广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19044号上诉人（原审原告）：胡良枝，男，1981年9月5日出生，汉族，身份证住址福建省石狮市。委托诉讼代理人：黄孝禹，广东益航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈红光，男，1963年12月16日出生，汉族，身份证住址浙江省诸暨市。被上诉人（原审被告）：陈芳华，女，1963年11月3日出生，汉族，身份证住址浙江省诸暨市。上诉人胡良枝因与被上诉人陈红光、陈芳华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初10472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。胡良枝上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令陈红光、陈芳华继续履行与胡良枝于2018年7月9日签订的《租赁合同》，将该商铺交付胡良枝继续使用剩余一年租期；3.本案一审、二审诉讼费用由胡良枝承担。事实和理由：（一）一审法院认定案涉合同目的无法实现，属于事实认定错误。案涉房屋虽已再次出租但无毁损、灭失，不会导致本案合同目的无法实现，一审法院依据合同法第九十四条作出判决显属错误，上述条款规定的享有解除权的主体是守约方，而非恶意违约的陈红光、陈芳华。再根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第48条可知，违约方解除合同需满足以下两个条件：一是违约方必须通过起诉的方式诉请解除合同；二是违约方不存在恶意违约的情形。但本案中，陈红光、陈芳华强行解除合同属于恶意违约，故陈红光、陈芳华无权解除合同。（二）一审法院作出的裁判显失公平。一审法院无视胡良枝经济利益损失，无视陈红光、陈芳华强行收铺导致胡良枝大量货物积压无法销售，经济损失惨重，一审法院对其违约行为不予制止，对胡良枝显失公平。根据合同法第一百零七条规定，在陈红光、陈芳华不履行合同义务时，胡良枝有权要求陈红光、陈芳华继续履行双方签订的《租赁合同》。（三）一审法院程序错误。在一审诉讼过程中，一审法院并未向胡良枝依法释明，若案涉合同无法继续履行时，是否需要变更诉讼请求，仅询问胡良枝是否同意由陈红光、陈芳华赔偿5000元。胡良枝于2019年9月6日提起诉讼，一审法院于2020年3月31日才作出判决，直至2020年8月才将案件移交二审法院。综上，恳请二审法院判如所请。陈红光、陈芳华二审答辩称，同意一审判决，不同意胡良枝的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。案涉房屋的地理位置优越，经济价值大，以常理推断不可能闲置，并由此造成闲置损失。案涉房屋早已于2019年9月12日再次出租，且已收取新承租人三年的租金，有租赁合同及租金支付凭证为证。案涉合同的年租金与租赁期限是在未取得陈红光、陈芳华合意的情况下，胡良枝以欺诈手段自行修改合同内容。二、一审法院适用法律正确，程序合法。案涉房屋已经另行出租，案涉合同的合同目的无法实现，一审法院适用合同法第九十四条并无不当。胡良枝是欺诈方，违约在先。陈红光、陈芳华在合同到期前两个月曾致电询问胡良枝续租事宜，胡良枝方明确表示不再续租，双方租赁合同自动失效，不存在继续履行之说。另，从广州市公安局花都区分局于2019年9月6日出具的《治安调解协议书》，可证明双方就解除租赁关系早已达成合意，因此，胡良枝的上诉理由不成立。三、一审法院裁判公允，应予维持。胡良枝以欺诈手段侵害陈红光、陈芳华的权益，违背了诚实信用原则，属于违约方，在搬离过程中，陈红光、陈芳华全程录像，并无损坏物品之事。一审法院以法律为准绳，维护了诚实信用的市场交易原则。胡良枝于2019年9月9日向一审法院起诉请求：1.陈红光、陈芳华继续履行与胡良枝于2018年7月9日签订的《租赁合同》，将商铺交付胡良枝使用；或陈红光、陈芳华赔偿胡良枝货物和装修损失100000元；2.本案诉讼费用由陈红光、陈芳华承担。胡良枝当庭撤回第一项诉讼请求中的陈红光、陈芳华赔偿胡良枝货物和装修损失100000元的诉讼请求。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市xx区xx镇xx村xx号，权属于陈红光。2018年7月9日，胡良枝作为承租方（乙方）与陈红光、陈芳华作为出租方（甲方）签订的《租赁合同》，约定租赁期自2018年9月1日至2020年8月30日，租金每年一付，年租金156000元，押金3000元。关于合同所写“租期”，胡良枝陈述：合同上的租期是由胡良枝写上去，陈红光、陈芳华签字的。陈芳华陈述：合同是陈红光、陈芳华先签字的，租期是胡良枝自己填的。2018年7月9日，陈红光、陈芳华出具《收据》，确认收到定金50000元。2018年7月29日，陈红光出具《收据》，确认收到胡良枝租用案涉房屋剩余款106000元及3000元押金，共收109000元。《收据》写明：“一年租期2018年9月1日至2019年8月30日止。一年租金共计156000元，铺面押金3000元已全部收到。”对上述《收据》所写“一年租期”，胡良枝陈述：意思是我一次性交了一年租金。陈芳华陈述：我们没有看合同，没有看到合同写的两年租期，所以我写了一年租金。2019年9月1日，陈红光、陈芳华更换了门锁。2019年9月6日，陈红光、陈芳华搬离了胡良枝的东西。陈红光、陈芳华陈述：案涉房屋已经租出去了。胡良枝向一审法院提交两张胡良枝向陈红光转账的中国农业银行超级柜台客户回执，拟证明其向陈红光支付第二年租金的事实。