广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9557号上诉人（原审被告）：聂晓军，女，身份证住址：广州市白云区。被上诉人（原审原告）：庞作亮，男，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴春婉，广东粤广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶，广东粤广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聂红英，女，身份证住址：广州市东山区。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，营业场所：广州市天河区。负责人：陈晓蕾，职务：行长。委托诉讼代理人:孙虎、李晓聪，均系该行职员，联系地址。上诉人聂晓军因与被上诉人庞作亮、聂红英、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（以下简称浦发银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人聂晓军，被上诉人庞作亮代理人吴春婉、张晶，被上诉人聂红英到庭参加诉讼。原审第三人浦发银行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。聂晓军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回庞作亮的全部诉讼请求或裁定发回重审；2.判令庞作亮与聂红英缴纳2010年10月至2019年6月广州市白云区松柏路松柏东街××房的租金306000元整给聂晓军；3.判令庞作亮、聂红英承担本案一审、二审全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费）。事实与理由如下：一、一审法院忽略原始证据，错误认定事实，采纳庞作亮和聂红英虚假陈述，错误判案。聂晓军是广州市白云区松柏路松柏东街××房（以下简称104房）的产权人，也是104房与广州市白云区松柏路松柏东街21号103房（以下简称103房）的出资人。1988年，聂晓军经营百货-美容院至今。1998年1月至3月，聂晓军的会计聂某持聂晓军的中国工商银行广园西支行账户前身存折本购买涉案104房和103房。两房屋的首付25万元是通过上述聂晓军的账户转账支付给广州市南兴房地产开发有限公司（以下简称南兴公司）的。两房屋的月供是由聂红英广发银行广州西城支行的账户支付的，款项来源是聂晓军经营美容院的收入，由聂晓军委托聂某存入款项，有聂某的亲笔签名，可证明104房、103房均是由聂晓军出资的。供完楼款后，104房暂时登记在聂红英名下，属于借名买房。二、聂晓军汇给聂红英104房二次首付款22万元整，聂红英已收到该款项，并于2010年10月1日出具《收据》，收条原件由聂晓军持有。因聂晓军经济压力大，所以第二次购买104房时并不是一次性付款，经庞作亮与聂红英同意，以每月月供形式付清房款。之后从2010年10月至2016年8月，聂晓军每月支付3000元给聂红英，属于购房款的剩余款项，八年总计204000元，连同2003年9月8日，聂晓军存放在聂红英中国银行账户10万元，因聂红英没有还给聂晓军，双方口头协议也作为104房的剩余房款。此外，还有交付给聂红英和庞作亮8万元的现金。三、2010年因父母年迈，家住六楼没有电梯，需低层或者电梯房养老居住。聂晓军向庞作亮、聂红英要求将104房交给父母居住，而庞作亮与聂红英不同意将104房还给聂晓军。实际是因庞作亮、聂红英为购买万科柏悦湾的商铺，总价是120万元，但因缺少资金，故与聂晓军协商以当时市场价60万元将104房售予聂晓军，后庞作亮、聂红英以聂晓军支付的22万元购买了柏悦湾的商铺，上述事实可相互应印。至于104房的过户。2013年3月，根据房管部门的规定，二手房买卖并没有要求夫妻双方到场，直到2018年才出具文件规定二手房买卖需夫妻双方到场签名。