河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10786号上诉人（原审第三人）：黎子彬，男，汉族，1959年8月12日出生，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：王峰，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙林杰，男，汉族，1968年3月10日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：王鹏飞，河南尤扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王修亮，河南尤扬律师事务所实习律师。原审被告：河南天运置业有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路170号。法定代表人：史会生。原审被告：河南省金阁置业有限公司，住所地郑州市经五路69号。法定代表人：姚金香。上诉人黎子彬因与被上诉人孙林杰及原审被告河南天运置业有限公司、河南省金阁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初30081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎子彬上诉请求：一、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院作出的（2019)豫0105民初30081号民事判决书第一项及第二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；二、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定被上诉人孙林杰与原审被告河南天运置业有限公司（以下简称“天运公司”）、河南省金阁置业有限公司（以下简称“金阁公司”）签订《郑州市商品房认购协议书》合法有效，被上诉人已支付了全部购房款属认定事实错误。1、《郑州市商品房认购协议书》约定的合同期限已届满，该协议已失效。该协议书签订于2011年4月27日，协议书第二条明确约定：“甲方承诺为乙方所定房屋的签合同期限自认购书签订之日起20日（含20日）止”；第四条第2款约定：“甲方在签订认购书之日起20日内给乙方办理《商品房买卖合同》，如甲方违反上述约定，需向乙方双倍返还房款，同时本协议自动失效。”该涉诉房产早在2009年6月就网签给了黎子彬，开发公司无法再给孙林杰办理《商品房买卖合同》，按照约定孙林杰签订的《郑州市商品房认购协议书》早已失效，天运公司在原审庭审中也确认了其双方签订的该协议书已失效。2、针对原告认购协议的履行，原告提交的证据无法证明其履行了支付房款的义务。首先，其提交中国工商银行个人业务凭证（填单）,其一填单客户签名人为张爱玲并非原告，其二该张金融凭证是一张手写填单，没有银行出具的付款成功回执单据，无法证明是否实际办理了付款业务，其三该填单显示的日期与收据时间不一致，填单时间明显早于收据时间。其次，其提交的银行流水，原告标注的款项未显示原告姓名，不能证明标注款项系原告所交。最后，在原审庭审中天运公司也确认没有收到原告的购房款。3、孙林杰与天运、金阁公司签订商品房认购协议存在恶意串通侵害黎子彬的合法权益。首先，“富邦铭邱二期项目”系于2008年7月15日取得商品房预售许可证，孙林杰签订认购协议时涉诉房地产项目早已具备签订正式网签商品房买卖合同的条件，但其明知已具备网签条件仍然签订认购形式的协议书。其次，孙林杰是通过文化绿城小学团购的涉诉房产，团购时孙林杰就知情涉案小区是问题楼盘，开发商是在2011年11月在房产施工未结束、未验收，一房两卖的情况下交付的钥匙，开发商明确表示无法网签合同，钱交到学校了，无法解押，该住住，不要理另外一家买该房的业主（黎子彬开庭陈述及黎子彬提交的“向金水区教委网络反映材料”可以证明）。再次，孙林杰提交的2010年11月29日第一张收据上显示的房号为3号楼1单元23层东北户，其所购房产根本不是本案涉诉天运、金阁公司已出售给黎子彬3号楼1单元17层东北户的房产。后孙林杰于2011年4月27日签订的商品房认购协议书及第二张收据上的房号就莫名其妙变成了已出售给黎子彬的房产。