河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初11735号原告：河南恒业汽车销售服务有限公司。法定代表人：马福岭，公司总经理。委托诉讼代理人：郭新华、张建明，河南方邦律师事务所律师。被告：郑州天荣物业服务有限公司。法定代表人：王榕军，公司总经理。委托代理人：孙秉、靳仕杰，河南杰瑞律师事务所律师。原告河南恒业汽车销售服务有限公司（以下简称恒业公司）诉被告郑州天荣物业服务有限公司（以下简称天荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李继卫适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒业公司委托代理人郭新华、张建明，被告天荣公司委托诉讼代理人孙秉、靳仕杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除双方签订的《租赁合同书》；2、判令被告退还原告保证金100000元；3、判令被告赔偿原告自建房屋及房屋装修残值3843992元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年，原告关联公司河南伟业汽车销售服务有限公司（以下称伟业公司）为了经营的需要,与当时天荣汽配城管理方郑州顺惠物业服务有限公司（以下称顺惠公司）签订租赁合同,约定将位于天荣国际汽车公园桑园大卖场内1150平米的场地租赁给伟业公司,同时约定伟业公司自建展厅用于经营汽车销售服务。2017年11月1日,被告(现在天荣汽配城管理方)与原告又重新签署了房屋租赁合同,原告租赁被告位于(即当时自建展厅的场地)用于经营汽车销售服务,租赁期限为2017年12月1日至2020年11月30日。现因政府规划该市场整体需要拆迁,拆迁的后果是所涉的租赁物无法再继续使用,原告的租赁目的无法实现。被告应当退还原告交纳的保证金、剩余物业费,以及赔偿原告自建房屋展厅及房屋装修残值。被告天荣公司辩称：被告同意解除合同、退还保证金。恒业公司无权要求天荣公司赔偿其自建房屋及装修残值损失。一、涉案自建房屋及装修物的权利归属于郑州天地人和物业服务有限公司（以下称天地人和公司）,原告请求赔偿缺乏权利基础。(一)原告不享有自建房屋和装修物的权利。1、2010年3月9日,天荣汽配城原管理方天地人和公司与顺惠公司签订了《租赁协议》，将天荣汽配城内的部分场地及房屋租赁给顺惠公司,租赁期间自2009年6月1日至2017年11月30日,合同第五条第二款约定:“合同期限内经甲方同意由乙方承建的建成房屋产权归乙方所有,本合同终止后(自2017年11月30日起)，乙方承建的所有房屋产权归甲方所有并不得拆除，第七条第五款约定乙方在经营租赁期间内因乙方的经营管理行为所发生的一切债权、债务纠纷均由乙方负责，与甲方无关。2、2011年10月16日,顺惠公司将共承租的部分房屋及场地转租给伟业公司，租期15年(转租期限超出承租人剩余租赁期限)，伟业公司在租赁期间内自建了房屋，进行了装饰装修。3、天地人和公司与顺惠公司的租赁合同到期后,天地人和公司根据合同约定按现状收回了租赁物，并一次性支付给顺惠公司300万元补偿款，双方的权利义务终止。根据以上事实,天地人和公司与顺惠公司租赁期限届满后,天地人和公司根据合同约定按现状收回了租赁物,涉案自建房屋及装修物的权利已归属于天地人和公司。(二)原告不具有主张自建房屋及装修物权利的主体资格。涉案的自建房屋及装修发生在伟业公司与顺惠公司履行《租赁合同》期间,顺惠公司和天地人和公司的租赁合同期满后,双方签订了《协议书》,对双方的权利义务进行了清理结算,顺惠公司不再续租,天地人和公司一次性补偿顺惠公司300万元,并约定此后产生的一切纠纷由顺惠公司承担。因此根据合同相对性原则,伟业公司作为次承租人即便权利受到侵害,也只能向合同相对方顺惠公司主张权利,恒业公司无权取代伟业公司作为权利主体,更无权突破合同相对性向天荣公司主张权利。二、原告请求赔偿缺乏事实依据和合同依据。