广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初22645号原告：佛山市华洋实业公司，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码914************277。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：彭汉新、卢伟强，均为广东华登律师事务所律师。被告：陈玉宏，男。委托诉讼代理人：陈玉金，广东瀚法律师事务所律师。原告佛山市华洋实业公司与被告陈玉宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后,适用简易程序,于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原、被告双方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉提出如下诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还位于佛山市禅城区****1***（*）楼的厂房建筑物（面积220平方米）；2.判令被告立即按原租金标准的3倍，即6270元/月的标准向原告支付2017年2月1日起至实际返还物业给原告之日止的资产占用费［暂计至2020年6月30日（共41个月）合共257070元，以后另计］；3.判令确认原告没收被告租赁保证金6270元；4.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：案外人佛山市塑料四厂（以下简称塑料四厂）与被告于2016年5月9日签订了编号为佛中经租字第【20160096】号的《资产租赁合同》，约定塑料四厂将位于佛山市禅城区****1号**（2）楼（面积220平方米）出租给被告作厂房使用，期限自2016年2月1日起至2017年1月31日止，每月租金总额2090元；另外，该合同还约定合同期满或合同期内解除合同的，被告必须在合同终止后5天内将出租物业归还给塑料四厂，否则，塑料四厂有权没收被告全部租赁保证金，同时每逾期一日，被告按合同期末月的租金标准的三倍向塑料四厂支付违约金。合同签订后，塑料四厂已依约交付该租赁物业予被告使用，而2017年1月31日租赁期限届满后，双方未续订新的租赁合同，塑料四厂亦不同意被告续租，但被告却未按照合同约定按时移交返还物业，至今其仍占用该物业，且一直未有就占用行为支付占用费及违约金等任何费用。对于被告拒不返还租赁物业及不予清偿占用费的行为，塑料四厂巳多次向被告提出主张及要求，但被告至今仍未移交物业及缴清费用。根据上级主管单位的批复同意，由原告通过吸收合并方式对塑料四厂进行吸收合并。截止至本案起诉，原告巳完成吸收合并的相关手续。为此，根据《中华人民共和国公司法》第一百七十四条之规定，对于原塑料四厂就案涉租赁行为所享有的权利、义务，应当由原告承继，并依法主张。综上所述，原、被告之间原有的租赁合同因租赁期限届满而早已终止，被告本应依约向原告返还该租赁物业并支付逾期占用期间的占用费（违约金），现被告长期占用该物业不予返还，更不支付任何占用费的行为，已严重违反双方合同约定和相关法律规定，严重损害了原告的合法权益。原告为此起诉。被告辩称，应驳回原告的全部诉讼请求，理由是：一、原告提出本案起诉已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的起诉。按现行法律规定，起诉的时效为当事人知道或应当知道自己权利受到侵害之日起三年内提起诉讼，案涉租赁合同于2017年1月31日期限届满，因出租方原因（案涉房产属于危房）不能再进行出租收益，原告在本案起诉中也陈述出租方不同意续租，采取了停水电、贴封条、保安监管、视频监控的方式收回案涉厂房，被告也没有继续承租的意愿，已经遣散员工和清理大部分设备，双方的行为表示已没有继续履行租赁合同的意愿和可能，该租赁合同于2017年1月31日已经终止。如原告认为被告在租赁合同终止后有继续占用租赁物的行为，应在三年内提出起诉，现原告在2020年7月之后起诉已超过诉讼时效，请求法院驳回其起诉。