广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14421号上诉人（原审被告）：蔡泽凯，男，1986年11月15日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。委托诉讼代理人：周扬帆，广东谷问律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘志威，男，1973年6月18日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：陈华平，广东鸿开律师事务所律师。委托诉讼代理人：江树潮，广东谨然律师事务所律师。原审被告：蔡镇城，男，1963年5月26日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。委托诉讼代理人：周扬帆，广东谷问律师事务所律师。原审第三人：广州市柏智房地产咨询有限公司，住所地广州市海珠区联星村泉塘大街98号之一第二层自编004。法定代表人：徐柏森。原审第三人：徐柏森，男，1978年1月5日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人蔡泽凯因与被上诉人潘志威、原审被告蔡镇城、原审第三人广州市柏智房地产咨询有限公司（以下简称柏智公司）、徐柏森合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人蔡泽凯及原审被告蔡镇城共同委托诉讼代理人王瑞兴、周扬帆，被上诉人潘志威委托诉讼代理人陈华平、江树潮，原审第三人柏智公司法定代表人徐柏森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡泽凯上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.驳回潘志威全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由潘志威承担。事实与理由：（一）一审法院认定的基本事实与客观事实存在极大的偏差。1、2016年5月26日、2017年1月24日蔡泽凯分别成功办理了公司的《营业执照》和《食品经营许可证》，足以证明双方签订《转让协议》前餐厅是合法经营的。2、潘志威是在明知案涉场所是临时建筑的情况下，与蔡泽凯签订了《转让协议》。并且，该转让只是设施设备的转让，转让协议的内容没有涉及到关于场地的使用问题。3、场地违章与潘志威无法经营餐厅不存在因果关系。潘志威事实上顺利经营了餐厅较长时间，场地违章的只是因河涌整治政策影响靠近江边的一小部分，第三人主动拆除的只是这一小部分集装箱结构，主要的建筑场地依然保留至今(在潘志威退租后作为仓库使用)，根本不是潘志威所谎称的“餐厅整体面临强制拆除”，更不可能影响餐厅的继续经营。因此，潘志威声称的损失根本不成立，不存在“因为违章场地被拆，所以餐厅就无法经营下去”的问题，潘志威单方认定的“欺诈隐瞒行为”与所谓的损失没有因果关系。即使当时餐厅存在违章建筑，也仅仅是靠江边取水处有部分集装箱需要整改，其他建筑根本不在城管局的查处范围之内，不可能也不应当导致潘志威无法经营餐厅。同时，潘志威也没有证据证明，有关部门向他核发了任何的强拆通知，导致无法继续经营餐厅，因此潘志威声称的无法经营并非场地临建设施需要拆迁所致。（二）一审法院的法律适用存在严重错误。潘志威诉称蔡泽凯违约，却没有指出明确的违约条款，仅仅认为蔡泽凯在签订《转让协议》时违反的诚信原则。《转让协议》没有约定具体违约条款，冠通公司和蔡泽凯也没有符合《合同法》列举的任一种违约情形，潘志威提交的证据更无法证明蔡泽凯有具体的违约行为以及存在“由违约造成的损失”。（三）退一万步来说，即使一审判决理由成立，蔡泽凯需返还的转让款金额过高。首先，潘志威对餐厅的物品进行了变卖，其评估报告是单方委托做出的，在变卖是也没有告知蔡泽凯，2万元的变卖价格明显低于市场价格，蔡泽凯难以确认，一审法院直接扣除显然对蔡泽凯不公。其次，一审法院在计算应返还金额时仅考虑潘志威实际经营时间为6个月，但是潘志威租赁期间为一年，那么剩余6个月时间的费用就必然由蔡泽凯承担吗?