山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2215号上诉人（原审原告）：褚福宝，男，1980年6月17日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。上诉人（原审原告）：孙群，女，1981年11月21日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：褚福广，枣庄市峄城坛山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：枣庄市锦泰置业有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区永兴路2388号，统一社会信用代码：91370400071339490X。法定代表人：辛朋，经理。委托诉讼代理人：何为，山东华师律师事务所律师。上诉人褚福宝、孙群因与被上诉人枣庄市锦泰置业有限公司（以下简称锦泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。褚福宝、孙群上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判锦泰公司承担逾期办理不动产权证违约金37,632元（以总数470,400元为基数×0.005=2352元×16个月=37,632元）或发回原审人民法院重审；2.一、二审诉讼费用由锦泰公司承担。事实和理由：一、原审认定双方合同约定逾期办理不动产登记如何处理由其另行协商解决，在锦泰公司逾期办理之日至褚福宝、孙群起诉之日的期间认定为双方协商处理期间符合合同约定，属于认定事实错误。一审认为双方签订的《商品房屋买卖合同》，该合同合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第20条（不动产）登记共为三项，第二项约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起（90日内）（不超过90日）的双方同意按照下列2种方式处理。（一）买受人有权解除合同，买受人解除合同的应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日15日退还买受人已付全部房款。并自买受人付款之日起按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金。锦泰公司用固定统一的合同方式起草合同来看，如果锦泰公司未能在该商品房交付之日起90天之内，未能办理房屋所有权登记之日止，锦泰公司按日计算向褚福宝、孙群支付全部房价款万分之X的违约金。虽然双方未约定支付多少违约金，实际说明如果锦泰公司构成违约，应该向其支付违约金。褚福宝、孙群90%资金是向银行贷款支付购房款，褚福宝、孙群要求锦泰公司作为违约方按照年息6%计算符合常理。（二）出卖人和买受人自行协商另行解决第二条约定：如果出现违约，双方可以协商解决，如协商不成另行解决。这条约定是双方任意选择权。褚福宝、孙群多次和锦泰公司协商补偿违约金未果。因此褚福宝、孙群选择诉讼解决，也符合双方签订合同的真实意思表示。而一审认定为双方协商处理期间，不予认定锦泰公司承担违约责任的补偿行为，对违约责任承担的问题不予解决，违反法律规定。（三）一审认定褚福宝、孙群向法院提起诉讼之日应为违约金主张之日，但此时锦泰公司已办理诉争房屋不动产登记这种说法没有法律依据。（四）房屋不动产登记认为锦泰公司逾期办理的行为不构成违约、不追责的原则错误。违反《合同法》确立的违约归责原则。锦泰公司作为双方合同当事人，根据双方签订合同履行之日已构成违约行为，应承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《合同法》第44条、第60条规定判决，故意忽视《合同法》第114条、第121条规定，对锦泰公司因违约给褚福宝、孙群造成的合理的损失未作出判决，属于适用法律错误。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明锦泰公司的违约事实，依法改判或发回重审。锦泰公司辩称，一、双方实际交房时间是2018年3月18日。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持一审判决。褚福宝、孙群向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金45,158.4元（以总房款470,400元为基数，按照年利息6%标准计算，自2018年4月1日起至2019年8月8日）；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：当事人双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于薛城区苹果花园小区商品房一套，被告应当在2017年12月30日前向原告交付房屋（实际于2017年12月31日交房）；如因被告原因，在商品房交付之日起90日内，原告不能取得不动产权证的，双方同意按下列方式处理：双方自行协商，另行解决。被告于2019年7月11日办理涉案房屋不动产备案登记，原告于2016年7月26日交纳涉案房屋专项维修资金，并于2019年8月办理了不动产登记。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方合同约定逾期办理不动产登记如何处理由其另行协商解决，在被告逾期办证之日至原告起诉之日的期间认定为双方协商处理期间，符合合同约定，处理上相对公平合理，原告向一审法院提起诉讼之日应为违约金主张之日，但此时被告已经办理了诉争房屋不动产登记，原告同时亦已取得诉争房屋不动产登记。综上，原告诉请无事实依据，对其诉请一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告褚福宝、孙群的诉讼请求。案件受理费1097元，减半收取548.5元，由原告褚福宝、孙群负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。褚福宝、孙群围绕其上诉主张向本院提交如下证据：证据1：微信记录，欲证明双方多次协商未协商成。证据2：苹果花园不动产证分批办理时间及办理流程，欲证明办理不动产的时间是2019年8月，锦泰公司已构成事实上的违约。锦泰公司质证称，1.对于证据1不予认可，不能看出双方协商内容，但双方就逾期办证问题协商的事实予以认可。2.对证据2真实性不予认可，锦泰公司已进行备案登记，办证义务已完成，购房人何时办理完毕不动产权属证书与本案没有直接关系。锦泰公司围绕其答辩主张向本院提交业主交房资料签收表，欲证明双方交房时间在2018年3月18日。褚福宝、孙群质证称，2017年12月31日锦泰公司通知其交房，认可该交房时间，2018年3月18日只是收的时间，此外，配套没有达到约定的情况。二审查明的其他事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。依据双方合同约定，逾期办理不动产登记的何种方式处理由双方自行协商解决，因褚福宝、孙群未能提供充分有效证据表明双方协商解决未果的具体时间，一审法院认定支付违约金的起始时间从褚福宝、孙群提起诉讼之日开始计付，同时褚福宝、孙群此前亦已取得涉案房屋不动产登记，故对其本案诉请未予支持，并无不当。综上所述，褚福宝、孙群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1097元，由上诉人褚福宝、孙群共同负担。本判决为终审判决。审判长 赵 慧审判员 朱海燕审判员 李 帅二〇二〇年九月九日书记员 郭 昊