江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初1503号原告：郭建胜，男，1954年出生，汉族。原告：曹永琴，女，1952年出生，汉族。原告：郭军，男，1961年出生，汉族。原告：姚美华，女，1965年出生，汉族。四原告共同委托诉讼代理人：王中华，江苏联合-合力律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：何少科，江苏联合-合力律师事务所律师。被告：陶建浩，男，1958年出生，汉族。被告：侯小勤，女，1961年出生，汉族。两被告共同委托诉讼代理人：匡峰，江苏同申律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张馨，北京大成（南京）律师事务所律师。第三人：徐琴，女，1967年出生，汉族。委托诉讼代理人：黄静山，江苏同申律师事务所律师。原告郭建胜、曹永琴、郭军、姚美华与被告陶建浩、侯小勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院依法追加徐琴为第三人参加诉讼，并于2020年3月25日公开开庭进行了审理，2020年7月22日组织双方进行了质证。原告郭建胜、曹永琴、郭军、姚美华及原告的共同委托诉讼代理人王中华,被告陶建浩、侯小勤的共同委托诉讼代理人匡峰,第三人徐琴的委托诉讼代理人黄静山到庭参加诉讼并参加质证，被告陶建浩、侯小勤的共同委托诉讼代理人张馨参加了质证（2020年7月21日办理委托）。本案现已审理终结。原告郭建胜、曹永琴、郭军、姚美华向本院提出诉讼请求：1、被告陶建浩、侯小勤将位于张家港市房屋过户登记至四原告名下，过户税金各自缴纳；2、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：郭建胜与曹永琴系夫妻关系，郭军与姚美华系夫妻关系，陶建浩与侯小勤系夫妻关系。2012年3月底前后，锦丰镇锦丰新天地M401、M402、M403、M404室房屋的实际房主徐琴、周建华，以张家港市建华房产公司的名义广告对外出售上述房屋，案涉房屋位于整幢房屋的顶层，合计面积2251.11平方米。4月10日前后，郭建胜与案外人杨某欲共同购买案涉房屋开办宾馆，遂与徐琴协商售价，徐琴开价每平方米2700元，后降到每平方米2550元，因杨某嫌价格太高而未能成交。之后，郭建胜又找到郭军、姚美华，郭军、姚美华同意共同购买案涉房屋开办宾馆。5月20日前后，郭建胜、郭军、姚美华共同与徐琴、周建华就案涉房屋的售价进行了协商。徐琴、周建华基于郭军与周建华存在亲戚关系，同意成交价降至每平方米2500元。因每平方米售价比先前的售价低了50元(总价少了11万多元)，徐琴、周建华要求过户中产生的费(2万元左右)由原告方承担，原告方表示同意。商定次日，郭建胜向徐琴个人卡上支付了20万元购房定金。5月23日，徐琴与郭建胜、姚美华代表双方签订案涉房屋买卖合同。签订合同前徐琴告知，因建华房产公司已注销，存量房全部转到股东个人名下，案涉房屋产权现登记在陶建浩、侯小勤名下，同时承诺日后房屋过户手续由他负责与原告方共同完成。原告方基于对徐琴、周建华的信任，还是与徐琴签订了案涉房屋的《二手房买卖合同》。合同第三条约定，房屋总价款5627800元，6月30日前付清房款，付清房款后办理产权过户；第四条约定，双方在房产交易所办理完过户手续(缴纳税费)后当日交付房屋。合同生效后，徐琴依约向原告方交付了案涉房屋和房产证、土地使用权证。原告方依约付清了全部购房款，房款全部打入徐琴的个人账户，徐琴收到房款后向原告方出具了收款凭证。