浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3953号 上诉人（原审原告）：杭州华浙二手车交易市场有限公司，住所地杭州市江干区艮山东路146-8号10幢2189-2191号。统一社会信用代码：91330104779276886P。 法定代表人：陆永祥，总经理。 委托诉讼代理人：罗小平，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浙江顺龙投资发展有限公司，住所地杭州市江干区彭埠街道六堡村。统一社会信用代码：91330000765243696N。 法定代表人：戴兰英，董事长。 委托诉讼代理人：高尔文、徐晶，浙江九恒律师事务所律师。 上诉人杭州华浙二手车交易市场有限公司（以下简称杭州华浙公司）与上诉人浙江顺龙投资发展有限公司（以下简称顺龙公司）租赁合同纠纷一案，杭州华浙公司与顺龙公司不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初4704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定，2005年3月23日，顺龙公司作为甲方（出租方）与杭州中浙贸易有限公司（以下简称中浙公司）作为乙方（承租方）签订《场地房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方向甲方租赁位于杭州市××路××号××亩的土地（以实际为准）及地上房屋，其中房屋面积：三层楼一幢约1200㎡，简易钢房一幢约1500㎡，简易钢棚一幢约600㎡，该房屋和土地主要用于汽车（旧）及相关产品销售、开发。租赁期限为20年，自2005年7月1日起至2025年6月30日止。租金从2005年7月1日开始起算，前四年为100万元／年，此后每四年租金递增5万元。租金每半年支付一次，先付后用，于每年的5月31日和11月30日前付清。甲方在收到租金后，必须向乙方开具正规足额的发票。甲方同意乙方对原有的房屋进行改造，装修，在出租场地上拆除原有钢房（棚）并进行房屋建设等。涉及建造、改造、装修的全部费用由乙方承担。政府全部征用、拆迁，则本合同自动终止，部分拆迁，则合同进行修改：ａ、属于甲方建造土地房产的损失补偿归甲方；ｂ、属于经营性损失赔偿归乙方，乙方投资部分的损失补偿10年（含）内归乙方，10年后归甲、乙双方各得50%，20年后归甲方。除此之外，合同还对违约责任等其他事项进行了约定。 2005年9月18日，双方又签订《补充协议》一份，协议约定：甲方将原“吉利汽车专卖店”后面的简易钢棚房出租给乙方，面积约2200㎡，由乙方自行改建。租金从2005年10月1日开始起算，每年租金为31.5万元，每四年增加1.5万元，协议签订后乙方即支付2005年10月1日至12月31日租金78750元，以后每年5月31日、11月30日前乙方各支付甲方半年租金。甲方出租给乙方的全部场地房屋的租期均为30年，租期均到2035年12月31日止。其他条款按原合同执行等内容。此后，案涉合同租金一直由浙江**浙汽车市场有限公司（以下简称浙江**浙公司）及杭州华浙公司向顺龙公司支付，并由顺龙公司向两公司开具收据及发票；最后一期租金747500元由杭州华浙公司于2018年5月28日向顺龙公司支付。 2007年4月29日，杭州市国土资源局江干分局向浙江**浙公司作出杭江国土罚[2007]4号土地行政处罚决定书，没收浙江**浙公司在非法占用的集体土地上建造的5250㎡建筑，并处罚款50700元。上述罚款浙江**浙公司已于2007年4月30日缴纳。 2009年12月，杭州市国土资源局江干分局向杭州市江干区彭埠镇六堡社区居民委员会作出杭江国土罚[2009]134号行政处罚决定书，责令退还非法占用的36035㎡集体土地；没收在非法占用的集体土地上建造的16040平方米建筑。其中属于案涉租赁土地的罚没面积为7422㎡。 为集体土地房屋拆迁提供补偿价格，2018年7月19日，杭州信达房地产评估有限公司出具编号为集非（2011）B5011203008号《拆迁评估报告书》，明确评估对象为杭州市江干区彭埠街道六堡社区居民委员会（顺龙公司），房总建筑面积为19895.3㎡（其中罚没面积3592㎡，不可补偿面积307.94㎡），庭院面积为9126.77㎡，房屋拆迁补偿总金额为24580212元。 杭州市区房屋拆迁补偿评估表： 二、房屋分项计分表 1、房屋补偿总分计分表（一）： 序号 房屋补偿面积 房屋补偿总分 土地证 建房年份 层次 房屋结构 1幢 30.60 121.18 证外 2008 一层 简易 2幢-1 7.08 56.22 证外 2008 一层 砖混 3幢-1 913 9266.04 证外 2008 三层 钢砼 4幢-1 919 9326.93 证外 2008 三层 钢砼 7幢 67.26 521.94 证载 2005 一层 砖混 8幢 1277.64 10162.35 证载 2005 三层 砖混 9幢 430.92 4307.48 证载 2005 三层 钢砼 10幢-1 566.4 2174.98 证载 2005 一层 简易 10幢-2 119.6 473.62 证内新建 2008 一层 简易 11幢-1 435.69 4269.76 证载 2005 一层 钢砼 11幢-2 1415.33 14008.94 证载 2005 二层 钢砼 11幢-3 1415.33 14223.36 证内新建 2008 二层 钢砼 12幢-1 1417.15 13888.07 证载 2005 一层 钢砼 12幢-2 1150.82 11390.82 证载 2005 二层 钢砼 12幢-3 1150.82 11565.17 证内新建 2008 二层 钢砼 15幢 4.96 19.05 证载 2005 一层 简易 16幢-1 2336.88 16094.09 证载 2005 二层 钢结构 16幢-2 2336.88 16467.41 证内新建 2008 二层 钢结构 合计 15995.36 房屋装修计分表 2-1、装修补偿总分计分表 序号 房屋补偿面积 装修补偿总分 1幢 30.6 146.88 2幢-1 7.08 33.98 3幢-1 913 6573.6 4幢-1 919 6616.8 7幢 67.26 322.85 8幢 1277.64 7665.84 9幢 430.92 3102.62 10幢-1 566.4 2718.72 10幢-2 119.6 574.08 15幢 4.96 23.81 16幢-1 2336.88 16825.54 16幢-2 2336.88 14021.28 合计 9010.22 58626 2-2、装修补偿总分计分表（罚没） 序号 房屋补偿面积 装修补偿总分 2幢-2 78 374 3幢-2 1760 10560 4幢-2 1754 10524 合计 3592 21458.4 附属物补偿计分表： 项目 补偿分（分/㎡） 面积（㎡） 补偿总分 庭院面积 3 9126.77 27380.31 附件一：罚没部分 1、房屋评估总分计分表（罚没）（分/㎡） 序号 房屋评估面积 房屋评估总分 备注 2幢-2 78 619.32 罚没 3幢-2 1760 17862.24 罚没 4幢-2 1754 17801.35 罚没 合计 3592 36282.91 总金额 3628291元 备注 杭江国土罚（2009）134号 附件二：许可证后建造 幢号 结构 面积（㎡） 备注 5幢 砖混 26.64 许可证后建造 6幢 简易 167.94 许可证后建造 13幢 简易 106.76 许可证后建造 14幢 简易 6.60 许可证后建造 合计 307.94 汇总表（一） 房屋补偿 房屋补偿总分 138337.41 房屋补偿金额 13833741 装修补偿 装修补偿总分 80084.4 装修补偿金额 8008440 附属物补偿 附属物补偿总分 27380.31 附属物补偿金额 2738031 2018年7月2日，浙江中诚健资产评估有限公司出具浙中诚评报字（2018）第128号《机器设备及附属设施（搬迁）评估项目资产评估报告书》，确定涉及杭州市江干区彭埠街道六堡社区居民委员会（顺龙公司汇总）的机械设备及相关设施搬迁评估补偿价值为984050元。 