河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9766号上诉人(原审原告、案外人）：李俊生。委托诉讼代理人：王兴洲，河南高禄律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：侯小红。委托诉讼代理人：黄茂，河南瀛豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：高超。上诉人李俊生因与被上诉人侯小红、高超案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初5147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李俊生及其委托诉讼代理人王兴洲，被上诉人侯小红委托诉讼代理人黄茂到庭参加诉讼。被上诉人高超经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人李俊生上诉请求：1、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初5147号民事判决书并改判支持上诉人一审诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院关于上诉人未实际合法占有涉案房屋的认定是错误的。一、上诉人与被上诉人高超在人民法院查封前已签订了合法有效的书面房屋买卖合同并支付了全部价款。上诉人与被上诉人高超及其妻子李素平于2016年4月25日签订房屋买卖合同，约定高超夫妻二人向上诉人出售涉案房屋，上诉人与被上诉人高超签订的房屋买卖合同真实有效。合同签订后，上诉人于2016年4月25日向被上诉人高超妻子李素平转款50万元，于2016年5月10日向李素平转款97200元，上诉人按照合同约定支付了全部价款。二、上诉人在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。涉案房屋买卖合同签订后，上诉人按照合同约定向高超夫妻二人支付了全部价款，被上诉人高超按照合同约定向上诉人交付涉案房屋钥匙，向上诉人交付房屋。物业公司将涉案房屋交付给被上诉人高超的时间为2015年底，上诉人通过物业公司楼管王志霞将2016年1月1日至2018年4月30日的物业费用交到物业公司，涉案房屋房产证登记的权利人为高超，虽然上诉人提到的物业费收据显示为高超缴纳，但是该笔物业费用实际为上诉人缴纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”规定中的“合法占有”，应以××实际控制该房屋为标准，其是否实际入住或使用不是对该房屋合法占有的必要条件。本案中的合法占有应理解成对不动产的管理和支配，在上诉人拿到房屋的钥匙并缴纳物业费后，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。一审法院认定上诉人未实际合法占有涉案房屋属于认定事实错误。三、未办理过户登记非上诉人自身原因造成。被上诉人高超在取得涉案房屋产权证书后，上诉人多次联系高超夫妻二人要求办理房屋过户登记，但是被上诉人高超拒不配合，导致未办理过户登记。被上诉人高超因向被上诉人侯小红借款而将涉案房屋产权证书交由被上诉人侯小红保管，恰恰说明上诉人对于未能办理房屋过户手续没有过错。四、一审判决违背了公平原则，判决结果严重损害了上诉人的合法权益。上诉人在签订买卖合同并支付全部价款后，由于非因自身原因未办理过户登记，虽然未取得合同标的物的所有权，但是已经赋予上诉人类似所有权人的地位，上诉人的物权期待权具有排除执行的物权效力。被上诉人侯小红辩称：1、对涉案房屋有事实上的管理和支配权的人一直都是高超，而非被答辩人，被答辩人拿到的钥匙，现今已不能打开房屋，而且答辩人未接收房屋，未装修、未入住、未变更物业合同；通过高超把钥匙和房本给答辩人，同意将房屋在中介挂卖，钥匙在中介存放，中介经常带人看房等情况，能够证明该房屋实际控制权在高超手里。2、被答辩人提交的物业费收据、钥匙收据和被答辩人叙述相矛盾，答辩人在一审时诉称：2016年4月份，原告在物业处领取钥匙并缴纳物业费（通过工作人员直接转账），而物业费收据显示:缴纳时间是2017年7月13日，支付方式为刷卡，钥匙收据显示：钥匙是在中介领走的，都跟被答辩人叙述所矛盾。3、被答辩人对于没有办理房屋过户登记手续，存在过错，自合同签订至今已达4年之久，房屋仍为毛坯状态，被答辩人未通过诉讼途径主张权利，未实地看过该房屋真实情况。请求驳回上诉，维持原判。