江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初4155号原告：郑国灿，男，朝鲜族，1963年11月5日生，住江苏省南京市栖霞区。原告：韩贞爱，女，朝鲜族，1968年1月10日生，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：郑国灿（系原告韩贞爱配偶），男，朝鲜族，1963年11月5日生，住江苏省南京市栖霞区。被告：南京舟到网络科技有限公司，统一社会信用代码91320116MA1MAF2N56，住所江苏省南京市玄武区湖景路9号1幢。法定代表人：李超宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：王敏杰，浙江民禾（南京）律师事务所律师。原告郑国灿、韩贞爱与被告南京舟到网络科技有限公司（以下简称舟到公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法由审判员朱悦适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告郑国灿及原告韩贞爱的委托诉讼代理人郑国灿，被告舟到公司的委托诉讼代理人王敏杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑国灿、韩贞爱向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告就位于南京市栖霞区房屋签订的《昌阳居房屋托管合同》；2、判令被告支付原告一个半月房屋托管租金4350元、房屋托管诚意金1000元，并支付提前解除合同的违约金（十二个月房屋托管租金）36564元；3、判令被告退还原告未按装修合同配置的装修费3300元，退还装修差价2365元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月18日，两原告与被告签订了《昌阳居房屋托管合同》，合同约定将两原告购买的位于南京市栖霞区的房产于收房日2019年3月28日开始委托给被告进行出租管理,委托期为6年。房屋租金首个2年为2900元／月,每两年递增5%。两原告缴纳3000元诚意金给被告，缴3000元返还4000元。此诚意金分两次返还给原告:一次是支付第一个月租金时退还3000元（已退还）,余下1000元将于合同结束时返还。提前解除合同的违约金为12个月房租36564元。被告收房后将对托管房屋进行软装修,即购置家电及家具以便房屋出租。购置项目及标准按合同中的装修清单执行。装修清单中详细约定了购置家电及家具的种类、品牌及价格，总装修费21000元将从两原告的房屋租金中先行扣除（现已扣完）。2020年2月，被告以短信的方式通知原告，因新型冠状病毒肺炎疫情爆发,要求减免3个月的房屋租金,3个月减免期后房屋租金减半直到疫情结束。2020年2月1日起，被告停止支付两原告房租。后被告又以公司经营困难,提出重新签订6年房屋租赁合同，将房租由2900元／月降为2000元／月。两原告拒绝了被告的无理要求。被告以本次疫情为不可抗力为由,以邮寄《解除合同告知函》和房屋钥匙方式单方面解除合同。两原告认为，本次疫情并不足以影响6年房屋托管合同履行。被告单方面强行提前解除合同,违反了合同法相关规定,应负违约责任。两原告收回房屋时发现,被告并未按合同完成房屋软装修。因此，两原告要求被告按装修合同约定的标准退还相应差价（详见清单）。为维护自身合法权益,请求法院支持两原告的诉讼请求。被告舟到公司辩称，被告同意解除合同，被告于2020年3月已经向原告邮寄解除合同告知函，案涉房屋已被原告收回。被告同意支付房屋托管租金，但不同意支付托管诚意金，现托管合同提前解除，支付诚意金的条件尚未成就，被告不应当支付。房屋托管合同约定的12个月租金作为违约金过高，被告请求法院依法予以调整至实际损失的1.3倍以内，被告认为原告的损失为2020年3月20日至2020年9月20日每个月750元的租金差价即4500元。被告对房屋装修费有异议，根据托管合同约定，被告可以对软装进行改装，被告提供的证据显示被告合计花费软装费18740元，被告认可退给原告的装修费用为2260元。经审理查明，2018年6月18日，原、被告双方签订《房屋托管合同》一份，约定由原告将其所有的位于南京市栖霞区建筑面积45平方米房屋托管给被告经营。托管期75个月，自2019年3月30日起至2025年6月29日止。免租期为交付后前3个月。第2年至第6年期间每年首月20天为免租期，便于乙方再次招租、维修。免租期结束后，房屋租金第一年每月2900元，第2年每月2900元，第3年每月3045元，第四年每月3045元，第五年每月3197元，第六年每月3197元。原告向被告支付诚意金3000元，房屋托管后第一次支付租金时返还3000元，整个托管周期结束后返还1000元。该合同签订后，原告交纳3000元诚意金。双方于2019年3月28日办理房屋交接手续。但自2020年2月1日起，被告未再支付租金，理由为受疫情影响，经营困难，继而要求降低房租。原告未同意。2020年3月12日，被告向原告发出解除合同告知函，明确告知受疫情影响，无法履行合同，提出解除合同的意思表示，并将钥匙、物业卡两张一同邮寄给原告。原告于3月16日收回房屋，3月20日将房屋继续出租给案外人赵某。现原告要求被告支付2020年2月1日起至2020年3月16日止的租金4350元，同时要求被告支付相应的违约金、诚意金和装修合同中未按约定装修的差价。庭审中，被告提出因疫情属于不可抗力因素，双方违约金约定过高，请求法院予以调整降低为4500元的1.3倍以内。对于诚意金1000元不认可。3000元诚意金已经返还给原告，剩下的1000元只是在全部履行合同以后再返还，现合同已经提前解除，故不存在。且原告解除合同后立即将房屋出租出去，并未造成实际损失。另，双方对装修合同是否符合约定，意见分歧较大。上述事实，有原告提供的租赁合同、装修合同、付款凭证、房屋交接手续、当事人陈述及本院庭审笔录等证据予以证明。本院认为，原、被告双方签订的房屋托管合同系当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同约定全面正确地履行各自应尽的义务。鉴于双方已经解除合同，原告已收回房屋，故原告要求解除合同的诉讼请求已不存在。本案主要争议焦点为：1、双方解除合同后被告是否承担违约责任。2、因疫情原因，被告自2020年2月1日起未及时支付租金是否减免租金。3、被告移交的房屋缺少物品价格如何计算。关于双方解除合同被告是否需要承担违约责任。对此，本院认为，因疫情原因导致被告经营困难，双方可以协商变更合同内容，并非一定要解除合同。被告直接向原告发出解除合同通知，影响交易安全和合同严肃性。被告行为属于违约行为，应当承担违约责任。因原告收房后很快就将房屋出租出去，被告提出双方违约金约定过高并提出降低至原告损失4500元的1.3倍以内，本院予以采纳，故酌定被告应当赔偿原告违约金5655元。1000元诚意金已由违约金包含，故不再支持原告此请求。对于原告空置期一个多月的租金损失，本院结合疫情实际状况以及被告违约程度、主观过错等因素，本着损失分担原则，酌定2月份房租减免，3月份房租应当支付，即2127元（2900元／月÷30天×22天）。对装修价值是否符合合同约定，双方分歧较大，本案不作处理，由双方另行协商，协商无果，当事人应当以装修合同另行起诉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京舟到网络科技有限公司自本判决生效之日起十日内支付给原告郑国灿、韩贞爱租金2127元。二、被告南京舟到网络科技有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告郑国灿、韩贞爱违约金5655元。三、驳回原告郑国灿、韩贞爱的其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。案件受理费964元，减半收取482元，由被告南京舟到网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 悦二〇二〇年九月二十八日法官助理  熊江燕书 记 员  沈易茜