四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6832号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川旌翔投资有限公司，住所地：成都市武侯区机投镇万寿村一组。 法定代表人：梁小平，执行董事。 委托诉讼代理人：杨光，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：马碧贵，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都晨明电动车辆制造有限公司，住所地：成都市成华区成致路1号。 法定代表人：刘贻成，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方志国，男，汉族，1980年9月5日出生，住安徽省来安县，系公司员工。 委托诉讼代理人：李东平，男，汉族，1974年5月24日出生，住成都市青羊区，系公司员工。 上诉人四川旌翔投资有限公司（以下简称“旌翔公司”）因与因被上诉人成都晨明电动车辆制造有限公司（以下简称“晨明公司”）房屋租赁合同纠纷一案，晨明公司于2017年5月4向成都市武侯区人民法院提起民事诉讼，该法院于2018年10月4日作出（2017）川0107民初4435号民事判决，晨明公司不服判决，向本院提起上诉，本院于2019年2月18日将案件发回重审。成都市武侯区人民法院立案后经审理作出（2019）川0107民初5017号民事判决，旌翔公司不服判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 旌翔公司上诉请求：一、撤销一审判决的二、三、五项；二、改判支持旌翔公司的全部反诉请求。 事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）晨明公司主张涉案房屋地基沉降及渗水问题。首先，本案中虽然晨明公司主张涉案房屋地基沉降及渗水问题是由于房屋质量问题导致的，但并未提供证据予以证明，且晨明公司在向法院申请了对房屋地基沉降及渗水原因进行鉴定后又无故撤回了鉴定申请。即在本案的整个审理过程中，晨明公司既没有就其主张的房屋地基沉降及渗水问题是房屋质量问题所导致的予以证明，也没有就房屋地基沉降及渗水问题不是其自身原因所导致的予以证明。其次，本案中旌翔公司向法院提交了一份由第三方鉴定机构对涉案房屋所出具的《建筑结构鉴定报告》，证明了涉案房屋结构质量满足设计要求，可安全使用，在交付给晨明公司之前并不存在质量问题。(二）就涉案房屋的租金和占用费的问题。首先，一审法院以晨明公司于2016年9月底搬离了涉案房屋，认定其未再占有使用房屋明显属于事实认定不清。对涉案房屋的占有使用应当解释为一种控制状态的持续，而不是简单的字面解释。晨明公司在一审中自认其在搬离涉案房屋时是用自备的锁将房屋锁上的，旌翔公司不持有该锁的钥匙，并且晨明公司委派了专人对涉案房屋进行看守，自从搬离后从未与旌翔公司就房屋办理过任何交接手续。旌翔公司向法院提交的《公证书》也能证明旌翔公司在对涉案房屋进行清腾时，房屋内放有大量晨明公司的桌椅板凳、办公用具、空调等。晨明公司搬离涉案房屋后虽未在房屋内办公，但在旌翔公司清腾前，房屋仍然由晨明公司实际控制，并未交还给旌翔公司。其次，一审法院在判决认定中不仅错误的作出“旌翔公司主张2017年3月27日之后的租金，本院不予支持”的认定，且对旌翔公司就2017年3月27日租赁合同解除之后至旌翔公司对房屋进行清腾之日止的房屋占用费的主张只字未提。二、一审法院适用法律有误。旌翔公司与晨明公司签订的房屋《租赁协议》第七条第二款约定：“……在确认甲方确有过错的情况下，甲方赔偿乙方因此而受到的损失，除此之外，该房产的维修责任及费用由乙方承担。”首先，在晨明公司主张涉案房屋地基沉降及渗水问题是房屋质量原因导致的，但又无法提供证据予以证明，且旌翔公司提供了证据证明在交付给晨明公司之前房屋质量并不存在问题；在无法确认涉案房屋地基沉降及渗水问题是由旌翔公司的过错所导致的情况下，一审法院不仅未依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，让负有举证责任的晨明公司承担不利后果，反而部分支持了晨明公司的诉讼请求，明显属于适用法律有误。