浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初5033号 原告：华国平，男，1979年3月15日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 原告：华志英，女，1980年4月18日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 原告华国平、华志英的共同委托诉讼代理人：包进海，浙江浙道律师事务所律师。 原告华国平、华志英的共同委托诉讼代理人：赵小玉，浙江浙道律师事务所律师。 被告：诸暨市创业房地产开发有限公司，住所地浙江省诸暨市枫桥镇先进村89号。 法定代表人：金文林。 委托诉讼代理人：金军江，男，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：何迪楹，男，住浙江省诸暨市。 被告：杭州万瑞房地产营销策划有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区湖州东路19号1幢526室。 法定代表人：王灼燕，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李东升，男，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：许辉，男，住安徽省阜南县。 第三人：宋华坚，男，1981年10月2日出生，汉族，住广东省仁化县。 原告华国平、华志英与被告诸暨市创业房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称创业房产）、杭州万瑞房地产营销策划有限公司（以下至判决主文前简称万瑞策划）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。后因查明案情需要，于2020年6月3日追加宋华坚作为第三人参加诉讼。因本案案情复杂，本案转为普通程序并于2020年7月27日再次公开开庭进行了审理。原告华志英及两原告的共同委托诉讼代理人包进海，被告创业房产的法定代表人金文林及其委托诉讼代理人金军江，被告万瑞策划的委托诉讼代理人李东升、许辉均参加了两次庭审；被告创业房产的委托诉讼代理人何迪楹、第三人宋华坚参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告华国平、华志英向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同归还原告购房款18万元，并支付以18万元为基数自2018年4月21日起至款项全部付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；2.判令被告创业房产支付原告自2019年6月1日起至2020年3月17日止（实际交付房屋权属证书日）的逾期办证违约金（以已付购房款718120元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2018年4月16日，原告与被告创业房产就购买诸暨市××镇××小区××幢××室房屋事宜进行协商，并为此支付定金1万元。2018年4月20日，原告在被告创业房产工作人员的引导和要求下，在楼上、楼下办公室多台ＰＯＳ机刷卡累计支付458120元，并签订了《商品房买卖合同》和《车位使用协议》。合同中对房屋价款、付款方式、违约责任、产权登记等作了相关约定。合同签订后，原告办理了按揭手续，向被告创业房产支付房款43万元，被告创业房产于2019年12月13日开具购房发票（金额为718120元）提供给原告。原告发现发票金额与购房合同相符，但与自己实际支付金额不符，遂与被告协商，未果后向相关部门投诉，被告创业房产答复其中18万元由被告万瑞策划收取，被未进入其账户，与其无关。另，被告创业房产于2020年3月18日向原告交付土地、房屋权属证书。原告认为其因购买房屋实际支付的款项为898120元，合同约定价款为718120元，多支付的18万元应予以返还。被告创业房产作为被告万瑞策划的被代理人，应向原告承担还款责任，被告万瑞策划作为款项收取人，未将款项交付给被告创业房产，亦应向原告承担责任，故为维护原告自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。 被告创业房产答辩称：1.原告诉称的延期至2020年3月17日并非事实，实际上在2019年11月19日已经将证件办理完毕，被告通过电话、短信群发等方式联系过买房客户，房屋于2019年11月19日已实际交付；2.原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定中，对于违约责任的违约金未作出明确约定，故被告认为其无需支付违约金。另，根据约定，被告只需作出总产权证并将证交付给买受人即可，小产权证需原告自行办理，故被告已尽到自身义务；3.《浙江省商品房买卖合同》约定的房款与被告实际收到的房款一致，被告并未多收房款。而且被告工作人员询问原告，其表示未向开发商、销售人员缴纳过其他费用，原告亦签订承诺书，承诺除将房款外的款项交付给被告万瑞策划，全部责任由原告自行承担；4.原告陈述的工作人员，实际应该是销售代理人；5.订购协议书上没有被告签字，该份协议被告不知情。 