渭南市临渭区人民法院民事判决书 (2020)陕0502民初2999号原告: 金义兴，男，汉族，生于1966年2月1日，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：郭占友，陕西渭临律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛静，陕西渭临律师事务所律师。被告：陕西银基房地产开发有限责任公司，住渭南市临渭区，。法定代表人：李玉玲，任公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈洪，男，系公司总经理。被告：陈洪，男，汉族，生于1960年10月10日，住渭南市临渭区。被告：陈宁，男，汉族，生于1987年8月20日，住渭南市临渭区。原告金义兴与被告陕西银基房地产开发有限责任公司、陈洪、陈宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金义兴委托诉讼代理人郭占友、薛静，被告陕西银基房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人陈洪、被告陈洪到庭参加诉讼，原告金义兴、被告陕西银基房地产开发有限责任公司法定代表人李玉玲、被告陈宁经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告金义兴向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告陕西银基房地产开发有限责任公司支付原告未退款项913000元、支付违约金150000元以及逾期退还部分自2020年1月1日起按照贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日的利息（暂计算至起诉之日为24700元）；2、由被告陈洪、陈宁对第1项诉讼请求承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月14日，原告与被告陕西银基房地产开发有限责任公司（下称“银基地产”）签订合同编号为2017-055的《商铺认购合同》（下称“认购合同”）。合同约定原告购买被告“银基地产”开发的位于渭南市XX路XX段西侧“天祥华府1#商住楼”第1号楼1层1-02号商铺，建筑面积94.30/㎡，单价19912.81元/㎡，总金额1877778元。合同签订后，原告于2017年3月26日、2017年4月6日、2017年4月14日向“银基地产”共支付商铺购买款101万元，剩余购房款按约定办理按揭贷款。同时还约定，被告“银基地产”应于2018年5月1日前将验收合格的商铺交付原告。但“银基地产”一直未给原告办理按揭贷款手续，交付期限届满后拖延交付房屋，原告多次催促无果，前往所购商铺查看，竟发现所购买的商铺已被临渭区XX组作为出租方进行出租，经询问得知：“银基地产”出售给原告的商铺系XX组所有，“银基地产”无权出售。原告立即找“银基地产”核实情况、要求按约履行，“银基地产”此时才不得不承认在出售房屋过程中存在违法行为，同意解除认购合同，退还原告已付购房款并对原告的损失进行补偿。2019年10月23日，经双方协商，在第三人见证下，“银基地产”、被告陈洪、担保人陈宁给原告签署《退款承诺书》，明确“银基地产”将原告已交的购房款及给原告造成的损失共计1923000元分期予以退还，并承诺2020年4月30日前结清全部款项。但“银基地产”再次违背诚信，无视承诺，无视给原告造成的巨大经济损失，多次没有按期退还，截止目前只退给原告101万元，就不再履行。按《退款承诺书》的约定：承诺人“自愿承诺按上述退款计划按期履行，如有一期逾期履行，属承诺人违约，每天按1万元违约金支付给原告，但时间不超过15天……”如再逾期，则恢复《商铺认购合同》按认购合同履行，由此造成损失后果，开发商愿意自己承担。承诺人陈洪自愿承担连带清偿责任，陈宁自愿承担连带担保责任。综上所述，原告认为：被告“银基地产”故意隐瞒事实，以欺诈的手段违法销售房屋，致使原告与其签订的房屋买卖合同无法履行。在协商一致、达成返还购房款及赔偿损失并签署《退款承诺书》的情况下，“银基地产”又肆意违约，再次不按约定履行，完全背离了诚实信用的原则。无奈之下，原告现依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律之规定，提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告陕西银基房地产开发有限责任公司、陈洪辩称，公司与原告签订商铺认购书及原告交纳了101万元房款均属实，因公司原因没有如期向原告交付商铺，在见证人朱某某逼迫的情况下，向原告出具了《退款承诺书》，被告陈宁不知道商讨过程，只是在担保人处签字，陈宁不应承担连带清偿责任。