河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7149号 上诉人（原审被告）：石家庄市栾城区中泓天然气有限公司，住所地河北省石家庄市栾城区惠源路10号。 法定代表人：刘素英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵鑫，河北天捷律师律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北源丰建设有限责任公司，住所地河北省石家庄市栾城县惠源路10号。 法定代表人：殷海涛，总经理。 委托诉讼代理人：王增利，河北英汇律师事务所律师。 原审第三人：石家庄新奥中泓燃气有限公司，住所地石家庄市栾城区惠源路10号。 法定代表人：李树海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁某策，男，住石家庄市藁城区。 上诉人石家庄市栾城区中泓天然气有限公司（以下简称中泓公司）因与被上诉人河北源丰建设有限责任公司（以下简称源丰公司）、第三人石家庄新奥中泓燃气有限公司（以下简称新奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市栾城区人民法院（2020）冀0111民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中泓公司上诉请求：依法改判，确认上诉人与被上诉人协议为买卖协议。事实及理由：一审判决认定涉案协议为租赁合同明显错误。在本案中，被上诉人向一审法院陈述涉案楼房没有进行过买卖，上诉人向法院提交了被上诉人与王某姐的买卖合同，该合同确认证实被上诉人与王某姐存在买卖关系，一审法院也就证据的真实性向被上诉人进行发问，但被上诉人对此进行了回避式回答。可见被上诉人进行了法庭虚假陈述。对于上诉人与被上诉人之间的协议性质，虽然被上诉人否认买卖，但从其约定的“如果可以办理房产证，费用及税由上诉人承担，涉及赔偿，按建筑面积比例分享，”这充分说明双方名义为长期租赁，其实是买卖关系。并且，从被上诉人给上诉人出具的收据款项性质为房款而非租赁费，更能直接明确双方是买卖关系。并且双方均为公司，在2003年签订没有单价和租期的情况下给付43万元，明显不符合市场行情。但一审法院对此不重视，反而在庭审后让上诉人对被上诉人提交的复印件进行质证，上诉人对其真实性无法判断，并且其会议纪要表现为一张日记本记载，也无到场人签名，明显存在造假嫌疑，其明显不具备民事证据三性，一审判决却根据会议纪要做出了判决，明显回避案件本质，使得本案成为基本事实错误，进而法律适用错误，但是结果判决正确的案件。结合上诉人的权利造成了损害和隐患，为纠正一审判决，特向人民法院提起诉讼，望贵院依法支持诉求。 源丰公司答辩称，一、首先，办案所涉房屋属于国有资产，依据《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）、《企业国有产权转让管理暂行办法》财政部令第3号国有资产处置程序。涉及土地房屋资产处置程序应依据下列程序办理：1．单位向国有资产管理部门提出资产处置申请及政府和主管部门相关决议文件，填写国有资产处置审判表（一式三份）。2．提供资产原始价值的相关资料及资产有关证件。3．国有资产管理部门核查资产证照，证照不齐、权属不清的，由资产处置国有土地、房产等相关管理部门核实办理有关手续；对处置国有土地，如需改变土地用途，资产处置单位应提供国土和规划等部门相关审批手续。4．国有资产管理部门委托具有相应资产评估资格的评估机构对资产进行评估；并在规定时间内核准确认评估结果。5．交由产权交易机构按规定程序，遵循公平、公开、公正的原则，以招标、拍卖或挂牌出让方式进行处置；处置公告期应不少于20天；6．将处置收入全额缴入县财政专户；处置评估费、公告费、交易费等费用在资产处置价款中支付，资产处置净收入按规定缴入县金库。本案中如按上诉人所称系买卖协议，从物权法角度来说，源丰公司只是保管国有资产无权处分，从国有资产处置程序来说，程序不合法，损害了国家利益，该协议应归于无效。二、协议中约定的“如允许办理房产证，费用及税由乙方承担”；“若该楼所占用土地需办出让手续，所需费用按建筑面积分摊”，“涉及赔偿按建筑面积比例分享”，当年为了吸收外来资本，弥补公司资金不足，因此答辩人同意了该楼出租年限超过正常的商业房屋使用年限，上诉人作为该二楼的实际使用者，享受这该楼为其带来的方便和收益，在不改变所有权的情况下承担税费且享有赔偿利益，这是双方不违反法律情况下自由约定，体现了作为现实占有者的权利和义务的对等。三、上诉人提到王某姐的买卖合同，该合同显示是一楼的买卖合同，更能从侧面证明二楼不属于买卖合同，如果是买卖合同，就不会台头为租赁协议，还有需要说明的是，即使一楼买卖合同也同样违反国家强制性规定是无效的。