河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初12569号原告:李付良，男，1974年5月14日出生，汉族,住河南省郑州市金水区。委托代理人：陈世立，河南信行律师事务所律师。被告:郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地河南省郑州市中原区中原中路82号中晟银泰国际中心A、B座裙楼一层、三层、四层、五层、A座六层至二十六层。法定代表人：王亚峰。委托代理人：孙长亮，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告:郑州中晟置业集团有限公司，住所地河南省郑州市二七区航海路197号1号楼5层。法定代表人：王珂。原告李付良诉被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称卡莱顿公司）、郑州中晟置业集团有限公司（以下简称中晟公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李付良委托代理人陈世立，被告卡莱顿公司委托代理人孙长亮到庭参加诉讼；被告中晟公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李付良向本院提出诉讼请求:1、请求贵院依法判决确认被告卡莱顿公司2020年5月28日发出的五份《解除合同通知书》无效；2、请求贵院依法判决被告卡莱顿公司支付原告2020年2月1日至2020年7月31日之间的物业使用费102351.5元，并自2020年1月15日起以204703元为基数按照日万分之五的标准计算违约金至实际付清之日，暂计至2020年5月31日违约金为15864.5元；3、请求贵院依法判决被告中晟公司对上述第二项的债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年1月13日，原告购买了被告中晟公司关联企业开发的位于郑州市郑东国际广场”××楼××、××、××、××、××套心怡路东、商都路北“伟业·国际广场”A号楼1602、1603、1604、1605、1606号5套房屋。同日，原告与二被告签订了五份《物业经营管理合同》，约定由被告卡莱顿公司进行酒店经营，自2015年5月1日开始计算物业使用费，其中2017年5月1日至2021年4月30日期间的物业使用费分别按照41140元/年、40927元/年、40963元/年、40997元/年、40676元/年计算。每三个月支付一次，提前15天支付下一个付款周期的物业使用费。被告卡莱顿公司本应于2019年10月15日支付五套房子2019年11月、12月、以及2020年1月的物业使用费，以此类推，于2020年1月15日支付2月、3月、4月的物业使用费；2020年4月15日支付5月、6月、7月的物业使用费。但被告卡莱顿公司直到2019年11月5日才支付五套房屋2019年11月、12月、以及2020年1月的物业使用费，当期已经逾期20天。另截止本案起诉之日被告卡莱顿公司仍拖欠五套房屋2020年2月1日至2020年7月31日二个周期的物业使用费未付。另根据合同约定，如被告卡莱顿公司无正当理由逾期支付物业使用费，应按每逾期一日依本年度约定物业使用费的总额万分之五的标准支付违约金。另，被告中晟公司作为合同履行的保证人，自愿对被告卡莱顿公司的行为承担连带保证责任。但被告卡莱顿公司无故于2020年5月28日向原告发出了五份《解除合同通知书》，该通知书违背双方在《物业经营管理合同》中关于被告卡莱顿公司直接于2014年8月31日向开发商直接收房并进行经营的约定，要求原告于2020年6月5日之前将符合使用条件的房屋再次交付给被告卡莱顿公司，否则将解除合同并要求退还已付物业使用费。原告认为该通知书既不符合双方合同的约定，也不符合法律规定以及事实情况。被告卡莱顿公司在已经收房将近6年、经营期限已满5年且支付了两年多物业使用费的情况下，又无理由提出要求原告交付房屋否则将解除合同的非法请求。原告认为该附条件《解除合同通知书》不能成立，依法应当认定无效。综上，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请！被告卡莱顿公司辩称，1.原被告双方签订的《物业经营管理合同》约定将原告购买的房屋交付供被告卡莱顿公司经营管理，被告卡莱顿公司向其支付物业使用费，双方的合同性质应为房屋租赁合同。根据《合同法》规定，原告应当将出租的房屋交付供被告占有使用，但原告一直未能履行该义务，导致原被告双方签订的合同目的无法实现，因此被告卡莱顿向原告发送解除合同通知合法有据，原告的第一项诉请应当驳回；2.本案实际情况原告在与案涉房屋开发商签订房屋买卖合同的同时与被告卡莱顿签订了物业管理经营合同，约定将原告购买的房屋交付给被告凯莱顿占有和使用，因可开发商未能按时交付案涉房屋，导致《物业经营管理合同》约定的房屋也未能按时交付被告卡莱顿酒店使用，导致原被告双方签订的《物业经营管理合同》合同目的无法实现，因此在本案审理之前被告卡莱顿已经通过EMS向原告李付良发送解除合同通知，原告李付良已经签收解除合同通知的快递。因为原告一直未履行交付房屋义务，导致合同未履行，并且被告卡莱顿已经向被告发送解除合同通知书，双方合同已经解除，原告要求支付租金及违约金缺乏事实依据，请求驳回原告诉讼请求。被告中晟公司未答辩。