二、如答辩理由第一点所述，案涉租赁合同在2017年1月31日期限届满，当时的出租方塑料四厂以案涉厂房鉴定为危房为由拒绝续租，并采取停水电，贴封条的方式禁止被告继续使用，案涉厂房并由出租方安排在厂区的保安监管和视频监控，被告也已经遣散员工和清理大部分设备，实际上出租方已收回案涉厂房和实际控制，虽然被告尚有UV设备和剪板设备两三台，但占用案涉厂房的面积仅为约二十分之一，不影响被告已将案涉厂房整体返还给出租方的认定，且2017年至今出租方并未向被告提出过要求返还租赁物或支付占用费的主张，也不符合常理，被告提供的录音中也反映了出租方和被告一直协商和争议的问题是关于押金和搬迁设备的先履行问题，双方对已经返还租赁物是没有争议的，并且案涉厂房为危房，出租方为国有企业，管理规范，不可能放任危房供包括被告在内的第三方使用。综上，请求法院确认该案涉厂房建筑物于2017年1月31日已由出租方收回，被告已不需要向原告返还案涉厂房，驳回原告的第1项诉讼请求；三、原告要求被告按原租赁合同租金标准3倍（即6270元每月）的标准支付自2017年2月1日起至返还案涉厂房止的资产占用费，没有事实和法律依据，案涉厂房为危房，不能经营收益，出租方不存在可出租的经营收益损失，被告偶尔的借用并非长期占用，本案中没收被告的租赁保证金已足够赔偿原告的损失，请求法院驳回原告第2项诉讼请求。1、原告起诉要求被告按三倍租金标准承担占用费的依据是租赁合同第三条第10点第（7）的约定，该约定针对的是合同期满承租方没有将出租物业返还给出租方的情形，如答辩状第二点所述，案涉厂房于2017年1月31日终止后已整体返还给出租方，本案情况不适用该条约定，且起诉主张该违约金已超出三年的诉讼时效，本案不应再适用案涉租赁合同的条款。2、我国法律规定的违约金兼具补偿性和惩罚性功能，其中以补偿性为主，无论当事人约定的哪一种违约金计算标准，均应以守约方的实际损失作为基础。案涉厂房在2017年1月31日租赁合同期限届满之前已经鉴定为危房，不具备出租收益的条件，所以原告在本案中不存在经营损失；3、案涉厂房自2017年由出租方收回后，用于堆放杂物，例如废旧的鞋子等，且厂房常年漏雨，有一部分区域是空置的，被告剩余在厂房的设备仅占了厂房面积的二十分之一左右，且案涉厂房自2017年已经停水停电、贴封条，厂区有出租方的保安人员管控，有视频监控，被告没有交纳租金是不可能供被告使用，且厂房的状态也根本无法正常使用的，被告在三年的时间里，仅是偶尔借用，且多数为今年疫情期间的使用，借用的时候出租方是知情的，因为该厂房已经是废弃的状态，且被告不是长期、持续使用，只是偶尔借用，每次时间也不长，所以出租方没有要求被告要支付费用，只有在被告要求出租方退还押金时，出租方才要求被告要先把里面的设备腾空，而且多次强调只要清空就退押金，不收取被告任何费用。所以被告认为，虽然案涉租赁合同终止后，被告剩余小部分设备没有清理出现场，占用了出租方的场地，但占用费应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，根据合同法第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”出租方没收案涉租赁厂房的押金已足够对被告的惩罚，或出租方的补偿，出租方起诉主张按三倍租金标准支付一间停水停电的危房占用费，该违约金标准明显过高，请求法院予以调整。4、按照合同法第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本案中出租人一方早于2017年3月已经张贴封条，且厂区有出租人一方的保安人员及监控视频，也已采取停水电措施，完全控制案涉厂房，被告的设备只有少量，价值也不高，出租人一方如认为被告的行为对其造成损害，完全可以限期被告处置，逾期由出租人一方清理。但事实上因为案涉厂房为危房，属于弃置的状态，被告也已经遣散员工，没有使用案涉厂房，所以出租人一方对被告少量设备放置在厂房是知情且默认的，从被告提交的录音中可知，2020年4月锁了门，出租人从未要求被告支付占用费，只是以清理设备作为退还押金的条件。本案中出租人一方在长达三年的时间内，并未采取积极措施去清理被告的少量设备，其也并未因此遭受损失，请求法院在对被告判处占用费时予以综合考虑。综上，本案诉讼纠纷发生的根本起因是原告对塑料四厂的吸收合并，案涉厂房在2020年3月份之前一直是由塑料四厂控制和管理的，原告在接手塑料四厂的这些资产和合同状况后，并不考虑案被告与塑料四厂就案涉厂房租赁合同的履行、终止、和协商的具体情况，径自机械性按租赁合同的条文约定起诉，本案起诉的诉求无事实和法律依据，且违反民事诉讼的公平合理原则。本院经审理认定如下事实：位于佛山市******编（14）号的房屋为塑料四厂所有，且已经取得相应的不动产产权证书。2016年5月9日，被告（乙方，承租方）与塑料四厂（甲方，出租方）签订《资产租赁合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区****1***（2）楼，面积为220平方米的房屋（以下简称涉案物业）出租给乙方作厂房使用，租赁期间从2016年2月1日起至2017年1月31日止；每月租金2090元；乙方须在签订合同五日内向甲方一次性交纳相当于三个月租金共6270元。