江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初2139号原告：常州业瑞房地产开发有限公司，住所地常州市天宁区中吴雅苑10-3号。法定代表人：蒋杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶鑫、韩进飞，江苏经权律师事务所律师。被告：袁跃，男，1982年10月12日生，汉族，户籍地黑龙江省勃利县，送达地址常州市天宁区。原告常州业瑞房地产开发有限公司（以下简称业瑞公司）诉被告袁跃房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告业瑞公司的委托诉讼代理人韩进飞到庭参加诉讼，被告袁跃经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业瑞公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签署的备案号为ＢＣ9ＦＤ18Ｄ378348Ｆ28ＤＤ0的《商品房买卖合同》；2、判令被告于解除《商品房买卖合同》的判决生效后15日内协助原告办理撤销商品房买卖合同备案登记手续并承担撤销备案登记费用；3、判令被告向原告支付代偿款项1365598.75元及代偿款项违约金77156.33元（以代偿金额为基数按照每日万分之五的标准，自代偿之日起计算至被告实际付清之日，暂计算至2020年3月23日）；4、判令被告向原告支付违约金537152元；5、判令被告向原告支付原告因本案支出的律师费30000元；6、判令上述第3、4、5项诉讼请求的相应款项原告有权从应退还被告购房款中予以扣除，且合同备案登记撤销办理完毕之前原告有权拒绝退还任何应退还款项；7、本案的诉讼费及其他费用由被告承担。诉讼中，原告业瑞公司变更第三项诉讼请求为：被告向原告支付代偿款项1363319.71元及撤回要求被告承担代偿款违约金的诉讼请求。事实与理由：2018年7月24日，被告与原告签署了一份《商品房买卖合同》（合同备案号为：ＢＣ9ＦＤ18Ｄ378348Ｆ28ＤＤ0，以下简称“合同”），合同约定被告向原告购买位于常州市天宁区（以下简称“该房屋”），双方并在合同中就该房屋的房屋价款、付款方式及违约责任等事项进行了约定。根据合同约定，该房屋总价款2685760元，被告以按揭贷款方式支付房价款。合同补充协议第四条第（五）款约定，若买受人所购商品房采用银行按揭贷款方式支付房款并由出卖人提供借款担保的，无论买受人因任何理由逾期偿还金融机构贷款，导致出卖人承担保证责任，代买受人向金融机构偿还欠款本金、利息、罚息或违约金的，视为买受人对出卖人构成违约，买受人除按照贷款合同约定及法律法规承担有关责任外：（1）出卖人有权向买受人追偿其代偿的本金、利息、罚息或违约金等并有权自买受人己支付的房款中代为扣除，且买受人应自出卖人代偿之日起至买受人向出卖人偿还之日止，每日按代偿金额的万分之五向出卖人支付违约金；（2）出卖人有权解除商品房买卖合同，无论出卖人是否解除合同，出卖人均有权向买受人主张全部房价款20%的违约金，并有权在应退给买受人的房款中直接扣除。合同补充协议第七条第（一）款第（3）项约定，无论合同因任何原因解除，买受人应在合同解除通知送达之日起15日内积极配合出卖人办理合同的备案登记撤销及房屋预告登记注销等相关手续。买受人配合办理完毕上述手续前，出卖人有权不向买受人退还任何应退还款项，直至买受人配合办理完毕。因买受人原因解除合同的，合同确认解除后，出卖人根据合同价款扣除合同约定可扣除的费用后无息退还买受人，出卖人不再承担其它额外的经济责任。合同补充协议第七条第（二）款第（1）项约定，因买受人原因导致合同解除的，出卖人采取包括但不限于公告、书面催收、聘请律师维权、合同注销等措施而发生的费用由买受人承担。合同正文第24条约定，因合同履行发生的争议由房屋所在地人民法院管辖。后原告（保证人）、被告（借款人）与华夏银行常州分行（贷款人，以下简称“华夏银行”）签订了合同编号为ＣＺ10Ｐ10120180032的《个人房屋抵押借款合同》（以下简称“借款合同”），借款合同约定被告向华夏银行借款130万元用于购买该房屋，借款期限为2018年7月30日至2038年7月30日，原告承担阶段性连带保证贵任。借款合同签订后，华夏银行于2018年7月30日向被告发放了130万借款。