福建省政和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0725民初313号 原告：南平市凯震物业管理服务有限公司，住所地松溪县工农东路东方铭城B7幢101室。 法定代表人：叶文松，总经理。 委托诉讼代理人：陈有梁，政和县众成法律服务所法律工作者。 被告：福建省嘉和置业有限公司，住政和县城关西大街官湖桥头（原旧消防大队）。 法定代表人：晏路兵，经理。 委托诉讼代理人：吴陈新，福建力格律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐忠琛，福建力格律师事务所执业律师。 原告南平市凯震物业管理服务有限公司（以下简称“凯震物业公司”）与被告福建省嘉和置业有限公司（以下简称“嘉和置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行审理。经审理认为本案不宜适用简易程序，于2020年7月6日裁定转为普通程序，并于2020年8月25日对本案进行了第二次公开开庭审理。原告凯震物业公司的委托诉讼代理人陈有梁、被告嘉和置业公司的委托诉讼代理人吴陈新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯震物业公司向本院提出诉讼请求：判令嘉和置业公司给付凯震物业公司物业管理欠费248593.7元。违约金从2019年10月20日起，以欠费248593.7元为基数，按年利率24%支付给凯震物业公司至本息还清之日止。事实与理由：嘉和置业公司于2013年8月7日获得施工许可，在政和县地块开发房地产水岸明珠，2013年12月经政和县房产验收合格。嘉和置业公司即将该房地产未售房及空置房的前期物业委托凯震物业公司管理，并于2013年12月28日与凯震物业公司签订《水岸明珠前期物业项目管理服务委托合同》，合同约定福建省嘉和置业有限公司委托管理的事项；有效期从合同生效之日起至本协议最后一套房交付使用三个月止；承担相关物业管理费用及售房、空置房的物业管理费用（第十条第（二）款第4项）；物业收费标准及违约金（第十三条）等内容。凯震物业公司在接过该物业管理至今，嘉和置业公司从2016年4月开始暂计算至2019年12月31日止，除了于2018年3月11日还款15000元，仍欠248593.7元。凯震物业公司多次向嘉和置业公司催讨欠款，于2019年10月20日向嘉和置业公司发出书面《催款通知函》，但嘉和置业公司至今未还欠款。为维护凯震物业公司的合法权益，依据我国合同法及最高院司法解释等相关法律规定，特诉请法院支持如上诉请。 嘉和置业公司辩称，一、本案的案由并非物业服务合同纠纷。首先，诉状中诉称：“嘉和置业公司即将该房地产未售房及空置房的前期物业委托凯震物业公司管理，并于2013年12月28日签订《水岸明珠前期物业项目管理服务委托合同》（以下简称涉讼《委托合同》）……”。凯震物业公司根据涉讼《委托合同》对小区进行管理，同时向业主收费。因有部分房屋未出售，故非出售部分的房屋由嘉和置业公司对凯震物业公司给予一定的补偿，这不是物业服务费。根据该诉称，原、被告之间是委托合同关系。其次，根据《物业管理条例》第一条规定：“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例”。在本案中，根据凯震物业公司的诉称以及其认为与嘉和置业公司订立的《委托合同》，明确嘉和置业公司的身份是开发商，作为开发商将其开发的小区委托给凯震物业公司进行管理并收费。故本案自然并非物业服务合同纠纷。二、根据涉讼《委托合同》的约定，该合同已终止。涉讼《委托合同》第八条约定：“委托管理期限自本合同生效之日起至本项目最后一套房交付使用三个月止”，作为开发商，只需将房屋出售完毕后，其委托凯震物业公司的事项就得以终止。而水岸明珠小区最后一套房屋1-1301由嘉和置业公司于2017年2月17日出售给吴华仔，并约定2017年3月21日交付该房屋。按涉讼《委托合同》约定，则涉讼《委托合同》已于2017年6月20日依约定终止。故2017年6月21日以后，嘉和置业公司无须再按涉讼《委托合同》的约定支付费用给凯震物业公司。三、嘉和置业公司已将应付的费用支付给了凯震物业公司。凯震物业公司在起诉状中确认从2016年4月开始收取嘉和置业公司的费用。