山东省沂源县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0323民初2114号 原告（执行案外人）：王明强，男，1990年1月8日出生，汉族，，住沂源县。 原告（执行案外人）：马爱梅，女，1989年11月24日出生，汉族，住沂源县，系王明强之妻。 委托诉讼代理人：苗传兴，男，1966年2月15日出生，汉族，住沂源县。 被告（申请执行人）：刘继宾，男，1956年11月5日出生，汉族，住沂源县。 被告（被执行人）：江兆明，男，1966年3月20日出生，汉族，住沂源县。 被告（被执行人）：常化霞，女，1969年12月13日出生，汉族，住沂源县。 委托诉讼代理人：孙吉福，沂源鲁源法律服务所法律工作者。 原告王明强、马爱梅诉被告刘继宾、江兆明、常化霞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告王明强、马爱梅的委托诉讼代理人苗传兴，被告刘继宾，被告江兆明、常化霞的委托诉讼代理人孙吉福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王明强、马爱梅向本院提出诉讼请求：请求依法撤销沂源县人民法院作出的(2020)鲁0323执异37号执行裁定书，依法解除对两原告所有房屋的查封。事实与理由：1、沂源县人民法院(2020)鲁0323执异37号执行裁定书认定事实不清，无法律依据，应予撤销。沂源县人民法院2019年4月25日作出(2018)鲁0323执2056号执行裁定书，查封两原告购买所有的坐落于沂源县绿苑居民小区5号楼1单元302号的房屋一套，两原告作为已经购买了涉案房屋多年的所有权人，两原告提出执行异议后，沂源县人民法院认定事实不清，在没有法律依据的情况下就作出了驳回两原告异议请求(2020)鲁0323执异37号民事裁定书。因该裁定认定事实不清，没有法律依据因而是错误的，应予撤销。因为两原告于2015年5月26日就与被告江兆明、常化霞签订了《房屋买卖合同》，两原告购买了被告江兆明、常化霞所有的位于沂源县县城绿苑居民小区5号楼1单元302号的房产(产权证号：淄博市房权证沂源县字第××号)一套，该房产属于经济适用房，购房时已全面解禁，允许上市交易，该套房产被告江兆明、常化霞也于2009年8月20日办理了房权证，原告购买被告江兆明、常化霞的该套房产后，也已分两批支付给了被告江兆明、常化霞购房款226000元，而且两原告从购房之后就一直居住在该房屋内生活至今。但后来因被告江兆明、常化霞直下落不明，所以导致两原告单方面一直无法办理房产过户手续，导致该套房产仍然登记在被告江兆明、常化霞名下，但双方没有办理过户手续并不是两原告的过错造成的，而是被告江兆明、常化霞一直下落不明造成的，沂源县人民法院在作出(2020)鲁0323执异37号执行裁定时，应当依据两原告的购房事实做出公正裁决，但法院却在没有法律依据的情况下即作出了错误的裁定，该裁定应依法予以撤销。2、沂源县人民法院(2020)鲁0323执异37号执行裁定书与最高人民法院的规定明显相违背，无合法有效的法律依据，应予撤销。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，两原告在人民法院查封之前就与被告江兆明、常化霞就案涉房产签订了合法有效的买卖合同，已实际占有并付清全部房款，而且长期居住生活在涉案房屋内，但因被告江兆明、常化霞下落不明而未能办理过户登记，并不是两原告的过错造成的，两原告无任何过错，本案符合排除执行的法定条件，应当解除对案涉房产的执行措施，但沂源县人民法院在已经查明了上述事实的基础上却做出了违背最高人民法院明确规定的(2020)鲁0323执异37号执行裁定书，因该裁定与最高人民法院的明确规定相违背，因此该裁定错误的，应依法予以撤销。3、沂源县人民法院(2020)鲁0323执异37号执行裁定书适用法律不当，程序违法，应予撤销。沂源县人民法院于2019年4月25日作出了查封两原告所有的涉案房屋的(2018)鲁0323执2056号执行裁定后，两原告根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定提出了执行异议，人民法院应当依据法律、法规的明确规定依法作出裁决，但法院作出裁定的依据《淄博市经济适用住房建设和管理办法》仅仅是规范性文件，而且该规定制定时也没有上位法的明确依据，该文件的有关规定也与《物权法》以及最高法院的司法解释规定明显不符，因此人民法院依据该规定作出的裁定属于适用法律不当，法律依据不明确，而且人民法院在适用该规定做出裁定时也无任何证据证实两原告在购买涉案房屋时存在过错，而且法院在告知我方可以在2020年6月28日前再次举证证明自己的主张，我方在2020年6月28日终于取得新证据并准备在当日到法院举证时，但沂源县人民法院却在该举证期间届满以前，在2020年6月25日就提前作出了该错误裁定，也属于程序违法。因此沂源县人民法院作出的(2020)鲁0323执异37号执行裁定书适用法律不当，程序违法，因而是错误的，应予撤销，沂源县人民法院应同时依法解除对两原告所有的涉案房屋的查封。