安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终2489号 上诉人（原审被告）：阜南县银达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇府前路，统一社会信用代码91341225777384445C（1-1）。 法定代表人：罗林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈继峰，该公司职员。 委托诉讼代理人：王雪竹，安徽坤慧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张贺山，男，1977年11月10日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：余朝晖，安徽余朝晖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高香萍，女，1977年8月11日出生，汉族，住址。 委托诉讼代理人：余朝晖，安徽余朝晖律师事务所律师。 上诉人阜南县银达房地产开发有限责任公司因与被上诉人张贺山、高香萍商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初2739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阜南县银达房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张贺山、高香萍的诉讼请求。事实和理由：张贺山、高香萍实际得到的阁楼面积虽然未在房产证中体现，但张贺山、高香萍一直在占有、使用，且其他人无法进入该阁楼；双方对逾期办证违约金已明确约定，应依约而行。阜南县银达房地产开发有限责任公司已切实诚信履行合同，不应承担逾期办证的违约责任，即使承担，也应适当予以减少；张贺山、高香萍主张的违约金已超过诉讼时效，不应予以支持。 张贺山、高香萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 张贺山、高香萍向一审法院起诉请求：阜南县银达房地产开发有限责任公司返还张贺山、高香萍所购商品房面积误差金额383521.60元；退还多收取契税款10712元；支付逾期办理房屋产权证书的违约金（以购房款总额544775元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准从2017年4月16日至2020年4月1日）；并由其承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年7月3日，张贺山、高香萍与阜南县银达房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定：张贺山、高香萍购买阜南县银达房地产开发有限责任公司开发承建的位于府前路与三塔北路交叉口的“银达城市房屋一套，建筑面积164.93平方米，总价款为544775元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。买受人于签订合同当日缴纳首付款164775元，余款380000元于合同签订后七日内办理银行按揭贷款的所有手续，所贷款项目仅用于购买本套房屋。出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的1%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%（此处×号系当事人签订合同时另行添加）向买受人支付违约金。 张贺山、高香萍按合同约定已将全部房款544775元交付阜南县银达房地产开发有限责任公司，并于2020年4月2日取得涉案房屋不动产权登记证书，该证书显示房屋产权面积104.41平方米。阜南县银达房地产开发有限责任公司于2012年7月3日向张贺山、高香萍收取契税款29187元，并于同年10月26日向税务机关代缴契税21791元。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效。阜南县银达房地产开发有限责任公司主张未按时办理不动产权登记是由于政府行为导致，属于不可抗力，并已根据合同约定向权属登记中心递交办证所需相关申请材料，且张贺山、高香萍未及时出具授权委托书，但未提供相关证据佐证，不予支持。根据涉案合同约定，阜南县银达房地产开发有限责任公司应当在商品房交付使用后300日内，将办理不动产权属登记需由阜南县银达房地产开发有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案，阜南县银达房地产开发有限责任公司未按约定期限履行义务，存在违约行为。双方虽在签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准未予明确约定，但购房合同对违约金的约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期办证或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。阜南县银达房地产开发有限责任公司作为格式合同条款的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在阜南县银达房地产开发有限责任公司没有履行上述义务的情况下，应当遵循合同漏洞填补原则，确定合同双方的权利义务关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并结合张贺山、高香萍的诉讼请求，计算涉案逾期办证违约金。双方约定于2013年5月31日接收房屋，张贺山、高香萍于2020年4月2日取得涉案房屋不动产权登记证书，并于2020年4月17日提起诉讼，逾期办理不动产权证书违约金按日计算，每日为独立债权，应分别计算诉讼时效，2017年4月17日至2020年4月1日的逾期办证违约金，未超过三年诉讼时效。张贺山、高香萍取得不动产权证书后方可知道或应当知道面积误差，面积误差款时效期间应自取得不动产权证书之日起算，截止至起诉之日未超过诉讼时效期限。故对于阜南县银达房地产开发有限责任公司的相应辩解意见不予支持。依照合同约定核算，涉案房屋面积误差比为-36.694%，阜南县银达房地产开发有限责任公司应返还张贺山、高香萍面积误差价款383460元，对于张贺山、高香萍超出部分请求不予支持。阜南县银达房地产开发有限公司收取张贺山契税款29187元，其提交的中华人民共和国契税完税证显示缴纳契税21791元，对于差额7396元，阜南县银达房地产开发有限公司应予返还。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、阜南县银达房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向张贺山、高香萍支付逾期办证违约金（以购房款总额544775元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准从2017年4月17日至2020年4月1日）；二、阜南县银达房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还张贺山、高香萍面积误差款383460元；三、阜南县银达房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还张贺山、高香萍契税款差额7396元。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4396元，由阜南县银达房地产开发有限责任公司负担4370元，张贺山、高香萍负担26元。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：阜南县银达房地产开发有限责任公司应否支付相应的违约金；其收取的契税款差额应否予以返还。 根据涉案合同约定，阜南县银达房地产开发有限责任公司应当在商品房交付使用后300日内，将办理不动产权属登记需由阜南县银达房地产开发有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案，阜南县银达房地产开发有限责任公司未按约定期限履行义务，存在违约行为。双方虽在签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准未予明确约定，但购房合同对违约金的约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期办证或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。阜南县银达房地产开发有限责任公司作为格式合同条款的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在阜南县银达房地产开发有限责任公司没有履行上述义务的情况下，一审法院按照合同漏洞填补原则，确定阜南县银达房地产开发有限责任公司应承担的相应违约金数额，符合法律规定。阜南县银达房地产开发有限公司收取张贺山契税款29187元，其提交的中华人民共和国契税完税证显示缴纳契税21791元，对于差额7396元，阜南县银达房地产开发有限公司应予返还。 综上所述，阜南县银达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8792元，由上诉人阜南县银达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 袁理想 审判员 刘 伟 二〇二〇年九月十四日 法官助理张婷玉 书记员张玉 附：（2020）皖12民终2489号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。