山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10042号 上诉人（原审原告、反诉被告）:青岛新世纪工艺品有限公司，住所地：山东省平度市开发区长江路3-1号。 法定代表人：李德顺，执行董事。 委托诉讼代理人：刘书学，山东天孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娇娇，山东天孚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜希丰，男，1982年10月13日出生，汉族，住山东省平度市白沙河街道办事处东杜家村71号。 委托诉讼代理人：李洁，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王明玉，山东德衡律师事务所实习律师。 上诉人青岛新世纪工艺品有限公司（以下简称新世纪公司）与被上诉人杜希丰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初8756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人新世纪公司上诉请求：一、撤销山东省平度市人民法院(2019)鲁0283民初8756号民事判决，查清事实，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、一、二审诉讼费用，由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，一审法院认定，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，双方均无违约行为，均无需承担违约责任，对此，上诉人无异议。但一审法院在认定被上诉人经济损失时，错误地将被上诉人认定为共同被拆迁人，是错误的。上诉人是被拆迁人，根据《平度市经济开发区老旧厂区改造企业搬迁安置补偿方案》(以下简称“补偿方案”)，享受拆迁补偿。被上诉人应该依据《房屋租赁合同》约定及《合同法》等相关法律规定，证明自己遭受了实际损失，由上诉人据实赔偿。二、关于名扬希丰画室物品装饰装修清单，是上诉人与被上诉人共同的物品，王艳华在上面签字，只是为了评估、对现状进行确认，上诉人与被上诉人对该部分物品装饰装修，并未分割。上诉人出租给被上诉人的房屋，并不是毛坯房，做画室使用，几乎无需装饰装修。被上诉人应承担进行过装饰装修及造价的举证责任。所以，一审法院据此认定为被上诉人的装修损失，是错误的。对于被上诉人的机器设备损失，被上诉人同样负有举证义务。因为所有设备都是上诉人出租前就有的，一审法院支持被上诉人该损失，也是错误的。三、关于停产停业损失。根据补偿方案，停产停业损失是针对上诉人、有营业执照、近三年有纳税记录、根据确认的建筑经营面积进行补偿。无论上诉人是将房屋自用、出租、闲置，皆会得到该补偿，况且上诉人的出租行为本来也是经营行为。而被上诉人无营业执照、未办理税务登记、更无纳税记录，无权得到该补偿(即使有纳税记录，也无权得到该补偿)。其损失应按其实际经营情况来计算。四、关于搬迁补助费。被上诉人应该提供有关实际搬迁支出证据，无权按拆迁补偿方案享受搬迁补助待遇。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。 被上诉人杜希丰辩称，一、杜希丰有权获得拆迁补偿。虽然杜希丰不是被征收人，但是在司法实践中承租人是否可以得到拆迁补偿，主要取决拆迁补偿协议和租赁协议的约定。在当事人对该问题未作约定或约定不明的情况下，应当结合双方租赁合同剩余期限、拆迁补偿范围进行认定。一般来说，对因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、停业停产损失的补偿归承租人，也就是实际搬迁人。二、新世纪公司应当赔偿杜希丰的装修损失，杜希丰获得装修补偿金额合理合法。1.杜希丰与新世纪公司法定代表人李德顺签订房屋租赁合同时，李德顺已经明知拆迁的事实，有《产城区域融合调查一览表》为证。而新世纪公司隐瞒该事实，仍然与杜希丰签订了长达十年的房屋租赁合同，导致杜希丰对房屋进行了装修。