广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17079号上诉人（原审原告）：巫保祥，男，1986年1月9日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。委托诉讼代理人：李剑锋，广东杰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翠怡，广东杰信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市人人乐商业有限公司。住所地：广州市增城荔城街荔乡路39号中海城市广场首层。法定代表人：彭少先，总经理。委托诉讼代理人：刘洪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴卓才，男，该公司员工。上诉人巫保祥因与被上诉人广州市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初5056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。巫保祥上诉请求：1.撤销一审判决第五项、第六项；2.改判人人乐公司向巫保祥赔偿经营损失166262.79元（含2018年7月份租金）；3.改判人人乐公司向巫保祥赔偿消防损失65000元；4.本案一审案件受理费、保全费和二审案件受理费由人人乐公司承担。事实与理由：一、一审法院认定巫保祥的经营损失金额为30000元，明显过低。人人乐公司提前终止《租赁合同》导致巫保祥无法继续经营，其行为构成违约，在合同履行中存在重大过错，一审法院将巫保祥大部分的经营损失归责于订立合同时所能预见的违约损失范围、租赁合同的履行情况、商业风险、巫保祥未积极采取措施以减少损失等情况，对巫保祥是不公平的。第一，人人乐公司是在没有提前告知巫保祥搬迁并未与巫保祥协商一致解除租赁合同的情况下，自2018年7月开始对商城进行闭店并阻止巫保祥正常使用房屋，在合同履行中存在重大过错，应当承担全部赔偿责任。第二，人人乐公司提前解除租赁合同的行为具有突发性，不属于双方订立合同时所能预见的违约损失范围。对于合同的解除权应当限于法定解除权和约定解除权，这是巫保祥在签订租赁合同时所能预见的违约行为，但是本案中，人人乐公司要求解除租赁合同的行为具有临时性和突发性，超出法定解除权和约定解除权的事由之外，不应当视为巫保祥应当预见的违约行为。第三，巫保祥得知人人乐公司要提前解除租赁合同的情况下，已经积极协商并寻求解决办法尽最大程度挽回损失，但是没有与人人乐公司达成一致意见，巫保祥在本案中没有过错。根据一审法院查明的事实，人人乐公司是在2018年7月开始关闭商城并设置障碍阻止巫保祥使用场地的，双方在协商不成的情况下，巫保祥分别于2018年7月17日、18日、20日向人人乐公司发出《通知函》，要求解除合同并赔偿经济损失，但是没有得到人人乐公司的回应。随后于2018年7月25日向一审法院提出诉讼，说明巫保祥在处理本案的过程中一直都是积极的，并不存在怠于行使权力或消极采取措施减少损失的情形，一直消极处理本案的是人人乐公司。第四，教育行业商业风险系数低，发展前景较好，一审法院以商业风险为由评定经济损失没有事实依据。根据广州德高价格评估有限公司做出的穗德价估[2019]0028号《评估报告书》，对于经营损失中的利润率的确定，评估人员通过调查教育（基础教育）中三家企业的利润率，对比可比实例与标的规模差异等各因素，作综合系数调整的。就企业前景来说，评估调查中三家企业的发展前景都是较好的，综合巫保祥一审时提交的营业收入等证据，证明巫保祥所经营的广州市增城第二课堂教育咨询部的发展前景较好，利润率较为稳定，商业风险明显比其他行业小。之所以产生经营损失，责任在于人人乐公司的违约行为。第五，根据《租赁合同》第六条第2点“租赁期间，甲方因自身（包括但不限于如持续亏损，甲方诉讼或非甲方原因，导致门店关闭），致使合同提前终止，或致使乙方无法经营，甲方须全额退还押金，并支付相应赔偿金，赔偿金额依据合法专业的评估机构而定”之约定，本案是由广州德高价格评估有限公司做出的穗德价估[2019]0028号《评估报告书》，经营损失为155262.79元，因此请求法院依法认定经营损失为155262.79元。