广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1523号上诉人（原审原告）：惠州东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市*********金世界花园。法定代表人：郑宜靓，执行董事。委托诉讼代理人：王晓飞，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：周媛，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘明世，男，汉族，1975年11月11日出生，住址：四川省三台县**********，公民身份证：510************631。委托代理人：朱吉敏，广东直信律师事务所律师。上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司（以下简称东江湾公司）与被上诉人刘明世房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初10956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告惠州东江湾房地产开发有限公司不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初10956号民事判决，支持上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未按《商品房买卖合同》约定代上诉人按期偿还银行按揭贷款，合同约定的解除条件已经成就，一审混淆了约定解除和法定解除的关系；一审认定上诉人《商品房购买协议书》的合同目的已经实现，属认定事实错误。上诉人与被上诉人于2006年9月4日签署的《商品房购买协议书》，约定购房款267862元，协商第5条、第7条约定付款方式为被上诉人定期足额向按揭银行缴存月供款（即将月供款存入郭敏勇银行账户以便银行扣款）；协议第8条明确约定被上诉人如逾期2期以上（含2期）未及时缴存月供款的情况下，上诉人有权收回该商品房另行处理。一审现已查明，被上诉人自2009年2月起至今断供，根据协议第8条的约定，上诉人有权解除合同，收回该商品房另行处理。因此，上诉人向一审诉请解除合同，符合《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。但一审却援引《合同法》第九十四条的规定，以上诉人“在该协议履行中其合同目的事实上已实现”为由，判决驳回上诉人的诉讼请求，明显混淆了《合同法》第九十三条规定的约定解除和第九十四条规定的法定解除的关系。《合同法》第九十四条规定了当事人可以解除合同的五种情形，第（四）项为：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同，但上诉人并不是依据九十四条请求解除合同：一审有意混淆视听，明显偏袒一方。退一步讲，即便需要对上诉人在《商品房购买协议书》履行过程中合同目的是否实现进行考量，一审认定上诉人“在该协议履行中其合同目的事实上已实现”，也属认定事实错误。根据《商品房购买协议书》第5条、第7条的约定，上诉人签订该协议的目的是由被上诉人代上诉人偿还中国银行惠州分行的按揭贷款，因为上诉人为郭敏勇向银行贷款30万元提供的是连带保证，当郭敏勇未依约还款时，中国银行惠州分行既可向郭敏勇主张偿还，也可向上诉人主张偿还。由于被上诉人末依约定期存入郭敏勇账户月供款，上诉人需对中国银行惠州分行承担违约责任，且给上诉人的征信造成极大的影响，导致上诉人与被上诉人签订的《商品房购买协议书》的合同目的不能实现。至于中国银行惠州分行暂未向上诉人主张相关权益，对考量上诉人合同目的能否实现的问题，并无实质性影响。综上，一审认定事实和适用法律错误，实体处理不当。恳请二审依法纠正一审的错误判决，支持上诉人的全部上诉请求，实现法律的公平正义。被上诉人刘明世辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人东江湾公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。