河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7843号 上诉人（原审被告）：石家庄军远房产经纪有限公司，住所地河北省石家庄市桥西永安街46号金裕花园1号楼底商106号。 法定代表人：王秀青，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄锦，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志强，北京大成（石家庄）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：柴艳兵，男，1979年6月3日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：王兰，河北英陆律师事务所律师。 上诉人石家庄军远房产经纪有限公司（以下简称“军远公司”）因与被上诉人柴艳兵房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石家庄军远房产经纪有限公司上诉请求：依法撤销石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1879号民事判决书第一项、第三项判决内容，将本案第一项改判为：上诉人支付被上诉人柴艳兵购房款1190393元及2014年1月1日至2016年12月31日的租金285694元，共计1476087元。第三项改判为：上诉人支付被上诉人柴艳兵租金（自2018年1月1日起至实际支付之日止）：（1）2018年1月1日至2018年12月31日房租计算应为：计算基数为1190393元，年息8%，租金为95231元；（2）2019年1月1日至实际支付之日的租金，计算基数应为总房款1190393元，按5%年息计算。或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，第二审人民法院以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。一、一审判决第一项认定事实错误。一审判决第一项：“被告石家庄军远房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柴艳兵购房款1190393元及2014年1月1日至2017年12月31日的租金380925元，以上共计1571318元”。事实上，2017年12月29日被上诉人柴艳兵已经以网银方式收到2017年度租金95231元，并出具收条一张。一审法院未将该笔已付款项从应付款中扣除，上诉人不应重复支付被上诉人2017年租金95231元。二、一审判决第三项认定事实错误。依据《房屋买卖协议》第四条，2019年1月1日至实际支付之日的租金，计算基数应为总房款1190393元，按5%年息计算。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误，依法应予以改判、撤销或者变更。 柴艳兵答辩称，一、上诉人的上诉理由均不成立。1、双方于2013年8月20日签订的《恒大城商铺返租合同书》第四条第2款已明确约定：答辩人将其以总房款1566307元购买的恒大城4-2-217号商铺出租给上诉人，上诉人每年按照总房款的8%向答辩人支付租金。因此2014年1月1日-2017年12月31日的租金应为1566307×8%×4年=501218.24元。原审法院判决的380925元尚且不足以弥补答辩人的租金损失，因此上诉人上诉请求所说的重复支付不能成立。2、本案中上诉人同意回购答辩人的上述不动产，因此应按照《房屋买卖协议》第三条关于回购的约定：自2018年1月1日起至房款实际支付之日止，按照年利率8%向答辩人支付款项。而非按照上诉人主张的5%年租金标准计算返租。因此，上诉人的第二点关于租金标准的上诉理由也不能成立。二、同时，答辩人认为原审法院认定商铺总价款为1190393元也属于认定事实错误，双方约定的前三年租金375913.68元（总房款1566307元的24%）一次性冲抵购房款，此处所冲抵的375913.68元的性质是购房款，冲抵只是省去了支付流程而已，并不改变款项性质。因此购买商铺的总价款应为1566307元，而非原审法院扣减三年租金后的1190393元，且各项租金的计算也均应以1566307元为基数。 柴艳兵向一审法院起诉请求：ｌ、判令被告以1566307元回购原告所有的桥西区商业办公楼217不动产，并承担房屋回购的一切费用；2、判令被告向原告补足支付2017年度租金差额30073元；3、判令被告向原告支付租金（自2018年1月1日起至实际支付之日，以1566307元为基数，按年利率8%计算，暂计算至起诉之日为249922.5元）；4、本案全部诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月20日，原告柴艳兵通过被告工作人员的宣传，购买了恒大城4号商业办公楼2层217号商铺，面积为69.35平方米，房款总价为1190393元，房款付清后，原告立即将上述商铺出租给了被告，签订了三年的租赁合同，时间自2014年1月1日至2016年12月30日。被告每年按总房款的8%向原告支付租金。2017年12月27日，原被告签订房屋买卖协议，约定双方商定回购上述商品房的价格为1571318元，其中包括原房款1190393元及截止到2017年1月1日三年期间的利息24%计285694元及2017年1月1日至2017年12月31日8%年息计95231元。回购期限：被告回购上述商品房的期限为2018年12月31日之前，从2018年1月1日开始，至房款实际支付之日截止期间按实际时间被告支付原告实际房款年息8%，精确至天，此款项另行支付。违约责任如原告不同意回购，则被告支付于原告的款项作为被告租赁此商铺的房租使用，按照年租金为总房款的1%计算，且赔偿被告由此产生的经济损失。被告在回购期内全款回购的，基于回购原、被告双方所产生的一切费用包括税费由被告全部承担。被告在回购期限内回购的，原告务必在15个工作日内无条件协助被告办理房屋权属的过户手续，直至过户完成。另查明，自2017年开始，双方未再签订租赁合同，但被告一直承租使用至今。