江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2932号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄伟，男，1973年6月13日生，汉族，住无锡市新吴区。上诉人（原审被告、反诉原告）：顾健红，女，1977年6月20日生，汉族，住无锡市新吴区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐维，女，1992年4月2日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：华剑飞，江苏泰伯律师事务所律师。原审第三人：无锡链家房地产经纪有限公司，住所地无锡市万科城市花园二区162-5。法定代表人：冯霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王波，该公司员工。上诉人黄伟、顾健红因与被上诉人徐维、原审第三人无锡链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2019)苏0213民初12279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄伟、顾健红上诉请求：撤销一审判决书主文第三项，依法改判支持其反诉请求。1.一审认定徐维违约，黄伟、顾健红按约主张74000元违约金的诉请应当支持，但判决主文却没有要求徐维支付该违约金的内容，而事实上徐维并未支付过该笔违约金，即使要将徐维已支付的80000元房款抵扣违约金，判决书也应明确表述。2.一审没有支持房屋空置费、逾期付款利息损失、房屋保全损失、误工费、材料费等，系判决错误。徐维辩称：徐维不存在恶意违约行为。黄伟、顾健红诉请的各项损失没有事实与法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。链家公司陈述：其已履行了相关义务，无任何过错。徐维向一审法院提起本诉诉讼请求：黄伟、顾健红继续履行双方于2018年10月1日签订的《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》以及2019年6月2日签订的《变更协议书》的约定，履行无锡市梁溪区塔影二村95号604室房屋的过户、交房等合同义务。黄伟、顾健红向一审法院提起反诉诉讼请求：1.确认其于2019年11月20日解除10月1日合同、注销1月24日合同合法有效；2.徐维因未能于2019年11月15日前付款承担合同总价款20%的违约金74000；3.徐维按每月1200元支付自合同签订之日起（2018年10月1日）至合同网签备案之日止（2019年1月24日）期间房屋空置费4800元；4.徐维赔偿其利息损失（以36万元为基数，自2019年3月26日起至同年6月1日止；以33万元为基数，自2019年6月2日起至同年7月29日止；以29万元为基数，自2019年7月30日起至同年11月19日止，均按年利率24%计算）；5.徐维赔偿其保全导致的损失（以37万元为基数，自2019年12月11日起至保全结束之日止，按年利率24%计算）；6.徐维因婚姻状况改变赔偿其74000元。7.徐维赔偿其因诉讼产生的误工费、应诉材料费1500元。一审法院认定事实：无锡市梁溪区塔影二村95号604室房屋登记在黄伟、顾健红名下。2018年10月1日，徐维与黄伟、顾健红签订10月1日合同，载明黄伟、顾健红为房屋出卖人（甲方），徐维为房屋买受人（乙方），甲方所售房屋为塔影二村95-604；甲方与乙方通过链家公司居间介绍成交；乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定仍然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任；房屋成交价格为28万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价9万元，上述所有价款乙方一并支付给甲方，乙方向甲方支付定金1万元，剩余交易资金全部或部分进行交易资金监管的，甲乙双方应前往交易资金监管服务银行签订相关《存量房交易资金监管协议》，乙方向公积金管理中心申办抵押贷款，乙方拟贷款金额为22万元，双方应于2019年1月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，乙方在受到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担期间已发生的及要产生的各项费用，如仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，存入存量房交易资金监管账户；甲方收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内交付给乙方；甲与乙双方任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方交付房屋总价款万分之五的违约金，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约：拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3、逾期履行本合同约定的义务超过15日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金等内容。