2018年7月24日，顺龙公司向杭州华浙公司发出通知，因江干区艮山东路北区块开发建设需要，杭州华浙公司所承租的房屋在杭土资拆许字（2010）第011号《拆迁许可证》的范围内，并要求杭州华浙公司于8月20日前搬离。 2018年8月23日，杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室（甲方）与彭埠街道六堡社区居民委员会（顺龙公司、乙方）、动迁单位杭州市江干区征地事务所签订《杭州市集体土地房屋拆迁补偿（补助）协议书》，约定：一、乙方房屋坐落彭街道六堡社区居民委员会（顺龙公司），位于杭州市江干区××路××号，房屋用途为非住宅，房屋总建筑面积为19895.3平方米（房屋可作价补偿面积为15595.36平方米，因房屋涉及罚没不作价补偿面积为3592.00平方米，因房屋属许可证发布后建造不作补偿面积为307.94平方米），庭院补偿面积为9126.77平方米，另有拆迁许可证发布前房屋内部层面积2336.88平方米，拆迁许可证发布后房屋内部隔层面积792.81平方米。二、安置方式：按照《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》第二十四条规定，甲方对乙方所有房屋不作产权调换，实行货币安置。三、乙方房屋按照《杭州市集体土地房屋拆迁评估补偿办法》进行评估，被拆迁房屋补偿计13833741元（不含涉及许可证发布后建造部分房屋），房屋装修补偿计8008440元（不含涉及许可证发布后建造部分房屋），庭院补偿计2738031元，其中“三证不齐”部分房屋面积1869.68平方米，根据《艮北区块企业拆迁补偿政策》需扣除“三证不齐”部分房屋重置价1877037元的3折计563111.1元，经指挥部确定拆迁许可证前房屋内部隔层面积2336.88平方米，按750元／平方米一次性赔补计1752660元（不再计算装修补偿、搬迁过渡补贴）；拆迁许可证后房屋内部隔层面积792.81平方米发320元／平方米一次性贴补计253699元（不再计算装修补偿、搬迁过渡补贴）；本款小计人民币26023459.90元。四、根据《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》第二十四条规定，其中9103.05平方米房屋另行补偿该部分房屋重置价7683748元的2倍计15367496，其中5022.63平方米房屋另行补偿该部分房屋重置价4272956元的1倍计4272956元，本款小计人民币19640452元。五、甲方应向乙方支付搬迁补贴费（不含涉及许可证发布后新建部分房屋、含“三证不齐”及罚没部分房屋）每平方米25元＊12个月：5461.68平方米＊25元／月／平方米＊12个月＝1638504元，本款小计人民币：3205492元。六、根据《关于艮北区块企业征迁有关问题处置专题会议纪要》［2014］4号第一条第2、3、4款明确，乙方房屋涉及罚没不作价补偿建筑面积为3592平方米，按罚没部分房屋重置评估价的80%进行一次性补助计3628291元＊80%＝2902633元；根据不同房屋结构（砖混结构78平方米按120元／平方米，钢砼结构3514平方米按150元／平方米），一次性奖励计536460元；本款小计人民币3439093元；如乙方在2018年8月31日前不腾空房屋并交出场地，则不予补助及奖励，并在本协议第九款支付总金额中扣除本款全部费用。七、根据《关于艮北区块企业征迁有关问题处置专题会议纪要》［2014］4号第二条第3款明确，乙方属拆迁许可证发布后新建房屋不作价补偿建筑面积307.94平方米，根据不同房屋结构（简易结构281.3平方米按320元／平方米，砖混结构26.64平方米按640元／平方米）一次性补助计人民币107066元；如乙方在2018年8月31日之前不腾空房屋并交出场地，则不予补助，并在本协议第九款支付总金额中扣除本款全部费用。八、根据建设项目要求，乙方必须在2018年8月31日前腾空房屋交出场地。按期腾空房屋并交出场地的，甲方给予乙方一次性奖励（按“三证不齐”房屋补偿价3折）计人民币563111.1元（如逾期则不奖励）。九、经评估公司评估，甲方与乙方协商后同意一次性支付重大设施设备搬迁损失补偿费984050元。十、根据《关于艮北新城区块剩余集体土地和国有土地上非住宅房屋征收（收购）操作意见》第2条第（二）款，乙方用于汽车销售部分房屋装修补偿计7493262元。十一、根据《关于艮北新城区块剩余集体土地和国有土地上非住宅房屋征收（收购）操作意见》第1条，甲方一次性补贴乙方7435213元。十二、本协议第三至十一条载明款项合计68891199元，甲方先支付乙方3433万元，待乙方腾空并交出被拆迁房屋和场地后，甲方根据房屋腾空移交单登记的时间和房屋情况，甲方将剩余费用根据本协议约定进行结算。 2019年5月13日，杭州华浙公司诉至一审法院，请求判令：1.顺龙公司支付杭州华浙公司各项拆迁补偿费用人民币21613040.76元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算自起诉之日起至实际付清之日止的利息损失；2.顺龙公司退还杭州华浙公司租金498333元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算自起诉之日起至实际付清之日止的利息损失；上述两项合计22111373.76元；3.本案诉讼费用由顺龙公司承担。 另查明，中浙公司成立于2000年9月30日，股东为陆永祥、余小玲，该公司于2011年6月1日注销。浙江**浙公司成立于2005年9月26日，股东为陆永祥和余小玲，2012年5月18日，公司名称变更为杭州华浙公司。 再查明，经双方核对确认，《拆迁评估报告书》中所列明的第2、3、4、5、6、9、14、15、16幢房屋为杭州华浙公司所建，第1、7、8幢为顺龙公司交付给杭州华浙公司使用。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、杭州华浙公司的诉讼主体是否适格？二、杭州华浙公司应获得的拆迁补偿款金额如何计算？三、顺龙公司是否应当退还杭州华浙公司租金？ 一、关于争议焦点一 杭州华浙公司认为其是案涉合同一方主体，并一直由其实际履行合同权利义务，而顺龙公司认为合同签约主体是中浙公司，杭州华浙公司并非合同相对人。对此，本案所涉的《场地房屋租赁合同》及《补充协议》原为中浙公司与顺龙公司签订，现杭州华浙公司主张与顺龙公司存在租赁合同法律关系，实质上是主张对合同主体进行了变更，系合同债权债务的概括转移。根据《合同法》第88条之规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。综合本案认定的事实，首先，中浙公司与杭州华浙公司虽系不同的法人主体，但股东却同为陆永祥和余小玲；其次，从案涉租赁合同订立起长达十余年的履行过程中，合同项下的租金均由杭州华浙公司支付，而顺龙公司亦一直向杭州华浙公司开具收款收据或者发票，由此可以认定顺龙公司明知履行租赁合同的主体为杭州华浙公司，却从未对此提出过异议，亦说明顺龙公司对承租人由中浙公司变更为杭州华浙公司是认可的；第三，顺龙公司发函通知杭州华浙公司限时腾房的行为，也反映了顺龙公司认可杭州华浙公司系实际承租人；第四，根据租赁合同约定，租赁场地用于汽车销售，杭州华浙公司具有开办汽车市场的资质，故相较于中浙公司更符合合同签订目的。