湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初4476号 原告:中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行，住所地湖南省郴州市文化路18号。 法定代表人李勉吾，该行行长。 委托诉讼代理人:刘桂山，男，1969年3月6日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：雷晓军，男，1969年9月17日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，住湖南省郴州市北湖区。 被告：雷海明，男，1970年2月28日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 被告：郴州立昇房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区香花南路19号锦泰山水缘综合楼三楼1-6#. 法定代表人：张拴宝，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李斌，湖南广济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓燕，女，1985年9月10日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行（以下简称农行北湖支行）与被告雷海明、被告郴州立昇房地产开发有限公司（以下简称立昇房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘桂山、被告立昇房地产公司委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼，被告雷海明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行北湖支行请求本院判令：1.宣布原告与被告雷海明于2016年11月9日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》立即到期；2.被告雷海明偿还贷款本息合计507922.88元，其中：本金504204.91元，利息3717.97元（含未结清正常息、未结清罚息、未结清复利、提前还息金额）【利息（含未结清正常息、未结清罚息、未结清复利、提前还息金额）暂计算至2020年8月13日，之后的利息（含未结清正常息、未结清罚息、未结清复利、提前还息金额）需计算至所有欠款结清为止】。3.被告雷海明按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》第三十条约定支付给原告提前还款补偿金5025.33元（此补偿金暂时以2020年8月13日为提前还款日，按提前归还本金数的1%计算），具体的提前还款补偿金按原告提供的还款日当天的《中国农业银行贷款还款试算信息表》为准；4.被告郴州立昇房地产开发有限公司对以上贷款的本息承担连带保证责任，偿还原告贷款本息。5.确认原告对贷款的抵押物享有优先受偿权；6.由以上两被告承担本案诉讼费用、保全费、公告费。 被告雷海明未作答辩，也未提交书面答辩状。 被告立昇房地产公司答辩意见：一、立昇房地产公司已经办理涉诉房屋的不动产首次登记证书，并通知被告，未办理抵押登记手续责任不在立昇公司，故其阶段性保证责任免除条件已经成就，不应当承担保证责任。二、即便判决立昇房地产公司承担阶段保证责任，请求法院在文书判项中明确保证人在承担还款责任后，向借款人追偿。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、2016年10月19日，被告雷海明向原告农业银行国庆路支行申请贷款570000元购房，以贷款所购房屋设定抵押，抵押人为被告雷海明。售房人为被告立昇房地产公司，房屋坐落于郴州市，购房总价款713670元，首付款143670元。 二、2016年11月9日，被告雷海明（借款人、抵押人）与原告农行北湖支行（贷款人、抵押权人）及被告立昇房地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》,合同序列号ＡＢＣ（2016）5006-1，主要约定：1.雷海明为购买郴州市0元，借款期限240个月（2016年11月18日-2036年11月10日）；2.借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础；还款方式为等额本息还款，每月的20日为还款日；3.贷款授权划入被告立昇房地产公司的账户；借款人提前还款的补偿金按提前还款金额的1%；4.借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人有权从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款、提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期；5.被告立昇房地产公司提供阶段性保证担保，在借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带保证责任；6.上述借款以上述房产作抵押，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。7.与本合同相关的法律文书（包括但不限于诉讼、仲裁和执行等程序中的文书）以借款人、担保人填写的通讯地址为送达地址，相关法律文书通过专人递送或邮寄到该地址即视为送达。被告雷海明填写的通讯地址为郴州市栖凤渡医院。 三、2016年11月18日，原告农行北湖支行将借款570000元付至合同指定的被告立昇房地产公司账户。2017年6月6日，上述房产办理了抵押预告登记，抵押权人为原告农行北湖支行，抵押人为被告雷海明，权证号为：湘（2017）北湖不动产证明第0017033号。 四、被告雷海明偿还部分借款本息后，截至2020年8月13日，尚欠原告农行北湖支行借款本金504204.91元，利息3717.97元（含利息、罚息、复利），提前还款补偿金5025.33元（暂以2020年8月13日为提前还款日，按提前归还本金数502533.42元的1%计算）。 五、截止至2020年8月31日，被告立昇房地产公司为被告雷海明向原告农行北湖支行代偿金额为135218.75元。 判决的理由和结果 本院认为，当事人应按合同约定全面履行义务。被告雷海明经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据反驳原告的主张，视为其放弃抗辩权利，不影响本院依据查明的事实依法做出判决。1.原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系三方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告依约向被告交付了借款，被告未按合同约定还款，故被告雷海明应承担本案偿还借款的责任；2.原告主张被告应偿还的借款本金为504204.91元，利息3717.97元（暂计至2020年8月13日，后续利息、罚息、复利、按合同约定继续计算至所有款项清结之日止）及提前还款补偿金5025.33元，有合同约定，且不违反法律强制性规定，本院予以支持。3.本案中无证据显示涉案抵押房产已取得房地产权属证书，也无抵押登记手续，故被告立昇房地产公司应依约承担担保责任，至涉案房产取得房地产权属证书并办理抵押登记之日止。4.被告雷海明以郴州市为上述借款作抵押，并办理了抵押预告登记，该抵押行为合法有效，但不具有对抗第三人的法律效力，故原告对郴州市优先受偿权的请求，本院不予支持。5.原告要求宣布原告与被告雷海明于2016年11月9日签订的《个人购房担保借款合同》立即到期，该项诉讼请求不明确，且合同中并未有此约定，本院不予支持，原告明确诉讼请求后，可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告雷海明于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行借款本金504204.91元，利息3717.97元（暂计至2020年8月13日，后续利息、罚息、复利、按合同约定继续计算至所有款项清结之日止）及提前还款补偿金5025.33元； 二、被告郴州立昇房地产开发有限公司对上述第一项承担连带偿还责任，被告郴州立昇房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告雷海明追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行其他诉讼请求。 如果被告雷海明、被告郴州立昇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4467元，由被告雷海明、被告郴州立昇房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  陈建国 二〇二〇年九月二十九日 书记员  李 晴 附相关法律条文： 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。