江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初2396号原告：镇江市骏业房产买卖代理有限公司，统一社会信用代码91321102MA1YA0JL73，住所地镇江市京口区解放北路438号。法定代表人：李芬园，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周超，江苏恒强律师事务所律师。被告：陈开凡，男，1951年12月26日出生，汉族，住镇江市京口区江山。委托诉讼代理人：蒋莉圆，江苏瀛镇律师事务所律师。原告镇江市骏业房产买卖代理有限公司（以下简称骏业公司）与被告陈开凡居间合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骏业公司的委托诉讼代理人周超、被告陈开凡的委托诉讼代理人蒋莉圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈开凡支付居间费用34000元；2.判令被告陈开凡支付律师代理费4000元。事实和理由：2020年4月5日，原告与被告及陈骏签订了《房屋买卖合同》一份，约定陈骏将其所有的镇江市房屋出售给被告，总价款340万元。居间费用为总房价的百分之一。合同同时约定，陈骏与被告应于2020年5月29日前去市房产交易所办理产权转移手续。后原告多次联系被告按时办理过户，但被告未能按约前往。2020年5月30日，陈骏及原告再次书面发函告知被告，要求被告于2020年6月13日前与陈骏办理房屋过户手续，并支付相应房款，但被告未予履行。当月24日，陈骏发函告知原告及被告，因被告的违约行为，要求解除《房屋买卖合同》。原告认为依据合同约定，被告应支付居间费及维权的律师费用。被告陈开凡辩称，被告不存在违约行为。一、合同约定的过户时间为2020年5月29日当天，当时陈骏在日本，因新冠疫情未能回国，即使回国需长期隔离，没有办理过户系因陈骏的原因，被告没有过错。二、陈骏是原告的股东，其委托代理人是原告的法定代表人，三者之间有利害关系，原告刻意隐瞒此事，未按规定向被告出具书面告知函，亦未对交易风险进行提示说明，致使被告未能客观的考虑房屋的价格，结果导致被告以虚高的价格购买了房屋，原告的行为违反法律规定且严重损害了被告合法利益。三、全部交易过程中，原告未能提供涉案房屋的产权证书、夫妻关系证明、委托书，导致被告对相应的信息不清楚从而产生疑虑，被告认为原告未能尽审慎审查的义务。原告虚构事实，索要居间费于法于理无据，要求驳回原告的诉讼请求。被告保留向相关部门举报原告违法居间的权利。本案当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2019年4月24日成立，法定代表人为李芬园，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），李芬园任执行董事，陈骏任监事。李芬园与陈骏系母子关系。根据苏2018镇江市不动产权第0081857号不动产权登记证记载：陈骏是坐落于镇江市东吴路338号江山（以下简称涉案不动产）的所有权人，该不动产为陈骏单独所有，建筑面积214.70平方米。2018年10月2日陈骏签署《房屋买卖委托书》，言明，因其长期来往国内外，不便亲自办理相关事项，委托其母亲李芬园在符合依法出售的前提下，代为签署涉案不动产的买卖合同；代为办理与出售涉案不动产相关的物业管理费、水电、燃气、暖气等交割手续，代为收取相关售房款；李芬园在委托范围内进行的一切行为和签署的一切文件陈骏均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限自2018年10月2日起至2020年10月1日止。2020年4月5日，原告（丙方）、被告（乙方）及陈骏（甲方）的委托人李芬园签订了《房屋买卖合同》，约定：被告陈开凡购买涉案房屋；价款340万元，价款包括水、电、毛坯院子、地下室车库B1002、车库1053，地下室约80平方米；乙方于签订合同时支付甲方定金5万元；产权转移手续由甲、乙双方或委托丙方在房屋审批手续办妥后去市房产交易所办理，产权转移产生的税费等一切费用由甲方全部承担；双方约定于2020年5月29日（如该房屋设定有抵押权，甲方应在该日前解除抵押）前去市房产交易所办理产权转移手续；届时乙方按下列方式支付房款：甲乙双方验收房屋合格后交易时付清全款给甲方，甲方同时交房（甲乙双方办理过户后即付330万元给甲方，待领至乙方名下产权证后即付清余款）；丙方作为中介方，为甲、乙双方签订房屋买卖合同提供居间服务，合同签订后，甲、乙双方即负有给付丙方居间费用的义务。甲、乙双方应各自向丙方支付合同约定的房屋转让价百分之一的居间费用，逾期按每日5‰计收滞纳金。合同签订后，因甲、乙双方中任何一方原因致使合同未能履行或致使合同无效的，该方应向丙方承担约定的双方居间费用。甲、乙方违反上述约定的，丙方均有权起诉，且由甲、乙方（违约方）承担丙方因维权产生的律师代理费用。乙方在符合银行贷款政策的前提下，委托丙方办理，需另行与丙方签订委托贷款协议。各签约方签字前丙方已向各签约方释明全部合同条款，已完全理解全部内容，清楚合同全部约定，并自愿承担相应法律后果。上述合同条款为打印格式。合同还同时手书以下内容：“乙方不再承担任何税费和中介费，丙方负责办理房屋交易手续其中税费中介费由甲方和丙方承担”。审理中，对于合同中约定办理产权证的时间“双方约定于2020年5月29日（如该房屋设定有抵押权，甲方应在该日前解除抵押）前去市房产交易所办理产权转移手续”的理解，原告认为即2020年5月29日当天前往交易所，被告的委托诉讼代理人亦认可。2020年5月30日，原告及陈骏共同以EMS快递形式向被告发出《催告函》，收件人地址为镇江市润州区中山西路2－6镇江茶庄。《催告函》言明，经过多次联系，根据合同约定被告未能在2020年5月29日前办理房屋过户手续，通知被告于2020年6月13日前与陈骏办理房屋过户手续并支付相应房款。