温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初4334号原告（反诉被告）：温州市康居物业管理有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区聚源路1号聚园楼1幢1201室、1301室、1401室，统一社会信用代码9133030072586341XG。法定代表人：周涵，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄微珍，浙江联英律师事务所律师。委托诉讼代理人：张奕，浙江联英律师事务所律师。被告（反诉原告）：张荣德，男，1975年6月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县，现暂住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：沈宏辉，上海普世（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢思思，上海普世（温州）律师事务所律师。原告（反诉被告）温州市康居物业管理有限公司（以下简称康居物业）与被告（反诉原告）张荣德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。康居物业的委托诉讼代理人黄微珍、张奕，张荣德及其委托诉讼代理人沈宏辉、谢思思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康居物业向本院提出诉讼请求：1.确认康居物业与张荣德签订的《世纪公园管理用房使用协议书》（以下简称《协议书》）于2019年11月4日解除；2.判令张荣德向康居物业支付温州大道桥下涵洞（以下简称桥下涵洞）管理费90000元(450平方米×20元/月×10个月)及违约金（违约金自2019年1月1日起计算至实际全额支付之日止，标准为日万分之五）；3.判令张荣德向康居物业支付心屿广场场地使用费27000元(500平方米×6元/月×10个月-3000元)及违约金（违约金自2019年1月1日起计算至实际全额支付之日止，标准为日万分之五）；4.判令张荣德立即拆除桥下涵洞铝合金门、隔断、玻璃，并清除墙体喷绘、写真，恢复原状；5.本案诉讼费用由张荣德承担。事实和理由:康居物业系世纪公园物业管理公司。2018年2月7日，康居物业和张荣德签订《协议书》，约定：桥下涵洞建筑面积450平方米及心屿广场部分场地500平方米由张荣德使用，用途为儿童游乐项目，使用期限为5年，自2018年1月1曰至2022年12月31日止，管理费为20元/平方米/月，心屿广场使用费6元/平方米/月。合同签订后，康居物业将管理用房及场地交付给张荣德使用。根据协议约定，管理费、使用费先付后用，但截至起诉之日张荣德仍未支付。康居物业曾多次以电话及书面形式向其催缴，张荣德一直拒绝支付。因张荣德长期拖欠相关费用，康居物业于2019年11月4日通知张荣德于2019年11月6日清空场地。张荣德答辩并反诉称：一、康居物业主体资格不适格。桥下涵洞和心屿广场系国家所有，康居物业没有权利将其对外出租，没有收取租金的权利，更没有起诉张荣德的权利，故应驳回康居物业的起诉。二、张荣德在2019年6月就停止使用涉案场所，故《协议书》解除时间为2019年6月20日并非2019年11月4日。三、张荣德安装的门窗隔墙并不影响世纪公园的现状，康居物业要求恢复原状系恶意增加张荣德的负担，同时又浪费资源。从康居物业要求恢复原状的请求来看，康居物业没有要求拆除地板等，可以看出地板在张荣德入场前就已经安装，安装地板的费用9万元应由康居物业承担。四、康居物业存在违约行为，导致张荣德产生巨大损失，故不同意承担违约责任。