镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初3730号原告：陆焕余，男，1973年4月28日生，汉族，住镇江市。原告：班爱莲，女，1972年3月13日生，汉族，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：颜开，江苏路韬律师事务所律师。被告：镇江市润林市场管理有限责任公司，统一社会信用代码91321100720504549B，住所地镇江市运河路69号。法定代表人：徐懿，该公司董事长。委托诉讼代理人：王俊杰，江苏金荣恒顺律师事务所律师。第三人：镇江装饰城，住所地镇江市法定代表人：文强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪，江苏中坚汇律师事务所律师。第三人：镇江市润州区房屋征收和拆迁安置中心，住所地镇江市黄山南路12号。法定代表人：池鹤云，该单位主任。委托诉讼代理人：钟莹，该单位员工。委托诉讼代理人：卢成，江苏学益律师事务所律师。原告陆焕余、班爱莲与被告镇江市润林市场管理有限责任公司（以下简称润林公司）、第三人镇江装饰城、第三人镇江市润州区房屋征收和拆迁安置中心（以下简称润州征迁中心）不当得利纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆焕余及两原告共同委托诉讼代理人颜开、被告润林公司的委托诉讼代理人王俊杰、第三人镇江装饰城的委托诉讼代理人李雪、第三人润州征迁中心的委托诉讼代理人钟莹、卢成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆焕余、班爱莲向本院提出诉讼请求，判令被告润林公司支付原告停产停业损失206029.98元、装饰装修及附属物补偿费540631.90元、搬迁费25272元，合计771933.88元。事实和理由：两原告系夫妻，第三人镇江装饰城受被告润林市场委托管理镇江装饰城市场房屋。两原告分别与第三人镇江装饰城签订镇江装饰城市场设施有偿使用合同，承租家居广场区3号、4号及9号房屋，面积总计421.2平方米。2016年8月镇江市润州区人民政府发布房屋征收补偿方案公示，原告所承租房屋位于征收范围之内，由第三人润州征迁中心负责征收。之后，征收部门与被告润林公司签订房屋征收补偿协议，并给予被告润林公司征收补偿。两原告作为房屋的实际承租人，对案涉房屋进行装饰装修、添置设备，被告润林公司基于两原告的行为方取得案涉房屋装饰装修补偿、停产停业补偿、搬迁费等。上述利益本应由两原告享有，现被告取得上述利益，没有法律依据，应予返还。具体如下：1、停产停业损失206029.98元（16305元/平方米×0.5%×421.2平方米×6个月）。依据《镇江市市区国有土地上房屋征收评估办法》第十五条及《关于进一步规范房屋征收拆迁行为加快推进征收拆迁工作的实施意见》第十条的相关规定，停产停业损失应当以商业用房评估价（不含装饰附属物等费用）的0.5%计算六个月。商业用房评估价以镇江市市区房屋征收房地产市场评估非住宅房屋货币补偿额评估分户表确定的非主干道营业用房标准样本价格16305元/平方米为标准，其中原告承租房屋面积为421.2平方米。2、装饰装修及附属物补偿费540631.90元（（12569049元÷20820.56平方米+300元/平方米）×421.2平方米+160000元）。被告润林公司获得装饰装修补偿款为12569049元，补偿建筑面积为20820.56平方米，则装饰装修补偿单价为603元/平方米，因原告房屋装修高于平均水平，补偿单价应再提高300元，即按照903元/平方米标准给予补偿。原告店铺门头折价为160000元。3、搬迁费25272元。