广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0127民初1290号 原告：黎玉佑，男，1962年7月5日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：闭世浩，广西志明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许丽萍，广西志明律师事务所律师。 被告：刘帝生，男，1969年3月1日出生，汉族，住广西横县。 被告：梁东红，女，1968年10月26日出生，住广西横县。 被告刘帝生、梁东红的共同委托诉讼代理人：王立荣，广东泰旭律师事务所律师。 被告：广西横县长鸿信息咨询有限公司，住所地横县横州镇环城西路（金城广场）D32号一楼，统一社会信用代码：91450127MA5KXYUD4U。 法定代表人：谢长，负责人。 委托诉讼代理人：黄振乐，横县法律服务中心法律工作者。 原告黎玉佑与被告刘帝生、梁东红、广西横县长鸿信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告黎玉佑的委托诉讼代理人闭世浩、被告广西横县长鸿信息咨询有限公司的委托诉讼代理人黄振乐到庭参加诉讼。被告刘帝生、梁东红经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黎玉佑向本院提出诉讼请求：一、判令被告刘帝生、梁东红向原告双倍返还房屋定金共计40万元；二、判令被告刘帝生、梁东红向原告返还因办理房产过户所生产的税费、手续费等费用共计19500元；三、判令被告广西横县长鸿信息咨询有限公司对以上债务承担补充赔偿责任，并返还居间服务费6000元；四、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年初，原告方有了一定积蓄之后欲购买一栋地理位置较好的房产，经人介绍得知刘帝生、梁东红的房产需要转让，经过初步的了解之后原告决定下手购买。2018年3月2日，原告与被告刘帝生、梁东红签订一份《房屋买卖合同》，由中介公司作为中介方提供居间服务，合同约定：原告向刘帝生、梁东红购买刘帝生名下位于横县附城农贸市场（土地证为横国用[2014]第00020785号，占地90.7平方米，房产证号为横房权证字第××号，建筑面积378.12平方米）的房产一栋，房产出售净价为98万元，其中合同签订当天支付定金20万元，刘帝生、梁东红申请房产证土地证银行解押当天支付55万元，尾款19万元于房产过户签字当天支付，刘帝生、梁东红应在收完尾款当日将房产交付原告，合同还约定了如卖方存在违约的，应当双倍返还定金及相关的责任条款和中介公司的相关服务条款。2018年3月2日，原告通过银行转账方式向刘帝生支付购房款77万元，同年3月7日和8日，原告分别通过黎能佑银行账户向刘帝生支付购房款15万元和12.95万元，3月8日还另以现金的方式交付8.05万元。2018年3月7日，原告、刘帝生以交易价50万元分别向横县地方税务局交纳住房买卖契税7500元、房屋转让所得个人所得税5000元，同日，横县房地产管理所收到原告办理买卖房屋过户申请后，向原告出具了《横县房地产管理所业务受理单》。2018年3月8日，原告与刘帝生又签订了《交房协议》，载明：双方确认已结清购房款113万元，刘帝生将房屋交付原告使用，包括室内所有家电家具。购房款（含家具等）113万元以及各种税费均已交清，不动产登记部门也对过户事宜进行了受理，原告本以为可以顺利地将涉案房产过户到原告名下，但万万没想到在办理房产过户的过程中，本案被告被他人另案提起诉讼并且也对涉案的房产进行了查封，导致了涉案房产无法过户的后果，当时原告要求被告刘帝生、梁东红出面解决查封的问题，或是将收到原告的款项用于偿还给提起诉讼的其他债权人，房产即可顺利解封，但是被告刘帝生、梁东红居然拒不配合而且卷款跑路！为此，原告又联系了中介公司，中介公司居然还叫原告去不动产登记中心办理退档手续，还称过户将无法完成，损失由原告自担！非常无奈，原告方为了维权举步艰难，采用了聘请记者曝光、聘请律师对查封裁定进行复议、参加了执行异议类的诉讼等各种措施，原告采取各种维权措施的时候被告刘帝生、梁东红居然还仍然不出面协助帮忙解决和协调，幸好有人民法院秉公办案，最终直到2019年12月31日才将房屋过户成功，过程当中原告蒙受了巨大的、本身不必要的损失（包括律师费、差旅费、办证手续费、补缴税费等等近20万元，其中补缴税费是在2018年11月份，原告补缴1.2万元的税）。