四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20242号 上诉人（原审被告）邹景明，女，1979年4月13日出生，土家族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人张在有，男，1972年3月3日出生，汉族，住四川省石渠县。系上诉人邹景明之夫。 被上诉人（原审原告）四川省嘉丽来物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市太升北路56-58号江信大厦25楼1号。 法定代表人李进，总经理。 委托诉讼代理人张传禹，系四川省嘉丽来物业管理有限责任公司工作人员。 上诉人邹景明因与被上诉人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初7061号号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，成都市青羊区××花园房屋为邹景明、王某共同共有，登记时间为2003年12月1日，房屋用途为住宅，建筑面积170.25平方米。2006年5月6日，青羊区××花园业主大会业主委员会（甲方）与嘉丽来物业公司（乙方）签订《××花园小区物业管理服务合同》，主要约定：“甲方将青羊区××大道××号××花园小区委托乙方实行全面物业管理并订立本合同，以资共守……第十七条,本物业委托管理服务期限为伍年。自2006年5月1日起至2011年4月30日止……第二十一条,物业管理服务费……1.多层住宅物业管理服务费：按建筑面积0.80元/月/平方米……物业管理服务费交纳时间为每月10-15日定期到物管办公室交纳……9.业主和物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按缴费总额的3‰收取违约金。10.业主和物业使用人逾期未缴纳的代收代缴水、电、气、垃圾处置等费用，从逾期之日起每天按欠缴费总金额的5‰收取滞纳金……”2012年7月18日，青羊区××花园第三届业主委员会（甲方）与嘉丽来物业公司（乙方）签订《××花园物业服务试用合同》，主要约定：“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就青羊区××大道××号××花园物业服务事宜，订立本合同。第一条本合同所涉及的建筑区划基本情况建筑区划名称：××花园……第五条乙方根据本物业的使用类型与甲方约定，按房屋建筑面积向业主和物业使用人收取下列标准的物业服务费用。1.多层住宅物业服务费：按建筑面积1元/月·平方米收取……第十一条物业服务费、机动车停放费、乙方代收代缴的费用及其他费用缴纳时间均为每月20日前，业主及物业使用人定期到物业服务中心缴纳……第十三条业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金……第三十条本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日止……”成都市青羊区府南街道锦屏社区出具《证明》载明：“兹证明位于成都市青羊区××大道××号的××花园小区自2006年5月1日至今一直由四川省嘉丽来物业管理有限责任公司进行物业服务”。收费台帐载明邹景明自2014年7月开始欠费。《××花园30-B-510欠费明细》载明：30-B-510邹景明，面积170.25平方米，欠费时间14.7-18.10，单价1元/平方米，金额8853元。 上述案件事实有嘉丽来物业公司营业执照复印件、邹景明身份信息、《××花园小区物业管理服务合同》《××花园物业服务试用合同》、房屋产权登记证明、收费台帐、《××花园30-B-510欠费明细》、证明等证据在案佐证。 原审法院认为，《××花园小区物业管理服务合同》《××花园物业服务试用合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。嘉丽来物业公司实际提供了物业服务，邹景明亦接受了该服务，应当依照该合同之约定向嘉丽来物业公司交付物业管理费。但其自2014年7月起拖欠物业管理服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应当向嘉丽来物业公司支付上述期间欠付物业服务费并承担违约责任。2014年7月至2018年10月期间物业服务费标准应按照《××花园物业服务试用合同》之约定，按建筑面积1元/月/平方米计算，故2014年7月至2018年10月期间，邹景明应缴纳物业费8853元（170.25平方米×1元/平方米/月×52个月）。关于嘉丽来物业公司起诉邹景明支付未交物业费的违约金的请求。合同中的违约金条款实为逾期缴费违约责任的约定，由于彼此沟通不畅，从而导致邹景明对嘉丽来物业公司的工作极其不满，并拖欠物业费，故对邹景明暂不缴纳物业服务费的行为不认定为违约，因此嘉丽来物业公司主张邹景明支付拖欠物业费的违约金的诉讼请求，不予支持。综上，嘉丽来物业公司的诉讼请求部分成立，予以部分支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、邹景明于判决生效之日起十日内支付嘉丽来物业公司2014年7月至2018年10月期间的物业服务管理费8853元；二、驳回嘉丽来物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由邹景明承担。 宣判后，邹景明不服一审判决，向本院提起上诉称，原审法院仅以嘉丽来物业公司单方提供的过期试用合同对物业服务费进行裁定，未对强行提供的物业服务事实进行核实，嘉丽来物业公司违规违约在先，侵犯了上诉人的相邻权，且长期恶霸于××花园，以超低物业服务标准强加服务于业主等，故请求撤销原审判决并依法改判或发回重审。 被上诉人嘉丽来物业公司二审中辩称，前合同期满未能续签新合同，但其持续为案涉小区提供物业服务至今，上诉人称被上诉人在服务中违规违约、不接受业委会监督、服务收费质价不符等应另行解决，不应纳入本案审理判决，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，嘉丽来物业公司与××花园业委会签订的《××花园小区物业管理服务合同》《××花园物业服务试用合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。本案中，嘉丽来物业公司在案涉试用合同期限届满后，事实上仍为××花园小区提供了物业服务，邹景明作为小区业主，亦应支付物业服务费，原审法院判决邹景明向嘉丽来物业公司支付欠交物业服务费并不予支持违约金并无不当。综上，上诉人邹景明的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人邹景明负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年九月二十二日 书记员  李 佳