新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1187号 上诉人（原审被告）：李佩儒，男，1937年6月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 被上诉人（原审原告）：昌吉市净亿嘉物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市长宁南路鸿泽大厦1-504号。 法定代表人：石林，该公司经理。 委托诉讼代理人：冯德政，新疆广泽律师事务所律师。 上诉人李佩儒因与被上诉人昌吉市净亿嘉物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李佩儒上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1．物业公司通过欺骗手段与业主订立《前期物业服务合同》，该合同并非上诉人的真实意思表示，物业服务公司无权向上诉人收取物业费；2．物业公司服务质量极差，对小区管理不善，未达到《前期物业服务合同》中约定的“二挡”义务，无权按“二挡”1.3元/平方米标准向上诉人收费；3．物业公司乱收费情况严重，且从未向业主公开过资金情况，长期侵占业主共有的公共收益；4．业主办理入住时，小区未完工，散水未打，综合验收尚未通过，物业公司违规办理入住手续违法。 昌吉市净亿嘉物业服务有限责任公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 昌吉市净亿嘉物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告偿付拖欠的物业管理费8450.4元（2014年3月1日-2019年12月31日，共计70个月）逾期支付利息损失1226.04元，合计9676.44元；2．判令被告承担本案诉讼费、邮寄送达费。 一审法院认定事实：2013年3月20日，原告昌吉市净亿嘉物业服务有限责任公司通过公开招标方式接管昌吉公路管理局小区（东西两小区），原告与昌吉公路管理局签订《前期物业服务合同》，约定了物业管理服务内容、服务质量、服务费用等相关内容。双方约定合同期限自2013年4月20日起至业主委员会成立之日止。后原告接管该小区物业管理，并对该小区提供物业管理服务至今。2013年7月15日，原告与被告李佩儒签订《前期物业服务协议》，协议第一条约定，李佩儒物业建筑面积为92.86平米，第六条第二款约定物业服务费用高层住宅1.3元／月平方米。第七条第三款约定，物业服务费用按季或年交纳，业主或物业使用人应在每季度初交纳下一季度费用，履行交纳义务。如乙方不能如期交纳物业服务费用，则应按每日千分之五向甲方支付滞纳金。第二十三条规定，本合同期限自2013年7月15日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订《物业管理服务合同》时止。本人同意自2013年7月15日开始，缴纳全部物业服务费。合同还对服务内容与标准、物业的经营与管理等其他事项作了约定。被告自入住至今未交纳物业费，原告多次索要未果。庭审中本院对被告要求原告物业公司赔偿名誉费、精神损失费的请求法庭释明后被告同意另行解决。双方认可昌吉公路管理局小区至今没有成立业主委员会。另查明，2013年3月至2014年3月该小区的物业管理费系昌吉公路管理局转账给原告。一审法院认为，物业管理是改善人居环境，促进和谐社区建设必不可少的社会管理活动。原、被告双方在平等基础上签订的《前期物业服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，一审法院予以确认。原告作为昌吉公路管理局小区物业管理服务的提供者，实施了物业管理服务，有权按照合同约定收取物业管理费。因此原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付逾期付款利息损失的诉讼请求，因被告逾期付款，构成违约，合同约定按日5‰计算滞纳金，现原告按月息5‰主张计算利息损失减少被告负担，该主张符合法律规定，故对原告此项请求，一审法院也予以支持。被告李佩儒接受了物业管理服务，应当按照合同约定及时交纳物业费。被告李佩儒认可原告提供的合同是自己所签，却以该合同系养路总段领导和物业公司串通起来搞的阴谋的辩解没有事实和法律依据，一审法院不予采信。随着国家社会治理体系和治理能力的不断提高，每一个公民在居住的社区从原来的“单位人”转变为社区的一员，从之前享受单位福利到自己交纳物业费，这是法律规定的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。因此，李佩儒应自觉履行交纳物业费的义务。