湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终843号上诉人（一审被告）：湖北博大房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区车站街工业园姚湾特一号。统一社会信用代码：91420902691793782J。法定代表人：程世斌。该公司经理。委托诉讼代理人：石西毛，湖北山川律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗三容，湖北山川律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：向猛，男，1994年11月19日出生汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：乐成锋，湖北书院律师事务所律师。一审第三人：中国建设银行股份有限公司孝感开发支行。住所地：湖北省孝感市北京路84号。统一社会信用代码：9142090073519255XU。负责人：万海堂，该支行行长。上诉人湖北博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）因与被上诉人向猛、一审第三人中国建设银行股份有限公司孝感开发支行（以下简称孝感建行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初4698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博大公司上诉请求：1.撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初4698号民事判决，并依法驳回向猛的全部诉讼请求。2.二审诉讼费由向猛承担。上诉理由:一、向猛请求解除与博大公司签订的《商品房买卖合同》不具备解除《商品房买卖合同》的程序条件，该诉讼请求不应当支持。虽然《商品房买卖合同》第十二条第1款第(2)项约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”，但至今向猛并没有催告博大公司，要求博大公司在催告后的三个月内履行交房义务，而是直接要求解除合同，故向猛解除《商品房买卖合同》的权利行使程序不合法，《商品房买卖合同》还不能解除。二、博大公司出售给向猛的商品房已具备交付的实质条件，可随时交付给向猛装修、居住，并不影响向猛签订《商品房买卖合同》的合同目的，《商品房买卖合同》应当继续履行。博大公司出售给向猛的商品房土建及周围环境早已完工，消防工程和燃气工程也已完工。该商品房建设和销售的所有证件齐全、合规，包括出售给向猛在内的所有商品房已具备交付的实质要件。并且，许多业主已装修入住，该商品房现只等待房屋建设主管部门组织相关部门进行综合验收后即可出具竣工验收备案证明。博大公司可随时将向猛购买的商品房交付给向猛，由向猛自主装修、居住,并不影响向猛签订《商品房买卖合同》的合同目的，《商品房买卖合同》应当继续履行。三、一审第三、第四项判决内容中有重复。一审认定，2018年11月21日-2019年11月21日，向猛共计付按揭款本息36413.52元，该36413.52元中包含了按揭款利息，该包含的按揭款利息不应再计算利息，但一审判决第三项将按揭款本息36413.52元与首付款相加并一起计算利息，是将36413.52元中包含了按揭款利息重复计息，是错误的。综上，请求二审法院依法支持博大公司的全部上诉请求。向猛答辩称:向猛与博大公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，真实、合法、有效，合同约定的解除条件，具备实质以及程序要件，应予支持。向猛与博大公司签订合同后，向猛按合同约定，履行了支付购房款的义务，但博大公司没有按照合同第十二条第1款(2)项约定，出卖人应当在2018年12月31日之前向买受人交付该商品房，第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]，逾期在180日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日并向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。2.逾期超过180日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。据此，博大公司应该按照合同约定于2018年12月31日之前交付该商品房。现逾期交付房屋超过了180日，且向猛在起诉之前多次催促博大公司交付房屋，但直至起诉之前仍然没有交付房屋，导致向猛合同目的不能实现，向猛行使合同约定的解除权符合相关法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”，向猛行使解除权在合理期限内。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、诉争商品房根本不具备交付实质条件。截至目前该小区仍有很多买受人没收到房，该小区基本设施没有完善。第一，临时用电，晚上不能开空调，多次停电导致人员被困电梯中；第二，小区用的是井水，杂质多，影响身体健康；第三，以危险为由只开通部分业主天然气。部分房屋有漏水、渗水发生无人解决等客观因素，已有多名小区业主上访投诉。因此，该商品房根本不具备交付使用的实质条件，没有继续履行的必要。一审判决“博大公司应给付向猛利息，是合同明确约定条款，不存在重复计算的问题”。请求驳回上诉，维持原判。第三人孝感建行述称，1.房屋买卖合同与孝感建行无关；2.贷款合同是向猛与孝感建行自愿签订，合法有效。贷款已经实际发放，孝感建行不同意在未还清贷款之前解除贷款合同。向猛一审诉讼请求：1.依法判决解除向猛与博大公司签订的XG1700650011号《商品房买卖合同》；2.依法判决博大公司向向猛返还购房款本金165000元；3.依法判决博大公司向向猛赔偿违约损失24600元；4.依法判决博大公司和孝感建行向向猛返还已付购房贷款本息36413.52元(自2018年11月21日至2019年11月21日共计付按揭款本息36413.52元)，并责令博大公司向孝感建行清偿剩余购房贷款本息；5.本案诉讼、保全费用全部由博大公司承担。一审认定事实如下：2018年7月26日，向猛与博大公司签订了XG1700650011号《商品房买卖合同》《补充协议》，该合同约定:出卖人博大公司,买受人向猛,该商品房博大君悦湾D11幢1单元2层0203号房屋,面积106.11平方米,总价款550000元,第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房己取得房屋测绘报告；第十一条交付时间和手续:（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任:除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]。（2）逾期超过180日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2％向买受人支付违约金。2018年7月的5日、6日，向猛依约交纳了购房款165000元，余款385000元采用银行贷款方式付款。