四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5347号等4案（二审案号见表一） 上诉人（原审原告）：阮静梅、时雨等人（身份信息详见附表一）。 委托诉讼代理人：卞长超，四川元众律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 上诉人阮静梅、时雨等人因与上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷四案，不服四川省成都高新技术产业开发区民事判决书（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 阮静梅等人上诉请求：依法撤销一审判决书第二项，改判中德红谷公司支付上诉人逾期交房违约金；依法判决中德红谷公司承担一、二审诉讼费用。 主要事实和理由：一、一审判决错误认定阮静梅关于逾期交房违约金的主张超过诉讼时效。 根据阮静梅与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项的约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”因此本案阮静梅主张的逾期交房违约金债权是有履行期限的债权，只有中德红谷公司未按合同约定的期限履行违约金支付义务，阮静梅的权利才遭受侵害，诉讼时效才能起算，否则有违诉讼时效制度的意义。同时，该条款所指的“实际交付”是指符合合同条件的交付。 本案中，中德红谷公司于2016年7月28日取得房屋面积实测报告，2016年11月17日取得建设工程规划验收合格证，因此符合合同约定条件的实际交房日期应是2016年11月17日。逾期交房违约金的支付期限是此后10日内即2016年11月27日前，2016年11月27日前中德红谷公司未履行违约金支付义务，阮静梅权利才遭受侵害，此时才能起算诉讼时效，诉讼时效在2019年11月27日才届满，阮静梅的起诉在诉讼时效期间内，人民法院应予支持。 请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持阮静梅的上诉请求。 中德红谷公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回阮静梅的全部上诉请求。案涉商品房买卖合同已经明确约定了交房日期和交房条件，中德红谷公司未在合同约定的时间交付符合合同约定条件的房屋，阮静梅知道自身的权利受到侵犯，逾期交房违约金应从合同约定的交房期限的次日开始计算，本案中阮静梅并未提供证据证明时效存在中止、中断的情形。 中德红谷公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：中德红谷公司承担的违约责任过重，有违公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第113、114条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失数额应当相当于因违约所造成的损失。”、“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”按一审判决，中德红谷公司承担的逾期办证违约金过高，已远远超过阮静梅等人的实际损失，且阮静梅等人并无实际损失，中德红谷公司承担的违约责任过重，有违公平原则，应当酌情减轻。综上所述，一审法院认定事实不清，请求二审法院在充分查明事实的基础上，正确适用法律，依法纠正一审中的错误判决，以维护中德红谷公司的合法权益。 阮静梅、时雨等人未发表答辩意见。 阮静梅向一审法院起诉请求：1、中德红谷公司支付逾期交房违约金52177元（按已付房款的5%计算，自2016年3月1日起算）；2、中德红谷公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金43933元（以房屋总价款为基数，按每日万分之一自2017年3月1日起计算至中德红谷公司实际取得该商品房所在楼栋的初始权属证明之日即2018年4月25日止）。（具体诉讼请求详见附表二） 二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院在此不再赘述。 一审法院认为，阮静梅等人与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 现结合双方诉辩主张，对双方争议问题认定如下。 一、关于阮静梅等人要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权是否已经超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行前，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，案涉合同约定的交房时间为2016年2月29日，期限届满，中德红谷公司未向阮静梅等人交付房屋，阮静梅等人应当知道其权利受到侵害，即应起算诉讼时效。在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行前，诉讼时效期间尚未届满，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，至2019年2月28日届满。2019年8月9日，阮静梅等人通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向一审法院递交民事起诉状，向中德红谷公司提出逾期交房违约金的权利主张，其向人民法院请求保护民事权利已经超过诉讼时效期间，中德红谷公司的抗辩理由成立，一审法院予以采信。对阮静梅等人要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 二、关于逾期取得楼栋权属证明的违约金的计算标准及金额。 一审法院认为，依照合同约定，中德红谷公司应当在2017年2月29日（该期限不存在，应为2017年2月28日）前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，阮静梅等人不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向阮静梅等人支付已付房款万分之一的违约金。本案中，中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日，自2017年3月1日起算至2018年4月25日合计逾期421天，其应承担的违约金为43933元（1043534元×0.0001×421天）。 对于中德红谷公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的抗辩意见，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金兼具补偿性和惩罚性的双重性质，且以补偿性为主、惩罚性为辅。本案中，阮静梅等人因逾期取得房屋产权证的实际损失无法确定，但中德红谷公司逾期取得所在楼栋的初始产权证明的原因在其自身，阮静梅等人并无过错；合同约定的违约金计算方式尚未达到以购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率标准。故一审法院认定，合同约定的违约金计算标准并不高，中德红谷公司请求调低违约金的意见，一审法院不予采纳。 一审判决内容及案件受理费的负担详见附表四。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据上诉人阮静梅等人与中德红谷公司的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为：阮静梅等人向中德红谷公司主张逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效限制；一审法院对逾期取得楼栋权属违约金金额的确认是否恰当。 阮静梅等人分别于中德红谷公司签订的案涉合同中明确约定了房屋交付的时间。约定的交付期限届满，中德红谷公司未按约交付房屋，阮静梅等人作为合同签订主体即应当知晓自己权利遭受侵害。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，阮静梅等人主张逾期交房违约金的诉讼时效即开始计算。而阮静梅等人向一审法院起诉时，已超过三年诉讼时效期间，一审法院对此事实认定正确，本院予以确认。 阮静梅等人另提出，根据合同约定“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”，“实际交付”是指符合合同条件的交付。本院审查认为，按照文字理解，实际交付系指开发企业将房屋以交接的方式向买受人交付、买受人实际掌握、接受、使用房屋，阮静梅等人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于中德红谷公司提出违约金过高的上诉理由。本院经审查认为，阮静梅等人按照合同约定的标准提出违约金主张，该违约金的计算仅为以已付款为标准、日万分之一为标准，年利率仅为3.65%，并不明显过高；且中德红谷公司未举证证明其违约行为对阮静梅等人造成的损失远低于合同约定的违约金，故本院对中德红谷公司的该项上诉理由不予采纳。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费由上诉人按各自缴纳的金额自行负担（具体金额详见附表五）。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇二〇年九月一日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号（2019）川0191民初                       二审案号（2020）川01民终                       原审原告身份信息                               1                       12255号                       5269号                       阮静梅，女，1967年11月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。                               