浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初4183号 原告（反诉被告）：顾利忠，男，1974年3月17日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：吴一、吴鋆，浙江潮乡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曹琼华，女，1969年2月28日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：应姜敏，浙江圣文律师事务所律师。 原告（反诉被告）顾利忠与被告（反诉原告）曹琼华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序审理，被告曹琼华提起反诉，本院依法予以受理，于2020年7月27日公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人吴鋆、被告委托诉讼代理人应姜敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾利忠向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房屋转让（居间）合同》，将坐落于嘉兴市××路××号××幢××室××路××号××幢××室××路××号××幢××室××庄路××号××室房屋过户给原告；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2020年1月17日签订《房屋转让（居间）合同》一份，被告将坐落于嘉兴市××路××号××幢××室××庄路××号××室××路××号××幢××室××路××号××幢××室房屋售与原告，上述房屋总价款共计2360000元，双方约定于合同签订后由原告交付100000元作为购房定金，2020年2月13日前双方同去嘉兴市房地产交易中心办理案涉房产过户手续，同时原告一次性付清剩余购房款2260000元。合同签订当日，原告交付给被告购房定金100000元，由被告出具收条为凭。在合同履行过程中因新冠肺炎疫情影响，嘉兴市房地产交易中心在2020年2月13日前暂停房产过户业务的办理，故原、被告双方无法按时办理房产过户手续，原告因此未支付剩余购房款。在疫情稳定，嘉兴市房地产交易中心开放办理业务后，原告多次联系被告要求履行合同，但被告表示原告存在违约，没有按时支付购房款，故不再愿意出售案涉房产。综上，原告认为因新冠疫情这一不可抗力因素的影响导致原、被告双方无法按时办理房产过户，原告依据同时履行抗辩权拒付房款符合相关法律规定，并非违约。原告为维护自己合法权利，要求被告继续履行合同。 被告曹琼华辩称，被告因向案外人孙伟东买房急需用钱因而将自己的房屋卖给原告，同时因和孙伟东约定于2020年2月15日前支付2650000元购房首付款，而与原告约定必须于2020年2月13日前一次性付清2360000元购房款。从2020年2月13日起至5月初，被告多次联系原告，原告总以出差在外、资金紧张或等待银行贷款发放等理由搪塞，拒绝履行合同支付购房款并配合办理房屋过户手续义务。原告的行为已构成违约，理应承担违约责任。被告依约停止交易，可解除合同，请求驳回原告诉讼请求。 反诉原告曹琼华向本院提出诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋转让（居间）合同》；2.反诉被告支付反诉原告违约金479080元；3.反诉被告赔偿反诉原告损失100000元；4.本案诉讼费用由反诉原告承担。庭审中，反诉原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告签订的《房屋转让（居间）合同》于2020年4月27日解除。