云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初852号原告：瑞丽市汇坤物业服务有限公司，住所地云南省德宏州瑞丽市建设路14号（华盛商业广场A-02），统一社会信用代码9153310209503822XJ。法定代表人：代国民，系执行董事。委托诉讼代理人：唐恩欢，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201610147982。委托代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李茜，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201311807272。委托代理权限为特别授权代理。被告：惠某某，女，满族，1976年11月23日出生，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市富民路3号。原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司（以下简称汇坤物业公司）与被告惠某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理，原告汇坤物业公司的委托诉讼代理人唐恩欢、被告惠某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇坤物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告华盛小区A-2号房屋2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费1643元、电梯维护费813元、二次加压费484元、生活垃圾费180元、发电机燃油费50元，合计3170元，并按每天2‰的利率计付自2018年1月1日起至实际付清之日止的违约金；2、判令被告支付原告华盛小区A-2号房屋2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费2595元，并按每天2‰的利率计付2019年1月1日起至实际付清之日止的违约金；3、判令被告支付原告华盛小区3-1号商铺2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费707元、二次加压费209元、生活垃圾费420元，合计1336元，并按每天2‰的利率计付自2018年1月1日起至实际付清之日止的违约金；4、判令被告支付原告华盛小区3-1号商铺2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费1266元，并按每天2‰的利率计付自2019年1月1日起至实际付清之日止的违约金。庭审过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告以2595元为基数，按照日利率2‰的标准支付原告A-2号房屋自2019年1月1日起至实际付清之日止的物业服务费违约金；变更第四项诉讼请求为：判令被告以1266元为基数，按照日利率2‰的标准支付原告3-1号商铺自2019年1月1日起至实际付清之日止的物业服务费违约金。事实和理由：被告系瑞丽市华盛商业广场小区住宅A-2号房屋（建筑面积为144.15平方米）和3-1号商铺（建筑面积为62.06平方米）的业主。2015年9月6日，原告与瑞丽市华盛商业广场（小区业主委员会）签订了《华盛商业广场物业服务委托合同》，约定：瑞丽市华盛商业广场（小区业主委员会）委托原告为小区提供物业管理服务；原告负责向业主和物业使用人收取下列费用（1）物业服务费；（2）其它有偿服务费；（3）代收代缴费；委托管理期限为2016年1月1日起至2018年12月31日；物业管理服务费按建筑面积计算，单项物业费住宅0.95元/月/平方米，商铺0.95元/月/平方米，二次加压、电梯维保、生活垃圾、发电机燃油费单独收取附收费表计费；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的2‰交纳违约金。2018年12月22日，瑞丽市华盛商业广场（小区业主委员会）继续委托原告为小区提供物业管理服务，同时签订了《华盛商业广场物业服务委托合同》，约定：委托管理期限为2019年1月1日起至2024年12月31日止，物业管理服务费采用包干价收取，住宅二至九层为低区，物业费为1.5元/月/平方米，十层至十五层为中区，物业费为1.55元/月/平方米，十六层至二十一层为高区，物业费为1.6元/月/平方米，商铺一层二层1.7元月/平方米，三层四层1.65元/月/平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的2‰交纳违约金。原告作为瑞丽市华盛商业广场小区的物业管理服务企业一直依法依约为小区提供服务，但被告自2018年1月1日起便无故拖欠原告的物业费、二次加压费、电梯维保费、生活垃圾费、发电机燃油费等各项费用，至原告起诉时尚未交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费等费用。