湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民初28号原告：钟祥市自然资源和规划局，住所地湖北省钟祥市石城大道，统一社会信用代码11420881MB17110315。法定代表人：陈琳，该局局长。委托诉讼代理人：王海良，钟祥市安陆府法律服务所法律工作者。被告：湖北钟祥科技创业服务有限公司，住所地湖北省钟祥市经济开发区西环二路，统一社会信用代码91420881798780121Q。法定代表人：刘红洲。委托诉讼代理人：李瑞，北京金台（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周华，湖北王府律师事务所律师。被告：钟祥鑫园房地产开发有限公司，住所地钟祥市经济开发区西环二路，统一社会信用代码9142088107317057XH。法定代表人：肖远刚。委托诉讼代理人：肖志强，男，汉族，1977年5月24日出生，住武汉市蔡甸区，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：谢肖肖，湖北维思德律师事务所律师。原告钟祥市自然资源和规划局与被告湖北钟祥科技创业服务有限公司、钟祥鑫园房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年8月17日，2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告钟祥市自然资源和规划局（以下简称钟祥自然资源规划局）的委托诉讼代理人王海良、被告湖北钟祥科技创业服务有限公司（以下简称钟祥科创公司）的委托诉讼代理人李瑞、周华，钟祥鑫园房地产开发有限公司（以下简称钟祥鑫园公司）的委托诉讼代理人肖志强、谢肖肖到庭参加诉讼。本院根据钟祥自然资源规划局的申请，作出（2020）鄂08民初28号民事裁定，查封了钟祥鑫园公司位于钟祥市经济开发区西环二路“光谷鑫城”（凤凰香郡）9#楼的房屋13套[总建筑面积为12126.63㎡，土地使用证号为：钟国用（2013）第200780-1-11号]：9-A-301、9-A-302、9-A-401、9-A-402、9-B-301、9-B-302、9-B-401、9-B-402、9-A-201、9-A-202、9-B-2-1604、9-B-202、9-B-201，查封期限三年；查封了钟祥科创公司位于钟祥市经济开发区西环二路的享有使用权的土地[土地使用权证号为：钟国用（2013）第200780-1-10号，面积为13011㎡]及地上在建工程（1幢企业总部大楼、13232.67㎡；2幢企业总部大楼、12905.42㎡；3幢企业总部大楼、11016.92㎡，总计37155.01㎡），查封期限三年。庭审结束后，本院主持各方进行调解未果。本案现已审理终结。原告钟祥自然资源规划局向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即支付土地出让价款2103.6万元及逾期付款违约金5881.1068万元（其中违约金以3623.6万元为基数，按照日1‰的标准自2014年1月1日起计算至2014年8月4日止为782.6976万元；以3023.6万元为基数，按照日1‰的标准自2014年8月5日起计算至2014年12月11日止为387.0208万元；以2523.6万元为基数，按照日1‰的标准自2014年12月12日起计算至2017年9月10日止为2531.1708万元；以2463.6万元，按照日1‰的标准自2017年9月11日起计算至2017年12月4日止为206.9424万元；以2403.6万元为基数，按照日1‰的标准自2017年12月5日起计算至2019年1月2日止为944.6148万元；以2103.6万元，按照日1‰的标准自2019年1月3日起计算至2020年5月6日止为1028.6604万元）；2.判令被告自2020年5月7日起至实际清偿之日止，以2103.6万元为基数，按照日1‰的标准赔偿原告违约金；3.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年1月25日，钟祥科创公司通过公开出让方式取得位于钟祥市经济开发区西环二路的一宗面积为46635.8平方米的工业用地使用权，土地使用证号为钟国用（2013）第200780-1-11号，终止日期为2057年4月24日。