浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初9838号 原告（反诉被告）：朱蔚森，男，1946年10月1日出生，汉族，住义乌市。 原告（反诉被告）：朱航龙，男，1976年9月14日出生，汉族，住义乌市。 原告（反诉被告）：朱锦辰，男，2001年1月20日出生，汉族，住义乌市。 三原告共同委托诉讼代理人：楼淳杰，浙江森泽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱关菊，女，1943年11月20日出生，汉族，住义乌市。 被告（反诉原告）：朱金玉，女，1953年9月10日出生，汉族，住义乌市。 被告（反诉原告）：朱启滨，男，1957年7月19日出生，汉族，住义乌市。 被告朱关菊、朱金玉、朱启滨共同委托诉讼代理人：施志建，浙江智仁（义乌）律师事务所律师。 被告：张苏珠，女，1947年9月15日出生，汉族，住义乌市。 原告朱蔚森、朱航龙、朱锦辰诉被告张苏珠、朱关菊、朱金玉、朱启滨宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱蔚森及原告方共同委托诉讼代理人楼淳杰，被告张苏珠，被告朱启滨及被告朱关菊、朱金玉、朱启滨的共同委托诉讼代理人施志建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱蔚森、朱航龙、朱锦辰向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告方与朱兴尧于2009年12月21日、12月23日分别签订的两份《土地平方转让协议书》合法、有效；2、依法确认原告方与被告张苏珠于2009年12月21日签订的《土地平方转让协议书》合法、有效；3、判令被告方立即协助原告方办理坐落于义乌市××街道莲塘四区1幢1单元房地产中占地90平方米的不动产权过户到原告方名下的转移登记手续。审理过程中，原告将第一、二项诉讼请求变更如下：1、依法确认原告方与朱兴尧于2009年12月21日、12月23日分别签订的两份《土地平方转让协议书》除写有价格金额外，其余内容合法有效；2、依法确认原告方与被告张苏珠于2009年12月21日签订的《土地平方转让协议书》除写有价格金额外，其余内容合法有效。事实和理由：2006年，原告方与朱兴饶、被告张苏珠口头约定将其所有的位于义乌市××街道××村××村改造审批批准的90平方米的土地权益转让给原告方。后双方在2009年12月21日及12月23日分别签订了三份书面的《土地平方转让协议书》，协议分别约定了朱兴尧、被告张苏珠必须配合原告方办理房地产的过户手续。当时双方为了防止违约，在转让协议中虚高填写了价款分别为100万元、80万元、150万元，但实际转让价款为27万元、31.5万元、45万元。原告方也已付清全部转让款。后原告方出资将该土地权益建在义乌市××街道莲塘四区1幢1单元房地产中，于2011年竣工，并一直由原告方使用至今。被告张苏珠与朱兴尧已于2009年12月29日离婚，且没有婚生子女。朱兴尧于2020年2月13日去世。被告朱启滨、朱关菊、朱金玉与朱兴尧系兄弟姐妹关系。现因朱兴尧已去世，且无第一顺位继承人，被告朱启滨、朱关菊、朱金玉作为第二顺位继承人，理应履行协助过户义务。现被告方却借故拖延、不予配合。原告方为维护自身合法权益提起诉讼。 被告朱关菊、朱金玉、朱启滨辩称，1、朱兴尧于2020年2月13日去世。去世之前，朱兴尧租房子单独生活。2019年生病，2019年底到养老院，对于朱兴尧与原告买房相关事宜，三被告不是很清楚。在朱兴尧去世之后，收拾他的遗物当中有一本存折、一本离婚证。离婚证是在2009年12月29日朱兴尧与张苏妹（离婚证上是张苏妹）离婚。