浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1963号上诉人（原审原告）：杨桂芳，女，1981年9月26日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：凌巧荣、武家略，浙江红船律师事务所律师。上诉人（原审被告）：嘉兴永欣建业有限公司。住所地：嘉兴市中山西路1888号浙江老爷车大厦6楼603室。诉讼代表人：黄伟，管理人负责人。委托诉讼代理人：王彪、陆颖怡，浙江子城律师事务所律师。上诉人杨桂芳因与上诉人嘉兴永欣建业有限公司（以下简称永欣公司）与破产有关的纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2020）浙0411民初1609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨桂芳上诉请求：撤销原判，改判确认杨桂芳与永欣公司于2014年12月2日签订《浙江省商品房买卖合同》项下的逸林雅苑11幢1室商品房不属于永欣公司的破产财产。事实和理由：杨桂芳所购买的商品房不属于永欣公司的破产财产，一审适用法律错误。《中华人民共和国企业破产法》并未明确破产财产的范围。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条与《中华人民共和国企业破产法》的两个司法解释不存在矛盾及冲突，应在本案中适用。逸林雅苑已基本建成，杨桂芳购买的房屋系有明确房号的商品房，系实实在在的物。无论是否已取得产证，该商品房均属于特定物，且杨桂芳虽未占有案涉房屋，但已支付全部价款。因此，案涉商品房符合《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，不能列入永欣公司破产财产范围，不能作为破产财产进行处置和分配。另，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》相对于《中华人民共和国物权法》系特别法，在审理与破产相关的案件中应优先适用。永欣公司辩称，关于案涉房屋是否属于破产财产的问题。商品房预售合同备案属于行政管理手段，其意义仅在于对抗其他购房人，并非据以确定物权归属的理由，并不产生物权变动的效果，案涉房屋仍属于永欣公司破产财产。永欣公司上诉请求：撤销原判，改判驳回杨桂芳一审全部诉讼请求。事实和理由：一审认定案涉《商品房买卖合同》有效，系认定事实不清，适用法律错误。该合同仅为永欣公司与杨桂芳交易的外在形式，隐藏的交易实质系永欣公司以公司资产为王江泾小贷公司借款提供担保，王江泾小贷公司利用杨桂芳名义，与永欣公司签订《商品房买卖合同》，假借买房名义，达到以房产担保债权的作用。一、一审认定事实错误。(一)首先，本案350万元并非真实房款,一审认定该款为购房款，存在错误。王江泾小贷公司于2014年12月3日将350万元打入杨桂芳账户，杨桂芳即将350万元打入永欣公司账户内，转账凭证备注款项用途为“借款”。若杨桂芳系真实购房，对该笔巨款的用途应当审慎且明确。王江泾小贷公司就此笔贷款并未直接与永欣公司签订借款合同，而借用杨桂芳名义，先将款项打入杨桂芳账户，再以杨桂芳名义签订《商品房买卖合同》，将款项打入永欣公司账户。结合（2017）浙0411民初5047号案件材料及杨桂芳的申报情况，可以证实王江泾小贷公司与杨桂芳、永欣公司签订借款合同的目的在于使出借给永欣公司的借款获得双重保障，永欣公司的担保行为效力亦有待商榷。其次，房产价格仅350万元，折算单价仅6871元每平米，仅为正常销售价的45%，远超常规下浮比例，显示永欣公司签订《商品房买卖合同》的目的在于获得王江泾小贷公司的借款，杨桂芳签订协议的目的在于帮助王江泾小贷公司获得借款的偿还保障。（二）双方就签订案涉合同前后的一系列积极行为、消极行为不符合一般商品房买卖的交易习惯和常理。杨桂芳存在不符合一般购房人常理的情形：购房资金均来源于王江泾小贷公司，并无自有资金；杨桂芳签订合同、转账350万元后，并未向永欣公司索要发票及票据；杨桂芳至今未申请预告登记；交房期限届满时，杨桂芳未提出交房要求，未主张违约责任；其作为借款人至今未归还王江泾小贷公司本金及利息。