山东省泰安市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁09民终3081号 上诉人（原审原告）：蔡某1，男，2004年9月30日出生，汉族，住泰安市泰山区。 法定代理人：蔡某2，男，住泰安市泰山区。系上诉人蔡某1父亲。 委托诉讼代理人：水清港，泰安泰山财源法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：泰安泰山永和房地产开发有限公司，住所地：泰安市迎胜路，统一社会信用代码913709007710481332。 法定代表人：李安忠，董事长。 委托诉讼代理人：蔡士慧，山东宇慧律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙其国，男，1970年10月26日出生，汉族，住泰安市泰山区。 上诉人蔡某1因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初2233号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭经过阅卷、调查和询问当事人，因没有提出新的事实理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人蔡某1上诉请求：依法撤销（2020）鲁0902民初2233号民事裁定书，发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一审法院认为“上诉人与被上诉人之间虽然签订了房屋买卖合同，但实际上是民间借贷关系”。这一认定完全背离事实，属认定错误。裁定书中列举出5项观点认定为民间借贷法律关系均不能证明合理合法性，罔顾事实，片面认定为民间借贷，剥夺了上诉人的合法权益。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当。 被上诉人泰安泰山永和房地产开发有限公司（以下简称永和地产公司）辩称，原裁定认定事实清楚，涉案合同约定的房产并非双方当事人之间的买卖关系，而是被上诉人向孙其国借款产生的抵押关系，上诉人与被上诉人不认识，也没有签订合法的、符合规定的房屋买卖合同。上诉人认可是与孙其国签订的合同，房款也是交给了孙其国，与被上诉人没有任何关系，双方既不存在房屋买卖合同关系，也不存在民间借贷关系，上诉人应当向孙其国主张权利。综上，请求驳回上诉。 被上诉人孙其国未答辩。 原审原告蔡某1向原审法院提出诉讼请求：1.解除双方2015年12月27日签订的《房屋购买协议》并立即返还购房款642330元及利息132212.93元（按同期银行贷款利率自2016年1月6日计算至诉讼之日）；2.判令被告赔偿因合同无效给原告造成的房屋升值部分损失费587670元（以2020年1月法院委托评估价123万元为参照）；3.判令被告按购房协议承诺的约定支付违约金642330元；4.被告承担本案诉讼费用。 原审法院经审理认定事实如下：2015年12月27日，原告蔡某1（乙方）与被告（永和地产公司）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：一、买卖标的：乙方向甲方购买位于华龙天泰广场DE-1-802室，建筑面积约142.74平方米，购房总款￥1070550元；二、甲方与乙方实际购房价以￥642330元为准，网签合同及收据中约定的￥1070550元只是为履行办理房管局的备案手续，不作为双方合同的真实交易价格；三、付款金额及期限：乙方于合同签订之后三日按照本合同第二项的约定一次性支付给甲方；四、目前本房产已网签在丙方名下，丙方于2016年7月1日协助办理网签改签手续，丙方认可该网签暂时挂靠在丙方名下，并非真实的买卖交易，丙方同意在2016年7月1日前办理网签改签给乙方，甲方与丙方均认可该房产的实际所有人为甲方，甲方应于2016年7月1日前给乙方办理相应的购房网签手续。如未能办理，乙方有权利依法要求甲方与丙方协助办理过户给乙方；五、本协议如与双方进一步就本房签订的网签合同约定不同之处，以本协议为准，本协议未约定的，以网签合同为准；六、本合同约定生效日期为2015年12月27日，如生效日期之前，因本合同第三条约定的条件未成立，本合同不生效，对双方不再有任何约束力。