山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0829民初2306号 原告：陈来法，男，1968年1月16日出生，汉族，农民。住嘉祥县。 委托诉讼代理人：贾炳宇，山东众翊轩律师事务所律师。 被告：李东，男，1970年12月14日出生，汉族，农民。住嘉祥县。 委托诉讼代理人：王洋，济宁任城洸河法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李唐，济宁任城洸河法律服务所法律工作者。 原告陈来法与被告李东农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，因双方涉嫌犯罪且公安机关已立案侦查，本案事实尚需等待刑事案件处理结果，本院于2019年7月23日中止审理,2020年9月15日恢复审理。原告陈来法及其委托诉讼代理人贾炳宇、被告李东及其委托诉讼代理人王洋、李唐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈来法向本院提出诉讼请求：请求依法判决解除原被告于2013年2月5日签订的“房产买卖合同”；要求被告立即返还购房款204,000元，并赔偿违约损失306,000元（参照年息24%自收款之日计算到起诉之日）。事实和理由：原、被告系同村，因所在村庄拆迁，被告拟分得三套住房。在2013年2月5日原、被告签订“房产买卖合同”一份，约定原告购买被告所有的120平方米回迁楼一套，每平方1,700元，交易金额为204,000元，并约定如单方违约，违约方赔偿对方5倍违约罚款，当日原告将房款交付被告。后在2019年4月30日上房时，因房屋大幅度增值，被告拒不将房屋交付原告，不再履行涉案的房产买卖合同。根据《合同法》规定，当事人履行合同应遵循基本的诚实信用原则并全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案由于被告的违约和不诚信行为，给原告造成巨大损失。为保护自身权益，为此，特起诉至贵院，请求判如所请。 被告李东辩称，一、原告与被告签订的合同表述不真实。原告诉称在2013年2月5日与被告签订了“房产买卖合同”。按照合同约定原告购买被告所有的120平方米回迁楼一套、每平方1,700元、交易金额为204,000元、被告于签订合同即日起将上述房产交付原告。被告与原告签订合同的时间是2013年2月5日。被告的房产回迁上房的日期是2019年5月25日。被告与原告在合同中所约定的“即日交付”就不符合原告所称的“拆迁后、回迁”的房产交付条件，因此，可以看出该房屋买卖合同所约定的内容表述不真实。二、被告个人无权处分合同约定的房产。本案所涉房产是在被告与其妻子张小芹婚姻关系存续期间的共同财产。被告如处分该不动产，在合同签订后，必须取得共有人的追认，该合同才发生法律效力。原告所持有的合同，至今张小芹对被告的处分行为不知情，更未追认。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”换言之，夫妻一方擅自出卖共有的房屋与第三人所订立的合同，如果该合同具有法律效力的，需要同时具备以下三个条件：1、订立合同时第三人主观上构成善意。2、第三人要支付合理的对价。3、买卖双方已经办理完成了房屋登记手续。本案诉争的房产，至今未取得上述法定要件，因此，该合同从程序及实质要件均应认定为无效合同。三、原告主张被告“返还房款”并支付违约损失系违法所得。原告与被告从未成立过事实上的房屋买卖关系。2012年被告居住的嘉祥县改造，政府进行了拆迁。拆迁后，按照政策政府补偿被告就地安置了三套房屋。原告伙同他人，以设局欺诈的形式骗被告进行赌博。其间，被告输掉现金30余万元及政府补偿房屋一套。2013年2月5日，原告等人与被告再次进行赌博期间，被告输掉了身上所有的现金。原告主动借给被告40,000元赌资，在受到原告的要挟的情况下，被告在原告出具涉争的《房产买卖合同》上签字。被告在后期陆续赌博的过程中，又输掉了10余万元。原告以“设局”赌博的形式，取得诈骗财物系源于非法债务或者违法犯罪活动。根据《中华人民共和国刑法》第二百六十六条的规定，原告采取不法手段，骗取被告巨额财产，应当构成诈骗罪。