湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初242号原告：武汉百步亭联合置业有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区百步亭花园路18号。法定代表人：徐忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈伟（一般授权代理），湖北英达律师事务所律师。委托诉讼代理人：文柳（一般授权代理），湖北英达律师事务所律师。被告：徐谋立，男，1976年1月3日出生，汉族，住湖北省红安县。委托诉讼代理人：黄文锦（特别授权代理），湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骁（特别授权代理），湖北维思德律师事务所律师。原告武汉百步亭联合置业有限公司（以下简称百步亭置业公司）诉被告徐谋立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员张愿担任审判长，人民陪审员王玉波、赵静参加的合议庭进行审理。本案于2020年7月13日、2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告百步亭置业公司的委托诉讼代理人沈伟、文柳，被告徐谋立的委托诉讼代理人黄文锦、陈骁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百步亭置业公司诉称，2013年12月17日，我公司与被告签订《金桥汇商业街租赁合同》，约定由被告承租我公司享有所有权的百步亭金桥汇A栋3层301号商铺用于经营。协议约定租期为12年，时间从2014年5月1日至2026年4月31日。但在协议履行期内，被告未按约定履行付款义务，经多次沟通后被告于2019年4月11日向我公司出具《付款承诺函》，承诺分五期支付2019年12月31日前所产生的租金及物业费共计1,496,872.08元。该函出具后，被告支付了其中三期共计733,768.86元。截止2020年1月15日，被告欠缴租金、物业费及因欠缴产生的违约金共计1,003,452.77元。该行为已构成违约，应依法按照协议约定承担违约责任。综上，我公司认为被告拖欠租金的行为，严重侵害了我公司的合法权益，违反了协议的约定及法律的相关规定。现为维护我公司合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告立即向我公司支付欠缴租金人民币300,000元；2、被告立即向我公司支付欠缴物业费人民币539,203.22元；3、被告立即向我公司支付逾期付款违约金人民币164,249.55元（从2019年9月10日计算至2020年1月15日，最终计算至被告实际付清全部欠缴租金之日止）；4、被告向我公司赔偿律师费人民币40,000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告徐谋立辩称，1、我方从未向原告出具付款承诺函，原告诉称我方于2019年4月11日向其出具付款承诺函，并据此起诉要求履行高达100万元的债务。但原告提交的承诺函上没有我方的签名，只有案外人武汉新世星娱乐管理有限公司的盖章。我方与案外人武汉新世星娱乐管理有限公司属于两个不同的独立主体，原告不能依据案外人武汉新世星娱乐管理有限公司向其出具的承诺函突破相对性而约束我方，增加我方的债务负担。2、我方于2013年与原告签订合同后，按照合同约定向原告支付了20万元履约保证金，并约定，在未能如约缴纳租金时，可以从履约保证金中直接抵扣。3、我方与原告签订的租赁合同约定了物业条款，且部分欠缴物业费的诉讼时效已届满。4、原告主张的违约金明显过高，原告诉称按日千分之三计算违约金，换算成年利率为108%。本案中，原告必然发生的损失只有逾期付款损失，而相较中国人民银行同期同类贷款利率，合同约定的日千分之三违约金计算标准明显偏高。5、原告主张由我方承担律师费、诉讼费于法无据。6、依据相关规定，我方向原告支付的数笔款项共计2,432,877.86元及200,000元的履约保证金，应当按到期先后抵扣，具体抵扣情况见附表。7、健身路是案涉房屋物业服务的配套设施，而因健身路迟迟未完工，对我方租赁该房屋的目的经营活动造成影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武汉市江岸区金桥大道81号百步亭金桥汇A号楼栋1单元3层餐厅1室的房屋所有权属于百步亭置业公司所有。2013年12月7日，百步亭置业公司（甲方）与徐谋立（乙方）签订《金桥汇商业街租赁合同》约定，乙方向甲方承租金桥汇商业街A栋3层301号商铺（以下简称案涉房屋），商铺面积为2536.34平方米；租赁期限为12年，自2014年5月1日起至2026年4月31日止；乙方按承租面积向甲方支付租金，第一个租赁年度租金每平方米每月25元，第二个租赁年度租金每平方米每月26元，第三个租赁年度租金每平方米每月27元，第四个租赁年度租金每平方米每月28元，第五个租赁年度租金每平方米每月29元，……第十二个租赁年度租金每平方米每月36元；租金自“金桥汇商业街”项目实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准，应按季度提前支付，乙方享有装修免租期180天，且在“金桥汇商业街”项目开业后享有经营免租期12个月（免除相应租金及物业管理费）；乙方向甲方缴纳商铺物业管理费，该商铺的物业管理费为每平方米每月5.0元，乙方每月应缴纳物业管理费合计1268.17元；每三个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前15天内向甲方支付下一个计租期的租金及物业管理费；乙方在本合同签订时同时向甲方一次性缴纳200,000元作为履约保证金，乙方在本合同签订时同时向甲方一次性交纳10,000元作为遵守《经营管理制度》的保证金，在合同租期内，如果乙方全面履行本合同的约定，并且在租期终止后乙方按约定将商铺交还给甲方的，甲方应在乙方办理完撤离手续后7日内，将租赁保证金余额无息返还，经营管理保证金用于产品售后保证，于乙方退场6个月后余额无息返还；乙方若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；因乙方违约导致本合同解除的，甲方有权立即收回商铺，不返还保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求乙方赔偿不低于三个月租金的违约金，乙方应在合同解除后7日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方加收逾期付款违约金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应按照第十三条第3项约定承担违约责任：（1）逾期支付租金、物业管理费、装修保证金等应付款项或未按期补足保证金等费用超过7日的……。