江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民1941号上诉人（原审被告）：赵爽，男，1968年6月12日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：梁孔建，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琼，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市可瑞希金属材料有限公司，住所地无锡市新区城南路25号。法定代表人：王月英，该公司董事长。委托诉讼代理人：王敏，江苏群汇知缘律师事务所律师。原审第三人：尹美涛，男，1983年1月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原审第三人：陈建伟，男，1955年3月5日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原审第三人：华建良，男，1962年11月14日出生，汉族，住无锡市北塘区。上诉人赵爽因与被上诉人无锡市可瑞希金属材料有限公司以及原审第三人尹美涛、陈建伟、华建良房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初4066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵爽上诉请求：依法撤销一审判决第二项，将上诉人赵爽于2013年11月7日支付的80万元租金认定为已付租金，并在应付被上诉人的占有使用费中予以扣减，占有使用费按照30万元/年计算；依法改判驳回被上诉人关于利息的诉讼请求；被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：1、一审法院判决上诉人就未实际使用的涉案房屋二楼（约1600平方米）支付占用费属于事实审查不清。（1）从被上诉人取得涉案房屋权利直至目前，上诉人并非二楼房屋的承租人，也非实际占有使用人，对二楼房屋不享有租赁、使用权利，也不应承担支付占有使用费的义务。（2）被上诉人系通过司法拍卖的方式取得涉案房屋的所有权，根据竞买公告及相关法律规定，应当视为对该房屋完全了解，并接受房屋一切已知和未知瑕疵。（3）被上诉人在一审中主动以调整租金标准的方式认可并接受其受让房屋时的房屋状态，故一审法院仍判决上诉人承担一楼、二楼租金不当。（4）关于一楼房屋的租金标准，上诉人认为应当按照30万元/年收取。2、上诉人于2013年11月7日支付的80万元租金应当认定为已付租金，在应付被上诉人占有使用费中予以扣减，一审法院对此不予认定有误。（1）无论是2013年11月5日的《房屋租赁（补充）协议》是否产生对租金标准调整的法律效力，都不影响上诉人于2013年11月7日支付80万元租金的事实。（2）上诉人向陈建伟支付80万元，能够达到支付租金的法律效果。（3）向陈建伟支付租金的行为对华建良具有法律效力，应认定2015、2016、2017年租金已支付完毕，被上诉人仅能从2018年主张占有使用费，标准为30万元/年。如法院认为上诉人支付给陈建伟的租金对华建良不产生效力，那么该80万元对陈建伟也必然有效，应当认定为支付给陈建伟2015年度至合同解除之日的租金，被上诉人仅能主张2016年6月20日之后的占有使用费，应当扣除已付陈建伟的租金标准。（4）如可瑞希公司没有拍买涉案房屋，则房屋权利人仍是陈建伟和华建良，上诉人支付的80万元应认定为已付租金。（5）上诉人向陈建伟支付款项是具有特定指向，针对的就是房屋租金，陈建伟对此予以认可，一审法院以合同没有约定提前支付租金为由对上诉人已付租金不予认定，明显不当。3、一审法院判决上诉人承担利息没有依据。上诉人在合同履行中不存在故意拖欠租金的行为，相反还提前支付，被上诉人未能收取租金并非上诉人一方原因导致。4、2013年11月5日签订的《房屋租赁（补充）协议》应属合法有效，对陈建伟、华建良均具有法律约束力，效力及于买受人可瑞希公司，产生合同变更的法律效力。被上诉人可瑞希公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人陈建伟述称，陈建伟拿了赵爽80万元，其中43万元用于缴纳契税，还用于归还华建良公司贷款400万元的利息。即使华建良不认，陈建伟也认可拿了赵爽80万元。原审第三人尹美涛、华建良未发表意见。可瑞希公司向一审法院起诉请求：1、判决解除赵爽与陈建伟、华建良于2011年9月19日签订的《房屋租赁合同》、于2012年7月15日签订的《房屋租赁合同补充协议》，赵爽将开发区和畅路52号1幢房屋腾空并返还给可瑞希公司；2、判令赵爽支付房屋占用费（从2016年6月20日起至实际搬离之日止，2016、2017年度为50万元/年，2018年起为60万元/年）；3、判令赵爽支付利息（以50万元为基数按照年利率6%标准自2016年6月20日计算至2017年12月31日止；以60万元为基数利息按照年利率6%标准自2018年1月1日计算至实际搬离之日止）；4、诉讼费用由赵爽承担。