2013年6月11日，钟祥科创公司申请将该宗土地使用权用途由工业用地变更为商业、住宅用途，原告同意后，对该宗地进行了评估，工业用地出让总价为1025.99万元，住宅兼商业用地出让总价为4649.59万元，需补交差价3623.6万元。2016年3月28日，钟祥自然资源规划局与钟祥科创公司重新签订《国有土地使用权出让合同》，约定该宗地出让价款为3623.6万元，钟祥科创公司应在合同签订后186日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。合同签订后，钟祥自然资源规划局于2013年8月5日为钟祥科创公司办理了商住用地土地使用权登记手续，商业用地40年，终止日期为2053年4月27日，住宅用地70年，终止日期为2083年4月27日。2013年8月8日，钟祥科创公司将该宗商业用地使用权转让给钟祥鑫园公司，约定由钟祥鑫园公司出资办理土地变更手续。钟祥自然资源规划局于2013年8月26日将该宗商业用地的土地使用权人由钟祥科创公司变更为钟祥鑫园公司。变更登记手续办理后，钟祥科创公司、钟祥鑫园公司均未按照约定向钟祥自然资源规划局缴纳出让金，经钟祥自然资源规划局多次索要，钟祥科创公司于2014年8月5日缴纳600万元，于2014年12月12日缴纳500万元。2016年12月27日，钟祥鑫园公司与钟祥自然资源规划局签订《还款协议》，约定钟祥鑫园公司欠钟祥自然资源规划局出让金2523.6万元及延迟交款所产生的违约金暂时无力缴纳，钟祥鑫园公司用拟销售的全部商品房及商业门店销售款中的60%作为偿还钟祥自然资源规划局土地出让金、违约金的保证，如有违反，钟祥自然资源规划局有权随时停止为钟祥鑫园公司出具不动产销售证明，并要求钟祥鑫园公司在欠缴土地出让金范围内按日千分之一的标准支付违约金，协议有效期为二年，自2016年12月27日至2018年12月27日。2017年7月25日，钟祥鑫园公司再次与钟祥自然资源规划局签订《还款补充协议》，对2016年12月27日双方签订的《还款协议》进行了细化。此后，钟祥鑫园公司分别于2017年9月11日缴纳60万元，于2017年12月5日缴纳60万元，于2019年1月3日缴纳300万元；剩余2103.6万元出让金及逾期付款违约金至今未付。据此，特提出诉讼，请求依法判决。钟祥科创公司辩称，1.土地出让价款3623.6万元应当扣减工业用地补偿款1500万元，土地变性的费用应当为2071万元。2013年6月28日，钟祥自然资源规划局与钟祥科创公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，土地出让价款3623.6万元系单纯的商住用地评估价款，双方没有明确此价款为商业、工业用地评估价差。工业用地价值及地上附属物及土地平整费用等费用约1500万元，应当返还给钟祥科创公司，这是钟祥市委、市政府的一贯的承诺，不能失信于民。钟祥市人民政府2013年4月10日专题会议纪要及承诺，可以认定涉案土地变性费用为29.8万元一亩，变性费用为2071万元[涉案土地总面积为46635.8平方米（约70亩）]。2.根据2013年8月8日、2013年8月23日的《国有土地使用权出让协议书》《成交确认书》，钟祥科创公司关于土地出让金的缴纳义务已转让给了钟祥鑫园公司，相应的土地出让价款的缴纳义务已由其承担，与钟祥科创公司无关。钟祥自然资源规划局与钟祥鑫园公司另行签订《国有土地使用权转让协议》、还款协议的行为，均明确了土地出让金的缴纳义务主体为钟祥鑫园公司，钟祥科创公司2014年11月18日的《承诺》并无保证的意思表示，且保证期间和诉讼时效均已过。即使是债务加入，根据九民会议纪要第23条，债务加入准用担保规定，应当有股东会决议，否则无效。3.钟祥自然资源规划局关于违约金2014年、2015年和2016年部分的主张已过诉讼时效，请求人民法院予以驳回。日千分之一的违约金标准明显过高，应当予以调减，请求按照银行贷款利率上浮30%计算损失，即6%×1.3×7年=54.6%计算违约金。综上，请求人民法院驳回对钟祥科创公司的诉请。钟祥鑫园公司辩称，钟祥自然资源规划局关于钟祥鑫园公司应承担5881.1万元违约金的诉讼请求应予以驳回。理由：1.钟祥鑫园公司取得案涉土地使用权系基于钟祥科创公司与案外两公司的土地使用权转让法律关系，与钟祥自然资源规划局起诉所依据的土地使用权出让合同无关，钟祥自然资源规划局无权向钟祥鑫园公司主张土地出让金及逾期付款违约金。