山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10421号 上诉人（原审被告）：张某，女，1978年12月11日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人（原审被告）：安某1，男，2003年12月6日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 法定代理人：张某，女，系安某1之母。 上诉人（原审被告）：安某2，男，2011年4月29日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 法定代理人：张某，女，安某2之母。 上诉人（原审被告）：安佰连，男，1953年10月14日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 四上诉人共同委托诉讼代理人：刘洁，山东海澜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：葛宝珍，女，1955年10月24日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：孟仲秋，男，1981年9月12日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：李明燕，女，1986年12月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：管言敏，山东青衡律师事务所律师。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈超，山东青衡律师事务所律师。 上诉人张某、安某1、安某2、安佰连因与被上诉人葛宝珍、孟仲秋、李明燕确认合同无效纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张某、安某1、安某2、安佰连共同上诉请求：1.撤销一审判决并依法重新改判；2.一、二审诉讼费由葛宝珍、孟仲秋、李明燕承担。事实与理由：一审认定事实错误，依法应予撤销并改判。一、一审认定涉案合同中双方关于宅基地使用权及地上房屋买卖的约定无效，不能直接当然认定涉案合同第五条、第九条关于双方拆迁利益归属的约定亦无效。本案所涉房屋已经纳入拆迁，涉案《房屋买卖合同》中关于房屋拆迁利益归属的约定系双方就纯经济利益事项所作的自由处分，应独立于法律、行政法规中的效力性强制规定对宅基地使用权买卖效力的评价后果，故涉案合同双方拆迁利益归属的约定系双方真实意思表示，且该约定系对宅基地房屋拆除后纯利益的处置，该利益无论是货币还是拆除后的安置房产均不再局限于“本集体组织成员”身份属性，无论是张某、安某1、安某2、安佰连还是安仲光均有资格获取，而合同第五条、第九条约定并不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，该部分约定应当为有效条款，一审直接认定涉案合同中包括拆迁利益处置条款在内的宅基地使用权买卖条款约定无效是错误的。二、张某、安某1、安某2、安佰连购买涉案房产已经通过债权抵顶及货币支付的方式完成了付款，并已实际控制、管理涉案房产，葛宝珍、孟仲秋、李明燕对涉案房屋可预期的拆迁利益的处分系真实意思表示，认定该部分无效于法无据。1.葛宝珍、孟仲秋、李明燕均系能识文写字的完全民事行为能力人，对其签署的涉案合同中自己权益的处分的法律后果应当有充分的判断，结合合同上下文可以看出，葛宝珍、孟仲秋、李明燕不仅出售了涉案房产，涉及到涉案房产可能的拆迁利益也一并完成了处置，放弃了权利，这应当是对于两种不同形式的财产权益的处置，关于宅基地权益的处置即使违反了法律强制性规定而无效，关于拆迁利益的处置则应当遵循“法无禁止即自由”原则，鼓励双方的交易。2.涉案房产在出售后、拆迁前，葛宝珍、孟仲秋、李明燕没有向张某、安某1、安某2、安佰连主张过权利，而一听说该房产纳入拆迁范围，面对巨大的经济利益诱惑，即违背了诚信原则，反悔交易要求利益。