河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民初38号 原告：韩厚义，男，1954年10月11日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：盛皎、杜雪梅，河北凌坤律师事务所律师。 被告：陈燕娜，女，1973年2月16日出生，汉族，职业，住海南省三亚市迎宾路466号三亚小院别墅区。 被告：三亚金亚湾房地产营销策划有限公司。住所地：海南省三亚市团结路21号日鑫度假酒店一楼。 法定代表人：杨在前，经理。 被告：黄焕生，男，1971年4月1日出生，汉族，住广东省潮安县。 被告：黄奕泓，男，1994年4月3日出生，汉族，住海南省三亚市迎宾路466号三亚小院别墅区。 被告：黄奕灿，男，1995年1月9日出生，汉族，住海南省三亚市迎宾路466号三亚小院别墅区。 被告：黄映珊，女，1992年6月18日出生，汉族，住海南省三亚市迎宾路466号三亚小院别墅区。 被告：黄伟纯，男，1976年6月18日出生，汉族，户籍所在地：广东省揭阳市榕城区，现住广东省揭阳市榕城区。 委托诉讼代理人：周俊锋，广东榕江律师事务所律师。 第三人：海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司。住所地：海南省陵水县英州镇赤岭风景区珊瑚宫殿二楼办公区。 法定代表人：叶剑清，董事长。 委托诉讼代理人：朱荣杰，女，1993年8月20日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 原告韩厚义与被告陈燕娜、三亚金亚湾房地产营销策划有限公司（以下简称金亚湾公司）、黄焕生、黄奕泓、黄奕灿、黄映珊、黄伟纯、第三人海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司（以下简称碧桂园公司）民间借贷纠纷一案，本院2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告韩厚义及其委托诉讼代理人盛皎、杜雪梅，被告黄伟纯及其委托诉讼代理人周俊锋，第三人碧桂园公司的委托诉讼代理人朱荣杰到庭参加诉讼。被告陈燕娜、金亚湾公司、黄焕生、黄奕泓、黄奕灿、黄映珊经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩厚义向本院提出诉讼请求：1.判决解除2019年11月4日原告与被告陈燕娜签订的《协议书》、2019年11月6日原告与被告陈燕娜、黄焕生、黄奕泓、黄奕灿签订的《协议书》、2019年11月8日原告与被告陈燕娜签订的《房产款项支付及回购补充协议》、2019年11月原告与被告陈燕娜、黄奕灿、黄映珊、金亚湾公司签订的《补充协议书》及2020年3月23日原告与被告陈燕娜签订的《补充协议书》；2.判决被告陈燕娜、黄伟纯支付原告违约金7783000元并赔偿原告经济损失3893000元，共计11676000元（暂计算至2020年4月24日，此后顺延计算至实际还清之日）；3.判决第三人碧桂园公司返还原告款项6800万元，并支付利息523600元（利息自2020年4月25日与黄伟纯解除合同日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至2020年6月24日，此后利息顺延计算至实际付清本息之日），共计68523600元，被告陈燕娜、黄伟纯对以上购房款及利息承担连带清偿责任；4.判决被告黄焕生、黄奕泓、黄奕灿、金亚湾公司、黄映珊对被告陈燕娜向原告所负的以上债务承担连带保证责任；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月，被告黄伟纯与被告陈燕娜合作拟以黄伟纯名义与第三人碧桂园公司订立大宗资产购买协议。因该批大宗资产购买事宜所涉资金金额巨大，被告黄伟纯、陈燕娜资金不足，于是向原告营销融资。为此被告陈燕娜与原告就购买被告开发的“珊瑚汇”项目房产事宜，分别于2019年11月4日、11月6日、11月8日陆续签订《协议书》两份、《房产款项支付及回购补充协议》一份。