广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初4711号原告（反诉被告）：张雷，男，1989年3月14日出生，汉族，住湖北省天门市，委托诉讼代理人：陈庆彰，广东经国律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市耀杰房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号1101房自编A2，统一社会信用代码91440101MA59DR1B5M。法定代表人：李伟红，职务总经理。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：范茜，广东均桓律师事务所实习人员。原告（反诉被告）张雷与被告（反诉原告）广州市耀杰房地产开发有限公司（以下简称耀杰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张雷的委托诉讼代理人陈庆彰，被告（反诉原告）耀杰公司的委托诉讼代理人周石文、范茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雷提出诉讼请求：1.确认张雷与耀杰公司签订的《时代香海花园认购书》、《协议书》、《预认购书》无效；2.耀杰公司立即退还张雷的购房款1382653元及利息（利息计算方式：①以25000元为基数，从2019年4月22日起至2019年8月19日止，按中国银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；②以537955元为基数，从2019年4月22日起至2019年8月19日止，按中国银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；③以385685元为基数，从2019年7月12日起至2019年8月19日止，按中国银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；④以12747元为基数，从2019年8月29日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；⑤以391265元为基数，从2019年10月15日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；⑥以20000元为基数，从2019年4月17日起至2019年8月19日止，按中国银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；⑦以10000元为基数，从2019年4月17日起至2019年8月19日止，按中国银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；⑧另外两笔付款记录是一分钱和九毛钱，因为计算利息较麻烦，所以不主张该两笔款项的利息）3.耀杰公司承担本案诉讼费。事实和理由：耀杰公司是广州市南沙区南沙街海景路南侧、漾滨路西侧时代香海花园的开发商。耀杰公司及其销售人员作为专业房地产开发销售人员，在明知张雷不具备广州市限购区域内购房资格的情况下，故意误导张雷，称只要配合办理手续就可以获得购房资格，并与张雷签订了广州市南沙区南沙街海景路南侧、漾滨路西侧时代香海花园自编住宅XX栋XX房（以下统称涉案房屋）及地下室32栋负一层XX号车位（以下统称涉案车位）的认购书。此后，耀杰公司安排其他人员，通过伪造相关文件材料的方式，以使张雷获得伪造的购房资格。耀杰公司采用违规方式出售涉案房屋，双方签订的一系列合同从一开始就是无效的。张雷共计支付了1382653元购房款，耀杰公司应将款项返还并赔偿利息损失。耀杰公司答辩称，不同意张雷的全部诉讼请求。理由如下：1.耀杰公司与张雷签订的《时代香海花园认购书》、《协议书》、《预认购书》均没有违反法律法规的效力性规定，合法有效；2.张雷在签订认购书前，亲笔签署了《认购须知》，上面详细列明了广州市住房限购政策，张雷对广州市的住房限购政策是明知的，其称是在耀杰公司误导下签署合同与事实不符；3.涉案《协议书》约定张雷在签订认购书1855日后的7日内提供购房资格证明文件，耀杰公司给予张雷取得购房资格的时间及一次变更买受人的机会，故张雷以没有购房资格为由解除合同缺乏事实及法律依据。4.张雷支付的1382653元中包含购房款1334906元、车位款35000元、物业维修基金12747元。按照认购书的约定，张雷逾期支付款项，已经构成违约，无权要求返款还已付购房款和车款。耀杰公司非物业维修基金的所有人，耀杰公司已将涉案房屋物业维修基金代缴至房地产主管部门，张雷要求返还维修基金12747元缺乏事实和法律依据。耀杰公司提出反诉请求：1.解除耀杰公司与张雷签订的《时代香海花园认购书》、《协议书》、《预认购书》；2.