江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1204民初3175号 原告：黄小柱，男，1977年10月25日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。 原告：周莉莉，女，1980年8月6日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。 两原告共同委托诉讼代理人：顾友明，江苏锦泰律师事务所律师。 被告：江苏未来房地产开发有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰区民营经济产业中心，统一社会信用代码91321204694487027J。 法定代表人：秦连喜，该公司总经理。 第三人：上海五牛佑福投资中心（有限合伙），住所地上海市青浦区华纺路99弄99号厂区内第5幢八层A区855室，统一社会信用代码91310118080055713H。 法定代表人：韩啸，该公司执行事务合伙人。 第三人：中信银行股份有限公司泰州分行，住所地江苏省泰州市鼓楼路15号，统一社会信用代码91321200703978814T。 负责人：黄建伟，该分行行长。 委托诉讼代理人：付仁波，该行员工。 委托诉讼代理人：张成，该行员工。 原告黄小柱、周莉莉与被告江苏未来房地产开发有限公司（以下除判决主文外简称未来房地产公司）、第三人上海五牛佑福投资中心（有限合伙）（以下除判决主文外简称上海五牛中心）、中信银行股份有限公司泰州分行（以下除判决主文外简称中信银行泰州分行）不动产登记纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序于同年9月16日公开开庭进行了审理。原告周莉莉及两原告共同委托诉讼代理人顾友明到庭参加诉讼，被告未来房地产公司、第三人上海五牛中心、中信银行泰州分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告黄小柱、周莉莉向本院提出诉讼请求：1.被告、第三人涂销泰州市姜堰区房屋的土地使用权抵押登记；2.被告协助原告办理泰州市姜堰区房屋的产权过户登记手续；3.被告向原告支付违约金3975.94元。事实与理由：2015年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，并在姜堰房地产管理处办理商品房预售合同登记备案，合同备案号为2015015994。双方约定：原告购买位于姜堰区房屋一套，该商品房的用途为住宅，房屋建筑面积共133.69平方米，按建筑面积每平方米5948元计算，总房款为795188元；2015年12月30日，原告通过农村商业银行转账支付200000元，2016年1月3日，原告以现金方式支付5188元，未来房地产公司开具了金额为205188元的销售发票。房交会优惠是12000元，余款578000元通过江苏银行商业贷款支付，应在合同签订后一个月内办理完结；被告应在2016年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付原告，被告应当自房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；商品房项目的土地使用权证号为姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号，商品房为在建商品房，已取得《姜堰商品房预售许可证》，证号为姜房预证第[2014]025号。商品房合同于2015年12月31日11时03分录入姜堰房地产管理部门网签系统。2017年6月7日，江苏恒联物业公司为原告出具收到物业费等用途款的证明，并于当日向原告交付案涉房屋，后原告于同年10月装修入住。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》的规定，购房消费者的权益是生存权，消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。虽然该房屋的土地目前存在抵押登记并因此被法院查封，但本案中第三人事实上放弃了抵押优先权。而且，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告已经支付全部价款并实际占有，现虽未办理过户登记手续，但原告对此没有过错，购房户可享有阻却执行的权益。原告签订和履行买卖合同的最终目的是拿到房产证，取得完整物权。现约定的办证期限已过，被告应当协助原告办理案涉房屋权属登记。 被告未来房地产公司未答辩，亦未提交证据。 第三人上海五牛中心未陈述，亦未提交证据。 