北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8523号上诉人（原审被告）：北京新天和润物业管理有限公司，住所地北京市东城区法华南里17号楼3层317号。法定代表人：杜文胜，执行董事。委托诉讼代理人：关镭，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京健康汇再生医学科技有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼12层15A03。法定代表人：周勤，经理。委托诉讼代理人：颜丙杰，北京市道和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙翔，北京市道和律师事务所实习律师。上诉人北京新天和润物业管理有限公司（以下简称：新天和润公司）因与被上诉人北京健康汇再生医学科技有限公司（以下简称：健康汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初1496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。新天和润公司上诉请求撤销原判，依法改判驳回对方的原审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、健康汇公司的实际租赁期间应为2018年1月9日至2019年4月8日止，其应支付物业管理费124950元。根据《收费清单》和《合同对账单》，健康汇公司的租赁期限均为2018年1月9日至2019年4月8日，且《解约协议书》中未明确写明租赁期限。一审法院认定租赁期限以这三份证据为依据，但却认定租赁期限为2018年1月9日至2019年1月8日，没有事实及法律依据，系认定错误。在此基础上，健康汇公司至多只能享受一个月的免租期，其应付14个月的租金，且根据相关证据显示，健康汇公司应支付我方物业管理费15个月；二、健康汇公司支付给我方25万元款项的性质，一审法院认定错误，该25万元应为装修费用。且健康汇公司对于该笔款项存在前后陈述不一致的情况，其在转账时附言为保证金，在庭审时却改口为个人还款，系认定错误；三、健康汇公司存在违约行为，根据合同约定应支付违约金、滞纳金共计170546.25元。健康汇公司要求退化50万余元没有合理性，一审判决认定事实错误。健康汇公司辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。健康汇公司向一审法院起诉请求：1.判令新天和润公司退还健康汇公司房屋租赁保证金43.93万元；2.本案的诉讼费由新天和润公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年6月22日，新天和润公司与乙方代表（负责人）周蜜签订《房屋租赁保证金协议书》约定，鉴于乙方需求，甲方根据房屋租赁合同，自2017年6月21日至2020年6月20日建立合作关系。本协议签订之时，乙方须向甲方一次性支付租赁保证金100万元。自合同签订之日起至合同结束，甲、乙双方并未违约的情况下，甲方在十天内将该款无息退还给乙方。甲方收到保证金后，提供有效收据，合同生效。保证金的支付方式在租赁合同签订时可根据乙方要求，变更支付单位或个人。甲方承诺乙方所需的租赁面积和基本装修条件。该保证金合同签订后，案外人马德胜代健康汇公司向新天和润公司支付100万元保证金。之后，健康汇公司（乙方）与新天和润公司（甲方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将北京市东城区法华南里17号楼（东西向）地上第1层建筑面积400平米出租给乙方使用。租赁期限共三年，自2018年1月9日期至2021年1月8日止。该房屋租金按照建筑面积计算每日每平方米6元。乙方按照年度支付的方式向甲方预付下一年度的租金，具体租金金额如下，2018年1月9日至2019年1月8日租金87.6万元，2019年1月9日至2020年1月8日租金92万元，2020年1月9日至2021年1月8日租金96.6万元，每年上浮5%。