江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6161号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡新胜。委托诉讼代理人：宁战宏，江苏震宇震律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江开武。被上诉人（原审被告）：周文华。委托诉讼代理人：王彬华，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。原审被告：徐炳泉。原审被告：吴江市松陵镇城建综合码头。委托诉讼代理人：沙莎，江苏剑桥颐华律师事务所律师。上诉人胡新胜因与被上诉人江开武、周文华、原审被告徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初15323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡新胜上诉请求：1.撤销原判第二、三项，依法改判；2.二审案件受理费由江开武、周文华负担。事实和理由：1.关于混凝土补偿。一审判决酌定混凝土综合单价为300元/方，但2017年至2018年浇筑混凝土加人工费每方综合单价应为800元，胡新胜浇筑混凝土14方，该项补偿应为11000元。即使按照江开武认可的6方计算，至少也应补偿4800元。2.关于房屋拆除补偿。虽然涉案房屋已经拆除，胡新胜无法举证，但胡新胜租赁的五间半房屋中，一间半系其自建，应予补偿。涉案码头共有房屋二十间，总面积400平米，胡新胜租了五间半，建筑面积约110平米，应按比例进行补偿。且一审判决支持的3000元维修费过低，应予提高。3.关于设备搬迁费。吴江市松陵镇城建综合码头补偿对照表中为7.5万元，按照胡新胜租赁房屋面积与涉案码头房屋面积比例计算，胡新胜的设备搬迁费应为20625元。实际上胡新胜拥有多台设备，搬迁必定会支出相应的费用。4.因周文华认为吴江市松陵镇城建综合码头给予的补偿过低，未在补偿协议上签字，上述补偿对照表只能作为参考，一审判决认为非自建房屋、设备及原材料损失等不予补偿，依据不足。胡新胜的机器停产损失和原材料损失也应该予以补偿。5.关于江开武反诉的电费。江开武仅提交了电表读数和自己单方制作的抄表记录，一审判决据此认定胡新胜拖欠电费，事实不清。胡新胜每月以现金交纳电费，按照常理江开武应及时催缴电费，不可能长达9个月未催费，江开武垫付电费也应提交缴费凭证。且工业用电应按照江苏省电网销售电价表中每度0.7457元计算，不应按照1.3元/度计算。周文华辩称，请求驳回上诉。1.关于混凝土，江开武一审确认共6方，一审判决酌定的单价周文华认可，胡新胜请求按照800元每方计算，无事实和法律依据。2.胡新胜自称承租房屋有一间半是其自建，无事实和法律依据，不予认可。一审判决酌情认定的3000元维修费周文华认可。3.关于设备搬迁费，吴江市松陵镇城建综合码头没有相应费用，胡新胜主张的安全费也没有相应法律依据。4.关于电费，一审中双方已经确认电费按照1.3元每度计算。因为涉及到分标的损耗问题，按照电网销售单价中计算是不正确的。吴江市松陵镇城建综合码头辩称，根据合同相对性，胡新胜的诉请与吴江市松陵镇城建综合码头无关，故对其主张均不予认可。江开武、徐炳泉二审中未作答辩。胡新胜向一审法院起诉请求：1.江开武、周文华、徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头返还胡新胜吴江区城建综合码头五间半房屋自2019年8月15日起至2019年12月15日止的剩余房租共计5666.67元；2.江开武、周文华、徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头支付因房屋拆迁给胡新胜造成的各项损失（暂计10万元，具体补偿数额以该码头拆迁补偿方案和拆迁补偿标准为准）；3.本案诉讼费由江开武、周文华、徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头承担。一审中，胡新胜将第一项诉讼请求明确为要求江开武、周文华、徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头退还2019年9月5日起的房租；第二项诉讼请求明确为：要求江开武、周文华、徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头支付搬迁费20625元、混凝土61840元到77300元、房屋拆除补偿9735元、房屋装修补偿9450元、机器设备损失20000元、原材料损失20000元、2个月工人工资（4人，每人每月5000元）。江开武向一审法院反诉请求：胡新胜向江开武支付电费3156元。