连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初3776号原告：中国农业银行股份有限公司连云港苍梧支行，住所地连云港市海州区苍梧路20-1号。负责人：王莉亚，行长。委托诉讼代理人：朱晶，该行职员。被告：张庆芋，男，1981年5月15日出生，汉族，住连云港市赣榆县。被告：余利利，女，1986年5月5日出生，汉族，住赣榆县。被告：连云港永盛房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区宾河大道1号。法定代表人：刘检荣。原告中国农业银行股份有限公司连云港苍梧支行（以下简称农业银行）与被告张庆芋、余利利、连云港永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理朱晶到庭参加诉讼，被告张庆芋、余利利、永盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农业银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还个人住房抵押贷款欠款本息合计629482.23元（截止2020年5月26日欠本金621458.06元、逾期利息8024.17元）以及至全部还清日的应付利息、罚息和复利；2、判令原告享有抵押房产优先受偿权（后又撤回该诉讼请求）；3、判令被告永盛公司对被告张庆芋、余利利的住房贷款的债务承担连带偿还责任；4、判令被告承担本案相关诉讼费用及实现债权的一切费用。事实与理由：我行按照合同于2018年3月1日向被告发放个人住房抵押贷款人民币64万元用于购买林溪花园房产，被告永盛公司作为保证人提供阶段性担保，期限至2047年10月22日，自2020年2月2日起，该笔贷款开始出现逾期，我行多次催要无果。按照合同第三十五条的约定，保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。截止2020年8页月17日，该房产并未办理房地产证和抵押给我行的不动产登记手续。被告张庆芋、余利利截止2020年5月26日尚欠我行借款本息合计629482.23元，故诉至法院，请求依法判处。被告张庆芋、余利利、永盛公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年8月29日，被告张庆芋、余利利向原告申请个人信贷业务并填写申请表，申请贷款的情况为贷款金额为64万元，贷款期限为360个月，还款方式为等额本息还款。2017年10月29日，原告农业银行作为贷款人和被告张庆芋、余利利作为借款人、被告永盛公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定：借款金额为64万元，借款用途为购买住房，购买的房产位于，借款期限为360个月，借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之伍后确定。还款方式按照等额本息还款。借款担保为阶段性保证+抵押。由阶段性保证人连云港永盛房地产开发有限公司按照约定提供保证担保。抵押是将上述购买的房屋进行抵押，抵押人应协助配合贷款人办理抵押预告登记，满足借款人和售房人约定交付条件之日起60日办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后三年，为借款人的债务承担连带保证责任。办理期房抵押预登记房产如符合“不动产登记”条件而不及时办理相关抵押权证的，我行可提前收回已发放的贷款本息，并要求按揭合作楼盘的开发商承担连带偿还贷款本息责任。合同还约定了其他内容。2017年9月25日，被告张庆芋交纳涉案房屋的购房款281918元。2018年1月15日，原告就被告购买的房屋海州区滨河新城郁州北路和浦发路交汇处林溪花园12号楼1单元2202室向连云港国土资源部申请不动产预告登记。2018年3月1日，原告向被告张庆芋发放贷款64万元，并将该64万元打入了被告永盛公司的账户内。庭审中，原告陈述涉案房屋已经交付买受人即本案的被告张庆芋和余利利，但由于买受人的原因一直没有办理房产证，导致原告也没有办理房产抵押的他项权证。上述事实，有原告当庭陈述以及原告农业银行举证的申请表、借款合同、抵押预告登记证明、付款凭证等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告农业银行与被告张庆芋、余利利、被告永盛公司签订的个人购房担保借款合同，系双方真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，合法有效。原告农业银行按照合同的约定向被告发放了贷款，但被告张庆芋、余利利未按照合同约定向农业银行偿还借款，已构成违约，根据合同约定，被告农业银行有权按合同约定宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息。被告张庆芋、余利利是因购房需要向原告申请贷款，并将购买的房屋抵押给原告，但原告只是做了预告抵押登记，尚未办理抵押权证，根据法律规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。合同约定，房产如符合不动产登记条件而不及时办理抵押权证的，原告可以要求开发商即本案的被告永盛公司承担连带偿还贷款本息的责任。故应由被告永盛公司对被告张庆芋、余利利的贷款承担连带保证责任。故原告农业银行要求被告张庆芋、余利利偿还借款本金621458.06元、逾期利息8024.17元（此金额暂定为至2020年5月26日金额，实际金额按合同约定计算至实际清偿之日）的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告永盛公司对上述债务承担连带偿还责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张庆芋、余利利于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司连云港苍梧支行偿还借款本金621458.06元及利息、罚息和复利（截至2020年5月26日尚欠逾期利息8024.17元，自2020年5月27日起至实际给付之日止，按合同约定继续计算）。二、被告连云港永盛房地产开发有限公司对本判决第一项内容承担连带责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10095元（原告已预交），由被告张庆芋、余利利负担，被告连云港永盛房地产开发有限公司对该费用承担连带给付责任，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审判员 王 敏二〇二〇年九月十六日书记员 周春艳法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（三）《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。