浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5317号 上诉人（原审被告）汤明湘（曾用名汤明香），女，1955年9月5日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 法定代理人汤明珠，女，1949年9月16日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区，系汤明湘姐姐。 委托代理人刘艳、陈亚川，浙江援手律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）甘远祥，男，1962年2月15日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 被上诉人（原审原告）蒋丽丽，女，1970年12月7日出生，汉族，住浙江省杭州市。 两被上诉人共同委托代理人吴健弘，浙江正允律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）赵磊，男，1981年12月13日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市下城区，现住浙江省杭州市。 原审第三人何爽英，女，1988年9月15日出生，汉族，户籍地四川省仪陇县，现住浙江省杭州市上城区。 上诉人汤明湘因与被上诉人甘远祥、蒋丽丽、赵磊、原审第三人何爽英物权保护纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2016年1月29日，蒋丽丽为购置位于杭州市下城区××幢××室房屋向汤明湘交付定金10000元，汤明湘于当日出具《收条》，确认收到上述定金。同年1月31日，汤明湘、赵磊（甲方）与甘远祥、蒋丽丽（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市下城区××幢××室房屋（建筑面积100.33平方米）转让给乙方，转让总价为1060000元；乙方须于2016年2月28日前支付首期款330000元至双方约定的银行第三方监管账户；余款乙方申请银行贷款，须于2016年2月28日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；乙方在2016年2月28日前将首付款330000元打入保证金账户，乙方同意首付款到账且银行按揭审批通过后五个工作日内转付甲方330000元整，余款730000元申请商业按揭，待产权证、契证过户到乙方名下、按揭款到达保证金账户、物业交割完毕且甲方清空该房屋内所有户口后五个工作日内转付甲方730000元；甲乙双方在产权证、契证过户到乙方名下且按揭款到达保证金账户后三个工作日将相关配套费用结清且甲方将房屋交付给乙方后，甲方凭物业交割单来居间方领取房款；甲方结清房屋抵押贷款且乙方按揭审批通过后三个工作日内双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；等等。同日，双方签订《补充协议》一份，该协议第三条第7项约定：甲乙双方应在签订本合同之日起3个工作日内将房产交易过户所需资料交与居间方，并按《杭州市房屋转让合同》约定时间前往杭州市房产管理局办理身份核对、原件校验及权属转移登记等手续，若逾期未办理的，则违约方按照逾期天数赔付守约方100元／天作为违约金，若逾期10个工作日以上的，守约方有权单方终止《杭州市房屋转让合同》并按《杭州市房屋转让合同》中约定的违约责任追究违约方。上述合同签订后，甘远祥、蒋丽丽于2016年2月29日将首付款330000元支付至双方指定的账户。2016年3月18日，贷款银行向甘远祥发出《贷款审批同意通知书》，言明：甘远祥于2016年3月11日申请的住房贷款，经审查现已批准，批准的贷款金额为730000元，期限120个月。2016年4月5日，赵磊、汤明湘结清案涉房屋抵押贷款并办理了房屋他项权注销登记手续。