山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2020）晋0213民初2735号原告：万某，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：白某，山西宝翰律师事务所律师。被告：李某1，住大同市。委托诉讼代理人：孙某，山西华瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：高某，山西华瑞律师事务所实习律师。被告：李某2。原告万某诉被告李某1、李某2案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万某的委托诉讼代理人白某、被告李某1的委托诉讼代理人孙某、高某、被告李某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万某向本院提出诉讼请求：1、请求停止对苏州市XX山雨墅XA和XB两套房屋的强制执行；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告万某是位于苏州市××区山雨墅XA和XB两套房产的按份共有人。2004年12月16日,苏州市吴中区房产管理局发放了产权证书,共有人分别为万某、赵某、赵某、齐某。2019年5月10日,大同市中级人民法院作出(2019)晋02民终837号判决书:判决原告万某(赵某之妻)、赵某(赵某之子)对李某欠被告李某1的债务在继承遗产范围内承担连带责任。贵院在执行(2019)晋02民终837号判决书的过程中,查封并拍卖上述位于苏州市××区两套房产。原告认为贵院对上述两套房产的强制执行缺乏事实与法律依据。一、贵院采用网络询价的方式对拍卖房屋进行定价不合理,网上询价结果不应作为认定房屋价值的依据.2019年8月14日,贵院通过网上委托相关平台进行网上询价评估,直到2020年5月8日,原告在网上看到上述房屋的拍卖信息,到法院询问后才收到网络询价报告,其中京东×××X元,阿里拍卖大数据询价平台网络询价为5895649元,两个网络平台对同一套房屋最终的网络询价差额高达2448516元,造成这种高差额的因,正是因为网上评估房屋价值只考虑了房屋所处的地理位置、临近房屋价格以及周边相关的生活配套设施,并没有亲自实地考察,同时也忽略了房屋内部的装饰装修情况。因此,原告认为上述网络询价结果不真实、不合理、不客观,明显偏离了房屋的实际价值。贵院的执行程序严重违法。首先,从申请执行人2019年8月14日请求贵院通过网上委托相关平台进行网上询价评估,直到2020年5月8日,原告在网上看到上述房屋的拍卖信息,到法院询问后才收到网络询价报告,贵院在知晓原告的地址和联系方式的情况下从未通知原告网络询价及相关拍卖信息,而且上述房且此前被拍卖过,不知是何原因拍卖款又退还给拍卖人。贵院在进行拍卖之前,包括网络询价时均未告知原告与其他的房屋共有人。其次,该案中的房产为原告、赵某、赵某、齐某按份共有,根据《物权法》规定,按份共有人转让自己份额的,其他共有人在同等条件下有优先于他人的购买权,但是贵院至今也没有征求房屋共有人是否放弃优先购买权的意见。并且原告在得知房屋进行网络询价后,基于对询价结果的异议,于2020年5月9日向法院提出重新评估房屋价格的申请,法院对原告的异议请求也做了笔录,在原告明确反映网络询价结果不真实的情况下,仍然驳回原告的执行异议申请,并且整个执行程序没有通知上述房屋的其他共有人,执行程序严重违法。二、贵院不应当对该案中的两套房产强制执行。2014年11月16日,大通众鑫房地产开发有限公司、李某向被告出具《郑重承诺》,明确“用地下车库位肆佰个每个按5万元计价,并办理相关手续,售后多退少补”。据此,被告对李某的债权既有债务人提供的物保(价值XX万元的地下车库),又有人的保证。我国《担保法》第二十八条规定:“同一债权既有保证又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的,保证人在债权人放年权利的范围内免除保证责任”。关于被告与李某之间的民间借贷纠纷,被告之前参加过的所有诉讼中均未对大通众鑫房地产开发有限责任公司主张过权利。应视为放弃了对物的担保,根据《担保法》的规定,赵某在被告放弃物的担保的权利范围内免除保证责任。而且,原审法院既拒绝了依申请追加、也不依职权追加大通众鑫房地产开发有限责任公司参与诉讼,而是选择无视物的担保,直接判令原告在继承赵某遗产范围内对全部债务承担连带还款责任。这是严重的枉法裁判。