辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1631号 上诉人（原审被告）：曾强，男，1974年3月24日出生，汉族，住凤城市。 上诉人（原审被告）：伊秀霞，女，1974年7月4日出生，满族，住凤城市。 被上诉人（原审原告）：凤城亿丰国际商贸城有限公司，住所地凤城市凤凰城经济管理区龙原城小区5#03-06号。 法定代表人：唐丽娟，总经理。 委托诉讼代理人：于子涵，男，该公司运营经理。 委托诉讼代理人：孙刚，男，该公司法律顾问。 上诉人曾强、伊秀霞因与被上诉人凤城亿丰国际商贸城有限公司（以下简称亿丰公司）租赁合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2020）辽0682民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾强、伊秀霞，被上诉人亿丰公司委托诉讼代理人于子涵、孙刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾强、伊秀霞上诉请求：撤销原判，将此案发回重审或依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判上诉人给付被上诉人租金27327元、违约金4489元不符合事实及法律依据。理由是：1、协议第三条约定“租金应于每年租期到期前一个月支付”，在双方未发生争议时亿丰公司可以提前收取，租户配合提前交付，但争议发生时必须以合同约定为准。按照合同约定，上诉人2019年9月-2020年9月年度租金，应在到期前一个月支付，未到约定支付租金最后期限而被上诉人起诉要求交付租金，人民法院不应予以支持。2、2020年发生新冠××疫情，按照政府防控要求以及减免租金的政策要求，被上诉人减免亿丰公司所有商户两个月租金及2个月物业费，该减免租金金额应从本年度租金中予以扣除而不应来年给付，否则不符合疫情造成经营困难予以救济而减免租金的宗旨。3、原判经济违约金4489元不符合法律规定，双方协议中根本没有违约金的约定，而判决支持被上诉人4489元违约金请求的理由，竟然是“原告请求被告支付违约金4489元虽然少于合同约定但不违反法律的规定”，很让人费解。双方没有约定违约金，没有约定的情况下根据法律规定确定，法律规定违约金应当以实际损失为限，原审法院判决27327元租金迟延履行几个月违约金则高达4489元，显然违反法律规定。 亿丰公司辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，判决于法有据，请求驳回上诉，维持原判。 亿丰公司向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告支付欠条所欠租金27327元；二、请求依法判令被告支付违约金4489元；三、请求判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：被告系亿丰商贸城经营暖怡乐的业主，长年租用原告的商用房。2017年9月19日，原告与被告签订了用房租赁合同，合同约定租期12个月，自2017年9月21日至2018年9月20日，合同第五条承租方的权利义务第3条规定，被告方应当按时缴纳税金及租赁原告商用房发生的各项费用，逾期交纳须向甲方支付滞纳金，每日滞纳金按费用总数的千分之五计付；合同第七条第6项规定，租赁期内，被告方有下列行为之一的（不按时缴纳费用…），原告方有权立即解除合同，被告方承担违约责任（违约金按当年租金总额的1.2倍计算…），并赔偿原告方的经济损失。合同第十条违约责任第3项规定，被告方不能按照约定的期限缴纳各项费用，或发生逃场，视为违约，被告方承担违约责任并支付违约金，违约金按当年租金总额的1.2倍计算…，同时，原告方有权将被告方使用的场地商位内被告方财产留置、变卖、折抵所欠费用。2018年9月5日，原告与被告签订了商用房租赁延期补充协议作为原合同补充协议，合同约定有效期五年。被告租赁亿丰国际商贸城一楼A7-03.04.05号商铺共计187平方米，开办暖怡乐从事经营活动，租赁时间2018年9月21日-2023年8月20日、租金及管理费的计算标准为：31元/m/月，物业费：1元/m/月，即租赁期限内，被告每年应缴纳租金及管理费共计69571元，物业费2244元，两项合计：71816元。双方对租赁要求、租赁费用、履约保证金、租赁管理、违约责任和合同的终止、减免优惠（前二年优惠2元|米|月）等事项都做了明确的约定。合同生效后，被告在第一年合同到期前一个月仍未按照合同约定交纳2019-2020年度租金，之后经原告多次催缴，被告于2019年9月25日交了40000元后，截止到2020年5月6日仍未交齐房租，并且各种理由拖延交纳相关费用，原告因此请求依法判令被告立即向原告支付房租欠款27327元，判令被告支付违约金4489元，由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认为，原、被告双方签订的《租赁合同书》及商用房租赁延期补充协议是双方当事人真实意思表示,且已实际履行,应确认合同有效。被告没有按照合同的约定及时交纳租金,构成违约,应当承担违约责任。对原告请求被告立即交纳租金的请求，该院予以支持。关于合同中约定的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案原告请求被告支付违约金4489元（原告按照减免部分补齐计算），虽然少于合同的约定，但不违反法律的规定，该院予以支持。据此判决：被告曾强、伊秀霞于本判决生效后十日内给付原告凤城亿丰国际商贸城有限公司租金27327元、违约金4489元。案件受理费600元，减半收取300元，由被告承担于给付上述款项时一并给付原告。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人对于签订的房屋租赁合同以及补充协议均不持异议，本院予以确认。现双方当事人均同意解除租赁合同，在二审庭审中，上诉人对欠付的租金数额没有异议，也同意向被上诉人足额交纳欠付的租金，故原审判决上诉人给付被上诉人租金27327元应予支持。本案双方争议的焦点问题是，上诉人应否向被上诉人支付违约金。从双方当事人履约过程看，除了此次欠付租金外，上诉人从未拖欠被上诉人租金，对此次拖欠租金的理由，上诉人提出是受疫情影响导致经营不善，并非主观恶意，因此不同意支付违约金。关于如何依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件，最高人民法院的指导意见是：承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。上诉人拒付违约金的抗辩理由既符合客观事实，又符合上述指导意见精神，因此上诉人的上诉主张成立，本院依法予以支持。原审判决上诉人支付违约金不当，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人曾强、伊秀霞提出的上诉请求，部分成立，本院予以支持。依照中华人民共和国合同法第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销凤城市人民法院（2020）辽0682民初1138号民事判决； 二、曾强、伊秀霞于本判决生效后十日内给付原告凤城亿丰国际商贸城有限公司租金27327元； 三、驳回曾强、伊秀霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费300元，由曾强、伊秀霞负担255元，由凤城亿丰国际商贸城有限公司负担45元；二审案件受理费600元，由曾强、伊秀霞负担515元；由凤城亿丰国际商贸城有限公司负担85元。 本判决为终审判决。 审判长 吕 姝 审判员 于 军 审判员 康 璐 二〇二〇年九月二十五日 书记员 王晓宇