天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2747号上诉人（一审被告）：上海绿地集团天津文化发展有限公司，住所地天津市蓟州区许家台镇盘山南路北侧盘山大道西侧盘谷艺城公建1号楼。法定代表人：潘伟，经理。委托诉讼代理人：王梦娟，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：程玉明，男，1959年6月29日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人上海绿地集团天津文化发展有限公司因与被上诉人程玉明商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初12762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人上海绿地集团天津文化发展有限公司的委托诉讼代理人王梦娟、被上诉人程玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海绿地集团天津文化发展有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回程玉明全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由程玉明承担。事实和理由：1．根据《天津市商品房买卖合同》附件六补充协议第十二条约定，报纸、广播、楼书等媒体或其他方式发布的广告及沙盘中所述内容，均不作为买卖双方确定权利义务的依据。该约定合法有效，对双方具有约束力。上海绿地集团天津文化有限公司在合同履行过程中无违约行为，程玉明不享有合同解除权。2．即便判决解除合同，一审法院认定的损失金额也缺乏事实依据。程玉明向案外人支付的150000元团购服务费，与本案不是同一法律关系，一审法院在未追加案外人为第三人的情况下判令由上海绿地集团天津文化有限公司返还该笔款项，无事实和法律依据。程玉明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：上海绿地集团天津文化有限公司提交的楼书等宣传材料及样板间设计布局应为商品房买卖合同组成部分，上海绿地集团天津文化有限公司违反约定应承担违约责任，程玉明享有合同解除权，团购费系程玉明为履行合同所支出的合理费用，上海绿地集团天津文化有限公司应当承担赔偿责任。程玉明向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的合同编号为2016-xxxx号的《天津市商品房买卖合同》；2．判令上海绿地集团天津文化发展有限公司向程玉明返还购房款1029960元及团购费150000元，共计1179960元；3．判令上海绿地集团天津文化发展有限公司向程玉明支付逾期交房利息，计算标准为：以1179960.00元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率（4.75%）计算（自2018年3月31日起暂至2019年11月14日共计91213.00元，剩余利息计算至上海绿地集团天津文化发展有限公司退还程玉明已付房款之日止）；4．请求判令上海绿地集团天津文化发展有限公司承担本案诉讼费。一审庭审前，程玉明将其诉讼请求变更为：1．变更购房定金交款日期为2016年11月27日；2．撤销程玉明与上海绿地集团天津文化发展有限公司之间签订的《天津市商品房买卖合同》编号为：（2016-xxxx）的格式条款（部分内容表述），第五条第2项解除合同中“此外，甲方还应每日按商品房价款的00/000向乙方支付违约金”，违约金按已付房款金额0.01%/日，从付款次日起至2018年9月30日，计62391.34元；3．请求确认合同附件六补充协议十二的关于广告效力及样板间的约定构成要约；4．请求判令上海绿地集团天津文化发展有限公司赔偿程玉明实际损失：（1）逾期交房损失：自2018年10月1日至2019年12月11日期间按已付房款1029960元每日0.2‰的标准支付90018.50元，（2）支付程玉明因上海绿地集团天津文化发展有限公司根本违约、获取不当得利造成的购买房屋价值损失485619.48元；5．诉讼保全费5000元、财产保全保险费2800元，由上海绿地集团天津文化发展有限公司负担；6．判令上海绿地集团天津文化发展有限公司支付程玉明已付房款利息（每笔款项自付款之日的次日起计算到2018年9月30日止）81194.12元；7．判令上海绿地集团天津文化发展有限公司承担已支付的物业费4650.88元。一审庭审中程玉明再次变更请求，不再要求撤销合同，主张解除合同，但损失数额部分坚持原诉讼请求。一审法院认定事实：上海绿地集团天津文化发展有限公司系从事文化艺术创作、文化产业投资、房地产业投资、酒店投资管理、商业投资经营、房地产开发经营等项目的企业法人，涉案xxxx／xxxx项目为其开发建设。程玉明通过观看楼书、户型图等宣传材料及样板间后决定购买xxxx项目的房屋。2016年11月27日，程玉明向上海绿地集团天津文化发展有限公司支付购房款100000元、2016年12月3日支付购房款419960元、2017年10月15日支付购房款510000元，以上购房款合计1029960元。2016年12月3日程玉明经上海绿地集团天津文化发展有限公司向案外人北京七环房产经纪有限公司支付团购服务费150000元。