浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终1981号上诉人（原审原告）：金华市婺城区三江街道王下滩村股份经济合作社，住所地：浙江省金华市婺城区三江街道双汇路128号7楼，统一社会信用代码：N2330700096596960N。法定代表人：郑海华，社长兼社区书记。委托诉讼代理人：刘清清，浙江婺州律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑玲琳，浙江婺州律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：浙江金华美邦置业有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区双龙南街307号公元大厦21楼，统一社会信用代码：91330701254987669C。法定代表人：叶建新，董事长。委托诉讼代理人：王婺初，浙江厚望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：施晓娟，女，1970年11月16日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：安朝林，浙江勇往律师事务所律师。上诉人金华市婺城区三江街道王下滩村股份经济合作社（以下简称王下滩村合作社）因与被上诉人浙江金华美邦置业有限公司（以下简称美邦置业公司）、施晓娟所有权确认纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初13616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。因王下滩村合作社申请调查证据，延长审限1个月。本案现已审理终结。上诉人王下滩村合作社上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由美邦置业公司、施晓娟承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定不清。1、涉案房产由王下滩村合作社自行购买建筑材料建造并占有使用，产权归王下滩村合作社集体所有。1999年，王下滩村合作社为发展村组织经济，成立村办企业金华市万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司），建造了万达花园小区，后因集体办公需要，又在万达花园小区门口自建了涉案房产，并一直占有使用，用于集体办公。2、2002年，王下滩村合作社对二期9.362亩土地进行出售，因该土地开发需要万达公司的资质，所以将万达公司的空壳和二期土地一并转让给叶建新（美邦置业公司的法定代表人）等人。转让时万达公司没有负债，涉案房产名义上在万达公司名下，但实际属于王下滩村合作社集体所有。美邦置业公司（原万达公司）为涉案房产办理产权证后，有义务将涉案房产过户给王下滩村合作社。3、美邦置业公司出具情况说明，承认涉案房产属王下滩村合作社所有。美邦置业公司、施晓娟签订回购协议，约定施晓娟返还涉案房产，也可印证施晓娟与叶建新都知晓涉案房产属于王下滩村合作社所有，叶建新（美邦置业公司）无处分权，且叶建新（美邦置业公司）也向施晓娟支付了回购款80万元。4、美邦置业公司、施晓娟签订的房屋买卖合同无效，施晓娟不属于善意取得。2003年上半年起，施晓娟即为美邦置业公司的员工，其对涉房产实际属于王下滩村合作社的事实知情，且双方交易价格明显低于市场价。涉案2幢17号前、17号后房产，2006年银行抵押价值已达32万元，涉案2幢18、19、20号房产，2006年银行抵押价值已达51.7万元，而施晓娟实际支付房款为146270万元，明显不正常。施晓娟购房前未去看房，购房后几年也未要求交付，不符合常理。2011年2月12日，美邦置业公司与施晓娟签订的回购协议、叶建新（美邦置业公司）出具的情况说明，足以证明双方属于借款担保并非真实的房屋买卖。二、一审适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第四条、第五十八条、第六十三条、第一百零六条的规定，村集体所有的物权受法律保护。涉案房产属于王下滩村合作社集体所有，王下滩村合作社依法对其享有直接支配和排他的权利，任何单位和个人不得侵犯。美邦置业公司对涉案房产无处分权，施晓娟以低于市场价数倍的价款购买，明显非善意，王下滩村合作社作为涉案房产的实际所有权人有权追回。另，当庭补充：1、2002年，王下滩村合作社只拍卖万达公司的无形资产，一期商铺及涉案房产归王下滩村合作社所有。2、美邦置业公司出具的情况说明由原总经理起草，并经法定代表人叶建新签名，并非强迫所签。3、施晓娟与美邦置业公司签订的解除退房协议不属实，系为本案诉讼串通起草，且未提及已付的回购款80万元，不符合逻辑。