江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7122号上诉人（原审原告、反诉被告）：广发银行股份有限公司南京分行，住所地南京市建邺区江东中路238号。负责人：祁一飞，该银行南京分行行长。委托诉讼代理人：林朝东，江苏臻宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹军民，男，汉族，1966年11月15日生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：仲崇涛，江苏德擎律师事务所律师。上诉人广发银行股份有限公司南京分行（以下简称广发银行南京分行）因与被上诉人曹军民房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12144号民事判决向本院提起上诉，本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。广发银行南京分行上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其原审本诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定基本无误，但法律适用过于教条，审判逻辑错误。一、法律适用方面。一审第四项判决，由上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费135.47万元，根据判决书认定，此款为无效《房屋租赁合同》约定的2018年9月15日至2019年7月31日的房屋占有使用费，其法律适用主要为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本条属于笼统性概括，且使用了“一般”二字，说明最高人民法院己经意识到司法实践中存在排除适用的特殊情形。具体到本案，上诉人认为存在以下排除适用情形：1、本案为“转租赁”，上诉人为次承租人，被上诉人为转租人。被上诉人擅自延长与出租人的租赁期限，从2017年的12月31日至2020年12月31日，且与出租人结清了截止到2017年12月31日的“租金”，还要赚取无效合同延长租赁期间的房屋占有使用费的“差价”，这样的判决会造成鼓励失信人获利的社会效果。2、上诉人己经履行了前案的判决义务，向出租人支付了本因由转租人支付的自2018年1月1日到实际迁出之日的房屋占有使用费147.06万元，一审法院认定了该事实却不予理会，依然教条适用该规定。二、审判逻辑问题。一审判决第二、四项，分别支持本诉和反诉的请求，互相支付，让上诉人难以理解。退一步说，即使勉强笼统的适用上述规定，也应考虑上诉人己经支付给出租人的房屋占有使用费147.06万元，即上诉人己经支付了对价，应合并计算，而不是将无效的转租赁合同约定的两段“租金”分别返还和支付。综上，请求二审法院予以改判。曹军民辩称：一、被上诉人虽然与上诉人之间的合同无效，但根据司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故上诉人应当支付被上诉人的房屋占有使用费。二、上诉人一直占有使用案涉房屋至2019年7月31日，占有使用费依据双方合同约定标准，期间为2018年9月15日至2019年7月31日（共计10个月零16天），合计142.2万元。三、本案中，上诉人向出租人支付了2018年1月1日到实际迁出之前的房屋占有费147.06万元，那么上诉人也是前案判决的法定支付租金的义务人，其支付租金的行为系上诉人履行了前案的判决义务，与本案的事实没有直接的关联性。广发银行南京分行向一审法院提出本诉请求：1.判令广发银行南京分行、曹军民2015年3月20日签订的房屋租赁合同无效；2.判令曹军民返还自2018年1月1日起收取的房屋占有使用费119.76万元；3.判令曹军民赔偿广发银行南京分行延迟履行的损失78871元。曹军民向一审法院提出反诉请求：1.判令广发银行南京分行支付自2018年9月15日至2019年7月31日的房屋占有使用费142.65万元；2.判令广发银行南京分行返还电力开户、安装工程费30万元。一审法院认定事实：位于南京市鼓楼区使用面积2939.9平方米土地（地号06009028069）登记使用权人为南京开元经济开发有限公司（以下简称开元公司），该公司于2004年11月9日通过出让方式取得该土地的国有土地使用权证。2002年10月11日，开元公司取得临时建设工程规划许可证，在上述土地上建设临时商业网点用房，面积为942平方米。该规划许可证的有效期为一年。开元公司取得该临时规划许可证后建设了1幢建筑物（地上2层），面积为942平方米（即本案案涉291号房屋）。2007年6月26日，开元公司取得了上述291号房屋的临时建设工程规划许可证，该规划许可证有效期为一年。此后，开元公司再未就291号房屋取得任何建设工程规划许可证，且明确表示无法再办理建设工程规划许可证及不动产权属证书。