广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终793号 上诉人（原审被告）：广西大都投资有限公司。住所：广西南宁市良庆区平乐大道19号广西建工大厦1号楼第六、七、八层。统一社会信用代码：9145010072975523XQ。 法定代表人：邓少新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张桂玉，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈婷婷，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：防城港市浩东房地产代理有限公司。住所：广西防城港市港口区友谊大道4号外贸大院内2幢209、210。统一社会信用代码:91450602MA5N3YYTXQ。 法定代表人：吕杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄淑宾，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄春园，广西精一律师事务所律师。 上诉人广西大都投资有限公司（以下简称大都投资公司）因与被上诉人防城港市浩东房地产代理有限公司（以下简称浩东房地产公司）委托合同纠纷一案，不服广西壮族自治区东兴市人民法院(2020)桂0681民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人大都投资公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，或依法改判上诉人仅需承担被上诉人申请的佣金数额2018年2月18日为500214.17元；2019年3月26日三笔分别为495108.28元、24000元、10000元，对上诉人产生的实际税费相应扣除；2.本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案债权的转让效力，判决上诉人向被上诉人支付佣金1708832.96元错误。首先，债权人广西共创锦林房地产营销策划有限公司未通知上诉人债权转让的事实，上诉人至今未收到债权人的通知，债权转让中，通知债务人的义务应由债权人而非债权转让的受让人履行，被上诉人提起诉讼不能作为债权转让中的通知，该债权转让对上诉人不发生效力。其次，广西共创锦林房地产营销策划有限公司转让给被上诉人的债权数额错误，其中一笔为防城港市港口区北部湾锦林投资有限公司的债权。二、上诉人不应承担因向被上诉人结算佣金产生的各项税费。由于被上诉人代理销售涉案项目为住宅，导致上诉人向被上诉人结算佣金时根据税收的相关法律规定承担巨额的营业税等相关税费。根据合同约定，上诉人因结算佣金产生的按照7.2%核算的税费应由被上诉人承担。三、一审判决的违约金数额过高。因代理涉案项目物业销售，上诉人从被上诉人处获取的佣金金额已远高于住宅销售代理佣金的市场价格，对上诉人显失公平。本案中，被上诉人在没有证据证明其存在的实际损失，明知代理合同约定违约金显著高于其实际损失的情况下，恶意保全冻结上诉人公司账户金额将近四百万元，对上诉人造成严重经济损失，请求二审法院结合实际情况依法对违约金部分予以调整。 被上诉人浩东房地产公司辩称，一、涉案《债权转让协议》已对上诉人发生效力，上诉人提起诉讼时将涉案《债权转让协议》以证据形式向一审法院提交，一审法院已正式向上诉人送达，所以该债权转让通知已于送达时对债务人发生法律效力。二、被上诉人依据合同约定计算佣金，合理合法。双方在合同中只对住宅房源的佣金税费承担进行约定，并未对车位及没收的定金税费进行约定。此外，被上诉人提交的《住宅房源结佣金明细表》中有应扣税金一项，双方已作扣税处理，但在没收定金的《退房客户明细表》以及车位的业绩佣金中没有应扣税金一项。对于定金和车位这两类结佣明细表，上诉人项目客服杨敏、项目总监陈煜及项目财务杨婷婷等人员均进行审核并签字，从未提出异议。因此，对于双方没有约定税款的佣金部分，应各自依法承担税费。三、一审判决调整逾期付款利息为年利率24%符合法律规定。