河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初4977号原告：马国栋，男，1955年5月20日出生，汉族。住河南省禹州市。委托诉讼代理人：张亚琼，河南青屏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓丹，河南青屏律师事务所实习律师。被告：蔡鹏飞，男，1987年8月21日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：赵奎刚，河南中亨律师事务所律师。第三人：程继红，女，1963年8月25日出生，汉族，住河南省新密市。第三人：屈寿增，男，1965年10月4日出生，汉族，住河南省新密市。第三人：梁建涛，男，1973年4月2日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：高建伟，河南京原律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐社利，河南京原律师事务所律师。第三人：梁付平，男，1965年5月5日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：高建伟，河南京原律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐社利，河南京原律师事务所律师。原告马国栋诉被告蔡鹏飞、第三人程继红、屈寿增、梁建涛、梁付平案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马国栋的委托诉讼代理人张亚琼、郭晓丹，被告蔡鹏飞的委托诉讼代理人赵奎刚，第三人梁建涛、梁付平的共同委托诉讼代理人唐社利到庭参加诉讼，第三人程继红、屈寿增经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令不得对原告购买的位于新密市城区××大道西××南侧××院××单元××号房屋（新密房权证字第××号）执行；2、请求判令确认新密市城区××大道西××南侧××院××单元××号房屋归原告所有。事实与理由：被执行人屈寿增与其妻子程继红于2009年在新密市××大道西××号院的土地上建造教师公寓的，因二人无资金，遂与梁建涛、梁付平约定合同建房，并签订了《合作建房协议》，约定：屈寿增、程继红提供土地及相关证照，乙方（梁建涛、梁付平）负责出资建房。房屋建成后归梁建涛、梁付平所有，房屋由梁建涛销售。2009年原告从梁建涛手中购买了案涉房屋，该房产自2009年就交付给原告实际占有，原告装修后入住至今。原告分次共向梁建涛支付了124000元，梁建涛向原告出具了124000元的总收到条。原告在居住期间，一直支付水、电费等生活费用。2012年梁建涛向原告交付了房屋产权证书，但是一直以各种理由推脱，不予办理房屋过户手续。2016年8月9日，梁建涛与原告补签了房屋买卖合同。本案房屋所在楼栋一共3个单元、7层、42户，其中40户是郑州中院首次查封，该40户已经提出执行异议并经郑州中院、河南高院审结，停止对该40户房屋执行，本案是因为由新密法院首次查封，所以在新密法院提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。为此形成纠纷。为支持其主张,原告向本院提交了以下证据：第一组证据：1、购房合同：收到条4份；2、房屋产权证书1份；3、2016年8月9日《房屋买卖补签合同》；证明：1、（1）原告在查封之前已有购买案涉房产的书面买卖合同：证据1中的《收据》是“名为收据，实为合同”，明确载明了买受人的姓名，标的物，价款，支付方式，违约责任等合同必须具备的全部要件，具有合同性质，是双方之间的书面买卖合同。（2）《房屋产权证书》、2016年8月9日《房屋买卖补签合同》是作为上述合同的附件，是对证据1的必要补充和强调。2、证明原告在查封之前支付了全部购房款。第二组证据：1、新密市信访局的《情况说明》、屈寿增的证明；2、方寨居委会的《证明》；证明目的：（1）证据1从侧面证明案涉房产属于原告所有，与屈寿增、程继红无关，如果案涉房屋是屈寿增、程继红的，他们就不会被原告等人信访，也不会出钱补偿遮阳费。（2）涉案房产属于青屏办事处方寨居委会管辖，方寨居委会平时对包括该小区在内的辖区实施网格化管理，非常了解原告所住小区情况，能够证明原告是在查封前购买并居住使用案涉房产的。第三组证据：原告居住使用案涉房屋期间所交的2015年3张水费、电费、卫生费等各项票据4份。