张雷向耀杰公司支付违约金736500.4元（涉案房屋总价款3682502元的20%），用张雷已付款项抵扣；3.张雷向耀杰公司支付违约金28000元（涉案车位总价款140000元的20%），用张雷已付款项抵扣。事实和理由：2019年8月28日，张雷与耀杰公司签订《时代香海花园认购书》，约定张雷认购涉案房屋，成交总价3682502元，付款方式为分期付款，逾期超过7日未按时支付房款的，认购书自动解除，张雷按照总房款的20%支付违约金。同日，鉴于张雷暂未提供购买涉案房屋所需的购房资格证明文件，双方签订了《协议书》，约定张雷在签订认购书1855日后的7日内提供购房资格证明文件，并约定逾期超过7日未按照认购书的约定付款，耀杰公司有权解除认购书及本协议，张雷应按照物业成交总价的20%支付违约金，对于因张雷违约，耀杰公司为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由张雷承担。2019年4月16日，张雷与耀杰公司签订《预认购书》，约定张雷认购涉案车位，总价款140000元，逾期7日未支付车位款的，视为张雷放弃购买，应按车位总价款的20%支付违约金。签订认购书后，张雷仅支付了第一期至第三期购房款1334906元及首期车位款35000元，未依约支付第四期、第五期、第六期房款及第二期车位款。耀杰公司于2020年4月9日向张雷寄送《催款通知书》，但张雷超7日仍未付清余款。耀杰公司于2020年4月23日向张雷寄送涉案房屋的《解除协议书通知书》，于2020年4月30日向张雷寄送涉案车位的《解除预认购书通知书》，该两份解除通知均妥投。张雷逾期支付涉案房款和车位款，经催告后仍未支付，已构成违约，应按约定承担相应的违约责任。张雷答辩称：不同意耀杰公司的反诉请求。耀杰公司作为开发商，有责任有义务执行政府法规与政策。按照协议书的履行方式，是开发商给购房者设的陷阱，需要支付全部购房款才能签订商品房合同，而张雷1855天后也未必能取得购房资格。签订认购书后，销售人员介绍社会人员给张雷，花钱购买违法违规的购房手续。认购书的约定对张雷非常不公平，是无效的、不可履行的。本院经审理认定事实如下：耀杰公司为涉案房屋、车位所在楼盘的开发商。张雷无广州市住房限购区域内购房资格。2019年4月16日，耀杰公司（甲方）与张雷（乙方）签订《预认购书》（编号：r.1001862），载明：鉴于乙方对涉案车位有预选意向，现甲乙双方就甲方为乙方保留购买权相关事宜，经平等协商，达成如下协议。一、甲乙双方确认，甲方为乙方保留该车位购买权、销售价格的保留期限自2019年4月16日起计至2020年11月16日止。二、保留价格及款项支付1.该车位付款方式暂定为全额分期付款，成交总价为140000元。2.乙方应向甲方支付该车位成交总价的25%即35000元作为该车位首期款，甲乙双方同意于2019年4月16日前支付10000元、于2019年4月22日前支付25000元、于2020年4月16日前支付35000元、于2021年3月6日前支付70000元。三、签约乙方应当在甲方发出签约通知后（含本日）7日内与甲方办理完毕该车位的认购手续，包括但不限于签署《认购书》等文件、补齐首期款等。四、违约责任2.出现下列任何一种情况，均视为乙方放弃了购买权，甲方有权即时终止乙方对该车位的预选，不通知乙方而将该车位另行出售，且甲方有权按照成交总价的20%向乙方收取违约金，对于前述违约金，甲方有权在乙方已付款中扣除，2.1乙方未按本预认购书第二条约定支付购房款，且逾期超过7日。同日，张雷签署了《认购须知》，载明一、购房/商铺/车位须知11.住宅销售政策：根据穗国房字[2011]156号、穗府办函[2017]50号等政府发文的规定，本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的政策；本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。13.车位销售政策：根据穗国房字[2008]195号第八条，房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。二、住宅签约所需资料。三、购买住宅/商铺/车位需缴交的各项税费及其他费用。2019年8月28日，耀杰公司（甲方、出售方）与张雷（乙方、认购方）签署《时代香海花园认购书》（NO.r1001949），约定乙方认购涉案房屋，建筑面积121.4平方米。二、房价及定金成交总房价3682502元，乙方需在签订本认购书的同时向甲方付清定金20000元。三、付款方式乙方同意按两年分期方式付款，第一期房款于2019年4月22日前支付552375元（已包含定金），同日甲乙双方签订《商品房买卖合同》；第二期房款于2019年7月16日前支付391265元；第三期房款于2019年10月16日前支付391266元；第四期房款于2020年1月16日前支付391266元；第五期房款于2020年4月16日前支付391266元……四、双方的权利、义务及确认、承诺1.