四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终1332号 上诉人（原审原告）：刘微，女，1986年5月5日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：广安市富盈置业有限公司，住所地四川省广安市广安区大寨社区牌坊路61号。 法定代表人：黄伦平，执行董事。 委托诉讼代理人：诸丽红，四川亚美律师事务所律师。 上诉人刘微因与被上诉人广安市富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘微上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由:1.上诉人去被上诉人处接房时，被上诉人要求上诉人必须签订有损上诉人利益的《商品房买卖合同补充协议》，才让上诉人接房和给付上诉人逾期交房违约金，上诉人拒绝签订补充协议并于2018年3月10日提起诉讼后，被上诉人才通知上诉人可以接房，上诉人于2018年3月12日接房。上诉人起诉被上诉人逾期交房违约金一案，2018年5月8日开庭时，在主审法官主持下达成调解协议，上诉人撤回起诉，被上诉人向上诉人支持逾期交房违约金18,484元，计算至2017年9月7日，即案涉房屋综合竣工验收备案之日。因此，上诉人实际接房日期应为2017年9月8日，上诉人初次交物业费的时间也是该日期。一审法院审理查明上诉人于2018年3月12日接房是事实认定错误。2.案涉房屋2017年9月7日完成综合竣工验收备案，而广安府发[2016]3号文件于2018年1月8日失效，中间长达四个月时间被上诉人不办理产权证书，而要等到该文件失效再去办理产权证书，同时该份文件失效也不是合同约定的为配合政府新发文件的原因而导致延迟办证，不应计入办证期限。因此，一审法院不应为被上诉人扣除办证期限233天。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，那么合同中对于违约金的约定对双方当事人就具有法律约束力，而一审法院违反法律规定按照上诉人“实际损失”计算逾期办证违约金是错误的。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 富盈公司辩称，1.一审认定因政府原因导致延误期间应当扣除正确，符合双方《商品房买卖合同》约定。2.上诉人未提供相关证据证明延迟办理房屋所有权转移登记造成的实际损失，一审法院依据法律规定调减违约金符合法律规定。3.案涉小区112户业主经一审判决后，现只有4户提起上诉，请求二审法院统一裁判尺度。 刘微向一审法院起诉请求：1.请求富盈公司支付延迟交付房屋产权证的违约金，从2018年1月1日暂算到2019年12月31日共计730天违约金52,932.3元，直到富盈公司交付房屋产权证为止；2.案件受理费由富盈公司负担。 一审法院认定事实：2016年10月23日，刘微（买受人、乙方）与富盈公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定的部分主要内容为：1.买受人所购商品房位于广安市广安区，房屋总价为725116元；2.出卖人应于2016年12月31日前交付房屋，逾期交付房屋按照约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；3.因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人自2017年12月31日起按已付房款的万分之一每日支付违约金至房屋所有权证书办理完成；4.为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任等等。合同签订后，刘微按合同约定向富盈公司支付了房款，刘微于2018年3月12日接收房屋，但至今未能取得该商品房的房屋所有权证书。 另查明，2018年5月17日，广安市国土资源局向富盈公司复函称“2016年市人民政府《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》（广安府发[2016]3号）规定‘允许开发企业取得土地后分期开发建设、分期验收，分期办理分户房屋权属证书，待最后一期项目竣工后进行指标总核验’，但该文件有效期至2018年1月11日。经查，你公司于2018年4月28日向市不动产登记中心申请分期办理不动产首次登记的时间已超过广安府发[2016]3号文件有效期，市不动产登记中心无法受理你公司首次登记申请。”后经广安市国土资源局研究，于2018年12月17日向富盈公司回复，富盈公司符合分期办理不动产权证书的条件，可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条备齐资料后直接向市不动产登记中心申请办理不动产登记。