北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终375号上诉人（原审原告）：北京有千秋物业管理有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇博世庄园小区28号楼404室。法定代表人：关溥崧，总经理。委托诉讼代理人：赵海艳，女，北京有千秋物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：陈永傅，男，北京有千秋物业管理有限公司员工。被上诉人（原审被告）：王江，男，1949年4月6日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：李智奇，男，住密云区。北京市密云区密云镇季庄村民委员会推荐。上诉人北京有千秋物业管理有限公司（以下简称有千秋物业公司）因与被上诉人王江物业服务合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初10694号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人有千秋物业公司的委托诉讼代理人赵海艳，被上诉人王江的委托诉讼代理人李智奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。有千秋物业公司上诉请求：1．撤销一审法院判决，依法改判或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用全部由王江承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。一审法院在未做任何调查的基础上，单凭几份无从考证真伪的证明函、答辩函就作出判决，草率之极，违背法律公平公正的有关原则规定。一审判决书陈述最多的是白檀业委会出具的证明函，该函中罗列了我公司服务执行不到位的各项内容：1．该业委会自我公司于2019年7月起因合同到期撤出白檀项目起，屡次以业委会名义，向我公司清缴物业费的业主住户多次违规出具虚假内容证明函，阻挠我公司清欠，以图达到不缴费的目的；2．在我公司原管理辖区（白檀项目）居住的三名白檀小区业委会委员（主任廉玉生，委员高光利、委员付合）均存在合同期间欠物业费不缴的行径，却在业委会任职履职，违规出具虚假内容证明函，以图煽动不明就里业主住户，达到法不责众效果，完成自己不缴费的目的；3．该业委会出具的证明函内容虚假。二、一审法院判决适用法律错误，其判决故意偏袒王江一方。1．判决书中出现的郭金山、陈海华、焦真真、高秀平、王青山，均不是涉案物业管理区内的业主，向一审法院出具的所谓檀城家园全体业主联合签字存在真伪难辨的问题，一审法院在未做任何调查的基础上就作出判决，草率之极。2．有千秋物业公司在开庭前一再向法官表示：其在庭审时有不可克服之证据提交出示困难（有大量原始证据再同院审理中在案使用，无法出示）；庭下有大量新补充证据（对本案有重大结果影响的）因取证原因，待提交。一审法官强行开庭，置有千秋物业公司合法权益于不顾，剥夺其正当法律权利。在庭审及庭后，不顾一审和二审法院大量已审结的同类型案件结果，不顾事实，一意孤行，对有千秋物业公司权益做出重大伤害决定。庭审中，有千秋物业公司为维护自身合法权益，一再要求撤诉，一审法官不给有千秋物业公司质证、辩论的权利，亦不同意合理撤诉请求，对其造成不利后果。一审判决认为王江并非无故恶意拖欠物业费，对有千秋物业公司主张在物业服务委托合同中早已列明的滞纳金不予支持，却又在一审判决中引用了《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项之规定作出判决，存在法理不通、前后矛盾的问题。一审判决书中错误不断，实为匆忙草判。王江答辩称，同意原审判决，不同意有千秋物业公司的上诉请求和事实理由。有千秋物业公司的陈述与事实不符，其在管理期间服务不到位：小区必须有24小时保安巡视，但现在根本没有保安，家旁边的店面也被别人恶意砸了，污水井也不及时处理。一审已经提交了充足的证据佐证。有千秋物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令王江支付有千秋物业公司自2016年7月1日至2019年6月30日期间物业费15461．28元；2．判令王江支付有千秋物业公司滞纳金(迟延金)5643．36元（按年应交款额每日千分之一的标准支付滞纳金，即每日：131．05平米*2元/平米/月*12个月*千分之一，每日3．145元）；3．本案的诉讼费用由王江承担。一审法院经审理认定事实如下：王江系北京市密云区东鱼市口胡同32、34号房屋的业主，房屋为非住宅用房，建筑面积分别为98．