原告认为，被告刘帝生、梁东红的行为违反了《房屋买卖合同》第四条的约定，致使原告蒙受损失、参加各类诉讼、代垫相关税费、手续费等，最终经法院裁定才能获得房产产权，险些连房屋产权都无法获得，被告刘帝生、梁东红的行为已经构成了严重违约，应当承担违约责任。因本案房屋买卖合同中即约定了违约金又约定了定金罚则，根据法律的规定原告可选择性适用。因此，根据合同中的定金适用规定，被告刘帝生、梁东红应当向原告双倍返还定金共计40万元。被告中介公司作为专门从事房地产经纪活动、具备较强的专业知识、能力和风险意识的机构，应对影响双方订约的重大事项承担基本的核查义务，并应保障双方能完全履行合同的各项义务，而中介公司在看见房产被法院查封之后竟然叫原告放弃过户和办理退档手续，完全没有体现得出其专业之处，可以说是严重的不负责任。故除了应退回中介费，还应承担补充赔偿责任。现为了维护原告合法权益特提起诉讼。 被告刘帝生、梁东红辩称：一、被告刘帝生、梁红东不存在违约行为，因此，原告要求两被告向其双倍返还定金40万元于法无据。两被告同原告于2018年3月2日签订房屋买卖合同，将位于横县附城农贸市场【土地证：横国用(2014)第00020785号，占地90.7平方米，房产证：横产权证字第××号，建筑面积378.12平方米】的涉案房屋卖给原告。合同约定了标的价款及付款方式。同时约定，被告有在收完尾款当日交付房屋、结清房屋交接日前所欠费用、合同生效之日起60日内将户口迁出、涉案房屋公共维修基金随房转移的义务，以及两被告保证出售房产符合国家房产上市的规定、并保证产权清晰、无抵押、查封和任何纠纷、所提供的材料真实有效、不含虚假内容、或其他原因中途不能卖房、不能过户需承担损失的责任。合同签订生效后，两被告如约在2018年3月8日收到购房款（含尾款）后就将涉案房屋交付给原告（见原告证据交房协议），同时结清了之前所欠的所有费用，迁出了户口，移交了沙案房屋的公共维修基金，履行完自己的主要义务。同时在2018年3月7日，原、被告双方在涉案房屋所在地的房管所对涉案房屋共同进行了查询，涉案房产符合国家房产上市的规定、产权清晰、无任何抵押、查封和纠纷、所提供的材料真实有效、不含虚假内容，在此基础上原、被告双方向房管所递交了过户申请，房管部门也已经受理（见原告证据横县房地产管理所业务受理单，编号：0000478），两被告完全履行了自己的附随义务。事实上原告已于2018年3月8日实际占有了涉案房屋，于2019年12月31日也将涉案房屋过户到原告名下。《房屋买卖合同》已经完全履行完毕。虽然，在办理过户手续时，案外人何滨生对涉案房屋在2018年3月26日进行了保全查封，导致原告办理过户手续时受到阻碍，但经广西壮族自治区横县人民法院【案号(2018)桂0127民初2754号】以及广西壮族自治区南宁市中级人民法院【案号(2019)桂01民终4078号】两级人民法院判决确认，案外人何滨生对涉案房屋查封的执行不成立，系案外人错误查封。也就是说两被告没有任何过错，因此，原告主张两被告双倍返还定金40万元于法无据。至于原告办理过户手续时受阻产生的损失，应找错误查封人追诉，两被告无此义务。二、两被告无需向原告返还办理涉案房产过户所产生的税费、手续费共计19500元，若确因房产税政策调整需补交税费时，希望法（庭）院在查明确系原告代缴且已经代缴的情况下，由原告向案外人何滨生追偿。原、被告虽然在签订的涉案房屋《房屋买卖合同》中约定涉案房屋买卖产生的税费由被告承担，但合同签订后，两被告已如约向税务机关补缴了房屋买卖契税7200元和房屋转让个人所得税4800元，共计12000元(见一审判决(2018)桂0127民初2754号第六页倒数第四行）。两被告已如约履行完自己的义务。后来听原告讲自己在办理过户时由于政策变动补缴了7500元，（有待法院查明原告是否缴纳）但涉案房屋交易时并无该政策，导致原告补交的原因是由于原告办理过户手续时受阻，办理期限延长，被新政策涵盖，原因在案外人何滨生，原告应向案外人何滨生追偿，两被告并无过错，因此，原告要求两被告返还过户产生的税费、手续费共计19500元既无事实依据，也无法律依据。三、本案涉案房屋买卖不但已经完成了居间中介，而且已实际交付（占有交付）了标的物，同时又完成了过户登记手续（公示公信），因此，原告要求返还居间服务费6000元既无事实依据，也无法律依据。四、在两被告无任何过错的情况下，本案的诉讼费用应该由原告承担。综上，两被告在签订和履行与原告的《房屋买卖合同》中，既无违约的事实，也无违约的法律依据。因此，两被告无需承担任何法律责任。 