浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5046号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州承宸置业有限公司，住所地：杭州市西湖区天目山路20号326室。统一社会信用代码：91330106MA2804HR84。 法定代表人：汪茶仙，经理。 委托诉讼代理人：江**海、毛倩倩，浙江天富律师事务所律师。 被上诉人：（原审被告、反诉原告）：浙江安瑞森信息材料有限公司，住所地：杭州市滨江区浦沿街道东冠村工业区5号，统一社会信用代码：91330108782385717H。 法定代表人：虞挺华，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王潭海、陈家欣，浙江金道律师事务所律师。 上诉人杭州承宸置业有限公司（以下简称承宸公司）因与被上诉人浙江安瑞森信息材料有限公司（以下简称安瑞森公司）房屋租赁合同纠纷一案，承宸公司不服杭州市滨江人民法院（2020）浙0108初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2017年8月7日，安瑞森公司作为出租方（甲方），承宸公司作为承租方（乙方），双方签订合同编号为ARS20170803-1的《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落在杭州市滨江区西兴街道滨文路16号1幢的一至四层（以下简称案涉房屋），计租面积共计6295.91平方米，月租金为165176.2元的房屋租赁给乙方办公，生产经营用，范围包括滨文路16号1幢的一至四层和墙界内（公用部分除外）空地；租赁场地现有装修，附属设施，设备状况等均交付给乙方使用，双方同意作为甲方向乙方交付租赁场地和合同终止时乙方向甲方返还场地时的验收状况；租赁期限为2017年8月10日至2027年12月31日，甲方同意给乙方4个月22天的免租优惠（2017年12月31日前）；租金支付方式为先付款后使用，乙方于2017年8月8日前向甲方支付租赁期的租赁保证金（含水电保证金5万元）100万元，租金每半年支付一次，第一笔租金的首次支付时间为甲方出租场地临时建筑拆除后三个工作日内，金额为991057.2元（2017年8月10日至2018年6月30日），第二次支付时间为2018年5月31日前，以后每年的支付时间为5月31日前及11月30日前分别支付半年租金；房屋租金在2020年12月31日前不变，之后在上一年基础上每年递增3%；乙方应合理使用并爱护房屋及甲方提供的各项设施、设备，若有损坏应负责修理、赔偿；合同签署后，若因乙方原因不能履行合同，则甲方可将乙方所支付的保证金没收，不予返还，若因甲方原因不能履行合同，则甲方应向乙方双倍返还保证金。租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将房屋内的装潢、设施设备抵押转让给第三人。乙方确需招租第三人，应向甲方备案，第三方任何不当行为导致的后果由乙方承担。除合同明确规定的提前终止条款外，任何单方面提前终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付相当于3个月租金的违约金并赔偿对方因合约提前终止而遭受的一切直接损失。 2017年8月7日合同签订当日，承宸公司向安瑞森公司支付了保证金100万元（含水电保证金50000元）；2017年8月23日，承宸公司向安瑞森公司支付了首期租金（2017年8月10日-2018年6月30日）991057.2元。之后承宸公司又于2018年5月9日支付第二笔租金（2018年7月1日-2018年12月31日）991057.2元。安瑞森公司也依约交付了案涉房屋。 2017年12月14日，承宸公司向案涉房屋的抵押权人杭州银行股份有限公司科技支行（以下简称杭州银行）出具《放弃租赁优先权承诺书》，承诺若杭州银行根据法律规定或与出租人签订的抵押合同之约定行使抵押权处置抵押物时，租赁合同将自动提前终止/解除，并不再对杭州银行或新的房屋产权人产生约束力。