云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初1467号原告：云南华楚投资开发有限公司。住所：安宁市太平新城街道办事处政府办公室第二层201号。法定代表人：裴猛，董事长。委托诉讼代理人：陶淑娟，云南八谦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘仕胶，云南八谦律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。被告：张顺，男，1985年1月27日出生，汉族，个体户，住云南省楚雄彝族自治州南华县。原告云南华楚投资开发有限公司（以下简称：“华楚公司”）与被告张顺商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，由审判员杨文雁独任审判，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告华楚公司的委托诉讼代理人陶淑娟、刘仕胶，被告张顺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告华楚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付尚欠的购房款308333.67元及逾期违约金396559.3元（按拖欠房款24%/年计算，自房款拖欠之日即2015年2月17日起计算至被告实际支付完毕全部房款之日止，暂计算至2020年6月26日为396559.3元）。以上共计704892.97元；2、判令被告向原告支付原告委托诉讼代理人支付的律师费10000元。(以上1、2项诉讼请求总金额共计：714892.97元）3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月30日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，被告购买原告位于云南华楚汽配玻璃物流城A5幢第1-3层12号房，《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定：1、被告以贷款方式付款，买受人于2015年1月30日首期支付购房总价款的50.83%，金额382428.79元。其余价款370000元，向中国民生银行股份有限公司昆明分行贷款支付。2、被告应在2015年1月30日前付清首付款，并保证在付清首付款之日起15日内银行将贷款全部拨付至原告指定银行账户，否则，被告应在15日期满后3日内一次性支付全部剩余房款，如被告逾期付清全部款项的，原告有权按照合同内逾期付款的相关约定要求被告承担相关责任。3、如被告逾期支付房款超过30日的，自合同规定的应付款期限之第二天起至被告实际全额支付应付款之日止，被告应按日向原告支付应付未付购房款总额千分之八的违约金。合同签订后，被告仅支付了444095.12元，其余308333.67元，经原告多次催收均未支付。被告的行为给原告造成重大损失，严重侵害了原告的合法权益，原告向法院提起诉讼。被告张顺辩称：欠付购房款是事实，被告确实存在违约行为，但被告是因为办不了银行贷款，之后被告与原告约定被告以分期的方式支付剩余房款，故违约金应该从2017年开始，按银行利息来计算。原告请律师没有与被告商量过，也没有向被告催过款，所以律师费不应由被告承担。归纳原、被告的诉辩主张，原、被告双方争议的焦点是：1、被告是否存在违约行为？2、原告主张的违约金是否过高？3、被告是否应当支付律师费？本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的《承诺书》虽系复印件，但结合原告提交的被告支付房款的明细，被告于2016年8月30日支付原告购房款30833.33元，于2017年11月28日支付原告购房款30833元，该金额符合被告对欠付房款370000元分12期向原告予以支付的特征，且原告对被告的分期支付行为未提异议，故本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2015年1月30日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，《商品房购销合同》约定：被告（乙方）以752428.79元的价格购买原告（甲方）开发的云南华楚汽配玻璃物流城A5幢第1-3层12号房屋。付款方式为乙方首期支付购房总价款的50.83%即382428.79元，付款日期为2015年1月30日，其余价款370000元，向中国民生银行股份有限公司昆明分行贷款支付。乙方应于本合同签订之日付清由甲方代收代缴的配套费、契税、房屋专项维修基金及办证工本费（按当时国家政策标准）等应由乙方承担的费用。否则应按本合同第八条的约定承担违约付款的违约责任。合同第八条约定，乙方如未按本合同第六条的约定付款，按照补充协议的相关约定执行。《合同补充协议》第5.2.1条约定：乙方选择银行担保贷款方式付款的，乙方在本合同第六条约定之日前付清首付款。剩余购房款向甲方认可的贷款银行申请担保贷款支付，乙方保证在付清首付款之日起3日内提交完毕银行担保贷款所有资料，签订《个人购房/车位借款及担保合同》，并保证在付清首付款之日起15日内银行将贷款款项全部拨付至甲方指定银行账户。第5.2.2条约定：乙方承诺签订本合同及补充协议前已向贷款银行确认担保贷款方式的可行性，并已具备担保贷款条件，无论何种原因导致乙方不能通过贷款银行放贷审查、不能与贷款银行签订商品房担保贷款合同或不能足额取得银行贷款并足额支付至甲方银行账户的，乙方应在补充协议第5.2.1条约定的期限届满后三日内向甲方一次性付清全部剩余购房款，否则甲方有权要求乙方按照本补充协议第6.1条约定承担逾期付款违约责任。第6.1条、6.1.4条约定，若乙方未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，申请撤销合同备案登记，另行处置合同所涉房屋，且乙方应按本补充协议第20.1条的约定向甲方承担违约责任。