河南省漯河市郾城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1103执异157号案外人：朱盈涛，男，汉族，1984年8月20日出生，住漯河市郾城区。委托代理人：岗俊华，河南永力律师事务所律师。申请执行人：廖原，男，汉族，1971年11月10日出生，住漯河市郾城区。被执行人：孙磊，男，汉族，1972年9月9日出生，住漯河市郾城区。被执行人：赵冰，女，汉族，1970年5月30日出生，住漯河市郾城区。本院在执行廖原与孙磊、赵冰民间借贷纠纷一案中，作出（2020）豫1103执1277-1号裁定拍卖孙磊名下位于漯河市郾城区嵩山路东支路金地未来花园2#楼2001号房产。案外人朱盈涛以其已购买了该房产、法院执行该房产错误为由向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人朱盈涛称：1、涉案被查封的房屋于2019年12月2日由产权人出售给申请人，双方签订有合法的《房产买卖合同》，合同签订日期在法院查封之前；2、合同签订后，2020年2月4日，被执行人孙磊将该房屋钥匙交付给案外人，案外人缴纳了房屋所欠的物业费4000元，双方办理了房屋交接手续，且案外人已对该房屋进行了装修，至此，申请人已合法占有房屋；3、房屋买卖合同签订后，从2019年11月16日到2020年3月19日，案外人陆续向孙磊支付购房款70万元，下余购房款16万元因涉案房产不能办理过户手续，不符合合同约定的付款条件，尚未支付；4、涉案房产因开发商原因不能办理产权登记，因此双方尚未办理产权过户手续。综上，根据相关法律规定，法院应中止对涉案房产的执行，并依法解除查封。本院查明：廖原诉被告孙磊、赵冰民间借贷纠纷一案中,本院作出（2020）豫1103民初209-2号裁定于2020年4月20日查封了被执行人孙磊名下位于漯河市郾城区××路东支路××未来花园××＃楼××房产。后在本院主持下，申请人廖原与孙磊、赵冰达成如下协议：一、被告孙磊、赵冰于2020年6月10日前偿还原告廖原200万元，如不能按时偿还该200万元，原告廖原申请执行该200万元；2021年3月31日前偿还原告廖原300万元，如果被告孙磊、赵冰在2021年3月31日前不能偿还该300万元，该300万元从2018年12月1日按月利率1.5%支付利息；二、原告廖原自愿放弃其他诉讼请求；三、案件受理费26900元，保全费5000元合计31900元，原告廖原与被告孙磊、赵冰各负担15950元。本院作出（2020）豫1103民初209号民事调解书对上述协议予以确认。后因孙磊、赵冰未履行法定义务，经孙磊申请，本院决定立案执行，在执行过程中，本院作出（2020）豫1103执1277-1号裁定，裁定拍卖本案争议房产。案外人朱盈涛认为其已购买了该房产，其权利能排除本案执行，遂向法院提出执行异议。另查明：根据被执行人孙磊在建设银行账户（账户号：43×××05）交易明细，案外人朱盈涛向被执行人孙磊转款记录如下：2019年11月16日转款53000元；2019年11月30日转款150000元（分三次转款，每次各50000元）；2019年12月9日转款95000元；2019年12月20日转款20000元；2020年1月9日转款80000元；2020年1月19日转款100000元；2020年2月14日转款30000元；2020年2月26日转款10000元；2020年3月3日转款10000元；2020年3月16日转款20000元；2020年3月19日转款30000元。2019年12月2日，案外人朱盈涛提供的其与被执行人孙磊签订《漯河市房产买卖合同》主要内容为：卖方（甲方）：孙磊；买方（乙方）：朱盈涛；甲方自愿将郾城区黄山路未来花园2幢2001的房产出售给乙方，价款为860000元整。付款方式为：乙方分别于2019年11月16日、11月30日向甲方支付人民币十五万元，共计300000元作为购房定金，合同签订后十五日再支付购房款100000元，2020年1月20日前，乙方再支付房屋余款300000元给甲方；该房屋银行贷款未结清部分由甲方在收到乙方2020年1月20日前房屋余款30万元后三日内结清银行贷款，并将贷款结清证明交给乙方；甲方承诺于2020年1月1日腾空该房屋。再查明：一、根据全国法院执行查控系统信息显示，被执行人孙磊与被执行人赵冰于1999年8月10日在民政部门登记结婚。二、涉案房产购买于二人夫妻关系存续期间，属于二人夫妻共同财产。三、被执行人赵冰在本院询问笔录上陈述，其不知道涉案房产已出卖给案外人朱盈涛的事情，不同意以860000元出卖，也不同意孙磊私自处置该房产。四、根据案外人朱盈涛提供的情况说明第六条“其他相关情况说明”部分，可看出案外朱盈涛明知被执行人孙磊与赵冰系夫妻关系及赵冰为涉案房产共有人的事实。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人朱盈涛的异议请求不能成立，具体评述如下：一、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常经验法则，对证据有无证明力和证明力的大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，案外人朱盈涛与被执行人孙磊于2019年12月2日签订房屋买卖合同之前，案外人朱盈涛分多次已向被执行人孙磊支付300000元（占双方约定总价款的34%）作为购房定金，不符合房地产市场交易常识，且在房屋买卖合同签订后，在案外人朱盈涛银行账户余额允许的情况下，却分长期、多次支付部分购房款（比如：2019年12月9日朱盈涛向孙磊转款95000元后余额为26914.59元；2020年1月18日的余额为191108.36元，当日购买理财产品9990元，2020年2月14日向孙磊转款30000元……）也不符合大宗商品买卖的常规付款方式。而且作为孙磊的妻子和涉案房产的共有人的赵冰（同时为本案被执行人），不知道该房产买卖的事实，也不符合一般生活常识。故案外人朱盈涛与被执行人孙磊签订的房屋买卖合同真实性存疑。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，根据案外人朱盈涛与被执行人孙磊“甲方（孙磊）在2020年1月20日前应结清银行贷款，并将结清证明交给乙方（案外人朱盈涛）”的约定，说明案外人朱盈涛明知涉案房屋存在抵押权，且该抵押权未涤除的情况下，涉案房产不能办理过户或者变更登记。但自2020年1月20日后至本院查封涉案房产之前，案外人朱盈涛未将涉案房产转让的事实告知抵押权人以争得抵押权人的同意，也未代为清偿债务以消灭抵押权，故难以认定朱盈涛对涉案房产不能过户不存在过错。三、物权期待权是对未来完整权利的一种期望,物权期待权的目的为物权的实现，根据案外人朱盈涛提供的《情况说明》的内容可看出，案外人朱盈涛对被执行人赵冰与孙磊系夫妻关系、涉案房产为被执行人夫妻共同财产的情况是明知的。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……。”的规定，在未取得涉案房产的共有人赵冰同意情况下，案外人赵冰与被执行人孙磊签订的《房屋买卖合同》成立之初,案外人朱盈涛实现房屋的所有权就存在障碍,其所签的为了取得房屋所有权的购房合同目的无法实现,作为买受人，其在签订合同时应当预测物权不能实现之风险,即主观上,作为购房者的朱盈涛对在未经共有人赵冰同意的情况下无法通过房屋买卖合同来实现所购房屋之所有权是有一定认知的,其权益不符合物权期待权之构成。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人朱盈涛的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自裁定送达之日起十五日内向河南省漯河市郾城区人民法院提起诉讼。审判长  寇浩华审判员  何 娜审判员  王佳佳二〇二〇年九月九日书记员  张蓬勃