福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初2605号 原告：林旺霖，男，1972年7月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈幼学、吴秀玲，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 被告：陈秀萍，女，1983年6月7日出生，汉族，住福州市台江区。 原告林旺霖与被告陈秀萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林旺霖的委托诉讼代理人陈幼学、吴秀玲，被告陈秀萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林旺霖向本院提出诉讼请求：1.确认林旺霖、陈秀萍于2019年4月9日签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月26日解除；2.判令陈秀萍向林旺霖支付尚欠租金255500元、物业费14000元、水电费1634.40元；3.陈秀萍向林旺霖支付自2019年12月9日起至实际支付租金之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金；4.陈秀萍已交付的押金85000元归林旺霖所有；5.陈秀萍将福州市南侧房产腾空返还给林旺霖，并按约定月租金金额的120%向林旺霖支付自2020年5月27日起至实际返还之日止的房屋使用费；6、陈秀萍承担本案诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费、公告费等）。事实和理由：2019年4月9日，林旺霖与陈秀萍签订《房屋租赁合同》，约定：林旺霖将位于福州市南侧的房产租赁给陈秀萍，租赁期限自2019年4月11日起至2023年12月31日止。前两年的月租金为人民币42500元，同时陈秀萍还需支付每月的物业管理费2500元及水电费。租金按月结算，陈秀萍在应付月的第一个工作日前将应付租金存入林旺霖账户。陈秀萍逾期未交付租金的，每逾期一日按未付租金的5%向林旺霖支付违约金；陈秀萍拖欠租金累计达15日以上或拖欠水电费及其它有关费用达1个月的，林旺霖有权终止合同、不退还押金并收回房屋，造成陈秀萍损失的还应承担赔偿责任。陈秀萍应在收到林旺霖解除合同通知书后10日内撤离，如仍实际占有或使用房屋的，应按合同约定租金金额的120%支付使用费。合同签订后，陈秀萍已接收上述房屋并使用至今。现陈秀萍自2019年12月9日起已逾期支付租金、物业管理费及水电费，虽经林旺霖多次催告，但至今仍未支付尚欠的租金等费用。基于陈秀萍的违约行为，林旺霖于2020年5月26日向陈秀萍发出《解除合同通知书》，双方的《房屋租赁合同》已解除。陈秀萍逾期支付租金、至今尚未搬离租赁房屋的行为已严重违反合同的约定，侵犯了林旺霖的合法权益。 陈秀萍辩称，1.双方的租赁合同已于2020年2月26日解除，而非林旺霖所述的2020年5月26日；2.租赁合同虽然由其签字，但租赁物是其与案外人合伙经营培训机构，其仅占45%份额，不应仅由其承担责任；3.其在2020年2月26日前多次主动寻求房东沟通协调，不存在拒绝沟通,2020年2月份其提出终止履行合同时，林旺霖于2020年2月26日对租赁房屋大门进行加锁，致使其无法使用房屋，也无法将屋内物品搬离。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据《房屋租赁合同》《律师函》《解除合同通知书》、微信聊天记录、《关于颖源大楼物业委托管理协议》、福州市台江区人民政府洋中街道办事处证明等，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审审查的证据和当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年4月9日，林旺霖与陈秀萍签订《房屋租赁合同》，约定：林旺霖将位于福州市南侧的房产租赁给陈秀萍，租赁期限自2019年4月11日起至2023年12月31日止。前两年的月租金为人民币42500元，租金按月结算，陈秀萍在应付月的第一个工作日前将应付租金存入林旺霖账户。陈秀萍逾期未交付租金的，每逾期一日按未付租金的5%向林旺霖支付滞纳金；陈秀萍拖欠租金累计达15日以上或拖欠水电费及其它有关费用达1个月的，林旺霖有权终止合同、不退还押金并收回房屋，造成损失的还应承担赔偿责任。陈秀萍应在收到林旺霖解除合同通知书后10日内撤离，如仍实际占有或使用房屋的，应按合同约定租金金额的120%支付使用费。