四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4762号 上诉人（原审原告）：熊艳立，女，1986年2月28日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：蒋茜，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都盛世房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道清泰路二段59号。 法定代表人：吴藤伟，董事长。 委托诉讼代理人：罗敏，四川广都律师事务所律师。 上诉人熊艳立因与被上诉人成都盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5680号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 熊艳立上诉请求：撤销原审判决，改判确认盛世公司2019年4月25日寄发给熊艳立的《解除商品房买卖合同通知书》不具有解除合同的法律效力。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决未将审理焦点放在盛世公司是否能证明其不能行使合同解除权，并达到其解除合同的条件上，反而将熊艳立是否违约作为审理重点，将证明违约责任的举证责任错判给熊艳立，导致事实认定不清，适用法律错误。2.招商银行红照壁分行对调查令的回函不能作为确认熊艳立没有在7日内提交按揭资料或办理按揭的手续的证据。根据招行银行对调查令的回函及熊艳立一审中提交的武侯区人民法院（2019）川0107执1016号民事裁定书可证明招商银行与盛世公司存在利害关系，一审法院不应采信。3.一审诉讼中，盛世公司已经自认因其自身原因导致熊艳立无法办理按揭贷款，且盛世公司或招商银行从未出具要求熊艳立提交或补交按揭资料的催告函或通知，可知熊艳立履行了按约提交按揭资料及办理按揭手续的。结合熊艳立一审提交的《中国长城资产管理股份有限公司四川分公司对成都盛世房地产开发有限公司（共同债务人成都森宇集团有限公司）债权和债资产的处置公告》、《中国长城资产管理股份有限公司四川分公司重点推介资产之成都盛世房地产开发有限公司债权资产营销公告》及眉山市彭山区人民法院（2016）川1403执183号之五和武侯区人民法院（2019）川0107执1016号之三民事裁定书可知，证明盛世公司资信不足，无法担保，故招商银行未继续为其客户提供按揭贷款。按揭贷款不能办理的根本原因在于盛世公司丧失资信，无法提供担保导致的。4.本案熊艳立已将尾款50万的存款证明提交，拟继续履行合同，盛世公司也可实现合同目的，一审法院将合同判决解除，不符合维护交易安全与效益的民事审判原则。二、本案盛世公司行使合同解除权没有事实、合同及法律依据。盛世公司未举证证明其有案涉补充协议一第四条第2款第（1）（2）项约定解除合同的权利。根据合同法第95条规定，盛世公司应当在熊艳立办理按揭手续15天后的一年内行使合同解除权即2016年12月13日前行使，盛世公司未在除斥期间内行使该解除权，故解除权消灭。三、如前所述，一审法院依据合同法第93条、第96条认定《解除商品房买卖合同通知书》具有法律效力系法律适用不当。四、一审法院在盛世公司类案中采纳了买受人主张盛世公司解除权过期的主张并该判决已生效，但本案一审判决却在当事人反复主张除斥期间时不予认定。 盛世公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。熊艳立的上诉请求、事实与理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 熊艳立向一审法院起诉请求：1.判令确认盛世公司2019年4月25日寄发给熊艳立的《解除商品房买卖合同通知书》不具有解除合同的法律效力；2.判令本案诉讼费由盛世公司承担。 一审法院认定事实：熊艳立准备购房，于2015年10月27日、29日先后两次向盛世公司支付定金5000元、预交房款25000元。2015年11月22日，盛世公司（出卖人）与熊艳立（买受人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件（包括补充协议一、二、三），双方约定：熊艳立购买盛世公司开发的双流县房屋，建筑面积130.74平方米；该商品房已抵押，抵押类型：土地使用权抵押、在建工程抵押，抵押权人为中原信托有限公司；总价款720156元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项10000元；出卖人给予买受人30007元的优惠，优惠后的总房价款为720156元，买受人于主合同签订当日向出卖人支付购房首付款220156元（含买受人已付定金30000元），剩余购房款500000元，买受人以向出卖人指定银行20年贷款的方式进行支付等。