1、天荣公司将涉案房屋出租给恒业公司,充分证明双方签订租赁合同时房屋及装修物的权利已归属于天荣公司，顺惠公司与伟业公司签订的《租赁协议》租赁物为场地1150m2、展厅675m2、办公用房225m2,合计2050平方米,天荣公司与恒业公司签订的《租赁合同书》租赁物为E11-1商铺,其中房屋面积3620m2,场地面积2310m2,共计5930平方米,两份合同的租赁物明显不同,天荣物业公司将5930平方米的房屋及场地出租给恒业公司,充分证明合同签订时涉案房屋及场地的权利已归属于天荣公司,原告主张的其自建房屋和装修残值损失没有任何事实根据。2、原告要求赔偿缺乏合同依据。原、被告签订的《租赁合同书》第十条第二款约定:“因政府政策需拆除或改造已租赁的商铺使甲、乙双方不能继续履行合同或造成损失,互不承担责任。”目前该房屋因政府拆迁而导致合同履行不能,根据合同约定双方互不担责,恒业公司无权要求天荣公司赔偿。综上,天荣物业公司同意解除合同,并退还10万元保证金,恒业公司无权要求天荣物业公司向其赔偿自建房屋以及装饰装修损失,请求依法驳回恒业公司关于赔偿其自建房屋以及装饰装修残值损失的诉讼请求。经审理查明：2011年10月16日,顺惠公司（甲方）与伟业公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于天荣国际汽车公园桑园大卖场内的场地1150m2，展厅675m2、办公用房225m2，出租给乙方，乙方在桑园汽车城院内天荣路南C11展厅北拟建展厅2270m2（该面积按乙方建成展厅的实际面积计算）。乙方承租后，进行自营汽车展销、存放、维修及相关业务或其他依法经营项目。租赁期限15年，自2011年10月16日至2026年10月15日止。乙方须向甲方缴纳定金壹拾万元。乙方拥有签约展厅、场地、门面房、办公用房等的全部使用权。合同到期后，属于乙方自购的财产，归乙方所有，所投资的固定建筑物不应拆除。若遇不可抗力的自然灾害、政府拆迁，导致房屋及财物损毁，本合同自然终止，互不承担责任，但甲方应退还乙方所剩余租金。在租赁期内乙方所建展厅若遇政府拆迁时，依据政府当时的补偿价格，按15年折旧率后的补偿数额由甲方退还乙方。本合同保证金待合同到期后经甲方验收乙方所租房屋及设施无损毁，该保证金退还乙方。2017年11月1日，原告恒业公司（乙方）与被告天荣公司（甲方）签订《租赁合同书》，约定乙方承租甲方位于郑州市花园路111号市场内一层、二层共计面积5930平方米，经营范围汽车销售维修。租赁期限自2017年12月1日至2020年11月30日止，共计36个月，乙方应于2020年11月30日前将该商铺返还给甲方，乙方在交回承租商铺时不得对该商铺结构和装修进行破坏。租金和运营管理费第一年1547123元，第二年1624479元，第三年1705703元，首次按一年付款，先交款后使用，乙方应于本合同签订前一次性全额支付保证金80000元，合同期满乙方不再续租或由双方协商后正常解除合同时，甲方确认乙方无违约责任后可在三个月内全额无息退还乙方。不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。因政府政策需拆除或改造已租赁的商铺使甲、乙双方不能继续履行合同或造成损失的，互不承担责任。2020年6月11日，被告天荣公司向市场商户发布通知，天荣汽配城自今日起正式启动拆迁，具体通知如下：搬迁时间定为2020年6月11日至2020年7月15日，期间不再送电；2、租金、物业费截止到2020年5月31日，之后不再收取。2020年6月26日，原告恒业公司签署《撤场通知单》，撤场时间2020年5月31日。原告单方委托河南省豫华价格事务所有限公司对所租房屋进行评估，该公司于2020年7月21日出具《关于河南恒业汽车销售服务有限公司所有的建筑物及装修重建价值的价格评估结论书》，评估结论显示：根据价格评估依据和价格评估方法，确定在价格评估基准日2020年7月3日，河南恒业汽车销售服务有限公司所有的（位于天荣市场）建筑物及装修重建价值为3843992元。2010年3月9日，天地人和公司（甲方）与顺惠公司（乙方）签署《租赁协议书》，约定甲方将位于郑州市花园路111号市场内的东至中州大道西边，西起天地人和大道东边，南至中央大道北边，北至贾鲁支河栅栏边的范围内展厅及待建区共五个区域租赁给乙方使用，经营范围汽车行业的商业贸易服务。租赁期限自2009年6月1日起至2017年11月30日止。合同期限内经甲方同意由乙方承建的建成房屋产权归乙方所有，本合同终止后（自2017年11月30日起），乙方承建的所有房屋产权归甲方所有并不得拆除。乙方免费使用的区域，如需搭建建筑物，须甲方书面同意。