本溪市明山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0504民初2930号 原告：本溪市佳家物业管理有限公司，住所地，本溪市明山区峪明路10号。 法定代表人：范连顺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨海露，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：战海红，辽宁平正律师事务所律师。 被告：潘广明，男，1971年5月13日出生，汉族，江苏省常州市隆力奇生物制药有限公司职工，现住本溪市明山区。 委托诉讼代理人：王敏杰，女，1973年8月29日出生，汉族，中国邮政储蓄银行本溪市分行职工，现住本溪市明山区。 原告本溪市佳家物业管理有限公司与被告潘广明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告本溪市佳家物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨海露、战海红，被告潘广明的委托诉讼代理人王敏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告立即支付所欠原告物业管理服务费1365.5元及滞纳金；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年1月1日开始为被告居住的明山区民建社区万佳豪庭小区提供物业管理服务，并与业主委员会签订了物业管理委托合同，截止目前共签订了2份物业管理委托合同。合同中明确约定双方的权利及义务，同时约定物业管理服务费为按建筑面积每月每平0.6元，若逾期交纳，从逾期之日起按每天3‰元交纳滞纳金。被告从2018年1月1日开始欠缴物业管理服务费至起诉日，共欠1365.5元。经原告多次催要，被告拒不交纳，故原告诉至法院。 被告辩称：被答辩人与答辩人关于物业管理委托合同纠纷一案，答辩人现根据《合同法》第52条、《物业管理条例》（2016版）第11条（四）、第12条、第14条、第34、41条、《2019版物业管理条例实施细则》第十一条第三款、第十二条相关法律及事实，答辩如下：一、被答辩人“佳家物业”受“万佳豪庭业主委员会（下称‘万佳业委会’）”委托，对答辩人所在小区2017年1月1日起实行物业管理，并与万佳业委会签订了物业管理委托合同，截止目前签订了两份物业管理委托合同。根据我国《物业管理条例》2016版第二章第十一条第四款规定：“选聘与解聘物业企业由业主共同决定。”第十二条：“业主大会可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数业主参加，业主可以委托代理人参加业主大会。”第十四条“召开业主大会，应当于会议召开15日前通知全体业主”。第四章第三十四条规定，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”。在我国法律中明确规定，聘用物业企业需要召开业主大会，由全体业主进行选聘，万佳业委会仅仅行使代理人的职责。本案中，万佳豪庭小区自2016年至今并未召开业主大会（附业主证明、业主委员会2017年12月10日公示）（若佳家物业称召开过业主大会，请当庭提供过半数的业主且总人数过半数业主参加的影像资料或业主书面征求意见函）选聘物业企业，万佳业委会与佳家物业签订的物业管理委托合同（2016年12月16日）系业主委员会成员个人行为，并不能代表全体业主。依据《2019版物业管理条例实施细则》第十一条第三款，业主大会履行职责为选聘和解聘物业企业。第十二条业主大会选聘和解聘物业企业必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过(请物业公司提供业主大会的影像资料）。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款及第五款之规定，两份合同均在未召开业主大会、全体业主未选聘的情况下签订，万佳业委会与佳家物业签订的物业管理委托合同属无效合同。答辩人与被答辩人无委托服务关系，无缴纳物业费的义务。二、即便是法院认定合同有效，万佳豪庭小区业主按照同时履行抗辩权也不应缴纳物业费。因为佳家物业未履行其签订合同的义务，具体如下:1.佳家物业管理人员董汉宝无物业从业人员资格证书，保安无保安证。不具备物业服务的资质。2.路面划成停车位，路面消防通道被占用，危害全体业主的生命安全。3.门口大门开放，由封闭小区转为开放小区，全体业主的生命及财产安全没有保障。4.物业服务合同中服务条款里列明，保安24小时服务。实际中，保安不仅晚上睡觉，白天也睡觉。全体业主的生命及财产安全没有保障。5.小区绿化里死老鼠长时间不清理，在疫情如此严重的2020年，全体业主的生命安全受到威胁。6.楼宇门损坏不维修，监控设备损坏不维修，消防设施形同虚设，路灯损坏不维修。