浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初4586号 原告：刘祖康，男，1966年1月3日出生，汉族，户籍所在地象山县，现住象山县。 委托诉讼代理人：李荣耀，象山县浦港法律服务所法律工作者。 被告：邵继波，男，1973年11月8日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：杨治平，广东岐江律师事务所律师。 被告：聂彩娣，女，1947年10月5日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：朱靖艳，广东岐江律师事务所律师。 原告刘祖康与被告邵继波、聂彩娣房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月14日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员张鑫晖适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告刘祖康及其委托诉讼代理人李荣耀，被告邵继波的委托诉讼代理人杨治平、被告聂彩娣的委托诉讼代理人朱靖艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘祖康向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告邵继波于2002年2月6日签订的《房屋转让契约》合法有效；2.两被告立即协助原告办理位于象山县××镇××弄××号××幢××㎡（象房证字第024675）的房地产登记手续；3.本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：邵金荣与被告聂彩娣系夫妻关系，生育儿子即被告邵继波。坐落于象山县房屋登记在邵金荣名下。2000年2月19日邵金荣因病逝世，其第一顺位继承人为两被告。2002年2月6日，原告与被告邵继波签订《房屋转让契约》一份，约定由被告邵继波将上述房屋转让给原告，转让价格为35500元。原告依约付清上述房款，并实际占有居住上述房屋至今。原告曾多次要求两被告协助原告办理房屋过户登记手续，但至今两被告仍未协助原告办理过户登记手续。原告认为，原、被告之间的房屋买卖关系合法有效，现原告已按约支付房款，两被告应按约协助办理过户登记手续，但两被告未予协助，显属违约，故诉至法院，望判如所请。 被告邵继波辩称，1.本案系房屋买卖合同纠纷，原告的主张已超过法律规定的三年诉讼时效，不享有胜诉权。2.案涉房屋虽登记在邵金荣名下，但系邵金荣与被告聂彩娣的夫妻共同财产。邵金荣死亡后，其个人享有的50%份额发生法定继承，第一顺位继承人为两被告，故本被告仅享有案涉房屋25%的份额，而被告聂彩娣享有75%的份额。处置共有物权需经所有共有人同意，但原告仅与本被告签订案涉房屋转让契约，本被告的处置行为应属无效，故原告与本被告签订的《房屋转让契约》亦属无效合同。3.原告与本被告于2002年签订《房屋转让契约》，至今已长达18年，而原告从未向两被告提出要求办理过户登记手续。如若双方存在房屋买卖合同关系，显然不符合常理，故原、被告之间的真实法律关系存疑。即使原告与本被告存在房屋买卖合同关系，但原告未能举证证明已全额履行支付房款的事实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告聂彩娣辩称，1.案涉房屋虽登记在邵金荣名下，但系邵金荣与本被告的夫妻共同财产。邵金荣死亡后，其个人份额发生法定继承，由第一顺位继承人即两被告继承。现两被告之间未对案涉房屋的权属进行确认，也没有进行变更登记。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。原告与被告邵继波签订的《房屋转让契约》违反上述法律强制性规定，应属无效合同。2.案涉房屋本被告享有75%的份额。即使原告与被告邵继波签订的《房屋转让契约》有效，但仅对被告邵继波享有的份额内有效，效力不及于本被告。原告明知案涉房屋系两被告共同所有，在未经本被告同意出售或放弃优先购买权的情形下与被告邵继波单方签订《房屋转让契约》，侵犯了本被告的优先购买权，也不符合善意取得的构成要件。3.案涉房屋现仍登记在邵金荣名下，各继承人之间的产权尚未确定，房屋权属不明。倘若支持原告的诉讼请求，该判决内容不具有可执行性，登记部门无法直接从原产权人邵金荣名下直接过户至原告名下。