（5）乙方在签订本认购书时已充分了解国家、当地政府及银行的贷款政策、购房政策（限购、限价等），并明确知悉国家、当地政府及银行会不时对贷款及购房政策进行调整。2.若乙方未能按照本人公诉认购书约定向甲方支付签订《商品房买卖合同》之前应支付的该物业各期房款，则每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期付款金额的0.05%作为违约金，逾期超过7日的，本认购书自动解除，认购书解除后，甲方有权不通知乙方而将该物业另行出售，且乙方应向甲方支付该物业总房价20%的违约金，对于违约金外乙方已付的其他款项，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后180日内无息退回给乙方。同日，耀杰公司（甲方、出售方）与张雷（乙方）签订《协议书》（编号B0001113），约定：鉴于2019年8月28日，甲乙双方就乙方认购涉案房屋签订了《认购书》（编号r.1001949），该物业成交总价3682502元，截止本协议签订日乙方已就认购该物业向甲方支付了购房款（含定金）943641元。截止本协议签订之日，乙方暂未提供购买该物业所需的购房资格的证明文件。现经甲、乙双方协商一致，就认购书未尽事宜，订立本协议，以共同遵守：1.签约日期乙方应在签订认购书1855日后的7天内向甲方提供购买该物业所需的购房资格证明文件，并按照届时甲方在该物业销售现场公示的示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议及办理网签备案手续。2.更名在具备以下全部条件的前提下，甲方同意乙方可就该物业变更一次买受人……4.违约责任4.1若乙方未按照认购书的约定付款，则每逾期一天，乙方应按照逾期款项的0.05%向甲方支付违约金，逾期超过7天的，甲方有权自主选择以下任一种方案要求乙方承担违约责任。4.1.2甲方有权解除认购书及本协议，将该物业另行出售，且乙方应按照该物业成交总价的20%向甲方支付违约金。4.5对于因乙方违约，甲方为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由乙方承担。2019年4月16日，耀杰公司向张雷出具了两张金额分别为20000元、10000元的收款收据，其中金额为20000元的收据载明时代香海花园住宅XX栋XX房，备注购房款，金额为10000元的收据仅备注购房款。2019年4月21日，耀杰公司向张雷出具了两张金额分别为537955元、25000元的收款收据，其中金额为537955元的收据载明时代香海花园住宅XX栋XX房，备注购房款，金额为25000元的收据仅备注购房款。2019年7月11日，耀杰公司向张雷出具了金额分别为385685元、0.99元的收款收据，均载明时代香海花园住宅16栋2204房，备注购房款。2019年7月12日，耀杰公司向张雷出具了金额为0.01元的收款收据，载明时代香海花园住宅16栋2204房，备注购房款。2019年8月28日，耀杰公司向张雷出具了金额为12747元的收款收据，载明时代香海花园住宅16栋2204房，备注维修基金。2019年10月14日，耀杰公司向张雷出具了金额为391265元的收款收据，载明时代香海花园住宅XX栋XX房，备注购房款。张雷称上述所有款项均为涉案房屋的购房款。耀杰公司则主张上述2019年4月16日金额为10000元的收据和2019年4月21金额为25000元的收据没有写房屋地址，系车位款，2019年8月28日的12747元系物业维修基金，其余1334906元才是涉案房屋的购房款。耀杰公司提供了广州市物业专项维修资金管理中心于2019年4月15日出具的广州市物业专项维修资金分户交存凭证，显示已缴纳涉案房屋维修资金12747元。2020年4月份，张雷委托广东经国律师事务所向耀杰公司寄送《要求退还全额张雷先生购房款的律师函》，称张雷没有在广州市南沙区购买房屋的资格，但耀杰公司的销售人员从一开始误导张雷称其有购房资格，并在张雷签订《认购书》和支付款项后，引导与介绍其他人员，以为购房人伪造相关文件材料方式，令购房人能够在实际没有购房资格的情况下购买房屋。鉴于上述行为严重违反政府主管机关的规定，故通知耀杰公司双方签订房屋《认购书》无效，应以立即撤销，要求耀杰公司将张雷支付的1382653元全额退还等。耀杰公司确认收到该律师函。2020年4月9日，耀杰公司向张雷寄送《催款通知书》，写明张雷已逾期支付涉案房屋房款，需在通知书发出之日起五日内支付房款391266元、违约金22458.67元，该邮件于2020年4月10日被签收。2020年4月23日，耀杰公司向张雷寄送《解除协议书通知书》，通知因张雷已逾期支付涉案房屋房款超过7日，双方签署的《协议书》（编号：B0001113）自本通知书发出之日解除，张雷应支付涉案房屋总成交价20%的违约金，该违约金从张雷已付房款中抵扣，该邮件于2020年4月24日被签收。