以上协议约定原告出资6800万元认购珊瑚汇项目房产，被告陈燕娜负责办理相关手续、代理销售上述房产，并在销售代理期满后回购未销售房源。同时为了保证被告陈燕娜履行合同义务，被告黄奕泓、黄奕灿、黄焕生、黄映珊、金亚湾公司通过在《协议书》上签字及与原告订立《补充协议书》的方式，向原告提供了连带责任保证。后被告陈燕娜委托被告黄伟纯以黄伟纯的名义代陈燕娜向碧桂园公司购买包括上述房产在内的大宗资产，黄伟纯与碧桂园公司于2020年11月11日签订《珊湖宫殿六期珊瑚汇项目大宗资产销售协议》一份，约定黄伟纯购买碧桂园公司开发建设的上述项目房产。2019年11月21日被告陈燕娜与黄伟纯签订了《借名购房暨房屋产权确认书》，对陈燕娜借用黄伟纯的名义购置珊瑚汇项目房产及黄伟纯代表陈燕娜以自己的名义与碧桂园公司签署书面商品房买卖合同的事实进行了确认，并对具体事宜进行了约定。2019年11月4日至11月8日，原告依据以上协议在碧桂园公司的营业场所内向该公司支付款项共计6800万元。但是款项支付后，被告陈燕娜、黄伟纯及碧桂园公司等均未按约定向原告开具收据、办理购房手续，销售代理期满后，被告陈燕娜亦未向原告支付售房款或回购款，被告黄奕泓、黄奕灿、黄焕生、黄映珊、金亚湾公司亦未承担连带保证责任，已构成违约。经原告多次催款，2020年3月23日，被告陈燕娜与原告再次就回购款事宜签订《补充协议书》一份，约定被告陈燕娜向原告分期支付回购款9930万元，如到期不能支付全部款项则以碧桂园珊瑚汇项目143号商铺抵款。协议签订后，被告陈燕娜仍未按约支付款项，直至2020年4月末，原告得知碧桂园公司已解除与黄伟纯的前述大宗资产销售协议。现原告的合同目的已不能实现，且各被告的违约行为给原告造成了巨大财产损失。被告陈燕娜、黄伟纯应依据与原告之间的协议支付回购房产资金并赔偿损失，保证人黄奕泓、黄奕灿、黄焕生、黄映珊、金亚湾公司应承担连带保证责任。第三人碧桂园公司收取原告资金，该公司在与黄伟纯认购协议解除后与本案处理结果有直接关联关系，对已使用原告资金应承担相应责任。原告为此多次向第三人主张权利，第三人未能给予答复，故在与黄伟纯合同解除后应向原告支付相应资金占用利息。综上所述，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法照准原告以上所请。 被告陈燕娜、金亚湾公司、黄焕生、黄奕泓、黄奕灿、黄映珊均未答辩。 被告黄伟纯辩称：1.原告韩厚义据以起诉的与被告陈燕娜、黄焕生、黄奕泓、黄奕灿、黄映珊、金亚湾公司签订的《协议书》、《补充协议书》答辩人都不知情，也没有参与，所有协议答辩人均不是合同当事人，更没有在这些协议上签名。根据合同相对性原则，这些协议对答辩人没有约束力，答辩人依法不用履行这些协议，更不用对这些协议所约定的权利义务承担任何责任。2.答辩人和陈燕娜不是合作向第三人碧桂园公司购买大宗资产关系，双方仅是委托合同关系，是被告陈燕娜委托答辩人以自己的名义代陈燕娜向碧桂园公司购买大宗资产的法律关系。同时，答辩人和被告陈燕娜在《借名购房暨产权确认书》中第四条明确约定：“甲方（陈燕娜）享有并行使所购物业的占有、使用、收益、处分等权利，未经甲方书面授权，乙方（黄伟纯）不得代为行使”；第八条约定：“乙方与碧桂园公司签订的《珊瑚宫殿六期珊瑚汇项目大宗资产销售协议》中属于乙方的全部责任和义务均由甲方承担，与乙方无关。”因此，答辩人代陈燕娜所购的碧桂园大宗资产怎么处分、怎么销售的行为，以及这些行为所产生的法律后果，都应由陈燕娜来承担责任，跟答辩人无关。3.本案争议的原告借给被告陈燕娜的款项的事务，或者原告向陈燕娜购买房产所支付款项的事务，都不属于陈燕娜和答辩人之间的委托事务，原告也不属于陈燕娜和答辩人之间委托事务所指向的第三人。根据《合同法》有关委托合同的法律规定，原告韩厚义无权向答辩人主张权利。4.原告和陈燕娜签订的协议，以及付款行为发生在2019年11月4日至11月8日期间，而陈燕娜委托答辩人和碧桂园公司签订的合同是在2019年11月11日，也就是说，原告和陈燕娜发生的经济或者生意往来是在答辩人接受陈燕娜委托之前就发生，显然与答辩人没有任何关系，原告起诉答辩人是错误的。5.答辩人没有收到原告的任何款项，原告和陈燕娜之间的经济往来或者生意往来，答辩人没有得到任何好处，依法、依理答辩人对本案原告都不用承担责任。