温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0302民初6999号 原告（反诉被告）：温州市城建资产经营管理有限公司，住所地：温州市鹿城区百里西路工会大厦1、2幢301、401-1室。 法定代表人：郑温冰，董事长。 委托诉讼代理人：华微茸、倪金勇，浙江海昌律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温州融和教育科技有限公司，住所地：温州市鹿城区双桂小区12幢202-1室。 法定代表人：陆俊。 委托诉讼代理人：陈珍文、陈砚，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 被告：陆俊，女，1972年3月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。 原告（反诉被告）温州市城建资产经营管理有限公司（以下简称：城建资产公司）为与被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司（以下简称：融和教育公司）、陆俊房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月16日向本院起诉，本院受理后，被告融和教育公司提起反诉。本院适用简易程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告城建资产公司的委托诉讼代理人华微茸、倪金勇，被告融和教育公司的法定代表人陆俊及其委托诉讼代理人陈珍文、陈砚，被告陆俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城建资产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告融和教育公司立即支付合同第三年欠付租金55634元；2.判令被告融和教育公司支付违约金14670元（首年租金额的10%）；3.判令被告融和教育公司支付逾期缴纳租金的违约金（以155634元为基数，2019年8月12日违约金为77.8元；以55634元为基数从2019年8月13日算至实际支付之日止，按日万分之五计算，暂算至2019年12月9日为3310.2元）；4.判令被告融和教育公司在合同期满之日搬离房屋，逾期搬离需支付自合同期满之日至搬离之日止的占用费（参照第三年租金标准）及违约金（参照第三年租金标准的两倍）5.判令被告陆俊对被告融和教育公司的支付义务承担连带责任；6.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受产权人温州市公共建筑建设投资有限公司之托经营管理鹿城区百里西路双桂小区12幢202室房产。2017年8月，原告与被告融和教育公司签订一份《房产租赁合同》，约定：被告融和教育公司承租双桂小区12幢202-1室房屋，租期三年，自2017年8月27日起至2020年8月26日止，首年租金146700元，先付后用。被告融和教育公司应于2019年8月11日前付清第三年租金155634元，然而，被告融和教育公司尚欠租金55634元。被告欠付租金的行为违反合同约定，被告除支付欠付租金外还需支付首年租金额10%的违约金，及从逾期之日起每天按应付租金的万分之五计算支付违约金。被告陆俊作为合同的担保人，对合同项下被告融和教育公司的全部债务承担连带担保责任。被告的行为严重侵害原告的合法权益，特诉至法院。 被告融和教育公司辩称：原告与被告融和教育公司之间的房屋租赁关系属实，但被告融和教育公司不存在拖欠原告租金。租赁房屋漏水严重，被告融和教育公司一直要求原告维修。2019年8月26日，被告融和教育公司提出书面报告，要求先付本期租金10万元，剩余租金将在修缮开始后支付。原告一直没有反馈，也没有提出异议，应当理解为原告同意报告内容。原告一直没有对出租房屋的漏水进行修复，已经构成违约。原告主张支付剩余租金，缺乏法律依据。原告主张的第二项违约金请求，依据不足，适用合同条款错误。被告融和教育公司未付租金不构成违约。原告要求搬离租赁房屋缺乏法律依据，且合同期限还未届满，原告以未发生的事实要求法院判决，缺乏依据。请求驳回原告的诉讼请求。 被告陆俊辩称：被告陆俊的答辩意见与被告融和教育公司的答辩意见相同。 被告融和教育公司向本院提出反诉请求：1.判令解除被告与原告之间的《房产租赁合同》；2.判令原告返还押金44000元；3.判令原告返还已交付的多余租金35000元；4.判令原告赔偿损失10万元；5.判令原告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年8月25日，被告融和教育公司与原告签订《房产租赁合同》，约定被告融和教育公司承租原告坐落双桂小区12幢202-1室商业用房，租赁期限三年。