第三人中信银行泰州分行未陈述，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：一、2015年12月31日，原告与被告未来房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，并在房地产管理部门网签系统备案，合同约定：原告购买未来房地产公司开发的姜堰区房屋，建筑面积133.69平方米，房屋总价为795188元，原告以组合贷款方式支付购房款，合同签订后1个月内办理完结，未来房地产公司应在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告，并在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，等等。协议签订后，原告按约支付全部房款，2017年6月7日，被告向原告交付案涉房屋。同年10月，原告对案涉房屋进行装修，并入住。 二、2012年1月10日，被告未来房地产公司通过竞买方式获得姜堰罗马嘉园小区地块的国有土地使用权，同年1月16日、2013年7月2日泰州市姜堰区人民政府（原姜堰市人民政府）向被告颁发了姜堰罗马嘉园小区地块的国有土地使用权证，证号分别为姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号。未来房地产公司于2014年8月取得罗马嘉园3号楼、4号楼、6号楼、7号楼商品房预售许可证，于2015年4月取得罗马嘉园1号楼、2号楼、5号楼、8号楼、9号楼、10号楼商品房预售许可证。 三、2013年12月26日，上海五牛中心与未来房地产公司签订借款协议一份，约定：未来房地产公司向上海五牛中心借款1亿元用于罗马嘉园项目的开发和建设，未来房地产公司以姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号国有土地使用权及将来该土地上的建筑物为借款提供抵押担保，由泰州市华源电机有限公司、秦文银为借款提供连带保证担保，由泰州市银岭贸易有限公司以其持有的未来房地产公司的股权提供质押担保，上海五牛中心有权选择上述抵押权、质押权、保证担保不分先后顺序行使权利，上海五牛中心通过银行委托贷款方式发放借款，委托贷款年利率为22%，等等。2014年1月，上海五牛中心与中信银行泰州分行签订委托贷款委托合同1份，约定：上海五牛中心委托中信银行泰州分行向未来房地产公司发放委托贷款1亿元，贷款期限为18个月，自2014年2月18日至2015年8月18日，贷款用途为用于开发姜堰罗马嘉园项目，委托贷款产生的任何风险均由上海五牛中心承担，上海五牛中心保证不因贷款产生的损失要求中信银行泰州分行承担赔偿责任，借款人违反借款合同约定不按期还款时，上海五牛中心负责贷款的催收和保全工作，上海五牛中心委托中信银行泰州分行作为土地使用权证号为姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号的土地使用权抵押的抵押权人，经上海五牛中心书面确认收到未来房地产公司还清委托贷款本息后，中信银行泰州分行方可办理解除上述土地使用权抵押手续，等等。2014年1月15日，被告与第三人中信银行泰州分行共同对上述国有土地使用权办理了抵押登记，他项权证号为泰姜他项（2014）第247、248、249号，他项权权利人为中信银行泰州分行，义务人为未来房地产公司。后中信银行泰州分行向未来房地产公司发放贷款，借款协议履行期间，未来房地产公司亦偿还了部分借款。 四、2015年2月9日，上海五牛中心向泰州市中级人民法院起诉与中信银行泰州分行、未来房地产公司、泰州市华源电机有限公司、秦文银委托合同纠纷一案。泰州市中级人民法院于2015年2月15日对姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号国有土地使用权进行了查封，查封期限自2015年2月15日起到2018年2月14日止。2015年9月17日，案经泰州市中级人民法院调解，双方达成（2015）泰中商初字第00039号民事调解书，约定：(一)截止2015年9月10日，未来房地产公司欠上海五牛中心本金62000000元，利息4778417.40元，未来房地产公司分别于2015年9月22日之前偿还3000000元利息，2015年9月25日偿还利息1778417.40元、本金3000000元，2015年10月30日偿还本金6000000元；2015年12月31日前偿还本金13000000元，余款本金40000000元及所欠利息于2016年4月15日之前还清（利率按年利率21.99978%计算，每次还本利随本清，剩余本金利息按季支付）；(二)如未来房地产公司于2016年4月15日之前还款资金困难，上海五牛中心于2016年3月15日之前解除对泰姜国用（2013）第4035号土地使用权的抵押登记以供未来房地产公司融资