2016年12月5日，程玉明（乙方）与上海绿地集团天津文化发展有限公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××村××房××村南侧，xxx路东侧盘龙xxxx房屋，设计用途为办公，建筑面积89.89平方米，每平方米价格为11458元，总价款为1029960元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2018年3月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。合同第十条商品房设计变更的约定：甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。但合同附件一：商品房平面图、附件四：商品房房屋设计、环境布局等情况均为空白页，对商品房房屋结构形式、户型、朝向、设计、环境布局等情况没有约定。合同附件六：补充协议的八，即关于《合同》第十条的补充约定：1．《合同》项下商品房的房屋设计和环境布局指房屋的结构形式、户型和朝向；2．乙方有权在接到甲方发出的变更通知后十五日内做出是否退房的书面答复，如甲方在此期限内未收到乙方的书面答复，视为乙方已接受通知内注明的变更内容，双方继续履行《合同》及本补充协议内容。合同附件六：补充协议的十二，即关于广告效力及样板间的约定：1．双方确认，买卖双方的权利义务，均以《合同》及附件、本补充协议、其他相关协议的约定为准。甲方在签署《合同》及其附件、本补充协议、其他相关补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及沙盘中所述内容，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据；2．甲方为该项目所修建的样板间内的装饰、家具和所有房间及功能区的主灯饰仅供展示和参考使用，不作为商品房交楼标准或合同样品。乙方所购房屋的装饰、设备标准，均以《合同》及其附件中所列标准为依据。另合同还约定了双方其他的权利、义务条款。上海绿地集团天津文化发展有限公司因执行政府环保政策停止施工，并函告程玉明停工，程玉明对此没有提出异议。后上海绿地集团天津文化发展有限公司通知程玉明办理涉诉房屋交付手续，程玉明支付天津深长城睿商物业服务有限公司涉案房屋物业费及其他费用，但因房屋结构形式、户型和朝向及设计和环境布局现状与上海绿地集团天津文化发展有限公司的楼书、宣传册等宣传资料及样板间不符，产生分歧意见，故诉至法院而成讼。在一审诉讼过程中，上海绿地集团天津文化发展有限公司自行将样板间拆除。程玉明提供的楼书等宣传材料显示：附赠超大平方米院落，厨房在院落内；一层包括卫生间共三个房间，一层进门为大房间，从大房间能进入卫生间；二层南侧两个房间和卫生间均为独立房间。但根据一审法院此前对涉案房屋同一小区其他商品房的现场勘验，其房屋现状为没有院墙、院落、走廊，一层卫生间不独立且无顶，二层三个房间为里外间，一层至二层的楼梯为简易铁制楼梯，房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料不符。上述事实，有双方陈述、天津市商品房买卖合同、付款收据、楼书宣传材料、现场照片等证据在案证实。一审法院认为，上海绿地集团天津文化发展有限公司与程玉明签订商品房买卖合同后，双方应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯按约履行。程玉明针对其主张上海绿地集团天津文化发展有限公司销售的商品房建造有样板间及其结构形式、户型和朝向、设计和环境布局与涉诉房屋现在的结构形式、户型和朝向、设计和环境布局发生变更提供了证据予以证实，虽上海绿地集团天津文化发展有限公司对此予以否认，但没有提供证据予以反驳，所以对程玉明提供的证据及主张，一审法院予以采信和支持。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。该条款中约定了解除合同的条件，条件成就时，解除权人可行使约定解除权。双方约定商品房的房屋设计和环境布局见附件四，而合同附件四为空白页，并无内容。虽上海绿地集团天津文化发展有限公司主张根据双方合同附件六第十二条约定广告效力及样板间均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，但该条款是上海绿地集团天津文化发展有限公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的格式条款，且该条款亦未约定房屋结构形式和户型。而楼书等宣传材料关于户型图的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。经过比较，涉诉房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料明显不符，由于上海绿地集团天津文化发展有限公司没有提供征得程玉明对设计方案变更同意的证据，根据证据规则，应承担不利后果，应认定上海绿地集团天津文化发展有限公司属未经对方同意擅自对涉案商品房房屋设计、环境布局进行了变更的情形，上海绿地集团天津文化发展有限公司应承担违约责任。由于双方约定解除合同的条件已经成就，所以程玉明要求解除合同，一审法院予以支持。关于合同解除的法律后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。根据上述约定，上海绿地集团天津文化发展有限公司应返还程玉明已付购房款1029960元，并应支付已付款利息（以100000元为基数，自2016年11月28日起至实际给付之日止，按银行同期同档贷款基准利率计算；以419960元为基数，自2016年12月4日起至实际给付之日止，按银行同期同档贷款基准利率计算；以510000元为基数，自2017年10月16日起至实际给付之日止，按银行同期同档贷款基准利率计算），此外，上海绿地集团天津文化发展有限公司还应按商品房价款的0.01％支付违约金103元。