2009年12月23日朱兴尧开户了一本存折，同日有一笔41万元本票形式汇入，原告起诉上来之后，三被告认为两份与朱兴尧有关的土地平方转让协议，约定的转让价格为180万元，然而目前只看到41万元，三被告认为相应的转让价款没有支付完毕，我们没有义务协助原告办理相关的转移登记手续；2、三被告认为本案不存在虚高填写价款的情况，因为与朱兴尧有关的两份协议是单独存在，根据原告提供的协议显示，两份协议单价不同且2009年12月23日的协议单价是除不尽的小数，因此不认为当时有虚高的情况。 被告张苏珠辩称，我们夫妻二人将莲塘村旧村改造土地90平方米卖给本村朱锦辰、朱航龙、朱蔚森情况属实。钱早已全部收到，我同朱兴尧两人在义乌365办事大厅签过第一次字，第二次由于朱兴尧在2020年2月13日去世，所以没有办法再去签字，情况属实。 反诉原告朱关菊、朱金玉、朱启滨向本院提出诉讼请求：依法判令三反诉被告立即支付土地转让款人民币1390000元并赔偿逾期付款损失（自原告起诉之日起按全国银行间同业拆解中心公布的同期市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。事实和理由：三反诉原告与朱兴尧系同胞兄弟姐妹，朱兴尧已于2020年2月13日去世。三反诉被告依据与朱兴尧于2009年12月21日、23日签订的二份《土地平方转让协议书》起诉要求三反诉原告配合办理朱兴尧名下土地的转移登记手续，三反诉原告之前对此并不知情，通过查询朱兴尧名下银行账户得知朱兴尧只收到410000元，而二份《土地平方转让协议书》写明的土地转让款是1800000元，目前尚有1390000元土地转让款未付清。三反诉原告认为，二份《土地平方转让协议书》系原、被告真实意思表示，没有违背法律强制性规定，合法有效，且三反诉被告也要求贵院确认该二份《土地平方转让协议书》合法有效。因此，三反诉原告有权要求三反诉被告付清余下的1390000元土地转让款，为维护三反诉原告的合法权益，依法提起反诉，请求判如所请。 反诉被告朱蔚森、朱航龙、朱锦辰辩称，一、朱兴尧转让给反诉被告的宅地基使用权面积分别为27平方米和18平方米，27平方米的宅基地使用权实际转让价款为27万元（单价为1万/平方），18平方米的宅基地使用权实际转让价款为31.5万元（单价为1.75万元/平方），合计实际转让价款为58.5万元。该两笔转让价格在双方签订《土地平方转让协议书》之时已全部付清。在莲塘村中的宅基地使用权转让交易中，只有买方在付清全部转让价款后，出卖人才会来签订“土地平方转让协议书”，这是当时的一种交易习惯，且在“土地平方转让协议书”中已经明确写明转让价款己付清等字样。二、与朱兴尧签订的两份“土地平方转让协议书”中填写的价款100万元、80万元是虚高的，并不是真实的交易价格，之所以虚高填写价款是为了防止朱兴尧违约，该情形是符合义乌当时当地的交易习惯的。且朱兴尧在去世前也没有提出过任何异议。因此，朱兴尧转让给反诉被告的宅基地使用权实际转让价款为58.5万，而非180万元，且已经全部付清。故，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回反诉请求。 原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、土地平方转让协议三份、协议书一份，证明朱兴尧及被告张苏珠已将坐落于义乌市××街道莲塘村共同审批批准的90平方米权益自愿转让给原告方，及必须协助原告方办理房产过户手续的事实；原告方已将全部转让款支付给了朱兴尧和被告张苏珠的事实，付给张苏珠是45万元，付给朱兴尧合计58.5万元。2、亲属关系证明一份，证明被告朱启滨、朱关菊、朱金玉系朱兴尧的兄弟姐妹的亲属关系事实。3、婚姻登记信息一份，证明被告张苏珠与朱兴尧已于2009年12月29日离婚的事实。4、不动产权证书一份，证明涉案房地产中占地90㎡已进行不动产权初始登记及朱兴尧、被告张苏珠名下共有90㎡土地使用权的事实。5、情况说明一份，证明涉案90㎡宅基地房屋是由原告方出资并一直使用至今的事实。