广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤51民终580号上诉人（一审原告）：杨小鹏，男，1976年11月25日出生，汉族，住潮州市潮安区*********。委托诉讼代理人：麦炜烁，广东新安律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：林玩松，男，1965年12月1日出生，汉族，住潮州市潮安区****************。委托诉讼代理人：谢佳静，广东建升律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽娜，广东建升律师事务所律师。上诉人杨小鹏因与被上诉人林玩松房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省潮州市湘桥区人民法院（2020）粤5102民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨小鹏上诉请求：1.撤销潮州市湘桥区人民法院（2020）粤5102民初232号民事判决第二项判决；2.改判林玩松退还预先收取的最后一年租金人民币22000元并支付利息5478元（按2020年1月20日贷款市场报价利率：1年期LPR为4.15%，计息期间为2014年1月1日至2019年12月31日，2020年1月1日至实际退还日利息另行计算）；3.本案诉讼费用全部由林玩松承担。事实和理由：杨小鹏提交的证据3-5证明林玩松已收取2019年度租金，林玩松签名并写明银行账户。一审认定杨小鹏未支付2019年度租金，并将林玩松预先收取的最后一年租金用于抵销2019年度租金是认定事实错误，应当依法予以改判。林玩松辩称，2019年度的租金确已收取，但本案是杨小鹏违约在先，最后一年的租金应是20000元，杨小鹏未经林玩松同意就将案涉店面转租给其他人，杨小鹏也是承认这个事实的。故请法庭查明事实，驳回杨小鹏的上诉请求。杨小鹏向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的租赁合同关系；2.判令林玩松退还预先收取的最后一年租金22000元并支付利息5478元（按2020年1月20日贷款市场报价利率：1年期LPR为4.15%，计息期间为2014年1月1日至2019年12月31日，2020年1月1日至实际退还日利息另行计算）；3.判令林玩松补偿杨小鹏装修费用10651元；4.判令林玩松支付违约金6600元；5.本案诉讼费用由林玩松承担。一审法院认定事实：林玩松与杨小鹏于2013年12月26日签订《租赁协议书》一份，约定林玩松将其位于潮州市湘桥区***********出租给杨小鹏，租赁时间从2014年1月15日至2022年1月15日，为期8年，租金按7次付清，先付头尾两年40000元、第二年18000元、第三年至第五年均为20000元、第六年及第七年均为22000元，中途不能转租别人，到期不能拆回装修。协议签订后，林玩松将租赁标的物交由杨小鹏使用，杨小鹏依合同约定支付林玩松2014年及2021年的租金合计40000元，后又逐年支付了2015年至2018年的租金，2019年及2020年的租金没有支付。本案庭审过程中，杨小鹏自认其于2018年将租赁标的物转租给潮州市天川母婴护理服务有限公司，在2019年年底收回。林玩松自认其于2020年将租赁标的物出租给潮州市天川母婴护理服务有限公司至今，并主张与林玩松通过协商，已于2019年底解除租赁协议，杨小鹏对此予以否认，林玩松对其主张，没有提供证据予以证明。因杨小鹏认为林玩松擅自将租赁标的物出租给他人，遂于2020年2月17日诉至该院，提出上述诉讼请求。该院于2020年2月19日将杨小鹏的起诉状副本送达给林玩松。一审法院认为，林玩松与杨小鹏于2013年12月26日签订的《租赁协议书》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。协议履行过程中，林玩松于2020年将租赁标的物出租给潮州市天川母婴护理服务有限公司至今，其虽主张与杨小鹏已于2019年底解除租赁协议，但杨小鹏对此予以否认，林玩松对其主张，没有提供证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，林玩松的辩称依据不足，不予采纳，林玩松的行为表明其已不履行合同义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，故杨小鹏要求解除《租赁协议书》的请求合法，予以支持，因林玩松于2020年2月19日收到杨小鹏的起诉状副本，已经知悉杨小鹏请求解除合同，故林玩松与杨小鹏于2013年12月26日签订的《租赁协议书》于2020年2月19日解除。关于杨小鹏请求林玩松退还第八年租金22000元的问题，因双方对于第一年及第八年租金的具体数额没有明确约定，也没有提供证据证明，结合《租赁协议书》中其他年份租金的约定，本院酌定第一年租为18000元，第八年租金为22000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，由于双方的租赁协议上述已作解除，故林玩松应返还杨小鹏第八年租金22000元。又因林玩松系于2020年才将租赁标的物出租给潮州市天川母婴护理服务有限公司，2020年前的租赁标的物应还在杨小鹏占有掌控中，故杨小鹏应付还林玩松2019年的租金22000元，以上两者相抵，林玩松应返还杨小鹏的第八年租金22000元应抵除杨小鹏应付还林玩松2019年的租金22000元，因此对于杨小鹏要求林玩松退还第八年租金22000元的请求，不予支持。关于杨小鹏请求林玩松补偿装修费用10651元的问题，因在法定举证期限内，杨小鹏没有提供充分有效的证据，证明其所主张的装修费用或装修残值，故其该项请求缺乏依据，不予支持。关于杨小鹏请求林玩松支付违约金6600元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，因杨小鹏、林玩松均在履行租赁协议的过程中，擅自将租赁标的物租给他人，均存在违约的行为，双方均应负担50%的责任，且双方在《租赁协议书》中并没有关于的违约金约定，故杨小鹏该项请求缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告杨小鹏与被告林玩松于2013年12月26日签订的《租赁协议书》于2020年2月19日解除。二、驳回原告杨小鹏其他诉讼请求。本案受理费918元，由原告杨小鹏、被告林玩松各负担459元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，杨小鹏在一审已提交林玩松收取2019年度租金的收据，双方当事人对杨小鹏已经缴纳2019年度租金均无异议，一审查明2019年租金没有支付，与事实不符，应予纠正。一审查明其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉请求的有关事实和适用的法律进行审查。关于《租赁协议书》解除的判决，双方当事人均没有上诉，本院予以维持。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是林玩松应否返还杨小鹏第八年租金22000元。一审法院以第八年租金抵扣2019年租金为由，判决林玩松不用退还第八年租金22000元。杨小鹏以已付还2019年租金为由，上诉要求退还第八年租金及利息，林玩松承认已收取2019年租金，双方对杨小鹏上诉所提理由不存在争议。林玩松对一审判决未提起上诉，其在二审主张杨小鹏违约，应赔偿损失并在应退还的租金中抵扣，不属本案审查范围。且双方在合同中并未约定违约金，林玩松也未能提供依据证明其存在损失及损失的具体数额，要求抵扣租金不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方签订的《租赁协议书》尚未履行至第八年，杨小鹏要求退还第八年租金22000元，应予支持；要求支付该款利息，据理不足，不予支持。综上所述，杨小鹏的上诉请求成立，予以支持。一审查明案件事实有误，应予纠正。判决以第八年租金抵扣2019年租金，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省潮州市湘桥区人民法院（2020）粤5102民初232号民事判决第一项及诉讼费分担的决定；二、撤销广东省潮州市湘桥区人民法院（2020）粤5102民初232号民事判决第二项；三、被上诉人林玩松应于本判决发生法律效力之日起十五日内退还上诉人杨小鹏租金22000元；四、驳回上诉人杨小鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费350元，由被上诉人林玩松负担。该款应于本判决发生法律效力之日起五日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审 判 长 郭辉聪审 判 员 张越彬审 判 员 佘淡英二〇二〇年九月二十三日法官助理 佘佳铭书 记 员 杨金锋