四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初1345号 原告：阿坝州岷江国有林保护局。住所地：四川省汶川县威州镇西街。 法定代表人：罗川，局长。 委托诉讼代理人：罗丽华，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁艳，女，系该单位工作人员。 被告：杨培勇，男，1979年4月21日出生，藏族，住四川省小金县。 原告阿坝州岷江国有林保护局（以下简称阿坝林保局）诉被告杨培勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月30日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告阿坝林保局的委托诉讼代理人罗丽华、梁艳到庭参加诉讼，被告杨培勇到庭参加诉讼一次，余下开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 阿坝林保局向本院提出诉讼请求如下：1．请求确认《房屋使用协议书》已于2019年8月1日解除；2．判令杨培勇支付房屋使用费、物管费共计47000元；3．判令杨培勇支付自2019年8月1日解除后拒绝腾退房屋的房屋占用费、物管费38800元（暂算至2019年11月30日，直至房屋腾退之日止，计算期间2019年8月1日至2019年11月30日，9700元／月×4月）；4．判令杨培勇支付水电费6566.50元；5.判令杨培勇支付逾期支付房屋使用费及物管费的违约金5875.66元（计算方式：应付金额27808元，扣除了4天的费用，欠付期间为2019年3月1日至2019年11月30日，违约金日万分之五共3809.56元；应付金额19400元，欠付期间为2019年5月1日至2019年11月30日，违约金日万分之五共2066.10元）；6．判令杨培勇腾退房屋;7．判令杨培勇承担本案诉讼费。庭审中，阿坝林保局将上述第4项诉讼请求金额变更为5905元（截至2019年7月31日）。事实和理由：2018年9月1日，阿坝林保局与杨培勇签订《房屋使用协议书》，约定杨培勇使用阿坝林保局位于都江堰市，面积487平方米，租期2年，自2018年9月1日至2020年8月31日，房屋使用费29100元／季，按季支付。该协议第五条约定了若逾期支付租金、物管费超过30日的出租人可解除合同。至合同被解除之日，杨培勇共计欠付房租、物管费共计106700元，但杨培勇仅支付至2019年3月4日。2019年8月1日，阿坝林保局通知杨培勇解除《房屋使用协议书》、收回房屋、立即支付费用，但其至今未付，故涉诉，望判如所请。 杨培勇辩称，1．认可阿坝林保局主张的房屋使用费、物管费47000元以及水电费5905元；2．不同意解除合同以及腾退房屋，因为前期其装修了60万元，损失巨大，短时间要求退房无法承受；3．不同意支付2019年8月1日以后的租金，因为阿坝林保局停电锁门导致其无法经营商铺；4．不同意阿坝林保局第5项诉讼请求，当时双方以书面形式约定分期缴费，未构成违约。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同签订情况。案涉租赁物系都江堰市业务用房贰间（系卷帘门，面积487平方米）。2018年9月1日，阿坝州岷江造林局（甲方）与杨培勇（乙方、联系电话159××××1286）签订《房屋使用协议书》，约定（与本案有关的内容）：第一条、甲方将案涉租赁物提供给乙方经营使用和管理。第二条、房屋使用期限为2年，从2018年9月1日至2020年8月31日止。第三条、乙方在使用期间不得擅自改变房屋建筑结构，若乙方需装修，费用自理，期满后乙方所做的装修、添置设施设备和器具等，能够分离的设施、设备和器具，由乙方自行处置，不能分离或未处置的，归甲方所有。第四条、场占费10.92元／平方米·月，物业管理费9元／平方米·月。第五条、乙方每季向甲方缴纳一次场占费和物业管理费，每次缴纳金额为29100元。场占费、物业管理费按季度交，先付款后使用。签订本合同之日，乙方须在签字之日向甲方交清当季度费用。下一个季度费用应在上一个季度交费使用期限届满前十五天一次性交付。逾期支付的，每逾期一日，乙方按拖欠总费用的0.05%支付违约金。若拖欠费用超过30日（含30日），甲方有权解除本合同，并收回房屋使用权。第七条、乙方须从本协议签字之日起一次性向甲方缴纳履约保证金30000元。本协议期满，乙方书面提供不再续租及退还保证金申请，经甲乙双方验收房屋、设施设备完好无损和交清其他费用后，甲方无息退还乙方所交保证金（凭乙方身份证原件和履约保证金收据原件方能退款）。甲方按本协议约定解除合同的，履约保证金不予退还。第九条、房屋租赁期未满，由乙方违约导致本协议解除，乙方的改造装修以及设施设备甲方不作任何补偿，能分离的由乙方自行撤除，不能分离的无偿归甲方所有。第十二条、乙方使用的水、电月结月清（应于每月20日前结清当月水电费）。若一方拖欠交纳水、电费每逾期一日，水费甲方将按照消费金额的5‰、电费按消费金额的2‰收取滞纳金。拖欠交纳费用超过30日（含30日）的，甲方有权解除合同并收回房屋使用权。第十五条、本协议即将届期或甲方按本协议约定解除合同的，乙方应在协议届满前10个日历天数内或甲方解除合同后10个日历天数内，交还房屋。乙方有权拆除及取回乙方所有不属于甲方的设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身的结构。装饰装修的对于乙方在上述期内未拆除或者取回的物品，视为乙方放弃遗留物至所有权，悉归甲方所有并可任意处理。本协议终止后，乙方应在规定的交房日之前全面的清扫干净，恢复原状；逾期拒不清扫、恢复原状的，甲方可代为清扫、恢复，费用由乙方承担。第十六条、因任何一方违反协议导致本协议解除的，违约方应向守约方赔偿相当于当年度全年房屋场占费和物业管理费的总和的违约金。