湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初2276号原告（反诉被告）：黄国姣，女，1973年9月4口出生，汉族，湖南省宁远县人。委托诉讼代理人：李胜平，湖南省宁远县群益法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：周运苏，女，1974年5月4日出生，汉族，湖南省宁远县人。原告黄国姣与被告周运苏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，被告周运苏于2020年9月11日提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告黄国姣及委托诉讼代理人李胜平、被告周运苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄国姣向本院提出诉讼请求：1、请求判令上述被告周运苏立即履行合同责任，支付原告2019年房租3.25万元及支付延期租金之利息（利息按同期银行贷款利率计算，计算至支付完毕为止）；2、请求依法解除《房屋出租合同》；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月10日，被告周运苏及谢淑、黄敏等三人经与原告协商订立了《房屋出租合同》开办药店，合同约定主要内容如下，①租期2016年7月10日至2021年7月8日。②合同约定房屋年租金前三年为3万元，第四年为3.25万元，第五年为3.3万元…合同签订日交押金0.5万元。③所租房屋水电费由乙方承担…。2016年12月承租人谢淑、黄敏等二人离开承租房屋，由被告周运苏个人承租（继续延续原合同，未修改）。独自经营上述房屋自开药店经营至今。被告周运苏前三年均按期缴纳租金，但其第三年期满后，虽继续经营上述药店，却以各种理由为借口拖延缴纳第四年房屋租金，时至今日，已过缴费期限达一年之久仍拒绝缴纳。上述被告之行为严重违反合同约定，侵害原告合法权益及我国有关法律规定。原告至此实属无奈，只能具状起诉请求法院依法支持原告之诉讼请求。被告周运苏向本院提出答辩兼反诉请求：1、依法判决驳回本诉原告的起诉或全部本诉请求；2、依法判决反诉被告赔偿反诉原告违约金人民币2万元及退还反诉原告押金5,000元；3、依法判决反诉被告赔偿反诉原告门面装修费1万元；4、依法判决反诉被告退还反诉原告多缴纳水电费1,000元；5、本诉和反诉案件受理费概由反诉被告承担。事实和理由：一、本诉原告作为原告诉讼主体资格不适格，应当依法驳回本诉原告的起诉。1、涉案房屋因本诉原告与其弟弟黄成忠存在权属纠纷，黄成忠于2019年6月18日向宁远县人民法院提起诉讼，其中的诉请就是请求人民法院依法判决涉案房屋第1至4层归黄成忠所有。该案现仍在审理之中，在终审判决尚未下达前，涉案房屋的权属到底属谁所有尚无定论，无法确定本诉原告是否享有涉案房屋的所有权，本诉原告在这一期间要求原告缴纳房租费属于无权处置，因此，本诉原告作为原告诉讼主体资格不适格。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第208条规定，恳请人民法院依法判决驳回本诉原告的起诉。待二审判决涉案房屋所有权属本诉原告，本诉原告再另行向反诉原告主张权利。2、反诉原告未向反诉被告缴纳2019年至2020年度的房租费事发有因。反诉被告黄国姣与其弟弟黄成忠因涉案房屋权属产生争议，黄成忠多次向反诉原告收取房租，并多次要求反诉原告不得向反诉被告缴纳房租，反诉原告也多次要求反诉被告出面与黄成忠协商解决此事，但反诉被告黄国姣避而不见，既不出面与黄成忠协商，也从未向反诉原告催讨房租，默认许可在涉案房屋权属明确之前，反诉原告暂不缴纳房租。因此，反诉原告未能及时缴纳房租也得到了黄国姣的认可，反诉原告没有违反双方签订的《房屋出租合同》。二、按《房屋出租合同》之约定，反诉被告应支付反诉原告违约金2万元及退回押金5,000元。1、《房屋出租合同》第五条第3项约定：“若甲方提前终止合同单方毁约，甲方将乙方的5,000元押金退还给乙方并赔偿乙方人民币贰万元整（20,000元）。”