27平方米、116．47平方米。2016年6月28日，有千秋物业公司与北京市密云区白檀小区业主委员会（以下简称：业委会）签订《物业管理服务合同》。双方约定：由有千秋物业公司对北京市密云区白檀小区进行物业管理；物业服务期限为3年，自2016年7月1日至2019年6月30日；非住宅房屋物业服务标准为每月2元/平方米；逾期交纳物业服务的，从逾期之日起每天按（物业）费用的千分之一交纳滞纳金。现王江未交纳自2016年7月1日至2019年6月30日的物业管理服务费。2019年9月25日，业委会出具证明，内容为：兹有白檀业委会关于有千秋物业服务有限公司对白檀社区服务业务执行不到位(依据合同相关条款，老旧小区物业服务标准)的具体事实重点说明如下：1．环境卫生方面:楼道每周清扫二次，每周清拖一次，每周擦试二次信报箱、楼梯扶手、栏杆、窗台、单元门等公共设施。夏季对垃圾容器、垃圾中转站每三天喷洒一次杀虫药。2．共用部位及共用设施设备运行维修养护方面:每半年检查清掏一次化粪池，管道冲洗一次。3．公共秩序维护方面:小区主要出入口有人值守，对小区停车进行有效管理。4．绿化养护方面:每周检查一次病虫害，并进行防治。该物业公司自接收本社区业务以来，工作重点在上述方面存在严重缺失，导致服务质量低下，造成小区污水横流、尘土遮覆、绿化颓败(本小区组织党员自植的绿化区域也归于覆败)，小区入口无人值守，外来人员随便进出，楼道无人打扫、化粪池、管道缺乏维护，致使小区的整体环境脏乱差!因此造成小区广大业主对物业公司服务质量严重不满!以致陆续产生拒缴物业费的行为发生，这种拒缴现象逐渐蔓延，在整个小区涉及九成左右数量的业主，业主王江便是其中两位。本业委会在与物业公司履约期间面对其工作缺失(参照合同与执行情况)曾多次督促物业公司严格按合同执行服务，均无效果，最终我们只得依据合同终止了与该公司的合作。以上情况属实，本社区业委会据实提供证明材料，请法院针对业主王江涉及与有千秋物业服务有限公司争议案(物业费)依法采纳。郭金山、陈海华、焦真真等人签字出具的证明，内容为：兹有檀城家园全体业主联合签字证明本小区业主未授权任何人及企事业单位与北京有千秋物业管理有限公司或其他物业公司签订任何形式意义上的物业服务合同，(檀城家园业主签字附明细表)特此证明。2018年8月8日，高秀平、王青山等人密云镇檀城家园业主联名出具的答辩书，内容为：答辩人就北京有千秋物业管理有限公司擅自将物业费由年5．64元，涨至24元事项，作如下答辩：一、被答辩人擅自大幅度增长物业费违反法律程序。其增长物业费应通过协商、民主、公开提前告知等程序确定。但其未能如此，属于单方擅自违法行为。不应产生法律效力。二、被答辩人擅自大幅度增长物业费，无法律依据。被答辩人多项物业未能达到标准。事实如下:1．东鱼市口处无保安。不能保障业主正常营业。2．此处的卫生系由市政直接管理，被答辩人未从事与负责卫生事务。3．被答辩人从未向答辩人提供任何服务。4．被答辩人未向答辩人告知擅自提高收取物业费的依据及理由。5．无绿化。6．无车棚。7．无电梯等其它服务设施。综上所述，被答辩人擅自大幅度增长物业费无事实依据，无法律依据。答辩人从不知道被答辩人经管此处物业事务。即被答辩人增长的物业费与其所为不符。答辩人坚决不能同意。并附联名抗议书，内容为：密云区檀城家园全体业主，为维护自己的合法权益，实名制抗议，北京有千秋物业管理公司，在未经业主知情的情况下，且无法律依据，以霸王条款对业主物业费，子以成倍涨价(由原来每月0．47元涨至每月2元)据此全体业主拒不服从，并以书面联名提出强烈的抗议，否则造成一切后果，均由物业公司承担不利的法律后果。另:全体业主，同意双方协商，以双方协商后共同认可的事实规定，予以确认。王江向法庭提交8张照片、3段视频，照片及视频反映了物业管理室无人看守，甚至物业室玻璃破损，小区门口无人看守，所在楼栋消防栓无水，小区环境卫生不整洁。有千秋物业公司在庭前提出撤诉请求，理由为未带齐证据材料，一审法院认为其撤诉理由不充分，未予准许。但是在整个庭审过程中，有千秋物业公司均拒绝发表意见，一审法院视为其放弃质证、辩论等权利。上述事实，有双方当事人陈述、致全体业主公开信、会议纪要、物业管理服务合同、白檀业主委员会备案单、办理结果通知书、照片、视频、证明、答辩书、联名抗议书等证据在案佐证。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。有千秋物业公司与业委会签订的物业管理服务合同，内容系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有千秋物业公司提供了相关的物业服务，王江应当按照约定交纳物业费，故有千秋物业公司要求王江交纳物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。