重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝02民终1965号 上诉人（原审原告）：巫山县金马印务有限责任公司，住所地重庆市巫山县高唐街道望霞路。统一社会信用代码91500237778488238U。 法定代表人：王新，执行董事。 委托诉讼代理人：任连辉，重庆昊源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐昌焱，男，1998年3月2日出生，汉族，住重庆市巫山县。 原审第三人：余致明，男，1989年6月5日出生，汉族，住重庆市巫山县。 上诉人巫山县金马印务有限责任公司因与被上诉人唐昌焱、原审第三人余致明房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 巫山县金马印务有限责任公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判退还被上诉人购房款10万元，不承担违约金3.5万元；2.一、二审案件受理费由被上诉人和原审第三人负担。事实及理由：1.上诉人至今未收到集资首付余款7.5万元，曹成全个人出具的收条无法核实，即便属实亦不构成表见代理；2.上诉人不存在违约行为。 唐昌焱辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 唐昌焱向一审法院提起诉讼请求：1.解除原、被告于2018年9月17日签订的《集资建房协议》；2.判令被告退还原告购房款17.5万元；3.判令被告赔偿原告违约金3.5万元；4.关於被告赔偿原告资金占用损失1.75万元（以17.5万元为基数，从2018年9月17日起至2020年5月17日止，按年利率6%计算）；5.判令被告承担已付房款一倍的赔偿责任即17.5万元；6.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年9月17日，原告唐昌焱与其姐夫陶六从分别在被告处购买两套房屋并签订两份《集资建房协议》，约定的房屋价款及付款方式一致。其中，原告唐昌焱（乙方）与被告金马印务公司（甲方）签订的《集资建房协议》约定：“……（一）经乙方同意购买甲方职工宿舍综合楼房，并确认所购买的甲方上述楼房的楼层为10层，房号为1单元D10。（二）经双方确认乙方购买甲方上述职工房屋按90.88平方计算房屋总价款。(三)计价方式与价款1.按建筑面积计算，该职工房屋单位为每平方米4080.00元，该房屋面积为90.88(平方米)。总金额370790.00元（大写)叁拾柒万零柒佰玖拾元。(四)付款方式及期限……3.按揭付款。（1）首付职工房屋价款175000.00元……（2）在职工房屋产权证办理之后，付全部余款195790.00元……（九）双方权利及义务：（3）乙方应按上述约定交纳房屋款，如延期不交纳，甲方有权解除合同可将该职工房屋另行处理……（十）违约责任：甲乙双方应诚信履行本协议约定条款，如有违约则由违约方向守约方支付已交付房屋款的20%违约金……”甲方处由被告金马印务公司加盖公司印章，经办人处加盖“曹成全印”，乙方处由唐昌焱签字。《集资建房协议》中约定的“1单元D10”，现门牌号为“1单元10-3号”。 签订前述《集资建房协议》当日，原告的姐夫陶六从代原告唐昌焱向被告金马印务公司账户转账支付了10万元，转账备注“购房款1单元D10楼，唐昌焱”，被告金马印务公司认可收到该笔购房款。2017年9月27日，曹成全出具收条一份，载明“今收到陶六从购房款人民币壹拾伍万元（150000.00元）收到人：曹成全”，曹成全在收条上签名并加盖“曹成全印”。次日即9月28日，原告姐夫陶六从通过中国建设银行账户给曹成全转账支付14万元。同日，被告金马印务公司将涉案房屋交付原告唐昌焱，后原告未对房屋进行装修。原告唐昌焱在庭审中陈述，除转账付款14万元外，原告另支付了1万元现金给曹成全；《收条》载明的15万元是唐昌焱和陶六从分别支付给被告的购房首付款余款，各7.5万元；被告金马印务公司称曹成全系其销售人员，有权代表被告签订集资建房协议但无权代被告收取购房款，被告没有收到该15万元。 2018年11月8日，被告金马印务公司与案外人重庆市鸿筑建筑工程有限公司签订《以房抵付工程款协议书》，将包含本案争议房屋在内的22套房屋以2600元/平方米的价格据实计价结算，用于抵付重庆市鸿筑建筑工程有限公司处工程款（实行多退少补的原则）。后重庆市鸿筑建筑工程有限公司将涉案房屋出售给第三人余致明，第三人余致明占有并使用该房屋致使原告无法使用。2019年10月15日，原告唐昌焱以被告金马印务公司为被告，向本院提起确认合同有效纠纷，即（2019）渝0237民初3889号案件。本院经审理后作出（2019）渝0237民初3889号民事判决书，判决确认原、被告于2018年9月17日签订的《集资建房协议》合法有效，该案现已生效。 