陕西省蓝田县人民法院民事判决书                       (2020)陕0122民初1229号       原告：谢静，女，1991年10月11日出生，汉族，居民，住陕西省商洛市柞水县。委托诉讼代理人：辛平，陕西高得律师事务所律师。被告：袁超，男，1981年2月3日出生，汉族，住陕西省富平县，现住西安市蓝田县。被告：蓝田县绿之圣实业有限公司。住所地：蓝田县西侧（县绿之圣农业技术开发有限公司内北二楼东段原电教室）。法定代表人：马宏建，系该公司董事长。原告谢静与被告袁超、蓝田县绿之圣实业有限公司（以下至判决主文前简称绿之圣公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告谢静的委托诉讼代理人辛平、被告袁超到庭参加诉讼，被告绿之圣公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告谢静向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告限期返还原告购房按揭款290000元，逾期给付利息43500元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：要求两被告返还原告的按揭款290000元并支付迟延履行利息，迟延利息从绿之圣公司收到按揭款的2018年6月4日计算至原告起诉时即2020年5月15日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。事实和理由：2015年6月，原告与两被告分别签订《委托销售协议》及《补充协议》，约定原告委托被告绿之圣公司销售部员工袁超出售其位于蓝田县XX街道XX路XX段XX大厦XX号楼XX单元XX层XX号房屋，面积152.75平方米，每平方米售价不得低于3230元，被告绿之圣公司配合协助袁超售房，并应于收到购房者购房款后三个工作日内支付给原告。时至今日，原告仅收到该房屋首付款116456元，二被告一直未向原告支付按揭款，原告多次催要未果。被告袁超辩称，2015年至今袁超担任绿之圣公司销售经理，主要负责绿之圣大厦住宅楼销售工作。陕西金亿通投资管理有限公司（以下简称金亿通公司）法定代表人高亚梅和原告的委托诉讼代理人庄某某委托其出售原告房屋，其将此事告知绿之圣公司法定代表人马宏建，马宏建让公司副总张学智与其协商此事。协商结果为房屋由其出售，首付款打入绿之圣公司账户，绿之圣公司再打入庄某某账户，由庄某某向原告支付，剩余房款由原告协助办理银行按揭贷款，贷款办好后，银行将按揭款打入绿之圣公司账户，由绿之圣公司向原告支付。绿之圣公司向原告支付了首付款，银行将按揭款打入绿之圣公司账户，后由于账户被查封，绿之圣公司无法向原告支付按揭房款。其作为绿之圣公司的员工，履行的是职务行为，其只是转让房屋的中间人在委托销售合同上签字，合同仅约定原告应向其支付佣金，未约定其有收取房款的权利及向原告支付按揭购房款的义务，故原告要求其支付按揭房款没有依据，应予驳回。被告绿之圣公司未作答辩。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月4日，原告谢静（乙方）与被告绿之圣公司（甲方）、金亿通公司（丙方）签订《协议书》，约定：甲方截至本合同签署之日累计尚欠乙方投资款（含收益）493382元，甲乙双方同意以乙方购买甲方开发的位于蓝田县XX街道XX路XX段【绿之圣大厦】项目，第1幢1单元29层04号房（建筑面积152.75平方米）抵顶双方债务，自愿签署房屋买卖合同并办理相关产籍备案手续，丙方为双方签署房屋买卖合同提供必要的协助；按建筑面积（建筑面积为套型面积加公摊面积）计算，该商品房单价为每平方米3230元，总金额493382元，房屋总价款由甲、乙、丙三方结算，优先抵偿甲方所欠乙方本金和丙方代为偿还的本金及利息；本协议签署后，三方之间为借款而签署的相关协议均自行终止，乙方借款不再计算利息，丙方不再为甲方借款承担保证责任，甲方尚欠丙方利息、本金之外的相关管理费用，甲、丙双方可协商解决，三方根据本协议确定各自的权利义务。2015年5月13日，被告绿之圣公司向原告出具购房款493382元的收款收据，原告实际并未向绿之圣公司付款。2015年6月2日，原告等八人与案外人庄某某签订《授权委托书》，委托庄某某作为代理人，与绿之圣公司员工袁超进行对接房屋买卖事宜，委托授权：代为出卖、承认、变更、承诺等事项。