甲方未行使合同解除权，本合同继续履行，自本合同规定的应付款付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金。第20.4条约定：因签订履行本合同及补充协议过程中，发生乙方违约时，甲方追究乙方违约责任所产生的相关费用均由乙方承担，包括但不限于：诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。同时，《合同补充协议》对商品房交付、相关费用承担、房屋设施及使用等事项均作出约定。在合同第七条，原、被告约定：原告应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给被告。《商品房购销合同》及《合同补充协议》签订后，被告于2015年1月30日、2016年8月30日、2017年11月28日分三次支付购房款382428.79元、30833.33元、30833元，以上共计444095.12元。被告于2015年1月30日向原告支付代收契税、代收维修基金、代收配套费等费用60416.76元。另查明，原告已于2013年5月24日将云南华楚汽配玻璃物流城A5幢第1-3层12号商铺交付被告使用，2015年1月30日，涉案商品房购销合同已登记备案。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同成立并生效。合同当事人应当按约全面履行各自义务。经本院查实，被告共向原告支付购房款444095.12元，尚欠原告购房款308333.67元。根据合同及补充协议的约定，被告选择以银行贷款的方式支付剩余的购房款370000元，并在付清首付款之日起15日内将贷款全部拨付至原告指定银行账户。如因被告原因，其在付清首付款15日内未能通过银行放贷审查，未能与贷款银行签订商品房担保贷款合同并未能足额取得银行贷款的，按照约定承担逾期付款违约责任。当被告未能取得银行贷款时，原、被告于2016年8月29日又签订了《承诺书》，约定：被告于2016年9月1日至2017年8月1日分12期支付原告未付房款370000元，每月支付30833.33元。现付款期限届满，被告未按期付款已对原告构成违约，其应当承担因此而产生的违约责任。关于本案的第二个争议焦点是，原告主张的违约金是否过高？原告要求被告支付以拖欠房款为基准，按年利率24%从2015年2月17日起至被告付清全部房款之日止的违约金。对此，本院认为，根据双方签订的《合同补充协议》第6.1条、6.1.4条的约定，若被告未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，原告未行使合同解除权的，合同继续履行，自合同规定的应付款付款期限之第二天起至被告实际全额支付应付款付款之日止，乙方按日向原告支付应付未付购房款总额千分之八的违约金。后原告自愿调整为按年利率24%计算逾期付款违约金，在诉讼过程中，被告提出合同约定逾期付款违约金计算标准过高，请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院认为，违约金系因违约方违约给守约方造成的经济损失，其性质主要是具有补偿性，而非惩罚性，其目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为给其造成的实际经济损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现原、被告双方约定的违约金计算标准过分高于被告的违约行为给原告造成的经济损失，本院认为应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及预期利益，可以被告未付购房金额为基数，按中国人民银行的同期同类贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。关于违约金起算时间，《承诺书》约定被告应于2017年8月1日前分12期付清全部购房款，被告除按期于2016年8月30日支付第一期房款30833.33元，其于2017年11月28日支付第二期房款30833元时已经逾期，故逾期付款违约金应自2016年10月2日起分段计算直至实际付清之日止。关于本案的第三个争议焦点，被告是否应当支付律师代理费？根据双方《合同补充协议》第20.4条约定：因签订履行本合同及补充协议过程中，发生乙方违约时，甲方追究乙方违约责任所产生的相关费用均由乙方承担，包括但不限于：诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。本案系被告未按合同约定支付剩余购房款而成诉，双方已在合同中对律师费的承担作出了约定，且原告主张的律师费未超出云南省律师协会关于律师费的收费标准，被告应按约定向原告支付因本案诉讼所产生的律师费10000元。本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、由被告张顺于本判决生效之日起十日内支付原告云南华楚投资开发有限公司购房款308333.67元及逾期违约金（分段计：以本金339166.67元为基数，自2016年10月2日起至2017年11月28日止；以本金308333.67元为基数，自2017年11月29日至2019年8月19日止；按中国人民银行的同期同类贷款利率计算。以本金308333.67元为基数，自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、由被告张顺于判决生效后十日内支付原告云南华楚投资开发有限公司律师代理费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10950元，减半收取5475元，由原告云南华楚投资开发有限公司承担2744元，被告张顺承担2731元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  杨文雁二〇二〇年九月七日书记员  唐丽慧