抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初1608号原告：抚顺市华煜乳胶漆厂，住所地：抚顺市东洲区腈纶小区。法定代表人：朴梅花，该公司经理。委托诉讼代理人：张永秋，该公司副经理。被告：抚顺市隆达房地产开发有限责任公司，住所地：抚顺市新抚区浑河南路中段68号楼1号。法定代表人：于守奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜兰英，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘曼，辽宁天威律师事务所律师。第三人：马钟毓，男，1972年12月28日出生，汉族，现住抚顺市东洲区，系抚顺市华煜乳胶漆厂助理。原告抚顺市华煜乳胶漆厂与被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司、第三人马钟毓合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告抚顺市华煜乳胶漆厂的法定代表人朴梅花及委托诉讼代理人张永秋，被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人姜兰英、刘曼，第三人马钟毓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告抚顺市华煜乳胶漆厂诉称,2012年8月15日，原告抚顺市华煜乳胶漆厂与被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司签订《外墙涂料工程承包合同》，工程完工后，原、被告双方于2013年8月14日签订《隆达世纪花园外墙涂料结算书汇总表》，核定工程总价款972950.44元。2014年6月24日，原、被告签订《房屋顶账协议书》，协议写明，截止2014年6月24日，被告共欠原告工程款572950元，被告用隆达世纪花园小区的第4号楼1单元1801室抵顶工程款432516元。同日，被告与原告指定的马钟毓签订《隆达世纪花园商品房预定认购单》及《商品房买卖合同》，同时，被告给马钟毓办理了配户通知单，准许进户，将房屋交付给马钟毓。原、被告协商顶账房屋隆达世纪花园小区的第4号楼1单元1801室，于2012年7月31日预告登记在辽宁汇鼎投资管理有限公司名下，现房屋所有权人仍为抚顺市隆达房地产开发有限责任公司。被告协助案外人辽宁汇鼎投资管理有限公司办理预告登记，两年后，却隐瞒该预告登记事实，将争议的房屋抵顶原告工程款，导致房屋不能办理产权过户登记，顶债协议未能履行完毕（取得房屋产权证书为履行完毕）。被告构成根本违约。综上，原告诉至法院诉讼请求为：1、解除原、被告双方于2014年6月24日签订的《房屋顶账协议书》及同日第三人与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还购房款432516元，并按中国人民银行同期贷款利率计付利息(截止2020年6月5日，利息为115863.34元)，共计548373.34元。3、诉讼费及相关费用由被告承担。被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司辩称，一、原告提出的第一项诉求包括解除原告与隆达公司签订的“房屋顶账协议书”及第三人与隆达公司签订的“商品房买卖合同”两项，隆达公司认为这二份合同的签订主体不同，法律关系不同，原告不应在同一件案子中提出两项诉求，而应根据按照各自的法律关系分别提起诉讼。同时，隆达公司认为原告要求解除这两份协议是缺乏事实和法律依据的。2014年6月24日，隆达公司与原告签订了《房屋顶账协议书》，双方约定：隆达公司将隆达世纪花园小区4号楼1单元1801号房屋抵顶432516元的工程款，余款140434元由隆达公司另行支付。该协议签订后，原告接收了顶账房屋，（2020）辽0404民初158号民事判决书也判令隆达公司给付剩余的款项。由此应当认定这份顶账协议书已经履行完毕，不可能予以解除。原告接收了顶账房屋后，安排第三人与隆达公司在2014年6月24日签订了“商品房买卖合同”。购房签订后，隆达公司为第三人办理了配户通知单，将房屋交予第三人，隆达公司已经履行了交房的义务。虽然，该房屋被汇鼎公司办理了预告登记，但是隆达公司与汇鼎公司之间并无房屋买卖关系，现在双方的纠纷正在法院审理之中，房屋产权人最终还未得到法律的确认，在产权不明晰的情况下，第三人不具备解除购房合同的条件。隆达公司还认为解除合同的法律后果就是要恢复原状，现在，第三人已经接受了房屋，如果第三人解除合同的诉求得到支持，第三人也应将房屋归还给隆达公司，才能达到解除合同的目的。隆达公司也不同意原告提出的第二项诉求。尽管隆达公司与马钟毓签订了“商品房买卖合同”，但是双方并没有真正的房屋买卖关系，签订合同只是履行“房屋顶账协议书”的结果。第三人没有交纳432516元的购房款，就无权要求隆达公司予以返还。隆达公司推测原告本意是要求隆达公司履行“房屋顶账协议书"给付工程款432516元，如果是这样，隆达公司认为原告的这一诉求与第一项诉求是矛盾的，既然原告想解除顶账协议，就不能按照协议要求隆达公司付款。而且，原告要求隆达公司给付这笔款项的诉求已经在（2020）辽0404民初158号民事判决书被驳回了，按照一事不再理的原则，原告的这一诉求不应得到支持。综上，隆达公司希望法院驳回原告的诉讼请求。第三人马钟毓辩称，同意原告的意见。经审理查明，2012年8月15日，原告抚顺市华煜乳胶漆厂与被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司签订《外墙涂料工程承包合同》一份。合同约定工程名称：隆达世纪花园6#外墙涂料工程施工，工程地点：抚顺市望花区海城街雷锋路南，工程承包范围：6#号楼图示所示全部的外墙涂料工程的供货、施工、成品保护、保修等。合同约定综合单价每平方米28元（含税）。合同第八条约定：“1、单体楼实施完毕，验收合格后，甲方向乙方支付单体楼总工程款的20%，甲方待工程竣工后，甲方向乙方支付单体楼总工程款的30%，其它余款（除质保金外）甲方半年内支付完毕，并留扣总价的5%（工程总面积）作为质保金。