湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1485号上诉人（原审被告）陈年春，男，1966年12月23日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：文红俊，湖南南天门律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常德市自然资源事务中心，住所地湖南省常德市武陵大道北段877号。法定代表人：姜建龙。委托诉讼代理人：曹磊，湖南人和人（常德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晴，湖南人和人（常德）律师事务所实习律师。上诉人陈年春因与被上诉人常德市自然资源事务中心（以下简称自然资源事务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈年春上诉请求：撤销一审判决，并依法予以改判。事实与理由：1．陈年春将餐饮部分的房屋转租给第三人陈爱林，自然资源事务中心对此知情。自然资源事务中心向陈年春送达《房屋租赁合同期满不再续租通知书》的通知后，告知陈年春对涉案承租房屋有权参与公开竞拍，且享有优先承租权。常德市机关事务管理局也曾召集涉案房屋一楼三间门面的经营业主召开会议，告知此事。至2020年3月底，陈年春在得知涉案房屋一楼可以继续拍租、二楼不再出租的消息后立即清场腾房。故合同到期后陈年春并非强占租赁房屋，对期满后的占有使用费，陈年春亦无权继续收取，故陈年春并非恶意不按时交纳房屋租金。一审判决错误认定陈年春未按照合同约定腾房，并据此错误认定陈年春不符合《修路期间房屋减免租金的报告》的条件；2．租赁合同约定的承租范围内，自然资源事务中心实际占用了232.65平方米，用于开设单位食堂和食堂员工休息室。自然资源事务中心要求陈年春承担对该部分房屋租金，于法无据；3．陈年春已将所承租的房屋的四分之三以上的面积清场腾房，也即位于朗州北路常德市征地拆迁事务所办公大楼一、二层全部及办公大楼裙楼二层房屋已于2020年4月份全部清场腾房。一楼的三间门面的经营业主未清场腾房，是因为其就公开竞标事宜与常德市机关事务中心协商一致。三间门面的租赁期间已经届满，三位经营业主与自然资源事务中心形成事实上的租赁关系。一审判决陈年春返还全部房屋并按全部租赁面积计算占有使用费至三间门面清场腾房之日止，缺乏事实和法律依据；4．因自然资源事务中心起诉陈年春，陈年春不得不起诉次承租人陈爱林，陈爱林再起诉三间门面的经营业主。既增加了当事人诉累，也造成司法资源浪费。自然资源事务中心辩称：1．关于房屋返还事宜，租赁合同期满，陈年春理应按照合同约定腾房。自然资源事务中心已向陈年春送达《房屋租赁合同期满不再续租通知书》通知，尽到了告知义务。房屋返还应符合法定条件及约定条件，包括整体返还、符合可以正常使用状态、签署书面交接文件、双方费用结算完毕。本案中陈年春并未完成上诉事项。故陈年春主张已经返还房屋没有事实依据；2．关于陈年春陈述自然资源事务中心占用了部分承租房屋。根据租赁合同的约定，涉案租金系整体出租，租金包干，并未约定按面积计算租金。自然资源事务中心在一审中提交了《房屋租赁补充协议》，该《房屋租赁补充协议》中约定了租金包干。即使自然资源事务中心占用了陈年春承租范围内的部分房屋，也是经陈年春允许使用。在使用长达十年期间，陈年春均未提出异议，也未要求对占用的该部分面积进行减免租金。故陈年春要求对自然资源事务中心占有使用的该部分房屋减免租金的主张，缺乏事实依据；3．关于修路期间减免租金的约定。常德市征地拆迁事务处于2009年5月31日作出的批示为附条件的承诺。陈年春未按承诺约定条件实行，不符合减免租金条件。自然资源事务中心向一审法院起诉请求：一、判决陈年春返还且腾空其所占有房屋，并支付自2018年10月28日起至返还且腾空房屋之日的占有使用费（自2018年10月28日至2020年4月27日费用为600,000元，后续参照原租金标准计算）。一审法院查明：2008年5月27日，常德市征地拆迁事务处（甲方）与陈年春（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定“一、出租房屋情况第一条甲方出租给乙方的房屋为常德市的部分房屋（下称承租房屋），该承租房屋坐落于湖南省常德市（紫云小区），其建筑面积经双方共同测量为2782平方米（房屋最终面积以据是测量为准），承租房屋的平面图见合同附件1。……。