辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9074号上诉人（原审被告）：胡天阳，女，1975年7月30日出生，回族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：孙永成，辽宁英泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于洋，女，1971年12月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人胡天阳因与被上诉人于洋房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初13471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡天阳上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定案涉房屋为未经批准的临时建筑且租赁合同无效系认定事实及适用法律错误。根据一审法院查明的事实，被上诉人于洋系经沈阳市人民政府国有资产监督管理委员会批复同意转让，并从沈阳工业国有资产经营有限公司受让案涉房产，虽然未办理产权转移手续但已交付使用，不影响被上诉人为案涉房产合法所有权人的身份，被上诉人从沈阳市政府拍卖取得房产并进行使用的行为应当受到法律保护。二、被上诉人存在合同违约行为，且随着腾房案件对其所有权的强制剥夺，不应判决上诉人向被上诉人支付全额租金至实际腾房之日。部队在2018年5月份开始就对案涉房产强制停水停电，一直未恢复正常，而且被上诉人在2019-2020年度供暖季对案涉房产停止供暖，上述行为均是被上诉人的合同违约行为。我方认为租金至少应当自（2019）辽0103民初12216号腾房案件评估基准日（2020年5月22日）确定租金停止支付，后续损失应当由被上诉人向部队主张。于洋辩称，同意一审判决，但是有两点不同意见。一、房屋手续合法取得；二、房屋租金应判到腾空之日，截至目前拖欠的房费已经48万元，15万是截至到上次起诉的时间。于洋向一审法院起诉请求：1．解除原被告于2016年11月1日签订的沈河区万柳塘路65号丙房屋租赁及居间合同。2．腾空租赁房屋并支付房租15万元（2019年1月1日至房屋腾空之日）。3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月1日，原告（甲方）、被告（乙方）、案外人沈阳蕾曜投资咨询有限公司（丙方）签订《房屋租赁及居间合同》一份，内容为：案涉房屋坐落于沈阳市沈河区（原好猫集团），建筑面积687平方米，房屋所有权人于洋。甲方应向乙方出示身份证、房屋产权证、产权交易凭证等真实有效的证明。免费装修期自2016年11月1日至2016年12月31日。房屋租赁期自2017年1月1日至2021年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日与甲方协商，重新签订租赁合同。押金10,000元，乙方于2016年11月1日前支付给甲方，押金不得冲抵房屋租金。租金人民币300,000元，支付时间约定如下：2017年1月1日至2017年12月31日，房租30万元，于2016年11月1日前支付15万元，2017年6月1日前支付15万元；2018年1月1日至2018年12月31日房屋30万元，于2017年12月1日前支付；2019年1月1日至2019年12月31日房租30万元，于2018年12月1日前支付；2020年1月1日至2020年12月31日房租30万元，于2019年12月1日前支付……。乙方不按照约定支付租金的，甲方有权单方解除租赁合同，收回该房屋。至起诉前，被告尚欠原告2019年1月1日至2019年7月8日房屋租金，原告催要未果，诉至一审法院。另查明，案外人北部战区空军参谋部（原名为沈阳军区空军司令部）通过划拨方式取得位于沈阳市沈河区333平方米土地，该土地属于军事用地，并办理了相关土地登记手续。1992年沈阳军区空军组建沈阳好猫实业有限公司，北部战区空军参谋部将上述土地无偿交给好猫公司使用。好猫公司在上述土地上新建办公楼，建筑面积为687平方米。1998年7月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于军队武警部队政法机关不再从事经商活动的通知》，要求军队不再从事经商活动，将相关企业移交地方政府管理。沈阳军区空军将包括好猫公司在内的多家企业移交地方政府管理。2013年1月14日，沈阳市人民政府国有资产监督管理委员会出具《关于转让沈阳好猫实业有限公司整体产权的批复》，同意沈阳工业国有资产经营有限公司将所持有的沈阳好猫实业有限公司整体产权转让给于洋，整体转让价格为97.59万元，但未办理产权转移手续。一审法院认为，本案案涉房屋所在土地系军事用地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，故本案中，原、被告签订的《房屋租赁及居间合同》合同无效，对于原告要求解除《房屋租赁及居间合同》的诉求，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，予以支持，对原告于洋要求被告支付房屋占用期间的租金15万元的问题，符合案件事实及法律规定，予以支持，被告胡天阳应支付2019年1月1日至2019年6月31日的房屋占用费15万元。自2019年7月1日至被告胡天阳将案涉房屋腾空之日止的房屋占用费，可参照《房屋租赁及居间合同》约定的标准计算。关于原告于洋要求被告胡天阳腾空案涉房屋的问题，因双方签订的《房屋租赁及居间合同》无效，且原告于洋表示不再将案涉房屋交给被告继续使用，故对该诉求，予以支持，故被告胡天阳应腾空案涉房屋。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决：一、被告胡天阳于本判决生效后三十内向原告于洋支付房屋占有使用费150,000元（自2019年7月1日至房屋腾空之日止的房屋占有使用费按合同约定计算）；二、被告胡天阳于本判决生效后三十日内将位于沈阳市沈河区房屋腾空；三、驳回原告于洋的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告胡天阳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人胡天阳提供了一审法院（2019）辽0103民初12216号民事判决书，两份评估报告及于洋的上诉状。证明由于被上诉人与部队存在纠纷，部队2018年5月强制停水停电，我方没有缴纳2019年之后的房租，在纠纷产生之前我方一直按照合同约定缴纳租金，评估报告可以证明我方因为纠纷确实遭受了大额经济损失，属于出租人与第三人对我方的违约行为或侵权行为，从被上诉人的上诉状可以看出，被上诉人庭审中也一直强调其为合法物权人，一审法院认定被上诉人没有所有权，并且租赁合同无效缺乏依据。被上诉人于洋认为是其与部队之间的房产纠纷，与上诉人无关，且上诉人一直在正常经营，上诉人应正常支付房租。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人胡天阳于2016年11月1日与被上诉人于洋、案外人沈阳蕾曜投资咨询有限公司签订《房屋租赁及居间合同》系各方当事人真实意思表示，在订立合同时被上诉人提供了身份证、房屋产权证、产权交易凭证等真实有效的证明，且内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效。一审法院认为涉诉房屋为未经批准建设的临时建筑，从而认定该合同无效，依据不足，本院予以纠正。被上诉人按合同约定将涉诉房屋交付给上诉人使用，上诉人亦应按照合同约定向被上诉人支付租金。关于上诉人提出在合同履行过程中，被上诉人存在违约行为，部队从2018年5月份开始就对涉诉房屋强制停水停电，被上诉人在2019-2020年度供暖季对涉诉房屋停止供暖，故租金至少应当计算自另案一审法院（2019）辽0103民初12216号腾房案件评估基准日（2020年5月22日）停止支付，后续损失应当由被上诉人向部队的问题。本院认为，虽然在合同履行期间存在上述情况，但被上诉人于洋作为出租人为上诉人解决了供水供电问题，也与上诉人协商了供暖费支付问题，从现有证据以及经本院二审期间现场勘查情况来看，上诉人仍在占有涉诉房屋，上诉人应按合同约定向被上诉人给付租金。虽然一审法院对于合同效力认定不当，但被上诉人于洋作为出租人就此及判决结果并未提出上诉，故对一审判决结果可以维持，不再作调整。至于上诉人提出因腾房造成的损失赔偿问题，因未在一审中提出反诉，可结合另案判令其履行腾房义务的民事判决内容，另行主张权益救济。综上所述，胡天阳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人胡天阳负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年九月二十五日法官助理刘冰青书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。