湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1877号上诉人(原审被告)：段光明，男，1972年10月12日出生，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。被上诉人（原审原告）：邢婷婷，女，1985年1月12日出生，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。委托诉讼代理人：陈爱军，男，住黄梅县，由龙感湖雷池花苑业主委员会推荐。被上诉人(原审被告)：王正国，男，1968年1月1日出生，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。被上诉人(原审被告)：湖北瑞通怡景房地产开发有限公司。住所地：龙感湖管理区交通中路。法定代表人：王春香，该公司董事长。被上诉人(原审第三人)：龙感湖瑞通运输贸易有限公司。法定代表人：王涛，该公司董事长。被上诉人(原审第三人)：王萌，女，1990年3月5日出生，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。被上诉人(原审第三人)：严茂雄，男，1974年2月28日出生，汉族，湖北省黄梅县人，住。上诉人段光明因与被上诉人邢婷婷、王正国、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司（以下简称为瑞通房地产公司）、龙感湖瑞通运输贸易有限公司（以下简称为瑞通运输公司）、王萌、严茂雄案外人执行异议之诉一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初2382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段光明上诉请求：撤销原判，改判驳回邢婷婷提出的执行异议诉讼请求。事实与理由：一、邢婷婷与瑞通房地产公司签订的房屋买卖合同无效。1、邢婷婷与瑞通房地产公司签订的房屋买卖合同并非瑞通房地产公司的真实意思表示，且邢婷婷提交的陈宝松的收据与本案不符。2、瑞通房地产公司从未与严茂雄之间达成以房抵债的协议，严茂雄无权处置瑞通房地产公司开发的房屋。3、严茂雄与邢婷婷之间签订的商品房买卖合同确定的房屋总价为30万元，远远低于市场价值，是严茂雄、邢婷婷之间恶意串通损害瑞通房地产公司权益的行为，商品房买卖合同因违法而无效；二、邢婷婷没有排除执行的权利，不能阻却法院执行。1、本案中，邢婷婷与严茂雄恶意串通，以明显低于市场价值违背瑞通房地产公司真实意思所签订的合同无效，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，邢婷婷不是合法权利人，不能提起执行异议之诉。2、瑞通房地产公司开发的房屋并未竣工验收，更没有向邢婷婷办理交付手续，邢婷婷并未实际占有，且邢婷婷另有住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不应支持其异议请求。3、邢婷婷提出异议的房屋所有权仍属于瑞通房地产公司，邢婷婷无权主张涉案房屋所有权。邢婷婷答辩称，同意原审判决。王正国、瑞通房地产公司、瑞通运输公司、王萌、严茂雄未予答辩。邢婷婷向一审法院起诉请求：1、依法裁定排除执行案外人案涉房屋的执行，确认邢婷婷于2015年11月20日与瑞通房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认黄梅县龙感湖“雷池花苑”小区（1203号）商品房归邢婷婷所有；2、裁定撤销对邢婷婷购买的位于黄梅县龙感湖“雷池花苑”小区（1203号）房屋的强制执行，并解除对上述商品房的查封；3、督促瑞通房地产公司立即协助和配合邢婷婷办理“雷池花苑”小区（1203号）商品房的产权过户备案登记；4、本案的案件受理费由段光明、王正国、瑞通房地产公司负担。一审法院认定事实：2015年11月19日，因王正国实际控制的瑞通运输公司对第三人严茂雄负有债务，瑞通运输公司关联企业瑞通房地产公司与第三人严茂雄约定以瑞通房地产公司开发的“雷池花苑”1203号别墅抵偿债务。后通过连环抵偿，最终于2015年11月20日确定由邢婷婷与瑞通房地产公司就所抵房屋签订商品房买卖合同，约定将瑞通房地产公司开发的位于龙感湖管理区雷池大道东侧的“雷池花苑”小区编号为12-1203号、建筑面积为284.72㎡的一套商品房以300000元的价格出卖给邢婷婷，瑞通房地产公司于2015年11月20日开具收据，注明收到陈宝松购房款30万元，用以抵偿欠严茂雄款项。邢婷婷实际以25万元受让该房屋，且已实际支付12万元购房款，余款与终极转让人另有约定，但因“雷池花苑”项目不具备备案登记条件未办理房屋产权登记手续。段光明与王正国、瑞通运输公司民间借贷纠纷一案，经一审法院组织调解，双方当事人自愿达成调解协议，一审法院依法作出（2018）鄂1127民初1562号民事调解书，该调解协议内容为：由王正国、瑞通运输公司共同偿还段光明借款本金3725193.17元及利息2726637.99元及后段利息。后因义务人未履行相关义务，段光明向一审法院申请强制执行。