浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初4203号 原告：张家麟，男，1995年11月21日出生，汉族，住浙江省海宁市。 委托诉讼代理人：吴鋆，浙江潮乡律师事务所律师。 被告：张卫平，男，1974年7月14日出生，汉族，住江西省鄱阳县。 被告：何小波，男，1976年12月7日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：岳从啸、潘玲源，浙江国傲律师事务所律师。 原告张家麟与被告张卫平、何小波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴鋆、被告张卫平、被告何小波及其委托诉讼代理人岳从啸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告间签订的《房屋租赁合同》及《协议》；二、判令两被告立即腾退租赁物；三、判令两被告共同支付原告租金1265502.97元（暂计算至2020年6月10日，之后按每日3287元计算至实际腾退之日止）并承担违约金600000元；四、本案诉讼费用由两被告负担。庭审中，原告将第三项诉请中主张的租金金额调整为1269230.31元。事实和理由：原、被告双方于2018年10月28日签订《房屋租赁合同》及《协议》，原告将自己所有的坐落于嘉兴市××幢××室××室房屋出租给被告开店使用。双方约定租赁期限为5年，自2018年12月1日至2023年11月30日止，前三年每年租金为50万元整，不包括装修；租金交付方式为一年分两次支付，在每年11月15日前交纳前半年租金，5月15日前交纳后半年租金。被告另需在合同签订时向原告交付押金10万元。租赁期间被告应按时交纳水电费、煤气费、消防、物业费等费用及各项税费。被告按合同约定时间超过10天不付款，视为被告违约，原告可直接收回房屋并由被告承担按当年租金50%计算的违约金。原、被告双方在《协议》中同时约定涉案房屋已有的装饰装修以及设施设备在租赁期限内原告出租给被告使用，每年租金70万元，租金交纳方式与房屋租金一致。《房屋租赁合同》及《协议》签订后，两被告至今仅支付72万元（其中包括10万元押金），租赁物占有使用至今，已拖欠租金达126万余元，且拖欠租赁期间物业管理服务费共52632.97元。在物业管理公司多次催讨下，原告无奈予以垫付。原告另外还垫付了电费3727.34元。被告所欠租金及相关费用经原告多次催讨至今仍未支付。 被告张卫平辩称，实际计收的房屋加装修的租金不是合同约定的每年120万元，而是每年100万元。2019年6月，原告的父亲张雪高还曾经与被告商定，收回涉案房屋的一楼店面，被告仅租用二楼，房屋带室内装修设备的租金改为每年50万元。在2020年3月，原告父亲还曾口头承诺免除被告三个月租金。 被告何小波辩称，被告何小波不是适格被告主体，因为签约时是代表公司做出的职务行为。另外，被告何小波已于2019年6月5日退出了以涉案房屋为经营场所的酒店经营，原告对此也是明知的，所以被告何小波从那以后并未实际占有使用涉案房屋。另外，除了原告认可的已支付款项外，应该还付过一笔钱，具体金额被告张卫平知道。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据为：1.房屋租赁合同、协议及授权委托书各一份，2.物业费发票一组，3.不动产登记证两份，电费发票一组。经质证，被告张卫平对证据真实性均无异议，但认为张卫平也支付了部分物业费，实际租金为房屋加装修每年100万元而非120万元。被告何小波对证据真实性均无异议，但认为何小波是代表公司签订的合同，对张卫平说的100万元年租金的事不清楚，至于原告主张的费用均是何小波从公司退股之后发生的，不应由何小波承担。 被告张卫平未提供证据。被告何小波提供的证据为：1.借记卡账户历史明细一份，2.退股协议一份，3.微信聊天记录一组，4.