2014年9月24日，开元公司（甲方、出租方）与曹军民（乙方、承租方）签订了一份房屋租赁合同，约定甲方出租乙方的房屋位于南京市房屋）；租赁期限从2015年1月1日至2017年12月31日；若租赁期满，乙方不续租，应在协议期满前3个月书面通知甲方，并在协议期满后10日内无条件撤场，如乙方延期撤场，每延期一天需向甲方支付2000元／天滞纳金；2017年1月1日至2017年12月31日租金为928800元；本协议到期终止，甲方在乙方结清所有相关费用后退还乙方押金本金5万元；租金为半年支付一次，先交房租后使用，每次租金提前10日交纳，每延期一天，乙方应按当期应付日租金额的双倍承担滞纳金；乙方在该房屋外侧亮化门头、设置店招、发布乙方公司标识广告等方案需征得甲方同意，不得损坏甲方房屋结构，不得影响该幢楼里其他业主的正常布局；乙方未征得甲方书面同意或未获得主管部门审批手续改变房屋主体结构，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿由此产生的经济损失；乙方在经营期间不得占用其承租使用范围以外的公共空间，否则甲方有权追究乙方的相关责任直至解除合同等等。上述合同签订后，开元公司将291号房屋交付给曹军民使用，曹军民向开元公司缴纳了2017年7月之前的租金，并于2017年12月26日支付完毕所有租期内的租金。2010年3月15日起，曹军民将案涉291号房屋出租给广发银行南京分行使用，并于2015年3月20日再次就案涉291号房屋签订《房屋租赁合同》。约定租赁期限自2015年3月15日起至2020年12月31日止。具体年租金为：1、2015年3月15日起至2016年3月14日止，年租金155万元；2、2016年3月15日起至2017年3月14日止，年租金155万元；3、2017年3月15日起至2018年3月14日止，年租金155万元；4、2018年3月15日起至2019年3月14日止，年租金162万元；5、2019年3月15日起至2019年12月31日止，年租金115万元。租金按自然半年度预付，即乙方在每年的3月15日及9月15日前，付清当期半年租金。甲方负责提供乙方停车场（不包含所租房屋门前停车位）8个固定停车位，同时甲方将本合同项下房屋前广场提供给乙方做流动车辆停车位。上述所有停车位甲方不再向乙方收取任何费用。合同签订后，广发银行南京分行按约支付租金。2017年12月20日，广发银行南京分行向曹军民支付2017年9月15日至2018年3月14日的房租775000元；2018年7月13日，广发银行南京分行向曹军民支付2018年3月15日至2018年9月14日的房租810000元。2017年12月20日，一审法院立案审理案外人开元公司诉曹军民、第三人广发银行股份有限公司南京城北支行（以下简称广发银行城北支行）、南京宁府雅院饮食文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案。经审理，认定开元公司、曹军民就291号房屋签订于2014年9月24日，租赁期限从2015年1月1日至2017年12月31日止，超过了临时建筑的使用期限，该房屋租赁合同应当认定为无效。该案中的291号房屋系开元公司建造并出租给曹军民。现案涉房屋租赁合同归于无效，广发银行城北支行系次承租人。故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十八条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。现开元公司主张曹军民、广发银行城北支行腾空、返还291号房屋，并支付房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。开元公司参照合同约定的租金标准即每年928800元的标准（即每月7.74万元）主张曹军民及广发银行城北支行支付2018年1月1日起至实际返还291号房屋期间的房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院作出（2017）苏0106民初12763号民事判决：一、曹军民、广发银行城北支行于本判决生效之日起十日内腾空南京市鼓楼区中山北路291号临时商业网点用房，并返还给开元公司；二、曹军民、广发银行城北支行于本判决生效之日起十日内按照每月7.74万元的标准向开元公司支付2018年1月1日起至实际返还上述房屋期间的房屋占有使用费。案件受理费4164.5元，由曹军民、广发银行城北支行负担。该判决生效后，开元公司向一审法院申请强制执行：1、被申请执行人腾空南京市鼓楼区中山北路291号临时商业网点用房，并返还给申请执行人；2、被申请执行人支付申请执行人房屋占有使用费（按照每月7.74万元的标准向申请执行人支付2018年1月1日至实际腾空返还之日止的房屋占有使用费）；3、被申请执行人自2019年1月25日起（判决书生效之日）向申请执行人加倍支付迟延履行房屋占有期间使用费的利息；4、被申请执行人支付本案一审诉讼费4164.5元；5、被申请执行人承担全部执行费用。