原告方接收案涉房屋后，随即对房屋按宾馆格局进行了装修，宾馆于2012年底前后对外营业至今。因双方的原因，未依据约定期限办理案涉房屋产权过户手续。时至2019年6月前后，原告方请求徐琴办理过户手续，徐琴表示同意办理，但主张依据合同第三条“所有过户费用由乙方支付”的约定，要求原告承担过户发生的全部费用和税金。原告主张，合同约定房屋交易产生的税金应各自缴纳。基于税法的规定和原告方以往的购房经历，双方在协商房屋买卖时根本没有涉及税金负担。第三条“所有过户费用由乙方支付”的约定，只是对过户发生的“费”的承担的约定，不包括依法应由各方缴纳的税金。如果包括了全部税金由原告方承担，房屋的售价每平方米超过了3000元，远远高于了最初每平方米2700元的开价，根本不会成交。因徐琴坚持己见，原告方实在无奈，于2019年7月底向税务机关举报，现税务机关仍在查处中。经向税务机关咨询得悉，案涉房屋过户需缴纳税金400万元(含滞纳金)左右，涉及的税种有契税、营业税、个人所得税、土地增值税、滞纳金。其中，土地增值税、卖方的个人所得税与原告方没有任何关系。尤其是土地增值税，纳税主体是房产开发商，在商品房买卖中完全与买方无关。案涉房屋的土地增值税，是房产开发商未依法纳税而需补征的税。2019年10月以来，虽然原告方为避免两败俱伤，在税务人员调解时一再让步，但还是未能对案涉房屋过户税金的负担与徐琴、周建华达成一致意见，从而导致案涉房屋产权过户搁浅至今。虽然案涉房屋的实际所有人是徐琴、周建华，但因案涉房屋产权现登记在名义所有人陶建浩、侯小勤名下，过户手续需要两位名义所有人履行合同约定义务才能完成，故原告将两名义权利人列为本案的被告起诉。被告陶建浩、侯小勤辩称，其两人是案涉房屋的所有权人。徐琴、周建华是受其委托与原告签订《二手房买卖合同》，合同明确约定所有过户费用由原告承担，该过户费用包含过户税费和其他费用。请求驳回原告的诉讼请求。第三人徐琴述称，陶建浩通过拍卖取得案涉房屋的所有权，后陶建浩委托周建华、徐琴对外出租、出售，2012年5月初，姚美华向其提出购房意向，双方最终以2500元/平方米的价格成交，当时讲明该价格是卖方的到手价，办理过户的所有税和费由买方承担。后来其代表陶建浩与郭建胜、姚美华签订了《二手房买卖合同》，姚美华陆续付清了房款，其也将房屋、房产权、土地使用权证交给了郭建胜、姚美华。后来郭建胜、姚美华没有去办理产权过户，其也多次催促姚美华、郭军去办理过户，原告方承认没有过户的原因在他们一方，姚美华为此向陶建浩出具《承诺》。在2019年7月，原告方了解到过户需缴纳税金200万元左右并应承担滞纳金后，恶意提起诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：2010年6月，张家港市锦丰新天地1幢M401、M402、M403、M404登记至陶建浩、侯小勤名下，房产证号为张房权证锦字第××号，土地使用权证号为张国用（2010）第0170565、0170566、0170567、0170568号。M401建筑面积716.19平方米，M402建筑面积417.11平方米，M403建筑面积675.74平方米，M404建筑面积442.07平方米，总建筑面积2251.11平方米。后陶建浩委托徐琴、周建华对外出售上述房屋。2012年5月23日，徐琴代表陶建浩（甲方）与郭建胜、姚美华（乙方）签订《二手房买卖合同》一份，约定甲方将锦丰镇锦丰新天地1幢M401、M402、M403、M404按2500元/平方米的价格出售给乙方，总价款为5627800元；合同第三条约定，签定本合同乙方先付20万元定金，5月30日前再付200万元房款，6月15日前再付50万元房款，6月30日前全部结清房款，结清所有房款后，甲方协助乙方办理房产过户手续，所有过户费用由乙方支付；合同第四条约定，甲、乙双方在房产交易所办理完过户手续（缴纳税费）后当日，甲方将房屋交付乙方。