广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7877号上诉人(原审被告、反诉原告)：林向阳，男，1966年7月17日出生，汉族，住广东省平远县。委托诉讼代理人：廖端洪，广东志成达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市禅城区寿星老人公寓，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：梁大鹏。委托诉讼代理人：黎沛虹，广东泛信律师事务所律师。原审第三人：陈小燕，女，1976年8月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人林向阳因与被上诉人佛山市禅城区寿星老人公寓（以下简称寿星公寓）、原审第三人陈小燕合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。寿星公寓向一审起诉请求：1.判令林向阳立即履行其与寿星公寓于2018年8月28日所签《酒店转让协议》约定的义务，协助寿星公寓办理佛山市禅城区正xx酒店（以下简称正xx酒店）的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的变更（过户）登记手续，将“消防安全责任人”变更登记为陈小燕；2.判令林向阳向寿星公寓支付违约金150000元；3.案件诉讼费用由林向阳承担。林向阳向一审法院提出反诉，请求：1.判令寿星公寓向林向阳支付转让费600000元及利息（以300000元为本金，按年利率9%，从2018年12月1日始计至2019年1月31日止；以600000元为本金，按年利率9%，从2019年2月1日始计至实际给付之日止；暂计至2020年1月1日为51750元）；2.反诉费用由寿星公寓承担。一审法院查明，正xx酒店为林向阳开办的个体工商户。2018年8月28日，寿星公寓与林向阳签订《酒店转让协议》,约定:1.寿星公寓以1400000元有偿受让林向阳的正xx酒店，转让范围包括：（1）酒店的所有装修、家具及设施；（2）合法经营所需的手续，包括消防、治安等；（3）所在物业租赁合同；2.先付转让款800000元，余款待所有证照、审批资料、租赁合同过户后付清。3.双方责任;4.违约责任。其中该协议第三条第4项明确约定，林向阳应确保酒店具备合法的经营资格且手续齐全(包括消防、治安、工商、税务、卫生、电梯、水电网线等），并承诺于协议签订后七十个工作日全部过户给寿星公寓。协议签订后，寿星公寓将首期转让款800000元支付给林向阳，林向阳于2018年8月31日向寿星公寓移交酒店使用权。2018年8月31日林向阳注销了其个体营业执照，正xx酒店投资人核准变更为程某，由于程某辞职，2018年10月24日投资人核准登记为第三人陈小燕。之后林向阳继续为寿星公寓办理了物业租赁合同的变更手续及除《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》(以下简称：《消防安全检查合格证》）以外的其他证照的变更到第三人陈小燕名下手续。2018年11月2日寿星公寓与林向阳双方签订《补充协议》，约定：1.证件过户时，寿星公寓法定代表人必须到场，并提供办证所需营业执照、相关人员资料。2.如在2018年11月30日寿星公寓未能提供法人代表，或不能提供办证所需的营业执照及相关人员资料，寿星公寓必须把未付款中300000元支付给林向阳，如在补充协议签订后七十个工作日寿星公寓仍无法提供法人代表及相关的人员资料，视为寿星公寓违约。双方办理《消防安全检查合格证》过程中，林向阳曾要求寿星公寓办理过户手续的相关人员在2018年11月30日前前往行政服务中心办理变更手续，但寿星公寓相关人员并未依约到达办理现场。