湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1114号上诉人（原审原告）：王玉珍，女，1953年5月15日出生，土家族，退休职工，住湖南省新晃侗族自治县。委托诉讼代理人：胡霞光。被上诉人（原审被告）：王丽霞，女，1963年2月14日出生，土家族，退休职工，户籍地湖南省新晃县，现住湖南省长沙市马王堆都市。委托诉讼代理人：袁易海，湖南维清律师事务所律师。第三人：新晃糖果糕点厂，住所地新晃县人民路30号，统一社会信用代码91431227189282100G。法定代表人：颜有武，该糕点厂厂长。上诉人王玉珍因与被上诉人王丽霞物权保护纠纷一案，不服湖南省新晃侗族自治县人民法院（2020）湘1227民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人王玉珍上诉请求：1、撤销湖南省新晃侗族自治县人民法院（2020）湘1227民初45号民事判决书；2、依法支持上诉人的一审诉讼请求，即判决被上诉人腾空并交付新晃糖果糕点厂宿舍楼1单元3-2号住房及住房钥匙给上诉人，依法确认上诉人与第三人在2004年9月16日签订的《售房协议》合法有效；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决认定上诉人与第三人于2004年9月16日签订的《售房协议》第三条、第四条无效没有法律依据。因为上诉人与第三人在平等自愿、协商一致基础上签订的《售房协议》是双方的真实意思表示，没有侵犯法律的效力性强制规定，也没有侵害国家、集体或者其他个人的合法权益，更没有违反公序良俗，是合法有效的，一审法院以《物权法》第九条第一款和《城市房地产管理法》第六十条的规定判决认定双方签订的《售房协议》的第三条、第四条无效有失偏颇。2、一审法院判决认定被上诉人是借上诉人的名义买房，是上诉人受被上诉人的委托，但被上诉人除了提供与其有亲戚和利害关系的几个所谓的证人的证言外，没有任何证据证实是借名买房，一审法院判决无事实依据，依法应予以撤销。3、按照一审法院的逻辑，只要是还没有办理产权证的不动产谁占有谁就可以受益，显然与我国的立法原意相悖，更不利于房地产交易双方的稳定和安全。被上诉人王丽霞辩称：一审法院判决认定上诉人与第三人于2004年9月16日签订的《售房协议》第三条、第四条无效有法律依据；王丽霞借王玉珍之名否方的证据确实充分；王丽霞为讼争房屋的使用权人事实俱在，不容辩驳；王玉珍讼请王丽霞返还房屋理由不成立。请求二审法院依法驳回王玉珍的上诉。第三人述称，因王玉珍是我厂的正式职工，案涉房屋系王玉珍以职工的名义购买，至于他们姐妹内部怎么处理的我就不清楚了。上诉人王玉珍向一审法院起诉请求：1、判决被告腾空并交付新晃糖果糕点厂宿舍楼1单元3-2号住房，即判决被告搬离存放在该住房内的什物，交付该住房钥匙；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告王玉珍与被告王丽霞系姐妹关系，原、被告父母共育有五个子女，分别为王玉珍、王鑫铭、王金铭、王丽霞、王召军（已死亡），原、被告父亲早年去世，母亲也于2018年11月去世。原告王玉珍曾于1996年11月至2004年11月在新晃糖果糕点厂担任厂长职务。2002年至2004年，新晃糖果糕点厂为解决本单位职工的住房福利待遇问题，决定将单位的19套宿舍房出卖给王玉珍等19名单位职工。2003年，原、被告母亲考虑到王丽霞经济困难，就借6000元给王丽霞以王玉珍的名义购买新晃糖果糕点厂的宿舍房，王丽霞将四处筹借的购房款9000元交予王玉珍，由王玉珍负责购房事宜。此后，原告王玉珍购得新晃糖果糕点厂宿舍楼1单元302住房一套，房屋总价款为11780元，其中9000元购房款是抵扣的王玉珍在新晃糖果糕点厂从1998年1月至2002年12月的生活补贴，剩余的购房款由王玉珍在2004年7月6日向新晃糖果糕点厂交纳。房款交纳完毕后，王玉珍与新晃糖果糕点厂于2004年9月16日签订《售房协议》，《售房协议》内容为：“甲方将位于新晃镇人民路26号本单位宿舍房[房屋产权证号：新晃县房权证新晃镇字第（2002）0402号]出售给本单位职工，经双方共同协商达成如下协议：一、甲方将本单位宿舍壹单元3-2房，使用面积45.46平方米，以优惠价格处置给乙方；二、乙方必须一次性支付购房款壹万壹仟柒佰捌拾零元整（￥11780）给甲方；三、乙方一次性支付完购房款后，该房屋所有权归乙方所有，甲方不再拥有其产权；四、因甲方属县级特困企业，乙方系单位职工，由于甲方停产多年及资金问题，无力给乙方办理房屋产权证，但不影响乙方拥有该套住房的所有权；五、甲方今后因政策性改制，此协议仍然有效，并由变更后的法人统一为乙方办理房屋产权手续；六、此协议系双方自愿签订，一式两份，甲乙双方各执一份，签字有效。”