借款合同履行过程中，因被告未按期向华夏银行归还按揭贷款本金及利息，华夏银行向本院起诉，本院审理后，作出了（2019）苏0402民初5786号判决，判令被告向华夏银行偿还本金1251249.97元，并从2019年9月13日起按约定利率计付利息、罚息和复利，付至本息清偿为止；被告支付华夏银行律师代理费56160元；被告承担案件受理费8392元及保全费5000元。原告对被告上述债务承担连带清偿责任，原告履行保证清偿义务后，有权向被告追偿。上述判决作出后，被告未按照判决书指定的期限履行相关义务，原告为被告向华夏银行代偿了本金1251249.97元，利息44796.78元，诉讼费、保全费、律师费合计69552元。总计代偿金额为1365598.75元。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼。被告袁跃未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。2018年7月24日，原告业瑞公司（出卖人）与被告袁跃（买受人）签署了一份《商品房买卖合同》，合同备案号为：ＢＣ9ＦＤ18Ｄ378348Ｆ28ＤＤ0，合同约定，被告向原告购买位于常州市天宁区，总价款2685760元，被告以按揭贷款方式支付房价款；附件七补充协议第四条第（五）款约定，若买受人所购商品房采用银行按揭贷款方式支付房款并由出卖人提供借款担保的，无论买受人因任何理由逾期偿还金融机构贷款，导致出卖人承担保证责任，代买受人向金融机构偿还欠款本金、利息、罚息或违约金的，视为买受人对出卖人构成违约，买受人除按照贷款合同约定及法律法规承担有关责任外，出卖人有权按照如下任何一种或几种方式追究买受人之责任：（1）出卖人有权向买受人追偿其代偿的本金、利息、罚息或违约金等并有权自买受人己支付的房款中代为扣除，且买受人应自出卖人代偿之日起至买受人向出卖人偿还之日止，每日按代偿金额的万分之五向出卖人支付违约金；（2）出卖人有权解除商品房买卖合同，无论出卖人是否解除合同，出卖人均有权向买受人主张全部房价款20%的违约金，并有权在应退给买受人的房款中直接扣除。补充协议第七条第（一）款第（4）项约定，本合同无论因何种原因确认解除，买受人应在合同解除通知送达之日起15日内积极配合出卖人办理合同的备案登记撤销及房屋预告登记注销等相关手续，并协助出卖人办理开具红字增值税专用发票等事宜。在买受人配合办理完毕上述手续前，出卖人有权不向买受人退还任何应退还款项，直至买受人配合办理完毕。因买受人原因解除合同的，本合同确认解除后，出卖人根据合同价款，扣除本合同约定可扣除的费用后无息退还买受人。出卖人除退还买受人依本合同约定应退还的款项外，不再承担其它额外的经济责任。补充协议第七条第（二）款第（1）项约定，因买受人原因导致合同解除的，出卖人采取包括但不限于公告、书面催收、聘请律师维权、合同注销等措施而发生的费用由买受人承担。合同签订后，2018年7月21日，业瑞公司出具收据一张，收取袁跃常宁府花园定金100000元。2018年7月22日，业瑞公司再次出具收据一张，收取袁跃常宁府2幢乙单元1102首期1285760元。另查明，2018年7月30日，袁跃与华夏银行股份有限公司常州分行（以下简称华夏银行常州分行）、业瑞公司签订《个人房屋抵押借款合同》，合同约定：袁跃向华夏银行常州分行贷款本金1300000元，借款用途为购买位于常州市天宁区，贷款期限2018年7月30日至2038年7月30日止（20年），由保证人业瑞公司承担连带担保责任。借款合同签订后，袁跃将贷款1300000元支付业瑞公司。因袁跃未能按约支付银行贷款，业瑞公司未能履行担保责任。2019年10月21日，华夏银行常州分行向本院提起诉讼，经审理后，本院作出（2019）苏0402民初5786号民事判决书，判令“一、被告袁跃偿还给原告华夏常州分行贷款本金1251249.97元，并从2019年9月13日起按约定利率计付利息、罚息和复利，付至本息清偿为止。二、被告袁跃支付给原告华夏常州分行逾期利息、罚息和复利24080.24元。三、被告袁跃支付原告华夏银行常州分行律师代理费56160元。上述第一项、第二项、第三项内容均于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。