福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5147号 上诉人（原审原告）：林香明，男，1981年10月26日出生，汉族，住福建省长乐区。 上诉人（原审原告）：陈惠芳，女，1983年5月12日出生，汉族，住福建省长乐区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：林传坤，福建亚太天正律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：游路遥，福建亚太天正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州中庚房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲23#楼2层01商铺201室。 法定代表人：林维群，总经理。 委托诉讼代理人：陈鹏，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴元标，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人林香明、陈惠芳因与被上诉人福州中庚房地产开发有限公司（以下简称中庚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林香明、陈惠芳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、林香明、陈惠芳未就“加价款”与中庚公司口头达成一致，且该“口头约定”根据《合同法》第五十二条第三项的规定应属无效，一审法院据“口头约定”作出判决，缺乏事实与法律依据。1.在消费者买房过程中，开发商利用其优势地位占主导作用，特别是在商品房的信息资源上双方是不对等的。消费者对住宅的单价、面积、总价的了解都是片面的，存在开发商说是多少就是多少的被动局面。此种信息不对等的情况下，双方不可能作出真实意思表示达成口头协议。2.中庚公司主张双方对“加价款”部分达成一致，应承担举证责任。中庚公司在一审庭审中为证实双方对“加价款”达成合意，提出双方实际签订有与《商品房买卖合同（预售）》内容一致的《认购协议》，但其至今未予提供相应证据。3.关于“加价款”的表述是林香明、陈惠芳知晓开发商存在超过网签备案价格收取钱款之后对超额部分作出的一个评价，不能等同林香明、陈惠芳在付款之时是认同的。4.无论双方是对“加价款”进行了口头约定，还是实际签订了包括“加价款”在内的《认购协议》，其约定内容均违背了法律法规及地方政府的禁令，掩盖了开发商违法收取“加价款”的目的，属于《合同法》第五十二条第三项的规定的“以合法形式掩盖非法目的”，应依法被认定为无效。二、《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，且得到行政主管部门的备案认可，具有法律效力。该网签备案合同是本案唯一合法有效的合同，双方应按此履约。三、中庚公司多收取林香明、陈惠芳款项无事实和法律依据，林香明、陈惠芳有权请求其返还不当利益。林香明、陈惠芳向人民法院明确申明本案的请求权基础是不当得利，一审法院拟定的案由与本案实际讼争法律关系不一致。在签订网签备案的《商品房买卖合同（预售）》后，林香明、陈惠芳已经就违法收取加价款的行为向中庚公司提出多次异议。本案作为债权纠纷的诉讼时效为三年，一审法院认为超过一年起诉与常理不符的论断于法无据。四、备案价外加价销售商品房违反我国《商品房销售明码标价规定》第九条、第十三条关于开发商不得加价销售商品房的规定，且属于典型的偷税漏税行为，不应得到人民法院的支持。 中庚公司辩称：一、林香明、陈惠芳的履约行为足以证实双方已经就案涉房屋价格达成合意。1.购买房产属于大笔金额支出，且本案涉及银行按揭贷款手续，作为买受人应当已经与出卖人进行过充分的协商后再予支付房屋价款,林香明、陈惠芳主张“开发商说是多少就是多少”显然不符合交易常理。2.中庚公司在一审中提及双方实际签订与《商品房买卖合同（预售）》内容一致的《认购协议》，并非指在上述合同中约定了“加价款”，而是为了证明合同签订符合法定购房流程。上述合同均已明确载明案涉房屋网签备案的价格，林香明、陈惠芳在清晰知晓价格的情况下仍向中庚公司支付高于该价格的购房款总价6691138元，足以证明双方合意的案涉房屋真实价格是包含了网签备案合同中约定的价格以及备案合同外的价款。3.