依据当事人的陈述及被告提交的证据，有千秋物业公司在从事物业服务管理过程中在垃圾清理、公共设施管理等方面确实存在较大瑕疵，故对有千秋物业公司收取的此期间的物业费应予扣减，具体数额由一审法院酌定。王江并非无故恶意拖欠物业费，故有千秋物业公司要求王江支付滞纳金的请求，一审法院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决：一、王江于判决生效之日起七日内给付北京有千秋物业管理有限公司自二〇一六年七月一日至二〇一九年六月三十日期间的物业服务费一万零八百二十三元；二、驳回北京有千秋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，有千秋物业公司提交如下证据：证据一、照片数张，证明有千秋物业公司在物业服务期间的工作情况；证据二、保安巡视记录表，证明平时小区的保安巡视情况；证据三及证据四、保洁日常以及污水管道工作记录，证明平时的保洁及清理污水管道工作，有时候有千秋物业公司自己清理不了就请外人付费清理污水管道；证据五，小区维护照片，证明日常维护情况；证据六、物业入户维修记录，证明平时为业主维修情况；证据七、值班记录，证明平时维修人员的值班情况；证据八、业主表彰照片，证明业主对物业服务很满意；证据九、物业费缴费统计，证明商铺缴费比例是80%以上，住宅缴费比例是40%以上，并非业主委员会所称的绝大部分业主拒交物业费；证据十、物业管理合同通知书，证明合同是期满终止，并非是因业主不满意而被迫终止。王江的质证意见如下：除认可证据十以及部分照片的真实性意外，对其他证据的真实性均不予认可，均是有千秋物业公司单方填写和制作的，与事实不符，认可有千秋物业公司在2016年7月1日刚开始来的时候物业服务还可以，但自2017年之后就没有人管了，保安基本上就没有巡视过，保洁服务也没有做到位，小区的监控就是一个摆设，小区环境脏乱差，污水管道也清理的不彻底，有时候是业主自己花钱疏通的，也没有实际提供维修服务。王江提交如下证据：证据一、业主委员会于2019年12月17日出具的《证明》，证明有千秋物业公司提供的物业服务不到位，没有按照合同的约定进行服务；证据二、2张照片，证明有千秋物业公司清理污水管道不及时，致使污水横流。有千秋物业公司的质证意见如下：对证据一的内容不认可，《证明》中称80%的业主拒绝交物业费不属实，有千秋物业公司是有统计的，商铺的缴费比例是80%以上，住宅的缴费比例是40%以上，在物业服务期间小区没有出现过重大事故或者火灾之类的，业主委员会主任自己和亲属都不交物业费，其他的委员除了付合一人交过两年的物业费之外，其他的委员也都没交物业费，所以业主委员会出具的《证明》内容是不属实的；王江提交的2张照片是污水井冒污水时照的，但维修完之后照片却没照，污水井只要有业主打电话反映，有千秋物业公司就会及时派人去维修，对该照片的证明目的不认可。经查，业主委员会于2019年12月17日出具《证明》的主要内容如下：有千秋物业公司在执行合同期间服务不到位，致使业主不满，在合同到期后大约有80%的业主拒交物业费；由于有千秋物业公司的不作为，造成小区路口无人值守，出现多处车辆丢失情况，小区院内变成附近不收费停车场，道路严重堵塞，业主无法出行，多次发生交通事故，还造成119救火车无法到位救助；小区污水井盖移位，有女孩落井受伤，险些发生命案；街道小区两级政府多次开会协调督促有千秋物业公司整改，落实协议职责，但有千秋物业公司找各种理由推诿；现新聘了新的物业公司，小区环境卫生已经改善。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：有千秋物业公司与业主委员会签订的物业管理服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方提交的证据及本案查明的事实，虽然有千秋物业公司在物业服务期间确实提供了相关的物业服务，但其在从事物业服务管理过程中在垃圾清理、公共设施管理、污水管道清理、保安巡逻等方面确实存在较大的瑕疵，故一审法院据此对有千秋物业公司主张的物业费予以酌减并无不当，有千秋物业公司上诉主张其已经完全履行了物业服务的合同义务并据此要求王江支付全额物业费的请求证据不足，本院不予支持。综上所述，有千秋物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费328元，由北京有千秋物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 李 淼审 判 员 孙承松二〇二〇年九月十六日法官助理 王 菲书 记 员 高明晓