拿全体业主的生命及财产安全当儿戏。7.在合同第四章乙方的权利义务中第十七条第5款明确约定，佳家物业负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。佳家物业并未有进行此条约定。8.在合同第四章乙方的权利义务中第十七条第8款明确约定，每半年向全体业主和物业使用人公布一次管理收支账目，佳家物业公司从未公示，侵犯全体业主知情权。9.在合同第五章物业服务管理质量里，实行三级物业服务管理标准，第十八条所有服务标准均未做到。10.2018年至今，车位费（84*1200*3=302400.00元）、物业房屋出租费（15000*3=45000.00元）、电梯广告费（3000*5*3=45000.00元）、开发商办公房屋的物业费（15000*3=45000.00），共计43.5万余元。按照《物权法》，这些费用归业主共有，应抵减每年物业费。这些费用支出明细我们没有，且没有抵减我们的物业费。11、被答辩人佳家物业，受万佳业主委会委托，对答辩人所在小区2017年1月1日起实行物业管理，事实是佳家物业2017年至2018年3月并未进驻万佳豪庭小区，2017年依然在王树仁的物业管理下，业主将2017年物业费缴纳给王树仁。这条更能证明2016年并未召开业主大会，全体业主也不知晓与佳家物业签订的物业管理委托合同。12、被答辩人佳家物业称多次对答辩人进行催缴。按照2016年12月合同中第十六条约定甲方的权利与义务（甲方是指业主还是业主委员会），当业务和使用人不按规定缴纳物业费时，负责催缴或以其他方式偿付。请对方提供甲方的催缴记录。既然以其他方式偿付，完全可以用公共资金偿付，合同中未约定偿付方式。2016年12月16日合同截止日为2019年12月25日。而2020年1月31日签订的合同为2020年1月31日至2022年1月31日。2019年12月25日至2020年1月31日中无合同，为什么收物业费。在2020年合同中，第六章第11条，由甲方（是指业主还是业主委员会）负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车位使用费与物业管理相对应的费用。合同中并未约定物业费的缴纳时间，在2020年尚未结束时，起诉答辩人欠2020年物业费并不合理。请出示业主委员会收取物业费凭证。综上所述，被答辩人歪曲事实，蒙骗法官，肆意践踏法律尊严，无视万佳豪庭业主的生命与财产安全。仅凭无效合同浪费人民法院的宝贵资源与时间，答辩人潘广明及代理人王敏杰请求人民法院依据物业管理条例及合同法规定裁定驳回被答辩人的起诉，或者判决驳回其全部诉讼请求，诉讼费均由被答辩人承担。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：被告系原告提供物业服务的本溪市明山区万佳豪庭小区2号楼6单元2楼4号（建筑面积为78.48平方米）的业主。本溪市万佳豪庭业主委员会分别于2016年12月16日、2020年1月31日与原告签订了物业管理委托服务合同书，约定物业服务费由业主按其房屋的建筑面积按每月每平方米0.6元交纳，合同期限分别为2016年12月25日至2019年12月25日（业主逾期未交纳物业服务费的，应按逾期每日3‰的标准缴纳滞纳金）、2020年1月31日至2022年1月31日（业主逾期未交纳物业服务费的，应按逾期每日2‰的标准承担相应滞纳金）。合同签订后，原告为该小区提供物业管理服务。被告未交纳2018年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费1365.5元，故原告诉至法院。 本院认为：本溪市万佳豪庭业主委员会与原告签订的两份物业服务合同合法有效，对万佳豪庭小区全体业主均具有约束力。原告为万佳豪庭小区业主提供物业服务，被告作为该小区的业主，应依约支付物业服务费，故原告要求被告支付2018年1月份至2020年5月份共计29个月的物业管理服务费1365.5元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因本案物业服务合同中对物业服务费的交纳时间没有约定，且原告为涉诉小区提供的物业服务确有不到位之处，被告未按时交纳物业费并非恶意拖欠，故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告潘广明于本判决书发生法律效力后立即给付原告本溪市佳家物业管理有限公司物业服务费人民币一千三百六十五元五角； 二、驳回原告本溪市佳家物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费五十元,由被告潘广明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审判员  田婷 二〇二〇年九月十四日 书记员  李霞 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。