广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤01民终16917号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林兴权，男，1986年10月27日出生，汉族，身份证住址河南省光山县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李慧，女，1985年11月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市南沙区。 共同委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：李玟，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：莫荞羽，女，1989年11月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。 委托诉讼代理人：朱茶林，广东星凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨佩蕴，广东星凯律师事务所律师。 原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。 法定代表人：扶伟聪，董事长。 委托诉讼代理人：陈正，公司员工。 上诉人林兴权、李慧因与被上诉人莫荞羽、原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0105民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员白小云独任审理。本案现已审理终结。 林兴权、李慧上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判莫荞羽向林兴权、李慧支付违约金164000元；2.本案一审、二审诉讼费由莫荞羽承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，依法应当撤销判决。1.本案买卖双方在签网签合同之前都是与中介方联系的，双方并未见过面也未直接联系过，买卖双方对于合同有关事项并未直接合议过，一切条款和要求都是通过中介方在其中协商、转达。2.莫荞羽仅向林兴权、李慧支付了80000元定金。收到定金后的同时，林兴权、李慧向合富公司支付了20000元的垫资费用，一审法院仅根据《收款收据》认定莫荞羽已经向林兴权、李慧支付100000元定金，缺乏事实依据。3．林兴权从来没有表示拒绝通过第三方公司涂销抵押，只是因为案外第三方需要收取身份证等证件原件、银行卡账户密码，林兴权、李慧担心将身份证和银行卡放在案外第三方有风险，且林兴权、李慧一直在与合富公司协商，看如何不用抵押身份证原件以及银行卡原件而可以办理借款。二、一审法院遗漏查明案件事实。1.双方实际是约定由第三方平台去垫资涂销抵押的，合同的约定不是双方真实的意思表示。2.虽然合同约定是林兴权、李慧承担垫资费用，但实际上是莫荞羽承担的，三方约定是把该40000元垫资产生的费用及利息交给合富公司，由合富公司去找案外第三方借款平台操作，因此林兴权、李慧实际上收到的定金是60000元。3.一审法院没有查明涉案合同的首付款的给付时间。事实是莫荞羽违约在先，没有按时支付15万元的首付款。4.一审法院没有查明双方签订阴阳合同的原因以及网签合同的内容。莫荞羽根本没有一次性付款的能力，其需要通过提高房价来多贷款项，少付首期款的方式完成买楼。三、一审法院认定事实不清，法律适用错误。1.一审判决没有合同依据：（1）林兴权、李慧至今仍是积极想要按照合同约定出售房屋的，并没有违约情形，不应承担违约责任。（2）是莫荞羽违约不想买房，应承担违约责任。（3）《存量房买卖合同》第十二条，确认了没有在约定期限内没有取得房产权，双方都没有合同的解除权。根据《存量房买卖合同》第四条第2款，该条文确定了办理过户手续的主导者是合富公司，该条文的约定明显也是错误的，因为递件当天不可能出证。另外，当天能够过户需具备的条件是莫荞羽取得银行同贷书。实际上是莫荞羽无法获得银行同意贷款才使得林兴权、李慧无法涂销抵押，进而使得买卖交易无法继续进行。一审法院没有考虑银行同贷书的作用就认定林兴权、李慧单方面违约，明显错误。3.一审法院的判决没有法律依据。一审法院判决解除合同并判决林兴权、李慧承担违约责任的前提是，认为莫荞羽有合法解除权。