4、美邦置业公司与施晓娟之间并非真正意义上的房屋买卖，也不属于善意，签订的买卖协议无效。综上，请求二审查清事实，支持王下滩村合作社的上诉请求。美邦置业公司答辩称：王下滩村合作社的上诉请求没有事实和法律依据。一、王下滩村合作社对其主张的事实应提供证据证明，其一审期间不能提供充分证据证明其主张，二审期间也没有提供新的证据，仅凭其阐述主张一审法院认定事实不清，不应得到支持。二、根据我国物权法及民法总则的相关规定，对于不动产物权权属存在争议的，应以登记为准。王下滩村合作社未能提交经行政部门认可或负有证明力的证据证明涉案房产归其所有。涉案房产的权属已经行政部门确权，当事人之间对权属存在争议，应先通过行政程序解决。王下滩村合作社应提供证据向房产交易部门和国土部门提出异议，主张其确权错误，若不能得到行政部门支持，可提起行政诉讼，再将美邦置业公司、施晓娟追加为第三人。王下滩村合作社在本案中直接主张买卖无效，并主张确认所有权，于法无据。三、对于补充上诉意见：1、一审法院已经查明涉案房屋不是王下滩村合作社所建，即便属于王下滩村合作社，建房时候万达公司已存在，其具有独立民事主体，享有独立民事行为能力并独立承担民事责任。万达公司的房产、土地及其所建造的房屋，就不能直接归王下滩村合作社所有。王下滩村合作社主张所有，应进行清算并进行主体变更。王下滩村合作社主张涉案房产主体变更，需要履行包括纳税等相应义务。2、关于叶建新出具的情况说明，美邦置业公司的法定代表人叶建新因以逃税罪被判处刑罚，在其被羁押期间，王下滩村合作社通过多种渠道找到其家属，对其威胁。虽然叶建新的签名属实，但该情况说明属于证人证言，该证人证言与政府部门出具的确权书证存在冲突，从证据效力看，政府部门出具的书证效力更高。3、关于解除退房协议问题，王下滩村合作社主张串通、虚假，可以提起书证形成时间的鉴定，其一、二审期间均未提起，其反驳不应得到支持。4、关于买卖不真实并非善意问题。王下滩村合作社的该项主张也没有相应证据予以证明。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请二审法院驳回王下滩村合作社的上诉，维持原判。施晓娟答辩称：一、经查询得知，早在1998年11月，王下滩村合作社就将涉案房屋所涉的土地一共40.1925亩，划拨给万达公司进行房地产开发，并办理了土地变更登记。万达公司就是涉案土地的使用权人，其在该土地上进行房地产开发，房屋产权应属于万达公司。王下滩村合作社与万达公司属于两个不同的法律主体，不能混为一谈。王下滩村合作社主张涉案房屋由其建筑归其所有，缺乏依据。二、万达公司与美邦置业公司只是股权与名称上进行了变更，法律主体还是同一个，双方属于法律上的继承关系。三、关于叶建新的情况说明，美邦置业公司已经表示该说明由王下滩村合作社事先打好，由叶建新签字，且该情况说明属于证人证言，证人未出庭，不符合证据认证规则。四、王下滩村合作社未能提供证据证明涉案房产属于其所有，也无证据证明涉案房产的买卖不属于善意取得。五、王下滩村合作社主张拍卖的只是万达公司的无形资产，商铺及涉案房产归其所有，也没有相应证据支持。六、关于解除退房协议，涉案房产因施晓娟为他人提供担保，被金东区人民法院查封，其提供过买卖协议、退房协议，故该协议并非为本案诉讼伪造。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王下滩村合作社向一审法院起诉请求：1、确认美邦置业公司、施晓娟在2010年1月8日签订的两份《房地产买卖契约》无效；2、确认金华市××花园××幢××号××号××号××号××号房屋属王下滩村合作社所有；3、案件诉讼费用由美邦置业公司、施晓娟承担。一审法院认定事实：原万达公司成立于1997年12月23日，工商登记的投资人为婺城区三江街道王下滩村合作社（出资占比98.8%），另有6个自然人投资人各占比0.2%。1998年11月23日，王下滩村合作社向金华市国土管理规划局提交了一份“关于土地产权过户登记的报告”，内容为“我三江街道王下滩村合作社已于1998年10月27日取得金市国有（1998）第22956号和22957号二块国有土地使用证。我社为了二次创业，已成立万达公司，该房地产公司是我社统一管理的下属集体企业，公司的财产所有权、人事权由我社统一管理。现我社将上述二块国有土地出资划拨给万达公司进行房地产开发，以利我村的经济发展和对开发区的建设出一份力量，特要求市国土局将上述二块土地产权过户登记给万达公司”。而后，上述二块土地共计壹万平方使用者登记至万达公司名下。1999年3月，万达公司与施根清签订联建商住楼合同，进行商住楼开发，在商业用房和阁楼建好后未进行产权登记。2002年5月9日，万达公司工商登记股东变更，郑洪文占78%、孙俊华占20%，徐艳春占2%。