而实际上凯震物业公司起诉的大部分房屋及所有的车位和杂物间已于2015年9月间办理产权，而3-1301亦于2016年3月7日交付，表明该房屋并非空置，而在2016年4月之后嘉和置业公司出售的房屋仅有3-602（2016年8月30日交付）、1-1202（2017年4月18日交付）、1-1303（2017年3月21日交付）、1-1301（2017年3月13日交付）共四套，根据计算这四套房屋从2016年4月起至房屋交付之日止应付的费用为3678.73元，而凯震物业公司在起诉状中自认嘉和置业公司于2018年3月11日给其汇款15000元，该款项已远远大于应付的费用3678.73元。四、若凯震物业公司认为嘉和置业公司应支付物业费系基于嘉和置业公司为业主身份，则原、被告之间存在另一法律关系，应另案处理。嘉和置业公司在2015年5月间将部分产权变更至自己名下，其身份除了开发商外，还是这部分房屋的所有人，也就变成了业主，若凯震物业公司系基于嘉和置业公司系业主的身份而提起的诉讼，方为物业服务合同纠纷，故该法律关系与其起诉的基于《委托合同》且认为嘉和置业公司系开发商身份的普通合同关系并非同一法律关系，在本案中不应合并审理，应另行起诉。五、凯震物业公司未能全面履行讼争的《委托合同》，其不能向业主收取相应的物业费。1．该合同未得到履行的相关依据有：（1）根据讼争合同第七条第（五）项约定：“协助维护社区公共秩序，包括：值班、巡视。发生刑事案件依照法律规定报公安部门处理”，然而，讼争小区内多次发生摩托车被盗事件，可是凯震物业公司有履行向公安机关报告并请求处理的依据吗？可以提供值班记录及巡视记录吗？（2）根据讼争合同第七条第（六）项约定：“物业档案管理。包括物业工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和物业使用人档案、维修档案”，凯震物业公司能够提供这些物业管理的相关档案吗？（3）根据讼争合同第十一条第（二）项第6点约定：“每年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。每年向业主公布全年维修基金收支情况”，凯震物业公司能够提供向业主公布的情况吗？2．水岸明珠小区管理混乱，未能全面履行物业管理的相关依据有：（1）小区内靠东墙角与隔壁围墙处，被他人围起来养鸡鸭。更有业主将公共楼道部分违章搭建为停车及洗衣所用；（2）地下车库的电动栏杆至今未启用，使得不明车辆自由进出，且地下车库存在被乱堆乱放的现象，小区内破旧办公桌等杂物胡乱堆放；（3）小区内到处都是违章搭盖现象，如主楼与楼裙间有约300平方米公共部位，现全部被业主违章抢占搭盖，且由于多个业主违章搭建，使得小区大道外立面严重破损，严重影响了小区的景观；（4）嘉和置业公司自留房产在2、3楼的楼道变成了垃圾、破烂的存放处，4楼污水管道堵塞后导致污水管破裂，4楼污水直接流至3楼。从上面可以看出，凯震物业公司作为物业管理人员，不按涉讼的《委托合同》履行相应的职责，且在履行部分的职责中亦不完全履行，使得该小区管理混乱。故其不应收取相应的物业费用。六、凯震物业公司所提出的物业费均系自行制作，且在《欠费统计表》中所列的补贴款没有合同依据。假设，凯震物业公司履行了相关的物业服务的义务，那么其收取物业费也应按双方约定的标准进行收取，而讼争合同仅约定了每平方米收取的标准，但并没有约定由凯震物业公司服务的面积，在本案中凯震物业公司提供的《物业费计算标准》，其面积并未得到嘉和置业公司的确认，均系其自行制作，该证据不能作为定案依据。凯震物业公司在《欠费统计表》中均有列一项补贴款，但在讼争合同中并没有补贴款之说，故该项没有合同依据亦没有法律依据。七、假设凯震物业公司诉请依法成立，原合同约定的违约金日缴纳1%约定过高，我方认为违约金也应按银行同业拆借利率计算。综上所述，本案是嘉和置业公司委托凯震物业公司进行物业管理的合同，故本案的案由不应是物业服务合同。再者，嘉和置业公司已多支付了应支付的费用，故凯震物业公司的诉请依法不能成立。退一步说，即使嘉和置业公司作为业主，亦认为凯震物业公司未能提供正常的物业管理服务，其亦不能收取物业管理费。请求人民法院依法驳回凯震物业公司的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，嘉和置业公司对凯震物业公司提供的《建设工程规划许可证》、《水岸明珠前期物业项目管理服务委托合同》、《内资企业登记基本情况表》、嘉和置业公司交款凭证均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1．凯震物业公司提供的《水岸明珠欠费一览表》、嘉和置业公司交款凭证、《催款通知函》，共同证明：1．嘉和置业公司从2016年4月至2019年12月31日止，除了缴交15000元的物业管理费之外，还交缴了20000元，总共缴了35000元，欠费248593.7元；2．凯震物业公司在2019年10月20日给嘉和置业公司发了《催款通知函》，告知其违约金按委托合同计算。 