云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初86号原告刘东学，男，汉族，1972年11月14日生，曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告张秀芬，女，汉族，1973年12月8日生，曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区，与原告刘学东系夫妻关系。二原告共同委托代理人马荣芳，云南枫耀律师事务所律师。特别授权代理。被告曲靖华庭房地产开发有限公司。法定代表人廖含，执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91530300681259826T。地址：曲靖市麒麟区。委托代理人黄琼，云南精茂律师事务所律师。特别授权代理。原告刘东学、张秀芬诉被告曲靖华庭房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年4月3日、6月28日公开开庭进行了审理。原告刘东学、张秀芬的委托代理人马荣芳，被告曲靖华庭房地产开发有限公司的委托代理人黄琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：云南建投第四建设工程有限公司于2010年承建由被告发包的书香华庭建设工程，原告承建了该项目的部分工程。后因被告不能正常支付工程款，遂要求用书香华庭房屋折抵工程款。2011年10月10日，原告与云南建投第四建设工程有限公司签订《商品房抵款协议书》，双方就商品房冲抵工程款达成协议。按照该公司和被告的安排，2012年3月20日，原告与被告签订了《商品房销售合同》，约定原告购买被告开发的曲靖市书香华庭2幢1单元1002号房屋一套，该房屋套内面积123.74平方米，总价款人民币445017元。但在原告接房时，被告以和云南建投第四建设工程有限公司之间的纠纷为由拒不向原告交付房屋，一直未履行约定的办证义务。请求判令:被告为原告出具购房发票；被告将曲靖市书香华庭2幢1单元1002号房屋交付原告；被告为原告办理曲靖市书香华庭2幢1单元1002号房屋的不动产权证书；被告支付原告逾期交付房屋违约金27050元（暂计至2019年11月20日）；被告支付逾期办理不动产权证书的违约金，以445017元为基数，按照年利率8.515%，自2013年1月1日起计算至完成办理不动产权证书为止；承担本案诉讼费。被告曲靖华庭房地产开发有限公司答辩称相关办理证件的票据被告能够提供的已经提供，被告只负责协助办理，未办理产权登记的诸多原因在于原告，因而，原告无权请求被告支付逾期办证违约金，且其诉讼请求已超过诉讼时效。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件，用于证明原告诉讼主体资格适格的事实。2、被告企业信息公示报告，用于证明被告主体资格适格的事实。3、商品房抵款协议书、收款单证明复印件各一份，用于证明诉争房屋为工程款抵款房，原告与省建四公司手续结清，省建四公司致函被告将诉争房屋办理在原告名下的事实。4、商品房购销合同和合同补充协议各一份，用于证明原被告双方2012年3月20日签订购房合同和补充协议，原告购买书香华庭2幢1单元1002号房屋，套内面积123.74平方米，总价款445017元，付款方式为签订合同当日一次性付清房款，被告逾期交房的，按每天10元支付违约金；合同约定2012年4月30日视为原告已经接房；在房屋交付30天内（即2012年5月30日）被告应书面通知原告提交申报产权所必须的全部文件；被告应在收到原告交付的文件后180天内（即2012年11月30日）为原告取得《房屋所有权证》；被告逾期交房超过5年，2705天等事实。5、收据两份，用于证明被告财务人员出具的收据证实，原告工程款抵房款购买书香华庭2-1-1002号房屋，价款为445017元；省建四公司收取原告抵房尾款25155.22元；该房屋付款方式是工程款抵扣和原告直接出资的事实。6、金融机构人民币贷款基准利率表一份，用于证明2012年11月30日五年以上人民币贷款利率为6.55%，逾期贷款利率上浮30%为8.515%，被告应承担从2012年11月30日至办证期间的违约金，暂且算至2019年11月20日，违约金为265252元的事实。7、证明一份，用于证明原告为接房和办理产权证寻求各种救济，是被告不履行交房和办证义务的事实。8、书香华庭小区8年不办房产证投诉一份，用于证明开发商以和省建四公司之间的纠纷为由，拒绝为购买该小区工抵房的业主办房产证，其中一业主向曲靖市委书记投诉，是被告不履行办证义务的事实。9、商品房合同备案表一份，用于证明涉诉房屋已经备案，房款已经付清的事实。经庭审质证，被告曲靖华庭房地产开发有限公司对原告提举的上述证据1、2、5、7的三性无异议。对证据3、9的三性不予认可。根据法律，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。证人云南建工第四建设有限公司怠于结算，造成被告多支付证人工程款项，多支付的款项中包括被告居于重大误解抵给原告的商品房，被告与证人的诉讼正在曲靖市中级人民法院的审理中。被告与证人具有直接的利害关系。因此，与一方当事人或其代理人有利害关系的证人陈述的证言不能单独作为认定案件事实的根据。最后，对于证明目的，被告方不予认可。对证据4的真实性认可，根据购房合同约定是乙方委托甲方办理，原告证明目的引用补充协议第二款甲方办理，而合同真实意思是乙方委托甲方办理。