湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终828号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海睿研服装设计有限公司。住所地：上海市徐汇区凯进路189号301室。法定代表人：唐蓬菁，该公司经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北寿康永乐商贸集团有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路29号。法定代表人：王国华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张娓，女，该公司员工。委托诉讼代理人：明亮，湖北诚智成律师事务所律师。上诉人上海睿研服装设计有限公司（以下简称睿研服装设计公司）因与被上诉人湖北寿康永乐商贸集团有限公司（以下简称寿康永乐商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初1717号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、审判员袁昆参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。睿研服装设计公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回寿康永乐商贸公司要求返还装修补贴款的诉讼请求；2、在一审判决第三项的基础上，增加判决寿康永乐商贸公司返还租赁保证金20000元，并承担延迟支付装修补贴款的违约金409000元；3、撤销一审判决第四项，改判驳回寿康永乐商贸公司的其他诉讼请求。事实和理由：一、2018年8月25日的《合同终止协议》是双方决定结束华悦城一层5号商铺和7号商铺的租赁合作关系。被上诉人辩称该终止协议系仅针对5号商铺是混淆事实，一审法院未查明双方先后签订两份终止协议，7号商铺于2018年8月27日结束了租赁合作关系。一审判决事实认定错误，导致该判决第二项、第三项错误。二、《〈华悦城商铺租赁合同〉补充协议》第8条、第9条中开业的词义，应包括品牌调整后的开业，一审法院认为不包括品牌调整后的开业，有违合同解释的法律规定。一审判决适用法律错误，导致该判决第二项、第三项错误。三、公证书内容证明睿研服装设计公司及时提供了四期的装修补贴款发票，被上诉人当庭承认延迟支付第三期、第四期装修补贴款，而一审仍然认为“睿研服装设计公司未证明已及时向寿康永乐商贸公司提供了相关金额的增值税专用发票”，适用法律错误，导致该判决第四项错误。四、一审判决所述被上诉人“已在2019年6月底将涉案商铺另行租赁给他人”与查明事实不符，被上诉人在一审诉讼中多次违反诚实信用的原则。结合被上诉人2019年1月22日的《沟通函》和2019年4月4日起诉状的内容，应当推定被上诉人已在2019年1月31日后不久将涉案7号商铺另行租赁给他人。五、7号商铺于2018年8月27日结束了租赁合作关系，依《合同终止协议》中“双方互不追究”的约定，若上诉人需部分返还装修补贴款的话，则应相应调减一审认定的装修补偿款返还月数，酌情补偿上诉人在剩余租赁期内的装修残值，扣除被上诉人已抵扣的增值税税额和被上诉人应承担延迟支付补贴款的违约金，剩余金额为应支付对方的本案了结金额。寿康永乐商贸公司未予书面答辩。寿康永乐商贸公司向一审法院起诉请求：1、判令解除寿康永乐商贸公司和睿研服装设计公司签订的《华悦城商铺租赁合同》；2、判令睿研服装设计公司向寿康永乐商贸公司支付租金、物业费合计每月15340元至合同解除之日，并自合同解除之日起按每月15340元向寿康永乐商贸公司支付占用费至房屋返还之日；3、判令睿研服装设计公司返还寿康永乐商贸公司装修补贴款100万元；4、判令睿研服装设计公司支付寿康永乐商贸公司违约金45500元；5、判令睿研服装设计公司承担诉讼费用。睿研服装设计公司提出以下反诉请求：1、判令寿康永乐商贸公司返还合同保证金45500元，支付延迟支付装修补贴款违约金409000元；2、判令寿康永乐商贸公司负担反诉诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年11月28日，寿康永乐商贸公司（甲方）和睿研服装设计公司（乙方）分别签订《华悦城商铺租赁合同》《〈华悦城商铺租赁合同〉补充协议》。