湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2047号原告：黄建伟，男，1957年1月7日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，系原告黄建伟的特别授权委托代理人。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，系原告黄建伟的特别授权委托代理人。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告黄建伟与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告黄建伟的委托诉讼代理人刘奎到庭参加了诉讼，两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建伟向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付购房款、委托装修款和酒店开办费用总计694560元；2.判令两被告向原告支付自2016年4月27日至2020年8月27日的房屋收益款282922元；3.判令两被告支付违约金3355.04元；4.判令两被告承担连带责任。事实和理由：2015年4月27日，原告与被告山水置业公司签订了《商品房现房买卖合同》，购买坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店的大成座第9层950号房，总价款347280元，原告于当日一次性付清购房款。同日，原告与两被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，约定原告于合同签订当日付清房屋委托装修改造款347280元，委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年，委托期内被告第一年、第二年按委托装修款总额的15%折旧比例返给原告，每年52092元，第三年至第五年按10%的折旧比例返还给原告，每年34728元。同日原告与被告大成酒店公司还签订了一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，合同约定承包经营期限最短最短不少于3年，最长不超过5年；承包期限内被告第一年、第二年支付原告承包金每年52092元，第三年至第五年支付原告每年承包金34728元。同日，原告还与两被告签订了一份《三方承诺合同》，三方约定在2018年4月27日至2020年4月27日期间，原告可以无理由退房，并由被告山水置业公司按原价支付房款、委托装修款和酒店开办费用总计694560元。从2016年4月开始，被告少付或拒付原告房屋收益款，截至2020年8月27日共计欠付282922元。根据前述《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》《房屋承包经营合同》的相关约定，被告还应当承担相应的违约金。原告特具状起诉，请求判如所请。被告山水置业公司、大成酒店公司未到庭答辩，但递交了书面答辩状辩称：（一）请求降低违约金，并因出现新冠疫情，请求减免租金。1.自2015年4月27日起至2020年8月27日止,被告已经向原告付款122285.5元。2.被告对于委托装修合同到期后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，原告要求被告继续支付装修折旧款无事实和法律依据。3.因出现××不可抗力因素，请求减免租金。（二）驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。1.原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。如法院支持原告回购的诉求，则应确认《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》于原告起诉之日解除。2.原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除《商品房现房买卖合同》。房屋被回购后，房屋的所有权人即为被告山水置业公司，而不再是原告，原告有义务协助山水置业公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》因原告不具有房屋所有权而终止，合同无法履行。3.原告有权要求回购的期限早已超过，其无权要求回购。被告不同意回购房屋，愿意协助被告办理房屋过户手续。4．原告同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。原告主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，原告应当明示合同解除，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。（三）本案所涉合同均未约定担保期限，且本案已过保证期间，担保人已实际免除担保责任，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2015年4月27日，原告黄建伟以347280元购买了被告山水置业公司销售的坐落于张家界大成山水国际大酒店的大成座第9层950号商品房一套。同日原告黄建伟与被告大成酒店公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，约定：原告将购买的前述房屋委托被告大成酒店公司装修后对外统一经营管理，双方同意承包经营期限为三至五年，最短不少于3年，最长不超过5年。在本合同的经营期限内，被告大成酒店公司按年向原告支付承包收益金，第一年、第二年承包收益金按购房款总额的15%比例支付，金额为52092元／年，第三年至第五年按承包收益金按购房款总额10%比例支付，金额为34728元／年。由被告大成酒店公司自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内向原告一次性付清。本合同经营期内，被告如逾期3个月未向原告支付承包收益，被告除应付原告的承包经营收益之外，被告应另向原告支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金。（二）同日，原告黄建伟与被告大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》。合同约定：原告将购买的前述房屋以347280元委托被告大成酒店公司按五星级客房标准首次装修和更新改造、维护后，对外统一经营管理。委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。委托装修改造期限于原告与被告山水置业公司签订的《现房买卖合同》规定的全部房款和本合同第二条第二款约定的费用付清之日起开始计算。如原告提出退房申请，在原告与被告山水置业公司办理完毕退房手续（退款和撤销网签）之日，即视为双方本委托合同期限终止之日。本合同期内，被告大成酒店公司按年向原告返还委托装修改造折旧款，第一年、第二年委托装修改造折旧款按该房屋委托装修改造款总额的15%折旧比例计算，其返还金额为52092元／年，第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还，其返还金额为34728元／年，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。