浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初2548号 原告：王春，男，1966年12月17日出生，汉族，户籍地址新昌县，现住新昌县。 委托诉讼代理人：丁秋英，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：商立峰，浙江泽大（新昌）律师事务所实习律师。 被告：绍兴人和园房地产开发有限公司（统一社会信用代码91330624789665666G），住所地新昌县七星街道浙江江南名茶市场C6幢1011。 诉讼代表人：被告绍兴人和园房地产开发有限公司破产管理人即浙江新希望律师事务所、浙江中兴会计师事务所联合管理人。 委托诉讼代理人：张瑶，浙江新希望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周俊瑶，浙江新希望律师事务所律师。 被告：新昌县金城建设发展有限公司（统一社会信用代码91330624704504813M），住所地新昌县南明街道南门外5幢四楼。 法定代表人：王金法，该公司总经理。 原告王春诉被告绍兴人和园房地产开发有限公司（以下简称人和园房产公司）、新昌县金城建设发展有限公司（以下简称金城建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁叶莎独任审理，并于2020年7月27日对本案公开开庭进行了审理,原告王春及其委托诉讼代理人丁秋英，被告人和园房产公司的委托诉讼代理人张瑶、周俊瑶，被告金城建设公司的法定代表人王金法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王春向本院提出诉讼请求：1.判决被告人和园房产公司继续履行合同义务，协助原告办理产权过户登记手续；2.判决确认新昌县××街道××大厦××幢××室房屋为原告所有（房屋估价130万元）；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：金城建设公司系被告人和园房产公司的建筑工程承包商，于2008年起为被告人和园房产公司承建新昌金立大厦项目。2008年10月，被告金城建设公司将中标的金立大厦项目中的城北净菜超市工程承包给项目经理陈浩樑施工，承包范围为土建、水电安装，陈浩樑于2009年3月将上述土建、水电工程承包给原告王春施工，原告王春是金立大厦项目中的城北净菜超市工程项目实际施工人。上述项目已于2011年8月竣工。 被告人和园房产公司一直拖欠被告金城建设公司建筑工程款，双方于2012年1月30日达成协议书一份，以新昌县××街道××大厦××幢××室房屋抵偿所欠的100万元往来款或工程款（水电）。金城建设公司处置完毕由人和园房产公司办理产权手续，办理同时金城建设公司或金城建设公司指定的受让人缴入人和园房产公司暂留的300000元余额，由人和园房产公司支付税金。被告金城建设公司因欠王春水电、消防人工工资130万元，故于2012年3月20日将其抵偿所得的新昌县××街道××大厦××幢××室房屋作价130万元抵偿给原告王春，并明确同意于2015年底前配合原告办理房屋转移登记手续。以上以房抵债的行为经二被告结算确认。 之后，因被告人和园房产公司将涉案房产抵押，故原告一直无法就该房屋办理产权过户手续。原告认为，原告通过以物抵债的方式，合法取得涉案房屋，并早在被告人和园房产公司将涉案房屋办理抵押登记以及该公司受理破产前合法占有使用该不动产。虽该不动产尚未办理所有权转移登记至原告名下，但其客观上无法办理转移登记的原因并非原告造成。综上，新昌县××街道××大厦××幢××室房屋不属于破产财产，不应列入破产财产范围，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告诉请。 被告金城建设公司辩称：对原告诉称所主张的事实无异议。 被告人和园房产公司辩称：人和园房产公司与原告王春之间不存在房屋买卖关系，人和园房产公司并非本案适格被告。经核实，人和园房产公司于2012年1月30日与金城建设公司签订协议书，将新昌县××街道××大厦××幢××室房屋作价130万元抵债给金城建设公司。2014年5月22日，人和园房产公司将该房产抵押给案外人新昌县联合投资管理股份有限公司，并于2014年5月23日办理抵押登记手续。