湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7618号原告（反诉被告）：黎生权，男，1970年3月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈若英，湖南中奕律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙市雨花区寅巳未餐厅，经营场所湖南省长沙市雨花区劳动东路139号新城新世界三期西组团公寓式酒店A栋1楼A03-05号门面。经营者：苏洋帆，男，1991年3月8日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李雪琦，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晶婧，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南成功新世纪投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区航空路96号。法定代表人：罗建斌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾泳三，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文茜，湖南金州律师事务所实习律师。第三人：湖南创戈商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东屯渡街道远大一路968号金都水岸大厦1414房。法定代表人：欧阳勇，董事长。委托诉讼代理人：袁利民，湖南瀛湘律师事务所律师。原告（反诉被告）黎生权（以下简称原告）与被告（反诉原告）长沙市雨花区寅巳未餐厅（以下简称寅巳未餐厅）、被告湖南成功新世纪投资有限公司（以下简称新世纪公司）、第三人湖南创戈商业管理有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈若英，寅巳未餐厅的经营者苏洋帆、委托诉讼代理人李雪琦、黄晶婧，新世纪公司的委托诉讼代理人曾泳三、黄文茜，第三人的委托诉讼代理人袁利民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令原告与被告寅巳未餐厅之间建立的房屋租赁合同关系终止；2、判令两被告向原告共同支付自2019年4月9日起至2020年1月8日止的商铺租金179536.5元；3、判令两被告向原告共同承担截至2020年5月24日止的各期违约金之和共计6981.98元以及自2020年5月25日起按未付租金额为基数按万分之五的计算标准计算的后续各期违约金之和；4、判令两被告向原告共同承担因被告寅巳未餐厅违约导致合同提前终止的违约金共计119691元；5、判令两被告共同因被告寅巳未餐厅欠付的物业服务费5255元，水费3027.8元，电费21517.3元，合计29800.1元；6、判令两被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：原告于2018年12月6日购买了被告新世纪公司开发建设的位于长沙市雨花区，为商业用途，建筑面积132.99平方米。但由于被告新世纪公司于2018年11月19日与被告寅巳未餐厅签订了《商铺租赁合同》，约定被告新世纪公司将位于长沙市雨花区劳动东路139号新世界·唯港ＰＡＲＫ1楼Ａ03、05号铺面（包含了原告在被告新世纪公司处购买的132.99平方米的商铺）出租给被告寅巳未餐厅使用。被告新世纪公司向原告和寅巳未餐厅均发送了商铺所有权告知函，通知自2019年4月9日起，按原租赁合同，被告寅巳未餐厅将租金直接支付给原告。原告和被告寅巳未餐厅签收后均未提异议，并且原告和被告寅巳未餐厅、第三人于2019年10月10日签订了《三方协议书》，再次确认了被告寅巳未餐厅承租了原告所有的商铺。后原告多次催告被告寅巳未餐厅交纳租金，但被告寅巳未餐厅均以租赁合同系和新世纪公司签订为由，不同意交纳租金。