广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初16206号原告：柳春仪，女，汉族，1988年4月4日出生，住址为重庆市开州区义和镇相辞村11组100号，公民身份号码为500************727。委托代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。委托代理人：袁铸峰，广东瑞轩律师事务所实习律师。被告：东莞弘景置业有限公司，住所地为广东省东莞市常平镇司马村司马工业区**********。法定代表人：姜忠民，董事长。委托代理人：张越，系被告的员工。委托代理人：叶丽明，广东佑德律师事务所律师。原告柳春仪诉被告东莞弘景置业有限公司（以下简称弘景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后因被告提起管辖权异议，管辖权恒定后转为普通程序并组成合议庭，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告柳春仪及其委托代理人陈志开，被告的委托代理人张越，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳春仪向本院提出诉讼请求：一、判令被告恢复原规划即恢复绿地商业广场2号商业办公楼在东莞市城乡规划局审批通过的总平面图中其相邻的北侧、南侧及西侧规划车道、停车位及周边绿化；二、判令被告向原告支付建设房屋室内梯费用27600元；三、判令被告赔偿原告租金损失66575.79元（从合同约定房屋交付之次日至实际支付建设房屋室内梯费用之日止，按东莞市常平镇商铺租金平均单价62.96元/月/㎡计，暂计至2019年9月30日为85219.5元）；以上两项合计94175.79元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年5月24日签订了《商品房买卖合同（预售）》（下称合同）。合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市**********1*******1*商业、办公楼商铺105号房屋，该房屋预测建筑面积96.13平方米，总价款为2190118元。合同第十一条约定被告应当于2018年10月30日前将符合交付条件的商品房交付给原告；合同第十四条约定被告应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。合同签订后，原告已按合同约定交齐了全部房价款，但被告按合同约定如期交房给原告时，原告发现：1、绿地商业广场2号商业办公楼在东莞市城乡规划局审批通过的总平面图中其相邻的北侧、南侧及西侧规划有车道，而现状全部铺成了广场地砖，周边绿化也与规划总平面图不相符，在规划车道出入口处设置了车档反光柱阻挡车辆进入，存在与规划报建不符问题；2、案涉房屋室内梯没有建成。综上，原告认为被告擅自变更规划已违反合同约定应恢复原规划，同时没有建成案涉房屋室内梯导致原告不能使用案涉房屋应承担室内梯建设费用及赔偿责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请！原告柳春仪对其上述主张提供的证据：商品房买卖合同（预售），关于绿地公馆预售房款专用收据（发票），常平镇规划管理所信访诉求依法履职告知书，绿地1栋105商铺楼梯基础报价，中国房价行情（网上打印件），绿地商业广场现场照片、绿地商业广场宗地图，企业工商登记信息查询，店铺租赁合同书、不动产权证书，不动产权证书，东莞市市*****回复短信，租赁合同。被告弘景公司辩称，一、原告要求恢复2号商业办公楼附近车位、停车位、绿化缺乏法律依据，依法应不予支持。首先，原告诉讼主体不适格。原告要求恢复2号商业办公楼附近车道、停车位及周边绿化，该诉求涉及到小区其他业主共同利益。原告为个别业主，且并非2号商业办公楼的业主，也未得到其他业主的授权，无权提出该诉求改变小区现状。其次，小区建设是否符合规划，属于行政机关职权范围，不属于人民法院司法审查的范围。