答辩请求：一、依法维持惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初10956号民事判决，驳回东江湾公司的一、二审全部诉讼请求。二、判决东江湾公司承担本案一、二审受理费。一、东江湾公司早已经实际全额收取了购房协议约定的267862.00元全额购房款，刘明世没有拖欠东江湾公司购房款，刘明世不再负有向东江湾公司履行支付购房款的义务，东江湾公司无权解除《商品房购买协议书》：1、东江湾公司与刘明世之间2006年9月4日签订的《商品房购买协议书》约定：刘明世购买的金世界花园荟景苑A座14B号房产，成交价格为本协议签订之日止该房银行贷款的余额（含此前该商品房欠交银行按揭月供款的本息），共计267862.00元。该价格系郭敏勇根据其与中行惠州分行所签《住房抵押贷款合同》而拖欠第三人中行惠州分行贷款余额。2、中行惠州分行出具的“贷款发放银行凭证”证明，东江湾公司早已在签订《住房抵押贷款合同》后收取了30万元贷款，而刘明世应付给东江湾公司的267862.00元购房款即包含在该30万元贷款中，是该30万元贷款的余额。签订购房协议后，刘明世要求东江湾公司出具收款凭证，但东江湾公司没有出具。3、东江湾公司没有给刘明世出具收款收据等凭证，不能够否认东江湾公司已经实际收取了267862.00元购房款的事实。综上，正如一审判决认定的：“东江湾公司作为房屋出卖人，其主要权利和目的是收取购房款，而该权利和目的已经实现”。刘明世不存在对东江湾公司违约的事实。东江湾公司以刘明世未没有如期偿还银行贷款为由，诉请解除该购房协议，没有事实和法律依据。二、刘明世（以郭敏勇名义）依据《住房抵押贷款合同》向中行惠州分行偿还267862.00元按揭贷款行为，是刘明世与中行惠州分行之间借款合同关系，借款合同的履行情况与东江湾公司无关。东江湾公司以刘明世暂时断供借款为由，依据《商品房购买协议书》约定，主张所谓“约定解除合同”权利，没有事实和法律依据。1、刘明世暂时断供中行惠州分行部分借款，是借贷双方之间权利义务关系，在该借贷法律关系中，原金世界公司完全属于局外人。2、在此情况下，原金世界公司与刘明世2006年9月4日签订的《商品房购买协议书》中约定，所谓“刘明世逾期2期以上未及时缴存月供款，金世界公司有权收回房产”，系“多此一举”、“画蛇添足”的行为。3、更重要的是，刘明世的暂时断供，至今没有，且以后也根本不可能损害到东江湾公司的任何利益。虽然原金世界公司系按揭贷款保证人，但这种开发商作为保证人，是商品房买卖按揭贷款实践中普遍采用的方式，其象征意义远大于实际意义，因为同时有远超欠款额数十万元的案涉房产作为抵押，为按揭贷款担保，即便没有开发商保证，出借人的借款债权也足以保障。4、退一步，万一出现抵押权人中行惠州分行主张剩余借款债权时，按照担保法及其司法解释规定，承担担保责任的顺序是：房产抵押权在先，即首先拍卖抵押物房产用于还债，其次顺序为保证人责任。5、本案案涉房产价值远远大于剩余借款额数十万元余，根本不存在保证人承担保证责任的风险可能。6、更何况，直至今日，中行惠州分行没有诉诸法律程序要求东江湾公司承担所谓保证人的担保责任。刘明世的暂时断供借款，没有给东江湾公司造成任何损害。综上，东江湾公司以刘明世暂时断供借款为由，依据《商品房购买协议书》约定，主张所谓“约定解除合同”权利，没有事实和法律依据。三、刘明世未按《商品房购买协议书》约定支付1万元定金给东江湾公司，不能成为东江湾公司解除合同的理由和依据。正如一审判决所认为的，商品房买卖合同中，出卖人主要目的是收取购房款，主要义务是交付房产；买受人的主要目的是获得房产，主要义务是支付购房款；而定金系买卖合同履行的担保方式之一，其目的是为出卖方如约收取购房款作担保。本案东江湾公司作为房产出卖人，在《商品房购买协议书》签订之时，其最主要的“收取购房款的权利”即合同目的已经全部实现，已经无需再以收取定金的方式担保。因此，刘明世未按约定支付1万元定金，不能成为东江湾公司解除合同的理由和依据。四、刘明世自始至终同意，且再次保证承诺：如果因处理案件，以及将房产登记办证到刘明世名下等需要，刘明世同意一次性还清其依约应付银行的剩余贷款。