福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初2555号 原代：李志全，男，1967年4月10日出生，公民身份号码3505821967××××××××，汉族，住福建省晋江市梅岭竹树下南区63号。 委托诉讼代理人：张阿雯，福建建达(泉州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈海军，福建建达(泉州)律师事务所律师。 被告：李金鑫，男，1973年12月27日出生，汉族，住福建省晋江市梅岭竹树下南区。 被告：蔡碧芳，女，1977年10月18日出生，汉族，住福建省晋江市梅岭竹树下南区。 原告李志全与被告李金鑫、蔡碧芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告李志全的委托诉讼代理人张阿雯到庭参加诉讼，被告李金鑫、蔡碧芳经本院公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李志全向本院提出诉讼请求：1.解除李志全与李金鑫、蔡碧芳签订的《房屋买卖合同》；2.李金鑫、蔡碧芳返还李志全已付购房款633750元；3.李金鑫、蔡碧芳赔偿原约定房价与房屋实际市场差价损失654700元；4.李金鑫、蔡碧芳共同赔偿李志全为实现本案债权支出的律师费20000元；5.李金鑫、蔡碧芳承担本案的案件受理费、公告费、保全费、评估费等必要费用。事实与理由：李金鑫、蔡碧芳系夫妻关系。2015年7月20日，李志全与李金鑫、蔡碧芳签订《房屋买卖合同》，约定李志全向李金鑫、蔡碧芳购买址于晋江市梅岭街道竹树下竹苑小区8楼803室，房屋成交价格为65万元。合同第五条约定：“甲方(被告)在出卖上述房地产后，应当无条件提供相关资料手续，协助乙方(原告)办理相关的过户及产权登记手续；上述房地产办理过户登记手续及需缴纳的税费，由乙方按规定自行承担”。合同签订后，李志全共计向被告支付房款633750元，双方约定剩余房款在办理房屋过户登记后付清。后因被告故意隐瞒涉案房屋已办理抵押的事实，且因被告未能依约及时履行协助办理过户登记致使涉案房屋被法院查封，被告已构成根本违约，李志全依据法定解除权主张解除双方于2015年7月20日签订的《房屋买卖合同》，二被告应向李志全返还已付购房款633750元并承担违约责任。另，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。且根据双方《房屋买卖合同》第四条：“若发生与甲方有关产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”之约定，二被告应赔偿房屋差价损失654700元、李志全为实现本案债权支付的律师费20000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合法的房屋买卖合同关系应受法律保护，李志全已履行支付购房款义务，被告未履行协助办理过户登记的行为致使涉案房屋被查封，合同目的无法实现，构成根本违约，损害李志全的合法权益，故李志全诉至法院，请判如所请。 李金鑫、蔡碧芳均未作答辩。 李志全为证明其主张向本院提供以下证据： 1.李志全身份证1份，以证明其主体资格及身份信息； 2.李金鑫、蔡碧芳身份证及结婚证复印件各1份，以证明李金鑫、蔡碧芳的主体资格、身份信息及李金鑫、蔡碧芳系夫妻关系； 3.《房屋买卖合同》1份，以证明二被告将案涉房屋转让给李志全，双方对房屋转让款、交付时间、方式等权利义务进行约定并确认的事实； 4.《中国民生银行个人账户对账单》1份，以证明李志全依约支付购房款633750元； 5.《查询证明》1份，以证明晋江市梅岭街道竹晖路竹苑1幢803系被告所有、案涉房屋已办理抵押登记且已被法院查封，合同目的无法实现，被告构成根本违约； 6.《房地产估价报告书》1份，以证明经专业机构估价，案涉房屋市场价值为1304700元； 7.《委托代理合同》、《福建增值税普通发票》各1份，以证明李志全为实现本案债权支出律师费20000元。 本院认为，李金鑫、蔡碧芳未到庭参加诉讼，又未提出书面异议并提交证据材料，视为自愿放弃相应的诉讼权利。