广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初956号 原告：陀伟祥，男，1964年1月16日出生，汉族，住广西苍梧县。 被告：杨远盛，男，1967年9月2日出生，汉族，住广西藤县。 原告陀伟祥与被告杨远盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告陀伟祥、被告杨远盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陀伟祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告粉刷墙壁的材料及人工、清理垃圾费用共计500元；2.判令被告支付原告2020年5月租金以及原告代交5月物业费共1650元；3.判令被告支付原告代交2016年9月1至2017年2月28日共六个月的物业费1249.26元（6个月×208.21元），2017年3月1日至2019年2月28日共计二十四个月的物业费5829元（121.44平方米×2元/平方米×24个月），上述物业费共计7078.26元；4.判令押金3000元归原告所有；5.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年8月初，被告看中原告位于毅德城2区16-6号商铺，交了定金并取走钥匙，于2016年8月12日与原告签订合同。签约时被告要求免去8月的租金和物业费，原告同意了其请求。2017年8月底，被告向原告诉说生意难做，要求租金维持1500元不变，原告又同意了其请求。2018年8月底，被告又要求租金维持1500元不变，原告再次同意其请求。2016年1月1日至2017年2月28日，毅德城为庆祝开张优惠物业费为每月208.21元。2017年2月28日以前的物业费是由原告代被告先行垫付后再向被告收取，且合同约定租赁期间的物业费、水电费、网络费等均由被告承担，故被告应返还原告2016年9月1日到2017年2月28日的物业费1249.26元。2017年3月1日起的物业费由被告自行到物业部交纳，但被告欠付到2019年2月，原告要求被告交纳所欠物业费，同时要求物业公司加大追讨力度，但物业公司要求原告代为追讨，否则不退回保证金。原告当即要求被告交清所欠物业费，但被告仍不支付，原告只能先为被告代付所欠的物业费。此后，原告在被告的恳求下从2019年3月起加大优惠力度，将2019年3月到2020年8月的租金和物业费调整为1650元。此外，被告在使用铺面经营时不注童保护墙面整洁，且在违约搬走后不清理干净，影响原告的再次出租，故被告应返还原告由于粉刷铺面及清理垃圾的费用共计500元。被告中途退租属于违约行为，因此其所交押金应作违约金处理，归原告所有。 被告杨远盛辩称，一、原告要求其支付粉刷墙壁材料及人工、清理垃圾的费用共计500元的理由不成立。房屋租赁合同没有约定退租时需还原原样，该房屋已经租赁了几年，墙壁不可能没有污损，被告留下的垃圾也不多。原告为满足下一个租客的要求而粉刷墙壁，因此要求被告支付500元，是不合理的。二、原告要求其支付2020年5月租金和物业费1650元的理由不成立。其在2020年5月9日就告知原告下个月不再租赁原告的店铺，租金在原来的3000元押金里扣，但原告不同意，因其微信刚好没有钱，故跟原告承诺十天内支付。直到5月20日，其告知原告5月的租金在当时双方出钱安装的防盗网和卷闸门中抵扣，因合同约定该防盗网和卷闸门在租期满后归原告，现租期未满，故当租金抵扣也是合理的。三、原告要求其支付30个月物业费共计7078.26元的理由不成立。其于2016年8月12日与原告签订商铺租赁合同，当时原告给其十多天装修时间，该时间段内不收取任何费用，从2016年9月1日开始计算房屋租金。被告开业后，毅德城免收两年物业费。被告一直以微信转账方式向原告支付租金，双方均没有提过物业费的事情，原告在电话中承诺租金按1500元支付，物业费不需要另付。此后，原告没有提过物业费的事情，更没有物业部门向被告追讨物业费。直到2019年2月，原告与被告在电话中商讨提价150元租金和物业费，被告从3月起按照约定支付了租金和物业费至2020年4月。直至2020年5月20日被告搬走后，原告才提及要求被告支付上述的物业费，原告的要求是不合理的。四、原告诉请押金3000元归其所有的理由不成立。由于今年新冠疫情严重影响了正常生产生活，合同第七条约定租赁期间因不可抗力自然灾害等导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时双方不承担责任，现合同终止，该押金理应退回给被告。五、诉讼费由被告承担的理由不成立。合同期未满，但因新冠疫情影响，导致被告无法继续承租，不是因被告的过错而不租赁案涉房屋，故诉讼费不应由被告承担。 经审理查明，2016年8月12日，原告陀伟祥（甲方）与被告杨远盛（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》。合同主要约定：1.租赁房屋坐落在梧州毅德城2区16-6铺，总面积约121㎡；2.租期五年，自2016年9月1日起至2021年8月30日；3.第一年每月租金1500元、第二年每月租金2000元、第三年每月租金2100元、第四年每月租金2300元、第五年每月租金2500元，甲方收取乙方押金3000元，每月10日前交铺租；4.