广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初4605号原告（反诉被告，下称原告）：李俊峰，男，1976年10月8日出生，汉族，住广东省东莞市大岭山镇教育路8号01室，公民身份号码为342127197610080114。委托诉讼代理人：汤浩，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婉文，广东赋诚律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：王少英，女，1962年7月20日出生，汉族，住广东省东莞市厚街镇明珠路明珠花园A区30号，公民身份号码为442527196207203525。委托诉讼代理人：韩利通，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告李俊峰诉被告王少英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告王少英在法定期限内提出反诉，本院依法予以受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李俊峰及其委托诉讼代理人汤浩，被告王少英的委托诉讼代理人韩利通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李俊峰向本院提出诉讼请求：1.原告与被告于2020年1月11日签订的《租赁合同》无效；2.被告向原告返还租赁房屋的押金100000元及利息33.29元（利息以人民币100000元为本金，自2020年2月28日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项还清之日止，现暂计至2020年3月2日为33.29元）；3.本案的诉讼费等全部费用由被告承担。事实和理由：2020年1月11日，被告与原告签署了《租赁合同》，约定由原告承租被告位于东莞市厚街镇康乐南路104号的房屋，租赁期限为2020年3月1日至2030年2月28日,每月的租金为50000元，原告先支付押金150000元。合同签订后，原告分别于2020年1月11日和2020年1月23日以银行转账的方式向被告中国银行账户支付了合共100000元的押金。2020年2月18日，原告多次催促要求被告将租赁房屋的房产证或建筑规划许可证拍照发给原告，但被告仅向原告发了《集体土地建设用地使用证》及东莞市厚街镇珊美社区居民委员会出具的一份证明，且《集体土地建设用地使用证》中土地类别显示为“荒地”，而被告至今也没有向原告提供租赁房屋的房产证或建筑规划许可证。因双方签订的《租赁合同》租期长达10年，且被告无法向原告提供租赁房屋的房产证及建筑规划许可证以证明租赁房屋的合法性，原告所承租房屋随时可能因为所承租房屋不合法而导致《租赁合同》无效，届时原告会因此损失惨重，无奈之下，原告于2020年2月27日要求被告退回原告所支付的押金并将承租房屋的钥匙寄回给被告。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。被告的出租房屋既没有房产证也没有建设规划许可证，则双方签订的《租赁合同》无效，被告应向原告退还押金及利息。综上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告王少英答辩称：1.双方签订的租赁合同有效，被告于1994年11月向东莞市厚街房地产公司购买涉案地块，该地块当时是由厚街城建办即现在的厚街住建局审批通过，1996年5月23日厚街房地产公司向厚街城建办办理相关审批手续，当时整条康乐南路的所有房屋已办好建筑图纸、许可证并呈批厚街城建办以审批通过，原本康乐南路的所有房屋是由厚街房地产公司代建，后来为了加快建设进度，厚街房地产公司收取了每户业主60000元的代建利润，由业主自建，被告代理人向厚街房地产公司负责人求证，当时每个业主都在城建办缴纳10元办理许可证，但因房屋是1996年建好，资料缺失，其次厚街房地产公司是由厚街城建办全资控股，也是城建办审批通过康乐南路的所有地块和房屋建设，由于城建办档案馆是2000年建立，2000年前的档案已经找不到，但是厚街房地产公司在1996年时已经取得审批通过的建筑图纸，并通知所有业主，现厚街住建局也已明确答复，涉案房屋按当年1996年的报建的可以批准建设，被告当时已经办理所有手续，建筑批准建设，租赁合同有效；原告无权要求被告向其返还押金及利息，且原告理应向被告支付其提前解约对被告造成的所有损失，双方于2020年1月11日签订租赁合同，原告支付50000元押金后双方已交付房屋，被告将房屋的所有钥匙移交给原告，原告从2020年1月11日至2020年2月28日期间占有使用涉案房屋，应向被告支付占用使用费及利息。被告王少英向本院提出反诉诉讼请求：1.李俊峰向王少英支付自2020年1月11日起至2020年2月28日期间的占用使用费82146.83元及利息（以82146.83元为基数，自2020年2月29日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至付清之日，暂计至反诉之日为560.06元）；2.李俊峰向王少英支付剩余押金损失50000元；3.李俊峰承担本案诉讼费。