陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终8939号 上诉人（原审被告）：西安中海兴晟房地产有限公司。住所地：西安曲江新区芙蓉南路3号中海大厦十五楼 11504。法定代表人郭勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘瑶，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇妮，陕西永嘉信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李峰，男，1987年XX月XX日出生，汉族，陕西金辰资产管理有限公司投资总监，现住西安市新城区。 委托诉讼代理人：王亚男，陕西辉灿律师事务所律师。原审被告：李文军，男，1968年XX月XX日出生，汉族，住西安市未央区。上诉人西安中海兴晟房地产有限公司（以下简称中海兴晟公司因与被上诉人李峰、原审被告李文军商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2018)陕 0112 民初 11423 号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人中海兴晟公司之委托诉讼代理人刘瑶、张勇妮，被上诉人李峰及委托诉讼代理人王亚男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，李峰与中海兴晟公司签订《商品房买卖合 同》（合同登记号 Y16174189），约定李峰购买中海兴晟公司 开发的位于西安市未央区太华北路199号中建开元壹号三期 A 区 第 15 幢 2 单元 1 层 20102 号房屋，建筑面积 398.76 平方米，每 平方米 9513.47 元，总价 3793592 元，李峰采用一次性付款方式 购买等等，该合同未载明签订时间。后李峰与中海兴晟公司 另行签订了《补充协议》，载明双方于 2016 年 9 月 24 日签订了《商品房买卖合同》，双方就原合同未尽事宜， 订立本协议，买受人明确知悉出卖人已对该商品房进行装修（包 括软装、硬装等全部装饰装修内容）并用作样板间对外公开展某某， 户型已进行了部分改造，存在与网签不一致的地方，因此，房屋 的交付标准与原《商品房买卖合同》的约定有差异，以现状房屋 户型为准。买受人已实际踏勘查验该房屋，认可该房屋现状无任何质量问题，同时确认房屋现状不影响房屋的使用功能，买受人 承诺于《商品房买卖合同》确定的交付之日起按照该房屋现状接 收房屋，不再另行提出异议。如有违反，买受人依照《商品房买 卖合同》中由买受人原因未能交付的条款承担违约责任。同时约 定买受人已确认房屋现状满足正常使用功能，确认洁具、龙头、 水、电、空调等设备的正常使用，双方确认户内装修及户内软装 部分属赠送部分，买受人现场勘验并确认现状，如有部分破损或 观感影响需要更换的，由买受人自行处理。双方一致确定，出卖 人对该商品房装修部分不承担质量担保责任及任何赔偿责任。李峰称中海兴晟公司向其交付房屋时其已经发现房屋存在质 量问题，当时发现房屋顶部多部位、大面积存在开裂情况，后问 题不断暴露。中海兴晟公司自称李峰反映房屋出现质量问题 后物业公司前去查看过。李峰就涉案房屋存在质量问题的部位和 原因，恢复正常使用所需时间及修复费用等申请司法鉴定（评 估）。陕西省建筑工程质量检测中心有限公司于 2019 年 11 月 6 日出具的鉴定意见书载明：1.20202 室三个卫生间防水层均存在 质量缺陷，导致 20202 室卫生间的水透过防水层渗入 20102 室卫 生间顶部；20102 室除主卧卫生间外的三个卫生间防水层存在质 量缺陷，导致 20102 室卫生间的水透过防水层渗入负一层顶部。 2.20102室负一层客厅地面辐射供暖系统无法保压，存在渗漏点。 3.20102 室负一层下沉式花园未发现有效的排水口及排水装置， 在强降水天气存在下沉花园积水的可能。4. 中建开元壹号三期 6 A 区第 15 幢 2 单元 1 层 20102 室房屋质量维修费用核定 221309.56 元，维修工期约 3 个月。李峰为此支付鉴定费 8 万元。 另查明，李峰购买的涉案房屋系底跃。李文军系中建开元壹 号三期 A 区第 15 幢 2 单元 1 层 20202 号房屋业主，其购买的房 屋亦系中海兴晟公司精装修样板房。 李峰向本院提交了房屋租赁合同，显示李峰自 2017 年 4 月 30 日起租赁位于西安市新城区纬什街东方社区 101 街坊 1 号楼 303 室房屋，2019 年 4 月 29 日前每年租金 3.6 万元，2019 年 4 月 29 日至 2020 年 4 月 29 日期间每年租金 37200 元。