内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初48号   原告：李金山，男，1974年10月22日出生，蒙古族，阿拉善左旗统计局职员，住内蒙古自治区阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：李音衡，内蒙古安民律师事务所律师。   被告：屠宝宝，男，1986年10月14日出生，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：王鑫，内蒙古广安律师事务所律师。   被告：内蒙古天翔建筑安装有限责任公司。   法定代表人：杨培风，该公司总经理。   委托诉讼代理人：樊文才，公司职员。   委托诉讼代理人：张永清，内蒙古邦铎律师事务所律师。   原告李金山诉被告屠宝宝、内蒙古天翔建筑安装有限责任公司（以下简称天翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，在答辩期内，被告天翔公司向本院提出管辖权异议，本院作出（2020）内2921民初48号民事裁定书，驳回申请人的异议申请，申请人未上诉。后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。   原告李金山及其委托诉讼代理人李音衡，被告屠宝宝及其委托诉讼代理人王鑫，被告天翔公司委托诉讼代理人樊文才、张永清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告李金山向本院提出如下诉讼请求：一、请求人民法院依法确认双方签订的合同自起诉之日解除；二、请求法院判令二被告向原告返还购房款235956元，并支付利息4504.79元（按人民银行同期贷款利率计算，暂计算至起诉之日，实际要求计算至被告履行给付义务之日）；以上共计240460.79元；三、判令二被告承担本案全部诉讼费和实现债权产生的其他费用。事实理由：2009年7月，被告屠宝宝称其在乌海市××区房屋欲出售。因原告当时正需要购买房屋，于2016年7月5日与二被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定房款售价为235956元，原告以本田雅阁轿车一辆、本田奥德赛商务车一辆、现金40000元，合计235956元，用于支付房款，二被告予以确认，并向原告出具了收据、收条各一份。合同签订后，原告要求被告屠宝宝交付房屋并办理房屋产权手续，但被告屠宝宝却告知原告该房屋不能交付。后经原告多方了解，涉案房屋并非被告屠宝宝及天翔公司所有，二被告对房屋没有处置权，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。   被告屠宝宝辩称，原告所述并非事实，答辩人有能力继续履行合同，原告诉求解除合同返还房款及利息无合同及法律依据。首先乌海市海勃湾区金鼎国际居然首座A座七层***室房屋（以下简称案涉房屋）系乌海市锦邦房地产开发有限责任公司（以下简称开发商公司）开发建造，现依然在施工过程中，属在建工程，答辩人一直在案涉小区施工，开发公司与答辩人协商约定将案涉房屋抵顶给答辩人作为工程款的支付，并承诺答辩人可以将案涉房屋进行出售，所以答辩人是有能力继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，只是由于疫情原因致使工期长期停工，案涉房屋不具备交付条件，所以无法按照合同约定的日期交付房屋，而并非原告所述的不能交付房屋。其次，答辩人与原告之间系房屋买卖合同纠纷，原告诉求解除与答辩人签订的《商品房买卖合同》，返还房款及利息没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定：“出卖人未按期交房或交房不符合约定要求的，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。”并非原告所主张的解除合同返还房款及利息，所以原告诉求解除与被告签订的《商品房买卖合同》没有合同依据。最后，原告行使合同解除权应当符合法律规定程序，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条：“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。当事人一方请求解除合同的应予支持”之规定，原告如要行使法定解除权解除合同，应提前对答辩人进行催告，如答辩人在合理期限内仍不履行合同义务的，原告可行使解除权。本案中原告在起诉前从未对答辩人进行催告明确表示解除合同，现直接主张行使解除权，解除《商品房买卖合同》，不符合法律规定的解除合同程序。综上所述，答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，答辩人有权处分案涉房屋，原告直接主张解除合同是没有合同及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   被告天翔公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告所述与事实不符，被告天翔公司与原告没有签订过商品房买卖合同，原告也没有向被告天翔公司交付购房款，该商品房买卖发生在原告与被告屠宝宝之间，与我公司没有任何关系，故原告请求我公司返还购房款没有法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月5日，原告李金山（买受人）与被告屠宝宝（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告李金山购买第A座7层***号房，该商品房建筑面积共55.04平方米，单价为4287元，房屋总价为235956元。合同末尾加盖被告屠宝宝个人签章与内蒙古天翔建筑安装有限责任公司锦绣中华项目部印章。同日，被告屠宝宝向原告李金山出具收条一张载明：“今收到李金山购买乌海市××区（面积55.04平方米）公寓楼款（本田雅阁轿车一辆，车号：×××，车辆识别代码：LHGCP16809801****;本田奥德赛商务车一辆，车号：盟MB4***，车辆识别代码：LHGRB18827200****;以上两辆车及4万元现金）合计人民币235956.00元整，大写：贰拾叁万伍仟玖佰伍拾陆元整”。被告屠宝宝在收款人处签字。同时被告屠宝宝就上述款项又向原告出具收据并在该收据收款单位公章处加盖被告屠宝宝个人签章与内蒙古天翔建筑安装有限责任公司锦绣中华项目部印章。   另查明，2019年7月8日，案外人杨介夫将本田奥德赛商务车过户到被告屠宝宝指定人账户名下；2019年8月2日，原告李金山将名下本田雅阁轿车过户到被告屠宝宝指定人徐永泉名下。   再查明，乌海市海勃湾区居然首座A座系乌海市锦邦房地产开发有限责任公司开发建设。   本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，案涉房屋系乌海市锦邦房地产开发有限责任公司开发建设，系在建工程，原告与被告屠宝宝均认可在签订合同时没有乌海市锦邦房地产开发有限责任公司授权屠宝宝销售房屋的书面委托书，原告起诉后经被告屠宝宝协调，乌海市锦邦房地产开发有限责任公司仍不同意与原告签订房屋买卖合同，被告屠宝宝截止本判决时仍未取得案涉房屋的处置权，现原告要求解除合同，故根据上述法律规定，对原告要求解除合同的诉讼请求依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在履行合同中原告用以物抵顶的方式向被告支付房款235956元，合同解除后，被告依法应当予以返还，故对原告要求被告返还购房款235956元的诉讼请求本院依法予以支持。原告向被告交付房款后，被告一直占有使用，给原告造成了损失，故对原告要求从2019年12月11日支付利息损失的诉讼请求，本院依法予以支持，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。对于原告要求被告天翔公司承担责任的主张，被告天翔公司系施工单位，其不是案涉房屋的开发企业，亦未授权屠宝宝加盖过项目部印章，房款也是屠宝宝收取，与原告购买案涉房屋无任何关联性，原告要求天翔公司承担返还房款及支付利息的主张无依据，对其该主张本院不予支持。   据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条二款之规定，判决如下：   一、解除原告与被告屠宝宝于2019年7月5日签订的《商品房买卖合同》；   二、由被告屠宝宝于本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还购房款235956元及利息（利息计算方式：以235956元为本金数，自2019年12月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；   三、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2453元，由被告屠宝宝负担。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延期间的债务利息。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   审 判 长 冯瑞平   人民陪审员 高艳波   人民陪审员 张淑萍  二〇二〇年九月一日   书 记 员 汪 静