另查明，原告唐昌焱不是被告单位职工；涉案房屋至今未办理产权登记手续。 一审法院认为，原、被告经协商签订《集资建房协议》，对出售房屋位置、单价、付款方式、违约责任等进行约定，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，对双方均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。曹成全系被告金马印务公司销售人员，在原、被告签订《集资建房协议》时作为被告的经办人在合同上签章，原告作为普通购房人，基于前述理由相信曹成全有收取购房款的代理权，进而将两套房屋的首付款余款15万元交给曹成全，由曹成全给陶六从出具收条。根据相关法律规定，曹成全收取购房款的行为构成表见代理，其代理行为对被代理人即被告金马印务公司有效。因此，被告金马印务公司辩称没有收到原告和陶六从交纳的首付款余款15万元、本案应追加曹成全为被告以便查明案件事实和明确责任主体的辩解意见，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。被告如有证据证明曹成全的表见代理行为对其造成了损害，可另行向曹成全主张权利。 《集资建房协议》第十条约定，“违约责任：甲乙双方应诚信履行本协议约定条款，如有违约则由违约方向守约方支付已交付房屋款的20%违约金”。原告按约支付首付款17.5万元后，被告将房屋交付给了原告，双方均履行了主要的合同义务。但被告在将房屋交付给原告后，在未告知原告的情况下，将案涉房屋用于抵付重庆市鸿筑建筑工程有限公司处的工程款，后该公司将涉案争议房屋出售给第三人余致明，第三人余致明占有使用该房屋致使原告的合同目的无法实现，被告的行为严重违反了诚实信用原则，构成违约，应承担相应的民事责任。因此，原告要求解除与被告于2018年9月17日签订的《集资建房协议》，并由被告退还其已付购房款17.5万元和承担已付购房款20%的违约金即3.5万元的诉讼请求，符合法律规定和双方约定，该院予以支持。因原告未能举证证明双方有关于资金占用损失的约定及具体损失情况，则原告要求被告支付资金占用损失1.75万元的诉讼请求，缺乏事实依据，该院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下简称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉房屋系被告单位职工集资建房，被告并非房地产开发企业，所建房屋主要买受人也是被告单位职工，只是少部分房屋因各种原因被用于向社会销售。因此，《集资建房协议》并非商品房买卖合同，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，要求被告承担已付房款一倍即17.5万元的赔偿责任的主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 综上所述，原告唐昌焱的部分诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、解除原告唐昌焱与被告巫山县金马印务有限责任公司于2018年9月17日签订的《集资建房协议》。二、被告巫山县金马印务有限责任公司于本判决生效后十日内，退还原告唐昌焱购房款17.5万元，并承担违约金3.5万元。三、驳回原告唐昌焱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半交纳3650元，由原告唐昌焱负担1800元，被告巫山县金马印务有限责任公司负担1850元。 二审审理中，双方当事人对原判认定的基本事实无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人巫山县金马印务有限责任公司与被上诉人唐昌焱签订的《集资建房协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规之规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。在签订该合同之时，曹成全系上诉人之销售人员，且在协议经办人处签章，作为购房者，有理由相信曹成全具有收取购房款的权利，因此两套房屋的首付余款15万元交给曹成全并由其出具收条构成表见代理，现被上诉人因将涉案房屋抵付工程款，进而出售给原审第三人，导致被上诉人无法实现合同目的，构成违约，应按约定支付违约金3.5万元。 综上所述，上诉人之上诉请求及理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3000元，由巫山县金马印务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄   文   革 审 判 员 刘红霞审判员杜抗洪 二〇二〇年九月十六日 法官助理 韦       玮 书 记 员 魏   椿   林