四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终609号 上诉人（原审被告）：四川渝鑫公路建设有限公司，住所地乐至县天池镇新南路134号。 法定代表人：黄荣正，总经理。 委托诉讼代理人：苟晓力，四川诚伦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓素兰，女，生于1968年6月4日，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：张建，乐至县回澜法律服务所基层法律服务工作者。 上诉人四川渝鑫公路建设有限公司（以下简称渝鑫公司）因与被上诉人邓素兰房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省乐至县人民法院（2019）川2022民初1559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，并进行了庭询。渝鑫公司的委托诉讼代理人苟晓力、邓素兰及其委托诉讼代理人张建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 渝鑫公司的上诉请求：1.撤销(2019）川2022民初1559号判决书第三项判决，依法驳回被上诉人关于损失赔偿部分的诉讼请求；2.判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人虽于2015年签订了《国禄?城市之星商品房认购合同》及《经营管理合同》，但因上诉人原法定代表人私自变更规划图纸，将商业铺面以大划小违规销售本不存在的商铺，直接导致了案涉商铺无法交付，合同目的不能实现。因此上诉人认为，既然合同本身无法履行，那么预期利益就不可能产生，被上诉人诉称的利益损失于法无据，这部分费用上诉人不予承担，且一审计算方法有误，款项是分期支付的，应分别对应时间。 被上诉人辩称，上诉人存在毁约、不诚信销售行为，房屋并不是不存在。其中，邓素兰的房屋从现场勘测后，房屋所在位置至今都是一块土地，并没有修建，对方更改原设计图纸，恶意称没有该房屋。当然，我们也同意解除合同，时隔六年，购房款均已经完全交付，且在购买合同时同时签署了另一个经营管理合同，即所谓的以售包租，这六年确实产生了该部分收益的损失。对于上诉人的补充，约定是两次交完，准备次年开始交房，交房就应当产生收益，这个损失就应当依照经营管理合同，从开始应当收取收益时开始计算，而并不是以交钱的时间，以计算利息的方式计算。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。 邓素兰向一审法院起诉变更后的请求：1.解除合同；2.判决被告退还原告购房款290200元；3.判决被告参照经营合同约定的收益标准赔偿原告至2020年4月20日止的可得利益损失118256.5元，此后损失按购房本金年损失11%计算至退还完毕购房款时止；4.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年1月20日，原、被告签订《国禄·城市之星商品房认购合同》。约定原告（乙方）购买被告（甲方）开发修建的位于乐至县天池镇文庙街的“国禄·城市之星”项目第32幢1层92号商铺，建筑面积约为22.5平方米，建筑面积单价12897.7元/平方米，总价款为290200元；原告在签订合同当日向被告支付总房款70%计人民币210200元，于2016年12月31日前付清余款。合同还约定：四、本商铺的经营培育期为五年，从2016年1月20日起至2021年1月19日止；五、被告应在本协议约定经营培育期届满前通知原告办理相关手续：1.经营培育期届满后若乙方想解除商品房买卖协议，甲方应在收到乙方的解除申请三十日内退还乙方已交购房本金。2.经营培育期届满若甲乙双方没有解除商品房买卖协议的意愿，则双方结算并在原告付清相关税费后按规定办理房屋的权证；如因被告的原因，无法完成产权登记手续的办理，原告有权选择退房；3.经营培育期届满后，经甲乙双方友好协商达成意见统一时，可继续委托经营。4.如因图纸变更、消防原因导致被告不能正常办理产权登记手续，则被告必须以合同实收款的100%收购该商铺，被告不再承担任何违约责任和赔偿责任，也不再赔偿原告任何经济损失。六、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。八、在本合同约定的经营培育期内，原告不得以任何理由解除本合同，不得要求被告退还已付购房款。 同日，原告作为甲方，与乙方四川百家惠商贸有限公司（被告原法定代表人苏公禄持股90%）及作为担保方（丙方）的被告签订《经营管理合同》。约定原告将国禄·城市之星项目第32幢1层92号商铺委托给乙方，由乙方统一经营管理；委托经营管理期限为五年，自2016年1月20日起至2021年1月19日止。合同第三条关于委托经营收益、缴纳方式及交纳期限约定：甲方向乙方委托期间，委托经营收益金按《商品房认购合同》里实付款结算。第一年收益按《商品房认购合同》实收款的9%计算，即2016年1月20日至2017年1月19日；第二年收益按《商品房认购合同》实收款的9%计算，即2017年1月20日至2018年1月19日；第三年收益按《商品房认购合同》实收款的10%计算，即2018年1月20日至2019年1月19日；第四年收益按《商品房认购合同》实收款的10%计算，即2019年1月20日至2020年1月19日；第五年收益按《商品房认购合同》实收款的11%计算，即2020年1月20日至2021年1月19日。