2.钟祥鑫园公司在《还款协议书》中承诺还款的范围仅限于钟祥科创公司欠付的土地出让金2523.6万元，并不溯及2016年12月27日之前钟祥科创公司逾期付款的违约金。钟祥自然资源局曾于2019年3月19日向钟祥鑫园公司送达的《关于土地出让价款及滞纳金的催款通知书》也表明，其认可钟祥鑫园公司并不承担《还款协议书》签订之前钟祥科创公司逾期付款已经产生的违约金。因此，在钟祥自然资源规划局并未举证其与钟祥鑫园公司就还款协议签订之前的违约金数额和计算标准明确达成一致的情况下，主张钟祥鑫园公司承担责任缺乏合同依据，也超出鑫园公司的预期且加重了钟祥鑫园公司的还款责任。3.《还款协议书》约定违约金标准高达36%每年，钟祥自然资源局并未举证证明其因逾期付款产生的实际损失，且土地出让金未能按时缴纳系因法院强制执行等客观障碍造成，钟祥鑫园公司自身并无过错，不应承担逾期付款违约金。即使承担，违约金的计算标准也不应超过银行同期贷款利率，且违约期间仅为2016年12月27日至2018年12月27日。原、被告围绕诉讼请求和抗辩事由，向本院提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.钟祥自然资源规划局提交的改变土地用途申请、土地估价结果一览表、《国有建设用地使用权出让合同》、钟祥科创公司与钟祥鑫园公司之间的《国有土地使用权转让协议》、成交确认书、申请书及权利人为钟祥鑫园公司的国有土地使用证，拟证明钟祥科创公司应当依约补交土地出让金及按相关标准承担逾期付款违约责任，钟祥鑫园公司在受让土地并办理登记后，应当补交土地出让金，钟祥科创公司、钟祥鑫园公司对上述证据真实性无异议，不予认可证明目的，认为不能证明是补交土地出让金。本院认为，合同约定的土地出让金总价就是3623.6万元，并未明确该款系应补交的土地出让金，故对该项证明目的不予采信。2.钟祥自然资源规划局提交的2013年8月5日钟祥科创公司、钟祥鑫园公司签订的《抵押还款协议书》、钟祥科创公司鄂钟祥创业公司字[2014]第03号文件、钟祥科创公司2014年1月8日《承诺书》、钟祥科创公司和钟祥鑫园公司2014年11月18日共同的《承诺书》，钟祥科创公司对真实性、证明目的有异议，钟祥鑫园公司对证明目的有异议。本院认为，钟祥自然资源规划局提交了上述证据的原件供核对，钟祥科创公司未能举出反证，故对真实性予以确认；钟祥自然资源规划局提交上述证据的目的是证明钟祥科创公司、钟祥鑫园公司承诺对前期出让金及违约金承担连带责任，该证明目的亦属本案争议焦点问题，将在后文进行分析阐述。3.钟祥科创公司提交的鄂钟祥创业公司字[2013]第05号文件，其他两方对真实性无异议，予以确认，从该公司文件及其上相关领导批示中无应当返还或抵扣1500万元的工业用地土地款的意思，对该证明目的不予采信；钟祥科创公司提交的《购房买卖协议书》系湖北鑫园房地产开发有限公司与武汉市鑫金堤实业发展有限责任公司签订，仅能约束合同当事人，与本案争议事实无关，不予采信；钟祥科创公司提交的日期为2013年8月13日的《国有建设用地使用权出让合同》，钟祥鑫园公司不认可。钟祥自然资源规划局庭审中自认曾与钟祥鑫园公司签署过该份合同，后随即收回了合同书，合同未成立，且该合同仅为复印件，故不能证明钟祥自然资源规划局与钟祥鑫园公司存在国有土地使用权出让合同关系，对该证明目的不予采信；钟祥科创公司提交的钟祥鑫园公司销售表是要证明钟祥鑫园公司有能力支付土地出让金，本案争议的是应否支付，不是有无支付能力，故该证据与本案无关，不予采信；钟祥科创公司提交的会议纪要和仲裁裁决书，钟祥自然资源规划局认可会议纪要，不认可裁决书，钟祥鑫园公司认可其缴纳了1100万元，但认为系代钟祥科创公司向钟祥自然资源规划局缴纳。本院认为，会议纪要内容主要是针对钟祥鑫园公司的经营困难，研究形成了如何解决困难并保证国有土地出让金及时足额征缴入库的意见，裁决书是涉及钟祥鑫园公司的借款及担保合同纠纷，不能证实1100万元土地出让金实际由谁支付，对该证明目的不予采信。4.