山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终2722号上诉人（原审原告、执行案外人）：娄贺，男，1985年12月2日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：王淑璟，山东滕国律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：赵福友，男，1958年1月17日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：陈艳(赵福友儿媳)，住山东省枣庄市市中区。原审被告（被执行人）：王峰，男，1964年11月18日出生，汉族，住山东省滕州市。原审第三人（被执行人）：山东大地麦芽有限公司，住所地山东省滕州市洪绪镇张楼村村北路西首路北，组织机构代码：68594298-0。法定代表人:王兵。原审第三人（被执行人）：滕州市新艺彩印厂，住所地山东省滕州市洪绪镇团结村104国道路西，组织机构代码：16990343-2。法定代表人:王峰。上诉人娄贺因与被上诉人赵福友及原审被告王峰、原审第三人山东大地麦芽有限公司（以下简称大地麦芽公司）、滕州市新艺彩印厂（以下简称新艺彩印厂）案外人执行异议之诉一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人娄贺及其委托诉讼代理人王淑璟，被上诉人赵福友及其委托诉讼代理人陈艳到庭参加诉讼。原审被告王峰、原审第三人山东大地麦芽有限公司、滕州市新艺彩印厂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。娄贺上诉请求：1.撤销枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初579号民事判决书，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用等均由赵福友承担。事实和理由：一、一审法院依法判令驳回娄贺诉讼请求的判决属于认定事实不清，证据不足。娄贺对涉案争议房屋及车库享有足以排除强制执行的民事权益。（一）娄贺与王峰签订的合同系有效合同，涉案房屋已经实际交付给娄贺实际占有。同时娄贺又与滕州市西赵沟劳务服务有限公司签了《房屋买卖合同》，其与劳务公司签订的合同是对娄贺与王峰签订的房屋买卖合同的依法确认，是涉案房屋开发者对娄贺作为房屋的所有者的依法确认。而且娄贺根据其与滕州市西赵沟劳务服务有限公司签订的合同，去滕州市洪绪镇派出所办理了户口迁入手续，已经是滕州市洪绪镇的村民。一审法院并没有依法审查两份房屋买卖合同的真实性，直接依据小产权房等法律规定进行依法裁决，明显属于认定事实不清。（二）娄贺在法院查封该房屋之前已经合法占有了涉案房屋。娄贺与王峰签订合同后，就已经合法占有了该房屋，且占有该房屋在法院查封之前。一审法院仅仅依据娄贺装修的时间来认定房屋的实际占有，明显属于认定事实不清。（三）娄贺已经按照约定全部支付了房屋价款，2013年9月27日娄贺通过账号62×××13向王峰账号62×××56转账20万元，并在一审时向一审法院提交了从银行调取的银行交易明细一份，所有证据均能证明娄贺与王峰之间存在真实的买卖合同关系，一审法院并没审查该房屋价款的交付情况，而且在事实认定中，并没审查房款的具体交款情况。二、一审法院直接依据《中华人民共和国土地管理法》等法律，依法驳回娄贺的上诉请求属于适用法律错误。（一）一审法院认定娄贺与王峰签订的《房屋买卖合同》无效，系适用法律错误。娄贺与王峰签订的上述合同虽然是小产权房买卖合同，但归根结底也是合同，既然是合同就要遵守《中华人民共和国合同法》的规定，只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定就应认定合同有效。本案中，娄贺与王峰签订的合同，是双方在自愿的基础上签订的，且签订的该合同未违反《中华人民共和国合同法》禁止性规定，也不违反法律行政法规的强制性规定和社会公序良俗，也未损害国家、集体与第三人的利益，故娄贺与王峰签订的合同应为有效合同。只要房屋是合法建造的，物权自房屋建成之日起就产生，当事人之间的转让未办理登记的合同也应生效。并且该行为是通过房屋开发销售方滕州市西赵沟劳务服务有限公司达成的协议，通过该公司回收王峰的收据及其对房屋的占有权、使用权、收益权，然后再与娄贺签订合同开具收据，转交了房屋的所有权益，其行为是合法有效的。王峰将自己的房屋出售给娄贺，是自行处分自己的占有权，依据《中华人民共和国物权法》的规定，其合同也应当是有效的。（二）一审法院依据《山东户籍制度改革意见》及《中华人民共和国农村土地承包法》依法认定娄贺不具备村集体成员的资格，属于适用法律错误。