湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初7438号原告：宁昱人，男，1982年6月28日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：邓小佳，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵钟黎，北京德和衡（长沙）律师事务所实习律师。被告：长沙饭店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一西路83号。法定代表人：王俊，董事长。委托诉讼代理人：谢俊鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林书妮，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告宁昱人与被告长沙饭店有限公司（以下简称长沙饭店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告宁昱人的委托诉讼代理人邓小佳、被告长沙饭店的委托诉讼代理人林书妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁昱人向本院提出诉讼请求：1．判令长沙饭店向宁昱人补偿办理不动产权证产生的契税差额5518元；2．判令长沙饭店向宁昱人支付逾期办证的违约金138525.75元（以已付房款195750元为基数，按年利率6%自2008年9月25日起暂计算至2020年5月11日，之后按前述标准计算至不动产权证办妥之日止）；3．判令由长沙饭店承担本案诉讼费。事实和理由：2002年2月1日，宁昱人与长沙饭店签订《长沙饭店贵宾楼房屋买卖合同》（以下简称案涉合同）和《协议》，约定宁昱人以分期付款方式购买长沙饭店位于长沙市房屋（以下简称案涉房屋）；长沙饭店应于2002年2月6日前将宁昱人所购房屋交付宁昱人使用；宁昱人付清全部房款后，长沙饭店应在宁昱人实际接受该房屋之日起六年届满之日后三个月内为宁昱人办妥产权证；房屋暂测建筑面积为37.9平方米，售价为5000元／平方米，房屋价款总金额按实测面积多退少补结算计付。合同签订后，宁昱人按照案涉房屋实测面积（39.15平方米）分两次支付了全部购房款195750元，长沙饭店分别于2003年1月14日、2010年2月开具《湖南省长沙市销售不动产统一发票》和《湖南省长沙市服务裁剪发票》。长沙饭店在交房后，一直拒绝履行不动产权证办理义务，宁昱人多次向长沙饭店主张要求办理房屋产权证均未果。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定，长沙饭店逾期办证应当承担违约责任并支付按年利率6%计算的违约金。原告宁昱人向本院提交的证据有：1．《长沙饭店贵宾楼房屋买卖合同》；2．《协议》；3．湖南省长沙市销售不动产统一发票；4．湖南省长沙市服务剪裁发票；5．中国民生银行《个人汇款业务凭证》；6．短信记录截屏。被告长沙饭店辩称，根据案涉合同第三条的约定，房屋交易税等费用双方应按照国家相关政策办理，房屋不动产权证办理产生的税费5578元应由宁昱人承担。宁昱人于2003年1月14日才向长沙饭店支付首期购房款132650元，无论是支付时间还是支付金额，均不符合合同约定，宁昱人逾期支付购房款，违约在先，长沙饭店并未违约，不应承担违约责任。2008年3月3日，长沙饭店已在案涉房屋所在楼栋的两个电梯内张贴《通知》，告知全体业主如果不按合同约定时间交清购房余款、或者不配合长沙饭店的工作而耽误了产权证的办理，所造成的一切后果和损失均由业主承担。截至2010年9月份，长沙饭店已为其它按时交清购房款的41户业主办理了产权证。宁昱人未能按期支付购房款，未达到合同约定的办理房产证的条件，应由宁昱人承担一切后果和损失。此外，长沙饭店也已履行告知义务，明确告知宁昱人在内的购房者不交清购房款的后果和损失。宁昱人不履行合同约定付款义务在先，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，长沙饭店为维护自身合法权益，可以主张不安抗辩权，中止履行。宁昱人未提供有关证件协助长沙饭店办理产权手续，长沙饭店不可能单独完成产权过户登记，不应承担责任。案涉合同未对不能办理不动产权证约定违约金，宁昱人主张违约金无事实和法律依据。