事实证明，庞作亮对出售104房是知情的，因为庞作亮、聂红英原本就知道104房属于聂晓军。而且出售104房与购买柏悦湾的商铺是两件大事，庞作亮没有理由不知道。四、聂晓军从2010年10月1日至2016年8月月供分批汇给聂红英104房后期房款。聂晓军汇给聂红英中国银行账户（账号：68×××57）24707元；汇给聂红英中国工商银行账户（账号：62×××93）74058.73元；汇给聂红英中国工商银行ATM（账号：62×××93）39072.27元；汇给聂红英中国工商银行ATM（账号：62×××93）18100元。聂晓军经聂红英同意汇给其2万元理财基金（大成前收）票据作为楼款；2003年聂晓军存入聂红英账户10万元整（注：聂红英借聂晓军10万元未还，聂红英要求以此款作为104房余下的款项），剩下的8万元是现金付给聂红英和庞作亮的。总结第二次支付104房的房款为：220000元（首付）＋204000元（月供其中180615.27元转账，现金：23384.73元）＋100000元（汇入）＋80000元（现金），共604000元整。全部购房款已支付给聂红英。买下104房后，从2010年10月起，聂晓军将104房租给聂红英、庞作亮使用至2019年6月，租金每月3000元，从2010年10月至2019年6月合计租金为306000元。但聂红英与庞作亮未向聂晓军支付过上述租金。五、《存量房买卖合同》真实合法有效。2013年3月18日，聂红英是经过庞作亮的同意与聂晓军在广州市白云区房地产交易中心签订《存量房买卖合同》，经广州市国土资源和房屋管理局核定104房价格为60万元，且聂红英确认聂晓军已付清104房60万元，并于广州市白云区房地产交易中心开具已收聂晓军104房房款的60万元发票，并将涉案104房于2013年4月7日登记在聂晓军名下。涉案104房原登记在聂红英名下，出售给聂晓军时房管部门并没有要求二手房交易必须由夫妻双方到场，签订合同时聂红英与庞作亮并没有离婚，感情非常好，并非聂红英要转移财产。出售房屋是庞作亮与聂红英的真实意思，聂红英已签名确认，而且2013年至2019年长达6年的时间，庞作亮提起本案诉讼已经超过诉讼时效。另，经广州市国土资源和房屋管理局核定，涉案104房的价格是60万元，双方纳税的价格为24000元，是聂晓军支付的。六、涉案104房和103房不是庞作亮与聂红英夫妻共同财产，涉案房屋的购房款是聂晓军经营美容院的收入支付的，聂晓军是真正的产权人。七、聂红英只提交了涉案104房1998年的认购书，庞作亮与聂红英无法提交支付涉案104房首付款及供楼款的现金存款签名等证据。庞作亮、聂红英已收到聂晓军购买104房的全部楼款，涉案104房1998年、2013年的两次楼款均是聂晓军出资的。八、聂晓军一直与父母同住，与聂红英只有涉案104房的大额金钱往来，没有其他大额的医药费金钱往来。聂红英于1993年年底下岗，其在1998年根本无钱买房，庞作亮在1998年的工资为1000多元，其儿子庞聪是由聂晓军的父亲聂青海抚养至18岁，其也不可能买房。九、聂晓军一审代理人邓建新提供错误信息，误导法院。错误信息如下：1.把聂晓军汇给聂红英的54000元写成54696.73元是李秀凤汇的；2.漏写现金10066.29元存入聂红英账户；3.聂晓军要求申请调查中国工商银行广园西支行汇款给南兴公司的记录，写成中国银行；4.答辩状陈述错误的事实；5.未把聂晓军提交的涉案22万元收据凭证提交给一审法院。综上，请二审法院予以改判。庞作亮二审答辩称：一审期间，庞作亮已经从各方面论证，当年聂红英未经庞作亮的同意将涉案房屋转让给聂晓军，聂晓军未支付全部购房款，其不属于善意购房人，涉案房屋已经变更登记至庞作亮、聂红英名下，但鉴于聂晓军在本案一、二审中，出现诸多前后矛盾的说辞，现特别指出，以便法庭对聂晓军陈述的真实性进行判断。一、关于聂晓军所说的达成再次购房意向的时间，聂红英与聂晓军于2013年3月18日签订存量房买卖合同，聂红英当天就将涉案房屋过户登记至聂晓军名下。