江苏省如东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0623民初2366号 原告：江苏辰星物业管理有限公司，住所地南通市。 法定代表人：冯晨晨，总经理。 委托诉讼代理人：秦亚军，男，该公司职员。 被告：顾育松，男，1971年11月24日出生，汉族，户籍地南通市崇川区，住如东县。 原告江苏辰星物业管理有限公司（以下简称辰星物业）与被告顾育松物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辰星物业委托诉讼代理人秦亚军到庭参加诉讼。被告顾育松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辰星物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告自2018年1月1日起至2018年10月31日止的物业管理服务费28832.00元；2.判令被告给付原告违约金以28832.00元为基数,按日5‰，自2018年11月1日起计算至履行完毕之日止，诉讼中，原告变更该诉讼请求为要求被告以28832.00元为基数给付原告违约金,按年利率6%，自2018年11月1日起计算至履行完毕之日止；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年11月1日，原告辰星物业与如东县掘港镇盛世华城小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，委托管理期限为2年（自2016年11月1日起至2018年10月31日止）。合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务。被告在如东县的租赁商铺营业,面积1108.94㎡,自2018年1月1日至2018年10月31日10个月未缴纳物业服务费。物业费计算标准：2.60元/㎡/月，即：1108.94㎡*2.60元/㎡/月*10月=28832.00元.违约金计算标准:按《物业管理委托合同》第三条3.每年的3月31日前收取该年上半年的物业管理服务费，每年的9月30日前收取该年下半年的物业管理服务费。业主或物业使用人未按照合同约定交纳物业管理服务费的，对于业主或物业使用人拖欠的物业管理服务费按每日千分之五加收违约金。原告于2019年5月12日己发催款通知至被告，被告至今未交纳物业管理费。给原告的经营及管理带来严重影响。原告现依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告顾育松未答辩，亦未提交证据。 原告辰星物业围绕诉讼请求依法向本院提交了物业管理委托合同、2013年3月25日及2013年11月22日业主情况登记表、催费函及邮件送达记录、2018年1月29日交费收据、业主报修单、车辆出入登记簿、值班记录表、保安部监控值班交接表、班长值班记录表、巡逻记录表、清洁日检查表、装潢监管日报表、工程部日报表、夜间值班检查记录表、客户服务中心日报表等证据，经本院审核，对上述证据的证明力予以确认。 本院经审理认定事实如下：xx小区1-3幢101.102.103.201.202室系由开发商交南通华城物业管理有限公司管理经营的商铺。2013年3月1日，被告顾育松向南通华城物业管理有限公司租赁商铺进行经营并签订《房地产租赁合同》，双方约定南通华城物业管理有限公司出租给顾育松的房屋位于如东盛世华城·尚品街工程编号为xx号楼（现公安编号为xx北路1号-1号楼）102、105、106、202、205、206室的在建建筑。房屋土地性质为商铺，建筑面积为942.12平方米。经营项目为餐饮、经营品牌为阿英煲。房屋租赁期限为陆年，房屋租赁期限自2013年3月1日起至2019年2月29日止。双方约定，南通华城物业管理有限公司在2013年3月1日前向顾育松交付该房屋。合同第六条中明确约定承租人应向出租人指定的管理公司支付物业管理费。2013年3月25日，租赁物移交单及业主情况登记表载明的物业楼号、承租商铺编号、面积等与上述租赁合同内容基本一致。 后被告顾育松再次租赁xx小区1-3幢101、102、103、201、202，房屋面积为978.94+130㎡，2013年11月22日的业主情况登记表载明的房屋面积、楼号、承租编号等与上述内容一致。 原告辰星物业系于2004年12月8日成立的有限责任公司，经营范围为物业管理等，营业期限为2004年12月8日至2034年12月7日。2016年11月1日，辰星物业与盛世华城业主委员会签订《物业管理委托合同》，协议约定：盛世华城业主委员会委托辰星物业对坐落于南通市如东县黄海西路1号的盛世华城小区进行物业管理。物业类型为高层、多层、住宅及商业办公。委托管理期限为2年，时间为2016年11月1日起到2018年10月31日止。商铺的物业管理费按照2.6元/月/平方米计收。辰星物业于本合同订立后即可向业主或物业使用人收取一个年度的全额物业管理服务费。以后每年的3月31日前收取该年上半年的物业管理服务费，每年的9月30日前收取该年下半年的物业管理服务费。业主或物业使用人未按照合同约定交纳物业管理服务费的，辰星物业对于业主或物业使用人拖欠的物业管理服务费按每日千分之五加收违约金。合同中同时对委托服务事项、双方权利义务等进行了约定。后原告按照合同约定履行了相关物业服务义务。原告认为被告欠交自2018年1月1日起至2018年10月31日止的物业管理服务费，经其多次催要未果，故诉至本院，要求判令被告给付2018年1月1日起至2018年10月31日止的物业服务费28832.00元并按年利率6%计算自2018年11月1日起计算至履行完毕之日止的违约金。 另查明，1.被告顾育松系案涉物业xx小区1-3幢101.102.103.201.202室商铺承租人，商铺面积为1108.94平方米，被告自2018年1月1日起至2018年10月31日止未交纳物业费。 2.被告顾育松于2018年1月29日交纳了xx华城1-3幢101.102.103.201.202室商铺及1-1幢102、105、106、202、205、206室商铺自2016年11月1日起至2017年12月31日止的物业服务费68000元。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告辰星物业与盛世华城业主委员会的签订《物业管理委托合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同对全体业主及物业管理企业均具有约束力。原告辰星物业依据上述协议为盛世华城小区提供物业管理服务，取得收取物业服务费用的权利，小区业主在接受物业服务的同时也应承担交纳物业费用的义务。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据被告顾育松与南通华城物业管理有限公司签订的《房地产租赁合同》中的约定，由承租人顾育松交纳物业管理费，原告并未同时起诉业主，系其对自身权利的处分，本院对其诉讼权利予以尊重。关于原告主张的物业服务费的金额，根据合同约定，自2018年1月1日起至2018年10月31日止，被告顾育松应交纳的物业服务费为28832元（1108.94平方米×2.6元/月/平方米×10个月）。故本院对原告辰星物业要求被告顾育松给付物业费28832元的诉讼请求依法予以支持。关于原告主张违约金的问题，《物业管理委托合同》中约定，业主或物业使用人未按照合同约定交纳物业管理服务费的，辰星物业对于业主或物业使用人拖欠的物业管理服务费按每日千分之五加收违约金。双方还约定每年的3月31日前收取该年上半年的物业管理服务费，每年的9月30日前收取该年下半年的物业管理服务费。本院认为，原告有权自2019年1月1日起主张被告所欠案涉物业管理服务费的违约金至实际履行之日止，现原告按照年利率6%的标准主张，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。据此，本院依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告顾育松于本判决生效之日起十日内给付原告江苏辰星物业管理有限公司自2018年1月1日起至2018年10月31日止的物业管理服务费28832元并支付违约金（以28832元为基数，按照年利率6%计算，自2019年1月1日起至实际履行之日止） 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取260元，由被告顾育松负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费520元。（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。 审 判 员 刘俊 二〇二〇年九月七日 法官助理 林涓 书 记 员 林涓