原审原告李俊生向一审法院起诉请求：1、中止对位于河南省郑州市××镇××大道东路××号水榭花城2号楼2单元2201号房屋的执行并解除对该房屋的查封；2、确认上述房屋为原告所有；3、两被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：侯小红申请执行高超民间借贷纠纷一案，执行依据为（2019）豫0191民初24785号民事判决，侯小红向原审法院申请财产保全，原审法院于2019年7月25日以（2019）豫0191财保1675号民事裁定书及协助执行通知书，裁定查封涉案房屋。原审法院于2019年11月8日立案执行，执行案号为（2019）豫0191执17242号。原审法院于2019年12月19日作出（2019）豫0191执17242号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。原告对执行标的提出书面异议，原审法院作出（2020）豫0191执异82号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该执行裁定书，依法向原审法院提起诉讼。涉案房屋位于河南省郑州市××镇××大道东路××号水榭花城2号楼2单元2201，房产证号为豫（2018）新郑市不动产权第0044184号，权利人为高超，共有情况为单独所有，用途为成套住宅，登记日期为2018年8月29日。2011年10月31日高超与李素苹登记结婚。2016年4月25日，高超、李素苹（××）与李俊生（××）签订《房屋买卖协议》，约定：××购买涉案房屋，房屋总价款为545547元整，付款方式及期限为××在合同签订后3日内一次性支付给××房屋总价款，××收款后应当出具收据。××收到房屋价款后3日内，将房屋交付××使用，××在取得房屋产权证后90日内，协助××将产权过户至××名下，因此产生的税费由××承担。2016年4月25日李俊生向李素苹转款50万元。2016年5月10日李俊生向李素苹转款97200元。原告提交收据两份，主要内容为：兹收到2-2-2201高超交来物业费（2016年1月1日至2018年4月30日）物业费共6690元。另查明：2020年1月16日涉案房屋仍为毛坯房，现原告手中的钥匙已无法打开涉案房屋，被告侯小红手中持有的钥匙可以打开涉案房屋，房屋证原件在被告侯小红手中。一审法院认为，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”本案中，原审法院查封涉案房屋的时间为2019年7月25日，原告提交的房屋买卖协议签订时间2016年5月25日，能够证明在涉案房屋被查封前已签订了合法有效的买卖合同；原告提交的汇款凭证、银行流水，显示其向高超的妻子李素苹转款597200元，其中50万元系房屋买卖协议签订当日支付，能够证明原告已按照合同约定支付了全部购房款；但根据原告提交的物业费收据、钥匙收据，不能证明高超向原告交付了涉案房屋，且自签订合同之日起至今已达4年之久，涉案房屋仍为毛坯状态，原告所持有的钥匙也无法打开涉案房屋，亦不足以证明原告已实际合法占有涉案房屋。因此，原告提交的证据不符合上述法律规定，不足以证明其系涉案房屋的实际所有权人，其对涉案房屋也不享有足以排除强制执行的权益，对其诉讼请求，原审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告李俊生的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告李俊生负担。本院二审期间，上诉人李俊生提交八份证据。证据一、郑州市个人房屋产权信息表一份、结婚证。证据二、常住人口登记表一份。证据三、郑州元正房地产经纪有限公司出具的证明一份。证据四、微信支付交易明细证明、借记卡账户历史明细清单、河南恒基物业管理服务有限公司水榭华城物业服务中心出具的情况说明各一份。证据五、证人证言一份。证据六、微信聊天截图13张、微信支付交易明细证明一份、银行转账流水一份。证据七、公证书一份。证据八、微信聊天截图9张。上述证据证明上诉人已经实际占有房屋，对没有办理过户登记没有过错。被上诉人侯小红质证称，上述证据的真实性无法确定，无法证明涉案房屋由上诉人实际控制和支配，被上诉人高超一直享有实际控制权，上诉人李俊生不能排除强制执行。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”本案中，房屋买卖协议签订时间为2016年5月25日，涉案房屋至今仍为毛坯状态，上诉人所持有的钥匙也无法打开涉案房屋，其提交的证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。且上诉人未积极采取有效措施要求××办理过户登记。故一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人李俊生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人李俊生负担。本判决为终审判决。审判长 胡忠宇审判员范亚玲审判员张晔二〇二〇年九月二十四日书记员 冯            晋