浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初8367号 原告：诸暨市越都商业经营管理有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道西施大街77号五楼北面。 法定代表人：陶冶，公司总经理。 委托诉讼代理人：孟洪权，浙江越晖律师事务所律师。 被告：张新猛，男，1987年5月28日出生，汉族，住吉林省公主岭市。 原告诸暨市越都商业经营管理有限公司（以下至判决主文前简称越都公司）与被告张新猛租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月10日、9月28日两次公开开庭进行了审理。原告越都公司的委托诉讼代理人孟洪权到庭参加两次庭审，被告张新猛到庭参加第一次庭审，后经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告越都公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《商铺租赁合同》及《诸暨印象城综合管理服务协议》于2020年3月31日解除，被告交纳的所有保证金共计38202.82元归原告所有，并支付原告违约金43463.25元；2.判令被告向原告支付至2020年3月31日止产生的租金、管理费共计43463.25元，并支付自2019年12月5日起至款付清日止按月利率2%计算的违约金；3.判令被告办理以诸暨印象城（现更名为“青悦城”）第二层02-40号商铺为注册地址的工商注销登记手续，并使该商铺恢复原状、与原告办理商铺交还手续；4.判令被告支付原告自2020年4月1日起至被告实际交还商铺日止的占有使用费（标准为解约当月日租金的三倍，即1126.82元/日）、管理费（3219.5元/月）、公共事业费（按实际使用量计费）。第二次庭审中，原告越都公司撤回第3项诉讼请求，并将第4项诉讼请求变更为：判令被告支付原告自2020年4月1日起至2020年7月15日止的占有使用费（标准为解约当月日租金的三倍，即1126.82元/日）、管理费（3219.5元/月）。事实和理由：被告曾承租诸暨印象城（现更名为“青悦城”）第二层02-40号商铺。为此，原、被告在2017年11月30日签订了《商铺租赁合同》及《诸暨印象城综合管理服务协议》各一份，约定了租金及管理费、公用事业费的给付标准及时间，同时明确违约情形及责任承担。因被告有拖欠各类费用及擅自停业等违约情形，原告依法行使了解除权，并向被告发送了解约通知书。被告于2020年3月31日签收了该解约通知书，但仍未支付拖欠的费用、违约金及复原商铺、办理相关手续，且至今仍占用该商铺，故原告起诉。 被告张新猛答辩称：1.商场运营环境已不适合店铺进行经营，亏损过多，同意解除合同；2.保证金38202.82元需冲抵租金；3.因原告不同意，故被告未腾退、清空商铺；4.被告于2020年5月11日已办理工商注销登记手续。 经审理，本院查明： 2017年11月30日，原告越都公司与被告张新猛签订《商铺租赁合同》一份，约定：原告出租给被告的商铺坐落于诸暨市西施大街77号诸暨××广场××层××号××商铺，建筑面积为128.78平方米；租赁期为自交付日起37个月，即2017年12月1日至2020年12月31日，租赁期包含装修期和营业期，自交付日起开始计租，装修期内须支付租金及装修服务费、水电费等实际发生的费用；被告按固定租金与提成租金二者中的较高者为标准支付租金，其中第三租赁年度的固定租金为87.5元／月／平方米，即11268.25元／月，以三个月为一个支付周期，应于每个支付周期结束当月的5日前支付下一个支付周期的固定租金；被告逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过五日或累计超过两次的，或未征得原告书面同意，开业后该商铺因自身原因停止营业的，原告有权书面通知被告解除合同，被告应按本合同约定承担违约责任；原告按本合同约定行使合同解除权的，被告已支付的所有保证金、租金等款项不予退还，此外，被告还应向原告支付合同解除当月固定租金（三倍）的金额作为违约金；在租赁期内，被告逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项（含税）的2%支付违约金；除续租或原、被告双方另有约定，被告应于租赁期满或本合同提前终止或解除之日向原告交还该商铺并办理交接收手续；若原告同意被告迟延交还该商铺的，除实际发生的水、电等公用事业费用，每延迟一日，被告还应按照交还房屋当月的日平均租金三倍的标准向原告支付占用使用费；被告向原告交还该商铺前，应自付费用将该商铺恢复至交付时的状态以使该商铺可重新出租。 