2017年6月5日，原告取得诉争商铺的房屋权属证书。 一审法院认为，原被告签订的《房屋买卖协议》是当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。庭审中，被告同意按照约定的价格回购诉争商铺，本院予以确认。原告协助被告公司办理房屋过户的一切手续。关于原告提出的基于回购所产生的一切费用由被告承担的主张，房屋买卖协议中虽对超过回购期限所产生的费用未做明确约定，但协议约定了按期回购费用的承担问题，现被告逾期回购，其作为违约方，依据“举轻以明重”的原则及不能让违约方从违约行为中获利这一社会一般人认同的情理，被告应承担基于回购所产生的一切费用。关于原告主张的被告支付自2018年1月1日之后的租金问题，双方对计算的基数产生争议。房屋买卖协议中虽约定诉争商铺的价格为1571318元，但该数额中包括了2014年1月1日至2017年12月31日四年的租金。且原被告均认可原告购买房屋的总房款为1190393元，故原告按其与被告签订的返租合同中约定的金额1566307元作为房屋的总房款的主张，本院不予支持。原被告签订的房屋买卖协议中虽针对不同意回购情形进行了约定，但被告现同意回购，只是存在逾期回购的情形，原告与被告签订的房屋买卖协议系双方签订返租协议之后签订，原告系以房屋买卖协议主张被告回购房屋，故逾期回购期间被告需按协议约定的标准向原告支付租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决如下：一、被告石家庄军远房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柴艳兵购房款1190393元及2014年1月1日至2017年12月31日的租金380925元，以上共计1571318元；二、原告柴艳兵于本判决第一项履行完毕当日应协助被告石家庄军远房产经纪有限公司办理位于石家庄市桥西区房屋的过户手续，过户所需的一切费用由被告石家庄军远房产经纪有限公司负担；三、被告石家庄军远房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柴艳兵租金（自2018年1月1日起至实际支付之日止，以1190393元为基数，按年利率8%计算）；四、驳回原告柴艳兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21417元，由原告柴艳兵负担984元，由被告石家庄军远房产经纪有限公司负担20433元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审一致。 本院认为，上诉人军远公司与被上诉人柴艳兵于2017年12月27日签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应予履行。根据协议约定，上诉人给付被上诉人总房款金额应为1571318元，其中包括实际房款1190393元、截止2017年1月1日的三年的利息285694元、2017年1月1日至2017年12月31日的利息95231元。上诉人与被上诉人均认可协议约定的利息实为前四年的房租。上诉人称其于2017年12月29日支付被上诉人2017年度租金95231元，不应重复支付，上诉人已于一审提交了河北银行网上银行电子回单予以证实。被上诉人认可收到了该笔款。根据双方签订的《房屋买卖协议》的约定，2017年1月1日至2017年12月31日的利息（房租）为95231元，而上诉人已支付，故一审判决上诉人支付95231元不妥，应予纠正。被上诉人辩称根据双方2013年8月20日签订的《恒大城商铺返租合同书》的约定，上诉人应按总房款1566307元的8%向其支付租金125304.56元，故95231元未足额支付2017年租金，不存在重复支付，不同意扣除。因双方已达成回购合意，并签订《房屋买卖协议》约定了回购事宜，双方对此无异议，故应按《房屋买卖协议》履行，被上诉人辩称按《恒大城商铺返租合同书》的约定计算房租，无事实及法律依据，被上诉人的辩驳不成立，本院不予采信。对于2019年1月1日之后的租金计算，根据《房屋买卖协议》四、违约责任“甲方（军远公司）未能在上述期限内（2018年12月31日之前）完成商品房回购的，甲方承诺按照总房款的5%年租金标准继续返租，……”之约定，现上诉人同意回购，但未能在上述期限内完成回购，因此根据上述协议约定，对于2019年1月1日之后的租金应按5%年租金标准计算，原审判决按照年利率8%计算不妥，本院予以纠正。 综上所述，石家庄军远房产经纪有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1879号民事判决第二项； 二、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1879号民事判决第一项、第三项、第四项及案件受理费部分； 三、上诉人石家庄军远房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人柴艳兵购房款1190393元及2014年1月1日至2016年12月31日的租金285694元，以上共计1476087元； 四、上诉人石家庄军远房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人柴艳兵租金（自2018年1月1日起至2018年12月31日止，以1190393元为基数，按年利率8%计算；自2019年1月1日起至实际支付之日止，以1190393元为基数，按年利率5%计算）； 五、驳回被上诉人柴艳兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费21417元，由上诉人石家庄军远房产经纪有限公司负担18084元，被上诉人柴艳兵负担3333元；二审案件受理费21417元，由上诉人石家庄军远房产经纪有限公司负担18084元，被上诉人柴艳兵负担3333元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 洁 审 判 员  陈爱民 审 判 员  宋广道 二〇二〇年九月二十四日 法官助理  王 琪 书 记 员  张 闯 ——