在富盈公司申请办理不动产登记的产权核容过程中，由于案涉项目住宅区堡坎垮塌未整改到位，广安市国土资源局协兴园区分局于2019年6月19日向富盈公司复函，要求其将该项目住宅区堡坎垮塌整改经园区相关部门验收合格后再备齐相关资料申请土地核验。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘微与富盈公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 富盈公司未在合同约定期限内为刘微办理房屋所有权证书，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算起止时间，合同约定出卖人应当在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，但富盈公司未在约定的期限交付房屋，为此富盈公司向刘微支付了逾期交房违约金后，刘微于2018年3月12日接收房屋，此时为实际交房时，相应的办证期限应当顺延，办证期限应为2019年3月11日。 从查明事实可知，富盈公司在申办不动产权证书期间，自富盈公司于2018年4月28日向政府相关部门申请分期办理不动产首次登记，至2018年12月17日广安市国土资源局向富盈公司回复符合条件可以申请办理不动产登记时止，因相关政府职能部门的因素导致了不动产权证书的延迟办理。根据双方合同约定，为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任，故该延误期间不应当计入违约金的计算期间，扣除该期间后，富盈公司为刘微办理不动产权属证书的期限至2019年10月31日届满。堡坎垮塌造成案涉项目不能核容进行产权登记的责任在富盈公司，故2018年12月17日后因堡坎垮塌造成的延期期间不予扣除，富盈公司因为第三人的原因造成，可根据合同向该第三人主张相应的责任，富盈公司不能据此对抗刘微。新冠病毒疫情发生在富盈公司违约行为之后，且持续至今未办证，不应扣除该期间。 关于逾期办理不动产权证书的违约金计算标准，富盈公司主张违约金计算标准明显过高，应当予以调整。一审法院认为，违约金具有以补偿实际损失为主，惩罚性为辅的属性。其调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体到本案，富盈公司已履行商品房交付义务并在积极为刘微申办房屋所有权转移登记等事宜，刘微已实际占有、使用案涉房屋，在刘微并未就其实际损失举示相关证据予以证实的情况下，本院综合考虑上述因素酌定违约金以购房款725,116元为基数，按年利率8‰从2019年11月1日起计算至刘微所购商品房不动产权属证书办理完成之日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限广安市富盈置业有限公司于本判决生效后十日内向刘微支付从2019年11月1日至2019年12月31日期间逾期办理房屋不动产权属证书的违约金966.82元，2020年1月1日起的违约金以725,116元为基数，按年利率8‰计算至房屋不动产权属证书办妥之日止；二、驳回刘微的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。案件受理费1124元，减半收取562元,由刘微负担500元，广安市富盈置业有限公司负担62元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 二审中，上诉人向本院提交了如下证据：1.物管费收款收据，拟证明上诉人接房时间是2017年9月8日；2.商品房买卖合同之补充合同、（2018）川1602民初1708号传票及民事裁定书、上诉人的银行账户明细，拟证明上诉人未同意签订补充合同，被上诉人支付延迟交房违约金是在上诉人起诉后，上诉人2018年3月12日才接房非因上诉人的原因造成；3.建设工程竣工验收备案证明文件，拟证明该项目已通过验收，可以接房，具备办理不动产权证书的条件之一，时间是2017年9月7日。4.成都中院、眉山中院、翠屏区法院等法院的判例，拟证明一审法院的判决不符合同案同判的原则；5.2017年4月14日，加州阳光富盈地产与业主代表就告知函全面协商会议记录、2017年5月11日富盈公司关于广安富盈加州阳光项目相关问题的回复，拟证明被上诉人并非诚实信用，不应减少违约金；6.不动产登记中心、国土资源局及规划建设局的回复、广协管信复【2020】1号信访事项复查意见书，拟证明未能办理不动产权登记的责任在被上诉人，不是政府原因，不应扣除一审认定的政府原因的逾期办证期限。 被上诉人质证认为：1.对证据1三性有异议，出具单位并非我公司，不能作为上诉人接房时间的依据，实际接房时间应以双方办理的接房手续为准，即上诉人向被上诉人缴纳大修基金为准，该票据在一审中予以出具、质证；2.证据2与本案无关，不能达到上诉人证明目的，其中转账明细的真实性、合法性无异议，关联性有异议，反证了被上诉人延迟交房且已经支付了逾期交房违约金的事实；3.