青海省化隆回族自治县人民法院   民事判决书   （2020）青0224民初461号   原告：叶某，住四川省南部县。   委托诉讼代理人：敖某，四川天则律师事务所律师。   原告：袁某，住四川省南部县。   委托诉讼代理人：敖某，四川天则律师事务所律师。   被告：青海化隆农村商业银行股份有限公司。   法定代表人：马某，董事长。   委托诉讼代理人：张某，青海致琨律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘某，青海致琨律师事务所律师。   第三人：兰某，，住青海省化隆县。   原告叶某、袁某与被告青海化隆农村商业银行股份有限公司（以下简称化隆农商行）、第三人兰某案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶某、袁某的委托诉讼代理人敖某，被告化隆农商行的委托诉讼代理人张某、刘某，第三人兰某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告叶某、袁某向本院提出诉讼请求：1.依法撤销贵院作出的（2020）青0224执异1号执行裁定书。2.依法判令不予执行登记在第三人兰玉峰名下位于成都市××区房屋。3.作出对成都市温江区凤凰北大街888号5栋1单元18楼1802号房屋解除查封的裁定，并向成都市温江区不动产登记中心发送协助执行函，解除房屋查封。4.本案诉讼费用由被告承担。   事实和理由：2017年5月2日，原告与第三人兰某签订了《不动产买卖合同》，原告购买了兰某所有房屋，购买价为60万元，次日原告向第三人兰玉峰支付了21万首付款（其中166126元受兰玉峰委托支付给四川金娇房地产开发有限公司，了结玉峰未付给开发商的尾款，剩余的43874元以现金方式支付给了兰玉峰本人），根据合同约定余款将由原告向银行贷款后由银行转移支付给兰玉峰。支付了首付款后第三人兰玉峰将该房交由原告占有，并结清了物业款项，原告及家人至今居住在该房内。2017年6月20日第三人兰玉峰办理了该房《不动产权证》，2017年6月28日通过了四川天府银行贷款审批，2017年7月3日原告与第三人兰玉峰向成都市温江区不动产登记中心提交了房屋过户登记资料，2017年7月5日经不动产登记中心审核，该中心受理了申请人与第三人兰玉峰的房屋所有权转移登记申请，同日原告根据合同约定缴纳了契税、印花税、个人所得税、教育附加费、增值税、地方教育附加费、城市维护建设税等各种税费，自此过户登记的所有手续都办理完毕，等待温江不动产登记中心换发不动产权证。   2017年7月6日贵院将兰玉峰所有的位于成都市××区予以查封，查封期限为三年，被告与第三人金融借款合同纠纷由贵院判决生效，被告向贵院申请强制执行，形成（2019）青0224执204号、（2019）青0224执205号、（2019）青0224执206号执行案件，贵院对案涉房屋进行执行。在贵院执行涉房屋过程中，原告依法向贵院申请执行异议，并提交证据证明原告系案涉房屋在被贵院查封前就办理买卖手续的买受人，对案涉房屋拥有所有权，故要求贵院停止对涉案房屋执行，但贵院驳回了原告的申请。综上所述，贵院执行案涉房屋将严重损害原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，根据相关法律法规的规定，提起诉讼，恳请贵院依法查明事实，判如所请。   被告化隆农商行辩称，1.原告提出证据无法证明已经支付购房款，不足以支撑原告诉请所依据的《执行异议复议规定》第28条第（三）项的规定，原告主张无事实依据；2.原告与第三人签订《不动产买卖合同》无效，原告主张不符合《执行异议复议规定》第28条第（一）项的规定；3.原告并未提出在化隆县法院查封涉案房产前已经占有房产的证据，不符合原告诉请所依据的《执行异议复议规定》第28条第（二）项的规定，因此，原告主张无事实依据；4.原告提交不动产过户登记的第三天，化隆县人民法院即查封涉案房产，原告对此应当知情，原告在明知查封情况下不提出复议请求，而选择继续履行和兰玉峰签订合同，属于对抗人民法院保全措施的过错行为，不符合原告诉请法律依据的四项构成要件；5.原告在知道涉案房产已经查封的情形下应当要求兰玉峰解除合同，让其承担违约责任，而不应对法院查封措施不管不顾，径行居住对抗查封；6.本案实际上是对审判阶段保全裁定提出的异议，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第172条向作出保全裁定的人民法院申请复议，而不应当在审判程序中消极行使权利，时至今日在案件执行程序中提出对审判阶段保全裁定的执行异议；7.本案不能适用《执行异议复议规定》作为裁判依据，该规定适用于执行程序，而本案是对审判程序中保全裁定的不服，不能粗暴地依据该法第28条否定保全效力；8.诉讼保全的立法目的即是防止、阻止当事人转移财产侵害原告利益，若支持原告请求不予执行涉案房产解除查封措施，则与财产保全阻止财产转移的立法目的相悖。