四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终897号 上诉人（原审被告）：四川王佰味食品有限公司，住所地眉山市东坡区太和镇大林村七组。 法定代表人：王小勇，执行董事。 委托诉讼代理人：黄松，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：眉山市东坡发展投资有限公司，住所地眉山市东坡区二环东路688号玫瑰园十八期南湖别院B区1栋社区用房（南湖街40号）。 法定代表人：邓林忠，执行董事。 委托诉讼代理人：杨俊，四川清正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王树江，四川清正律师事务所律师。 上诉人四川王佰味食品有限公司（以下简称王佰味公司）因与被上诉人眉山市东坡发展投资有限公司（以下简称东发投公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王佰味公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与被上诉人双方在《资产租赁合同》中约定的资产，除6宗房屋外，其他简易房不能按房屋予以出租，上诉人在一审中提出租金过高。2、由于被上诉人没有将租赁资产的城市规划告知上诉人，而所租资产所处的地域存在排污限制，不允许上诉人进行泡菜加工。也无法直接安装生产设备进行生产，被上诉人又不履行出租人应尽的厂房修理义务，上诉人不能合理使用租赁的厂房，导致上诉人所租赁的场地，房屋只起到一个作用，就是过路，上诉人要求减少这一部分租金合情合理。3、上诉人与被上诉人之间的生产设备及所处的场地存在争议，该部分不应计租赁费用。4、上诉人属于中小企业，租用被上诉人管理的国有资产，按相关规定，应当减免1-3个月因新型冠关病毒期间的租金。5、被上诉人主张的律师费不属于租赁合同中的必然损失，该费用不应由上诉人承担。 东发投公司辩称，1、租赁合同明确约定是现状租赁，因此上诉人对租赁资产的情况、用途是清楚的，且租金是双方合意的结果，不应存在减少租金。2、本案是租赁合同纠纷不是财产确权纠纷，上诉人主张租赁资产产权存在争议的上诉理由与本案无关。3、上诉人主张疫情期间的租金减免，我方主张的租金是2019年1月20日至2020年1月19日期间的租金，并非疫情期间，不存在疫情的问题。4、合同中约定了律师费，该费用也符合法律相关规定。所以，上诉人的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确请求维持原判。 东发投公司向一审法院起诉请求：1.判令王佰味公司立即向其支付2019年1月20日至2020年1月19日的租金20万元；2.判令王佰味公司立即将《资产租赁合同》涉及的所有资产{土地使用权（面积9939.1平方米）；地面可用房屋资产6宗（混合结构综合盐渍房一栋，面积785.4㎡；钢结构厂房两栋，面积188㎡，199.76㎡；混合综合办公用房一栋，412.08㎡；砖木综合用房93.02㎡；混合综合调味品车间一栋，面积681.15㎡；钢结构二层办公楼一栋，面积396㎡，砖混结构门卫室一处，面积28㎡；厕所前简易彩钢一处，面积72㎡；砖混厕所一处，面积68㎡；砖混研发部一处，面积369㎡；砖木餐厅一处，面积274㎡；框架汤圆粉车间一栋，面积615㎡；混合成品库房一栋，面积699.2㎡；钢结构门卫室后棚一处，面积361㎡；简易储油罐棚一处，面积253㎡；简易安装锅炉棚一处，面积70.81㎡；简易调味品车间旁棚一处，面积448.8㎡；简易研发部旁棚一处，面积474.3㎡；简易综合办公房前棚一处，面积54.9㎡；简易成品库房前棚一处，面积186㎡；简易汤圆粉车间后棚一处，面积49㎡；混合更衣室一处，面积20.16㎡；简易成品库房旁棚一处，面积231㎡）}腾退给东发投公司；3.判令王佰味公司赔偿其律师代理费12000元及逾期腾退期限的租金损失（损失以每年20万元的标准，自2020年1月20日起计算至实际腾退之日止）。 一审法院认定事实如下：2017年1月22日，东发投公司作为甲方与王佰味公司作为乙方签订了《资产租赁合同》（合同编号：眉东租字2017-1号），约定：东发投公司将位于眉山市东坡区的资产（包括土地使用权9939.1平方米，地面可用房屋资产及其他设施）出租给王佰味公司使用；租赁期为一年一签，自2017年1月20日至2018年1月19日止，年租金为20万元；本合同签订之日乙方向甲方另缴纳贰万元作保证金，在圆满履行本合同后且乙方无违约，并完清相关费用后，甲方无息返还保证金，否则不返还保证金，在返还保证金之前，乙方须将合同及附件退给甲方。后王佰味公司按约缴纳了租金20万元及保证金2万元。租赁期限届满后，双方于2018年1月22日续签了编号为眉东租字2018-1号的《资产租赁合同》，约定租期从2018年1月20日至2019年1月19日止，租金20万元，本合同签订日，乙方向甲方缴纳保证金2万元。后王佰味公司按约支付了2018年租金，未再另行支付保证金。2019年1月19日租赁期限再次届满，双方未续签租赁合同，东发投公司于2019年6月17日向王佰味公司发送《催告书》，要求王佰味公司于2019年6月30日前到东发投公司完善续签手续并缴纳租金。