，未来房地产公司融资款项需于2016年4月15日之前偿还所欠原告的借款本息；(三)上海五牛中心在收到2015年9月22日利息3000000元之后申请法院解除对未来房地产公司所有银行账户的冻结，并且由上海五牛中心于解除冻结后一周内完成未来房地产公司所有银行账户加印监管手续，未来房地产公司房屋销售回款中如有定金全部支付给上海五牛中心，其余款项70%用于偿还上海五牛中心，30%用于未来房地产公司项目开发；(四)泰州市华源电机有限公司、秦文银对未来房地产公司的上述还款义务承担连带清偿责任，上海五牛中心对未来房地产公司提供的抵押物[证号为：姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号土地使用证]享有优先受偿权；(五)如未来房地产公司未按上述协议履行还款及加印义务，上海五牛中心有权就所欠全部款项申请执行。2016年1月5日，上海五牛中心持上述调解书向泰州市中级人民法院申请执行，执行案号为（2016）苏12执11号。后泰州市中级人民法院指定该案由姜堰区人民法院执行，上海五牛中心又向姜堰区人民法院申请执行，执行案号为（2017）苏1204执971号。2018年2月2日，本院审理江苏万邦建设集团有限公司（以下简称江苏万邦公司）与未来房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，并作出（2016）苏1204民初5438号民事判决，判决：一、未来房地产公司于判决书生效之日起十日内向江苏万邦公司支付姜堰罗马嘉园1号至10号楼及地下室1、2工程、姜堰罗马嘉园附属工程的工程款96415592.16元；二、江苏万邦公司有权对未来房地产公司开发的姜堰罗马嘉园1号至10号楼及地下室1、2工程、姜堰罗马嘉园附属工程以折价、拍卖、变卖的价款在96415592.16元范围内优先受偿；三、驳回江苏万邦公司的其他诉讼请求；四、驳回未来房地产公司的反诉请求。因未来房地产公司未履行义务，江苏万邦公司于2018年4月25日向本院申请强制执行，案号为（2018）苏1204执1463号。本院在执行上述两案过程中，依法对未来房地产公司开发的位于泰州市姜堰区罗马嘉园小区相关房屋进行了司法拍卖。2018年12月14日，本院制作《财产分配方案》，并向上海五牛中心、未来房地产公司进行了送达。后上海五牛中心对分配方案不服，向本院提起诉讼。本院于2019年5月8日作出（2019）苏1204民初1994号民事判决，判决驳回上海五牛中心的诉讼请求。 五、案涉泰州市姜堰区房屋系未来房地产公司与上海五牛中心对国有土地使用权进行抵押登记后被告所建，法院在执行上海五牛中心与中信银行泰州分行、未来房地产公司、泰州市华源电机有限公司、秦文银委托合同纠纷一案以及江苏万邦公司与未来房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，均未对案涉房屋采取保全措施。 六、本案审理中，本院向泰州市姜堰区不动产登记中心查询，原告黄小柱、周莉莉在姜堰区无任何房屋登记信息。 另查明，陈利芳、翟小军、翟岑涛诉未来房地产公司、第三人上海五牛公司、中信银行泰州分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日作出（2019）苏1204民初5444号民事判决书，判决：一、未来房地产公司与上海五牛公司、中信银行泰州分行共同到泰州市国土资源局姜堰分局办理泰州市姜堰区房屋所涉国有土地使用权的抵押权涂销登记；二、未来房地产公司于涂销登记办结后三十日内协助陈利芳、翟小军、翟岑涛办理泰州市姜堰区罗马嘉园10号楼306室房屋的所有权登记。双方均未上诉，该案已生效。 以上事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、交房结算单、收据、（2019）苏1204民初5444号民事判决书、及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告均应当按照协议约定全面履行各自的义务。因被告将案涉房屋国有土地使用权抵押，致原告至今未能办理房屋所有权登记，被告的行为已构成违约，应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任。故原告要求被告协助原告办理房屋所有权登记，并支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的具体数额，因双方合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，故原告主张被告支付违约金3915.94元[（795188-12000)×0.5%=3915.94元]的诉讼请求，本院予以支持。 