第十八条、租赁期内，乙方指定的接收甲方书面通知的唯一地址为：都江堰市，甲方书面通知送达该地址后，即视为乙方收到并知晓甲方书面通知的全部内容”。合同签订后，阿坝林保局将案涉租赁物交付杨培勇，杨培勇将案涉租赁物用于经营娱乐会所。 二、杨培勇支付房屋占有使用费的情况。 合同履行中，杨培勇存在未及时支付房屋占有使用费情况。2019年7月12日，杨培勇出具《承诺书》，载明“本人杨培勇向阿坝州岷江造林局承诺在2019年7月28日前向造林局交费用30000元。如果没交上，按合同相关规定终止合同，并承担一切费用与法律后果”。杨培勇于2019年8月2日向阿坝林保局缴纳上述30000元。截至2019年7月31日，杨培勇欠付阿坝林保局房屋占有使用费47000元、水电费5905元。 2019年8月1日，阿坝林保局出具《关于解除房屋使用协议书收回房屋立即支付拖欠场占费、物管费、水电费和违约金的通知》（以下简称《解除通知》），载明（与本案有关的内容）“因为您严重违反《房屋使用协议书》的约定，我局决定：1．自2019年8月1日起，贵我双方签订的《房屋使用协议书》解除，我局收回房屋。4．根据《房屋使用协议书》关于通知的约定，我局现将本通知以投递、张贴的方式送达至都江堰市，并以手机短信或微信的方式发送至《房屋使用协议书》所留电话号码159××××1286。前述工作完成后，则视为您收到并知晓本通知的全部内容”。杨培勇于2019年8月1日收到了阿坝林保局的《解除通知》。阿坝林保局于2019年8月1日采取断电断水措施，杨培勇一直占用租赁物至今。 三、2020年3月26日，阿坝州岷江造林局变更名称为阿坝州岷江国有林保护局。2005年10月13日，阿坝林保局取得了位于四川省都江堰市房屋所有权（都房权证监证字第××）。阿坝林保局陈述其案涉租赁物系在原有房屋上搭建，目前未取得房产权证书，也未向本院举证证明取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉租赁物系阿坝林保局擅自搭建，未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，双方签订的《房屋使用协议书》为无效合同。因涉及合同效力，经本院对其释明后，阿坝林保局变更第一项诉讼请求为：请求确认原、被告双方之间的房屋使用关系已于2019年8月1日终止；第三项诉讼请求变更为：请求杨培勇支付自2019年8月1日起，双方终止房屋使用关系后拒绝腾退房屋的房屋占用费、物管费38800元（暂算至2019年11月30日起诉时，直至杨培勇实际腾退之日止）。 上述事实，有当事人陈述及阿坝林保局提交的诉争双方身份信息证明、《房屋使用协议书》《承诺书》《解除通知》《准予变更登记通知书》等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，阿坝林保局与杨培勇双方签订的《房屋使用协议书》为无效合同，本院在审理部分已对此阐述，不再进行赘述。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。”之规定，《房屋使用协议书》自始无效。而阿坝林保局的诉讼请求为确认双方之间的房屋使用关系终止，终止是指依法生效的合同。故，阿坝林保局的该项诉请，于法无据，本院不予支持。合同无效，故杨培勇应当向阿坝林保局腾退并返还租赁物。 关于合同无效后的费用结算。本院对此逐一评述如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”合同无效后，阿坝林保局可以请求杨培勇支付房屋占有使用费。故杨培勇应当向阿坝林保局支付截至2019年7月31日尚欠的房屋占有使用费及物管费共计47000元。关于其后的房屋占有使用费标准，根据合同约定租金标准为场占费10.92元/平方米·月，物业管理费9元/平方米·月，因租赁物一直由杨培勇占用，故杨培勇应按照合同约定支付场占费即房屋占有使用费为5318元/月（10.92元/平方米·月×487平方米）。至于物业管理费，因阿坝林保局于2019年8月1日起断水断电，阿坝林保局也无证据证明提供物业管理服务，对此应承担举证不能的责任。故，阿坝林保局要求杨培勇支付物业管理费，于法无据，本院不予支持。因本案杨培勇将租赁物用于经营娱乐会所，鉴于2020年1月28日四川省应对新型冠状病毒感染肺炎应急指挥部发布了《四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部公告》（第2号），暂停包括营业性场所在内的各类群体性聚集活动，基于此本院认为，对于阿坝林保局所主张的上述房屋占有使用费中，应当扣除疫情期间3个月房屋占有使用费15954元（5318元/月×3个月）。杨培勇欠付阿坝林保局水电费5905元，应当予以支付。关于违约金，因合同无效，故该项诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告杨培勇于本判决生效之日起二十日内向原告阿坝州岷江国有林保护局腾退并返还位于四川省都江堰市业务用房贰间（系卷帘门，面积487平方米）； 二、被告杨培勇于本判决生效之日起五日内向原告阿坝州岷江国有林保护局支付截至2019年7月31日的房屋占有使用费、物管费共计47000元； 三、被告杨培勇于本判决生效之日起五日内向原告阿坝州岷江国有林保护局支付欠付的水电费5905元； 四、被告杨培勇于本判决生效之日起五日内向原告阿坝州岷江国有林保护局支付房屋占有使用费，房屋占有使用费标准按照5318元/月支付自2019年8月1日起至腾退之日止（以上费用中应扣除疫情期间3个月房屋占有使用费15954元）； 五、驳回原告阿坝州岷江国有林保护局的其他诉讼请求。 本案案件受理费1228元（已减半收取），由被告杨培勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 潘秀芳 二〇二〇年九月十四日 法官助理 邓 娟 书 记 员 甘小红