承租期间，该商业用房公共屋顶发生大面积渗水，致使该商业用房内外墙损坏，大门开启困难，出入障碍，严重影响被告融和教育公司招生等经营活动。由于渗水部位涉及屋顶公共平台，被告融和教育公司无权力也无义务进行维修，而单就房屋内部专有部分进行维修无法解决渗水的问题。2019年8月26日，被告融和教育公司向原告提交书面报告，要求修缮，并明确剩余租金待修缮开始后支付。该书面催告送达至今，原告既无回应，又没有修缮，致使渗水问题日益严重。被告融和教育公司认为，2019年8月26日的书面报告，已构成合同解除前的催告。原告至今未履行相应义务，合同解除条件成就。故提起反诉。 针对被告融和教育公司的反诉，原告城建资产公司辩称：一、涉案房屋不存在屋顶漏水的情况，部分墙面油漆剥落不足以证明屋顶漏水，被告应当证明存在漏水以及漏水与房屋漆面剥落存在因果关系。事实上，漆面剥落系被告聘用没有装修资质人员使用不合格产品造成的，原告也多次派人查看，工作人员反映不存在漏水。二、根据《房产租赁合同》第六条的约定，日常修缮包括漏水需由被告融和教育公司自行负责。故房屋修缮义务是被告融和教育公司。三、被告融和教育公司要求赔偿损失10万元，没有任何依据。四、原告确已收到2019年8月26日的函，被告融和教育公司在报告中承认在承租之初不存在漏水，也未作出解除合同的意思表示，反而要求继续履行合同。被告融和教育公司首次提出解除合同是在2020年1月，原告复函要求继续履行。合同不具备解除条件，原告要求继续履行合同。五、被告融和教育公司要求返还押金，但该押金不应该提前退回。根据合同约定，押金应由被告融和教育公司付清各项费用后退回。请求驳回被告融和教育公司的反诉请求。 被告陆俊称：存在漏水不只是被告融和教育公司租赁的房屋，而是整幢房屋均存在漏水。被告融和教育公司不腾空租赁房屋是为了保存证据。 本院经审理认定：2017年8月25日，原告城建资产公司（作为甲方）与被告融和教育公司（作为乙方）、被告陆俊（作为丙方）签订《房产租赁合同》一份，约定：乙方以公开招租方式取得坐落于双桂小区12幢202-1室房产（建筑面积：305.65平方米）的租赁权；租赁期限为三年，自2017年8月27日至2020年8月26日止；首年租金146700元，应于签订合同前付清，第二年租金151101元，应于2018年8月11日前付清，第三年租金155634元，应于2019年8月11日前付清；乙方须向甲方支付首年租金的30%作为履约保证金（取整数）即44000元；租赁合同解除或终止时，乙方须结清各项费用和腾空房产，并经甲方查验各项设施完整无损后无息退还；租赁期间，房产及附属配套设施设备（如有）的日常修缮（包括但不限于漏水、墙地面破损开裂、门窗破损、相关设施设备损坏缺失等），须乙方自行负责维修及费用；租赁期间，甲方未按本合同约定将房产交付乙方使用，超过规定交付时间2个月的，乙方可单方解除合同并要求返还已向甲方缴纳的租金和费用；乙方因违反本合同约定事项造成甲方或第三方经济损失、侵害第三方合法权益的，乙方除负责赔偿甲方或第三方因此所造成的经济损失，承担相应的法律责任外，还应按照首年租金额的10%向对方支付违约金；合同期满或合同解除的次日前，乙方应腾空并退还租赁房产，乙方逾期仍未腾空退还的，除支付房产租金外，还应按租金的2倍向甲方支付违约金；乙方未在合同约定的期限内全额支付房产租金，除支付应付租金外，还应从逾期之日起，每天按应付租金的万分之五计算向甲方支付违约金；丙方作为本合同的担保人，自愿对本合同项下乙方的全部债务承担连带担保责任，保证期间包含整个合同期及期满后二年。合同签订后，被告融和教育公司向原告支付了第一年的房租146700元及保证金44000元，原告将租赁房屋交付给被告融和教育公司。被告融和教育公司委托个人对租赁房屋进行了装修，并在出入口玻璃门边开设了窗户。后被告融和教育公司委托浙江新消机电工程有限公司施工完成了租赁房屋消防安装工程。被告融和教育公司将租赁房屋用于其教育培训。2018年，被告融和教育公司向原告支付了第二年房租151101元。2019年8月13日，被告融和教育公司向原告支付了第三年租金10万元。同年8月26日，被告融和教育公司向原告发出《通知函》，载明：因承租期间发生公共屋顶大面积渗水，造成招生困难，渗水导致我机构整个外观方面的装修损坏；要求你单位在屋面部修缮时，同时要加固墙体和粉刷机构的墙壁内外或者进行相应赔偿；本期租金我单位先支付10万元，剩余部分我单位将在修缮开始后支付。原告收到《通知函》后，对租赁房屋进行了查看，但未进行修缮。由于被告融和教育公司未支付完毕第三年全部租金，原告遂向本院起诉。在审理中，被告融和教育公司委托浙江省温州市华东公证处进行证据保全。2020年1月13日，浙江省温州市华东公证处对租赁房屋外观及周围环境、内部环境等进行拍摄。该公证保全的证据显示，租赁房屋与通道的隔墙存在开裂、漆面脱落，出让门周边变形等情形。