浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2369号 上诉人（原审原告）张建军，男，1969年8月27日出生，汉族，住浙江省乐清市。 上诉人（原审原告）张建权，男，1971年10月15日出生，汉族，住浙江省乐清市。 上诉人（原审原告）张建斌，男，1977年11月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。 三上诉人共同委托代理人舒军、孙兴洋，浙江瀛高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杭州市滨江区锦绣江南花园小区第三届业主委员会，住所地浙江省杭州市滨江区锦绣江南5-4-402。 负责人郑锋，主任。 委托代理人郭铁城，浙江六和律师事务所律师。 原审第三人钱忱，男，1976年8月29日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 原审第三人杭州西湖房地产集团有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区学院路159号。 法定代表人叶晓龙，董事长。 委托代理人赵隽，女，1968年8月18日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托代理人沈梦，女，1989年11月16日出生，汉族，住杭州市余杭区。 上诉人张建军、张建权、张建斌因与被上诉人杭州市滨江区锦绣江南花园小区第三届业主委员会（以下简称锦绣江南业委会）、原审第三人钱忱、杭州西湖房地产集团有限公司（以下简称西湖房地产公司）排除妨害纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初4719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，杭州锦湖房地产开发有限公司（以下简称锦湖公司）系西房·锦绣江南项目的建设单位，取得锦绣江南1幢-9幢房屋、商务用房、商铺及地下室建设工程规划许可证，后取得相应商品房预售证。2012年7月31日，锦湖公司与西湖房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012销1114755），约定将101室房屋转让给西湖房地产公司，产权面积为1022.36㎡，单价以8200元计。同日，双方签订《补充协议》一份，载明经政府规划部门批准，锦绣江南花园8幢101室（以下简称101室）商务用房，其不可分割部分地下一层建筑面积约1258.65平方米为上部商务用房的配套用房（附规划批准图），约定锦湖公司将该配套用房无偿附赠给西湖房地产公司使用。另所附《锦绣江南商务用房地下一层使用面积计算明细》载明配套用房总计面积为1289.69㎡，扣除排风机房12.12㎡、配电间12.46㎡及排风机房15.46㎡，则商务用房地下一层使用面积为1258.65㎡。2012年8月2日，西湖房地产公司取得8幢101室房屋的房屋产权证书（房权证高新移字第1××5号），规划用途为非住宅。2019年4月8日，西湖房地产公司与钱忱签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2019转让0538907），约定西湖房地产公司将101室房屋转让给钱忱，总价款为1250万元。所附经杭州市规划和自然资源局出具的分户图显示，8幢101室总层数为4层，其中地下层数为2层，专有建筑面积为982.85㎡，分摊建筑面积39.51㎡。同日，双方签订《锦绣江南花园8幢101室商务配套用房无偿使用协议》，载明西湖房地产公司同意将101室地下一层商务配套用房使用权按其现状提供给钱忱，编号为3-17号共15间，套内建筑面积约580.81平方米；使用期间，该商务配套用房的使用权、处分权、收益权等各项权利均归钱忱所有。2019年4月9日，钱忱取得101室不动产权证书。2019年4月11日，钱忱与张建权、张建军、张建斌签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2019转让0539557），约定钱忱将101室房屋转让给三人，总价款为2100万元。