承宸公司将放弃对该房产的优先购买权和继续承租权，承宸公司还承诺未经杭州银行书面同意不得转租或转借他人使用案涉房屋。 2018年6月25日，承宸公司作为甲方（转租方）、案外人浙江安邦护卫集团有限公司作为乙方（次承租方，以下简称安邦集团）、安瑞森公司作为丙方（出租方），三方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方拟依据甲、丙双方签订的合同编号为ARS20170803-1的《房屋租赁合同》将其承租的案涉房屋及场地转租给乙方使用，租赁期限为2018年6月1日至2027年12月31日，本合同自各方法定代表人/授权代表人签字并加盖各方公章，且本合同各方就租赁房屋抵押及租赁事宜与杭州银行之间达成的四方协议或相类似文件得到杭州银行盖章确认，以及丙方就营业期限续展完成相关工商登记后生效。乙方承诺，若因前述四方协议或相类似文件未得到杭州银行盖章确认导致本合同未生效的，则对于自本合同签订之日起至明确前述文件无法得到杭州银行盖章确认时止期间的租金损失，乙方会根据具体天数并按照本合同约定的租金标准向甲方补偿。后该合同及四方协议未得到杭州银行的盖章确认。 2018年10月12日，承宸公司向安瑞森公司发出《关于妥善解决涉诉事宜，排除租赁风险的催告函》，称：因安瑞森公司牵涉重大诉讼，案涉房屋被查封，安邦集团多次反馈要求排除涉诉风险，否则将放弃租赁，故承宸公司要求安瑞森公司在2018年10月18日前妥善处理好涉诉案件或提供相应抵押担保，以便化解租赁房屋被查封、拍卖等风险。2018年10月23日，承宸公司向安瑞森公司发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，称：因案涉房屋既设定了大额的抵押权，又涉及重大诉讼被法院查封，安邦集团与其解除租赁合同，与多个意向承租方洽谈失败，因安瑞森公司的违约行为，导致承宸公司无法正常使用案涉房屋，无法实现合同目的，故从即日起解除与安瑞森公司于2017年8月7日签订的《房屋租赁合同》。2018年12月3日，安瑞森公司向承宸公司发出《关于杭州承宸置业有限公司单方面解除租赁合同的函》，称：收到承宸公司发出的单方面解除合同的通知，并要求承宸公司处理以下事项：1.租赁场所堆积的各种垃圾清理干净，2.将租赁场所恢复至交付时的状态，3.截止2018年11月30日欠交的水电费在一周内付清，4.承宸公司支付三个月租金495528.60元作为违约金。2018年12月11日，承宸公司作出回复，称：系安瑞森公司的违约行为导致合同解除，安瑞森公司主张违约金没有依据，同意于2018年12月13日办理房屋交接手续。后承宸公司、安瑞森公司分别于2018年12月13日、同年12月19日两次进行现场核对查勘，并于2018年12月25日办理了交接手续，当日对案涉房屋内设施设备的破损情况进行了确认。本案原审过程中，本院根据安瑞森公司的申请，委托杭州市诚正价格评估咨询有限公司对于案涉房屋受损设施设备恢复原状所需费用进行司法鉴定，鉴定意见为：位于杭州市滨江区××街道××路××号××幢××楼的房屋受损设施设备恢复原状所需费用，在2019年3月（评估基准日期）的合理市场价格为人民币97301.8元。 承宸公司向原审法院提起诉讼，请求：1.确认承宸公司、安瑞森公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月24日解除；2.安瑞森公司返还承宸公司已支付的房屋租金1982114.4元；3.安瑞森公司双倍返还承宸公司支付的履约保证金200万元；4.安瑞森公司赔偿承宸公司损失5084089.8元；5.诉讼费、保全费均由安瑞森公司承担。安瑞森公司向原审法院提出反诉，诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年12月25日解除；2.承宸公司支付安瑞森公司修复案涉租赁房屋的费用97301.80元；3.承宸公司支付单方终止合同的违约金1156233.40元；4.承宸公司支付欠交的水电费6600元；5.承宸公司支付鉴定费30000元；6.本诉及反诉诉讼费用由承宸公司承担。 