四川省荣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0321民初1082号 原告：四川元泰祥房地产开发有限公司，住所地自贡市大安区马吃水济公居委会泰丰综合楼2区1层8—11/a—d。 法定代表人：杜云飞，总经理。 委托诉讼代理人：李光辉，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：李永红，男，1976年11月10日出生，住四川省荣县。 被告：郭文泽，女，1980年6月6日出生，住重庆市璧山区。 第三人：中国建设银行股份有限公司荣县支行，住所地四川省自贡市荣县旭阳镇西街76号。 法定代表人：张贵才，总经理。 委托诉讼代理人：聂波，四川拓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴宇浩，中国建设银行股份有限公司荣县支行员工。 原告四川元泰祥房地产开发有限公司（以下简称元泰祥公司）与被告李永红、郭文泽与第三人中国建设银行股份有限公司荣县支行（以下简称建行荣县支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李光辉和第三人委托诉讼代理人吴宇浩、聂波到庭参加诉讼，被告李永红、郭文泽经本院公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告元泰祥公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原告与二被告签订编号为2016×××的《商品房买卖合同》；二、依法判决二被告归还原告房屋首付款及银行垫付款162139.88元及资金占用利息（从2019年12月30日起按全国银行间同期拆借利率计算至付清为止）；三、判决二被告支付原告违约金47842元。事实和理由：2016年4月29日，原告与二被告签订编号为2016×××的《商品房买卖合同》，同日二被告向原告支付购房首付款60000元，尚差88420元首付款，至今未付。后二被告向中国建设银行荣县支行按揭贷款330000元，在按揭贷款期间，原告作为保证人，从2017年11月16日起至2019年12月30日止，原告共向二被告垫付按揭款73719.88元。原告多次要求二被告支付房屋首付款及垫付按揭款，二被告均拒绝履行，因此原告向法院提出上述诉讼请求。 被告李永红、郭文泽未作答辩，亦未举证。 第三人建行荣县支行述称：2016年6月13日第三人与二被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号510×××），合同约定二被告向原告借款330000元用于购买房屋，并对还款方式、还款期限、利息、罚息、借款担保及违约责任等进行了约定。二被告于2016年6月13日办理抵押登记，同日第三人依约发放330000元借款。同时，原告为该笔贷款提供担保。发放借款后，二被告未按约定归还借款，经原告多次催收无果，被告的行为已构成违约。综上，第三人为维护自己的合法权益，在本案当中提出独立诉讼请求：一、判决被告李永红、郭文泽立即归还第三人借款本金294250元及按合同约定计算到贷款还清之日止的利息、罚息、复利；二、判决第三人对被告李永红、郭文泽抵押房产（产权证号为荣房预字第2016×××号的旭阳镇荣州大道一段×××号×××号房屋）折价或拍卖、变卖的价款，享有优先受偿权；三、判决元泰祥公司在担保范围内承担连带清偿责任；四、本案诉讼费及第三人实现债权的费用由元泰祥公司和李永红、郭文泽负担。 原告元泰祥公司针对第三人的诉讼请求辩称：原告为二被告在第三人处的借款合同提供担保属实，且原告已经在事实上承担了部分的担保责任，在解除原、被告之间的《房屋买卖合同》后，愿意承担相应责任。 被告李永红、郭文泽对第三人的述称意见未作答辩，亦未举证。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.原告营业执照复印件、《法定代表人身份证证明》、法定代表人杜云飞身份证复印件各一份，证明原告基本情况； 2.被告李永红身份证复印件、被告郭文泽《户口证明》复印件各一份，二被告结婚证复印件一份，证明二被告基本情况及二被告系夫妻关系的事实； 3.原告与二被告于2016年4月29日签订的《商品房买卖合同》复印件（合同编号：2016×××）一份； 4.第三人2019年12月30日出具的扣划通知复印件一份，个人贷款还款凭证复印件三份； 5.李永红房屋信息打印件一份，主要证明二被告购买房屋的情况。 第三人提交证据：1.第三人营业执照复印件、法定代表人身份证明书各一份，证明第三人基本情况； 2.被告李永红、郭文泽身份证复印件各一份，二被告结婚证复印件一份，原告营业执照复印件各一份，证明原告及二被告基本情况，同时证明二被告系夫妻关系； 3.第三人与二被告于2016年6月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一份，证明二被告向第三人借款330000元，并建立抵押贷款合同关系，双方约定如借款人未按约定还款，贷款人有权立即宣布贷款立即到期，要求借款人归还借款本息及违约金、罚息并承担相关费用； 4.第三人与原告签订的《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》（编号：103×××）复印件一份，证明原告应当在担保范围内承担连带清偿责任； 5.2016年6月13日《个人贷款支付凭证》复印件一页四份，证明第三人按时足额向二被告支付了贷款； 6.荣房预字第2016×××号房屋他项权证复印件一份，证明该笔贷款依法办理了抵押担保手续； 7.第三人出具的《过期催款通知书》五份，证明第三人对二被告贷款的催收情况； 8.2020年6月1日，荣县观山镇人民政府出具的失联证明一份，证明李永红已外出不在本地，无法联系； 9.中国建设银行个人贷款对账单一份，主要证明截止2020年9月10日，二被告尚欠的本金、罚息等贷款详情。 