同日，双方签订《锦绣江南花园8幢101室商务配套用房无偿使用协议》，载明钱忱将101室地下一层商务配套用房使用权按其现状提供给张建权、张建军、张建斌，编号为3-17号共15间，套内建筑面积约580.81平方米；使用期间，该商务配套用房的使用权、处分权、收益权等各项权利均归张建权、张建军、张建斌所有。2019年6月21日，锦绣江南业委会向杭州西开发物业管理发展有限公司发出《关于禁止对锦绣江南小区会所及其地下室装修、改动和占用的函》，载明因锦绣江南小区会所（7号楼和9号楼之间建筑）及其地下室建筑产权、用途存在争议，故要求杭州西开发物业管理发展有限公司禁止任何单位、个人进行装修、改动和占用。2019年7月5日，张建权、张建军、张建斌与锦绣江南业委会在杭州市滨江区××街道××区人民调解委员会调解下达成《人民调解协议书》（编号：×××04），载明双方因101室地下一层用地房产权产生纠纷自愿达成协议：张建权、张建军、张建斌通过正规法律诉讼来确认101室地下用房产权归属；在法院判决前，维持目前现状等。2019年7月16日，锦绣江南业委会发出《告全体业主书—开发商转移小区会所产权情况》，载明西湖房地产公司在未事先告知业委会和全体业主不知情的情况下，将小区7号楼和9号楼之间的会所产权（西湖房地产公司现称为“商务中心”，产权证所示为8号楼101室）转让给第三方，并对会所地下室空间以赠送方形式进行转让等事宜。另查明，锦绣江南业委会在101室与地下室通道之一上锁。案涉地下室在本案纠纷发生前，系锦绣江南康乐健身中心，用于小区业主乒乓球室、健身房等。张建军、张建权、张建斌一审的诉讼请求为：1、锦绣江南业委会腾空锦绣江南花园8幢101室及其商务配套用房，并不得妨碍张建军、张建权、张建斌合法使用锦绣江南花园8幢101室及其商务配套用房；2、锦绣江南业委会承担自2019年4月12日阻止张建军、张建权、张建斌占有和使用锦绣江南花园8幢101室及其地下室期间给张建军、张建权、张建斌造成的损失553480元（按照每日5480元计算至锦绣江南业委会排除妨碍之日，暂计至起诉之日）；3、本案诉讼费用由锦绣江南业委会承担。 原审法院认为，案涉101室商务用房地下一层用房权属尚存争议，双方经社区人民调解委员会调解，达成在确认地下用房权属前维持目前现状的协议。该协议系双方真实意思表示，不违反有关法律效力强制性规定，合法有效。故基于此，张建权、张建军、张建斌在争议用房权属不明确前要求排除妨碍并赔偿损失，依据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张建军、张建权、张建斌的诉讼请求。一审案件受理费9335元，由张建军、张建权、张建斌负担。 宣判后，张建权、张建军、张建斌不服，向本院提起上诉称：一、一审法院未查清基本事实，回避争讼双方实质争议，即案涉101室及地下一层商务配套用房的权属问题。尽管本案并非单纯的物权确认之诉，但法院对于物权归属的审查与认定，是判定是否存在物权侵权行为和承担物权侵权责任的前提。上诉人为案涉101室及其附属配套用房的所有权人。从权利来源上看，一审中上诉人、第三人西湖房地产公司和钱忱提交的证据材料，已充分证明案涉101室及其附属配套用房系由开发商锦湖公司因开发而原始取得,后合法转让给西湖房地产公司，西湖房地产公司合法转给钱忱，钱忱又将案涉房屋合法转让给了上诉人。案涉101室及地下一层为不可分割的整体，在开发商将案涉101室转让给西湖房地产公司而西湖房地产公司将101室转让给钱忱以及钱忱将101室转让给上诉人时，均对其地下一层的使用权作出了约定，这些约定合法有效。上诉人请求的权利基础是，上诉人享有案涉101室及地下一层的物权，而被上诉人侵害了该物权的所有权和用益权。据此，上诉人才提出排除妨害和损害赔偿两项具体诉讼请求。一审法院理应对权属先进行审查。二、一审法院仅因案涉101室商务用房地下一层用房权属问题存在争议，且上诉人与被上诉人曾达成人民调解协议书为由，认为上诉人在争议用房权属不明确前要求排除妨碍并赔偿损失，依据不足，不予支持。这既错误认识了上诉人在该人民调解协议书上签字的目的，也忽略了该人民调解协议书并未就案涉101室及地下一层商务用房权属问题达成实质性协议的情况。