安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终1581号 上诉人（一审原告）：舒城县同兴驾驶员培训有限公司，住所地安徽省六安市舒城县南港镇合安路。 法定代表人：杨圣银，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨海波，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：亓琪，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：舒城县万美车辆配件有限公司，住所地安徽省六安市舒城县舒茶镇三拐村。 法定代表人：鲍官美，该公司总经理。 被上诉人（一审被告）：张克稳，男，1970年3月13日出生，汉族，住安徽省六安市舒城县。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张宇平，安徽皖国泰律师事务所律师。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：高晓林，安徽皖国泰律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：鲍官美，男，1974年2月20日出生，汉族，住安徽省六安市舒城县。 上诉人舒城县同兴驾驶员培训有限公司（简称同兴公司）与被上诉人舒城县万美车辆配件有限公司（简称万美公司）、张克稳、鲍官美房屋租赁合同纠纷一案，不服舒城县人民法院（2020）皖1523民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 同兴公司上诉请求：一、改判被上诉人万美公司立即返还上诉人租金15万元，并自2018年7月2日起以15万元为基数按同期银行贷款利率支付利息至款清之日止，暂计算至2020年7月1日利息为14454元；二、改判被上诉人万美公司立即赔偿上诉人生产经营损失及修缮场地各项损失共计195860元；三、改判被上诉人鲍官美、被上诉人张克稳对被上诉人万美公司的上述债务承担连带清偿责任；四、判令三被上诉人共同承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、《院落租赁合同》解除的根本原因是万美公司严重违约，因此万美公司应当返还上诉人全部租金15万元以及相应利息；二、被上诉人应当承担上诉人生产经营损失及修缮场地各项损失195860元，其中应包含被毁院落墙体的损失8140元；三、被上诉人鲍官美、张克稳应对被上诉人万美公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，一审法院认定被上诉人违约，导致合同目的无法实现，上诉人有权解除合同，却未判决被上诉人返还全部租金15万元及相应利息；一审中虽认定了万美公司、鲍官美推倒了上诉人已建成的院落墙体，却未判决被上诉人应承担该被毁墙体的全部损失，一审法院对该事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院依法改判。 万美公司、张克稳辩称，一、万美公司已尽到合同义务。万美公司在签订租赁协议后，已将合同约定场所交由上诉人同兴公司使用，并和上诉人约定将价值约五万元的电动铁门交由上诉人使用。后在鲍官美实施个人侵权行为时，万美公司得知后，也从中积极斡旋，并在派出所民警调解下，各方也达成调解协议，这些充分证明万美公司积极履行合同义务。二、一审认定上诉人场地损失明显过高。一审中，仅凭原告与其单个利害关系人制作的单据，在没有任何银行流水，也没有进行现场核实的情况下，认定如此大额损失，与事实不符，上诉人明显存在夸大损失的行为，多项损失清单高于正常价，目前案涉场地从上诉人撤场后依然空置，被上诉人申请二审法院现场勘察核实上诉人的损失。三、上诉人单方撤场后，造成两被上诉人巨额损失，不应再返还租金。四、第三人侵权行为与双方租赁合同无关，合同目的依然可以实现，合同解除后，万美公司、张克稳不应承担相关赔偿责任。1．虽然因鲍官美侵权行为，导致围墙有小部分倒塌，但并未大范围影响合同履行，处警记录显示，案外人杜功成2019年4月30日前已经将所有木材清理完毕，上诉人完全能够利用租赁场地实现合同目的，而上诉人在此后期间里也一直实际占有、使用该土地，待8个月后主张解除租赁合同，赔偿损失，该理由明显不能成立；2．退一步讲，鲍官美侵权行为给上诉人造成一定损失，上诉人应向鲍官美主张，与双方合同履行无关，属另一法律关系。综上所述，上诉人的上诉理由无任何事实和法律依据。 鲍官美未发表答辩意见。 