被告万瑞策划答辩称：其于2017年7月24日与案外人汤华签订合同，由其代理销售创业小区住宅房源，后因被告代理销售的其他项目时间相近导致时间精力不足，且与案外人汤华佣金结算不顺畅，故被告于2017年12月后便不再代理销售创业小区房源，并于2017年12月起该房源由汤华聘任被告口头上的合作伙伴宋华坚进行销售，故其后所有的销售款项均与答辩人无关，原告应另行起诉案外人汤华或宋华坚主张权利。 第三人宋华坚答辩称：第一，其系被告万瑞策划合伙人，亦系案涉房屋的实际操作人；第二，两原告因投资房产，以95万元的价格看中案涉19幢011101室房屋（含000153号车位）。合同签订过程中，两原告为少交契税，希望将合同价格做低，后双方达成合意，房款中的18万元不开具发票，故房价实际应为合同价格加上18万元；第三，提交法庭的承诺书系原告出具，该情况原告均是知情的；第四，原告购房的本意是炒房投资，后因房子增值空间未达到原告预期，故想以诉讼方式推翻购房行为，系不道德、投机取巧之表现。综上，请求法院驳回原告之诉讼请求。 原告华国平、华志英对其起诉主张的事实、诉讼请求向本院提供了以下证据材料： 证据1.《商品房买卖合同》、《车位使用协议》各一份，以证明原告与被告创业房产就房屋价款、付款方式、违约责任、产权登记、车位使用等进行了约定的事实。该证据经当庭出示，被告创业房产、第三人宋华坚对其真实性无异议，被告万瑞策划认为与其无关，不发表质证意见。本院认为，被告创业房产作为商品房买卖合同的相对方对该证据的真实性无异议，本院对该证据作为有效证据予以确认。 证据2.POS签购单、微信付款凭证共七份，以证明至2018年4月20日止，原告向被告支付价款468120元的事实。该证据经当庭出示，并经二被告及第三人质证，对其真实性均无异议，本院对该证据作为有效证据予以确认。 证据3.收据一份，以证明被告万瑞策划以车位款的名义向原告收取房款18万元的事实。该证据经当庭出示，并经庭审质证，被告创业房产认为其不知道该份证据，被告万瑞策划对其三性均有异议，且18万款项亦未收到，第三人宋华坚对该证据无异议。本院认为，该收据上盖有被告万瑞策划公章，被告万瑞策划对其真实性提出异议，但未能提交相关证据予以佐证，故本院对该证据的真实性予以确认，至于其与本案的关联性在下文中予以综合阐述。 证据4.增值税普通发票、不动产权证各一份，以证明被告创业房产于2019年12月13日开具购房发票，共计金额718003.50元，案涉房屋现已办理不动产权证的事实。该证据经当庭出示，被告创业房产、第三人宋华坚对其真实性无异议，被告万瑞策划认为与其无关，不发表质证意见，该证据符合证据三性，本院对该证据作为有效证据予以确认。 证据5.投诉记录一份，以证明被告创业房产认可被告万瑞策划系其销售代理公司，但多收的18万元款项于其无关的事实。被告创业房产认为其未收到过相关投诉材料，情况也不知情；被告万瑞策划认为与其无关，不发表质证意见；第三人宋华坚对该份证据的真实性无异议。该投诉记录与本案的处理不具有关联性，本院不予确认，仅收集在卷。 证据6.申请证人方某出庭作证，以证明：第一，购房过程中，车库和房屋是一起销售的，销售人员强调车库系免费赠送；第二，购房过程中，销售人员无明确标识其身份信息。证人方某陈述，商品房买卖合同中约定的房款为50多万，但证人实际支付的房款为70万元，付款后收到的增值税发票上的金额为50余万元。被告创业房产质证认为，原告所购房屋面积大于证人方某所购房屋，故存在价格差距；被告万瑞策划认为原告及证人其均不认识，情况亦不知情，对该证据无意见；第三人宋华坚认为，证人所购房屋的具体情况其是知情的，不存在欺骗行为。对该证据能否证明本案的相关事实，本院将结合其他证据在下文中予以综合阐述认定。 证据7.照片一份，证明二被告共用一套房屋作为销售部，且中间职能区域并未划分。被告创业房产认为该照片为销售楼外观，不能达到原告的证明目的。被告万瑞策划、第三人宋华坚均提出无法看清照片内容。本院认为，原告提交的照片仅显示房屋外观，并不能说明内部区域划分情况，无法达到原告的证明目的，故本院不予确认。 被告创业房产就其辩称的事实向本院提交了下列证据，并经庭审质证如下： 证据8.承诺书一份，以证明原告对自身交付的款项应是清楚的，且其签订了承诺书，承诺不向除开发商之外的人交付款项的事实。原告对承诺书上签字的真实性没有异议，但签字时未看具体内容。即使该承诺书内容真实，其作为单独的格式合同，单方面或加重责任均无效力，故该承诺书不具备合法性。而且原告交付款项时并不清楚向谁交付，对方亦未表明身份；被告万瑞策划、第三人宋华坚对该证据均无异议。 证据9.不动产权分割登记凭证两份，以证明总证办理时间是2019年11月19日，应以该时间作为违约时间的事实。二原告对该证据真实性没有异议，但认为该证据仅能证明办理了相应分割； 证据10.诸暨《创业小区》项目营销代理合同及补充协议、补充协议（二）各一份，以证明房屋是由案外人汤华销售的，并非被告，车位使用协议和收据证明18万元应该系购买车位款项； 证据11.房屋交接单一份； 证据12.购房价格表一份。 上述证据，两原告、被告万瑞策划、第三人宋华坚对真实性均无异议，本院作为有效证据予以确认，至于其证明力，本院在下文中予以综合阐述。 被告万瑞策划就其辩称的事实向本院提供了以下证据材料并经庭审质证如下： 证据13.员工录音证据一份，以证明被告万瑞策划签完代理协议后，员工毛耀祖作为员工继续为第三人宋华坚销售房子，故此后发生刷POS机等行为与被告无关； 证据14.