顺龙公司主张其是根据中浙公司的指示向杭州华浙公司开票，但对该抗辩意见未提交证据予以证明，且即便存在委托付款，顺龙公司也应当向中浙公司开具发票，而非杭州华浙公司，故顺龙公司的该抗辩理由与事实不符，不予采纳。 综上，杭州华浙公司、中浙公司、顺龙公司之间的合同权利义务概括转移有效，可以认定杭州华浙公司与顺龙公司之间成立租赁合同法律关系，杭州华浙公司在本案中系适格的原告。 二、关于争议焦点二 （一）关于被拆迁房屋补偿款的分配 杭州华浙公司认为，其有权根据租赁合同及补充协议的约定获得由其建造的被拆迁房屋所对应的补偿及补助款；顺龙公司则认为，虽然杭州华浙公司对顺龙公司交付的部分租赁房屋进行了拆除重建，但拆除前的房屋面积所对应的拆迁补偿及补助款应由顺龙公司获得，扣减后剩余房屋面积所对应的拆迁补偿及补助款再进行分配。一审法院认为，首先，根据案涉租赁合同第五条及补充协议第一条的约定，顺龙公司同意杭州华浙公司对原有的房屋进行改造、装修或拆除重建，费用由杭州华浙公司负担，在本案中，顺龙公司亦确认部分房屋在承租期间已由杭州华浙公司拆除。其次，根据案涉租赁合同第七条的约定，顺龙公司享有的应是政府进行征用、拆迁时对其建造的土地房产的损失补偿，而对于杭州华浙经顺龙公司同意改造重建的土地房屋属于杭州华浙的投资损失，补偿则应按年限来确定分配方式。第三，结合本案中评估报告中所确定被拆迁房屋面积及补偿金额依据的是评估时房屋的现状，而非顺龙公司原交付出租但已不存在的房屋，故补偿（补助）款的归属应当按被拆迁房屋实际建造的权利人予以确定。鉴于此，顺龙公司的上述抗辩缺乏事实与法律依据，一审法院不予采纳。 经一审法院审核计算后，就被拆迁房屋补偿（补助）款分配认定如下： 1、证载房屋被拆迁补偿款 根据拆迁评估报告内容反映，证载房屋的编号为7幢、8幢、9幢、10幢-1、11幢-1、11幢-2、12幢-1、12幢-2、15幢、16幢-1，合计建筑面积为9103.50㎡。其中9幢、15幢、16幢-1为杭州华浙公司建造，建筑面积为2772.76㎡，故杭州华浙公司可取得的补偿金额计为：（4307.48+19.05+16094.09）*100=2042062元。 2、证内新建（证载新建）房屋被拆迁补偿款 根据拆迁评估报告内容反映，证内新建房屋的编号为10幢-2、11幢-3、12幢-3、16幢-2，合计建筑面积为5022.63㎡。其中10幢-2与16幢-2为杭州华浙公司建造，建筑面积为2456.48㎡，故杭州华浙公司可取得的补偿金额计为：（473.62+16467.41）*100=1694103元。 3、“三证不齐”（证外）房屋被拆迁补偿款 根据拆迁评估报告及拆迁协议第三条内容反映，“三证不齐”即证外房屋的编号为1幢、2幢-1、3幢-1、4幢-1，合计面积为1869.68㎡。其中2幢-1、3幢-1、4幢-1为杭州华浙公司建造，建筑面积为1839.08㎡，故杭州华浙公司可取得的补偿金额按房屋重置价的70%计为（56.22+9266.04+9326.93）*100=1864919元*70%=1305443.3元。 4、房屋内部隔层被拆迁补偿款 根据拆迁评估报告及拆迁协议第三条内容反映，属于杭州华浙公司建造的是编号16幢-1、16幢-2，面积为2336.88㎡，故按750元/㎡的标准杭州华浙公司可取得的一次性补贴计为1752660元（不再计算装修补偿、搬迁过渡补贴）。 5、罚没房屋被拆迁补助款 根据评估报告及拆迁协议第六条内容反映，罚没房屋的编号为2幢-2、3幢-2、4幢-2，合计建筑面积为3592㎡，均为杭州华浙公司建造，因顺龙公司已实际取得该部分补助金，故杭州华浙公司可取得的补助金额为房屋重置价的80%计为（619.32+17862.24+17801.35）*100=3628291*80%=2902633元。另根据不同的房屋结构（砖混结构78㎡按120元/㎡，钢砼结构3514㎡按150/㎡）一次性奖励费计为536460元，合计3439093元。 6、拆迁许可证发布后建造房屋补助款 根据评估报告及拆迁协议第七条内容反映，拆迁许可证发布后建造房屋的编号为5幢、6幢、13幢、14幢，合计建筑面积为307.94㎡。其中5幢、6幢、14幢为杭州华浙建公司造，建筑面积为201.18㎡，因顺龙公司已实际取得该部分补助金，故杭州华浙公司可取得的补助金额按简易结构320元/㎡、砖混结构按640元/㎡计为（167.94+6.6）*320+26.64*640=72902.4元。 （二）关于被拆迁房屋装修补偿款的分配 根据租赁合同约定，顺龙公司同意杭州华浙公司对原有房屋进行装修，但合同中并未对出租时的房屋内是否存在装修予以明确，现华浙公司向顺龙公司主张装修补偿款，故杭州华浙公司对于双方交付使用但未重新拆改建的部分房屋（1幢、7幢、8幢、10幢-1）是否重新装修的事实负有举证义务，而顺龙公司对杭州华浙公司在承租期间新建房屋及重建房屋系其装修的事实负有举证义务。由于双方在本案中均未提供相关证据予以证明，因此一审法院认为杭州华浙公司有权取得其自行建造房屋，即2幢-1、3幢-1、4幢-1、9幢、10幢-2、15幢、16幢-1、16幢-2、2幢-2、3幢-2、4幢-2房屋所对应的被拆迁装修补偿款，对未重新拆改建部分房屋所对应的被拆迁装修补偿款则不予支持。根据评估报告内容反映，杭州华浙公司可取得的装修补偿款计为（33.98+6573.6+6616.8+3102.62+574.08+23.81+16825.54+14021.28+374.4+10560+10524）*100=6923011元。 （三）关于庭院补偿款的分配 杭州华浙公司认为，庭院空地由其施工完成的面积为6600㎡，应取得的补偿款为198万元；顺龙公司认为庭院空地施工在顺龙公司交付时已完成，补偿款应当归其所有。一审法院认为，首先，因杭州华浙公司在承租期间曾对原有租赁房屋进行大范围的拆改建，客观上确实存在对地面道路的维修和平整的需要；其次，虽然顺龙公司主张租赁交付时已经完成庭院空地施工，但根据集体土地使用权证的记载，顺龙公司所主张的庭院空地上并未记载为水泥道路，且在平面图上可见部分地块标注显示为草地；第三，杭州华浙公司亦向一审法院提交了施工单位的证明佐证曾进行庭院空地施工。据此，可以认定杭州华浙公司确曾对庭院空地进行施工的事实，但鉴于其在本案中提交的证据尚不足以证明其施工的庭院具体面积，故一审法院综合评估报告及杭江国土罚[2009]134号行政处罚决定书中记载，从有利于交付方的利益出发，酌定评估报告中记载的庭院面积补偿款由杭州华浙公司和顺龙公司各半享有，即杭州华浙公司可取得的庭院补偿款为27380.31*100=2738031*50%=1369015.5元。 （四）关于另行按房屋重置价倍数补偿款的分配 拆迁协议第四条约定，根据《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》第二十四条规定，对于证载面积房屋（9103.05㎡）和证内新建面积（5022.63㎡），分别再给予该部分房屋重置价的2倍和1倍补偿，因该条明确在补偿后，补偿人不再承担被补偿人迁建、停业期间的补贴，也不提供过渡用房，可以认定系对实际经营人的经营损失补偿，故其中由杭州华浙公司建造的房屋补偿应当由其取得，补偿金额计为2042062*2+1694103*1=5778227元。 （五）关于搬迁补贴费、临时过渡费的分配 因杭州华浙公司系案涉土地房屋的实际承租人，用于自营或转租，而搬迁补贴费、临时过渡费是针对实际经营人的补偿，属于经营性损失，故杭州华浙公司有权获得其承租期间使用房屋的搬迁补贴费及临时过渡费。