钟祥鑫园公司提交的钟祥科创公司与案外人签订的《联合开发合同》及《补充协议书》等证据，与本案争议无关，不予采信；钟祥鑫园公司提交的《关于解决土地出让金用库存房请求备案的请示》，钟祥科创公司、钟祥自然资源规划局对真实性予以认可，故对真实性予以确认，但该请示本身仅能证实钟祥鑫园公司进行请示时无违约恶意，不能达到证明钟祥鑫园公司其后无违约恶意的证明目的，故对该证明目的不予采信；钟祥鑫园公司提交的其他法院的裁判文书、通知书、执行和解协议等可以证实其公司账户被冻结、财产被查封，面临履行支付出让金的障碍，上述证据系书证，予以确认；钟祥鑫园公司提交的《关于土地出让价款及滞纳金的催缴通知书》，钟祥科创公司、钟祥自然资源规划局认可真实性，予以确认，该催缴通知书为填充式格式文本，可以表明钟祥自然资源规划局在制作该通知书时的意见，但不代表其后不能提出与该意见不一致的诉讼请求，故对该通知书的证明目的不予采信；钟祥鑫园公司提交的该公司与拆迁户、案外人等签订的《拆迁补偿协议》、房屋买卖/置换合同、案外人向钟祥科创公司发出的《联系函》等证据，钟祥科创公司、钟祥自然资源规划局对真实性有异议，且与本案争议无关，不予采信。根据当事人的陈述及上述认证的证据，本院认定事实如下：2013年5月24日，钟祥科创公司以鄂钟祥创业公司字[2013]第05号文件《关于项目配套用地变性费用的申请报告》向钟祥市人民政府提出申请，将目前已竣工并取得产权证的评估价约2090万元，市场价约3000万元的一栋12500平方米办公厂房13号楼抵押给市政府，用于支付土地变性款，在2014年5月24日前还款，如逾期不还，钟祥市政府有权自行处置该栋房产。钟祥科创公司提交的该文件上有当时相关负责领导“请黄行长抓紧支持该企业贷款。另请国土、住建部门抓紧办理相关手续”的签批意见。2013年6月11日，钟祥科创公司向钟祥自然资源规划局（原钟祥市国土资源局）申请，变更位于钟祥市西××与××路交汇处工业用地46635.8平方米土地为商业、住宅用地。2013年6月28日，钟祥自然资源规划局（原钟祥市国土资源局）与钟祥科创公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，第四条、第五条、第八条约定，宗地总面积46635.8平方米，位于钟祥经济开发区××路，宗地用途为商住用地，合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为36236000元，每平方米777元。第十条、第三十条约定，受让人在合同签订之日起186日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。2013年8月5日，钟祥市人民政府为钟祥科创公司办理钟国用（2013）第200780-1-11号国有土地使用证，载明土地使用权人为钟祥科创公司，座落为钟祥市经济开发区西环二路，地类（用途）为商住用地，使用权类型为出让，使用权面积46635.8平方米，记事栏载明“本宗地属改变土地用途。商业用地40年（终止日期2053年4月27日），住宅用地70年（终止日期2083年4月27日）”。该证未向钟祥科创公司颁发。2013年8月5日，原钟祥市国土资源局作为甲方与乙方钟祥科创公司签订《还款抵押协议书》，双方确认钟祥科创公司变更土地用途需缴纳办证费用36236000元，现将项目生产区八栋建筑物土地使用权和房产在约定时间内抵押给甲方，甲乙双方对此款项均无争议。乙方承诺在2013年12月31日前还清。双方还就具体事宜进行了约定。2013年8月7日，钟祥鑫园公司向钟祥自然资源规划局（原钟祥市国土资源局）申请，请该局尽快根据钟祥鑫园公司与钟祥科创公司的国有土地使用权转让协议将46635.8平方米土地进行转让。2013年8月8日，刘红洲（420……4719）作为委托人向受托人刘道祥（420101……003X）出具两份授权委托书，委托刘道祥作为其合法代理人代为申请办理国有土地使用证、签署办理国有土地使用证过程中的必要文件，对被委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，均予以认可，承担相应的法律责任，委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。该两份授权委托书委托人签字处有“刘红洲”字样的签名和一枚指印，还分别有钟祥科创公司、钟祥鑫园公司的公章。2013年8月8日，钟祥科创公司与钟祥鑫园公司签订《国有土地使用权转让协议书》，约定钟祥科创公司将位于钟祥市西××与××一宗国有土地使用权转让给钟祥鑫园公司，钟祥鑫园公司出资办理土地变更手续，钟祥科创公司配合提供相关资料。