湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1826号上诉人（原审原告）：唐群，男被上诉人（原审被告）：汪云友，男上诉人唐群因与被上诉人汪云友房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐群上诉请求：撤销原判，改判支付其在一审的全部诉讼请求，本案一、二审案件受理费由汪云友负担。事实和理由：汪云友因资金困难无法偿还阳大中、董孝甫、石远峰等人的借款38万元，唐群作为担保人代为偿还了上述债务，汪云友于2014年3月15日向唐群出具承诺书承诺自愿将位于衡阳市蒸湘区芙蓉嘉苑B栋2101号房屋抵押给唐群，双方于2015年6月18日签订《集资建房协议》，将唐群代为清偿的款项抵扣了购房款，唐群于2016年5月取得案涉房屋钥匙。汪云友及项目其他合伙人于2018年9月18日共同向唐群出具《补充协议》以及双方于2019年6月22日签订《原集资建房补充协议》的行为可佐证双方买卖案涉房屋的事实，故双方之间形成的是房屋买卖合同关系，而非以房抵债法律关系，《原集资建房补充协议》应合法有效。汪云友未按协议约定履行相应义务，应承担相应的违约责任，唐群诉请汪云友承担相应民事责任有事实和法律依据。汪云友未到庭参加询问，亦未提交书面意见。唐群向一审法院起诉请求：1．判令汪云友将案涉房屋登记过户至唐群名下；2．判令汪云友向唐群支付违约金15万元；3．本案全部诉讼费用由汪云友承担。一审法院认定事实：罗东秀与汪云友系母子关系。2015年6月18日，组建住房方芙蓉嘉苑B栋（甲方）与集资建房户唐群（乙方）就集资建设位于蒸湘区红湘街道联合四、五组中泰峰境南侧房屋一事签订《集资建房协议》，主要约定如下：1.2011年8月份动工，2012年12月底交房；2．甲方按规划建设设计图为乙方组建集资房，乙方预购集资房2101房，建筑面积为131.49平方米（实际面积以产权证为准），集资价3200元/平方米，总集资款为42万元；3．乙方签订协议时预交总集资房款的90%即38万元，房屋交付使用时支付10%即4万元，其余款在产权证、国土证办好后付清等内容。汪云友在协议尾部甲方签字处签名，并加盖了衡阳市福泰房地产开发有限公司芙蓉嘉苑安置楼B栋项目部公章，唐群在协议尾部乙方签名。2018年5月10日，罗东秀取得涉案房屋产权证，不动产权证书号为湘（2018）衡阳市不动产权第……号，房屋共有情况为单独所有，土地所有权人为全体业主。2018年9月18日，汪云友及项目其他合伙人共同向唐群出具《补充协议》，约定：该房产坐落于衡阳市蒸湘区红湘路（中泰峰境旁），具体位置见地形红线图，乙方预购集资房21层第2101户，建筑面积为131.49平方米，由廖、刘、李、汪牵头建房，钱款由牵头合伙人汪云友收取，大家表示认可无异议，特此证明，并与原集资建房协议具有同等法律效力。该协议尾部亦加盖衡阳市福泰房地产开发有限公司芙蓉嘉苑安置楼B栋项目部公章。2019年6月22日，因罗东秀取得涉案房屋产权，汪云友提出以65万元的价款回购唐群所购买的涉案房屋，汪云友（甲方）与唐群（乙方）签订《原集资建房补充协议》，主要内容如下：1．涉案房屋由甲方以65万元回购；2．甲方自签订协议之日起45日内支付50万元给乙方。未付款或未付清则不能入住或装修。如违约，乙方可收回房屋，甲方应该过户给乙方，并罚款5万元；3．余款15万元在一年半内分两次付清，不计利息，其中2019年12月30日前支付5万元，2020年12月30日前支付10万元；4．如甲方违约，乙方可无条件收回房屋或退回收到甲方的钱款，并不承担利息和装修损失，法院判决生效起30天内搬家。2019年8月23日，汪云友因罗东秀赠与其案涉房屋取得湘（2019）衡阳市不动产权第0029492号不动产权证书。2019年9月25日，唐群同意汪云友将案涉房屋抵押给衡阳农村商业股份有限公司蒸湘支行，并办理抵押登记手续。另唐群庭审自认汪云友共计支付了回购款25万元，余款至今尚未支付。唐群为证实其已支付上述购房款42万元，向该院提交了借条、承诺书、中国建设银行个人活期交易明细、个人活期明细信息等证据，可证实以下事实：2014年3月15日，汪云友向阳大中借款25万元，并出具借条一张。同时，汪云友作为抵押人向阳大中出具承诺书“本人自愿将位于衡阳市蒸湘区石坳33号1栋芙蓉嘉苑B栋安置楼2101房提供抵押．．．．．．”；唐群作为承诺担保人亦在承诺书上签名，并注明：本人担保此套抵押房屋能顺利无条件网签到阳大中指定人名下，如不能本人自愿承担偿还此笔借款。借款当日，阳大中向唐群转账21万元。后因汪云友无力偿还上述借款，唐群于2016年1月6日向阳大中书面承诺，汪云友的该笔借款由唐群代为偿还。2016年5月9日，唐群分两笔通过中国建设银行转账的方式代为偿还借款共计24万元。还款当日，阳大中在原借条中的尾部载明“此笔借款本金已由唐群还清”。庭审中，针对借款数额与给付金额不一致，唐群陈述“阳大中当场还给付现金4万元给汪云友，另阳大中因不信任汪云友，将其借款21万元转账到本人账户，本人取出来即给付汪云友”。