浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初5738号 原告（反诉被告）：台州市蒙福新型墙体材料有限公司，住所地：温岭市箬横镇车路村。 法定代表人：林恩信。 委托诉讼代理人：连正美，浙江优卓律师事务所律师。 被告（反诉原告）:温岭市箬横镇东洋里村村民委员会，住所地：温岭市箬横镇东洋里村。 法定代表人：江国波。 委托诉讼代理人：潘夏夫，温岭市石塘法律服务所法律工作者。 原告台州市蒙福新型墙体材料有限公司（以下简称蒙福公司）为与被告温岭市箬横镇东洋里村村民委员会（以下简称东洋里村村委会）租赁合同纠纷一案，于2020年7月8日向本院提起诉讼。本案于同日立案受理后，被告于2020年7月29日向本院提出反诉，本院决定合并审理。本案依法由本院审判员蔡渭奇适用简易程序，分别于2020年7月29日、2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告蒙福公司的法定代表人林恩信及其特别授权委托代理人连正美、被告东洋里村村委会的法定代表人江国波及其特别授权委托代理人潘夏夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙福公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行租赁合同；2、判令被告支付给原告2014年-2019年未退押金的利息159000元；3、判令被告支付给原告2019年起所剩押金及保证金150000元，并支付自2019年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际履行之日止的利息。事实和理由：原告蒙福公司与被告东洋里村村委会分别于2009年6月17日、2010年8月8日及2013年7月26日签订的《村留地租赁合同》、《补充协议》及《租赁补充合同》。《村留地租赁合同》约定，乙方已交纳400000元竞价保证金，在乙方投产后退还押金350000元，留50000元作为租金保证金。2014年4月厂房建成投产后，至今被告都未退还押金，遂原告于2013-2018年用此笔押金抵扣此期间的租金（按每年5万元计算共计支付250000元），还剩100000元押金。抵扣租金后每年按年利率6%计算，第一年未退押金300000元，一年利息是18000元；第二年未退押金250000元，二年利息是30000元；第三年未退押金200000元，三年利息是36000元；第四年未退押金150000元，四年利息是36000元；第五年未退押金100000元，五年利息是30000元。另150000元本金利息一年9000元，共计利息159000元。《租赁补充合同》约定租赁期限为20年，实际承包用地时间为2010年8月8日至2030年8月7日止。时至2019年4月，被告在不通知原告的情况下，擅自将该村留地重新租赁给他人。原告多次要求被告继续履行，均遭被告拒绝。 被告东洋里村村委会答辩称：1、《补充协议》、《租赁补充合同》并未经过村民代表会议讨论决定且系在原告未按约履行的前提下签订，应属无效合同；2、关于押金退还问题，合同约定退还押金前提即原告投产，原告声称其已依约投产，而实际上原告至今尚未建成合法建筑,更谈不上投产，故其要求退还350000元押金于法无据；3、关于租金保证金退还问题，合同约定未经出租方同意，承租方不得将租赁标的转租给第三人，现原告违反约定将涉案土地租赁给第三人，故原告要求退还保证金没有事实依据；3、关于合同解除问题，原告自2014年起即未支付租金，且其未建成标准厂房致使合同目的无法实现，按照约定被告已享有合同解除权，原告明知被告于2019年9月（非原告所称的2019年4月）收回租赁标的未提出异议，故客观上涉案租赁合同已解除。 反诉原告东洋里村向本院提出反诉请求：判令被告按约支付2009年6月17日至2013年6月16日的租金87448.32元；支付2013年6月17日至2019年6月16日的租金485466.05元；支付2019年度违约金8091.10元。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2009年6月17日签订了《村留地租赁合同》，合同对租期、租金、违约责任等做了约定，反诉原告按合同约定向反诉被告交付了28.0941亩的租赁土地，但期间反诉被告仅支付了2009年下半年至2013年度的租金203260元，其亦未按约定建成标准厂房投产，也未支付自2014年起的租金，该行为已构成根本性违约。 