广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初791号原告：方桂武，男，1979年5月27日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：黄志明、方桂贤，均系广东格林律师事务所律师。被告：陈婵，女，1989年9月6日出生，汉族，住广州市白云区。委托的诉讼代理人：陈火金，系广东知泓律师事务所律师。被告：广州俊锦房地产置业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：何荣珠，系该司总经理。委托诉讼代理人：王萍萍、曾银辉，均系广东广岭律师事务所律师。原告方桂武诉被告陈婵、广州俊锦房地产置业有限公司（以下简称俊锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方桂武及其委托诉讼代理人方桂贤，被告陈婵的委托诉讼代理人陈火金，被告俊锦公司的委托诉讼代理人王萍、曾银辉萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方桂武向本院提出诉讼请求：1、解除方桂武、陈婵于2019年8月20日签订的《存量房买卖合同》，解除时间为2020年1月9日；2、陈婵退还购房款330000元并支付利息（以330000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准,自2020年1月9日起计至实际支付之日止），俊锦公司对其中的250000元承担连带清偿责任；3、陈婵支付违约金102000元；4、陈婵赔偿经济损失7500元；5、本案的诉讼费用由陈婵、俊锦公司承担。事实与理由：2019年8月20日，方桂武与陈婵及俊锦公司签订《存量房买卖合同》，约定方桂武向陈婵购买位于广州市天河区华旭街5号803房。方桂武于签约当天向陈婵支付了定金100000元，向俊锦公司支付了中介费7500元。由于涉案房屋仍有银行贷款，合同约定由买方垫资赎契，2019年9月初，俊锦公司告知方桂武需提前支付250000元，以便陈婵加急办理银行提前还贷，方桂武于当天支付了上述款项。根据合同约定，俊锦公司应于2019年11月30日协助双方办理房屋过户手续，但俊锦公司告知方桂武涉案房屋已被广州市白云区法院查封，无法办理过户手续，陈婵亦不知所踪，无法联系。被告陈婵答辩称：1、同意双方签订的《存量房买卖合同》于2020年1月9日解除。2、我方共收取原告支付的购房款350000元，已于2020年2月13日向原告退还20000元，剩余330000元购房款我方同意退还。3、我方不同意支付违约金、经济损失及利息。被告俊锦公司答辩称：1、同意方桂武及陈婵之间的房屋买卖关系于2020年1月9日解除，但不同意解除方桂武与我方之间的居间合同关系，我方已经促成了方桂武与陈婵签订买卖合同，居间服务已经完成，不存在解除居间合同关系的情况，且本案审理的买卖纠纷，而不是居间纠纷，不能解除双方之间的相关关系。2、不同意对250000元承担连带责任，方桂武支付250000元时合同已经签订，房屋并没有被查封，符合交易条件，此后是因陈婵的个人债务原因房屋被查封，我方无法把控也无法预料。《存量房买卖合同》也没有约定我方对款项的返还承担保证责任，方桂武要求我方承担连带责任是没有依据。3、虽然买卖合同关于250000元首期款的付款方式约定是在收到银行提前还贷的通知后支付。但方桂武是以自己的实际行动同意变更合同付款方式，且同意提前给陈婵的。我方只是将陈婵想要尽快办理提前还贷的事宜告知方桂武，方桂武也是知悉当时银行尚未通知业主提前还贷，但仍提前支付房款，方桂武完全可以自主选择提前支付或不支付，决定权在其手中，而不是我方要求其提前支付，所以在方桂武自主选择支付房款的情况下，应当由其自行承担相应的责任。且实际中，经与贷款银行核实，陈婵在2019年8月底确实已经办理了提前还贷的手续，银行也通知了其进行还贷，只是其之后并没有还贷，所以实际上合同约定的支付首期款的条件也已经成就。方桂武也应该按照合同约定支付相应的购房款。综上，我方认为对于方桂武的付款行为并没有过错，方桂武要求我方承担连带清偿责任，没有任何合同依据和法律依据，请法院依法驳回。