福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3480号 原告：福州合嘉源物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区水部街道古田路60号建福大厦（建福广场）19层15办公，统一社会信用代码913501037463641342。 法定代表人：高希军。 委托诉讼代理人：杨茜，女，公司员工。 被告：杜广长，男，1972年9月24日出生，汉族，住福州市台江区。 被告：郑小芳，女，1979年7月13日出生，汉族，住福州市台江区。 原告福州合嘉源物业管理有限公司（以下简称合嘉源物业公司）与被告杜广长、郑小芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告合嘉源物业公司的委托诉讼代理人杨茜与被告杜广长、郑小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合嘉源物业公司向本院提出诉讼请求：判决杜广长、郑小芳支付2018年5月1日起至2020年5月31日止物业管理费2250元、2017年8月16日起至2020年5月31日止公摊水电费954.8元及违约金（自杜广长、郑小芳欠缴物业费起，按每日加收欠缴物业费总额千分之一计算，至实际支付之日止，暂计至2020年5月31日止877.5元）,总计4082.3元；2.判决杜广长、郑小芳承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，合嘉源物业公司撤回对公摊水电费954.8元的该项诉请。事实和理由：杜广长、郑小芳系福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲63#楼604单元业主，合嘉源物业公司于2017年8月16日实际入驻武夷绿洲三期并进行实际物业管理服务至今，并于2018年2月16日与武夷绿洲社区居民委员会签订《福建省物业服务合同》，合同期限2018年2月16日起至2021年2月15日。其公司一直依约为武夷绿洲提供物业管理服务，积极履行相关合同义务，依法依约对杜广长、郑小芳居住的小区实施规范的物业管理。杜广长、郑小芳房屋属于高层住宅，物业费为每月每平方米1元，房屋面积90平方米，每月应支付90元物业费，公摊水电费按照每月28.5元进行缴纳，杜广长、郑小芳自2018年5月1日起均未缴纳相应费用，其公司曾多次以多种形式向杜广长、郑小芳催讨物业管理费及公摊水电费等，但杜广长、郑小芳均未予以回复。自2018年5月1日至2020年5月31日，杜广长、郑小芳应缴纳物业费2250元，依据合同违约金条款规定，自杜广长、郑小芳欠缴物业费起，按每日加收欠缴物业费总额千分之一计算，至实际支付之日止，暂计至起诉之日止，计877.5元。现根据相关法律规定，特提起诉讼，请求判如所请。 杜广长辩称，签订的物业合同未征得业主同意，并且一再更换合同主体，从嘉庆物业更名为合嘉源物业，双方间不存在合同关系，法律没有授权社区代业主签订物业合同；破坏原有的公共设施，没有消控设备，出租公用场地，将小区用电提供给外围店家使用；生命安全没有得到保障，侵吞业主公共部分的收益，收支没有公示，且发生电动车偷盗事件。 郑小芳辩称，绿化没有做好，业主的生命安全没有得到保障。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 合嘉源物业公司围绕诉讼请求向本院提供了《福建省物业服务合同》、台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具的《证明》、武夷绿洲三期自查表为据。杜广长、郑小芳经质证认为《福建省物业服务合同》真实性无法确认；对社区出具的《证明》认为无法证明物业公司是合法合规的；自查表无法证明拍摄地点为案涉小区。 杜广长、郑小芳就其辩解向本院提交如下证据（仅复印件）：投诉记录（网络打印件）、媒体曝光记录（网络打印件）、一系列照片（反映小区垃圾清理情况、小区消防现状、小区电路裸露、小区绿化现状、小区门禁、停车管理、地库管理、小区其它设施、小区广告收入使用情况）、武夷绿洲三期“罢免物业”业主签字表、车位出租证明，拟证明合嘉源物业管理不到位，未按合同履行，存在严重违约，私自将公用车位出租，小区内的电线私自牵出。合嘉源物业公司经质证对上述证据的真实性和关联性均持异议，拍摄的照片不能证明是案涉小区存在的情况。 综合上述双方质证意见，结合证据关联性，合嘉源物业公司提供了《福建省物业服务合同》、《证明》原件予以核对，本院确认《福建省物业服务合同》、《证明》的真实性，可以作为本案的定案依据，本院予以确认并在卷佐证，杜广长、郑小芳提供的上述一系列照片有的无法体现具体拍摄时间，有的拍摄时间发生于2020年8月即本案讼争的未缴纳物业费期间（2017年8月16日起至2020年5月31日止）之外，且杜广长、郑小芳提供的武夷绿洲三期“罢免物业”业主签字表发生于诉讼之后，合嘉源物业公司均提出异议，本案不予评判。