乙方须于进驻前向甲方交纳一个月的租金作为租赁保证金。如乙方无违约，在租赁期满后30日内，乙方工商注册迁出后甲方将租赁保证金如数无息退还乙方。乙方应当在续签下一年度租赁合同前第1个月结束时（即每年12月8日前）向甲方一次性支付该年度租金。乙方应按时交纳物业管理费、办公区内卫生费、停车费、取暖费以及乙方使用产生的电费、水费、电话费、网络使用、有线电视费等费用。租赁期内的设施设备维修费由乙方自行承担。在租赁地点办理工商注册的单位，退租时应完成工商迁出或注销手续，租赁期满后30日内，甲方无息退还租赁保证金。乙方租赁期满时，如不再续租，确定退租，需提前3个月书面通知甲方。健康汇公司、新天和润公司又签订《补充协议》约定，乙方承租甲方房屋计租面积为350平方米（建筑面积含公摊），该房屋租赁期自2018年1月9日至2021年1月8日，免租期三个月，即2018年1月9日至2018年4月8日，计租日自2018年4月9日至2021年3月8日止。租金按照建筑面积每日每平方米6元。乙方按年度支付的方式向甲方预付支付一下年度租金，具体租金金额如下，2018年1月9日至2019年4月8日76.65万元，免租期三个月。2019年4月9日至2020年4月8日76.65万元，2020年4月9日至2021年4月8日76.65万元。乙方每年3月8日前向甲方一次性支付下一年度租金。本协议是原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。上述合同签订后，新天和润公司将装修好涉案房屋交付健康汇公司使用。健康汇公司未再支付房屋租金。2019年6月13日，新天和润公司向健康汇公司发送《尽快清理遗留物品的函》，内容为，健康汇公司未按照双方签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》支付租金及各项费用，拖欠支付各项费用长达一年之久，新天和润公司已经依合同第十三条第二款第7项的约定于2019年4月9日与健康汇公司解除《房屋租赁合同》及《补充协议》。健康汇公司尚有部分物品遗留在新天和润公司的房屋内，已经严重影响新天和润公司的正常经营。请健康汇公司于2019年6月30日前将遗留的物品清理，清理费用自担。如不清理，将按照每日100元的标准向健康汇公司收取保管费。超过30日仍不予处理，视为健康汇公司放弃一切权利，新天和润公司将自行处理。双方聊天记录显示：2017年6月8日，“包子”（胡洁）称，“胡总，马总安排尽快出立项书，下周一发董事会审批，目前我需要您提供以下资料，场地资料、场地租金及周边楼宇租金、装修成本预算”。杜文胜称，“这是要我们提供？”。8月6日，杜文胜微信发送平面图。“包子”（胡洁）称，“楼下照明一定要好，厕所一定要豪华些”“挺好，厕所要加浴室”。杜文胜回复称有。“包子”（胡洁）回复称，“奢华！高端！上档次！”。2017年10月26日，杜文胜给阿文发微信称，“装修方案马总有什么意见？”。阿文回复称，“一楼布局方案基本快好，我再修改一下后给马总和包哥看看，没问题就马上与您联系碰一下”“杜哥，我们一层的布局基本上就这样了，给您看看”。2017年11月14日，杜文胜向阿文发新天和润公司的银行账号。同日，阿文向新天和润公司转账25万元。2017年11月29日，阿文发微信称，“想问问办公室装修到哪一步？方便让人拍些照片过来吗”。2018年1月13日，杜文胜称，“楼宇已经开始入住，你们是怎么安排呢”“这个月租赁合同要签”。“包子”（胡洁）称回复称好。2020年2月21日，“包子”（胡洁）称，“他也已经退了，你就告诉我能退多少就行了”。新天和润公司的法定代表人杜文胜发收费清单称，租赁期限2018年1月9日至2019年1月8日，实际天数365天，免租期3个月90天，租赁面积350平方米，租金数额为577500元，物业费23.8乘以12个月99960元，装修费25万元，分摊83333元等。2019年3月22日，“包子”（胡洁）称，“和他确认的就是从4月到12月租金”。