双方还对违约责任等进行了约定。甲方“陶建浩”由徐琴代签，乙方由郭建胜、姚美华签名。合同签订后，姚美华于当天向徐琴支付定金20万元，2012年6月20日姚美华向徐琴支付房款138万元，2012年7月2日郭建胜向徐琴支付房款1863800元，2012年8月3日姚美华将在张家港市新城置业有限公司的投资款200万及利息184000元转让给徐琴，抵作购房款。至此，郭建胜、姚美华合计支付购房款5627800元，房款全部付清，徐琴也将房屋及房产证、土地使用权证交给了郭建胜、姚美华。陶建浩、侯小勤对徐琴的在房屋买卖中签订合同、收款、交付等代理行为予以认可。另查明，郭建胜与曹永琴是夫妻关系，郭军与姚美华是夫妻关系。2016年5月1日后的二手房交易税收政策：个人购买非住房，买方需交纳3%契税和0.05%的印花税；个人转让非住房（如门面房、商用房、厂房、汽车库等个人产权房、个人产权车位等），卖方需交纳5.6%的增值税及附加、土地增值税、20%的个人所得税。上述事实，有房产证、土地使用权证、二手房买卖合同、收条、苏州二手房交易税收政策一览表、当事人陈述等证据证实。原告认为，合同第三条约定“所有过户费用由乙方（指原告）支付”，该条文本身并没有明确过户中发生的所有费用包括全部税金,据此不能得出全部税金由原告承担的结论,这里的所有过户费用仅指费，而不包括税；合同第四条约定“甲、乙双方在房屋交易所办理完过户手续（缴纳税费）后当日，甲方将房屋交付乙方”，该条明确双方办理过户手续的具体事项就是缴纳税费，如果第三条约定的“所有过户费用”包括了全部税金，那么第四条的内容也应作相应修改，但事实上没有修改，也说明“所有过户费用”不包括全部税金;二手房买卖合同的版本由徐琴提供，徐琴作为从事商业用房交易多年的业内人士，应该十分清楚二手房交易中产生的税和费是两个不同的项目，徐琴不可能犯如此的低级错误；如果“所有过户费用”包括全部税金，则案涉房屋的售价与市场价不符；郭建胜、姚美华只与徐琴和周建华商谈过房屋买卖,陶建浩从未出现，案涉房屋是张家港市华建房产公司开发的，周建华是公司的法定代表人，徐琴是销售经理，徐琴和周建华均没有说案涉房屋是二手房，因此双方是按一手房商谈的，对于一手房的税金如何负担，法律有明确规定，根本无需商量，所以双方根本就没有就税金由谁承担进行过商谈。原告为证明自己的主张，除了提交双方无争议的证据之外，还向本院提交了以下证据：1、拍卖公告，原告认为案涉房屋系陶建浩通过拍卖方式取得，成交均价为1100元/平方米，案涉房屋位于顶层，是与其他房屋一起拍卖的，所以案涉房屋的成交价要低于1100元/平方米；2、郭建胜与徐琴的短信聊天记录，原告认为郭建胜要求徐琴提供售房发票用于过户，并表示如果不出具发票就报案。被告质证意见，对证据1，真实性无异议，案涉房屋确实是通过拍卖的方式取得，但不能证明其取得房屋的单价；对证据2，真实性无异议，但短信不完整。被告还认为，原告当庭提交的《二手房买卖合同》复印件第三条约定的内容，与2019年7月17日郭建胜发送给徐琴的合同照片中第三条约定的内容并不一致，2019年7月17日郭建胜发送的《二手房买卖合同》第三条没有“所有过户费用由乙方支付”这句话，原告存在篡改合同的不诚信行为。被告为了证明过户费用（包括税、费）均应由原告承担的观点成立，向本院提交了以下证据：1、有“姚美华”签名的《承诺》一份，内容为：我们（买方：姚美华、郭建胜）在2012年5月购买了陶建浩和侯小勤的位于张家港市“锦丰新天地”一幢四楼（1#401、402、403、404）房屋，购房款已付清，卖方已将房屋和房产证交付给我方，由于我们的原因至今未办理过户手续，而我们已经使用上述房屋，经营张家港市“好的家”商务宾馆业务。