山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4229号上诉人（原审原告）：太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会，住所地太原市晋源区晋源街道庞家寨村。法定代表人：赵红卫，主任。委托诉讼代理人：成鹏斌，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志鹏，山西国晋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西凯宇通商贸有限公司，住所地太原市尖草坪区向阳镇兰岗村村南。法定代表人：安立维，总经理。委托诉讼代理人：苏德民，山西瑞哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨磊，山西瑞哲律师事务所律师。上诉人太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会（以下简称“庞家寨村委会”）因与被上诉人山西凯宇通商贸有限公司（以下简称“凯宇通公司”）租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人庞家寨村委会的委托诉讼代理人成鹏斌、李志鹏，被上诉人凯宇通公司的委托诉讼代理人苏德民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞家寨村委会上诉请求：1.撤销（2020）晋0110民初420号民事判决书，改判凯宇通公司支付庞家寨村委会从2009年5月至2019年5月土地租赁费100万元；2.本案一审、二审案件受理费由凯宇通公司承担。事实与理由：一、本案土地性质变更发生在合同期限内，双方租赁关系不存在违反法律强制性规定。《土地租赁合同》签订的时间为2007年，履行期限为5年。虽然合同订立时土地性质为耕地，但涉案土地在2009年之前已经由耕地变更为建设用地，这说明双方已经按照《土地租赁合同》的约定补办了土地审批手续，而政府土地管理部门对涉案土地性质作出的追认，也是对双方租赁行为的行政认可。二、《土地租赁合同》约定，庞家寨村委会协助凯宇通公司办理土地手续，费用由凯宇通公司负担。该条约定即可证实凯宇通公司在签订合同时，明知土地性质及手续办理问题，也可以说明合同的实际履行是建立在涉案土地手续办理完毕的基础之上。太原市晋源区自然资源局出具的《关于庞家寨村相关土地情况的说明》可以看出，双方在2009年之前已经履行了土地手续的办理工作，土地性质已由耕地变更为建设用地，土地手续办理完毕后，双方租赁关系开始正式履行，不存在违法情形。三、《土地租赁合同》履行期限届满后，虽然未续签合同，但凯宇通公司继续占用案涉土地，双方之间形成了不定期租赁关系，这种租赁关系一直持续到现在。故本案应适用2020年1月1日实施的《土地管理法》，一审法院适用修订前的《土地管理法》认定《土地租赁合同》无效，属于法律适用错误。四、一审法院判决侵害了庞家寨村委会集体经济组织的利益。凯宇通公司一直占用案涉土地至今长达12年之久，但仅支付2年租金，剩余租金拒不支付，属于严重违约行为。庞家寨村委会多次与凯宇通公司协商土地事宜，要求凯宇通公司支付租金并退还土地，但均被拒绝。因此庞家寨村委会有权要求支付剩余租金。五、即使《土地租赁合同》无效，凯宇通公司在签订合同过程中自身存在过错，理应承担合同无效的后果，应参照该租金标准来支付庞家寨村委会合同无效后的土地占有使用费，一审的判决未支持庞家寨村委会支付租金的诉讼请求及土地占有使用费，严重侵害了村民集体的合法权益。综上，案涉土地在庞家寨村委会起诉之前已经补办了土地手续，变更了土地性质，一审法院遗漏土地性质已在合同期限内发生变更的事实，无视双方租赁合同中有关土地手续办理的约定，错误认定合同无效是属于事实认定不清，以旧的《土地管理法》63条认定合同无效属于法律适用错误。凯宇通公司辩称，一、土地租赁合同无效，庞家寨村委会出具的证明材料证实涉案土地属于村民集体所有，庞家寨村委会将农业用地出租，违反了当时的土地法，其应承担过错责任。二、两份证明材料只有公章没有签字，不能作为证据使用，且这两份材料并没有说明双方签订合同时土地的性质，且涉案土地也不是工业用地的性质。三、村民代表大会没有表示要将涉案土地出租，所以土地租赁合同无效，应驳回庞家寨村委会要求支付租金的请求，2009年至2010年，因庞家寨村委会的侵权，导致凯宇通公司无法继续占用土地，故凯宇通公司不应当支付任何费用。庞家寨村委会向一审法院起诉请求：1.判令凯宇通公司返还土地，并自行拆除地上建筑物、构筑物；2.判令凯宇通公司支付从2008年5月至2019年5月土地租赁费10万/年，共计110万元；3.