河北省平山县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0131执异28号 案外人：张素霞，女，1973年5月2日生，汉族，住平山县。 委托代理人：尤琼，河北日星律师事务所律师。 申请执行人：商四虎，男，1972年8月19日生，汉族，住平山县。 被执行人：田苏艳，女，1964年11月1日生，汉族，住灵寿县。 在本院执行商四虎与田苏艳商品房预售合同纠纷一案中，案外人张素霞对执行位于平山县城的神池北国商务楼有关房产提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张素霞称，查封的房产属于自己所有，主要证据为其与被执行人于2012年9月18日所立的《转让协议》。该《转让协议》载明：田苏艳自愿将购买的平山县神池、北国商务楼的10-14层以购买的合同原价（2650元/平方米）转让给张素霞，张素霞将田苏艳购买商务楼的100万元支付给田苏艳，商务楼以后的建筑费用及装修等由张素霞负责，商务楼的全部产权归张素霞所有，田苏艳配合办理商务楼的各种事宜。现查封房产由张素霞占有。在（2016）冀0131民初928号案件张素霞答辩中称，商四虎和张素霞之间形成房屋买卖合同关系，理由为田苏艳将自己的权利义务一并转让给了张素霞，然后张素霞直接给付商四虎房款，并对面积进行了变更，说明商四虎是认可的。关于付款，规定的是按揭方式，付款已足够首付额；要求给办理产权证，一直未给办理，张素霞并无违约行为。 申请执行人商四虎称，案涉房产确定为所有权人为被执行人田苏艳，而田苏艳无权单独出售涉案房产。理由一是生效判决确定，二是商四虎与田苏艳、河北神池房地产开发有限公司签订的《购买协议》载明，田苏艳支付商四虎定金后，可以以神池公司的名义出售房产，出售资金首先支付商四虎。神池公司提供现有售楼部部分空间并由神池公司销售负责人统一管理。等等。另外，上千万的财产，《转让协议》说付100万元全部产权就归张素霞，不应该。张素霞对查封房产不享有所有权，因购房款至今未付清，故未将房产过户到被执行人名下，涉案房产的产权实际并不属于田苏艳，也不属于张素霞，仍属于商四虎所有。被执行人与张素霞签订的《转让协议》不产生物权转移的后果，案外人对法院查封的房产不享有排除执行的合法权益。 被执行人田苏艳未提交书面意见。 本院查明，2012年5月7日，商四虎、田苏艳、河北神池房地产开发有限公司达成《购买协议》：1.田苏艳以每平方米2650元的单价购买商四虎承建的位于原电影院处神池北国商务楼的10-14层，面积约8000平方米；2.商四虎、田苏艳双方合同签订后，田苏艳付商四虎定金人民币100万（以后可抵减房款），田苏艳就可以以河北神池房地产开发有限责任公司的名义出售10-14层的房屋，出售的价格由田苏艳自己决定，出售的资金首先支付甲方的房款。3.商四虎负责商务楼销售的相关按揭手续。4.商四虎负责承担田苏艳出售楼房每平米2650元的相关销售税金。5.商四虎出售的房屋必须保证建筑质量，并按时交房。6.河北神池房地产开发有限责任公司无偿为田苏艳提供办理产权的一切手续。7.交房标准：水、电、暖齐全（暖气接口费和暖气片由田苏艳负责）、弱电接通、层高3.3米、毛坯房、外墙大理石面、中空断桥门窗、商四虎负责承建楼道的墙体。8.交房时间：河北神池房地产开发有限责任公司应在合同签订后18个月内交房。9.公摊面积根据实际面积按比例公摊。10.合同签订后河北神池房地产开发有限责任公司为田苏艳提供现有售楼部的部分空间，并由河北神池房地产开发有限责任公司销售负责人统一管理，协调从事销售业务。11.未尽事宜双方协商解决。 2012年9月18日，张素霞与田苏艳签订《转让协议》：为了河北龙和集团的更大发展，田苏艳自愿将购买的平山县神池.北国商务楼的10-14层以购买的合同原价转让给龙和集团董事长张素霞，张素霞将田苏艳购买商务楼的100万元支付给田苏艳。商务楼以后的建筑费用及装修等由张素霞负责，商务楼的全部产权归张素霞所有。田苏艳配合办理商务楼的各种事宜。 因上述买卖，商四虎将被告田苏艳及第三人张素霞诉至本院，请求判令被告田苏艳、第三人张素霞继续履行《购买协议》，向商四虎支付购房款并赔偿损失。