因求法院驳回原告的诉讼请求。   第三人兰玉峰述称，1.原告只给了我21万元尾款，但在15个工作日之内，原告没有付清房屋全部款项，所以该房屋还是我的；2.该房不是抵押房，应按市场价出售，原被告各领所得。   本院经审理查明，2017年5月2日，原告与第三人兰玉峰签订了《不动产买卖合同》，原告购买了兰玉峰所有房屋，购买价为60万元，次日原告向第三人兰玉峰支付了21万首付款（其中166126元受兰玉峰委托支付给四川金娇房地产开发有限公司，了结玉峰未付给开发商的尾款，剩余的43874元以现金方式支付给了兰玉峰本人），合同约定余款由原告向银行贷款后由银行转移支付给兰玉峰。支付了首付款后，第三人兰玉峰将该房钥匙交由原告，并结清了物业款项。2017年6月20日第三人兰玉峰办理了该房《不动产权证》，2017年6月28日原告通过了四川天府银行贷款审批，2017年7月5日原告与第三人兰玉峰向成都市温江区不动产登记中心提交了房屋过户登记资料，2017年7月5日经不动产登记中心审核，该中心受理了申请人与第三人兰玉峰的房屋所有权转移登记申请，同日原告根据合同约定缴纳了契税、印花税、个人所得税、教育附加费、增值税、地方教育附加费、城市维护建设税等各种税费。因第三人兰玉峰的房产被本院查封而未能过户到原告名下，原告也未将余款39万元转到第三人兰玉峰指定的账户。   另查明，被告化隆农商行与第三人兰玉峰金融借款合同纠纷333号案本院于2017年7月2日立案，同年7月4日化隆农商行申请对登记在兰玉峰名下，位于成都市××区房产予以诉讼保全，本院于2017年7月6日以（2017）青0224财保10号民事裁定书，将该房产予以查封，查封期限为三年。（2017）青0224民初333号案件于2017年11月22日作出判决；（2018）青0224民初246号、247号案于2018年4月16日立案，于同年10月6日、10月7日作出判决，判决生效后，被告向本院申请强制执行，形成（2019）青0224执204号、（2019）青0224执205号、（2019）青0224执206号执行案件，申请执行标的110.8万元。本院对案涉房屋进行执行，原告向本院提出书面执行异议。本院经审查于2020年4月17日，作出（2020）青0224执异1号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告于2020年5月8日诉诸本院。另，青海省化隆回族自治县农村信用合作联社于2019年12月9日更名为青海化隆农村商业银行股份有限公司。   上述事实，有身份证明、不动产买卖合同、缴费凭据、收条、银行贷款审批单、证据及原被告、房屋所有权转移登记受理单、缴费通知单和缴税凭证、房屋买卖中介机构证明、诉争房屋所在小区物业证明、物业费缴纳清单诉争现状照片、信息摘要、执行裁定书、贷款催收通知书及原被告、第三人的陈述在卷佐证，本院予以认定。   本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的，依法应当符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。作为执行异议申请人，原告是否具备足以排除强制执行的物权期待权，是本案的争议焦点。依据查明事实，原告与第三人达成不动产买卖协议系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效；原告与第三人签订《不动产买卖合同》在本院诉讼保全之前发生，且原告并不具有明知第三人与被告有金融借款合同纠纷；在人民法院查封之前原告已合法占有该不动产；原告已按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；原告作为买受人非因自身原因未办理过户登记。原告取得涉案房屋依法属善意取得，原告与第三人的不动产买卖协议属合法、有效协议。本案房产不属于被告与第三人的金融借款合同纠纷案件中的抵押物，原告的物权期待权，应优于被告申请偿还借款的权利，原告主张执行异议之诉成立，本院予以支持。同时，原告叶某、袁某应当将剩余房款39万元向本院交付执行。被告及第三人的抗辩意见，不符合案件查明事实和法律规定，本院不予采信。   综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：   一、撤销本院作出的（2020）青0224执异1号执行裁定书。   二、不予执行登记在第三人兰某名下房产（原告叶某、袁某应当将剩余房款39万元于判决生效后十日内向本院交付执行）。   三、解除对房产的查封。   本案受理费9800元，由被告青海化隆农村商业银行股份有限公司负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。   审判长 石小平   审判员 马忠贤   审判员 刘 颀     二〇二〇年九月十五日   书记员 李 妙