合同约定的违约金条款是双方充分考虑违约对双方造成的损失后共同约定的，是双方真实意思表示，对双方均有约束力。被上诉人代理销售房屋时，前期已投入大量资金用于广告营销、接送外地客户路费、餐饮费，后期还需要向分销商结算佣金。上诉人因被上诉人的代理销售获得购房款，应按合同约定支付佣金，现上诉人逾期付款将近两年，导致被上诉人不得不高息举债结付分销商的佣金、人工工资和营销成本等，对被上诉人造成重大经济损失。 浩东房地产公司向一审法院起诉请求：1.大都投资公司支付浩东房地产公司佣金1750366.98元；2.大都投资公司支付浩东房地产公司违约金1849366元。 一审法院认定事实：2017年11月6日，广西防城港途家房地产顾问有限公司、广西共创锦林房地产营销策划有限公司（以下简称共创锦林房地产公司）、防城港市港口区北部湾锦林投资有限公司（以下简称北部湾锦林投资公司）与大都投资公司签订《【大都•塞纳湖畔】项目销售代理合同》，约定大都投资公司将其开发的防城港东兴市东盟大道1221号项目【大都•塞纳湖畔】物业委托三家公司进行销售。 代理合同第6.2.2条约定：“具体房源的底价详见《大都•塞纳湖畔住宅底价表》（以下简称《底价表》）。本次所委托销售的住宅房源必须以不得低于《底价表》上所载的对应住宅单位的底价的成交价进行销售，同时各销售单位的成交价均不得高于3600元／㎡（即：每套房源的单价不得超出《底价表》上对应房号的溢价+300元／㎡的单价）；乙方因结算佣金所产生甲方营业税等税费由乙方承担，按7.2%核算，并在当期佣金结算时予以扣除”。 代理合同第6.4.1条约定：“销售代理佣金根据当期成功销售的各住宅单位的回款情况进行支付：1)客户选择按揭贷款或分期方式付款：客户与甲方成功签订了《商品房买卖合同》并缴清首期房款，结算乙方应得佣金的80%;余下房款在银行放款后或者客户交齐余下房款后，结算乙方应得佣金的20%”。 代理合同第6.4.2条约定：“甲乙双方每半个月结算一次佣金，乙方将本次佣金结算申请及明细表无误的提供给甲方审核，甲方在5个工作日内审核完毕并通知乙方，乙方开具等额有效发票，甲方在收到发票后5个工作日内支付佣金”。 代理合同第6.5条约定：“没收定金支付约定：乙方所销售房屋的客户须于自缴纳定金之日起30日内交齐约定首付款，逾期甲方应没收定金。非甲方原因造成的客户放弃购买，客户原交纳的购房定金不予退还。没收的定金甲乙双方按照甲方得50%，乙方得50%，甲方自确认没收（客户逾期不补款，乙方提交给甲方相关负责人签字确认没收，视为确认没收）之日起10个工作日内支付给乙方，乙方向甲方提供等额发票”。 代理合同第7.2条约定：“甲方未按本合同约定时间按时足额支付代理费用的，每逾期一天，应向乙方支付应付而未付款项的千分之五/日的违约金。乙方未按本合同约定时间履行乙方义务的，每逾期一天，应从佣金中扣除应付佣金的千分之五/日的违约金”。 2018年7月19日，三家公司与浩东房地产公司、大都投资公司签订〈关于《【大都•塞纳湖畔】项目销售代理合同》的协议〉，一致同意浩东房地产公司享有代理合同所产生的所有权利，并与三家公司共同履行代理合同所产生的所有义务。 2018年10月17日，共创锦林房地产公司向大都投资公司提交“大都·塞纳湖畔”2018年10月第一次佣金结算申请报告，申请结佣金额614510.49元；关于塞纳湖畔没收定金的结佣申请，申请结佣金额65000元；“大都·塞纳湖畔”二季度补差佣金结算申请报告，申请结佣金额41534.04元。 2018年11月7日，北部湾锦林投资公司向大都投资公司提交“大都·塞纳湖畔”二季度补差佣金结算申请报告，申请结佣金额41534.04元。 2018年12月18日，浩东房地产公司向大都投资公司提交“大都·塞纳湖畔”2018年12月第一次佣金结算申请报告，申请结佣金额500214.17元。 2019年3月26日，浩东房地产公司向大都投资公司提交“大都·塞纳湖畔”2019年3月第一次佣金结算申请报告，申请结佣金额495108.28元；“大都·塞纳湖畔”2019年3月第一次佣金结算申请报告，申请结佣金额24000元；关于塞纳湖畔没收定金的结佣申请，申请结佣金额10000元。 大都投资公司对上述结佣申请均予以审核。 