安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1502民初4712号 原告:安徽万特投资发展有限公司六安分公司，住所地六安市解放中路地下商业街。统一社会信用代码913415000501859630。 负责人：陈育良，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李登宏，安徽嘉树律师事务所律师。 被告:谈明慧,女,汉族,1991年10月22日出生,住安徽省寿县。 特别授权委托诉讼代理人：胡良生，男，1943年2月5日出生，汉族，住安徽省六安市金安区，系寿县小甸镇马集村村民委员会推荐。 原告安徽万特投资发展有限公司六安分公司（以下简称万特公司）与被告谈明慧租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告万特公司特别授权委托诉讼代理人李登宏，被告谈明慧及其特别授权委托诉讼代理人胡良生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除2017年10月9日原、被告签订的《解放路人防地下商业街租赁协议》,判令被告腾空并向原告交付承租的位于六安市商铺。二、判令被告立即给付应付原告的上述商铺租金46052.4元及违约金9210.48元（暂计算至2020年7月13日,剩余租金按每月105元／ｍ计算至合同解除之日,违约金按欠付租金的20%计算至全部租金支付完毕）;合同解除之日至实际交付房屋至原告前的房屋占用费,判令被告按每月105元／ｍ标准累计计算。三、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由:被告因经营所需,于2017年10月9日同原告就六安市商铺租赁事宜,签订《解放人防地下商业街租赁协议》,双方在租赁协议中就租期、租金标准、租金交付、协议解除、违约责任等相关事宜均加以明确约定。租赁协议签订后,被告开业经营。依据租赁协议约定,租金一年一交,首期租金于租赁协议签订时交付,后期年度合同租金为每一年度租期开始前7日内付清,对于早应交付的2019年12月1日至2020年5月31日的商铺租金68796元,截止目前仍欠付30000元，2020年6月1日至2020年11月30日的商铺租金及物业费78624元也仍未支付。其行为明显违背双方租赁协议约定,为法所不容。依据原、被告双方约定,拖欠租金属违约行为,应按首期租金的每日1%承担违约金,被告应付租金已超过一个月,其行为显然违约,依法应承担相应违约责任。原告多次催促被告给付应付租金,但被告一直未予支付。原告认为,合法债权受法律保护。被告作为商铺承租人,应依照租赁协议约定全面、切实履行,不得违约。不予按期支付商铺租金是对原告合法权益的恣意损害,原告为维权,特依据《民事诉讼法》第119条以及《合同法》等相关法律规定,具状诉诸贵院,请依法判处! 被告答辩称：一、原告安徽万特六安分公司漏列安徽旭辉物业服务有限公司为原告，应属程序违法，依法应驳回诉请；二、原告民事诉状存在“诉请标的额”难以厘清，“诉讼请求”及事实与理由交叉混乱，陈述不清等问题；三、被告已交商铺租金总额及已交物业费总额已超过应交租金总额及应交物业费总额；四、被告应交租金根据“解放路人防地下商业街租赁协议”第二条租赁期应自2017年12月1日开始计算，被告应交物业费根据“解放路地下商业街物业服务合同书”第三条，物业费应自2017年12月1日开始计算；五、根据《租赁协议》及《物业服务合同》，被告应交租金282704元，应交物业费40392元。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据本院予以认定并在卷佐证，对当事人有争议的证据和事实，本院评判认定如下：被告提交的证据三，安徽旭辉物业服务有限公司企业信用报告，该份证据与本案待证事实没有关联性，本院不予认定；证据四，六安中级人民法院法院拍卖公告，该份证据真实性本院予以认定，其证明目的不予认定；证据五保证金发票、证据六附加条款的真实性、合法性本院予以认定。 根据经审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2017年10月9日，原被告签订一份《解放路人防地下商业街租赁协议》（以下简称租赁协议），原告将其投资开发的位于六安市商铺出租给被告使用，合同约定：租赁期限三年零九个月，自2017年12月1日至2021年8月31日，租金11466元／月（105元／㎡／月×109.2㎡），租金按一年一交纳，签订本协议时将本期租金付清，后期租金在每期租金开始前7天内交清。违约责任：1……，2、乙方无正当理由逾期向甲方交付本商铺的租金收入，乙方应按本期租金收入的每日1%，向甲方支付违约金。3、租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为违约，甲方有权解除合同，收回铺面，乙方所交履约保证金不予退还，乙方装潢甲方不予补偿，由乙方自行负责。（1）……（5）拖欠铺面租金应缴费用累计一个月以上且经催告后仍拒不缴纳的；（6）在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退组的。合同中甲方落款处由甲方物业公司负责人黄元中签名并加盖原告万特公司印章，乙方落款处由被告谈明慧签名捺印。租赁协议签订的当日，被告谈明慧向原告缴纳了履约保证金60000万元，同时，甲方签约经办人黄元中又以招商经理的名义与谈明慧签订一份《解放路地下商业街品牌入驻附加条款》（以下简称附加条款），其中第2条优惠条款约定：综合物业管理费优惠10元／㎡，同时经公司同意综合物业管理费及租金每半年交一次。