浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2101号上诉人（原审原告）：陈东龙，男，1985年6月16日出生，汉族，住广东省揭西县。上诉人（原审原告）：陈如，女，1981年12月23日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：包宇，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:平湖市远辉嘉置业有限公司。住所地：浙江省平湖市新仓镇枫叶路433号。统一社会信用代码：91330482MA28ALQT2W。法定代表人：顾水根。委托诉讼代理人：钟凯骏，浙江天卓律师事务所律师。上诉人陈东龙、陈如为与被上诉人平湖市远辉嘉置业有限公司（以下简称远辉公司）合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初4177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈东龙、陈如上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈东龙、陈如的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.目前我国对“套内建筑面积”以及“分摊公用建筑面积”予以明确规范的法律法规系原建设部于1995年9月8日颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。该部门规章适用的范围是“商品房”。而本案系争的是储藏室，远辉公司一审中也明确承认涉案储藏室使用权转让跟随商品房买卖，储藏室不同于商品房，只有使用权。因此，在双方均不认可储藏室是商品房的情况下，一审法院适用商品房的法律法规审理本案系适用法律错误。2.测绘报告错误。一审期间远辉公司向法院提交一份《房屋建筑面积测绘成果书》，该测绘报告测绘依据一页明确指出其测绘依据的是《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000)。根据该国家标准第8.2.3条规定，小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室不得计算建筑面积。本案系争的储藏室以及所谓的公摊面积高度均小于2.2米。在此情况下，储藏室和公摊面积均不属于法律规定的建筑面积，更不能予以公摊。鉴于以上事实，远辉公司作为开发商，在既没有法律规定也没有合同约定的情况下，利用其强势地位，强行将楼道面积进行分摊，且分摊系数高达35%，该行为已经严重侵犯了陈东龙、陈如的合法利益。远辉公司辩称，远辉公司是按照第三方平湖市嘉诚房地产测绘有限公司预测的面积销售，这个面积包括套内建筑面积，加上共用分摊面积。在商品房建设完成后实际交付之前测绘公司又进行了实测，实测面积比销售时合同上的面积还多了0.01个平方。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈东龙、陈如向一审法院起诉请求：1.判令远辉公司支付陈东龙、陈如违约金72417元；2.本案诉讼费由远辉公司负担。一审法院认定事实：2018年7月31日，陈东龙、陈如与远辉公司签订《储藏室使用权转让合同》1份，约定：陈东龙、陈如认购远辉公司建设的坐落于新富嘉园7幢1单元302室商品房的同时，以总价19万元的价格向远辉公司购买编号6的储藏室1间，面积27.47平方米，使用年限与商品房相同。合同签订后，陈东龙、陈如支付远辉公司19万元，远辉公司将陈东龙、陈如购买的储藏室（现编号5）交付陈东龙、陈如。陈东龙、陈如在收到储藏室后，认为高度和面积均不符合合同约定，故要求远辉公司承担违约责任，向陈东龙、陈如支付违约金。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方签订的储藏室转让合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，对双方具有法律上的约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案系储藏室的转让关系，不是储藏室的租赁关系，案由变更为合同纠纷。本案争议焦点：储藏室高度和面积是否符合合同约定，远辉公司是否应承担违约责任。根据储藏室转让合同约定，远辉公司的义务是交付陈东龙、陈如面积27.47平方米的储藏室1间。关于储藏室高度，合同没有明确储藏室高度，陈东龙、陈如也没有证据证明储藏室高度不符合相关规定。陈东龙、陈如提出层高低于2.2米的应该不计入房屋建筑面积，涉案储藏室并没有计入房屋建筑面积，故陈东龙、陈如以储藏室高度认为远辉公司违约，应承担违约责任的主张，没有依据，不予支持。关于储藏室面积，合同写明储藏室面积27.47平方米。根据平湖市佳诚房地产测绘有限公司的测绘资料，涉案储藏室面积为27.48平方米（包括套内建筑面积20.23平方米和分摊的共有建筑面积7.25平方米）。法律法规均明确建筑面积是包括套内建筑面积加公用分摊建筑面积。故陈东龙、陈如提出储藏室面积应为套内建筑面积，储藏室实际面积较合同约定的面积小，认为远辉公司违约，应承担违约责任的主张，没有依据，不予支持。综上，陈东龙、陈如主张远辉公司承担违约责任，支付违约金的主张，没有事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回陈东龙、陈如的诉讼请求。一审案件受理费1610元，减半收取805元，由陈东龙、陈如负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院除对一审认定的事实予以确认外，还查明，双方签订的《储藏室使用权转让合同》第四条中约定“上述储藏室不计入公摊范围，无产权”，第五条中约定“上述储藏室仅作为储物使用”。本院认为，双方签订的《储藏室使用权转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。合同中约定储藏室“面积27.47㎡”“转让费总价为190000元”。陈东龙、陈如上诉认为远辉公司交付的储藏室高度不足2.2米，按照《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）不应计算建筑面积，也不应分摊楼道面积，而实际交付的储藏室面积仅为17㎡，属于违约。经审查，该上诉理由不能成立。第一，从合同名称及内容来看，双方均清楚购买标的是储藏室，合同中没有明确约定储藏室的高度，从实际交付的储藏室来看，高度与其用途基本相符。第二，根据国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000），低于2.2米的夹层等不计算建筑面积。据此，涉案储藏室不应计入小区建筑面积或公摊面积。但是，由于储藏室具有相对独立的使用功能且双方约定转让，故合同中需要明确储藏室的相应面积。合同中约定储藏室“不计入公摊范围”，根据文义应是指储藏室不计入该幢房屋应分摊的共用建筑面积范围，并非是指该储藏室不再计算公摊面积。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房［1995］517号）中规定，商品房的销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。这也是商品房销售中的习惯做法。该规则第十二条同时规定“其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。”在对2.2米以下房屋如何计算销售面积没有明确规定，且储藏室所在楼层也存在过道等共用部分的情况下，远辉公司按照测绘报告主张合同约定的“面积27.47㎡”为套内面积和公摊面积之和，符合当地房屋交易的普遍习惯做法。陈东龙、陈如也未提供相反的证据或案例证明上述行为违反法律规定。因双方签订的合同没有明确约定“面积27.47㎡”是指套内实际使用面积，故陈东龙、陈如主张交付面积与合同约定不符，本院不予采信。综上所述，陈东龙、陈如的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1610元，由上诉人陈东龙、陈如负担。本判决为终审判决。审判长  章伯凌审判员  帅国珍审判员  王世好二〇二〇年九月三十日书记员  胡玉婷书记员  张琳嫣