以《镇江市市区房屋征收搬迁补偿费、临时安置补偿费标准》确定的30元/平方米/次的标准，原告承租房屋面积为421.2平方米。被告润林公司辩称，一、被告润林公司作为被征收地块的所有权人获得拆迁补偿具有合法依据，不构成不当得利；二、2013年，被告与镇江装饰城终止委托管理，场地和房屋由被告自行管理。镇江装饰城完成腾退工作之后，原告未与被告签订合同，原被告之间无任何法律关系。原告与第三人镇江装饰城所签租赁合同均已到期，原告未与房屋所有人签订新的租赁合同，属于非法占用，不能以此向被告主张相关权利；三、原告基于与镇江装饰城的房屋租赁关系，对房屋进行装修属于动产与不动产的附合，在双方无其他约定情形下，被告作为房屋的所有权人取得装饰装修物的所有权；四、原告应根据合同签订的时间、期限、合同相对方等确定经营风险，原告与第三人镇江装饰城签订合同采用一年一签方式，表明原告已经了解相关风险并愿意进行投资；五、原告诉讼请求所主张的金额，均属自行估算，无事实和法律依据；六、原告所承租房屋属违法搭建的建筑，依据《国有土地上房屋征收与补偿办法》及《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》相关规定，征收土地上的违法建筑不予补偿，同时因违法建筑所引起纠纷不属于人民法院受理范围。综上，请求驳回原告起诉。第三人镇江装饰城辩称，镇江装饰城不是征收拆迁地块的所有权人，与原告签订租赁合同乃受被告润林公司委托。2013年9月30日，第三人退出对案涉场地及房屋的管理。2018年，原告因案涉地块征收拆迁停止经营非镇江装饰城造成，第三人亦未获得征收补偿费用。第三人润州征迁中心辩称，被告润林公司为被征收地块及房屋的所有权人，根据征收相关规定，被告为被征收人，亦是征收补偿对象。原告所提诉请因原、被告间租赁法律关系而产生，上述纠纷与第三人润州征迁中心无关。经审理查明，2002年7月18日，镇江罐头食品厂（甲方）与镇江装饰城（乙方）签订合作协议书。约定甲方将装饰城木业一区、木业二区和剩余厂区租赁给乙方，承租期限10年，将装饰城木业三、四、五区委托乙方经营管理，委托管理期10年。委托管理区域约定由乙方统一管理，区域内所有摊位的出租合同及时报甲方一份，临时退租的双方及时沟通。双方就权利义务约定，甲方对所有租赁和代管地界内的全部建筑物拥有产权，租赁期满后租赁地界内的全部建筑物（含乙方承租后新建或改造的建筑物）归甲方所有。乙方承租后对租赁场地内的土地及建筑物有使用自主权。在征得甲方的同意后，乙方可以根据自身经营的需要对租赁场地内的甲方交付使用的厂房及附属物进行改造（含拆除、翻建或新建）。乙方拥有对委托管理区内的经营项目的决定权，委托管理区内的经营项目不得与装饰城现有经营项目重复。此外，双方还对甲方派出的市场工作人员及协管人员的劳动关系、工资待遇、考核等作出相应约定。2004年至2013年期间，镇江装饰城（甲方）以一年一签方式与陆焕余（乙方）签订租赁合同，约定乙方租赁甲方经营的镇江装饰城家居A区3号房屋（面积为110平方米），单份租赁合同期限为1年，租赁期限自2003年11月18日起延续至2014年1月17日。房屋租金随合同签订时间存在35元/平方米/月、40元/平方米/月、45元/平方米/月不同约定。经营范围约定为窗帘、布艺。合同允许乙方在保证不破坏房屋结构设施、不危害房屋安全并经甲方同意的前提下，可对房屋进行个性化装修或扩增设备；乙方迁出时，可自行拆除可移动物，但应恢复房屋及设施原状，确保设施处于良好、适租状态。使用期满未能续约或因其他原因提前终止合同时，乙方应于使用期满前将全部设施以良好、适租的状态交还甲方。2011年11月13日、2013年1月9日，镇江装饰城（甲方）先后与陆焕余（乙方）签订两份镇江装饰城市场设施有偿使用合同书，约定乙方租赁甲方经营的镇江装饰城家居广场A区9号营业性房屋（面积为106.04平方米）及A区9号仓储性房屋（面积为74.67平方米），其中营业性房屋租金为40元/平方米/月，仓储性房屋租金为10元/平方米/月，租赁期限均自2012年1月18日延续至2014年1月17日。