因此，孙林杰签订商品房认购协议书时明知道项目小区是问题楼盘，明知涉诉房产无法网签，涉诉房产已经出售给黎子彬，孙林杰作为后买受人其知道也应当知道其所购房屋已经出售给黎子彬，孙林杰购买涉诉房产的行为并非善意，其与两公司签订商品房认购协议存在恶意串通侵害黎子彬的合法权益。二、原审法院认定原审被告金阁公司作为出卖人已将房屋交付给孙林杰，孙林杰已经对涉诉房屋占有及使用，优先保护已经实际占有房产的孙林杰的权利更为合理，属于认定事实错误。黎子彬于2010年9月16日已合法占有涉诉房产，后孙林杰系通过非法手段强行交付入住涉诉房屋，孙林杰占有使用涉诉房屋不合法，法律应保护黎子彬先行合法占有涉诉房产行为。黎子彬提交了金阁公司及其法定代表人姚金香、天运公司及天运公司原法定代表人司新超、天运公司投资人黄德福证据可以证实涉诉房产出卖给黎子彬（原审被告天运公司在原审庭审中也表示房屋交付转移占有以天运公司原法定代表人司新超、天运公司投资人黄德福意见为准）,且涉诉房产及房产钥匙于2010年9月16日已交付黎子彬，黎子彬于2010年9月16日已合法占有涉诉房屋。黎子彬取得房产及钥匙后回广东居住，后孙林杰通过非法手段强行交房入住涉诉房屋（详见黎子彬提交证据8),黎子彬知情后马上委托人员看管涉诉房屋，并在房门上粘贴告示，内容为“此房是黎子彬在2009年6月5日已购买经房管局网签备案过的房屋，其他人等不得入内！”。孙林杰将告示撕毁不但不听还打伤委托人，委托人与其交涉无果报警处理。孙林杰以非法手段占用、使用涉诉房屋不合法。本案应保护黎子彬先行合法占有行为。三、原审法院判决原审被告天运公司协助孙林杰将涉诉房产产权办理至孙林杰名下没有事实和法律依据。上文已述，孙林杰与天运、金阁公司签订的商品房认购协议存恶意串通情形且协议已失效，天运公司不应为孙林杰办理房屋产权手续。退一步讲，即使该认购协议有效，依据协议约定天运公司履行的合同义务系办理网签商品房买卖合同，并不是办理房屋产权手续。而涉诉房屋已经网签备案至黎子彬名下，该协议已无法继续履行。综上所述，原审法院认定“孙林杰《郑州市商品房认购协议书》合法有效，其已支付了全部购房款；并占有及使用房屋，应优先保护其权利”，属于认定事实错误，判决天运公司协助孙林杰办理房屋产权手续没有事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人孙林杰辩称，一、孙林杰与天运公司、金阁公司签订的《郑州市商品房认购协议书》，是双方的真实意思表示，不存在合同无效、可变更、可撤销的情形，该房屋买卖合同合法有效。1.虽然《郑州市商品房认购协议书》约定期限已届满，但并不能从中推出该协议已失效的结论。《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时该协议约定，“如甲方（天运公司、金阁公司）违反上述约定，需向乙方双倍返还房款，同时本协议失效”。是在甲方向乙方支付双倍购房款的前提下，该协议才同时失效。退一步讲，该协议是否有效，也不是天运公司自认即可。合同法第一百二十八条，当事人可以通过和解或调解解决合同争议，当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。在一审判决认定孙林杰与天运公司、金阁公司签订的房屋买卖合同合法有效的前提下，上诉人的理由不足以推翻一审法院所认定事实。2.通过郑州市中级人民法院（2016)豫01民初889号协助查询存款通知书查询的河南天运置业有限公司银行流水可以看出，孙林杰已经支付全部购房款项，这一点在一审中以及之前的执行异议之诉中均已查明。孙林杰提交的中国工商银行个人业务凭证（填单）签名人虽是张爱玲，但张爱玲是孙林杰妻子。除银行流水外，孙林杰还向法院提交了盖有天运公司财务章收据一份，盖有金阁公司财物章收据一份。两份收据清楚载明了，孙林杰已付清全部房款。天运公司新法定代表人虽在原审庭审中辩称未收到孙林杰的房款，但并未提供证据证明其辩解，最终原审法院也未采信这一说法，并认定孙林杰已经支付了全部房款。3.孙林杰不存在与天运公司、金阁公司恶意串通，侵害上诉人黎子彬合法权益的情形。郑州市仲裁委员会于2015年12月8日作出（2013)郑仲裁字第271号裁决书，裁决书载明：“2006年10月16日，黎子彬与案外人张洪涛（乙方）与金阁置业（甲方）签订《合作开发协议》一份，约定鉴于天运置业现有完整的宗地23.8亩，拟投资进行房地产开发……”可以看出，黎子彬作为涉案房屋项目投资人之一，其了解整个项目的进展情况，并且其获得房屋的依据并不是通过正常的房屋买卖，而是基于对金阁公司的债权，通过与金阁公司协商抵债得来的。