云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2107号原告：张富凯，男，1974年8月2日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：彭成、刘晓光，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。被告：白纯，女，1966年3月16日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：范静，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。第三人：张文，女，1972年5月2日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。原告张富凯与被告白纯及第三人张文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行独任审理，原告张富凯的委托诉讼代理人彭成、刘晓光，被告白纯的委托诉讼代理人范静到庭参加诉讼。第三人张文经本院依法寻找处下落不明状态，刊登公告且公告期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对第三人张文进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张富凯向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为0800657《房屋租赁合同》；2.被告从位于昆明市盘龙区的房屋中搬走，腾出该房；3.判令被告向原告支付各项损失及违约金人民币30000元；4.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年4月17日，原、被告双方签订了编号为0800657的《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于昆明市盘龙区房屋。租赁期限自2014年5月8日至2024年5月7日止，租金为每月3500元。同时，租赁合同第三条“租金及支付方式”约定，“承租方（被告）支付租金的时间为每年的4月8日之前，拖欠租金超过一个星期的，出租方（原告）有权收回该房屋，对室内物品不负任何责任。”但被告在租赁期间没有按时支付过租金且擅自对房屋进行改造，对房屋造成了破坏，被告的行为不仅构成违约且给原告造成了损失，原告有权收回该房屋。综上，原告特依据《中华人民共和国合同法》等相关法律诉至本院，请本院依法支持原告的诉讼请求。被告白纯辩称：被告认为原告起诉状陈述与事实不符，理由如下：第一，本案所涉租赁合同原告是受本案第三人张文的委托与被告白纯签订的，签订合同时原告张富凯告知被告白纯第三人张文在国外，该房尚不具备出售条件，因此被告对本案房屋所有权已变更成原告一事毫不知情。原告和第三人的行为侵犯了被告的优先购买权，被告有权就丧失优先购买权所遭受的损失要求赔偿；第二，租赁合同第三条并未约定支付租金时间为每年4月8日之前，而只是约定了下次租金支付时间为2015年4月8日之前，被告已经按照合同约定履行了该次的租金支付义务，对于其他年度的租金支付时间应当属于合同约定不明确的情形，应当根据合同法第226条的规定，在租赁期限每届满一年时支付。在2016年、17年、18年、19年的租金都在每年5月支付，并未违反合同及合同法的规定。2020年5月9日，被告与原告确认支付租金的账号是被告答复：“好像不一定用得着了，我们看看再说看需求。”后来被告未得到原告回复，于2020年9月5日支付了2020年5月8日租金，支付至原告2803的账户，因此被告并未存在原告所述的未按时支付租金的违约行为；第三，被告并未对房屋进行改造，在取得原告的同意后，被告投入了120000元，对原来破旧的房屋进行了装修，但对房屋结构未进行过任何更改，若庭审无法查明此事实，被告申请法院依照该房的户型图对房屋进行勘察，现场勘查被告不仅未对房屋造成任何破坏，装修后，反而增加了房屋的价值和居住的舒适性，因此被告也不存在原告所述的破坏房屋的违约行为。被告依约依法履行合同，不存在给原告造成赔偿的问题，故原告主张的损失和违约金也完全没有事实和法律依据；第四，原告无权解除合同收回房屋，被告并无违约行为，故被告并不存在导致原告可以解除合同的违约情形等约定及法定的情形，上述支付租金的行为及装修行为均未影响原告合同目的的实现，因此不应当解除合同；第五，被告并无违约，在合同完全可以继续履行的情形下，若原告仍要单方解除合同，应认定为原告违约。原告应当按照合同即九条第二款的约定承担违约责任，退还被告租金，承担两个月的租金，以及被告剩余租期的装修损失、搬家损失、合租房价差损失，共计100000元。综上，因原告的诉讼请求无事实及法律依据，恳请法院依法驳回。第三人张文未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的房屋租赁合同、委托书、第三人户口证明、不动产登记信息、短信聊天截图、建设银行转账截图，形式合法，内容真实，本院予以采信；2.原告提交的房屋阳台被改造照片，本院予以认可其真实性，至于证明目的和证明内容，本院稍后综合评述；3.被告提交的银行流水、手机转账、电话录音，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2013年9月8日，第三人张文委托原告张富凯代为办理坐落于昆明市北市区房屋的银行还款、租赁等相关事宜。2014年4月17日，原告张富凯与被告白纯在昆明荣城房地产经纪有限公司的居间下签订《房屋租赁合同》，约定原告张富凯将坐落于昆明市北市区房屋出租给被告白纯，租赁期自2014年5月8日至2024年5月7日，月租金为3500元，签订本合同时被告先向原告支付一年租金42000元，下次支付租金的时间为2015年4月8日之前，应支付租金42000元，拖欠租金超过一星期的，原告有权收回房屋，对室内的物品不负任何负责，造成丢失或损坏由被告自己负责，所拖欠的租金需向原告支付一倍的违约金。