2013年8月23日，刘道祥同时代表钟祥科创公司与钟祥鑫园公司在《成交确认书》上签字，该确认书上转让方处有钟祥科创公司盖章，受让方处有钟祥鑫园公司盖章，钟祥市地质灾害应急及国土资源市场信息中心在成交确认机构处盖章，确认书内容主要为宗地面积46635.8平方米，规划用途商住用地，协议成交价格3623.6万元。双方必须在该中心核发该确认书之日起15日内向市国土资源局申请办理土地转让相关手续，涉及需补交土地出让金的，由受让方负责向市国土资源局依法缴纳。2013年8月26日，钟祥市人民政府为钟祥鑫园公司办理钟国用（2013）第200780-1-11号国有土地使用证，载明土地使用权人为钟祥鑫园公司，座落为钟祥市经济开发区西环二路，地类（用途）为商住用地，使用权类型为出让，使用权面积46635.8平方米，记事栏载明“本宗地属改变土地用途。商业用地40年（终止日期2053年4月27日），住宅用地70年（终止日期2083年4月27日）”。该证未向钟祥鑫园公司颁发。2014年1月8日，钟祥科创公司出具《承诺书》，内容为“湖北钟祥科技创业服务有限公司于2013年8月2日欠钟祥市国土资源局土地出让金人民币叁仟陆佰贰拾叁万陆仟元整（￥3623.6万元）。因项目资金困难，无法回笼，现承诺此款于2014年3月31日前付清。”2014年6月20日，钟祥科创公司、钟祥鑫园公司共同以鄂钟祥创业公司字[2014]第03号文件《关于商业配套土地出让金的承诺函》向原钟祥市国土资源局作出承诺，主要内容为由于公司项目前期投资过大，资金未回笼，承诺先行支付人民币六百万元整，其余款项于2014年8月31日前付清。2014年8月5日，原钟祥市国土资源局开具（2013）NO.8116212790湖北省非税收入一般缴款书（收据）并加盖财务专用章，载明付款人为“钟祥鑫园房地产开发有限公司（湖北钟祥科技创业服务有限公司）”，收款人为“钟祥市非税收入管理局”，收入项目名称为“其他土地出让金收入”，金额为6000000元，备注“原件寄钟祥科技公司”。2014年12月12日，袁顺波作为付款人通过中国建设银行网上银行以转账汇款方式向钟祥市非税收入管理局付款5000000元。2014年12月18日，刘道祥签字，钟祥科创公司、钟祥鑫园公司盖章，向原钟祥市国土资源局作出承诺，主要内容为“此次按揭下来速急处理农民工工资与下欠出让金，时间在三个月之内，2015年2月18日前交清……”。2016年12月27日，原钟祥市国土资源局作为甲方与乙方钟祥鑫园公司签订《还款协议书》，确认双方鉴于钟祥鑫园公司欠甲方土地出让金25236000元及迟延缴款所产生的违约金暂时无力缴纳，根据市政府专题会议精神，就乙方偿还上述欠款事宜，达成协议。其中第三、四、六、七条约定，乙方用拟销售的全部商品房及商业门店销售款中的60%作为偿还甲方土地出让金、违约金的保证；乙方必须在交清上一套商品房或商业门店销售款的60%之后，甲方才可以为乙方出具下一套商品房或商业门店的不动产销售证明；乙方如违反协议，甲方有权随时停止为乙方出具不动产销售证明，并要求乙方在欠缴出让金范围内按日千分之一的标准支付违约金；本协议有效期为二年，自2016年12月27日至2018年12月27日止。2017年3月27日，钟祥鑫园公司以鑫园发[2017]第009号《关于解决土地出让金用库存房请求备案的请示》的文件，向市政府、市房管局、市国土局请示，将现有库存房源予以备案确保政府土地出让金、税务税金、农民工工资的解决。该文件上有相关负责领导“请房产局落实到位”的批示意见。2017年7月25日，原钟祥市国土资源局作为甲方与乙方钟祥鑫园公司签订《还款补充协议》，确认双方根据市政府专题会议纪要及双方2016年12月27日签订的《还款协议书》约定，因乙方未及时完成商品房备案，致使原乙方用于偿还甲方土地出让金、违约金的房源发生变化。现就乙方偿还甲方的欠款事宜，经双方协商，达成补充协议。补充协议主要内容为：乙方将原《还款协议书》约定的用于偿还土地出让金、违约金的剩余196套房源全部进行商品房合同备案，并将乙方在“光谷鑫城”开发的其他已售的、需要办理不动产预告预抵押登记的商品房房源也纳入偿还甲方欠款的范围。2017年9月11日、2017年12月5日，原钟祥市国土资源局开具（2016）NO.0042965688，（2017）NO.0002471384湖北省非税收入一般缴款书（收据）并加盖财务专用章，载明付款人为“钟祥鑫园房地产开发有限公司”，收款人为“钟祥市非税收入管理局”，金额为600000元、600000元，收入项目名称为“其他土地出让金收入”。