山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终4706号 上诉人（原审原告）：王一如，女，1991年4月20日出生，汉族，户籍地山东省临沂市兰山区，现住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：李永成，山东衡正源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏廷珂，山东衡正源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：刘建鹏，山东尧舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张峰，山东尧舜律师事务所实习律师。 上诉人王一如因与被上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初5991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王一如上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判限期被上诉人将办理荣盛·香醍荣府40号楼权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案、完成初始登记并为上诉人办理荣盛·香醍荣府40号楼104室权属证书登记履行法定配合义务或发回重审；2.支持上诉人主张的逾期办理权属登记损失469510.52元（至2019年10月28日）并计算至完成产权登记机关备案、完成初始登记之日止的诉讼请求；3.由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、商品房预售合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人至今未完成备案工作，未完成产权初始登记，也没证据证实被上诉人曾经实施过提交规划验收申请后规划主管机关验收未通过的证明，上诉人认为应当认定被上诉人一直未提交规划验收申请，当然，未提请规划验收申请造成的后果责任在被上诉人。二、被上诉人为房屋促销，建设一楼楼前小院，与规划审批建设不一致，致使无法通过规划验收，应承担规划验收后果的全部责任。上诉人购买的荣盛·香醍荣府40号楼104室，交房时已经建好一楼楼前小院，被上诉人至今无法提供获得规划批复证明文件。被上诉人应当将建设一楼楼前小院的规划批复尽快获批，而不能久拖不办，损害包括上诉人在内的购房业主的权利。被上诉人更不能借此不提请规划验收申请，造成上诉人至今无法获得房屋产权登记。三、一审错误认定上诉人将楼前院落栅栏在原来的位置增高了差不多有20公分，导致被上诉人无法取得建筑工程规划验收核实许可证，既无事实根据，又无法律依据。一审判决认定事实部分，属于认定事实错误，既然交房时原有建设的一楼楼前小院并带有栅栏围护，应当认定被上诉人已经通过规划批复并合法建设，但是被上诉人在本案中确无法举证合法的规划批复文件，无法还原法定的建设批复规划原貌。进一步讲，既然有规划获批的栅栏围护建设规划，那么规划的栅栏高度是多少？合理的栅栏围护高度应当是多少？如何做出比较认定上诉人将栅栏在原来的位置增高了差不多有20公分的事实？四、被上诉人的违约行为给上诉人造成损失，应当赔偿。涉案的楼房在2015年5月29日交付，被上诉人应当在2016年5月29日前将办理荣盛·香醍荣府40号楼权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案、完成初始登记并为上诉人办理荣盛·香醍荣府40号楼104室权属证书登记履行法定配合义务。被上诉人拖延至今，构成合同根本违约，致使上诉人无法取得权属登记，权利严重受损，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律法规规定，被上诉人应当赔偿上诉人主张的逾期办理权属登记损失469510.52元（至2019年10月28日）并赔偿计算完成产权登记机关备案、完成初始登记之日止的全部实际损失。 山东荣盛富翔地产开发有限公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 王一如向一审法院起诉请求：1.判令被告立即协助原告办理荣盛•香堤荣府40号楼104室的房屋权属证书；2.