四、另外上诉人并未全部履行交付租金义务，答辩人历经领导更替，经答辩人调查核实，未收到该笔租金，且上诉人只有15万元的收据一张，不能证明上诉人履行了全部租金义务，具体交付给了谁，只有上诉人清楚，如涉及对我司领导行贿问题，我司将予以追究上诉人行贿罪、涉案我司人员的受贿罪的刑事责任。五、根据民事诉讼法的规定，二审审理范围有限原则，答辩人提起的一审诉讼为租赁合同，而上诉人要求确认买卖合同，应依法驳回上诉人的上诉请求。因此，该协议是经过股东会决定的租赁协议，并非买卖协议，如果上诉人一味认为属于买卖协议，那该协议也因违反国家强制性规定、损害了国家利益而归于无效。 源丰公司向一审法院起诉请求：原告源丰公司向本院提出诉讼请求：1、解除2003年12月3日原被告所签订的租赁协议书，判决被告及第三人腾清全部物品；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告原名称为栾城县建设有限责任公司，2004年9月17日，更名为河北源丰建设有限责任公司，被告原名称为栾城县中泓天然气有限公司，2015年2月8日，更名为石家庄市栾城区中泓天然气有限公司。2003年12月3日，原被告签订协议书，主要内容为：“一、原告将惠源路路南新建办公楼第二层长期出租给乙方，款额为43万元，包括水、电、暖入网增容费。二、款项分次付清，乙方先付定金15万元。工程验收竣工后10日内全额付清。三、原告出租给被告的二层办公楼全部，包括一层楼道，如允许办理房产证，甲方可出具手续。其费用及税全部由乙方负担。四、建筑标准按设计图纸完护成，保证质量。五、二层办公楼属整体结构一部分，乙方不得随意改变结构，其小改要在不破坏结构质量的前提下，经原告同意方可施工。六、若该楼所占用土地需办出让手续，所需费用按建筑面积分摊。七、如只需二层办理出让手续，费用及税金全部由乙方承担。八、国家和县城有其他规划，改变用途，如有赔偿按建筑面积比例分享，其他损失自负”。协议签订后，被告支付款项43万元。原告依约将涉案房屋交付被告使用至今。现原告诉至一审法院。称本案协议为不定期租赁合同，原告另有他用，请求解除租赁合同。被告主张案涉协议书实质为买卖合同，应驳回原告的请求。根据原告源丰公司提交的会议纪要显示：“关于办公楼一二层出售问题，出售改为出租，年限45年”。以上有原被告提交的证据及当事人当庭陈述为证。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情节之一的。当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，原被告签订协议书，约定原告源丰公司将案涉房屋长期出租给被告。双方就案涉房屋系“出租”还是“出售”发生分歧，原告主张本案为不定期租赁，可随时主张解除合同。被告、第三人辩称、原告将房屋出售给被告，被告也缴纳房款43万元。原告主张案涉合同系不定期租赁合同，但其提交的会议纪要记载“关于办公楼一二层出售问题。出售改为出租。年限45年”，与原告的主张相矛盾，故原告关于案涉合同系不定期租赁合同的主张、不予采信。合同法第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。自双方签订协议之日起至今未超过20年，且被告已按协议交清43万元。原告解除合同的请求既不符合约定解除的条件，也不符合法定解除的条件，故不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十四条的规定，一审判决：驳回原告河北源丰建设有限责任公司的诉讼请求。案件受理费40元，由原告河北源丰建设有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实集团同一审。 本院认为，上诉人中泓公司上诉请求确认中泓公司与被上诉人源丰公司协议为买卖协议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就增加新的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。原审被告中泓公司在一审答辩称，应驳回原告的诉请。因中泓公司未在一审提出确认其与源丰公司协议为买卖协议的诉求，二审经询问，双方不能达成一致，源丰公司不认可中泓公司的该项请求，故对中泓公司的上诉请求，本院不予支持。中泓公司可以另行起诉。 综上所述，石家庄市栾城区中泓天然气有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人石家庄市栾城区中泓天然气有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  孟志刚 审判员  王 婷 二〇二〇年九月二日 书记员  王泽毅