广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2247号原告：陈雅，女，1976年1月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：吴琪，广东耀辉律师事务所律师。被告：戴慧仪，女，1968年8月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：何智文，广东德寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梓燕，广东德寰律师事务所律师。原告陈雅诉被告戴慧仪合同纠纷一案,本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴琪、被告戴慧仪及其委托诉讼代理人何智文、刘梓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告均为广州市白云区同和中学教师。2018年初，被告向原告声称有白云区人和地铁站附近某地块准备兴建小产权房出售的信息，并介绍说准备建房的地块距人和地铁站500米左右，位于人和鸦湖村，采取的是村出地皮给开发商兴建，建成后分成出售的方式。被告告知原告“开发商老板是她的同学，多年交情，人品不错，值得信赖，即使房建不起来，他也会及时退款，绝不会拖欠”，并提出原告的购房款汇到她的银行账户，原告也不用跟开发商签购房合同，由被告跟刘钜华签署即可。在被告上述保证下，原告从2018年2月至2018年3月期间分七笔向被告提供的中国农业银行账户汇付款项，共汇付人民币890,690元，被告向原告分别开具收据，收据上注明每期各收取了原告多少钱，并写明为“人和富峰大厦8楼3、4、5、6、12、13号集资房款”，被告在收据上亲笔签名及按指模，并提供其本人的身份证复印件。被告声称案涉地块已于2018年3月动工，但至今未再有任何动静。2019年7月，原告向被告提出退还全部房款及按银行贷款利率支付利息的要求，虽经多次追讨，但直到如今被告一直拒绝任何退赔。原告认为，被告向原告收取集资房款的行为违反法律及相关政策规定，且已给原告造成损害，遂诉至法院，请求判令：1.被告向原告偿还款项890,690元及占用该款的应付利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款罚息利率，自2018年3月30日计至被告全额偿还以上款项本金止）；2.被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、我并非本案的适格被告。我与原告为同事关系，原告通过另一位同事的母亲知悉我购买了广州市人和镇鸦湖海边社人江路富峰大厦（拟建设项目）房产，且该房产的开发公司其中一位股东刘钜华与我为同学关系，遂请求我介绍其购买上述房产，一起投资。我告知原告相关风险及合同相对方情况，并告知刘钜华的交易条件后，得到原告肯定答复，遂答应暂时以自己的名义代原告向刘钜华购买涉案房产。原告及刘钜华均知悉交易对象是彼此，并同意交易。后富峰大厦建设受阻，原告与刘钜华多次协商退款事宜，证明双方知悉交易的相对方并非我。二、我从未主动邀约原告购买涉案房产，也未作出任何虚假许诺，并未从中获利，作为受托人与刘钜华签署协议是好意施恵行为。三、在知悉刘钜华长期未能对涉案房屋进行施工建设后，我曾多次与原告沟通，并通过微信、上门等方式协助原告向刘钜华索赔，但原告多次同意刘钜华延迟履行交付，后来对于原告提供其他财产来抵偿原告的损失等可行方案均被原告拒绝，我对于原告的损失及扩大无任何过错。综上，原告的诉讼请求并没有事实和法律依据，请求依法驳回。经审理查明：2018年2月7日，被告戴慧仪（乙方）与案外人刘钜华、袁玉军（甲方）签订《合作建房协议》，约定乙方现委托甲方在位于广州市白云区人和镇鸦湖海边社“人江路”地段建造“富峰大厦”房屋，甲方根据本合同收取工程款，乙方在签订本合同前是明晰所要建造的房屋存在取得房产权属证书方面的瑕疵的，工程地点：广州市白云区人和镇鸦湖海边社“人江路”，人和农电所东边，海边社公寓的西边，106国道的南边的空地上兴建“富峰商业大厦”，约占地面积红线内面积2260平方米。