安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初3467号 原告：北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司，住所地安徽省全椒县。 负责人：王玮玮，该分公司经理。 委托诉讼代理人：陈婷婷，该分公司员工。 被告：孙晓峰,男,1971年2月1日出生，汉族，住安徽省全椒县。 原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司（以下简称东润明珠物业）诉被告孙晓峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告东润明珠物业委托诉讼代理人陈婷婷、被告孙晓峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 东润明珠物业向本院提出诉讼请求：判令孙晓峰支付2015年1月1日至2017年8月31日物业服务费1983.46元,违约金1071元,公摊电费160元,合计3214.46元。2、判令孙晓峰承担本案全部诉讼费用。事实与理由：全椒四季莱茵小区业主委员会与东润明珠物业签订《全椒四季莱茵小区物业服务合同》,按照合同约定东润明珠物业为该小区提供物业管理服务,物业服务标准:每月0.45元/平方米,公摊电费由业主据实分摊。孙晓峰系四季莱茵小区业主,建筑面积为137.74平方米。孙晓峰入住后,没有按照合同约定按时履行缴纳物业费的义务。另外,根据合同第十八条第三款约定业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的,东润明珠物业有权进行索取并要求孙晓峰支付从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三的违约金。因此,孙晓峰应支付拖欠物业费以及相应的违约金。 孙晓峰辩称，其小区先前物业管理的物业公司是池州市秋浦物业服务有限公司全椒分公司（以下简称秋浦物业）,其不知道秋浦物业将该小区的物业管理转让给东润明珠物业；其不知道小区的业主委员会；其家住3楼而5楼的居民在飘窗上装了一个3P的空调，空调启动时其家会震动以及空调下水管漏水致其家中卧室上霉；因为7楼上不去致使其无法修理楼顶上的热水器，反映至物业，物业不作为，故其不交纳物业费。 本院经审理认定事实如下：孙晓峰系天都·四季莱茵小区业主，其房屋建筑面积137.74㎡。2011年8月1日，全椒县天都房地产开发有限公司（甲方）与秋浦物业（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定乙方为天都·四季莱茵小区提供以下前期物业服务：房屋建筑公用部分的养护和管理，共用设施、设备的养护、运行和管理等；住宅房屋物业费收费标准为0.35元∕㎡∕月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金；物业管理公共服务费中同时还包括所有公共用电、用水、安装监控用电等费用，每年预收一次，每次60元/户，抄表核算，多退少补。合同签订后，秋浦物业对天都·四季莱茵小区公共设施进行了维护管理、生活垃圾清运等。2015年8月1日，上述《物业管理委托合同》到期，秋浦物业退出四季莱茵小区。2015年9月1日，秋浦物业与东润明珠物业签订《关于物业转让的补充协议》，约定：四季莱茵小区业主所有拖欠秋浦物业的物业管理费转由东润明珠物业收取。2016年3月19日、2017年4月22日，全椒四季莱茵小区业主委员会（甲方）与东润明珠物业（乙方）分别签订《全椒四季莱茵小区物业服务合同》，约定东润明珠物业自2015年9月1日起至2017年8月31日止对天都·四季莱茵小区实施物业管理与服务；住宅用房物业费按年交纳，标准为0.45元∕㎡∕月；乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气等专业单位交纳有关费用，全体业主共同使用的，由全体业主分摊。合同签订后，东润明珠物业在该小区提供了物业服务。孙晓峰的房屋系住宅用房，2013年3月1日至2015年8月1日应按《物业管理委托合同》约定的0.35元∕㎡∕月标准计算物业费，2015年9月1日至2017年8月31日应按《全椒四季莱茵小区物业服务合同》约定的0.45元∕㎡∕月标准计算物业费。2015年1月1日至2017年8月31日孙晓峰未缴纳物业费，经东润明珠物业催缴未果。 以上事实有东润明珠物业、孙晓峰的当庭陈述及东润明珠物业提供的《物业管理委托合同》、《全椒四季莱茵小区物业服务合同》、《关于物业转让的补充协议》等证据证实，本院经审查对上述证据的证明效力予以确认。 本院认为，全椒县天都房地产开发有限公司与秋浦物业签订的《物业管理委托合同》及全椒四季莱茵小区业主委员会与东润明珠物业签订的《全椒四季莱茵小区物业服务合同》不违反相关法律法规规定，内容合法有效，具有法律约束力，当事人应按合同约定履行各自义务。孙晓峰系四季莱茵小区业主，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对孙某具有法律约束力。秋浦物业、东润明珠物业提供了物业服务，孙某应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，现秋浦物业已将四季莱茵小区业主所有拖欠物业费转让给东润明珠物业，该权利转让对孙某具有法律效力。依据本案两份物业服务合同的约定，孙某物业费应当分段计算，本院核定其欠付2015年1月1日-2015年8月1日的物业费为：137.74㎡×0.35元/㎡/月×7个月﹦337元，2015年9月1日-2017年8月31日物业费为：137.74㎡×0.45元/㎡/月×24个月﹦1488元，故孙某应交纳物业费1825元（337元+1488元）。至于2015年8月2日-2015年8月31日的物业费，因上述物业服务合同未约定东润明珠物业在此期间提供物业服务，东润明珠物业也未提供证据证明其在此期间提供了物业服务，故本院不予支持。对东润明珠物业主张的公摊电费160元，因《物业管理委托合同》约定每年60元，故对2015年1月1日至2015年8月1日的公摊电费35元（5元×7个月），本院予以支持；对2015年9月1日至2017年8月31日的公摊电费，因东润明珠物业未提供证据证明其已代为交纳，故本院不予支持。鉴于东润明珠物业在物业服务中存在瑕疵，故本院对东润明珠物业主张的违约金不予支持。关于孙某辩称楼上空调震动及空调下水管漏水致其家中卧室上霉及无法上楼顶修理热水器，系东润明珠物业不作为，因未提供证据予以证实，且不能以此拒交物业费，故该辩论意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告孙某于本判决生效之日起十日内向原告安徽东润明珠物业管理有限公司支付2015年1月1日至2017年8月31日物业服务费1825元，公摊电费35元，合计1860元； 二、驳回原告安徽东润明珠物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告安徽东润明珠物业管理有限公司负担10元，被告孙某负担15元。 本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。 审 判 员  许   程   琼 二〇二〇年九月九日 法官助理  吴继月书记员张领岭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。