河南省邓州市人民法院行 政 裁 定 书（2020）豫1381行初21号原告许建霞，女，生于1976年8月1日，汉族，住址邓州市东城区。原告孙中玉，男，生于1956年2月15日，汉族，住址邓州市。二原告的委托代理人邢立民、汤海疆，河南雷鸣律师事务所律师。被告邓州市住房和城乡建设局。法定代表人常吉朝，任局长。委托代理人余乐国，该局工作人员。委托代理人武治国，该局工作人员。第三人杨明良，男，生于1964年9月10日，汉族，住址邓州市东城区。委托代理人马涛，河南花洲律师事务所律师。第三人邓州市仁和置业有限公司。法定代表人汤林波，该公司负责人。原告许建霞、孙中玉诉被告邓州市住房和城乡建设局及第三人杨明良、邓州市仁和置业有限公司为房屋预告登记一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告孙中玉及其许建霞、孙中玉的委托代理人邢立民、汤海疆，被告邓州市住房和城乡建设局的委托代理人余乐国、武治国，第三人杨明良及其委托代理人马涛，第三人邓州市仁和置业有限公司的法定代表人汤林波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原邓州市房管局于2013年12月10日为杨明良颁发了邓房预告字第201305064号房屋预告登记证。原告许建霞、孙中玉不服，向本院提起行政诉讼。原告诉称，原告许建霞、孙中玉分别于2013年2月和9月与第三人邓州市仁和置业有限公司签订了开元盛世103、104等两层连体房屋的《商品房买卖合同》，并缴清了全部购房款，一直占有使用至今。2013年11月第三人杨明良与仁和公司签定了上述103、104房屋的虚假的《商品房买卖合同》，杨明良未支付分文购房款。2013年12月10日被告在杨明良没有提交合法有效材料情况下，为第三人杨明良办理了预告登记证书，程序严重违法。2019年原告在执行异议之诉一案中，知道被告的上述违法行为，该行政行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法撤销原邓州市房管局为第三人杨明良颁发的邓房预告字第201305064号预告登记证并赔偿二原告的经济损失，诉讼费由被告负担。原告向法庭提交如下证据：1、二原告的身份证复印件、二原告与邓州市仁和置业有限公司签订商品房买卖合同各一份、（2019）豫1381民初3284号民事判决书一份，证明二原告具备诉讼主体资格；2、邓房预告字第201305064号预告登记证，证明被告的行政行为侵害了原告的利益；3、第三人杨明良商品房买卖合同复印件两份，证明第三人杨明良涉嫌造假，伪造涂改合同内容；4、收款收据，证明杨明良向法庭递交的交款单系涂改伪造证据，该证据虚假；5、邓州市仁和置业有限公司情况说明、邓州市人民法院（2019）豫1381民初3284号民事判决书，证明涉案房屋为两层连体复合商铺；6、录音光盘、邓州市人民法院（2019）豫1381民初3284号民事判决书，证明被告无档案，逾期举证；7、邓州市人民法院（2017）年豫1381民初439号民事调解书，证明杨明良并非买房人，签订的商品房合同虚假、不真实；8、证人杜某的证言，证明预告登记申请书中代理人一栏中的签名并非杜某所签、也未办理预告登记事宜；9、房屋登记办法、房屋预告登记流程，证明被告作出行政行为程序合法，证据不足。被告辩称，2013年12月5日，被告依据杨明良提供的商品房预售合同、备案及预告登记申请表等相关材料，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条规定，2013年12月10日为其办理了开元盛世3#楼103和3#楼104商铺2间预告登记证。被告为杨明良办理的预告登记证符合登记条件和程序，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提交如下证据：1、商品房买卖合同及附件一、二；2、邓州市商品房备案、预告登记申请表；3、委托书及证明书；4、身份证复印件；5、通知；6、收款收据；7、房屋预告登记存根。上述证据证实被告的行政行为事实清楚、程序合法。第三人杨明良述称，1、邓州市仁和置业有限公司和汤林波是在借款到期后不能偿还杨明良借款的情况下，签订的商品房买卖合同，不是财产抵押合同，该买卖合同不存在违反法律行政法规强制性规定的情形，属合法有效合同。被告依据经备案登记的真实商品房买卖合同，且杨明良已经交纳了将近2万元的大修基金和相关费用后，才办理了预告登记，符合房屋登记办法的规定，程序合法。2、邓州市人民法院于2018年11月27日查封预告登记在杨明良名下的开元盛世3号楼103、104商铺，并发出查封公告，孙中玉于2018年12月26日提出执行异议申请，许建霞也提出执行异议申请，二原告于2020年4月1日之后才提起行政诉讼，已经超过法律规定一年的起诉期限。