安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终641号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘忠斌,男,1978年7月13日出生,汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。 委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:叶赵伍，男，1983年10月15日出生,汉族,住安徽省芜湖市无为县。 委托诉讼代理人:杨长根，青阳县蓉城镇法律服务所法律工作者。 第三人：安徽铜正置业有限公司,住所地安徽省池州市青阳县蓉城镇天柱南路与青山路交叉口南溪府邸1号楼金融大厦7层,统一社会信用代码913417230597278610。 法定代表人:鲍信,该公司董事长。 委托诉讼代理人：鲍征，该公司副总经理。 上诉人刘忠斌因与被上诉人叶赵伍、第三人安徽铜正置业有限公司(以下简称“铜正公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人汪庆，被上诉人委托诉讼代理人杨长根，第三人委托诉讼代理人鲍征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘忠斌上诉请求：1、请求二审法院依法撤销安徽省青阳县人民法院作出的(2020)皖1723民初912号民事判决书,改判驳回被上诉人的全部诉讼请求并判令两被上诉人立即协助上诉人解除南溪府邸一栋312室房屋的备案合同,并将前述房屋返还备案至被上诉人叶赵伍名下。2、本案所涉所有相关诉讼费用、保全费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定部分事实错误且无证据佐证；一审认定叶赵伍挂靠联创公司施工，没有提交任何证据。与铜正公司发生法律关系的是叶赵伍并非刘忠斌，所以2018年12月18日只能是叶赵伍向青阳县房管局出具报告；2、上诉人与被上诉人之间让与担保关系成立，符合客观事实。铜正公司与叶赵伍在2018年8月份达成的以房抵债协议，上诉人完全不知情，也未签字认可。在涉案房屋价值明显超过主债务的情况下，上诉人并未就超过部分向被上诉人支付对价，被上诉人也未向上诉人主张过对价。 叶赵伍辩称，涉案房屋合同即房屋买卖合同，不存在让与担保，上诉人也未提供证据证明涉案合同为让与担保，涉案房屋既然由第三人以房抵债转让给被上诉人所有，后经上诉人、被上诉人、第三人共同协商报经房屋主管部门同意后，被上诉人将涉案房屋出卖给上诉人所有，原审判决认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉人维持原判。 铜正公司辩称，1、上诉人提出的上诉人从来没有与铜正公司接触过与事实不符，2018年我们将以房抵债登记在叶赵伍名下，叶赵伍欠付刘忠斌债务，共同到我们公司，后由我们出具报告，由叶赵伍以房抵债冲抵给刘忠斌，发票是刘忠斌本人开具的；2、我们抵给叶赵伍的工程款不止涉案房屋，还有其他房屋，叶赵伍不仅仅欠付一个人的材料款，都是通过我们办理了房屋改签，不存在让与担保。铜正置业作为第三方，认为青阳县法院判决与事实相符，请求维持原判。 叶赵伍向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令刘忠斌给付叶赵伍购房款332500元;2、诉前财产保全费2270元由刘忠斌承担;3、本案诉讼费用由刘忠斌承担。 一审法院查明：铜正公司开发建设的青阳县南溪府邸部分门窗工程由叶赵伍挂靠联创公司承建，叶赵伍在施工中所使用的铝合金材料主要由刘忠斌供应。上述工程建设中，铜正公司因资金紧缺，一直拖欠叶赵伍等实际施工人工程款。同时，叶赵伍在施工中也一直在刘忠斌处赊购材料，自2016年10月至2018年4月，叶赵伍尚欠刘忠斌材料款共计196982元。因铜正公司无力支付给叶赵伍工程款,且叶赵伍以联创公司名义挂靠施工，为此，2018年8月22日，铜正公司与联创公司签订《协议》，约定铜正公司将其开发建设的南溪府邸一幢312室房屋以房款332500元抵偿给叶赵伍，以冲抵所欠叶赵伍工程款332500元，并报经青阳县房产管理局备案，叶赵伍对此予以认可。2018年底，刘忠斌经多次向叶赵伍催讨上述材料款196982元，但叶赵伍无力支付。为此，2018年12月18日，刘忠斌通过铜正公司向青阳县房产管理局出具报告，申请将案涉南溪府邸一幢312室房屋原合同签约人叶赵伍变更为现合同签约人刘忠斌，青阳县房产管理局同意变更。2019年1月23日，刘忠斌与铜正公司签订网上签约确认单，双方并于当日签订作为备案登记的《商品房买卖合同》，二人未再另行签订《商品房买卖合同》，该约定由刘忠斌购买南溪府邸一幢312室商品房，单价为5000元／平方米，建筑面积为66.5平方米，总金额为332500元。