文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1440号上诉人（原审原告）：蹇常勇，男，1979年3月18日出生，汉族，湖北省利川市人，住利川市。委托诉讼代理人：邱桃容，女，1979年12月11日出生，汉族，户籍地四川省眉山市东坡区，系蹇常勇之妻。被上诉人（原审被告）：易树生，男，1979年12月22日出生，土家族，湖北省利川市人，住利川市。被上诉人（原审被告）：周伏萍，女，1980年6月22日出生，汉族，湖北省利川市人，住利川市。二被上诉人委托诉讼代理人：孙涌，湖北得伟君尚律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：何艳琼，湖北得伟君尚律师事务所律师。原审第三人：湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司，住所地利川市腾龙大道2号。诉讼代表人：恩施州清江联合会计师事务所。负责人：谭文满，所长。委托诉讼代理人：刘学凯，湖北丽川律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳杨，湖北丽川律师事务所律师。上诉人蹇常勇因与被上诉人易树生、周伏萍、原审第三人湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司（以下简称利川腾龙国际）债权债务概括转移合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2020）鄂2802民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蹇常勇上诉请求：撤销一审判决，改判支持蹇常勇的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由易树生、周伏萍承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院认定易树生、周伏萍和蹇常勇之间的《房屋转让协议》已履行完毕属认定事实错误。在协议中甲方易树生、周伏萍的义务是“于3月25日前将原购房合同和原收据统一更名为乙方姓名”。易树生、周伏萍隐瞒了没有和第三人签订《商品房买卖合同》的事实，易树生、周伏萍未完成原购房合同的更名和交付义务。蹇常勇在签订《房屋转让协议》到开庭前没有收到过《商品房定金担保合同》，也不知道易树生、周伏萍与第三人签订了该合同。易树生、周伏萍未将《商品房定金担保合同》更名为蹇常勇，让蹇常勇丧失了基于《商品房定金担保合同》向第三人请求双倍赔偿定金等的违约权利。事后蹇常勇在第三人处退定金时提交了《御水湾退定金申请书》，备注“客户申请退定金时《商品房定金担保合同》未提供，若以后再提供《商品房定金担保合同》不生效。”可见蹇常勇在2019年6月6日退定金时没有该份定金担保合同。第三人在庭审中也称是事后才知晓易树生、周伏萍与蹇常勇房屋转让的事实，可见易树生、周伏萍没有尽到法定的通知义务，导致蹇常勇没有实现相应的权利。易树生、周伏萍庭审时提交的《商品房定金担保合同》系其单方制作，加上了“本人易树生同意将此合同享有的所有权益转到蹇常勇名下，自此该合同所有权益与本人无关”的内容，但并无蹇常勇的签字。且该合同第十一条约定“本合同一式两份，甲方执一份，乙方执一份”，乙方易树生、周伏萍直到庭审时才提交，并未将合同交付给蹇常勇，故不能认定易树生、周伏萍完成了于3月25日前将原购房合同统一更名为乙方姓名的义务。根据《房屋转让协议》的约定，在约定时间内易树生、周伏萍未更名成功，也未交付购房合同与收据，易树生、周伏萍应退还蹇常勇37万元。2.一审法院适用法律错误。根据《合同法》第八十条、第八十一条、第一百一十四条、第一百一十三条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中易树生、周伏萍没有及时将与蹇常勇的债权转让协议通知给第三人，未完成债权转让的通知义务，也没有完全履行与蹇常勇约定的合同义务，即在第三人处将《购房合同》更名为蹇常勇，也未向蹇常勇交付《商品房定金担保合同》，导致蹇常勇不能实现购买房屋的合同目的，也丧失了基于受让人对第三人应享有的权利，严重损害了蹇常勇的权益。易树生、周伏萍辩称：1.蹇常勇知晓易树生、周伏萍没有与第三人签订商品房买卖合同的事实。