广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17611号原告:东莞市庆鼎物业管理有限公司，住所：东莞市*滘镇厚德村五花小组林洲路。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：卢创新，广东泰旭律师事务所律师。被告：李国林，男，1967年2月28日出生，汉族，住安徽省阜南县*************，公民身份号码：342************732。原告东莞市庆鼎物业管理有限公司（以下简称“庆鼎公司”）诉被告李国林租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告庆鼎公司的委托诉讼代理人卢创新到庭参加诉讼，被告李国林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庆鼎公司向本院提出诉讼请求：1.确认庆鼎公司与李国林于2019年5月13日签订的《租赁合同》无效；2.李国林向庆鼎公司返还案涉厂房并清空厂房；3.李国林向庆鼎公司支付房屋占有使用费（按照2019年7月至12月期间月租金13000元、2020年1月起月租金11000元的标准计算，自2019年12月6月起计至实际返还案涉厂房之日止，暂计至2020年5月21日为62533.72元）及违约金（已产生的占有使用费62533.72元为基数，自起诉之日起，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）；4.李国林向庆鼎公司支付2019年7月至2020年1月期间的水电费8930元；5.本案的诉讼费用由李国林承担。事实与理由：2019年5月13日，庆鼎公司与李国林签订《租赁合同》，庆鼎公司将位于东莞市*滘镇庆鼎工业区内的部分简易厂房出租给李国林用于工业使用，双方约定租赁期限为贰年，从2019年5月12日起至2021年5月11日止，每月租金为13000元，每月10日前支付当月租金。2020年3月4日，庆鼎公司向李国林出具2020年3月份房租通知单，李国林应缴2020年3月份房租11000元及欠款61930元，合计72930元。2020年3月24日，李国林对该房租通知单进行签字捺印并向庆鼎公司约定，于2020年3月底支付10000元，2020年4月15日前支付20000元，剩余款项于2020年5月底全部付清，厂房内的垃圾于2020年4月15日前全部清完，如未清完所有费用由李国林承担。但至今李国林并未履行上述分期付款约定支付任何一期款项，且继续拖欠庆鼎公司2020年4月、5月份的租金。因庆鼎公司交付给李国林的案涉厂房尚未办理相关报建审批手续，未取得建设工程规划许可证，庆鼎公司与李国林签订的租赁合同应属无效合同，但李国林应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。截止至起诉之日，李国林拖欠庆鼎公司从2019年7月至2020年5月期间的租金78930元，庆鼎公司多次向李国林催款并要求搬离案涉厂房，但至今李国林仍未支付上述款项且继续占有使用案涉厂房。李国林没有答辩，亦未向本院提交任何证据。经审理查明，2019年5月13日，庆鼎公司与李国林签订《租赁合同书》，约定由庆鼎公司向李国林出租位于道滘镇庆鼎工业区内的部分简易厂房、宿舍楼、饭堂及办公楼，租赁期限自2019年5月12日至2021年5月11日，租金为13000元每月，每月10日缴纳租金。2020年3月4日，庆鼎公司向李国林发送《2020年3月份房租通知单》，该通知单载明2020年3月租金为11000元，此前水电费及租金欠款为61930元，共计72930元。李国林在该通知单上备注“同意这个月底付10000元，下个月15号之前付20000元，厂房内垃圾在4月15日之前全部清完，如果不清完，所有费用全部由李国林承担。下余30000元，五月底前全部付清”。李国林并在“付款人”处签名捺印，落款时间显示为2020年3月24日。庆鼎公司主张，双方在2020年1月之前约定的占有使用费为13000元，2020年1月之后调整为11000元；自认已收取李国林押金26000元，租金共计80000元（2019年6月25日支付13000元，2019年8月支付26000元，2019年12月6日支付13000元，2020年1月支付8000元，2020年4月30日支付20000元），截止2020年5月21日，李国林尚未退还租赁物，共计尚欠占有使用费62533.72元；《2020年3月份房租通知单》中所计算的总额72930元包括了水电费及占用费，计算至2020年3月，占用费尚欠64000元，以72930元减去64000元即可得知拖欠的水电费为8930元。