同年3月26日，“包子”（胡洁）称，“一层的租金没有收？”“把我们轰出来就应该有新收入了呀”、“和小马没关系了，就看你最多能退出来多少”。杜文胜称，“你想让我退多少”。4月30日，杜文胜称，“沟通后的，根据第一份合同核算后，应退的款先退还。5月15号前退款，我把你的意思能表述的说了以下几点，1、原来关于返点的承诺，2、物业费用的减免。3、装修费用的商议。4、发票。结果是让我根据行业内的惯例酌情处理。现在财务正在核实。”“包子”（胡洁）称，“装修是可以直接向新租户收取的啊”。杜文胜称，“关于装修，一层的装修是按照你们的需求设计施工的，所以产生装修费用。如果租户付费的话我们要按人家的方案进行拆除后装修，例如卫生间的拆除改造费用是租户出的，所以关于装修的费用谈的是折旧。关于装修费的退还问题，我会再多考虑”。“包子”（胡洁）称，“先看看你们怎么酌情吧，这些都是退出没有预期到的费用”。同年5月22日，杜文胜向包子发送了《解除协议书》，退款22万元。“包子”（胡洁）称，“小马那边看了协议，不同意这么退”。5月22日，杜文胜又发送合同对账单，内容为房租9个月574875元，物业费9个月74970元，装修费摊销83333元等，应退金额174105元等。2019年6月12日至29日，新天和润公司工作人员跟健康汇公司工作人员沟通涉案房屋中遗留物品清走事宜，新天和润公司将健康汇公司的遗留文件快递给了健康汇公司，屋内还有球拍和茶盘茶具、沙发、茶几等存放在一起，最后新天和润公司也将茶具茶盘快递给健康汇公司，剩下的茶几沙发留给新天和润公司自行处理。另查，2017年11月3日，胡洁向杜文胜转账20万元。2017年11月14日，健康汇公司向新天和润公司转账25万元，附言为保证金。健康汇公司出具转账说明称，2017年11月14日健康汇公司向新天和润公司转账25万元的实际用途是代胡洁向新天和润公司归还个人借款25万元，该款并非健康汇公司支付给新天和润公司的装修费，该转账行为是得到胡洁本人及健康汇公司全体股东的一致同意后进行的转账行为。对此，健康汇公司提供胡洁本人视频予以证明。关于新天和润公司答辩中不认可健康汇公司支付新天和润公司100万元保证金一事，健康汇公司为此向法庭提供了马得胜的视频后，新天和润公司认可马得胜代健康汇公司支付了100万元保证金。同时，新天和润公司不再主张保证金抵扣新天和润公司答辩中提到的绿植、空调折旧、门禁、供暖费、水电费、办公家具租赁费等。庭审中，新天和润公司称，健康汇公司逾期交纳租金超过30天构成违约，新天和润公司有权终止合同，新天和润公司于2019年6月13日发出《尽快清理遗留物品的函》，健康汇公司直到2019年6月25日才将剩余物品清理完毕并告知其他物品可由新天和润公司处分；双方微信中的《合同对账单》、《解除协议书》等是双方在协商过程中的谈判磋商，不是双方都认可的最终事实和解决方案；健康汇公司的实际租赁期限至少自2018年1月9日至2019年4月8日，三个月免租期以按照合同履行三年为前提，新天和润公司仅租赁房屋一年便因自己不交纳房屋租金被解除合同，最多只能享有一个月的免租期，要求从保证金中扣除租金894250元；新天和润公司终止合同的，健康汇公司应按照剩余未履行合同总租金的2%向新天和润公司支付违约金，要求扣除766500*2*%=30660元违约金，同时要求扣除健康汇公司逾期支付租金的滞纳金766500*0.05%*365=139886.25元；健康汇公司从未支付物业管理费，要求扣除物业管理费23.8*350*15=124950元；新天和润公司仅需要按照房屋租赁保证金协议书约定提供基本装修条件即可，但健康汇公司委托新天和润公司对租赁房屋按照高标准重新装修，新天和润公司按照健康汇公司提供的图纸和要求进行重新装修，虽然双方未签订书面合同，但是根据新天和润公司与其他租户签订的装修合同及新天和润公司与包子（胡洁）等的聊天记录可以看出，装修费用应当由健康汇公司承担，健康汇公司于2017年11月14日向新天和润公司支付25万元系装修费用，不是健康汇公司代胡洁偿还的个人借款；健康汇公司向新天和润公司支付100万元保证金和25万元装修费用，另外，新天和润公司向胡洁出借45万元，胡洁偿还20万元，尚欠付25万元；根据双方签订的租赁保证金合同，因健康汇公司存在拖欠新天和润公司房租、物业费、装修费等违约行为，故新天和润公司不应当退还租赁保证金。