江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终5193号上诉人（原审原告）：李秀玲，女，1970年2月20日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：仇珊珊，江苏荆澜德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲，江苏荆澜德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周利明，男，1969年4月13日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人李秀玲因与被上诉人周利明房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院作出的（2019）苏0191民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法独任公开开庭进行了审理。上诉人李秀玲及其委托诉讼代理人仇珊珊、王玲，被上诉人周利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀玲上诉请求：1、撤销江苏省江宁经济技术开发区人民法院(2019)苏0191民初320号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决极为不公。一、案涉被拆迁的房屋由两部分组成，一部分是上诉人向被上诉人购买的69.73平米，另外一部分是上诉人自建的113.7平米，拆迁利益并不必然归被上诉人享有。首先，虽然案涉《房地产转让合同》无效，但合同对案涉69.73平米房屋若遇拆迁的情形进行了明确约定：“若遇国家政策性拆迁（搬迁)，则该房地产所有享有的所有优惠条件（包括补偿款或安置房和过渡费等）均由上诉人享有，被上诉人无权干涉”。该拆迁利益是双方签订合同时能够预见的事实，且在合同中对拆迁利益的分配进行了约定，基于诚实信用的原则。其次，我国法律并未禁止非本集体经济组织成员取得宅基地上房屋，上诉人加建的113.7平米的房屋及拆迁利益也应当归上诉人所有。二、对于拆迁获取的过渡费及拆迁安置房等，因被上诉人的不诚信行为，上诉人己无法取得，被上诉人应当进行折价补偿并赔偿损失。上诉人购买案涉房屋系基于当时被上诉人的请求并一再保证才购买。否则，上诉人完全可以在2013年以相同的价格在同等地段购置到相同面积的商品房，由于被上诉人的不诚信，导致上诉人丧失了购房机会，损失也极为严重。根据诚实信用原则及《合同法》第58条的规定，上诉人可以要求被上诉人进行折价补偿并赔偿损失。三、一审法院判决被上诉人仅支付上诉人40万元，对上诉人极不公平。首先，根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32条的规定，“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获利。”本案中，上诉人在2013年花费23万元购买被上诉人69.73平米的房屋后，又花费4万余元加建113.7平米房屋，被上诉人依据上诉人购置的房屋及后期加建的房屋取得3套拆迁安置房，价值300多万元，并获取数十余万元的过渡费，一审法院仅判决被上诉人支付上诉人40万元，其中还包含了上诉人的购房款及建房款，明显的利益失衡，被上诉人作为失信一方不但未因其失信行为受到任何的法律制裁，反而获取的巨大的利润。周利明辩称，其是按照法律法规和拆迁政策办事的，拆迁政策是户主享有拆迁补偿权益，上诉人所谓的自建房屋并非事实，政府是不可能同意上诉人在其宅基地上建房。拆迁之前其将老房子卖给上诉人，但因之前也没有经历过拆迁，所以双方对于拆迁的政策不是很清楚，才签了一份协议。如果国家政策允许，其同意拆迁房拿一套给上诉人，但是政策规定是原户主才享有拆迁权利，合同中也约定了最高补偿是40万元，一审法院也是按照40万元的补偿判决的。李秀玲向一审法院提出诉讼请求：1.周利明返还购房款230000元；2.周利明赔偿建房款44000元3.周利明赔偿拆迁过渡费92361.2元；4.周利明赔偿拆迁安置房损失2880000元。一审法院认定事实如下：2013年1月2日，李秀玲（受让方、乙方）与周利明（转让方、甲方）签订《房地产转让合同》一份，约定：甲方将秣陵街道东旺村奚家小村2号自建住房一幢（包括房屋南面的院子）转让给乙方；土地占地面积约220平方米、房屋占地面积约71平方米，结构为砖混结构；该房地产转让价款为400000元，本合同签订时甲方一次性付给乙方全部购房款；乙方应严格按本合同规定的时间支付房屋转让款，且在支付完转让款后就拥有该房地产完全的所有权、收益权、处分权；若遇国家政策性拆迁（搬迁），则该房地产所能享受的所有优惠条件（包括所有补偿款或安置房和过渡费等）均由乙方享受，甲方无权干涉；本合同签订后，甲乙双方均终生不得反悔，否则，违约方应赔偿对方违约金，违约金以该房地产总价为准。2013年1月5日，李秀玲（发包方、甲方）与案外人许正德（承包方、乙方）签订《建房合同》一份，约定：甲方将房屋整体让乙方包工包料承建；建房地址秣陵镇东旺社区奚家村2号；建筑面积115平方米；造价44000元。2014年9月26日，周利明（被拆迁人）与南京上秦淮建设发展有限公司（拆迁人）签订《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》，约定被拆迁房屋为南京市江宁区秣陵街道东旺社区奚家小村2号房屋，周利明通过产权调换方式可获得中套拆迁安置房2套、小套拆迁安置房1套。根据拆迁部门留存的被拆迁房屋现场查勘平面图，被拆迁房屋为砖木结构房屋三间，面积分别为69.73平方米、45.65平方米、68.06平方米；三面砖墙、木瓦顶结构房屋一间，面积为32.4平方米。