四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初1600号 原告：黄云兰，女，1970年7月8日出生，汉族，户籍地：成都市金牛区，住四川省广安市广安区。 原告：唐琴，女，1979年2月3日出生，汉族，户籍地：成都市成华区，住四川省广安市广安区。 原告：黄玲，女，1976年1月13日出生，汉族，户籍地：四川省岳池县，住四川省广安市广安区。 原告：杨程智，男，1991年8月1日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：蒋光芬，女，1979年1月28日出生，汉族，户籍地：成都市成华区，住四川省广安市广安区。 被告：广安金泰印象健身有限公司，住所地：四川省广安市城南金安大道56号爱众大厦4楼。 法定代表人：康荣祥，执行董事。 被告：康荣祥，男，1984年8月29日出生，汉族，住四川省江油市。 第三人：沈仁建，男，1979年11月6日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告黄云兰、唐琴、黄玲、杨程智、蒋光芬与被告广安金泰印象健身有限公司、康荣祥，第三人沈仁建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，进行审理。因无法向被告广安金泰印象健身有限公司、康荣祥送达法律文书，本院作出（2020）川1602民初1600号民事裁定书，裁定本案转为普通程序。2020年9月22日，本院依法适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理，原告黄云兰、唐琴、黄玲、杨程智、蒋光芬，第三人沈仁建到庭参加了诉讼，被告广安金泰印象健身有限公司、康荣祥经本院公告传唤，期满后仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄云兰、唐琴、黄玲、杨程智、蒋光芬向本院提出诉讼请求：一、判决二被告与上述原告解除2015年6月16日与第三人签订的《租赁合同》；二、判决二被告支付上述原告房屋租金从2019年9月1日起至2020年2月29日止拖欠上述原告的房屋租赁费194,000元；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一、二项诉讼请求明确为：一、解除第三人沈仁建与被告康荣祥签订的《租赁合同》；二、判决二被告支付原告从2019年9月1日起至2020年2月29日止的房屋租金194,000元。事实和理由：上列原告共同委托了第三人沈仁建于2015年6月16日与被告广安金泰印象健身有限公司及法人康荣祥签订了《租赁合同》，被告拖欠上列原告从2019年9月1日起至2020年3月31日的房租费226,333元。上列原告共同追认沈仁建于2015年6月16日与被告广安金泰印象健身有限公司及法人康荣祥签订的《租赁合同》合法有效。上列原告多次催收二被告支付拖欠的房屋租金未果，依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告广安金泰印象健身有限公司、康荣祥未作答辩。 第三人沈仁建陈述称，他是受原告的委托和被告签订的《租赁合同》，支持原告提出的三项诉讼请求。 原告黄云兰、唐琴、黄玲、杨程智、蒋光芬与围绕诉讼请求，提供了《租赁合同》、《商品房买卖合同》、民事判决书予以证明。 第三人沈仁建对原告提供的证据均无异议。 第三人沈仁建对其陈述意见，没有提供证据予以证明。 本院对原告提供的证据认证认为，二被告未到庭对原告提供的证据进行质证，依法应当承担相应的法律后果。经综合认证，原告提供的证据均能作为认定相关事实的依据。结合原告的当庭陈述，本院认定本案事实如下： 2014年6月27日，原告黄云兰、唐琴、黄玲、杨程智、蒋光芬与广安瑞泽房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定原告黄云兰、唐琴、黄玲、杨程智、蒋光芬以总价5597894元购买广安瑞泽房地产开发有限责任公司建设的位于广安市商业房屋。 2015年6月16日，原告黄云兰、唐琴、黄玲、杨程智、蒋光芬的委托代理人沈仁建（甲方、出租方）与被告康荣祥（以被告广安金泰印象健身有限公司之名、乙方、承租方）、案外人成都百扬商业有限公司广安分公司（丙方、管理方）签订了《租赁合同》（合同编号：【20150036】），与本案有关的内容有：甲方将物业的第五层B5-07号商铺出租给乙方，物业的租赁面积为873.95平方米（使用面积按物业产权面积计算）；乙方租赁场地的用途为商业；乙方经营范围、经营商品或提供服务为健身房，品牌为大印象；租赁期限8年，自2015年7月20日起至2023年7月19日止；本合同签订之日，乙方向甲方交付履约保证金（履约保证金为一个月租金），履约保证金金额为人民币28,840元；首年度月租金以实测面积851.56㎡×33元/㎡=28,101元，乙方在进场之日前向甲方支付首期租金（2015年7月20日至2015年10月19日壹季度期间的租金），金额为84,303元；租金从第贰个租赁年到第五个租赁年每年递增，即在上一年租金基础上递增，年递增率为5%，第六个租赁年到第八个租赁年，按照当年五楼B区租赁均价进行定价，按季度支付，即每一公历年度的首期租金于本租赁合同签订之日支付，下期租金应于到期提前15日支付；乙方在签订租赁合同的同时须与丙方签订《广安国际商业中心商业物业服务合同》，乙方在进场之日向丙方支付首期物业管理费，以及经营期间支付的其他费用，具体缴费标准及缴费方式参见《广安国际商业中心商业物业服务合同》内容执行；本合同因租赁期限届满，或甲乙双方协商一致，或因一方当事人根据本合同约定或法律规定行使解除权而终止等等。 