重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0101民初1033号 原告：李平，女，汉族，1969年12月1日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘格，重庆佳庆律师事务所律师。 被告：何良兵，男，汉族，1980年5月4日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：刘华均，重庆益安律师事务所律师。 被告：李文婷，女，汉族，1987年7月18日出生，住重庆市万州区。 原告李平与被告何良兵、李文婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李平的委托诉讼代理人刘格，被告何良兵及其委托诉讼代理人刘华均、被告李文婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李平向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即将万州区房屋交还给原告；2.判令二被告立即向原告支付从2017年5月4日起至交还房屋之日止按20000元每年计算的租金；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：因被告拖欠原告借款和油料款，双方于2017年5月3日签订债务抵偿协议，被告用其万州区房屋抵偿部分债务。该协议同时约定，因被告暂无房居住，原告将此房出租给被告，租期两年，从2017年5月4日起至2019年5月3日止，每年租金20000元，租金在每年5月3日前支付。协议签订后，双方共同将该房屋所有权变更登记至张凌霄名下。被告租住使用房屋。时至今日，早已超过租赁期限，但被告租金分文未付，又拒不交还房屋，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，望依法判决。 被告何良兵辩称，原告诉称被告拖欠其借款不属实。被告从未与原告发生借贷关系。被告拖欠原告油料款属实，金额为80000元。被告有该房屋属实。购买时房屋总价722176元。被告装修时将40平方米的露台改建成住房。现该房屋的总面积共180余平方米。被告花去装修费40余万元。被告在该房屋共投资120万元。2017年5月3日，原告与被告签订《债务抵偿协议书》属实，但协议内容并非被告的真实意思表示。首先，房屋作价82万元，明显低于市场价值；其次答辩人未向原告借过款，债务不属实；最后，被告受久保公司多次威胁，催收借款，迫于无奈之下才签署协议并过户。被告实际系向的久保公司的牟克林借款。该借款债权人实为久保公司。借款金额为50万元。借款方实际提供借款45万元，扣除了当月利息。借款月利率5％。借期两年多，原告共支付利息50余万元。该借款利息的约定应该无效。久保公司涉嫌套路贷，部分人员正处于取保候审状态。综上，被告与原告的借款关系不成立。被告与原告签订《债务抵偿协议》意思表示不自由，应依法撤销。本案涉及套路贷，人民法院应当移送公安机关侦查。 被告李文婷辩称，李文婷与何良兵离婚后，离婚协议约定债务由何良兵承担。所以案涉房屋与李文婷没有关系。并且李文婷也没有在该房屋居住，不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告何良兵、李文婷原系夫妻关系。 万州区房屋由被告李文婷于2012年7月31日购买。购房款以银行按揭贷款方式支付。 2017年5月3日，原告李平（债权人、甲方）与被告何良兵、李文婷（债务人、乙方）签订《债务抵偿协议》，主要内容为“鉴于乙方自2014年6月11日陆续向甲方借款及赊欠油料款。现借款及赊欠的油料款已到期。经双方共同结算，乙方截止2017年5月3日欠甲方及油料款共计59万元。由于乙方目前的状况，不能向甲方清偿上述债务。乙方愿意以下列财产抵偿所欠甲方的债务。经双方平等协商，达成下列条款。第一条，乙方自愿将其名下的位于重庆市万州区房屋产权抵偿债务，上述房屋作价人民币82万元。第二条，由于该房屋属于乙方银行按揭购买的房屋，办理房屋产权变更登记时需要偿还银行贷款。经查询银行，截止2017年5月4日止，乙方还欠银行贷款共计/元，由甲方代为还清上述银行贷款。甲方代偿银行贷款的金额加上乙方欠款59万元，共计/元，为乙方前甲方债务总金额。