新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新02民初2号 原告（反诉被告）：新疆好家乡超市有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区(阳光花苑)。 法定代表人：王立峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾丽，女，系新疆好家乡超市有限公司员工。 委托诉讼代理人：时晓萍，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）:克拉玛依天成房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 法定代表人：宋玉华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周润新，男，系克拉玛依天成房地产开发有限责任公司经理。 委托诉讼代理人：张丽，新疆天雪律师事务所律师。 原告新疆好家乡超市有限公司（以下简称好家乡公司）与被告克拉玛依天成房地产开发有限责任公司（以下简称天成房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告好家乡公司的委托诉讼代理人顾丽、时晓萍，被告天成房产公司的委托诉讼代理人周润新、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告好家乡公司向本院提出本诉诉讼请求：1.解除双方当事人于2011年11月13日签订的《房屋场地租赁合同》和2012年6月29日签订的《补充协议书》；2.被告天成房产公司支付违约金9840000元、遣散员工及员工解除劳动合同法定赔偿金980000元、装修残值损失7400000元、资产残值损失452600元、库存商品损失6370000元、第三方装修损失赔偿款2092000元、员工工资损失2006318.42元及货物损失1000000元。事实和理由：2011年11月13日，双方当事人签订《房屋场地租赁合同》一份，主要内容约定被告天成房产公司将其位于克拉玛依市××区内的天成世纪广场“商业用房”,出租给原告好家乡公司，保证该房地产为“自有产权和合法建筑”，前十年每年租金3280000元。2012年6月29日又签订《补充协议书》。上述合同签订之后，原告好家乡公司履行了义务。从2011年开始一直到2018年，原告好家乡公司持续向被告天成房产公司索要案涉房地产产权证，被告天成房产公司以正在办理为由推诿至今。2018年汇嘉时代百货股份有限公司兼并原告好家乡公司后，进行商业升级并引进高档次品牌商品，拟引进HM、屈臣氏、麦当劳或者肯德基等，案涉房地产必须产权明晰，但被告天成房产公司仍不能提供案涉合法房地产建设工程规划许可证和不动产权证书，致使其无法经营。原告好家乡公司于2019年11月以书面方式通知解除合同并于同年12月20日撤场，将商业场地腾空交付被告天成房产公司并做了公证。为此，造成原告好家乡公司上述经济损失，特提起诉讼，请求法院依法支持其上述请求。 被告天成房产公司针对本诉请求辩称，其对案涉出租标的物即克拉玛依市××区内的天成世纪广场“商业用房”建设时，取得合法国有土地使用权证和房地产建设工程规划许可证。2011年11月13日，双方当事人签订《房屋场地租赁合同》时，案涉房地产建设工程竣工验收设备验收和消防验收均合格，克拉玛依市房产局出具了产权证明作为合同附件，原告好家乡公司对此事实知情，故按法律规定案涉房产符合出租条件。2018年汇嘉时代百货股份有限公司兼并原告好家乡公司后，对其是否引进商品品牌升级，被告天成房产公司无权过问。现其以案涉房地产无合法建设工程规划许可证和不动产权证书为由解除合同，并要求被告天成房产公司承担违约责任和其他经济损失，既不符合法律规定亦无事实依据。为此，被告天成房产公司提出反诉请求。 被告天成房产公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令继续履行2011年11月13日签订的《房屋场地租赁合同》和2012年6月29日签订的《补充协议书》；2.判令原告好家乡公司赔偿其房屋租金（含车位、冷藏设备室外机及压缩机房）3416494元、支付违约金9840000元、设备设施抵押金1500000元不予返还、逾期支付租金的违约金1004109.35元、临街商铺的租金损失4160135.56元、房屋总租赁面积30%的租金收益损失6309411.80元、正常经营租金损失104759.55元、律师代理费1000000元及自2020年7月1日起至实际支付租金之日止（按照年租金3280000元的万分之一计算）的违约金。3.如判令解除合同，请求原告好家乡公司按合同约定的年租金标准（3416494元）支付自合同解除之日至实际退房完成之日止的房屋占用费用。事实和理由：对2011年10月13日、2012年6月29日签订的《房屋场地租赁合同》《补充协议书》的内容无异议。合同签订后，被告天成房产公司履行了交付案涉标的物的义务。但原告好家乡公司并未完全按合同约定期间支付租金，多次延迟交纳租金；临街门面房免租期满后，虽经多次交涉，原告好家乡公司既不交还房屋，也不支付租金。2018年年底，又多次无理提出降低租金，并于2019年6月30日交付房屋租金后，擅自撤离人员、搬走货物但置留货架占用场地，拒绝履行合同。