山东省聊城市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)鲁15民终399号 上诉人（原审原告）：李世斌，男，1986年4月10日出生，汉族，农民，住莘县。 委托诉讼代理人：刘国旺，山东德鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李保建，男，1975年8月18日出生，汉族，个体工商户，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：孙庆新，山东同心达（北京）律师事务所律师。 上诉人李世斌因与被上诉人李保建排除妨害纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李世斌上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或予以改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，本案不符合“买卖不破租赁”的情形。涉案房屋原所有权人聊城市元丰标志服装厂，以涉案房屋为抵押向中国银行聊城昌润路支行贷款并办理了抵押权登记，涉案房屋的抵押登记时间为2013年9月18日。原审法院也已经查明，被上诉人租赁涉案房屋签订了两次租赁合同，第一次为2011年3月26日，签订的租赁期间为2011年4月1日至2014年4月1日；第二次为2014年签订的，租赁期限为2014年4月1日至2029年3月30日。但是，上诉人认为，原审认定被上诉人的租赁时间是持续的自2011年开始至2029年是错误的。被上诉人签订的第二次合同的租赁价格与第一次相比有大幅增长，做为合同主要条款的租赁价格已经发生了巨大变化，充分说明第二次是另外一个合同而非第一个合同的延续，原审法院却认定是续签合同明显不符合事实。上诉人认为，被上诉人签订的租赁合同的时间是在房屋抵押登记后还是在抵押登记前，应当以第二次合同的签订时间来判断，因为第一个合同已经履行完毕终结，仍然以第一次合同的时间认定租赁时间，意味着第一个合同仍然发生着效力，不符合客观事实和法律规定。另外，聊城市中级人民法院发布的房产竞买信息明确房屋存在租赁情况且由竞买人自行处理，不是对涉案房屋不存在“买卖不破租赁”情形的确认，只是对客观情况的一个说明。 综上所述，原审判决认定事实不清，被上诉人签订的第二次租赁合同的时间在涉案房屋抵押登记之后，不属于“买卖不破租赁”的情形，因此，原审判决对上诉人的诉求不予支持是错误的，请二审法院依法予以纠正，对上诉人通过司法程序取得的合法权益予以公正公平的保护。 法庭调查时，李世斌又对事实理由做了如下补充：一、一审法院认定被上诉人前后签订的合同具有连续性而忽略续签合同时房产已经抵押的事实，认定买卖不破租赁严重违法，也不符合法理精神。1、两次租赁签订的前提及背景不同，第二次租赁合同签订时，涉案房屋已经设置了抵押，属于直接影响合同当事人权益的重大事项，再签订租赁合同直接侵害了抵押权人的合法权益；2、从两份合同内容来看并无任何承接，双方系两份独立的合同，并非第一次租赁合同自然延续到第二次合同的截止日2029年3月30日。3、合同价款、支付方式、违约责任、租赁期限、房屋修缮等均约定不一致；最后根据两次合同内容，第一次租赁中的24间的内容为手写添加，并未约定具体的房间，明显与第二次租赁合同约定的三楼4间二楼14间等内容不属于同一标的物。4、退一步讲，按照一审法院的逻辑，在抵押之前先签订一个短期的租赁合同，然后设置抵押，再按照抵押之前的合同到期日再签订一个长期的租赁合同来对抗抵押权人，那么抵押权就形同虚设，任何出租后设置的抵押都不能实现抵押权，显然一审法院严重曲解法律规定，同时也是违反法理。 二、对于被上诉人与张林才后来签订的合同明显不真实，请求二审法院不予确认。1、二次租赁的期限为15年，明显过长，并且经当事人了解并无长期持续出租盈利的经营性项目，结合聊城市区租赁情况，在无长期经营项目持续盈利的情况下一次性租赁15年不合乎常理。