北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10929号上诉人（原审被告）：王超，男，1988年1月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：潘凤娥，北京市尚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴成鹏，男，1983年6月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：常振宇，男，1983年10月17日出生，满族，住吉林省通化市东昌区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张良，北京市华鹏律师事务所律师。原审第三人：刘鸿，男，1960年4月23日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐飞翔，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人王超因与被上诉人吴成鹏、常振宇，原审第三人刘鸿合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初88762号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王超上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回吴成鹏、常振宇一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由吴成鹏、常振宇承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。王超于2016年10月25日将乐赛公司股权及资产全部转让给吴成鹏、常振宇并签订转让协议，吴成鹏、常振宇已经进行现场考察、约见房屋出租人、核实房屋信息及乐赛公司信息，王超在上述合同的签订及履行中不存在任何过错。乐赛公司在经营期间，从未因经营场地受到任何影响及行政处罚，吴成鹏、常振宇作为乐赛公司股权及资产的受让方，有尽职调查的义务，因未履行或未完全履行尽职调查义务的责任后果应由其自行承担。王超从李来旺处受让乐赛公司时，向其支付了约80万元转让费，一个公司的股权及资产价值不能简单地以公司注册资本及工商登记的股权交易金额来衡量评估，需要参考公司经营诸多因素，故涉案83万元对价对应的转让标的是公司股权及资产。乐赛公司承租的1042号房屋规划用途为车库，并非经营用房，即便乐赛公司因此经营受到影响，该瑕疵责任应该由房屋出租人承担责任，且乐赛公司自愿与本案第三人协商解除了1042号房屋租赁合同，同日签署了102号房屋租赁合同，后又解除了102号房屋租赁合同，其解除合同并非王超造成，不应由王超承担责任。另，一审判决超出吴成鹏、常振宇的诉讼请求，吴成鹏、常振宇起诉主张的是承租机会损失，但一审判决支持的是转让费，存在超判情形。吴成鹏、常振宇辩称，同意一审判决，不同意王超的上诉请求和理由。刘鸿未到庭，向法院提交书面陈述意见称：刘鸿对一审法院查明的刘鸿与乐赛公司之间有关涉案房屋租赁合同的签署、变更、解除等相关情况没有异议，刘鸿在签署、变更、解除涉案房屋租赁合同的过程中，针对的承租人始终是乐赛公司，对于该公司内部股东之间的转让、变更情况，刘鸿并不知情。吴成鹏、常振宇向一审法院共同起诉请求：1.请求解除双方签订的《房屋定金意向协议书》及《转让协议》；2.判令王超赔偿承租机会损失83万元及设计费损失14万元；3.判令王超承担逾期付款损失，以83万元为基数按照银行同期存款利率计算自2016年11月15日至给付之日止。一审法院认定事实如下：2016年10月14日，甲方（出租方）乐赛公司、乙方（承租方）常振宇与丙方（居间方）北京铺铺多房地产咨询有限公司（以下简称铺铺多公司）签订《房屋定金意向协议书》，乙方拟承租102号房屋，委托丙方与承租方洽商、邀约。甲方愿意以年租金55万元、合同年限4年以上、押二付六、出租方承担丙方佣金的条件将房屋出租给乙方用于商业，建筑面积665.07平方米。签约当日，乙方应当向丙方支付所要转付的租房意向金5万元，自出租人签署本协议之日起意向金转为定金，签署正式房屋租赁合同后该笔定金转为租金。委托期限内，出租方未能签署正式房屋租赁合同的，丙方应在委托期限届满后将意向金无息返还乙方。协议下方落款处甲方由王淼签字、乙方由常振宇签字、丙方由铺铺多公司签章。当日，常振宇支付王淼定金5万元。王超（甲方）与吴成鹏（乙方）签署《转让协议》，双方就乐赛台球厅商铺转让达成协议：甲方自愿将102号房屋转让给乙方，甲方将102号房屋即乐赛公司的相关证照变更给乙方。乙方将作为该公司新的法定代表人。