山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终9992号 上诉人（原审原告）：青岛城阳宾馆有限公司，住所地青岛市城阳区明阳路200号。 法定代表人：牛莉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：焦明爱，青岛城阳诚德法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：青岛鑫府城宾酒店管理有限公司，住所地：青岛市城阳区明阳路200号。 法定代表人：王先刚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏占一，山东盈康律师事务所律师。 上诉人青岛城阳宾馆有限公司与被上诉人青岛鑫府城宾酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市人民法院（2019）鲁0214民初5723号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛城阳宾馆有限公司向本院提出上诉请求：1、请求法院依法撤销或者改判青岛市城阳区人民法院(2019)鲁0214民初5723号一审民事判决，支持上诉人一审诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审判决没有事实和法律依据，理由如下：一、被上诉人违法转租，违约在先。根据双方签订的《酒店租赁合同》(以下简称合同)约定，未经上诉人同意，被上诉人不得转租。合同中约定上诉人的出租范围包括该酒店的1号、2号、餐厅3楼，但是被上诉人私自将酒店的2号楼转租给青岛瑞贝庭酒店管理有限公司，属于严重违约。二、被上诉人私自装修，既没有通知上诉人也未取得上诉人同意。合同明确约定：被上诉人改造装修必须要制定装修方案报给上诉人。但是被上诉人在没有通知上诉人并且未取得上诉人同意的情况下私自装修，严重违反了合同约定，在上诉人函告被上诉人停止破坏行为后被上诉人仍置之不理，给上诉人造成了严重的损失。三、被上诉人拖欠租金，没有按时支付租金，也构成违约。被上诉人没有按照合同及时支付租金，经多次催要仍然拒绝支付。综上所述，被上诉人没有按时支付租金，私自转租，私自装修，严重违反了双方签订的合同，一审法院做出的判决没有事实与法律依据，依法应予撤销或改判。 被上诉人青岛鑫府城宾酒店管理有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的请求。 青岛城阳宾馆有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除青岛城阳宾馆有限公司、青岛鑫府城宾酒店管理有限公司于2018年3月17日签订的酒店租赁合同；2、案件受理费由青岛鑫府城宾酒店管理有限公司承担。事实与理由：2018年3月17日，青岛城阳宾馆有限公司、青岛鑫府城宾酒店管理有限公司签订酒店租赁合同，该合同明确约定，承租方改造装修必须要制定装修方案报给出租方，2019年5月，青岛城阳宾馆有限公司发现青岛鑫府城宾酒店管理有限公司在未经青岛城阳宾馆有限公司同意的情况下，将租赁合同项下的宾馆转租，在宾馆内野蛮施工，青岛城阳宾馆有限公司于2019年5月22日和2019年6月6日两次函告青岛鑫府城宾酒店管理有限公司，要求青岛鑫府城宾酒店管理有限公司停止破坏行为。同时，函告青岛鑫府城宾酒店管理有限公司在收到告知函5日内与青岛城阳宾馆有限公司办理相关解除上述合同手续，逾期不办理视为上述合同解除。但青岛鑫府城宾酒店管理有限公司一直未与青岛城阳宾馆有限公司办理手续，为此特具状人民法院，请求依法判如青岛城阳宾馆有限公司所愿。 