陈红光、陈芳华确认收到该笔款项，但后期又将该款项退回给胡良枝。陈红光、陈芳华提交视频一份，拟证明陈红光、陈芳华并未损坏胡良枝在案涉房屋的任何物品。胡良枝对此证据的真实性确认，证明陈红光、陈芳华擅自强行搬离胡良枝在商铺里面的物品，陈红光、陈芳华擅自收回商铺。胡良枝提交照片5张，拟证明陈红光、陈芳华换锁及丢弃破坏胡良枝货物的事实。陈红光、陈芳华对此证据不予确认。陈红光、陈芳华向一审法院提交《贵丽物业圣地皮革皮具城收据》，拟证明胡良枝未缴纳物业、水、电的事实。胡良枝对此证据真实性没有异议，对里面内容有异议。陈红光、陈芳华提交一份无人签名的《租铺合同》，拟证明合同签订情况。胡良枝对此不予确认。陈红光、陈芳华于2019年11月6日向一审法院申请对《租赁合同》中的签字确认时间先后顺序进行鉴定，一审法院依法摇珠选定广东华生司法鉴定中心进行该项鉴定。该中心于2019年12月25日告知：因笔迹形成时间鉴定无现国家标准或行业标准，根据《司法鉴定程序通则》第二十九条“鉴定要求超出本机构技术条件或者鉴定能力的”之规定，我中心决定终止此次鉴定工作。经一审法院依法释明，胡良枝表示：如果案涉合同无法继续履行，其也不变更诉讼请求。一审法院认为，胡良枝与陈红光、陈芳华签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立有效。陈红光、陈芳华主张《租赁合同》上的租期是其先签字，胡良枝之后填上去的，但并未提交充分证据予以证明，一审法院不予采纳。且根据庭审中双方陈述，陈红光、陈芳华已在2019年9月1日更换门锁并在2019年9月6日搬离胡良枝的物品，并将案涉房屋再次出租。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，陈红光、陈芳华的上述行为已导致合同目的无法实现，因此胡良枝主张继续履行双方签订的《租赁合同》，一审法院不予支持。因胡良枝经一审法院依法释明，坚持如果案涉合同无法继续履行，其也不变更诉讼请求，此为胡良枝自行处分自己的诉讼权利，一审法院予以尊重。因此胡良枝与陈红光、陈芳华关于《租赁合同》履行的其他问题，一审法院不在本案处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年3月31日判决如下：驳回胡良枝的全部诉讼请求。一审案件受理费1710元，由胡良枝负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，陈红光、陈芳华向本院提交以下证据：1.广州市公安局花都区分局合益派出所出具的《治安调解协议书》，拟证实双方已就租赁合同解除等问题达成调解协议；2.2019年9月12日，陈红光作为出租方与顾洁作为承租方签订的《商铺租赁合同》，拟证实案涉商铺已另行出租的事实。胡良枝质证认为：陈红光、陈芳华提交的证据均已超出举证期限，对其不予确认。另证据1仅能证实公安机关对双方矛盾纠纷进行调解的事实；证据2真实性、合法性、关联性均不确认。本院二审另查明：陈红光、陈芳华二审提交的《治安调解协议书》载明：2019年9月6日11时许，陈红光是广州市xx区xx镇xx号店铺的房东，胡良枝为上址的租客，双方因铺租问题发生该纠纷，双方先后把对方的门锁破坏了，现双方自行协商调解。经调解，双方达成如下协议：一、双方自愿调解，双方对门锁破坏的情况互不追究，胡良枝需在2019年9月9日23时59分前，在双方共同在场的情况下将个人物品搬离广州市xx区xx镇xx号，陈红光自2019年9月10日起有权自行处理广州市xx区xx镇xx号内的所有物品；二、双方不需要制作笔录；三、此次为一次性调解，双方签字同意后，不得再以此事为由与对方发生纠纷等。本协议自双方签字之时起生效。2019年9月6日，陈红光、胡良枝均在协议落款处签署“同意”并签名。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，根据双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：胡良枝主张继续履行2018年7月9日签订的《租赁合同》是否成立。就此，本院认为，虽诉讼中双方对于《租赁合同》所约定的租赁期限存在争议，但根据本案事实，陈红光、陈芳华已于2019年9月1日更换门锁，并于9月6日将胡良枝物品搬出，即陈红光、陈芳华作为出租方已实际收回租赁房屋。结合陈红光、陈芳华二审所提交证据，双方于2019年9月6日在公安派出所签署《治安调解协议书》，胡良枝确认应于2019年9月9日搬离全部个人物品，陈红光、陈芳华自9月10日起有权自行处理案涉铺面内的所有物品，即双方已就《租赁合同》解除、陈红光、陈芳华收回铺面达成一致意见。因此，胡良枝又于2019年9月9日起诉要求继续履行《租赁合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予确认。陈红光、陈芳华二审提交的证据虽已超出举证期限，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条规定，对于当事人逾期提交的证据，如与案件基本事实有关联，人民法院仍应予以采纳。至于陈红光、陈芳华对于《租赁合同》的解除是否存在过错及是否需承担相应赔偿责任，不影响本案的法律认定，本院对此不作审查，双方可另循法律途径解决。综上所述，胡良枝的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3420元，由胡良枝负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二〇年九月二十四日书记员  杨希叶小琳