《华悦城商铺租赁合同》约定：甲方将位于十堰市××箭区朝阳××路××城××中心××层××、套内建筑面积118平方米的商铺出租给乙方经营Charles﹠Kith，租赁期限为24个月，自计租日开始计算，即自2018年1月28日至2020年1月31日；装修期管理费为2360元，乙方按月提成租金的支付方式向甲方支付租金（不包含物业管理费、装修管理费、公共事业管理费用及其他费用），提成租金按乙方的营业额计算，2018年1月28日至2019年1月31日为10%，2019年2月1日至2020年1月31日为11%，乙方应于每月首5个工作日前提供上个自然月的营业额资料，与甲方核对并计算上个自然月的提出租金，租金按月结算；乙方在本商铺经营的品牌为Charles﹠Kith，经营项目为箱包、鞋品、饰品，甲方有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件；乙方应向甲方支付装修保证金1万元、租赁保证金2万元、物业管理费保证金1万元（合同终止90日之后，经确认乙方缴清了应缴款项，乙方应退还租赁保证金原件及物业管理费保证金收据原件，并符合全部条件后，甲方将保证金剩余金额无息退还给乙方）；开业日暂定为2018年1月28日，如甲方另行书面通知乙方开业日的，开业日以甲方书面通知七日的日期为准。合同还约定：乙方因违约原因未能在开业日开业，甲方有权选择继续履行合同或者解除合同，如甲方选择解除合同的，则乙方承担导致合同终止的违约责任；因乙方违约而提前终止合同的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金并要求乙方赔偿所有实际损失；本合同因甲方违约而提前终止的，甲方需提前90日通知乙方并无息返还本合同项下租赁保证金；未经甲方书面同意，乙方不得停业，若乙方在租赁期内停业，停业期间，除租金正常支付外，每日应向甲方另支付相当于届时日租金标准100%的违约金，若乙方在营业期间连续7天以上或一年内累计15天以上停业的，甲方有权解除合同；乙方迟延交纳租金及其他费用的，每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同并要求依法承担违约责任；在乙方欠付租金、物业费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于本商铺内的货物、财物转移出本商铺；若因甲方违约导致本合同终止的，则乙方应当在合同终止后7日内将商铺交还甲方，同时，在该交还期内，乙方无需支付占用费或物业费；没有或迟延行使本合同项下的权利或补救措施，不构成对这种权利或补救措施的放弃，也不构成对任何其他权利的放弃；本合同项下计算违约金标准的“月租金”“日租金”基数按届时租金标准相应计算，如无法计算，则按第一个租约年租金标准相应计算。《〈华悦城商铺租赁合同〉补充协议》约定：在乙方按合同约定经营满租赁期限并遵守原合同项下各项条款的前提下，甲方同意给予乙方装修补贴费100万元；按照双方书面确认的工程装修进度表进行执行施工的前提下，甲方在本合同签订生效后7日内支付乙方装补款30万元，在乙方实际进场施工10天后、且向甲方提供品牌公司真实完整的品牌授权证明文件后支付装补款30万元，在乙方现场店铺装修通过甲方验收合格，同时办理完相关营业证照、且货品进场率达到100%的7日内支付装补款30万元，在乙方完成货品陈列、店铺员工上岗、开业后7天内支付装补款10万元；若乙方未按前述约定向甲方提供前述约定的增值税专用发票，甲方有权顺延付款期限，且乙方不得怠于或拒绝履行原合同及相关协议（包括但不限于本协议）项下约定的义务；如甲方在签约后7日内未支付首期装补款，乙方有权终止合同的履行；乙方完成店铺设计图纸全套方案经品牌公司审核通过后提交至甲方，甲方审核通过后未按约定支付装补款的，乙方有权终止合同的履行；乙方进场后同时向甲方提供合法、真实、完整的授权证明文件，甲方未按合同约定支付装补款的，乙方有权终止合同的履行；乙方现场施工按标准完成，并通过甲方验收合格，同时货品进场率达到100%后，甲方未按约定支付装补款的，乙方有权终止合同的履行，并无条件撤回所有的货品，乙方不承担任何责任；如甲方在合同规定的支付装补款期限内未如约支付相关装补款的，每迟延一日，甲方应向乙方支付相当于约定全额装补款的1%，迟延超过7日，则视为甲方违约，乙方有权终止合同的履行，甲方需赔偿乙方相当于该期甲方应当支付装补款的金额作为违约金；若乙方实际经营商铺时间少于原合同约定租赁期限的，乙方应将剩余年限的装修补贴费返还甲方；为了确保项目符合国际品名的定位和销售环境，甲方承诺项目一楼的国际品牌不少于7个品牌，如未能达到此标准，乙方可以无责，并延迟开业；甲方整体开业率不低于80%，一楼开业率不低于70%，如未能达到此标准乙方可以无责，并延迟开业；装修保证金在合同签订之日一次性支付，在装修期届满且经甲方验收合格后30个工作日内无息退还；物业管理费按乙方的营业额计算，月物业费为月营业额乘以提成比例2%。