2、本工程的质保期为壹年，自本工程竣工验收通过后开始计算。4、质保金为结算价的5%质保期满后7日内由甲方一次性的无息结清。抚顺市华煜乳胶漆厂及法人朴梅花在乙方处盖章、签字，抚顺市隆达房地产开发有限责任公司及项目负责人程鑫在甲方处盖章、签字。2013年8月14日，原、被告签订《隆达世纪花园外墙涂料结算书汇总表》，该结算书汇总表确认审核后面积为34748.23㎡，单价为28元/㎡，审核后总工程款金额为972950.44元。2014年6月24日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋顶账协议书》，该协议书写明：“一、截止2014年6月24日，甲方共欠乙方款项为人民币伍拾柒万贰仟玖佰伍拾元整（572950.00元整）。二、甲方将抚顺市望花区隆达世纪花园小区第4号楼1单元1801室113.82㎡住宅楼，此楼平米单价为3800元/㎡，共计人民币：肆拾叁万贰仟伍佰壹拾陆元整（432516.00元整）来顶付欠款。三、甲乙双方顶付款项差额由现金支付。工程欠款：572950.00-顶房款：432516.00＝差额：140434.00。四、甲方于本协议签订后7日内将顶账楼房及其所有房产手续交付乙方。五、本协议签订后，由甲方协助乙方共同办理顶账楼房的产权手续”。另查明，2014年6月24日，被告与原告法定代表人朴梅花的丈夫马钟毓签订《隆达世纪花园商品房预定认购单》，该合同约定马钟毓认购隆达世纪花园4#1单元18楼1号商品房，销售面积为113.82㎡，单价为3800元/㎡，总房款为肆拾叁万贰仟伍佰壹拾陆元整，购房付款方式为抹账。当日，被告与原告指定的马钟毓签订了《商品房买卖合同》，约定被告将望花区雷锋路东段16号1单元1801室，建筑面积113.82㎡住宅楼，单价为3800元/㎡，共计人民币：肆拾叁万贰仟伍佰壹拾陆元整（432516.00元整）卖给马钟毓。同日，马钟毓向被告缴纳水电费，被告给马钟毓办理了配户通知单，准许进户，将房屋交付给马钟毓。再查，马钟毓接收望花区雷锋路东段16号1单元1801室后，一直未使用居住。2016年以后，原告发现该抵账房屋被他人撬开占有居住。现查明原、被告协商顶账房屋望花区雷锋路东段16号1单元1801室，于2012年7月31日预告登记在辽宁汇鼎投资管理有限公司名下，现抵账房屋的不动产所有权人仍为被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司。2020年1月8日，原告对被告提起诉讼，本院审理认为：“其中关于原告作为乙方与被告作为甲方签订的《房屋顶账协议书》的效力问题，本院认为以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务做出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。本案中，原、被告所签订的《房屋顶账协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，双方应遵照履行。经本院查询，原、被告抵账房屋于2012年7月31日预告登记在辽宁汇鼎投资管理有限公司名下，被告庭审中称其与辽宁汇鼎投资管理有限公司实际为融资性质并非为买卖房屋，因此辽宁汇鼎投资管理有限公司与被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司之间为此提起了诉讼。本院认为虽然该涉案房屋的预告登记人为辽宁汇鼎投资管理有限公司，但房屋的所有权人现仍为被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司。依据双方《房屋顶账协议书》，被告与原告指定的马钟毓签订了《商品房买卖合同》，并为其办理了配户通知单、交付了房屋。现该房屋在原告接收后被他人占有使用，原告并未提供他人占有使用该房屋的合理依据。本院认为原告可要求被告办理该房屋的过户手续，若不能办理可退房返款。现原告径直要求被告给付工程款432516元，本院不予支持，原告可在有其他证据后另行起诉”。本院作出（2020）辽0404民初158号民事判决，双方均未提起上诉，该判决已经生效。现原告以要求解除原、被告双方于2014年6月24日签订的《房屋顶账协议书》及同日第三人与被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告返还购房款432516元及承担利息为由来院诉讼。本院所确认的上述事实，有（2020）辽0404民初158号民事判决书、《房屋顶账协议书》、通话录音以及双方庭审笔录等证据材料在案佐证，以上证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告请求判令解除原、被告双方于2014年6月24日签订的《房屋顶账协议书》及同日第三人与被告签订的《商品房买卖合同》和主张被告返还购房款432516元及其利息一节，本院（2020）辽0404民初158号民事判决书已经认定原、被告所签订的《房屋顶账协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，双方应遵照履行。依据双方《房屋顶账协议书》，被告与原告指定的第三人马钟毓签订了《商品房买卖合同》，并为其办理了配户通知单、交付了房屋。本院认为若原告以被告不能为其办理房屋过户手续，无法达到其协议目的，要求解除原、被告签订的《房屋顶账协议书》及第三人与被告签订的《商品房买卖合同》，原告应同时将已经交付的抵账房屋返还给被告，但原告明确表示不履行返还抵账房屋，故原告请求解除原、被告双方于2014年6月24日签订的《房屋顶账协议书》及同日第三人与被告签订的《商品房买卖合同》，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告抚顺市华煜乳胶漆厂的诉讼请求。案件受理费9284元，减半收取4642元，由原告抚顺市华煜乳胶漆厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员  唐纯生二〇二〇年九月七日书记员  单 哲