湖北省石首市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1081民初847号原告（反诉被告）：湖北首美家居科技有限公司，住所地为石首市经济开发区金平工业园。法定代表人：成先枝，系该公司董事长。委托诉讼代理人：雷曦卿，湖南跃海律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘刚树，男，1972年11月7日出生，汉族，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：刘明海，湖北楚望律师事务所律师。原告（反诉被告）湖北首美家居科技有限公司（以下简称首美公司）诉被告（反诉原告）刘刚树房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，刘刚树在法定期间内提出反诉，本院经审查，依法将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）首美公司的委托诉讼代理人雷曦卿，被告（反诉原告）刘刚树及其委诉讼托代理人刘明海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。首美公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告之间《厂房租赁合同》及《补充协议书》，并判令被告支付拖欠租金145121元以及租金滞纳金143309元;2.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，首美公司增加诉讼请求：判令被告支付2020年第二季度租金97500元。事实与理由：2017年1月8日、2018年2月5日，原告与被告分别签订了《厂房租赁合同》及《补充协议书》，合同约定租赁期限及租金支付方式。截止2020年4月，被告拖欠2019年租金47621元，2020年第一季租金97500元。原告工作人员数次向被告催讨其拖欠的租金，被告均以各种理由拒不履行支付租金义务，2020年4月9日，原告再次通过邮政特快专递的方式向被告发出限期缴清拖欠租金的通知。被告对原告的催缴租金通知置若罔闻。被告作为承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，作为出租人的原告可以解除合同，因此原告为了维护自身合法利益，诉至法院，提出如上诉请。被告刘刚树辩称,第一、首美公司起诉所称的事实与客观事实不符。具体如下：1.首美公司诉称刘刚树拖欠2019年租金不属实。2019年3月8日至2020年3月7日的年租金55万元，刘刚树已于2020年1月10日的抵付货款23250元而超额清偿，至此，刘刚树不仅不欠首美公司租金，反而是首美公司尚欠刘刚树货款债务2378.6元。首美公司证据4-1中，所列明的仓库应收款55万元系2019年3月8日至2020年3月7日的租金，按照《补充协议书》的约定，租金按季度平均支付，即刘刚树仅需2020年1月8日前付清即可。实际上，至1月10日刘刚树尚多付2378.6元。无拖欠租金之事实。对于首美公司为何在起诉时出现“被告拖欠2019年租金47621.4元”的误差，系因首美公司财务将沙发厂车间回收减租21万元错误记帐为应减16万元的结果，系首美公司自身失误所导致，实际上刘刚树不欠租金。2.首美公司诉称刘刚树拖欠2020年第一季租金97500元，也是不实之诉。2020年1月至3月，因新冠疫情影响，全国范围采取疫情防控措施，石首市停工停产，封城抗疫，刘刚树因疫情防控措施而无法使用租赁房屋开展生产经营，没有经营收入，继续按原租赁合同支付租金对刘刚树明显不公平，为此，刘刚树主张减免三个月租金，符合国家关于租金减免的政策规定，可以产生刘刚树不用支付第一季即2020年3月8日至6月7日租金的法律效果，因此，至首美公司起诉时，刘刚树根本不欠租金，首美公司诉称的刘刚树拖欠一季度租金则无事实根据。3.首美公司诉称其于4月9日发出催讨通知后，刘刚树置若罔闻，这更是不实之词。就疫情租金减免、租金不涨价、电费收费不合理问题，刘刚树分别于4月22日、6月10日、7月24日三次在家具协会的协调下与首美公司进行了主动磋商。电费问题已得到首美公司股东汪志鹏的调减表态，但按政策减免租金问题却被首美公司无理拒绝，且首美公司的急急起诉，这才是导致租金有所迟延的根本原因。