2002年10月25日，万达公司变更公司名称为美邦置业公司，2003年2月27日，美邦置业公司法定代表人变更为叶建新，股东变更为叶建新占78%，孙俊华和徐艳春持股比例不变。至2013年6月4日，股东变更为叶建新持股75%，李晓芳持股25%。2003年4月1日、2004年10月22日，美邦置业公司将涉案房产万达花园2幢第1层房号为17前、17后、2幢第2层房号为18#、19#、20#作了产权初始登记，所有权人为美邦置业公司。2010年1月8日，美邦置业公司与施晓娟签订两份房地产买卖契约，将上述房产转让给施晓娟，随后办理了产权变更登记，房屋所有权人为施晓娟。一审法院认为，王下滩村合作社认可涉案房产建造在万达公司的土地上，是万达公司开发建造，即使当时涉案房产未办理产权登记，万达公司也基于合法建造行为原始取得了涉案房产的所有权。涉案房产既系万达公司原始取得，万达公司更名为美邦置业公司后，美邦置业公司对涉案房产进行产权登记，涉案房产的所有权归属并未发生变更。万达房产公司系有限责任公司，有独立的法人财产，享有法人财产权。王下滩村合作社最初系万达公司持股98.8%的投资人，其与万达公司系相互独立的两个不同的民事主体，万达公司的财产独立于王下滩村合作社的财产。王下滩村合作社主张万达公司是王下滩村合作社的公司，故万达房产公司所建的房产也归王下滩村合作社所有，该主张缺乏法律依据。王下滩村合作社又主张涉案房产是王下滩村合作社自购建材自行建成，但未提供相应证据；且王下滩村合作社自称该房产无审批无规划，非系合法建造也不能取得房产所有权。王下滩村合作社既未原始取得涉案房产的所有权，也未能提供证据证明其继受取得了涉案房产的所有权，故王下滩村合作社要求确认涉案房产归其所有，依法不予支持。美邦置业公司系涉案房产的原所有权人，其将房产转让给施晓娟系有权处分，王下滩村合作社以美邦置业公司无权处分为由主张美邦置业公司、施晓娟房产转让合同无效，理由不成立。王下滩村合作社主张美邦置业公司、施晓娟恶意串通以合法形式掩盖非法目的，王下滩村合作社既未能举证证明美邦置业公司、施晓娟存在恶意串通的事实，也未能证明存在以合法形式掩盖非法目的的事实。且王下滩村合作社对涉案房产不享有物权，美邦置业公司、施晓娟之间的房产转让行为与其之间不存在直接利害关系，故美邦置业公司、施晓娟主张美邦置业公司、施晓娟关于涉案房产的转让合同无效，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项之规定，判决：驳回金华市婺城区三江街道王下滩村股份经济合作社的诉讼请求。案件受理费40元，由金华市婺城区三江街道王下滩村股份经济合作社自行负担。二审期间，各方当事人均未向本院提供证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点为涉案房产的所有权归属问题。首先，1997年12月23日，王下滩村合作社与6位自然人共同投资设立万达公司，该公司性质为有限责任公司。其次，1998年11月，王下滩村合作社申请将其所有的金市国有（1998）第22956号和22957号两块国有土地，出资划拨给万达公司进行房地产开发，并办理了土地使用权变更登记，而涉案房产系在上述土地上进行开发建造，故所有权应归属于土地使用权人即万达公司。万达公司有独立的民事主体资格，享有独立的法人财产。自王下滩村合作社将上述土地出资划拨给万达公司，王下滩村合作社享有万达公司相应的股权，并非直接享有相应房产的所有权。王下滩村合作社以万达公司系其村办企业，涉案房产由其自行购买建筑材料建造并占有使用为由主张产权归其所有，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。第三，2002年5月9日，万达公司工商登记股东变更为郑洪文占78%、孙俊华占20%、徐艳春占2%。2002年10月25日，万达公司名称变更为美邦置业公司，后美邦置业公司对涉案房产进行产权登记并取得所有权，其向施晓娟转让涉案房产系有权处分。王下滩村合作社关于2002年其向叶建新出售尚未开发的土地和万达公司无形资产，万达公司名下的全部财产仍归王下滩村合作社所有等上诉主张，与自2002年5月9日起，王下滩村合作社已不是万达公司登记股东的事实不符。第四，王下滩村合作社对涉案房产不享有所有权，美邦置业公司、施晓娟之间的转让行为与王下滩村合作社不存在直接利害关系，其无权主张确认美邦置业公司、施晓娟之间的买卖合同无效。综上，金华市婺城区三江街道王下滩村股份经济合作社的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由金华市婺城区三江街道王下滩村股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长  金 桦审 判 员  杜月婷审 判 员  郑青蓝二〇二〇年九月十四日法官助理  王小青代书记员  戴晨璐