江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初1311号 原告：何贵华，女，1958年5月29日生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告：何玉华，女，1962年8月31日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。 原告：何文琪，女，1994年11月29日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。 以上三原告共同委托诉讼代理人：陈文巧，江苏金协和律师事务所律师。 被告：张家林，男，1968年8月29日生，汉族，住南京市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：张新，南京市江北新区盘城法律服务所法律工作者。 第三人：何永顺，男，1960年6月15日生，汉族，住南京市江北新区。 原告何贵华、何玉华、何文琪与被告张家林、第三人何永顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何贵华、何玉华、何文琪及其委托诉讼代理人陈文巧、被告张家林的委托诉讼代理人张新及第三人何永顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何贵华、何玉华、何文琪向本院提出诉讼请求：1、判令南京市浦口区××号一楼西边二间房屋的拆迁收益340000元归原告及第三人所有并责令被告予以返还；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：1999年1月31日，潘广英与被告张家林签订《购房协议》一份，约定被告将位于南京市浦口区××房屋出售给潘广英。上述协议签订后，潘广英向被告支付了购房款，被告将房屋交付给潘广英居住使用。2015年11月20日潘广英因病去世。2019年该房屋被征地拆迁，被告与街道签订了搬迁补偿安置协议并领取了补偿款。原告认为，原告及第三人作为潘广英的继承人有权继承其遗产即上述房屋所得拆迁收益，因被告拒绝返还，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告张家林辩称：1、潘广英系城镇户口，其购买被告位于农村宅基地上的房屋违反法律规定，双方签订的房屋买卖协议应属无效，被告有义务返还潘广英支付的25000元购房款；2、潘广英与被告签订的购房协议未履行完毕，潘广英至今仍欠被告6000元购房款未支付。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。 第三人何永顺述称：我不欠任何人钱，我母亲潘广英去世时将涉案房屋留给了我，何贵华、何玉华均认可此事，何贵华亲口转述了我母亲的遗嘱并将购房协议、房产证、发票交给了我，因此请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：1999年1月31日，被告张家林（甲方）与潘广英（乙方）签订购房协议，载明：“经双方协商，张家林出售壹楼西边壹套房屋给潘广英，房屋造价为叁万壹仟元正，张家林须把所有房屋工程全部完工包括水电门窗车棚，房产过户费按国家规定办理”。张家林、潘广英及证明人丁守明在该协议下方签字确认，张家林同时在协议下方注明：“今收到购房款潘广英人民币贰万伍仟元正，其中有壹万元由丁守明支付”。 在本案审理过程中，原告提交户籍档案、户籍信息证明、结婚证、独生子女证、死亡证明等证据，证明潘广英与其丈夫何必友共育有二女二子，分别为长女何贵华、长子何永顺、次女何玉华、次子何永海。何必友于1998年4月22日因死亡注销户籍，潘广英于2015年11月20日因死亡注销户籍。何永海于2014年11月7日死亡，其与妻子葛静育有一女何文琪。原告何贵华、何玉华、何文琪及第三人何永顺均系潘广英的继承人。被告及第三人对上述证据不持异议。另，原告及第三人陈述：潘广英购买张家林房屋时约定购房款31000元，当时只支付了25000元，另6000元没有支付，因为房子是我们亲戚何永祥帮张家林建的，张家林欠工程款未支付，故何永祥介绍潘广英购买了案涉房屋，6000元直接冲抵张家林欠何永祥的建房款。潘广英购买该房屋后进行了装修并搬入居住，直至其去世前房屋的修缮、维护均由其负责，其去世后房屋用于出租。 被告张家林提交丁解水库项目房屋自愿搬迁补偿安置协议、房屋搬迁补偿测算表、便条、证明等证据，证明：1、张家林位于××的房屋已被征地搬迁；2、原告及第三人所述6000元冲抵欠何永祥建房款不是事实，潘广英未向何永祥支付建房款，涉案房屋的建房款全部由张家林结清。原告及第三人对丁解水库项目房屋自愿搬迁补偿安置协议、房屋搬迁补偿测算表的真实性不持异议，对便条、证明不予认可。 原、被告及第三人对以下事实进行确认：1、潘广英购买的××号一楼西边二间房屋面积为58.6平方米，系被告在农民集体土地上建造的并登记在被告名下，搬迁时按5800元/平方米补偿；2、上述房屋的搬迁补偿款已由张家林实际领取；3、潘广英生前系南京市城镇居民，被告张家林系丁解村村民。 以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述、购房协议、户籍档案、户籍信息证明、结婚证、独生子女证、死亡证明、房屋产权证、丁解水库项目房屋自愿搬迁补偿安置协议、房屋搬迁补偿测算表、便条、证明等证据在卷证明。 本院认为，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告张家林出售给潘广英的房屋系建造在农民集体所有的土地上，潘广英并非该房屋所在地的农村集体经济组织成员，张家林与潘广英就案涉房屋签订的购房协议依法应属无效。被告明知案涉房屋的土地性质为农民集体所有，仍予以出售，应对协议无效承担主要责任；潘广英作为城镇居民购买案涉农民集体土地上的房屋，应对协议无效承担次要责任。通过庭审查明，案涉房屋现已被征地搬迁，并由被告领取了搬迁补偿款，原告及第三人作为潘广英的法定继承人，依法对该案涉房屋的搬迁收益享有相应的权利。庭审中经原、被告及第三人确认，案涉房屋面积58.6平方米，搬迁时按5800元/平方米补偿，由此计算，案涉房屋的搬迁补偿款为339880元（58.6平方米×5800元/平方米）。鉴于潘广英与张家林所签购房协议无效，本院根据双方的过错程度，并考虑潘广英对案涉房屋占有、使用时间较长且对房屋进行了装修、养护，酌定案涉房屋的搬迁收益由原告、第三人与被告按8：2的比例进行分割，即原告及第三人享有案涉房屋搬迁补偿款271904元（339880元×80%），其余20%搬迁补偿款归被告所有。因被告认可已实际领取案涉房屋的搬迁补偿款，故被告应当向原告及第三人返还房屋搬迁补偿款271904元。 关于被告张家林辩称其与潘广英之间的购房协议未履行完毕，潘广英尚有6000元购房款未支付。原告及第三人抗辩认为，上述6000元虽未实际支付，但已用于冲抵张家林欠何永祥的建房工程款。本院认为，被告与潘广英签订购房协议后即将房屋交付潘广英居住使用直至其去世，之后对其亲属将房屋出租的行为亦未表示异议，且未提交证据证明曾向潘广英及其亲属主张支付剩余购房款。何永祥虽书面证明案涉房屋的建房款全部由张家林结清，但其本人未能出庭作证，其证言不具有证明效力，故对被告的上述辩称意见本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告张家林位于南京市江北新区××房屋搬迁收益中的补偿款271904元归原告何贵华、何玉华、何文琪及第三人何永顺所有；被告张家林于本判决生效之日起五日内向原告何贵华、何玉华、何文琪及第三人何永顺返还搬迁补偿款271904元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6400元，减半收取3200元、保全费2200元，合计5400元，由原告何贵华、何玉华、何文琪负担1080元，被告张家林负担4320元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6400元。 审判员  王宠俊 二〇二〇年九月二十四日 书记员  许莉莉