孙林杰仅是普通购房者，不存在、也不可能与天运公司、金阁公司进行恶意串通。上诉人作为涉案项目的投资人，其抵债协议是否与天运公司、金阁公司有串通，孙林杰不得而知。二、孙林杰才是涉案房屋的实际占有人。孙林杰向法庭提交的物业费收据、有线电视发票、电费缴费凭证、水费缴费凭证、房屋现状照片均有力地证明了孙林杰为涉案房屋的实际占有人。上诉人黎子彬称其于2010年9月16日已取得房产钥匙，但其并未提供相关证据证明。其发现孙林杰实际占有并使用房屋后，没有与孙林杰进行协商沟通，问清缘由，而仅仅是委托人员看管，往门上粘贴告示，这与常理不符，更无证据证明其占有、使用了涉诉房屋。三、在事实清楚，证据确实充分的条件下，一审法院有权依据法律要求天运公司协助孙林杰将涉诉房产产权办理至孙林杰名下。黎子彬与天运公司签订的房屋买卖合同虽然办理了联网商品房预售合同备案手续，但该备案手续与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记制度有着本质不同，联网商品房预售合同备案是房地产监管部门的一种行政管理手段，不具备创设权利的功能。上诉人并未办理预告登记，亦未办理产权过户手续，故上诉人享有的依然是基于合同产生的债权。孙林杰与天运公司、金阁公司之间虽然也是基于合同产生的债权，但孙林杰与开发商之间的买卖合同履行更为完整。孙林杰已支付全部购房款，开发商也将房屋交付给孙林杰。基于合同履行情况，孙林杰也有权要求天运公司、金阁公司协助孙林杰办理过户登记。综上所述，上诉人上诉理由无一成立，有关本案纠纷，早已在双方的执行异议之诉、再审案件中审明，上诉人是在滥用诉讼权利，浪费司法资源。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。孙林杰向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《郑州市商品房认购协议书》合法有效；2.确认被告与第三人黎子彬签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号：09388012）无效；3.被告河南天运置业有限公司协助原告将郑州市北环路××、××路以东3号楼1单元17层东北户房屋产权办理至原告孙林杰名下；4.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：一、2009年6月5日,位于金水区北环路××、××楼××单元××东北户的成套住宅（面积89.99平方米，合同编号09388012）办理了联网商品房预售合同备案，权利人系黎子彬。二、2011年4月27日，原告孙林杰（乙方）与被告天运公司、金阁公司（甲方）签订《郑州市商品房认购协议书》一份，约定：乙方预定甲方开发的位于金水区××楼××单元××东北户的房屋，暂测建筑面积89.99平方米，总房款458949元，乙方同意选择一次性支付房款。由于此房甲方前期借款抵押，故出不了网签合同，甲方保证尽快筹借资金，对乙方所购商品房还款解压，并在房管局连接网上签订正式合同等。2010年11月29日，原告孙林杰向被告金阁公司付款168453.5元，2011年4月28日，原告孙林杰向被告天运公司账户存入290495.5元，合计付款458949元。被告金阁公司、天运公司分别向原告出具收据两份。原告同时提交了涉案房屋的水电费、物业费等缴费凭证，证明在此房屋实际居住至今。三、2013年7月8日，郑州仲裁委员会受理申请人黎子彬与被申请人金阁公司、天运公司合作开发协议纠纷仲裁案。2015年12月8日，郑州仲裁委员作出（2013）郑仲裁字第271号裁决书，该裁决书载明：“2006年10月16日，黎子彬和案外人张洪涛（乙方）与金阁公司（甲方）签订《合作开发协议》一份，约定鉴于天运公司现有完整的宗地23.8亩，拟投资进行房地产开发，合作模式为金阁公司以对天运公司拥有的600万元债权作为基础资金，黎子彬、张洪涛拿出1000万元作为合作前提。扣除开发经营管理税后的利润和亏损以货币形式分配，按比例分摊，风险共担，各方比例为金阁公司40%，黎子彬、张洪涛60%。协议还对其他问题进行了约定。