就此，被告已向嘉祥县公安局及济宁市公安局扫黑除恶办公室进行了实名制报案，现该案件已在侦查程序中。原告明知涉案房产为共有的情况，没有向被告支付过所称的购房款，被告相信，本案中原告也不能提供被告出具过任何的收款凭证。因此，本案中原告主张解除《房屋买卖合同》要求被告“返还房款”并支付违约损失不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定。恳请人民法院在查清事实的情况下，依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提供了证据1即房产买卖合同一份，证明2013年2月5日原、被告签订涉案房产买卖合同的事实，约定被告将本村的回迁楼卖给原告，建筑面积为120平方米，每平方米1,700元，合计204,000元。并约定如果单方违约，违约方赔偿对方5倍罚款，该条款实际是违约责任条款和违约责任的计算方法，意味着被告如果违约承担违约金102万元，该合同的签订是双方的真实意思表示，但是合同签订后，被告并没有按照约定在回迁楼交付时交付原告，构成根本性违约，因此根据合同法规定，原告有权主张解除合同。证据2即收条一份，证明原告履行完毕合同的事实。证据3即录像及说明各一份，证明在2019年5月初，在原告起诉之前，在李楼社区回迁房进行上房时，原告要求被告交付约定的回迁房，但是被告以各种理由拒绝给付房屋，同时并不退还房款，在该录像中，被告对房款的事实并未否认，该录像可以说明被告以实际行动表明不再履行合同，也是原告主张不再履行合同的依据。经质证，被告对原告提供的证据1即买卖合同的真实性有异议，首先该买卖合同并非原被告就房屋买卖事实签订的。该合同甲方李东签字系本人所签，是在当日原告向被告出借四万元赌资后，在原告的要挟下，被告在原告打印好的买卖合同上进行的签字。该合同的第3条，约定了原告应当于合同签订当日向被告一次性付清房款，但是被告至今未以任何形式收到过涉案房款。该合同约定被告应当与合同签订当日将房屋交付给原告，但是在2013年2月5日房屋刚刚拆迁，还没有建设，达不到交付条件，因此可以看出该合同约定不真实。该买卖合同未经房屋共有人张小琴签字或者事后追认，由于原告要求的是解除该合同，但根据事实，该合同为无效不具备解除的条件。对证据2即收条的真实性无异议，是在被告喝酒、赌博的情况下签的，被告没有收到这个钱，时间也不是2013年2月5日，被告记得是2014年。对证据3即录像有异议，该证据的取得时间是2019年6月29日，不是原告举证时所称的时间。当时被告是有原告伙同多人以控制被告人身自由不让其回家的情况下，在酒后实行诱导、恐吓等形式对被告进行的询问。在2段录像中只是反映出了原告问被告房子交没交给我，你把我的签收了等，但是在证据中被告并没有认可原告的问话，只是称不行就让原告起诉吧，不能证明原告主张的被告收到房款及向原告交付房屋的事实。根据证据规则的规定，由于被告是在受到要挟的情况下，且原告采取偷录偷拍的形式取得的，因此在没有其他证据佐证的情况下，不能作为认定案件主要事实的依据。经审查，对于原告提供的证据1，被告虽有异议，但其认可该合同上的个人签名，系其本人所签，其真实性，本院予以确认。对于证据2，被告无异议，其真实性，本院亦予以确认。对于证据3，被告有异议，但结合被告的质证意见，其真实性，本院予以确认。被告提供了证据1即2019年5月25日李楼村委向被告出具的安置结算单复印件一份，证明截止到2019年5月25日本案涉及的房产才达到交付上房的条件，可以证明原告主张的房屋买卖纠纷第4项表述不真实。证据2即被告及张小芹结婚证一份，证明2人在1992年12月14日结婚，至今为夫妻关系，涉案房产是2人的夫妻共同财产，被告单方无权处分共有财产，且至今原告所称的买卖行为未得到张小芹的追认，假定买卖合同是被告真实意思表示，那么也应认定为无效合同。证据3即2019年5月31日被告李东向嘉祥县李楼片区拆迁改造指挥部交纳房屋差价56,714元的收据一份，证明在2019年5月31日被告才将该房屋的差价补足，同时证明原告主张的买卖合同内容不真实。证据4即2019年6月3日被告向济宁市公安局扫黑除恶办公室提交的“关于陈来法、李取英、刘贺、陈新义等人与我共同参与赌博的举报材料复印件”一份，证明原告伙同他人利诱被告一起参与赌博，期间被告在借取赌资后，将拆迁补偿的2套房屋，其中包含涉案的房屋，以欠赌资抵押的形式签订的房屋买卖合同，同时，由于济宁市公安局扫黑除恶办公室将该案指定到嘉祥县公安局进行专案侦查，但至今未能向被告送达立案决定，被告恳请法院根据先刑事后民事的原则中止本案审理，待刑事案件有了明确处理结果后，再行回复。