湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初7766号原告：谢东，男，1975年1月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告：谭晨，女，汉族，1984年8月25日出生，汉族，住广州市天河区。两原告共同委托诉讼代理人：戴测宇，湖南天地人律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：柳劲松，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南富瑞房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区新姚南路169号九峰小区五区5栋305。法定代表人：曾广桃。原告谢东、谭晨与被告湖南富瑞房地产开发有限公司（以下简称富瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢东、谭晨的委托诉讼代理人戴测宇到庭参加诉讼。被告富瑞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢东、谭晨向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即向原告交付已经验收合格的房屋（位于长沙市天心区）。二、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金51135.2192元（以总房款855104元为基数，按每日万分之一标准从2018年11月1日暂算至2020年6月20日为51135.2192元，2020年6月21日起至房屋实际验收合格之日的违约金请求继续计算。）三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于长沙市天心区房屋，建筑面积95.81平方米，总房价855104元，被告应当在2018年10月31日前将已经验收合格并符合相关约定的房屋交付原告使用。同时约定，由于被告原因，未按合同约定的期限交付房屋的，自合同约定的最后交付期限的第二天起，被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款及相关费用，被告出具了购房款的增值税发票，被告未在2018年10月31日按时交房，经小区业主多次与被告交涉，被告承诺2018年12月31日前交房，但未兑现。2019年1月4日，长沙市建设工程质量监督站向被告、湖南省第二工程有限公司、湖南智埔工程咨询有限公司出具长建质监函［2019］1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，明确指出被告开发的富瑞星座1＃栋、2＃栋及地下室工程未经验收，就交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，要求被告立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用，否则将进行行政处罚。2019年2月26日，富瑞苑小区业主再次到长沙市住房和城乡建设局信访，并提交了《请求解决富瑞苑房屋质量问题和违规交房的联名信》，长沙市住房和城乡建设局当日组织业主、被告、长沙市建设工程质量监督站等进行协调，被告承诺6个月内达到交房标准，但涉案房屋至今仍未验收合格。被告未按约定履行交房义务，逾期20余月，构成严重违约。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告富瑞公司未到庭，亦未提供书面答辩意见。经审理查明：2018年6月2日两原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定1、买受人购买座落于长沙市天心区房屋，建筑面积95.81平方米，总房价855104元；2、出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准、符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续，买受人应在通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；4、本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。经双方签字盖章的补充协议与本合同具有同等效力。同时，该合同附件四即《合同补充协议》约定：1、第三条关于房屋交接的约定：商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以《潇湘晨报》、《长沙晚报》之一作为发布交房屋通知的媒体，不再另发交房通知，买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，否则，责任由买受人自负。2、第五条关于交付期限及条件的约定：本条所指商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘察方的验收合格文件。双方另就其他权利义务进行了约定。合同签订后，两原告向被告支付购房款855104元,并缴纳了契税、物业维修基金等相关费用。2018年12月19日，建设单位即被告富瑞公司联合监理单位湖南智埔工程咨询有限公司、施工单位湖南省第二工程有限公司、设计单位湖南建设集团有限公司建筑规划设计院、勘察单位核工业长沙工程勘察院对富瑞星座1#栋、2#栋以及1#栋、2#栋地下室进行了验收。2018年12月26日，被告在《长沙晚报》上刊登交房公告，载明“我公司开发建设的富瑞苑1栋、2栋商品房已经具备合同约定的交付条件，现定于2018年12月31日至2019年1月7日分栋办理交房手续。敬请各业主按《交房公告》通知时间内前来办理房屋相关交接手续，逾期视为我公司已履行房屋交付义务。”但原告等业主认为被告所交付得房屋不合格，并多次上访，到相关部门投诉。2019年1月4日，长沙市建设工程质量监督站向被告富瑞公司、湖南省第二工程有限公司、湖南智埔工程咨询有限公司出具长建质监函[2019]1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，载明“你单位建设、施工、监理的富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程未经验收，就交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。现要求你单位立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。否则，我站将按照《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，报建设行政主管部门进行行政处罚。”2019年2月26日，长沙市住房和城乡建设局信访处收到涉案富瑞苑业主提交的《请求解决富瑞苑房屋质量问题和违规交房的联名信》，并于当日组织业主、被告、长沙市建设工程质量监督站等进行协调，被告承诺6个月内达到交房标准。现涉案房屋至今未经验收，两原告认为房屋不符合交付条件，遂与被告发生纠纷，诉至本院。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、增值税发票、税收缴款书、维修资金专用收据、《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》、业主联名信签收单、会议纪要等证据予以证实，经庭审核实，足以认定。本院认为：原告谢东、谭晨与被告富瑞公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，故为有效合同。双方应按照合同内容履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按合同约定于2018年10月31日前向两原告交付房屋，且未提交被告符合延期交付条件以及原被告另行变更交房时间的相关证据，被告的行为确已构成违约，应承担相应的民事责任。现就本案主要问题评析如下：一、被告于2018年12月26日向两原告交房的行为是否存在违约。现被告按《长沙市商品房买卖合同》及补充协议中约定经五方验收合格即达到商品房验收合格的标准作为交房条件。但在2019年1月4日，建设行政主管部门即长沙市建设工程质量监督站向建设单位即被告富瑞公司、施工单位即湖南省第二工程有限公司、监理单位即湖南智埔工程咨询有限公司出具函件，明确上述建设、施工、监理的富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程未经验收，就交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。并要求立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。对此，本院认为，长沙市建设工程质量监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的有效法定证明条件。现建设行政主管部门已对涉案楼房富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程的建设、施工、监理未经验收，就交付使用，违反相关法律法规作出认定，并要求涉案楼房的建设、施工、监理单位组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。同时涉案楼房富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程均系主体工程，涉及房屋的正常使用以及人身财产安全等相关问题，故本院认为案涉房屋未达到交付条件，被告的行为已构成违约。2、关于被告是否应继续履行交房义务的问题，本院认为，被告有义务向两原告交付既符合合同约定亦不违反法律法规强制性规定的合格房屋，故对于两原告要求被告继续履行合同约定的房屋交付义务的诉讼请求，本院予以支持。3、关于违约金的计算问题，两原告主张被告自逾期之日即2018年11月1日起,以已付房屋价款855104元为基数，按每日万分之一的标准支付违约金至房屋验收合格之日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，同时考虑被告延期交房已呈整体性态势,在此情形下,不宜确定过高的违约金数额，参照本院对涉案小区其他未收房业主已发生法律效力的判决书所确认的违约金计算标准，酌定判令被告给付两原告违约金31211.3元（855104元×0.1‰/天×365天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内向原告谢东、谭晨交付已经验收合格的房屋（位于长沙市天心区）；二、限被告湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告谢东、谭晨违约金31211.3元；三、驳回原告谢东、谭晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案受理费1078元，减半收取539元，由被告湖南富瑞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  向利二〇二〇年九月九日法官助理聂士洋书记员丁玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。