在明知政府部门2018年中旬实际勘察、2019年1月搬迁意向统计、清点现状的情况下，新世纪公司仍然隐瞒真相，要求杜希丰支付2019年上半年度的房屋租金，显属恶意，给杜希丰造成的装修损失应予赔偿。2.明扬希丰画室是由杜希丰独自经营，因此里面不存在共同的物品。装饰物品清单是新世纪公司向杜希丰告知拆迁事宜后，双方在开发区管委人员张金河、评估公司共同见证下四方确认的装修项目以及物品清单，该清单唯一的作用就是划分双方的资产和物品以及实际装修情况，有开发区管委张金河做的笔录为证，杜希丰已经提交了足够的证据证明其装修投入。3.杜希丰的装修损失、机器设备损失等均已在衡元德房地产评估公司的评估报告中依据现场情况进行了明确的评估和区分，该房地产评估报告是政府委托专业的房地产评估公司作出的专业鉴定性意见，新世纪公司也认可该评估报告并签订了《搬迁补偿协议》、领取了补偿款项，即视为对该房地产评估报告明细的确认。三、杜希丰应当获得停产停业损失和搬迁补助费。由于该房屋仅有杜希丰在内使用，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条以及《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，拆迁补偿的发放并没有营业执照、税务登记和纳税记录的限制。且杜希丰在被告知拆迁前已经注册成立了青岛启众教育科技有限公司用于经营希丰画室，系由拆迁以及新世纪公司故意隐瞒原因，导致该公司实际使用期限不足三年，类似杜希丰情形，拆迁方案并没有禁止进行停业停产补偿的规定。而杜希丰在该房屋使用时已经得到了评估机构的评估和拆迁补偿协议的确认，因此有权获得该停业补偿。新世纪公司在杜希丰使用面积内本身没有进行营业，其损失已经通过租金的方式予以弥补，其主张双重补偿没有依据。且由于在该房屋使用面积内实际经营的仅为杜希丰，因此新世纪公司不存在搬迁问题，该搬迁补助费应当支付杜希丰。综上，应当维持原判，驳回新世纪公司上诉请求。 杜希丰向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令新世纪公司向杜希丰支付拆迁补偿款人民币2299767.00元；2.依法判令新世纪公司向杜希丰赔偿其他经济损失人民币70565.00元；3.判令新世纪公司以1670332.00元为基数，按照人民银行同意贷款利率向杜希丰支付利息(自起诉立案之日2019年9月3日起至判决生效之日止)；4.本案诉讼费用均由新世纪公司承担。事实与理由：2017年12月1日杜希丰与新世纪公司双方签订了《房屋租赁合同书》，新世纪公司法定代表人李德顺作为出租方的代表，将新世纪公司位于平度市开发区衡山路8号建筑面积2300平方米的三层楼房及楼前平房4间及部分大院租赁给杜希丰使用，租赁期限10年，自2018年3月1日至2018年3月1日；年租金40万元；同时约定杜希丰有权对房屋进行装修、改造。杜希丰承租房屋后对房屋进行了装修，按照合同约定向新世纪公司交纳了租金，并开始使用房屋从事经营画室。实际使用1号楼3层、楼前平房4间、警卫室，共计面积为2430.96平方米。新世纪公司在未通知杜希丰的情况下，于2019年3月29日与平度开发区管委签订了《平度经济开发区老旧厂区企业搬迁补偿协议》，并获得相关补偿。杜希丰为配合政府顺利完成拆迁，已于2019年7月15日从租赁房屋中搬迁完毕。在拆迁过程中，杜希丰发现新世纪公司在将房屋出租给杜希丰时，已经知晓该房屋将于2019年1月拆迁，却仍将房屋出租给杜希丰十年，此行为构成欺诈。杜希丰按照使用至少十年的标准进行装修。因租赁合同提前终止，给杜希丰造成了巨大损失，其中包括装饰装修设备损失、停产停业损失、搬迁补偿共计2299767.00元，其他损失70565.00元，上述两项共计2370332.00元；以及新世纪公司未及时支付上述损失产生的利息损失。因新世纪公司未对杜希丰因此次搬迁而遭受的损失进行补偿，杜希丰多次找到新世纪公司协商未果，故诉至法院，请求依法判如所请。 