云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初3171号原告：楚雄军盾物业服务有限公司，住所地：云南省楚雄市高新区丰胜路南侧商业城欧倍德街4号苑2单元301室，统一社会信用代码：91532301MA6K7KU184。法定代表人：刘良军，职务：执行董事。委托诉讼代理人：毛军培，云南滇中律师事务所律师,代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郭梦莲，女,代理权限为特别授权。被告：有从华，男，1975年4月19日生，汉族，云南省牟定县人，初中文化，务工，户籍地云南省牟定县，住云南省楚雄市。被告：杨翠丽，女，1977年7月22日生，汉族，云南省牟定县人，初中文化，务工，户籍地云南省牟定县，住云南省楚雄市。原告楚雄军盾物业服务有限公司（以下简称:军盾物业）与被告有从华、杨翠丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告军盾物业的委托诉讼代理人毛军培、郭梦莲，被告有从华到庭参加诉讼，被告杨翠丽经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军盾物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告有从华、杨翠丽支付原告楚雄军盾物业物业费1824元；2.请求法院判决被告有从华、杨翠丽支付原告楚雄军盾物业二次加压费240元;3.请求法院判决被告有从华、杨翠丽支付原告楚雄军盾物业垃圾清运费96元；4.请求法院判决被告有从华、杨翠丽支付原告楚雄军盾物业车位管理费260元；5.请求法院判决被告有从华、杨翠丽支付原告楚雄军盾物业电费3841.83元；6.由被告有从华、杨翠丽共同承担本案诉讼费用。共计6261.83元。事实与理由：2017年3月20日，原告楚雄军盾物业与源泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告军盾物业对楚雄源泰房地产开发有限公司开发的“源泰.浩庭花园”项目提供前期物业管理服务，双方对合同各项约定进行了详细约定。原告军盾物业公司于2017年4月15日开始提供前期物业管理服务。2017年5月31日，原告军盾物业公司与有从华、杨翠丽签订《前期物业服务协议》，双方对物业服务事宜进行了详细约定。截止2020年4月30日，被告有从华，杨翠丽尚欠原告物业费1824元、二次加压费240元、垃圾清运费96元、电费3842.34元、车位管理费260元，共计6262.34元。现支付物业管理费期限已过，经原告军盾物业公司催要未果。综上所述，为维护原告军盾物业公司的合法权益，原告军盾物业公司根据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，请求法院支持原告军盾物业公司的诉讼请求。被告有从华辩称，自2017年4月份业主接房由原告楚雄军盾物业公司提供物业服务，原告未经取得业主的认可，乱收费，不合理。物业费1.3元/平方、二次加压费240元、垃圾清运费96元、车位管理费260元/户、电费0.53元/度，车位是我们业主出钱买的，为何还要收260元的管理费，电费电力公司只收0.40元/度，为何原告收0.53元/度，我的车位多次被别的车长时间停着，已找过物管，是不是物业收了人家的费用，还要我们交管理费，不合理。我家的窗子进水，卫生间窗子打不开，进门处墙体因隔壁漏水挖开后未恢复，卧室墙体、衣柜因隔壁渗水导致发霉，多次找原告处理，原告来看后说是会来处理，到至今未处理，影响我家生活。综上所述，为维护被告业主合法权益，请求法院依法判决原告赔偿被告的上述经济损失7400元。被告杨翠丽未到庭答辩，也未提交书面答辩状。原告为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，2.源泰.浩庭花园《前期物业服务合同》（复印件）3.楚雄市发展和改革局关于对“源泰.浩庭花园”小区住宅前期物业服务收费标准的批复（复印件），4.前期物业服务协议、源泰.浩庭花园小区交房物业流转表，5.电费缴费发票、浩庭花园电费清单，6.物业管理费催缴通知书（复印件）。被告有从华针对其辩称，向本院提交如下证据：照片12张。被告杨翠丽未到庭质证，亦未向本院提交书面质证意见及证据。本院认为，原告提交的证据1证实了原告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据2证实了原告与开发商签订前期物业合同，对双方权利义务进行约定，本院予以采信；证据3证实了源泰.浩庭花园小区物业费的收费标准，本院予以采信；证据4证实了原、被告双方签订物业合同并约定双方的权利义务，本院予以采信；证据5证实了被告应缴电费的情况，本院予以采信；证据6证实了原告向被告催要物业管理费的事实，本院予以采信。被告提交的证据证实了被告在源泰.浩庭花园小区高层10幢1单元4层401室房屋居住期间存在的问题，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，楚雄源泰房地产开发有限公司委托军盾物业对其开发承建的源泰.