海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民再30号   再审申请人（原审被告）：唐某，男，1977年11月20日出生，汉族，住河南省遂平县。公民身份号码：×××。   被申请人（原审原告）：王某1，女，1963年4月14日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。   被申请人（原审第三人）：海南诚家房地产经纪有限公司，住所地海南省海口市美兰区海府一横路43号群上雅苑商住楼首层2号铺面。统一社会信用代码：91460100MA5RCGD02F。   法定代表人：王某2，总经理。   再审申请人唐某因与被申请人王某1、海南诚家房地产经纪有限公司（以下简称诚家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初4021号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年4月28日做出（2020）琼01民申2号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人唐某、被申请人诚家公司法定代表人王某2到庭参加诉讼。被申请人王某1经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   唐某再审请求：1.撤销原审判决，重新审理；2.裁定中止执行。事实及理由:2017年10月王某1夫妻二人通过本小区一业主了解其要出售房屋，遂与其联系并基本谈妥价格。而后其和王某1于2017年12月30日分别与诚家公司签订了房地产中介服务合同，约定诚家公司滨江帝景分店如果在2018年3月20日前不能促成其与王某1签订买卖契约及支付首付款，则其有权没收定金。签订合同后其多次到有关部门办理相关房产手续，王某1的丈夫也曾开车与其及诚家公司滨江帝景分店员工王欣玲到房产登记中心确认有关情况。其拿到房产证的第一时间就到诚家公司滨江帝景分店给王欣玲看，他们复印了一份。其还要求王某1与其签订购房合同，在后来的日子其也多次给王欣玲打电话要求签订合同并支付首付款，但她不是说王某1的丈夫出差就是在驾校没时间，王某1及其丈夫一次也没有跟其联系协商签订合同及过户的事情，其在没有办法的情况下于2018年4月12日与文月良签订了房屋买卖契约。该日期是在其与诚家公司滨江帝景分店约定的2018年3月20日之后，故不存在违约。并且：（1）《中华人民共和国律师法》《律师执业管理办法》都已明确律师不得在同一案件中为双方当事人代理，《律师和律师事务所违法行为处罚办法》详细解释了该规定。原审时王某1与诚家公司的代理人为同一人，由此可见在该案件中他们恶意串通，搞虚假诉讼损害其的利益。此外，该案件并非疑难案件，按照常理来说没有必要聘请两个律师，更何况臧昊还是个实习律师，资历并不深，他们聘请两个律师就是为了提高律师费。（2）原审时，王某1的法律文书不是本人签名，需要再审来进行笔迹鉴定。（3）其本人并不符合公告送达的条件，《中华人民共和国民事诉讼法》规定法院应严格审查公告适用条件，慎用公告送达。邮寄送达文书被退回的，不可径行公告送达，而应当查清被送达人是否因临时外出或迁移新址无法送达到。确认被送达人下落不明应该有公安部门或其单位、街道办事处的证明材料予以证实，必要时要对被送达人的近亲属进行调查询问。而原审法院在没有任何证据证明其下落不明的情况下就公告送达并缺席判决，侵犯了其的应诉权利。（4）其是与诚家公司滨江帝景分店签订合同，不是与诚家公司签订合同，故诚家公司不具备诉讼主体资格。（5）独家代理合同约定有代理时间，其没有在约定时间内出售房屋。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，严重侵犯了其的合法权益，请求予以撤销。   诚家公司辩称，一、原审法院审理程序合法；二、本案系唐某违约，因为当时唐某着急用钱就找别人看了房子，合同期一到就把房子卖给了一次性付款的买家。   王某1未作答辩。   王某1向原审法院起诉请求判令：1.唐某向王某1双倍返还购房定金10万元；2.