安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初3533号 原告:李凤,女,汉族,1989年10月29日生,住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：潘翔，江苏宁通律师事务所律师。 被告:全椒福爵房地产有限公司,住安徽省全椒县椒陵大道庄曹新村E区2号楼6单元，统一社会信用代码91341124551848550T。 法定代表人:陆水旺，该公司经理。 委托诉讼代理人：李洪照，安徽儒林律师事务所律师。 第三人:徽商银行股份有限公司全椒支行,住安徽省全椒县襄河镇儒林路广电大厦一楼,统一社会信用代码913411243943911461。 负责人:薛松，该行行长。 委托诉讼代理人：张聪，该行员工。 原告李凤诉被告全椒福爵房地产有限公司（以下简称福爵公司）与第三人徽商银行股份有限公司全椒支行（以下简称徽商银行全椒支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。李凤及其委托诉讼代理人潘翔、福爵公司委托诉讼代理人李洪照、徽商银行全椒支行委托诉讼代理人张聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李凤向本院提起诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《全椒县商品房预售合同》及原告与第三人签订的《个人住房(商业用房)抵押借款合同》;2.判令被告返还原告购房款184000元以及原告向第三人支付的贷款本金4523.16元、利息25260元,下剩贷款本金及利息,由被告向第三人支付;3、判令被告支付利息,以184000元为基数,自2018年6月18日起至实际履行付款义务之日期间的同期银行贷款利息,及以29783.16为基数,自2020年7月15日至实际履行付款义务期间的同期银行贷款利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原被告双方于2018年6月18日签订《全椒县商品房预售合同》,约定原告在被告处购买位于全椒县襄河镇椒陵大道3666号福爵花园XX幢X单元XXX室房屋,该合同约定:该房建筑面积单价为5098.87元,建筑面积90.02平方米,总房价款为459000元。首付184000元,银行贷款275000元。被告于2019年12月30日前,向原告交付上述房屋。2018年6月3日,原告向被告交付20000元购房定金,于同年6月18日,原告向被告交付164000元,合计支付首付款184000元。2019年1月11日,原告与第三人签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》,原告向第三人贷款275000元,于2019年2月2日放款至被告银行账户。原告已经全部履行付款义务,但是至交房时间,被告未将符合交付条件的涉案房屋交付给原告。原告也多次催告被告交付房屋,并到全椒县相关部门投诉反映此事,但被告至今无法履行交付房屋义务。且原告于2020年8月,再次前往房屋所在地,该工地已经停工,房屋尚未建成,只是一个房屋框架。可以说,已经成为烂尾楼。截至2020年7月底,原告向第三人支付贷款本金4523.16元,利息25260元。基于上述事实,被告已经构成根本违约,合同目的已无法实现，故诉讼到院。 福爵公司辩称，1.原告要求解除合同没有事实和法律依据，因为根据合同第12条约定，原告已对被告逾期交房的违约行为选择了继续履行合同，被告按缴纳房款的日万分之一承担违约金，所以原告无权要求解除合同；2.涉案房屋主体已竣工，只有附属工程没有完工，被告正在协调施工单位统一施工，涉案房屋不是不能交付，因此被告不构成根本违约；3.如法院判决解除合同，被告返还原告购房款及按照中国人民银行公布的同期存款利率标准支付利息。 徽商银行全椒支行辩称：借款合同第22.1条有约定，原告方无权解除借款合同，故不接受原告方要求解除合同的诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年6月18日，李凤（乙方）与福爵公司（甲方）签订《全椒县商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买全椒县襄河镇椒陵大道3666号福爵花园XX幢X单元XXX室房屋；建筑面积为90.02平方米，单价5098.87元/㎡，总价款459000元；付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，乙方于2018年6月18日前支付房款184000元，余款27.5万元办理银行按揭，于签订合同后2周负责按揭款到账；合同第十一条约定：甲方定于2019年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款按日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任即：甲方支付乙方已缴纳房价款每天万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之后31天起算至实际交付之日止。第十九条约定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0%，在退还房价款时一并支付给乙方。李凤于2018年6月3日交纳定金20000元，于同年6月18日交纳房款164000元。 