贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2857号上诉人（一审原告）：余德方，男，1981年4月23日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。上诉人（一审原告）：周亚月，女，1978年5月19日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：贵州嘉瑞房地产开发有限公司，住所地凯里市永乐路2号嘉瑞广场7号楼2601号。统一社会信用代码：915226006707027303。法定代表人宋海平，该公司总经理。上诉人周亚月、余德方因与被上诉人贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称“嘉瑞房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月2日进行了庭询。上诉人周亚月，余德方，被上诉人嘉瑞房开公司的法定代表人宋海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周亚月、余德方上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：2017年9月14日，我与对方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第一款、第三款已约定备案、预告登记及初始登记等事宜，一审法院也认定该《商品房买卖合同》的真实性、合法性及有效性，但又认为该商品房预售合同未办理预售合同登记备案，物权尚未确定而不予支持预告登记和未办理商品房转移登记有关文书违约金是错误的。嘉瑞房开公司未提交书面答辩，在庭询过程中辩称，未能办理合同备案和预告登记是政府相关职能通知暂停办理，此前小区已经成功办理合同备案，因此，未能履行合同的原因归属于政府而非本公司，如果政府相关部门能够证明是本公司原因导致未能备案及登记，公司愿意承担一切违约责任。周亚月、余德方向一审法院起诉请求：1、判决被告在判决生效之日起五日内将双方签订的《商品房买卖合同》报送凯里市房地产管理局登记备案；2、判决被告于商品房买卖合同备案之日起30日内协助原告办理预告登记；3、判决被告支付逾期办证违约金，2017年9月14日起至2020年1月2日期间的逾期办证违约金为10080.00元（120000.00×0.1‰×840天），2020年1月2日之后的逾期办证违约金按照合同约定支付至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。一审法院认定事实：2017年9月14日二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设位于凯里市车位，建筑面积为41.55平方米，套内面积为12.5平方米，房价款为120000.00元。该《商品房买卖合同》第二十二条第一款第二项约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请预告登记。被告承诺于2015年2月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若被告逾期超过30日未能交付办理商品房转移登记的有关文书，二原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告已依约向被告支付了全部购房款120000.00元，由于原告未取得预告登记，未能办理房屋所有权证，遂提起诉讼。一审法院认为，本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人在平等自愿协商后签订的，是双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性及有效性予以确认。由于原告不能在预期的时间对房屋享有物权，对此，被告应依约承担违约责任。本案涉案商品房在双方签订《商品房买卖合同》时已经约定了出卖人关于房屋权利状况的承诺，如因出卖人的行为导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或者发生债权债务纠纷的，买受人有权退房，现原告未选择退房，依照《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。”、第十二条“预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续”的规定，依当事人双方合同约定，由于被告未在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，未能提供相关资料交与买受人自行办理商品房预告登记，导致原告不能在预期的时间对所购房屋享有物权，其行为显属违约。故原告诉请被告办理该商品房预售合同登记备案手续的请求并无不当，予以支持。由于该商品房未办理商品房预售合同登记备案，物权尚未确定，故二原告要求判决被告协助原告办理预告登记、被告支付逾期办证违约金的请求不当，在本案中应不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定判决：一、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内办理位于凯里市预售合同登记备案手续。二、驳回原告余德方、周亚月的其余诉讼请求。案件受理费，已减半收取26.00元，由被告嘉瑞房地产开发有限公司负担。一审法院查明的事实有相关证据予以证明,本院予以确认。二审期间,周亚月、余德方向本院提交证据一份，即凯里市自然资源局关于嘉瑞广场4－7#楼办理规划相关手续的情况说明，拟证明嘉瑞房开公司辩称的本案存在不可抗力是不存在的。经质证，嘉瑞房开公司对其真实性认可，认为同时能够说明本公司早于2015年1月14日即向政府部门提交所有办证资料。本院经审查认为，该证据能够证明嘉瑞广场4－7#楼办理竣工规划认可证的情况，对双方的证明目的在本院认为部分另述。为了解涉案停车位可否办理合同备案及预告登记情况，本院于2020年8月24日向凯里市不动产登记中心发出协调调查函，次日，凯里市房地产事业发展管理局以凯房函〔2020〕139号函复本院，其内容有：一、涉案车位办理了预售许可，可以对外预售；二、嘉瑞公司提供的房屋测绘报告中负二层与负一层车位是没有分割，涉案负二层D07号车位如需分割销售并备案，应当提供符合规划设计侵害后的测绘报告。经质证，嘉瑞房开公司对内容一表示认可，对内容二表示不认可。本院审查认为，该函复是政府职能部门公文，对该证据的真实性、合法性予以采信。本院认为:本案二审的争议焦点一是嘉瑞房开公司应否协助上诉人办理商品房预告登记，二是嘉瑞房开公司应否承担逾期办理商品房转移登记有关文书违约金。关于争议焦点一，《不动产登记暂行条例实施细则》(2019修正)第八十五条第一款第一项规定，“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的”，结合本案双方当事人在《商品房买卖合同》第二十二条中“本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记”之约定，嘉瑞房开公司应当协助义务，与周亚月、余德方共同向房屋登记机关申请预告登记，一审法院以该商品房未办理商品房预售合同登记备案，物权尚未确定为由对二上诉人该诉讼请求不予支持，属于适用法律错误，本院予以纠正。嘉瑞房开公司提出因政府原因未能履行相关义务，责任不在公司而在政府的抗辩理由，因其在诉讼过程中未提交任何证据予以证实，其抗辩理由本院不予支持。关于争议焦点二，嘉瑞房开公司认可逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，但认为同样系政府相关职能部门原因导致，故不应当由公司承担违约责任，与争议焦点一同理，基于在诉讼过程中未提交任何证据，故其抗辩理由本院不予支持。周亚月、余德方诉请嘉瑞房开公司承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任有合同依据，应予支持。一审法院以该商品房未办理商品房预售合同登记备案，物权尚未确定为由对二上诉人该诉讼请求不予支持，属于适用法律错误，本院予以纠正。被告应支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金从2017年9月14日起至2020年1月2日期间为10，080.00元（120，000.00×0.1‰×840天），2020年1月2日之后的逾期违约金按照上述计算方式支付至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述,周亚月、余德方的上诉理由成立,本院予以支持。一审判决认定事实清楚,但适用法律不当,本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、维持贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初38号民事判决第一项；二、撤销贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初38号民事判决第二项;三、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在涉案《商品房买卖合同》备案之日起30日内协助周亚月、余德方办理预告登记；四、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付周亚月、余德方违约金10，080.00元，2020年1月2日之后的逾期违约金按照上述计算方式支付至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。一审案件受理费26元,二审案件受理费52元,由贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年九月三日法官助理陈礼华书记员韩林爽