2、根据被上诉人提交的租赁合同第一次约定的租赁费用为8000元/月，租赁期限为三年，交费方式为三个月一付；第二份租赁合同约定的租赁费用12万元/年，折合10000元/月，交费方式为三次付清，通过以上内容不难看出，长期使用、一年内交清15年的租金，反而租赁费提高了，并且15年租赁费不涨不落，明显不合乎常理。3、请求法庭特别注意的是合同刚签订还没有到付款期，合同就约定好了现金支付以收条为准，不言自明，并且约定的三次金额均为大额款项，根据卷宗张林才出具的收条仅有一张74万元为银行转账，大额款项往来没有银行往来凭证明显不真实。4、经网络查询（2015)聊东民初字第678号聊城市鲁西人力资源开发有限公司诉山东南粥北面餐饮文化有限公司租赁合同纠纷一案中，被上诉人系张林才公司职工，并以职工身份参与诉讼，应对于张林才的财务状况十分了解，显然本案存在租赁双方或是出租一方在明知抵押权依法登记设立，且债务已到期，债权人随时实现抵押权的情况下，仍然签订租赁合同，有故意侵害抵押权之嫌。 三、结合以上事实，被上诉人与张林才之间在办理抵押登记之后签订的房屋租赁合同不得对抗登记在先的抵押权，亦不适用买卖不破租赁之原则对抗答辩人的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”涉案抵押权于2013年9月18日设立并进行登记，上诉人2014年4月1日签订第二次的租赁合同，抵押登记早于租赁合同，被上诉人与张林才之间的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 李保建辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。在中国银行申请执行异议一案中，被上诉人李保建向执行部门提交了对承租房屋享有权利的书面证据材料，经法院审查符合法律规定，因此，在发布拍卖信息时特别注明该拍卖标的物上有承租人的优先购买权。根据最高法拍卖规定第31条第2款规定，被上诉人认为自己具有继续享有出租房屋使用的权利，应当驳回上诉人的上诉请求。 李世斌向一审法院起诉请求：1、依法判令被告腾空益民胡同南首三楼4间、二楼14间、一楼4间、门脸房2间共计24间房屋交付原告；2、判令被告支付2017年11月7日至2019年5月27日之间的占有使用费297000元，并自2019年5月28日起按每天582.35元至实际交付房屋之日止。 一审法院认定事实：新区办事处兴华东路益民胡同1幢1至3层，不动产权证书号为鲁（2018）聊城市不动产权第0009588号，2018年5月24日登记在原告名下。聊城市元丰标志服装厂向中国银行股份有限公司聊城昌润路支行贷款，2013年9月18日，张林才、李春兰以涉案房屋为贷款抵押。因聊城市元丰标志服装厂未归还贷款，中国银行股份有限公司聊城昌润路支行诉至聊城市中级人民法院，聊城市中级人民法院经审理作出（2015）聊商初字第61号民事判决书，判令聊城市元丰标志服装厂偿还贷款及利息，并对涉案房屋及土地使用权享有优先受偿权。因聊城市元丰标志服装厂未履行判决书确定的偿还义务，法院对涉案房屋进行拍卖，原告通过拍卖程序购买了涉案房屋并办理了房屋登记手续，取得了涉案房屋的所有权。诉讼中原告对涉案房屋24间约800平方米的房屋租赁价格进行评估，聊城恒大资产评估事务所作出聊恒大资估报字（2019）第52号资产评估报告，评估结论为：在2017年11月7日至2019年5月27日期间，聊城市兴华东路益民胡同24间房屋租赁费合计为人民币297000元，折合每天582.35元。 原告为证明被告占有涉案房屋，提交被告和张林才2014年4月1日签订的房屋租赁合同及2018年11月1日聊城市中级人民法院公告复印件各一份，拟证明该合同签订时间在法院强制执行期间及被告至今占用的事实，该公告是因被告占有涉案房屋拒不迁出而发布的责令被告迁出房屋的公告。