广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初3391号原告：开平佳富物业管理有限公司，住所地：广东省开平市**************商业1区101铺之5栋1号卡位。统一社会信用代码：914***********876A。法定代表人：周剑文，该司董事长。委托诉讼代理人：梁明辉，男，该司员工。被告：颜永能，男，1992年4月7日出生，汉族，住重庆市合川区沙鱼镇庙堡村3组31号。公民身份号码：500********04076972。原告开平佳富物业管理有限公司（以下简称佳富公司）与被告颜永能物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年8月25日公开开庭进行审理。原告佳富公司的委托诉讼代理人梁明辉、被告颜永能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳富公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告截至2020年6月所拖欠的物业管理费2538.8元，公摊电费610.2元，水费356.7元，公摊水费1.6元，生活垃圾处理费44元，合计3551.3元；2、所欠费用逾期之日起按每天应付金额千分之五交纳违约金，从2019年9月1日至2020年6月1日违约金共2316.2元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告确认：违约金是指拖欠的物业管理费的违约金；涉案公摊电费是2018年12月1日至2020年2月29日产生的，同意扣减5元的公摊电费，即公摊电费数额变更为605.2元。本院审理查明，2016年6月23日，甲方(物业服务企业)佳富公司与乙方(业主)颜永能签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：一、乙方同意所购买的本小区内的房屋交付后由甲方进行物业管理服务。二、乙方所购房屋基本情况：类型为住宅，坐落位置为2幢2303，建筑面积为128.77平方米。三、住宅物业服务费按建筑面积每月1.8元每平方米计收……四、乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费。在此之后，乙方按月向甲方支付。乙方应在每月的25日至月底前向甲方缴付下一个月的物业服务费用。五、电梯、梯灯、园林公共照明、二次供水、变损、线损、消防用水用电、地下室照明水电等等公共能源费按用量按月由小区所有业主按户平均分摊……六、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每天所按拖欠费用的5‰向甲方交纳违约金……上述协议签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告收楼后依约交费，但从2019年8月起，被告没有依约向原告缴纳物业管理费、水费、生活垃圾处理费、公共分摊费等费用。原告多次追讨未果，遂成诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，存在合法有效的物业服务合同关系，应受法律保护，双方应按约定全面诚实地履行合同义务。被告颜永能抗辩不同意交纳物业服务费的主要原因有：一、小区的门口长期没有保安值班；二、公摊电费没有明细。针对被告的抗辩意见，佳富公司均已书面回复以及对其中存在的问题进行整改。本院认为，首先，原告佳富公司是为涉案整个小区提供整体服务，个别区域、个别服务类别存在不足与瑕疵，业主应通过及时提出意见、加强沟通，或依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，请求原告佳富公司承担相应的违约责任或者提议成立业主委员会选聘新的物业管理企业等积极的形式行使业主权利。若业主均采取拒交物业管理费形式，将导致物业服务公司无法正常运营，服务人员及服务设施将更难以到位，反而更容易损害广大小区业主的合法权益。而原告佳富公司亦应充分听取业主的意见、及时应对、不断完善小区物业服务，才能与业主和平共存。其次，鉴于原告佳富公司就已提供了主要的物业服务进行了举证，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”，颜永能应当按照合同的约定支付原告物业服务费用。原、被告均确认被告尚未交纳2019年8月至2020年6月期间的物业管理费2538.8元、水费356.7元、公摊水费1.6元、生活垃圾处理费44元，本院予以确认；但被告对2018年12月1日至2020年2月29日的公摊电费存有异议，认为原告将其办公用电计算在公摊电费中，不合理；而原告在审理过程中，也书面同意扣减5元的公摊电费。本院认为，佳富公司的办公用电应当由其自行承担，但因原、被告双方均无法提供实际的办公用电，结合办公电器的数量、使用时间等情况，认定原告同意扣减的5元公摊电费已经足以抵销涉案期间的办公电费，故认定涉案公摊电费应为605.2元。综上，被告颜永能应当支付原告上述费用合计3546.3元。关于物业服务费的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原、被告约定的“并从逾期之日起，每天所按拖欠费用的5‰向甲方交纳违约金”，折合年利率为182.5%（5‰×365日），明显过分高于利息的损失，故本院酌情将违约金调整为按年利率6%计算，原告主张的物业服务费截至2020年6月1日的违约金合计52.74元（详见附表）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告颜永能应自本判决生效之日起十日内支付物业管理费、公摊电费、水费、公摊水费、生活垃圾处理费共3546.3元以及违约金52.74元，合计3599.04元给原告开平佳富物业管理有限公司；二、驳回原告开平佳富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由原告开平佳富物业管理有限公司负担10元，由被告颜永能负担15元。原告开平佳富物业管理有限公司多预交的案件受理费15元，由本院予以退回；被告颜永能应向本院补缴案件受理费10元。本判决为终审判决。审 判 员 黄惠英二〇二〇年九月二十五日法官助理 官利琴书 记 员 许碧霞附表：物业费违约金计算表月份物业费（元）截止日期逾期日期逾期天数年利率违约金（天）（元）8230.82020-6-12019-9-12746.00%10.549230.82020-6-12019-10-12446.00%9.3910230.82020-6-12019-11-12136.00%8.1911230.82020-6-12019-12-11836.00%7.0412230.82020-6-12020-1-11526.00%5.851230.82020-6-12020-2-11216.00%4.652230.82020-6-12020-3-1926.00%3.543230.82020-6-12020-4-1616.00%2.354230.82020-6-12020-5-1316.00%1.195230.86230.8合计2538.852.74