之后双方均多次到行政服务中心咨询，均因未能提交正xx酒店的原设计图纸、酒店平面图等资料而未能完成《消防安全检查合格证》的变更手续。寿星公寓接收酒店后为林向阳代为支付水电费11551.8元、电信费用7175元。一审法院认为，本案为合同纠纷。寿星公寓与林向阳之间订立的《酒店转让协议》及《补充协议》为双方的真实意思表示，合法有效。双方因不能、未能办理《消防检查合格证》产生纠纷，双方争议焦点为：哪一方存在违约导致没有办理《消防检查合格证》。一审法院对双方在履行上述协议中是否存在违约行为分析如下：就林向阳是否违约而言。办理《消防安全检查合格证》的变更手续的关键是申请人须向消防部门提交现住总平面图和场所平面图等资料，法院认为未能提交相关材料的责任在林向阳，理由如下：1.双方签订《补充协议》中约定办理证照时寿星公寓应提交“营业执照、法定代表人到场及人员资料”约定以外资料应由林向阳准备；2.根据双方在办理《消防安全检查合格证》以外其他证件时均由林向阳向行政机关预约办证时间的习惯以及酒店办理过户前主要证件均由林向阳掌握的情况，可知林向阳在办理证照过程中起主导作用，寿星公寓为配合办理；3.林向阳原为涉诉酒店的所有权人并已办理《消防检查合格证》，而办理该旧证就须有酒店平面图，林向阳一直称己方没有酒店平面图的主张显然不成立。故双方未能办理过户手续的主要原因在林向阳方。就寿星公寓是否违约而言。1.寿星公寓在办理过户的过程中，因自身原因造成了法定代表人的两次变更，林向阳一直协助办理过户手续至第三人陈小燕名下，证明林向阳对寿星公寓的二次变更是同意的，但寿星公寓也确实加大了林向阳办理过户手续的难度，由此造成的林向阳的损失林向阳可向寿星公寓另行主张；2.双方曾约定在2018年11月30日到行政服务中心办理过户手续，因寿星公寓自身原因，导致新法定代表人没有到场，已违反《补充协议》的约定；3.双方签订《补充协议》约定：寿星公寓如未能在2018年11月30日前安排新的法定代表人到场办理过户手续就应该向林向阳支付人民币300000元，该款虽然有可能全额冲抵租金无需支付的情形，但寿星公寓一直没有主张冲抵而是一直给予林向阳可以继续拿到该款的希望，以此诱导林向阳继续办理过户手续，显然是不诚实、坦诚的。就责任的承担而言。首先林向阳没有采取更积极的行为促成完成过户手续拒不提交酒店原设计图纸是未能办证的根本原因，应承担相应的违约责任；而寿星公寓的行为有违诚实信用原则、单方加大办证难度，没有尽合理的配合义务虽已违反约定但并不必然导致《消防检查合格证》不能过户并未根本违约。故双方应根据各自的违约行为承担相应的违约责任。关于本诉中林向阳的违约责任。首先，林向阳没有履行相应的协助义务，应当继续履行；其次对于违约金，双方约定违约金为林向阳已支付款项的两倍即1600000元，寿星公寓主张150000元，林向阳没有对违约金的计算提出异议或主张违约金过高，法院视为林向阳对该违约金计算方式予以认可。关于反诉中寿星公寓的违约责任。首先，关于转让金，经双方核对，寿星公寓尚有转让费600000元未支付，林向阳同意在未付款项中扣减寿星公寓代为支付的水电费11551.8元、电信费用7175元。至于租赁合同期满超过60000元部分租金应否在未付的600000元中一次性扣减的问题。法院认为双方在《酒店转让协议》第三条第5点中已明确约定到合同期满每月租金减到60000元以下，不能减的差额在转让费中扣减，林向阳主张的租金要实际产生之后再行扣减没有法律依据，法院不予支持，该部分租金差额为531600元。寿星公寓尚应向林向阳支付的款项为600000元-11551.8元-7175元-531600元=49673.2元。其次，关于转让款的支付，由于寿星公寓在办证过程中虽有没能积极配合及不诚实、坦诚的行为，但并非未能完成《消防检查合格证》过户的根本原因；又由于寿星公寓未积极配合过户并不构成根本违约而应支付的300000元转让款可从超额租金中扣减无需继续支付；再由于双方约定关于合同的履行存在履行的先后顺序，所以寿星公寓应在林向阳完成《消防检查合格证》过户后向林向阳支付未付的款项。