林香明、陈惠芳在一审诉讼请求中表述的是“加价购房款”而非上诉状中所称“加价款”，可以证明林香明、陈惠芳自认加价的款项同样是购房款，结合其诉状中自称“根据中庚公司要求的金额逐批支付购房款”，可以推定林香明、陈惠芳是按双方达成合意的价格予以转账或是同意中庚公司提出的房屋总价款后才陆续转账。4.林香明、陈惠芳主张合同无效的前提是认可双方存在合法形式的合同内容，但一审中林香明、陈惠芳又明确请求权基础是不当得利即主张双方不存在合同上的依据，其一二审主张的请求权基础不同，前后明显矛盾。二、一审法院对于网签备案的合同效力予以认可，并不影响双方按照真实合意实际履行的行为。双方已经按照达成的合意实际履行完毕。林香明、陈惠芳主张网签备案合同是本案唯一合法有效的合同、双方仅应按此履约，与客观事实不符。三、双方就购买案涉房屋达成合意，已形成有效的房屋买卖法律关系，林香明、陈惠芳主张基于不当得利要求返还，没有法律依据。林香明、陈惠芳在本案起诉前长达一年半的时间里始终如期付款，未提出任何异议，现其提起本案诉讼要求返还部分购房款显然有违诚实信用原则，不应得到法律的保护。四、民事行为与行政行为不能混同，评判合同效力应当严格依据《合同法》的相关规定。商品房销售中的“备案价”仅是政府为遏制部分城市房价过快上涨而采取的行政手段，不影响案涉房屋民事法律行为的合法有效性及履行。林香明、陈惠芳诉请返还部分购房款，没有任何依据。 林香明、陈惠芳向一审法院起诉请求：1.判令中庚公司立即向其返还加价购房款人民币1288798元，并支付资金占用期间利息（自2019年3月29日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计至2019年10月25日为32255元）；2.本案诉讼费用由中庚公司承担。 一审法院认定事实：2018年12月15日，以林香明、陈惠芳为买受人、中庚公司为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定中庚公司将位于福州市台江区7＃楼2202单元出售给林香明、陈惠芳，该商品房建筑面积为144.61平方米，总价款为5402340元；另，案涉合同第七条“付款方式及期限”约定：买受人应当于2019年2月10日前支付首期房价款2172340元，占全部房价款的40%。余款3230000元申请贷款支付；附件十一：补充协议（商业贷款方式适用）约定：买受人选择住房商业性贷款付款方式，买受人已详细了解办理住房商业性贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料清单和所需交纳的保险费、抵押鉴证费、印花税等相关费用，为了尽快办理住房商业性贷款，用于归还出卖人楼款，买受人特做出承诺如下：1、买受人同意于签订《商品房买卖合同》之日起7日内将办理住房商业性贷款所需的材料送交出卖人，每逾期一日，按申请贷款总额的万分之三支付违约金……2、买受人同意于出卖人发出住房商业性贷款签约通知书之日起10日内，携配偶及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，每逾期一日，每日按申请贷款总额的万分之三支付违约金……该合同以及合同补充协议还约定了其他权利义务并进行了备案，合同编号为ＦＺ1812ＸＪ063868。2019年1月5日中庚公司向林香明、陈惠芳开具案涉房屋的部分购房款发票，金额为2172340元。2019年1月29日案涉房屋预告登记权利人登记于林香明、陈惠芳的名下【闽（2019）福州市不动产证明第9011733号】。 2019年3月14日，以林香明、陈惠芳为借款人、中国建设银行股份有限公司福建省分行为贷款人、中庚公司为保证人，三方签订一份《个人住房借款合同》，约定林香明、陈惠芳向中国建设银行股份有限公司福建省分行借款3230000元用于购买案涉房屋，案涉房屋成交价5402340元，借款期限自2019年4月13日起至2039年4月13日止，中国建设银行股份有限公司福建省分行于2019年3月29日向中庚公司支付了该笔贷款。双方确认案涉房屋尚未交付。现林香明、陈惠芳以中庚公司在网签备案的案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的总价款之上加价收取购房款为由，向一审法院提出上述诉请。 诉讼中，双方均明确继续履行案涉《商品房买卖合同（预售）》，林香明、陈惠芳在购买案涉房屋的同时购买了香开长龙地下一层043号车位（以下简称043车位），车位总价款390275元。 