苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初15244号原告(反诉被告)：顾菊英，女，1962年10月26日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告(反诉被告)：马金龙，男，1959年12月14日出生，汉族，住苏州市吴中区。以上二原告共同委托诉讼代理人：马晓琦，女，1986年10月17日出生，汉族，住苏州市吴中区，系顾菊英、马金龙的女儿。以上二原告共同委托诉讼代理人：刘飞，上海其明律师事务所律师。被告(反诉原告):章隽，男，1978年2月8日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：陈国琴，女，1953年5月6日出生，汉族，住苏州市金阊区，系章隽的母亲。委托诉讼代理人：谢莉莉,江苏瀛元律师事务所律师。原告顾菊英、马金龙与被告章隽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理，依法由审判员陈烨适用简易程序于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告顾菊英、马金龙的委托诉讼代理人马晓琦、刘飞，被告章隽及其委托诉讼代理人陈国琴、陈兴根到庭参加诉讼。后被告章隽提起反诉，本院依法合并进行审理。因案情复杂，本案于2020年1月17日依法转为普通程序，由审判员陈烨、人民陪审员秦月琴、黄美凤组成合议庭于2020年5月11日公开开庭进行了审理。后因工作原因，变更为由审判员陈烨、人民陪审员徐火观、黄美凤组成合议庭于2020年9月18日公开开庭进行了审理。后两次庭审，原告顾菊英、马金龙的委托诉讼代理人马晓琦、刘飞，被告章隽及其委托诉讼代理人陈国琴、谢莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾菊英、马金龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年3月11日签订的《购房协议书》及2017年7月25日签订的补充协议；2.判令被告立即从苏州市吴江区松陵镇秋枫街2000号天悦辰花园1幢104搬离；3.判令被告支付原告房屋使用费(按每月人民币5000元，自2017年4月1日起至实际搬出系争房屋之日止)；4.判令被告向原告承担违约责任(无须返还被告已支付给原告的所有款项)；5.判令被告返还原告苏州市吴江区松陵镇秋枫街2000号天悦辰花园1幢104产证；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告顾菊英与被告章隽于2017年3月11日签订《购房协议书》1份，约定：被告购买两原告所有的座落于苏州市吴江区房屋，总价310万元；被告于2017年3月15日前支付8万元定金，2017年8月底前支付42万元房屋使用保证金，被告向原告每月支付房产贷款10722.84元；为节省房屋交易过户费，应被告要求，双方同意晚两年办理过户等手续；系争房屋在房产证满两年之日需要马上进行交易，不得耽搁；由于国家政策调整，被告只许提前交易，不能滞后交易，否则原告有权随时终止此协议；如被告没能力按时打给乙方账户房贷金额每月10722.84元，乙方有权随时终止此协议，而且在此协议终止之前发生的任何款项无需退予被告。2017年7月25日，原被告签订补偿协议，约定由于吴江地方政策造成无法立即办理网签，原告将房产证交于被告保管。协议签订后，应被告要求，原告先行将系争房屋交于被告使用至今，且将系争房屋产证交给被告保管。系争房屋产证办出日期为2017年6月23日，按照约定，原被告应于2019年6月23日满后马上进行交易。事实上，原告于2019年1月份即提醒被告提前做好交易准备，甚至代为查询政策信息。至2019年6月23日满后，原告多次催促被告进行交易。2019年7月3日，被告告知原告房产首付需要50%，贷款年限做不长为由，被告无法直接与原告交易，要求引入第三方与原告进行交易。至2019年7月26日，被告仍未寻找到第三方来与原告交易。由于原告出售系争房屋后仍需购买新房，所以原告向被告明确提出，无论是被告还是第三方必须在2019年7月底前办理交易。然截止目前，被告既不与原告进行系争房屋交易，也没有找到第三方来与原告交易。