唐某承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实：2017年12月30日，诚家公司滨江帝景分店分别与唐某（卖方）、王某1（买方）签订了《房地产中介服务合同（卖方）》《房地产中介服务合同（买方）》（以下分别简称卖方合同和买方合同）。在卖方合同中，唐某确认以140万元出售其在海口市××区房，约定以按揭贷款方式付款；并约定，签订本合同时，诚家公司已取得买方同意并签署了购买房地产的书面文件，诚家公司将已收到的购房定金5万元转交给唐某，唐某出具定金收据为实，唐某不得在合同约定的期限将该房产转售他人或反悔不卖此房，否则应在三个工作日内退还已收的全额定金，并赔偿相同数额违约金给买方，及另支付房屋总价3%的购房佣金给诚家公司作为违约赔偿；该房产证一出来，唐某应提供该房产证复印件及其它材料配合买方办理银行按揭贷款；买方面签初审通过后2个工作日内打首付款，唐某收到首付款后3个工作日内办理解押手续。该合同还约定了付款方式、税费缴纳、甲乙双方权利义务、交房等内容。买方合同对交易房屋、购房总价、付款方式的约定内容与卖方合同约定一致，主要条款亦相互对应。其中约定，诚家公司已经取得委托代理出售该房屋并授权代收购房诚意金的权利，本合同签订时，王某1向诚家公司支付5万元作为与该房产权人或产权人的公证委托人签订房屋买卖合同的购房定金，签订本合同后，诚家公司将在2018年1月10日18点内以书面形式通知卖方，取得业主同意并签署了出售房地产的书面文件，诚家公司经王某1同意，可将购房诚意金转交给卖方作为定金。该合同还约定了其他内容。上述买方合同和卖方合同签订当天，诚家公司通过经办人王欣玲的海口农商银行账户将5万元定金转入唐某的交通银行账户，唐某于同日出具收据，写明收到王某1购买涉案房产的购房定金5万元。涉案房产于2018年4月11日登记在唐某名下。因唐某未提供房产证复印件及其他材料配合王某1办理银行按揭贷款所需的面签、解押等房屋买卖相关手续，王某1未支付首付款。王某1遂向原审法院提起本案诉讼。   另查，唐某作为涉案房产的单独所有人的不动产权利已注销，该房产于2018年9月4日登记至案外人王小媚名下，不动产权证号也相应变更。   原审法院判决：限唐某于判决生效之日起十日内向王某1双倍返还购房定金10万元。案件受理费2300元，由唐某负担。   再审过程中，唐某向本院提交下列证据：1.海口市不动产房产登记信息查询记录。证明：唐某向王某1、诚家公司提供了应该提供的手续。2.情况说明。证明：按照在海南购房一家只能购一套房的有关规定，当时查询的是唐某单身、未婚，该事实诚家公司是知道的。3.海南省商品住房合同备案证明，证明：唐某的一切情况诚家公司都是知道的，都是唐某跟着诚家公司一起去办理的。4.房产证复印件，证明：在原审判决中诚家公司及王某1提供的房产证复印件是唐某给他们的。5.2018琼崖证字第3289号公证书。证明唐某当时系单身。6.房地产买卖契约，证明：唐某出售房屋是在2018年4月12日，其未在与诚家公司约定的时间内出卖涉案房产，所以不构成违约。7.房地产中介服务合同。证明：合同约定签订买卖契约时间是2018年3月20日之前。唐某把应该提供的手续都已经提供给了诚家公司，诚家公司没有促成唐某与买方签订合同，应该是诚家公司违约。根据该合同第7条约定，唐某收到诚家公司的定金后，诚家公司介绍的客户在2018年3月20日之前未与唐某签订买卖契约、支付首付款，唐某有权没收定金。8.房地产独家代理合同。证明：合同第2条合作期限第一款明确约定代理期限为3个月，也就是从2017年11月30日至2018年3月1日，合同到期前三天，唐某就多次到诚家公司对王欣玲说代理合同到期，要求终止合同，不让诚家公司卖了。9.房产证复印件（盖钢印）。证明：涉案房屋的不动产登记证刚出来没有盖钢印，其就给诚家公司拿过去了。10.结婚证。证明：唐某于2019年9月18日才复婚，在这之前，诚家公司称其没有提供结婚证，理由不成立。11.证据材料清单。证明：该证据清单上的海口不动产中心信息查询记录，原审时王某1提供给了法院，该证据是唐某给诚家公司，诚家公司转给王某1的。12.海口农商银行业务回单。证明：王欣玲给唐某转账，诚家公司知道唐某银行账号。13.原审法院邮寄单。