在本案中，娄贺已经与涉案房屋的开发商滕州市西赵沟劳务服务有限公司签订了《房屋买卖合同》，上述合同是对王峰与娄贺之间的房屋买卖行为的确认。同时娄贺依据上述合同去派出所办理了户籍登记手续，该户籍登记手续一方面确认了娄贺是涉案房屋的所有人，另一方面确认了娄贺是的集体经济组织成员的身份。一审法院将视为集体组织成员的程序性的规定，来予以否认娄贺与滕州市劳务服务有限公司之间房屋买卖合同的效力，明显属于法律适用错误。（三）一审法院以装修使用作为合法占有涉案房屋的论断，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”商品房与其他商品及动产不同，实践中一般将其转移占用称为“交钥匙”。而本案中，娄贺与王峰签订的合同约定，王峰于2013年10月1日将房子交付给娄贺，就是将房屋钥匙交给了娄贺。根据上述法律规定，娄贺已经合法占有了案涉房屋，而且在一审中，王峰也自认已经将房屋卖给了娄贺，就是说房屋从娄贺收到涉案房屋的钥匙时，这个涉案房屋已经是娄贺的了，其具体什么时间装修等并不影响娄贺对涉案房屋享有所有权，因此一审法院将娄贺装修房屋的时间与实际占用房屋的时间相互混淆，明显属于适用法律错误。三、一审法院依法认定不能办理产权登记是由于娄贺的责任导致的认定，属于认定事实错误。一审法院依法认定案涉房屋是小产权房，依据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条的规定，认定建设小产权房的责任在娄贺，娄贺认为该项推论是错误的，根据上述法律规定，建设小产权房办理审批手续的责任是房屋开发者即滕州市西赵沟劳务服务有限公司亦或是委会。而且小产权房存在是历史遗留问题，不能把没法办理产权登记的责任归责为是娄贺的责任。娄贺是否为集体经济组织成员的认定问题，并不能作为依法予以排除执行的审查标准。四、滕州市西赵沟劳务服务有限公司与娄贺签订了房屋买卖合同前，其与王峰开具的收据就应已经被滕州市西赵沟劳务服务公司回收，其与王峰之间的买卖行为作废。2013年9月25日，娄贺与王峰签订房屋买卖合同，购买王峰的房产。于2013年9月25娄贺就该房产又与滕州市西赵沟劳务服务有限公司签了一份合同，并回收作废了王峰购买该房屋的房屋收据，就是说，王峰与娄贺签订的合同，已经经滕州市西赵沟劳务服务有限公司依法确认，并同时回收王峰对上述房屋的所有者权益，其王峰与滕州市西赵沟劳务服务公司的房屋买卖合同已经不存在。也就是说，从2013年9月25日娄贺已经取得了争议房屋的所有权，这个房子已经不是王峰的房产。枣庄市市中区人民法院（2015）市中执字第2370、2371号查封的房产并不是王峰的财产。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，娄贺对涉案房屋享有排除足以排除强制执行的民事权益。赵福友辩称，一、一审法院认定事实清楚、证据充分，娄贺诉求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除强制执行的四种情形。（一）娄贺并未与王峰签订合法有效的合同。涉案房屋是在集体土地上建设的房屋，属于小产权房。房屋在村集体对外出售时已明确告知村民：只有西赵沟本村村民且有儿子的家庭才具有购买资格。娄贺虽在一审诉讼期间将户口迁至西赵沟社区的涉案房屋处，但不等于其成为西赵沟集体组织成员。其购买案涉房屋的行为违反了法律的强制性规定，购房合同无效。娄贺并未取得房屋所有权，无法排除强制执行。（二）娄贺并未在法院查封涉案房屋之前实际占有使用房屋，也未支付房屋的全部价款。涉案房屋查封前，房屋长期处于空置状态。娄贺在续查封之时才开始对房屋进行装修。在法院查封之前，娄贺并未实际占有房屋。根据执行异议听证阶段娄贺提供的证据，娄贺一直未向王峰全款支付购房款。娄贺的购房交易行为不具备《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除强制执行的情形。（三）娄贺与王峰所签署的购房合同是虚假合同，双方并未发生实际的交易行为，其签署购房合同属于恶意转移财产的行为。娄贺与两个主体签订了涉案房屋的购房合同，属于不正常的交易行为。且娄贺在买房后并未对房屋进行装修使用，反而在五年后才开始对房屋装修，严重违背了常识常理。事实上，娄贺与王峰关系亲密，王峰之前的大量民间借贷都是经由娄贺代收款后转交给王峰，娄贺与王峰之间存在大量的资金往来。王峰的多起诉讼也委托娄贺作为代理人。娄贺为帮助王峰转移财产而和王峰恶意串通，编造了涉案房屋的购房合同。娄贺和王峰之间并不存在真实的房屋交易行为，娄贺并不享有涉案房屋所有权。二、一审法院判决适用法律正确。即便是娄贺与王峰存在房屋买卖行为，也因违反了法律的强制性规定而无效。（一）娄贺不具备集体成员身份，也因此不具备购房资格。