该合同丙方没有签字。甲方由永和地产公司加盖公章，乙方签名处由原告蔡某1父亲蔡某2代签。当日，被告永和地产公司向原告出具委托书一份，主要内容为被告永和地产公司授权同意将出售给蔡某1的房产，房号为DE-1-802，房款打入户名为孙其国中国建设银行的账户（账号为62×××09）。同日，永和地产公司另出具承诺书一份，主要内容为：2015年12月27日，蔡某1购买承诺人开发的泰安华龙天泰广场房产DE座1-802室，承诺人向购买人承诺上述房产网签合同仅是暂时挂在他人名下，上述房产实际产权人是承诺人，承诺人承诺最晚于2016年6月20日为购买人办理网签购房手续，未网签前购买人不得装修入住。一、如2016年6月20日前（包含本天）未能给购房人办理网签购房手续，从购房人实际支付购房款之日至2016年6月20日，按月利率1.5%支付给购房人（本金642330元、利息56846元，合计699176元），上述款项的支付最晚期限为2016年6月30日；二、如2016年7月1日承诺人未能支付上述本息，并未能办理网签购房手续，承诺人自愿承担购房人实际支付购房款一倍的违约金赔偿责任，本金642330元，赔偿642330元，合计1284660元。上述款项的支付最晚期限为2016年7月10日；三、如2016年7月11日承诺人未能履行上述第二条规定的赔偿责任，承诺人同意购买者入住所订购房屋，承诺人承认购房者拥有房屋所有权，由此带来的一切责任由承诺人承担。2016年9月25日，被告出具保证书一份，载明原告在被告处购买房产号DE-1-802房屋，已交全款642330元，永和地产公司未按原购房合同及承诺书兑现，再次承诺：最晚将于2016年11月25日前给原告办理完网签手续及入住手续等，如上述保证内容未能实现，永和地产公司承诺将于2016年11月25日前按原合同及承诺书的还款内容将款项支付给原告。被告永和地产公司法定代表人李圣群代表公司在保证承诺人处签字捺印；被告孙其国在担保人处签字捺印，并注明：本人自愿担保上述承诺内容，同意在2015年12月27日签订协议的框架下提供担保责任。2016年1月6日，原告通过其法定代理人蔡某2账户向孙其国账户转账850000元，2016年1月12日向孙其国账户转账110450元。原告称上述转账包含其亲戚购买的另一套房屋款项438750元。被告向原告出具总金额为642330元收款收据。原告提交民用客户供用气合同、远程费控补充协议、居民生活供用电合同、供电专用收据、泰安泰山港华燃气缴费发票、金域华府物业前期协议、物业费收据各一份，用以证实被告永和地产公司已按合同约定向原告履行了房屋交付义务。被告永和地产公司称并未交付涉案房产，用电、气合同中均无供应方签字，这种格式合同在柜台有多份存在，原告只于2016年8月22日缴电、气费100元，并不能证明实际签订了用电、气合同，物业交费时间为涉案房产的查封、拍卖程序后，不排除原告为了诉讼而进行补交的行为，并不能证实被告永和地产公司将房屋交付原告。被告孙其国对原告提交的上述证据证实的事实予以认可。 被告永和地产公司称双方并非真实的买卖关系，签订房屋买卖协议是为了向被告孙其国借款提供担保，首先原告实际支付房款与真实房价不符，其次该协议中第四条已明确说明，房屋已经网签在第三方名下，而原告还要进行购买，也进一步证明该房屋买卖协议是不真实的，被告永和地产公司也没有收到过涉案的购房款，保证书没有被告永和地产公司盖章，最后一句也表明被告永和地产公司与孙其国之间的借款关系，与原告不存在任何法律关系。为证明上述意见，被告永和地产公司提交本院（2019）鲁0902民初3382号民事裁定书、（2019）鲁0902民初1758号民事判决书及该案2020年3月5日调查笔录、泰安市中级人民法院（2018）鲁09民终1490号民事裁定书各一份。被告孙其国提交由被告永和地产公司法定代表人李圣群签名的对账明细一份及收到条两份，用以证实被告孙其国只是代收涉案房款，并将双方结算后的款项全部支付给了被告永和地产公司，并由其出具了收到条。原告称上述证据可以证实房屋买卖交易的真实性。被告永和地产公司称上述证据可以证实与孙其国之间的借贷关系。 诉讼中，原审法院询问原告是否变更诉讼请求，按照民间借贷法律关系主张权利，原告明确表示不变更诉讼请求。