2                       9420号                       5279号                       罗琼，女，1962年7月5日出生，汉族，住成都市高新区。             胡泽志，男，1961年2月26日出生，汉族，住成都市高新区。                               3                       12737号                       5299号                       时雨，女，1994年1月1日出生，汉族，住成都市武侯区。                               4                       12738号                       5347号                       魏玲，女，1970年5月20日出生，汉族，住成都市高新区。                                           附表二                               序号                       一审案号（2019）川0191民初                       二审案号（2020）川01民终                       一审诉讼请求                               1                       12255号                       5269号                       1、中德红谷公司支付逾期交房违约金52 177元（按已付房款的5%计算，自2016年3月1日起算）；2、中德红谷公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金43933元（以房屋总价款为基数，按每日万分之一自2017年3月1日起计算至中德红谷公司实际取得该商品房所在楼栋的初始权属证明之日即2018年4月25日止）。                               2                       9420号                       5279号                       1、中德红谷公司支付逾期交房违约金47 493元（按已付房款949 868元的5%计算，自2015年10月31日起算）；2、中德红谷公司支付自2016年10月31日起至中德红谷公司实际取得该商品房所在楼栋的初始权属证明之日（2018年4月25日）期间的逾期取得楼栋权属证明的违约金51 483元。                               3                       12737号                       5299号                       1、中德红谷公司支付逾期交房违约金44 849元（按每日万分之三计算，自2016年3月1日起算）；2、中德红谷公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金37 763元（以房屋总价款为基数，按每日万分之一自2017年3月1日起计算至中德红谷公司实际取得该商品房所在楼栋的初始权属证明之日即2018年4月25日止）                               4                       12738号                       5347号                       1、中德红谷公司支付逾期交房违约金35 775元（按每日万分之三计算，自2016年3月1日起算）；2、中德红谷公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金30 122元（以房屋总价款为基数，按每日万分之一自2017年3月1日起计算至中德红谷公司实际取得该商品房所在楼栋的初始权属证明之日即2018年4月25日止）                                           附表三                               序号                       一审案号（2019）川0191民初                       二审案号（2020）川01民终                       合同约定交房时间                       建筑面积测绘报告取得时间                       原审原告起诉时间                               1                       12255号                       5269号                       2016年2月29日                       2016年7月28日                       2019年8月9日                               2                       9420号                       5279号                       2015年10月30日                       2016年7月28日                       2019年5月9日                               3                       12737号                       5299号                       2016年2月29日                       2016年7月28日                       2019年8月9日                               4                       12738号                       5347号                       2016年2月29日                       2016年7月28日                       2019年8月9日                                           附表四                               序号                       一审案号（2019）川0191民初                       二审案号（2020）川01民终                       一审法院判决结果                               1                       12255号                       5269号                       一、中德红谷公司于判决生效之日起十日内向阮静梅支付逾期取得楼栋权属证明的违约金43 933元；二、驳回阮静梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1 101元，由阮静梅负担598元，中德红谷公司负担503元。                               2                       9420号                       5279号                       一、中德红谷公司于判决生效之日起十日内向罗琼、胡泽志支付逾期取得楼栋权属证明的违约金51 483元；二、驳回罗琼、胡泽志的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1 137元，由罗琼、胡泽志负担546元，中德红谷公司负担591元。                               3                       12737号                       5299号                       一、中德红谷公司于判决生效之日起十日内向时雨支付逾期取得楼栋权属证明的违约金37 763元；二、驳回时雨的其他诉讼请求。案件受理费减半收取933元，由时雨负担507元，中德红谷公司负担426元。                               4                       12738号                       5347号                       一、中德红谷公司于判决生效之日起十日内向魏玲支付逾期取得楼栋权属证明的违约金30 122元；二、驳回魏玲的其他诉讼请求。                                           附表五                               序号                       一审案号（2019）川0191民初                       二审案号（2020）川01民终                       原审原告上诉费缴费金额                       中德红谷公司上诉费缴费金额                               1                       12255号                       5269号                       1104元                       898元                               2                       9420号                       5279号                       987元                       1087元                               3                       12737号                       5299号                       921元                       744元                               4                       12738号                       5347号                       694元                       553元