原审另查明，承宸公司已付清案涉房屋2018年10月前的水、电费。案涉房屋于2016年5月19日设立了最高额抵押，抵押权人为杭州银行，债权数额为2278万元。2018年7月10日，因安瑞森公司涉诉，案涉房屋被上海市普陀区人民法院查封，查封文号为（2018）沪0107民初13643号。 原审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、承宸公司是否享有单方解除权，其提出的解除合同事由是否成立？二、本案的违约主体及违约责任应当如何确定？ 关于争议焦点一，承宸公司认为因案涉房屋既设定抵押权又被法院查封，安瑞森公司存在违约行为导致其无法正常使用房屋，无法实现合同目的，故于2018年10月23日提出解除合同。该院认为，判断承宸公司提出的解除合同事由是否成立，其是否享有单方解除合同权，应当结合以下事由进行认定：第一，承宸公司、安瑞森公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行；第二，案涉房屋于2016年5月19日抵押给杭州银行，而案涉《房屋租赁合同》于2017年8月7日签订，租赁时间晚于设定抵押权的时间，且承宸公司签署了《放弃租赁优先权承诺书》，对于房屋抵押一事表示充分知晓且无任何异议，故案涉房屋设定抵押权不构成安瑞森公司的违约事由；第三，考查合同目的应当结合合同本文进行。案涉《房屋租赁合同》第一章第一条约定案涉房屋租赁给承宸公司办公、生产经营用，第八章第六条约定承宸公司确需招租第三人，应向安瑞森公司备案。根据上述约定，不能推导出承宸公司签订案涉房屋租赁合同的目的系用于转租。承宸公司自称系专业从事房屋租赁业务的服务类企业，该院认为，其一，承宸公司若专业从事房屋租赁业务，其应当知晓在房屋租赁合同中需明确写明合同目的，但案涉房屋租赁合同写明的合同目的为办公、生产经营用，并未写明转租；其二，承宸公司营业执照中的经营范围有多项，房屋租赁仅为其中一项，退一步讲，即使承宸公司专业从事房屋租赁业务，亦不能仅根据其营业执照中的经营范围来考查当事人签订合同的目的，而应当根据双方签订的合同文本来确定合同目的，故该院对于承宸公司主张的其签订案涉合同的目的系用于转租的事实不予采信；第四，案涉房屋因安瑞森公司涉诉被法院动态查封是否导致不能实现合同目的？该院认为，首先，案涉房屋于2018年7月10日被法院查封属于动态查封的性质，仅限制房屋转让过户，并不影响房屋本身的正常使用，且法院查封的时间在案涉房屋租赁合同签订之后，属于先租赁后查封的情形，根据“买卖不破租赁”等相关法律规定，承租人有权要求房屋受让人继续履行原房屋租赁合同，故本案承宸公司并无充分证据证明案涉房屋被法院查封已经影响到其对房屋的正常占有、使用。其次，根据本案查明事实，承宸公司无法转租案涉房屋的原因是未得到抵押权人杭州银行的同意，而转租需经杭州银行同意系承宸公司自行向杭州银行作出的承诺，并非安瑞森公司对承宸公司作出的承诺。承宸公司因杭州银行不同意转租致使案涉房屋无法转租出去就认为安瑞森公司构成合同违约，该院认为承宸公司的上述主张缺乏事实和法律依据，不予采信。 综上，该院认为，安瑞森公司在案涉《房屋租赁合同》中的义务是确保房屋及相应设施、设备的安全和正常使用及正常的水电供应，案涉房屋虽然在房屋租赁合同履行过程中被法院动态查封，但并不影响租赁房屋正常使用。事实上案涉房屋无法转租的原因在于未经杭州银行同意，而房屋转租需经杭州银行同意系承宸公司自行向杭州银行作出的承诺，系承宸公司为自己在案涉《房屋租赁合同》之外另行增加的义务。故承宸公司以案涉房屋无法转租不能实现合同目的为由单方解除与安瑞森公司签订的《房屋租赁合同》，其解除事由不成立，承宸公司不享有单方解除合同权。 关于案涉《房屋租赁合同》的解除时间，该院认为，因该院已认定承宸公司不享有单方解除权，故承宸公司于2018年10月23日发出的解除通知不发生合同解除的效果。