河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3494号上诉人（原审原告）：新乡市诚信汽车经贸有限公司，住所地新飞大道与南环路十字西北角。法定代表人：李媛，执行董事。委托诉讼代理人：张强，该公司员工。委托诉讼代理人：刘思远，河南宁璋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济源市鸿盛置业有限公司，住所地：济源市下冶镇中华街民政所2楼。法定代表人：郭盛，总经理。委托诉讼代理人：岳玲玲，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：王向琪，男，1981年6月13日出生，汉族，住获嘉县。上诉人新乡市诚信汽车经贸有限公司（下简称诚信公司）因与被上诉人济源市鸿盛置业有限公司（下简称鸿盛公司）、被上诉人王向琪申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（2020）豫0724民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行审理，上诉人诚信公司委托诉讼代理人张强、刘思远及被上诉人鸿盛公司法定表人郭盛及委托诉讼代理人岳玲玲、被上诉人王向琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚信公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、涉案房屋所有权人系王向琪，被上诉人享有的是普通债权，其应当通过追偿权的方式行使权利，且鸿盛公司未在一年的除斥期间行使解除权，其已经丧失了解除权，案涉房产被查封期间，王向琪与鸿盛公司签订申请撤销案涉房产买卖合同备案登记并放弃该房产的行为无效，而被上诉人系恶意串通，规避执行逃避债务，该房产不能归属于鸿盛公司。2、王向琪已经支付了全部的房屋价款，并且还清了银行贷款，因该小区均未办理房产证，系鸿盛公司原因所致，故王向琪已经符合预告登记物权的条件，鸿盛公司作为案外人对案涉房产不享有排除执行的权利。鸿盛公司答辩称：1、2019年10月11日答辩人与王向琪已经解除了商品房预售合同并共同到房产备案部门办理撤销备案登记手续，合同解除后，鸿盛公司已经放弃了不动产物权权利，鸿盛公司系该房产的所有权人，鸿盛公司同意将王向琪已经支付的房款交付执行。2、即使案涉房屋买卖合同不解除，王向琪也不符合取得该房产物权的条件，首先其并未实际占有，其次也没有支付约定的房屋全部价款，甚至首付款尚欠46323元未付清。综上，请求维持原判。王向琪答辩称：案涉房产尚未交付使用，该房产应当拍卖后按照顺序清偿债务。诚信公司向一审法院起诉请求：判决立即恢复对王向琪位于获××小区××单元××西户的房产（价值约372765元）的执行。原审法院经审理查明：诚信公司诉王向琪不当得利纠纷一案，该院于2019年4月16日立案受理，在案件的审理过程中，于2019年4月19日作出(2019)豫0724民初829-1号民事裁定书，裁定冻结王向琪的银行存款17万元或查封同等价值的财产，2019年5月24日向获嘉县不动产登记中心送达协助执行通知书，査封了预登记在王向琪名下位于获××小区××单元××西户的房产。2019年6月29日，该院作出(2019)豫0724民初829号民事判决书，判决:一、王向琪应于判决生效后十日内归还新乡市诚信汽车经贸有限公司车款145000元，并自2019年4月16日起以本金145000元为基数，按年利率6％计算利息支付至实际付款日。二、驳回新乡市诚信汽车经贸有限公司的其他诉讼请求。判决书生效后，王向琪并未履行判决书所确定的义务，诚信公司于2019年9月29日申请强制执行，目前该案已进入执行程序。2019年12月20日，鸿盛公司提出书面执行异议，该院经审查后于2020年5月5日作出（2019）豫0724执异30号执行裁定书，裁定：中止对位于获××小区××单元××西户房产的执行。诚信公司对该裁定不服起诉。另査明，2015年11月27日鸿盛公司与王向琪签订商品房买卖合同，王向琪购买了鸿盛公司位于获××小区××单元××西户的房产，价值378765元。2015年12月28日双方在获嘉县不动产登记中心办理商品房登记备案手续。2016年1月11日，王向琪与中国工商银行股份有限公司获嘉支行签订个人购房借款/担保合同，王向琪向银行贷款26万，用于购买涉案房产，贷款期限为300个月，保证人为鸿盛公司。