海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9023民初338号 原告：丁某，女，1958年6月9日出生，回族，住北京市丰台区，或者住海南省澄迈县金江镇金马花园6号楼1单元1101室。 委托诉讼代理人：包某，海南东方国信律师事务所律师。 被告：孙某，男，1969年5月14日出生，汉族，住海南省海口市。 第三人：孔某，女，1966年9月27日出生，汉族，住海南省海口市，或者住海南省海口市沿江一西路紫金大厦。 第三人：中国工商银行股份有限公司澄迈支行,住所地：海南省澄迈县金江镇文化北路265号，统一社会信用代码：91469027713825117K。 法定代表人：周某，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈某，系该行客户经理。 委托诉讼代理人：吴某，系该行客户职员。 原告丁某诉被告孙某及第三人孔某、中国工商银行股份有限公司澄迈支行（以下简称工行澄迈支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理。依法适用普通程序，由审判员李唐清担任审判长，与人民陪审员邱勋禄、余梁贞共同组成合议庭，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告丁某的委托诉讼代理人包某，第三人孔某，第三人工行澄迈支行的委托诉讼代理人陈某、吴某到庭参加诉讼。被告孙某经本院依法公告送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭成员通知书、开庭传票等诉讼文书，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定本案按缺席审判。本案现已审理终结。 原告丁某的诉讼请求如下:1、判令立即解除原告丁某与被告孙某2016年1月12日签订的《房地产买卖契约》；2、判令被告立即返还原告已支付的房款325990元及占用资金期间利息6184.30元（2019年8月1日起至返还完毕之日止，按中国人民银行同类同期贷款利率4.35%计算，暂计至2020年1月5日）；3、判令被告支付原告因购房产生的各项损失共计76400元；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告孙某在法定期限内未向法庭提交答辩状及证据材料。 第三人孔某在法定期限内未向法庭提交答辩状。庭审中，孔某述称：本人既不认识原、被告，是本人到商品房销售中心购买了涉案商品房，本案与我没有关系。 第三人工行澄迈支行在法定期限内未向法庭提交答辩状。委托诉讼代理人述称，工行只是跟第三人孔某有借款合同关系，与原告没有任何关系，本案与我方无关。 原告丁某向本院提交了如下证据材料：第一组证据即证据1、《房地产买卖契约》复印件1份，用于证明原告丁某与被告孙某之间存在合法有效的房屋买卖合同关系；第二组证据：证据2跨行人民币汇款凭证和证据3收款收据复印件各1份，用于证明原告丁某依约向孙某支付了首付款203744元以及第二笔房款122246元；第三组证据：证据4室内装修合同，证据5北京银行电汇凭证回单，证据6收款收据（装修款）复印件各1份，用于证明原告丁某购买房屋后，为装修使用花费76400元，同时证明该笔费用为被告违约给原告造成的损失金额；第四组证据即证据7、收款收据（物业水电费）复印件1份，用于证明原告丁某已实际占有使涉案房屋。 第三人孔某对原告的证据质证意见为：与我没有任何关系，不发表意见。 第三人工行澄迈支行对原告的证据质证意见为：与我方没有任何关系，不发表意见。 第三人孔某未向本院提交证据材料。 第三人工行澄迈支行向本院提交如下证据材料：证据一、孔某身份证复印件1份，证明借款人孔某的真实身份和具有民事权利能力与民事行为能力的事实；证据二、住房贷款申请表复印件1份，用于证明孔某向我行借款购房之事实；证据三、《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）复印件1份，证明孔某购房事实；证据四、个人购房借款/担保合同（编号A：[房]字[海南]行[澄迈]支行[2011]年[0013]号）复印件1份，证明孔某向我行借款并以诉争房产作为抵押担保的事实；证据五、银行个人借款凭证（借据）复印件1份，证明孔某借款事实；证据六、期房抵押备案登记表复印件1份，证明工行澄迈支行抵押权事实，且对诉争房产享有优先受偿权；证据七、（2016）琼9023民初809号民事判决书复印件1份，证明借款情况真实，我行对诉争房产享有优先受偿权等。 