四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川03民终507号上诉人（原审被告）：蔡金秀，女，1985年11月18日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。现住四川省自贡市贡井区。委托诉讼代理人：黄建(蔡金秀之夫)，住四川省自贡市贡井区。被上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处。法定代表人：昌荣，董事长。委托诉讼代理人：刘万金，该公司工作人员。上诉人蔡金秀因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省自贡市贡井区人民法院（2020）川0303民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。上诉人蔡金秀及其委托诉讼代理人黄建，被上诉人彩生活物管公司的委托诉讼代理人刘万金到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人蔡金秀的上诉请求：撤销四川省自贡市贡井区人民法院（2020）川0303民初517号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》，明确约定了被上诉人的物业管理义务。但是被上诉人未尽管理义务，已构成违约。因此上诉人有权行使抗辩权，不交纳物业服务费，符合法律规定。2.上诉人的物业服务费已经交至2016年4月，房屋面积为80.08平方米。一审判决上诉人以80.34平方米计算从2015年10月开始交纳物业服务费错误。3.根据自贡市贡井区城乡建设和住房保障局2018年4月2日发给被上诉人的贡建住改字（2018）1号《回执》载明的被上诉人的物业管理到期时间是2018年3月25日，一审判决将物业服务费计算至2019年12月31日错误。被上诉人彩生活物管公司答辩称：一审认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。彩生活物管公司向一审法院起诉请求：1.判令蔡金秀立即支付物业服务费5615.83元；2.判令蔡金秀支付滞纳金按总金额的30%支付1684.75元；3.判令蔡金秀承担本案诉讼费。一审法院认定事实：彩生活物管公司与四川创兴房地产开发集团有限公司签订《“西城尚峰”前期物业服务合同》，取得为自贡市贡井区西城尚峰小区提供物业管理服务，收取物业服务费资格。深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司是彩生活物管公司的下属分公司，领取了营业执照。2012年10月1日，深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司与蔡金秀、黄建签订了《前期物业服务协议》。协议约定彩生活物管公司为蔡金秀居住的贡井区长征大道西城尚峰小区X栋X单元X楼XX号提供物业管理服务，期限自本协议签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同生效时止。物业服务费用的收费标准：住宅按建筑面积第一年1.3元/月.平方米，第二年1.4元/月.平方米，第三年及以后1.5元/月.平方米。从2018年5月1日起，彩生活物管公司主动降低物业管理服务费为1.2元/月.平方米。物业管理服务费每次交纳时间：当月10日前，业主入住时按半年交纳，以后按季交纳；逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按欠缴物业服务费的千分之五支付滞纳金；合同对免责事由、争议的处理等进行了约定。合同签订后，彩生活物管公司按约定一直为贡井区长征大道西城尚峰小区提供物业服务至2019年12月31日。蔡金秀系自贡市贡井区西城尚峰小区X栋X单元X楼XX号房的业主，住宅面积80.08平方米。自2016年5月1日至2019年12月31日，欠费44个月，其中2016年5月1日至2018年4月30日，24个月，1.5元/月.平方米，欠费2882.88元，2018年5月1日起至2019年12月31日，20个月，1.2元/月.平方米，欠费1921.92元，合计欠缴物业服务费4804.8元。蔡金秀以彩生活物管公司物业管理服务没有达到合同约定，长期未交纳物业服务费。现彩生活物管公司诉至法院，请求支持其诉讼请求。