第三条，因乙方房屋价值不能全部清偿甲方债务，未清偿的债务部分，乙方承诺在2019年5月4日前清偿完毕。未清偿的债务在此期间清偿完毕的，甲方不计算利息。若乙方在此期限内仍未能完全还清债务且剩余债务在10万元以下的，甲方给乙方再宽限一年期限。宽限期限内利息按照/计息至乙方清偿完毕。第四条，甲乙双方在甲方代偿银行贷款并由银行借出抵押后的当日到房屋管理部门办理过户登记给甲方给指定人员，乙方必须完全配合。第五条，因乙方现无房居住，甲方将该房屋出租给乙方居住，租期两年，自2017年5月4日起至2019年5月3日止，租金为每年20000元，租金在每年的5月3日前支付。第六条，在2019年5月3日前，乙方将所有欠款归还了甲方，如需要回购上述房屋的，必须在2019年5月3日前向甲方提出，回购的价格仍为820000元。甲方无条件配合乙方完善过户登记手续。因抵债财产过户登记所需缴纳的各项费用由甲方承担。乙方回购房屋时应将甲方垫付抵债财产过户登记的各项费用支付给甲方。第七条，甲方承诺在2019年5月3日前不将房屋出售给其他任何人。” 原告李平于2017年5月代被告偿还了银行按揭贷款本息。 2017年5月15日，经原、被告共同协商，将案涉房屋过户登记至原告李平之子张凌霄名下。 本案审理过程中，张凌霄于2020年9月1日出具情况说明，载明“我是万州区房屋所有权人。李平是我母亲，他享有该房屋使用权，有权收取该房屋租金。” 庭审中，二被告明确表示，因超过撤销权的除斥期间，本案中不提起反诉主张撤销案涉《债务抵偿协议》。 本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉《债务抵偿协议》的效力；二、被告方应付交付房屋，支付租金；三、被告李文婷应付承担责任问题；四、双方所抵偿债务的处理问题。结合已查明的事实，本院综合评析如下： 一、关于案涉《债务抵偿协议》的效力问题。 （一）原、被告双方通过结算，达成以房抵债的协议，且已经按照约定完成房屋过户登记。该协议并不违反法律、法规的禁止性规定，应当有效。 （二）被告何良兵称签订该协议存在受胁迫，且协议价款明显低于房屋市场价值的情况。首先，被告方对此并未提供任何证据，应当承担举证不能的不利后果。其次，被告方明确表示不主张撤销该协议，在未被撤销的情况下，该协议有效。当事人应当按照协议约定，全面履行自己的义务。 二、关于被告应否交还房屋，并支付租金问题。 在签订《债务抵偿协议》并完成过户后，二被告对案涉房屋已不享有所有权。按照约定，因被告暂无房居住，双方形成租赁关系。现租期已届满。被告方应当交还租赁房屋，并按照约定支付租期内的租金及租期届满后的房屋占用使用费。对原告要求二被告交还案涉房屋并按合同约定标准支付自2017年5月4日起至交还房屋之日止按每年20000元标准计算的租金（租期届满后应为占用使用费）的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于被告李文婷应否承担本案责任问题。李文婷辩称其并未在案涉房屋居住；已与何良兵离婚，离婚协议约定债务由何良兵承担，故其不应承担责任。因交还房屋、支付租金系当事人的合同义务。被告李文婷在案涉房屋居住与否；与何良兵作何约定，均不影响其按照合同相对性承担合同义务。对被告李文婷的抗辩意见，本院不予采纳。 四、关于双方所抵偿债务的处理问题。因被告方并未对此提供任何证据。且本案法律关系为房屋买卖合同。双方此前的债务为民间借贷及买卖合同。被告方并未就此问题在本案中提起反诉。双方对所抵偿债务的清理，可依法、依约另行解决。本案不作调整。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告何良兵、李文婷于本判决生效后十日内将万州区房屋交还予原告李平。 二、被告何良兵、李文婷与本判决生效后十日内向原告李平支付2017年5月4日至2019年5月3日期间的租金40000元；并支付自2019年5月4日起至实际交还房屋之日止按每年20000元标准计算的房屋占用使用费。 案件受理费800元，由被告何良兵、李平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  刘 彦 人民陪审员  毛开春 人民陪审员  胡正春 二〇二〇年九月九日 书 记 员  熊 贤 书 记 员  朱 宁