商品房合同是格式合同，已经用下划线等进行标记。主张该证据第四项证明目的不予认可，被告没有收到原告交付的文件（代办产权证等），未婚的需要公证。该证据中第二项的证明目的，2012年7月20日视为被告已经交房与诉讼请求第二项要求判令被告交付房屋相矛盾。被告享有先履行抗辩权，以及已经以默示的行为方式予以交付。合同补充协议第10条第二款，维修基金属于全体小区业主共有，乙方应该在交房前向甲方交清上述款项约定的维修基金，乙方不交清维修基金，甲方有权拒绝交付房屋，逾期交房法律责任由乙方承担。因此被告不承担任何不交房或原告认为的已经交房的责任。对证据6的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。主张2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心以每月20日9:30公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率的标准已经取消。答辩时已经阐述，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条适用的前提条件是由于出卖人的原因，原告并未举证证明是由于被告的原因，而被告方认为是由于原告的原因造成的。最后，违约金请求权是债权请求权，适用民法通则有关诉讼时效的规定，原告所诉的是2013年10月29日至今，其并未举证证明诉讼时效中断的事由，因此应当丧失胜诉权。证据8为电子证据，三性不予认可。主张按规定，对于网页的出示，证据提供方应当提供网址，访问时间，并且将网页当庭演示，指明网页的内容，同时提供网页的纸质卷予以存档备查。原告提供的该证据不符合电子数据的出示方式，且提供的内容不完整，使得其本身真伪难辨。未提供的部分是否有对其不利的信息不提供。其次，其为原告单方制作，被告不知情，也未经认可。最后，从提供的证据来看，即使存在诉讼期间届满或业主投诉，从回复的内容来看，不仅不能证明目的中阐述的是被告不履行办证义务，反而可以证明被告的抗辩意见。从投诉证据的第二页可知，申请人就是业主，且从最后的处理结果来看，被告享有先履行抗辩权。本院认为，原告提举的上述证据1、2、3、4、5、9来源合法、客观真实，能证明本案部分法律事实，本院予以采信。证据6客观真实，来源合法，但与本案无关，本院不予采信。证据7为原告单方制作，证据8为网页材料，均不具有证据的要素，本院不予采信。被告曲靖华庭房地产开发有限公司针对自己的辩解理由，向本院提举曲靖日报报纸及发票复印件一份，用于证明我方2012年6月19日在曲靖日报社对交房事实进行了公告的事实，公告里明确了业主于2012年6月24日至2012年6月30日前来办理接房手续，且公告明确了接房需要携带的资料及需要交纳的费用等事实。经庭审质证，原告对被告提举的上述证据的三性予以认可，主张公告是在所有的方式都使用了无法送达的前提下的最后一种送达方式。原告的手机从来没有更换，但原告从未接收到被告要求接房的电话通知。本院认为，被告提举的上述证据来源合法，客观真实，能证明本案部分法律事实，本院予以采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：云南建投第四建设工程有限公司于2010年承建由被告发包的书香华庭建设工程，原告分包了该项目的部分工程。后因被告不能正常支付工程款，遂要求用书香华庭房屋折抵工程款。2011年10月10日，原告与云南建投第四建设工程有限公司签订《商品房抵款协议书》，双方就商品房冲抵工程款达成协议。按照约定，原告与被告于2012年3月20日签订了《商品房销售合同》，约定原告购买被告开发的曲靖市书香华庭2幢1单元1002号房屋一套，该房屋套内面积123.74平方米，总价款人民币445017元。后因被告一直未能为该套房屋办理相关房产证件，原告也一直未接受该房，双方发生争议，原告遂诉讼来院，提出前述诉请。诉讼过程中，被告于2020年4月30日为原告办理了不动产权证书，原告遂在2020年6月28日的审理中，变更诉讼请求为：放弃其他诉讼请求，判决被告向原告支付逾期办证违约金277666元。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第八十四条规定，“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”。第一百一十三条规定，“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。”。本案中，原、被告基于被告应支付案外人工程款无力，而通过用房子抵债的方式形成双方之间的《商品房购销合同》，原告按约接房，被告按约为原告办理房屋相关产权证书，是原告债权得以实现的根本，是双方合同得以履行的关键，而本案原告未按约接房，被告未按约办理相关房屋产权证书，双方均存在违约行为。现双方已履行了各自的义务，合同义务已履行完毕，故原告的诉请无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，第八十四条，第一百三十一条之规定，判决如下：驳回原告刘东学、张秀芬的诉讼请求。案件受理费476元（原告已预交），由原告刘东学、张秀芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利人当事人可在本判决规定履行届满后二年内，向本院申请强制执行。审 判 长  许丽萍审 判 员  李云聪人民陪审员  杨丽华二〇二〇年九月二十六日书 记 员  刘艳苹