湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1123民初1501号原告：邹浪，男，1991年9月6日出生，汉族，户籍地罗田县，现住罗田县。委托诉讼代理人:张俊武、肖祝飞，湖北巴源律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：李志儒，男，1969年2月2日出生，汉族，住罗田县匡河镇林木河村四组，现住罗田县。原告邹浪诉被告李志儒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告邹浪及其委托诉讼代理人张俊武、肖祝飞，被告李志儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹浪向本院提出诉讼请求：1.依法判决原、被告房屋租赁合同解除；2.被告返还原告押金50000元；3、判决被告减免疫情期间房租40000元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年12月8日，原、被告签订《房屋租赁合同书》一份。合同约定，原告租赁被告经营的位于罗田县××街××大酒店××楼××8间（另含超市、水吧）从事歌厅娱乐业，租期一年，年租金为144000元，其中付现金120000元，付充值消费卡24000元。租金每半年支付一次。同时约定原告向被告交纳押金50000元，待合同到期后，双方交接手续完备后予以退还。后因新型冠状××病毒疫情的影响，原告从2020年1月21日起停业，并与被告协商解除租赁合同事宜。2020年4月11日，原告在与被告协商无果的情况下，以微信的方式告知被告解除房屋租赁合同，被告未作答复。现原告为维护其合法权益，诉请法院判如所请。被告李志儒辩称，1、彭湖湾大酒店是我向他人租赁的，出租方在此次疫情期间未减免我一分钱；2、疫情解封后原告找我协商，我不同意解除合同也不同意延期，但可以适当减免租金；3、2020年5月17日原告明确要求解除合同，从签订合同至今租赁期间已过大半，如原告坚持要求解除合同，应按合同约定承担违约责任；4、因原告未按合同约定履行，我方不同意减免租金40000元，在原告承担违约责任后，我同意将押金退还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的原、被告于2020年4月2日、3日、11日、12日的微信网聊记录共三页，拟证明因疫情影响，原告提出解除合同，被告已予认可。本院认为，该证据具有真实性，但其内容不完整，只能证明双方就合同延期、解除事宜进行了协商，不能证明被告已同意解除合同，该证据不具有证明力，本院不予采信。二、被告提交的原、被告自2020年4月29日至6月2日微信聊天记录共8页。拟证明：原、被告对解除合同事宜进行了协商，但双方并未达成一致意见。该证据真实有效，具有证明力，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2019年12月8日签订《房屋租赁合同书》，该合同约定，乙方（原告）因经营需要，决定承租甲方（被告）位于罗田县××街××大酒店××楼××8间（另含超市、水吧），租期一年，自2019年12月8日起至2020年12月7日止，租金144000元。租金支付日期：2019年12月8日付60000元，另附充值卡12000元，2020年5月8日60000元，另附充值卡12000元。乙方必须按照约定的租金支付日期向甲方付清当年的全部租金，不得拖欠，先付款后使用。乙方在签订本合同时向甲方交纳押金50000元，承包到期后双方交接清有关设施、设备、用具及有关费用后十日内退还。合同签订后，原告向被告支付了租金60000元，保证金50000元。2020年1月23日，因新型冠状病毒疫情影响，罗田县新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部1号令宣布网吧、歌舞娱乐场所、游艺娱乐场所、电影院等公众聚集场所一律暂停营业。后原告即与被告协商房屋租赁合同延期及合同解除事宜，但双方并未达成一致意见。2020年5月12日，罗田县新冠××疫情防控工作指挥部发布第45号通告，该通告第三条规定，在落实防控措施前提下，全面开放商场、超市、宾馆、餐馆等生活场所；采取预约、限流等方式，经审批有序开放公园、旅游景点、运动场所、图书馆、博物馆、美术馆等室内场馆，以及影剧院、游艺厅等密闭式娱乐休闲场所。重点场所开放防控方案须报行业主管部门备案，经审批后方可营业，对进出人员必须坚持查绿码、查体温、查口罩，查可疑人员。