原告认为，被告的行为已构成根本违约，且给原告造成了巨大损失，依据相关法律规定，请法院判如诉请。被告章隽辩称，一、被告方并不存在任何违约行为，无需向两原告承担违约责任。（一）涉案的购房协议及补充协议是双方充分协商，确定一致内容后签订的，并不是被告方提供的版本。原告方也没有向法庭提供任何证据证明这两份材料的版本是被告方提供的。这两份协议是双方协商一致的结果，对双方具有约束力。（二）在本案中，被告方合计支付原告的款项为901000元，不论这些款项是作为房款，还是作为房屋使用保证金，只是一个名称，实际上这些款项被告方都交付给原告，原告方占有使用和支配这些款项。（三）协议中约定两年后交易是双方协商一致的结果，签订本案购房协议的时候，原告方的产证没有下来，也没有明确什么时间产证能够下来。当时被告方手中其实是持有200万不到的现金，如果当时原告方有产证，是完全可以过户的，后来协商过程当中双方一致同意两年后去办理相应的交易过户手续，所以被告方才将这些款项用于装修。（四）在双方出现状况之后，通过见面商谈以及微信群聊天记录做的一系列沟通，都是对购房协议和补充协议的书面约定的实际履行过程，被告方与原告方一直在充分协商解决问题，被告方根据协商的情况积极的履行，向亲朋好友借钱给原告方，让原告方早点拿到钱，实际上在本案当中，原告方的损失无非是房产正常交易以后拿到房款的差价，也就是70万元左右，被告方也积极筹钱将这个款项交付给原告方，所以原告方是没有什么损失的。二、涉案的购房协议书中的c条款是双方的真实意思表示，对双方具有约束力。现在两原告起诉至法院，引入第三方接盘，但是原告方不同意按照c条款来进行分配金额，所以购房协议当中约定的条款的具体操作和分配方式就比较难实现，被告请求法院按照这个条款进行判决。如果说两原告没有经济能力履行支付义务，被告也将申请法院在进入执行程序后将涉案的房屋拍卖。三、根据被告方向法庭的举证，两原告是自愿将房屋交付被告方使用，被告方对房屋进行装修，因此被告方无需支付任何使用费。四、被告方无需搬离涉案标的房屋，并且被告也没有义务将房产证退给原告方。反诉原告章隽向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告房屋交易差价2080000元（含反诉原告对案涉房屋的装修装饰956751元）、返还已付的房屋款项901000元、返还房屋贷款450366元（计算至2020年8月）、返还车库贷款60582.24元（计算至2020年9月，含车库定金1000元）；2.本诉、反诉全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年3月11日，反诉原告与反诉被告签订的《购房协议书》是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。根据《购房协议书》第（二）之（3）之c条款约定：“如果甲方没有能力在实际交付之日完成过户交易手续（比如，交不起首付，贷款贷不下来，任何其他等问题），可能会有第三方丙方接盘，乙方需要协助丙方完成交易，最终乙丙首付实际成交价还是以叁佰壹拾万为准。（如果乙丙首付成交价高于叁佰壹拾万，丙方交于乙方多余钱款乙方应及时返还甲方；如果乙丙双方成交价低于叁佰壹拾万，甲方需要支付乙方不足的款项，三方还是以初设定的叁佰壹拾万为准去多退少补）。乙丙交易是乙方应支付给甲方之前支付的定金捌万元和房产基本保证金肆拾贰万元合计伍拾万元人民币，以及从2017年3月起至交易当月甲方支付的每月贷款的本金部分（具体支付金额以实际银行出账单数额为准）”。双方于2017年7月24日签订的《补充协议》，约定暂不做网签，原协议付款方式及其他内容不变。反诉原告得知涉案标的房屋要付50%首付，且因年龄原因贷款年限受限等情况后，及时联系反诉被告协商由第三方进行接盘，反诉被告也是同意的，并且还提供了一定的协助。然现反诉被告起诉至法院，引入第三方接盘较难实现。结合上述《购房协议书》中约定的具体操作及分配方式，现反诉原告同意涉案房屋按照518万元总价进行交易，反诉被告依约定退还和支付反诉原告相应款项。如果反诉被告无经济能力履行支付义务，反诉原告请求法院判决并进入执行程序拍卖涉案标的房屋，以维护自身的合法权益。反诉被告顾菊英、马金龙辩称，对于反诉原告的全部反诉请求都不予认可。