江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初2721号原告：庄勇，男，1981年12月2日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张睿喆，江苏优楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩望，江苏优楚律师事务所实习律师。被告：苏州家加顺公寓管理有限公司，住所地江苏省苏州高新区香堤商务广场1幢412室。法定代表人：邵海清，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王凯亮，该公司总经理。原告庄勇与被告苏州家加顺公寓管理有限公司（以下简称家加顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄勇及其委托诉讼代理人张睿喆、韩望，被告家加顺公司的委托诉讼代理人王凯亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄勇向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告于2019年8月4日签订的租赁合同已解除。2、判令被告返还原告已支付的预付款147000元、违约金44100元、逾期利息暂计3699.50元（以147000元为基数，按年利率6%自2020年1月2日暂算至2020年6月1日）。事实和理由：原告支付预付款15万元后于2019年8月14日与被告签订《房屋租赁合同》，租赁被告位于宿豫区宿迁电商产业园泽群大厦六层整层38间客房。2019年10月份，原告得知房屋没有通过验收的事实，便与被告商议解除合同。2019年10月12日，被告告知商议合同作废。后原告多次要求被告返还预付款或者出示房屋验收证明以保证合同能够继续履行。经催要，被告于2019年10月29日退还3000元。现根据相关法律规定诉至贵院，望判如所请。被告家加顺公司辩称，1、原、被告双方未正式解除合同，我方也不同意解除合同。2、原告付款方式存在违约，半年房租未支付。根据租赁合同第七条，原告实际没有付，原告违约在先。3、原告向被告支付15万元房租。后来给原告的3000元和2000元是我私人借款给原告，我方认可的金额是15万元。4、不同意支付违约金和利息。本院经审理认定事实如下：2019年8月4日，庄勇（承租方、乙方）与家加顺公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于宿豫区宿迁电商产业园泽群大厦六层整层37间客房，1间办公室，共38间。租期自2020年1月1日至2027年6月30日，其中租房起始日前甲方已给乙方充足的装修时间，在此期间免房租。房屋租金每月45600元，租房押金45600元。付款方式为付三押一，每三个月的交房租周期，乙方须提前一周支付甲方房租。租房终止时验收无误后押金退还乙方，不计利息。本协议签订之日起7日内，乙方须一次性支付甲方7个月的房租，合计人民币319200元，计为2020年1月1日至2020年5月31日的房租和押金；甲方免除乙方2020年6月1日至2020年12月31日的房租。若甲方违约并造成本合同中途终止，甲方须赔偿乙方房屋装修补偿金，每间客房装修补偿金为人民币1万元（甲方如必须出售乙方租赁房屋，必须保证新的房产所有人继续将乙方所租赁房屋在本合同期内继续出租给乙方，否则算甲方违约）。若乙方违约退租并造成本合同中途终止，乙方租房押金作为违约金赔偿给甲方。另查明，2019年8月5日，原告庄勇向被告家加顺公司总经理王凯亮支付涉案房租预付款15万元。2019年10月12日至2020年1月23日间，双方一直微信沟通合同解除、退款等事宜未果。其中，2019年10月21日，庄勇“今晚先挪5万来应急”。2019年10月29日王凯亮微信转账庄勇3000元。后庄勇表示“如果不解除，请把租房标的的权证文件复印盖章给我；我需要保全好合同”。王凯亮“好的”。庄勇“王总安排一下：（1）解除租房合同的具体时间，不要再放鸽子；（2）把租房标的的权证信息，今天就做好邮寄给我，也不是今天第一次提起”。王凯亮“好的，我来安排”。2019年12月31日，王凯亮“2号对工打款，2号给你5万”。再查明，涉案房屋尚未验收、未办理产权证，亦未向原告庄勇实际交付。本院认为：当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中涉案房屋未验收、未办理产权证，亦未实际交付。导致原告庄勇的租房目的不能实现，双方多次协商无果，故庄勇可依法要求解除涉案房屋租赁合同。本院认定涉案租赁合同自原告通知到达被告（即2020年7月20日）时解除。合同解除后，被告家加顺公司应向原告庄勇返还已交付的租金。因庄勇交付租金150000元，扣除王凯亮已支付的3000元，故家加顺公司还需返还庄勇租金147000元。家加顺公司关于已支付3000元系王凯亮个人出借款项的辩解，因未提供证据予以证实，且庄勇不予认可，故对该辩解本院不予采信。关于原告所主张的逾期利息，本院将自合同解除之日按相关法律规定的标准予以支持。关于原告主张的违约金，虽然合同约定甲方违约并造成本合同中途终止，甲方须赔偿乙方房屋装修补偿金，每间客房装修补偿金为人民币1万元。但涉案房屋并未实际交付，庄勇亦未产生装修投入，结合违约金补偿为主的原则，对原告该主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告庄勇、被告苏州家加顺公寓管理有限公司于2019年8月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月20日解除；二、被告苏州家加顺公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告庄勇支付租金147000元及逾期利息（以147000元为基数，自2020年7月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；三、驳回原告庄勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4196元，减半收取2098元，由原告庄勇负担515元，被告苏州家加顺公寓管理有限公司负担1583元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 杨立江二〇二〇年九月十六日法官助理 张 欣书 记 员 陆 梦附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。