现反诉被告已向宁远县人民法院提起民事诉讼要求解除合同，其行为本身就是一种提前终止合同单方毁约的违约行为。根据《房屋出租合同》第五条第3项之约定，反诉被告的行为已构成违约，应向反诉原告支付违约金人民币2万元，并退还反诉原告押金5,000元。2、《房屋出租合同》第四条第1项：“甲方保证乙方在租赁期间内对所租住房的使用权。”自2018年6月，反诉被告黄国姣之弟黄成忠与其因该房屋权属产生争议以来，姐弟俩多次因此在反诉原告门面店争吵，且黄成忠还多次到反诉原告经营的店内闹事，并多次采取关门等措施，导致反诉原告无法行使租赁物的使用权，门店无法正常经营。反诉原告也多次要求反诉被告黄国姣出面协调处理，但反诉被告黄国姣均避而不见，其行为已违反《房屋出租合同》之约定，构成违约。3、《房屋出租合同》约定，水电费由反诉被告向反诉原告收取后，由反诉被告向供电、供水公司缴纳。但自2019年12月25日以后，反诉被告既不收取反诉原告水电费，也不向供电供水公司缴纳水电费，采取放任不管的态度，导致涉案房屋水电总表欠费停电停水，而使反诉原告门店无法经营。经反诉原告多次与反诉被告沟通，反诉被告均置之不理。迫于无奈，反诉原告只有自行向供水、供电公司缴纳，至2020年7月27日止，反诉原告已多缴纳水电费达1,000余元。更为甚者，反诉被告因与黄成忠因水电费发生争议，在未与反诉原告协商的情况下，多次强行对反诉原告采取停水、停电的措施，导致反诉原告因缺水、缺电根本无法正常经营，给反诉原告造成重大经济损失，反诉被告的行为已构成违约。三、反诉原告为了生产经营，花费装修费8万余元，现反诉被告在合同尚未到期就强行解除与反诉原告的合同，应当由反诉被告赔偿反诉原告装修损失费1万元。综上所述，本诉原告的本诉请求，依法不能成立；反诉原告的反诉请求应依法得到法庭的支持，为此，恳请人民法院依法判决驳回本诉原告的起诉或全部本诉请求，并判决支持反诉原告的全部反诉请求，并判由本诉原告（反诉被告）承担本案的全部诉讼费用。原告针对被告的反诉请求辩称：1、《房屋出租合同》系双方合意订立；2、被告周运苏拒缴房租，构成严重违约；3、被告反诉请求的装修费1万元原告无义务承担；4、被告反诉的违约金2万元原告无须承担；5、被告反诉的1,000元水电费应由被告自行承担。原告黄国姣为支持其诉讼请求，依法向本院提供了如下证据：1、房屋出租合同，拟证实双方签订了租房合同，合同约定了房屋租金及租金给付方式；2、（2019）湘1126民初2041号民事判决书，拟证实宁远县人民法院判决驳回黄成忠的诉讼请求及案涉房屋所有权人为黄国姣的事实；3、土地、房屋、规划证，拟证实确认了土地、房屋所有权人为黄国姣。被告质证：1号、3号证据无异议；2号证据判决书是真实的，但是未生效，黄成忠提出上诉。被告周运苏为支持其主张，依法向本院提供了如下证据：1、房屋出租合同，原、被告签订了房屋出租合同，双方约定了若黄国姣提前终止合同，除退还周运苏5,000元押金外，还应赔偿反诉原告2万元；2、土地使用权归属协议书、短信及缴费信息，拟证实黄国姣与其弟黄成忠因案涉房屋产生权属纠纷，权属不明的事实；3、图片及录音，拟证实黄成忠到店里吵闹要求收取房租，黄国姣与黄成忠因涉案房屋权属纠纷的事实；4、图片，拟证实黄国姣实施停水停电的事实；5、水电费发票，拟证实被告多缴纳水电费的事实；6、停水通知书，拟证实黄国姣未缴纳水费，停水的事实。原告质证：1号证据关联性有异议；2号证据真实性、合法性、关联性有异议，与本案无关；3号、4号证据与本案无关；5号、6号证据有异议，被告是使用者，自己应当承担缴纳水电费的义务。本院组织当事人对以上证据进行了质证，认定如下：对原告黄国姣提供的1号、3号证据，被告周运苏无异议，本院予以采信，对原告提供的2号证据，经本院审查，该证据具有证据的真实性、关联性、合法性特征，与待证事实相符，本院予以采信。对被告周运苏提供的1号、2号、3号、4号、5号、6号证据，原告黄国姣提出异议，经本院审查，六份证据不能达到其证明目的或与本案无关，本院不予采信。