聂晓军在一审答辩意见中称2010年9月22日在聂晓军与聂红英达成涉案房屋的购房意向后，因为双方是同胞姐妹，所以没有签订书面的买卖合同，聂晓军直接于该日向聂红英支付首付款。然而聂晓军在一审第一次提交证据三第一项中又提出2009年1月4日就已经开始向聂红英转账，并认为该款项是购房款，其陈述明显前后矛盾。二、关于聂晓军支付的购房款总额，聂晓军在一审答辩状中称合同中虽约定涉案房屋价格为60万元，但其与聂红英商讨的实际交易对价是83万元，后来聂晓军实际支付了120万元的购房款，然而聂晓军上诉状又改变了说辞，其认为付款总数为60.4万元，明显前后矛盾。三、关于聂晓军支付购房款的具体时间、方式及数额均是矛盾的。1.聂晓军一审提交聂红英于2010年10月1日出具的22万元收条。庞作亮在一审时针对该收条不可能是支付涉案房屋购房款的质证意见已有详细说明。现在二审针对聂晓军就该收条前后矛盾的说辞再次补充说明。聂晓军一审时提交证据提出该22万元组成是：2009年1月4日两张没有注明存款人的存款单、2009年4月22日没有注明存款人的存款单等合计214107.53元，另聂晓军向聂红英支付现金13800元合计22万元。聂晓军又在一审庭审时关于该22万元称“我是从2010年9月给他转账，9月22日转账22万，还有每个月均摊6000，一直供到2016年8月”，并且提出聂红英、庞作亮用该笔22万元购买了其他房屋。从聂晓军对该张收条所写款项支付、组成前后极为矛盾的说辞可以充分反映该张收条所说的22万元不但不可能是支付涉案房屋购房款的证明，而且聂晓军实际可能根本没有向聂红英给付过该22万元。2.聂晓军在一审时一直强调：合同内60万元的价款是假的，双方实际协商的价格是83万元，而聂晓军实际一共给了120万元。关于这120万元的组成聂晓军的说法在一审时已经有多次前后矛盾的说法。一开始，聂晓军说120万元是包含了刚刚所说的首付22万元、还有22万元黄金、2010年1月至2016年8月（共计59个月）每月3000元合计21.3万元月供、聂晓军没有收取聂红英、庞作亮对涉案房屋31.5万元租金以及1998年第一次向开发商购买涉案房屋时的25万元。然后过段时间又提交了不能显示存款人信息的2010年9月的存款单、2015年转账及收款人看不出是本案当事人的银行单据、理财单，主张是聂晓军支付购房款的证据。过后又提交了一大堆2009年、2010年时期杂乱无章的取款单、存款单，甚至还提交了一张2003年9月的10万元存款单说是属于购房款，并且聂晓军还说涉案房屋向开发商购房后，月供按揭是聂晓军支付的，并申请法院调查取证。按照聂晓军一审时后面的说法，聂晓军支付的购房款远不只120万元，基本快达200万元了。接着聂晓军在二审上诉状又新增了一个8万元现金支付的说法。3.聂晓军在一审时说支付首期款后，购房余款以按揭方式每月向聂红英付款，每月汇款3000元。然而，聂晓军提交的银行流水最早一笔是2011年9月3日，转账金额是5772.27元，然后直到2013年5月才又有一笔转账记录，接着到2014年才又有转账记录，根本无法对应聂晓军每月支付按揭款的说辞；并且聂晓军提交的银行流水很多无法显示收款人信息，即使有部分显示收款人，转账记录数额许多都是精确到百位、十位、分位，例如1900元、13200元、16360元、270元、23095元，还有如前面的23019.29元等等。聂晓军提交的银行流水，从转账日期及频率上已经可以证明所谓每月支付3000元按揭款说辞为假；而从转账金额精确到元、角也可反映不可能是支付购房款的正常金额。聂晓军是将日常与聂红英有关的往来记录拼凑出来当做所谓的购房款，想混淆法院的判断，达到占用涉案房屋的目的。实际上聂晓军从一审到二审存在非常多前后不一致的说辞。庞作亮希望二审法院能够驳回聂晓军的上诉请求，维持原判。聂红英二审答辩称：聂晓军于1967年11月26日出生，高中毕业，在机场工作3年，造成腿部瘫痪。1987、1988年间，聂晓军经营的士多店是由聂红英出资的。聂晓军经营的美容院也是聂红英出资的，而且其中每个月几十万元的广告费都是聂红英出资的。