被告广西横县长鸿信息咨询有限公司辩称：一、答辩人不是本案的适格被告。答辩人不是本案房屋买卖合同当事人，被答辩人的损失与答辩人没有因果关系。二、答辩人已履行了应有的职责，已尽到居间服务的义务，被答辩人要求答辩入返还居间服务费没有法律和事实的依据。2018年3月2日与刘帝生、梁东红签订《房屋买卖合同》时，案涉房产处于正常状态，没有被第三方查封到，可以任意交易。2018年3月7日，被答辩人向答辩人交纳居间服务费6000元，答辩人马上着手代双方办理过户手续。2018年3月7日，被答辩人向税务部门缴交了税款，答辩人于当天向横县房地产管理所业务受理单。在等待横县房地产管理所办理过户的过程中，2018年3月26日该房产横县人民法院查封，导致当时办理不了过户手续。导致该房产不能过户的原因不是答辩人所致，答辩人已经履行了居间服务的职责，收取居间服务费合法合理。三、被答辩人请求返还房屋定金没有法律和事实的依据。被答辩人与刘帝生、粱东红签订的《房屋买卖合同》已实际履行完毕，现在该房屋已过户到被答辩人的名下。被答辩人请求返还定金不符合合同法第115条的情形，也不符合担保法的定金罚则。四、被答辩人请求支付的税费、手续费19500元系房屋过户应交的合理费用。综上，请法院驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下： 2018年3月2日，黎玉佑与刘帝生、梁东红签订一份《房屋买卖合同》，约定：黎玉佑向刘帝生、梁东红购买刘帝生名下位于横县附城农贸市场（土地证为横国用（2014）第00020785号，占地90.7平方米，房产证号为横房权证字第××号，建筑面积378.12平方米）的房产一栋，房产出售净价为98万元，其中合同签订当天支付定金20万元，刘帝生、梁东红申请房产证土地证银行解押当天支付55万元，尾款19万元于房产过户签字当天支付，刘帝生、梁东红应在收完尾款当日将房产交付黎玉佑及其他责任条款。2018年3月2日，黎玉佑通过银行转账方式向刘帝生支付购房款77万元，同年3月7日和8日，黎玉佑分别通过黎能佑银行账户向刘帝生支付购房款15万元和12.95万元。2018年3月7日，黎玉佑、刘帝生以交易价50万元分别向横县地方税务局缴纳住房买卖契税7500元、房屋转让所得个人所得税5000元，同日，横县房地产管理所收到黎玉佑办理买卖房屋过户申请后，向黎玉佑出具了《横县房地产管理所业务受理单》。2018年3月8日，黎玉佑与刘帝生又签订《交房协议》，载明：双方确认已结清购房款113万元，刘帝生将房屋交付黎玉佑使用，包括室内所有家电家具。2018年11月16日，黎玉佑又以交易价48万元分别向横县税务局补缴房屋买卖契税7200元、房屋转让所得个人所得税4800元。 另查明，2018年3月23日，本院立案受理何滨生诉刘帝生、梁东红民间借贷纠纷一案，并于2018年3月26日依何滨生的财产保全申请作出（2018）桂0127民初1754号民事裁定，对登记在被申请人刘帝生名下的位于横县附城农贸市场的房产（房产证号：横房权证字第××号即本案涉诉房屋）以人民币295000元为限进行查封，当日，本院向横县房地产管理所、横县不动产登记中心送达协助执行通知书，协助部门对该房产采取了保全查封措施。之后，黎玉佑对该保全裁定提出执行异议申请。本院经审查后依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定作出（2018）桂0127执异6号执行裁定：中止本院（2018）桂0127民初1754号民事裁定和（2018）桂0127民初1857号民事裁定对横县附城农贸市场房产（房产证号：横房权证字第××号）查封的执行。何滨生不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。即（2018）桂0127民初2754号原告何滨生与被告黎玉佑及第三人刘帝生申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年7月6日立案后于2018年7月26日作出一审判决：“驳回原告何滨生的诉讼请求。”，之后的2019年8月15日，二审作出终审判决维持一审判决。 再查明，2019年12月31日，涉案房屋权利人变更登记至黎玉佑名下。原告黎玉佑请求被告赔偿等未果，遂于2020年5月19日诉至本院。双方诉辩如前。 本院认为，被告刘帝生、梁东红经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，视为其已放弃到庭陈述和质证的权利。 