湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5164号上诉人（原审原告、反诉被告）：欧继生，男，1960年4月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李芳红，湖南如金律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南金科房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区洞井镇新兴村一字墙组。法定代表人：杨成，公司副总经理。委托诉讼代理人：龙方智，男，1986年9月23日出生，汉族，住湖南省洞口县，系该公司法务。委托诉讼代理人：康玲，湖南天地人律师事务所律师。上诉人欧继生与上诉人湖南金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）商品房买卖合同纠纷一案，欧继生、金科公司均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2019）湘0104民初9523号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧继生上诉请求：1、维持一审判决第一项、第二项、第五项和第三项中关于金科公司退还欧继生购房款6387750元的内容；2、将一审判决第三项改判为按银行同期同类贷款利率上浮50%，利息自被上诉人收取款项之日起计算至实际退还之日止；3、撤销一审判决第四项，改判由被上诉人向上诉人支付律师费10万元，公证费4000元，财产保全保函费11487元。事实和理由：一审判决对上诉人因被上诉人违约所受到的损失认定错误：1、上诉人早在2010年和2011年向被上诉人支付了总计6387750元购房全款，现时隔九年，已经无法用退还的购房款加银行同期贷款利率利息购买同类的临湖别墅。一审判决仅支持以银行同期同类贷款利率计算资金占用损失明显低于法律的规定和行业习惯，不足以弥补上诉人的实际损失；2、上诉人进行诉讼维权所花费律师费、公证费、保全费、诉讼费、保函费均是被上诉人违约而支付的费用，根据合同法第113条规定，上述费用均是上诉人的实际损失，应当由被上诉人承担。综上，请求二审法院支持上诉请求。金科公司辩称，一、我方不同意对方的上诉意见，解除合同的过错责任不在我方，损失我方不应承担。二、时隔8、9年，房屋没人管是欧继生自身的责任，律师费、保全费一审不予支持是正确的。上诉人金科公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项要求上诉人支付利息的判决，改判上诉人不需要向被上诉人支付房款利息；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、房屋买卖合同的解除系因欧继生怠于履行签订合同的义务，上诉人与被上诉人无法就合同条款达成一致意见所致。二、上诉人从未向被上诉人承诺涉案房屋的周围环境标准，环境标准的改变并非上诉人原因所致，且环境标准的改变并未影响涉案房屋的价格、使用面积等标的情况。三、原审法院要求上诉人从2010年11月18日以及2011年9月28日起按照同期同类银行贷款利率支付利息无事实和法律依据，明显认定错误。因被上诉人原因双方未签订《商品房买卖合同》，被上诉人违反诚实信用原则，对因此产生的损失应由被上诉人承担。在被上诉人不愿意签订《商品房买卖合同》后，上诉人确有退还款项的义务，但该退款义务的发生时间应为终审判决书下达且正式生效时，而不能因被上诉人违反诚信反而因此获取高额利益。综上，请求二审法院支持上诉请求。欧继生辩称，一、金科公司作为商品房开发商，没有诚实披露房屋实际情况，没有积极主动提供商品房购房合同，没有主动为其违约行为采取必要补救措施，导致欧继生合同目的无法实现，是导致房屋买卖合同关系解除的根本原因。欧继生在尚未签订正式商品房买卖合同的情况下，就已经支付全部购房款，履行了购买房屋的主要合同义务。而金科公司从售卖房屋之初，就缺乏基本诚信，弄虚作假，非法占有他人土地营造虚假湖景别墅的优美环境，故意诱导欧继生作出错误判断和购房决策。在欧继生交付首付款至第二笔款项长达十个月时间里，金科公司没能提供商品房购房合同给欧继生签署，而在欧继生因工作调动到云南之后，金科公司也没有尽到基本的通知义务，既没有函告欧继生签订购房合同，也没有通过欧继生单位联系处理签订书面购房合同的事宜。2015年后，案外人湖南新丰源投资有限公司通过诉讼收回被占用土地，拆除原有绿化，填埋欧继生所购别墅门前的湖区，严重破坏所购房屋的环境，金科公司不但没有第一时间告知协商处理房屋变化的事宜，反而试图推脱责任，强硬要求欧继生接受格式合同，接受面目全非的别墅。