四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川03民终422号上诉人（原审原告、反诉被告）：詹正东，男，1971年8月19日出生,汉族，住四川省荣县。委托诉讼代理人：李光辉，北京京师（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：自贡市荣泰房地产有限公司，住所地四川省荣县西南街10号。法定代表人：李聪玉，董事长。委托诉讼代理人：沈平，四川发现律师事务所律师。原审第三人：但志奇，男，1974年9月13日出生，汉族，住四川省荣县。上诉人詹正东因与被上诉人自贡市荣泰房地产有限公司（以下简称荣泰公司）及原审第三人但志奇房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省荣县人民法院（2019）川0321民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人詹正东及其委托诉讼代理人李光辉、被上诉人荣泰公司法定代表人李聪玉及其委托诉讼代理人沈平到庭参加诉讼。原审第三人但志奇经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。詹正东上诉请求：1、撤销四川省荣县法院（2019）川0321民初2093号民事判决并改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉房屋84.6平方米的辅助房是由上诉人修建。上诉人与原荣县房地产管理局于2001年签订的房屋租赁合同面积为营业房220.61平方米、住房48.96平方米，2003年上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同新增加了84.6平方米的辅助房，但未增加租金，被上诉人放弃辅助房84.6平方米的租金能够证明案涉房屋84.6平方米为上诉人修建；（2019）川0321民初463号民事判决书与（2019）川03民终1219号民事判决书均载明上诉人于2002年在租赁的案涉房屋上搭建临时建筑房屋，结合现场照片来看，案涉房屋均红砖砌成，再结合证人证言能够证明上诉人修建了辅助房84.6平方米是客观真实的。荣泰公司应支付詹正东营业房补偿款1692000元（84.6平方米×20000元/平方米）。2.上诉人于2001年1月1日起与原荣县房地产管理局签订了公房合同，众所周知，公房属稀缺资源，如要租赁公房，都需要缴纳160000元才能租赁，根据四川省国有土地上房屋征收与补偿条例第三十二条第二款的规定，上诉人要求被上诉人对其公房户头费、水户头费、电户头费、天然气户头费进行补偿是正当的。3.荣县城区“两河四岸”棚户区改造于2017年4月启动，上诉人向荣泰公司的租金已交至2019年2月25日，上诉人要求被上诉人退还多交付的房租80000元（2017年7月至2019年3月）是合理合法的。被上诉人荣泰公司辩称，1.涉案房屋84.6平方米是公房改制向国家购买而来，并非上诉人修建得来。荣县房屋管理局发给被上诉人的房屋产权证可证明以前的公房未将厕所、厨房等辅助房计算在内，重新测量后面积有误，所以将案涉房屋面积220平方米更改为305平方米。2.该房屋所有权属于被上诉人，被上诉人减少房租并不代表辅助房属于上诉人所有。被上诉人与上诉人签订的多份租赁合同中，2003年至2016年签订的租赁合同均载明上诉人向被上诉人租赁的房屋范围包括84.6平方米的辅助房面积，房屋产权证办理后上诉人承租房屋的范围变为305平方米。3.上诉人在承租房屋中违法搭建的临时违章建筑为二楼住房，并非一楼的辅助房。4.上诉人主张的户头费与本案无关，应当自行向政府主张，与被上诉人无关。5.按照已经发生法律效力的（2019）川03民终1219号民事判决，合同履行到2019年7月31日。