湖南省株洲市石峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0204民初1514号 原告：聂莉莎，女，1994年12月31日出生，汉族，户籍所在地株洲市天元区。 被告：株洲市天伦大酒店有限责任公司，住所地株洲市天元区长江北路保利大厦B座主楼5-14层。 法定代表人：龚骁炜，系该公司副总经理。 被告：株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司，住所地株洲市石峰区建设北路521号樱花地带4栋1207房。 法定代表人：刘清华，系该公司董事长。 原告聂莉莎与被告株洲市天伦大酒店有限责任公司（以下简称株洲天伦大酒店）、株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司（以下简称株洲四季天伦公寓酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告聂莉莎到庭参加诉讼，被告株洲天伦大酒店、株洲四季天伦公寓酒店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂莉莎向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付给原告租金36473元（租金暂计算2020年6月止，应计算至实际交还房屋之日止）；2、判令两被告支付给原告违约金13362元（按半年的租金计算）；3、判令两被告将“樱花地带”4栋、5栋1413室归还给原告，合同终止（解除）；4、判令两被告将原告房屋保持原样，并安装水电一户一表。事实与理由：原告聂莉莎与被告株洲天伦大酒店于2013年5月20日签订了房屋租赁合同。原告将其所有的“樱花地带”4栋、5栋1413室（预测建筑面积共计92.83平方米）租赁给被告株洲天伦大酒店，根据合同约定，第一年（2013年5月1日至2014年4月30日）租金标准为24元/㎡/月（基础租金2227元/月），自第二年起在上一年基础上按3%逐年递增。2018年1月被告方开始违约，未按合同约定支付递增部分的租金。截止至2020年6月未付租金为36473元。根据合同约定，拖欠租金及费用超过30天，滞纳金为实欠租金及费用的10‰/天，如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议，乙方应当承担违约责任，并赔偿甲方相当于当年全年租金的违约金。另外，原告要求收房，解除合同，根据合同第十三条约定，甲方可要求乙方对空间格局发生变更改造的部分恢复原样。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告株洲天伦大酒店、株洲四季天伦公寓酒店均没有答辩。 根据当事人陈述和本院采信的证据，本院认定案件事实如下： 2013年5月20日，原告（甲方）与被告株洲市天伦大酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将樱花地带小区4栋、5栋1413室房屋出租给乙方用于酒店经营。租期自合同签字盖章之日起至2033年4月30日止。租金标准为第一年（2013年5月1日至2014年4月30日）24元/㎡/月（基础租金2227元/月），第二年起在上一年基础上按3%逐年递增，以此类推。该合同第十二条第4款约定：“乙方必须依约交纳租金和费用，如拖欠超过5天，甲方有权向乙方收滞纳金，滞纳金为实欠租金及费用的5‰/天；如拖欠租金及费用超过30天，滞纳金为实欠租金及费用的10‰/天；如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议，乙方应承担违约责任，并赔偿甲方相当于当年全年租金的违约金，甲方有权在乙方支付的租赁押金内直接扣除乙方欠付租金、滞纳金或违约金，不足部分由乙方在扣除后十日内补足。”该合同第十三条第4款约定：“本合同到期终止、中途合同解除或中止时，甲方可要求乙方对空间格局发生变更改造的部分恢复原样，仅限于卫生间、隔墙、门窗、水电一户一表、给排水管的恢复改造部分”。 合同签订后，被告株洲市天伦大酒店进驻“樱花地带”经营酒店。租金支付方式为被告天伦大酒店按照其与原告签订合同约定的租金标准支付租金给原告。2014年12月22日被告株洲四季天伦公寓酒店成立，案涉酒店由被告株洲四季天伦公寓酒店经营管理。2018年1月开始，被告未按合同约定支付递增部分的租金。 2018年3月5日被告株洲四季天伦公寓酒店就房租支付问题与原告等业主进行协商，参与人员有“樱花地带”部分业主代表（59人）、株洲四季天伦公寓酒店法定代表人刘清华及响石岭派出所民警，协商内容：1、2017年5-12月酒店所欠递增房租，酒店方承诺在2018年8月1日前付清；2、酒店承诺每月房租按月支付，不跨月；3、在以上承诺执行到位的前提下，2018年递增部分以办理会员卡的方式给业主进行充值；4、酒店方承诺消费卡不设消费年限，消费卡流通，两年之后没有消费完（包括未消费的）的金额，酒店承诺可继续消费或者变现。以上协商内容形成了书面的会议纪要。 2019年8月，被告开始拖欠原告的基础租金。2020年4月28日至今案涉酒店处于歇业状态。 