反诉被告蒙福公司答辩称：1、关于租金问题，反诉被告已按照合同约定支付了2009年至2013年的租金，反诉原告主张反诉被告应按28.0941亩租赁面积计算租金，反诉被告不予认可。首先，对台州市新大陆测绘公司2015年9月25日作出的测绘图真实性及合法性不予认可，该测绘图未加盖公章且测绘员名字均是打印上去的，未亲笔签名，没有见证人，更未通知反诉被告到现场参加测绘，若农林局是根据该测绘图作出的审计报告，该审计报告也是基于错误数据所作出的错误结论；其次，早在2002年反诉原告将涉案土地租赁给案外人时约定的租赁面积即为21.5亩，故反诉被告首年租金亦是按21.5亩为标准支付的，后因21.5亩中包括了村民个人土地，故反诉被告与反诉原告协商将租赁面积降为20.5亩，此后反诉被告一直按20.5亩支付租金，反诉原告也予以接受。2、关于退还押金问题，反诉被告于2014年建厂投产，反诉原告即应退还押金350000元，但其一直未退还押金，已实际违约，该笔款项应当用于抵扣反诉被告2014-2018年应支付的租金（2018年后厂房被箬横镇政府强制拆除）；3、关于补充合同效力及转租问题，2010年8月8日及2013年7月26日的二份补充协议系依法成立的，均为有效合同，上述协议虽未经过村民代表会议讨论，但法律并未规定该类合同无效，且即便未通过村民代表会议，这也是反诉原告内部问题，现时任反诉原告法定代表人在补充协议上签字并加盖公章，反诉原告就应予以认定，2013年补充协议约定，反诉被告可自行安排用途，故反诉被告转租给第三人也是符合合同约定的。4、关于违约责任问题，首先，被告答辩称其于2019年9月收回土地，被告未通知原告而擅自解除合同，已构成违约；其次，反诉原告诉请反诉被告支付2019年违约金，意味着即便反诉被告确系存在违约行为，但反诉被告仅在2019年违约，此前并未违约，与反诉原告其他陈述相矛盾；5、关于合同能否继续履行问题，反诉被告认为涉案土地仍然存在继续履行的可能，且现该地用于堆放，不符合工业用地用途，反诉原告应要求承租人清理现场并返还给反诉被告，至于合同能否继续履行，由法院依法判决。 本院经审理，认定事实如下： 2009年6月17日，原、被告签订《温岭市××镇××村××村留地租赁合同》一份，约定：“通过公平竞价，乙方（本案原告）取得甲方（本案被告）所有的坐落温岭市××镇××村××村留地的承租权……第一条：租赁标的……面积约20亩（以实际丈量为准，以下简称‘租赁标的’）；第二条：甲方的声明、保证和承诺……该块地原性质为置换用地，由乙方审批为工业用地，一切审批由乙方负责……；第四条：租赁期限、租金、租金支付时间及方式……乙方采用分期付款方式，需支付稻金面积为标的物的整体面积。在租赁期内每年分上下半年两次支付租金（上半年古历七月廿五日，下半年古历十月廿五日）……；第八条：合同各方的违约责任……乙方未按合同约定支付租金的，甲方有权不返还租金保证金、解除本合同即要求乙方赔偿损失外，还有权要求乙方按当年租金10%的标准向甲方支付未约定……；第九条：如出现下列情况，甲方有权单方终止合同，收回租赁标的，不退还租金……租赁期间，如乙方逾期支付租金超过三个月的……；第十一条：合同的变更和解除，甲乙双方协商一致，可以变更或解除本合同，发生下列情况之一时，一方可以解除本合同……另一方在合同约定期限内没有履行合同或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……第十二条：合同的生效……合同生效后，双方对合同的变更或补充应采用书面形式订立，并作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力；第十三条：其他约定事项……租赁期满后，乙方所投资的固化资产无偿归甲方所有，可移动的物品仍归乙方所有，乙方所交纳的40万元竞价保证金，在乙方投产后退还押金35万元，留5万元作为租金保证金。”2010年8月8日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：“乙方已获取建设用地批准书［2010］温土证字第002号，用地批准文号：Ａ200910820049，批准用地面积为0.8107（ｈｍ2）。实际承包用地时间为2010年8月8日至2030年8月7日止。此补充协议与主协议具有同等法律效力。”2013年7月26日，原、被告签订《租赁补充合同》一份，并约定：“……甲方同意乙方按照上级批准的工业用地，在租赁期内由乙方自行安排用途。”