两原告提出执行异议之诉，请沂源县人民法院审查，并依法撤销你院(2020)鲁0323执异37号执行裁定书，并应依法解除对两原告所有的涉案房屋的查封。 被告刘继宾辩称：沂源县人民法院作出的(2020)鲁0323执异37号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。一、根据《经济适用住房管理办法》第三十规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”《淄博市经济适用住房建设和管理办法》三十八条第二款：“购买经济适用住房满5年的，可按市场价格上市交易。上市交易时应当向市、区县房产管理部门申请办理经济适用住房上市交易手续，并按照原购房价格和上市交易指导价格价差的45%补交增值收益，政府可优先回购；购房人也可以向政府交纳增值收益后，取得完全产权。”经济适用房五年内不允许转让，若五年后对外转让的，应当向政府缴纳相应比例价款，并且政府有权优先回购。因此，无论王明强、马爱梅与江兆明、常化霞签订的合同是否真实，双方交易的真实时间是在五年之内还是五年之后，王明强、马爱梅与江兆明、常化霞买卖房屋的行为均违反了法律强制性规定，应为无效的买卖行为，其买卖合同无效，其诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)项关于应当签订合法有效的书面合同的规定。对于经济适用房的管理，国家住建部等七部门发布了《经济适用住房管理办法》，该办法属于部门规章，具有法律效力，淄博市人民政府根据部门规章制定的《淄博市经济适用住房建设和管理办法》不违反部门规章的规定，与上位法不抵触。沂源县人民法院做出的(2020)鲁0323执异37号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确。二、原告应当提供交付房屋款项的银行交易流水或者相应资金来源的相关证据。并且，应当提供房屋的物业、水、电、暖气等交费记录。若原告无以上证据，便不能证实其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)、(三)项关于占有不动产及已支付全部价款的规定，其诉讼请求不能成立。三、根据原告提供的合同及付款的收条内容可见，倘若该些书面证据是真实的，原告自2015年5月26日购买房屋，2015年10月2日支付尾款，直至2020年6月8日提出本次执行异议，期间长达5年之久，原告与江兆明、常化霞却一直未办理房屋过户手续，原告也没有以被执行人不配合办理过户手续为由向法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(四)项规定，“非因买受人自身原因未办理过户登记”的，相关执行异议法院才会支持。但根据以上论述，房屋被查封并准备拍卖的后果是原告不及时办理房屋登记，是其自身过错所致，因此其诉讼请求不能成立。综上所述，本人认为，原告的诉讼请求不能成立，应当依法驳回。 被告江兆明、常化霞辩称：本案涉案房屋被告江兆明、常化霞已经实际卖给了两原告，房款总价为226000元，两原告已与被告江兆明、常化霞所签合同的当日2015年5月26日支付给两被告房款18万元，于2015年10月2日收到两原告的余款4.6万元，自2015年5月26日起，两原告已经实际占有使用并连续居住该房至今，未办房产过户手续的原因是被告江兆明、常化霞因债务及相关案件缠身，不便在公众场合出现。因此涉案房屋已卖给两原告是客观事实，其余答辩意见与原告诉状中的诉求、事实与理由一致。 本院经审理认定如下事实：本案诉争房屋坐落于沂源县县城绿苑居民小区经济适用住房（一期）5号楼，幢号005，房号D1-302，建筑面积75.72㎡，储藏室房号39，建筑面积6.56㎡，由被告常化霞于2007年11月22日从沂源县房屋建设综合开发有限公司购买，沂源县房产管理局于2009年8月20日为被告常化霞颁发淄博市房权证沂源县字第××号房屋所有权证、为被告江兆明颁发淄博市房沂源县共字第××号房屋共有权证。2015年5月26日，被告江兆明、常化霞与两原告签订书面房屋买卖合同一份，两原告购买被告江兆明、常化霞上述房屋，双方约定房款22.6万元，两原告于签订合同当日支付房款18万元，剩余房款4.6万元于2015年10月2日支付给了被告江兆明、常化霞；被告江兆明、常化霞于签订合同之日将房屋及房屋所有权证、房屋共有权证、契证交付给两原告，两原告自2015年5月26日起实际占有使用并连续居住在该房屋至今，因为被告江兆明、常化霞欠债务较多及相关案件缠身，不便在公众场合出现，导致涉案房屋至今未办理产权过户登记手续。 本院在执行申请执行人刘继宾与被执行人江兆明、常化霞民间借贷纠纷一案中，于2019年4月25日作出（2018）鲁0323执2056号执行裁定书，查封了上述涉案房屋。王明强、马爱梅于2020年6月10日向本院提出书面异议，本院于2020年6月25日作出（2020）鲁0323执异37号执行裁定书，驳回了案外人王明强、马爱梅的异议请求。