欧继生不存在怠于行使合同权利的情况。二、金科公司主张其未承诺涉案房屋环境标准，环境标准的改变不是其所致，且环境标准的改变并未影响涉案房屋的价格、使用面积的情况，完全是虚假陈述。三、金科公司在本案中严重违约的事实清楚，证据确凿，应赔偿欧继生的全部经济损失。欧继生所请求按银行同期同类贷款利率上浮50%计算资金占用损失是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，金科公司上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其全部上诉请求。欧继生向一审法院起诉请求：1.判令金科公司将坐落于长沙市岳麓区雷锋大道501号金科盛世东方大院一期39栋101号房交付给欧继生，配合将房屋产权过户至欧继生名下并赔偿逾期办证违约金3219439元；2.判令金科公司赔偿欧继生房屋贬值损失2300000元，公证费4000元，律师费100000元；3.判令金科公司承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，欧继生变更诉讼请求为：1.判决解除欧继生与湖南金科房地产开发有限公司之间的买卖合同关系；2.判令湖南金科房地产开发有限公司向欧继生返还6387750元购房款，并按银行同期贷款利率上浮50%赔偿欧继生资金占用损失，自金科公司收款之日计算至还清之日止；3.判令金科公司承担欧继生为追索债务花费的律师费100000元，公证费4000元；4.本案诉讼费、保全费、保函费由金科公司承担。金科公司向一审法院反诉请求：1.请求判令解除反诉人与被反诉人达成的房屋买卖关系，并判决被反诉人配合撤销金科盛世东方大院一期39栋101号房屋网签；2.请求判令被反诉人按3.2元每月每平米承担金科盛世东方大院一期39栋101号房屋2010年12月1日起至房屋网签撤销之日止的物业管理费171547元（暂计算至2018年12月1日，按9折计算）；3.判令被反诉人承担本案反诉诉讼费。一审法院认定事实：2010年11月17日，金科公司向欧继生出具《金科·东方大院置业计划书》一份，该置业计划书显示客户姓名：欧继生，房号：1-39-101号独栋别墅，建筑面积498.77平方米，面市价格6387750元，付款方式：分期付款，分期折后总价6387750元，折后单价12807.01元每平方米，首次付款1277750元，二次付款5110000元。购房客户需交纳房款与费用明细（代收代付费用按政府部门规定交纳，多退少补）（备注：11.17付2万；1.18付1257750元；其他相关费用暂时不收取，备注日期11月18日），（1）合同应付房款（首付）1277750元，（2）公证费150元；（3）合同备案及产权费用，维修基金99754元，交易契税255510元，产权登记费80元，预告登记费80元，国土证费120元，小计355544元，需缴房款与代收费用总计：1633086元（已付2万元），金科公司的置业经理在该计划书上签字确认。2010年11月18日，金科公司向欧继生开具了1277750元的销售不动产统一发票；2011年9月28日，金科公司向欧继生开具了5110000元的销售不动产统一发票。此后，双方并未签订书面的房屋买卖合同。金科物业服务有限公司湖南分公司东方大院物业管理处2015年6月以挂号信方式向欧继生寄送催接房通知书一份，内容为：您购买的金科东方大院1期39栋101号住宅，经有关建设职能部门验收合格，已按照合同约定于2010年9月1日具备交付条件。我公司已于2010年9月1日之前通知您前来接房，而您至今仍未到我公司办理接房手续，对此现特在此书面通知您办理接房手续。就相关事宜告知如下：一、请您于2015年6月20日前至金科东方大院管理处客服中心办理接房手续；二、5.按购房合同约定，在房屋交付时您应缴纳相关费用，包括房屋结算尾款、房屋专项维修资金、契税等费用以及预存六个月全价物业服务费，请携带前述费用并在办理接房时交纳，截止2015年6月，应缴纳的物业费为68473.3元（最终金额以合同等相关约定为准）。该通知书邮寄结果未显示签收。2018年5月26日，金科公司通过EMS向湖南省长沙市天心区中意二路617号邮寄催接房通知书一份，收件人为欧继生，要求欧继生在2018年5月31日前至金科东方大院管理处客服中心办理接房手续。在该通知书中载明截止2018年5月应缴纳的物业费为118750.8元（最终金额以合同等相关约定为准）。金科公司未提供该通知书邮寄送达结果。2017年12月11日，欧继生向湖南省长沙市麓山公证处申请对涉案别墅外观及别墅周边的环境进行证据保全，湖南省长沙市麓山公证处依法出具了（2017）湘长麓证民字第9064号公证书，该证据显示涉案房屋东侧的人工湖已被填埋。