贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终1949号上诉人（原审原告、反诉被告）：周俊，男，汉族，1974年4月26日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人:孙永旭,贵州万伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：田梨江，男，汉族，1995年3月10日出生，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人周俊因与被上诉人田梨江合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初11057号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周俊上诉请求：1.依法撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初11057号民事判决;2、依法将本案发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：《合作经营协议》签订后，被上诉人仅向上诉人支付了2018年10月1日至2019年1月1日的租金。2019年1月2日之后，被上诉人拒绝向上诉人支付租金。上诉人多次通知被上诉人支付尚欠的租金，尽快搬离腾房，但被上诉人故意留置部分物品在房屋内导致上诉人无法收回房屋，直到2019年8月13日才案涉房屋交付给了上诉人。二、原审法院认定2018年9月4日、2018年12月4日贵阳宏益房地产开发有限公司下达整改意见，属于无中生有，上诉人或者上诉人的合伙人从未收到过贵阳宏益房地产开发有限公司的任何整改通知书。一审庭审完毕后，一审法官到贵州宏立城物业服务有限公司调取的所谓《整改通知书》、《违规告知书》、《情况说明》与本案毫无关系。三、本案合同解除的根本原因在于被上诉人田梨江拖欠租金，拒绝腾房，导致上诉人的合同目的无法实现，上诉人起诉要求解除合同产生的律师费属于维权费用，应当由被上诉人承担。四、一审法院已经查明被上诉人在2019年8月13日才腾房搬离，却不支持2019年6月3日至2019年8月13日期间的租金明显偏袒被上诉人，损害上诉人的合法权益。被上诉人田梨江答辩称，贵阳宏益房地产开发有限公司出租案涉房屋时禁止转租，上诉人在明知房屋产权人禁止转租的情况下仍然进行出租，其出租行为属于无效行为。上诉人承租案涉房屋之后，进行了装修、装饰后遂开展经营，但是被房东贵阳宏益房地产开发有限公司要求整改，被上诉人无奈之下只得停业。上诉人在签订合同时未告知房屋的真实状态给被上诉人造成的损失应由上诉人赔偿。上诉人于2018年12月30日停止经营后欲离场走人，但上诉人拒不退还保证金、装修保证金、物业管理费，还对案涉房屋采取断电措施，导致空调等设备无法撤除。综上，租赁合同解除的原因系违约行为导致，与被上诉人无关。原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。周俊向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告于2018年6月29日签订的《合作经营协议》；2、判令被告立即向原告支付尚欠的分红金额（租金）125000元（从2019年1月1日起，按每月2.5万元计算，暂计至2019年6月1日，直至被告向原告交房为止）；3、判令被告向原告支付违约金12500元（以125000元为基数，按月利率2%计算，从2019年1月1日起，暂计至2019年6月1日，直至被告向原告清偿所有分红金额为止）；4、判令被告立即向原告交付贵阳市南明区花果园R1区03玻璃房4号房；5、判决被告向原告支付律师费10000元；6、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。被上诉人田梨江向一审法院反诉请求：1、判决反诉被告返还反诉原告分红款75000元；2、反诉被告支付反诉原告损害赔偿金150000元（从2019年1月1日至2019年6月30日止，按每月经营额平均25000元计算）；3、反诉被告返还反诉原告保证金25000元；4、反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实，2018年6月29日，周俊（甲方）与田梨江（乙方）签订《合作经营协议》，约定就贵阳市南明区花果园Ｒ1区03玻璃房4号房进行合作经营，期限为三年，从2018年10月1日至2021年9月30日止，该场地用作经营奶茶饮品。合同第四条约定“1、甲方提供合作经营场地，乙方安排人员，提供经营资金。甲方不参与管理和经营，乙方自主经营、独立核算、依法纳税、自负盈亏。合作经营场地的装修及经营过程中所产生的一切费用均由乙方负责交纳。2、合作经营期内，由乙方支付给甲方合作分红金额如下第一年甲方分红金额为人民币叁拾万元整（￥300000元）；第二年甲方分红金额为人民币叁拾壹万伍仟贰佰伍拾元整（￥315250元）；第三年甲方分红金额为人民币叁拾叁万零叁佰柒拾元整（￥330370元）……。