对此，健康汇公司称，健康汇公司不存在违约行为，健康汇公司与新天和润公司签订租赁保证金合同后支付保证金100万元，之后签订房屋租赁合同约定保证金为一个月租金，多余的保证金未退还，可以折抵房屋租金，因此，健康汇公司不存在违约行为；如果法院认为健康汇公司违约，健康汇公司同意从保证金中扣除违约金等，但健康汇公司主张违约金和滞纳金，属于重复主张，又因健康汇公司支付新天和润公司有100万保证金，足以覆盖租金，新天和润公司也没有实际损失，所以新天和润公司主张的违约金过高；健康汇公司支付给新天和润公司100万元保证金后，胡洁从保证金中借出45万元，自己偿还了20万元，另25万元由健康汇公司代胡洁偿还给新天和润公司，健康汇公司已经提交胡洁的视频证明胡洁认可此事，上述25万元并非健康汇公司支付的装修费用；双方租赁合同系协商解除，从双方微信沟通退还费用的清单可以看出，从来没有违约金的问题；健康汇公司于2018年12月中旬即搬离房屋，双方租赁合同于2019年1月9日解除，双方微信沟通退费清单上显示的租赁期限也是自2018年1月9日至2019年1月8日九个月，所以新天和润公司所称的租赁期限至2019年4月8日没有依据；双方租赁合同约定免租期三个月，不同意新天和润公司认为按照三年租期分摊免租期的意见。另查，涉案房屋所在楼宇的物业费收费标准为每月每平方米23.8元。电费按季度表底数收取，收费标准每度1.7元。取暖费每年根据《北京市供热采暖管理办法》收取，根据北京市供热时间提前一个月支出。健康汇公司在涉案房屋的工商注册已经迁出。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点，1、健康汇公司的实际租赁期限；2、健康汇公司是否违约；3、25万元是否为装修费用；4、是否应当从保证金中扣除违约金、物业费。根据查明事实，新天和润公司因健康汇公司未支付房屋租金解除与健康汇公司之间的房屋租赁合同，健康汇公司也同意解除租赁合同并实际搬离涉案房屋，双方因退还保证金金额产生争议导致诉讼。根据双方微信多次沟通记录及退还清单显示，健康汇公司实际于2018年底左右搬离房屋，双方沟通的实际租赁期限为自2018年1月9日至2019年1月8日，扣除2018年1月9日至2018年4月8日三个月免租期，实际应付9个月租金574875元。双方约定免租三个月，并未约定免交物业管理费，故健康汇公司应当缴纳12个月物业管理费99960元。因健康汇公司仅根据租赁保证金协议书由案外人代其支付保证金100万元，之后未支付租金，双方之后签订租赁合同中虽对保证金数额作出变更，但未约定案外人代支付的100万元可以冲抵应缴纳的租金，所以健康汇公司未按照合同约定支付租金构成违约，应当承担违约责任。关于新天和润公司主张扣除解约违约金30660元和逾期支付租金的违约金139886.25元的意见，健康汇公司提出违约金过高之抗辩，因健康汇公司已付100万元保证金足以折抵租金，健康汇公司逾期支付租金并未给新天和润公司造成实际损失，故法院对折抵的违约金数额根据租赁合同履行情况予以酌定。关于新天和润公司要求抵扣25万元装修费用的问题，新天和润公司对该25万元款项性质自己前后陈述不一致，而健康汇公司向新天和润公司支付该25万元款项明确写明为保证金，结合案外人胡洁从保证金借款的情况及由新天和润公司提供基本的装修条件的约定，法院认为该笔钱款应为健康汇公司替胡洁偿还借款的款项，并非健康汇公司支付给新天和润公司的装修费用。