一审法院认定事实：2015年12月15日，吴江市松陵镇城建综合码头将位于八坼社区镇南的城建装卸码头（出租面积约6亩，建筑面积400平方米）出租给周文华，租赁范围包括属于码头的全部场地及房屋、港池、吊机及水电设施（包括配电房），租赁期限为五年，自2015年12月15日至2020年12月14日，双方约定租赁期内，如因政府拆迁、规划等不可抗力情况需终止租赁的，乙方必须无条件配合，双方均不作为违约，甲方不予补偿，租金按实际使用时间根据当年租金分摊后进行结算（房屋拆迁补偿款归甲方所有，如政府拆迁部门明确给予承租人的拆迁补偿费除外）。周文华与江开武就码头上除了自用房屋场地以外的剩余场地和房屋的对外出租进行了合作。胡新胜已在案涉码头上租赁多年，2018年12月15日，江开武以城建综合码头的名义（甲方）与胡新胜（乙方）重新签订了《租赁协议》1份，约定甲方将位于镇南城建综合码头的房屋五间半出租给胡新胜，租赁期限从2018年12月15日至2019年12月15日，租金为17000元，实行先交后包；合同第五条约定，乙方不得在码头搭建任何建筑物，如政府需要拆迁，乙方必须无条件搬出，甲方退还剩余租金。江开武在该租赁协议甲方落款处签字。合同签订后，胡新胜按约支付了一年的租金。一审另查明，吴江市松陵镇城建综合码头因违反政府政策、违反环保要求被取缔。2019年6月，吴江市松陵镇城建综合码头通知周文华、江开武案涉码头将被关闭。2019年9月4日，案涉码头被政府停水停电。2019年12月16日，吴江滨湖新城产业投资发展有限公司就案涉码头承租户自建、自有资产拆除补偿向太湖新城管委会进行请示，补偿对照表中显示房屋拆除补偿部分支持，自建房8#18平方、9#100.4平方、10#68.8平方、11#5.5平方、12#20.46平方，按评估价166元/平方计算，确认金额为35400元；C30、C20道路补偿，支持，但混凝土价格应依照2018年建设时的价格核算，确认金额为773000元；设备补偿不支持，按规定仅给予设备搬迁费；优质地砖18500元、夹芯板隔断13000元、不锈钢防盗栏1300元、彩钢棚22700元、化粪池800元、混凝土驳岸77400元、钢架立式招牌2900元、下水道管13500元、窨井5200元、砖砌围墙55200元、混凝土围墙52100元、上料池45000元、过滤池24000元。周文华尚未与吴江市松陵镇城建综合码头签订补偿协议。以上事实，有胡新胜提供的《租赁协议》、现场照片，吴江市松陵镇城建综合码头提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》，一审法院向吴江市松陵镇城建综合码头调取的《松陵城建综合码头补偿对照表》，以及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为：一、胡新胜是否有权要求江开武、周文华、徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头支付因码头关闭给胡新胜造成的损失，若有权，则具体的金额；二、胡新胜是否结欠江开武电费。关于争议焦点一：胡新胜是否有权要求江开武、周文华、徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头支付因码头关闭给胡新胜造成的损失，若有权，则具体的金额。胡新胜认为，根据拆迁法律法规的规定，租赁厂房的企业只要有营业执照并且一直正常经营、合法纳税，就有权利获得一次性停产停业损失补偿，包括添附物、机器设备、装修附属物等这些项目，都是可以获得相应补偿额。拆除非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应付给适当补偿费。故对于非住宅房屋的实际使用人而言，其应当获得相应的停产停业补偿费及搬迁补助费。政府拆迁部门对国有土地上的房屋实行征收或者拆迁时，应与房屋所有权人签订补偿协议，被拆迁或征收房屋的承租人虽不是补偿协议的对象，但在租赁期内导致承租人损失的，承租人可以依法向出租人主张返还或补偿。本案中，胡新胜、江开武之间签订的《租赁协议》在合同期内因遇政府拆迁而解除，因租赁合同解除而产生的争议及补偿问题，胡新胜可以向江开武、周文华、徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头主张。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止，承租人因承租房屋被拆迁而产生的损失客观存在。胡新胜主张的停产停业损失系政府对房屋被拆迁造成的停产停业损失的补偿，拆迁行为不仅给承租人的经营活动造成损失，亦对房屋产权人将房屋出租收取租金的租赁活动造成损失，故拆迁补偿应当由双方共同分配。本案中，双方虽在租赁协议中约定无条件搬出，但并不意味着胡新胜放弃拆迁补偿。该租赁协议是由出租人事先拟定，其中约束承租人的条款内容角度，协议较多的体现了出租人的意志。基于公平原则，在当事人就履行房屋租赁协议产生纠纷时，应注意保护承租人的利益。对此，应当对无条件搬出条款作限缩性解释，该条款只是针对搬迁行为而言，不包含搬迁补偿费用问题。