湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1171号上诉人（原审被告）：怀化家家旺房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市经开区神龙路1号家家福大楼4楼409号，统一社会信用代码：91431200730521182Y。法定代表人：段红丽。委托诉讼代理人：陈文志，系该公司法务人员，男，汉族，1982年10月6日出生，住长沙市开福区。被上诉人（原审原告）：张凌冬，男，汉族，1956年1月3日出生，住广州市荔湾区。上诉人怀化家家旺房地产开发有限公司因与被上诉人张凌冬房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初1733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原判决，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求或直接予以改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实错误。1、原判决中的购房款247860元系被上诉人在怀化永安信投资合伙企业中作为合伙人的投资款对应的投资回报，现被上诉人的投资款均已退还，那么投资回报应在项目完结后才予以结算，而被上诉人投资的部分项目还未完结，被上诉人要求用投资回报先抵购该房屋；2、被上诉人只出具上诉人的收款收据，并未提供对应的银行流水，足以证明上述事实，但一审法院并没有就该事实要求被上诉人提供银行流水，也未认可上诉人对事实的辩称。假如上诉人借被上诉人钱未归还，向法院起诉也应提供借条和对应银行转账凭证予以佐证，而不可能只提供一个借条就予以认可；3、该房屋买卖合同是基于被上诉人主动提出以投资款投资回报抵扣房款，而被上诉人系上诉人前高管，很清楚该房屋权属情况，被上诉人强烈要求抵购该房屋，而房屋买卖合同中也未对办证作出约定，既然该合同系双方真实意思表达，被上诉人应遵守契约精神，而不是反悔，提出该合同无效。二、原判决对上诉人的辩称存在曲解和遗漏。原判决既然认定房屋买卖无效，被上诉人并未提供购房款银行转账凭证，只凭被上诉人提供的合同及收款收据就认定事实，而不认可上诉人对事实的辩称，很明显的存在曲解和遗漏。被上诉人本身也在诉状中说明了该房款系上诉人拖欠他的款项未还，从而签订了该购房合同，上诉人一直陈述该投资款均已退还，该247860元系投资款对应投资回报，但该事实一审居然未记录，导致了原判决认定事实和适用法律错误，从而作出了完全倾斜于被上诉人和绝对不利于上诉人的裁决，显失公平。作为怀化永安信投资合伙企业合伙人，被上诉人明白投资有风险，上诉人一直强调该纠纷不是房屋买卖合同纠纷，系债权债务纠纷或理财合同纠纷，那么一审法院应驳回被上诉人诉求，要求被上诉人改变诉求或另行起诉。三、上诉人一直愿意与被上诉人调解该纠纷，也提出重新置换产权明晰的标的物。基于事实的本身，被上诉人的权益并未受到损失，其投资款均已退出，作为合伙人应明白合伙人的义务，投资回报也是基于对上诉人的感情作出的让步，现反而被被上诉人倒打一把，事实真相居然被忽略，明显有失公平公正，有失契约精神。被上诉人张凌冬辩称，一、一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院判决认定事实错误没有任何依据。购房款24.786万元是上诉人拖欠的投资回报，即投资本金到期退回后，财务结算清楚应付的投资回报，长期拖欠不付给被上诉人，被上诉人被迫无奈才签订购房合同抵债。并不是上诉人所称被上诉人投资的部分项目还未完结。2、正因上诉人拖欠被上诉人的欠款未付，而被迫签订购房合同抵债，才没有通过银行产生现金收付，没有银行流水的原因。3、虽然被上诉人在上诉人处兼职工作过，但是并不清楚房屋产权的具体情况，后通过政府职能部门出具相关批文证据，才知晓房屋买卖合同违规违法，致使购买的房屋无法交付被上诉人使用，被上诉人才付诸诉讼，这与被上诉人在上诉人处工作过并无关联。二、原判决对上诉人的辩称不存在曲解和遗漏。1、以债抵购房款，是上诉人自行在单位间的内部账务处理，未经银行现金收付，不会有银行转账凭证这是常识，而不是曲解。2、涉案房屋买卖合同中的房屋销售依据违法，违法建设并出售，违法套用合法的批准文号，而不是购房款源的纠纷。一审法院认定的事实清楚、证据确凿、适用法律正确。