对证据3的真实性、合法性认可，该组证据能够证实2017年9月5日竣工验收备案后具备办证条件，我方在2018年1月初就办理了权籍证书，政府文件失效导致后续手续无法办理，反映被上诉人为达到办理产权证条件积极向相关部门办理产生证书的手续，积极履行了办证义务；4.证据4不属于新证据，三份判决的真实性合法性无异议，关联性有异议，不能够作为裁判依据，判决书的案情与本案是不同，适用法律存在差异，达不到上诉人的证明目的；5.对证据5的三性均有异议，不能达到上诉人证明目的；6.国土资源局回复不属于新证据；意见书三性有异议，被回复的主体不是本案上诉人，与本案无关，回复的内容与本案实际情况不同，案涉商品房占地范围超过批准范围的问题现已向政府部门提出了异议，相关政府部门正在核实中。 本院认为：证据1，物业服务费的交纳时间并不必然就是接房时间，接受物业服务费的也不是被上诉人，所以该证据不能达到上诉的证明目的，本院不予采信；证据2仅能证明上诉人曾就商品房销售合同向人民法院提起过诉讼，上诉人未提交证据证明2017年9月因被上诉人强迫上诉人签订补充合同而导致上诉人未能接房，不能达到上诉人证明目的，对该证据不予采信；证据3能够证明工程竣工验收备案时间是2017年9月7日，但是不能据此认定被上诉人的实际接房时间是2017年9月8日；证据4不属于证据范畴；证据5、6并非行政主管部门出具的关于逾期办证原因的证明材料，而超红线原因被上诉人正在申请政府部门核查，不能证明逾期未能办证系因富盈公司的原因而不应扣除233天办证期限。 二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：1.上诉人接受案涉房屋的具体时间是2017年9月8日还是2018年3月12日；2.一审法院对于逾期办理房屋权属证书违约金计付时间的认定是否正确；3.一审判决认定的违约金标准是否恰当； 关于焦点一。上诉人上诉主张，上诉人接房时因被上诉人强迫上诉人签订损害其权益的补充合同才能接房和给付逾期交房违约金，上诉人拒绝在补充合同上签字，导致当时未能接房。后上诉人提起逾期交房违约金之诉后，2018年3月12日被上诉人才让上诉人接房，但逾期交房违约金计算至2017年9月7日，故认为其接房时间应为2017年9月8日。从上诉人上述主张看，上诉人实际接受房屋的时间是2018年3月12日，而上诉人主张的被上诉人强迫其签订补充协议，被上诉人否认其有该行为，上诉人也未举示证据证实被上诉人有强迫上诉人签订补充合同的行为，故对上诉人主张被上诉人强迫其签订补充合同的事实不能认定，不能认定因被上诉人的原因导致上诉人未能及时接房。同时，上诉人与被上诉人达成协议，逾期交房违约金计算至2017年9月7日，该日期为被上诉人房屋综合竣工验收备案日，亦即案涉房屋具备交房条件，被上诉人通知上诉人接房亦无不当，但不能认定该时间就是上诉人接房时间，上诉人的接房时间应以其实际接受房屋时即2018年3月12日为准，故一审法院认定上诉人接房时间正确，上诉人的该上诉理由不能成立。 关于焦点二。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当在商品房交付之日起的365日为买受人办理房屋所有权转移登记，本案商品房的交付时间为2018年3月12日，故富盈公司应当在2019年3月11日前为上诉人办理房屋所有权转移登记。被上诉人在2018年4月28日已经向广安市不动产登记中心申请分期办理不动产登记，该申请时间在合同约定的办证时间之内。但因政策原因，广安市国土资源局于2018年12月17日才向被上诉人回复，被上诉人符合分期办理不动产权证书的条件，可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条备齐资料后直接向市不动产登记中心申请办理不动产登记，故该时间段的逾期办证责任不在被上诉人，依照合同约定，应当予以扣减。一审法院对此认定正确，本院予以确认。上诉人认为该段时间不应扣减的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点三。认定约定违约金是否应当进行调整，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，同时兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中，上诉人已经实际占有、使用案涉房屋，基本上实现了其签订案涉商品房买卖合同的目的，且其未举证证明被上诉人未按时为其办理房屋权属证书给其造成的损失，而被上诉人提交的现有证据能够证明其在积极为业主申办房屋所有权转移登记等事宜。故一审法院根据上述情况酌情对违约金计算标准进行适当调整并无不当，本院予以维持。上诉人认为违约金不应调整的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 二审案件受理费1124元，由刘微负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗乔军 审 判 员 陈 萱 审 判 员 王 敏 二〇二〇年九月二十日 法官助理 唐双霜 书 记 员 周甜甜