浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）杭余民初字第6076号原告：邬建敏，男，1990年1月16日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托代理人：魏大颂，北京炜衡（杭州）律师事务所执业律师。被告：郭琼楠，女，1990年8月4日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托代理人：余伟军、陈东狐，浙江卓特律师事务所律师。第三人：朱向华，男，汉族,1979年10月6日，住杭州市余杭区。委托代理人：陈爱军，北京盈科（杭州）律师事务所律师。原告邬建敏（以下简称原告）与被告郭琼楠（以下简称被告）、第三人朱向华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法由审判员卢燕适用简易程序独任审理，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人魏大颂、被告及其委托代理人余伟军、第三人及其委托代理人陈爱军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉称：2017年12月13日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将余杭区××街××号的房屋出租给被告使用，租赁期为2018年1月20日起至2023年1月20日止共计五年。合同签订后，原告如约向被告交付了房屋。租赁期内的前两年，被告均能按照合同履行义务，但自第三年即2020年1月20日起，被告即未向原告支付租金，现已经超出《租赁合同》的约定期限。原告认为，《租赁合同》合法有效，理应受到法律保护。现被告迟延交付租金的行为，违反了合同义务，且导致原告经济损失。故原告依据相关法律规定特向贵院提起诉讼，诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年1月22日-2021年1月20日的租金181500元；2.判令被告向原告支付迟延交付租金的利息损失人民币732.3元（以181500元为基数，按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%自2020年1月20日起计算至全部清偿之日止的利息损失，现暂算至2020年2月24日，为732.3元）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。后原告当庭变更诉请为：1、要求解除原被告之间的租赁合同；2、要求被告支付第三年度至2020年7月20日止的租金90750元；3、要求被告依据合同5.2.3条支付违约金150000元。被告答辩称，1、原告的起诉不当，被告已将案涉商铺转让给第三人承租使用，在本案商铺转让前被告本人及母亲、第三人、原告父亲多次沟通转让事宜，原告父亲也自行于第三年起降下租138000元，被告和第三人才达成协议，原告是知情、默认的。原告未在协议签字，但是沟通以及履行情况看，被告在转让后，权利义务已经转让给第三人。租金支付义务应第三人承担。因此起诉不当。2、如法院审理认为没有发生转让的效力，但2019年8月5日，被告与第三人签订转让合同，第三人应承担转让义务，原告对此知情。履约过程，原告与第三人的联络也是直接，并未通过被告。在春节疫情期间，从2020年开始至今是关门，第三人也无力经营交租。如果要强行履行合同，会导致商铺空置导致损失扩大，被告也不同意自行收回商铺经营。被告认为根据合同法规定，原告作为出租人有义务防止损失扩大。根据新冠疫情指导，应当允许双方解除合同的情况。请求判求解除合同。因疫情的出现，餐饮受到冲击事件久，如果要严格履行合同来说，对承租人是不公平的。其他商铺的租金也就10万元左右，恳请法院适用公平原则，酌情调整租金。对原告调整后的诉请，被告认为第2项诉请因由第三人承担。对于支付违约金，认为金额过高，请求法院结合实际情况和疫情，进行调整，被告认为2个月租金作为违约金比较适合。第三人陈述，本案原告起诉是根据租金合同，根据合同相对性，是被告承担房租义务。被告与第三人的转让合同是无效的。因为被告违反原租赁合同，合同约定将所有合同义务转让给第三人，应当征得原告同意，但是原告没签字，认为合同无效。被告与第三人的租金期限到1月20日。是本案原告要去锁门，被告不想承租。转让合同无效，从法律看，第三人和被告没有合同约定，是不定期租赁，可以要求随时解除，1月4日，第三人已经向被告、原告表示不再继续承租。后面的租金认为与第三人无关。原告向本院提交了以下证据材料：租赁合同一份。被告向本院提交了以下证据材料：转让合同一份、录音光盘。第三人向本院提交了以下证据材料：转让合同一份。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2017年12月13日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：一、甲方将××街××号建筑面积120.18平方米的房屋出租给乙方作为面食场地使用。二、租赁期限从2018年1月20日起至2023年1月20日止，共5年。三、甲乙双方商定租赁保证金为10000元，于合同签订之日起一次性支付。双方商定在租期满或合同终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用，对商铺无损坏，并将商铺财产的隔墙恢复后，不影响房屋二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方。四、租金单价为每平方米104.01元，月租金共计12500元，按年支付，乙方在上一期租金到期前30日内预付下一期租金。每年租金在第一年租金150000元上涨幅10%，第一年150000元，第二年165000元，第三年181500元，第四年199650元，第五年219615元。五、2、乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租商铺进行装修，装修费由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方同意后再向物业管理费申请施工。乙方在办理完相关手续后，方可进场装修并服从物业管理方的统一管理。租赁期满后装修物的权属处理，双方商定：…（3）租赁期内，若乙方整体转让未到期的商铺使用权时，需经甲方同意，并满足甲乙双方原签订的房屋租赁合同条件，并且租金不低于当年每平方米的单价。受让方需与业主重新签订房屋租赁合同，装修物权归属乙方处置。七、违约责任和合同终止的赔偿措施：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：（1）擅自改变租赁商铺经营范围；（2）利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益。（3）拖欠房屋租金累计20日以上。2、若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失。并有15万元的违约金。3、乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月书面通知甲方，经双方同意方可终止合同，乙方享有转让权。乙方转让，须告知并征得房屋产权所有人同意。双方同时还约定了其他权利义务。后被告按约支付了第一年、第二年房屋租金。2019年8月5日，被告郭琼楠（转让方、甲方）与第三人朱向华（顶让方、乙方）签订一份《转让合同》，约定：一、丙方同意甲方将自己位于××街××号的店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。三、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用。四、转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方。五、乙方在2019年8月5日前一次性向甲方支付双方约定的转让费用，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备等相关费用。该协议丙方房东未签字。庭审中被告确认，第三人已向其支付转让费、押金和截止2020年1月20日的租金共计116000元。上述协议签订后，第三人实际使用该房屋。2020年1月4日，三方发生争议，被告、第三人明确告知原告案涉房屋不再租用，并于2010年1月10日腾退该房屋。后案涉房屋空置至今。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，对双方均有约束力。原告要求判决解除租赁合同，被告亦当庭表示要求退租，故对原告的该项诉请，本院予以支持。对原告诉请要求被告支付违约金150000元的诉请，本院认为，因被告在租期内转租案涉商铺给第三人未经原告同意、且租期内提前退租，已构成违约。被告抗辩违约金金额约定过高，本院结合案涉房屋空置时间、合同履行情况以及被告的过错程度等，部分采纳被告意见，并参考第三年度租金标准，确定由被告支付原告违约金90750元。因原、被告双方均同意以被告支付的保证金10000元抵扣被告应付费用，故扣除保证金后，被告应支付原告违约金80750元。对原告诉请的第三年度至2020年7月20日的租金，因2020年1月4日被告及第三人均明确表示不再租用房屋、原告已知悉，原告自此即可取得房屋处置权，且本院支持的上述违约金亦足以弥补原告的合理损失，故对原告的该项诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告邬建敏与被告郭琼楠签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告郭琼楠支付原告邬建敏违约金80750元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告邬建敏的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2456元，由原告邬建敏负担1422元，由被告郭琼楠负担1034元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢燕二〇二〇年九月十四日书记员  苏琪