2017年6月6日，（案外人）鸿盛公司与王向琪签订借款合同与购房协议，双方在签订购房合同时，鸿盛公司向王向琪先行垫付购房款46323元，并约定具体还款方式、最后还款时间以及配套实施费用等。后王向琪因无力偿还首付欠款及按揭月供，导致银行一次性将总房款从鸿盛公司的账户上扣除，后鸿盛公司与王向琪协商一致，双方于2019年10月1日签订商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表，王向琪放弃该房产。原审认为，《最高人民法院》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本条司法解释对预告登记权利人提出的案外人异议区分了两种情况:一是如果受让人请求停止处分不动产，因预告登记的目的就是为了排除包括强制执行在内的处分行为，人民法院对停止处分的异议请求应予支持;二是如果受让人请求排除人民法院查封，则应审查其是否符合取得物权的条件，如果符合，则受让人应确定无疑地取得不动产物权，人民法院应当解除查封。受让人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已经办理了受让物权预告登记的条件，即可获得人民法院支持;而受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定。如果受让人能够提出证据证明，其按照约定已经符合取得预告登记物权的条件，可以确定地取得不动产物权，人民法院对其异议请求应予支持，将相关执行措施予以解除，以利受让人办理物权登记。反之，则不应解除对该不动产的查封等执行措施。在本案中，争议焦点是王向琪是否符合取得物权的条件，可以确定地取得不动产物权。即王向琪是否能够确定地取得涉案房屋的物权，鸿盛公司作为案外人对于案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，鸿盛公司与王向琪签订的《商品房买卖合同》，各方无异议，对该《商品房买卖合同》的真实性予以认定；但根据鸿盛公司提交的有效证据，证明了王向琪尚未合法占有该案涉房产，即该房屋尚未交付被告王向琪，加之因被执行人王向琪无力偿还鸿盛公司的借款以及银行按揭贷款，鸿盛公司与王向琪签订商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表，王向琪放弃了该房产，故王向琪不符合取得预告登记物权的条件，不能确定地取得不动产物权。鸿盛公司作为案外人对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，故诚信公司的诉讼请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回新乡市诚信汽车经贸有限公司的诉讼请求。案件受理费6891元，由新乡市诚信汽车经贸有限公司负担。上诉人提交的证据有：鸿盛公司的置业顾问与诚信公司工作人员张强的微信聊天记录、鸿盛公司售楼部出售案涉房产的录像，以上证据证明案涉房屋所在的小区尚未交付，也未验收合格，未办理房产证，均系鸿盛公司自身原因所致。鸿盛公司质证认为证据不属实，案涉房屋所在小区已经于2019年年底开始陆续交付，案涉房屋未交付是因为王向琪未交足首付款，所以未向其交房。王向琪质证认为案涉房产因鸿盛公司施工拖延导致了至今未交付使用。本院认为上述证据的真实性无法确定，也不足以证实其主张的证明目的，不予认定。王向琪提供一份其于鸿盛公司于2017年6月6日签订购房协议及个人房贷还款明细，证明截止2017年6月6日尚欠购房首付款为33422.5元，已支付的首付款为79342.5元，除了鸿盛公司代还四个月的月供6353.28元，其余月供都是王向琪偿还的。鸿盛公司质证对2017年6月6日的协议真实性无异议，但认为王向琪签订房屋买卖合同时并未支付任何款项，且贷款办理后自2016年1月11日至2017年6月6日期间一直由鸿盛公司代其还款，该购房协议签订后才将按揭贷款的银行卡交付给王向琪，双方协商将房屋价格进行了下调，王向琪共支付该房屋的首付款为12575元，偿还银行按揭款为19482.8元，以上合计为32057.8元，鸿盛公司愿意退还并依法交付执行。诚信公司对此证据未发表质证意见。本院认为上述证据系双方在履行合同过程中对事实发生的争议，本院仅对有关的事实予以采信，其他争议双方均可另行解决。