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告寅巳未餐厅辩称：1、被告寅巳未餐厅已向原告支付了履约保证金59845.5元、租金52868.67元，租金已支付至2019年5月25日。原告要求被告寅巳未餐厅支付179536元租金没有事实依据与法律依据；2、原、被告间的租赁合同关系已于2020年1月初协商终止，被告寅巳未餐厅不存在违约情形，无需支付违约金；3、原告并非物业费、水费、电费的收取主体，其主张上述费用没有事实与法律依据。被告新世纪公司辩称：2019年4月9日起，被告新世纪公司已将房屋租赁合同的权利义务全部转移给原告，并已将原租赁合同收取的履约保证金及多收取的租金均已退还。被告新世纪公司不再是租赁合同的主体，不是本案的适格被告，原告要求被告新世纪公司承担责任没有事实与法律依据。第三人述称：本案系房屋租赁合同纠纷，第三人并非合同主体。请求人民法院查明事实，依法判决。被告寅巳未餐厅提出反诉讼请求：判令原告退还被告寅巳未餐厅已支付的履约保证金59845.5元。事实与理由：2018年11月18日，被告寅巳未餐厅与被告新世纪公司签订《新城新世界项目商铺租赁合同》一份，约定承租新世界广场A03、05号商铺，用于餐饮经营。合同签订前，被告寅巳未餐厅支付了103732元定金，租赁合同中约定两个商铺履约保证金为119691元，前期定金自动转化为履约保证金。2019年1月25日，被告寅巳未餐厅补交了15959元，补齐了全部履约保证金。2019年6月，被告新世纪公司工作人员告知被告寅巳未餐厅，03号商铺已经出售，新的业主即原告已经入场，2019年4月9日起的租金应当交给原告。2019年7月2日，原告与被告寅巳未餐厅相约一起到了被告新世纪公司的财务室，原告直接领取了被告新世纪公司退还给被告寅巳未餐厅的履约保证金59845.5元及4月9日至5月25日的租金22940.78元，共计82786.28元。2019年10月10日，第三人又将本应退还给被告寅巳未餐厅的推广服务费直接支付给了原告冲抵租金。2020年1月初，被告寅巳未餐厅经营者苏洋帆的母亲和两位见证人与原告就关闭店铺，终止租赁合同协商一致。被告寅巳未餐厅认为原告主张的租金已远远超过应付租金，且原告只字未提已收取的履约保证金和部分租金。综上，被告寅巳未餐厅为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。原告就反诉辩称：原告确实收到履约保证金59845.5元。但根据被告寅巳未餐厅与被告新世纪公司签订的租赁合同，如被告寅巳未餐厅违约，原告可根据违约情形没收履约保证金全部或者一部分。本案中，被告寅巳未餐厅拒不支付租金，且欠付物业费、水电费，构成严重违约，故原告认为履约保证金不应当退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告新世纪公司系位于长沙市雨花区的建设单位。2018年11月19日，被告新世纪公司与被告寅巳未餐厅签订《新城新世界项目商铺租赁合同》一份，约定：被告新世纪公司将新城新世界小区Ａ03、05号商铺出租给被告寅巳未餐厅，用作餐饮经营使用；租赁面积为265.98平方米，其中套内面积244.82平方米；租赁期限为5年，自2018年11月19日起至2023年11月18日止；租赁费用为每月每平方米150元，并自第3年起逐年递增，具体为：2018年11月19日起至2019年11月18日止月租29922.75元、2019年11月19日起至2020年11月18日止月租39897元；付款方式为按季度支付，具体为：第一次收取金额89768.25元、于合同签订之日起7日内支付，第二次收取金额89768.25元、于2019年2月18日支付，第三次收取金额89768.25元、于2019年5月18日支付，第四次收取金额89768.25元、于2019年8月18日支付，第五次收取金额119691元、于2019年11月18日支付，第六次收取金额119691元、于2020年2月18日支付；无论因何种原因导致合同提前终止的，上述关于租金的付款日期约定均不再适用，被告寅巳未餐厅应于合同终止之日起7日内按合同的租金标准支付已实际产生的