广西壮族自治区凤山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1223民初153号 原告：龙海鸥,女，壮族，1976年3月3日出生，住广西壮族自治区凤山县。 委托诉讼代理人：罗恩铁,男，住广西壮族自治区凤山县，系凤山县凤城镇凤阳社区推荐的公民代理。 被告：广西宜鑫投资有限公司，住所地：广西壮族自治区河池市宜州区庆远镇中山大道黄莺路。 法定代表人：宁建新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵平，广西弘生联合律师事务所律师。 原告龙海鸥与被告广西宜鑫投资有限公司（以下简称宜鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月2日作出（2019）桂1223民初142号民事判决。龙海鸥不服该判决，向河池市中级人民法院提起上诉。河池市中级人民法院于2019年12月19日作出（2019）桂12民终1709号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告龙海鸥及其委托诉讼代理人罗恩铁，被告宜鑫公司委托诉讼代理人赵平到庭参加诉讼。因本案必须以另一案的处理结果为依据，而另一案尚未审理，于2020年5月26日中止诉讼，2020年8月28日恢复诉讼。本案现已审理终结。 原告龙海鸥向本院提出诉讼请求：判决被告返还30年土地使用权价款41566.66元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》(GF-2014-0171合同编号：A-1-110)，该合同第一章合同当事人约定，出卖人为宜鑫公司，买受人为原告本人。第二章第一条约定：出卖人以出让的方式取得坐落于凤山县原电影院地块的建设土地使用权。该地块国有土地使用证为凤国用（2014)第0295号，土地使用面积为2680平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地作用为商住，土地使用日期为2014年9月4日至2084年9月4日(70年）。合同第二章第三条第3点约定：该商品房为第一条规定项目的A号楼第1层110号商铺。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。合同第三章第六条第2小点约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米21989.01元,总价款为1356502元。原告按照合同要求，已于2017年1月17日前全款缴纳房费1356502元。被告按合同要求办理了不动产权证，原告于2018年8月6日收到被告发放的不动产权证书：桂（2018)凤山县不动产权第0000069号，证书确认该商铺使用期限为:2014年09月04日起2054年09月03日止（共计40年）。被告没有按照合同约定办理70年产权，导致原告产生重大损失。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定土地使用年限70年，而产权证上记载的土地使用年限40年，根据国家法律规定，商业用地使用年限应为40年，被告却承诺70年，请求确认双方合同中对土地使用年限的约定超出法律规定的30年为无效，判决被告返还无效30年的地价款41566.66元。应退还无效地价款具体计算为：1710万元（凤都土地出让金）÷11079.25平方米（凤都A栋、B栋建筑面积）=1543.426元/平方米（土地使用出让金）×62.84平方米（诉争房的建筑面积）=96988.88元（总的土地出让金）×3/7(超出法律规定的无效约定30年所占合同约定年限的比例)=41566.66元。为此，特向人民法院提起诉讼，请依法裁判。 被告宜鑫公司辩称，1.被告通过参加凤山县自然资源局（原凤山县国土资源局）组织的公开挂牌出让的方式取得本案争议土地70年的土地使用权，不存在任何主观过错。2.根据凤山县不动产管理局、房产局及《商品房买卖合同（预售）》管理部门的要求，被告与原告签订的所有《商品房买卖合同（预售）》都必须在管理部门进行备案登记，而《商品房买卖合同（预售）》的文本是由管理部门提供的格式文本，管理部门要求《商品房买卖合同（预售）》中有关合同中第二章第一条项目建设依据，第二条预售依据的约定，必须要求与被告取得的《国有土地使用证》及《商品房买卖合同（预售）》一致才能进行备案登记。因此，关于《商品房买卖合同（预售）》中约定的70年使用权，并不是被告能主观改变的。3.关于原告的《不动产权证书》在开始销售之初凤山县不动产登记局有发放部分70年使用权的证书，后又被凤山县不动产登记局收回换成了40年的，并都办成了40年的，凤山县不动产登记局对被告的解释是原来全国没有统一网络办理，自从房产证变更为不动产权登记后，全国联网后不能办理70年的产权证书。因此，不能办理70年使用权不动产登记属不可抗力。4.《商品房买卖合同（预售）》中第二章第一条项目建设依据、第二条预售依据只是陈述了被告建设项目及预售的根据是什么。而对于原告实际取得的不动产权登记年限应以法律规定为准。对此双方签订的合同附件六也有约定。如第3款中的“其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付的实际情况为准”。5.虽然现在原告取得的是40年的商业不动产权证，但对于70年的使用权原告现在并没有实际的损失。因为根据我国法律土地是有使用年限的，但建筑物是永久性，那么，依法土地使用年限届满时，原告只需向自然资源局申请续期就可，而对于需补交的土地出让金，事实上被告已代原告交了后30年，政府一直以来都是诚信的，不可能重复收费。