陕西省白河县人民法院   民事判决书   (2020)陕0929民初1267号     原告：肖某，男，1973年10月5日出生，户籍登记地：白河县，现住白河县。   被告：薛某某，男，汉族，1963年8月12日出生，住白河县。   委托诉讼代理人：姜明康，陕西秦鑫律师事务所律师。   原告肖某与被告薛某某合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理，依法适用普通程序于同年8月27日公开开庭进行了审理，上列诉讼参加人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告肖某向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告按原、被告签订的《土地使用权置换协议》的约定支付原告逾期交房680天的违约金34万元；2、由被告承担诉讼费用。事实及理由：2013年3月31日，原、被告签订《土地使用权置换协议》，协议约定由原告向被告提供位于白河县XX镇XX村XX沟”的280㎡的土地交给被告使用，被告应于2015年12月底以前向原告交付已建成的二层不低于200㎡的房屋，若晚交一天则按每天500元支付原告损失。同时约定若因城镇规划不能办理房产证时，被告向原告支付80万元或在某小区提供不小于280平方米的商品房。该“协议”履行期限是2015年12月底，可是到了2017年11月，被告仍不能履行协议，原告于2017年11月10日与被告达成新的“协议书”约定被告将某小区A座二楼280㎡商品房置换给原告。当说到被告应承担违约责任或按每日支付500元人民币给原告时，被告答复待房屋建成后再行协商。原告多次找被告协商履行“协议书”事宜未果，为保护原告的合法权益，特提起民事诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。   被告薛某某辩称，第一，原、被告于2013年签订的《土地使用权置换协议》约定了两种置换方案，一是为原告建设两层面积为200平方米的独立房屋一栋，于2015年12月底前交付，如不能按期交付按每逾期一天支付原告500元的损失；二是如因城镇规划原因不能履行上述置换方案，被告支付原告80万元或在某小区提供给原告280平方米的商品房。方案二并未约定交房时间和违约责任。最终因拟为原告建设的独立房屋未取得规划许可等审批手续，被告按第二种方案向原告提供了某小区280平方米商品房。现原告要求被告按第一种方案的约定支付违约金，缺乏事实依据和法律依据。第二，被告未按双方2013年签订的《土地使用权置换协议》第一种置换方案履行，是因住建部门不能将规划和施工许可手续办理至原告名下，致使被告无法履行第一种置换方案，该原因是行政行为，属于不可抗力导致的不能履行合同，应当免除被告的部分或全部责任。第三，因行政审批原因被告未能按2013年签订的《土地使用权置换协议》第一种置换方案履行合同义务，被告多次让原告在某小区另行选取280平方米的商品房，但原告均予以拒绝，直至2017年11月，被告才同意采取原协议第二种置换方案，并于2017年11月10日签订新的协议书，在签订新的协议时，原告并未提及违约责任。现被告已经全部履行完毕合同义务，不存在违约。第四，原告的起诉已超过诉讼时效，原告自2015年起即知道不能按约定第一种方案交付200平方米的两层独立房屋，但却至2020年才主张权利，超过了诉讼时效，依法应驳回诉请。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证、质证。原告提交的2013年3月31日《土地使用权置换协议》、2017年11月10日《房屋置换协议》、陕（2017）白河县不动产权第XXXX2号房屋产权证，被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。   被告提交的某小区AB座房屋的竣工验收报告、收据，与本案缺乏关联性，不作为本案证据使用。   根据上述本院依法予以采信的证据及双方当事人当庭一致的陈述，查明下列案件事实：   2013年3月31日，原、被告签订《土地使用权置换协议》，约定：肖某将其自范某某处流转的位于白河县XX镇XX村XX组XX沟”的280平方米土地提供给被告薛某某用以商品房开发，薛某某在某小区1号楼南边给肖某建设两层独立砖混现浇结构房屋（毛茬房），每层面积不少于100平方米，共200平方米，并办理房产证。薛某某保证为肖某所建房屋质量，必须在2015年12月底前建成交给肖某，薛某某到期不能按时交房按逾期一天500元向肖某支付损失。薛某某确因城镇规划原因不能按本协议要求为所建置换房办理房产证时，薛某某可一次性给付肖某80万元，或者在薛某某已建成的某小区提供面积不小于280平方米的商品房（楼层户型双方另行协商）。   上述协议签订后，原、被告共同到相关行政部门办理拟为肖某置换的新建房屋建设审批手续，直到2015年仍未能将建设审批手续办理至肖某名下。