第一，引发纠纷的根本原因是由于被告的实质性违约，所以房屋的交易差价不存在要支付给反诉原告。另外反诉原告装修并未征得反诉被告的同意，所以装修款项也不应当计算在内，即使折价，也应该按照目前的固定不可拆卸的部分进行折旧，上述费用应扣减所谓的规费、税金、人工费、设施费等非固定装修材料费用再进行折旧。第二，关于反诉原告主张的已经支付的房屋款项，首先，反诉被告收到的款项并不是房屋款项，其中1000元是当时所谓的定金，然后420000元和80000元当时是作为房屋居住的保证金来支付的，并不是支付的房屋款项，至于另外的40万元是在起诉之后在反诉被告不知情的情况下打入反诉被告的账户的，所以其对于支付的房屋款项901000元也是不予认可的。第三，关于2017年3月起支付的房屋贷款以及车贷，其也不同意返还，因为双方的协议在履行过程中反诉原告根本违约，所以反诉原告应当承担相应的赔偿责任，前面已经支付的款项应当作为违约的赔偿金来支付给反诉被告，所以其也不同意返还。本院经审理认定事实如下：2017年3月11日，章隽作为甲方、顾菊英作为乙方签订了《购房协议书》1份，约定甲方以总价310万元向乙方购买座落于苏州市吴江区房屋，双方约定晚两年时间办理过户等手续。协议第二条约定：甲方已于2017年1月21日支付乙方1000元意向金，甲方于2017年3月15日前向乙方支付订金80000元，另甲方最迟不超过2017年8月底向乙方支付两年房产使用基本保证金42万元；乙方月贷（本金和利息合计10722.84元）由甲方自2017年3月1日起每月25日前支付至乙方指定账户，甲方承诺该笔贷款最晚支付至2019年6月（最多28个月），但由于办理该房产证可能存在拖延的情况（不能在2017年6月底前把房产证办好），所以双方商定从2019年7月至2019年10月产生的贷款费用（本金和利息）由乙方全额承担，如果办产证继续延迟，那么从2019年11月起至房产交易日的月份（房产证满2年）止所产生的贷款利息部分由甲乙双方共同平分承担；交付日期以房产证满2年之日算起，无论最终房产价格涨跌，一律以310万元作为房子成交最后的总价，在实际交易时如甲方需要乙方做其它方面的交易更改（比如甲方最终要求按当时市场价更改交易金额，如高于310万元的则由乙方及时退还甲方多出的金额部分，如低于310万元的则甲方及时补足乙方差额至310万元），乙方要积极全力配合。合同第三条c条款约定，如果甲方没有能力在实际交付之日完成过户交易手续（比如，交不起首付，贷款贷不下来，任何其他等问题），可能会有第三方丙方接盘，乙方需要协助丙方完成交易，最终乙丙双方实际成交价还是以310万元为准（如果乙丙双方成交价高于310万元，丙方交于乙方多余钱款乙方应及时返还甲方；如果乙丙双方成交价低于310万元，甲方需要支付乙方不足的款项，三方还是以初设定的310万元为准去多退少补），乙丙交易之时乙方应支付给甲方之前支付的订金8万元和房产基本保证金42万元合计50万元，以及从2017年3月起至交易当月甲方支付的每月贷款的本金部分（具体支付金额以交易银行出账单数额为准）。合同第三条d条款约定，如果甲方没有能力按时打给乙方账户房贷金额每月10722.84元，乙方有权随时终止此协议，而且在此协议终止之前发生的任何款项无需退予甲方。合同第三条e条款约定，关于物业费的收取，2017年1-2月的物业费需由乙方承担，之后发生的所有物业费均由甲方承担。合同第三条h条款约定，房子在房产证满两年之日需要马上进行交易，不得耽搁，但由于国家政策的调整，甲方只许提前交易，不能滞后交易，否则乙方有权随时终止此协议，如果由于乙方原因（如房产涨价等任何因素）乙方不愿意继续履行合同，乙方应返还甲方之前支付的所有费用（订金8万元，房屋使用保证金42万元，2017年3月起实际支付的贷款费用本金及利息，甲方实际装修费用），并乙方应该另外支付给甲方违约金150万元（因为甲方已经将原有房产出售）。合同第三条i条款约定，因该房产现在是乙方名字，所以如果甲方需要购买或者租赁车位时，乙方需要协助配合完成手续，产生费用由甲方承担。2017年6月23日，案涉房屋登记至顾菊英、马金龙名下，产权证号为苏（2017）吴江区不动产权第9045609号。2017年7月24日，章隽收到了案涉房屋的房产证原件。