后双方于2019年7月30日补签了《资产租赁合同》（合同号：眉东租字2019-1号），主要约定：“甲方东发投公司、乙方王佰味公司。第一条租赁资产概况1.资产地址眉山市东坡区。东临省道103线，南临四川眉山振兴电器制造有限公司，西临太和镇柏树村八组（以本资产宗地图Ｊ15、Ｊ16红线）为界，北临本资产院墙外小路。详见本合同所附宗地图（宗地图已经甲乙双方共同确认）2.资产状况：界内整体资产包括：土地使用权（面积9939.1平方米）；地面可用房屋资产6宗（混合结构综合盐渍房一栋，面积785.4㎡；钢结构厂房两栋，面积188㎡，199.76㎡；混合综合办公用房一栋，412.08㎡；砖木综合用房93.02㎡；混合综合调味品车间一栋，面积681.15㎡；钢结构二层办公楼一栋，面积396㎡，砖混结构门卫室一处，面积28㎡；厕所前简易彩钢一处，面积72㎡；砖混厕所一处，面积68㎡；砖混研发部一处，面积369㎡；砖木餐厅一处，面积274㎡；框架汤圆粉车间一栋，面积615㎡；混合成品库房一栋，面积699.2㎡；钢结构门卫室后棚一处，面积361㎡；简易储油罐棚一处，面积253㎡；简易安装锅炉棚一处，面积70.81㎡；简易调味品车间旁棚一处，面积448.80㎡；简易研发部旁棚一处，面积474.3㎡；简易综合办公房前棚一处，面积54.9㎡；简易成品库房前棚一处，面积186㎡；简易汤圆粉车间后棚一处，面积49㎡；混合更衣室一处，面积20.16㎡；简易成品库房旁棚一处，面积231㎡。）……第三条租赁期限1.甲乙双方议定，租赁协议一年一签。2.租赁期限从2019年1月20日至2020年1月19日止。3.本宗资产租赁期满，乙方需要继续租用的，乙方享有同等条件优先租用的权利，但乙方在租赁期满前至少三个月向甲方提出续租申请，由双方另行协商，且必须在租赁期满前至少二个月完成续租合同的全部手续。否则，视为乙方不需要续租本资产且乙方主动放弃优先承租权。第四条租金、保证金及付款方式。1.鉴于乙方所承租资产用于食品泡菜生产，经营性质为营利性，服务对象为三农，经甲乙双方议定，年租金为人民币贰拾万元，在本合同签订后三个工作日内通过对公账户一次性支付给甲方。……3.本合同签订日，乙方向甲方另缴纳人民币贰万元作为保证金。在圆满履行本合同后且乙方无违约，并完清相关费用后，甲方无息返还保证金，否则不予返还保证金。在返还保证金前，乙方须将合同及附件退给甲方。……第六条租赁约定事项……3.甲方对乙方的通知事项，在租赁房屋外张贴即视为送达。4.本宗资产为现状租赁。乙方在租赁范围和期限内不得擅自新增任何建筑和地上附着物。……11.未经甲方书面同意，乙方不得将承租的资产进行转租、分租或与他人调剂使用。……13.资产租赁期届满或甲方按本合同第六条、第八条相关约定收回房屋时：（1）乙方要保证房屋结构，墙体、装饰物、外观、水、电、气设施及其它附属设施等完好无损。……14.本合同所指的出租方损失，是指该资产因承租方的原因给出租方造成的一切损失，包括但不限于房屋损毁的损失、房屋租金损失、赔偿第三人的损失、诉讼费、律师代理费、鉴定费等。……第八条合同的解除和终止1.资金租赁期届满，《资产租赁合同》自然终止。”其后，王佰味公司未向东发投公司交付2019年1月20日至2020年1月19日止的租金，东发投公司于2019年9月25日向王佰味公司发送《催告书》催收未果，故诉至法院。 庭审中，双方当事人一致确认：2019年《资产租赁合同》约定的资产情况中土地及永久性建筑均存在，彩钢棚的钢结构在，棚面不在了。王佰味公司当庭陈述：案涉厂房现在不存在被别人占用的情况，只是被我们占用。 一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，双方签订的《资产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东发投公司按约将案涉租赁物交付给王佰味公司后，王佰味公司应按约支付相应的租金。双方在合同中明确约定2019年1月20日至2020年1月19日的租金为20万元，且约定租赁为现状租赁，王佰味公司辩称租金过高应予以减少，于法无据，一审法院不予采信。现王佰味公司未按约支付2019年租金20万元的行为，已构成违约，结合庭审中查明的王佰味公司于2017年向东发投公司交纳了保证金2万元，双方未在后来的租赁合同中对该2万元的处理方式进行明确约定，对王佰味公司在庭审中要求将该2万元用于抵扣租金的意见，一审法院依法予以采纳。故一审法院认定王佰味公司应支付东发投公司2019年1月20日至2020年1月19日的租金为18万元。关于案涉租赁物是否应予返还。王佰味公司表示愿意继续租赁，东发投公司坚持要求返还。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方在2019年《资产租赁合同》中约定的租赁期为2019年1月20日至2020年1月19日，现租赁期已经届满，王佰味公司应将案涉租赁物返还给东发投公司。庭审中，双方当事人一致认可“2019年《资产租赁合同》约定的资产情况中土地及永久性建筑均存在，彩钢棚的钢结构在，棚面不在了。”，故一审法院依法确认王佰味公司应返还的资产为2019年《资产租赁合同》约定的全部资产。关于东发投公司主张的租金损失，因王佰味公司在租赁期届满后，自2020年1月20日起仍占有案涉租赁物至今，给东发投公司造成了损失。