浩庭花园小区进行前期物业管理，双方签订了《源泰.浩庭花园小区前期物业管理委托合同》，约定委托期限自2017年5月1日起至2027年4月30日。楚雄市发展和改革局于2017年3月23日作出的关于对“源泰.浩庭花园”小区住宅前期物业服务收费标准的批复载明：1.物业费多层电梯住宅每月每平方米1.3元，已包含电梯的正常运行和维护费用，最高上浮浮动幅度为15%，下浮幅度不限。实际执行的收费标准由物业公司根据小区的实际情况在浮动差率范围内计算确定；2.供水二次加压所产生的费用由你公司根据收支情况据实向业主分摊收取，具体分摊收取办法和标准应向业主公示，对费用收支情况公司应加强核算，单独到账，专款专用，并定期向业主公布收支情况。2017年5月31日，被告有从华与军盾物业签订《前期物业服务协议》，约定：“位置：10幢1单元401室，建筑面积116.94平方米，甲方必须在每年第一个月结束前缴纳该年度的物业服务费，如在该年度最后一日止仍未缴纳物业服务费的，从下一年度首月1日起计收滞纳金，甲方逾期缴纳相关物业服务费，乙方将按欠交金额的0.1%向甲方收取违约金，直至甲方缴清欠费为止。”。被告有从华、杨翠丽系源泰、浩庭花园小区高层10幢1单元4层401室房屋业主，其房屋实际建筑面积为116.94平方米。二被告在入住期间，由于承建商前期在小区建设中的遗留问题，加之后期物业管理不到位，被告就其居住的房屋卫生间窗户无法打开、因隔壁墙壁渗水严重导致卧室墙壁、衣柜损坏等问题多次向物管公司反映，原告仅处理了渗水问题，不再渗水，其他问题未得到有效解决。2019年5月1日起至2020年4月30日止，被告有从华、杨翠丽欠原告物业服务费1824元、二次加压费240元、垃圾清运费96元；2018年3月1日起至2020年4月30日止，被告有从华、杨翠丽欠原告车位管理费260元；2018年5月1日起至2020年4月30日止，被告有从华、杨翠丽欠原告电费3841.83元；合计6261.83元。本院认为，楚雄源泰房地产开发有限公司与原告军盾物业签订的《源泰.浩庭花园前期物业服务合同》以及原告军盾物业与被告有从华签订的《前期物业服务协议》，均是双方在平等、自愿的基础上对源泰.浩庭花园小区的物业维修养护、管理及对小区范围内的环境卫生等事项所作的相关约定。原告军盾物业在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告有从华、杨翠丽也可以根据《前期物业服务协议》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。被告有从华、杨翠丽作为源泰.浩庭花园小区的业主，应根据《前期物业服务协议》的约定支付相应的物业管理服务费等费用。原告军盾物业提供的物业服务存在瑕疵，被告有从华、杨翠丽不履行交纳物业管理服务费的义务，是对原告违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但二被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。对原告要求被告支付物业费1824元、二次加压费240元、垃圾清运费96元、车位管理费260元、电费3841.83元的诉请，虽然原告军盾物业公司提供的物业服务有瑕疵，但鉴于二被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业服务费，由被告支付应交纳物业费1824元、二次加压费240元、车位管理费260元合计2324元的80%计1859元，并承担垃圾清运费96元、电费3841.83元。被告关于原告未有效处理其存在的问题，应赔偿其造成的经济损失7400元的辩解，本院认为，二被告卫生间窗户无法打开系房屋质量问题，责任承担主体应为开发商。隔壁渗水致使卧室墙壁、衣柜损坏及查找渗水问题时产生的门外墙砖、地砖恢复问题，应由实际侵权人承担责任，原告作为物业服务公司，在履行物业管理过程中应尽的义务应是积极查找问题并组织协调处理问题，而不应扩大其责任承担。故对被告的辩解，本院不予采纳。被告杨翠丽经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交相应证据，视为自行放弃法律所赋予其行使的诉讼权利，应承担由此产生的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：由被告有从华、杨翠丽于本判决生效后十日内支付原告楚雄军盾物业服务有限公司自2019年5月1日起至2020年4月30日止的物业服务费1459元、二次加压费192元、垃圾清运费96元、自2018年3月1日起至2020年4月30日止的车位管理费208元、自2018年5月1日起至2020年4月30日止的电费3841.83元，合计5796.83元，款交本院。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告楚雄军盾物业服务有限公司负担2元（已交），由被告有从华、杨翠丽负担23元（未交，限于本判决生效后十日内一次性付清，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二〇年九月二十二日书记员  丁 一