湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2611号上诉人（原审被告）：武汉招银物业有限公司，住所地武汉市汉口建设大道518号。法定代表人：谭波，该公司董事长。委托诉讼代理人：鄂玲，该公司员工。委托诉讼代理人：赵茂华，该公司员工。被上诉人（原审原告）：武汉招商局物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区建设大道518号。法定代表人：王磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：周守梅，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王影，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉招银物业有限公司（以下简称招银物业公司）因与被上诉人武汉招商局物业管理有限公司（以下简称招商局物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初11645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。招银物业公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书；2.依法改判驳回招商局物业公司的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用均由招商局物业公司承担。事实与理由：一、事实不清。一审法院根据招商局物业公司的申请，直接做出批准招商局物业公司撤回对金皇冠珠宝公司的起诉的决定，侵害了招银物业公司的合法权益。二、一审法院对物业管理费的数额及起算时间的认定错误，属认定事实不清、适用法律错误。1.管理费数额的认定错误。招银物业公司作为招银大厦的业主，长期以来一直按照使用中房屋以每月每平方米18元的标准、空置房屋以每月每平方米9.75元的标准向招商局物业公司交纳物业管理费。已形成事实并被双方认可，按照交易习惯确定。案涉房屋自2015年4月28日查封期间及现行法院对承租人刑及民事控告审理阶段，金皇冠珠宝公司至今一直处于空置状态，故该房屋查封之时起至今的物业管理费用违背了双方认可“每月每平方米9.75元”的计算标准。2.管理费起算时间的认定错误。根据招商局物业公司一审所提交的证据，其中证据11“关于管理费的催缴函”及证据14“招银二楼欠款明细”两份证据起算时间及金额明显不一致。招商局物业公司提供证据前后矛盾法院采信失偏导致判决有失公正。三、一审法院判决招银物业公司向招商局物业公司支付维修资金属认定事实不清、适用法律错误。《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金属于包括招银物业公司在内的招银大厦业主所有，根本不构成对招商局物业公司作为物业服务企业的债务，更不存在所谓的违约金，招银大厦作为商业用房而非住宅用房，国家及武汉市地方的法律法规根本没有强制性交存的规定，维修资金也不是业主与物业企业之间的合同之债。若要通过诉讼等方式向招银物业公司主张收取维修资金，应由招银大厦业主表决通过后，由招银大厦业委会向招银物业公司主张。四、一审法院对滞纳金的概念认定错误，判处滞纳金缺乏法律依据，且数额认定过高，属适用法律错误，应驳回招商局物业公司滞纳金诉讼请求。本案中，违约金的产生系因法院查封房屋所致，并非因为招银物业公司的违约行为导致，且房屋查封期间，法院还召集招银物业公司、招商局物业公司协调如何解决物业管理费、房屋租金等问题，招银物业公司和招商局物业公司的费用在法院执行笔录文书中均表明优先受偿，招商局物业公司也签字同意，房屋被查封两年以来均未提出异议，判令招银物业公司承担超过物业管理费本金的30%的滞纳金明显过高，故原审判决极其不合理。其次，招商局物业公司从2016年3月已知金皇冠珠宝公司拖欠物业费事实情况，但招商局物业公司从未及时向上诉人来函通报此情况，直至2018年4月才向招银物业公司来函催缴物业费及滞纳金。故意造成扩大性损失，要求追收滞纳金，实属恶意征收。五、追缴责任主体认定错误。2018年9月25日，孝感法院就浦发银行与金皇冠珠宝公司一案召开执行协调会，招银物业公司、招商局物业公司、浦发银行一致同意租金、物业管理费均从被执行人金皇冠财产拍卖款中扣除。现在该案尚在审理和执行中，招商局物业公司请求支付物业管理费条件未成熟。没有事实法律依据。六、经公安经侦查证，金皇冠珠宝公司在查封期间黄金被置换过程中招商局物业公司无一次关于金皇冠财产物品进出登记记录和物品移出准许放行证明资料，招商局物业公司管理不善，应当承担相应的法律责任。