因安瑞森公司于2018年12月3日发函，要求承宸公司将租赁场所恢复至租赁时的状态并支付违约金，随后双方于2018年12月25日办理了房屋交接手续，双方事实上于2018年12月25日就《房屋租赁合同》的解除达成一致的意思表示，故该院确认安瑞森公司与承宸公司于2017年8月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月25日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于解除合同违约责任的承担，该院认为，本案系承宸公司单方提前解除合同导致的合同解除，承宸公司构成违约，安瑞森公司虽最终同意解除合同，但有权要求承宸公司支付提前解除合同的违约金。关于一方提前解除合同需支付的违约金，案涉《房屋租赁合同》第十一章第三条已作出约定，应当以双方的约定为准，故承宸公司应支付安瑞森公司相当于三个月租金的违约金495528.6元（165176.2元/月×3个月）。安瑞森公司收取承宸公司租赁保证金（含水电保证金）100万元，由于该院已认定由承宸公司支付安瑞森公司提前解除合同的违约金，已对承宸公司的违约行为起到惩罚作用，结合承宸公司单方提出解除合同的事由客观存在及承宸公司的主观过错程度，本案不应适用没收保证金条款。合同解除后，安瑞森公司应当将保证金100万元退还给承宸公司。承宸公司拟主张双倍退还保证金及赔偿损失的请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。对于安瑞森公司反诉主张的单方解除合同违约金超出上述部分的金额，因缺乏依据，该院不予支持。承宸公司要求退还房租，因承宸公司房租支付至2018年12月31日，双方办理房屋交接手续的时间为2018年12月25日，故安瑞森公司应当退还承宸公司交接后的房屋租金31969.6元（165176.2元/月÷31天×6天）。该院已认定双方房屋租赁合同于2018年12月25日解除，故对于承宸公司要求退还合同解除前的租金部分，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。承租期间的水电费，承宸公司已结清，该院对于安瑞森公司主张水电费的反诉请求不予支持。关于承宸公司主张的保全费，因承宸公司单方解除合同存在违约情形，且承宸公司申请财产保全的金额远高于该院判决支持承宸公司的诉讼请求金额，故财产保全费5000元应当由承宸公司自行承担，该本院对承宸公司要求安瑞森公司承担保全费的主张不予支持。承宸公司申请该院向杭州银行调查取证，该院认为无调查取证的必要，故不予准许。 根据双方的合同约定，承宸公司在租赁期间对案涉房屋负有保管义务，若有损失还应负责修理、赔偿。案涉房屋设施设备受损发生于承宸公司承租期间，经司法鉴定，案涉房屋受损恢复原状的费用为97301.8元，故安瑞森公司反诉主张承宸公司支付修复费用97301.8元，该院予以支持，安瑞森公司为此支出的鉴定费30000元应当由承宸公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百二十九条的规定，判决：一、确认杭州承宸置业有限公司与浙江安瑞森信息材料有限公司于2017年8月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月25日解除；二、浙江安瑞森信息材料有限公司退还杭州承宸置业有限公司房屋租金31969.6元；三、浙江安瑞森信息材料有限公司返还杭州承宸置业有限公司租赁保证金1000000元；四、杭州承宸置业有限公司支付浙江安瑞森信息材料有限公司修复费用97301.8元；五、杭州承宸置业有限公司支付浙江安瑞森信息材料有限公司鉴定费30000元；六、杭州承宸置业有限公司支付浙江安瑞森信息材料有限公司违约金495528.6元；上述第一项至第六项判决内容相折抵后，浙江安瑞森信息材料有限公司需支付杭州承宸置业有限公司409139.2元，限于判决生效后十日内履行完毕。七、驳回杭州承宸置业有限公司的其他本诉诉讼请求；八、驳回浙江安瑞森信息材料有限公司的其他反诉诉讼请求。如果浙江安瑞森信息材料有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费75263元，由杭州承宸置业有限公司负担66696元，由浙江安瑞森信息材料有限公司负担8567元。