广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初22148号原告：邹子强，男，1993年9月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：刘兰芳，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：广州市白云区均禾街罗岗村第七经济合作社，住所地广州市白云区均禾街罗岗加石南路1号。法定代表人：黎晃镜，社长。委托诉讼代理人：高锦明，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海勇，广东维永律师事务所律师。原告邹子强诉被告广州市白云区均禾街罗岗村第七经济合作社（以下简称罗岗村七社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹子强的委托诉讼代理人刘兰芳，被告罗岗村七社的委托诉讼代理人高锦明、黄海勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹子强向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年6月5日签订的《租赁合同》无效；2.判令被告返还原告246000元（押金10万元，2020年2月1日至2020年10月30日的租金146000元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：原被告于2019年6月5日签订《租赁合同》，约定原告承租位于广州市白云区均禾街罗岗村第七经济合作社加石南路69号物业（一楼五间铺位），租赁期为2019年6月7日至2039年6月6日止。免租期为四个月，月租金18500元。合同签订后，原告缴纳了100000元押金，2019年10月7日至2020年10月6日租金222000元，共计322000元。2020年2月初，因新冠疫情肆虐，原告的店铺正位于村口。故被告使用原告的店铺门口用于设置门岗测温点，导致原告无法开业直至2020年5月初才撤走，即从2020年2月开始，原告未再使用被告物业。被告租赁给原告的物业未办理《建设工程规划许可证》，故涉案《租赁合同》无效。基于合同无效处理和诚实信用原则，被告应退还原告押金10万元，2020年2月至10月租金146000元，合计246000元。故诉至法院，请求判如所请。被告罗岗村七社辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：第一，我方通过白云区农村集体三资监管中心发布了相关的招标信息，对涉案69号房屋进行招租，在招租的公告和发布的信息中已经向承租人明确了该出租物的相关信息，也明确告知该建筑物没有办理相关的产权登记手续，原告予以接受，并且在双方所签订的合同当中也是同意放弃该建筑物不存在产权登记而主张合同无效等权利，其同意承租并交纳了相关的租金和押金。第二，原告承租到现在一直没有向被告提出要求解除合同，并且其本人已经在承租该建筑物之后已经进行了转租，没有把房屋重新交回给被告使用。第三，对于原告主张疫情期间在其店铺门前所设置的集装箱并没有对原告的经营造成直接的影响，并且该集装箱不属于被告所设立，被告只是属于集体经济组织，并没有行政管理的职责，而设立集装箱是属于政府部门或者是村里面进行设置的。如果原告认为该集装箱的设立对其造成直接的影响，可以向侵权人主张权利，而不应当向被告主张该权利。第四，由于所出租的建筑物是属于在上世纪90年代由第三方进行建设的，该建筑物的相关的报建材料由第三方自行保管，原来的合同到期后没有直接移交给我们，所以我方手上没有该建筑物的报建材料。我方认为该建筑物没有城管执法的相关部门进行认定该建筑物属于违法。因此，原告主张双方所签订的合同属于无效合同是没有任何的法律依据和事实依据。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《租赁合同》、《租赁物移交清单》、照片、收据、律师函、快递单及物流信息查询、微信聊天记录、照片、《招标公告》等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2019年6月5日，罗岗村七社与邹子强签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市白云区均禾街罗岗村第七经济合作社加石南路69号（以下简称涉案物业）出租给乙方作工业使用，该租赁物建筑面积320平方米，乙方同意甲方按租赁物现状出租。乙方于签订本租赁合同前已对租赁物权属、土地性质、用途规划、消防、水电设施设备、租赁物及周边状况等情况进行过调查了解，知悉并对租赁物的上述情况均无异议并确定租赁物满足乙方本合同使用的用途。租赁期自2019年6月7日至2039年6月6日止，甲方给予乙方装修期为期四个月免收租金(2019年6月7日至2019年10月6日)。每月租金18500元，租金从2019年10月7日开始计算。租金按三年为一期计算递增，每期在上一期租金基础上递增10%，按此递增率计算递增至租赁期满。乙方在签订本合同之日起三日内，须向甲方交纳租赁保证金（押金）及预付一年租金，租赁保证金（押金）共计100000元，预付一年租金共计222000元。等等。上述合同签订后，邹子强向罗岗村七社支付了10万元租赁保证金，并预付了2019年10月7日至2020年10月6日的租金222000元。罗岗村七社将涉案物业（共5间店铺）交付给邹子强使用。另查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年2月8日，广州市白云区人民政府正式印发《白云区复工复产八条政策措施》，提出对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上物业租金。2020年3月，广州市白云区均禾街罗岗经济联合社发布《关于申请集体物业免租的通知》，主要内容为因疫情防控需要，辖内工厂、企业因迟延复工造成一定程度的经济损失，为减轻企业负担、共克时艰，全面落实《白云区复工复产八条政策措施》，我社决定免收集体经营性物业2020年2月份租金，减免工作必须落实到终端实际经营者（企业）。该通知并明确了免租对象、申请免租流程、申请受理期限等。邹子强陈述罗岗村七社要求免租必须以企业的形式进行申请，其为了申请免租，向罗岗村七社提交了一份其与广州为富物业管理有限公司签署的《租赁合同》，该合同约定邹子强将涉案物业出租给广州为富物业管理有限公司，租赁期为2019年8月6日至2022年8月5日，该份合同仅仅是为了申请免租使用，并非事实上的转租。