四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初2215号 原告（反诉被告）：张应良，男，1975年11月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被告（反诉原告）：蒋琼瑶，女，1999年7月29日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人（蒋琼瑶之父）：蒋咏铖，男，1975年1月22日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：张德志，北京市法典航舰律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：四川吾家天下房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市武侯区万寿桥路98号附60号。 法定代表人：王盼达，董事长。 委托诉讼代理人：马科睿，男，公司员工。 原告张应良与被告蒋琼瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序。2020年8月18日，蒋琼瑶对张应良提起反诉并申请追加吾家公司为反诉被告，本院依法予以受理并准许。2020年9月10日，本院公开开庭进行了合并审理。张应良、蒋琼瑶及其委托诉讼代理人蒋咏铖和张德志、吾家公司的委托诉讼代理人马科睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张应良向本院提出诉讼请求：1．解除张应良与蒋琼瑶之间签订的购房合同；2．蒋琼瑶搬出张应良单独所有房屋；3．本案诉讼费用由蒋琼瑶承担。事实与理由：2020年1月7日，张应良将其单独所有的位于青白江区华逸路609号10栋2单元2楼3号房屋出售给蒋琼瑶。双方于当天在远投地产签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价为618,000元。合同补充协议明确了张应良所售房屋为限售房，只能走法拍程序过户。如政策原因导致合同无法继续履行，三方免责解约。合同签订后，蒋琼瑶作为买房人支付了20,000元的定金。由于政策原因及蒋琼瑶不配合，该合同无法履行。现张应良多次要求解除合同并自愿退定金，蒋琼瑶不同意也不搬家。故张应良提起诉讼。 蒋琼瑶辩称，涉案房屋买卖合同合法有效，对双方均发生法律效力。但双方签订的补充协议因明确约定须经中介方加盖合同专用章才生效，而至今没有盖章，该补充协议没有生效，对双方没有约束力。张应良在履约过程中多次违约，隐瞒涉案房屋存在查封情形，未在约定期限内解除房屋抵押登记，构成根本违约，给蒋琼瑶造成损失。张应良作为违约方没有权利解除合同，但蒋琼瑶同意解除合同，也不同意搬离涉案房屋。 吾家公司述称，张应良将涉案房屋委托该公司出售，告知该房屋存在抵押，却没有表示存在查封。张应良声称经常跟法院打交道，保证可以通过法院拍卖流程来过户。经过张应良的确认，才有了张应良与蒋琼瑶之间的交易。至于补充协议中约定应当加盖吾家公司合同专用章但一直未加盖，这是因为当时工作人员签约时用错了模板，本来这个协议就跟中介方无关，只是张应良与蒋琼瑶之间的事情，可以不用加盖公章的。 蒋琼瑶向本院提出反诉请求：1．蒋琼瑶向张应良返还定金20,000元及利息（以20,000元为本金，按年利率6%自2020年1月8日计算至付清之日止）；2．张应良向蒋琼瑶支付违约金129,000元及利息（利息以129,000元为本金，按年利率6%自2020年8月19日起计算至付清之日止）；3．张应良向蒋琼瑶赔偿因其根本违约给蒋琼瑶造成的装修、中介服务、搬家、租金及房屋升值等各项损失100,000元及利息（以100,000元为本金，按年利率6%自2020年8月19日起计算至付清之日止）；4．张应良向蒋琼瑶支付蒋琼瑶代付的2018年10月1日至2020年3月31日的物业费、垃圾清运费1,292元及利息（以1,292元为本金，按年利率6%自2020年3月25日起计算至付清之日止）；5．本案案件受理费由张应良负担。诉讼过程中，蒋琼瑶增加一项诉讼请求：吾家公司向蒋琼瑶退还中介服务费12,320元。事实与理由：双方签订房屋买卖合同时，张应良表示该房屋为“限售房”，如果走正常途径过户税费很高，为节约税费，要求蒋琼瑶与其签订了补充协议一份，约定其余房款支付时间以蒋琼瑶拆迁款放款时间为准，涉案房屋由张应良自行走法院拍卖流程转让给蒋琼瑶。吾家公司和张应良均未告知该房屋存在司法查封的事实。合同签订后，蒋琼瑶依约将定金20,000元交付给吾家公司托管。2020年3月初，张应良向蒋琼瑶交付了房屋。蒋琼瑶对该房屋进行了装修，并购置了数万元家具家电。2020年3月10日，应张应良要求，蒋琼瑶通知吾家公司将定金20,000元全部交付给了张应良。2020年3月25日，蒋琼瑶代张应良支付了2018年10月1日至2020年3月31日的物业费、垃圾清运费1,292元。