北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10750号上诉人（原审被告）：北京起航聚鑫投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区孙河乡康营家园底商KY15区10号楼4单元102。法定代表人：金雄诗，总经理。委托诉讼代理人：王洋洋，男，北京起航聚鑫投资管理有限公司职工。被上诉人（原审原告）：高美升，男，1985年3月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京起航聚鑫投资管理有限公司（以下简称起航聚鑫公司）因与被上诉人高美升房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初24759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。起航聚鑫公司上诉请求：撤销一审判决，并判决上诉人无需支付被上诉人租金五千八百五十元及违约金九千元。事实与理由：因疫情原因导致的因素，上诉人已无力承担赔付违约金，且违约金2个月过高。且2020年2月9日以后的房租起航聚鑫公司未承担主要是因为起航聚鑫公司已提前告知高美升疫情期间公司资金运转困难，与高美升也进行协商房价降低来渡过这次疫情，但高美升不同意，上诉人起航聚鑫公司尽力做到让对方损失降到最低。高美升辩称，同意一审判决，不同意上诉人起航聚鑫公司的上诉请求及事实理由。起航聚鑫公司向一审法院提出如下诉讼请求：1、判令解除双方之间签订的《租赁合同》；2、判令起航聚鑫公司支付2020年2月10日至2020年3月19日的房屋租金6000元；3、判令起航聚鑫公司支付违约金28200元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证。该院综合本案证据认定如下事实：2019年3月26日，高美升（甲方）与起航聚鑫公司（乙方）签署了《房屋代理合同》，约定甲方将北京市朝阳区康营家园KY17-4-2-202房屋出租给乙方，房屋建筑面积为56平方米，租赁期限自2019年4月9日至2021年4月9日，房屋每月租金为4500元。具体付款日期为第一次2019年4月9日（13500元整），第二次2019年7月9日（13500元整），第三次2019年10月9日（13500元），第四次2020年1月9日（13500元整），第一年租金为4500元每月，第二年为4700元每月，付款日期根据上述期间依次类推。合同约定在租赁期限内，乙方提前退租的，应赔偿给甲方合同约定的半年租金作为违约金，若甲方提前收回房屋，无论转租、自用或自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方合同约定的半年租金作为违约金及给乙方客户造成的经济损失。合同签订后，高美升依约将涉案房屋交付给了起航聚鑫公司，同时交付的还有钥匙、电卡和燃气卡。起航聚鑫公司收到房屋后按照合同约定的付款期限付清了2020年1月9日之前的全部租金。2019年12月15日高美升收到起航聚鑫公司公司工作人员阮宝才的短信称：“大哥您好我是美迪行阮宝才，钥匙在我公司，您看方便您过来拿一下，我们公司这边已经停止给您打款了，始终约您聊，您也不来”。2020年1月8日，起航聚鑫公司工作人员阮宝才再次用微信向高美升发消息称：“公司已经停止打款了……我是一点不想把房给您，您看能降就降点儿呗……实在不行就得解除合同”。起航聚鑫公司认为其在变更法定代表人之前与高美升签署的合同单价高于市场平均价格，称其在2020年1月9日付款期限前曾多次约高美升就合同金额或合同解除事宜进行沟通，但因高美升不予理睬没有谈成。2020年2月10日起航聚鑫公司又向高美升支付了2020年1月9日至2020年2月9日的租金4500元，高美升确认收到该笔租金。此后的租金起航聚鑫公司未支付，称涉案房屋的租户黄书华于2020年1月20日退租后房屋就处于空置状态，此后又因受疫情影响，房屋无法对外出租，并就此提交了房屋中介服务机构群消息中标注时间为2020年2月15日的署名为“庄继光综治办”的通知：“各房屋中介服务机构：按照关于进一步明确疫情防控期间返京人员的要求，结合相关部门工作要求，各单位即日起停止房屋租赁业务，违者追究一切责任”。审理中双方就房屋的交接问题达成一致，并于开庭当日的2020年3月19日完成了涉案房屋的交接，高美升向起航聚鑫公司出具收条，称：“今收回康营家园17-4-2-202房屋，房屋钥匙、燃气电卡。屋内设施：冰箱、沙发、床、柜子、餐桌、洗衣机高美升2020年3月19日”。该院认为，高美升、起航聚鑫公司双方签订的《房屋代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。根据高美升、起航聚鑫公司之间微信记录及短信记录可以判断，起航聚鑫公司于2020年1月9日即将履行第四期租金交付义务之前就向高美升表明将停止打款，该行为可视为起航聚鑫公司预期违约，起航聚鑫公司实际上也未于2020年1月9日前付清当期的全部应付租金，高美升作为守约方有权利提出解除合同，起航聚鑫公司也未提出异议，故该院对高美升要求解除合同的诉讼请求予以支持。当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务，起航聚鑫公司作为承租人，支付租金乃其应负的合同义务，起航聚鑫公司虽辩称在2020年2月10以后房屋空置后受疫情影响无法对外出租，但以此作为不交付租金的理由不能被该院采纳，理由如下：第一，双方合同约定的租金交付方式为季付，该期租金交付时间应在2020年1月9日前，起航聚鑫公司非但没有在付款期限前全额支付租金，而是在2020年2月10日支付了仅一个月的租金，还存在欠付；第二，起航聚鑫公司未按合同约定时间付款的事实发生于疫情之前，虽然疫情会对后续的租赁业务产生影响，但起航聚鑫公司以受疫情影响的理由用于对抗此前应负的合同义务于法无据。故对高美升主张的合同解除前的租金起航聚鑫公司应该支付。经核算，截止到2020年3月19日的租金应为5850元，对高美升超出此金额的部分主张该院不予支持。本案另一争议问题在于起航聚鑫公司违约行为产生的违约责任大小。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，本案中双方合同约定若起航聚鑫公司提前退租的，应赔偿给高美升合同约定的半年租金作为违约金，该院综合本案租赁合同期限、起航聚鑫公司违约情形，基于公平责任原则的考量，认为合同约定的违约金标准过高，对起航聚鑫公司需要承担的违约金酌定为9000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、高美升与北京起航聚鑫投资管理有限公司之间签订的《房屋代理合同》于2020年3月19日解除；二、北京起航聚鑫投资管理有限公司于判决生效后七日内向高美升支付租金五千八百五十元；三、北京起航聚鑫投资管理有限公司于判决生效后七日内向高美升支付违约金九千元；四、驳回高美升的其他诉讼请求。如北京起航聚鑫投资管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合各方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为上诉人起航聚鑫公司是否应向高美升支付租金及违约金。上诉人起航聚鑫公司主张系疫情原因导致其未按时支付房租，对此，依据双方签订的《房屋代理合同》的约定，租金支付方式为季付，欠付的租金支付时间应为2020年1月9日前，故上诉人起航聚鑫公司未按合同约定时间付款的事实发生于疫情之前，故一审法院认定上诉人起航聚鑫公司应支付高美升合同解除前的相应租金并无不当，上诉人起航聚鑫公司的此项主张缺乏依据，本院不予采信。关于违约金，上诉人起航聚鑫公司主张一审判决认定的违约金数额过高，对此一审法院结合租赁合同期限、上诉人起航聚鑫公司违约情形等，基于公平原则对于违约金数额已进行了相应的调整酌定，上诉人起航聚鑫公司的此项主张缺乏依据，本院不予采信。综上所述，起航聚鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费656元，由北京起航聚鑫投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二〇年九月十六日法官助理  郭 莹书 记 员  陈昭希