3、上述甲方分红资金不包括乙方需交付至物业管理费用、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有属于合作经营场地自用的公用事业服务费用（包括但不限于如水、电、燃气、电话费、宽带网络等），乙方需按照相关部门规定时间足额缴纳该等费用。如乙方不能按时足额缴纳的，由乙方承担违约责任。甲方有权终止合作协议，保证金不退还。4、后续合作分红资金按每三个月支付一次，乙方须于上一期合作分红资金到期前7日向甲方支付下一期合作分红资金。5、保证金乙方应在签订本协议时向甲方交纳人民币贰万伍仟元整（￥25000元）作为保证金，为履行本协议约定义务及担保双方商业秘密的担保。若乙方未按上述约定支付保证金及未按时支付分红资金，甲方有权终止本协议，乙方同意甲方不承担任何责任，且不予退还已收款项。”合同第九条约定“1、在合作经营期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本协议（1）合作经营场地所有权人破产或者进行清算程序导致乙方无法使用该合作经营场地的。（2）法律、法规或本协议其他条款允许乙方单方提前终止协议的其他的情况。2、乙方依据本协议第9.1条单方终止协议的，应当书面通知甲方，并在2日内将该合作经营场地恢复成交付状态后搬离该合作经营场地。3、乙方逾期交付合作分红资金、物业管理费、及水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按协议最后一个月应缴总金额的10%向甲方支付违约金，违约金不足赔偿甲方损失的，乙方还应承担补充赔偿责任。同时乙方同意由甲方向物业管理公司申请中断合作经营场地的水、电等，甲方不承担任何责任。4、经营期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本协议，且乙方已支付的所有费用（含保证金）均不予退还（1）未经甲方书面同意，改变本协议约定合作经营场地的用途、经营内容或超范围经营的。（2）未经甲方书面同意，将合作经营场地转包、分包、转让、转借他人或调换的。……（5）逾期支付合作分红资金，物业管理费及其他费用之一达到10日的。……（8）未经甲方书面同意，乙方中断、停止经营活动连续五天以上的（法定节假日除外）。……。5、甲方依据本协议约定解除协议的，乙方所支付的相关保证金作为惩罚性违约金支付给甲方。若乙方保证金不足赔偿甲方损失的，乙方须在7日内赔偿给甲方。……7、甲方因向乙方催讨合作分红资金或其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、诉讼费等），及甲方因乙方违约行为而使本协议下其它任何权利而引起的所有费用、开支、均由乙方承担。”合同签订后，被告田梨江在该玻璃房4号经营奶茶饮品，并支付原告周俊2018年10月1日至2018年12月30日的租金75000元（每月25000元）。2018年9月4日，贵州宏立城物业服务有限公司（以下简称宏立城物业）在涉案商铺张贴《违规告知书》，认为花果园商铺Ｒ1区玻璃房独栋03擅自改变业态，且将商铺进行分租违反双方签订的《花果园商铺租赁合同》第3.3.1条约定，要求立即停止违规行为，于2018年9月10日前予以整改完毕。2018年12月4日，宏益房开再次在涉案商铺张贴《整改告知书》，内容为根据贵我双方于2018年4月26日签订《花果园商铺租赁合同》，按照合同约定第9.9.4条“未经甲方书面同意，将租赁物部分或全部转租、转让、转借他人或调换使用。”无论你方在经营中出现任何情形，我司出租给您的花果园商铺Ｒ1区玻璃房独栋04商铺均不得转租、转让、分租或者变更合同承租方，且你方在租赁期限内不得变更经营范围。现责令您（单位）1、立即停止违约行为。2、在收此通知书后2018年12月30日内予以整改完毕。若不进行整改恢复，届时我公司将根据合同约定，包括但不限于解除合同，因此所产生的一切后果由您自行承担。经一审法院核实，宏益房开及宏立城物业认可上述通知系其下发及张贴。被告田梨江接到上述通知后，于2018年12月30日关门停止营业。2019年6月2日，原告委托贵州万伦律师事务所向田梨江发出律师函一份，要求其尽快支付租金及搬离上述商铺。被告田梨江认可收到律师函，但因双方对费用的支付问题产生纠纷，直至2019年8月13日才与原告进行交接，将涉案房屋交付原告周俊。另查明2018年4月26日，朱宝伟与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）签订《花果园商铺租赁合同》，约定由朱宝伟租赁位于贵阳市房屋，合同期限自2018年4月25日至2024年4月25日止。当天，朱宝伟与原告周俊签订《合伙协议书》，约定合伙经营范围为花果园Ｒ1区3号玻璃房的运营、服务管理、获取收益，合伙期限为6年，由周俊出资70万元，占股70%；朱宝伟出资30万元，占股30%。以及委托朱宝伟作为合伙项目的事务执行人，全权统筹协调处理合伙项目事务。2018年9月10日，原告周俊与朱宝伟签订《退伙协议书》及《保密协议》，确认解除双方于2018年4月26日签订的合伙协议，朱宝伟退出合伙，涉案商铺由周俊继续经营。一审法院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中原被告签订名为《合作经营协议》，但从约定的内容、履行方式和期限、支付款项的方式等来看，双方所签协议实为租赁合同关系。