王明强、马爱梅不服该执行裁定，诉至本院，请求依法撤销沂源县人民法院作出的(2020)鲁0323执异37号执行裁定书，依法解除对两原告所有房屋的查封。 上述事实，有原告提供的结婚证、房屋买卖合同、被告江兆明、常化霞给两原告写的收款收据、房屋所有权证、房屋共有权证、契证、巧木匠装饰（预）决算表、物业公司出具的收费证明、水电费收据、原告王明强的沂源县建行个人活期账户交易明细、中国移动山东淄博分公司有线电视收视费、宽带费收据、幼儿转园联系单、王光秀证人证言、冯某证人证言、执行异议申请书，本院依职权调取的涉案房屋的经济适用住房买卖合同及当事人的陈述在卷佐证。 本院认为：本案争议焦点问题为王明强、马爱梅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告江兆明、常化霞与两原告签订的房屋买卖合同，是双方真实意思的表示且合同已经实际履行，该合同不违背法律、法规的强制性规定，是合法有效的，本院予以确认。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院执行的申请执行人刘继宾与被执行人江兆明、常化霞民间借贷纠纷一案系金钱债权执行，根据两原告提交的房屋买卖合同、被告江兆明、常化霞给两原告写的收款收据、王光秀和冯某证人证言，能够证实在本院查封涉案房屋之前双方于2015年5月26日签订了合法有效的书面房屋买卖合同，两原告已支付了全部房款；根据两原告提交的房屋所有权证、房屋共有权证、契证、巧木匠装饰（预）决算表、物业公司出具的收费证明、水电费收据、原告王明强的沂源县建行个人活期账户交易明细、中国移动山东淄博分公司有线电视收视费、宽带费收据、幼儿转园联系单，能够证实本院查封涉案房屋之前两原告自2015年5月26日开始已合法占有使用该不动产至今；被告江兆明、常化霞在庭审中认可未办理房产过户手续的原因是被告江兆明、常化霞因债务及相关案件缠身、不便在公众场合出现，因此涉案房屋未办理过户登记非因买受人（两原告）自身原因。两原告（买受人）对登记在被执行人江兆明、常化霞名下的不动产提出异议，符合上述情形且其权利能够排除执行，两原告对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故，对原告的诉讼请求本院予以支持。被告刘继宾辩称根据《经济适用住房管理办法》第三十条、《淄博市经济适用住房建设和管理办法》三十八条第二款规定，经济适用房五年内不允许转让，若五年后对外转让的，应当向政府缴纳相应比例价款，并且政府有权优先回购，无论王明强、马爱梅与江兆明、常化霞签订的合同是否真实，双方交易的真实时间是在五年之内还是五年之后，王明强、马爱梅与江兆明、常化霞买卖房屋的行为均违反了法律强制性规定，应为无效的买卖行为，其买卖合同无效。本院认为建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门于2007年12月1日联合发布《经济适用住房管理办法》，该办法属于部门规章，《淄博市经济适用住房建设和管理办法》是地方规范性文件，不是法律、法规，不能涉及合同效力，对被告刘继宾的该辩解意见，本院不予采信。被告刘继宾辩称原告应当提供交付房屋款项的银行交易流水或者相应资金来源的相关证据；并且，应当提供房屋的物业、水、电、暖气等交费记录；若原告无以上证据，便不能证实其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)、(三)项关于占有不动产及已支付全部价款的规定，其诉讼请求不能成立。本院认为两原告已经提交了被告江兆明、常化霞的房款收据，且提交了房屋的物业、水、电、暖气等交费记录，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)、(三)项关于占有不动产及已支付全部价款的规定。被告刘继宾辩称房屋被查封并准备拍卖的后果是原告不及时办理房屋登记，是其自身过错所致。本院认为未办房产过户手续的原因是被告江兆明、常化霞因债务及相关案件缠身、不便在公众场合出现，对被告刘继宾的该辩解意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(一)项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行坐落于沂源县县城绿苑居民小区经济适用住房（一期）5号楼1单元302号房屋（幢号005、房号D1-302、房屋所有权证号10-2009080578号）。 二、解除对坐落于沂源县县城绿苑居民小区经济适用住房（一期）5号楼1单元302号房屋（幢号005、房号D1-302、房屋所有权证号10-2009080578号）的查封。 案件受理费4690元，由被告刘继宾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 本院(2020)鲁0323执异37号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李 剑 人民陪审员  任永贵 人民陪审员  于 玲 二〇二〇年九月三日 书 记 员  武广超