证明：原审法院于2018年7月26日向唐某邮寄诉讼材料，2018年7月28日退回，不符合最高人民法院关于邮寄送达5日内3次投送的有关规定，才导致其缺席。并且退回的理由是电话不接，家中无人，并不是唐某拒收。14.住房维修基金发票及契税发票。证明：唐某卖房是事实，其是在2017年10月23日、24日才把有关的费用交完。   诚家公司的质证意见为：证据1、2、3、4、5、11、14与本案无关；对证据6的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明内容有异议，对方已将涉案房屋出售，已构成违约。对证据7的真实性、关联性、合法性及证明力有异议，因为根据《中华人民共和国合同法》的规定，收了定金后违约，根据合同约定需双倍返还定金，并支付房屋总价3%的中介服务费。对证据8的真实性、合法性、关联性及证明力均有异议，该证据证明涉案房屋是委托诚家公司出售的。对证据9的真实性、合法性、关联性及证明力均有异议，因为唐某提供的房产证复印件没有钢印，而在面签时银行不接受没有钢印的房产证复印件。对证据10的真实性、合法性、关联性及证明力均有异议，其公司担心房产有纠纷，所以让唐某提供婚姻证明，但唐某未提供。对证据12的真实性、合法性、关联性及证明力均有异议，该证据可证明唐某已收到了其公司支付的购房定金。对证据13的真实性、合法性、关联性及证明力均有异议，唐某所使用的3个手机号码均显示是空号，法院已将有关诉讼文书邮寄给唐某，是唐某故意拒收和逃避。   王某1和诚家公司再审期间没有新的证据提交。   本院对上述证据的真实性、合法性予以认可，但上述证据不能证明王某1与诚家公司在合同履行过程中存在违约行为，故本院对上述证据不予确认。   本院再审查明，涉案房产位于海口市××区惠丰·碧水江畔C、E、F座商住楼11层F座1101房，面积116.40平方米。该房系唐某于2015年8月14日向海南恒发惠丰投资有限公司按揭贷款购买。2016年8月4日，海口市地方税务局受理唐某的过户交税申请。2017年10月23日，海口市地方税务局出具《房地产过户税收证明书》，证明唐某交纳了过户契税11514.6元，该房产证正在办理中。   2017年12月30日，诚家公司滨江帝景分店与唐某签订《房地产中介服务合同（卖方）》，该合同约定：唐某确认以140万元出售其在海口市××区房，约定以按揭贷款方式付款；签订买卖契约的时间为2017年3月20日前（实际日期应为2018年3月20日前）。签订本合同时，诚家公司已取得买方同意并签署了购买房地产的书面文件，诚家公司将已收到的购房定金5万元转交给唐某，唐某出具定金收据为实，唐某不得在合同约定的期限将该房产转售他人或反悔不卖此房，否则应在3个工作日内退还已收的全额定金，并赔偿相同数额违约金给买方，及另支付房屋总价3%的购房佣金给诚家公司作为违约赔偿；该房产证一出来，唐某应提供该房产证复印件及其它材料配合买方办理银行按揭贷款；买方面签初审通过后2个工作日内打首付款，唐某收到首付款后3个工作日内办理解押手续。该合同还约定了付款方式、税费缴纳、甲乙双方权利义务、交房等内容。同日，王某1（甲方）与诚家公司（乙方）签订《房地产中介服务合同（买方）》，其主要内容是：王某1愿意以140万元购买涉案房屋，王某1在与卖方签订房地产买卖契约且未过户受理前，支付卖方首付款60万元（购房定金于此次冲抵），其余80万元由王某1向银行按揭贷款，一次性转入卖方指定的银行账户。合同第四条约定，签订买卖契约的时间为2018年2月10日之前。第七条购房诚意金条款规定，乙方已经取得委托代理出售该房屋并授权代收购房诚意金的权利，甲乙双方签订本合同时甲方向乙方支付5万元作为与该房产权人或产权人的公证委托人签订房屋买卖合同的购房定金。1.签订本合同时，乙方将在2018年1月10日18点内以书面形式通知卖方，取得业主同意并签署出售房地产的书面文件，乙方无需经甲方同意，可将购房诚意金转交给卖方作为定金。2.如乙方未能在2018年1月10日18点时取得业主同意出售该房地产的书面文件，乙方则将代收的购房定金如数退还，且不构成任何违约责任。3.乙方已将定金转付给房屋出卖方且与房屋出卖方签订了交易文件及合同后，若因甲方反悔不购买该房地产则无权要求返还定金、并另支付房屋总价3%的购房佣金给乙方作为违约赔偿，卖方有权把该房另售他人。