6、股权证两份，证明原告方系义乌市××街道莲塘村股份经济合作社集体经济组织成员的事实。 被告张苏珠质证意见：对证据1我们卖了1万元/平方，我们卖了90个平方，一共90万元。90万元之外朱兴尧又向原告方拿了15万元。协议是签过的。证据2、3、4、5、6无异议。 被告朱关菊、朱金玉、朱启滨质证意见：对证据1对于2009年12月23日的土地平方转让协议书，对于朱兴尧的签字予以认可，但是该份协议当中三支笔写的笔迹，根据被四回忆第一次是没有原告2、3的名字和平方的单价，也没有注的这句话，很明显原告2、3的名字和平方的单价、注的这句话又是不同的笔写的。当时原告1与朱兴尧约定了转让总价80万元。对于2009年12月21日的协议书，“三人”以及单价，还有原告2、3的名字以及注的这句话当时签字的时候是没有的，当时原告1与朱兴尧决定转让总价为100万元。关于被一的协议书，与朱兴尧的21号协议书形成于同一天，但是笔迹又是不一样的，而且见证人被四还有朱启河改成陶逸红和张某，同时被一的协议书没有约定单价，仅约定总价为150万元，该份协议上出现了三种笔迹。关于夫妻平方约定的协议书，真实性无异议，是各自面积各自支配，收益各自享受互不相关。对证据2、3、4三性无异议。对证据5真实性有异议，反映的不是一个事实，情况说明里面写了朱锦辰进去，按照原告的说法，原告是2006年向朱兴尧购买土地，那个时候朱锦辰才5、6岁，朱锦辰即不会在土地转让平方协议上签字也不可能出资建造相应的房屋，退一步该情况说明只是说明了宅基地使用权转让的事实，并不能说明转让款已经付清的事实。既然转让款没有付清，应付清之后再过户。对证据6无异议。 被告朱关菊、朱金玉、朱启滨为证明自己的主张，向本院提供如下证据：朱兴尧的存折复印件（原件）一份，证明2009年12月23日收到了41万元的事实。 原告质证意见：真实性无异议，但是该份证据只能证明朱兴尧名下其中一个银行账户的收款情况，实际中原告有通过银行转账、现金等多种方式向其支付款项，从2009年12月21日签订土地平方转让协议第四条明确了2006年7月16日原告已经付10万元定金，且转让协议中明确转让款已付清的情况。因此该份证据不能达到被告的证明目的。 被告张苏珠质证意见：我不知道。我们是分开的。 本院认证意见：当事人提供的证据真实性本院予以认定，证据的证明力本院将结合当事人陈述予以确认。 原告申请证人朱某1、朱某2出庭作证，证明价款和付款情况的事实。 证人朱某1陈述，价格他们谈好，钱也付了，我们是去见证的。单价当时的行情是1万多元。钱已经付了我们才去见证的。为了防止卖方反悔，价格一般会写高一点的。原告来叫我们去见证，说事情已经弄好了，你们来做个见证。我没有看到付款。 证人朱某2陈述，原告叫我们去见证的时候，双方都说付清了。付款的情况我不清楚。为防止反悔，交易价格都翻倍写的。 原告对证人证言质证意见：在原告询问中，两证人均答复，涉案转让款已全部付清后，才签订了转让协议。当时莲塘村的土地使用权转让单价为1万元上下左右，不可能达到三、四万元每平方，且在村里其他转让交易中均存在虚高填写价格的交易习惯，因此两证人可以证明原告已全部支付转让款的事实。 被告张苏珠对证人证言质证意见：没有意见，陶逸红和张某是我叫来的，他们是我娘家那边的人。 被告朱关菊、朱金玉、朱启滨对证人证言质证意见：1、证人没有参与土地转让的协商过程，只是对相应的结果进行见证。根据朱某1的证言，朱兴尧没有跟他讲过钱已经付清了。根据朱某2的证言，他没有否认当时约定了100万元。2、转让款付清是按什么标准付清的，有翻倍又翻了几倍，证人都是不清楚的。原告用两名证人的证言来说明转让款已付清，证据不足。3、根据两名证人的证言，没有明确当时的转让价是1万元，而且他们的陈述都是根据当时的市场价进行推断。4、说转让款已经付清这是不可能的，对于一般人而言，大头都没有拿到，怎么会说已经付清了呢，因为有一笔41万元是23号才到账的，21号会说转让款已付清是不符合常理的。