山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9356号 上诉人（原审原告）：滕绪雷，男，1964年11月11日生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：郭振斌，山东青博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟宇超，山东青博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁建军，男，1987年11月20日生，汉族，住青岛市黄岛区。 原审第三人：青岛德谊鑫房地产经纪有限公司，住所地青岛市城阳区双元路18号172号楼03号网点1层。 法定代表人：肖杰，总经理。 委托诉讼代理人：徐辉，男，系该公司员工。 上诉人滕绪雷因与被上诉人丁建军、原审第三人青岛德谊鑫房地产经纪有限公司（以下简称德谊鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初3734号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 滕绪雷向本院提出上诉请求：1．请求法院依法撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2．请求法院依法判令丁建军承担本案一审、二审诉讼费，保全费。上诉理由：一、一审法院无视滕绪雷、丁建军双方合同权利义务的约定，无端增加滕绪雷的合同义务，以滕绪雷未支付全款为由认定丁建军没有违约，与事实严重不符。1、依据滕绪雷、丁建军签署的房屋买卖合同，滕绪雷的合同义务是支付50万元首付款，丁建军应于2019年2月6日前自行到银行偿还银行贷款并办理解押手续（见合同第九条）。滕绪雷已经依照约定支付了50万元购房首付款，一审法院也给予确认，丁建军至今没有偿还银行贷款办理解押手续明显属于违约行为。2、滕绪雷提供了足够的证据，足以证明滕绪雷已经支付全部购房款，但支付全部购房款并不是滕绪雷应承担的合同义务，滕绪雷、丁建军双方并没有就全款支付达成协议，全款支付并不属于滕绪雷应承担的合同义务，一审法院以滕绪雷未支付全部购房款为由，认定丁建军没有违约，不但与事实不符，也无端增加了滕绪雷的义务负担。3、依据合同第三条约定，甲方保证涉案房屋无产权纠纷，无债权债务纠纷，未被限制转让。若发生与甲方有关的法院查封，债务纠纷等问题，由甲方负责解决，并承担违约责任。一审法院已经查明，涉案房屋己被多次查封，丁建军明显违反了合同约定，已经构成违约。二、一审法院认定滕绪雷没有将全款支付给丁建军与事实不符。1、滕绪雷于2018年2月24日支付给丁建军6.5万元与2018年5月13日支付给丁建军9万元的两笔款项应认定为购房款。首先，对该两笔款项丁建军出具了房款收条，认可该两笔款项系购房款。其次，虽然丁建军出具了两张同金额的借条和欠条，但该借条和欠条并不能认定为真正的借贷关系。滕绪雷将款项支付给丁建军的主要原因是尚有购房款未支付，丁建军谎说父亲病重，丁建军出于可怜而提前支付这2笔款项，之所以另行出具借条和欠条，一是因为未到合同约定的付款时间，滕绪雷没有义务提前支付房款。二是滕绪雷为最大限度保护自己利益，在借条和欠条上约定有违约金。滕绪雷只是因为丁建军迟迟不予履行房屋买卖合同才以借款为由，向市北法院提起民间借贷诉讼，后又主动撤回诉讼。该两笔款项实质为购房款，丁建军对此也没有异议。再次，退一步讲，即使支付款项时为借款，后经滕绪雷、丁建军一致同意，丁建军又出具了房款收据，该两笔款项也已由借款转化为房款。2、滕绪雷支付给丁建军的21万元已经交付到中介方，并经丁建军同意由中介方代为保管，该21万元用于偿还丁建军所欠的房贷，丁建军已经出具了21万的房款收据，中介也提供了21万的房款收据。该21万元系滕绪雷向亲朋好友多方筹措，资金来源比较分散，滕绪雷虽不能提供资金来源证据，但丁建军和中介第三人出具的收条为真，该21万元本用于还清丁建军所欠房贷，因涉案房屋被查封搁置至今。