以上事实，有庆鼎公司提供的租赁合同书、2020年3月份房租通知单、欠款明细、微信聊天记录截图，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。李国林经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩及质证的诉讼权利，应自行承担由此产生的不利后果。案涉租赁物并无房产证或建设工程规划许可证，故案涉租赁合同为无效合同。庆鼎公司主张案涉租赁物已交付给李国林，并提交了《2020年3月份房租通知单》予以证明，该通知单上显示有李国林的签名捺印，李国林对此并未提出异议，本院对该证据及庆鼎公司上述主张予以采信。如前所述，案涉租赁合同无效，李国林应返还因案涉租赁合同占有的租赁物，将案涉租赁物腾退给庆鼎公司，且应支付腾退之前的房屋占有使用费。庆鼎公司主张截止至2020年5月21日，李国林尚未支付占有使用费共计62533.72元。经查，庆鼎物业主张双方自2019年5月13日签订案涉合同后，给予李国林免租期，于2019年6月1日起算租金，2020年1月之前约定的占用费为每月13000元，2020年1月之后调整为每月11000元，并提交了《租赁合同书》予以证明，李国林对此并未提出异议，经计算，2019年6月1日至2020年5月21日占有使用费总额应为：13000元×7个月+11000元×4个月+11000元÷30天×21天=142700元，庆鼎公司自认已收取租金80000元，经扣减，尚有142700元-80000元=62700元占有使用费未支付。庆鼎公司主张截止至2020年5月21日，李国林的未付占有使用费为62533.72元，系其对自身权利的处分，本院予以支持。庆鼎公司同意在本案中以李国林所支付的押金26000元抵扣占有使用费，属于庆鼎公司自认，本院予以支持，即截止至2020年5月21日，李国林尚欠占有使用费62533.72元-26000元=36533.72元，2020年5月22日之后至案涉租赁物腾退前的占有使用费，李国林应继续支付给庆鼎公司。如前所述，案涉租赁合同为无效合同，庆鼎公司主张依据案涉租赁合同及《2020年3月份房租通知单》的约定，李国林应支付违约金，依据不足，本院不予支持。庆鼎公司主张由李国林支付水电费8930元，并提交《2020年3月份房租通知单》予以证明。如前所述，截至2020年3月，李国林的房租应计算为13000元×7个月+11000元×3个月=124000元，扣除庆鼎公司自认2020年3月前所收租金13000元+26000元+13000元+8000元=60000元，可见截至2020年3月，李国林尚拖欠房租124000元-60000元=64000元。李国林在《2020年3月份房租通知单》中确认共拖欠庆鼎公司水电费及房租数额为72930元，故庆鼎公司主张其中72930元-64000元=8930元为水电费，合法有据，本院予以采信。李国林未举证证明其已付清该水电费，故庆鼎公司主张由李国林支付水电费8930元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告东莞市庆鼎物业管理有限公司与被告李国林于2019年5月13日签订的《租赁合同书》为无效合同；二、限被告李国林本于判决发生法律效力之日起五日内腾空并向原告东莞市庆鼎物业管理有限公司返还上述第一判项所涉《租赁合同书》项下的位于东莞市*滘镇庆鼎工业区内的部分简易厂房、宿舍楼、饭堂及办公楼；三、限被告李国林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市庆鼎物业管理有限公司支付2020年5月21日之前所产生的占有使用费36533.72元；四、限被告李国林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市庆鼎物业管理有限公司支付2020年5月22日之后所产生的占有使用费（以每月11000元的标准，自2020年5月22日起计至实际腾退之日止）；五、限被告李国林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市庆鼎物业管理有限公司支付水电费8930元；六、驳回原告东莞市庆鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费802.58元（原告东莞市庆鼎物业管理有限公司已预交），由被告李国林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 金晓谦二〇二〇年九月二十四日法官助理 邓芬香书 记 员 黄瑞莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。