山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7718号 上诉人（原审第三人）：黄岛区诚信房世纪房产信息咨询服务部，住所地黄岛区临港经济开发区保利海上罗兰网点52-12号。 经营者：李增友，男，1976年2月28日出生，汉族，住山东省胶南市。 委托诉讼代理人：张强，青岛西海岸汇师法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：徐晓瑜，女，1987年3月2日出生，汉族，住黄岛区。 委托诉讼代理人：刘先伟，青岛西海岸隐珠法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）:陈叶单，女，1986年12月7日出生，汉族，住黄岛区。 委托诉讼代理人：逄锦奎，青岛西海岸正恒法律服务所法律工作者。 上诉人黄岛区诚信房世纪房产信息咨询服务部（以下简称房世纪服务部）因与被上诉人徐晓瑜、陈叶单定金合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初4315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 房世纪服务部上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人不支付徐晓瑜双倍定金10万元或发回重审；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、陈叶单的违约事实，一审法院未认定和评判。陈叶单不出卖涉案房产的原因系其单方反悔房产交易价格160万元，并非附带车库一同出卖的问题。二、《房地产出售（独家）委托协议》的性质与法律效力，一审法院未作出正确认定。该协议并非单纯的居间协议，还有代理及授权的性质，上诉人可以代陈叶单完成相应法律行为。协议不存在无效或效力待定情形，协议约定有效。定金合同系一般格式合同，与《房地产出售（独家）委托协议》保持一致，未侵犯买卖双方利益。定金双倍返还的依据主要是出售方是否收受了定金，而不是是否签订了定金合同。三、陈叶单对本案损失的发生存在过错。陈叶单单方违约，违反诚信原则。徐晓瑜有理由相信上诉人有代理权而订立定金合同并收取定金。四、上诉人系居间人，不适用定金罚则。上诉人不是出卖方，无法单独与徐晓瑜完成房产买卖等一系列法律行为。上诉人仅是居间人，无法成为本案定金合同的适格主体。即使徐晓瑜存在损失，也应由陈叶单承担。 陈叶单答辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人不履行职责，不维护陈叶单的合法权益，陈叶单微信告知撤销关于委托上诉人买卖房产事宜的授权。 徐晓瑜答辩称，原审判决上诉人承担返还定金的事实在主体上是错误的，定金罚则的双方是陈叶单、徐晓瑜，一审查明陈叶单因价格问题拒绝向徐晓瑜出售房屋构成违约，应双倍返还定金，若一审法院认为上诉人在居间中确实存在过错，也应判决陈叶单先承担双倍返还定金的责任再向上诉人追偿，而不是直接由上诉人承担双倍定金的惩罚性结果。第二，对于陈叶单主张160万包括车位出售房屋，徐晓瑜不同意，不是因为房屋价格上涨或下跌，而是因为徐晓瑜在这之后又购买了其他房屋，现在已经无能力购买了。 房世纪服务部向一审法院起诉请求：1、陈叶单双倍支付给徐晓瑜购房定金10万元、代理费5000元；2、诉讼费由陈叶单承担。 一审法院认定事实：一、2019年10月24日，房世纪（居间人、乙方）与陈叶单（委托人、甲方）签订房地产出售（独家）委托协议一份，约定，乙方接受甲方委托，按照其要求提供订约机会及提供签订房地产买卖合同的媒介；甲方为所有权人，房地产权证号鲁2016青岛黄岛区不动产第0047210号；不动产地址为黄岛区滨海大道1399号x栋x单元x层x室保利海上罗兰小区；建筑面积约125平方米，3室2厅2卫，及地下车位号1个（1个被告主张系原告自行添加，当时商议时的价格不包含车位）；物业类别为住宅；是否设置了抵押（是）；贷款银行交通银行；抵押期限为10年；委托总房价1600000元可议，本委托价格系甲方愿意出售本房地产之价格，但不包括本委托约定之服务报酬及交易所产生之各种税费，销售达成条款更有利于甲方时，乙方有权代理甲方收取定金；委托期限为2019年10月22日至2020年8月16日止（合同中载明的是2019年，应为笔误），在此期间，乙方为甲方的独家服务机构；若甲方成功出售该房地产，则乙方将向甲方收取实际成交总计款的1%作为服务费；甲方同意在收到买方所交的定金后，由乙方代为保管，待甲方与买方正式签署房地产买卖合同时，再由乙方转交给甲方；甲方与乙方签订房屋买卖委托协议后，甲方不得通过任何方式出售此房产，此房产交易都由乙方在约定时间全权负责，若甲方私自出售，按合同之约定向乙方补交房屋总价1%服务费。 