第六，由于人人乐公司在2018年7月开始关闭商城并设置障碍阻止巫保祥使用场地，巫保祥在7月份没有实际使用涉案的租赁场地，人人乐公司应当退还7月份租金11000元给巫保祥，该部分损失应作为经营损失范畴。因此，人人乐公司的违约行为直接导致了巫保祥的经济损失，存在重大过错，应当承担全部赔偿责任，故对于巫保祥的经营损失，应当参考穗德价估[2019]0028号《评估报告书》认定的155262.79元予以判决，并退还2018年7月份租金11000元给巫保祥。二、巫保祥的消防设施损失已经实际产生，并提供证据予以证明，但是一审法院没有依法予以查明，且根据巫保祥一审的诉讼请求，巫保祥要求人人乐公司分别赔偿巫保祥装修装饰残值损失350000元和消防损失65000元，两项为独立的诉讼请求，但一审法院并没有分开认定，而是判决含消防在内的装修装饰残值损失为140000元，明显不当。首先，巫保祥签订租赁合同后，实施了消防设施建设，消防设施费用已实际投入65000元。为证明巫保祥消防设施费用投入的设施，巫保祥向一审法院提交了广州市公安局增城分局《建设工程消防验收意见书》（穗公消验字[2018]第0025号）和《建设工程消防设计审核意见书》（穗公消审字[2017]第126号），证明巫保祥为经营广州市增城第二课堂教育咨询部，聘请长宇（珠海）国际建筑设计有限公司进行消防设计，并使用了符合标准的防火材料进行装修；从巫保祥提交的现场图片来看，巫保祥在广州市增城第二课堂教育咨询部内配置各类防火设备，如灭火器，消防应急灯等设施。巫保祥在一审法院审理期间提出消防损失鉴定申请，但是广州德高价格评估有限公司认为标的现场灭失，鉴定资料不足，无法对装饰装修残值损失数额进行评估。巫保祥认为，巫保祥的消防设备以实际投入，消防损失已实际产生，但是一审法院并没有单独认定消防损失，且综合酌定的装修装饰残值损失金额过低，因此请求依法单独认定消防损失数额，维护巫保祥的合法权益。综上所述，一审判决部分事实认定错误，经营损失金额认定过低，同时遗漏认定消防损失，请求二审法院予以纠正。人人乐公司二审答辩：1.一审判决已经认定巫保祥存在拖延清场的过错，并且在各项损失赔偿责任方面做出了酌情认定，进一步说明了巫保祥当初对合同无法继续履行是明知的。在合同解除后至2018年11月巫保祥整体拆除之前的相当长的一段时间，巫保祥不仅没有积极止损，反而继续占用租赁场地阻碍人人乐公司向业主方交还场地和重新装修。不论人人乐公司是否存在违约行为，但巫保祥对可以拆除、搬离和继续使用的装修、办公设备、消防设备却不管不顾，甚至对现场清理的时间也不清不楚，故其对损失的产生和不断扩大负有重大过错和不可推卸的责任。2.巫保祥一审期间为证明现场装修情况，提交了一系列装修明细和物品清单，暂且不论证据的真实性，但可以充分说明在人人乐公司或者业主方整体拆除现场之前相当长的一段时间，巫保祥完全可以进行选择性的拆除和搬离，并完全可以预见到不搬离可能造成损失以及损失的大小，巫保祥最终选择不管不顾，应对损失的发生承担主要责任。3.双方要求解除租赁合同的时间、方式、理由虽有不同，但双方在各自提出解除合同当时对合同无法继续履行的状况是完全能够准确判断的，双方解约目的一致。本案中，巫保祥起诉要求解约在先，人人乐发出解约通知在后，故应以人人乐公司2018年8月7日发出解约通知书之日作为双方一致同意解除租赁合同的日期。且自2018年8月开始，巫保祥就已经未继续缴纳租金了，这说明巫保祥已经没有继续履行合同的意愿，认为合同已经解除。4.设备损失作为赔偿的前提是有无实际发生，由于设备可移动性、可继续使用的特性与其主张的装修、经营等损失性质不同，所以巫保祥主张设备损失的前提首先需要证明其损失已实际发生，如果未产生实际损失，则该主张无从谈起。所以，在巫保祥无法证明设备被损毁、灭失、侵占的情况下，不能排除其已将设备搬离或提存的可能性，故其主张的实际损失也就无从谈起，其要求赔偿的请求则无事实依据。