其次，《租赁协议》是双方真实意思的表示，合法有效，其内容对双方具有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”之规定，对租赁物的维修，合同双方有所约定的，应当按照约定履行。即在确认了旌翔公司对涉案房屋地基沉降及渗水问题确有过错的情况下，旌翔公司才应赔偿晨明公司因此而受到的损失，除此之外，该房产的维修责任及费用应由晨明公司承担。一审法院仅适用《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，片面地认为上述约定仅适用于涉案房屋主体结构，在难以辨别问题原因的情况下，错误的适用自由裁量权，以酌情的方式认为旌翔公司应当承担赔偿责任，明显属于适用法律有误。 晨明公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不存在旌翔公司所称的问题。针对旌翔公司提出本案当中就房屋是否占用的概念，晨明公司在一审当中已经明确，不存在相应的占用的事实。因此，晨明公司认为旌翔公司的上诉理由不成立。 晨明公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除晨明公司与旌翔公司于2010年5月21日签订的《租赁协议》及2013年10月17日签订的《补充协议》；2.旌翔公司向晨明公司退还租赁押金100000元；3.旌翔公司向晨明公司退还已缴纳未使用剩余租期的租金228625元（自2015年7月1日至2017年2月28日）及物业费17549元；4.判令旌翔公司因违约向晨明公司赔偿损失（装修损失1500133元，房屋维修费用75707元，搬迁费8312元，公证费2000元），以上合计1932326元。 旌翔公司向一审法院提出反诉请求：1.确认租赁协议及补充协议于2017年3月27日解除；2.判令晨明公司支付旌翔公司拖欠的租金及房屋占用费共870642元（暂计至2018年8月31日，应计算至2018年11月6日）。 一审法院认定事实如下：2006年4月，成都市武侯区清水河公园清江雅座舍（乡村酒店）投资建设经营及农民安置房项目施工，确定旌翔公司中标。2006年9月1日，旌翔公司（乙方）与成都市清水河公园股份合作总社（甲方）签订《土地租赁协议书》，甲方将位于机××桥街道办事处××约60亩土地租赁给乙方进行配套建设、经营，租赁时间27年，使用性质为乙方投资建设“清江雅舍”项目，允许乙方用小于或等于25%土地面积进行硬化和自行规划建设用于商业经营的房屋。同日，旌翔公司与成都市清水河公园管理委员会签订《项目协议》，管委会协助旌翔公司办理项目建设的有关手续。同年11月，清水河公园清江雅舍项目取得相关部门报建同意。 2010年5月21日，旌翔公司（甲方）与晨明公司（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：旌翔公司将位于武侯区的房屋（建筑面积855.4平方米）出租给晨明公司用于办公及其他；租期10年，自2010年6月1日起至2020年5月31日止，免租期3个月，即2010年6月1日至2010年8月31日；租金分段计算，2015年9月1日至2017年8月31日期间每月租金49613元,2017年9月1日至2019年8月31日期间每月租金53890元，租金半年一付，每半年到期前5日内支付下半年租金，物业管理费由乙方承担；乙方同意在2010年9月1日前支付10万元给旌翔公司作为租赁押金。《租赁协议》第五条第二款约定：“在本租约履行期间，若因乙方（晨明公司）违反本租约的约定未依约交纳租金、物业管理费和其它费用，或对该房产及房产附属的设施、设备造成损害，给甲方（旌翔公司）造成直接、间接经济损失，则甲方有权从租赁押金中直接扣除予以补偿，并书面通知乙方。……”第三款约定“……如若乙方未能按合同缴清应缴纳费用，则甲方有权在扣除相应数额后，将租赁押金余额退还乙方。押金不足支付应缴纳费用的，租赁押金全部充作应缴纳费用，且甲方将书面通知乙方要求补足缴纳”第七条第二款约定：“因非乙方责任而致该房产的屋顶、外墙、主要结构、地板及排水管道、煤气管道、电缆等固定装置和设备损坏时，甲方承担相应的维修费用。在出现以上情形时，乙方在一周内通知甲方（或甲方授权代理人），并由物业管理公司负责安排修缮工作。