重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0101民初8754号 原告：熊德琼，女，1964年4月13日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：殷适清，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。 原告：殷明友，男，1965年8月1日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：殷适清，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。 被告：重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区（天城）天龙路111号3号楼3层办公室，统一社会信用代码91500101287622009L。 法定代表人：孔祥麟，男，1961年6月30日出生，汉族，住重庆市万州区。该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭辉，男，1964年1月14日出生，汉族，住重庆市万州区。系公司职工。 第三人：郭春，女，1966年3月18日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：刘其军，重庆渝万律师事务所律师。 第三人：陶德春，男，1966年10月30日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：刘其军，重庆渝万律师事务所律师。 原告殷明友、熊德琼与被告重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司（以下简称祥瑞公司）、第三人郭春、陶德春房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告殷明友、熊德琼及其委托诉讼代理人殷适清、被告祥瑞公司的委托诉讼代理人郭辉、第三人郭春、陶德春及其委托诉讼代理人刘其军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷明友、熊德琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告祥瑞公司按照原告与被告于2003年7月3日签订的房屋拆迁补偿协议约定立即将位于重庆市万州区周家坝街道XX号商业门面登记到原告殷明友、熊德琼名下；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年7月3日原告与重庆市名亨房地产开发有限公司（现由祥瑞公司接受该楼盘）签订了房屋拆迁补偿协议，约定由被告偿还原告商业用房及门面。被告将万州区周家坝街道XX号商业用房交付原告，等待办理产权证。2017年4月5日，原告补足了超面积价款。因原告向第三人借款，将商业房拆迁补偿协议原件抵押给第三人。被告伙同第三人将万州区XX号两个门面产权登记到第三人名下，就差颁发产权证书。原告与被告及第三人交涉将产权登记到原告名下无果。故原告诉至法院提出前述诉讼请求。 被告祥瑞公司辩称，祥瑞公司只是原告与第三人的中间人，受原告的委托将房屋产权登记变更到第三人名下，祥瑞公司并无过错，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人郭春、陶德春述称，熊德琼、殷明友在2013年向郭春、陶德春借款，将还房协议作为借款抵押物，借款到期后，熊德琼、殷明友未还款，郭春、陶德春向法院起诉熊德琼、殷明友要求偿还借款本金及利息。诉讼过程中，熊德琼、殷明友同意以房抵债，遂到祥瑞公司办理拆迁安置补偿协议的相关手续，将两间门面登记到了郭春名下，由郭春与祥瑞公司签订还房协议。办理还房协议变更后，熊德琼将门面交付给了郭春和陶德春并与门面承租人变更了租房协议，门面由郭春、陶德春管理及收取门面租金。郭春与祥瑞公司签订的还房协议已申请办理了产权登记，已缴纳税费，只待发证。