2019年7月31日，共创锦林房地产公司与浩东房地产公司签订《债权转让协议书》，约定共创锦林房地产公司将其对大都投资公司享有的代理佣金721044.53元的债权转让给浩东房地产公司。 一审法院认为，浩东房地产公司、大都投资公司之间存在合法有效的代理合同关系，双方应当按照约定履行各自义务。浩东房地产公司按照约定完成代理销售任务，大都投资公司应当按照约定支付相应数额的代理佣金。关于本案债权转让是否生效的问题。在可以确认债权转让真实性的前提下，受让人直接通过向人民法院提起诉讼的方式向债务人主张权利的，亦可认定为通知债权转让的一种方式，相关诉讼材料送达债务人时，该债权转让通知对债务人发生法律效力。故本案的债权转让对大都投资公司已发生效力。大都投资公司辩称未收到债权转让通知对其不发生效力，该院不予采纳。关于债权转让数额是多少的问题。其中一笔结佣金额为41534.04元的，大都投资公司辩称共创锦林房地产公司和北部湾锦林投资公司均为涉案项目的销售代理公司，2018年10月17日，共创锦林公司提交结佣申请后，大都投资公司发现该笔业绩和佣金是北部湾锦林投资公司的，故2018年11月7日由北部湾锦林投资公司向大都投资公司提出结佣申请。经该院核实，该笔佣金对应的销售业绩确实为同一笔业绩，大都投资公司并能作出合理解释，对大都投资公司的主张，该院予以采纳。41534.04元的佣金属于北部湾锦林投资公司，不属于共创锦林房地产公司，应从债权转让数额721044.53元中予以扣除，扣除后债权转让数额系679510.49元。 关于定金是否扣除税费的问题。根据代理合同第6.5条约定：“没收定金支付约定：乙方所销售房屋的客户须于自缴纳定金之日起30日内交齐约定首付款，逾期甲方应没收定金。非甲方原因造成的客户放弃购买，客户原交纳的购房定金不予退还。没收的定金甲乙双方按照甲方得50%，乙方得50%，甲方自确认没收（客户逾期不补款，乙方提交给甲方相关负责人签字确认没收，视为确认没收）之日起10个工作日内支付给乙方，乙方向甲方提供等额发票”。浩东房地产公司、大都投资公司对没收定金的分配明确，各得50%，对没收的定金并未约定扣除税费。而在实际操作中，共创锦林房地产公司、浩东房地产公司提交的结佣金明细表中有“应扣税金”一项，即作了扣税处理。在退房客户明细表中没有“应扣税金”一项。对于这两类明细表，大都投资公司的项目客服杨敏、项目总监陈煜及项目财务杨婷婷等人员均进行了审核，审核时并未作扣税处理，也未提出异议。同理，对2019年3月25日浩东房地产公司提交的结佣申请报告，对应4个车位的业绩佣金，合同亦未约定扣除税费，结佣金明细表中亦没有“应扣税金”一项，大都投资公司同样给予了审核。现大都投资公司抗辩应按照代理合同第6.2.2条约定按7.2%扣除税费，但该条约定扣除税费的对应房源仅是住宅房源。综上，大都投资公司的抗辩无合同依据无事实依据，该院不予采纳。 关于违约金是否过高应否调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。大都投资公司逾期支付佣金，造成浩东房地产公司经济损失，其损失实际为利息损失，浩东房地产公司未能举证证明其存在其他经济损失，浩东房地产公司、大都投资公司合同中约定按千分之五/日计算违约金确实过高，本案的违约金可参照民间借贷利息计算，即按月利率2%计付。 关于违约金的起算时间问题。本案结佣申请提交的时间分别为2018年10月17日，2018年12月18日，2019年3月26日，对应的结佣金额分别为679510.49元，500214.2元，529108.3元，根据代理合同第6.4.2条约定：“甲乙双方每半个月结算一次佣金，乙方将本次佣金结算申请及明细表无误的提供给甲方审核，甲方在5个工作日内审核完毕并通知乙方，乙方开具等额有效发票，甲方在收到发票后5个工作日内支付佣金”。