安徽省芜湖市繁昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0222民初1696号 原告：张孝兰，女，1937年1月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区。 委托诉讼代理人：戴衍卫，安徽海声律师事务所律师。 被告：鲍培培，女，1989年11月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区。 第三人：繁昌县嘉年华房地产有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌区，统一社会信用代码91340222692841264A。 法定代表人：周玉华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈军，安徽繁阳律师事务所律师。 原告张孝兰诉被告鲍培培、第三人繁昌县嘉年华房地产有限公司（以下简称嘉年华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张孝兰的委托诉讼代理人戴衍卫、第三人嘉年华公司的委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼；被告鲍培培经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张孝兰向本院提出诉讼请求：1、确认原告对繁昌区繁阳镇瑞吉风景园小区2号楼1607室房屋具有优先取得权；2、排除被告及第三人对前述房屋的妨碍；3、被告承担本案案件受理费。事实及理由：2009年11月5日，第三人因建设繁昌区繁阳镇瑞吉风景园小区的缘故，需对原告合法的84.19平方米的房屋进行拆迁，双方为此签订了《繁昌县房屋拆迁补偿安置协议书》，原告的房屋采取产权置换的方式进行安置，安置房号为“瑞吉风景园”小区2号楼1607室。双方还就拆迁安置过渡期及过渡费用、面积找差等具体问题同时进行了约定。原告根据安置协议的要求，支付了找差费用（安置面积大于拆迁面积的差价），履行了安置协议中的各项义务。第三人在协议签订后将前述安置房的钥匙交给了原告。2019年2月1日，因第三人差欠自家公司原会计夏某借款25万元，遂将案涉安置房交由夏某对外处置抵消债务，夏某于2019年2月1日促成其亲戚，即本案被告鲍培培与第三人签订了《协议书》，约定案涉房屋出售价为46万元，由被告向第三人支付15万元，帮助夏某抵债25万元，另6万元在办理房产证时给付。此后，被告更换了案涉房屋的钥匙，入住其中。原告认为，自己与第三人在2009年11月5日签订的《繁昌县房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，原告履行了该协议中的腾空房屋和交付差价及其他所有义务，第三人没有解除该安置协议的任何权利，此其一；其二、被告所购买的房屋不属于正常的商品房买卖范畴，其根本目的是为了帮助他人抵消债务而实施的先占行为。结合被告和第三人签订的《协议书》第三条的内容可知，双方明知案涉房屋的性质，即房屋是“预留回迁房屋”，而非商品房。在此情况下，双方仍然进行交易，其恶意串通，损害拆迁户利益的行为已昭然若揭；其三、案涉房屋属于安置房屋，与原拆迁房屋系物权互换的法律属性，是拆迁人特种债权的物权化反映，原告对案涉房屋具有特殊优先权，案涉房屋的买卖不同于商品房一房两卖的情形。故此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，原告对案涉房屋具有优先取得权。鉴于被告拒绝腾让案涉房屋，为此，原告特依法提起诉讼。 原告张孝兰为证明其主张，向本院提交了以下证据材料： 1、身份证复印件，证明原告诉讼主体适格； 2、《繁昌县房屋拆迁补偿安置协议书》原件、《回迁安置结算表》原件、《瑞吉风景园拆迁安置结算清单A（高层）》打印件，证明原告就自己的房屋拆迁，而与第三人进行产权调换，进行具体安置的事实，原告对涉案房屋具有优先取得权； 3、询问笔录复印件、《协议书》复印件，证明第三人处置案涉房屋的具体背景及过程：（1）第三人对案涉房屋的处置，对原告不产生约束力；（2）被告购买案涉房屋具有协助他人用安置房进行抵债的意图，且明知案涉房屋系安置房，其不具有善意；（3）案涉房屋系属于产权调换房屋，原告享有特殊优先权，不论购买人是否属于善意，皆不能对抗拆迁安置户对安置房的优先取得权。 