2018年1月2日，欧继生再次向湖南省长沙市麓山公证处申请公证，申请内容为：对查看相关网站内容的过程及结果进行保全证据。湖南省长沙市麓山公证处出具（2018）湘长麓证民字第96号公证书，该证据显示涉案房屋为湖景别墅房。另查明：1.2010年12月27日，湖南省第四工程有限公司向金科公司出具《承诺书》一份，载明：我公司员工欧继生以个人名义购买了贵司开发的盛世东方大院项目房屋所购物业为1期39栋101号房屋，该房建筑面积为498.77平米，购房总款为6387750元，现我司同意作出以下承诺：一、同意用我司参与承建贵司开发的盛世东方大院工程的工程款冲抵该套房屋的房款。二、我司保证在正式认购日先预付不低于20%房款（共计1277750元）剩余房款同意贵司从应付我司工程款中扣除予以支付。具体操作如下：1.首付20%付现（已付1277750元）；2.剩余40%抵扣一期工程结算款（共计2555000元）；3.余款40%折抵三期三标竣工验收款（共计2555000元）若当期应付工程进度款扣除后仍未能付清我司购买物业的当期应付房款，我司同意在该次抵扣后10日内以现金方式补足我司购买物业的当期应付房款。在以工程款抵扣全部房款后，我司员工有权与该物业的开发公司就该购买物业签订《商品房买卖合同》及相关补充协议、附件，办理工程款抵扣是我司提供该笔工程进度款收讫的手续，贵公司提供房款收讫的收据。2011年9月29日，湖南省第四工程有限公司向金科公司出具金额为7000000元工程款的建筑业统一发票，完税凭证号码为27745142。2.2013年6月20日，涉案房屋登记在金科公司名下；2018年8月8日，涉案房屋网上销售登记为欧继生。3.在本案审理过程中，欧继生向一审法院提交损失鉴定申请，申请对欧继生购买的金科东方大院1-39-101号别墅后花园面积减少和因环境变化（不临湖、配套设施不齐、绿化减少等）导致的价值贬损进行评估鉴定，一审法院移交鉴定机构后，欧继生于2019年7月24日申请撤回该鉴定。4.案外人湖南新丰源投资有限公司因与金科公司开发的“金科东方大院”项目毗邻的土地产权问题与金科公司发生争议，故诉至湖南省长沙市中级人民法院[案号：（2015）长中民三初字第00099号]，长沙市中级人民法院判决后，金科公司不服上诉至湖南省高级人民法院，湖南省高级人民法院于2016年12月16日作出（2016）湘民终817号民事判决书，该判决认定：湖南新丰源投资有限公司于2007年3月9日通过竞标方式从长沙市国土资源局竞得的长沙市河西尖山片区临雷锋大道地块，并于2011年11月4日取得该地块的国有土地使用权证，2008年金科公司开发“金科东方大院”项目，该项目与案外人新丰源公司上述地块毗邻。金科公司自2008年起陆续在新丰源公司土地上建造牌楼、福墙、临水栈道、凉亭、道路指示牌等构筑物，并铺设草坪、种植苗木，发布广告，硬化泥地道路。2013年10月8日，新丰源公司向金科公司发出《告知函》，金科公司在收函后于2014年年中将广告牌拆除，至2015年4月12日止，陆续将占用土地上的构筑物及其他建筑物全部拆除。5.本案涉案房屋在上述发生争议土地旁。一审法院认为：欧继生、金科公司之间具有购买金科·东方大院1-39-101号房屋的合意，欧继生亦以自有资金及抵扣工程款的方式向金科公司支付了全部购房款，双方买卖合同关系依法成立。在金科公司向欧继生出具《金科·东方大院置业计划书》并将房款抵扣完毕后的七年时间内，欧继生、金科公司双方一直未签订书面的房屋买卖合同，欧继生未向金科公司主张签订房屋买卖合同并要求交房，金科公司亦未以有效方式通知欧继生签订房屋买卖合同并通知欧继生收房。2018年，欧继生在准备向金科公司接收房屋时发现涉案房屋周围环境与其购买该房屋时金科公司承诺的事实发生重大变化，双方经协商签订正式的房屋买卖合同未果，现欧继生诉至一审法院要求解除欧继生、金科公司之间的房屋买卖合同关系，金科公司亦在本案受理之初提出反诉要求解除欧继生、金科公司之间的房屋买卖合同关系，一审法院根据双方诉请，确认欧继生、金科公司之间的商品房买卖合同关系自2019年8月8日（金科公司收到欧继生变更诉讼请求申请书之日）予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，金科公司应向欧继生退还欧继生已交纳的购房款6387750元，欧继生应配合金科公司办理涉案房屋撤销网签的相关手续。对于欧继生诉请金科公司自收取房款之日起至实际退还房款之日止按照银行同期贷款利率上浮50%赔偿欧继生资金占用损失的请求，一审法院认为，根据日常经验法则，优美、雅致、宜居的生活环境是大多数人购房的首选，特别是独栋别墅的购房人。