综上，请求法院驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。 第三人碧桂园公司述称：一、根据合同相对性原则，碧桂园公司并不受韩厚义与陈燕娜之间合同条款的约束。1.原告韩厚义称陈燕娜系“向原告营销融资”，故原告与被告陈燕娜应属于融资借款关系，其中韩厚义为出借方，陈燕娜系借款方，双方受其签署的《协议书》及其补充协议的约束，而碧桂园公司既非融资借款关系的相对方，也非融资借款关系项下相关合同的签署方或担保方，不应承担任何法律责任。2.原告韩厚义与被告陈燕娜签署的《协议书》及其补充协议表面上约定双方之间是“销售代理及回购”房产，事实上，碧桂园公司从未与陈燕娜之间就“珊瑚汇”的销售事宜签署过任何协议，也从未授权陈燕娜销售有关房产，且韩厚义与陈燕娜于2019年11月4日签署第一份《协议书》，而碧桂园公司与黄伟纯直到11月11日才正式签署《珊瑚宫殿六期珊瑚汇项目大宗资产销售协议》。韩厚义与陈燕娜于2020年3月23日签署的《补充协议》亦明确约定“陈燕娜应按照协议约定向韩厚义支付回购房款人民币9930万元”，可见其双方已经就包括6800万元等款项的偿还事宜达成了一致意见，并明确偿还主体应当是陈燕娜。3.直到本案发生，本案所涉人员均未向碧桂园公司披露相关内容，碧桂园公司对韩厚义与陈燕娜之间、黄伟纯与陈燕娜之间签署的相关合同毫不知情。黄伟纯基于真实意思表示与碧桂园公司签署的销售协议合法有效，黄伟纯指示第三方（包括本案原告）向碧桂园公司支付款项，碧桂园公司依约收取购房款合法合理。二、碧桂园公司已经依法向黄伟纯起诉，追究其违约责任。1.碧桂园公司与黄伟纯于2019年11月初就珊瑚汇126套商品房买卖事宜达成合作意向，黄伟纯开始按照计划签署的销售协议约定向碧桂园支付购房款，且双方于2019年11月11日正式完成了销售协议的签署，黄伟纯特别于2019年11月11日向碧桂园公司出具了书面《承诺函》，声明“上述款项均属于本人依照《珊瑚宫殿六期珊瑚汇项目大宗资产销售协议》的约定，向碧桂园公司支付的珊瑚汇项目标的房源第一笔购房款”，其中包括原告韩厚义支付的6800万元。且，原告在支付的现金流水中特别备注了“首期购房款”字样。本案原告韩厚义与陈燕娜、陈燕娜与黄伟纯之间一连串的协议同样也印证了韩厚义支付的6800万元属于指示支付。因此，黄伟纯指示韩厚义代为支付珊瑚汇项目购房款的事实十分清楚，而黄伟纯（及陈燕娜）与韩厚义之间的委托关系不应及于碧桂园公司。2.由于黄伟纯未能按照《销售协议》约定的期限向碧桂园公司支付剩余购房款，构成根本违约，碧桂园公司已向海南省第一中级人民法院起诉黄伟纯并要求：确认销售协议解除；支付逾期付款违约金并没收相应的履约保证金；支付已更名房源的剩余购房款。现海南省第一中级人民法院已正式受理此案，并将于9月28日第一次开庭审理。碧桂园公司认为，就销售协议的实质性问题应当属于海南省第一中级人民法院的管辖和审理范围。届时销售协议是否解除，销售协议有效期内已签署的购房协议是否需要履行，碧桂园公司是否需要偿还购房款，以及需要向谁偿还购房款等问题自然会有明确结论。在此之前，贵院可以中止本案审理，亦可直接驳回原告对碧桂园公司的诉请。综上，原告向碧桂园公司主张退款6800万元并支付利息明显缺乏事实和法律依据，请依法驳回原告对碧桂园公司的全部诉讼请求，维护碧桂园公司的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审过程中组织当事人进行了质证。根据各方提供的证据及对方当事人的质证意见，结合庭审中当事人的陈述，本院查明如下事实： 2019年11月初，黄伟纯与碧桂园公司就该公司开发建设位于海南省陵水县销售问题进行协商，并达成初步意向。之后，黄伟纯就上述商品房销售事宜与陈燕娜协商，由陈燕娜实际控制的金亚湾公司代黄伟纯销售并代收购房款。