湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1366号上诉人(原审原告)：周东杰（曾用名周舟），男，1982年2月18日出生，汉族，住所北京市海淀区，上诉人(原审原告)：刘畅，女，1987年8月30日出生，蒙古族，住所北京市朝阳区南沙滩甲1号2号楼404号，现住北京市海淀区，被上诉人(原审被告)：湖北奇祥置业有限责任公司，住所浠水县清泉镇双桥北路358号，统一社会信用代码91421125574903807G。法定代表人：王国华。被上诉人(原审被告)：湖北新奇联物业管理有限公司，住所浠水县清泉镇双桥北路358号，统一社会信用代码91421125MA48AFWC91。法定代表人：段亚忠。上诉人周东杰、刘畅因与被上诉人湖北奇祥置业有限责任公司（以下简称奇祥公司）、湖北新奇联物业管理有限公司（以下简称新奇联公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省浠水县人民法院（2019）鄂1125民初2919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周东杰、刘畅上诉请求：1、撤销原判决，发回重审或依法改判；2、判令奇祥公司向上诉人交付浠水县清泉镇东门大堤公园一号1栋2单元16层1605室的房门钥匙；3、判令双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第一条“买卖合同第四条所指商品房价款不包括水电气的开户报装费用”和第六条第四项“应缴清代收费用”以及第十一条“业主入住代收费用明细”，系违法收费的格式条款，该条款无效；4、判令奇祥公司向上诉人支付逾期交房违约金5.475万元；5、判令奇祥公司与新奇联公司共同赔偿经济损失2.2万元；6、本案诉讼费由奇祥公司、新奇联公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。奇祥公司、新奇联公司违反《国务院关于坚持遏制部分城市房价过快上涨的通知国发【2010】10号》、国家发展计划委员会《关于商品和服务实行明码标价规定》、国家发改委关于《商品房销售明码标价规定》、《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》等规定，双方签订的房屋买卖合同附件协议属于格式条款应属无效，新奇联公司扣押上诉人商品房房屋钥匙，强迫上诉人缴纳房屋装修押金、物业管理费及已包含在商品房建筑面积单价中的水、电、气等符合商品房交付使用条件范围内的设施、设备等费用，严重侵犯了上诉人合法利益，应承担赔偿责任。奇祥公司、新奇联公司在法定期限内未提交书面答辩状。周东杰、刘畅向一审法院起诉请求：1．判令奇祥公司向周东杰、刘畅支付符合商品房交付使用条件的周东杰、刘畅所有的浠水县清泉镇东门大堤公园一号1栋2单元16层1605室房门钥匙；2．确认奇祥公司与周东杰、刘畅签订的《商品房买卖合同》附件四即合同补充协议第一条关于“买卖合同第四条所指商品房价款不包括水电气的开户报装费用”以及第十一条系违法收费的格式条款，该条款无效；3．判令被告奇祥公司向周东杰、刘畅支付逾期交房违约金5．475万元；4．判令奇祥公司、新奇联公司共同赔偿因奇祥公司、新奇联公司长期扣押周东杰、刘畅所有的浠水县清泉镇东门大堤公园一号1栋2单元16层1605室房门钥匙，导致周东杰、刘畅房屋不能出租而造成的经济损失2．2万元；5．本案诉讼费用由奇祥公司、新奇联公司承担。一审法院认定事实：2016年8月3日，周东杰、刘畅与奇祥公司签订合同编号为XS2016-001903的《商品房买卖合同》1份及附件四份。在商品房买卖合同中，双方约定由二原告购买奇祥公司开发的来泰华城（公园壹号）第1座2单元1605号房屋；其中第三条第五款约定该商品房［合同约定］建筑面积共80．70平方米；其中第四条约定出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1．按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4646．84元，总金额37．5万元。在附件四合同补充协议中，第一条约定“买卖合同第四条计价方式与价款的补充：买卖合同第四条所指商品房价款，已包括买卖合同附件三列明的装饰、设备，但不包括与该商品房有关的其他费用（银行按揭贷款、办理产权证和土地证、他项权证的费用，契税，印花税，登记费，办理按揭贷款的抵押登记费，水电气网络，电话的开户报装费用，以及依法应当由买受人缴纳的住宅维修基金，物价调解基金等费用，上述费用由买受人承担）”；其中第八条第1款约定“买受人同意在交房时由出卖人指定物业管理公司对小区前期物业进行管理，买受人与物业管理单位签订《前期物业管理服务协议》，向物业公司交付物业管理费等”；其中第十一条约定“业主入住代收费用明细：1、有线电视初装费；2、燃气报装费；3、水表材料及报装开户费；4、电表材料及报装开户费；5、其他相关部门通知需收取的费用等；以上费用由买受人承担，产权办证费用以办证时相关部门规定缴纳标准为准，费用由买受人自理”。