广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初9648号原告黄亮，男，汉族，1980年3月16日出生，公民身份号码441************416，住广东省惠州市惠城区*******。委托代理人黄进才，男，汉族，1950年10月4日出生，公民身份号码442************533，住广东省惠州市惠城区*******，系原告父亲。被告惠州宝晟投资发展有限公司，住所地惠州市***************。法定代表人詹某1。委托代理人黎健民，男，汉族，1993年5月16日出生，公民身份证号码441************036，住广东省惠州市惠城区*****5号****，该公司职员。原告黄亮与被告惠州宝晟投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄亮委托代理人黄进才、被告惠州宝晟投资发展有限公司委托代理人黎健民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，原告于2017年3月30日与被告惠州宝晟投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于惠州市惠城区*********宝晟公馆一单元25层14号房产，房产总价为514533元。双方在《商品房买卖合同》第十一条约定被告应该在2018年10月30日前向原告交付商品房，同时在《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任中规定逾期交付按照附件十一补充协议第九条的方式处理，即逾期365日以内的，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之五的违约金。《商品房买卖合同》规定的房屋交付日期到期后，被告没有如期交付商品房，直到2019年1月2日被告才向原告交付商品房，共逾期交付63日，按照每日万分之五的违约金计算违约金为16207.79元。原被告曾协商过违约金赔偿问题，但未达成一致意见。原告为了维护合法权益特诉至贵院,请贵院依法支持原告的诉讼请求：一、请求法院判令被告支付商品房逾期交付的违约金16207.79元；二、诉讼费由被告承担。被告辩称，关于房屋交付时间以及逾期天数。对于被答辩人在起诉状中称答辩人于2019年1月2日向其交付房屋、逾期交付天数为63天，答辩人对该时间和天数表示确认，但答辩人认为上述逾期交付天数还应减去答辩人在建设房屋过程中所遭遇的不可抗力天数19天（关于不可抗力将在下文第四部分阐述）。二、被答辩人亦存在违约，其逾期付款违约金应与答辩人逾期交楼违约金相抵扣。被答辩人于2017年01月09日签订《房屋认购协议书》（以下简称“认购书”）认购涉案房屋，认购惠州宝晟公馆1单元2514号房，建筑面积为38.92㎡，认购书第三条第2款约定：“买方须于2017年01月16日前签订正式《商品房买卖合同》，同时支付首期房款167533元（含定金），其余房款人民币36万元须于2017年01月16日前向银行办理房款按揭手续，并及时供款”。但被答辩人逾期于2017年03月30日签订正式的《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）。认购书是合法有效的，与买卖合同相辅相成，买卖合同中未有明确约定或约定不明的部分，应当按认购书的约定履行。本案中，被答辩人共逾期多天签订正式的买卖合同，其行为已构成违约，其逾期签约的违约金和天数应与答辩人逾期交楼违约金和天数相抵扣。三、被答辩人要求的逾期交楼违约金远高于被答辩人实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金过于高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少”的规定可知，违约金的功能及其主要目的是补偿对方的实际损失，房屋的主要功能系解决人们的居住需求，本案中被答辩人未能在买卖合同预先设定的时间使用涉案房屋，为解决居住使用问题，被答辩人需要花费一定费用去承租相同或类似的房屋，因此，被答辩人最直接、实际损失为租金损失。而根据有评估资质的评估机构惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房产的租金进行评估的报告显示，涉案房屋的租金评估价约为1300元/月，本案被答辩人要求每日万分之五的违约金远超该租金标准数倍，明显远高于被答辩人因房屋逾期交付所遭受的实际损失，明显不合理。故逾期交楼违约金应按照同地段同类房屋租金标准（月租金每平方米33元至34元左右）予以调低。四、因不可抗力致使答辩人无法持续履行合同，应免除答辩人相应的逾期交房责任。首先，根据惠州市气象局预报科出具的《天气证明（编号：201912、201913）》显示，自答辩人与被答辩人签订认购书之日起至涉案房屋约定交付之日止，房屋所在地出现暴雨等级以上的天数为16天（具体日期为2017-6-12、2017-6-13、2017-6-16、2017-6-17、2017-7-17、2017-7-18、2017-8-27、2017-8-28、2017-9-5、2017-10-15、2018-1-6、2018-6-6、2018-6-7、2018-6-8、2018-8-30、2018-9-16），台风天气为3天（具体日期为2018-7-2、2018-9-16及2018-9-17）。