经审理查明，2013年1月13日，原告李付良（××）与河南金伟置业公司（作为出卖人）《商品房买卖合同》五份，载明：河南金伟置业公司将郑东国际广场”××楼××、××、××、××、××套心怡路、商都路北A号楼16层02号、A号楼16层03号、A号楼16层04号、A号楼16层05号、A号楼16层06号房屋出售给李付良，用途为办公，房屋价格分别为514244元、511587元、512042元、512458元、508458元。2013年1月13日，原告李付良（作为甲方）与被告卡莱顿公司（作为乙方）签订《物业经营管理合同》五份，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于商都路北、××、××、××、××、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。本合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个周期的物业使用费，即2017年4月16日至2017年4月30日期间支付2017年5月1日--2017年7月31日物业使用费,2017年7月16日至2017年7月31日期间支付2017年8月1日-2017年10月31日物业使用费,以此类推。A幢16层02号房2017年5月1日—2021年4月30日期间按41140元/年计。A幢16层03号房2017年5月1日—2021年4月30日期间按40927元/年计。A幢16层04号房2017年5月1日—2021年4月30日期间按40963元/年计。A幢16层05号房2017年5月1日—2021年4月30日期间按40997元/年计。A幢16层06号房2017年5月1日—2021年4月30日期间按40676元/年计。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除本合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方缴纳违约金等。合同末尾被告中晟公司作为保证人出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由我方负连带保证责任。合同附件委托书载明：委托人李付良于2013年1月13日与卡莱顿公司签订的五份《物业经营管理合同》，依据该合同第3.1款约定，兹授权卡莱顿公司作为委托代理人，全权委托人于2013年1月13日与河南金伟置业有限公司签订的五份《商品房买卖合同》项下房屋交付手续办理事宜。2020年5月28日被告卡莱顿公司向原告发送《解除合同通知书》，载明，原告与我司于2014年1月13日签订《物业经营管理合同》，约定原告所有的物业交给我司用于酒店经营，我司自2015年5月1日起按照合同约定向原告支付物业使用费，但截至我司发出本通知之日，原告一直未能按照合同约定将其所有的物业交付给我司，致使我司租赁原告物业用于经营的合同目的无法实现，如原告2020年6月5日前未能将物业交于我司，我司将解除与原告签订的《物业经营管理合同》。原告在庭审中称，2013年1月13日，原告购买了被告郑州中晟置业集团有限公司关联企业开发的位于郑州市郑东国际广场”××楼××、××、××、××、××套心怡路东、商都路北“伟业?国际广场”A号楼1602、1603、1604、1605、1606号5套房屋。同日，原告与二被告签订了五份《物业经营管理合同》，均约定由被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司进行酒店经营，自2015年5月1日开始计算物业使用费，其中2017年5月1日至2021年4月30日期间的物业使用费分别按照41140元/年、40927元/年、40963元/年、40997元/年、40676元/年计算。每三个月支付一次，提前15天支付下一个付款周期的物业使用费。被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司本应于2019年10月15日支付五套房子2019年11月、12月、以及2020年1月的物业使用费，以此类推，于2020年1月15日支付2月、3月、4月的物业使用费；2020年4月15日支付5月、6月、7月的物业使用费。但被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司直到2019年11月5日才支付五套房屋2019年11月、12月以及2020年1月的物业使用费，当期已经逾期20天。另截止本案起诉之日被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司仍拖欠五套房屋2020年2月1日至2020年7月31日二个周期的物业使用费未付。另根据合同约定，如被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司无正当理由逾期支付物业使用费，应按每逾期一日依本年度约定物业使用费的总额万分之五的标准支付违约金。另，被告郑州中晟置业集团有限公司作为合同履行的保证人，自愿对被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司的行为承担连带保证责任。但被告郑州卡莱顿酒店管理公司无故于2020年5月28日向原告发出了五份《解除合同通知书》，该通知书违背双方在《物业经营管理合同》中关于被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司直接于2014年8月31日向开发商直接收房并进行经营的约定，要求原告于2020年6月5日之前将符合使用条件的房屋再次交付给被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司，否则将解除合同并要求退还已付租金。