综上，滕绪雷已经将全款支付给了丁建军，超越合同义务要求全面地履行了合同的约定，滕绪雷也已于2018年2月将房屋装修后实际入住，事实清楚，证据充足，但丁建军明显地多次违约，因丁建军的原因房屋多次被查封，致使合同无法履行。一审法院事实认定有误，请求中院依法撤销一审判决，查清事实,依法改判或发回重审。 丁建军答辩称：我没有什么意见，今天来就是解决这个事情。 德谊鑫公司答辩称：没有意见。 滕绪雷向一审法院提起诉讼请求：1、判令丁建军继续履行《房地产买卖合同》，并将位于青岛市城阳区户房屋过户到滕绪雷名下；2、判令丁建军支付自2019年2月7日起至案涉房屋完成过户之日止的违约金（按250元/天计算，暂定15000元）；3、判令丁建军赔偿滕绪雷损失30万元；4、判令丁建军支付律师费3万元；5、本案诉讼费用由跟建军承担。第一次庭审后，滕绪雷变更诉第一项诉讼请求为：确认滕绪雷、丁建军签署的《房地产买卖合同》合法有效。第二次庭审中滕绪雷当庭撤回第三项诉讼请求。 一审法院查明事实： 1.《房地产买卖合同》1份、收据5张、转账凭证一宗，证明原丁建军于2017年11月6日签订房地产买卖合同，合同对双方的权利义务及违约责任进行了约定，滕绪雷履行了合同约定义务，向丁建军支付了全部购房款，丁建军未履行合同义务，应承担赔偿损失的责任。德谊鑫公司质证：对该证据无异议。 2.委托代理合同1份、律师费发票1份，证明滕绪雷为维护合法权益支出律师费3万元。德谊鑫公司质证：对该证据无异议。 3.青岛市不动产登记信息查询资料一宗，证明案涉房屋共有两轮抵押，丁建军违反了《房地产买卖合同》第九条关于房屋解押的约定，应承担赔偿损失的责任。德谊鑫公司质证：对该证据无异议。 丁建军经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，德谊鑫公司对滕绪雷提交的证据均无异议，故上述证据具有真实性、合法性、关联性，一审法院予以采信，对其证明效力应结合其他证据及该案事实加以认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 2017年11月6日，滕绪雷（乙方）与丁建军（甲方）、第三人（丙方、居间方）签订《房地产买卖合同》，约定甲、乙双方通过丙方居间介绍，由乙方购买甲方自有房产及该房产占用范围内的土地使用权，房产坐落于青岛市城阳区户，建筑面积约80.40平方米，产权人丁建军，用途为居住，产权属为私房产权，权属证书为鲁（2017）青岛市城阳区不动产权第0002791号。乙方对甲方以上房产状况已充分了解并做详细认知，双方经协商一致，同意上述房产转让成交价款为86.5万元，不含车位/车库。付款方式为分期付款：1.乙方于2017年10月29日向甲方支付2万元整作为购房定金。2.乙方于2017年11月6日向甲方支付23万元作为购房首付款。注2017年11月6日向甲方支付2.5万元。3.乙方于2017年12月27日前向甲方支付22.5万元作为购房款。4.乙方以贷款形式向甲方支付36.5万元，此贷款由贷款银行一次性划拨到甲方提供的银行账户，贷款不足的乙方于办理过户之前以银行资金监管/转账方式支付给甲方。5.甲方于2017年11月6日将3万元交给丙作为交房押金，待甲乙双方办理完成房屋交接手续并结清所有费用后，丙方一次性无息支付给甲方。甲方保证其配偶、同户籍相关亲属及房产共有、所有人同意出售该房产，且上述房屋权属清晰、无产权纠纷、无债权债务纠纷、未被限制转让。自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷、法院查封、贷款债权、债务纠纷等问题，概由甲方负责解决，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应按照本合同约定承担违约赔偿责任。甲方于2017年12月31日腾出该房屋，同时交屋给乙方，并于2019年2月6日之前迁出全部在此房产名下的户口。鉴于甲、乙双方已确认丙方提供了居间服务，并促成了双方买卖合同的成立，已完成居间义务的事实，双方同意向丙方支付佣金费用17.3万元，由乙方于本合同签订时一次性支付给丙方。