甲方负责提供图纸设计及施工队，甲方分配给乙方房屋建筑面积共621.99平方米，共17套房，每平方米4500元，甲方共要收取乙方工程款2798955元，乙方于2018年2月12日前应付每套14.6万元，共2482000元给甲方，甲方通知乙方收房时，乙方付清余款316955元，甲方负责承建合资楼，负责合资楼的施工管理，并对合资楼的施工质量负责，乙方有权对楼层的建筑材料和质量进行监督，乙方将工程款全部付清后，房屋归乙方永久使用，甲方收到乙方支付的第一笔工程款时正式生效等，甲方指定收款账户户名为袁玉军，账号为62×××97。2018年2月8日、2月10日、2月27日、2月28日、3月30日，原告向被告转账50000元、50000元、200000元、200000元、248890元、50000元、91800元，共890690元。2018年2月10日，被告向原告出具《收据》，载明收到陈雅位于人和富峰大厦8楼3、4、12、13号房集资房款首付50万元（每平方4500元）转入戴慧仪农行6228480082880922016。2018年2月11日，双方协议陈雅于2018年3月30前交91800元，剩下部分交楼时付65830元。2018年2月28日，被告向原告出具《收据》，载明收到陈雅位于人和富峰大厦8楼5、6房集资房款首付29.889万元，每平方4500元，转入戴慧仪农行6228480082880922016剩下33210元交楼时付清。2018年3月30日，被告向原告出具《收据》，载明收到陈雅位于人和富峰大厦8楼3、4、12、13号集资房款91800元转入戴慧仪农行6228480082880922016剩下65830元交楼时付清。2018年2月7日、2月8日、2月10日、2月11日、2月28日、3月31日，被告向袁玉军的账号转账57万元、40万元、33万元、46万元、52万元、18万元。2018年2月9日，被告向“袁*军”的账户转账10万元。刘钜华向戴慧仪出具五张收据称，今收到戴慧仪交来富峰大厦合作建房款57万元、46万元、83万元、52万元、18万元。2018年4月16日，被告戴慧仪（乙方）与案外人刘钜华、袁玉军（甲方）签订《合作建房协议》，该协议除房屋面积、单价、工程款、套数、付款方式不同外，其余内容与上述2018年2月7日的协议一致。被告称实际是按照该4月16日的协议履行。2019年10月27日，刘钜华出具《还款计划》，载明在富峰大厦合作建房中，已收到陈雅89.069万，谢颖嫦89.48万元，合计178.549万（经戴慧仪代收），现作出如下退款计划：共分8期退回，第一期在2019年11月25日支付第一期22.319万元，第二期12月15日支付二期22.319万元，第三期12月25日支付三期22.319万元，第四期2020年1月15日支付四期22.319万元，第五期2020年1月20日支付五期22.319万元，第六期2020年2月15日支付六期22.319万元，第七期2020年3月15日支付七期22.319万元，第八期2020年3月30日支付八期22.319万元，且每月支付银行利息0.6/月计算支付。被告在第一次庭审中提交其称之为“补充协议”的部分协议原件，系尾页，不清楚该“补充协议”的主要内容，尾页载明落款时间为2018年4月16日，甲方为刘钜华、袁玉军，乙方为戴慧仪，尾页下方有手写的补充说明，内容为“乙方戴慧仪作为本大厦人楼业主代表，收集集资款汇到甲方。戴慧仪已付集资款总款中，包括业主陈雅已付集资款890690元订3、4、5、6、12、13号房，业主谢颖嫦已付894800元，订1、2、7、8、10、11号房，业主陈超华已付148000元，订20号房，其余为戴慧仪已付集资款和号房。甲方，情况属实。刘钜华、袁玉军，乙方（业主代表）签名戴慧仪”。