广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0604民初18157号 原告：保利物业发展股份有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区************，统一社会信用代码914************756。 法定代表人：王某1。 委托诉讼代理人：郭汝婵，广东长航律师事务所律师。 被告（反诉原告）：欧瀚文，男，1980年9月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码441************11X。 被告（反诉原告）：康艾丝，女，1986年1月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码441************129。 两被告共同委托诉讼代理人：欧昌庭，系被告欧瀚文父亲。 原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司与被告欧瀚文、康艾丝物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，两被告提起反诉，本院予以受理，本诉与反诉合并审理。本案适用简易程序公开开庭进行了审理，双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付2015年6月、2016年2月、2016年4月、2016年6月至12月、2018年1月至2020年3月期间房屋的物业服务费12010.76元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2020年4月30日为6930.82元）；2、判令两被告向原告支付2016年11月至12月、2018年1月至2020年3月月期间车位的物业服务费1079.38元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2020年4月30日为518.60元）；3、判令两被告向原告支付房屋的公摊电费1217.91元，车位的公摊电费194.84元；4、本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：两被告是佛山市禅城区******************及地下停车场DS1116车位的业主。根据原告与两被告签订的《前期物业服务协议》约定，两被告应按建筑面积计算，电梯住宅以2.30元/平方米每月的标准，室内停车场以1.60元/平方米每月的标准，于每月5日前向原告支付当月的物业服务费；如在当月最后一日仍未支付的，从下个月一日起每天按欠款金额的1‰支付滞纳金（实则为违约金）。两被告应支付的物业服务费不包含应由业主分摊的公共水电费。因两被告未按约定支付物业服务费及公摊电费，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 两被告辩称：1、原告没有例行服务与职责，只管收费，不提供服务。2014年被告入住，发现楼顶有种菜、摆置各类盘景树。2015年又发现门框、学习台、书台被白蚁侵蚀。同年又发现储物间、房间的雨篷有问题，当外面下大雨时，雨水就顺着沿边往室内流（后物管临时用黑色玻璃胶注上）。楼顶因设计不合理，一旦下大雨，池内满了水又倾盆大雨飘落到饭厅窗户，造成窗台内墙破裂、窗台外雨篷开裂。这几年被告不断向物业反映、投诉，也同楼顶住户商议，但物业公司均未能解决问题。只有原告解决了被告的问题，被告才愿意缴纳物业服务费。2、确认原告主张的房屋服务费欠费时间段及金额，对原告主张的车位服务费及公摊金额同意缴纳，但是房屋服务费暂时不支付。 两被告提出反诉请求如下：1、要求物业管理处例行职责与义务，清除楼顶与公物无关的物体，恢复原貌，给一个舒适安全的楼顶；2、因物管在基础建设中（此地当地人说是坟墓山坡）没有做好防白蚁措施留下后患，责任难辞。被告房屋的门框、学习台、书台等被白蚁侵蚀的物件，要求修复和赔偿治白蚁款12000元；3、因这几年物业管理没有尽到职责、履行义务，多次投诉楼顶锤塘泥、砌砖、移动花盘等，影响中午休息（星期六、日），索赔补偿精神费10000元（全家5人）；4、因这几年物业管理不严，让私人占用楼顶公共场所，影响本幢住户，需要太阳辐射红外线杀菌、晒棉被和衣物（因没有场地），衣服穿上有不舒服感觉，特别是冬装、棉被盖在身上会出现发痒，影响睡眠，索赔精神损失费3000元；5、因建筑设计不合理，当下大雨时，2个弧形雨篷水顺边沿流入房间（虽然物业临时用黑色玻璃胶解决）。