四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6115号 上诉人（本诉被告、反诉原告）：谢和军，男，1976年11月21日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：冯浩伦，四川律治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欣，四川律治律师事务所律师。 被上诉人（本诉原告、反诉被告）：成都致方置业有限公司，住所地:成都市青羊区苏坡中路63-113号商业A区1层。 法定代表人：史立同，执行董事。 委托诉讼代理人：梁德明，四川致高律师事务所律师。 上诉人谢和军因与被上诉人成都致方置业有限公司（以下简称致方置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16420号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢和军上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判驳回致方置业公司的诉讼请求并支持谢和军的反诉请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由致方置业公司承担。事实与理由：一、一审以致方置业公司延迟交房的行为未给谢和军造成实际损失而认定该行为不构成违约是错误的，违约与否与违约行为是否造成实际损失并无直接关系。案涉合同签订后，谢和军为之付出大量的装修、人工成本，但因致方置业公司延迟交房，致使谢和军投入的成本无法收回，另外，因致方置业公司长期对谢和军所租赁的房屋前面的通道进行打围施工，严重影响其经营，致方置业公司应为此赔偿谢和军的损失。二、依据案涉项目招商广告截图以及项目现场照片等证据，一审法院确认了致方置业公司在招商时承诺要将案涉项目打造成一条高端的商业街区，但并未实现这一事实。致方置业的招商承诺应属于《商铺租赁合同》的一部分，致方置业公司未履行承诺构成违约。三、谢和军基于案涉项目“高端商业街区”的商业价值才与致方置业公司订立合同，但因致方置业公司并未将案涉项目打造为高端商业街区，致使谢和军的合同目的不能实现，故谢和军有权依据《合同法》第九十四条规定解除合同。同时因东原乐喔项目始终不具备高端商业街区所应有的商业价值，即案涉商铺也不具有合同约定租金标准的租赁价值，且致方置业公司的施工行为严重影响商铺使用，应当减少租金。四、综合前述，在本案中，因致方置业公司违约在先，谢和军具有拒付租金的抗辩权，其不存在违约行为，不应支付滞纳金、律师费。即便谢和军应承担滞纳金，也应当按欠付租金金额分段计算，一审法院的计算方式有误。五、一审判决遗漏谢和军要求致方置业公司开具增值税专用发票的诉请，且未在事实认定部分评述谢和军提交的证据，应当予以纠正。 致方置业公司辩称，一审判决查明事实清楚，双方约定将房屋交付后，对方未按约定支付租金，谢和军提出的抗辩理由缺乏事实支撑，声称对商场的流量和布置有其他承诺和安排与客观事实不符，客观上致方置业公司未做出这样的承诺，现在谢和军无故拖欠租金，故致方置业公司认为应依法驳回谢和军的上诉请求，维持原判。 致方置业公司向一审法院起诉请求：1.判令谢和军向致方置业公司支付拖欠租赁费588704.99元，并支付滞纳金至实际付清之日止（滞纳金按照日万分之一的计算标准，从2016年12月31日起暂计算至2019年8月30日为1807.34元）；2.判令谢和军向致方置业公司支付律师费10000元；3.判令谢和军承担一审全部诉讼费用。 谢和军向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方于2015年5月28日签订的《商铺租赁合同》；2.判令致方置业公司向谢和军赔偿装修损失、经营损失等费用共计80万元。谢和军一审当庭增加诉讼请求：1.判令减少租赁费，并按照120元/平方米/月计算2017年1月1日起至今的房屋租赁费；2.判令致方置业公司开具增值税专用发票。 一审查明事实：2015年5月28日，致方置业公司（出租方、甲方）与谢和军（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，主要内容：甲方将位于本项目11栋1层21#、22#、23#、24#、25#、26#号商铺出租给乙方经营使用，该商铺建筑面积为325.2平方米；乙方租赁商铺用于经营酒吧及配餐类GM98BEER品牌；商铺租赁期限为60个月，即2015年12月31日起至2020年12月30日止（含装修期），租赁期限自商铺交付之日起算，交付时期为2015年12月31日，最终以实际交付时间为准；租赁费或保底租赁费：2015年12月31日至2016年5月31日期间，租赁费为52032元，该项费用需于本合同签订后一日内支付完成；2016年6月1日至2016年12月30日期间，租赁费标准为160元/月/平方米，月租赁费为52032元，年租赁费合计为364224元；2016年12月31日至2017年12月30日期间，租赁费标准为172.8元/月/平方米，月租赁费为56194.56元，年租赁费合计为674334.72元；2017年12月31日至2018年12月30日期间，租赁费标准为186.62元/月/平方米，月租赁费为60688.82元，年租赁费合计为728265.84元；2018年12月31