辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9543号上诉人（原审被告）：沈阳联东置业有限公司，住所地：沈阳市沈北新区兴明街34号。法定代表人：张立凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋兆泽，男，1982年10月22日出生，汉族，该公司工作人员，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：姚东冰，女，1986年6月2日出生，汉族，该公司工作人员，住辽宁省黑山县。被上诉人（原审原告）：沈阳阿尔洛科技有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲文路16-8号。法定代表人：王东亮，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆建，辽宁兴沈律师事务所律师。上诉人沈阳联东置业有限公司（以下简称“联东公司”）因与被上诉人沈阳阿尔洛科技有限公司（以下简称阿尔洛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联东公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回阿尔洛公司的全部诉讼请求；2.诉讼费由阿尔洛公司承担。事实和理由：根据政策，行政部门不收取维修基金不影响产权证办理，但政策明确双方可以基于合同约定收取，上诉人是以基于合同约定以自己名义收取维修基金，双方对此达成合意，原审认定事实错误。一、《关于工业用地项目维修资金交存有关事宜的函》是沈阳市住宅小区管理办公室向市房地产交易权属登记中心出具的函，是用于政府部门的内部沟通，主要是说明工业用地项目不缴纳维修资金不影响办理权属登记，沈阳住宅小区管理办公室不收取工业工地项目的维修资金，但并未禁止其他部门或法人收取，而且该函既不是法律法规，也不是部门规章，因此不应作为审理本案的法律依据;二、同样是地方政策文件，原审采信了效力更低的用于内部沟通的沈阳市住宅小区管理办公室《关于工业用地项目维修资金交存有关事宜的函》，而对被告提交的效力更高的沈阳市房产局出具的《沈阳市房产局关于产业园区维修资金事宜的意见》却未予以采信，属于区别对待，两份政策文件并不冲突，主要是说明工业用地项目不缴纳维修资金不影响办理权属登记，双方可以通过协议进行约定，鉴于最新的政策允许双方基于意思自治进行约定，而双方已通过合同进行了约定;三、销售合同第十三条第10款约定了被上诉人向上诉人交纳专项维修资金，被上诉人自愿向上诉人缴纳维修基金及上诉人收取并向被上诉人开具上诉人盖章收据的事实，表明：1.被上诉人是自愿交纳；2.双方对此形成合意，是双方真实意思表示；3.该行为并不违反法律、法规等强制性规定；4.收取维修基金的主体是上诉人。因此根据“有约定，从约定，无约定，从法定”的原则，上诉人有权收取。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判。阿尔洛公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、上诉人主张双方合意收取维修资金与事实不符。按通常理解，维修资金是政府规定的在商品房买卖时应交存的一种费用，实行专户储存、专款专用、政府监督的原则。本案上诉人并没有告知被上诉人该“维修基金”不是交给房产部门而是上诉人自行收取的。另外上诉人与业主签订的合同，有的约定收维修资金，有的没有约定，上诉人也没有与业主约定如何监管、使用等。故双方当时的合意是“代收代缴”；二、退一步说，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》补充协议第十一条4.10项约定“上述专项维修资金支付标准，如遇政府部门政策调整的，按当地政策执行”，而政府的政策是工业性质房屋不缴纳维修资金，上诉人并未执行该政策，所以即便按合同约定，上诉人也不应收取被上诉人维修资金；三、沈阳市住宅小区办《关于工业用地项目维修资金交存有关事宜的函》系房产登记部门执行的政策，而上诉人提供的沈阳市房产局《关于产业园区维修资金事宜的意见》仅是针对上诉人的一个答复，不具备约束和规范的普遍效力，并非政策文件，也不是规范性文件，不能作为审判案件的依据。阿尔洛公司向一审法院起诉请求：1.判令被告联东公司返还原告阿尔洛公司专项维修资金132589元并按银行同期贷款利率支付利息(从起诉之日起至实际给付之日止)；2.判令被告联东公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2016年1月18日，北京泰谱克科技发展有限公司与被告签订了《联东沈北产业园楼宇销售合同》，合同约定北京泰谱克科技发展有限公司购买被告开发的位于沈北新区谷沈阳项目四期A区7-8号楼1-3层厂房，面积2104.58平方米，总价为5471908元，按揭贷款方式付款，被告应于2016年4月20日前交付房屋。合同签订后，北京泰谱克科技发展有限公司依约给付了购房款，并于2016年3月支付了维修基金132589元。2016年10月12日，北京泰谱克科技发展有限公司（乙方）、原告（丙方）与被告（甲方）签订《三方协议》，共同确认将2016年1月18日《联东沈北产业园楼宇销售合同》中的买受人变更为本案原告，由原告承继乙方在原合同中的权利和义务，并按原合同约定继续履行。同日，原告与被告重新签订了《商品房买卖合同》，合同约定该房产用途为工业。被告于2019年10月12日向原告出具“维修基金（非资金）”132589元的收款收据。原告称在2019年办理涉案房产权证时得知涉案厂房无需缴纳维修基金，要求被告联东公司返还，双方协商无果诉至法院。另查，2015年9月22日，沈阳市住宅小区管理办公室发布的《关于工业用地项目维修资金交存有关事宜的函》中载明：“市房地产交易权属登记中心，根据《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定，工业用地项目不属维修资金交存范围。