2017年7月25日，章隽作为甲方、顾菊英作为乙方签订了《补充协议》1份，约定：因吴江地方政策造成甲乙双方无法履行原协议网签手续，经双方平等友好协商，决定暂且不做网签，但为保证双方共同利益，乙方愿意将房产证原件交于甲方保管，由双方共同来维护此套房屋原交易权益，原协议和付款方式及其他内容不变，如果甲方遗失损坏产证，一切后果甲方承担，与乙方无关；应甲方要求，甲方贷款购买了蓝光天悦辰地下车库429号车位，所产生的费用和贷款甲方承担，至贷款全部还清，应无条件协助甲乙完成此车位产权变更手续，甲方应该在车位贷款满两年后根据银行要求还清全部贷款。另查明，2019年1月23日，顾菊英、马金龙的女婿宋某在微信群中向章隽表示“空了你可以去银行做一下审评，查看一下你的贷款资质，包括贷款年限，方式方法，贷款金额，信用等，房子交易要准备了。我们要保证非常顺利交易完成，把问题想在前面”，章隽回复“好的”。2019年4月17日，宋某告知章隽国家估计又要缩紧政策。后宋某要求章隽赶紧碰个头，章隽于2019年5月1日表示还要再过几天。2019年5月5日，宋某询问章隽何时做网签，章隽表示要去了解一下。2019年5月11日，宋某要求章隽“加急”并表示其6月底要去趟美国，章隽表示会尽快回来，宋某表示可以准备网签手续了。2019年6月12日，宋某询问章隽及章隽母亲陈国琴“我们可以按点交易吗”并向章隽表示“你先把征信拉出来看看，找找中介问问银行贷款的事情，把这些东西确定好后我就去借钱，因为我要去借信用贷之类的东西，利息也很高”，章隽回复“知道，明白的”，宋某表示“房子的事优先级放高点哈，我要在7月份搞定，8月份我有其他计划的”，章隽回复“嗯”。2019年7月3日，章隽向宋某表示因房屋首付比例、贷款年限以及房子的实用性等原因，其决定把房子卖给第三方，章隽表示会找中介尽快处理，宋某要求双方坐下来把这件事再理理。2019年7月4日，宋某在微信群中表示“另外，昨天见面我还有另外一个目的就是把交易过程中的事宜都要理一遍，比如买房贷款人的信誉等情况，我可能都要考虑，这是大事，马虎不得。所以我这几天会拟好一份补充协议，到时候我们一起过目，如果大家双方没有问题，我们就顺利妥当的把这件事圆满完成”。2019年7月10日，顾菊英、马金龙的女儿马晓琦将补充协议书发在微信群中，并要求章隽看一下，尽快在这几天章隽去广州之前把补充协议签掉。2019年7月11日，顾菊英、马金龙方与章隽方见面协商。2019年7月12日，章隽至微信群中表示“我今天一天在和中介沟通，把房价降一些，让他们和全款那方谈，了解付款方式等方面情况，当然未必一定能够成功。再等我一两天把这个事情全部理清楚后我会把我最终方案给到你们，好吗”，宋某回复“ok”。2019年7月17日，章隽提出可以想办法先给宋某70万元用于购置新房。2019年7月21日，宋某表示已经找到了意向的房源并交了定金，询问章隽的母亲最快什么时候可以给他们这笔钱，并要求章隽考虑一下给顾菊英、马金龙方造成的损失，无论是经济上还是精神上。同日，章隽的母亲回复争取月底前先给40万元，最晚8月10日前全部到位。2019年7月24日，章隽的母亲表示钱到账日期有点变化，月底前40万元没问题，第二笔30万元8月15日才能拿到，因为她朋友出去旅游14日回上海才可以拿到。宋某回复“和中介聊过了，按照计划，这边正常在8月12号做资金托管，我给他们解释过了，让他们晚两天吧”。同日，章隽在微信群中发了新购房补充协议。2019年7月26日，宋某向章隽表示“房子的事情不能再拖了。根据之前的协议，房产证满两年我们是要立即交易的，不能耽搁。现在因为你自身的原因，导致交易之际我们双方无法正常交易。这套房子我两年只拿到了50万元，这还不是房款。当初也是你提出的，因为房子没满两年想避掉增值税，可是现在过了交易之际一个多月的时间，而且第三方也迟迟没有出现，我们不可能这样无限期等你们的。无论怎么样，我现在最多给你5天的时间，正好这个月底，不管你自己，还是找人来交易，5天之内必须有人要和我签”。2019年7月28日，章隽的母亲向宋某、马晓琦表示“关于补偿的问题，确实是章隽这边原因，给你们带去了不少烦恼，我答应等房子交易成功给予你们十万元的精神补偿，表示歉意……如果你们同意我这个方案的，还烦请小琦把补充协议完善，明天我们就签了，我先把40万元打到你们卡上”。2019年7月29日，马晓琦向章隽的母亲表示“上周五那天跟您儿子说得很清楚了，再给最后5天时间，也就是到这个月底，找到人跟我们交易，我们不可能这样无限期等的”。又查明，2017年1月21日，章隽向顾菊英、马金龙支付购房意向金1000元。