四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初9561号 原告：侯小芳，女，1976年11月5日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：都燕果，四川循定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙承仙，四川循定律师事务所律师。 被告：四川诚德盛嘉企业管理有限公司，住所地：四川省成都市青羊区顺城大街269号（富力天汇中心）1栋1单元9楼0924号。 法定代表人：黄彦。 委托诉讼代理人：覃东，男，1971年4月15日出生，汉族，住广西南宁市，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：杨建松，男，1986年10月27日出生，汉族，住四川省剑阁县，系该公司工作人员。 第三人：汪国礼，男，1965年2月23日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 第三人：侯蓉，女，1968年10月13日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 原告侯小芳与被告四川诚德盛嘉企业管理有限公司（以下简称诚德盛嘉公司）、第三人汪国礼、侯蓉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告侯小芳的委托诉讼代理人龙承仙，被告诚德盛嘉公司的委托诉讼代理人覃东、杨建松到庭参加诉讼。第三人汪国礼、侯蓉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 侯小芳请求本院判令：1.终止对汪国礼、侯蓉名下的位于成都市青羊区房屋的执行并解除查封；2.确认成都市青羊区房屋归侯小芳所有，并由汪国礼、侯蓉协助侯小芳将上述房屋登记至侯小芳名下；3.诚德盛嘉公司承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2012年6月18日，侯小芳与汪国礼、侯蓉签订了《房屋转让协议》，约定：汪国礼、侯蓉将成都市青羊区的房屋（下称“案涉房屋”）转让给侯小芳，因受房屋性质所限，侯小芳与汪国礼、侯蓉约定以第三人的名义购买案涉房屋，购入该房屋的一切手续均以第三人的名义办理。侯小芳按约支付了房屋转让费及全部购房款，并在交房后委托汪国礼、侯蓉将案涉房屋装修、出租，且自2013年4月交房至今，侯小芳也收取了案涉房屋的全部租金。2019年7月17日，青羊法院就诚德盛嘉公司与汪国礼、侯蓉追偿权纠纷一案作出（2018）川0105民初13929号《民事判决书》，判令诚德盛嘉公司有权对汪国礼、侯蓉位于成都市龙泉驿区房屋（权0157037）折价或者拍卖、变卖该财产的价款在100万元范围内按照法律规定的顺位优先受偿。现该判决已经生效，青羊法院已立案执行［执行案号：（2020）川0105执3560号］。在该审理过程中，青羊法院于2015年6月30日以（2015）青羊民初字第6009号《民事裁定书》查封了案涉房屋，于2018年6月26日以（2015）青羊民初字第6009-2号《民事裁定书》及（2018）川0105执保845号《协助执行通知书》继续查封了案涉房屋，该查封在（2020）川0105执3560号执行案件中继续有效。2020年7月3日，侯小芳对查封案涉房屋提出书面异议，青羊法院于2020年7月16日作出（2020）川0105执异298号《执行裁定书》驳回了侯小芳的请求。青羊法院错误地查封了侯小芳的房产，继续执行该财产将会侵害侯小芳的合法权益。 诚德盛嘉公司辩称，汪国礼、侯蓉与诚德盛嘉公司的债权债务纠纷已经长达8年，最终诚德盛嘉公司胜诉。汪国礼、侯蓉没有实质性地推翻诚德盛嘉公司诉讼请求的理由，在诉讼程序上和判决书的书写瑕疵上两次提出上诉，导致整个诉讼周期很长，汪国礼在和诚德盛嘉公司诉讼的过程中存在逃债行为。从侯小芳的身份证件号码和住址看，其和汪国礼、侯蓉可能存在亲戚关系，但双方本人均未到庭接受质询。汪国礼、侯蓉编造了购房的资料并逃避债务，侯小芳提供的证据只有交易合同，没有转款依据，系常见的典型的虚构交易，不能证明有真实的交易行为，该套房产到目前依然是汪国礼在占有、使用并收取收益，与正常的资产买卖交易不相符。且侯小芳在云南工作，有稳定的资产，有一定判断能力，不可能长期住在云南在成都买一套房不管理，且查封多年未起诉，在诚德盛嘉公司申请执行以后才提起诉讼，房屋的租金汪国礼亦未及时足额地支付给侯小芳，与常理不服。侯小芳不是该房屋产权人，也没有对房屋占有和使用，其主张没有依据，不能对抗执行，应予驳回。 第三人汪国礼、侯小芳未到庭答辩，亦未提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 四川盛嘉融资担保有限公司（以下简称盛嘉公司）与陈锐、乔建蓉、陈东、叶淑兰、滕永俭、汪国礼、侯蓉、代德芬、蒋友、张勋伦、成都豪尔兰顿实业有限公司（以下简称豪尔兰顿公司）、第三人南充市商业银行股份有限公司成都武侯支行（以下简称南充商行武侯支行）追偿权纠纷一案，本院于2017年6月25日作出（2015）青羊民初字第6009号《民事判决书》，蒋友、汪国礼不服该判决，向四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）提起上诉，成都中院审理后作出（2018）川01民终8706号《民事裁定书》，裁定撤销（2015）青羊民初字第6009号《民事判决书》发回重审。