故我们特此承诺：在张家港市锦丰“好的家”宾馆业务经营活动中和届时上述房屋办理过户时，所有与该房屋有关联的责任、风险和发生的费用（包括但不限于物业费、修缮费、配套费、税费、法务费和律师费等）均有我方承担，与卖方陶建浩和侯小勤无关。2、寻求通过拍卖方式办理过户的相关材料。被告认为，原告为了达到少缴税金的目的，寻求通过拍卖的方式完成交易，证明原告认可过户税费全部由其承担。3、徐琴与郭建胜的短信聊天记录，反映自2019年7月13日起，郭建胜要求徐琴提供卖房的增值税发票，徐琴要求郭建胜去找周建华，郭建胜说是徐琴签的，只能找徐琴；7月17日徐琴说“……以前一直催你们去办，你们一直说税高没钱，现在知道事情的重要性了吧”，郭建胜回“现在是你必须给我增值税发票，其它的以后再说”；7月18日郭建胜说“按最高法司法解释，房产交易合同对房产税交纳未有合约的，应是谁受益谁交纳，现在房子价格过了5年，价格下来了，我们可坐下来谈，我们也不会只有我们受益，把你们放在门外”，徐琴回“郭总，人要讲诚信的，我们当初谈这个价格2500元/平方米卖给你们，就是我们的净到手的价格，……，而且当时讲好一切税费由你们承担，我催你们办过户好多次，你们均说税费太高没钱交，要等一等，现在怎么违背事实说话呢”，郭建胜回“你说成本2500元不够，那你购房成本是700元哪来的，这是有依据的成本价，你当初也没讲清，如果你的成本价是2500元，那我们还讲啥呢”。7月30日，徐琴“当时我们的约定是由你方承担过户费用，这是铁的事实……”，郭建胜回“现在我跟你要增值税发票，你卖我房子，我要发票，到哪儿都是这个理，你不给发票我可以到税务局报案，你也可以报警，看谁有理，最后谁买单”。4、徐琴与姚美华的短信聊天记录，反映2019年7月8日，徐琴催姚美华办理房产过户手续，姚美华说“关键是过户要一大笔钱，今年装修刚结束，与我合伙的人也紧张，去年乡下又造了房子，我与他们说一下，到时来看一下”；7月18日，徐琴说“以前你们去问过，评估价格是5400元/平方米，昨天我带物价局的人评估了，估计在3000-3500元，这样的话就是只要你们以前问过的税费200万元的一半，所以抓住机会一起办掉吧，我也协助你们把这个事办完……，郭建胜也知道的，你们一起商量一下，他说为什么不办就是因为税费高，……”，姚美华回“你与郭建胜联系，具体都是他在关心此事”。5、被告及第三人的代理人匡峰、黄静山对雷某（张家港市贰壹世纪不动产经纪有限公司法定代表人）的调查笔录，雷某反映张家港市的绝大部分二手房交易的过户费用都是由买方承担的，该过户费用包括增值税、土地增值税、个人所得税、契税、工本费等。6、在互联网搜索“二手房过户费”所显示的网页，被告认为，从普通大众角度理解的二手房过户费用，应当包含税费。原告质证意见，证据1，姚美华从未签订过该《承诺》，对真实性不予认可，且二手房买卖合同也是郭建胜与姚美华两家人共同签订，不存在姚美华是买方代表的事实，双方曾就卖方税金应由谁承担发生争议并由锦丰税务机关出面调解，但调解时被告并未出示该份证据，申请对《承诺》上签名字迹“姚美华”是不是姚美华书写进行鉴定；证据2，真实性无异议，但仅能证明双方为了办理过户手续，双方曾共同寻找拍卖公司，企图通过拍卖的方式来降低双方各自缴纳的税金，并不能证明原告认可过户税金全部由原告承担；证据3，真实性无异议，徐琴虽提到过户税金全部由原告承担，但这仅是徐琴的单方意思表示，郭建胜并未认可此观点，相反郭建胜多次要求徐琴提供每平方米2500元的增值税发票；证据4，真实性无异议，同样不能证明姚美华认可过户税金全部由原告承担，姚美华讲到的过户需要一大笔钱，是指需要原告承担的10多万元过户税金和4万多元过户费用，而不包括应由被告承担的税金；证据5，该调查笔录属于证人证言，证人雷某未到庭作证，不具有证明效力；证据6，与本案无关。