五、如因查明案件事实需要，请人民法院将刘明世诉东江湾公司及第三人王志祥、姜建平、中行惠州分行的另案【（2020）粤13民终3507号一审案号：（2018）粤1302民初4300号】，与本案合并审理：早在2013年1月，刘明世即已经以东江湾公司为被告，以中国银行惠州分行及假按揭所签商品房买卖合同的买受人郭敏勇为第三人，在惠州市惠城区人民法院另案提起诉讼。该案件经一审判决后、二审裁定发回重审【发回重审案号：（2018）粤1302民初4300号】。2019年6月4日，惠州市惠城区人民法院以（2018）粤1302民初4300号《民事判决书》判决：一、确认郭敏勇与被告惠州东江湾房地产开发有限公司【变更前名称惠州金世界房产开发有限公司】于2002年10月19日签订的《广东省商品房买卖合同》无效。二、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应在本判决生效后五日内注销郭敏勇就上述《广东省商品房买卖合同》所约定的位于惠州市江北4号小区金世界花园荟景苑A座14层B号房的预售备案登记。注销预售备案登记的相关费用和税款，由被告惠州东江湾房地产开发有限公司负担。三、原告刘明世应向第三人中国银行股份有限公司惠州分行清偿完毕郭敏勇名义的就位于惠州市江北4号小区金世界花园荟景苑A座14层B号房所拖欠的剩余按揭贷款余额（实际数额应以截止清偿之日止所拖欠的剩余按揭贷款余额为准）。第三人中国银行股份有限公司惠州分行应在上述房产按揭贷款余额清偿完毕之日起五日内解除对该房产的抵押登记手续。四、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应在位于惠州市江北4号小区金世界花园荟景苑A座14层B号房已同时注销郭敏勇的预售备案登记和抵押登记之日起五日内，协助把该房产过户至刘明世名下。过户的相关费用和税款，按法律规定应由出卖方承担的，则由被告惠州东江湾房地产开发有限公司负担，按法律规定应由买受方承担的，则由原告刘明世负担。---，案件受理费由被告惠州东江湾房地产开发有限公司负担。一审判决后，被告惠州东江湾房地产开发有限公司负担不服，向惠州市中级人民法院提起上诉，二审案号（2020）粤13民终3507号，现待排期开庭审理。鉴于此，如因查明案件事实需要，请人民法院将刘明世诉东江湾公司及第三人王志祥、姜建平、中行惠州分行的另案【（2020）粤13民终3507号】，与本案合并审理，节省宝贵的司法资源。综上所述，一审判决认定的案件事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。东江湾公司的上诉请求没有事实和法律依据，请人民法院明查案件事实，依法驳回东江湾公司的全部诉讼请求，维持一审判决。原审原告惠州东江湾房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原告于2006年9月4日与被告签署的《商品房购买协议书》。二、判令被告限期一个月内腾退商品房:荟景苑A座14层B号房。三、判令被告承担诉讼费及处理案件有关的全部费用。一审法院认定事实：2002年10月19日，郭敏勇和原惠州金世界房产开发有限公司（以下简称金世界公司）签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定郭敏勇购买原金世界公司开发的位于惠州市江北4号小区金世界花园荟景苑A座14层B号房，建筑面积为135.84平方米，总金额为502771元，首期款为202771元，余款申请银行按揭，原金世界公司应于2002年12月31日前将符合约定的商品房交付给郭敏勇。2002年11月22日，郭敏勇、原金世界公司和中国银行惠州分行签订了一份住房《抵押贷款合同》，约定由郭敏勇向中国银行惠州分行申请按揭贷款300000元，用于购买上述房产，把上述房产抵押给中国银行惠州分行，原金世界公司为该笔贷款提供连带保证。签订该合同后，中国银行惠州分行发放了该笔贷款，直接支付到原金世界公司。2006年9月4日，被告刘明世作为乙方，原金世界公司作为甲方，共同签订了一份《商品房购买协议书》，约定原金世界公司将其开发的位于惠州市江北4号小区金世界花园荟景苑A座14层B号房转让给被告刘明世，并约定被告刘明世向原金世界公司缴纳购房定金1万元，如果被告刘明世未能按时交存银行按揭月供款，则此款不再退还给被告刘明世，被告刘明世每月30日前定期定额向按揭银行缴存月供款，直至该商品房银行按揭贷款本息为止，如逾期2期以上未及时缴存月供款，原金世界公司有权收回该商品房另行处理。