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十八条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，除宁昱人迟延履行合同义务外，宁昱人于2020年5月12日才起诉要求支付逾期办证的违约金，已超过法定诉讼时效，其主张的违约金不应被支持。案涉合同第六条第四款约定，长沙饭店如不能在本合同约定的期限内为宁昱人办好案涉房屋的不动产权证，则宁昱人可提出无理由退房退款申请，但宁昱人未提出退房，且一直占用房屋正常使用收益至今。在宁昱人迟延支付购房款，且未提供有关证件拖延办理产权证的情况下，长沙饭店为妥善处理该纠纷，在2020年9月为宁昱人办理完毕案涉房屋的不动产权证，宁昱人的利益并未受损，长沙饭店不应承担责任。被告长沙饭店向本院提交的证据有：1．湘（2020）长沙市不动产权第××号《不动产权证书》；2．湖南省长沙市销售不动产统一发票；3．长沙饭店有限公司张贴《通知》的照片、长沙市商品房屋产权转移情况记录、产权证领取登计表。对原告宁昱人、被告长沙饭店围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2002年2月1日，宁昱人与长沙饭店签订案涉合同和《协议》，约定宁昱人以分期付款方式购买案涉房屋，房屋暂测面积为37.9平方米，售价为5000元/平方米，房屋价款总金额按实测面积多退少补结算计付；合同签订后，宁昱人于2002年2月1日向长沙饭店付款100000元，于2002年3月30日前付款32650元，余款56850元于2008年2月1日前交清；宁昱人未能按照本合同按期付款，则按拖欠额处以每天千分之五的违约金，如拖欠付款期限超过两个月，则视为宁昱人自动放弃所购房屋，合同随之失效，长沙饭店有权另行处理该房屋；长沙饭店应于2002年2月6日前将宁昱人所购房屋交付宁昱人使用，宁昱人付清全部房款后，长沙饭店应在宁昱人实际接受该房屋之日起六年届满之日后三个月内为宁昱人办妥产权证，如果宁昱人不能及时提供有关证件，造成产权手续延期办理，长沙饭店不承担任何责任；宁昱人选择分期付款，首付总房款的70%，长沙饭店于2008年1月30日前将下列证件办妥：1．预售许可证；2．国有土地使用证；3．施工许可证；4．建设用地规划许可证；5．建设工程规划许可证；6．竣工验收证。前述证件办妥后，宁昱人一次性付清30%的余款，如长沙饭店违反国家土地规划等政策，造成宁昱人所购房屋无法取得分户产权证，长沙饭店同意2008年4月30日前一次性退还宁昱人全部已交房款。2002年2月6日，长沙饭店依约将案涉房屋交付宁昱人使用。2003年1月14日，宁昱人支付首期购房款132650元。2008年3月3日，长沙饭店在案涉房屋所在楼栋的电梯内张贴《通知》，告知全体业主如果不按合同约定时间交清购房余款、或者不配合长沙饭店的工作而耽误了产权证的办理，所造成的一切后果和损失均由业主承担。2010年1月25日，宁昱人支付完毕剩余购房款63100元。2020年9月9日，长沙饭店为宁昱人办理完毕案涉房屋权利人登记至宁昱人名下的不动产权证书。本院认为，长沙饭店与宁昱人签订的案涉合同和《协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，宁昱人未依约按期支付购房价款，构成违约行为，故长沙饭店在宁昱人已经构成违约的情况下，未为宁昱人办理案涉房屋的不动产权属过户登记手续，并不构成违约，且案涉合同并没有关于长沙饭店逾期办理案涉房屋产权证应承担支付违约金，并向宁昱人补偿权属过户登记产生的契税差额的约定，且2008年3月长沙饭店已向建设项目房屋买受人履行协助办理房屋所有权分户转移登记的告知义务，大部分房屋买受人已办理完毕所有权转移分户登记并领取不动产权证书，宁昱人没有证据证明其已按合同约定履行提供有关证件办理案涉房屋产权证的协助义务。长沙饭店已按合同约定向宁昱人交付案涉房屋，宁昱人对案涉房屋占有、使用和收益，没有证据证明其权利受到损害。综上，宁昱人诉请长沙饭店支付违约金及补偿案涉房屋权属过户登记所产生的契税差额，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条的规定，判决如下：驳回宁昱人的诉讼请求。本案因适用简易程序已减半收取受理费1535元，由宁昱人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年九月二十八日法官助理李家成书记员尹嫱附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。