无论是投资款本金，还是投资款对应的回报或者投资利息，只要是合法的，都应受到法律的保护。至于上诉人所称投资有风险，系债务纠纷或理财纠纷，这不仅无事实依据，也与本案无关。三、上诉人愿意调解该纠纷没有诚意。上诉人愿意调解的目的就是拖延付款，表示愿意调解但没有钱付，根本没有诚意，也未提供重新置换产权明晰的标的物是何物，同时，委托的代理律师属于一般代理，开庭前向一审法院提出庭外调解，显然缺乏调解的诚意。张凌冬向一审法院起诉请求：1、判决原、被告2019年8月19日签订的《怀化市商品房买卖合同》无效；2、被告退还原告购房款247850元；3、被告按照民间借贷利率向原告支付利息39658元，暂计至起诉之日；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系被告前员工。被告因拖欠原告投资款没有按期偿还，双方经结算后，2019年8月19日，被告怀化家家旺房地产开发有限公司向原告出具了收款收据，收到原告247860元，用于购买弘创中华城项目大门口A、B侧玻璃房。同日，双方签订了《怀化市商品房买卖合同》，房屋建筑面积59平方米，总价款247860元。因该房屋没有纳入规划许可买卖范围内，原告诉至本院，请求依法判决。一审法院认为，合法的房屋买卖合同受法律保护。原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》，该合同标的物，被告没有证据证实纳入规划许可销售范围，故原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》违反法律规定，应属于无效合同。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。本案原告的购房款系双方对投资款的结算，并经双方确认，被告出具收款收据，该款项具有合法性。因该房屋买卖合同无效，被告应当退还原告购房款，故对于原告要求被告退还购房款247860元的诉讼请求，本院予以支持。对于利息的支付，双方没有约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第一款（六）项之规定，判决如下：一、确认原告张凌冬与被告怀化家家旺房地产开发有限公司于2019年8月19日签订的《怀化市商品房买卖合同》无效；二、被告怀化家家旺房地产开发有限公司于本判决生效后15日内退还原告张凌冬购房款247850元；三、驳回原告张凌冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5613元，依法减半收取2806.5元，由被告怀化家家旺房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人怀化家家旺房地产开发有限公司向本院提交领据复印件四份，拟证明购房合同中的数额正好是被上诉人应得的投资回报数额247860元。经质证，被上诉人张凌冬对该证据的三性均无异议，并认为本金已退还给被上诉人，红利结算清楚，但因法定代表人没有签名，上诉人没有付款给被上诉人。本院认定，被上诉人对该证据的三性均无异议，本院予以采信。二审查明，上诉人与被上诉人均认可被上诉人向怀化永安信投资合伙企业（与上诉人属关联企业）投资的投资款本金已收回，经结算后被上诉人应得投资红利247860元。被上诉人在二审中陈述，弘创中华城项目大门口两侧无玻璃房设计，而为框架设计，上诉人用玻璃和砖头封闭改为玻璃房，合同签订时玻璃房已作为小区监控室和门岗使用。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，从本案业已查明的事实来看，上诉人与被上诉人签订的《怀化市商品房买卖合同》，虽系双方当事人真实意思表示，但因上诉人未能提交证据证实涉案房屋纳入规划许可销售范围，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。本案双方均认可被上诉人用其享有的债权数额抵付涉案房屋的购房款数额，且已经双方结算确认并由上诉人出具了收款收据，故涉案房屋的购房款系债权转化而来，涉案合同无效，上诉人应退还购房款给被上诉人。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5613元，由上诉人怀化家家旺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年九月十六日书记员  龙星宇