陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终11287号上诉人（原审被告）：吴艳，女，1991年5月7日出生，汉族，住陕西省商洛市镇安县，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：史向阳，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春苗，女，1975年2月26日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人吴艳因与被上诉人张春苗房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初5801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴艳上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者驳回张春苗的诉讼请求；一、二审案件受理费由张春苗负担。事实和理由：其是蜀香秦聚餐饮管理有限公司法定代表人，涉案商铺系用于该公司经营。张春苗明知上述事实，却将其作为被告诉至法院错误，其诉讼主体不适格。一审认定双方已经就支付第二期剩余房租协商好期限，其未在约定期限支付房租错误。双方一直在协商之中，始终未达成合意。一审已查清郑某某在2020年3月31日将商铺门上锁，其已无法进入房内，仍判决其支付房屋占用费错误。一审未考虑疫情因素，按照一般情况对本案进行审理错误。张春苗经传票传唤，未到庭参加诉讼,庭后其提交书面答辩意见称，其就涉案房屋与吴艳签订租赁合同，将涉案房屋出租给吴艳使用。吴艳直至2020年2月26日仍欠付房屋租金4600元。此时恰逢新冠疫情爆发，秉承同舟共济，共摊风险，对抗疫情的态度，其同意减免吴艳3000元房屋租金。吴艳同意对其减免3000元房屋租金后，又要求每月支付房租。其本想前2个月按月支付，从第三个月开始按双方合同约定履行。但吴艳不同意，并称要继续强占房屋长期经营。其为此还报过警。请求驳回上诉，维持原判。张春苗向一审法院起诉请求：⒈确认双方签订的《西安市房屋租赁合同》于2020年3月25日解除，吴艳立即腾退涉案房屋并将房屋恢复原状；⒉判令吴艳支付拖欠的租金4217元（包括第二期租期2019年12月20日至2020年3月20日期间剩余租金3000元及2020年3月20日至2020年3月25日期间租金1217元）及违约金7300元；⒊判令吴艳支付2020年3月25日起至实际腾房之日的房屋占有使用费（每月按7300元计算）；⒋诉讼费由吴艳负担。一审法院认定事实：2019年8月27日，张春苗（出租人）与吴艳（承租人）、西安曲江新区（大明宫）易品居房屋中介服务中心（居间人）签订《西安市房屋租赁合同》，约定吴艳租赁张春苗合法拥有的位于西安市未央区XX环XX路XX路XX苑XX区XX室商铺，建筑面积119.31平方米，租赁用途为商业，租金每月7300元，按季支付21900元，押金7300元。租赁期限自2019年9月20日至2024年9月19日，第一期租期自2019年9月20日至2019年12月20日，租金支付日期为2019年11月20日；第二期租期自2019年12月20日至2020年3月20日，租金支付日期为2020年2月20日。张春苗应于2019年8月27日前将房屋按约定条件交付给吴艳。吴艳不按照约定支付租金达十日的，张春苗有权单方解除合同，收回房屋。吴艳与张春苗的委托代理人郑某某在《西安市房屋租赁合同》上签名捺手印。吴艳承租房屋用于经营蜀香秦聚餐馆。承租房屋后，吴艳于2019年9月2日前支付第一期租金。第二期租金，吴艳分别于2019年11月24日支付张春苗7300元，于2020年1月16日支付张春苗10000元，于2020年3月22支付1600元。2020年3月21日，张春苗的代理人郑某某将涉案房屋上锁。张春苗的代理人郑某某分别于2020年3月25日向吴艳邮寄送达《合同解除通知书》，于2020年3月31日邮寄送达《限期搬离通知书》。吴艳于2020年3月26日收到《合同解除通知书》，于2020年4月1日收到《限期搬离通知书》。另查明，2020年5月22日，张春苗的代理人郑某某与吴艳将涉案房屋内吴艳经营餐馆使用的物品进行清理，双方在物品清单上签字确认。同日，吴艳将涉案房屋的水、电卡返还张春苗的代理人郑某某。据此，张春苗认可吴艳已实际履行腾退涉案房屋并将房屋恢复原状。庭审中，张春苗主张吴艳仍拖欠其2019年12月20日至2020年3月20日期间租金3000元，2020年3月20日至3月25日期间租金1217元。吴艳称，2020年2月5日其与张春苗的代理人郑某某沟通后，双方一致确认将第二期租金减免3000元，故第二期租金已结清。张春苗的代理人郑某某于2020年3月21日将租赁房屋上锁，导致其无法正常使用房屋，故该日之后的房租其不承担。张春苗称应吴艳要求，其同意将第二期租金减免3000元，要求吴艳于2020年3月10日前支付剩余租金1600元，但吴艳未按照约定时间支付1600元租金，给其造成损失，故其为避免损失扩大，将租赁房屋上锁，并通知吴艳不再减免租金3000元。