综上所述，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护招银物业公司的合法权益。招商局物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。招商局物业公司向一审法院起诉请求：1.招银物业公司支付物业管理费915583.02元以及违约金283695.89元（按日万分之五自2016年3月算至2019年7月31日，其后的滞纳金以915583.02元为基数按日万分之五的标准自2019年8月1日算至实际清偿之日止）；2.招银物业公司支付电费12949.5元；3.招银物业公司支付维修基金（按1274.29元／平方米／每月×1.44元自2016年4月1日算至2019年7月31日，并扣减已交的3669.2元）；4.招银物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：招银物业公司为本市江汉区青年路66-5号招银大厦主楼2层房屋（建筑面积1274.29平方米，以下简称诉争房屋）登记的所有权人。2014年11月，武汉市招银大厦业主委员会（以下简称招银大厦业委会）与招商局物业公司签订《招银大厦物业服务合同》一份，双方约定甲方（即招银大厦业委会）将招银大厦委托于乙方（即招商局物业公司）实行物业服务。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托服务事项包括：向业主和物业使用人收取综合管理物业服务费；需代收代缴的费用；根据业主或物业使用人委托提供物业服务合同中约定以外的服务所收取的其他有偿服务费用。委托服务期限自2014年11月18日至2017年11月17日。综合管理服务费按建筑面积每月每平方米18元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳综合管理服务费的，从逾期之日起按每天应交服务费的万分之五交纳滞纳金。合同到期后，双方于2017年11月续签《招银大厦物业服务合同》，合同期限自2017年11月18日至2020年11月17日止，其他合同内容与前一份合同一致。2016年3月1日，招银大厦业委会发布公告，委托招商局物业公司在收取物业管理费时代收招银大厦专项维修基金，执行标准按1.44元／平方米／每月收取。金皇冠珠宝公司自2010年1月1日起承租诉争房屋，招银物业公司向招商局物业公司发函要求招商局物业公司自2010年1月1日起向金皇冠珠宝公司收取物业管理费。金皇冠珠宝公司向招商局物业公司缴纳物业管理费至2016年2月底，缴纳维修基金至2016年3月。诉争房屋于2018年4月被湖北省孝感市中级人民法院查封至今。2016年2月至2018年10月，招商局物业公司缴纳诉争房屋电费12949.5元。招银物业公司于2019年2月向招商局物业公司缴纳物业管理费24843元，交纳维修基金3669.2元。一审法院认为：招商局物业公司与招银大厦业委会签订的《招银大厦物业服务合同》系双方意思表示，且不违反法律规定，系有效合同。根据上述合同约定，招银大厦业委会委托招商局物业公司服务事项包括向业主和物业使用人收取综合管理物业服务费；需代收代缴的费用等。招银物业公司作为业主应按合同约定向招商局物业公司缴纳物业管理费及招商局物业公司代缴的电费，故招商局物业公司要求招银物业公司支付物业管理费及代缴的电费的诉讼请求予以支持，招银物业公司还应按约定按日万分之五向招商局物业公司支付物业管理费滞纳金。维修基金系由招银大厦业委会发布公告由招商局物业公司代为收取，招银物业公司作为业主应当遵守，故招商局物业公司要求招银物业公司支付维修基金的诉讼请求予以支持。招银物业公司认为物业管理费应由金皇冠珠宝公司缴纳的意见没有合同依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉招银物业有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉招商局物业管理有限公司支付物业管理费915583.02元；二、武汉招银物业有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉招商局物业管理有限公司支付维修基金69729.9元；三、武汉招银物业有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉招商局物业管理有限公司支付电费12949.5元；四、武汉招银物业有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉招商局物业管理有限公司支付物业管理费滞纳金（截止2019年7月31日为283695.89元，其后的滞纳金以915583.02元为基数按日万分之五的标准自2019年8月1日算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13676元由武汉招银物业有限公司负担（此款武汉招商局物业管理有限公司已预付，武汉招银物业有限公司随同上述款项一并给付武汉招商局物业管理有限公司）。