工商登记信息一份，5.情况说明一份，6.录音及文字整理稿各两份（庭后补充提供）。经质证，原告对被告何小波提供的证据1-4的真实性均无异议，但认为均与本案无关，且证据3不能显示原告方知道何小波退出经营；对证据5的真实性有异议，且证人未出庭作证不符合证据认证要件；对证据6中何小波与案外人的通话真实性有异议，与原告父亲张雪高的通话真实性无异议，但因为两被告始终未能达成一致，合同至今未变更。被告张卫平对被告何小波的证据1、2、4无异议；对证据3不知情；对证据5认为基本符合事实，部分内容稍有偏颇；对证据6真实性无异议，但因为没有参与通话，所以对内容不知情。 经审查，原告提供的证据、被告何小波提供的证据1-4及证据6中何小波与张雪高的通话，符合证据采信要求且经相对方质证对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告何小波提供的证据5系证人证言，但证人未出庭作证，故不符合证据采信要件，本院不予确认。证据6无法核实其真实性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告张家麟系涉案的坐落于浙江省嘉兴市××幢××室的不动产所有权人。2017年8月30日，原告出具授权委托书一份，授权其父亲张雪高办理其名下所有房产的出租及转让手续并声明对此产生的一切经济责任由原告本人负责，授权有效期自2017年9月1日至2020年12月30日。 2018年10月28日，张家麟、张雪高（甲方、出租人）与张卫平、何小波（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于浙江省嘉兴市××幢××室××室的房屋，用于开店，该房屋面积2580平方米；租赁期为五年，自2018年12月1日至2023年11月30日；合同签订时，乙方向甲方交付押金10万元整；乙方租用甲方房屋前三年租金均为50万元整，不包括装修，第四、五年租金分别提增5%；租金一年分两次支付，乙方在每年的11月15日前交纳前半年租金，5月15日前交纳后半年租金；乙方在2018年11月15日前向甲方支付2018年12月1日至2019年5月30日首期租金25万元整，押金10万元整，合计35万元整；乙方保证依法按时交纳应由其负担的水电费、煤气费、消费、物业费等费用及各项税费；若违法本合同内容，乙方按合同约定时间超过10天不付款的，视为乙方违约，甲方可直接收回房子，一切损失由乙方承担，应承担的违约金为当年租金的50%，如造成甲方损失的，乙方还应承担所有赔偿责任，同时本合同自动终止。在该合同甲方落款处由张家麟及其父亲张雪高签名、乙方落款处由张卫平、何小波签名。 同日，原告父亲张雪高（甲方）与张卫平、何小波（乙方）签订《协议》一份，约定：经双方协定甲方将嘉兴蔚蓝海岸145幢S01室大理石精装修配套设备给乙方使用，乙方支付甲方每年柒拾万元装潢使用费，期限为五年，从2018年12月1日开始至2023年11月30日至。每半年支付一次，至少提前15天支付，分别为每年11月15日前支付一次，5月15日前支付一次。乙方如不按时支付，超过10天不付款，视为乙方违约，甲方可直接收回，乙方应承担违约金及当年使用费的50%赔偿金，如造成甲方损失的还应承担一切赔偿责任，同时本协议自动终止。 庭审中原告称，认可代理人张雪高签约的效力，相关意思表示系代原告本人作出，效力及于原告。第一个租金交纳周期从2018年12月1日起至2019年5月31日，该期租金交纳时间为2018年11月15日，应付房屋租金金额为25万元、装修及设备的租金金额为35万元，该周期合计租金为60万元。第二个租金交纳周期从2019年6月1日至2019年11月30日，该期租金交纳时间为2019年5月15日，应付金额为60万元，具体组成与前述一致。第三个租金交纳周期为2019年12月1日至2020年5月31日，该期租金交纳时间为2019年11月15日，应付金额为60万元，具体组成与前述一致。