重庆市渝中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0103民初22616号 原告：重庆永景物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区。 法定代表人:周**，执行董事。 委托诉讼代理人：徐钢，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘绍波，男，该公司员工。 被告：王济涛，男，汉族，住重庆市渝中区。 原告重庆永景物业管理有限公司（以下简称永景物业公司）与被告王济涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告永景物业公司的委托诉讼代理人徐钢、刘绍波，被告王济涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永景物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付2018年1月1日到2020年4月30日期间的物业管理费1797.6元，截至2020年5月1日的违约金369.12元，总计2166.72元；2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2014年12月20日与重庆市旧城改建工程处签订《前期物业服务合同》，于2016年12月31日与重庆市渝中区解放小区业主委员会签订《重庆市渝中区解放小区物业服务合同》，根据该两份合同，原告受托于2015年1月1日至2021年12月31日期间对文化街解放小区提供有偿物业管理服务。而被告系该小区内文化街39-3-5住宅的业主，根据上述合同，被告应按时足额向原告交纳该套物业的物业服务费等费用，但被告未按约定向原告交纳2018年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费，虽经原告催收，被告至今仍为履行缴费义务。故为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。 被告王济涛辩称，被告系重庆市渝中区文化街房屋的业主，被告居住约五年多，2018年1月1日之前都是按时缴纳物业管理费，近两年来，厨房的排水系统经常由于落水管堵塞，水流回灌到室内，每年至少要修理两次，把厨房的墙面凿开，才能进行清理，造成洗衣机漏电，严重影响了被告的生活质量。原告物业经理知道此事，也未及时解决。房屋外墙漏水，造成被告室内吊顶损坏。楼下室外违章搭建雨棚，被告反映多次，未见物业进行督促整改。愿意交纳物业服务费，但希望被告早日解决问题。 本院经审理查明的事实如下：王济涛系重庆市渝中区文化街房屋的权利人，该房屋的建筑面积为53.52㎡。2014年10月23日，重庆市国土房管局会同市维稳办、渝中区信访办、望龙门街道办事处等部门有关部门、单位主持召开紧急协调会议，2014年10月30日印发《关于协调解决渝中区文化街小区后续物业管理问题会议纪要》（2014-76），现文化物业公司已无法正常开展物业服务工作，为维护稳定，保障文化街小区住户的正常生活秩序，与会各方一致同意由永景物业公司对文化街小区统一实施物业管理服务。2014年12月19日，重庆市国土资源和房屋管理局为解决文化街解东小区“四久工程”遗留问题，提出《关于文化街解东小区物业管理有关问题的意见》，请永景物业公司按2014年10月23日会同市维稳办、渝中区信访办、望龙门街道办事处等部门召开的紧急协调会议及印发的《关于协调解决渝中区文化街小区后续物业管理问题会议纪要》（2014-76）要求，配合重庆市国土房管局妥善解决该文化街解东小区“四久工程”遗留问题，全方位介入该小区的物业管理服务，并为保障该小区1100多户住户的正常生活秩序和物业管理服务的顺利开展，请永景物业公司继续做好小区的清扫保洁、设施设备维护、秩序维护、水电费交缴及物管费收取等工作。 2014年12月20日，重庆市旧城改建工程处（甲方）与永景物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，选聘永景物业公司对文化街解东小区实施前期物业管理服务，文化街解东小区坐落于重庆市渝中区望龙门街道文化街31、33、37、39、41号，建筑面积12.14万平方米。物业服务费标准为：住宅：31、33、37、41号楼0.9元/月·平方米（含电梯费）；文化街39号楼1.2元/月·平方米（含电梯费）。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应当在每月25日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同期限为三年，自2014年12月20日起至2017年12月19日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2016年12月31日，重庆市渝中区解东小区业主委员会（甲方）与永景物业公司（乙方）签订《重庆市渝中区解东小区物业服务合同》，重庆市渝中区解东小区业主委员会委托永景物业公司为渝中区解东小区提供物业服务，双方约定物业服务费用采用包干制、按月收取方式，物业服务费标准为：住宅：31、33、37、41号楼0.9元/月·平方米（含电梯运行费）；文化街39号楼1.2元/月·平方米（含电梯运行费）。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。业主应于每月25-30日交纳当月物业服务费用及公摊费、二次供水费。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按应交金额逾期每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。 永景物业公司自2015年1月1日起，正式入驻文化街解东小区提供前期物业服务。上述合同签订后，永景物业公司依约为涉案小区提供了物业管理服务，被告王济涛未交纳相应的物业服务费用，经永景物业公司进行书面催收后，王济涛仍未交纳。 上述事实，有重庆市土地房屋权属登记表、市房管局专题会议纪要、函件、《前期物业服务合同》《重庆市渝中区解东小区物业服务合同》、物业公司入驻照片、欠费明细表、催费通知照片等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。 本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用;”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据上述规定，业主交纳物业服务费是业主应当履行的义务。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，被告王济涛系渝中区文化街住宅房屋的业主，原告永景物业公司依照《前期物业服务合同》以及《物业服务合同》为涉案小区提供了物业服务，业主及物业使用人依约交纳物业服务费是应当履行的义务，故被告王济涛应当履行义务按合同约定交纳物业费。庭审中，被告举示证据证明其屋内管道多次受到污水回灌、外墙漏水，但无法证明污水回灌、外墙漏水与原告的物业服务有关联性，且本案系物业服务合同纠纷，被告的抗辩与本案原告的诉请不属于同一法律关系，故被告以管道污水回灌等为由的抗辩不能对抗原告关于物业服务费的主张。因此，被告应向原告支付其欠交纳的物业服务费。 关于物业服务费，被告应依照合同约定按照1.2元/月·平方米交纳，被告每月应交纳的物业服务费为53.52平方米×1.2元/月·平方米=64.2元/月，被告欠交纳物业服务费期间为2018年1月1日至2020年4月30日，故被告应交纳的物业服务费应为64.2元/月×28个月=1797.6元。鉴于本案的实际情况，关于原告要求被告支付违约金的主张，本院依法不予支持。 综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告王济涛于本判决生效后十日内给付原告重庆永景物业管理有限公司从2018年1月1日至2020年4月30日期间物业服务费1797.6元； 二、驳回原告重庆永景物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王济涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 朱惠晓 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 王 琴 书 记 员 景芝祥