三、租赁期限第八条房屋租赁期共计10年，自2008年5月27日起至2018年10月27日止……；四、租金、计算标准和支付方式第十条乙方所承租房屋的租金按下列方式计算：2008年5月27日至2013年10月27日，每年租金为30万元；2013年10月27日至2018年10月27日，每年租金为40万元；第十一条甲方同意自2008年5月27日起计算乙方所承租房屋之租金，并同意乙方按季度向其支付租金……乙方同意合同签订后向甲方缴纳履约保证金10万元，租金合同届满时，甲方可冲减乙方租金。七、房屋返还时的状态第十八条乙方返还承租房屋时该房屋应当符合正常使用状态，并相互结清各自应承担的费用。承租房屋返还时，双方应签署书面的交接文件。八、房屋变更和设立他项权利第二十一条租赁期间，乙方应合理使用并爱护承租房屋及其附属设施，乙方未经甲方书面同意不得将承租房屋转租……2008年7月9日，陈年春（乙方）与常德市征地拆迁事务处（甲方）再次签订《房屋租赁补充协议》，主要内容为“……四、房屋租赁合同中其房屋总面积2782平方米经测绘办证后应更改为套内总面积2609平方米，变更后母合同租金不变。母合同十一条中因打印错误，应将按季度向其支付租金更改为半年支付租金……”。合同签订后，陈年春依约向常德市征地拆迁事务处交纳租赁保证金100000元。陈年春于2008年10月24日成立个人独资企业常德市三百杯酒楼。在合同履行期间，陈年春将其承租的门面部分转租给案外人陈爱林，但未经常德市征地拆迁事务处书面同意。后陈年春与常德市征地拆迁事务处依约履行至合同期满，租金亦支付至合同期满。2018年10月31日，常德市征地拆迁事务处向陈年春作出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，要求陈年春于2019年元月27日前搬离房屋；陈年春于2018年11月5日签收。因陈年春至今未按续租通知书搬离案涉门面并与自然资源事务中心办理交接手续，亦未支付其占用案涉门面期间的租金，遂成本诉。另查明，根据中共常德市委机构编制委员会常编发【2019】1号文件，常德市征地拆迁管理处承担的行政职能划入常德市自然资源和规划局，改为常德市自然资源事务中心。再查明，常德市征地拆迁事务处于2009年5月31日在常德市三百杯酒楼提交的《修路期间房屋减免的报告》报告尾部注明“经主任会议研究同意，若承租方三百杯酒楼能如期正常执行房屋租赁合同，到合同正常终止时，可减免租金伍万元整，否则，不予减免租金”的内容并加盖了公章。一审法院认为，常德市征地拆迁事务处与陈年春签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。租赁期限届满后，常德市征地拆迁事务处向陈年春送达了《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，告知其不再续租门面并要求其于2019年1月27日前搬离门面；陈年春作为承租方应按照合同约定腾还门面，故对自然资源事务中心要求陈年春返还并腾空案涉门面的诉讼请求，予以支持。对自然资源事务中心要求陈年春从2018年10月28日起按《房屋租赁合同书》中约定的租金标准，即“2013年10月27日至2018年10月27日，每年租金为40万元”支付至实际腾还之日止的门面占用费的诉讼请求，案涉租赁合同期限届满日期为2018年10月27日，陈年春至今未腾还案涉门面，应支付占用期间的占有使用费，对此诉讼主张，一审法院予以支持。受新型冠状病毒疫情影响，根据常德市人民政府国有资产监督管理委员会、常德市机关事务管理局于2020年2月7日作出的《关于疫情期间减免部分国有资产出租租金的通知》，一审法院确认减免本案中案涉门面租金2020年2月33333元（400000元／年÷12个月）及2020年3月、4月减半收取共计33333元，合计66666元。对于陈年春辩称同意以100000元保证金扣减租金的主张，符合合同规定，予以支持。对于陈年春提出常德市征地拆迁事务处同意减免租金50000元的辩称主张，根据减免报告中批注的内容“若承租方三百杯酒楼能如期正常执行房屋租赁合同，到合同终止时，可减免租金万元整，否则，不予减免租金”，该减免批示为附条件的批示，陈年春在履行合同中存在转租的行为及合同期限届满后并未依约腾还门面且未交纳占用期间的租金，故不符合批示内容中的减免条件。据此，遂判决：一、陈年春于生效之日起十日内将其承租的位于常德市的部分房屋返还给常德市自然资源事务中心；二、陈年春于判决生效之日起十日内向常德市自然资源事务中心支付逾期腾房的占有使用费（自2018年10月28日起按33333元／月计算至腾退房屋之日止）；三、上述第二项给付义务中应扣除100000元（押金），2020年2月至4月租金66666元；三、驳回常德市自然资源事务中心的其他诉讼请求。一审案件受理费9900元，减半收取4950元，由陈年春负担。本院二审期间，陈年春向本院提交《转租协议》一份，拟证明陈年春将部分承租面积转租给陈爱林，转租期限并未超过陈年春与自然资源事务中心约定的租赁期限。