四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初4358号 原告：安玉玖，男，汉族，1973年9月9日出生，重庆市人，居民，住四川省喜德县。 原告：高春菊，女，汉族，1979年12月15日出生，四川省喜德县人，居民，住四川省喜德县。 委托诉讼代理人：王斌，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：陈凤娟，女，1969年2月24日出生，汉族，四川省盐源县人，现住西昌市。 委托诉讼代理人：蒋志川，四川尽心律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告安玉玖、高春菊与被告陈凤娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法由审判员吴蓉独任审判，公开开庭进行了审理，原告安玉玖、高春菊的诉讼代理人王斌到庭参加了诉讼，被告陈凤娟及诉讼代理人蒋志川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告安玉玖、高春菊向本院提出诉讼请求:1、依法判令原告与被告签订的《购房合同》无效；2、依法判令被告返还原告购房款211900.00元，并承担从2013年8月10日起至被告将购房款全部返还给原告时止的资金占用利息（计算方式以银行同期贷款率进行计算）；3、依法判令被告赔偿原告装修损失148000.00元；4、本案诉讼费、财产保全费等费用全部由被告承担。事实与理由：2013年1月2日，被告向原告出售位于西昌市住房一套，面积61平方米，价格211900.00元。被告在销售该房屋时向原告承诺，销售的房屋系合法修建可以买卖，暂时办不到房产证，但是过几年就能办理相关权证，并且被告负责处理因房屋质量产生的纠纷。于是原告购买了被告销售的房屋，并花了十多万对房屋进行了装修，当原告居住后，房屋出现漏水等问题时，多次找到被告要求处理，被告却置之不理。多次催促被告办理产权证明，被告总是找借口搪塞。当原告到主管机关去办理居住证时却无法办理，原因是原告购买的房屋属于禁止买卖的小产权房屋，无法办理居住证。此时，原告才知道受了被告欺骗，经过多方打听，才了解到被告销售给原告的房屋，土地系农村宅基地，属于西郊乡龙眼井村集体土地，被告并不是该集体组织成员，被告修建的房屋属于禁止买卖的小产权房屋。根据我国《土地管理法》第八条，《合同法》第五十二条的规定，双方签订的合同因违反法律强制性规定而无效。于是原告多次找被告要求协商解决，被告总是采取逃避的方式，拒绝与原告协商。综上所述，被告以欺骗的手段向原告销售禁止买卖的小产权房屋双方签订的合同系无效合同，应当退还原告交纳的全部购房款。因被告的行为导致原告遭受了巨大的经济损失，被告应当依法赔偿。为了维护原告的合法权益，依法向人民法院起诉，请查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告陈凤娟辩称：原告的起诉无相应法律事实和法律依据支撑，提出的诉讼请求不合法；据此，受诉人民法院依法应判决驳回原告提出的全部诉讼请求。一、陈凤娟依法取得了案涉房屋的宅基地使用权的共有权及其地上建筑房屋的期待所有权。权利可以自由处分，陈凤娟对其享有的案涉房屋宅基地使用权的共有权及其地上建筑房屋的期待所有权的权利依法可以自由转让。案外人李斌、李毅于2012年9月11日依法取得西昌市人民政府批准的西市府（2012）字第0448、0449号《西昌市人民政府村民宅基用地批准书》，批准李斌、李毅分别使用位于西郊乡龙眼井村五组宅基地109和50平方米作住宅用地。李斌、李毅之母魏培芬于2012年9月11日依法取得西昌市西郊集建（92）字第××号《集体土地建设用地使用证》，获得位于西郊乡龙眼井村五组218.37平方米的宅基住宅建设权。2012年11月28日，魏培芬、李斌、李毅与陈凤娟签订了一份《合作协议》。该合作协议就上述宅基地使用权合作建房事宜达成一致，该协议约定魏培芬、李斌、李毅将位于西昌市的宅基地（西昌市西郊集建（92）字第××号，西市府（2012）字第0448、0449号西昌市人民政府村民宅基用地批准书），交由陈凤娟修建7层小高层房屋等。该合作建房协议签订后，双方均按照协议履行了各自的义务。2017年9月4日，李斌与陈凤娟签订了合作协议之《补充协议》，该补充协议除明确原合作协议的基本权利外；还约定陈凤娟有权将自己分得的房屋出租、转让，李斌等三人不得干涉；如遇政府拆迁，陈凤娟有权获得国家补偿及拆迁应当享有的待遇。合作建房协议及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定；且该合同约定的权利和义务已经得到实际履行，基于自愿和诚实信用原则和民事法律行为的三大有效要件，合作建房协议及补充协议合法有效，应受法律保护。二、原被告双方于2013年1月2日签订的《购房合同》合法有效，应受法律保护；被告不负返还原告购房款的法律责任。首先，原被告双方签订的《购房合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。