同时，甲方将相关股东的股权转让给乙方即乙方指定人，乙方及乙方指定人将成为乐赛公司新的股东，甲方有义务协助乙方及时办理相关证照变更手续（费用由乙方负责）。乙方同意在租期为2016年11月1日至2020年10月31日的情况下向甲方支付人民币85万元作为转让费，转让费应于2016年10月25日向甲方支付20万元、2016年10月31日向甲方支付20万元，乙方于甲方交接商铺2日内支付剩余40万元。协议签订后，乙方自动延续甲方与原业主签订的租赁合同，协议生效日为2016年10月25日至2020年10月31日，甲方需结清2016年10月31日之前的水、电、燃气、物业、供暖等费用，协议生效后甲方无须再承担该商铺租金。协议生效前产生的法律责任、债务纠纷均由甲方负责，收益也归甲方享有，与乙方无关。甲方与原房东以及合作方签订的协议在该协议生效前产生的纠纷与乙方无关。财务移交时，乐赛公司账上余额原则上为零。合同生效后，关于该商铺的一切法律责任均由乙方负责，如因乙方经营过程中出现任何违约行为，乙方自身问题或不可归责于甲方的其他因素影响，造成亏损负债，由乙方负担全部损失，承担全部法律责任，与甲方无关。双方协商甲方于2016年10月31日将商铺及相关水电燃气卡、相关证照移交给乙方，对于乐赛公司的员工去留，原则上由甲方自行决定，乐赛公司的财务账目、设备设施移交给乙方。另备注：转让费中包含甲方向房东支付的商铺押金5万元，之后由房东将押金退还给乙方。2016年10月25日，王超出具收条确认收到吴成鹏支付转让费20万元并认可王淼代收定金5万元。后，吴成鹏于2016年10月31日支付20万元，于2016年11月15日支付43万元。经询，双方均确认吴成鹏向王超支付转让费83万元。经查，乐赛公司原法定代表人系李来旺，股东系李来旺、张晓霞。2015年6月25日，李来旺将乐赛公司80%股权作价4万元转让给王超，张晓霞将乐赛公司20%股权作价1万元转让给李斯，乐赛公司股东变更为王超、李斯，王超任法定代表人。2015年8月11日，乐赛公司更名为优逸思公司。2016年11月10日，李斯将持有出资1万元转让给孙文，王超将出资1万元转让给孙文，王超将出资3万元转让给吴成鹏。优逸思公司股东变更为孙文、吴成鹏，吴成鹏任法定代表人。另查1，1042号房屋所有权人系刘鸿，建筑面积1250.75平方米，规划用途系车库。102号房屋所有人亦系刘鸿，建筑面积665.07平方米，规划用途系商场。另查2,2014年11月1日，刘鸿与李来旺签订《房屋租赁合同书》将1042号房屋出租给李来旺，租赁期限自2014年11月1日至2020年10月31日，年租金55万元。后，刘鸿、李来旺、乐赛公司签订《合同转让协议书》，李来旺将《房屋租赁合同书》项下全部权利义务转让给乐赛公司，由乐赛公司作为承租方享有权利并履行义务。另查3，2016年11月4日，刘鸿与乐赛公司签订《房屋租赁补充协议》将房屋租赁期限延长一年，租赁期限自2014年11月1日至2021年10月31日。另查4，2016年12月5日，刘鸿与优逸思公司签订《房屋租赁解除协议》解除双方关于1042号房屋的租赁关系；优逸思公司自协议签订之日起5日内将房屋交还刘鸿；优逸思公司租赁期间水、电等费用已经结清；优逸思公司于2016年11月缴付下一期租金27.5万元转为102号房屋的第一期租金，缴纳房屋押金6万元直接转为102号房屋押金。另查5,2016年12月5日，刘鸿与优逸思公司签订《房屋租赁合同书》将102号房屋出租给优逸思公司，租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日，年租金55万元。另查6,2017年6月5日，刘鸿与优逸思公司签订《解除房屋租赁合同书》解除双方关于102号房屋的租赁关系；优逸思公司自协议签订之日起3日内将102号房屋及1042号房屋交还刘鸿；优逸思公司承诺租赁期间水、电等费用已结清；刘鸿扣除102号房屋首期租金4万元及房屋押金6万元后，首期租金余款23.5万元于协议签订后5个工作日内退还至吴成鹏账户。一审庭审中，吴成鹏、常振宇表示系合作关系，共同经营优逸思公司，承租1042号房屋后进行了装修设计，支付设计费14万元，该项损失应予赔偿，并就此提交《尚羽装饰设计合同》、往来邮件、设计图纸、尚羽公司说明、吴成鹏账户流水明细单及设计费数据为证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定全面履行己方义务，且遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，《房屋定金意向协议书》及《转让协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合各方所述及在案证据可知，《房屋定金意向协议书》项下定金系用于保证签署《转让协议》之订约定金，王超与吴成鹏签署《转让协议》签署之日，《房屋定金意向协议书》项下约定义务已经履行完毕，已付定金转为转让费用参照《转让协议》履行，故吴成鹏、常振宇要求解除《房屋定金意向协议书》于法无据，一审法院不予支持。