江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏08民终3518号上诉人（原审原告）：朱勇劲，男，1978年7月3日生，汉族，住淮安市淮阴区。上诉人（原审原告）：牟金丽(系朱勇劲妻子)，女，1981年11月23日生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：朱嗣清(系朱勇劲父亲)，男，1946年8月20日生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审被告）：李寿明，男，1953年11月28日生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：程红(系李寿明妻子)，女，1953年7月16日生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：李其伦(系李寿明儿子)，男，1975年4月20日生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：卢晓艳，女，1979年11月26日生，汉族，住淮安市清江浦区。原审第三人：王冬，男，1984年12月31日生，汉族，住淮安市淮阴区。原审第三人：满孝超，男，1976年7月13日生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人朱勇劲、牟金丽（以下简称朱勇劲夫妇）因与被上诉人李寿明、程红、李其伦、卢晓燕，原审第三人满孝超、王冬排除妨碍纠纷一案，于2015年向原淮安市清河区人民法院起诉（2015）河民初字第3349号案件，朱勇劲夫妇不服该院作出的一审判决提起上诉，本院以（2016）苏08民终2127号判决维持原判。朱勇劲夫妇继而申请再审，本院作出（2017）苏08民再26号民事裁定书以应追加王冬、满孝超为第三人以查清案件事实为由裁定撤销前述两级法院判决，发回淮安市清江浦区人民法院重审。现朱勇劲夫妇因与被上诉人李寿明、程红、李其伦、卢晓燕，第三人王冬、满孝超排除妨碍纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院(2018)苏0812民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱勇劲、牟金丽上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。1.上诉人购买涉案房屋属于善意，并不存在任何过错。本案中，无论是李其伦与王冬，还是王冬与上诉人之间的房屋买卖合同都是各方真实意思表示、不违反法律法规的禁止性规定，合法有效；2.上诉人依法取得的不动产权属证书是其享有该不动产物权的凭证。虽然李其伦未将房屋交付给王冬、王冬亦未交付房屋给上诉人，但这些合同履行瑕疵已被各当事人办理过户登记予以弥补，物权已发生变动。根据物权优于债权的原则，上诉人对该房屋拥有所有权。一审判决要求上诉人主张债权不合法；3.一审判决认定李寿明、程红为合法占有缺乏事实依据。李寿明、程红已将涉案房屋赠给李其伦，在无特别约定的情况下，赠与人即丧失该房屋所有权的相关权能。李其伦与王冬签订买卖合同，并办理登记后，亦不享有该房屋的所有权，故四被上诉人占有房屋均无合法依据。即便李其伦与王冬之间房屋买卖关系不真实，李其伦、王冬、满孝超之间存在借贷纠纷，均不属于李寿明、程红占有该房屋的正当理由。综上,上诉人通过支付对价并履行登记程序，取得涉案房屋的所有权，有权主张排除妨害。李寿明答辩称，其将涉案房屋过户给李其伦是为了李其伦办理贷款抵押的，并非为了出售；李其伦将房屋过户给王冬也不是为了卖房，是李其伦因借高利贷、应满孝超要求办理的；两上诉人与满孝超、王冬恶意串通欺骗李其伦，买房行为是虚假的；即便两上诉人买房真实，现在其拿不到房子也应该找王冬索赔，而不应起诉被上诉人；被上诉人一直居住此处，出售该房屋必须要经过李寿明的同意，请求维持一审判决。程红、李其伦、卢晓艳未到庭答辩，亦未提供书面意见。原审第三人满孝超、王冬未到庭陈述意见。