河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0482民初4698号原告：李兵乾，男，汉族，1974年5月12日生，住河南省汝州市。原告：巩淑亚，女，汉族。1978年9月23日生，住河南省汝州市。二原告共同委托诉讼代理人：刘小飞，河南科序律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：刘邓，河南科序律师事务所律师。被告：汝州中格实业有限公司，住所地：汝州市东环路北段，统一社会信用代码：91410482068902764X。法定代表人：李梦南,男，汉族，1992年5月9日生，住河南省汝州市。该公司经理。委托诉讼代理人：王绍杰，河南神鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李虎跃，男，汉族，1963年2月22日生，住河南省汝州市。该公司员工。原告李兵乾、巩淑亚与被告汝州中格实业有限公司（以下简称中格公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兵乾、巩淑亚及其委托诉讼代理人刘小飞和被告汝州中格实业有限公司的委托诉讼代理人王绍杰、李虎跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行《房屋买卖协议》的内容,协助原告办理位于汝州市城垣路与候饭线交叉口汝州中格实业有限公司2号楼从东向西数第1、2、3底层三间及一至七楼房产的土地使用权及房后长10米宽10米自由用地的土地使用权的过户手续；2.本案相关诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月1日,二原告与被告签订《房屋买卖协议》,约定被告将其位于汝州市城垣路与候饭线交叉口汝州中格实业有限公司2号楼从东向西数第1、2、3底层三间及一至七楼房产及房后长10米宽10米的自由用地,整体以人民币300万元的价格卖给二原告。2016年1月12日,原告将购房款100万元支付给被告。但被告至今未按照约定办理过户手续。现二原告要求被告履行《房屋买卖协议》的内容，协助原告办理涉诉房屋的土地使用权及房后长10米宽10米自由用地的土地使用权的过户手续。据此，原告为维护自身的合法权益，依据《民事诉讼法》的相关规定具状起诉,请求贵院判如所诉。被告辩称,答辩人与被答辩人李兵乾、龚淑亚签订的和《房屋买卖协议》为无效协议。理由有以下三点：一、答辩人汝州中格实业有限公司所盖的楼房为公司财产，其在楼盘没有取得商品房销售许可证的前提下，对外是不能售房的。同时，依据《公司法》的相关规定，公司处理公司的财产必须经过股东大会的认可。被答辩人与答辩人汝州中格实业有限公司签订的处分房屋的合同，没有取得相关的权限，是无效处分行为。《合同法》52条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；二、案涉合同为无效合同，不仅仅是因为他的签订违法了相关法律的强制性规定，还在于该涉案合同存在履行不能的情况：1、该涉案房屋所附着的土地的性质为工业用地，答辩人的使用年限为五十年，并不是商住用地；2、由于该土地性质决定了在该土地上的建筑物只能是公司的资产，而不能像商品房那样分割买卖；3、该土地的性质也决定了案涉房屋买卖协议即使能够成立，也因该合同的第二条不能办理办理房产证，履行不能而作废。三、被答辩人与答辩人答订的合同后，被答辩人既没有装修，也没有入住，仅仅是装了门而己。而且，就算答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同是有效的，被答辩人咋这么长时间一直没有履行该协议，也没有要求答辩人履行该协议。况且，答辩人名下的涉案房屋价值三百五十多万的房子，被答辩人现在没有合法有效的手续，强行占有答辩人的房产多年，应该赔偿答辩人不能使用该房产的损失。四、法律依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”综上所述，答辩人与被答辩人签订的协议因多方面的理由，属于无效的协议。因此，请求贵院依法驳回被答辩人的起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月11日，被告汝州中格实业有限公司作为甲方与原告李兵乾、巩淑亚作为乙方签订了《房屋买卖协议》。该协议主要内容为：甲乙双方在平等、自愿的基础上达成一致协议，本协议签订后，甲方将位于汝州市城垣路与侯饭线交叉口中格实业有限公司红绿灯西60米路北大门口西边从东向西数1、2、3间及1至7楼，整体以人民币叁佰万元出卖给乙方；乙方在协议签订后，先向甲方支付第一次房款壹佰万元，第二次在甲方将第三间与第四间一至七层中间墙砌好，电梯（630-800公斤）安好，上下水电、门窗安好后付50万元。第三次甲方将房产证、土地证（个体）办好，在证上或附加项房后长10米，宽10米，归乙方所有自由用地，与房产证同效，以两证、附加项交换乙方第三次付款壹佰伍拾万元。双方还对其他权利义务进行了约定。二原告在该协议上签字按印，被告公司在该协议上加盖公章及法定代表人印章。合同签订以后，原告于2016年1月12日将100万元支付给被告，被告公司并向原告出具收据一份，该收据亦加盖被告公司公章及法定代表人印章。后原告给案涉房屋安装房门，实际占用。原被告对合同约定的其他义务未予履行。另查明，被告公司于2015年2月11日取得汝州市人民政府颁发的汝州市[2014]汝建准字第042号建设用地批准书，批准文号汝政土[2014]16号，土地使用权性质国有，土地取得方式出让，土地用途工业用地。2015年5月18日，被告公司取得汝国用（2015）第0014号土地使用权证，用途工业用地，使用权类型出让，面积30705.07平方米，终止日期2065年1月22日。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，在作出判决前，当事人未能提供证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案中，原被告于2016年1月11日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，并不违反相关法律规定，故为有效合同，对双方具有拘束力。被告汝州中格实业有限公司辩称该房屋是作为商品房销售、签订协议未经股东大会认可等，因其未提供证据予以证实，本院不予采信；另该协议中房屋土地性质虽属工业用地，但相关法律法规并未规定工业用途的土地不得转让,且被告未能举证该协议属于无法办理过户登记的禁止性情形，故据此不足以否定该合同效力，双方应继续履行合同。原告要求被告协助原告办理土地使用权的过户手续，因原告仅支付给被告100万元的房款，原被告对合同约定的其他义务未予履行，根据合同约定配合过户的条件尚未成就，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李兵乾、巩淑亚与被告汝州中格实业有限公司于2016年1月11日签订的《房屋买卖协议》继续履行；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告汝州中格实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  张红克二〇二〇年九月十六日法官助理李亚菲书记员王雪玲附:本案相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。