刘刚树同意只要首美公司按政策及法律规定减免疫情影响期间的租金，其余应付租金，刘刚树同意立马支付。4.刘刚树还有股权转让款债权40万元可冲抵2021年3月8日至2023年3月7日的应缴租金。双方互负债务的前部下，可进行优先冲抵。第二、首美公司要求解除《厂房租赁合同》，既无事实根据可支撑，也无法律依据支持。具体如下：1.无刘刚树违约--拒不支付租金的事实根据。2019年的租金不存在拖欠，2020年的三个月租金应予减免，照此计算，至首美公司起诉时，刘刚树根本不存在拖欠租金这事实，故首美公司的该项解除合同的诉讼主张无事实根据。2.无法律依据。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见二》第五条明确规定:承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。依此解释的规定，首美公司请求解除租赁合同的诉讼请求应予驳回。第三、首美公司主张租金滞纳金143309元的诉讼请求明显于法相悖，不应获得支持。双方合同约定的滞纳金按日0.5％计算明显过高，严重背离市场经济规律，每月违约金高达15％年违约金更可高达180％，与合同法不符，应按银行同业拆借贷款基准利率计算其逾期付款违约金。第四、关于第二季度的租金，只要合同不被解除，双方对之前的租金问题结算清楚，且原告愿意减免疫情期间的租金，被告愿意缴纳第二季度欠付租金。综上所述，首美公司的诉讼请求无事实根据及法律依据，请求法院依法驳回其不合法的诉讼请求。刘刚树向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告继续履行《厂房租赁合同》，2.判令反诉被告减免反诉原告第一季度租金97500元，3.判令反诉被告返还多收的电费50000元，4.反诉费用由反诉被告负担。诉讼中，刘刚树增加诉讼请求：判决反诉被告继续履行《厂房租赁合同》及《补充协议书》。事实与理由:2017年1月8日，反诉原告与反诉被告签订了《厂房租赁合同》，双方约定:反诉原告承租反诉被告院内第一、二幢厂房及床垫ㄏ、板式ㄏ、沙发厂所有生产设备及办公设备，租期三年，每年租金55万元。2018年2月5日，双方又签订了《补充协议》，将租期延长三年，并对租金约定为第四年60万元，第五年63万元，第六年65万元。至2019年底，反诉原告的租金已清偿且反诉被告尚欠原告2379元可用于抵扣2020年度租金。2020年初，因新冠疫情影响，全国范围内封城封市封路，石首市亦然，全市范围采取疫情防控措施两个多月，由此导致反诉原告因疫情影响停产停业，反诉原告没有生产经营，更无收入，按照原租赁合同支付租金对反诉原告明显不公平，但反诉原告仍积极想争取协商解决，故在反诉被告要求交纳租金时，反诉原告多次主动找反诉被告协商减免部分租金，解决电费多收问题，并想协商达成后立即交纳租金。但反诉被告拒不同意减租，更无理称反诉原告2019年的租金都没有交完，由此双方产生分歧。为了维护反诉原告合法权益，现依法提起反诉，请求法院依法判决。首美公司对刘刚树的反诉辩称，1.反诉原告的反诉不能成立，依据本诉与反诉的相关法律规定，反诉原告的第一项诉讼请求及补充请求，依据民诉法及法理，均不能成立反诉，应当属于本诉的抗辩理由；2.刘刚树抗辩减免租金，没有法法律依据、合同依据及政策依据，原、被告同为私营营业者，减免租金无法保障首美公司的利益；3.反诉原告要求反诉被告返还多收电费5万元，纯属子虚乌有，反诉原告没有相关证据对此予以证明，且反诉原告在经营期间有偷电的情况存在。综上，请求法庭驳回反诉原告的全部诉讼请求。双方围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月8日，首美公司作为出租方（甲方）与刘刚树作为承租方（乙方）签订了《厂房租赁合同》，双方在合同相关条款中作出如下约定：甲方将位于石首市金平工业园湖北首美家具股份有限公司院内的第一、二幢厂房（沙发厂待定）。床垫厂、板式厂、沙发厂所有生产设备及办公设备（详见设备附表）租赁于乙方使用；租赁期限暂定为三年，即从2017年3月8日起至2020年3月7日止。如无政府行为或单位收购，三年期满再延期二年，租金由甲、乙双方根据市场行情进行调整；第一年租金55万元，乙方在签订本协议时付40万元，当年余下租金2017年9月30日前付清。第二年租金55万元，乙方在2018年3月8日前付30万元，当年余下租金2018年9月30日前付清。第三年租金55万元，乙方在2019年3月8日前付30万元，当年余下租金2019年9月30日前付清。