承租人无条件搬出，并不表明其放弃要求补偿费，故胡新胜搬出后仍然有权要求被告给付相应的补偿费用。退一步讲，即使政府部门给予的停产停业损失补偿归房屋产权人所有，但承租人在合同期内被解除合同，其正常经营活动被阻断，必然会产生停产停业损失，房屋产权人属于不当得利，该损失承租人可以向房屋产权人主张。针对《松陵城建综合码头补偿对照表》，案涉码头共有房屋20间，胡新胜租了5间半，应按比例对其进行房屋拆迁补偿；混凝土补偿总金额为773000元，其占了8%-10%左右；设备搬迁费补偿，应按照房屋面积摊算，事实上其设备也是最多的；夹芯板隔断和地砖，其承租的房屋也进行了装修，补偿款中其应当占到30%左右。现胡新胜要求江开武、周文华、徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头支付搬迁费20625元、混凝土61840元到77300元、房屋拆除补偿9735元、房屋装修补偿9450元、机器设备损失20000元、原材料损失20000元、2个月工人工资（4人，每人每月5000元）。江开武认为，案涉码头是政府强制关闭，而不是拆迁，其与胡新胜在《租赁协议》中明确约定“如政府需要拆迁，乙方必须无条件搬出”，故胡新胜无权要求江开武支付损失。此外，案涉码头上，胡新胜浇筑的混凝土总共只有六方，其同意将相应的补偿款给胡新胜，对于胡新胜主张的其他补偿项目其一律不认可。周文华同江开武的意见一致，另外，房屋拆迁拆除补偿明确针对的是自建房，胡新胜只是承租了码头上的房屋，其无权要求补偿。吴江市松陵镇城建综合码头认为，胡新胜并未与其签署房屋租赁合同，同时也未有其支付给胡新胜损失费的任何约定。同时，胡新胜与江开武签订的《租赁协议》中第五条第6项约定“如政府需要拆迁，乙方必须无条件搬出”，即证明胡新胜无权主张任何赔偿。退一步讲，无论是否进行补偿，都应该由江开武或者周文华作出，与其无关。一审法院认为：案涉码头被取缔，政府相关部门同意对该码头承租户自建、自有资产拆除进行补偿，应与承租户签订补偿协议，若补偿协议中涉及次承租人合法补偿权益或者租赁期内导致次承租人损失的,次承租人可以依法向承租人主张返还或补偿。本案中,胡新胜虽仅与江开武签订了《租赁协议》，但江开武、周文华一致确认两人就除了自用房屋场地以外的剩余场地和房屋的对外出租进行了合作，即江开武、周文华为共同承租人，现胡新胜与江开武、周文华一致确认租金计算到2019年9月4日，即双方一致确认双方于2018年12月15日签订的《租赁协议》于2019年9月4日解除，因租赁合同解除而产生的争议及补偿问题,胡新胜可以向江开武、周文华主张。江开武、周文华抗辩根据《租赁协议》第五条第6项约定，胡新胜应无条件搬出，无权主张有关补偿费用和损失,但该条仅仅赋予了遇政府拆迁时合同相对方的任意解除权,不能理解为胡新胜作为承租人放弃拆迁部门给予的拆迁补偿待遇中应由其享有的部分,胡新胜有权获得自己应得的补偿权益,故一审法院对江开武、周文华的该抗辩意见不予采纳。关于胡新胜主张的各项损失，结合《松陵城建综合码头补偿对照表》,一审法院认定如下:1.关于混凝土，一审中胡新胜主张其在2017年上半年浇了7方的混凝土、2018年8月又浇了7方的混凝土，江开武认可6方，一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，本案中，胡新胜未就其浇筑的混凝土方量进行举证，故对其主张一审法院不予采信，因江开武认可6方，而码头补偿方案并未最终确认且补偿方案中并未明确混凝土的计价标准，结合混凝土市场价格及已浇筑的年限，一审法院酌情认定综合单价按照300元/方计算，计1800元。2.关于搬迁费，因胡新胜未举证案涉码头自建、自有资产拆除补偿款中包括胡新胜的设备，且租赁到期胡新胜亦本应进行搬迁，故对于胡新胜主张的搬迁费，一审法院不予支持。3.关于房屋拆除及装修补偿，胡新胜主张其自建房屋1间半并对其承租的房屋进行了装修，江开武不予认可，因胡新胜未举证其自建了房屋，故对其在庭审中主张的房屋拆除补偿一审法院不予支持。考虑到胡新胜实际已在该码头上租赁多年，其主张其对房屋进行过装修亦属合理，故一审法院确认案涉码头补偿方案中夹芯板隔断和地砖部分确有胡新胜的份额，结合第一次庭审中胡新胜陈述其房屋维修损失为3000元，一审法院酌情认定属于胡新胜的装修补偿为3000元。4.关于停工损失、设备损失、原材料损失。案涉码头拆除补偿方案中并无补偿给承租人的停工损失、设备损失、原材料损失，且胡新胜与江开武约定如遇政府拆迁胡新胜应无条件搬出，故虽然双方提前解除了合同，但不属于出租人对承租人的违约，故江开武、周文华无需承担违约责任，对于胡新胜主张的停工损失、设备损失、原材料损失，一审法院不予支持。综上，案涉码头被拆除，周文华作为承租户有权获得补偿，其获得的补偿部分中有胡新胜应获得的补偿收益，而周文华与江开武系合作关系，故胡新胜有权要求江开武、周文华向其支付因码头关闭胡新胜可获得的混凝土补偿1800元、装修补偿3000元。