要求迅速改建。6、因楼顶布局不合理，设计不科学，当下雨时围池超出的水飘落至饭厅窗台。要求迅速改建并就屋内破裂、脱落的地方补偿200元；7、因建筑质量问题，被告房屋饭厅窗台外这几年出现裂缝，要求物管派技术人员现场鉴定，明确结论。因为被告用了100多万买的房要的是舒适、安全、和谐、放心的住房；8、因保利物业发展股份有限公司已失去公信、诚信。当初购房时多么热情、多么承诺、多么好的大型企业（当然也有环境吸引力）。被告综合性评估，放弃了另个楼盘（怡翠宏景）决定在保利香槟安居。希望物管公司牢记习**总书记说的“不忘初心、牢记使命”做好后期工作；9、因本楼盘已潜在白蚁繁殖地，要求法院判令物业管理处全面开展灭蚁行动，给业主一个好环境；10、因原告在物业管理方面不够严谨细致，这几年业主反映楼顶占用事件都没有认真对待、效果不明显，应改进工作思路，创建文明、和谐小区；11、被告另个角度理解，是否前任遗留恶果现任不管旧事。这区区小事这样难处理，拖了这么多年。虽然不能过早认为有腐败存在，但也使人深思。望物管自查，及时纠正存在问题。物业与业主是个命运共同体，把小区建设好、管理好，创建一个文明和谐、舒适、安全小区，皆大欢喜，才是远大目标；十二、本案诉讼费由原告承担（不是被告造成的，是物业管理工作失误造成的）；十三、综上述数据25200元向原告索赔；十四、被告请求法官从主观与客观评判，繁忙工作中挤点时间现场调查，被告也可提供视频(说句心里话，被告都希望尽快了结此事，按正常每月缴交物管费，做一个遵纪守法的业主)。因被告父母都是退休干部、老党员，而且父亲是个退伍老兵。做儿女的内心也很想让老人家在这里安度晚年，因为他们的青春年华都奉献给了国家，我们年轻人上班更快乐。 反诉事实与理由：一、两被告于2012年7月26日购买了保利地产开发有限公司开发的涉案1601房，并于2014年入住。由于原告没有履行职责与义务，造成业主与物业对簿公堂，扩大矛盾。二、物业公司单纯收取物业管理费，只收钱不管理，存在问题不改进。难以理解。2016年被告发现父母居住的房间柜台底有白蚁并向物业公司反映问题，后自行花钱请白蚁公司灭白蚁，结果早已侵蚀门框、小孩学习台。因及时发现及时处理，没有造成其它木制品更大损失。（三）由于物业管理处没有做好前期白蚁措施（是本职工作），造成恶果。本楼盘一共25幢，约1000多户，这几年普遍反映白蚁侵蚀木制品，经常每幢负一层有丢弃沙发椅、木板等木制品现象，业主反映这些情况，物业也没有采取补救工作，也说明物业管理制度出现问题，这样的物业管理，业主能缴费得开心吗？物业与业主是一个命运共同体，没有物业严格管理制度，就是群龙无首，同样没有业主经济来源，也就不没有造血功能。物业应就业主反映的问题多沟通，树立良好形象。四、2014年入住后，被告发现楼顶摆放了很多盘景树、花草，还有人种菜。被告多次向物业反映要求恢复原貌。被告父亲也与楼顶住户就上述问题产生了矛盾。物业公司没能管理好公共区域的安全、环境及卫生。五、被告中途停交物业管理费，因为这几年楼顶种植、摆置盆景、堆积杂物，造成流水不畅，污染环境，成为了蚊、蝇、鼠、蟑螂的繁殖地。被告多次向物业管理处投诉、向本幢亲情管家反映，均回答我们会叫他们清理、很快清理、过几天就清。2017年本幢管理人员说“这两天相关部门联合清除”被告再次相信物管，缴交了全年费用，结果还是原封不动至今，原告缺乏诚信。六、被告这几年向原告多次反映楼顶的问题，什么时候搬走、被告就从搬走当月缴物管费，最终目的是要恢复原貌，还业主一个安静、和谐的空间。七、原告在安全防火方面未做到位，本幢楼这几年曾发生了2次火情，虽未造成重大事故，但应引起警惕。八、被告2014年入住后，发现外面下大雨、屋内也下雨（储物间及父母居住的房间），皆因设计不合理，2个雨篷成圆弧形，雨水顺着弧边流入房内，被告多次向物管反映，最后物管叫来几个人用黑色玻璃胶临时解决。楼顶设计不合理也是一个隐患，当下大雨时，池内超出的水飘落窗台，当雨水停了，已满的水池经大风一吹形成了一阵风一阵雨又飘落窗台。这几年的雨水也造成了窗台内右下方墙破裂、脱落。因存在质量问题，被告房屋饭厅窗台外右下方这几年出现几条裂缝，否则会崩坍，请物业到现场技术鉴定明确结论。 