补充协议（一）第四条第2款主要内容如下：买受人须于主合同签订之日起7日内（即2015年11月29日前）向出卖人提供办理贷款手续的相关资料；如银行审核买受人资信后拒绝为买受人提供贷款或要求变更买受人贷款金额、首付款比例、贷款年限、要求买受人补充资料或另行提供担保人时，买受人应主动地配合并与出卖人协商变更相关合同内容，如仍无法办理银行贷款，则买受人应在本协议签订之日起六十日内向出卖人支付全部购房款或者在出卖人书面同意的前提下采取其他方式付款，否则出卖人有权解除主合同、补充协议及附件，出卖人解除合同的，出卖人有权将房屋另行出售于第三方，同时买受人应向出卖人支付总房款2%的违约金；买受人选择银行按揭付款方式，需要遵守如下约定：买受人应于主合同签订之日起7日内自行至银行办理贷款手续，若买受人未在上述期限届满前办理按揭贷款手续，将视为买受违约；若迟延超过七日仍未办理贷款手续的，则出卖人有权解除双方签订的主合同、补充协议及附件，出卖人解除合同的，出卖人有权将房屋另行出售给第三方，同时买受人应向出卖人支付总房款2%的违约金等等。同日，熊艳立向盛世公司交购房款10156元、抵押登记费80元，同年11月23日向盛世公司交房款150000元、向公证处交公证费440元，同年12月4日向盛世公司交房款30000元。综上，熊艳立向盛世公司付清了首付款220156元，盛世公司于2015年12月16日为熊艳立办理了合同签约备案，备案号为4XX4。 此后，熊艳立一直未办理个人购房按揭贷款，自述曾将贷款申请资料交给盛世公司工作人员后，一起将贷款申请资料交给了招商银行股份有限公司成都分行工作人员。盛世公司否认收到过熊艳立的贷款申请资料，熊艳立至今未提交向盛世公司或银行提交贷款申请资料的相关证据。 2017年12月11日，盛世公司向熊艳立发出一份《通知函》，载明：“2015年12月5日我公司与你签订了一份《商品房买卖合同》、补充协议及附件，我公司因故无法按原合同条件履行，请收到函后15日内联系我公司协商变更条件，否则，我公司将不得已解除原合同。”同年12月20日，熊艳立向盛世公司发出一份《回复函》，载明：“2015年11月22日我们与贵司签订的《商品房买卖合同》、补充协议及附件，由于贵司原因未能按揭贷款，现要求按原合同付款条件履行，对于房子抵押状态根据贵司2016年2月承诺函件于2016年6月完成解押现已逾期一年之久，我们不接受贵司单方面解除原合同，对于贵司提出协商变更条件前提是在不损我们利益，以原合同为基本准则下双方友好协商解决。”此后，双方就变更付款方式一直未能达成一致。 2019年4月25日，盛世公司向熊艳立邮寄发出一份《解除商品房买卖合同通知书》（落款时间为2019年4月18日），载明：因你逾期不按你与我公司签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）（合同自编号：232103）及相关补充协议的约定履行付款义务，现我公司依据前述合同的相关约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条和九十六条的规定通知你如下：解除你与我公司之间的《四川省商品房买卖合同》（预售）（合同自编号：232103）及相关补充协议；并我公司将依法追究你的违约责任。熊艳立已收到上述通知书。 一审法院根据熊艳立的申请，向招商银行股份有限公司成都分行发出了《调查令》，对熊艳立向该行申请个人按揭购房贷款的情况进行调查，该分行于2019年12月13日向一审法院回函，回函主要内容：经查询银行个贷系统，未发现熊艳立在我行有贷款记录、贷款审批记录、申请贷款未通过的记录；关于按揭贷款流程的相关问题，一般先由我行对房地产开发商调查并上报按揭授信额度，待有权部门审批通过后，由我行与房地产开发商签订《按揭贷款合作协议》，我行需收取开发商的营业执照等相关资料并建立授信额度，待授信额度建立后，房屋买卖受人（借款人）持与开发商签订的《商品房买卖合同》、首付款收据、借款人的有效证件、财力证明等按揭贷款所需资料，即可向我行申请贷款；我行与盛世公司曾建立了按揭合作关系，为购“海棠时代广场”房产的客户提供按揭贷款服务，因此，熊艳立可提供按揭贷款所需资料即可向我行申请办理按揭业务申请，不需要开发商提供其他资料协助配合。 一审法院认为，双方当事人对合同签订及履行的基本事实无争议，对双方无争议的事实，一审法院予以确认。 双方当事人对盛世公司于2019年4月25日向熊艳立邮寄《解除商品房买卖合同通知书》的法律效力有争议，一审法院根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，对该解除合同通知书的法律效力评判如下： 一、通知书中所述熊艳立的违约行为是否客观存在。 在该通知书中，盛世公司以熊艳立未按双方签订的《四川省商品房买卖合同》及补充协议的约定履行付款义务为由，单方行使合同解除权。根据审理查明事实，熊艳立在履行合同中有以下违约行为，通知书中所述熊艳立的违约行为客观存在：1、未履行《补充协议一》第四条第2款第（1）项约定的，在《四川省商品房买卖合同》签订之日起7日内向出卖人提供办理贷款手续的相关资料义务。2、未履行《补充协议一》第四条第2款第（2）项约定的，在《四川省商品房买卖合同》签订之日起7日内（即2015年11月29日前）自行至银行办理贷款手续的义务。3、在熊艳立未办理银行贷款后，未履行《补充协议一》第四条第2款第（１）的约定，在本协议签订之日起六十日内向盛世公司支付全部购房款或者在盛世公司书面同意的前提下采取其他方式付款。4、即使双方对支付购房尾款的付款方式及时间未协商一致，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”之规定，熊艳立也应在合理期限内采取有利于实现合同目的的方式向盛世公司支付购房尾款50万元，但事实上，从2015年12月5日签订合同至今已四年，熊艳立未采取过任何方式（一次性付款、分期付款或向银行贷款方式）向盛世公司支付剩余购房款50万元，有怠于履行买卖合同，致使合同目的不能实现之行为。 