日至2019年12月30日期间，租赁费标准为201.55元/月/平方米，月租赁费为65544.06元，年租赁费合计为786528.72元；2019年12月31日至2020年12月30日期间，租赁费标准为217.68元/月/平方米，月租赁费为70789.54元，年租赁费合计为849474.48元；双方共同约定2015年12月31日至2020年12月30日租赁费按月支付；经甲方书面确认乙方无需将该商铺恢复原状的，乙方可不予回复，然甲方无任何义务就乙方对该商铺和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿和/或赔偿；甲方依前述约定行使权利而发生的包括但不限于律师费、公证费等在内的所有费用由乙方承担，并有权收取乙方相当于当年年租赁费的50%的商铺占用损失赔偿金；若乙方违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳租赁费、商业管理费及其他各项费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，若乙方迟延缴纳前述款项超过7日内的，甲方有权单方解除本合同；保证金，乙方应于本合同签订后一日内向甲方缴纳相当于该物业3个月的月保底租赁费作为乙方履行本合同的保证，保证金156096元；物业管理费自交付之日起按租用面积6元/月/平方米计算，即该商铺在租用期间按月应当缴纳物业管理费为1951.2元。 2016年3月15日，谢和军提交了《商户开业申请表》，面积325平方米，经营品牌GM98。 2017年4月11日，致方置业公司出具了《关于GM98商家延长免租期告知函》，主要内容：我司为GM98商家延长免租期7个月，期间7个月免租总金额364224元，即商家应于2016年12月25日开始正常缴纳租赁费。 2018年7月30日，致方置业公司（出卖人）与吴春明、庞箐（买受人）签订了《商品房买卖合同（现售）》，吴春明、庞箐购买了东原时光道项目11单元1层附120号商业用房（即1栋1层22#商铺），房屋建筑面积90.33平方米，房屋交付时间为款清次日。 2019年4月16日，致方置业公司与四川致高律师事务所签订了《东原地产成都致方置业有限公司诉讼专项法律代理合同》，约定律师费总价22000元，四川致高律师事务所向致方置业公司出具了10000元发票，服务名称为诉讼代理法律服务费。 庞箐向致方置业公司出具《收条》2张，主要内容：致方置业公司向吴春明打款43358.4元，此款项为吴春明、庞箐购买……，现特将商家GM98商铺于2018年10月1日至2019年1月31日，共计4个月租金打款于吴春明及庞箐。 2019年3月13日，致方置业公司通过银行转账方式向吴春明分别支付33358.4元及50000元，共计83358.4元 另查明，案涉房屋实际交付时间为2016年3月26日；致方置业公司原系案涉商铺所有权人；2019年1月31日，致方置业公司向吴春明、庞箐交付11单元1层附120号商业用房，房屋建筑面积90.33平方米，吴春明、庞箐成为该房屋新所有权人，该商铺对应案涉22#商铺。 一审审理中，致方置业公司与谢和军对已支付490079.2元无异议，致方置业公司主张其中含保证金156096元及物业服务费1951.2元。 一审法院认为，致方置业公司与谢和军签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，各方当事人均应按照租赁合同约定享受权利和履行义务。 关于本诉。致方置业公司向谢和军交付了房屋，谢和军也一直正常使用经营，谢和军应当按照约定按时足额缴纳租赁费。关于欠付租赁费，致方置业公司于2017年4月11日出具了《关于GM98商家延长免租期告知函》，GM98商家延长免租期7个月，即商家应于2016年12月25日开始正常缴纳租赁费，现致方置业公司主张欠付租赁费自2016年12月31日起算，一审法院予以支持。另吴春明向致方置业公司出具的收条，应视为双方就22#商铺租赁费的结算，致方置业公司向吴春明、庞箐支付租金至2019年1月31日，故自2019年1月31日前22#商铺租金应当由致方置业公司收取，其后租金由吴春明、庞箐收取。故根据合同约定及查明的事实，谢和军应向致方置业缴纳的租赁费为：2016年12月31日至2017年12月30日期间的租赁费330158.59元（159.22平方米×172.8元×12个月）；2017年12月31日至2018年12月30日期间的租赁费356563.64元（159.22平方米×186.62元×12个月）；2018年12月31日至2019年1月30日期间的租赁费32090.79元（159.22平方米×201.55元）；2019年1月31日至2019年8月30日期间的租赁费为97193.46元（68.89平方米×201.55元×7个月），以上共计816006.48元。双方确认已支付490079.2元，根据《商铺租赁合同》约定，该费用应包括保证金156096元及物业服务费1951.2元，故已支付的租赁费为332032元，故谢和军尚欠付致方置业公司租赁费483974.48元。 