依法调解或者判决被告支付原告逾期办理房屋权属登记材料而给原告造成的损失469510.52元，自2016年5月29日起至2019年10月28日止，按照总额2183063元、年利率6%计算，并实际计算至被告办理权属登记所需的资料报登记机关备案之日止；3.本案的诉讼费、代理费、交通费等相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年6月25日，原被告双方签订了合同编号为YS413054的商品房预售合同，约定由被告将其开发的临沂市北城新区荣盛•香堤荣府40号楼104室及车位出售给原告，价格分别是2183063元和105000元，并约定交房期限为2015年5月30日前,办理权属登记的资料报产权登记机关备案的时间为商品房交付使用后365日内。原告按照约定及时足额的交付了购买房屋和车位的款项，该房产实际交付时间为2015年5月29日。 2015年8月30日，原告王一如向香醍荣府小区物业公司申请对涉案房屋进行装修，并在装修过程中实施改扩建行为，将栅栏在原来的位置增高了差不多有20公分。2015年11月12日，临沂市规划局作出临规法函字[2015]143号关于查处违法建设的函，该函载明：香醍荣府三期38#、40#、41#、45#、46#、51#、52#存在擅自改扩建现象，与规划审批内容不符。由此，涉案房屋未获得建设工程规划核实许可合格证。 一审法院认为，原被告双方签订的合同编号为YS413054的《商品房预售合同》、《装饰装修管理服务协议书》系双方意思的真实表示且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。根据合同约定，被告应于商品房交付使用后365日内即2016年5月30日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但因原告自2015年8月30起，在对涉案房屋进行装修的过程中，实施改扩建行为，被告无法取得建筑工程规划核实许可合格证。原告改扩建行为阻碍了房屋权属证书的办理进程，原告王一如要求被告山东荣盛富翔地产开发有限公司承担逾期办证的违约责任的请求一审法院不予支持。原告消除办理建筑工程规划核实许可合格证事由后，被告应在合理期间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告办理涉案房屋权属证书。参照《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定，该合理期间以60日为宜，即原告消除案涉己方阻碍办理涉案房屋规划核实许可合格证事由后，被告应在60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告办理涉案房屋权属证书。综上，原告的部分诉讼请求依法予以支持。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于原告王一如消除案涉己方阻碍办理涉案房屋权属证书事由后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、驳回原告王一如其他诉讼请求。案件受理费8342元，减半收取4171元，由原告王一如负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王一如提交五份证据：证据一、香醍荣府B区规划总平面图一份，拟证明经上诉人调取临沂市自然资源和规划局（原临沂市规划局）批复建设的涉案40号楼所在区域的小区详细规划档案，显示：第一、40号楼的规划批复总体平面图上没有楼前南北侧小院的规划批复，被上诉人开发期间建设楼前南北侧小院属于违反规划建设，是导致无法获得《建设工程竣工规划核实合格证》的根本原因。且小区整体一楼全部的户型，被上诉人均建设了楼前后小院，并用栅栏围墙围护，作为一楼户型的销售卖点，骗取高价销售，严重违法规划。第二、规划批复40号楼所在的香醍荣府B区，主要经济指标如下：规划用地面积41505㎡，总建筑面积97866.68㎡，地上建筑面积80541.78㎡（其中：高层住宅面积61597.39㎡、花园洋房建筑面积6691.08㎡、公租房面积3631.76㎡、商业面积7764.36㎡、配套服务面积584.37㎡、市政公用272.8㎡）、地下总建筑面积17324.92㎡（其中：建筑地下室7188.29㎡、地下车库10136.63㎡），商业住宅面积比1:9，容积率1.94，绿地率35%，建筑密度23.5%，户数612户（其中：住宅户数548户、公租房户数64户），机动车位776个（地上配套公建停车位86个、地上住宅停车位145个、地下住宅停车位545个）自行车位1260个。