吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0721民初2495号 原告：前郭尔罗斯蒙古族自治县供销合作社联合社，住所地：吉林省松原市松原大路5269号。 法定代表人：徐加顺，主任。 委托诉讼代理人：周荣新，吉林巨石律师事务所律师。 被告：松原市宏宇房地产开发有限公司，住所地：吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县育才街。 法定代表人：张韬，经理。 委托诉讼代理人：李影，公司职员。 原告前郭尔罗斯蒙古族自治县供销合作社联合社（以下简称供销社）诉被告松原市宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，于2020年7月23日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告供销社的委托诉讼代理人周荣新，被告宏宇公司的委托诉讼代理人李影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告供销社提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的《关于拆迁前郭县供销合作社联合社所属场地及附着物的补偿协议》有效；2.请法院依法判令被告给付原告欠款玖拾万元整；违约金要求200万元（从2004年10月27日起算至今，按合同约定每日1%的滞纳金标准算）；3.诉讼费由被告承担。 事实和理由：2003年10月27日，原告与被告签订《关于拆迁前郭县供销合作社联合社所属场地及附着物的补偿协议》（简称协议），按照协议第三条约定，被告已经给付前两期补偿款60万元，第三期付款时间在完成桩基础后（±0）付款30万元，第四期付款时间在土建封顶后，付清余款60万元。自2003年开始原告的房屋和土地已经被被告使用，桩基础和土建封顶是否完成，被告都应当支付相应的对价款。现被告尚欠原告房屋补偿款90万元至今未付。双方协议第八条约定逾期每天1%收取滞纳金。滞纳金现已达到五千万元之多。原告认为双方签订的协议合法有效，被告应该履行。由于被告的违约行为，给原告带来巨大损失，经多次协商未果，原告诉至贵院，请求支持原告的诉请。 供销社向本院提交了如下证据：《关于拆迁前郭县供销合作社联合社所属场地及附着物的补偿协议》。 宏宇公司辩称，原告所述拆迁地块是被告宏宇公司拆迁的，被告认为原告与被告签订的《关于拆迁前郭县供销合作社联合社所属场地及附着物的补偿协议》有效。只是现在地块已被政府收回规划为绿地，到现在没有开发建设，什么时间开发建设不确定。合同约定给付补偿款在打桩、土建封顶后，这两项并未实现，没有明确时间，违约金是不成立的，宏宇公司不同意承担供销社主张的200万元违约金，宏宇公司认为协议没有履行完毕。被告宏宇公司承认欠原告房屋补偿款90万元未给付，关于90万元拆迁款宏宇公司要求协商解决。 宏宇公司未向本院提交证据。 本院对事实的认定：2003年10月27日，供销社与宏宇公司签订《关于拆迁前郭县供销合作社联合社所属场地及附着物的补偿协议》，内容为“甲方：前郭县供销合作社联合社，乙方：松原市宏宇房地产开发有限公司。经甲乙双方自愿、平等协商，就拆迁前郭县供销合作社联合社所属地上附着物的有关事宜达成协议如下：一、位置及范围：位置位于松原市繁荣街、锦江大街与郭尔罗斯大路交汇处，范围为原甲方位于松原市国土资源局出让土地面积5752.98平方米范围内的地上附着物（不含县供销合作社联合社的家属住宅楼）。二、价款：经双方共同协商，甲方在第一条所指范围的地上附着物，合计价款150万元人民币，其中房屋价款117万元人民币，经营场所价款33万元人民币。三、付款形式及时间：分期付款。第一次付款于2003年10月27日，合同签字时，首付甲方30万元；第二次付款时间定为乙方已经取得房屋开发资格及有关拆迁手续。即：已经下达拆迁通知书，付款30万元；第三次付款时间在完成桩基础后(±0)付款30万元。第四次付款时间在土建封顶后，付清余款60万元。四、财产抵押：乙方未付清第四次款之前，乙方用在建楼房（即县社原来场地），靠郭尔罗斯大路一侧一层楼房300㎡做为抵押(一层定价2000元/㎡)，抵押金额为60万元。抵押期间，未经甲方同意，乙方不得转卖。第四次付款结束，抵押自然终止。五、实际拆迁步骤：自签字之日起，甲方所属范围内的房屋归乙方所有；但必须在乙方取得动迁许可证，第二次付款完成后，乙方才能按规划进行拆迁。六、甲方范围内（除职工主楼之外）的房屋及经营场所出现债务纠纷，均由甲方负责处理。七、如乙方将此地转给他人开发，转让前一次性结清欠款，否则视同违约。八、违约责任：甲方：在乙方完全履行合同情况下，不得影响乙方正常施工进度。乙方：(1)在下达拆迁通知书后，双方约定的房屋拆迁日期之前将第二次房款30万元如数付清，如违约，原第一次付款30万元，归甲方所有。(2)乙方在土建工程封顶后不能结清余款，又无其它补救措施，甲方按逾期每天1%收取滞纳金。九、如有未尽事宜，双方协商，另立协议。十、本合同一式三份，甲乙双方和公证处各1份，签字生效。甲方：前郭县供销合作社联合社（公章），法定代表人：白银河（名章）；乙方：松原市宏宇房地产开发有限公司（公章），法定代表人张俭（名章）。签于二〇〇三年十月二十七日。”现宏宇公司尚欠90万元补偿款未给付供销社。 本院认为：供销社与宏宇公司签订《关于拆迁前郭县供销合作社联合社所属场地及附着物的补偿协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。供销社与宏宇公司在补偿协议中约定分期付款，宏宇公司已经支付供销社补偿款60万元，剩余的90万元补偿款宏宇公司应当支付给供销社。虽然补偿协议中约定了第三期和第四期补偿款给付条件未成就，但双方签订合同发生在2003年，宏宇公司已经实际拆迁供销社所属场地及附着物已经经过了16年之久，即使约定的给付补偿款的条件未成就，考虑到维护市场交易安全，宏宇公司应当按照约定补偿金额支付尚欠的90万元补偿款。 关于供销社主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合本案情况，产生如此巨额违约金，由供销社怠于行使权利和宏宇公司未积极履行义务所致，故宏宇公司应按照未支付补偿款部分按照30%给付供销社违约金即27万元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告松原市宏宇房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告前郭尔罗斯蒙古族自治县供销合作社联合社补偿款90万元及违约金27万元。 二、驳回原告前郭尔罗斯蒙古族自治县供销合作社联合社的其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30,000元，减半收取15,000元，由松原市宏宇房地产开发有限公司负担7665元，由前郭尔罗斯蒙古族自治县供销合作社联合社负担7335元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  陈**山 二〇二〇年九月二十五日 书记员  刘佳岐