巫保祥向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除巫保祥与人人乐公司签订的《租赁合同》；2.人人乐公司返还巫保祥已支付的33000元保证金；3.人人乐公司依法向巫保祥赔偿经济损失暂计565000元（以评估价格为准，包含：装修费350000元、办公设备150000元以及消防65000元）及评估费；4.人人乐公司依法向巫保祥赔偿经营损失暂计212500元（以经营损失12500元/天计算，从2018年7月8日暂计至2018年7月24日，并要求计算至解除合同之日止）；5.本案诉讼费用由人人乐公司承担。一审法院经审理查明：2001年8月29日，增城市中海城市建设开发有限公司（出卖人）与增城市金正经济发展有限公司（买受人）签订《商品房买卖合同》约定买受人购买中海城市广场首层面积为5618.96平方米的商铺等内容。2002年1月1日，增城市中海城市建设开发有限公司（出租方，甲方）与深圳市人人乐连锁商业有限公司（承租方，乙方）签订《租赁合同书》约定租赁标的物为荔乡路39号中海城市广场首层商场全部面积及其附属设施，租期自2002年元月1日起至2021年12月31日止等内容。增城市中海城市建设开发有限公司（甲方）、深圳市人人乐连锁商业有限公司（乙方）和增城市金正经济发展有限公司（丙方）签订《中海城市广场首层商场〈租赁合同书〉补充协议》约定位于荔乡路39号中海城市广场首层商场全部面积及其附属设施，因甲方将租赁物业转让给丙方，原由乙方支付给甲方的租金转由丙方收取；丙方完全知悉和理解甲乙双方所签《租赁合同书》各条款内容、含义，丙方将严格按照《租赁合同书》规定的条款来行使权利并向乙方承担义务等内容。上述补充协议，增城市中海城市建设开发有限公司及增城市金正经济发展有限公司的落款时间为2002年11月26日，深圳市人人乐连锁商业有限公司的落款时间为2002年12月12日。2017年3月15日，巫保祥（乙方、承租人）与人人乐公司（甲方、出租人）签订《租赁合同》约定：甲方同意将坐落在增城区荔城街荔乡路39号房地产出租给乙方作教育、培训用途使用，建筑（或使用）面积372.9平方米，实用面积286.85平方米；租赁期限、租金情况如下：2017年3月15日至2017年5月14日为装修免租期，2017年5月15日至2019年3月14日租金为11000元/月，2019年3月15日至2020年3月14日租金为11550元/月，2020年3月15日至2021年3月14日租金为12127.5元/月；乙方向甲方交纳33000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；租赁期间，甲方因自身原因（包括但不限于如持续亏损、甲方诉讼或非甲方原因，导致门店关闭），致使合同提前终止，或致使乙方无法经营，甲方须全额退还押金，并支付相应赔偿金，赔偿金额依据合法专业的评估机构而定；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等内容。同日，人人乐公司将租赁场地交付给巫保祥装修使用。上述合同签订后，巫保祥向人人乐公司支付保证金33000元。巫保祥承租上述房屋用于经营广州市增城第二课堂教育咨询部。巫保祥于2018年7月25日向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年8月13日向人人乐公司送达应诉材料。2018年8月29日，增城市金正经济发展有限公司（出租方，甲方）与人人乐连锁商业集团股份有限公司（承租方，乙方）签订《终止〈租赁合同书〉协议书》，约定：“增城市中海城市建设开发有限公司与乙方于2002年1月1日签订《租赁合同书》，增城市中海城市建设开发有限公司将位于增城区荔城街荔乡路39号首层商铺租赁给深圳人人乐连锁商业公司（后更名：人人乐连锁商业集团股份有限公司），租赁期限至2021年12月31日止，后甲方、增城市中海城市建设开发有限公司、乙方于2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场〈租赁合同书〉补充协议》，甲方承接增城市中海城市建设开发有限公司《租赁合同书》的权利义务。