江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初1486号原告：江苏立格企业管理服务有限公司，住江苏省无锡市梁溪区中南路新乐苑29号17楼，（统一社会信用代码：91320200MA1NX2WB9H）。法定代表人：王哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王萱，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙琪，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：窦朴页，男,1983年5月2日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：姜桥阳，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲加柱，江苏开炫律师事务所律师。被告：叶蓬，男,1952年11月29日出生，汉族，住宁夏银川市西夏区。委托诉讼代理人：姜桥阳，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲加柱，江苏开炫律师事务所律师。原告江苏立格企业管理服务有限公司（以下简称立格公司）与被告窦朴页、叶蓬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告立格公司的委托诉讼代理人孙琪，被告窦朴页和被告叶蓬的共同委托诉讼代理人姜桥阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立格公司向本院提出诉讼请求：1.判令立格公司、窦朴页、叶蓬签订的《京师律师大厦房地产租赁合同》于2020年1月10日解除；2.窦朴页、叶蓬向立格公司支付自2019年12月25日起至2020年1月10日止所欠租金人民币18907元；3.窦朴页、叶蓬向立格公司赔偿案涉房屋空置期租金损失215659元；4.窦朴页、叶蓬向立格公司支付装修免租期的租金142985元；5.窦朴页、叶蓬向立格公司支付违约金431318.86元；6.窦朴页、叶蓬将案涉房屋恢复原状；7.窦朴页、叶蓬承担本案的诉讼费用。在本案审理中，立格公司将主张的第2项诉请变更为窦朴页、叶蓬向立格公司支付自2019年12月27日起至2020年1月10日止所欠租金16544元。事实和理由：2017年9月12日，窦朴页、叶蓬与立格公司签订《京师律师大厦房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），约定窦朴页、叶蓬租赁立格公司的房屋用于艺术教育办公，租赁期限为10年。窦朴页和叶蓬共同承租了案涉房屋，且窦朴页是叶蓬的授权代表人。后窦朴页、叶蓬在租赁期限届满前擅自退租且拒不交付合同约定的租金，立格公司经多次催讨，窦朴页、叶蓬仍未支付，故立格公司向法院提起诉讼。窦朴页辩称，1.同意解除双方签订的租赁合同，但是解除的时间应该为2019年12月26日。2.窦朴页的租金应当计算至2019年12月26日，且已经结清，不欠租金。3.因为案涉房屋没有房产证，故要求立格公司提供能够出租案涉房屋的依据，如果案涉房屋不具备出租商用的条件，则双方的租赁合同是无效的。4.若双方的租赁合同是有效的，则立格公司应当提供损失及违约金的依据,同时主张违反了合同法的规定。5.窦朴页已经搬离，案涉房屋已经恢复原状。6.本案与叶蓬无关，窦朴页没有授权过叶蓬。叶蓬辩称，租赁合同是窦朴页和立格公司签订的。叶蓬不是实际的承租人，因此叶蓬不是本案的适格被告，也不应当承担责任。本院经审理认定事实如下：2014年9月10日，无锡市南长城市投资发展有限责任公司获得“新乐苑拆迁安置小区社区配套用房”建设项目的建设工程规划许可证，建设位置“东至中南路、西至新乐苑、西至规划道路”，工程名称为“新乐苑拆迁安置小区社区配套用房”。2017年9月12日，立格公司与窦朴页签订租赁合同，上面载明：立格公司将京师律师大厦第4层全部共1243.89平米，出租给窦朴页。窦朴页承诺4层用于艺术教育办公。租赁期限为10年（不含装修免租期），租赁期限自装修免租期届满次日开始计算。立格公司承诺给予窦朴页4个月的免租装修期，免租期自2017年9月26日至2018年1月25日。窦朴页承诺在免租期结束前完成装修入住并正常营业。