上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6858号上诉人(原审原告)：上海光宇企业管理咨询中心，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈慧光，总经理。委托诉讼代理人：马珂，上海合亦和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亮，上海合亦和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海江彩工贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：蔡观兴，总经理。委托诉讼代理人：董伟贤，上海九州通和律师事务所律师。原审第三人：昆山万德福房产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市。法定代表人：陈艳。上诉人上海光宇企业管理咨询中心(以下简称光宇企业)因与被上诉人上海江彩工贸有限公司(以下简称江彩公司)、原审第三人昆山万德福房产经纪有限公司(以下简称万德福公司)居间合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初17062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。光宇企业上诉请求：依法撤销一审民事判决，改判支持光宇企业一审诉讼请求。事实和理由：江彩公司与第三人万德福公司达成居间协议利用了光宇企业提供信息、机会条件等。首先，江彩公司与万德福公司的相识是通过光宇企业介绍，光宇企业向江彩公司披露了房源信息，若没有光宇企业引荐，江彩公司和万德福公司不可能相识，更不能达成相关居间协议；江彩公司和万德福公司的见面完全是因为光宇企业的居间，利用了光宇企业提供的机会。其次，涉案房屋的销售信息是万德福公司独家发布，并非是任何人可以从公开途径获知的，光宇企业也是因为万德福公司的告知才了解到上述房屋的信息，故既然是独家发布就不可能存在任何人可以从公开途径获知，江彩公司是利用了光宇企业提供的交易渠道与产权人完成了交易，符合“跳单”的违约认定。综上，请求二审法院支持光宇企业上诉请求。江彩公司辩称：不同意光宇企业上诉请求。光宇企业并不具备业主给予的案涉物业出售授权，故其不可能作为一个居间人促成整个交易居间的成功。至于万德福公司的信息如何发布，形式如何，并不影响本案的最终认定。光宇企业不具备居间人的身份，一审判决认定事实清楚，应予维持。万德福公司述称：万德福公司并未委托光宇企业销售案涉物业。一审判决查明事实属实，对一审判决无异议。光宇企业向一审法院起诉请求：1．判令江彩公司支付光宇企业中介费255，000元；2．判令江彩公司支付光宇企业违约金850，000元。一审法院认定事实：光宇企业(受托人、乙方)与江彩公司(委托人、甲方)签订《委托协议书》，其中明确：四、物业名称、地址及面积为石浦40亩国有土地6500㎡厂房(仁成路XXX号)，练塘28亩国有土地；五、经乙方介绍的物业(包括乙方之亲属、授权人、代理人)成功承租／购入所介绍之物业，甲方需要向乙方支付买卖成交总价的0.6％作为佣金，支付佣金时间为签署租赁／买卖合同生效之日；六、如甲方私下与乙方所介绍的房东(包括乙方之亲属、授权人、委托人或代理人)签订合约，甲方仍需支付上述之佣金；九、附件《看楼确认书》作为本协议附件，证明乙方带甲方看房的依据等。2018年11月3日，光宇企业、江彩公司签订《看楼确认书》，其中明确：1．我们热诚为您提供房地产经纪服务，直到为您找到满意的厂房为止；2．您实地察看下述物业后，承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人与该物业之业主联系，即使下述物业最后由您(或您的亲属、授权人、委托人、代理人)不经我公司与业主私下联络签约，您须在一周内支付我公司违约金，金额为所买卖物业成交总价的2％；名称及地址为昆山昱美克精密机械有限公司，面积为40亩土地，楼层仁成路XXX号等。江彩公司法定代表人蔡观兴在其中手书“已看过”、“上海江彩工贸有限公司”等文字。2018年12月29日，江彩公司(甲方)与光宇企业(乙方)签订《委托中介公司购买土地厂房协议合同书》，其中明确：一、甲方购买土地和厂房，地址和名称昆山光弘达机械有限公司仁成路XXX号；二、甲方购买厂房总面积(大写)陆仟肆佰平方米，土地面积(大写)叁拾捌点玖陆亩，总金额合人民币(大写)叁仟玖佰万整(税费各付，境内交易)；十二、备注补充协议，1、交易金额超出合同中标的总价(叁仟玖佰万整)，此协议无效。