上述规划条件均是规划验收的必备条件，任何一项不符合规划批复要求，均无法通过规划验收，无法获得《建设工程竣工规划核实合格证》。一张规划图，自始见到尾。第三、规划总平面图中的每一栋楼的位置坐标、长宽尺寸、层数高度均有详细规划要求，否则无法通过规划验收，无法获得《建设工程竣工规划核实合格证》。被上诉人至今没有举证证实，香醍荣府B区的规划条件是否一一符合规划要求，无法确认B区的40号楼未通过规划验收是上诉人的栅栏增高20cm造成的唯一原因。根据证据分配原则，法庭应当将该举证责任分配给被上诉人，证实开发商是否就香醍荣府B区的建设均满足了规划要件。开发商先自行证明自己均满足了规划建设要件，才能免除不能进行规划验收的义务，否则，被上诉人作为开发商应承担未按照规划建设的违法责任后果。实际上，栅栏既不是建筑物、也不属于构筑物，不属于规划验收的事项内容，更不存在对栅栏高度进行建设规划的规划批复事项。证据二、40号楼规划建设批复的南侧立面图、北侧立面图、东西侧立面图、一、二、三层平面图及顶层平面图一组，拟证实40号楼规划批复的施工图没有楼前后院子，更不存在围护栅栏，更看不出栅栏高度，被上诉人擅自建设楼前后院子并栅栏围护属于违法建设，欺诈销售。是导致不能通过规划验收的原因之一。一审法院未查清该事实却错位的规则责任，属于事实认定错误。被上诉人应当承担违反规划建设导致不能给购房户办理产权证的违约责任。同时，上诉人购买的40号楼104户，现状和规划南北立面图一致。证据三、临沂香醍荣府总体鸟瞰日景图一份，拟证实被上诉人规划制作的鸟瞰图，直观显示小区的一楼均不存在栅栏围护的院子。被上诉人建设楼前后栅栏围护院属于开发商违反规划建设，涉嫌虚假销售。证据四、40号楼交房现状照片一张，拟证实：40号楼在交房时，被上诉人作为开发商，已经建好楼前院落并用围墙、栅栏维护。该行为违反规划批复，被上诉人为销售宣传需要，违反规划建设，应承担不能通过规划验收的责任。证据五、40号楼104户现状照片二张，拟证实：上诉人的40号楼104户现在已经居住，现状是庭院没有任何自行建设的违章建筑、楼前、楼后维护依然是竣工交房时的围墙、栅栏样式。上诉人没有实施任何影响规划验收的行为。楼前维护院子属于开发商交房时已经建好的院子，并在房屋销售时作为带院的商品房价格高价销售给上诉人。 山东荣盛富翔地产开发有限公司质证称，对于证据一的真实性、合法性没有异议，但是对于关联性及证明目的有异议，通过该平面图并不能显示40号楼没有楼前南北侧小院的规划批复，涉案房屋40号楼栅栏增高20cm即增加阳光房等该扩建，与规划审批不一致，是致使被上诉人无法取得建筑工程规划许可合格证的唯一阻却事由。对于上诉人主张的举证责任分配问题，不符合法律规定，根据谁主张谁举证的原则，该举证责任应该由上诉人承担。对于证据二，真实性、合法性没有异议，对于关联性以及证明目的有异议，该证据系房屋的结构图，只能证实房屋的主体结构，该设计图并不能够显示楼的前后、院子的规划，该证据不能够显示被上诉人具有欺诈销售的情节，也不能够达到上诉人所称的违法建设是导致不能通过规划验收的原因之一。对于证据三的合法性、关联性、真实性以及证明目的均有异议，该证据仅仅是鸟瞰图不能够直观的显示小区的一楼的实质规划及实质建设。对于证据四真实性、合法性、关联性均有异议，通过该照片不能够显示，该照片系涉案房屋的现状图，也不能够证实开发商的行为违反规划批复，更不能达到上诉人想要证明的证明目的。对于证据五，真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，通过该照片并不能够证实系涉案房屋40号楼104户的现状，该照片没有日期及明显的标志显示其系40号楼的现状，涉案房屋40号楼南北立面实景图被上诉人在一审卷宗中已经提供相关证据，经一审法院查实，40号楼违规加建小院，增加阳光房，系40号楼全体业主以及上诉人共同的违法行为导致，该违法行为也是唯一阻却办理权属登记资料中涉及的建筑工程规划核实许可合格证的事由。 被上诉人提交两份证据：证据一，40号楼南北立在标识图、规划图、现状图，拟证明上诉人涉案房屋存在加盖阳光房、改扩建及增设围护院墙的事实；证据二，关于香醍荣府项目3期验收规划说明，证据二来源系自书，拟证明被上诉人如约交房后，积极推进消防等各项验收，取得房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书的时间为2016年4月29日（交房后一年以内），被上诉人也在积极推进规划验收的前期步骤，并于2016年5月6日取得山东省建设工程档案预验收意见书，该材料已作为证据二提交，在验收后续过程中，临沂市规划局兰山分局在勘测现场中发现涉案楼房存在加建阳光房以及建设院墙等违法改扩建现象，遂发函明确指出40号楼存在扩建现象，导致规划验收停滞，为推进规划验收被上诉人曾联合城管局、物业公司多次对违建的阳光房及小院进行整治，上诉人至今未能予以整改。 