原告辩称：1、设计以及因被告认为因设计引发的漏水问题是属于开发商房屋建造的原因而且被告没有证据证明由此造成的损失，被告要求原告赔偿没有事实及法律依据；2、对于其他业主使用房屋给被告造成的影响，被告没证据证明该损失而且也不属于物业承担责任的理由；3、对房屋天台种植情况，原告已经履行物业管理职责向相应的住户下发整改通知书也将相应的情况报备城管部门也连同城管以及物业工作人员等对天台的植物、杂物进行清理已经履行了物业管理的职责。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告与被告举证的证据均与本案具有关联性，本院予以采信。 综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 保利物业管理有限公司佛山分公司（乙方）与开发商佛山保利房地产开发有限公司（甲方）签订了《保利香槟花园物业管理委托合同》，开发商委托物业公司为保利香槟花园提供物业服务，协议还约定：乙方服务内容包括房屋共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；环境卫生；保安服务；交通秩序与车辆停放等。物业服务费收费标准约定如下：1、物业的管理服务费：业主收楼后三年内物业管理费为：电梯住宅每月每平方米2元，车位管理费每月每平方米1.60元；2、业主收楼后第四年起，收费标准调整为：电梯住宅每月每平方米2.30元，车位管理费每月每平方米1.80元。以上收费标准不含公共水电费分摊。 2012年7月26日，两被告与开发商佛山保利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，两被告购买了开发商开发的禅城区仙槎路8号保利香槟花园二座1601房，合同约定交房期限为2013年3月30日前。 2014年12月16日，被告康艾丝与佛山保利房地产开发有限公司签订《保利香槟花园人防车位使用权有偿转让合同》，开发商将坐落于佛山市禅城区*****保利香槟花园地下停车场第1116号车位（建筑面积23.36平方米）使用权转让给被告使用，2015年3月15日按现状将车位交付给被告使用，该车位自交付乙方使用之日起，相关法律后果及费用（包括但不限于物业管理费、公用分摊水电费、维修费等）由被告承担。 另查明一：涉案佛山市禅城区************的产权人均系本案两被告，该房屋的建筑面积为142.14平方米。 另查明二：保利广州物业管理有限公司佛山分公司于2011年10月13日经核准变更企业名称为保利物业管理有限公司佛山分公司。2016年12月9日，保利物业管理有限公司佛山分公司经核准变更企业名称为保利物业发展股份有限公司佛山分公司即本案原告。 另查明三，原告在2020年2月28日向侵占二座天台的业主发出了《整改通知》。2020年4月13日，原告联合居委会、街道片警到二座天台处理违规侵占天台的问题。 庭审中，原告陈述治杀白蚁是原告管理的职责范围，有定期消杀。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与涉案保利香槟花园的建设单位签订了前期物业服务协议，且原告实际为涉案小区提供了物业服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与两被告至今存在物业服务合同关系，双方均得依约行事。 关于原告主张两被告支付房屋及车位的物业服务费、公摊电费的诉请。两被告对原告诉请的物业服务费的计费时间段没有异议，本院对原告诉请的物业服务费的计费时间段予以确认。综合庭审意见可知，两被告其拒不缴费的理由主要为原告未处理好业主违规占用天台的问题、屋内白蚁问题、楼顶弧形雨篷设计问题导致被告房屋进水的问题。本院认为，针对违规占用天台的问题，原告并没有执法权，原告已向侵权人发出了整改通知并上报给了相应的执法部门，虽问题未得到解决，但其已尽到管理义务；白蚁问题，原告作为物业公司，提供服务的范围限于公共区域及公共部位，被告房屋内的白蚁问题并非原告处理范围；楼顶弧形雨篷设计问题导致被告房屋进水的问题，此为开发商的设计问题，若要对公共部位的设计进行改进，需由小区全体业主进行表决同意，此问题不能归咎于原告，被告拒缴物业服务费的理由不成立。退一步而言，即使原告提供的物业服务存在一定的问题，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。