湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0521民初2905号原告：谭路娥，女，1989年10月11日出生，汉族，住邵东市，委托代理人：罗庆祺，邵东市金盾法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：湖南金超实业有限公司，住所地邵东市两市塘街道人民路119号。法定代表人：张国喜，该公司董事长。委托代理人：刘海成，湖南宏彦律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告谭路娥与被告湖南金超实业有限公司（以下简称“金超公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行审理。原告谭路娥的委托代理人罗庆祺和被告金超公司的委托代理人刘海成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭路娥向本院提出诉讼请求：（1）判令被告继续履行合同并交付原告房屋的不动产权证；（2）判令被告支付因迟延交付房屋所产生的违约金15034元（以总房款为基数，按日万分之五，自2016年12月31日计算至2017年3月1日止）；（3）判令被告支付因未交付房屋的不动产权证所产生的违约金195452元（以总房款为基数，按日万分之五，自2017年3月1日计算至2020年6月1日止，以后违约金以334107元为基数计算至办理不动产权证止）；（4）本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，以一次性付款方式向被告购买“江南明珠”第3栋A幢12层1201号商品房，建筑面积143.64平方米，总价款334107元。合同约定，被告应于2016年12月31日前交付房屋，逾期60日，原告有权解除合同，也可以要求继续履行合同；若继续履行合同，被告应自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金；被告在房屋交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交产权登记机关办理办理栋产权证，取得栋产权证后360个工作日内协助原告办妥房屋所有权证和土地所有权证，如被告未在规定期限内为原告办理上述手续并取得相关权属证书，原告有权解除合同，也可以要求继续履行合同；若继续履行合同，被告应自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约支付全部购房款，被告却未依约按时交付房屋，也未在规定期限内办理相关手续取得涉案房屋权属证书，被告应承担违约责任。被告金超公司辩称：（一）被告已于2016年6月1日取得房屋栋产权证，至今没有办理涉案房屋权属证书是原告自己造成的，应由原告申办权属证书，被告只有协助义务，没有过错；（二）依合同约定，应由原告缴纳水电开户费，被告为原告代缴后，原告一直未交付给被告，原告违约，被告可以延期交房。被告于2016年12月23日通知原告于2017年1月20日到被告处办理房屋交接手续，原告于2017年5月25日才到被告处办理房屋交接手续，原告已对涉案房屋进行装修并入住；（三）依合同约定，因不可抗力造成延期施工的，被告可以延期交房。2014年至2016年的雨天时间达全年时间的51%，政府行为（人民路的新扩、四新桥改造）造成被告建筑材料无法运到工地；（四）即使认定被告违约，原被告双方约定的违约金过高，应依法予以调整，应按涉案房屋所在地段住房租金标准计算违约金。综上所述，被告没有违约，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年10月18日，原告谭路娥与被告金超公司签订《商品房买卖合同》。其相关内容有：（一）标的物为“江南明珠”第3栋A幢12层1201号商品房，建筑面积143.64平方米，总价款334107元。（二）金超公司应当依照有关规定，在2016年12月31日前交付房屋，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，金超公司可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且金超公司在发生之日起30日内告知买受人的；（2）至约定交付之日，谭路娥应付房款或契税、维修基金等相关费用仍未交清的。（三）商品房达到交付条件后，金超公司应当书面通知谭路娥办理交付手续。谭路娥应在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与金超公司办理交接手续，双方进行验收交接时，金超公司应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，金超公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。金超公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，谭路娥有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由金超公司承担。（四）金超公司逾期交房超过60日，谭路娥有权解除合同，也可以要求继续履行合同；要求继续履行合同的，自最后交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，金超公司每日按谭路娥已支付房屋价款的万分之五计付违约金。（五）自合同生效之日起30日内，双方应向邵东县房产管理局申请商品房买卖合同备案登记。金超公司在交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交产权登记机关办理栋产权证。取得栋产权证后360个工作日内协助谭路娥办妥房屋所有权证和土地使用权证。金超公司未按期办理相关手续并取得房屋权属证书的，自合同规定期限的第二天起至实际办理之日止，金超公司每日按谭路娥已支付房屋价款的万分之五计付违约金。合同签订后，原告已按约定付清全部购房款334107元及相关契税和房屋维修基金。金超公司于2016年12月23通过邮寄方式向谭路娥送达入伙通知书，通知谭路娥于2017年1月20日办理交房手续，逾期不办理的，视为在2017年1月31日前已完成交房手续。谭路娥于2017年5月25日到金超公司办理房屋交接手续，并装修入住。金超公司于2016年6月1日取得“江南明珠”第3栋A幢房屋栋产权证，并已将办理房屋权属证书的资料交给不动产登记中心。以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程消防质量终身负责制登记表、工程质量竣工验收记录、房屋质量保证书、房屋质量说明书、房屋栋产权证、湖南和庆物业服务有限公司证明资料、房屋接受单、入伙通知书、银行转账汇款电子回单、办理不动产权证审批表、民事判决书及当事人的法庭陈述等证据予以证明，可以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告谭路娥与被告金超公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。本案当事人双方诉争的焦点：一是房屋交付时间及违约方的认定；二是原告未取得不动产权属证书的原因。金超公司逾期交付房屋，应当承担违约责任，但谭路娥在金超公司通知其于2017年1月20日办理交房手续时，无正当理由未及时办理，金超公司实际交房时间应认定为2017年1月20日，金超公司需承担违约责任的天数实为20天。谭路娥交付水电燃气开户费没有约定为合同义务，不能成为违约情形，金超公司因而不能作为抗辩事由。金超公司主张的不可抗力事由，均属于可以预见、也可以避免的情形，亦不能成立。虽然合同约定逾期交房和逾期办证，每日均按已付购房款的万分之五计付违约金，但因本案属于系列案件，为了衡平各方利益，统一裁判尺度，只能参照其他案件及已决案件的标准，酌定金超公司应当支付逾期交房违约金500元、逾期办证违约金1000元，合计1500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告湖南金超实业有限公司在本判决书生效后2个月内，协助原告谭路娥办理好“江南明珠”第3栋A幢12层1201号房屋不动产权证；二、被告湖南金超实业有限公司在本判决书生效后15日内，支付原告谭路娥违约金1500元；三、驳回原告谭路娥的其他诉讼请求。如义务人未在生效判决书所确定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者迟延履行金。本案案件受理费2229元，由被告湖南金超实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如义务人在生效判决确定的履行期间届满之日前未自动履行，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行。审 判 员  罗佑荣二〇二〇年九月二十八日法官助理张容辉代理书记员  申旖旎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。