河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7764号 上诉人（原审原告）：杜X丽，女，1976年11月7日出生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：吴慧杰，河北博尚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北智高房地产开发有限责任公司，住所地石家庄市桥西区新华路358号。 法定代表人：李建忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张祎，男，1974年6月6日出生，汉族，该公司员工，住石家庄市栾城区。 上诉人杜X丽因与被上诉人河北智高房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市栾城区人民法院（2020）冀0111民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杜X丽委托诉讼代理人吴慧杰，被上诉人河北智高房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人张祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜X丽上诉请求：撤销原判，改判解除双方签订的房屋认购协议；被上诉人退还上诉人购房款297245元，并支付违约损失（以297245元为基数，按年利率24%，自2017年4月3日至付清之日止）；被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：1、原审查明事实存在重大错误。原审不考虑房屋认购协议的非法性，也不考虑被上诉人并没有按时履行通知义务才造成双方一直处在非法状态、无法进行按揭贷款，而是简单说成上诉人没有向被上诉人提交办理银行按揭贷款手续的相关资料，属于查明事实遗漏重要前提条件，即被上诉人没有先履行通知义务和上诉人签订正式商品房买卖合同义务。2、原审强调上诉人明确表示不再履行合同，而忽略被上诉人明确承认交房时间不能在约定的2019年10月31日，预计交房时间为2020年6月底。以此认定上诉人违约，属于适用法律错误。3、本案不能简单适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“迟延交付房屋”的规定，该规定仅指没有其他违约行为或不安因素，只是没有按约定交付房屋。被上诉人没完工，不具备交房条件，存在可能长期无法交房的违约事实。这不仅是预期交房违约，而是有可能丧失履行合同能力的情形。按照《合同法》第六十八条的规定，上诉人具备不安抗辩权。4、房屋认购协议中约定首付款为20%，按揭80%。后因被上诉人当时没有预售许可证，也不可能再约定2019年10月31日交付房屋，没有在合理时间内及时通知上诉人签订正式买卖合同，现在签订正式合同，按照石家庄购房首付款比例须上调10%才能办理按揭贷款，上诉人根据当下收入情况不具备履行能力。由于被上诉人没有预售许可证，也没有及时通知上诉人签订正式商品房买卖合同，造成上诉人已经不能实现签订认购协议时的预期利益，上诉人无法再完成支付首付款或偿还贷款。由于被上诉人的违约行为或者怠于履行通知义务，已无法按签订认购协议当时的预期利益实现合同。 河北智高房地产开发有限责任公司辩称：上诉人杜X丽所述不是导致合同无法履行的根本原因。请求：维持原判。 杜X丽向一审法院起诉请求：判决解除原、被告双方签订的房屋认购协议；判决被告退还原告购房款297245元，并支付违约损失，以297245元为基数按年利率24%自2017年4月3日至付清之日止；判决被告承担本案全部诉讼费。 一审查明的事实：2017年4月3日，原被告签订《房屋认购协议》约定原告购买被告开发的智高常春藤项目C12号楼1单元1501室房屋一套，暂定建筑面积114.54平方米，单价11674.92元/平方米，房屋总价款1337245元。认购协议第二条约定，原告方选择银行按揭的方式如期付款，并约定原告方于2017年4月3日交纳首付款计人民币277245元，剩余房款计人民币1060000元，办理银行贷款。协议约定交房时间为2019年10月31日前。原告于2017年3月29日向被告交纳房屋定金10000元，2017年4月3日向被告交纳267245元以及车位定金10000元。截至2017年4月3日原被告签订《房屋认购协议》当天，原告已按协议约定交纳房屋首付款277245元，车位定金10000元。