事后，铜正公司于2019年1月24日为刘忠斌开具了价税为332500元的购房增值税发票，且依据国家相关规定，将上述网上签约确认单报送青阳县房产管理局备案登记。上述报告出具过程中及商品房买卖合同签订时，叶赵伍与刘忠斌就双方之间的债务未进行清算，且事后叶赵伍与刘忠斌之间未再产生买卖业务关系。2019年12月13日，叶赵伍向刘忠斌汇款190000元，就该190000元的性质认定问题，在本院（2020）皖1723民初223号案件及本案审理过程中，叶赵伍、铜正公司均称该款系叶赵伍因承建青阳县南溪府邸后期12号楼门窗工程需要而向刘忠斌购买后期材料的预付款，但均未提供足够证据证明。2019年12月15日，刘忠斌通过微信告知叶赵伍可随时办理取消涉案抵押房屋的备案登记。双方为此产生争议，叶赵伍遂于2020年1月17日向本院提起诉讼，请求判令刘忠斌支付其货款325518元，后叶赵伍申请撤诉，本院于2020年4月3日作出（2020）皖1723民初223号裁定书，准许叶赵伍撤诉。另查明：叶赵伍于2020年4月9日因向本院申请诉前财产保全，请求查封刘忠斌银行存款350000元，本院于2020年4月9日作出（2020）皖1723财保23号民事裁定书，保全申请费2270元由叶赵伍缴付。 一审法院认为，以物抵债是指当事人之间达成协议，在债务人不能履行到期债务时以抵债物清偿债权的债务清偿方式，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。本案铜正公司因拖欠叶赵伍工程款，叶赵伍通过其挂靠单位联创公司与铜正公司签订《协议》，约定铜正公司将其开发建设的案涉南溪府邸一幢312室房屋以房款332500元抵偿给叶赵伍，以冲抵所欠叶赵伍部分工程款，叶赵伍、铜正公司上述行为系我国法律认可的以物抵债行为，合法有效。因叶赵伍欠付刘忠斌材料款，该笔债务履行期限届满后，刘忠斌通过铜正公司向青阳县房产管理局出具报告，并经青阳县房产管理局同意后，将案涉南溪府邸一幢312室房屋原合同签约人由叶赵伍变更为现合同签约人刘忠斌，铜正公司遂与刘忠斌签订网上签约确认单及备案登记的《商品房买卖合同》，该网上签约确认单、《商品房买卖合同》明确约定由刘忠斌购买案涉南溪府邸一幢312室房屋，房款总金额为332500元，铜正公司也以刘忠斌的名义开具了价税为332500元的购房增值税发票。本案刘忠斌与铜正公司之间原本不存在债权、债务关系，且其与铜正公司签订网上签约确认单及备案登记的《商品房买卖合同》期间，其无证据证明支付任何购房款，但铜正公司却以刘忠斌名义开具了购房增值税发票，铜正公司、刘忠斌上述行为，不仅能够认定刘忠斌认可叶赵伍与铜正公司之间的以物抵债协议的法律效力，而且视为同意受让该以物抵债协议中的相关权利和义务。虽叶赵伍没有直接与刘忠斌签订以物抵债协议，但刘忠斌与铜正公司签订网上签约确认单及备案登记的《商品房买卖合同》等行为，具备以物抵债这一法律关系的基本要素，故认定叶赵伍与铜正公司签订的《协议》、刘忠斌与铜正公司签订的网上签约确认单、《商品房买卖合同》系本案叶赵伍、刘忠斌之间的以物抵债协议，且叶赵伍、刘忠斌之间的以物抵债法律关系成立。另外，上述签订的协议、《商品房买卖合同》等系双方当事人的真实意思表示,且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,应受法律保护。刘忠斌在本诉部分辩称及在反诉部分诉称：叶赵伍因暂时无力一次性偿还，便将案涉南溪府邸一幢312室房屋通过让与担保的方式抵押在刘忠斌处，待材料款付清后，由刘忠斌配合将上述房屋归还给叶赵伍。该辩解及主张缺乏事实依据，依法不能成立，理由如下：让与担保是债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。根据上述关于让与担保行为的概述，判定当事人之间的转让或者买卖协议应当定性为转让或者买卖还是担保，应当从以下方面综合判断：首先，应当考虑各方当事人是否存在主债权债务，担保权利系依附于主债权的附属权利，如果没有主债权，则担保并无存在的客观条件；其次，要进一步考究当事人之间的真实意思表示，如果当事人基于转让财产的目的签署协议，则当事人一方负有交付财产的义务，另一方负有支付对价的义务；如果转让财产系以担保债权实现为目的，通常指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿，则买受方仅为名义上的所有人，买受方不需要向转让方支付对价，买受方的权利范围不同于完整意义上的所有者；再次，查看是否存有转让标的物的外观。