事实和理由：2020年1月11日，双方签订租赁合同，约定李俊峰先交押金150000元，李俊峰转租、转借或改变租赁用途，应与王少英友好协商达成共识，守法经营，违法经营否则视为李俊峰违约，后果一切由李俊峰自负（押金不能退还）；在租赁期间，李俊峰在任何情况下不能以任何理由要求王少英减租或免租，否则合同作废，并且押金不予退还。合同签订当天，双方即办理房屋交接手续，王少英将房屋及所有钥匙全部交付给李俊峰，李俊峰随即安排设计及装修事宜。按照合同约定，李俊峰当天理应向王少英支付150000元的押金，但李俊峰仅支付50000元押金，尚欠王少英100000元押金未支付。2020年1月23日，经王少英多次催告，李俊峰才再向王少英支付50000元押金，尚欠50000元押金未支付。2020年1月23日，王少英发现李俊峰未经其同意，即在租赁房屋内张贴分租告示，李俊峰严重违反合同约定对租赁房屋进行分租。当天，王少英明确告知李俊峰不允许分租，但李俊峰仍置之不理，截止至2020年2月12日，李俊峰依然继续进行分租。2020年2月3日起，李俊峰多次明确要求王少英免租，最终因双方协商不成，李俊峰于2020年2月28日以王少英没有房产证或建设工程规划许可证为由单方解除合同，自签订合同之日起，王少英严格按照合同约定履行相关义务，并向李俊峰出示其现持有相关证明及资料。相反，李俊峰对王少英不允许分租的告知置之不理，并多次要求王少英减租，严重违反合同约定，押金应不予退还。原告李俊峰答辩称：案涉房屋被告并不能提供房产证明或有关机构的建筑规划许可证，因此双方签订的租赁合同是无效合同；被告诉请的占有使用费没有法律依据，无论租赁合同是否有效，在双方终止租赁关系时，都没有达到原告支付租金的条件；在无效合同的基础上，被告没有理由要求原告承担押金损失。本院经审查认定事实如下：2020年1月11日，由王少英作为甲方，李俊峰作为乙方签订一份《租赁合同》，约定由甲方将其位于东莞市厚街镇康乐南路104号房屋出租给乙方作金夫人摄影用途，期限从2020年3月1日至2030年2月28日，每月十日前由乙方向甲方支付当月租金，拖延一天加收5%滞纳金，超过十日乙方未付租金（水、电费）甲方有权锁门、解除合同收回房屋，押金不退换；乙方先交押金150000元；在合同期内因乙方转租、转借或者改变租赁用途，应与甲方友好协商达成共识。合同落款处，有双方签名及捺印。合同签订当天，李俊峰向王少英转账交付50000元，2020年1月23日支付50000元。李俊峰提供微信聊天记录显示：2020年2月18日，李俊峰要求王少英将房产证拍照发给李俊峰以确认房屋合法性，并主张其他分公司的房东均有减免租金。王少英遂将一份集体土地建设用地使用证发送给李俊峰，该证显示土地使用者为王少英，地址东莞市厚街镇珊美管理区山头下，土地类别是荒地，用地面积为100平方米。2020年2月24日，李俊峰再次要求发送房产证或建设（工程）规划许可证，王少英未能提供。2010年2月27日，李俊峰提出，如果王少英不能提供建筑（工程）规划许可证或者房产证，造成投资财产有不稳定性，要求退回押金。2020年2月29日，李俊峰将房屋钥匙邮寄给王少英。李俊峰主张，案涉租赁合同是无效合同，要求王少英返还押金以及支付利息。王少英主张，案涉租赁合同是有效合同。王少英提供其名下以及案外人刘建棠名下的集体土地建设用地使用证[东府集建（1997）字第06490111900130202478、06490121900130202485]以及东莞市厚街房地产公司出具的证明，主张其在1994年11月30日向东莞市厚街房地产公司购买康乐南路商住区临街商业用地42号，并已交完土地款，该临街商铺原由东莞市厚街房地产公司统一代建商住项目，后为加快商住区的建设，同意业主缴纳60000元代建利润，同意遵循临街建筑立面设计为原则自建。1994年11月30日至1995年3月7日期间，王少英向东莞市厚街房地产公司支付土地款420000元。1996年6月17日，王少英向东莞市厚街房地产公司缴纳了60000元。东莞市厚街镇珊美社区居民委员会出具一份证明，内容为东莞市厚街镇康乐南路104号产权属王少英，与东莞市厚街镇珊美康乐南路42号是同一地址。王少英提供其与李俊峰的微信聊天记录显示，2020年1月20日，王少英向李俊峰催收未付押金。2020年1月22日，李俊峰称设计师这两天过来做平面规划，其将旁边的一间铺位分租。2020年1月23日，王少英再次要求李俊峰支付押金，并表示不同意分租，王少英表示，等李俊峰支付完押金后才商量分租的事宜。王少英主张，其在2020年1月11日将租赁物的钥匙交付给李俊峰，如李俊峰单方解除合同属于违约，要求其支付从2020年1月11日至2020年2月28日期间的占有使用费、利息，支付剩余押金50000元。另查，案涉租赁物涉及的土地已办理不动产权证，证号为粤（2020）东莞不动产权第0071813号，办理日期是2020年4月30日，不动产权证附记一栏载明“该土地上的建筑物未进行登记，曾用土地证号为东府集建（1997）字第1900130202478号。”为查明案涉商铺办理建设工程规划许可证的情况，本院向王少英发出律师函，分别向东莞市住房和城乡建设局、东莞市厚街人民政府、东莞市厚街镇人民政府住房建设规划局调查取证。东莞市厚街镇人民政府住房建设规划局于2020年6月4日向本院回复“一、王少英位于东莞市厚街镇康乐南路104号的房屋，经核查，由于我局的档案室是由2000年之后开始逐步建立，而该房屋2000年之前已建好，故没有查到有关该房屋的报建资料，无法核实相关信息。