其行为已构成根本违约并造成上述经济损失，故提出上述反诉请求，请求法院依法予以支持。 原告好家乡公司针对反诉请求辩称：2018年，因被告天成房产公司拒不提供合法的房地产建设工程规划许可证和不动产权证书，同时对原告好家乡公司书面函件置之不理，为此，2019年6月30日缴纳租金后，正式提出解除合同之诉系被告天成房产公司所交付案涉房地产和场地不合法致原告好家乡公司商业经营目的无法实现所致，故被告天成房产公司违约，其反诉请求不能成立。同时设备设施的押金1500000元属于押金性质，不论哪方违约，如承担违约责任，押金一并主张退回。 原告好家乡公司为证明其本诉请求成立，提供如下证据： 第一组证据，拟证明被告天成房产公司违约。1.2011年11月13日签订的《房屋场地租赁合同》一份，拟证明被告天成房产公司承诺出租的案涉房屋和场地有合法建设工程规划许可证和自有产权，至今，除克拉玛依市房地产管理局证明该房产尚在办理中之外，并没有合法的不动产产权证；2.2012年6月29日签订的《补充协议书》一份，拟证明被告天成房产公司出租的案涉停车位和车库不能用于商业用途；3.2012年至2019年6月缴纳租金的财务凭证表，拟证明2019年6月30日前的租金全部交清；4.2012年4月13日《情况说明》和2016年4月27日《证明》各一份，拟证明案涉出租标的物没有不动产产权证，且被告天成房产公司承诺一直处于办理之中；5.2019年7月23日《规划信息查询回函》一份，拟证明案涉出租标的物不是合法建筑，没有合法规划信息；6.2019年7月16日《信息查询回执单》一份，拟证明案涉出租标的物没有产权建设档案和登记档案信息；7.2019年1月28日致函一份，拟证明原告好家乡公司书面要求被告天成房产公司提供案涉出租标的物的土地使用权证、产权证、工程建筑与配套设备验收合格证；8.被告天成房产公司提供的案涉建设工程规划许可证（编号2003185号）系非法取得。 第二组证据，拟证明本诉请求即各项损失30140918.42元的构成。1.遣散员工及员工解除劳动合同65份，拟证明遣散员工赔偿金980000元；2.房屋装修损失合同和财务凭证一本，拟证明其因独立经营投资运营投入的设备和房屋装修残值损失7400000元；3.固定资产损失财务凭证一本，拟证明资产残值损失452600元；4.库存盘点明细表一本，拟证明已采购入库商品损失6370000元；5.第三方装修损失表和租赁合同一本，拟证明其与第三方解约产生的装修赔偿款2092000元；6.员工工资表一本，拟证明2019年6月至12月员工工资损失2006318.42元；7.商品损失表一本，拟证明货物损失1000000元；8.违约金按年租金三倍计算为9840000元。 第三组证据，拟证明案涉出租标的物经公证措施已实际交付。1.（2019）新乌亚心证内字第4815号、4816号公证书各一份，拟证明原告好家乡公司清点了水、电表读数，清空场地并将案涉租赁物交付被告天成房产公司；2.2019年微信截图、2019年11月16日《关于好家乡红星店闭店事宜》和2019年12月23日《房屋场地租赁合同》告知函，拟证明其一直催办，要求被告天成房产公司交接案涉房屋事宜；3.2019年12月17日（2019）新克油城字第6773号、6774号公证书及寄出邮政快递，拟证明其已办理交接事宜并告知被告天成房产公司，经邮寄方式送达但被被告天成房产公司拒收。 上述证据，经被告天成房产公司质证，其质证意见如下：一、对第一组证据中的《房屋场地租赁合同》《补充协议书》内容缺附件14份，现有合同内容的真实性认可，但对所待证的事实即被告天成房产公司违约的事实不予认可；2019年6月30日前的租金全部交清的事实认可；对《情况说明》《证明》《规划信息查询回函》及《信息查询回执单》中，对于当地房产部门证明案涉房屋场地的不动产产权证正在办理中的事实认可，也印证了案涉出租标的物系合法建筑，至于当时房产部门因故未能登记查询信息系行政行为，与被告天成房产公司无关；被告天成房产公司出租案涉标的物时，除不动产产权证未办理外，其余土地使用权证、建筑工程规划许可证（编号2003185号）与配套设备验收合格证均办理且提供给原告好家乡公司，是否非法由法院认定。二、对第二组证据拟证明本诉请求即各项损失30140918.42元的证据，因其来源系原告好家乡公司自行制作，所载各项费用与本案守约方即被告天成房产公司无直接关系，故对其真实性、合法性和关联性不予认可。三、对于第三组证据四份公证书的真实性认可，对公证书所载内容与原告好家乡公司陈述的事实不予认可。案涉房屋负一层货架仍占用场地，闭店停止经营系其单方行为，同时原告好家乡公司不具有解除权，案涉出租物至今未交接。 被告天成房产公司为反驳原告好家乡公司本诉请求不成立，并主张其反诉请求27334910.26元经济损失成立，提供如下证据予以佐证：其中，拟证明反驳原告好家乡公司本诉请求不成立的证据：证据一，2011年11月13日签订的《房屋场地租赁合同》及14个附件，2012年6月29日签订的《补充协议书》及2个附件，拟证明案涉出租标的物合法有效，建筑面积11635.42平方米并含管理用房库房等，双方当事人约定作为双方计算租金的唯一面积依据且在合同履行期内不再对面积提出任何异议。除外墙装修工程之外，所有室内外的装修以及改造的整体设计施工和验收相关手续，其未按约定将装修方案报被告天成房产公司备案，导致被告天成房产公司无法办理不动产产权手续。相反，案涉出租标的物相关国有土地使用证、建设工程建设规划许可证及消防设计审核意见书等作为合同附件，原告好家乡公司收到且知情。