浩东房地产公司请求违约金起算时间扣除10天，有事实依据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第七十九条，第八十条，第八十二条，第一百一十四条，第四百零四条之规定，判决：一、广西大都投资有限公司应支付防城港市浩东房地产代理有限公司佣金1708832.96元及违约金（违约金计算方法：以679510.49元为基数，按照月利率2%，从2018年10月28日暂计至2019年8月1日；以500214.2元为基数，按照月利率2%，从2018年12月29日暂计至2019年8月1日；以529108.3元为基数，按照月利率2%，从2019年4月6日暂计至2019年8月1日）；二、驳回防城港市浩东房地产代理有限公司的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费35598元，减半收取17799元，保全费5000元，共计22799元（防城港市浩东房地产代理有限公司已预交22799元），由防城港市浩东房地产代理有限公司负担10396元，广西大都投资有限公司负担12403元。 本案二审期间，各方当事人均无新证据向法庭提交，且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，一审法院已于2020年4月26日向大都投资公司送达应诉通知书、起诉状副本及《债权转让协议书》等相关文书材料。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案《债权转让协议书》是否已经发生法律效力，如是，债权转让的金额为多少；二、本案佣金数额应如何计算；三、本案违约金应如何确定。 本院认为，关于焦点一的问题。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”该法律规定并未限制具体通知的形式。根据立法本意，债权转让中的通知只要达到了让债务人知晓债权转让事宜的效果，就可认定为对债务人发生效力。本案中，债权受让人浩东房地产公司以原告身份起诉并提供债权已经转让的证明文件，要求债务人大都投资公司履行债务，大都投资公司签收了法院依法送达的浩东房地产公司提交的起诉状副本及债权转让协议书等材料，应视为大都投资公司知悉了浩东房地产公司与共创锦林房地产公司之间的债权转让事实，浩东房地产公司以通过诉讼的形式完成了通知义务，因此该债权转让协议书对大都投资有限公司具有法律效力。浩东房地产公司向一审法院提交《债权转让协议书》的原件并经法庭核对无异，能够确认共创锦林房地产公司已将其享有大都投资公司的涉案债权转让给浩东房地产公司。一审认定涉案债权转让对大都投资公司发生效力并无不当，本院予以维持。关于债权转让数额为多少的问题，因其中一笔结佣金额41534.04元并非共创锦林房地产公司享有，一审判决不予确认并已扣除，一审判决认定债权转让金额为679510.49元正确，本院予以维持。大都投资公司关于债权转让对其不发生效力的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点二的问题。双方对大都投资公司尚欠浩东房地产公司结佣金额2018年2月18日为500214.17元；2019年3月26日三笔分别为495108.28元、24000元、10000元均无异议，本院予以确认。因此，一审判决认定本案结佣金额为679510.49元+500214.17元+495108.28元+24000元+10000元= 1708832.94元并无不妥，本院予以确认。大都投资有限公司辩称本案定金佣金及车位佣金应扣除税费，但未向法院提供充分证据证明双方对此有明确约定，本院不予采纳。 关于焦点三的问题。大都投资公司认为本案违约金过高，请求予以调低。本院认为，涉案合同约定违约金按日千分之五计算确实过高，浩东房地产公司虽未举证证明其因大都投资公司拖欠佣金而遭受的具体损失，但结合合同履行情况、当事人的过错程度、大都投资公司所欠佣金总额等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审判决将本案违约金的计算标准调整为年利率24%尚属合理，本院予以维持。 综上所述，上诉人大都投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35598元（上诉人广西大都投资有限公司已预交），由上诉人广西大都投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年九月十六日 法官助理 郭凯金 书 记 员 阳秋艳