广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初17027号原告:东莞市英才物业管理服务有限公司，住所地：广东省东莞市石龙镇新城市*****永和新村。法定代表人：郭鸽英，该司经理。委托诉讼代理人杨华，广东商达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人张雯婷，广东商达（东莞）律师事务所律师助理。被告：周日坤，男，1956年7月17日出生，汉族，住广东省东莞市**********，公民身份号码：441************370。原告东莞市英才物业管理服务有限公司诉被告周日坤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告东莞市英才物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人杨华，被告周日坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市英才物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2019年1月1日至2020年6月30日的物业管理服务费7200元；2、被告向原告支付拖欠物业管理费的滞纳金（每月的滞纳金分别以400元为本金，按日千分之三的标准，从次月1日起算至付清之日止；暂计至2020年6月30日滞纳金总额为4793元；3、被告向原告支付2019年1月1日至2020年6月30日的维修资金的续筹360元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是东莞市*********（R7区）227号房的业主，原告是该小区的物业管理服务单位。被告自2019年1月起拖欠物业管理服务费、维修资金等项至今。虽经原告多次以多种形式向被告催缴上述费用，但被告至今仍未支付。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告周日坤辩称，第一，对原告主张的2019年1月1日至2019年9月30日的物业管理服务费、维修资金的统筹及该时间段的滞纳金不予认可。原告与被告物业管理合同期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，该合同期满后未续期。期满后的原《物业服务合同》因旧业主委员会要求原告移交业主的维修基金款和账目，原告拒不移交，且原告服务质量差，大多数业主对其履行存在较大异议，故通知原告不再续聘。第二，2014年小区建监控、道闸系统工程，被告作为旧业主委员会的副主任，主要负责管理小区的维修资金，代表业主委员会将维修资金交给原告，工程完结后，原告还有16050元工程余款未归还被告，后经原、被告双方沟通协商，工程款余额16050元作为被告的物业管理费进行抵扣，但此款项至今没有抵扣，被告认为此款项应按日千分之三计算滞纳金，从2014年1月1日暂计至2020年6月30日。经审理查明，被告系东莞市*******（R7区）227号房的业主，该房屋建筑面积为664.43㎡。原告系具有二级资质等级的物业服务企业。2013年12月25日，原告与东莞市*******业主委员会签订一份《物业服务合同》，合同约定，永华新村业主委员会选聘原告对永华新村物业小区实施物业管理服务；物业服务收费标准为多层住宅0.8元/月·平方米，每户建筑面积超过500㎡的按500㎡计算，不足500㎡的按实际建筑面积收费；物业服务费用按月交纳；住宅专项维修资金的续筹为20元/户/月；合同期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。2019年9月30日，原告与东莞市*******业主委员会签订一份《物业服务合同》，该合同的约定与前一份合同的约定内容基本一致，合同期限自2019年10月1日至2024年6月30日。该合同附件五《物业服务收费补充协议》第二条第4段约定，不按期缴纳物业管理费的，乙方（原告）将收取滞纳金，每天滞纳金标准为所欠金额的千分之三。案涉小区第二届业主委员会于2019年7月15日经备案成立。庭审中被告主张，被告曾是业委会的副主任，主要负责管理小区的维修资金，代表业委会将维修资金交给原告。维修资金是针对整个小区的维修，因为当时小区维修涉及到多个工程，后被告与原告通过结算维修资金，余款剩下16050元。被告称维修资金余款中的16050元是被告个人先垫付的。被告还称其与原告有约定，工程款余额即16050元作为被告的物业管理费进行抵扣，原告对此予以否认。原告主张，由于被告拖欠物业管理费，按日千分之三的标准，要求被告支付滞纳金，从每月缴纳管理费的次月1日起算至付清之日止。以上事实，有原告提交的房地产权证、物业服务合同，被告提交的英才物业管理有限公司与周日坤业主的工程余款抵消管理费结算纠纷说明、证明、发票、2014年永华新村维修基金支出表、缴费通知单、发票、收据、拖欠物管费证明、关于永华新村英才物业管理费服务有限公司维修基金结算纠纷问题，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告系东莞市*******（R7区）227号房的业主，原告系该小区的物业服务公司，原告为被告提供了物业服务，被告理应向原告支付相应的对价。根据《物业服务合同》的约定，被告每月应付的物业管理费为500㎡×0.8元/㎡=400元。虽然被告主张其个人垫付了维修资金16050元，但提交的证据不予以证明该垫付款可以用以抵扣物业管理费，原告对此也予以否认。因此，对被告的上述主张，本院不予采纳。本案中，原告主张被告2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费7200元（400元/月×18个月=7200元）及维修资金的续筹360元（20元/月×18个月=360元）尚未缴纳，而被告未举证证明其已支付全部或部分物业管理费、维修资金的续筹，故依法应承担举证不能的法律后果。关于滞纳金问题。原告诉请的滞纳金实际为违约金。2019年9月30日的《物业服务合同》附件五约定被告需要在每月10日前缴清当月物业管理费，逾期的，原告有权每天按所欠金额千分之三的标准加收滞纳金。原告要求被告支付逾期物业管理费的违约金有合同依据，被告不同意支付违约金，认为物业管理费是每半年才缴纳一次的。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合考虑损失以及案涉合同对违约金的约定，本院酌定将案涉合同的违约金调整为被告尚欠本金数额的30%，即2268元[（7200+360）×30%]，原告超出部分的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百四十二条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告周日坤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市英才物业管理服务有限公司支付2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费7200元；二、限被告周日坤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市英才物业管理服务有限公司支付2019年1月1日至2020年6月30日期间的维修资金续筹共计360元；三、限被告周日坤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市英才物业管理服务有限公司支付违约金2268元；四、驳回原告东莞市英才物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费54.42元（原告已预交），由被告周日坤负担39.25元，原告东莞市英才物业管理服务有限公司负担15.17元。本判决为终审判决。审判员  张翼飞二〇二〇年九月二十八日书记员  何晓华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。