反诉案件受理费8206元，由杭州承宸置业有限公司负担3962元，由浙江安瑞森信息材料有限公司负担4244元。 宣判后，上诉人承宸公司不服，向本院提起上诉：1.承宸公司在与安瑞森公司签订案涉租赁合同时安瑞森公司并未告知租赁物存在抵押的情况，因此承宸公司在签订案涉租赁合同时确实不知道租赁物存在抵押的事实。后因房屋抵押权人杭州银行要求，承宸公司在2017年12月份签署了《放弃租赁优先权承诺书》才知道案涉房屋存在抵押权，这说明承宸公司愿意承担租赁物风险的范围仅为之前存在抵押权，并不包含承宸公司在签署《放弃租赁优先权承诺书》之后所产生的被其他第三人查封的法律风险。案涉房屋租赁合同第七章明确约定“甲方应确保房屋及相应设施、设备的安全和正常使用”，这里正常使用包含物理性质上的正常使用和法律性质上的正常使用，所谓法律性质上的正常使用显然就是安瑞森公司应保证不出现权利被限制、被司法机关查封等情形出现和被处置法律风险。安瑞森公司明知承宸公司是一家专业从事房屋租赁业务的服务类企业，在租赁物被查封后，承宸公司转租这一合同目的无法实现。而且承宸公司所提交的证据五也已证明原本已签订的转租合同（承宸公司、安瑞森公司和安邦集团）因租赁物被查封，抵押权人认为安瑞森公司债务风险增加为由，不同意签订《关于房产抵押及租赁的四方协议》，最终导致承宸公司、安瑞森公司和安邦集团所签订的房屋租赁合同未能生效，承宸公司转租获利的合同目的无法实现。就该节事实承宸公司在一审过程中已提出调查取证申请，但一审法院以无调查取证的必要，不予准许，导致一审法院就该节事实认定不清。2.关于承宸公司签订案涉房屋租赁合同目的。案涉租赁合同第一章第一条虽约定“租赁给乙方办公，生产经营用”，但承宸公司的营业执照经营范围中包含房屋租赁，可见承宸公司的生产经营就是房屋转租业务；其次，承宸公司承租案涉房屋后曾将部分房屋转租给顺丰快递公司经营之用，安瑞森公司对此转租也是明知；其三，承宸公司从签订案涉房屋租赁合同时到合同解除期间，除转租给顺风快递外，房屋大部分时间处于空置状态；期间寻找合适的承租人签订转租合同，曾也有客户签订过租赁意向协议；对此安瑞森公司也是明知。第四，安邦集团系安瑞森公司向承宸公司推荐的承租人，而且三方还签订了房屋租赁合同。因此安瑞森公司对承宸公司承租案涉房屋用于生产经营用即房屋转租获利是明知。一审法院仅从合同文书约定判定合同目的，而无视合同实际履行过程中所发生的事实，就案涉合同目的认定错误。3.案涉房屋被抵押，承宸公司是在签订《放弃租赁物优先权承诺书》时才知道，对本案租赁物存在抵押权是认可的。但对安瑞森公司因其他民间债务纠纷导致租赁物被上海市普陀区法院查封并不在承宸公司认可的风险范围之内。特别是在承宸公司、安瑞森公司和安邦集团签订租赁合同后，案涉房屋被司法查封必然导致租赁物被处置等法律风险增加。而且承宸公司多次发函要求安瑞森公司立即解决债务纠纷，排除租赁物被查封的风险，但安瑞森公司迟迟未解决。直接导致租赁物上的抵押权人杭州银行不同意在四方协议上盖章，致使合同转租获利目的无法实现。4.本案是因为安瑞森公司在履行案涉房屋租赁合同过程中存在违约行为即未履行保证租赁物正常使用的义务。安瑞森公司因自身债务纠纷导致本案租赁物被法院查封后，在承宸公司给与一定合理期限后，安瑞森公司并未及时排除被处置的风险，致使承宸公司、安瑞森公司、安邦集团已签订的租赁合同无法生效，最终导致承宸公司无法将租赁物对外转租后果的发生。承宸公司系守约方，已按合同约定支付了应付房租和其他费用。鉴于安瑞森公司违约行为，致使承宸公司合同目的不能实现，承宸公司依法享有单方解除合同权利。无论《合同法》第94条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”还是第四项“当事人一方迟延展行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同”规定都赋予了承宸公司的法定合同解除权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的。本案案涉房屋就是因安瑞森公司自身债务纠纷，被上海市普陀区人民法院依法查封后，导致承宸公司无法转租。因此承宸公司行使单方合同解除权是有事实和法律依据的。