山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终2815号上诉人（原审被告）：枣庄市深鲁房地产开发有限公司，住所地枣庄市新城六盘山路东海河路北七号路南，统一社会信用代码91370400771045207H。法定代表人：刘亚东，总经理。委托诉讼代理人：郭紫刚，山东信雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄市重点工程投资服务中心，住所地枣庄市新城和谐路2666号，统一社会信用代码12370400F492015152。法定代表人：祁长征，主任。委托诉讼代理人：张春雷，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：郝坤，山东龙头律师事务所律师。上诉人枣庄市深鲁房地产开发有限公司（以下简称深鲁公司）因与被上诉人枣庄市重点工程投资服务中心（以下简称重点工程服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深鲁公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.一、二审的诉讼费用由重点工程服务中心承担。事实和理由：一、原审判决认定双方签订的《房屋租赁协议》是真实意思表示，属于事实认定错误。第一，深鲁公司是于2009年7月1日开始与重点工程服务中心签订的第一份房屋租赁协议，租赁重点工程服务中心传达室楼上的二楼，面积约80平方米，约定月租金400元，按实际发生数额3个月交一次水电费。当时约定的房屋租金价格是合理的，也体现了当时的市场房屋租赁价格，是合理的市场价。第二，深鲁公司租赁重点工程服务中心的房屋后，2010年，重点工程服务中心提出与深鲁公司共同开发重点工程服务中心原来的办公院落，深鲁公司为此交纳了500万元的保证金，通过正当的招标程序取得了开发权。事后，由于在双方准备开发的院落范围内还存在着其他租赁户，为了保障将来能够顺利进行合作开发，迫使其他租赁户主动退租，重点工程服务中心提出以给深鲁公司提高租金的方式迫使其他租赁户放弃继续租赁，因此，双方在2012年7月27日签订将月租金提高至3000元的房屋租赁合同。2014年8月8日又补签了从2013年7月1日至2014年6月31日租期一年，每半年交付租金的租赁合同，每月租金3000元。2015年11月3日再次补签了2014年7月1日至2015年12月31日租期一年半，每半年交付租金的租赁合同，每月租金3000元。此后再未签订租赁合同。第三，因为在房屋面积没有增加的情况下，房屋租金突然由原来的每月400元变成了3000元，涨幅明显违反常规，是极不正常、不合理的，如果是正常的租赁关系，租赁户是不可能同意和接受的。显然，签订这份合同是有着明显的目的性和针对性的，不可能是深鲁公司的真实意思表示，况且在签订月租金3000元的房屋租赁合同时，重点工程服务中心承诺在将来的合作开发中,对深鲁公司的租金损失给予补偿，但重点工程服务中心至今并未履行承诺。深鲁公司在重点工程服务中心的虚假承诺下，签订了这份不合理提高租金的房屋租赁协议。第四，由于重点工程服务中心在新城的办公地址没有完全落实和确定，导致双方对重点工程服务中心原来的办公院落的合作开发暂时搁置，双方寻求新的合作开发项目，并于2014年3月7日签订了新城“凤鸣园”项目的合作协议，并且在这份协议中也对重点工程服务中心原来的办公院落将来进行开发作了约定。但是，在“凤鸣园”项目的顺利开发进行后，重点工程服务中心却迟迟没有对原来的办公院落启动开发的意思，其他租赁户也没有主动退租或被提高租金，为此深鲁公司向重点工程服务中心提出要求将月租金恢复每月400元，由于重点工程服务中心机构更迭，领导换届迟迟没有与深鲁公司重新签订协议，深鲁公司便于2016年起拒绝按照每月3000元的标准交纳租金至今。原审判决认定双方签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，属于事实认定错误，依照公平原则和诚实信用原则，二审法院应当予以纠正。二、原审判决适用法律不当。第一，根据双方签订的《房屋租赁协议》的约定，租金每半年预交一次，也就是每一次交纳租金的时间和数额都是确定的，即“先交后租”，每次的租金交纳都是独立的。显然，每一期租金都形成一个独立的债务，并不是一次形成的一个整体债务，更不可能是整体债务的分期履行。原审判决将多次的租金交纳义务认定为是一个整体债务，显然是错误的。