广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4033号上诉人（原审原告）：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇北区*******************088-1房。法定代表人：卢炎枝，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢炽鹏，广东瀛嵪律师事务所律师。委托诉讼代理人：范欣儿，广东瀛嵪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李春喜，女，1973年3月16日出生，汉族，住广东省中山市************。上诉人中山市润昌置业管理有限公司（以下简称润昌公司）因与被上诉人李春喜租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。润昌公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判支持润昌公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、李春喜拖欠租金且擅自停业的行为构成根本违约，应当按照租赁合同约定承担违约责任。2019年8月李春喜开始拖欠租金，并于同年8月21日开始擅自停业，李春喜的行为构成根本违约，根据《百汇时代广场商铺租货合同》第十条第3款之约定，润昌公司有权解除合同没收保证金并要求李春喜按未完租期租金总额的20％支付违约金以及补交装修期间租金同时承担润昌公司的其他损失。二、李春喜一审经传唤拒不到庭，视为其放弃抗辩和质证的权利，一审法院主动以没收保证金足以弥补润昌公司损失为由，减轻李春喜违约责任，没有法律和事实依据。1.一审法院主动调整违约金违背双方当事人真实意思表示、违背合同法意思自治原则。双方系自愿签订的合同，该合同是双方真实意思表示且真实合法有效，合同条款对双方当事人具有约束力。双方在签订合同时同意按合同约定追究违约方违约责任，在诉讼时双方也应继续遵循合同约定。一审法院不顾双方约定，违背合同意思自治原则，主动强行调整违约金，没有事实法律依据，依法应当予以纠正。根据合同法规定，违约责任为严格责任，违约责任的承担不以守约方实际损失为前提。且根据合同法第114条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第27条以及第29条之规定，在当事人一方对违约金申请调整时，法院才因其主张予以调整。本案李春喜并未到庭参与诉讼，在其没有明确提出调整违约金的情况下，应视为对其诉讼权利的放弃行使。对于法律赋予当事人的救济手段，当事人如放弃行使，也是一种意思自治，司法不应主动干预。2.一审法院忽视因李春喜违约给润昌公司造成的损失，主动调整违约金，对润昌公司明显不公。一审法院认定润昌公司没收履约保证金足以弥补损失，但是却忽略了因李春喜拖欠租金擅自停业的违约行为导致合同解除，并导致涉案商铺闲置。为此润昌公司需要花费人力物力重新招商，润昌公司由此需要承担较大的租金以及广告投入的损失。本案中，没收履约保证金仅是约责任的其中一种方式，不足以弥补润昌公司损失，故双方另行约定的违约责任是对守约方弥补损失的一种补充。因此润昌公司有权按合同约定要求李春喜承担相应的违约责任。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。李春喜答辩称，1.李春喜已向润昌公司交付了押金，押金足以抵扣违约金。2.李春喜结业是因为润昌公司逼其搬离，并且要求李春喜终止物业服务。3.李春喜于2019年8月20、21日搬离涉案商铺，仅拖欠了润昌公司2019年8月1日-20日的租金，在此之前李春喜一直都是按时交租。润昌公司向一审法院起诉请求：一、解除双方于2018年5月18日签署的《百汇时代广场商铺租赁合同》；二、李春喜向润昌公司支付2019年8月1日至同年9月11日期间的租金6198.13元及逾期付款利息（以6198.13元为计算基数，从2019年9月11日起按日千分之一计算至实际清偿之日止）；三、润昌公司有权没收租赁保证金8557.48元，同时李春喜向润昌公司支付未完成租期的违约金20860.94元；四、李春喜支付装修期间租金4278.74元；五、李春喜向润昌公司支付2019年9月12日至同年10月11日期间的场地占用费4535.22元；六、李春喜向润昌公司支付律师费2500元。诉讼过程中，润昌公司变更第一项诉讼请求为：确认润昌公司、李春喜双方签署的《百汇时代广场商铺租赁合同》于2019年9月11日解除。一审法院认定事实：中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌公司）系坐落于中山市小榄镇北区******百汇时代广场1区1层的房地产的权利人。