浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终6409号 上诉人（原审原告）徐军旗，女，1977年11月10日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人徐晓晖，浙江九皋律师事务律师。 被上诉人（原审被告）徐雅军，女，1975年1月28日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人秦高益、唐熠，浙江志和律师事务所律师。 上诉人徐军旗因与被上诉人徐雅军房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。上诉人徐军旗的委托代理人徐晓辉、被上诉人徐雅军的委托代理人秦高益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2011年10月21日，徐雅军与绍兴县中国轻纺城市场开发经营有限公司签订《绍兴县中国轻纺城（北联）窗帘布艺市场拍租营业房租赁协议书》（以下简称营业房租赁协议书）一份，约定徐雅军以拍租方式租赁中国轻纺城北联市场一区二楼2068号营业房一间，租期自2011年12月1日起至2017年11月30日止。2012年1月，绍兴县中国轻纺城市场开发经营有限公司将北联市场全部房屋及土地使用权转让给浙江中国轻纺城集团股份有限公司，上述营业房租赁协议书项下的绍兴县中国轻纺城市场开发经营有限公司的权利义务由浙江中国轻纺城集团股份有限公司享有和承担。2017年9月27日，本案双方在明知市场公司不允许变更过户的前提下，仍签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》（以下简称转让协议书）一份，约定：徐雅军将其承租的上述营业房转让给徐军旗承租，转让价格为500000元，签约时徐军旗先支付给徐雅军定金470000元，余款待产权单位确认并办理转户手续后一次性全部付清；徐雅军与产权单位就该营业房所签订的有关协议中徐雅军享有的一切权利义务全部转让给徐军旗，原协议和原一切发票、收据由徐雅军交给徐军旗保存；双方初定于市场公司统一允许过户日期前去办理过户手续；徐雅军在农历2017年12月廿三前将案涉营业房交付给徐军旗。同时该转让协议书特别备注：此成交价格包括贰万押金、水电押金以及装修和所有发票在内。从今日起此房有无续租权都和被告无关；若有续租权，徐雅军无条件配合原告过户；若无续租权，则徐军旗无权向徐雅军还定金。若徐雅军反悔，则按合同成交价的十倍（伍佰万）赔偿。转让协议书签订当日，徐军旗向徐雅军支付470000元定金。此后，徐雅军按约向徐军旗交付房屋、营业房租赁协议书及公证书。租赁期限届满前，徐雅军以徐雅军的名义与浙江中国轻纺城集团股份有限公司北联市场分公司签订《中国轻纺城（北联）窗帘布艺市场拍租营业房租赁补充协议》（以下简称营业房租赁补充协议）一份，约定将租赁期限在原《拍租营业房租赁协议》基础上延长至2018年5月31日止。2018年5月10日，浙江中国轻纺城集团股份有限公司就中国轻纺城北联市场营业房发布拍租公告，载明：拍租标的为北联市场原1-5期拍租的879间营业房下一轮租期内的使用权，租赁期限约六年半；参拍对象为本次拍租的879件营业房中目前已经与委托人签订租赁协议的营业房承租人，每一个营业房的承租人有一个参拍资格；报名时间为2018年5月16日至18日，逾期报名视为放弃拍租资格；报名需随带身份证明、原始租赁协议（即《绍兴县中国轻纺城（北联）窗帘布艺市场拍租营业房租赁协议书》和《中国轻纺城（北联）窗帘布艺市场拍租营业房租赁补充协议》）原件，如需委托的，还须随带委托人授权委托书及受托人身份证原件和复印件三份；参拍保证金：200000元。上述公告同日在《柯桥日报》进行刊登。公告发布次日，徐雅军将上述公告内容通过短信的方式发送给徐军旗，徐军旗随后回复“你自己去拍”，徐雅军回复“合同上已经写的很清楚了，要拍也是你去拍，我没有权利去拍的，你自己考虑”。此后，双方就此事再无沟通，且均未报名参加拍租。另查明，本案双方在转让协议书签订初期，通过短信往来，多有沟通。后因租金原因产生矛盾，双方沟通锐减。上述拍租公告发布当日即2018年5月10日，徐军旗书写民事诉状，诉讼请求为：解除其与徐雅军签订的营业房转让协议，并要求徐雅军退还转让款500000元。后其向绍兴市柯桥区人民法院提交该诉状，绍兴市柯桥区人民法院于同年6月11日立案后进行审理，徐军旗于2018年8月26日申请撤诉，柯桥区人民法院于同年8月30日做出裁定准许徐军旗撤诉。徐军旗于2020年3月诉至原审法院，请求判令：1、徐雅军赔偿其470000元及利息损失30550元（上述30550元是以470000元为基数自2017年9月27日起至2019年10月26日止的利息损失，实际应以470000元为基数按年利率6%的标准计算至实际付清之日止），暂计为500550元；二、本案诉讼费由徐雅军承担。庭审中，徐军旗明确第一项诉请为：徐雅军赔偿其470000元，并支付以470000元为基数自2017年9月27日起至实际付清之日止按年利率6%计算的利息。 原审法院认为，本案双方签订的《转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人理应依约履行。