广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初3740号原告：祁紫瑞，男，满族，1987年8月1日，住广东省珠海市香洲区*********。公民身份号码：440************093。委托诉讼代理人：林锐煌，广东国硕律师事务所律师。被告：北京柏得科技有限公司，住所地：北京市海淀区*****************。统一社会信用代码：91110108MA01AX440N。法定代表人：冯郭军，经理。委托诉讼代理人：康荣，北京驰晟律师事务所律师。原告祁紫瑞诉被告北京柏得科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祁紫瑞的委托诉讼代理人林锐煌，被告北京柏得科技有限公司的委托诉讼代理人康荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁紫瑞向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告退还押金人民币16000元整；2.判令被告支付违约金人民币150000元整；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与珠海君和子悦教育科技有限公司于2018年10月10日签订《商铺租赁合同》，从珠海君和子悦教育科技有限公司处转承租了珠海地球经济信息咨询服务有限公司名下位于珠海市**********商铺之五**物业，经营健身业务，合同期限为2018年10月11日至2023年10月10日，共五年，该转租行为获得了产权人的同意，珠海君和子悦教育科技有限公司继续承租相连的产权方的另一处物业。合同签订后，原告一直按约定支付租金、物业费、水电费等，合规使用物业，履行了约定义务。但珠海君和子悦教育科技有限公司于2020年1月10前突然解除了与产权方的租赁合同，并搬离场地。2020年1月5日和2020年1月20日，产权方先后向原告下达通知，限定原告最晚于2020年1月25日必须搬离，交还租赁场地。珠海君和子悦教育科技有限公司未与原先协商且未提前通知原告情况下，擅自解除租赁合同并撤离租赁物，导致原告被产权人驱离，虽积极联系，但珠海君和子悦教育科技有限公司始终置之不理，此已严重损害原告合法权益。被告北京柏得科技有限公司是珠海君和子悦教育科技有限公司独资股东，在没有对珠海君和子悦教育科技有限公司的债权债务进行清理的情况下，向工商管理部门办理了珠海君和子悦教育科技有限公司的注销手续，因此其应对珠海君和子悦教育科技有限公司所负债务承担清偿责任。原告祁紫瑞向本院提交如下证据：1.商铺租赁合同；2.清场通知书；3.再次清场通知书；4.全体投资人/发起人承诺书；5.微信交易记录。被告北京柏得科技有限公司答辩称，被告不同意原告提出诉讼请求。原因是原告所述不实，原告与珠海君和子悦教育科技有限公司的租赁合同未经产权人同意，属于珠海君和子悦教育科技有限公司无权处分，双方签订的租赁合同应属于无效合同。第一，双方租赁合同约定珠海君和子悦教育科技有限公司将产权属于公司的房屋出租给乙方，实际上珠海君和子悦教育科技有限公司并不拥有案涉房屋的产权，而且珠海君和子悦教育科技有限公司对外转租也没有取得产权人的书面同意，属于无权处分。第二，根据双方合同第十条的约定，合同根据《经济合同法》的规定订立，而该法律早已经失效，依照废止的法律订立的合同，应属无效合同。此外，被告曾积极协调产权人与原告续租，但因原告的原因，并未达成一致意见，故而原告提起起诉，此违约责任不能归于被告。而且，目前原告所属的珠海市凯斯健身服务有限公司仍在上述地址营业，并未如原告所述被房东清场，故原告所要求的违约金等费用不应支付。此外，原租赁合同约定原告每月的租金为8000元，但是现原告却要求被告支付15万元违约金，如果认定被告存在违约行为，需要判令支付违约金的情况下，该违约金也明显过高，请求法院予以调整。另外，原珠海君和子悦教育科技有限公司退租解约前积极联系原告与房屋产权人协调续租事宜，并非如原告所述擅自解除合同，导致其被驱离而遭受损失。其次，租赁合同的承租人系珠海市凯斯健身服务有限公司，原租赁合同落款写有公司名称，且房屋产权人的清场通知书均是发给珠海市凯斯健身服务有限公司，原告只是作为公司的法定代表人签署，属于职务行为，其个人不是承租人，不具有诉讼主体资格，应驳回原告的起诉。第三，原告请求的押金，因珠海市凯斯健身服务公司仍租用案涉场地，押金也应转交房屋产权人或公司处置，原告无权对押金主张权利。第四，原告作出众多的虚假陈述：1.珠海市凯斯健身服务有限公司于2019年8月19日做了工商变更，法定代表人已经变更为甄俊杰，但是原告的提起本案诉讼时隐瞒上述事实，仍用法定代表人系祁紫瑞的旧工商营业执照进行立案。2.在本案诉讼过程中，珠海市凯斯健身服务有限公司仍在原场地继续营业，但是原告提起诉讼隐瞒该事实，并诉称被驱赶停业。3.2019年8月19日，原告转让了珠海市凯斯健身服务有限公司的股份，退出了公司的经营管理，并变更了法定代表人，原告与公司没有任何关系，但是仍冒称被驱离造成损失要求巨额赔偿。4.2019年8月19日，原告退出了珠海市凯斯健身服务有限公司后，该公司继续承租案涉场地，租金均是由公司法定代表人甄俊杰缴纳，原租赁合同的权利义务由公司享有，权利由公司及现股东主张。