黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终823号上诉人（原审被告）：吴瑞红，男，1968年12月18日出生，满族，无职业，住牡丹江市爱民区，现住牡丹江市。被上诉人（原审原告）：牡丹江市城市投资集团有限公司，住所地牡丹江市西安区。法定代表人：郝吉峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师（实习律师贵重辅助庭审）。上诉人吴瑞红因与被上诉人牡丹江市城市投资集团有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初1056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴瑞红、被上诉人城投公司委托诉讼代理人鄂玉荣、贵重到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴瑞红上诉请求：撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初1056号民事判决第一项、第二项、第三项。事实和理由：公租房是豆腐渣工程，房屋室内墙皮脱落，自来水管破裂，卫生间无防水，配套设施都是三无产品。从2016年11月起断热，至今无人解决。上诉人没有住房，是生活困难家庭，享受社区的房屋补贴，具备申请公租房的资格。上诉人现承租的公租房每平方米8.20元，与高档小区标准相同，取暖费也和全市一样高，不符合国家的惠民政策。上诉人承租公租房地段的房价，包括取暖费、物业费不应超过500元。上诉人在2016年7月12日去市政府送过申请困难补助书110份，时至2019年12月26日仍无人答复。2014年，上诉人在社区填表时申请的是步梯楼，城投公司为了利益，强制上诉人住进电梯楼，至2020年步梯楼仍空置。上诉人承担不起电梯楼的费用，请求继续承租争议房屋，不应当腾退房屋。城投公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系。2016年2月1日，上诉人与被上诉人签订《公共租赁住房租赁合同》，约定：被上诉人将坐落于牡丹江市开发区渤海街3栋2单元602号公共租赁住户出租给上诉人及共同承租人居住使用，租赁期限为1年2个月，自2016年2月1日起至2017年4月30日止，月租金437元。租金交付方式为上打租金，按半年缴纳，上诉人同时缴纳履约保证金1310元；上诉人累计拖欠租金3个月（含3个月）的，被上诉人有权解除合同；如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。上诉人未依约履行合同义务，至今尚欠租金等各项费用。2.上诉人以房屋存在质量问题为由，拒绝缴纳租金不符合法律规定。房屋质量问题应当由专业鉴定机构鉴定后依法确认,否则不能成为合法依据。3.被上诉人依据牡丹江市物价管理局确认的价格即每平方米8.20元的标准收取租金，符合法律规定和合同约定。二、一审法院适用法律正确，程序合法,上诉人的上诉理由不成立。综上，要求驳回上诉,维持原判。城投公司向一审法院起诉请求：1.要求吴瑞红将坐落于牡丹江市开发区渤海街x栋x单元xxx号、建筑面积53.26平方米的房屋腾退给城投公司；2.要求吴瑞红支付尚欠租金14421元（自2016年8月1日至2019年4月30日止），逾期支付租金的违约金7232.13元（每日按未付租金的万分之五计算，暂计算至2019年4月30日），实际要求计算至吴瑞红履行完毕之日;3.要求吴瑞红支付尚欠供热费4023元（按2016年至2019年三年供热期费用计算）、物业费429元、电梯费396元；4.要求吴瑞红承担诉讼费用。诉讼中，城投公司将第3项诉讼请求变更为：要求吴瑞红支付尚欠供热费1675.70元（按2016年至2018年两年供热期费用计算）。一审法院认定事实：2016年2月17日，牡丹江市廉租房建设指挥部作出准许承租公租住房通知书，主要内容：“爱民区住房保障办：准予你办吴瑞红可以承租江南公租房小区x号楼x单元xxx室的公租住房。建筑面积52.75平方米。经年度复审，不符合条件的将清退。凭本通知书到江南公租房物业办公室签订租赁合同”。2016年2月1日，城投公司与吴瑞红签订公共租赁住房租赁合同，合同约定：城投公司将坐落于牡丹江市开发区渤海街x栋x单元xxx号、房屋建筑面积53.26平方米的公共租赁住房出租给吴瑞红居住使用；租赁期限为1年2个月，自2016年2月1日起至2017年4月30日止；租金标准每月8.20元/平方米，月租金437元，租金交付方式为上打房租，按半年缴纳，吴瑞红需同时缴纳履约保证金1310元；第九条第（三）项约定：租赁期满，合同自然终止；第十条约定：吴瑞红应自合同解除或终止之日腾空该房屋，并结清租金、物管费、水、电、气、供热等相关费用，将房屋及附属设施交还城投公司；第十二条约定：吴瑞红如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金：第十三条第（二）项约定：租赁期间，由吴瑞红承担水、电、气、通讯、供热、有线电视收费、物业服务等费用。2016年2月17日，吴瑞红交付了相关费用，包括供热费549元（2016年2月1日至2016年4月15日）、房屋租金2620元（2016年2月1日至2016年7月31日）、履约保证金1310元。2016年10月15日至2018年4月15日期间，城投公司支付给牡丹江热电有限公司该房屋供热费1675.70元。2015年7月16日，牡丹江市物价监督管理局向牡丹江市房产管理局出具“关于确定市区公租房租金标准的意见”，主要内容为：“房产局：接到《关于市区拟执行公租房租金标准的请示》后，我局立即组织相关人员对江南公租房周边区域内房屋租赁标准进行了调查，我局成本调查队到城投公司对房屋租赁成本进行了核查，认为贵局反映的情况属实。