湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初6898号原告：深圳市公元物业管理有限公司宁乡分公司，营业场所宁乡市玉潭镇宁乡大道（商业广场五幢1单元）。负责人：李文平，男，1972年5月1日出生，汉族，住湖北省洪湖市，系公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住。系公司法务（特别授权）。被告：曹周好，男，汉族，1976年1月16日出生，住湖南省。原告深圳市公元物业管理有限公司宁乡分公司（以下简称公元物业宁乡分公司）与被告曹周好物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟波、被告曹周好均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告公元物业宁乡分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业管理费12437元、生活垃圾处理费331元，违约金1000元共计13768元；2．由被告承担本案诉讼费、公告费。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付生活垃圾处理费331元的诉讼请求。事实与理由：2011年5月16日原告与长沙市海博房地产开发有限公司（以下简称海博房地产公司）签订《宁乡海博星河绿洲前期物业服务合同》，约定由原告向海博房地产公司的小区提供物业服务，委托管理期限至业主委员会成立并受业主大会委托与其他特定服务企业签订物业服务合同生效时止，同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，业主与物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业2-104号房屋业主，物业面积78.22㎡，收费标准3元／月／平方米，按约定应当向原告缴纳从2015年12月31日至2020年6月30日的物业服务费12437元，生活垃圾费331元，违约金1000元，但被告一直拒缴费。被告曹周好辩称：我于2015年1月7日到物业公司办理了房屋交付手续，并缴纳了当年的物业服务费和相关装修费用，准备装修铺面。由物业公司员工李海平陪同进行了房屋验收交接（附：房屋验收交接单1份），发现104号铺面室内天棚楼板分四个方位打穿8个洞口，孔径110＃的白色PVC排水管纵横交错，经由多个三通连结汇总为一根PVC管子在室内侧墙体开洞排出。其原因是二楼正装修为美容美发场所，为解决大量污水排放问题擅自改变了原有污水排放设计，改由2-104室内天棚楼板钻孔排放污水。我当即要求物业工作人员在验房合格单内注明此事并予以解决。物业工作人员说要整改的问题在备注栏里填写了，经整改后再复验，估计七个工作日内可以处理好。大约半个月内我未接到物业任何书面和电话短信回复，找到物业前台也一直无人答复。本人急需装修新铺面营业，房屋问题拖到了6月份得不到解决。最后我主动与二楼业主多次协商，才同意拆除新增8根排污管，封堵好8个孔洞。同时，我又告知物业公司，要求物业装修监管岗位工作人员现场巡查指导业主做好8个洞口的封堵和相应的防水工作。我的门面装修后于8月份开始营业。2016年5月27日上午营业时，我发现整个营业间天棚吊顶有50多块石膏因漏水不同程度水浸湿，8盏平板灯和强电线路因漏水短路烧坏。我向物业公司反映了此事，并询问当时封堵洞口做防水时物业装修监管人员是否介入并是否做过记录，没有得到任何回复。后经我与二楼业主多次交涉，由其重新加固再补做一次防水。前前后后协商，物业公司居然无任何工作人员参与。月底，我又重新吊顶布线装灯，共花去材料及工资6629元。同样的漏水事件2017年3月又发生了一次，我又花去了2697元（附两次吊顶装修清单6张及照片6张）。由于204楼板钻孔加装修排污管道和因此引发的两次漏水事件，导致我的门面推迟半年营业而产生的直接和间接损失得不到协商处理，我也停缴了后面的物业服务费。本院认为，基于庭审查明的事实，被告曹周好系宁乡玉潭镇南苑路88号（海博．星河绿洲）2栋104室房屋所有权人，房屋面积为78.22平方米。建设单位长沙市海博房地产开发有限公司与深圳市公元物业管理有限公司签订的前期物业服务合同系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主均有约束力。原告作为深圳市公元物业管理有限公司的分公司，接受总公司的委托，已依约为被告小区提供了主要的物业服务，且对被告欠交的物业服务费进行书面催收，被告应依约交纳物业服务管理费。原告自愿放弃要求被告缴纳城市生活垃圾处理费，系原告对于自身权利的合理处分，本院予以准许。依据合同约定商铺收费标准为3元/月/平方米，被告对原告计算物业服务费的起止时间、标准无异议，故本院确认2015年12月31日至2020年6月30日，被告尚欠原告物业服务费12672元（3元/月/m2×78.22m2×54月），原告仅主张12437元，系其民事权利的自由处分，本院予以准许。关于被告反映的铺面室内天棚楼板打穿8个洞口的问题，本院认为原告在这件事情上确实存在失职行为，理由如下：1.2015年1月17日《房屋验收交接单》的备注栏中明确记载了该项内容，该交接单上注明了“如有需整改内容在备注栏内填写，经整改后复验”，且物业公司的工作人员亦在上面签字予以确认，说明原告验收房屋时是答应要处理好此事的，但一直未处理好，最后是被告自己处理的。原告称提供了相应的服务，但未能提交相关证据予以证实。2．根据庭审查明的情况，二楼业主必须进入被告的门面内才能安装管道，而被告的门面是原告交付给被告，说明被告的钥匙在原告处，原告否认将钥匙给了二楼业主，但未提供证据予以证明。3．二楼业主违规装修，原告未能及时发现并予以规劝，说明原告平时的巡逻工作不到位。综上，由于在服务协议的实际履行过程中，原告没有尽全力对被告居住的楼栋进行全面管理，服务存在瑕疵，故对于被告所欠缴的物业费，酌情予以减少为9950元（12437元×80%）。被告并非无故不缴纳物业服务费，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告未交证据证明实际发生了公告费，故对原告要求被告支付公告费的诉讼请求本院不予支持。另，如被告认为因原告服务不到位而导致其损失，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告曹周好自本判决生效之日起五日内向原告深圳市公元物业管理有限公司宁乡分公司支付物业服务费9950元；二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，减半收取72元，由原告深圳市公元物业管理有限公司宁乡分公司负担20元，被告曹周好负担52元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年九月二十二日书记员 刘金玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。