被告质证称：2011年3月26日，被告与原房屋所有权人张林才签订房屋租赁合同，租赁期限3年，自2011年4月1日起至2014年4月1日止，被告支付全部租金288000元。2014年4月1日，被告与张林才续签房屋租赁合同，租期15年，年租金120000元，自2014年4月1日起至2029年3月30日止，被告按合同支付了15年租金1800000元。2017年9月29日，聊城市中级人民法院发布网拍涉案的房产竞买信息，在标的房产说明中明确载明房屋存在租赁情况，由竞买人自行处理租赁事宜。得知信息后，被告向聊城市中级人民法院申请优先购买权，并提交了上述两合同以及支付租金的凭证。经审查后，聊城市中级人民法院在发布的公告中载明：优先购买人李保建。由于被告未筹足竞买价款丧失优先购买权。原告对上述事实知道或应当知道，涉案房产与被告存在租赁关系，经聊城市中级人民法院对被告提交的租赁合同及租金交纳凭证审查为合法有效后，确认并公告了被告的优先购买权，公告明确该标的的房产存在租赁的情况，由竞买人自行处理租赁事宜。原告在竞拍前及竞价成功后清楚涉案房屋存在租赁事实及被告已全额交纳租金的事实。被告的租赁合同不违反法律禁止性和行政强制性规定，属合法有效合同，不存在买卖不破租赁的除外情形。 一审法院认为：涉案房屋所有权属于原告、2017年11月7日至2019年5月27日之间的占有使用费297000元，并自2019年5月28日起按每天582.35元的事实法院予以认定。本案争执焦点为被告租赁涉案房屋是否存在“买卖不破租赁”的情形。被告与张林才于2011年3月26日签订房屋租赁合同，由被告承租涉案房屋，租赁期间为2011年4月1日至2014年4月1日，此合同履行完毕后，双方续签租赁合同，自2014年4月1日至2029年3月30日，租赁期间为2014年4月1日至2029年3月30日，租金1800000元已由张林才收取。故被告租赁该房屋时间是持续的自2011年4月1日至2029年3月30日，涉案房屋的抵押登记发生在2013年9月18日，时间在租赁合同签订后，且聊城市中级人民法院发布网拍涉案的房产竞买信息时，在标的房产说明中明确载明房屋存在租赁情况，由竞买人自行处理租赁事宜。综上，房屋租赁合同签订在前，房屋抵押登记在后，后原告取得房屋所有权，租赁物在租赁期间发生所有权的变动，不影响租赁合同的效力。故原告诉讼请求于法无据，法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决：驳回原告李世斌诉讼请求。案件受理费2877元，保全费1020元由原告李世斌负担。 本院审理查明：2013年9月，聊城市元丰标志服装厂向中国银行借款用于经营，2013年9月18日，服装厂经营者张林才以其名下位于聊城市新区办事处益民胡同的一幢楼房做为抵押并办理了抵押登记。后因服装厂未归还借款，中国银行诉至本院，本院作出（2015）聊商初字第61号民事判决，判令服装厂偿还借款本息，中国银行对案涉房屋及土地使用权享有优先受偿权。因服装厂未履行判决书确定的偿还义务，本院将案涉楼房进行拍卖。拍卖时，该楼内有李保建等租赁户使用着部分房间。 2017年11月李世斌以582万元的价格拍得该楼房，后李世斌要求李保建搬出，双方发生争议，李世斌提起本案一审诉讼。 本院认为：本院在另案的执行过程中，根据相关法律规定对案涉楼房进行对外公开拍卖。李世斌拍得该楼房后又因李保建实际占有该楼房内的部分房屋，李世斌要求李保建腾退搬出，此属于另案执行过程中的问题，不属于新的民事侵权行为，不应作为新的民事诉讼案件予以受理。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初1605号民事判决； 二、驳回李世斌的起诉。 一审案件受理费2877元，退还李世斌；李世斌预交的二审案件受理费5754元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  孙久强 审判员  石 鑫 审判员  孔繁奎 二〇二〇年九月七日 法官助理马征 书记员王倩倩