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月15日，武夷绿洲社区居民委员会为甲方与福建嘉庆物业管理有限公司（现名合嘉源物业公司）为乙方双方签订一份《福建省物业服务合同》，约定：委托物业项目的基本情况：本物业名称武夷绿洲三期（48号楼-73号楼），委托管理的期限自2018年2月16日起至2021年2月15日止，甲乙双方约定合同第一年结束，若遇有产权面积及业主户数超过小区总建筑面积及业主总户数的50%以上（双过半）反对继续履行合同，则合同中止。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，标准为高层住宅1元/月•㎡，公共水电分摊费由乙方按照公共部位实际发生额按月向全体业主共同分摊，每月定期公布。物业服务费用按月收取，业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费；委托管理事项包含负责物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理，负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作等。合同还约定了其他事项。 2019年9月3日，福建嘉庆物业管理有限公司名称变更为福州合嘉源物业管理有限公司。 2020年7月27日，福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具《证明》一份，内容为“证明：坐落于福州市台江区、二期（24-47栋）、三期（48-73栋）于2017年8月16日起至2019年9月1日由福建嘉庆物业管理有限公司，2019年9月2日至今由福州合嘉源物业管理有限公司进行物业管理服务。” 另依本院另案生效判决查明，2020年8月5日，福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具一份《关于签订物业的合同的说明》，内容为“武夷绿洲小区（三期）2017年8月17日至今，未成立业主委员会，根据《福建省物业管理条例》相关规定，在小区未成立业主委员会之前，由社区暂时履行业主委员会职责召开业主大会，经过全体业主票决通过，于2018年2月16日与福建嘉庆物业管理有限公司（2019年9月3日变更为合嘉源物业管理有限公司）签订物业管理合同。” 再查，杜广长、郑小芳系台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲三期（C地块）63#楼604单元的业主，该房屋所有权记载建筑面积为90.61平方米。 本院认为，结合福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具的《证明》，本院认定合嘉源物业公司（原名福建嘉庆物业管理有限公司）于2017年8月16日入驻武夷绿洲三期（48-73号楼）提供物业服务。武夷绿洲社区居民委员会与合嘉源物业公司（原名福建嘉庆物业管理有限公司）于2018年2月15日签订的《福建省物业服务合同》没有违反法律法规强制性规定，合法有效，对案涉小区所有业主具有法律约束力。杜广长、郑小芳作为案涉小区的业主，自2017年8月16日起接受了合嘉源物业公司提供的物业服务，杜广长、郑小芳提供的证据无法证明合嘉源物业公司未提供物业服务，其提出不缴纳物业服务费的辩解于法无据，杜广长、郑小芳作为物业服务的实际受益人理应及时向合嘉源物业公司缴纳物业服务费。诉讼中，杜广长确认物业服务费缴纳至2018年4月止，之后的物业服务费未缴纳。案涉房屋建筑面积为90.61㎡，按照合同约定，物业服务费缴纳标准为1元/月•㎡，此期间的物业服务费应为2265.25（1元/月•㎡×90.61㎡×25个月），现合嘉源物业公司主张此期间的物业服务费以2250元计，本院予以照准，因此杜广长、郑小芳应向合嘉源物业公司支付2018年5月1日起至2020年5月31日止的物业服务费合计2250元。关于合嘉源物业公司主张杜广长、郑小芳支付违约金的诉请，鉴于合嘉源物业公司无法证明其曾向业主催缴物业服务费，与业主之间缺乏有效沟通，且杜广长、郑小芳提供的证据中能反映出合嘉源物业公司在物业管理服务中存在一定瑕疵，故对于合嘉源物业公司违约金的诉请，本院不予支持。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业服务费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业服务费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、杜广长、郑小芳应于本判决生效之日起十日内一次性向福州合嘉源物业管理有限公司支付自2018年5月1日起至2020年5月31日止的物业服务费合计2250元； 二、驳回福州合嘉源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由福州合嘉源物业管理有限公司负担7元，杜广长、郑小芳共同负担18元。 本判决为终审判决。 审 判 员 张芙蓉 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 江含慧 书 记 员 王心怡 一、附本案适用的相关法律条款： 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。