江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3098号上诉人（原审被告）：宿迁市隆城置业有限公司，住所地江苏省宿迁市建设大厦7楼。法定代表人：徐小磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘艳，江苏宿兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：司梓璇，江苏宿兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱来宽，男，1964年2月11日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人宿迁市隆城置业有限公司（以下简称隆城置业公司）因与被上诉人朱来宽商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初1863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年9月2日组织双方当事人公开进行听证。上诉人隆城置业公司的委托诉讼代理人刘艳，被上诉人朱来宽到庭参加了听证。本案现已审理终结。隆城置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判隆城置业公司向朱来宽支付逾期办证违约金8409.29元（以272109元为基数，按照年利率6%自2016年8月13日起计算至2017年2月16日止）；2.本案一、二审诉讼费用由朱来宽负担。事实与理由：隆城置业公司的合同义务是办证资料报备，而不是办证，即在约定的期限内“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。从商品房开发流程看，隆城置业公司履行办证资料报备义务完成项目首次登记后，朱来宽即可自行办证，且合同第十四条约定的也仅是履行办证资料报备义务，没有为朱来宽办理产权证义务。隆城置业公司于2017年2月16日首次向产权登记机关办理宿城区幸福新城（阅湖花园二期）备案登记，完成合同约定的义务之后不应再承担违约责任，隆城置业公司逾期办证违约金的计算终止时间为2017年2月16日。朱来宽二审辩称：隆城置业公司于2017年2月16日向产权登记机关提交办证资料报备后，应当及时通知朱来宽，告知朱来宽可以进行房屋的产权登记，通知是隆城置业公司应当履行的附随义务。因隆城置业公司于2018年4月20日才通过电话方式通知朱来宽，朱来宽才知道办证事宜，隆城置业公司为证明其已经通知朱来宽，对电话通知进行了公证，恰恰证明了隆城置业公司有义务通知朱来宽办理权属登记。虽然隆城置业公司电话通知朱来宽，但朱来宽在办证时，隆城置业公司也没有完成报备资料的义务，导致朱来宽将仅有的一份合同提交给产权登记机关后才给予办证。另，2018年4月之前已有多名业主起诉隆城置业公司要求支付逾期办证违约金，也是在面临诉讼风险的情形下，隆城置业公司才在2018年4月17日至4月21日通过电话通知所有业主，告知可以办证。然而，因隆城置业公司未能及时通知朱来宽，由此造成的损失，应由隆城置业公司承担。因此，一审判决逾期办证违约金计算至2018年4月20日符合法律规定。综上，请求驳回隆城置业公司的上诉请求。朱来宽向一审法院起诉请求判令：1.隆城置业公司立即赔付延期办理产权证违约金92571.48元；2.本案诉讼费由隆城置业公司承担。诉讼中朱来宽变更第一项诉讼请求，要求隆城置业公司支付逾期办证违约金51591.87元（自2016年8月13日起至2018年5月9日止，以房屋总价款为基数，按日万分之三计算）。一审法院认定事实：2012年6月9日，朱来宽与隆城置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定朱来宽购买隆城置业公司开发的位于幸福新城阅湖花园二期玫瑰园11幢二单元5层504室房屋，房屋总价款为272109元。合同第十四条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内买受人取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。朱来宽按约定向隆城置业公司支付购房款272109元。后隆城置业公司按合同约定向朱来宽交付涉案房屋。朱来宽于2018年5月9日取得涉案房屋不动产权证。另查明，隆城置业公司于2017年2月16日首次向产权登记机关办理宿城区幸福新城（阅湖花园二期）备案登记。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，朱来宽、隆城置业公司签订的商品房买卖合同是合法有效的，对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案双方签订的合同第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内买受人取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金”，故朱来宽按该条第2项向隆城置业公司主张逾期办证违约金的责任，不符合合同约定及相关法律法规规定，对朱来宽主张隆城置业公司按该条第2项约定要求隆城置业公司承担违约责任的请求，一审法院不予支持。本案隆城置业公司存在逾期办理产权备案的行为，应承担相应的违约责任，又因双方对此未约定违约金计算方式，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故一审法院参照年利率6%计算违约金。朱来宽主张逾期办证违约金应计算至2018年5月9日，对此一审法院认为，隆城置业公司提供的证据能够证实其在2018年4月20日电话通知业主办理产权证书，朱来宽对此未提出相反意见，故一审法院认定此隆城置业公司于2018年4月20日通知朱来宽办理产权证书，隆城置业公司已履行办理房产权属证书方面的配合义务，房屋买受人在接到电话通知后仍不办理房产权属证书的，应自行承担之后因不办理房产权属证书带来的损失，故对于逾期办证违约金应计算至2018年4月20日止。同理，对于隆城置业公司辩称违约金应计算至2017年2月16日的辩解意见，一审法院不予采信。综上，涉案逾期办证违约金应以购房款272109元为基数，按照年利率6%自2016年8月13日起计算至2018年4月20日止（616天），共计27554元（取整）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、隆城置业公司于判决生效后十日内给付朱来宽逾期办证违约金27554元；二、驳回朱来宽其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取544.9元，由隆城置业公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据，且对一审法院查明的案件事实均无异议，本院予以确认。经双方当事人确认，本院归纳本案二审的争议焦点为：涉案逾期办证违约金的截止时间如何认定。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，朱来宽与隆城置业公司签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。后隆城置业公司在房屋交付使用后60日内未按合同约定将办理权属登记所需资料报产权机关备案。现隆城置业公司主张其办证义务是报备办证资料，其就涉案房屋已于2017年2月16日完成备案登记，故逾期办证违约金应当计算至2017年2月16日。本院认为，朱来宽与隆城置业公司订立合同的目的在于取得涉案房屋的所有权，虽然隆城置业公司已经在逾期之后完成备案登记，但向产权机关备案系隆城置业公司向合同以外的第三方履行的义务，在隆城置业公司已逾期履行备案义务情况下，若隆城置业公司不通知朱来宽，朱来宽难以知晓涉案房屋是否具备以及何时具备办证条件，故隆城置业公司在完成备案登记后，还负有通知朱来宽的附随义务，一审判决隆城置业公司支付逾期办证违约金至其履行通知义务之日并无不当。综上所述，上诉人隆城置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1089.8元，由上诉人宿迁市隆城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年九月十六日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。