综上，本院对原告诉请的房屋物业服务费12010.76元、车位物业服务费1079.38元、房屋公摊电费1217.91元、车位公摊电费194.84元予以支持。 关于原告诉请的违约金。原告举证的前期物业服务协议中并未明确约定违约金，原告主张违约金缺乏合同依据。且两被告未交纳物业费确属事实，但物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司的相互配合、相互努力。考虑到原告仍是佛山万科广场的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。为及时化解矛盾、维系双方之间的和谐稳定，对原告诉请的违约金本院不予支持。 关于被告的各项反诉诉请。被告反诉请求第一项，要求原告彻底清理天台。违规占用天台的问题，原告并没有执法权，原告已向侵权人发出了整改通知并上报给了相应的执法部门，虽问题未得到解决，但其已尽到管理义务，被告反诉要求彻底清理天台，本院不予支持。但需要指出的是，原告日后还要进一步向城管等执法部门进行沟通，尽早解决天台被占用的问题。被告的反诉请求第二项要求赔偿白蚁侵蚀造成的房屋内的财产损失12000元，原告作为物业公司，提供服务的范围限于公共区域及公共部位，被告房屋内的白蚁问题并非原告处理范围，被告反诉的财产损失12000元本院不予支持。被告的反诉请求第三、四项，为精神损害赔偿，原告并非违规占用天台的侵权责任人，且本案为合同纠纷并非侵权纠纷，被告的反诉请求第三、四项本院不予支持。被告的反诉请求第五、六、七项，楼顶弧形雨篷设计问题导致被告房屋进水的问题，此为开发商的设计问题，若要对公共部位的设计进行改进，需由小区全体业主进行表决同意，此问题不能归咎于原告，对被告的反诉请求第五、六、七项本院不予支持。被告的反诉请求第九项，要求原告全面开展楼盘的灭蚁行动，除四害是物业公司的职责，庭审中原告陈述有定期消杀白蚁，被告未能举证证明物业公司未履行该项义务，对被告反诉的第九项诉请本院不予支持，但需要指出的是，原告应当积极回应业主的需求，在今后的物业服务过程中加强白蚁的消杀工作。被告反诉请求第八、十、十一、十四项，实际上是被告对物业公司今后物业服务的期许及对物业工作的建议，提供良好的物业服务是原告的职责所在，被告的反诉第八、十、十一、十四项不构成完整意义上的诉请，无裁判的必要，本院不予支持。 同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接受业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）欧瀚文、康艾丝于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）保利物业发展股份有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区************2015年6月、2016年2月、2016年4月、2016年6月至12月、2018年1月至2020年3月期间房屋的物业服务费12010.76元； 二、被告（反诉原告）欧瀚文、康艾丝于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）保利物业发展股份有限公司佛山分公司支付2016年11月至12月、2018年1月至2020年3月月期间车位的物业服务费1079.38元； 三、被告（反诉原告）欧瀚文、康艾丝于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）保利物业发展股份有限公司佛山分公司支付房屋的公摊电费1217.91元，车位的公摊电费194.84元； 四、驳回原告（反诉被告）保利物业发展股份有限公司佛山分公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）欧瀚文、康艾丝的全部反诉请求。 如被告欧瀚文、康艾丝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费174元，原告（反诉被告）保利物业发展股份有限公司佛山分公司负担87元，被告（反诉原告）欧瀚文、康艾丝负担87元。反诉受理费215元，由被告（反诉原告）欧瀚文、康艾丝负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员 侯 德 二〇二〇年八月二十六日 书记员 方紫盈