浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3349号 上诉人（原审原告）：宁波恒远天天贸易有限公司，住所地宁波市江北区。 法定代表人：李妲霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵静，浙江金汉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波天汇新能源科技有限公司，住所地宁波市江北区。 法定代表人：乐国兴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：倪国辉，浙江港湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金国益，浙江港湾律师事务所律师。 上诉人宁波恒远天天贸易有限公司（以下简称恒远公司）因与被上诉人宁波天汇新能源科技有限公司（以下简称天汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院（2019）浙0205民初5408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 恒远公司上诉请求：撤销原判第一、二项，改判支持恒元公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.恒远公司未违反《中华人民共和国合同法》相关规定，天汇公司也没有提供证据证明恒远公司临时放置原料行为与天汇公司的厂房地基受损存在直接因果关系。2.单方面解除《厂房租赁合同》的责任在于天汇公司，天汇公司的单方过错行为违反了《厂房租赁合同》的约定。 天汇公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，恒远公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 恒远公司向一审法院起诉请求：1.判令天汇公司立即向恒远公司双倍返还定金100000元；2.判令天汇公司立即向恒远公司支付实际损失两次搬迁费用88900元、中介费40000元合计 128900元，并支付自起诉之日起至实际履行给付之日的中国人民银行同期贷款利率计算的利息。 一审法院审理认定事实：2019年9月21日，恒远公司、天汇公司经案外人宁波江北幸福万家房产经纪有限公司居间介绍签订《厂房场地仓库租赁定金协议》一份，载明：今收到承租方宁波恒远天天贸易有限公司租厂房慈城普济路2号定金伍万元整；面积2758平方，租金每平方每月21元，租金支付方式为半年支付，递增方式前三年不变，第四、第五年根据市场行情看涨递增5%；租赁期限五年，即2019年11月1日至2024年10月31日，于2019年9月23日下午4点钟前签订合同；如中途不要或逾期不来，或者房东不租，作违约处理，定金、预收中介费不退，房东不租，双倍退还定金，中介费由违约方支付（一个月的租金100%）。恒远公司人员李如声、天汇公司法定代表人乐国兴分别在承租人处、收款人（房东）处签名。收款人（房东）另外写明：房租费每半年付一次，先付后用，押金五万元，年房租费开票20万，房东方单位宁波天汇新能源科技有限公司，房租费10月15日支付半年。 2019年9月23日，恒远公司（乙方、承租方）与天汇公司（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将位于宁波市江北区××工业区××路××号的部分厂房租赁给乙方经营机械设备生产用（经营项目要列明细），租赁面积1964平方米，厂房类型为钢筋混凝土钢架结构；租赁期限为五年，即自2019年11月1日起至2024年10月31日止；在本租赁合同生效之日起，甲方将厂房按现状交付乙方使用，且乙方同意按厂房及设施的现状承租；甲乙双方一经签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金人民币3万元，该保证金不计利息存放甲方处，租赁期满后如乙方不继续租赁，甲方对厂房及公共配套设施检查无损并在乙方未拖欠租金且结清所有费用（水电费、租金所产生的有关部门应收取的费用等）后，甲方将无息退还保证金给乙方，如乙方造成甲方厂房及公用配套设备设施损毁的，则由乙方负责维修，如不能维修的，乙方照价赔偿，该部分费用在保证金中扣除，余下款项由甲方归还乙方，如保证金不足以支付赔偿费用，则超出部分由乙方支付给甲方；甲乙双方约定该厂房租赁租金每月每平方米建筑面积租金为人民币21元，月租金总额人民币 