福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3146号 上诉人（原审被告）：柯钦，男，汉族，1984年2月19日出生，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：肖俊，福建远见律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门德昌行物业服务有限公司，住所地厦门市思明区曾厝垵8号一楼A301。 法定代表人：田大军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡啸，该公司职员。 上诉人柯钦因与被上诉人厦门德昌行物业服务有限公司（下称德昌行物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初10379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人柯钦的上诉请求：1.请求判令撤销原审判决第一项，查明事实，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审认定案涉《前期物业服务合同》有效，该认定事实不清，适用法律错误。德昌行物业公司于2013年8月在不具有物业服务企业资质的情况下，与厦门南隆房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，违反合同效力性的强制性规定而无效。且该合同系先同开发商签订，再招投标，违反招投标法的规定，合同亦应认定为无效。2.案涉前期物业服务合同存在恶意串通损害第三人利益而无效。原审判决对此未作认定也是错误的。3.案涉物业的备案收费标准不能作为物业公司的收费标准。被上诉人在同开发商签订物业合同时，不具有物业服务企业资质，收费标准应作相应调整。 被上诉人德昌行物业公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原审判决。 德昌行物业公司向原审法院提出的诉讼请求：柯钦立即支付自2013年9月至2017年12月尚欠的车位管理费10400元、车位电公摊880.17元及逾期付款违约金（自逾期之日起至实际还款之日止，以每月欠缴费用的总额为基数，按每日千分之三计算）。事实和理由：2013年8月，德昌行物业公司与厦门南隆房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同第五章约定了服务费用，具体标准如下：高层住宅物业服务费为每月每平方米5.5元，公共维修金为每月每平方米0.8元，车位管理费为每月200元，物业服务费用由业主按照其拥有的物业的建筑面积预先交纳；合同第九章约定了违约责任，业主未能按时足额交本协议约定相关费用的，乙方有权以逾期未交的费用为基数，按日千分之三的标准收取违约金；此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。柯钦系当代天境（成功花园）-2层人防9号车位的业主，房屋坐落于厦门市思明区车位，建筑面积为47.38平方米。截止2017年12月，柯钦未缴交车位管理费10400元、车位电公摊880.17元。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。作为小区业主，柯钦应按照物业服务合同的约定交纳物业管理相关费用。柯钦未按规定期限缴纳前述各项应缴费用的行为已构成违约。 原审查明，2013年8月20日，厦门南隆房地产开发有限公司与厦门盛世豪泰物业服务有限公司签订《解除合同协议书》，解除2010年8月双方签订的《前期物业服务合同》（合同主要约定厦门盛世豪泰物业服务有限公司对厦门市思明区民族路当代·天境项目提供物业服务）。2014年7月8日，南隆开发公司对当代·天境的物业项目公开开标。后，该物业项目由德昌行物业公司中标，南隆开发公司作出《中标通知书》，确认德昌行物业公司为讼争小区公开招标的前期物业服务中标人，中标物业服务费用为高层物业服务5.5元/平方米/月，日常专项维修资金为高层0.80元/平方米/月。同时通知德昌行物业公司于2014年8月30日与招标人签订前期物业服务合同。2014年8月26日，厦门市建设与管理局对该《中标通知书》予以备案。 2013年8月，德昌行物业公司与厦门南隆房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，厦门南隆房地产开发有限公司选聘德昌行物业公司对厦门当代·天境商品房项目提供前期物业管理服务事宜。物业管理委托期限为三年，自本合同所及物业正式办理交房之日起算，但在本合同期限内，小区业主委员会成立并依法重新签订物业服务合同且生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主委员会尚未成立的，本合同自动延长，直至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业并确认移交为止。