江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初3660号 原告：陆云松，男，1994年4月11日出生，汉族，住安徽省天长市。 委托诉讼代理人：李**，江苏三法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐益涛，江苏三法律师事务所实习律师。 被告：明发集团南京浦口房地产开发有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道凤凰大街10号。 法定代表人：黄焕明，董事长。 委托诉讼代理人：陈晗，女，1984年11月10日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：李海冬，女，1988年9月29日生，汉族，住吉林省梨树县。 原告陆云松与被告明发集团南京浦口房地产开发有限公司（下称明发公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆云松及其委托诉讼代理人李**、唐益涛，被告明发公司委托诉讼代理人陈晗、李海冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆云松向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房认购协议》；2、判令被告双倍返还原告购房定金100000元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2019年9月21日首次前往明发公司开发建设的香山花园项目售楼处，售楼处销售人员王永航带原告参观了售楼处样板间及香山花园项目现房。原告告知王永航暂时没有南京市购房资格，只有等以后取得购房资格后方能考虑购房的事，王永航当场保证可以帮原告取得购房资格。2019年9月23日上午，王永航再次向原告表明可以解决购房资格，当天下午原告前往售楼处通过微信转账向王永航支付8000元作为“办理购房资格费用”。当日原告妻子向售楼处工作人员转账10000元作为购房意向金。后明发公司内部销售人员告知25号左右便能拿到证书办理购房证明，原告于2019年10月24日前往明发公司香山花园项目售楼处与被告指派的销售代表赵某某签订《商品房认购协议》及《签约须知》，协议约定：原告向被告缴纳定金50000元，作为双方订立购房合同的担保；原告应在2019年10月31日前签订购房合同。2019年10月31日原告依旧没有拿到被告许诺的购房资格，无法签订购房合同。2019年11月17日王永航表示购房证明还没有解决，原告表示如无法解决就退订。2019年11月22日被告向原告送达了挞定函，表明“不返还定金并将该房屋另行出售”。原告一直心存幻想，认为被告还在催促缴纳首付款项，应该可以购买该房。然而直到2020年3月，被告都没有帮原告处理好购房资格问题，也未由于自已欺诈性承诺造成的违约行为，给原告双倍返还定金。王永航作为明发公司在原告购房时指派的销售顾问，代表公司行使职权，其售楼行为是一种职务行为，购房者有理由相信销售顾问的承诺即为开发商的意思表示。明发公司在明知南京市房产限购政策及原告不符合购房条件的情况下，仍然在销售过程中对原告作出与限购政策相悖的允诺，而明发公司的允诺对原告是否购房有直接决定性影响，原告不具备购房条件而在明发公司的允诺下签订认购协议，导致购房目的不能实现。被告的一系列行为违背诚实信用原则，属于具有欺诈性质的缔约过错行为，理应适用定金罚则，由被告双倍返还定金。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告明发公司辩称，关于原告诉请1，根据双方案涉商品房认购协议第九条约定，原告未能在约定时间内履行签订购房合同的义务，认购协议自动失效，故不存在解除的问题；案涉商品房认购协议系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。南京市关于商品房的限购政策在原告签订案涉认购协议前就已出台，原告在明知自已没有购房资格的情况下，仍然执意签订承诺书、签约须知、认购协议，原告作为完全民事行为能力人，理应明知该行为产生的法律后果。原告未能在约定的期限内签订购房合同，被告有权没收定金；被告不存在欺诈承诺，从原告签署的多份材料可以看出，被告对于原告的购房资格一事从未有过任何不当承诺，原告可以在签订购房合同之前取得购房资格，从而签署一系列材料并自愿承担一切法律后果。被告无案涉认购协议中约定的原告可以要求双倍返还定金的情形，原告要求双倍返还定金无事实依据，也无合同及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2019年10月24日，原告陆云松（乙方）、被告明发公司（甲方）签订《商品房认购协议》，约定：一、乙方同意认购由甲方开发建设的位于香山花园××室房屋，建筑面积为112平方米。二、乙方认购的该房屋单价23804元/平方米，总价款人民币2770208元（大写）贰佰柒拾柒万零贰佰零捌元整，付款方式为首付加商业贷款。