李志全提供的上述证据，内容客观真实，形式符合有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，有（2017）闽0582民初3023号民事判决书、（2018）闽05民终6066号民事判决书的印证，能够形成证据链条以证明案件事实真相，予以采纳作为定案依据。 经审理查明：1.2015年7月20日，李志全与蔡碧芳签订《房屋买卖合同》一份，约定蔡碧芳将其丈夫李金鑫名下位于晋江市房屋转让给与李志全，总房款为650000元、相关交易税费由李志全负担；合同签订当日及次日，李志全通过其中国民生银行账号共计向蔡碧芳转账支付购房款633750元；案涉房屋已交付李志全居住使用。 2.案涉房屋于2016年6月2日因另案被晋江市人民法院查封，李志全提出执行异议，晋江市人民法院于2017年9月7日驳回李志全的执行异议，李志全提出执行异议之诉，请求停止对案涉房屋强制执行并解除查封、确认案涉房屋系李志全出资购买并享有权利，晋江市人民法院于2018年5月30日做出（2017）闽0582民初3023号民事判决书驳回李志全的诉讼请求，李志全不服提起上诉，泉州市中级人民法院于同年10月30日做出驳回上诉、维持原判的判决。 3.案涉房屋于2019年5月6日经泉州市立诚房地产评估有限公司做出泉立诚平（房）字第201921号房地产估价报告书，确定案涉房屋市场价值1304700元。 4.李志全为实现本案债权支出律师费20000元。 综上所述，本院认为，李志全与蔡碧芳于2015年7月20日签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋登记的所有权人及应实际掌控人为李金鑫，且在交易后案涉房屋已实际交付给李志全居住使用，李金鑫作为蔡碧芳的配偶，对蔡碧芳在婚姻关系存续期间处置案涉房屋应是知情和认可的，故李志全主张案涉房屋系李金鑫、蔡碧芳共同出售并由蔡碧芳作为代表签订案涉合同合乎常理，本院予以采信。案涉《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。因案涉房屋上设立抵押权的权利障碍，导致案涉房屋在法院查封拍卖前未能办理权属转移登记到李志全名下，合同目的无法实现，李志全请求解除案涉合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故李请求李金鑫、蔡碧芳返还已支付购房款633750元并赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于损失，因案涉房屋转让时，已设定抵押，李志全未能举证证明抵押权人同意李志鑫转让案涉房屋，李志全未履行合理注意义务，忽略案涉房屋上已设立抵押权的权利障碍，导致案涉房屋在法院查封前未能办理权属转移登记到其名下，就此原因应承担案涉合同解除的部份过错责任。而李金鑫、蔡碧芳转让案涉房屋时，未尽如实告知义务，对案涉合同的解除存在较大过错。综合双方的过错程度，结合泉立诚平（房）字第201921号房地产估价报告书，李志全请求赔偿约定房价与房屋实际市场差价的损失本院酌情确定为450000元，超过部份不予支持。关于律师费，因实现债权委托律师并非必需，且双方并未明确约定律师费的承担，故李志全请求因实现本案债权支出的律师费20000元，不予支持。因本案未产生保全费、评估费，故李志全关于请求李金鑫、蔡碧芳承担保全费、评估费的诉讼请求，不予支持。李金鑫、蔡碧芳经本院传票传唤未到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、案涉《房屋买卖合同》予以解除； 二、李金鑫、蔡碧芳应于本判决生效之日起十日内返还李志全已付购房款633750元； 三、李金鑫、蔡碧芳应于本判决生效之日起十日内赔偿李志全经济损失450000元； 四、驳回李志全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费16577元，李志全负担2023元，李金鑫、蔡碧芳负担14554元及公告费（以实际金额计）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈昌演 人民陪审员  高宜中 人民陪审员  杨金法 二〇二〇年九月九日 书 记 员  王炜标 附件一：本案所适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。