湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0302民初4046号原告：王飞，男，汉族，1981年10月22日出生，住湖北省十堰市张湾区。原告：曾丹，女，汉族，1983年5月2日出生，住湖北省十堰市张湾区。被告：湖北寿康永乐商贸集团有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路29号。法定代表人：王国华，该公司董事长。委托诉讼代理人：明亮，湖北车城律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：喻鑫，女，汉族，1989年5月23日出生，住湖北省十堰市张湾区。原告王飞、曾丹与被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司（以下简称寿康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王飞、曾丹及被告寿康公司的委托诉讼代理人明亮到庭参加了诉讼。第三人喻鑫经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告王飞、曾丹向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的商铺租赁合同已于2018年1月14日解除；2、寿康公司返还王飞、曾丹缴纳的首期租金、租赁保证金、物业管理保证金、物业费、推广费、装修保证金等费用共计53906.44元；3、寿康公司赔偿店铺装修款69000元；4、案件受理费由寿康公司承担。事实和理由：2017年4月20日，王飞委托第三人喻鑫与寿康公司签订《华悦城商铺租赁合同》，约定寿康公司将位于华悦城B1-22号商铺租赁给王飞、曾丹经营化妆品，租赁期限自2017年5月20日至2018年4月30日止，暂定开业日为2017年5月20日。合同签订后，曾丹按协议约定履行了缴纳首期租金、保证金、管理费等费用的义务，寿康公司开具了收据。后寿康公司开业日变更，通知王飞、曾丹于2017年6月23日开始装修，王飞、曾丹遂委托湖北焦点装饰设计工程有限公司对该商铺进行装修。经寿康公司审核同意后进行施工，于2017年6月28日竣工经寿康公司验收合格。后寿康公司通知于2017年7月25日进场试营业，但仅经营10天，寿康公司告知因管道维修暂停营业。后寿康公司又通知于2017年10月2日进行试营业。王飞、曾丹于2017年10月10日进场配合试营业，但试营业期间因整个商场不具备开业条件，空调供暖等基础设施尚不能正常运行，外围持续装修且进度缓慢。同时仍有一大半商户未进场装修，整个卖场氛围差，客流稀少，导致王飞、曾丹销售下滑，经营亏损。王飞、曾丹在试营业满3个月仍未收到正式开业通知、租期仅剩三个月的情况下，于2018年1月8日向寿康公司发出律师函，告知单方解除合同并要求赔偿损失。寿康公司收到后一直未予答复，甚至扣留了王飞、曾丹部分物品，直至2018年8月7日才同意王飞、曾丹将物品撤离清场。王飞、曾丹认为，双方签订的合同合法有效，对双方具有约束力。寿康公司的延迟履行行为已构成根本违约。请求依法裁判。被告寿康公司辩称：王飞、曾丹与寿康公司没有房屋租赁合同关系，其诉求没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2017年4月20日，王飞、曾丹（夫妻）因故委托喻鑫以喻鑫的名义（乙方）与寿康公司（甲方）签订《华悦城商铺租赁合同》，租赁寿康公司华悦城购物中心负一层（商业广场）B1-22号商铺经营荟诗牌化妆品，建筑面积35平方米，套内建筑面积为22.30平方米。租赁期限自2017年5月20日至2018年4月30日止，租金标准为每月每平方米300元，月租金6690元。首期租金应于合同签订当日支付2017年5月20日至2017年8月31日期间的租金22746元，其他租金按每3个完整的自然月（每月1日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，一次性足额支付下个交租期租金。合同约定，装修期内，乙方应支付装修管理费446元、装修保证金为3000元以及本商铺发生的水电费等其他费用。装修管理费不退还，装修保证金装修期满且经甲方验收合格后90个工作日内无息退还。乙方应在装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。乙方需每月缴纳物业费1115元。首期物业费3791元（2017年5月20日至2017年8月31日）应于签订合同当日支付。公共事业费（包括但不限于水费、电费、通讯费等）由乙方承担。合同签订当日，乙方应支付租赁保证金20070元，物业管理费保证金3345元，合同终止90日之后，经确认乙方缴清了应缴款项，乙方应退还租赁保证金及物业管理费保证金原件，甲方将保证金（如有）剩余金额无息退还给乙方。合同约定进场日暂定为2017年5月2日。甲方另行通知乙方进场日的，以甲方通知为准。关于乙方对商铺的装修约定，乙方应在进场日前15日，向甲方提供装修设计文件及消防审核意见书、工程安装一切险的保单，供甲方审查，并在获得甲方批准后方可开始对商铺的装饰装修。乙方对本商铺的装饰装修投资额不得低于66900元。合同约定，为提升双方的品牌形象，乙方保证每年在商业广场自行开展至少4次品牌推广活动，并承担相关费用。同时全年须配合甲方开展至少5次大型节假日促销宣传。甲方每月按2元/平方/月的标准向乙方收取宣传推广费。合同中预留曾丹的账户为乙方的结算账户。合同签订当日，喻鑫签订了《房屋交接确认书》。2017年4月24日前，曾丹、王飞以喻鑫的名义向寿康公司交纳了首期租金22746元、租赁保证金20070元、装修保证金3000元、装修管理费446元，首期物业费3791元、物业管理保证金3345元、推广费508.44元，寿康公司开具了收据。但因寿康公司装修未到位等原因，寿康公司变更开业日期。曾丹、王飞签订合同委托湖北焦典装饰设计工程有限公司进行装修，经寿康公司通知于2017年6月23日进场装修并竣工。