乙方逾期支付租金，应处甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5%；由甲方负责为乙方安装水、电表，并按水、电表数据向甲方结算水、电费；其中水费按自来水公司水费缴款单自交，电费每度1元；甲方因整体被收购或转让，甲方有权解除合同，甲方除应退还乙方当年的租金，因此给乙方造成的损失双方另行协商。2018年2月5日，首美公司（甲方）与刘刚树（乙方）签订了《补充协议书》，双方在合同相关条款中作出如下约定：双方确认将租赁期限再延长三年，即租赁期限从2017年3月8日起至2023年3月7日；第四年租金60万元，第五年租金63万元，第六年租金65万元，租金按季度平均支付，第五年、第六年租金可以分别冲抵股权转让款40万元；甲方同意将沙发厂约3400平米面积免费提供给乙方使用至租赁期满。合同签订后，2019年3月26日至2019年10月21日期间，刘刚树分次共计向首美公司支付了租金263471.6元。后首美公司将租给刘刚树使用的沙发厂收回，由时任公司法定代表人成先清于2019年11月5日通过微信向刘刚树发出了一份全美仓库租金收支明细，该明细中载明“刘刚树到今天为止欠286528.4元，减去沙发车间回收租金21万元=下欠76500元，以上如有意问，请刘总迅速与财务兑帐，特别告知：尾欠款必须在11月10号付清，否则之前协商的事宜无效作废”。刘刚树收到该份收支明细后于2019年11月7日微信回复成先清“清哥，孙会计打单对帐后，我会尽快安排”。2019年11月10日，刘刚树向首美公司支付租金34057元。2019年12月26日、2020年1月10日刘刚树分别支付租金21600元、23250元。2020年4月9日,首美公司以刘刚树尚欠2019年度租金47621.4元，2020年度第一季度租金97500元为由，向刘刚树发出《催缴租金通知》，通知刘刚树在收到上述通知后缴清拖欠租金145121元。刘刚树收到上述通知后，未向首美公司支付租金，遂导致本案诉讼。再查明，首美公司系有限责任公司，2020年4月24日法定代表人由成先清变更为成先枝。本院认为，本案争议焦点为:1.《厂房租赁合同》及《补充协议书》是否有效，2.首美公司收回沙发厂的价格是多少，3.首美公司是否有权请求解除其与刘刚树之间签订的《厂房租赁合同》及《补充协议书》，4.刘刚树是否应当支付首美公司租金242621元及租金滞纳金143309元，5.首美公司是否应当返还刘刚树电费50000元。关于争议焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。首美公司与刘刚树分别于2017年1月8日、2018年2月5日签订了《厂房租赁合同》及《补充协议书》，上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于争议焦点2，本案中，首美公司将沙发厂收回时，由时任公司法定代表人成先清于2019年11月5日通过微信向刘刚树发出了一份全美仓库租金收支明细，该收支明细中载明“刘刚树到今天为止欠286528.4元，减去沙发车间回收租金21万元=下欠76500元，以上如有意问，请刘总迅速与财务兑帐，特别告知：尾欠款必须在11月10号付清，否则之前协商的事宜无效作废”，刘刚树收到该份收支明细后于2019年11月7日微信回复成先清“清哥，孙会计打单对帐后，我会尽快安排”，上述收支明细内容明确、具体，系首美公司作出的附条件的民事法律行为，刘刚树收到上述收支明细后未提出异议，亦表明对该收支明细载明的内容予以认可。但刘刚树在2019年11月10日仅支付租金34057元，未按照首美公司的要求付清全部租金，故产生了“之前协商的事宜无效作废”的法律后果。现首美公司认可其收回沙发厂对刘刚树2019年度租金减租16万元，2020年度租金减租21万元，该意思表示真实，亦不加重刘刚树的责任，本院予以认可。关于争议焦点3，本案中，双方对刘刚树是否欠缴2019年度的租金各执一词，首美公司认为刘刚树欠缴租金47621.4元，刘刚树认为其多缴了租金2378.6元，双方之所以产生争议是因为首美公司收回沙发厂究竟应对刘刚树减租多少，由于刘刚树在2019年11月10日仅支付租金34057元，未按照首美公司的要求付清全部租金，产生了“之前协商的事宜无效作废”的法律后果，但首美公司并未在2019年11月10日后明确告知刘刚树收回沙发厂减租16万元，刘刚树应继续缴纳租金92471.4元，刘刚树在最后一次支付租金时并不明知自己欠2019年度的租金，首美公司对此是存在过错的。