合同签订后，原告（甲方）按约向被告交付了商铺，合同履行过程中，被告分别于2017年11月6日、2018年5月28日、2018年11月28日、2019年5月，各向原告缴纳一次租金，每次租金缴纳数额均为68796元。2019年底，被告承租的案涉商铺因涉诉纠纷，被六安市中级人民法院进行查封拍卖，被告以此为由不再缴纳租金并要求解除租赁关系，未得到原告同意。2020年1月4日，经原告催要，被告又向原告缴纳租金33796元（原告同意优惠5000元，实缴28796元）。此后，双方为租金交付及租赁合同解除酿成纠纷并一直未能协商一致，原告遂诉讼来院。 本院认为，原被告签订的《租赁协议》，其内容真实合法，依法对协议当事人具有法律约束力。协议履行过程，双方发生纠纷，其争议焦点是：1、被告是否违约。2、违约金如何计算。3、所欠租金是多少。 关于焦点1，根据《租赁协议》约定，被告应当向原告一年缴纳一次租金，并且是先交租金后使用商铺。但原被告在签订《租赁协议》当日，双方又签订了一份《附加条款》，该《附加条款》虽没有加盖原告公司印章，但其签约经办人是“黄元中”，黄元中既是原告的旭辉物业公司的负责人，又在《租赁协议》中作为原告一方的代表进行签字，且《租赁协议》第二条中又有多处内容显示，原告公司的日常许多业务都被授权由旭辉公司“具体办理”，故黄元中以“招商经理”名义与被告签订的《附加条款》，让被告有充分理由相信其是代表原告公司的行为，构成表见代理，双方所签的《附加条款》合法有效，对原告具有约束力。根据《附加条款》及《租赁协议》的约定，被告每半年交纳一次租金，至2019年5月交付68796元时，被告都是在按约定履行，也就是说，被告在2019年11月底之前，其应交租金，都已经付清，并不存在租金交纳违约的情况。原告欠付租金始自2019年12月起，根据《租赁协议》第五条3、（5）“拖欠铺面租金应缴费用累计一个月以上且经催告后仍拒不缴纳的”约定，被告于2020年1月4日又向原告缴纳租金33796元（原告同意优惠5000元，实缴28796元），显然被告并未违反该条关于交款时间节点约定。但被告交款数额违背了租赁协议的约定，故被告行为构成违约。 关于焦点2，原被告在《租赁协议》第五条2约定，乙方无正当理由逾期向甲方交付本商铺的租金收入，乙方应按本期租金收入的每日1%，向甲方支付违约金。该项违约金约定的计算标准明显过高，违背了法律相关规定，依法应予调整，况且被告后期迟延缴纳租金的原因，与原告出租商铺涉诉被查封拍卖，以及发生的严重新冠××疫情造成的不良营商环境，具有密切的联系，为平衡双方利益，切实维护公平正义，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关精神，本院酌定按被告实际占用商铺期间应交租金数额的20%，向原告支付违约金。 关于焦点3，根据《租赁协议》约定，双方的租赁期间至2021年8月31日届满，现原告诉请解除《租赁协议》，被告同意解除，故本院对原告该项诉请予以支持。原被告为解除《租赁协议》多次协商未果，主要原因为双方因租赁费及物业费的结算等问题一直无法达成一致意见，现庭审中原被告均当庭表示同意解除《租赁协议》，故原被告在庭审笔录上签字时，双方间的《租赁协议》解除，被告应当在合理期限内立即交还商铺给原告，如果被告仍占用商铺不还，依法应当继续向原告支付商铺占用期间的费用（按合同约定标准计算）。被告已付清商铺2019年11月份以前的租金，2019年12月份至今的租金，扣除被告于2020年1月4日已交付的28796元外，余欠部分以11466元/月按实际占用商铺的时间据实结算，应及时支付给原告。 综上，原被告签订的《租赁协议》、《附加条款》合法有效，对双方当事人具有法律约束力；原告诉请解除合同、支付租金的诉请于法有据，本院予以支持；原告诉请支付违约金的诉请，本院部分支持；被告辩称的物业费问题，因与本案审理的租赁合同关系不属同一法律关系，本案不作审理；被告抗辩原告漏列当事人，应驳回原告起诉的理由不能成立，其抗辩意见本院不予采纳。被告要求原告返还履约保证金6万元的抗辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条的规定，判决如下： 一、解除原告安徽万特投资发展有限公司六安分公司与被告谈明慧于2017年10月9日签订的《解放路人防地下商业街租赁协议》； 二、被告谈明慧应于本判决生效之日起十日内搬离现租用的位于六安市商铺； 三、被告谈明慧支付原告自2019年12月1日起至搬离案涉租赁商铺之日止的商铺租金，租金计算方式按11466元/月/30天乘以实际占有商铺天数，扣除已交租金28796元； 四、被告谈明慧支付原告安徽万特投资发展有限公司六安分公司违约金，按其余欠应付租金数额的20%计算，款于本判决生效之日起十日内付清； 五、原告安徽万特投资发展有限公司六安分公司于本判决生效之日起十日内退还被告谈明慧履约保证金60000元； 六、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处；账号2000,0533,1263,1030,00×××55；户名：六安市金安区人民法院）。 案件受理费4860元减半收取计2430元，由被告谈明慧负担2000元，原告安徽万特投资发展有限公司六安分公司负担430元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  袁刚锋 二〇二〇年九月二十五日 书记员  王 玥 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。