陕西省西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0111民初3033号 原告（被反诉人）：杨某某。委托诉讼代理人：李广朋，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙书香，陕西泽诚律师事务所律师。被告（反诉人）：郑某某。委托诉讼代理人：谢卓洪，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李育松，北京大成（西安）律师事务所律师。原告（被反诉人）杨某某与被告（反诉人）郑某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（被反诉人）杨某某向本院提出诉讼请求：1.依法判决原、被告之间2019年12月23日签订的《协议》解除，同时请求法院依法判决被告向原告返还购房款、各项税费及代还银行按揭款共计228335.2元（包括已偿还的银行按揭款，暂计算至2020年3月，具体以实际还款为准）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系朋友关系。因被告近几年一直从事房产中介工作，曾多次说服原告与其一起投资房产事宜，双方最终达成一致意见：决定一起投资购买位于西安市碑林区XX环XX段XX幢XX单元XX号房屋，因原告无购房资格，房屋购买在被告名下，由原告出房屋首付款及后续按揭款，同时被告承诺事后与原告一起办理公证手续。原告按照双方约定履行了合同义务，向被告支付了购房款，并一直按期支付按揭贷款。后原、被告发生矛盾，双方于2019年12月23日补签了一份《协议》。《协议》签订后，被告竟反悔称上述房屋与原告没任何关系，房屋系自己个人所有。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告（反诉人）郑某某辩称，其已经积极履行合同项下的义务，并未违约，原告无权要求解除合同，也没有权利要求被告返还购房款、各项税费及银行按揭款，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。并反诉要求：1.被反诉人继续履行双方于2019年12月23日签订的《协议》；2.被反诉人向反诉人支付反诉人垫付的银行按揭款4711.4元，并支付自2020年7月起暂计算至2021年11月的银行按揭款18845.6元；3.被反诉人向反诉人承担违约金12万元；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年8月4日，被反诉人（本诉原告）通过中介公司与陈某某签订《买卖定金合同》，约定被反诉人（本诉原告）向陈某某购买位于西安市碑林区XX环XX段XX幢XX单元XX号房，房屋建筑面积37平方米，交易总额为40万元。后因被反诉人（本诉原告）尚不具备西安市购房资格，遂与反诉人（本诉被告）协商，借反诉人（本诉被告）名义购买该房产，待2年后再由反诉人过户给被反诉人或者被反诉人家属。于是双方于2019年12月23日签订《协议》，约定由被反诉人借用反诉人名义购买房屋，首付款20万元及各项税费14000余元由被反诉人支付，剩余20万元以反诉人名义申请30年按揭贷款，每月月供由被反诉人偿还。购房名额占用时间为2019年11月11日至2021年11月11日，2年到期后反诉人无条件配合将房屋过户给被反诉人或被反诉人家属。并约定了双方的权利义务和违约责任等。反诉人将购房资格借给被反诉人后，按照被反诉人要求办理了房屋过户、按揭贷款等手续，并将房产证、贷款银行卡等均交给被反诉人保管、使用，房屋出租收益也由被反诉人收取。2020年3月开始，被反诉人无故不再按照约定及时支付银行按揭，导致反诉人产生逾期，无奈只能垫付还款。后经多次协商未果，故提起反诉。被反诉人（本诉原告）杨某某就反诉诉请答辩如下：1.原、被告双方签订的《协议》不符合西安市现行的限购政策，无法办理过户，被反诉人（本诉原告）无法取得房屋的所有权，合同目的不能实现，客观上不存在继续履行的可能，请法院依法予以解除；2.基于第一条答辩意见，被反诉人（本诉原告）不同意继续履行协议，因此无需向反诉人（本诉被告）支付银行按揭款，更无需向反诉人（本诉被告）预付银行按揭款，反诉人（本诉被告）的诉请没有事实及法律依据，应依法驳回；3.反诉人（本诉被告）在交易过程中存在重大过错，要求被反诉人（本诉原告）支付违约金没有事实及法律依据。在双方交易过程中，反诉人（本诉被告）作为专业的房产经纪人，在收取被反诉人（本诉原告）的中介服务费后，应向被反诉人（本诉原告）提供对等的中介居间服务，但在对被反诉人（本诉原告）购房资格没有审查的情况下，让被反诉人（本诉原告）与第三人签订房屋买卖定金合同，给被反诉人（本诉原告）造成损失。