同意支付管理费，但要求扣除漏水区域的管理费。《协议书》签订后，张荣德对涉案场所进行了装修，购置了相应游乐设施，投入大量资金，其中决明子购置费17500元，安装铝合金门、隔断、玻璃共计53000元，广告制作费（发光字、喷绘、写真）52000元，康居物业以贴地板砖为由向张荣德索取9万元。因游乐设施设备及附属设施设备费用尚在统计中，暂保留针对游乐设施设备及附属设施设备等费用追索赔偿的权利。2018年1月1日,张荣德正式开始营业。在经营过程中，营业用房出现漏水问题，张荣德多次向康居物业反映并要求修缮，却一直未得到妥善解决，导致“互动投影沙地”项目的决明子全部泡水发芽，直接损失金额17500元。另康居物业对张荣德的经营行为横加干涉，以影响市容为借口要求张荣德拆除游乐设备。根据《协议书》，张荣德有权使用心屿广场500平方米，实际使用面积仅为200多平方米。康居物业的种种行为导致张荣德无法正常经营，2019年6月即处于停业状态。康居物业违约在先，却以未交租金为由强制要求张荣德清空场地，给张荣德造成极大经济损失，故提起反诉。反诉诉讼请求：1.判令康居物业向张荣德归还9万元；2.判令康居物业向张荣德赔偿损失91000元（其中决明子17500元，安装铝合金门、隔断、玻璃37100元，广告制作费36400元）；3.案件诉讼费由康居物业承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：关于《协议书》的解除时间的证据:张荣德在庭审中承认，因看到康居物业张贴于管理用房的通知单，通知限其于2019年11月6日前清空场地，遂清空了管理用房及游乐设施，其清空场地时发现场地内有电费缴费通知单。张荣德的陈述与康居物业提供的制作时间为2019年11月4日的通知单及张贴该通知单的照片一致，张荣德庭审中提供的电费缴费通知单与康居物业提供的电费缴费通知单一致，故康居物业提供的上述证据的真实性本院予以采信。这些证据可以证明康居物业于2019年11月4日通知张荣德于2019年11月6日前腾空涉案场所，此后张荣德腾空涉案场所的事实。因上述证据已足以证明合同解除时间，原告提供的其他证明合同解除时间的证据，在此不再赘述。证人涂某、张某、李某的证言和张荣德提供的录像资料、照片、康居物业提供的《世纪公园儿童游乐区排水改造合同》及发票相互印证，上述证据的真实性本院予以认定，这些证据可以证明以下事实：1.张荣德支付给康居物业工作人员的9万元为桥下涵洞装修款项，该款项由康居物业工作人员转交给温州市康木装饰工程有限公司，用于支付桥下涵洞装修工程款；2.张荣德经营过程中，根据康居物业的要求拆除一个游乐设施项目；3.桥下涵洞漏水导致决明子发霉，张荣德要求康居物业维修，维修后，张荣德提出依然存在漏水问题。本院于2020年6月15日对桥下涵洞及心屿广场现场进行勘验，对勘验情况全程进行录像。现场所见，桥下涵洞东南区域墙面、地面有漏水痕迹。结合证人李某的证言，可以确定漏水问题经过修理依然存在。康居物业提供的《世纪公园商户违章整改通知单》、市长专线记录、世纪公园管理办公室回复意见，与证人张某和李某的证言以及张荣德的陈述相互印证，其真实性本院予以认定，这些证据与本案有关联，可以证明张荣德在经营过程中受到市民投诉，康居物业因此对张荣德的经营行为进行管理，张荣德根据康居物业的要求拆除了儿童游乐设施喷球转车的事实。张荣德提供的三份收据，无款项支付记录印证，且张荣德承认购买决明子的收据是为了诉讼后补，一次性铺设所需决明子约为3000斤，与收据中载明的5000斤不符，综上，上述证据的真实性本院不予确认，这些证据不能证明待证事实，本院不予采用。康居物业提供的《世纪公园商户违章整改通知单》已经记载要求拆除喷球转车的原因，故张荣德提供的与证人张某的通话录音，即使真实，也不能证明喷球转车拆除的原因是“集团领导说不好看”，该通话录音本院不予采用。