山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3381号 上诉人（原审原告）：刘超，男，1990年7月21日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：齐向超，山东大地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭莎莎，山东大地人律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：淄博亿丰置业有限公司，住所地山东省淄博市张店区房镇镇天乙村。 法定代表人：王稳，总经理。 被上诉人（原审被告）：李智捷，男，1985年1月18日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。 共同委托诉讼代理人：王珊珊，山东高阳律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：赵媛辉，山东高阳律师事务所律师。 上诉人刘超因与被上诉人淄博亿丰置业有限公司、李智捷商品房买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘超上诉请求：1.撤销一审判决书,依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审;2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“天悦认购协议书”合法有效,双方的实际履行与“天悦认购协议书”、《商品房买卖合同》中约定相一致属于认定事实不清,适用法律错误。理由如下：“天悦认购协议书”中没有加盖具淄博亿丰置业有限公司的公章,《合同法》第32条规定，当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立,故该认购协议书根本没有成立,当然不属于合法有效,对双方不具有法律约束力,一审法院认定合法有效属于适用法律错误。退一步讲,即使“天悦认购协议书”有效,根据在后的合同效力优先于在先的合同原则,之后签订的《商品房买卖合同》(合同编号20170919501HK398F)对“天悦认购协议书”中的价格条款进行了实质性变更,且《商品房买卖合同》双方签字盖章,依法成立并合法有效,是双方关于涉案房产交易达成的合意,故应当按照《商品房买卖合同》中约定的总房款1117985元履行合同,而不是“天悦认购协议书”中约定的1387985元。实际履行时,淄博亿丰置业有限公司也是按照《商品房买卖合同》的约定收取购房款1117985元,开具发票金额亦为1117985元,若淄博亿丰置业有限公司自认李智捷收到的27万元是代其收取的房款,但却没有开具发票,其收取显然没有合同依据,应当予以返还。二、李智捷并非涉案房产交易的出卖方,却收取了27万元款项,没有合同及法律依据,应当予以返还。即使其与淄博亿丰置业有限公司均认可是代收房款,其出借银行账户违反了金融管理法规,应当承担连带还款责任。三、即便该27万元属于房款,淄博亿丰置业有限公司通过李智捷个人银行账户收款,不开具发票,逃避其作为纳税人缴纳税款的法定义务,违反了《企业所得税法》第三条、《税收征收管理法》第四条等强制性法律规定,其收取27万元的行为无效,应当返还。 被上诉人淄博亿丰置业有限公司、李智捷辩称，根据双方的认购协议书约定，双方对于本次商品房买卖的实际履行情况均可证明双方真实意思表示27万元属于购房款，即便27万元款项的收取存在税务问题，也不能否认双方的真实意思表示，因此上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求维持一审判决。 刘超向一审法院起诉请求：1.判令淄博亿丰置业有限公司、李智捷立即返还刘超超额支付的购房款270000元；2.本案诉讼费由淄博亿丰置业有限公司、李智捷承担。 一审法院认定事实：2017年9月13日，原告刘超与被告淄博亿丰置业有限公司签订了“天悦认购协议书”一份，该协议认购的房号为7号楼1单元1704号，预测面积122.42㎡，单价为11378元/㎡，并标注“总价减5000”字样，约定本认购协议签订后7天内为交款期，客户须于2017年9月20日前至少补足该房总房款首付或全款，并签订《商品房买卖合同》，同时协议书也明确说明“天悦为项目推广名，合同备案名为：亿丰陶然城”。该协议书由原告刘超和被告置业顾问白光楷签订，被告未加盖公章。2017年9月15日原告刘超经办以“刘学增”名义给被告李智捷汇款270000元，汇款用途为房款。2017年9月19日刘超与淄博亿丰置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20170919SOIHK3J9W8FY）,双方约定刘超购买淄博亿丰置业有限公司开发销售的位于亿丰陶然城7号住宅楼011704号房，房屋面积为122.42㎡，单价为9131.64元/㎡，总房款为1117895元，其中房屋首付款为337895元，按揭贷款780000元。合同签订后，刘超于2017年9月16日向淄博亿丰置业有限公司支付购房款337895元，后办理按揭贷款780000元。淄博亿丰置业有限公司给刘超开具了面额为337895元和780000元的增值税发票，双方合同已经履行完毕。 