支付方式：按年支付，在当年到期日前三十日内支付。第四条甲方权利义务：4.租赁合同到期后，如甲方愿意出售该商铺，在同等条件下，乙方具有优先回购权，乙方可以100%价格（即甲方实际已支付购房款总额）收购该商铺；如乙方无经济能力回购该商铺，则由丙方进行回购该商铺。第五条乙方权利义务：8.本合同期满后，乙方在30日内按当时受托经营管理商铺的适用状况返还商铺，返还商铺后，经甲乙双方友好协商并达成意见统一时，如甲方继续委托乙方经营管理，乙方需继续帮助甲方招商招租继续统一经营统一管理。 上述合同签订当日，原告向被告支付了购房款210200元。2017年1月2日，原告再次向被告支付了购房款80000元，合计290200元。至此，原告已向被告支付全部购房款。 另查明，国禄?城市之星项目开发建设过程中，因经营管理不善，导致公司资金链断裂，该项目建设全线停工，后经资产重组，该项目复工。原告购买的第32幢1层92号商铺在规划设计图中第32幢1层1号商服房内。1号商服房建筑面积为719.98平方米，至今尚未修建。被告在资产重组前，为了销售房屋，擅自将1号房以大化小出售给原告。根据房屋面积预测报告资料显示，第32幢1层共计34个商铺，无原告购买的92号商铺。 2019年3月28日，四川诚伦律师事务所向原告发出《解约公函》称：原告与被告签订的认购合同书已无法实现合同目的，现正式通知解除该合同；鉴于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，原告可根据公平原则申请退还定金或已付房款，同时可申请适当的经济补偿，具体金额以被告最终审批为准；原告在收到此公告后三日内到被告售楼处办理解除手续，逾期，产生的一切后果将由原告自行承担。 一审法院认为，本案争议的焦点是商品房认购合同解除后，原告是否有权要求被告赔偿可得利益损失，以及损失如何计算问题。原、被告签订的《国禄·城市之星商品房认购合同》，对案涉商铺基本状况、购房款金额、付款时间、违约责任等主要条款进行了约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条关于商品房买卖合同主要内容的规定，现原告已足额支付购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，上述认购合同应当认定为商品房买卖合同。 上述《国禄·城市之星商品房认购合同》的签订，系双方真实意思表示，其内容不违反法律效力性强制性规定，应属合法有效，双方应共同遵照执行，现原告已向被告足额支付购房款，按照《国禄·城市之星商品房认购合同》约定，所购商铺自签订合同之日起进入经营培育期，被告将商铺以大化小，通过四川百家惠商贸有限公司，采取售后包租或者变相售后包租的方式，与原告签订《经营管理合同》，对经营管理期限、收益等进行约定。而被告在开发过程中，因经营管理不善，导致资金链断裂，项目建设停工，案涉房屋至今未修建并交付使用，《国禄·城市之星商品房认购合同》、《经营管理合同》至今未得以完全履行，被告方构成违约。被告通过律师函方式以认购合同目的无法实现为由，要求解除商品房认购合同，现原告亦诉请解除商品房认购合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，故对原告该项诉求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”从上述法律规定可知，当事人一方或双方存在违约行为是合同解除的原因之一，在出现合同约定或法律规定当事人可以行使解除权解除合同的违约行为的情况下，守约方实际面临两种利益抉择，其一是选择继续履行合同，其二是选择解除合同。而合同解除后必然涉及恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等问题。可得利益是合同履行后可以获得的利益，是对债务不履行的赔偿，法律规定可得利益的目的主要在于通过加重当事人的违约成本，以期遏制违约行为的发生，督促当事人诚信履约，保护守约方的信赖利益，并弥补守约方因对方违约而造成的实际损失。如在因违约方违约导致合同解除的情况下，将损害赔偿范围仅限定于守约方因对方违约而产生的损失，不将可得利益损失纳入其中，显然将会在一定程度上鼓励甚至纵容当事人违约行为的发生，亦不符合合同法关于赔偿可得利益损失的立法初衷。因而，可以并且应当将可得利益纳入合同解除后的损失赔偿范围，但应以不超过违约方在订立合同时预见或应当预见违反合同可能造成的损失为限。本案中，根据《经营管理合同》的约定，原告将案涉商铺委托给第三方统一经营管理，期限自2016年1月20日起至2021年1月19日止，并约定了经营收益、缴纳方式等。可见，如《经营管理合同》得以完全履行完毕，原告将可以获得上述收益。该收益是原告在签订合同时即可预见的，被告作为《经营管理合同》担保方和商品房认购合同的当事人，应可预见违反合同可能给原告造成的损失，以及应承担由此产生的相应法律后果。综上，原告要求被告退还购房款290200元并赔偿其可得利益损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告应赔偿原告可得利益损失的确认问题。如前所述，如《商品房认购合同》和《经营管理合同》得以完全履行，原告将可以获得合同约定的收益。