2017年3月11日，章隽向顾菊英、马金龙支付购房订金80000元。2017年7月24日，章隽的母亲陈国琴通过银行转账的方式向马晓琦支付20000元。2017年7月25日，陈国琴通过银行转账的方式向马晓琦支付400000元，并注明是购房款。2019年9月2日，章隽通过银行转账的方式向宋某支付400000元，并注明是房款。章隽代顾菊英、马金龙缴纳了案涉房屋2017年3月至2020年8月的房屋贷款本息共计450366元，其中本金167743.70元，利息282622.30元。另，章隽代顾菊英、马金龙缴纳了蓝光天悦辰地下车库429号车位的定金1000元及自2017年7月至2020年9月的车位贷款本息合计59582.24元，其中本金51364元、利息8218.24元。再查明，《购房协议书》签订后，章隽进场装修，2017年10月23日，章隽向吴江港华燃气有限公司申请开通燃气，2017年11月21日，吴江港华燃气有限公司为章隽现场开通了燃气，章隽向吴江港华燃气有限公司支付了材料费。经章隽申请，本院委托江苏启越工程管理有限公司对案涉房屋内添附的装修附属设施的价值进行鉴定。2020年9月3日，鉴定机构作出江苏启越[2020]J088号《造价鉴定报告》，结论为：1.吴江区松陵镇秋枫街2000号天悦辰花园1幢XXX室房屋添附的装修附属设施的工程造价为628886.95元，其中可移动家具家电总金额58710.10元（具体包括：床垫、床头柜及双人床、主卧一套实木家具、儿童房床及床垫、高背椅三件套、冰箱、洗衣机、电视机）；2.本工程鉴定造价中有争议部分的造价为增加移消防箱、地面抬高、烟道改造、现浇楼板等没有图纸部分造价为43642.08元。章隽为此支出鉴定费9500元。《造价鉴定报告》章隽提出了异议，江苏启越工程管理有限公司于2020年9月18日回函，确定工程总造价增加76390.99元。审理中，章隽提交了苏州春曦房产经纪有限公司出具的情况说明1份，上载明“2020年3月下旬，我中介有客户看中了江苏省苏州市吴江区松陵镇秋枫街2000号天悦辰花园1幢XXX房屋。经过了解，该房屋在贵院由纠纷。我方客户诚信诚意想以518万元的总价购买上述房屋，案件里的原被告双方也同意以这价格卖给我们客户。经过法院以及原被告双方的律师做了几天的调解工作，原被告双方对房屋总价款的分配等达不成一致意见，故我方客户就无法购买了”。以上事实，有原告（反诉被告）提供的《购房协议书》及《补充协议》、不动产查询信息结果证明、收条、微信聊天截图，被告（反诉原告）提供的《购房协议书》及《补充协议》、微信聊天记录、银行转账记录、收条、银行交易流水、转账截图、装修合同、图纸、发票等、情况说明，江苏启越工程管理有限公司出具的《造价鉴定报告》、回复意见，本院依法调取的银行交易明细，以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，首先，关于顾菊英、马金龙是否有权要求解除案涉《购房协议书》、《补充协议》。虽然案涉《购房协议书》、《补充协议》出卖方仅为顾菊英，但马金龙自顾菊英与章隽签订《购房协议书》起从未提出异议，且马金龙通过诉讼的方式与顾菊英共同主张售房人的权利，应视为其同意顾菊英的售房行为，故案涉房屋买卖合同的当事人为顾菊英、马金龙和章隽。《购房协议书》及《补充协议》是顾菊英、马金龙与章隽的真实意思表示，双方均为完全民事行为能力人，且无一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益等导致合同无效的情形，该合同依法成立并有效。《购房协议书》第三条h条款约定“房子在房产证满两年之日需要马上进行交易，不得耽搁，但由于国家政策的调整，甲方只许提前交易，不能滞后交易，否则乙方有权随时终止此协议”，本案中，原告方自2019年1月起即多次催告章隽为过户做准备，至房产证满2年即2019年6月23日，章隽无任何正当理由未与顾菊英、马金龙进行交易，章隽已构成违约，顾菊英、马金龙根据《购房协议书》第三条h条款的约定即有权要求解除合同。后经双方协商，顾菊英、马金龙同意章隽引入第三方继续与其交易，原告方要求章隽签订补充协议，明确第三方交易的时间及章隽的违约责任，但双方并未达成一致。后，在原告方限定的时间内章隽未找到第三方与原告交易。