一审法院立案执行后，广发银行城北支行于2019年7月31日迁出案涉房屋，并于2019年10月17日向一审法院汇入执行款1470600元；于2019年11月18日向一审法院汇入执行款78871.09元。一审法院收取执行费17100元后，上述款项已全部转至开元公司。另，2009年12月15日，曹军民与案外人南京华佩水电安装有限公司签订安装协议，约定南京华佩水电安装有限公司在中山北路291号广发银行进行电力增容开户、安装，工程总造价30万元。一审庭审中，双方均确认开元公司出租给曹军民的租赁物为前述建设工程规划许可证上所载建筑物，面积为942平方米（即案涉291号房屋）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中，开元公司于2007年6月26日最后一次取得了上述291号房屋的建设工程规划许可证，该规划许可证有效期为一年。此后，开元公司再未取得任何建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准延长使用期限，未取得相关权利证书。而广发银行南京分行与曹军民就291号房屋于2015年3月20日签订房屋租赁合同，租赁期限自2015年3月15日起至2020年12月31日止，超过了临时建筑的使用期限，因此，根据上述司法解释规定，该房屋租赁合同应当认定为无效。一审法院对广发银行南京分行诉请2015年3月20日与曹军民签订的房屋租赁合同无效予以支持。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该司法解释第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。案涉房屋租赁合同虽归于无效，但依照上述司法解释规定，开元公司主张曹军民、第三人广发银行城北支行腾空、返还291号房屋，并支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院生效民事判决已予以支持。故同样依照上述司法解释规定，对曹军民主张广发银行南京分行参照合同约定的租金标准支付其2018年9月15日起至2019年7月31日期间的房屋占有使用费，一审法院予以支持。广发银行南京分行为履行其与曹军民2015年3月20日所签房屋租赁合同，分别于2017年12月20日，向曹军民支付2017年9月15日起至2018年3月14日止的房租775000元；2018年7月13日，向曹军民支付2018年3月15日起至2018年9月14日止的房租810000元。现双方一致认可广发银行南京分行已支付曹军民2018年1月1日起至2018年9月14日止的房屋占有使用费119.76万元，一审法院予以确认。广发银行南京分行尚未支付曹军民2018年9月15日起至2019年7月31日期间的房屋占有使用费。双方房屋租赁合同约定，2018年3月15日起至2019年3月14日止，年租金为162万元；2019年3月15日起至2019年12月31日止，年租金为115万元。故广发银行南京分行应支付曹军民2018年9月15日起至2019年7月31日期间的房屋占有使用费135.47万元。一审法院（2017）苏0106民初12763号民事判决生效后，开元公司向一审法院申请强制执行，致广发银行南京分行代广发银行城北支行向开元公司支付应由曹军民先行支付的2018年1月1日至2019年7月31日房屋占有使用费147.06万元。现广发银行南京分行仅主张曹军民返还2018年1月1日起收取的房屋占有使用费119.76万元，一审法院予以支持。曹军民另主张广发银行南京分行应向其返还电力开户、安装工程费30万元，因曹军民未能举证证明因291号房屋拆迁，广发银行南京分行收到征收单位给予的电力开户、安装工程费30万元，故对此反诉请求，一审法院不予支持。广发银行南京分行诉请曹军民赔偿延迟履行的损失78871元，损失构成为迟延履行金57606.5元、诉讼费4164.5元、执行费17100元。鉴于广发银行南京分行已支付曹军民2018年1月1日之前房屋占有使用费及2018年1月1日起至2018年9月14日止的房屋占有使用费119.76万元，曹军民应支付开元公司此期间房屋占有使用费，故诉讼费4164.5元应由曹军民承担。执行费17100元，一审法院酌定曹军民承担13100元，广发银行南京分行承担4000元。