甲方房屋交给乙方后，承租方在使用期间的装修和修缮，有承租方自行负责，合同终止，解除合同时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动除外）；5.甲方有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用，拖欠租金超过半个月的，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿；6.乙方权利和义务为按时交纳房租及其他费用（如物业费、水电费、网络费等一切费用），双方在经营过程中因对方原因造成双方无法正常经营和出租带来的一切损失由责任方承担；7.租赁期间因不可抗力、自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止；8.乙方违约，甲方有权没收其押金，并要求其赔偿损失。 签订合同后，被告杨远盛向原告陀伟祥交付了3000元押金，原告陀伟祥将上述租赁房屋交付被告杨远盛使用，双方开始履行合同。合同履行过程中，原、被告又约定2016年9月至2019年2月期间，每月的租金为1500元；从2019年3月起，每月的租金和物业费共计1650元。被告杨远盛在2019年3月前，每月向原告陀伟祥支付1500元，从2019年3月起，每月向原告陀伟祥支付1650元。2020年5月初，被告杨远盛告知原告陀伟祥其从下月其不再租赁案涉房屋，并于5月20日搬出了租赁房屋，但未清理房内垃圾以及墙上污损。双方因被告杨远盛是否应支付租赁期间的物业费和2020年5月的租金问题产生争议，原告诉至法院成讼。 另查明，原告陀伟祥支付了2016年9月1日至2017年2月28日的物业费共1249.26元，2017年3月1日至2019年2月28日的物业费共5829元，合计7078.26元。被告杨远盛未支付2020年5月的租金和物业费1650元。 上述事实，有当事人的庭审陈述，原告提供的商铺租赁合同、收款收据，被告提供的微信聊天记录截图等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原告陀伟祥与被告杨远盛签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，是合法有效的，对双方当事人均具有约束力。被告杨远盛承租并使用了租赁商铺，其有义务按照约定向原告支付租金。合同期限未届满，被告杨远盛提出自2020年6月起解除双方的租赁合同关系，原告陀伟祥同意，双方协商解除了《商铺租赁合同》。合同实际履行至2020年5月，故被告杨远盛应向原告陀伟祥支付2020年5月的租金和物业费。被告未向原告支付该月租金和物业费，原告诉请其支付，合理合法，本院予以支持。 关于物业费的问题。《商铺租赁合同》约定租金逐年递增，2016年的租金为1500元，2017年的租金为2000元，2018年的租金为2100元，2019年的租金为2300元，租金不包括物业费、水电费等其他费用。被告杨远盛认为原告优惠租金后，每月向其收取的1500元包括了物业费，且毅德城免收两年物业费，但未举证证明双方作出了该约定，也未提出免收物业费的依据。且按照合同约定，每月1500元是第一年的租金标准，不包括物业费。原告陀伟祥同意不提高租金，仍按第一年的最低标准收取，本院认为，综合以上因素进行分析，1500元应未包括物业费。现原告诉请被告支付2016年9月1日至2019年2月28日期间的物业费7078.26元，合理合法，本院予以支持。 关于粉刷墙壁材料及人工、清理垃圾费用的问题。按照《商铺租赁合同》约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定，被告杨远盛承租原告的房屋后，有义务妥善保管和使用租赁房屋。现租赁的房屋因被告使用而造成墙壁污损，影响了原告的正常使用，被告应对原告因修复污损的费用承担责任。故原告陀伟祥诉请被告支付粉刷墙壁的材料及人工费、垃圾清理费500元，合情合理，本院予以支持。 关于押金的问题。《商铺租赁合同》约定，租赁期间因不可抗力、自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。被告杨远盛因新冠××病毒疫情的影响，与原告陀伟祥解除了租赁合同关系，属于不可抗力所致，按照合同约定，被告的行为未构成违约，故原告不得没收被告支付的押金3000元。原告诉请押金3000元归其所有，于法无据，本院不予支持。为免于当事人的诉累，被告杨远盛已支付的3000元押金，与上述其应向原告陀伟祥支付的物业费抵销。抵销后，被告杨远盛应支付原告陀伟祥的物业费为4078.26元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告杨远盛应向原告陀伟祥支付2020年5月的租金和物业费1650元； 二、被告杨远盛应向原告陀伟祥支付2016年9月至2019年2月的物业费4078.26元； 三、被告杨远盛应向原告陀伟祥支付粉刷墙壁的材料及人工费、垃圾清理费共500元； 四、驳回原告陀伟祥的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费106元，减半收取计53元，由原告陀伟祥负担26元，被告杨远盛负担27元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 吕晓雯 二〇二〇年九月九日 法官助理 李健梅 书 记 员 曾伟兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。