第一年租金按照0.95元/平米/天，第一年（2018年1月26日-2019年1月25日）租金为431318.86元。租金每三年上浮一次，上浮幅度为8%，第1年、第2年、第3年租金一致；第4年、第5年、第6年一致（第4年租金以第3年为基础上浮8%）；第7年、第8年、第9年（第7年租金以第6年为基础上浮8%），第十年以第九年为基础上浮8%。租金支付方式为先付租金后使用房屋；每3个月支付一次，第一期租金于合同签之日起15日内支付，以后每期于上期到期日前15日支付。未经立格公司书面许可，窦朴页不得以任何理由缓交、欠交或拒交租金。窦朴页使用房屋所产生的各种税费均由窦朴页承担。水、电、有线电视、电话通讯网络、燃气、清洁费、排污费、垃圾处理费等其他原因使用租赁物所产生的税费均不含在年租金内或物业费用内，由窦朴页承担，并由窦朴页自行按有关规定缴纳。如因窦朴页未缴或欠缴而造成的停电、停水、停气等一切后果由窦朴页自行解决并承担相应责任。为确保窦朴页全面履行本合同及保证其提供商品或服务的质量，窦朴页应向立格公司支付履约保证金70000元，合同签订当日内足额支付给立格公司。履约保证金不计算利息。在租赁期内，履约保证金可以作为立格公司对窦朴页迟延支付租金、公用事业费和物业费（包括因延迟支付所应支付的违约金）、租赁房屋修复保养费或其他任何款项或费用时的扣款。窦朴页违反本合同任何条款而应向立格公司支付赔偿款或补偿款，立格公司有权在履约保证金内扣除相应的金额。窦朴页必须保证于合同期内使用租赁房屋具备良好和适于出租的状态及条件（自然损耗除外）。合同期满、或非因立格公司过错导致提前终止或解除，立格公司不对窦朴页装饰装修进行任何补偿，且立格公司有权自主选择要求窦朴页不得拆除装修及安装好的有关设施设备，前述设施设备无偿归立格公司所有；或要求窦朴页恢复原状。窦朴页未取得立格公司同意自行拆除设备设施、装潢的，窦朴页不仅要按照拆除时设备设施、装潢的市场价格赔偿，还可以同时要求窦朴页恢复原状。如窦朴页逾期向立格公司支付本合同下的任何款项，要求窦朴页就其迟延支付之应付款项支付迟延履行违约金，迟延履行违约金按每日应付款项的1‰计收。窦朴页不得以立格公司违约等任何理由拒付或延付立格公司的款项；如立格公司存在违约行为，窦朴页可以依法通过协商、诉讼方式维护权益。窦朴页拖欠租金、物业费、公用事业费等应付费用，并在立格公司向窦朴页发出要求交付应付款项的书面通知后，仍未按通知要求缴付应付款项（无论是否正式追索），立格公司有权停止向租赁房屋供应水、电等权利。窦朴页存在违约行为，未在立格公司限定的时间内改正，立格公司可以要求窦朴页纠正违约行为，承担违约责任并继续履行合同，也可以单方面解除合同，解除合同通知发出之日，双方租赁合同即解除。窦朴页违约导致立格公司解除合同或窦朴页单方面提前终止合同的，立格公司有权要求窦朴页支付合同未履行部分的租金，不退还窦朴页已付的履约保证金，并要求窦朴页支付装修免租期的所有租金（租金标准按照本合同全部租赁期平均租金计算），并另行支付一年的租金作为违约金（合同解除或终止后12个月的租金标准计算），如果由此造成立格公司全部损失（含预期损失）超过前述违约赔偿金的，超过部分窦朴页仍应赔偿。在上述租赁合同文本的封面上，窦朴页在“承租方”一栏签字；合同第一页的承租方一栏为空白；合同末尾处窦朴页在“授权代表人”一栏签字。2018年1月18日，消防部门向立格公司出具《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》，上面载明：立格公司于2017年12月8日申报的立格公司内装修工程被综合评定为竣工验收消防备案合格。在租期内立格公司多次催讨租金，叶蓬于2019年11月11日通过微信回复“窦总已经给我了，一会到家打过去。放心”。叶蓬于2019年11月13日通过微信回复“物业费已经打过去了。租金再过几天。26号前一定到位。”叶蓬于2019年11月21日通过微信回复“我和窦总说一声，让他今天给我啊。”2019年12月22日，叶凌飞报警称其在京师律师大厦门口搬东西门卫不让出，有纠纷。无锡市公安局梁溪分局金星派出所于2020年7月10日出具上述情况说明。2019年12月29日，窦朴页向立格公司出具公司退租申请书一份，上面载明：“梁溪区消防大队来我公司检查不允许我公司对外营业，原因是：不得涉及少儿类培训和商业办公。经过认真研究，决定自2019年12月26日起不再租用贵司的房屋”。