另查明，2016年11月，赵磊、汤明湘曾以甘远祥、蒋丽丽逾期申请住房贷款，已构成根本违约为由提起诉讼，要求解除案涉的《杭州市房屋转让合同》及其《补充协议》。人民法院经审理后，判决驳回赵磊、汤明湘的诉讼请求。该判决现已生效。2017年8月，赵磊、汤明湘复以甘远祥、蒋丽丽已不具有贷款资格、无法办理商业贷款为由提起诉讼，要求解除案涉《杭州市房屋转让合同》及其《补充协议》。人民法院经审理后，判决驳回赵磊、汤明湘的诉讼请求。该判决现已生效。2018年3月20日，原审法院作出（2016）浙0103民初6803号民事判决，判决：一、甘远祥、蒋丽丽与赵磊、汤明湘之间签订的房屋转让合同继续履行，赵磊、汤明湘于判决生效之日起十日内协助甘远祥、蒋丽丽办理坐落于杭州市下城区××幢××室房屋的权属转移登记手续；二、赵磊、汤明湘于判决生效之日起十日内支付甘远祥、蒋丽丽违约金15000元（违约金暂算至2016年9月7日，此后按照每日100元标准计算至房屋权属变更登记之日止）；三、驳回甘远祥、蒋丽丽的其他诉讼请求。赵磊、汤明湘不服该判决提起上诉，杭州市中级人民法院作出（2018）浙01民终3216号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案经执行，案涉杭州市下城区××幢××室房屋已过户至蒋丽丽、甘远祥名下，权证号为浙2019杭州市不动产权第0028595号。现甘远祥、蒋丽丽以赵磊、汤明湘未腾空交房为由诉讼至原审法院，请求：1、判决赵磊、汤明湘立刻腾空案涉杭州市下城区××幢××室房屋，并向甘远祥、蒋丽丽交付；2、判决赵磊、汤明湘向甘远祥、蒋丽丽支付106000元；3、判决赵磊、汤明湘返还甘远祥、蒋丽丽多支付的10000元；4、本案诉讼费由赵磊、汤明湘承担。 原审法院认为,甘远祥、蒋丽丽与赵磊、汤明湘之间签订的《杭州市房屋转让合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，双方均应按约履行各自义务。根据合同约定，双方在产权证、契证过户到甘远祥、蒋丽丽名下，按揭款到达保证金账户后三个工作日将相关配套费用结清，赵磊、汤明湘将房屋交付给甘远祥、蒋丽丽，故赵磊、汤明湘应当按约将案涉房屋交付甘远祥、蒋丽丽，甘远祥、蒋丽丽关于要求赵磊、汤明湘腾房并交付的诉请，原审法院予以支持。赵磊、汤明湘未按照约定交房，其行为已经构成违约，应承担相应的民事责任。根据合同约定，赵磊、汤明湘未按约定时间交房，逾期交付超过30天，赵磊、汤明湘应向甘远祥、蒋丽丽支付违约金40000元。据此，赵磊、汤明湘应向甘远祥、蒋丽丽支付逾期交房违约金40000元。关于甘远祥、蒋丽丽主张的多付的10000元，系甘远祥、蒋丽丽为购置案涉杭州市下城区××幢××室房屋向汤明湘、赵磊交付的定金10000元，现甘远祥、蒋丽丽已支付合同约定的1060000元案涉房屋转让款，故甘远祥、蒋丽丽要求赵磊、汤明湘返还10000元，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵磊、汤明湘于判决生效之日起十五日内腾空杭州市下城区××幢××室房屋交付给甘远祥、蒋丽丽；二、赵磊、汤明湘于判决生效之日起十日内支付甘远祥、蒋丽丽违约金40000元；三、赵磊、汤明湘于判决生效之日起十日内返还甘远祥、蒋丽丽定金10000元；四、驳回甘远祥、蒋丽丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2620元，由甘远祥、蒋丽丽负担1490元，赵磊、汤明湘负担1130元。 宣判后，汤明湘不服，向本院提起上诉称：1、原杭州市下城区人民法院案号（2016)浙0103民初6803号判决业已生效，该判决明确驳回被上诉人的交房请求，故被上诉人要求上诉人腾房另主张违约金赔偿无事实和法律依据，转让合同第四条仅约定甲乙双方的交房方式，并不是违约条款。