二、结合（2020）鲁0211民初4317号案件庭审可知，房世纪服务部与陈叶单签订委托协议后，房世纪服务部将该委托协议交付给陈叶单，陈叶单称仅收到复印件，但认可复印件与房世纪服务部提交的委托协议内容一致。2019年10月24日下午，陈叶单将购房发票拍照发送给房世纪服务部，房世纪服务部表示正在推荐涉案房屋。 三、2019年10月25日上午，房世纪服务部代陈叶单与徐晓瑜签订定金合同一份，并于九点四十五分代收定金5万元，定金合同显示房产的交易总金额为160万元；签订合同后由买卖双方各付总房款的1%，合同经买卖双方签字后，买方到期不履行本合同义务，已付定金不再退还，归卖方所有，并需向居间人支付本合同约定的佣金，卖方到期不履行本合同义务，需双倍返还买方所付定金并需向居间人支付本合同约定的佣金。（陈叶单于2020年3月11日取得该定金合同，房世纪服务部称多次要求陈叶单取走定金合同，但陈叶单一直推脱）。 四、房世纪服务部与陈叶单的微信聊天记录截取如下：10月25日上午十点多，陈叶单说“李经理，我不过去了，我当时是急着拿钱买地，这会第买下来了就不急着卖了”，“前两天我回老家奔丧，还不知道这个情况，刚才给公司打电话刚刚知道，不好意思啊”，房世纪服务部回“根据合同约定我已经代收定金了，五万元已收，我把截图发给你看一下”，陈叶单说“我老公不同意，不好意思了”，房世纪服务部说“这个房子，我昨天也问过你了，你的房产证你老公也同意出售”，陈叶单说“昨天细节没谈清楚”，房世纪服务部说“哪个细节没谈清楚，车位要单独算，我也给你争取中”“今天早晨你还跟我讲，委托合同的时间错了，你只想卖15天，让我抓紧推推，我告诉你早晨五点左右就带客户看房子了”，陈叶单称“我是挂了电话给公司打的电话，他们把买地信息发给我的”，房世纪服务部答“关键我收人家定金了”，陈叶单说，“我以为还差一部分，昨天才去找的您”，房世纪服务部称“一楼很多客户不是很喜欢，遇到合适的客户不容易啊”，陈叶单回复“我老公那边不是很同意，一个他不急着用钱，另外他说和市场价出入太大”，“我当时是急着买地需要钱，这会买上了就不那么急了，我是觉得合适的可以出手，不合适就在等等”。房世纪服务部说“你看看咋整，这个价位我给争取车位钱也加上试试吧”，陈叶单答“我在和我老公商量商量，看看是卖还是不卖，什么价位想卖”，后陈叶单又回复“我老公实在不想卖，卖的话175万不带车位”，房世纪服务部后来要求陈叶单面谈该事宜，并称“要不定金合同签了，很难处理，即使要涨价也要面对面的谈”。房世纪服务部告知陈叶单“签订独家协议我们有权利收对方定金，您就是要涨价咱们也得见面商量一下，不然单方违约要承担违约金的，我们作为朋友也不想让您为难，只想把这件事情沟通协商解决”，陈叶单答“关键是不急着用钱，急着用可能没问题，今天您也看了我的地也拿下来了”。后双方还在沟通，房世纪服务部在2019年10月27日的微信中多次向陈叶单强调“签到协议是160万元含车位”。2019年11月1日，陈叶单回复徐晓瑜“李经理你好，我老公说170万不带车位，否则不叨叨”，房世纪服务部回复“我跟客户一谈”，“客户不同意，要起诉咱们”。2019年11月3日后，陈叶单多次通过微信告知房世纪服务部要撤销委托，徐晓瑜表示撤销不了。 六、2019年11月11日，徐晓瑜将陈叶单诉至一审法院，认为陈叶单单方违约，要求其双倍返还定金。同时，2019年12月4日，房世纪服务部将陈叶单诉至一审法院，要求支付居间服务费用16000元。 一审法院认为，定金是在合同订立或者履行之前支付的以一定数额的金钱作为担保的一种债权担保方式。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，该规则被称为“定金罚则”。“定金罚则”旨在督促债务人履行债务，适用于合同订立的双方或债权人与债务人双方，且以书面形式约定。定金合同的订立主体应为买卖房屋的双方，其目的是为了保证买卖双方能按时签订正式的房屋买卖合同，如果一方违约导致无法签订购房合同，定金是对守约方的保护和救济。就本案而言，定金合同系由房世纪代陈叶单与徐晓瑜签订，但房世纪并未取得陈叶单授权的情况下，与买方签订了定金合同并收取定金，是一种越位行为，因其仅仅为居间人，其应向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务并收取相应报酬，其向徐晓瑜收取定金是一种超越代理权的行为，从本案聊天记录及定金的支付时间可看出，若当时定金合同由陈叶单本人签订或者事后经陈叶单追认，就不会产生现在的局面，现该合同未经陈叶单追认，对陈叶单不发生效力，徐晓瑜要求双倍返还定金，应由房世纪服务部房世纪来承担该责任。