上述合同（协议）还有包括《POS专用收银系统租用协议》，约定乙方向甲方支付保证金5500元。合同签订当日，寿康永乐商贸公司将商铺交付睿研服装设计公司。睿研服装设计公司向寿康永乐商贸公司支付了装修保证金1万元、租赁保证金2万元、物业管理费保证金1万元、专用POS收银保证金5500元，对商铺进行了装修并于2018年1月28日开业。寿康永乐商贸公司分别于2017年12月8日（30万元）、2017年12月26日（30万元）、2018年2月13日（30万元）、2018年5月24日（10万元）共向睿研服装设计公司支付装补款100万元。2018年6月19日，双方签订《补充协议》。该协议约定：自2018年5月9日起，乙方将Charles﹠Kith品牌特卖店变更为意大利品牌LSLo品牌正价店；双方友好协商约定，自本协议签订之日起至新品牌LSLo开业前一天，甲方同意免除乙方店铺所有物业费及相关费用；新品牌LSLo开业日暂定为2018年7月1日，最终开业日不得晚于2018年7月30日。此后，睿研服装设计公司未开业。寿康永乐商贸公司已在2019年6月底将涉案商铺另行租赁给他人。一审法院认为：双方签订的《华悦城商铺租赁合同》《〈华悦城商铺租赁合同〉补充协议》《补充协议》均不违反法律规定，应认定为有效。从双方往来函件来看，双方在2018年6月商定对经营品牌进行调整，并未解除该商铺的租赁合同，睿研服装设计公司主张涉案商铺的租赁合同在2018年8月已解除不能成立。对睿研服装设计公司来讲，寿康永乐商贸公司在开业时间即2018年1月28日未满足“一楼的国际品牌达到7个，整体开业率达到80%，一楼开业率达到70%”的条件，睿研服装设计公司有权拒绝开业或延迟开业，并不承担由此产生的法律责任。睿研服装设计公司在经营过程中更换品牌后开业应属于恢复经营，不应适用上述开业的条件。且双方在2018年6月19日的《补充协议》未对睿研服装设计公司更换品牌后开业附加条件，睿研服装设计公司以上述条件未满足主张免除未开业的责任不能成立。变更经营品牌后，睿研服装设计公司未能按约定时间开业构成违约，且该违约行为符合合同约定的解除条件，寿康永乐商贸公司主张解除合同应予支持。根据合同约定，睿研服装设计公司应支付的租金、物业费是按营业额乘以提成比例进行计算，寿康永乐商贸公司未说明睿研服装设计公司经营期间的营业额，主张睿研服装设计公司支付经营期间的租金、物业费不应支持；睿研服装设计公司停业后，未发生营业额，寿康永乐商贸公司主张租金、物业费没有依据，亦不应支持。睿研服装设计公司实际经营商铺的时间少于合同约定的租赁期限，应按约向寿康永乐商贸公司返还装修补贴费。在2018年7月30日之前，或者是睿研服装设计公司已实际经营商铺期间，或者是寿康永乐商贸公司同意的经营准备期间，寿康永乐商贸公司主张返还的装修补贴费不应包含分摊到该期间的装修补贴费。因此，睿研服装设计公司应返还的装修补贴费应为750000.06元（41666.67×18）。根据合同约定，睿研服装设计公司未经寿康永乐商贸公司书面同意停业的，违约责任为“停业期间，除租金正常支付外，每日应向甲方另支付相当于届时日租金标准100%的违约金，若乙方在营业期间连续7天以上或一年内累计15天以上停业的，甲方有权解除合同”。双方的租金、物业费均是按营业额提成方式计取的，在停业期间未发生营业额，寿康永乐商贸公司亦未证明“第一个租约年租金标准”，主张睿研服装设计公司支付违约金没有依据，不应支持。涉案合同是因睿研服装设计公司违约、寿康永乐商贸公司行使解除权而终止，根据合同“因乙方违约而提前终止合同的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金并要求乙方赔偿所有实际损失”的约定，睿研服装设计公司无权向寿康永乐商贸公司主张返还租赁保证金。睿研服装设计公司主张寿康永乐商贸公司返还装修保证金和物业管理费保证金、专用POS收银保证金符合合同约定，应予支持。