江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初3158号原告：张萍，女，1980年2月26日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：徐宗华，江苏律鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘小红，江苏律鼎律师事务所律师。被告：王冬，男，1983年11月8日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：孙静，女，1983年10月5日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：宿迁中康房产中介有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区中港雅典城北商铺9-6号。法定代表人：王一杰。委托诉讼代理人：卓志，该公司员工。原告张萍与被告王冬、孙静、宿迁中康房产中介有限公司（以下简称中康公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告张萍及其委托诉讼代理人徐宗华、刘小红，被告王冬、孙静、中康公司的委托诉讼代理人卓某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张萍向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告之间签订的合同，返还原告定金及首付款合计70万元及利息，以70万元为基数按照年息6%从起诉之日起计算至实际清偿之日止；2.判令由被告承担约定的违约金每天按照已付房款的3%计算从2020年6月17日开始至实际清偿之日止；3.被告中康公司对上述债务承担连带责任；4.判令由被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等费用。在诉讼过程中，原告将违约金和利息诉讼请求变更为：要求被告承担违约金20万元。事实与理由：原告作为买方、被告王冬作为卖方、第三人宿迁中康房产中介有限公司作为居间方于2020年4月6日签订了《二手房屋买卖合同》，约定被告1将宿迀市宿豫金外滩小区27幢1单元101房屋出售给原告，约定总价款990000元，原告于2020年4月6日将定金2万元整支付给被告王冬，后原告按合同约定分4次向被告王冬，原告支付了房屋首付款68万元整（分别是2020年4月24日、4月16日分三次打给被告王冬共计58万元，于2020年4月25日向被告孙静支付10万元)，连同定金共支付70万元。被告王冬与被告孙静原是夫妻关系，期间被告孙静也参与涉案房屋买卖的谈判，事发后原告才知道两被告已经离婚。2020年6月初原被告双方去做房屋贷款，当贷款手续审批通过后，原告与被告王冬去过户时候发现房子因被告王冬欠第三人钱被保全了，其中还有银行的一押（自称30万，其实是40万元，）还有二押：据称是20万元。值得怀疑的是，在原告支付首付款前进行了查询：房子上面除下有银行贷款抵押外没有其他任何负担，在原告支付首付款后当天下午就被第三人保全了，明显存在恶意，现被告王冬以无钱解除抵押和保全为由，不继续履行合同配合将约定的房屋过户给原告，被告中康公司没有尽到居间方详尽调查的义务，导致原告购买房屋的合同目的不能迖到，损害了委托人的利益，给原告造成重大损失，按照相关法律规定应当承担相应的赔偿义务。原告认为，双方签订的合同合法有效，双方应当及时履行各自的义务，被告应当及时交付房屋并配合原告办理过户手续，因被告怠于履行义务的行为已造成原告的利益受损。为了维护原告的合法权益，诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告王冬辩称，我没有能力，要求继续履行合同。被告孙静辩称，我与王冬已离婚，于我无关。被告中康公司辩称，按照合同约定，应由房主承担责任。本院经审理认定事实如下：2020年3月19日，王冬名下的位于宿迁市宿豫区金外滩小区27幢101室被宿迁市宿豫区人民法院作出(2020)苏1311财保83号民事裁定予以查封，查封期限为三年。2020年3月19日，案涉房屋被查封。2020年4月6日，王冬（甲方、出售方）、张萍（乙方、买受方）、中康公司（丙方、中介方）签订二手房买卖合同，合同约定：王冬出售的房屋为宿迁市宿豫区,110.07平方米，总房款为99万元，张萍于签订本合同当日支付王冬购房定金2万元，王冬自收到定金后不得以任何理由不按本合同约定出售此房屋，否则王冬承担违约责任。按揭方式付款：双方自签订本合同后，双方应在45个工作日内将办理按揭贷款所需的材料交于张萍按揭银行审批，具体材料以按揭银行及中康公司通知为准。双方在银行签字办理完毕贷款申请后当个工作日内，张萍应向支付王冬首付款70万元定金计入首付款。如王冬房屋原有抵押贷款未偿还清，王冬须收到张萍首付款后3日内偿还掉该房屋的原有抵押贷款。张萍在银行申请的按揭贷款审批通过后，双方开始办理产权过户手续。房屋产权过户后剩余房款29万元，由按揭银行直接将此笔款项划入王冬开立的账户中。如张萍实际取得的贷款数额不足以付清王冬房款的，张萍应在银行申请贷款时将差额部分以现金或转账方式支付给王冬。如实际贷款数额高于剩余房款，则王冬应在贷款发放当日将超出部分返还给张萍。按揭贷款所涉及的费用由张萍承担。本合同签订后，张萍中途违约，应书面通知王冬，张萍已支付的购房定金归王冬所有，王冬应返还张萍已付的房款，张萍应按己付房款的3%每日支付王冬违约金至付清日止。王冬中途违约，应书面通知张萍，并在违约之日起三日内将双倍定金返还给张萍，王冬应返还张萍已付的房款，并按张萍己付房款的3%每日支付张萍违约金至付清日止。王冬必须确保所售房屋无任何权属争议，无被法院查封、财产保全等限制转让的行为，如有上述行为导致张萍无法顺利取得房屋产权的，王冬应立即返还张萍财产，并赔偿张萍定金的双倍作为违约金。同日，王冬收到张萍定金2万元，之后支付购房首付款68万元。另查明，被告王冬、孙静于2013年2月28日登记结婚，于2019年11月8日登记离婚。涉案房屋于2010年3月26日登记在王冬名下。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，因案涉房屋已经被查封，合同已经无法履行，故对张萍要求解除房屋买卖合同并返还定金和购房款的主张，本院予以支持。关于利息、违约金的处理问题，二者在性质上存在相似之处，本质上具有补偿性质，综合考虑实际支付的款项金额等因素，本院对20万元违约金予以支持。关于中康公司的责任问题，案涉房屋出售之时已经被法院查封，作为提供中介服务的一方理应到不动产登记部门进行查询以便防控交易风险，房屋的权利瑕疵审核事项属于专业房屋交易中介机构的基本义务，但中康公司并未履行该法定职责，存有重大过失，在房屋已经被查封且王冬未返还款项的情况下，中康公司应承担补充清偿责任。关于被告孙静的责任，因涉案房屋系王冬婚前个人财产，且签订合同时双方已离婚，离婚协议中约定涉案房屋归王冬所有，根据合同相对性原则，故本院对原告该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告张萍与被告王冬之间的房屋买卖合同；二、被告王冬应于本判决发生法律效力之日起7日内返还原告张萍定金和购房款700000元并支付违约金200000元；三、被告宿迁中康房产中介有限公司对被告王冬的上述购房款700000元及违约金200000元债务承担补充清偿责任；四、驳回原告张萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5400元，保全费4040元，合计9440元，由原告张萍负担2020元，被告王冬负担7420元，被告宿迁中康房产中介有限公司对被告王冬承担的上述案件受理费承担补充清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10800元。审判员  李志华二〇二〇年九月二十五日书记员  金 铭附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。