原告方对第三人工行澄迈支行的证据质证意见为：对证据1至证据7的真实性、合法性、关联性及其证明事实均予以认可，该证据可以证明我方与被告签订买卖合同时，被告已经将不属于自己所有权的房屋作出了不适当的承诺，由此对原告造成的损失应当由被告承担。 第三人孔某对第三人工行澄迈支行的证据质证意见为：对证据1至证据7的三性均予以认可，没有意见。 经审理查明：（一）2010年8月，海南多林置业开发有限公司（简称多林公司）以出让方式取得位于××县地块（面积34246.51平方米）的商住用地使用权，土地使用权年限自2006年8月24日至2065年11月13日止。多林公司将该地用于建设《金马花园》项目，并取得【2010】澄房预字017号商品房预售许可证。2010年12月14日，多林公司为出卖人，孔某作为买受人，双方就该项目第6幢1单元11层1101号订立《商品房买卖合同》1份及其附件。该主合同订立24个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定:买受人购买的商品房为第6幢1单元11层1101号；③第四条约定：该商品房总金额584618元；④第六条：买受人于2010年12月5日前向出卖人支付达到总房款30%即175618元；余款409000元采用银行按揭的形式向出卖人支付；⑤第八条约定：交付期限为2011年10月30日之前出卖人交付房屋给买受人；⑥第二十四条约定商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向澄迈县住房保障与房产管理局申请登记备案。合同还有其他约定内容等。 （二）2011年3月23日，中国工商银行股份有限公司澄迈支行为贷款人，孔某为借款人、抵押人，海南多林置业开发有限公司作为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》1份，共订立32个条款，孔某贷款409000元用于购买《金马花园》第6幢1单元11层1101号房屋，并以该房产作抵押担保，贷款期限25年即300个月（期）等内容。该合同履行过程中，孔某未按期偿还借款本息构成违约，导致贷款人于2016年5月12日诉至法院，本院于2016年6月30日作出（2016）玉9023民初809号民事判决，判决结果为“一、解除原告中国工商银行股份有限公司澄迈支行与被告孔某签订的编号为【房】字【海南】行【澄迈】支行【2011】年【0013】《个人购房借款/担保合同》。二、限被告孔某在本判决书生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司澄迈支行本金377530.57元，利息20687.3元（暂计至2016年6月25日）及实际付清欠款之日止的利息（利息按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）。三、原告中国工商银行股份有限公司澄迈支行对被告孔某抵押的的位××县房产享有优先受偿权。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司澄迈支行其他的诉讼请求。”该判决已生效，原告中国工商银行股份有限公司澄迈支行对被告孔某申请执行，2019年8月1日本院作出（2019）琼9023执恢65号执行裁定书，查封该房产予以评估。 （三）原告（乙方、买方）丁某与被告孙某（甲方、卖方）于2016年签订《房地产买卖契约》1份，共订立10个条款，主要有：①一、甲方自愿将收回孔某名下房屋，座落在××镇房的房地产出售给乙方。乙方知晓上述情况，并已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。②二、双方议定成交价格407488元。付款方式：签约时付款203744元作为首付款，房屋钥匙交给乙方；装修期2个月，于2016年3月30日前应交付122246元。③三、签约后，由甲方在2016年6月底将该房地产正式过户到乙方名下并交付房屋给乙方。房屋移交给乙方时，乙方应将余款20%即81498元及时支付给甲方，该建筑物范围内的土地使用权甲方一并转移给乙方。④五、违约责任：任何一方违约，应按本契约约定承担违约责任。等等内容。 签约之后，原告丁某于2016年1月12日向被告转账支付“购房款”203744元；原告又于2016年5月3日向被告转账支付“购房款”122246元。两笔共计325990元。 （四）原告丁某提供《室内装修合同》1份，只有填写乙方“张垒”，未填写甲方是谁。第一条“工程概况：1、工程地点：6栋1单元1101房（127.34㎡）；2、工程内容详见装饰设备标准；3、工程期限2016年1月15日-2016年3月10日止；计价方式：以该房屋的《商品房买卖合同》约定的图上建筑面积计算，与最终产权登记面积不一致的，不再调整装修费。