上述证据，经本院审查认为，上述证据，均来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够与其他证据相互印证证明本案有关事实，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月12日，原告与第三人签订编号为103×××的《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，约定原告自愿为购置坐落于自贡市荣县旭阳镇王家坝旭水大桥东侧的经批准命名为元泰祥家园项目所属至住房/商业用房房产而与第三人发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，该保证为连带责任保证，保证期间按第三人对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自第三人与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交贷款人核对无误、收执之日。同时，该最高额保证合同约定，其合同效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响该合同效力；如主合同被确认为不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除，则原告对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。 同年4月29日，原告元泰祥公司与被告李永红、郭文泽签订合同编号为2016×××的《商品房买卖合同》，合同约定，原告将商品房预售许可证号为（2016）房预售证第×××号的门牌号为荣县旭阳镇荣州大道一段×××号×××号的预售商品房出卖给二被告，总价款为489499.00元。付款方式为首付总价款的32%，二被告应付首付款为159499元，其余价款330000元以向第三人建行荣县分行借款方式支付。同时，该《商品房买卖合同》之补充协议第四条第三项约定：“在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款（含部分）或者违反贷款合同约定，导致出卖人承担了保障责任（含部分）的当日，出卖人有权选择以下一种或者多种权利：1、买受人应承担购房总价款10%的约定违约金。2、有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项用于冲抵违约金及损失。同时，买受人必须在出卖人承担保证责任后10天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同（含所有权转移至出卖人）的手续。3、有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使救济权。4、有权终止或不予办理房地产权证，而无须承担任何责任”。后二被告向原告支付了购房首付款60000元。 同年6月13日，二被告作为借款人，原告作为担保人，第三人作为贷款人，签订了编号为510×××的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，二被告向原告借款330000元用于购买前述《商品房买卖合同》所出售之房屋，借款期限为240个月，还款日为每月13日，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率的水平上下调5%，该利率自起日起至贷款本息全部清偿之日止依据每年1月1日的基准利率调整。在借款合同履行期间，如案涉贷款发生拖欠本金或利息，贷款人有权按照合同约定调整贷款执行利率。同时约定，由原告承担前述借款合同下债务的最高额保证责任。同日，原、被告协助第三人办理了抵押权预告登记。同日，第三人按照合同约定将二被告所借的330000元分两笔划入原告名下账户。 2017年6月30日，原告向二被告交付了案涉房屋。原告自认案涉房屋最终实际总价款为478420元。后二被告未能按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定履行还款义务，经第三人向被告催收未果，原告多次向第三人承担了保证责任。现因二被告持续拖欠案涉房屋银行借款本息，其与原告、第三人签订合同时所提供的通讯地址、联系电话均无法找到二被告，原告和第三人的合法权益受到损害，致原告起诉主张解除与二被告的《商品房买卖合同》、第三人起诉主张原、被告按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定承担责任，引发本案诉讼。 另查明：本案案涉《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》签订时，被告李永红、郭文泽系夫妻关系。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关协议、补充协议，原告与第三人签订的《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，以及第三人建行荣县支行与原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效。 一、关于案涉《商品房买卖合同》是否应当予以解除的问题。 原告主张解除《商品房买卖合同》，是因被告连续多期未归还第三人建行荣县支行的按揭贷款本息，原告已代二被告承担部分担保责任，对其主张的事实依据，原告所举证据足以证明上述事实客观存在，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定，在原告向第三人建行荣县支行承担保证后，如上述情况发生，则原告有权解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的成件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该法律规定，原告要求解除合同的条件已成就，故其要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求符合上述法律规定，本院予以支持。 二、被告是否应当归还原告尚差欠首付款及其垫付的银行按揭贷款本金、利息、罚息、复利等款项并承担违约金的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。”前述本院已确认原、被告签订的《商品房买卖合同》应予解除，根据该法律规定，房屋买卖合同解除后，原告应向被告返还已收取的购房款390000元（首付款60000元及银行借款330000元），被告应将涉案商品房进行腾退并交还原告。