事实和理由：2020年1月16日，反诉原告与案外人孙伟东签订《房地产买卖居间协议》，约定反诉原告以7650000元购买孙伟东房屋一套，同时约定于签约当日支付定金100000元，于2020年2月15日前支付首付款2650000元，另5000000元通过银行贷款支付，如反诉原告违约，定金不予退还，并须在5日内按照合同价格的20%支付违约金。合同签订当日，反诉原告支付了购房定金100000元给孙伟东。反诉原告为了筹集上述购房首付款2650000元，决定将自有多套房屋一起打包出售。2020年1月17日，经嘉兴市屋里巷房地产营销策划有限公司介绍认识了反诉被告，反诉原告告知了反诉被告其与案外人孙伟东签订《房地产买卖居间协议》一事，为了一次性筹集200余万元购房款，故特意将自有坐落于嘉兴市××路××号××幢××室××幢××室××庄路××号××室××房屋一起打包出售，反诉被告了解情况后同意一并购买上述房产。当日，双方便在嘉兴市屋里巷房地产营销策划有限公司签订了《房屋转让（居间）合同》，约定反诉原告将上述4套房屋以总价2360000元卖给反诉被告。同时，反诉原告为了按期履行自己与案外人孙伟东签订的合同，特与反诉被告在合同中约定，反诉被告需在2020年2月13日前一次性支付购房款2360000元，同时也约定了违约金为房价的20%。《房屋转让（居间）合同》签订后至2020年5月份，反诉原告无数次催促反诉被告支付购房款，并配合办理房屋过户手续，而反诉被告总以各种理由搪塞，不是出差在外地赶不回嘉兴，就是资金周转困难，或是等待银行发放贷款等理由拒绝履行合同义务。此期间，因反诉被告未按期支付购房款，导致反诉原告无能力履行与孙伟东签订的合同即支付购房首付款2650000元，反诉原告多次与孙伟东协商请求理解并延期支付购房首付款，未果，后孙伟东以反诉原告违约为由，将其房屋卖给了其他人，同时没收了反诉原告支付的购房定金100000元，并要求依照合同约定让反诉原告支付合同价7650000元的20%违约金1530000元。 反诉被告辩称，原、被告双方在《房屋转让（居间）合同》中约定于2020年2月13日办理房屋过户手续及交付剩余房款2260000元。但因受疫情影响，无法在该日期前办理相应手续。之后原、被告就具体过户时间通过房屋中介多次进行过协商，但未能协商一致。所以原、被告系因疫情即不可抗力未能履行合同义务，双方均不构成违约。但是该不可抗力并未导致《房屋转让（居间）合同》履行不能，反诉原告要求解除合同并无理由，故请求判令双方继续履行《房屋转让（居间）合同》。 针对自己的诉讼请求及反诉抗辩，原告（反诉被告）顾利忠提交下列证据： 1.房屋转让居间合同1份，证明被告将其所有的分别位于嘉兴市××路××号××幢××室××庄路××号××室××路××号××幢××室××路××号××幢××室××房屋售与原告，总价款236万元；双方约定于2020年2月13日办理过户手续，并付清剩余房款226万元。 2.收条1份，证明2020年1月17日原告将购房定金100000元交付被告。 3.不动产登记证书4份，证明《房屋转让（居间）合同》载明的4套房产系被告所有。 4.原告与中介人员陈慧强微信聊天记录1份，证明原、被告经房屋中介协商房屋过户时间，但始终没有达成一致意见。原告在2020年3月26日向房屋中介陈慧强明确表示希望继续履行《房屋转让（居间）合同》。 5.原告与中介人员金某聊天记录1份，证明原、被告见面的日期为2020年4月29日而非庭审中陈述的4月28日。 6.客户对账单1份，证明2020年4月29日原告账户余额为4150000元，具备支付购房款能力。 经质证，被告曹琼华对上述证据1、2、3均无异议；对证据4真实性无异议，对证明内容有异议，在厂区隔离14天无法确定，该证据可以证明原告不履行合同义务的原因是资金周转问题；对证据5真实性、合法性及关联性均有异议；对证据6真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该款项为信贷款项，款项发放应系专款专用，与本案没有关联，同时也证实了原告不按时履行合同义务系资金问题，被告解除合同并要求原告承担违约责任合法有据。 针对自己的抗辩及反诉主张，被告（反诉原告）曹琼华提交下列证据： 1.