河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异171号 案外人：娄某某，女，1986年12月28日出生，汉族，住石家庄市正定县。 申请人：殷某某，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被申请人：杨某，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：赵某某，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：河北金建房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市裕华区东岗路28号，统一社会信用代码：91130100718382204T。 法定代表人：赵某某，该公司经理。 委托代理人：杨某，公司员工。 三被申请人委托代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 在本院执行殷某某与杨某、赵某某、河北金建房地产开发有限公司（以下简称金建公司）合同纠纷一案中，案外人娄某某对本院的查封行为提出书面异议，本院于2020年8月19日立案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人向本院提出异议称，在贵院公告中拟查封的金建公司开发的壹度恒园项目107号楼2单元101室的房产，案外人申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。事实和理由：案外人已于2011年8月30日与金建公司签订购房协议，购买了贵院拟查封的壹度恒园项目某号楼某单元101室的房产，截止至贵院发出拟查封公告前，案外人已支付了购房款632,451元（详见购房协议及房款票据），因此，在贵院查封的财产范围中，有案外人已购买的房产，申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。 申请人殷某某答辩称，石家庄中院查封金建公司的房产符合法律规定，根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记不发生法律效力。根据以上规定，案外人提出的房产现在合法登记在被申请人金建公司名下，因此案外人要求解除财产查封保全的请求不符合法律规定，请人民法院驳回。 赵某某、金建公司、杨某答辩称，被申请人与殷某某民间借贷纠纷一案中，申请人殷某某申请法院查封了金建公司开发的小区壹度恒园部分业主的房产，业主对此提出异议。被申请人认为贵院查封案外人的房产不符合法律规定，依法应予解封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的规定，案外人的民事权益符合该法律规定，即可排除申请人对案涉不动产的强制执行。案外人与金建公司签订了认购书，内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，金建公司于本案诉讼前取得案涉房产的商品房预售许可证，案涉认购书应认定合法有效，且案外人已经交付全款，并实际占有该不动产，法院应依法解除对案外人房产的查封措施。 案外人向本院提交如下证据： 证据一、娄某某与金建公司于2011年8月30日签订了《壹度恒园认购协议书》。 证据二、2019年7月10日物业费（2018.5.31-2020.5.31）4326元收据一份；2015年7月31日补交房款55000元收据一份；2012年5月29日部分房款100000元收据一份；2011年9月16日部分房款320000元收据一份；小房款76580元收据一份；2017年8月8日契税9487元、维修基金7825元、交易服务费168元、办证费80元共计17560元收据一份；房款157451元收据一份；2017年8月8日接头天然气、暖气接头、补款共计11842元收据一份；2017年8月8日物业费（2017.5.31-2018.5.31）2146元、垃圾清运费559元、水电费100元、装TV装修证170元、简易坐便器20元共计2995元收据一份。 证据三、有银行转账记录微信照片一份，中国农业银行62×××18于2011年分两次转给杨某的转账记录，第一次转账5万元，第二次转账金额看不清，还有从柜员机里打的回执单，一个是20万元，一个是69428元，都是2017年8月8日打的（未提交）。 申请人质证称，对证据一购房协议书有异议，按照我国全国工商总局制定的格式性的商品房买卖合同，而本案案外人提交的协议显然与国家市场监督管理总局制订的商品房买卖合同的版本不符，因此我们对其协议的真实性、合法性均有异议。对其他证据我们没有看到转账凭证，不能单单以收据来作为认定交费的依据，应当附有相应的转账凭证、发票才能认定交费的事实。对转账凭证，从凭证上看，转账人和转账对方的账户并没有案外人和被申请人金建公司的名字，案外人提供的转账凭证与本案没有直接关系，不能显示购房款和其转账到金建公司购买房产，因此，案外人提供的该四份转账凭证与本案无关。 被申请人质证称，没有异议，交的钱不一定是案外人本人的钱也可能是借的钱，对收款人也没有异议。 本院查明，殷某某与杨某、赵某某、金建公司的民间借贷纠纷一案本院于2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定查封被申请人金建公司名下证号为正定国用（2011）第0182、0183号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260922022元，保全申请费5000元，暂由殷某某负担。本裁定立即开始执行。后，本院于2019年10月21日作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封金建公司名下部分房产，查封期限为三年，其中包括案外人娄某某名下107号2单元101室即本案案涉房产7-2-101号。 另查明，2011年8月30日，娄某某与金建公司签订《壹度恒园认购协议书》一份，购买金建公司开发销售的“壹度恒园”小区107号楼2单元101室，面积111.78平方米，5658元/平方米，金额632451元，约定于2011年8月30日交付定金贰万元，于2017年8月8日付清剩余总房款的612451元（小写）。 2011年9月16日案外人交部分房款320000元，金建公司为其出具部分房款收据一份；2012年5月29日案外人交部分房款100000元，金建公司为其出具部分房款收据一份；2015年7月31日案外人补交55000元，金建公司为其出具补交房款55000元收据一份；房款157451元收据一份，未注明日期，以上房款共计632451元。2017年8月8日物业费（2017.5.31-2018.5.31）2146元、垃圾清运费559元、水电费100元、装TV装修证170元、简易坐便器20元共计2995元，物业为其出具收据一份；同日，接天然气头、暖气接头交费11847元，金建公司为其出具补款11842元的收据一份；2017年8月8日交契税9487元、维修基金7825元、交易服务费168元、办证费80元共计17560元，金建公司为其出具17560元收据一份；2019年7月10日案外人交物业费（2018.5.31-2020.5.31）4326元物业为其出具收据一份。现案涉房产登记在金建公司名下。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人娄某某在查封案涉房产前已与金建公司签订房屋认购书，结合案外人提交的认购协议、各项费用票据，可以认定其已于查封前交清全款，并合法占有该不动产，案外人娄某某提出的异议请求符合上述司法解释规定的情形，本院应予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北金建房地产开发有限公司名下位于正定县的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年九月九日 书记员  张佳丽