另外，原告郭建胜对其发送给徐琴的合同照片第三条的内容与向法院提交的合同复印件第三条的内容不一致的原因作了说明，郭建胜称当时双方已经就过户税金由谁承担发生纠纷，其要求徐琴起诉，但徐琴不同意，其为了逼迫徐琴起诉，便在拍合同照片时将“所有过户费用由乙方支付”内容覆盖。审理中，本院根据原告姚美华的申请，委托南京东南司法鉴定中心对《承诺》上签名字迹“姚美华”是否姚美华所写进行鉴定，2020年7月1日南京东南司法鉴定中心出具东南司鉴中心[2020]文鉴字第183号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：根据现有鉴定材料，无法判断送检标称日期为“2015年5月2日”的《承诺》上签名字迹“姚美华”是否姚美华所写。姚美华为此支付鉴定费800元。原告质证意见，司法鉴定意见虽未明确《承诺》上签名字迹“姚美华”是不是姚美华本人所写，但依据谁主张谁举证的原则，被告没有其他证据能够进一步证明是姚美华本人所写，则应认定《承诺》上签名字迹“姚美华”不是姚美华本人所写，原告对司法鉴定意见没有异议。被告及第三人质证意见，司法鉴定意见中明确送检字样和样本字样在书写风貌等一般特征方面相近，在单字的细节特征上具有符合点，虽然结论是无法判断《承诺》上签名字迹“姚美华”是不是姚美华本人所写，但并没有确认签名字迹“姚美华”不是姚美华本人所写，故应当认定签名字迹“姚美华”是姚美华本人所写，即使没有这份《承诺》，根据双方的约定，依照张家港市的交易习惯，也足以认定原告要承担过户的所有税费。本院对双方提交的上述证据认定如下：原告提交的证据1、2，被告对其真实性无异议,本院予以确认。被告提交的证据1，经司法鉴定，鉴定结论为无法判断《承诺》上签名字迹“姚美华”是否姚美华所写，本院对该《承诺》的真实性不予认可。被告提交的证据2、3、4，原告对其真实性无异议，本院对该证据予以确认，但证据2并不能达到被告的证明目的。被告提交的证据5，其实质是证人证言，但证人未出庭作证，本院不予采信。被告提交的证据6，系从互联网下载，与本案没有关联性，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规强制性规定，合同有效。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。被告对原告提出将案涉房屋过户登记至原告名下的诉请无异议，本院对原告的该诉请予以支持。本案的主要争议焦点是：合同约定的“所有过户费用”是否包括过户税金(含买方及卖方负担的税金)。本院认为，“所有过户费用”应当包括过户税金,案涉房屋在办理过户时产生的所有税金均应由原告负担，主要理由是：1、2019年7月之前，双方对过户费用由谁承担及该费用包括哪些项目并未产生争议，短信聊天记录可反映，2019年7月8日徐琴催促姚美华办理房产过户时，姚美华只是认为过户需要一大笔钱，目前没有钱，并未提出过户税金应由谁承担的问题；7月13日-16日，郭建胜要求徐琴提供卖房的增值税发票，徐琴要求郭建胜去找周建华，郭建胜认为周建华未在合同上签字，只能找徐琴；7月17日，徐琴讲“以前一直催你们去办，你们一直说税高没钱，现在知道事情的重要性了吧”，郭建胜对于徐琴的说法未予反驳，只是强调徐琴应当开具增值税发票；7月18日上午