林香明、陈惠芳主张其就案涉房屋、043车位共向中庚公司付款7081413元，并提交四组证据证明其主张，其中中国建设银行POS签购单5份显示2018年4月13日林香明通过尾号为7016的银行账户向中庚公司支付390275元，2018年4月27日林香明通过尾号为5681的银行账户分三笔向中庚公司支付10000元、2340元、10000元，同日林香明通过尾号为7016的银行账户向中庚公司支付1650000元一笔；网上银行电子回单三张显示2018年4月9日通过林明法的账户向林波转账500000元，于2018年4月13日林香明通过尾号为7016的银行账户分两笔向林波转账288798元、1000000元；《个人住房贷款合同》一份及《个人贷款支付凭证》一张，显示林香明以向中国建设银行股份有限公司福建省分行借款的方式于2019年3月29日向中庚公司支付3230000元。林香明、陈惠芳陈述，林明法系林香明胞弟，林波系中庚公司的指定收款人。中庚公司对林香明、陈惠芳的上述证据的真实性均无异议，确认收到林香明、陈惠芳所述的含案涉房屋及043车位的购房款共计7081413元（其中车位价款390275元），确认林波系施工的班主，其公司确实将林波指定为收取案涉房屋部分购房款的收款人，但提出林香明、陈惠芳提供的上述证据恰恰能证明林香明、陈惠芳系按双方的约定支付了案涉7#2202单元房屋的全额购房款6691138元，而非按照《商品房买卖合同（预售）》载明的价格进行支付。 中庚公司提出在签订案涉合同前，双方有签订认购协议书，提出认购协议书内容大致与案涉合同一致，但未提供相应的证据证实。 现对于在2018年12月15日签订案涉《商品房买卖合同（预售）》前，林香明、陈惠芳在扣除车位款390275元后，已向中庚公司支付购房款3461138元的情况下，而仍于2019年3月14日签订《个人住房借款合同》约定以银行贷款方式向中庚公司支付3230000元一节。林香明、陈惠芳陈述贷款是在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定的，是按中庚公司的指示及合同约定办理按揭贷款手续，办理贷款时其已支付的购房款尚未达到合同约定的价款，签订《商品房买卖合同（预售）》时只是大致知道总价金额，等拿到合同正本时才真正得知房屋总价，在此之前对房屋总价是没有概念的，其作为普通购房者对中庚公司加价销售的违法行为并不十分敏感，在购房过程中，中庚公司要求其交多少钱其就交了，都是按照中庚公司的要求，包括交到指定账户和支付的金额，后来才知道是政府控价，所以提起本案诉讼。 对于加价收取购房款的事实，中庚公司辩解其公司与林香明、陈惠芳有进行过充分的口头协商，但因《商品房买卖合同（预售）》必须按政府控价标准拟定才能备案登记，否则无法办理网签，其公司亦将此情况告知林香明、陈惠芳，林香明、陈惠芳对此也是知晓的。林香明、陈惠芳对中庚公司的上述陈述有异议，提出其作为普通购房者，均是按开发商要求的金额逐批支付购房款，对总购房款是没有概念的，在支付完所有价款后才得知购房总价，且向开发商指定的案外人支付相应价款也是市场交易行为中很普遍的事实，但该行为并不能证明其是知晓开发商加价售卖案涉房屋，中庚公司以该理由主张其知晓加价行为是没有依据的。 一审法院认为：林香明、陈惠芳与中庚公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。本案的争议焦点在于林香明、陈惠芳超出经备案的《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋价款之外支付的款项，中庚公司是否应予以返还。林香明、陈惠芳认为，该部分款项属于中庚公司无合法依据取得的收益，属于不当得利，应予以返还。中庚公司认为该部分款项在林香明、陈惠芳购买案涉房屋时双方已进行了充分的协商，在达成一致意见后，林香明、陈惠芳同意并实际支付了相应款项，超出部分的款项亦属于购房款的组成部分，其公司无需予以返还。一审法院认为，购买房产属于大笔金额支出，且涉及银行按揭贷款手续，从常理上看作为买受人对于应支付的房屋价款应已与出卖人进行过充分的协商后再予以支付，故对于林香明、陈惠芳称对总购房款是没有概念、仅根据中庚公司要求的金额逐批支付购房款，在支付完所有价款后才得知购房总价的主张，不予采信。另从其表述“根据中庚公司要求的金额逐批支付购房款”以及诉状中自称“加价购房款”也可以推定其按双方达成合意的价格才予以转账或是其同意中庚公司提出的房屋总价款（含加价款）后而陆续转账。