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。张春苗与吴艳签订的《西安市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。租赁期内，双方因租金交纳产生纠纷，现双方均明确表示不再继续履行房屋租赁合同，故确认涉案房屋租赁合同已经解除。根据法律规定，有合同解除权的一方通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除，故涉案合同解除日期应为2020年3月26日。对于张春苗要求吴艳立即腾退涉案房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求，因双方已协商腾退涉案房屋，对房屋内物品进行清理，张春苗认可吴艳已实际履行腾退涉案房屋并将房屋恢复原状，故该诉讼请求已经实际履行，依法予以确认，不再处理。房屋租赁合同约定第二期租金支付日期为2020年2月20日，而吴艳未在该日期内交纳房租，经双方协商展期后，仍未及时足额交纳房租，构成违约，但张春苗以锁门方式防止损失扩大的行为欠妥，客观上亦损害了吴艳对承租房屋的使用权，故对2020年3月26日至2020年5月22日期间产生的房屋占用费14113元（根据月租金7300元计算58日），应由双方根据过错比例承担相应责任，综合双方过错，酌定由吴艳承担50%的责任，支付张春苗7056.5元。对于张春苗主张2019年12月20日至2020年3月20日期间剩余租金3000元及2020年3月20日至2020年3月25日期间租金1217元的诉讼请求，双方已经达成减免3000元租金合意，该合意系双方真实意思表示，张春苗在双方发生纠纷后又再次主张已经减免的租金，违反诚实信用原则，依法不予支持。房屋租赁合同有效存续期内2020年3月21日至2020年3月25日期间的租金，吴艳应支付张春苗1217元。对于张春苗主张违约金7300元的诉请，吴艳未按期足额支付租金构成违约，但其主张违约金过高，酌定500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告张春苗与被告吴艳2019年8月27日签订的《西安市房屋租赁合同》于2020年3月26日解除；二、被告吴艳于本判决生效后十日内支付原告张春苗房屋占用费7056.5元、租金1217元、违约金500元；三、驳回原告张春苗其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由张春苗负担50元，吴艳负担107元（此款张春苗已预交，吴艳于本判决生效后十日内支付张春苗）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，吴艳以涉案房屋租赁合同纠纷将张春苗诉至法院，要求张春苗赔偿损失并承担违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张春苗与吴艳签订的《西安市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。吴艳主张其是蜀香秦聚餐饮管理有限公司法定代表人，涉案商铺系用于该公司经营，主张其主体不适格，于法无据，依法不予支持。张春苗依约向吴艳交付涉案房屋后，吴艳应按照合同约定按期交纳房屋租金。双方因租金交纳产生纠纷，张春苗代理人郑某某分别于2020年3月25日向吴艳邮寄送达《合同解除通知书》，于2020年3月31日邮寄送达《限期搬离通知书》。吴艳于2020年3月26日收到《合同解除通知书》，于2020年4月1日收到《限期搬离通知书》。因双方对于解除合同无异议，故涉案合同应于2020年3月26日解除。双方已协商腾退涉案房屋，对房屋内物品进行清理，张春苗认可吴艳已实际履行腾退涉案房屋并将房屋恢复原状，故对张春苗要求吴艳立即腾退涉案房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求，不再处理。吴艳欠付租金，经双方协商展期后，仍未及时足额交纳房租，构成违约。张春苗以锁门方式防止损失扩大的行为欠妥，客观上损害了吴艳对承租房屋的使用权，一审对2020年3月26日至2020年5月22日期间产生的房屋占用费14113元（根据月租金7300元计算58日）认定应由双方根据过错比例承担相应责任，酌定由吴艳承担50%的责任，支付张春苗7056.5元，与法不悖，并无不妥。对于张春苗主张2019年12月20日至2020年3月25日期间剩余租金4217元，鉴于新冠疫情，双方已经达成减免3000元租金合意，故吴艳应向张春苗支付该期间的租金1217元。对于张春苗主张吴艳支付违约金7300元，一审认定违约金过高，酌定500元，亦无不妥。综上所述，吴艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费157元，由吴艳负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年九月十七日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华