2019年4月13日，上诉人购买了案涉101室及地下一层配套用房，但被上诉人却通过上锁等方式使得上诉人无法使用101室以及地下一层。且被上诉人于2019年6月21日向杭州西开发物业管理有限公司出具《关于禁止对锦绣江南小区会所及其地下室装修、改动和占用的函》，要求物业公司阻止上诉人对物业的使用。上诉人为了避免激化矛盾，尽早以正常使用101室及其地下一层，于2019年7月5日在杭州市滨江区××街道××区人民调解委员会的主持下与被上诉人就这一问题进行协商。该人民调解协议书并未对101室地下一层商务用房的权属问题作出有实质性意义的约定，仅是对双方无法就此问题达成一致以及在协商中表示后续可通过诉讼程序来解决该问题进行记录，此后，被上诉人于2019年7月16日向全体业主发出《告全体业主书--开发商转移小区会所产权情况》，以达到阻止上诉人实现其权利的目的。在2019年7月5日前后，上诉人曾多次向被上诉人提出使用101室及地下一层，但均无法实现。该人民调解协议书的内容仅表达了上诉人尽快化解纠纷的愿望以及积极参与协商的过程，并非表示上诉人放弃主张排除妨碍并获得赔偿的权利，反而包含了其希望诉诸诉讼的意思。更何况，案涉101室及其地下一层商业配套用房的权属，和被上诉人侵害了前述物权的现状，正是上诉人诉请排除妨碍和赔偿损失的权利基础。人民调解协议书中“确认该地下用房产权归属”则是一审法院决定是否支持上诉人排除妨害和赔偿损失诉请前需要加以判定的前提之一,属于处理双方未能通过人民调解协议书得以解决的实质争议，是划定双方权利和义务的必经一步，并无要求上诉人另行起诉的必要。三、原审判决查明的事实中遗漏了两个事实，第一点事实为案涉锦绣江南花园小区的物管办公用房及公共活动用房，根据规划面积应为670平米，实际是留了680平米，坐落在小区3幢4单元101室，并不在本案的案涉101室地下一层房屋内。同时，案涉小区的物管商业用房根据规划面积应为893平米，实际是留了900多平米，座落于××路××号××号××号××号××号，也不在本案的案涉101室地下一层房屋内。本案争议的地下用房跟物管用房和物管商业用房都是没有关联的。第二点事实为案涉101室的地下一层配套用房，是不属于人防工程的。对这两点事实，一审查明事实部分没有明确写出来。四、被上诉人的证据即人民调解协议书的内容不符合法律的规定，而且和双方的争议焦点也没有必然的关联性。人民调解协议书第一条的内容为乙方（上诉人）通过正规法律诉讼来确认该地下用房的产权归属。根据不动产登记暂行条例第五条的规定，该地下商业用房不属于可以办理登记的产权类型。该小区的开发商，事实上也未能获得该地下用房的初始产权登记。因此，在该地下用房后续的流转过程中，流转的并非产权，而是将地下用房的占有、使用、收益等权利，作为一种财产性权益在流转。因此，上诉人与被上诉人均非该地下用房的产权人。二者之间无权就该地下用房的产权归属如何解决进行调解和约定。因此，该调解协议的第一条内容没有法律依据，而且与双方争议的本质也没有必然的联系。双方争议的本质并不是地下用房的产权归属，因为不动产的产权归属需要登记，与当前的司法实践有冲突，双方争议的是地下用房的占有、使用、收益等财产性权益的归属。因此，人民法院应当查明的是，上诉人主张地下用房财产性权益的权利来源是否合法，而不是要求上诉人另行提起产权归属的诉讼。从本案各方提交的证据来看，上诉人取得案涉地下用房的使用权等财产性权益来源是清晰合法的，不能因为上诉人与被上诉人在人民调解协议书中一项不符合法律规定的调解内容，而要求争议双方去进行一场双方均无权利主张的所谓产权归属的诉讼。综上，一审法院未查清基本事实，且其判决于法无据，损害了上诉人的合法权益。请求二审法院：1、依法撤销杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初4719号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2、判令一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。 被上诉人锦绣江南业委会在二审中答辩称：一、一审法院认为案涉101室商务用房地下一层用房权属尚存争议，是正确的。不存在上诉人所称一审法院未查清基本事实的情况。