四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终1354号 上诉人（原审原告）：梅银明，男，汉族，生于1978年4月26日，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：梅世均，男，系梅银明之父。 上诉人（原审原告）：梅世均，男，汉族，生于1952年5月13日，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：广安市富盈置业有限公司，住所地四川省广安市广安区大寨社区牌坊路61号。 法定代表人：黄伦平，执行董事。 委托诉讼代理人：诸丽红，四川亚美律师事务所律师。 上诉人梅银明、梅世均因与被上诉人广安市富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梅银明、梅世均上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由:1.一审法院认定事实错误。一审法院简单武断地按照已有判例进行判决，未对本案事实进行查清。一审法院认定被上诉人积极为业主申办房屋所有权登记是错误的，从房屋综合竣工验收即2017年9月7日到2018年1月8日广安府法【2016】3号文件过期，长达四个月时间被上诉人未去办理不动产登记，可见被上诉人一直在拖，并未积极办理，并非政府原因导致。2.一审法院适用法律错误。上诉人主张的是合同约定的违约金，不是损失赔偿，不存在举证损失证据，一审判决中“实际损失”没有法律依据。被上诉人不符合“诚实守信”，不应当调整违约金标准，应当根据合同约定计算违约金。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 富盈公司辩称，1.一审认定因政府原因导致延误期间应当扣除正确，符合双方《商品房买卖合同》约定。2.上诉人未提供相关证据证明延迟办理房屋所有权转移登记造成的实际损失，一审法院依据法律规定调减违约金符合法律规定。3.案涉小区112户业主经一审判决后，现只有4户提起上诉，请求二审法院统一裁判尺度。 梅世均、梅银明向一审法院起诉请求：1.请求判令富盈公司在三个月内为梅世均、梅银明办理广安富盈国际会议中心11幢3-6-2号房屋不动产权证书，并交给梅世均、梅银明；2.请求富盈公司支付延迟办理房屋所有权转移登记违约金21,775.40元给梅世均、梅银明（违约702天：2018年6月30日至2020年5月31日）；3.请求富盈公司支付给梅世均、梅银明资金利息1012.84元（利息以房产契税及费等8777元为基数，贷款基准利率6%从2018年6月30日起至2020年5月31日止共计702天）；4.本案诉讼费由富盈公司负担。一审庭审中，梅世均、梅银明将延迟办理房屋所有权转移登记违约金变更为40,652元。 一审法院认定事实：2016年12月3日，梅银明、梅世均（买受人、乙方）与富盈公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定的部分主要内容为：1.买受人所购商品房位于广安市广安区，房屋总价为580000元；2.出卖人应于2017年6月30日前交付房屋，逾期交付房屋按照约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；3.因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人自2017年12月31日起按已付房款的万分之一每日支付违约金至房屋所有权证书办理完成；4.为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任……等。合同签订后，原告梅银明、梅世均按合同约定向被告富盈公司实际支付价款579133元，后由于被告逾期交房，向原告支付了逾期交房违约金，梅世均、梅银明于2017年10月26日接收房屋，但梅世均、梅银明至今未能取得该商品房的房屋所有权证书。 另查明：2018年5月17日，广安市国土资源局向富盈公司复函称“2016年市人民政府《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》（广安府发[2016]3号）规定‘允许开发企业取得土地后分期开发建设、分期验收，分期办理分户房屋权属证书，待最后一期项目竣工后进行指标总核验’，但该文件有效期至2018年1月11日。经查，你公司于2018年4月28日向市不动产登记中心申请分期办理不动产首次登记的时间已超过广安府发[2016]3号文件有效期，市不动产登记中心无法受理你公司首次登记申请。”后经广安市国土资源局研究，于2018年12月17日向富盈公司回复，富盈公司符合分期办理不动产权证书的条件，可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条备齐资料后直接向市不动产登记中心申请办理不动产登记。在富盈公司申请办理不动产登记的产权核容过程中，由于案涉项目住宅区堡坎垮塌未整改到位，广安市国土资源局协兴园区分局于2019年6月19日向富盈公司复函，要求其将该项目住宅区堡坎垮塌整改经园区相关部门验收合格后再备齐相关资料申请土地核验。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案梅世均、梅银明与富盈公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 富盈公司未在合同约定期限内为梅世均、梅银明办理房屋所有权证书，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算起止时间，合同约定出卖人应当在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，但富盈公司未在约定的期限交付房屋，后梅世均、梅银明于2017年10月26日接收房屋，此时为实际交房时，故相应的办证期限应当为2017年10月26日至2018年10月25日。 从查明事实可知，富盈公司在申办不动产权证书期间，自富盈公司于2018年4月28日向政府相关部门申请分期办理不动产首次登记，至2018年12月17日广安市国土资源局向富盈公司回复符合条件可以申请办理不动产登记时止，因相关政府职能部门的因素导致了不动产权证书的延迟办理。