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即：1.案涉房屋登记在邵金荣名下，房屋所有权证、土地使用权证原件由被告邵继波交付原告持有，原告亦实际占有使用案涉房屋；2.2002年2月6日，原告与被告邵继波签订《房屋转让契约》一份，约定将案涉房屋全部转让给原告，转让价格35500元，房款收讫后即由原告办理过户手续，产权归原告所有。被告邵继波在立约人处签名捺印并加盖了邵金荣的私章，原告在受主处签名捺印。3.案涉房屋取得发生在邵金荣与被告聂彩娣夫妻关系存续期间。2000年2月19日，邵金荣因病逝世，第一顺位继承人为两被告。原、被告的争议事实为：1.原告是否已全额支付购房款。原告认为已于契约签订当日全额支付；被告邵继波认为确实收取过一笔款项，但是否足额收取无法记清；被告聂彩娣认为当时并不在场，表示不清楚。本院认为，据《房屋转让契约》载明“屋价收讫后即由原告办理过户手续，产权归原告所有”，由此可见交付房屋的前提条件系原告支付购房款；结合在同日被告邵继波向原告交付了房屋所有权证、土地使用权证及交付房屋的事实，原告于同日已支付购房款的事实符合常理；再者被告邵继波表示收取过款项，仅对实际收取款项的金额表示不清楚，又结合其庭审陈述，在之后的多年中从未向原告主张过购房款，原告已全额支付购房款的事实应予认定。2.被告聂彩娣对案涉房屋已由被告邵继波出售给原告的事实是否知晓。原告认为，当初交易时，两被告均在场，应认定被告聂彩娣认可共同出售房屋；被告邵继波认为，出售房屋系其个人行为，被告聂彩娣不在场也不知晓情况；被告聂彩娣认为，其不在场，被告邵继波也未告知。本院认为，被告聂彩娣虽未在《房屋转让契约》上签字，但出售房屋系家庭重大事项，两被告在邵金荣逝世后搬至县城共同居住，就家庭重大事项常理分析应会进行沟通交流；再者在邵金荣逝世后，如若房屋并未出售，这么多年从未至该房屋进行查看不符合常理。综上，本院认为，被告聂彩娣应知晓案涉房屋已出售。 以上事实由原告提供的户籍证明、《房屋转让契约》、房屋所有权证、土地使用权证、水电费收据等证据及原、被告庭审陈述予以证明。 本院认为，继承从被继承人死亡时开始。本案中，自邵金荣死亡时即2000年2月19日，就邵金荣在案涉房屋中享有的份额由两被告继承，案涉房屋系两被告共同所有。原告如若购买案涉房屋需与被告共同签订合同，但基于两被告及邵金荣的特殊身份关系，按照生活经验法则，子承父业被大众所接收，且被告邵继波在与原告签订《房屋转让契约》时提供了邵金荣的私章、房屋所有权证、土地使用权证等直接证明房屋权属及对案涉房屋享有处置权的直接依据；两被告的关系和睦，共同居住等事实，原告有理由相信被告邵继波已征得共有权人同意，对案涉房屋享有处置权。被告邵继波的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。关于两被告抗辩依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，共同人未征得其他共有人同意，不得转让房地产，应认定无效。本院认为，上述规定系行政管理性规定，并非法律效力性规定，故原告与被告邵继波签订的《房屋转让契约》合法有效，且效力及于被告聂彩娣。原告已按约支付购房款，两被告应按约交付房屋；协助办理过户登记手续系交付房屋的附随义务，故对于原告要求两被告协助办理过户登记手续的请求予以支持；原告并书面承诺房屋过户所产生的全部费用（包括但不限于契税、手续费等费用）由其承担，不违反法律规定，本院予以准许。被告聂彩娣抗辩登记部门无法办理过户登记手续，于法无据，本院不予采纳。关于被告邵继波抗辩原告的请求已超过诉讼时效的意见。本院认为，本案原告的主张属物权请求权，不适用诉讼时效的规定，故对于被告邵继波的抗辩意见本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国继承法》第二条之规定，判决如下： 一、原告刘祖康与被告邵继波于2002年2月6日签订的《房屋转让契约》合法有效； 二、被告邵继波、聂彩娣于本判决生效后十日内协助原告刘祖康办理登记在邵金荣名下坐落于象山县房屋的所有权变更登记手续，由此产生的全部费用均由原告刘祖康承担。 案件受理费688元，减半收取344元，由被告邵继波、聂彩娣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张鑫晖 二〇二〇年九月十六日 代书记员 倪麟童