同日，原、被告又签订《诸暨印象城综合管理服务协议》一份，约定：原告为被告提供综合管理服务，期限为2017年12月1日至2020年12月31日；被告自营业日起向原告缴纳该商铺的管理费，管理费的标准为每月每平方米25元，以三个月为一个交费期，除首期费用外，被告应当在每个交费期最后一个月的5日前向原告一次性足额支付下个交费期相应费用，首期管理费为9658.5元，应于本协议签署后五个工作日内支付，收费期间为2018年1月1日至2018年3月31日；协议签订时，被告应向原告支付27043.8元作为履约保证金，原告有权从履约保证金中相应扣除原告欠付的包括但不限于管理费、宣传推广费及违约金、赔偿金等；被告应在协议签订时向原告支付10000元质量保证金，如被告顾客对被告销售商品或提供服务进行投诉、索赔…原告即有权决定确认顾客要求成立并以被告质量保证金代付退货款或赔偿金，被告不得提出异议；被告户内公用事业保证金为9元/平方米，被告应在协议签订时支付，如在服务期内拖欠任何一项公用事业费的，原告有权从该保证金中扣收相应欠款及损失；被告逾期支付本协议约定的应交款项的，每延迟一日，应当向原告支付相当于欠费金额2%的违约金。服务期内，如被告延迟交纳管理费或公用事业费等费用累计超过2次（含），原告有权解除协议；本协议因被告违约而提前终止的，被告已支付的所有保证金、管理费等款项均不予退还，此外，被告还应向原告支付合同解除当月管理费三倍金额作为违约金。该协议签订后，被告向原告交纳了履约保证金27043.8元、质量保证金10000元、户内公用事业保证金1159.02元。 被告已交纳至2019年12月31日的租金及管理费，之后租金及管理费至今未交纳。后被告因经营不善于2020年3月15日停止营业，其中22天为受新冠病毒疫情影响所导致的停业。原告于2020年3月31日送达给被告解除《商铺租赁合同》、《诸暨印象城综合管理服务协议》的书面通知。被告于2020年5月11日办理了其在案涉商铺经营的诸暨市艾家床上用品店的工商登记注销手续，并于2020年7月15日将该商铺腾退给原告。 原告越都公司围绕诉讼请求向本院提交了《商铺租赁合同》、《诸暨印象城综合管理服务协议》、解约通知书(含邮政快递签收截屏图、微信聊天截屏图)、商铺现状照片等证据。被告质证认为，对《商铺租赁合同》、《诸暨印象城综合管理服务协议》、商铺现状照片均无异议；解约通知书于3月31日收到，但有20多天因疫情原因整个商场未营业，应扣除这段时间的租金。 被告张新猛围绕抗辩向本院提交了个体工商户准予登记通知书、减免租金申请函、关于原告阻止被告腾空商铺的微信聊天记录、保证金抵扣申请函、商铺租户退场移交验收检验记录等证据。原告质证认为，对个体工商户注销登记证书无异议；对于减免租金申请函，不清楚是否收到，即使收到也未同意被告申请；对于微信聊天记录的真实性有异议，聊天记录显示的时间为2020年3月16日，此时合同尚未解除，且原告并未明确阻止被告腾空商铺；对于保证金抵扣申请函的真实性表示异议，即使该事实存在，原告也未同意；对商铺租户退场移交验收检验记录无异议。 本院经审核，对原、被告提交的证据真实性均予以确认。 本院认为，原、被告于2017年11月30日签订的《商铺租赁合同》和《诸暨印象城综合管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。被告逾期五日仍未履行支付租金、管理费的义务，又因经营不善擅自停止营业，根据合同约定，原告有权单方解除合同。