福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5069号 上诉人（原审原告、反诉被告）:冯丽平，女，1988年12月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶绍剑，男，1963年6月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人冯丽平与叶绍剑房屋租赁合同纠纷一案，均不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 冯丽平上诉请求：撤销一审判决第一、三项，发回重审或依法改判。事实和理由：冯丽平由于疫情原因没钱及时交房租，于2020年2月29日在微信上找叶绍剑帮忙缓一个月，叶绍剑不回复，故冯丽平提出提前解约让叶绍剑帮忙转租，叶绍剑同意，但之后叶绍剑提出需要用3月份来寻找新的租客，期间的房租仍需要冯丽平承担，要求冯丽平先交纳3月份租金1600元，可见双方因此达成合意，即3月份叶绍剑找新租客，转租后押金3200元全部退还，但叶绍剑言而无信，冯丽平不需要支付所谓的违约金。 叶绍剑辩称，根据合同约定，提前退租应赔偿3200元给对方作为损失补偿，本案系冯丽平提前解约，在冯丽平提出退租要求后，叶绍剑为避免冯丽平经济损失，让冯丽平继续交租直至找到新的承租人后将押金退还给冯丽平，叶绍剑是出于同情帮忙转租，同时交代冯丽平一起寻找转租人，若未转租出去，仍按合同约定执行。负责转租的义务在冯丽平，冯丽平认为后面转租的义务已经归属叶绍剑，不能成立。因疫情，3月未能成功转租，冯丽平在4月并未交纳租金，按合同约定，冯丽平拖欠租金超过7天，叶绍剑有权收回房屋，终止合同，没收押金。 叶绍剑上诉请求：撤销一审判决，改判冯丽平承担违约责任，驳回冯丽平的诉讼请求；冯丽平支付拖欠的水、电费共计171.5元（其中水费22.5元、电费149元）；冯丽平承担房屋空置费（4月1日-15日）800元，转租中介费750元；冯丽平承担首次换锁费用150元及4月18日撬门损坏的锁具费用150元，共计300元；冯丽平赔偿精神损失费1000元。事实和理由：1.本案系冯丽平违约在先，叶绍剑根据合同约定收取违约金3200元合理合法。2.在冯丽平提出提前退租要求后，叶绍剑为避免冯丽平经济损失，让冯丽平继续交租直至找到新的承租人后将押金退还给冯丽平，叶绍剑是出于同情帮忙转租，同时交代冯丽平一起寻找转租人，若未转租出去，仍按合同约定执行。负责转租的义务在冯丽平，冯丽平认为后面转租的义务已经归属叶绍剑，不能成立。因疫情，3月未能成功转租，冯丽平在4月并未交纳租金，按合同约定，冯丽平拖欠租金超过7天，叶绍剑有权收回房屋，终止合同，没收押金。3.冯丽平主张由于疫情导致违约不能成立。冯丽平如果没钱交房租，不可能再搬到附近的房子租住。疫情之下大家都是受害者，以房租为生的叶绍剑也同样受到影响，冯丽平是以不可抗力为由道德绑架叶绍剑。4.冯丽平在搬走后迟迟不交还房屋钥匙，叶绍剑只好将锁具重新更换，但冯丽平在无权使用房屋的情况下仍于4月18日强行撬门，造成叶绍剑锁具毁坏，又再次更换锁具，给叶绍剑造成了经济损失。 冯丽平辩称，1.冯丽平一直找叶绍剑沟通，但叶绍剑拒不配合。2.4月18日，叶绍剑没有告诉冯丽平换了锁，冯丽平去开门的时候不小心将锁弄坏，冯丽平同意承担换锁的费用和水电费。 冯丽平向一审法院起诉请求：叶绍剑立即退还房屋租赁押金3200元。 叶绍剑向一审法院提出反诉请求：1.按合同约定解除合同，由冯丽平承担相应的违约责任即押金3200元不予退还；2.冯丽平应支付拖欠的水、电费共计171.5元（其中水费22.5元、电费149元）；3.由冯丽平承担房屋空置费（4月1日-15日）800元，转租中介费750元；4.由冯丽平承担首次换锁费用150元及4月18日撬门损坏的锁具费用150元，共计300元；5.要求冯丽平赔偿精神损失费1000元。一审庭审中，叶绍剑当庭撤回上述第3、5项的诉讼请求及第4项中的首次换锁费用150元。 