山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初2273号   原告：晋城易修汽车养护中心，住所地：山西省晋城市城区。   投资人：蔡某，任经理。   被告：张某，女，1976年6月26日生，汉族，山西省泽州人，现住晋城市。   委托诉讼代理人：李某，山西长宇律师事务所律师。   委托诉讼代理人：何某，山西长宇律师事务所律师。   原告晋城易修汽车养护中心诉被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋城易修汽车养护中心投资人蔡某，被告张某及其委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告晋城易修汽车养护中心诉称，2018年11月15日，原告与被告张某签订房屋租赁合同（租赁期限2018.11.15-2023.12.14），约定被告租赁原告南侧第一层（钢构大厅）及二层的房屋用于女子优雅形体气质培训，租赁期限5年零1月，每年租金17万元，租期不满整年按天计算，房屋租金每年支付一次，租金采取预付款形式。租赁期间水电费等由被告承担。如被告逾期支付租金超过30日、未经同意擅自转租等，原告有权单方解除合同，被告应向原告支付合同租金20%的违约金。合同签订后，原告按约定将房屋交给被告使用，从2019年11月15日起原告多次向被告催要租金，被告以种种借口推诿不予支付。2020年3月份原告发现被告私自将房屋转租给他人使用，收取他人租金并拒绝向原告缴纳租金，并且未经原告同意私自毁坏一层大厅房屋装修及灯具、照明线路系统。经多次协商催要租金无果后，原告向被告发出通知，告知被告因其违约，原告决定单方解除合同，双方房屋租赁合同解除时间为2020年4月4日。另被告2018年11月-2019年11月间房屋转租计4次，费用收取计18.9万元，截止2020年4月4日前被告共缴纳给原告第一年房租费17万元整，被告从中恶意非法获利近2万元，承租方拒绝退还转租户房屋租金，造成原告在未收到房屋租金的情况下，现被告转租出去的部分房屋正在使用中，造成房屋无法正常出租，并赔偿由此造成的损失。被告不缴纳租金、私自转租、损坏房屋设施的行为属于根本违约，综上，请求：1、判令双方房屋租赁合同于2020年4月4日解除；2、判令被告支付原告2019年11月15日至2020年4月4日期间142天的房租66137元；3、判令被告支付五年零一个月总租金20%的违约金17.28万元、电费1033元；4、被告支付一楼钢构大厅房屋顶棚装饰、线路损坏恢复费用2万元；5、退还二楼美容店租户223天房屋租金24438元；6、诉讼费及律师费由被告承担。   被告张某辩称，1、原告无权要求解除合同并要求被告承担违约责任。本案纠纷发生于新冠疫情期间。最高人民法院出台的《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）（以下简称指导意见二）第一条第5项规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。被告对外转租原告均明知且默认，并且原告还向被告介绍次承租人；2、原告应当减免租金。指导意见二第一条第六项规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，被告经营的是招收学员进行培训的课程，因受疫情影响导致没有收入，原告应当适当减免租金，且被告按原告要求将约70平方米的办公室租给他人，该部分房屋的租金也应当免除；3、即使被告承担违约责任，合同约定的违约金过高；4、电费、一楼钢构大厅房屋顶棚装饰、线路损害恢复费、律师费无事实和法律依据；5、二楼美容店由被告出租，原告并非合同的主体，无权要求被告支付其租金；6、被告应当赔偿违法解除合同给原告造成的损失，该费用应当与租金在同等数额内抵消；7、被告应当返还原告保证金1.4万元，该费用同样应当与租金在同等数额内抵消。   原告向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同，根据该合同，原告有权单方解除合同；陈述：2019.10.15-2020.4.20，一共142天，17万元÷365天×142=66136.99元，违约金：五年零一个月租金×20%；电费，按照实际抄表数计算电费；一楼线路损坏修复2万元，有施工队收款收据，共3次，总计2万元，有照片。占用费，应退还二楼房租剩余的一年租金223天：一年租金4万元÷365×（365-142）=24438元，诉讼费由被告承担。   