浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初1106号 原告：韩丽娟，女，1951年4月8日出生，汉族，住兰溪市。 委托诉讼代理人：施樟清，男，1948年12月14日出生，汉族，住兰溪市，系原告丈夫。 被告：丁国华，男，1957年1月16日出生，汉族，住兰溪市。 被告：吴晓玲，女，1964年5月1日出生，汉族，住兰溪市。 共同委托诉讼代理人：金艳平，浙江溪源律师事务所律师。 被告：陈建芬，女，1973年3月11日出生，汉族，住兰溪市。 委托诉讼代理人：郭春英，浙江丰畅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜睿健，浙江丰畅律师事务所律师。 原告韩丽娟与被告丁国华、吴晓玲、陈建芬债权人撤销权纠纷一案，兰溪市人民法院于2019年6月18日立案，2019年8月30日作出判决。2019年12月3日金华市中级人民法院作出（2019）浙07民终5494号裁定，以“判非所请，且上诉人对此程序问题提出上诉”为由撤销（2019）浙0781民初3227号民事判决，发回兰溪法院重审。兰溪人民法院于2019年12月10日重新立案后，被告陈建芬以原告丈夫施樟清系该院退休法官为由申请回避，兰溪市人民法院将该案报请金华市中级人民法院指定管辖，金华市中级人民法院于2020年2月20日将该案指定本院审理。本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年5月19日、2020年9月8日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告韩丽娟的委托诉讼代理人施樟清，被告丁国华及被告丁国华、吴晓玲的共同委托诉讼代理人金艳平，被告陈建芬及其委托诉讼代理人郭春英与杜睿健到庭参加诉讼；第二次庭审，原告韩丽娟的委托诉讼代理人施樟清，被告丁国华及被告丁国华、吴晓玲的共同委托诉讼代理人金艳平，被告陈建芬的委托诉讼代理人郭春英与杜睿健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩丽娟向本院提出诉讼请求：请求依法判决撤销三被告的房屋转让合同（兰溪市房屋转让合同：合同编号×××13）。事实与理由：被告一、二系夫妻关系。因被告一、二负有外债，为逃避债务三被告恶意串通，于2019年4月15日将坐落在兰溪市朝霞村7-3-201室房产以低于市场价签订房屋转让合同的方式转移至被告三名下，实际上被告陈建芬未付过一分钱，无偿取得了房产，致使原告的债权无法实现。依据法律规定，上述房屋转让行为违法无效。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1、兰溪市房屋转让合同、税收缴款书、增值税普通发票（均为复印件）各一份，证明三被告恶意串通，以30万元的超低价格转让房产的事实，实际上陈建芬一分未付。 2、（2018）浙0702民初8630号民事调解书复印件一份，证明2018年7月12日，该调解书确认了2008年之前被1、2欠原告33.83万元本金及利息的事实。 3、（2018）浙0702民初8630号民事裁定书复印件、保全结果告知书各一份，证明被1、2的房产及工资卡已于2018年7月6日被查封冻结的事实。 4、不动产抵押登记信息复印件一份，证明涉案房产曾于2018年抵押给深圳市天大联合融资担保有限公司，贷款金额为42万元，可以算出评估价是70万左右，以30万元成交是不合理的。 5、兰溪市成家房产证明一份，证明中介未参与该房屋买卖，只是代办了房屋过户手续。 被告丁国华、吴晓玲共同辩称：一、本案是债权人撤销权纠纷，根据我国合同法第七十四条的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产的，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以行使撤销权。因此撤销权成立的第一个要件就是以不合理的低价转让财产，但本案涉案房屋的转让价格是60万元，涉案房屋建筑面积为64.66平方。当时由于被告丁国华、吴晓玲在2018年3月11日向案外人陈连兵也就是被告陈建芬的哥哥，以现金的方式借款15万元，后因被告一直未归还这笔款项，陈连兵多次找到被告要求归还。