按照省政府发布的《黑龙江省城镇保障性安居工程建设管理办法》（省政府1号令）第37条规定,按照不高于同类地段、同品质住房市场租金70%的比例确定租金标准的要求，及既要考虑保障租赁人的承受能力、也要兼顾公租房的经营保障和持续建设，可按照保本微利的原则，根据市场租金价格的变化情况，在规定的范围内适时适度进行动态调整来确定市区出租房租金标准。我局认为房产部门提出的方案中首选方案较为合理，即执行市场价格的70%。具体标准如下：……高层租金……其他楼层8.2/平方米”。一审法院认为，关于城投公司要求吴瑞红腾退本案诉争房屋的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。《中华人民共和国住房和城乡建设部》第三十条规定：“租赁期限届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并签订出租合同。未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房”。本案中，城投公司与吴瑞红签订的《公共租赁住房租赁合同》依法成立受法律保护，该合同租赁期限至2017年4月30日止，现合同期限已经届满，吴瑞红未提交其经过相关部门复审并续租的证据，故按租赁合同约定及上述规定，吴瑞红应将本案诉争房屋腾退并返还给城投公司，故对城投公司要求吴瑞红腾退租赁房屋的诉讼请求予以支持。关于城投公司要求吴瑞红支付尚欠租金14421元的诉讼请求，《中华人民共和国住房和城乡建设部》第十九条规定：“市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施……”。第二十条规定：“公共租赁住房租赁合同约定的租金数额，应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定”。第二十一条规定：“承租人应当根据合同约定，按时支付租金。承租人收入低于当地规定标准的，可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免”。本案中，城投公司、吴瑞红双方签订租赁合同中确定的租金标准，系根据牡丹江市人民政府批准的租金标准确定，吴瑞红未提供证据证明其申请了租赁补贴或减免并经批准，故应当根据租赁合同的约定支付租金。城投公司、吴瑞红双方租赁合同中约定月租金437元，租金系上打房租，按半年缴纳，吴瑞红自承租房屋以来，仅缴纳了2016年2月1日至2016年7月31日房屋租金2620元，故对城投公司主张的自2016年8月1日起至2019年4月30日止的房屋租金14421元的诉讼请求予以支持。关于城投公司要求吴瑞红给付违约金7232.13元的诉讼请求，租赁合同第十二条约定，吴瑞红如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。吴瑞红自2016年8月1日起拖欠租金至今，经计算，吴瑞红应给付城投集团违约金3813元（自2016年8月1日至2019年4月30日），并自2019年5月1日起至实际履行给付租金义务之日止，按照未付租金数额的日万分之五支付违约金，超过部分不予保护。关于城投公司要求吴瑞红给付供热费1675.70元的诉讼请求，租赁合同第十三条第二项约定：“租赁期间，由乙方承担水、电、气、通讯、供热、有线电视收费、物业服务等费用”，根据上述约定，吴瑞红使用案涉房屋期间产生的供热费应由吴瑞红承担，根据城投公司提供的供热费票据，能够证明城投公司交付给牡丹江热电有限公司案涉房屋2016至2017年度、2017至2018年度供热费1675.70元，故对城投公司该项诉讼请求予以支持。综上，判决：一、吴瑞红于判决生效之日起十五日内将坐落于牡丹江市开发区渤海街x栋x单元xxx号、建筑面积53.26平方米房屋腾退给城投公司；二、吴瑞红于判决生效之日起十五日内给付城投公司2016年8月1日至2019年4月30日期间的房屋租赁费14421元，违约金3813元（自2016年8月1日至2019年4月30日止），并自2019年5月1日起至实际履行给付租金义务之日止，按照未付租金数额的日万分之五支付违约金；三、吴瑞红于判决生效之日起十五日内给付城投公司2016年度至2018年度供热费1675.70元；四、驳回城投公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未出示新证据，本院二审查明的事实与前述一审判决认定事实一致。本院认为，关于吴瑞红诉请不予腾退案涉房屋的问题。城投公司与吴瑞红签订的公共租赁住房租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，应认定合法有效。合同约定租赁期限至2017年4月30日止，现租赁期限已经届满，吴瑞红未提交经过相关部门复审并同意续租的证据，故一审判决吴瑞红将案涉房屋腾退给城投公司并无不当。关于吴瑞红主张案涉房屋租金过高的问题。城投公司是按牡丹江市物价监督管理局《关于确定市区公租房租金标准的意见》的标准，与吴瑞红签订公共租赁住房租赁合同，约定案涉房屋租赁费，吴瑞红亦在合同中签字确认，应属双方真实意思表示。因此，吴瑞红在签订合同并入住房屋之后又提出房屋租金过高，其此项主张不能成立。关于吴瑞红主张其申请承租步梯楼，实际承租电梯楼等问题，与本案争议焦点无关，对此本院不予一并审理。关于吴瑞红要求对牡丹江市物价监督管理局作出的《关于市区公租房租金标准的意见》进行司法鉴定的问题，《关于市区公租房租金标准的意见》属于公文书证，吴瑞红对此如有异议，可向作出该意见的牡丹江市物价监督管理局咨询，不能通过司法鉴定的方式答疑。综上，吴瑞红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费298元，由上诉人吴瑞红负担。本判决为终审判决。审判长 杜 敏审判员 贾海波审判员 杨大奎二〇二〇年九月十四日书记员 刘 宇附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。