福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3145号 上诉人（原审被告）：柯钦，男，汉族，1984年2月19日出生，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：肖俊，福建远见律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门德昌行物业服务有限公司，住所地厦门市思明区曾厝垵8号一楼A301。 法定代表人：田大军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡啸，该公司职员。 上诉人柯钦因与被上诉人厦门德昌行物业服务有限公司（下称德昌行物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初10378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人柯钦的上诉请求：1.请求判令撤销原审判决第一项，查明事实，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审认定案涉《前期物业服务合同》有效，该认定事实不清，适用法律错误。德昌行物业公司于2013年8月在不具有物业服务企业资质的情况下，与厦门南隆房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，违反合同效力性的强制性规定而无效。且该合同系先同开发商签订，再招投标，违反招投标法的规定，合同亦应认定为无效。2.案涉前期物业服务合同存在恶意串通损害第三人利益而无效。原审判决对此未作认定也是错误的。3.案涉物业的备案收费标准不能作为物业公司的收费标准。被上诉人在同开发商签订物业合同时，不具有物业服务企业资质，收费标准应作相应调整。根据《物业管理条例》规定，前期物业管理阶段的物业费标准应该是物价局批准的政府指导价，而根据《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》规定，物业服务按照服务项目分为五个等级，最高等级也就是物业服务五级的基础收费为0.6元/平方米/月，清洁卫生0.38元/平方米/月，维护次序0.72元/平方米/月，其物业费用都不超过5.5元/平方米/月。 被上诉人德昌行物业公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原审判决。 德昌行物业公司向原审法院提出的诉讼请求：柯钦立即支付自2013年9月至2017年12月尚欠的物业服务费50035.96元、公共维修金3638.96元、公摊电费5756.19元、公摊水费343.18元、二次供水水费2226.4元、及逾期付款违约金（自逾期之日起至实际还款之日止，以每月欠缴费用的总额为基数，按每日千分之三计算）。事实和理由：2013年8月，德昌行物业公司与厦门南隆房地产开发有限公司（下称南隆开发公司）签订了《前期物业服务合同》，合同第五章约定了服务费用，具体标准如下：高层住宅物业服务费为每月每平方米5.5元，公共维修金为每月每平方米0.8元，车位管理费为每月200元，物业服务费用由业主按照其拥有的物业的建筑面积预先交纳；合同第九章约定了违约责任，业主未能按时足额交本协议约定相关费用的，乙方有权以逾期未交的费用为基数，按日千分之三的标准收取违约金；此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。柯钦系当代天境（成功花园）Ａ幢2层02单元的业主，房屋坐落于厦门市思明区，建筑面积为172.14平方米。柯钦未缴交物业服务费50035.96元、公共维修金3638.96元、公摊电费5756.19元、公摊水费343.18元、二次供水水费2226.4元。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。作为小区业主，柯钦应按照物业服务合同的约定交纳物业管理相关费用。柯钦未按规定期限缴纳前述各项应缴费用的行为已构成违约，应向德昌行物业公司缴纳所欠费用及逾期付款违约金。 原审查明，2013年8月20日，南隆开发公司与厦门盛世豪泰物业服务有限公司签订《解除合同协议书》，解除2010年8月双方签订的《前期物业服务合同》（合同主要约定厦门盛世豪泰物业服务有限公司对厦门市思明区民族路当代·天境项目提供物业服务）。2014年7月8日，南隆开发公司对当代·天境的物业项目公开开标。