被告鲍培培未作答辩。 第三人嘉年华公司辩称：1、原告诉状中的事实及理由部分基本属实，但原告与第三人签订的拆迁安置协议中的房屋至今未拆迁，且安置结算过程中也没有明确是安置在2号楼1607室，同时也没有进行结算。2、原告的第一项诉请，根据法律规定确实是有依据，但是实际操作较为困难，被告已经装修并居住，为了化解矛盾，在今天庭审之前，我们多次和原告的子女进行协商，我公司同意用3号楼2602室，面积95.51㎡，对原告的住宅房进行安置，这样便于化解矛盾。 第三人嘉年华公司未向本院提交任何证据材料。 本院经审理认定事实如下：第三人嘉年华公司因建设繁昌区繁阳镇“瑞吉风景园”小区的原因，需对原告的房屋进行拆迁，2009年11月5日，原告张孝兰与第三人嘉年华公司签订《繁昌县房屋拆迁补偿安置协议书》，约定嘉年华公司对原告住宅面积84.19㎡、非住宅面积27.15㎡的房产进行回迁即产权调换的方式进行拆迁安置，同时双方就过渡费的计算等进行了约定。之后双方就回迁安置住宅部分进行了结算，嘉年华公司向原告提供了《回迁安置结算表》，其中载明选择回迁房房号为2#-1607，回迁房面积95.57㎡，最终应补交6666.44元。之后，由于嘉年华公司欠了其公司会计夏成凤借款，遂将原本安置给原告的瑞吉风景园小区2号楼1607室抵债出售，由夏成凤介绍其侄女鲍培培购买该房，最终鲍培培与嘉年华公司于2019年2月1日签订《协议书》，约定“现经双方协商，房屋单价为4800元/㎡，房屋面积96.27㎡，房屋总价46万元整。乙方（鲍培培）除前期借款转首付款的150000元外，另缴纳25万元整给甲方（嘉年华公司），余款6万元在办理房产证时支付”。协议签订后，鲍培培支付了15万元给夏成凤，就从夏成凤处拿到了该房屋钥匙。随后在2019年2月底，被告鲍培培对涉案房屋进行了装潢，也将房屋的门锁进行了更换。 本院认为，本案的主要争议焦点，一是原告对涉案的瑞吉风景园小区2号楼1607室房屋是否具有优先取得权；二是原告请求排除被告及第三人对涉案房屋的妨碍是否应予支持。 一、关于原告对涉案房屋是否具有优先取得权。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，第三人嘉年华公司与原告张孝兰签订《繁昌县房屋拆迁补偿安置协议书》，并且双方就住宅安置部分进行了回迁安置结算，确认回迁房房号为2#-1607即涉案房屋，原告也拿到了钥匙并支付了差额部分。现第三人在未与原告解除相关合同的情况下，为偿还自身债务，擅自将涉案的回迁安置房屋出售给被告鲍培培，明显违反了其与原告的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。现原告请求确认其对繁昌区繁阳镇瑞吉风景园小区2号楼1607室房屋具有优先取得权，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于原告是否有权排除被告及第三人对涉案房屋的妨碍。由于原告系安置到瑞吉风景园小区2号楼1607室房屋的被拆迁人，其享有对涉案房屋的优先取得权，现第三人未经原告允许将涉案房屋出售给被告鲍培培，随后鲍培培对房屋进行了装潢，严重侵害了原告的合法权益，原告有权要求被告及第三人排除妨碍，确保原告优先取得涉案房屋的权利。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告张孝兰对繁昌区繁阳镇瑞吉风景园小区2号楼1607室房屋享有优先取得权； 二、被告鲍培培与第三人繁昌县嘉年华房地产有限公司于本判决生效后一个月内排除对繁昌区繁阳镇瑞吉风景园小区2号楼1607室房屋的妨碍。 本案案件受理费人民币3350元（原告预交），由被告鲍培培及第三人繁昌县嘉年华房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  叶进财 二〇二〇年九月二十八日 书记员  余灵蓉 附相关法条 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。