证据二，《国有土地使用证》复印件一份，《建设工程规划许可证》及总平面布置图和商场一层的平面图各一份，《建设工程施工许可证》一份，2004年4月出具《竣工验收报告》一份，《建设建筑安装工程竣工验收交接证明书》一份，《商品房预售许可证》一份，《建设工程消防设计审核意见书》一份，《建设工程消防验收合格意见书》及2019年12月底《不动产权证书》各1份。上述公文书证拟证明案涉出租标的物，权利性质属于自建房、用途为商业用房，建设过程手续合法且已取得不动产产权证。证据三，2012年4月13日《情况说明》、2016年的1月27日《证明》及2016年4月27日《证明》各一份，拟证明案涉出租标的物具有商用性质，共计面积为11635.42平方米，被告天成房产公司有合法产权证明，原告好家乡公司依法办理了工商登记及其他经营手续并长达8年之久。拟证明其反诉请求27334910.26元经济损失成立的证据：1.2011年11月13日签订的《房屋场地租赁合同》和2012年6月29日签订的《补充协议书》，按合同约定前十年每年房屋租金3280000元；11个车位前十年每年租金127850元，故自2019年6月30日至2020年6月30日，拖欠租金为3416494元；依违约金条款应支付三倍年租金即违约金为9840000元、因逾期支付租金的违约金为1004109.35元、房屋总租赁面积30%的租金收益损失为6309411.80元、按约定设备设施押金1500000元不予退还；2.原告好家乡公司招商商户的工商登记档案，拟证明正常经营租金损失104759.55元；3.原告好家乡公司与金六福等十家签订的临街场地租赁合同、被告天成房产公司与克拉玛依市友助物业公司授权委托书及克拉玛依市友助物业公司与金斌商行等7家签订的临街门面房合同、2019年4月10日《房屋租赁期满收回通知书》、原告好家乡公司函件及企业信息公示报告。拟证明合同中7间临街门面房免租到期后，原告好家乡公司自行收取利益且不返还被告天成房产公司的租金收益损失4160135.56元；4.律师代理费1000000元。 被告天成房产公司提供的上述抗辩和佐证反诉请求的证据，经原告好家乡公司质证，质证意见如下：一、对2011年11月13日签订的《房屋场地租赁合同》及14个附件及2012年6月29日签订的《补充协议书》及2个附件，其中加盖原告好家乡公司印章的附件和合同原件的真实性认可，对《国有土地使用证》等公文书证的真实性认可，但对《建设工程规划许可证》取得的合法性持有异议，对2012年4月13日《情况说明》、2016年的1月27日《证明》及2016年4月27日《证明》真实性认可，对佐证反诉请求的证据认为其没有违约，即使存在违约行为，被告天成房产公司主张的违约金太高，应按实际损失的法律规定处理。设备设施押金应当退还，7间临街门面房免租期过后，直到2019年5月1日交付，双方均认可免交租金，其他经济损失均不予认可。 双方当事人针对各自本诉和反诉请求及抗辩意见，提供的上述证据，经相互质证，本院根据双方当事人各自质证意见，并结合本院庭前会议笔录、现场勘验笔录及调解笔录。现就案涉证据审核认证如下：一、原告好家乡公司针对其本诉请求提供的上述证据，经被告天成房产公司质证，经本院审核认证如下：对第一、三组证据来源客观、与本案房屋租赁关系的待证事实有一定关联性，证明双方存在房屋场地租赁合同关系，案涉标的物建设过程中办理了土地使用权证、建筑工程规划许可证（编号2003185号）与配套设备验收合证，诉讼中又办理了不动产产权证，系公文书证，来源真实合法。公证书证明了原告好家乡公司自行清理现场、撤离人员并终止履行合同的事实，亦证明尚有货架置留现场未搬走的事实，故对上述第一、三组证据的来源客观合法，对其真实性采信，可以作为定案的依据。至于第二组证据即拟证明本诉请求即各项损失30140918.42元的构成。因被告天成房产公司对其来源和真实性持有异议，且上述各项费用计算表系原告好家乡公司自行制作或估算，如固定资产损失数据财务凭证、资产残值损失、库商品损失、货物损失等均与本院现场勘验事实不符，又因案涉租赁合同系其先行终止履行义务并提出解除合同所致，上述经济损失计算来源缺乏客观性和合法性，对其真实性不予采信。二、被告天成房产公司为反驳原告好家乡公司本诉请求不成立的抗辩证据，原告好家乡公司进行质证，经本院审核认证如下：证据一即《房屋场地租赁合同》及14个附件、《补充协议书》及2个附件；证据二即《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》等公文书证，以及《情况说明》《证明》等证据来源，原告好家乡公司并没有直接否认其合法来源，经审核上述证据真实且与案涉房屋租赁法律关系关联，故本院予以采信，可作为定案的依据。三、被告天成房产公司主张反诉请求的证据，原告好家乡公司质证认为其不存在违约行为且案涉房屋场地已实际交接，故上述经济损失不存在。本院结合现场勘验笔录和调解笔录，审核认证如下：除律师代理费1000000元与案涉争议无关联性外，《房屋场地租赁合同》《补充协议书》及相应附件、工商登记档案用企业信息公示来源真实，原告好家乡公司与金六福等十家签订的临街场地租赁合同、被告天成房产公司与克拉玛依市友助物业公司授权委托书及克拉玛依市友助物业公司与金斌商行等7家签订的临街门面房合同真实，但与案涉待证事实缺乏直接的关联性。 