后，该物业项目由德昌行物业公司中标，南隆开发公司作出《中标通知书》，确认德昌行物业公司为讼争小区公开招标的前期物业服务中标人，中标物业服务费用为高层物业服务5.5元/平方米/月，日常专项维修资金为高层0.80元/平方米/月。同时通知德昌行物业公司于2014年8月30日与招标人签订前期物业服务合同。2014年8月26日，厦门市建设与管理局对该《中标通知书》予以备案。 2013年8月，德昌行物业公司与南隆开发公司签订《前期物业服务合同》，南隆开发公司选聘德昌行物业公司对厦门当代·天境商品房项目提供前期物业管理服务事宜。物业管理委托期限为三年，自本合同所及物业正式办理交房之日起算，但在本合同期限内，小区业主委员会成立并依法重新签订物业服务合同且生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主委员会尚未成立的，本合同自动延长，直至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业并确认移交为止。本物业的管理服务费用按国家及厦门市有关物业管理服务费用的相关规定执行，选择包干制方式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅5.5元/月/平方米，房屋公共维修资金0.8元/月/平方米。业主交纳物业服务费用（物业服务资金）的具体方式和时间，由德昌行物业公司与业主签订的《物业管理前期服务协议》中约定，包括业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，业主负连带交纳责任。厦门南隆房地产开发有限公司、德昌行物业公司或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳本协议约定相关费用的，德昌行物业公司有权以逾期未交的费用为基数，按日千分之三的标准收取违约金。2015年9月11日，厦门市发展改革委发布2015[备]WY01018号文《关于当代天境物业服务费备案信息公示》载明住宅物业公共服务费：5.5元/㎡/月（其中政府指导价部分为4.8元/㎡/月，增值服务市场调节价部分为0.7元/㎡/月），日常专项维修资金标准：住宅0.4元/㎡/月。《前期物业服务合同》签订后，德昌行物业公司从2013年9月起即提供物业服务至今。 原审另查明，2013年1月31日，柯钦与南隆开发公司签订《商品房买卖合同》（编号：03042326），购买厦门市思明区，建筑面积为172.14平方米。2013年6月24日，南隆开发公司向盛世豪泰当代天境管理处发出《交接函》（物业），确认柯钦为业主本人，请物业办理交房事宜。在德昌行物业公司提供物业服务期间，柯钦欠缴2013年9月至2017年12月上述房屋产生的物业服务费49073.73元，公维金3580.5元。 德昌行物业公司自2013年8月19日起开始营业，并取得《物业服务企业资质证书》（许可文件编号02030452），有效期自2016年7月12日起至2017年2月26日止。 原审认为，德昌行物业公司虽在《前期物业服务合同》受托期间的2013年8月至2016年7月12日不具有物业服务企业资质，但这并不属于合同效力的强制性规定，且，厦门市建设与管理局、厦门市发展改革委分别对德昌行物业公司的中标资格，收费标准进行备案，可以表明德昌行物业公司主体适格，收费有据。因此，可以认定德昌行物业公司与南隆开发公司签订之《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方均应严格遵守履行。该合同对全体业主和物业使用人，包括柯钦具有约束力。现德昌行物业公司提供物业服务，柯钦已实际接受该物业服务，其应按照合同约定缴交物业管理服务费。柯钦辩称《前期物业服务合同》存在恶意串通，却未能举证证明，其辩解意见不予采纳。但，德昌行物业公司于2018年4月25日提起诉请，在此之前三年期间，即德昌行物业公司所诉请的2015年4月26日起至2017年12月31日产生的物业服务费30719.36元（5.5元／平方米／月×172.14平方米×32个月），并未超过诉讼时效期间，应予保护；其余期间之物业服务费用，德昌行物业公司未能举证证明其向柯钦主张物业服务费致诉讼时效中断重新计算，则不予保护。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，属于全体业主所有。基于房屋公共维修金涉及小区公共设施维修维护的特殊性，并非普通的债权请求权，故不适用诉讼时效的规定。