至顾菊英、马金龙提起诉讼，章隽仍未找到第三方与原告交易，顾菊英、马金龙有权依据《购房协议书》第三条h条款的约定解除与被告之间的房屋买卖合同。原告顾菊英、马金龙于2019年8月19日通过提起诉讼的方式向被告章隽发出了解除合同的通知，系依法行使合同解除权，自起诉状副本送达被告章隽之日，即2019年8月29日，双方之间的《购房协议书》及《补充协议》解除。其次，关于合同解除后，双方应承担的责任。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同解除，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉房屋买卖合同系因章隽违约而解除，现章隽要求按照《购房协议书》第三条c条款的约定，由顾菊英、马金龙以房屋总价518万元向其退还和支付相应款项，因该条款系建立在章隽并无违约的情形且成功引入第三方与顾菊英、马金龙进行交易的前提下而设立的，故章隽要求以该条款为依据，由顾菊英、马金龙向其退还和支付相应款项并无合同和法律依据，本院不予支持。本案中，双方合同解除后，章隽应将案涉房屋返还顾菊英、马金龙，并交还案涉房屋的产证；顾菊英、马金龙已收取的意向金1000元、订金80000元、房款400000元及章隽代顾菊英、马金龙支付的银行贷款本金、车位定金、车位贷款本金，也应返还被告章隽。因案涉《购房协议书》约定“乙方月贷（本金和利息合计10722.84元）由甲方自2017年3月1日起每月25日前支付至乙方指定账户，甲方承诺该笔贷款最晚支付至2019年6月（最多28个月），但由于办理该房产证可能存在拖延的情况（不能在2017年6月底前把房产证办好），所以双方商定从2019年7月至2019年10月产生的贷款费用（本金和利息）由乙方全额承担”，根据该条约定，若2019年6月正常过户的，则2017年3月1日至2019年6月期间的房贷利息由章隽负担，现因章隽违约导致合同解除，该期间的利息属于原告方的损失，应由章隽承担，故章隽要求退还2017年3月1日至2019年6月期间的房贷利息，本院不予支持。又因章隽违约导致案涉房屋无法按约过户，若正常交易，2019年7月起顾菊英、马金龙亦无需支付房贷利息，故对于章隽要求退还2019年7月至2020年8月的房贷利息，本院亦不予支持。关于车位贷款利息，因《补充协议》明确约定车位贷款由章隽归还，故对于章隽要求返还车位贷款利息，本院不予支持。根据银行还贷流水，章隽代顾菊英、马金龙归还的房贷中包含本金167743.70元、利息282622.30元，章隽代顾菊英、马金龙归还的车位贷款中包含本金51364元、利息8218.24元。至于被告章隽支付原告顾菊英、马金龙的房屋使用保证金，因目前被告章隽仍占有案涉房屋，故尚不符合退还房屋使用保证金的条件，被告章隽要求退还该笔费用，本院暂不予支持，被告章隽可待符合退还条件时另行主张权利。据上，顾菊英、马金龙应向章隽返还意向金1000元、订金80000元、房款400000元、房贷本金167743.70元、车位定金1000元、车位贷款本金51364元，以上合计701107.70元。再者，关于顾菊英、马金龙要求章隽支付房屋占有使用费（按每月5000元，自2017年4月1日起计算至实际搬出系争房屋之日止）的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，本院已支持由章隽承担2017年3月至2020年8月的银行贷款利息，已经可以弥补顾菊英、马金龙该期间房屋被占有使用的损失，故对于顾菊英、马金龙要求章隽支付2017年3月至2020年8月期间的占有使用费，本院不予支持。又因章隽目前仍占有使用该房屋，本院参照同地段同类型精装修房屋租金，酌情确定自2020年9月1日起至章隽实际搬出案涉房屋之日止，章隽应按照4500元/月向顾菊英、马金龙支付房屋占有使用费。最后，关于案涉房屋内的装修，案件审理过程中依被告申请本院依法委托江苏启越工程管理有限公司对案涉房屋内添附的装修附属设施的价值进行鉴定，江苏启越工程管理有限公司在本院主持下按法定程序进行，本院对其出具的江苏启越[2020]J088号《造价鉴定报告》及回复意见依法予以采信。至于顾菊英、马金龙主张规费、税金、人工费、设施费等不应计入装修造价，无法律依据，本院不予支持。