辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0522民初2195号原告：桓仁为民物业有限公司，住所地桓仁满族自治县桓仁镇向阳街7组5栋1单元27号。法定代表人：孟凡泽，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨广霞，女，1964年11月23日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，系该公司职员，住辽宁省桓仁满族自治县。被告：孔立全，男，1978年6月13日出生，汉族，辽宁省桓仁满族自治县人，无业，现住辽宁省桓仁满族自治县。原告桓仁为民物业有限公司与被告孔立全物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桓仁为民物业有限公司的委托诉讼代理人杨广霞、被告孔立全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告桓仁为民物业有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告孔立全立即缴纳物业费735.98元及滞纳金507.82元。事实根据及理由：被告孔立全一直居住在龙启一期小区4号楼3单元701室，住房面积102.22平方米，2019年3月19日至今未缴纳物业管理费。当时原告物业公司和该小区业主委员会签订的物业服务合同中明确写明有关物业公司的服务项目和收费标准，可是被告以种种理由拒不缴纳物业费，为了维护原告的合法权益和物业公司的正常运转，特向桓仁满族自治县人民法院提起诉讼，请求判令被告孔立全立即缴纳物业费及滞纳金共计1243.80元，请求判令被告孔立全承担本案诉讼费。被告孔立全辩称，首先，我不同意交纳物业费，对原告的诉请交纳物业费735.98元及滞纳金507.82元，我只同意每月每平按0.3元计算交纳，并根据购房日期2019年6月4日开始交纳，我有房照为证，我的理由是原告向法院提供了一份虚假合同（物业服务合同），其次，我在入住时，我去物业公司买单元门的钥匙时，咨询过物业费和相关服务内容，工作人员并没有告知我物业合同和物业费，所以我们之间没有物业合同关系，因此，原告无权起诉我。第三，物业公司起诉状中和我居住日期以及物业收费日期不相符，请求贵院依法审查物业公司和业主委员会签订的物业合同是否合法，需要贵院严格审查，原告提到的业主委员会的成立是否程序合法的问题，为此，本案原告应举证，证明龙启一期全体业主何时成立业主委员会，何时选举产生业主委员会委员及主任副主任和成员名单，业主委员会成立是否合法，是否存在30日向物业所在地小区政府、行政部门备案。这些问题将直接影响到原告提出的业主委员会是否有资格代表我们全体业主签订的物业合同问题，如果本案原告举证不能，法院应认定业主委员会与原告签订的物业服务合同无效。第四，本案法院应审查原告是否有合法的物业服务资质，首先，物业管理条例第33条规定，原告应提供物业管理人员职业资格证书，其次，原告应提供营业执照、法人代表，法定代表人身份证明及原告的公司的组织形式、经营范围是什么，这些有效的合法审查将决定原告是否有资格从事物业服务，如果本案原告举证不能，法院也应认定原告与业主委员会签订的物业合同无效。第五，本案中我们依法申请贵院到朝阳社区调取成立业主委员会全部相关材料，这将作为本案贵院审查业主委员会是否合法的依据，如果查明业主未超过三分之二的签字则应认定业主委员会与原告签订物业合同无效，本案中因业主委员会与原告物业公司签订的物业合同是无效的，为此双方约定的物业费、滞纳金等标准就不能作为本案认定事实的依据，为此，本案应依据桓仁满族自治县城镇住宅、小区物业管理暂行办法，桓政法2007第9条的规定，物业服务费用收取标准并根据本溪市住宅区物业管理收费等级考核暂行办法即住宅性房屋每平方米每月收取物业费0.3元，同时业主有权随时要求物业公司终止服务关系。第六，因为业主委员会与原告物业公司签订的物业服务合同内容中第33条规定，其他约定合同有效起始日按物业公司向行政主管部门交抵押金之日起，为此，本案原告物业公司应出具向行政主管部门交纳抵押金的凭证，作为本案原告服务合同有效起始日的具体时间并不应该按照2019年3月19日的起始时间为准，为此，因交费时间发生变化，导致原告主张的物业费没有法律依据。第七，本案原告提供的龙启豪苑一期小区物业服务标准第17条内容，从未向我们公示过，其中的收费标准每年1-4月份为物业费收缴日，这与上述物业服务合同内容中的约定每年1-3月末（2019年3月收3月19日至12月末）的物业费存在相互矛盾按照法律规定，这属约定不明，为此，本案交费日期事实不清，故本案业主在每年服务期一年内，随时交费，都不应视为逾期交纳物业费，为此，本案原告要求我在约定的服务期限内交纳滞纳金没有法律依据。第八，关于原告主张的逾期滞纳金千分之三，是违反法律规定的，根据最高人民法院关于审理民间借贷案适用法律若干问题的规定，利息最高不超过年利率的24%，同时，规定利息不得超过本金，而本案中按原告的这种方式计算滞纳金的方法，这明显高于年利率的24%，这与法律的初衷相违背，是违反国家法律政策的规定，为此不应予支持。第九，自原告物业公司到我们小区物业管理服务，我们并没有享受到原告物业公司的管理服务，我们看到的是对小区绿化的破坏，我们业主辛辛苦苦栽种的花草树木，根本听不进我们业主的劝诫和意见，强行将我们稀奇取得花草树木进行有意破坏，并将采伐的树木卖掉，占为己有，同时，服务态度极其恶劣我们业主认为这不是为我们服务而是在制裁我们。第十，根据物业管理条例的规定原告对业主的物业管理服务应是全方位的，一视同仁，可是原告按照监控就是摆设，保洁服务不到位，可以说我们并没有真正享受到服务质量。