现经甲、乙双方共同协商，一致同意终止双方于2002年1月1日签订《租赁合同书》及2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场补充协议》，现就此事宜，达成如下协议：一、甲、乙双方于2002年1月1日签订《租赁合同书》及2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场补充协议》自签订本协议之日起终止，双方权利义务终止。……三、乙方不得再就《租赁合同书》、《中海城市广场首层商场补充协议》行使任何的权利且甲乙双方日后互不追究法律、经济或其他责任。……六、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，经甲乙双方盖章或签字后即生效。”。2018年9月10日，本案进行第一次庭审。本案一审审理过程中，巫保祥向一审法院申请对人人乐公司价值500000元的财产进行保全，并提供相应担保。一审法院于2018年7月30日作出（2018）粤0118民初5056号《民事裁定书》，裁定查封、冻结人人乐公司名下价值500000元的财产。上述民事裁定书已予执行。经巫保祥申请及摇珠选定，一审法院先后委托珠海得联工程咨询有限公司广州分公司及广东明润工程造价咨询有限公司对涉案房屋的装修工程造价进行鉴定。珠海得联工程咨询有限公司广州分公司于2019年11月4日作出《关于内的装修工程委托鉴定终止请求函》，载明因资料不足进行鉴定工作，请求终止对其鉴定委托。广东明润工程造价咨询有限公司于2019年11月22日作出《咨询复函》，载明因现场装修工程已灭失，且当事人无法提供相关资料，证据材料未达到鉴定的最低要求，因此涉案工程无法开展造价鉴定工作。经巫保祥申请、摇珠选定及双方协商确定，一审法院先后委托广州德高价格评估有限公司对涉案房屋装修残值损失、办公设备损失、消防损失及2018年7月17日至2019年5月30日的经营损失进行价格评估。广州德高价格评估有限公司于2020年4月26日作出（2018）粤0118他鉴字第26号之三回复函，载明因涉案标的现场已经灭失，鉴定资料不足，无法对涉案商铺装修残值损失、办公设备损失及消防损失进行价格评估。2020年5月6日，广州德高价格评估有限公司作出穗德价估[2019]0028号《评估报告书》，载明广州市增城第二课堂教育咨询部估算年经营收入为1159759.38元，年利润率为15.3%，2018年7月17日至2019年5月30日的经营损失为经营收入×平均利润率×年数，1159759.38×15.3%×0.875=155262.79元。巫保祥为此支付评估费30000元。一审庭审中，巫保祥与人人乐公司共同确认：一、巫保祥已交完2018年7月的租金，自8月开始没有交纳。二、2018年11月左右租赁现场开始整体拆除重新装修。巫保祥陈述：一、巫保祥在第一次庭审前两天即2018年9月8日才收到人人乐公司发出的《关于提前终止合同的告知函》。二、巫保祥分别于2018年7月17日、18日、20日向人人乐公司发出通知函，要求解除租赁合同并赔偿经济损失。三、人人乐公司在2018年7月18日之前有在门口张贴提前终止合同的告知函。四、巫保祥对涉案租赁物进行装修的情况包括：用板材和玻璃间隔了26个教室及2个办公室，进行水电安装；对租赁物原有部分损坏的木地板重新铺设了木纹塑胶板；全部的墙面进行了扇灰；每个教室安装了1-2个嵌在天花里面的灯；每个教室铺设网线；改建了2个洗手间，每间1个厕位，是蹲厕；还有固定的书柜3个，是复合板制作，大的1个书柜面积宽大概2米，高2米，小的2个书柜高1米宽1米；还有在侧门的广告牌，长16米左右，宽大概2.6米；装修大概花费300000元。五、办公设备的损失包括：每个课室都有1-2台壁扇，大概30个左右；学生用的桌子、椅子，大概100张左右；教师的办公桌椅，大概5张桌子，20张实木凳；前台桌子一张；待客的长椅子2张；惠普的激光打印机1台；发票打印机1台；数钞机1台；饮水机1台；热水壶1个；网络服务器1台（硬件），网站建设（软件）；校园广播系统1套，含主机、音响设备；42寸电视1台；led广告显示屏，长1.4米，宽20厘米；课外辅导书籍约一千本；2个陶瓷洗手盆；每个教室都有一块2米*1米的黑板。