因此，原告并没有实际的损失。6.依事实从另一观点看，原告在本案中主张违约金没有事实与法律依据。首先，原告对土地使用年限的合同约定理解错误；其次，即便是按照原告的理解，那么，双方约定的商业70年的使用权也因违反法律的强制性规定而无效。而依法对于无效约定的处理，双方并不能主张违约金，而只能依据双方在签订合同时所存在的过错大小及造成的损失来考虑适当的责任。而本案所签订的合同，特别是70年使用权无效条款的约定，属于主管行政部门强制性的规定，双方都不存在过错，且原告也没有损失，反而是被告按70年交纳了土地出让金。因此，也不存在无效按过错赔偿损失的问题。7.涉案商品房的土地是被告通过挂牌出让得到的，被告没有存在欺诈行为，也没有多收30年的土地出让金，原告请求被告返还30年的土地出让金没有事实和法律依据。综上所述，恳请法院驳回原告的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。各方当事人对对方提供的证据的真实性均无异议，本院依法予以确认，作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2014年9月4日，原凤山县国土资源局(现变更名称为凤山县自然资源局)作为出让人与受让人被告宜鑫公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：2014-008），约定：出让宗地坐落于凤山县，出让宗地面积为2680平方米，出让价款为1710万，出让年期为70年。2014年12月17日，宜鑫公司取得该宗地的《国有土地使用证》，该证载明：地类(用途)：商住；终止日期：2084年9月4日；使用权面积：2680平方米。2017年1月17日，原告龙海鸥作为买受人与出卖人被告宜鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》。该合同第二章第一条约定：出卖人以出让的方式取得坐落于凤山县原电影院地块的建设用地使用权。该地块《国有土地使用证》号为凤国用（2014)第0295号，土地使用权面积为2680平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为商住，土地使用日期为2014年9月4日至2084年9月4日。第三条第1点约定：购买的商品房规划用途为商业。第3点约定：购买的商品房为第一条规定项目的A号楼第1层110号商铺。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。合同第三章第六条第2点约定：按照建筑面积计算，购买的商品房单价为每平方米21989.01元,总价款为1356502元。原、被告签订合同后，原告按合同约定支付了购房款，被告也按合同约定办理了不动产权证书，不动产权证书号为桂（2018)凤山县不动产权第0000069号，该产权证载明：共有宗地面积为2680.53平方米，房屋建筑面积62.84平方米，使用期限为2014年09月04日起2054年09月03日止。 另查明，2015年10月12日，凤山县住房和城乡建设局出具的《建设工程规划许可证》载明宜鑫公司凤山县凤都百货建设项目总建筑面积为11079.25平方米。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：原告请求被告返还30年土地出让金41566.66元是否有事实和法律依据。 原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法为有效合同。原告主张其购买的商铺不动产权证确认使用年限为40年，与合同约定土地使用年限70年不一致，请求确认双方合同中对土地使用年限的约定超出法律规定的30年为无效,由被告返还30年土地出让金。首先，被告开发坐落于凤山县原电影院地块是商住一体，使用年限为70年，未区分商业、居住的土地使用年限,并依法取得了《国有土地使用证》《商品房预许可证》。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第一条约定原告购买的商品房所占用的土地用途为商住，土地使用年限自2014年9月4日至2084年9月4日，即70年，与被告依法取得的《国有土地使用证》《商品房预许可证》一致，该条款合法有效。其次，《商品房买卖合同（预售）》第三条第1点约定原告购买的商品房规划用途为商业，第3点约定原告购买的房屋作为商铺使用。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，凤山县不动产登记局向原告颁发的不动产权证书亦载明商业使用期限是40年。原告取得的不动产权证中所记载的权利包括了房屋所有权和建设用地使用权，由于房屋所有权没有最高年限的规定，而其中的使用权期限仅针对建设用地使用权而言，根据现行法律规定，房屋建设用地使用权期间届满的，将自动续期，即原告取得的不动产权证中登记的使用年限虽然与《商品房买卖合同（预售）》中约定的不一致，但并不影响房屋的使用年限。因此，原告以双方签订的《商品房买卖合同》约定土地使用年限70年，而产权证上记载的土地使用年限仅40年，请求被告退还30年土地出让金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告龙海鸥的诉讼请求。 案件受理费840元，由原告龙海鸥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  罗著业 审 判 员  黄自励 人民陪审员  卢自军 二〇二〇年九月七日 书 记 员  罗柳艳