四、被告业瑞公司对上述第一项、第二项、第三项确定的袁跃的债务承担连带清偿义务；业瑞公司履行保证清偿义务后，有权向被告袁跃追偿。案件受理费16784元，减半收取8392元，保全费5000元，合计13392元，由被告袁跃、业瑞公司共同负担。”2019年12月2日，华夏银行常州分行出具《代偿证明》一份，载明“袁跃（下称借款人）在我行住房按揭贷款1300000元，借款合同编号为CZ10P10120180032号，该笔借款合同于2019年5月20日发生逾期、欠息。业瑞公司（下称保证人）作为借款人的期间连带责任保证人，根据编号为CZ10P10120180032号的《个人房屋抵押借款合同》的约定进行了担保代偿。至2019年12月2日止，保证人共计为借款人代偿人民币1296046.75元（其中本金1251249.97元，利息44796.78元，诉讼费、保全费、律师费共计69552元）。”还查明，原告业瑞公司实际为袁跃代偿款为1363319.71元。因本案纠纷，业瑞公司与江苏经权律师事务所签订委托代理合同，业瑞公司支付律师代理费30000元。上述事实，有商品房买卖合同、收据、民事判决书、代偿证明、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。首先，根据双方合同约定，买受人未按规定如期偿还银行贷款而导致由出卖人代买受人偿付贷款本金、利息、罚息及其他相关费用的，视为买受人实质性违约，出卖人有权解除买卖合同并承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同”。原告承担保证责任、代为偿还金融欠款的解约条件已经成就，原告可以解除合同。被告袁跃未按约偿还华夏银行常州分行贷款，致使原告承担担保责任，华夏银行常州分行提前收回全部贷款，原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同，并要求被告支付其代付款项，故原告要求解除合同、支付代偿款项的诉请，于法有据，本院予以支持。根据补充协议约定，若买受人所购商品房采用银行按揭贷款方式支付房款并由出卖人提供借款担保的，无论买受人因任何理由逾期偿还金融机构贷款，导致出卖人承担保证责任，代买受人向金融机构偿还欠款本金、利息、罚息或违约金的，视为买受人对出卖人构成违约，买受人除按照贷款合同约定及法律法规承担有关责任外，出卖人有权解除商品房买卖合同，出卖人均有权向买受人主张全部房价款20%的违约金，并有权在应退给买受人的房款中直接扣除。本案中，业瑞公司未充分举证其损失情况，本院酌定袁跃承担10%违约金为268576元。为减轻诉累，合同解除后，业瑞公司应返还袁跃购房款本院一并予以处理，具体金额为1023864.29元。对于业瑞公司的其他诉讼请求，本院不予支持。被告袁跃经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除常州业瑞房地产开发有限公司与袁跃签署的备案号为BC9FD18D378348F28DD0的《商品房买卖合同》。二、袁跃于解除《商品房买卖合同》的判决发生法律效力后15日内协助常州业瑞房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续，并由常州业瑞房地产开发有限公司承担撤销备案登记费用。三、袁跃于本判决发生法律效力之日起15日内向常州业瑞房地产开发有限公司支付代偿款项1363319.71元。四、袁跃于本判决发生法律效力之日起15日内向常州业瑞房地产开发有限公司支付违约金268576元。五、袁跃于本判决发生法律效力之日起15日内向常州业瑞房地产开发有限公司支付律师代理费30000元。六、常州业瑞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内退还袁跃购房款1023864.29元。七、驳回常州业瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22880元，由常州业瑞房地产开发有限公司负担2880元，袁跃负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋魁山人民陪审员  张小军人民陪审员  居尔岵二〇二〇年九月二十二日法官 助理  符 诗书 记 员  丁泓菲