吉林省白山市浑江区人民法院   民事判决书   （2020）吉0602民初1683号   原告：夏立云，女，汉族，1971年8月23日生，无职业，住白山市。（电话号码：139XXXXXXXX）   被告：马孝臣，男，汉族，1985年1月14日生，个体，住白山市。（电话号码：158XXXXXXXX）   原告夏立云诉被告马孝臣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。夏立云、马孝臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   夏立云向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋租金及重新装修等各项费用共计26558.88元。其中:支付2020年1月31日前所欠房租2000元、77-4号房租14000元（自2020年2月1日至5月31日）、77-5号房租3900元（自2020年2月1日至4月30日)、原两门市被被告私自改成一间门市,导致重新装修费用3633元、因私自改门脸造成雨搭漏水严重,导致重新装修费用3000元、2020年5月份水电费25.88元；2.被告按照双方所签订《房屋租赁合同》，支付给原告留给被告的装修补偿费合计3900元；3.被告按照双方签订《房屋租赁合同》，支付给原告违约金20000元。以上三项总计50458.88元。事实和理由：原、被告于2018年11月5日签订《房屋租赁合同》，约定被告自合同签订之日起租赁原告位于××区市用于婚庆和鲜花店经营。2020年1月31日后，原告多次依约要求被告支付2019年所欠房租2000元和2020年房租，但被告均以各种理由推诿，拒不支付所欠房租，并于2020年6月2日，被告为了逃租，未经原告同意，将所租用门市房内所有东西搬走,经原告通过电话询问才表示退租,并经原告多次沟通，被告以工作忙为由拒不交纳房租。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求法院依法判决。   马孝臣辩称：原告诉求不合理，被告不欠原告租金。2019年12月份，被告口头通知原告解除房屋租赁合同。2020年1月份，原告到出租房屋当面确认解除合同，并有证人李某在场，过年期间，原告也未曾打电话提出任何异议。根据房屋租赁合同第二款，被告已经交付3000元抵押金，以抵押金抵顶2000元租金。被告不同意支付自2020年2月1日至5月31日77-4号房租14000元，因为根据合同第九条，今年疫情不可抗力因素，且年前已当面通知原告，经原告同意后，双方没有立即搬离出租房屋。被告不同意支付自2020年2月1日至4月30日77-5号房租3900元，被告已经通知原告可以提前收回房屋。关于原两门市被被告改成一间门市，是经过原告同意才改建的。雨搭漏水严重，是自被告租赁房屋就开始漏水，原因是房屋老旧，不是因为原告改门脸所致。关于水电费，被告5月末搬离的时候已经缴纳完毕。原告留给被告的装修补偿费合计3900元，被告依据合同用于对原告房屋进行装修。依据房屋租赁合同第十一条，被告在房屋租赁结束后，未拆除房屋内装修，不需要支付原告违约金及装修补偿。原告扣押被告一台1980元的汉斯顿净水器、押金3000元、外部门头装修价值28000余元，合计总价值33000元，以此来抵偿疫情期间未正常营业所带来的损失，并且经过原告同意。   经审理查明：2018年11月5日，夏立云(甲方)与马孝臣（乙方)签订《房屋租赁合同》内容为：甲方将所有的的位××区（03=0033=0246=0002=020102）建筑面积76平方米营业用房（夏立云自行改建为77-4号门市房、77-5号门市房）租给乙方开婚庆公司、鲜花店及婚纱相关产业项目。具体事宜如下:1.甲方将已租给乙方的77-4号门市继续租给乙方开婚庆公司,房租按原月租金3500元不变;现将77-5号门市租给乙方开鲜花店，月租金1300元,两门市月租金合计4800元。每年1月31日前交下一年房租，年租金57600元，实收57,000元；2.抵押金按原有3000元不变；3.租赁期为五年，2019年2月1日至2024年1月31日；4.乙方对77-4号和77-5号房屋进行大修(包括改地热、换门窗、厕所等),甲方将77-5号门市从即日起至2019年1月31日期间应收取的房租，作为对乙方重新装修房租的补偿提供给乙方。如乙方没有对77-4号和77-5号房屋进行上述装修，甲方将收回补偿款并且房租随行就市。乙方大修此房屋后，租赁期内租金不变。此房屋的装修归甲方，乙方不得人为破坏与变动；5.租赁期间，甲方负责交纳取暖费，乙方负责交纳水电费、卫生费、租赁费以及经营过程中所产生的各项税费；6.乙方在租赁期间,如对房屋内部进行装修,不得改变内部结构，如乙方由于装修需改变房屋的原结构，由乙方负责办理手续，否则因此产生的各项损失和罚款，均由乙方负责，并负责恢复房屋原状；7.乙方在租赁期间，如对房屋及其附属设备造成损坏(包括雨搭和卫生间漏水),均由乙方负责修复并承担一切费用；8.乙方在租赁期间，因发生天灾人祸、水电火等事故，所有责任包括经济损失，均由乙方承担；9.因不可抗拒原因致使合同不能继续履行(包括国家政策需要拆除或改造已租赁房屋),使双方造成的损失，各自负责。房租不足整月的，按整月收取；10.乙方在租赁期间，如发生下列情形之一，甲方有权收回此出租房屋，乙方不得有任何异议。①利用承租房屋存放危险品或从事违法活动和交易;②改变经营项目;③中途退租，如退租，租金不还;④不得外兑此房屋(含装修费用)和转租,否则补偿甲方两万元；11.租期结束或因经营不善中途退租，须经甲方同意方可解约，否则按违约处理。同时,乙方不得对已装修好的房屋进行人为破坏(包括固定在墙上、地上等的装修装饰),否则乙方要赔偿甲方违约金和历年甲方留给乙方的装修补偿共计两万元。本合同一式两份，双方签字生效，不得反悔。甲乙双方各执一份，具有同等效力。合同签订后，双方按合同约定履行各自的义务。2020年6月2日，经双方协商同意解除《房屋租赁合同》。马孝臣尚欠夏立云77-4号门市房、77-5号门市房租赁费19900元。   上述案件事实有《租房租赁合同》、双方当事人的陈述及庭审笔录等在卷为凭。   本院认为，夏立云与马孝臣签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力，对双方均有约束力。马孝臣称2019年12月份，口头通知夏立云解除房屋租赁合同，夏立云不认可，其主张不能成立。双方确认2020年6月2日，马孝臣将租赁房屋交付夏立云，应视为双方解除房屋租赁合同时间。夏立云请求马孝臣赔偿原两门市被马孝臣私自改成一间门市,导致重新装修费用3633元、私自改门脸造成雨搭漏水严重,导致重新装修费用3000元、2020年5月份水电费25.88元、夏立云按照《房屋租赁合同》约定留给马孝臣的装修补偿费3900元、违约金20000元，没有法律依据，不应支持。截止2020年5月31日，马孝臣尚欠夏立云房屋租赁费19900元（其中77-4号门市房欠2020年1月31日前租金2000元、2020年2月1日至5月31日租金14000元，77-5号门市房欠2020年2月1日至4月30日租金3900元），扣除马孝臣交纳的抵押金3000元，马孝臣应立即给付夏立云16900元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条第一款“承租人应当按照约定的期限支付租金。”和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，判决如下：   一、马孝臣于本判决生效后立即给付夏立云房屋租赁费人民币16900元；   二、驳回夏立云的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1062元，减半收取531元，由夏立云负担419元，马孝臣负担112元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。   审判员 孙**     二〇二〇年九月二十四日   书记员 卜佳慧