合同约定本合同期限自2013年7月15日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订《物业管理服务合同》时止。故被告李佩儒以没有业主委员会就拒交物业费的辩解理由没有法律依据，一审法院亦不予采信。李佩儒称物业公司进驻后发生盗窃，业主家中财物被盗，属于治安案件，应由公安机关解决。物业服务企业履行的是小区公共区域的秩序维护，安全防范、救助等事项的协助工作。判决：一、被告李佩儒须向原告昌吉市净亿嘉物业服务有限公司交纳物业管理费8450.4元；二、被告李佩儒须向原告昌吉市净亿嘉物业服务有限公司支付利息损失1226.04元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人李佩儒提交证据照片40张，拟证实：物业公司侵占业主公共空间，垃圾未清理，物业服务不达标，被社区评为卫生不达标单位。 经质证，被上诉人昌吉市净亿嘉物业服务有限公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为物业服务合同约定服务项目共八项，该照片的制作时间和地点不能确认，不符合民诉法证据的提供形式。2013年没有向上诉人收取物业费。 因该组证据无拍摄制作时间，故本院对该组证据的真实性、关联性不予确认。 被上诉人昌吉市净亿嘉物业服务有限公司提交以下证据： 一、五方竣工验收意见表，拟证实：上诉人所居住的楼房于2012年12月4日经五方竣工验收已经交付使用。 经质证，上诉人李佩儒对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该报告应当由多方单位签字，这不是房管局城建局的验收报告，且上面都是由同一人签字。 因上诉认李佩儒对该证据的真实性不予认可，且该证据系复印件，故本院对该证据的真实性、关联性不予确认。 二、涉案小区竣工验收备案表9份，拟证实：涉案小区竣工时间是2012年11月30日。被上诉人公司主张的物业费2014年3月1日至2019年9月30日。 经质证，上诉人对该证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为房屋本身是不合法的，没有经过相关部门批准，2018年9月7日才备案不符合规定。对于昌吉市城建档案馆公章上诉人无法确认。 因该证据系昌吉市房地产管理局出具，且记载竣工验收日期为2012年11月30日，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明事实予以确认。另查明，二审审理期间，被上诉人昌吉市净亿嘉物业服务有限责任公司提交了由昌吉市房地产管理局出具的新疆高等级公路管理局昌吉管理处四十二号小区住宅楼的竣工验收备案表中记载竣工验收时间为2012年11月30日。 本院认为，本案争议焦点是上诉人李佩儒是否应向被上诉人昌吉市净亿嘉物业服务有限责任公司缴纳物业费及利息。 本案被上诉人昌吉市净亿嘉物业服务有限责任公司是取得物业服务资质的物业服务公司，双方签订的《前期物业服务协议》内容不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。上诉人李佩儒没有按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人李佩儒应支付被上诉人昌吉市净亿嘉物业服务有限责任公司物业管理费及利息损失，一审法院计算的物业费及利息数额并无不当，本院予以支持。对于上诉人李佩儒主张该合同签订并非其真实意思表示，因其未提供有效证据予以证实，本院对该主张不予支持。关于上诉人李佩儒主张被上诉人昌吉市净亿嘉物业服务有限责任公司物业服务标准未达到二档资质，不应以二档收费标准计算物业费，但一审中被上诉人提交的昌吉市房地产管理局出具的《关于昌吉公路管理局小区前期物业服务等级登记备案的通知》载明被上诉人昌吉市净亿嘉物业服务有限责任公司物业服务标准定为二档服务，故对于上诉人李佩儒主张被上诉人昌吉市净亿嘉物业服务有限责任公司资质不达标的主张，本院不予支持。关于上诉人李佩儒主张被上诉人昌吉市净亿嘉物业服务有限责任公司乱收费、小区未完工、验收未通过以及违规办理入住等上诉理由，因上诉人李佩儒并未提交有效证据予以证实，且根据被上诉人昌吉市净亿嘉物业服务有限责任公司提供证据证实涉案小区竣工验收时间为2012年11月30日，而上诉人李佩儒于2013年12月23日办理入住，故对于该主张本院不予支持。 综上所述，李佩儒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李佩儒负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑洪彪 审 判 员 庄艳梅 审 判 员 李 娟 二〇二〇年九月十九日 法官助理 马 恒 书 记 员 石 雪