一审法院以《山东户籍制度改革意见》等法律认定娄贺不具备西赵沟集体组织成员身份并无错误。根据《山东户籍制度改革意见》，落户条件越来越宽松。但户籍的变动不代表落户人具备了集体成员身份。集体成员身份的取得的条件非常严苛，娄贺的户口迁入不代表其成为西赵沟集体成员。且娄贺是在一审诉讼期间才将户口迁至涉案房屋处，不具备溯及力。（二）《土地管理法》等法律体现出国家严令禁止非集体成员身份不得购买集体土地上的房屋，属于法律的强制性规定。涉案房屋为村集体土地上的房屋，根据《土地管理法》等相关法律的规定，集体所有土地上所建的本村村民住宅小区，在土地性质尚未改变的情形下，不能向村民以外的人销售。即便娄贺与王峰签订过房屋买卖合同，也因违反了法律的强制性规定而无效。三、娄贺对涉案房屋是小产权房且无法进行产权登记是明知的，其对不能办理产权登记负有责任，一审法院认定不能办理产权登记是娄贺的责任并无不当。西赵沟社区的房屋属于集体土地上建设的小产权房，娄贺对此是明知的，也知道无法办理产权登记手续。娄贺仍然进行购买表明其愿意承担无法办理产权手续的法律后果。因此娄贺对涉案房屋不能产权登记负有责任。综上，一审法院适用法律正确、认定事实清楚。请求人民法院在依法查清事实的基础上依法驳回娄贺的诉讼请求。王峰、大地麦芽公司、新艺彩印厂未答辩。娄贺向一审法院起诉请求：1.请求依法排除对原告购买的位于滕州市12幢1单元502房产的强制执行，并解除对该财产的查封;2.请求依法确认原告与王峰2013年9月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认该房屋归原告所有;3.本案诉讼费用等由被告承担。一审法院认定事实：赵福友与大地麦芽公司、新艺彩印厂、王峰民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年6月26日作出(2015)市中民初字第704号民事判决书。大地麦芽公司不服，向山东省枣庄市中级人民法院提起上诉。二审审理期间，大地麦芽公司撤回上诉，二审法院裁定准许撤诉，双方当事人均按原判决执行。后赵福友向一审法院申请对被执行人大地麦芽公司、新艺彩印厂、王峰强制执行。2015年12月24日，本案立案执行，执行案号为（2015)市中执字第2370号。2016年8月19日，一审法院查封了位于滕州市的房产及车库，并作出(2015)市中执字第2370、2371号查封公告并在案涉争议房产门口进行了张贴。后案外人娄贺对本院执行的滕州市的房产及车库提出异议，要求中止执行。一审法院于2019年12月7日作出（2019）鲁0402执异196、198号执行裁定书，裁定驳回娄贺的异议请求。2013年9月25日娄贺分别与滕州市西赵沟劳动服务公司、王峰签订《购房合同》和《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给娄贺。一审法院裁定查封的涉案房产所占土地系滕州市洪绪镇村集体所有，涉案房屋为小产权房。娄贺原户籍地是滕州市，2019年12月27日娄贺将户籍迁至涉案房屋所在地洪绪镇西赵沟社区12号楼1单元502室。一审法院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：娄贺对案涉争议房屋及车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件必须同时具备，缺一不可。《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”《中华人民共和国土地管理法》第五十九条规定：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因此，按照上述法律规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场。农村集体土地上的房屋只能在同一个集体经济组织成员之间流转，因此，买卖集体所有土地建设的房屋实质为变相购买农村宅基地，也不可能办理物权变动登记手续。涉案争议房屋并未有任何土地使用审批手续，系农村集体土地上的小产权房。关于娄贺是否为集体经济组织成员的认定问题。娄贺提交了其于2019年12月27日将户籍迁至涉案房屋所在地洪绪镇西赵沟社区12号楼1单元502室的证据。一方面其提交的户籍系签订合同以及本院查封之后才发生的，另一方面根据《山东户籍制度改革意见》、山东省实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法等规定，符合下列条件之一的本村常住人员，为本集体经济组织成员：(一)本村出生且户口未迁出的；(二)与本村村民结婚且户口迁入本村的；(三)本村村民依法办理领养手续且户口已迁入本村的子女；(四)其他将户口依法迁入本村，并经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，接纳为本集体经济组织成员的。