一审审理过程中，可瑞希公司将第二、三项诉讼请求减少为：2、判令赵爽支付房屋占用费（以40万元/年为基数从2016年6月20日起计算至2020年5月31日止）；3、判令赵爽支付利息（以40万元为基数，分别自2016年6月20日起、2017年6月20日起、2018年6月20日起、2019年6月20日起按照年利率6%标准计算至2020年5月31日止）。一审法院认定事实：2011年9月11日，陈建伟、华建良与赵爽签订《房屋租赁合同》，租赁涉案房屋，租期为八年。前两年租金为40万元/年，第三年至第五年租金标准为50万元/年，第六年至第八年租金标准为60万元/年。2012年7月15日，陈建伟、华建良与赵爽签订《房屋租赁合同补充协议》，明确了房屋租赁合同期间为2013年1月1日起至2020年12月31日止，并约定房屋租赁合同第一年的租金已经于2011年9月30日前支付。之后租金于前一年的11月底支付，并要求甲方提供一个固定账号供支付租金。赵爽已向陈建伟、华建良支付保证金20万元及前两年租金80万元。赵爽租赁房屋用来开办四海一家超市，四海一家超市于2017年5月10日注销。2016年6月20日无锡市北塘区人民法院（以下简称北塘法院）裁定涉案房屋交付可瑞希公司抵充债务，2016年7月26日，涉案房屋变更登记到可瑞希公司名下。2020年5月31日，赵爽将涉案房屋交付可瑞希公司。当事人对以下事实存在争议：1、关于租赁变更情况。赵爽辩称2013年因经营不善向陈建伟提出退房并要求解除合同，因多次联系不上华建良，于2013年11月5日和陈建伟协商一致签订《房屋租赁补充协议》，约定从2015年起退掉二楼面积约1600平方米（保留二楼约100平方米仓库）租赁使用权，从2015年至2020年一楼（面积约1100平方米）每年租金30万元。2016年6月1日，赵爽与陈建伟、尹美涛签订《租赁协议》，三方约定陈建伟将二楼租给尹美涛，赵爽保留二楼约100平米仓库。2016年11月9日赵爽与案外人钟广发签订《超市承包协议》，将一楼及二楼仓库转租，每年租金40万元。因赵爽承租面积减少，从2014年1月起物业费按照一楼承租面积进行缴纳。为证明其陈述，赵爽提供2013年11月5日《房屋租赁补充协议》一份、2016年6月1日《租赁协议》一份、物业费收据五张。可瑞希公司对于《房屋租赁补充协议》《租赁协议》三性不予认可，认为该协议没有产权共有人华建良的签字，华建良也没有追认，该协议不产生法律效力，且租金标准降低损害了华建良的利益。对于《超市承包协议》三性不予认可，认为赵爽没有经过可瑞希公司的同意擅自转租，且进一步印证《房屋租赁补充协议》约定的租金标准损害了华建良的利益。可瑞希公司对于物业费收据真实性无异议，但是认为与本案无关，不能证明二楼处于闲置状态。陈建伟对于上述证据予以认可，并表示和华建良是亲属关系，双方共同开办公司，收取租金用于缴纳房屋契税及公司贷款，华建良对此全部知情且口头委托其办理全部事宜。尹美涛对于《租赁协议》予以认可。华建良对于三份协议均不予认可，表示不知情。2、关于租金支付情况。赵爽辩称应陈建伟要求提前支付租金，向陈建伟现金支付2015年至2017年租金80万元及2018年至2019年租金40万元，并由陈建伟出具收条。为证明其陈述，赵爽提交收条两份。可瑞希公司对此不予认可，认为陈建伟无权代表华建良收取租金，且租金标准降低与协议约定不一致，现金支付也不符合日常交易习惯。陈建伟对于赵爽陈述表示认可，且陈述收取租金用于缴纳房屋契税及公司贷款。华建良对此不予认可，并陈述未授权陈建伟收取租金，陈建伟也未向其交付租金。可瑞希公司提交法院协助执行通知书、查封笔录、送达回证，证明2013年12月27日北塘法院将协助执行通知书送达赵爽，之后赵爽不应再向陈建伟或者华建良支付租金。赵爽对该组证据真实性无异议，但是不认可收到该协助执行通知书，签收的店员没有告知其情况。可瑞希公司还提交2016年6月20日通知一份、2016年8月17日律师函一份，证明已通知赵爽重新签订合同并支付租金。赵爽辩称未收到上述材料，后又辩称收到可瑞希公司催要租金和签订合同的函后就联系可瑞希公司。陈建伟述称其收取租金用于房屋契税和公司还贷，并于庭后提交房屋登记申请书、税务局证明、银行业务委托书，可瑞希公司对于该组证据真实性无异议，但认为与本案无关联性，不能证明陈建伟收取的租金用于支付涉案房屋税费，赵爽对该组证据予以认可，华建良对于该组证据不予认可。一审法院认为：本案争议焦点为：一、2013年11月5日《房屋租赁（补充）协议》是否产生变更原租赁合同的效力；二、赵爽向陈建伟支付120万元租金是否真实有效；三、2011年9月19日《房屋租赁合同》、2012年7月15日《房屋租赁合同补充协议》是否应予解除；四、如果应当解除，赵爽是否欠付可瑞希公司租金，20万元保证金是否可冲抵租金。