中海 兴晟公司称租赁合同真实性无法核实，并称李峰在本案涉案房屋 所在小区另有房屋一套，现居住于此，并不存在租金损失。 中海兴晟公司向本院提交了物品领用登记表，载明李峰于 2017 年 4 月 13 日内领取了签约资料 7 份，水卡及电卡，门禁卡 3 张处未备注编号。该物品领用登记表载明的领取材料系统一打 印。李峰对此认可，但称中海兴晟公司向其交付的材料中无 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。庭审中，李峰明确在 违约金与损失无法同时主张的情下，其主张租金损失。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充 协议》、发票、照片、律师函、房屋租赁合同、物品领用登记表、 情况说明、不动产权属证书、鉴定报告、当事人陈述等在卷佐证。2018年7月，李峰起诉至西安市碑林区人民法院，提出诉讼请求：1、中海兴晟公司依法向李峰提供涉 案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、确认涉 案《商品房买卖合（补充协议）》应属无效合同；3、中海兴 晟公司根据本案鉴定意见全面承担涉案房屋的质量缺陷（卫生间 顶部及底部防水层、负一层客厅地面供暖系统、负一层下沉式花 园的排水口及排水装置）的维修及保修责任；4、中海兴晟 公司根据本案鉴定意见向李峰支付房屋装饰装修修复费用及安 装修复费用合计 221309.56 元；5、中海兴晟公司支付涉案 房屋不能正常使用期间（自房屋交付之日至房屋维修完毕、装饰 装修修复期 3 个月期限届满），李峰租赁房屋居住的租金损失 （2017 年 4 月 30 日至 2019 年 4 月 29 日，月租金 3000 元；2019 年 4 月 30 日以后，月租金 3100 元）；6、中海兴晟公司按照中国人民银行 同期贷款利率向李峰支付无法使用房屋期间的违约金（以购房款 3793592 元为基数，从某某交付之日计算至鉴定装修修复工期届 满）；7、中海兴晟公司支付李峰处理房屋质量问题和装修修复期间造成的 误工费 21506 元（按照 2017 年陕西省金融业在岗职工年平均工 资 86024 元为标准计算 3 个月）；8、本案鉴定费 8 万元及诉讼费 均由中海兴晟公司承担。事实和理由：2016 年 9 月 24 日， 李峰与中海兴晟公司签订了《商品房买卖合同》（现售），李峰以一次性付款的方式购买位于西安市未央区太华北路 199 号中建开元壹号三期 A 区 15 幢 2 单元 1 层 20102 号房屋。该房屋 为精装修样板现房，实测面积为 398.76 平方米，中海兴晟公司已为李峰 办理了房产证。2017 年 4 月，中海兴晟公司通知李峰交验房屋时并未 提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也未办理交付 凭证。李峰收房后除安装室内入户门外未对房屋进行任何装修、 改造。但交房后存在的严重质量问题不断暴露，房顶和护墙板多 处渗水开裂，屋内的四个卫生间因顶部和管道漏水等问题无法正 常使用，室内多处地面水渍斑斑，餐厅与书房中央空调无法正常 使用，负一层露天花园未安装排水设施，雨水无法正常排出，给 房屋造成严重安全隐患等等。李峰多次向中海兴晟公司及物业公司反映上 述问题要求维修，未果。故诉至法院，请求判如所请。李文军是李峰所购涉案房屋相邻商品房的所有人，为落实房屋质量问 题的因果关系、渗漏原因以及赔偿义务和维修义务的主体，故将 李文军列为本案被告。 李文军辩称，其愿意配合李峰进行司法鉴定。中海兴晟公司辩称，一、其公司于 2016 年 9 月 24 日与 李峰签订了《商品房买卖合同》，2017 年 4 月 13 日其公司将涉 案房屋的《前期服务协议》、《临时规约》、《业主手册》、《住宅质 量保证书》、《住宅使用说明书》等签约资料七份、水卡一张、电 卡一张交予李峰，已经履行了《住宅质量保证书》及《住宅使用 说明书》的交付义务。二、其公司不应就涉案房屋装修承担保修 责任，不应负担装修修复费。其公司于 2016 年 9 月 24 日与李峰签订了《补充协议》，根据补充协议约定，其 公司对涉案房屋的装修部分不承担保修责任。其设置的样板间是 以展某某、促销为目的，主要考虑总体视觉效果，且李峰在购买涉 案房屋时已明确知晓样板间使用情况的相关信息。