湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初3361号原告：常德市天源住房建设有限公司，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道办事处惠家坪社区皂果路396号（芙蓉观邸17楼）。法定代表人：熬勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：李岱霖，湖南云济律师事务所律师，代理权限系一般授权。委托诉讼代理人：梁仁辉，湖南云济律师事务所实习律师，代理权限系一般授权。被告：常德正新农业科技发展有限公司，住所地湖南省澧县火连坡镇澧松村（湘鄂边农资物流大市场四号四楼）。法定代表人：皮燎原，公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡楠，湖南湘声律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告：湖南边山河餐饮管理有限责任公司，住所地常德市武陵区南坪街道沙港社区长港路（金银街2栋1楼、2楼）。法定代表人：皮贵枝。常德市天源住房建设有限公司（以下简称天源建设公司）与常德正新农业科技发展有限公司（以下简称正新农业公司）、湖南边山河餐饮管理有限责任公司（以下简称边山河餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理。2020年9月24日，本院依法由审判员艾军适用简易程序公开开庭进行了审理。天源建设公司委托诉讼代理人李岱霖、梁仁辉，正新农业公司委托诉讼代理人胡楠到庭参加诉讼，边山河餐饮公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天源建设公司向本院提出诉讼请求：1、解除编号为LYJ002号《金银街商铺租赁合同》；2、判令正新农业公司、边山河餐饮公司支付租金343147元（暂计至2020年5月14日止，实计至合同解除之日止）；3、判令正新农业公司、边山河餐饮公司支付逾期缴租违约金166499.8元（暂计至2020年5月14日，此后继续以欠付租金为基数按照日2‰的标准计付至实际偿清之日止）；4、判令正新农业公司、边山河餐饮公司返还商铺并从逾期腾房之日起按照租赁结束当月每日租金及物业费标准的两倍支付场地占用费；5、判令两被告支付原告为主张权利所产生的律师代理费10393元及保全担保费、诉讼费等费用。天源建设公司向本院提交了四组证据用以证明其诉讼主张。正新农业公司辩称：1、天源建设公司主张的欠付租金额度不实，且答辩人因新冠疫情这一不可抗力因素导致租金交付迟延，不构成根本违约，天源建设公司不享有合同解除权；2、原告主张的租金标准已统一下调为57.89元每平方米，因此，案涉租金应以此标准计算；3、案涉租赁合同履行期间，发生了新冠疫情这一不可抗力，依法应减扣一定期间的租金；4、原告起诉边山河餐饮公司缺乏事实及法律依据；5、合同约定违约金过高，申请法院依法予以调整；6、原告承诺的租赁场地周边配套设施等未落实到位，是导致答辩人经营困难的原因之一，也是答辩人不应承担相应违约责任的事实依据。正新农业公司向本院提交了一份证据予以佐证。正新农业公司向本院提交的一份催收函系复制件，且双方当事人在庭审中均确认天源建设公司并未向正新农业公司实际送达该函，本院对该函不予采信。对天源建设公司提交的四组证据，正新农业公司予以认可，本院依法予以采信，结合当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：1、2018年3月15日，天源建设公司（甲方）与正新农业公司（乙方）签订编号为LYJ002号《金银街商铺租赁合同》一份。合同约定该公司将金银街项目2#栋一、二层商铺（建筑面积388平方米）出租给正新农业公司。合同约定租赁期限为5年，自2018年4月15日至2023年4月14日。2018年4月15日至2020年4月14日每月租金34144元，2020年4月15日至2021年4月14日每月租金35851元，2021年4月15日至2022年4月14日，每月租金37644元。租金支付方式为每季度交付，乙方需在每个租赁支付周期开始的第5日前向甲方交纳全额租金。乙方在签订本合同3个工作日内应向甲方交付租赁保证金102432元。合同约定商铺交付日期为2018年3月15日之前。自合同约定的交房之日至2018年9月14日止为免租期。逾期交纳租金，则每日按照欠缴金额的2‰支付违约金。承租方欠缴租金及其他费用超过30日，出租方即有权提前解除本租赁合同。若乙方逾期返还商铺，自合同终止之日起，乙方按照租赁结束日当月租金及物业费标准的两倍向甲方支付场地占用费。合同还约定，违约方应承担守约方包括但不限于律师费等费用损失。2、合同签订后，正新农业公司即在案涉租赁房屋经营“奢侬汇之家”有机蔬菜体验餐厅。2019年6月24日，正新农业公司向常德市城市公用资产经营管理有限公司致函，称其旗下全资子公司边山河餐饮公司自即日起，作为常德金银街店2#楼“奢侬汇之家”经营主体，负责旗下所有餐饮相关事务。