在签订《房屋认购协议》前，2017年3月29日，原告与博雷公司签订《居间合同》约定原告欲购买新建商品房，委托博雷公司提供居间服务，原告预付10000元/套作为预存居间服务费，用以享受20000元购房优惠。博雷公司于当日为原告出具10000元的收款收据一张。被告于2019年7月10日取得商品房预售许可证，但原告至今未向被告提交办理银行按揭贷款手续的相关资料。《房屋认购协议》约定的交房时间为2019年10月31日前，但至今被告未交房，庭审中被告认可预计交房时问为2020年6月底。同时，被告提到因大气污染问题政府发布停工文件影响了施工进程，以及受疫情影响工程开工，故被告称其有合理理由逾期交房。原告提出已于2019年11月21日向被告送达解除《房屋认购协议》通知书，但被告表示未收到该通知书。 一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。双方于2017年4月3日签订的《房屋认购协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，且在原告起诉前，被告已于2019年7月10日取得案涉房屋的预售许可证，该协议合法有效。在被告取得房屋预售许可证的情况下，原告应当依照约定提交办理银行按揭贷款手续的相关资料，但原告至今未提交，经庭审释明并询问，原告当庭明确表示不再办理银行按揭贷款手续，只要求解除合同并追究被告的逾期交房责任。依据交易习惯，在交房日之前被告取得了房屋预售许可证，原告应当先履行办理银行按损贷款手续的义务，使被告资金及时得到回策，以便工程项目的顺利进行。在原告不办理银行贷款手续办理情况下，仅要求被告交房，其只强调了权利而不履行义务，故原告存在违约行为。依照《房屋认购协议》约定的交房时间为2019年10月31日前，但被告未按约定时间交房，现被告已取得商品房预售许可证且房屋主体室内已建好，原告购买房屋的目的能够实现。如果原告认为被告不存在合法理由，构成逾期交房，原告应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”另行主张权利，由另案审查被告提出的逾期交房是否具有合法理由、是否真正构成逾期交房、是否应当承担违约责任。关于原告提出的已通过电子邮件向被告送达解除《房屋认购协议》通知书的主张，因被告否认原告提供的邮箱账号系其公司对外公布的账号且未收到该解除通知，原告亦未提供相关证据证明，故对原告主张的已向被告送达解除《房屋认购协议》通知书的主张，不予采纳。关于原告请求返还博雷公司收取的10000元，因《居间合同》系原告与博雷公司签订且10000元亦由博雷公司实际收取，根据合同相对性原则，原告应向博雷公司另行主张。综上，对于原告因被告逾期交房而要求解除双方于2017年4月3日签订的《房屋认购协议》的主张，不予支持。对于原告要求被告返还首付款277245元、车位定金10000元、博雷公司收取的10000元以及支付违约损失的请求，亦不予支持。判决：驳回原告杜X丽的诉讼请求。案件受理费5758元，减半收取计2879元，由原告杜X丽负担。 二审期间，上诉人杜X丽提交百度邮箱截图、离职证明、个人购房借款及担保合同。用以证明上诉人已向被上诉人邮箱提交房屋认购协议解除通知，上诉人杜X丽没有继续履行还款义务能力，案涉房屋是上诉人杜X丽购买的二套房产，无法支付增加的首付款。被上诉人河北智高房地产开发有限责任公司质证意见：邮箱证明上诉人曾发出过解除函，但我方没有收到，也不知道邮箱是谁在使用，招商银行合同离职证明和缴费票据与本案没有关联性。本院经审理，对一审查明的事实予以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，不宜随意解除。本案中，虽然被上诉人河北智高房地产开发有限责任公司未在协议约定的期限内按时交房，但该项目现五证齐全并由政府实施相应监管，上诉人杜X丽购房的合同目的并非不能实现，故上诉人杜X丽请求解除双方签订的《房屋认购协议》，一审未予支持，符合本案案情。上诉人杜X丽认为被上诉人河北智高房地产开发有限责任公司构成逾期交房，对此，一审已向上诉人杜X丽释明，其可另行主张权利，亦无不当。二审中，上诉人杜X丽提交的证据不能证实因被上诉人河北智高房地产开发有限责任公司违约导致《房屋认购协议》已经解除或应予解除，对其证明目的，本院不予采纳。综上所述，杜X丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5758元，由上诉人杜X丽承担。 本判决为终审判决。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  王 婷 二〇二〇年九月十八日 书记员  郄张雨