江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3676号上诉人（原审原告）:李光，男，1960年10月2日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：宋勇，江苏茂通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丰县财富商城有限公司，住所地江苏省丰县名仕花园东绿化带内1号楼。法定代表人：封岩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许应，江苏汉地律师事务所律师。上诉人李光因与上诉人丰县财富商城有限公司（以下简称财富公司）因房屋租赁合同纠纷一案，李光、财富公司均不服江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初4081号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李光上诉请求：1、撤销一审法院关于违约金的错误判决，改判支持李光一审全部诉请；2、一、二审诉讼费由财富公司承担。事实和理由：双方存在租赁合同纠纷，一审法院在查明事实后认定财富公司存在违约，对此李光予以认可。但一审法院认为李光诉求违约金过高，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高法关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九规定，以李光实际交付的一年租金39247元的30%计算违约金，是不当的。一、李光提出违约金有合理事实理由。李光租赁财富公司位于丰县财富城家居生活广场1号楼1-121、1-122厅，建筑面积109.02平方米，用于经营品牌为派格森建材，按照双方租赁合同要求，已经履行了交付租金及保证金合同义务，并在财富公司的要求和允许下，在2016年1月7日交付租金后即进行了装修。财富公司为经营家居生活产品的大型综合商场，对经营品牌商品要求较高，李光为此付出了高额品牌经营权费用，并严格按照授权方进行了店面装修，装修花费远高于一般家庭装修。按照厂方要求及行业通行做法，建材品质和式样一般在二年内就要更新，淘汰老旧产品，由于财富公司迟迟不能正常开业经营，导致李光因此产生损失，李光的损失金额远高于一审诉求金额。李光基于财富公司与包括李光在内的其他商户签订的总合同，提出按照第十一条合同约定的每平方米2000元赔付，具有合理性。二、关于李光提出的违约金是否过高的问题。李光提出按照财富公司与包括李光在内签订的总合同约定计算违约金，并没有过分高于造成的损失，诉求违约金低于李光实际损失金额，符合相关法律规定。财富公司并未主动请求一审法院降低违约金，一审法院不应主动降低。三、一审法院以一年租金计算是错误的。双方租赁合同第二条约定租期为2年，租赁面积109.02平方米，租金按照30元/平方米/月计付，据此计算，合同期内租金应当为78494.4元，一审法院以一年一付的39247元计算有误。同时，一审法院在计算违约金时没有充分考虑到李光的实际损失，应当予以更正。财富公司答辩称，1、财富公司与李光之间不存在房屋租赁合同法律关系。2、在履行2016年1月5日合作协议过程中，财富商城不存在任何违约行为，违约的是李光本人。一审法院判决财富商城承担违约金没有任何事实及法律依据。财富公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回李光的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由李光承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、一审认定2016年1月5日的《合作协议》系双方之间签订是错误的。从《合作协议》签订的主体来看，财富公司作为一方主体，另一方是包含李光在内的12户商户，并非李光个人。2、李光个人作为合同的其中一员履行了《合作协议》约定的义务，并不代表作为12户商户共同组成的乙方即履行了《合作协议》约定的义务。3、一审认定财富公司系涉案租赁房屋的开发商是错误的。二、一审判决支持李光的损失请求无事实依据。1、根据《租赁合同》第二条约定，租金自商城开业之日起算。在商城开业之前，财富公司并没有实际收取李光的租金，李光交付的39247元租金是用于商城开业之后的租赁使用，在商城开业之前的租金，财富公司是免收的，因此，李光在租金上并未产生任何损失。《合作协议》第11条，财富公司虽然承诺在2016年5月1日前对外开业，但该承诺是有条件的，也即必须是在12户作为乙方的全体商户全部履行了《合作协议》及《租赁合同》约定的带头交付全部租金的义务，否则，财富公司则不应承担延期开业的责任。退一步讲，即使财富公司应该承担延期开业的责任，也只能是从收取李光租金之日起至商场开业之日止期间的银行存款利息。根据以上，请求二审法院依法支持财富公司的上诉请求。李光答辩称，1、财富公司与12户签订的涉案《合作协议》系总合同，和李光签订的是分合同，分合同是根据总合同内容签订的执行合同，一审法院认定涉案《合作协议》为包含李光在内的12人与财富公司签订的合同并无不当。因财富公司原因导致李光出现巨额损失，李光起诉财富公司，一审法院认定李光履行了合同是正确的。财富公司作为商场的建设者、经营者、管理者，负有完成公共区域装修的义务。2、一审法院判决支持李光的部分损失有事实依据。李光向一审法院提出诉讼请求：1.判令财富公司赔付装修费218040元；2.本案诉讼费用由财富公司承担。一审法院查明：双方系房屋租赁合同关系，2016年1月5日，包括李光在内的12家商户与财富公司签订合作协议一份。该协议约定：市场方保证于2016年5月1日对外营业，如商场5月1日不能正常营业，赔付商户每平方装修费2000元。2016年1月7日，双方签订租赁合同一份。该合同约定：财富公司将位于财富城家居生活广场1号楼1-121、1-122展厅，建筑面积计109.02㎡的场地，有偿出租给李光经营建材，品牌为派格森。租赁期限为2年，租金自商场开业之日起算。李光需向财富公司缴纳商铺租金30元/平方米/月，合同期内租金共计39247.2元。