微信截图一份，该截图系毛耀祖提供，以证明由第三人宋华坚向毛耀祖发放工资的事实。 证据13、14共同证明2017年12月以来，被告万瑞策划不再代理案涉项目，故此后发生的房屋销售行为及原告刷卡行为均与被告万瑞策划无关。二原告认为证据13、14的真实性无法确认，亦无法达到被告万瑞策划的证明目的。被告创业房产对证据13录音资料的真实性无法确认，认为毛耀祖系被告万瑞策划员工，第三人宋华坚应为被告万瑞策划的管理人员或者合作人员。 证据15.法院所做的毛耀祖谈话笔录一份、转账记录一组，以证明被告于2017年年底已撤出案涉房产项目，对后续转账18万元的情况亦不知情。二原告对谈话笔录中毛耀祖所说内容的真实性有异议，毛耀祖该说法与第三人宋华坚陈述不一致，对转账记录的真实性无异议，但对证明目的有异议。被告创业房产认为截至2018年5月1日，所售房屋仍由被告万瑞策划负责。第三人宋华坚对该证据真实性无异议，但对被告万瑞策划退出项目的说法不予认可。 对证据13、14、15，本院结合各当事人庭审陈述，认为被告创业房产系将案涉房屋销售项目交由被告万瑞策划，故被告万瑞策划与第三人宋华坚之间的关系定性并不影响其作为对外责任承担的主体，故被告万瑞策划提交的上述证据无法达到其证明目的，本院对上述证据不予认可。 第三人宋华坚就其庭审陈述向本院提供了以下证据材料并经庭审质证如下： 证据16.创业小区认购协议书一份。原告华国平、华志英对真实性无异议，但对证明目的有异议，房屋实际价格应以商品房买卖合同为准，车位、房屋总价为718125元。被告创业房产质证认为，该情况其不知情，且很多购房者都提及过有另外付款的情况。被告万瑞策划质证认为，该协议其不知情。本院认为，《创业小区认购协议书》中末端的“甲方（签章）”并非两被告，亦未有公司盖章，且两被告均未予以认可，故无法证明系原告与两被告签订了该认购协议书，本院对该创业小区认购协议书不予认可。 经审理，本院查明认定的事实如下： 被告创业房产系创业小区开发商。2017年7月24日，案外人汤华（甲方、委托方）、被告万瑞策划（乙方、受托方）、被告创业房产（丙方、见证方）签订了诸暨《创业小区》项目营销代理合同一份。2017年9月24日、10月26日分别签订补充协议各一份。协议约定：汤华所持有的被告创业房产开发的创业小区项目委托被告万瑞策划独家营销代理，项目合作期限自2017年8月1日起至2018年5月1日止，自本合同生效之日起或在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方根本违约，否则双方不得单方面终止合同。2017年9月24日的补充协议中约定，没产证的车位底价1900元/平方。 2018年4月20日，原告华国平、华志英作为买受人与被告创业房产签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2018330681ＹＳ0043515）及车位使用协议各一份，双方约定：（一）被告创业房产将位于诸暨市××镇××小区××幢××室房屋出卖给原告华国平、华志英。该房屋建筑面积共184.93平方米（其中套内建筑面积146.92平方米，应分摊的共有建筑面积38.01平方米），合同单价为3883.20元，总价款为718120元。签订合同后原告华国平、华志英应支付首付款288120元，剩余房款430000元将在所购房屋达到银行按揭贷款或公积金贷款房款条件后十天内付清；（二）合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人创业房产承诺于2019年5月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人华国平、华志英，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人创业房产不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的Ｘ承担违约责任;2、……（三）车位使用协议约定被告创业房产向原告华国平、华志英提供创业小区编号为153号的车位使用权。2018年4月20日，原告华国平、华志英签订承诺书一份，承诺购买的“创业小区”商品房19-1-1101室及车位153号，按与被告创业房产签订的合同单价和金额交纳款项，未向开发商、销售代理、销售人员缴纳其他费用或签订私下协议，如交纳与房款无关的款项，责任自行负责。 另查明，原告华志英于2018年4月20日向被告创业房产汇款150000元、138120元，共计288120元；通过POS机向杭州利赫策划汇款10000元、10000元、90000元、60000元，通过微信扫码付款给李韶平10000元，共计180000元。 又查明，2018年10月26日，原告华国平、华志英签署房屋交接单，领取房屋交接单中列明的相关物品、钥匙等。原告华国平、华志英委托被告创业房产一员工办理案涉商品房的转移登记。2020年3月6日，两原告取得案涉房屋的不动产权证书，权证号为：浙（2020）诸暨市不动产权第005682号。 本院归纳本案事实部分的争议焦点如下：1.18万元是否属于本案案涉房屋中多付的房款；2.该18万元是否应予以返还；3.返还的义务主体是谁；4.被告创业房产逾期办证期限是多久；5.逾期违约金以何标准支付。