证明目的：用于证明原告及其家庭在查封之前装修并居住使用案涉房产至今多年。第四组证据：1、屈寿增、程继红的《情况说明》。2、梁建涛、梁付平的《证明》。3、2012年1月9日同小区与原告案情基本相同的住户张建莉与梁建涛的录音；证明目的：用于证明案涉房产没有办理登记过户不是原告自身的过错。第五组证据：户口本复印件8页，证明目的：原告家庭人口较多，居住条件比较拥挤，是社会弱势群体。原告毕其一生、甚至是家庭两代人的收入，方购得一处安身立命之所，现原告家庭价值最大资产被查封。案涉房屋如果因为他人原因被拍卖，原告将居无定所、居住权无法得到保障。第六组证据：3份河南省高级法院民事判决书，证明案涉房产所在楼栋其余40套房屋亦均因屈寿增、程继红的债务于2016年被郑州市中级人民法院查封，这40套房屋的实际所有人均已在郑州市中级人民法院提起执行异议之诉并经河南省高级人民法院二审审结，40套房产的实际所有人要求排除强制执行诉讼请全部得到了人民法院的支持。本案案情与在郑州市起诉的40个案件除了申请执行人、管辖法院、房屋所处楼层单元有所区别外，其余情况基本相同。被告蔡鹏飞辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第28条第1项要求，签订不动产买卖合同的主体必须是被执行人与买受人。在本案中，原告马国栋系与其追加的第三人梁建涛签订的买卖合同，并非与被执行人程继红即案涉房屋登记所有人签订买卖合同，故本案并不符合不动产买受人的物权期待权保护要件。原告马国栋基于其与梁建涛的买卖协议所享有的权利不足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行，故对原告马国栋的诉讼请求不应支持。2、被告程继红等与第三人梁建涛等在未取得建设工程规划许可证情况下，私自在坐落于自家土地上所建造的住宅楼，对此至今仍未能提供取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定相关合法审批手续，故原告与第三人签订的房屋买卖协议违反法律强制性规定，应认定为合同无效。3、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，梁建涛、梁付平与屈寿增、程继红均为自然人，并不具备房地产开发经营资质，其双方所签订的《合作建房协议》因违反法律强制性规定而属于无效协议。故本案中的开发商作为个人本身不具备房地产开发经营资质，其在自家土地上所建造的住宅楼并不是可以流通的商品房，没有销售商品房的权利。结合上述自然人“开发商”在明知自身无房地产开发资质和不可能办理商品房预售许可证及产权证的情况下仍然对外出售房屋的事实，上述认购已违反法律禁止性规定，因此本案中开发商与住户马国栋之间签订的房屋买卖协议属违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同应属无效。另不动产登记簿是判断不动产权属的依据。程继红取得国有土地使用权证书并登记房产权属，因此，程继红享有涉案房产所有权。梁建涛提交的证据不能证明其对争议房产享有所有权。即使程继红认可梁建涛、马国栋对争议房产享有所有权的主张，也不能以此对抗程继红的债权人。城市房地产开发和建筑管理法律法规禁止个人进行房地产开发，如果梁建涛、马国栋的主张得到支持，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。4、在2009年，所谓的“原告从梁建涛手中购买了涉案房屋”，但卖方转让时没有所有权证书，且房屋买卖未采用书面形式。根据《城市房地产管理法》第38条规定：未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让（包括买卖）。《城市房地产管理法》第41条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《合同法》第10条规定：第三人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。所以该买卖无效。5、在新密法院执行过程中，于2016年5月19日以（2015）新密执字第341号执行裁定及协助执行通知书查封了被执行人程继红名下的位于新密市城区××大道西××南侧××院××单元××号（新密市房权证字第××号）的房产一处。而于2016年8月9日，原告马国栋与第三人梁建涛就涉案房屋签订了书面买卖合同。根据有关法律规定，该行为损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效。