而一审法院以动态查封的性质和“买卖不破租赁”等法律规定判定安瑞森公司不存在违约行为和以转租需经杭州银行同意系承宸公司自行向杭州银行做出的承诺，并非安瑞森公司对承宸公司做出的承诺，属于适用法律错误和认定事实不清。根据承宸公司、安瑞森公司、安邦集团所签订的《房屋租赁合同》第八条约定，显然不属于承宸公司自行向杭州银行做出的承诺，而是合同各方协议一致的意思表示。但结合本案实际情况，只有安瑞森公司确保案涉房屋状况符合承宸公司、安瑞森公司、安邦集团三方签订合同时相同状态的前提下，三方合同才能获得杭州银行的盖章确认，承宸公司的转租合同目的才能实现。综上，承宸公司认为根据本案事实和法律规定承宸公司依法享有单方解除权，承宸公司单方解除合同不构成违约，系守约方合法解除合同。二、一审法院对合同解除时间认定事实不清，违约责任确定适用法律错误。理由如下：1.承宸公司认为案涉房屋租赁合同解除时间为2018年10月24日，并非一审法院所认定的“双方事实上于2018年12月25日就《房屋租赁合同》的解除达成一致的意思表示，故本院确认安瑞森与承宸公司于2017年8月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月25日解除。”案涉房屋租赁合同解除原因在于安瑞森公司未完全履行合同所约定的保证租赁房屋正常使用的义务，在房屋租赁合同履行期间因安瑞森公司自身债务纠纷，导致本案租赁物被上海市普陀区人民法院查封，致使承宸公司无法对外转租，最终导致承宸公司的案涉合同目的无法实现。承宸公司系本案合同守约方，安瑞森公司系违约方，无论根据《合同法》第94条第三项“当事人一方迟延展行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”还是第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同”规定都赋予了承宸公司的法定合同解除权，承宸公司行使单方解除权完全符合法律规定。且承宸公司在2018年10月23日向安瑞森公司发出解除合同通知，并告知安瑞森公司在规定的时间内办理交接手续。但安瑞森公司在2018年10月24日收到承宸公司的解除合同通知后不予办理交接手续。根据《合同法》第96条“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因此本案房屋租赁合同解除时间为2018年10月24日。故一审法院就案涉合同解除时间认定事实错误。2.一审法院判决承宸公司向安瑞森公司支付修复费97301.8元和鉴定费30000元并无法律依据，案涉合同解除后，合同解除有溯及既往的效力，安瑞森公司作为违约方还应支付承宸公司因订立合同、准备履行合同和恢复原状而支付的费用。案涉房屋修复费用和鉴定费均属于恢复原状所要支付的费用，依法应由违约方对守约方承担上述两项费用。具体在本案中应由安瑞森公司自行承担以上两笔费用，承宸公司作为守约方对此无需承担任何支付义务。3.一审法院判决承宸公司向安瑞森公司支付违约金495528.6元，无任何事实和法律依据。承宸公司在案涉合同履行过程中无任何违约行为。正是由于安瑞森公司的违约行为且在承宸公司的合理宽限期内未排除租赁房屋被处置的风险，导致承宸公司合同目的无法实现；承宸公司为了防止损失进一步扩大，单方解除合同行为完全属于行使法定合同解除权，不存在违约解除合同，无需承担违约责任。原审判决无事实和法律依据，故提起上诉，请求：1.撤销（2020）浙0108民初137号民事判决书，请求依法改判支持承宸公司一审全部诉讼请求并驳回安瑞森公司一审全部反诉请求；2.本案一审和二审的诉讼费由安瑞森公司承担。 被上诉人安瑞森公司发表答辩意见称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（一）承宸公司对于案涉房屋设有抵押权这一情况是清楚的，且完全可以预见并应当承担相应法律风险。首先，承宸公司在签订《房屋租赁合同》并承租案涉房屋时，已充分了解了房屋状况，并核验过相关权属证书，之后双方办理了交接手续。在合同订立的过程中，承宸公司并未就抵押权一事提出过异议。