其中第2条约定：“上述商品房系郭敏勇先生于2002年10月19日购买后因故退还给甲方的商品房，该商品房退房手续齐全，并委托甲方进行销售，该商品房原成交总价为502771元，银行按揭贷款300000元，每月缴交银行按揭月供款1986.50元（银行利率变动原因）。”第3条约定：“乙方购买该商品房折后优惠成交总价为本协议签订之日止该房银行按揭贷款的余额（含此前该商品房欠交银行按揭月供款的本息）计267862元人民币，大写贰拾陆万柒仟捌佰陆拾贰元。”被告刘明世陈述其签订该协议书时已知道该房产曾出售过郭敏勇，也知道该房产是抵押给中国银行惠州分行，并陈述该房产是样板房，已经装修好的，其于2006年10月9日入伙居住该房产，其提供了一份由原金世界公司于2006年10月9日出具的入伙费收据，载明的入伙费为11550元。签订该协议书后，原金世界公司向被告刘明世交付了郭敏勇还贷的银行存折，由被告刘明世通过郭敏勇还贷银行存折向中国银行惠州分行偿还该房产的按揭款。被告刘明世陈述其从2006年9月4日至2009年1月25日均按约定偿还按揭款，偿还本金共60150元，2009年1月25日之后，其要求原告东江湾公司过户更名未果，多次找原告东江湾公司协商，发现原告东江湾公司办公室没有人，当时有几百业主到市政府上访，有一次政府拘留了其配偶，政府也没有处理，其房子也没有人处理，为此断供，不再偿还银行按揭款。在庭审中，被告刘明世陈述其同意承担该房产所拖欠的银行按揭贷款余额，并陈述其确实没缴纳该1万元购房定金。2006年10月26日，惠州市公安局向市房产局、市中行、市建行、市农行、市工商行发送了一份《关于惠州金世界房产开发有限公司涉嫌虚假按揭贷款情况说明函》，认定包括本案房产在内的330套房产是虚假按揭。目前，该房产的抵押权人仍登记显示为中国银行惠州分行。另查明，原告东江湾公司是通过股权变更方式控股了原金世界公司。2008年1月28日，原金世界公司的企业名称变更为“惠州东江湾房地产开发有限公司”。以上事实有当事人提交的诉讼主体资料、工商登记变更资料、商品房购买协议书、入伙收据、商品房买卖合同、贷款发放凭证、还款银行记录、公安机关函件、还款记录等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告东江湾公司是通过股权变更方式控股原金世界公司，原金世界公司通过名称变更方式成为原告东江湾公司。因此，原金世界公司与被告刘明世、郭敏勇、中国银行惠州分行的相关权利义务，应由原告东江湾公司概括继受。本案当事人争议的主要焦点是被告刘明世与原金世界公司共同的签订《商品房购买协议书》是否可以解除问题。被告刘明世与原金世界公司于2006年9月4日共同签订的《商品房购买协议书》有双方当事人的签名和盖章，应视为双方当事人的真实意思表示，应认定该协议书在双方当事人之间产生法律效力。双方当事人均应按该协议的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，一方违约行为造成合同目的无法实现的，另一方可以解除合同。合同目的的实现是当事人行使合同解除权的重要因素。在房屋买卖合同关系，出卖方和买受人的合同主要目的有不同体现，作为出卖方，其合同根本目的是收取房屋的转让对价，作为买受人，其合同根本目的获得该房产所有权，即获得该房产可以办证、过户、占有、使用等权益。本案中，双方约定涉案房产的转让总价款为267862元，并明确约定该总价款是以签订该协议时郭敏勇拖欠中国银行惠州分行的按揭贷款余额为准，即该267862元的转让对价就是当时郭敏勇所拖欠的按揭贷款余额。但根据公安部门的认定，原告东江湾公司就涉案房产以郭敏勇名义向中国银行惠州分行办理了假按揭，并办理了预售备案登记，中国银行惠州分行事实上已向原金世界公司发放了贷款30万元，有相应的贷款发放凭证，其事实清楚。根据双方在协议书所约定的总价款、总价款确定的方式以及涉案房产实际状况，原告东江湾公司事实上已从中国银行惠州分行获取了涉案房产的全部转让对价，而被告刘明世是自愿承担该房产剩余按揭贷款余额，无需原告东江湾公司向中国银行惠州分行承担还款义务，从这个意义上说，原告东江湾公司在房屋买卖合同中的根本目的已实现。