执行中，段光明与王正国、瑞通运输公司及瑞通房地产公司达成执行和解协议，瑞通房地产公司自愿以其开发的位于龙感湖管理区“雷池花苑”项目预售房产为瑞通运输公司债务承担担保责任；在处置瑞通房地产公司抵押物时，段光明享有优先受偿权。后一审法院于2019年1月7日作出（2018）鄂1127执847号裁定书，裁定查封登记在瑞通房地产公司名下的“雷池花苑”楼盘预售的别墅13栋，包含了本案所涉（1203号）房屋。邢婷婷认为该执行裁定查封的“雷池花苑”小区编号为1203号别墅系从瑞通房地产公司购买，该执行行为侵害了其合法权益，遂于2019年2月20日向一审法院提出了执行异议申请，一审法院经审查于2019年6月26日作出（2019）鄂1127执异47号执行裁定书，驳回邢婷婷异议请求。另查明，第三人王萌因与湖北瑞华房地产开发有限公司存在纠纷，于2017年6月27日向黄冈市中级人民法院提出诉前财产保全申请，瑞通房地产公司以其位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的14幢（含涉案房屋××号）商品房为第三人王萌提供保全担保，黄冈市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）鄂11财保6号民事裁定书，裁定查封瑞通房地产公司位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的14幢商品房（含涉案房屋××号），并向黄冈市龙感湖管理区建设局下达协助执行通知书。查封期限自2017年7月11日至2020年7月10日。还查明，瑞通房地产公司开发的“雷池花苑”因多种原因未能竣工，“龙感湖雷池花苑业主委员会”对“雷池花苑”的后期配套工程（路、电、水、天然气等）自筹资金进行建设，并将因配套工程产生的费用按户分摊至各业主。邢婷婷现已作为涉案房屋1203号业主已于2017年12月15日向龙感湖雷池花苑业主委员会交纳了水电路气款22700元，并对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，未装修入住。一审法院认为，本案的争执焦点为：（一）邢婷婷与瑞通房地产公司基础法律关系的问题；（二）邢婷婷是否享有排除强制执行的权益的问题。关于邢婷婷与瑞通房地产公司基础法律关系的问题。因王正国实际控制的瑞通运输公司与第三人严茂雄之间存在债权债务关系，双方约定并实际操作以瑞通运输公司关联企业瑞通房地产公司房产抵偿债务，后经过连环抵偿，最终由邢婷婷从终极转让人处受让抵偿房屋，并通过第三人严茂雄与瑞通房地产公司就所抵房屋签订商品房买卖合同，并按照合同的约定通过第三人严茂雄以消灭他人债务方式转移支付了购房款，瑞通房地产公司出具了收款收据，并加盖了其财务专用章，足以证实邢婷婷与瑞通房地产公司之间基础的法律关系是商品房买卖关系。邢婷婷占有房屋应属商品房买卖合同权利，而非以物抵债的合同权利。瑞通房地产公司、王正国、第三人瑞通运输公司、第三人王萌辩称瑞通运输公司、王正国与第三人严茂雄之间的债权债务关系未经司法确认，但通过瑞通房地产公司出具的收款收据看，足以推断债权人和债务人双方已经达成合意，司法确认并非必经途径，故瑞通房地产公司、王正国、第三人瑞通运输公司、第三人王萌该项辩解意见一审法院不予采纳；瑞通房地产公司、王正国、第三人瑞通运输公司、第三人王萌辩称邢婷婷受让价格明显低于市场价格，但因该涉案房屋抵偿严茂雄的价格仍然是30万元，没有明显低于市场价格，邢婷婷与终极转让人之间的约定属于另一法律关系，受让价格的降低是终极转让人对自己财产权利的放弃，与瑞通房地产公司同邢婷婷之间的商品房买卖关系没有关联，故瑞通房地产公司、王正国、第三人瑞通运输公司、第三人王萌该项辩解意见，一审法院亦不予采纳。邢婷婷于2015年11月20日与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并约定自双方签字之日起生效，在瑞通房地产公司未举证并请求撤销或主张合同无效的情况下，该合同当然对双方当事人具有约束力，合同双方当事人均应按合同约定全面履行义务。邢婷婷虽已依据上述合同履行了义务并实际占有房屋，但鉴于本案系案外人执行异议之诉，非确认之诉，故对邢婷婷要求确认黄梅县龙感湖“雷池花苑”小区1203号商品房归其所有，并由瑞通房地产公司协助办理产权过户备案登记的诉讼请求，一审法院不予支持。关于邢婷婷是否享有排除强制执行的权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，邢婷婷于2015年11月20日就已与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年11月20日按照合同的约定支付了购房款，而一审法院查封案涉房屋系2019年1月7日，且邢婷婷购买涉案房屋后，对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，虽未装修入住，但按照“龙感湖雷池花苑业主委员会”的要求，交纳了因该小区后期配套工程建设的分摊费用，实际履行了作为“雷池花苑”业主的义务，应认定对涉案房屋进行了实际占有。