被告北京柏得科技有限公司向本院提交如下证据：现场照片（5张）；2.微信聊天截图；3.工商信息查询记录；4.银行交易流水。经审理查明，2018年10月10日，原告祁紫瑞承租方（乙方）与甲方珠海君和子悦教育科技有限公司（出租方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市**********商铺之五**出租给乙方，建筑面积120平方米；租赁期限5年，自2018年10月11日起至2023年10月10日止，合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权，但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整；第一年租期从2018年10月11日起至2019年10月10日止，第一年租金为人民币8000元；第二年租期从2019年10月11日起至2020年10月10日止，第二年月租金按人民币8000元为基准上浮8%，即人民币8640元；第三年租期从2020年10月11日起至2021年10月10日止，第三年月租金按人民币8640元为基准上浮8%，即人民币9331元；第四年租期从2021年10月11日起至2022年10月10日止，第四年月租金按人民币9331元为基准上浮8%，即人民币10778元；第五年租期从2022年10月11日起至2023年10月10日止，第五年月租金按人民币10778元为基准上浮8%，即人民币10884元；商铺押金为人民币16000元，押金不能用作租金使用，租赁期满后乙方结清所有费用，甲方无息退回押金给乙方；乙方于每月11日前以转账方式将租金支付至甲方指定账户；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金万分之五加收滞纳金；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；出租方的房屋基础、主体结构等，以及乙方未在装修中改动、不属于乙方责任的问题，应由出租方负责修缮；物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳；租赁期限内的水电费，由乙方自行缴纳；租赁期，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，维修费由乙方负责；使用房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳；若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，应向乙方支付违约金，违约金根据未履行月份，以装修费人民币20万元60个月（5年）折旧率计算；若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，需提前二个月书面通知甲方，甲方可没收押金作为违约金；免租期一个月，等。合同还对免责条件、争议解决方式等进行了约定。2018年10月11日，原告通过转账方式向珠海君和子悦教育科技有限公司指定的账户支付人民币24000元，原告在庭审中陈述其中人民币16000元为租赁押金，8000元为首月租金。其后，珠海君和子悦教育科技有限公司将案涉商铺交给原告祁紫瑞使用，原告祁紫瑞对案涉商铺进行装修，并作为其所经营的珠海市凯斯健身服务有限公司的经营场所。2020年1月5日，珠海地球经济信息咨询服务有限公司向原告祁紫瑞（珠海市凯斯健身服务有限公司）发出一份《清场通知书》，内容为：你司租赁珠海君和子悦教育科技有限公司转租赁场地珠海兰埔路格力香樟120平方米，因珠海君和子悦教育科技有限公司违约提前解除与我司租赁合同，现要求你在2020年1月10日前将你司在格力香樟租赁房内的物品和个人用品清理出场并交还与我司。2020年1月20日，珠海地球经济信息咨询服务有限公司向原告祁紫瑞（珠海市凯斯健身服务有限公司）再次发出一份《再次催告清场通知书》，内容为：贵公司从珠海市凯斯健身服务有限公司转承租的珠海兰埔路*******商铺之五**，建筑面积120平方米，产权人即出租人为本公司。目前，珠海君和子悦教育科技有限公司已违约解除了与本公司的租赁合同，并已于2020年1月10日前搬离，贵公司也因此无权再继续使用该租赁场地。本公司曾于2020年1月5日向贵公司发过《清场通知书》，贵公司也已签收。现再次催告贵公司，请于收到通知书后5日内，将物品清理出场地，并将物业交还本公司。逾期，本公司将有权直接进入上述物业，并对场地进行清理，由此造成的全部责任由贵公司承担。另查明，珠海市凯斯健身服务有限公司由被告北京柏得科技有限公司于2015年10月15日出资人民币100万元设立的独资企业。2020年3月26日，被告北京柏得科技有限公司向商事登记机关作出《全体投资人/发起人承诺书》，内容为：现向登记机关申请珠海君和子悦教育科技有限公司的简易注销登记，并郑重承诺：本企业申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完结，不存在为结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结。