恰逢那时被告陈建芬需要购房，所以经过陈连兵介绍，陈建芬找到被告购房，双方协商一致最终将涉案房屋的购房款定为60万元进行交易。当时涉案房屋在稠州银行有45万元的抵押借款，所以陈建芬委托陈连兵向吴晓玲的账户汇款45万元，另外的15万元是用来抵扣被告的15万元借款。吴晓玲在归还了稠州银行的借款后，把产权证做出来，最后过户到了陈建芬的名下，这就是整个事件的交付过程。所以本案确定的实际购房价格是60万元，并非原告所说的30万元，60万元的购房款也是符合当时的市场交易价格的，价格是合理的。二、撤销权的成立，被告吴晓玲、丁国华的转让行为必须对所谓的债权人造成损害，但是本案中被告的转让行为并没有对原告的债权造成损害。被告向案外人陈连兵的借款远早于原告的债权，其次原告对被告的债权已经向兰溪人民法院申请执行，并已查封了被告名下的工资卡，工资数额用来偿还原告的这笔债务，而且到目前为止，被告丁国华、吴晓玲也在以每月3000元的数额在偿还原告的这笔债务，所以原告的债权是存在其他财产足以清偿的事实的。被告的卖房行为并没有损害原告的合法权益，不存在损害原告的恶意。三、当时买方也就是被告陈建芬购房的时候没有任何的恶意。陈建芬是经过陈连兵的介绍来向被告丁国华、吴晓玲购房的，所以对之前的债务是明显是不知情的。综合以上三点，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 被告丁国华、吴晓玲为证明其主张，向本院提交证据如下： 1、房屋买卖居间合同一份，证明涉案房屋的交易价格实际为60万元的事实。 2、借条一张，证明被告丁国华曾向陈建芬的哥哥陈连兵借款15万元的事实。 3、稠州银行业务回单复印件一页，证明陈建芬委托哥哥陈连兵向被告稠州银行汇款45万元，用于归还涉案房屋的银行贷款，剩余15万元拿来抵扣陈连兵借款的事实。 4、执行和解协议、中国银行交易银行流水明细清单（均为复印件）各一份，证明对原告的债务被告是一直在偿还的；被告的工资卡也被冻结用来继续偿还原告的债权，包括2019年11月、2020年1月，被告丁国华、吴晓玲向原告每月偿还3000元的事实。 5、税收缴款书复印件二张、吴晓玲签购单复印件一张，证明三被告之间是按照37万元基准税缴纳的税金。 被告陈建芬辩称，一、答辩人购买涉案房屋的行为是真实且善意的，不存在恶意串通的情况。本案涉案房屋最初是由答辩人哥哥陈连兵推荐给答辩人的，由于丁国华、吴晓玲夫妇之前拖欠答辩人哥哥陈连兵15万元，恰逢答辩人想要买房子，陈连兵为了实现自己的债权故将该处房产推荐给答辩人，答辩人在看完房之后觉得满意就同意购买涉案房产。由于陈连兵与答辩人系亲兄妹关系并且陈连兵与丁国华夫妇更为熟悉，故房产的买卖条件和具体操作都由陈连兵一手操办，答辩人仅仅是出面签字及办理过户。故答辩人在此之前与转让方丁国华、吴晓玲素不相识，在本案前也不知道丁国华夫妇与被答辩人存在债权债务关系，更不可能存在与丁国华、吴晓玲夫妇事先串通的情形。二、答辩人购买的涉案房产价格为60万元，不存在低价买卖。被答辩人诉称涉案房屋以远低于市场价的价格进行交易，答辩人与转让方丁国华夫妇房屋实际成交价格为60万元，具体为陈连兵对丁国华夫妇享有的15万元债权，以及陈连兵转账给吴晓玲的45万元（有银行流水清单为证）。至于双方在房管部门用于办理房产过户的《房屋转让合同》上的30万交易是为了规避房产交易过程中产生的税费而虚假制作的临时性合同，并不代表实际的交易价款。实际的交易价款应以双方签订的房屋买卖合同为准。三、房屋买卖的手续合法、价格合理，不存在损害第三人利益的情况。答辩人购买丁国华夫妇的房屋足额支付了60万元对价，该价格是符合当时市场价格的。其次被答辩人对丁国华夫妇的债权曾经向兰溪市人民法院申请执行，将涉案房屋进行查封，但双方达成民事调解书，被答辩人自愿解封了涉案房屋，债务由丁国华夫妇通过每月5000元的方式进行偿还。答辩人与丁国华夫妇之间的买卖行为，也并没有损害被答辩人的利益，且现行法律并未规定在拥有多笔债务的情况下，归还其中一人债务可认定为损害其他债权人的利益。综上所述，希望法院查清事实，依法驳回对被答辩人的诉讼请求。 被告陈建芬未向本院提交证据。 在诉讼过程中，经本院向原告韩丽娟析明，原告于2020年8月3日向本院申请对案涉房产2019年4月期间的房产价格进行评估。