合同允许乙方在保证不破坏房屋结构设施、不危害房屋安全并经甲方同意的前提下，可对房屋进行个性化装修或扩增设备；乙方迁出时，可自行拆除可移动物，但应恢复房屋及设施原状，确保设施处于良好、适租状态。使用期满未能续约或因其他原因提前终止合同时，乙方应于使用期满前将全部设施以良好、适租的状态交还甲方。镇江装饰城（甲方）与班爱莲（乙方）签订镇江装饰城市场设施有偿使用合同书，约定乙方承租甲方经营的镇江装饰城家居广场4号房屋（面积为130.49平方米）用于经营布艺。租赁期限自2012年7月28日至2013年7月28日。租金按期缴付，先付后用为原则，以季度为一期，一次性缴清。合同允许乙方在保证不破坏房屋结构设施、不危害房屋安全并经甲方同意的前提下，可对房屋进行个性化装修或扩增设备；乙方迁出时，可自行拆除可移动物，但应恢复房屋及设施原状，确保设施处于良好、适租状态。使用期满未能续约或因其他原因提前终止合同时，乙方应于使用期满前将全部设施以良好、适租的状态交还甲方。该合同无落款时间，但合同首页顶端注明2012年6月28日收17616.15+1200，并盖有银行收讫印章。2013年2月2日，镇江市交通建设投资发展公司与镇江罐头食品厂就镇江市罐头食品厂位于地上建筑物、附着物征收拆迁事宜达成协议，对镇江市罐头食品厂地块上承租户清退工作作出约定。2014年1月7日，润林公司向第三人镇江装饰城发函，要求第三人镇江装饰城于2014年1月25日前将委托管理区域业主清退。2016年8月12日，镇江市润州区人民政府发布房屋征收补偿方案公示，确定拟征收的范围为运河路西南侧。2016年11月24日，镇江市润州区人民政府作出国有土地上房屋征收决定公告（镇润房征告字2016年第1号），决定征收位于运河路西南侧的罐头厂地块。2019年1月26日，镇江市润州区人民政府房屋征收办公室、润州区房屋征收和拆迁安置中心、镇江诚信房屋征收服务中心与被告润林公司签订镇江市房屋征收补偿协议。协议确定给予补偿安置的建筑面积为20820.56平方米，拆迁补偿款总额为219480841元，其中房屋补偿款182220377元，装饰装修补偿款12569049元，奖励费6256168元，停产停业损失补偿费5903835元，搬迁补偿费1218413元。截止2019年4月26日，已经支付润林公司补偿款1.24亿元。2019年1月18日，江苏道德天诚土地房产评估造价咨询有限公司就罐头厂地块棚户区改造项目，作出苏天诚镇征房估字[2016]第02-033号房屋征收估价报告书，原告陆焕余承租的家居A区3号及家居广场A区9号房屋装饰装修物对应评估报告书装饰装修及附属物评估补偿参考价格表A区72项至93项内容，上述装饰装修物评估补偿价值合计为193075元。2019年9月25日，镇江装饰城出具情况说明，认可两原告口头告知其装修开始时间，装修方案未曾书面告知。2020年8月6日，江苏道德天诚土地房产评估造价咨询有限公司向本院出具说明函：评估报告范围为罐头厂地块棚户区改造项目中镇江润林市场管理有限责任公司所有的房地产及该范围内装饰装修，包含店面装修。除法院要求其单独评估的四个商铺外，其余商铺同一类项目进行合并评估。经查，本院（2018）苏1111民初2598号、（2018）苏1111民初2599号、（2018）苏1111民初2600号、（2018）苏1111民初2601号案件审理过程中，江苏道德天诚土地房产评估造价咨询有限公司对上述四个案件涉及房屋的装饰装修物进行评估。另查明，2009年4月10日，镇江聪聪食品工业有限公司变更登记为镇江润林市场管理有限责任公司。