镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初5259号原告：镇江鑫弘物业有限公司，统一社会信用代码913211113389686337，住所地镇江市润州区中山北路1号。法定代表人：赵上林，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕东东，李晨晖，上海山田（镇江）律师事务所律师。被告：宁波建工股份有限公司，统一社会信用代码91330200768520599R，住所地浙江省宁波市鄞州区兴宁路46号。法定代表人:周杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨洪军、任骁，浙江导司律师事务所律师。原告镇江鑫弘物业有限公司与被告宁波建工股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告镇江鑫弘物业有限公司的委托诉讼代理人吕东东、被告宁波建工股份有限公司的委托诉讼代理人杨洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇江鑫弘物业有限公司诉称，原告是为镇江市东方伟业广场提供物业服务的物业公司，2017年3月28日镇江市润州区人民法院裁定将镇江市中山北路一号1幢、2幢113套房产归被告所有。被告成为镇江东方伟业广场面积为8255.7平方米的113套房屋的业主。同年8月开发商即镇江深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）已经通知了被告限期办理房屋移交手续。2018年1月原告向被告发出了催缴物业费通知书，督促其交纳2017年9月至12月共四个月的物业费495342元，并通知其自2018年1月起每月15日前缴纳物业费。但被告至今没有缴纳物业费。故要求被告给付物业费495342元。被告宁波建工股份有限公司辩称，1、原告并非涉案项目的前期物业服务公司，其与案外人深国投公司签订的委托管理合同，也不是一个前期物业服务合同，这份合同对于被告没有约束力。2、即使根据原告与案外人深国投公司签订的委托管理合同的约定，也是向商铺承租人收取物业费，而不是向物业所有人收取。3、原告诉请要求我们按所折抵的113套房屋缴纳费用，但原告与案外人深国投公司签订的合同是针对商铺，从未约定对5至8层酒店式公寓进行收费。而且酒店式公寓客观上没有水、没有电、没有电梯，全部是垃圾，没有物业服务。4、2017年法院将113套房屋裁定给我们，但直到今年3月法院才发了执行通知书给有关部门，我们在今年5月才拿到房产证，到目前为止，我们都没有实质性的接收房屋。案外人深国投公司被法院裁定破产后，据我们向破产管理人了解，其并未书面要求原告继续履行合同，应视为解除合同。原告为商家提供的服务不是基于商管合同，而是和商家另行签订的服务合同。故原告与案外人签订的合同对被告不具有约束力，无权要求被告支付相关费用。经审理查明，镇江市中山北路1号东方伟业广场由深国投公司开发，于2011年竣工后开始对外销售。因案外人深国投公司欠被告工程款及利息，被告向本院申请执行，本院于2017年3月28日裁定将深国投公司所有的位于镇江市中山.9488元交付给被告，用以抵偿深国投公司所欠被告的工程款和利息，但双方未办理房屋交接手续。2020年5月，被告取得了113套房产的不动产权证。原告镇江鑫弘物业有限公司是2015年5月20日设立的企业，同日与深国投公司签订了委托管理合同，合同约定：由深国投公司作为委托方（甲方），原告作为受委托方（乙方），甲方将镇江东方伟业广场委托乙方实行物业管理。物业类型为商业。坐落位置：镇江市润州区中山北路1号，建筑面积10万平方米。合同期限为十年，自2015年5月20日至2025年5月19日止。甲方的权利义务：甲方在合同生效之日起3日内向乙方提供经营性商业用房，由乙方按建筑面积每月每平方米24元标准收取商铺的管理费用，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用；甲方在合同生效之日起一周内按规定向乙方提供本物业所有管理档案、工程竣工资料、商铺及业主资料；不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；甲方在合同生效之日起6月，完成招商的80%确保乙方正常运行。逾期未完成承担赔偿责任；甲方委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家质量验收标准要求；甲方须将所有商铺锁匙交由乙方保管，由乙方给商户办妥收铺手续后再转交商户。