加之2020年1月下旬爆发了全国性的新冠××疫情，双方此后对租金的减免问题产生了争议，在此情况下若仅以刘刚树欠租金为由解除诉争合同对刘刚树不公平，且刘刚树在诉讼中明确表示愿意支付尾欠租金、继续履行合同，若因履行瑕疵解除合同，不利于维护合同的稳定性和交易安全，本院认为本案应采取继续履行、赔偿损失等违约责任为宜，因此本院对首美公司要求解除《厂房租赁合同》及《补充协议书》的诉讼请求不予支持。刘刚树请求继续履行《厂房租赁合同》及《补充协议书》，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点4，本案中，首美公司与刘刚树约定2019年度的租金为55万元，但在合同履行过程中，刘刚树对2019年度的租金截至目前为止尚欠47621.4元（550000-342378.6-160000）构成违约，依法应承担相应的违约责任。虽然双方当事人在合同中约定按拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5%计算违约金，但首美公司未举证证明其实际损失，加之刘刚树请求对违约金进行调整，故在双方均未提供证据证明刘刚树违约造成首美公司实际损失的情况下，本院结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考虑，确认按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金，即47621元×305天×4.2%×1.3÷365天=2173元。关于2020年度第一季度的租金97500元，刘刚树请求予以减免，因受新冠××疫情的影响，本院主持双方对租金的减免问题进行了协商，但双方争议较大无法达成一致意见，为平衡双方利益，消除双方的对立情绪，根据公平原则和诚实信用原则，本院参照相关政策，确认刘刚树2020年3月8日至2020年6月7日期间应支付租金48750元，支付截止日期为2020年6月7日。现首美公司请求刘刚树支付2020年度第一季度租金97500元，本院依法支持48750元。至于违约金，本院结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考虑，确认按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金，即48750元×54天×3.85%×1.3÷365天=361元。关于2020年度第二季度的租金97500元，依照合同约定，刘刚树应按季度平均支付，即第二季度支付期限截止到2020年9月7日，刘刚树未在上述期限内支付第二季度租金，构成违约。现首美公司请求刘刚树支付第二季度租金97500元，有事实依据，本院予以支持。综上，本院依法判令刘刚树共计向首美公司支付租金193871元、违约金2534元。关于争议焦点5，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，由于刘刚树提供的证据不足以证明首美公司多收了其50000元的电费,故本院对刘刚树该项诉讼请求不予支持。综上所述，首美公司部分诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；刘刚树部分诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、湖北首美家居科技有限公司继续履行与刘刚树之间签订的《厂房租赁合同》及《补充协议书》；二、本诉被告刘刚树在本判决生效后十日内向本诉原告湖北首美家居科技有限公司支付租金193871元、违约金2534元；三、驳回本诉原告湖北首美家居科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘刚树的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7088元减半收取3544元（首美公司已预交5626元），反诉案件受理费1625元（已减半，刘刚树已预交），两项合计5169元，由本诉被告刘刚树负担2892元，本诉原告湖北首美家居科技有限公司负担2277元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  王慧二〇二〇年九月十六日书记员  **