41251.33元，半年租金总额247508元；合同生效后租金为每半年支付一次，先付后用，每年10月15日之前支付厂房租赁费与电力配套设施费用，次年4月15日前支付后半年厂房租赁费与电力配套设施费用，前三年依次类推，第四年、第五年根据市场行情看涨，递增5%，甲方收取电力配套设施费时开付发票给乙方，租金由乙方支付到指定账户，如延期未缴交租金的，每逾期一天须向甲方支付所欠租金的3%滞纳金，经甲方催收，超过当月15号乙方仍未足额缴交租金的，视乙方单方违约；乙方的租赁期间享有厂房及附属设施的使用权，乙方负责厂房及附属设施的维护和保养，并保证在本合同终止时附属设施可以可靠运行状态随同厂房归还甲方，甲方多次有检查监督权；乙方对厂房附属物件有妥善使用及维护的责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患；租赁期间，乙方要确保甲方的财产安全并购买房产保险，厂房安全责任由乙方负责，乙方在租赁期间内应爱护厂房，因乙方原因在使用期间造成厂房损坏而无法正常进行维修的，乙方应向甲方按实际损坏程度赔偿（自然损坏及不可抗力的自然灾害除外）。 2019年9月23日，恒远公司（乙方、承租方）与天汇公司（甲方、出租方）还签订《厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将位于宁波市江北区××工业区××路××号的部分厂房租赁给乙方经营机械设备生产用（经营项目要列明细），租赁面积794平方米，厂房类型为钢筋混凝土钢架结构；租赁期限为五年，即自2019年11月1日起至2024年10月31日止；甲乙双方一经签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金2万元；甲乙双方约定该厂房租赁租金每月每平方米建筑面积租金为人民币21元，月租金总额人民币16666.67元，半年租金总额100000元。其余约定条款同上述第一份《厂房租赁合同书》的约定条款。 上述两份《厂房租赁合同书》签订后，恒远公司于2019年9月30日正式搬至承租厂房，并将机器设备及相关储备物料（包括筒纸）搬至承租厂房。 2019年10月12日，天汇公司向恒远公司发送《解除函》一份，载明：2019年9月23日，我公司与贵公司签订了《厂房租赁合同书》二份，贵公司共计租用我公司厂房2758平方米，自2019年11月1日起至2024年10月21日；贵公司从2019年9月30日即入驻厂房开始使用，由于贵公司所堆放的筒纸超重从而影响地面负荷承受力，产生厂房地面下沉进而造成厂房结构受损变形之趋势；为此，我公司于2019年10月9日与贵公司紧急磋商，认为鉴于上述风险，该厂房不宜继续租用；现今，我公司正式书面通知贵公司：二份《厂房租赁合同书》于2019年10月18日解除，请贵公司于解除之日清退全部租用厂房。后恒远公司于2019年10月12日至2019年10月18日期间陆续从承租厂房处搬走。 涉案租赁厂房系天汇公司新建厂房，该厂房由浙江天辰建筑设计有限公司设计、由宁波圣华市政园林景观发展有限公司施工，于2017年11月3日取得建设工程规划许可证，于2017年12月28日取得建设工程施工许可证，宁波圣华市政园林景观发展有限公司在2018年5月25日主体结构经验收合格后于2018年6月20日主体结构施工退场，但该厂房仍未经竣工验收。 另查明，浙江天辰建筑设计有限公司设计涉案租赁厂房时新建车间地面使用活荷载为3.5KN∕㎡，使用范围为离开基础边0.5米；涉案租赁厂房经宁波三江检测有限公司检测并于2018年1月4日出具《地基土承载力检测报告（浅层平板载荷试验）》，检测确认该厂房地基承载力特征值为70kPa，满足设计要求。 一审法院认为：本案主要争议焦点为，天汇公司通知恒远公司解除两份《厂房租赁合同书》是否符合法律要件，合同解除的责任在于恒远公司还是天汇公司。 首先，两份《厂房租赁合同书》均约定天汇公司将厂房租赁给恒远公司的用途是“经营机械设备生产用”，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物”，而从天汇公司提供的照片证据看实际上恒远公司在租赁厂房内堆放了很多筒纸，违反租赁用途；其次，虽然现已无法确认涉案租赁厂房墙体和地面开裂是否系由恒远公司堆放筒纸过重所致，但是根据宁波三江检测有限公司检测并于2018年1月4日出具《地基土承载力检测报告（浅层平板载荷试验）》显示涉案租赁厂房的地基承载力特征值为70kPa且满足设计要求、浙江天辰建筑设计有限公司设计涉案租赁厂房时新建车间地面使用活荷载为3.5KN∕㎡且使用范围为离开基础边0.5米，该两者标准均符合相应标准要求，而从天汇公司在厂房内所堆放的筒纸情况看，单个筒纸的重量有的就达1453kg、筒纸三个甚至四个叠放、筒纸紧密挨着成片堆放，超过了新建车间地面使用活荷载为3.5KN∕㎡且使用范围为离开基础边0.5米以及地基承载力特征值为70kPa的设计标准，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