根据双方当事人的陈述、辩解、质证情况及本院审核认定证据，查明本案事实如下：被告天成房产公司系克拉玛依市地质工程有限责任公司改制企业。2003年10月16日，被告天成房产公司和克拉玛依市地质工程有限责任公司作为建设单位，就克拉玛依市克拉玛依区XX小区内的天成世纪广场工程（建设规模38892.85平方米）从克拉玛依市城市规划国土资源局办理了编号2003185《建设工程规划许可证》，由新疆时代石油工程有限公司设计，2004年4月6日，被告天成房产公司作为建设单位从克拉玛依市建设局取得《建筑工程施工许可证》，就该天成世纪广场工程发包给汕头潮阳第一建筑安装公司施工。2005年11月3日，该天成世纪广场工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位竣工验收合格，同年取得《商品房预销售许可证》，该天成世纪广场工程投入使用。 2011年11月13日，原告好家乡公司与被告天成房产公司经协商一致，签订了《房屋场地租赁合同》一份，主要内容约定：“第一条：1.被告天成房产公司建设的克拉玛依市前进小区内的天成世纪广场工程建筑面积为11635.42平方米（其中一层5507.32平方米，含一层的管理用房；负一层6128.10平方米，含负一层车房和管理用房，附房产分层图和商铺租用面积表），由原告好家乡公司承租并作为大型超级商场使用。2.双方确认的面积作为计算租金的唯一面积依据，在合同期内不再对面积有其他任何异议。3.在租赁期内，原告好家乡公司免租金使用所租用建筑物内的公共区域。公共区域指建筑物中由双方指定为公用的入口、楼梯、走廊、卫生间、空调机房、消防控制室和其他公共区域；正式开营之日起3年6个月免租金使用7间临街门面房（05、06、07、08、09、12、13面积1861.08平方米；免租金使用租赁区内、公共区内和3年6个月免租金使用7间临街门面房内的所有设备设施；4.租赁物不得以任何形式整体转租，但可以部分转租进行招商经营，招商面积不得超过总租赁面积的30%，如超过，则超过的面积部分按租金收益的50%支付给被告天成房产公司。第二条：租期及开业准备期：自签订合同之日起给予六个月时间装修。租期为20年，自2012年5月15日起至2032年5月14日止。第三条：租金、设备设施抵押金及能源使用费支付方式。1.总租金为72600000元（前十年每年3280000元，后十年每年3980000元，租期期间不提高租金。2.租金交付方式以三个月为一支付周期，水、电、暖租赁期内自担。3.合同签订七日内，原告好家乡公司支付设备设施使用押金1500000元，至本合同到期之日十日内一次性返还。双方同意被告天成房产公司有偿使用，每三年按银行同期对公存款利率向原告好家乡公司支付利息，从应付租金中直接抵扣。第四条：交付租赁物的电力系统、供给水、采暖系统、消防系统均符合标准；负一层二次消防和经营所需配套。第五、六条：责任与承诺。1.被告天成房产公司保证租赁房屋属于自有产权、合法建筑，提供土地使用权证、房屋产权证明等材料配合原告好家乡公司注册登记；合同租期不干涉商业经营；如单方终止合同，除退还设备设施押金外，仍按合同当年年租金总额三倍支付违约金。2.原告好家乡公司保证依法使用租赁物，按时交纳租金；未按时交纳租金每拖延一日支付年租金万分之一的违约金，但因对方原因造成的除外；合同期内单方终止合同，则按合同当年年租金总额三倍支付违约金，所交设备设施押金不予退还；合同终止后，自行购置的设备及购进的商品自行搬走，购置安装的货梯及坡梯及装修以使用后现状交出租方，产权归出租方所有，装饰装修部分以使用后的现状交付出租方；合同到期后，十日内腾房，每迟延一日按合同约定的租金支付日租费外，应按当年年租金总额的万分之一支付违约金。第七条：为提升商业价值，七间临街门面房由原告好家乡公司统一装修免费使用3年6个月。免租金期满后，同等条件下有优先购买权和优先承租权。第八条：违约责任。1.租期内，双方严格遵守合同约定，如一方违反本合同一般条款，须向守约方按本合同应付年度租金总额的30%支付违约金，违约金不足以弥补损失的部分由违约方补足（非根本违约）；2.租期内，如因任何一方的根本违约行为致使本合同目的不能实现或不能继续履行或给对方造成巨大损失的，违约方除要赔偿守约方的经济损失外，还要按本合同当年应付年租金总额的三倍向守约方支付违约金。”同时对其他权利义务亦进行了约定。2012年6月29日，双方当事人在上述合同的基础上又签订《补充协议书》一份，主要内容约定：“一、租赁期限。因实际工程延误的事实，双方同意所有租金交纳起始日确定为2012年7月1日（即2012年7月1日起至2032年6月30日），租金支付方式不变。二、负一层11个停车位。在双方签订《停车位买卖合同》前，原告好家乡公司按主合同的租赁单价向被告天成房产公司交纳该区域的租金，具体计算如下：前十年：原合同年租金3280000元/原合同租赁面积11635.42平方米×11个停车位的建筑面积453.53平方米=127850元/年；冷藏设备室外机及压缩机房租金每年8644元。”同时对电梯、一层地暖换热站电费等权利义务进行了约定。上述合同及相应附件双方当事人进行了签字盖章。 上述合同签订后，原告好家乡公司对案涉租赁标的物进行装饰装修，并于2012年8月15日，经克拉玛依市公安消防支队验收，出具克公消验【2012】第0014号《关于新疆好家乡超市有限公司克拉玛依世纪广场改造工程消防验收合格的意见》，准许案涉租赁标的物地上一层和地下一层为商场超市使用。