又以签订定金合同，单某某约定金不退为由，要求被反诉人（本诉原告）继续履行合同，并让被反诉人（本诉原告）借名买房，在被反诉人（本诉原告）得知自己可能不能取得所购房产的时候，与反诉人（本诉被告）协商，要求出示相关购房手续，双方发生争执，后反诉人（本诉被告）又声称出售涉案房屋，原告无奈提起诉讼。本诉原告围绕诉讼请求提交了：证据一组：《买卖定金合同》。证明原告与案外人签订房屋买卖定金合同，约定购房款总价款40万元，中介费12000元。证据二组：1.西安市住房情况查询结果证明；2.房产经纪人资质查询结果。证明被告没有经纪人资质，被告及其经纪公司在促成原告的买卖合同之前，未按照流程履行对原告的购房资质审核告知义务，导致本不具备购房资格的原告，在不知情的状态下与第三方签订了《买卖定金合同》，后又以单某某约定金不退为由哄骗原告继续进行房屋买卖交易，向原告建议“借名买房”。证据三组:1转账记录；2.《协议》；3.录音（原、被告之间及被告与原房主（陈某某）之间通话录音）；4.西安市房管局限购政策。证明按照原告目前条件和西安市现行的限购政策，原告无法获得涉案房产的所有权。被告作为房产中介，在此房产交易过程中存在重大过错，给原告买房造成严重的经济损失，导致原告买房投资的根本目的不能实现，原告要求解除合同，由被告退还原告已经支付的全部购房费用。被告对原告提交的证据一组：《买卖定金合同》真实性无异议，证明目的无异议。证据二组：1.西安市住房情况查询结果证明，对真实性无异议；2.房产经纪人资质查询结果，是网页截图，真实性有异议。整组证明目的均不认可，被告并非原告本次房产交易的房屋中介，所以在房屋买卖过程中，被告没有义务向原告告知及对其资质进行审核，被告也不存在哄骗原告“借名买房”的这一事实。原告在诉状中第一句认可了原、被告之间是朋友关系，被告借名买房是基于双方朋友关系，是为朋友帮忙。证据三组：1转账记录及2.《协议》真实性认可；4.西安市房管局限购政策，真实性认可，证明目的不认可。原告对其不具备西安市购房资格的这一事实是明知道的，双方签订的协议第一段就有详细表述，被告并非本次交易房产中介，仅仅是配合原告“借名买房”，不存在过错，原告买房目的是投资，一直收取房屋租金，其目的是可以实现的。原告无权要求解除合同，退还房款。原告因为疫情影响等，不想要房子，房产证今天带着，原告如果要，今天就可以给。录音，真实性不认可，录音的时间、对象、谈话内容等均无法核实，录音的时间在协议签订之前，双方之间权利义务关系是2019年12月23日进行约定，按照该协议约定，各自履行。被告就本诉提交了证据：1.《买卖定金合同》；2.原房主补充证明；3.协议；4.西安市不动产登记薄。证明1.原告与案外人经协商就买受案涉房屋达成合意，购房定金、首付款和中介费均是原告支付，并承担房屋贷款清偿的责任，均说明原告系实际购房人，购买案涉房产系原告的真实意思表示；2.因原告无购房资格，原、被告就“借名买房”事宜签订书面协议，协议系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同内容可知，原、被告之间系借名买房法律关系，原告系涉案房屋实际所有权人，被告仅仅是借名买房关系中的借名人；3.购买案涉房产系原告的真实意思表示，其要求借名人返还购房款等无事实及法律依据；4.被告已经履行合同项下配合办理购房手续和申请贷款的义务，不存在违约情形，原告无权解除合同；5.被告配合原告与原房东办理过户手续，2019年11月11日完成房屋过户。原告对被告提交的证据《买卖定金合同》、《协议》、西安市不动产登记薄的真实性认可，证明目的不认可。补充证明原告没有收到原件，真实性不认可。反诉人就反诉部分提交的证据为：《协议》、银行交易明细、微信聊天记录。证明协议约定被反诉人负有按时偿还按揭贷款的义务，未履行义务导致反诉人征信问题的，应承担支付反诉人购房价款30%的违约金的违约责任。被反诉人拒不履行按时还贷义务，反诉人代其还款后，有权向被反诉人追偿。被反诉人自2020年3月开始拒不履行按揭贷款还款义务，严重违反合同约定，反诉人有权要求其继续履行合同，鉴于被反诉人严重违约，为保证反诉人继续履行合同义务，反诉人有权要求被反诉人提前支付合同履行期内的银行按揭款。被反诉人对反诉人提交的《协议》、银行交易明细、微信聊天记录的真实性均认可，证明目的不认可。反诉人并未提供征信报告证明征信有问题，2020年2月因为疫情影响，银行扣款延期，被反诉人与反诉人一直有协商此事，2020年3月贷款是被反诉人向反诉人转账支付的，在本诉原告提供的证据可以证明。