5、关于朱兴尧的两份协议书，为何单价上会不一样，翻倍虚高，肯定是固定的倍数，不可能出现两个不一样的单价，而且第二个单价还是除不尽的小数。6、证人无法达到证明转让款已付清的目的，也无法证明当时原告与朱兴尧翻倍虚高的情况。因为这些情况，证人的发言是不清楚的，只是根据当时村里的情况作出的推断。综上证人证言的证明力不足。 本院对证人证言认证意见：证人证言的真实性本院予以认定。 本院对本案事实认定如下：三原告系义乌市××街道莲塘村股份经济合作社成员。朱兴尧、张苏珠因北苑街道莲塘村旧村改造批得宅基地90平方。2009年12月21日，朱兴尧、张苏珠在朱启滨、朱某1、朱某2、张某等见证下签订协议书，该协议书载明：立协议人义乌市××街道莲塘村村民朱兴尧、张苏珠夫妻，为莲塘村旧村改造由市政府审批的建房面积90平方米分割，由夫妻双方商定各得45平方，以后对旧村改造所得的安置面积互不相关，不存在共同面积，各自面积均由各自支配。为口说无凭，特签立此协议一式三份由相关人朱兴尧、张苏珠、朱蔚森各执存一份，永远存照，不得反悔。同年12月21日，原告朱蔚森与被告张苏珠在朱某1、朱某2、张某等见证下签订土地平方转让协议，该土地平方转让协议载明：兹义乌市××街道莲塘村张苏珠，现愿将自己确定旧村改造房屋土地45平方转让给朱蔚森建造使用，经双方协商达成如下协议：朱蔚森等三人（甲方），张苏珠（乙方）；一、乙方自愿将义乌北苑街道莲塘村的旧村改造土地45平方米转让给甲方；二、甲、乙双方商定土地平方转让价格为共计人民币150万元；三、乙方有义务将自己的旧村改造土地平方有关手续全部齐全过户给甲；四、甲方有2006年7月16日己付给乙方土地转让定金人民币壹拾万元整（有定金收条）；五、乙方及共有人必须配合甲方按照国家有关规定完成房地产过户手续，过户手续由甲方负责支付。六、本协议不受任何外来因素干涉，甲、乙双方必须全面履行严格遵守转让协议各项条款，不得以任何理由或借口反悔。七、为口说无凭，特立土地转让协议书一式二份，甲乙双方各执一份存照；八、协议甲乙双方签字盖章生效。注：买方款已全部付给卖方付清，以前一切定金、收条及支条作废。同年12月21日，原告朱蔚森与朱兴尧在朱启滨、朱某1、朱某2见证下签订土地平方转让协议，该土地平方转让协议载明：兹义乌市××街道莲塘村朱兴尧，现愿将自己确定旧村改造房屋土地27平方转让给朱蔚森建造使用，经双方协商达成如下协议：朱蔚森等三人（甲方），朱兴尧（乙方）；一、乙方自愿将义乌北苑街道莲塘村的旧村改造土地27平方米转让给甲方；二、甲、乙双方商定土地平方转让价格为共计人民币100万元；三、乙方有义务将自己的旧村改造土地平方有关手续全部齐全过户给甲；四、甲方有2006年7月16日己付给乙方土地转让定金人民币壹拾万元整（有定金收条）；五、乙方及共有人必须配合甲方按照国家有关规定完成房地产过户手续，过户手续由甲方负责支付。六、本协议不受任何外来因素干涉，甲、乙双方必须全面履行严格遵守转让协议各项条款，不得以任何理由或借口反悔。七、为口说无凭，特立土地转让协议书一式二份，甲乙双方各执一份存照；八、协议甲乙双方签字盖章生效。注：转让款当场已付清。同年12月23日，朱蔚森与朱兴尧在朱启滨、朱启河见证下签订土地平方转让协议，该土地平方转让协议载明：兹义乌市××街道莲塘村朱兴尧，年已花甲，因无能力建造本村旧改土地平方房屋，夫妇商定为安排日后过好夫妻晚年生活，现愿将自己确定旧村改造房屋土地平方全部转让给同村朱蔚森建造使用，经双方协商达成协：朱蔚森（甲方），朱兴尧（乙方）；一、乙方自愿将义乌北苑街道莲墉村的旧村改造土地18平方米转让给甲方（确权实际平方为90平方米，情因此协议前72平方米已经办理转让协议手续）；二、甲、乙双方商定土地平方转让价款为共计人民币80万元。便在当场一次性付清。三、乙方承诺自行安置解决日后生活及居住房屋，今后并与甲方无任何瓜葛。四、乙方及共有人必须配合甲方按照国家有关规定，完成房地产权过户手续，房地产权的过户手续由甲方负责支付。