小区建设是否符合规划，仅涉及购房合同履行与否的问题，购房合同并未赋予原告改变小区现状的权利。最后，涉案小区通过了竣工验收备案，原告与其他大多数业主均完成交付。原告于2018年收楼时未对第一项诉讼请求所涉事宜提出异议，显然原告同意并接受小区现状，现涉案3套单元的房产证也己办妥，双方商品房买卖合同中的权利义务均履行完毕。现原告要求变更小区现状缺乏合同及法律依据。二、原告要求被告支付楼梯加装费用缺乏依据。首先，小区在报建过程中，被告规划报建图的备注第8项、第9项中已经载明楼梯为钢梯，由业主自理。显然，楼梯应由原告自行加装。由于涉案单元为毛坯单元，房屋在使用前需进行装修，而装修的风格、对室内场地的使用安排会对楼梯建设有明显影响，如影响楼梯的长短、阶梯数量、宽窄等。房屋在毛坯交付前建设楼梯的，并不利于业主对房屋的装修与利用。其次，原告提交的证据中，没有对楼梯建设规格的要求。如无建设规格（楼梯厚度、楼梯宽度、面积）是无法计算出具体工程量，也无法计算出建造价格。原告主张的楼梯建造费用明显缺乏依据。三、原告要求被告赔偿租金损失缺乏依据。首先，涉案单元为毛坯房，如原告确实想使用房屋的，必须对房屋进行装修。楼梯加装事宜可在装修环节中解决。但涉案房屋至今空置也未进行任何装修，原告在客观上没有使用房屋的打算。从目前情况上看，无论该单元是否有楼梯，原告均不会进行装修，该房屋也依然空置。可见，房屋空置与楼梯缺乏关联。其次，涉案单元共2层，即使没有楼梯，原告仍可从公共通道进入2楼，也不影响原告对2楼的使用。最后，涉案单元附近的商铺，不少商铺正常装修、加装楼梯并且营业，被告已提供大量商铺照片予以证明。可见，楼梯问题完全可在装修过程中解决，对业主出租、收益、装修均不造成不利影响。综上，原告不具备变更小区现状的主体资格，无权要求被告恢复车位、车道、绿化。原告显然无使用涉案单元的打算，却想以楼梯为由在被告处获得不正当利益，原告的诉求缺乏合理性，缺乏事实及法律依据，依法应予全部驳回。被告弘景公司对其上述主张提供的证据有：1号商业、办公楼首层平面图，竣工验收备案证书、收楼确认书，涉案单元首层、2层照片（微信照片打印件），照片，东莞市房屋租赁合同（打印件），实测报告（分别为绿地商业广场1号及3号商业、办公楼）。本院经审理认定事实如下：2017年5月24日，原告和被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》，含附件），约定：原告购买被告开发的位于东莞市**********1*******1*商业、办公楼商铺105*房屋，该商品房规划用途为商铺，层高为≥5.8米；出卖人应在2018年10月30日前将已取得建设、监理、施工、勘察、设计单位出具《工程竣工验收报告》的商品房交付给买受人使用，约定的基础设施设备未包含有室内梯，公共服务及其他配套设施以建设工程规划许可为准；出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，逾期未予以书面答复的，视同接受变更。《合同》附件所附的房屋平面图显示，案涉房屋为1-2层，预留有安装室内梯的位置，未明确标注有安装室内梯；《合同》附件所附的《建设工程规划方案总平面图》，无法直接显示该商业广场2号商业办公楼周边道路和停车位及绿化的具体规划要求。案涉商品房所在的绿地商业广场1号商业、办公楼首层平面图显示，该图为建设工程规划许可证的附图，加盖有设计单位的专用章及东莞市城乡规划局的印章，该图明确说明“所有商铺内的楼梯为钢梯，由业主自理”。2017年12月23日，案涉商品房所在的绿地商业广场1号商业、办公楼经验收合格，并于2017年12月29日经东莞市住房和城乡建设局准予备案。2018年10月28日，原告与被告办理收楼确认手续，原告同意收楼且未对案涉商品房的室内梯问题及周边的规划问题提出任何异议。原告主张：被告交楼时发现，绿地商业广场2号商业办公楼在东莞市城乡规划局审批通过的总平面图中其相邻的北侧、南侧及西侧规划有车道，而现状全部铺成了广场地砖，周边绿化也与规划总平面图不相符，在规划车道出入口处设置了车档反光柱阻挡车辆进入，存在与规划报建不符问题；案涉房屋室内梯没有建成。