在《商品房认购合同》和《经营管理合同》未履行完毕，并因被告违约而解除的情况下，原告的可得利益损失客观存在。被告仅同意赔偿原告资金占用损失，不同意赔偿原告可得利益损失，有违客观事实。资金占用损失系因对方违约而产生的损失，实际上，原、被告及第三方约定的经营收益计算标准，与中国人民银行公布的中长期贷款基准利率的一倍大致相当，未超过合理范围，现原告要求参照经营合同约定的收益标准计算可得利益损失，本院予以支持。损失计算的截止时间，综合考虑本案实际情况，本院酌定以原告第一次提交变更诉讼请求申请要求解除认购合同当日即2019年7月16日为准。原告要求损失计算至2020年4月20日止，此后每年按房款的11%计算至支付完毕时止的诉讼请求，因双方合同关系已经解除，原告要求按照合同得以完全履行后的标准继续计算损失，已无事实依据，对此，本院不予支持。但合同解除后至被告退还购房款期间，被告应向原告支付相应的资金占用利息损失，直至本金支付完毕时止。综上，关于原告可得利益损失具体计算如下：2016年1月20日至2017年1月19日为：290200元×9%=26118元；2017年1月20日至2018年1月19日为：290200元×9%=26118元；2018年1月20日至2019年1月19日为：290200元×10%=29020元；2019年1月20日至2019年7月16日为：290200元×（10%÷365天×177天）=14073元。上述损失合计95329元。2019年7月17日至2019年8月19日期间的资金占用利息损失，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至购房款返还完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、解除原告邓素兰与被告四川渝鑫公路建设有限公司于2016年1月20日签订的《国禄·城市之星商品房认购合同》；二、被告四川渝鑫公路建设有限公司在本判决生效后十日内，返还原告邓素兰购房款290200元及支付利息（利息以290200元为基数，自2019年7月17日起至2019年8月19日期间，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；三、被告四川渝鑫公路建设有限公司在本判决生效后十日内，赔付给原告邓素兰损失费95329元；四、驳回原告邓素兰的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为被上诉人是否有权要求上诉人赔偿可得利益损失？如果可以，一审法院计算的具体利益损失是否正确？ 2016年1月20日，上诉人与被上诉人签订《国禄·城市之星商品房认购合同》，系双方当事人真实意思表示，合同依法成立并生效，上诉人股东的变动并不影响公司对外签订合同的效力。因上述合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，守约方即被上诉人有权要求违约方渝鑫公司按照合同约定给付合同履行后可以获得的利益，否则因违约成本太低而导致权利的滥用和助长毁约风气。从上诉人与被上诉人签订的合同来看，商品房认购合同和经营管理合同均约定了商铺经营的培育期，经营管理合同并明确约定了期限和收益计算方式，如果严格按合同履行，被上诉人是能够获得收益的。现因上诉人违约导致合同解除，故被上诉人有权依据合同约定主张合同履行后的预期利益，上诉人主张没有预期利益的理由不能成立，本院不予支持。 关于预期利益损失的金额问题。根据《经营管理合同》约定，被上诉人在约定期限内可以按《商品房认购合同》实收款的具体比例收取收益金。经查明，被上诉人在合同签订当日支付210200元，又于2017年1月2日支付80000元，共计支付290200元。由于经营管理合同约定是按实收款进行计算，故2017年1月2日前的计算基数应当为210200元，一审法院将2017年1月2日前按290200元的标准计算是错误的。因此，2016年1月20日至2017年1月19日为210200元×9%÷366天×348天+290200元×9%÷366天×18天=19272元。其余按一审法院计算标准累计，合计预期利益损失为88483元。一审法院计算损失费为95329元错误，本院予以纠正。 综上所述，四川渝鑫公路建设有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省乐至县人民法院（2019）川2022民初1559号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、变更四川省乐至县人民法院（2019）川2022民初1559号民事判决第三项为被告四川渝鑫公路建设有限公司在本判决生效后十日内赔付给原告邓素兰损失费88483元； 三、驳回四川渝鑫公路建设有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费7427元，由邓素兰负担541元，四川渝鑫公路建设有限公司负担6886元。二审案件受理费2183元，由邓素兰负担157元，四川渝鑫公路建设有限公司负担2026元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王旭东 审 判 员 林用政 审 判 员 陈光彬 二〇二〇年九月三日 法官助理 谢 臻 书 记 员 张珵玮