青岛鑫府城宾酒店管理有限公司一审中辩称：一、青岛鑫府城宾酒店管理有限公司从未向外转租，更不存在所谓野蛮施工的情况，青岛城阳宾馆有限公司的主张明显歪曲事实，其主张不应予以支持。青岛鑫府城宾酒店管理有限公司和青岛城阳宾馆有限公司签订《酒店租赁合同》后，合同项下酒店一直由青岛鑫府城宾酒店管理有限公司自行使用，从未对外转租；同时，青岛鑫府城宾酒店管理有限公司未对酒店房屋建筑主体、承重结构等作出任何变动，也未拆除或增设房屋的任何附属设施；期间，一审法院执行庭法官也到达过现场，确认过青岛鑫府城宾酒店管理有限公司不存在所谓的“野蛮装修”。故综上，青岛城阳宾馆有限公司的主张与事实不符，据此要求青岛鑫府城宾酒店管理有限公司解除合同既没有约定理由，也不符合解除合同的法定情形，不应予以支持。二、青岛城阳宾馆有限公司拒不履行合同约定的维修义务，同时阻碍青岛鑫府城宾酒店管理有限公司自行维修，已造成青岛鑫府城宾酒店管理有限公司严重的损失。青岛鑫府城宾酒店管理有限公司在与青岛城阳宾馆有限公司交接酒店房屋后，发现内部管道老化、渗水严重，且消防等设施已无法达到营业的要求，致使青岛鑫府城宾酒店管理有限公司已无法正常经营；对此，青岛鑫府城宾酒店管理有限公司多次要求青岛城阳宾馆有限公司进行维修，而青岛城阳宾馆有限公司均未履行。青岛鑫府城宾酒店管理有限公司无奈，自行对老化管道进行维修，而青岛城阳宾馆有限公司却百般阻碍，导致至今青岛鑫府城宾酒店管理有限公司依然无法正常营业，给青岛鑫府城宾酒店管理有限公司造成了严重的损失，青岛鑫府城宾酒店管理有限公司将另行向青岛城阳宾馆有限公司追索。综上，青岛鑫府城宾酒店管理有限公司认为青岛城阳宾馆有限公司的诉求无事实法律依据，双方签订的《酒店租赁合同》应当继续履行，请求依法驳回青岛城阳宾馆有限公司人的诉讼请求。 一审法院经审理查明，青岛城阳宾馆有限公司（甲方）与青岛鑫府城宾酒店管理有限公司（乙方）于2018年3月17日签订《酒店租赁合同》，约定：一、出租酒店的范围和基本情况1、城阳宾馆大酒店位于城阳区，出租范围出租包括该酒店的1号、2号、餐厅3楼，整个综合体包括宾馆公寓楼（包括山东国恩律师事务所承租的面积）。不包含已经出租的负一楼，七楼及其他已出租的部分（见2份出租合同）。建筑面积为两万多平方米。2、上述楼层按照现状的所有装修和所有物件随楼层同时出租给乙方作为宾馆经营使用。3、甲方作为该房屋的……。4、乙方租赁后应单独办理相关证照和营业手续，甲方全力应予配合。5、宾馆人员原则留用，发挥各自的特长，乙方可辞退原有职工，因辞退原有职工产生的所有补偿及费用由甲方承担。2018年3月19日交付后，员工工资由乙方承担。6、甲方所有的债务债权，甲方全部独自承担，与乙方无关。7、乙方租赁期间，因甲方债务纠纷……。二、宾馆租赁期限和交付日期1、该宾馆租赁期间自2018年3月19日起至2033年9月20日止。其中3月19日为交付日，3月20日至9月20日为装修日。2、乙方如不租赁，应提前2个月向甲方提出，经双方协商，可解除租约。3、租赁期满后，在同等的条件下乙方有优先租赁权。三、租金标准数额支付方式和期限1、租金每年为60万元，每半年一付，不包含物业管理费、水电费及房屋维修费等费。2、第一年租赁房屋采取先交费30万元，后使用的原则，乙方垫付10万元的电费，折抵租金。剩余的20万元租金在开业三个月内付，本着结清遗留费用的原则。以后缴纳方式为每半年一交。3、乙方不按时缴纳租金，每逾期一天，应按当期应支付房屋租金的1%向甲方支付每日违约金。4、若因甲方的原因给乙方造成无法正常营业的情况，甲方要承担本合同总价款的30%的违约责任。合同还对其他费用、酒店使用要求和维修责任等事项进行了约定，其中约定，乙方另需装修或者增设附属设施的设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。乙方保证按本合同规定合法使用该房屋。 