为支持其主张，被告蔡鹏飞提交以下证据：证据一、原告马国栋位于新密市城区气象街西侧××房产××套，证明原告作为买受人，其名下另有其他房屋，且不能证明案涉房屋为实际居住房屋时，则其不具有优先权，亦不能排除法院执行；证据二、新密市人民法院（2018）豫0183民初5063号判决及郑州市中级人民法院（2019）豫01民终6744判决各一份，证明上述判决与本案所涉及法律关系主体、客体完全一致，被依法予以驳回。而在本案中，原告马国栋系与其追加的第三人梁建涛签订的买卖合同，并非与被执行人程继红即案涉房屋登记所有人签订买卖合同，故本案并不符合不动产买受人的物权期待权保护要件。再者，原告不与房屋登记所有人程继红签订房屋买卖合同，该行为本身就存在巨大的风险，原告对未办理过户登记具有过错，因此，马国栋基于其与梁建涛的买卖协议所享有的权利不足以赔偿人民法院对案涉房屋的强制执行，故对原告马国栋的诉请不予支持。第三人梁建涛辩称，1、新密市城区××大道西××南侧××院××单元××号房产（下称101号房产）虽然登记在程继红名下，但是101号房产在建成时，所有权即属于第三人，与被执行人程继红、屈寿增无关。2、101号房产在第三人转让后，所有权已处分给原告，与第三人和屈寿增、程继红无关。3、101号房产未办理过户登记的原因、责任和过错全部应当由屈寿增、程继红承担，原告无任何过错；屈寿增、程继红一直违约，没有及时为原告办理过户手续；原告一直主张权利，进行维权，不存在过错；101号房子不具有强制执行条件；对101号房子强制执行不利于社会稳定。第三人梁付平答辩意见同第三人梁建涛。为支持其主张，第三人梁建涛、梁付平向本院提交以下证据：证据一、《合作建房协议》复印件1份，证明2009年2月13日，第三人程继红、屈寿增与梁付平、梁建涛签订《合作建房协议》，约定程继红、屈寿增提供土地，第三人负责出资建造房屋，“楼房建成后，乙方应给甲方教师公寓每门洞四套房，共计12套房，折合人民币壹佰贰拾万元整（甲方人选其一，要房不要钱，要钱不要房）”；证据二、程继红、屈寿增向第三人梁建涛、梁付平出具的收据复印件15份，证明房屋建成后，因程继红、屈寿增自愿要钱不要房，第三人梁建涛、梁付平依约履行《合作建房协议》，向程继红、屈寿增给付120万元。在实际给付过程中，第三人梁建涛、梁付平实际向程继红、屈寿增支付了156.6万元（其中36万元属于部分手续费用），具体如下：2009年2月9日给付33万元；2009年2月14日给付20万元;2009年2月17日给付20万元;2009年2月19日给付10万元;2009年2月21日给付2万元;2009年3月24日给付5万元;2009年3月27日给付30万元;2009年3月30日给付3万元;2009年4月10日给付1.5万元;2009年4月15日给付10万元;2009年4月29日给付5.5万元;2009年5月18日给付1万元;2009年5月25日给付4.5万元;2009年6月7日给付0.1万元;2009年6月13日给付11万元.因此，第三人的《合作建房协议》合同义务已经全部履行完毕，第三人与程继红、屈寿增之间的《合作建房协议》中所涉的全部42套房产的房屋所有权属于第三人，42套房产虽然登记在程继红、屈寿增名下，但是42套房产在建成时，所有权即属于第三人，与程继红、屈寿增无关。其次，自42套房产物权产生的那一日起，程继红、屈寿增就从来没有取得过42套房产的房屋所有权。42套房产程继红、屈寿增从来没有占用、使用、收益和处分过，没有行使过任何房屋所有权。第三人程继红、屈寿增在法定期间未答辩也未向本院提交证据。本院根据当事人的陈述、举证。对本案事实确认如下：被告蔡鹏飞诉屈寿增、程继红民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月20日作出（2014）新密民二初字第769号民事调解书，调解如下:一、屈寿增、程继红共欠蔡鹏飞借款本金3000000元及利息，于2015年10月17日前付1500000元本金及利息（利息按月息2分自2014年11月10日起计算），于2016年4月17日前一次性支付剩余的1500000元本金及利息（利息按月息2分计算）；二、郑州明珠置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、本案诉讼费30800元减半收取为15400元，保全费5000元由屈寿增、程继红负担。双方当事人一致同意本调解协议，自双方在调解协议上签字或捺印后即具有法律效力。调解确定的付款期限到期后，屈寿增、程继红、郑州明珠置业有限公司均未履行其义务。