贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初962号 原告：李建华，男，汉族，1973年2月28日出生，住贵州省毕节市。 原告：唐开树，女，汉族，1974年5月22日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村。统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：彭冬华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周丹（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201811069891。 原告李建华、唐开树与被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（下称：鑫城房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李建华、唐开树，被告委托诉讼代理人周丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告未在购房合同规定的时间内办好不动产权证违约金136,164元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年7月9日，原告与被告签订了购房合同，原告一次性交付购房款430,879元，被告根据该合同第八章第三款转移登记第一、二条相关规定，承诺在2014年6月30日前办理完商品房转移登记书，交付给原告。如约定日期起180日以后被告仍不能交付办理商品房转移登记书的，按合同第八章第三款第（二）条（2）款，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。从合同书看被告违约时间是从2014年12月30日至2019年4月30日，共计1580天，每天按兑房款430,879元的万分之二是86.18元。由1580天×86.18元=136,164元，原告交办证费及税收是2014年5月16日，而领到不动产权是2019年4月30日，中途原告多次找被告问办证情况，被告以各种理由一拖再拖，简直不把合同法当回事，也不考虑原告的感受。综上，其行为已严重损害了原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，请依法支持原告的诉求为谢。 被告鑫城房开公司答辩称：一、原告的起诉已超过诉讼时效期间，应驳回原告的诉讼请求。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。而原告现在才起诉，故原告的起诉超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。二、本案逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，假如人民法院不认为是行政不可抗力，那么，答辩人逾期也是因政府行为导致的，故在计算逾期办证违约金时应扣除因政府原因导致的逾期办证期间。因政府未按照约定及时进行征收，导致答辩人开发建设的楼盘不能按照原计划修建，进而导致消防设施的建设以及政府部门验收的滞后。在该过程中，众多业主修建违法建筑物，答辩人多次向政府提出请求后政府才组织专项活动进行清理。上述障碍清除后，政府因机构合并原因停止办理房产证。由于上述原因的不断出现，答辩人无法按期办理房产证。答辩人所举的三板桥街道办《证明》以及七星关区城乡规划局《说明》已经证明上述事实。故答辩人逾期办证系由于政府原因导致。答辩人并非行政机关，无行政权力，无法对业主违法建设的建筑物、构筑物进行拆除，更无权对土地进行征收。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，只有因出卖人的原因逾期办证的，出卖人才应支付逾期办证违约金。因此，不应将政府怠于行使行政权力导致的法律责任转嫁给答辩人承担。此外，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》开始实行，将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属登记证书，原告委托答辨人办理房屋所有权证书由于法律的规定，事实上无法履行，只能变通改为履行不动产权属证书的办理，不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金条款。显然，《不动产暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续要求答辨人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对答辩人处以违约金，明显不公平。毕节市政府发出公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”从该条文的表述可以看出，最高法的立法本意在于强调因出卖人原因导致逾期办证的，出卖人应承担违约责任。非出卖人原因导致逾期办证的，出卖人不承担违约责任。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》规定:“十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定。因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。”北京高院的司法解释是在总结相关实践经验的基础上制定的，由此可见逾期办证无法避免行政原因的影响。将行政原因导致的逾期办证期间予以扣除再计算违约金为比较公正的方案。再次，《贵州省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》规定:“9、出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。”本案中，政府未按照约定及时进行征收、规划等相关部门未及时拆除违法建筑物等因素均是导致初始登记不能及时办理的重要原因。