5、合同价款（不含税）：76400元”等等。尾部有乙方“张垒”签名，也有“海口威纳尔物业管理有限公司金马花园专用章”盖章，甲方处未见签名或签字。2016年2月1日原告通过银行电汇给张垒个人账户43586元（有北京银行电汇凭证）；又于2016年3月25日将现金35000元交给张垒（有收据为凭，盖上“海口威纳尔物业管理有限公司金马花园专用章”）。 原告自2019年8月发现案涉房屋是在孔某之名下，已被本院强制执行中，自己的利益受到被告侵害，遂于2020年2月25日诉至本院，请求判决解除原、被告订立的房地产买卖契约，判令被告立即返还房款325990元及占用该笔资金期间的利息，并判令被告支付原告因购房而产生的装修损失76400元及由被告承担本案诉讼费。 上述事实，有原告丁某举证的《房地产买卖契约》、银行转账单、收据等证据材料及法庭审理笔录佐证，可予认定。 本院认为，2010年12月14日，多林公司为出卖人，孔某作为买受人，双方就该项目第6幢1单元11层1101号订立《商品房买卖合同》，未违反法律的强制性规定，本院确认该合同合法有效。孔某依法取得该不动产之物权。 本院于2016年6月30日作出（2016）玉9023民初809号民事判决已生效，有既判力，对本案两个第三人均产生法律约束力。 本案的争议焦点有三：一、涉案的《房地产买卖契约》是否成立、有效？二、是否存在缔约过失？双方如何承担责任？三、原告各项诉讼请求应否支持？ 关于焦点一，原、被告订立的《房地产买卖契约》是否成立、有效问题。合同法第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，原告丁某与被告孙某2016年1月12日订立契约的目的为转让房屋，受让人丁某的主要义务是支付房屋转让款。合同形式上有瑕疵，但是被告孙某两次接收了原告丁某购房款325990元，足以证实原告丁某已经履行协议约定的主要义务（即支付大部分购房款）。故本院认定该《房地产买卖契约》成立。但是，由于该涉案房不动产权不属于被告孙某所有，被告凭空转让房屋给原告，该部分内容应认定无效。合同法第五十二条第（三）项规定“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效。 关于焦点二，合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”合同法第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告孙某对于涉案房屋，属无处分权的人。被告孙某擅自将第三人孔某合法购买的房屋“转让”给原告，这种行为应认定被告孙某违背诚实信用原则，提供了虚假情况，因此造成原告误判才与其订立合同并支付部分购房款，从而损害了原告的利益。可见被告孙某存在缔约过失，应向原告承担返还购房款325990元与赔偿相应利息的缔约过失责任。原告丁某也存在缔约过失，应承担少部分承担民事责任。 关于焦点三，关于原告的各项诉讼请求应否支持。 合同法第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”合同法第五十八条规定合同无效或被撤销的法律后果：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中以确认无效处理较为妥当，并判决被告将因该合同取得的财产予以返还；并对原告索赔利息予以支持。 至于原告主张由被告赔偿因装修涉案房屋的损失，因目前无证据足以证明装修人“张垒”与被告的关系，该损失的发生只能归责于原告，故对于原告主张被告赔偿因购房产生的各项损失76400元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、判决确认原告丁某与被告孙某2016年1月12日签订的《房地产买卖契约》无效； 二、被告孙某应在本判决生效之日起10日内返还购房款本金325990元给原告丁某； 三、被告孙某应在本判决生效之日起10日内支付购房款本金325990元的利息（自2019年8月1日起至还清债款之日止，按中国人民银行一年期贷款利率4.35%计算）给原告丁某； 四、驳回原告丁某的其他诉讼请求。 案件受理费7428.61元（原告已预交），由被告孙某负担6039.61元；由原告负担1389元。本院多收取原告的受理费6039.61元予以退还给原告。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李唐清 人民陪审员  邱勋禄 人民陪审员  余梁贞 二〇二〇年九月六日 法官 助理  符史榜 书 记 员  吴 政 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。