因定金本身具有惩罚性质，可足以弥补徐晓瑜的损失，对其要求支付律师费5000元的主张，不再予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一第一款和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定判决：一、黄岛区诚信房世纪房产信息咨询服务部于本判决生效后10日内双倍返还徐晓瑜定金100000元；二、驳回徐晓瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，减半收取1200元，由黄岛区诚信房世纪房产信息咨询服务部负担1140元，徐晓瑜负担60元。 二审审理期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交一份录音附光盘及文字整理稿（当庭使用李增友手机播放该录音），系李增友与陈叶单之间的录音，证明上诉人于2019年11月1日告知被上诉人已经收取了本案徐晓瑜的购房定金及签订了定金合同。陈叶单质证称，对该证据真实性没有异议，但该定金系上诉人收取，并不是被上诉人陈叶单收取。另外对上诉人与徐晓瑜签订的定金合同我方是不知情的，只是收取了定金，没有完成房产交易手续。徐晓瑜质证称，对录音证据真实性无异议，对证明事项也无异议。本院认证认为，二被上诉人对上诉人提交的证据的真实性认可，本院对真实性予以确认。 二审查明，徐晓瑜准备购买被上诉人拟出售之房屋，2019年10月25日上午9:45，徐晓瑜向上诉人支付购房定金5万元。2019年10月25日上午10:14，被上诉人通过微信告知上诉人，声称当初是因为急着用钱才准备卖房，现已不需急用且其丈夫不同意出售房屋，上诉人表示已经收取他人定金。 另查明，徐晓瑜通过上诉人在本案所涉房屋所在小区另行又购买了一套房屋。 一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，虽然陈叶单与上诉人签订《房地产出售（独家）委托协议》，协议仅约定待出售房屋总房价为160万元可议，对于价款支付方式等细节并未作出具体约定。同时协议约定上诉人有权代理甲方收受定金，但协议并未明确约定定金收取方式，也未明确约定定金金额。从上述《房地产出售（独家）委托协议》来看，不管是委托上诉人找寻买主，还是委托上诉人代收定金，均存在诸多需由出卖人确认的交易细节。而上诉人与徐晓瑜签订定金合同前，并未通知陈叶单，更未由陈叶单确认定金支付方式及金额等。上诉人二审提交录音证据，证实其于2019年11月1日告知被上诉人已经收取了徐晓瑜的购房定金及签订了定金合同，更加印证了上诉人未在签订定金合同之前告知陈叶单。上诉人直接收取定金5万元，超出其代理权限，故一审认定应由上诉人承担相应法律后果并无不当。 如上所述，因上诉人系超越权限与徐晓瑜签订定金合同，故涉案定金合同不能约束被上诉人陈叶单。上诉人该超越权限的行为给徐晓瑜购买房屋造成了一定困扰，但徐晓瑜交付定金的当天，被上诉人陈叶单即通过微信告知上诉人其不同意继续出售房屋，距徐晓瑜交付定金时间非常短；且其后徐晓瑜又通过上诉人另行购买了所涉房屋所在小区的另一套房屋。众所周知，在房屋买卖交易中，为防止买卖双方私下交易，造成中介机构的费用损失，直至买卖合同正式订立之前，均系通过中介机构与买方及卖方沟通，若中介机构未履行与买卖双方充分沟通之义务，既不利于促成交易达成，也易造成类似本案的纠纷，影响各方利益。定金合同本应适用于出卖人与买受人之间，本案中因上诉人超越权限签订定金合同，该合同不应产生真正定金合同之效果。故上诉人应返还徐晓瑜交付的5万元，并另行向徐晓瑜支付1万元款项，作为徐晓瑜未能顺利购买涉案房屋的补偿。 综上所述，上诉人黄岛区诚信房世纪房产信息咨询服务部关于应由陈叶单承担责任的上诉请求不成立，但原审法院认定双倍返还定金不妥，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初4315号民事判决。 二、上诉人黄岛区诚信房世纪房产信息咨询服务部于本判决生效后10日内向徐晓瑜支付60000元。 三、驳回上诉人黄岛区诚信房世纪房产信息咨询服务部的其他上诉请求。 四、驳回被上诉人徐晓瑜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费2400元，减半收取1200元，由上诉人黄岛区诚信房世纪房产信息咨询服务部承担684元，由徐晓瑜承担516元。二审案件受理费2400元，由上诉人黄岛区诚信房世纪房产信息咨询服务部承担1368元，由徐晓瑜承担1032元。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 宋丽华 审判员 王 晋 二〇二〇年九月九日 法官助理 费晓宇 书记员姚莉