本院经审理，于2016年12月8日作出（2016）冀0131民初928号民事判决:1.被告田苏艳支付商四虎购房余款7179638.5元，并计算经济损失；2.驳回商四虎其他诉讼请求。 （2016）冀0131民初928号民事判决认定，2013年春天，商四虎、田苏艳、张素霞协商，只购买北国商务楼12-14层。2013年2月18日，张素霞给付田苏艳100万元。2012年9月22日、9月25日、11月19日张素霞分别给付商四虎购房款50万元、50万元、30万元；2013年2月18日张素霞给付商四虎100万元、2014年5月30日张素霞给付商四虎20万元、2015年4月7日张素霞给付商四虎100万元、2016年1月30日给付20万元、2016年2月5日给付30万元，张素霞支付购房款共计500万元。 张素霞支付商四虎的购房款500万元，判决确认为田苏艳出售房屋后所得款支付商四虎的房款。 该判决还认定，田苏艳与张素霞在2014年1月20日向商四虎的回函中提出，甲方在2012年就已经知道乙方将购买的房屋转让且在2013年夏天实际购买人还与甲方达成了口头购买协议，只购买北国商务楼12-14层。这里的甲方应是商四虎、乙方应是田苏艳、实际购买人应是张素霞。 田苏艳不服（2016）冀0131民初928号民事判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉，河北省石家庄市中级人民法院于2017年4月8日作出（2017）冀01民终3034号民事判决：驳回上诉，维持原判。田苏艳又向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2018年4月24日作出（2017）冀民申7496号民事裁定：驳回田苏艳的再审申请。 河北省石家庄市中级人民法院、河北省高级人民法院的判决和裁定对按揭贷款，均认为《购买协议》未约定按揭贷款为涉案房屋买卖付款的唯一方式。 按照生效判决认定，12-14层每层面积为1532.03平方米。总价款应当为12179638.5元。现张素霞表示余款同意交付法院执行案件。 因田苏艳未履行（2016）冀0131民初928号民事判决确定的义务，商四虎向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2020年5月27日作出（2018）冀0131执恢103号执行裁定：查封神池北国商务楼12-14层（每层1532.03平方米，三层共计4596.09平方米）。 本院认为，本案的主要问题是查封的房产权利人是不是张素霞，张素霞的异议能不能阻却法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；2.在法院查封前已合法占有该不动产；3.已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。 商四虎、田苏艳、河北神池房地产开发有限责任公司的《购买协议》约定，田苏艳以每平方米2650元的单价购买商四虎承建的位于原电影院处神池北国商务楼的10-14层，但同时约定田苏艳在支付100万元定金后，就可以以河北神池房地产开发有限责任公司的名义出售房屋，河北神池房地产开发有限责任公司无偿为田苏艳提供办理产权的一切手续。可见田苏艳的购买尚未完全取得房产的产权，其支付的100万元只是定金。田苏艳与张素霞之间签订的是《转让协议》，转让只能转让自己的权利。在上述情况下，田苏艳将房屋的产权转让给张素霞，田苏艳、张素霞均没有提交商四虎同意转让的证据，故田苏艳与张素霞签订《转让协议》，认为房屋产权已经转移，本院不予支持。虽然张素霞直接付款给商四虎，但生效判决确认为田苏艳出售房屋后所得款支付商四虎的房款。综上所述，案外人张素霞的异议不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回张素霞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张永生 审判员  范风军 审判员  杜静波 二〇二〇年九月二十四日 书记员  张芬桃