同兴公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除原告同兴公司与被告万美公司签订的《院落租赁合同》；二、判令被告立即返还原告租金150000元，并自2018年7月2日起以150000元为基数按同期银行贷款利率支付利息至款清之日止，暂计算至2019年12月5日利息为9456元；三、判令被告立即赔偿原告生产经营损失及修缮场地各项损失共计195860元；四、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院审理查明：被告鲍官美、张克稳系被告万美公司股东，鲍官美系公司法定代表人。2018年7月1日，张克稳作为万美公司特别授权代理人与原告同兴公司签订《院落租赁合同》，万美公司（甲方）将位于舒城县舒茶工业区约7亩左右的闲置院落及部分厂房租赁给同兴公司（乙方）用于机动车驾驶培训使用，约定：租赁期限为20年，自2018年7月1日至2038年7月1日，租金为50000元/年；第一次付租金3年（即2018年7月1日至2021年7月1日）计150000元乙方必须于合同签订完毕，进驻施工后1天内一次性支付给甲方，以后17年的租金每年10%递增，乙方于每年1月1日交纳。2018年7月2日，同兴公司向万美公司支付租金150000元。后同兴公司委派施工队在租赁场地修缮了大门，建设了围墙、卫生间，并平整院落地坪，铺扎刚模准备地面硬化。2019年1月28日经结算，同兴公司实际支付工程款196000元。 2019年1月16日，鲍官美将同兴公司已建成的院墙一处推倒，并在同兴公司租赁的院落堆放大量木材，致同兴公司无法施工。舒城县公安局舒茶派出所在2019年1月16日接警处理时，鲍官美质疑租赁合同无效。在派出所处理期间，鲍官美将推倒的院墙修复，并于2019年4月30日后清理了堆放的木材。至2019年5月20日，同兴公司与万美公司未就赔偿达成一致。 2019年5月21日，同兴公司向张克稳、鲍官美邮寄《解除合同函》，要求解除同兴公司与万美公司签订的《院落租赁合同》，由万美公司退还同兴公司租金150000元，赔偿同兴公司租赁场地建设损失。该邮件回执显示，2019年5月24日张克稳、鲍官美拒收该邮件。 一审法院认为，原告与被告万美公司签订的租赁合同，租赁方盖有公司公章，且代表公司签字的被告张克稳系该公司股东并有公司特别授权，合同有效。同兴公司在支付租金后，万美公司理应承担合同约定的“保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益”之义务。但由于被告万美公司法定代表人、被告鲍官美推倒原告已建成的院墙一处，并任由第三人在院落内堆放大量木材，致原告无法继续施工，且自2019年1月16日至2019年5月20日公安派出所处理期间，纠纷没有得到解决，原告有理由认为被告万美公司“有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故原告有权解除合同。原告向被告万美公司邮寄的《解除合同函》，是原告行使合同解除权的行为，作为代表公司签字的特别授权代理人的被告张克稳，及公司法定代表人被告鲍官美均拒绝签收，不影响原告权利的行使。而三被告庭审中无证据证明其在原告起诉前曾与原告主动协商以解决纠纷并保障合同继续履行，故原告关于确认双方合同已解除的诉请，该院予以支持。 《中华人民共和合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案原告诉请确认案涉合同已解除，故原告要求被告万美公司返还的租金应自解除合同的通知到达被告之日起计算，同时原、被告均有义务防止损失进一步扩大，故双方对自2019年5月24日至原告起诉之日2020年1月7日期间的租金损失各按50%承担，即被告万美公司返还原告此间一半的租金15543元，返还原告自起诉后至2021年7月1日期间的全部租金74041元。根据原告证据，该院认定原告因建设租赁场地支付工程款196000元，该损失被告万美公司应予赔偿，鉴于原告诉请的金额为195860元，该院予以认可，但应扣除清单中的受损墙体8140元。由于案涉合同相对人系原告与被告万美公司，故原告要求被告鲍官美、张克稳与公司共同承担责任的诉请，该院不予支持。 综上，原告诉请之合理部分，该院予以支持。