襄阳市襄州区人民法院民 事 裁 定 书(2020)鄂0607民初1043号原告：刘建丹，男，1970年4月15日生，汉族，住襄阳市襄州区。被告：湖北万隆鑫房地产开发有限公司（以下简称万隆鑫房地产公司）。住所地：襄阳市襄州区双沟镇双程路。法定代表人：王建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐琪琪，湖北春园律师事务所律师。原告刘建丹与被告湖北万隆鑫房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员韩庆东担任审判长、审判员曹鹏、张坤参加的合议庭，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告刘建丹、被告万隆鑫房地产公司的委托诉讼代理人徐琪琪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建丹向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的房屋买卖合同已解除；2、请求判令被告赔偿原告房屋差价预期可得利益损失每平方1600元，200平方共计32万元，赔偿原告腾退房屋人工费、车辆使用费、家电家具搬迁损失9140元。合计329140元；3、请求判令被告依据合同约定支付违约金，违约金依据实际损失1.3倍计算，共计427882元；4、本案诉讼费、财产保全费、评估费由被告承担。事实和理由：2015年6月1日，原告向被告购买三间二层房屋一套。每平方1400元，总价28万元。合同约定第一条：甲方所售房屋座落位置、结构、层次、面积及承诺，甲方承诺对该房产拥有合法的所有权，并已经全额支付取得该房产合法的所有权的购房款项。甲方承诺协助为乙方办理产权证手续，办证所需费用均由甲方承担。合同第七条约定：待乙方房款全部付清后，此房屋所有权归乙方所有，与甲方无关，以后若遇国家征地规划或政府开发新建拆迁，该房屋获得的赔偿款全部归乙方所有。合同第八条约定：甲乙双方应秉承诚实信用。认真履行协议。任何一方违约，应向守约方返还价款（房产）和损失，并支付合同价款每日百分之一的违约金。以上均是在对以后房价升值有明确的预期情况下签订的条款。然而被告虚构已取得房屋所有权的事实与原告签订房屋买卖合同，原告履行了所有义务却迟迟不能办理权属登记。被告的恶意违约致原告无法达到合同目的，迫不得已诉至法院，现已由襄阳市中级人民法院（2019）鄂06民终749号判决书认定合同有效，被告违约，视同合同解除。判决生效后被告按原2015年卖出价1400元每平方所赔付房款远远不够原告重置房屋。本区房价自2015年起由每平方1400元上涨为每平方4000元左右，相邻二手房价即便是7楼也是每平方3335元，相邻的没有产权二手房也是每平方2858元，相邻二手房均价最低3000元左右，200平方的房屋既有32万元的房屋差价损失致使原告无法重置房屋。自2019年9月4日腾退房屋后只能租房暂居。判决生效后原告为了履行判决腾退房屋拆移空调、组合柜等家电家具耗费人力费、车辆使用费及房屋租赁费共计9140元，均应由被告承担。庭审中原告增加一、二审律师费共计33800元。违约金计算时应当将律师代理费作为基数计算，违约金增加后变为510822元。为此提起诉讼。望判如所请。被告万隆鑫房地产公司辩称，一、根据“一事不再理”原则，原告的本次诉讼行为，构成重复起诉，恳请人民法院裁定驳回起诉。1、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，原告以万隆鑫房地产公司为被告提起的确认合同解除，并要求赔偿损失、支付违约金的诉讼，与其在2018年提起的（2018）鄂0607民初1763号案件虽然表述不同，但在诉讼标的，诉讼请求方面均具有一致性，而且原告在本案中的诉讼请求已经在原判决中得到解决，恳请人民法院裁定驳回原告的起诉。二、原告请求“确认原告与被告的房屋买卖合同已解除”在（2019）鄂06民终749号民事判决书中已经得到确认（见该判决书第9页本院认为部分“虽然刘建丹在一、二审中对合同效力的主张不一致，但刘建丹上诉请求维持一审判决第二项中万隆鑫房地产公司返还其购房款280000元部分的内容，且万隆鑫房地产公司亦明确同意退款退房，说明双方均无意继续履行合同实为认同合同解除，为避免诉累，本院予以确认”），原告反复无常，在原审一审中诉请确认双方签订的买卖合同无效，又在原审上诉中主张合同有效，在本案中又主张确认合同已经解除，但其实无论本案还是前案均系因房屋买卖合同引发的纠纷，原告诉请的买卖合同在前案二审法院确认合同有效，且判令一方返还房屋，一方退还房款，并且双方也已履行的情况下，已然解除，无须另行起诉。三、原告“请求判令被告赔偿原告房屋差价预期可得利益损失……”在原审判决中已经诉请但并未得到人民法院支持。