林香明、陈惠芳在2018年12月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》、2019年3月14日办理个人按揭贷款手续时签订的《个人住房借款合同》中均载明案涉房屋的成交价为5402340元，从常理上看，林香明、陈惠芳对已陆续转账给中庚公司的款项总额应是知晓的，且上述转账在短期内（不足一个月）至2018年4月13日止，林香明、陈惠芳已向中庚公司或中庚公司指定的收款人转账金额累计高达3851413元（该款已含043车位价款390275元），而林香明、陈惠芳在明知已付款3461138元与银行按揭款3230000元相加后的总额合计6691138元将远超过案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的购房款总价的情况下，仍办理了按揭贷款手续，换言之，其已付款3461138元远超过《商品房买卖合同（预售）》约定的首期款2172340元计1288798元的情形下未提出异议而签订了案涉合同，现时隔一年多才提出中庚公司多收取购房款，林香明、陈惠芳对此作出的解释于常理不符。因此，中庚公司提出林香明、陈惠芳在网签备案的《商品房买卖合同（预售）》签订前已经支付了部分款项，而在该合同签订后仍按照实际购房总价扣除已经支付的购房款后向银行申请贷款用以支付剩余款项，而并非按照网签备案的《商品房买卖合同（预售）》约定的价格执行，足以认定双方合意的案涉房屋真实价格是包含了网签备案合同中约定的价格以及备案合同外的价款的辩解，更符合双方实际交易的真实情况，故对于中庚公司辩解双方对实际购房价款按6691138元（单价46270元/㎡，加价款1288798元）进行口头约定，一审法院予以采信。综合以上情况，一审法院认定林香明、陈惠芳对案涉房屋实际应付的购房款金额6691138元是知晓的且已与中庚公司达成合意后付款，林香明、陈惠芳与中庚公司实际按购房款6691138元履行商品房买卖行为是合法有效的，且林香明、陈惠芳已履行付款完毕，林香明、陈惠芳应遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。现林香明、陈惠芳基于不当得利要求中庚公司向其返还加价购房款1288798元并支付资金占用期间利息的诉请没有事实及法律依据，一审法院不予支持。至于备案价的问题，系政府行政关联部门对房屋销售行为的一种监管措施，若林香明、陈惠芳认为中庚公司违反该监管措施，可向相关行政管理部门寻觅救济途径。综上，判决：驳回林香明、陈惠芳的全部诉讼请求。案件受理费16689元，由林香明、陈惠芳负担。 二审中，林香明、陈惠芳向本院提交中庚公司与案外人签署的《补充协议》，共同证明中庚公司对《商品房买卖合同（预售）》及约定购房款是认可且后续也是依约履行的。中庚公司质证认为，中庚公司按备案合同约定办理补差，并不影响实际的交易价格。本院审查认为，上述证据系中庚公司与案外人就交房面积补差价的约定，与本案不具备关联性，不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，林香明、陈惠芳明知其向中庚公司支付的款项性质为购房款，如一审所述，从款项数额、支付方式、支付过程以及林香明、陈惠芳提出异议的时间来看，足以认定林香明、陈惠芳与中庚公司协商约定的房屋总价款为6691138元。该约定系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且已实际履行完毕，具备法律效力。林香明、陈惠芳与中庚公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》中载明房屋总价款为5402340元，系为规避当地当时的限价政策，并非双方真实意思表示，对双方不发生法律效力。故林香明、陈惠芳以中庚公司实际收取购房价款超过合同约定构成不当得利为由诉请中庚公司返还差价款1288798元，缺乏依据，本院不予支持。至于中庚公司实际售房价格超过向当地政府行政管理部门备案价格的问题，林香明、陈惠芳可另行向有关行政管理部门寻求处理。 综上所述，林香明、陈惠芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16689元，由林香明、陈惠芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年九月十四日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