1、一审法院认定案涉101室商务用房地下一层用房权属尚存争议，是正确的。一审在听取双方的诉辩意见后，也前往锦绣江南案涉现场勘查。并确认案涉地下室在本案纠纷发生前，系为锦绣江南康乐健身中心，用作小区业主乒乓球室、健身房等。此外，根据上诉人一审递交的材料也可发现，案涉争议房屋在建设规划中系公建配套。根据物权的权属特性分为占有、使用、收益和处分，无论现实使用状态或者建设规划要求，都对其使用做了限定，即作为小区业主配套的设施使用，由此可见，其权属至少是存在争议的。2、上诉人并未有充分证据证明其享有地下室案涉房屋的所有权。上诉人在一审诉讼请求中，并未将案涉纠纷权属确权作为一项诉讼请求提出，而在民事调解书中也确认，该房屋权属确实存在争议，构成自认。若上诉人认为案涉房屋系其所有，理应提出权属确认的诉讼请求，并补强相关证据来佐证其主张。物权的取得分为原始取得和继受取得，若上诉人认为其享有案涉物权的所有权或财产权益，那么应递交相应完整的证据链来证明。案涉地下室属于住宅小区结建地下空间，无虚缴纳建设用地使用费，该费用已经在地上开发时候，列入小区售房单价中由小区业主支付。若上诉人认为其物权取得合法，应递交相应证据，证明自己对地下室开发的成本系单列，未纳入小区售房单价造价中，而依据“谁建设、谁收益”原则原始取得等。3、上诉人签订民事调解书系处分行为，理应按照协议约定主张相应权利。根据一审提交的社区人民调解委员会调解书，上诉人与被上诉人达成的协议约定：在确认地下用房权属前，维持目前现状的协议。该协议系双方真实意思表示，不违反有关法律效力强制性规定，合法有效。双方均应遵守。二、关于上诉人诉讼请求中涉及的侵权事实和要求排除妨碍的问题，业委会认为，针对商务用房与地下室连通的房门锁住，未给上诉人造成其提出的所谓的巨大经济损失。业委会确实将商务用房与地下室连通的房门锁住，但是商务用房与地下室相连通的为小区地下通道，地下通道属于全体业主共用部分，业委会依据业主大会授权管理小区共用设施，作出拒绝商务用房与地下通道相连通符合其管理职能。业委会并未对101商务用房限制上诉人使用，不存在上诉人所陈述的妨碍行为，上诉人一审要求腾空及赔偿请求，与事实不符。退一步讲，即使不存在权属纠纷，扩大的损失也系上诉人自己的消极行为造成，故也不应提出如此巨大的经济赔偿请求。三、上诉人提出的侵权行为，与小区物业管理机构亦相关，若要求排除妨碍，应当将物业管理公司列入共同被告。小区的物业管理组织为小区物业服务单位，依据一审查明，业委会的妨碍行为集中于2019年6月21日做出《禁止函》和2019年7月16日做出《告全体业主书》行为，该两个文书行为系业委会的公告行为，具体的妨碍行为由小区物业服务单位作出，若上诉人主张上述侵权，也应将小区物业服务单位列入被告。综上，业委会认为，张建军等人上诉的诉讼请求及理由，无事实及法律依据，二审法院不应当予以采纳。 原审第三人西湖房地产公司在二审中答辩称：案涉房产的权属情况是清晰的。一、锦湖公司对锦绣江南花园8幢101室商务用房及其地下一层商务配套用房享有合法所有权及使用权，有权单独出售、出租或处理。第一，锦湖公司系锦绣江南花园小区建设单位，根据政府批准的建设工程规划许可证内容，小区建设有1#-7#幢住宅楼、商务用房、商铺及地下室，并于2007年通过规划验收。商务用房座落于锦绣江南花园8幢101室，实测绘面积1022.36平方米，于2009年取得商品房预售证，具备公开预售条件，锦湖公司对商务用房享有合法所有权。第二，经政府规划部门批准，商务用房下部地下一层其不可分割部分为上部商务用房的配套用房，建筑面积约1258.65平方米，其性质并非小区会所，也未向业主承诺过作为小区会所使用，业主对该商务配套用房的性质及用途存在错误认识。另一方面，该商务配套用房独立于地下一层其他建筑物及空间，房屋内部有专门的楼梯通道与上部商务用房联通，上下可自由通行进入。从规划内容与用途，以及在实际使用过程中的安全性、隐私性角度看，上部商务用房与其地下一层商务配套用房是一个不可分割的整体，有其独立且封闭的空间。第三，根据小区《杭州市物业管理用房交接清单》、《杭州市高新区物业维修基金和用房缴交确认单》的内容，锦绣江南花园小区物管办公以及公共活动用房竣工应留670.03㎡，实留681.3㎡，座落于小区3-4-101室；物管商业用房竣工应留893.38㎡，实留917.87㎡，座落于同人路260号、262号、266号、276号、278号，上述小区配套服务用房已按照规定全部建成并移交全体业主，已不存在还有需移交全体业主的其他房产。