襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初92号原告：文瑞华，男，1969年11月11日出生，汉族，住襄阳市。被告：翁洪超，男，1972年8月10日出生，汉族，住襄阳市。原告文瑞华与被告翁洪超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文瑞华、被告翁洪超到庭参加诉讼。诉讼中，翁洪超向本院提出反诉，本院依法向其送达交纳诉讼费用通知后，其未在七日内预交反诉案件受理费，故本院按其撤回反诉处理，不再另行制作书面裁定。本案现已审理终结。文瑞华向本院提出诉讼请求：1.判令解除文瑞华与翁洪超2019年3月28日签订的房屋租赁合同；2.翁洪超支付房屋租赁期间的费用4667元（暂计算至2019年9月19日），并按合同约定支付违约金2400元和滞纳金2800元；2.本案案件受理费由翁洪超承担。诉讼中，文瑞华变更第二项诉讼请求为判令翁洪超支付至交付钥匙之日的房屋租赁费21225.8元，并按合同约定支付违约金2400元和滞纳金8568元。事实与理由：2019年3月28日，翁洪超与文瑞华签订房屋租赁合同，约定将鱼梁洲瑞青小区1栋112号的前面两间房屋出租给翁洪超使用，租金2000元/月。协议签订当日，文瑞华将房屋交付翁洪超，翁洪超交纳了押金及3个月的租金后再未支付租金，文瑞华催要未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。翁洪超辩称，文瑞华一直拖延提交证明房屋所有权人的相关材料，导致其在2019年8月17日才办理营业执照，而且文瑞华于2019年8月26日到其店中切断电源，和店员发生冲突，同年9月底左右，文瑞华把其店里水电停了，其再未营业。其同意解除合同，但文瑞华违约，房租费用其不应该承担，文瑞华还需赔偿其损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月28日,翁洪超为开面馆向文瑞华租赁房屋,双方签订了《房屋租赁合同》,约定:文瑞华（甲方）将坐落在襄阳鱼梁洲街道瑞青小区1栋112号的前面两间房屋（即鱼梁洲瑞青花园1栋1层115号房屋的两间门面，面积约80平米，除两间门面外，该房屋还包含一间住宅，住宅部分未出租给翁洪超）出租给翁洪超（乙方）使用,租赁期限自2019年4月10日至2021年4月9日,每月租金2000元，半年结算。每半年年初3日内，乙方向甲方支付半年租金。押付1月房租，即押1付6。乙方租赁期间，水电取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠款。租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前30天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。上述合同订立后,文瑞华将诉争房屋交付给翁洪超，翁洪超和文瑞华商议先交纳3个月的房租，文瑞华同意后，翁洪超向文瑞华交纳了3个月的房租及1个月的押金，合计8000元。2019年4月底，翁洪超在未办理营业执照的情况下，从事面馆经营。2019年6月24日襄阳市工商行政管理局鱼梁洲经济开发区分局向其出具襄鱼工商责改字（2019）2号《责令整改通知书》，认定其未办理营业执照在诉争房屋开展早餐经营，且其无法提供办理营业执照的必要手续，责令其立即停止相关经营活动。翁洪超停业一天后，继续经营。同年8月28日，文瑞华以翁洪超无证经营为由，带上起子等工具停了诉争房屋的电，与面馆打工人员张奉生发生争执，打伤了张奉生。后襄阳市公安局鱼梁洲开发区分局水上派出所对该纠纷进行了调解，并出具襄鱼（水）调解字（2019）13号《治安调解协议书》，载明，文瑞华一次性向张奉生赔偿医疗费300元，在房租中扣除。翁洪超述称因文瑞华停电，其停业三天，文瑞华述称，当天就恢复通电。因翁洪超再未交纳房租，2019年10月8日、10月19日，文瑞华两次向翁洪超发送停止营业、搬离房屋的通知。翁洪超收到后未搬离。同年10月底，文瑞华将诉争房屋锁剪开，并将翁洪超的物品搬离房屋，翁洪超到场后，文瑞华报警，警察告知文瑞华通过诉讼来解决纠纷，于是文瑞华购买了新锁换上并将钥匙给了翁洪超。几日后，翁洪超将出租屋内自己的所有物品搬离，但房屋钥匙一直未还给文瑞华。2020年5月28日，在本院主持下，翁洪超将钥匙归还文瑞华。对于办理营业执照的过程，翁洪超述称，2019年4月，其向文瑞华催要办理营业执照的所需材料，随后文瑞华把缺失产权人姓名的房产证复印件、房地产平面图复印件及其身份证复印件交给翁洪超，但因房产证复印件不完整襄阳市市场监督管理局鱼梁洲经济开发区分局未给其办理营业执照，几日后，文瑞华又将复印完整的房产证复印件交给翁洪超襄阳市市场监督管理局鱼梁洲经济开发区分局因产权人姓名和出租人姓名不一致又未给翁洪超办理营业执照，该局让翁洪超提供文瑞华与崔华龙的房屋买卖合同或者授权委托书，2019年5月，翁洪超向文瑞华催要上述材料，文瑞华于同年8月13日向翁洪超提供了崔华龙向文瑞华出具的授权委托书。文瑞华述称，对翁洪超陈述的上述时间节点无异议，但翁洪超在2019年5月催要办理营业执照的材料时，未说清楚所需哪些材料，故其在2019年7月襄阳市市场监督管理局鱼梁洲经济开发区分局询问清楚后，于2019年8月13日委托他人将崔华龙出具的授权委托书交给翁洪超。另查明，2019年8月14日，经翁洪超申请襄阳市市场监督管理局鱼梁洲经济开发区分局为其办理好营业执照，面馆名称为鱼梁洲经济开发区山翁牛肉面馆。2019年10月24日，襄阳市市场监督管理局鱼梁洲经济开发区分局核准，上述营业执照被注销。