2020年5月15日，罗田县文化市场综合执法大队作出《关于有序开放我县文化市场经营单位（第一批）的通知》，该通知对现场核查验收后疫情防控措施达标的互联网上网服务和歌舞娱乐场所准予复工复产。2020年6月1日，罗田县新冠××疫情防控工作指挥部发布第47号通告，该通知规定，为进一步加强重点场所管理，防止疫情反弹，在全省突发公共卫生应急响应级别调整为三级以前，全省室内影剧院、棋牌室、游艺厅、网吧、舞厅、酒吧、KTV、室内游泳馆（池）、密闭场所或利用地下空间等通风条件较差的体育场馆或体育场馆部分区域暂不开放，已经开放的务必于6月1日24︰00前关闭歇业。2020年6月13日，罗田县新冠××疫情防控工作指挥部发布第48号通告，该通告第三条规定，有序开放文体娱乐休闲场所。在落实经营主体责任，严格消毒通风、测温扫码、保持社交距离、科学佩戴口罩、完备应急预案的前提下，经县级行业主管部门批准后可有序开放影剧院、游泳馆、游戏游艺厅、网吧、棋牌室、培训机构等文化、旅游、体育、KTV等休闲娱乐场所，并视情况动态调整人员限流。至本案诉讼时，本案所涉KTV一直未恢复营业。本案在审理过程中，被告将该KTV转租给他人经营。另查明，本院于2020年6月15日受理本案，7月8日向被告送达了诉状副本等相关诉讼文书。庭审中，原告要求对受疫情影响的4个月租金由原、被告各承担一半。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律法规规定的其他情形。根据上述规定，合同的解除有约定解除和法定解除两种方式，法律并未赋予定期房屋租赁合同当事人任意解除权。本案在诉讼前，因新型冠状××病毒疫情影响，原、被告只是针对双方签订的《房屋租赁合同书》的延期及解除进行了协商，但双方未能达成一致意见，本案不符合约定解除的条件。诉讼中原告以新型冠状××病毒疫情属不可抗力导致合同不能履行为由，要求判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》。新型冠状××病毒疫情虽属不可抗力，且在一定的期限内导致原告没有营业收入，但该疫情并不导致合同目的不能实现，根据罗田县新冠××疫情防控工作指挥部发布的通告，KTV依然可以继续经营，原告无权单方要求解除合同，因此原告要求判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》的请求不能成立，本院不予支持。但本案在审理过程中，被告将本案所涉KTV转租给他人，被告以其行为表明其同意解除双方签订的《房屋租赁合同书》，故自本案起诉状副本送达被告时视为该合同解除。针对原告要求减免疫情期间房屋租金的问题，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款第2项规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。现原告要求对因疫情影响期间的租金减半收取，符合该规定，本院予以支持。根据罗田县新冠××疫情防控工作指挥部发布的通告，自2020年5月15日至2020年6月1日，2020年6月13日至今KTV可以恢复经营，该期间属可经营期间，但本案所涉KTV不符合疫情防控措施的要求不在第一批准予复工复产的名单中，系原告自身原因所致，原告应按合同约定向被告支付该期间的租金。综上，自2019年12月8日至2020年7月8日，原告实际经营及可经营时间共计3个月，因疫情影响无法经营时间为4个月，故原告应支付实际经营及可经营期间的租金36000元（12000元×3个月），因疫情无法经营期间的租金减半收取为24000元（12000元÷2×4个月），合计租金60000元。现原告已向被告支付租金60000元，保证金50000元，相抵后，被告应返还原告保证金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款第2项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告邹浪与被告李志儒于2019年12月8日签订的《房屋租赁合同书》于2020年7月8日解除；二、被告李志儒于本判决生效后五日内返还原告邹浪保证金50000元；三、驳回原告邹浪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由原告邹浪负担911元，被告李志儒负担1139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  龚秋梅审 判 员  金友玲人民陪审员  龚棣群二〇二〇年九月二十八日法官助理彭萍书记员闵敏