湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初4457号 原告彭颂程，男，1984年12月22日出生，汉族，住湖南省郴州市。 委托诉讼代理人，雷洁林，郴州市北湖区天剑法律服务所法律工作者。 被告郴州君联房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市七里洞村高湾组五岭公园管理处办公楼4楼。 法定代表人段钬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人李昌希，湖南星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人黄朱璇，湖南星河律师事务所律师。 原告彭颂程与被告郴州君联房地产开发有限公司（以下简称君联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告彭颂程的委托诉讼代理人雷洁林、被告君联公司的委托诉讼代理人李昌希到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告彭颂程向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付延期办证违约金20911.22元[380204.00元×0.0001×550天=20911.22元（从2017年10月12日算至2019年4月15日）]；2.本案诉讼费由被告承担。 被告君联公司辩称：1.原告主张通知交房时间2016年4月30日为实际交付使用时间，系主张事实错误的。2.原告主张支付延期办证违约金没有任何事实依据和法律依据，被告办理不动产登记的时间在2019年3月27日，该时间并没有超过合同约定的办理产权证的时间。3.双方商品房买卖合同约定的系房产证的初始登记，并不是不动产制度改革后的首次登记，由于国家的政策原因调整，属于合同法的情势变更，按照合同法司法解释二第二十六的规定，被告并不需要承担原合同约定办理初始登记的违约责任，原告主张的初始登记时间为办理不动产权证的时间，为主张法律关系及事实错误。4.原告的实际收房时间在2018年5月15日，有收房确认书为准，并不是其主张的2016年4月30日。综上所述，恳请法院依法驳回原告的全部诉请。 查明的事实 根据原告、被告的举证，相互间的质证，以及本院的认证，并结合当事人的陈述，本院查明本案的事实如下： 2015年11月21日，以被告君联公司作为出卖人，原告彭颂程作为买受人，双方签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同约定主要内容：出卖人以出让方式，取得位于郴州市骆仙新区的地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称为君联名都；买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买的商品房为君联名都项目中的第7［栋］205号房；该商品房合同约定建筑面积共125.48平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3030元，总金额380204元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）120204元，余款260000元向银行申请贷款。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后60日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人办理银行按揭贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知（包括电话通知）之日起15日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起30日内，以自有资金或其它贷款方式支付，不承担本合同第六条约定的违约责任；逾期，出卖人在30日内有权解除合同，合同解除后30日内扣除10%的房款作为违约金后将已付款退还给买受人；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；由于买受人原因，未能按期接受房屋的，视同买受人已经合格验收，出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；自本合同生效之日起30日内，出卖方应向郴州市房产管理局办理合同备案。在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记。逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记，买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。2016年1月28日，以原告彭颂程作为借款人，中国银行股份有限公司郴州市燕泉广场支行作为贷款人，被告君联公司作为保证人，三方签订一份《中国银行个人一手住房贷款合同》，合同约定主要内容：贷款金额260000元；贷款期限180月；贷款用于购买住房；贷款采用受托方式支付，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：郴州君联房地产开发有限公司，账号：60×××61）。 《郴州市商品房买卖合同》、《中国银行个人一手住房贷款合同》签订后，原告彭颂程向被告君联公司交纳购房款380477元。郴州市自然资源和规划局于2019年3月27日向被告君联公司颁发“君联名都”项目7栋商品房不动产首次登记权属证书。2019年4月15日，被告君联公司向君联名都业主发送《办理房屋权属通知书》，该通知书载明：“我公司已按合同约定完成整个项目的权属证书登记，现特通知您可自行办理所购房屋不动产权证的相关手续。需由我公司配合提供的相关资料，请在本通知书发出之日起30日内到我公司办公室领取。同时我公司郑重提醒，如您未能如约前来领取相关资料，由此产生的一切法律责任及费用由您自行承担，我公司不承担任何责任。”2018年5月15日，原告彭颂程向被告君联公司出具一份《收房确认书》，该确认书载明：“本人彭颂程，购买“君联名都”7栋205号房，现郴州君联房地产开发有限公司已将符合双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定的前述房屋交付于我，同时双方确认对收房前期的权利和义务已无任何争议。本人已办理完毕相关收房手续，对该现房无任何异议，特此确认，确认人签字及按手印：彭颂程。” 判决的理由与结果 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案中，原告彭颂程与被告君联公司签订的《郴州市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《郴州市商品房买卖合同》约定出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。被告君联公司于2019年3月27日完成“君联名都”项目7栋商品房不动产首次登记权属证书，而原告彭颂程出具的《收房确认书》明确收房时间为2018年5月15日，即从原告彭颂程接受购买的“君联名都”7栋205号房之次日起365个工作日内，被告君联公司已完成该幢商品房的初始登记，故对原告彭颂程提出的要求被告君联公司支付延期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告彭颂程的诉讼请求。 本案案件受理费322元，减半收取161元，由原告彭颂程承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李健毛 二〇二〇年九月二十八日 法官助理卢青清 书记员张婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。