贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初7684号 原告（反诉被告）：徐朝双，男，1989年9月24日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 原告（反诉被告）：卜春花，女，1989年9月27日生，汉族，贵州省安龙县，住贵州省安龙县。 原告共同委托诉讼代理人：谢胡玲，贵州名城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵开元，男，1966年1月24日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 被告（反诉原告）：沈仕英，女，1989年7月25日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义县。 被告共同委托诉讼代理人：王顺利，贵州唯通律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐朝双、卜春花与被告（反诉原告）赵开元、沈仕英合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐朝双及原告（反诉被告）徐朝双、卜春花的委托诉讼代理人谢胡玲，被告（反诉原告）赵开元、沈仕英及其委托诉讼代理人王顺利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐朝双、卜春花向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告赵开元退还两原告14000元；2.请求判决被告沈仕英退还两原告10000元；3.请求判决由两被告承担一审诉讼费。事实与理由：2016年10月24日原、被告签订了《房屋协商协议》，协议约定对红花岗区河上坡路还房小区三号楼××单元××楼××号房（建筑面积78.1平方米）的归属作出约定，约定由被告赵开元、沈仕英将此房转让给徐朝双所有，徐朝双补偿被告一定金额，且在协议签订前需支付赵开元14000元，支付沈仕英10000元，徐朝双、卜春花如约支付。但此房系所有人邓时波一房四卖，邓时波于2019年5月被红花岗区人民法院判刑。被告对上述房屋无处分权，因此合同无效，被告应退还款项。 赵开元、沈仕英辩称，原告应当分别诉讼，因为原告对被告的诉权是独立的，金额上也没有关联性，不符合合并诉讼的条件。答辩人不同意原告的诉讼请求，合同是有效的。原告陈述的部分事实是正确的，但是部分事实与案件客观情况不符，案涉房屋协商协议签订的背景是原、被告均是案外人邓时波一房四卖的受害人，针对一房四卖的情况，原被告就案涉的房屋均购买了一把锁，将门锁上，在一房四卖过程中，被告方获取了案涉房屋的拆迁合同原件，原告对该拆迁合同原件不持有，在各方都对该房屋上锁的情况，原、被告商议，被告退出该房屋权利的主张，由原告向案外人邓时波主张权利，而且双方在合同中约定，不管原告向邓时波主张权利的结果如何，原告都对该协议的内容不反悔，同时，双方在协议中，还做了一个预见性的处理，当时，协议的时候只有三方，如果此后还出现一房四卖、五卖等等，被告是协助原告解决此类问题，本案合同签订后，的确出现了四卖、五卖的情况，但原告在与第四个买受人就案涉房屋的归属发生纠纷的时候，原告方没有通知被告，原告在另一案件里面，没有获得法院的支持，其原因是原告占有房屋并装修，而另一买受人是办理了产权的过户，所以这是原告和案外人在争议过程中败诉的原因，但是这一个情况，我方是最近才知道的，原告从未告诉过被告。就本案的诉讼，原告方是严重违反诚实信用原则，虽然原告受到了损失，但是本案被告退出对案涉房屋主张的权利，由原告去主张，同时，原告对被告进行补偿这一过程是双方自愿协商的结果，不存在欺诈胁迫乘人之危的情形，不违反法律行政法规的强制性规定，所以原告的诉讼请求依法不能成立，应予驳回。 赵开元、沈仕英向本院提出反诉请求：1.判决确认反诉原、被告于2016年10月24日签订的《房屋协商协议》有效；2.判决由反诉被告向赵开元支付30000元，向沈仕英支付40000元；3.本案诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2016年8月9日、2016年6月20日反诉人就遵义市红花岗区河上坡还房小区三号楼××单元××楼××号房屋与邓时波分别签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，反诉人准备装修时，发现自己购买的房屋被反诉被告进场装修。因反诉人与邓时波签订的《房屋买卖合同》合法有效，并且反诉人已向邓时波支付了对价，为保护自己权益，反诉原告向反诉被告出示了《房屋买卖合同》，并要求反诉被告停止装修。为此三方各购买锁一把将房子锁上，在未确认所有权前禁止任何一家对房屋装修入住。2016年10月24日反诉被告为使自己对案涉房屋进行装修，便与反诉原告商议，由反诉被告补偿赵开元44000元，补偿沈仕英50000元，反诉原告放弃干涉案涉房屋的装修，达成协议后三方于当日签订了《房屋协商协议》，反诉原告认为《房屋协商协议》系当事人的真实意思表示，反诉原告也按约履行协议，将锁取走，未再干涉房屋装修，故此反诉被告应当继续支付补偿款。 针对反诉，徐朝双、卜春花辩称，被告的情况也是两个诉请，不应当一个案件处理，如果被告对房屋有所有权，那么其他就无权处理房屋，被告方应当协助原告办理过户手续，原告就会履行支付剩余款项。 本院经审理认定事实如下：2015年8月3日邓时波将其被拆迁尚未安置的位于遵义市红花岗区（以下简称案涉房屋）以20万元的价格出售给钟安俊。