在原告起诉后，被告仅于2020年5月21日交纳了2019年1月1日至2019年12月31日的物业费。因被告享受了原告提供的物业服务却恶意拖欠原告物业及其他费用的行为严重损害了原告的合法权益，原告故诉至法院。被告惠某某辩称：1、被答辩人在起诉书中称答辩人没有支付华盛小区A-2号房屋及3-1号商铺2018年度的物业费、二次加压费、生活垃圾费、发电机燃油费等费用与事实不符，实际情况是答辩人早已支付了上述费用，有被答辩人出具的收款收据可以证明。2、被答辩人与业主达成的交费日期为每年的4月30日，而被答辩人在未到交费时间的2020年2月10日就向答辩人提出了提前交费的无理要求，并向人民法院提起诉讼，企图通过诉讼侵害答辩人的合法权益。被答辩人的第二项诉讼请求，是在未到交费时间（每年4月30日）便向答辩人提出提前交纳2019年度费用的无理诉求。请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的《证明》原件1份，2015年9月6日、2018年12月22日《华盛商业广场物业服务委托合同》复印件各1份，《关于华盛小区物业费调整公告》复印件1份，《催费通知》照片打印件4份，《催缴通知》原件1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告汇坤物业公司提交的以下证据：一、《惠某某欠费明细》原件2份，欲证明根据合同约定的物业费用标准计算，被告名下A-2房屋2018年的物业管理服务费为1643元、电梯维护费为813元、二次加压费为484元、生活垃圾费为180元、发电机燃油费为50元，合计3170元，截至2020年3月1日的违约金为5014.94元；2019年物业管理服务费的违约金截至2020年3月1日为2210.94元。被告名下3-1商铺2018年的物业管理服务费为707元、二次加压费为209元、生活垃圾费为420元，合计1336元，截至2020年3月1日的违约金为2113.55元；2019年物业管理服务费的违约金截至2020年3月1日为1078.63元。二、微信聊天记录截屏打印件2页，欲证明原告于2018年4月30日开具给被告的2018年物业收据实为2017年的缴费单据，原告的工作人员出现工作失误后已于2018年5月1日向被告说明物业单据开错的情况，并要求被告拿来更换，被告于当天回复了OK加微笑的表情表示认可。经质证，被告对证据一中物业费的计算方法不予认可，其只认可按照平时的交费金额交纳，否则认为原告恶意涨价；对证据二的真实性认可，对证明内容不认可，异议认为自己当时正忙就简易的回复了OK，意思是回头再聊、具体见面说，自己并没有注意看内容，不代表原告说的OK就是表示认可。结合被告的质证意见，本院认为，第一组证据中的物业管理服务费、电梯维护费、二次加压费、生活垃圾费、发电机燃油费的计算标准与《华盛商业广场物业服务委托合同》中约定的标准一致，被告认可《华盛商业广场物业服务委托合同》，且双方对于被告的房屋建筑面积均无异议，故对原告提出的各项费用的计算标准及金额予以采信。但按合同约定以每日2‰的标准计算违约金，该金额过分高于原告造成的实际损失，本院不予采信；第二组证据被告对其真实性无异议，本院予以确认，但被告仅回复OK和微笑的表情并不能单独直接证明被告认可开错单据的事实，故证明内容需结合本案其他证据及事实予以综合判定。被告惠某某提交的以下证据：2017年至2019年三年的物业费收款收据原件6份，欲证明案涉A-2房屋、3-1商铺的物业费及相关费用已缴清，被告不存在拖欠原告物业费的情形。经质证，原告对2017年物业收据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不在原告的诉请范围内；对2018年的物业收据三性及证明内容均不予认可，理由是该收据是原告的工作人员开票错误，且已通过微信告知被告，该系错误的票据，不能反映真实的收款情况。客观事实上，被告也未向原告支付过2018年的物业费用；对2019年物业收据的三性及证明内容无异议，但2019年的物业费用系被告于2020年5月21日支付，是在原告向人民法院提起诉讼以后支付的，其违约金按照合同约定应计算至2020年5月21日。结合原告的质证意见，本院认为，原告对2017年、2019年的物业收据无异议，本院予以确认；被告虽不认可2018年的物业收据，但未能提供足以反驳的有力证据，故本院对2018年的物业收据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告惠某某系瑞丽市华盛商业广场3-1商铺和A-2住宅的物业使用人。2015年9月6日，瑞丽市华盛商业广场（华盛小区业主委员会）作为甲方与原告作为乙方签订《华盛·商业广场物业服务委托合同》，约定了甲方将瑞丽市华盛商业广场（华盛小区）委托于乙方实行物业管理，委托管理期限从本合同签订生效之日计算，自2016年1月1日起至2018年12月31日，共计三年时间。