一审法院认定事实：2019年10月30日，叶绍剑为甲方与乙方冯丽平签订一份《房屋租赁合同》约定甲方将位于晋安区面积约25平方米的房屋租赁给乙方居住使用，每月租金1600元，租期自2019年11月1日至2020年10月30日；未经甲方同意，乙方不可中途退房或转租，甲方在乙方按时交租的情况下不可再出租给他人；如合同未到期，提前退租方应赔偿3200元给对方作为损失补偿，并应提前一个月通知对方；乙方定于每月30日前交租金，延期一天加收拖延金3%，延期超过七天，甲方有权终止合同收回房屋，没收押金等内容。 因受疫情影响，冯丽平在2020年2月底请求叶绍剑同意其将承租房转租他人，并请叶绍剑帮忙找人转租，至此，双方的租赁合同继续履行，冯丽平也支付了3月份的租金。至3月底转租未果，冯丽平搬离承租房提前终止合同，但双方就退还租赁押金问题产生争议。2020年4月16日叶绍剑将案涉房屋另租他人。 另查，冯丽平承租期间尚欠承租房的水电费合计171.5元；2020年4月18日冯丽平损坏承租房的门锁，造成叶绍剑换锁损失150元。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当严格履行合同义务。冯丽平提前终止租赁合同，构成违约，依合同约定应承担违约责任即赔偿3200元（与租赁押金等额）给叶绍剑。但鉴于叶绍剑夫妻在此期间多次向冯丽平表示在转租后会将租赁押金全部或部分退还，而且实际上案涉房屋也于2020年4月16日另租他人。因此，结合双方的实际履约、协商过程及损失情况，一审法院酌定冯丽平应承担违约金1600元；《房屋租赁合同》已于2020年3月底实际解除，叶绍剑应将扣除违约金1600元后剩余的押金1600元退还冯丽平。叶绍剑提出的水电费损失171.5元及换锁费150元反诉请求，冯丽平没有异议，同意支付，一审法院依法准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、叶绍剑应于本判决生效之日起十日内退还冯丽平押金1600元；二、冯丽平应于本判决生效之日起十日内向叶绍剑支付水电费损失171.5元及换锁费150元，合计321.5元；三、驳回冯丽平的其他诉讼请求；四、驳回叶绍剑的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元，减半收取计25元及反诉受理费25元，均由冯丽平负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，叶绍剑与冯丽平签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，租期自2019年11月1日至2020年10月30日，未经叶绍剑同意，冯丽平不可中途退房或转租，如合同期未到，提前退租方应赔偿3200元人民币给对方作为损失补偿，并应提前一个月通知对方。现冯丽平在2020年3月底搬离承租房提前终止合同，构成违约，冯丽平应依合同约定赔偿3200元给叶绍剑。鉴于叶绍剑夫妻多次向冯丽平表示在转租后会将租赁押金全部或部分退还，且案涉房屋已于2020年4月16日另租他人，一审法院结合双方的实际履约、协商过程及损失情况，认定《房屋租赁合同》于2020年3月底实际解除，并酌定冯丽平承担违约金1600元已臻合理，本院予以维持。叶绍剑关于水电费及换锁费的请求，已得到一审法院支持，且其在一审庭审中已当庭撤回对中介费、精神损失费的诉讼请求，现其再次就上述事项提起上诉，缺乏依据，本院不予支持。 综上，冯丽平与叶绍剑的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人冯丽平负担25元，上诉人叶绍剑负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年九月七日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君