本院依法委托兰溪市大成房地产估价事务所有限公司进行评估，该所于2020年8月20日出具兰大成房估字（2020）第08085号房地产司法评估报告一份，确定案涉房屋在价值时点2019年4月的市场价值为68.40万元。此次评估费2143元由原告韩丽娟预交。 对原、被告提交的证据，本院当庭组织当事人进行了质证，当事人的质证意见和本院的认证情况如下： 原告提交的证据经质证，三被告对证据的真实性均无异议。但对证据1的证明目的、关联性均有异议，认为房产的实际交易价格为60万，该合同是为了避税所签的网签合同。被告丁国华、吴晓玲对证据2、4、5的关联性有异议，认为证据2与本案的撤销事由无任何关联性，被告一直在偿还借款，并未损害原告的债权；证据5对本案被告之间的房屋买卖合同不构成任何影响；证据3恰可证明被告丁国华、吴晓玲的银行相应财产已被冻结。被告陈建芬对证据2、3、4表示不清楚，但表示调解协议可证实三被告的房屋买卖行为并未侵害原告的利益；陈建芬在买涉案房屋时，该房并未查封，只有稠州银行的抵押；原告如认为60万元的交易价格明显低于市场价可申请评估；对证据5合法性无异议，陈建芬只是听说收500元的代办费，具体费用陈建芬是一概不管的，所以被告有没有支付过的情况，陈建芬并不清楚。根据质证意见，本院对原告提交的证据真实性依法予以认定，上述证据亦系原告主张撤销权的基础，故对其关联性、合法性一并予以认定。 被告丁国华、吴晓玲提交的证据经质证，被告陈建芬均无异议。原告韩丽娟对证据1三性均有异议，认为成家房产已出具证明说明未给被告代理过中介居间，系被告伪造；对证据2关联性有异议，一个是借贷关系，一个是买卖关系，与本案无关；对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，只能证明陈连兵帮吴晓玲转贷；对证据4三性无异议，但丁国华未按和解协议履行；对证据5三性无异议，恰恰证明被告未按房屋买卖合同缴纳税费。根据质证意见，本院对被告丁国华、吴晓玲提交的证据4、5依法予以认定。对于证据1、2、3，被告方提交该3组证据欲证明案涉房款实际为60万元及其交付情况。本院认为，对证据1该份合同不予确认，理由如下：1、居间方兰溪市成家房产信息服务部已出具证明否认参与过该房屋买卖的居间行为；2、合同约定的内容与实际情况不符：（1）合同约定房屋应在房款付清之日交付，但直至2019年8月20日（2019）浙0781民初3227号案件开庭时该房屋也未进行交付；（2）合同约定正常税费由乙方全额负担，个税由甲方负担，但过户时契税与个税均由甲方全额负担；3、房屋出售总价为60万元，但合同只约定45万元购房款的支付时间，对剩余15万元房款如何支付并未提及，有悖常理。证据2借条，对于这15万元是否以现金交付，被告丁国华本人前后陈述不一致，在无其他相应证据印证的情况下，该15万元借款是否实际发生无法确定，故对该借条不予认定。证据3系银行业务回单，且由陈连兵直接转账至被告吴晓玲银行账号，对其依法予以认定。 兰大成房估字（2020）第08085号房地产司法评估报告经质证，原告韩丽娟、被告丁国华与吴晓玲均无异议；被告陈建芬对合法性有异议，认为该证据已超出法定的举证期限，应当由原告承担举证不能带来的后果。本院认为，该评估申请系原告在本院向其析明后提出，且被告方也未对评估报告的内容提出异议，故对其依法予以认定。 本院经审理认定事实如下：被告丁国华、吴晓玲系夫妻关系。2018年7月5日，原告韩丽娟以丁国华、吴晓玲为被告向金华市婺城区人民法院提起诉讼［（2018）浙0702民初8630号］，要求被告归还借款338300元并支付利息。2018年7月6日，该院依据原告的申请，冻结了被告丁国华、吴晓玲在银行的存款账户，并查封了被告吴晓玲所有的位于兰溪市新影巷2幢2单元103室房产、兰溪市××村××室房产（即涉案房产）各一套。2018年7月12日经该院主持调解，双方达成调解协议，约定由被告丁国华、吴晓玲分期归还原告韩丽娟借款338300元及利息（其中10万元自2012年11月29日开始计息）。调解后原告韩丽娟向该院申请解除保全措施。后因被告丁国华、吴晓玲未能按约履行，原告向法院申请执行［（2019）浙0702执2910号］，在执行过程中，被告丁国华仅履行了部分还款义务。