针对代为偿还的数额与阳大中借款本金不一致，唐群陈述“2016年5月1日在派出所调解处理时给付现金10000元”。针对代为偿还借款25万元与汪云友2015年3月9日出具借条38万元不一致，唐群陈述“除代为偿还阳大中的借款外，还代为偿还石远峰5万元、董孝甫5万元，差额3万元是汪云友平时陆续借的”，并申请证人石远峰、董孝甫出庭作证。针对汪云友与衡阳市福泰房地产开发有限公司芙蓉嘉苑安置楼B栋项目部是何关系，唐群陈述涉案房屋的宅基地是汪云友家的，双方具体是何关系不清楚。一审法院认为，当事人对提出的主张，有责任提供证据。对于证据材料，人民法院应当全面、客观审查核实。根据唐群提交的证据材料及当庭陈述，能够确认：1．唐群与汪云友之间存在其他债权债务关系，即唐群代汪云友偿还阳大中借款25万元（其中1万元唐群自称为现金给付），另唐群还称代汪云友偿还董孝甫、石远峰各5万元，等等。唐群系债权人，汪云友系债务人；2．唐群与汪云友签订集资建房协议后，唐群未按合同约定另行向汪云友支付购房款，汪云友亦未按约定向唐群实际交付案涉房屋；3．双方所签集资建房协议尾部，甲方不仅有汪云友的签名，还加盖了衡阳市福泰房地产开发有限公司芙蓉嘉苑安置楼B栋项目部印章，之后的补充协议亦显示汪云友集资建房还存有其他合伙人，其卖房主体存疑；4．唐群与汪云友签订集资建房协议之前，两人曾书面表示同意将案涉房屋抵押给阳大中，直至签订协议时，汪云友与阳大中的借款债务尚未完结。鉴于以上四点，该院认为，唐群与汪云友所签集资建房协议，内容上虽没有以房抵债的意思表示，但考虑到案涉房屋当时的市场价格，以及唐群实际代为偿还的全部款项，不排除双方签订集资建房协议，系由于债务不能偿还而导致，否则无法解释唐群与汪云友因回购房屋签订《原集资建房补充协议》第一条约定“唐群同意汪云友以65万元购买原双方集资建房协议中的房屋”，且汪云友已于2019年8月23日取得案涉房屋的产权。故应推定汪云友并没有出售案涉房屋给唐群的意思表示，双方之间最初形成的是以房抵债法律关系，而非真实的房屋买卖合同关系。现唐群要求汪云友按回购房所签《原集资建房补充协议》将案涉房屋登记过户至其名下，与事实不符，且唐群自始至终未取得案涉房屋产权，双方签订《原集资建房补充协议》时的案涉房屋产权登记人为罗东秀，该补充协议应属于无效合同。另经庭审已查明，案涉房屋已设定最高额抵押，并办理了他项权利证书。故唐群要求汪云友将案涉房屋转移登记至其名下，并支付违约金的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。但唐群可就双方实际存在的其他债权债务关系，另行向法院主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回唐群的诉讼请求。案件受理费5900元，予以退还。本院二审期间，唐群申请了证人阳大中出庭作证，本院予以准许。本院认为，证人阳大中的证言只能证明唐群作为担保人代汪云友向阳大中清偿债务的事实，与本案争议事实不具有关联性，不予采信。经审理查明，案涉房屋于2019年8月23日办理产权变更登记的手续费系由唐群垫付，汪云友于2019年7月30日就该款向唐群出具了借条。因案涉房屋已于2019年9月25日办理了抵押登记手续，原审遂向唐群释明其是否变更诉讼请求，唐群表示不同意。唐群在询问中陈述，其与汪云友就案涉房屋签订相关协议及其代汪云友偿还债务一事汪云友母亲均不知情。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于本案的法律关系问题。唐群主张其与汪云友之间应属于房屋买卖合同关系。从本案已查明的事实看，唐群作为汪云友相关债务的担保人在代为履行担保责任后与汪云友就案涉房屋先后签订了《集资建房协议》《原集资建房补充协议》，上述协议虽未明确以房抵债的意思表示，但结合事后案涉房屋产权于2019年8月23日变更登记到汪云友名下、2019年9月25日办理抵押登记手续等事实看，唐群签订上述协议的最终目的并不是为了取得案涉房案的所有权，而是为了实现其作为担保人代为履行担保责任后的追偿权。鉴于本案实情考虑，原审认定本案双方之间的真实法律关系并非房屋买卖合同关系，而属于其他债权债务关系，并无不当。关于案涉房屋能否登记过户至唐群名下的问题。本案中，双方签订《原集资建房补充协议》后，案涉房屋已经唐群同意办理了抵押登记，在案涉房屋抵押登记未被涂销的情况下，唐群请求将案涉房屋产权过户至其名下于法无据，原审不予支持唐群的该项请求，并无不当。关于汪云友的违约责任承担问题。如前所述，本案并非房屋买卖合同关系，即使《原集资建房补充协议》有效，依据该协议约定，汪云友的主要合同义务是及时向唐群支付相应的回购款。考虑到本案并非唐群主张的房屋买卖合同关系，原审向唐群行使了释明权后，其仍坚持原诉讼请求，原审据此判决驳回唐群的要求汪云友承担相应违约责任的请求，并无不当。综上所述，唐群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人唐群负担。本判决为终审判决。审 判 长  尹 驰审 判 员  周 宏审 判 员  张 健二〇二〇年九月二十三日法官助理  许建中书 记 员  谢倩茜