四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3408号 上诉人（原审被告）彭丽，女，1973年3月12日出生，汉族，住四川省成都市郫都区。 委托诉讼代理人张云帆，四川永靖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）四川爱家居商业管理有限公司。住所地：四川省成都市高新区双柏路68号。 法定代表人陈敏，总经理。 委托诉讼代理人张强，系工作人员。 上诉人彭丽因与被上诉人四川爱家居商业管理有限公司（以下简称爱家居公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初11411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决审理查明，2015年4月20日，爱家居公司与被告彭丽签订《物业综合管理服务协议》，约定：彭丽承租爱家居公司位于成都市高新西区【晨明·爱家居总部港】项目（西区商瑞项目）二号楼第二层第2Ｂ41号物业，用于瓷砖经营，物业面积为112.45平方米；承租期限从2015年5月1日至2018年4月30日，最终以成都××汽车有限公司（以下简称××公司）发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准，若××公司因故推迟交付该物业，本协议的有效期将按物业实际的交付日及租期起算日予以顺延；彭丽按28.5元／月／平米的标准每月缴纳运营管理费3204.83元，按5元／月／平米标准每月缴纳物业管理费562.25元，双方约定以上费用的缴纳方式按照被告和案外人××公司所签订物业租赁合同中物业租金的缴纳约定执行；爱家居公司实行统一的收银及结算管理，实行统一的营业时间管理；协议有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议均视为违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金按照本协议的合约费用总额的20%计算。合同签订当天，彭丽缴纳了承租物业6个月的运营管理费、物业管理费。被告出具的《收据》显示，运营管理费12819.32元（112.45×28.5×4），并在该份《收据》上特别载明“含免租期2个月”，收到彭丽缴纳物业管理费3373.5元（112.45×5×6）。2015年10月1日,彭丽入驻承租物业。2017年4月10日,彭丽离场，经营期间未缴纳相关费用。 原审法院另查明，2015年4月20日（即双方签订《物业综合管理服务协议》当天），案外人××公司作为甲方，彭丽作为乙方，签订了《物业租赁合同》，约定彭丽承租晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）二号楼第二层第2B41号商铺的物业，承租期为36个月，从2015年5月1日至2018年4月30日，约定每6个月一次性支付物业租金。合同备注里载明，本合同有效期内，甲方同意给予乙方免交第一个合约年总计4个月、第二个合约年总计4个月、第三个合约年总计零个月的物业租金及运营管理费的承租优惠；本合同有效期内，乙方享受的承租优惠，须按照甲方指定的支付方式及支付周期执行。 以上事实，有当事人双方的当庭陈述、《物业综合管理服务协议》《物业租赁合同》、收款收据及证人证言等证据在卷佐证。 原审法院认为，爱家居公司与彭丽签订的《物业综合管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。关于爱家居公司主张彭丽支付运营管理费和物业管理费。首先，关于彭丽欠付费用期间的认定：双方均认可彭丽于2015年10月1日进场经营；彭丽陈述及证人证言证实其离场时间为2017年4月初或4月10日左右，原审法院认定彭丽离场时间为2017年4月10日，自此合同解除；彭丽离场后，无法享受合同约定的相关服务，不应承担爱家居公司主张离场后的运营管理费和物业服务费；因此，原审法院认定以彭丽实际经营时间为18月零10天作为计费期间；彭丽已经缴纳6个月运营管理费和物业管理费，故彭丽欠付费用的期间为12月零10天。关于彭丽是否适用免租期，其提供的运营管理费的支付凭证，表明爱家居公司根据合同约定收取彭丽第一期（六个月）费用时实际按四个月费用收取、同时注明享受二个月免租期；彭丽主张在整个租赁期间均适用免租期，爱家居公司提出彭丽仅支付了一期费用，未按时交付其余费用，不得享受免租期。对此，原审法院认为，彭丽已经缴付前六个月的费用，享受了二个月免租期，且实际投入经营，该免租期不得扣除；对于此后的费用，根据双方签订的《物业综合管理服务协议》，明确彭丽与案外人签订的《物业租赁合同》作为双方合同生效的前置条件，在《物业租赁合同》中约定了彭丽享受的承租优惠，须按照指定的支付方式及支付周期执行，同时明确支付方式为每六个月一次性支付，以上表明彭丽的义务应当受到该《物业租赁合同》的约束，彭丽实际经营期间未按时交付费用，不应再享受免租优惠，故彭丽应当补交其经营期间欠付12个月零10天的运营管理费39526.2元[3204.83元/月×（12月+1/3月）]和物业管理费6934.4元[562.25元/月×（12月+1/3月）]。关于爱家居公司主张违约金的诉讼请求，原审法院认为，彭丽未按期缴纳运营管理费和物业管理费，存在违约行为，爱家居公司有权要求其补缴合同解除前的运营管理费、物业管理费并承担违约责任。根据合同约定“除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议视为违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金按照本协议的合约费用总额的20%计取”，原审法院认为，违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失，因此，综合爱家居公司受到的损失、彭丽的过错程度等情形，酌情调整为彭丽欠付费用总额的20%，即9292.12元。对于爱家居公司要求彭丽支付水电费、空调能耗费的诉讼请求，原审法院认为，爱家居公司未提交证据，彭丽亦予以否认，故对于爱家居公司的该项诉讼请求，不予支持。关于彭丽辩称在2016年5月至2016年11月期间，其承租物业四周在打围施工、合同无法履行，要求爱家居公司免除相应运营管理费和物业管理费的意见，原审法院认为，彭丽提交的证据无法证明打围施工对其经营的影响程度，且庭审中自认在此期间并未停业，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，……”之规定，对该辩称意见不予采纳。关于彭丽辩称爱家居公司在履行合同过程中存在缩短营业时间、存在消防隐患、土地性质不合法等违约行为的意见，原审法院认为，彭丽并未提交合法有效的证据证明爱家居公司的违约行为，也未证明存在无法正常经营、合同无法正常履行的情况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，……”之规定，对彭丽的上述辩称意见不予采纳。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、彭丽于判决生效后十日内向爱家居公司支付运营管理费39526.2元、物业管理费6934.4元及违约金9292.12元；二、驳回爱家居公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1299元，由爱家居公司承担669元，彭丽承担630元。 宣判后，彭丽不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，对被上诉人缩短营业时间等诸多违约行为均未查实，合同约定的免租条款是有效的，原审法院适用法律错误，让上诉人承担如此之重的违约责任显失公平，故请求撤销原判，依法改判。 被上诉人爱家居公司辩称，关于免租期按合同约定缴纳费用就可以享受，营业时间是从商场后期具体情况调整的，发了通知的，商户也并未提出过异议，案涉商场消防不存在问题，请求驳回彭丽的上诉请求。 本院二审查明事实与原审法院一致。 本院认为，彭丽与爱家居公司及案外人××公司签订的《物业综合管理服务协议》和《物业租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本案中，根据查明的事实和从上述两份协议中约定的“……爱家居公司实行统一的收银及结算管理，实行统一的营业时间管理……”及“……本合同有效期内，乙方享受的承租优惠，须按照甲方指定的支付方式及支付周期执行……”等内容看，彭丽上诉称应享受免租优惠、爱家居公司缩短营业时间违约等上诉理由均不能成立，原审法院判决彭丽向爱家居公司支付欠交运营管理费、物业管理费并酌情调减支持违约金并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1194元由上诉人彭丽承担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈 悦