，现过载堆放筒纸必然对厂房地基造成不良安全影响，天汇公司基于厂房安全考虑提出解除租赁合同于法有据且符合常理；再次，虽然《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用”，该条文的立法目的在于加强针对工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定以未竣工验收的房屋为标的物的合同效力，应认定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，租赁房屋未经竣工验收，虽然违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定的强制性规定，但违反的应是管理性强制性规定，租赁合同并不因此无效、也不当然导致租赁合同最终履行不能，实际上恒远公司已经搬至涉案租赁厂房并使用；最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，天汇公司于2019年10月12日向恒远公司发送《解除函》通知恒远公司于2019年10月18日解除合同并要求恒远公司于解除之日前清退全部租用厂房，恒远公司当时接到天汇公司的《解除函》后实际上是搬离了租赁厂房，恒远公司未提供证据证明当时恒远公司拒绝搬离租赁厂房或者恒远公司对天汇公司通知解除租赁合同并要求恒远公司搬离租赁厂房有异议。综上，一审法院认为天汇公司通知恒远公司解除两份《厂房租赁合同书》符合法律要件，合同解除的责任在于恒远公司。 一审法院认为，天汇公司于2019年10月12日通知恒远公司于2019年10月18日解除两份《厂房租赁合同书》符合法律要件，合同解除的主要原因在于恒远公司未按照合同约定用途使用厂房且使用厂房的方法对厂房造成安全隐患，为此导致合同解除的责任在于恒远公司，则由于合同解除导致恒远公司的损失应由恒远公司承担，故法院对恒远公司要求天汇公司支付实际损失即两次搬迁费用88900元、中介费40000元的诉请均不予支持。关于恒远公司要求天汇公司双倍返还定金100000元的诉请，一审法院认为，一方面，《厂房场地仓库租赁定金协议》中既有写明“定金伍万元”的约定、又有天汇公司法定代表人书写写明“押金伍万元”记载，为此从协议看该50000元系定金还是押金有分歧；另一方面，退一步讲即使认定该50000元系定金，《厂房场地仓库租赁定金协议》明确约定“于2019年9月23日下午4点钟前签订合同。如中途不要或逾期不来，或者房东不租，作违约处理，定金、预收中介费不退，双倍返还定金，中介费由违约方支付（一个月的租金100%）”，从约定看定金法则对天汇公司所规制的是于2019年9月23日下午4点钟前未签订合同或者天汇公司不租，而实际上是恒远公司、天汇公司已于2019年9月23日前签了两份《厂房租赁合同书》，恒远公司已因租赁而搬至过租赁厂房，后只是因上述原因导致租赁合同解除，为此天汇公司不存在《厂房场地仓库租赁定金协议》约定的双倍返还定金的情形，故法院对恒远公司该诉请亦不予支持。合同解除后，关于恒远公司支付给天汇公司的50000元款项，天汇公司所称押金、恒远公司所称定金，无论该款项属于何种性质，现天汇公司同意返还给恒远公司，故法院对恒远公司要求天汇公司双倍返还定金100000元诉请中要求天汇公司返还50000元款项的诉请予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、被告宁波天汇新能源科技有限公司于判决生效后十日内返还原告宁波恒远天天贸易有限公司50000元；二、驳回原告宁波恒远天天贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4734元、减半收取2376元，由原告宁波恒远天天贸易有限公司负担1851元、由被告宁波天汇新能源科技有限公司负担525元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于涉案《厂房租赁合同》解除的原因，根据查明的事实，经检测，涉案租赁厂房的地基承载力特征值为70kPa，满足设计要求，堆放桶纸超过了新建车间地面的使用活荷载，一审法院据此认定解除合同的过错在于恒元公司，符合常理，恒元公司虽否认堆放桶纸和厂房地基受损之间的因果关系，但并未提供证据佐证。一审法院判决返还定金，应属合理。 综上所述，恒远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4734元，由上诉人宁波恒远天天贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 ? 审判长  赵保法 审判员  黄永森 审判员  朱亚君 二〇二〇年九月二十一日 书记员  杨丽丽