关于争议焦点一：一审法院认为，2013年11月5日赵爽和陈建伟签订的《房屋租赁补充协议》，对2011年9月19日《房屋租赁合同》、2012年7月15日《房屋租赁合同补充协议》中约定的租赁范围、租金标准、租金分配进行了变更，但该补充协议未取得华建良的授权，华建良事后也未追认，故该份补充协议并不能产生变更原租赁合同的法律效力。陈建伟述称华建良对此全部知情且口头委托其办理全部事宜，但未能提供证据予以佐证，华建良也不予认可。关于争议焦点二：赵爽辩称已向陈建伟现金交付120万元租金并提供两份收条，对此，陈建伟述称租金用于缴纳房屋契税及公司贷款，华建良述称其未收到租金并对陈建伟的陈述不予认可。一审法院认为，赵爽是否实际向陈建伟支付租金，不能对抗可瑞希公司的租金请求，理由：一是2012年7月15日《房屋租赁合同补充协议》约定于每年的11月底支付下一年租金，并未约定提前支付租金，赵爽提前向陈建伟支付120万元租金，不符合合同约定。二是赵爽与第三人陈建伟于2013年11月5日签订的《房屋租赁补充协议》对可瑞希公司没有法律约束力。三是北塘法院早在2013年12月27日就已向四海一家超市发出协助执行通知书，要求四海一家超市停止向陈建伟、华建良支付租金，裁定书、协助执行通知书虽为四海一家超市店长卞士艳签收，并非赵爽本人，但赵爽作为四海一家超市的经营者，辩称对此不知情有违常理，其在之后仍向陈建伟支付租金并非善意，属于不当支付。关于争议焦点三：一审法院认为，赵爽与陈建伟、华建良就涉案房屋形成租赁关系，双方于2011年9月19日和2012年7月15日所签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》系合同双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。可瑞希公司于2016年6月20日经北塘法院裁定取得涉案房屋的所有权，承继了租赁合同中作为出租方的权利和义务，即可瑞希公司有权向赵爽收取自2016年6月20日起的租金。支付租金是承租人的主要义务，承租人应按期足额向出租人支付租金，否则出租方有权解除合同。可瑞希公司向赵爽送达要求支付租金、重新签订合同的通知和律师函，赵爽也认可收到，故可瑞希公司已履行了通知义务，赵爽经原告催告后仍未向可瑞希公司支付租金，可瑞希公司主张符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，故2011年9月19日《房屋租赁合同》、2012年7月15日《房屋租赁合同补充协议》应当予以解除。关于争议焦点四：一审法院认为，赵爽未能按时支付租金，租赁合同予以解除，可瑞希公司主张从2016年6月20日起至2020年5月31日止的占用费应予以支持。关于占用费计算标准，现可瑞希公司主张按照40万元/年标准计算房屋占用费，未超过2011年9月19日《房屋租赁合同》、2012年7月15日《房屋租赁合同补充协议》的约定，法院予以照准。经计算，赵爽应向可瑞希公司支付2016年6月20日至2020年5月31日的房屋占用费1578082元。赵爽已向陈建伟、华建良支付保证金20万元，应予扣除。故赵爽还应向可瑞希公司支付占用费1378082元。关于可瑞希公司主张资金占用期间的利息损失，赵爽存在未及时支付租金的违约行为，故应予支持，关于利息起算时间，可瑞希公司主张自2016年6月20日起计算利息，所有权变动不影响租赁合同效力，《房屋租赁合同补充协议》约定于每年的11月底支付下一年租金，故利息支付应调整为分别以10959元、189041元、210959元、189041元、210959元、189041元、210959元、167123元为基数，自2016年6月20日起、2016年12月1日起、2017年6月20日起、2017年12月1日起、2018年6月20日起、2018年12月1日起、2019年6月20日、2019年12月1日起计算至2020年5月31日止，2019年8月19日之前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，作出判决：一、解除赵爽与陈建伟、华建良于2011年9月19日签订的《房屋租赁合同》、于2012年7月15日签订的《房屋租赁合同补充协议》，赵爽向可瑞希公司返还承租房屋（已履行）；二、赵爽于判决生效之日起二十日向可瑞希公司支付房屋占用费1378082元及利息（分别以10959元、189041元、210959元、189041元、210959元、189041元、210959元、167123元为基数，自2016年6月20日起、2016年12月1日起、2017年6月20日起、2017年12月1日起、2018年6