河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4041号上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司南召支行。住所地南召县城关镇人民路中段。负责人：靳志高，任行长。委托诉讼代理人：景建超，河南宛龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭瑞玲，河南宛龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：付家杭，男，汉族，1991年7月25日出生，住河南省南召县。委托诉讼代理人：许时箐，南召县丹霞法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：南召天悦同鑫房地产开发有限公司。住所地南召县人民路南段世纪花园。法定代表人：靳三生，任总经理。委托诉讼代理人：潘飞霏，河南民川律师事务所律师。上诉人中国银行股份有限公司南召支行（简称中行南召支行）因与被上诉人付家杭、南召天悦同鑫公司房地产开发有限公司（以下简称天悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南召县人民法院（2020）豫1321民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人中行南召支行的委托诉讼代理人景建超、彭瑞玲，被上诉人付家杭的委托诉讼代理人许时箐，天悦公司的委托诉讼代理人潘飞霏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行南召支行上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判被上诉人付家杭对本案的债务承担还款责任，被上诉人天悦公司对本案的债务承担连带还款责任，上诉人中行南召支行对涉案的房屋享有优先受偿权；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决付家杭不承担还款责任是错误的。虽然中行南召支行请求解除《住房贷款合同》，但中行南召支行请求中明确要求付家杭承担还款责任，根据法律规定，当事人之间即便是合同解除了，其应当承担的合同义务并不必然免除。《住房贷款合同》虽然解除，但是付家杭仍然有义务承担支付下余贷款。一审判决将涉及本案的《个人一手住房贷款合同（预售）》一并解除是错误的。中行南召支行明确表示不同意解除双方签订的《个人一手住房贷款合同（预售）》，并要求判令付家杭继续承担还款责任，而且本案也不符合合同约定和法定的解除合同的条件。一审判决对中行南召支行对涉案房屋所享有的优先受偿权不予认定是错误的。《个人一手房贷款合同（预售）》显示涉案房屋系抵押物，无论涉案购房合同是否解除，中行南召支行自始享有涉案房屋的优先受偿权。综上，一审判决认定事实存在部分错误，请求二审改判支持中行南召支行的上诉请求。付家杭辩称，关于商品房买卖及贷款合同，付家杭的请求是基于两个合同都是有效的基础，请求解除商品房买卖合同就是合同有效的情况下，天悦公司未按照合同约定的交房期限交房，且合同约定天悦公司逾期交房付家杭有权解除，所以付家杭请求解除商品房买卖合同是有依据的。根据相关法律规定，付家杭请求解除与中行南召支行的贷款合同有事实和法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。天悦公司辩称，涉案两个合同一并解除的情况下，天悦公司只应返还购房贷款本金，不应承担购房贷款利息。付家杭向一审法院起诉请求：一、解除付家杭与天悦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1-A-15-03），解除付家杭与中行南召中行签订的《个人一手住房贷款合同》；二、天悦公司返还付家杭已付购房款134747元及已向中行南召支行支付的贷款本息17600.19元；三、天悦公司向中行南召支行偿还借款合同剩余的贷款；四、诉讼费由中行南召支行、天悦公司承担。一审法院认定事实：2016年2月22日付家杭与天悦公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1-A-15-03）一份，购买天悦公司开发的、位于南召县产业集聚区××广场××房屋××套。合同约定该商品房总价款为人民币434747元，支付首期房价款人民币134747元，余款人民币300000元向中行南召支行申请贷款支付。出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付商品房；逾期超过60日后，买受人有权解除合同……。付家杭于2016年2月25日向天悦公司首付134747元，2016年2月29日付家杭向中行南召支行申请贷款30万元，天悦公司出具保证书，自愿在30万元限额内承担保证责任。2016年3月19日，付家杭与中行南召支行签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2016年召中房贷字096号），并且办理了房屋抵押登记手续，双方约定贷款利率为浮动利率参考中国人民银行同期贷款基准利率，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，还款期限是336个月，等额本息，每月归还；未按期归还贷款本息或应支付的其他费用视为违约；出现违约事件时，贷款人有权：终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，提前一次性收回借款……。合同签订后，中行南召支行将付家杭所借贷的30万元汇入付家杭指定的天悦公司账户，中行南召支行履行完贷款合同义务，付家杭也履行完买卖合同义务。买卖合同约定的交房期限到后，天悦公司未按时交房。根据付家杭提交的银行流水显示，截止2017年5月16日，付家杭按合同约定支付按揭款项，总共17600.19元，尚欠本金282399.81元。之后付家杭未按合同约定归还每月的按揭款项。另查明，天悦公司在2015年8月18日取得商品房预售许可证，与付家杭的交易之后，预售证被撤销，涉案商品房买卖合同的标的物至今未交付。一审法院认为，付家杭与天悦公司签订涉案商品房买卖合同时，天悦公司已取得预售许可证，买房系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，应为有效。此后预售许可证被撤销不影响此前签订的合同效力，只是影响出卖人的履约能力，若因此导致合同无法继续履行，买受人可以要求出卖人承担违约责任。天悦公司作为涉案房屋的开发商，按约定交付房屋系基本的合同义务。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，天悦公司应在2016年7月31日前交付房屋，逾期超过60天，付家杭有权解除合同，现天悦公司逾期达三年之久未履行交房义务，显属违约，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，付家杭请求解除商品房买卖合同，予以支持；关于天悦公司辩称房屋现在可以交付愿继续履约，因房屋仅是在工程建设上而非合同约定或法律意义上达到交付条件，不予支持；依据该解释第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，付家杭请求解除与中行南召支行签订的《个人一手住房贷款合同》，符合法定条件，亦予以支持；依据该解释第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，天悦公司应将收受的购房贷款，扣除付家杭已还部分返还给南召中行，将收受的购房首付款及利息返还给付家杭，并将付家杭已付的按揭款一并返还付家杭。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除2016年2月22日原告付家杭与南召天悦同鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1-A-15-03）。二、解除2016年3月19日付家杭与中国银行股份有限公司南召支行签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号:2016年召中房贷字096号）。三、南召天悦同鑫房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司南召支行一次性归还借款本金282399.81元，并按中国人民银行按揭贷款规定，自2017年4月1日起向南召中行计付利息至款清之日止。四、南召天悦同鑫房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向付家杭返还已付房款134747元及已还银行贷款17600.19元，共计152347.19元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系。关于《个人一手住房贷款合同（预售）》一并解除问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，付家杭有权解除按揭贷款合同，中行南召支行认为一审解除按揭贷款合同不符合合同约定和法定解除合同条件，与现行法律相悖，本院依法不予支持。关于付家杭不承担还款责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。首先，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力,原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。其次，在按揭贷款合同的解除系因开发商逾期交房违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的责任最终也应有开发商承担。为了减少当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行。一审判决按揭贷款解除后，由天悦公司支付下余贷款，就结果而言与前述的处理原则并无本质差别，一审处理并无不当，本院予以支持。关于中行南召支行就涉案房屋所享有的优先受偿权认定问题。抵押的房屋优先受偿权以抵押权人请求为权利行使的基础，中行南召支行未对该权利行使提出任何诉求，一审法院未对该项权利进行确认，既符合不告不理的民事诉讼原则，也与当事人权利处分相一致。综上所述，中行南召支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2995元，由中国银行股份有限公司南召支行负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  郭林慧审判员  高 璐二〇二〇年九月十六日书记员  尚志向