原告黎玉佑与被告刘帝生、梁东红签订的《房屋买卖合同》成立有效，业经生效的裁判确认。合同双方当事人也按照合同的约定履行了交付房屋和支付房款的义务。《房屋买卖合同》第十条约定，买卖双方委托广西横县长鸿信息咨询有限公司办理房产过户手续，2018年3月7日广西横县长鸿信息咨询有限公司也已经收取了由原告黎玉佑缴纳的过户服务费6000元，故广西横县长鸿信息咨询有限公司是适格的被告。被告广西横县长鸿信息咨询有限公司不但促成了原告黎玉佑与被告刘帝生、梁东红签订了房屋买卖合同，而且将房产过户手续所需要的材料按时提供给了房产管理部门，履行并完成了居间中介服务。被告广西横县长鸿信息咨询有限公司依法享有收取服务费的权利，因此，原告请求被告广西横县长鸿信息咨询有限公司返还居间服务费6000元，本院不予支持。买卖双方在《房屋买卖合同》第二条第5款中明确约定，房产交易过程中产生的一切费用由被告刘帝生、梁东红承担缴纳。本案中，原告黎玉佑已经向相关部门缴纳了契税和个人所得税，合计19500元，该费用按照约定，应当由被告刘帝生、梁东红承担。所以，原告黎玉佑请求被告刘帝生、梁东红返还契税和个人所得税合计19500元，符合双方的约定和法律的规定，本院予以支持。正如上面所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，房屋买卖合同的权利义务已经终止，所以，原告再依照《房屋买卖合同》第二条第2款定金条款和第六条违约责任即双倍返还定金的约定，请求被告刘帝生、梁东红双倍返还定金40万元，与法相悖，本院不予支持。但是根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，合同终止后，买卖双方还应当履行后合同义务。本案中，虽然于2018年3月8日，原告黎玉佑付清了房款，被告刘帝生、梁东红也已经交付了房屋且协助提供了房产过户办证所需要的材料，但是由于被告刘帝生、梁东红涉及他案的原因，涉案房屋于2018年3月26日被人民法院予以查封，造成原告未能及时过户，直到2019年12月31日方能办证登记至原告名下，时间长达一年多。在协助过户办证期间，被告刘帝生、梁东红违反了诚实信用的原则，没有正当履行后合同义务。被告刘帝生、梁东红的行为已经构成违约，依法应当承担责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十二条的规定：“当事人一方违反合同法合同法第九十二条九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。”，被告刘帝生、梁东红应当赔偿原告的实际损失。原告在起诉状中称“办证过程当中原告蒙受了巨大的、本身不必要的损失（包括律师费、差旅费、办证手续费、补缴税费等等近20万元，其中补缴税费是在2018年11月份，原告补缴1.2万元的税）。”，这些实际损失中，原告支出的办证手续费、补缴税费合计19500元，本院在上面已经认定予以支持，其他实际损失，原告没有提供证据证实，应当承担举证不能的法律后果。 综上，房屋买卖合同有效，被告广西横县长鸿信息咨询有限公司已经全面履行了义务，原告请求其返还居间服务费6000元并对被告刘帝生、梁东红承担的债务承担补充责任，无事实依据，本院不予支持。依照合同约定，房产过户的契税和个人所得税等费用由被告刘帝生、梁东红缴纳，故原告黎玉佑请求被告刘帝生、梁东红返还契税和个人所得税合计19500元，符合合同双方的约定，本院予以支持。虽然合同已经终止，但是被告刘帝生、梁东红没有正当履行后合同义务，造成原告一年后才能办理好房产过户手续。所以，被告刘帝生、梁东红依法应当赔偿原告的实际损失。可原告没有提供直接证据证实其实际损失，应当承担对自己不利的后果。因此，原告请求被告刘帝生、梁东红双倍返还定金40万元，缺乏法律依据，理由不充分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告刘帝生、梁东红返还原告黎玉佑的契税和个人所得税，合计19500元； 二、驳回原告黎玉佑的其他诉讼请求。 案件受理费7683元，由原告黎玉佑负担7395元，被告刘帝生、梁东红负担288元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费7683元（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李雪波 人民陪审员  麦小云 人民陪审员  邓春燕 二〇二〇年九月七日 法官 助理  黄 莹 书 记 员  李丽红