根据公平原则，蔡泽凯认为这剩余6个月期间的费用理应由双方分摊。潘志威辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回蔡泽凯的上诉请求。（一）蔡泽凯称其公司在2016年5月26日和2017年1月24日分别成功办理了营业执照和食品经营许可证，证明双方签订转让协议之前餐厅是合法经营的与事实不符，蔡泽凯提到的营业执照和食品经营许可证与证明案涉餐厅是否存在违章建筑并无关联，无法证明蔡泽凯与我方在签订转让协议前餐厅不存在违章建筑。（二）蔡泽凯称转让协议只是对餐厅设施设备的转让与事实不符，根据双方签订的转让协议提到蔡泽凯愿意将海珠区南石路口的餐厅整体转让给我方，另外蔡泽凯同意我方暂时沿用蔡泽凯成立公司的名称冠通公司，2017年11月20日24时前产生的债权债务由蔡泽凯承担与我方无关，从转让协议的内容看，该转让协议转让的内容不仅仅是餐厅的设备、设施，还包括餐厅现有的建筑、设备以及现场的装修，从合同目的看我方在接手餐厅的时候是可以直接营业的，不需要另外投入成本。（三）蔡泽凯称场地使用合同约定涉案场地是用于办公、仓储使用，但蔡泽凯与我方在签订转让协议之前，已经在案涉场地开设案涉餐厅2年时间，我方认为接手餐厅是可以继续经营的才签了转让协议，在蔡泽凯签订转让协议之前，并没有告知我方案涉场地曾经在2016年被责令拆除相关违章建筑的事实，以至于导致我方后续因违章建筑依法被强制拆除，而无法继续经营餐厅，继而我方签订转让合同的目的没有实现。（四）蔡泽凯称没有证据有关部分向其发的强拆通知导致无法继续经营餐厅，我方称的无法经营并非是场地导致的，根据一审判决查明的事实，一审法院向海珠区城管部门了解的情况，根据城管部门的回函，可以看出案涉场地在双方签订转让协议之前是存在违法建筑的。（五）蔡泽凯称我方对餐厅的物品进行变卖没有告知蔡泽凯与事实不符，我方在2018年5月26日和5月31日分别通过微信向蔡泽凯发送了律师函和告知书，告知其在2018年5月30日之前到餐厅对相关物品进行交接并说明逾期不出面处理的相关法律后果，蔡泽凯也在微信中予以确认，因此我方在变卖物品之前已经对蔡泽凯进行了充分的告知，蔡泽凯是知情的。蔡镇城述称，同意蔡泽凯意见。原审第三人柏智公司、徐柏森第一次庭询未到庭发表意见。潘志威向一审法院起诉请求：1、判决解除《转让协议》（争议标的额为人民币293000元）；2、判令蔡泽凯、蔡镇城一次性返还协议转让价款人民币293000元扣除按金45000元、水电押金10000元以及餐厅现场物品变卖价款20000元后剩余的实际转让价款人民币218000元；3、判令蔡泽凯、蔡镇城赔偿因解除《转让协议》而给潘志威造成的损失，包括现场物品价格评估鉴定费3230元、设备采购费6500元，合计人民币9730元；4、判令蔡泽凯、蔡镇城承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：2017年11月20日潘志威（乙方）与广州市冠通餐饮有限公司（甲方）签订《转让协议》约定：甲方将位于海珠区南石路口粤东城餐厅整体转让给乙方经营，转让费一次性共人民币293000元（包含按金45000元、水电押金10000元，按金及水电押金归乙方所有）。甲方同意乙方暂时延用冠通公司名称，乙方必须尽快变更公司名，乙方自负盈亏，协议签订起在经营期间所产生的利益、责任及安全事故概由乙方负责，与甲方无关，从2017年11月20日24:00时前所产生的债务、债权由甲方承担，与乙方无关。同日，潘志威（乙方）与柏智公司（甲方）签订《场地使用合同书》约定：甲方将坐落在广州市工业大道中原广州造纸集团冲口消防取水平台周边场地给乙方用于办公、仓储使用，详见平面图，场地使用期限2017年12月1日至2018年11月30日止。履约保证金45000元、水电押金10000元，场地使用管理费15000元/月，等。之后潘志威向蔡镇城支付转让费293000元。另，2017年11月17日蔡镇城向潘志威出具收条确认收到定金50000元。同时蔡泽凯与柏智公司的员工即徐柏森于2017年11月20日签名确认双方经协商于2017年11月20日终止此前已签订的案涉场地的《场地使用合同书》且所有费用结清。之后潘志威称在2018年5月初接到广州市海珠区城市管理局口头通知案涉经营场所属违章建筑，需要拆除。