柯钦不交纳房屋公共维修金侵害的是包括自己在内全体业主的共同权益，柯钦仍应支付自2013年9月1日至2017年12月31日欠缴的房屋公共维修金3580.5元（0.4元／平方米／月×172.14平方米×52个月），德昌行物业公司现仅主张由柯钦支付3568.98元，可以照准。德昌行物业公司未提交公摊水电费发票证明其已代缴公摊水电费，未提交公摊水电费和二次供水水费具体计算内容和参与计算的项目明细等证据证明柯钦应缴的项目明细，故德昌行物业公司诉求柯钦公摊水电费、二次供水水费，不予支持。柯钦抗辩德昌行物业公司未能举证证明其代垫水电等费用并在小区予以公示，德昌行物业公司亦未提供反驳证据，可以表明德昌行物业公司的物业管理存在瑕疵，故其主张逾期付款违约金，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、柯钦于判决生效之日起十日内向厦门德昌行物业服务有限公司支付当代天境（成功花园）Ａ幢2层02单元（厦门市思明区）自2015年4月26日起至2017年12月31日欠缴的物业管理服务费30719.36元、房屋公共维修金3568.98元；二、驳回厦门德昌行物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4400元，减半收取计2200元，由厦门德昌行物业服务有限公司负担1848元，柯钦负担352元。 经审理查明，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，德昌行物业公司自2013年8月19日登记成立，其于2016年7月12日取得厦门市建设局许可的三级《物业服务企业资质证书》，有效期自2016年7月12日起至2017年2月26日止。柯钦于原审所提交的厦门市行政管理部门颁发的《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价汇总表》载明，服务等级为一级的企业，其基础服务收费标准为0.2元/㎡/月、清洁卫生为0.13元/㎡/月、秩序维护为0.24元/㎡/月，公共部位、共用设施设备运行维护费用为0.49元/㎡/月，合计为1.06元/㎡/月；服务等级为三级的企业，其基础服务收费标准为0.4元/㎡/月、清洁卫生为0.25元/㎡/月、秩序维护为0.48元/㎡/月，公共部位、共用设施设备运行维护费用为0.85元/㎡/月，合计为1.98元/㎡/月。 2013年1月31日，柯钦与南隆开发公司签订《商品房买卖合同》，由柯钦向南隆开发公司购买厦门市思明区，建筑面积为172.14平方米。合同附件四即前期物业服务合同约定的物业服务企业为厦门盛世豪泰物业服务有限公司。 本院认为，案涉前期物业服务合同虽然签订于2013年8月份，但德昌行物业公司成立于2013年8月19日，且无物业服务资质，故柯钦主张其收费标准应按照行政部门颁发的等级标准及收费指导价收取，有事实依据，本院予以采纳。德昌行物业公司于2016年7月12日取得三级物业服务企业资质，有效期至2017年2月26日，其他时间因无资质证明，其仅能以一级物业服务企业的收费标准收取物业服务费用，本案的物业服务费用应予相应调整。原审认定物业费用以5.5元/平方米/月计算，没有事实依据。德昌行物业公司可收取物业费期间为2015年4月26日至2017年12月31日，共33个月，其中按一级资质收取的月份共26个月，按三级资质收取的月份共7个月，按照政府指导价，则柯钦应缴纳的物业费应调整为（172.14㎡×1.98元/㎡/月×7个月＝2385.86元）+（172.14㎡×1.06元/㎡/月×26个月＝4744.17元）=7130.03元。德昌行物业公司其他关于物业费用的诉讼请求，本院不予支持。而对于小区公共维修金的处理，原审判决并无不当。综上，柯钦的部分上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初10378号民事判决第一项为：“柯钦于本判决生效之日起十日内向厦门德昌行物业服务有限公司支付当代天境（成功花园）Ａ幢2层02单元（厦门市思明区）自2015年4月26日起至2017年12月31日欠缴的物业管理服务费7130.03元、房屋公共维修金3568.98元”； 二、驳回厦门德昌行物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案二审案件受理费568元，由被上诉人厦门德昌行物业服务有限公司负担。一审案件受理费按原审判决执行。 本判决为终审判决。 审判员  纪荣典 二〇二〇年九月十六日 书记员  陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。