第二，本案争议的焦点是延付或拒付租金而引起的纠纷，因此应适用《民法通则》一年的诉讼时效期间，从本案查明的事实上来看，即涉案合同约定的内容看，2016年1月1日至2016年12月31日为该涉案合同诉讼时效期间，2017年10月1日民法总则生效时，已超过了民法通则所规定的一年的诉讼时效期间，故依法不应得到保护和支持。原审判决显然适用法律不当。三、原审判决支持重点工程服务中心对水电费的主张是错误的。水电费应当是据实结算，应根据深鲁公司的实际使用数额结算和收取。因此，水电费不能依据合同约定，应当按照实际发生的数额结算，且重点工程服务中心至今未出具相应的房租及水电收费凭证。在重点工程服务中心没有证据支持其水电费主张的情况下，原审的判决是不当的。请求二审法院依法支持深鲁公司的上诉请求。重点工程服务中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，深鲁公司的上诉理由不能成立。具体理由如下：一、双方签订的案涉《房屋租赁协议》均系双方真实意思的表示，不存在一审判决事实认定错误的情形，深鲁公司的该项上诉意见不能成立。第一，双方所签案涉租赁协议从2012年7月27日起就已将月租金调整为3000元，且深鲁公司也已按照前述约定实际履行多年，并未有任何异议，深鲁公司关于上述租金价格不是其真实意思表示的辩称无任何依据。首先，双方的租赁关系最开始建立于2009年7月1日，第一次租赁协议到期后，双方多次续签租赁协议。到了2012年7月27日续签租赁协议的时候，经双方协商一致，将涉案房屋的租赁价格调整为3000元每月，该份租赁协议约定的租赁期限为2012年7月27日至2012年12月31日；后期该份租赁协议到期后，双方再次续签了租赁协议，租金约定仍是3000元每月，该次租赁协议约定的租赁期限为2013年1月1日至2013年6月31日。该次租赁协议到期后，双方又再次续签，租金标准仍为3000元每月，租赁期限为2014年7月1日至2015年12月31日；前述期间的租金被告一直按照3000元每月进行缴纳，从未提出过任何异议。其次，前述租金标准从2012年续签租赁协议时，就已经进行了更改，后期经过两次续签，都是维持了3000元每月的约定；如果3000元每月的租金标准，不是双方协商一致的结果，深鲁公司有异议，那么为什么经过两次续签，双方并未对租金价格进行调整，且深鲁公司也未提出异议，而且深鲁公司也是一直按照3000元每月的租金标准进行缴纳。故深鲁公司关于3000元租金价格不是其真实意思表示的辩称无任何依据，且也不符合客观常理。再次，重点工程服务中心从未与深鲁公司达成合作开发涉案租赁房屋的事宜，深鲁公司关于提高租金迫使其他租户放弃租赁的辩称无任何依据。关于重点工程服务中心与深鲁公司是否合作开发凤鸣园项目与本案无关，深鲁公司也未提供证据证明与本案有关。二、本案不存在诉请已超过诉讼时效的问题，深鲁公司关于一审判决适用法律错误的上诉意见不能成立。第一，由于2015年12月31日案涉租赁协议到期后，双方并未进行续签，但深鲁公司仍继续使用涉案租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，因此，重点工程服务中心与深鲁公司之间自2016年1月1日起就形成不定期租赁合同关系，双方之间的权利义务仍适用2015年11月3日所签《房屋租赁协议》的约定。第二、根据前述租赁协议的约定，租金每次预交半年，因此案涉租金给付属于同一债务分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。再根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，由于涉案租金的最后一期缴纳时间应为2020年1月，故本案的诉请不存在已超过诉讼时效的情形。第三、2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条明确规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。因此，深鲁公司关于适用《民法通则》一年诉讼时效期间的上诉意见明显与现有法律规定不相符。一审判决关于涉案租金未超过诉讼时效的认定，不存在适用法律错误的情形。三、深鲁公司关于不应支持重点工程服务中心对水电费主张的上诉意见无任何依据，不应得到支持。案涉《房租租赁协议》均系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。由于涉案租赁协议已经明确了水电费的支付标准和支付方式，在案涉租赁协议未被撤销或解除的情形下，深鲁公司应当按照约定支付水电费用，一审判决也是仅支持了双方租赁关系解除前的水电费用按照租赁协议约定支付，故深鲁公司关于水电费用应当据实结算的辩称无任何依据。