押金为3500元，在本合同签订时一次性付清，租赁满后，如无违约责任发生并结清相关费用，由原告一次性退还。房屋修缮责任：出租的房屋属自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人修缮，因承租方过错造成房屋损坏的由承租方修复、赔偿并承担相关责任，否则原告有权在被告交付的押金中予以扣抵，不够扣抵的则另行追加。承租期间，承租方不得对房屋内、外部进行改造，如需要装修的，须事前征得出租方的书面同意，否则，由此带来的一切后果由被告承担。违约责任：原告在租赁期内提前终止合同，则退还被告剩余租金，并承担两个月的租金及其他损失。被告逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向原告支付违约金。经审查，2019年11月4日，原告张富凯及第三人张文共同委托案外人合嘉签订《二手房买卖合同》约定，第三人张文将其坐落于昆明市北市区三竹营片区金色家园16幢2三元101号（案涉房屋）出售给原告张富凯，建筑面积169.27平方米，房屋所有权证号（不动产权证）证号：200313741。房屋状态：该房屋设定抵押，出卖人未将该房屋出租。房屋价款：该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款为1050000元，签订本合同时，原告向第三人支付全款1050000元，房款交割方式为自行交割，双方定于款清交房。本合同签订之日起7日内，买卖双方到当地房屋交易场所（或通过有网络端口的机构）办理二手房买卖合同网上备案手续，自办理完成合同备案手续之日起15日内，双方持办理房屋所有权转移登记手续所需材料，到房屋登记机构（不动产登记机构）办理房屋所有权转移登记手续。另查，原告张富凯与第三人张文系姐弟关系，且原告张富凯并未向第三人张文实际支付购房款项，2019年11月5日，该案涉房屋产权变更登记在原告张富凯名下。再查，被告白纯先后向原告张富凯的62×××03的账号转账：2014年4月18日转账42273.44元，2015年4月8日转账42000元，2016年5月6日转账42000元，2017年5月6日转账42000元，2018年5月6日转账42000元，2019年5月4日转账42000元，2020年9月6日转账42000元。本院认为，双方争议的焦点为：1.案涉房屋由第三人变更为原告时是否侵害了承租人（被告）的优先购买权？2.在案涉房屋所有权发生转移的情况下，被告能否延长支付租金的时间？3.原告能否解除本案中的租赁合同，以及主张相应的赔偿损失及违约金？针对第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。所谓房屋承租人优先购买权是在房屋租赁关系中，承租人依照法律规定所享有的、当出租人将租赁房屋转让给第三人时，在同等条件下优先于当事人而购买房屋的权利。对于承租人主张优先购买房屋，但出租人将租赁物出卖给近亲属，不仅有经济利益上的考虑，往往也会有情感因素掺杂其中，带有浓厚的身份属性和感情色彩，因此，出租人将租赁房屋出卖给近亲属时（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女在内的近亲属），承租人不能行使优先购买权。本案中，第三人与原告系近亲属关系，故被告不能行使优先购买权，被告辩称第三人将租赁房屋出售给原告的行为侵害其优先购买权的观点，于法无据，本院不予支持。针对第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，租赁标的物的所有权在租赁期间从第三人变更为原告，该所有权的变动不影响原告与被告之前签订的《房屋租赁合同》的效力，故被告应当按照《房屋租赁合同》约定的内容和期限向原告支付租金。针对三个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告主张因被告逾期支付租金，原告有权行使《房屋租赁合同》的约定解除权，对此本院分析如下：其一，原告于2020年3月27日立案，在立案时租赁期限内的租金被告已经按期足额向原告进行支付，不存在拖欠租金的事实；其二，双方签订的《房屋租赁合同》中约定“拖欠租金超过一星期的，原告有权收回房屋”，并未明确约定原告可以解除合同，解除合同与约定的“收回房屋”在文义解释上存在一定分歧，且解除权作为法律赋予当事人可以约定的一项权利，应当明确约定，因此，原告主张的请求权基础在本案中不能适用；其三，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。结合《中华人民共和国合同法》第六十一条和第二百二十六条之规定，可以认定双方之间对租金支付的时间已经形成交易习惯，即每年的4月初到5月初期间支付租金。在立案后诉讼中，被告于2020年9月6日转账42000元，与前六年支付的租金时间存在巨大差异，故被告存在逾期支付租金的行为，但出现逾期支付租金后，原告并未要求被告在合理期间内支付租金，且被告支付租金后原告并未提出异议，故原告亦不能以此解除合同。同时，对于原告在本案中主张被告未经原告同意擅自装修对房屋进行改造，有权主张约定解除权来解除合同的观点，本院认为，被告在2014年5月进行装修，而在2014年至2019年期间内，原告并未对此装修提出任何异议或主张相应的权利，而在本案中以此为由主张解除合同，于法无据，本院不予支持。此外，对于原告主张损失和违约金的诉讼请求，原告在庭审中明确系进行恢复阳台的费用，其前提是解除合同，因本案前述已经论述原告在本案中主张解除的理由不成立，故对于损失和违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：驳回原告张富凯的诉讼请求。案件受理费550元，由原告张富凯负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇二〇年九月三十日书记员 金 玉 洁