本合同委托期内，被告大成酒店公司如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，还应另向原告支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。（三）同日原告（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、被告大成酒店公司（丙方）签订了《三方承诺合同》。合同载明甲乙丙方签订本案所涉合同，丙方作为乙方的担保公司，三方达成以下承诺约定：1.甲方自2018年4月27日至2020年4月27日期间，可以向乙方提出无理由退房要求，同时乙方也可以在此期间向甲方提出解除购房合同的要求。2.如甲方在上述期限内提出退房申请，乙方不得拒绝该申请，甲乙双方在180个工作日内完成退房手续。3.甲乙双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，乙方按原价向甲方支付房款、委托装修款和酒店开办费用，总计694560元。4.乙方支付了上述返还总费用，不再支付其它任何费用和其他任何违约金给甲方。5.丙方作为乙方担保，对本合同承担连带担保责任。2019年3月7日，原告黄建伟向被告山水置业公司提出回购申请，被告山水置业公司在回购申请上加盖公章，但被告山水置业公司未履行回购义务。（四）原告黄建伟于2015年4月27日付清了房屋购房款347280元和房屋委托装修款347280元。第一年度的租金，被告大成酒店公司已经全额支付。自2016年4月27日至2020年8月27日，被告大成酒店公司向原告支付款项情况如下：2017年5月31日付款34728元；2018年1月23日付款3000元；2018年3月至2018年11月每月付款1158元，共计10422元（1158元×9个月）；2019年1月至2019年9月共计付款4632元（1158元×4个月）；前述共计付款52782元。故自2016年4月27日至2020年8月27日，被告大成酒店公司共下欠原告房屋承包金和房屋委托装修改造款共计283192元（104184元／年×1年+69456元／年×3年+69456元／年÷12个月×4个月-52782元）。上述事实，有当事人的陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》《三方承诺合同》、购房款收据、委托装修款收据、回购申请、原告黄建伟中信银行账户的交易明细等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。1.原告与两被告签署的《三方承诺合同》约定，原告黄建伟自2018年4月27日至2020年4月27日期间，可以向被告山水置业公司提出无理由退房要求，被告山水置业公司不得拒绝该申请，被告山水置业公司在180个工作日内完成具体退房手续，在撤销该网签后两个工作日内，被告山水置业公司按原价向原告支付房款、委托装修款和酒店开办费用，总计为694560元。被告山水置业公司已经于2019年3月7日收到原告要求回购房屋的书面申请。根据约定，被告山水置业公司应于2019年9月7日前为原告黄建伟办理退房手续，并在撤销该网签后两个工作日内支付回购款，被告山水置业公司至今未履行回购义务，属违约行为，应承担继续履行的义务。原告黄建伟要求被告山水置业公司回购房屋支付房款、委托装修款和酒店开办费用694560元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《三方承诺合同》约定，被告大成酒店公司作为被告山水置业公司担保方，对本合同承担连带担保责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，债权人在前述保证期间内未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。被告山水置业公司应在2019年9月7日前为原告办理退房手续，并于撤销该网签后两个工作日内向原告支付房款、委托装修款及酒店开办费用，被告大成酒店公司的保证期间届满日期为2020年3月7日加上办理撤销网签后的2个工作日内。原告黄建伟在2020年9月3日起诉被告大成酒店公司承担保证责任，已超过保证期间，被告大成酒店依法应予免除保证责任。故原告要求被告大成酒店公司对被告山水置业公司支付房款、委托装修款及酒店开办费用承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。2．原告黄建伟已经依约履行了支付购房款及房屋委托装修款的义务，并将房屋交给被告大成酒店公司经营。原告黄建伟于2019年3月7日提出回购申请，被告山水置业公司没有按照约定回购房屋，而被告大成酒店公司仍继续使用原告房屋，被告大成酒店公司应向原告支付继续使用房屋期间的承包收益和装修折旧款（装修款在2020年4月28日合同期满之日尚下剩138912元未予返还，按照34728元／年标准计算自合同期满后至2020年8月27日期间返还的装修折旧款为11576元，未超过138912元）。2020年9月3日，原告黄建伟向本院诉讼要求被告山水置业公司履行回购义务，则自2020年9月3日《房屋承包经营合同》《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》均应予终止，被告大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年9月3日。现原告要求被告大成酒店公司支付下欠的自2016年4月27日至2020年8月27日期间的房屋承包收益、委托装修改造款282922元，被告实际欠付283192元。本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的租金2894元为宜，故被告大成酒店公司应支付欠付原告房屋承包收益、委托装修改造款为280298元。被告大成酒店公司应支付原告违约金为2802.98元（280298元×1%）。因该违约金未超过原告损失的30%，故本院对于两被告抗辩要求调减违约金的诉讼请求不予支持。原告黄建伟要求被告山水置业公司对承包收益、委托装修改造款承担连带责任，因案涉合同并无相应约定，原告黄建伟的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司有限公司于本判决生效之日起十五日内支付回购原告黄建伟房屋的房款、委托装修款和酒店开办费用694560元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄建伟支付自2016年4月27日至2020年8月27日止的承包收益及委托装修折旧款共计280298元，违约金2802.98元；三、驳回原告黄建伟其他的诉讼请求。案件受理费13608元，适用简易程序减半收取6804元，由被告张家界山水天下置业有限公司负担5373元，由湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担1431元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向金春二〇二〇年九月二十五日书记员  赵李西附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。