(税费除外)2、甲方与客户的所有交易为账面交易(带发票)。3、合同中的第七条参照补充协议的第1、2、3条执行等。该合同书末尾写有“甲方与客户10天内见面后，此份协议有效”、“甲方见到乙方与客户签订的委托协议后，此合同有效”等文字。现光宇企业、江彩公司均确认该合同无效。此后，江彩公司(甲方、佣金支付人)与万德福公司(乙方、佣金收受人)签订《佣金确认书》，其中明确：成交物业地址，昆山市千灯镇石浦仁成路XXX号；成交金额肆仟零陆拾伍万元整；甲方在交易中的地位为买受方；佣金金额为伍拾万元整；经双方签署后即行生效等。一审法院另查明，光宇企业、江彩公司均对如下事实确认一致：涉案不动产位于江苏省苏州市昆山市仁成路XXX号，产权人为昆山光弘新达机械有限公司；2019年1月光宇企业与NEXTACHIEVERINC签订相关股权转让协议，受让NEXTACHIEVERINC持有的昆山光弘新达机械有限公司100％股权，股权对价为40，650，000元，2019年3月办理股权变更登记手续。审理过程中，万德福公司向一审法院提交《情况说明》，主要内容为：昆山市仁成路XXX号物业的业主昆山光弘新达机械有限公司于2018年10月19日就独家出售该物业与我司签订了《居间委托合同》，约定委托我司独家居间该物业，独家委托期限自2018年10月20日至2019年4月20日，上述《居间委托合同》签订后，我司独家发布了该物业信息，昆山光弘新达机械有限公司从未委托过其他任何单位居间该物业等。对此，光宇企业认为，万德福公司陈述了相关事实，但未明确为何江彩公司与万德福公司发生居间行为；一份合同由几名居间人参与并无法律强制性规定；江彩公司与万德福公司相识是光宇企业居间的后果，江彩公司法定代表人曾明确同意由光宇企业居间，因光宇企业无业主方授权，故江彩公司现不同意支付居间费用等。江彩公司则认可万德福公司的陈述。有关光宇企业主张的居间费和违约金。光宇企业认为，本案案情与最高人民法院公布的案例中关于“跳单”违约的认定一致，即光宇企业向江彩公司披露涉案不动产的出售信息并引荐万德福公司与江彩公司相识，相关的交易渠道由光宇企业所提供，江彩公司与万德福公司相识后跳过光宇企业而与产权人完成交易，故江彩公司应按约支付居间费及违约金。但是，光宇企业亦表示，有关涉案不动产出售的信息系其通过朋友从万德福公司处获得，光宇企业并未获得产权人委托出售涉案不动产的授权。江彩公司则认为，《看楼确认书》、《委托协议书》中的相关条款属格式条款，应属无效；光宇企业无产权人授权，无居间成功之可能；江彩公司与万德福公司已经签订《佣金确认书》，光宇企业应向万德福公司主张居间费。有关光宇企业提供的居间服务。光宇企业表示，其带领江彩公司法定代表人进入厂区内查看三次以上，每次都有第三人在场；2018年12月，曾促成光宇企业、江彩公司、万德福公司及产权人代表洽谈。但是，光宇企业亦表示，其无法与产权人直接联系，其联系产权人需要通过万德福公司转告。江彩公司则表示，因光宇企业无产权人授权，故第一次查看厂房时未能进入厂区，只能看到外观，此后在万德福公司的陪同下方能进入厂区查看一两次；光宇企业未能促成江彩公司与产权人洽谈，光宇企业所述的2018年12月的洽谈中，到场的所谓产权人代表实际为第三人法定代表人陈艳的配偶。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，根据光宇企业、江彩公司签订的《委托协议书》、《看楼确认书》等，可以认定光宇企业、江彩公司之间存在居间合同法律关系。其中，《委托协议书》第六条、《看楼确认书》第2条中的相关约定，实际上属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款。根据光宇企业、江彩公司的诉辩意见，本案的争议焦点为：1．《委托协议书》第六条、《看楼确认书》第2条的法律效力如何；2．江彩公司的相关行为是否构成“跳单”违约。关于第一项争议焦点。江彩公司抗辩上述条款属格式条款，应属无效等。对此，一审法院认为，通常而言，禁止“跳单”条款的本意是为了防止买方利用居间人提供的房源信息却“跳”过该居间人购买房屋，从而使该居间人无法得到应得的报酬。该类条款的效力应结合具体约定的内容来认定，并不当然无效。本案中，《委托协议书》第六条、《看楼确认书》第2条中的相关约定，系光宇企业为防止合同相对方不诚信行为而事先拟好反复使用的格式条款，该些条款目的不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之情形。故该些条款应属有效。关于第二项争议焦点。光宇企业主张其向江彩公司披露了房源信息、引荐万德福公司与江彩公司相识等，江彩公司利用其提供的交易渠道与产权人完成交易，故符合最高人民法院公布的相关指导性案例中关于“跳单”违约的认定。