3、合同履行过程中，正新农业公司依约向天源建设公司交纳租赁保证金102432元，并按约交付了至2019年4月14日止的房屋租金。自2019年4月15日起，正新农业公司开始拖欠租金。2020年6月12日，天源建设公司向正新农业公司送达租金收缴通知函，该函明确，基于新冠疫情影响，天源建设公司决定扣减案涉房屋2020年1月15至2020年4月14日期间两个月的房屋租金，除此以外，正新农业公司欠缴该公司自2019年5月15日至2020年5月14日租金共计343147元。该函要求正新农业公司于接到通知后3日内缴纳欠缴租金。但正新农业公司仍未按照通知期限交纳租金。天源建设公司遂于2020年8月25日诉至本院，提出前列诉讼请求。4、因为本起诉讼，天源建设公司与湖南云济律师事务所签订委托代理合同，并于2020年1月3日向湖南云济律师事务所支付代理费10300元。另外，天源建设公司还因本案支付财产保全费3020元，支付保全担保费2500元。5、边山河餐饮公司系正新农业公司于2018年8月23日投资设立的全资子公司，公司注册资本5000000元。6、2019年11月25日，天源建设公司经会议研究确定对金银街商铺租金进行有条件的下调，会议决定，2019年12月20日前缴清所欠租金的，即可自2019年1月1日起享受调整后的优惠价格。2019年12月29日后，若商户未交清租金及物业费的，公司将下发律师函催收，律师函下发后30日内未缴清所有欠费的，将不再享受调整后的优惠价格。天源建设公司依据会议决定向正新农业公司进行了传达。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，正新农业公司未如期交付约定房屋租金，其行为构成违约，应依法承担违约责任。天源建设公司依据合同约定诉请解除案涉合同符合法律规定，本院予以支持。同时，正新农业公司还应依法依约承担支付下欠租金及违约金的违约责任。关于支付违约金的违约责任，鉴于合同双方约定的违约金标准为欠缴部分租金按日2‰计算，该约定的标准过高，本院依据正新农业公司的请求依法予以适当调整，确定在2020年8月20日全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准内予以支持。天源建设公司因本案诉讼支付的代理费、保全费及担保费，系因正新农业公司的违约行为而产生的损失，依法依约亦应正新农业公司承担。边山河餐饮公司虽为正新农业公司全资子公司，但其并非案涉合同当事人，亦未以其他形式加入案涉债务，在本案租赁合同法律关系中不应直接承担民事责任，至于两公司是否构成人格混同则不属于本案审理范畴。天源建设公司要求边山河餐饮公司共同承担责任的主张本院不予支持。正新农业公司要求按照调整后的租金标准交纳租金的主张，因其不符合天源建设公司确定的减租条件，本院不予支持。边山河餐饮公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除常德市天源住房建设有限公司与常德正新农业科技发展有限公司签订的编号为LYJ002号《金银街商铺租赁合同》，常德正新农业科技发展有限公司须于本判决生效之日起二十日内将金银街项目2#栋一、二层商铺（建筑面积388平方米）腾退给常德市天源住房建设有限公司；二、常德正新农业科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向常德市天源住房建设有限公司支付截止于2020年5月14日下欠房屋租金343147元，并应按照合同约定的2020年4月15日起的月租金标准35381元向常德市天源住房建设有限公司支付自2020年4月15日起至租赁房屋实际腾退之日止的相应租金或场地占用费；三、对第二项判决确定的应付租金，常德正新农业科技发展有限公司还应按照2020年8月20日全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向常德市天源住房建设有限公司分段支付自合同约定的租金交付日次日起至实际支付完毕之日止的违约金；四、常德正新农业科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿常德市天源住房建设有限公司代理费、保全费及保全担保费损失共计15820元；五、常德正新农业科技发展有限公司于合同签订初向常德市住房建设有限公司交纳的租赁保证金102432元应在上列各项给付义务确定的给付额度中予以抵减；六、驳回常德市天源住房建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取4600元由常德正新农业科技发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  艾军二〇二〇年九月二十八日法官助理齐娟娟书记员唐伟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。