在合同履行期间，上诉人应当向被上诉人缴纳租金；荣县政府征收房屋是上诉人与被上诉人签订合同后，2019年2月后荣县政府开始征收房屋，上诉人缴纳租金至2019年2月，所以上诉人要求退还多缴纳的80000元租金无事实法律依据。原审第三人但志奇未发表意见。詹正东向一审法院起诉请求：1.判决荣泰公司支付詹正东公房户头费、水户头费、电户头费等180000元；2.判决荣泰公司支付詹正东营业房补偿款1692000元（84.6平方米×20000元/平方米）；3.判决荣泰公司退还多收房租费80000元（从2017年7月至2019年3月）。荣泰公司向一审法院反诉请求：１.判令詹正东向荣泰公司给付房屋租金（2019年8月至2019年12月按每月4000元计算），计算到詹正东实际向荣泰公司交付房屋为止。一审法院认定事实：2001年，荣泰公司通过公房改制取得案涉房屋所有权。詹正东自2001年7月1日开始租赁案涉房屋，2016年8月1日，詹正东与荣泰公司再次签订《房屋租赁合同》，双方约定：1.荣泰公司将位于荣县旭阳镇河街XX号、XX号房屋面积共305.40平方米商业用房出租给詹正东使用；2.房屋用途为商用，面积为305.40平方米，每月租金4000元；3.租赁期限为2016年8月1日至2019年7月31日；4.詹正东因经营及居住需要进行了房屋装饰装修、招牌制作等，在合同期满或因詹正东违反合同约定由荣泰公司收回房屋时，该装饰装修、招牌等由詹正东自行拆除并恢复原状，未拆除的，由荣泰公司无偿接收。合同签订后，詹正东向荣泰公司交纳租金至2019年2月25日止。2017年1月23日，詹正东与但志奇签订《房屋租赁合同》约定：1.詹正东将位于荣县旭阳镇河街XX号、XX号（包括詹正东所有的二楼房屋面积）房屋转租给但志奇使用；2.租赁时间为2017年1月23日至2022年1月22日止；3.每月租金8330元，每半年支付50000元，先付租金后使用；4.承租期间，但志奇必须保证该房屋合法经营，可以根据需要经詹正东同意后对房屋进行装修，合同期届满后，但志奇不得损坏、拆除。之后，但志奇向詹正东交纳租金至2018年7月，并对租赁房屋进行了装修，并使用、经营至2017年7月止。2018年4月23日，荣县人民政府对城区“两河四岸”（一期一阶段）棚户区改造项目国有土地上房屋作出征收决定，将案涉房屋纳入征收范围，并于同年5月2日发布公告。2019年1月29日，荣泰公司与荣县旭阳镇人民政府签订《荣县城区“两河四岸”（一期一阶段）棚户区改造国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，该协议书载明荣泰公司选择货币补偿，并对相关补偿、补贴及支付方式等作出约定。另查明：詹正东与原荣县房地产管理局于2001年7月1日签订的《公房租赁合同》中载明，案涉房屋营业房面积为220.61平方米，月租标准为18元每平方米，住宅面积为48.96平方米，月租标准为0.51元每平方米。荣泰公司与詹正东于2003年1月1日签订的0002495号房屋租赁合同中载明，案涉房屋营业房面积220.61平方米，辅助房面积84.60平方米，住宅（二楼）面积48.96平方米，共计354.17平方米，月租金合计1471.20元。2005年8月10日，荣泰公司与詹正东签订房屋买卖协议，约定荣泰公司将案涉房屋二楼建筑面积51.80平方米出售给詹正东。同年8月15日，荣泰公司就该案涉房屋向登记管理机关申请登记，《房屋产权管理机关勘察记载》中调查报告栏载明：“出售后剩余部分换证，原图形，面积有误，已校正。”2005年8月26日，荣泰公司就案涉房屋取得房权证（房权证号：荣房权证有限字第00XXXX36号），该房权证中载明建筑面积为305.40平方米。庭审中，荣泰公司陈述，公房改制后初期，因之前对公房的丈量并不精确，仅依据户内面积测量，荣泰公司与詹正东签订的租赁合同中并未载明辅助房的面积，后来经重新测量实际面积为305.40平方米。