原告已按约交纳了竞价保证金400000元并支付了2009年、2010年、2011年、2012年、2013年的租金38160元、44280元、44280元、45900元及49200元。2014年，原告在涉案土地上建造了厂房，2018年10月该厂房被予以强制拆除。 2016年5月30日，温岭市农业林业局作出〔2016〕3号农村集体经济组织审计报告，报告显示2015年9月25日，台州市新大陆测绘有限公司对涉案厂房用地进行测量，实测面积为28.0941亩，已批用地面积为12.1606亩，超出批准用地面积为16.1878亩。 2017年12月18日，中共温岭市箬横镇委员会作出箬镇委〔2017〕148号关于给予陈奕法同志留党察看一年处分的决定，载明：“2009年6月17日，东洋里村与林xx签订标准厂房合同中第九条第三款规定，租赁期间，未经甲方（东洋里村）同意，乙方（林xx）擅自将租赁标的转租给第三者的，甲方有权单方终止合同，收回租赁标的，不退还租金。2013年7月26日，陈奕法与林xx签订标准厂房补充协议，同意乙方自行安排用途或将厂房转租给他人使用。目前，东洋里村年收入租金5万元，林恩信转租给第三者后年收入约100万元，相差巨大。” 2019年9月3日，被告东洋里村村委会将部分案涉土地重新出租给案外人朱福明、朱云秋、朱振标等人。 上述事实有原告提供的村留地租赁合同、补充协议、租赁补充合同各一份、押金款收据、银行流水账单、招标款收据、存款分户明细查询和一份及农村集体组织收据五张，被告提供的竞价确认书、竞价申请即承诺、招标须知及规则各一份、建设用地项目呈报材料、材料说明、乡村规划许可证、具体项目供地情况汇总表各一份、集体土地划拨决定书、行政处罚决定书、责令停工通知书、临时场地租赁协议等证据以及当事人双方陈述予以证明。 本院认为，本案争议焦点如下：一、原、被告之间签订的合同是否有效；二、合同是否应当解除；三、原告尚欠被告几年租金及租金计算标准如何确定；四、被告是否应当退还原告押金350000元；五、被告是否应退还原告租金保证金50000元。 关于争议焦点一，被告东洋里村村委会对《租赁合同》无异议，但是认为《补充协议》、《租赁补充合同》未经村民代表会议讨论决定，应属无效合同。首先，从合同内容来看，该二份合同将租赁期确定为2010年8月8日至2030年8月7日，属于双方对合同履行期间的变更，而非期限届满后的续订等形式的期限更新，导致租赁期限违反了合同法的强制性规定，超过20年的部分无效；其次，双方于2013年7月26日签订的补充合同第三条约定，“被告同意原告按照上级批准的工业用地，在租赁期间内由原告自行安排用途”，根据《中国人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产等涉及村民利益的事项，应经村民会议讨论决定”，而该两份协议系东洋里村委会时任法定代表人陈奕法未经过村民会议讨论决定与原告签订。因此，原、被告签订的《补充协议》、《租赁补充合同》有损村集体利益，违反了效力性的强制规定，应认定为无效。 关于争议焦点二，本案诉争土地上的厂房已被箬横镇镇政府强制拆除，双方关于租赁期满后固化资产归出租方所有的合同目的已无法实现，且诉争土地亦已被另行出租。基于上述情况，在被告亦已明确表示要求解除合同的前提下，若继续履行原、被告之间的租赁协议并恢复原状，既违背自愿原则，又将加大各方的经济损失，不利于矛盾的化解，基于效率原则及本案实际情况的考虑，本院酌情解除原、被告于2009年6月17日签订的《租赁合同》。 关于争议焦点三，双方对土地租金已支付至2013年6月16日的事实均无异议，现被告要求原告按28.0941亩租赁面积为标准补交2009年至2013年的租金差价并支付2014年至2019年的租金，而原告认为实际租赁面积就是20.5亩。首先，租赁合同中约定租赁面积以实地丈量为准，但原告以21.5亩租赁面积为标准支付了首年租金，后以20.5亩租赁面积为标准支付了2010年至2013年租金，被告均未提出异议，由此可以认定双方以实际履行行为对原合同中租赁标的面积进行了确认；其次，虽然温岭市农业林业局作出的审计报告中认定本案诉争土地的实测面积为28.0941亩，但是该审计报告系被告单方委托作出，在原告对此不予认可的情况下，对审计报告该部分的证明力本院不予采信。