上诉人王一如质证称，对于证据一，该照片不能证明被上诉人主张的问题原因是本案一审中被上诉人提交的证据，明确证明阳台顶部漏水导致装饰吊顶损坏、天沟防水出现问题导致的，被上诉人同意上诉人对防水及三楼阳台顶部进行修复，并且被上诉人对上诉人进行了2200元的赔偿，并要求上诉人对赔偿事项进行保密，从该照片可以看出，阳台顶部处新铺的沥青，显然是和被上诉人提交的证据相违背，该阳台在建设初期既已经存在，根据一审卷宗，被上诉人提交的证据可以明显证实被上诉人同意上诉人将未封闭的阳台进行封闭，并提出要求，封闭阳台需保持外立面统一美观，所以该阳台由不封闭改为了封闭状态，不属于加盖阳光房，而是阳台业主的封闭经过了被上诉人同意，该封阳台的行为与40号楼104室进行规划验收没有必然的联系，40号楼的规划验收被上诉人至今没有提出验收申请，被上诉人需要证实其提出规划验收的时间、证实如果规划验收未通过未通过的原因是否和上诉人有关，根据举证规则被上诉人应当向法庭举证、查实该事实行为；对于证据二，该说明的真实性是错误的，是被上诉人自书的，该自书的内容不属于证据的性质，说明的内容和实际情况是不吻合的，所附的附件档案与验收意见书，该档案与验收意见书是根据工程竣工备案的要求，提交的预验收材料，不属于规划验收的法定程序，和本案争议的被上诉人提出包括40号楼在内的香醍荣府B区规划验收没有任何联系，该意见书的备注栏中，明确注明，该意见书系建设单位组织工程竣工验收和申请工程竣工验收备案手续的必备文件之一，时间是2016年5月6日，预验收的意见是符合国家和省有关规定和规划验收没有关系。工程竣工验收依据的是建筑法，建设规划验收依据的是城乡规划，根据城乡规划法第45条，建设单位应当在竣工验收6个月内，向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料，该预验收意见书系临沂市城市建设档案馆出具的，是对单体工程及地下管线的档案备案资料，与规划验收没有必然联系，根据城乡规划法山东省城乡规划条例、山东省建设工程竣工规划核实管理办法第五条规定，工程竣工后就规划验收建设单位应当向规划主管部门提出验收申请，如果验收通过，发放建设工程竣工规划核实合格证，如果不符合申请要求的书面告知理由，本案经过二审两次庭审，被上诉人均没有提交规划验收的申请，无法证实是否提出规划验收、什么时间提出规划验收、规划验收是否合格、不合格是否是因为40号楼104户的原因造成。 本院对上诉人及被上诉人提交证据的认证意见将结合其他证据在本院认为部分一并论述。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对王一如上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》系双方意思的真实表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。根据合同约定，上诉人应于商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，根据临沂市规划局向临沂市城市管理局作出的临规法函（2015）143号关于查处违法建设的函“香醍荣府三期38#、40#、41#、45#、46#、51#、52#楼，将一楼南侧围护庭院，且存在擅自改扩建现象，与规划审批内容不符。建议严格按规划审批内容进行查处。”根据已生效的判决书，临沂市规划局亦出具函对48#楼1户加建阳光房的住户不予房屋产权登记，且在临沂市自然资源和规划局出具的函中，对其他业主将楼顶露台封闭的，均认定为属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。故因被上诉人在进行装修的过程中实施改扩建行为，致使上诉人无法取得建筑工程竣工规划核实合格证，被上诉人改扩建行为阻碍了房屋权属证书的办理，其要求上诉人承担逾期办证的违约责任的请求不应支持。 综上所述，王一如的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8343元，由上诉人王一如负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年九月六日 书记员  李 敏