《转让协议》就乐赛台球厅商铺转让达成合意，协议明确指向转让范围包括房屋及证照、公司账目、设施设备，且在限定四年租期情形下转让费85万元，该费用应包含上述各项价值因素。签约之时，乐赛公司自刘鸿处承租1042号房屋用于经营乐赛台球厅，且双方均确认乐赛台球厅以现状转让，故《转让协议》约定转让房屋实为1042号房屋，并非约定之102号房屋。《转让协议》签订后，乐赛公司与刘鸿签订续租协议就1402号房屋延长一年租期，王超与吴成鹏完成优逸思公司（更名前为乐赛公司）股权变更手续，吴成鹏接手乐赛台球厅；吴成鹏支付转让费83万元，《转让协议》项下约定事项亦均履行完毕，吴成鹏、常振宇要求解除《转让协议》于法无据，一审法院亦不予支持。但结合各方所述及在案证据可知，1042号房屋规划用途系车库，并非商业经营用房，王超向吴成鹏、常振宇转让之乐赛台球厅所涉场所存在经营限制，转让标的存在明显瑕疵。就转让费而言，优逸思公司股权资产价值5万元，连同设施设备等一并考量，1042号房屋承租权益系转让费数额确定之重要因素。而1042号房屋作为经营场地存在瑕疵，且事实上，吴成鹏、常振宇亦解除了房屋租赁合同，王超应就履约瑕疵返还吴成鹏、常振宇相应的转让费用。吴成鹏、常振宇以承租成本损失主张不当，一审法院以其所述事实为据调整为转让费返还并考虑关联情节酌情判处，对于逾期付款利息不予支持。另，吴成鹏、常振宇受让乐赛台球厅后发生装修设计费基于己方经营需要，该项费用并非转让1402号房屋承租权所致，王超亦非1402号房屋权利人，吴成鹏、常振宇要求王超赔偿装修设计损失依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、王超于判决生效之日起七日内返还吴成鹏、常振宇转让费六十万元。二、驳回吴成鹏、常振宇的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王超提交乐赛公司与李来旺2015年4月签订的合同转让协议书，欲证明在王超将乐赛公司转让出去之前，是从李来旺处受让该公司，当时支付了近80万元转让费，即乐赛公司股权及资产作价不应按照公司注册资本及工商登记的股权交易金额来评估，应具有更高价值。吴成鹏、常振宇质证称，上述合同的主要标的是房屋，公司股权及资产是附属性的内容，转让费指向的是房屋价值。吴成鹏、常振宇没有提交新证据。本院经审查认为，上述证据不属于民事诉讼法规定的二审新证据范围，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系王超是否应返还吴成鹏、常振宇转让费及一审判决是否存在超判情形。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王超上诉主张其在签订和履行《房屋定金意向协议书》及《转让协议》时不存在过错，吴成鹏、常振宇对1042号房屋状况系明知；上述协议指向的转让范围系乐赛公司股权资产价值，作价不应限于5万元；一审判决存在超判情形。对此本院认为，首先，《房屋定金意向协议书》及《转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，当事人应依约履行各自义务。双方当事人对转让费用系83万元及约定转让房屋系1042号房屋均无异议，本院予以确认。根据已查明的事实，1042号房屋规划用途系车库，并非商业经营用房，该房屋存在经营限制，转让标的存在瑕疵，王超作为出让人应承担履约瑕疵的责任。其次，《转让协议》载明王超与吴成鹏就乐赛台球厅商铺（实际为1042号房屋）转让达成合意，同时约定乐赛公司证照变更及股权转让事宜，转让范围包括商铺及证照、公司财务账目、设备设施，并明确约定在四年租期的情况下支付85万元作为该商铺的转让费。故，本院能够认定涉案83万元转让费用应包含商铺价值因素。王超虽主张乐赛公司股权及资产应具有更高价值，但并未提交充分有效证据证明其主张，本院不予采信。一审法院结合乐赛公司股权资产价值系5万元的事实，连同该公司设备设施一同考量，基于1042号房屋承租权益酌定转让费数额，并无不当，本院予以维持。最后，根据一审开庭笔录，吴成鹏、常振宇在一审法庭辩论终结前对其诉讼请求进行了明确，主张实际转让款88万元，其中5万元押金房东已经退还，故诉求是83万元，吴成鹏、常振宇仅系主张不当，一审法院据此将承租成本损失调整为转让费返还，不存在超判情形，本院予以维持。综上所述，王超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由王超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 李 坤审 判 员 杜丽霞二〇二〇年九月二十七日法官助理 张天舒法官助理 闫韦韦书 记 员 李 蕊