关于胡新胜要求徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头共同承担付款责任，因胡新胜与徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头之间不存在合同关系，故一审法院不予支持。关于争议焦点二：胡新胜是否结欠江开武电费。江开武认为，胡新胜结欠其2019年1月至2019年9月4日期间的电费3156元，提交照片打印件2张，证明2018年年底胡新胜电表读数为77600，电表至第一次开庭时读数为80028,2019年9月4日政府断水断电后电表就停了，没有人用过。胡新胜对江开武提交的证据均不认可，其认为都是江开武自己单方提供的，没有经过胡新胜的签字确认，且其每月都向江开武现金交纳电费。一审法院认为，一审中双方对于案涉码头2019年9月4日断电至今的事实没有异议，故一审法院对于江开武主张的电表目前的读数80028予以确认。又因江开武向一审法院提交了其抄表记录，出租户自行抄表符合一般出租户的记账习惯，一审法院依法予以采信。故一审法院认定，胡新胜在2019年1月至2019年9月4日期间共用电2428度，应付电费合计3156.40元（2428度×1.3元/度）。胡新胜虽主张其按月支付电费，但未提交证据予以证明，一审法院不予采信。综上，一审法院认为：因案涉码头被政府取缔，胡新胜与江开武、周文华之间的房屋租赁合同在租赁期限内提前终止，现双方一致确认按实际租赁期间计算租金，由江开武、周文华向胡新胜退还剩余租金，一审法院依法予以确认。2018年12月15日至2019年9月4日的租金为12277.77元，故江开武、周文华应退还胡新胜租金4722.23元。关于胡新胜主张的码头拆除补偿，根据前述分析，胡新胜有权要求江开武、周文华向其支付因码头关闭胡新胜可获得的混凝土补偿1800元、装修补偿3000元，合计4800元。又因徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头与胡新胜不存在合同关系，故对于胡新胜要求徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头承担付款责任的诉讼请求，一审法院不予支持。关于江开武要求胡新胜支付电费3156元的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、江开武、周文华于判决生效之日起十日内返还胡新胜租金4722.23元。二、江开武、周文华于判决生效之日起十日内向胡新胜支付补偿款4800元。三、胡新胜于判决生效之日起十日内向江开武支付电费3156元。四、驳回胡新胜的其他诉讼请求。一审案件受理费2414元，反诉案件受理费25元，由胡新胜负担2221元，由江开武、周文华负担218元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于胡新胜主张的各项损失数额。首先，关于混凝土损失。江开武一审确认胡新胜浇筑的混凝土为6方，一审判决结合混凝土市场价格及已浇筑年限，酌情认定综合单价为300元/方，并据此认定胡新胜应获得的混凝土补偿为1800元，并无不当。胡新胜主张其浇筑混凝土14方，综合单价应按800元/方计算，没有事实依据，本院不予采信。其次，关于房屋拆除及装修补偿损失。胡新胜主张有一间半房屋系其自建，但未提交证据证实，本院不予采信。在胡新胜未提交其他证据证明其装修损失的情况下，一审判决根据胡新胜一审陈述的房屋维修损失，酌情认定胡新胜应获得的装修补偿损失为3000元，属于合理范围，本院予以确认。再次，关于搬迁费。胡新胜未举证证明吴江市松陵镇城建综合码头自建、自有拆除补偿款中包括其设备的补偿款，且租赁到期后胡新胜本应进行搬迁，一审判决未支持搬迁费，并无不当。最后，关于停工损失、设备损失、原材料损失。涉案码头拆除补偿方案中并未补偿承租人停工损失、设备损失、原材料损失，胡新胜也未举证证明江开武、周文华获得了该方面补偿，故对于胡新胜主张的上述损失，本院不予支持。关于胡新胜是否结欠江开武电费。本院认为，双方均确认涉案码头2019年9月4日断电至今，二审中胡新胜亦确认江开武提交的电表读数是胡新胜搬离涉案房屋时的最终电表读数，故本院对江开武主张的电表读数80028予以确认。江开武提交的抄表记录符合一般出租户自行抄表的记账习惯，一审法院据此认定胡新胜2019年1月至2019年9月4日期间共用电2428度，应付电费合计3156.40元（2428度×1.3元/度），并无不当。胡新胜虽主张其按月以现金形式支付电费，且已支付至2019年8、9月份，但未提交证据予以证明，本院不予采信。综上所述，胡新胜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1646元，由上诉人胡新胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年九月十七日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。