湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终453号上诉人（原审原告）：易枚芳，女，1978年11月13日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：肖树根，湖南犀城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：株洲市银基房地产有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建宁大厦南栋304号。法定代表人：周立忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：旷勇，湖南莱茵律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：唐立平，男，1973年6月12日出生，汉族，住湖南省邵阳县。上诉人易枚芳因与被上诉人株洲市银基房地产有限公司（以下简称为银基公司）、唐立平合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初4395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人易枚芳的委托诉讼代理人肖树根，被上诉人银基公司的委托诉讼代理人旷勇,被上诉人唐立平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人易枚芳上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、案件一审、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实及理由略：一审认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。1、被上诉人银基公司存在严重违约，致使不能实现合同目的上诉人有权解除合同条款，被上诉人应当在房屋竣工后一年内为上诉人办好《房屋产权证》；2、被上诉人仅是代收报建费、配套费，无权将相关费用占为己用，上诉人与被上诉人是委托人与受托人关系，委托人（上诉人）有权随时解除委托关系；3、将不能办证的原因归咎于上诉人加层违建没有事实和法律依据；4、根据银基公司2013年2月3日出具的承诺书，要求被上诉人退还报建费用，由上诉人自行去办理报建等手续，未违反相关法律法规，是上诉人的自有处分权，并不影响其他业主权益。被上诉人银基公司答辩称：一、本案系在城市规划区国有土地上进行房屋建设，银基公司系本案房屋开发主体；二、银基公司作为本案房屋开发主体，对“银基小区”房屋负有向行政机关缴纳报建费用法定义务，上诉人对向银基公司支付的报检费物权主张返还：1、上诉人作为本案房屋建设实际出资人，对出资建设的房屋应依法缴纳建设项目报建费用，且报建费用向银基公司支付，再由银基公司向行政机关缴纳；2、本案争议的是超层、超面积建设的报建费。根据我市建设项目规费相关文件精神，对少报多建的建设项目，除非责令依法拆除，否则应期限补交报建规费，并补办工程报建手续；3、根据株政专纪【2006】25号、【2008】38号会议纪要，银基小区建设项目报建规费系用于东湖公园项目建设，由业主单位专款专用。三、上诉人房屋权属证书至今未能办理，系其将住宅用途房屋作为仓储及生产用房，以致未能通过消防验收：1、银基小区房屋按审定的施工图施工设计层高为6层，但各业主将房屋增建8层。2、因各业主超层建设，银基为完成房屋办证，重做了施工报建图，进行了房屋测量和房屋结构安全性检测鉴定。银基小区因为消防方面的问题，导致房屋办证迟延至今。被上诉人唐立平答辩称：报建费是行政收费，就算办证没有下来也是要交给国家的。银基小区的超层增建是历史遗留问题，希望银基加快办证流程，和有关部门衔接，尽快协助业主把房产证拿到手。上诉人易枚芳向一审法院提出的诉讼请求：1、请求判令解除2005年5月29日原、被告签订的《住宅用地认购书》第三条第2款（被告代收报建费的约定）；2、请求判令被告立即返还原告缴纳的代办报建费用212240元及自2012年12月19日起以212240元为基数按银行同期贷款利率支付利息至还清之日止；3、请求判令第三人唐立平承担返还原告报建费212240元及利息的连带责任（自2012年12月19日起以212240元为基数按银行同期贷款利率支付利息至还清之日止）；4、请求判令被告支付原告违约金10140元（253500×4%);5、请求判令本案的诉讼费由被告、第三人承担。一审法院认定事实：被告株洲市银基房地产有限公司系2002年7月成立的一家具有房地产开发、土地整理等资质的有限责任公司。2005年3月22日，被告经国土资源部门、株洲市规划局批准，通过协议出让方式取得了株洲市渔场胜利湖32955.59平方米的国有土地开发使用权，规划建设“银基小区”住宅建筑群。