康居物业提供的张荣德发送在朋友圈的视频及照片，与本案无关联，本院不予采用。本院经审理认定事实如下：康居物业是温州市城市中央绿轴公园（后更名为世纪公园）的物业服务管理单位及负责招商的单位。2017年11月29日，康居物业与张荣德签订《协议书》，就张荣德承租世纪公园管理用房和心屿广场部分场地达成协议，协议约定张荣德要确保在2017年12月31日前完成装修并投入使用，向康居物业缴纳10万元履约保证金。同日，张荣德向康居物业缴纳了履约保证金10万元。上述协议签订后，康居物业将温州大道桥下涵洞移交给张荣德装修。温州大道桥下涵洞分为西北、西南、东北、东南四个区域。该涵洞移交时的原状为：西北区域的西侧和北侧、西南区域的西侧和南侧、东北区域的东侧和北侧、东南区域的东侧和南侧为钢筋混凝土隔墙，其他部位无隔墙、无门、无窗；靠近中轴通道的东西两侧各有7座桥墩，共14座桥墩。张荣德对涵洞进行了装修，西侧隔墙上以涂料粉刷，东侧隔墙上覆盖了一层喷绘幕布，除西北角靠近北边的两间外，其他部位以铝合金玻璃及铝合金推门与世纪公园相隔，对14座桥墩以喷绘幕布覆盖。2018年1月4日，康居物业将10万元履约保证金退还给张荣德。2018年1月1日，张荣德在涉案场地正式开业，经营儿童乐园。在桥下涵洞的东南区域经营互动投影沙池、在西南区域经营小卖部、在西北区域停放碰碰车和摆放儿童电玩游戏机、在东北区域经营儿童淘气堡。在心屿广场经营的项目有充气摩天轮、水上滚筒、喷球转车、旋转木马、儿童摩托车、碰碰车、乐欢车。2018年2月7日，康居物业作为甲方、张荣德作为乙方，双方正式签订《协议书》，约定：管理用房基本情况为温州大道桥下涵洞及心屿广场部分场地，温州大道桥下涵洞建筑面积450平方米，心屿广场建筑面积500平方米；用途为儿童游乐项目；使用期限为5年，自2018年1月1日至2022年12月31日止；乙方使用期间向甲方支付管理费，管理费为20元/平方米/月，心屿广场部分场地使用费（面积实测）为每月6元/平方米/月，先付后用；考虑管理用房装修由乙方负责，免收首年管理费，免管理费期限为2018年1月1日至2018年12月31日止；管理用房交付标准为以现场现状为交付条件；协议期满或提前终止，管理用房内归乙方所有的装饰装修物可由乙方拆除或不拆除，甲方都不给予任何补偿；甲方可以要求乙方恢复管理用房交付时的原状，或者要求乙方拆除其自行增加的设施设备的权利；乙方拖欠管理费超过一个月的，甲方有权解除租赁协议；乙方逾期支付管理费的。从逾期之日起，每天按应付管理费的0.5%计算向甲方支付违约金。另外，双方口头约定，管理费按年支付，先付后用。张荣德经营过程中，发现桥下涵洞的东南区域墙面漏水，导致互动投影沙池中的决明子发霉发芽。2018年10月，康居物业针对漏水问题进行维修。2020年6月，本院对涉案场所现场进行勘验，发现上述区域墙面地面依然存在明显的漏水痕迹。张荣德经营期间，市民以碰碰车在心屿广场随意行驶影响市民游玩和锻炼，投诉康居物业。2018年3月29日，康居物业向张荣德发送违章整改通知书，通知书载明违章情况为占用公共区域，且设施器具档次较低，噪音过大，不但影响游客正常游玩且影响公园的整体品牌形象。处理意见为：涵洞商铺门口公共区域严禁摆放经营性物品；关闭部分设施音响；拆除部分游乐设施。之后，张荣德拆除了心屿广场中的喷球转车。因张荣德未缴纳管理费，康居物业多次催讨未果，遂于2019年11月4日通知张荣德于2019年11月6日前清空场地。张荣德接到通知后将游乐场设施搬离。至今，张荣德未交付2019年1月1日起的管理费。另查明，互动投影沙池所在东南区域面积约为100平方米，沙池中需要以决明子填充供儿童游玩，一次性铺设沙池大约需要3000斤决明子。张荣德以每斤3.5元的价格购买决明子。