镇江聪聪食品工业有限公司自镇江轻工资产经营有限公司处取得包括镇江罐头食品厂工业用地土地使用权在内的全部资产，并整体接受镇江罐头食品厂。原告陆焕余与原告班爱莲于1996年登记结婚。原告陆焕余登记注册镇江市润州区雅嘉布艺经营部及润州区嘉婷软装销售中心两家个体工商户。以上事实有原告向本院提交镇江装饰城市场有偿使用合同书、镇江装饰城出具的情况说明、房屋征收补偿方案公示、房屋征收评估报告书、说明，以及原、被告的陈述等证据予以证实。原告陆焕余及原告班爱莲虽然分别与镇江装饰城就不同区域房屋签订不同租赁合同，但陆焕余与班爱莲系夫妻关系，在承租房屋区域内共同开展布艺窗帘等经营活动，陆焕余、班爱莲为共同权利人，本院对两原告与被告间法律关系一并审查。润林公司整体受让镇江罐头食品厂，庭审中润林公司亦陈述润林公司和镇江罐头食品厂为同样的人员，存在不同的名称，镇江罐头食品厂相关权利义务由润林公司继受。本院认为，本案争议焦点为，一、装饰装修及附属物补偿费是否构成不当得利及具体数额；二、原告停产停业损失、搬迁费能否获得支持。镇江装饰城经营区域存在不同区块。镇江罐头食品厂与镇江装饰城签订的合作协议就镇江装饰城经营区域中的不同区块存在不同约定，其中木业一区、二区和剩余厂区为租赁合同关系；木业三、四、五区为委托合同关系。由于镇江装饰城与两原告签订租赁合同涉及区域表述与合作协议约定镇江装饰城租赁区域或受托管理区域存在不同，亦与评估报告列表分项表述不同。加之，镇江装饰城经营区域已经全部拆迁，案件当事人无法将两原告承租房屋与合作协议中所载镇江装饰城承租区域或受托管理区域进行对应。本院从镇江罐头食品厂与镇江装饰城间为租赁合同关系及委托合同关系两方面展开分析。若原告承租家居广场A区3号、4号、9号房屋位于镇江市装饰城承租区域，则原告与镇江装饰城所签订租赁合同为转租。家居广场A区3号房屋租赁期限自2003年11月18日起延续至2014年1月17日；家居广场4号房屋租赁期限自2012年7月28日延续至2013年7月28日；家居广场9号房屋租赁期限自2012年1月18日延续至2014年1月17日。润林公司就镇江罐头食品厂地块征收拆迁事宜已于2013年2月2日与镇江市交通建设投资发展公司签订有关该地块上承租户清退的协议，润林公司注册地址位于拆迁地块，其作为拆迁地块权利人应当知道镇江装饰城存在转租行为，其作为出租人未能在六个月内提出异议，视为出租人同意转租。润林公司与镇江装饰城合作协议签订时间为2002年7月18日，合作期限为10年，本院认定镇江装饰城承租镇江装饰城经营区域期限自2002年7月18日至2012年7月18日。转租期限超过剩余租期，超出约定部分为无效约定。家居广场A区3号房屋租赁合同自2012年7月18日至2014年1月17日期间为无效约定；家居广场A区4号房屋租赁合同自2012年7月18日至2013年7月28日期间为无效约定；家居广场A区9号房屋租赁合同自2012年7月18日至2014年1月17日期间为无效约定。原告承租房屋用于开展窗帘、布艺经营，必然需对案涉房屋进行装饰装修，结合两原告曾向镇江装饰城口头告知对承租房屋进行装修的行为，两原告对承租房屋进行装修属经镇江装饰城同意情形。超过润林公司与镇江装饰城所签订租赁合同部分的转租期限，约定虽然无效，但案涉房屋均由原告装饰装修。若原告承租房屋位于镇江装饰城受委托管理区域，原告所签订租赁合同相对方均为镇江装饰城，构成间接代理。2012年7月18日之后，润林公司与镇江装饰城间合作协议到期，镇江装饰城签订超过代理期限的租赁合同，构成无权代理。润林公司作为被代理人未追认镇江装饰城与原告间超出代理期间的租赁合同，超出代理期间的租赁合同对润林公司不产生效力。