山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0911民初4903号原告:马某栋，男，汉族，1988年9月10日出生，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：丰顺莲，山东海利丰律师事务所律师。被告：泰安天房泰岳置业有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。法定代表人：葛良，执行董事。委托诉讼代理人：张田田，该单位员工。委托诉讼代理人：戚祥祥，该单位员工。原告马某栋与被告泰安天房泰岳置业有限公司（天房置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某栋的委托诉讼代理人丰顺莲，被告天房置业的委托诉讼代理人张田田、戚祥祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某栋向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于天房美郡国际城16号楼1单元601号房屋的所有权转移登记手续；2、判令被告支付原告违约金38621元（以529054元为基数，自2018年4月1日起，按日万分之一计算，暂计算至2020年8月24日）至实际交付该房屋不动产登记证书之日止；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告位于天房美郡国际城16号楼1单元601号房屋，原告已经依约支付完毕该房屋全部购房款，被告应当在交房之日起90日内为原告办理该房屋所有权转移登记，因被告的原因导致原告未能在约定日期完成不动产权属变更登记，给原告造成巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告天房置业辩称，一、对于原告未能取得房屋所有权登记证书，答辩人不存在着主观的过错。首先合同第20条第二款约定，买受人自商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件，无论是从字面意思理解，还是从山东省商品房办证实际工作流程而言，该条约定办理房屋所有权转移登记手续的主体是买受人，主导者是买受人，并非出卖人。自商品房交付使用之日起90日内，这一时间是买受人办理转移登记手续的时间，只有在买受人办理转移登记手续时，出卖人才应当履行其协助义务，但是本案中买受人并未举证证明其曾经办理过房屋所有权转移登记手续。其次，答辩人为买受人办理房屋所有权转移登记手续，履行过协助提供资料的义务，但是由于泰安市建设主管部门不予核发工程竣工验收备案证书和竣工验收备案表导致未能完成。综上，对于原告未能取得房屋所有权登记证书，答辩人不存在着主观上的过错。二、如果认定存在违约行为，违约金应从交房之日起456日开始计算。原告与答辩人签订的商品房买卖合同第20条第三款约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455天内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第一种方式处理…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起，至实际完成所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，该条约定中的买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满，应当为从商品房交付使用之日起第455天，理由如下：首先双方签订的商品房买卖合同并未明确约定买受人完成房屋所有权登记的期限约定，属于约定不明。双方签订合同约定的第20条第二款约定的是，买受人办理房屋所有权登记手续的开始时间，而不是完成时间。其次，既然双方签订的合同约定不明，那么就应该按照法律规定来确定违约金的起算时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第19条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续…，办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，为法律赋予给买受人和出卖人办理房屋所有权登记的宽限期，若超过1年后出卖人的原因导致买受人未取得产权证，则出卖人应该从商品房交付起的第456天开始计算违约金。最后，原告与答辩人签订的商品房买卖合同第20条，是山东省住房和城乡建设厅和山东省工商行政管理局制定的格式版中的具体条款，答辩人并未做修改。因此对该条款的理解应以山东省和泰安市相关行政主管部门解释为准，答辩人多次到泰安市住房和城乡建设等行政主管部门咨询得到的回复，均是逾期办理产权证登记的违约金应从交房之日起在第456天开始计算。三、原告主张违约金过高，请求法院予以适当减少。原告已经将户口办理至诉争房屋内，且在房屋交付后已装修入住，故所有权证的办理对原告利益根本无实际影响，没有造成实际损失，而日万分之一的标准高于原告损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少，请求减少违约金，综上所述，依法驳回原告全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。本院经审理认定的事实如下：被告以出让方式取得位于青春创业开发区地块建设商品房，定名为天房美郡国际城，并取得预售许可。2016年6月16日，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的天房美郡国际城16号楼1单元601号房，房屋总价款为529054元。被告应在2017年7月31日前向原告交付该商品房。合同二十条房屋（不动产）登记规定，买受人自商品房交付使用后365日内，保证买受人办理房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在给定期限内办理该商品房的房屋所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成办理所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之×的违约金。合同签订后，原告按照合同约定于2017年5月26日分两次向被告支付全部购房款529054元。2017年3月31日，被告将房屋交付给原告。截止到开庭之日，涉案房产仍不具备办理房屋所有权转移登记手续的条件。以上事实，由原被告陈述、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、购房发票、网易房产团购优惠服务协议书、房屋交接说明、验收单、收据等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。本案争议的焦点主要有以下两个方面：一、被告是否构成违约，应否协助原告办理涉案房产的产权转移登记手续。合同签订后，原告履行了支付房款义务，双方于2017年3月31日办理完毕涉案房产的交接手续。根据合同第二十条的约定，原告自商品房交付使用之日起365日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，被告应当协助原告办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。被告至今未完成涉案房产所在楼栋的初始登记，未在合同约定的上述期限内协助原告办理产权转移登记手续，未履行协助办证义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故系被告原因致使原告涉案不动产权证不能及时办理，被告应承担相应的违约责任。因此，原告主张要求被告协助原告办理房屋所有权转移登记手续和逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求本院予以支持。因涉案房产目前初始登记尚未完成，存在不能办理产权转移登记的客观事实，因此，被告应继续履行合同义务，积极办理初始登记，且在具备办理产权转移登记条件时协助原告办理不动产转移登记手续。二、关于违约金的计算问题。合同第二十条第三款约定，因出卖人的原因，买受人未能在给定期限内办理该商品房的房屋所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成办理所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之×的违约金。因双方没有约定违约金的计算方式，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干商量的规定》第二十九第二款的规定，结合本地房地产市场的情况，本院酌情确定按总房款的年3%予以计算为宜。违约金的起算时间，“买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起”即自“商品房交付使用之日起365日”的次日2018年4月1日起开始计算违约金，违约金的截止时间，即“实际完成房屋所有权登记之日”。故对于原告主张自2018年4月1日起至房产产权转移登记办理完毕之日止按照529054元为基数，按总房款的年3%计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的自2018年4月1日至2020年8月24日的逾期办理房地产权属证书违约金38621元（529054元×3％×876天÷360天），及自2020年8月25日至被告实际协助原告办理完毕房产产权转移登记之日，以全部房价款501916元为基数，按年利率支付3%支付逾期办理产权转移登记证书违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告泰安天房泰岳置业有限公司在该房产具备办证条件时，协助原告马某栋办理泰安市天房美郡国际城16号楼1单元601室产权转移登记手续；二、被告泰安天房泰岳置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告马某栋自2018年4月1日至2020年8月24日逾期办理房地产权属证书违约金38621元，并以529054元为基数自2020年8月25日起，至实际办理不动产转移手续止，按年利率3%向原告支付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，由被告泰安天房泰岳置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  宗振昌二〇二〇年九月二十四日法官助理傅洋洋书记员杨帆