嘉和置业公司认为，《水岸明珠欠费一览表》并不是本案的证据，只是凯震物业公司单方制作的文件，并未得到嘉和置业公司或第三方的确认。对交款凭证，确实能证明福建省嘉和置业有限公司已交15000元的管理费，是凯震物业公司支付总款项58140元的部分。对《催款通知函》，这份函件没有嘉和置业公司的签收，也未看到凯震物业公司的快递单号及签收的单号，只是由法律服务所发的通知函，并无证据证明嘉和置业公司签收。 本院认为，《水岸明珠欠费一览表》系其单方制作，应以本院核算为准。对嘉和置业公司交款凭证的真实性予以确认。对《催款通知函》因其没有证据证明向嘉和置业公司送达到该通知函，本院不予采信。 2．嘉和置业公司提供的商品房买卖合同、商品房销售补充合同，共同证明：1303号房已经于2017年3月21日已经正式交付，这是整栋房屋的最后一套房，证明合同应于2017年6月20日已经终止。 凯震物业公司认为，关于商品房买卖合同和销售补充合同真实性无异议，但是其不能证明所要证明的事项。吴华仔的销售合同只能证明嘉和置业公司将水岸明珠1-1303房屋于2017年3月出售给吴华仔，不能证明嘉和置业公司出售的是最后一套房屋，不能证明这套房出售后全部房屋都出售了，事实上还有很多房屋没有售出，第一次开庭后与法院工作人员及被告方实地勘察过，证实还有很多房屋未出售。 本院对该份证据的真实性予以确认，对其所要证明的事项将结合其他证据材料进行综合评判。 3．嘉和置业公司提供的四份银行收付款项的凭据，用以证明：已经支付给凯震物业公司43140元，加上凯震物业公司确认的嘉和置业公司已经支付的15000元，合计为58140元。 凯震物业公司认为，关于付款凭证部分，公司核对后确认收到15000元与20000元，共计35000元，嘉和置业公司如果还有交过其他费用可在庭后再与公司进行核对。 本院认为，对嘉和置业公司提供的四份银行流水真实性予以确认。嘉和置业公司向凯震物业公司于2016年1月19日转款8140元、2016年2月6日转款5000元、2016年5月24日转款10000元、2017年1月24日转款20000元，结合凯震物业公司向本院提交的银行流水，证明嘉和置业公司于2018年3月12日向凯震物业公司转款15000元，故从2016年1月19日至2018年3月12日共计转款58140元。 4．嘉和置业公司提供的照片及录像，用以证明：小区现在混乱的状态，凯震物业公司未进行管理。 凯震物业公司认为，其证明事项是错误的。小区有常住管理人员，24小时在岗，公司有聘请保安及保洁人员，由于收费标准较低，房屋居住人员经济条件较差，有可能做得不尽人意，但不能以此作为没有进行物业管理的依据。 本院对该份证据将结合其他证据材料进行综合评判。 5．嘉和置业公司提供的房屋产权证、商品房买卖合同、补充合同，用以证明：没有出售的房屋的相关产权证明及吴华仔作为最后一套房屋出售的商品房买卖合同、补充合同、产权证。 凯震物业公司认为，对产权证书的三性均无异议，但不能证明其所要证明的内容，嘉和置业公司提供的购房合同只是嘉和置业公司出售的房屋部分，并不能证明是最后的几套房屋。嘉和置业公司所列大部分将产权做在自己名下，说明其是未出售部分的业主。嘉和置业公司出售房屋时有与业主签订《水岸明珠业主临时公约》，被告方没提供，其中第九条，业主应该遵守法律法规规定，按照有利于物业使用、安全、整洁及公平合理，不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通风、通行、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理相邻业主的关系，即被告方业主方与买房人之间有临时公约，买房的业主没有按公约履行造成小区部分的混乱，开发商有直接责任，相关法律也有规定。 本院对该组证据的真实性予以确认，对其所要证明的事项将结合其他证据材料进行综合评判。 根据上述证据的认证，并结合庭审中当事人的陈述，本院对本案认定事实如下： 凯震物业公司与嘉和置业公司于2013年12月28日签订《水岸明珠前期物业项目管理服务委托合同》，嘉和置业公司为委托方（合同中甲方）、凯震物业公司为受委托方（合同乙方），嘉和置业公司将“水岸明珠”商住区委托凯震物业公司实行前期物业管理。合同第三章第八条约定委托管理期限：“委托管理期限自本合同生效之日起至本项目最后一套房交付使用三个月止。”合同第十条第（二）款第4项约定“嘉和置业公司承担相关的前期物业管理费用及未售房、空置房的物业管理费用。”合同第六章第十三条约定前期物业管理服务费及相关费用：“（一）公寓住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.80元收取，办公或写字楼按建筑面积每月每平方米1.00元收取。