本院重审立案审理后，于2019年7月17日作出（2018）川0105民初13929号《民事判决书》，判决：“一、被告陈锐、乔建蓉、陈东、叶淑兰、滕永俭、汪国礼、侯蓉、代德芬、蒋友、张勋伦、豪尔兰顿公司向诚德盛嘉公司连带支付代偿款本金6382150元及利息......三、诚德盛嘉公司有权对汪国礼、侯蓉位于成都市龙泉驿区房屋（权0157037）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在100万元范围内按法律规定的顺位优先受偿；......”。该判决已生效，本院已立案执行［执行案号：（2020）川0105执3560号］。 诉讼过程中，经诚德盛嘉公司申请并提供担保，本院于2015年6月30日以（2015）青羊民初字第6009号《民事裁定书》查封了案涉房屋，于2018年6月26日以（2015）青羊民初字第6009-2号《民事裁定书》及（2018）川0105执保845号《协助执行通知书》继续查封了案涉房屋，该查封行为在（2020）川0105执3560号执行案件中继续有效。 侯小芳于2020年7月3日向本院提出执行异议，对本院以（2015）青羊民初字第6009-2号《民事裁定书》及（2018）川0105执保845号《协助执行通知书》查封网签备案登记于侯蓉、汪国礼名下的案涉房屋提出执行异议。2020年7月16日，本院作出（2020）川0105执异298号《执行裁定书》，认为本院对于网签备案登记于被执行人汪国礼、侯蓉名下的房屋有权查封，案外人侯小芳未提交证据证明其在本院查封前已合法占有案涉房屋，且其提交的收条不足以证明其已支付完全部价款，故裁定驳回侯小芳的执行异议请求。侯小芳不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，1.案涉房屋网签合同备案在被执行人汪国礼、侯蓉名下。截止2020年7月10日，产权仍登记在成都铁路地区旧城改造中心名下； 2.2018年10月6日，汪国礼与成都自如生活信息科技有限公司签订《资产管理服务合同》，由汪国礼出租案涉房屋并收取租金。 上述事实有当事人身份信息、国家企业信用信息公示查询记录、执行裁定书、不动产登记信息摘要、网签合同信息查询记录、资产管理服务合同、当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，侯小芳提交《房屋转让协议》《情况说明》、《收据》、《声明》、《委托书》、《自如资产管理服务合同》、《房屋租金付款清单》，拟证明汪国礼、侯蓉于2012年6月18日将案涉房屋转让给了侯小芳，侯小芳已支付房屋转让费、购房款、维修基金、契税，并由侯小芳委托汪国礼出租，只是受房屋性质和过户政策影响，只能暂时登记在汪国礼、侯蓉名下。诚德盛嘉公司不认可该组证据的真实性，并提出收据上显示是汪国礼向铁路局旧改中心支付购房款，而非侯小芳支付，由汪国礼出租并收取租金，并未转交给侯小芳，不能达到侯小芳的证明目的。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人侯小芳是否是案涉房屋的权利人以及该权利是否足以阻却本院强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，虽然侯小芳提交了《房屋转让协议》及《收条》，但未提交转款凭证等支付购房款的客观证据，且根据其提交的由成都铁路局旧城改造中心出具的《收据》以及POS单来看，购房款均由汪国礼刷卡支付，不能证明双方确实履行了该房屋转让协议，本院无法认定侯小芳与汪国礼、侯蓉在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，亦无法认定侯小芳支付了全部购房款及转让款。根据侯小芳提交的《自如资产管理服务合同》、《房屋租金付款清单》，案涉房屋由汪国礼出租并收取租金，侯小芳称其系委托汪国礼代为管理，但除了《委托书》，未提交证据证明汪国礼将收取的租金转交给了侯小芳，其主张与汪国礼系委托管理关系的证据不足，且《自如资产管理服务合同》的签订时间为2018年10月6日，而本院查封时间为2015年6月30日，其提交的证据亦不能证明在本院查封之前已合法占有使用案涉房屋。案涉房屋目前仍登记在成都铁路地区旧城改造中心名下，侯小芳要求确认案涉房屋归其所有，并由汪国礼、侯蓉协助办理过户登记手续，无事实及法律依据。综上，侯小芳的主张均无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，侯小芳的主张均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 驳回侯小芳的全部诉讼请求。 案件受理费7032元，由侯小芳承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  张国胜 人民陪审员  朱扬国 二〇二〇年九月二十四日 法官 助理  赵劲菘 书 记 员  童学翠