因案涉租赁标的物尚未办理不动产产权证，影响原告好家乡公司办理经营超市的工商营业执照，故被告天成房产公司向克拉玛依市房产管理局出具书面《情况说明》，该房产管理局遂出具《证明》证实案涉租赁标的物尚未办理不动产产权证，准许申请办理营业执照使用。随后，原告好家乡公司按商场经营需求进行装修并投入使用。 2018年，原告好家乡公司被汇嘉时代百货股份有限公司兼并成为股东之一，同年年底，原告好家乡公司以引进高档次品牌货物为由，以被告天成房产公司出租案涉标的物无不动产产权证且建设工程规划许可证的取得不合法，使其经营大型商场目的不能实现为由，将房屋租金支付至2019年6月30日后，撤离人员，搬走货物，置留货架于负一层，终止经营至今。随后，于2019年11月16日制作《关于好家乡红星店闭店事宜》、2019年12月23日制作《房屋场地租赁合同》告知函，经克拉玛依市油城公证处作出（2019）新克油城字第6773号、6774号公证书，以邮政快递方式通知被告天成房产公司不再履行合同，但被被告天成房产公司拒收。2019年12月26日申请乌鲁木齐市亚心公证处作出（2019）新乌亚心证内字第4815号、4816号公证书，就本案原告好家乡公司搬离前的水、电、暖表读数，置留货架数量和现场情况进行清理记载公证。 2020年5月27日，本院就案涉租赁标的物现场进行勘验和调解，其中，水、电、暖表读数及《补充协议书》中电梯、冷藏设备室外机及压缩机房、一层地暖换热站电费等按约定处理双方无异议；一层5507.32平方米（含一层的管理用房）已清理完毕，符合交接条件；现场没有任何商品和货物存在。负一层6128.10平方米（含负一层车房和管理用房）只剩（2019）新乌亚心证内字第4815号公证书及所附清单中所载货架未搬离。后组织双方当事人协商，本院要求双方当事人积极配合于2020年6月15日前将负一层置留的货架搬离完毕，届时因双方就案涉本诉和反诉请求未能达成一致意见，被告天成房产公司未予以配合，故负一层所剩（2019）新乌亚心证内字第4815号公证书及所附清单中所载货架至今仍置留。案涉租赁标的物[一层5507.32平方米（含一层的管理用房）和负一层6128.10平方米（含负一层车房和管理用房）]至今处于空置状态。 另查明，2003年10月16日，被告天成房产公司建设案涉世纪广场（楼房、停车场）时，已取得建设工程规划许可证，双方于2011年11月13日签订《房屋场地租赁合同》时，对这一事实原告好家乡公司知情。诉讼中，被告天成房产公司于2019年12月30日就案涉世纪广场（楼房、停车场）这一不动产，取得新（2019）克拉玛依不动产权第XXX号房屋产权证。 又查明，诉讼中，原告好家乡公司以建设工程规划许可证非法，主张《房屋场地租赁合同》无效，又主张解除该合同并提出上述本诉诉讼请求；被告天成房产公司反诉要求继续履行合同，又主张上述反诉诉讼请求。经本院在庭前会议和庭审中行使释明权后，原告好家乡公司明确本诉诉讼请求为解除合同，并在总的本诉诉讼请求标的额不变前提下，放弃货物损失1000000元和库存商品损失500000元的请求，主张返还设备设施押金1500000元；被告天成房产公司放弃要求继续履行合同的诉求，确定其上述反诉诉讼请求并对财产保全申请费5000元一并主张，同时提出书面评估鉴定申请书，要求对案涉7间临街门面房面积1861.08平方米自2016年1月1日至2019年4月30日每平方米租金单价进行评估鉴定，因其此评估鉴定请求与其反诉请求的待证事实无关联性，故本院不予准许。 再查明，2019年7月2日，原告好家乡公司就本诉诉争向克拉玛依区人民法院提起诉讼，经该法院三次开庭审理，因原告好家乡公司变更诉讼请求超过30000000元，后于2020年4月23日移至本院立案受理。另，自2019年6月30日至2020年6月30日，原告好家乡公司仍占用案涉出租标的物，按《房屋场地租赁合同》约定前十年房屋租金每年3280000元、《补充协议书》11个车位前十年每年127850元及冷藏设备室外机及压缩机房租金每年8644元计算，案涉租赁标的物上述空置期间的租金为3416494元（3280000元+127850元+8644元）客观存在；设备设施押金1500000元仍在被天成房产公司使用；2019年6月30日前，原告好家乡公司承租案涉标的物近8年以来，并未按合同约定时间节点交付租金，对此行为被告天成房产公司允许未提异议；7间临街门面房免租期届满即2016年1月1日后，至2019年5月1日被告天成房产公司收回期间的使用问题，以及针对原告好家乡公司对租赁标的物房屋总租赁面积对外转租是否超过30%，因双方合作畅通，被告天成房产公司既未明示收回亦未主张相关费用，以默示的方式允许原告好家乡公司使用收益。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，是指房屋出租人将房屋（居住用房或经营用房）提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉《房屋场地租赁合同》约定租赁标的物即克拉玛依市前进小区内的天成世纪广场“商业用房”,即建筑面积为11635.42平方米(一层5507.32平方米,含一层的管理用房;负一层6128.10平方米,含负一层车房和管理用房)，系经克拉玛依市城市规划国土资源局于2003年10月16日批准并颁发《建设工程规划许可证》后,在准许建设规模38892.85平方米之内所为,且案涉租赁标的物已于2019年12月30日取得新（2019）克拉玛依不动产权第xxx号房屋产权证。