（二）一层商用房屋按建筑面积每月每平方米1.20元收取，二层以上商用房屋按建筑面积每月每平方米1.00元收取，负一层储藏间按每个每月10月收取。（三）地下车位按每位每月30月（不含车位费）；地上车位按每次5元、过夜10元收取……（五）嘉和置业公司、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的1％按日交纳滞纳金。”嘉和置业公司于2016年1月19日支付物业费8140元，2016年2月6日支付5000元，2016年5月24日支付10000元，2017年1月24日支付20000元，2018年3月12日支付15000元。 另查明，2015年9月22日，嘉和置业公司将坐落在政和县熊山西大街24号（水岸明珠）-1层-101至105号、107至123号、126至129号车位，-1层-124至125号、130号至153号杂物间，以及1层101号、103号、105至107号、115号、2层201至203号、3层301至303号商业营业用房房屋所有权登记于其名下。2015年12月18日，嘉和置业公司与肖跃胜签订商品房买卖合同将3单元1301号房屋出售，于2016年3月7日签订商品房销售补充合同，并于当日交付房屋。2016年6月8日，与高榅寿签订商品房买卖合同将3单元602号房屋出售，于2016年8月30日签订商品房销售补充合同，并于当日交付房屋。2017年2月2日，嘉和置业公司与吕玉梅签订商品房销售合同将1单元1202号房屋出售，于2017年4月18日签订商品房销售补充合同，并于当日交付房屋。2016年11月30日，与方家祥签订商品房买卖合同，于2017年3月13日签订商品房销售补充合同，并于当日交付房屋。2017年2月17日，与吴华仔签订商品房销售合同将1单元1303号房屋出售，于2017年3月21日签订商品房销售补充合同，并于当日交付房屋。 结合双方当事人的诉辩主张及提供的证据材料，本案的争议焦点如下： 1．本案是否为物业服务合同纠纷。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业服务合同可以分为前期物业服务合同和物业服务合同，前期物业服务合同是指在物业销售前，由建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款“前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”本案中嘉和置业公司与凯震物业公司于2013年12月28日签订《水岸明珠前期物业管理服务委托合同》，合同基于双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。其在房屋未出售前以开发商身份与凯震物业公司签订前期物业服务合同属于物业服务合同纠纷，而后将房屋登记于其名下系作为业主身份与凯震物业公司建立物业服务关系，也系物业服务合同纠纷。嘉和置业公司主张并非业主身份，本案不属于物业服务合同纠纷的理由不予采信。 2．嘉和置业公司是否应当支付物业费的问题。嘉和置业公司认为，根据《水岸明珠前期物业项目管理服务委托合同》第三章第八条约定委托管理期限：“委托管理期限自本合同生效之日起至本项目最后一套房交付使用三个月止。”因最后一套房屋已于2017年3月21日交付，且大部分的商业用房、车位、杂物间已于2015年9月办理产权登记于其名下，故合同已经终止，嘉和置业公司无需再按照《水岸明珠前期物业项目管理服务委托合同》的约定支付物业费。本院认为，嘉和置业公司将商品房出售完毕后又将剩余的商业用房、车位、杂物间办理过户登记于其名下，已不存在未售房、空置房，即嘉和置业公司的身份由开发商转变为业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故该物业合同仍对作为业主的嘉和置业公司具有约束力，其仍应当支付物业费。 3．凯震物业公司是否全面履行其职责，能否向业主收取相应物业费的问题。嘉和置业公司认为，凯震物业公司未尽到物业管理职责，造成小区管理混乱，不应收取相应的物业费。本院认为，嘉和置业公司认为凯震物业公司管理不善对其造成的损失，可另行主张，并非不予缴纳物业费的抗辩理由。 4．关于物业费计算的问题。根据《水岸明珠前期物业项目管理服务委托合同》第六章第十三条物业管理服务费、相关费用约定：“（一）公寓住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.80元收取，办公或写字楼按建筑面积每月每平方米1.00元收取。