-1601林娟、1-1602吴秋林这4套房屋佣金全额未付，但除2-1303吴会龙外均支付了现金奖，其余15套房被告均支付了现金奖及50%的佣金，剩余50%佣金未付。此外，1-1601林娟、1-1602吴秋林这两位客户在联动确认表上登记时间为2018年1月21日及2018年2月15日，并未在合同约定的委托服务期内。而关于2-1303成交客户为吴会龙的房屋，在原告提交的联动确认表上该房确认的成交客户名称为刘娟。一审法院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原被告之间签订的《奥园开城首府联动销售代理合同》及附件是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行自己的义务。被告在庭审过程中对2-2508和2-907两套房屋的佣金予以认可，不提出抗辩，原审法院对此予以确认。本案争议的焦点为：一、剩余17套房屋的佣金及2-1303房的现金奖是否应当支付；二、佣金的结算标准问题。关于第一个争议焦点，原告认为其起诉的19套房屋中有15套被告已经支付了50%的佣金，说明双方就合同约定的报备时间和报备细节做了实质性变更，原告已经完成了居间合同的义务；关于2-1303房，被告对该套房屋的成交予以确认，最终购房人名称的变更是因为刘娟的征信有问题，与原告无关，被告应向原告支付剩余17套房屋的佣金及2-1303的现金奖。被告则认为原被告双方并未变更合同约定，剩余17套房屋均不符合合同约定的佣金结算条件，且2-1303最终登记业主为吴会龙而非刘娟，不应认定为原告所推介，因此不应向原告支付17套房屋的佣金及2-1303房的现金奖，原审法院认为，《奥园开城首府联动销售代理合同》及附件中虽限定了审核条件包括微信报备信息齐全且提前半小时以上及电话回访确认带客成交，但被告对17套房屋的联动确认单真实性合法性均予以确认，且除2-1303房以外的16套房屋均已事实成交，原告已经依照合同约定完成了向被告推介客户的义务，被告应向原告支付该16套房屋的佣金。关于2-1303房，原告提交的联动确认单上确认的名字为刘娟，但并未提交刘娟的认购书，且该房最终成交业主为吴会龙而非刘娟，原告虽提交更名表证明吴会龙为刘娟更名而来，但该份更名表为复印件，无原件核对，被告对此也未予以认可，原审法院无法确认该套房屋是否属于刘娟更名而来，原告提交的证据无法证明其向刘娟推介2-1303房达到结现金奖的条件，也无法证明该房由其最终推介成功，依法应承担举证不能的法律后果，原审法院对该套房屋的佣金及现金奖不予支持，予以驳回。关于第二个争议焦点，原告认为被告已支付的15套房屋的50%佣金是按5%的标准支付的，被告已以其行为表明佣金按5%计算，故应按5%的标准计算；对于合同期外的两套房屋，按照交易习惯也应按5%计算。被告则认为，原告未举证证明其当月成交套数大于等于31套，且佣金支付时存在被告工作人员计算出错的可能性，所以应按4%计算，合同期外成交的房屋也应按4%计算。原审法院认为，合同约定的委托服务期从2017年11月18日至2017年12月31日，则一个月的计算期限应从2017年11月18日至2017年12月17日。本案中，被告在庭审中对2017年11月25日确认的2-2508号房，及2017年11月26日确认的2-907号房的佣金不提出抗辩，而该两套房屋的佣金计算标准为5%，并处于上述2017年11月18日至2017年12月17日的期间内，说明原告认可该期间内确认的房屋按5%的标准计算。而对于合同期内的除2-1303、2-2508及2-907外的14套房屋，成交确认时间从2017年11月24日至2017年12月13日，处于2017年11月18日至2017年12月17日的期间内，因此，对于该14套房屋的佣金应按5%的标准计算。对于合同期外成交的1-1601、1-1602，原告虽称按照交易习惯应按5%的标准计算，但被告对此不予认可，由于原告未能举证证明双方在合同期外的交易习惯，也无法证明在此时间段成交的客户已经达到31户以上，因此，对于原告要求1-1601和1-1602号房的佣金按5%的标准计算的诉讼请求，原审法院不予支持，被告的抗辩理由成立，该两套房屋应按4%计算。综上，被告应向原告支付除2-1303号房以外18套房屋的佣金，其中1-1601和1-1602号房的佣金按4%计算，剩余16套房屋的佣金按5%计算，则被告应向原告支付佣金488745元（22501+27204+22561+30881+22236+27143+25872+19141+18606+28169+22340+23964+24355+22437+28303+39147+36256+47629）。原告诉请的佣金超出的金额部分，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告惠州市合富地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市深惠房产实业有限公司支付佣金488745元；二、驳回原告深圳市深惠房产实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9262元减半收取为4631元，由原告深圳市深惠房产实业有限公司承担315元，被告惠州市合富地产开发有限公司承担4316元（原告已预交诉讼费4631元）。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，深圳市深惠房产实业有限公司一审提交的《联动确认表》显示：“登记日期：2018年1月21日，编号：0001435，客户姓名：林娟，渠道业务员确认：欧阳艺，客户确认签字：林娟，财务人员确认：吴莉，销售人员确认：李志斌，销售经理/营销经理确认：黄某某。……”另查二，2020年7月1日，双方经传唤到庭参加诉讼，该《询问笔录》第4页显示：“合富地产代：联动确认单财务人员、销售人员、销售经理都是我司工作人员。”本院认为，本案系居间合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1栋1601房联动确认单是否有效，上诉人应否支付涉及该房的佣金36256元给被上诉人？具体评述如下：《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，虽然被上诉人所提交的1-1601房产客户林娟的《联动确认表》中“渠道专员确认”一栏不是合同约定人员，但上诉人在二审庭审中确认“财务人员、销售人员、销售经理”一栏签名均是上诉人人员。被上诉人有理由相信行为人有代理权，代理行为有效。故此，依据上述法律规定，1-1601号房应计入佣金结算范围，一审据此认定上诉人需向被上诉人支付涉案1-1601房产的佣金36256元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费706元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年九月二日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。