虽然原告好家乡公司以克拉玛依市城市规划国土资源局于2003年10月16日批准并颁发《建设工程规划许可证》非法,主张案涉合同无效,其不能提供任何有效证据佐证,诉讼中，经法庭行使释明权,又放弃这一主张。因此，涉案《房屋场地租赁合同》涉及租赁标的物不存在违法建设或危及人身财产安全问题，双方当事人意思表示真实，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，应属有效合同。当然，《补充协议书》作为附合同，其亦属有效合同。上述合同对双方当事人均有约束力，各自应按合同约定履行各自权利义务，否则承担相应的法律后果。 综合诉辩双方当事人的意见，本院确定本案争议焦点为：一、案涉《房屋场地租赁合同》《补充协议书》应否解除；二、若涉案《房屋场地租赁合同》《补充协议书》解除，原告好家乡公司主张的违约金9840000元、遣散员工及员工解除劳动合同法定赔偿金980000元、装修残值损失7400000元、资产残值损失452600元、库存商品损失5870000元（变更后）、第三方装修损失赔偿款2092000元、员工工资损失2006318.42元及返还设备设施押金1500000元能否成立；三、被告天成房产公司主张的租金3416494元、支付违约金9840000元、设备设施抵押金1500000元不予返还、逾期支付租金的违约金1004109.35元、临街商铺的租金损失4160135.56元、房屋总租赁面积30%的租金收益损失6309411.80元、正常经营租金损失104759.55元、律师代理费1000000元、申请费5000元及自2020年7月1日起至实际支付租金之日止（按照年租金3280000元的万分之一计算）的违约金。 一、关于案涉《房屋场地租赁合同》《补充协议书》应否解除的问题。合同的解除既有约定解除，又有法定解除。约定解除权与法定解除权均为形成权，但单方法定解除权来自法律的规定而非当事人的约定。同时，当一方当事人预期违约或根本违约时，法定解除权仅为守约方享有。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述法律规定具体体现了预期违约和根本违约的法定解除权在守约方。依上述查明事实，原告好家乡公司在合同履行过程中，于2019年6月30日交清前期所有租金后，撤离人员、搬走商品货物，申请公证部门对现场情况和置留负一层货架数量公证后，制作《关于好家乡红星店闭店事宜》和《房屋场地租赁合同》告知函以邮寄方式送达被告天成房产公司，其以明示行为方式表明不再履行双方合同约定之义务，已构成根本违约。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。如违约方起诉解除合同，应符合下列条件:“违约方不存在恶意违约的情形；违约方继续履行合同，对其显失公平；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”涉案原告好家乡公司不具备上述违约方解除合同的条件，故其不享有解除权。据此，被告天成房产公司作为守约方，享有法定解除权。因合同解除与实际继续履行合同不能并存，诉讼中，经本院行使释明权，被告天成房产公司放弃要求原告好家乡公司继续履行合同的请求，继而行使法定解除权并告知对方。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依上述事实，被告天成房产公司放弃继续履行合同的主张，明确解除合同并于庭审中告知对方，符合上述法律规定，案涉《房屋场地租赁合同》《补充协议书》应于2020年5月18日解除。 二、关于涉案《房屋场地租赁合同》《补充协议书》解除后，原告好家乡公司主张的违约金9840000元、遣散员工及员工解除劳动合同法定赔偿金980000元、装修残值损失7400000元、资产残值损失452600元、库存商品损失库存商品损失5870000元（变更后）、第三方装修损失赔偿款2092000元、员工工资损失2006318.42元及返还设备设施押金1500000元能否成立的问题。承前所述，由于原告好家乡公司根本违约，致使被告天成房产公司对案涉《房屋场地租赁合同》《补充协议书》的合同预期利益和最终目的不能实现，行使法定解除权终止合同关系。这一结果的产生系原告好家乡公司的行为过错直接造成，因此，其因拒绝履行合同义务而产生的根本违约行为所致自身的损失，只能自行承担责任，无权要求守约方承担违约金和自行遣散员工及员工解除劳动合同赔偿金、员工工资损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”依上述查明事实，案涉《房屋场地租赁合同》第六条承租方的承诺和责任中明确约定：“合同终止后，自行购置的设备及购进的商品自行搬走，购置安装的货梯及坡梯及装修以使用后现状交出租方，产权归出租方所有，装饰装修部分以使用后的现状交付出租方。”故而，其所主张装修残值损失、第三方装修损失赔偿款不符合上述法律规定和合同约定；相应地，所主张资产残值损失、库存商品损失及货物损失，依合同约定应自行搬走，且经本院现场勘验并没有置留商品存在，货物损失和资产残值损失仅系其自行陈述，即使存在亦非被告天成房产公司所致。故原告好家乡公司本诉请求中除设备设施押金1500000元事实客观真实外，其余诉求陈述不真实，违背诚实信用原则，理由于法无据。 