现原告于2019年6月2日向被告发出解除合同通知，被告认可已收到通知且未提出异议，故一审法院认定双方的租赁关系已于2019年6月2日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告从2019年1月1日后未向原告支付租金，故对原告主张被告支付2019年1月1日至2019年6月2日期间的租金：25000元×5+25000元÷30×2=126666.67元，一审法院予以支持。对其余租金及违约金主张，一审法院不予支持。对原告主张的律师费10000元，因原告的擅自转租导致合同解除，故对该项主张，一审法院不予支持。对反诉原告田梨江主张返还押金25000元，一审法院予以支持。反诉原告田梨江主张返还“分红”75000元，一审法院已查明该款系被告支付的2018年10月1日至2018年12月30日正常营业期间的租金，故对该项诉请，一审法院不予支持。对其余反诉主张，因无证据，一审法院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告田梨江于本判决生效之日起十日内支付原告周俊贵阳市南明区花果园R1区03玻璃房4号房商铺租金126666.67元。二、驳回原告周俊的其余诉讼请求。三、反诉被告周俊于本判决生效之日起十日内支付退还反诉原告田梨江押金25000元。四、驳回反诉原告田梨江的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1625元，由被告田梨江负担1395元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告周俊），周俊自行承担230元；反诉案件受理费减半收取2525元，由反诉被告周俊承担253元，反诉原告田梨江自行承担2272元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经本院二审审理查明的事实与一审判决审理查明的事实一致，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉请求进行审查。房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原审判决以双方签订《合作经营协议》实为租赁合同合法有据。本案中，双方均认可被上诉人田梨江于2019年8月13日将案涉房屋交还上诉人周俊，原审判决仅支持2019年1月1日至2019年6月2日期间的租金，未支持合同解除次日至实际返还房屋之日的占用费不当，本院依法予以纠正。被上诉人田梨江除应支付2019年1月1日至2019年6月2日期间的租金126666.67元外，还应当按照约定的标准支付合同解除次日（2019年6月3日）至实际返还房屋之日（2019年8月13日）的占用费：58333.33元，故被上诉人田梨江应当支付的租金、占用费共计为：185000元。关于上诉人周俊要求支持违约金及律师费的诉讼上诉请求。本院认为，原审判决以被上诉人田梨江逾期支付租金为由认定上诉人周俊具有合同解除权为由解除合同。被上诉人田梨江未提起上诉，视为其认可一审判决。但是，本院注意到朱宝伟2018年4月26日与贵阳宏益房地产开发有限公司签订《花果园商铺租赁合同》约定承租人转租门面需征得贵阳宏益房地产开发有限公司同意，上诉人并未提交证据证明转租行为得到出租人的同意。贵州宏立城物业服务有限公司分别于2018年9月4日、2018年12月4日以案涉商铺存在擅自改变业态，分租事项为由要求承租人进行整改，上诉人周俊事实上对合同的解除也存在过错，鉴于被上诉人田梨江未提出上诉，本院从其自愿。上诉人周俊再要求被上诉人田梨江承担律师费、违约金明显不公平，本院不予支持。另，因本院在原审判决内容的基础上加判被上诉人支付2019年6月3日至2019年8月13日的占用费，一审判决第二项“驳回周俊其他诉讼请求”的内容和范围发生变化，故本院撤销一审判决该判项，重新作出驳回周俊其他诉讼请求的判项。综上所述，上诉人周俊的上诉理由部分成立，本院对其合理部分上诉请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初11057号民事判决第三项、第四项，即：三、反诉被告周俊于本判决生效之日起十日内支付退还反诉原告田梨江押金25000元。即四、驳回反诉原告田梨江的其余反诉请求。。二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初11057号民事判决第二项。三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初11057号民事判决第一项为：田梨江于本判决生效之日起十日内支付原告周俊贵阳市南明区花果园R1区03玻璃房4号房商铺租金、占用费共计185000元。四、驳回周俊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取1625元，由田梨江负担1445元，周俊自行承担180元；反诉案件受理费减半收取2525元，由周俊承担253元，反诉田梨江自行承担2272元。上诉人周俊预缴的二审案件受理费3250元，由田梨江负担2890元，周俊自行承担360元本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年九月十六日书记员  黄桃