湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0624民初1635号原告：伍大银，男，生于1971年12月21日，汉族，农民，住南漳县。原告：张明翠，女，生于1970年10月16日，汉族，农民，住南漳县。两原告的委托诉讼代理人：何洪海，湖北联邦律师事务所律师。被告：襄阳市鸿鹏祥房地产开发有限公司。地址：南漳县城关镇便河北路（社保局院内）。统一社会信用代码：91420624557036107T。法定代表人：张文国，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张恒，该公司员工。委托诉讼代理人：聂晶，湖北水镜律师事务所律师。原告伍大银、张明翠与被告襄阳市鸿鹏祥房地产开发有限公司（以下简称鸿鹏祥房地产公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告伍大银及两原告的委托诉讼代理人何洪海，被告鸿鹏祥房地产公司委托诉讼代理人张恒、聂晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍大银、张明翠向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方于2017年1月17日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即返还原告购房款320000元、维修资金5699.5元、地税4571.43元（以上共计330270元）；支付原告违约金3310元，房屋增值差价损失136788元；支付原告抵押贷款买房的利息损失53386.00元，并从2017年1月23日起以331027元为基数按年息6%支付利息至付清之日止。3.本案诉讼费用由被告负担。因被告不同意解除合同。诉讼中经释明原告变更诉讼请求为：1.依法判令被告继续履行双方于2017年1月17日签订的《商品房买卖合同》，交付七层702号房屋；2.判令被告自2017年3月31日起以32万元为基数按日万分之一支付延迟履行违约金至实际交付房屋之日止。事实和理由：2017年1月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，原告在2017年1月22日前支付被告购房款、维修基金、购房税款。被告给付了702房屋的钥匙。2018年3月，原告准备装修房屋，发现702房已被他人装修并入住，原告向法院提起诉讼。因602、702、802全部出售且都有人装修入住。最终襄阳中级人民法院判决我可以就被告不能按约定交房另行主张权利，现因被告已不可能履行交房的义务，构成违约，故诉至法院。鸿鹏祥房地产公司辩称，一、原告请求解除2017年签订的《商品房买卖合同个》已超过解除期限，应当驳回其诉讼请求。二、被告已于2017年5月2日将房屋交付给了原告，有原告出具的收房及不动产证件收据，被告履行义务已完成，不应当承担违约责任。三.原告同时请求支付违约金3310元，房屋增值差价损失136788元、利息损失53386.00元，及从2017年1月23日起以331027元为基数按年息6%支付的利息损失，属重复计算。四、导致原告无法入住到702的原因不是被告的行为所致，而是南漳县百安居房地产服务有限公司的行为所致。被告在开发涉案商品房时于2013年4月28日与南漳县百安居房地产服务有限公司签订物业服务协议，房屋的入住及装修的管理、水电、开户均是百安居公司的义务。是百安居公司误将702的房屋即原告的装修钥匙交给了2号楼1单元XXX房主鞠XX一家，并办理了水电开户手续，导致了原告购买的702号房屋被802的房主装修入住。802号房屋至今无人居住。经审理查明，2013年7月26日，廖X与鸿鹏祥房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号NZ13000824），约定廖X以329424元（实际付款327379.28元）的价格购买鸿鹏祥房地产公司开发的位于南漳县××大道以东××家园小区××楼住宅××单元××602商品房。合同签订后，廖X领取了该602商品房的房屋钥匙，并对房屋进行了查验。2016年8月10日，廖X取得该602商品房的房屋所有权证（房产证号为：南漳县房权证城关镇字第××号）。2017年1月17日，两原告与被告鸿鹏祥房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号NZ17000153），约定两原告以320000元的价格购买被告鸿鹏祥房地产公司开发的位于南漳县××大道以东××家园小区××楼住宅××单元××702商品房。该商品房的建筑面积共113.99平方米，其中套内建筑面积97.76平方米。出卖人应当于2017年3月30日前将符合合同约定的商品房交付给买受人。出买人逾期交房的，按预期时间分别处理：1.逾期超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，两原告在查验702商品房时，用702商品房的房屋钥匙并未打开602商品房的房门，后通过开锁公司才将602商品房的房门打开并换锁。2017年3月1日，两原告取得702商品房的房屋不动产权证[证号为：鄂（2017）南漳县不动产权第0000xxx号]。该房产证记载原告伍大银、张明翠房屋的具体位置为南漳县××大道以东××家园小区××楼住宅××单元××号。2017年8月，廖X在对602商品房进行装修时发现房门打不开，遂找开锁公司打开房门并换锁，同时对房屋进行装修。2017年农历10月26日，廖X搬入602商品房居住。2018年3月22日，原告伍大银以廖X居住的602号商品房属于其本人所有为由，同廖X在该房屋门前发生争执，随后伍大银将该房屋的防盗门把手、门锁等部位损坏。2018年4月19日，南漳县公安局对伍大银行政拘留六日。伍大银、张明翠向法院起诉廖X腾退居住的6层602号房屋，后经襄阳市中级人民法院判决驳回其诉讼请求。同时告知对于鸿鹏祥房地产公司不能按约交付房屋的问题，伍大银、张明翠可依据合同另行向鸿鹏祥房地产公司主张权利。2016年8月22日，鞠XX、肖XX与鸿鹏祥房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号NZ16002398），约定鞠XX、肖XX以309744元的价格购买鸿鹏祥房地产公司开发的位于南漳县××大道以东××家园小区××楼住宅××单元××802商品房。合同签订后，被告错将1单元7层702号商品房的房屋钥匙交付给鞠XX的父亲鞠x甲。鞠XX于2016年对房屋进行装修并入住。2017年1月19日，鞠XX、肖XX取得该802号商品房的房屋所有权证（房产证号为：鄂（2017）南漳县不动产权第0000XXX号）。本院认为，原告伍大银、张明翠与被告鸿鹏祥房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，各方当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。原告伍大银、张明翠在交纳购房款、取得房屋不动产权证后，享有请求被告按期交付合同约定房屋的权利。本案中，因鸿鹏祥房地产公司的原因，没有向伍大银、张明翠交付XX家园小区X号楼住宅1单元7层702号房屋，属违约行为，应当承担违约责任。按照合同约定鸿鹏祥房地产公司应当在2017年3月30日交付房屋，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故原告请求继续履行《商品房买卖合同》，交付七层702号房屋；并由被告自2017年3月31日起以32万元为基数，按日万分之一支付原告违约金至实际交付房屋之日止，符合法律规定，且有合同约定，本院予以支持。被告辩称“已于2017年5月2日将房屋交付给了原告，有原告出具的收房及不动产证件收据，被告履行义务已完成，不应当承担违约责任”。本院认为，被告交付房屋和办理不动产权证属于合同约定的被告应当履行的两项不同的义务。办理不动产权证并交付给原告，不能等同于被告实际履行了交付房屋的义务。且客观上被告也没有实际交付7层702号房屋给原告。故对被告辩解意见不予采纳。经调解，双方当事人不能达成一致协议。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、伍大银、张明翠与襄阳市鸿鹏祥房地产开发有限公司于2017年1月17日签订的《商品房买卖合同》继续履行，襄阳市鸿鹏祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向伍大银、张明翠交付位于南漳县XX镇XX大道以东XX家园小区X号楼住宅1单元7层702号商品房；二、襄阳市鸿鹏祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付伍大银、张明翠自2017年3月31日起至实际交付房屋之日止，以32万元为基数，按日万分之一计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9038元，由襄阳市鸿鹏祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  刘红英人民陪审员  周善强人民陪审员  肖大友二〇二〇年九月二十五日书 记 员  杨 柳