租金，如非因被告新世纪公司原因导致的合同终止，被告寅巳未餐厅应按合同约定承担违约责任；被告寅巳未餐厅需支付履约保证金119691元（前期已交纳的定金103732元自动转为履约保证金）；被告寅巳未餐厅需支付物业费、水电费用；被告新世纪公司有权自逾期付款第7日起收取违约金，其标准为：当期未付租金×（实际欠租天数-6日）×0.5‰／天；因被告寅巳未餐厅违约导致提前终止合同的，除根据违约事由承担相应违约金外，应支付相当于3个月租金标准的违约金（按当年度月租金标准计算），如不足以弥补被告新世纪公司损失的，违约方还应另行赔偿；如被告寅巳未餐厅违约，被告新世纪公司可根据违约情节没收履约保证金全部或者一部分，并要求被告寅巳未餐厅赔偿损失；并就双方其他权利、义务进行了约定。《租赁合同》签订后，被告寅巳未餐厅入场营业，并向被告新世纪公司支付了履约保证金119691元及房屋租金。2018年12月6日，被告新世纪公司与原告签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：被告新世纪公司将新城新世界小区第三期西组团1单元103号商铺（建筑面积132.99平方米，其中套内面积120.96平方米）作价5544684元出售给原告。该商铺在上述《新城新世界项目商铺租赁合同》所涉房屋面积之内。《长沙市商品房买卖合同》签订后，被告新世纪公司向原告及被告寅巳未餐厅各自发送《商铺所有权转移告知函》一份，告知原告及被告寅巳未餐厅：因A03号商铺产权发生变更，由原告即被告寅巳未餐厅依法行使《新城新世界项目商铺租赁合同》中的权利和义务，被告新世纪公司的权利和义务失效。自2019年4月9日起，被告寅巳未餐厅直接将租金支付至原告账户。之后，被告新世纪公司将A03号商铺对应的履约保证金59845.5元及被告寅巳未餐饮支付的2019年4月9日起的租金22940.78元支付给了原告。另，因第三人曾于2018年7月17日与被告寅巳未餐厅签订《营销推广服务协议》一份后，需向被告寅巳未餐厅退还部分款项。2019年10月10日，原告、被告寅巳未餐厅、第三人签订《三方协议书》一份，约定：第三人应向被告寅巳未餐厅退款27927.89元，该款项直接支付给原告。《三方协议书》签订后，第三人履行了协议约定的付款义务。2019年12月底，被告寅巳未餐厅因经营不善未再实际经营。2020年1月8日，原告以上锁的方式将本案所涉商铺收回，原告与被告寅巳未餐厅间的租赁合同关系实际终止。关于租赁合同关系终止的原因：1、被告寅巳未餐厅陈述系双方协商一致解除合同，并提供了证人苏某（系被告寅巳未餐厅经营者苏洋帆的姑姑）的证人证言予以佐证。苏某到庭接受了询问，陈述其于2020年1月初与原告及其家人就解除合同进行协商，原告及其家人要求对账；2、原告否认已协商一致解除合同，认为系被告寅巳未餐厅单方解除合同。另，被告寅巳未餐厅在经营过程中，存在欠付物业费、水费、电费的情况。本院认为，本案中，被告寅巳未餐厅与被告新世纪公司于2018年11月19日签订《新城新世界项目商铺租赁合同》后，因本案所涉103号商铺产权发生变更，被告新世纪公司向原告及被告寅巳未餐厅各自发送《商铺所有权转移告知函》一份，告知由原告及被告寅巳未餐厅行使《新城新世界项目商铺租赁合同》中的权利和义务。原告及被告寅巳未餐厅均予以接受。故《新城新世界项目商铺租赁合同》中涉及103号商铺的部分权利、义务主体已变更为原告与被告寅巳未餐厅，系认定双方间权利、义务的依据。同时，相关责任应限于双方之间，原告主张被告新世纪亦承担责任的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于原告与被告寅巳未餐厅间的争议，本院分析如下：1、关于《新城新世界项目商铺租赁合同》终止的原因。本案所涉《新城新世界项目商铺租赁合同》已因合同解除而终止。关于合同解除的原因，原告认为系被告寅巳未餐厅单方面解除，被告寅巳未餐厅则认为系双方协商一致解除。本院就此审查认为，被告寅巳未餐厅认为双方协商一致解除，但其仅提供了证人证言予以佐证，无法达到其证明目的。且被告寅巳未餐厅存在欠付物业费、水电费的违约情形。故本院对被告的相应意见不予采纳，并认定合同解除的原因系被告寅巳未餐厅过错造成。