辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终1234号上诉人（原审原告）：辽宁营源泵业有限公司，住所地营口市老边区路南镇城子村企5号。法定代表人：张恩远，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张勇，系辽宁长弓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁海星建设集团有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区日月大道67号。法定代表人：孙换迪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王作先，男，1946年11月17日出生，汉族，系该公司项目经理，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：王声聃，男，1970年8月12日出生，汉族，系该公司项目经理，现住营口市站前区。原审被告：营口铭富房地产开发有限公司，住所地营口市老边区白庙子村民富新苑小区。法定代表人：杨秀芬，系该公司执行董事。上诉人辽宁营源泵业有限公司因与被上诉人辽宁海星建设集团有限公司、原审被告营口铭富房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，不服辽宁省营口市老边区人民法院（2019）辽0811民初1487号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人辽宁营源泵业有限公司的委托诉讼代理人张勇，被上诉人辽宁海星建设集团有限公司的委托诉讼代理人王作先、王生声聃到庭参加诉讼。原审被告营口铭富房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人辽宁营源泵业有限公司的上诉请求：一、撤销营口市老边区人民法院（2019）辽0811号民事判决；二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实错误。营口市老边区人民法院在执行申请执行人（被上诉人）与被执行人（原审被告）建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年11月23日依法查封了营口市老边区白庙子农民新村2号1单元2号面积58.07平方米、2号2单元13号、14号面积分别为58.07平方米、3号1单元2号面积为56.38平方米的房屋（下称四套案涉房屋）。该被查封的四套案涉房屋，系2005年案外人营口市老边区人民政府（下称路南镇政府)，经营口市老边区发展和改革委员会以“营边发改发（2005)51号《关于新建白庙子农民新村项目立项请示的批复》”批准立项建设农民新村。2005年10月11日营口市人民政府办公室，就有关老边区路南镇政府农民新村建设工作涉及的土地、锅炉房选址、给排水和道路、供电工程费用、煤气进户费问题，下发了《第33期》。2005年至2011年期间路南镇政府作为建设单位陆续取得了《建设工程规划许可证》（2005093号和2007074号）、《建设工程施工许可证》(210811200508010101号和210811200706110101号）、《建设用地规划许可证》（2005118号)、《辽宁省建设工程规划核实合格证》（营规核2011-044号)。农民新村建成后，农民新村房屋所有权由不动产登记机构，初始登记在路南镇政府名下。2006年3月24日，案外人路南镇政府与原审被告签订《委托书》，将由路南镇政府开发建设的“白庙子村民富新苑小区”委托原审被告对其进行管理（销售)。故，该被老边区法院查封的四套案涉房屋的所有权人不是原审被告（被执行人）。该节案件客观事实原审判决并未杳清。故上诉人认为原判认定事实错误。所以，因被老边区法院执行查封的四套案涉房屋并非登记在原审被告名下的房产，因此该四套案涉房屋不应成为原审被告被法院执行的标的物。据此，上诉人认为，根据《最髙人民法院》第十七条关于“……第三人已经交付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，上诉人（第三人）在购买四套案涉房屋过程中并无任何过错，故老边区人民法院应当依法解除对四套案涉房屋的查封。二、原判关于上诉人“购买该房屋非用于居住”的认识观点错误。原判既然己经认定了“原告购买案涉4套房屋用于奖励公司员工”的客观事实，那么就等于认定了上诉人购买案涉4套房屋用于居住的事实，理由有二：第一，上诉人购买案涉4套房屋的设计用途是住宅；第二，上诉人购买案涉4套房屋是用来奖励给公司员工用于居住，而并非是用于炒卖房屋。鉴于上述两点理由可以认定，上诉人购买案涉4套住宅房屋的用途就是给予公司员工用于居住。所以，上诉人认为，原判关于上诉人“购买该房屋非用于居住”的认识观点错误。三、原判适用《最高人民法院》第二十九条适用法律错误上诉人认为，本案不应适用《最高人民法院》第二十九条的规定。前述法条适用的前提条件是案涉房屋“登记在被执行人名下”，而本案案涉四套房屋没有一套登记在被执行人(原审被告）名下，并且第二十九条仅适用于购买人为自然人的情况，而本案上诉人为村企法人，不是自然人，故对上诉人不应适用该条规定。鉴此，上诉人认为，原判适用前述法条判定上诉人不享有足以排除执行的合法权益是非常错误的。综上所述，上诉人从原审被告处买受的案涉四套房屋的合法的所有权人是案外人路南镇政府，而原审被告（被执行人）不是案涉四套房屋的所有权人。原审被告只是受路南镇政府的委托代理路南镇政府将路南镇政府享有合法物权（所有权）的案涉四套房屋卖给上诉人。上诉人认为，根据《最高人民法院》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”以及《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第七条“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人(案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以釆取查封措施”之规定，老边区法院对于登记在路南镇政府名下的房产进行查封之前，必须取得路南镇政府书面确认该财产属于原审被告(被执行人）的文书。如果登记名义人路南镇政府否认该房屋属于被执行人的，须经当事人通过诉讼或者其他程序途径撤销该房产登记并登记在原审被告（被执行人）名下之后，方可釆取查封措施。