经审理查明：据广州市规划和自然资源局于2020年6月12日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区华旭街5号803房（以下简称涉案房屋）的产权人为陈婵，登记时间为2014年12月3日；来函摘要显示以（2019）粤0111执保1868号协助执行通知书及执行裁定书裁定查封，查封时效从2019年9月16日至2022年9月15日，以（2019）粤0111执保1869号协助执行通知书及执行裁定书裁定轮候查封，收件日期为2019年9月16日等。2019年8月20日，方桂武（乙方／买家）与陈婵（甲方／卖家）及俊锦公司（丙方／房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定：房产地址：广州市天河区华旭街5号803房，建筑面积35.33平方米，套内面积25.92平方米；该房地产按整套出售，总金额为1020000元；丙方应当于2019年11月20日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方；甲方应向丙方支付中介费10500元，乙方应向丙方支付中介费15000元；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当支付违约金，违约金为【该房地产成交价的10%】并退回乙方已付的全部费用；等条款。上述合同附件约定付款方式为买方垫资赎契（买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续），卖方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）250000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款，卖方承诺不得另行出售该物业或者不售该物业，楼价余款310000元买方在本次交易过户前直接支付给卖方；等内容。同日，陈婵出具《收款收据》，载明收到方桂武交来承购物业之定金100000元。2019年8月20日，俊锦公司向方桂武出具收款收据，载明结算承购涉案房屋居间服务费7500元。2019年12月18日，俊锦公司向方桂武发送《律师函回函》，函称：俊锦公司已经促成方桂武与陈婵关于涉案房屋的《存量房买卖合同》的签订，居间义务已经履行完毕。合同签订后，涉案房屋于2019年9月16日被广州市白云区人人民法院查封，俊锦公司已多次联系陈婵敦促其尽快解除查封并配合办理相关交易手续，之后陈婵表示交易无法继续进行并承诺向方桂武退款，同时建议方桂武通过法律途径追究陈婵的法律责任。2020年1月9日，方桂武以房屋买卖合同纠纷为由提起本案诉讼。庭审中，方桂武表示因涉案房屋已经被广州市白云区人民法院查封，交易已经无法进行，主张陈婵应向其返还购房款330000元，并要求俊锦公司对其中的250000元承担连带责任，因俊锦公司作为中介方没有尽到审查义务，就催促其向陈婵付款，违反了法定的提示义务，对250000元房款的支付有过错，为此，方桂武提交微信聊天记录及支付250000元的中国建设银行电子回单（转账时间为2019年9月3日），其中微信聊天记录显示（2019年8月30日，俊锦公司员工薛燕萍发微信给方桂武称：“方总，803那套房子，周一250000元你到不到位，如果到位，业主申请加急，一个星期能下来”，方桂武回复“周二三可以”，薛燕萍回复“好”，方桂武接着又称“不加急也可”，薛燕萍回复“好”，方桂武表示“还可以晚点给钱”，薛燕萍回复“嗯，都可以”，稍后，薛燕萍给方桂武发微信“业主说已经办理加急了，现在确定你的钱什么时候可以到位，他好安排时间”，方桂武回复“下周三”，“那么着急”，薛燕萍回复“好，明白”）。俊锦公司不同意对250000元承担连带责任，辩称《存量房买卖合同》签订时已对涉案房屋进行了查册，显示没有查封，符合交易条件。