本案中，娄贺户籍虽迁至涉案房屋地址，其过户时间在案涉房屋查封之后，其并非常住人员且其并未被村集体接纳为村集体成员。娄贺不与的其他村民一样分享集体成员的各类权益，也无须遵循的村规民约。因此，娄贺并不具备村集体成员的资格，其与被执行人王峰签订的购房合同违反了强制性规定，应认定为无效合同，其依法不享有涉案房屋所有权。一审法院于2016年8月19日对案涉房产进行了查封，娄贺主张其于2018年9月才开始进行装修使用，此前该房一直处于闲置状态，娄贺提供的证据亦能证明其于2018年9月才开始对案涉房屋进行装修，故在一审法院查封案涉房产前，娄贺并不能证明其已合法占有案涉房产。娄贺不是涉案房产所在集体经济组织成员，且娄贺在购买案涉房产时明知案涉房产系小产权房仍然购买，案涉房产一直不能办理产权登记的原因也有部分娄贺自身原因所致。综上，娄贺提出的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（二）、（四）项，故确认娄贺对涉案房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权利，娄贺的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。大地麦芽公司、新艺彩印厂、王峰未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回原告娄贺的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告娄贺负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。娄贺提供以下证据：证据一，滕州市人民政府滕政字【2009】182号文件，证明本案争议的房产是经滕州市人民政府批准予以建设，并承诺对于该地的项目办理立项、规划、用地、建设、财政资金、扶持等相关手续给予支持协调，娄贺也是根据该政府的批文及政府的承诺才去购买涉案房屋。证据二，枣庄市市中区人民法院查封材料，材料显示18页，法院自制材料12页，剩余6页中没有任何资料显示涉案房屋为王峰所有。证明根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三条、第四条，申请人申请执行被申请人财产，需向法院提供明确有效的财产信息。赵福友到目前为止没有任何证据能够证明涉案房产为王峰所有，并且一审法院执行局也没有向房屋的销售备案单位西赵沟劳动服务有限公司进行房屋所有权的核实，也没有向该公司下达协助执行通知书。一审法院执行局调取的6张外部材料中，有些材料属于偷拍，证明当事人为外聘会计申金柱，经村书记耿震和村长耿广海确认，所有材料不承担任何法律责任。此材料来源于物业，经物业主任耿学胜叙述，此材料物业处不承担任何法律责任。一审法院在没有任何证据的情况，也没有向王峰和西赵沟劳动服务有限公司核实的情况下对涉案房屋进行查封属于无效查封。证据三，借款中间人陈敬龙出具的收到条一份，证明王峰在2019年12月28日向赵福友有过偿还行为。赵福友对上述证据的质证意见为：证据一，根据滕州市人民政府滕政字(2009)182号文件《关于张汪镇人民政府实施农村集中连片建设的批复》第三条规定：现有人口510户，1534人，旧村址占地550亩，……整个村庄搬迁后，可腾出土地约450亩。村公寓的建设是新农村改造的集中连片建设，是一种公益福利性建设项目，对象是村集体经济成员，而且是村负责路、水、电、暖等项目无偿投资。（1）该证据的真实性、关联性、合法性有异议。该证据为复印件，不符合证据真实性要求，无法证明涉案房屋所在土地已经被转为国有土地，目前土地性质仍为集体土地，且该文件意在执行新农村建设，土地仍然为各村集体所有，该文件部分内容在（2016）鲁04行终136号案件中被确认违法。（2）该文件第三条提出该项目针对的对象是村集体经济成员，而娄贺并不是村集体成员，无购房资格；（3）娄贺称其根据村负责人的承诺而购买了涉案房屋，这不符合普通人购房的谨慎态度，也说明娄贺对房屋无法过户负有责任。房屋所在的土地仍然是集体土地的性质。证据二，因娄贺提交的证据较多，真实性无法确认。王峰在一审诉讼期间提出答辩意见称：其已将涉案房屋出售给娄贺。该答辩意见充分证明涉案房屋属于王峰。证据三，真实性不予认可，对娄贺的证明目的有异议。该证据不能显示王峰存在积极偿还行为。证据三与赵福友没有任何关系，不认可偿还了。赵福友提交以下新的证据：证据一，洪绪镇村级会计委托专用收据一份，证明西赵沟社区真正的购房收据的格式、样式。1.收款单位应该是委会，而不是滕州市西赵沟劳动服务有限公司。2.