在确认甲方确有过错的情况下，甲方赔偿乙方因此而受到的损失，除此之外，该房产的维修责任及费用由乙方承担。”2010年7月21日，晨明公司向旌翔公司支付租房押金10万元。房屋交付给晨明公司时为清水房，晨明公司接收房屋后委托成都市仁和逸境建筑装饰工程有限公司对案涉房屋进行装修，约定装修造价449070元。 2011年12月16日，四川中机建设工程质量检测中心受旌翔公司委托对清江雅舍17#楼（即案涉租赁房屋）地基基础、主体结构及围护体系是否满足安全性使用要求进行鉴定，鉴定结论为清江雅舍17#楼结构质量满足设计要求，可安全使用。 2013年10月17日，晨明公司与旌翔公司签订《租赁协议补充协议》一份，约定2015年9月1日至2017年8月31日期间，每年租金下调46656元；2017年9月1日至2019年8月31日期间，每年租金下调50388元。双方在合同中手写备注：“甲乙双方就乙方租赁房屋渗水问题的解决按照双方所签主合同执行”。合同履行期间，晨明公司支付租金至2017年2月28日，支付物业管理费至2016年12月30日。 2015年9月28日，晨明公司向旌翔公司、物业中心发出《关于要求贵公司对我公司承租贵司房屋进行外墙防水处理的函》，称自2010年承租案涉房屋以来，部分外墙一直渗水，导致凡靠外的墙面全面起泡、脱落、生霉和墙体软装饰损坏，2012-2013年期间晨明公司将整个房屋的内墙又重新进行了装饰和粉刷做漆，但因房屋质量问题，截止到2015年9月28日止，部分外墙仍然渗水，造成室内墙体第二次损坏，要求旌翔公司及物业中心尽快安排对渗水外墙进行一次全面的防水处理，且因外墙渗水已经严重影响公司工作，晨明公司将暂缓支付房屋租金，待全面处理修复完毕后支付。 2016年9月底，晨明公司搬离案涉房屋。2016年9月27日，晨明公司向旌翔公司发出《紧急告知函》，载明：“该协议履行期间，我司发现该房屋存在严重质量安全瑕疵，出现大面积渗水、漏水及墙体破裂、地面沉降现象，严重影响我司正常经营和安全，……因此特函告贵司如下：1.贵司在收到本函告时，应按照该协议的约定承担违约责任，同时赔偿给我司造成的损失，并尽快处理完善建筑质量和渗水及装饰装修维护及安全。2.因贵司长时间严重违约，造成我司被迫在外租赁新办公区（现已搬离该房屋），贵司应当退还我司多支付的租金、物业管理费及因停止办公所产生的在外办公租赁费用和因搬迁所产生的一切费用。在该房屋修缮完成并经有关政府部门及我司三方综合评估验收后，我司即搬回正常使用。” 晨明公司提供2013年5月-2014年6月期间维修房屋产生的维修费用票据金额共计76763.4元，2016年搬离案涉房屋的产生的费用票据金额共计8003元。 2016年12月21日，四川省成都市国力公证处出具（2016）川国公证字第152193号《公证书》，载明2016年12月13日，公证员从某房屋一楼至三楼依次对案涉房屋的屋内存在渗水、裂缝的现状进行证据保全，并附有照片和光碟。根据照片及录像显示，案涉租赁房屋的外墙有渗水痕迹、一楼和二楼办公区部分房屋内墙及墙角存在渗水、起泡、发霉、脱落等情况。晨明公司为此支付公证费2000元。 2017年3月27日，旌翔公司向晨明公司邮寄了《〈租赁协议〉解除函》，载明：自2017年3月27日起租赁协议即行解除。晨明公司庭审中认可收到该解除函。 2017年6月16日，晨明公司向一审法院申请对案涉房屋地面沉降程度和原因，房屋渗水原因以及装修损失进行鉴定。2017年8月18日，一审法院委托四川省建筑工程质量检测中心对案涉房屋地面沉降程度和原因、渗水原因进行鉴定。2017年9月11日，四川省建筑工程质量检测中心向一审法院回函，载明该检测中心只能对沉降原因进行鉴定，沉降程度无法鉴定，可以对房屋渗漏水现状进行鉴定，不做具体原因分析。2018年3月2日，晨明公司因鉴定费用高，申请撤回对房屋地面沉降程度、沉降原因和房屋渗水原因的鉴定。2017年8月18日，一审法院委托四川建业工程咨询有限公司对案涉房屋室内装修残值进行鉴定。2017年10月13日，鉴定机构组织双方召开鉴定会议，晨明公司提出对整个房屋的装修、搭建的结构、建筑的装修、室外总平造价等进行鉴定。四川建业工程咨询有限公司于2018年7月31日出具川建咨询2018-2-63号《司法鉴定书》，载明案涉房屋的工程造价土建装饰部分金额为816473元。 旌翔公司已经于2018年11月6日收回案涉房屋。 