熊德琼、殷明友陈述的郭春、陶德春伙同祥瑞公司办理产权登记是虚假陈述，熊德琼、殷明友如果提供虚假证据作虚假陈述影响案件公正审理的，应当受到处罚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下： 1986年10月9日，熊德琼与殷明友登记结婚。2003年7月3日，甲方重庆市名亨房地产有限公司与乙方双堰塘三组殷明友、熊德琼签订《房屋拆迁补偿协议》约定，甲方因拆迁乙方房屋，补偿乙方房屋面积104.25平方米（其中商业用房60平方米）还房44.25平方米，还房地址在名亨小区内，商业用房尽量在大公路边。补偿协议还对其他补偿费用进行了约定。该协议末尾批注：“住房已安置至天湖美郡5号楼3-306室，面积：115.26平方米。安置调换公式为（44.25×0.7）-115.26=超面积84.28㎡，超面积补差按84.28×2240=188787.20元，交房时由乙方支付甲方。经办人：张成学，09.9.30日。” 2013年8月17日，殷明友、熊德琼向陶德春、郭春出具借条载明：“今借到陶德春（郭春）现金贰拾万元正，小写：200000.00元正，月利率：万元每月200.00元计算。最迟壹年还清，按实际计算。借款人：殷明友、熊德琼。借款人还房协议作为此借款的抵押物。此条一式两份，各执一份。2013.8.17。中间人：郭宪碧。借条下批注：继续，殷明友，2015年3月2日”2013年8月17日，郭春通过中国建设银行向殷明友转账支付200000元。 2012年12月6日，殷明友向祥瑞公司交纳还房超面积补差额款150000元。2013年7月8日，殷明友向祥瑞公司交纳天湖美郡5号楼3-306#二期房款38787元。2013年7月10日，殷明友向祥瑞公司交纳天湖XX之间1#门面物管费、除渣费、门牌工时费共计900元；天湖XX之间5#门面物管费、除渣费、门牌工时费共计796元；天湖XX之间1#门面、5#门面装修押金2000元；天湖XX之间1#门面水电初步安装费3355元；天湖XX之间5#门面水电初步安装费3355元。 2013年7月8日，乙方殷明友、熊德琼与甲方祥瑞公司签订了《房屋拆迁安置补偿变更协议》（该协议正本上被盖“作废”章）载明：“就甲方接替名亨房产公司2001年5月24日拆迁乙方房屋、安置补偿遗留问题一事于2012年12月5日达成一致，并签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，2013年4月26日，乙方向甲方提出毁约要求；只同意住房安置条件，对商业房要求重新安置……在乙方郑重承诺此次安置后不再毁约前提下，就乙方提出重新安置商业房一事，满足乙方要求，达成如下变更协议：一、原住房安置在“天湖美郡”5号楼306房安置条件不变，乙方于2012年12月5日向甲方支付了超面积补差首付款壹拾伍万元整，余款叁万捌仟柒佰捌拾柒元，乙方于签订变更协议之日付清……二、商业用房安置在祥瑞天湖美郡XX之间的1号门面（约30.01㎡）不变，1号门面对应的负一、负二楼不再安置给乙方，改安置乙方强烈要求的祥瑞天湖美郡XX之间的5号门面（约26.4㎡），两间门面约56.42㎡。因该两个门面区位优势明显，商业价值极高，故双方特别约定以此两间门面兑还原名亨房地产公司与乙方在2003年7月3日达成的商业房还房面积60平方米作为一次性等值兑还，无论以后该两间门面产权登记面积增减，双方不存在商业房还房面积差补退。三、本协议签订后，乙方于2003年7月3日与名亨房产公司签订的《房屋拆迁补偿协议》以及乙方于2012年12月5日与甲方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》皆作废，一切以本变更协议为准……甲方重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司盖章，孔祥麟签字，乙方殷明友签字。” 2016年2月3日，殷明友、熊德琼出具《承诺》载明：“因借陶德春、郭春贰拾万元整（2013年8月17日—2017年1月30日止），连本息一次付清，利息按月息每壹万元贰佰元计算。如到期不归还本息，将天湖XX房之间的1号门面（面积30㎡），5号门面（26㎡），到所属公司办理过户给陶德春、郭春。过户费由殷明友、熊德琼承担。承诺人：熊德琼、殷明友。” 2017年3月3日，郭春、陶德春起诉至本院要求熊德琼、殷明友偿还借款20万元及资金占用利息，并以位于天湖XX间的1号门面、5号门面房屋优先受偿。