北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8536号上诉人（原审被告）：王玲书，女，1944年10月2日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人兼上诉人王玲书之委托诉讼代理人（原审被告）：周美丽，女，1987年6月10日出生，汉族，北京园博园职工，住北京市丰台区。上诉人周美丽之委托诉讼代理人：鲁宁，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张淑珍，女，1944年11月22日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：尹正惠，男，1938年9月16日出生，回族，长辛店四中退休职工，住北京市丰台区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：石晓云，女，1979年2月5日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨澄伟，北京市翔龙律师事务所律师上诉人周美丽、王玲书因与被上诉人张淑珍、尹正惠排除妨害纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初27811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周美丽、王玲书上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张淑珍、尹正惠的起诉；2.一、二审诉讼费用由张淑珍、尹正惠承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。案涉宅基地及院落转让给了我们，尹正惠出示给周美丽之父周小田的收条载明，案涉199号房屋在1995年已经出售给我们全家。二、一审法院适用法律有误。根据《土地管理法》第九条规定，张淑珍、尹正惠已经丧失了宅基地使用权人资格，应当由村集体收回宅基地。案涉房屋系1982年所建，已经损毁，无法居住。因此，我们是经过张淑珍、尹正惠同意进行的拆除，张淑珍、尹正惠原宅基地已经不具备使用条件。案涉199号房屋拆除后，有关部门并未批准其重建，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条规定，案涉房屋的使用权由村集体收回。张淑珍、尹正惠辩称，同意一审判决，不同意周美丽、王玲书的上诉请求。张淑珍、尹正惠向一审法院起诉请求：要求王玲书、周美丽腾退位于北京市丰台区王佐镇沙锅村侯家峪199号院落及院内房屋（下称199号院），并交付张淑珍、尹正惠。一审法院认定事实：张淑珍与尹正惠系夫妻关系。王玲书与周小田系夫妻关系，周美丽系二人之女。1982年，张淑珍经审批获得位于北京市丰台区王佐镇沙锅村侯家峪199号宅基地一处（即199号院）。审批后，张淑珍在199号院内建西房2间，建房后张淑珍未在此居住。19世纪80年代，王玲书与周小田经张淑珍同意搬至199号院。2007年，王玲书、周小田将上述西房拆除，并新建北房3间及东西房各1间，上述房屋至今无变化。周小田于2009年去世，现王玲书、周美丽居住在199号院。另王玲书、周美丽主张，在其搬入199号院时，院内有较大的下沉部分，王玲书、周小田出资将其填平。现张淑珍、尹正惠主张，199号院系张淑珍名下宅基地，要求王玲书、周美丽腾退199号院及院内房屋。王玲书、周美丽提交收条一份，其上载明：今收到周小田现金壹万元正，愿将该房屋居住权转让给周小田。收款人尹正惠、证明人张廷珍，95.12.20。王玲书、周美丽提交收条，拟证明张淑珍、尹正惠已将199号院及院内房屋所有权和使用权转让给周小田。张淑珍、尹正惠认可收条的真实性，不认可其证明目的，表示因周小田一家自1985年始即居住199号院，且1995年后仍继续居住，1万元系租金性质。诉讼中，双方均认可上述收条载明的“该房屋居住权”中的该房屋系指张淑珍所建原有西房。另查，张淑珍原系沙锅村侯家峪村民，后其户口迁出，并转为非农业户口。王玲书、周小田、周美丽均非沙锅村侯家峪村民。庭审中，经法院释明，王玲书、周美丽不要求在本案中一并解决其可能在199号院获得的房屋、附属物以及土地平整的利益。一审法院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案争议焦点为张淑珍、尹正惠是否有权要求王玲书、周美丽腾退199号院及院内房屋，对此法院分析如下：首先，张淑珍经审批获得199号院宅基地，其系该处宅基地的使用权人，因此张淑珍有权利用该处宅基地建房并使用所涉院落。