本案诉讼费由凯宇通公司承担。一审法院认定事实：2007年5月24日，庞家寨村委会与凯宇通公司（原山西凯宇筑路材料有限公司）为配合城市建设发展的需要，本着珍惜土地，保护耕地，利用空闲宅基地扶持村民兴办企业，壮大集体经济，提高村民生活水平，增加集体经济收入的原则，经协商后签订一份《租赁土地合同》，约定由庞家寨村委会将位于该村西干渠以东，古寨地界以南，南北至250米，东西至南42米、北169米的40亩土地租给凯宇通公司，用于生产筑路材料。租赁期限为五年，从2007年5月30日至2012年5月30日。关于租金和租金交纳时间，双方约定：每亩年租金2500元，首付10万元，到2007年5月30日前交清第二年租金，2009年5月25日交2009年至2010年的租金，2011年5月25日交清全年租金，如迟交一个月，庞家寨村委会收取凯宇通公司滞纳金1%，如迟交三个月，庞家寨村委会有权终止合同。合同中同时对双方的权利、义务等其他事项作出约定。合同签订后，凯宇通公司分别于2007年5月25日、2007年6月12日分三笔向庞家寨村委会支付共计236000元，其中2007年5月25日所付10万元为2007年5月30日至2008年5月29日的土地承包费，2007年6月12日所付10万元为2008年5月30日至2009年5月29日的土地承包费，2007年6月12日所付36000元为占地青苗补偿费。再后，凯宇通公司开始占有、使用案涉土地至今。另查明，太原市晋源区自然资源局于2019年7月31日向太原市晋源区晋源街道办事处出具一份《关于庞家寨村相关土地情况的说明》，载明案涉土地的地类为村庄，权属为庞家寨村农民集体所有。后本案在审理过程中，太原市晋源区自然资源局又于2020年6月17日向庞家寨村委会出具一份《关于庞家寨村相关土地情况的说明》，载明案涉土地根据第二次土地调查（2009年）实施方案，按现状调查为建设用地。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而本案庞家寨村委会与凯宇通公司于2007年5月24日所签订的《土地租赁合同》，明显违反前述法律的禁止性规定，应属无效合同。合同无效，因合同取得财产应当予以返还，故对庞家寨村委会要求凯宇通公司返还土地的诉请，该院予以支持。但关于凯宇通公司支付给庞家寨村委会的合同款项，因凯宇通公司已实际占有并使用案涉土地至今，且在2007年至2009年间也进行过生产经营，已不再适宜返还，故关于合同款该院不予处理。关于庞家寨村委会要求凯宇通公司向其支付至2019年5月的土地租赁费的请求，该院认为，庞家寨村委会在签订《土地租赁合同》时，明知案涉土地的用途和性质并未变更，仍然对外出租，对合同无效负有过错，且自2009年凯宇通公司不再支付土地租赁费后未能及时主张权利，对损失的扩大也负有过错，故对该项主张，不予支持。关于凯宇通公司主张判决庞家寨村委会返还其的机器设备的意见，因凯宇通公司并未提出反诉，同时也未就该部分主张提交证据，故该院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：“一、被告山西凯宇通商贸有限公司在本判决生效后三个月内，将位于太原市晋源区晋源街道庞家寨村村西干渠以东，古寨地界以南，南北至250米，东西至南42米、北169米的40亩土地腾空后退还给原告太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会；二、驳回原告太原市晋源区晋源街道庞家寨村村民委员会的其他诉讼请求”。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。诉争土地在签订合同时，属于农民集体所有的土地，庞家寨村委会和凯宇通公司通过签订协议书的形式，使凯宇通公司获得了涉案土地的使用权，并建设房屋用于非农业建设，涉案协议书违反了上述法律的强制性规定，应为无效合同。其次，无效的合同自始没有法律约束力。庞家寨村委会上诉称协议签订后土地性质已经变更，故而协议有效并要求支付租赁费的请求不符合法律规定，本院不予支持。最后，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，庞家寨村委会在明知土地性质的情况下，将涉案土地交付凯宇通公司，导致合同无效其应承担责任，同时，涉案合同在2012年履行期限届满后，庞家寨村委会怠于行使权利，对损失的扩大也应承担责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元由庞家寨村委会负担。本判决为终审判决。审 判 长 段雪丽审 判 员 任 峥审 判 员 赵耀功 二Ｏ二Ｏ年九月十八日法官助理 王 艳书 记 员 李 钰