新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初2826号 原告（申请执行人）：艾沙江·买买提，男，1970年9月20日出生，维吾尔族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告（案外人）：哈力且木·努如拉，女，1975年1月13日出生，维吾尔族，现居住土耳其共和国伊斯坦布尔市。委托诉讼代理人：李宏，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（被执行人）：阿不都撒拉木·米吉提，男，1969年4月1日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁县。被告（被执行人）：艾力·库尔班，男，1981年11月1日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州巩留县。原告艾沙江·买买提与被告哈力且木·努如拉、阿不都撒拉木·米吉提、艾力·库尔班申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告艾沙江·买买提向本院提出诉讼请求：依法撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104执异7号民事裁定书，立即恢复执行乌鲁木齐市天山区胜利路160号爱克莎商住楼××栋房屋继续拍卖。事实和理由：新市区法院受理申请执行人艾沙江·买买提与被执行人阿不都撒拉木·米吉提合同纠纷一案中，查封和执行拍卖乌鲁木齐市天山区胜利路160号爱克莎商住楼××栋房产，但在执行过程中，违反程序，证据不真实、作假，停止了执行。新市区法院2017年6月6日作出（2017）新0104执恢8号民事裁定，查封、冻结上述房屋，该房屋在房产局预告登记备案在阿不都撒拉木名下，是阿不都撒拉木还没有取得产权的商品房。新市区法院先后受理了案外人兄妹的执行异议申请，（2017）新0104执异40号裁定驳回牙生江·努如拉的执行异议申请后，违反审理程序，再次就同一执行行为、执行标的受理哈力且木·努如拉的异议申请，作出（2019）新0104执异7号停止执行的裁定。艾沙江·买买提不服该停止执行拍卖的裁定，故而提起执行异议之诉。案外人哈力且木和被执行人阿不都撒拉木私下商品房买卖，阿不都撒拉木还没有拿到房产证书（银行有抵押欠款，商品房仍在预告状态）哈力且木在阿不都撒拉木未取得涉案房屋权属证书的情况下，明知涉案房屋尚未登记在阿不都撒拉木名下购买该房屋而不能过户是其自身原因所致，其执行异议请求不符合相关司法解释规定的要件而不应得到支持。哈力且木没有签订合法有效的商品房买卖合同，可能是两人私下交易完的假买卖合同。从合同的内容来看，成交价格60万元，2010年10月23日哈力且木、吾马尔·阿布拉、阿不都撒拉木、巴哈尔·古丽及中介人员五人协商一致后做的商品房买卖假合同，主合同上并没有买卖双方签字、按手印（空白合同），此合同补充协议内容仅体现了买方交了定金，双方签了字。此合同第十一条明确规定，甲乙丙三方签字按手印后此房屋买卖合同才生效，不然合同无效，由此可见此房屋买卖合同是后面补的假合同。阿不都撒拉木单方面转让和房款全部付清的声明书公证和上述房屋买卖合同没有关联性，公证法明确规定商品房买卖不能声明书公证的方式转让，声明书没有合法性。哈力且木没有提供有效的占用房产证据，社区证明、水电暖气费用票据证明没有登记在哈力且木的名下，只是口头上的说明，没有提供书面证明。商品房买卖60万成交后，2010年10月23日给了20万定金没有银行票据、没有书面的收条，剩余20万是口头上的说明、没有任何书面的证据。剩余20万以转按揭的形式交给被执行人贷款银行，银行贷款一直处于欠款状态，买卖双方私下做的转让房款没有通知债权人，私下转让房款协议无效。没有支付完的房款必须提交执行法院，不能直接把房款交到被执行人的欠款，银行卡必须交到执行法院，可是哈力且木2017年11月-2019年9月私自交了被执行人欠款账户，房款没有交付完，其异议不成立。