常州市金坛区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0413执异77号异议人（案外人）:常州市金元宝装璜有限公司，统一社会信用代码91320412314087997Ｇ，住所地常州市武进区牛塘镇人民西路103号。法定代表人：潘保国，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢彬，江苏能英律师事务所律师。申请执行人：景国俊，男，1967年10月8日生，汉族，住常州市金坛区。被执行人：杨来祥，男，1964年1月9日生，汉族，住常州市金坛区。本院在执行景国俊申请执行杨来祥民间借贷纠纷一案中，案外人常州市金元宝装璜有限公司（以下简称金元宝公司）向本院提出书面异议。本院于2020年9月8日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年3月4日，本院对景国俊诉杨来祥民间借贷纠纷一案，作出（2018）苏0482民初5948号民事判决：杨来祥应于本判决生效之日起30日内返还景国俊人民币1100000元。案件受理费人民币14700元，保全费5000元，合计19700元，由杨来祥负担。如果杨来祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。2018年9月10日，本院根据景国俊的申请作出（2018）苏0482民初5948号民事裁定：查封常州市金坛区直溪阳光织带厂（以下简称阳光织带厂）名下的坐落于常州市金坛区不动产（以下简称案涉不动产）。根据景国俊的申请，本院于2019年5月27日立案强制执行，案号为（2019）苏0413执2277号。执行过程中，本院于2019年11月22日作出（2019）苏0413执2277号执行裁定：查封案涉不动产。2020年5月25日，本院依据本院（2020）苏0413执异2号执行裁定及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，作出（2019）苏0413执2277号执行裁定：解除对案涉不动产的查封。景国俊不服该裁定，向本院提出执行异议，本院于2020年8月3日作出（2020）苏0413执异59号执行裁定：撤销本院于2020年5月25日作出的（2019）苏0413执2277号执行裁定。异议人金元宝公司提出异议称，2018年3月，异议人通过中介向杨来祥购买了位于常州市金坛区，房屋所有权证号ＣＺ0100194。在法院首次查封之前付清款项并入住。在办理房屋转让手续过程中，杨来祥遗失房产证。补办证件时，异议人发现案涉不动产被（2018）苏0482民初3812号杨洪芳诉杨来祥民间借贷纠纷案件所查封。2018年7月25日，异议人提起案外人异议之诉，其间陆续又有其他人对案涉不动产采取查封。其中包括景国俊在诉讼中保全了一次，现该案已判决生效。根据胜诉判决书，异议人已解除了案涉不动产首轮查封。因法院在执行景国俊申请执行杨来祥民间借贷纠纷一案中查封了案涉不动产，现请求解除对案涉不动产的查封措施。申请执行人景国俊辩称，金元宝公司所提异议没有事实和法律依据。其理由：1、原案被执行人杨来祥将案涉不动产卖给金元宝公司，金元宝公司没有付清房款，而且杨来祥也没有将房产过户给金元宝公司，杨来祥与金元宝公司的房屋买卖合同无效；2、针对当初借款时，杨来祥实有个人独资企业阳光织带厂厂房，完全有能力偿还借款，景国俊也完全有理由相信，并且一审诉讼支持了景国俊的诉讼请求，（2020）苏0413执异59号执行裁定书也支持景国俊的各项请求。据此，依据（2020）苏0413执异59号执行裁定书，法院对本案的事实认定清楚、合情合理合法，对于景国俊的各项请求应当依法得到保护。请求贵院驳回金元宝公司的各项异议请求，依法维护（2020）苏0413执异59号执行裁定书，从而维护景国俊的合法请求。另查明，坐落于常州市金坛区北侧的房地产［房屋所有权证号ＣＺ0100194，建筑面积726.49平方米；土地使用权证号坛国用（2014）第8275号，面积2051.9平方米］登记在金坛市直溪阳光织带厂（杨来祥投资的个人独资企业，2017年7月27日变更为阳光织带厂）名下。再查明，2018年3月30日，阳光织带厂（甲方，下同）与金元宝公司（乙方，下同）在中介见证下签订房屋买卖合同，约定：甲方将坐落于常州市金坛区北侧的房产卖与乙方，建筑面积726.49平方米，售价总金额1616000元，于合同签订之日支付定金20000元，在办理产权变更登记当日支付900000元，剩余696000元于2018年4月15日前一次性支付；办理房地产过户手续的交易税费由甲方承担，甲方在乙方付清房款之日将房屋交付给乙方；甲方需在2018年4月10日前注销营业执照。合同签订当日，金元宝公司支付了20000元。4月3日，又支付了980000元。2018年4月18日，双方签订了补充协议，约定：合同总价1600000元，乙方已支付房款1000000元，交易过程中如乙方代付税费，则在总价中扣除；甲方确保在2018年5月20日前将租户全部搬出，房产交乙方使用。同日，金元宝公司支付了100000元。2018年4月25日，中介向公安机关报警称，自己保管的案涉房地产产权证件于2018年4月17日被偷。同日，阳光织带厂与金元宝公司又签订补充协议，约定：因产权证丢失，已挂失，产权证号以补发的为准；因需营业执照办理产权交易，取消原合同中甲方需在2018年4月10日前注销营业执照的条款；因过户时间较长，取消原合同中房屋交付时间的条款，双方商定2018年5月5日乙方设备进场，甲方应如期将东边一半厂房交付，西边一半厂房在2018年5月20日清空后让乙方进场；乙方在过户全部完成后付清房款；房屋产权所属企业营业执照由甲方保管，用于补办房产证等。2018年5月5日，阳光织带厂向金元宝公司交付了房屋，金元宝公司即购买了办公设备并开始进行装饰装修等准备工作。之后，金元宝公司又陆续支付了价款55000元。至2018年9月10日本院裁定查封案涉不动产时，金元宝公司共支付价款1155000元。又查明，2019年10月21日，本院对金元宝公司诉杨洪芳、杨来祥案外人执行异议之诉一案，作出（2018）苏0482民初5743号民事判决：不得执行本院（2018）苏0482民初3812号民事裁定中对阳光织带厂名下坐落于常州市金坛区（常州市金坛区北侧）不动产的查封。本院认为，本案的争议焦点为：异议人金元宝公司对案涉不动产的权利是否能够排除执行。本院认为该权利不能够排除执行。理由如下：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然在本院查封案涉不动产之前，金元宝公司与阳光织带厂已签订案涉不动产的书面买卖合同，案涉不动产已交付给金元宝公司，但是金元宝公司在本院查封之前没有支付案涉不动产全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。向不动产登记部门提交不动产登记证书并非是不动产过户登记的必要条件，仅可能会延迟登记。2018年3月30日，阳光织带厂与金元宝公司签订了房屋买卖合同，但金元宝公司没有举证证明其已及时向不动产登记部门提交了案涉不动产过户登记申请，因不能提供不动产登记证书而未能办理过户登记。因此，案涉不动产未办理过户登记与金元宝公司自身原因有关。金元宝公司对案涉不动产的异议，不符合上述司法解释规定的条件，不能排除执行。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，本院于2018年9月10日查封了案涉不动产，金元宝公司依据本院于2019年10月21日作出的（2018）苏0482民初5743号民事判决提出排除执行异议，不予支持。综上，金元宝公司的异议请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人常州市金元宝装璜有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  徐爱华人民陪审员  李长明人民陪审员  李文忠二〇二〇年九月十六日法官 助理  张卫明书 记 员  祁云秀