月20日起、2018年12月1日起、2019年6月20日、2019年12月1日起计算至2020年5月31日止，2019年8月19日之前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；三、驳回可瑞希公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27160元，保全费5000元，由赵爽负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院经审查对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、2013年11月5日《房屋租赁（补充）协议》是否产生变更原租赁合同的效力；二、一审判令上诉人支付的涉案房屋占有使用费是否适当；三、上诉人于2013年11月7日支付的80万元是否应认定为租金给付；四、一审判令上诉人承担利息是否适当。对于争议焦点一，一审法院已就此进行充分的分析认定，即2013年11月5日赵爽和陈建伟签订的《房屋租赁补充协议》，对原租赁合同约定租赁范围、租金标准、租金分配进行了变更，但该补充协议未取得华建良的授权，华建良事后也未追认，该份补充协议并不能产生变更原租赁合同的法律效力。陈建伟述称华建良对此全部知情且口头委托其办理全部事宜，但未能提供证据予以佐证，华建良也不予认可。本院认为一审法院的认定有充分的事实和法律依据，上诉人二审再次提此上诉理由，但未能提供新的事实和证据，本院不予采纳。对于争议焦点二，可瑞希公司于2016年6月20日经北塘法院裁定取得涉案房屋的所有权，承继了租赁合同中作为出租方的权利和义务，即可瑞希公司有权向赵爽收取自2016年6月20日起的租金，赵爽作为承租人理应按期足额向可瑞希公司支付租金。因赵爽未按时支付租金，亦未能提供充分证据证明其已按与陈建伟、华建良所签合同约定支付租金的事实，构成根本违约，租赁合同应予解除，然而，赵爽一直占有使用涉案房屋，即使存在如赵爽所称的其仅使用一楼（面积约1100平方米）和二楼仓库（面积约100平方米），其仍应支付占有使用费，故一审判决对可瑞希公司主张从2016年6月20日起至2020年5月31日止的占用费应予以支持并无不当。至于占有使用费标准，可瑞希公司主张按照40万元/年计算，未超过2011年9月19日《房屋租赁合同》、2012年7月15日《房屋租赁合同补充协议》的约定，也与赵爽与案外人钟广发于2016年11月9日签订《超市承包协议》，将一楼及二楼仓库（1200平方米）转租给钟广发所约定的租金40万元/年相适应，据此，一审判令上诉人支付涉案房屋占有使用费及认定的支付标准均无不当，上诉人所提认为应按照30万元/年收取没有事实依据，本院不予采纳。对于争议焦点三，本院认为，上诉人赵爽称其于2013年11月7日向陈建伟支付的80万元，不应在赵爽应支付的占有使用费用扣减。理由：1、2012年7月15日，赵爽与陈建伟、华建良签订的《房屋租赁合同补充协议》约定每年的11月底支付下一年的租金，并未约定提前支付租金，赵爽提前支付该80万元不符合合同约定。且赵爽称其超市每天现金流约4万元左右，支付给陈建伟的80万元是纯现金支付，该支付方式与赵爽与陈建伟、华建良2012年7月15日《房屋租赁合同补充协议》约定的提供一个固定账户供赵爽支付租金的约定不符。2、赵爽与陈建伟于2013年11月5日签订的《房屋租赁（补充）协议》，并不能产生变更原租赁合同的法律效力，也对可瑞希公司没有约束力。而陈建伟接受该80万元所出具的收条载明“今本人陈建伟收到赵爽（淮安开发区玉荣广场1-11号）一楼超市2015年-2016年-2017年共计叁年度的租金计捌拾万元整……”，结合赵爽庭审中陈述“将原先的三年租金合计90万元一次性结清按80万元打折结算”，可以证明该80万元是按照2013年11月5日的《房屋租赁（补充）协议》支付，并非按原租赁合同约定的租金给付标准支付，对可瑞希公司不产生支付效力。3、赵爽与陈建伟于2013年11月5日签订的《房屋租赁（补充）协议》第3条约定“陈建伟保证本合同与2011.9.19-2012.7.15日签定的合同起同等法律责任”，该约定证明赵爽认识到其与陈建伟单方签订补充协议的法律效力是存在风险的，在此前提下，其仍按照单方补充协议提前支付80万元，应承担该80万元不作为租金认定的不利后果。对于争议焦点四，上诉人赵爽存在未及时、有效支付租金的违约行为，一审判令上诉人承担利息并无不当。综上，上诉人赵爽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27160元，由上诉人赵爽负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 梁新星审 判 员 马玉宝二〇二〇年九月二十七日法官助理 钟 岩书 记 员 陶晓航