现根据原告之主张及被告、第三人之辨称，本院对本案争议焦点分析认证如下： 一、18万元是否属于本案案涉房屋中多付的房款问题。首先，原告华国平、华志英与被告创业房产签订的商品房买卖合同明确约定房屋总价718120元，首付288120元。原告华国平于2018年4月20日分两次汇款15万元、138120元，合计288120元至被告创业房产账户中，金额与合同约定的首付款完全一致。本院认为，两原告签订合同并按合同约定的金额支付了首付款，表明其对所购房屋的价款、应付的金额及付款方式理应知晓。其次，原告当日还通过POS机向杭州利赫策划打款1万元、1万元、9万元、6万元，通过微信扫码付款给李韶平的1万元，其抗辩认为该18万元款项和汇给被告创业房产的288120元均用于支付所购房屋首付款。本院认为，原告于2018年4月20日分多次汇款，每笔汇款均上万元，多则单笔达到9万元，金额较大，原告作为有完全民事行为能力的成年人，其在明知首付款金额的情况下仍未在汇款过程中、汇款后对多支付的款项提出异议、要求停止付款。即便按照原告庭上所陈述，付款当时被销售人员带来带去，自己不知付了多少，付给谁，直到事后发现多付了房款。但原告在同一天内支付如此大的金额，事后又去办理了43万元的房屋按揭贷款，其应该容易计算得出总计支付的房款金额远远超出了原告认为的合同约定的总房价718120元，故原告之行为明显不符合常理。再者，原告于2018年4月20日签署承诺书一份，承诺按和被告创业房产签订的合同单价和金额交纳款项，未向开发商、销售代理、销售人员缴纳其他费用或签订私下协议，如交纳了与房款无关的款项，一切责任自行负责。综上，本院认为原告华国平、华志英支付的18万元并不属于本案案涉房屋中多付的房款。 二、因本院不认定18万元为案涉房屋多付的房款，故对于争议焦点二、三本院不再予以阐述。 三、交付房屋权属证书的逾期期限问题。本院认为，权属证书的交付属双方行为，《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定：出卖人承诺于2019年5月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。后原告华国平、华志英委托创业房产工作人员个人办理相关转移登记手续。且原告在庭审中陈述其通过朋友知晓案涉房屋可办理商品房转移登记，并随后于2020年1月11日交纳了案涉房屋契税。故在本案中，被告创业房产的交付行为系为了保证买受人明确知道办理商品房转移登记的时间等信息，而非交付土地、房屋权属证书。被告创业房产虽抗辩认为其在2019年11月19日通过电话、短信等方式告知购房客户可办理权属证书，但被告对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。现被告所主张的交付时间在无证据印证的情况下，不足以证明2019年11月19日已通知购房客户可办理权属证书的事实，故本院对被告抗辩的该事实不予认定。综上，本院认定被告创业房产应承担2019年6月1日起至2020年1月11日止的逾期办证违约金。 四、关于逾期违约金的支付标准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。现商品房买卖合同未约定违约金支付标准，且原、被告均未能提供充足证据举证违约行为造成的损失，故本院基于违约金主要是补偿性的立法本意，综合本案的具体情况，认定本案违约金的计算标准按照已付房款为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至2020年1月11日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 另，第三人宋华坚在庭审中称：合同签订过程中，两原告为少交契税而要求将合同价格做低。本院认为，结合原告认可的《创业小区认购协议书》、《浙江省商品房买卖合同》，证人方某所做的证人证言中关于其所购房屋房价的相关笔录、第三人宋华坚的相关陈述，创业小区房屋买卖过程中可能涉及逃税现象，损害国家利益，故本院将依法移送相关证据材料至税务等相关部门予以调查核实。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告诸暨市创业房地产开发有限公司应支付原告华国平、华志英2019年6月1日起至2020年1月11日止以718120元为基数的逾期交办证违约金（其中2019年6月1日至2019年8月19日以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为标准、2019年8月20日至2020年1月11日以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算），款限本判决生效之日起十五日内付清； 二、驳回原告华国平、华志英的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3900元，由原告华国平、华志英负担3300元，被告诸暨市创业房地产开发有限公司负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  王 岚 人民陪审员  陈肖莉 人民陪审员  王丽华 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理  宋倩宇 书 记 员  邵招瑜