聂红英挣钱后，第一笔钱100万元存款就给聂晓军购买了一套荣建大厦的房屋，第二笔存款100万元给聂某买了一套房屋，而第三套房屋是聂红英给聂宏斌购买的。关于开设美容院，聂红英组织了专家团队，包括珠江医院、陆军总院以及越秀区医院，研究项目包括开发减肥膏和去斑药物，所获得的技术、专利都是聂红英组织研究的。采购、研发、咨询、广告、技术开发、专家团队、研讨方案等费用均是经营美容院的支出，且均是聂红英出资的。若聂晓军称104房是其出资购买的，其要证明哪一笔款项是其出资的。104房的购房款是聂红英出资的，而且签订购房合同后，聂晓军从未出资过。22万元的收据不是真实的，聂晓军并没有付款的依据。聂红英是公务员，要用聂晓军的名义购买股票，而且现在股票还在聂晓军的手里。浦发银行二审提交书面答辩意见为：一、聂晓军目前在浦发银行贷款的情况。浦发银行在2019年7月4日向聂晓军发放了一笔个人贷款，贷款期限为15年，金额为160万元，以聂晓军所有的白云区松柏路松柏东街××房的房产作为抵押。截止2020年5月11日，其在浦发银行贷款余额为1540880.23元，目前属于正常供款状态。二、浦发银行不清楚庞作亮与聂红英、聂晓军之间的纠纷，请法院保障浦发银行对涉案房屋的抵押权及其处置款项的优先受偿权。庞作亮于2019年7月22日向一审法院起诉请求：1.确认聂红英与聂晓军签订的广州市白云区松柏路松柏东街××房的《存量房买卖合同》无效；2.请求依法判令聂红英、聂晓军协助庞作亮将广州市白云区松柏路松柏东街××房产权变更登记至庞作亮及聂红英名下；3.请求依法判令聂红英、聂晓军承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：庞作亮与聂红英系夫妻关系，并于1989年6月20日登记结婚。位于广州市白云区松柏路松柏东街××房（以下简称涉案房屋）的房屋为聂红英于2001年12月向南兴公司购买，建筑面积为75.53平方米，交易价格为366478元，并登记在聂红英名下。2013年3月18日，聂红英（甲方，卖方）与聂晓军（乙方，买方）签订《存量房买卖合同》，约定涉案房屋总价款60万元，付款方式为一次性付款，乙方于2013年3月18日前向甲方支付。合同签订后，聂红英、聂晓军前往房管部门办理涉案房屋的产权变更登记手续，并由聂晓军支付了相应的税费。根据2013年3月28日出具的《发票联》显示，聂红英已收取聂晓军售房款60万元。2019年7月30日，广州市金濠城物业管理有限公司景泰管理处出具《证明》，证实涉案房屋2001年12月至2017年11月期间的物业管理费由庞作亮及聂红英缴纳。有关涉案房屋事宜，也是通知庞作亮及聂红英。同年8月2日，广州市金濠城物业管理有限公司景泰管理处亦出具《证明》，证实聂晓军支付涉案房屋2017年12月至2019年8月期间的物业管理费。一审庭审中，聂红英为证实其购买涉案房屋并支付房款的事实，提供了《认购书》、收据、发票联及广发银行个人对账单等。一审庭审中，聂晓军提交如下证据：1、中国银行转账记录，拟证实2009年1月4日其向聂红英转账23019.29元及20000元，2009年4月22日向聂红英转账30000元，2010年9月22日向聂红英转账86391.51元及54000元；2、存折，拟证实2010年9月22日其通过母亲李秀凤账户向聂红英转账6笔，共计54696.73元；3、2010年10月1日，聂红英出具《收条》，称收到聂晓军楼款22万元；4、中国银行交易明细清单，拟证实其向聂红英转账24707元；5、工商银行历史明细清单，拟证实其向聂红英转账78736元；6、ATM机转账记录，拟证实其向聂红英转账39072.27元。另查，根据2013年3月18日聂红英、聂晓军填写的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》显示，聂红英隐瞒了涉案房屋存在共有的情况。涉案房屋已于2013年4月7日转移登记至聂晓军名下，后聂晓军于2019年7月3日将涉案房屋抵押给浦发银行，债权数额为1600000元。