原审二审（2019）鄂06民终749号民事判决书第9页末尾，“刘建丹上诉请求万隆鑫房地产公司按月利率2％”支付房款利息损失，因刘建丹实际接收、占有、使用了本案诉争房屋，一审法院结合本案实际确认利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计付并无不当。刘建丹上诉还称一审法院判决计付的利息不足以赔偿其房屋差价损失，但并未提供证据证明且在一审中亦未主张，同时《房屋买卖合同》明确载明万隆鑫房地产公司“已经全额支付取得该房产合法所有权的购房款项”确认诉争房屋非万隆鑫房地产公司所开发建设，刘建丹作为合同相对方应是明知的，双方所签订的《房屋买卖合同》不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条（本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同）所界定的商品房买卖合同，处理本案纠纷不适用该司法解释的相关规定，故刘建丹上诉请求万隆鑫房地产公司赔偿房屋差价可得利益损失、承担已付房款1倍的赔偿责任，本院不予支持”。四、被告既已将购房款返还给原告，且支付了相应利息，其可以随时购买房屋，如今时隔一年，其又以现在的房价标准诉请可得利益损失，违反合同法的平等公平、诚实信用原则，并且该损失计标准缺乏依据，其提交证据真实性、客观性存疑，与本案不具有关联性，恳请人民法院不予支持。2019年的房价比2015年高是事实，但是隆鑫花园的房价一直也未大幅上涨也是事实，并且原告对其购买的隆鑫花园后面的房屋系私房一事是明知的，不存在预期可得利益损失。对于房屋差价损失的确定，原则上可比照最相类似房屋（同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋）的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点，应结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。原告仅以在58同城网上及街边收到的宣传单页来证明其受到的可得利益损失，违背证据三性，同时原告列举的民发商品的房屋与本案诉争房屋在建安成本、楼层地段、房屋性质等均存在差别，与本案诉争房屋的价值不具有可比性，不应被采信。根据《合同法》第119条，当事人一方违约后，对应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告退还原告购房款及利息后，原告可以根据自己的经济情况选择购买合适房屋，其拖至一年以后才诉讼，有蓄意为之的嫌疑。因此，原告的此项诉讼请求不仅存在重复起诉，而且有失诚信，证据不足，计算有误，恳请人民法院不予支持。五、关于原告主张的因腾退房屋产生的各项损失，不应由被告负担，恳请人民法院不予支持。因原告实际接收、占有并使用了答辩人的房屋，且被告已经返还了被答辩人相应的购房款及对应利息，赔偿了其装修损失，其腾退房屋产生的各项费用，系由其个人原因而产生，与被告无关，其后续的房屋租金系其自身生活所需产生，并不是被告的过错所致，且前述费用不仅无有效证据证实而且在原审中并未提出，恳请人民法院不予支持。被告已经返还了原告相应的购房款及对应利息，赔偿了其装修损失，其腾退房屋产生的各项费用，系由其个人原因而产生，与被告无关，其后续的房屋租金系其自身生活所需产生，并不是被告的过错所致，且前述费用不仅无有效证据证实而且在原审中并未提出，恳请人民法院不予支持。六、原告诉请的违约金在原审判决利息部分已经得到补偿，其又在本案中另行主张，而且数额过高，恳请人民法院予以驳回。我国《合同法》上的违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”，补偿性是违约金的主要属性，违约金的实质是损害赔偿额的预定，主要功能在于填补守约方损失，可以视为是合同约定的履行行为之替代。而赔偿损失，亦称损害赔偿，是指合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成财产上的损失，由违约方赔偿对方一定数量的钱款，这种赔偿以弥补守约方的实际损失为原则，不支持惩罚性赔偿。由于违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了在违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一种损害的场合，则应避免同时适用，如果同时支持违约金和损害赔偿金，将会出现守约方双重获益之结果。无论是原审的购房利息还是装修损失，均是被告基于事实与法律基础上对原告公平合理的补偿，其既然已选择赔偿金就不应再主张违约金，在原审房屋差价可得利益损失在因原告有过错未获人民法院支持的情况下，原告又以此种违约金方式主张赔偿，有违合同法之精神，恳请人民法院不予支持。