《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产若干问题规定》的规定，对被执行人基于预售合同约定出卖给第三人的房屋，不管是被执行人实际占用、使用、收益，还是第三人已经支付部分价款并实际占用、使用，只要该房屋还处于预告登记状态，尚未办理产权过户手续的财产，均可已予查封、扣押，同时对预购人未付清的房款予以扣押，责令只能向法院支付而不能擅自向被执行人交付。预告人明确表示不要求继续履行合同的，人民法院应及时对扣押的房屋采取拍卖执行措施。综上，哈力且木的停止执行的异议请求不成立，法院应继续拍卖执行。被告哈力且木·努如拉辩称，被告与阿不都撒拉木2010年10月23日签订《房屋买卖合同》经公证处公证，真实合法，公证的当日房款已全部付清（阿不都撒拉木已付的首付款、已付的按揭款已交付阿不都撒拉木，剩余的银行按揭款因不能转按揭，由被告向银行以阿不都撒拉木的银行卡继续缴纳，现已全部交清）。自2010年11月5日被告已入住至今，阿不都撒拉木在2010年10月25日已出公证委托书办理产权过户登记，但该小区的所有房屋都未办理房产证，原因是小区绿化面积和消防不达标，并非买受人自身的原因。以上事实有房屋买卖合同、收款声明书、公证书、居委会证明、房产局证明为证。本案原告起诉阿不都撒拉木的合同纠纷，双方的调解书时间是2013年8月12日，房屋买卖在前、调解书在后，相差近三年。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求驳回原告的诉讼请求。被告阿不都撒拉木·米吉提未到庭也未提交答辩状。被告艾力·库尔班未到庭也未提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月23日，阿不都撒拉木·米吉提（卖方、甲方）与哈力且木·努如拉（买方、乙方）签订《房屋买卖代办定金合同》，其中约定：房屋地址为乌鲁木齐市××区，房屋价格为60万元，其他情况为转按揭；甲方必须在乙方收到房产证后的10日内或者2010年11月5日之前腾空房屋通知乙方，由居间方确定交房具体时间。合同中补充协议的内容为：双方签订补充协议约定房屋总价60万元，其中20万元乙方于2010年10月23日支付给甲方（已支付），剩余款项将贷款余额查清后再支付。2010年10月25日，阿不都撒拉木·米吉提与配偶巴哈尔古丽·依塔洪共同书面声明经新疆维吾尔自治区公证处公证，声明书中载明“我（们）将此房转让给哈力且木·努如拉，购买人哈力且木·努如拉已将全部购房款交付给我（们）”。同日，阿不都撒拉木·米吉提与巴哈尔古丽·依塔洪还共同签署授权委托书经新疆维吾尔自治区公证处公证，委托吾买尔·阿布拉（哈力且木·努如拉的配偶）办理上述房地产转让、过户等相关全部事宜并有转委托权。上述房屋为阿不都撒拉木·米吉提于2008年11月28日与乌鲁木齐威海朋房地产开发有限公司签订商品房预售合同所购买，合同中约定的该商品房预测建筑面积91.44m2，总价为447,141.60元，首付40%计179,141.60元，余款60%计26.8万元申请银行贷款10年，房屋交付期限为2009年7月30日前。双方在不动产登记部门办理了预告登记，权利人为阿不都撒拉木·米吉提。中国银行股份有限公司乌鲁木齐市北京路支行向阿不都撒拉木·米吉提按揭贷款26.8万元并办理具有强制执行效力的债权文书公证书，于2009年3月27日在不动产登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记。经向中国银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行查询，2012年8月29日起，哈力且木·努如拉的银行账户按月向阿不都撒拉木·米吉提的银行贷款账户转款。阿不都撒拉木·米吉提的按揭贷款截至2019年1月已偿还116期，本金余额12，129.96元，已还应收利息合计87,797.03元，已还本金合计255,870.04元。经向乌鲁木齐不动产登记中心了解，乌鲁木齐威海朋房地产开发有限公司未向不动产登记中心申请办理乌鲁木齐市天山区胜利路160号爱克莎商住楼××栋房屋的国有建设用地使用权首次登记手续，尚不具备办理过户的条件。