2019年11月4日，陈燕娜（甲方）与韩厚义（乙方）签订一份《协议书》，主要约定：房源范围为碧桂园·珊瑚汇，建筑面积约635平方米，单价每平方米19000元，2019年11月4日前乙方将总房款1200万元支付至碧桂园公司账户，甲方应协调开发商按照实际付款人的姓名开具相应收据，并备注相关房源信息和单价；协议还约定：自签订本协议及乙方支付完约定房款之日起3个月为销售代理期，在销售代理期内，甲方为乙方代为销售上述房产，销售价格不低于每平方米3万元，并协助乙方在开发商处办理完成免费更名手续，在销售代理期内，甲方未能代为销售成功的房源，由甲方按照每平方米3万元的价格进行回购，甲方在销售代理期满后1个月内，按照剩余房源面积及前述单价向乙方支付回购房款，并配合完成在开发商处的相关变更手续；协议对违约责任约定如下：甲方未按约定进行回购，应自回购期满之日起按照应付回购款总额的日万分之一向乙方支付违约金，逾期超过15天的，乙方有权解除本协议，甲方应按照应付未付回购款总额的20%向乙方支付违约金。2019年11月5日，韩厚义向碧桂园公司账户支付1200万元，金亚湾公司为韩厚义开具了收据，载明收到韩厚义碧桂园珊瑚汇投资款。2019年11月6日，陈燕娜与韩厚义又签订一份《协议书》，该协议书另行约定房源面积2631平方米，房源总价5000万元，韩厚义应于2019年11月8日前将款项支付至碧桂园公司，其他约定事项与第一份协议相同。该协议最后一页注明：“陈燕娜女士的儿子黄奕泓、黄奕灿、先生黄焕生为以上协议的连带责任人。”黄焕生、黄奕泓、黄奕灿在该协议上签字捺印。2019年11月8日，陈燕娜与韩厚义再次签订一份《房产款项支付及回购补充协议》，约定对2019年11月6日双方所签订的协议补充如下：以上合同所涉款项单价对应具体位置为一层加负一层超市，韩厚义应陈燕娜要求增加600万元，按原协议投资回报一致。2019年11月6日至8日，韩厚义向碧桂园公司账户支付5600万元，金亚湾公司再次为韩厚义出具一份收据，载明：今收到韩厚义预交碧桂园珊瑚宫殿珊瑚汇（一层和负一层宜之佳超市）购房款5600万元。之后，陈燕娜（甲方）与韩厚义（乙方）又签署一份没有载明签订时间的《补充协议》，主要内容为：鉴于甲乙双方已就珊瑚汇项目房产款项支付及回购事宜签订两份《协议书》，根据主协议第三条及第六条约定，甲方应当按时支付回购款，为保障乙方合法权益，甲方同意补充本人及家属名下所有财产作为一个资产包给乙方作为担保。如甲方能按主协议约定及时支付回购款，乙方同意无条件本协议自动失效；如甲方未能按照主协议约定支付回购款，双方同意上述房源归乙方所有，按照主协议第二条约定的房源单价计算总价，按照多退少补的原则，由乙方根据实际情况进行补差，甲方应当协调开发商配合乙方完成上述房源的正式签约手续；甲方与自然人保证人为亲属关系，同时为法人保证人的实际控制人，为保障乙方合法权益，各保证人作保证如下，如甲方未按主协议和本补充协议约定履行义务，保证人同意承担连带保证责任，以己方财产对乙方应得回购款及相关违约金、诉讼成本承担连带责任。保证人黄奕灿、黄映珊在协议上签字捺印，金亚湾公司加盖印章。 碧桂园公司在收到包括韩厚义在内的部分人支付的款项后，于2019年11月11日正式与黄伟纯签订《珊瑚宫殿六期珊瑚汇项目大宗资产销售协议》（以下简称《销售协议》），主要约定：甲（碧桂园公司）、乙（黄伟纯）双方就乙方购买甲方开发建设的海南省陵水县共计126套商铺达成协议；不可更名房源，本项目一层全部标的房源均由乙方自持，乙方应在支付第一笔款项后15日内以自己及其指定的六位自然人或法人名义分别与甲方签署上述标的房源对应的网签版购房文件，且在不动产权证办理完毕前乙方及其指定的六位自然人或法人均不得将上述房源转售给任何第三方，乙方及其指定的签约方签署的网签版购房文件中关于购房款支付的约定均为：自付分期付款，即2019年11月11日前买受人应向出卖人支付总房价款的20%，2019年12月15日前买受人应向出卖人支付总房价款的40%，在2020年3月31日前买受人应向出卖人支付总房价款的40%；可更名房源：本项目二层、三层、四层全部标的房源均为可更名房源，乙方应在支付完第一笔款项后15日内以自己的名义与甲方签署上述全部标的房源的线下版购房文件，线下版购房文件签署完毕后每套标的房源乙方可在2020年12月30日前向甲方免费申请一次更名，乙方应确保更名后的第三方（以下简称小业主）对《价格备案表》、《标的房源坐落图》等文件内容无异议；标的房源的房价款计算及付款方式：1.全部标的房源总价款为7亿元，甲方仅有义务向实际签署网签版购房文件的买受人开具发票，除本协议特别约定外，乙方均不得要求甲方开具发票。2.