综上所述，深鲁公司的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回深鲁公司的上诉请求，维持原判。重点工程服务中心向一审法院起诉请求：1.判令解除重点工程服务中心与深鲁公司之间的房屋租赁关系；2.判令深鲁公司立即搬离位于枣庄市市中区龙头路30号西楼二层的三间房屋，并将上述房屋返还给重点工程服务中心；3.判令深鲁公司向重点工程服务中心支付自2016年1月1日至2020年3月31日拖欠的房屋租金153，000元、水电费26，500元，并支付逾期付款利息(以179，500元为基数，按年利率6%的标准从2020年1月1日起计算至深鲁公司实际返还之日止)；4.判令深鲁公司按照2015年11月3日的《房屋租赁协议》约定租金及水电费标准，向重点工程服务中心支付自2020年4月1日起按每月3，000元标准计算至实际返还房屋之日止的房屋租金及水电费用；5.本案诉讼费用由深鲁公司承担。一审法院认定事实：位于枣庄市市中区龙头路30号西楼二层的房屋三间归属枣庄市基本建设投资公司。枣庄市基本建设投资公司于2014年9月10日更名为枣庄市重点工程投资办公室，后又于2019年3月28日更名为枣庄市重点工程投资服务中心。原、被告于2009年7月1日签订第一份租赁合同，约定被告承租原告位于枣庄市市中区龙头路30号西楼二层的房屋三间。原告于当日将涉案房屋交付给被告使用。后被告多次与原告续签租赁合同。原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）于2015年11月3日补签最后一次书面《房屋租赁协议》，该协议约定，甲方将坐落在市中区龙头路30号西楼二层的房屋三间租给乙方经营使用，租期为半年，从2014年7月1日至2015年12月31日；租金标准：每月租金叁仟元，每次预交半年，初次租房，一次性交半年房租作为押金肆佰元，终止合同时，甲方将押金如数返还乙方（乙方必须持押金单）；租房水电标准：乙方按每年6月、7月、8月、11月、12月、1月、2月每月1,000元，3月、4月、5月、9月、10月每月500元的标准缴纳水、电、暖等费用，和房租一起预交，不得延迟缴纳。上述《房屋租赁协议》签订后，2015年11月3日，被告通过银行转账向原告支付了2014年7月至2015年12月的租金及水电费共计68,000元。租赁到期后，被告一直使用涉案房屋至今，但一直未再支付租金，且自2016年1月至2018年10月期间的水电费至今未支付。2018年11月26日，原告向被告送达《关于催收房租及水电费的函》，被告于2018年11月29日收到。该函的主要内容：“贵公司于2009年7月租赁我单位（原枣庄市基本建设投资公司）位于市中区龙头路的三间办公室。2012年7月，双方签订租赁合同时约定将房租增加到3,000元/月，水电费9,500元/年，2012年7月-2015年12月期间房租和水电费共计15.9万元，贵公司已经支付。在2015年12月31日租赁合同到期后，我单位多次催促贵公司续签租赁合同而未果，但贵公司继续使用房屋至今。《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据上述法律规定，贵公司自从2016年1月以来继续租用房屋的行为，视为2015年租赁合同的延续，应当按照2015年的租赁标准支付房屋及水电费。从2016年1月至2018年11月，贵公司已经拖欠35个月租金共计105,000元、水电费27,500元，共计132,500元，经我单位多次催款贵公司一直未交。为此我单位特向贵公司书面函告，请贵公司在2018年11月30日前交清拖欠的租金和水电费用，并尽快签订租赁合同，逾期不交租金和水电费用，我办将停止正常的水电费交纳，并通过其他方式追偿欠款、终止租赁收回房屋”。2018年12月29日，被告向原告送达《关于枣庄市重点工程投资办公室回函》，主要内容：“关于房租的问题，贵公司为达到中止租房的目的，将房租提高到远远高于市场价十几倍的租金，逼迫我公司重新签订房屋租赁合同，（欠我公司租金发票）。我公司多次向贵公司提出恢复到第一次的租金价格，然而贵公司迟迟不与答复，并且将其认为我公司为默认，是不公平的”。2019年9月12日，原告又向被告送达《房租及水电费催收通知》，被告于2019年9月16日收到。该函的主要内容：“你公司于2009年7月租赁我单位（原枣庄市基本建设投资公司）位于市中区龙头路的三间办公室。2012年7月，双方签订租赁合同约定将房租增加到3,000元/月，水电费9,500元/年。2012年7月-2015年12月房租126,000元，水电费33,000元，共计159,000元，你公司已经支付。