河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初13378号原告：白国顺，男，1969年4月9日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：谢向涛，金博大律师事务所律师。委托代理人：吴佳颖，金博大律师事务所律师。被告：魏云奇，男，1972年9月11日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。原告白国顺与被告魏云奇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴佳颖到庭参加诉讼，被告魏云奇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告向原告支付拖欠租金及房屋占用费共计60094.36元；3、判令被告向原告支付违约金40026.96元；4、判令被告向原告支付垫付的物业费15000元；5、判令被告承担本案的诉讼费、律师费等全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月28日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于郑州市郑东新区广场××、××龙广场××楼××号房屋，合同约定房屋租赁建筑面积288.14平方米，租赁期限自2017年12月1日至2020年11月30日止，房屋租金为第一年每月18152.82元，租金逐年递增5%，租金按每半年支付一次，被告应于每期提前30日向原告支付租金，物业费由被告自行承担。根据合同约定，被告应于2019年11月30日前支付2019年12月1日至2019年5月30日半年度的租金。截至目前，被告仅向原告分期支付当期租金8万元，后被告拒接电话，拒不支付租金，被告的违约行为已致本合同无法继续履行，原告无奈向其发送解约通知，与其解除房屋租赁合同。现被告拒不支付欠付的租金及物业费，其行为构成违约，损害原告的合法权益。望法院依法裁判，判如所请。被告未答辩。经审理查明，2017年11月28日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），与居间方郑州市招银房地产营销策划有限公司共同签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的位于郑州市郑东新区广场路南、心怡路西10层1001号的房屋（以下简称“该物业”）出租给乙方作为办公使用，该物业的预售合同编号为D12001050020，建筑面积约288.14平方米。租赁期限自2017年12月1日至2020年11月30日止。乙方在签订合同时直接向甲方支付租房定金10000元。此租房定金一经甲方签收即具有法律效力。甲方在向乙方收取租金时，此笔定金可转化为乙方应付租金的一部分。租金为每月18152.82元，租金按每半年支付。乙方应于每期提前30日向甲方支付租金。甲方有权要求收取现金，或者要求乙方将上述租金打入以下指定账户：户名：李杰玲，开户行：郑州银行宝龙支行，账号：62×××70。乙方应于2017年12月1日前交付首期租金108916.92元、押金18152.82元。租赁期满，如乙方不再续租，租房押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金或按本合同约定乙方应当承担的违约赔偿责任外，应如数（不计利息）返还给乙方。甲方应于2017年12月1日交付该物业予乙方使用，甲方交楼时应当结清所有欠款并办理相关移交手续，办结后经甲乙双方验收签字并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期间，因使用该物业所产生的物业管理费、水电费、电话费、上网费、有线电视费、燃气费、清洁费、车位费等相关费用均由乙方承担。乙方逾期支付房租的，按逾期金额每日千分之五支付滞纳金和房屋租金。租金支付逾期超过十日以上、故意拖欠房屋相关费用、提前退租的视为乙方违约。违约方向另一方支付两个月租金作为违约金。合同终止或解除后，甲方有权收回该物业，并视为乙方放弃存放在该物业内的全部物品的所有权。合同的特别条款中约定，自2018年12月，合同约定价格以每年5%递增。2017年11月29日至2017年11月30日为免租期。2020年6月14日，原告白国顺向被告出具关于解除“房屋租赁合同”的通知函，载明，双方于2017年11月28日签订的《房屋租赁合同》，被告已于2019年12月份开始未按合同要求支付租金及缴纳物业费，现仍欠租金三个月，物业费六个月，依据上述合同，函告如下：1、自本解除通知送达之日起正式解除双方于2017年11月28日签订的《房屋租赁合同》；2、合同解除后，依据合同约定，原告保留向被告进行索赔的权利。请被告速与原告联系，在2020年6月18日前将上述房屋内放置的物品全部搬离，并补交拖欠的房屋租金及物业费，否则按合同约定，视为被告放弃上述物品的所有权，原告有权对该物品进行处置。同日，原告将该通知张贴在涉案房屋的玻璃门上，并通过EMS将该通知邮寄至被告的户籍所在地。2020年6月18日，李国芝代为签收上述邮件。庭审中，原告称2019年12月1日仍有人在涉案房屋处办公，2020年6月原告至涉案房屋处查看时已无人办公。在物业见证下，原告于6月底收回房屋，现已于2020年7月份委托居间方对外另行招租。原告自认，被告向原告支付了2019年12月1日至2020年5月30日期间的部分租赁费8万元，并交纳物业费至2020年1月1日。另签订合同时被告缴纳押金18152.82元，该款项并未在原告诉请数额中予以扣除。另查明，2014年3月25日，原告与河南升龙物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定涉案房屋的物业费按建筑面积计算，为每月8.8元/平方米。原告于2020年8月26日向河南升龙物业管理有限公司郑东新区分公司缴纳涉案房屋2020年1月1日至2020年6月30日的物业费15239.40元。以上事实由原告提交的《房屋租赁合同》、《前期物业服务协议》、关于解除“房屋租赁合同”的通知函、视频光盘、EMS回执单、缴费通知单、河南增值税普通发票、照片及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告逾期支付房租构成违约，原告已于2020年6月14日向被告送达解除合同通知，现被告已不在涉案房屋办公，且在收到原告的解除通知后亦未与原告进行协商，以实际行动表明不再继续承租涉案房屋，故原被告双方之间签订的《房屋租赁合同》自2020年6月18日解除。原告主张租金及房屋占用费60094.36元。本案中，原告确认2020年6月涉案房屋处无人办公，其已于2020年6月底收回房屋，对此被告并未提交相应证据证明其实际使用房屋的期间，故本院采纳原告主张。租金及房屋占用费应计算至2020年6月30日，因在此期间新冠疫情爆发，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施，对房屋的实际使用、交接返还产生影响。故结合本案实际情况，对此期间的房屋占有使用费按照两个月租金的标准予以酌减，另合同约定自2018年12月合同租金按照每年5%递增，故2019年12月开始每月租金应为20013.48元（18152.82×1.05×1.05）。由此标准自2019年12月1日计算5个月租金为100067.4元【20013.48×5】。扣除原告自认已经支付的租金80000元及在本次诉请数额中未扣除的押金18152.82元，被告仍应向原告支付租金及房屋占用费1914.58元。原告主张违约金40026.96元，根据合同约定，被告应在2019年11月1日支付2019年12月1日至2020年5月30日的租金，被告未按期足额支付租金的行为构成违约，但考虑后续疫情的影响，本院酌定违约金为一个月租金20013.48元，对原告主张的高出部分，本院不予支持。原告主张垫付的物业费15000元，该部分费用有相应的票据佐证其真实性，且原告的诉请在其应受偿范围内，故本院予以支持。被告魏云奇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告白国顺、被告魏云奇于2017年11月28日签订的《房屋租赁合同》自2020年6月18日解除；二、被告魏云奇于本判决生效后十日内向原告白国顺支付租金及房屋占用费1914.58元、违约金20013.48元、物业费15000元；三、驳回原告白国顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2602元，减半收取1301元，由原告白国顺负担884元，由被告魏云奇负担417元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年九月二十一日书记员  刘宏丽