被告质证称，房屋租赁合同是双方签订的。被告不存在逾期支付房租的行为，双方之前有过协商。第一年租金给了原告。第二年开始被告与原告口头协商在过了年之后付一笔款，结果疫情2020年3月16日才解封小区，3月20日原告给被告打电话，让原告交5万元，当时答应3月23日晚上过去交钱解决事情，但是3月22日被告就接到原告电话，原告说被告私自改建一楼房顶的事情，被告过去之后，原告一直劝被告退出，否则在三天内补交所有房租，一次交房租是不可行的，也曾经提出疫情期间减免房租的政策，但是没有实行下来。4月29日被告没有同意解除的时候就有人入住装修了，被告的东西到目前为止一样都没有拿出来。二楼美容院是经原告介绍被告出租给现在的美容院的，原告所称不知情是不成立的，根据合同相对性，美容院的租赁费，原告无权主张。房屋租金根据最高院的指导意见被告要求减免租金，被告在支付第一年的租金的时候多付了5000元，应当予以折抵，被告给原告支付的保证金14000元也应当折抵；解除合同给被告造成的损失暂计算为50000元，被告按原告的要求将600平米中的70平米的房屋租赁给了一个案外人，按比例应当折抵17000元。违约金在被告没有同意合同终止的情况下违约金从何而来？且被告认为合同中约定的违约金过高，被告有权申请调整，应该是按损失的30%计算即欠付房租的30%计算。电费原告没有证据不认可；对20000元票据不认可，从票据来看不能证明原告实际支付了20000元，应当提供转账记录及发票。被告承租五年这么高的房租是为五年的计划，第一年就投入了43万元，计划第二年开始盈利。   被告张某未向本院提交证据。   原告称认可收到了被告的14000元保证金，但是押金是如果被告损害房屋，原告有权扣除押金。不存在第一年多支付的5000元。出租是原告同意的，是原告同意出租给别人的。一楼的租户原告是不知情的，被告收取租户租金但是不给原告交房租，这也是原告解除合同的原因。   经庭审举证、质证，本院对双方当事人无争议的证据和事实认定如下：原告晋城易修汽车养护中心与被告张某签订了《房屋租赁合同》，合同约定，乙方张某租赁甲方晋城易修汽车养护中心坐落于晋城市城区某路东侧的南侧第一层（钢构大厅）及二层房屋，共计600㎡。该房屋用途为女子优雅形体气质培训。租赁期限自2018年11月15日至2023年12月14日止。该房屋年租金170000元，租期不足按天计算。租金采取预付款方式，以现金结算，房屋租金每年支付一次，于本合同签订的同时，乙方向甲方支付第一年的房屋租金分三次付清，第一次付20000元，第二次于十一月一日支付50000元，第三次于农历春节前十天支付余下款项，以后续签合同每年租金应于上一年租赁期满前两个月付清。租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。乙方不得随意处置房屋内的设备，不得损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，投资由乙方自理。在房屋租赁期间，水、电费、电话费、有限电视使用费等由乙方经营使用所产生的费用由乙方支付。本合同签订的同时，乙方应向甲方交纳保证金，待合同到期或解除后，乙方将房屋及房屋附属设施、设备交付给甲方，并经甲方确认无误，无损坏后，甲方将保证金本金全额退还给乙方。合同履行期间，如果乙方未按照本合同约定支付、交纳相应款项或违约金等，甲方有权从保证金中直接扣除，同时甲方有权要求乙方补足保证金。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金的20%的违约金：（1）逾期支付租金超过30日；（2）擅自改变该房屋用途或擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。（6）未经甲方同意擅自将房屋出租给他人的。违约责任：任何一方未依法或依照本合同约定解除合同的，应赔偿因此给另一方造成的所有损失，包括实际损失和预期利益。乙方逾期支付房屋租金和其他费用，按照应支付数额的日千分之六支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任。   合同签订后，被告张某支付了第一个合同年度的房租。被告将第二层房屋转租给他人做美容店，收取有租金。并将一层70平米的房屋转租给原告朋友。第二个合同年度，因被告一直未给原告交纳房租，双方协商过程中发生争议，原告发现被告私自将房屋转租给他人使用，且未经原告同意私自毁坏一层大厅房屋装修及灯具、照明线路系统且被告一直未缴纳房租，原告决定于2020年4月4日单方解除合同。   