贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初3461号原告：贵州铜城物业服务有限公司，组织机构代码。住所地：铜仁市碧江区。法定代表人：张琴，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张朝和，男，土家族，出生于1988年06月06日，住碧江区，委托诉讼代理人：田雅君，女，出生于1986年02月25日，住碧江区。被告：杨某，女，2020年07月15日出生，土家族，户籍地贵州省铜仁市，住铜仁市碧江区。原告贵州铜城物业服务有限公司与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年07月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州铜城物业服务有限公司委托诉讼代理人田雅君到庭参加诉讼，被告杨某到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告杨某支付原告2015年11月01日至2019年12月31日（共计50个月）物业服务费3213.00元（107.11㎡ｘ0.6元／㎡ｘ50＝3213.00元），及违约金2500.00元，共计5713.00元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告服务的名城世家小区业主，被告在接收物业时（房号为4栋2单元301室，建筑面积107.11㎡）按《贵州省物业管理条例》的相关规定与铜仁市名城世家业主委员会签订了《物业服务合同》，约定按建筑面积（单价0.6／㎡）收取物业服务费，同时根据该《名城世家小区物业服务合同》第八条约定，若业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按50.00／月标准向原告支付违约金。在被告欠费期间，原告按《物业服务合同》的相关条款对物业共用部位、共用设施设备的日常运行进行了维护，及时清洁、绿化、公共区域、维护小区秩序及环境卫生，较好地完成了物业服务工作，在原告提供物业服务的同时，被告从2015年11月01日起一直未交物业服务费，经原告工作人员多次催告，被告拒不支付。原告认为，根据《物业服务合同》原被告之间存在物业服务合同关系，该物业服务合同关系没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。原告按照合同约定向被告提供了物业服务，被告则应支付原告物业服务费。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定及《物业服务合同》约定，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任；《中华人民共和国物权法》第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约；《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下例义务；按时交纳物业服务费用；第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负有连带缴纳责任。发改委《物业服务收费管理办法》第十五条规定业主应当按照物业服务合同的约定按时全额交纳物业服务费用，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，物业管理企业可以依法追缴。被告从2015年11月01日起至2019年12月31日止未交纳物业服务费，其行为已经构成违约，原告有权向被告主张违约金。按《物业服务合同》第八条约定，被告本应支付原告违约金2500元，既是对被告违反契约精神的警示，也是对按时交纳物业费的业主一个公平、公正的交待。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告杨某辩称：我的意见是物业没有尽到该有的责任，我的车被小区其他业主的车给撞了，没有及时通知我处理。而且是原告公司的保安亲眼看见，没有及时打我电话通知我。主要原因是因为这个车的事才导致我至今没有缴纳物业费。当时维修这个车我花了3260元。我不应该承担那么多的物业费，只该承担一半。对物业费金额及时间没有意见。因为原告没有及时处理我的问题才导致我没有缴纳物业费，故责任不在于我，所以我不该承担违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据：1号证据，法人身份证明证复印件、营业执照复印件，证明原告主体适格。被告质证：没有意见，无异议。2号证据，前期物业服务合同复印件，证明签订物业服务合同的事实。约定单价是0.6/元每平米及违约金。按年度缴纳物业费，缴纳违约金是按签订合同时次年交纳物业费。我们是2015年11月接手的。被告质证：有这个合同，这个是事实，一开始物业公司不是他们，他们是后来是2015年11月接手的，对于缴纳违约金我不愿承担。3号证据，催缴物业费的函，证明原告多次上门催收物业费。于2016年06月29日催被告缴物业费的事实。被告质证：有这回事。4号证据，服务照片，证明我们在小区内清理垃圾及清洁的事实。被告质证：有这回事。5号证据，房屋测绘报告，证明被告的房屋面积及实际面积107.11平方米。被告质证：没有意见。6号证据，水电费收据，证明我们公司对小区的路面照亮的公摊费用，提供服务及正常开销。被告质证：没有意见。被告出示证据。1号证据，车的维修发票，证明就是我们车的维修费用发票。原告质证表示：没有意见，对于本案关联性不大。2号证据，手机录音，证明我们的车被撞了，录音里的证人是业主委员会会长陈朝英知道保安的名字，但保安不知道是谁撞了我们的车，导致我们的车被撞了是因为原告保安履责不力，才导致我们的车受损。原告质证表示：对真实性没有意见，业主委员会陈朝英也陈述要业主交物业费，但被告没有缴纳物业费。因为被告拒缴物业费。本院认为上述证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定作为本案定案依据。本院经审理认定事实如下：原告杨某在铜仁市名城世家购买步梯住房一套，面积为107.107平方米。2015年11月01日，作为乙方的原告贵州铜城物业服务有限公司与作为甲方的被告杨某所在小区的铜仁市名城世家业主委员会双方签订《碧江区名城世家小区物业服务合同》，双方在合同中约定物业名称：铜仁市碧江区名城世家小区，其中第四条第（一）项第1条约定“物业服务费由业主按其拥有的物业的面积计算交纳，具体标准如下：高层住宅：1.00元／月／平方米；步梯房：0.6元／㎡月·平方米;商业用房按1.50元／㎡收取，改变住宅用房按1.50元／㎡收取,根据市场行情物价上浮,物业费也跟随上浮。”