其次，张淑珍虽于19世纪80年代将199号院及院内西房2间交由王玲书一家使用，但上述行为系其行使对该院落的使用权以及房屋所有权的一种形式，无法因此即改变张淑珍为该处宅基地使用权人的身份。再次，张淑珍将199号院落及房屋交由王玲书一家使用，该使用权虽未约定期限，但也并非无限期。王玲书一家确在此居住时间较长，并在199号院内建房，但王玲书一家并非沙锅村村民，其无法通过长期使用院落及在院内建房，即成为该处宅基地的使用权人。最后，王玲书、周美丽提交的现有证据无法证明村委会已将199号宅基地收回，因此张淑珍虽现为非农业户口，但其在1982年申请时确为沙锅村村民，故在村委会未收回其宅基地前，张淑珍户口性质的变化并不当然可导致其宅基地使用权人身份的变化。综上所述，张淑珍作为宅基地使用权人，根据农村房屋和土地一体化的原则，有权要求王玲书、周美丽腾退199号院及院内房屋，并向其进行交付。另199号宅基地系在张淑珍与尹正惠婚姻期间取得，宅基地系针对农村一户家庭的，因此尹正惠作为张淑珍的配偶亦有权与张淑珍一同向王玲书、周美丽主张上述权利。因199号院内现有的所有房屋均系王玲书、周小田所建，张淑珍、尹正惠在要求腾退的同时亦应当给付相应的折价款。但经本院释明，王玲书、周美丽坚持不要求就199号院内的房屋、附属物以及土地平整的利益一并在本案中进行解决。故对此本院不予处理，双方可协商解决；如协商不成，可另行起诉。关于王玲书、周美丽辩称根据收条内容，其已从张淑珍处购得199号院落及房屋一节，对此法院认为，该收条的书写时间发生在1995年，此时王玲书一家已在199号院居住较长一段时间，且王淑玲一家亦打算继续居住于此，因此张淑珍要求王玲书一家给付对价，并将所建房屋居住权转让的行为亦属合理。另该1万元对价系双方合意的结果，且从收条内容看并无将199号院落房屋所有权及宅基地使用权一并予以转让的意思表示，因此无法从给付对价款项的多少即当然推断收条所载明的内容系张淑珍将上述院落房屋所有权及宅基地使用权一并转让给王玲书一家。诉讼中，双方均认可收条所载明“该房屋居住权”系指张淑珍所建原有西房，故收条所指转让的居住权应为原有西房的居住权，因该房屋已被拆除，随之该房屋居住权亦已灭失。故对于王玲书、周美丽的上述辩称，于法无据，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，一审法院于2020年8月判决如下：王玲书、周美丽于判决生效之日起九十日内将位于北京市丰台区沙锅村侯家峪199号院落及院内房屋腾空，并交付张淑珍、尹正惠。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审补充查明，王玲书、周美丽的户籍均在河北省。本院认为，物权是权利人依法对特定的物享有的直接支配和排他的权利，妨害物权的，权利人可以要求排除妨害。张淑珍经审批获得案涉199号院的宅基地，系该处宅基地的使用权人。张淑珍现虽为非农业户口，但是其在1982年申请案涉199号院宅基地时确为沙锅村村民，故在沙锅村村委会未收回宅基地前，张淑珍户口性质的变化并不当然导致其宅基地使用权人的身份变化。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。周美丽、王玲书上诉主张其已于1995年从尹正惠处购得案涉房屋，但是其一家并非沙锅村侯家峪村民，故周美丽、王玲书不能通过协议约定取得案涉199号院宅基地的使用权。张淑珍建设的房屋已被周小田、王玲书拆除，199号院现存房屋为周小田、王玲书所建，未经合法批准，张淑珍作为宅基地使用权人要求王玲书、周美丽腾退199号院及院内房屋，有合法依据，应予支持。另199号宅基地系在张淑珍与尹正惠婚姻期间取得，宅基地系针对农村一户家庭的，因此尹正惠作为张淑珍的配偶亦有权与张淑珍一同主张上述权利。因199号院内现有的所有房屋均系王玲书、周小田所建，张淑珍、尹正惠在要求腾退的同时亦应当给付相应的折价款。但经一审法院释明，王玲书、周美丽坚持不要求就199号院内的房屋、附属物以及土地平整的利益一并在本案中进行解决。故对此问题本院不予处理，双方可协商解决或另行起诉。综上所述，周美丽、王玲书的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由周美丽、王玲书负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年九月二十五日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