陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终10894号上诉人（原审原告）：陈芳，女，1977年XX月XX日出生，汉族，现住西安市雁塔区花间路口五湖名邸。 委托诉讼代理人：李媛，陕西格润律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：梁宸维，(曾用名：梁兴星)，男，1993年XX月XX日出生，汉族，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：冯军，(梁宸维之母)，女，1967年XX月XX日出生，汉族，现住西安市碑林区，系梁宸维之母。上诉人陈芳因与上诉人梁宸维房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初11165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈芳上诉请求：⒈改判一审判决第一项为《商业租赁经营合同》于2019年6月1日解除；⒉改判一审判决第二项为梁宸维退还陈芳房屋租赁费13000013万元及保证金1万元；⒊维持一审判决第三项；⒋改判一审判决第四项为梁宸维赔偿陈芳咨询服务费损失36800元；⒌改判一审判决第项五项为梁宸维赔偿陈芳装修损失56000元；⒍改判一审判决第六项为梁宸维赔偿陈芳中介损失5400元，水电费460元，设备费16530元、垃圾清运费1100元；⒎一、二审诉讼费由梁宸维负担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。因梁宸维交付的涉案商铺不具备合同约定的经营餐饮条件，导致合同目的无法实现，其依法享有合同解除权。在其一审提交的其与物业公司通话录音中，物业公司已在2018年交房时就告知梁宸维该商铺不能用于经营餐饮。但梁宸维在明知此情况下，仍于2019年3月15日与其签订《商业租赁经营合同书》，约定涉案商铺用途为商业、餐饮。其一审诉讼请求双方签订的租赁合同解除，梁宸维对解除合同无异议，表明合同已经解除。其于2019年6月1日向梁宸维微信提交解除合同通知函，双方合同应于该日解除。一审遗漏2019年3月15日至2019年7月15日装修的事实，判决梁宸维退还其97500元租金错误。其装修花费56000元。现因梁宸维原因导致合同无法履行，故该笔费用应由梁宸维负担。一审认定梁宸维退还其装修损失11200元错误。涉案《商业租赁经营合同书》签订后，其与西安同辉餐饮管理咨询有限公司签订《合同书》，交纳咨询服务费36800元，约定服务期限三年，并约定因其原因无法开店经营，已交纳款项不予退还。现《商业租赁经营合同书》合同目的无法实现，该笔费用应由梁宸维负担。关于设备费16530元，其中5800元为油网、烟罩及净化器费用，上述设备已安装到涉案商铺，无法拆卸。该费用应由梁宸维负担。另外，10730元设备费，设备虽未入场，但因系定制，其他店铺无法使用，故亦应由梁宸维负担。因双方合同已于2019年6月1日解除，故2019年6月1日之后的水电费、垃圾费、物业费由其承担错误。其为了寻找符合需求的商铺向中介公司付费。但梁宸维明知涉案商铺不符合其经营需求，仍与其签订租赁合同，导致合同目的无法实现，故中介费应由梁宸维负担。梁宸维辩称，其答辩意见同其上诉状意见。梁宸维上诉请求：⒈改判一审判决第二项为其退还陈芳房屋租赁费65000元及保证金1万元；⒉撤销一审判决第三项、第四项、第五项，改判为梁宸维不承担责任；⒊一、二审诉讼费由陈芳负担。事实和理由：2019年3月15日，其与陈芳签订《商业租赁经营合同书》。后双方发生纠纷，其于2019年10月1日才将涉案商铺另行出租。一审认定陈芳承担三个月房租不足以弥补其损失。其提供的商铺符合约定，其在涉案商铺租赁过程中不存在过错。物业公司拒绝陈芳经营于法无据。一审认定其存在过错，判决其进行赔偿错误。陈芳辩称，涉案《商业租赁经营合同书》系因梁宸维违约导致合同解除。梁宸维应当对其损失承担责任。双方租赁关系已于2019年6月1日解除。此后梁宸维如何处置涉案商铺与其无关。对于梁宸维自身损失应由梁宸维自行承担。