2016年11月25日，新昌县人民法院根据（2016）浙0624执1260号之一和（2016）浙0624执733号执行裁定书查封了该房产。此后，新昌县××街道××大厦××幢××室房屋一直处于被查封状态。综上，人和园房产公司与原告不存在房屋买卖关系，人和园房产公司不是本案适格被告。另外，如果法院最终判决原告实现案涉房屋的物权，管理人将视情况向金城建设公司或者原告主张返还差价。 原告王春为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料： 1、《城北净菜超市工程项目施工承包协议》复印件和《新昌县金城建设发展有限公司城北净菜超市公寓工程建筑安装工程项目内部承包合同》复印件一份，证明金城建设公司于2008年10月将中标的城北净菜超市工程承包给城北净菜超市工程项目经理陈浩樑，承包范围为土建、水电安装，陈浩樑于2009年3月将上述水电工程承包给王春施工，原告王春系城北净菜超市工程项目的实际施工人的事实。 被告金城建设公司经质证认为无异议。 被告人和园房产公司经质证认为，人和园房产公司未参与上述协议的签订，对其真实性、合法性及关联性均不清楚。 2、《绍兴市公安局消防支队建设工程消防验收意见书》复印件一份，证明新昌县城北净菜超市综合公寓（金立大厦）建设工程于2011年8月16日经验收合格、竣工等事实。 被告金城建设公司经质证认为无异议。 被告人和园房产公司经质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性提出异议，原告不能据此向其主张物权。 3、人和园房产公司、金城建设公司于2012年1月30日签订的协议书原件一份，证明被告人和园房产公司以新昌县××街道××大厦××幢××室房屋作价130万元，抵偿所欠被告金城建设公司的100万元往来款或工程款（水电）。 被告金城建设公司经质证认为无异议。 被告人和园房产公司经质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性提出异议，原告不能据此向其主张物权。 4、金城建设公司于2012年3月20日出具的欠条原件一份，金城建设公司、人和园房产公司结算确认书原件一份，证明被告金城建设公司欠王春水电、消防人工费130万元，将新昌县××街道××大厦××幢××室房屋以130万元的价格抵偿给王春，并要求在2015年底办理房屋转移登记手续的事实。 被告金城建设公司经质证认为无异议。 被告人和园房产公司经质证认为，欠条并非人和园房产公司出具，对其真实性由法院审查判断。对结算确认书的形式真实性无异议，但协议双方仅对其中内容作了粗略的计算，具体金额应以审计结果为准。 5、金立大厦装修申请表复印件、新昌县金和物业管理有限公司收款收据复印件、电费缴费凭证原件一组，证明涉案房屋于2013年5月开始装修，由原告占有使用的事实。 被告金城建设公司经质证认为无异议。 被告人和园房产公司经质证认为，对其真实性无异议，其合法性和关联性由法院审查判断。 6、物权审查确认单原件一份，证明原告向人和园房产公司管理人主张物权，管理人认可该房屋系抵债给金城建设公司，以物抵债合法有效的事实。 被告金城建设公司经质证认为无异议。 被告人和园房产公司经质证认为，对其真实性、合法性无异议，但其与原告不存在房屋买卖合同关系，原告不能据此向其主张权利。 被告人和园房产公司为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料： 7、新昌县不动产登记查询证明一份，证明2014年5月23日，涉案房屋被抵押给原新昌县三花小额贷款有限公司，即新昌县联合投资管理股份有限公司，2016年该房产被新昌县人民法院裁定查封的事实。 原告王春经质证认为，对证据真实性、合法性无异议。对关联性有异议，人和园房产公司与金城建设公司签订以房抵债协议书的时间是2012年1月30日，金城建设公司于2012年3月20日出具欠条，将该房屋抵给王春，恰恰说明原告取得该房屋是在抵押登记手续及查封手续办理之前，故该房屋至今未办理产权过户登记手续并非原告原因造成。 被告金城建设公司经质证认为无异议。 被告金城建设公司未向本院提供证据。 