本案双方争议的焦点为：一、《协议书》解除的时间；二、合同解除因哪方违约造成，各方应承担的责任；三、张荣德支付的9万元是否属于支付装修款，是否应由张荣德负担；四、张荣德是否负有拆除门窗、隔断、玻璃等责任；五、康居物业的主体是否适格。关于争议焦点一，本院认为，康居物业于2019年11月4日在涉案场所张贴通知，要求张荣德腾空涉案场所，可认定康居物业作出通知张荣德解除合同的意思表示，产生解除合同的法律效力。张荣德接到通知后，根据通知要求搬离了涉案场所，其搬离行为可认定为同意解除合同。康居物业主张《协议书》的解除时间为2019年11月4日，本院予以认定。合同的解除应由双方协商一致发生，或者享有解除权的一方当事人以行使解除权的意思表示而发生。张荣德即使于2019年6月停止经营，但张荣德并未作出通知康居物业解除合同的意思表示，停止经营并不当然发生解除合同的后果，故张荣德以其在2019年6月停止经营，认为《协议书》的解除时间为2019年6月，缺乏法律依据，张荣德的该辩称本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，对本案合同的解除，双方均有过错，均应承担违约责任，具体分述如下：关于张荣德的责任。《协议书》第三条规定了管理费的支付时间为“先付后用”，张荣德未支付2019年的管理费是导致合同解除的主要原因，对于合同的解除，张荣德应承担主要责任。关于康居物业的责任。根据我国《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据此，保障桥下涵洞可以正常使用是康居物业的基本义务。桥下涵洞的东南区域墙面漏水，导致互动投影沙池中的决明子发霉发芽，从2020年6月勘验现场时墙面地面依然存在明显漏水痕迹来看，尽管经过维修，墙面漏水问题并未得以解决。张荣德在该区域经营互动投影沙池，沙池中需要用决明子代替沙子填满，供孩童玩耍。墙面漏水导致决明子发霉发芽，互动投影沙池无法正常使用，康居物业存在违约。张荣德要求康居物业赔偿决明子损失，本院予以支持。张荣德主张发霉发芽的决明子达5000斤，依据不足。结合张荣德自认一次性铺设沙池需要大约3000斤决明子，本院酌情确定决明子损失为3000斤，计10500元。关于张荣德欠付的管理费。一、桥下涵洞部分。互动投影沙池中决明子发霉发芽，势必影响整个东南区域的经营，该区域管理费康居物业无权收取，应从管理费中扣除。从2019年1月1日至10月30日，桥下涵洞四个区域管理费合计9万元，应扣除2万元（20元/平方米/月×100平方米×10月）。扣减后，张荣德欠付的桥下涵洞管理费为7万元。二、心屿广场部分。心屿广场的面积超过2000平方米，根据《协议书》约定，张荣德使用其中500平方米。张荣德在心屿广场经营的项目有充气摩天轮、水上滚筒、旋转木马、儿童摩托车、碰碰车、乐欢车。张荣德在庭审中自认充气摩天轮、水上滚筒、旋转木马三项设备本身的占地面积已经超过300平方米，儿童摩托车、碰碰车、乐欢车需要较大的运动场地。综合以上各项因素，康居物业认为张荣德占用场地超过500平方米，本院予以采信。张荣德关于儿童摩托车、碰碰车、乐欢车只能以车身计算面积，车辆行驶区域不应计入使用面积的主张显然无理，其要求按200平方米计算使用费，缺乏依据，心屿广场使用费应按500平方米计算。从2019年1月1日至10月30日，心屿广场管理费为3万元。综上，扣减大建大美配合费3000元，张荣德欠付的管理费为97000元。因合同的解除双方均有过错，康居物业的违约行为与张荣德延迟付款存在因果关系，康居物业要求张荣德按日万分之五承担违约金，本院不予支持。关于康居物业是否应赔偿张荣德广告制作费。康居物业对《协议书》的解除存在过错，对因合同解除造成张荣德的损失，应承担一定的赔偿责任。