被告称该“补充协议”实际是在2018年4月16日的《合作建房协议》尾页中加上了手写的补充说明。原、被告提交的微信聊天记录显示，2018年2月，原、被告就原告购买人和富峰大厦房产的事宜进行协商，后被告催问原告向其支付购房款的具体时间，并告知原告售房的老板另有其人，在得知房屋无法交付后，双方曾就退款事宜进行协商。案外人袁玉军作为证人出庭作证，其证言称，袁玉军、刘钜华是合作关系，与被告分别于2018年2月7日和2018年4月16日签订过两次《合作建房协议》，其不认识本案的原告，未与原告签订过合作建房合同，原告也未向其或刘钜华支付过款项，其未听说被告代他人购房，被告曾带人上门讨债，涉案“富峰大厦”实际未建。2020年5月20日，广州市规划和自然资源局向本院出具《关于协助司法查询的复函》，主要载明涉案未查到相关《建设工程规划许可证》信息，该地块位于空港委范围，建议征求空港委意见。2020年6月8日，广州空港经济区管理委员会向本院出具《广州空港经济区管理委员会关于协助查询人和富峰商业大厦地块相关信息的复函》，主要载明涉案地块土规性质为建设用地，未办理该地块的规划报建手续，未查到相关报建信息。另，戴慧仪作为另案原告[案号为：（2020）粤0111民初2746号]、以刘钜华、袁玉军为另案被告向本院另行起诉，要求刘钜华、袁玉军返还合作建房款222万元并支付利息，在该案的起诉状中，戴慧仪称，2018年4月16日，其与刘钜华、袁玉军签订《合作建房协议》，共同合作建设位于广州市白云区人和镇鸦湖海边社“人江路”地段的“富峰大厦”，合作建房由刘钜华、袁玉军办理报建手续，并负责找工程队建设，原告暂按每平方米4000元计算支付合作建房款，戴慧仪共支付256万元给刘钜华、袁玉军，但刘钜华、袁玉军迟迟不能办理合作建房的报建手续，合作所建房屋一直无法建设，自2019年1月开始，原告要求刘钜华、袁玉军退还已付合作建房款，刘钜华将其在花都区的房产抵给戴慧仪，后刘钜华、袁玉军有222万元没有退还。以上事实，有转账凭证、收据、《合作建房协议》、微信记录、《还款计划》、证人证言、《关于协助司法查询的复函》、《广州空港经济区管理委员会关于协助查询人和富峰大厦地块相关信息的复函》、（2020）粤0111民初2746号案起诉状复印件及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告达成协议，约定原告向被告购买位于广州市白云区人和镇鸦湖海边社“人江路”地段的“富峰大厦”房产，原告将款项合计890690元交付给了被告，双方之间成立房屋买卖合同法律关系，被告虽称其与原告为共同购房人，但结合被告单独与案外人刘钜华、袁玉军签订的《合作建房协议》及被告在另案诉状中所陈述的事实及其以个人名义向原告出具的收据均表明，被告以个人名义与原告发生交易，房屋买卖合同的合同相对人为原告与被告，故被告称其不是本案适格主体的抗辩，本院不予采纳。原、被告在达成房屋买卖协议时，买卖的标的双方均认可为“小产权房”，而通过本院查明，涉案地块位于空港委范围，该地块土规性质为建设用地，未查到相关报建信息，故原、被告之间购买的所谓“小产权房”并不存在，且被告个人亦无权在空港委范围内的建设用地上建房，故原、被告之间的房屋买卖合同关系无效，而原告将款项合计890690元交付给了被告，故被告应向原告退还上述款项。由于原、被告之间的房屋买卖合同关系无效，原告在成立该房屋买卖合同关系时亦存在过错，故原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告戴慧仪向原告陈雅返还890690元；二、驳回原告陈雅的其他诉讼请求。本案受理费13206元，由原告陈雅负担702元，由被告戴慧仪负担12504元（原告陈雅已预交该受理费，其同意被告戴慧仪在判决履行期限内向其迳付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黄玉珍二〇二〇年九月九日书记员  郑文玲