湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0202民初1297号原告：黄石市诚丰物业管理有限公司，住所地黄石市黄石港区杭州路128号（龙湖山庄）。统一社会信用代码914202006676750812。法定代表人：肖茂倩，总经理。委托诉讼代理人：肖俊，男，系公司员工。被告：瞿刚，男，1988年2月24日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：瞿广存（瞿刚之父），男，1963年10月1日出生，汉族，住黄石市（东方装饰城）。原告黄石市诚丰物业管理有限公司与被告瞿刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石市诚丰物业管理有限公司的委托诉讼代理人肖俊、被告瞿刚的委托诉讼代理人瞿广存到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2019年1月1日至2020年5月31日止的物业费2656.08元、滞纳金2151.4元，共计4807.5元。事实和理由：原告于2011年8月进驻黄石市黄石港区湖滨大道61号金色港湾小区，为该小区业主提供物业服务。被告是金色港湾小区2-707、2-708室业主。2011年8月4日，原、被告双方签订《前期物业服务合同》，合同第十条约定：“乙方按住宅建筑面积1.0元/月/平方米的标准每年度向甲方收取物业服务费1222.08元、652.8元，合计1874.88元”；第十五条约定：“依据有关规定及本合同约定收取物业管理费用”；第十二条约定：“自公告交房之日起，乙方按统一时间预收6个月的物业管理费”。自2019年1月1日起至2020年5月31日止,被告拒缴物业管理费用，共拖欠物业管理费2656.08元。《前期物业服务合同》第二十四条还约定了滞纳金的计算标准为每日拖欠金额的千分之三。按此标准计算，被告应支付原告滞纳金2151.4248元，两项共计4807.50元。为维护自身合法权益，原告故诉至法院。被告辩称：1、原、被告双方之间签订的《前期物业服务合同》已于2013年7月30日合同期满，且未自动续期，故双方之间不存在物业服务合同关系。2、合同期满后，小区大多数业主拒绝续签及要求社区接管物业管理工作，业主的行为已明确表示对合同履行存在诸多异议，原告与业主之间未达成合约，故原告无法据此合同主张权利。3、原告所谓的“事实物业服务”属违法的强行服务，原告霸占金色港湾小区提供物业服务长达七年多，强行向业主提供实时服务，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，拒绝接受业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利，侵犯了业主自由选择其他物管公司的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，原告以单方、强行提供的所谓“事实物业服务”起诉被告，法院应当予以驳回，原告无权通过单方、强行的所谓“事实物业服务”要求被告缴纳物业管理费。4、《前期物业服务合同》合同期限已经届满未续期，原告据此来确定物管费收取标准，违反法律规定，双方并未约定物业费收取标准。5、原告收取物业管理费用而未提供与其费用相符的物业服务，小区内房屋漏水、山体滑坡、车辆管理混乱、高空抛物屡见不鲜、公共区域随地大小便、卫生状况堪忧、建筑垃圾乱丢乱放、摄像头年久失修、消防设施过期无效、小区安保、消防人员无证上岗且年龄远超退休年龄，诸多问题一直存在，小区内业主多次与原告沟通均未能解决上述问题。6、原被告之间不存在物业服务合同关系，更未约定滞纳金的计算办法，原告主张的滞纳金缺乏依据。7、被告实际上已按照较高标准缴纳了物业管理费，《前期物业服务合同》合同期满后，原告强行提供物业服务，自2013年7月至2019年1月止，被告已按照1元/平方米/月标准向原告支付了较高的物业管理费，被告保留要求原告返还已缴纳的物业管理费的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告瞿刚系黄石市黄石港区兴城●金色港湾2栋707、708两室业主，两室房屋建筑面积分别为101.84平方米、54.4平方米。2011年8月，被告瞿刚（作为甲方）与原告黄石市诚丰物业管理有限公司（作为乙方）签订了《前期物业服务合同》。双方在协议中约定：乙方接受甲方委托，对甲方认购的2栋707、708号房产实行前期物业管理，时间二年（从公告交房之日起，即2011年7月31日至2013年7月30日），甲方为物业服务的受益人；物业管理项目包括房屋共用部位的养护和管理、共用设施设备的养护、公共环境卫生的维护管理、辖区内交通与车辆的管理、辖区内公共秩序的维护管理、小区内住户房屋、商铺的装修装饰规范管理、组织开展社区文化娱乐活动；根据物业服务的项目及内容，乙方住宅按建筑面积1.0元/平方米/月的标准（以产权面积为准）每季度向甲方收取物业管理费，其物业服务费用主要用于辖区卫生保洁、公共秩序维护及设施设备维护保养等日常管理；自公告交房之日起，乙方按统一时间预收6个月的物业管理费；乙方有按规定及时交纳物业管理费用的义务；若甲方违反本合同规定，拒不按期交纳物业管理费用，乙方有权追缴甲方以上费用及滞纳金，滞纳金的标准按每日拖欠金额的3‰计算；本合同为前期物管服务合同，至金色港湾业主委员会成立，并签订物业托管合同时，本合同即告废止。被告已按约将2栋707、708两室的物业管理费交纳至2018年12月31日，但自2019年1月1日起至今，未再向原告交纳物业管理费。2019年9月20日，原告将催费通知张贴在被告所有的金色港湾2栋708室门口，告知被告物业管理费已于2018年12月31日到期，并通知其交纳后续物业管理费。被告仍未交纳。开庭时，被告陈述，其曾向原告反映小区垃圾乱堆乱放、楼道无人打扫、楼房外墙混凝土脱落、外墙漏水损坏以及高空抛物等问题，要求原告尽快解决，但这些问题至今仍然存在。原告陈述，因涉及开发商的房屋建筑质量问题以及小区业主的公共安全意识、人员素质等多种原因，仅仅依靠物业服务公司无法彻底解决上述问题。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务合同》，其内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。关于《前期物业服务合同》是否仍然适用于本案原、被告的问题。原、被告双方虽在该合同中约定前期物业管理时间为两年，但同时约定“至金色港湾业主委员会成立，并签订物业托管合同时，本合同即告废止”，而本案中被告虽认可金色港湾小区已成立业主委员会，但未提交证据证明该业主委员会已聘请新的物业托管公司负责该小区的物业管理工作，即涉案《前期物业服务合同》并未终止，其仍然有效并适用于原、被告双方之间。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。因此，对于原告要求被告支付2019年1月1日起至2020年5月31日期间物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。经核算，物业管理费为（101.84平方米+54.4平方米）×1.0元/平方米/月×17个月=2656.08元。关于违约金的问题。物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业管理费，以保证物业公司正常运转及日常维护。从庭审查明的事实来看，原告在提供物业管理服务时存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。被告以原告提供物业服务未达到安全、卫生标准为由拒交物业管理费具有一定正当性，故本院对原告主张被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告瞿刚于本判决生效后五日内给付原告黄石市诚丰物业管理有限公司物业管理费2656.08元。二、驳回原告黄石市诚丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），由被告瞿刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  闵丽二〇二〇年九月十六日书记员  钟雯