该合同约定将位于西昌市平方米的房屋转让给原告，并就房屋的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、双方的权利和义务、合作建设小产权房屋等作出了明确具体的约定。被告陈凤娟已将房屋交付给原告居住使用六年多；原被告双方也明确转让房屋为被告与他人合作建设的小产权房屋，目前不能办理房产证。根据《民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”和《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之法律规定，本案中原被告双方签订的《购房合同》合法有效，应受法律保护。其次，从自愿、诚实信用原则和维护交易安全的角度来讲，原被告双方签订的《购房合同》也应认定为合法有效的合同，否则不利于诚信的建立、维护交易安全和鼓励交易，因为像原被告双方这样的小产权买卖合同在西昌市大量普遍存在的。再次，原被告双方通过《购房合同》实质上转让的是合同项下的宅基地使用权的共有权及其地上建筑房屋的居住权、期待所有权，而权利是可以自由转让和处分的，陈凤娟对其享有的宅基地使用权的共有权及其地上建筑房屋的期待所有权的权利依法可以自由转让。因此，原被告双方签订的《购房合同》合法有效。三、本案不存在合同无效的情形和认定《购房合同》无效的法律依据，原告提出的诉讼请求不合法，诉称的事实和理由不成立,据此，受诉法院依法应判决驳回原告提出的全部诉讼请求。 本院组织当事人进行了证据质证。对原告安玉玖、高春菊提交的证据材料即：第一组证据：购房合同、收条。证明：2013年1月2日，被告将西昌市龙眼井村5组43号6楼61㎡一套住房出售给原告，原告共支付了211900.00元购房款，付清全部房款的事实。第二组证据：集体土地建设用地使用证（西昌市集建92字第2623号）、西昌市人民政府村民宅基用地批准书（西市府2012字第0448号）、西昌市人民法院民事判决书（2018川3401民初1176号）、凉山州中级人民法院民事裁定书（2018川34民终1174号）证明：1、被告出售给原告的房屋系在村民宅基地上修建的房屋，系法律禁止买卖的小产权房屋；2、被告在向原告出售该房屋时隐瞒了房屋不能对外买卖的性质，被告存在过错，应当赔偿给原告造成的全部损失。第三组证据：荣盛装饰工程合同书、装修预算表、收据三张。证明：原告购买房屋后进行装修，产生装修费用14.8万元，被告违法出售案涉房屋给原告造成的损失应当予以赔偿。 被告陈凤娟对原告提交的证据质证如下：对证据一购房合同、收条真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是合法有效的合同。2、对证据二集体土地建设用地使用证、西昌市人民政府村民宅基用地批准书的三性均无异议，该组证据充分证实案涉转让房屋是合法修建的小产权房屋；对判决书、裁定书的真实性、合法性无异议，但我国不是判例法国家，生效判决只是可以作为裁判案件的参考，并非直接作为裁判案件的依据。3、对证据三荣盛装饰工程合同书、装修预算表、收据三张的三性均有异议，该组证据可以事后制作，收据不是正规发票，不能作为证据使用。装修的损失是由原告造成，应由原告自行承担。 被告陈凤娟向本院提交证据材料：第一组证据：身份证复印件。证明：证实陈凤娟具有应诉答辩的主体资格。第二组证据：《村民宅基用地批准书》两份、《集体土地建设用地使用证》、《合作协议》及《补充协议》。证明：1.案外人李斌、李毅依法取得《西昌市人民政府村民宅基用地批准书》及《集体土地建设用地使用证》获得位于西郊乡龙眼井村五组218.37平方米的宅基住宅建设权。2.魏培芬、李斌、李毅与陈凤娟签订了一份《合作协议》。将位于西昌市的宅基地（西昌市西郊集建（92）字第××号，西市府（2012）字第0448、0449号西昌市人民政府村民宅基用地批准书），交由陈凤娟修建7层小高层房屋并在政策允许下协助陈凤娟办理产权手续及协调建房过程中的各种关系及处理纠纷，3.合作建房协议及补充协议合法有效，陈凤娟对其享有的宅基地使用权的共有权及其地上建筑房屋的期待所有权的权利依法可以自由转让。第三组证据：《购房合同》一份。证明：2013年1月2日，陈凤娟与安玉玖、高春菊签订了一份《购房合同》合同合法有效，受法律保护。 原告安玉玖、高春菊对被告提交的证据质证如下：1、对证据一身份证的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，该组证据可以证明陈凤娟不是案涉房屋所在地的集体组织员，出售案涉房屋不具有合法性。2、对证据二《村民宅基用地批准书》两份、《集体土地建设用地使用证》的真实性无异议，《合作协议》及《补充协议》因原告不是合作协议的当事人，无法确认其真实性。该组证据证明了案涉房屋的土地性质属于农村宅基地，房产是我国法律明确规定不能对外向非该集体组织成员或城镇居民出售的范围，陈凤娟以非法的形式取得了该土地的使用权的行为不应该受到法律保护。3、对证据三《购房合同》的真实性无异议，但对其合法性和证明目的均有异议，该合同违反了法律禁止性规定，当然无效。 庭审后，原告提起对所购房屋装修价值工程造价的司法鉴定。经四川海林建设项目管理有限公司出具川海造价鉴（2020）004号司法鉴定报告，鉴定该房屋即位于西昌市左侧房屋装修工程价款为64111.47元。