根据鉴定结论，以2017年12月20日为鉴定基准日，案涉房屋内添附的装修附属设施的总造价为705277.94元（其中可移动家具家电总金额58710.10元，具体包括：床垫、床头柜及双人床、主卧一套实木家具、儿童房床及床垫、高背椅三件套、冰箱、洗衣机、电视机），故已形成附合的装饰装修在2017年12月20日的价值为613818.93元。考虑到章隽的装修已经添附于涉案房屋之上，客观上提高了涉案房屋的价值，房屋恢复原状不仅使添附的价值灭失，还有可能对原房屋造成损坏，是不经济的行为。故顾菊英、马金龙要求章隽将房屋恢复原状，本院不予支持。考虑到顾菊英、马金龙向章隽交付涉案房屋之时，是以转移房屋之所有权为目的，包含同意章隽对房屋进行装修之意思表示，现章隽对房屋进行的装修客观上提高了涉案房屋的价值，顾菊英、马金龙应当对章隽折价补偿。因案涉房屋装修后由章隽占有使用至今，本院结合鉴定机构确定的案涉房屋内的装饰装修在2017年12月20日的价值、房屋价值、装修完成时间、日常生活中装修物的实际使用年限等因素，酌情确定截至2020年8月底，案涉装修物价值贬损85000元。又因本院确定章隽自2020年9月1日起至实际搬出案涉房屋之日止，按照精装房的租金标准向顾菊英、马金龙支付房屋占有使用费，装修物价值贬损已经计算在其应当支付的占用使用费中了，故无需再计算2020年9月1日之后的装修物价值贬损。故，本院认定顾菊英、马金龙应补偿章隽装修款561567.84元，可移动家具家电由章隽自行搬离案涉房屋。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）的通知》第八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告顾菊英、马金龙与被告章隽于2017年3月11日签订的《购房协议书》及2017年7月25日签订的《补充协议》于2019年8月29日解除。二、被告章隽应于本判决生效后十日内从苏州市吴江区松陵镇秋枫街2000号天悦辰花园1幢XXX室搬离，并向原告顾菊英、马金龙返还苏州市吴江区松陵镇秋枫街2000号天悦辰花园1幢XXX室的产证。三、被告章隽应于本判决生效后十日内向原告顾菊英、马金龙支付房屋占有使用费（自2020年9月1日起，按照4500元/月计算至章隽实际搬出案涉房屋之日止）。四、反诉被告顾菊英、马金龙应于本判决生效后十日内返还反诉原告章隽意向金1000元、订金80000元、房款400000元、房贷本金167743.70元、车位定金1000元、车位贷款本金51364元，以上合计701107.70元。五、室内装修物（不含应由被告章隽取走的物品）归原告顾菊英、马金龙所有，原告顾菊英、马金龙于本判决生效后十日内补偿被告章隽装修款561567.84元；床垫、床头柜及双人床、主卧一套实木家具、儿童房床及床垫、高背椅三件套、冰箱、洗衣机、电视机由被告章隽于本判决生效后十日内自行搬离苏州市吴江区松陵镇秋枫街2000号天悦辰花园1幢XXX室房屋。（上述付款义务如采用转账方式支付，请汇入对方指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××65）六、驳回原告顾菊英、马金龙的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告章隽的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31600元，由章隽负担；反诉案件受理费减半收取17117元、保全费5000元、鉴定费9500元，合计31617元，由顾菊英、马金龙负担14413元，由章隽负担17204元。两相抵扣，章隽还应缴纳诉讼费用17187元，于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××64）。顾菊英、马金龙预交的诉讼费用中的17187元，本院于本判决生效后退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 烨人民陪审员  徐火观人民陪审员  黄美凤二〇二〇年九月二十五日书 记 员  金 婕附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）的通知》第八十六条非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。