新世纪公司在一审中针对杜希丰的起诉辩称，一、杜希丰主张在搬迁过程中发现新世纪公司在将房屋出租给杜希丰时已知晓该房屋将于2019年1月拆迁，却仍将房屋出租给杜希丰十年，此行为构成欺诈，该主张无任何事实依据；二、杜希丰承租的标的物只有2300平方米，其主张实际使用2439.96平方米与事实不符；三、杜希丰并未实际装修，无权要求装修损失；四、杜希丰请求新世纪公司向其支付拆迁补偿2299767元、赔偿损失70565元并承担利息，该请求无事实和法律依据，综上，杜希丰的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。 新世纪公司向一审法院提出反诉请求：1.判令杜希丰给付新世纪公司房屋租赁费50000元；2.判令杜希丰返还新世纪公司拆迁补偿费700000元；3.反诉费用由杜希丰承担。事实与理由：新世纪公司与杜希丰于2017年12月1日签订房屋租赁合同，该合同约定年租赁费400000元，合同签订后，新世纪公司将房屋交付杜希丰使用，第一租赁年度的租赁费400000元，杜希丰已付清，第二租赁年度的租赁费杜希丰仅支付100000元。因该租赁物被政府征收，杜希丰拒绝搬迁，影响搬迁进度，平度经济开发区管理委员会从新世纪公司的补偿款中支付给杜希丰700000元，杜希丰才于2019年7月15日搬迁，第二租赁年度从2019年3月1日开始，至杜希丰2010年7月15日搬迁之日，期间为4个月15天，租赁费应为150000元，尚欠50000元。为此，特向法院提起反诉，请求支持新世纪公司的反诉请求。 杜希丰在一审中针对新世纪公司的反诉请求辩称：一、新世纪公司主张杜希丰应向其支付租金50000元，无事实与法律依据，应当予以驳回，新世纪公司与拆迁人2019年3月19日签署的《平度经济开发区老旧厂区企业搬迁补偿协议》第八条约定，双方签订补偿协议后，乙方于2019年4月30日前搬迁腾房，......逾期未腾房，视为自动放弃，由甲方处置，综上，根据法律规定及约定，涉案房屋所有权在2019年4月30日就已经转移至搬迁人，新世纪公司已不是产权人，无权收取租金，杜希丰已支付新世纪公司租金共计500000元，已支付租金至2019年5月31日，2019年4月30日之后的租金33000余元，应当返还给杜希丰。二、新世纪公司主张杜希丰返还拆迁补偿费700000元，无事实与法律依据，应当依法予以驳回，平度经济开发区管委会付给杜希丰的700000元款项，系杜希丰因搬迁造成的实际损失中的一部分，是杜希丰应得到的补偿，且付款人是平度市开发区管委会，并非新世纪公司，新世纪公司无权主张返还，综上，新世纪公司的反诉请求无事实与法律依据，应当依法予以驳回。 一审法院认定事实如下：2017年12月1日，杜希丰与新世纪公司的法定代表人李德顺签订了《房屋租赁合同书》，新世纪公司将位于平度市经济开发区衡山路8号建筑面积共2300平方米的三层楼房、楼前平房从北往南4间、部分大院(大门南第二个门柱以北)以及警卫室(以下简称租赁物)现状租赁给杜希丰使用，大院大门由杜希丰负责管理，租赁期限为十年，即从2018年3月1日至2028年3月1日止。租赁期前三个月内即从2017年12月1日至2018年3月1日止，为装修期间，在此期间杜希丰不需要支付租赁费，同时双方约定年租金为400000元，前三年租金不变，第四年起租金每年递增15000元，合同第六条约定，杜希丰在不破坏租赁物原主体结构的基础上，有权根据营业需要对租赁物进行装修改造。合同签订后，杜希丰依约对承租的房屋进行装修，并开始经营活动，已付清第一年租金400000元，第二年度租金已交付100000元。 2019年1月3日，平度经济开发区管理委员会(以下简称开发区管委)下达《关于老旧厂区改造区域范围内企业搬迁公告》，其中搬迁范围为：平度市青岛路以南、长江路以北、华山路以东、嵩山路以西的围合区域，本案讼争的标的物即在搬迁的范围内。2019年3月29日，新世纪公司与开发区管委签订《平度经济开发区老旧厂区企业搬迁补偿协议》，双方约定土地补偿费5381712元，房屋建筑物评估补偿金额为9938602元，房屋装修及附属物补偿费2404012元，搬迁补助费204229元，特殊设备搬迁补助费262221元，停产停业损失费2042292UI元，以上共计20233068元。第五条规定，搬迁补偿补助费及奖励标准(一)搬迁补偿补助标准：1.房屋装修及附属设施、特殊构筑物的补偿，由评估机构按照重置成新价进行评估，给予货币补偿，2.