在2015年12月31日租赁合同到期后，我单位多次催促你公司签订书面租赁协议，你公司未签协议，但继续使用房屋至今。根据《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。你公司自从2016年1月份以来开始拖欠房租及水电费，截至2019年9月已经拖欠房租45个月共计135,000元，拖欠水电费34个月计26,500元，共计161,500元。经我单位多次催款你公司一直未交。为此我公司特进行书面通知，请你公司在2019年9月30日前交清拖欠的租金和水电费用，逾期不交我单位将通过其他方式追偿欠款”。2019年9月16日，被告向原告送达《回函》，主要内容：“按照法律法规的相关规定至签订合同之日起我公司交纳的房租费贵公司应开据发票，至今一次未开。关于2012年7月重新调整房租超过了市场价格的数倍，更是原来房租的十倍，违背了公平公正的原则，对此我公司有权对此提出异议”。一审法院认为，原告与被告签订《房屋租赁协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方之间房屋租赁合同关系成立。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于解除原、被告租赁关系问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满，原、被告没有续签租赁合同，被告继续使用涉案房屋，且原告未提出异议，故原、被告之间形成不定期租赁关系，且上述《房屋租赁协议》对原、被告继续有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”据此，现原告要求解除其与被告的房屋租赁关系，且被告于2020年3月31日收到本案的民事起诉状，说明原告已将解除双方租赁合同的意思表示送达至被告，因此原告主张解除其与被告的房屋租赁关系，符合法律规定，该院予以支持，双方解除租赁关系的时间为2020年3月31日。房屋租赁关系解除后，被告应搬离涉案房屋并将涉案房屋返还给原告。关于租金问题。1.租金标准问题。原告主张每月租金为3,000元，被告抗辩每月租金为400元。从涉案《房屋租赁协议》约定内容看，双方在涉案《房屋租赁协议》上已明确约定每月租金为3,000元，且被告不仅在该《房屋租赁协议》上盖章予以确认，而且已按每月3,000元租金的约定实际履行，因此该院对被告的抗辩不予采信，该院确认每月租金为3,000元。2.租金的诉讼时效问题。经查实，被告尚欠原告自2016年1月1日至解除房屋租赁关系之日止的租金共计为153,000元（3,000元×51个月）。被告抗辩原告主张的超过一年的租金部分依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定已超过诉讼时效不应得到支持。该院认为，原、被告自2016年1月1日至2020年3月31日期间形成不定期租赁合同关系，且约定了涉案缴纳的租金标准、租金缴纳时间，故涉案房屋的租金系对房屋使用的整体约定。虽然租赁合同约定租金“每次预交半年”使得每次租金的支付具有一定的独立性，但约定租金支付的独立性不足以否定涉案租金债权的整体性。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，本案中因涉案租赁合同自2016年1月1日一直存续至2020年3月31日，涉案租金最后一期缴纳时间应为2020年1月，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，且涉案租金显然未超过诉讼时效，故该院对被告的诉讼时效抗辩不予支持。综上，依据《房屋租赁协议》约定，被告已使用涉案房屋，应按每月3，000元标准向原告履行支付租金的义务，故原告主张被告向其支付自2016年1月1日至解除房屋租赁关系之日止的租金共计为153,000元（3,000元×51个月），于法有据，该院予以支持。关于占用使用费问题。原、被告租赁关系解除后，被告继续使用涉案房屋，应是一种无权占有行为，侵害了原告的合法权益，应当向原告支付自解除租赁日之次日至被告实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，原告主张参照租金标准3,000元/月，较为合理，该院予以确认。关于水电费问题。《房屋租赁协议》对原、被告均具有约束力，被告应按照协议约定向原告预交水电费。