双方约定的合 同单价明显低于其公司开发的同小区同时期的毛坯房的单价，其 公司将样板间的软装和硬装均已赠送给李峰，双方在补充协议中 约定免除其公司的保修责任符合情理，亦符合法律规定。根据鉴 定结论第一条可以说明涉案房屋卫生间顶部漏水是 20202 室房 屋造成，即系李文军造成，与其公司无关。   原审法院认为，李峰购买中海兴晟公司开发的本案商品房，双方形成了商品房买卖法律关系，双方签订的《商品房买卖 合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，应为有效合同。按照 合同约定中海兴晟公司应当向李峰交付《住宅质量保证书》、 《住宅使用说明书》，中海兴晟公司向本院提交的物品领用 登记表不能证明其所述的签约材料 7 份包含《住宅质量保证书》、 《住宅使用说明书》，应当由其承担不利后果，本院认定中海兴晟公司未向李峰交付，故关于李峰要求中海兴晟公司向 其交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求本院 依法予以支持。关于《补充协议》效力问题， 本院认为该协议虽有李峰签字确认，但中海兴晟公司系该补 充协议的提供者，在签订补充协议时李峰仅能对室内装饰、装修 的外观进行判断，能否正常使用无法判断，在此种情况下让李峰 在未收房时确认“房屋现状满足正常使用功能”显失公平，李峰 购买的房屋为精装修样板间，中海兴晟公司应当保证房屋能 够正常使用。该补充协议虽名为协议，但内容多为免责条款，加 重李峰责任，排除李峰主要权利，且因中海兴晟公司在样板 间装修中对卫生间防水的处理上存在重大过失，给李峰造成了财 产损失，故本院认为双方签订的补充协议中的免责条款无效，并非全部无效。李峰一层卫生间顶部渗水虽系李文军所有的 20202 号房屋防水层存在缺陷、渗漏所致，但李文军购买的亦为 精装修房，因此应当由中海兴晟公司承担维修责任。李峰请求中海兴晟公司根据鉴定意见全面承担涉案房屋质量缺陷（卫生间顶部及底部防水层、负一层客厅地面供暖系统、负一层 下沉式花园的排水口及排水装置）的维修责任，本院依法予以支 持，在修复 20202 室房屋的防水层时李文军有配合义务；李峰请求中海兴晟公司承担保修责任，因该请求不属于民事责任的承担方 式，本院依法不予支持。李峰主张的装饰装修修复费用 221309.56 元，因有鉴定意见为据，本依法予以支持。因中海兴晟公司原因导致李峰的房屋不能正常使用，致使李峰产生了租金损失， 该租金损失可以是李峰自行租赁房屋居住而产生的损失，亦可以是李峰不能将涉案房屋出租而产生的租金损失，故李峰是否有其他房屋不影响李峰主张租金损失。结合涉案房屋的面积，李峰主 张 2017 年 4 月 30 日至 2019 年 4 月 29 日期间的租金损失按照每 月 3000 元计算，2019 年 4 月 30 日以后的按照每月 3100 元计算 较为合理，本院依法予以支持。因中海兴晟公司实际修复的时间无法确定，李峰主张的租金损失的截止时间暂不能确定，结 合本案的实际情况，李峰主张的租金损失暂计算至 2020 年 3 月 30 日，租金损失计 106100 元，以后的租金损失李峰可另行主张。 违约金应当以实际损失为基础，本案李峰主张了租金损失，本院亦全部予以支持，故关于李峰主张的因房屋不能入住期间的违约 金本院不予支持。李峰主张的误工费损失因无合同约定，李峰亦未提供误工损失的证据，故对李峰主张的误工费损失本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第五 十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判 决如下： 一、被告西安中海兴晟房地产有限公司于本判决生效之日起 十五日内向李峰交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明 书》。 二、被告西安中海兴晟房地产有限公司于本判决生效之日起 九十日内对中建开元壹号三期 A 区第 15 幢 2 单元 2 层 20202 室 房屋卫生间防水层及 20102 室房屋除主卧卫生间外的其余卫生 间防水层进行维修，对 20102 室负一层地面辐射供暖系统进行修 复，对 20102 室负一层下沉式花园安装排水口及排水装置；在 修复 20202 室房屋卫生间防水层时被告李文军应当予以配合。 三、被告西安中海兴晟房地产有限公司于本判决生效之日起 十五日内支付李峰装饰、装修部分修复费用 221309.56 元。 四、被告西安中海兴晟房地产有限公司于本判决生效之日起 十五日内支付李峰租金损失 106100 元。 五、驳回李峰的其余诉讼请求。 