荣县旭阳镇6居4组南街2XX号房屋现换新门牌为荣县旭阳镇河街XX号、XX号，荣房权证有限字第00XXXX36号载明房屋与荣国用（2015）第7XXX1号土地系同一宗地。一审法院认为，关于詹正东是否对案涉房屋有修建的事实，荣泰公司是否应向其支付相应的补偿费用的问题。詹正东与原荣县房地产管理局于2001年签订的房屋租赁合同和詹正东与荣泰公司于2003年签订的房屋租赁合同中所载明的案涉房屋的产权面积确有变化但詹正东并未提供充分证据证明84.6平方米的辅助房由其修建的事实。相反，詹正东与荣泰公司于2003年签订的00XXX95号房屋租赁合同中将该84.6平方米的辅助房一并计入计租面积，2005年8月，荣泰公司就案涉房屋办理产权登记后，与詹正东连续四次签订的《房屋租赁合同》中均载明案涉房屋产权面积为305平方米，并据此面积向其收取租金长达十余年，显然不符合常理。本案也未有证据证明詹正东曾向相对方主张权利或向行政主管部门提出异议。詹正东主张案涉房屋84.6平方米的辅助房由其修建并据此要求荣泰公司支付相应补偿款的诉讼请求不能成立。荣泰公司作为案涉房屋的所有权人，与荣县旭阳镇人民政府达成货币补偿协议并取得相应补偿款于法有据。詹正东主张荣泰公司向其支付84.6平方米补偿款、公房户头费、水户头费、电户头费无事实法律依据，不予支持。关于荣泰公司与荣县旭阳镇人民政府签订货币补偿协议后，合同期限内房租是否应约支付的问题。本案中，荣县人民政府对该地块于2018年4月23日作出《房屋征收决定》（征决字[2018]第1号）并于2018年5月2日发出公告。该决定现已生效，案涉房屋产权发生变动，荣泰公司自2019年1月29日于荣县旭阳镇人民政府签订征收补偿协议起不再享有案涉房屋的所有权。虽所有权变动不影响原租赁合同的效力，但出租人的法律地位相应发生变动，故对2019年1月29日以后产生的房租，荣泰公司无权向詹正东主张，对于荣泰公司的反诉请求，该院不予支持。关于但志奇是否有权主张装饰、装修、停产停业损失补助等费用的问题。据《国有征收与补偿条例》的规定，被征收人系房屋所有权人，停产停业等补偿费用的支付对象应为被征收人即房屋所有权人，房屋承租人无直接的民事请求权，无权参与停产停业损失补偿费的分配。根据合同相对性原则，合同的权利义务只对缔约当事人具有法律约束力，故但志奇应当向其合同相对人詹正东主张权利，而不应向荣泰公司主张。判决：1.被告自贡市荣泰房地产有限公司于本判决生效后五日内返还原告詹正东房屋租金4000元；2.驳回原告詹正东的其它诉讼请求；3.驳回反诉原告自贡市荣泰房地产有限公司的反诉请求；4.驳回第三人但志奇的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人詹正东向本院提交了以下两组证据：第一组证据是两份产权证，拟证明涉案房屋结构发生变化，涉案房屋84.6平方米的辅助房由詹正东修建。第二组证据是荣县城区“两河四岸”的货币补偿协议书，拟证明补偿款177751元已由被上诉人领取。上述两组证据上诉人在一审过程中已举示，并非新证据。本院对该两组证据不再进行质证认证。上诉人詹正东申请证人黄淑芝出庭作证。证人黄淑芝证实原旭阳餐厅在改制时，将所租的公房转给上诉人，原旭阳餐厅收取詹正东户头转让费68000元。对于证人黄淑芝所陈述的事实，与本案待定事实无关联性，本院不予采信。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方的争议焦点为：1、本案诉讼争议的84.6平方米辅助房是否由詹正东修建，荣泰公司是否应支付詹正东营业房补偿款1692000元（84.6平方米×20000元/平方米）；2、水、电、气户头费等180000元是否应由荣泰公司赔偿；3、租赁期应该如何计算，詹正东是否多缴纳租金8万元。关于本案诉讼争议的84.6平方米辅助房是否由詹正东修建，荣泰公司是否应支付詹正东营业房补偿款1692000元（84.6平方米×20000元/平方米）问题。