该附件四首页左上角由周东杰、刘畅签名确认。上述合同及附件四在形式上均为案涉小区业主统一使用的格式合同。合同订立后，二原告已交付了购房款37．5万元及相关费用，奇祥公司已协助周东杰、刘畅办理了不动产权证。案涉小区已购房业主曾就奇祥公司收取水、电、气报装费等事宜联合向相关部门投诉，2016年12月20日，经浠水县消费者委员会主持调解，案涉小区已购房业主代表人（乙方）签名同意与奇祥公司（甲方）调解相关事宜，双方达成《调解协议书》。该协议书第五条约定：乙方对于原投诉甲方附带收取的水、电、气报装费，以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》中的约定为准。甲方结合浠水县物价局相关标准，公园壹号项目所有业主的水、电、气收费标准分别为：电340元／户、水1450元／户、天然气2380元／户；乙方对甲方代收的上述费用不再有异议，为方便入住，完全同意由甲方代收；乙方对于原投诉的其他事项均放弃投诉，不再有任何异议。协议尾部由奇祥公司在甲方处盖章，周铭等六人在乙方代表处签名确认。周东杰、刘畅认可周铭为其推选的业主代表人，但同时认为签订该调解协议书时，小区业主委员会尚未成立，周铭等人的签名不能代表周东杰、刘畅的真实意思。合同及调解协议书订立后，奇祥公司依约于2017年6月30日向周东杰、刘畅发出收房通知。在房屋交接过程中，新奇联公司要求周东杰、刘畅需先交纳奇祥公司垫付的水、电、气报装费及前期物业管理费，如果需要装修，需先交纳装修押金，才能向其交付房屋钥匙，周东杰、刘畅认为奇祥公司、新奇联公司违反合同约定及国务院《物业管理条例》等规定，拒向奇祥公司、新奇联公司交纳该部分费用。双方因此产生纠纷，周东杰、刘畅遂提起本次诉讼。一审法院认为，双方订立的房屋买卖合同附件协议系被告奇祥公司提供的格式合同。格式合同相关条款的内容是否有效，要审查其实质是否违背了民事法律规定的公平、正义及善良风俗的应有之义。周东杰、刘畅主张案涉商品房买卖合同第四条已对案涉房屋价格进行约定，附件四补充协议中第一条和第十一条对案涉商品房价格所作的补充说明违反了相关的行政规章即国家发展计划委员会《关于商品和服务实行明码标价规定》、国家发改委关于《商品房销售明码标价规定》、《湖北省商品房明码标价规定实施细则》中强制性规定，其中与案涉争议有关的规章条款为“商品房经营者销售商品房时，应按照《湖北省商品房销售单套价格一览表》的格式，实行一套一标，明确标示每套商品房的以下信息：㈡建筑面积或者套内建筑面积单价，单价中包含水、电、燃气、供暖等符合商品房交付使用条件范围内的设施、设备费用……”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第十四条规定合同法第五十二条第㈤项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而上述与案涉争议有关联规章及实施细则是调整房地产开发企业与买受人之间的利益关系，加强房地产管理工作的管理性规定。而在双方当事人达成合意，且案涉合同及附属协议对房价的约定未违反国家利益、社会公共利益时，则不应由国家权力对当事人意思自治行为予以干预。周东杰、刘畅推选的业主代表人周铭等已签名同意案涉小区已购房业主按照调解协议的条款执行无异议。在订立该调解协议时，周东杰、刘畅属于已购房业主，故认定周铭等业主代表人的签名是代表周东杰、刘畅在内的全体已购房业主真实的意思表示，该调解协议的内容亦不存在法定无效的情形，双方当事人应按照调解协议的约定履行义务。案涉附件四补充协议中的第一条、第十一条虽然为格式条款，但其内容均处于协议的首、尾部明显的位置，应能足够引取周东杰、刘畅的注意。且周东杰、刘畅为完全民事行为能力人，亦应能够理解该项内容及其签名确认的法律后果，在其未提供有效证据证实出卖人就该附件条款的内容拒绝协商修改或在签约时就此已向出卖人提出异议的情况下，其主张该附件协议内容未经双方协商的理由不能成立，不予支持。综上，该附件协议的内容并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，无合同法第四十条规定的免除奇祥公司责任、加重周东杰、刘畅重复缴费的责任、排除周东杰、刘畅权利的情形；亦无合同法第四十一条规定的对该条款的理解发生有争议的情形。故应认定该格式条款亦合法有效，双方当事人均应依约全面履行约定的义务。焦点二、周东杰、刘畅主张由奇祥公司立即向其交付房屋钥匙、并诉请由奇祥公司支付逾期交房违约金54750元、由奇祥公司、新奇联公司共同赔偿因长期扣押房屋钥匙导致损失2．2万元的理由是否成立。双方在订立案涉商品房买卖合同及附件补充协议时，案涉楼盘已取得商品房预售许可证。