乙方应分七次将标的房源总价款支付给甲方，第一笔款在2019年11月11日前，一次性支付1亿元，其中标的房源总价的10%（即7000万元）作为本协议的履约保证金（即每一套标的房源总价款的10%作为履约保证金），剩余款项作为购房价款，在乙方及其指定的六位自然人或法人与甲方签署完毕不可更名标的房源网签版购房文件，或可更名标的房源办理完毕更名手续的，履约保证金可逐步转化为乙方已付房款，直至全部转为购房款。第二笔款在2019年11月30日前支付5000万元，第三笔款在2019年12月15日前支付1亿元，第四笔款在2020年3月31日前支付1.5亿元，第五笔款在2020年6月30日前支付1.5亿元，第六笔款在2020年9月30日前支付5000万元，第七笔款在2020年10月30日前支付1亿元。除可更名标的房源对应的10%履约保证金及可更名房源小业主支付的购房款外，乙方依据本协议向甲方支付的款项应优先用于冲抵首层不可更名标的房源对应的购房款，冲抵后仍有剩余的，剩余款项由甲方自行分配，用于冲抵可更名房源对应的购房款；甲方累计收取乙方及小业主的总房价款达到7亿元时，甲方不得再向乙方或小业主收取购房款，确有超出部分，应在收到乙方通知时15日内退还乙方。关于违约责任，协议主要约定：乙方及小业主向甲方支付的总房价款累计未达到7个亿时，如乙方未按时支付标的房源价款的，乙方需向甲方支付违约金，违约金每日按应付未付款项的万分之三计算，如延迟付款时间超过45天，视为乙方根本违约，甲方有权终止本协议，收回未更名标的房源另行出售，甲方收取乙方逾期付款违约金并没收未更名标的房源对应的履约保证金及一楼全部标的房源的房价款后，如已交款项有剩余的，则剩余款项无息返还，如已交款项不足抵扣上述款项的，甲方可选择根据本协议或购房文件约定向乙方追缴。除另有约定外，因本协议其中一方原因导致本协议解除的，违约方应按本协议约定总房价款的10%向守约方支付违约金。《销售协议》约定的碧桂园公司收款账号即为韩厚义已经支付款项的接收账户。《销售协议》签订当日，黄伟纯为碧桂园公司出具一份《承诺函》，内容为：截止2019年11月10日，本人已自行或委托他人共向贵司支付了1.001亿元购房款，本人承诺上述款项均属于本人依照《销售协议》的约定，向贵司支付的珊瑚汇项目标的房源第一笔购房款，若其中实际向贵司支付款项的第三人因付款清单中的某笔款项的性质及金额等问题与贵司发生争议，导致贵司陷入诉讼或产生损失的，相关责任均由本人承担，贵司无需为此承担任何责任。且本人保证，珊瑚汇项目标的房源对应的剩余六笔购房款，本人将严格按照《销售协议》的约定，分别一次性支付到贵司指定账户，若本人未遵守约定，贵司有权拒绝收款且可视为本人未按时支付对应款项。该承诺函所附付款清单中，包括韩厚义支付到碧桂园公司账户的6800万元。2020年3月29日，碧桂园公司与黄伟纯签订一份《〈销售协议〉补充协议（一）》，与本案纠纷有关的主要内容为：双方一致同意一层全部标的房源均变更为可更名房源，可更名时间为本协议签订之日起至2020年12月30日止，更名条件、房款支付路径、合同备案以及乙方无法按时完成更名的后果均按照原协议中有关可更名房源的相关约定继续执行；原协议房价款计算及支付方式最后一段变更为：除标的房源对应的10%的履约保证金及小业主支付的购房款外，乙方依据本协议约定向甲方支付的款项由甲方自行分配，用于冲抵标的房源购房款；原协议违约责任第2款变更为：乙方及小业主向甲方支付的总房价款累计未达到7个亿时，在本协议约定的任一期房价款支付日到来时，小业主及乙方向甲方支付的款项总额不足抵扣当期房价款的，则乙方需向甲方支付违约金，违约金每日按应付未付款项的万分之三计算，如迟延付款时间达到45天，视为乙方根本违约，甲方有权终止本协议，收回未更名标的房源另行出售，甲方收取乙方逾期付款违约金并没收未更名标的房源对应的履约保证金后，如款项仍有剩余的，则剩余款项无息返还，甲方可选择根据本协议或购房文件约定向小业主追缴。 黄伟纯与碧桂园公司签订2019年11月11日的《销售协议》后，于2019年11月12日为金亚湾公司出具《代销售委托书》和《代收款委托书》。其中，《代销售委托书》载明：本人黄伟纯因业务需要，现委托金亚湾公司作为代销售海南省陵水县英州镇清水湾珊瑚宫殿六期珊瑚汇项目商业综合体商铺销售，授权其代表本人与贵公司及个人进行代销售工作。