永欣公司存在不符合开发商销售房产一般常理的情形：房产单价过低；未开具销售发票；未开具房款收据，款项计入其他应付款项下；合同签订时案涉项目处于停工状态，不能按期交房，开发商明知其会承担违约责任，仍签订合同；杨桂芳并未归还王江泾小贷公司本金及利息，利息由永欣公司支付。（三）双方的财务记账科目均表明不存在真实的购房交易行为。根据会计准则，若收取的款项系真实的购房款，开发商应将其计入预收款科目而非其他应付款项下，购房户应当计入预付款科目项下，但杨桂芳并未提供证据证明该款项作为预付款财务处理。二、一审适用法律错误。（一）一审认定合同有效的法律依据系《中华人民共和国合同法》第三十二条，该条系对采用合同书形式订立合同何时成立的规定，并非认定合同有效或无效的规定，一审引用法条错误。（二）杨桂芳请求确认合同有效，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，民事法律行为有效的前提系行为人意思表示真实。本案中杨桂芳转账凭证中明确款项用途为借款，其存在明显不符合一般购房者常理的一系列行为，其行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定的通谋虚伪的意思表示行为，一审未就相关事实和证据采信与否充分说理，无法令人信服。三、一审庭审程序违反相关司法精神。本案是一起与破产有关的纠纷，需要树立穿透式审判思维，在准确揭示交易模式的基础上，探究当事人真实交易目的，根据真实的权利义务关系认定性质和效力。因此，本案不应仅局限于表面形式上的合同确认双方权利义务，更应探究双方合同的真实目的与合同内容是否一致。一审机械式、切断式地审理，与破产衍生诉讼案件查明标准要求有较大差异。永欣公司破产案件已由一审受理，王江泾小贷公司本身已向管理人申报4110万元本金及利息，又通过杨桂芳等10名有密切关联关系的人员，以相同金额本金4110万元主张真实购房者的权利，客观上形成了一笔债务双重清偿，侵害其他债权人利益。杨桂芳辩称，永欣公司无任何证据证明其上诉主张，其理由均为旁证与推测，关于案涉款项的性质，一审已作详细论述，杨桂芳本人亦接受了法庭的询问。至于永欣公司所称双方签订案涉合同前后一系列行为不符合交易习惯及常理，为永欣公司推测，并无证据证实。永欣公司认为依据财务记账科目表明双方不存在真实购房交易，但财务记账科目系其自行制作。杨桂芳向一审法院起诉请求：1.确认杨桂芳与永欣公司于2014年12月2日签订的合同编号为2014预0004191《浙江省商品房买卖合同》合法有效；2.确认上述《浙江省商品房买卖合同》项下的逸林雅苑11幢1室商品房不属于永欣公司的破产财产。一审法院经审理认定事实：坐落于嘉兴市秀洲新区××项目由永欣公司开发建设，目前仍为在建工程。根据永欣公司提供的《承诺书》以及杨桂芳的陈述，2014年4月11日，杨桂芳向永欣公司购买永欣公司开发建设的嘉兴市逸林雅苑第11幢1室房屋，双方签订了《商品房屋买卖合同》，合同编号为×××01。双方在上述《承诺书》中约定：永欣公司有权在双方购房合同签订之日起11个月内要求解除上述《商品房买卖合同》，撤销房地产管理部门的备案；解除合同的，永欣公司应退还杨桂芳已付的全部房款，杨桂芳在收到永欣公司退还的全部房款后，无条件协助永欣公司办理《商品房买卖合同》撤销备案的相关手续；上述《商品房买卖合同》在永欣公司退还杨桂芳已付的全部房款时解除，如永欣公司逾期未退还杨桂芳房款的，永欣公司则无权要求解除购房合同；永欣公司在签订《商品房买卖合同》11个月内提出解除合同的，则应向杨桂芳支付违约金，违约金按照杨桂芳已付房款的日息万分之六计算；等。2014年4月14日，王江泾小贷公司与永欣公司、苗忠兴、欣悦印染有限公司签订《最高额保证合同》一份，约定永欣公司、苗忠兴、欣悦印染有限公司同意为王江泾小贷公司向杨桂芳自2014年4月14日至2015年4月13日融资期间内最高融资限额350万元的所有融资债务提供最高额保证担保，等。2014年12月2日，杨桂芳与永欣公司又签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2014预0004191，该合同办理了网签。合同约定：杨桂芳向永欣公司购买嘉兴市××幢××室房屋，房屋设计用途为商业服务，建筑面积509.38平方米，总价款为350万元；杨桂芳应于2014年12月2日一次性付清全部房款350万元；永欣公司应当于2015年3月31日前，将符合约定的商品房交付杨桂芳；等。