河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3852号 上诉人（原审被告）：保定永泰房地产企业策划服务有限公司，住所地保定市五四东路555号金顶宝座Ｃ座3层。 法定代表人：肖强。 委托诉讼代理人：刘云秀，河北颜湘辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王淑芝，女，1970年3月13日出生，汉族，住石家庄市。 原审被告：肖强，男，1982年10月8日出生，汉族，现住保定市。 委托诉讼代理人：刘云秀，河北颜湘辉律师事务所律师。 上诉人保定永泰房地产企业策划服务有限公司（以下简称永泰公司）因与被上诉人王淑芝及原审被告肖强居间合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人永泰公司及原审被告的委托诉讼代理人刘云秀、被上诉人王淑芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永泰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决“本院认为”部分，显然将上诉人作为居间方的角色与开发商混淆了，以致将认定商品房买卖合同无效的理由错误地适用在本案居间合同的效力中。购房户购买了五证不全的房产，在起诉前如仍是五证不全，只要购房者主张，其与开发商签订的房产买卖合同必被认定无效。这是根据《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等相关法律，结合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的内容。但这仅限于买卖五证不全的购房合同效力中适用，没有判例或法律规定将其扩展到居间合同中。这些规定也说明五证不全的风险很常见，应由交易双方承担。但一审判决本院认为部分的论述，明显将本应购房人自行承担的风险强加给居间方。二、本案居间合同合法有效，一审判决认定该合同“违反了国家强制性法律规定、损害国家利益和社会公共利益”明显错误。上诉人并非涉案开发商保定建基房地产开发公司（以下简称建基公司）的销售部门，并未与该公司签订任何销售代理合同，更没有销售代理行为，仅在本案为被上诉人提供居间服务，据此收取居间费用。本案的居间合同与代理开发商销售房产的经纪公司是两种完全不同的合同类型。后者可以受《房地产经纪管理办法》的约束，前者则完全适用《合同法》第四百二十条约束。一审判决未查清以上事实，显然将上述两种合同混淆。即使本案合同系经纪合同，一审判决引用的《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定并非效力性强制性规定，即使违反也不引起合同无效。根据《合同法》第四百二十条的规定，居间人的法定义务是提供订立合同的机会或服务，并未规定居间合同的效力以居间人提供的合同的效力为前提。被上诉人与开发商之间购房合同无效，不影响居间合同的效力。三、合法有效的居间合同，仅在“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损坏委托人利益”的情况下，才承担返还已付报酬的责任。上诉人不存在此情形，一审判决上诉人返还报酬明显错误，应予纠正。1、上诉人在履行居间合同中没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。上诉人在为被上诉人提供服务之初就口头告知过房产五证不全。被上诉人对房屋具体信息与现状明显是知情的，其一次性购两套房产就是为了炒房，其只听上诉人介绍就直接购买不符合常理。上诉人也带被上诉人到建基公司售楼部了解楼盘具体情况，房屋五证是否齐全房价存在巨大差别，被上诉人作为炒房对房子证件的情况完全明了。所以，上诉人为被上诉人提供了符合其条件的房源后，是否购买由被上诉人承担，造成本案风险的根本原因是被上诉人。2、上诉人作为居间人，为被上诉人提供服务，促成其与开发商签订两套房的购房合同后，居间服务已经履行完毕，至于之后合同是否顺利履行，不在居间方服务范围内。不能因后续合同无效或解除，就否定居间合同效力，或要求返还居间费，有违公平原则。3、被上诉人作为完全行为能力人，在签订合同时应对五证进行检查，在明知五证不全的情况下购买是不受法律保护的，应承担投资风险；即使未检查，也是被上诉人的过错，应承担自己行为造成的不利后果。综上，请二审法院依法改判或发回重审。 王淑芝辩称，上诉人上诉无事实依据，上诉人说我是炒房是不正确的，上诉人说我主动找的被上诉人也是不正确的，居间合同虽然没有隐瞒情况但是上诉人是有诱导行为的，被上诉人自己的业务员也对我们出示了购买的凭证，客观上对我造成了诱导性购买的误导，当时上诉人说项目是某领导所托让上诉人作为销售代理人的，他们自己也进行了购买，作为销售代理人收取了200每平米的高额电商费，在项目没有进行正常施工的情况下没有对我进行风险提示，收取的行为上诉人没有行使销售代理人的义务。在讨还电商费的过程中，我曾三次到莲池区住建局投诉，均得到政府的支持，分三次讨还部分电商费，每一次政府施压肖强都明确表示要退还，可见其知道应该退，但其能不退就不退，能拖就拖。 