案件受理费 7733 元，鉴定费 8 万元（李峰均已预交），现全 部由被告西安中海兴晟房地产有限公司负担，并于本判决生效之 日起十五日内支付给李峰。宣判后，中海兴晟公司不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、请求依法撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初11423号民事判决书第一项、第二项、第三项、第四项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、案件一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院对《补偿协议》免责条款定性错误，不应笼统认定其属于格式条款中的无效条款。补充条款系双方当事人真实意思表示 ，应当认定合法有效。二、一审法院没有对房屋装饰、装修损失范围进行区分，直接判决 上诉人承担全部损失，加重了上诉人的负担，显失公平。三、一审法院认定租金损失证据不足，二审应改判驳回被上诉人关于租金损失的诉讼请求；四、一审判决存在超越诉讼请求裁判的情形，二审法院应对此予以纠正。被上诉人李峰辩称：一、一审法院对于《商品房买卖合同补充协议》定性正确，根据《合同法》第三十九条、第四十条，《补充协议》中明显免除被答辩人责任，加重答辩人责任、排除答辩人主要权利的条款无效，被答辩人应该承担涉案房屋质量责任。二、一审法院判决被答辩人承担的装饰、装修损失依据明确，合法合理。三、一审判决认定租金损失证据充分，于法有据。四、一审判决并未超出诉讼请求，被答辩人上诉请求没有依据。综上，请求驳回上诉人全部诉讼请求，维持原判。本院二审经审理查明，在二审庭审中，上诉人中海兴晟公司提出鉴定意见书中：分部分工程量清单计价表中土建工程第一页第三项拆除卫生间地面合价757.25元；第四项拆除木地板及砼基层合价1720.75元；机械设备安装工程第一页第三项面盆拆卸240.42元；第四项拆除浴缸300元；第五项盥洗台拆卸240元；第七项大便器拆卸600元；第二页第十五项拆除地辅热4589.56元；第三页第十六项地辅热安装17209.66元，以上共计25657.64元。上述费用与原审判决第二项中海兴晟公司承担维修责任相重合，应予扣除。李峰当庭表示认可。原审判决认定其余事实属实，本院予以确认。本院认为，李峰与中海兴晟公司签订的《商品房买卖 合同》系双方真实意思表示，应为有效合同。李峰已全额缴纳了购房款，中海兴晟公司应保证房屋的安全质量及正常使用。李峰 购买的房屋为精装修样板间，李峰在居住使用过程中发现房屋存在卫生间因顶部和管道漏水等问题无法正 常使用，室内多处地面水渍斑斑，餐厅与书房中央空调无法正常 使用，负一层露天花园未安装排水设施，雨水无法正常排出等问题，对此中海兴晟公司应承担维修责任。李峰请求中海兴晟公司根据鉴定意见承担涉案房屋质量缺陷（卫生间顶部及底部防水层、负一层客厅地面供暖系统、负一层 下沉式花园的排水口及排水装置）的维修责任，本院依法予以支 持。因房屋无法使用导致的租金损失中海兴晟公司亦应承担。唯鉴定结论中部分修复费用25657.64元与中海兴晟公司维修中产生的费用相重合，应从修复费用中扣除。至于中海兴晟公司上诉称根据补充协议房屋装饰、装修属公司赠与，其不承担保修责任，一审法院没有对房屋装饰、装修损失范围进行区分，直接判决 上诉人承担全部损失，加重了上诉人的负担，显失公平一节，鉴定结论仅是对因漏水对房屋造成的损害修复产生的费用，及修复地辅热，安装排水口的费用，上述费用属因房屋质量原因产生，非因李峰正常使用导致的装饰、装修损害。故中海兴晟公司该上诉理由不能成立。据此，原审判决应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2018)陕 0112 民初 11423 号民事判决第一、二、四、五项；二、变更西安市未央区人民法院(2018)陕 0112 民初 11423 号民事判决第三项为：西安中海兴晟房地产有限公司于本判决生效之日起 十五日内支付李峰装饰、装修部分修复费用195651.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费 7733 元，鉴定费 8 万元（李峰均已预交），由西安中海兴晟房地产有限公司负担。上诉案件受理费7733元由西安中海兴晟房地产有限公司承担。本判决为终审判决。  审 判 长  侯   静审 判 员  高   玮审 判 员  侯 新 省 二○二○年八月二十七日书 记 员   张      伟  1