事实上，原告东江湾公司也已向被告刘明世交付了涉案房产，被告刘明世从2006年9月4日至2009年1月25日履行偿还按揭款义务，被告刘明世没有否认其承担该房产剩余按揭贷款余额，其在诉讼表示，也明确表示同意继续承担该房产的剩余按揭贷款余额。被告刘明世鉴于原告东江湾公司一直未能积极配合办理涉案房产的过户手续，金世界花园小区相关业主集体向相关部门反映有关问题，被告刘明世也于2013年8月6日通过诉讼程序主张相关权利，被告刘明世才从2009年1月25日之后出现断供，但被告刘明世断供后，中国银行惠州分行没有向原告东江湾公司主张相关权益，其没有对原告东江湾公司的合同目的以及实质权益有重大影响。因此，原告东江湾公司认为被告刘明世存在断供，从而要求解除双方签订的《商品房购买协议书》，理由不成立。双方虽然约定了购房保证金1万元，但该保证金只是担保协议履行的，并不是双方约定的解除合同的条件。原告东江湾公司以被告刘明世未支付购房保证金为由提出解除《商品房购买协议书》，缺乏充分事实和法律依据。因此，双方签订的《商品房购买协议书》合法有效，原告东江湾公司在该协议履行中其合同目的事实上已实现，被告刘明世也表示愿意继续履行合同，其要求解除该协议书，理由不成立，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告惠州东江湾房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4414元（原告已预交4414元），由原告惠州东江湾房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。另查，在原告刘明世与被告惠州东江湾房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司惠州分行、王志祥、姜建平房屋买卖合同纠纷一案中，惠城区人民法院查明的案件事实载明：“目前，该房产的抵押权人登记显示为第三人中国银行。第三人中国银行陈述其放贷的30万元是支付到原金世界公司的。……第三人中国银行陈述无论谁还清该房产的剩余按揭贷款余额，其都可以解除该房产的抵押登记手续。”本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：涉案的商品房购买合同应否解除？具体评述如下：上诉人东江湾公司主张被上诉人未按期偿还银行按揭贷款，合同目的已经无法实现，涉案合同应当予以解除，上诉人有权收回涉案商品房另行处理。对此，本院认为，根据现有证据，东江湾公司已从中国银行惠州分行获得全部转让对价，即东江湾公司已收取全部购房款，其签订合同的目的已经实现。即便被上诉人未按期偿还银行贷款，催收人应为中国银行惠州分行，而非东江湾公司，在被上诉人2019年1月25日出现断供后，中国银行惠州分行未向双方主张权利，上诉人亦未因此承担担保责任代被上诉人向该银行偿还贷款本息，目前而言对东江湾公司并未造成任何实质性不利影响。且被上诉人在一、二审中均表示愿意继续履行合同，亦同意一次性支付剩余按揭贷款，且在原告刘明世与被告惠州东江湾房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司惠州分行、王志祥、姜建平房屋买卖合同纠纷一案中[案号：（2018）粤1302民初4300号]，中国银行惠州分行表示无论以谁名义清偿该房产剩余按揭贷款余额，只要清偿完毕，其会解除该房产的抵押登记。故此，结合现有证据不存在合同继续履行之障碍，一审认定合同解除的条件并未成就，据此驳回上诉人的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人未及时缴存涉案房屋月供款，上诉人需向贷款银行承担违约责任且对其征信造成极大影响，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4414元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年九月二日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。