巫保祥是需要经过卖场才能进入租赁场地，由于人人乐公司的门一直关闭，巫保祥无法搬走上述设备。上述物品均留在租赁现场没有拿走。上述设备大概花了150000元购置。六、消防损失包括：由巫保祥安装的一部分消防设备、烟感器、6-8个应急灯、6-8个安全出入口指示牌及委托消防公司办理场地消防验收的费用，共计大概65000元，该部分没有包含在装修损失中。七、2018年7月至8月间人人乐公司是以装修为由关门关空调的，没有说将场地交还大业主，巫保祥以为还可以继续承租故一直与人人乐公司协商，诉讼过程中人人乐公司拆除现场并未告知。八、2018年7月16日开始巫保祥无法使用租赁场地。人人乐公司陈述：一、2018年8月6日，人人乐公司向巫保祥邮寄发出落款日期为2018年7月3日的《关于提前终止合同的告知函》，以人人乐公司店面调整为由告知巫保祥提前终止租赁合同，并请巫保祥在收函后十五日内清空现场物品退还场地。2018年8月7日通过丰巢妥投。二、人人乐公司没有收到巫保祥发出的要求解除租赁合同赔偿损失的函件。三、2018年7月由于商城进行闭店调整，以张贴公告的形式向全体商户进行告知，提出协商提前解除租赁合同。四、2018年8月以后人人乐公司已完全收回租赁场地，2018年8月29日与增城市金正经济发展有限公司签订《终止〈租赁合同书〉协议书》后陆续将场地交还增城市金正经济发展有限公司。五、对于提前清场的损失人人乐公司同意委托第三方进行评估，但巫保祥一直以没有协商赔偿金额为由强占场地不予交还才造成损失扩大。六、2018年7月至11月彻底清空租赁场地为止长达4个月时间，人人乐公司提出与巫保祥协商赔偿、评估问题，但是巫保祥一直没有拿出具体的协商方案和评估机构的建议。因为损失是巫保祥主张的所以人人乐公司没有对现场的装修进行测量和评估。具体尺寸人人乐公司不清楚，巫保祥确实有间隔教室和办公室，但是具体几间以及内部设置人人乐公司不清楚。不清楚有无改建厕所，人人乐公司交付的场地已经有水电铺设，在巫保祥承租之前已经有其他人承租场地，场地不是毛坯状态的，是否已经铺设瓷砖、木地板，墙面和天花情况以及巫保祥有无按原租户的状况继续使用还是重新装修人人乐公司不清楚。人人乐公司处理的是现场不是针对设备，现场设备没有经过双方共同清点。人人乐公司交回场地时没有清理现场东西，直接把场地交给大业主的，大业主认为商户遗留在现场的东西都是不要的，就自行处理了。按巫保祥的说法，现场遗留的设备大多是可移动的设备，从巫保祥提交的视频和照片看不能证明这些设备存在毁损，视频和照片拍摄期间是巫保祥可以控制现场的，不是清场时拍摄的。从11月装修，直到12月11日全部清理现场之前，场地是在租户控制下的，租户是可以出入租赁现场搬东西的。一审法院认为：巫保祥与人人乐公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。巫保祥主张解除《租赁合同》，人人乐公司对《租赁合同》的解除并无异议，且案涉租赁场地现已另作他用，《租赁合同》已无继续履行的条件，故一审法院对巫保祥的上述主张予以支持。对于人人乐公司所称《租赁合同》已于2018年8月7日因双方协商一致而解除的抗辩能否成立的问题。巫保祥以未能依约提供符合正常使用条件的场地构成根本违约为由于2018年7月25日向一审法院起诉解除《租赁合同》。人人乐公司主张其在2018年8月6日即收到本案应诉材料即知悉巫保祥的诉讼请求及事实理由前向巫保祥发出落款日期为2018年7月3日的《关于提前终止合同的告知函》，以人人乐公司店面调整为由告知巫保祥提前终止租赁合同，上述《关于提前终止合同的告知函》于2018年8月7日丰巢妥投。巫保祥否认于2018年8月7日收到上述《关于提前终止合同的告知函》。由此可见，双方虽均有解除《租赁合同》的意思表示，但解除的理由并不相同，且双方解除合同的意思表示在2018年8月7日均未能有效到达对方并得到对方认可，因此人人乐公司主张《租赁合同》已于2018年8月7日因双方协商一致而解除理据不足，一审法院不予采纳。