上诉人詹正东为证明案涉房屋的84.6平方米为其修建，以租赁的房屋前后的面积差、出租人未收取租金、照片以及证人证言来佐证，但所出示的证据不足以证明案涉房屋为詹正东修建。即使案涉房屋为詹正东修建，其房屋的所有权也不属于上诉人詹正东，房屋产权的取得分为原始取得和继受取得，按詹正东所述因原房屋老旧，请人进行重新修建，该行为不符合房屋所有权取得的要件。上述人辩称并非要求确认房屋所有权，而是要求房屋所有人补偿1692000元，而1692000元的构成为84.6平方米×20000元/平方米，房屋拆迁补偿款金额系房屋价值的货币表现形式，按荣泰公司与荣县旭阳镇人民政府签订的《荣县城区“两河四岸”（一期一阶段）棚户区改造国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，补偿金额中房屋价值补偿10924489.20元，总面积748.12平方米，从而计算出每平方米的补偿金额为14602.59元。由此可以看出上诉人请求的金额应是案涉房屋的全部价值，上诉人詹正东请求真正的意思表示应为案涉房屋归其所有，其补偿款应归其所得。对于该主张，本院不予支持。关于水、电、气户头费等180000元是否应由荣泰公司赔偿问题。通常所称的水、电、气户头费一般指因用户需要接入水电气时，煤气公司、水电企业按规定统一向用户收取的一定费用。在拆迁过程中，会对被拆迁人的该部分损失予以补偿。在本案中，上诉人并没有举示相关证据予以证明因拆迁自己的该部分利益受损。而本案上诉人所称的水、电、气户头费并非指的这类损失，而是认为公房属稀缺资源，上诉人在从原旭阳餐厅租赁的公房转移到上诉人名下时，向原公房承租户原旭阳餐厅支付的费用。证人黄淑芝证实原旭阳餐厅在改制时，将所租的公房转给上诉人，原旭阳餐厅收取詹正东户头转让费68000元。显然詹正东支付的68000元户头转让费不属于詹正东与荣泰公司间的法律关系，与本案房屋租赁无关联性。上诉人詹正东请求荣泰公司赔偿水、电、气户头费等180000元无事实依据和法律依据，其主张本院不予支持。在二审庭审中，上诉人詹正东对公房户头费、水户头费、电户头费等180000元的损失解释为包括了装修费损失、临时安置停产停业损失以及提前签约搬家奖励等。在一审中，上诉人不论是在起诉书还是庭审中都没有对公房户头费、水户头费、电户头费包括上述损失进行说明，也没有变更诉讼请求，应当视为二审中新增诉讼请求，对于该请求本院不予审理，如上诉人要求被上诉人对该部分损失进行赔偿，应另行主张。关于租赁期应该如何计算，詹正东是否多缴纳了8万元租金的问题。上诉人詹正东认为案涉房屋拆迁开始的时间为2017年，因而上诉人自2017年7月起至2019年3月期间的租金应由被上诉人退还上诉人。在本案二审中，上诉人也认可案涉出租房屋至合同履行期届满时，即2019年7月31日前，均未将所租赁房屋归还被上诉人。被上诉人是否应当收取上诉人租金，应当以案涉房屋所有权何时转移为条件，不论是上诉人所称的2017年开始拆迁还是荣县人民政府2018年5月2日公告的对城区“两河四岸”（一期一阶段）棚户区改造项目国有土地上房屋作出征收决定，均不能作为房屋所有权发生转移的时间，而应以荣泰公司于2019年1月29日与荣县旭阳镇人民政府签订征收补偿协议履行完毕起作为被上诉人不再享有案涉房屋的所有权的起算日期。一审法院仅支持上诉人詹正东少支付4000元租金并驳回其他诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人詹正东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23392元，由詹正东负担。本判决为终审判决。审 判 长  舒 慧审 判 员  曾伟贤审 判 员  周玉萍二〇二〇年九月二十三日法官助理  刘 嫒书 记 员  曾 婕