本企业承诺申请注销登记时不存在以下情形：涉及国家规定实施准入特别管理措施的外商投资企业；被列入企业经营异常名录或严重违法失信企业名单的；存在股权（投资权益）被冻结、出质或动产抵押等情形；有正在被立案调查或采取行政强制、司法协助，被予以行政处罚等情形的；企业所属的非法人分支机构未办理注销登记的；非因①被列入企业经营异常名录的②有股权（投资权益）被依法冻结、出质或动产抵押等情形的③企业所属的非法人分支机构未办理注销登记的等情形被终止简易注销程序的；法律、行政法规或者国务院决定规定在注销登记前需经批准的；不适用企业简易注销登记的其他情形。本企业全体投资人/发起人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人/发起人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执行部门的约束和惩戒。在诉讼过程中，原告祁紫瑞将珠海君和子悦教育科技有限公司列为本案的被告提起诉讼，经查珠海君和子悦教育科技有限公司已在工商管理部门办理注销手续，已不具备诉讼主体资格，本院裁定：驳回原告祁紫瑞对珠海君和子悦教育科技有限公司的起诉。本院认为，原告祁紫瑞与珠海君和子悦教育科技有限公司签订的《商铺租赁合同》系签约双方的真是意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，签约各方均应恪守。关于被告提出原告不具有诉讼主体资格的问题。合同相对性原则系合同法的基本原则，是指合同在特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人乙方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同权利义务。案涉租赁合同的当事人为原告祁紫瑞、珠海君和子悦教育科技有限公司，虽然在合同落款处写上“珠海市凯斯健身服务有限公司”字样，但是在签订合同时原告并没有向珠海君和子悦教育科技有限公司出具相应的授权委托书，在承租案涉场地后，亦没有证据显示珠海市凯斯健身服务有限公司追认其愿意承担合同义务。原告祁紫瑞签署租赁合同后，将案涉的租赁场地交由他人使用，系其自行处分权利的行为，并不影响其作为合同一方当事人根据合同主张权利，故被告的该项抗辩理由，本院不予支持。原告祁紫瑞与珠海君和子悦教育科技有限公司签订合同后，按照合同约定履行其义务，但是因珠海君和子悦教育科技有限公司违约提前解除与案涉场地权利人珠海地球经济信息咨询服务有限公司的租赁合同，导致珠海地球经济信息咨询服务有限公司分别于2020年1月5日、1月20日向原告发出通知，要求原告退出场地。珠海君和子悦教育科技有限公司违约提前解除与案涉场地权利人珠海地球经济信息咨询服务有限公司的租赁合同，导致原告的合同目的无法实现，构成根本性违约，珠海君和子悦教育科技有限公司应当将原告已经支付的租赁押金人民币16000予以返还。另外，根据原告祁紫瑞与珠海君和子悦教育科技有限公司签订的合同约定，若珠海君和子悦教育科技有限公司在原告没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为珠海君和子悦教育科技有限公司违约，应向原告支付违约金，违约金根据未履行月份，以装修费人民币20万元60个月（5年）折旧率计算，原告祁紫瑞根据上述合同的约定计算，主张违约金人民币150000元。兼顾本案中合同的履行情况、被告的违约程度以及原告的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，原告的上述主张，理据充分。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条规定：公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。被告北京柏得科技有限公司作为珠海君和子悦教育科技有限公司的投资人和清算人，在办理珠海君和子悦教育科技有限公司的注销登记手续，没有按照上述法律规定履行通知和公告义务，且没有如实履行其向工商管理部门办理注销登记时出具的承诺书，故被告北京柏得科技有限公司应当对珠海君和子悦教育科技有限公司的前述债务承担赔偿责任。关于被告北京柏得科技有限公司提出原告及珠海市凯斯健身服务有限公司现仍在租赁场地继续经营的问题。因珠海君和子悦教育科技有限公司与房屋的产权人提前解约导致原告的合同目的无法实现，至于原告是否继续使用案涉场地是其与场地权利人之间的关系，并不影响原告依据租赁合同主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条的规定，判决如下：一、被告北京柏得科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告祁紫瑞返还租赁押金人民币16000元；二、被告北京柏得科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告祁紫瑞支付违约金人民币150000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3620元，由被告北京柏得科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张念波人民陪审员  王会春人民陪审员  曾祥云二〇二〇年八月二十五日书 记 员  周慧敏苏海婷李洁仪