合同还就甲乙双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，百步亭置业公司向徐谋立交付了房屋。案涉房屋实际面积为2536.66平方米。“金桥汇商业街”于2015年9月25日开业。截止2020年1月7日，徐谋立向百步亭置业公司支付租金2,562,459元，差欠百步亭置业公司2018年12月25日至2019年3月24日的租金131,476元及2019年3月25日至2019年6月24日的租金213,080元，差欠百步亭置业公司2016年9月25日至2020年3月24日的物业费532,699元。本院认为：百步亭置业公司与徐谋立于2013年12月7日签订的《金桥汇商业街租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。百步亭置业公司向徐谋立交付了房屋，徐谋立应当按照约定交纳租金，现徐谋立差欠百步亭置业公司2018年12月25日至2019年3月24日的租金131,476元及2019年3月25日至2019年6月24日的租金213,080元，共计344,555元，应当承担违约责任。百步亭置业公司要求徐谋立支付欠交租金300,000元的诉讼请求本院依法予以支持。关于徐谋立提出应当从2017年3月25日开始计算租金及物业费的辩称意见，“金桥汇商业街”于2015年9月25日开业，根据合同载明的“租金自‘××商业街’项目实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准，应按季度提前支付，乙方享有装修免租期180天，且在‘××商业街’项目开业后享有经营免租期12个月（免除相应租金及物业管理费）”的约定，2015年9月25日后徐谋立享有经营免租期12个月，故从2016年9月25日开始计租，对于徐谋立的该项意见本院不予支持。关于徐谋立提出2020年第一季度的租金双方尚未协商一致的辩称意见，就此争议双方可另案诉讼解决，不宜在本案中一并处理。关于物业费，徐谋立提出应当根据合同约定按每月1,268.17元的标准进行计算，百步亭置业公司提出“1268.17元”属于笔误，应当为每月“1,2681.7”，结合合同上下文“乙方向甲方缴纳商铺物业管理费，该商铺的物业管理费为每平方米每月5.0元，乙方每月应缴纳物业管理费合计1268.17元”来看，本院对于百步亭置业公司的意见予以采纳。徐谋立应当按照合同约定向百步亭置业公司支付2016年9月25日至2020年3月24日的物业费532,699元。关于徐谋立提出部分物业费诉讼时效已过的辩称意见，百步亭置业公司与徐谋立签订的《金桥汇商业街租赁合同》是一个整体，目前《金桥汇商业街租赁合同》尚未履行完毕，百步亭置业公司现向徐谋立主张物业费并未过诉讼时效。关于违约金，徐谋立未按照合同约定支付租金及物业费，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定“乙方若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。现徐谋立亦表示约定的逾期付款违约金标准过高，请求法庭予以调低，本院予以采信，酌定违约金标准调减至年4%。故徐谋立应当向百步亭置业公司支付逾期支付租金违约金（以300,000元为本金，按照年4%的标准，自2019年9月1日计算至实际付清之日止），向百步亭置业公司支付逾期支付物业费违约金（以456,599元为基数，按照年4%的标准，自2019年12月31日计算至实际付清之日止；以38,050元为基数，按照年4%的标准，自2019年9月11日计算至实际付清之日止；以38,050元为基数，按照年4%的标准，自2019年12月11日计算至实际付清之日止）。关于百步亭置业公司要求徐谋立支付律师费的诉讼请求，因没有合同依据，故本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告徐谋立于本判决生效之日起5日内向原告武汉百步亭联合置业有限公司支付租金300,000元;二、被告徐谋立于本判决生效之日起5日内向原告武汉百步亭联合置业有限公司支付物业费532,699元；三、被告徐谋立于本判决生效之日起5日内向原告武汉百步亭联合置业有限公司支付逾期支付租金违约金（以300,000元为本金，按照年4%的标准，自2019年9月1日计算至实际付清之日止）;四、被告徐谋立于本判决生效之日起5日内向原告武汉百步亭联合置业有限公司支付物业费违约金（以456,599元为基数，按照年4%的标准，自2019年12月31日计算至实际付清之日止；以38,050元为基数，按照年4%的标准，自2019年9月11日计算至实际付清之日止；以38,050元为基数，按照年4%的标准，自2019年12月11日计算至实际付清之日止）；五、驳回原告武汉百步亭联合置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,191元由原告武汉百步亭联合置业有限公司负担2,838.20元，被告徐谋立负担11,352.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张 愿人民陪审员  王玉波人民陪审员  赵 静二〇二〇年九月二十五日书 记 员  周 瑾