湖南省长沙市雨花区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0111执异129号案外人：严亚伟，女，1970年3月4日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。申请人：长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路19号。法定代表人：李俊，董事长。委托诉讼代理人：唐皇，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴璐，湖南天地人律师事务所律师。被申请人：杨扬，女，1975年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被申请人:苏敏，男，1969年6月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被申请人：长沙市芙蓉区金森林首饰行，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘路36号龙腾大厦304-305。经营者：杨扬，女，1975年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被申请人：湖南珮诗贸易有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黄兴中路王府井商业广场D栋2003房。法定代表人：杨扬。被申请人：长沙庄北珠宝有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道建湘南路154号栋1501房。法定代表人：苏毅。被申请人：长沙充民珠宝有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道建湘南路154号栋1501房。法定代表人：杨扬。在本院执行申请人长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司与被申请人杨扬、苏敏、长沙市芙蓉区金森林首饰行、湖南珮诗贸易有限公司、长沙庄北珠宝有限公司、长沙充民珠宝有限公司财产保全执行案件中，案外人严亚伟对执行位于长沙市芙蓉区的房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人严亚伟向本院提出执行异议请求：依法裁定解除对案涉房屋的查封。事实与理由：严亚伟与湖南珮诗贸易有限公司于2018年10月1日签订了商品房买卖合同，并按合同约定当天支付全部房款。根据双方约定，湖南珮诗贸易有限公司应于签订合同之日起60日内提供相应资料报产权登记机关进窗。根据合同约定，自签订合同之日起180个工作日内，由湖南珮诗贸易有限公司提供双方的资料报不动产登记中心进窗且办好产权证。合同履行期间，湖南珮诗贸易有限公司未按要求履行合同义务，导致案涉房屋产权证至今未办理。现湖南珮诗贸易有限公司已经失联，严亚伟经查询得知案涉房屋已被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，请求予以解除查封。申请人长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司称：（一）严亚伟与湖南珮诗贸易有限公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》涉嫌虚假，不能认定为合法有效的买卖合同。（二）严亚伟未提供有效证据证明其在法院查封之前已占有案涉房屋；（三）严亚伟与湖南珮诗贸易有限公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》已经法院判决解除，严亚伟无权申请查封异议；（四）严亚伟未提供有效证据证明其已支付了案涉房屋全部价款，故严亚伟提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除法院的查封行为，其异议申请依法应予驳回。本院查明，长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司与杨扬、苏敏、长沙市芙蓉区金森林首饰行、湖南珮诗贸易有限公司、长沙庄北珠宝有限公司、长沙充民珠宝有限公司借款合同纠纷一案，长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司向本院申请财产保全，本院经依法审查，于2019年10月30日作出（2019）湘0111民初12248号民事裁定，裁定：冻结杨扬、苏敏、长沙市芙蓉区金森林首饰行、湖南珮诗贸易有限公司、长沙充民珠宝有限公司、长沙庄北珠宝有限公司名下的银行存款19956000元或查封、扣押相应价值的其他财产。2019年11月4日，本院向长沙市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封了杨扬名下包括案涉房屋在内的585套房屋，查封期限为2019年11月4日至2022年11月3日。另查明，（一）2018年10月1日，严亚伟（买方）与湖南珮诗贸易有限公司（卖方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：严亚伟购买长沙市芙蓉区房屋，总金额为310217元，在双方签订商品房买卖合同之日起60日内，由湖南珮诗贸易有限公司将需由出卖人提供的用于办理《不动产权证书》的资料报产权登记机关进窗。湖南珮诗贸易有限公司于2018年9月27日出具了20000元的收款收据并加盖了财务专用章，2018年10月1日出具了290217元的收款收据并加盖了财务专用章。2018年10月1日，严亚伟（委托方）与湖南悠乐港商业管理有限公司（受托方）、湖南珮诗贸易有限公司（担保方）签订《定王悠乐港商铺委托管理合同》，约定：严亚伟将案涉房屋委托湖南悠乐港商业管理有限公司代为经营管理；合同签订后，双方委托管理关系确立，委托管理期限自2018年12月31日开始至2028年12月30日止；湖南珮诗贸易有限公司为该合同湖南悠乐港商业管理有限公司的履约行为提供担保。（二）案涉房屋于2003年10月20日建成，杨扬系房屋所有权人。2018年5月27日，杨扬出具书面《授权委托书》，委托湖南珮诗贸易有限公司以公司名义对外销售杨扬本人名下所有的位于长沙市芙蓉区整层房产。再查明，严亚伟于2019年11月5日向湖南省长沙市芙蓉区人民法院起诉请求：1、解除严亚伟与湖南珮诗贸易有限公司于2018年10月1日签订的《商品房买卖合同》；2、湖南珮诗贸易有限公司向严亚伟退还购房款及相关费用共计345478元；3、湖南珮诗贸易有限公司向严亚伟支付资金利息损失18370.31元（自2018年10月8日起按照同期人民银行贷款利率暂计算至2019年11月8日，后续按上述标准持续计算至实际清楚之日止）。该院于2019年12月16日作出（2019）湘0102民初17386号民事判决书，判决：“一、解除严亚伟与湖南珮诗贸易有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、湖南珮诗贸易有限公司自本判决生效之日起三日内向严亚伟支付325478元及赔偿损失（损失以325478元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准计算，自2018年10月1日起支付至实际清偿之日止）。”严亚伟不服该判决向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉，湖南省长沙市中级人民法院于2020年7月2日作出（2020）湘01民终5095号民事裁定书，裁定：“一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初17386号民事判决；二、本案发回湖南省长沙市芙蓉区人民法院重审。”湖南省长沙市芙蓉区人民法院于2020年8月4日立案重审后，严亚伟又向该院申请撤回对湖南珮诗贸易有限公司的起诉，湖南省长沙市芙蓉区人民法院于2020年8月20日作出（2020）湘0102民初9605号民事裁定书，裁定“准许严亚伟撤回对湖南珮诗贸易有限公司的起诉。”本院认为，在本院查封案涉房屋之前，严亚伟已与房屋所有权人杨扬的授权委托人就购买案涉房屋签订了《商品房买卖合同》；严亚伟支付了案涉房屋全部价款，并将该房屋交由第三方经营管理，行使了占有支配的权利；案涉房屋未办理过户登记并非严亚伟自身原因所致。长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司称严亚伟与湖南珮诗贸易有限公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》已经法院判决解除，因该判决被湖南省长沙市中级人民法院撤销并发回重审，且严亚伟已经撤回起诉，故对长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司的该意见不予采纳。严亚伟就案涉房屋提出的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形，对其异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于长沙市芙蓉区房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 勇审判员 欧阳毅审判员 林湘邕二〇二〇年九月二十四日书记员 李 思附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。