2017年4月10日，本院作出（2017）渝0101民初3596号民事裁定，裁定准许郭春、陶德春撤回对熊德琼、殷明友的起诉。 2017年3月10日，陶德春出具委托书载明：“现委托妻子郭春为我的代理人，全权代表我办理下列事项：2013年8月17日郭春、陶德春夫妻借给殷明友、熊德琼夫妻的借款共计现金20万元整及所产生的2%的利息。由于至今未还，殷明友、熊德琼自愿将天湖美郡XX之间的门面过户给郭春和陶德春，因我在外务工不能前来办理，现委托妻子郭春前来办理（其产权归妻子郭春一人享有），望贵公司给予办理一切相关手续……”同日，陶德春出具《承诺书》承诺放弃天湖美郡XX之间的1号门面和5号门面产权，只过户给郭春一人。 2017年3月31日，殷明友出具委托书载明：“现委托妻子熊德琼为我的代理人，全权代表我办理下列事项：2013年8月17日殷明友、熊德琼夫妻向郭春、陶德春夫妻2人共计借款现金20万元整及所产生的2%的利息未还。现将天湖美郡XX之间的门面（一号门面面积约30.02平方米，五号门面面积约26平方米）过户给郭春和陶德春，望贵公司给予办理一切相关手续。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均有委托人享有和承担。委托人：殷明友”。 2017年4月5日，被拆迁人殷明友、熊德琼（乙方）与拆迁单位重庆市祥瑞房地产开发公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》约定，由祥瑞公司拆迁殷明友、熊德琼旧房115.26㎡，还房面积115.26㎡，交房时面积多、差，双方均按2240元/平方米找补。还房安置地点：祥瑞天湖美郡5#楼3-306室，面积115.26㎡。该协议书还对违约责任等进行了约定。甲方经办人张成学签字，乙方殷明友、熊德琼签字。 2017年4月5日，被拆迁人郭春（乙方）与拆迁单位重庆市祥瑞房地产开发公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》约定，由祥瑞公司拆迁郭春旧房56.42㎡，还房面积56.42㎡，办证时面积如有多差，双方互不找补。还房安置地点：祥瑞天湖美郡XX#楼之间的1#门面，面积30.02㎡，5#门面，面积26.4㎡。该协议书还对违约责任等进行了约定。重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司盖章，经办人张成学签字，乙方郭春签字。 2017年4月5日，甲方（出租方）郭春与乙方（承租方）向福兴签订《门面租赁合同》约定，甲方将天湖美郡XX#楼之间第1门面租赁给乙方，每年租金7000元，期限4年，从2017年4月4日至2020年4月4日。已交8个月租金4666元。 2017年4月9日，甲方（出租方）郭春与乙方（承租方）刘长洪签订《门面租赁合同》约定，甲方将天湖美郡XX#楼之间第5号门面租赁给乙方，每年租金7000元，期限5年，从2015年8月9日至2020年8月9日。 2019年7月22日，郭春缴纳了万州区华升二路443号非住房印花税及契税72.1元及万州区华升二路451号非住房印花税及契税63.4元。 2020年6月13日，向福兴与刘长洪在《证明》上签字证明：“位于重庆市万州区周家坝街道华升二路门面443号、451号，郭春已收租金4次，一个门面×7000元×2个×4次=56000元（2017年4月至2020年4月）”。 另查明，2017年3月31日殷明友委托熊德琼办理1号门面及5号门面过户手续的委托书上“殷明友”的签名系熊德琼所签。2017年4月5日殷明友、熊德琼与重庆市祥瑞房地产开发公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》仅安置5#楼3-306室房屋的补偿协议上的“殷明友、熊德琼”亦系熊德琼一人所签。祥瑞“天湖美郡”XX之间的1号门面和5号门面即为重庆市万州区周家坝街道XX号商业门面。 本院认为，本案的争议焦点为：祥瑞公司是否有将重庆市万州区周家坝街道XX号商业门面过户登记到殷明友、熊德琼名下的义务。本院对争议焦点的评析如下： 首先，殷明友、熊德琼与郭春、陶德春是否达成了以重庆市万州区周家坝街道XX号商业门面抵债的协议。