其次，承宸公司于2017年12月14日向案涉房屋的抵押权人杭州银行出具《放弃租赁优先权承诺书》这一行为，也能表明其对房屋抵押一事已充分知晓且无任何异议。而且承宸公司出具前述承诺书后亦按合同支付了第二期租金。再次，承宸公司自称签署《放弃租赁优先权承诺书》时无法预见且不愿承担案涉房屋被其他第三人查封的法律风险这一说法不成立。承宸公司在《放弃租赁优先权承诺书》中明确承诺，若杭州银行行使抵押权、处置抵押物时，其放弃承租权人的优先购买权和继续承租权，并承诺若抵押担保所涉债务出现风险时可将应付租金付至指定账户以用于清偿抵押担保所涉债务。承宸公司既然诉称其为专业从事房屋租赁业务的服务类企业，应当充分了解案涉房屋租赁存在的风险。在明知杭州银行有权行使抵押权、处置抵押物的情况下，承宸公司签署了《放弃租赁优先权承诺书》，应当承担相应法律风险，即包括且不仅限于案涉房屋被动态查封等风险。且在签署《放弃租赁优先权承诺书》后，承宸公司也并未要求变更《房屋租赁合同》，对涉及抵押或动态查封等问题进行进一步的约定。承宸公司在与安邦集团签署的转租合同中已就合同无法生效的租金赔偿损失作出了约定，可见其在签订转租合同时已经预见到案涉房屋存在无法转租的风险，并就该情形设置了救济条款。最后，承宸公司在明知案涉房屋设有抵押权并可以预见相应法律风险的情况下，又于2018年5月9日支付了第二笔租金。由此可见，无论案涉房屋是否设有抵押权，承宸公司均自愿承担可能带来的法律与经营风险，以及由此引发的损害后果。（二）《房屋租赁合同》的合同目的为办公、生产经营，转租不是合同目的，自然不存在合同目的不能实现这一说法。1.依照合同文字用语及通常使用方式确定合同目的。《房屋租赁合同》第一章第一条即明确了承宸公司租赁房屋的目的为“办公，生产经营用”，后接第二章第一条约定承宸公司搬入案涉房屋后“自行负责办理工商登记等行政审批手续”，并于第八章第六条进一步约定了租赁期内承宸公司“确需招租第三人，应向甲方备案”。可见根据合同本文，双方对案涉房屋用途的约定非常明确，即仅用于办公、生产经营，并不能由合同的文字用语推导出承宸公司签订案涉《房屋租赁合同》的目的系用于转租。即使合同写明了承宸公司有招租的权利，也仅是在“以自行使用为原则”下的例外情况。安瑞森公司出于好意将安邦集团介绍给承宸公司，与合同本身的目的无涉。此外，若确如承宸公司所诉称其系专业从事房屋租赁业务的服务型企业，则至少应当知晓需在《房屋租合同》中明确写明合同目的系转租，而实际上其不但没有与安瑞森公司协商签署对其从事房屋租赁业务更为便利的“包租协议”、“托管协议”，更未在合同中约定合同目的为转租获利，而仅明确为“办公，生产经营用”。据此，一审法院从合同文本出发判定合同目的，认定事实正确。2.承宸公司的经营范围不等同于合同目的，不能推导出合同目的系转租，应当根据双方签订的合同文本来确定合同目的。承宸公司诉称从其营业执照经营范围可推导出合同目的系转租，先不论承宸公司营业执照中的经营范围多达12项，而房屋租赁仅为其中一项，承宸公司在租赁房屋时从未向安瑞森公司强调自身仅从事房屋租赁业务，也并未表明其租赁房屋后仅用于转租使用。从2017年8月10日承宸公司承租房屋后的一年多时间内，安瑞森公司从未收到承宸公司转租房屋的备案申请。（三）案涉房屋设立抵押或被法院动态查封不会影响租赁房屋的正常使用，也不会影响合同的履行，更不会影响合同目的的实现。1.案涉房屋于2018年7月10日被上海市普陀区人民法院查封属于动态查封的性质，该保全措施仅限制房屋转让过户，并不影响房屋本身的正常占有、使用、收益。此外，安瑞森公司名下的滨文路16号l幢（即涉案房屋）、滨文路16号2幢房屋（承租人为案外人杭州长帆快递有限公司）均设定了抵押权，并均于同日被法院动态查封。相同情况下，承租人杭州长帆快递有限公司正常使用租赁房屋并按约支付了房屋租金。可见，房屋设有抵押权并被法院动态查封并不会影响承租人正常使用租赁房屋及相应设施、设备办公，不存在合同目的无法实现，也不会影响租赁合同的继续履行。2.承宸公司上诉理由引用了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，该法条规定，承租人在该种情况的请求合同解除的前提条件为“租赁房屋无法使用”。