根据合同中“若乙方未按前述约定向甲方提供前述约定的增值税专用发票，甲方有权顺延付款期限”的约定，睿研服装设计公司未证明已及时向寿康永乐商贸公司提供了相关金额的增值税专用发票，主张寿康永乐商贸公司承担迟延支付装补款的违约金不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除湖北寿康永乐商贸集团有限公司与上海睿研服装设计有限公司签订的《华悦城商铺租赁合同》；二、上海睿研服装设计有限公司返还湖北寿康永乐商贸集团有限公司装修补贴款750000.06元；三、湖北寿康永乐商贸集团有限公司返还上海睿研服装设计有限公司装修保证金10000元和物业管理费保证金10000元、专用POS收银保证金5500元；四、驳回湖北寿康永乐商贸集团有限公司的其他诉讼请求和上海睿研服装设计有限公司的其他反诉请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15728元，减半收取7864元，湖北寿康永乐商贸集团有限公司负担2214元，上海睿研服装设计有限公司负担5650元，退还湖北寿康永乐商贸集团有限公司7864元；反诉案件受理费4059元，上海睿研服装设计有限公司负担3840元，湖北寿康永乐商贸集团有限公司负担219元。二审中，睿研服装设计公司提交了如下证据：上海市东方公证处（2020）沪东证经字第2404号公证书一份及光盘一个，拟证明：1、上海市东方公证处对唐旭明对其手机保存的微信信息进行浏览和截图的过程进行了保全证据公证；2、睿研服装设计公司就5号商铺和7号商铺在同一天及时开具了增值税发票，寿康永乐商贸公司迟延支付装修补贴款构成违约；3、寿康永乐商贸公司与睿研服装设计公司就案涉7号商铺租赁合同关系的终止于2018年8月28日达成了协议。寿康永乐商贸公司质证认为：1、该证据不属于新证据，且超过了举证期限；2、公证保全证据中没有任何关于送达的内容，既不能证明增值税发票已经交付，也不能证明8月25日的《合同终止协议》生效。本院认为，以上证据将结合全案案情予以综合认定。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，上诉人睿研服装设计公司应当对其上诉主张承担主要举证责任，举证不能的应当自行承担不利的法律后果。1、关于7号商铺的租赁合同关系是否于2018年8月28日已经终止的问题。从睿研服装设计公司在一审抗辩、反诉中的陈述和提交的公证保全证据看，双方就5号商铺租赁合同关系的终止经历了寿康永乐商贸公司起草发送第一份终止协议（落款时间为2018年8月25日）、睿研服装设计公司于8月28日签字盖章，寿康永乐商贸公司又于9月5日发送第二份终止协议（落款时间为9月6日），睿研服装设计公司又于当日签字盖章确认的全过程。此商铺租赁合同终止协议订立过程表明，落款时间为2018年8月25日的第一份终止协议属于双方就5号商铺租赁合同关系的终止事宜通过微信磋商而达成的初步意向，落款时间为2018年9月6日的第二份终止协议的发送和签字盖章才应当视为双方完成了要约、承诺就终止租赁关系正式达成了一致，而双方就案涉7号商铺租赁合同关系的终止事宜虽有初步意向但并未完成所有全部流程、达成最终的正式终止协议，故睿研服装设计公司主张7号商铺的租赁合同关系于2018年8月28日已经终止缺乏事实和法律依据，不予支持。2、关于装修补贴款是否应当部分返还的问题。本案中，寿康永乐商贸公司支付全部装修补贴款是基于双方约定了两年的租赁期限，现租赁期限尚未届满而案涉合同却被提前解除，寿康永乐商贸公司主张返还部分装修补贴款既有合同依据，又符合公平原则，应予支持。3、关于寿康永乐商贸公司应否退还租赁保证金、支付逾期支付装修补贴款违约金的问题。第一，案涉7号商铺已经于2018年1月28日正式开业，后停业，双方在2018年6月19日就租赁合同继续履行而签订的《补充协议》中未对睿研服装设计公司更换品牌后的开业重新约定附加条件，更未对原定的两年租赁期限予以顺延和调整，一审判决认为“睿研服装设计公司在经营过程中更换品牌后开业应属于恢复经营，不应适用最初开业的条件。变更经营品牌后，睿研服装设计公司未能按约定时间开业构成违约”并无错误。基于案涉7号商铺租赁合同因睿研服装设计公司违约导致被解除，其应当承担违约责任，其无权主张退还租赁保证金。第二，睿研服装设计公司提交的证据虽部分证明了寿康永乐商贸公司存在未按时支付装修补贴款的情况，但并不能足以证明其及时开具提供了增值税发票而寿康永乐商贸公司迟延支付款项，其主张寿康永乐商贸公司应支付迟延履行违约金依据不足。第三，本案中，睿研服装设计公司属于导致租赁合同被解除的根本违约方，即使寿康永乐商贸公司确实存在因自身原因延迟支付装修补贴款的情形，该违约情形也轻于睿研服装设计公司根本违约导致合同被解除的情形，且寿康永乐商贸公司主张的租金、物业费、违约金等请求本符合合同的约定但均未得到支持，故从公平角度出发进行衡量，一审判决不予支持睿研服装设计公司相关诉请也无明显不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15411元，由上诉人上海睿研服装设计有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  袁 昆二〇二〇年九月三十日书记员  刘亚琼