湖南省衡南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0422民初1108号 原告：周德忠，男，1959年6月28日出生，汉族，住衡南县。 委托诉讼代理人：王一龙，湖南秦湘律师事务所律师，特别授权。 被告：宋跃彬，男，1973年4月9日出生，汉族，住衡南县。 被告：何新莲，女，1974年5月26日出生，汉族，住衡南县，系宋跃彬之妻。 原告周德忠与被告宋跃彬、何新莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法由审判员罗伟宏担任审判长，与人民陪审员费良彬、李景信组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周德忠及其委托诉讼代理人王一龙到庭参加了诉讼，被告宋跃彬、何新莲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告周德忠向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告2018年6月25日签订的购房协议无效；2.判令两被告连带返还原告购房款26.8万元；3.判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告系朋友关系，2016年被告宋跃彬因缺乏资金装修门店向原告借款，期间借款多次，小额借款均如期偿还了，但其中两笔合计17万元的借款被告宋跃彬一直未能偿还，原告多次催还被告均无力偿还。在车江司法所的协调下，双方达成协议：被告将铁市新街的房屋作价26.8万元卖给原告，经结算，被告欠原告本息19万元，原告还需支付7.8万元房款给被告，房屋现为未办证状态。协议签订后，原告将7.8万元房款以现金形式支付给了被告。2020年衡南县政府组织对全县的农村房屋进行丈量办证，丈量到原告所购房屋时，因被告尚欠周围邻居借款未还，邻居得知房屋出售给原告后极力阻止工作人员丈量房屋，丈量工作至今未完成。同时工作人员明确告知涉案房屋所有权证书只能办到被告夫妻名下，因原告非该村村民，无法办理过户至原告名下。根据《中华人民共和国城市房产地管理法》、《房屋登记办法》，原告并非被告所在集体经济组织成员，无法取得该房屋宅基地使用权，原、被告所签协议无效，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。 被告宋跃彬、何新莲未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 证据一、2018年6月25日原、被告签订的“协议书”，用以证明1.截止到2018年6月25日，双方经结算，被告认可欠原告借款本金17万元，利息2万元，合计19万元；2.被告因无力还款，将其位于铁市村铁市新街的一栋房屋作价26.8万元卖给原告；3.买卖协议签订时，涉案房屋为未办证状态； 证据二、2018年6月25日被告出具的收条，用以证明被告方收到原告买卖合同的购房款现金26.8万元属实； 证据三、衡南县车江街道村镇建设和规划管理服务站及周青龙出具的证明，用以证明涉案房屋的土地性质为集体使用土地，原告方并非该集体经济组织成员，无法过户至原告名下，只能办证到被告夫妻名下； 被告宋跃彬、何新莲未向本院提交证据。 原告提供的三份证据真实、合法、与本案具有关联性，可以作为本案定案依据。 本院根据原告提供的证据，并结合当事人的庭审陈述，认定如下事实：原告周德忠、被告宋跃彬系朋友关系，2016年被告宋跃彬因做生意向原告借款多次，小额借款均如期偿还了，但其中两笔合计本金170000元的借款被告一直未能偿还，原告多次催还，被告均无力偿还。在车江司法所的协调下，双方结算借款本息合计190000元，并达成协议：被告将坐落于车江街道铁市村铁市新街的房屋作价268000元卖给原告，被告欠原告的190000元借款抵清，原告还需支付78000元房款给被告，房屋此时为未办证状态。协议签订当日，被告宋跃彬打了一张收条，写明“今收到房款周德忠现金人民币贰拾陆万捌仟元整（268000元）以下事实”。2020年衡南县政府组织对全县的农村房屋进行丈量办证，丈量到原告所购房屋时，因被告宋跃彬欠周围邻居的账较多，该房屋出售给原告遭到周围邻居反对，又因该房屋的土地性质为农村集体土地性质，该房屋依照国家政策只能办到被告宋跃彬、何新莲名下，原告周德忠非该集体经济组织成员，该房屋不能办理过户手续到原告周德忠名下。庭审中被告父亲宋光华到庭认可以上查明的事实。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议的购房协议签订前，原告周德忠与被告宋跃彬确实存在民间借贷关系，经原告周德忠与被告宋跃彬、何新莲协商并结算，将借款本息转为已付购房款，系双方当事人的一致意思表示，属于当事人实现双方权利义务的合理安排。周德忠与宋跃彬、何新莲签订的购房协议，涉案房屋土地性质系农村集体土地，农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利,与特定的身份关系紧密相连,根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，村民个人不得擅自处分,因此农村房屋买卖合同是否有效,与购买人是否具有该村集体经济组织成员的身份密切相关，原告周德忠非涉案房屋所在土地的集体经济组织成员，因此其与被告宋跃彬、何新莲签订的购房协议违反了法律的强制性规定,应当无效，故原、被告三人签订的“协议书”系无效合同，对原告请求确认合同无效的诉讼请求本院予以支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。庭审中被告父亲宋光军提出购房款268000元中有18000元系原告打了欠条给被告，本院要求其提交欠条，但其一直未将借条提交给本院，本院只能依据现有的证据认定购房款为268000元且已结清。被告宋跃彬、何新莲系夫妻关系，且何新莲在协议书上亦有签名摁印，故本院对原告请求两被告连带返还购房款268000元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告周德忠与被告宋跃彬、何新莲于2018年6月25日所签订的购房协议无效； 二、被告宋跃彬、何新莲连带返还原告周德忠购房款268000元，款限本判决生效后十五日内付清。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5320元，由被告宋跃彬、何新莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  罗伟宏 人民陪审员  费良彬 人民陪审员  李景信 二〇二〇年九月三日 法官 助理  雷 嘉 书 记 员  李 欣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让适用法律的衔接性 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 ………… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。