三、关于被告天成房产公司主张的租金3416494元、支付违约金9840000元、设备设施抵押金1500000元不予返还、逾期支付租金的违约金1004109.35元、临街商铺的租金损失4160135.56元、房屋总租赁面积30%的租金收益损失6309411.80元、正常经营租金损失104759.55元、律师代理费1000000元、申请费5000元及自2020年7月1日起至实际支付租金之日止（按照年租金3280000元的万分之一计算）的违约金等违约责任应否成立的问题。承前析理，被告天成房产公司系守约方，并依法履行了法定解除权使案涉《房屋场地租赁合同》《补充协议书》终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依上述法律规定，案涉《房屋场地租赁合同》《补充协议书》因被告天成房产公司正式解除通知于2020年5月18日到达原告好家乡公司时解除。故此后未履行的合同权利义务终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依查明事实，案涉租赁标的物在2019年6月30日使用所产生的租金已交清，故不再返还，以确保交易秩序的稳定；但案涉租赁标的物应于合同解除后按约定使用后的现状予以返还或者折价补偿、赔偿损失等请求的受法律保护。现就被告天成房产公司主张的赔偿损失请求分别阐述如下：（一）关于租金3416494元。依上述法律规定和事实，乌鲁木齐市亚心公证处作出（2019）新乌亚心证内字第4815号、4816号公证书载明案涉租赁标的物空置和置留货架至今的事实真实，从案涉合同履行情况和租赁合同的性质，以及原告好家乡公司根本违约的主观过错考量，虽然案涉合同于2020年5月18日解除，但案涉租赁标的物并未实际交付且货架置留至今，故被告天成房产公司主张2019年6月30日至2020年6月30日期间案涉租赁标的物上述空置期间的房屋、车位和冷藏设备室外机及压缩机房的一年租金损失3416494元符合事实，于法有据，理应得到赔偿。（二）关于违约金9840000元、逾期支付租金的违约金1004109.35元及2020年7月1日起至实际支付租金之日止（按照年租金3280000元的万分之一计算）的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可见，合同是基于一定的经济目的而订立的，合同的内容是经济权利和经济义务。违反合同义务，承担违约责任，实际上是补偿一方当事人经济利益的手段。《中华人民共和国合同法》规定的违约责任，一般是财产补偿责任，即依照法律规定或者合同约定，违约当事人用财产来补偿给对方因违约行为所造成或可能造成的经济损失，既可以约定，也可以直接适用法律的规定。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”该司法解释进一步对违约金超过实际损失的处理进行规定，体现了补偿性质的法律特征。依上述查明事实，原告好家乡公司承租案涉标的物近8年以来，并未完全按合同约定时间节点交付租金，对此行为被告天成房产公司允许未提异议,视为对违约条款的变更，故其追溯逾期支付租金的违约金1004109.35元不符合事实；2020年5月18日后因其行使解除权终止案涉合同法律关系，未履行合同权利义务终止，故主张2020年7月1日起至实际支付租金之日止（按照年租金3280000元的万分之一计算）的违约金的诉求于法无据。虽然案涉《房屋场地租赁合同》约定“合同期内单方终止合同，则按合同当年年租金总额三倍支付违约金”的事宜，但依上述法律规定，诉讼中，原告好家乡公司明确此违约金约定过分高于实际损失主张减少，经本院全面审查，案涉实际损失为案涉租赁标的物空置和负一层至今占用问题，以及被告天成房产公司的可得利益损失。依查明事实，原告好家乡公司对购置安装的货梯及坡梯及装修装饰物以使用后现状交付被告天成房产公司，被告天成房产公司并占用使用收益押金1500000元至今，其交接案涉租赁标的物后，上述设备仍具有一定使用价值，从发挥物的使用价值和利益公平原则考量，违约金应以实际损失即应付租金3416494元的30%计取为1024948.20元，足够补偿被告天成房产公司收回案涉标的物后一段期限内再出租期间的可得利益损失，故其所主张违约金9840000元中超过1024948.20元的部分的诉求不符合上述法律规定，不予支持。（三）关于设备设施抵押金1500000元。押金是指一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以用此费用进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”依此法律规定，房屋或设备设施只要承租人按租赁物性质进行使用，其使用期间的合理损耗不再承担赔偿责任。依查明事实，被告天成房产公司出租房中的设备设施，经乌鲁木齐市亚心公证处作出（2019）新乌亚心证内字第4815号、4816号公证书载明和调解过程中双方当事人认可设备设施不存在损害事实，虽然当事人在《房屋场地租赁合同》第六条约定“合同期内单方终止合同，所交设备设施押金不予退还。”但该约定违反上述法律规定，故该设备设施押金1500000元应予退还。