由此可以明显看出，相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限是导致逾期办理初始登记的主要原因。而办理初始登记是办理移转登记的前提条件。前述原因导致初始登记的逾期办理直接导致了答辩人大面积地超过了约定的办理移转登记的时间。因此，结合前述规定，该部分时间导致的逾期办证违约责任，答辩人不应承担，人民法院应当予以扣减或酌情减轻。三、即便以上理由不成立，根据答辩人毕节市鑫城房地产开发有限公司与原告签订的《办证补充协议》约定，答辩人无需承担逾期办理和交付相关涉案房屋产权的初始登记证书的违约责任。本案中，由于双方当事人所签订的原合同是房产证和土地证分别办理时所签订的合同，介于新的《不动产暂行条例》规定必须双证合一的情况下，答辩人毕节市鑫城房地产开发有限公司与原告于2018年12月1日签订的《办证补充协议》。依法理，后合同约定改变前合同约定的，应以后合同约定为准。证补充协议第一条约定:“乙方只关注合同项下不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记证书的取得和相关文书的交付。”。该条的意思是对于大证是否办理和相关文书是否交付，原告不再追究，其只关注小证什么时候为其办理，也就说原告放弃逾期办理大证及交付相关文书的违约金，根据办证补充协议约定，只要原告把办理小产权证的相关资料提交给予答辩人，答辩人将连同自身的相关资料一并提交不动产登记机构，就代表答辩人履行了相关的办理小证的义务，如果说答辩人超期没有将办理小证的相关资料交由不动产登记机构，那么视答辩人违约，答辩人将按照日万分之一支付原告逾期违约金。据此，办证补充协议第一条实质上是改变了原《商品房买卖合同》第二十二条之违约责任的约定。根据办证补充协议约定，在原告将办理不动产权证书的相关资料交给答辩人，答辩人未在规定的时间将全部办证资料提交不动产登记部门的，答辩人才承担日万分之一的逾期办证违约金。而本案中，答辩人已按照约定在规定的时间将办证资料提交不动产登记部门，并且原告于2019年4月30日已取得不动产权属证书。故答辩人的办证义务已经履行完毕，其无需再承担逾期办证的违约金。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律根据，应依法予以驳回。 本院经审理查明：2013年7月9日，二原告作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市七星关区，房号为Ａ15-1-501号房。出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米2775.92元，总价款430879元；转移登记：出卖人承诺在2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款430879元。 2018年12月1日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《办证补充协议》，载明：乙方李建华、唐开树购买位于毕节市七星关区15幢1单元5层1号房，甲、乙双方于2013年7月9日签订《商品房买卖合同》，合同签订时，办证是按照土地证、房产证分离办证。在合同约定的办证期间，国家颁布了《不动产登记暂行条例》，实行土地证、房产证“合二为一”办理，办证条件发生了变化。为便于乙方依法取得新的不动产权属转移（分户）登记证书，甲、乙双方就合同项下的房屋产权登记达成补充协议如下：乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方依照《不动产登记条例》的规定，于2018年12月1日提交办理不动产权属证书的资料予甲方，由甲方受托为乙方办理商品房产权转移登记手续。具体资料由甲方以手机信息或书面方式告知乙方。甲方于2019年3月1日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为甲方已履行了相应的办证义务。因登记部门超过法定期限导致不动产登记证书迟延取得的，甲方不担责。否则，甲方应按日万分之一的标准支付乙方逾期办证违约金。 另查明，涉案商品房于2019年3月4日办理了不动产权证书，不动产权证号为：黔（2019）毕节市不动产权第××号。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《办证补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当在2014年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是双方于2018年12月1日签订的《办证补充协议》中又约定被告于2019年3月1日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为被告已履行了相应的办证义务。《办证补充协议》对《商品房买卖合同》中关于房屋转移登记的事项进行了变更，故应当以《办证补充协议》作为被告是否应当承担违约责任的依据。本案中，被告未提交证据证明其是何时将办证资料提交到不动产登记部门，故本院以办理不动产权证的登记时间作为被告履行完毕该义务的截止时间，涉案商品房于2019年3月4日办理了不动产权证书，而《办证补充协议》中约定被告将办证资料提交到不动产登记部门的时间为2019年3月1日，故被告构成违约，应当承担违约责任。根据《办证补充协议》之约定，被告应当以已付购房款430,879元为基数，按日万分之一的标准，支付原告2019年3月2日至2019年3月4日期间的逾期办理商品房转移登记的违约金，该违约金计算为129.26元（430,879元×0.01%×3天）。对于被告提出的抗辩理由，部分不成立，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李建华、唐开树逾期办理商品房转移登记的违约金129.26元； 二、驳回原告李建华、唐开树的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,512元（已减半收取），由原告李建华、唐开树负担1,487元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年九月九日 书记员  张婵婵