2014年12月3日，杨桂芳与王江泾小贷公司签订四份《借款合同》，向王江泾小贷公司借款合计350万元，约定借款利率均为月利率1.5%，借款时间均自2014年12月3日至2015年12月2日，等。2014年12月3日，杨桂芳将上述自王江泾小贷公司借得的款项350万元转账给永欣公司，在银行支付凭证的摘要中注明“借款”。2018年6月5日，一审裁定受理申请人翁孙华对永欣公司的破产清算申请，并于同年6月12日指定浙江子城律师事务所担任永欣公司管理人。破产程序中，杨桂芳向管理人申报债权，管理人于2019年7月向杨桂芳发送债权确认通知书一份，杨桂芳于2019年7月15日申请复核，2020年4月18日，管理人向杨桂芳出具《债权复核意见书》，书面通知杨桂芳：2014年12月，杨桂芳向王江泾小贷公司借款350万元，后将该笔款项转借给永欣公司，并签订《浙江省商品房买卖合同》，将嘉兴市逸林雅苑11-1号房为该借款提供担保，管理人认为：双方实际并无房屋买卖的真实意思表示，且杨桂芳的转账凭证也明确款项性质为借款，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》实际为对借款提供担保。且双方曾签订《承诺书》一份，就退房、回购等事宜达成过交易，该《承诺书》有违常理，更符合为民间借贷提供担保的表象，与杨桂芳未有过交易的陈述不符。管理人复核认定债权为民间借贷，金额为合同标的350万元，因无其他证据显示双方有约定利息，故利息不予计算。至于双方签订的《商品房买卖合同》，系作为民间借贷合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。据此，管理人复核认定：确认债权金额350万元，债权性质为普通债权……管理人同时通知杨桂芳：解除双方签订的《商品房买卖合同》，并请杨桂芳协助办理网签注销手续。杨桂芳对管理人的复核仍有异议，遂向一审起诉。根据永欣公司管理人提供的债权申报情况的相关资料，王江泾小贷公司向管理人申报债权，性质为担保债权，金额为本金4110万元及利息。王江泾小贷公司共向本案杨桂芳及徐加锋、何仲法、山金明、徐加平、杜雪珍、周军君、李广远、温雪龙、徐志花等共十人发放4110万元借款，该十人分别与永欣公司签订《商品房买卖合同》，向永欣公司购买共十一套房屋，总价款为4110万元。永欣公司向王江泾小贷公司支付了部分利息。一审审理中，一审通知杨桂芳出庭陈述。杨桂芳称：我自2012年始一直在嘉兴市南洋箱包有限公司做出纳至今，嘉兴市南洋箱包有限公司的法定代表人现在是徐菊萍，李有福以前曾是股东；本案的《商品房买卖合同》是我与永欣公司签订的；关于付款凭证上摘要，银行对我说随便写一个，我就写“借款”，是我写错了，实际是购房款；《承诺书》是真实的，但与本案不是一回事，当时是2014年4月14日签订编号为×××01的房屋买卖合同，是永欣公司向我朋友借钱，要是不能归还借款就以房屋抵给我朋友，后来钱还给我了，该房屋买卖合同解除了；2014年12月2日我和永欣公司签订的《商品房买卖合同》没有相应的《承诺书》或回购协议，购房款350万元是我向王江泾小贷公司借的；该350万元借款期限届满后，我没有还过借款本息，王江泾小贷公司的沈总对我说，交房前的利息由永欣公司付给王江泾小贷公司，交房后才由我付利息；因为房屋没拿到，所以我也没有归还王江泾小贷公司借款本金；王江泾小贷公司向我催讨过，但未起诉；我与永欣公司共签订两次购房合同，第一次是可以回购的，第二次是真的购房；永欣公司推销的房价是6000多元一平方，因为房价便宜，且家里有钱想投资；我希望永欣公司把钱还我或者把房屋给我；等。一审询问杨桂芳是否认识徐加锋、何仲法、山金明、徐加平、杜雪珍、周军君、李广远、温雪龙、徐志花等人，杨桂芳称：不认识徐加锋；何仲法在南洋印染做，现已退休；山金明在其他公司做，具体哪个公司不知道；徐加平、杜雪珍、李广远、温雪龙是南洋印染公司的，徐志花是南洋集团的，周军君不清楚；南洋印染公司的法定代表人是李广远，南洋集团公司的法定代表人以前是李有福，现在不知道是李广远还是李有福；李广远与李有福是父子关系。一审查询公开信息，知悉：李有福是王江泾小贷公司的法定代表人，也曾是嘉兴市南洋箱包有限公司的法定代表人（2020年4月1日变更为他人）；李广远是浙江南洋集团有限公司、浙江南洋印染有限公司的法定代表人及股东。一审法院经审理认为，根据双方的诉辩观点，本案的争议焦点有二：一为杨桂芳、永欣公司签订《商品房买卖合同》的真实意思究竟是购房还是为民间借贷提供担保；二为永欣公司是否取得案涉合同项下房屋所有权。