根据评估报告及拆迁协议第五条的内容反映，杭州华浙公司可取得的搬迁补贴费（不含拆迁许可证发布后新建房屋、含“三证不齐”及罚没部分房屋）：（30.6+85.08+2673*2+67.26+1277.64+430.92+686+4.96+2336.88*2）=12602.22㎡*80元/㎡=1008177.6元；临时过渡费（仅含“三证不齐”及罚没部分房屋）：（1869.68+2592）=5461.68㎡*25元/月/㎡*12个月=1638504元。 （六）关于重大设施搬迁损失补偿款的分配 根据浙江中诚健资产评估有限公司出具的浙中诚评报字（2018）第128号《机器设备及附属设施（搬迁）评估项目资产评估报告书》显示，明确归属于杭州华浙公司的机械设备及相关设施搬迁补偿费经核算为252236元。 （七）关于腾空房屋奖励费的分配 根据拆迁协议第八条的约定，按期腾空房屋并交出场地的，开发指挥部给予一次性奖励（按“三证不齐”房屋补偿价3折）计人民币563111.1元。对此，一审法院认为该部分奖励主要目的是为了增加被补偿人按期腾空房屋的积极性，而本案中这些房屋均由杭州华浙公司实际使用和腾空，故杭州华浙公司对其所建造房屋主张由其获得及时腾空房屋奖励费具有事实依据。因该腾空房屋奖励费系按“三证不齐”房屋补偿价的3折计付计563111.1元，而前述一审法院确定杭州华浙公司建造的“三证不齐”房屋的重置价为1864919元，据此，一审法院确定杭州华浙公司可取得的腾房奖励费计为1864919*30%=559475.7元。 （八）关于一次性补贴款的分配 根据拆迁协议第十一条的约定，依据《关于艮北新城区块剩余集体土地和国有土地上非住宅房屋征收（收购）操作意见》第1条，被补偿的非住宅房屋在征收人规定时间节点内提前签约并腾空交房的，可按不高于被补偿房屋评估补偿中金额的15%比例予以补贴。一审法院认为，根据该操作意见精神，补贴款的补贴对象应当是被拆迁房屋的权利人，故杭州华浙公司仅能享有由其建造的房屋所对应的补贴款。因拆迁协议中并未明确补贴金额的计算标准，故一审法院以杭州华浙公司建造房屋（2幢-1、2幢-2、3幢-1、3幢-2、4幢-1、4幢-2、5幢、6幢、9幢、10幢-2、14幢、15幢、16幢-1、16幢-2）面积占总面积的比例酌定其可取得的补贴费为：（7.08+78+913+1760+919+1754+26.64+167.94+430.92+119.6+6.6+4.96+2336.88*2）=10861.5㎡/19895.3㎡*7435213元=4059127.83元。 综上（一）至（八）项，其中（四）另行按房屋重置价倍数补偿款、（五）搬迁补贴费、临时过渡费等为经营性损失，其余为投资性损失。根据租赁合同第七条的约定，经营性损失赔偿5778227+1008177.6+1638504=8424908.6元归杭州华浙公司。投资性损失赔偿超过10公司年不足20年的双方各半取得，即，（2042062+1694103+1305443.3+1752660+3439093+72902.4+6923011+1369015.5+559475.7+252236+4059127.83元）*50%=11734564.86元。故，杭州华浙公司可取得的拆迁补偿款总额为：11734564.86元+8424908.60元=20159473.46元。 三、关于争议焦点三 根据双方提交的租赁协议及查明的履约情况，每期租金均先付后用，每年5月31日前支付下半年7-12月租金。已查明杭州华浙公司于2018年5月28日向顺龙公司支付最后一期半年度租金747500元，故租金已经支付至2018年12月31日。杭州华浙公司认为实际腾空日为2018年8月20日，顺龙公司认为杭州华浙公司实际腾空日为2018年11月30日，但双方在腾空时未办理书面交接手续。一审法院认为，根据拆迁协议的约定，指挥部要求顺龙公司最迟于2018年8月31日前腾空房屋，否则不予发放腾空奖励费。顺龙公司提供的律师函等证据不足以证明杭州华浙公司所承租范围存在延迟腾房，且顺龙公司事实上也已取得指挥部发放的腾空奖励费，故可推定杭州华浙公司已按期腾空承租房屋，现其主张要求顺龙公司返还自2018年9月1日至2018年12月31日止的房屋租金，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条之规定，判决：一、顺龙公司支付给杭州华浙公司各项拆迁补偿（补助）款20159473.46元；二、顺龙公司返还给杭州华浙公司2018年9月1日至2018年12月31日止的房屋租金498333元；上述两项合计，顺龙公司应支付给杭州华浙公司人民币20657806.46元，并以此为基数，自2019年5月13日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回杭州华浙公司的其他诉讼请求。如顺龙公司未按判决指定的时间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币152357元，财产保全申请费5000元，合计人民币157357元，由杭州华浙公司负担人民币10344.5元，由顺龙公司负担人民币147012.5元。 宣判后，杭州华浙公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定庭院补偿款由杭州华浙公司和顺龙公司各半获取有失公允。根据杭州华浙公司提交的证据可证明，杭州华浙公司建造的庭院道路面积应至少有6000㎡以上（其中由杭州四达装饰工程有限公司施工的地面工程面积约为5400㎡，由杭州市路桥集团股份有限公司施工的地面工程面积约为800㎡），而顺龙公司在一审中并未提供任何证据证明其在交付时已经完成了庭院道路的浇筑施工的事实。更何况从当时的集体土地使用证上不但无法看出顺龙公司已经对道路进行了施工，反而还有很多区域标注为草地，再结合杭州华浙公司提交的规划图进行比对后，进一步证实了杭州华浙公司在承租案涉租赁土地后对庭院道路进行了建造的事实，因此，杭州华浙公司就庭院建造的事实和对应面积已经完成了举证责任。但一审法院在顺龙公司未提供反驳证据支持其主张的情况下，仅以“从有利于交付方的利益出发”为由，判决庭院补偿款各半享有显然对杭州华浙公司是不公平的，故请求依法对该部分补偿款数额重新进行分配计算，认定杭州华浙公司享有6000㎡的庭院补偿款，计180万元，该项与一审法院此项判决补偿款的差额为215492.25元。 二、一审法院认定10-1幢房屋系顺龙公司建造不符合客观事实。虽然顺龙公司曾在杭州华浙公司租赁时交付过约600㎡的简易钢棚（坐落在评估报告编号为10幢的位置），但客观上杭州华浙公司在租赁期间已经对该房屋进行了重建，为此杭州华浙公司已经提交了证据予以证明。一审法院仅认定该房屋系扩建并不准确，因为该房屋在交付和拆迁时均是一个整体而不可进行自然分割，故房屋面积的增加也是整个房屋重建而形成的。况且，根据评估报告记载，10-2幢房屋拆迁评估价格仅为47362元，与杭州华浙公司为重建房屋所支出的20万元工程款差异巨大，若仅认定10-2幢房屋为杭州华浙公司建造，显然是不合理的，故杭州华浙公司请求二审法院依法认定评估报告编号为10幢的房屋全部（包括10幢-l及10幢-2）为杭州华浙公司建造，相应房屋、装修补偿和补贴归杭州华浙公司所有。与一审法院判决差异金额计算如下：10-1幢房屋评估价格为：2174.98*100=217498元；10-1幢装修评估价格为：2718.72*100=271872元；重置价倍数补偿：2174.98*100*2=434996元；一次性补贴款：566.4㎡／19895.3㎡*7435213元=211673.34元。 三、一审法院未认定8幢房屋装修补偿款归杭州华浙公司错误。