关于程玉明主张的团购服务费150000元、物业服务费4650.88元，属于程玉明为履行合同而支出的合理损失，不属于购房款，上海绿地集团天津文化发展有限公司应对此承担赔偿责任。程玉明主张由上海绿地集团天津文化发展有限公司负担财产保全保险费2800元，依法无据，一审法院不予支持。由于程玉明没有提供证据对上海绿地集团天津文化发展有限公司因执行环保政策而停工的主张予以反驳，且已提出解除合同请求，所以对程玉明其他的诉讼请求，因无合同约定和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，因当事人双方约定了解除合同的条件，且该条件已经成就，双方均应按合同约定履行，故程玉明起诉要求解除合同，一审法院予以支持。上海绿地集团天津文化发展有限公司应按合同约定给付合同解除后的购房款1029960元及合同约定的利息、违约金并赔偿损失团购费150000元、物业服务费4650.88元。程玉明的其他诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、解除原告程玉明与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于2016年12月5日签订的合同编号为2016-xxxx号《天津市商品房买卖合同》；二、由被告于本判决生效之日起十日内向原告返还购房款1029960元及利息（以100000元为基数，自2016年11月28日起至实际给付之日止，按银行同期同档贷款基准利率计算；以419960元为基数，自2016年12月4日起至实际给付之日止，按银行同期同档贷款基准利率计算；以510000元为基数，自2017年10月16日起至实际给付之日止，按银行同期同档贷款基准利率计算）；三、由被告于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金103元；四、由被告于本判决生效之日起十日内给付原告团购服务费150000元、物业服务费4650.88元，计154650.88元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11022元，由上海绿地集团天津文化发展有限公司负担8430元，由程玉明负担2592元。保全费5000元，由上海绿地集团天津文化发展有限公司负担”。本院二审期间，上诉人上海绿地集团天津文化发展有限公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人上海绿地集团天津文化发展有限公司提交涉案房屋设计平面图3张，证明上海绿地集团天津文化发展有限公司建设涉案房屋时未变更设计方案。被上诉人程玉明质证认为，该证据不属于新证据，与本案没有关联性，对其真实性、合法性、证明目的均不认可。经本院审查，上海绿地集团天津文化发展有限公司提交的证据不能证明其主张的事实成立，本院不予采信。程玉明在开庭后邮寄其交纳物业费的收据复印件作为收房证据，因一审判决支持其关于物业费的诉讼请求，该份证据不再组织质证。程玉明庭后邮寄提交天津市高级人民法院（2020）津民申772号民事裁定书作为本案参考。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案合同应否解除；二、程玉明交纳的团购服务费是否应由上海绿地集团天津文化发展有限公司予以返还。关于焦点一，上海绿地集团天津文化发展有限公司与程玉明签订的《天津市商品房买卖合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应履行义务。依据一审法院审理查明的事实，涉案买卖合同未约定房屋结构形式和户型，但上海绿地集团天津文化发展有限公司在楼书等宣传材料关于户型图的说明和允诺具体确定，因此应当视为双方对房屋结构形式和户型的约定，现上海绿地集团天津文化发展有限公司建设的涉案房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料明显不符，且未经程玉明同意擅自对涉案商品房房屋设计、环境布局进行了重大变更，据此，程玉明请求解除涉案合同，事实和法律依据充足，一审法院予以支持，本院不持异议。上海绿地集团天津文化发展有限公司关于其未变更涉案房屋设计及不应解除涉案合同的主张，理据不足，本院不予支持。关于焦点二，团购服务费系程玉明为购买涉案房屋而支付的必要费用。涉案合同因上海绿地集团天津文化发展有限公司违约而解除后，该团购服务费作为程玉明的损失，其有权要求上海绿地集团天津文化发展有限公司承担赔偿责任，一审法院予以支持，并无不当。上海绿地集团天津文化发展有限公司关于一审未追加案外人参加诉讼、应由案外人返还团购服务费的主张，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上海绿地集团天津文化发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15462元，由上海绿地集团天津文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉明审判员  姜纪超审判员  张玉洁二〇二〇年九月十六日法官助理梁菁菁书记员郭梦迪附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……