4.若在乙方将购房定金交给房屋出售方后，房屋出售方反悔不再出售该房屋或逾期不来乙方处与甲方签订房屋买卖契约，则乙方应在5个工作日内先退还该购房全部定金给甲方，甲方亦需配合乙方向房屋出卖方追缴定金等额的违约金给甲方，同时配合乙方向房屋出卖方追回房屋总价3%的佣金给乙方作为违约赔偿金。合同还对其他事项进行了约定。   上述合同签订当日，诚家公司业务员王欣玲将王某1交纳的5万元转给唐某，唐某出具一份收据，注明收到王某1购房定金5万元。   另查，2018年2月23日，唐某从房产管理部门复印出即将办好的不动产权证（尚未加盖钢印）交给诚家公司，但2018年3月20日双方约定的签订房屋买卖合同的期限届满后，诚家公司仍未能促成王某1与唐某签订房屋买卖合同。   2018年4月11日，唐某取得涉案房屋的不动产权证，证号为（2018）海口市不动产权第0037151号。2018年4月12日，唐某与案外人文月良签订《房地产买卖契约》，将涉案房屋转让给了文月良，转让价格136万元。该房产于2018年9月4日过户登记至另一案外人王小媚名下，不动产权证号也作了相应变更。   再查，在本案复查听证中，王某1承认诚家公司已经将其交付的5万元定金退还给其，其诉讼代理律师是由诚家公司代为聘请。   本院再审认为，本案的争议焦点在于唐某在房屋买卖过程中是否存在违约行为，其是否应向王某1双倍返还定金。   一、关于唐某在房屋买卖过程中是否存在违约行为问题。本案中，根据唐某与诚家公司签订的《房地产中介服务合同（卖方）》约定，房屋买卖双方签订房屋买卖合同的期限是2018年3月20日前，唐某不得在合同约定的期限内将该房屋转售他人或反悔不卖此房，否则唐某应在3个工作日内退还已收的全额购房定金，并赔偿相应的违约金给买方。唐某与案外人文月良签订《房地产买卖契约》的时间为2018年4月12日，涉案房产过户给文月良指定的王小媚的时间为2018年9月4日，可以证明唐某是在合同约定的签约期限届满后才与他人签订房屋买卖合同，并非是在《房地产中介服务合同（卖方）》约定的期限届满前另行转售他人，亦无证据证实唐某在合同约定的签约期限之前反悔不卖涉案房屋。王某1在原审中主张唐某不履行合同中约定的义务，拒绝配合其办理银行按揭贷款的申请手续，但未提供相应的证据证明，故其主张唐某在房屋买卖过程中存在违约行为的理由不能成立，本院不予支持。   二、关于唐某是否应向王某1双倍返还定金问题。第一，本案中，王某1与唐某之间未签订购房合同或定金合同，王某1与唐某之间不存在直接的法律关系，根据合同的相对性原则，王某1不能直接向唐某主张权利。第二，王某1交纳的5万元系以诚意金的名义交给诚家公司，诚家公司又将该5万元作为定金交付给唐某。王某1如不能与唐某签订购房合同，也仅能向诚家公司要求返还该5万元。由于现有证据无法确定未能签订房屋买卖合同的责任方，故本案不能适用定金罚则判令唐某向王某1双倍返还定金。王某1主张唐某向其双倍返还购房定金的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。   综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款之规定，判决如下：   一、撤销海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初4021号民事判决；   二、驳回王某1的诉讼请求。   原审案件受理费2300元、再审案件受理费2300元，均由被申请人王某1负担。   本判决为终审判决。   审判长 林志勇   审判员 范 晨   审判员 王小杰      二〇二〇年九月二十二日   书记员 江冬梅   速录员 吴虹瑶   附相关的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。   人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第四百零七条第二款原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。