房屋转让（居间）合同1份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，约定2020年2月13日前原告应一次性支付购房款2360000元，如违约需支付房价20%的违约金，如原告逾期三日未支付购房款的，被告有权停止交易。 2.被告与中介人员金某的微信聊天记录1份，证明从2020年2月初至4月底，被告多次让中介联系原告，催促原告支付购房款并办理房屋过户手续，原告均以在外出差或资金紧张或等待银行房屋抵押贷款发放等理由搪塞，拒绝履行合同义务。 3.中介人员陈慧强与原告的微信聊天记录1份，证明内容同证据2。 4.房地产买卖居间协议（复印件加盖中介公司印章）、房产证（照片打印件）、转账详单、收款收据（复印件加盖中介公司印章）各1份，证明2020年1月16日被告与案外人孙伟东签订《房地产买卖居间协议》，约定2020年2月15日支付购房首付款2650000元等，并于签约当日支付了100000元定金。现因原告未能按期支付购房款，致被告无力履行与孙伟东签订的合同，导致被告被没收定金并被要求支付1530000元违约金。 经质证，原告对证据1真实性及合法性无异议，但认为原告不存在违约，无需承担违约责任；对证据2真实性及合法性无异议，原定的过户日期2020年2月13日因疫情影响不能办理过户手续，原、被告及房产中介的沟通，系再次确定过户手续日期的协商过程，双方一直协商但未能达成一致，并非原告迟延履行；对证据3真实性及合法性无异议，原告在2020年3月份不能办理过户是因为原告需居家隔离，且疫情影响使得原告资金周转出现困难，这两个不能履行合同的原因均是受疫情影响，属于不可抗力；对证据4真实性、合法性不认可且与本案没有关联性，该证据无法证明被告的定金被没收，即使被告定金被没收或被追究违约金，也不属于直接经济损失。 本院依据被告曹琼华的申请，准许证人金某出庭作证。证人金某在庭审中陈述：证人系房屋中介，知道被告曹琼华因急需用钱而与原告顾利忠签订《房屋转让（居间）合同》，证人和顾利忠没有讲过这个情况，但是顾利忠应该知道曹琼华急用钱。签合同前我只知道曹琼华要用钱，所以四套房子一起卖，但是签订合同后曹琼华才告诉我，是想买房子所以才四套房屋一起卖。2020年2月份至4月底曹琼华有几次联系证人，要求顾利忠付款并配合办理过户，但具体联系几次记不清楚。2020年3月4日曹琼华询问证人何时过户，证人联系顾利忠后，顾利忠表示在外地接工人复工。2020年3月26日证人把与顾利忠的聊天截图发送给曹琼华，顾利忠在和证人的微信聊天中表示资金周转不过来，要等银行抵押贷款发放下来才有钱。4月28日证人在微信中通过语音和曹琼华说，安排明天（4月29日）碰头，曹琼华说：“好的，时间叫顾利忠安排吧。”除此以外，曹琼华也联系过证人几次要求顾利忠付款并办理过户，证人也联系了顾利忠，有一次顾利忠表示在接员工复工，当时应该是3月份。接好员工复工回来后，证人又和顾利忠联系，顾利忠说需要在厂区里隔离14天。14天以后，证人又联系顾利忠，顾利忠说人在温州，疫情碰到点困难，4月份家里的房子去办理抵押贷款，银行估计4月15日左右放款，贷款下来后办理交易手续。具体负责顾利忠和曹琼华签订《房屋转让（居间）合同》的中介是陈慧强，陈慧强也协调过交易事宜。嘉兴市房地产交易中心大概2月底开始预约办理交易手续。4月28日（后根据聊天记录实际见面日期为4月29日）当天，顾利忠、曹琼华在中介公司见面，顾利忠要求交易过户，但是曹琼华拒绝了，说顾利忠时间拖得太长了，不高兴卖了，提出如果继续履行合同需要顾利忠加钱。在4月29日之前，曹琼华也跟证人说过急用钱等到4月份来不及，但解除合同、合同作废倒没有明确说过。 原告顾利忠对证人金某的陈述，认为基本属实，可以证明原告承诺4月底前完成交易，不能交易的原因系被告要求加价，违约一方是被告而非原告。被告曹琼华对证人金某的陈述，认为证人证言基本属实，可以证明被告在2020年4月28日前一直联系原告要求过户。 