四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终1025号上诉人（原审被告）：达州市星宇物业服务有限责任公司。法定代表人：周小波，经理。委托诉讼代理人：赵刚印，四川法之缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：通川区团包梁社区世纪明珠业主委员会。负责人：王远程，主任。委托诉讼代理人：孟章，世纪明珠业主代表。上诉人达州市星宇物业服务有限责任公司（以下简称星宇物业公司）因与被上诉人通川区团包梁社区世纪明珠业主委员会（以下简称团包梁世纪明珠业委会）排除妨害纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702民初3686号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。星宇物业公司上诉请求：1、撤销四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702民初3686号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：业主与上诉人所签订的《世纪明珠大厦物业管理服务协议》，自成立时生效，并无法律规定无效之情形，一审法院以物业服务合同是无名合同、集体合同，业委会成立后应当与业委会签订，单个业主不能签订物业服务服务合同、只能追认以前的合同和以前的物业公司管理服务有效为由而认定《世纪明后珠大厦物业管理服务协议》无效，实属不当；被上诉人在一审交的证据无法证明其请求符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，被上诉人在其所提交的2019年6月20日《公告》中并未取得业主授权，一审依据业委会提供一份三百多名业主签名文件，其内容主要是讲开发商遗留问题和要求物业公司改进服务，提升服务质量，并未明确提出解聘物业公司，其提供的签名文件不能有效证明业委会获得多数业主授权向法院诉讼请求物业公司撤离；本案中，前期物业服务合同期限早已届满，不存在前期物业服务合同终止问题，一审法院适用《物业管理条例》第二十六条规定错误。因此，一审法院所作之判决，适用法律错误，请二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。团包梁世纪明珠业委会答辩称：1、2010年6月6日，世纪明珠业委会召开第一次业主大会，讨论物业服务方案，表决通过了公开竞聘物业公司的大会决议，6月27日第二次召开业主大会，邀请星宇物业公司签订合同，他方表示不能接受大会讨论的物业服务方案；8月22日业主委员会第三次召开扩大会，8月25日与另一物业签订了有效服务合同进场服务，星宇物业公司拒绝移交物业，后仍拒签物业服业服务合同，经常是卫生差、电梯停运、加价收取商业业主电费等，在此期间，星宇物业公司私自与部分不明真相的业主签订物业服务合同，来对抗业委会，明显是违法行为。鉴于此，业委会于2018年11月18日召开世纪明珠大厦业委会扩大会议，决定再次起诉，广泛书面向全体业主征求意见，是否同意授权委托业委会将小区五个方面的问题进行维权工作，小区总户数515户同意授权366户，授权面积等已经超过两个1/2。星宇物业公司的前期物业服务合同早在2010年6月27日已经终止，长期不与业委会签订合同，我行我素，不服从管理，只收钱不做事。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，物业服务合同的权利义务终止以后，业委会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料，代管维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止以后的物业服务费的，人民法院不予支持。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉人的无理请求，维持原判。团包梁世纪明珠业委会向一审法院起诉请求：判令星宇物业公司无条件撤除世纪明珠物业服务区域，腾退物业用房、交出物业全部资料。一审法院认定事实：以四川西晶（集团）有限责任公司名义开发的位于西外镇团包梁的“世纪明珠大厦”住宅小区于2006年竣工并陆续交付业主使用。该小区有业主515户。开发商指定的物业管理公司是星宇物业公司。星宇物业公司与绝大多数住宅业主签订了“世纪明珠大厦前期物业管理服务协议”，又与商业业主的承租人签订了前期物业服务合同。前期物业服务合同均未约定明确的合同期限。合同签订后星宇物业公司进场对该小区进行物业管理服务。2007年12月2日，“世纪明珠大厦”住宅小区成立业委会，定名为“通川区团包梁社区世纪明珠业委会”（即本案原告），并于2008年2月在相关部门完成备案登记。业委会成员共7名。2010年6月6日，团包梁世纪明珠业委会召开业委会委员会议，制定了业主大会议事规则，并决定解聘前期物业服务的星宇物业公司，且对外重新招聘新的物业公司。2010年6月27日，经召开世纪明珠商住业主大会，征求业主是否同意解聘前期物业公司（即被告）和竞聘其他物业服务公司。在征求意见的表格中，只有68位业主亲自签名确认同意解聘前期物业公司外，其余的均没有业主签名确认。