葛宝珍、孟仲秋、李明燕签署合同之时已经就可能的拆迁利益进行了处置，说明并不存在重大误解情形，葛宝珍、孟仲秋、李明燕在签署合同时因为出售房产已经获取了利益，不能在其将获取的利益挥霍殆尽后，对外欠债累累的情况下，再向张某、安某1、安某2、安佰连就涉案土地、房产重复主张利益。三、张某、安某1、安某2、安佰连不仅因购买涉案土地、房产付出了经济投资，更有亲人的生命葬送于此，遭受着经济和精神的双重打击，现在不能在涉案房产即将进行投资回报的时候，让葛宝珍、孟仲秋、李明燕劫取利益，这显然是不公平的。1.既然合同已经就除了宅基地之外的拆迁利益进行了处分，法院在依法确认宅基地买卖条款无效的同时，亦应当尊重双方对拆迁利益部分的处置约定，法院判决合同整体无效后，即使下一步可进行拆迁利益的分割，张某、安某1、安某2、安佰连面临的也是葛宝珍、孟仲秋、李明燕无钱可返、无钱可赔的境地。2.张某、安某1、安某2、安佰连因购买涉案房屋已家破人亡，张某的丈夫安仲光与其表弟张培学因此房屋发生命案，致安仲光、张培学死在涉案房屋中，其他多人受伤，现家中有安仲光的父亲及奶奶、张某的父母四位老人及死者安仲光的两个儿子，靠张某一人照顾，但张某身体不好，无经济来源，靠政府的低保维持一家人的生活。综上，一审判决查明事实不清，认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，维护张某、安某1、安某2、安佰连的合法权益。 葛宝珍、孟仲秋、李明燕共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回张某、安某1、安某2、安佰连的上诉请求。安仲光并不是黄岛区隐珠街道办事处孙家滩村村集体即葛宝珍所在村集体成员，其无权取得涉案民房所有权和土地使用权，涉案合同应为无效。涉案合同并非真正的房屋买卖合同，本房屋买卖合同实际是以房屋抵顶高利贷之行为，实为借款合同关系，涉案合同系葛宝珍、孟仲秋、李明燕在安仲光的逼迫、威胁下所签，因此，涉案房屋买卖合同无效。 葛宝珍、孟仲秋、李明燕向向一审法院起诉请求：1.确认葛宝珍、孟仲秋、李明燕与安仲光(已去世)于2017年5月28日签订的《房屋买卖合同》无效；2.诉讼费用由张某、安某1、安某2、安佰连承担。 一审法院认定的事实： 2017年5月28日，葛宝珍、孟仲秋、李明艳作为甲方（出卖人）安仲光作为乙方（买受人）签订《房屋买卖合同》，对葛宝珍所有的黄岛区房屋买卖进行了约定，双方约定：甲方葛宝珍有位于青岛市黄岛区的房屋一处(为摞房，包括小院一处，摞房共2层，南屋一处，以下简称为该房屋，该房屋土地使用权面积156.0平方米，地号：GZ-04-400，集体土地使用证号为：南集用(2003)字第26004400号，土地使用者登记为甲方葛宝珍；该房屋所有权证为：房权证开孙私字第××号，登记的房屋所有权人甲方葛宝珍，登记的房屋总层数02层，建筑面积180.42平方米，设计用途住宅，该房屋并包括该房屋的全部附属设施)，甲方葛宝珍、孟仲秋、李明燕有权处分该房屋，无其他权利人。该房屋转让总价款为105万。付款方式为甲方葛宝珍、孟仲秋、李明燕共同确认认可：截止本合同签订之日，甲方葛宝珍、孟仲秋、李明燕共计欠乙方安仲光借款本金及利息共计人民币陆拾伍万元整(￥：650000.00)，该陆拾伍万元欠款甲方葛宝珍、孟仲秋、李明燕均无异议。乙方安仲光同意将该陆拾伍万元(欠款)债权抵顶乙方安仲光应偿付给甲方的购房款，剩余购房款肆拾万元整，由乙方安仲光于本合同签订之日一次性支付至甲方葛宝珍名下的银行账户，完成本合同规定的该房屋购房款的交付。甲方葛宝珍、孟仲秋、李明燕与乙方安仲光共同确认：本合同签订履行后，甲方葛宝珍、孟仲秋、李明燕与乙方安仲光之间的全部债权债务即归于消灭，互不相欠，各方手中持有的债权债务凭证即作废。本合同签订后的当日，甲方即应腾出该房屋并交付于乙方，由乙方享有对其占有、使用、收益和处分的全部权利。合同各方特别约定，本合同签订之日即为该房屋的实际交付和占有时间。该《房屋买卖合同》第五条约定：“甲方保证该房屋无其他权利人，甲方有对此完全处分权，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，如因此给乙方造成经济损失的，甲方负责赔偿。在签订本合同后，甲方不得(亦无权)再将该房屋出售或抵押给第三人。