朱勇劲夫妇一审诉请：判令李寿明、程红、李其伦、卢晓燕立即搬出淮安市清江浦区飞乐路37号房屋（以下简称飞乐路37号房屋）。一审法院查明事实：李寿明与程红，李其伦与卢晓燕均是夫妻关系，李其伦是李寿明、程红儿子。飞乐路37号房屋是李寿明于1989年建造。2013年12月2日，李寿明、程红将飞乐路37号房屋赠与李其伦（建筑面积为80.08平方米），次日，李寿明、程红与李其伦办理了房屋转移登记手续。2014年4月23日，李其伦与王冬签订《房屋买卖合同》，合同约定李其伦将飞乐路37号房屋出售给王冬，交付期限为2014年5月1日，成交价格35万元，双方虽进行了房屋变更登记，但未进行房屋实物交付。2015年5月29日，王冬在淮安市淮安公证处办理委托书，委托李俊办理注销抵押登记手续及领取权属证书、签订售房合同、办理该房屋产权证及土地使用权证过户手续等。2015年9月11日，王冬委托李俊（案外人）将涉案房屋出售给朱勇劲、牟金丽，合同约定成交价格为29万元，交付期限2015年9月12日，双方办理房屋过户登记，未进行房屋实物交付。2015年9月14日，淮安市房屋权属登记与交易管理中心向朱勇劲、牟金丽颁发了淮房权证清河字第××号房屋所有权证，2015年11月18日，淮安市国土资源局颁发给朱勇劲、牟金丽淮国用（2015）第21968号国有土地使用证。现四原审被告仍居住在争议房屋内。另朱勇劲、牟金丽还提供了一份与王冬的购房合同，合同价款为50万元。一审法院认为，签订房屋买卖合同后，出卖人应向买受人履行权利和实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受人应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋义务或在房屋客观上无法交付的情况下，承担相应的违约责任。以合同之诉进行审查，不仅可以解决该案的房屋交付问题，而且也可以对合同是否成立，是否支付了对价，是否存在虚假诉讼进行综合性的审查，还案件的客观真实，本案中，李寿明、程红因合法建造取得诉争房屋的所有权，李寿明、程红将房屋赠与李其伦，并办理了房屋过户手续，但仍由李其伦、卢晓燕实际占有、使用该房屋。李其伦与王冬，王冬与朱勇劲、牟金丽分别签订了房屋买卖合同，并办理了产权变更手续，李其伦未将房屋实物交付给王冬，王冬也未将房屋实物交付朱勇劲、牟金丽。且李其伦陈述只向满孝超借款13万元，后因存在高利息滚动而导致其将房屋过户给王冬。王冬、朱勇劲、牟金丽在陈述支付的购房款与其双方签订的房屋买卖合同不一致，存在诸多矛盾。显然，从本案的案由及朱勇劲、牟金丽的诉讼主张不能扩展审查买卖行为，仅依据物权的登记权利，主张排除妨害证据不足，故其诉讼主张不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出一审判决：驳回朱勇劲、牟金丽的诉讼请求。案件受理费80元，由朱勇劲、牟金丽负担。本院经审查，确认一审法院查明事实。一审审理过程中，朱勇劲陈述，其不认识王冬，是其战友马杰认识，马杰带其去看房子（大约在买房前1周），王冬没去，门没锁，朱勇劲敲门没人，就直接进去了，看到有人居住（没有打听房屋住的是谁），后来询问王冬，王冬称是租客，但没详细说，朱勇劲也没有问王冬房屋来源，因为王冬有房产证、土地证还有委托李俊出售的公证书；过户后王冬没有给钥匙，让朱勇劲自己去，过户后4、5天，朱勇劲去房屋准备告知房客房主变更事宜，就遇到李其伦父母的阻拦，王冬叫朱勇劲自己解决；当时买这房子是考虑属于清江中学的学区房、且要拆迁，不是为了立即居住，所以没有要求王冬履行交付义务，后来也联系不上他；朱勇劲与王冬、李俊买房前均不认识，没有其他经济往来……一审审理过程中，王冬曾到庭陈述，其不认识朱勇劲、只认识马杰；满孝超做生意共从王冬处借款50万元。2014年夏天，王冬要求满孝超还钱，满孝超说他有一套房子可以过户给王冬，至于是谁的不用王冬问。当时李其伦把其书写的欠满孝超钱的借条给了王冬，不记得具体金额，条子上写的大概内容是如果一年内没有还满孝超的钱，房屋就永远归王冬所有；王冬跟满孝超看了房子后，三人一起办理过户手续。