合同签订后，林旺霖收取了陈秀萍缴纳的押金85000元，陈秀萍接收并使用房屋。林旺霖同意从2019年5月起每月租金中的2500元予以缓交，陈秀萍按月40000元支付自2019年5月至2019年11月份租金，自2019年12月9日起未按约支付租金。林旺霖于2020年2月28日委托福建天衡联合（福州）律师事务所吴秀玲向陈秀萍发送《律师函》，要求陈秀萍支付尚欠租金145000元、物业费7500元和水电费1324.2元（未包含2020年2月份尚欠的水电费），陈秀萍收到《律师函》后未支付尚欠租金及其他费用。2020年5月26日，林旺霖发出《解除合同通知书》，并送达陈秀萍。庭审后陈秀萍已腾空租赁房屋，双方确认以2020年9月22日作为房屋腾空交接日。 另查明，案涉房屋“中房大厦”位于福州市，又名颖源大楼，系林旺霖从房屋产权人刘旭、郑炎珍处承租，租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日止，第一年月租金为420000元，租期内每年递增3%。产权人刘旭、郑炎珍于2019年1月8日起委托林旺霖对中房大厦的物业进行管理。 本院认为，林旺霖与陈秀萍之间的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均须依约履行。合同履行过程中，陈秀萍未按约支付租金，经林旺霖催告后，仍不履行主要合同义务，致使合同目的无法实现，双方租赁合同自《解除合同通知书》送达陈秀萍之日解除，故林旺霖请求确认双方的《房屋租赁合同》自2020年5月26日解除，符合法律规定，予以支持。合同解除后，陈秀萍尚欠自2019年12月9日起至2020年5月26日止的租金238000元（42500元×5个月＋42500元÷30天×18天）及自2019年5月起至2020年12月止每月予以缓交的租金17500元（2500元×7个月），合计尚欠租金255500元。鉴于新冠疫情的影响，导致陈秀萍使用讼争店面受到影响，本院酌定2020年1月至2020年3月份的租金减半支付，扣除后，陈秀萍应向林旺霖支付租金191750元【255500元-（42500元×3个月÷2）】，故林旺霖请求陈秀萍支付尚欠的租金255500元，其中191750元予以支持，超过部分不予支持。陈秀萍未按约缴纳租金构成违约，应承担相应违约责任，故林旺霖请求确认已收取的押金85000元不予退还及请求陈秀萍支付自2019年12月9日起至支付租金之日止以当月未付租金为基数按月利率2%计算的逾期违约金，符合法律规定，予以支持。租赁合同解除后，陈秀萍继续占用房屋至2020年9月22日，给林旺霖造成损失，根据双方合同约定，陈秀萍应支付占用费，林旺霖请求按约定租金的120%支付自2020年5月27日起至2020年9月22日止的占用费197200元（42500元×120%×3个月＋42500元×120%÷30天×26天），符合法律规定，予以支持。林旺霖根据产权人的授权有权向租户收取物业费和公摊水电费，其请求陈秀萍支付物业费14000元及公摊水电费1634.4元，符合法律规定，予以支持。陈秀萍已实际搬离并返还租赁房屋，林旺霖请求陈秀萍将福州市南侧房产腾空，没有事实依据，不予支持。陈秀萍抗辩双方租赁合同自2020年2月26日解除、林旺霖指示保安人员阻挠其进入租赁场地，但其未能提供证据予以证明，其主张没有事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认林旺霖与陈秀萍于2019年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月26日解除； 二、陈秀萍应于本判决生效之日起十日向林旺霖支付尚欠租金191750元； 三、陈秀萍应于本判决生效之日起十日向林旺霖支付自2019年12月9日起至实际支付租金之日止以当月应付租金为基数按月利率2%计算的逾期付款违约金； 四、陈秀萍已交付的押金85000元归林旺霖所有； 五、陈秀萍应于本判决生效之日起十日内向林旺霖支付自2020年5月27日起至2020年9月22日止的房屋使用费197200元； 六、驳回林旺霖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15000元，减半收取为7500元，由林旺霖负担500元，由陈秀萍负担7000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  陈 群 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  周巧玲 书 记 员  王凯易 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。