关于第一个争议焦点。杨桂芳提供了《商品房买卖合同》及付款凭证，能够初步证明杨桂芳、永欣公司之间的房屋买卖合同关系。永欣公司否认双方之间的房屋买卖合同关系的，应当承担举证责任。永欣公司在本案中的抗辩意见与其于2020年4月18日向杨桂芳出具的《债权复核意见书》中的意见不尽一致，现以永欣公司在本案中的抗辩意见为准进行评析。本案中，永欣公司认为真实的交易关系是永欣公司向王江泾小贷公司借款，而杨桂芳向永欣公司购买的房屋实际为为上述借款提供担保，其依据的主要事实有：一、管理人向永欣公司的相关人员了解到的情况及永欣公司的账册记载；二、案涉房屋未开具发票和收据；三、房屋单价过于便宜；四、付款凭证上摘要中注明为“借款”；五、双方曾有回购协议；六、永欣公司直接向王江泾小贷公司支付借款利息。一审认为：关于理由一，如前所述，永欣公司的相关人员的陈述及账册记载属于永欣公司的陈述或单方记载，代表的是永欣公司单方的意思，不能单独作为证据认定案件事实；关于理由二，开具发票和收据本身是永欣公司的义务，以自己未履行义务的事实来证明对方并非真实购房理由难以成立；关于理由三，房屋单价确实便宜，但没有证据表明上述单价的约定违背永欣公司的意愿；关于理由四，杨桂芳就摘要中注明的“借款”作了解释，虽然勉强，但无证据表明双方另有借贷合意（《复核意见书》认为杨桂芳的债权为借贷债权），结合事情发生的经过分析，该350万元确实是根据《商品房买卖合同》而支付；关于理由五，永欣公司提供的《承诺书》相关联的购房合同并非本案的《商品房买卖合同》，本案并无相关的回购约定；关于理由六，永欣公司作为保证担保人，向王江泾小贷公司支付利息符合《最高额保证合同》约定。综合来看，永欣公司提供的证据证明的事实可以使人联想到永欣公司主张的法律关系，即王江泾小贷公司向永欣公司提供借款、以杨桂芳与永欣公司签订《商品房买卖合同》为上述借款担保，但是，一、本案《商品房买卖合同》是十分规范的书证，其记载的双方购房合意的内容十分明确，书证具有较强的证明力；二、签订《商品房买卖合同》对永欣公司而言可能是出于融资（借款）之需，但不能以永欣公司单方的意图来确定杨桂芳的意图，目前尚不能完全排除杨桂芳有自住购房或投资购房的可能；三、从本案的发生经过分析，双方曾签订《承诺书》，约定了杨桂芳、永欣公司之间的权利义务关系，即永欣公司可选择回购或继续履行购房合同，但永欣公司最终并未选择回购，选择权应当转移给对方即杨桂芳方，杨桂芳可以主张借款债权或者基于房屋买卖合同关系申报债权，现杨桂芳在本案中选择了后者，应当尊重其选择。况且，管理人通知杨桂芳解除上述《浙江省商品房买卖合同》，也以合同成立、有效为前提。综上，永欣公司提供的证据尚不足以证明永欣公司主张的法律关系，故对永欣公司的此项抗辩意见，不予采纳，本案应依据双方签订的《商品房买卖合同》的文字记载内容，确认双方之间的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。又依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，《商品房买卖合同》自合同成立时生效。由于在破产程序中，管理人已通知杨桂芳解除上述《商品房买卖合同》，上述解除合同通知产生的法律后果，可在破产程序中依法确认，故本案对上述合同效力的判断，仅限于对管理人解除通知到达杨桂芳之前的时间区间。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。逸林雅苑项目现仍为在建工程，根据《中华人民共和国物权法》关于不动产物权登记生效的原则，杨桂芳虽支付了全部房款，但在房屋所有权转移登记完成之前，其所有权仍属于建设单位即永欣公司。杨桂芳称根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项规定的“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产。一审认为，《中华人民共和国物权法》的规定是对包括不动产在内的财产权属判别的基本法律，本案应当适用《中华人民共和国物权法》的规定，而不适用杨桂芳举荐的上述司法解释。至于杨桂芳所称的《商品房买卖合同》办理了备案登记，故杨桂芳对所购商品房享有准物权，具有对抗任何第三人的法律效力，一审认为，商品房预售合同备案属于行政管理手段，其意义正如杨桂芳所称仅在于对抗其他购房人，而不是据以确定物权归属。