福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初2423号 原告：中国建设银行股份有限公司永泰支行，住所地永泰县樟城镇上马路68号。 负责人：谢勇，行长。 委托诉讼代理人：罗贺良，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨美伦，福建闽天律师事务所律师。 被告：陈祖彬，男，1973年8月21日出生，汉族，福建省永泰县人，住福建省永泰县。 被告：王碧英，女，1974年6月20日出生，汉族，福建省永泰县人，住福建省永泰县。 原告中国建设银行股份有限公司永泰支行与被告陈祖彬、王碧英金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司永泰支行的委托诉讼代理人罗贺良到庭参加诉讼，被告陈祖彬、王碧英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本 案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司永泰支行向本院提出诉讼请求：1、陈祖彬、王碧英偿还中国建设银行股份有限公司永泰支行借款本息共计人民币135963.18元，其中借款本金人民币110898.21元，利息人民币25064.97元（利息包括罚息，暂计至2020年6月24日，此后利息、罚息按合同约定计算至实际还款之日）；2、陈祖彬、王碧英承担中国建设银行股份有限公司永泰支行为实现本案债权而应支出的合理律师代理费7236元；3、中国建设银行股份有限公司永泰支行有权以陈祖彬、王碧英提供的抵押物即永泰县杂物间房产及其土地使用权的折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第一、第二项债权；4、福建侨隆房地产开发有限公司为陈祖彬、王碧英的第一项、第二项债务承担连带偿还责任；5、陈祖彬、王碧英承担本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、财产保全费）。事实与理由：2010年1月25日，中国建设银行股份有限公司永泰支行与陈祖彬、王碧英、福建侨隆房地产开发有限公司（下称“侨隆公司”）签订了编号为2010年建闽东泰个房借字95号《个人住房借款合同》。合同约定，中国建设银行股份有限公司永泰支行向陈祖彬、王碧英提供借款人民币189000元，借款期限为180个月，借款年利率为基准利率下调25%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法；担保方式为抵押加阶段性担保，即陈祖彬、王碧英以永泰县杂物间房产及其土地使用权提供抵押担保，侨隆公司提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。2017年10月12日，陈祖彬就上述抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记。 合同同时约定，合同项下贷款发放后，若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项，即构成违约。中国建设银行股份有限公司永泰支行有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按逾期罚息利率和合同约定的结息方计收罚息和复利，并有权行使担保权利，依法处分上述抵押物以清偿债务；合同在履行过程中，当事人各方发生争议，可以通过协商解决，协商不成，可以向中国建设银行股份有限公司永泰支行所在地的人民法院起诉。合同签订后，中国建设银行股份有限公司永泰支行依约于2010年2月3日向陈祖彬发放借款189000元并将全部款项转入侨隆公司账户用于购买上述抵押物，借款期限自2010年2月3日至2025年2月2日。现陈祖彬、王碧英未按合同约定按时足额偿还借款本息。鉴于该行为已危及到上述《个人住房借款合同》项下中国建设银行股份有限公司永泰支行债权，中国建设银行股份有限公司永泰支行根据上述《个人住房借款合同》第十七条第二款采取救济措施，宣布上述借款提前到期，同时要求侨隆公司承担保证责任。陈祖彬、王碧英应立即清偿借款本息共计人民币135963.18元，其中借款本金人民币110898.21元，利息人民币25064.97元（利息包括罚息，暂计至2020年6月24日，此后利息、罚息按合同约定计算至款项实际还清之日），侨隆公司对该债务承担连带清偿责任。 陈祖彬未作答辩。 王碧英未作答辩。 本院经审理认定事实如下：陈祖彬与王碧英于1999年3月29日登记结婚。2010年1月25日，中国建设银行股份有限公司永泰支行与陈祖彬、王碧英、福建侨隆房地产开发有限公司签订一份《个人住房借款合同》。合同约定：1、借款金额为18.9万元。2、借款用途购买商品房，该房产位于永泰县杂物间房产。3、借款期限180个月（即从2010年1月25日起至2025年1月25日止）。4、借款月利率为基准利率下调25%。借款罚息利率为月利率。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。5、还款方式为等额本息还款法。在本合同签订时贷款利率水平下，每一个月归还本息金额1441.49元。6、担保方式为抵押加阶段性保证。陈祖彬、王碧英以坐落于永泰县杂物间房产及其占用范围内的土地使用权。福建侨隆房地产开发有限公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。7、保证为连带责任保证。担保方式为抵押加阶段性保证。保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金等费用。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。8、借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约。贷款人有权宣布立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。自借款人逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同还对其他事项做了约定。陈祖彬在借款人栏上以及和王碧英在抵押人栏上签名捺印。2010年2月3日，陈祖彬开立了中国建设银行股份有限公司永泰支行个人贷款账户。账户通知书记载贷款金额18.9万元，还款方式等额本息还款法。还款频率每月。