同年1月22日，原告收到被告融和教育公司发出的《合同解除办理交接通知书》。同年3月3日，原告复函被告融和教育公司，表示不同意解除合同，要求被告融和教育公司继续履行合同。 被告融和教育公司开办教育培训至2020年1月底，后因新冠肺炎疫情，被告融和教育公司一直未恢复经营。同年4月，原告在租赁房屋的外墙用塑料网进行遮拦，现租赁房屋的出入门可自由进出。至2020年8月27日即合同期满后，被告融和教育公司未腾空租赁房屋。 本院认为：原告与被告融和教育公司签订的《房产租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。被告融和教育公司仅于2019年8月13日支付房租10万元，未按《房产租赁合同》约定支付完毕第三年的租金，已构成违约。但考虑到本合同第三年正值新冠肺炎疫情期间，且被告融和教育公司在2020年1月底开始一直没有实际经营，本院酌情给予被告减免3个月租金。被告融和教育公司应向原告支付租金为16725.5元（155634元-10万元-155634元÷12个月×3个月）。由于被告融和教育公司未按月支付租金，原告要求被告按第一年租金的10%支付违约金14670元，符合合同约定，本院予以支持。由于被告融和教育公司已经承担了逾期付款的违约金14670元，原告再要求被告融和教育公司按日万分之五支付逾期付款的违约金，且原告之际损失也没有超过14670元，故本院不予支持。现合同期限已经届满，原告要求被告融和教育公司腾空迁出租赁房屋，于法有据，本院予以支持。由于被告融和教育公司仍占有使用租赁房屋，原告要求被告融和教育公司按第三年租金标准支付占有使用费，于法有据，本院予以支持。合同虽约定被告融和教育公司逾期腾空的违约金为租金的2倍，该约定远高于原告实际损失，应予调整，违约金可按租金的30%计算。被告陆俊为被告融和教育公司提供保证担保，应对被告融和教育公司的金钱给付义务承担连带责任。在租赁期间，租赁房屋虽存在隔墙存在开裂、漆面脱落，出让门周边变形等情形，但根据合同约定，租赁房屋的修缮义务为被告融和教育公司，而不是原告。原告没有对租赁房屋进行修缮，不存在违约和过错。被告融和教育公司要求解除其与原告签订的《房产租赁合同》，于法无据，本院不予支持。由于被告融和教育公司现未腾空迁出租赁房屋，也未结算相关费用，被告融和教育公司现要求原告返还押金44000元，本院不予支持，可待被告融和教育公司腾空租赁房屋并结清相关费用后，再另行与原告结算。被告融和教育公司不存在多付租金，要求原告退还多余租金35000元，没有事实根据，本院不予支持。由于原告不存在违约及过错，被告融和教育公司要求原告赔偿损失10万元，于法无据，本院不予支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州市城建资产经营管理有限公司租金16725.5元； 二、被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州市城建资产经营管理有限公司违约金14670元； 三、被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内腾空迁出坐落温州市鹿城区双桂小区12幢202-1室房屋； 四、被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州市城建资产经营管理有限公司占有使用费〔占有使用费从2020年8月27日起按每年155634元计算至被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司实际腾空迁出坐落温州市鹿城区双桂小区12幢202-1室房屋之日止〕及违约金〔违约金从2020年8月27日起按每年155634元的30%计算至被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司实际腾空迁出坐落温州市鹿城区双桂小区12幢202-1室房屋之日止〕； 五、被告陆俊对上述第一、二、四项条款中的给付义务承担连带责任； 六、驳回原告（反诉被告）温州市城建资产经营管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司的反诉请求。 当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费1642元，减半收取821元，由原告（反诉被告）温州市城建资产经营管理有限公司负担528.5元，由被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司、被告陆俊共同负担292.5元；反诉受理费1940元，由被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  沈文江 二〇二〇年九月十六日 书记员  潘丹丹