同日，双方签订补充协议1份，载明黄伟、顾健红为甲方（房屋出卖人），徐维为乙方（房屋买受人），链家公司为丙方（居间方），房屋成交价款及家具、家电、装饰装修及配套设施设备等总价为37万元；乙方于2018年10月1日将定金1万元支付甲方，乙方于2019年1月31日将6万元存入存量房交易资金监管专用账户，于过户当天将7万元支付甲方，物业交给保证金1万元由甲乙双方办理物业交割当日，有乙方自行划转给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方交付房屋总价款万分之五的违约金，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约：拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3、逾期履行本合同约定的义务超过15日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金等内容。徐维于2018年10月1日向黄伟、顾健红交付1万元，于2019年1月24日向无锡市房屋交易中心存量房交易资金监管专用账户存款6万元。2019年1月24日，徐维与黄伟、顾健红就涉案房屋办理了网签手续，签订1月24日合同。徐维向建设银行申请办理公积金贷款手续，因公积金中断无法办理公积金贷款，徐维、黄伟、顾健红、链家公司商议同意等6个月让徐维再申请一次公积金贷款。2019年6月2日，徐维与黄伟、顾健红、链家公司签订变更协议书1份，载明黄伟、顾健红为甲方（出售方），徐维为乙方（买受方）、链家公司为丙方（居间方），10月1日合同第二条第2项约定为“乙方于过户当天将7万元支付甲方”变更为“乙方在2019年6月2日将3万元支付甲方，剩余4万元在7月30日前支付甲方”，其他事宜均按原协议继续履行等内容。其于6月2日将3万元交付黄伟、顾健红，于7月30日将4万元交付黄伟、顾健红。徐维再次申请公积金贷款后，黄伟、顾健红于2019年9月要求徐维于11月15日之前支付全部房款。2019年11月1日,公积金贷款申请通过审批。2019年11月20日，黄伟、顾健红注销了1月24日合同，导致公积金贷款程序终止，存量房交易资金监管账户中的6万元也已经退还给徐维。诉讼中，徐维向法院缴纳剩余房款29万元。上述事实由房屋登记证明、10月1日合同、补充协议、汇款凭证、1月24日合同、变更协议书、住房公积金个人住房贷款申请审批表及当事人陈述等证据在卷佐证。诉讼中,经黄伟、顾健红申请，一审法院前往建设银行崇宁路支行（以下简称建设银行）、无锡市住房置业担保有限公司（以下简称担保公司）调查徐维公积金贷款情况，建设银行工作人员吴斌称，徐维第一次审批时，没有在同一家单位连续公积金缴纳满6个月，故没有通过审批，从2019年2月起要连续6个月即到7月份才能满足公积金缴纳的要求，但又因不满足住房置业担保公司关于工资流水的要求被退回，审批期间徐维的申请材料一直在其处，每次遇到不能通过的情况其就电话告知中介方链家公司，因其只是传递材料，故没有书面的材料提供。担保公司工作人员称徐维就本案房屋审批过2次公积金贷款担保，第一次于2019年8月27日被终止，但因没有形成担保号，故没有材料可以查看，也不清楚终止原因，第二次于2019年11月6日通过，于2019年11月26日因房东毁约，担保终止。经质证，徐维对上述情况无异议，认为其于2019年7月再次申请公积金贷款时，公积金中心和建设银行都通过审批，但担保公司称其的工资的流水是用现金存的，按照担保公司的要求应以转账方式支付工资，故其先提交了1个月的工资转账流水，后在审核过程中又补1个月的工资转账流水，并通过了审查，故其认为2019年8月27日所谓的终止担保只是要求其补充工资转账流水材料，并不是驳回公积金贷款的审批，办贷款过程中需要补充调整资料是正常的，其最终也通过了公积金贷款审批。黄伟、顾健红对上述情况无异议，但认为其2019年11月20日注销合同并非毁约。链家公司对上述情况无异议。诉讼中，黄伟、顾健红提交申请法院调查取证申请书1份，载明请求法院依职权查询徐维婚姻状况。一审法院认为，10月1日合同系双方真实意思表示，合法有效。合同各方均认可同意徐维在第一次公积金贷款审批失败后，可延期6个月再次申请公积金贷款，故徐维应于2019年7月再次缴纳进行公积金贷款申请。因徐维申请公积金贷款必须通过担保公司的担保流程，根据一审法院调查情况及徐维自述，一审法院认定徐维应当知晓其的公积金贷款申请已于2019年8月因缺失工资转账流水未被通过，故徐维应当按照10月1日合同，在担保申请未被通过后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，但徐维未进行上述行为，故一审法院认定徐维系违约方。