《商品房定金担保合同》是一份商品房认购协议，20万元定金的性质是担保签订商品房买卖合同，可见双方都知晓转让的合同债权债务是一份认购协议，而不是商品房买卖合同本身；2.蹇常勇称没有看见更名后的《商品房定金担保合同》，从而主张易树生、周伏萍没有履行《房屋转让协议》中变更姓名的义务，该主张与事实不符。2018年3月22日易树生、周伏萍已经在第三人处将定金担保合同的乙方由易树生变更为蹇常勇，同时将定金收条的姓名也予以了变更，并将定金担保合同和收条交给了蹇常勇的母亲，易树生、周伏萍已经完成了姓名变更。2019年6月6日蹇常勇向第三人申请退还定金，其主张要求退还定金并计息，计息时间从2018年3月22日开始计算，说明蹇常勇明确知道2018年3月22日其已经成为变更后的合同当事人。第三人能够给蹇常勇退还定金，也可以推定在第三人处该认购权人以及定金的交付人已经变更为蹇常勇。《商品房定金担保合同》上易树生的批注是第三人要求易树生在变更合同时进行的批注，正是第三人为了在合同变更后，原合同当事人易树生不再向第三人主张权利。利川腾龙国际述称：与一审时陈述的意见一致，应当由第三人退还的购房定金已经退完了。蹇常勇向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告购房款16万元及资金占用利息（利息自2018年3月11日起按照银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，利息暂计算至起诉之日为11695.56元）；2.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月29日，利川腾龙国际（甲方）与易树生（乙方）签订《商品房定金担保合同》，易树生准备购买利川腾龙国际开发建设的“腾龙.御水湾”项目C区1号楼2号商品房，该房预测建筑面积为189.53㎡。乙方应在甲方正式开盘后十五日内或甲方电话等方式通知后十日内来甲方售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》，所交定金抵为首期房款。如果乙方不按时前来甲方售楼部签订《商品房买卖合同》并支付房款，则丧失定金，甲方不退还定金并可将乙方预定房屋另行销售；如甲方届时拒绝与乙方签订《商品房买卖合同》，则应给乙方双倍返还定金。合同签订后，易树生向利川腾龙国际交付了定金20万元。2018年3月11日，易树生、周伏萍（甲方）与蹇常勇（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将“腾龙.御水湾”项目C区1号楼2号商品房，建筑面积为189.53㎡，转让给乙方。房屋总价为150万元，并注明该房产原价129万元。付款方式：1.2018年3月11日乙方向甲方支付定金1万元；2.双方约定3月15日前乙方向甲方二次支付35万元；3.双方约定签按揭合同时，乙方向甲方支付5万元。注：乙方的首付款为交易总价减去乙方已支付的房款，剩于房款由按揭银行放贷。甲方于3月25日前保证将原购房合同和原收款收据统一更名为乙方姓名。同时约定甲乙双方约定时间内甲方未更名成功，交付合同与收据，甲方退还乙方37万元。约定时间内如乙方违约，甲方除收到乙方的房款扣1万元全数退还乙方合约终止。如甲方更名成功后乙方违约，乙方所交房款甲方不再退还。双方合同签订后，蹇常勇向被告支付了36万元。2018年3月21日，易树生将与利川腾龙国际签订的《商品房定金担保合同》交还利川腾龙国际，并注明“本人易树生（身份证：）同意将此合同享有的所有权益转移到蹇常勇（身份证：）名下，至此该合同所有权益与本人无关”。2018年3月22日，易树生将其定金收据更名为“蹇常勇”后交给蹇常勇。因利川腾龙国际规划调整，蹇常勇原认购的御水湾项目C区1-2号房不能修建。2019年6月6日，蹇常勇向利川腾龙国际申请退还在公司认购的御水湾项目C区1-2号房的定金20万元。随后又要求被告退回房款16万元，被告予以拒绝，故起诉至法院，提出如前诉求。一审法院认为，易树生与利川腾龙国际签订了《商品房定金担保合同》并支付了20万元定金，约定购买“腾龙.御水湾”项目C区1号楼2号商品房，待正式开盘后十五日内或电话等方式通知十日内与利川腾龙国际签订《商品房买卖合同》。