2004年下半年，王丽霞取得上述争议房屋的钥匙，并先后出租给案外人姚蓉菲、曾伟章、李伏球、田燕群、杨爱春等人，由王丽霞收取租金并管理上述房屋至今。2006年，王丽霞对争议房屋进行厕所改造，并支付了厕所改造的费用。2012下半年，王丽霞又委托哥哥王鑫铭对争议房屋进行装修。另查明，王丽霞从母亲处借来买房的钱已于2011年还清；争议房屋原来与其余新晃糖果糕点厂的房屋统一登记在产权证号为“新晃县房权证新晃镇字第（2002）0402号”房屋产权证上，后于2009年4月22日变更登记在产权证号为“新房权证新晃镇字第××号”房屋产权证上，依然登记在新晃糖果糕点厂名下。一审法院认为：本案为物权保护纠纷，争议焦点为：1、原告王玉珍与第三人新晃糖果糕点厂于2004年9月16日签订的《售房协议》是否有效；2、被告王丽霞应否腾空并搬离争议房屋。关于原告王玉珍与第三人新晃糖果糕点厂于2004年9月16日签订的《售房协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”本案中，《售房协议》是原告王玉珍与第三人新晃糖果糕点厂的真实意思表示，双方在平等自愿的基础上签订，王玉珍亦已支付了全部的购房款，但《售房协议》第三、四条违背了上述法律的强制性规定，故《售房协议》除第三、四条无效外，其余部分有效。关于被告王丽霞应否腾空并搬离争议房屋的问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”由此可见，权利人行使不动产返还原物请求权的要件之一为请求权人须为不动产之权利人，二是占有人为无权占有。本案中，争议房屋登记在第三人新晃糖果糕点厂名下，原告王玉珍不是争议房屋的权属登记人，不享有占有、使用、收益和处分该争议房屋的权利，亦不可行使物权排他权利。且从查明的事实及证人证言可见，王丽霞因非新晃糖果糕点厂的职工，不具备购买争议房屋的资格，故委托王玉珍并以王玉珍的名义从新晃糖果糕点厂处购买了争议房屋，实际管理使用争议房屋15年余，王玉珍亦长期未对王丽霞使用管理争议房屋提出异议，虽然原、被告之间存在借名买房的事实，但该关系未经解除或宣告无效，王丽霞基于借名买房关系管理使用争议房屋并未违背当事人意思自治原则，王丽霞使用争议房屋具有合理依据，而非强行侵占使用房屋。王玉珍基于物权保护要求被告王丽霞腾空并搬离争议房屋缺乏处理基础，有违诚信，本院不予支持。综上所述，对于原告王玉珍的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告王玉珍与第三人新晃糖果糕点厂于2004年9月16日签订的《售房协议》除第三、四条无效外，其余部分有效；二、驳回原告王玉珍的其他诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。二审中，上诉人申请证人何某、肖某、滕某出庭作证，拟证明案涉房屋系上诉人所有。被上诉人质证认为，三证人与上诉人有利害关系，不认可其证人证言，且三证人仅知道上诉人购买了房屋，不知道房屋的处理情况，故三证人的证言达不到上诉人的证明目的。本院认为三证人的证言仅能证明王玉珍购买了房屋，三人均表示对房屋后续是否处分的情况不知情，达不到上诉人的证明目的，故本院对三证人的证言不予采信。被上诉人提交了一份不动产信息查询证明，拟证明案涉房屋系被上诉人唯一房屋；被上诉人还提交了一份疾病诊断书，拟证明被上诉人老伴现得了脑溢血。上诉人质证认为，以上两组证据与本案并无关联。本院认为，被上诉人的房产情况与老伴的身体状况，与本案并无关联，故本院不予采信。本院认为：本案系物权保护纠纷。根据本案业已查明的事实，因王丽霞非新晃糖果糕点厂职工，不具备购买新晃糖果糕点厂宿舍（即案涉房屋）的资格，该涉案房屋系王丽霞出资以其姐王玉珍（时任该厂厂长）的名义购买。王玉珍与新晃糖果糕点厂于2004年9月16日签订《售房协议》一份，王丽霞取得该涉案房屋钥匙，此后，王丽霞将房屋先后出租、装修等，由其管理使用至今。目前该涉案房屋依然登记在新晃糖果糕点厂名下。因王丽珍除与新晃糖果糕点厂签订《售房协议》外，并无任何证据证实其对该争议房屋享有权利，或实际行使占有、使用等权利，故一审法院确认王玉珍与新晃糖果糕点厂于2004年9月16日签订的《售房协议》除第三、四条无效外，其余部分有效，并驳回王玉珍的其他诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人王玉珍的上诉请求缺乏事实依据，不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王玉珍负担。本判决为终审判决。审判长  欧晓林审判员  周 晓审判员  彭湘平二〇二〇年九月十四日法官助理张敏书记员唐菁