（二）一层商用房屋按建筑面积每月每平方米1.2元收取，二层以上商用房屋按建筑面积每月每平方米1.00元收取，负一层储藏间按每个每月10元收取。（三）地下车位按每位每月30元（不含车位费）；地上车位按每次5元、过夜10元收取。”故从2016年4月1日起计算至2019年12月31日止，车位物业费为35100元（26个车位×30元/月×45个月），杂物间物业费为11700元（26间×10元/月×45个月），1层101号、103号、105至107号、115号商业用房物业费为19011.78元【（44.92㎡+75.17㎡+31.22㎡+46.12㎡+77.66㎡+76.98㎡）×1.2元/平方米·月×45个月】，2层201至203号商业用房物业费为49062.6元【（408.94㎡+383.12㎡+298.22㎡）×1元/平方米·月×45个月】，3层301至303号商业营业用房物业费为49062.6元【（408.94㎡+383.12㎡+298.22㎡）×1元/平方米·月×45个月】。根据《物业管理条例》第四十一条之规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”故房屋出售交付前的物业费应由嘉和置业公司承担。凯震物业公司主张欠缴的物业费从2016年4月1日起计算至2019年12月31日止，因3单元1301号房屋已于2016年3月7日交付，故不予计算在内。3单元602号房屋出售前的物业费应从2016年4月1日起就算至2016年8月30日止，其物业费为408.72元（102.18㎡×0.8元/平方米·月×5个月）；1单元1202号房屋从2016年4月1日起计算至2017年4月18日止，其物业费为1295.22元（124.54㎡×0.8元/平方米·月×13个月）；1单元1301号房屋从2016年4月1日起计算至2017年3月13日止物业费为1012.22元（105.44㎡×0.8元/平方米·月×12个月）；1单元1303号房屋从2016年4月1日起计算至2017年3月21日止物业费为962.69元（100.28㎡×0.8元/平方米·月×12个月）。故车位、杂物间、商业营业用房及公寓住宅物业费共计167615.83元，扣除嘉和置业公司于2016年5月24日至2018年3月12日已支付的45000元，嘉和置业公司仍需支付给凯震物业公司物业费122615.83元。凯震物业公司主张的电费代缴费及补贴款均系单方制作的表格，其并未提供相关证据予以佐证，本院不予支持。 5．关于违约金问题。《水岸明珠前期物业项目管理服务委托合同》第六章第十三条第五项约定：“甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的1％按日交纳滞纳金。”嘉和置业公司认为，该违约金约定过高，应按银行同业拆借利率计算。凯震物业公司认为，违约金应从2019年10月20日起以欠费金额为基数，按年利率24％支付至本息还清之日止。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金可从2019年12月31日起按同时期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止。 综上，凯震物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、福建省嘉和置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向南平市凯震物业管理服务有限公司支付物业费122615.83元及逾期付款利息（利息以122615.83元为基数从2019年12月31日起按同时期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）； 二、驳回南平市凯震物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5029元，由南平市凯震物业管理服务有限公司负担2549.7元，由福建省嘉和置业有限公司负担2479.3元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  黄仁灿 人民陪审员  魏厚生 人民陪审员  宋宏林 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理  林可欣 书 记 员  应建秀 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。