自2018年12月1日暂计至2020年6月10日的总应付租金为18832870元（按每日3287元为标准）。另外，原告还垫付了涉案房屋的物业费52632.97元（包括S01室2019年6月1日至2020年5月31日；S02室2019年1月1日至2020年5月31日）以及电费3727.34元（2020年5月、7月），此前的物业费、电费承租人均已结清。原告还称，合同签订后陆续从承租人处收到的款项共计72万元（含押金10万元），同意将该72万元与上述租金、物业费及电费相互折抵。 被告张卫平称，涉案房屋原本已由之前的承租人用来开酒店，两被告及其他几位合伙人一起打算投资经营这家酒店，从而向原告承租酒店所在的涉案房屋。于2018年11月初进入涉案房屋内进行酒店开业准备工作，2018年12月29日正式开业，于2020年农历正月初二停业。2019年6月因为生意欠佳，与原告父亲张雪高协商后约定只承租房屋二楼部分，房屋连带室内装修的总租金也降为每年50万元，在2020年还曾请求原告父亲张雪高减免三个月租金，当时张雪高也是同意的。除了原告认可的承租人已给付72万元以外，承租人还曾支付过20万元，故实际一共给付原告92万元，但目前无法提供原告父亲出具的收条。 对此原告称，关于租金减免、降低均不予认可；原告父亲确实记得被告还给予过一笔现金，但具体金额不明也记不清了，所以原告在陈述事实与理由时未包含。如果被告能够提供相应收款凭证，原告核查属实后也愿意按实结算，鉴于目前被告自己都无法提供收条，故对此不予认可。 被告何小波称，在2018年10月确曾与被告张卫平及其他几位合伙人打算共同在涉案房屋内投资经营酒店。当时各投资人之间商定，因经营需要，准备注册成立一家新公司，以此作为饭店经营主体。当时商定由何小波来出任这家拟成立的新公司的法定代表人，各合伙人也因此将各自的投资款汇入了何小波账户，于是被告何小波就以准备成立的新公司法定代表人的身份，签订了涉案房屋及室内装修设备租赁合同。但准备成立的新公司最终并未成立，后来选择直接于2018年11月14日从案外人韩霞处接手了原来在涉案房屋经营饭店的公司，即嘉兴驿路港湾酒店管理有限公司。在2018年11月14日办理变更工商登记时，何小波及其他几位投资人登记为公司股东、被告张卫平登记为法定代表人。在上述涉案租赁合同签订后，被告何小波向原告给付过65万元。另外，被告何小波还于2019年2月12日汇给负责采购的员工20万元，该款就是被告张卫平所称的“另给付原告的20万元”，所以被告何小波也认可实际一共给付原告92万元。 另外，被告何小波还称，2019年6月5日被告张卫平、何小波签订《退股协议》一份，约定涉案酒店自该日起由张卫平一人经营，酒店开业至今所有债权债务由张卫平承担，酒店今后的运营或者转让都与退出股东何小波无关。该协议签订后，何小波即退出了酒店经营，对嘉兴驿路港湾酒店管理有限公司不享有股权，也不再占有使用涉案房屋。为此何小波还通过微信、电话等方式将上述情况告知原告父亲张雪高，并要求变更合同，也即从原合同文本中划去何小波的签名，但原告及其父亲始终没有同意，至今未能变更。 对此，原告在庭后对被告何小波提供的张雪高与何小波通话录音进行质证时称，原告不否认知晓何小波退出与张卫平等人的餐饮合作关系，何小波曾要求变更双方所签订的租赁合同，转由张卫平一人承担。原告曾多次告知何小波，要求其与张卫平协商一致，由张卫平承担合同义务，但由于张卫平始终不同意，原、被告双方的租赁未发生变更。本院就何小波庭后补充的录音邮寄送达张卫平，通过电话录音方式核实身份、说明通话目的后制作质证笔录，张卫平称，对录音无异议，但不知情；何小波退股后是否承担租赁合同义务属于何小波与原告方之间的事，不需要也不应该由张卫平表示是否同意，对此拒绝发表意见。 本院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷案件。涉案《房屋租赁合同》及《协议》经原告及其代理人与两被告共同签字确认，应为合法有效。