租赁期内，甲乙双方各自承担经营中所产生的国家或地方规定的税收和费用。因国家征用或其他政府行为致使合同无法完整履行时，按不可抗力约定解决。2017年11月30日前因国家征用或其他政府行为致使合同无法完整履行时自建房屋所得的赔偿款归乙方所有。2017年10月16日，天地人和公司（甲方）与顺惠公司（乙方）签订《协议书》，约定：合同于2017年11月30日到期后，乙方不再要求续签该场地的租赁合同；2、考虑到乙方在前期建房、招商、管理等方面所做的工作，甲方决定一次性补偿乙方300万元，并退还乙方实际缴纳的租金1543916.67元，乙方也不再要求甲方退还其缴纳的2016年12月1日至2017年5月31日的租金；3、乙方要求甲方将补偿款直接打入崔永顺的个人卡内，由此产生的一切经济纠纷由乙方承担；4、甲方将补偿款打至乙方指定账户后，乙方不得再以任何方式和理由向甲方及市场后续管理公司索要赔偿。2017年10月17日，天地人和公司梁颖向崔永顺转账300万元。顺惠公司出具收据，载明收到补偿款300万元。2020年5月16日，郑州市金水区刘庄村城中村改造项目指挥部、郑州市金水区柳林村城中村改造项目指挥部发布《公告》，天荣市场围合区域，现搬迁工作即日全面启动，搬迁宣传阶段2020年5月16日至2020年5月21日，搬迁阶段2020年5月22日至2020年6月25日。另查明：恒业公司与伟业公司系关联企业，同一法定代表人。伟业公司签订租赁合同后，因业务调整，成立恒业公司，继续经营汽车销售。伟业公司将所有权利义务转让给恒业公司。2017年11月之前，天荣市场管理方是天地人和公司，此后至今，郑州天荣房地产有限公司已授权天荣公司对位于郑州市金水区花园路111号的天荣汽配城进行整体管理运营。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且主要内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行。因天荣市场自2020年5月22日起拆迁，原告自建展厅拆除致使合同无法正常履行，原告恒业公司请求解除原、被告签订的《租赁合同》并要求被告天荣公司退还保证金100000元，被告明确表示同意，且不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。天地人和公司将租赁物出租给顺惠公司，租赁期限自2009年6月1日起至2017年11月30日止，后顺惠公司与伟业公司签订的《租赁合同》，将租赁物转租给伟业公司，转租期限自2011年10月16日至2026年10月15日止，转租期限超过原租赁合同剩余期限，超过部分应为无效。2017年11月30日转租合同到期后，伟业公司自购财产应由伟业公司所有。因业务调整，伟业公司成立恒业公司，继续经营汽车销售，伟业公司权利义务由原告恒业公司继受，恒业公司自伟业公司处获得自购财产的所有权。原、被告签订的《租赁合同》明确约定若因政府政策需拆除或改造已租赁的商铺使甲、乙双方不能继续履行合同或造成损失的，互不承担责任。现郑州市金水区刘庄村城中村改造项目指挥部、郑州市金水区柳林村城中村改造项目指挥部对涉案房屋进行拆迁，依据原被告双方合同约定，原告即使因拆迁造成其自建房屋和装修物损失，也无权请求被告进行赔偿。且原告现提供评估报告系其单方进行评估，不具有真实性、合法性，被告亦不予认可，故原告请求被告赔偿原告自建房屋及房屋装修残值3843992元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告河南恒业汽车销售服务有限公司与被告郑州天荣物业服务有限公司于2017年11月1日签订的《租赁合同书》；二、被告郑州天荣物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告河南恒业汽车销售服务有限公司保证金100000元；三、驳回原告河南恒业汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取19176元，由原告河南恒业汽车销售服务有限公司负担17926元，被告郑州天荣物业服务有限公司负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李继卫二〇二〇年九月十七日书记员  李萌萌