综上,贵院应当停止对苏州市XX山雨墅XA和XB房屋的强制执行。现诉至法院，请求判若所请。被告李某1辩称，1、原告主体不适格，原告为执行案件的被执行人，而非案外人，不是案外人执行异议之诉的适格主体，原告也不具有提起案外人执行异议之诉的主体资格，应驳回原告的起诉。2、原告的权利不足以排除执行，执行程序查封的房屋是担保人财产，拍卖的也是原告等继承的担保人部分财产，并未执行原告共有部分，故原告的权利不足以排除执行。3、执行程序合法，原告对网络询价的结果提出异议，不属于执行异议之诉的审理范围，更不能以此主张停止执行；2019年8月19日，法院对网络询价进行了公示，2019年1月15日在涉案房屋小区张贴了查封公告，程序合法，不存在未通知共有人的情况。原告对其执行标的有优先购买权，但其并未主张行使优先购买权，而根据相关法律规定，优先购买权人应经人民法院确认，未经确认，不得以优先购买权人身份参与竞拍。且经原告的优先购买权并不属于足以排除执行的实体权利。原告提出应先执行物的担保，属于与原判决、裁定有关的异议，应按审判监督程序办理，不属于执行异议之诉的审理范围。被告李某2辩称，对原告的事实与理由及诉求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即平城区人民法院（2020）晋0213执异字68号执行裁定书及送达回执、网络询价报告2份、重新评估申请书、房屋登记证书、予以确认并在卷佐证。针对原告主体是否适格的争议，被告辩称原告为执行案件的被执行人，而非案外人，不是案外人执行异议之诉的适格主体。原告认为，原告根据《最高法执行异议的解释》第七条规定，当事人及利害关系人均有权提出执行异议，原告作为当事人有权提出执行异议。平城区法院68号执行裁定书裁定指向性的告知原告向法院提起诉讼，我方是依据法院的文书提起的执行异议的。被告认为，本院作出的（2018）晋0202民初2363号判决书已生效，该案中李某2系债务人，而赵某作为保证人承担责任，所以原告万某并非被执行人，而系案外人，所以现提起案外人执行异议之诉主体适格，对被告所辩意见本院不予采信。针对苏州市XX号山雨墅XA和XB两套房屋是否应该继续执行的争议，原告万某提供房屋登记证书，证明本案案涉房屋属于四人（即万某、赵某、赵某、齐某）按份共同财产，法院的拍卖违法，没有告知其他共有人，侵犯了原告的共有权和优先权。被告李某1辩称，在执行程序中法院已经通知了共有人，不属于程序违法；执行的是原告继承的担保人部分财产，并没有执行原告的共有财产；原告的共有权和优先权不属于足以排除执行的实体权利。被告李某对原告所诉内容无异议。本院认为，原被告双方对苏州市XX号山雨墅XA和XB两套房屋的房屋登记证书均无异议，本院予以确认，上述两套房屋为万某、赵某、赵某、齐某共有，而已生效的（2018）晋0202民初2363号判决书，判决原告在继承赵某遗产范围内承担连带还款责任，赵某对案涉房屋享有部分产权，故对赵某对案涉房屋享有产权部分可以执行。本院经审理认定事实如下：李某1诉李某、万某、赵某、杜某、赵某民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）晋0202民初2363号判决书，之后万某、赵拯提起上诉，大同市中级人民法院于2019年5月10日作出（2019）晋02民终837号民事判决书，维持了本院的判决。2016年9月28日,本院查封了苏州市XX号山雨墅XA和2XB两套房屋。2020年5月20日,原告万某向大同市平城区人民法院就上述房屋提出执行异议,2020年6月16日，本院作出（2020）晋0213执异68号执行裁定书，驳回原告万某的异议申请。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，原告万某诉争的位于苏州市××区山雨墅XA和XB两套房屋系赵某与万某、赵某、齐某共有财产，赵某对诉争房屋享有部分的份额，故隶属赵某份额部分可以执行。关于原告诉称法院的拍卖违法，没有告知其他共有人，侵犯了原告的共有权和优先权的意见，本院认为，原告所诉内容属于执行程序问题，不属于本案审理范围。综上所述，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，判决如下：准予执行位于苏州市××区山雨墅XA和XB两套房屋属于赵某的份额部分。案件受理费100元，由原告万某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判长 周 新人民陪审员 李建华人民陪审员 郭建彬二〇二〇年九月二十五日书记员 焦子章