执行利率4.455%。贷款期限180个月。分期还款（本）额1441.49元。逾期罚息利率浮动比例50%。抵押担保物永泰县杂物间，担保金额27万元。2010年2月3日，中国建设银行股份有限公司永泰支行向陈祖彬发放借款18.9万元，2010年1月27日，永泰县房产管理所办理了陈祖彬抵押权预告登记，登记编号20100107。预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司永泰支行。预告登记义务人为陈祖彬。房屋坐落永泰县杂物间。预告登记业务种类：预购商品房抵押权预告登记。陈祖彬、王碧英借款后未按合同约定按时足额偿还借款本息。截止2020年6月24日，陈祖彬、王碧英结欠中国建设银行股份有限公司永泰支行借款本金110898.21元、利息（含罚息）25064.97元。后中国建设银行股份有限公司永泰支行委托福建闽天律师事务所诉讼，支付了律师代理费。 诉讼中，中国建设银行股份有限公司永泰支行向本院申请财产保全，请求查封陈祖彬、王碧英所有的坐落于永泰县杂物间房产及其土地使用权（抵押权预告登记编号20100107）。本院于2020年9月24日作出（2020）闽0125民初2423号民事裁定书。裁定查封该房产，冻结期限三年。中国鉴定银行股份有限公司永泰支行支付申请保全措施的申请费1236元。 另查，福建侨隆房地产开发有限公司于2016年1月25日注销。诉讼中，中国建设银行股份有限公司永泰支行撤回对福建侨隆房地产开发有限公司起诉。 本院认为，中国建设银行股份有限公司永泰县支行与陈祖彬、王碧英、福建侨隆房地产开发有限公司签订《个人住房借款合同》，是当事人真实意思表示，合法有效。陈祖彬、王碧英向中国建设银行股份有限公司永泰支行申请贷款，中国建设银行股份有限公司永泰支行已按约足额发放贷款，陈祖彬、王碧英未按约还款付息构成违约，应承担违约责任。中国建设银行股份有限公司永泰支行有权要求陈祖彬、王碧英依约归还借款本金并支付借款还清之日止的利息、罚息。陈祖彬、王碧英因本案购房借款，即在《个人住房借款合同》抵押栏上签名捺印，并办理抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。本案中，陈祖彬、王碧英所购的永泰县杂物间房产，虽已办理抵押预告登记，但仅产生对抗第三人的效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在办理预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋已具备办理不动产登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但陈祖彬、王碧英怠于办理以致抵押登记未完成，按合同约定，银行负有协助陈祖彬、王碧英办理抵押登记的义务。本案福建侨隆房地产开发有限公司已被注销，法人已终止。因此，本院确定陈祖彬、王碧英应在三十日内配合银行办理案涉房产抵押登记。 陈祖彬、王碧英若逾期仍未配合银行办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中国建设银行股份有限公司永泰支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，陈祖彬、王碧英虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于陈祖彬、王碧英财产，客观上应作为陈祖彬、王碧英的财产进行处置；其二、案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全；其三、当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就；其四、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观。在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，中国建设银行股份有限公司永泰支行有权处分陈祖彬、王碧英于商品房买卖合同项下的合同权利，而陈祖彬、王碧英取得商品房所有权亦属于该权利范畴，中国建设银行股份有限公司永泰支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人中国建设银行股份有限公司永泰支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。由于福建侨隆房地产开发有限公司已终止，本院对中国建设银行股份有限公司永泰支行撤回对其起诉，予以准许。中国建设银行股份有限公司永泰支行主张陈祖彬、王碧英支付律师代理费7236元，有合同约定，结合票据，应予认定。依照《中华人名共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈祖彬、王碧英应于本判决生效之日起十五日内共同偿还中国建设银行股份有限公司永泰支行借款110898.21元及利息、罚息（暂计至2020年6月24日为25064.97元，此后利息、罚息按合同约定计付至款项还清之日止）； 二、陈祖彬、王碧英应于本判决生效之日起十五日内共同偿还中国建设银行股份有限公司永泰支行所支付的律师代理费7236元； 三、陈祖彬、王碧英应于本判决生效之日起三十日内配合中国建设银行股份有限公司永泰支行办理不动产（位于永泰县杂物间房产）抵押权登记手续。该不动产抵押登记办妥后，或陈祖彬、王碧英逾期仍未办理抵押登记的，陈祖彬、王碧英逾期未履行本判决第一项、第二项确定的债务时，中国建设银行股份有限公司永泰支行有权以上述不动产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3163元，减半收取计1581.5元，财产保全申请费1236元，由陈祖彬、王碧英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须得消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相当当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡贤明 二〇二〇年九月二十八日 书记员  张美芳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条第四项当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。