本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5及被告提供的证据1、2、3具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定；原告提供的证据6真实性本院予以认定，被告提供的证据4虽部分系复印件，但加盖有中介公司印章且证据之间能够相关印证，本院对真实性予以认定，对于该两份证据能否证明待证事实将在下文论述；证人金某的证言，经质证均认为陈述基本属实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 2020年1月17日，原告顾利忠、被告曹琼华经嘉兴市屋里巷房地产营销策划有限公司居间介绍签订《房屋转让（居间）合同》，约定：曹琼华将坐落于嘉兴市××路××号××幢××室××路××号××幢××室××路××号××幢××室××庄路××号××室××房屋出售与顾利忠，成交总价款2360000元；双方同意合同签订后，顾利忠向曹琼华支付100000元，作为购房定金；顾利忠于2020年2月13日前支付曹琼华购房款2260000元；双方约定在2020年2月13日前，同去嘉兴市房地产交易中心申请办理过户手续；曹琼华应在房款结清将房屋以及其它附属设施交付给顾利忠使用；合同签订后，顾利忠中途违约的，购房定金归曹琼华所有；曹琼华中途违约的，在违约之日起3日内双倍返还购房定金给顾利忠；任何一方违约的，违约方应承担违约责任，违约金按本合同协议房价的20%计算，守约方有权选择接受违约金或要求违约方继续履行本合同；顾利忠未按期向曹琼华付清购房款或曹琼华未按期向顾利忠交付房屋的额，每逾期一日，由违约方支付对方该房屋总房款万分之十的违约金，逾期三日，则守约方有权停止交易，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任等。合同签订当日，顾利忠向曹琼华支付定金100000元。 后因新冠肺炎疫情影响嘉兴市房地产交易中心暂停交易，顾利忠、曹琼华未能按约在2020年2月13日办理房屋过户手续，顾利忠也未向曹琼华支付剩余购房款。自2020年2月底开始，曹琼华多次通过中介金某及陈慧强联系顾利忠办理房屋过户手续。其中3月12日，曹琼华微信联系中介金某要求预约办理过户，金某微信回复“昨天我问过了，这个要明天才能预约，这个星期已经预约不了了，星期五可以预约，下周有可能放开，不一定，星期五再跟你确认”。3月12日，顾利忠发微信给陈慧强“你的电话？这边要求我们14天不能出厂区”，陈慧强回复“小金已经跟我说了”。3月36日，顾利忠微信联系中介陈慧强“我这边弄的一团糟，我现在需要几天时间恢复。这次疫情使我现在的生意出了问题，厂里资金周转不过来，我让家里二套房子去抵押贷款，估计4月15号左右能放款下来，你跟卖家说我房子还是要的，我保证在4月份付清全款完成交易”。3月30日，中介金某联系顾利忠表示“房东打过我好几个电话了，她的意思急用钱，能不能先付她一半，或者就是坐下来协商下面谈下”，顾利忠回复“我这边弄的一团糟，我也没想到受疫情影响这么大，我用家里二套房子去抵押贷款，估计4月15号左右能放款下来，目前这几天我实在没有钱”，金某回复“你那边在办理了吗，银行能不能放款快一点。房东说她等不及了，最好是坐下来谈一下”。4月29日，顾利忠、曹琼华在中介处见面，顾利忠提出继续履行合同，曹琼华表示顾利忠迟延支付购房款时间过长，提出如要继续履行合同要增加房价，双方未能达成一致。 另查明，1.2020年1月16日，曹琼华与案外人孙伟东经嘉兴遇尚品筑房地产营销策划有限公司居间介绍签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：曹琼华向孙伟东购买嘉兴市××幢××室，总价款7650000元；曹琼华于2020年2月15日前支付首付款2650000元，剩余5000000元向银行办理贷款等。协议签订当日，曹琼华向孙伟东支付定金100000元。2.2020年4月29日，顾利忠邮政储蓄银行尾号为3674银行账户内收入4150000元，交易类型为信贷放款。3.