一审庭后，一审法庭向庞作亮释明，鉴于涉案房屋存在抵押，庞作亮要求过户的诉请可能无法实现。庞作亮表示，若法院认定聂晓军并非善意取得涉案房屋，需将涉案房屋返还给庞作亮所有，庞作亮愿意代聂晓军偿还涉案房屋目前的抵押贷款，但保留向聂晓军追讨索赔的权利。2019年7月24日，庞作亮向一审法院提出财产保全申请，要求查封聂晓军名下位于广州市白云区松柏路松柏东街××房，并提供保函作为担保。一审法院于2019年7月25日作出民事裁定书，裁定查封上述涉案房屋，并于2019年8月1日查封涉案房屋。一审法院认为：本案争议的焦点为：一、聂红英、聂晓军签订的《存量房买卖合同》是否有效？二、聂晓军是否构成善意取得？三、浦发银行是否构成善意取得抵押权？若构成善意取得抵押权，可否构成对庞作亮主张行使物上请求权的阻却事由？首先，关于《存量房买卖合同》的效力问题。涉案房屋当初虽登记在聂红英一人名下，但该房屋系庞作亮与聂红英夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。聂红英在未取得配偶即庞作亮同意的情况下，擅自将涉案房屋转让给聂晓军，构成无权处分。鉴于聂红英、聂晓军签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，且聂红英的无权处分涉案房屋的行为并不影响《存量房买卖合同》的效力，故聂红英、聂晓军签订的《存量房买卖合同》合法有效。庞作亮主张确认该《存量房买卖合同》无效的诉请，一审法院不予支持。其次，聂红英擅自出卖登记在自己一方名下的夫妻共有房屋，并且涉案房屋已登记在买受人即聂晓军名下，聂晓军是否构成善意取得？根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。又根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条之规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。1、聂红英、聂晓军是亲姐妹关系，庞作亮系聂红英的丈夫，虽涉案房屋登记在聂红英一人名下，但聂晓军作为买受人购买涉案房屋时，对涉案房屋的共有情况应该是充分知悉的，聂晓军明知涉案房屋系庞作亮与聂红英夫妻共同共有财产，在未取得庞作亮同意的情况下，与聂红英签订《存量房买卖合同》，不符合善意购买的条件；2、根据本案现有证据，聂晓军提供了《存量房买卖合同》、发票、收据和部分转让记录等证实其已向聂红英支付了60万元购房款，而发票仅能作为完税的证明，且房款60万元是自行申报的数额，无法证实聂晓军实际已经支付购房款60万元。根据转让记录、收据显示，部分转账记录的时间为2009年，收据出具的时间为2010年10月，明显早于聂红英、聂晓军于2013年3月份签订《存量房买卖合同》的时间，故该转账款项及所收款项并非购房款。加之部分转账记录显示的转款人为李秀凤，并非聂晓军本人，且无法显示收款人为聂红英，亦无法证明聂晓军已向聂红英支付房款60万元。因此，聂晓军并未举证证实其已向聂红英支付房款60万元，应承担举证不能的法律后果，故聂晓军不符合善意取得中支付合理对价的条件。综上，聂晓军在非善意且未对涉案房屋支付合理对价的情况，将涉案房屋登记在其名下，并不构成善意取得。现庞作亮作为涉案房屋的共有权人，要求聂晓军、聂红英返还涉案房屋并将涉案房屋过户登记至庞作亮与聂红英名下的诉请于法有据，一审法院予以支持。鉴于庞作亮要求聂红英、聂晓军返还涉案房屋是基于其对涉案房屋享有的所有权即行使的是物上请求权，而物上请求权又不受诉讼时效的限制，故聂晓军抗辩称庞作亮起诉已过诉讼时效进而丧失胜诉权的抗辩意见，一审法院不予采纳。抵押权系设立在所有权之外的其他物权之一，抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。本案中，认定浦发银行是否构成善意取得抵押权需满足以下条件：1、浦发银行是否属于善意？2、浦发银行是否有偿取得抵押权？