2019年1月3日，钟祥市国土资源局土地有偿使用费征收分局开具（2018）NO.001153405X湖北省非税输入一般缴款书（收据）并加盖财务专用章，载明付款人为“钟祥鑫园房地产开发有限公司”，收款人为“钟祥市非税收入管理局”，金额为3000000元，收入项目名称为“其他土地出让金收入”。2019年3月19日，原钟祥市国土资源局向钟祥鑫园公司送达2019-004号《关于土地出让价款及滞纳金的催缴通知书》，催缴土地价款2223.6万元及滞纳金1859.8932万元、164.5464万元，合计金额4248.0396万元，要求钟祥鑫园公司在接到催缴书后于2019年4月3日前及时缴纳。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉建设用地使用权的受让方及土地出让金价款如何确定？2.钟祥科创公司及钟祥鑫园公司应否共同承担支付下欠土地出让金及违约金的责任？3.钟祥自然资源规划局主张的违约金应否调减？一、关于案涉建设用地使用权出让合同的受让方及土地出让金价款的问题。1.出让合同受让方主体的问题。钟祥自然资源规划局主张，该局系与钟祥科创公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，并约定了土地出让金及相关违约条款。钟祥鑫园公司认可该事实。钟祥科创公司辩称，公司将土地使用权转让钟祥鑫园公司后，钟祥自然资源规划局另行与钟祥鑫园公司签订了国有土地使用权出让合同，钟祥鑫园公司应为受让土地使用权和缴纳土地出让金的主体。经查，原钟祥市国土资源局与钟祥科创公司于2013年6月28日就案涉土地签订了《国有建设用地使用权出让合同》后，并曾于2013年8月13日与钟祥鑫园公司就案涉土地签署过出让合同，但其后及时收回了该出让合同，应视为该合同未成立。钟祥自然资源规划局不认可钟祥鑫园公司是出让合同的受让方，钟祥鑫园公司亦认为案涉土地是基于与钟祥科创公司签订土地使用权转让合同而取得，故钟祥科创公司的该抗辩理由不能成立。因此，案涉建设用地使用权的出让合同应为2013年6月28日钟祥科创公司与原钟祥市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》。该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。钟祥科创公司依据该合同取得案涉土地使用权，是涉案土地的受让方。2.土地出让价款的问题。钟祥自然资源规划局主张，案涉土地的出让合同约定，土地出让价款为3623.6万元，钟祥科创公司已支付1100万元，钟祥鑫园公司已支付420万元，剩余2103.6万元土地出让金未付。钟祥鑫园公司对此予以认可。钟祥科创公司辩称，土地出让价款中应当扣减1500万元工业用地补偿款，并提交了其公司鄂钟祥创业公司字[2013]第05号文件予以证实。经核实该文件，文件内容为申请以公司取得产权证的办公厂房作为支付2071万元土地变性费用的抵押物，文件上手写的领导批示意见为“请相关部门支持企业贷款和办理相关手续”，无扣减1500万元工业用地补偿款意思表示的文字，故钟祥科创公司的该抗辩事由缺乏事实依据，案涉土地的土地出让金尚余2103.6万元未支付。二、关于两被告应否共同承担支付剩余土地出让金及违约金的问题。1.钟祥科创公司应否承担责任。经查，该公司与原钟祥市国土资源局于2013年6月28日签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十条约定，受让人同意在合同签订之日起186日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。第三十条约定，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。根据上述约定，钟祥科创公司应于2013年6月28日起186日内，即至迟应于2013年12月30日将土地出让金付清，否则应按未付清款项数额为基数，按日1‰的标准计算违约金。钟祥自然资源规划局认可，钟祥科创公司、钟祥鑫园公司支付了五笔，共计1520万元土地出让金，但该五笔款项均于2013年12月30日后才支付，因此钟祥科创公司应当支付下欠的土地出让金及承担违约责任。