5月30日当天，被告陈开凡致电原告负责涉案合同签订的工作人员张莹，认为合同约定的5月29日是履行办理不动产变更登记义务开始的时间节点，并且可以继续履行合同，但因无足额房款，希望资金充足时履行。张莹告知关于履行合同事宜被告可以与陈骏协商后，将具体时间通知原告，见面后再行协商。2020年6月24日，陈骏向原、被告发送《告知函》。其中向被告以EMS快递形式，函件收件人地址与前述《催告函》一致，该函在次日由他人代收。函件内容为告知原、被告：因被告陈开凡未能按约定时间即2020年5月29日与陈骏完成不动产变更登记手续，亦未能在再次告知的2020年6月13日共同办理变更登记并支付相应房款，已构成严重违约，故《房屋买卖合同》于6月22日解除，同时认为因被告违约相关居间费用等应由被告陈开凡负担。另查明，2020年4月28日至5月12日期间，陈骏因新型冠状病毒××疫情防控需要在上海市长宁区天山中医医院接受集中隔离健康观察，5月12日取得人员隔离健康观察解除告知单，解除健康观察。休庭期间，被告本人及其委托诉讼代理人、原告的工作人员张莹到庭。被告本人称同意继续履行合同，但目前没有支付房款能力；其委托诉讼代理人称如陈骏要求解除合同，被告也同意解除合同。经本院组织调解，双方未能达成一致意见。本院认为，涉案《房屋买卖合同》系原、被告及第三人的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，合法有效。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人向委托人提供房屋信息时，应当向委托人披露与居间服务相关的事宜，使委托人通过居间人提供的信息做出理性的、真实的意思表示。本案就居间人提供居间服务情况：原告向被告提供居间服务时，未向被告明确告知与陈骏之间的关系是客观事实，但纵观合同履行过程，在原告及陈骏先后发送《催告函》《告知函》后，被告与原告的工作人员进行过沟通，亦未提及系因居间人未告知陈骏与居间人之间的关系损害其利益而未按约履行，而是陈述对变更不动产登记时间的理解为5月29日之后且自有资金不足；审理中被告也未证明该客观事实对其合同行为产生了影响，损害其利益。对于原告的行为违反了相关的管理性规定，就由其他法律关系予以调整，不能当然免除委托人支付居间费用的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。居间人提供了居间服务，委托人应支付报酬。对于支付报酬的标准等合同有约定的，依约定支付。本案中，《房屋买卖合同》以打印方式和手书形式对支付居间报酬做出了约定。因在内容上有所差异，应当作如下理解：其中打印方式的表述为由甲、乙各自向丙方支付房屋转让价的百分之一作为居间费用，而手书形式特别排除了该项的适用，其内容为乙方不再承担中介费，其中税费中介费由甲方和丙方承担，可以理解为在合同依约履行时，被告无需支付中介费；但同时打印部分还约定因甲、乙一方原因致使合同未能履行时，该方应承担向丙方支付居间费，手书部分并未对此作出特别约定，故当发生合同未能履行时，如系因乙方原因，其并不免除负担中介费的义务并需承担律师代理费，结合手书部分内容，此时中介费应为价款的百分之一。根据上述约定，被告支付中介费（及支付律师代理费）的条件或情形是因其行为致使合同未能履行。本案可以认定，系因被告原因导致合同未能履行。理由如下：一、根据《房屋买卖合同》对于办理不动产权变更手续的约定，原告与被告在审理中的再次确认，可以认定双方约定办理不动产权变更手续约定的具体明确的时间即2020年5月29日，而非自5月29日开始办理产权移转手续。被告主张陈骏因无法及时回国双方变更了办理产权变更手续时间，但未提交证据加以证明。二、在收到原告、陈骏发送的《催告函》当日，被告与原告取得联系，希望继续履行合同并就办理产权变更手续另行约定时间，原告作为居间人承诺提供辅助即在被告与陈骏约定见面时间的情况下，可以组织双方就具体过户时间进行商谈。但目前被告提交的证据无法证明后期向原告告知过进一步协商的时间。三、2020年6月24日，陈骏向原告、被告发送了解除合同的《告知函》，明确表明解除合同。虽被告陈述未收到该函件，但函件寄送的地址确系此前被告接收《催告函》的地址，应当认定陈骏有效行使了解除权，而被告对于《告知函》未提出异议。四、被告亦未能证明按5月30日致电张莹时的陈述与陈骏就另行协商办理不动产变更登记时间。另外，被告在5月30日电话陈述及休庭期间均有表述，5月30日及之后资金不足以支付房屋价款。结合上述情况可以认定，《房屋买卖合同》系因被告原因未能履行，其存在违约行为。应当承担支付中介费，赔偿律师代理费的违约责任。根据《房屋买卖合同》约定，中介费为房屋价款的百分之一即34000元。原告主张的律师代理费为4000元，未超出相关律师费用收费标准，予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告陈开凡于本判决生效后十日内支付原告镇江市骏业房产买卖代理有限公司中介费34000元；二、被告陈开凡于本判决生效后十日内赔偿原告镇江市骏业房产买卖代理有限公司律师费4000元。如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元（已减半），由被告陈开凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本三份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  陈艳超二〇二〇年九月二十三日书记员  叶天娇附：⒈相关法律条文⒉上诉须知附：1.相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。2.上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。