浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初7400号 原告：诸暨中青投文化产业有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道暨南路7号。 法定代表人：潘献华。 委托诉讼代理人：魏家鸣、陈殷杰，浙江墨恒律师事务所律师。 被告：李秀华，男，1960年4月10日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：程学满、臧海朋，浙江六和律师事务所律师。 原告诸暨中青投文化产业有限公司（以下简称中青投公司）与被告李秀华商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月29日、2020年8月24日两次公开开庭进行了审理。原告中青投公司的委托诉讼代理人陈殷杰两次均到庭参加庭审，被告李秀华到庭参加第一次庭审，被告李秀华的委托诉讼代理人臧海朋到庭参第二次庭审。本案现已审理终结。 原告中青投公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付购房款52万元；二、判令被告支付自2019年3月20日起至购房款付清日止按日支付贷款金额万分之五的违约金。诉讼过程中，原告放弃第二项诉讼请求。事实与理由：被告在2018年11月20日向原告购买位于诸暨市梦想小城2幢020314商业用房一间，总房款104万元，购房当日支付52万元，余款52万元在收到通知15日内办理银行按揭。如果由于被告原因而导致无法办理按揭手续，被告应在45日内支付剩余房款。上述约定由原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议为凭。原告在2018年12月25日至2019年1月30日期间多次通知被告办理银行按揭，但被告因自身原因导致无法办理按揭手续，且目前被告拒绝办理，双方引起纠纷，原告遂起诉。 被告李秀华辩称，合同约定余款52万元是事实，对违约金不认可。合同约定是办按揭，被告已及时配合并提供办理按揭需要的各种房产证、营业执照等资料，诸暨也跑了好多次，每次去原告都说可以的，但是等其回家又说按揭办不下来，所以按揭不能办理的主要原因在原告，因此也就根本谈不上违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告中青投公司对其起诉主张的事实、诉讼请求向本院提供了下列证据： 证据一、《浙江省商品房买卖合同》，证明原被告于2018年11月20日签订合同，约定付款条件及违约责任的事实； 证据二、商品房预售证，证明原告已经取得预售房产的资格； 证据三、不动产登记权证，证明原告已取得销售房产登记的总证； 证据四、聊天记录，证明原告已经履行催告被告办理贷款业务的事实； 证据五、梦想小城商品房订购书，证明2018年被告签署订购书的事实； 证据六、收据，证明诸暨万佳商业管理有限公司收取被告12万元服务费后出具收据的事实。 被告李秀华对其抗辩意见向本院提交了以下证据： 证据七、购房款付款清单、银行流水，证明被告已经支付购房款64万元的事实。 被告对证据一至证据五的真实性无异议，本院予以确认。证据六，被告认为其没有收到该份收据，其在查银行转账记录后才知道有钱转账给诸暨万佳商业管理有限公司。本院认为，该收据能与被告提供的付款清单及银行流水相印证，可以认定被告于2018年11月20日转账给诸暨万佳商业管理有限公司12万元款项的事实，至于该款的性质，本院在处理意见中再作阐述。证据七，原告认可收到52万元，另外12万元未收到。本院认为，原告对其收到52万元的事实无异议，本院对该事实予以确认。 根据当事人陈述及认定之证据，本院认定事实如下： 原告于2016年4月19日取得梦想小城商品房预售证。2018年9月10日，原告（出卖方）与被告（买受方）签订《梦想小城商品房定购书》一份，约定：1.定购房源2幢314号，建筑面积120.87㎡；2.定金在签订本定购书时，买受方支付定金五万元整；3.买受方于2018年10月27日前携相关证件及资料到本销售中心缴纳首期款或一次性付款，并签订正式合同；4.付款方式为银行按揭付款；5.备注总金额以116万元成交，2018年9月17日前付40万元，首付余款24万元于2018年10月27日前付清。定购书出卖方由赵敏签字，置业顾问楼其东签字，财务审核寿秀玲签字；被告在买受方处签字捺印。定购书签订当日，被告支付原告定金5万元，另被告于2018年9月15日支付原告35万元，以上合计40万元。 