8幢房屋虽为杭州华浙公司租赁时顺龙公司交付，但交付前原为顺龙公司的仓库，没有进行过任何装修，杭州华浙公司在租赁后将房屋整体进行了重新装修，部分用于杭州华浙公司自己办公使用，另有部分房屋出租给第三人使用，为此杭州华浙公司也提供了相应的证据予以证明，因杭州豪美建筑工程有限公司已被吊销营业执照，故只能由当时的经办人出具相应的证明，虽然经办人因故未能出庭作证，但杭州华浙公司同时还提供了付款凭证和票据，可以印证确实进行了装修的客观事实，故相应的装修补偿款应当归属于杭州华浙公司所有。具体金额为7665.84*100=766584元。 综合上述三点，杭州华浙公司认为一审法院对部分事实认定有误，除一审法院判决第一项金额外，杭州华浙公司还应获得的补偿款为（215492.25+217498+271872+211673.34+766584）*50％+434996=1276555.8元。综上，杭州华浙公司上诉请求：1．依法改判一审判决第一项为顺龙公司支付杭州华浙公司各项拆迁补偿（补助）款21436029.26元；2.变更一审判决第二项第二款判决两项合计金额为21934362.26元；3.本案一、二审诉讼费用由顺龙公司承担。 顺龙公司答辩称：一、庭院补偿款应均归顺龙公司所有，《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿办法》规定非住宅庭院内附属物补偿总分=附属物补偿基准分×（批准的用地面积-房屋建筑占地面积），即附属物补偿（即庭院补偿款）仅与庭院补偿面积有关，与庭院是否进行施工或施工程度如何无关，庭院无论是否进行施工补偿基准分均为3分，故庭院补偿款应均归顺龙公司所有。 二、顺龙公司认可一审法院关于10幢-1房屋系顺龙公司建造的认定，一审法院该认定完全符合实际情况。理由如下：1.由集体土地使用权证和场地房屋租赁合同明确可知顺龙公司出租给杭州华浙公司时10幢-1房屋（即场地房屋租赁合同的简易钢棚一幢约600㎡）已明确存在，并已办理集体土地使用证，也因此10幢-1房屋在拆迁评估时系证载面积；2.10幢房屋顺龙公司租赁交付给杭州华浙公司时与拆迁时结构均为简易钢棚；3.评估报告中记载10幢-1房屋建造年代为2005年，10幢-2房屋建造年代为2008年，10幢-1与10幢-2房屋非同时建造，10幢-1房屋先于10幢-2房屋建造；以上三点完全可以证明10幢-1房屋系顺龙公司建造。杭州华浙公司主张10幢-1系其推翻后重建，根据谁主张谁举证原则，杭州华浙公司须得明确证明其完全拆除了顺龙公司在该位置已建造完成的简易钢棚，若不能证明，则须承担举证不利的后果，但杭州华浙公司现提供的证据无法证明其完全拆除了顺龙公司在该位置己建造完成的简易钢棚，亦完全无法证明10幢房屋均由其施工完成，且杭州华浙公司提供的证据主张10幢-1房屋和10幢-2房屋系同时建造，亦与评估报告相违背。故本案系顺龙公司有证据可明确证明其将案涉房屋出租给杭州华浙公司时10幢-1房屋己存在，并己办理集体土地使用证，但杭州华浙公司无任何证据证明10幢均由其施工完成，故一审法院关于10幢-1房屋系由顺龙公司建造的认定完全符合实际情况。 三、顺龙公司认可一审法院关于8幢房屋装修补偿款归顺龙公司所有的判决。杭州华浙公司主张8幢房屋装修补偿款应归其所有，对于该主张杭州华浙公司负有举证义务，但杭州华浙公司现提供的证据完全无法证明其对8幢房屋进行了装修，对于证人证言，因证人未出庭作证，证人证言的三性均无法确认，对于付款凭证和票据亦完全无法看出系对8幢房屋进行的装修，本案中杭州华浙公司建造了多幢房屋，顺龙公司完全有理由认为该付款凭证和票据系对其他杭州华浙公司自行建造房屋的装修。故根据谁主张谁举证原则，杭州华浙公司应承担举证不利的后果，一审法院的认定完全正确。综上所述，请二审法院依法驳回杭州华浙公司的全部上诉请求。 宣判后，顺龙公司不服，向本院提起上诉称：一审法院判决存在认定事实错误，适用法律、政策错误的情形。一、一审法院对16幢-1房屋系杭州华浙公司建造的认定存在错误。16幢-1房屋系顺龙公司建造完成后出租给杭州华浙公司的，杭州华浙公司承租后对其进行改建，在一层的基础上搭建第二层及内隔层，杭州华浙公司在一审中提交的《工程承包合同》等证据仅证明了杭州华浙公司对16幢-1房屋进行改建在其上搭建第二层（即16幢-2）及内隔层。双方2005年9月18日签订的《补充协议》第二条明确约定“甲方把已出租给乙方的场地南侧，即原‘吉利汽车专卖店’后面的简易钢棚房出租给乙方（附图），面积约2200平方，由乙方自行改建”，由此明确可知，顺龙公司出租给杭州华浙公司时16幢-1房屋（即补充协议的钢棚房）已明确存在，并已办理集体土地使用证，也因此16幢-1房屋在拆迁评估时系证载面积，且协议仅约定杭州华浙公司可进行改建，未允许杭州华浙公司全部拆除重建。杭州华浙公司主张16幢-1房屋系其在拆除顺龙公司钢棚房屋后再行建造，根据谁主张证据证原则，杭州华浙公司须得明确证明其在改造前获得顺龙公司同意并完全拆除了顺龙公司在该位置已建造完成的钢棚房，若不能证明，则须承担举证不利的后果。但杭州华浙公司现提供的证据仅能证明顺龙公司同意杭州华浙公司对钢棚房进行改建，不能证明顺龙公司同意其完全拆除钢棚房；杭州华浙公司对钢棚房进行了改建在其上搭建了第二层及内隔层，不能证明其完全拆除了钢棚房。故本案系顺龙公司有证据可明确证明其将案涉房屋出租给杭州华浙公司时钢棚房已存在，并已办理集体土地使用证，但杭州华浙公司无任何证据证明其已将钢棚房完全拆除，故顺龙公司在出租给杭州华浙公司之前已建造完成的钢棚房即16幢-1房屋系顺龙公司建造，与16幢-1房屋相关补偿款均应归顺龙公司所有，一审法院认定16幢-1房屋系由杭州华浙公司建造无任何事实依据，系认定错误。故杭州华浙公司建造的房屋（包括部分经协议同意拆除顺龙公司原有房屋后搭建房屋）应为2幢-1、2幢-2、3幢-1、3幢-2、4幢-1、4幢-2、5幢、6幢、9幢、10幢-2、14幢、15幢、16幢-2，面积为8524.62㎡（与一审认定的面积区别为16幢-1应为顺龙公司建造存在的房屋）。 二、一审法院对庭院补偿的分配认定事实错误，不符合政策规定。《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿办法》规定非住宅庭院内附属物补偿总分=附属物补偿基准分×（批准的用地面积-房屋建筑占地面积），即附属物补偿款（即庭院补偿款）仅与庭院补偿面积有关，与庭院是否进行施工或施工程度如何无关，庭院无论是否进行施工补偿基准分均为3分，一审法院以杭州华浙公司对庭院空地进行施工为由认定庭院补偿款顺龙公司和杭州华浙公司各一半无任何法律依据和政策依据，庭院补偿款应均归顺龙公司所有。 三、一审判决认定另行按房屋重置价格倍数补偿、搬迁补贴费、临时过渡补贴费三项作为经营损失（即一审计算表格第九、十、十一项）单独归杭州华浙公司所有，无任何法律依据、政策依据和合同依据，该三项补偿名目应属于投资性损失而非经营性损失，且顺龙公司认为房屋重置价格倍数补偿系根据土地权属确认情况给予的补偿，案涉房屋土地证系顺龙公司办理且登记的土地使用者系顺龙公司，系顺龙公司出资取得土地证后才享有倍数的权益，该款项应归顺龙公司单独所有。1.顺龙公司认为认定哪些属经营损失赔偿须《杭州市集体土地房屋拆迁补偿（补助）协议书》存在明确条款，现该协议上无该条款则证明所有拆迁补偿款中不存在经营损失赔偿，江干区实施《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》若干意见第四条第二款第2项明确规定了非住宅用房补偿的组成部分，表格第九、第十、第十一项并非是经营性损失。