本物业的管理服务费用按国家及厦门市有关物业管理服务费用的相关规定执行，选择包干制方式：停车位200元/月/个。停车场车位所有权或使用权属于业主的（业主购置），车位使用人应按车库车位200元/月/个的标准向德昌行物业公司交纳停车管理服务费。业主交纳物业服务费用（物业服务资金）的具体方式和时间，由德昌行物业公司与业主签订的《物业管理前期服务协议》中约定，包括业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，业主负连带交纳责任。厦门南隆房地产开发有限公司、德昌行物业公司或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳本协议约定相关费用的，德昌行物业公司有权以逾期未交的费用为基数，按日千分之三的标准收取违约金。2015年9月11日，厦门市发展改革委发布2015[备]WY01018号文《关于当代天境物业服务费备案信息公示》,载明机动车车位物业服务费：200元/车位/月（其中政府指导价部分为125元/车位/月，增值服务市场调节价部分为75元/车位/月）。《前期物业服务合同》签订后，德昌行物业公司从2013年9月起提供物业服务至今。 原审另查明，2015年11月12日，柯钦与厦门南隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向该司购买当代天境（成功花园）-2层人防9号车位（思明区民族路58号之三地下二层第9号车位）成为该车位业主，车位建筑面积为47.38平方米。在德昌行物业公司提供物业服务期间，柯钦欠缴2013年9月至2017年12月的车位管理费10400元。 德昌行物业公司自2013年8月19日起开始营业，并取得《物业服务企业资质证书》（许可文件编号02030452），有效期自2016年7月12日起至2017年2月26日止。 原审认为，德昌行物业公司虽在《前期物业服务合同》受托期间的2013年8月至2016年7月12日不具有物业服务企业资质，但这并不属于合同效力的强制性规定，且，厦门市建设与管理局、厦门市发展改革委分别对德昌行物业公司的中标资格，收费标准进行备案，可以表明德昌行物业公司主体适格，收费有据。因此，可以认定德昌行物业公司与南隆开发公司签订之《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方均应严格遵守履行。该合同对全体业主和物业使用人，包括柯钦具有约束力。现德昌行物业公司提供物业服务，柯钦已实际接受该物业服务，其应按照合同约定缴交物业管理服务费。柯钦辩称《前期物业服务合同》存在恶意串通，却未能举证证明，其辩解意见不予采纳。但，德昌行物业公司于2018年4月25日提起诉讼，在此之前三年期间内，即德昌行物业公司所诉请的2015年4月26日起至2017年12月31日产生的车位管理费6400元（200元／月×32个月），并未超过诉讼时效期间，应予保护；其余期间之物业服务费用，德昌行物业公司未能举证证明其向柯钦主张物业服务费致诉讼时效中断重新计算，不予保护。德昌行物业公司未提交车位电公摊凭证证明其已代缴车位电公摊费用，亦未提交证据证明柯钦应缴车位电公摊费用的计算方式及结果，故德昌行物业公司诉求柯钦支付车位电公摊费用缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、柯钦于判决生效之日起十日内向厦门德昌行物业服务有限公司支付厦门市思明区车位【当代天境（成功花园）-2层人防9号车位】自2015年4月26日起至2017年12月31日欠缴的车位管理费3200元；二、驳回厦门德昌行物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审受理费754元，减半收取计377元，由厦门德昌行物业服务有限公司负担313元，柯钦负担64元。 经审理查明，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉小区停车管理服务费的收费标准，经《前期物业服务合同》约定及行政管理部门的备案，事实清楚，原审判决认定柯钦作为业主应缴交相应费用，并无不当。柯钦应缴交的停车管理服务费期限为2015年4月26日起至2017年12月31日止（共计32个月），亦有事实依据，停车管理服务费应为6400元（200元/月×32个月）。原审判决的给付金额为3200元，明显存在错误。但因德昌行物业公司对该判决结果并无异议，本院对该结果不再主动调整。上诉人柯钦以前期物业服务合同无效为由要求本院调整车位管理服务费，理由不充分，本院不予采纳。其为此而提出的上诉请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费754元，由上诉人柯钦负担。 本判决为终审判决。 审判员  纪荣典 二〇二〇年九月十六日 书记员  陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。