2010年6月29日，团包梁世纪明珠业委会与四川省宏冶资产管理有限公司签订了物业服务合同，次日，团包梁世纪明珠业委会向星宇物业公司发出书面通知，要求星宇物业公司于2010年6月30日终止服务并要求星宇物业公司向团包梁世纪明珠业委会新签订的物业公司移交物业管理工作,但遭到星宇物业公司的拒绝。2010年8月3日，团包梁世纪明珠业委会再次书面通知星宇物业公司向团包梁世纪明珠业委会以及新签订物业合同的四川省宏冶资产管理有限公司移交物业管理工作，仍遭到星宇物业公司拒绝。由此团包梁世纪明珠业委会新签订的该物业服务合同没有得到履行。2010年8月22日，团包梁世纪明珠业委会又与四川省三联物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，次日，团包梁世纪明珠业委会又向星宇物业公司发出书面通知，要求星宇物业公司在新物业公司进场的8月25日，做好交接、撤离等准备工作。星宇物业公司对此仍予拒绝,至此团包梁世纪明珠业委会此次新签订的物业服务合同仍没有实际履行。而此后团包梁世纪明珠业委会与星宇物业公司再没有签订新的物业服务合同的状态下，由星宇物业公司继续向“世纪明珠大厦”住宅小区提供物业服务至今。2016年1月4日世纪明珠大厦第二届业委会备案成立。同年12月3日向星宇物业公司发出书面通知“根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，此后均属于事实服务关系。是不受法律保护的服务关系。为理顺法律关系，经业委会多次讨论决定：希你公司在2016年12月20日以前，务必与世纪明珠业委会签订有效的物业服务合同，到期不签将承担必要的法律后果”。2018年3月19日团包梁世纪明珠业委会以星宇物业公司为被告向法院提起物业服务合同纠纷一案，要求星宇物业公司退出物业服务区域及其他诉讼请求，因团包梁世纪明珠业委会提供的证据不符合“物权法”第七十六条经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定，一审法院以（2018）川1702民初1062号民事判决书，驳回通川区团包梁社区世纪明珠业委会的诉讼请求。2018年11月18日，团包梁世纪明珠业委会以小区业委会成立后维权，聘请相关物业公司后前期物业公司自动解除，对前期物业服务质量，硬件问题，安全消防，开发商将消防通道改门市，前期物业加收电费等问题召开了世纪明珠业委会扩大会议，并形成了会议记录。2019年6月20日，团包梁世纪明珠业委会在该小区张贴了《公告》，公告内容：“在两届业委会的工作中，本大厦存在以下几个重大问题悬而未解决：一是开发商擅自将通行了十几年的公共通道堵塞修建门市出租；二是C栋14号门市业主将C栋5号公告消防通道作为门市出租；三是前期物业服务合同终止后拒不撤走，化粪池十三年不清掏被堵塞，不服从业委会管理，安全不力，小区失盗；四是加价收取商业业主电费；五是观光电梯被人霸占，致使三楼、四楼商铺无法出租。为维护业主权益，我们准备通过司法程序来解决这些问题，请大家支持。目前大部分业主已签名委托业委会代表自己维权，尚有部分业主未作表态，也许是不在家或不知维权事宜。故再次公告通知尚未表态的业主，请在本公告张贴后十日内来业委会表达自己的意见，同意的请委托，不同意的签明不同意，并表明不享受维权利益。十日内不来业委会办公司（顶楼）表明意见的，将视为你同意委托业委会代表维权，同时享有维权结果利益。”《公告》张贴后，业委会制作了“世纪明珠大厦维权意见征求书”再次载明，前期物业合同终止后拒不撤走等事项通过司法程序解决，经统计小区总户数515户，已签户数366户，小区总面积25981.87㎡，已签总面积13130.22㎡。2018年6月30日，星宇物业公司分别与79位业主签订了《世纪明珠物业服务合同》。一审法院认为,星宇物业公司是“世纪明珠大厦”住宅小区开发商指定的前期物业管理企业。2008年2月该小区业主大会和业委会正式成立。2010年6月由业委会作出终止与星宇物业公司的物业服务合同关系的决定，并先后两次与其他物业管理企业签订物业服务合同，由于星宇物业公司以团包梁世纪明珠业委会没有按物权法第七十六条的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意而擅自解聘星宇物业公司为由，拒绝终止合同和移交服务事项，导致团包梁世纪明珠业委会新签订的物业服务合同无法生效和履行。最终该小区仍由星宇物业公司提供物业服务至今，团包梁世纪明珠业委会、星宇物业公司双方形成事实物业服务关系10多年，此期间团包梁世纪明珠业委会与星宇物业公司就物业服务事项发生分歧，业委会明确表示与星宇物业公司终止物业服务办理移交，但星宇物业公司拒绝酿成纠纷诉至法院，2018年6月15日通川区人民法院（2018）川1702民初1062号一案民事判决驳回团包梁世纪明珠业委会诉讼请求，后团包梁世纪明珠业委会针对要求星宇物业公司将整体物业用房及物业资料移交团包梁世纪明珠业委会等事项，召开业委会扩大会议，通过书面意见征求书等方式，已经通过了过半数的业主及过半数建筑面积业主的同意，表明前期物业服务合同终止，本次诉讼团包梁世纪明珠业委会提出星宇物业公司腾退物业用房，移交物管资料并退出物业服务的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业委会或者更换业委会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过过半数的业主占总人数过半数的业主同意”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业委会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”，《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”、第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，业委会表明与星宇物业公司物业服务关系终止是其真实意思表示，依法予以确认。