3、本案孙中玉民事争议案件已经终审判决，其对争议房屋不享有实体权利，许建霞民事争议案件虽经一审判决，但杨明良提起上诉，该判决未生效，根据最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第八条规定，本案不应当审理和判决，应先行解决民事争议。综上，被告的预告登记行为程序合法，二原告已超过诉讼时效，应驳回二原告起诉。第三人向法庭提交如下证据：1、身份证复印件，证明第三人杨明良的身份信息；2、许建霞、孙中玉执行异议书、（2018）豫1381执恢351-1号执行裁定书及查封公告，证明二原告的起诉超过诉讼时效；3、邓州市商品房预告登记档案一册、预告登记证、交费票据，证明杨明良备案预告登记符合法律规定，程序合法；4、（2019）豫13民终7627号民事判决书，证明孙中玉起诉主体不适格，诉讼请求没有依据；5、民事上诉状一份，证明许建霞诉杨明良执行异议之诉一案，杨明良提起上诉，判决书未生效。第三人邓州市仁和置业有限公司述称，杨明良办理的商品房备案预告登记其并不知道，材料都是虚假的，请求撤销为杨明良颁发的预告登记证。邓州市仁和置业有限公司未向法庭提交证据。经审理查明，2013年2月27日，许建霞与仁和公司签订开元盛世3-103、203号房的商品房买卖合同，2013年9月8日，孙中玉与仁和公司签订了开元盛世三号楼一、二层105、205号房的商品房买卖合同。2012年11月10，汤林波因缺乏资金由仁和公司提供担保向杨明良借款2400000元并出具了借条。借款到期后，汤林波未偿还借款。2013年11月26日，杨明良与汤林波、仁和公司协商，若汤林波在2014年3月30日前不能偿还借款2400000元，则借款2400000元作为杨明良的购房款，购买仁和公司所有的位于邓州市雷锋路与中州大道交叉口东南角开元盛世三号楼103、104商铺。同日，杨明良与仁和公司签订开元盛世三号楼103、104商铺的商品房买卖合同。2013年12月杨明良、仁和公司向被告申请商品房预告登记，并提供了杨明良、杜某的身份证复印件、委托书、仁和公司证明书、申请表、商品房买卖合同及收款收据等有关材料。2013年12月10日原邓州市房管局为杨明良颁发了邓房预告字第201305064号房屋预告登记证。该证载明：预告登记权利人杨明良，预告登记义务人仁和公司，房屋坐落邓州市雷锋路与中州路交叉路口开元盛世3-1-103、104号。另查明，2017年2月3日，杨明良诉至法院要求汤林波与仁和公司共同偿还其借款140万元及利息，2017年6月14日，法院作出（2017）豫1381民初439号民事调解书，调解达成协议：汤林波、仁和公司于2017年11月10日一次性偿还杨明良的借款140万元本金及利息，利息按月息2分计算，从2015年5月10日起至款付清之日为止。本调解书生效之时，双方之间的所有借款条据均作废。后汤林波、仁和公司未履行（2017）豫1381民初439号民事调解书达成的调解协议，杨明良向法院申请了强制执行。2018年12月24日，法院依据（2018）豫1381执恢351-1号执行裁定书，查封了预告登记在杨明良名下，位于邓州市雷锋路与中州路交叉口东南角“开元盛世”三号楼103、104商铺，许建霞、孙中玉作为案外人分别对此提出执行异议，本院作出（2019）豫1381执异7号、29号执行裁定书，驳回许建霞、孙中玉的异议请求。2019年3月13日，孙中玉提出执行异议之诉，本院作出（2019）豫1381民初2346号民事判决书，驳回孙中玉的诉讼请求。孙中玉不服，提起上诉，2020年3月20日，南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民终7627号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年4月23日，许建霞提出执行异议之诉，2020年6月3日，本院作出(2019)豫1381民初3284号民事判决书，判决一、不得执行位于邓州市雷锋路与中州大道交叉口东南角开元盛世三号楼103号房屋。……杨明良对此不服，提起上诉。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议……”。本案涉案房屋预告登记行为的基础性法律关系为杨明良与仁和公司签订的商品房买卖合同，原告认为该买卖合同系虚假合同，应属无效，但因该合同的效力问题未通过法定诉讼程序予以确认，故原告要求撤销被告给第三人杨明良颁发的房屋预告登记行为，应当先行解决合同效力等民事争议，待民事争议审理完，再对房屋预告登记行为提起诉讼。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（十）项之规定，裁定如下：驳回原告许建霞、孙中玉的起诉。案件受理费50元，退回原告许建霞、孙中玉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  周玲卫审 判 员  陈洪龙人民陪审员  王小伟二〇二〇年九月十六日书 记 员  杨 钊