一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，晨明公司称其向相关部门了解到案涉房屋为违规建设用房，但未提供证据证明，故前述意见一审法院不予采纳。晨明公司与旌翔公司签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。 晨明公司于2016年9月底搬离案涉房屋，但并未明确表示不再履行合同，而是函告旌翔公司要求对房屋进行维修。2017年3月以后晨明公司未再支付租金，且未搬回案涉房屋，其以行为表明不再履行租赁合同的主要义务，旌翔公司有权要求解除合同。旌翔公司于2017年3月17日向晨明公司发出解除合同的通知，且晨明公司已收到，故一审法院确认双方的租赁合同已于2017年3月27日解除。因晨明公司已经搬离案涉房屋，未再占有使用房屋，故旌翔公司主张2017年3月27日之后的租金，一审法院不予支持。综上，晨明公司应向旌翔公司支付2017年3月1至3月27日的租金41152.5元[（49613元/月-46656元/年÷12个月）÷30天×27天]。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。”旌翔公司向晨明公司提供租赁房屋作为办公使用，房屋应当满足该使用用途。但房屋自交付使用以来，出现渗水并导致房屋内墙墙面受损等，旌翔公司、晨明公司均表示对房屋进行了修复，但根据公证书保全的现场照片及录像显示，房屋的渗水问题并未得到根本解决，仍然影响到晨明公司对承租房屋的正常使用。虽租赁合同中约定，因非旌翔公司责任而致该房产的屋顶、外墙、主要结构、地板及排水管道、煤气管道、电缆等固定装置和设备损坏时，晨明公司承担相应的维修费用。但一审法院认为，该条约定应是针对房屋在租赁使用过程中出现主体结构等被损坏的情况时，由晨明公司承担维修费用，并不因此免除旌翔公司应提供适租房屋的基本义务和责任。本案中，双方对案涉房屋存在墙面渗水的现状均无异议，但渗水原因各执一词。旌翔公司向晨明公司交付的房屋为清水房，系晨明公司自行装修，在没有对渗水原因进行鉴定的情况下，难以辨别墙面渗水系房屋质量问题还是装修质量问题。但考虑到房屋渗水事实的确实存在，晨明公司也存在欠付租金的情况，一审法院酌情认定对房屋损失由旌翔公司承担60%，晨明公司承担40%。对具体的损失，其中关于房屋装修部分损失，经一审法院委托，鉴定机构鉴定认为案涉房屋的工程造价土建装饰部分金额为816473元，虽鉴定内容与一审法院委托不完全一致，但一审法院认为可参考该鉴定结论，结合双方约定租赁限期10年，合同于2017年3月解除，一审法院酌情认定装修残值为244942元。对维修费、搬家费，为晨明公司在无法正常使用房屋时产生的损失，但其维修费仅主张75707元，搬家费仅产生金额8003元，故一审法院在此范围内予以认定。但公证费系并非因房屋不能正常使用所受损失，故对公证费不予认可。综上，一审法院认定旌翔公司应承担损失197191.2元（244942元+75707元+8003元）*60%。 关于租赁押金。根据合同约定，押金应当在扣除晨明公司应支付费用后，予以返还。故晨明公司未按约支付租金，应支付的租金应在租赁押金中予以扣除，故晨明公司不再向旌翔公司支付租金，晨明公司主张的押金一审法院在58847.5元（100000元-41152.5元）范围内予以支持，超过部分不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认晨明公司与旌翔公司签订的《租赁协议》及《租赁协议补充协议》于2017年3月27日解除；二、旌翔公司于判决生效之日起十日内向晨明公司返还租赁押金58847.5元；三、旌翔公司于判决生效之日起十日内向晨明公司赔偿损失197191.2元；四、驳回晨明公司的其他诉讼请求；五、驳回旌翔公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25475元，由晨明公司负担22681元，由旌翔公司负担2794元；反诉费5056元，诉讼保全费5000元，共计10056元，由旌翔公司负担。 本院二审期间，当事人双方未提交新证据。本院二审经审理查明的事实和采信的证据与一审一致，本院予以确认。另补充查明，双方均认可晨明公司于2016年9月30日搬离案涉房屋。 对案涉的争议焦点问题，本院评判如下： 关于案涉房屋的质量问题。