本案金科公司占用案外人土地建设附属设施，营造了优美、雅致、宜居的生活环境，欧继生遂购买了涉案房屋，后因金科公司的侵权行为导致涉案房屋旁的附属设施被全部拆除，涉案房屋的价值亦发生改变，致使双方解除房屋买卖合同关系，因双方解除房屋买卖合同的主要原因系金科公司占用他人土地修建附属设施所导致，故金科公司应当赔偿欧继生因此所遭受的损失，但欧继生在确认购房并交纳完房款后，一直未与金科公司联系，怠于行使自己的权利，亦应承担一定的责任。对欧继生赔偿损失的诉请，一审法院根据公平公正原则，综合考虑金科公司的过错程度及欧继生的实际损失情况酌定金科公司以所交房款为基数自金科公司出具购房发票之日起按同期同类银行贷款利率向欧继生计付违约金至实际退还款项之日止，对欧继生主张的超出部分，一审法院不予支持。对欧继生诉请金科是支付律师费、公证费、财产保全所交纳的保险费的主张，一审法院认为，双方并未对该费用的支付进行约定，且该费用并非欧继生主张权利所必须花费的费用，故一审法院不予支持。对于金科公司诉请欧继生自2010年12月1日起至房屋网签撤销之日止支付物业管理费的诉请，一审法院认为，双方并未签订书面的房屋买卖合同对交房时间进行约定，涉案房屋亦未实际交付给欧继生使用，现有证据亦不能证实金科公司系收取物业管理费的适格主体，故对金科公司的该诉请，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、欧继生与湖南金科房地产开发有限公司就金科盛世东方大院一期39栋101号房所形成的房屋买卖合同关系自2019年8月8日解除；二、限欧继生在本判决生效之日起15日内配合湖南金科房地产开发有限公司办理好金科盛世东方大院一期39栋101号房撤销网签的相关手续；三、限湖南金科房地产开发有限公司在本判决生效后15日内退还欧继生购房款6387750元，并以1277750元为基数按同期同类银行贷款利率计付自2010年11月18日起至实际退还之日止的利息，以5110000元为基数按同期同类银行贷款利率计付自2011年9月28日起至实际退还之日止的利息；四、驳回欧继生的其他诉讼请求；五、驳回湖南金科房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果湖南金科房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费88690元，保全费5000元，反诉案件受理费减半收取44345元，共计138035元，由欧继生负担14336元，由湖南金科房地产开发有限公司负担123699元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，欧继生、金科公司虽仅签订《金科·东方大院置业计划书》，但金科公司已按协议约定收受欧继生支付的全部购房款，因此应认定双方已签订商品房买卖合同。欧继生已以抵扣工程款的方式支付了全部购房款，履行了商品房买卖合同的主要义务，但金科公司怠于通知欧继生签订房屋买卖合同及向欧继生交付房屋，已构成违约，故欧继生有权解除双方的房屋买卖合同关系。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案中，考虑到导致商品房买卖合同关系解除的主要原因系金科公司占用他人土地修建的设施被拆除，湖面被填埋后，与其商品房销售广告和宣传资料的允诺严重不符，从而对欧继生所购买的湖景别墅房的生活环境和房屋价格造成重大影响，故金科公司应承担违约责任。因双方并未明确约定上述情形的违约责任，故一审法院基于金科公司的违约程度及其可能给欧继生造成的实际损失，酌情以欧继生所交房款为基数自金科公司出具购房发票之日起按同期同类银行贷款利率向欧继生计付违约金至实际退还款项之日止，较为合理，本院予以维持。欧继生请求按照银行同期贷款利率上浮50%的标准计算资金占用期间的利息损失，缺乏事实依据，本院不予支持。欧继生主张律师费、公证费、保函费应由金科公司承担，一审法院认定双方未对上述费用的支付进行约定，且该费用并非欧继生主张权利所必须花费的费用而不予支持并无不当，本院予以维持。金科公司关于房屋买卖合同的解除系因欧继生怠于履行签订合同的义务，双方无法就合同条款达成一致意见所致及金科公司未承诺涉案房屋的周围环境标准的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人欧继生与上诉人金科公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69600元，由欧继生负担3000元，湖南金科房地产开发有限公司负担66600元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 陈新华审判员 金新贵二〇二〇年九月十六日书记员 姚沐宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。