本院查明:2017年6月6日王向琪与鸿盛公司签订购房协议，协议中将房屋的单价进行了下调，扣除银行按揭款26万元，王向琪应付首付款为33422.5元，加上应付的配套费19153.05元及鸿盛公司代偿的按揭款6323.28元，王向琪应向鸿盛公司付款为58898.28元，扣减王向琪已交房款12575元，王向琪还应向鸿盛公司支付房款46323.28元，并约定了支付期限及交房时间等事项。同日双方又签订了一份借款合同，约定王向琪尚欠鸿盛公司购房款46323元由鸿盛公司先行垫付，王向琪向鸿盛公司出具借条，并约定了还款时间；同时还约定王向琪未按约定付款的，逾期超过20日，鸿盛公司有权解除合同，并将房产另行出售；王向琪未按约定还款的，鸿盛公司有权顺延商品房买卖合同约定的交房日期。后王向琪未按期还款上述款项，也未按期偿还银行按揭贷款，导致银行2019年8月27日从保证人鸿盛公司账户将王向琪尚欠房屋按揭款240517.2元扣划。鸿盛公司称与王向琪解除合同后，愿意将王向琪已交付的房屋首付款及按揭款合计32057.8元交付执行，王向琪称已经支付的首付款为79342.5元，但未提供相应的收据，鸿盛公司提供的收据显示王向琪付款数额为12575元。本院的其他事实与原审认定一致。本院认为：首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条：被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。上述规定虽然针对的是被执行人购买第三人保留所有权的财产被人民法院查封的情形，该规定并未限制买卖合同的依法解除合同，根据法理即被执行人购买第三人财产所签订的合同，查封的效力虽然可以阻止其将被查封的财产向第三人的处分或设置权利负担，但该财产被查封或预查封并不影响财产转让合同的依法解除。本案中王向琪系诚信公司的被执行人，其向鸿盛公司购买了案涉房产，未全额支付购房款，也未实际占有案涉房产，亦未办理产权转移登记，其与鸿盛公司的房屋买卖合同尚未履行完毕，权利义务并未终止，王向琪尚未取得案涉房产的所有权。后又因王向琪未按期偿还银行贷款导致银行扣划了保证人鸿盛公司的款项，截止本案起诉王向琪并未向鸿盛公司偿还其被银行扣划的款项，王向琪也未按照约定偿还欠鸿盛公司购房借款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务的，有先后履行顺序，先履行一方未履行的后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定及2017年6月6日双方借款合同约定，鸿盛公司未向其交付房屋及办理过户登记手续系行使先履行抗辩权，具有事实和法律依据，该行为并无不妥。此后鸿盛公司与王向琪共同向登记机构申请撤销房屋买卖合同的备案登记，足以说明二者就解除房屋买卖关系达成一致的意思表示，原审法院对该房产预查封并不影响双方依法解除合同。鸿盛公司承担还贷保证责任后，获取房屋对价的合同目的已无法实现，如合同不能解除，案涉房产将被强制执行，对鸿盛公司而言显失公平。相反，即使合同解除，根据合同解除后的恢复原状等法律后果形态，王向琪享有因支付价款而形成的对鸿盛公司的债权。由于鸿盛公司与王向琪就案涉房屋买卖合同履行中已支付的购房款数额陈述不一致，该争议超出了本案审理范围，双方可另行解决。对于鸿盛公司自认的应返还给王向琪的32057.8元款项，其也同意交付执行，诚信公司可以依法申请原审法院执行该款。其次，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。本案中，因案涉房产尚未办理房屋所有权登记，原审法院系对该商品房实施预查封行为。案涉房产在预查封时尚不为王向琪所有，案涉房产仅享有将来可能取得该房屋所有权之期待权，该期待性权利属于债权，其实现以房屋买卖的双方当事人对商品房买卖合同及购房协议、借款合同等附件的正常履行为前提。但双方之间房屋买卖合同解除后，王向琪取得该房屋物权的可能性已经丧失，预查封的目的亦不能实现，应当依法解除预查封并中止对该房产的执行。综上，鸿盛公司对案涉房产享有因房屋买卖合同解除的物权性的返还请求权，足以排除诚信公司基于一般金钱债权所申请的执行。综上，诚信公司上诉请求不成立，本院不予支持，原审判决并无不当。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费6891元，由诚信公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张立东审 判 员 王智好审 判 员 马成林二〇二〇年九月二十五日代书记员 郭盛彧