2015年3月25日，弘昌公司出具委托出租证明，全权委托润昌公司对百汇时代广场进行管理和出租，有效期自证明签发之日至2035年3月24日。2018年5月18日，润昌公司（甲方）与李春喜（乙方）签订《百汇时代广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市小榄镇北区******百汇时代广场一区一层1F064-2号商铺出租给乙方，商铺建筑面积76.79平方米，套内面积43平方米；乙方承租该商铺仅限于经营阿姨奶茶，经营业态为餐饮；租赁期限为3年，自合同约定开业之日起算；甲方于2018年6月20日（以下称为交付日）将商铺交付乙方，乙方应于该日期接收商铺并进场装修，装修期为1个月，自合同约定的交付日起算；乙方同意接受中山市创汇物业管理有限公司（以下简称创汇公司）的管理并按物业服务合同约定交纳相关费用；乙方应于2018年7月20日期开始营业（以下称为开业日）；第一年租金为每月4278.74元，第二年租金为每月4535.22元，第三年租金为每月4807.05元，计租日为装修期届满次日；租赁期内租金按月结算，首月租金应与保证金同时缴纳，自第二月起乙方应于每月5日前全额向甲方支付当月租金，如当月5日为法定节假日，则顺延至法定节假日后的第一个工作日，如租赁期的首月或尾月租期不足一个月的，则按该月的实际租赁天数支付租金；乙方应于本合同签订后的7日内向甲方支付8557.48元作为租赁保证金，合同期满后，若乙方无欠费、没有违反本合同以及双方其他约定以及无损害、无赔偿等情形的前提下，甲方无息退还租赁保证金，如本合同因乙方欠费或违约导致甲方解除合同而终止或乙方单方终止合同的，甲方无需退还租赁保证金且有权按合同约定追究乙方违约责任；本合同租赁期限届满且双方未能达成续租合同或本合同因解除而提前终止的，乙方于本合同终止当天内返还该商铺，乙方逾期返还的，乙方同意自本合同终止第二日起按本合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%按月缴交场地占用费，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止；本合同终止之日起3天内，乙方未清空属乙方的可移动设施设备或其他物业，视为乙方放弃其滞留财产、装饰装修的所有权，甲方有权处置商铺内一切财产；乙方未能按照本合同约定如期缴纳租金等费用，每逾期一天应按缴纳金额每日千分之一向甲方支付逾期利息，逾期超过15天仍未缴清或累计欠费超过3次的，视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同，没收乙方缴纳的各项保证金；乙方擅自离场撤场的，甲方有权单方面解除租赁合同，收回商铺，没收租赁保证金并要求乙方按未完租期租金总额的20%向甲方支付违约金，乙方按装修期内及租赁期内免付或减付的租金全额补交，并赔偿甲方包括律师费在内的损失。合同还约定了其他内容。2018年6月22日，李春喜接收了涉案商铺，并于2018年7月20日开始交纳租金。2019年8月28日，润昌公司与创汇公司共同向李春喜发出警告函，要求李春喜支付拖欠的租金、物业服务费、相关的水电费及停业违约金。李春喜于2019年8月29日收到该份警告函。2019年9月11日，润昌公司与创汇公司共同向李春喜发出解除通知书，要求解除双方签订的租赁合同及物业服务合同，李春喜于3日内缴清所欠租金及相关费用、搬清租赁商铺内的所有物品，否则润昌公司有权处理商铺内的所有物品，并要求李春喜按未完成租期租金的10%向润昌公司支付违约金。李春喜于2019年9月12日收到该份通知书。另查明，润昌公司因本案诉讼委托广东瀛嵪律师事务所律师上列律师作为其诉讼代理人参与本案诉讼，为此支付律师费2500元。庭审中，润昌公司确认已收取租赁保证金8557.48元。一审法院认为，润昌公司与李春喜签订的《百汇时代广场商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。李春喜未按合同约定履行交付租金的义务并擅自离场，根据合同约定，润昌公司有权解除合同。润昌公司已于2019年9月11日向李春喜发出解除合同通知，李春喜于2019年9月12日收到该通知书，故双方签订的《百汇时代广场商铺租赁合同》已于2019年9月12日解除。李春喜未举证证明其已向润昌公司缴纳2019年8月1日至同年9月11日期间的租金，现润昌公司诉请李春喜支付该期间租金6198.13元（4535.22元+4535.22元÷30天×11天）及逾期利息，符合双方约定及法律规定，予以支持。但润昌公司未举证证明因李春喜未按约定交纳租金给其造成的实际损失，现润昌公司主张按日千分之一计算逾期利息（实则为违约金）显然过高，根据李春喜违约情况、过错程度，兼顾公平原则，酌情将利息标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。