根据《中华人民共和合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条的规定，一审判决：一、确认原告舒城县同兴驾驶员培训有限公司与被告舒城县万美车辆配件有限公司之间的《院落租赁合同》已解除；二、被告舒城县万美车辆配件有限公司应返还原告舒城县同兴驾驶员培训有限公司租金89584元，于本判决生效后十日内履行；三、被告舒城县万美车辆配件有限公司应赔偿原告舒城县同兴驾驶员培训有限公司损失187720元，于本判决生效后十日内履行；四、驳回原告舒城县同兴驾驶员培训有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3815元，由被告舒城县万美车辆配件有限公司负担。 二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审期间，双方争议焦点为：一、上诉人主张返还全部租金并赔偿损失的具体数额能否成立。二、上诉人主张被上诉人鲍官美以及张克稳在本案中承担连带责任有无事实和法律依据。 关于争议焦点一。首先，关于案涉合同解除后，被上诉人万美公司是否应当返还上诉人已付全部租金的问题。2018年7月1日，案涉房屋租赁合同签订后，上诉人依照合同的约定，于2018年7月2日向万美公司支付了三年租金150000元，并委派施工队在租赁场地修缮了大门，建设了围墙、卫生间，并平整院落地坪，铺扎刚模准备地面硬化。2019年1月16日，鲍官美将上诉人已建成的院墙一处推倒，并在上诉人租赁的院落堆放大量木材，致上诉人无法施工。后在派出所处理期间，鲍官美将推倒的围墙修复，但直至2019年4月30日，才清理了堆放的木材。鲍官美系万美公司法定代表人，上诉人系与万美公司签订的房屋租赁合同，其有理由相信鲍官美的行为系代表万美公司的意思表示。由于鲍官美的行为，导致合同目的不能实现，上诉人起诉解除合同，符合法律规定，且一审判决解除合同后，万美公司并未提起上诉，本院依法维持关于合同解除的判决。上诉人租赁案涉房屋、场地的目的是作为驾校的训练基地，但由于鲍官美的行为，导致合同解除，上诉人签订租赁合同的目的不但未能实现，且产生了相应的对租赁场地进行修缮的费用。自2018年7月1日签订合同之日起至2019年1月16日鲍官美实施侵害行为之日，上诉人仍处于对场地进行建设过程中，完全未能利用租赁场地进行实际经营，该责任应当由万美公司承担。因此，万美公司应当返还上诉人已支付的全部150000元租赁费用。双方在合同中对违约责任并未约定，故上诉人主张支付租金利息的上诉请求，不予支持。万美公司辩称鲍官美对双方签订《院落租赁合同》的事实不知情，与鲍官美系其公司法定代表人的事实不相符，不予采信。 其次，关于一审法院判决认定万美公司赔偿上诉人损失187720元是否正确的问题。上诉人诉请万美公司赔偿损失195860元，一审法院扣除了墙体损失8140元，实际判决万美公司赔偿损失187720元。鉴于上诉人在一审中提交的损失清单中并未列明墙体损失8140元，二审期间上诉人自认该8140元墙体损失是其单方统计。故上诉人主张的该部分墙体损失，证据不足，依法不予支持。 关于争议焦点二。本案系合同纠纷。合同纠纷的法律关系相对人系签订合同的各方主体。案涉《院落租赁合同》的签订方系上诉人与万美公司。万美公司系自然人投资或控股的有限责任公司，对外以公司的全部资产对公司的债务承担清偿责任。上诉人认为鲍官美、张克稳与万美公司存在人格上与财产上的双重混同，但却未能举证证实，故上诉人要求鲍官美、张克稳在本案中承担连带清偿责任的上诉理由，无事实及法律依据。 综上所述，上诉人的上诉理由，部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持舒城县人民法院（2020）皖1523民初257号民事判决第一、三项，即“一、确认原告舒城县同兴驾驶员培训有限公司与被告舒城县万美车辆配件有限公司之间的《院落租赁合同》已解除；三、被告舒城县万美车辆配件有限公司应赔偿原告舒城县同兴驾驶员培训有限公司损失187720元，于本判决生效后十日内履行”； 二、撤销舒城县人民法院（2020）皖1523民初257号民事判决第二、四项，即“二、被告舒城县万美车辆配件有限公司应返还原告舒城县同兴驾驶员培训有限公司租金89584元，于本判决生效后十日内履行；四、驳回原告舒城县同兴驾驶员培训有限公司其他诉讼请求”； 三、舒城县万美车辆配件有限公司返还舒城县同兴驾驶员培训有限公司租金150000元，于本判决生效后十日内履行； 四、驳回舒城县同兴驾驶员培训有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费1875元，由被上诉人舒城县万美车辆配件有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年九月九日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。