本案铜正公司与叶赵伍之间、叶赵伍与刘忠斌之间虽存在主债务，但刘忠斌无证据证明铜正公司与叶赵伍签署本案协议及其与铜正公司签订《商品房买卖合同》时，三方就转让涉案房屋实现担保债权这一目的已经明确达成合意，且涉案房屋事实上也未按照法律、行政法规规定办理批准、登记等手续，并变更登记至刘忠斌名下，在外观上未实现权利转移，不符合让与担保的基本架构，其性质应认定为以物抵债而非让与担保，故刘忠斌就其本诉抗辩及反诉的事实和理由依法不能成立，其反诉请求予以驳回。本案叶赵伍、铜正公司虽无足够证据证明抵债物即案涉南溪府邸一幢312室房屋已交付刘忠斌，但以物抵债协议并不以刘忠斌现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件，只要各方的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。因此，依据本案生效以物抵债协议，叶赵伍可以直接请求刘忠斌履行给付购房款的义务，刘忠斌也可以直接请求铜正公司按照合同约定履行向其交付涉案房屋及办理房屋产权登记手续。对涉案以物抵债协议，叶赵伍、刘忠斌之间并未形成明确消灭旧债的合意，故该协议在性质上应属于新债清偿协议，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态。结合本案查明的事实，叶赵伍于本案以物抵债协议成立后，其于2019年12月13日向刘忠斌汇款190000元，叶赵伍、铜正公司均称该款系叶赵伍因承建青阳县南溪府邸后期12号楼门窗工程需要而向刘忠斌购买后期材料的预付款，但均未提供足够证据证明，结合刘忠斌的辩解，应认定为叶赵伍偿还先前所欠刘忠斌部分材料款。从债务人是否按照约定全面履行自己的义务及债权是否得以实现为目的角度出发，故结合叶赵伍先前所欠刘忠斌材料款总额196982元的事实，扣减叶赵伍已偿还190000元，尚欠旧债务6982元，应在本案中一并进行清偿，则刘忠斌诉求给付的购房款332500元，应当调整为325518元。因刘忠斌未按照以物抵债协议履行义务，叶赵伍向本院提出财产保全的申请，本院依据叶赵伍请求，对刘忠斌的财产采取保全措施，并无不当，且该裁定现已发生法律效力，则叶赵伍诉求刘忠斌对该2270元保全费用承担支付责任，符合法律规定，本院予以支持，对刘忠斌该辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，刘忠斌并未履行以物抵债协议约定的义务，其行为有违诚实信用原则，在这种情况下，叶赵伍提起本案诉讼，请求刘忠斌直接支付购房款及承担保全费用，符合法律规定的精神以及本案实际，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百三十条、第二百八十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决:一、被告（反诉原告）刘忠斌于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）叶赵伍购房款325518元、财产保全费2270元，合计327788元；二、驳回被告（反诉原告）刘忠斌的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6322元，减半收取3161元，反诉费3161元，合计6322元,由叶赵伍负担66元、刘忠斌负担6256元。 二审期间,各方当事人未提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审争议焦点在于上诉人刘忠斌与被上诉人叶赵伍之间让与担保关系成立。让与担保是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，如果债务清偿，担保人将担保的标的物返还给债务人或第三人，债务不履行时，担保权人可以就该标的物受偿的权利。铜正公司将其开发建设312室房屋冲抵332500元工程款抵偿给叶赵伍，并报经青阳县房产管理局备案，因叶赵伍欠刘忠斌货款196982元，经三方协商将该房原合同签约人叶赵伍变更为刘忠斌，青阳县房产管理局予以变更。并无证据证明是作为货款的担保，后铜正公司于2019年1月24日为刘忠斌开具了332500元的购房增值税发票，并备案登记。进一步说明被上诉人及铜正公司并无将该房产作为担保物的意思表示，铜正公司陈述叶赵伍所欠刘忠斌货款亦在其协助下予以付清，予以采信。故刘忠斌称该房产变更登记在其名下系让与担保的理由不予支持，另称一审判决认定事实有误均属细节上的表述，但不影响判决结果。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人刘忠斌的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6217元，由上诉人刘忠斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年九月二十七日 书记员  刘 铮