合同法第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告已于2020年3月31日将解除合同的通知送达给被告，且被告对解除合同也无异议，故本院确认双方签订的前述合同（协议）已于该日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告根据《诸暨印象城综合管理服务协议》的约定，交纳给原告履约保证金27043.8元、质量保证金10000元、户内公用事业保证金1159.02元，根据该协议的约定，履约保证金应系对被告应支付管理费、宣传推广费、违约金、赔偿金及其他费用的担保，在被告未支付或未足额支付上列费用时，该履约保证金应先予以冲抵，质量保证金、户内公用事业保证金的作用也系对相应事项的担保，但协议中又约定“因被告违约而提前终止的，被告已支付的所有保证金、管理费等款项均不予退还，此外，被告还应向原告支付合同解除当月管理费三倍金额作为违约金”，此约定对被告违约需承担的责任明显过重，有违合同法第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”的规定，也与交纳保证金的目的不符。为节省司法资源及当事人的诉讼成本，上述保证金在本案中一并处置，可先冲抵被告在本案中应承担的管理费，仍有多余的，可冲抵租金及其他费用。 《商铺租赁合同》中约定因被告违约而解除合同，“应按照交还房屋当月的日平均租金三倍的标准向原告支付占用使用费”，《诸暨印象城综合管理服务协议》中约定因被告违约而解除协议，“应向原告支付合同解除当月管理费三倍金额作为违约金”，考虑到解除合同及被告腾退商铺后，原告另行出租确实存在空铺期，故以此标准计算的违约金也合理，共计43463.25元。 现被告仅支付至2019年12月31日的租金、管理费，但因受新型冠状病毒疫情的影响，原告商场有一段时间未营业及政府管制、商场客流量稀少，考虑公平原则，平衡双方利益，可适当减免部分租金、管理费。根据被告的要求，本院酌定减免22天的租金、管理费。经核算，2020年1月1日至3月31日期间被告应交纳的租金为25541.37元、管理费为7297.53元，合计32838.9元。被告已交纳的履约保证金27043.8元、质量保证金10000元、户内公用事业保证金1159.02元不再退还给被告，可视为被告支付该租金、管理费，故被告尚应支付的该期间的租金、管理费已付清，原告主张未付租金、管理费的违约金，本院不再支持。冲抵后，保证金尚余5363.92元。 被告已于2020年7月15日将案涉商铺腾退给原告，但在2020年4月1日至2020年7月15日期间，被告仍应支付占用使用费，但双方约定的占用使用费标准为“交还房屋当月的日平均租金三倍”，显然过高，有违公平原则，本院确定仍按原租金标准计付占有使用费，管理费也应按协议约定支付，合计为50707.13元，尚余的5363.92元保证金应冲抵该费用，故被告应支付的占有使用费、管理费为45343.21元。 被告张新猛抗辩原告阻拦其腾退房屋，但其提交的证据不足以证明该主张，故本院不予采纳。被告张新猛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 确认原告诸暨市越都商业经营管理有限公司与被告张新猛于2017年11月30日签订的《商铺租赁合同》和《诸暨印象城综合管理服务协议》已于2020年3月31日解除； 被告张新猛支付原告诸暨市越都商业经营管理有限公司解除合同违约金43463.25元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 被告张新猛支付原告诸暨市越都商业经营管理有限公司至2020年3月31日止的租金25541.37元、管理费7297.53元，在被告张新猛已交纳的保证金中抵扣； 四、被告张新猛支付原告诸暨市越都商业经营管理有限公司自2020年4月1日起至2020年7月15日止的商铺占有使用费、管理费合计50707.13元，在被告张新猛已交纳的保证金中抵扣5363.92元，余款45343.21元限本判决生效之日起十五日内付清； 五、驳回原告诸暨市越都商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费887元，减半收取计443.5元，由原告诸暨市越都商业经营管理有限公司负担43.5元，被告张新猛负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  韩 华 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  郭芳琼 书 记 员  陈 兰