等等。该合同第五条“双方的权利和义务”中乙方权利义务部分第7项约定“合同期满或合同期内解除合同的，乙方必须在合同终止日后5天内将出租物业归还甲方，否则，除甲方保留追究其法律责任的权利外，甲方有权没收乙方租赁保证金，同时每逾期一日，乙方按本合同期末月的租金标准的三倍向甲方支付违约金，不足赔偿损失的，乙方应继续承担赔偿责任。”上述合同签订后，被告占有使用涉案物业，租赁期限届满后，双方未达成继续租赁协议，被告也未按照合同约定撤离租赁物中的物品并返还涉案物业给塑料四厂。2017年3月16日，塑料四厂在涉案物业大门上张贴封条。2017年7月13日，塑料四厂在涉案物业的大门上张贴《通知》，载明“陈玉宏租户：你租用的佛山市****1*自编E2厂房，我司曾在2017年2月份已通知你搬迁，其间公司领导曾多次与你沟通，直到2017年7月还未搬迁，现我司责令贵租房必须在2017年7月20日前将所有物品全部迁离，否则后果自负。”2020年5月6日和7日，被告向原告提交《申请书》以及补充说明，其中载明“5月30日之前我争取把设备卖掉，希望有买家买设备时打开门提供方便，如果卖不掉我愿意当做废铁处理，把押金退还给我”。另外，被告于诉讼中举证一张照片，拟证明其于2020年6月3日向佛山市骏承物业管理有限公司提交了一份“求开门”申请，请求该公司打开涉案物业的门锁，让原告取走其在该物业中的物品，但未获同意。原告对此回应称不清楚被告是否向原告送达了相关请求，但确认涉案物业由其上级单位指定佛山市骏承物业管理有限公司在进行管理。本案庭审中，被告陈述要求取走其在涉案物业中的物品，本院为此限期被告自行取走相应物品，并要求原告予以配合放行。原告当庭表示同意，但其后被告前往提取时，原告却拒绝配合开门放行。至本院限定的期限届满，被告仍未能取回其在涉案物业中的物品。另查明，2020年3月10日，塑料四厂与原告等四家企业签订《吸收合并协议书》，原告吸收合并了包括塑料四厂在内其他三家企业。后塑料四厂于2020年6月30日注销。以上事实，有原告举证的房屋所有权证及不动产登记信息查询结果、《资产租赁合同》、照片、《申请书》及《申请书（补充说明）》、《吸收合并协议书》、《准予注销登记通知书》、国资委批复，被告举证的照片、“求开门”申请书以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。塑料四厂与被告所签订的《资产租赁合同》为双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应诚实全面地履行，否则应承担相应的不利后果。现塑料四厂被原告吸收合并，根据《中华人民共和国公司法》第一百七十四条“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继”之规定，塑料四厂的对被告的债权、债务由原告承继。关于租赁物返还。根据查明事实，涉案物业由原告在实际支配和控制，原告已于事实上直接占有涉案物业，故其要求被告返还租赁物的诉求，于实相悖，本院不予支持。至于原告要求被告腾空涉案物业的诉求，根据查明事实，非被告不肯腾空，而是因原告不肯放行所致。原告一方面无法律依据占有被告之物品、拒不放还，另一方面又要求被告取走物品、腾退厂房，言行相互矛盾，其该项诉求无法院判决处理之必要，本院不予支持。关于资产占用费。依原告之陈述，其所主张的资产占用费即本案《资产租赁合同》所约定的逾期归还物业的违约金。本案原、被告双方对于违约金的争议涉及诉讼时效、违约金计算期间、违约金的计算标准问题。首先，关于诉讼时效问题。被告提出诉讼时效抗辩，故应对诉讼时效予以审查。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定民事诉讼时效期间为三年，从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原告所主张的违约金是依照《资产租赁合同》之约定，以日为单位累计的每日违约金债权之和，属于继续性债权，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。原告于2020年7月30日向本院提出本案诉讼，其所主张的2017年7月30日前（含当天，下同）的违约金已经超过3年，又无证据证明诉讼时效有中断、中止或延长的情形，故该部分违约金应认定为已超过诉讼时效，原告因此丧失胜诉权，对其要求被告支付2017年7月30日前的违约金的诉讼请求，本院不予支持；2017年7月31日起的违约金，未超过诉讼时效，可作进一步审查。