（四）关于7间临街商铺的租金损失4160135.56元、房屋总租赁面积30%的租金收益损失6309411.80元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”依查明事实，7间临街门面房免租期届满后至2019年5月1日被告天成房产公司收回期间，以及原告好家乡公司对租赁标的物房屋总租赁面积对外转租是否超过30%，案涉合同解除终止法律关系前，因双方履行合同畅通，被告天成房产公司既未明示收回7间临街门面另租他人，亦未对原告好家乡公司对租赁标的物房屋总租赁面积对外转租是否超过30%进行监管，却以默许的方式由原告好家乡公司使用收益。根据案涉合同履行情况和合同性质，对其追溯该项经济损失以及否定前期允诺已完成履行合同的行为的理由，不予支持。（五）正常经营租金损失104759.55元和律师代理费1000000元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”依此法律规定，当事人对其诉求理应提供充分有效的证据予以佐证。被告天成房产公司主张律师代理费1000000元，没有提供实际发生的费用凭据，即使支付其代理人上述费用，亦非原告好家乡公司根本违约行为直接所致；同理，正常经营租金损失104759.55元系其自述，没有有效证据佐证，故依上述法律规定由其承担不利后果。（六）申请费5000元，确系因原告好家乡公司起诉，被告天成房产公司针对本诉提出反诉并申请财产保全发生，理应得到赔偿。 综上析理，原告好家乡公司提出的本诉请求中，除返还设备设施押金1500000元符合本案事实，于法有据，应予支持外，其余本诉诉讼请求与查明事实不符合，其理由于法于理相悖，本院不予支持。被告天成房产公司反诉请求中，即申请费5000元、空置房屋（含车位、冷藏设备室外机及压缩机房）一年实际损失租金3416494元及赔偿违约金1024948.20元符合本案查明事实，于法有据，本院予以支持；其余反诉请求不符合本案查明事实，于法无据，本院不予支持。另，案涉租赁合同解除后，按合同性质和交易习惯，租赁标的物应及时返还，本院行使了释明权，多次主持调解，要求原告好家乡公司就其负一层留置货架清理完毕并全面交接，但因被告天成房产公司要求达成一致协议方可实行搬离之故未能实现。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于合同纠纷案件审理第36条规定之精神，案涉返还租赁标的物范围确定，为促使物的使用价值的效能，减少当事人诉累，节约司法资源，根据目前实际情况和合同性质，本院就案涉租赁标的物一并判决，避免出现单方返还而出现不公平的结果。同时考虑此案处理过程中遇到疫情这一不可抗力的事实，故本院结合实际酌情指定于2020年9月30日前，双方配合协作就负一层留置货架清理完毕并交接，如因故仍未能就负一层留置货架清理完毕并交接案涉租赁标的物，其后产生纠纷双方当事人可另行处理，并且自2020年6月30日至2020年9月30日期间,因协调处理案涉纠纷各自存在的损失自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十八条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告新疆好家乡超市有限公司与被告克拉玛依天成房地产开发有限责任公司于2011年11月13日签订的《房屋场地租赁合同》和2012年6月29日签订的《补充协议书》，于2020年5月18日解除； 二、原告新疆好家乡超市有限公司按乌鲁木齐市亚心公证处作出（2019）新乌亚心证内字第4815号、4816号公证书载明置留负一层的货架数量、型号（以此公证书附件内容为准），于2020年9月30日前自行搬离完毕；同日，就案涉租赁标的物中已经安装的货梯、坡梯及装修装饰物以使用后现状一并返归被告克拉玛依天成房地产开发有限责任公司，被告克拉玛依天成房地产开发有限责任公司予以协助并接收； 三、原告新疆好家乡超市有限公司向被告克拉玛依天成房地产开发有限责任公司赔偿案涉租赁标的物空置一年实际租金损失3416494元； 四、原告新疆好家乡超市有限公司向被告克拉玛依天成房地产开发有限责任公司支付违约金1024948.20元； 五、原告新疆好家乡超市有限公司向被告克拉玛依天成房地产开发有限责任公司赔偿申请费（财产保全）5000元； 六、被告克拉玛依天成房地产开发有限责任公司向原告新疆好家乡超市有限公司返还设备设施押金1500000元； 七、驳回原告新疆好家乡超市有限公司的其他本诉诉讼请求； 八、驳回被告克拉玛依天成房地产开发有限责任公司的其他反诉诉讼请求。 上述三、四、五、六项折抵后合计人民币为2946442.20元（3416494元+1024948.20元+5000元-1500000元），由原告新疆好家乡超市有限公司向被告克拉玛依天成房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性付清。 如债务人未能在本院指定的期限内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费192505元，由原告新疆好家乡超市有限公司负担182925（已交纳）；由被告克拉玛依天成房地产开发有限责任公司负担9580元。一审反诉受理费89237.28元，由被告克拉玛依天成房地产开发有限责任公司负担9583元（已交纳）；由原告新疆好家乡超市有限公司负担79654.28元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 审 判 长 王  耀  军 审 判 员 迪里拜尔买买提 人民陪审员 林     莉 二〇二〇年九月十五日 书 记 员 刘  丽  飞