四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2554号 上诉人（原审被告）吴彬，女，1969年4月19日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）四川省嘉丽来物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市太升北路56-58号江信大厦25楼1号。 法定代表人李进，总经理。 委托诉讼代理人张传禹，系公司工作人员。 上诉人吴彬因与被上诉人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初3394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，吴彬系××花园小区业主，该房屋建筑面积177.34平方米。2006年5月6日，××花园业主大会业主委员会作为甲方与乙方嘉丽来物业公司签订《××花园小区物业管理服务合同》，约定物业管理期限为自2006年5月1日至2011年4月30日，多层住宅物业费为0.8元/月/平方米，物业费缴纳时间为每月10日-15日交纳物业管理服务费用，如业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天欠缴费总金额的3‰收取违约金。2012年7月18日，成都市青羊区××花园第三届业主委员会作为甲方与乙方嘉丽来物业公司签订《××花园物业服务试用合同》，约定合同试用期为三个月，为自2012年8月1日至2012年10月31日，多层住宅物业费为1元/月/平方米，物业费缴纳时间为每月20日前交纳物业管理服务费用，如业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天逾期费用总额的5‰收取违约金。2018年6月18日，成都市青羊区××社区出具的《证明》载明：“兹证明位于成都市青羊区××大道××号的××花园小区自2006年5月1日至今一直由四川省嘉丽来物业管理有限责任公司进行物业服务”。 上述案件事实有各方当事人身份信息、《××花园小区物业管理服务合同》《××花园物业服务试用合同》《证明》等证据及当事人陈述在案佐证。 原审法院认为，《××花园小区物业管理服务合同》《××花园物业服务试用合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”及第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，《××花园小区物业管理服务合同》《××花园物业服务试用合同》有效期届满后双方虽未书面续签物业管理服务合同，但嘉丽来物业公司实际提供了物业服务，吴彬亦接受了该服务，故应当认为双方之间仍然存在物业管理服务合同关系，吴彬应当依照该合同之约定继续交付物业管理费。吴彬辩称，嘉丽来物业公司未按照合同约定履行物业服务义务，且缴纳过部分物业服务费。但案件中吴彬所举证据不足以证明嘉丽来物业公司未尽到一般的维护义务，也未对其已缴费的事实予以举证证明，故其上述抗辩无合同及法律依据，不予支持。关于吴彬抗辩嘉丽来物业公司主张的物业费已过诉讼时效的意见。依上文所述，嘉丽来物业公司一直为吴彬所在小区提供物业服务至今，根据《××花园小区物业管理服务合同》之约定，物业费缴纳时间为每月10日-15日，根据《××花园物业服务试用合同》之约定，物业费缴纳时间为每月20日前，参照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，物业服务合同属于持续性合同，不适用3年普通诉讼时效，嘉丽来物业公司要求吴彬支付2006年5月至2018年8月期间的物业费并未超过诉讼时效，故对吴彬的此抗辩，不予采纳。嘉丽来物业公司为××花园小区提供了物业服务，吴彬作为小区业主应当向其交付物业管理费，但吴彬并未按时缴纳2006年5月至2018年8月期间物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，嘉丽来物业公司有权要求吴彬支付2006年5月至2018年8月期间的物业服务费。根据《××花园小区物业管理服务合同》《××花园物业服务试用合同》之约定及上文所述，《××花园小区物业管理服务合同》于2011年4月30日期满后至2012年8月1日《××花园物业服务试用合同》生效前，其物业服务费标准应继续参照适用《××花园小区物业管理服务合同》之约定，按建筑面积0.8元/月/平方米，2012年8月1日至2018年8月期间物业服务费标准应按照《××花园物业服务试用合同》之约定，按建筑面积1元/月/平方米计算，故2006年5月至2012年7月期间，吴彬应向嘉丽来物业公司缴纳物业费10640.25元（177.34平方米×75个月×0.8元/月/平方米），2012年8月至2018年8月，吴彬应向嘉丽来物业公司缴纳物业费12945.82元（177.34平方米×73个月×1元/月/平方米），共计23586.07元，故嘉丽来物业公司要求吴彬支付拖欠的物业服务管理费23586.07元的诉请符合合同约定及法律规定，原审法院对此予以支持。关于嘉丽来物业公司要求吴彬支付违约金的诉讼请求。合同中的违约金条款实为逾期缴费违约责任的约定，由于彼此沟通不畅，导致吴彬缴费迟延，故对吴彬暂不缴纳物业服务费的行为不认定为违约，因此嘉丽来物业公司主张吴彬支付拖欠物业费的违约金的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决：一、吴彬于判决生效之日起十日内支付嘉丽来物业公司物业服务管理费23586.07元；二、驳回嘉丽来物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，由吴彬承担。 宣判后，吴彬不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院适用法律错误，被上诉人嘉丽来物业公司2006年5月至2015年8月物业费诉讼请求已过诉讼时效，且嘉丽来物业公司未尽到基本的物业服务其要求支付全额物业费不应该被支持，故请求撤销原审判决并依法改判。 被上诉人嘉丽来物业公司二审中辩称，案涉《××花园物业服务试用合同》为业委会的权利行使，合法有效，被上诉人依合同完全履责，提供的物业服务多次得到职能部门的表彰和大部分业主的认可，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，嘉丽来物业公司与××花园业委会签订的《××花园小区物业管理服务合同》《××花园物业服务试用合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人吴彬提交的证据不能证明案涉物业服务合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。关于诉讼时效，因物业服务合同的权利义务具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费履行期间届满之日起开始计算。本案中，嘉丽来物业公司在案涉试用合同期限届满后，事实上仍为××花园小区提供了物业服务，吴彬作为小区业主，亦应支付物业服务费，原审法院判决吴彬向嘉丽来物业公司支付欠交物业服务费并不予支持违约金并无不当。综上，吴彬的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费528元由上诉人吴彬负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈 悦