装修完成后，蒋琼瑶与家人入住该房屋。张应良以房价上涨等理由，无理向蒋琼瑶收取了租金4,700元。此后，张应良不仅未依约解除房屋的抵押登记，还提出提前付款、借款、让蒋琼瑶解除与吾家公司的合同等要求，毫无诚信可言，甚至提出与蒋琼瑶办结婚手续后再将涉案房屋通过离婚分割的方式过户给蒋琼瑶等无理要求，均被蒋琼瑶明确拒绝。2020年6月，蒋琼瑶拆迁款到账后，便要求张应良办理过户手续。张应良声称自己会安排法院走拍卖流程，并提出与蒋琼瑶签订虚假的5年租赁合同，为处置房屋制造障碍，以期降低成交价格，但被法院识破。张应良见状，加之房价已出现上涨，竟要求蒋琼瑶搬离。现法院已发出公告，要求蒋琼瑶腾退涉案房屋。经调查核实，在合同签订前，涉案房屋不仅存在抵押，还被法院多次查封，与张应良承诺不符，根本无法交易。由于张应良是失信被执行人，存在多起债务，而通过司法拍卖程序根本无法保证蒋琼瑶以合同价格取得房屋所有权，其提出的通过法院拍卖流程过户的方案无法实现。张应良的行为已构成根本违约，应当承担退还定金、支付违约金、赔偿损失等违约责任。吾家公司作为中介方，没有将房屋存在查封的情形调查清楚，给蒋琼瑶买房增加了风险，应当退还中介服务费。基于此，蒋琼瑶提起反诉。 张应良对蒋琼瑶的反诉辩称，双方在合同中载明涉案房屋已设定抵押，并明确告知蒋琼瑶涉及抵押、查封，没有欺骗蒋琼瑶，不存在根本违约的行为。同意向蒋琼瑶返还定金20,000元，但不同意向其支付利息、违约金和赔偿装修、房屋升值等损失。本案是蒋琼瑶不配合导致无法过户，不是张应良的过错。至于物业费，这个费用蒋琼瑶在向其支付租金时已经进行了扣除，不应该再次向蒋琼瑶支付这笔费用。 吾家公司对蒋琼瑶的反诉辩称，确实收到了蒋琼瑶支付的中介服务费12,320元，但买卖双方未继续履行合同不是吾家公司造成的，应按约定由违约一方来承担中介服务费，而不是由吾家公司直接退还中介服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了成都市存量房买卖合同及其补充协议、居间服务合同、定金收据、中介服务费收据、房屋装修合同、物业费收据、微信聊天记录、不动产登记信息查询结果、（2020）川0107执3366号公告等证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月7日，张应良（甲方、出售方）与蒋琼瑶（乙方、购买方）签订《成都市存量房屋买卖合同》，由甲方向乙方出售成都市青白江区华逸路609号10栋2单元2层3号房屋，载明该房屋已设定抵押。双方约定：该房屋成交价格为618,000元，乙方应支付甲方定金20,000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款；甲乙双方自行交接钱款，乙方在过户取件完成后当日内将598,000元直接支付给甲方；甲方承诺该房屋无产权纠纷，未被限制转让；甲方应在2020年4月30日前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续并承担相关费用；在符合过户条件后，甲乙双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续；若甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的，构成根本违约，乙方有权单方书面解除合同，向乙方支付该房屋成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。同日，双方还与吾家公司的员工马科睿签订关于该合同的补充协议，约定：“后续办理时间以及买方房款支付时间以买方拆迁款放款时间为准”、“该房产以房东自行走法院拍卖流程转让给买方，中介方不参与此项流程”、“原合同约定的定金由中介方托管，合同履行完毕当日由中介方退还卖方”、“如因政策原因导致该合同无法继续履行，合同三方免责解约，均不承担违约责任”、“原合同与本协议有不相符之处，以本协议为准”、“本补充协议经双方签字确认且经纪方加盖合同专用章后方生效”。同日，张应良（甲方、出售方）与蒋琼瑶（乙方、购买方）、吾家公司（丙方、中介方）还签订《居间服务合同》，约定共同委托丙方为交易经纪方，丙方提供的居间服务包括提供房屋信息和签约机会、实地看房、代为草拟交易所需的文本、促成甲乙双方签订合法有效的《买卖合同》、应甲乙双方要求协助办理成交房屋交易价款的资金监管；甲乙双方签订《买卖合同》时丙方居间服务完成，甲方应支付佣金4,944元，乙方应支付佣金12,320元；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，在乙方或甲方的要求下，丙方可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。 合同签订后，蒋琼瑶依约向吾家公司支付了中介服务费12,320元，并将定金20,000元交由吾家公司托管。此后，经蒋琼瑶同意，吾家公司将托管的20,000元定金支付给张应良。