根据《转让协议书》内容，本案双方签订转让协议的目的是将《营业房拍租租赁协议书》项下的徐雅军的权利义务概括转让给徐军旗，若该讼争房屋存在续租权，则应由徐军旗享有。即使协议约定了徐雅军的配合义务，其也仅是配合方，徐军旗不应完全依赖徐雅军取得续租权，且配合义务的履行前提在于徐军旗先行明确需要徐雅军配合的具体内容。2018年5月10日，柯桥日报刊登中国轻纺城北联市场营业房拍租公告当日，徐雅军即将公告内容发送给徐军旗，但徐军旗仅回复“你自己去拍”，后徐雅军回复“合同上已经写的很清楚了，要拍也是你去拍，我没有权利去拍的，你自己考虑”，故在本次沟通竞拍报名事宜的过程中，徐雅军对沟通有效性的注意程度远高于徐军旗；同时，徐军旗明确上述短信聊天后未再与徐雅军进行沟通，也未举证证明其采取行动或提出具体内容要求徐雅军配合参加竞拍，应承担举证不能的法律后果。现徐军旗放任错过竞拍报名事实的发生，甚至在公告发出当日即拟写民事起诉状，要求解除案涉转让协议书，可视为徐军旗已自行放弃取得续租权。综上，徐军旗主张徐雅军违约，并要求其承担违约责任的诉请，依据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回徐军旗的诉讼请求。案件受理费8806元，减半收取4403元，由徐军旗负担。 宣判后，徐军旗不服，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，适用法律不当。上诉人并非《中国轻纺城北联市场营业房拍租公告》中符合条件的参拍对象，不具有参拍资格。浙江中国轻纺城集团股份有限公司于2018年5月10日在柯桥日报刊登等的拍租公告中，对租期不满两年的明确不能办理过户。本案双方2017年9月27日签订的营业房转让协议书对过户期限约定“市场公司统一允许过户日期”，但直到2018年5月10日拍租公告发布时，营业房剩余期限不足两年，不符合过户条件，被上诉人也未将营业房过户给上诉人。既然租赁合同不能更名，承租人仍是被上诉人，故参拍对象应为被上诉人。被上诉人系通过拍租方式取得案涉营业房租赁权，后通过签订补充协议延长租期。根据市场要求，被上诉人转租须经过审批并办理相应手续，即到市场公司过户。至2018年5月16日至18日下一轮租期的竞拍权报名期间，本案双方的转租行为未经市场公司确认，故上诉人不具备参拍资格。根据《营业房拍租租赁协议书》和双方协议约定，营业房必须办理过户才能视为市场公司的转租确认，过户为协议主要义务。转让协议书中未经过户的新承租人效力不及于第三人，一审仅凭双方的转让协议书认定上诉人怠于行使参与竞拍不当。综上，上诉人徐军旗请求二审法院撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人徐雅军负担。 被上诉人徐雅军答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。本案双方签订转让协议书前，上诉人对被上诉人与浙江中国轻纺城集团股份有限公司之间的租赁协议及营业房租期都是明知的，且协议备注部分也特别强调案涉营业房有无续租权与被上诉人无关，无续租权的上诉人也无权要求返还定金。转让协议合法有效，上诉人应当依约履行，自行承担续租风险。转让协议书订立后，被上诉人对案涉营业房的权利义务便转移给上诉人，营业房使用权虽未经业主单位审批确认，但不影响双方的协议效力。上诉人系营业房的实际权利人，拍租应当自行进行，且拍租信息被上诉人已经于拍租公告发布次日告知上诉人并明确提出需要上诉人自行前去。案涉营业房若因主体问题无法拍租，上诉人作为营业房的实际权利人应及时告知被上诉人予以配合，并明确具体配合的内容，但上诉人未提出配合要求，反而让被上诉人自己去拍。被上诉人已非案涉房屋权利人，自然无义务拍租。综上，被上诉人徐雅军请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案双方签订的《转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据该协议书，徐雅军系将其《营业房拍租租赁协议书》项下的权利义务概括转让给徐军旗，但是否有续租权不在徐雅军承诺范围内，徐雅军仅在有续租权的情况下配合过户。而配合义务的履行应建立在徐军旗明确需要徐雅军配合的具体内容的基础上。徐雅军已经及时将中国轻纺城北联市场营业房拍租公告内容发送给徐军旗，但徐军旗仅回复“你自己去拍”，并在徐雅军回复“合同上已经写的很清楚了，要拍也是你去拍，我没有权利去拍的，你自己考虑”后未再明确需要徐雅军配合以及配合的具体内容，而徐军旗曾在租期届满前以徐雅军名义与浙江中国轻纺城集团有限公司北联市场分公司签订营业房租赁补充协议，且徐军旗还在公告当日拟写民事起诉状，要求解除案涉转让协议书，故应视为徐军旗自行放弃取得续租权，故由此导致的损失应自行负担。综上，徐军旗的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8806元，由徐军旗负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年九月九日 书记员 万丹丹