另查明，被告株洲天伦大酒店、株洲四季天伦公寓酒店在本案中均没有答辩，但在本院审理“樱花地带”4栋、5栋其他业主起诉两被告房屋租赁合同纠纷的类似案件（批案）中，两被告提出“原告要求支付的违约金过高，今年因为疫情的影响，要求减免部分租金”的抗辩。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告株洲天伦大酒店作为合同的一方当事人，应当依照房屋租赁合同的约定履行租金支付义务并承担违约责任。被告株洲四季天伦公寓酒店从2014年12月22日成立之后开始实际经营案涉酒店，并且从2015年12月1日起至案涉酒店歇业止，按照原告与被告株洲天伦大酒店签订的房屋租赁合同的内容，向原告支付租金；2018年3月5日被告株洲四季天伦公寓酒店与部分业主代表（59人）就案涉酒店协商关于房租支付的问题，协商内容形成了会议纪要。被告株洲四季天伦公寓酒店上述行为完全符合债务加入中第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务的情形，并且被告株洲四季天伦公寓酒店及原告没有免除债务人即被告株洲天伦大酒店债务的意思表示。 对于原告的各项诉请，本院分析如下： 1、关于房屋租赁合同的解除。原告与株洲天伦大酒店所签租赁合同第十二条第4款约定：“如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议。”被告天伦大酒店自2019年8月开始拖欠租金至今，双方合同约定的解除条件已经满足，故原告该项诉请本院予以支持。 2、关于“2019新型冠状病毒”疫情影响。两被告主张减免租金，因“2019新型冠状病毒”疫情影响属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定及最高人民法院和湖南省高级人民法院的指导意见，可以部分免除被告支付租金的义务，对于减免的租金金额，结合本案实际情况，本院酌情减免2个月的租金。 3、关于租金的计算。按合同约定每年递增3%，2018年5月至2019年4月的租金为2580元/月，2019年5月至2020年4月的租金为2657元/月。欠付递增租金：2018年4236元（2580元/月-2227元/月×12月），2019年1月至2019年7月3010元（2657元/月-2227元/月×7月）；欠付租金2019年8月至2020年6月29227元【2657元/月×9月（减免2个月）】；合计31159元。另外，原告要求租金计算至两被告实际交付房屋之日止，应予支持。 4、关于违约金。根据合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案被告株洲天伦大酒店、株洲四季天伦公寓酒店提出原告主张的违约金过高，本院根据两被告拖欠租金给原告造成的实际损失（资金占用利息损失），结合涉案租赁合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，对原告主张的违约金适当减少，但本案中原告主动将违约金减少为六个月基础租金13362元，对原告该主张应予以支持。 5、关于交还房屋。房屋租赁合同约定，合同解除时，甲方可要求乙方对空间格局发生变更改造的部分恢复原样，仅限于卫生间、隔墙、门窗、水电一户一表、给排水管的恢复改造部分，对于原告要求水电一户一表（水电单独开户）的诉请本院予以支持。原告要求被告将原告房屋保持现状的诉请无合同约定和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告聂莉莎与被告株洲市天伦大酒店有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，并由被告株洲市天伦大酒店有限责任公司、株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将“樱花地带”4栋、5栋1413室交还给原告聂莉莎； 二、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司、株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内共同支付原告聂莉莎2020年6月30日前的租金31159元，违约金13362元，合计44521元，2020年7月1日至房屋实际交还之日止的租金及房屋占有使用费，按照房屋租赁合同约定的租金标准计付； 三、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司与被告株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内按照房屋租赁合同的约定履行对原告樱花地带4栋、5栋1413室水电一户一表（水电单独开户）的义务； 四、驳回原告聂莉莎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1020元，减半收取510元，由原告聂莉莎负担60元，由被告株洲市天伦大酒店有限责任公司、株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司共同负担450元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年。 审判员  周运生 二〇二〇年九月二十二日 法官助理陈霆霆 书记员陈思思