如因甲方或乙方的违约行为而导致本合同终止、解除或甲、乙双方协商一致解除本合同的，并不影响丙方完成其居间义务的事实，丙方已收取的佣金费用将不予退还，守约方有权要求违约方承担居间服务费损失。甲、乙双方应于2019年2月6日之前乙方贷款审批通过后十日内，至城阳区房地产交易中心办理该房屋过户手续。在房产产权转移办理过程中，甲方须保证积极配合乙方办理房屋所有权转移手续。甲乙双方任何一方迟延的，按本合同第十一条约定承担违约责任。甲方有抵押贷款，甲方应于2019年2月6日前自行到银行偿还银行贷款及办理解押手续。甲方如违约，具体违约赔偿事宜按本合同约定第十一条执行。第十一条：违约责任……（二）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方或未按本合同约定全面履行义务的，应当按乙方已付款金额的日0.05%向乙方支付违约金，违约金自本合同约定的应当履行期限之第二日起至实际履行之日止。逾期超过十五日后，乙方除有权要求甲方继续履行合同并支付违约金外，乙方还有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应承担本合同约定总房价款20%的违约金（与日违约金不并用）。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。（三）若因违约方的违约行为导致本合同无法继续履行或被守约方解除的，违约方除应按上述约定支付赔偿金外，还应支付守约方为买卖该房屋所支付的居间服务费，及为解决本合同的违约纠纷所产生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等支出。第十九条：其他约定事项1.前期所有钱款均以收条为准（银行转账凭条或转账记录具有同等效力）；2.甲乙双方均知晓，此房产证未满2年不能交易，且自愿配合到此房产证可以交易为止。在此期间，无论房价是涨还是跌，无论涨多少或者跌多少，双方均不得违约。否则违约方除承担本合同20%的违约金后，再另行支付给守约方叁拾万元正做为赔偿；3.如果装修入住，房东反悔，除按上述补充协议的约定承担赔偿责任外，还应赔付给乙方实际装修所花的所有费用（以装修公司的装修收据为准）；4.如果国家限售政策调整，变为三年以上（含三年），则乙方需全款购买此房产，房东需无条件配合乙方办理过户手续，如果乙方不能接受全款，此合同解除，三方均不承担违约责任；5.甲乙双方协商一致，甲方在收到乙方购房首付款五十万圆整后20日之内配合乙方到房产交易中心办理抵押手续。 2017年10月29日滕绪雷通过支付宝转给德谊鑫公司的法定代表人2万元，2017年10月31日滕绪雷通过POS机向德谊鑫公司转账17300元，2017年11月6日滕绪雷通过POS机向德谊鑫公司转账34102元、26156元、4024元，2017年11月6日滕绪雷通过支付宝向德谊鑫公司的法定代表人转账11000元，2017年11月6日滕绪雷通过光大银行取现18万元交给德谊鑫公司，2017年11月28日滕绪雷通过POS机向德谊鑫公司转账1万元、15075元，2017年12月7日滕绪雷通过POS机向德谊鑫公司转账25000元、5210元、4万元，2017年12月28日滕绪雷通过中国银行向德谊鑫公司的法定代表人转账5万元、3万元、5万元。以上共计517867元，其中包含17300元的中介费，滕绪雷称上述款项中有567元系将案涉房屋抵押给滕绪雷的手续费。德谊鑫公司收款后，先后转账给丁建军445000元，丁建军2017年12月28日出具50万元的收条（德谊鑫公司称给丁建军现金25000元，留下3万元的交房押金）。2018年2月24日滕绪雷转账给丁建军55000元，同日丁建军出具了65000元的收条（滕绪雷称其中给丁建军1万元现金）。2018年5月13日滕绪雷转账给丁建军5万元，第二天转账给丁建军28000元，丁建军2018年5月13日出具了9万元的收条（滕绪雷称其中给丁建军12000元现金）。2019年2月15日丁建军给滕绪雷出具了21万元的收条，滕绪雷称该款交给德谊鑫公司现金21万元，德谊鑫公司转交给丁建军，该21万元是用于偿还涉案房屋的银行贷款。 