在代销售过程中，委托书具有同等法律效力。《代收款委托书》载明：本人黄伟纯因业务需要，现委托金亚湾公司作为购房款项的收款单位，授权其代表我本人与贵公司及个人进行代收款工作。委托书具有同等法律效力。2019年11月21日，陈燕娜（甲方，实际购房人）与黄伟纯（乙方，名义购房人）签订一份《借名购房暨房屋产权确认书》，主要约定：乙方代表甲方以自己的名义与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，由甲方实际履行《商品房买卖合同》中“买受人”的义务，即购置物业所需全部购房款及其他需要由买受人承担的各项费用，与乙方无关；乙方公证委托甲方指定的第三人以乙方名义办理房产更名等手续，相关费用由甲方承担；除乙方原因导致违约的外，甲方承担因其不适当履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任；以乙方名义办理交易物业的所有权过户手续，不动产权证虽登记在乙方名下，但乙方仅代表甲方持有该物业产权；甲方享有并行使所购物业的占有、使用、收益、处分等权利，未经甲方书面授权，乙方不得代为行使；甲方可随时要求乙方将代持物业变更或过户登记至甲方或甲方指定人员名下；甲方承诺，乙方与碧桂园公司签署的《销售协议》中属于乙方的全部责任和义务均由甲方承担，与乙方无关。 碧桂园公司认可基于其与黄伟纯签订的《销售协议》，共收到1.83亿元款项，其中包括韩厚义支付的6800万元。 陈燕娜及金亚湾公司或者黄伟纯在韩厚义依约向碧桂园公司支付6800万元后，未指示碧桂园公司为韩厚义开具购房款收据，碧桂园公司也未与韩厚义签署纸质版或网签版购房合同。陈燕娜及金亚湾公司在协议约定的销售代理期满后，亦未按照协议约定按照每平方米3万元的价格向韩厚义支付回购款。2020年3月23日，陈燕娜（甲方）与韩厚义（乙方）又签订一份《补充协议》，主要约定：经甲乙双方确认，乙方已按协议约定将6800万元支付至甲方指定的房地产开发商收款账户，现销售代理期已过，甲方应按照协议约定向乙方支付回购房款9930万元，乙方同意分批支付；本协议签署后，甲方可选择以下方式支付回购房款：（1）分期付款。甲方应于2020年4月6日前向乙方支付首笔回购款6800万元，于2020年5月30日前向乙方支付第二笔回购房款1000万元，于2020年6月30日前向乙方支付第三笔回购房款1000万元，于2020年7月30日前向乙方支付回购房款1130万元，以上合计9930万元。（2）以商铺抵款。乙方同意甲方可以碧桂园珊瑚汇商铺抵款，抵款商铺为超市（编号143），甲方应在2020年4月6日前将该商铺预售登记备案在乙方名下，备案价格17183元/㎡，如若在2020年7月30日前，甲方未能将前述9930万元回购房款全额支付给乙方，则该商铺归属于乙方，由甲乙双方根据备案总价和回购房款的差额进行多退少补；本协议签署后，如甲方未按照签署约定按时、足额支付回购房款的，甲方除应按照逾期付款天数（自协议约定的回购款项支付之日起算）支付违约金外，乙方还有权解除协议，甲方应按照应付未付回购房款总额的20%支付违约金。协议签订后，陈燕娜未向韩厚义支付回购房款，也未将碧桂园珊瑚汇143号商铺登记备案在韩厚义名下。 2020年4月29日，碧桂园公司在珊瑚汇商铺张贴公告，以黄伟纯长期拖延支付购房款为由，确认其已于2020年4月24日与黄伟纯解除全部珊瑚汇商铺的买卖合同关系。2020年7月31日，海南省第一中级人民法院立案受理了碧桂园公司提起诉讼的与黄伟纯合同纠纷一案。碧桂园公司起诉要求确认其与黄伟纯签订的《销售协议》及《补充协议（一）》均于2020年4月24日正式解除，请求判令黄伟纯支付逾期付款违约金4272135元，没收更名房源对应的履约保证金65741188元，判令黄伟纯立即支付8套已更名标的房源总价款42588120元。 另查明：本院在2020年7月19日向陈燕娜送达相关诉讼文书时对陈燕娜所作的询问笔录中，陈燕娜认可其是金亚湾公司的实际控制人。 本院认为，从本案各当事人之间签订的多份协议内容看，韩厚义与陈燕娜及金亚湾公司之间是附条件的借贷关系，陈燕娜及金亚湾公司与黄伟纯之间属于委托代理关系，黄伟纯与碧桂园公司之间属于商品房包销关系。