蔡鹏飞向本院申请强制执行，本院于2016年1月19日立案。在执行过程中，本院于2016年5月19日以(2016)豫0183执341号执行裁定及协助执行通知书查封了被执行人程继红名下位于新密市城区××大道西××南侧××院××单元××号（新密市房权证字第××号）的房产一处。另查明，位于新密市城区××大道西××南侧××院××单元××号（新密房权证字第××号）的房产登记在被执行人程继红名下。原告马国栋作为案外人以其对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行为由提起执行异议，本院于2020年7月23日作出(2020)豫0183执异96号执行裁定书，裁定：驳回异议人马国栋的异议请求。原告因不服（2020）豫0183执异96号民事裁定书，为此形成纠纷。另查明，1.2009年2月13日，第三人屈寿增与梁付平签订《合作建房协议》一份，内容为：屈寿增与梁付平双方共同合作在屈寿增拥有使用权的，位于新密市××大道西××号院的土地上共同建教师公寓。双方拟共同建房为七层三门洞四十二套房，因办理建房的一切城建规划手续由屈寿增负责，梁付平负责所需费用（办理建房手续费用一门洞为十二万元，共计人民币叁拾陆万元）。2.2009年8月第三人梁建涛、梁付平将新密市嵩山大道西××南侧××院××单元××楼东户的房屋出卖给原告，原告向第三人梁建涛交付100000元定金。后原告占有该房屋并使用，2011年11月17日第三人屈寿增的妻子程继红办理了涉案房屋登记。2011年12月17日梁战敏、第三人梁建涛向原告出具收到条一份，内容为：今收到马国栋总房款12.4万，壹拾贰万肆仟元整。3.2016年8月9日，原告与第三人梁建涛补签了《房屋买卖补签合同》，内容为：第三人梁建涛出售，原告受让第三人梁建涛名下房屋，房屋位于嵩山大道西××南侧××院××单元××楼东户，本房屋成交价为人民币壹拾贰万肆元整。第三人梁建涛尚未居住使用该房屋，于2009年8月24日交付原告占有；同时一次性向原告交付全部有关该房屋的《房屋土地使用证》、《房屋购买协议》、有关付款发票或收据、有关证明、证件及其它一切手续的原件。自房屋交付时起，与该房屋有关的所有权益随之转移于原告拥有。备注：原告于2009年8月24日购买此房，因双方达成口头协议，日后补签，并过户。本院认为，本案的争议焦点为:原告马国栋对涉案房屋的权利能否排除法院的强制执行。根据《最高人民法院关于适用く中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，案外人原告马国栋以自己是涉案房屋的实际所有权人为由，要求排除执行，其提交了在法院查封前实际占有房产的水电、卫生费等相关证据，涉案房屋所在地新密市方寨居委会的《证明》，证明其是房屋买受人，并实际占有使用涉案房屋，且其作为涉案房屋的所有权人。根据上述证据本院认定原告在法院查封前已实际占有使用该涉案房屋。原告另提供证据证明涉案房屋的房款已经向第三人梁付平、梁建涛支付。关于房屋没有办理产权过户的原因，没有证据证明是原告的过错造成的。原告马国栋基于购买占有使用涉案房屋，对取得涉案房屋享有期待权，此权利具有物权的性质，被告蔡鹏飞对第三人程继红、屈寿增享有的是金钱债权，对其二人名下财产享有的是一般期待权，而不是对特定财产——涉案房屋的期待权。此种情况下，马国栋对涉案房屋享有的权益优先于申请执行人蔡鹏飞的普通金钱债权，足以排除执行。因此马国栋要求不得执行案涉争议房屋的诉讼请求应予以支持。但鉴于案涉房产登记尚未变更，物权以登记为准，原告马国栋要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，应当中止执行位于新密市城区××大道西××南侧××院××单元××号。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对于确认案涉房屋归其所有的请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等相关法律之规定，判决如下：一、不得执行位于新密市城区嵩山大道西段南侧105号院1单元1层101号房屋（新密房权证字第××号）；二、驳回原告马国栋的其他诉讼请求。本案受理费收取为2700元，由第三人程继红、屈寿增负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 李         勇人民陪审员 寇冬洋人民陪审员刘新建二〇二〇年九月二十三日书 记 员 韩    晓    丽