河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2193号上诉人（原审被告申请执行人）：张兴改，女，1965年8月22日出生，汉族，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：王颖颖，河南荟智源策律师事务所律师。被上诉人（原审原告案外人）：张娟，女，汉族，1976年9月5日出生，住鲁山县。被上诉人（原审原告案外人）：田小江，男，汉族，1976年8月11日出生，住鲁山县。二被上诉人委托诉讼代理人：张新，男，汉族，1973年12月29日出生，住鲁山县磙子营乡三山村东三山组2号院127号。公民身份号码：410423197312291551。二被上诉人委托诉讼代理人：史延航，男，汉族，1981年7月10日出生，住鲁山县张良镇陶庄村四组189号。公民身份号码：410423198107102058。原审第三人（被执行人）：随州市远望房地产开发有限公司，住所地湖北省随州市曾都区交通大道243号。组织机构代码：76412333-4。法定代表人：沈松柏，执行董事。上诉人张兴改因与被上诉人张娟、田小江及原审第三人随州市远望房地产开发有限公司（以下简称随州远望公司）案外人执行异议之诉一案，不服鲁山县人民法院（2019）豫0423民初6133号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张兴改及其委托诉讼代理人王颖颖，被上诉人张娟、田小江及其委托诉讼代理人张新、史延航到庭参加诉讼。原审第三人随州远望公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兴改上诉请求：依法撤销一审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，程序违法，张娟、田小江负有举证责任,张娟、田小江没有依法提交证据证明其享有足以排除执行的民事权利。涉案房屋没有在当地的房产部门进行预售备案登记，且未办理商品房预售许可证,而且该房屋至今还是毛坯房，基础设施尚未建成，没有达到竣工验收的标准，根本不符合商品房的交付条件,在没有竣工验收报告以及办理商品房预售许可的情况下，本案的认购协议依法应当属于无效协议，自始至终对双方当事人不产生法律效力。张群星授权内容不包括出售房屋,且张群星出卖房屋款项没有交到公司及实际对该项目的投资人,而是占为己有，张群星的行为不属职务行为，超出了授权范围。张娟、田小江在农村有居住房屋，不能因为在鲁山县城区域没有其他住房来认定张娟、田小江享有对案涉房屋的物权期待权，更不能以张娟、田小江提供的钥匙来认定张娟、田小江实际占有了案涉房屋。一审法院己认定钦春波借用随州远望公司资质开发了天乐庄园项目,那么实际投资、受益人为钦春波(李方志与钦春波合伙)，一审法院就应依职权追加李方志与钦春波作为利害关系人参加诉讼,故程序违法。(2019)执异85号裁定书,查明事实清楚，程序合法,依法驳回张娟、田小江的异议请求是正确的。张娟、田小江辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。随州远望公司未到庭，亦未作陈述。张娟、田小江向一审法院起诉请求：不得执行位于河南省××大道东方××小区××单元××东户房产。对当事人无异议的证据，一审法院认定事实如下：1、张兴改与随州远望公司、李方志民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中达成调解协议，一审法院于2017年6月29日作出（2017）豫0423民初2314号民事调解书：一、随州市远望房地产开发有限公司向张兴改借款770万元属实。二、李方志、随州市远望房地产开发有限公司自愿于2017年7月31日前一次性共同向张兴改清偿借款770万元及利息（利息分别按本金200万元、月利率20‰从2013年12月25日起计算至上述本院确定的履行期限内实际还款之日止；本金300万元、月利率20‰从2014年3月25日起计算至上述本院确定的履行期限内实际还款之日止；本金270万元、月利率20‰从2014年8月5日起计算至上述本院确定的履行期限内实际还款之日止）。2、因随州远望公司、李方志二人未履行上述生效法律文书确定的义务，张兴改向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年8月11日受理，案号为（2017）豫0423执1477号。2018年8月24日恢复执行，案号为（2018）豫0423执恢128号。