钟祥科创公司辩称，公司已将与原钟祥市国土资源局于2013年6月28日签订的《国有建设用地使用权出让合同》的权利义务概括转移给了钟祥鑫园公司，钟祥鑫园公司应为承担案涉土地出让金及滞纳金的主体，并提交了还款协议书（2016年12月27日签订）、补充协议书（2017年7月25日签订）、成交确认书（2013年8月23日签订）、承诺书（2014年12月18日签订）予以证实。钟祥鑫园公司对此不予认可，该公司认为案涉土地使用权转让时，钟祥科创公司与钟祥鑫园公司为关联公司，法定代表人为同一人，钟祥鑫园公司与钟祥科创公司签订涉案土地使用权转让合同，并非受让钟祥科创公司与钟祥自然资源规划局出让合同中的权利义务，并不直接与钟祥自然资源规划局产生合同关系。根据查明的事实，钟祥自然资源规划局先为钟祥科创公司办理国有土地使用权证，而后根据钟祥科创公司、钟祥鑫园公司的转让协议将案涉土地变更登记，为钟祥鑫园公司办理了国有土地使用证，故钟祥鑫园公司并不是案涉土地出让合同一方当事人，钟祥科创公司亦未举证证明钟祥自然资源规划局同意其将应当缴纳的土地出让金及违约金的义务转移给钟祥鑫园公司，而免除钟祥科创公司的合同义务，故钟祥科创公司该抗辩事由缺乏证据证实，本院不予采纳。2.钟祥鑫园公司应否承担责任。钟祥鑫园公司依据与钟祥科创公司2013年8月8日签订的《国有土地使用权转让协议书》，而取得案涉土地使用权，钟祥自然资源规划局根据该协议将案涉土地登记在钟祥鑫园公司名下。后钟祥鑫园公司与原钟祥市国土资源局于2016年12月27日签订《还款协议书》，其后，还向钟祥市政府、钟祥市房管局、原钟祥市国土资源局请示（2017年3月27日）将库存房源进行备案以确保土地出让金等，与原钟祥市国土资源局签订补充协议书（2017年7月25日签订）扩大备案房源范围，并于2017年9月11日、2017年12月5日、2019年1月3日就案涉土地支付过三笔土地出让金，其上述行为表明钟祥鑫园公司愿意承担支付案涉土地出让金的责任，且与钟祥科创公司未就支付下欠的土地出让金的份额进行过约定，故应当与钟祥科创公司共同承担支付剩余土地出让金及违约金的责任。另，钟祥鑫园公司辩称，该公司在拆迁土地过程中补偿了拆迁户三套房屋计1060960元，该费用应从原告的土地出让金中扣减。原告钟祥自然资源规划局不予认可，该主张因提交的证据不足，不予采纳。三、关于钟祥自然资源规划局主张的违约金应否调减的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，钟祥自然资源规划局的债权为金钱债权，其实际损失应为金融机构利息损失，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，其依据出让合同和还款协议约定，主张按1‰每日的计息标准计算违约金，换算为年利率为36%，显然过分高于造成的损失，故对二被告请求对违约金总额予以调减的意见予以采纳。鉴于钟祥自然资源规划局在钟祥科创公司、钟祥鑫园公司逾期支付土地出让金后，未采取适当措施防止损失扩大，对扩大的损失部分亦存在过错，且在本案审理过程中，本院组织三方调解时对二被告提出的减少违约金的意见予以认可，故综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及二被告公司经营状况等综合因素，本院酌定调减钟祥科创公司、钟祥鑫园公司支付原告钟祥自然资源规划局的违约金为100万元。综上，原告钟祥自然资源规划局的部分诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、湖北钟祥科技创业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向钟祥市自然资源和规划局缴纳土地出让金21036000元、违约金1000000元，钟祥鑫园房地产开发有限公司承担连带清偿责任；二、驳回钟祥市自然资源和规划局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费441035元，保全费5000元，合计446035元，由湖北钟祥科技创业服务有限公司、钟祥鑫园房地产开发有限公司共同负担127240元，钟祥市自然资源和规划局负担318795元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  周丽红审判员  董菁菁审判员  王 冉二〇二〇年九月二十五日法官助理李园园书记员李思琪书记员陈锦书