3、抵押权是否已经登记？虽聂晓军并非善意取得涉案房屋，但涉案房屋已登记在聂晓军名下，浦发银行与聂晓军就涉案房屋签订抵押贷款合同时，已尽到形式上审慎的审查义务，并不存在重大过失，且浦发银行已向聂晓军发放贷款160万元，根据抵押贷款合同约定完成了支付抵押权对价的义务，涉案房屋亦办理了抵押登记手续，故浦发银行应为善意抵押权人，其抵押权应受到法律保护。又根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款、第三款之规定，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，浦发银行系善意抵押权人，庞作亮作为涉案房屋的原所有权人无权向浦发银行主张物上请求权，其可向无权处分人即聂晓军请求赔偿损失。但鉴于庞作亮同意代聂晓军清偿涉案房屋抵押贷款1576669.55元（截止至2019年11月11日）并未损害善意抵押权人即浦发银行的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋不存在转让的限制，现庞作亮主张聂红英、聂晓军协助办理过户手续的诉请一审法院予以支持。庞作亮代聂晓军清偿的抵押贷款及相关提前还贷费用可另案向聂晓军追偿。浦发银行经一审法院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年3月13日作出判决：一、自本判决生效之日起五日内，原告庞作亮向第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行清偿广州市白云区松柏路松柏东街××房尚欠的抵押贷款余额1576669.55元（截止至2019年11月11日）及相关提前还贷费用；二、原告庞作亮在清偿上述判决第一项的抵押贷款余额和相关提前还贷费用后五日内，被告聂晓军和第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行协助原告庞作亮办理广州市白云区松柏路松柏东街××房的抵押登记涂销手续；三、在广州市白云区松柏路松柏东街××房的抵押登记涂销手续办妥后五日内，被告聂晓军协助原告庞作亮办理广州市白云区松柏路松柏东街××房过户至原告庞作亮及被告聂红英名下的登记手续；四、驳回原告庞作亮的其他诉讼请求。一审案件受理费18300元，由被告聂红英、聂晓军共同负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。财产保全费5000元，由被告聂红英、聂晓军共同负担并于本判决生效之日起三日内向原告庞作亮支付。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，聂晓军向本院递交《申请书》，申请证人聂某出庭作证，但，本案二审庭询过程中，聂某在法庭外偷听法庭庭审，不符合证人出庭作证规定，且聂某一审已作为证人出庭作证，故本院不予准许。二审期间，聂晓军请求法院开具律师调查令：1.前往中国工商银行××路支行收集聂晓军名下所有中国工商银行××路支行账户。在1998年1月1日至1998年12月31日期间转账25万元至南兴公司的银行转账流水记录；2.前往中国工商银行××路支行收集聂晓军名下中国工商银行××路支行账户（36×××88）的前身账户在1998年1月至1998年3月31日期间转账25万元至南兴公司的银行转账流水记录；3.前往广州市房地产档案馆调查收集庞作亮和聂红英名下所有房产的全部档案资料；4.前往广州市越秀区人力资源和社会保障局调取聂红英的个人档案详细信息；5.前往广发银行广州西城支行调取南兴公司于1998年“关于广州市白云区松柏路松柏东街21号104、103房的监控账户：5＊×××01·0000188的银行流水明细”的详细信息。二审期间，聂晓军申请对聂红英收到聂晓军22万元楼款“收条”内容聂红英书写的笔迹进行鉴定；对聂红英在广发银行广州西城支行的账户（12×××40）于1998年4月至2004年10月在广发银行广州西城支行现金存款的签名存款凭证是聂某的签名进行笔迹鉴定。