故潘志威以蔡镇城未告知案涉经营场所属违章建筑致使合同目的无法实现为由，提起本案之诉。潘志威为证明其主张还提交了广州市城市管理综合执法局海珠分局于2016年3月31日向蔡泽凯出具的《责令限期改正通知书》，该通知书内容为：蔡泽凯于2016年3月31日在广州市海珠区足球场海珠取水点边进行的建筑钢结构违反了相关法律规定，需于2016年4月2日18时前自行拆除并将场地恢复原状。对此蔡泽凯确认已收到该《责令限期改正通知书》但认为已按要求在2016年4月2日前完成了整改，将违章建筑拆除。2018年6月4日，潘志威委托广东证诚价格评估有限公司对案涉餐厅相关物品进行价格评估。该司于2018年6月6日出具粤证价估【2018】299号《关于广州市海珠区南石路2号厨神三宝餐厅物品价格评估结论书》确认物品评估价格为22030元，潘志威为此支付评估费3230元。之后潘志威于2018年6月6日变卖上述物品收取转让价20000元。同时潘志威还主张为经营案涉餐厅支付设备采购费6500元并提供了收据予以证明，但该收据并无商户签章。一审另查，广州市冠通餐饮有限公司成立于2016年5月26日，属于自然人独资有限责任公司，法定代表人及股东均为蔡泽凯。该公司已于2018年7月27日经广州市海珠区工商行政管理局核准注销登记。同时柏智公司、徐柏森确认，徐柏森为柏智公司员工，案涉场地所有人为广州市银业物业有限公司，由柏智公司承租后向蔡泽凯及之后的潘志威出租。一审诉讼中,一审法院于2019年11月15日向广州市海珠区城市管理和综合执法局发函确认案涉建筑物基本情况,该局于2020年3月18日出具海城管函(2020)14号函件称:涉案建筑物位于广州市海珠区南泰路取水点旁，为广纸集团用地，共有建筑物、构筑物面积约403平方米，经核查未能提供产权证明，涉嫌违法建设。城管执法人员于2016年3月31日到达现场检查，当事人未能提供产权资料等，遂向当事人发出《责令限期改正通知书》（穗综海询字[2016]石3902号），要求其立即进行整改，其对新增部分进行拆除，共拆除面积约120平方米，后续部分当事人答应继续自行拆除；2016年12月14日发出《强制拆除在建抢建违法建设通知书》(穗综海强拆字(2016)3470号），又对其改建部分进行了强制拆除。现现场剩余部分建筑物仍属于原有违法建没，需进一步依法查处。一审法院认为，2017年11月20日潘志威与广州市冠通餐饮有限公司签订的《转让协议》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同自成立时生效，对双方均有约束力，因此双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。因广州市冠通餐饮有限公司成立于2016年5月26日，属于自然人独资有限责任公司，法定代表人及股东均为蔡泽凯。该公司已于2018年7月27日经广州市海珠区工商行政管理局核准注销登记，因此其实际权利义务承继者应为蔡泽凯。根据协议约定，转让的所有物为海珠区南石路口粤东城餐厅整体，由于该餐厅整体并无所有权证，且蔡泽凯亦于2016年3月收悉广州市城市管理综合执法局海珠分局出具《责令限期改正通知书》，结合广州市海珠区城市管理和综合执法局回函亦能证实案涉餐厅整体均属违建项目，因此蔡泽凯所称已限期完成案涉餐厅整改并将违章建筑拆除的抗辩，一审法院不予采纳。现因案涉经营场所属违章建筑，需要拆除，必然造成潘志威的经济损失也同时导致潘志威无法正常经营案涉餐厅，致使合同目的无法实现，因此潘志威要求解除2017年11月20日签订的《转让协议》的主张，合法有理，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”现由于案涉经营场所属违章建筑且蔡泽凯在签订《转让协议》之前应当已知或应知该事实的前提下仍向潘志威转让案涉经营场所存在过错，因此在潘志威已无法继续经营案涉餐厅的情况下要求蔡泽凯返还转让价款合法有理，一审法院予以支持。但根据公平原则，潘志威在协议签订之日2017年11月20日起至潘志威于2018年6月6日变卖处理完毕案涉餐厅物品的期间确已实际使用并占有案涉经营场所，同时结合潘志威与柏智公司签订的《场地使用合同书》案涉场地潘志威的租用期限为2017年12月1日至2018年11月30日止。