被告则主张：被告是按照审批通过的图纸进行建设并通过规划验收，在后续园区管理时为了提升用户的安全性及园区品质，被告对部分车位位置作了调整，但最终仍保持园区车位总数符合规划车位总数要求，大多数业主均已完成交付使用，原告收楼时亦未提出过异议；案涉《合同》并未约定被告应为原告配备室内楼梯，规划报建时明确室内梯应由原告自行加装，被告在销售过程中亦由销售人员向原告口头告知，案涉房屋是以毛坯状态交付，业主可结合对房屋设计及利用需要自行安排设计加装不同样式的室内梯，且原告可从已有的公共通道进入案涉房屋的二楼，不影响原告对二楼的使用。双方确认，被告交付给业主的所有商铺均未配备室内楼梯。原告还确认，案涉房屋至今均为毛坯房，原告未进行实际装修使用。原告提供的《信访诉求依法履职告知书》显示，由东莞市常平镇规划管理所于2019年8月22日作出，主要告知内容为：陈慧敏公民（等3人）通过网上信访反映的问题，属于申请行政机关查处违法行为、履行保护人身权或者财产权等合法权益法定职责的事项；东莞市城乡规划局（现东莞市自然资源局）审批通过的绿地商业广场总平面图1、2、3号商业办公楼规划有车道和停车位，而现状全部铺成了广场地砖，规划车道出入处设置了车档反光柱阻挡车辆进入，周边绿化与规划总平面图也不相符，存在与规划报建不符合物业管理问题，我所已将上述问题告知了镇城管和综合执法分局、镇房管所，规划总平面图中6、7栋周边未规划停车位，周边规划是绿地；本月19日，镇城管和综合执法分局已会同我所、镇综治信访维稳中心在现场约谈了绿地商业广场开发商，要求开发商按批准的规划图整改。原告确认，向常平镇规划管理所信访投诉的3人中包含原告。被告代理人表示，不清楚该告知书的相关情况。原告提供的东莞市市*****回复短信显示，主要回复内容为：经镇规划所调查了解，现回复如下：一、关于绿地商业广场3栋119、120商铺室内楼梯的问题。经查，绿地商业广场3栋规划报建图说明中注明“所有商铺内的楼梯为钢梯，由业主自理”；二、关于广场规划道路、绿化的问题。8月19日，镇规划所向镇城市管理和综合执法分局、镇房管所发出“关于绿地商业广场改变规划的告知函”，指出绿地商业广场擅自改变规划，未按规划设置道路、停车位、绿化，规划车道出入口设置车档反光柱阻挡车辆进入，告知两个部门履行自身行政职责。同时现场约谈开发商，要求其对未按规划设置的道路、停车位、绿化按批准的规划图整改。9月6日，镇规划所对绿地商业广场整改情况进行现场检查，经检查，绿地商业广场未全部完成规划整改，镇规划所要求其全部按批准的规划图整改，并于9月16日再次向镇城管和综合执法分局、镇房管所发出“关于绿地商业广场未完成规划整改的告知函”，告知整改情况，并要求两个部门履行自身职责。依原告的申请，本院开具《律师调查令》指派原告代理律师向东莞市自然资源局调查取证。东莞市自然资源局于2020年5月25日向本院复函称：一、根据广东瑞轩律师事务所陈志开律师提供的位置信息，经查，案涉建筑物所在土地证号为东府国用（2015）第特51号，坐落于东莞市******，土地使用权人为东莞弘景置业有限公司，登记面积45776.02平方米，批准用途为商务金融用地。宗地图请见附件1。截至2020年5月19日，未抵押、未查封；二、该地块上建筑物于2016年在我局办理建设工程规划许可证，该项目的总平面图复印件请见附件2。宗地图及总平面图与前述《合同》所附的一致。另查明，庭审中，原告明确，案涉商业广场未成立业主委员会，因原告购买的商铺与2号楼相邻，故2号楼相邻的相关配套设施对原告产生影响，诉请恢复规划是指2号楼相邻的北侧、南侧及西侧的规划、恢复车道为水泥路面及按审批通过的总平面图来规划设置停车位和绿化。本院曾责令被告限期书面核实，其对案涉广场的部分配套设施规划进行变更有无报城乡规划主管部门批准并书面告知原告等买受人，但被告逾期至今未书面回复，亦未书面说明理由。以上事实，有前述双方提供的证据及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，案涉《合同》为双方自愿签订，没有违反法律行政法规的强制性及禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。