现原告已按约将涉案房屋及室内装修设备交被告占有使用至今，被告应按约支付租金并承担因承租经营而产生的相关费用。 关于合同解除，原、被告对此均不持异议，本院予以确认。由于均未举证证明曾在合同期内向相对方发出过解除合同通知，故本院确定涉案的《房屋租赁合同》及《协议》均自本院向两被告送达应诉材料之日即2020年6月19日解除。合同解除后，两被告继续占有使用承租房屋已无依据，应当腾退并交还给原告。 关于租金金额，原告主张的租金计收及垫付的物业费、电费金额均有相应合同约定或付款票据作为依据，自2018年12月1日起暂计至2020年6月10日，两被告合计应支付原告租金1832870元及费用56360.31元，合计1889230.31元。原告自认已收到两被告给付的72万元（含押金10万元），并主张将本应退还被告的押金与被告所负支付租金及费用的义务相互折抵，被告对于折抵不持异议，本院予以确认。相互折抵后，被告截至2020年6月10日尚欠原告租金1169230.31元，之后租金及占有使用费按每日3287元计算至被告实际腾退之日止。被告张卫平提出的实际租金为每年100万元、后降低为每年50万元且免除三个月租金等意见，缺乏证据证明，原告也予以否认；被告还主张除原告自认已收到款项以外，还曾给付过20万元，但同样未提供证据，原告也未予认可。现有证据无法证实被告的意见，其应承担举证不能的不利法律后果。 关于违约金。被告未按约支付租金已构成违约，原告有权要求被告支付违约金。但合同约定的违约金计收标准过高，本院结合本案实际情况并参照相关法律规定，确定违约金参照每月租金标准确定，即为10万元，对超出部分不予支持。 关于被告何小波是否应共同承担付款义务。首先，何小波在涉案两份合同中的签名均为其个人签名，形式上无法显示其签名行为系代表公司的职务行为，事后未作补充约定，原告也予以否认。其次，何小波庭审中陈述，其在2018年10月28日的签名是代拟成立的新公司作出，后各投资人转而于2018年11月14日承接原运营主体嘉兴驿路港湾酒店管理有限公司，因此便没有成立一家新公司。该陈述充分说明何小波在2018年10月28日签约时既无法代表某家已具有法人资格、依法成立的“新公司”，也无法代表事后才担任职务的嘉兴驿路港湾酒店管理有限公司。综上，被告何小波的此项意见缺乏依据，本院不予采纳。至于何小波2019年6月从公司退股后是否实际使用承租房屋，属于其自行决定的承租权行使方式。鉴于各方并未变更合同，不论原告是否知道何小波行使承租权的方式及动因，均不影响合同效力。由此，原告有权依据合同约定要求被告何小波与被告张卫平共同承担承租人的付款义务，对被告何小波的相关答辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、2018年10月28日原告张家麟（及其代理人张雪高共同签署）与被告张卫平、何小波签订的《房屋租赁合同》以及原告张家麟（由其代理人张雪高代签）与被告张卫平、何小波签订的《协议》均自2020年6月19日起解除； 二、被告张卫平、何小波于本判决生效之日起十日内将其承租的坐落于浙江省嘉兴市××幢××室房屋腾退并交还原告； 三、被告张卫平、何小波于本判决生效之日起十日内支付原告张家麟租金1169230.31元（暂计算至2020年6月10日，之后租金及占有使用费按每日3287元为标准计算至实际腾退交还房屋之日止）； 四、被告张卫平、何小波于本判决生效之日起十日内支付原告张家麟违约金100000元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取10795元，由原告负担3455元，由被告张卫平、何小波负担7340元；财产保全申请费5000元，由被告张卫平、何小波负担于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 王海燕 二〇二〇年九月九日 法官助理 孙 涛 书 记 员 张 蕾