在徐维违约在先的情况下，黄伟、顾健红有权要求徐维于2019年11月15日前付清全款，徐维不能按时付款，故黄伟、顾健红有权解除10月1日合同，注销1月24日合同，一审法院对徐维要求黄伟、顾健红继续履行10月1日合同、补充协议以及变更协议书不予支持，对黄伟、顾健红主张有权解除10月1日合同，注销1月24日合同并主张违约金74000元予以支持。因黄伟、顾健红收取的款项已经超过了74000元，一审法院对黄伟、顾健红在本案中仍然要求徐维支付违约金74000元不予支持。黄伟、顾健红主张房屋空置费，既无合同依据，亦无法律依据，一审法院不予支持。黄伟、顾健红在主张了违约金的情况下，又主张逾期付款的利息损失，既无合同依据，亦无法律依据，亦无相关证据证明其因未将房款用于投资股票、期货而受到损失，一审法院不予支持。黄伟、顾健红主张房屋保全导致的损失，既无合同依据，亦无法律依据，即便确因期货爆仓遭受损失亦与徐维的保全行为没有直接因果关系，一审法院不予支持。徐维违约系未能申请到公积金贷款所致，与婚姻状况无关，黄伟、顾健红亦无证据证明徐维因婚姻状况变化导致房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，一审法院对黄伟、顾健红要求调取徐维的婚姻状况并据此要求徐维支付违约金74000元不予支持。黄伟、顾健红主张误工费、材料费，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百十四条之规定，判决：一、驳回徐维的诉讼请求。二、确认黄伟、顾健红有权解除10月1日合同、注销1月24日合同。三、驳回黄伟、顾健红的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12514元（含保全费2370元、反诉诉讼费2184元），由徐维负担10330元，由黄伟、顾健红负担2184元。该款已由徐维预付10330元，由黄伟、顾健红预付2184元，双方各自负担预付费用。二审中，黄伟、顾健红提供以下证据：1.录音资料2份，证明违约点系最初公积金断缴的时候。2.实际损失明细清单、借款转账记录、还款转账凭证、抛售股票交割单、期货交易结算单、扣除工资明细单等材料，证明其利息损失、保全损失、可得利益损失、误工费等金额。徐维对以上证据发表如下质证意见：1.对上述证据的真实性、关联性皆不认可；2.上述证据皆不属于新证据，不应支持；3.黄伟、顾健红的借款行为、期货交易行为与徐维是否违约之间不存在法律上的因果关系，也无合同约定；4.一审判决的违约金已经超过黄伟、顾健红能够举证的损失金额；5.徐维第一次申请公积金驳回后，双方达成了继续履行合同的协议，故之前的违约行为在法律上已经不应当予以追究，以最初公积金断缴的时候作为违约点无事实依据。本院对一审查明的其他事实予以确认。二审中，黄伟、顾健红申请法院调查徐维的婚姻状况、徐维的公积金、社保缴存情况、徐维办理公积金贷款的流程及银行批复情况，以证明系徐维自身原因导致公积金贷款未获审批，其行为构成违约。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，一审已经认定徐维构成违约，徐维应当承担违约金74000元。黄伟、顾健红要求徐维承担屋空置费、逾期付款利息损失、房屋保全损失、误工费、材料费等，对以上费用承担，双方并无合同约定，黄伟、顾健红提供的证据亦不足以证明其产生的实际损失已超过合同约定的违约金74000元，故黄伟、顾健红的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。因徐维违约的事实在一审中已予以认定，故对黄伟、顾健红二审中提出的调查取证申请，本院不予准许。另，案涉合同解除后，黄伟、顾健红收取的房款80000元应予返还，因徐维应向黄伟、顾健红支付违约金74000元，以上两项相抵，黄伟、顾健红还应当返还徐维购房款6000元。综上所述，黄伟、顾健红的上诉请求不能成立，本院不予支持。但黄伟、顾健红还应当返还徐维购房款6000元，故一审判决应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区人民法院(2019)苏0213民初12279号民事判决书主文第一、二、三项及一审诉讼费部分；二、黄伟、顾健红于本判决发生法律效力之日起10日内返还徐维房款80000元；徐维于本判决发生法律效力之日起10日内支付黄伟、顾健红违约金74000元。以上两项款项相抵，黄伟、顾健红于本判决发生法律效力之日起10日内返还徐维房款6000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4450元，由黄伟、顾健红负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年九月二十五日法官助理诸佳英书记员钱菲佳