后向猛多次催促博大公司交房无果，便诉至一审法院。另查明，2019年10月10日，孝感建行《中国建设银行个人账户支出交易明细》显示：2018年11月21日至2019年11月21日收回客户向猛贷款本息36413.52元。再查明，向猛在诉讼过程中未提供孝感建行与本案有关的事实和证据。一审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。向猛、博大公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按约定全面履行合同义务。博大公司不按合同约定交付商品房，解除合同的条件成就，向猛有权依合同的约定解除合同，也有权要求博大公司依合同的约定和法律的规定赔偿损失。向猛的第1项诉讼请求,符合合同约定,一审予以支持;向猛的第2项诉讼请求,符合事实及法律规定,一审予以支持;根据合同的约定,博大公司应给付给向猛的利息为9869.26元[(165000元向猛已付购房款+36413.52元向猛已付贷款)×4.9%=9869.26元]。故,向猛的第3项诉讼请求,一审部分支持;向猛的第4项诉讼请求,因博大公司在解除合同后应赔偿给向猛已付购房款本息36413.52元的损失，向猛没有提供孝感建行应返还已付购房款本息36413.52元及博大公司应向孝感建行清偿剩余购房贷款本息的证据及事实，应承担举证不能的不利后果。故，向猛的第4项诉讼请求,一审部分支持。综上所述，向猛的诉讼请求，一审部分支持。博大公司的辩论意见,一审部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、解除向猛与博大公司签订的XG1700650011号《商品房买卖合同》；二、博大公司向向猛返还购房款本金165000元；三、博大公司赔偿给向猛违约损失9869.26元；四、博大公司赔偿给向猛已付购房款本息36413.52元的损失；五、驳回向猛的其他诉讼请求。上述应付款项在判决生效之日起十日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9855元、申请费2423元共计12278元，由向猛负担200元博大公司负担12078元。二审中，博大公司、孝感建行未提交新证据，向猛提交博大君悦小区内18名业主反映材料一份。拟证明向猛所购买的房屋所在的楼层出现了如答辩状中陈述的问题。博大公司质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据为复印件，不是原件，对真实性不认可，且证人没有出庭作证。该证据落款没有日期，现在博大君悦小区已经具备交付的条件，可以随时交付房屋，不认可对该证据的证明目的。孝感建行质证认为：同意博大公司的质证意见。对向猛提交的博大君悦小区内18名业主反映材料，本院认证认为：该证据为复印件、不是原件，落款没有日期，且证人没有出庭作证，故对该反映材料的真实性及证明目的均不予认可。经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据博大公司的上诉请求，归纳本案二审的焦点：一、向猛请求解除与博大公司签订的《商品房买卖合同》是否具备解除合同的程序条件；二、博大公司出售给向猛的商品房是否具备交付条件；三、一审第三、四项判决中内容是否重复。本院认为，房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、中止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。因此，一审确定本案案由为房屋买卖合同纠纷是正确的，本院予以确认。向猛与博大公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，依法成立、有效，合同约定的解除条件，具备实质以及程序要件，应予支持。合同签订后，向猛依照合同约定履行了支付购房款的义务，博大公司也应全面履行合同义务。一、向猛请求解除与博大公司签订的《商品房买卖合同》符合解除合同的程序条件。博大公司认为：“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定‘根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持’，但至今向猛并没有催告博大公司，要求博大公司在催告后的三个月内履行交房义务，而是直接要求解除合同，故向猛解除《商品房买卖合同》的权利行使程序不合法，《商品房买卖合同》还不能解除。”向猛认为：“与博大公司签订合同后，向猛按合同约定，履行了支付购房款的义务，但博大公司没有按照合同第十二条第1款(2)项约定，出卖人应当在2018年12月31日之前向买受人交付该商品房”“合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]，逾期在180日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日并向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。2.逾期超过180日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。”现逾期交付房屋超过了180日，且向猛在起诉之前多次催促博大公司交付房屋，但直至起诉之前仍然没有交付房屋，导致向猛合同目的不能实现。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”的规定，向猛行使解除权的期限符合上述规定，亦符合双方合同的约定。博大公司的该上诉理由本院不予采信。二、博大公司出售给向猛的商品房不具备交付条件。博大公司认为：“其出售给向猛的商品房土建及周围环境早已完工，消防工程和燃气工程也已完工。该商品房建设和销售的所有证件齐全、合规，包括出售给向猛在内的所有商品房已具备交付的实质要件。并且，许多业主已装修入住，该商品房现只等待房屋建设主管部门组织相关部门进行综合验收后即可出具竣工验收备案证明。博大公司可随时将向猛购买的商品房交付给向猛。”但是，截止本案二审辩论终结前，博大公司仍未能提交案涉房屋的竣工验收报告。该房屋仍未竣工验收。竣工验收是房屋交付必须达到的条件，因此，案涉商品房仍不具备交付条件。博大公司的该上诉理由本院不予采信。三、一审第三、四项判决中内容没有重复。一审判决的第三项是根据合同的约定,博大公司应给付给向猛的利息损失为9869.26元[(165000元向猛已付购房款+36413.52元向猛已付贷款)×4.9%=9869.26元]；第四项是博大公司和孝感建行向向猛返还已付购房贷款本息36413.52元(自2018年11月21日至2019年11月21日共计付按揭款本息36413.52元)。因此，博大公司的该项上诉理由本院予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，依法应予维持。博大公司的上诉理由本院不予采信，其上诉请求本院予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9855元由湖北博大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二〇年九月八日书记员  董艳乐