根据双方聊天记录显示，新天和润公司根据健康汇公司要求进行了高标准装修，健康汇公司应当承担部分装修费用，法院将对健康汇公司应承担的数额根据合同履行情况依法酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京新天和润物业管理有限公司于判决生效后十日内退还北京健康汇再生医学科技有限公司租赁保证金24万元；二、驳回北京健康汇再生医学科技有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，健康汇公司与新天和润公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方应依约履行。健康汇公司未按合同约定支付租金，构成违约，应承担违约责任。健康汇公司虽然支付了100万元保证金，因双方未约定100万元保证金可以冲抵应交纳的租金，故健康汇公司主张因其交纳了保证金而未支付租金不构成违约，缺乏依据，本院不予支持。基于健康汇公司的违约行为，新天和润公司有权解除合同。根据合同约定，健康汇公司作为违约方应承担解约违约金和逾期支付租金违约金。考虑到健康汇公司提出违约金过高之抗辩以及健康汇公司已付100万元保证金在数额上可以折抵租金的事实，本院酌情确定健康汇公司支付违约金5万元。2017年11月14日，健康汇公司向新天和润公司转账25万元，附言写明系保证金。新天和润公司主张该钱款为装修款，与附言不符，本院不予采信。一审法院认定该笔钱款应为健康汇公司替胡洁偿还借款的款项，并非健康汇公司支付给新天和润公司的装修款，并无不当。新天和润公司根据健康汇公司要求进行了高标准装修，健康汇公司应当承担部分装修费用，结合健康汇公司对装修的实际使用期间及合同解除系健康汇公司违约所致，本院酌情确定健康汇公司承担装修费用5万元。关于健康汇公司对房屋的使用期间，一审法院认定为2018年1月9日至2019年1月8日。健康汇公司对此未提出上诉。因健康汇公司实际于2018年底左右搬离房屋，且当时存在房屋一层无法进入的情形，故一审法院所认定的健康汇公司的房屋使用期间，本院予以认可，相关费用应按照该期间计算。新天和润公司上诉主张健康汇公司对房屋的使用期间为2018年1月9日至2019年4月8日，依据不足，本院不予采信。虽然合同约定了免租期，因健康汇公司违约致合同提前解除，故该免租期对应的房租应摊销至合同约定的全部租赁期限之中，由健康汇公司予以支付。一审法院直接扣除2018年1月9日至2018年4月8日三个月免租期，判令健康汇公司实际应付9个月租金不妥，本院对此予以纠正。经本院核算，免租期摊销后，健康汇公司应支付2018年1月9日至2019年1月8日的租金70.75万元。同时，该期间对应的物业管理费，健康汇公司应当支付。健康汇公司要求新天和润公司退还保证金，在扣除前述健康汇公司所应支付的费用后，剩余部分的保证金新天和润公司应予退还。综上所述，一审法院判令健康汇公司支付9个月租金不妥，本院对此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初1496号民事判决；二、北京新天和润物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还北京健康汇再生医学科技有限公司租赁保证金92540元；三、驳回北京健康汇再生医学科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3945元，由北京新天和润物业管理有限公司负担828元（北京健康汇再生医学科技有限公司已预交，北京新天和润物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付北京健康汇再生医学科技有限公司），由北京健康汇再生医学科技有限公司负担3117元（已交纳）。二审案件受理费7890元，由北京新天和润物业管理有限公司负担1657元（已交纳），由北京健康汇再生医学科技有限公司负担6233元（北京新天和润物业管理有限公司已预交，北京健康汇再生医学科技有限公司于本判决生效后十日内给付北京新天和润物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二〇年九月二十五日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