2019年12月30日，立格公司的工作人员通过微信告知窦朴页：“你写的申请我看到了。你什么时候过来和我们朱律师谈退租事宜”。同日，窦朴页通过微信回复：“我和朱律师上午已经跟我联系过了，然后我现在就是要和叶老师商议后，就来谈这个事情！”2020年1月6日，立格公司的工作人员通过微信告知窦朴页：“今天你把你们所有欠的费用，今天立马交过来，过了今天以后我就不保证朱律师那边会怎么处理了，现在我今天是最后我跟你们扯这些东西，你们到目前为止到现在一分钱的，欠的费用一直都没有交过来，你跟那个姓叶的你们怎么谈，那是你们自己的事情，你知道吧，把你们欠的费用所有的费用都要交过来，今天是最后一天。”2020年4月7日，窦朴页通过微信询问立格公司的工作人员：“我们下午过来搬东西，车子可以方便开进来吗？”工作人员回复：“好的”。2020年7月7日，立格公司与案外人江苏艺路通文化艺术培训有限公司（以下简称艺术公司）签订《京师律师大厦房地产租赁合同》，上面载明：立格公司将京师律师大厦第4层共1243.89平米，出租给艺术公司使用。租赁期限为3年2个月（不含装修免租期），立格公司承诺给艺术公司2个月免租装修期，免租期自2020年7月8日至2020年9月7日。审理中，立格公司陈述：1.虽然合同仅仅是窦朴页一个人签字，但是实际合同相对方有窦朴页和叶蓬两个人。在实际经营过程中，款项的支付都是由叶蓬负责的。在签订合同时，窦朴页没有提供叶蓬的授权委托书，但是窦朴页签字时签在了合同尾部的授权代表一栏。同时，在前期洽谈中，窦朴页也说明与叶蓬是合作关系，共同承租案涉房屋。在合同签订后，叶蓬与窦朴页共同经营无锡市舞彩蓝天艺术培训中心有限公司，叶蓬和窦朴页均是公司股东，故叶蓬并非如窦朴页所述仅为公司财务人员。2.窦朴页的退租申请明确写明是梁溪区消防大队认为消防有问题。但是根据立格公司提供的消防备案检查意见书可以证明综合评定竣工验收消防验收是合格的，案涉房屋的消防许可是窦朴页自行办理的。立格公司并不知道对方租赁房屋是用于少儿培训，合同约定的是艺术办公。此外，立格公司提供了无锡市城北投资发展有限公司出具的证明，证明新乐苑29号商业用房（京师律师大厦）属于城投公司，房产证正在办理中，整栋楼房整租给立格公司并同意立格公司进行转租和其他企业用于经营活动。3.窦朴页在发了退租申请后，一直没有搬离。现在主张的合同解除时间是立格公司委托律师的时间，因为当时立格公司也有解除的意思。4.现主张的租金为35943元/月。空置期自2020年1月10日之后半年计算，且案涉房屋也实际空置了6个月。免租期的租金是142985元（0.95元是合同约定的日租金，免租期是121天，1243.89平方米是面积）。违约金是一年的租金。5.要求案涉房屋恢复原状的实际要求就是拆除广告牌和标识。6.确认窦朴页向立格公司交纳了7万元的履约保证金,但是因为窦朴页、叶蓬擅自退租构成违约，故依据租赁合同约定不退还履约保证金。7.经过核实，2019年12月22日的纠纷是因为窦朴页一方未将租赁物内的垃圾及其他残余物品进行处理导致。窦朴页陈述：1.不存在授权的问题，合同就是窦朴页自己签订的。合同封面上的甲方明确是窦朴页，合同末尾处的签名是窦朴页随意签的，所以没有注意到签到了授权代表那一栏上。2.解除合同的原因是因为消防方面规定3层以上不能办理少儿的培训；在租赁合同签订的时候已经明确是用于少儿培训，且立格公司已经清楚窦朴页的经营内容。出现消防不能过关的情况，是窦朴页准备将案涉房屋转租，但通过其他租户得知，案涉房屋没有房产证以及房屋性质是住宅而不是商用楼房。3.搬离通知是在2019年12月29日发出的，但实际搬离是在2019年12月26日。完全搬出的日期是2020年4月7日。窦朴页没有在12月份搬离的原因是因为立格公司的阻止，故窦朴页提供了无锡市公安局梁溪分局金星派出所的情况说明证明阻止的事实。4.窦朴页在2019年8月就开始和立格公司协商退租事宜。立格公司的工作人员在2019年8月就在朋友圈中发布了案涉房屋的招租信息。对于每月租金为35943元无异议。5.同意拆除广告牌和标识。6.立格公司对解除租赁合同有着充分的预见并提前做了准备，6个月的空置期损失计算标准超出了合理范围。2020年1月24日，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应，也影响了立格公司的对外招租。此次疫情属于不可抗力无法预见，因此，立格公司将多种损失归结于窦朴页，要求窦朴页全部赔偿不符合事实。