审理中，李秀玲与周利明一致陈述虽然双方签订的《房地产转让合同》约定的总价款为400000元，但实际支付的价款为230000元，支付方式为李秀玲之前出借给周利明的借款本息160000元冲抵购房款，李秀玲另支付周利明70000元；双方约定总价款为400000元是为了增加违约方应承担的违约金；被拆迁房屋中面积为69.73平方米的房屋即为《房地产转让合同》中所涉房屋；面积分别为45.65平方米、68.06平方米的两间房屋系后期加建的房屋。李秀玲主张加建的两间房屋系自己出资由许正德所建；周利明则陈述加建的两间房屋系其委托李秀玲发包给许正德所建，其委托李秀玲支付给许正德部分价款，其自己支付了部分价款。对此，李秀玲申请许正德到庭发表证言，许正德称上述两间房屋系李秀玲发包给其承建，价款44000元由李秀玲支付。李秀玲认为其购买了69.73平方米的一间房屋后，又出资加建了45.65平方米、68.06平方米的两间房屋，合计享有183.44平方米房屋的权利；如周利明履行《房地产转让合同》则其将取得过渡费92361.2元（2014年9月房屋拆迁至2019年6月周利明获得拆迁安置房）及中套拆迁安置房2套（市场价为90平方米/套×16000元/平方米×2套=2880000元），现周利明已获得上述房屋的拆迁利益，且拒绝履行合同，故要求周利明赔偿过渡费及拆迁安置房的市场价损失。周利明对李秀玲的该两项请求均不予认可，仅愿意返还购房款230000元，并自愿赔偿李秀玲部分损失，共计支付李秀玲400000元。一审法院认为：农村宅基地依照法律规定属于农村集体所有，买卖农村私有房屋必然涉及宅基地买卖。宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许转让给非同一集体经济组织成员。本案中，李秀玲并非本区秣陵街道东旺社区村民，其购买周利明宅基地上的房屋，违反了法律规定，故应认定李秀玲与周利明于2013年1月2日签订的《房地产转让合同》无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。周利明因该无效合同获得的价款230000元应当返还给李秀玲；李秀玲因该无效合同获得了面积为69.73平方米的房屋，但该房屋已被拆迁，拆迁利益归周利明享有，故无需再行返还。根据李秀玲提交的《建房合同》并结合证人证言可以认定，李秀玲在受领房屋后又出资44000元加建了两间房屋，该两间房屋的拆迁利益也由周利明享有，周利明应向李秀玲赔偿两间房屋的造价44000元。关于李秀玲主张的过渡费及拆迁安置房损失，一审法院认为，支付过渡费及分配拆迁安置房均系对被征收土地上村民原享有的居住权利进行的的物质补偿，与村民身份密不可分，李秀玲非本区秣陵街道东旺社区村民，本就无法获得东旺社区土地被征收给予村民的居住补偿，故过渡费及拆迁安置房均非李秀玲因无效合同受到的损失，李秀玲无权要求赔偿。综上，周利明应当向李秀玲返还230000元并赔偿建房损失44000元，合计274000元，因周利明自愿再支付部分赔偿款，共计向李秀玲支付400000元，不违反法律规定，一审法院予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：一、周利明向李秀玲返还购房款230000元并赔偿各项损失170000元，合计400000元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回李秀玲的其他诉讼请求。本案案件受理费32771元，由李秀玲负担28733元，由周利明负担4038元；财产保全费5000元，由李秀玲负担4384元，由周利明负担616元。二审中，当事人均未提交新证据。双方对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李秀玲并非秣陵街道东旺社区村民，其购买周利明宅基地上的房屋，违反了法律规定，故李秀玲与周利明于2013年1月2日签订的《房地产转让合同》无效。周利明因该无效合同获得的价款230000元应当返还给李秀玲，关于李秀玲主张的过渡费及拆迁安置房损失，系对被征收土地上村民原享有的居住权利进行的的物质补偿，与村民身份密不可分，李秀玲非秣陵街道东旺社区村民，无法获得东旺社区土地被征收给予村民的居住补偿，其依据无效合同的约定要求赔偿过渡费及拆迁安置房损失，没有法律依据，本院对此不予支持。李秀玲在购买案涉房屋后又出资44000元加建了两间房屋，根据李秀玲加建房屋的行为与周利明取得相应拆迁利益之间的关联性以及市场因素的影响，并结合合同的订立和履行情况、当事人的过错程度、信赖利益损失的范围，本院酌定周利明应向李秀玲赔偿损失300000万元。一审法院判令周利明向李秀玲赔偿两间房屋的造价44000元不当，本院对此予以纠正。综上，周利明应当向李秀玲返还230000元并赔偿损失300000元，合计530000元。综上，李秀玲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省江宁经济技术开发区人民法院作出的（2019）苏0191民初320号民事判决第二项；二、变更江苏省江宁经济技术开发区人民法院作出的（2019）苏0191民初320号民事判决第一项为：周利明向李秀玲返还购房款230000元并赔偿损失300000元，合计530000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费32771元，由李秀玲负担27421元，由周利明负担5350元；财产保全费5000元，由李秀玲负担4184元，由周利明负担816元；二审案件受理费29570元，由李秀玲负担28219元，周利明负担1351元。本判决为终审判决。审判员  郑慧二〇二〇年九月二十五日法官助理闫宇虹书记员汪海燕