陈芳向一审法院起诉请求：⒈确认其与梁宸维签订的《商业租赁经营合同书》解除；⒉判令梁宸维返还其已支付房租13万元及保证金1万元；⒊判令梁宸维支付其118590元(具体为中介费5400元、加盟费36800元、装修费58300元、水电费460元、设备费16530元、垃圾费1100元)；⒋诉讼费由梁宸维负担。一审法院认定事实：2019年3月15日，陈芳（乙方）与梁宸维（甲方）签订《商业租赁经营合同书》，约定由乙方租赁甲方位于西安市碑林区XX路XX号XX号楼XX号商铺，面积为：60.73平方米，租赁用途为商业、餐饮，房屋租赁期间为：2019年7月15日至2026年7月14日止。乙方方应支付甲方1万元保证金，租赁期届满，在乙方履行本合同项下各项条款规定后，甲方于租赁期满后一个月无息退还乙方。合同签订后，陈芳依约支付保证金1万元，一年的房租13万元。同时，陈芳开始对商铺进行装修，装修花费56000元。租赁商铺时，陈芳向中介公司交纳中介费5400元。另查明，2019年3月18日，陈芳与案外人西安同辉餐饮管理咨询有限公司签订《协议》一份，约定由该公司为陈芳提供技术咨询服务，协议有效期为3年，从2019年3月18日至2022年3月17日止。西安同辉餐饮管理咨询有限公司收取陈芳服务费36800元。合同3.1条约定：由陈芳支付西安同辉餐饮管理咨询有限公司咨询服务费36800元，视为陈芳接受其公司的咨询服务，之后陈芳无权要求其公司退还该费用。陈芳于2019年3月18办理了营业执照，显示经营名称为：“西安市碑林区XX店”。陈芳进行下水改造花费了800元，进行消防改造花费了1500元。陈芳向物业交纳水电费460元。陈芳购买油网、烟罩、净化器5800元。陈芳向西安同辉餐饮管理咨询有限公司购买设备等花费10730元。陈芳交纳2019年3月15日至6月30日垃圾费、物业费1100元。后因物业阻拦，导致陈芳无法继续装修及正常开业。2019年5月31日，陈芳向梁宸维通过微信递交解除合同通知函一份，要求解除租赁合同并由梁宸维赔偿损失等，梁宸维拒绝赔偿。2019年6月1日，陈芳将商铺钥匙退还至中介公司处，随后自行离场，双方并未进行交接，亦未对物品进行清点造册。陈芳通过微信告知了梁宸维方退场的事实。2019年8月16日梁宸维母亲陈军至中介处领取商铺钥匙后，梁宸维方实际控制了本案所涉商铺。后因本次合同履行及解除双方无法达成一致，故陈芳诉至法院。一审法院认为，陈芳、梁宸维间达成的房屋租赁合同合法有效，梁宸维将商铺交付给陈芳使用，陈芳依约支付了相应的租赁费等费用，已经履行了合同约定的承租义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本合同第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通告对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”结合本案实际，在陈芳对所租赁的商铺进行装修的过程中，商铺所在的物业公司拒绝陈芳经营餐饮，使陈芳不能实现合同目的，现陈芳要求解除合同，依法应予以准许。合同解除后，因梁宸维的过错行为给陈芳造成了损失，其理应进行赔偿，但数额应以法院核定为准。至于物业公司阻拦陈芳进行装修是否合法、梁宸维产生租赁费损失等事宜，属梁宸维与物业公司间物业服务合同的履行事项，本案不予涉及，梁宸维可另行主张权利。本案中，陈芳在双方发生纠纷时，在未针对纠纷提起诉讼、亦未采取找寻某某进行清点、造册、保全等对现场加以固定，便私自离场，其自身亦有一定过错。结合本案实际情况，2019年3月15日陈芳租赁的商铺，2019年6月1日将钥匙退还中介，2019年8月16日梁宸维实际控制了商铺，梁宸维认为己方于10月1日才将所涉商铺另行出租导致其产生损失。关于梁宸维收取陈芳的保证金1万元及一年的房租13万元，梁宸维应酌情退还9个月的租赁费97500元，应退还保证金1万元。租赁商铺时陈芳向中介公司交纳中介费5400元，本费用与梁宸维无关，亦非梁宸维收取，故不应由梁宸维承担。关于陈芳支付西安同辉餐饮管理咨询有限公司咨询服务费36800元，陈芳可在经营其他店面时加以使用，但时间方面产生损失，酌情由梁宸维支付其3个月的损失3066.67元。关于陈芳产生装修费56000元，在本案中因现场已经灭失，无法核算当时装修的具体内容及装修合同的实际履行情况，若由梁宸维方独自承担，有失公平，故酌情由梁宸维承担11200元较为合适。