2、上诉人一直未收到甘远祥、蒋丽丽的《已缴房款告知单》，依据合同第四条之规定，只有资金到付到监管账号之后才存在交房的条件，也就是说只有上诉人知晓资金到付到监管账户，上诉人才有交房的义务，可事实是上诉人一直未收到甘远祥、蒋丽丽的《己缴房款告知单》和《履约催告函》，故上诉人自始不知道资金到付事宜，当然也不存在交房的义务，故对甘远祥、蒋丽丽主张的违约金赔偿不应予以支持，甘远祥、蒋丽丽屡屡主张上诉人赔偿，给上诉人造成极大的心理负担，甘远祥、蒋丽丽已经以不适宜且不对等的价款购买了案涉房屋，却还不知足屡屡向上诉人主张赔偿，其目的不可言喻。3、甘远祥、蒋丽丽起诉案由为物权保护，现甘远祥、蒋丽丽除腾房之外又提出赔偿，超出本案的诉讼范围，该部分诉请应当由甘远祥、蒋丽丽另行起诉，不应予以支持。4、汤明湘一审中递交的其本人无民事行为能力判决书已经生效，医院病历等均证明汤明湘患有精神疾病多年，鉴定意见书中也明确记录了汤明湘具有精神病史多年，现依据这些鉴定出无民事行为能力，完全可推断其在2016年签订案涉合同时也不具备民事行为能力。合同法规定合同的当事人应为具备民事行为能力的人，故案涉房屋转让合同应为无效；其次，汤明湘已被认定无民事行为能力，故如判决继续履行，明显和事实背道而驰。因甘远祥、蒋丽丽的持续纠缠致使汤明湘的精神状况进一步恶化，甘远祥、蒋丽丽的行为有悖人性，家人多次出面调解，甘远祥、蒋丽丽均不认可。请求二审法院：一、撤销一审判决，驳回甘远祥、蒋丽丽的诉讼请求；二、一二审诉讼费用由甘远祥、蒋丽丽承担。 被上诉人甘远祥、蒋丽丽答辩称：一、一审于2020年3月10日开庭审理时，上诉人的委托代理人已经当庭认可双方签订的案涉房屋转让合同以及补充协议的效力，有庭审笔录、录音录像为证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第五条规定，当事人委托诉讼代理人参加诉讼除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认，因此上诉人再次提出要求确认合同无效显示了其不诚信。二、上诉人和其子赵磊及原审第三人何爽英系亲属关系，他们串通签订虚假的租赁合同，企图利用法律规定的买卖不破租赁条款来限制向被上诉人按期交付房屋，一审对此已经查明属实，所以上诉人违反合同约定逾期交付案涉房屋，是不争的事实。三、基于上诉人一次又一次的提起诉讼，并与其亲属事先串通，以虚假租赁合同故意拖延涉案房屋的交付，违反了合同的约定，而且房款自2019年2月22日交付完毕，至今已经有18个月之久，上诉人方一直实际占用房屋不肯交付应该承担违约责任。另外，上诉人在此前多次诉讼中及本案一审期间都明确承认案涉房屋由第三人何爽英居住，从未提起过租客韩竹敏的存在。四、本案一审判决后，上诉人再一次向杭州市下城区人民法院提起诉讼，要求确认案涉房屋转让合同无效，案号为（2020）浙0103民初2545号。该案已被杭州市下城区人民法院依法裁定驳回起诉，杭州市中级人民法院（2020）浙01民终5362号案件维持了该裁定。综上，上诉人在签订案涉房屋转让合同后，因房屋市场价格上涨意图违约，并与原审被告赵磊和第三人何爽英利用虚假租赁合同长期占有房屋，恶意阻碍被上诉人接收房屋，希望二审法院依法驳回上诉人全部诉讼请求。 被上诉人赵磊、原审第三人何爽英均未口头答辩亦未向本院提交书面答辩状。 二审中，上诉人汤明湘提交如下证据：1、浙江省人民医院的证明、安康医院的情况说明，用于证明汤明湘早在1992年5月18日至6月27日就在杭州市公安局安康医院被鉴定为无民事行为能力人；2、租房合同、物业证明，用于证明韩竹敏从2015年9月3日起即租赁案涉房屋并居住在此，合同有效期至2033年9月3日。 经质证，被上诉人甘远祥、蒋丽丽发表质证意见如下：对证据1真实性、合法性均不予认可。在双方此前的多起诉讼中，汤明湘都是本人到庭参加诉讼，其具备民事行为能力，能够参加正常的庭审，且（2019）浙0105民特166号案件确认汤明湘无民事行为能力是依据浙江省立同德医院的鉴定意见而非安康医院的鉴定；对证据2的真实性、合法性均不予认可。