合同的解除期限可认定为原告收回房屋之日即2020年1月8日。2、关于原告主张的2019年4月9日起至2020年1月8日止的租金。根据《新城新世界项目商铺租赁合同》，租赁面积为265.98平方米，租赁费用为2018年11月19日起至2019年11月18日止月租29922.75元、2019年11月19日起至2020年11月18日止月租39897元。本案所涉103号商铺面积为132.99平方米，故2019年4月9日起至2019年11月18日止的租金为111212.89元（132.99平方米÷265.98平方米×29922.75元÷30天×223天），2019年11月19日起至2020年1月8日止的租金为33247.5元（132.99平方米÷265.98平方米×39897元÷30天×50天）。以上共计144460.39元。被告新世纪公司代被告寅巳未餐饮已支付22940.78元、第三人代被告寅巳未餐厅支付了27927.89元，共计50868.67元。被告寅巳未餐厅仍然欠付93591.72元（144460.39元-50868.67元）。3、关于原告主张的逾期付款违约金。《新城新世界项目商铺租赁合同》约定：无论因何种原因导致合同提前终止的，关于租金的付款日期约定均不再适用，被告寅巳未餐厅应于合同终止之日起7日内按合同的租金标准支付已实际产生的租金。如非因被告新世纪公司原因导致合同终止，被告寅巳未餐厅应按合同约定承担违约责任。根据该合同约定，《新城新世界项目商铺租赁合同》终止且被告寅巳未餐厅存在过错的情况下，不再计算逾期付款违约金，转而计算终止合同的违约金。且原告与被告寅巳未餐厅已约定了终止合同的违约金，重复计算违约金，会导致违约金显著过高。故原告主张逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。4、关于终止合同的违约金。《新城新世界项目商铺租赁合同》约定：因被告寅巳未餐厅违约导致终止合同的，除根据违约事由承担相应违约金外，应支付相当于3个月租金标准的违约金（按当年度月租金标准计算），如不足以弥补被告新世纪公司损失的，违约方还应另行赔偿。本案中，被告寅巳未餐厅违约导致的合同终止，故原告主张被告按3个月租金的标准支付违约金59845.5元（132.99平方米÷265.98平方米×39897元×3月）。原告主张的超出部分，本院不予支持。5、关于原告主张的物业费、水电费，因原告并非上述费用的收取主体，也未垫付上述费用，故本院不予支持。6、关于被告寅巳未餐厅主张的履约保证金。《新城新世界项目商铺租赁合同》约定：如被告寅巳未餐厅违约，被告新世纪公司可根据违约情节没收履约保证金全部或者一部分，并要求被告寅巳未餐厅赔偿损失。本案中，被告寅巳未餐厅虽有违约情节，但原告已主张了终止合同的违约金，原告未提供证据证明其损失高于终止合同的违约金。故原告再要求不返还履约保证金，于法无据且失之公平，故原告应当将其收取的履约保证金59845.5元返还给被告寅巳未餐厅。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黎生权与被告（反诉原告）长沙市雨花区寅巳未餐厅之间的房屋租赁合同关系于2020年1月8日终止；二、被告（反诉原告）长沙市雨花区寅巳未餐厅于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）黎生权欠付租金93591.72元；三、被告（反诉原告）长沙市雨花区寅巳未餐厅于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）黎生权终止合同违约金59845.5元；四、原告（反诉被告）黎生权于本判决生效之日起10日内返还被告（反诉原告）长沙市雨花区寅巳未餐厅履约保证金59845.5元；五、驳回原告（反诉被告）黎生权的其他诉讼请求。本案受理费6340元，因适用简易程序减半收取3170元，由被告（反诉原告）长沙市雨花区寅巳未餐厅负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘大川二〇二〇年九月二十四日书记员  王 婷