同时，地下一层商务配套用房也并未纳入公共部位与公用房屋分摊建筑面积，根据锦湖公司与锦绣江南花园小区业主已签署并经政府相关部门备案通过的《商品房买卖合同》第十八条第6项的约定：“储藏室、地下车位等其他未纳入公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成的小区物业，所有权及使用权归出卖人所有，出卖人有权单独出售、出租或处理”。因此地下一层商务配套用房权属应归属于出卖人，即锦湖公司所有。综上，锦湖公司对锦绣江南花园8幢101室商务用房及其地下一层商务配套用房享有合法所有权及使用权，有权单独出售、出租或处理。二、西湖房地产公司对锦绣江南花园8幢101室商务用房及其地下一层商务配套用房享有合法所有权及使用权，有权自行处置上述房屋。2012年7月31日，锦湖公司与西湖房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，将锦湖公司享有合法所有权的锦绣江南花园8幢101室商务用房出售给西湖房地产公司，同时地下一层商务配套用房作为上部商务用房不可分割一部分，随商务用房的出售一并附赠给西湖房地产公司，并办妥相关房屋权属证书。上述转让行为及约定合法有效，西湖房地产公司对锦绣江南花园8幢101室及其地下一层商务配套用房享有合法所有权及使用权，有权自行处置上述房屋。三、2019年4月8日，西湖房地产公司与第三人钱忱签署《杭州市房屋转让合同》及《商务配套用房无偿使用协议》，将锦绣江南花园8幢101室商务用房及其地下一层商务配套用房编号为3-17号共15间，套内建筑面积约580.81平方米，通过合法方式转让给第三人钱忱所有并使用、收益，并办妥房屋权属证书。综上所述，锦绣江南花园8幢101室商务用房及其地下一层商务配套用房由西湖房地产公司自原始权利人锦湖公司处合法受让，并依法转让给第三人钱忱，合法有效，西湖房地产公司认为案涉房屋权属清晰，恳请法院依法作出审判。 原审第三人钱忱在二审中答辩称：钱忱于2019年4月8日从西湖房地产公司购入了锦绣江南花园八栋1201室的商务用房，签署了杭州市房屋转让合同，随后办妥了房屋不动产证书。同时商务用房地下一层的商务配套用房，编号3-17号共15间，套内建筑面积是580.81平方米，由西湖房地产公司一并无偿提供给钱忱使用。双方签署了商务配套用房使用协议，约定使用期间，该商务配套用房的使用权、处分权、收益权等各项权利归钱忱所有。钱忱又将上述房产转让给本案的上诉人，与上诉人签有《杭州市房屋转让合同》和《锦绣江南花园八栋101商务配套用房的无偿使用协议》。钱忱认为上述约定是合法有效的，希望法院依法审判。 二审中，各方当事人均未向本院提供新的证据材料。 经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，本案所涉的纠纷张建军、张建权、张建斌曾与锦绣江南业委会在杭州市滨江区××街道××区人民调解委员会的主持下达成《人民调解协议书》，载明：张建权、张建军、张建斌通过正规法律诉讼来确认101室地下用房产权归属；在法院判决前，维持目前现状等。而目前张建权、张建军、张建斌并没有按上述协议的约定通过诉讼确定讼争的地下一层的权属，却直接要求锦绣江南业委会腾空讼争的地下一层，并要求锦绣江南业委会赔偿损失等，不符合上述调解协议的约定，故原审法院判决驳回张建权、张建军、张建斌的诉讼请求正确。关于张建权、张建军、张建斌上诉中提出的调解协议的内容没有法律依据的理由，经审查，该调解协议并没有违背法律和行政法规禁止性规定的内容，且系双方真实意思的表示，应当认定有效，该上诉理由本院不予支持。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9335元，由张建权、张建军、张建斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞建明 审判员  石清荣 审判员  孔文超 二〇二〇年九月十四日 书记员  刘小敏