五、本协议不受任何外来因素干涉，甲、乙双方必须全面履行严格遵守转让协议各项条款，不得以任何理由或借口反悔。六、为口说无凭，特立土地转让协议书一式二份，甲乙双方各执一份，存照。七、本协议甲乙双方签字盖章生效。注：买方款已全部付给卖方付清，以前一切定金、收条及支条作废。朱蔚森将从朱兴尧、张苏珠处购买的宅基地与其他宅基地合并建成房屋并居住至今。2019年2月13日，义乌市国土资源局不动产登记中心为涉案房屋颁发了不动产权证。不动产权证载明：编号为浙（2019）义乌市不动产权第0010453号；权利人曹海妹、朱兴尧、张苏珠；共有情况按份共有；坐落北苑街道莲塘四区1幢1单元；用途农村宅基地／住宅；朱兴尧、张苏珠占土地使用面积90平方等内容。 另查明，根据朱蔚森与张苏珠庭审陈述，双方共同认可朱蔚森向张苏珠购买45平方宅基地的实际转让款为45万元，已全部付清。根据朱蔚森庭审陈述，朱蔚森向朱兴尧购买27平方宅基地实际转让款为27万元，朱蔚森向朱兴尧购买18平方宅基地实际转让款为31.5万元。 又查明，2009年12月29日，朱兴尧与张苏珠登记离婚，2020年2月13日，朱兴尧因病死亡。朱兴尧与张苏珠无子女。朱兴尧有兄弟姐妹朱启河（2020年2月11日死亡）、朱启滨、朱关菊、朱金玉。朱启滨、朱关菊、朱金玉系朱兴尧的法定继承人。 再查明，朱航龙系朱蔚森的儿子，朱锦辰系朱蔚森的孙子。三份土地平方转让协议上朱航龙、朱锦辰的名字并不是签订协议时当场签的，系事后朱蔚森添加。 本院认为：朱蔚森与朱兴尧、张苏珠签订的土地平方转让协议，实际上是朱兴尧、张苏珠将自己旧村改造批得宅基地90平方转让给朱蔚森，双方间形成的是宅基地使用权转让协议关系。根据庭审查明，当事人在签订协议时存在协议书上写明宅基地成交价虚高问题，即协议上写明成交价与实际成交价不一致。本院根据当事人陈述以及在案证据，认定朱蔚森向张苏珠购买45平方宅基地的实际成交价为45万元（协议书写明为150万元），朱蔚森向朱兴尧购买其中27平方宅基地的实际成交价为27万元（协议书写明为100万元），另外18平方宅基地的实际成交价为31.5万元（协议书写明为80万元）。故本院认为朱蔚森与朱兴尧、张苏珠签订的土地平方转让协议，除宅基地成交价条款虚假外，其余内容系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。根据庭审查明朱蔚森已将宅基地实际转让款共计103.5万元支付给朱兴尧、张苏珠，张苏珠作为出让方有义务协助原告办理涉案房屋不动产权证过户登记手续，被告朱启滨、朱关菊、朱金玉作为朱兴尧遗产的法定继承人，也有义务协助原告办理涉案房屋不动产权证过户登记手续。因本院已认定朱蔚森已将应支付给朱兴尧的宅基地实际转让款58.5万元付清，朱启滨、朱关菊、朱金玉提起反诉要求朱蔚森支付尚欠朱兴尧的宅基地转让款139万元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告朱蔚森与朱兴尧于2009年12月21日、12月23日签订的两份《土地平方转让协议书》，除宅基地成交价条款虚假外，其余内容合法有效； 二、原告朱蔚森与被告张苏珠于2009年12月21日签订的《土地平方转让协议书》，除宅基地成交价条款虚假外，其余内容合法有效； 三、被告张苏珠、朱关菊、朱金玉、朱启滨于判决生效后十日内协助原告朱蔚森、朱航龙、朱锦辰办理坐落于义乌市××街道××幢××单元××平方不动产［权证号为浙（2019）义乌市不动产权第0010453号］过户到原告名下的转移登记手续； 四、驳回反诉原告朱关菊、朱金玉、朱启滨的诉讼请求。 案件受理费7035元，由原告朱蔚森、朱航龙、朱锦辰负担。反诉受理费8655元，由反诉原告朱关菊、朱金玉、朱启滨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 何小甫 二〇二〇年九月十四日 法官助理 汪娜娜 书 记 员 陈昕怡