日后，该房屋因国家(或集体等)拆迁、征用补偿(或赔偿等)等事由的发生，则因该房屋(及该房屋所占土地使用权)所得的全部补偿(赔偿)款项，及置换、补偿的房屋(包括楼房等)，及其他拆迁、征用安置补偿待遇(及权利)均全部由乙方享有，甲方无权享有该任何权利，甲方亦在此声明自愿全部放弃该任何权利，绝不争议。甲方并负责配合乙方办理该房屋拆迁安置补偿利益全部归乙方所有的法律手续。”同日，葛宝珍、孟仲秋、李明燕将该房屋集体土地使用证、房屋所有权证交付给安仲光。后该房屋拆迁，2019年4月11日，张某与青岛市黄岛区隐珠街道办事处孙家滩村民委员会签订《搬迁安置补偿协议》，双方对安置楼房选择、签约和拆除奖、房屋及附着物评估值、安置房找差价款计算、安置楼房标准、安置楼房交付、搬迁期限、搬迁补助及奖励结算做出了约定。 对于涉案房屋买卖价款，葛宝珍、孟仲秋、李明燕主张在签订本合同前只欠安仲光30万元(其中包括2015年向安仲光借的25万元以及2017年5月23日收到安仲光的5万元)，葛宝珍2017年5月28日收到安仲光40万元后取出10万元交给了安仲光，安仲光出具欠条一份，葛宝珍前后实际总共收到安仲光60万元，其余所谓欠款实际是安仲光强行加的不法高利贷利息，本房屋买卖合同实际是被迫以房屋抵顶高利贷之行为，存在变相侵吞居民基本生活资料的情形，应为打黑除恶所严厉打击的范围和对象。张某、安某1、安某2、安佰连意见为交易已经完成，葛宝珍、孟仲秋、李明燕已将房屋交付给张某、安某1、安某2、安佰连，张某、安某1、安某2、安佰连已经实际占有和使用。 另查明，安仲光于2017年6月19日死亡，张某系安仲光之妻、安某1、安某2系安仲光之子，安佰连系安仲光之父，均系安仲光继承人，安佰连之母徐金妹先于安仲光死亡。安仲光与张某、安某1、安某2、安佰连均非黄岛区隐珠街道办事处孙家滩村村民。 再查明，葛宝珍曾以青岛市黄岛区隐珠街道办事处、青岛市黄岛区隐珠街道办事处孙家滩村民委员会为被告、张某为第三人向一审法院提起行政诉讼，要求确认张某与青岛市黄岛区隐珠街道办事处孙家滩村民委员会签订《搬迁安置补偿协议》无效。一审法院经审理做出（2019）鲁0211行初197号行政裁定书，认为该案不属于人民法院行政诉讼案件的受案范围，驳回葛宝珍起诉。葛宝珍不服上诉至青岛市中级人民法院，青岛市中级人民法院（2020）鲁02行终269号行政裁定书驳回上诉，维持原裁定。 一审法院认为，安仲光死亡后，张某、安某1、安某2、安佰连作为继承人并没有放弃涉案《房屋买卖合同》中的财产权益，故仍应受该合同效力约束，涉案房屋拆迁不影响对本案《房屋买卖合同》效力的审查。 葛宝珍、孟仲秋、李明燕与安仲光签订的《房屋买卖合同》，根据房地一体原则，买卖标的物不仅是涉案房屋，还包括相应的宅基地使用权。安仲光并非房屋所在辖区村民，至其死亡未取得该村村民资格，且诉争的房屋所有权和宅基地使用权至今未由原登记机关变更到安仲光名下，故葛宝珍、孟仲秋、李明燕与安仲光签订的《房屋买卖合同》，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定为无效。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：确认葛宝珍、孟仲秋、李明燕与安仲光于2017年5月28日签订的涉及黄岛区隐珠街道办事处孙家滩村的《房屋买卖合同》无效。案件受理费100元，由张某、安某1、安某2、安佰连负担。 经审理查明，原判认定事实正确，本院予以确认。本案经调解，当事人未能达成一致。 本院认为，本案当事人在约定房屋买卖关系同时也对拆迁安置补偿利益分配进行了约定，但本案仅涉及房屋买卖法律关系效力确认，故在安仲光及其继承人张某、安某1、安某2、安佰连均非涉案房屋所在集体经济组织成员的情况下，一审法院以损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益为由确认房屋买卖合同无效结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张某、安某1、安某2、安佰连负担。 本判决为终审判决。本判决为终审判决。 审判长  盛新国 审判员  高中日 审判员  王化宿 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员李珊珊