河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终2243号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南联发置业有限公司。法定代表人：唐永彦，男，该公司经理。诉讼委托代理人：**，该公司法务部主任。被上诉人(原审原告、反诉被告）：陈应平，女，1978年8月4日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：阮祥忠，河南捷达律师事务所律师。上诉人河南联发置业有限公司因与被上诉人陈应平房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南联发置业有限公司及其委托诉讼代理人**，被上诉人陈应平及其委托诉讼代理人阮祥忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。河南联发置业有限公司上诉请求：1、请求撤销河南省潢川县人民法院(2019)豫1526民初字第585号民事判决;2、依法驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由:一审法院判决认定事实不成立。主要体现以下方面:1.事实方面:一审法院解除合同的理由是我公司未提交能办理按揭的证据因此判决解除合同,退还购房款不能成立。其真实是被上诉人自2017年10月同上诉人签订商品房买卖合国同后一直不来办理按揭,合同补充条款第二条约定:关于银行按揭贷款(或公积金贷款)方式支付房款的约定:1、买受人已被告知,获取银行按揭贷款银行(或公积金贷款)对买受人(××)的还款能力及信誉度进行调查,提供按揭银行贷款银行(按揭贷款)将会对买受人(××)的偿还能力及信誉度进行调查,银行(或公积金贷款)经审查可能会拒绝,这种风险由买受人承担。2、买受人选择银行按揭(或公积金贷款)付款方式的,买受人应于本合同签订之日付清首付款,并向指定的按揭银行(或公积金管理中心)提交符合银行(或公积金管理中心)要求的完整资料及缴清相关费用,并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。出卖人协助买受人办理按揭贷款手续,相关责任及费用由买受人自行承担,出卖人不因协助买受人或按揭银行(或公积金管理中心)而承担责任。买受人未能按期提供前述资料或缴清相关费用,或未按约定的期限签署《借款合同》,导致买受人没按照本合同约定期限支付全部放款的,视为买受人付款违约,买受人应按本合同约定承担责任。7、如因买受人原因使贷款未获得银行(或公积金管理中心)批准的,买受人应于接到出卖人的通知后十五日内付清房价款。实际被上诉人未办理按揭主要原因:一是被上诉人银行资信问题;二是由于被上诉人所购商铺后期运行不太好,被上诉人不想要了,因此一直不申请办理按揭,办理按揭需客户先提交各项资料,包括客户资信、申请等,如果客户不提供,上诉人也无法配合。2、客观方面:按照房地产行业运行规律,无论是按揭或叫全款,对房地产开发商都是一样,按揭是客户贷款银行付款,最终开发商得钱，开发商没有理由不同意给客户办理按揭。3、上诉人开发的商铺系合法建筑,在销售前已取得“五证”,即:土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预销售许可证。同时同当地多家银行签订按揭合同,不可能不能办理按揭,在诉讼过程中,被上诉人一直说我们不给他办理按揭,并未否定不能办理按揭,不给和不能是两个完全不同的概念,因此被上诉人并未否认上诉人不能办理按揭,一审法院也没有审查该方面证据。陈应平答辩称，一审判决结果已对上诉人非常有利，我要求解除合同时因为上诉人不履行协助办理按揭贷款义务所致。签订合同后，我就按照要求提供了办理按揭所需材料，多次找到上诉人，要求办理按揭手续，上诉人以各种理由拖延不办，无论从情理上还是常识上，都可以判断出来本案是由于按揭贷款合同不能办理导致商品房买卖合同不能继续履行，是因上诉人失信所致。因此，请求二审法院驳回上诉维持原判。陈应平向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令原告与被告合同进行依法解除；2、请求人民法院判令被告退还原告购房款53万元；3、请求人民法院判令被告赔偿原告同等房款的违约金和本案诉讼费及其他所产生的费用由被告全部承担。河南联发置业有限公司向一审法院反诉请求：1、请求法院依法判令被反诉人支付购房款52万元；2、承担违约金1万元。一审法院认定事实：2017年12月21日，原告陈应平与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告陈应平拟购买被告开发的位于潢川县××大道东侧、环城路南侧的商业房一间，建筑面积47.84㎡，其中套内建筑面积32.34㎡，分摊共有建筑面积15.5㎡，该商品房每平方米21948.16元，总价款105万元。原告陈应平于2017年12月21日向被告付款32万元，于2018年5月27日向被告付款21万元，合计付款53万元。该合同第七条付款方式及期限为：……（二）、买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年12月21日前支付首期房款人民币53万元，占全部房价款的51%。余款人民币52万元向出卖人指定银行（贷款机构）申请贷款支付。后双方因办理按揭贷款不符合条件，银行方不予办理，导致本案的诉讼。原告以被告不积极协助原告办理按揭贷款和其公司的诚信有问题，致使贷款办不下来，被告以原告的个人诚信有问题，各持意见。为此，原告诉讼来院，请求依法处理。因被告河南联发置业有限公司未向本院缴纳反诉费，对被告的反诉，本院不予审理。一审法院认为，本案原、被告对双方签订的商品房买卖合同（预售）及所交纳的购房款金额均没有异议。本案争议的焦点为：原告购买被告开发的商品房，需要办理按揭贷款。按揭贷款不能办理，是因原告个人诚信问题，还是被告单位开发的房屋手续问题，或者银行方面的政策原因不明。通过双方举证、质证，双方均没有提交对方有过错，致使办理按揭贷款不能办理的证据。根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，原告请求解除合同返还已付购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持；对原告请求被告赔偿同等房款违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告陈应平与被告河南联发置业有限公司于2017年12月21日签订的商品房买卖合同（预售）；二、限被告河南联发置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告陈应平购房款53万元及利息（其中：以购房款32万元为基数，自2017年12月21日起；以购房款21万元为基数，自2018年5月27日起均按年利率6%计息至款付清时止）；三、驳回原告陈应平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9100元，由被告河南联发置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，根据本案查明的事实，2017年12月份，上诉人河南联发置业有限公司与被上诉人陈应平签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同对案涉商品房价款、交付条件和交付手续、质量及保修责任等事项进行约定，其中附件十一“补充协议”对以银行按揭贷款方式支付房款的事项进一步补充说明。合同签订后，陈应平按照合同约定支付首期购房款共计人民币53万元，占全部购房价款的51%，余款人民币52万元因无法办理按揭贷款手续而尚未支付。上诉人河南联发置业有限公司的上诉理由经查：本案中，上诉人河南联发置业有限公司与被上诉人陈应平之间建立的房屋买卖合同关系，意思表示真实，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现陈应平已履行了自己的支付首期购房款义务，上诉人收到首期购房款后应按照双方约定协助陈应平办理按揭贷款手续。上诉人虽主张按揭贷款不能办理的原因是对方个人诚信问题及至今拖延不办理按揭，但上诉人除其陈述外，并未提供对方确有过错、存在不良银行记录导致不能办理按揭或已向对方催办办理按揭手续等充分证据证明其主张，且对方予以否认，故一审认定本案系因不可归责于双方当事人的事由导致无法办理按揭贷款并无不当。鉴于商品房担保贷款合同无法订立，商品房买卖合同亦无法继续履行，一审判令解除房屋买卖合同及上诉人返还购房款及利息于法有据，本院予以确认。关于违约金的问题，因双方约定不明，且对无法办理按揭贷款均存在一定过错，故陈应平请求赔偿同等房款违约金的主张，本院不予支持。综上所述，河南联发置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由河南联发置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  马勇审判员  姚涛二〇二〇年九月九日法官助理马征程书记员李鸿杰