原告依据案涉《合同》提起诉讼，故本案确定案由为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：一是原告诉请被告恢复案涉商业广场2号楼周边的规划车道、停车位及绿化，主体是否适格，是否属于民事诉讼主管的范围，理据是否充分；二是原告诉请被告支付加装室内梯费用并赔偿租金损失，理据是否充足。分析如下：针对焦点一。原告因购买被告开发的案涉商业广场1号楼的商铺而成为业主，依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，对购买的案涉商铺的专有部分享有专属的所有权，对该商业广场区划内的道路、绿地、占用业主共有的道路或其他场地而设置的停车位、其他公共场所及共用设施则享有共有权。因此，虽然原告并非案涉商业广场2号楼的业主，但对其物业相邻的2号楼周边的道路、绿地、占用业主共有的道路或其他场地而设置的停车位等其他公共场所及共用设施，因享有共有权可依法维护其合法权益，且案涉商业广场未成立业主委员会，故原告作为共有业主理应享有诉讼主体资格。但是，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，被告作为开发商，申请办理或变更建设工程规划许可，依法属于行政机关的职责范围；同理，审查开发商是否按审批通过的规划来建设、变更规划建设是否应经过审批、对未经审批的变更规划建设是否需要责令整改，同样属于行政机关的职责范围。对此，东莞市常平镇规划管理所作出的《信访诉求依法履职告知书》及原告提供的东莞市市*****短信回复中，亦予以了明确及告知。从该些证据亦可看出，相关行政主管部门已对原告等业主反映的案涉商业广场实际规划与审批通过的总平面图不符问题进行了相应的处理，如对处理不满或不服，可依法向相关行政主管部门进一步反映或通过申请行政复议甚至提起行政诉讼来寻求解决。因此，原告诉请被告恢复案涉商业广场2号楼周边的规划车道、停车位及绿化，依法不属于民事诉讼主管的范围，本院依法不作处理，原告可依法按前述指引另循法律途径解决。针对焦点二。双方《合同》并未明确约定案涉物业的基础设施设备交付标准中包含室内梯，《合同》所附房屋平面图亦不能直接明确必须由被告加装室内梯来交付给原告使用。综合双方提供的证据及双方陈述可知，案涉物业的室内梯在报建规划时就已明确为需由业主自理加装的钢梯，双方亦确认被告交付给业主的所有商铺均未配备室内楼梯。结合案涉物业实为两层的商铺可知，室内梯的规格、样式、尺寸确实需结合使用人的实际需求而定，被告已提供公共通道可通往每个商铺的第二层，并预留了自行加装室内梯的相应位置口，交付使用的商铺未加装室内梯并不影响原告对案涉商铺的装修使用。因此，原告诉请被告支付建设室内梯费用并支付因未加装室内梯而产生的租金损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条、第四十五条、第五十一条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告柳春仪的全部诉讼请求。本案受理费2154元（原告已预交），由原告柳春仪负担；管辖权异议申请费100元（被告已缴交），由被告东莞弘景置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  汤文锋人民陪审员  陈志强人民陪审员  陈焕新二〇二〇年九月七日法官 助理  黄文倩书 记 员  张政荣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。第五十一条县级以上人民政府及其城乡规划主管部门应当加强对城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查。第六十八条城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。