而本案中，林兴权、李慧并无任何违约情形，双方之间的合同还是可以继续履行的状态，目前的真实情况是莫荞羽不愿意再继续履行合同。莫荞羽不具有合同约定解除权，也不存在《合同法》第九十四条规定的合同法定解除情形，莫荞羽没有合同解除权，若硬要解除，那就是违约，应承担违约责任。一审法院以涉案房屋至今仍未涂销抵押，双方合同目的已经无法实现为理由解除合同，是明显错误的，双方的合同目的是完全可以达成的。四、网签合同是违法的，因此，一审法院不应该判决解除该合同，而应该撤销该合同或者确认合同无效。 莫荞羽辩称：一、莫荞羽已经按时足额支付了定金100000元，而非80000元。在签订书面《存量房买卖合同》前，莫荞羽于2019年7月29日已经通过合富公司支付了10000元定金，8月1日双方签订合同时莫荞羽又向林兴权、李慧支付了定金现金10000元，余下80000元于8月2日通过银行转账的方式支付，总共是100000元。另外，林兴权、李慧出具的《收款收据》也确认已收莫荞羽定金100000元。二、林兴权、李慧在约定期限届满且经莫荞羽催告后拒不办理提前还贷涂销抵押手续，导致合同无法继续履行，该行为已构成根本违约，莫荞羽有权解除涉案房屋买卖合同。林兴权、李慧称莫荞羽存在“未按时支付150000元的首付款”违约行为，以“卖方未取得银行同贷书”为由拒绝履行赎证义务无任何依据，理由如下：第一，按照合同约定莫荞羽支付150000元首付款的时间是在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天支付，但本次交易尚未进入房屋过户程序，故莫荞羽支付首付款150000元的条件尚未成就；第二，双方在《存量房买卖合同》中约定的付款方式为“E、涂销抵押后按揭付款”，林兴权、李慧应在签订合同后7日内申请提前还贷手续，但其对于商业贷款部分逾期申请，对于公积金贷款部分至今未申请，已经严重违反合同约定。在申请提前还贷(商业贷款)手续后，既不使用自有资金还贷，又拒绝由第三方垫资还贷，而贷款未清偿未涂销抵押登记房产不能继续进行交易过户。综上所述，因林兴权、李慧的违约行为导致合同不能继续履行，双方合同目的不能实现，一审法院对解除双方签订的《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》关于房屋买卖的权利义务关系，以及林兴权、李慧返还定金、支付违约金、赔偿中介服务费的判决，查明事实清楚、适用法律正确。林兴权、李慧撤销一审判决，改判继续履行合同以及要求莫荞羽支付违约金的请求，缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。 合富公司二审表示坚持其一审陈述意见。 莫荞羽于2020年1月9日向一审法院起诉请求：1.解除莫荞羽与林兴权、李慧于2019年8月2日签订的《存量房买卖合同》和2019年8月9日签订的编号为穗存量合字19080044133号的《广州市存量房买卖合同》；2.林兴权、李慧向莫荞羽返还定金100000元；3.林兴权、李慧向莫荞羽支付违约金164000元（按总房款1640000元的10%计算）；4.林兴权、李慧赔偿莫荞羽的中介服务费损失25000元；5.本案的诉讼费用由林兴权、李慧承担。 林兴权、李慧向一审法院提出反诉请求：1.莫荞羽向林兴权、李慧支付违约金164000元（按总房款1640000元的10%计算）；2.本案全部诉讼费用由莫荞羽承担。 一审法院经审理查明： 林兴权、李慧为涉案房屋（建筑面积87.1514平方米）的房屋所有权人。该房屋抵押权权利人为中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，权利价值为971255元，债权数额为670000元。 2019年8月2日，林兴权、李慧（为甲方、卖方）、莫荞羽（为乙方、买方）和合富公司（为丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定莫荞羽以1640000元的总价向林兴权、李慧购买涉案房屋。产权转移登记由丙方协助办理，丙方应当于2019年10月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，乙方应当于2019年8月2日前向丙方支付中介服务费25000元。各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房产成交价的10%。