经原告安玉玖、高春菊质证对该鉴定报告的合法性无异议，但对核对的单价部分有异议，认为鉴定的价值偏低。被告陈凤娟对该鉴定报告的三性均有异议。原告明知该房屋系小产权房而购买，自身存在过错，案涉房屋是否装修均由原告决定，装修后也是由原告自己使用居住长达7年多，其装修费应由原告自行承担，同时要求原告撤除装修将房屋恢复原状。 对原告安玉玖、高春菊及被告陈凤娟提供的证据及司法鉴定报告，本院对各方无异议的证据予以采信，对由异议的证据本院根据案件事实予以综合认定。本院经审理认定事实如下：被告陈凤娟系盐源县人，居民，户籍所在地盐源县。2012年11月28日，陈凤娟与西昌市村民魏培芬、李斌、李毅签定了《建房合作协议》，即魏培芬、李斌、李毅将位于西昌市的宅基地（西昌市西郊集建（92）字第××号，西市府（2012）字第0448号西昌市人民政府村民宅基地用地批准书），该土地性质属于农村集体土地，交由被告陈凤娟开发修建商住楼，陈凤娟出建房资金修建房屋并装修，支付三人补偿款50万元，其中占地面积为122平方米修建的房屋，在取得产权后所有权归陈凤娟，三人在政策允许下协助陈凤娟办理房产手续，协调建房过程中的各种关系及处理纠纷，负责水、电、路的三通等协议。协议签订后，双方均按协议履行了各自的义务。房屋修建好后，陈凤娟按协议将归自己所有的房屋进行出售。2013年1月2日，陈凤娟与原告安玉玖、高春菊签订了购房合同，陈凤娟将位于西昌市（土地证：西郊乡龙眼井村五组63号）的自建房六楼一套约61平方米的住房以211900.00元的价格出售给安玉玖、高春菊，协议中明确了该房性质属小产权房，现无法办理房屋产权证及土地使用证。双方对该房屋的其他事项进行了约定后签字捺印。合同签订后，被告陈凤娟将房屋交付给了原告安玉玖、高春菊，两原告向陈凤娟支付了房款211900.00元，原告将该房屋装修后入住至今。庭审后，原告提起对所购房屋装修价值工程造价的司法鉴定。经四川海林建设项目管理有限公司出具川海造价鉴（2020）004号司法鉴定报告，鉴定该房屋即位于西昌市左侧房屋装修工程价款为64111.47元。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案被告陈凤娟不属西昌市西郊乡龙眼村该集体经济组织的成员，通过与西昌市村民魏培芬、李斌、李毅签定联合建房协议，以出资建房变相取得农村集体土地宅基地使用权，在其土地上修建的房屋系国家明文禁止的小产权房，属于不能对外交易的房屋。被告陈凤娟将以上所建的房屋出售给原告安玉玖、高春菊，双方签订的《购房合同》已违反了我国有关法律法规强制性规定，其交易不受法律保护，故《购房合同》应认定为无效合同。无效合同至始至终无法律效力，因无效合同所取得的财产应当予以返还。现原告要求被告退还购房款211900.00元的诉讼请求依法成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告在签订合同时明知该房属小产权性质，不能上市交易，但仍予购买并装修入住至今，对本案的发生存在过错，同时房屋装修七年多，房屋的使用人、受益人均是原告。根据双方都有过错的应当各自承担相应责任的法律规定及损益相抵原则，原告的装修残值损失64111.47元应自行承担。但考虑在确认双方的购房合同无效后，原告腾退房屋时有部分装修附着物已无法返还，但还可继续使用的情况存在。本院根据不能返还或没有必要返还的，应折价补偿的法律规定及对查明案件事实后综合认定，对装修残值损失64111.47元中，原告自行承担44111.47元，被告承担20000.00元。原告要求被告承担资金占用的利息的诉请，本院不予支持。 综上所述，原告要求解除与被告签订的《购房合同》及返还购房款211900.00元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。要求被告赔偿全部装修损失的诉请，部分予以支持。要求被告支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。鉴定费5000.00元由原告自行承担。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告安玉玖、高春菊与被告陈凤娟签定的《购房合同》无效； 二、自判决书生效之日起六十日内，被告陈凤娟返还原告安玉玖、高春菊购房款211900.00元及补偿装修残值损失费20000.00元，合计231900.00元； 三、在收到以上款项后十日内，原告安玉玖、高春菊将位于西昌市（土地证：西郊乡龙眼井村五组63号）六楼房屋一套腾退给陈凤娟； 四、驳回原告安玉玖、高春菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6699.00元，减半收取计3349.50元，由原告安玉玖负担1674.75元，被告陈凤娟1674.75元负担。（此款已由原告垫付，由被告径直向原告支付)。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 吴 蓉 二〇二〇年九月十五日 书记员 付佳丽 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。