2018年11月20日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××17）一份。合同第三条约定商品房基本情况，房屋坐落梦想小城2幢020314，用途商业，建筑面积120.87㎡。合同第五条约定计价方式为按建筑面积计算，总价104万元。合同第七条约定付款方式及期限为买受人于购房当日一次性支付总房款的50%计52万元，剩余总房款50%计52万元，收到原告通知15日内办理银行按揭；双方约定买受人缴纳的购房款存入出卖人在中信银行诸暨支行开立的商品房预售资金监管账户内，账户名称：诸暨中青投文化产业有限公司梦想小城，账户×××74。合同第九条约定出卖人应在2019年1月1日前将符合条件的商品房交付买受人。合同附件八补充协议内容第二条第2项约定，若因买受人自身原因（如信用记录不良）而导致无法办理按揭手续，买受人必须在知晓或者应当知晓该信息后45日内以一次性付款的形式将剩余房款一次性付给出卖人；超过45日，出卖人有权解除合同，并由买受人向出卖人支付总房款百分之十五的违约金，若经出卖人同意继续履行合同的，由买受人自逾期之日起按日向出卖人支付贷款金额万分之五的违约金，至买受人实际付清全部款项之日止。合同签订当日被告支付给原告12万元，并支付至诸暨万佳商业管理有限公司12万元。 另查明，原告方工作人员于2018年起催促被告提供办理按揭所需的资料，但最终未成功办理按揭。案涉商品房已经交付给被告。 本院认为，原、被告之间签订的《梦想小城商品房定购书》、《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规之禁止性规定，本院依法认定有效，当事人均应遵照执行。本案之争议焦点为被告尚应支付原告购房款金额的认定。原告主张被告尚欠原告购房款52万元，被告抗辩合同约定余款52万元办理按揭属实，但其认为实际未付余款为40万元。本院认为，原、被告签订的定购书明确约定以总房款116万元成交，在2018年9月17日前支付40万元，首付余款24万元在2018年10月27日前付清，而被告亦按照该定购协议于2018年9月17日前实际支付原告40万元，虽然剩余24万元晚于定购协议约定的日期支付，但支付日期为商品房买卖合同签订当日，故应认定原被告之间签订的定购协议已经实际履行。虽然商品房买卖合同约定的购房款金额104万元与定购协议约定不一致，但商品房买卖合同亦明确约定了付款方式，即购房当日一次性支付购房款的50%计52万元，剩余50%计52万元办理按揭，而从付款分析，被告在签订合同当日实际支付到约定的原告账号的购房款为12万元，即使其于该日支付到诸暨万佳商业管理有限公司的12万计算在内，总金额亦为24万元，并不是商品房买卖合同约定的52万元，故对于原、被告之间的买卖合同，应将签订定购合同开始至商品房买卖合同签订作为一个整体来分析判断，而不能分割评价。原告向本院解释，实际案涉商品房原价为1344074元，通过销售公司销售，优惠后的价格加上服务费合计116万元成交，剩余104万元作为购房款，且被告在合同签订当日即支付诸暨万佳商业管理有限公司12万元服务费，符合案涉商品房买卖合同的客观实际。虽然被告也抗辩当时原告方人员承诺在52万元贷款办理下来之后，会返还其12万元，但其未能提供任何证据证实该主张。综上，综合原被告提供的证据及双方庭审陈述，本院认定被告尚应支付原告的购房款为52万元。关于办理银行按揭问题，从原告提供的聊天记录看，原告至少在2018年12月25日开始即催促被告提供办理按揭的相关资料，但至目前，按揭仍未办理。原告认为未能办理按揭系被告未能提供足额的银行流水所导致，被告认为其已退休，银行流水并非其人为所致。本院认为，虽然商品房买卖合同约定剩余52万元购房款办理银行按揭，但能否顺利办理银行按揭，尚需第三方即银行的审查，故能否顺利办理银行按揭贷款，并不确定，对该未能办理银行按揭贷款的风险，双方当事人均应予以预见。如能继续办理，双方可自行协商继续进行办理，但本院不宜直接判决继续办理银行按揭手续。原告变更后之诉请，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决如下： 被告李秀华应支付原告诸暨中青投文化产业有限公司购房款52万元，款限本判决生效之日起三十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9000元，减半收取4500元，由被告李秀华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 李冠军 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 严周菲 书 记 员 赵翊如