一审法院认为，原告刘超与被告淄博亿丰置业有限公司签订的“天悦认购协议书”、《商品房买卖合同》（合同编号：20170919SOIHK3J9W8FY）是双方真实意思的体现，且不违背法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效，各方均应依约履行各自的义务。从双方合同签订的先后顺序及实际履行过程可以认定，双方已经对购房款做了明确约定，即购房款总价为1387894.76元（房屋总价优惠5000元后的价格）。天悦认购协议书中虽未加盖淄博亿丰置业有限公司的公章，但属于置业顾问与客户之间达成的初步购房意向，并不能因此否定协议的效力。从后续刘超与淄博亿丰置业有限公司签订《商品房买卖合同》、按期交纳购房款项以及房屋交付等行为来看，双方已经按照“天悦认购协议书”、《商品房买卖合同》中的约定进行了实际履行，与双方约定的付款方式、付款金额、付款期限等主要条款相一致，刘超也未在合同履行过程中提出异议，合同已经履行完毕。据此，原告提出的被告一直向其开具总额为1117895元发票，270000元属于超额支付房款应予返还的主张，无法律依据，与事实不符。对此诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告刘超的诉讼请求。案件受理费5350元，由原告刘超负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘超提交上诉人刘超与被上诉人淄博亿丰置业有限公司签订合同补充协议一份，该补充协议第二条第二款明确约定，买卖双方的权利义务责任均以本补充协议为准，凡在《商品房买卖合同》及本协议签署前买卖双方中任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供的信息都不作为确定双方权利义务的依据。通过上述协议约定，上诉人与被上诉人淄博亿丰置业有限公司明确排除了2017年9月13日双方签订的“天悦认购协议书”中关于房屋价格的约定，应当按照《商品房买卖合同》中约定的总房款1117895元履行合同，上诉人实际支付1387895元，其中27万元属于超额支付，被上诉人均应予以返还。被上诉人1、2发表质证意见。被上诉人淄博亿丰置业有限公司、李智捷对该证据的真实性无异议，对该补充协议中的约定，被上诉人认为确定双方的真实意思表示应当结合双方在达成合同时的合意、双方履行合同的实际行为、合同性质及合同文本进行确定，虽然补充协议约定以商品房买卖合同为准，但该商品房买卖合同为制式合同，系不动产交易中心提供的文本，目的是备案所用，不能单纯以商品房买卖合同约定确认双方对于商品房价格的真实意思，根据双方在一审中提供的证据，认购协议书中约定的价款为上诉人真实支付给被上诉人的房款，且上诉人在支付该27万元购房款时明确注明为“房款”，说明上诉人知晓27万元是购买房屋的房款，也同意支付至被上诉人李智捷，合同价款及支付方式双方是协商一致的结果，上诉人仅以补充协议的该条款否认双方真实的合同履行没有事实及法律依据。 二审查明其他的事实与一审查明的事实一致。 本院认为,关于上诉人刘超与被上诉人淄博亿丰置业有限公司签订的《天悦认购协议书》及《商品房买卖合同》的效力，从上述两份合同签订时间、价款及履行情况看，两份合同内在关联、互为一体，能够体现房屋买卖双方的真实意思和实际履行情况。首先，虽然《天悦认购协议书》中没有被上诉人淄博亿丰置业有限公司盖章，但被上诉人其工作人员在协议书上签字，系双方当时的真实意思表示，不存在合同未成立的情形。按照认购协议约定的房屋单价和预测面积，房屋总价款为1392895元，扣除协议约定“总价减5000元”后，案涉房屋房款共计1387895元。其次，上诉人在《天悦认购协议书》签订后第二日，上诉人向被上诉人李智捷转账27万元，并标明系“房款”，在上述房款总价1387895元的基础上，扣除该27万元后，剩余房款为1117895元。再次，上诉人在支付27万元第四日，与被上诉人淄博亿丰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同中确定的房屋总价款即为1117895元，这与上诉人按照《天悦认购协议书》支付27万元房款后剩余房款完全相同。因此，《商品房买卖合同》应系房屋买卖双方在履行《天悦认购协议书》部分付款义务后签订的制式合同，上述《天悦认购协议书》、《商品房买卖合同》均是双方真实的意思表示，也是双方实际履行的合同，均合法有效。而且从付款时间上看，上诉人支付27万元房款的同日又支付首付款337895元，这也与双方之后签订《商品房买卖合同》约定的首付款相符，包括按揭贷款的780000元，总房款即为《天悦认购协议书》约定的房款。因此，上诉人主张超付房款27万元与合同的实际履行情况不符，明显违背常理，其主张被上诉人返还27万元违背诚实信用原则，本院不予支持。上诉人提交的补充协议属于行政部门的制式协议，应属备案使用，不能以此否定房屋买卖合同的实际履行，上诉人以此主张协议无效，本院不予采信。 综上所述，刘超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由上诉人刘超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 鹏 审 判 员  刘 宁 审 判 员  胡晓梅 二〇二〇年九月九日 法官 助理  伊 凯 代理书记员  刘 健