乙方不按本合同的约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房产成交价的10%。甲乙任何一方因自己的原因出现以上违约，除承担以上违约金外，还应赔偿守约方的中介服务费损失。本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件（含法律文书）、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。本合约与《存量房买卖合同》（正式网签版）不一致的，均以本合约为准，不履行本合约条款，均视为对全合同和关联文件的违约。合同的附件付款方式进行了约定：“E、涂销抵押后按揭付款申请贷款种类：商业银行1.定金款项：人民币100000元整，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方。买卖双方应在签署本合同后7日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由买方支付办理按揭贷款所需费用，向银行申请30年1390000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。卖方应在签署本合同后7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并承担因提前还贷及涂销归档所产生的费用。（一）卖方自行赎契（1）卖方同意由银行接受还贷之日起3日内一次性还清所欠银行贷款，并自行领取在抵押银行出具还清贷款证明等资料；（2）首期楼款（不含定金）：人民币150000元，买方按下列第B种方式交付：……（B）买方应在房管部门出具本次交易过户受理回执当天自行交付卖方。” 同日，李慧签署了合富公司制作的《服务收费确认书》，确认书内容为，合富公司促成涉案房屋买卖合同成立，林兴权、李慧同意向合富公司支付40000元作为中介代理费。合富公司向莫荞羽收取了购房定金100000元，并通过银行转账的方式向林兴权、李慧支付了800000元。林兴权、李慧向莫荞羽出具了《收款收据》，收据内容为确认已收到定金100000元。莫荞羽向合富公司支付了中介服务费12500元。 2019年8月9日，林兴权、李慧（为甲方、卖方）、莫荞羽（为乙方、买方）和合富公司（为丙方、房地产中介服务机构）签订了编号为穗存量合字19080044133号的《广州市存量房买卖合同》，办理了该合同的网签手续。该合同约定涉案房屋房款为1987000元，签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为定金，乙方应在房管部门成功出具本次交易递件回执当天向甲方支付首期房款597000元，剩余房款1390000元由乙方于2019年9月30日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续。 2019年11月19日，莫荞羽向林兴权、李慧送达《催促履行函》，函件内容为催促林兴权、李慧在收到该函之日起五日内支付违约金164000元、向抵押银行办理申请提前还贷手续及在合同约定期限内与莫荞羽办理银行按揭贷款、交楼及产权转移登记手续。 诉讼过程中，莫荞羽为证明其已依约按时申请办理按揭贷款手续，提供了用于申请个人住房按揭贷款的其本人已填写相应内容的签名落款日期为2019年8月9日的《个人住房贷款申请表》、《按揭贷款业务申请表》、《个人购房借款/担保合同》以及附有林兴权、李慧签名的《房屋买卖合同》等材料，林兴权、李慧质证认为上述证据没有反映银行是否同意贷款以及贷款额度为多少的情况，不能证明莫荞羽已经履行了相应义务。林兴权、李慧为证明其已积极履行办理涂销抵押手续的义务，提供了以下证据：1.出具日期为2019年8月13日的《工商银行广州西华路支行提前还款受理回执（全额）》，回执载有：“……还款金额存入时间：9月30日金额：15.73万加636元。按时存入资金后我行将尽快安排扣款，具体扣款时间以审批通过为准。涂销资料请在确认还清款项30日后（公积金组合贷款需全部结清）每个工作周的周四领取（所有的房产权属人均需到场），领取后在房管局办理涂销。……”。2.林兴权微信聊天记录，拟证明林兴权与合富公司员工用微信沟通时约定由莫荞羽负责垫资涂销抵押借款。聊天记录显示，签订合同前，林兴权向对方表示其没有资金，需要由买方出资办理涉案房屋的涂销抵押手续，签订合同后，林兴权不同意通过第三方公司垫资涂销抵押，对方催促林兴权配合办理，林兴权表示拒绝。