根据双方合同约定，为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任，故该延误期间不应当计入违约金的计算期间，扣除该期间后，富盈公司为梅世均、梅银明办理不动产权属证书的期限至2019年6月16日届满。堡坎垮塌造成案涉项目不能核容进行产权登记的责任在富盈公司，故2018年12月17日后因堡坎垮塌造成的延期期间不予扣除，富盈公司因为第三人的原因造成，可根据合同向该第三人主张相应的责任，富盈公司不能据此对抗梅世均、梅银明。新冠病毒疫情发生在被告违约行为之后，且持续至今未办证，不应扣除该期间。 关于逾期办理不动产权证书的违约金计算标准，富盈公司主张违约金计算标准明显过高，应当予以调整。一审法院认为，违约金具有以补偿实际损失为主，惩罚性为辅的属性。其调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体到本案，富盈公司已履行商品房交付义务并在积极为梅世均、梅银明申办房屋所有权转移登记等事宜，梅世均、梅银明已实际占有、使用案涉房屋，在梅世均、梅银明并未就其实际损失向法庭举示相关证据的情况下，一审法院综合考虑上述因素酌定违约金以实际购房款579,133元为基数，按年利率千分之八从2019年6月17日起计算至原告所购商品房不动产权属证书办理完成之日止；对于梅世均、梅银明主张的资金利息，合同中没有约定，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、限广安市富盈置业有限公司于本判决生效后三个月内为梅银明、梅世均办理位于广安市广安区房屋的不动产权属证书；二、限广安市富盈置业有限公司于本判决生效后十日内向梅银明、梅世均支付从2019年6月17日至2020年5月31日期间逾期办理房屋不动产权属证书的违约金4442元，2020年6月1日后的违约金以579133元为基数，按年利率千分之八计算至梅银明、梅世均所购商品房不动产权属证书办理完成时止；三、驳回梅银明、梅世均的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。案件受理费616元，减半收取308元,由梅银明、梅世均负担275元，广安市富盈置业有限公司负担33元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 二审中，上诉人向本院提交了如下证据：1.2017年4月14日，加州阳光富盈地产与业主代表就告知函全面协商会议记录、2017年5月11日富盈公司关于广安富盈加州阳光项目相关问题的回复，拟证明被上诉人并非诚实信用，不应减少违约金；2.（2019）川1502民初5733号民事判决书，应参考该案进行判决；3.中华人民共和国完税证明，拟证明因被上诉人未积极履行办证义务，上诉人可以要求被上诉人退还代收的税费687.31元及利息；4.不动产登记中心、国土资源局及规划建设局的回复、广协管信复【2020】1号信访事项复查意见书，拟证明未能办理不动产权登记的责任在被上诉人，不是政府原因，不应扣除一审认定的政府原因的天数。5.广安府办函【2018】146号通知，拟证明根据该通知的要求，被上诉人应当退还契税给上诉人，但是被上诉人至今未退还。 被上诉人质证认为：1.对证据1三性有异议，不能达到上诉人的证明目的；2.证据2与本案无关，不能达到上诉人证明目的；3.对证据3的真实性、合法性无异议，但是不能达到上诉人的证明目的；4.国土资源局回复不属于新证据；意见书三性有异议，被回复的主体不是本案上诉人，与本案无关，回复的内容与本案实际情况不同，占地范围超过批准范围的问题现在正在核实中。5.证据5的关联性有异议，上诉人交纳契税在该通知之前，不能达到上诉人的证明目的。 本院对证据认定如下：证据1的真实性无法核实，本院不予采信；证据2不能作为证据使用，不予认定；证据3能够证明上诉人交纳了案涉房屋的契税，但是不能达到上诉人的证明目的，不予采信；其他证据均不能达到上诉的证明目的，不予采信。 二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点为：1.一审法院对于逾期办理房屋权属证书违约金计付时间的认定是否正确；2.一审判决认定的违约金标准是否恰当； 关于焦点一。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当在商品房交付之日起的365日为买受人办理房屋所有权转移登记，本案商品房的交付时间为2017年10月26日，故富盈公司应当在2018年10月25日前为上诉人办理房屋所有权转移登记。被上诉人在2018年4月28日已经向广安市不动产登记中心申请分期办理不动产登记，该申请时间在合同约定的办证时间之内。但因政策原因，广安市国土资源局于2018年12月17日才向被上诉人回复，被上诉人符合分期办理不动产权证书的条件，可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条备齐资料后直接向市不动产登记中心申请办理不动产登记，故该时间段的逾期办证责任不在被上诉人，依照合同约定，应当予以扣减。一审对此认定正确，本院予以确认。上诉人认为该段时间不应扣减的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点二。认定约定违约金是否应当进行调整，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，同时兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中，上诉人已经实际占有、使用案涉房屋，基本上实现了其签订案涉商品房买卖合同的目的，且其未举证证明被上诉人未按时为其办理房屋权属证书给其造成的损失，而被上诉人提交的现有证据能够证明其在积极为业主申办房屋所有权转移登记等事宜。故一审法院根据上述情况酌情对违约金计算标准进行适当调整并无不当，本院予以维持。上诉人认为违约金不应调整的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 二审案件受理费616元，由梅银明、梅世均负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗乔军 审 判 员 陈 萱 审 判 员 王 敏 二〇二〇年九月十六日 法官助理 唐双霜 书 记 员 周甜甜