而关于合同履行过程中哪一方构成违约的问题，从本案查明的事实作如下分析：人人乐公司以其店面调整为由告知巫保祥提前终止租赁合同的《关于提前终止合同的告知函》的落款日期为2018年7月3日，说明2018年7月3日其已作出上述告知函。此后人人乐公司自行调整了场地开关门时间及中央空调、新风的供应时间，并影响到租户对场地的正常使用。2018年8月29日人人乐连锁商业集团股份有限公司与增城市金正经济发展有限公司签订《终止〈租赁合同书〉协议书》，将含涉案场地在内的全部承租场地交还给增城市金正经济发展有限公司。2018年11月开始含涉案场地在内的全部承租场地被整体拆除重新装修。人人乐公司在庭审中亦认可其于2018年7月开始由于商城进行闭店调整，以张贴公告的形式向全体商户进行告知，提出协商提前解除租赁合同，并一直就终止租赁合同问题积极与巫保祥协商赔偿、评估问题，只是因是巫保祥的消极对待而未能达成一致。由此可见，人人乐公司于2018年7月3日开始已为与租户解除租赁合同将租赁场地交还出租方另作他用作准备，并通过张贴公告的形式告知租户，其在当时已无意与巫保祥继续履行《租赁合同》并自此为场地的正常使用设置障碍引发纠纷，最终在双方的《租赁合同》是否解除尚未确定的情况下将租赁场地交还出租方，使得《租赁合同》不再具备继续履行的条件。《租赁合同》约定：租赁期间，出租方因自身原因，致使合同提前终止，或致使承租方无法经营，出租方须全额退还押金。人人乐公司的上述行为构成违约，应承担相应的违约责任。巫保祥主张人人乐公司返还保证金33000元，理据充分，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”的规定，巫保祥主张剩余租赁期内含消防设施在内的装饰装修残值损失，一审法院予以支持。对于装饰装修残值损失数额问题，鉴于人人乐公司已将租赁场地交还出租方整体拆除重新装修导致标的现场灭失，鉴定资料不足，无法对装饰装修残值损失数额进行评估。因此，综合考量人人乐公司的过错程度、租赁合同的履行情况、双方陈述的装饰装修情况、剩余的使用期限、场地面积及用途等情况，一审法院酌定装饰装修残值损失数额为140000元。巫保祥主张超出部分，一审法院不予支持。关于办公设备损失的问题。人人乐公司在未知会巫保祥并提供条件给巫保祥清退的情况下将租赁场地交还出租方整体拆除重新装修导致现场办公设备灭失，应就此造成的损失予以赔偿。对于办公设备损失数额问题，鉴于现场灭失，鉴定资料不足，无法对办公设备损失数额进行评估。因此，综合考量人人乐公司的过错程度、租赁合同的履行情况、双方陈述的办公设备情况、场地面积、用途、设备的使用年限及巫保祥未积极进行场地清退以减少损失等情况，一审法院酌定办公设备损失数额为40000元。巫保祥主张超出部分，一审法院不予支持。对于经营损失的问题，双方签订的《租赁合同》约定租赁期间，出租方因自身原因，致使合同提前终止，或致使承租方无法经营，出租方须全额退还押金，并支付相应赔偿金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”。人人乐公司的违约行为导致案涉租赁合同无法履行，巫保祥无法经营，造成巫保祥的预期经营利益损失，应承担赔偿责任，故巫保祥主张人人乐公司赔偿经营损失，一审法院予以支持。对于损失的数额，结合人人乐公司的过错程度、订立合同时所能预见的违约损失范围、租赁合同的履行情况、商业风险、巫保祥未积极采取措施以减少损失等情况，并参照穗德价估[2019]0028号《评估报告书》的评估结论，一审法院酌定为30000元。巫保祥主张超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年6月12日作出一审判决：一、解除巫保祥与广州市人人乐商业有限公司签订的《租赁合同》；二、广州市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起十日内向巫保祥返还保证金33000元；三、广州市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起十日内向巫保祥赔偿位于广州市增城区荔乡路39号的广州市增城第二课堂教育咨询部的装饰装修残值损失140000元；四、广州市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起十日内向巫保祥赔偿位于广州市增城区荔乡路39号的广州市增城第二课堂教育咨询部的办公设备损失40000元；五、广州市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起十日内向巫保祥赔偿经营损失30000元；六、驳回巫保祥的其他诉讼请求。