贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10359号 原告：禄海燕，男，1985年12月22日出生，彝族，住贵州省威宁县彝族回族苗族自治县。 委托诉讼代理人：陈端琴（特别授权），与原告禄海燕系夫妻关系。 原告：陈端琴，女，1988年2月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛锦（特别授权），该公司员工。 原告禄海燕、陈端琴与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈端琴（亦即原告禄海燕的委托诉讼代理人），被告振华房开公司的委托诉讼代理人薛锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禄海燕、陈端琴向本院提出诉讼请求：1.由被告为原告办理都市港湾5幢1座1单元14层01号房屋产权证书；2.由被告支付延期办理产权证违约金暂定为52339元；3.由被告承担本案诉讼费用。（庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，将第2项诉讼请求中的违约金计算变更为“以414734元购房款为基数，按日万分之一标准从2016年12月31日起计算至2020年6月15日，之后的违约金按上述标准计算到原告得到产权证之日止。”） 事实及理由：2014年8月28日，原告与被告签订《商品房屋买卖合同》（合同编号：2014299号），以总计为414734元的购房款购买都市港湾5幢1座1单元14层01号房屋，合同约定出卖人应当在2016年12月31日前为原告办理产权登记并将产权登记证书交付买受人。出卖人违约的，按购房总价款的0.01%按日支付违约金至实际办理商品房转移登记的有关文书之日为止。被告至今未依约为原告办理产权登记，已构成违约。自2016年12月31日至2020年6月15日，被告违约时间为3年5个月15天，应赔偿原告违约金暂定为52339元。实际违约金额以实算为准。综上，被告违反合同法相关规定，请求人民法院查清以上事实，依法支持原告的请求为谢。 被告振华房开公司答辩称：1、根据《中华人民共和国民法通则》第107条、第117条的规定，以及被告与原告签订的《商品房买卖合同》第27条约定，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。被告违约的原因是2014年5月政府相关部门下的规划文件、验收标准有了新的规定，被告无法按照合同规定的时间完成相应的商品房转移登记文书，是国家行政机关政策调整因素导致的，属于不可抗力因素，被告不应当承担由此产生的违约责任。2、在消防验收过程中，由于部分业主将消防通风口占用，导致消防验收迟延，影响了办证时间。3、2014年11月24日发布的《不动产登记条例》将房屋、土地统一登记为不动产证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方原来约定的转移登记证书不再执行。请求人民法院“以事实为根据，以法律为准绳”，依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月28日，以原告禄海燕、陈端琴为买受人，被告振华房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市环东路都市，该商品房建筑面积127.219平方米，套内建筑面积101.16平方米，该商品房总房款为414734元。出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。买受人同意按照买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准，由买受人承担。”合同签订后，原告向被告支付涉案房屋购房款414734元。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对于原告诉请判决被告支付逾期办理涉案商品房产权证违约金的请求。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。涉案房屋尚不具备办理转移登记条件，被告应承担违约金支付责任，违约金起算时间为2017年1月1日。对于违约金计算截止日期的问题。根据《商品房买卖合同》约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。根据前述《商品房买卖合同》的约定，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金并不违反法律规定，本院予以确认。故原告诉请判决被告支付的违约金，应以原告已付购房款414734元为基数，按每日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告禄海燕、陈端琴逾期交付办理商品房转移登记文书违约金（违约金以原告已付购房款414734元为基数，按每日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告禄海燕、陈端琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费554元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年九月十四日 书记员 杨云兴