湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0624民初1878号原告：湖北万和家苑物业服务有限公司，住所地：南漳县城关镇苗卜路10号。统一社会信用代码：91420624571508019F。法定代表人：郑雪清，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨述云，湖北襄金律师事务所律师。被告：刘杰，男，生于1983年8月25日，汉族，住南漳县。被告：果丽，女，生于1986年2月8日，汉族，住南漳县。委托诉讼代理人：刘杰，男，生于1983年8月25日，汉族，住南漳县。系果丽丈夫。原告湖北万和家苑物业服务有限公司与被告刘杰、果丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告襄阳四邻物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨述云，被告果丽的委托诉讼代理人即被告刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北万和家苑物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：l.请求依法责令被告立即给付拖欠的2017年9月1日至2020年8月31日的物业管理服务费6138.9元，生活垃圾处理费216元，并承担滞纳金5954.7元，合计12309.6元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告湖北万和家苑物业服务有限公司将要求被告承担滞纳金5954.7元的请求变更为：请求被告以未交纳的物业费为基数按年利率6%计算滞纳金。事实和理由：2012年11月10日，原告与“湖北金漳茗都置业有限责任公司”签订了“金漳茗都小区前期物业服务合同”，原告开始在该小区进行物业管理服务。2013年2月7日被告购买了“金漳茗都小区”4号楼3单元1501室，房屋建筑面积为148.28平方米。被告收房后开始装修入住接受原告的物业服务，并且按照该小区的物业收费标准即按建筑面积每平方米1.15元的标准支付了截止2017年8月31日前的物业服务费，下欠的物业服务费原告多次催收，被告以各种理由拖延交纳。被告的行为损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告刘杰、果丽辩称，原告以被告违反“前期物业管理服务协议”（以下简称“协议”）起诉被告，事实是原告未履行“协议”条款，属原告违约在先。原告违反“协议”的行为有：原告法人郑雪清占用共用部位，私自在4号楼3单元顶层建房（约100平方米），原告未经业主同意将6-2楼后面的业主共用部位提供给星辰幼儿园修建“幼儿室外活动场”，在业主的强烈反对下仍强行建设；小区内道路损坏长期不维修或是不按标准维修，停车场车辆随意停放无人管理，消防通道和非停车区域长期停放车辆和堆放货物杂物，外来车辆从不登记；小区绿化多处损毁，草坪上长满杂草，黄土裸露，死株未重新栽种，正门口8棵丝葵仅剩3棵；小区保安形同虚设，对外来人员、车辆从不登记，发生治安案件时不管不问，夜间无巡逻；消防设施未按规定维护检查保养，未设置消防疏散示意图，消防照明引路标志损坏不维修，消防楼梯等通道长期堆放杂物。原告未按“协议”之约定提供物业服务，经多次协商仍未履约，原告应予采取补救措施完善服务，赔偿业主损失，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，在原告履行之前，被告有权拒绝原告履行要求，且“协议”未约定滞纳金，被告与原告也未签定滞纳金收取标准，原告请求被告支付滞纳金无任何依据。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并承担本案诉讼费。经本院审理查明，被告刘杰、果丽夫妇二人系南漳县城关镇金漳大道308号金漳茗都小区业主，其房屋建筑面积为148.28平方米。2012年11月10日，湖北金漳茗都置业有限责任公司（甲方）与湖北万和家苑物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定的主要内容如下：一、物业名称：金漳茗都；物业类型：商住小区。二、物业管理服务内容：1.房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护与管理；2.环境卫生的维护；3.绿化管理；4.治安防范；5.交通秩序、车辆停放的管理；6.消防管理；7.装饰装修管理；8.综合管理。三、物业管理服务相关费用双方同意乙方按以下标准向业主或非业主使用人收取物业管理服务费：（以物价部门最终核定为准）：1.住宅按业权面积每月每平方米1.0元；2.商铺按业权面积每月每平方米2.0元；3.垃圾处置费为每户每月8.0元；3.业主或非业主使用人从被通知入住的最后日期起计交物业管理服务费及相关费用，并预交一年的物业服务费，一年满后按年度收取。