因此蔡泽凯返还价款应扣除上述期间内价值，由于合同约定的转让费293000元已包含由潘志威所有的按金45000元、水电押金10000元，故蔡泽凯实际收取的转让费应为238000元，因此一审法院酌定蔡泽凯应返还转让价款数额以119000元（238000-238000÷12×6）为宜。扣除潘志威已变卖的物品20000元，蔡泽凯应向潘志威返还转让价款99000元。另潘志威现提供的证据不足以证明蔡镇城为广州市冠通餐饮有限公司的经营者或控制人，故潘志威要求蔡镇城共同承责无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于潘志威主张的鉴定费因并非必要费用，一审法院不予支持。对于潘志威主张的采购费因理由不足，证据不充分，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除潘志威与广州市冠通餐饮有限公司于2017年11月20日签订的《转让协议》。二、蔡泽凯在本判决生效之日起十日内，向潘志威返还转让款99000元。三、驳回潘志威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5695元，由潘志威负担3769元，蔡泽凯、蔡镇城负担1926元。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间,蔡泽凯向本院提交了新证据——柏智公司出具的《声明》，拟证明该公司与潘志威签订场地使用合同时告知过租赁场地的用途为办公、仓储以及临建设施的使用情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。潘志威对上述证据的三性不予确认，并认为作为当事人的柏智公司出具的《声明》不应该由蔡泽凯而应该由该公司自己提供给法院。在第二次庭询过程中，柏智公司法定代表人徐柏森到庭并表示该《声明》是其公司出具的，潘志威又表示该《声明》的内容不完整，没有如实表达当时的真实情况，只说该建筑是临建，但并未告知潘志威该临建已经被认定为违章建筑的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理范围应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的上诉争议焦点是：潘志威无法经营是否蔡泽凯的过错导致？蔡泽凯有无违约行为？一审判决返还转让款的问题处理是否正确？一、由于涉案餐厅整体并无所有权证，且蔡泽凯亦于2016年3月收悉广州市城市管理综合执法局海珠分局出具《责令限期改正通知书》，案涉经营场所属违章建筑但蔡泽凯在签订《转让协议》之前已知该事实的前提下仍向潘志威转让案涉经营场所并且未告知潘志威该事实存在过错。后在潘志威经营该餐厅过程中，因违法建筑问题该餐厅的厨房等地方被强行拆除，必然导致潘志威无法经营，合同目的无法实现，故蔡泽凯在潘志威承包期未满的情况下无法继续经营餐厅的问题上不仅存在过错，还违反了合同约定。二、潘志威在协议签订之日2017年11月20日起至其于2018年6月6日变卖处理完毕案涉餐厅物品的期间确已实际使用并占有案涉经营场所，同时结合潘志威与柏智公司签订的《场地使用合同书》案涉场地潘志威的租用期限为2017年12月1日至2018年11月30日止。因此蔡泽凯返还价款应扣除上述期间内价值，且由于合同约定的转让费293000元已包含由潘志威所有的按金45000元、水电押金10000元，故蔡泽凯实际收取的转让费应为238000元，因此一审法院酌定蔡泽凯应返还转让价款数额为119000元的处理正确。扣除潘志威已变卖的物品20000元，蔡泽凯应向潘志威返还转让价款99000元。蔡泽凯认为变卖物品不止20000元，但未举证，本院不予支持其主张。蔡泽凯主张潘志威实际并未缴纳按金和押金也无证据证实，本院亦不予支持。综上，蔡泽凯的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2318.52元，由蔡泽凯负担。本判决为终审判决。审判长 汪 毅审判员 刘革花审判员 李 爽二〇二〇年九月二十四日本书记员 沙宇航黄旖旎