鉴于购房合同解除后，该合同目的无法实现，被告无需再向原告补足未缴纳的购房款88420元，故原告关于要求二被告支付差欠的购房首付款88420的诉讼请求，本院不予支持。 三、被告是否应当承担违约金的问题。 当事人应当遵守诚实信用原则，依照约定全面履行自己的义务。根据二被告与原告所签《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，“在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款（含部分）或者违反贷款合同约定，导致出卖人承担了保障责任（含部分）的当日，出卖人有权选择以下一种或者多种权利：1、买受人应承担购房总价款10%的约定违约金……”，原告主张二被告按照购房总价款10%的约定承担违约金的理由成立，其该项诉讼请求本院予以支持。即被告应承担的违约金为：以房屋实际总价款478420元为基数，承担10%即47842元的违约金。 四、《商品房买卖合同》解除后，关于第三人建行荣县支行的主张是否成立的问题。 （一）对于借款合同，被告向第三人建行荣县支行申请贷款，第三人建行荣县支行已按约足额发放贷款，其未按约还款付息，显属违约，应承担违约责任。第三人建行荣县支行要求被告依约归还尚欠的借款本金272250元以及按合同约定计算到贷款还清之日止的利息、罚息和复利，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 （二）关于优先受偿，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保(通常约定保证期间至抵押权设立之时)的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人怠于办理以致抵押登记未完成，抵押登记客观上无法完成，但亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故本院依法确认第三人建行荣县支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 （三）关于连带清偿责任。原告自愿为被告向第三人建行荣县支行贷款的还款承担连带责任，并为被告借款提供担保，在被告违约未按时返还第三人建行荣县支行借款时，原告应依照《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》的约定，向第三人建行荣县支行承担连带保证责任。故第三人建行荣县支行主张原、被告连带承担剩余贷款本息的还款责任的理由成立，本院予以支持。被告承担连带责任后，有权向原告追偿，故原告关于要求被告支付其已向银行垫付的73719.88元的理由成立，对该诉讼请求，本院予以支持。但是，根据案涉《商品房买卖合同》的约定，在被告方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款（含部分）或者违反贷款合同约定，导致原告方承担了保障责任（含部分）的情况下，原告方有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告方所交的全部款项用于冲抵违约金及损失。为减少诉累，本案对原告已向银行垫付的被告借款本息73719.88元，确认其冲抵原告应返还被告的购房款，品迭后，原告尚应返还二被告316280.12元。同时，在解除房屋买卖合同的情况下，原告主张的违约金明显超出了因代偿借款本息73719.88元发生的资金占用损失，故对原告关于要求按照全国银行间同期拆借利率计算资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十五条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告四川元泰祥房地产开发有限公司与被告李永红、郭文泽于2016年4月29日签订的编号为2016×××的《商品房买卖合同》； 二、被告李永红、郭文泽于本判决生效之日起十日内向原告四川元泰祥房地产开发有限公司支付违约金47842元； 三、原告四川元泰祥房地产开发有限公司向被告李永红、郭文泽返还购房款390000元，品迭原告四川元泰祥房地产开发有限公司代被告李永红、郭文泽支付第三人中国建设银行股份有限公司荣县支行借款本息73719.88元后，原告四川元泰祥房地产开发有限公司尚应向被告李永红、郭文泽返还购房款316280.12元，限于原告四川元泰祥房地产开发有限公司收回编号为2016002342《商品房买卖合同》所出售之房屋后十日内付清； 四、被告李永红、郭文泽于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司荣县支行偿还未还的购房贷款本金272250元及按照合同约定计算到贷款还清之日止的利息、罚息，原告四川元泰祥房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任； 五、第三人中国建设银行股份有限公司荣县支行对坐落于旭阳镇荣州大道一段×××号×××号房屋（抵押权预告登记权利证号为荣房预字第2016×××号）的折价或拍卖、变卖的价款，享有优先受偿权； 六、驳回原告四川元泰祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回第三人中国建设银行股份有限公司荣县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5714元，公告费1200元，合计6914元，由被告李永红、郭文泽负担（鉴于原告预缴4057元，第三人预缴2857元，被告李永红、郭文泽在履行上述给付义务时，一并支付原告四川元泰祥房地产开发有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司荣县支行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  杨 君 人民陪审员  周文军 人民陪审员  周哮笑 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  谢 翔