综上，业主委员会与原告物业公司签订的物业服务合同是在未经龙启豪苑一期全体业主授权和推选业主代表的情况下擅自签订的，应属无效合同。为此，关于原告向我主张的物业费、滞纳金的标准不应作为本案事实的依据，但因本案原告存在事实上的部分物业服务，为此，应按照桓仁满族自治县城镇住宅小区物业管理暂行办法桓政发2007第9条的规定，每月每平按0.3元计算，并按照购房日期开始计算，同时原告主张滞纳金没有事实法律依据，业主有权随时要求原告终止履行物业服务关系，请求贵院明察秋毫，依法公判。本院经审理认定事实如下：2019年初，桓仁满族自治县桓仁镇龙启豪苑一期居民小区的业主委员会代表该小区全体业主与原告桓仁为民物业有限公司签订一份《物业服务合同》，双方约定：桓仁镇龙启豪苑一期居民小区全体业主聘用桓仁为民物业有限公司为该小区提供物业管理等方面的服务，服务期限为5年，即自2019年3月19日起至2024年3月19日止;物业服务费由业主每月按其拥有的建筑面积每平方米0.6元的标准缴纳，物业费收费期为每年的3月19日至6月19日，超过6月19日缴费的便产生滞纳金，按照逾期每日千分之三的标准承担滞纳金。原告自2019年3月19日开始在该小区进行了物业服务和管理，被告孔立全是现居住在桓仁镇龙启豪苑一期居民小区4号楼3单元701室的业主，其住房面积为102.22平方米。因其未按期缴纳2019年3月19日至2020年3月19日期间的物业服务费，原告桓仁为民物业有限公司提起诉讼，要求被告孔立全给付物业服务费735.98元，并承担2019年6月19日至2020年3月19日期间的滞纳金507.82元，要求被告承担本案诉讼费用。上述事实，有原告桓仁为民物业有限公司陈述、被告孔立全答辩、物业服务合同、物业费催收单、物业服务企业资质证书、物业服务保证金票据、照片等证据材料在卷佐证，经当庭质证及本院审查，具有证明效力，本院予以确认。本院认为，（一）依法成立的合同受法律保护，并对合同当事人具有法律约束力，合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行并赔偿损失的违约责任。本案中，原告桓仁为民物业有限公司与桓仁镇龙启豪苑一期居民小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同是业主委员会为维护小区业主在物业管理中的权益而签订的，该合同对作为桓仁镇龙启豪苑一期居民小区业主的被告孔立全具有约束力。原告按照合同约定履行了对小区公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，被告孔立全应按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务。被告孔立全不缴纳物业服务费的行为属违约，故对原告桓仁为民物业有限公司要求被告孔立全缴纳物业服务费及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持；（二）关于被告孔立全称小区业主委员会的产生程序违法，其与原告桓仁为民物业有限公司签订的物业服务合同无效的抗辩理由，因小区业主委员会的产生程序是否违法，属另一法律关系，不在本案审理范围，故孔立全的这一抗辩理由，本院不予采纳；（三）关于被告孔立全称原告不具备物业服务资质的抗辩理由，关于原告是否具备物业管理服务资质问题，属行政调整范围，且原告已提供了物业服务资质证书，证明原告具备物业服务管理相应资质，故孔立全的这一抗辩理由，本院不予采纳；（四）关于被告孔立全称原告桓仁为民物业有限公司应当从缴纳物业服务抵押金之日起，即2019年5月13日起收取物业费，最少应从其购房之日起，即2019年6月4日起收取物业费的抗辩理由，因原告桓仁为民物业有限公司自签订物业服务合同后，便于2019年3月19日开始进行了物业服务及管理，原告从2019年3月19日开始收取物业服务费并无不当。但被告孔立全确系2019年6月4日购房，被告孔立全主张从2019年6月4日开始缴纳物业费的理由，本院予以采纳。（五）关于被告孔立全称原告桓仁为民物业有限公司的物业服务质量差，如花草树木养护管理不到位、小区监控如同摆设、保洁服务不到位、服务态度恶劣等等的抗辩理由，因上述服务项目均属于小区共有物业及共同管理事项，被告孔立全应通过业主大会或业主委员会与原告协商解决，或另案诉讼，被告孔立全直接向原告桓仁为民物业有限公司提出抗辩请求，属主体不适格。故孔立全的这一抗辩理由，本院不予采纳；（六）关于被告孔立全称原告滞纳金的收取违反法律规定的抗辩理由，因物业服务合同中约定业主逾期缴纳物业费的，按逾期每日的千分之三承担滞纳金，属于约定的违约金条款，由于双方约定的滞纳金承担比率高于法律规定，本院根据县域物业服务市场及原告桓仁为民物业有限公司的整体服务质量，依法调整，酌情按物业费总额的10%予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:被告孔立全于本判决生效后立即向原告桓仁为民物业有限公司缴纳物业服务费人民币五百八十三元及滞纳金五十八元整。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元（原告桓仁为民物业有限公司预交），由被告孔立全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  孙乐平二〇二〇年九月二十九日书记员  冷传立附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条一款当事人应当依照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家机密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。