迟延履行金57606.5元系开元公司自2018年1月1日起算，一审法院（2017）苏0106民初12763号民事判决于2019年1月25日生效，因广发银行南京分行已支付曹军民2018年9月14日之前的房屋占有使用费，未支付2018年9月14日之后的房屋占有使用费，故一审法院酌定曹军民承担迟延履行金26700元，广发银行南京分行承担30906.5元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:一、广发银行股份有限公司南京分行与曹军民2015年3月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、曹军民于判决生效之日起十日内返还广发银行股份有限公司南京分行支付的房屋占有使用费119.76万元；三、曹军民于判决生效之日起十日内返还广发银行股份有限公司南京分行支付的（2019）苏0106执3506号案件迟延履行金26700元、诉讼费4164.5元、执行费13100元；四、广发银行股份有限公司南京分行于判决生效之日起十日内支付曹军民房屋占有使用费135.47万元；五、驳回广发银行股份有限公司南京分行的其他本诉诉讼请求；六、驳回曹军民的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费17295元，由广发银行股份有限公司南京分行负担760元，由曹军民负担16535元；反诉受理费9825元，由广发银行股份有限公司南京分行负担。二审中，上诉人广发银行南京分行对一审法院查明的事实不持异议。被上诉人曹军民对部分事实持有异议，认为在其与广发银行南京分行于2015年3月20日签订的《房屋租赁合同》中，第四条第1项载明内容“2019年3月15日起至2019年12月31日止，年租金129万元”，而一审认定该期间年租金标准为“115万元”与事实不符。为此，曹军民向本院提交该合同原件。广发银行南京分行认为，曹军民提供的合同原件涉及租金内容的第2页未加盖广发银行南京分行骑缝印章，故真实性不予认可。本院采纳广发银行南京分行的质证意见。本院二审查明的事实与一审法院查明一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中，在上诉人曹军民与被上诉人广发银行南京分行于2015年3月20日再次签订案涉《房屋租赁合同》时，案涉291号租赁房屋已超过临时建筑物使用期限，故案涉合同应当认定为无效。本案现已查明，广发银行南京分行作为次承租人，在生效的（2017）苏0106民初12763号民事判决执行中，已经实际按7.74万元/月租金标准向出租人开元公司支付了2018年1月1日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费。同时，广发银行南京分行亦按照2015年3月20日《房屋租赁合同》约定的租金标准，实际向曹军民支付了2018年1月1日至2018年9月14日（8.5个月）期间的房屋占有使用费119.76万元，本案双方当事人之间就该期间的占有使用费已结算完毕且实际履行，本院应予确认。由于曹军民并未按其与出租人开元公司之间合同约定的7.74万元/月租金标准支付占有使用费用，导致广发银行南京分行向开元公司重复支付了该期间占有使用费65.79万元（7.74万元/月×8.5月），广发银行南京分行依法有权向曹军民追偿，但广发银行南京分行要求按本案双方当事人之间约定的租金标准主张退还费用，缺乏依据，不予支持。故，本院认定，广发银行南京分行主张退还119.76万元，部分支持65.79万元。针对曹军民本案反诉主张的2018年9月15日至2019年7月31日期间占有使用费问题。因广发银行南京分行已实际向出租人开元公司支付了房屋占有使用费，曹军民在此项费用支出上并无损失，即使曹军民、开元公司之间的合同价格与曹军民、广发银行南京分行之间的合同价格，存在差额，但案涉租赁合同及转租合同均为无效合同，该差额部分不属于曹军民的可得利益，曹军民依法无权向广发银行南京分行进行主张。故曹军民本案此项反诉主张缺乏事实依据及法律依据，而一审判令广发银行南京分行再行向曹军民支付135.47万元，存在不当，本院应予纠正。综上所述，广发银行南京分行上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12144号民事判决第一、三、五、六项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12144号民事判决第四项；三、变更南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12144号民事判决第二项为曹军民于本判决生效之日起十日内返还广发银行股份有限公司南京分行支付的房屋占有使用费65.79万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费17295元，由广发银行南京分行负担9501元、曹军民负担7794元；反诉受理费9825元，由曹军民负担。二审案件受理费17295元，由广发银行南京分行负担9501元、曹军民负担7794元。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  许云苏审判员  李任飞二〇二〇年九月二十四日法官助理冯超书记员孙雪松