四川省绵竹市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0683民初1253号 原告：董燕珍，女，汉族，生于1977年12月8日，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：高关红，绵竹市锦锐法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵传兴，绵竹市锦锐法律服务所法律工作者。 被告：唐益彬，女，汉族，生于1973年9月30日，住四川省绵竹市。 被告：陈俪心，女，汉族，生于2007年1月30日，住四川省绵竹市。 法定代理人：唐益彬，即被告唐益彬，系陈俪心之母。 被告唐益彬、陈俪心共同委托诉讼代理人：陈涛，四川豪迈律师事务所律师。 被告：陈大财，男，汉族，生于1941年11月28日，住重庆市万州区。 被告：张德碧，女，汉族，生于1940年3月16日，住重庆市万州区。 原告董燕珍诉被告唐益彬、陈俪心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理。原告于2020年8月10日向本院申请追加陈大财、张德碧为本案被告，本院经审查予以准许，并通知陈大财、张德碧作为本案被告参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董燕珍及其委托诉讼理人高关红、赵传兴，被告唐益彬即被告陈俪心的法定代理人唐益彬及其委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。被告陈大财、张德碧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告董燕珍向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告的租赁合同；2、判决被告赔偿原告违约金9600元；3、判决被告赔偿装饰、装修损失180048.60元；4、判决被告退还原告保证金5000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月，原告与陈怀清签订《门面出租合同》，陈怀清将其名下的位于绵竹市剑南镇马尾河南段西侧星坤铜锣湾*栋*层**号门面房（以下简称案涉房屋）及**住房出租给原告，因案涉房屋为清水房，双方约定租期自2017年11月1日至2022年10月31日，租期为五年，租金为每年48000元，原告支付保证金5000元。双方签定合同后，原告对案涉房屋进行了装饰和装修，共花去费用180048.60元，原告也按时缴纳了租金，2020年由于疫情的原因，原告跟被告协商要求半年缴纳一次房租，被告唐益彬也同意，原告支付了房租。2020年3月25日，绵竹市法院的工作人员告知，原告案涉房屋被告唐益彬及陈怀清于2016年6月30日办理了抵押，已被法院查封，后续会进行评估和拍卖，法院告知原告此案涉房屋不能转租。原告知道此情况后，多次找被告唐益彬协商，但均未达到协商目的。原告认为，被告签订合同时未告知原告案涉房屋已经抵押，属于故意隐瞒合同有关的重要事实，违背诚实信用原则，致使原告花费大量的资金对此案涉房屋进行装饰装修，原告租赁案涉房屋是为了做中脉形体管理会所，前期三五年一般是做市场，后期才能挣钱，但由于被告的隐瞒和违背诚实信用原则的行为让原告的经济损失惨重，并且双方在合同第四条约定，原告在租赁期间有权转让，但法院告知后，剥夺了原告的权利，违背了合同的规定。合同第七条也约定如果被告收回案涉房屋须赔偿原告所有的装修费用。原告为了维护自己的合法权益不受非法侵害，根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告唐益彬、陈俪心辩称：原告与陈怀清于2017年9月13日签订的《门面出租合同》依法成立且生效，合同涉及的租赁物有案涉房屋和住房1套，案涉房屋已被查封，住房未被查封。现该合同处于正常履行期内，原告以案涉房屋被查封且其不能转让为由，要求解除该合同，即不属于双方约定，也不符合法律规定。《门面出租合同》并未将“当租赁标的物被法院查封”以及“原告转让权受限”两条款作为承租方解除合同的约定条款。案涉房屋确实于2016年6月30已经抵押，但法律并未禁止抵押房屋出租。案涉房屋虽被法院依法查封，但并没有出现原告租赁的房屋无法使用的情形，案涉房屋依然由原告合法占有、使用、收益，其与陈怀清签订的《门面出租合同》约定的任何权利并未受到任何影响。且原告承租的房屋被查封也不是解除租赁合同的必然条件，只有房租被查封导致租赁房屋无法被使用时，租赁合同才可以被解除，而现案涉房屋依然由原告占有、使用、收益。原告不能转让租赁物的原因在于原告未达到合同约定的转租条件，而非因案涉房屋被法院查封。首先，《门面出租合同》约定原告转租案涉房屋，必须同时具备两个条件即租期达到5年且将下一年度案涉房屋租金一次性付清，但原告租赁的房屋还未达到5年的租期，故其本身不应当享有转租案涉房屋的权利。其次，从合同目的来看，原告租赁被告的房屋的合同目的是行使案涉房屋的租赁权，从而通过租赁被告的房屋产生收益，而非行使案涉房租的转租权。因原告的租赁的案涉房屋未出现无法使用的情形，案涉房屋租赁合同也处于正常履行阶段，且原告也从未向被告要求收回案涉房屋，故原告要求被告支付违约金、装修装饰损失、退还保证金的诉讼请求依法不应当得到支持。 被告陈大财、张德碧未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。 经审理查明：2017年9月13日，原告与陈怀清签订《门面出租合同》，约定陈怀清将案涉房屋及住房1套出租给原告，约定租赁期间为2017年11月1日至2022年10月31日，租金每年48000元。双方未在合同中对合同的解除作约定。此后，原告占有使用案涉房屋至今。 另查明：陈怀清于2018年10月5日死亡，其第一顺序继承人为被告唐益彬（系陈怀清的配偶）、被告陈俪心（系陈怀清、唐益彬的女儿）、被告陈大财（系陈怀清的父亲）、被告张德碧（系陈怀清的母亲）。 2016年6月30日，案涉房屋办理抵押登记。2020年3月13日，本院受理四川绵竹农村商业银行股份有限公司申请执行罗超、王国琴、唐益彬、陈俪心金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院于2020年3月24日查封案涉房屋。 本院认为，本案争议焦点主要是案涉租赁合同是否应解除。本案中，原告与陈怀清签订的《门面出租合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按约履行。合同的解除分为约定解除和法定解除，本案中，双方在合同中未就解除权作约定，案涉租赁合同是否应解除，应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，该条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告至今仍占有使用案涉房屋，不存在合同目的不能实现的情形，双方也均不存在不履行合同主要义务的情形，因此，原告要求解除案涉租赁合同不符合法律规定。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；……”的规定，在租赁房屋被依法查封的情况下，承租人请求解除合同须以租赁房屋无法使用为前提。本案中，虽案涉房屋已被人民法院依法查封，但并未影响原告对涉案房屋的使用和收益，原告也自认案涉房屋被查封后，其仍正常占有使用案涉房屋。因此，原告请求解除案涉租赁合同，无事实和法律依据，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，均以合同解除为前提，因此，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 驳回原告董燕珍的诉讼请求。 案件受理费2000元，由原告董燕珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 胡万兴 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 张雪梅 书 记 员 蒋 芬