另查明，青岛城阳宾馆有限公司提交2019年5月20日通知、2019年6月5日通知各1份，并称将2019年5月20日通知张贴青岛鑫府城宾酒店管理有限公司处，该两份通知主要内容为，因青岛鑫府城宾酒店管理有限公司没有按酒店租赁合同约定安置青岛城阳宾馆有限公司的职工及青岛鑫府城宾酒店管理有限公司未经青岛城阳宾馆有限公司书面同意擅自野蛮施工，青岛城阳宾馆有限公司通知青岛鑫府城宾酒店管理有限公司要求其在接到通知5日内与青岛城阳宾馆有限公司办理解除合同相关手续，逾期不办理视为双方签订的合同解除。青岛鑫府城宾酒店管理有限公司称其未收到上述通知，对上述通知的真实性及内容不认可。青岛城阳宾馆有限公司、青岛鑫府城宾酒店管理有限公司均提交了青岛鑫府城宾酒店管理有限公司于2019年5月向青岛城阳宾馆有限公司的发函，主要内容:由于青岛城阳宾馆有限公司自身官司问题，2018年3月26日青岛鑫府城宾酒店管理有限公司开始装修期间，法院办案人员到现场传唤我方工作人员，告知城阳宾馆不能拆除墙体，只能修缮部分设施进行整改，然后现状营业，原本计划全面装修的方案被搁置，为装修而融资的资金闲置，造成大量利息损失，所以原宾馆员工不能全部利用，只能根据现状，留有部分员工，等待修缮完毕后根据员工特长择优录用；我方在修缮过程中发现管道漏水严重，且属于隐蔽工程，必须拆除顶棚进行维修，维修完毕后重新恢复吊顶……至于贵方提出的单方解除合同是无理取闹，是故意找茬，无依无据，并且贵方在我们不知道的情况下把通告擅自张贴在大门上给我方来了极坏的影响……。 一审法院认为，青岛城阳宾馆有限公司与青岛鑫府城宾酒店管理有限公司签订的《酒店租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，青岛城阳宾馆有限公司主张以青岛鑫府城宾酒店管理有限公司擅自转租、未经同意野蛮施工为由，解除双方签订的租赁合同。一审法院认为，青岛城阳宾馆有限公司提交的现有证据不足以证明青岛鑫府城宾酒店管理有限公司存在转租情形，青岛城阳宾馆有限公司亦未提交充分证据证明青岛鑫府城宾酒店管理有限公司存在未经同意野蛮施工情形，青岛城阳宾馆有限公司提交的现有证据不足以证明其主张，其应当承担举证不能的法律后果，故青岛城阳宾馆有限公司主张解除原、青岛鑫府城宾酒店管理有限公司之间签订的《酒店租赁合同》，证据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回青岛城阳宾馆有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由青岛城阳宾馆有限公司承担。 二审中各方未提交新证据。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于上诉人是否有权提前解除合同。上诉人二审中主张的合同解除理由有三：第一，被上诉人进行转租。但上诉人仅提交工商登记材料，不足以证明被上诉人进行转租的主张。第二，被上诉人未经允许进行装修，依据一审被上诉人提交的证据，被上诉人在装修前曾告知上诉人，上诉人虽否认收到上述通知，但亦未提交证据证明被上诉人的装修破坏涉案房屋主体结构、足以解除合同；合同中虽约定被上诉人装修前应征得上诉人同意，但亦未规定违反该约定的后果为解除合同，因此，上诉人以此作为解除合同的理由本院不予支持。第三，被上诉人未按期缴纳租金，对此本院认为，上诉人一审中未以此理由要求解除合同，且双方存在其他纠纷及费用抵顶问题，故二审中不宜直接进行处理。双方可对租赁费另行结算，若符合合同解除条件可另行主张。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费100元，由上诉人青岛城阳宾馆有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