关于滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及《商铺租赁合同》关于“乙方须按‘先付款后使用’的原则，在每月25日前，将下一租赁月度应付的租赁费或保底租赁费……支付到达甲方账户”及“若乙方违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳租赁费、商业管理费及其他各项费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金”的约定，现致方置业公司自愿调低滞纳金即违约金计算标准，主张按照日万分之一的计算标准，从2016年12月31日起计算至实际付清之日止，一审法院予以支持。根据《商铺租赁合同》关于“甲方依前述约定行使权利而发生的包括但不限于律师费、公证费等在内的所有费用由乙方承担”之规定，现致方置业公司主张谢和军支付10000元律师费，符合合同关于违约方应赔偿守约方的损失和律师费的约定，一审法院予以支持。 关于反诉。根据《商铺租赁合同》约定“交付时期为2015年12月31日，最终以实际交付时间为准。”，谢和军以合同约定交付房屋时间为2015年12月31日，但实际交付时间迟于约定时间为由，主张致方置业公司违约。一审法院认为，虽然致方置业公司实际交付时间为2016年3月26日，较合同约定交付时间有所迟延，但合同亦明确约定了“以实际交付时间为准”，且致方置业公司并未对谢和军造成实际损失，故对该主张一审法院不予支持。本案中，案涉合同未对东原时光项目业态及目标客流量进行约定，谢和军也未提供证据证明致方置业公司对其进行了承诺，谢和军作为民事行为能力人，在进行商事活动时，应当就存在的商业风险进行综合评估，从而做出判断。故一审法院认为，致方置业公司不存在违约行为，谢和军关于解除合同的主张既不符合约定的合同解除条款，亦不属于解除合同之法定情形，故一审法院对其要求解除合同的诉讼请求不予以支持。关于谢和军提出赔偿装修损失、经营损失等费用的主张，因致方置业公司无违约行为，故其该诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于谢和军提出减少租赁费的主张，既无事实依据，也无合同约定，一审法院也不予支持。 综上，一审法院对致方置业公司的本诉诉讼请求予以部分支持，对谢和军的反诉诉讼请求全部不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、谢和军于判决发生法律效力之日起十日内向致方置业公司支付房屋租赁费483974.48元及滞纳金（以483974.48元为基数，按照每日万分之一为标准计算，自2016年12月31日起计算至实际付清之日止）；二、谢和军于判决发生法律效力之日起十日内向致方置业公司支付律师费10000元；三、驳回致方置业公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回谢和军的全部反诉诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4894元，由致方置业公司承担829元，谢和军承担4065元；一审反诉案件受理费5900元，由谢和军承担。 二审中，各方均未提交新证据。 本案二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，致方置业公司与谢和军签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案二审争议焦点为：一、致方置业公司是否存在违约情形（1.招商广告是否构成合同义务，致方置业公司是否违反了该义务；2.打围是否存在即是否严重影响了谢和军经营）；二、谢和军支付的租金是否应当降低。 关于招商广告是否构成合同义务，致方置业公司是否违反了该义务。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。因此，本案中谢和军所举示的致方置业公司的相应商业广告、招租广告等均属于要约邀请，在合同未明确约定的情况下，不构成致方置业公司的合同义务，故谢和军关于致方置业公司未能履行招租广告上载明的义务的主张不能成立，本院不予支持。 关于打围是否存在即是否严重影响了谢和军经营。本院认为，谢和军所举示的打围施工照片，不能反映相应通道和人流受到严重影响，同时根据谢和军二审中自认，打围时间为2017年夏季的几个月时间，而谢和军提起反诉要求解除合同系2019年年底，该影响事由在谢和军起诉前就已经消失，谢和军已继续经营两年，故不能认定该打围对合同的履行造成根本性影响，因此本院对谢和军关于打围对其造成重大影响，合同应予解除的主张亦不予支持。 关于租金是否应于减少。本院认为，前文已述，致方置业公司的相应商业广告、招租广告等均属于要约邀请，不构成合同义务，且商业口岸和成熟商圈是否形成，既有时间因素，同时本身也是正常的商业风险。故本院对谢和军关于对方未能完成商业氛围建设，租金应予降低的主张不予支持。关于打围施工的影响，按照谢和军陈述，打围施工持续了数月，但致方置业公司也延长了谢和军的免租期，故实际已经补偿了谢和军的相应损失，故本院对谢和军关于因打围施工致方置业公司应降低租金的主张不予支持。 前文已述，致方置业公司不存在违约情形，故谢和军无理由减、缓或不支付租金，其逾期支付租金的行为违约，应承担违约责任。一审依照合同约定判决谢和军支付滞纳金及律师费并无不当，应予维持。 综上，上诉人谢和军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9965元，由谢和军负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年九月九日 书记员 王小禹