过户时审批中心的人说这房子大概值30几万，所以王冬跟李其伦签的合同就大概是35、36万，过户给王冬后，其没去看过房子，不知道里面是否有人居住；因为王冬欠李俊40万元，其就将房子全权交给李俊处理……一审审理过程中，满孝超曾到庭陈述：李其伦没有向其借钱，都是向别人借钱，其在场，李其伦第一次向其借8万元，后来将车卖了还掉了，还了后可能又借了28万元（具体记不清楚），第三次将房子过户给王冬，然后从王冬手中拿的钱，具体拿了多少不清楚。过户给王冬的时候满孝超在场……二审另查明，涉案房屋所在土地系国有划拨土地，属城镇住宅用地，涉案房屋与飞乐路37号1幢1室（现登记在李寿明、程红名下，建筑面积130平方米）两层小楼共用一个院落、一个大门。二审审理期间，朱勇劲、牟金丽将案涉房屋进行处分，目前案涉房屋所有权登记在四位案外人朱玉云、高海鹏、张玉兰、张寿松名下，为按份共有。本院认为，案涉争议焦点为：1.李其伦与王冬之间的房屋买卖合同是否真实有效。2.如王冬属于无权处分，李其伦夫妇购买案涉房屋是否属于善意取得。关于争议焦点1，虽然李其伦与王冬就讼争房屋签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续，但李其伦对其签订购房合同及过户行为不认可是真实的房屋买卖行为，结合满孝超和李其伦共同陈述李其伦从满孝超手中借钱，王冬亦陈述满孝超欠其借款，李其伦曾向满孝超出具条据，大致内容是如果一年内（李其伦）没有还满孝超的钱，房屋就永远归王冬所有的细节，及王冬到庭后没有提供其实际向李其伦支付购房款的证据，说明李其伦与王冬之间签订房屋买卖合同并过户的行为，并非真实的房屋买卖关系，属于为李其伦的借贷提供的让与担保。因李其伦对其与满孝超之间的债权债务关系及数额存有异议，且至今没有有效证据证明李其伦的欠款金额，及李其伦将讼争房屋过户给王冬是为了抵债，故王冬主张其与李其伦之间签订合同及过户，是李其伦代满孝超偿还欠王冬的债务，以房抵债的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流质抵押的强制性规定而无效。关于争议焦点2，虽然王冬已办理物权变动手续，但因王冬与李其伦之间的房屋买卖行为无效，故王冬并非案涉房屋的合法所有权人，其将讼争房屋又出售给朱勇劲夫妇属于无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，1.朱勇劲到庭陈述，其购房时是因马杰介绍，而马杰与王冬熟悉，王冬在登记为讼争房屋所有权人后，曾将房屋作为其从马杰处借款的抵押，故朱勇劲有足够的途径了解该房屋的来源及具体情况，但朱勇劲夫妇仅凭马杰曾办理抵押时看过讼争房屋的房产证，在买房时既不审查房屋真实来源，也未对房屋里居住的人的身份不作调查，更未对“租客”的租期、租金及腾空交房的重要事项进行约定，未尽到家庭购房的谨慎审查义务；2.朱勇劲夫妇陈述，其购买讼争房屋是为了小孩上学所需的清江中学的学区房，但经过了解，讼争房屋的学区并非清江中学；3.从朱勇劲夫妇举证的付款情况看，虽然王冬作为出售人认可其售房价格为50万元，也认可从朱勇劲手中领取了10万元现金，但朱勇劲的其余款项的支付对象均非出售人王冬，而是与本案无关联的个人，且其无法说明接收款项的人的身份及与王冬、李俊的关系，更未提供是受王冬或李俊指示付款的证据，故其付款亦不符合家庭买房正常的交易习惯。综合前述情形，本院认为朱勇劲夫妇在购买讼争房屋时并非善意无过失，不构成善意取得，其主张因取得讼争房屋的产权而要求四被上诉人搬迁缺乏法律依据。本案二审审理过程中，朱勇劲夫妇又将房屋对外进行处分，目前其已不是案涉房屋的登记产权人，从法律上来说其也无权再要求被上诉人排除妨害，故朱勇劲夫妇的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，本案经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱勇劲、牟金丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 张兆宇审 判 员 邹艳萍二〇二〇年九月三十日法官助理 周 丹书 记 员 李 戎附法律条文及司法解释：《中华人民共和国物权法》第一百零六条无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。