根据以上采信的证据以及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2016年5月8日黄国姣作为甲方与周运苏、谢淑、黄敏作为乙方签订了房屋出租合同，合同约定了甲方将案涉房屋租给乙方使用；合同第一条第1款约定租期五年：从2016年7月10日至2021年7月8日止；第一条第2款约定头三年租金（从2016年7月8日至2019年7月8日）每年人民币叁万整（30,000元/年），第四年租金人民币叁万贰仟元+500元（32,500元），第五年租金人民币叁万叁仟元（33000）……；第一条第三款约定签订合同之日由乙方向甲方交押金人民币5,000元。合同第二条约定水费按3.1元/吨、电费1.0元/度收取。每季度或根据实际情况由甲方向乙方收取一次。合同第三条第四款乙方在不损坏甲方房屋建筑主体结构的情况下，可根据实际需要进行装修，费用由乙方负责……。合同第五条第二款约定五年到期，若双方不再续约，甲方须将押金5,000元人民币无条件全额退还给乙方……。合同第五条第三款约定若乙方提前终止合同单方毁约，甲方收到乙方的全年租金和5,000元押金不予退还。若甲方提前终止合同单方毁约，甲方将乙方的5,000元押金退还给乙方并赔偿乙方人民币贰万元整（20,000元）。合同签订后周运苏、谢淑、黄敏用案涉房屋经营药店生意。2016年12月谢淑、黄敏离开承租房屋，由被告周运苏个人承租案涉房屋，原被告双方约定继续延续原房屋出租合同。2016年7月8日至2019年7月8日原告按合同约定按时缴纳了租金，但到2019年7月8日后，被告仍然继续承租房租，但未按照合同约定缴纳房屋租金，经原告催收，被告仍然未缴纳。原告黄国姣于2020年8月27日向本院提起诉讼。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告黄国姣与被告周运苏签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。因此，双方当事人应当按照房屋租赁合同的约定全面履行自己的义务，原告黄国姣已按照合同的约定在规定的时间内履行了向周运苏提供房子的义务；而承租人周运苏应负有按照合同规定的日期将房屋租金支付给黄国姣的义务。原告与被告签订的房屋出租合同中约定第四年租金人民币叁万贰仟伍佰元。被告周运苏第四年仍然继续承租案涉房屋，但经原告多次催收至今没有将第四年房屋租金支付给原告，原告可以要求解除合同。因被告的行为已构成根本违约，故原告请求依法解除《房屋出租合同》的诉请，本院予以支持。同时被告周运苏的行为已构成根本违约，其理应将第四年房屋租金3.25万元支付给原告。故其要求被告周运苏支付2019年房租3.25万元的诉讼请求，本院予以支持。但其要求支付延期租金之利息的诉讼请求，双方无约定更无法律依据，本院不予支持。被告辩称原告无权要求其缴纳房租，原告不是本案适格主体。因案涉房屋的房屋产权证、土地使用证上载明房屋所有权人均是原告，原告有权处分案涉房屋，故对这答辩意见本院不予支持。被告反诉主张要求原告赔偿违约金人民币2万元及退还押金5,000元和门面装修费1万元，因被告未按时缴纳房屋租金属单方毁约行为，原告有权解除合同并按照合同约定不予退还全部押金，同时合同明确约定了门面装修费由被告自行承担，故对这主张本院不予支持。被告反诉主张要求原告退还多缴纳水电费1,000元，但未提供充分证据予以证明，且原告2019年11月后未在案涉房租居住生活。因此，该项反诉主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告黄国姣与被告周运苏于2016年5月8日签订的《房屋出租合同》；二、由被告周运苏在本判决发生法律效力后十日内支付原告黄国姣2019年房租32,500元；三、驳回原告黄国姣的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）周运苏的反诉请求。如未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，减半收取306.5元，由原告黄国姣负担30元，被告周运苏负担276.5元；反诉费700元，减半收取350元，由被告周运苏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  王 军二〇二〇年九月二十五日法官 助理  杨远芳代理书记员  欧登高附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。