张荣德提供的证据不足以证明其广告制作费损失的具体情况，但广告制作系客观存在，结合康居物业的过错程度，本院酌情确定康居物业赔偿张荣德广告制作费损失1万元。因张荣德在本案中未主张游乐设施设备及附属设施设备损失，康居物业是否需要对要求张荣德拆除喷球转车承担责任，本案不予认定。关于争议焦点三，张荣德支付的9万元是否应予返还问题。本院认为，从支付时间看，该款于2017年年底支付，当时除装修款外，张荣德无需向康居物业支付费用。从张荣德在本案中提供的一系列录音录像证据来看，张荣德注意收集保存证据，张荣德向康居物业工作人员支付9万元时，拍摄了录像，对康居物业工作人员表示“反正也是给人家的，收条就不要打了”的意见不持异议，支付该款时间与需要支付装修款时间吻合，可以确认张荣德支付该款时明知该款用于支付桥下涵洞地面装修款。根据《协议书》规定，管理用房由张荣德负责装修，免收2018年的管理费。张荣德反诉时明确安装铝合金门、隔断、玻璃合计支付53000元。如果将地面装修款9万元除外，显然与2018年全年的管理费144000元差距太大，不符合抵销的一般规则。53000元加上9万元，与全年管理费相当。综上，可以确认，张荣德支付的9万元属于依据《协议书》约定应由张荣德承担的装修款，张荣德要求康居物业返还该款缺乏依据，该请求本院不予支持。关于争议焦点四，张荣德是否应该拆除铝合金门、隔断、玻璃问题。本院认为，尽管铝合金门、隔断、玻璃由张荣德安装，可是从装修款项与管理费相抵，装修项目属于满足管理用房基本使用功能来分析，可以确认装修后成果归康居物业所有。因为拆除上述部位于康居物业无益，又加重张荣德负担，且属于浪费资源，康居物业的拆除请求本院不予支持。但根据《协议书》约定，康居物业有权要求张荣德清除墙体喷绘及写真，该请求本院予以支持。同理，张荣德要求康居物业赔偿安装铝合金门、隔断、玻璃的费用37100元，亦缺乏依据，该请求本院不予支持。关于争议焦点五，康居物业主体是否适格问题。本案《协议书》系康居物业与张荣德签订，康居物业是《协议书》项下权利义务的承受者，其主体适格。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）温州市康居物业管理有限公司与被告（反诉原告）张荣德于2018年2月7日签订的《世纪公园管理用房使用协议书》于2019年11月4日解除；二、被告（反诉原告）张荣德支付原告（反诉被告）温州市康居物业管理有限公司世纪公园桥下涵洞及心屿广场管理费合计97000元；三、原告（反诉被告）温州市康居物业管理有限公司赔偿被告（反诉原告）张荣德决明子损失10500元、广告制作费损失1万元，合计20500元；四、上述第一项、第二项相抵后，被告（反诉原告）张荣德支付原告（反诉被告）温州市康居物业管理有限公司管理费合计76500元，于本判决生效之日起十日内支付；五、被告（反诉原告）张荣德于本判决生效之日起十日内清除世纪公园桥下涵洞的墙体喷绘、写真；六、驳回原告（反诉被告）温州市康居物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）张荣德的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3089元，减半收取计1544.5元，由原告（反诉被告）温州市康居物业管理有限公司负担432元，被告（反诉原告）张荣德负担1112.5元；反诉案件受理费1960元，由被告（反诉原告）张荣德负担1804元，原告（反诉被告）温州市康居物业管理有限公司负担156元。当事人须在案件生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费，逾期本院将强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  李琴仙二〇二〇年九月九日书记员  项婷婷