乙方的权利义务：遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容，测算物业管理服务收费标准，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；对商户有违反法规、规章或业主公约的行为进行适当处理；乙方须及时向商户告知物业使用的有关规定，当商户在装修商铺时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；甲方在合同生效之日起，未完成招商的80%，逾期未完成造成乙方的经济损失应赔偿35万元/每月，每月递增5%,直到招商结束。本物业的管理服务费用按政府规定的标准向商铺收取，即每月每平方米建筑面积24元，商铺的管理费用及租金直接支付给乙方。并规定，双方不得擅自提前终止合同，任何一方违反约定擅自提前终止合同的，应按其提前终止合同的年限，每提前一年支付对方总价款的10%作为违约金，年限超过半年不足一年的按一年算，不足半年的按半年计算。嗣后，原告于2018年1月向被告寄送物业费催缴通知，要求其缴纳2017年9月至12月的物业费495342元。原告认为其系开发商委托的前期物业管理公司，被告应当按照该合同向原告缴纳物业费。被告认为原告并非涉案项目的前期物业服务公司，且未提供证据证明为被告的物业提供服务，而被告的部分物业也被原告租赁并收取租金和物业费。根据庭审调查，深国投公司在与业主签订商品房买卖合同中，没有前期物业服务合同约定的内容，也没有签订前期服务委托协议，镇江市商品房网上销售管理系统中也没有物管公司及物管费的标注。业主在与镇江市东方伟业广场管理有限公司签订的商铺委托管理合同中，约定了物业费向实际承租人收取。原告认可被告所有的物业中商铺有2099.31平方米被租赁给了三家商户，并收取了物业费；同时认可东方伟业广场物业费的收取均是按与商铺承租人另行签订物业合同，根据各自合同的约定进行收取，并非按原告与案外人深国投公司的委托管理合同的约定收取。又查，2017年8月30日，镇江市中级人民法院裁定受理了对深国投公司的破产清算申请并裁定由本院审理，同年11月30日本院裁定宣告深国投公司破产。其后，深国投公司破产管理人未与原告签订物业服务合同。本院认为，原告以其与案外人深国投公司签订的委托管理合同，认为其系前期物业管理的物业公司，进而要求被告按该合同履行支付物业费的义务。根据《江苏省物业管理条例》第三十三条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定”。而案外人深国投公司作为开发商，在与业主签订的商品房买卖合同中既没有约定前期物业服务的内容，也没有同时签订前期物业服务委托协议。且涉案房产项目是2011年开始销售，原告是2015年5月20日设立，并于同日与深国投公司签订委托管理合同，不能认定原告是涉案房产项目前期物业管理的企业。其与深国投公司签订的委托管理合同并不当然及于所有业主。根据原告与深国投公司所签订的合同，双方约定了深国投公司将10万平方米的东方伟业广场委托原告管理，并由深国投公司提供经营性商业用房，同时规定由深国投负责招商达到80%，由原告向商铺收取租金和物业费等内容。因此原告并不是单纯的物业服务企业，而是深国投公司将东方伟业广场经营管理委托给原告，由原告与商铺承租人签订租赁合同和物业合同，并向其收取租金和物业费而不是向业主收取费用。原告在经营东方伟业广场过程中也是与商铺承租人另行签订物业管理合同，并收取物业费。《江苏省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，……；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。”东方伟业广场即涉案房产项目是商铺等经营性房产，属于非住宅物业，物业管理应由物业公司与相关当事人签订物业服务合同，并按合同约定进行收费。被告系因本院依法裁定取得相关物业的所有权，并领取了不动产权证。被告没有将其所有的物业与原告签订物业服务合同，原告要求被告按其与案外人深国投公司签订的委托管理合同交纳物业费，没有法律依据和事实根据，本院不予支持，其诉讼请求应予驳回。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条、《江苏省物业管理条例》第三十三条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告镇江鑫弘物业有限公司的诉讼请求。案件受理费8730元，由原告镇江鑫弘物业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  叶志祥人民陪审员  冷海珍人民陪审员  王 艳二〇二〇年九月二十三日书 记 员  梁 琪