现东发投公司要求王佰味公司承担自2020年1月20日起，以20万元／年为标准计算至实际腾退返还之日止的租金损失，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于东发投公司主张的律师代理费12000元，因双方在合同中约定了东发投公司的损失包括律师代理费，东发投公司因王佰味公司的违约行为，与四川清正律师事务所签订了《民事委托代理合同书》，四川清正律师事务所杨俊律师作为东发投公司委托诉讼代理人参加了本次诉讼，东发投公司就此次诉讼支出了律师代理费12000元，故对其该项请求，一审法院依法予以支持。据此，为维护当事人的合法民事权益，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、四川王佰味食品有限公司于本判决生效之日起三十日内支付眉山市东坡发展投资有限公司2019年1月20日至2020年1月19日的租金18万元；二、四川王佰味食品有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于眉山市东坡区线，南临四川眉山振兴电器制造有限公司，西临太和镇原柏树村八组为界，北临本资产院墙外小路）内土地及地面房屋资产（混合结构综合盐渍房一栋，面积785.4㎡；钢结构厂房两栋，面积188㎡，199.76㎡；混合综合办公用房一栋，412.08㎡；砖木综合用房93.02㎡；混合综合调味品车间一栋，面积681.15㎡；钢结构二层办公楼一栋，面积396㎡，砖混结构门卫室一处，面积28㎡；厕所前简易彩钢一处，面积72㎡；砖混厕所一处，面积68㎡；砖混研发部一处，面积369㎡；砖木餐厅一处，面积274㎡；框架汤圆粉车间一栋，面积615㎡；混合成品库房一栋，面积699.2㎡；钢结构门卫室后棚一处，面积361㎡；简易储油罐棚一处，面积253㎡；简易安装锅炉棚一处，面积70.81㎡；简易调味品车间旁棚一处，面积448.8㎡；简易研发部旁棚一处，面积474.3㎡；简易综合办公房前棚一处，面积54.9㎡；简易成品库房前棚一处，面积186㎡；简易汤圆粉车间后棚一处，面积49㎡；混合更衣室一处，面积20.16㎡；简易成品库房旁棚一处，面积231㎡）腾退并返还给眉山市东坡发展投资有限公司；三、四川王佰味食品有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿眉山市东坡发展投资有限公司租金损失（计算方式：以20万元／年的标准，从2020年1月20日起计算至腾退完毕之日止）；四、四川王佰味食品有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿眉山市东坡发展投资有限公司支出的律师代理费12000元；五、驳回眉山市东坡发展投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2615元，由眉山市东坡发展投资有限公司承担215元，四川王佰味食品有限公司承担2400元；保全费1920元，由四川王佰味食品有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为上诉人应当支付被上诉人多少租金、是否应当支付被上诉人的律师费12000元。王佰味公司上诉主张《资产租赁合同》中约定的资产除6宗房屋外，其他简易房不能按房屋予以出租、场地使用受到排污限制、设备及场地产权存在争议等应减少租金。本院认为，上诉人王佰味公司与东发投公司补签的《资产租赁合同》是在前两次签订租赁合同并全面履行的基础上签订的，且双方在该《资产租赁合同》中明确约定为现状租赁。由此可以看出王佰味公司在补签《资产租赁合同》前清楚所租资产的现状、用途并对能否达到其合同目的进行了充分考量后，与东发投公司在合同中约定其在租赁期限内应支付的租金数额为20万元。该《资产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东发投公司按约将案涉租赁物交付给王佰味公司使用，王佰味公司应按约支付租金。因此，王佰味公司主张减少租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。王佰味公司上诉主张其属于中小企业，租用被上诉人管理的国有资产，按相关规定，应当减免1-3个月因新冠疫情期间的租金。本院认为，东发投公司主张的租金为2019年1月20日至2020年1月19日的租金，并非疫情期间，其主张减免租金的上诉理由也不能成立，本院不予支持。王佰味公司上诉主张东发投公司主张的律师费不属于租赁合同中的必然损失，该费用不应由其承担。本院认为，东发投资公司一审主张的律师代理费12000元，符合双方合同约定，该费用也符合相关规定。王佰味公司主张其不承担律师费的上诉理由也不能成立，本院不予支持 综上，王佰味公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5230元，由四川王佰味食品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王美福 审判员  罗卫平 审判员  辛利平 二〇二〇年九月十六日 书记员  李龙宇