且2018年8月，杭州市江干区城市建设综合开发有限公司与杭州市江干区彭埠街道六堡社区居民委员会签订《杭州华浙二手车交易市场清退协议书》，杭州华浙公司己据该协议获得案涉承租房屋的经营性损失补偿11630657元，一审判决又另行将按上述房屋重置价格倍数补偿、搬迁补贴费、临时过渡补贴费作为经营损失赔偿无任何法律、政策和合同依据。2.江干区实施《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》若干意见第四条第（二）款第（1）项的规定，房屋重置价格倍数补偿系根据土地权属确认情况给予的补偿，一审法院认定该房屋重置价格倍数补偿作为对实际经营人的经营损失补偿明显与政策不符，且案涉房屋土地证系顺龙公司办理且登记的土地使用者系顺龙公司，该款项系因顺龙公司出资办理土地证后才享有的倍数权益，应归顺龙公司单独所有。 四、一审法院按建造房屋面积占总面积的比例酌定计算杭州华浙公司可取得的额外一次性补贴错误理解了《关于艮北新城区块剩余集体土地和国有土地上非住宅房屋征收（收购）操作意见》的精神，存在明显计算错误。该操作意见第1条规定，被补偿的非住宅房屋在征收人规定时间节点内提前签约并腾空交房的，可按不高于被补偿房屋评估补偿总金额的15％比例予以补贴，故应按顺龙公司和杭州华浙公司各自房屋评估补偿金额予以确定，而非按各自建造房屋面积占总面积比例予以酌定，一审法院的计算方式存在明显错误，杭州华浙公司建造房屋额外一次性补贴应为1062943.8元。故对于一审判决书《关于各项拆迁补偿款的计算表格》各类补偿名目金额应扣除16幢-1房屋相关补偿金额并对错误的计算方式进行调整，调整后杭州华浙公司建造的房屋的证载房屋拆迁补偿应为432653元，房屋装修补偿应为5240457元，搬迁补贴费应为665875.2元，临时过渡补贴费应为1629324元，额外一次性补贴应为1062943.8元，另行按房屋重置价倍数补偿及庭院补偿应归顺龙公司单独所有，其余七项补偿名目金额与一审判决书认定金额相同，总金额为18107166.4元。 五、因杭州华浙公司在建造3幢-1、4幢-1房屋时，对顺龙公司原搭建于该位置的3幢-1、4幢-1房屋进行拆除，拆除面积约1500㎡，杭州华浙公司的拆除行为造成了顺龙公司建造的房屋在拆迁时补偿款减少，按照公平原则，该部分面积损失杭州华浙公司应给予顺龙公司补偿，故杭州华浙公司应补偿顺龙公司4019407.5元。 综合以上五点，本案杭州华浙公司建造房屋拆迁补偿总金额为14087758.9元，该款项均为投资性损失赔偿，根据双方协议约定杭州华浙公司可取得的拆迁补偿款总额为投资性损失赔偿的一半，即7043879.45元。 六、因案涉房屋所在土地所有者系杭州市江干区彭埠街道六堡社区居民委员会，顺龙公司租用六堡社区集体土地，系土地使用者，房屋被征收后，杭州市江干区彭埠街道六堡社区居民委员会按照拆迁补偿款总额扣除约10％计4529359.5元作为集体土地变为建设用地的经济补偿，该款项顺龙公司与杭州华浙公司应按实得拆迁补偿款按比例承担，故杭州华浙公司应承担463110.9元，扣除后杭州华浙公司可取得的拆迁补偿款总额为6580768.6元。 七、一审法院对资金占用利息的判决有失公允，无任何法律依据。顺龙公司和杭州华浙公司关于案涉拆迁补偿款分配一直存在争议，未达成一致，顺龙公司自收到补偿款后，多次联系杭州华浙公司协商拆迁补偿款分配问题，且提出了切实方案，但因双方分歧较大，一直未能达成一致意见。且杭州华浙公司在提起一审诉讼时同时申请一审法院保全了顺龙公司银行账户中22111373.76元，保全款项已超过一审判决所支持款项，自2019年5月13日（即一审判决中利息损失起算之日）至今，顺龙公司对于该笔款项亦无法实际使用，未获得任何收益。一审法官要求顺龙公司支付自2019年5月13日至今的资金占用利息无任何依据。顺龙公司认为一审法院的判决存在认定事实不清，不符合法律规定、政策规定和合同约定的情形，恳请二审法院依法改判。综上，顺龙公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判顺龙公司支付给杭州华浙公司各项拆迁补偿（补助）款6580768.6元；二、撤销一审判决第二项第二款，即撤销“被告浙江顺龙投资发展有限公司以20657806.46元为基数，自2019年5月13日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率向原告杭州华浙二手车交易市场有限公司支付计息损失，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告杭州华浙二手车交易市场有限公司支付利息损失”的判项；三、一二审案件诉讼费用由杭州华浙公司承担。 杭州华浙公司答辩称：一、关于拆迁评估报告中记载16幢-1房屋实际建造方的问题。1.杭州华浙公司提交的工程承包协议明确施工范围包含了旧车交易大厅两层钢构及土建，已经可以证明评估报告编号为16幢的两层钢架房系杭州华浙公司建造，而两层中间的隔层实际属于房屋装修时添加的夹层，并不包含在房屋主体结构建造内，顺龙公司认为两层是指房屋第二层及隔层的理由不能成立。2.顺龙公司交付给杭州华浙公司时只是一个建造于1986年的简易钢棚结构房屋，当时早已破旧不堪，杭州华浙公司租赁该房屋是作为二手车交易展示大厅使用的，需要停放大量的车辆，鉴于当时房屋的状况根本不可能直接在原有的建筑上加盖建造，否则无法保证房屋的承重能力，故以顺龙公司的名义提出申请改建，虽房屋鉴定申请书中记载为改建，但实则是拆除重建，这从房屋建造结构从简易钢棚变为钢架结构也可以相互印证。3.根据《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿办法的通知》（杭政办函【2009】123号文）附件1第5条规定，对非住宅房屋经有权机关批准大修后，改变房屋结构类别的，按改变后的房屋结构类别评定房屋的成新，大修日期视为建房日期。评估报告中记载该房屋建造时间是2005年，与杭州华浙公司提供的房屋改建日期相吻合。该事实顺龙公司系明知，在长达10余年的租赁时间内，顺龙公司也未向杭州华浙公司提出过异议，故顺龙公司上诉提出杭州华浙公司系未经允许拆除重建也与事实不符。3.顺龙公司在杭州华浙公司承租长达10年期间系明知该节事实，在此前一审期也未曾对该事实提出过异议，更何况双方在一审期间对房屋建造的情况当庭进行核对时就16幢-1房屋曾为顺龙公司建造交付后由杭州华浙公司重建的事实亦签字予以确认，已构成自认，故同样可以证明拆迁时的房屋确系华浙公司建造的事实。综上，16幢-1房屋系杭州华浙公司建造的事实是明确的，顺龙公司该上诉理由不能成立。 二、关于庭院分配款的归属问题。顺龙公司提出庭院的补偿与是否施工无关的理由，与《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿办法》的规定和精神不符。拆迁补偿办法附件3和评估报告均明确庭院属于附属物，根据附件3的规定，非住宅庭院补偿的具体项目有园林设施、石笋、假山、地坪树木、围墙、庭院大门等各种地面附属物，这些附属物均需经人工修葺添置而成，故与施工的情况具有密切关联。附属物补偿款按面积计算只是配合补偿基准分（分/㎡）的计算而已，故不能以此就认为庭院补偿款仅与面积有关。如果杭州华浙公司没有对租赁土地的地坪、基建设施等进行施工建造，那就是一块毛地，又何来庭院一说？退一步说，如果顺龙公司的该主张成立，那么庭院所在地属于六堡村集体所有，则补偿与顺龙公司也同样无关，而应补偿给六堡居委会，但这明显与本案事实不符。 三、关于另行按房屋重置价格倍数补偿、搬迁补贴费、临时过渡费的性质及归属问题。搬迁补贴费、临时过渡费是对实际经营主体因拆迁导致搬迁和另寻场地经营的补偿，显然属于经营性损失，而非投资性损失。因杭州华浙公司租赁案涉地块用于二手车汽配、交易等经营活动，故租赁范围内的该两部分费用应当由杭州华浙公司享有。