西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初9758号 原告:颜胜建，女，汉族，1955年1月4日出生，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘练，陕西庄威律师事务所律师。 被告：卢新江，男，汉族，1968年11月8日出生，住陕西省榆林市靖边县。 委托诉讼代理人：梅杰，陕西权诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张轩，陕西权诚律师事务所实习律师。 被告：陈建军，男，汉族，1970年5月4日出生，住西安市。 被告：李烨，女，汉族，1971年2月11日出生，住西安市。 被告：刘晋，女，汉族，1969年4月14日出生，住陕西省榆林市榆阳区。 被告：陕西讯朗电子科技有限公司，住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：陈建军，具体职务不详。 原告颜胜建与被告卢新江、被告陈建军、被告李烨、被告刘晋、被告陕西讯朗电子科技有限公司案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜胜建的委托诉讼代理人魏武宁、刘练与被告卢新江及其委托诉讼代理人梅杰、张轩均到庭参加诉讼，被告陈建军、被告李烨、被告刘晋、被告陕西讯朗电子科技有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告颜胜建向本院提出诉讼请求：1、停止执行位于西安市XX区XX号楼XX单元XX层XX号房屋（以下简称涉案房屋），并依法解除对涉案房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：在卢新江申请强制执行陈建军、李烨、刘晋、陕西讯朗电子科技有限公司民间借贷纠纷执行一案中（案号：（2018）陕0113执560号），雁塔区人民法院错误查封了颜胜建名下涉案房屋，颜胜建因此依法提起执行异议，雁塔区人民法院出具了（2019）陕0113执异75号执行裁定书，驳回了颜胜建的执行异议请求。原告颜胜建认为涉案房屋的所有权应归其所有，法院不应查封、强制执行属于其的合法财产，理由如下：一、其与被告陈建军于2016年1月14日签订了合法有效的《房产转让合同》，被告陈建军将涉案房屋转让给其，而雁塔区人民法院于2018年8月16日才出具（2018）陕0113执恢560号之四执行裁定书对涉案房屋进行了查封，转让时间远早于查封时间。二、其在购买涉案房屋后，被告陈建军依约向其进行了房屋交付，其对涉案房屋进行了装修并居住至今，其在法院查封前已经合法占有涉案房产。三、其已经按照《房产转让合同》的约定向被告陈建军足额支付了购房款550000元。四、涉案房屋尚未办理过户登记至其名下，并非因其自身原因所导致。五、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八，其完全符合上述法律规定的排除强制执行的条件，依法享有足以排除法院强制执行的民事权益。六、其作为无过错的不动产买受人对涉案房屋依法享有物权期待权，具有排除执行等物权效力，优先于被告卢新江的普通债权。 被告卢新江辩称，一、原告颜胜建与被告陈建军所签订的《房产转让合同》依法属于无效合同。涉案房屋是学校给其职工即被告陈建军分配的福利房，被告陈建军在转让涉案房屋时未经共有产权人即长安大学的同意，长安大学对被告陈建军转让涉案房屋的行为不予认可，也不会协助办理任何变更手续。二、原告颜胜建在房屋转让法律关系中存在明显过错，法院查封符合法律规定。原告颜胜建与被告陈建军同为长安大学职工，其对涉案房屋的产权性质（土地性质为划拨）清楚了解，其在明知产权主要归学校所有及无法办理产权过户手续的情况下仍然购买，且以明显低于市场价格的价格购买，具有明显的主客观过错。三、原告颜胜建无法排除对涉案房屋的查封执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告陈建军对涉案房产不享有完全产权，单方对涉案房屋不能进行处分，其与原告颜胜建所签订的《房产转让合同》不属于合法有效的书面买卖合同，原告颜胜建无权要求解除对涉案房屋的查封。综上，法院应当判决驳回原告颜胜建的诉讼请求。 被告刘晋经本院合法传唤未出庭应诉，但其向本院提交书面答辩意见辩称，一、原告颜胜建与被告陈建军签订的《房产转让合同》违反《合同法》第五十二条之规定，因此无效。