，徐琴又对郭建胜、姚美华讲“经物价局的人重新评估，房屋单价在3000元/平方米左右，过户税费已不再需要200多万元，现在税费只要一半左右了”，姚美华仍未提出过户税金应由谁承担的问题，只是让徐琴与郭建胜联系处理，而郭建胜只是提出“合同对房产税交纳没有约定的，应该是谁受益谁交纳”，也就是说直到7月18日，郭建胜才提出了卖方的过户税金不应由其承担的观点，对于郭建胜的说法，徐琴回复“郭总，人要讲诚信的，我们当初谈这个价格2500元/平方米卖给你们，就是我们的净到手的价格，……，而且当初也讲好一切税费由你们承担，我催你们办过户好多次，你们均说税费太高没钱交，要等一等，现在怎么违背事实说话呢”，郭建胜没有直接对徐琴提出的过户税金应由原告承担进行反驳，而是认为房屋的成本价本来只有700元/平方米，不是2500元/平方米，坚持要求徐琴提供2500元/平方米的增值税发票；7月19日，郭建胜还是坚持要求开票，7月30日徐琴又再次讲“当时我们的约定是由你方承担过户费用，这是铁的事实，如果你们期望通过虚假诉讼获取不法利益，我们会立刻报警”，郭建胜还是坚持要求提供增值税发票。从上述短信内容可看出，郭建胜、姚美华一开始对过户税金应由原告承担并没有异议，只是在得知需要交纳的税金金额巨大的情况下，才提出卖方的税金应由卖方承担的观点，在徐琴予以驳斥后，郭建胜并未予以直接反驳，只是坚持要求徐琴开具2500元/平方米的增值税发票，郭建胜、姚美华对双方约定的“所有过户费用”实际包括过户税金(含买方及卖方负担的税金)是明知的。2、郭建胜在把合同拍照发给徐琴的时候，故意将第三条中的“所有过户费用由乙方支付”这句话遮掉，郭建胜对此行为所作出的解释不合理，郭建胜有意回避事实，其动机令人生疑。3、原告认为其是按一手房与徐琴进行商谈的，未涉及税金由谁承担的问题，但现有证据可以证明，原告与被告签订的是二手房买卖合同，而非一手房买卖合同，原告拿到的房产证、土地使用权证记载的房屋所有权人也是被告，而非房地产开发公司，原告从2012年拿到房产证、土地使用权证至2017年6、7月期间，从未对自己购买的是二手房提出异议，可以认定原告在购买房屋时即已清楚知道自己购买的是二手房，而在二手房交易中必然会产生过户税金问题，对税金由谁负担也是交易双方不可避免的问题，郭建胜说在商谈过程中未涉及过户税金由谁负担的问题，该说法并不可信。4、合同第四条约定的内容与第三条的内容并不矛盾，该条文并不能反映“所有过户费用”不包括过户税金，原告认为,如果“所有过户费用”包括了所有过户税金，则案涉房屋的售价与市场价不符，但未提交证据证明。5、“所有过户费用”包括所有过户税金的观点，符合本地普通民众的一般认知和交易习惯。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条的规定，判决如下：被告陶建浩、侯小勤于本判决生效之日起20日内协助原告郭建胜、曹永琴、郭军、姚美华将张家港市锦丰新天地1幢M401、M402、M403、M404（房产证号为张房权证锦字第××号）过户登记至原告郭建胜、曹永琴、郭军、姚美华名下（过户税费由原告郭建胜、曹永琴、郭军、姚美华负担）。案件受理费40元（减半收取），由被告陶建浩、侯小勤负担。限被告陶建浩、侯小勤于本判决生效之日起十日内向本院交纳。（户名：张家港市人民法院，开户行：中国农业银行张家港支行营业部，账号：62×××67）。鉴定费800元（原告已缴纳）由被告陶建浩、侯小勤负担，由被告于本判决生效之日起20日内直接支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  樊逸峰二〇二〇年九月九日书记员  沈 云