公司已经给原告退还了101万元。被告陈宁未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年4月14日，原告与被告陕西银基房地产开发有限责任公司签订合同编号为2017-055的《商铺认购合同》。合同约定原告购买被告公司开发的位于渭南市XX路XX段XX楼XX号楼XX层XX号商铺，建筑面积94.30平方米，单价每平方米19912.81元，总金额1877778元，原告以按揭方式按期付款。同时还约定，被告公司于2018年5月1日前，将经综合验收合格的商铺交付原告。原告于2017年3月26日、2017年4月6日、2017年4月14日向被告公司共支付购房款1010000元。交付期限届满后被告未向原告交付房屋，后经原告查询得知涉案商铺归临渭区五里铺村七组所有。2019年10月23日，经协商，原告与被告陕西银基房地产开发有限责任公司、陈洪、陈宁签订《退款承诺书》，约定：被告公司愿意将原告已交的款项按民间借贷以及给原告造成其他损失补偿共计1923000元，减去被告公司已退还的560000元及利息157200元，下欠1205000元。被告公司保证：2019年11月30日前退款300000元；2019年12月30日前退款300000元；2020年元月20日前退款200000元；2020年4月30日前结清剩余款项，约405000元，以最终算账数字为准。承诺人自愿承诺按上述退款计划按期履行，如有一期逾期履行，每天按10000元违约金支付给原告，但时间不超过15天，如再逾期，被告公司和陈洪按2017-055《商铺认购合同》履行，被告已退给原告的款项不予退回，三个月内将商铺交付原告使用。被告公司、陈洪作为承诺方，被告陈宁作为担保人，见证人朱某某在《退款承诺书》上签字。原告出具的《明细表》记载：2017年4月14日至2020年4月30日是36个月16天，以月息25%计算，1010000元的利息为913040元（1010000元×月息25%×36个月16天），本息共计1923000元（1010000元＋913040元）。减去被告公司已退还的560000元及利息157200元，下欠1205000元（本金450000＋利息755000元）。《退款承诺书》签订后，被告于2020年1月5日向原告退还300000元，于2020年4月9日向原告退还150000元。以上事实有当事人陈述、商铺认购合同、收款收据，退款承诺书、明细表、开庭笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告达成的《退款承诺书》是双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，因此该承诺书合法有效,双方均应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行合同。本案中，被告陈洪辩称其是在见证人朱某某逼迫的情况下在承诺书上签字，但其提供的微信聊天记录、明细表、短信记录、录音不能充分证明其主张，且承诺书签订后，被告还向原告退还了450000元，故对被告陈洪的该辩称意见不予采信。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，债务人在清偿借款时，应先支付本金所应对的利息, 故《退款承诺书》签订后，被告于2020年1月5日向原告退还的300000元及于2020年4月9日退还的150000元应是利息，按以上方法计算，被告下欠原告本金450000元及利息305000元 （755000元-450000元）。未支付的利息305000元按月息25%计算过高，应按月息2%计算为宜。依据法律规定，出借人同时主张逾期利率及违约金的，超过年利率24%的部分，不予支持，故对原告要求支付150000元违约金的诉讼请求不予支持。担保人陈宁在承诺书的担保人处签字，故应对以上款项承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》二十六条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陕西银基房地产开发有限责任公司、陈洪于本判决生效后十五日内支付原告金义兴本金450000元及利息（月息2%，从2017年4月14日起至实际还款之日止）；二、   被告陈宁对上述款项承担连带清偿责任;三、   驳回原告金义兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14590元，减半收7295元，由原告金义兴负担4277元，由被告陕西银基房地产开发有限责任公司、陈洪负担3018元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。 审 判 员   康亚娜二〇二〇年九月二十七日书  记  员      杨 洁 1