仲裁庭认为：（2011）郑仲裁字第308号裁决书确认，黎子彬与金阁公司2006年10月16日签订的《合作开发协议》为有效合同，并确认双方的合作开发协议已实际解除。郑州市金水区人民法院第2648号民事判决书确认黎子彬的投资份额为10%。后金阁公司出具承诺书表示无条件给黎子彬5套住房（包含本案涉案房屋），并保证房管局取消禁控后过户至黎子彬指定其他人名下。该委（2009）郑仲裁第89号第89-1号裁决书裁决确定《合作投资项目协议书》及补充条款继续履行，土地使用权过户至金阁公司名下，金阁公司在承诺书中亦承认，现由金阁公司独立开发管理本项目，且涉案5套房产（包括本房产）已经登记备案在黎子彬名下，（2011）郑仲裁字第308号裁决书亦明确金阁公司有义务协助黎子彬办理涉案房产的所有权手续，故裁决金阁公司协助黎子彬依照法定程序办理涉案5套房产的房屋所有权登记手续。”（2013）郑仲裁字第271号仲裁裁决书生效后，黎子彬申请郑州市中级人民法院强制执行。在（2013）郑仲裁字第271号裁决书在执行过程中，孙林杰曾向郑州市中级人民法院提出执行异议。郑州市中级人民法院于2016年5月25日作出（2016）豫01执异118号执行裁定书，驳回孙林杰的异议。2016年6月6日，孙林杰作为原告向郑州市中级人民法院提起执行异议之诉，2017年2月23日郑州市中级人民法院作出(2016)豫01民初889号民事判决书，判决：一、确认原告孙林杰与被告河南省金阁置业有限公司签订的《郑州市商品房认购协议书》合法有效；二、不得执行位于郑州市××博颂路富邦铭邸二期3号楼1单元17楼东北户房屋（备案合同编号09388012）；三、被告河南省金阁置业有限公司、被告黎子彬协助原告孙林杰依照法定程序办理位于郑州市××博颂路富邦铭邸二期3号楼1单元17楼东北户房屋（备案合同编号09388012）的房屋所有权登记手续；四、驳回原告孙林杰的其他诉讼请求。后黎子彬不服，上诉至河南省高级人民法院。河南省高级人民法院经审理于2017年12月25日分别作出（2017）豫民终1006号民事裁定书，（2017）豫民终1007号民事裁定书、（2017）豫民终1008号民事裁定书、（2017）豫民终1018号民事裁定书、（2017）豫民终1020号民事裁定书，均裁定撤销郑州市中级人民法院作出的（2016）豫01民初933号等五份民事判决；发回郑州市中级人民法院重审。2017年12月26日，郑州市中级人民法院作出（2016）豫01执389号执行裁定书，因黎子彬以被执行人主体错误为由撤回执行申请，裁定终结（2016）豫01执389号案件的执行。2018年9月13日，孙林杰等五人向郑州市中级人民法院提出撤诉申请，郑州市中级人民法院裁定准予孙林杰等五人撤回起诉。四、2017年4月6日，黎子彬作为原告以房屋买卖合同纠纷为由将天运公司诉至该院，2017年6月20日，该院作出（2017）豫0105民初10682号民事判决书，判决：被告河南天运置业有限公司于本判决生效后10日内为原告黎子彬办理位于郑州市北环路××、××路以东“富邦铭邸”二期五套房产（5号楼2单元17层东南户，131.33平方米，备案合同编号：09388011；5号楼2单元21层西南户，131.33平方米，备案合同编号：09388003；3号楼1单元17层东北户，89.99平方米，备案合同编号：09388012；3号楼1单元21层东北户，89.99平方米，备案合同编号：09388016；3号楼1单元23层西北户，89.88平方米，备案合同编号：09388014）的不动产权证书。后该院对该案启动再审，2019年6月26日，该院作出（2018）豫0105民再5号民事裁定书，认为：黎子彬构成重复起诉，裁定：一、撤销金水区人民法（2017）豫0105民初10682号民事判决；二、驳回原审原告黎子彬的起诉。后黎子彬上诉至郑州市中级人民法院。2019年8月7日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终15859号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。目前本案争议房产无初始登记信息。一审法院认为，黎子彬与天运公司签订的商品房买卖合同以及原告孙林杰与被告金阁置业、天运公司签订的商品房认购协议均是合同双方的真实意思表示，不存在合同无效、可变更、可撤销的情形，上述两份房屋买卖合同均合法有效。