地上附着物由评估机构根据现状进行评估补偿，3.停产停业损失补偿费，正在用于经营并与营业执照、税务登记载明地点相一致且近三年内有纳税记录的合法办公用房和厂房，根据确认的建筑经营面积按照每月每平方米30元标准，一次性计发10个月，4.搬迁补助费，根据确认的房屋建筑面积，按30元/平方米的标准予以货币补偿。开发区管委对杜希丰青岛名扬希丰画室的固定资产一机器设备进行评估，其中中央空调、碧丽健康星节能饮水机、商用电热开水器、蒸箱、燃气灶、投影仪为搬迁可用设备，评估价为33935.3元；厨房风机、厨房水池、室外水池、太阳能为搬迁报废设备，评估价为85797元。 2019年3月5日，杜希丰与新世纪公司法定代表人李德顺之妻王艳华对杜希丰青岛名扬希丰画室物品装饰装修进行清点，并制作清单，由杜希丰与王艳华在清单上签字确认。2019年3月25日，受开发区管委委托，青岛恒元德房地产评估有限公司对新世纪公司位于开发区的房地产进行市场价值评估，并出具《2019青恒房平东字第002房地产估价报告》，结论为：房地产总价值17724326元，其中土地价值5381712元，建(构)筑物及地上附着物价值12342614元，在《2019青恒房平东字第002房地产估价报告》中，《青岛新世纪工艺品有限公司评估结果汇总表》共有项目130项，总金额为17724328元，其中第71-130项系杜希丰与王艳华双方签字确认的《名扬希丰画室》物品装饰装修清单中的物品及装饰装修项目，71一130项的评估总价为1374639.85元。 2019年1月8日，新世纪公司清点现状图显示，杜希丰租赁的三层楼房经实测为2315.34平方米、楼前平房八间为175.46平方米、门卫室为35.36平方米，其中楼前平房杜希丰使用四间，但仅主张80.26平方米，共计杜希丰使用面积2430.96平方米。 另查明，新世纪公司已按照房屋评价报告的结果从开发区管委领取了拆迁补偿款。2019年7月8日，杜希丰从开发区管委领取700000元拆迁费后，于2019年7月15日搬迁出租赁房屋，本案所涉租赁物产权人为新世纪公司，土地性质为国有出让土地，后双方就拆迁补偿一事协商未果，杜希丰于2019年9月9日诉来一审法院要求处理。 上述事实，有双方签订的《房屋租赁合同书》、新世纪公司的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《平度市经济开发区管理委员会关于老旧厂区改造区域范围内企业拆迁公告》、《平度经济开发区老旧厂区改造企业搬迁安置补偿办法》、《平度经济开发区老旧厂区企业搬迁补偿协议》、《2019青恒房平东字第002房地产估价报告》、新世纪公司清点现状图等证据及庭审笔录在案佐证，业经庭审质证，足以认定。 一审法院认为，杜希丰与新世纪公司签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违背法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务，本案中，导致双方合同不能履行的原因是因为政府拆迁行为引起的，双方均无违约行为，均无须承担违约责任。本案争议的焦点一是杜希丰主张的各种经济损失应否得到支持，二是新世纪公司的反诉请求是否应当得到支持。 关于焦点一，杜希丰主张的装修损失价值1374639.85元，系开发区管委委托有资质的评估公司对杜希丰装修价值进行的评估，且有新世纪公司法人代表李德顺之妻王艳华对杜希丰的装饰明细签字确认，新世纪公司也按照此评估公司的评估报告向开发区管委领取了拆迁补偿款，该评估报告合法有效，其关于杜希丰主张装修损失价值1374639.85元，一审法院予以采纳。关于杜希丰主张的固定资产损失119732.70元，根据杜希丰提交的开发区管委出具的固定资产一机器设备评估明细表，其中中央空调、碧丽健康星节能饮水机、商用电热开水器、蒸箱、燃气灶、投影仪均为搬迁可用设备，其价值为33935.3元，未造成杜希丰的实际损失，故此一审法院不予支持，另厨房风机、厨房水池、室外水池、太阳能为搬迁报废物品，总价值为85797元，此部分为机器物品损失部分，一审法院予以支持。