原告认为该通知书既不符合双方合同的约定，也不符合法律规定以及事实情况。被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司在已经收房将近6年、经营期限已满5年且支付了两年半租金的情况下，又无理由提出要求原告交付房屋否则将解除合同的非法请求。原告认为该附条件《解除合同通知书》不能成立，依法应当认定无效。2017年4月26日支付涉案房屋的物业使用费10285元、10232元、10241元、10249元、10169元；2017年7月27日支付涉案房屋的物业使用费10285元、10232元、10241元、10249元、10169元；2017年10月30日支付涉案房屋的物业使用费10285元、10232元、10241元、10249元、10169元；2018年1月29日支付涉案房屋的物业使用费10285元、10232元、10241元、10249元、10169元；2018年4月27日支付涉案房屋的物业使用费10285元、10232元、10241元、10249元、10169元；2018年7月30日支付涉案房屋的物业使用费10285元、10232元、10241元、10249元、10169元；2018年10月30日支付涉案房屋的物业使用费10285元、10232元、10241元、10249元、10169元；2019年1月30日支付涉案房屋的物业使用费10285元、10232元、10241元、10249元、10169元；2019年5月7日支付涉案房屋的物业使用费10285元、10232元、10241元、10249元、10169元；2019年7月31日支付涉案房屋的物业使用费10285元、10232元、10241元、10249元、10169元；2019年11月5日支付涉案房屋的物业使用费10285元、10232元、10241元、10249元、10169元；2020年1月31日之前物业使用费被告已足额支付。被告在庭审中称，物业经营管理合同约定的自2015年5月1日起开始计算物业使用费，前提是依据原告与开发商签订的商品房买卖合同约定的2014年8月31日之前能正常交付房屋，实际上到本案审理时，开发商一直未能按照合同交付案涉房屋，原告起诉支付物业使用费及违约金实属原告未能履行义务在先，该请求无事实及合同依据。以银行流水为准。认可支付物业使用费至2020年1月31日。以上事实由原告提交的《商品房买卖合同》五份、《物业经营管理合同》五份、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司的企业工商信息一份、被告郑州中晟置业集团有限公司企业工商信息一份、河南维港置业有限公司企业工商信息一份、郑州康斯坦汀酒店管理有限公司工商信息一份、郑东国际广场”××楼××、××、××、××、××套管管委会出具的《政府信息公开答复书》一份、原告名下交通银行卡个人客户交易清单一份、《解除合同通知书》打印件5份；被告提交的河南维港置业有限公司作出的《伟业国际广场项目情况说明》一份、沙蓬、李占青、代玉英等十三人诉河南维港置业有限公司房屋买卖合同纠纷诉讼材料及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《物业经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十二条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的。可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告卡莱顿公司虽向原告发出的《解除合同通知书》，期解除合同的理由并不符合合同约定的解除条件和法定的解除条件。故原告诉请被告卡莱顿公司发出的《解除合同通知书》无效，本院予以支持。根据《物业经营管理合同》约定，被告卡莱顿公司应当向原告支付物业使用费。庭审中，原告称，被告卡莱顿公司已支付物业使用费至2020年1月31日。被告卡莱顿公司辩称，以银行流水为准，认可支付物业使用费至2020年1月31日。结合原被告向本院提交的证据及庭审陈述，本院对原告所述予以采信，故原告诉请被告卡莱顿公司支付2020年2月1日至2020年7月31日之间的物业使用费102351.5元，本院予以支持。关于违约金，本院根据本案的具体情况酌定被告向原告支付违约金11500元。原告诉请判令被告中晟公司对上述款项承担连带清偿责任。被告中晟公司作为担保人在《物业经营管理合同》上签字，本院综合审查担保期限、担保方式、担保范围等认为，原告该项诉请符合法律规定与合同约定，本院予以支持。被告中晟公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司向原告李付良发出的《解除合同通知书》无效。二、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李付良支付2020年2月1日至2020年7月31日之间的物业使用费102351.5元，并支付违约金11500元；三、被告郑州中晟置业集团有限公司对本判决第二项所判决款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2664元，减半收取1332元，由原告李付良负担43元，由被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司、郑州中晟置业集团有限公司负担1289元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年九月二十五日书记员 李泽宇