在代理期间内，镇江装饰城以其名义与两原告签订租赁合同，构成间接代理，两原告系夫妻，陆焕余承租家居广场A区3号房屋达十年，结合润林公司与镇江装饰城所签合作协议书中有关润林公司派出市场工作人员、市场协管人员的内部管理机制之约定，两原告与镇江装饰城签订租赁合同时应当知道润林公司与镇江装饰城间关系，两原告与镇江装饰城在代理期间范围内的租赁合同直接约束润林公司。两原告装饰装修承租房屋发生在租赁合同对润林市场发生效力期间，租赁合同对装饰装修物如何处理没有约定。原告承租房屋无论是位于镇江装饰城承租区域亦或是位于镇江装饰城受托管理区域，原告投入的装饰装修物已成为案涉房屋的组成部分，构成添附，由房屋所有权人取得装饰装修物所有权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。该司法解释设立之依据为，承租人装饰装修房屋乃基于自身利用之目的，装饰装修费用已经在租赁期限内消耗完毕。然而物的价值包含使用价值及经济价值，就装饰装修物对承租人的使用价值而言，其随着租赁合同履行期限届满而消失，但是其经济价值依然存在。案涉房屋经征收之后，添附于其上的装饰装修获得补偿即为其经济价值存在的例证。润林公司作为房屋所有权人取得案涉房屋装饰装修物所有权，并基于此获得征收补偿。装饰装修物添附于房屋之上，原告丧失装饰装修所有权，无法获得征收主体对装饰装修物的补偿，蒙受不利。案涉房屋所涉租赁合同未对装饰装修物归属有所约定，两原告与被告润林公司间形成不当得利。家居广场A区3号、9号房屋装饰装修物经评估，拆迁补偿评估价合计为193075元。家居广场A区4号房屋装饰装修物评估价包含在江苏道德天诚土地房产评估造价咨询有限公司出具的评估报告中，未能予以区分，本院按照拆迁补偿协议中予以补偿安置面积的装饰装修补偿均价确定润林公司所获利益。依拆迁补偿协议约定，装饰装修补偿款为12569049元，补偿安置建筑面积为20820.56平方米，则补偿安置建筑面积的装饰装修补偿均价为603.68元/平方米，原告承租家居广场A区4号房屋面积为130.49平方米，则润林公司就该房屋中装饰装修物所获利益为78774.20元。润林公司就案涉房屋装饰装修物获得补偿合计为271849.20元。装饰装修物添附于案涉房屋之上，被告润林公司作为房屋所有权人基于添附取得装饰装修物所有权，进而获得装饰装修物的征收补偿款，对装饰装修物的添附人原告而言，致其遭受损失，被告润林公司应当予以返还案涉房屋装饰装修物的征收补偿。本院基于双方利益从衡平角度考虑，酌情确定润林公司返还原告270000元。关于原告所主张的停产停业损失及搬迁费用，依两原告与镇江装饰城所签订的合同第十四条“如因政府行为，致使本合同无法履行，镇江装饰城应提前一个月告知原告，协助原告做好善后工作，但不承担原告因此所产生的损失”之约定，停产停业损失及搬迁费用乃因政府征收拆迁行为所发生，合同已经明确约定镇江装饰城不承担原告因此产生损失。镇江装饰城与润林公司合作期间，镇江装饰城与原告签订租赁合同对原告与润林公司具有约束力。故原告请求润林公司获得的停产停业损失及搬迁费用构成不当得利应予返还的请求，没有法律依据。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江市润林市场管理有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告陆焕余、班爱莲支付装饰装修补偿款270000元；二、驳回原告陆焕余、班爱莲的其他诉讼请求。如被告未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11520元，原告陆焕余、班爱莲负担7470元，被告镇江市润林市场管理有限责任公司负担4050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  金之祥人民陪审员  沈秋萍人民陪审员  陈 芸二〇二〇年九月二十三日法官 助理  宋江波书 记 员  魏涛涛