原告孙林杰请求确认其与金阁置业、天运置业签订的《郑州市商品房认购协议书》合法有效，符合法律规定，该院应予支持。原告孙林杰请求确认黎子彬与被告签订的商品房买卖合同无效，该院不予支持。本案中，黎子彬与天运公司签订的房屋买卖合同虽然办理了联网商品房预售合同备案手续，但因未办理产权过户手续，故黎子彬享有的依然是基于合同产生的债权，原告孙林杰对被告金阁置业及天运公司享有的依然是基于合同产生的债权。从两份合同的履行情况看，孙林杰与金阁公司之间的买卖合同履行更为完整。原告孙林杰作为买受人已经支付了全部购房款，被告金阁公司作为出卖人已将房屋交付给原告，根据原告提交的涉案房屋的水电费、物业费、有线电视费等缴费凭证，显示原告已经对涉案房屋占有及使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，在当事人无特别约定的情况下，对房屋的转移占有，视为房屋的交付。交付使用后，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。根据该规定，考虑到违约成本、权利义务相一致等因素，在均未办理产权登记的情况下，优先保护已经实际占有房产的孙林杰的权益更为合理。基于合同履行情况，原告孙林杰要求办理该套房屋的产权登记手续，该院应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙林杰与被告河南天运置业有限公司、河南省金阁置业有限公司签订的《郑州市商品房认购协议书》合法有效。二、被告河南天运置业有限公司应当本判决书生效后10日内协助原告孙林杰将郑州市北环路××、××路以东3号楼1单元17层东北户房屋产权办理至原告孙林杰名下。三、驳回原告孙林杰其他诉讼请求。案件受理费11000元，原告孙林杰负担50元，被告河南天运置业有限公司、河南省金阁置业有限公司负担10950元。本院二审期间，上诉人黎子彬提交一份郑州市人民检察院民事监督案件受理通知书，郑检控民受（2020)226号，该证据证明黎子彬因与孙林杰等5人房屋买卖纠纷，黎子彬不服郑州市中级人民法院(2019)豫01民终15859号民事裁定，向郑州市人民检察院提起检察监督，郑州市人民检察院对本案予以受理。孙林杰质证称，对证据真实性没有异议，但仅仅是人民检察院案件受理通知书，并非是抗诉申请书和检察建议，因此法院的再审终审判决是合法有效的。被上诉人孙林杰提交（2019)豫民申8204号裁定书，即黎子彬与实际购房人以及天运公司再审的民事裁定书。证明根据再审已经查明事实，李建华、孙林杰等5人依据认购协议是合法占有涉案房屋并支付了合理对价。黎子彬认为该5人非法占有涉案房屋不应得到保护的再审理由不能成立，因此驳回了他们再审申请。黎子彬质证称，该民事裁定的案件黎子彬已经向郑州市人民检察院提起抗诉，郑州市人民检察院对该案也已经立案受理，即黎子彬二审中提交的证据，因此孙林杰的证据不能证明其证明目的。本院经审查，对上诉人、被上诉人提交的证据的真实性均予以采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人黎子彬与天运公司签订的商品房买卖合同以及被上诉人孙林杰与金阁公司、天运公司签订的商品房认购协议，均是双方的真实意思表示，所以，原审认定上述两份房屋买卖合同均合法有效并无不当。原审法院审理中，孙林杰提交了付款凭证，金阁公司、天运公司出具的收据以及涉案房屋的水电费、物业费等缴费凭证，因此，原审认定孙林杰作为买受人已经支付了全部购房款，孙林杰已经对涉案房屋占有及使用亦无不当。虽然《郑州市商品房认购协议书》约定：“甲方在签订认购书之日起20日内给乙方办理《商品房买卖合同》，如甲方违反上述约定，需向乙方双倍返还房款，同时本协议自动失效”，但双方已按《郑州市商品房认购协议书》约定支付了房款和交付了房屋，故上诉人称该协议已失效的理由不能成立。上诉人黎子彬又称被上诉人孙林杰与金阁公司、天运公司存在恶意串通的行为，但上诉人没有充分证据予以证明。综上所述，黎子彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元，由黎子彬承担。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  谢宏勋审判员  王燕燕二〇二〇年九月七日书记员  娄杨杨