经查实，被告自2016年1月至2018年10月期间的水电费26,500元至今未支付给原告，且原告已分别于2018年11月26日、2019年9月12日向被告送达催收房租及水电费的函件，发生诉讼时效中断的效力，因此原告主张被告支付水电费26,500元，未超过诉讼时效，该院予以支持。虽双方房屋租赁关系已被该院确认解除，且被告仍继续使用房屋，但自2020年4月1日至被告实际返还涉案房屋之日止的水电费未经过实际结算，原告亦未提交证据证明实际水电费数额，故该院不宜作出判决，待水电费结算后，原告可另行主张。关于逾期付款利息问题。被告尚欠原告租金和水电费共计179,500元，且原告已分别于2018年11月26日、2019年9月12日向被告送达该房租及水电费的函件。因此原告主张被告向其支付自2020年1月1日起按年利率6%计算至被告实际返还涉案房屋之日止的逾期付款利息，该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、原告枣庄市重点工程投资服务中心与被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司之间的房屋租赁关系于2020年3月31日解除；二、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内搬离位于枣庄市市中区龙头路30号西楼二层的房屋三间，并将上述房屋返还给原告枣庄市重点工程投资服务中心；三、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告枣庄市重点工程投资服务中心租金153,000元、水电费26,500元，并支付逾期付款利息（以179,500元为基数，计算时间自2020年1月1日起至被告实际返还涉案房屋之日止，按年利率6%计算）；四、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告枣庄市重点工程投资服务中心房屋占有使用费（自2020年4月1日起至被告实际返还涉案房屋之日止，按每月3,000元标准）；五、驳回原告枣庄市重点工程投资服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,830元，减半收取计1,915元，由被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点为：一、本案所涉的租赁合同是否为双方真实意思表示；二、重点工程服务中心主张的涉案债务是否已过诉讼时效期间。关于焦点一，所涉的租赁合同是否为双方真实意思表示问题。本院认为，双方签订了书面的《房屋租赁协议》，并均在《房屋租赁协议》上加盖单位公章予以确认，且已按每月3,000元的租金约定实际履行，内容不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，应认定为是双方的真实意思表示，本院予以确认。深鲁公司主张该协议非双方真实意思表示，但未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定。深鲁公司应承担举证不能的后果，故对案涉租赁合同非双方真实意思表示的上诉主张，本院不予支持。关于焦点二，重点工程服务中心主张涉案债务是否已过诉讼时效期间的问题。2015年11月3日所签《房屋租赁协议》到期（2015年12月31日到期）之后，双方未再续签，但深鲁公司仍继续使用案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，自合同到期次日起双方形成不定期租赁合同关系，双方之间的权利义务仍继续适用最后一次即2015年11月3日所签订的租赁协议。根据《房屋租赁协议》的约定，租金每次预交半年，案涉租金属于同一债务的分期履行，其诉讼时效期间的起算适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”之规定。本案中因涉案不定期租赁合同自2016年1月1日一直存续至2020年3月31日，涉案租金最后一期缴纳时间应为2020年1月，故诉讼时效期间应从2020年1月开始起算，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，显然涉案租金未超过诉讼时效，故对涉案债务已过诉讼时效期间的主张，本院不予支持。综上所述，枣庄市深鲁房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3830元，由上诉人枣庄市深鲁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年九月十四日书记员 刘 畅