次日，庄某某（甲方、委托人）、袁超（乙方、受托人）、绿之圣公司（丙方、见证人）签订《委托销售协议》，约定：甲方委托乙方代为销售该商品房，乙方有权根据该商品房的户型和楼层确定销售单价，但销售单价不得低于3230元/㎡；该商品房销售价款（含定金、首付款、分期付款及按揭款）由丙方代收，并给新的买受人出具收款收据，丙方在收到款项后三个工作日内转入以下指定账户，否则甲方不予以认可乙方销售行为；开户名：庄某某，开户行：建行凤城六路支行，开户账号：XXXXXXXXXXXXXXX9460。同年6月4日，庄某某与袁超签订《补充协议》，就委托销售报酬事宜进行了约定。后绿之圣公司将涉案房屋出售给张某某、冀爱玲，与张某某、冀爱玲签订《商品房买卖合同》，并在蓝田县房地产产权产籍管理办公室登记备案，合同登记号为（2017）047。该《商品房买卖合同》约定：商品房单价为每平方米3266.78元，总金额为499000元，购房时首付159000元，2018年1月7日补款50000元，余下290000元做银行贷款。张某某、冀爱玲分两次向绿之圣公司交纳了购房首付款209000元，扣除委托销售报酬和其他费用后，绿之圣公司向原告支付首付款116456元。2018年6月4日，中国建设银行股份有限公司蓝田县支行将张某某购房按揭款290000元打入被告绿之圣公司账户，绿之圣公司至今未向原告或庄某某支付房屋按揭款。原告于2020年5月15日诉至本院，请求如前所述。本院认为，本案的争议焦点有以下几个方面：1.原告是否具有本案诉讼主体资格；2.被告绿之圣公司是否应向原告支付购房按揭款及逾期利息；3.被告袁超是否应向原告支付购房按揭款及逾期利息。对于第一个争议焦点，被告绿之圣公司与原告、金亿通公司签订的《协议书》系当事人自愿达成，且无证据证明该协议具有合同法规定的无效情形，故应认定为有效合同。《协议书》约定绿之圣公司以涉案房屋抵销其欠原告的债务，《协议书》签订后，被告绿之圣公司向原告出具了涉案房屋购房款的收款收据，收款收据上载明的购房款数额与《协议书》中绿之圣公司欠原告投资款数额一致，且原告未实际付款，故该协议实质为以房某某协议。后原告委托庄某某与绿之圣公司员工袁超签订《委托销售协议》，委托袁超将涉案房屋出售，袁超代表绿之圣公司与庄某某签订《委托销售协议》并代售房屋，履行的系职务行为，其该行为后果应由绿之圣公司承担。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，庄某某作为原告的代理人与绿之圣公司签订《委托销售协议》对原告发生效力。综上，该《委托销售协议》直接约束原告与绿之圣公司，原告有权依据该协议请求支付购房款，具有本案诉讼主体资格。对于第二个争议焦点，《委托销售协议》第四条约定，该商品房销售价款（含定金、首付款、分期付款及按揭款）由绿之圣公司代收，绿之圣公司在收到款项后三个工作日内转入庄某某指定账户。绿之圣公司将涉案房屋出售后，仅将扣除委托销售报酬和其他费用后的首付款向原告支付，未依约向庄某某支付房屋按揭款，亦未向原告支付，构成违约，故原告请求被告绿之圣公司支付房屋按揭款290000元，依法予以支持。原告请求的迟延履行利息实际为逾期支付房屋按揭款的违约金，根据《委托销售协议》并结合原告诉讼请求，该违约金应以290000元为基数，自2018年6月8日至2020年5月15日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。对于第三个争议焦点，本案中，被告袁超系被告绿之圣公司员工，其履行的系职务行为，且其未收取涉案房款，故被告袁超不应承担向原告支付涉案房屋按揭款及违约金的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下：一、在本判决生效后十五日内，由被告蓝田县绿之圣实业有限公司向原告谢静支付房屋按揭款290000元及违约金（以290000元为基数，自2018年6月8日至2020年5月15日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、驳回原告谢静要求被告袁超支付购房按揭款及违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6302元（原告已预交），由被告蓝田县绿之圣实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员      胡    璞                           二〇二〇年九月十日  书  记  员      李    依  1