由此可知在该时间段内，房屋所在地遭遇了不可抗力的台风及暴雨天气。答辩人遭遇了共19天的不可抗力天数。其次，根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、2013年《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分、2007年建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风等天气不适宜作业，由此造成的工期延误符合不可抗力。同时，按照广东省突发气象灾害预警信号发布规定，证明答辩人与被答辩人签订买卖合同之日至合同约定的交房之日所遭遇的气象灾害属于不可抗力。最后，涉案工程的施工单位及监理单位出具的工作联系单、监理工程师通知单显示，在相应暴雨和台风不可抗力期间，为了施工作业安全，涉案房屋在建设过程中进行了不同程度的停工。根据商品房买卖合同第十二条及合同法第一百一十七条之规定，因不可抗力的影响答辩人不能持续施工，应免除或部分免除答辩人逾期交房责任。五、不可预测的客观因素是答辩人延迟交房的根本原因。涉案房屋于2018年10月26日经勘查、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》，但因政府审批原因尚未取得工程竣工验收备案表而改期交付，直至2018年12月27日通过并正式取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，随即向被答辩人发出交楼通知，由此可见，答辩人逾期交房是因为发生其无法抗拒的客观情形所致，并非出卖人恶意为之。最后，基于以上理由，答辩人逾期交楼时间较短，违约过错程度较弱，且被答辩人在履约过程中亦存在逾期付款，请求法院依法判决驳回被答辩人的起诉请求。本院查明的案件事实经审理查明，2017年3月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于惠州市惠城区*********宝晟公馆1单元25层14号房；合同第十一条约定被告应当在2018年10月30日前向原告交付该商品房；合同附件十一补充协议第九条约定，逾期交房不超过365日，自本合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。2017年5月22日，原告与被告签订《补充协议》，约定原告应当于2017年5月22日前补交首期房价款154533元，补交首期房价款后，余款360000元向广东南粤银行股份有限公司惠州分行申请贷款支付。另查一，原、被告当庭确认原告实际支付首期房价款时间为2017年3月30日，剩余房价款已于2017年6月21日付清。被告通知原告于2019年1月2日办理入伙手续。另查二，原告当庭确认被告因极端天气遭遇了共19天的不可抗力可以予以扣除。另查三，被告委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房屋进行租金评估，评估结果为每平方米租金为33元至34元左右。上述事实，与身份证、营业执照、《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据单、购房发票、《入伙交付兼不动产权证办证通知》、评估报告、备案资料等及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告逾期交付房屋，应承担违约责任。根据合同约定，被告逾期交房的，合同已经明确了应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，被告抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致，被告的抗辩理由，本院不予采纳。根据被告出具的《入伙交付兼不动产权证办证通知》可确认被告于2019年1月2日通知原告办理入伙手续。被告抗辩存在不可抗力的情况，原告当庭确认被告因极端天气遭遇了共19天的不可抗力可以予以扣除。据此，本案逾期交房违约金应计算为11577元（514533元×45天×0.0005）。另，被告抗辩原告逾期支付购房款，被告没有就此提出反诉，故本案不予作出处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州宝晟投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄亮支付逾期交房违约金11577元。二、驳回原告黄亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费102.6元（已减半收取，原告已预交），由被告惠州宝晟投资发展有限公司负担。当事人应缴纳的诉讼费应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 李雄杰二〇二〇年九月十日法官助理 谭友婷书 记 员 钟惠康