河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7317号 上诉人（原审原告）：陈莉，女，1975年8月6日出生，汉族，律师，住河北省石家庄市新华区。 委托代理人：冯亚琴、关永旺，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄市兴华房地产开发有限公司，住所地长安区胜利大街276号汇鑫商厦二层。 法定代表人：林润培，总经理。 委托诉讼代理人：巴彩梅，石家庄市长安恒信法律服务所法律工作者。 上诉人陈莉因与被上诉人石家庄市兴华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 陈莉上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销石家庄市长安区人民法院作出的（2020）冀0102民初1027号民事判决书中判项第二项，改判支持上诉人一审诉讼请求中关于逾期交房违约金的请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订《补充协议》视为双方均对未按原协议约定的时间交房的认可，系事实认定错误。二、一审判决认为被上诉人提供的政府文件可证实吴家庄城中村拆迁改造收到政策等影响导致工期延误，构成合同中约定的不可抗力要件，系事实与法律适用错误。 石家庄市兴华房地产开发有限公司答辩称：请求依法驳回上诉、维持原判。 陈莉向一审法院起诉请求：原告陈莉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告继续履行《天润家园预约协议书》以及《补充协议》立即将天润家园1号地6号楼1单元1903号房屋交付原告；2、请求法院依法判决被告向原告支付逾期交房违约金78654元（以249223元为基数，日万分之一为利息，自2012年5月2日起计算至2018年5月15日止计54928元；以498446元基数，日万分之一为利率，自2018年5月16日起计算至2019年9月4日计23726元，实际主张至被告交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：一、2010年3月18日，原、被告签订《天润花园预约协议书》约定：“甲方：石家庄市兴华房地产开发有限公司乙方：陈莉甲乙双方经充分协商，自愿达成预约意向，同意订立本协议。一、房屋基本情况预约房屋坐落于桥东区。该商品房的用途为住宅；暂测建筑面积131.17平方米。换签正式商品房买卖合同时以施工图纸面积为准。最终产权登记面积以政府相关部门实测面积为准。二、甲乙双方应履行的法定交易程序：（一）甲乙双方正式换签商品房买卖合同后，应于60日内持商品房买卖合同及相关资料向当地房地产交易主管部门办理登记备案手续。（三）经双方协商，乙方不再另行支付燃气管道初装费、暖气开通费。三、甲方须履行的条款：（一）甲方承诺在2012年5月1日将预约的房屋交付使用。如逾期交房，自预约协议约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，协议继续履行。逾期实际发生后，若乙方选择解除协议，则甲方按照协议约定期限退还乙方全部已付款，并按实际逾期天数支付已付房价款万分之一的违约金。不可抗力的原因除外。四、乙方须履行的条款：乙方应按下列付款方式自愿及时支付预约价款。按建筑面积计算，该商品房总价款建拾玖万捌仟肆佰肆拾陆元整（大写），至498446（小写）。首付价款（人民币）贰拾肆万玖仟贰佰贰拾参元整（大写），至249223。（小写）。余款（人民币）贰拾肆万玖仟贰佰贰拾参元整（大写），249223（小写）。五、付款方式及付款时间的约定1、首期50%预约金于2010年3月18日之前交付到甲方指定的账户上。2、甲方取得预售许可证后10日内与乙方签订正式商品房买卖合同。合同签订后3日内，乙方将剩余的房款交至甲方指定的账户上，若乙方逾期未交清剩余房款或逾期未签署正式商品房买卖合同，甲方有权终止本协议，造成的一切损失由违约方承担。”同日，被告出具收款收据，证实收到原告预付款249223元。2018年5月15日，原、被告签订《补充协议》约定原告向被告交付剩余尾款249223元。同日，被告为原告出具收据，证实收到上述款项。二、原告要求被告立即交付房屋，并支付逾期交房违约金78654元（以249223元为基数，按日万分之一计算，自2012年5月2日起至2018年5月15日止为54928元；以498446元基数，按日万分之一计算，自2018年5月16日起至2019年9月4日为23726元；实际主张至被告交付房屋之日止）。