经质证，原告对于被告提供的证据1即结算单的真实性有异议，被告应当提供结算单的原始凭证证明该证据的客观性，同时该证据显示被告是合计分配了回迁房3套，客观事实李楼村委会是在2012年开始拆迁，在拆迁时根据安置方案，被告具有安置回迁房3套，但是当时尚未建设的回迁，本案原告购买的被告仅是合同中约定的安置回迁房，本案中原被告签订的合同第4条仅是约定从合同签订之日起120平方米的房屋归属于原告，正式的房屋交付应该是上房之日，签订合同的目的是为了防止被告一房二卖，事实上3套房屋是被告已经都卖给他人。对证据2即结婚证真实性无异议，对证明观点有异议，本案涉案合同是原被告签订，结合证据1，回迁安置单中有关的被拆迁人信息也是被告，并不包含张小芹，因此原告认为虽然涉及的财产可能为夫妻共同财产，同时，在房屋买卖合同签订后，作为被告的成年家属从未提出过任何异议，根据生活常理可以推定，作为夫妻2人对该事实应当是知晓的，本案中案外人也没有提出确认合同无效之诉，根据合同法的原理，本案原被告合同本身是有效的，关于合同的效力也是以职权主体审查问题，假设本案合同无效，本案被告因合同取得的财产应当予以返还。对证据3真实性无异议，该证据可以看出涉案房屋权利人是被告。对证据4真实性和证明观点均有异议，该证据是被告个人举报材料，在举证环节被告也明确陈述嘉祥县公安机关或者是扫黑除恶办公室并没有立案，根据法律规定，刑事案件的立案应当以公安机关的立案决定书为准，因此，单纯的举报材料不能证明举报内容的真实性和合法性，也不能证明赌博事实的存在，客观上是原告从未与被告参与过任何形式的赌博，结合原告刚才提交的视频录像在录像中被告也没有陈述或抗辩和原告存在赌博的事实，显然被告的辩解没有事实依据。经审查，对于被告提供的证据1,虽系复印件，原告也有异议，但结合原告质证意见，能够证明被告家庭分配了回迁房3套的事实。证据2、3，其真实性，原告无异议，本院予以确认。对于证据4，系被告举报材料，原告对举报内容有异议，被告也未提供其他证据佐证其欲证明的以欠赌资抵押的形式签订的房屋买卖合同的事实，故该证据不予确认。 庭审后，原告向本院提供了明细分类账和光盘各1份，证明其庭审时主张的观点。经质证，被告对明细分类账的真实性无异议，但对证明观点有异议，第一、时间和金额与原告在法庭主张的不相符，第二、这个明细账不是现金支付账，是银行往来账，不能印证是给付房款的现金。对录像光盘的真实性无异议，并认可是2019年4月底上房时录的。经审查，对于原告提供的明细分类账和光盘，被告无异议，其真实性，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告陈来法与被告李东系同村村民。2012年，双方所在村实施旧村改造。拆迁后，被告拟分得回拆楼房三套即80平方米1套、120平方米2套。2013年2月5日，被告李东（甲方）将其中120平方米回迁楼房出卖于原告陈来法（乙方）并签订房产买卖合同一份。合同约定：“一、乙方购买甲方坐落在嘉祥街道李楼村回迁楼一套，建筑面积为120平方米。二、上述回迁楼的交易价格：每平方米1,700元整(壹仟柒佰元整)，总计贰拾万肆仟元整(￥204000．00)。三、付款时间与办法：乙方于2013年2月5日将该房屋房款一次性付清。四、甲方于即日起将房产正式交付给乙方。五、如单方违约，违约方赔付对方5倍罚款。六、甲乙双方的交易情况已在甲方与村委会签订的协议书上备注，协议书原件由甲方保存，乙方保存协议书复印件”。同日，原告将房款交付了被告，被告向原告出具收据。其内容为“今收到李楼村回迁楼一套（120平方米）房款现金贰拾万肆仟元整(￥204000．00)”。2019年5月左右，被告通过抓阄确定其回迁安置的楼房分别为1号楼1单元201室、26号楼1单元1101室、35号楼2单元702室。其楼房面积和储藏室面积分别为128.94平方米和10.4平方米、145.41平方米和14.48平方米；97.36平方米和7.5平方米。2019年5月31日，被告李东交纳三套回迁楼房差价款56,714元。在诉讼过程中，嘉祥县公安局于2019年5月10日对李东等人聚众赌博一案立案侦查，并出具立案告知书。