云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终558号上诉人（原审原告）：李生，男，1967年2月2日生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈楚楚，云南李寿刚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泽仁卓玛，女，1979年1月12日生，藏族，住丽江市玉龙县。委托诉讼代理人（特别授权）：和建国，云南云勇律师事务所律师。上诉人李生因与被上诉人泽仁卓玛房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院(2020)云0702民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭于2020年9月18日公开开庭进行审理，上诉人李生的委托代理人陈楚楚，被上诉人泽仁卓玛的委托代理人和建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李生上诉请求：1.撤销云南省丽江市古城区人民法院作出的（2020）云0702民初313号民事判决书，并依法改判为支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决中关于被上诉人支付房屋占用费的部分判决正确，但也证明被上诉人一方存在违约行为。被上诉人未按时支付租金的行为，是根本性的违约行为，也是导致双方合同解除的根本原因，其就应承担违约责任。二、因被上诉人中途违约，按照协议约定，被上诉人必须向上诉人另外支付25万元作为补偿被上诉人拆毁上诉人原有客栈装修之损失。上诉人收回房屋后，无论继续出租或用于自己经营，都只能用于餐厅经营，若想进行原来的客栈或者其他经营，都需要重新装修、装饰，必然产生额外花费，如果用于经营餐厅也将导致房屋的实际使用价值发生变化。十年的租期约定已将可能导致的装修损失考虑在内，中途违约必然导致上诉人产生相应损失。协议的约定正是基于上述考虑而做出，系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应受法律保护。《合同法》第97条规定，在双方合同期限内被上诉人不缴纳租金导致合同解除，上诉人有权要求赔偿损失。合同中明确约定：35万元保证金系作为上诉人基于《协议书》可获得利益的补偿，25万元专项作为装修之损失单独赔偿上诉人，两者相互独立。上诉人将房屋转租被上诉人使用的行为本身为“收益行为”，被上诉人中途违约导致上诉人收益行为受到损害，理应就上诉人的可预期利益给予赔偿，装修损失系客观实际存在的损失，上诉人无须就该损失再次承担举证责任。另外，《协议书》第三条的约定也是为了防止二次破坏对房屋造成损失，上诉人一审时提交的照片及证人证言均可证明被上诉人在撤场时对原有的装饰装修进行了拆除，导致房屋装修产生了损失，该损失应由被上诉人承担。泽仁卓玛的委托代理人当庭辩称：第一，上诉人与被上诉人双方于2017年11月15日口头协商解除合同，并约定被上诉人在2017年的11月份搬离149号房屋，上诉人收取的35万元保证金作为对上诉人的补偿不再退还；第二，被上诉人不否认部分设施设备搬离的时间是2018年5月4日，故一审法院判决被上诉人承担2018年4月1日至5月4日的房屋占用费，被上诉人无异议；第三，履约保证金是一种对可能会违约造成损失预先的估算，按照司法解释规定，35万元的保证金远远超过了上诉方可能会造成的装修损失。司法解释规定违约金不能超过损失的30%，35万元其实也包括了造成损失之后的违约金，也就是包括了装修损失和违约金。综上，上诉人提起的请求没有法律和事实依据，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回所有上诉请求。上诉人李生向一审法院起诉请求：1.被告支付原告房屋租金29589元，并补偿原告因拆毁客栈装修损失250000元，共计279589元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以279589元为标准支付自2018年5月6日至实际付款之日止的资金占用利息；2.被告承担本案诉讼费。一审认定事实：2015年1月21日，原告李生将其承租的位于丽江市古城区房屋转租给被告泽仁卓玛，双方为此签订了《协议书》，该协议书约定，原告将房屋转租给被告，转租期限为14年（自2015年4月1日至2029年3月30日），前十年租金为300000元／年，被告应于每年4月1日前支付当年租金，若被告延迟支付的，则按照每日1000元的标准向原告支付违约金，超过一个月未支付的，则视为被告违约，原告有权单方终止本协议，收回房屋，并且不退还被告所交纳的押金，协议签订后的两天内，被告应向原告支付350000元作为履约保证金，如果被告中途违约，则此保证金作为对原告的补偿；此外被告需给原告支付250000元作为补偿被告拆毁原告原有客栈的损失；该协议并就其他事项进行了约定。