二、王少英房屋所在地块为厚街房地产公司出让，在我镇控制性详细规划中为商业用地，与我镇规划无冲突，按当时民房建设有关要求申请报建即可批准报建。”2020年7月27日，东莞市住房和城乡建设局回复“一、经查，我局档案系统中未查询到王少英名下位于东莞市厚街镇康乐南路104号房屋在我局办理报建的相关手续记录。二、……原市建委委托其他各镇人民政府发放建设工程规划许可证，来问调查的内容建议向厚街镇人民政府咨询。”2020年8月12日，厚街镇人民政府回复“一、王少英位于东莞市厚街镇康乐南路104号的房屋，经核查，由于我镇城建档案室是由2000年之后开始逐步建立，而该房屋2000年之前已建好，没有查到有关该房屋的报建资料。二、王少英房屋所在地块已办理《不动产权证》[粤（2020）东莞不动产权第0071813号]且符合我镇的城乡规划。三、该房屋地块于1994年11月由厚街房地产公司出让，经咨询厚街房地产公司，厚街房地产公司当时同意各业主缴交6万元房产代建利润后，各业主各自去相关部门办理规划许可证，许可证批准后业主即可兴建房屋。”东莞市厚街房地产公司出具一份证明，载明“兹因王少英于1994年11月30日购买我司康乐南路商住区临街商业用地42号，并已缴交完土地款。该临街商铺原由我司同意代建商住项目，后为加快该商住区的建设，同意各业主缴交6万元房产代建利润后，各业主各自去相关部门办理规划许可证，许可证，许可证批准后业主即可兴建房屋。”以上事实，有原告提供的租赁合同、押金收据及转账记录、微信聊天记录及快递单，有被告提供的租赁合同、微信聊天记录、被告张贴分租告示2份、证明、集体土地建设用地使用证、东莞市厚街镇人民政府住房规划建设局的回复、企业信用信息公示报告、东莞市厚街镇住房规划建设局职能、东莞市厚街镇政府所有内设机构房地产公司出具的证明、收入凭单（房地产代建利润6万元）、紧急通知（东莞市厚街镇房地产公司）、证明（东莞市厚街镇珊美社区居民委员会）、商业铺位售买合同、收入凭单（土地款）、不动产权证书、律师调查令复函以及一审庭审笔录附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同效力应如何认定；二、合同涉及的押金应如何处理；三、被告诉求的房屋占有使用费有无依据，数额应如何认定。对此，本院分析如下：焦点一、关于案涉《租赁合同》的效力。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修正）第四十条第一、二款的规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”依据结合本案案情，依据东莞市住房和城乡建设局的回复，案涉租赁物建设时，发放建设工程规划许可证的主体是东莞市厚街镇人民政府。又依据东莞市厚街镇人民政府的回复“三、该房屋地块于1994年11月由厚街房地产公司出让，经咨询厚街房地产公司，厚街房地产公司当时同意各业主缴交6万元房产代建利润后，各业主各自去相关部门办理规划许可证，许可证批准后业主即可兴建房屋。”王少英作为租赁物的业主办理规划许可证，许可证批准后，业主才可兴建房屋，本案中，王少英没有举证证明其在建设房屋前办理规划许可证的手续。其次，东莞市厚街镇人民政府也未在回复中明确案涉租赁物是经批准建设。再次，依据王少英提供的不动产权证[粤（2020）东莞不动产权第0071813号]的附记可见，该地块上的建筑物是未经登记的。综上，案涉租赁物在一审辩论终结前未办理建设工程规划许可证，王少英也没有提供有效证据证明租赁物经主管部门批准建设，因此，案涉《租赁合同》是无效合同。焦点二、关于李俊峰诉求返还押金及利息，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如焦点一所述，案涉合同被认定为无效，自始没有约束力，王少英收取李俊峰押金100000元，没有法律依据，应当予以返还。至于李俊峰诉求的利息，李俊峰在签订《租赁合同》时未尽审慎义务，核查租赁物的权证情况，李俊峰亦存在过错，应承担相应的责任，其要求王少英支付利息，于法无据，本院不予支持。焦点三、关于王少英诉求的房屋占有使用费。虽然王少英在2020年1月11日将案涉租赁物的钥匙交付给李俊峰，但从微信聊天记录反映，李俊峰取得钥匙后曾让设计师进行平面规划，没有实质动工装修，也没有对外营业盈利，该商铺未实质产生效益。另一方面，参照案涉《租赁合同》的约定，租赁期限从2020年3月1日起算，李俊峰在此之前已将钥匙向王少英归还。王少英要求李俊峰支付2020年1月11日至2020年2月28日期间的房屋占有使用费及利息，没有事实依据，本院不予支持，综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李俊峰与被告王少英在2020年1月11日签订的《租赁合同》是无效合同；二、限被告王少英在本判决生效之日起三日内向原告李俊峰返还押金100000元；三、驳回原告李俊峰的其他诉讼请求；四、驳回被告王少英的全部反诉诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费26900元，反诉受理费1477元，共计28377元，由被告王少英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  方淑敏二〇二〇年九月七日审判员  陈月婷强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。