肖强述称，同上诉状内容，肖强是公司法人，与永泰公司是分开的，财务更没有混同，关于部分返还费用是因为公司委托肖强与公司另外的财务人员使用的他们个人账户进行的转账返还，但这不代表公司的财务与肖强个人财务是混同的，这只是一种个例，且一审时，肖强是被上诉人当庭追加的，之前肖强并不知道该诉讼与其个人有关，故一审没有给肖强举证期，一审法院说肖强没有对自己的主张举证，所以不能支持是错误的，对此请二审法院查明事实。 王淑芝向一审法院起诉请求：1.依法判令永泰公司立即返回剩余电商费13763元；2.判令永泰公司支付逾期退还金额利息4655元，利息以4.9万为基数，按照同期贷款利率为标准，自2017年4月22日起，至实际付清之日止，现暂计至2019年4月22日，利息为4655元；3.判令永泰公司承担本案诉讼费用；4.如永泰公司资产不足以偿付，判令由肖强个人财产支付。2020年5月19日，王淑芝向一审法院提交追加被告申请书，以电商服务费未进入公司账户，而是存在了个人户头肖强名下，申请肖强作为偿还人。 一审法院认定事实：经永泰公司居间介绍，王淑芝明知由建基公司开发建设的位于竞秀区五证不全，于2017年4月25日与建基公司签订了翡翠湾项目《购房协议书》两份，购买Ａ-2-2-401号、Ａ-16-3-402号房屋两套，约定于2019年12月31日交房。2017年4月22日王淑芝向永泰公司支付居间费（电商费）48358元。后因王淑芝要求，永泰公司通过肖强、任颖账户，退还王淑芝居间费34595元，尚余13763元，王淑芝诉请退还。现翡翠湾项目仍然五证不全，处于未施工状态。永泰公司系自然人独资公司，股东、法定代表人均为肖强，经营范围：企业形象策划服务、房地产咨询服务、房地产经纪服务。 一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。本案中，永泰公司向王淑芝提供了购买房屋的居间服务，王淑芝向永泰公司交纳了居间服务费48358元，双方法律关系符合居间合同的特征。因此，本案应按居间合同纠纷处理，王淑芝以不当得利为由起诉应予纠正。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”、《房地产经纪管理办法》第十五条第三款规定：“房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件”；第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；（十）法律、法规禁止的其他行为”。本案中，由于王淑芝认购翡翠湾房屋在本案辩论终结前手续依然不全、且未能开工建设。永泰公司作为专业的房地产经纪公司，其有偿地向王淑芝提供居间服务，但未能审慎核实王淑芝认购的房屋所在项目的真实情况，而且服务的内容违反了国家法律强制性规定，损害了国家利益和社会公共利益，进而导致王淑芝认购房屋的目的落空，因此，永泰公司无权要求王淑芝支付报酬，故应将未退还的居间服务费13763元退回给王淑芝。王淑芝系完全行为能力人，应具有一定的生活经验和分辨能力，其在购买房屋时亦负有应有的审慎义务，其在已经知道所购房产手续不全的情况下仍然接受居间服务，亦具有过错，其主张的利息损失应自行承担。因永泰公司系自然人独资公司，其股东及法定代表人肖强未举证证明其个人财产与公司财产相分离，因此应承担连带还款责任。王淑芝要求肖强承担补充赔偿责任，属于对自身权利的处分，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第十条、第四百二十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：“一、被告保定永泰房地产企业策划服务有限公司自本判决生效之日起三日内返还原告王淑芝居间服务费13763元；二、被告肖强对上述还款承担补充责任；三、驳回原告王淑芝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260.0元，减半收取130.0元，由被告保定永泰房地产企业策划服务有限公司、肖强负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，王淑芝及永泰公司对双方之间存在居间合同关系且在永泰公司提供居间服务的基础上签订了本案所涉的房屋买卖合同均无异议，因此，应当认定王淑芝与永泰公司之间存在居间合同。由于王淑芝所认购的翡翠湾房屋在一审法院辩论终结前手续依然不全、且未能开工建设，导致王淑芝与建基公司签订的合同违反法律强制性规定，无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的规定，本案中，永泰公司实际并未促成合同成立，故其不得要求王淑芝支付报酬。另，永泰公司已经根据王淑芝的要求退还了部分中介费用，其现主张中介合同合法成立，其对涉案房屋买卖合同不能履行不承担责任，其行为前后矛盾，对其退还部分中介费的行为亦未作出合理解释，故一审法院判令永泰公司返还居间服务费并无不当。 综上所述，永泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费260元，由上诉人保定永泰房地产企业策划服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王红哲 审 判 员 翟乐光 审 判 员 郭 潇 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 杜斯妹 书 记 员 边 塞