交款单位是村民，即只有民才有购房资格。3.负责人签字为耿宾、会计为申金柱。出纳为韩芳芳。4.从上述收据的样式、样式可以看出，娄贺提交的证据是虚假的，其实和主体滕州市西赵沟劳动服务有限公司签订的《购房合同》，而不是和村委会签订的合同；证据二，手机短信信息一份，证明赵福友（包括徐静、王广义、杨传久）借给王峰的共计本金133万元，利息41.496万元，均是王峰指定用娄贺的账户转给担保人陈敬龙，担保人再将利息支付给上述四债权人。该证据在借贷纠纷二审中提交过，娄贺是认可的。四债权人的部分借款本金是直接转给娄贺的，证明娄贺与王峰有大笔资金往来。如果娄贺予以否认，申请法院调取娄贺账户，其和王峰之间有大量、大笔资金往来，其很容易截取其中一笔作为本案争议房款。证据三，照片三张，拍摄时间是2019年12月，证明查封涉案房产的公告至今仍张贴在涉案房屋处。娄贺明知涉案房屋已经被查封，在长达三年的时间里并没有提出异议，而是在拍卖涉案房产时才提出异议，明显不符合常理和一个正常买房人的行为。证据四，娄贺在执行异议程序中提交的证明，证明娄贺提交的证人证明中明确载明“娄贺于2019年9月27日从中国银行娄贺卡向王峰转账20万元”，而赵福友经调取证据显示没有该20万元的转账流水，娄贺称写错时间不符合一个正常人的行为。娄贺对上述证据的质证意见为：证据一，真实性没有异议，关联性有异议，该收据写的是9-301的房款，与涉案房屋无关，赵福友证明目的是赵福友主观猜测的，委会作为村民自治机构没有权利对外出售房屋；其次，对于本案争议的所有房产都是以滕州市西赵沟劳动服务有限公司的名义对外销售处理的。本案争议的房产是在2013年9月25日与西赵沟劳动服务有限公司签订合同，每一个房产的交易均有西赵沟劳动服务有限公司加盖的公章。并不能依据赵福友提交的洪绪镇村级会计委托专用收据来与本案的真实情况予以推断。因此，该证据与本案无关，娄贺对该证据不予认可。证据二，真实性有异议，该证据没有显示双方的电话号码，也不能显示该电话号码实际使用人是谁，也不能证明赵福友所陈述的内容的真实性及完整性。其次，也不能证明该笔款项与本案存在任何的关联性，全是赵福友的主观推断及猜测，不能反映本案的真实情况。证据三，真实性不认可，该证据没有显示拍摄时间，是否有查封娄贺并不清楚。娄贺在装修使用该房屋时并没有看到任何查封的信息，也没有任何查封的书面材料。证据四，一审第一次开庭时已经陈述过，时间属于笔下误，经证明人确认时间改正予以加盖手印。二次开庭时已经提交证据，另有提交银行转账凭证，上有显示日期予以确认，为2013年9月27日。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，娄贺在起诉状中明确表述系从王峰处购买涉案房屋，王峰亦在答辩中认可将房屋出售予娄贺，现娄贺主张涉案房屋系从滕州市西赵沟劳务服务公司处购买与前述相矛盾，本院不予采信。关于娄贺是否为集体经济组织成员的认定问题。首先，娄贺提交的户籍系签订合同以及本院查封之后，其次，户籍的迁入与否并不必然代表其具备集体经济组织成员资格，娄贺亦未能充分有效证据证实娄贺已经具备村集体成员的资格，一审法院认定并无不当，娄贺主张其已经具备村集体成员的资格不能成立，本院不予采信。娄贺与王峰之间的房屋买卖合同必然涉及非本村集体经济组织成员购买集体土地上的房屋缔结的合同效力问题。所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。娄贺与王峰签订《房屋买卖合同》虽属自愿，但根据“地随房走”的原则，案涉房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。娄贺不是集体经济组织成员，不具备该区域内购房权利。王峰将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属集体经济组织成员的娄贺，双方签订的《房屋买卖合同》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。同时，涉案房屋的查封时间系2016年8月19日，而娄贺提供其装修及缴纳各项费用的时间均系上述时间之后，亦无法证实案涉房产查封前，娄贺已合法占有案涉房产。娄贺的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，因此，娄贺主张案涉争议房屋及车库享有足以排除强制执行的民事权益不能成立，本院不予支持。综上所述，娄贺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人娄贺负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  朱海燕审判员  李 帅二〇二〇年九月十五日书记员  张晓宇