因此，我市范围内建设的工业性质房屋不需缴纳维修资金。”2018年12月8日，沈阳市房产局回复联东公司《沈阳市房产局关于产业园区物业维修资金事宜的意见》中载明：“目前，国家及省、市有关法律法规均未对工业厂房维修资金交存事宜做出明确规定。针对你公司提出事项，建议你公司和买受人根据意思自治原则，进行民事协商，在不违背法律法规的前提下，通过协议方式约定维修责任和维修费用交存、使用等相关事项，确保园区内共用部位共用设施设备的维修、更新和改造。”一审法院认为，原告、北京泰谱克科技发展有限公司与被告签订的《三方协议》及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案中，被告实际收取了原告维修资金132589元，合同中对收取维修资金进行了约定，但同时约定如遇政策调整，按当地政府部门的政策收取。又结合关于工业用地维修资金交存有关事宜的函件内容，可认定我市以工业性质房屋不需要缴纳维修资金，被告亦未提交证据证明有新的政策规定，其收取维修资金的依据不足。维修基金多用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，该款项应实行专户管理。被告抗辩收取的维修资金系双方的合意，原告予以否认，被告亦未提供充足证据证明在收费时已明确告知该维修资金系被告自行收取，无法确认系双方就被告自行收取维修资金达成合意。故被告以双方达成合意收取维修资金的抗辩缺少事实及法律依据，一审法院不予采信。被告收取原告维修资金132589元无合同及法律依据，原告主张被告返还，并从起诉之日即2020年1月19日起至本判决确定给付之日止，以132589元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息部分，于法有据，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。关于被告诉讼时效的抗辩，本案中协议约定由被告代办涉案房产权证，而被告亦未提供充足证据证明在代办前已明确告知该维修资金无需缴纳。结合办理房产权证的程序，被告在2019年开具收款收据后，原告在办理涉案房产权证过程中，才得知涉案房产无需缴纳维修资金符合客观实际，原告起诉主张权利时并未超过法律规定的诉讼时效期限，被告的该项抗辩缺少事实及法律依据，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、被告沈阳联东置业有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告沈阳阿尔洛科技有限公司132589元；二、被告沈阳联东置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告沈阳阿尔洛科技有限公司132589元的利息（以132589元为基数，自2020年1月19日至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告沈阳阿尔洛科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2952元，减半收取1476元，由被告沈阳联东置业有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，联东公司与北京泰谱克科技发展有限公司签订的《楼宇销售合同》第十三条10项、与阿尔洛公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第十一条4项（10）均约定，北京泰谱克科技发展有限公司、阿尔洛公司按每平方米63.00元支付楼宇维修资金。上述专项维修资金支付标准，如遇政府部门政策调整的，按当地政策执行。本院认为，本案的争议焦点为联东公司应否返还阿尔洛公司维修资金。目前，国家及省、市均未对工业厂房维修资金交存事宜作出明确规定，依据2018年12月8日沈阳市房产局回复联东公司《沈阳市房产局关于产业园区维修资金事宜的意见》，房地产公司可以和买受人根据意思自治原则，进行民事协商，在不违背法律法规的前提下，通过协议方式约定维修责任和维修费用交存、使用等相关事项。联东公司与阿尔洛公司签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，阿尔洛公司应按每平方米63.00元的标准，向联东公司支付楼宇专项维修资金，上述专项维修资金支付标准，如遇政府部门政策调整的，按当地政策执行。首先，该补充协议中双方对收取维修资金进行了约定，但同时亦约定如遇政府部门政策调整，按当地政府部门的政策收取。依据我市目前政策，我市范围内建设的工业性质房屋不需缴纳维修资金。其次，关于双方对由联东公司收取维修资金是否达成一致意见的问题。阿尔洛公司虽实际向联东公司支付了维修资金，并由联东公司出具收据，但阿尔洛公司对联东公司主张的收取维修资金系双方合意不予认可，认为系向房产部门交纳的维修资金，联东公司为“代收代缴”，且联东公司并未提供证据证明在签订合同时已明确告知阿尔洛公司我市工业用房无需缴纳维修资金、该维修资金系其公司自己收取；联东公司与阿尔洛公司在协议中仅约定支付维修资金的标准，但没有约定维修责任和维修费用交存、使用等相关事项，联东公司也没有提供证据证明双方就维修责任、维修费用交存、使用等相关事项另行进行协商并达成一致。故联东公司主张系与阿尔洛公司达成合意收取维修资金依据不足，一审判决联东公司返还阿尔洛公司维修资金并无不当。综上所述，上诉人沈阳联东置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2952元，由上诉人沈阳联东置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇二〇年九月二十四日书记员  李祉仪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。