2020年3月3日，张应良将房屋交付给了蒋琼瑶。经张应良同意，蒋琼瑶于2020年3月8日花费28,600元对房屋进行了装修，并花费2万多元添置了一些家具家电。2020年3月24日，蒋琼瑶基于办理出入小区门禁卡的需要，代张应良向物业公司交清了此前欠付的物业服务费、垃圾清运费1,292元。2020年6月11日，蒋琼瑶按每月2,000元向张应良支付了3个月的房屋租金（扣除上述蒋琼瑶代为支付的物业服务费、垃圾清运费，蒋琼瑶实际支付了4,700元）。2020年6月，蒋琼瑶领取到拆迁补偿款。 另查明，涉案房屋系张应良于2019年3月15日取得所有权，于2019年5月22日被设立抵押，于2019年7月24日、10月16日和2020年3月4日先后被成都市武侯区人民法院查封。经申请执行人申请，成都市武侯区人民法院于2020年9月4日发出阿里拍卖平台发布《拍卖公告》，于2020年10月8日10时至10月9日10时对该房屋进行公开司法拍卖。蒋琼瑶向成都市武侯区人民法院承诺，在拍卖成交之日后一个月内搬离该房屋。 再查明，本院于2020年9月8日向张应良依法送达蒋琼瑶提交的《民事反诉状》副本。 本院认为，张应良、蒋琼瑶、吾家公司签订的《成都市存量房屋买卖合同》及其补充协议、《居间服务合同》等系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现蒋琼瑶以张应良隐瞒房屋被查封导致无法交易为由，主张解除合同，但根据现已查明的事实，张应良与蒋琼瑶在补充协议中约定的过户交易方式即为“房东自行走法院拍卖流程转让给买方”，在2020年9月10日一审辩论终结之时正处于司法公开拍卖阶段，蒋琼瑶完全可以通过参与拍卖的方式竞价取得该房屋所有权，不存在双方房屋买卖合同目的不能实现的情形和障碍，故蒋琼瑶主张解除合同的理由不能成立。现张应良主张解除合同，蒋琼瑶亦同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，本院依法解除双方所签订的《成都市存量房屋买卖合同》及其补充协议，并确认该合同自本院于2020年9月8日向张应良送达反诉状副本之日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张应良要求蒋琼瑶腾退房屋，蒋琼瑶要求张应良返还定金20,000元，均符合法律规定，本院予以支持。如前所述，张应良在本案中不存在导致蒋琼瑶无法取得房屋所有权的根本违约行为，蒋琼瑶要求张应良支付定金的相应利息和违约金及其相应利息以及赔偿中介服务、搬家、房屋升值等损失的诉讼请求，均没有事实和法律依据，本院不予支持。关于蒋琼瑶主张的装修损失，因涉案合同系双方合意解除，且蒋琼瑶对该房屋的装修系征得张应良同意，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，本院酌情确定由张应良向蒋琼瑶补偿装修损失20,000元；其中蒋琼瑶添置的家具家电，未与房屋形成附合，对于蒋琼瑶要求张应良补偿该部分的损失，本院不予支持。关于蒋琼瑶主张的租金损失和2018年10月1日至2020年3月31日期间的物业服务费、垃圾清运费的诉请，蒋琼瑶实际占有使用了张应良的房屋，并在支付张应良租金时已经扣除了所代付的物业服务费、垃圾清运费，该主张均不能成立，本院不予支持。关于蒋琼瑶要求吾家公司返还中介服务费的诉请，根据《居间服务合同》的约定，吾家公司已经促成买卖双方签订了房屋买卖合同，履行了该居间服务合同项下的居间人义务，该项主张亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，自2020年9月8日起，解除张应良与蒋琼瑶之间签订的《成都市存量房屋买卖合同》及其补充协议；蒋琼瑶应向张应良腾退涉案房屋，张应良亦向蒋琼瑶返还定金20,000元并补偿蒋琼瑶装修损失20,000元；对于蒋琼瑶的其他反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下： 一、自2020年9月8日起，解除张应良与蒋琼瑶于2020年1月7日就买卖成都市青白江区华逸路609号10栋2单元2层3号房屋而签订的《成都市存量房买卖合同》及其补充协议； 二、蒋琼瑶在本判决生效之日起十内将成都市青白江区华逸路609号10栋2单元2层3号房屋腾退给张应良； 三、张应良在本判决生效之日起十日内向蒋琼瑶返还定金20,000元并补偿装修损失20,000元，合计40,000元； 四、驳回蒋琼瑶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由蒋琼瑶负担；反诉案件受理费2,527元，由张应良负担500元，蒋琼瑶负担2,027元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  江 铮 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  李定峰 书 记 员  易丹青