2020年4月15日，嘉祥县公安局以没有犯罪事实为由撤销了李东等人聚众赌博案并作出撤销案件决定书。2020年4月20日，被告李东不服嘉祥县公安局的撤销决定申请检察机关监督。2020年9月9日，检察机关经审查认为嘉祥县公安局撤案决定并无不当，不支持监督申请。 本院认为，本案焦点问题为：一、合同的效力问题；二、购房款和违约金的问题。 一、合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中,《房屋买卖合同》是原、被告的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。被告抗辩，涉房产是在被告与其妻子张小芹婚姻关系存续期间的共同财产，被告在处分该不动产时未取得张小芹的同意，事后张小芹也没有追认，该合同系无效，因是否取得张小芹的同意或追认，涉及该合同对张小芹是否发生效力的问题，并不影响该合同的效力，故对该抗辩，本院不予采信。被告主张，原告伙同他人以设局欺诈的形式骗被告进行赌博，在被告输掉身上所有的现金和受到原告要挟的情况下，被告在原告出具的涉案《房产买卖合同》上签的字，因其未提供充分证据证实，原告也不认可，且其向公安机关报案，公安机关经侦查亦未确认，故该主张，本院亦不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。现被告表明不同意交付涉案房屋，致使涉案合同无法实现，故原告关于要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律依据，本院予以支持。 二、关于购房款和违约损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订合同后，原告按照合同约定支付被告购房款204,000元的事实，由原告提供的《房屋买卖合同》、收条、录像、明细分类账等证据证实，事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。被告抗辩，没有收到原告交付的涉案房款，因被告未提供相关证据予以推翻，该抗辩，本院无法采信。现涉案合同已解除，故原告关于要求被告返还购房款204,000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于违约损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。本案被告在未取得其妻子同意的情况下与原告签订涉案《房产买卖合同》,且现也不同意交付涉案房屋，致使涉案合同不能履行，存有过错，对原告造成的损失应当承担赔偿责任。原告作为同村居民应当知道涉案房屋系回折安置房为原告与其妻的共同财产，事后也未取得原告妻子追认，未能尽到签订合同的审慎注意义务,对合同不能履行也存有过错，可以减轻被告的赔偿责任。双方在签订合同时虽然约定了“如单方违约，违约方赔付对方5倍罚款”，但双方约定的数额过高，根据公平原则、诚实信用原则、结合本案的实际情况和原告的诉请及双方的过错程度，对违约赔付标准予以适当调整并酌定被告赔偿原告损失70,990.58元即自2013年2月5日至2019年5月5日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。但原告关于要求被告赔偿违约损失306,000元（参照年息24%自收款之日计算到起诉之日），本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十五条、第三十条的规定，判决如下： 一、被告李东于本判决生效之日起十五日内退还原告陈来法购房款204,000元及损失70,990.58元，共计274,990.58元。 二、驳回原告陈来法的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,000元，减半收取计4,500元，保全费3,020元，共计7,520元，由原告陈来法负担3,465元，被告李东负担4,028元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  李继刚 二〇二〇年九月二十三日 书记员  张亚男