贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9811号 原告：彭学兵，男，1969年10月10日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 原告：李丽，女，1971年4月11日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：阮大双（特别授权代理），执业证号：15205201910141867，系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤建筑（一般授权代理），实习证号：230713011110797，系贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：毕节市鼎盛房地产开发有限公司（统一社会信用代码：9152050067073306XQ），住所地：贵州省毕节市七星关区环东路（新客车站旁边）。 法定代表人：吴正华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王会强（特别授权代理），执业证号：15224201610604979，系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王映（特别授权代理），执业证号：15205201920097107，系贵州锐驰律师事务所律师。 原告彭学兵、李丽与被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人阮大双、汤建筑，被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭学兵、李丽向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定88599.76元（以404196.00元购房本金为基数，按合同约定的总房款的日万分之二支付违约金，自2018年06月07日起计算至2020年06月07日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2014年5月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定购买被告开发的位于毕节市七星关区，（房号为6-14-5号）。合同约定被告应当在2015年6月30日前向原告交付房屋，并于2016年12月31日前为原告办理产权登记。合同签订后，原告已经如约向被告付清购房款及缴纳了相关税费，但被告至今都没有为原告办理产权登记。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，对双方具有约束力。被告的违约行为已经给原告造成损失，因此被告应承担相应违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司答辩称：一、被答辩人要求答辩人支付逾期办证违约金这一诉求违背了公平原则及诚实信用原则，应依法判决驳回。（一）在案涉《商品房买卖合同》签订后，国家对不动产登记政策作出重大调整的情况下，被答辩人以原合同约定2018年6月7日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任，显然不合理。案涉《商品房买卖合同》签订于2014年5月14日，虽然双方约定案涉商品房转移登记时间为2016年12月31日前，但是《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》作为《不动产登记暂行条例》的重要配套规范性文件，由国土资源部起草，于2015年6月29日审议，2016年1月1日公布并实施，由于《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记暂行条例》的发布实施直接改变了以往办理房屋转移登记等诸多模式，如“二证合一”导致答辩人并不能直接依据毕市七星区国用（2012）第1897号、毕市国用（2008）第533号建设用地使用权证书办理房屋所有权初始登记。因为毕市七星区国用（2012）第1897号国有土地使用权证载明的土地用途为：住宅兼商业，住宅终止日期为2082年7月25日，商业终止日期为2052年7月25日；毕市国用（2008）第533号国有土地使用证土地用途为综合用地、终止年限为2051年4月29日。可看出两块土地的使用权年限、用途不同均有不同，依据新法律法规以及房产政策政府部门需将两块地“合宗”，只有合并落宗后统一土地使用权使用年限及用途方可办理房屋登记等有关手续，基于此答辩人不得不重新办理土地使用权证，而答辩人重新取得的黔（2017）毕节市不动产权第0000151号国有建设用地使用权证书即是上述两块地合并而成。故被答辩人以原合同约定2018年6月7日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任，显然不合理。（二）答辩人已于2018年11月30日取得案涉项目初始登记，并及时通知业主提交办理转移登记的资料，答辩人已全面履行合同约定的办证义务。在国家对不动产登记行政法规及政策作出重大调整的情况下，同期因不动产登记行政法规及政策作出重大调整导致在毕节房地产市场大量房地产开发项目逾期办证屡见不鲜，甚至在案涉项目之前开发的其他项目却至今无法办证的情况大量存在，答辩人公司秉持诚信履约原则，积极主动与办证部门协调并于2018年11月30日取得案涉项目初始登记，及时通知业主提交办理转移登记的资料，并于2019年上半年为案涉项目广大业主办理了不动产权属证书；相应地，被答辩人在签订《委托书》中承诺不再追究答辩人逾期办证的违约责任，既是被答辩人的真实意思表示，也在情理之中。二、被答辩人在与答辩人签订的《承诺书》中，明确承诺“不追纠房开公司签订合同中一切违约责任”系被答辩人对自身权利的处分，因此被答辩人此后起诉要求答辩人支付逾期办证违约金及面积补差，显然违背诚实信用原则，不应得到支持。答辩人在尽职尽责为被答辩人办理《不动产权证书》并向被答辩人移交。被答辩人在其出具给答辩人的《承诺书》中，已明确“不追纠房开公司签订合同中一切违约责任”系被答辩人对自身权利的处分，因此被答辩人此后起诉要求答辩人支付逾期办证违约金及面积补差，显然违背诚实信用原则，不应得到支持。三、即使被告承担违约金，原告的部分违约金已经超过诉讼时效，依法不应当予以支持。综上所述，被答辩人的诉求无事实及法律依据，既违反公平原则又违背诚实信用原则，不应得到支持。请求贵院依法裁定驳回被答辩人的诉求。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋建筑面积127.55平方米，套内建筑面积107.455平方米；按照套（单元）计算，该商品房总价款为404196元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同第十五条面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理；（1）套内建筑面积误差比绝对值超出3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定按照国家相关法律法规执行。买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款124196元，余款280000元以银行按揭贷款支付。同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，在接收该商品房的同时向出卖人出示第二十三条约定的物业服务费用缴款凭证。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2016年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期之后的180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任。2、约定日期之后的180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款,并按照银行同期贷款利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款404196元。2018年11月30日，被告取得毕节市七星关区学院路都市港湾（2号地块）6幢（1-24层）住宅部分不动产权证书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年11月30日，被告在原告所属6楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2019年4月23日，原告提交资料并出具委托书委托被告代为办理不动产权证书。原告出具的委托书载明不追究房开公司签订合同中的一切违约责任。原告认为，因被告逾期办证，故遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告逾期通知原告提交办证资料，办理不动产权证书，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。但被告取得涉案楼栋不动产权证书，具备了办理商品房转移登记的条件后，原告出具委托书委托被告办理涉案商品房不动产权证书时，明知被告已逾期办理不动产权属证书，应承担违约责任的情况下，明确表示不再追究被告的违约责任，视为原告就诉请的该民事权益已经作出处分，原告就逾期办证违约金再行提起诉讼，本院不再支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告彭学兵、李丽的其他诉讼请求。 案件受理费1007元，由原告彭学兵、李丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年九月七日 书记员 何梦思