二审期间，聂某向本院提交《情况说明》一份，说明其在1998年4月至2004年10月在广发银行广州西城支行存入的聂红英账户（12×××40）的储存凭证上所签写的“聂红英”是其本人聂某所签名，存入的相应款项是其本人受聂晓军委托代聂晓军存入的涉案房屋的购房款。二审期间，聂晓军向本院递交《延长审理期限申请书》等，以银行方面需要较长的时间调取转账流水为由，申请延期三至六个月审理期限。二审期间，聂晓军向本院提交了以下证据拟证明其主张：证据一、聂晓军二次购买涉案房屋楼款首付22万元收据凭证，涉案房屋付款收据；证据二、聂晓军购买涉案房屋第二次首付22万元中国工商银行、中国银行转账组合；证据三、第二次月供中国工商银行转账汇款凭证：2010年10月-2016年8月份二次月供，二次月供中国银行凭证：2010年10月-2016年8月份二次月供；证据四、二次月供组合聂晓军存入聂红英中国银行10万元整（壹拾万元整）；证据五、聂晓军第二次购买涉案房屋付二次月供给聂红英8万元整；证据六、广发银行西城支行银行存款凭证广发银行存款凭证签名第一次月供；证据七、聂晓军与庞作亮、聂红英房屋买卖合同纠纷一案，此案还没起诉时，聂晓军与聂红英真实手机信息对话；证据八、聂晓军与聂红英、庞作亮的手机信息对话；证据九、聂某证词；证据十、中国工商银行账户（在1998年）第一次涉案房屋付款；证据十一、广东省房地产证；证据十二、购买涉案房屋发票；证据十三、中介数据表；证据十四、存量房买卖合同；证据十五、涉案房屋物业管理费票据、物业管理处的证明；证据十六、存量房交易计税价格核定通知书；证据十七、中国银行的公司账户；证据十八、承诺书；证据十九、抵押备案说明；证据二十、契税纳税申报表；证据二十一、营业执照一份；证据二十二、聂晓军存钱在李秀凤、聂青海账本；证据二十三、李秀凤医药发票、聂青海医药发票；证据二十四、聂青海的保姆护工费证明；证据二十五、涉案房屋手续费的发票；证据二十六、商品房买卖惯例证明；证据二十七、聂青海的日记证明；证据二十八、广州市白云区松柏路松柏东街××房物业管理处的视频证明；证据二十九、税收通用完税证；证据三十、广州市存量房买卖合同变更申请表；证据三十一、庞作亮、聂红英名下的所有房产总结；证据三十二、聂红英与庞作亮购买涉案房屋根本没有出资，不属于夫妻共有财产；证据三十三、总结二次付涉案房屋房款；证据三十四、聂红英的房地产预售契约；证据三十五、李秀凤户口本；证据三十六、李秀凤死亡证明；证据三十七、补充说明；证据三十八、裕兴房地产聊天记录；证据三十九、补充情况说明；证据四十、委托律师合同发票；证据四十一、聂晓军的父亲聂青海亲笔书写信；证据四十二、聂青海与李秀凤的婚姻登记证明；证据四十三、聂晓军与聂青海的父女关系证明；证据四十四、工商管理局证明；证据四十五、聂晓军在2019年9月5日委托裕兴地产刘先生去广州市白云区松柏路松柏东街××房换锁的全部事情经过（刘先生的微信号叫拉登），聂红英污蔑聂晓军2018年找人偷东西；证据四十六、裕兴地产中介刘先生视频广州市白云区松柏路松柏东街××房的过程是在2019年9月5日；证据四十七、聂青海起诉天河体育东横街116号102房时和代理律师莫穗玲的视频对话录像与聂青海的日记；证据四十八、广东衡正司法鉴定所司法鉴定意见书与聂某笔迹鉴定发票；证据四十九、聂红英为骗取李秀凤、聂青海的天河体育东横街116号102房，让李秀凤吃三种以上治疗精神疾病的药物，病例证明；证据五十、聂红英让没有患癌的李秀凤打唑来膦酸注射液。2020年8月6日，本院已告知聂晓军之后聂晓军再提交的证据本院不予接纳。庞作亮、聂红英对聂晓军提交的证据均发表了质证意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点为聂晓军购买涉案房屋是否构成善意取得问题。针对聂晓军的上诉请求与庞作亮、聂红英、浦发银行的答辩意见，分析如下：聂晓军二审上诉要求判令庞作亮与聂红英缴纳2010年10月至2019年6月广州市白云区松柏路松柏东街××房的租金306000元整给聂晓军。