但整个执行卷宗材料中并没有路南镇政府书面确认的证据，老边区法院却在未取得路南镇政府书面确认的情况下，先违法查封了案涉四套房屋，然后才书面通知路南镇政府，并且在截止今日始终没有获得路南镇政府的书面确认实际权利人为被执行人（原审被告)，且在其未举行听证的情况下，就直接确认案涉房屋为被执行人（原审被告）所有，进而进行查封，严重违反了上述法律规定。鉴此，上诉人认为，原判驳回上诉人的诉讼请求，认定事实错误，认识观点错误，适用法律错误，依法应当予以撤销。上诉人以已经支付全部房屋价款的方式，通过原审被告购买案外人路南镇政府拥有合法物权的案涉四套房屋，并实际占有和使用的时间均在老边区法院查封之前。所以本案上诉人举证的证据充分表明，上诉人依法享有足以排除强制执行的合法权益。鉴此，上诉人特依法对被上诉人提起上诉，上诉人恳请二审人民法院秉公重断，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人辽宁海星建设集团有限公司辩称，一、原判正确，请求维持。二、2009年7月8日，答辩人起诉铭富公司，并在营口银行扣押了150多万元，铭富公司在2009年7月13日以2号楼1单元2号等房屋作为抵押，提出解除财产保全申请。上诉人称诉争房屋是在2012年12月18日交完房款，其实在2007年2月6日，就交了100万房款，那么第一抵押房本身违法，第二2007年根本没有5000元/㎡的单价，2007年二期拥军花园小区当年竣工，给军人单价1300元/㎡，上诉人系造假。三、上诉人购买涉案房屋用于奖励员工，该公司是村办企业不可能有盈利115万给员工买房四户，而且发票名称是上诉人，并未注明员工姓名，而且发票4张付款方栏是上诉人及铭富公司，收款栏为空白，答辩人认为发票系造假。四、该案涉欠工程款问题，从2009年7月8日起诉到2016年5月12日下判历时七年之久，至今铭富公司也未履行判决给付的款项。五、辽宁省高院（2016）辽民申4681号裁定驳回铭富公司的再审申请。六、铭富公司成立时法人是孙晓媞后改为杨秀芬，2012年又改回孙晓媞。孙晓媞即是法人也是投资人，用该公司的款项购买了该开发公司的24户房屋，卖的房款哪里去了？为何不履行生效判决？七、铭富公司几次不到庭参加诉讼，证明双方系造假。原审被告营口铭富房地产开发有限公司未答辩。上诉人辽宁营源泵业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令终止对原告座落于营口市老边区白庙子农民新村2号1单元2号、2号2单元13号、2号2单元14号、3号1单元2号的四套房屋的执行；2、请求判决立即终止对案涉四套房屋的强制执行并解除查封。3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：营口市老边区人民法院在执行申请执行人辽宁海星建设工程有限公司（现为辽宁海星建设集团有限公司）与被申请执行人营口铭富房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年11月23日依法查封了营口市老边区白庙子农民新村2号1单元2号面积58.07平方米、2号2单元13号、14号面积分别为58.07平方米、3号1单元2号面积为56.38平方米的房屋。2019年1月15日，辽宁营源泵业有限公司提出异议，本院作出（2019）辽0811执异12号民事裁定：驳回辽宁营源泵业有限公司的异议请求。另查，2012年12月18日，原告辽宁营源泵业有限公司与被告营口铭富房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定原告以5000元/平的价格分别购买营口铭富房地产开发有限公司所有的建筑面积为58.07平方米的案涉房屋3套和56.38平方米房屋1套；同日，被告营口铭富房地产开发有限公司为辽宁营源泵业有限公司开具案涉房屋不动产统一发票（代开），并办理商品房结算单；2014年11月25日，原告辽宁营源泵业有限公司向营口市老边区地方税务局缴纳案涉4套房屋的契税；原告辽宁营源泵业有限公司称其于2007年2月6日向被告营口铭富房地产开发有限公司交付案涉房屋购房款100万元，又于2008年2月18日交付152950元，合计房款1152950元。再查，原告购买案涉4套房屋用于奖励公司员工；该房屋至今未办理不动产所有权证。一审法院认为，虽然原告辽宁营源泵业有限公司主张其与被告营口铭富房地产开发有限公司先于本院查封案涉房屋前已就案涉房屋签订了商品房买卖合同，并已交付了购房款，因其未对购买的该商品房办理产权登记，且其购买该房屋非用于居住，故对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院》第十七条、《最高人民法院》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告辽宁营源泵业有限公司的诉讼请求。案件受理费15180元，由原告辽宁营源泵业有限公司负担。本院二审期间，被上诉人提交了老边税务局调取的税务发票底联，证明税务局存档价格与上诉人提供的发票金额不符。上诉人对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为证据是复印件，且没有出具单位的查档章，不能作为证据使用。二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，关于本案诉争的房产是否属于铭富公司的责任财产问题。案涉房产是由铭富公司开发建设，并以铭富公司的名义对外销售，现购房人在向不动产登记部门办理该小区房产登记时，只需出具铭富公司的与购房人之间的售房合同、发票、完税证明，不动产机关即予以办理。营口市老边区人民法院在对案涉房产予以查封后，已书面通知路南镇政府，限期说明案涉房屋的归属，但路南镇政府没有给法院书面答复，一没有对查封案涉房屋提出异议，且铭富公司未否认其为实际所有权人，故可以认定案涉房屋为铭富公司的责任财产。关于上诉人营源泵业有限公司就案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能否排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，营源公司系企业法人，购买案涉房屋的数量、目的不属于《异议规定》第二十九条第（二）项“用于居住且名下无其他用于居住的房屋”情形。本案在适用《异议规定》第二十八条时，应作严格的审查，上诉人亦不符合非因买受人自身原因未办理过户登记情形。故上诉人辽宁营源泵业有限公司不享有排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人辽宁营源泵业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15180元，由上诉人辽宁营源泵业有限公司负担。审判长  孟宪云审判员  姚 望审判员  徐 丹二〇二〇年九月二十五日法官助理朱庆圆书记员高洋