具体分析如下：韩厚义与陈燕娜2019年11月4日、2019年11月6日、2019年11月8日签订的三份协议书，虽然约定韩厚义以每平方米19000元的价格购买碧桂园珊瑚汇的房产，但三份协议仅约定了房产面积，未约定具体房源，且协议约定陈燕娜在韩厚义支付完购房款后3个月内以不低于每平方米3万元的价格代理销售，如未能在销售代理期内成功销售，则陈燕娜按照每平方米3万元的价格回购房产。由此，双方签订协议的目的并非买卖房产，而是陈燕娜向韩厚义借款，并承诺支付高额回报。黄伟纯与碧桂园公司签订《销售协议》后，随即与陈燕娜签订《借名购房暨产权确认书》，将其在《销售协议》中自己合同权利义务一并转让给陈燕娜和金亚湾公司，并授权金亚湾公司销售房产、代收房款，黄伟纯与陈燕娜及金亚湾公司之间构成委托代理关系。黄伟纯与碧桂园公司签订的《销售协议》虽然约定黄伟纯以总价7亿元购买碧桂园珊瑚宫殿六期珊瑚汇项目整体商铺，但同时约定所有房源分为可更名房源和不可更名房源，后双方又以补充协议的方式将所有房源变更为可更名房源，碧桂园公司直接收取购房者房款，说明碧桂园公司明知且允许黄伟纯向不特定购房者销售房产，双方之间属于典型的商品房包销法律关系。 关于2019年11月4日韩厚义与陈燕娜签订的《协议书》、2019年11月6日韩厚义与陈燕娜、黄焕生、黄奕泓、黄奕灿签订的《协议书》、2019年11月8日韩厚义与陈燕娜签订的《房产款项支付及回购协议》、2019年11月韩厚义与陈燕娜、黄奕灿、黄映珊、金亚湾公司签订的《补充协议书》及2020年3月23日韩厚义与陈燕娜签订的《补充协议书》应否解除问题。韩厚义按照与陈燕娜及金亚湾公司的约定向碧桂园公司支付6800万元购房款后，碧桂园公司与韩厚义之间未建立商品房买卖合同关系，现碧桂园公司已经解除与黄伟纯签订的《销售协议》，韩厚义与陈燕娜之间关于房产购买及回购的合同目的已经不可能实现，韩厚义选择解除其与陈燕娜等签订的一系列关于房产购买及回购的协议符合合同约定及法律规定，本院予支持。 关于碧桂园公司在本案是否承担民事责任及承担何种民事责任问题。碧桂园公司虽然与韩厚义之间不存在直接合同关系，但韩厚义直接向其支付购房款6800万元，碧桂园公司未与韩厚义签订任何房屋买卖合同，双方未建立房屋买卖法律关系。碧桂园公司解除与黄伟纯签订的《销售协议》后，再占有韩厚义的款项无合同和法律依据，其应当承担直接向韩厚义返还购房款6800万元的民事责任，并自收取款项之日起，按照同期银行定期存款利率支付利息。由于韩厚义与碧桂园公司之间不存在合同关系，更无违约责任的约定，韩厚义要求碧桂园公司承担自2020年4月25日与黄伟纯解除合同之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息的诉讼请求无合同和法律依据，本院对此不予支持。对于碧桂园公司提出的与韩厚义之间不存在合同关系，与黄伟纯之间的合同纠纷已经由海南省第一中级人民法院受理，黄伟纯可能承担违约责任，故不应向韩厚义返还款项的主张，碧桂园公司对韩厚义直接向其支付6800万元的事实并无异议，黄伟纯在庭审中也主张该6800万元应当返还给陈燕娜或购房者，即使黄伟纯应当在与碧桂园公司的合同纠纷一案中承担相应的违约责任，也不应用韩厚义支付的款项抵充。对碧桂园公司关于不应向韩厚义返还款项的主张，本院不予采纳。 关于陈燕娜、金亚湾公司责任承担问题。韩厚义与陈燕娜2019年11月4日、2019年11月6日签订的《协议书》均约定：陈燕娜未按约定进行回购的，应自回购期满之日起按照应付回购款总额的日万分之一的标准向韩厚义支付违约金，逾期超过15天的，韩厚义有权解除协议，陈燕娜应按照应付未付回购房款的20%向韩厚义支付违约金。其中，双方于2020年3月23日签订的最后一份《补充协议书》约定了两种履行方式由陈燕娜选择，一种是分期支付韩厚义总额为9930万元的回购房款，另一种是2020年4月6日前将珊瑚汇143号商铺以每平方米17183元的备案价格抵偿回购房款。陈燕娜既未按照协议约定支付回购房款，在碧桂园公司已经解除与黄伟纯签订的《销售协议》情况下，以商铺抵款也不可能履行，陈燕娜的行为构成违约，韩厚义选择解除合同、要求陈燕娜承担违约责任的诉讼请求应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力，故双方签订的协议解除后，陈燕娜仍应依照协议约定承担违约责任。