对此，一审法院认为衡量江彩公司是否构成“跳单”违约的关键，在于江彩公司是否利用光宇企业提供的房源信息、机会条件等。首先，光宇企业并未独家掌握涉案不动产销售信息。万德福公司向一审法院提交的《情况说明》中明确，产权人即昆山光弘新达机械有限公司独家授权万德福公司居间涉案不动产等。对万德福公司的该项意见，光宇企业、江彩公司均无异议。并且，光宇企业自认产权人并未委托其销售涉案不动产。另外，光宇企业亦明确其无法与产权人直接联系，与产权人联系需通过万德福公司的转告。故光宇企业掌握的所谓房源信息并无实际利用价值，光宇企业自身亦需利用万德福公司提供的信息或渠道为江彩公司提供居间服务。其次，江彩公司通过公众可知的正当途径可获得涉案不动产销售信息。万德福公司向一审法院提交的《情况说明》中另明确，2018年10月19日后其独家发布了涉案不动产销售信息。对万德福公司的该项意见，光宇企业、江彩公司亦无异议。万德福公司系专门从事不动产租售业务的中介公司，其发布的房源信息，任何人通过公开途径均可获知。并且，光宇企业亦自认其所获取的涉案不动产销售信息来源于万德福公司。故即便光宇企业未向江彩公司披露相关信息，江彩公司通过其他公开渠道亦可获知。最后，江彩公司与万德福公司的相识具有必然性。从上述中可知，光宇企业未获产权人授权、无法与产权人联系等，故光宇企业欲促成江彩公司与产权人交易必然通过万德福公司。在此情况下，江彩公司当然有权选择能够促成交易且有产权人授权的万德福公司提供居间服务。综上，江彩公司并未利用光宇企业的信息、机会等，故江彩公司的相关行为不构成“跳单”违约。综合以上分析，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现根据光宇企业提供的相关证据，并结合光宇企业对相关事实的自认，并不足以认定江彩公司构成“跳单”违约。因此，光宇企业无权要求江彩公司按照《委托协议书》、《看楼确认书》的约定支付相关中介费及违约金。此外，根据相关法律规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。考虑到本案纠纷的一次性解决，为减少当事人诉累，并在光宇企业主张相关中介费的前提下，可酌情处理光宇企业支出的必要费用。现因江彩公司确认光宇企业曾陪同前往涉案不动产查看数次、促成2018年12月的洽谈等事实，故一审法院从本案实际情况出发，兼顾公平合理原则，酌情确定江彩公司应支付光宇企业必要费用30，000元。对于光宇企业的其余诉讼请求，一审法院不予支持。万德福公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决：一、江彩公司应于判决生效之日起十日内支付光宇企业费用30，000元；二、驳回光宇企业的其余诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费14，745元，由光宇企业负担14，344.68元，江彩公司负担400.32元。江彩公司负担之款应于判决生效之日起七日内缴付一审法院。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：本案系居间合同法律关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。光宇企业上诉认为江彩公司利用了其提供的信息、机会等与第三人万德福公司达成居间协议未向其支付中介费，江彩公司构成“跳单”，应承担相应违约责任。对此，本院认为，关于江彩公司的行为是否构成“跳单”，是二审的主要争议问题，亦是一审法院归纳的争议焦点之一。是否构成“跳单”违约的关键，应审查江彩公司是否利用光宇企业提供的房源信息、机会条件等。一审法院针对光宇企业未获产权人授权、无法与产权人联系以及万德福公司独家发布涉案不动产销售信息等情形已作详尽分析和阐述，本院同意一审法院意见，不应认定江彩公司的行为构成“跳单”，理由不再赘述。鉴于江彩公司确认光宇企业确曾陪同前往涉案不动产查看数次、促成2018年12月的洽谈等事实，一审法院从本案实际情况出发，兼顾公平合理原则，酌情确定江彩公司应支付光宇企业必要费用30，000元并无不当，本院予以维持。综上所述，光宇企业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14，745元，由上诉人上海光宇企业管理咨询中心负担。本判决为终审判决。审判长  李非易审判员  沈 俊审判员  岳 菁二〇二〇年九月十四日书记员  董晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……