江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初2332号原告：林国华，男，1977年6月13日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：薛珊珊，江苏清越律师事务所律师。委托诉讼代理人：王纯娟，江苏清越律师事务所实习律师。原告：钱华兰，女，1980年11月21日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：薛珊珊，江苏清越律师事务所律师。委托诉讼代理人：王纯娟，江苏清越律师事务所实习律师。被告：黄桂凤，女，1975年7月28日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：黄桂珠（系黄桂凤的妹妹），女，1979年10月8日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被告：夏永伏，男，1973年4月24日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：黄桂珠（系黄桂凤的妹妹），女，1979年10月8日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原告林国华、钱华兰与被告黄桂凤、夏永伏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告林国华及两原告共同委托诉讼代理人薛珊珊、王纯娟、被告黄桂凤、夏永伏及两被告共同委托诉讼代理人黄桂珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林国华、钱华兰向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付房屋尾款60万元及违约金10.9万元，并承担本案诉讼费、律师费。事实与理由：被告经案外人泰州易得房产经纪有限公司居间服务购买原告的姜堰丽江花园6号楼404室房屋。2020年4月22日，原、被告签订房地产转让合同一份，约定房屋总价款114.5万元。合同签订后，被告向原告支付了4.5万元定金以及50万元首付款，剩余房款60万元选择二手房银行按揭贷款方式付款。原告于2020年4月28日将案涉房屋过户至被告名下，后银行于2020年5月15日通知原、被告双方贷款已拨，但被告一直不配合办手续。原告及居间人多次微信、电话督促被告按照合同履行，支付60万元尾款，但被告置之不理。双方合同约定，如有一方违约，由违约方向守约方支付违约金60万元，该约定过高，现主张20%的违约金10.9万元。被告黄桂凤、夏永伏辩称：1.2020年4月22日签订的房地产转让合同不严谨，第八条约定的附属设施不明确，第九条约定的违约金60万元不合理不合法。2.合同第四条约定所有费用由原告承担，但办理过户的费用12900元是由被告支付的。3.原告称多次督促被告缴纳房款，但被告家中有特殊情况，且合同没有明确交付房款的时间，被告也没有说不缴。4.缴纳税款是按房价86万元计缴，原告需作出说明，同意给付剩余房款60万元，但原告需先将税款退还给被告。5.被告夏永伏没有签订合同，原告不应起诉夏永伏。本院经审理认定事实如下：一、原告林国华与原告钱华兰系夫妻关系，被告夏永伏与被告黄桂凤系夫妻关系。2020年4月22日，林国华、钱华兰（甲方）与黄桂凤（乙方）、泰州易得房产经纪有限公司（居间方）签订房地产转让居间合同一份。合同约定：甲方将其坐落于姜堰丽江花园6号楼404室房屋及房屋占地范围内的土地使用权转让给乙方；房屋及装修、固定设施、附属设施在内总成交价114.5万元；乙方向甲方支付定金4.5万元，若顺利履行合同，该定金计入购房款中；双方于2020年4月30日前办理房屋产权、土地使用权过户手续，乙方同时支付首付款45.5万元；期间乙方应支付甲方剩余房款64.5万元，甲、乙双方同意上述房款选择二手房银行按揭贷款商贷方式付款，由居间方代办，双方积极配合，银行贷款不足部分，由乙方现金补足；在办理房地产过户时发生的契税、增值税、个人所得税、交易工本费、房产、土地登记费均由甲方承担；甲、乙双方必须全面履行合同条款，如一方违反本合同相关条款，则应由违约方向守约方支付罚金60万元；等等。二、坐落于姜堰丽江花园6号楼404室的案涉房屋已于2020年4月28日办理过户登记，现产权人为夏永伏、黄桂凤，系共同共有，不动产产权证号为：苏（2020）姜堰不动产权第0004429号。三、审理中，原、被告确认双方为办理案涉房屋过户登记手续共缴纳各项费用12900元，该款已由被告垫付。原告认可被告已付定金4.5万元、购房款50万元。四、2020年5月27日，居间方泰州易得房产经纪有限公司员工孔令云以微信方式告知黄桂凤案涉购房贷款银行已于2020年5月15日放款，并催促黄桂凤尽快到银行签名，支付案涉购房尾款60万元。2020年6月3日，原告林国华与被告黄桂凤通电话，原告林国华要求被告黄桂凤履行合同支付购房尾款，被告黄桂凤称等其事情办完再去办理，时间太急就不要案涉房屋。本院认为，原、被告以及居间方泰州易得房产经纪有限公司于2020年4月22日签订的房地产转让居间合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉房地产转让合同签订后，原告按约履行合同义务，办理了案涉房屋的过户登记手续。此后，原告及居间方催促被告到银行签名办理按揭贷款，支付剩余购房款60万元，但两被告既未及时到银行签名办理按揭贷款，又未及时向原告支付剩余购房款，其行为已构成违约，应当向原告承担支付购房款60万元的付款责任。因案涉房地产转让合同约定过户时发生的契税等费用均由原告承担，而在双方实际办理房屋过户时，过户费用12900元是被告支付的，故该12900元过户费用应当在剩余房款中扣减。关于违约金，双方在房地产转让合同中约定违约金为60万元，因双方约定的违约金过高，本院酌情确定由被告按未付购房款的10%向原告支付违约金，即58710元。关于被告辩称双方系按房价86万元计缴税费的问题，双方在提交给登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，该价格条款无效但不影响合同其他条款的效力，原告主张按照真实的交易价格由被告支付剩余房款，应予支持。关于被告夏永伏认为其未在合同上签名不应作为被告的问题，案涉房屋的产权人已登记为黄桂凤、夏永伏，双方为共同共有，夏永伏对案涉房屋买卖应当知晓，且其亦未对案涉房屋登记于其名下提出异议，故被告夏永伏对案涉房屋亦具有付款义务，被告夏永伏的辩称意见不能成立，本院不予采信。关于原告主张的律师费，其未提交证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄桂凤、夏永伏于本判决生效后十日内共同向原告林国华、钱华兰支付剩余购房款587100元（已扣减原告林国华、钱华兰应承担的相关过户费用12900元）；二、被告黄桂凤、夏永伏于本判决生效后十日内共同向原告林国华、钱华兰支付违约金58710元；三、驳回原告林国华、钱华兰的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10890元，减半收取计5445元，由原告林国华、钱华兰共同负担316元，被告黄桂凤、夏永伏共同负担5129元;（原告同意其预交的案件受理费中的5129元，由两被告向其直接支付，本院不再退还，两被告于本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费10890元。审 判 员 钱忠兵二〇二〇年九月四日法官助理 杭 君书 记 员 陈 志附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。