综上所述，杨桂芳的诉讼请求部分成立，部分不能成立。一审依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认杨桂芳与永欣公司于2014年12月2日签订的合同编号为2014预0004191《浙江省商品房买卖合同》合法有效；二、驳回杨桂芳的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由杨桂芳、永欣公司各半负担，于判决生效后七日内交纳。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。另认定，2014年12月1日，永欣公司向杨桂芳转账350万元，摘要中注明“本金”。双方均认可《承诺书》中所涉的款项已由永欣公司归还。本院认为，关于案涉《浙江省商品房买卖合同》的效力问题。永欣公司主张上述合同系双方通谋实施的虚假行为，实际是永欣公司向王江泾小贷公司借款并以案涉房屋提供担保，案涉合同符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“以虚假意思表示实施的民事法律行为无效”之情形，应为无效。合同系原始证据、直接证据，较传来证据、间接证据具有较高的证明力，若要推翻书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，需有充分依据。本案中双方签订的《浙江省商品房买卖合同》属于能够证明双方间存在商品房买卖合同的直接证据，永欣公司主张上述合同系为王江泾小贷公司与永欣公司之间的借款作担保、双方并不存在真实的购房意思表示，须有充分依据。永欣公司上诉主张依据《承诺书》、杨桂芳转账时摘要中载明“借款”、财务记账凭证、杨桂芳对借款利息由永欣公司支付的陈述、房屋价格过低、双方行为不符合常理等理由，其与杨桂芳不存在真实的房屋买卖关系。对此，根据《承诺书》，永欣公司对案涉房屋享有回购权，该《承诺书》对双方之后的具体履行方式已作安排，并不排除借贷意思与房屋买卖意思之间的转化，或借贷及房屋买卖的意思共存，进而不排除双方间存在买卖房屋的意思表示。永欣公司二审中主张其于2014年12月1日归还350万元款项系行使回购权，因《承诺书》约定的11个月期限即将到期，为避免杨桂芳取得房屋，故其形式上归还了350万元，后签订案涉合同，永欣公司又取得350万元。从350万元款项的流转可以看出，永欣公司并不否认双方之间在满足一定条件下由借贷转化为房屋买卖，否则其不会为避免杨桂芳取得房屋而将款项归还。基于此考虑，在可能存在借贷意思或房屋买卖意思的情况下，杨桂芳将汇款摘要写为“借款”，不足以否认双方之间存在房屋买卖的意思表示。永欣公司以财务记账凭证、房屋价格过低、双方行为不符合常理等理由主张案涉合同的签订为双方通谋实施的虚假行为、合同应为无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于案涉房屋是否属于永欣公司破产财产。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。杨桂芳虽已支付全部购房款，但永欣公司尚未交付房屋，亦未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。而《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项系对《中华人民共和国企业破产法（试行）》的解释，在该条司法解释与现行法律、司法解释不一致的情形下，应不再适用。故在涉案房屋所有权未进行转移登记的情况下，该房屋仍应属于永欣公司的破产财产。杨桂芳依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条主张涉案房屋不属于破产财产的上诉理由，本院不予支持。综上，杨桂芳、永欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由杨桂芳负担80元，由嘉兴永欣建业有限公司负担80元。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年九月二十七日法官助理  王旖辰书 记 员  胡玉婷书 记 员  张叶娟