二、解除合同通知书的效力。 熊艳立的上述违约行为符合《补充协议一》第四条第2款第（1）、（2）项约定的盛世公司有权解除合同的情形，依据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，盛世公司有权单方解除合同，同时，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，盛世公司于2019年4月25日向熊艳立邮寄的《解除商品房买卖合同通知书》，在邮寄送达熊艳立之日起发生法律效力。 本案中，熊艳立以房屋被盛世公司抵押导致无法办理按揭贷款，未支付购房款不属于熊艳立违约为由，主张该解除合同通知书无效，缺乏事实依据。经审查，熊艳立并未举证已向盛世公司或银行申请办理购房按揭贷款，更未举证证明无法办理银行按揭贷款的具体原因，熊艳立提供的现有证据，不能证明熊艳立未办理银行按揭贷款的原因是由于房屋被盛世公司抵押导致，不能证明熊艳立没有违约行为。综上所述，熊艳立要求确认解除合同通知书无效的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回熊艳立的诉讼请求。案件受理费50元，由熊艳立负担。 二审中，熊艳立提交如下证据：2018年1月5日盛世公司邮寄给熊艳立的《通知函》、《补充协议》，拟证明盛世公司自认熊艳立未能办理按揭贷款系盛世公司原因造成。盛世公司质证认为，对《通知函》的真实性、合法性没有异议，关联性不予认可，不能达到熊艳立的证明目的；对《补充协议》真实性、合法性、关联性不予认可。 本院经审查认为，1.本院对2018年1月5日盛世公司邮寄给熊艳立的《通知函》的真实性、关联性及合法性予以确认，依法予以采信。2.熊艳立提交的《补充协议》仅系并未有任何当事人签字或盖章的打印件，本院依法不予采信。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 另查明：1.2018年6月22日，盛世公司向海棠·时代广场业主出具通知。该通知载明，该司已按2017年10月28日向全体业主作出的建立工程资金专款专用机制，从2017年10月28日起绝对工期5个月完工交房的承诺，建立了工程资金专款专用机制，工程进度也在逐渐推进，力争在2018年8月30日前完成交房。2018年11月30日，盛世公司出具海棠·时代广场交房公告并在成都商报登报公告，海棠·时代广场1、2栋已具备交付条件，定于2018年11月30日开始办理交房手续。 2.在案外人吴定才、周晓霞等人起诉盛世公司商品房预售合同纠纷系列案中，盛世公司在该系列案件受理后，于2019年4月25日向吴定才、周晓霞等人以邮政特快专递方式邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，并基于案涉合同已经解除的请求权基础提出反诉诉讼请求判令吴定才、周晓霞等人支付违约金。一审法院认定盛世公司的合同解除权已经超过除斥期间，而违约金的主张系盛世公司因购房者逾期付款解除合同产生的法律后果，故不予支持，故驳回了盛世公司的全部反诉请求。前述系列案件宣判后，盛世公司并未提起上诉。 本院认为，本案中，盛世公司在解约通知中解除合同的依据为熊艳立未按合同约定付款因其逾期付款而主张解除合同。案涉商品房买卖合同补充协议中约定办理按揭贷款约定了两种办理方式，一为买受人委托盛世公司代为办理按揭贷款，二为买受人自行到银行办理按揭贷款，并约定非因盛世公司原因导致银行贷款未能办理的，买受人最晚应在商品房买卖合同补充协议签订之日起60日内支付全部购房款或在公司书面同意的前提下采取其他方式付款。盛世公司与熊艳立就付款事宜多次协商未达成一致，熊艳立亦未支付款项。故根据解约通知所使用的合同约定解除依据来看，盛世公司从熊艳立未按约及经双方协商后仍未付款之日即取得合同的约定解除权。因双方未对解除权的行使期限作出约定，熊艳立亦未催告盛世公司行使解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，盛世公司直至2019年4月25日才作出解约通知，其行使解除权时距解除权发生早已超过一年，故盛世公司的解除权已经消灭，盛世公司于2019年4月25日发出的《解除商品房买卖合同通知书》不应发生合同解除效果的问题。法院审理案件应当依据当事人的诉讼请求进行审理，熊艳立于本案提起诉讼请求为要求确认解除通知书不发生效力。故本院仅对案涉《解除商品房买卖合同通知书》的解除效力进行评价，对其余有关合同解除的事由不作审理。 综上所述，熊艳立的上诉请求成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实部分错误，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5680号民事判决； 二、成都盛世房地产开发有限公司于2019年4月25日向熊艳立发出的《解除商品房买卖合同通知书》不发生合同解除效力。 一审案件受理费50元，由成都盛世房地产开发有限公司负担；二审案件受理费100元，由成都盛世房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 龚 耘 二〇二〇年九月二日 书记员 何佳林