自然资源事务中心提交了与其陈年春在2011年11月24日签订的《补充协议》一份，拟证明自然资源事务中心给陈年春承租涉案房屋造成的损失，已与陈年春通过签订补充协议解决。本院对上述两份证据的真实性和合法性予以认定，对其关联性不予采信。本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、自然资源事务中心占用的一、二楼部分房屋是否为陈年春承租的范围？二、合同期满后占有使用费如何认定？三、本案是否符合减免租金的条件？关于争议焦点一，上诉人陈年春与被上诉人自然资源事务中心自愿签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。《房屋租赁合同》中约定“建筑面积经双方共同测量为2782平方米（房屋最终面积以据实测量为准）……租金计算方式为：2008年5月27日至2013年10月27日，每年租金为30万元；2013年10月27日至2018年10月27日，每年租金为40万元”。《房屋租赁补充协议》中约定“房屋租赁合同中其房屋总面积2782平方米经测绘办证后应更改为套内总面积2609平方米，变更后母合同租金不变”。由此可见，租赁面积以双方实际测量的面积为准，但租金的支付并不依照面积的变化而变化。即无论实际测量的面积为多少，2008年5月27日至2013年10月27日，每年租金固定为30万元，2013年10月27日至2018年10月27日，每年租金固定为40万元。在合同的具体履行过程中，陈年春虽主张由自然资源事务中心实际占有使用了部分租赁房屋。但在长达十年的承租期内，该部分均由自然资源事务中心管理。陈年春在此之前从未对租金及承租范围和面积提出异议，并每年如期按照合同约定的数额向自然资源事务中心交纳租金。由此可见，双方在《房屋租赁合同》约定的承租范围并不包含自然资源事务中心实际使用部分。综上，陈年春请求按照实际测量面积减免租金的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。自然资源事务中心与陈年春在《房屋租赁合同》第十八条中约定“乙方返还承租房屋时该房屋应当符合正常使用状态，并相互结清各自应承担的费用。承租房屋返还时，双方应签署书面的交接文件”。合同到期后，自然资源事务中心即向陈年春送达了《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，要求陈年春于2019年元月28日前搬离房屋。陈年春作为合同的相对方应按照合同约定完成房屋返还义务，即返还的房屋应符合正常使用状态、双方相互结清各自费用、签署书面的交接文件。但陈年春在2020年4月份仅将部分房屋清场搬离，一楼的临紫菱路的经营仕友网咖、大益茶体验馆、海尔三菱中央空调总代理门店并未按照约定清场腾房。陈年春主张该三间门面未搬离系受自然资源事务中心许可，但未提交证据予以证明，本院对该主张不予采信。其次，陈年春仅支付租金至2018年10月28日，其后占有使用的租金均未结清。最后，陈年春与自然资源事务中心未签署书面的交接文件。据此，陈年春并未按照合同约定的条件返还房屋，自然资源事务中心享有拒绝接收房屋的权利，诉争房屋应视为被陈年春继续占有的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。陈年春在合同期满后未如期返还租赁物，应支付期满后的占有使用费，一审按照合同期满日2018年10月27日起计算占有使用费，并无不当。关于争议焦点三，自然资源事务中心在减免报告中的批示内容“若承租方八百杯酒楼能如期正常执行房屋租赁合同，到合同正常终止时，可减免租金五万元整。否则，不予减免租金”。从批示的内容来看，减免租金以承租方如期正常执行租赁合同为条件。故该批示为附条件的承诺，自条件成就时承诺生效。而是否正常支付租金、是否按照约定的时间和状态返还房屋均属于合同履行的内容。本案中，陈年春未按合同约定支付占有使用费，也未按照合同约定的期限和约定的条件返还房屋。故其未能正常履行合同义务，减免租金的条件尚未成就，自然资源事务中心没有减免租金的义务。对陈年春请求减免租金五万元的上诉主张，本院不予支持。综上所述，陈年春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,900元，由陈年春负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  谭洪妮审判员  孙 晖二〇二〇年九月二十五日法官助理彭芬书记员于松卉附：本案适用的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。