2005年5月29日，原告与被告签订了《住宅用地认购书》，双方约定：原告购买了地块位置编号为“银基B区”25号，用地面积为169平方米，地价总金额为253500元，甲方代收配套费用220391元、报建费187152元、办证费14925元。原告按约缴纳了上述所有费用，2006年10月18日，原告向被告出具了书面承诺，其内容为：“株洲市银基房地产有限公司：我们B区5-8栋的全体业主，在贵公司投资购地自建房屋，目前按规划要求已完成主体工程（只待封顶）。由于我们全体建房业主一致要求增建第八层房屋，目的就是要扩大自己的产业结构，望贵公司领导给予支持。但因我们业主知道是属严重违规，为了不使贵公司蒙受经济损失及造成负面影响，我们建房业主愿意承担规划、消防等部门的处罚。并承诺如下条款：1、我们业主一致要求增建第八层，如因房屋增层导致主体结构带来的质量、安全隐患由我们业主承担责任。2、我们业主保证只建到第八层（室内净空高度为2.8米）,正负零至檐口高度23.9米，正负零至屋脊顶总高度26.2米。如我们在本小区建第九层，银基公司有权终止水电供应并组织人员强行拆除，所产生的拆除费用由我们业主承担。3、原已交的设计报建费和小区配套费为六层面积，因建设资金紧张，待房屋主体工程竣工按实际计算建筑面积后，我们一次性补交全部所欠费用（小区配套建设费按220元／m2，设计报建费按168元／m2交纳），如有违约我们自愿放弃物业管理权利。4、我们业主超建第八层因违规超高、超层的经济处罚（含规划、消防、质安处）等职能部门的经济处罚，则由我们业主承担。5、裕丰广场E区业主如果要求对通风采光补偿，则由我们建房业主负责协调好，并双方签订好协议，银基公司不承担补偿。6、我们建房业主将严格按照银基公司调整的外观装饰方案执行。房屋檐口高度和屋顶高度，我们按银基公司项目工程部给予的技术指标执行（见屋顶方案图和说明）。7、屋顶水箱安装玻璃钢或不锈钢水箱，以满足消防防火用水。8、如果因我们建房业主违规超层或竣工验收技术资料不全，导致不能办理房屋产权证，则银基公司不负任何责任。9、房屋加层后，应满足消防部门的消防要求，如因加层超高后各项技术要求指标达不到消防验收要求，导致无法进行消防验收，银基公司不承担任何责任。以上各项条款如有违反，银基公司有权停止我们违规业主的水、电供应，直至把问题处理好为止。同时银基公司有权雇请施工队伍对违规建筑进行强制拆除。本承诺书签字后具有法律效力。”后因原告违章超层建设，导致报建等相关手续无法进入正常审批程序。2014年6月27日，被告向株洲市市政府递交了《关于“银基小区”建设项目补办报建手续的报告》请求株洲市市政府批准“银基小区”为理报建等手续。2015年7月22日，株洲市房产管理局向市领导出具了《关于银基小区房产证办证情况的报告》，该报告称被告已按售地情况办理了每栋房屋的土地证，存在的主要问题：一是无规划审批手续。部分虽然有前期手续，但是在建设过程中，普遍存在严重超层、超面积、超容积率及超规划审批用途建设的情况；二是无消防验收合格手续；三是无房屋竣工验收合格备案手续；四是项目建在超用地范围、超用地用途；五是项目存在多次交易的情况。并建议将银基小区办证问题列入房屋发证历史遗留问题范围处理。另查明，2012年12月19日，原告补交了报建费212240元至第三人唐立平账户。第三人唐立平代为保管银基小区补交的报建费6063128元，经业主同意分批向被告支付了3410777元，余款2669300元，现转存在邓志坤个人账户上，账号为18121251300000280，现由邓志坤、吕解清负责保管。一审法院认为：本案系合同纠纷。本案争议的焦点之一是本案的争议的《住宅用地认购书》第三条第2款能否解除；本案争议的焦点之二是原告2012年12月19日支付报建费212240元是否应退还的问题。现分析如下：关于本案争议的焦点之一，原告易枚芳与被告株洲市银基房地产有限公司于2005年5月29日签订了《住宅用地认购书》是原、被告双方的真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告要求解除原、被告签订的《住宅用地认购书》第三条第2款即不符合约定解除，也没有法定解除的事由，该院依法不予支持。关于本案争议的焦点之二，本案争议房产报建等相关手续至今没有办理好是因原告等业主在建房过程中违章超层、超面积建房造成。且原告等业主在建房过程中向被告出具了书面承诺，承诺按超建的实际建筑面积，一次性补交报建费用，并承诺原告如因违规超层或竣工验收技术资料不全，导致不能办理房屋产权证，则被告不负任何责任，且退还原告的报建费用，有可能损害“银基小区”其他业主的权益，因此，原告要求解除《住宅用地认购书》退还2012年12月19日支付报建费212240元、利息、违约金的诉讼请求有违诚实信用原则且没有法律依据，该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告易枚芳的全部诉讼请求。