寿康公司于2017年7月25日通知曾丹、王飞进场试营业，经营10天后，因外围维修等问题被通知暂停营业。后寿康公司通知曾丹、王飞所租赁商铺所在的负一楼于2017年10月2日开始试营业。曾丹、王飞于2017年10月10日进场试营业。2018年1月8日，王飞、曾丹向寿康公司发出《律师函》，以寿康公司未按约定提供正常的营业场所构成根本违约、双方协议不具有实际可履行性为由，要求解除合同、返还各项费用并赔偿损失。要求寿康公司在5日内书面答复。2018年1月13日王飞、曾丹撤场。当日，寿康公司向喻鑫发出《告知函》，要求其3个工作日内尽快安排人员正常营业。2018年2月4日，寿康公司向喻鑫发出《关于华悦城购物中心“荟诗”商铺限期退场相关事宜》，通知其于2个工作日内到寿康公司办理退场手续。后双方协商不成。寿康公司扣押了曾丹、王飞部分物品，后于2018年8月7日取走清场。寿康公司华悦城负一楼商业广场于2018年1月28日正式营业。本院认为：案涉《华悦城商铺租赁合同》虽系喻鑫与寿康公司签订，但喻鑫已出具书面意见说明系代替王飞、曾丹签订，且在签订合同时寿康公司已知悉，该合同项下的权利义务与喻鑫无关。喻鑫所签的前述合同所预留的结算账户是曾丹的银行账户。通过曾丹、王飞的微信聊天记录等证据可以看出，前述合同履行过程中，系由寿康公司工作人员与王飞、曾丹直接联系案涉商铺租赁经营的相关事宜。王飞、曾丹也实际支付了租金等相关费用。故寿康公司应当知悉喻鑫系代表王飞、曾丹与寿康公司签订案涉合同，且在案涉合同履行过程中，已实际认可王飞、曾丹是案涉合同当事人。故案涉合同的合同权利义务应由委托人王飞、曾丹享有和承担。王飞、曾丹起诉主张案涉合同权利符合法律规定，本院予以支持。案涉合同约定案涉商铺的租赁期限自2017年5月20日至2018年4月30日止。因商业广场不具备正式营业条件，寿康公司通知于2017年10月2日开始试营业（此前曾于2017年7月25日通知试营业，但仅试营业10天即因需维修等问题又通知暂停营业）。直至王飞、曾丹2017年1月13日撤场，寿康公司所出租的商业广场商铺仍在试营业之中而未正式营业，该情形表明寿康公司所提供的租赁经营场所尚不完全具备正常的商业经营环境和条件，具有一定的瑕疵。寿康公司违约。王飞、曾丹试营业期间客流量较少，对商户的经营获利具有一定的影响。2018年1月8日，王飞、曾丹向寿康公司发函要求解除合同、协商处理违约赔偿等事宜，并要求寿康公司在5日内答复。此时双方所签租赁合同的租期已近期满，寿康公司所出租的商铺仍不能正式营业，应为重大违约，严重影响王飞期待通过租赁经营获利的合同目的的实现。根据合同法的相关规定，王飞、曾丹可以单方解除合同。故王飞、曾丹经通知后于2018年1月13日撤场，双方间的租赁合同实际于2018年1月14日解除。合同解除后，王飞、曾丹所产生的租金等费用应据实结算。王飞、曾丹在合同解除前共计试营业了3个月零23天，因试营业期间尚不完全具备正式营业条件，寿康公司出租标的物（商铺）存有一定的瑕疵，对王飞、曾丹的租赁经营具有不利影响，可适当减少租金数额。根据本案的客观情形，从公平原则出发，本院酌情按原租金标准的70%确定。故曾丹、王飞应支付租金17639.30元[（6690×3+6690÷30×23）×70%]。租赁合同签订后，王飞、曾丹进行了装修、试营业，在此期间物业管理费已实际发生，王飞、曾丹应依约定支付物业管理费。但扣除合理的装修期间、试营业期间，其他期间系因寿康公司原因致使王飞、曾丹未能营业，相应物业费损失应由寿康公司承担。根据本案客观情况，对王飞、曾丹实际租赁期间的物业费，本院酌情扣减2个月。故王飞、曾丹应支付物业管理费6429.83元（1115元×5+1115÷30×23）。此外，双方合同约定曾丹、王飞已交纳的装修管理费446元不予退还，曾丹、王飞要求退还该项费用本院不予支持。寿康公司无证据证明其为王飞、曾丹的经营活动实际支出了宣传推广费用，曾丹、王飞要求其退还该项费用本院予以支持。曾丹、王飞交纳的首期租金22746元、租赁保证金20070元、装修保证金3000元、首期物业费3791元、物业管理保证金3345元、推广费508.44元，合计53460.44元，扣除王飞应承担的租金17639.30元、物业管理费6429.83元后，余额29391.31元寿康公司应予返还。曾丹、王飞按寿康公司要求（合同要求装修费不得低于66900元），与装修公司签订合同对所承租的商铺进行装修，合同价款69039.93元，实际支付68370元。现双方间的租赁合同因寿康公司违约被提前解除，其装修损失可参考曾丹、王飞的租赁期限及其实际经营的期限，酌情由寿康公司予以赔偿。根据本案实际，本院认为酌情由寿康公司赔偿曾丹、王飞装修损失37000元较为公平合理。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第三百九十六条的规定,判决如下：一、原告王飞、曾丹委托喻鑫与被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司签订的《华悦城商铺租赁合同》于2018年1月14日解除；二、被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司返还原告王飞、曾丹缴纳的首期租金、租赁保证金、装修保证金、首期物业费、物业管理保证金、推广费合计29391.31元；三、被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司赔偿原告王飞、曾丹装修损失37000元；四、驳回原告王飞、曾丹的其他诉讼请求。案件受理费2758元，由被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司负担2300元，原告王飞、曾丹负担458元。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  张昌安人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年九月六日书 记 员  赵冰玉