被告称现在房屋已具备交房条件，但原告拒不交纳暖气费和燃气费导致房屋无法交付，小区内的其他业主都是交纳暖气费和燃气费后被告交房，在原告交付了暖气费及燃气费后，被告可随时向原告交房；如果原告要求退房，被告同意按照付款比例承担违约金并解除协议；被告不同意支付原告主张的违约金，逾期交房属于合同中约定的不可抗力情形；提供：1、石家庄市政府城市建设三年大变样关于解决吴家庄改造项目相关问题的处理意见，证实本案涉及的开发项目是有一定的历史背景和政策的；提供石家庄市城市规划局的行政处罚决定书，证实被告为了赶工期被予以处罚；提供2015年1月21日石家庄市城中村改造工作领导小组办公室出具的关于吴家庄项目回迁安置房的情况说明，证实该项目一直都有政府的行为在参与指导、介入、支持；提供石家庄市人民政府常务会议纪要38号文，研究了关于解决长安区吴家庄城中村改造项目的遗留问题，开完会之后为吴家庄项目的加速施工建设提供了多方面的保障措施；提供石家庄市重污梁天气应急指挥部办公室2019年-预161号文件，证实是在目前很多的不动产都在停工的情况下，政府特别为了该项目出具了允许施工的文件，并保证了建筑材料运输车辆在各个路口的通行；提供2019年8月1日管道燃气设施配套建设合同，在2019年9月1日6、7、8三栋楼具备了交付条件，证实被告与石家庄新奥燃气有限公司签订管道燃气设施配套建设合同，约定了吴家庄项目一共用户为943户，每户交3360元管道燃气设施工程费，故被告在与原告签订网签合同时要求被告依据该合同另行支付管道燃气设施工程费3860元。原告不认可，称关于三年大变样的文件与被告逾期交房没有任何关联性，即使属于该项目被告也应当遵守法律法规，也需要遵守与原告签订的相关购房协议，原、被告签订协议时，该文件已经存在，作为开发商的被告可以预见并且可以调整该房屋的交付时间，但是被告没有调整，就是确定在2012年5月1日交房，显然该证据不是被告逾期交付的理由；行政处罚决定书不属于不可抗力，属于被告可预见的，被告有义务办理相关证件，以保证顺利施工，如期交房；城中村改造工作领导小组的情况说明与本案没有关联性，不能证明被告的施工进度；石家庄市人民政府常务会议纪要与本案无关，正是因为如被告所称政府为吴家庄项目的施工提供了多项保障，被告更应该按约履行交房义务并承担相应的违约责任；对石家庄市文件的真实性有异议，该证据无公章也没有网址，也不是网站截图，该证据说明被告在重污染天气期间正常施工没有停工，不属于不可抗力；管道燃气设施配套建设合同是被告与新奥公司之间的合同，约定了被告与该公司之间的权利义务，与原告无关，对原告无约束力，且该合同第2条第1项明确约定，被告按照每户3360元向新奥公司交付管道燃气工程费，是被告的义务，应当由被告承担，其不应转城到原告，且原、被告双方明确约定了被告不向原告收取燃气、暖气的费用，故该费用应由被告自己承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《天润花园预约协议书》《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，对上述两份协议的效力，本院予以确认。原告按照两份协议的约定向被告支付了全部购房款，被告应按照约定向原告交付房屋，故对原告要求被告继续履行《天润家园预约协议书》以及《补充协议》立即将1号地6号楼1单元1903号房屋交付原告，理据充分，本院予以支持。《天润花园预约协议书》第二条第三款约定，原告不承担燃气管道初装费、暖气开通费，故对被告要求原告承担上述费用后再办理交房手续的说法，本院不予采信。根据《天润家园预约协议书》被告应于2012年5月1日交房，但原、被告于2018年5月15日再次签订《补充协议》应视为双方对被告未按原协议约定的时间交房的认可，且根据被告提供的多份政府文件，可证实吴家庄城中村拆迁改造受到政策等影响导致工期延误，构成合同中约定的不可抗力要件，故原告主张被告支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下一、被告石家庄市兴华房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内继续履行与原告陈莉签订的《天润家园预约协议书》（编号：1336）以及《补充协议》将位于石家庄市长安区房屋交付给原告陈莉；二、驳回原告陈莉的其他诉讼请求。案件受理费1766元，减半收取883元，由被告石家庄市兴华房地产开发有限公司负担441.5元，原告陈莉负担441.5元（该项费用原告已预交）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院认定事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人是具有法律约束力。双方当事人均应依合同的约定履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人于2010年3月18日签订的《天润花园预购协议书》及《补充协议》与现行有效的法律、行政法规关于合同效力的强制性规定不相违背，应为有效协议。双方均应依此合同的约定履行自己的义务。原审判决被上诉人应以协议约定向上诉人交付房屋，应予支持。另上诉人主张被上诉人未依合同约定的时间交付房屋应承担违约责任，支付违约金。经查，该项目系吴家庄城中村拆迁改造，而一般城中村改造都是由政府主导，且该项目由于拆迁改造进度延期应视为政策变动导致被上诉人不能按期交付上诉人房屋，应视为因政策导致的情势变更，故对因该行为导致工期延期不应视为被上诉人违约，亦不应承担违约责任，故上诉人要求被上诉人要求被上诉人支付违约金的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1766元，由上诉人陈莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年九月十日 书记员  李 然 ——