本案的争议焦点为：原告要求被告与第三人共同涂销案涉泰州市姜堰区的土地使用权抵押登记应否支持？ 围绕争议焦点，本院认为，本案原告在姜堰城区无其他居住房屋，且原告已按照商品房买卖合同的约定支付了全部购房款，办理了网上备案登记，其应属商品房消费者。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。据此可以确认，原告作为商品房消费者的权利优先于第三人的抵押优先权。其次，在原告向未来房地产公司购买案涉房屋时，泰州市姜堰区房地产管理部门已向未来房地产公司颁发了商品房预售许可证，原告基于对未来房地产公司持有商品房预售许可证的信赖向未来房地产公司购买案涉商品房，无任何过错。原告所购买的泰州市姜堰区房屋至今无任何查封。因原告已按照商品房买卖合同的约定向未来房地产公司支付了全部购房款，进行了网上备案登记，并实际入住房屋二年多，故原告有权要求取得完整的所有权。再次，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权人原基于抵押财产的优先受偿权转化为基于转让抵押财产的特定价金优先受偿权。抵押权人不再享有对抵押物的追及权，仅可就抵押物变现的特定价金实现抵押权，受让人获得抵押物的完整物权。本案中，上海五牛中心与未来房地产公司在（2015）泰中商初字第00039号民事调解书第二条约定：如未来房地产公司于2016年4月15日之前还款资金困难，上海五牛中心于2016年3月15日之前解除对泰姜国用（2013）第4035号土地使用权的抵押登记以供未来房地产公司融资，未来房地产公司融资款项需于2016年4月15日之前偿还所欠上海五牛中心的借款本息；第三条约定：上海五牛中心在收到2015年9月22日利息3000000元之后申请法院解除对未来房地产公司所有银行账户的冻结，并且由上海五牛中心于解除冻结后一周内完成未来房地产公司所有银行账户加印监管手续，未来房地产公司房屋销售回款中如有定金全部支付给上海五牛中心，其余款项70%用于偿还上海五牛中心，30%用于未来房地产公司项目开发。由此可以看出，上海五牛中心是同意未来房地产公司对已抵押的国有土地使用权上的房屋进行销售，同时由上海五牛中心完成对未来房地产公司银行账户的加印监管，房屋销售款项部分用于偿还上海五牛中心的借款。在未来房地产公司对包括原告购买的案涉房屋在内的相关商品房进行实际销售后，上海五牛中心原基于国有土地使用权的优先受偿权已转化为对相关商品房销售价款的特定价金优先受偿权。现查明原告的购房款全部汇入了未来房地产公司的银行账户，如上海五牛中心能够对未来房地产公司的银行账户进行有效监管，其即实现了原告所购房屋相对应的土地使用权价值的优先受偿权，因上海五牛中心未能对未来房地产公司的账户进行有效监管，致其未能实现抵押权，后果应由上海五牛中心自行承担。原告按照商品房买卖合同的约定履行了全部义务，取得了案涉房屋的所有权，故其有权排除第三人对案涉房屋所涉土地使用权的抵押权。 综上所述，原告要求被告与第三人共同涂销案涉泰州市姜堰区的土地抵押权登记的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因第三人中信银行泰州分行是基于上海五牛中心的委托授权而作为在登记部门的抵押权人，案涉国有土地使用权的实际抵押权人为上海五牛中心，故上海五牛中心与中信银行泰州分行均负有协助涂销抵押权登记的义务。被告应当在案涉房屋国有土地使用权抵押进行涂销登记后协助原告办理所有权登记。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告江苏未来房地产开发有限公司与第三人上海五牛佑福投资中心（有限合伙）、中信银行股份有限公司泰州分行于本判决生效后三十日内共同到泰州市国土资源局姜堰分局办理泰州市姜堰区房屋所涉国有土地使用权的抵押权涂销登记； 二、被告江苏未来房地产开发有限公司于本判决第一项涂销登记办结后三十日内协助原告黄小柱、周莉莉办理泰州市姜堰区房屋的所有权登记； 三、被告江苏未来房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄小柱、周莉莉违约金3915.94元； 四、驳回原告黄小柱、周莉莉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告未来房地产公司负担（原告同意其预交的案件受理费40元，由被告未来房地产公司向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元。 审 判 员 肖立芹 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 钱 昀 书 记 员 顾 云 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。