2019年11月1日，双方确认该案尚欠借款本金313300元，并重新签订了执行和解协议，约定被告丁国华、吴晓玲保证以退休工资归还欠款外，另用劳动收入每月归还3000元，但截止至今，被告丁国华、吴晓玲仅按约履行了二期。2019年4月15日，案外人陈连兵向被告吴晓玲在浙江稠州商业银行股份有限公司兰溪支行账户转入45万元，被告吴晓玲用以归还了该行的抵押贷款45万元。之后，被告丁国华、吴晓玲与被告陈建芬在兰溪市房地产管理处签订《兰溪市房屋转让合同》（合同编号×××13）一份，约定将吴晓玲名下的坐落于兰溪市××街道××村××号房屋（建筑面积为64.66ｍ2，附房面积14.23ｍ2）转让给被告陈建芬；房屋转让总价为30万元，并办理了过户手续。2019年6月18日，原告韩丽娟提起债权人撤销权之诉。据兰溪市大成房地产估价事务所有限公司出具的房地产司法评估报告，案涉房屋在2019年4月的市场价值为68.40万元。案外人陈连兵与被告陈建芬系兄妹关系。又查明，2019年7月19日，陈连兵因在兰溪市长期进行非法放贷、暴力取账等违法犯罪活动，被兰溪市公安局采取强制措施。2020年4月，兰溪市人民检察院以陈连兵涉嫌寻衅滋事罪、非法拘禁罪向兰溪市人民法院提起公诉，现案件处于审理中。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。原告主张被告陈建芬未支付一分钱对价无偿取得房产，本院认为原告主张与事实不符。根据法庭查明的事实，在房产转移登记前，被告陈建芬通过其哥哥陈连兵向被告吴晓玲支付了45万元，相关银行交易记录中虽未载明款项性质，但支付时间与过户时间相符，且被告丁国华、吴晓玲亦认可上述款项系支付本案所涉购房款，因此，应当确认陈建芬向被告丁国华、吴晓玲支付了45万元购房款，并非原告主张的无偿转让。合同法规定，债务人以明显不合理低价转让财产，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。因此，本案的争议焦点为债务人有无以明显不合理的低价转让财产？该转让行为是否对债权人造成损害？转让过程中受让人是否知道该情形？对是否构成以明显不合理的低价转让财产的问题，应结合涉案房屋的转让价格、房款的支付情况、并参考交易当时房产的市场价来确定。庭审中查明，房产转移登记前，陈建芬支付了45万元购房款，被告陈建芬辩称另有15万元的房款是用丁国华欠其哥哥陈连兵的债务抵偿的。本院认为，虽然被告丁国华对该辩称予以认可，但该债务是否真实存在仍然存疑，根据现有证据，案涉房产的实际交易价格只能认定为45万元。合同法解释（二）第十九条中的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价，本案中，陈建芬支付的购房款未达到市场价的70%，因此，可以认定被告丁国华、吴晓玲以明显不合理的低价转让了案涉房产。关于陈建芬是否知道该情形、房屋交易行为是否对原告韩丽娟的债权造成损害等问题：被告陈建芬作为完全民事行为能力人，应当知道当时本地的房屋市场交易价格，以45万元的价格是不能购买到市场评估价为68.40万元诉争房屋的，因此，无法认定被告陈建芬对该房屋系善意取得。被告丁国华、吴晓玲欠原告的借款长达近10年，经法院调解后又经执行和解但均未能按约履行，且二被告都已达退休年龄，除退休工资外无其他财产能够偿还所欠原告的债务，其转让涉案房屋的行为势必对原告的债权造成损害。综上，原告的起诉符合债权人行使撤销权的构成要件，原告的诉讼请求应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下： 撤销被告丁国华、吴晓玲与被告陈建芬于2019年4月15日签订的关于坐落于兰溪市××街道××村××号的《兰溪市房屋转让合同》（合同编号：×××13）。 案件受理费100元，保全费2020元，合计2170元，由被告丁国华、吴晓玲负担1085元，被告陈建芬负担1085元。评估费2143元，由被告丁国华、吴晓玲负担1072元，被告陈建芬负担1071元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  卢雪丽 人民陪审员  陈方义 人民陪审员  庄期庆 二〇二〇年九月二十六日 代书 记员  黄 雁