江西省广昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1030民初1048号 原告：广昌县宏伟物业管理有限公司，住所地江西省广昌县旴江镇河东新区光耀现代城，统一社会信用代码91361030067456678H。 法定代表人：毛鹏飞，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：朱红玲，江西华邦律师事务所律师，特别授权代理。 被告：周文明，男，1978年6月28日出生，汉族，住江西省广昌县。 原告广昌县宏伟物业管理有限公司（以下简称广昌宏伟物业公司）与被告周文明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广昌宏伟物业公司的委托诉讼代理人朱红玲、被告周文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广昌宏伟物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令周文明立即支付光耀现代城小区10栋1201室的物业管理费3460.02元、违约金1038.01元，共计4498.03元；2.本案诉讼费由周文明承担。事实和理由：周文明为光耀现代城小区10栋1201室的业主。广昌宏伟物业公司和光耀现代城业主委员会于2013年6月25日签订物业服务合同，约定广昌宏伟物业公司为光耀现代城小区提供物业服务，电梯房物业服务费为每月每平方米0.44元。周文明的房屋建筑面积总共为139.69平方米。合同签订后，广昌宏伟物业公司积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对周文明居住的小区实施规范的物业管理，为周文明提供了完善的物业管理服务。但是，周文明自2017年10月1日开始停止缴纳物业费，截止2020年5月30日，欠费32个月，每月61.46元，另每年电梯运行费540元、路灯费20元，周文明共欠缴物业费3460.02元。同时，按照合同法的相关规定，一方当事人不履行合同义务时，应当承担违约责任，基于周文明的违约行为，广昌宏伟物业公司本着惩罚与教育相结合的原则，主张周文明承担违约金1038.01元。综上，各项请求金额合计4498.03元。经广昌宏伟物业公司多次催缴，周文明仍拒绝缴纳物业管理费，周文明拖欠物业费的行为严重影响了广昌宏伟物业公司正常的管理服务工作，遂具状诉至法院。 周文明辩称，他并没有欠那么多物业费，广昌宏伟物业公司所说欠了32个月，但实际他只欠了29个月物业费，而且广昌宏伟物业公司没有完全履行合同，没有按合同约定来履行责任，故他拖欠了物业费。 当事人围绕其诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对以下当事人无异议的证据：营业执照、法定代表人身份证明、身份证、物业服务合同、欠费明细表、书面催费凭证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：周文明提交的手机照片一组，证明物业没有按合同履行其职责，没有人搞卫生，导致小区卫生极差，广昌宏伟物业公司对该组证据三性均有异议，认为照片无法反映小区地面卫生脏乱差，与其主张的内容不符。本院认为，周文明提交的12张照片，拍摄地点为楼道配电检修房、花坛、电梯、进出楼门口，照片显示存在一定程度的乱堆乱放、破败脏乱问题，能够证明广昌宏伟物业公司物业管理服务存在瑕疵，但也不足以作为周文明不交物业费的抗辩理由，故本院对广昌宏伟物业公司的质证意见予以部分采信。 本院经审理查明：周文明系广昌县光耀现代城3栋301室的业主，房屋（住房）建筑面积135.12㎡，属电梯房。广昌宏伟物业公司与广昌县光耀现代城业主委员会分别于2013年6月25日、2015年5月30日、2016年5月30日、2018年6月1日先后签订了四份《光耀现代城物业服务合同》，四份合同收费标准中均对物业服务费的收费标准及交纳方式进行了约定：物业服务区域的服务费用实行包干制方式，按建筑面积计收：1.住宅：2013年6月1日至2015年5月31日合同约定每月每平方米0.45元，合同约定2015年6月1日至2016年5月31日每月每平方米0.42元，合同约定2016年6月1日至2021年5月31日每月每平方米0.44元（步梯房比电梯房每月每平方少0.05元）；2.电梯房电梯使用费分层计收，即：二层每年300元每户，三层324元每户，每高一层加收24元，依此类推；3.多层房楼道路灯费每户每年20元；4.业主物业服务费每季度交纳一次（或半年），业主入住时预交一年物业服务费。2013年6月25日签订《光耀现代城物业服务合同》约定合同有效期为2013年6月1日至2015年5月31日，2015年5月30日签订《光耀现代城物业服务合同》约定合同有效期一年，2016年5月30日签订《光耀现代城物业服务合同》约定合同有效期为两年，2018年6月1日签订《光耀现代城物业服务合同》约定合同有效期为三年。周文明的欠费时段为2017年10月1日至2020年5月30日。根据合同约定，自2017年10月1日至2020年5月30日，周文明应交纳物业管理费135.12㎡×0.44元×32个月+540元÷12个月×32个月+20元÷12个月×32个月=3395.8元。广昌宏伟物业公司多次催讨无果，遂诉至本院。 本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依照合同约定为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。2013年6月25日、2015年5月30日、2016年5月30日、2018年6月1日，广昌宏伟物业公司分别四次与广昌县光耀现代城业主委员会签订的《光耀现代城物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方应当依约全面履行自己的合同义务。广昌宏伟物业公司依照合同提供了物业管理服务且履行了催缴义务，周文明作为业主，应按合同全面履行支付物业管理费的义务，周文明拒不交纳物业管理费的行为构成违约，应当承担民事责任。关于广昌宏伟物业公司要求周文明交纳2017年10月1日至2020年5月30日的物业管理费合计3460.02元的诉讼请求，经查，根据广昌宏伟物业公司提供的房屋平面示意图可知周文明的涉案房屋建筑面积应为135.12㎡而不是广昌宏伟物业公司主张的建筑面积为139.69㎡，故本院对广昌宏伟物业公司的该诉讼请求予以部分支持，即周文明应交纳的2017年10月1日至2020年5月30日的物业管理费、路灯管理费、电梯运行费合计应为3395.8元。关于周文明辩称中反映小区环境卫生管理不到位，小区环境脏、乱、差等，拒绝缴纳物业费，然而，广昌宏伟物业公司管理存在的上述物业管理瑕疵尚不足以构成周文明拒绝缴纳物业管理费的理由。同时，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同期盼，本院希望广昌宏伟物业公司能在合同明确约定的权利义务基础上，尽可能地提高物业管理水平，保证其所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理公司的共赢。关于周文明辩称实际只欠29个月并不是32个月物业费，本院认为，结合双方提交的物业管理费缴费收据可知，2017年10月1日起至2020年5月30日期间的物业管理费未缴纳，同时周文明也并未提交其已多交3个月物业管理费的证据，故本院对周文明抗辩理由不予支持。关于广昌宏伟物业公司要求周文明支付违约金的诉讼请求，本院认为，广昌宏伟物业公司并未提供相关证据证明其与周文明就违约金进行了约定，应承担举证不能的不利后果，故对广昌宏伟物业公司这一诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、周文明于本判决生效之日起七日内支付广昌县宏伟物业管理有限公司2017年10月1日至2020年5月30日期间的物业管理费合计3395.8元。 二、驳回广昌县宏伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由周文明承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  郑志勇 二〇二〇年九月二十三日 法官助理邱芩 书记员揭芸