还查明，2017年5月19日，案外人龚志元、崔华龙将诉争房屋出售给案外人孟慧，孟慧系文瑞华妻子。但一直未办理产权变更登记。2018年3月21日，崔华龙向文瑞华出具一份《授权委托书》，载明，本人崔华龙将位于鱼梁洲瑞青花园1栋1层15号房屋出售给文瑞华，因为私人原因现未完成办理过户手续；现授权文瑞华全权负责管理该房屋，该房屋的一切收益归文瑞华所有。此授权长期有效。本院认为,翁洪超与文瑞华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规强制性规定,应属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。文瑞华依约交付房屋后，翁洪超交纳3个月房租及1个月的押金后拒付之后的租金，属违约行为，应当承担相应的违约责任。翁洪超拒付租金的违约行为符合法律解除合同条件,文瑞华于2019年10月8日通过手机向翁洪超发送停止营业、搬离房屋的通知，应视为文瑞华通知翁洪超解除租赁合同时间,案涉租赁合同应于2019年10月8日解除。翁洪超于2019年10月底搬离案涉租赁房屋，虽未告知文瑞华，但文瑞华亦于几日后知晓，因双方都不记得具体时间，故本院酌定翁洪超腾退房屋的时间为2019年10月31日，按照合同约定的月租金2000元计算,合同自2019年4月10日起算租金至2019年10月8日，应产生租金11933元。合同解除后,翁洪超仍实际占有使用房屋,应自合同解除次日起（2019年10月9日）至房屋实际腾退之日止（2019年10月31日）,参照合同约定的月租金2000元,向文瑞华支付房屋占有期间的使用费1533元。翁洪超搬离案涉房屋后应在合理的时间内交还房屋钥匙,本院酌情认定交付钥匙的合理期间为7天，其未在该时间内交还钥匙,应承担该期间的租金损失。文瑞华可以其他方式开门或更换门锁,避免损失的扩大。故翁洪超应向文瑞华支付相应的损失费用467元。庭审中，文瑞华同意将赔偿张奉生的医疗费300元，在房租中扣除。本院予以确认。翁洪超述称因2019年8月28日文瑞华的停电，致其停业三天，而文瑞华述称，当日即恢复通电，因文瑞华无证据证明具体通电恢复时间，翁洪超亦无证据证明停业时间，考虑到翁洪超从事早餐经营及相关食材需低温保存的情况，本院酌定停业时间为2日，因该次停业系文瑞华的行为导致，故应扣除2日的租金133元。经核算，翁洪超应支付文瑞华租金3500元（11933元-8000元-300元-133元）、房屋占有使用费1533元及相应的损失费用467元，合计5500元。故文瑞华主张翁洪超交付至房屋钥匙返还之日止的房屋租赁费21225.8元的请求，经本院审查核实部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。文瑞华主张翁洪超支付违约金2400元和滞纳金8568元的请求。因其未提交翁洪超逾期支付租金给其造成的实际损失的相关证据,且其主张的违约金和滞纳金标准明显过高,故本院结合本案的实际情况,酌定逾期付款违约金为200元，超出部分，本院不予支持。翁洪超辩称，文瑞华拖延提交证明房屋所有权人的相关材料，致其停业一天，文瑞华应赔偿其损失。本院认为，因文瑞华与翁洪超签订《房屋租赁合同》时均清楚涉案房屋用于经营使用,因此办理营业执照事宜大家均清楚知悉,而办理营业执照事项并未在合同明确约定情况下,应当由经营者翁洪超自身办理,文瑞华应履行为翁洪超提供相关房产权利证明的合同附随义务,如果翁洪超认为文瑞华拖延了其办理营业执照的时间，其应提交证据证明其向文瑞华明确办理营业执照所需房产权利证明材料后，文瑞华拖延未予配合的事实。但其未提交相关的证据予以佐证，故对翁洪超主张文瑞华拖延提交证明房屋所有权人的相关材料的意见，本院不予支持，同时对翁洪超主张因未办理营业执照，收到《责令整改通知书》而停业一天，文瑞华应赔偿其损失的意见，本院不予支持。翁洪超辩称，文瑞华于2019年8月28日切断店中电源，致其停业，食物受损，文瑞华需赔偿其损失的意见。因该次停电系文瑞华所致，本院亦将翁洪超停业两天的租金扣除。但对因停电导致的其他损失，因其未提交证据证明，本院不予支持。翁洪超辩称，2019年9月底左右，文瑞华把其店里水电停了，其再未营业的意见，因未提交证据证明，本院不予支持。翁洪超辩称，文瑞华已违约，其不应该承担房租费用的意见，与本院查明的事实不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、文瑞华与翁洪超于2019年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月8日解除;二、翁洪超自本判决生效之日起五日内向文瑞华支付租金3500元、房屋占有使用费1533元、损失费467元、违约金200元，合计5700元;三、驳回文瑞华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605元，由文瑞华负担555元，由翁洪超负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账17×××566。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的义务，一方不履行义务时，自本判决生效之日起，可以向本院申请强制执行，本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书确定的履行期间最后一日起算。审 判 长  钟 阳人民陪审员  崔险峰人民陪审员  谭泽梅二〇二〇年九月四日书 记 员  王红伟