2019年1月2日，一审法院作出（2018）豫0423执128-1号执行裁定：查封被执行人随州远望公司名下所有的位于鲁山县××大道与××交叉口西南角（东方丽景）的房产共53套（1单元：7、8、9层南户；4、5、6、7、8、9、10、11、12、13层东户；2单元：4、6、7、8、9、10、11、13、16层西户；6、7层东南户；13层西南户；3单元：13层西南户；7、11、12、13层东户；7层西户；9层西南户；4、7、8层东南户；4单元：10、11、12层西北户；6、7、8、9、10、11、12层东北户；7、8、9、10、11、12层南户；5单元：6、7层东北户）。查封期限为三年。3、张娟、田小江认为上述（2018）豫0423执128-1号执行裁定侵犯了其合法权益，向一审法院提出执行异议。一审法院于2019年12月13日作出（2019）豫0423执异85号执行裁定，该裁定认为异议人仅提供了商品房认购协议和收据，并未提供购房款支付凭证，对其是否购房的事实应通过诉讼予以审理，故其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，驳回了张娟、田小江的异议请求，遂引起本次诉讼。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2015年12月18日，以“随州市远望房地产开发有限公司鲁山天乐庄园项目部”为甲方，张娟、田小江为乙方签订了《商品房认购协议》，约定乙方认购的房产为东方丽景第1楼栋3单元7层东户房产一套，单价1800元／平方米，总价22.955万元（不包含住房公共维修基金），付款方式为一次性付款。甲方栏：加盖有“随州市远望房地产开发有限公司鲁山天乐庄园项目部财务专用章”及“随州市远望房地产开发有限公司鲁山天乐庄园项目部”印章，并有张群星签字，乙方由田小江、张娟签字并摁有指印。张娟、田小江按照张群星的要求交付了22万元购房款。同日随州远望公司给张娟、田小江开具了编号0413329《收据》“今收到张娟、田小江贰拾贰万圆整（220000元），系付东方丽景3单元7层东户127.53㎡，收款人张群星”该收据编号处加盖“随州市远望房地产开发有限公司鲁山天乐庄园项目部财务专用章”。随即随州远望公司将案涉房屋钥匙交给张娟、田小江，张娟、田小江更换了房锁。另查明，钦春波借用随州远望公司资质开发了天乐庄园项目，2014年8月1日钦春波与李方志委托张群星全权处理天乐庄园项目的一切事务。张娟、田小江在鲁山县城区域没有其他住房。一审法院认为，2015年12月18日，以“随州市远望房地产开发有限公司鲁山天乐庄园项目部”为甲方，张娟、田小江为乙方签订了《商品房认购协议》，并按照约定张娟、田小江向案涉房产所在项目的委托代理人张群星交付了22万元购房款，张群星也将案涉房产的钥匙交付张娟、田小江。可以认定对于案涉房产的买卖合意是买卖双方的真实意思表示。并且张娟、田小江在接到房屋钥匙时已经实际占有了案涉房产。张娟、田小江作为房屋消费者虽然尚未取得该案涉房屋的所有权，但是其享有对案涉房屋的物权期待权。本案张兴改对随州远望公司享有的是一般的金钱债权。就权利层级而言，张娟、田小江享有的物权期待权要高于张兴改享有的一般债权。虽然案涉房屋仍登记在随州远望公司名下，但在人民法院对案涉房屋采取执行措施之前，该房屋已经出卖给了张娟、田小江，故张娟、田小江对案涉房屋享有排除执行的民事权益。对张娟、田小江的诉讼请求，予以支持。综上所述，在人民法院查封之前，案涉房产已经被房地产开发企业随州市远望房地产开发有限公司出卖给商品房消费者张娟、田小江。对张娟、田小江的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决:不得执行位于河南省××大道东方××小区××单元××东户房产。案件受理费4600元，由张兴改负担。（2019）豫0423执异85号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，张娟、田小江已按照其与随州市远望房地产开发有限公司鲁山天乐庄园项目部签订的《商品房认购协议》向案涉房产所在项目的委托代理人张群星交付了22万元购房款，张群星也将案涉房产的钥匙交付张娟、田小江。故可以认定对于案涉房产的买卖合意是买卖双方的真实意思表示。并且张娟、田小江在接到房屋钥匙时已经实际占有了案涉房产。张娟、田小江作为房屋消费者虽然尚未取得该案涉房屋的所有权，但是其享有对案涉房屋的物权期待权。本案张兴改对随州远望公司享有的是一般的金钱债权。就权利层级而言，张娟、田小江享有的物权期待权要高于张兴改享有的一般债权。虽然案涉房屋仍登记在随州远望公司名下，但在人民法院对案涉房屋采取执行措施之前，该房屋已经出卖给了张娟、田小江，故张娟、田小江对案涉房屋享有排除执行的民事权益。一审对张娟、田小江的诉讼请求，予以支持并无不当。综上，张兴改的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由张兴改负担。本判决为终审判决。审判长 张小青审判员尚少辉审判员王光辉二〇二〇年九月九日书记员 陈      梦      圆