上述焦点一已论述双方在订立合同及其附件协议过程中，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故案涉合同应认定为合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒接交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”依照上述司法解释的规定，交纳前期物业管理费是买受人的法定义务，周东杰、刘畅主张新奇联公司强迫其先交纳前期物业管理费等费用，在其拒绝交纳该管理费用的情形下，奇祥公司、新奇联公司拒接交付房屋钥匙，侵害了其合法权益的理由不能成立，不予支持。对于新奇联公司收取的房屋装修押金，是物业公司基于小区全体业主的安全等公共利益管理需要而收取的，且是押金性质，在装修之前收取，故该费用属正当收取的费用。周东杰、刘畅主张因该费用的收取侵害了其合法权益的理由不能成立，亦不予支持。奇祥公司于2017年6月30日向周东杰、刘畅发出了收房通知，本案逾期交付房屋钥匙并非是因奇祥公司、新奇联公司违约行为导致的，故周东杰、刘畅诉请由奇祥公司支付逾期交房违约金54750元的理由不成立，不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，因周东杰、刘畅拒向奇祥公司、新奇联公司缴纳物业管理费及水、电、气报装等费用在先，奇祥公司、新奇联公司在周东杰、刘畅履行债务不符合约定时，有权拒绝其向其交付房屋钥匙，故周东杰、刘畅主张由奇祥公司立即向其交付房屋钥匙并由奇祥公司、新奇联公司共同赔偿因长期扣押房屋钥匙导致损失2．2万元的理由不成立，亦不予支持。判决如下：驳回周东杰、刘畅的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，本案争议的焦点在于：一、双方订立的房屋买卖合同附件中的部分条款的效力认定问题。双方订立的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因效力性强制规定系指法律和行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者不成立的规范，或者虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范将导致合同无效或者不成立，但是如果违反了这些禁止性规范的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范。而本案中上诉人所称与本案所涉的规章及实施细则系调整房地产开发企业与买受人之间的利益关系，加强房地产管理工作的管理性规定，因此不属于效力性强制规定，上述规定部门规章及实施细则亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的情形。双方签订的商品房买卖合同内容不违反法律规定，应属有效合同，合同的附件亦应有效。且本案中周东杰、刘畅推选的业主代表人周铭等已签名同意案涉小区已购房业主按照调解协议的条款执行，该调解协议应视为代表全体已购业主真实意思的表示，该调解协议的内容亦不存在法定无效的情形，故双方当事人应按照调解协议的约定履行义务。综上，该附件协议的内容并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，亦不属于合同法第四十条规定的免除奇祥公司责任、加重周东杰、刘畅重复缴费的责任、排除周东杰、刘畅权利的情形，故原审认定该附件协议的内容合法有效并无不当。周东杰、刘畅上诉称原审认定事实错误、双方订立的房屋买卖合同附件中的部分条款无效的理由不能成立，本院不予支持。二、新奇联公司拒绝交付房屋钥匙是否应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒接交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”依照上述规定，交纳前期物业管理费是买受人的法定义务。而新奇联公司收取的房屋装修押金，是物业公司基于小区全体业主的安全等公共利益管理需要而收取的，且在装修之前收取属于押金性质，亦属于正当收取的费用。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。周东杰、刘畅负有先向奇祥公司、新奇联公司缴纳物业管理费及水、电、气报装等费用的义务，而奇祥公司、新奇联公司亦负有向周东杰、刘畅交付房屋钥匙的义务。因周东杰、刘畅拒绝履行上述义务，故奇祥公司、新奇联公司有权拒绝交付房屋钥匙。周东杰、刘畅上诉称奇祥公司立即向其交付房屋钥匙并由奇祥公司、新奇联公司承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，周东杰、刘畅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2012元，由周东杰、刘畅负担。本判决为终审判决。审判长  张焱奇审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇二〇年九月二十五日书记员  宋荣梅