湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2019号原告：张乐群，女，1958年1月31日出生，汉族，户籍地长沙市天心区，现住长沙市天心区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告张乐群与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张乐群到庭参加诉讼，被告张家界大成公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张乐群向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告立即支付2019年7月1日至2020年8月31日租金33447.82元，装修改造折旧费33447.82元，2020年8月31日之后的另行计算；2.请求判令被告按1%支付原告违约金至全部支付之日止（从2019年7月1日至2020年8月31日止的违约金为66895.64×1%＝668.95元）；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告于2016年8月1日与被告签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，合同编号714010206840。用于购买位于张家界市永定区房屋75%的产权，并于签约之日一次性付清了总房价286695元、装修折旧及酒店开办费用286695元，两项共计573390元。同时双方签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，合同真实有效。但被告一直拖欠和少付租金及装修折旧费，原告诉讼至张家界市永定区人民法院，于2019年7月12日收到张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初2221号民事判决书，判令被告支付租金和装修款至2019年6月30日止。但被告继续欠付租金和装修折旧款，2019年7月1日至2020年8月31日，累计欠租金和装修折旧款共计66895.64元。违约金按照合同规定欠付的1%计算：66895.64×1%＝668.95元。综上所述，原告特请求人民法院秉公执法，支持原告的正当诉求，维护法律尊严。被告张家界大成公司、张家界山水公司共同提交书面答辩状辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金，驳回原告要求被告张家界山水公司承担担保责任的诉讼请求。一、租金支付情况：2019年7月1日至2020年8月31日止，被告已向原告支付租金2868元；现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；三、被告张家界山水公司的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2016年8月1日，张乐群和另一业主任三顺与张家界山水公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同之补充合同》各一份。合同约定张乐群、任三顺向张家界山水公司购买湖南张家界大成山水国际大酒店第8层840号房，总价款为382260元，张乐群占75%的份额。《商品房买卖合同之补充合同》约定，在签订本合同时，乙方（张乐群、任三顺）同意将该房屋租赁给张家界大成山水国际大酒店有限公司统一经营管理，该房屋由张乐群、任三顺共同购买，张乐群的出资比例占该房屋投资额75%，任三顺占25%。合同签订当天，张乐群向张家界山水公司交纳840号房75%的购房款286695元。2.2016年8月1日，张乐群和另一业主任三顺（甲方）与张家界山水公司（乙方）、张家界大成公司（丙方）签订一份《三方承诺合同》，合同约定，甲方与丙方签订《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》。3.2016年8月1日，张乐群和另一业主任三顺（甲方）与张家界大成公司（乙方）签订《房屋承包经营合同》一份。合同约定，甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，承包经营期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利。房屋的投资期限为3至5年，即最短不少于3年，最长不超过5年。第一年、第二年甲方的年承包收益为承包金，比例为购房总额的15%，年承包金标准为57339元，其中张乐群为43004.25元，第三年至第五年承包金的比例为购房总额的10%，年承包金标准为38226元，其中张乐群为28669.5元，乙方按年向甲方支付承包金收益，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年承包金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。如逾期3个月乙方未向甲方支付承包经营收益，应付甲方的承包经营收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。4.2016年8月1日，张乐群和另一业主任三顺（甲方）与张家界大成公司（乙方）签订《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》一份。合同约定，甲方委托乙方就该房屋的装修、购买酒店空调等设备和酒店开办等费用由首次装修、购买酒店设备、酒店开办等费用和酒店今后维护改造款两部分组成，单价每平方米6000元，共计382260元。委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。第一年、第二年委托装修改造折旧款按该房屋委托装修改造款总额的15%折旧比例计算，装修改造折旧款返还的金额为57339元，其中张乐群为43004.25元，第三年至第五年装修改造折旧款按照装修改造款总额的10%折旧比例计算，装修改造折旧款返还的金额为38226元，其中张乐群为28669.5元，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年委托装修改造折旧款返还款一次性划拨入甲方指定的银行账户。如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款总额的1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。但甲方违约或不可抗力情形除外。合同签订当天，张乐群向张家界大成公司交纳840号房75%的装修款286695元。5.上述合同签订后，第8层840号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。2019年5月28日，张乐群向本院起诉，要求张家界大成公司、张家界山水公司支付欠付租金、装修改造折旧费107510.62元。2019年6月30日，本院作出（2019）湘0802民初2221号民事判决书，判决张家界大成公司向张乐群支付2019年6月30日前欠付的承包金及装修改造折旧款共计214061.75元及违约金2140.61元，并判决驳回张乐群的其他诉讼请求。6.2019年7月1日至2020年9月30日期间，张家界大成公司仅向张乐群支付承包金和装修改造折旧款共计2868元，仍下欠张乐群承包金和装修改造折旧款共计66416元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同之补充合同》、《三方承诺合同》、《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、银行流水等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告张乐群与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同之补充合同》，原告张乐群与被告张家界大成公司、张家界山水公司签订的《三方承诺合同》，原告张乐群与被告张家界大成公司签订的《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。虽然原告张乐群与被告张家界大成公司签订的是《房屋承包经营合同》，但实为房屋租赁合同。合同签订后被告张家界大成公司未按期支付承包金和返还装修改造折旧款，其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。故原告张乐群要求被告张家界大成酒店公司支付自2019年7月1日至2020年9月30日期间承包金和装修改造折旧款的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告张乐群要求被告张家界山水公司支付承包金和装修改造折旧款，既无合同依据也无法律依据，原告张乐群要求被告张家界山水公司承担支付责任的请求，本院不予支持。被告张家界大成公司辩称因出现××不可抗力情形，导致经营困难应减免部分租金的观点，2020年2月发生的××疫情，符合不可抗力的情形，对酒店行业的冲击较大，被告张家界大成公司辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据××发生的时间及对被告张家界大成公司经营影响的程度，本院酌定以减免1个月租金为宜。被告辩称应降低违约金的请求，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院不予支持。被告张家界大成公司、张家界山水公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告张乐群支付2019年7月1日至2020年9月30日期间下欠的承包金及装修改造折旧款共计66416元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告张乐群支付自2019年7月1日至2020年8月31日期间下欠承包金及装修改造折旧款的违约金共计640.27元（64027元×1%）；三、驳回原告张乐群的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1490元，减半收取745元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  夏赞忠二〇二〇年九月二十八日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。