另查明，因张丽诉永和地产公司房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2018年3月16日作出（2018）鲁0902民初1249号之一民事裁定书查封了登记在被告永和地产公司名下的涉案房产。原告于2019年8月28日提起执行异议之诉，要求停止对涉案房产的强制执行，本原审法院于2019年10月30日作出（2019）鲁0902民初4745号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原审法院于2020年3月5日委托淘宝网拍卖涉案房产，原告法定代理人蔡某2于2020年3月6日以1320000元的最高价竞得。 原审法院认为：本案争议的焦点在于原、被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。1.原告与专业的房地产开发公司永和地产公司签订房屋买卖合同，却未采用房产管理部门的规范性合同；且原告将房款支付给被告孙其国，而非被告永和地产公司，不符合正常的交易习惯；2.从房屋买卖合同的内容来看，合同中约定的购房价格仅为642330元，远低于房屋买卖合同中载明的为履行备案手续而确定的价格1070550元，亦远低于同期市场价格；3.从原告提交的承诺书的内容来看，载明如未能给购房人办理网签购房手续，从购房人实际支付购房款之日按月利率1.5%支付给购房人款项；如未能支付上述利息，并未能办理网签购房手续，永和地产公司自愿承担购房人实际支付购房款一倍的违约金赔偿责任；如上述违约金亦未能如期支付，永和地产公司同意购房者入住定购房屋，并承认购房人拥有房屋所有权。该利率及违约金赔偿数额均远超出正常房屋买卖的违约责任，且相关约定更符合为民间借贷提供担保的特征；4.房屋买卖合同载明已网签于丙方名下，原告明知涉案房屋可能存在过户障碍风险的情况下，仍与被告永和地产公司签订房屋买卖合同，无法认定原告基于善意而购买涉案房屋；5.根据被告孙其国提交的算账明细和收到条，均可以证实被告永和地产公司与孙其国之间存在借贷关系，该房屋买卖合同应系永和地产公司向孙其国协商还款事宜时提供的担保，结合原告通过被告孙其国签订合同并向其交付购房款的事实，被告永和地产公司并未有向原告出售涉案房屋的意思表示。综合以上情况，原、被告之间虽然签订了房屋买卖合同，但实际上是民间借贷法律关系。且在诉讼过程中，经释明，原告明确表示不变更诉讼请求，坚持按照房屋买卖合同关系主张权利。为此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条规定，裁定如下：驳回原告蔡某1的起诉。 本院经审理查明的事实与证据与一审一致。 本院认为，界定双方当事人之间法律关系的性质，应考察双方签订合同的真实意思及合同目的，而不仅仅是以签订协议的名称而定。房屋买卖合同本质上是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，生效判决已经认定被上诉人永和地产公司与孙其国之间存在借贷关系，孙其国提交的算账明细和收到条均可以证实房屋买卖合同系永和地产公司向孙其国协商还款事宜时提供的担保，上诉人蔡某1通过孙其国签订涉案合同，永和地产公司并未有向上诉人出售涉案房屋的真实意思。上诉人提交的房屋买卖合同、承诺书、保证书内容证实，上诉人在签订房屋买卖合同时明知涉案房屋已经网签于他人，已经存在出卖人交付房屋有风险的情况下，在合同中却未明确约定有关房屋所有权转移的具体要求，如转移占有时间、不动产权证书办理事项等，设定的违约条款内容亦区别于通常商品房买卖中出卖人不履行主要合同义务而应承担的违约责任，更符合为民间借贷提供担保的特征。综上，虽然上诉人通过孙其国与被上诉人签订的合同名为房屋买卖，但真实意思及合同目的并非购买房屋，原审法院认定双方之间系民间借贷法律关系具有事实和法律依据。原审审理期间，经原审法院向上诉人释明，上诉人明确表示不变更诉讼请求，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，驳回起诉并无不当。综上，上诉人蔡某1的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  于建平 审判员  范红艳 审判员  王 蕾 二〇二〇年九月十六日 书记员  李丹丹