就案涉房屋的租赁合同，上诉人在多次诉讼中共提交过三份租赁合同，时间均交错在一起，最早的合同是和程靖在房屋中介公司签订的，并于2016年10月经杭州市下城区人民法院调解解除；本案一审中上诉人提交了与何爽英的租赁合同，坚称案涉房屋是何爽英居住；二审中又提交了与租客韩竹敏的租赁合同，但此人汤明湘在一审中从未提及，且韩竹敏是汤明湘的干儿子，该租赁合同上面仅有两人签字，无法确认真实性，不足以证明租赁事实的客观存在。被上诉人赵磊及第三人何爽英未对上诉人汤明湘提交的证据发表质证意见。其余各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院认为，上诉人汤明湘提交的证据1均为复印件，未能向本院提交原件供核对，故本院对证据1的真实性均不予认可，该证据不足以证明汤明湘在签订案涉合同时为无民事行为能力人，对该证据不予采信；对证据2，因一审中汤明湘认可案涉房屋承租人为何爽英，并未提及租客韩竹敏的存在，二审中其又主张租客为韩竹敏，但未提供韩竹敏缴纳租金等凭证加以佐证，且与其一审的陈述相矛盾，故本院对证据2的真实性不予认可，对该证据不予采信。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。另查明，2017年9月12日，汤明湘与程靖达成（2017）浙0103民初5249号民事调解书，确认双方于2014年4月8日签署的《房屋借用合同》于2017年9月12日解除，由程靖于2017年10月12日将案涉房屋腾空归还汤明湘。2020年4月27日，汤明湘向杭州市下城区人民法院提起（2020）浙0103民初2545号案件诉讼，要求确认汤明湘、赵磊与甘远祥、蒋丽丽签订的案涉《房屋转让合同》无效，该案以重复诉讼为由裁定驳回汤明湘的起诉。汤明湘上诉至本院，后本院作出（2020）浙01民终5362号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。 本院认为，汤明湘、赵磊与甘远祥、蒋丽丽于2016年1月28日签订案涉《杭州市房屋转让合同》，双方就该合同的解除、履行等事宜经历多次诉讼，该合同的效力业已经（2016）浙0103民初6803号案件等生效判决确认合法有效。本案审理过程中，汤明湘再次提起诉讼要求确认案涉合同无效，法院以重复诉讼为由驳回其起诉。故案涉合同对汤明湘、赵磊及甘远祥、蒋丽丽均具有法律约束力，汤明湘再行以其在签订合同前即经鉴定不具备民事行为能力为由欲推翻合同效力，依据不足，本院不予支持。根据（2016）浙0103民初6803号生效民事判决的认定，汤明湘、赵磊应当协助甘远祥、蒋丽丽将案涉房屋过户至后者名下，该案经执行也已实际完成了案涉房屋的权属变更登记，甘远祥、蒋丽丽为案涉房产的合法所有权人。现甘远祥、蒋丽丽要求汤明湘、赵磊交付案涉房屋，汤明湘、赵磊也认可该房屋一直未实际交付，但主张系因房屋在签订案涉合同前即已出租他人且租期未届满。本院认为，根据汤明湘与案外人达成的民事调解书，其就案涉房屋与案外人之间的租赁合同已经解除。本案一审中，汤明湘、赵磊虽主张案涉房屋存在合租人为第三人何爽英，但经一审法院查明，何爽英与赵磊之间系夫妻关系，该二人签署的租赁合同系为阻却甘远祥、蒋丽丽实现腾房目的而签署，故该租赁合同真实性不应予以采信。二审中，汤明湘又提出韩竹敏为案涉房屋的承租人，但未提供租金缴纳凭证等予以佐证，本院对其主张亦不予采信。在无证据显示案涉房屋存在买卖不破租赁的情形下，原审法院认定汤明湘、赵磊应向所有权人甘远祥、蒋丽丽交付该房屋，合法有据，本院予以支持。关于甘远祥、蒋丽丽主张的赔款106000元及返还多支付的10000元，鉴于甘远祥、蒋丽丽在本案中的诉请与双方签署的案涉房屋转让合同具有内在的牵连性，并基于诉讼成本、效率及纠纷一次性解决之目的考虑，本院认为，原审法院对甘远祥、蒋丽丽诉请的上述两部分款项予以支持，实体处理并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1130元，由汤明湘负担。 本判决为终审判决。 审判长  石清荣 审判员  俞建明 审判员  孔文超 二〇二〇年九月二十三日 书记员  毛胜淘