2019年9月23日，本院立案受理原告黄云兰、唐琴、黄玲、杨程智、蒋光芬与被告康荣祥房屋租赁合同纠纷一案，原告黄云兰、唐琴、黄玲、杨程智、蒋光芬请求判令被告康荣祥返还原告所欠房屋租金款63855元。该案经审理查明：2014年6月27日，原告黄云兰、唐琴、黄玲、杨程智、蒋光芬共同购买了位于广安市某商品房。2015年6月16日，原告委托沈仁建将以上商业用房租赁给广安金泰印象健身有限公司，法定代表人康荣祥。租赁期限为8年即2015年7月1日至2023年7月19日。首年度月租金28101元；在进场前支付首期租金（2015年7月20日至2015年10月19日）一季度期间的租金84303元。租金从第二个租赁年到第五个租赁年每年递增，即在上一年租金基础上递增，年递增率5%。第六个租赁年到第八个租赁年，按照当年五楼Ｂ区租赁均价进行定价。租金方式按季度支付，每一公历年度的首期租金于本租赁合同签订之日支付，下期租金应于到期提前15日支付。……。2019年8月29日，被告向原告出具《欠条》一份，内容为：本人康荣祥（身份证：×××339Ｘ），由于租广安国际商业中心五楼开大印象身会所，至2019年8月31日止，共欠黄云兰、杨程智、蒋娟、唐琴、黄小凌所有的房屋租金63855元（人民币大写：陆万叁仟捌佰伍拾伍元整）。经双方商定，本人答应于2019年8月31日18：30前一次性向房东付清所欠房租，如逾期未付清，本人以经营场所内的设备抵所欠房租，不足部分由本人另行支付。双方约定所租房屋所在地法院管辖。特此立据。欠款人：康荣祥，2019年8月29日。欠条出具后，被告未向原告支付房屋租金，现被告下落不明。2020年2月27日，本院作出（2019）川1602民初6609号民事判决书判决：被告康荣祥向原告黄云兰、唐琴、黄玲、杨程智、蒋光芬支付下欠2018年8月31日前的租金63855元。 庭审中，第三人称其在与被告康荣祥签订《租赁合同》时，将其受原告委托的情况告诉了被告康荣祥，对原告主张该合同的权利没有异议，原告称被告康荣祥是将租金直接支付给他们的。 本院认为，被告康荣祥虽以被告广安金泰印象健身有限公司之名签订《租赁合同》，但该合同未加盖被告广安金泰印象健身有限公司印章，现有证据也不能充分证明被告康荣祥的行为是履行公司职务的行为，故本院认定该合同为被告康荣祥签订。 《租赁合同》虽由第三人、被告康荣祥和案外人成都百扬商业有限公司广安分公司签订，但原告的诉讼请求与案外人成都百扬商业有限公司广安分公司没有关联性。因此，案外人成都百扬商业有限公司广安分公司不是本案必要的共同诉讼参与人。 现有证据表明，被告康荣祥在与第三人签订《租赁合同》时，是知道第三人与原告间代理关系的，因此，该合同中第三人与被告康荣祥间的权利义务约定直接约束原告与被告康荣祥，由原告直接对被告康荣祥主张相关的合同权利。 《租赁合同》中第三人与被告康荣祥间的权利义务约定是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。现有证据能够证明原告已经履行了向被告康荣祥交付出租房屋的义务，被告康荣祥不向原告履行支付房屋租金的义务，致使原告不能实现收取房屋租金的合同目的，已构成实质性违约，原告要求解除第三人与被告康荣祥签订的《租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 依照《租赁合同》约定的租金标准与原告主张的房屋出租时间计算，被告康荣祥应支付原告的下欠房屋租金大于原告请求的金额，故对原告要求被告康荣祥支付房屋租金194,000元的诉讼请求，本院亦予以支持。 因本院认定《租赁合同》由第三人与被告康荣祥签订并由被告康荣祥承担该合同项下的义务，故对原告要求被告广安金泰印象健身有限公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除第三人沈仁建与被告康荣祥于2015年6月16日签订的《租赁合同》； 二、被告康荣祥于本判决生效后十日内向原告黄云兰、唐琴、黄玲、杨程智、蒋光芬支付房屋租金194,000元； 三、驳回原告黄云兰、唐琴、黄玲、杨程智、蒋光芬的其他诉讼请求。 义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,180元，由原告黄云兰、唐琴、黄玲、杨程智、蒋光芬负担180元，被告康荣祥负担4,000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  郭栋平 人民陪审员  毛臣武 人民陪审员  张广燕 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  邓长超 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。