润昌公司自认其根据合同约定于2019年10月11日清空涉案商铺内属于李春喜的物品，李春喜对此未提出相反证据予以反驳，予以确认。合同解除后至润昌公司清空涉案商铺期间的场地占用费，李春喜亦应予以支付。现润昌公司诉请李春喜支付2019年9月12日至同年10月11日期间的场地占用费4535.22元，理据充分，予以支持。李春喜未按约定交付租金并擅自离场，根据合同约定，润昌公司有权没收租赁保证金、要求李春喜全额补交装修期内的租金并赔偿润昌公司律师费，现润昌公司诉请确认其有权没收已收取的租赁保证金8557.48元、李春喜支付1个月装修期的租金4278.74元、律师费2500元，理据充分，予以支持。润昌公司主张因李春喜违约给其造成的实际损失为长期租金损失，因润昌公司已于2019年10月11日收回涉案商铺，其完全有条件将商铺另行出租，鉴于润昌公司未举证证明其实际损失数额，在已支持润昌公司诉请的利息、装修期租金、没收租赁保证金的情况下，对润昌公司诉请的未完成租期的违约金20860.94元不予支持。综上，润昌公司诉求合理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。李春喜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认润昌公司与李春喜于2018年5月18日签订的《百汇时代广场商铺租赁合同》于2019年9月12日解除；二、李春喜于判决发生法律效力之日起7日内向润昌公司支付2019年8月1日至同年9月11日期间的租金6198.13元及逾期付款利息（以6198.13元为计算基数，自2019年9月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）、装修期间租金4278.74元、场地占用费4535.22元；三、润昌公司有权没收李春喜交纳的租赁保证金8557.48元；四、李春喜于判决发生法律效力之日起7日内向润昌公司赔偿律师费2500元；五、驳回润昌公司超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1004元，减半收取计502元，由润昌公司负担230元，李春喜负担272元（该款已由润昌公司向法院预交，李春喜在支付上述款项时一并迳付润昌公司272元，法院不另行收退）。本院二审期间，润昌公司未提交新证据。李春喜提交微信聊天记录，证明李春喜结束营业是由于润昌公司的逼迫。润昌公司不确认该聊天记录的真实性、合法性及关联性，其认为该聊天记录不能反映聊天对象，且聊天记录中也未显示出逼迫李春喜结束营业的行为。上述聊天记录有手机载体予以核对，本院确认上述证据的真实性。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审法院酌情调整违约金数额是否适当,李春喜应否向润昌公司支付未完成租期违约金20860.94元的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”,一般情况下，对于在守约方提起的违约之诉中，违约方虽未提出违约金调整请求或仅以合同无效或者不构成违约等进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的情形，人民法院可以就违约金是否过高的问题进行释明，对于已经向违约方进行释明但违约方坚持不提出调整违约金请求的，人民法院应当遵循民法意思自治原则，一般不予主动调整。但具体到本案中，李春喜一审时是未到庭应诉，也未经法院进行释明，故人民法院仍应根据公平原则和诚实信用原则，以经过审理查明的实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素进行调整。润昌公司主张收取李春喜未完租期的违约金及保证金共29418.42元（20860.94元+8557.48元），高达李春喜拖欠租金、装修期间租金、场地占用费总和（6198.13元+4278.74元+4535.22元=15012.09元）的近两倍，且一审法院还支持了润昌公司诉请的逾期支付租金的利息、装修期间租金等均有违约金性质，故在润昌公司未举证证明其实际损失的情况下，一审法院调整逾期支付租金利息的标准及对润昌公司主张李春喜支付未完租期的违约金20860.94元不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人润昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费422元，由上诉人中山市润昌置业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年九月四日书记员  古莉娟雷媛