关于杜希丰主张的租赁面积，应以实际勘验的面积为准，楼前8间平房测量面积为175.46平方米，其中楼前平房杜希丰使用4间，杜希丰仅主张使用80.26平方米，是对自己诉讼权利的主张，一审法院予以采纳，即三层楼房面积为2315.34平方米，楼前4间平房为80.26平方米(杜希丰主张)，门卫室为35.36平方米，共计2430.96平方米，根据开发区管委颁发的《平度经济开发区老旧厂区企业搬迁补偿协议》的规定，杜希丰应得到的停产停业损失为2430.96平方米x30元x10个月=729288元，搬迁补助费为2430.96平方米x30元=72928.8元，杜希丰主张因新世纪公司于2019年6月30日给其停水停电造成实际损失70565元，因证据不足，一审法院不予支持。鉴于新世纪公司已经按评估报告的结果及搬迁补偿协议的规定向开发区管委会支取了拆迁补偿款，对于杜希丰的合理经济损失及利息，新世纪公司应当赔付，具体为房屋装修损失1374639.85元，机器设备损失85797元，停产停业损失729288元，搬迁补助费72928.8元，共计2262653.65元。 关于焦点二，新世纪公司要求杜希丰返还拆迁补偿费700000元，杜希丰自认已从开发区管委会支取拆迁补偿费700000元，这700000元即开发区管委会从新世纪公司拆迁补偿费用中支取，应当从新世纪公司应付给杜希丰的补偿款中扣除，故新世纪公司要求返还此款的主张，一审法院不予支持。关于新世纪公司要求支付租金的问题，杜希丰自2019年3月1日至2019年7月15日搬迁，总共使用4个月15天，期间杜希丰并无证据证明新世纪公司有阻碍其正常经营的行为，应按约定支付租金150000元，而杜希丰仅支付100000元，尚余50000元租金应当支付给新世纪公司。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十三条及相关法律规定，判决：一、新世纪公司赔付杜希丰装饰损失1374639.85元，机器设备损失85797元，停产停业损失729288元，拆迁补助费72928.8元，共计2262653.65元，兑除杜希丰已支取700000元，余款1562653.65元及利息(利息的计算以1562653.65元为基数，自2019年9月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日止)，逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、杜希丰支付新世纪公司租金50000元，于判决书生效之日起十日内付清，逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回杜希丰其他诉讼请求；四、驳回新世纪公司其他反诉请求。案件受理费25763元，保全费5000元，由杜希丰负担10000元，新世纪公司负担20763元，反诉费5650元，由杜希丰负担400元，由新世纪公司负担5250元。 本案二审期间，上诉人新世纪公司向本院提交如下证据材料：证据一、上诉人2018年1月份至2019年3月份的银行对公账户交易明细一份，来源于银行打印有银行盖章，证明上诉人一直在进行生产经营活动。证据二、2017年1月1日至2017年12月31日的银行对公账户交易明细一份，其中2017年2月23日中国平安人寿保险公司支付给上诉人的水电费8832.35元，证明在被上诉人承租房屋之前的上一期租赁人在涉案的房屋内经营至2017年2月23日。平安保险公司入住前，由上诉人和平安保险公司对该房屋进行了装修，平安保险公司与上诉人租赁合同到期后，上述装修及物品归属上诉人所有。该事实由上诉人一审中提交的证据六青岛新世纪工艺品有限公司与中国平安人寿保险股份有限公司青岛分公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《北楼改建装修工程预算》、《部分装修费用支出凭证》足以证实。证据三、2014年2月17日的会计记账凭证一本，证明上诉人给该房屋进行过装修，上诉人按照平安人寿保险的要求进行过初步装修，比一审中提交的费用增加了196973.3元。被上诉人质证称，对证据一的真实性无异议，但认为该证据不是新证据。