旌翔公司认为案涉房屋的地基沉降及渗水问题并非因出租人原因造成，且其提交的《建筑结构鉴定报告》可以证明案涉房屋的质量满足设计要求。对此，本院认为，综合本案实际情况，对于该房屋质量问题，旌翔公司应当承担责任。首先，从双方合同约定的内容来看，系约定“因非乙方责任而导致该房产的屋顶、外墙、主要结构、地板及排水管道、煤气管道、电缆等固定装饰和设备损坏时，甲方承担相应的维修费用。在出现以上情形时，乙方在一周内通知甲方（或甲方授权代理人），并由物业管理公司负责安排修缮工作。”，故房屋的地基、外墙质量问题均在双方上述约定之内，于有该类质量问题时，约定负责维修的义务主体系旌翔公司，晨明公司仅负责进行通知；仅在确定因晨明公司原因造成上述质量问题时，才由晨明公司承担维修责任。其次，参照《房屋建筑工程质量保修办法》第七条“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；……”之规定，涉及地基、外墙质量问题，均属于房屋建筑工程的保修范围，业主于保修期内可向房屋建筑的施工方主张保修责任，保修期满后则系由业主自行保修；此亦能佐证证实双方上述约定的责任归属。故可以认定，除非有证据证明系晨明公司原因造成此类房屋质量问题，否则该外墙渗漏、地基沉降均应作为出租人旌翔公司的维修范围。再次，从双方后续的补充协议及合同履行情况来看，旌翔公司事实上亦对其承担该维修责任并无异议。具体而言，双方在2013年10月17日签订补充协议时已备注并再次确认“甲乙双方就乙方租赁房屋渗水问题的解决按照双方所签主合同执行”。之后，2015年9月28日，晨明公司向旌翔公司发出关于处理外墙防水的函。2017年6月14日的庭审笔录中，旌翔公司则称“2016年出现渗水问题，我们积极配合处理”，并于该次庭审中提交了维修证据报销证实其已配合处理该渗水问题并支付了费用。从上述事实来看，能够认定房屋质量责任应由出租人旌翔公司承担。最后，前述关于维修的约定还表明，依双方上述排除性的免责约定，应由旌翔公司对其能够免责予以举证证实，但旌翔公司并未提交足以采信的证据对此予以证实。另，对于旌翔公司称其提交的《建筑质量报告》可以证明质量合格的问题，本院认为，该鉴定报告系旌翔公司单方委托作出，且该报告的出具时间在2011年；而晨明公司因外墙渗水及地基沉降而主张权利在后。同时，本案中，双方对于该房屋质量存在问题的基本事实并无争议；旌翔公司仅系认为该质量问题系不可归责于出租人的原因造成。故，在该房屋存在质量问题的基本事实能够认定的情况下，该鉴定报告认定的房屋质量合格不足采信。 关于租金及占有使用费的问题。旌翔公司认为晨明公司应支付其收回房屋前的占有使用费。对此，本院认为，于租赁合同中，租金系占有、使用、收益的对价，租金之给付，以出租人已尽适租义务为前提。本案中，因房屋存在前述质量问题，且旌翔公司并未提交证据证明其已依约履行维修义务，故在其未尽适租义务时，承租人可拒绝给付租金。自2016年9月晨明公司因案涉房屋质量问题搬离案涉房屋之后，晨明公司已彻底丧失其依合同所享有的房屋占有利益，且其已向旌翔公司发函告知，故作为该占有利益对价的租金及占有使用费，旌翔公司在维修并重新提供适租的房屋前，其无权进行主张。鉴于一审已对晨明公司搬离之后至合同解除之前的房租判令给付，且晨明公司对此并未提起上诉，故本院对此不作变更。但对于旌翔公司要求给付合同解除至其收回房屋期间的占有使用费的上诉请求，本院不予支持。 关于损害赔偿的问题。旌翔公司认为，依双方约定“在确认甲方确有过错的情况下，甲方赔偿乙方因此受到的损失，除此之外，该房产的维修责任及费用由乙方承担”，故仅在其对维修存在过错的情况下才承担赔偿责任。对此，本院认为，在2015年9月28日晨明公司即就案涉房屋的质量问题发函，而旌翔公司亦称其积极配合处理，故对于该房屋质量问题旌翔公司系知情。在此情形下，旌翔公司并未提交证据证实其已就该房屋质量问题整改到位并达到适租条件，故能够认定就该房屋维修问题出租人确有过错。故对于旌翔公司于本案中主张免责的上诉主张，本院不予采纳。 综上，旌翔公司的上诉主张不能成立，依应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30531元，由四川旌翔投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年九月九日 书记员  崔金枝