一审法院认为：彩生活物管公司与四川创兴房地产开发集团有限公司签订《“西城尚峰”前期物业服务合同》、彩生活物管公司与蔡金秀签订的《前期物业服务协议》，合法有效，对彩生活物管公司、蔡金秀具有约束力。现彩生活物管公司提供了物业服务，蔡金秀应按约支付物业服务费，故对彩生活物管公司要求蔡金秀给付物业服务费的诉讼请求，予以支持。彩生活物管公司的物业管理服务也存在瑕疵，现已退出该小区，故彩生活物管公司主张蔡金秀按欠费金额的30%支付滞纳金的诉讼请求，不予以支持。蔡金秀未按期缴纳物业费，认为彩生活物管公司没有履行物业管理服务义务，因物业服务具有公共产品的属性，其服务对象是全体业主。本案中彩生活物管公司的服务质量高低，物业服务费应当按什么标准收取，业主个人意见，应当通过合法途径反映，普遍问题，由业主们集体决定，集体维护促进小区良性、健康循环发展。业主个人长期不交物业服务费，影响物业服务的正常运行，有损害已交物业服务费业主享受正常物业服务的可能。故彩生活物管公司的物业管理服务存在瑕疵，不能成为蔡金秀拒交物业服务费的当然理由。业委会新选聘物业服务公司进入之前，彩生活物管公司的物业服务没有终止，故物业服务费应当计算至法定彩生活物管公司停止服务止，即2019年12月31日。据此判决：一、蔡金秀于该判决生效之日起五日内支付深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务费4804.80元；二、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审举证期限内,上诉人向本院提交照片、贡建住改字（2018）1号回执、贡住建改字（2019）8号责令整改通知书、贡住建改字（2019）8号回执。拟证明其上诉请求及理由。被上诉人质证称：对有2019年时间显示那张照片的真实性无异议，其余两张照片因无时间、地点显示，对其真实性有异议。对贡建住改字（2018）1号回执、贡住建改字（2019）8号责令整改通知书、贡住建改字（2019）8号回执的真实性、合法性、关联性无异议。被上诉人补充陈述：2019年照片显示的垃圾堆放情况，是由于当时贡井区的垃圾回收处理站出现故障，因此全贡井区的小区垃圾都出现了滞留的情况。经查，对显示时间为2019年的照片的真实性予以确认，对该张照片是否能达到蔡金秀的证明目的，将在说理部分予以阐述。其余两张照片因无时间、地点显示，对其真实性不予确认。对贡建住改字（2018）1号回执、贡住建改字（2019）8号责令整改通知书、贡住建改字（2019）8号回执，因被上诉人对真实性、合法性、关联性无异议，因此本院予以确认。二审举证期限内，被上诉人提交了物业交接协议和关于西城尚峰物业管理交接事宜协议，拟证明被上诉人实际履行物管义务至2020年1月3日，费用也由被上诉人收取。上诉人质证称，对证据不予认可，不知道业主委员会与被上诉人达成了该协议。且该协议的效力不能对抗贡住建改字（2019）8号责令整改通知书的效力。经查，被上诉人提交的证据，真实合法，且能够证明其实际履行物业管理服务的最终截止时间，因此与本案具有关联性，予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人蔡金秀是否应向被上诉人彩生活物管公司交纳物业服务费4804.80元。首先，上诉人蔡金秀上诉称应自2016年5月1日起以80.08平方米为基数计算欠交物业服务费。因一审判决亦认定自2016年5月1日起以80.08平方米为基数计算欠交物业服务费，故蔡金秀的该项上诉理由不能成立。其次，上诉人蔡金秀上诉称彩生活物管公司的物业服务合同到期时间为2018年3月25日，因此一审判决将物业服务费计算至2019年12月31日错误。经查，因彩生活物管公司实际履行物业管理服务的截止时间为2020年1月3日。因此，一审判决蔡金秀向彩生活物管公司交纳物业服务费至2019年12月31日并无不当。再次，关于上诉人蔡金秀上诉称彩生活物管公司未履行物管合同约定的义务，蔡金秀据此可不交纳物业服务费。因《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定。双方均应遵照执行。按期足额交纳物业服务费是蔡金秀应尽的合同义务。彩生活物管公司的物业管理服务存在瑕疵，不能成为蔡金秀拒交物业服务费的当然理由。故此其该项上诉理由亦不能成立。综上所述，蔡金秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蔡金秀负担。本判决为终审判决。审判长  黄绚丽审判员  曾伟贤审判员  周玉萍二〇二〇年九月十八日书记员  曾 婕