……四、乙方同意签订本协议时，向甲方缴纳定金人民币伍万圆整，作为甲、乙双方当事人订立购房合同的担保。签订购房合同时，乙方支付的定金转为房款。五、乙方应于2019年10月31日前签订购房合同，签订购房合同时乙方须付清首付款/全额价款，以及物业公共维修基金等款项，否则甲方有权拒绝签订购房合同，乙方无权要求甲方返还所缴纳定金。六、在本协议第五条约定的期限内，除本协议第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订购房合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订购房合同的，本协议自动终止失效，乙方无权要求甲方返还已收取的定金，甲方有权没收乙方所缴纳之定金，并将房屋/商铺另售。七、甲乙双方在签订本协议后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订购房合同，甲方应全额返还已支付的定金。八、甲方有下列行为之一，乙方拒绝签订购房合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：1、未遵守本协议第二条约定的；2、在本协议有效期内，将乙方认购的房屋/商铺另售他人的；3、未告知乙方在签订本协议前该房屋/商铺已存在抵押的事实的。九、本认购协议在双方签订购房合同后自动失效。原告于2019年10月24日向被告缴纳定金50000元。 2019年10月24日，原告陆云松在“《香山花园》签约须知”上签名确认并签署“承诺书”，载明：一、本人承诺符合购房条件及贷款条件，因本人自身原因于签订认购协议时未能提供全面的符合购房和贷款条件的证明材料，本人自愿承担不能签订购房合同或合同无法鉴证备案或无法办理贷款的风险。二、若因本人不符合购房条件无法签订购房合同的，认购协议自行终止，同意开发商没收定金房屋另售。如因本人隐瞒情况、提供虚假信息或政策原因导致购房合同无法鉴证备案，或无法办理贷款的，开发商有权解除购房合同，自解除通知送达之日合同即解除，本人同意开发商没收定金并自愿按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，按照合同总价款在合同签订之日起至本合同解除之日（如需撤销合同备案的为完成撤销备案手续之日）止同期利息的双倍支付利息，同意赔偿开发商因房屋另售产生的差价损失。原告在该“承诺书”下方确认“本人已认真阅读和全面理解以上内容，并对内容予以确认，承担相应法律后果。” 2019年10月24日，原告陆云松向被告明发公司出具“延期签约承诺书”，载明：……因个人工作原因，申请延迟至2019年11月21日签约，本人承诺签约当天支付（含定金）不低于1253187元整（大写：壹佰贰拾伍万叁仟壹佰捌拾柒圆整）首付款。（若选择贷款在签约当天办理按揭贷款手续并交齐按揭贷款所需材料）。如本人违反上述承诺，贵司有权拒绝签定购房合同，视为本人自动放弃购买，贵司有权按《南京市商品房认购协议》约定没收本承诺书所述的房屋定金，房屋另售。 2019年11月22日，被告明发公司通过EMS向原告发送“挞定函”，以原告未按《商品房认购协议》约定到被告处签订《南京市商品房现售合同》为由，告知原告将没收定金，并将认购协议中约定的房屋另行出售。 上述事实，有原告提交的身份证明、商品房认购协议、收据、付款凭证、个人账户明细单、收付款业务回单、微信聊天记录、挞定函，被告提交的商品房认购协议、延期签约承诺书、缴款申请单、收据、POS单、《香山花园》签约须知、承诺书、挞定函、认购确认单及原、被告的当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规定的强制性规定，合法有效。 关于原告诉请：1、判令解除原、被告签订的《商品房认购协议》。本院认为，因原告不符合购房条件，合同目的无法实现，故对原告该诉请，本院予以支持。 2、判令被告双倍返还原告购房定金100000元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中原告陈述被告明知原告不符合购房条件，仍然在销售过程中对原告作出与限购政策相悖的允诺，故合同目的不能实现。因原告提交的证据不能证明未签订购房合同系因被告所致，应承担举证不能的法律后果。原告主张被告双倍返还定金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、解除原告陆云松与被告明发集团南京浦口房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》； 二、驳回原告陆云松的其他诉讼请求。 本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告陆云松负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费2300元。 审判员  林咏梅 二〇二〇年九月十日 书记员  王 君 书记员  胡 颖