微信聊天记录证明目的不认可，只是部分聊天记录，不是完整聊天内容。本院经审查，认定事实如下：原、被告系朋友关系。2019年8月4日，原告（被反诉人）杨某某通过中介公司与陈某某签订《买卖定金合同》，约定原告（被反诉人）杨某某杨某某向陈某某购买位于西安市碑林区XX环XX段XX幢XX单元XX号房，房屋建筑面积37平方米，交易总额为40万元。后因原告（被反诉人）杨某某尚不具备西安市购房资格，双方协商借被告（反诉人）郑某某名义购买该房产，在原告（被反诉人）杨某某交付清首付款及中介费、办理房贷、房产证的各项费用后，被告（反诉人）郑某某于2019年11月11日也办理了房屋过户登记手续。因该房屋出售前尚在出租，原房主陈某某于2020年1月15日将该房屋2020年2月至8月期间的房租转至原告（被反诉人）杨某某名下。期间，原、被告因故于2019年12月23日就此房屋买卖一事签订了一份《协议》，注明：杨某某拟买受位于西安市碑林区XX环XX段XX幢XX单元XX号房屋，由于西安市XX房XX房资格，占用郑某某名额购买此房屋，房屋首付款20万元及各项税费14000余元由杨某某支付，剩余20万元借用郑某某名义申请邮政储蓄银行30年按揭贷款，每月月供由杨某某偿还，若未及时还款造成郑某某征信问题，由杨某某负责，杨某某承担房屋总价款30%违约金，给予郑某某作为补偿。并约定：房屋实际所有权为杨某某，郑某某对房屋无所有权及使用权。购房名额占用时间为2019年11月11日至2021年11月11日，2年到期后郑某某无条件配合将房屋过户给杨某某或杨某某家属等。但在偿还按揭贷款时，原告（被反诉人）杨某某自2020年3月8日后，未再按照约定及时偿还银行贷款，被告（反诉人）郑某某便于2020年4月8日开始支付银行贷款至2020年8月8日共计5886.75元。本院认为，原、被告系朋友关系，原告杨某某因资格限购，而借被告郑某某名义购房，并自愿签订《协议》，双方应按照约定自觉履行各自的义务。因原告杨某某杨某某依约支付了首付款及各项费用，被告郑某某也办理了房屋过户手续，原告杨某某也实际收取了房屋租金，房屋买卖合同已履行完毕。因双方所签协议约定，购房名额占用时间为2019年11月11日至2021年11月11日，2年到期后郑某某郑某某郑某某无条件配合将房屋过户给杨某某杨某某或杨某某杨某某家属等。而原告杨某某现在却以无法实现合同目的为由，不按照约定及时偿还银行贷款，显然违约，其要求解除合同的诉讼请求不予支持，双方应继续履行合同，原告杨某某应按期及时偿还银行贷款。因反诉人（本诉被告）郑某某于2020年4月8日开始为其垫付银行贷款至2020年8月8日共计5886.75元，被反诉人（本诉原告）杨某某应予以偿还。因协议约定，杨某某未及时还款造成郑某某郑某某郑某某征信问题，由杨某某负责，杨某某承担房屋总价款30%违约金，给予郑某某作为补偿。但反诉人（本诉被告）郑某某无证据证明被反诉人（本诉原告）杨某某的违约造成其征信问题，对其主张的违约金和提前支付银行贷款的反诉请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不予支持。双方应继续履行2019年12月23日签订的《协议》。被反诉人（本诉原告）杨某某应按期偿还银行按揭贷款，并偿还反诉人（本诉被告）垫付的银行贷款5886.75元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告杨某某的诉讼请求。二、2019年 12月23日原告（被反诉人）杨某某与被告（反诉人）郑某某郑某某签订的《协议》合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务，原告（被反诉人）杨某某杨某某应在2020年8月8日后按期偿还银行贷款。三、原告（被反诉人）杨某某在本判决生效后10日内偿还被告（反诉人）郑某某垫付的银行贷款5886.75元。四、驳回反诉人（本诉被告）郑某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费2452 元，原告已预交，现由原告杨某某自行承担。反诉费1586元，反诉人（本诉被告）郑某某已预交，由被反诉人（本诉原告）杨某某承担65元，于本判决生效后10日内连带上述款项付给反诉人（本诉被告）郑某某，剩余1521元由反诉人（本诉被告）郑某某自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                            审  判  员      赤文肖    二〇二〇年八月三十一日 书  记  员     王梦祺 1