殷明友、熊德琼于2013年8月17日向陶德春、郭春借款200000元，月息2%，约定最迟壹年还清，即该笔借款期限届满之日为2014年8月16日。2016年2月3日，殷明友、熊德琼承诺借陶德春、郭春的200000元（2013年8月17日—2017年1月30日止），如到期不归还本息,则将1号门面和5号门面办理过户给陶德春、郭春,此时借款期限届满之日为2017年1月30日。在借款期限届满后，2017年3月31日，殷明友委托熊德琼到祥瑞公司办理了1号门面和5号门面的安置变更手续，并于2017年4月5日，由祥瑞公司与殷明友、熊德琼签订了住房的安置协议，由祥瑞公司与郭春签订了门面的安置协议，两份协议均已履行完毕，郭春取得的1号门面和5号门面已经办理权属登记。熊德琼、殷明友将1号门面和5号门面过户给郭春、陶德春，是在借款期限届满后实施的行为，且过户后由郭春办理了产权登记，并收取门面租金，郭春已取得门面的所有权及占有权，过户后郭春、陶德春未就借贷关系向熊德琼、殷明友主张权利，双方的债权债务消灭，这与熊德琼、殷明友诉称的仅是将门面用于借款抵押相悖，故殷明友、熊德琼与郭春、陶德春达成了以重庆市万州区周家坝街道XX号商业门面抵债的协议，并已实际履行。 其次，在履行以物抵债协议过程中熊德琼代殷明友签名的行为是否有效。2017年3月31日，殷明友出具给熊德琼办理1号门面和5号门面过户手续的委托书“殷明友”签名系熊德琼代签，2017年4月5日，殷明友、熊德琼与祥瑞公司的《房屋拆迁安置补偿协议书》“殷明友、熊德琼”二人签名均为熊德琼一人所签。熊德琼代殷明友签名的行为是否有效，需审查熊德琼有无代理权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”在2016年2月3日殷明友、熊德琼出具承诺逾期不还本付息，将1号门面与5号门面过户给郭春、陶德春，故将门面过户给郭春、陶德春有殷明友、熊德琼的合意，且2017年3月31日的委托书由熊德琼签名提供，郭春、陶德春、祥瑞公司有理由相信办理以物抵债过户手续是殷明友、熊德琼的共同意思表示，殷明友以不是其本人签名否认委托书的真实性，本院不予采信。从殷明友、熊德琼签订协议的习惯来看，2013年7月8日，殷明友、熊德琼与祥瑞公司的《房屋拆迁安置补偿变更协议》仅有殷明友一人签名。2015年3月2日在《借条》上批注“继续；殷明友”也仅有殷明友签名，故在殷明友、熊德琼的家庭生活中，对房屋安置及借款的展期过程中，殷明友、熊德琼互相具有代理权，故在履行以物抵债协议过程中熊德琼代殷明友签名的行为有效。 最后，祥瑞公司是否有将重庆市万州区周家坝街道XX号商业门面过户登记到殷明友、熊德琼名下的义务。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人协商一致，可以变更合同。殷明友、熊德琼以其与重庆市名亨房地产有限公司于2003年7月3日签订的《房屋拆迁补偿协议》主张权利，但该协议已经被2013年7月8日的《房屋拆迁安置补偿变更协议》及2017年4月5日的《房屋拆迁安置补偿协议书》取代。殷明友、熊德琼与祥瑞公司实际履行的协议即为2017年4月5日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，1号门面与5号门面祥瑞公司根据殷明友、熊德琼与郭春、陶德春的以物抵债协议已安置给郭春，故祥瑞公司并无将重庆市万州区周家坝街道XX号商业门面过户登记到殷明友、熊德琼名下的义务，本院对原告要求被告办理权属登记的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下: 驳回原告殷明友、熊德琼要求重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司按照2003年7月3日签订的房屋拆迁补偿协议约定立即将位于重庆市万州区周家坝街道XX号商业门面登记到原告殷明友、熊德琼名下的诉讼请求。 案件受理费80元，因适用简易程序减半收取计40元，由原告熊德琼、殷明友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  魏       欣 二〇二〇年九月十五日 法官助理  付佳浠书记员周静婕