司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”（即动态查封）“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务；而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。本案即属“活封”，租赁房屋的正常使用不受任何影响，承宸公司显然无权解除合同。（四）即使承宸公司租赁房屋的目的之一为转租，其应自担商业风险，且其无法实现转租的原因是其自行承诺放弃相应权利，最终未得到抵押权人杭州银行的同意，与安瑞森公司无关。承宸公司应了解房屋转租具有不确定性，并自行承担房屋转租业务的风险。承宸公司在向杭州银行出具的《放弃租赁优先权承诺书》中承诺，未经杭州银行书面同意，其不得转租或转借他人使用案涉房屋。该承诺系承宸公司自行向杭州银行作出的承诺，是其在与安瑞森公司的《房屋租赁合同》之外另行为自身增加的义务，并非安瑞森公司向其作出的承诺。案涉房屋最终无法转租的原因在于承宸公司在充分知晓案涉房屋租赁风险的情况下放弃了相应权利，并且最终未取得杭州银行的同意，与安瑞森公司无关。故承宸公司以无法实现转租而单方解除《房屋租赁合同》的解除事由不成立，一审法院认定上诉人不享有单方解除合同权，认定事实清楚，适用法律正确。 二审期间，双方均未提交新的证据材料。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，承宸公司与安瑞森公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均因按约履行。承宸公司以安瑞森公司提供的租赁房屋无法转租、不能满足其合同目的为由，行使法定解除权，但案涉《房屋租赁合同》约定系租赁给承宸公司用于办公、生产经营用，并未约定用于转租。承宸公司认为其系专业的房屋租赁公司，公司营业执照的经营范围中包含房屋租赁，故应当认定转租即为其生产经营范围。但本院认为，仅从承宸公司的营业执照的经营范围推定双方签订《房屋租赁合同》时所约定的租赁目的中包含转租，理由不充分，且承宸公司如系专业转租机构，应当知晓在房屋租赁合同中写明合同目的的重要性。故对于承宸公司主张其签订《房屋租赁合同》的合同目的系转租的意见，本院不予采信。且承宸公司明确，其所认为无法进行转租的原因是案涉房屋受到上海市普陀区人民法院查封，但该查封系动态查封，仅限制房屋的转让过户，并不影响房屋的正常使用，故承宸公司以此为由主张合同目的不能实现，亦不能成立。而承宸公司、安邦集团、安瑞森公司三方签订的《房屋租赁合同》无法生效的实际原因系案涉房屋抵押权人杭州银行不同意在该协议中盖章确认，而根据承宸公司向杭州银行出具的《放弃租赁优先权承诺书》，系承宸公司自行向杭州银行承诺未经杭州银行书面同意不得转租或转借他人使用案涉房屋，故承宸公司无法将案涉房屋转租于安邦集团的真正原因并非安瑞森公司违约导致。综上，承宸公司单方发送的解除通知不发生解除效力，承宸公司关于确认《房屋租赁合同》于2018年10月24日解除、要求安瑞森公司双倍返还保证金及赔偿损失的诉讼请求不能成立。因双方均要求解除案涉《房屋租赁合同》，原审法院以双方实际办理房屋交接的时间作为合同解除时间，并以此确定租金计算截止时间，并无不当。承宸公司单方解除合同构成违约，原审法院根据《房屋租赁合同》第十一章第三条约定，认定承宸公司应当向安瑞森公司支付相当于三个月的违约金并无不当。承宸公司作为承租人对案涉房屋负有保管义务，因案涉房屋在承宸公司承租期间造成损失，其应当就此进行赔偿，故应当向安瑞森公司支付经鉴定后的修复费用及鉴定费。综上，承宸公司上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费72399元，由上诉人杭州承宸置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年九月九日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