其次，关于违约金的计算期间。被告抗辩出租人已经于2017年1月31日收回了涉案物业，但根据查明的事实，被告在合同约定的租赁期限届满之后至2020年，仍有机器设备等物品占用涉案物业，并未完全将涉案物业的占有、使用权能转移给出租人，故不能视为被告已经返还了租赁物，其应当向出租人支付相应的违约金。如前所述，2017年7月31日起的违约金未超过诉讼时效，故本案原告所主张的违约金应从2017年7月31日起计算。至于违约金的计算截止时间。被告主张其于2020年6月3日向原告聘请的物业管理公司佛山市骏承物业管理有限公司提出过要求物业管理人员开门让被告取走租赁物中物品的请求，但遭到拒绝，并就此举证了照片予以证明。原告对此未予否认，也未举证反驳。结合原告举证的《申请书》，以及诉讼中原告拒不按照本院要求开门放行被告物品的事实，被告所举证据达到了高度盖然性标准，其主张可信性较高，本院予以认定。原告于被告的物品无占有之权利，其以及其委托的管理人拒绝被告取走其所有物品无法律依据，因该拒绝行为导致被告的物品客观上占用了涉案物业，不可归责于被告，原告亦无权要求承担相应的违约损害赔偿责任。故本院认定违约金的计算时间应至2020年6月3日止。再次，关于违约金的计算标准。其一，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以就违约金作出约定，但约定的违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人有权要求调整。本案《资产租赁合同》约定，被告逾期交还租赁物的，每逾期一日，应按合同期末月租金标准的三倍向出租人支付违约金。在无证据证明被告未依约归还租赁物除了造成租赁物被占用期间的租金损失外，出租人还存在其它损失的情况下，涉案合同约定的违约金标准明显过高，被告有权要调整。其二，上述《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在不动产租赁中，由于不动产的价值通常比较大，在租赁期限届满，承租人未返还租赁物而出租人也不同意承租人继续使用租赁物的情况下，出租人应当在合理的期限内采取有效的措施收回租赁物，避免租赁物因无法得到合理利用而造成社会资源的浪费。本案合同约定租赁期限已于2017年1月31日届满，至2020年6月3日，近3年半的时间，被告仍占用涉案物业,期间原告除了张贴封条和通知外未采取其他有效措施，比如提起诉讼等，要求收回该租赁物；而且涉案物业的面积达220平方米，而从双方所举证的照片可见，被告现存放于涉案物业中的物品的数量不多、体积不大，在被告未予搬离的情况下，原告本可以采取另行转移存放等措施，避免租赁物全部被占用产生的资源浪费，但塑料四厂以及原告均未采取，因此，难谓塑料四厂以及原告诚实全面地尽到了采取适当措施防止损失扩大的义务。塑料四厂及原告怠于行使权利，对导致涉案物业被占用超过通常合理时间存在过错，亦须自行承担相应的责任。综上，结合佛山市禅城区国土城建和水务局2016年发布的《佛山市禅城区******指导租金标准》中同地段同性质的房屋租金标准，本院酌定违约金标准调整为按照5元／（月·平方米）计算为宜，即被告应按照1100元／月的标准向原告支付违约金。经计算，从2017年7月31日起至2020年6月3日，被告应向原告支付违约金为1100元/月×（34+4/30）月＝37546.67元。原告主张的违约金（资产占用费）超出的部分，本院不予支持。关于租赁保证金没收。涉案《资产租赁合同》约定，被告在租赁合同终止后5日内未返还租赁物的，出租人有权没收租赁保证金。根据查明事实，合同约定的出租人没收租赁保证金的条件已经成就，对原告的该项诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈玉宏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市华洋实业公司支付违约金37546.67元；二、确认原告佛山市华洋实业公司无须向被告陈玉宏返还租赁保证金6270元；三、驳回原告佛山市华洋实业公司的其他诉讼请求。如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2625元（原告已经预交）,由原告佛山市华洋实业公司负担2188元，被告陈玉宏负担437元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年九月七日书记员 胡会婷