2019年1月11日，李凤与徽商银行全椒支行签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定借款金额275000元，期限360个月，自2019年1月11日至2049年1月11日。第二十九条约定：本合同项下的借款利率为年利率6.37%，即在中国人民银行规定的同期同档次人民币贷款基准利率为基础上上浮30%；还款方式为等额本息，还款日为每月15日；借款人同意本合同项下借款所购住房作为本合同项下作为的抵押担保。该行业签订后，徽商银行全椒支行于2019年2月2日发放了贷款，并受托向福爵公司支付了275000元。李凤依照该合同约定偿还贷款，截止2020年9月15日，李凤已归还徽商银行全椒支行贷款本金5082.56元，归还利息28130.08元，剩余本金269917.44元。 2019年12月31日交房期限已至，福爵公司未能按约交房，李凤等人多次催交未果，且涉诉房屋至今未完工，不具备向李凤交付涉诉房屋的条件。2020年2月21日，李凤函告福爵公司解除《全椒县商品房预售合同》，并于同年8月22日送达福爵公司。 以上事实有当事人提交的《全椒县商品房预售合同》、购房款收据、《个人住房(商业用房)抵押借款合同》、个人账户交易明细、还款明细、现场照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，涉案《全椒县商品房预售合同》、《个人住房(商业用房)抵押借款合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有拘束力，双方应按照合同的约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，在约定的交房期限2019年12月31日届满后，李凤即多次催告，福爵公司经催告后超过3个月仍然未能交房，已构成根本违约。2020年8月21日，李凤向福爵函告公司在7日内交房，逾期解除合同，并于次日送达福爵公司，故本院确认双方签订的《全椒县商品房预售合同》于2020年8月22日解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，李凤诉请解除其与徽商银行全椒支行签订的《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，本院亦予以支持。该司法解释第二十五条第三款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。福爵公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还徽商银行全椒支行和李凤。庭审中，经本院释明，徽商银行全椒支行主张福爵公司返还剩余贷款，截止2020年9月15日，李凤从徽商银行全椒支行贷款275000元，尚有本金269917.44元未返还，该本金及自2020年9月16日至实际返还之日产生的利息应由福爵公司返还，利息应按李凤与徽商银行全椒支行约定的利率计算。福爵公司收受李凤购房首付款184000元以及李凤已向徽商银行全椒支行归还的本金5082.56元、利息28130.08元，应由福爵公司返还李凤。关于李凤已付购房款的利息损失，本院予以支持，按照中国人民银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。福爵公司辩解，如果李凤申请解除合同，根据双方签订的《全椒县商品房预售合同》第十九条约定，福爵公司应支付李凤已支付购房款及按中国人民银行公布的同期存款利率计算利息。因该条系买受人行使单方面解除时的约定，与本案适用法定解除权裁判情形不同，故其辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条规定，判决如下： 一、确认原告李凤与被告全椒福爵房地产有限公司签订的《全椒县商品房预售合同》于2020年8月22日解除； 二、解除原告李凤与第三人徽商银行股份有限公司全椒支行签订的《个人住房(商业用房)抵押借款合同》； 三、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李凤购房款217212.64元及利息（其中以184000元为基数自2018年6月19日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至清偿之日止；另以33212.64元为基数自2020年9月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至清偿之日止）； 四、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人徽商银行股份有限公司全椒支行贷款本金269917.44元及利息（以269917.44元为基数自2020年9月16日起按原告李凤与第三人徽商银行股份有限公司全椒支行签订的《个人住房(商业用房)抵押借款合同》约定的利率计算至清偿之日止）； 五、驳回原告李凤其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费适用简易程序减半收取2433元，由被告全椒福爵房地产有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 惠 耘 二〇二〇年九月二十一日 书记员 陆勤雨 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。