因聂晓军一审未提出该项诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，本院本案不予审理。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据一审查明事实可知，庞作亮是聂红英的丈夫，涉案房屋是两人夫妻共同共有财产，原虽登记在聂红英一人名下，但基于聂红英、聂晓军是亲姐妹关系，聂晓军作为买受人在签订《存量房买卖合同》购买涉案房屋时，对涉案房屋的共有情况应该是充分知悉的。聂晓军明知涉案房屋是庞作亮与聂红英夫妻共同共有财产，在未取得庞作亮同意的情况下，与聂红英签订了涉案《存量房买卖合同》受让涉案房屋已非善意。根据本案现有证据，聂晓军提供的《存量房买卖合同》、发票、收据和部分转让记录等拟证实其已向聂红英支付了60万元的购房款，但聂晓军提交的证据并不足以证明其支付的是涉案104房的购房款，亦无法证明聂晓军已向聂红英支付房款60万元，理由如下：1.发票仅能作为完税的证明，转账记录、收据则显示，部分转账记录的时间为2009年，收据出具的时间为2010年10月，明显早于聂红英、聂晓军于2013年3月份签订《存量房买卖合同》的时间，加之部分转账记录显示的转款人为李秀凤，并非聂晓军本人，且也无法显示收款人为聂红英；2.二审诉讼中，聂晓军陈述其支付部分购房款中包函了其返租给聂红英而产生的租金及每月的供房款，但聂红英不予确认，聂晓军提交的银行记录又无法与月供房款金额一一对应，不能证明其所述款项即为月租金和供房款，本院不予采信；3.一审诉讼中，聂晓军陈述支付的购房款60万元中包括了存放在聂红英处价值20万元的黄金，而其二审陈述60万元的组成明显与一审陈述不符，依禁止反言原则，本院亦不予采信。因聂晓军提交的证据并不足以证实其已向聂红英支付全部房款60万元，其应承担举证不能的法律后果，一审基于此认定聂晓军不符合善意取得中支付合理对价的条件并无不妥。本案聂红英擅自出卖登记在自己一方名下的夫妻共有房屋，并且涉案房屋已登记在买受人即聂晓军名下，而聂晓军购买涉案房屋并不构成善意取得，故庞作亮作为涉案房屋的共有权人，要求聂晓军、聂红英返还涉案房屋并将涉案房屋过户登记至庞作亮与聂红英名下的诉求合理合法，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。因庞作亮要求聂红英、聂晓军返还涉案房屋是基于其对涉案房屋享有的所有权即行使物权权利，该物权权利并不受诉讼时效的限制，故聂晓军称庞作亮起诉已过诉讼时效进而丧失胜诉权的抗辩意见，一审法院不予采纳无误，本院予以认可。浦发银行就涉案房屋签订抵押贷款合同，且已向聂晓军发放贷款160万元，该行根据抵押贷款合同约定完成了支付抵押权对价的义务，涉案房屋亦办理了抵押登记手续，据此，浦发银行应为104房的善意抵押权人，其抵押权应受到法律保护。一审诉讼中，庞作亮表示同意代聂晓军清偿涉案房屋抵押贷款1576669.55元（截止至2019年11月11日）并未损害善意抵押权人即浦发银行的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋不存在转让的限制，一审法院对庞作亮主张聂红英、聂晓军协助办理过户手续的诉请予以支持正确，本院予以认可。庞作亮代聂晓军清偿的抵押贷款及相关提前还贷费用可另案向聂晓军追偿。因本案聂晓军上诉请求、理据均不成立，本院对其二审提出调查取证申请，证人出庭作证申请，鉴定申请及自行鉴定结论等，均不予照准及采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条、第三百二十八条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由聂晓军负担18300元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年九月二十五日书记员  颜旭怀徐毅敏