另外，广州市规划和自然资源局于2020年3月4日出具《购房资格证明》，证实莫荞羽截至2020年3月4日止，具备广州市住房限购区域内住房购房资格。 一审法院认为：莫荞羽、林兴权、李慧与合富公司于2019年8月2日签订的《存量房买卖合同》和2019年8月9日签订的编号为穗存量合字19080044133号的《广州市存量房买卖合同》中关于涉案房屋买卖和权利义务的约定是莫荞羽和林兴权、李慧的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按上述约定履行。 关于交付定金的问题，林兴权、李慧签署《服务收费确认书》，确认其应支付中介服务费为40000元。根据合富公司关于将从莫荞羽处收取的100000元定金扣除林兴权、李慧未支付的中介服务费20000元的陈述，在林兴权、李慧未能提供证据予以反驳的情况下，结合林兴权、李慧出具的《收款收据》，一审法院认定莫荞羽已向林兴权、李慧支付定金100000元。林兴权、李慧认为莫荞羽未完全履行交付定金的义务，缺乏事实依据。 关于涂销抵押的问题，双方在2019年8月2日签订的《存量房买卖合同》中约定房款支付方式为涂销抵押后按揭付款。林兴权、李慧主张双方实际约定涉案房屋涂销抵押由莫荞羽出资办理，未能提供相应证据予以证实，一审法院对林兴权、李慧以莫荞羽未垫资涂销银行抵押、未取得银行同意贷款通知书为由主张莫荞羽违约，缺乏合同及事实依据，一审法院对林兴权、李慧的相应主张不予采纳。 关于承担违约责任的问题，林兴权、李慧迟延向银行申请提前还贷，涂销抵押，导致房屋买卖交易在合同约定的交易期限内无法继续进行，已构成根本违约，应承担违约责任。由于林兴权、李慧至今仍未涂销涉案房屋的抵押，双方合同目的已经无法实现，莫荞羽主张解除各方于2019年8月2日签订的《存量房买卖合同》和2019年8月9日签订的编号为穗存量合字19080044133号的《广州市存量房买卖合同》关于房屋买卖的约定，符合法律规定，一审法院予以支持。林兴权、李慧未能涂销抵押，导致不能将房屋出售给莫荞羽，应根据合同的约定返还定金100000元、按总房款10%的标准支付违约金164000元以及赔偿已支付的中介服务费12500元，一审法院对莫荞羽的相应诉讼请求予以支持。对于合同约定但尚未支付的中介服务费，因造成损失目前并未产生，故一审法院对该部分请求不予支持。莫荞羽已在合同约定的期限内支付定金，并向银行申请办理抵押贷款手续，林兴权、李慧主张莫荞羽违约导致不能履行合同缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持。对于涉案合同中关于居间服务合同的权利义务关系，属于另一法律关系，本案不予处理。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年3月31日作出判决如下：一、解除莫荞羽与林兴权、李慧于2019年8月2日签订的《存量房买卖合同》和2019年8月9日签订的编号为穗存量合字19080044133号的《广州市存量房买卖合同》关于房屋买卖的权利义务关系；二、林兴权、李慧应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向莫荞羽返还定金100000元；三、林兴权、李慧应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向莫荞羽支付违约金164000元；四、林兴权、李慧应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向莫荞羽赔偿中介服务费12500元；四、驳回莫荞羽的其他诉讼请求。五、驳回林兴权、李慧的全部诉讼请求。本案受理费6573元（包括本诉受理费2818元、反诉受理费1790元、保全费1965元）由莫荞羽负担本诉受理费56元，由林兴权、李慧负担本诉受理费2762元、反诉受理费1790元、保全费1965元。 本院经二审审查，一审判决认定“合富公司向莫荞羽收取了购房定金100000元，并通过银行转账的方式向林兴权、李慧支付了800000元”有误，二审纠正为“莫荞羽直接向林兴权、李慧转账支付80000元。”另，合富公司、莫荞羽确认在签约前莫荞羽向合富公司支付10000元作为诚意金，签约后转为定金；另莫荞羽于签合同当天提取现金10000元交付给合富公司工作人员。本院对一审判决查明的其他基本事实予以确认。 二审中，林兴权、李慧提交了以下证据：1.