因此，双方租金应当按照面积20.5亩计算，根据原告已支付的年租金金额、诉状中关于租金未付部分的自认并结合国家公布的水稻收购价格，以及诉争土地厂房被拆除的时间、被告重新对外出租土地的时间，本院酌情确定原告尚欠被告六年租金300000元。 关于争议焦点四，《租赁合同》第十三条第五款约定，原告投产后被告应退还押金350000元。原告主张其已建成厂房（即合同约定的“投产”），故被告应退还押金；被告则认为原告建成的厂房证件不齐全，属违章建筑，不属于合同约定的“投产”，故不应退还押金。归根究底，原、被告关于“投产”的争议，即是否应建成合法厂房。根据合同内容来看，除了上述条款约定“投产”后方可退还押金外，均未明确约定何谓“投产”，因此应当通过分析合同上下文并结合案件基本事实，明确“投产”在合同中的意义。合同约定，涉案土地由原告审批为工业用地，一切审批由原告负责，被告将涉案土地以稻金1600斤/亩·年出租给原告（年租金50000元不到），租赁期限为20年，原告租赁期间建成的厂房等固定资产期满后应归被告所有。根据《东洋里村原车路建材厂一幅村留地招租竞价须知及规则》第二条第一款，“考虑到村级集体现有的经济实力，决定将原车路建材厂（窑地）地块租赁给工商企业经营，借助工商企业实力投资开发村留地”，因此原、被告签订合同的初衷即是被告以极低的价格将土地租给原告20年，原告在租赁期间建成厂房并完成一切报批工作，在期满后将该权证齐全的厂房过户转让给被告，以期达成原告享受长达20年极低租金，被告获得合法厂房所有权的双赢局面。故合同中“投产”的意思应当是原告建成证件齐全的合法厂房，现原告虽于2014年建成了厂房，但该厂房因未完成报批工作而缺乏相关权证，无法进行过户转让，且该厂房已于2018年被箬横镇镇政府强制拆除，更谈不上租赁期满后归被告所有。综上，本院认为原告未按约“投产”，被告不应退还全额押金，鉴于押金系保证原告在租赁期限内履行“投产”义务，故本院认为被告应按原告实际使用土地时间（2009年至2019年）占租赁期限（20年）的比例退还押金，即175000元。 关于争议焦点五，原告认为被告应返还的押金大于其应付的租金，故其不存在违约，被告应按约返还租金保证金50000元。法定抵销权的行使必须符合相关条件，首要条件就是双方互负明确的债权债务关系。本案双方对合同押金是否应当退还存在争议，在针对该款项双方未达成一致的情况下，原告应当通过诉讼、仲裁或调解的方式将其转化为明确的债权后才能行使法定抵销权充抵土地租金，而不是以拒付土地租金的方式主张权利。因此，原告自2013年6月17日至今未付租金的事实清楚，租金保证金亦应当按约不予退还。 综上所述，原告（反诉被告）蒙福公司应当支付给被告（反诉原告）东洋里村村委会土地租金300000元，被告（反诉原告）东洋里村村委会应当返还原告（反诉被告）蒙福公司土地押金175000元。在合同履行过程中，双方均未积极履行相关的法律权利及义务，故对双方主张的损失扩大部分（即各自主张的违约金、逾期利息等），本院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、六十条第一款、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）台州市蒙福新型墙体材料有限公司与被告（反诉原告）温岭市箬横镇东洋里村村民委员会于2009年6月17日签订的《温岭市××镇××村××村留地租赁合同》； 二、被告温岭市箬横镇东洋里村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还给原告台州市蒙福新型墙体材料有限公司土地押金175000元； 三、驳回原告台州市蒙福新型墙体材料有限公司的其他诉讼请求； 四、反诉被告台州市蒙福新型墙体材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告温岭市箬横镇东洋里村村民委员会土地租金300000元； 五、驳回反诉原告温岭市箬横镇东洋里村村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费减半收取2967.50元，由原告台州市蒙福新型墙体材料有限公司、被告温岭市箬横镇东洋里村村民委员会各半负担；反诉案件受理费减半收取4805元，由反诉原告温岭市箬横镇东洋里村村民委员会负担1905元，反诉被告台州市蒙福新型墙体材料有限公司负担2900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 蔡渭奇 二〇二〇年九月二十八日 代书记员 林 佳