“雷池花苑”涉案房屋之所以未能办理过户登记，是因为“雷池花苑”因多种原因未能竣工，并非因邢婷婷的原因而未能办理过户登记。邢婷婷对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上，邢婷婷在法院查封之前就已经同瑞通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，且依据合同约定交清了房款，对涉案房屋已实际占有，未能办理过户登记原因不能归责于邢婷婷，故邢婷婷对涉案房屋依法享有排除强制执行的权益。遂判决：一、不得执行龙感湖“雷池花苑”第12幢1203号房屋。二、驳回邢婷婷的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院认为，本案存在以下两个争议焦点：一、邢婷婷与瑞通房地产公司于2015年11月20日签订的《商品房买卖合同》是否合法有效。结合已经查明的事实可知，严茂雄与王正国实际控制的瑞通运输公司之间存在债权债务关系，在严茂雄债权无法实现的情况下，双方商定通过瑞通运输公司关联企业瑞通房地产公司开发的房屋予以抵偿瑞通运输公司拖欠严茂雄的债务。案涉邢婷婷购取的房屋系通过严茂雄由邢婷婷与瑞通房地产公司于2015年11月20日签订房屋买卖合同而取得，邢婷婷与瑞通房地产公司之间形成了商品房买卖合同关系。段光明辩称上述合同并非瑞通房地产公司真实意思表示，无相应的证据予以证实。根据邢婷婷与瑞通房地产公司签订的房屋买卖合同、收款收据（该收据虽载明的系陈宝松，但注明系1203号房款）及瑞通运输公司拖欠严茂雄债务的基本事实看，邢婷婷、严茂雄提出的通过瑞通房地产公司与购房户签订买卖合同用以冲抵瑞通运输公司拖欠严茂雄的债务具有合理性和可信性，段光明辩称瑞通房地产公司未与严茂雄达成以房抵债的辩解与现已查明的事实不符，本院不予采纳其辩解意见。涉案合同是邢婷婷与瑞通房地产公司签订，并非严茂雄与邢婷婷所签订，房屋价格是瑞通房地产公司与邢婷婷之间的合意行为，严茂雄对房屋价格并无决定权，故段光明以民法总则第一百五十四条之规定主张涉案房屋买卖合同无效的理由显然不能成立。虽严茂雄参与促成邢婷婷与瑞通房地产公司房屋买卖合同的签订意在冲抵瑞通运输公司拖欠其债务，但现有证据无法证实严茂雄向王正国控制的瑞通运输公司高利放贷，故不能认定邢婷婷与瑞通房地产公司签订房屋买卖合同旨在掩盖严茂雄高利放贷行为，更不能据此认定邢婷婷与瑞通房地产公司之间签订的合同无效。因瑞通房地产公司与邢婷婷于2015年11月20日签订的房屋买卖合同加盖有出卖人瑞通房地产公司合同专用章，加盖法定代表人王正国签名章，买受人邢婷婷已经签字且认可房屋买卖的事实，合同内容具体明确，无合同法第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方签订的房屋买卖合同合法有效。二、邢婷婷是否享有排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，邢婷婷与瑞通房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，签订合同的时间早于涉案房屋被查封的时间，瑞通房地产公司出具的收据收款人虽系陈宝松，但该收据中注明的房屋系本案诉争房屋，可以证实邢婷婷付清了全部购房款30万元，且邢婷婷购买涉案房屋后，对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，并按照“龙感湖雷池花苑业主委员会”的要求履行了业主的义务，对涉案房屋进行了控制和管理，应认定其对涉案房屋进行了实际占有。之所以未能办理过户登记系因小区房屋竣工验收手续不齐全，并非因买受人邢婷婷的原因而未能办理过户登记。故邢婷婷对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应予支持。对于本案到底是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题，上述两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。对于房地产开发企业作为被执行人的案件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在法律适用上产生竞合，当事人可选择对其有利的条款进而主张权利。基于上述分析，邢婷婷作为合法购房户，在履行其合同义务的基础上有权对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，其依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张排除执行的权利应予保护，故对于邢婷婷名下是否存有其他用于居住的房屋，则不属于本案必须审查的范围。综上所述，段光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人段光明负担。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 邱爱兵审判员 刘小成二〇二〇年九月二十四日法官助理范晨书记员吴慧娟