通话录音3份，其中合富公司员工郭建光在与李慧的通话记录中称“这里其中有4万是给第三方的费用来的”“是给第三方的，不是给我们的，第三方收到这个钱，帮你垫那十几万”，拟证实合富公司表示由莫荞羽垫资赎证，林兴权、李慧已支付垫资费用40000元，无需再承担垫资款项，且莫荞羽应先行将首期款150000元用来帮忙垫资赎证；2.林兴权与合富公司员工的微信聊天记录，拟证实林兴权、李慧无需支付中介费，涉案房屋出售实收1600000元，多出部分是用来垫资赎证的费用，合富公司要求林兴权、李慧将身份证、银行卡及银行密码、房产证原件交给第三方公司，林兴权、李慧认为存在风险，协商未果；3.补充协议，拟证实莫荞羽没有能力一次性付款，需要通过提高房价多贷款的方式完成买楼，双方签订的网签合同是虚假合同，属于无效合同；4.广州市房地产中介服务合同，拟证实合富公司与林兴权、李慧并未约定中介费，林兴权、李慧向合富公司支付的40000元并非中介费，而是垫资费用。 经本院组织质证，莫荞羽的质证意见如下：对通话录音的真实性、合法性及关联性确认，在录音中合富公司表示争取与莫荞羽沟通赎证问题，而不是赎证义务由莫荞羽承担，录音中没有关于由莫荞羽出资赎证的内容；对微信聊天记录的真实性、合法性及关联性确认；对补充协议的真实性确认，其中的房屋交易价格并非双方真实意思表示，也非双方实际履行的合同或协议，该资料仅为双方合意向银行申请办理住房按揭手续用途；对于广州市房地产中介服务合同的真实性不予确认。合富公司对通话录音的真实性、合法性及关联性不予确认，表示其无法辨别对话的人员是否为其公司员工，且其中2份录音的通话时间均在签订合同前，属于磋商内容，并非协商结果；合富公司的员工反映当时已向林兴权、李慧明确说明收取40000元作为中介费；对微信聊天记录的真实性、合法性及关联性予以确认，但其中并未告知林兴权、李慧无需支付中介费；对补充协议及广州市房地产中介服务合同的真实性确认，补充协议是买卖双方协商一致的结果，签订在后的服务收费确认书已替代广州市房地产中介服务合同。 经审查，本院对上述证据认定如下：通话记录为林兴权、李慧与合富公司员工之间的对话记录，在无证据证实莫荞羽对上述通话内容知悉并同意的情况下，有关莫荞羽先行支付首期楼款150000元用于赎契的内容对莫荞羽不具有法律约束力；在无证据证实莫荞羽同意由其承担40000元赎契费用的情况下，该40000元的性质属于赎契费用还是中介费，属于林兴权、李慧与合富公司居间合同关系应审查认定的事实，不影响本案事实认定及处理；补充协议显示双方协商提交网签的购房款金额，虽然该补充协议并非双方当事人的意思表示，但由于合同价款仅为《广州市存量房买卖合同》的部分内容，且林兴权、李慧、莫荞羽均对一审判决第一项解除《广州市存量房买卖合同》（网签合同）的内容无异议，故该补充协议不影响本案二审阶段争议事实的认定。 二审期间，关于莫荞羽已付的定金数额问题。林兴权、李慧主张：1.各方协商的结果是林兴权、李慧就整套房屋实收1600000元，房屋售价1640000元，其中40000元用于办理赎契费用，林兴权、李慧在收到80000元后转账20000元给合富公司，至此40000元的赎契费用已付清，该40000元并非中介费；2.合富公司明确表示该40000元赎契费用不需要林兴权、李慧承担，应由莫荞羽承担。莫荞羽主张其支付的100000元均为定金。合富公司表示：1.林兴权、李慧为垫资赎契费用的义务方，故没有就垫资赎契费用与莫荞羽进行沟通；2.40000元实际为中介费用，系合富公司协助办理垫资赎契的费用，而非交给第三方的垫资赎契费用，之所以在微信聊天记录中表示为垫资赎契费用系员工的表述不准确。 关于垫资赎契的义务承担方问题。林兴权、李慧主张：合富公司告知林兴权、李慧会让莫荞羽提前支付150000元首期款用于赎契，但实际履行中，莫荞羽并未依约将150000元首期款支付至还款账户；另外450000元贷款协商通过第三方公司代为偿还，但因第三方公司要求扣押身份证、银行卡、银行卡密码及变更关联手机号码，林兴权、李慧考虑到安全问题没有进行下一步操作。莫荞羽主张合富公司并未告知莫荞羽需要提前支付150000元首期款用于赎契。合富公司表示：各方约定由林兴权、李慧向第三方公司借款赎证，由莫荞羽承担借款利息，且莫荞羽表示如果可以成功向第三方公司借款，可配合提前支付首期楼款150000元给林兴权、李慧提前偿还银行借款，但对此合富公司表示均为口头约定，没有证据提交。 林兴权、李慧二审期间主张莫荞羽的违约行为包括：1.莫荞羽未依约支付150000元首期楼款用于赎契；2.