同时在2018年整个所有的交易明细中除了上诉人自己的内部转账和与王燕华也就是上诉人新世纪公司法定代表人的妻子的转账是一个内部的转账，以及向政府缴纳相应的一些款项以外，一共只有6笔交易，金额分别在几百到几千元不等，在2019年整年只有两笔交易，这根本不是一个正常经营的公司在进行经营往来的款项。同时，该交易明细不能证明被上诉人实际经营的地址，因此，该证据与本案争议没有关联性。对证据二的真实性无异议，但也不是新证据，该“水电费”三个字系上诉人在该原件上进行了标注，不能证明是实际的水电费。同时，结合上诉人在一审提供的与平安人寿的房屋租赁合同，其房屋租赁期限是到2016年12月9日，12月发生的水电费，电力部分以及供水部分出单据的时间应该是2017年1月，这是一个众所周知的事实。因此，在2月份上诉人已经垫付的情况下，保险公司经过审批来进行支付，这只能证明其履行的是在2016年12月的结算义务，而根据被上诉人与上诉人提交的租赁协议是在2017年12月1日签订的。其中也约定了3个月的装修期，而被上诉人与对方在2019年3月5日的物品清单中也对被上诉人装修进行了确认，政府的装修补偿款总额是在240万元，房地产估价报告中第71-130项才是被上诉人的装修价值，这是双方的一个确认，不包含上诉人所述的与保险公司之间履行租赁合同的装修。证据三不是新证据，且无法证明是涉案房屋的装修。上诉人提供的《房屋补充协议》装修时间至迟在2013年11月，里面有大量的票据是在2014年2月发生的，而其中的大部分水电与被上诉人提供的物品清单的装修内容不一致，因此也不存在重复计算的问题。本院对上诉人提交上述证据的真实性予以确认，但证据一与本案事实认定并无关联性，证据二、三发生在本案所涉租赁合同之前，且仅凭水电交纳情况和上诉人曾经对涉案房屋进行过装修，并不能以此否定被上诉人对涉案房屋进行装修投入的事实。 被上诉人杜希丰二审期间未向本院提交新的证据材料。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，二审争议的焦点问题是，上诉人关于被上诉人并非被搬迁人，故上诉人不应向其支付各项损失费用和搬迁补助费的主张能否支持。首先，根据本案查明的事实，依照平度市人民政府《关于平度市南部新区一期范围内企业搬迁补偿的指导意见》(平政发〔2018〕17号)、平度市旧城改造工作指挥部《关于印发的通知》(平城改字〔2018〕5号)的规定，搬迁范围内的各类企业房屋所有权人为被搬迁人，故在本案所涉房屋搬迁程序中，上诉人作为房屋产权人，是法定的被搬迁人与补偿主体，而被上诉人系涉案房屋租赁合同的承租人，不属于搬迁程序明定的补偿安置协议签约主体。其次，就本案所涉房屋租赁合同而言，在涉案房屋进入搬迁程序的情况下，上诉人客观上无法再长期履行房屋出租义务，租赁关系的存续基础已然丧失，故涉案房屋租约提前解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据上述规定，在出租人因第三人原因而无法继续履行合同，致使合同解除的情况下，仍应当对承租人的损失承担相应补偿责任。故被上诉人作为承租人，虽然其不属于搬迁程序明定的被搬迁人，但仍基于租赁合同关系享有向产权人即上诉人主张补偿损失的请求权，是搬迁安置补偿的利害关系人。对于搬迁导致房屋租赁合同提前解除而产生的各项损失，根据公平原则,由出租人即上诉人在搬迁补偿范围内对承租人予以补偿。最后，关于赔偿损失金额的认定，其中，关于装修损失的认定，根据一审法院查明的事实，基于评估报告对被上诉人装修价值的认定，结合上诉人法定代表人之妻对被上诉人装修明细的签字确认，并据此已经领取了搬迁补偿款的事实，一审法院判令上诉人就此项损失对被上诉人给予补偿认定正确。关于停产停业损失和搬迁补助费的认定，搬迁事实发生于本案所涉房屋租赁合同存续期间，上诉人未能提交充分证据证明搬迁事实发生时，系由上诉人在涉案房屋内实际使用并经营，故一审法院判令上诉人就上述两项费用对被上诉人给予补偿处理得当。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26013元人民币，由上诉人青岛新世纪工艺品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 刘思涵 书记员张燕