案涉房产被法院多次查封，到期时间均为2022年,至今无法办理房产过户手续。滕绪雷称丁建军于2018年2月交付了案涉房屋，滕绪雷现已装修入住。 2019年5月9日青岛市市北区人民法院受理滕绪雷诉丁建军民间借贷一案，滕绪雷起诉的依据系丁建军2018年2月24日出具的65000元收条、2018年5月13日出具的9万元收条，后滕绪雷撤回该案的起诉。 一审法院认为,丁建军经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应当承担不利的法律后果。该案滕绪雷、丁建军及第三人签订的《房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对此予以确认。故该案的争议焦点是：丁建军是否应支付滕绪雷律师费、自2019年2月7日起至实际过户之日止的违约金及数额的认定。对此，一审法院评判如下： 案涉《房地产买卖合同》合法有效，滕绪雷、丁建军均应按照合同约定全面履行自己的义务。该案滕绪雷主张已支付全部购房款，综合滕绪雷提交的转账记录、丁建军出具的收条等，一审法院对其该主张不予采信，理由如下：首先，丁建军2018年2月24日出具的65000元收条、2018年5月13日出具的9万元收条，滕绪雷实际转账分别为55000元、78000元，滕绪雷称另外支付丁建军现金10000元、12000元，但未提交取款记录等证明支付现金，且滕绪雷以该二份收条为依据以民间借贷案由另行起诉丁建军要求支付借款，该案中滕绪雷主张收条支付的系购房款，自相矛盾，且上述款项的付款时间尚不到约定的最后一次付款时间。其次，合同约定滕绪雷以贷款形式支付剩余房款365000元，滕绪雷未提交办理贷款的相关证据，也未举证证明21万元现金的来源，其主张支付给丁建军21万元现金，既与合同约定不符，也明显不合常理。综上，一审法院对滕绪雷主张已支付全部购房款不予采信。合同约定“双方应于2019年2月6日前、滕绪雷贷款审批通过后十日内，办理案涉房屋过户手续”，在滕绪雷未提交充分证据证明已按合同约定支付全部购房款的情况下，滕绪雷主张丁建军违约，并要求丁建军支付从2019年2月7日至过户之日止的违约金、律师费的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认滕绪雷与丁建军、第三人德谊鑫公司于2017年11月6日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、驳回滕绪雷的其他诉讼请求。一审案件受理费12900元，保全费5000元，共计17900元，由滕绪雷负担11000元，丁建军负担6900元。滕绪雷预缴案件受理费15690元，多缴2790元予以退还。 经审查查明，二审查明的事实与原审一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，滕绪雷主张已全部付清全部购房款，购房款中的21万元，滕绪雷称是以现金形式从亲戚处借来的。但滕绪雷未能提供与亲属间的借条或转账凭证等证据予以证明。且丁建军于2019年2月15日向滕绪雷出具的21万元收条，滕绪雷称该笔21万元是支付给了德谊鑫公司，并且至今仍未给付丁建军，丁建军在未收到钱的情况下即出具收条，与常理不符，且未作出合理解释。另外，丁建军2018年2月24日出具的6.5万元收条、2018年5月13日出具的9万元收条，滕绪雷实际转账分别为5.5万元、7.8万元，滕绪雷称另外支付丁建军现金1万元、1.2万元，但未提交取款记录等证明支付现金，且滕绪雷以该二份收条为依据以民间借贷案由另行起诉丁建军要求支付借款，本案中滕绪雷主张收条支付的系购房款，存在矛盾之处，滕绪雷也未能做出合理解释。一审法院对滕绪雷已支付全部购房款的主张不予采信，并无不当，本院予以确认。 综上，滕绪雷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15690元，由上诉人滕绪雷负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年九月二十三日 法官助理栾才玉 书记员王繁