团包梁世纪明珠业委会的该项诉求，依法予以支持。星宇物业公司提出已分别与大多数业主签订了《世纪明珠物业服务合同》，虽未与少部分业主签订物业服务合同，但履行了相关的义务的辩解意见，合同法规定物业服务合同是无名合同是集体合同，前期物业管理物业公司是开发商指定，业委会成立，物业公司的物业服务合同应与业委会签订，单个业主无权签订物业服务合同，只能追认以前的合同和以前的物业公司管理服务有效。物业管理条例规定，必须成立业主大会，过半业主且专用部分面积过半业主同意业委会才能与物业公司签订物业服务合同，否则合同无效，故星宇物业公司的辩解意见不予支持，星宇物业公司与单个业主签订的物业服务合同无效。团包梁世纪明珠业委会的起诉符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十八条的规定，未构成重复起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国物权法》第七十六条,《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十八条的规定，判决：达州市星宇物业服务有限责任公司在本判决生效后十五日内退出“世纪明珠大厦”物业服务区域，腾退移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料，交付通川区团包梁社区世纪明珠业委会。案件受理费100元，由达州市星宇物业服务有限责任公司负担。二审中，星宇物业公司向本院提交2020年5月16日以后58户业的声明书，拟证明业主从未委托过任何组织解聘星宇物业公司。团包梁世纪明珠业委会质证认为，该声明不具有真实性、合法性，且声明本身违反我国物权法第72条规定，对专有部分共同享有的权利和义务，不得以放弃权利和不履行义务。本院对星宇物业公司提交的证据认证认为：该证据虽有部分人签名，但并未附相关的身份或业主信息，本院无法确认其真实性，依法不予采信。二审查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。和《物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。据此，业主委员会有权代表业主按照法律规定的条件和程序更换物业服务企业。本案中，星宇物业公司系“世纪明珠大厦”住宅小区开发商指定的前期物业管理企业，2008年2月该小区成立业主大会和业主委员会后，星宇物业公司未与团包梁世纪明珠业委会签订物业服务合同，期间，双方因物业服务事项发生分歧，团包梁世纪明珠业委会明确表示终止与星宇物业公司的物业服务合同关系，要求星宇物业公司退出物业服务，并腾退物业用房和移交相关物管资料。根据团包梁世纪明珠业委会提交的现有证据，业委会针对要求星宇物业公司将整体物业用房及物业资料移交业委会等事项，于2018年11月18日召开业委会扩大会议，并于2019年6月20日张贴公告的形式告知业主维权事项，同时业委会制作《世纪明珠大厦维权意见征求书》，通过书面征求意见书方式，通过了过半数业主及过半数建筑物总面积业主的同意等事实，一审法院确认星宇物业公司的前期服务合同终止，并无不当，据此判决星宇物业公司退出案涉小区物业服务区域、并腾退物业用房和移交物管资料，符合法律规定，应予维持。星宇物业公司上诉认为其与单个业主签订物业服务合同，一审认定星宇物业公司与单个业主签订的物业服务合同无效不当。经审查，案涉小区单个业主与星宇物业公司签订物业服务合同，系基于星宇物业公司是开发商指定的前期物业管理企业，单个业主并不能自主选择星宇物业公司作为小区的物业服务企业，故单个业主的物业服务合同并不能作为星宇物业公司继续为案涉小区提供物业服务的依据。在案涉小区业主委员会成立后，应当依照物业管理条例的规定，召开业主大会，有专有部分建筑物总面积且业主总人数双过半同意，由业主委员会与物业公司签订物业服务合同。因此，一审法院认定星宇物业公司与单个业主签订的物业服务合同无效，符合法律规定，星宇物业公司的此上诉理由不能成立，本院不予支持。星宇物业公司上诉主张团包梁世纪明珠业委会未取得业主授权，其提供文件不能证明业委会获得多数业主授权向法院请求物业公司撤离。经审查，从团包梁世纪明珠业委会提供的2019年6月20日的公告来看，其内容载明前期物业服务合同终止后拒不撤走，将通过司法程序解决，《世纪明珠大厦维权意见征求书》亦载明授权业主委员会代表业主进行民事诉讼活动，案涉小区业主大多数也签名同意由业主委员会代表该小区业主行使权利。故星宇物业公司主张团包梁世纪明珠业委会未取得业主授权向法院请求物业公司撤离，与本院查明的事实不符，其此上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人星宇物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人达州市星宇物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二〇年九月十八日书记员  冯泽林