付款方式为先付后用，一年一付、首期租金应于合同签订之时同时付清。租赁合同签订后，李光依约履行合同义务，向财富公司交付租金39247元及质量保证金5000元，并对涉案展厅进行了装修。另查明，涉案展厅于2019年3月29日完成竣工验收。一审法院认为，双方之间签订的合作协议、租赁合同均是双方的真实意思表示,且不违反相应的法律、行政法规的强制性规定,应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。财富公司辩称主要理由为：双方签订合伙协议的目的是通过李光在内的12家商户缴纳租金，同时带动其他商户尽快交付租金，以筹集足够公共区域装修的资金。但在合作协议签订后，部分商户未足额缴纳租金致使财富公司无法筹集上述资金。财富公司认为包括李光在内的12家商户是一个整体，部分商户未足额缴纳租金首先违反了协议约定，才导致合作协议没有全部履行。对此，一审法院认为：根据双方签订的合作协议内容以及庭审查证，可以认定，完成公共区域装修本身就是财富公司作为开发商应尽义务，涉案财富城家居生活广场公共区域装修并非包括李光在内的12家商户全部缴纳完毕租金就可以履行，上述12家租户缴纳租金仅起示范作用，目的是带动其他租户缴纳租金，不能以其余商户未能缴纳租金导致其资金缺乏作为免除其法定义务的理由。李光作为合同的守约方，已按照租赁合同的约定履行了预交租金的义务。其已经按照合同约定支付给财富公司租金39247元及质量保证金5000元。财富公司在收到李光租金及保证金后，并未按合作协议的约定于2016年5月1日对外开业，已构成违约，应当承担相应的违约责任。财富公司以其他商户未缴纳租金为由辩称不应承担违约责任，其抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。关于李光主张赔付的金额问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。本案中，合作协议中赔付商户每平方米装修费用2000元的约定明显过高，依法应予调整。一审法院结合财富公司违约给李光造成的实际损失、合同履行等事实，依法将违约金数额调整为按实际交付租金39247元的30%计算，即11774.1元。对于李光过高的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、丰县财富商城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向李光支付违约金11774.1元二、驳回李光的其余诉讼请求。案件受理费4570元，由丰县财富商城有限公司负担247元，其余李光自行承担。二审中，李光提供如下证据：第一组证据，年度经销合同原件共十页，证明：1、上诉人因租赁被上诉人营销用房，为此与第三方嘉兴市派格森电器有限公司签订的品牌销售合同。2、供货商要求李光年度销售额不低于30万元的事实。3、供货商在李光正常经营情况下，至少可以补贴4.36万元的装修款，因财富公司违约，导致上诉人这部分损失的事实。4、依据供货商全国统一价格，李光应实现的利润，而该利润因为财富公司违约，致使李光无法实现销售，造成李光利润损失达90余万元。第二组证据，装修用料单收款收据购货清单等、新旧店面装修对比照片，证明：1、李光实际装修店面所花的费用，共计111586元。2、因财富公司违约，导致李光原来店面装修风格已不能适应供应商的装修要求，必须重新装修的事实。3、店面装修的实际损失111586元的事实。第三组证据，样品清单，证明：李光为经营派格森电器而购置的样品，品中是为150种，数量为201件，金额共计是48000元，该部分样品因为财富公司违约导致迟迟不能经营供应商更信产品后造成的损失，共计48000，第四组证据，全系列产品价格目录，证明：因财富公司违约，导致李光经营性损失，每年至少损失金额为31.13万元，按照三年计，共损失93.39万元利润的事实。财富公司质证称，李光提供的该四组证据，不属于二审新的证据。对于第一组证据，李光与第三方嘉兴市派格森签订了合同，因为该合同涉及到第三方，真实性我们无法核实。况且该合同的签订时间，要早于李光与财富商城合作协议签订时间，因此我们认为该经销合同即使真实，也与本案没有任何关联性。对于第二组证据，因为都是案外人第三方书写的收据以及销售清单和收条白条，真实性我们无法核实，且该组证据与本案也不存在任何关联性，不能证明上述装潢材料并不在李光房屋装潢范围之内。对于第三组证据样品清单，系李光以及案外人单方制作，与本案没有任何关联性。对于照片，从照片拍摄的时间来看，是显示2020年6月1日，与李光在一审的诉请没有任何关系。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，李光与财富公司签订的合作协议及租赁合同，是双方的真实意思表示,且不违反相应的法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方均应当按照协议和合同的约定履行各自的义务。根据合作协议约定，市场方保证于2016年5月1日对外营业，如商场5月1日不能正常营业，赔付商户每平方装修费2000元，该约定应当视为双方约定的违约金。由于财富公司未能于2016年5月1日正常营业，其应当按照合作协议的约定进行赔付，故对于财富公司的上诉请求，本院不予支持。由于该协议中约定的赔付标准明显过高，而财富公司一、二审中一直对于违约金予以全面否认，应视为其中包含对于赔付标准的不认同，故一审法院结合财富公司违约给李光造成的实际损失、合同履行等事实，以李光实际支付的一年租金为基础进行调整并无不当，本院予以确认。李光在二审中提供的证据无法证明损失的实际发生数额以及财富公司应当对于损失承担的比例，亦无法证明其损失高于一审判决所确认的违约金，故一审法院故对于李光的上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人李光、财富公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9140元，由李光负担4570元，由丰县财富商城有限公司负担4570元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年九月二十四日书记员 金宇婷