显然，易树生与利川腾龙国际订立的《商品房定金担保合同》系认购合同，也即预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，易树生与利川腾龙国际的认购房屋行为符合法律规定。2018年3月11日，蹇常勇与易树生、周伏萍就上述房屋的认购权达成转让协议，实质上是易树生将《商品房定金担保合同》的权利义务转让给蹇常勇，而并非是将已购买的商品房转让给蹇常勇。在易树生的协助下，蹇常勇取得了该商品房的认购权，蹇常勇与易树生、周伏萍的《房屋转让协议》已履行完毕。其债权债务概括转移合同易树生、周伏萍已履行完毕，易树生与利川腾龙国际签订《商品房定金担保合同》的权利义务转移给蹇常勇，其风险亦由蹇常勇承担。因第三人利川腾龙国际规划调整，致使原告认购的房屋不能修建，原告蹇常勇已退回所缴纳的20万元定金，并放弃要求利川腾龙国际承担违约责任的权利，且在本案中原告明确表示不要求第三人承担责任。现原告主张解除与易树生、周伏萍之间的债权债务概括转移合同，退还购房款16万元，事实依据和法律依据不足，其请求不予支持。综上，判决：驳回蹇常勇的诉讼请求。案件受理费3734元，减半收取计1867元，由蹇常勇负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合蹇常勇的上诉意见、易树生、周伏萍的答辩意见，结合案件情况，本案二审的争议焦点归纳为：易树生、周伏萍是否已将《房屋转让协议》中对其所设立的义务履行完毕。对此，分析评判如下：2018年3月11日，易树生、周伏萍（甲方）与蹇常勇（乙方）签订《房屋转让协议》，合同签订后，蹇常勇向易树生、周伏萍支付了36万元款项。蹇常勇上诉称易树生、周伏萍在签订《房屋转让协议》时隐瞒了其尚未与利川腾龙国际签订《商品房买卖合同》的事实，从审理查明的情况看，双方在《房屋转让协议》签订前并不认识，系通过易树生、周伏萍在网上发布的卖房信息进而取得联系，《房屋转让协议》所涉房屋价款总计为150万元。蹇常勇系完全民事行为能力人，在其未审查易树生、周伏萍与利川腾龙国际之间签订的合同内容前便与易树生、周伏萍签订合同并支付大额款项有违常理，故蹇常勇应知晓易树生、周伏萍与利川腾龙国际之间签订的合同为《商品房定金担保合同》。易树生、周伏萍与利川腾龙国际于2018年1月29日签订的《商品房定金担保合同》中约定为了促使双方以后按约签订《商品房买卖合同》，由易树生、周伏萍向利川腾龙国际交付定金20万元作为签订《商品房买卖合同》的担保。债权债务概括转移包括债权转让与债务承担两个方面，易树生、周伏萍与蹇常勇签订的《房屋转让协议》，实际是易树生、周伏萍将其与利川腾龙国际所签订的《商品房定金担保合同》中所涉的权利义务转移给了蹇常勇，其风险亦由蹇常勇承担，一审法院认定《房屋转让协议》为债权债务概括转移合同并无不当。《房屋转让协议》第四条“甲方义务”约定甲方于3月25日前保证将原购房合同和原收款收据统一更名为乙方姓名；第六条“违约责任”约定“在甲乙双方约定时间内甲方未更名成功，交付合同与收据，甲方退还乙方37万元。”故基于上述合同，易树生、周伏萍的义务为2018年3月25日前将原购房合同和原收款收据统一更名为乙方姓名；蹇常勇取得的权利系基于《商品房定金担保合同》向利川腾龙国际认购商品房。蹇常勇上诉称易树生、周伏萍未完成《房屋转让协议》中所涉义务，但协议中约定的易树生、周伏萍完成更名义务的时间为2018年3月25日，且在“违约责任”中约定若其未在约定时间内更名成功，易树生、周伏萍退还蹇常勇37万元款项。2019年6月6日，蹇常勇向利川腾龙国际申请退还认购定金20万元，随后要求易树生、周伏萍退还房款16万元，而未按照《房屋转让协议》中违约责任的约定直接要求易树生、周伏萍退还37万元款项，可见蹇常勇实际已认可易树生、周伏萍在2018年3月25日前完成了更名义务；利川腾龙国际已将认购定金20万元退还至蹇常勇账户，表明其亦认可易树生、周伏萍所签订的《商品房定金担保合同》中的认购人已更名为蹇常勇。易树生、周伏萍已将《房屋转让协议》中对其所设立的义务履行完毕，一审法院判决驳回蹇常勇要求易树生、周伏萍返还购房款16万元及相应利息的诉讼请求并无不当。综上所述，蹇常勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3734元，由上诉人蹇常勇负担。本判决为终审判决。审判长  聂礼刚审判员  谭 云审判员  李志华            本件与原件核对无异      二〇二〇年九月二十四日书记员  欧顺恩