邓时波隐瞒该房屋已经出售给钟安俊的事实，先后于2016年6月20日与沈仕英签订《房屋买卖合同》约定将案涉房屋以124800元出售给沈仕英，并收取了全额款项；2016年8月9日与赵开元签订《房屋买卖合同》约定将案涉房屋以14万元的价款出售给赵开元，收取房款12万元；2016年9月6日与徐朝双签订《房屋买卖合同》约定将案涉房屋以18.8万元的价格出售给徐朝双，并收取房款13.5万元。赵开元、沈仕英在查看案涉房屋时发现徐朝双已在装修房屋，为此三方发生纠纷，各自购买锁具一把将案涉房屋上锁。2016年10月24日徐朝双、卜春花与赵开元、沈仕英签订《房屋协商协议》，约定：1.案涉房屋因三方均持有购房合同，为解决后患，三方协议将案涉房屋转让给徐朝双所有，金额为94000元，并由徐朝双付给赵开元44000元，付给沈仕英50000元，后赵开元、沈仕英不得以任何理由干涉徐朝双居住；2.付款方式为协议签订前徐朝双先支付赵开元14000元，支付沈仕英10000元，后方可进行房屋装修，剩余款项于2017年2月28日以前付给赵开元30000元，付给沈仕英40000元，到期不能以任何理由拒付，否则协议无效；3.付款期间如出现第四、五方……，赵开元、沈仕英必须出面协助徐朝双解决此类问题。同日徐朝双支付给赵开元14000元，支付给沈仕英10000元，之后赵开元、沈仕英将其在案涉房屋上锁取走，未再干涉徐朝双、卜春花占有使用房屋，但徐朝双、卜春花未再向赵开元、沈仕英支付剩余补偿。 2019年5月8日本院作出（2019）黔0302刑初181号刑事判决，认定邓时波以非法占有位目的，就案涉房屋与赵开元、沈仕英、徐朝双签订合同的过程中，明知不具备履行合同的条件，采取虚构事实、隐瞒真相的手段骗取被害人赵开元、沈仕英、徐朝双现金，数据巨大，构成合同诈骗罪，判决邓时波犯合同诈骗罪，判决有期徒刑四年零六个月，并处罚金人民币一万元。 为取得案涉房屋权利，钟安俊于2019年11月6日以邓时波为被告起诉至本院，2019年12月9日，就该案本院作出（2019）黔0302民初11821号民事调解书，该民事调解书主文（调解结果部分）载明：“一、原告钟安俊与被告邓时波于2015年8月3日签订的位于遵义市红花岗区的房屋买卖合同合法有效；二、原告钟安俊于2019年12月5日将剩余购房款10000元汇入被告邓时波在贵州省北斗山监狱的账户内（2019年12月5日原告钟安俊已经支付成功）；三、原告钟安俊到遵义市红花岗区的房屋，被告邓时波协助原告钟安俊办理上述房屋的过户手续。”原告获知本院（2019）黔0302民初11821号民事调解书结果后，认为其已不能向邓时波就案涉房屋要求继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，被告亦不能照《房屋协商协议》书面意思将案涉房屋转让给原告，认为《房屋协商协议》系无效合同，向本院提起诉讼。 庭审中，赵开元、沈仕英均认可邓时波未向其交付房屋，二人系查看案涉房屋时发现徐朝双已在占有装修房屋。徐朝双陈述其占有使用房屋系邓时波配了一把钥匙交给他，在2016年8月底9月初时接房，接房后2至3日其就进入房屋装修。 本院认为，本案的争议焦点是《房屋协商协议》是否有效？《房屋协商协议》中载明的“转让”应当如何理解？《房屋协商协议》中载明的逾期支付剩余补偿款协议无效的约定如何理解？ 一、关于《房屋协商协议》是否有效的问题。《房屋协商协议》协商协议系原、被告在获知邓时波将案涉房屋一房多卖而又不能明确究竟谁能最终取得房屋所有权的情况下协商一致达成的协议，《房屋协商协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律关于合同效力的强制性的规定，系有效合同。 二、关于《房屋协商协议》中载明的“转让”应当如何理解的问题。本院认为在三方签订协议时三方均认为己方有权取得房屋所有权，被告基于此作出了“转让”的书面意思表示，但其实际意思应当是被告放弃主张取得房屋所有权的权利，故对原告关于被告无权转让，合同应系无效合同的主张，本院不予支持。 三、关于《房屋协商协议》载明的逾期支付剩余款项协议无效的约定如何理解的问题。本院认为合同是否系无效合同主要的判断标准是是否违反法律关于合同效力的强制性规定，而非当事人的约定，因此“协议无效”应当理解为协议失效，亦即当事人就合同附解除条件，如果徐朝双、卜春花逾期不支付剩余补偿款，则合同失效，双方不再继续履行该协议，赵开元、沈仕英可就案涉房屋继续主张权利，徐朝双、卜春花亦无须支付剩余补偿款，已支付补偿款不再返还。 综合前述分析本案中《房屋协商协议》现已失效，赵开元、沈仕英确已放弃干涉徐朝双装修房屋，故本案徐朝双、卜春花无权要求要求二人返还已支付补偿款，赵开元、沈仕英亦无权要求徐朝双、卜春花支付剩余补偿款。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）徐朝双、卜春花与被告（反诉原告）赵开元、沈仕英于2016年10月24日签订的《房屋协商协议》有效； 二、驳回原告（反诉被告）徐朝双、卜春花的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）赵开元、沈仕英的其他反诉请求。 本诉案件受理费200元(已减半收取)，由原告（反诉被告）徐朝双、卜春花负担，反诉案件受理费675元(已减半收取)，由被告（反诉原告）赵开元、沈仕英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员  赵 峰 二〇二〇年九月二十一日 法官助理  勾晓霞 书 记 员  杨 斌