金亚湾公司由陈燕娜实际控制，其作为合同当事人在其中一份协议书中盖章，在韩厚义向碧桂园公司支付款项后，又以自己的名义为韩厚义出具收款收据，金亚湾公司应当与陈燕娜共同向韩厚义承担违约责任。关于违约金的数额。韩厚义与陈燕娜等签订的一系列协议均约定了违约金计算方式，一是自回购期满之日起按照应付回购款总额的日万分之一标准计算违约金，二是解除协议后，按照应付未付回购款总额的20%计算违约金。按照上述约定，韩厚义主张的违约金有两部分组成：支付款项后至提起诉讼之日的2020年6月28日，以6800万元为基数，按照日万分之一的标准，分段计算违约金数额为981600元；双方协议约定合同解除后的违约金按照应付未付回购款总额的20%计算，韩厚义在合同解除后，本可以主张9930万元的20%，即1986万元的违约金，但其自愿按照已付购房款6800万元的10%计算，即680万元。两项相加，违约金总额为7781600元，韩厚义在起诉状中主张违约金7783000元属计算错误。韩厚义自愿降低违约金的计算标准，属于对自己民事权利的合法处分，本院予以认可。韩厚义要求陈燕娜等在支付违约金的同时，赔偿经济损失3893000元，因违约金兼具补偿性和惩罚性特点，如约定违约金过低，守约方可以要求予以调整。韩厚义已经自愿选择了较低标准的违约金，其主张的违约金足以弥补其经济损失，对韩厚义要求陈燕娜等另外赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于黄焕生、黄奕泓、黄奕灿、黄映珊的责任承担问题。黄焕生、黄奕泓、黄奕灿、黄映珊分别在韩厚义与陈燕娜签订的多份协议上以保证人的身份签字，自愿对协议中陈燕娜的合同义务承担保证担保责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”虽然韩厚义与陈燕娜签订的多份协议已经由本院确认解除，黄焕生、黄奕泓、黄奕灿、黄映珊作为担保人，应对陈燕娜在本案中承担的民事责任承担连带清偿责任。 关于黄伟纯是否应在本案中承担民事责任问题。黄伟纯与碧桂园公司签订《销售协议》后，将其在该协议中的权利义务概括转让给陈燕娜，黄伟纯与韩厚义之间并无合同关系，未收取韩厚义支付的款项，其对韩厚义的经济损失也无任何过错，黄伟纯在本案中不应承担民事责任。对韩厚义要求黄伟纯连带清偿已付购房款6800万元及利息、与陈燕娜共同支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除2019年11月4日韩厚义与陈燕娜签订的《协议书》、2019年11月6日韩厚义与陈燕娜、黄焕生、黄奕泓、黄奕灿签订的《协议书》、2019年11月8日韩厚义与陈燕娜签订的《房产款项支付及回购协议》、2019年11月韩厚义与陈燕娜、黄奕灿、黄映珊、三亚金亚湾房地产营销策划有限公司签订的《补充协议书》及2020年3月23日韩厚义与陈燕娜签订的《补充协议书》； 二、第三人海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告韩厚义购房款6800万元，并按中国人民银行同期定期存款利率支付利息； 三、被告陈燕娜、三亚金亚湾房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付原告韩厚义违约金7781600元，被告黄焕生、黄奕泓、黄奕灿、黄映珊承担连带清偿责任； 四、驳回原告韩厚义其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费442798元，由原告韩厚义负担26567元，由被告陈燕娜、三亚金亚湾房地产营销策划有限公司负担416231元，被告黄焕生、黄奕泓、黄奕灿、黄映珊承担连带清偿责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  倪庆华 审 判 员  李守文 人民陪审员  李 刚 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  孙华晨 ——