案件受理费4636元，减半收取2318元，诉讼保全费1720元，合计4038元，由原告易枚芳承担。二审中，上诉人易枚芳提交了三份证据，即2013年2月3日的办理房屋产权证的协议承诺书复印件，来源于业主代表吕解清，原件在唐立平手上，证明银基公司承诺返还报建费并免收应补交的小区基础设施配套费；株房201559号、株政发0814号文件，证明被上诉人银基公司并未办理建设工程报建许可证等手续，但收取了报建费用，并且银基公司没有权利代收报建费用。被上诉人银基公司发表质证意见如下：承诺书是复印件，真实性无法确认；承诺书关于报建费等相关费用予以退还及免收的承诺，因相关费用是行政费用，承诺无效没有法律效力；银基小区房屋未能办证的原因是业主违法超层超面积建设，及将房屋住宅用途改为服饰仓储及加工所致，所以未能办证的责任应由业主自行承担。对规范性文件，不是证据，根据文件内容意见如下：在办理建设工程规划许可证的时候，应该向行政机关缴纳，但是没有办理规划许可证，应当补办报建手续，市政府相关职能部门以文件形式同意补办报建手续，银基小区报建费用在办理房产证时支付。房地产公司不能代收取费用肯定不包括报建费，因为报建费是房产公司自行支付的费用，不存在代收的问题。银基小区的项目代收报建费是因为东湖公园建设问题，市政府会议纪要同意银基公司将报建费用用于东湖公园建设，银基公司是银基小区的开发商，是报建费用的缴纳主体。被上诉人唐立平发表质证意见认为，对协议的真实性无法确认，且报建费不应退还，应该由银基公司继续办理房产证。对两份文件不了解。本院经审查认为，上诉证据一上诉人未提供原件，不予确认，对证据二、三予以确认。被上诉人银基公司、唐立平未提交新证据。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷，本案二审争议的焦点为：1、签订的住宅用地认购书关于报建费缴纳的条款是否应当解除，被上诉人银基公司是否存在违约并应承担违约金；2、被上诉人是否应当退还收取的报建费用，被上诉人唐立平是否应当承担连带返还的责任。现分述如下：关于第一个焦点：合同解除分为法定解除和约定解除，本案中，合同双方并未在合同中约定解除条件。关于法定解除，依照《中华人民共和国合同法》的规定，上诉人易枚芳与被上诉人银基公司于2004年12月20日签订的《住宅用地认购书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人要求解除《住宅用地认购书》第三条第2款并不符合合同法规定的法定解除事由，而缴纳报建费从行政管理的角度系银基公司的义务，且缴纳的报建费最终亦须由银基公司用于公共建设，故上诉人要求解除该合同条款的主张没有事实和法律依据。同时，本案中上诉人易枚芳向被上诉人银基公司出具了书面承诺，其对违建、超建事实具有明知，且承诺按超建的实际建筑面积一次性补交报建费用，并承诺如因上诉人自身违规超层、竣工验收技术资料不全等原因导致不能办理房屋产权证，则被上诉人银基公司不负任何责任，不能办理房产证的法律后果不能归因于被上诉人银基公司，其并不存在违约行为，无需承担违约责任。关于第二个焦点：1、“银基小区”系业主整体，银基公司在缴纳报建费用时并不能以单个业主为单位进行缴纳，因此，退还单个业主相应报建费用后将可能影响“银基小区”其他业主的利益，不利于其他业主将来正常进行报建、办理房产证等行为的进行，故已经实际缴纳的购地面积费用、已交费面积费用、办证面积费用、建规面积费用、补交规划报建面积费用、未列入办证配套费用、补交监理费、重做施工报建图费用等费用无需退还。而代收规划消防处罚费用35950.4元、房屋测量、结构检测及办证工本费73169元，共计109119.4元，该两项费用并未向相关部门实际缴纳，且被上诉人银基公司上述工作未在承诺的期限内履行完毕，之后也未启动相关工作，故依据诚信原则，上述两项费用109119.4元应予退还上诉人易枚芳，在被上诉人银基公司完成相关工作后，再依据实际情况予以确定金额并缴纳；2、报建费用缴纳的代收账户为被上诉人唐立平的个人账户，相关费用系代替被上诉人银基公司收取，被上诉人并非涉案相关费用交付后的所有权人，仅系代收人，故被上诉人唐立平不负连带返还义务。上诉人易枚芳要求被上诉人唐立平承担连带返还责任的上诉请求不能成立。综上，上诉人易枚芳的上诉请求部分成立，一审法院认定事实清楚，适用法律不准确，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初4395号民事判决；二、被上诉人株洲市银基房地产有限公司在本判决生效后十日内向上诉人易枚芳退还代收规划消防处罚费用、房屋测量、结构检测及办证工本费共计109119.4元；三、驳回上诉人易枚芳的其他诉讼请求。二审案件受理费4636元，由上诉人易枚芳承担1855元，由被上诉人株洲市银基房地产有限公司承担2781元。本判决为终审判决。审判长 刘 蕾审判员 彭建爱审判员 罗湘武二〇二〇年九月十八日书记员 刘 丹