合同签订后，湖北万和家苑物业服务有限公司向南漳县城关镇金漳大道308号金漳茗都小区提供物业服务。2014年8月18日，被告刘杰、果丽开始入住南漳县城关镇金漳大道308号金漳茗都小区。2014年10月15日，南漳县物价局向湖北万和家苑物业服务有限公司下发了证号为2014-93服务价格监审证，明确金漳茗都高层物业综合服务费（按建筑面积计收）收费标准为1.15元/平方米/月。被告刘杰、果丽已按照合同约定向原告湖北万和家苑物业服务有限公司缴纳截止2017年8月31日的物业服务费用及生活垃圾处置费。后被告刘杰、果丽以原告未提供与合同约定相符的物业服务，其违约在先为由对自2017年1月1日始至今的物业服务费用及生活垃圾处置费拒不支付。为此，原告诉至本院。另查明，1.2018年12月18日，南漳县物价局与南漳县住房保障和房屋管理局向各物业服务主体及有关单位下发南价服字﹝2018﹞16号文件《关于规范南漳县物业服务收费管理的通知》明确：住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，其他物业服务实行市场调节价；本通知自2019年1月1日起执行，南价服字〔2013〕14号同时废止；该文件同时附《南漳县前期住宅物业综合管理服务收费标准》，明确服务等级为一级的物业服务企业收费基为：电梯房1.25元/㎡；2.截止2020年8月31日，被告刘杰、果丽尚有3年计36个月物业服务费、生活垃圾处置费未予交纳；3.通过被告提供的照片显示，涉案小区偶有车辆停放不规范、道路地砖破损等服务瑕疵；4.对于业主提出的乱搭建建及安全隐患等问题，原告已向相关责任人下发整改通知书，并同时向相关职能部门发函要求予以制止；5.南漳县城关镇金漳大道308号金漳茗都小区至今未成立业主委员会。上述事实，有原告提交的营业执照、《前期物业服务合同》、服务价格监审证、商品房买卖合同、业主入住流程表、交房通知单、南价服字﹝2018﹞16号文件《关于规范南漳县物业服务收费管理的通知》、整改通知书、工作函、照片，被告提交的户口簿、结婚证、照片及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，南漳县城关镇金漳大道308号金漳茗都小区的建设单位湖北金漳茗都置业有限责任公司与湖北万和家苑物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》系合同相对人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故在湖北金漳茗都置业有限责任公司与湖北万和家苑物业服务有限公司解除前期物业服务合同前，该合同对该小区业主及物业使用人具有约束力。湖北万和家苑物业服务有限公司按照合同约定为南漳县城关镇金漳大道308号金漳茗都小区业主及物业使用人提供了物业服务，刘杰、果丽作为业主接受了湖北万和家苑物业服务有限公司的物业服务，且已支付截止2017年8月31日的物业服务费和生活垃圾处置费，双方形成物业服务合同关系。湖北万和家苑物业服务有限公司在物业服务合同中虽存在服务瑕疵，但不影响刘杰、果丽交纳物业服务费和生活垃圾处置费。刘杰、果丽未按合同约定向湖北万和家苑物业服务有限公司支付物业服务费和生活垃圾处置费属违约行为，依法应予立即支付。湖北万和家苑物业服务有限公司要求刘杰、果丽支付2017年9月至2020年8月期间未支付的物业服务费及生活垃圾处置费符合法律规定，本院予以支持。根据原告主张，经审查，刘杰、果丽尚应向湖北万和家苑物业服务有限公司交纳物业服务费为6138.8元（148.28㎡×1.15元/㎡/月×36个月），生活垃圾处置费216元（6元/月×36个月）。湖北万和家苑物业服务有限公司要求刘杰、果丽支付物业服务费6138.9元的要求过高，对过高部分本院不予支持。湖北万和家苑物业服务有限公司要求刘杰、果丽支付生活垃圾处置费216元的理由正当，本院予以支持。由于湖北万和家苑物业服务有限公司未提交证据证明刘杰、果丽应予承担违约金，故对其要求刘杰、果丽以未交纳的物业费为基数按年利率6%承担滞纳金的请求，本院依法不予支持。刘杰、果丽辩称湖北万和家苑物业服务有限公司主张的滞纳金无任何依据，理由成立，本院予以采纳，但其要求驳回湖北万和家苑物业服务有限公司全部诉讼请求的理由不能成立，本院依法不予采纳。经调解，双方不能达成调解协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、刘杰、果丽于判决生效之日起十日内支付湖北万和家苑物业服务有限公司支付自2017年9月1日始至2020年8月31日止欠缴的物业服务费6138.8元、生活垃圾处置费216元，合计6354.8元；二、驳回湖北万和家苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，减半收取27元，由刘杰、果丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  冯小平二〇二〇年九月二十八日书记员  尹舟洋