一审过程中，林兴权、李慧的代理人提出愿意代为偿还450000元贷款涂销抵押，且出示手机银行存款情况，但莫荞羽仍不同意继续履行，莫荞羽先提出解除合同，属于根本违约。 二审庭询中，林兴权、李慧表示对一审判决第一项无异议，对于第二项判决内容同意返还60000元，不同意其余判项判决内容。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点为：1.林兴权、李慧与莫荞羽之间的房屋买卖合同关系解除的违约责任如何认定；2.林兴权、李慧应返还的定金数额如何确定。 关于林兴权、李慧与莫荞羽之间的房屋买卖合同关系解除的违约责任认定问题。首先，根据《存量房买卖合同》约定，莫荞羽应在房管部门出具本次交易过户受理回执当天将150000元首期楼款支付给林兴权、李慧，无证据显示莫荞羽承诺提前支付150000元首期楼款用于赎契，至于合富公司与林兴权、李慧的协商内容，无证据证实莫荞羽对此知情并同意，故林兴权、李慧与合富公司的协商内容对莫荞羽不具有法律约束力，故林兴权、李慧上诉主张莫荞羽未依约支付150000元首期楼款用于赎契构成违约，缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，《存量房买卖合同》约定林兴权、李慧应在签署合同后7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并承担因提前还贷及涂销归档产生的费用。林兴权、李慧未依约完成提前还贷及涂销抵押的手续，在莫荞羽送达《催促履行函》后至今仍未办理，导致合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的”因此，林兴权、李慧的行为已构成违约，莫荞羽有权要求解除双方之间的房屋买卖合同关系。至于办理第三方垫资赎契需要办理哪些手续，属于林兴权、李慧与中介公司、第三方公司之间的其他法律关系，不影响本案买卖合同关系的违约责任认定。再次，在林兴权、李慧已先行违约的情况下，莫荞羽有权选择继续履行或者解除合同，莫荞羽已通过起诉的方式选择解除合同，在此情况下，林兴权、李慧主张莫荞羽不同意继续履行构成违约缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上，林兴权、李慧与莫荞羽之间的房屋买卖合同关系解除，是因林兴权、李慧的违约行为导致，林兴权、李慧应依约承担违约责任。一审法院根据《存量房买卖合同》约定，判决林兴权、李慧应向莫荞羽返还定金、支付总房款10%的违约金164000元及赔偿中介服务费损失12500元并无明显不当，本院予以确认。林兴权、李慧上诉要求莫荞羽向其支付违约金164000元不成立，本院不予支持。 关于林兴权、李慧应返还的定金数额问题。《存量房买卖合同》约定定金为100000元，实际履行中，莫荞羽通过转账方式向林兴权、李慧支付定金80000元，其余20000元莫荞羽直接支付给合富公司。林兴权、李慧作为定金的收款方，其确认收到莫荞羽转账支付的80000元，且其表示将其中20000元支付给合富公司作为垫资赎契费用后，林兴权、李慧支付的垫资费用40000元已付清。因此，根据林兴权、李慧的上述陈述，可以认定林兴权、李慧确认莫荞羽已支付100000元，只是主张将其中的40000元支付给合富公司作为垫资赎契费用。对于上述40000元的款项性质，林兴权、李慧主张为支付给第三方公司的垫资赎契费用，合富公司主张为中介费，但即使该笔40000元款项为垫资赎契费用，在无证据证实垫资赎契费用应由莫荞羽承担的情况下，不能以此否定莫荞羽已付清定金100000元的事实，本院依法认定莫荞羽的定金100000元已付清。至于上述40000元的款项性质问题，应属于林兴权、李慧与合富公司之间的居间合同关系的内容，与本案房屋买卖合同关系属于不同法律关系，本案对此不作认定处理。因此，林兴权、李慧应返还的定金数额为100000元，林兴权、李慧上诉表示仅同意返还定金为60000元不成立，本院不予采纳。 综上所述，林兴权、李慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对于定金的支付事实认定有误，本院予以纠正，其余认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3580元，由林兴权、李慧负担。 本判决为终审判决。 审判员  白小云 二〇二〇年九月二十五日 书记员  熊盈颖 林臻灏