本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，本院认可其效力。   原告请求确认双方的房屋租赁合同于2020年4月4日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告称其通知到对方，被告虽未明确认可，但答辩时表示“4月29日被告没有同意解除的时候就有人入住装修了”，说明其收到了原告解除合同的通知，其虽不同意，但也未向本院提起诉讼或者向仲裁结构申请解决，因此原告请求确认双方的合同于2020年4月4日解除，本院予以确认。原告要求被告支付2019年11月15日至2020年4月4日期间142天的房租，本院计算如下：170000元÷365×142天=66137元。被告张某提出受新冠肺炎疫情影响，原告应当为其减免房租。本院认为，原告所经营的女子优雅形体气质培训，类似于学校性质，确实会受到新冠肺炎疫情影响导致收入减少，原告应当为被告减免部分房租。因被告将二楼美容院及一层部分房屋转租给他人，收取有房租，因此，本院仅能判定原告为被告减少被告个人承租部分的房租。酌情以被告应缴纳房租的40％为基数为被告减免一个半月至两个月的房租约计算为10000元[170000元÷365×40%×（45天-60天）]。则被告张某应向原告交纳2020年4月4日之前的房租66137-10000=56137元。   原告要求被告承担违约金。本院认为，双方约定“以后续签合同每年租金应于上一年租赁期满前两个月付清”，系指第二年度以后的租金，被告应当提前两个月付清。在第一个合同年度即将到期以前的两个月及到期以后的30天内，还未发生新冠肺炎疫情。因此，被告确实违反了合同约定，未向原告交纳第二年的租金。被告辩称双方协商好缓交房租，但其未向本院提交证据证明，其意见不予采纳。故原告违约金的请求，根据合同约定，本院予以支持。被告主张双方合同约定的违约金过高，应当减少。本院认为，合同约定的合同总租金20%的违约金确实过分高于原告产生的损失。考虑到原告因被告不交纳房租行为所产生的损失也仅为利息损失，以及被告因受新冠肺炎疫情影响导致收入减少的因素，又考虑到违约金约定的惩罚性质，本院酌定被告应支付原告的违约金为5000元。电费1033元，原告未提供证据证明，本院不予支持。   关于一楼钢构大厅房屋顶棚装饰、线路损坏恢复费用2万元，因原告提供的证据不能证明其2万元花费，且原告也不能提供证据证明被告将一楼钢构大厅房屋顶棚损坏，故该请求，本院不予支持。   关于原告请求的二楼美容店租户第二合同年度剩余的223天的房屋租金24438元，因被告将房屋转租给二楼美容店收取有租金，原、被告双方合同解除后，被告转租的美容店又正在使用，客观上造成了原告的房屋无法正常出租，产生损失。因此合同解除后第二合同年度剩余的223天的租金，被告应当支付原告。原告主张一年按40000元计算，被告未予以否认，故计算为：40000÷365×223=24438元。   原告请求律师费由被告承担，原告未提供证据证明其聘请有律师，故该请求，无事实依据，本院不予支持。   被告主张因原告解除合同的行为产生了损失，应当在租金中扣除。因被告未提起反诉，故该请求本院不予审理，其可另行提起诉讼主张。被告主张原告收到了被告保证金14000元，应当在租金中扣减。原告主张该保证金是如果被告损害房屋，原告有权扣除保证金。鉴于此，因双方确实在房屋损坏问题上有纠纷，因此被告有关原告退还其保证金的请求，其可另案主张，本次诉讼不予处理。被告主张其在第一年时多支付了5000元房租应当扣减，因其未提供证据，原告又予以否认，故本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   确认原告晋城易修汽车养护中心与被告张某签订的《房屋租赁合同》于2020年4月4日解除。   被告张某在本判决生效后十五日支付原告晋城易修汽车养护中心合同解除前的房屋租金56137元、合同解除后至第二合同年度期满美容店的房屋租金24438元、违约金5000元，以上共计85575元。   驳回原告晋城易修汽车养护中心的其他诉讼请求。   如果未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5570元，减半收取计2785元，由被告张某负担850元，原告晋城易修汽车养护中心负担1935元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 王和平     二〇二〇年九月十八日   法官助理 卢 娜   书 记 员 叶玉如