中介金某陈述签合同前其只知道曹琼华要用钱，所以四套房子一起卖，但是和顾利忠没有讲过这个情况，签订合同后才知道曹琼华是想买房子所以才四套房屋一起卖。 本院认为，原告顾利忠与被告曹琼华签订的《房屋转让（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。通过当事人的诉辩主张，本案争议焦点在于：一、顾利忠要求继续履行《房屋转让（居间）合同》是否成立；二、曹琼华要求顾利忠支付违约金及赔偿损失是否有相应依据。 关于争议焦点一，受新冠肺炎疫情影响，《房屋转让（居间）合同》原定的办理房屋过户日期即2020年2月13日无法进行交易，因疫情的发生属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，因此在2020年2月13日之前双方无法过户交易不构成违约。该日之后，双方需重新协商确定过户交易时间。根据本院查明的事实，2月底房地产交易中心已经可以正常交易，3月12日顾利忠告知中介因接工人复工需在厂区隔离14天无法办理交易手续，则隔离结束即3月26日之后客观上已具备办理过户手续的条件，即双方应在3月26日之后的合理期间内确定交易时间继续进行交易。因顾利忠资金周转问题，直至4月29日获发银行贷款顾利忠才具备履约能力，已远超过合同权利人能够容忍的合理期间。根据《房屋转让（居间）合同》第九条第4款约定，房屋买受人未按期向出卖人付清购房款或房屋出卖人未按期向买受人交付房屋的，应向对方支付违约金，逾期三日的，守约方有权停止交易。因此，曹琼华有权依据合同该项约定要求解除合同。2020年4月29日，曹琼华在顾利忠要求继续履行合同时明确表示不同意，应视为向顾利忠作出了解除合同的意思表示，至于曹琼华表示若继续履行需增加房价，应视为新的要约，故涉案《房屋转让（居间）合同》于2020年4月29日解除。至于顾利忠主张同时履行抗辩权，本院认为所谓同时履行抗辩权，系一时性抗辩权，指双方互负债务、没有先后履行顺序，一方可在对方提出履行前，拒绝对方的履行请求。曹琼华在具备交易条件后已经多次通过中介向顾利忠提出办理过户手续的要求，顾利忠并无证据证明其当时已具备履行合同的资金条件，故主张同时履行抗辩权无依据，本院不予采信。 关于争议焦点二，当事人因受疫情影响而不能在约定日期交易过户属实，但在恢复交易后应当及时履行。顾利忠辩称因疫情造成其资金周转困难的解释确有合理性，根据公平原则应当减轻或者免除违约责任，但顾利忠没有提供证据以证明自签订合同后到合同解除期间的资金流向和充裕程度等事实，故无法认定其无力支付的原因均由于疫情造成，故其仍应承担减轻后的违约责任。结合合同对违约金的约定和本案实际情况，本院调整违约金为100000元；双方均同意对于顾利忠支付的定金100000元一并予以处理，故在实际履行中，以该定金充抵违约金。对于曹琼华要求顾利忠赔偿损失，因双方订立《房屋转让（居间）合同》时，顾利忠对于曹琼华订立此合同系为履行其与案外人的合同并不知情，此项损失对于顾利忠而言不具有可预见性，因此对于该诉请本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告顾利忠与被告曹琼华2020年1月17日签订的《房屋转让（居间）合同》于2020年4月29日解除； 二、反诉被告顾利忠支付反诉原告曹琼华违约金100000元（以定金充抵，不再实际给付）； 三、驳回原告顾利忠其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告曹琼华其他诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取12840元，由原告顾利忠负担；反诉案件受理费减半收取4795.4元，财产保全申请费3415.4元，合计8210.8元，由反诉原告曹琼华负担7060.8元，由反诉被告顾利忠负担1150元，均于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 成剑斌 二〇二〇年九月九日 法官助理 邱双双 书 记 员 陈 萍