陈芳进行下水改造、消防改造花费800元、1500元，梁宸维理应退还；水、电费不应由梁宸维退还。陈芳购买油网、烟罩、净化器5800元，该三项属陈芳与他方合同的履行行为，不应由梁宸维承担该项目的扩大损失。关于陈芳向西安同辉餐饮管理咨询有限公司购买设备等花费10730元，该设备并未进入陈芳所租赁的商铺，因此购买费用不能由梁宸维承担。关于陈芳交纳2019年3月15日至6月30日垃圾费、物业费1100元，不应由梁宸维承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十八条规定，判决：一、本判决生效后解除原告陈芳与被告梁宸维间于2019年3月15日签订的《商业租赁经营合同书》；二、被告梁宸维于本判决生效后十日内退还原告陈芳房屋租赁费97500元及保证金10000元；三、被告梁宸维于本判决生效后十日内退还原告陈芳下水改造、消防改造花费2300元；四、被告梁宸维于本判决生效后十日内退还原告陈芳咨询服务费损失3066.67元；五、被告梁宸维于本判决生效后十日内退还原告陈芳装修损失11200元；六、驳回原告陈芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5179元，原告陈芳已预交，由陈芳负担1553.7元，由梁宸维负担3625.3元，梁宸维于本判决生效后十日内与上述款项一并给付陈芳。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，陈芳、梁宸维签订的《商业租赁经营合同书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按照合同履行自己的义务。本案中，梁宸维虽于合同签订后将涉案商铺交付陈芳，陈芳亦依约向梁宸维交纳了押金1万元和租金13万元，并开始装修。现因物业不允许在涉案商铺进行经营餐饮，导致陈芳合同目的不能实现，陈芳主张解除合同，依法应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同目的不能实现，梁宸维存在过错，但陈芳在双方发生纠纷后未采取找寻某某进行清点、造册、保全等对现场加以固定，便私自离场，陈芳对此亦有一定过错。经查，2019年3月15日，陈芳租赁涉案商铺；2019年6月1日，陈芳将涉案商铺钥匙退还中介，2019年8月16日，梁宸维实际控制了商铺，并于2019年10月1日将涉商铺另行出租。一审综合本案实际情况，认定梁宸维向陈芳退还押金1万元及9个月的租赁费97500元，与法不悖，并无不妥。陈芳主张合同约定有免租期，其提出合同解除时尚在免租其内，故梁宸维应将其交纳的13万元租金全部退还给其。因该免租条款系针对整个租赁期限设置的，故对陈芳该项主张，依法不予支持。陈芳主张为租赁涉案商铺向中介公司交纳中介费5400元，因该笔费用与与梁宸维无关，亦非梁宸维收取，故对陈芳主张该笔费用应由梁宸维承担，依法不予支持。陈芳主张其支付西安同辉餐饮管理咨询有限公司咨询服务费36800元应由梁宸维承担。因陈芳可在经营其他店面时加以使用，考虑到涉案合同已无法履行，客观上给陈芳咨询服务时间上造成损失，一审酌定梁宸维支付其3个月的损失3066.67元，并无不妥。因涉案商铺装修已经灭失，无法核算当时装修的具体内容及装修合同的实际履行情况，一审对于陈芳主张装修损失56000，酌定由由梁宸维承担11200元，亦无不妥。陈芳进行下水改造、消防改造花费800元、1500元，上述费用应由梁宸维承担。陈芳承租涉案商铺期间产生的水电费、垃圾费应由其自行承担。陈芳主张其购买油网、烟罩、净化器5800元应由梁宸维承担。因上述费用系陈芳与他方合同的履行行为，故不应由梁宸维承担该项目的扩大损失。陈芳向西安同辉餐饮管理咨询有限公司购买设备等花费10730元，该设备并未进入涉案商铺，因此购买费用不能由梁宸维承担。综上所述，陈芳、梁宸维的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4665元，由陈芳负担2990元，由梁宸维负担1675元。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年九月三十日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华