广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1261号 上诉人（一审原告）：韦春燕，女，1972年10月24日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：莫贵，广西万益（来宾）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西星民商贸有限公司，住所地为来宾市人民路西277号金色宏都第4幢03号房。 法定代表人：彭兆宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘小泉，广西天际律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦海，广西天际律师事务所律师。 上诉人韦春燕因与被上诉人广西星民商贸有限公司（以下简称“星民公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。韦春燕上诉请求：1、请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并支付违约金5221.6元（52216元×10%）；2、请求被上诉人退还给上诉人购房款52216元；3、请求被上诉人赔偿给上诉人税费损失4356.48元；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院对违约事实的认定存在错误。上诉人依约定交付首付款后，选择的是按揭贷款的方式支付尾款，而该贷款最终没能通过银行审批的原因是被上诉人自行将涉案土地使用权向银行抵押造成的，且未告知上诉人，侵犯了上诉人的知情权，其应承担相应的后果。另外，被上诉人2017年9月才通过五方验收合格，存在逾期交付的行为，亦应承担逾期交付的违约责任；2、上诉人要求解除合同，并由被上诉人承担违约责任，符合法律的规定。 星民公司未作二审书面答辩。 韦春燕向一审法院起诉请求：1、请求判决被告向原告支付违约金：52216×10%=5221.60元；2、请求判决解除原、被告《商品房买卖合同》合同关系；3、请求被告退还原告购房款52216元；4、请求被告赔偿原告税费损失4356.48元；5、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定的事实：2014年11月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房位于古三路23号来宾市祥和农贸市场2058号房，建筑面积6.39平方米，总金额102216元，买受人选择按揭贷款的付款方式，交付期限为2015年10月1日前。第十条，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十七条，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按每迟延一日10元计算，向买受人支付违约金。 同日，来宾市盈丰物业服务有限公司（甲方）、原告（乙方）、被告（丙方）共同签订了《委托经营管理合同》约定：甲方受丙方委托为项目即来宾市古三路23号祥和农贸市场的统一经营管理方，委托统一经营管理周期为两年自2015年5月1日起至2017年4月30日止，共计两年为该摊铺的托管期。乙方同意将自己购买的上述摊铺的经营权托管给甲方招商及运营管理，该摊铺委托期内的回报租金已一次性从乙方购房总价扣除，摊铺实价为11905元，每年租金7%即8417元。乙方与丙方签订的《商品房买卖合同》中所约定的该摊铺成交总价中已包含丙方先行给付的前两年租金收益。合同签订后，原告于2014年12月1日向被告支付涉案摊铺首付款52216元，并支付房屋契税3066.48元，预告登记费、查档费1290元。至今原告仍未办理剩余款项50000元的银行按揭，被告亦未收到原告支付的剩余款项。 2016年9月，被告召开了业主大会告知原告原签订的《委托经营管理合同》已到期，原、被告需共同协商关于摊铺的经营管理问题。原告（乙方）参加了此次会议并于2016年9月27日与被告（甲方）签订了《自营/委托经营管理合同》，约定乙方自愿选择按照委托经营管理的经营方式委托甲方经营管理（2058号摊铺），期限为一年，即自2017年5月1日至2018年4月30日，托管期的月租金为180元。甲方在该摊铺招租出去之前无需向乙方交付租金，只有在该摊铺租出去之后，甲方收到承租户的租金后才将租金交付给乙方。合同签订后，原告遂将涉案摊铺交付被告管理经营。 2017年5月24日，来宾市祥和农贸市场建设工程经消防验收合格。2017年9月13日，被告所开发的涉案项目获得建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。2017年9月30日左右，被告所开发涉案摊铺位于的来宾市祥和农贸市场正式开业，开业后被告未将租金支付给原告。原告认为被告至今尚未交付涉案摊铺给原告已构成违约，因此向法院起诉，提出以上诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告于2014年11月28日签订的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》是当事人双方真实意思表示，合同内容未违反法律相关规定，应合法有效。按照双方的约定，原告未付清应付款（含公积金贷款、银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应补交房款）的，则交房日期顺延，顺延至原告付清全部房款之日起15日内。原告于2015年12月18日支付了涉案摊铺首付款52216元，尚欠50000元款项至今未付。根据合同约定，被告交房日期可顺延至原告付清全部房款之日起15日内。被告于2017年9月13日已取得涉案摊铺五方验收合格，可交付原告使用，但原告至今未支付完房款构成违约，故被告有权拒绝将涉案摊铺交付原告使用。原告以此为由诉请要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、支付违约金、退还原告购房款及契税，于法无据，不予支持。被告辩称本案诉讼时效已过，与事实不符，亦不予采信。 一审法院判决：驳回原告韦春燕的全部诉讼请求。 二审审理期间，韦春燕向本院提交一份来宾市住房和城乡建设委员会出具的“关于停止使用来宾市祥和农贸市场并按规定组织竣工验收的函”，欲证实星民公司开发的来宾市祥和农贸市场工程尚未通过五方验收合格的事实。经查，该函出具的时间为2017年6月5日，与之后发生的竣工验收事实无必然联系，本院不予采信。 经二审审理查明，一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据一审法院查明的事实，本案双方因同时签订有《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》，故而形成了一个“售后返租”或“售后包租”的买卖法律关系，并且委托管理期内的租金回报已一次性地用于抵扣上诉人应支付的款项，星民公司履行了“包租”的附义务。租期届满后双方又签订了一份《自营/委托经营管理合同》，但按照该份合同的内容性质，其并不具备“包租”的特征，上诉人可以签订也可以不签订，亦可以自营管理，也即摊位的使用权已交回上诉人自由行使，应视为摊位已交付使用。只是由于验收的原因，上述交付行为有所迟延，同时星民公司亦未尽到产权瑕疵的告知义务。但相对而言，星民公司毕竟已履行完买卖合同的主交付义务，依公平原则，上诉人也应支付相应的对价，对等履行完付款主义务。因此，按揭贷款只是双方约定的支付方式之一，当贷款的办理出现障碍时，不能过于强调该方式履行不能的责任，从而忽略了合同主义务的履行，双方应就付款方式的变更重新进行协商，以达成补充协议，如达不成一致的，再作其他的补救，甚至可协商解除合同。至于迟延交付以及政策变化导致不能办证的问题，上诉人可以通过主张逾期交付违约金和逾期办证违约金的途经进行救济，在自身未履行完付款主义务的前提下，上诉人尚不具有合法的解除合同的权利。据此，一审法院对于上诉人解除合同的请求不予支持，有事实和法律依据，上诉人对此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1344元，由上诉人韦春燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 韦海燕 审 判 员 蓝东桃 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 廖鹏辉 书 记 员 陈燕妮