案件受理费11905元、保全费3020元，由巫保祥负担受理费8810元，广州市人人乐商业有限公司负担案件受理费3095、保全费3020元。广州市人人乐商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳上述费用。评估费30000元，由广州市人人乐商业有限公司负担，该费用巫保祥已交纳，广州市人人乐商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向巫保祥支付上述费用。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本案一审判决后，人人乐公司曾提交过上诉状，但未依规定预交上诉费，本院已告知其司对一审判决所提异议不纳入本案二审处理。二审诉讼中，巫保祥表示：一审判决的装修残值损失有包括消防设施在内，但巫保祥上诉认为装修损失和消防设施损失是两项独立的诉讼请求，一审应当分开处理，不应该合并处理。关于涉案商铺的停止使用情况，巫保祥确认双方没有办理退场的交接手续。对此，人人乐公司表示：巫保祥并未向人人乐公司主张搬出物品，退交场地；巫保祥在2018年7月25日提起本案诉讼后并没有及时撤离场地，也没有要求人人乐公司配合其搬离相关物品和拆除相关装修。人人乐公司还认为巫保祥提出解除合同在前，人人乐公司提出解除合同在后，双方均有解除合同的共同目的，所以人人乐公司认为在双方对解除租赁合同一事已达成一致意见，巫保祥在合同解除后仍占用租赁场地造成的损失，与人人乐公司无关。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：一审判决有关经营损失、消防设施损失的处理是否不当。案件事实表明，双方当事人所签租赁合同因人人乐公司的原因不能继续履行。依巫保祥所述，其在2018年7月17日、18日、20日即向人人乐公司发出通知函，要求解除租赁合同并赔偿经济损失。可见巫保祥此时已对租赁合同不能继续履行的情况予以知悉，巫保祥当应采取适当措施防止损失的扩大。巫保祥虽于2018年7月25日提起本案诉讼，但并未积极进行场地清退、妥善处理合同解除善后事宜以减少损失发生。一审判决根据该项事实，结合人人乐公司的过错程度、订立合同时当事人所能预见的违约损失范围、租赁合同的履行情况、商业风险等情况，并参照评估机构的评估结论，酌情认定30000元经营损失，并无不当。需要指出的是，广州德高价格评估有限公司所作评估报告经营损失155262.79元对应的时段是2018年7月17日至2019年5月30日，该时段与本案需处理的经营损失并不完全相符。为此，巫保祥以155262.79元要求认定经营损失的主张，本院不予支持。因巫保祥未积极进行场地清退，本案也未将退还2018年7月份租金11000元作为诉讼请求，故其上诉所提要求退还租金的主张，本院亦不予支持。至于巫保祥所提消防损失65000元赔偿诉讼请求，虽与装修费损失350000元分别提出，但因涉案标的现场已经灭失，鉴定资料不足，评估机构无法对涉案商铺装修残值损失、办公设备损失及消防损失进行价格评估。巫保祥主张的65000元，并非依租赁合同的约定经过了专业评估机构的评定，巫保祥以此数额主张消防损失，依据并不充分。一审判决对剩余租赁期内含消防设施在内的装饰装修残值损失，合并进行处理，符合本案实际情况，并无不妥。综上所述，巫保祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4319元，由巫保祥负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年九月二十五日书记员  吴敏玲黄咏欣