第五条双方约定“物业费用的交纳：1、乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收12个月的物业服务费，预收费用不得超过12个月。2、物业服务费用（物业服务资金）按年（季度／半年／全年）交纳，业主应在次年第1日／至30日履行交纳义务。”在第五章约定了违约责任，其中第八条约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的应按步梯房50元／月、电梯房80元／月的标准向乙方支付违约金。”原告于2019年06月29日向原告下发《催缴物业费的函》，通知被告交纳2015年11月01日起至2019年06月30日共计44个月应缴存的物业费2827.7元。因被告至今仍未交纳物业费，故提出前列要求被告杨某支付原告2015年11月01日至2019年12月31日（共计50个月）物业服务费3213.00元（107.11㎡ｘ0.6元／㎡ｘ50＝3213.00元），及违约金2500.00元，共计5713.00元的诉讼请求。被告杨某抗辩称，被告车辆被撞，原告未及时告知撞坏其车辆的侵权人，要求解决未果故一直未交纳物业管理费，无须承担违约金。以上事实，有原告诉称及其提供的证据材料、被告辩称其提供的证据材料，本案庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本案争议焦点：被告应否支付原告物业费及应该支付金额是多少？应否承担违约责任及如何承担违约责任？现对焦点问题作如下分析：首先，原告与被告之间成立合法的物业服务合同纠纷民事法律关系。原告在铜仁市，属于房屋所有权人，根据《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主。”原告所在小区铜仁市名城世家业主委员会与原告签订了《碧江区名城世家小区物业服务合同》，双方之间依法成立物业服务合同纠纷民事法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应以予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，被告作为居住在该小区的业主，应当履行交纳物业费用的义务。被告抗辩其车辆受损害，原告未履行职责义务，导致其维修车辆花费3260元找不到侵权人，多次与原告交涉未果而拒不交纳涉案物业费。本院认为，一方面查阅双方签订的《碧江区名城世家小区物业服务合同》，双方并未进行明确约定出现上述情况原告可以免交或者不交物业管理费；另一方面，车辆受损并非原告所为，因此在本案中被告抗辩的理由与原告诉请的事由属于不同的民事法律关系，不宜在本案中合并处理解决，原告应另行寻求救济途径，故对该抗辩理由本院不予采纳。其次，被告应支付物业费金额问题。从本院查明的事实来看，被告自2015年11月01日至今未交纳物业管理费，根据《碧江区名城世家小区物业服务合同》约定，原告步梯房面积为107.107平方米，步梯房：0.6元/平方米/每月，原告主张自2015年11月01日至2019年12月31日共计50个月的物业费，计算得出被告尚欠物业费107.107平方米×0.6元/平方米/每月×50个月=3213（四舍五入保留整数）。因《碧江区名城世家小区物业服务合同》第五条原告与被告所在小区业主委员会双方第2款约定“2、物业服务费用（物业服务资金）按年（季度/半年/全年）交纳，业主应在次年第1日/至30日履行交纳义务。”可以确定双方系按年度交纳。因此，自2015年11月01日起至2019年11月01日，被告应当交纳4个年度的物业费，2019年11月01日之后的物业费用应于2020年11月01日届满。因此，原告诉请应获支付的物业费应为四个年度的物业费共计为107.107平方米×0.6元/平方米/每月×48个月=3085元（四舍五入，保留整数），原告主张被告支付其物业费3213元，超出3085元部分，本院不予支持。再次，被告应否承担违约责任及如何承担违约责任问题。根据《碧江区名城世家小区物业服务合同》第八条约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的应按步梯房50元/月、电梯房80元/月的标准向乙方支付违约金。”被告未按照约定支付原告物业管理费，因此，其存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因原告履行义务不符合约定，因此，其应当承担继续履行合同约定的义务，并且按照约定承担违约责任。根据双方约定的“物业服务费用（物业服务资金）按年（季度/半年/全年）交纳，业主应在次年第1日/至30日履行交纳义务”，可以确定物业服务费系按年交纳，在次年第1日/至30日交纳，因此，结合原告诉请时间及原告提供物业服务时间，被告交纳第一年度物业费期间应为2016年11月01日至30日。因此，自2016年12月01日原告未交纳物业费，即应视为违反上述合同约定，存在违约行为，应按每月50元支付原告违约金至2019年12月31日，共计为37个月时间，金额为37个月×50元/月=1850元，超出部分本院不予支持。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”原告诉讼请求金额为5713元，应减半收取案件受理费25元，原告已预交案件受理费25元，本院决定由被告杨某全部负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告杨某于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜城物业服务有限公司2015年11月01日至2019年11月01日止的物业费3085元。二、被告杨某于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜城物业服务有限公司物业费2015年11月01日至2019年12月31日止的违约金1850元。三、驳回原告贵州铜城物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，本院决定由被告杨某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  李枝彬二〇二〇年九月九日法官助理田坤书记员谭红艳