2017年11月10日，原、被告再次签订协议书，约定就双方于2013年3月31日签订的土地使用权置换协议，薛某某应在某小区A座南边给肖某建二层共200平方米的房屋，因建设手续住建局长期不批，导致无法履行原合同第一条，双方协商由薛某某在某小区A座二楼用280平方米商品房给肖某办证以履行协议约定。其中，该协议第4条约定：薛某某若在某小区A座南边取得二层房屋建设手续，须从A座西边墙向东留3米的消防通道与现疏散通道相连接，两房之间不留间隔，并做好防水处理，在建房期间，肖某不得再提新的要求，房屋建成后可按原协议履行义务或约定互换（到时再进行协商）。后被告于2017年11月20日将某小区A座二楼280平方米房屋的产权证书办理至原告名下，并将产权证书交付给原告。因该房屋已租赁给他人使用，双方约定租金直接由承租方交付给肖某。庭审中，双方均陈述某小区A座南边二层房屋现已建成，该房屋建设手续办理在案外人王某某（某小区置换户）名下。   本案因原告不同意调解，本院未能组织调解。   本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2013年3月31日签订的《土地使用权置换协议》约定了两种置换履行方案，其中对第一种置换方案的履行约定了履行期限及违约责任，在第一种履行方案不能实现时方才按第二种方案履行，而对第二种方案并未约定履行期限及违约责任。后双方共同到相关行政部门办理拟为原告置换的新建房屋建设审批手续，因建房手续无法办至原告名下，双方于2017年11月10日签订《协议书》，约定按原协议第二种方案履行置换协议，在该协议中双方未对达成该协议前合同无法正常履行的责任如何负担进行约定。   原告肖某认为，2017年11月10日协议第四条中“可按原协议履行义务”即为按原协议第一种履行方案中约定的交付时间及违约责任履行，并据此主张本案的违约金。本院认为，其一，2017年11月10日的协议书是在双方无法按原协议第一种方案履行后，协商采用第二种方案履行而就相关事宜达成的协议。其二，从该协议第四条文义来看，应理解为，若薛某某在某小区A座南边取得二层房屋建设手续，某小区A座南边二层共200平方米的独立房屋建成后，原、被告可以协商将某小区A座二楼用280平方米商品房互换为某小区A座南边二层共200平方米的独立房屋。而非原告理解的若未按原协议第一种置换方案履行合同应按原协议第一条约定承担的违约责任。其三，现某小区A座南边二层房屋已建成，相关建设手续已办理至案外人王某某名下。该房屋建成后，原、被告未协商互换或按原协议履行。综上，原告的上述意见本院不予采纳。后被告按照2017年协议已履行了合同义务，现原告要求被告以2013年《土地使用权置换协议》第一种履行方案约定的相关违约责任来承担违约责任，有违双方合同真实意思表示，亦缺乏合同依据。   原告自2015年即知无法按2013年协议第一种方案履行合同，被告本应按照第二种方案履行协议，但直至2017年双方才就第二种方案的履行达成协议。原告认为这期间其曾向被告要求按第二种方案履行，被告未履行，并口头承诺按原协议支付其违约金。对此，被告不予认可，原告也未提供证据证明系因被告的原因导致第二种置换方案未能及时履行及被告曾承诺给付其违约金。综上，原告主张被告支付违约金，本院依法不予支持。   被告薛某某辩解称，原告自2015年已知无法按原协议第一种方案履行协议，但直至2020年8月才以诉讼方式主张违约金，超出了法定的诉讼时效期间。本院认为，虽原告自2015年即知无法按原协议第一种方案履行协议，但双方于2017年11月10日就第二种方案的履行再次达成协议，属于双方已就合同的履行进行了协商处理，产生了诉讼时效中断的法律效果，后原告于2020年8月5日以诉讼方式提起本案之诉，未超出《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间，故对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。   据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：     驳回原告肖某的诉讼请求。     案件受理费6400元，由原告肖某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至陕西省安康市中级人民法院。                       审判长  杨敏                    审判员  刘祖莉    人民陪审员  陈本兴                                  二〇二〇年九月二十八日                                                                                        书记员  徐湉            1