顺龙公司以杭州华浙公司曾签订《清退协议》为由，主张已获得经营性补偿，完全是混淆概念，该《清退协议》中约定的补偿系对杭州华浙公司市场内经营户清退的补偿，而非给杭州华浙公司的补偿，与本案所涉的拆迁补偿亦无关，该事实有杭州华浙公司二审提交的《情况说明》予以证实。至于房屋重置价格倍数补偿款，顺龙公司认为该补偿应全部归其所有没有依据。根据拆迁补偿协议第四条的约定，该补偿款的取得是基于《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》第二十四条的规定，非住宅用房不作产权调换，由补偿人按照被拆除房屋重置价格结合成新的三倍对被补偿人予以补偿。补偿人按照上述标准补偿后，被补偿人需要迁建的，由被补偿人自行解决。补偿人不再另行承担迁建费用及停业期间的补贴，也不提供过渡用房。因此，根据条例规定，倍数补偿部分实质是可补偿房屋被拆迁后的就被拆迁房屋的权利人迁建、过渡和停业期间补贴的补偿，该损失同样属于经营性损失，且该补偿与建造的房屋有关，故属于杭州华浙公司建造的房屋的额外补偿倍数部分应当归杭州华浙公司所有。顺龙公司认为该倍数补偿仅是因其办理土地证的才依法享有与条例规定和协议约定不符。 四、关于额外一次性补贴的理解。根据拆迁补偿协议第十一条约定是依据《关于艮北新城区块剩余集体土地和国有土地上非住宅房屋征收（收购）操作意见》规定，根据该意见规定，额外一次性补贴金额为不高于被补偿房屋评估补偿总金额的15％比例予以补贴，但并无明确的比例和详细的计算公式。一审期间，对该节事实，顺龙公司既未提出自己的意见，也没有对杭州华浙公司提出的该补偿意见提出异议，故一审法院按照各自建造的房屋补偿面积比例折算该笔补偿款是正确也是合理的。现顺龙公司二审上诉将房屋装修、庭院及房屋补偿倍数均列入计算不符合操作意见的规定，故该上诉理由不能成立。 五、关于10％的补贴给六堡村（社区）里的费用。杭州华浙公司与顺龙公司的租赁合同中并未就其所提及可获得拆迁补偿款中的10％应支付给六堡社区的约定，华浙公司应获得补偿款应当由顺龙公司支付，而非六堡社区。六堡社区与顺龙公司之间对补偿款分配如何约定，不能约束华浙公司。 六、关于顺龙公司是否有权扣除3幢-1、4幢-1房屋面积的对应补偿款的问题。该理由系顺龙公司在一审中提出的主要抗辩理由，一审法院判决书中对此也予以了说理，华浙公司也认同一审判决的评述。房屋拆迁补偿款是依据拆迁时存有房屋的现状进行评估后计算所得，与此前已拆除的房屋无关，且根据协议约定华浙公司有权在租赁期间对房屋进行改造和建造，顺龙公司提出因华浙公司的拆除行为导致其拆迁款减少的理由不符合双方租赁合同的约定，因此3幢-l及4幢-1房屋的补偿应由华浙公司享有。综上所述，顺龙公司的上诉理由均不能成立，请求驳回其上诉请求。 二审期间，杭州华浙公司向本院提交了以下证据材料：证据1.落款日期为2019年7月26日的《情况说明》一份，欲证明《杭州华浙二手车交易市场自主清退协议》及相应的清退补偿款与本案无关；证据2.杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室出具的《情况说明》（2020年7月31日），欲证明拆迁人明确拆迁协议第四条中的房屋重置价倍数补偿是对非住宅用房的被补偿人自行承担迁建、停业损失及过渡用房的费用给予补偿的事实；证据3.杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室出具的《情况说明》（2020年8月13日），欲证明尽管存在顺龙公司2020年8月10日所谓反驳证据的干扰，开发建设指挥部办公室仍最终确认“以此件为准”，即以上述证据2为准。 对于杭州华浙公司提交的证据材料，顺龙公司发表如下质证意见：对证据1，该证据公章不知何时加盖，没有开发商落款时间，根据杭州华浙公司落款时间是2019年7月26日，故从形式上看不是二审新证据；情况属实这几个字是公章盖好后签字写上，与常理不符，真实性、合法性由法院认定；任何地块的拆迁补偿，如果有经营性损失补偿，只能补偿一次，本案标的物所在的区域，该地块已经有一次一千多万的经营性损失补偿，所以该协议上非常明确，只以该经营性补偿获得者怎么处理，这是其自己的事情；该证据恰恰说明本案标的所涉的经营性损失补偿已经由杭州华浙公司取得，一审法院再从另外的拆迁补偿款中另批一批款项作为经营性补偿，既不符合政策的规定，也不符合拆迁单位、征迁单位的实际操作，所以该证据不能证明其目的。对证据2，形式真实性、合法性无异议，但不认可内容真实性，有反驳证据向法院提供；对证据3，形式真实性无异议，内容合法性有异议，该《情况说明》的最后一句话“因此房屋重置价格的倍数的补偿是对以上内容项目的补偿”系拆迁单位对集体土地拆迁条例的理解的严重错误，根据该条例就是投资性补偿，《情况说明》的出具单位无权解释法条的适用性，该单位前后出具的情况说明矛盾不一致，且上述内容不合法。 顺龙公司向本院提交了以下证据材料：证据1.杭州市江干区彭埠街道六堡社区居民委员会2020年4月14日出具的《情况说明》和杭州华浙公司开具的收据3张，欲证明杭州华浙公司已获得案涉承租房屋面积的经营性损失补偿11630657元等事实；证据2.杭州市江干区彭埠街道六堡社区居民委员会2020年4月14日出具的《情况说明》及浙江省杭州市农村集体经济组织统一收据，欲证明杭州市江干区彭埠街道六堡社区居民委员会从拆迁补偿款总额中扣除4529359.5元作为集体土地变为建设用地的经济补偿的事实；证据3.杭州市江干区征地事务所出具的《情况说明》、江城改办[2018]13号文件关于要求明确城中村改造集体土地非住宅房屋配合征收补偿奖励相关事宜的复函，欲证明该《情况说明》系由案涉拆迁补偿协议书中动迁单位出具，该证据证明了额外一次性补贴具体的计算方式及相应的计算依据等事实，该复函内容证明了房屋重置价格结合成新的倍数系对房屋的补偿，该倍数系投资性损失，而非经营性损失；证据4.杭州市江干区彭埠街道六堡社区居民委员会会议纪要和2020年7月27日出具的《情况说明》，欲证明六堡社区从拆迁补偿款总额中扣除4529359.5元管理费作为集体土地变为建设用地的补偿，以及该4529359.5元管理费的扣除理由、计算方式等事实，案涉拆迁补偿款系由艮山东路北区块指挥部先行支付至六堡社区，六堡社区扣除4529359.5元管理费后再行将剩余款项64361839.5元支付给顺龙公司，本案顺龙公司总计收到拆迁补偿款金额为64361839.5元，本案应以64361839.5元为补偿款总额进行分配；证据5.杭州市征收集体所有土地房屋拆除补偿办法，欲证明非住宅庭院内附属物补偿系均按附属物补偿基准分进行补偿，与庭院是否进行施工或施工程度如何无关，拆迁不对庭院内具体项目进行补偿，华浙公司是否对庭院进行施工与庭院补偿金额无关，庭院补偿金额的多少仅与庭院补偿面积有关，而批准的用地面积系土地使用证上批准的面积，故庭院补偿款系对土地使用证上土地使用者的补偿；证据6.杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室2020年8月10日出具的《情况说明》，欲证明杭州华浙公司向法院提供的杭州市江干区艮山东路北区块开发建设开发指挥部办公室《情况说明》（2020年7月31日）与指挥部实际出具的《情况说明》内容不一致，其交给法院的《情况说明》系伪造，该单位前后三份《情况说明》内容不一致。 对顺龙公司提交的证据材料，杭州华浙公司发表如下质证意见：对证据1中《情况说明》的真实性无异议，但合法性方面，单位出具的证明不符合证据的形式，单位出具的证明应当由负责人签署意见，但该《情况说明》中只有一个盖章；对收据的真实性无异议，对证据1的关联性和证明对象均有异议，其中所涉及的所谓清退款与本案无关，杭州华浙公司也已经提交相反的证据予以证明。