方桂武于2019年9月3日支付250000元，涉案房屋于2019年9月26日因陈婵的个人债务原因被查封，对于250000元购房款的支付俊锦公司只是向方桂武转达陈婵要求付款的意思表示，并未要求方桂武付款，而且在未看到银行提前还贷通知就付款也是方桂武自主选择的，俊锦公司作为中介方已经尽到了提示义务，并为此提供微信聊天记录，显示“2019年8月16日，薛燕萍向方桂武发送了涉案房屋的查册表（其上载明查册结果：有抵押，无查封；申请日期：2019-07-18）”、2019年8月29日，薛燕萍发微信给陈婵“803房的提前还款有加急吗？”陈婵回复“有”，薛燕萍又问“银行有没说多久还款？”陈婵回复“没有”；后来薛燕萍将其与陈婵的上述聊天记录截图发给方桂武并表示“我们再催她”，方桂武回复“不急不急，我只想知道大概什么时候给钱”等。庭审中，陈婵表示其并没有向贷款银行申请提前还款，也没有向俊锦公司告知没有申请提前还贷的事实，其要求方桂武支付250000元是因为当时有资金安排，想尽快拿到该笔款项。庭审中，陈婵确认共收取方桂武支付的购房款350000元，已于2020年2月13日向方桂武退还20000元，剩余330000元购房款同意退还。对此提交微信转账记录，方桂武对该证据的真实性予以确认。陈婵并表示系因与案外人有民间借贷纠纷，案外人申请财产保全，导致涉案房屋被查封。本院认为：方桂武与陈婵及俊锦公司签订的《存量房买卖合同》是各方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，各方均应切实履行。该份合同中涉及方桂武与陈婵之间的房屋买卖合同关系、方桂武与俊锦公司之间的居间合同关系及陈婵与俊锦公司之间的居间合同关系，本案审查的是方桂武与陈婵之间的房屋买卖合同关系。从本案查明，《存量房买卖合同》于2019年8月20日签订，在签订前俊锦公司已向方桂武出示2019年7月18日的查册表，载明涉案房屋并无查封，其后因陈婵与案外人的纠纷导致涉案房屋于2019年9月16日被查封，进而导致《存量房买卖合同》无法继续履行，方桂武诉请要求解除该《存量房买卖合同》并主张解除时间为2020年1月9日，陈婵亦表示同意，对于方桂武的该项诉讼请求，本院予以支持。《存量房买卖合同》已解除，陈婵持有方桂武支付的购房款330000元缺乏依据，方桂武诉请要求陈婵返还具有事实及合同依据，陈婵亦表示同意返还，对于方桂武的该项诉讼请求，本院予以支持。从方桂武及俊锦公司提交的微信聊天记录可见，俊锦公司系与陈婵进行联系后将陈婵想要提前收到房款的意愿向方桂武进行转达，并非系其主动要求方桂武进行提前付款，且陈婵在庭审中亦自认并未将其没有申请提前还贷的事实告知俊锦公司，对于俊锦公司的抗辩，本院予以采纳，本案中未有证据显示俊锦公司在《存量房买卖合同》的履行过程中存在过错行为，方桂武要求俊锦公司对购房款中250000元的返还承担连带责任缺乏事实及合同依据，本院不予支持。《存量房买卖合同》约定“甲方不按本合同约定将该房产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%”，陈婵并未依约履行合同约定的义务，存在违约行为，方桂武诉请要求陈婵支付违约金102000元，本院予以支持。对于方桂武要求陈婵支付已付款的利息及赔偿经济损失（中中介费）7500元的诉讼请求，鉴于本院已对陈婵的违约行为作出处理，判令陈婵按房价款的10%向方桂武支付违约金，该违约金足以补偿方桂武的损失，在方桂武没有举证证明其实际损失超出合同约定的违约金的情况下，方桂武诉请要求陈婵支付上述款项缺乏依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告方桂武、被告陈婵、被告广州俊锦房地产置业有限公司2019年8月20日就广州市天河区华旭街5号803房签订的《存量房买卖合同》于2020年1月9日解除。二、于本判决发生法律效力之日起15日内，被告陈婵向原告方桂武返还已支付的购房款共计330000元。三、于本判决发生法律效力之日起15日内，被告陈婵向原告方桂武支付违约金102000元。四、驳回原告方桂武的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13980元，由原告方桂武负担50元，被告陈婵负担13930元,财产保全费2770元，由被告陈婵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年九月二日书记员 谢丽军