上述协议签订后，案外人赵润南、龚树生向原、被告出具同意书一份，同意被告转租。此后，原告将房屋交付给被告使用，被告依约向原告交纳了履约保证金350000元，并将租金支付至2018年3月31日。根据原告提交的照片，被告于2018年5月4日搬离涉案房屋。庭审中，原、被告确认双方合同已解除。一审法院认为：原告李生与被告泽仁卓玛于2015年1月21日签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。双方应当恪守合同约定，全面履行各自所承担的义务，在原告依约将房屋交付给被告使用的情况下，被告应当按照约定履行支付租金的义务，庭审查明，被告租金支付至2018年3月31日，且双方一致确认双方合同已解除，被告主张其已于2017年11月搬离案涉房屋，但未能提交证据予以证实，根据原告提交的照片，一审法院确认，被告搬离涉案房屋的时间为2018年5月4日，对于2018年3月31日至2018年5月4日期间房屋占用费，被告应当支付，故一审法院对原告诉请被告支付房屋占用费29589元及资金占用费的主张予以支持。针对原告诉请被告支付其装修损失250000元，一审认为，双方合同中虽约定被告需向原告支付250000元装修损失，但庭审查明，在被告搬离涉案房屋后，原告未将其收取的原告保证金350000元退还给被告，被告主张该350000元系用于弥补原告损失，一审法院对此主张予以采纳，且原告未能提交证据证实被告因经营餐厅给原告造成的损失情况，综上，一审法院对原告诉请被告赔偿其装修损失250000元的主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告泽仁卓玛于判决生效之日起十五日内向原告李生支付房屋占用费29589元，并支付自2018年5月6日至实际付款之日止的资金占用费（资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；二、驳回原告李生其他诉讼请求。案件受理费5494元，由原告李生负担5000元，被告泽仁卓玛负担494元。本院审理中，李生向本院提交了证据图片三张，拟证明：上诉人出租给被上诉人的房屋，在出租给被上诉人之前系用于经营客栈，此次出租给被上诉人用于经营餐厅必然导致房屋用途的变更，也产生了相应的装修损失。经质证，泽仁卓玛的委托代理人认为，由于协议书中约定了被上诉人承租房屋主要是用于客栈和餐厅，故即使上诉人的该组照片客观真实，也不能证明对上诉人造成的损失。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。被上诉人泽仁卓玛在本院审理中未提交新的证据。经审理，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方所签《协议书》合法有效，该案争议的是双方解除合同是协商解除还是哪一方存在违约行为而导致合同解除以及被上诉人是否应该向上诉人支付250000元的装修损失。双方签订合同后，上诉人按约将房屋交付给被上诉人使用，被上诉人交付租金至2018年3月31日便不再交付下一年度租金，虽然被上诉人认为双方已于2017年11月通过协商一致解除了合同，但未能提交证据加以证实。根据本案事实，被上诉人没有依约在2018年4月1日前将下一年度租金支付给上诉人，该行为构成了违约。庭审中，双方一致确认被上诉人于2018年5月4日搬离案涉房屋，故被上诉人应当支付自2018年3月31日至2018年5月4日期间房屋占用费，一审支持上诉人该项诉求是正确的，应予维持。关于被上诉人是否应该向上诉人支付250000元的装修损失，本院认为，虽然双方在合同中约定被上诉人需另支付250000元作为补偿上诉人原有客栈装修之损失，但被上诉人已实际支付了350000元履约保证金，实践中，履约保证金是为防止合同相对人在合同履行过程中违约并弥补因违约给对方造成的经济损失，被上诉人在合同履行过程中违约导致合同解除，其主张已经支付的350000元保证金用于弥补上诉人的损失和违约金，本院予以采纳。上诉人主张被上诉人因经营餐厅给原有客栈的装饰装修造成损失并提交了图片加以证实，但图片只能证实案涉房屋某段时间用于经营客栈，上诉人未提交证据证明实际造成的损失情况，在此情况下直接认定由被上诉人赔偿上诉人250000元装修损失没有事实和法律依据，故一审所作的认定应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李生的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5494元由上诉人李生负担。本判决为终审判决。审判长  姚中梁审判员  马 昕审判员  李建华二〇二〇年九月二十二日书记员  杨静怡