物业服务费用：1、本物业管理服务费按建筑面积计算、单项物业费住宅0.95元/月/平方米，高铺0.95元/月/平方米。（二次加压、电梯维保、生活垃圾、发电机燃油费单独收取）附收费表计费。……3、从逾期之日起每天应交管理费的2‰交纳违约金。4、逾期60天、由业委会负责协调监督仍置之不理的、乙方有权向当地人民法院起诉该业主或物业使用人等内容。2018年12月22日，瑞丽市华盛商业广场（华盛小区业主委员会）作为甲方与原告作为乙方再次签订《华盛商业广场物业服务委托合同》，约定了甲方将瑞丽市华盛商业广场（华盛小区）委托于乙方实行物业管理，委托管理期限从本合同签订生效之日计算，自2019年1月1日起至2024年12月31日止，合同期五年。物业服务费用：1、物业管理服务费住宅按建筑面积计算，管理服务费分区包干价收取：住宅：二至九层为低区，1.5元/月/平方米、十至十五层为中区，1.55元/月/平方米、十六至二十一层为高区，1.6元/月/平方米。商铺：一层二层1.7元/月/平方米、三层四层1.65元/月/平方米（包干价含生活垃圾费、公共发电机燃油费、二次加压费等）。2、业主和物业使用人从逾期交纳物业服务费的，按以下条款处理：（1）从逾期之日起按每天应交管理费的2‰交纳违约金。（2）逾期60天的，由华盛业主委员会负责协调、监督。仍置之不理的，乙方有权向人民法院起诉该业主或物业使用人等内容。另查明，原告向本院提起诉讼后，被告于2020年5月21日交纳了2019年3-1商铺的物业费1266元、A-2住宅的物业费2595元。另，《华盛商业广场物业服务委托合同》中未明确约定物业服务费的交费方式及交费时间，庭审中原、被告双方一致认可物业服务费至迟应该在当年的12月31日前付清。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方最大的争议在于被告是否已交纳2018年的物业服务费。对此，被告提交了原告开具的物业收据原件证明自己已交清了2018年的物业费。原告认为该收据系其工作人员开错票据，被告实际交纳的是2017年度的物业费，并提交了内容为原告通知被告将收据拿去更换的微信聊天记录作为证据。首先，被告仅回复OK和微笑的表情并不能单独直接证明被告认可开错单据的事实，原告亦无其他证据予以佐证；其次，即便开错票据的情况真实存在，那么根据聊天记录内容，双方也应当已经将开错的收据进行了更换，但至今2017年、2018年的物业收据原件仍由被告持有，对此原告主张系其工作人员忘记将错误的收据收回，但原告未能针对这一事实提供证据证明。故本院对原告要求被告支付2018年度物业费及其他费用的诉讼请求不予支持。关于2019年物业费违约金的问题。物业服务委托合同中未明确约定物业费的交费时间，原、被告双方一致认可物业费至迟应该在当年的12月31日前付清，故被告于2020年5月21日交纳2019年物业费的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据合同约定，违约金按日利率2‰计算，换算成月利率为6%，该约定虽系双方的真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，按该约定计算的违约金属于“过分高于造成的损失”，本院酌情支持违约金按年利率9%计算。自被告逾期之日起至实际交费之日止，即从2020年1月1日起至2020年5月21日止，A-2号住宅物业费的违约金应计算为：【2595元×142天×（9%÷12÷30）＝】92.1元；3-1号商铺物业费的违约金应计算为：【1266元×142天×（9%÷12÷30）＝】44.9元。对于原告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称不交物业费的原因系双方之间因2018年物业费的事情闹得不愉快。但该争议与2019年度物业费的交纳并无关联，原告为被告提供了物业服务，被告就应按时履行交费义务。故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告惠某某于本判决生效后十日内向原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司支付华盛小区A-2号房屋2019年物业费的违约金92.1元；支付华盛小区3-1号商铺2019年物业费的违约金44.9元，两项合计137元。二、驳回原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司负担213元，由被告惠某某负担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院，并预交上诉费270元；若有新证据，与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  何 菲人民陪审员  施晓华人民陪审员  李瑶瑶二〇二〇年九月二十九日法官助理寒燕书记员黄萍附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。