经向房屋所在地社区工作委员会了解，团结社区工作委员会于2020年7月15日出具《情况说明》一份，其中载明“兹有我辖区胜利路160号1号楼2单元603号，该房屋2010年11月至2018年1月居住人员为吾买尔·阿不拉（650104197009031756）、哈力且木·努如拉（650102197504134549），2018年5月至今居住人员为牙生江·努如拉（650102197106254510）”。另，2013年8月3日，艾沙江·买买提与阿不都撒拉木·米吉提、艾力·库尔班合同纠纷一案经本院主持调解，双方达成调解协议，阿不都撒拉木·米吉提、艾力·库尔班于2013年8月31日给付艾沙江·买买提35万元。后艾沙江·买买提申请强制执行，本院在2017年6月6日作出（2017）新0104执恢8号执行裁定，查封阿不都撒拉木·米吉提位于乌鲁木齐市××区房屋手续。哈力且木·努如拉的哥哥牙生江·努如拉于2018年6月2日提出案外人执行异议，本院于2018年6月30日作出（2018）新0104执异40号执行裁定，驳回牙生江·努如拉的异议请求。2019年1月17日，哈力且木·努如拉提出案外人执行异议，本院于2019年3月9日作出（2019）新0104执异7号执行裁定，停止对上述房屋的执行。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对申请人执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已付清全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉诉房屋产权虽未登记在阿不都撒拉木·米吉提名下，但其为该预售商品房预告登记的权利人，人民法院可以对该房屋进行预查封，法律法规对于缔约时出卖人未取得标的物所有权的买卖行为无禁止性规定，结合阿不都撒拉木·米吉提夫妇经公证的声明书、该房屋预售价格及转让价格，应认定阿不都撒拉木·米吉提与哈力且木·努如拉在本院查封之前已签订书面买卖合同的事实，该买卖合同合法有效。根据社区工作委员会该房屋居住人员情况的证明，结合阿不都撒拉木·米吉提夫妇委托哈力且木·努如拉的配偶吾买尔·阿布拉办理该房屋相关全部事宜并有转委托权的公证书，应认定哈力且木·努如拉在本院查封之前已合法占有该房屋的事实。2010年10月阿不都撒拉木·米吉提夫妇公证声明哈力且木·努如拉已交付全部购房款，可查询哈力且木·努如拉自2012年8月起向阿不都撒拉木·米吉提该房屋按揭贷款账户转款用于清偿贷款本息，本院在2017年6月查封该房屋后并不能要求将未清偿的贷款本息余额交付执行，故应认定哈力且木·努如拉已付清价款。房地产开发商尚未进行本案涉诉房产的首次登记，阿不都撒拉木·米吉提未取得产权而无法过户，非哈力且木·努如拉自身原因所致，哈力且木·努如拉的哥哥牙生江·努如拉案外人执行异议请求被驳回，但不影响哈力且木·努如拉作为案外人对执行标的的异议请求权。阿不都撒拉木·米吉提享有本案涉诉房屋的物权期待权本质上为债权，哈力且木·努如拉对阿不都撒拉木·米吉提债权的标的物特定即为本案涉诉房屋，假如就该房屋存在多位债权人且均未过户的情况下，则应考虑房屋占有、房款支付、合同成立的情况及顺序等因素。艾沙江·买买提对阿不都撒拉木·米吉提的债权为金钱债权，并非本案涉诉房屋，对哈力且木·努如拉是否享有足以排除强制执行的民事权益可以参照上述司法解释规定的情形予以确定。综上所述，哈力且木·努如拉享有足以排除强制执行的民事权益，艾沙江·买买提主张恢复执行本案涉诉房屋的请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告艾沙江·买买提的诉讼请求。案件受理费70（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   郭荣审  判  员   比力克孜·阿不都热依木人民 陪 审员   张洁二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 一 日书  记  员   史雅楠