涉案房屋属于福利房，长安大学占产权的90%，被告陈建军占产权的10%，依据《城市房地产管理法》的相关规定，共有房产未经其他共有人书面同意的，该房地产不得转让。二、原告颜胜建存在过错，不能适用善意取得。原告颜胜建作为长安大学的职工，对其购买的涉案房屋权属情况应该十分清楚，在明知90%的产权归长安大学所有且被告陈建军未提供长安大学同意转让的证明书的情况下仍要购买，并且支付的房款严重低于市场价格，显然不符合善意取得的条件，不能适用善意取得。综上，法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认为被告陈建军对涉案房屋不享有完全产权，《房产转让合同》并非合法有效的合同，以此裁定驳回原告颜胜建的执行异议正确。综上，请求法院驳回原告颜胜建的诉讼请求。 被告陈建军、被告李烨、被告陕西讯朗电子科技有限公司经本院合法传唤未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，卢新江与陈建军、李烨、刘晋、靖边县飞拓商贸有限公司、陕西讯朗电子科技有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年1月23日作出（2014）雁民初字第04047号民事判决书，判决:1、陈建军、李烨向卢新江偿还借款本金2204242.06元及利息；2、陕西讯朗电子科技有限公司对上述债务承担连带保证责任；3、驳回卢新江其余诉讼请求；4、案件受理费及诉讼保全费部分由被告承担。卢新江不服，提起上诉，西安市中级人民法院于2015年7月9日作出（2015）西中民三终字第00163号民事判决书，判决:1、维持（2014）雁民初字第04047号民事判决第二、三项；2、变更（2014）雁民初字第04047号民事判决第一项为陈建军、李烨向卢新江偿还借款本金2500000元及利息；3、刘晋对2011年4月11日的1000000元借款承担连带担保责任。后因陈建军、李烨、刘晋、陕西讯朗电子科技有限公司未履行判决义务，卢新江向本院申请执行。在执行过程中，本院于2018年8月14日作出（2018）陕0113执恢560号之四执行裁定书，查封被执行人陈建军名下的涉案房屋。2018年8月16日，本院向长安大学房管科发出（2018）陕0113执恢560号之四执行裁定书和协助执行通知书，查封陈建军名下涉案房屋，查封期间不得办理该房屋的转让、过户等手续，查封期限为三年。后案外人颜胜建对此提出执行异议，认为陈建军已将涉案房屋向其转让，其支付相应对价后装修居住使用至今，其对此并无过错，要求停止对涉案房屋的执行并解除查封。本院随后作出（2019）陕0113执异75号执行裁定书，裁定驳回颜胜建的异议请求。颜胜建不服该裁定，故提起本案诉讼。本案中，被告颜胜建提交《房产转让合同》、转账凭证、收条各一份，以上证据显示被告陈建军于2016年1月14日将涉案房屋（面积122平方米）以550000元的价格出售给原告颜胜建，原告颜胜建于签订合同当日将全部购房款转账给被告陈建军之女陈某某。另查明，原告颜胜建系长安大学退休职工。涉案房屋无所有权证。《长安大学职工购房协议书》载明该类房屋系属学校产权的公有住房，具有福利性质，不允许私自转让。 上述事实，有判决书、裁定书、《房产转让合同》、转账凭证、收条、退休证、《长安大学职工购房协议书》等证据及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告颜胜建与被告陈建军转让的涉案房屋无所有权证，而《长安大学职工购房协议书》载明该类房屋系属学校产权的公有住房，具有福利性质，不允许私自转让，故在现有证据无法证明被告陈建军对涉案房屋具有全产权的情形下，原告颜胜建与被告陈建军签订的《房产转让合同》无法被认定合法有效，因此原告颜胜建就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下: 驳回原告颜胜建的全部诉讼请求。 本案案件受理费100元及公告费260元，由原告颜胜建自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  梁梦艺 人民陪审员  马红利 人民陪审员  李恒远 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  史丽娜 打印：相丽华校对：贺倩2020年月日送达 1