7.7万元保证金应当进行相应的折抵，若窦朴页没有责任或者折抵后还有剩余的，应当在判决生效后予以退还。叶蓬陈述：叶蓬是公司财务，窦朴页是老板。窦朴页和叶蓬共同注册了一个公司，两个人都是公司股东。但是两个人约定好，由窦朴页负责对外的事务，叶蓬负责技术和财务。合同是窦朴页单方面签订的。本院认为，租赁合同是由立格公司与窦朴页签订的，立格公司提供的证据不足以证明叶蓬系上述租赁合同的相对方，且窦朴页、叶蓬均否认窦朴页受叶蓬的委托签订上述租赁合同，故本院认定叶蓬不是租赁合同的相对方，无需在本案中承担责任。因为立格公司提供了建设工程规划许可证，且上述租赁合同系立格公司与窦朴页的真实意思表示，不违反法律强制性规定，故租赁合同已经成立并生效。窦朴页提出其提出解除合同的原因是案涉房屋系3层以上不能用于少儿培训，以及案涉房屋消防不过关。但是窦朴页未能就上述解除合同的理由提供相关证据予以证明，另一方面窦朴页在合同租赁期届满前就单方面要求解除合同，并存在迟延支付租金的事实，本院认定窦朴页在本案中无权以通知方式单方面解除租赁合同，故本院对窦朴页提出的租赁合同于2019年12月26日已经解除的抗辩，不予采信。因为在本案审理中，双方均同意解除租赁合同，故本院依法解除双方于2017年9月12日签订的租赁合同。窦朴页抗辩其于2019年12月26日实际搬离，未能完全搬离的原因是因为立格公司的阻止。但是现有证据证明，窦朴页于2020年4月7日仍在与立格公司的工作人员协商搬离的事宜，且窦朴页提供的情况说明不足以证明立格公司在窦朴页提出搬离后进行了阻止，故本院对窦朴页实际于2019年12月26日搬离，且未能完全搬离的原因系立格公司阻止的抗辩，依法不予采信。结合本案其他证据，本院对立格公司要求窦朴页支付自2019年12月27日起至2020年1月10日的租金即16544元的主张依法予以支持。因为窦朴页单方面提出提前解除合同，且未按约支付租金，其行为已经构成违约，故窦朴页应当承担相应的违约责任。虽然，立格公司与窦朴页在租赁合同中约定了窦朴页存在违约行为时，立格公司有权要求窦朴页“支付合同未履行部分的租金，不退还窦朴页已付的履约保证金，并要求窦朴页支付装修免租期的所有租金（租金标准按照本合同全部租赁期平均租金计算），并另行支付一年的租金作为违约金（合同解除或终止后12个月的租金标准计算）”。但是综合本案现有证据，并考虑立格公司实际遭受的损失以及疫情等因素，本院酌定窦朴页共计支付违约金22万元，且不再另行承担其他形式的违约责任。因为窦朴页已向立格公司支付了7万元的履约保证金，故窦朴页应实际支付立格公司违约金15万元（22万元-7万元）。因为立格公司与窦朴页一致同意拆除广告牌和标志以恢复案涉房屋的原状，故本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条规定，判决如下：一、解除江苏立格企业管理服务有限公司、窦朴页于2017年9月12日签订的《京师律师大厦房地产租赁合同》；二、窦朴页应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏立格企业管理服务有限公司自2019年12月27日起至2020年1月10日止的租金16544元；三、窦朴页应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏立格企业管理服务有限公司违约金150000元；四、窦朴页应于本判决发生法律效力之日起十日内拆除京师律师大厦第4层内的广告牌和标识；五、驳回江苏立格企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11865元，保全申请费4570元，以上合计16435元（江苏立格企业管理服务有限公司已预交），由江苏立格企业管理服务有限公司承担9492元，窦朴页承担6943元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向江苏立格企业管理服务有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李琪霖人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇二〇年九月七日法官 助理  周优育书 记 员  陆 欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。