经庭审质证及对证据的审核，本院对原、被告提供的上述证据认证如下：证据1，协议和合同均为复印件，但协议相对方金城建设公司对此未提出异议，可以证明原告主张的其为城北净菜超市工程项目实际施工人的事实；证据2，二被告对其真实性均无异议，可以证明原告施工的项目已经验收合格的事实；证据3，人和园房产公司与金城建设公司签订的协议书，二被告对其真实性均无异议，可以作为认定案件事实的依据；证据4，欠条的出具主体金城建设公司对其无异议，可以证明金城建设公司将其从人和园房产公司抵偿所得的房产抵给原告，已清偿所欠水电、消防工程款的事实。结算确认书，各被告对其真实性均无异议，根据其记载可以确认人和园房产公司知道金城建设公司将新昌县××街道××大厦××幢××室抵偿给原告的事实；证据5，可以证明新昌县××街道××大厦××幢××室已经实际交付使用的事实，但从申请表及收款收据记载的内容来看，原告并非该房屋的实际使用人；证据6，对其真实性予以认定；证据7，系不动产管理部门出具，对其真实性予以认定。 本院经审理，认定以下事实：被告金城建设公司从被告人和园房产公司处承包建设新昌县金立大厦项目，原告王春为该项目中城北净菜超市工程的实际施工人。金立大厦项目于2011年8月竣工验收。2012年1月30日，人和园房产公司与金城建设公司签订书面协议一份，约定：人和园房产公司以新昌县××街道××大厦××幢××室房屋作价130万元抵偿欠付金城建设公司的100万元往来款或工程款（水电）；金城建设公司处置完毕由人和园房产公司办理产权手续，办理同时金城建设公司或金城建设公司指定的受让人缴入人和园房产公司暂留的300000元余额，由人和园房产公司支付税金。被告金城建设公司因欠原告王春水电、消防人工费130万元，故于2012年3月20日将其抵偿所得的新昌金立大厦1幢3213室房屋作价130万元抵偿给原告王春，并明确同意于2015年底前配合原告办理房屋转移登记手续。为此，金城建设公司出具欠条一份。新昌县××街道××大厦××幢××室房屋先后两次以房抵债经二被告结算确认。 另查明，案外人张祎于2013年5月1日对新昌县××街道××大厦××幢××室房屋申请装修，并缴纳装修押金3000元，于2013年9月16日缴纳水费。2014年5月23日，人和园房产公司就新昌县××街道××大厦××幢××室房屋抵押给新昌县三花小额贷款有限公司办理了抵押登记手续。2016年，新昌县××街道××大厦××幢××室房屋被本院依法查封，查封期限自2016年11月25日起至2019年11月24日止。2020年6月19日，人和园房产公司破产管理人对原告王春就新昌县××街道××大厦××幢××室房屋申报的物权不予确认。 本院认为，即便人和园房产公司与金城建设公司签订的协议，金城建设公司向原告出具的欠条意思表示真实，相对方具有将新昌县××街道××大厦××幢××室房屋作价抵付工程款的意思表示，且其内容不存在法律规定的无效情形。与原告达成以房抵债约定的相对方系被告金城建设公司，原告请求协助办理过户登记手续的权利系约定形成，该约定权利其仅能向合同相对方主张。虽然，被告金城建设公司与被告人和园房产公司签订了以房抵债协议，人和园房产公司负有约定义务，但考虑到被告人和园房产公司并非与原告形成以房抵债协议的相对方，原告依法无权请求人和园房产公司承担继续履行的合同违约责任。另外，原告基于以房抵债协议形成的请求履行权属于合同债权，原告可以据此主张债务相对方履行合同义务，但不能直接对合同所涉标的主张物权。根据物权法有关规定，在无法律特别规定的情况下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。综上，原告诉请主张被告人和园房产公司协助原告办理房屋转移登记手续，以及确认新昌县××街道××大厦××幢××室房屋为原告所有，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。至于新昌县××街道××大厦××幢××室房屋是否为破产财产，本院认为该部分情况对原告诉请事项无实质性影响，本院对此不作审查。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告王春的诉讼请求。 案件受理费16500元，减半收取计8250元，由原告王春负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  丁叶莎 二〇二〇年九月七日 书记员  石贝贝