2020年4月30日，耀杰公司向张雷寄送《解除通知书》，通知因张雷逾期支付涉案车位款已超过7日，双方签署的《预认购书》（编：r.1001862）已经解除，张雷应支付车位总成交价20%的违约金，该违约金从张雷已付款项中抵扣，该邮件于2020年5月1日被签收。张雷确认收到上述三封邮件。本院认为，张雷在签订《预认购书》的同时签订了《认购须知》，该须知已写明广州市住宅和车位限购政策，而张雷在签订《时代香海花园认购书》的同时又签订了《协议书》，约定在签订认购书的1855日后的7日内提供购房资格证明文件。由此可以推定，张雷在签订认购书时对其不具备广州市住房限购区域内的购房资格是知晓的。张雷主张耀杰公司误导其签订认购书、伪造购房资格，缺乏事实依据，本院不予采信。此外，是否具备购房资格属于合同履行范畴，不影响合同的效力。张雷与耀杰公司签订认购书时未取得购房资格，并不违反对法律、行政法规效力性强制性规定。张雷主张《时代香海花园认购书》、《协议书》、《预认购书》无效，于法无据，本院不予支持。张雷与耀杰公司签订的《时代香海花园认购书》、《协议书》、《预认购书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。关于张雷支付款项的性质。对比《时代香海花园认购书》和《预认购书》中约定的分期付款的时间和金额与耀杰公司出具的收据的时间和金额，耀杰公司主张张雷2019年4月16日支付的10000元和2019年4月21日支付的25000元为车位款符合合同约定，更为合理，本院予以采信。即张雷已支付前三期购房款1334906元（含定金20000元）、物业维修基金12747元，以及车位首期款35000元。关于涉案合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《时代香海花园认购书》约定张雷需于2020年1月16日前支付第四期房款，逾期超过7天的，耀杰公司有权解除认购书。张雷未支付第四期及后续房款，耀杰公司于2020年4月23日向张雷寄送《解除协议书通知书》，要求解除《时代香海花园认购书》，张雷确认于2020年4月24日收到该通知书，故《时代香海花园认购书》于该日解除。《协议书》系《时代香海花园认购书》的从合同，《时代香海花园认购书》已经解除，则《协议书》同时解除。《预认购书》约定张雷需于2020年4月22日前支付第二期车位款，逾期超过7日，耀杰公司有权即时终止张雷对涉案车位的预选。张雷未支付第二期及后续车位款，耀杰公司于2020年4月30日向张雷寄送《解除通知书》，张雷确认于2020年5月1日收到该通知书，故《预认购书》于该日解除。耀杰公司再请求判令上述合同解除没有事实依据，本院不予支持。关于张雷应否支付违约金的问题，双方约定在签订认购书1855日后的7天内办理网签交易的手续，并无证据证明耀杰公司诱导张雷签订涉案合同。张雷应该是对自己是否能在期限内取得购房资格作出谨慎、客观地评估，只有较大机会取得购房资格的情况下才签订合同的。现赵雷张雷在还有相当长时间约定期限才届满的情况下，就明确表示不在不再继续履行合同义务，明显违背诚实信用原则的要求。因此逾期支付款项的，已构成违约，应当承担相应的违约责任。对于耀杰公司提出按约定价款的20%计付违约金，张雷请求予以调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合双方签订合同时的实际情况和南沙区目前商品房交易市场状况，根据公平原则，本院酌情判令张雷向耀杰公司支付20000元违约金。耀杰公司要求张雷支付736500.4元违约金，超出部分本院不予支持。耀杰公司应将1334906元购房款退还给张雷，20000元违约金可从张雷已付房款中扣除。张雷不再购买涉案房屋，自然无需支付物业维修基金，故耀杰公司应将12747元物业维修基金退还给张雷。此外，基于车位需与房屋配套使用的特殊性，在张雷已无法购买涉案房屋的情况下，购买车位的合同目的已无法实现，故耀杰公司应将35000元车位款退还给张雷。张雷请求耀杰公司赔偿已付购房款、车位款的占用利息，缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、张雷向广州市耀杰房地产开发有限公司支付20000元违约金；二、广州市耀杰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张雷退还1334906元购房款（判决第一项的违约金可从中扣除）、12747元物业维修基金、35000元车位款；三、驳回张雷的其他诉讼请求；四、驳回广州市耀杰房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费8838元，由张雷负担297元，广州市耀杰房地产开发有限公司负担8541元；反诉受理费5994元，由广州市耀杰房地产开发有限公司负担5848元，张雷负担146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇二〇年九月二十三日书记员 成涵真