本院二审期间，招银物业公司向本院提交新证据：1.物业费收费通知单及付款凭证一份（2019年4月-2019年12月），拟证明：招商局物业公司多年来是两个标准来收取管理费，但招商局物业公司在本案中没有按照双方多年的交易习惯来计算物业管理费；2.物业费催缴函、明细表各一份，拟证明：物业费催缴函与明细表的起算时间及金额不一致，应该以物业费催缴函上面的时间和金额为准；3.招银大厦维修资金收支明细表一份，拟证明：招商局物业公司不具有收取维修资金的资格和权利，目前维修资金有巨额余存，应该停止向业主收取维修资金，双方没有合同之债，招商局物业公司没有资格通过诉讼向招银物业公司收取维修金，更不存在违约金的给付，一审法院对维修金判决违约金属于适用法律错误。经质证，招商局物业公司意见为，1.对证据1的真实性无异议，但对证明目的不予认可，双方没有达成就案涉房屋存在2个收费标准的事实，双方的收费标准是按照合同的约定，且双方没有对本案的2楼房屋的具体收费标准进行新的变更，同时证明招银物业公司没有缴纳对应起诉期间的物业管理费，且招银物业公司是明知相应的维修资金及电费是招商局物业公司代收代缴的；2.证据2不属于新证据，是招商局物业公司在一审中提交的证据，招银物业公司在一审中已经质证过。招商局物业公司有权就其没有缴纳物业管理费及欠缴阶段进行发函，实际的欠缴日期以招银物业公司没有交费的日期开始起算；3.证据3一审中招银物业公司已经提交且质证，不属于新证据。招商局物业公司根据业委会的委托有权收取维修资金，且根据合同12.1条的约定，有权收取需要代收代缴的费用。招银物业公司的证据不能达到证明目的，本院不予采信。招商局物业公司未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方争议焦点如下；1.招商局物业公司与招银物业公司之间约定的收费标准是否有2个标准；2016年3月-2019年7月的收费标准应该是按照18元/平方米/月收取，还是按照9.75元/平方米/月收取；2.金皇冠珠宝公司被查封期间的物业费是应该由招银物业公司向招商局物业公司给付，还是由招商局物业公司直接从金皇冠珠宝公司被查封财产中优先受偿；3.招商局物业公司在没有取得招银大厦业主委员会的提起诉讼的授权的情况下，其主张维修基金的诉请是否应该予以支持。关于焦点1，招商局物业公司与招银物业公司均认可双方之间约定的收费标准是房屋出租期收费标准应该是按照18元/平方米/月收取，房屋未出租时的空置期间按照9.75元/平方米/月收取。2016年3月-2019年7月系金皇冠珠宝公司承租的房屋被查封，招商局物业公司未收取该期间费用，因房屋仍被占用，未予空置，招银物业公司要求按房屋空置期间的收费标准9.75元/平方米/月收取，与房屋事实上是未空置状态的情况不相符合，招银物业公司要求按房屋空置期间的收费标准计算物业费的理由缺乏事实和法律依据不能成立，其该请求本院不予支持。关于焦点2，招银物业公司认为湖北省孝感市中级人民法院笔录证明，招商局物业公司同意金皇冠珠宝公司被查封期间的物业费从金皇冠珠宝公司被查封财产中优先受偿，不应该由招银物业公司向给付，招商局物业公司认为并未做出过相关承诺，应由招银物业公司向招商局物业公司给付物业费，因招银物业公司未提供证明双方已经达成金皇冠珠宝公司被查封期间的物业费从金皇冠珠宝公司被查封财产中优先受偿的协议，且无金皇冠珠宝公司的同意的相关依据，招银物业公司该部分理由缺乏事实和法律依据不能成立，本院不予支持。关于焦点3，招银大厦业委会发布公告，委托招商局物业公司在收取物业管理费时代收招银大厦专项维修基金，招商局物业公司可以依此向招银物业公司主张维修基金，招商局物业公司认为招商局物业公司没有取得招银大厦业委会起诉的授权，不能主张维修基金的理由缺乏事实依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。对招银物业公司上诉认为违约金、滞纳金认定数额过高的理由，一审判决依双方合同约定认定，招银物业公司无证据证明双方有过变更，或确属过高，其该理由缺乏事实依据不能成立，本院不予支持。综上所述，招银物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13676元，由武汉招银物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二〇年九月二十五日法官助理李一凡书记员李一凡