2020年2月至5月初，涉案物业其中一间店铺门口前被安置了一个集装箱，用作防疫测温点。2020年4月5日，邹子强通过微信向罗岗村七社社长黎建新反映：“黎社，岗亭撤了集装箱又没调走，集装箱调不调走啊？两个月，没有开门做生意，准备要干活了”。黎建新回复称：“你要做生意我和村里的人说一下看怎么样。岗亭撤了集装箱应该也没用了”。2020年4月7日，邹子强问：“黎社，罗岗村又设回岗亭哦，我的店铺怎么办啊？不用做生意了哦”。黎建新回复称：你上去村反映吧，我带你，你下午四点钟过来”。邹子强称：“反映都是等防疫工作结束吧，我还是优先配合防疫的，只是给你提一下”。黎建新称：“我知道啊，就是有人反映了所以白云区又说值班岗什么咯。体谅一下吧”。2020年5月2日，黎建新给邹子强微信称：“你六号过来说一下店铺空出来给你用吧”。邹子强称：而且他用这么就又没说撤走，是这段时间都免租还是怎么样？三个月哦，第四个月都来了”。2020年5月15日，邹子强委托北京市中伦文德（广州）律师事务所刘兰芳律师给罗岗村七社寄送了《律师函》，主要内容是双方于2019年6月5日签订了《租赁合同》。2020年2月初，因新冠疫情肆虐，邹子强的店铺正位于村口，故罗岗村七社使用邹子强的店铺门口用于设置门岗测温点，导致邹子强无法开业直至2020年5月初才撤走。即从2020年2月开始，邹子强未再使用罗岗村七社物业，后续也不会再使用。据悉，罗岗村七社租赁给邹子强的物业并未办理《建设工程规划许可证》，故双方签订的《租赁合同》涉嫌无效。基于合同无效的处理和诚实信用原则，罗岗村七社应退还邹子强押金10万元，2020年2月至10月租金148000元，合计为248000元等等。罗岗村七社已于2020年5月18日签收上述《律师函》。本案审理过程中，罗岗村七社未能提供涉案物业已办理规划报建的证据。邹子强陈述其接收涉案物业后，涉案物业一直处于空置状态，其本打算在2020年年初时对涉案物业进行装修经营，结果遇到了疫情，就一直没用。涉案物业没有上锁，物业内也没有物品。罗岗村七社确认涉案物业移交给邹子强时没有上锁，罗岗村七社陈述由于邹子强未与其办理交接手续，其并不清楚涉案物业内是否留有物品，故其在收到《律师函》后不敢直接收回涉案物业。本案庭审时，本院已告知罗岗村七社可于庭后（本案开庭时间为2020年8月5日）自行收回涉案物业。本院认为：罗岗村七社未能提供涉案物业的规划报建资料，该物业未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案《租赁合同》属于无效合同，邹子强的要求确认《租赁合同》无效的诉讼请求本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。邹子强要求罗岗村七社退还租赁保证金（即押金）100000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于邹子强要求罗岗村七社退还2020年2月1日至2020年10月6日的租金的诉讼请求。双方合同虽然无效，邹子强占用涉案物业期间，应当参照双方约定的租金标准向罗岗村七社支付房屋占有使用费。对于邹子强实际占用涉案物业至何时的问题，因本案庭审过程中本院已明确告知罗岗村七社在本案庭审后其可自行收回涉案物业，故2020年8月6日至2020年10月6日租金，罗岗村七社应当退还给邹子强。对于2020年2月1日至2020年8月5日的租金，邹子强虽然陈述其接收涉案物业后，涉案物业一直空置，但其至2020年5月15日发出的《律师函》中才明确其不再使用涉案物业，该《律师函》于2020年5月18日送达给罗岗村七社。在上述《律师函》中，邹子强并未明确要求罗岗村七社与其办理物业交接手续，致使罗岗村七社不敢自行接收涉案物业，邹子强对此存在过错。同时《律师函》中邹子强明确不再使用涉案物业，罗岗村七社在已经知晓邹子强不再使用涉案物业的情况下，并未及时采取止损措施收回物业，亦存在过错。因此2020年5月19日至2020年8月5日的房屋占有使用费，本院酌情判令邹子强参照合同约定的租金标准的50%计付，即该期间的房屋占有使用费为23959.12元（222000元÷366天×79天×50%=23959.12元）。2020年2月，新冠疫情对社会各行各业的经营造成了较大的不利影响，涉案物业属于集体物业，根据广州市白云区人民政府印发的《白云区复工复产八条政策措施》、广州市白云区均禾街罗岗经济联合社发布《关于申请集体物业免租的通知》均提出免收集体经营物业2020年2月份租金，因此邹子强可要求罗岗村七社免收2020年2月份房屋占有使用费，故罗岗村七社应当将2020年2月份租金退还给邹子强。对于2020年3月1日至2020年5月18日的房屋占有使用费，由于2020年2月至2020年5月初，涉案物业其中一间店铺门口前被安置了一个集装箱，用作防疫测温点，防疫测温点的设置确实给该间店铺的使用造成一定的影响，但涉案物业的另外四间店铺门口并未被遮挡，防疫测温点并未对其他四间店铺的使用造成影响，故本院酌情判令2020年3月1日至2020年5月18日的房屋占有使用费参照合同约定的租金标准的80%计付，即该期间的房屋占有使用费应为38334.43元（222000元÷366天×79天×80%=38334.43元）。据此，罗岗村七社应当向邹子强退还租金88739.24元（222000元-222000元÷366天×117天-23959.12元-38334.43元=88739.24元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告邹子强与被告广州市白云区均禾街罗岗村第七经济合作社于2019年6月5日签订的《租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区均禾街罗岗村第七经济合作社向原告邹子强退还租赁保证金100000元；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区均禾街罗岗村第七经济合作社向原告邹子强退还租金88739.24元；四、驳回原告邹子强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2508元，由原告邹子强负担471元，被告广州市白云区均禾街罗岗村第七经济合作社负担2037元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年九月十四日书记员  林嘉仪