对于证据2的真实性无异议，但该《情况说明》不具有合法性，对其关联性和待证事实有异议。顺龙公司与彭埠街道六堡社区居委会之间的法律关系，与本案华浙公司与顺龙公司之间的租赁关系无关。对证据3中的《情况说明》，认可真实性，但对合法性有异议，缺乏出具单位、经办人签名，且已经超过举证期限，对于该证据的证明力也有异议，虽《情况说明》中对一次性补贴中涉及的总金额有所说明，但15%这个比例并没有说明，即使其中的计算方法属实，一次性补贴也要根据房屋、装修、庭院补偿款等归属作出相应调整；对证据3中的复函，该复函无原件，真实性无法确认，内容也与本案无关，且该文件作出时间2018年12月9日是在征迁协议之后，也与本案无关，且相应项目要根据双方归属来确定，另外不能由该复函确定房屋重置价格结合成新的倍数该款项的性质。对证据4，形式真实性无异议，但合法性有异议，没有单位经办人的签字，不清楚该社区两委班子成员有哪些人，时间相互矛盾，对于关联性和证明效力均有异议，该款项的名目前后出现了三种说法，不清楚该款项究竟是什么款项，六堡社区居委会也说不清楚，六堡社区居委会在获得法定的土地征收补偿之外单方决定与本案无关，不应当在本案中审理解决，且相应扣除的比例仅百分之六点几，对于支付流程有异议，结合顺龙公司的统一收据，除了争议管理费，还有一项是土地费，按照顺龙公司所述，支付流程一万多也是同样的流程，且六堡社区与华浙公司之间有案件，具有利害冲突关系，故该证据证明力明细偏低，不足以证明顺龙公司的待证事实。对证据5，真实性、合法性无异议，但不能证明待证事实，应结合上下文理解该部分的规定含义，不能以此就认为庭院补偿款仅与面积有关，也不能认为该款项仅是对所谓土地使用者的补偿，且评估出的面积中有土地证外的面积，不能达到其证明目的，补偿款与土地使用证使用者登记情况无关，且该证也早已到期，不存在拆迁引起的损失补偿。对证据6，形式真实性无异议，对同一单位出具《情况说明》，应以在后的，即2020年8月13日的为准，杭州华浙公司不存在伪造证据的情况。 对杭州华浙公司提交的证据材料，本院经审查认为：对证据1，本案系杭州华浙公司依案涉租赁合同向顺龙公司主张拆迁之后的权利，故该证据与本案并无直接关联。对证据2、3，结合顺龙公司提交的证据6，因同一单位出具的《情况说明》内容冲突，故本院对证据2、3不予确认。 对顺龙公司提交的证据材料，本院经审查认为：本案系杭州华浙公司依案涉租赁合同向顺龙公司主张拆迁之后的权利，故证据1与本案并无直接关联。对证据2、4，杭州华浙公司对其形式真实性并无异议，本院对此予以确认，对证据2、4的认证将在本院认为部分进一步论述。对证据3中的《情况说明》，杭州华浙公司认可该证据的真实性，本院对该证据的真实性予以确认；对证据3中的复函，无原件核对，且杭州华浙公司并不认可该证据真实性，本院认为该证据尚不能达到顺龙公司的证明目的。证据5中仅明确了非住宅庭院内附属物补偿金额的计算方法，但该证据尚不能达到顺龙公司的证明目的。对证据6，结合杭州华浙公司提交的证据2、3，因同一单位出具的《情况说明》内容冲突，故本院对证据6不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本院对双方上诉有异议的事项分述如下： 关于庭院补偿款。双方均确认案涉拆迁补偿（补助）协议中的款项并不涉及对土地权益的补偿补助，同时根据《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿办法》的规定，该项补偿款系对庭院内附属物的补偿，应与施工投入情况存在关联，故尚不能认为庭院补偿款仅与其面积有关。顺龙公司提供的证据尚不能证明其在租赁交付时即已经完成庭院空地施工，杭州华浙公司虽提交了施工单位的证明、付款凭证、票据等证据证明在租赁后对庭院空地进行了施工，但亦尚不足以证明其施工的具体面积。故一审法院认定杭州华浙公司曾对庭院空地进行施工，并酌定杭州华浙公司应享有的庭院补偿款数额尚属合理。 关于10幢-1的建造。双方均认可10幢房屋处在顺龙公司租赁交付给杭州华浙公司时与拆迁时均为简易钢棚结构，评估报告中记载10幢-1房屋建造年代为2005年，该部分系“证载”，10幢-2房屋建造年代为2008年，该部分系“证内新建”，而杭州华浙公司提供的《建筑安装工程施工合同》系于2006年10月签订，且该合同亦未明确具体施工范围，杭州华浙公司并无充分证据证明10幢-1系其建造，故一审法院未认定10幢-1房屋系杭州华浙公司建造及未支持其相应诉请并无不当。关于8幢的房屋装修补偿款。双方对8幢系顺龙公司交付给杭州华浙公司使用并无异议，而杭州华浙公司主张其对8幢房屋整体进行了重新装修，该幢的装修补偿款应归其所有。但杭州华浙公司的证据尚难以证明其对8幢房屋的装修投入，故一审法院未支持杭州华浙公司该诉求并无不当。关于16幢-1房屋的建造。首先，顺龙公司确认出租给杭州华浙公司时该处房屋为简易钢棚房，而评估报告中载明16幢-1房屋结构为钢结构；其次，杭州华浙公司提交了相应的工程承包合同、票据等证据及一审中顺龙公司亦确认16幢由杭州华浙公司重建；再次，顺龙公司在2005年的申请书中即确认当时该处房屋破旧严重，应当知道杭州华浙公司后续对该处房屋的处理建造情况，但其在之后十余年间均未对杭州华浙公司重建该处房屋提出异议。综上，一审法院认定16幢-1系杭州华浙公司建造并支持其相应请求尚属合理，顺龙公司相应上诉理由不能成立。 关于顺龙公司提出的杭州华浙公司拆除3幢-1、4幢-1处原房屋的补偿问题。根据案涉租赁合同约定可知，顺龙公司同意杭州华浙公司对原搭建在3幢-1、4幢-1处的房屋进行改造、装修或拆除重建，费用由杭州华浙公司负担，且合同约定在遇政府拆迁时对于杭州华浙公司投资部分的损失补偿按年限在双方之间确定分配方式。现顺龙公司确认3幢-1、4幢-1房屋系杭州华浙公司在承租期间拆除原房屋后重建，且评估报告中所确定被拆迁房屋面积及补偿金额依据的是评估时房屋的现状，故一审法院的相应处理并无不当。 关于房屋重置价格倍数补偿、搬迁补贴费、临时过渡费。对于房屋重置价格倍数补偿，虽顺龙公司认为该款项系根据土地权属确认情况给予的补偿，但双方均确认该款项并不涉及土地权益的补偿，故一审法院结合拆迁协议第四条及《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》第二十四条规定，认定杭州华浙公司建造房屋涉及的重置价格倍数补偿应归杭州华浙公司并无不当。一审法院认为搬迁补贴费、临时过渡费属于经营性损失赔偿，杭州华浙公司有权获得其承租期间使用房屋的该款项亦无不当。关于一次性补贴。该款项系被补偿的非住宅房屋在征收人规定时间节点内提前签约并腾空交房的补贴，一审法院以杭州华浙公司建造房屋面积占总面积的比例酌定其应得的款项尚属合理。 关于顺龙公司提出的集体土地变为建设用地的经济补偿问题。案涉租赁合同中对此并无约定，顺龙公司提供的六堡社区出具的《情况说明》等证据亦尚不足以证明杭州华浙公司应在本案中分担该款项，故本院对顺龙公司该主张不予支持。若顺龙公司对六堡社区扣除该款项有异议，可另行主张。关于利息。顺龙公司确认在杭州华浙公司起诉前已经收到案涉拆迁补偿（补助）款且双方多次沟通均未达成一致，结合案涉合同约定及杭州华浙公司诉请，一审法院支持杭州华浙公司主张的相应利息并无不当。 综上，杭州华浙公司和顺龙公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费119561元，由杭州华浙二手车交易市场有限公司负担16289元，由浙江顺龙投资发展有限公司负担103272元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 丁 晔 二〇二〇年九月三日 法官助理 朱创威 书 记 员 周 杨