综上所述，原告重复起诉，且各项诉讼请求金额过高，无证据证实，请求人民法院不予支持。本院经审查认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定:“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉,同时符合下列条件的,构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果。当事人重复起诉的,裁定不予受理;已经受理的,裁定驳回起诉,但法律、司法解释另有规定的除外”。判断前诉与后诉是否重复,应从诉讼当事人、诉讼标的、诉讼请求三方面综合考虑。审理中,本院查明原告刘建丹于2018年4月3日起诉被告湖北万隆鑫房地产开发有限公司,要求判令：1、请求确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、请求判令被告返还购房款280000元，并从2015年6月20日起按月利率2%支付房款利息，赔偿装修损失100000元；3、请求判令被告承担已付购房款一倍280000元的赔偿责任；4、诉讼费、保全费由被告承担。本院于2018年12月27日作出(2018)鄂0607民初1763号民事判决书,判决：1、原告刘建丹与被告湖北万隆鑫房地产开发有限公司于2015年6月1日订立的《房屋买卖合同》无效；2、被告湖北万隆鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘建丹返还购房款280000元及利息损失（利息计算分别为：200000元自支付之日即2015年6月1日起算；70000元自支付之日即2015年6月19日起算；10000元自支付之日即2016年1月7日起算，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还之日止）；3、被告湖北万隆鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘建丹赔偿房屋装修损失60000元；4、驳回原告刘建丹的其他诉讼请求。原告刘建丹、被告湖北万隆鑫房地产开发有限公司均不服提起上诉。襄阳市中级人民法院于2019年4月30日作出(2019)鄂06民终749号民事判决书,判决：1、维持襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初1763号民事判决第二项即“湖北万隆鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向刘建丹返还购房款280000元及利息损失（利息计算分别为：200000元自支付之日即2015年6月1日起算；70000元自支付之日即2015年6月19日起算；10000元自支付之日即2016年1月7日起算，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还之日止）”、第三项即“湖北万隆鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向刘建丹赔偿房屋装修损失60000元”；2、撤销襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初1763号民事判决第一项即“刘建丹与湖北万隆鑫房地产开发有限公司于2015年6月1日订立的《房屋买卖合同》无效”、第四项“驳回原告刘建丹的其他诉讼请求”；3、刘建丹与湖北万隆鑫房地产开发有限公司于2015年6月1日订立的《房屋买卖合同》有效；4、刘建丹于本判决生效后十日内向湖北万隆鑫房地产开发有限公司返还位于隆鑫花园16号楼后面三间两层第1栋房屋；5、驳回刘建丹的其他诉讼请求。据此,原告本次起诉是否构成重复起诉是本案争议焦点。本院认为,原告的本次起诉构成重复起诉,理由主要是:本次起诉的当事人与前诉的当事人相同,诉讼标的相同，本次起诉的诉讼请求内容已被生效法律文书内容所涵盖并得到解决。故原告本次起诉构成重复起诉,应当裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项、第一百五十四条第一款第三项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款,第二百四十七条之规定,裁定如下:驳回原告刘建丹的起诉。案件受理费12538元,不予收取。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长  韩庆东审判员  曹 鹏审判员  张 坤二〇二〇年九月九日书记员  张 崇