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、林向阳应于判决生效之日起30日内协助寿星公寓办理正xx酒店《消防安全检查合格证》的变更登记手续，将“消防安全责任人”变更为第三人陈小燕；二、林向阳应于判决生效之日起30日内向寿星公寓支付违约金150000元；三、寿星公寓应在判决第一项履行完毕后3日内向林向阳支付转让费49673.2元；四、驳回林向阳的其他反诉请求。如义务方未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1650元，由林向阳负担；反诉费5159元，由寿星公寓负担430元，林向阳负担4729元。林向阳上诉请求：撤销原审判决，改判驳回寿星公寓的诉讼请求，支持林向阳的反诉请求。事实与理由：一、原审认定2018年11月30日后双方当事人均多次到行政服务中心咨询，均因未能提交正xx酒店的原设计图纸、酒店平面图而未能完成《消防安全检查合格证》的变更手续，与事实不符。双方当事人于2018年10月30日去行政服务中心窗口咨询，当时窗口人员给双方过户所需资料清单各一份。2018年11月30日后，寿星公寓未再向林向阳提及过《消防安全检查合格证》过户一事。一审第二次庭审前，寿星公寓从未提出要求林向阳提供正xx酒店的原设计图纸、酒店平面图。迄今为止，没有任何行政管理部门出示材料证明是因为仅缺正xx酒店的原设计图纸、酒店平面图造成无法办理该酒店的《消防安全检查合格证》变更手续。一审第二次庭审中，寿星公寓才声称相应手续的办理需要提供酒店的场所平面图、位置图，因林向阳不提供，故无法办理《消防安全检查合格证》变更。首先，林向阳现已不持有前述图纸。其次，前述图纸在第一次办理消防检查合格证时，消防部门有备案，酒店物业的产权人佛山市禅城区某股份合作经济社亦有留存。寿星公寓作为酒店的经营者，完全有权去复印前述图纸。即使林向阳没有移交或者不提供，寿星公寓完全可取得上述图纸，用于办理《消防安全检查合格证》。酒店图纸（包括酒店的原设计图纸、酒店平面图、位置、消防平面图）不但有在消防部门、东风经济社处备案，亦有在禅城公安分局治安大队及酒店所在的澜石派出所、卫生防疫站备案。2019年2月25日，双方在行政服务中心（治安大队窗口）办理特种行业许可证变更时也需要提供上述图纸，相应图纸乃由寿星公寓提供，且每年年审特种行业许可证亦必须提交上述图纸。二、原审对林向阳的违约责任认定有误。2018年8月31日，林向阳将涉案酒店移交给寿星公寓时一并移交了图纸资料。酒店经营行业属于特种行业，酒店经营期间，图纸资料一般放置在酒店办公室内，其中，酒店平面图、位置图、消防平面图必须存在酒店前台的电脑里，以备消防、公安、工商等部门随时检查之需。即使林向阳没有移交或不向寿星公寓提供，寿星公寓完全可以拿到前述图纸用于过户。《消防安全检查合格证》没有过户，林向阳仍是酒店的防火责任人，其当然希望越早过户越好，以免除自己的责任。相反，寿星公寓对《消防安全检查合格证》拖延过户或不过户存有利益。《消防安全检查合格证》拖延过户或不过户不会影响寿星公寓的正常经营，不会造成其营业收入减少。寿星公寓接收酒店后，于2018年10月24日将酒店的投资人程某变为陈小燕，导致《消防安全检查合格证》先过户予程某，再由程某变为陈小燕。《消防安全检查合格证》的过户要托人办理、需要费用，现需要二次变更，费用亦相应增加。双方的微信聊天记录、双方于2018年11月2日签订的《补充协议》以及2019年2月12日的《催促函》均证实林向阳要求寿星公寓尽快办理《消防安全检查合格证》的过户手续，现无任何证据证明寿星公寓备齐了过户资料并通知林向阳过户，而林向阳拒不协助、配合。三、程某原是寿星公寓的员工，于2018年10月24日离职。寿星公寓无法随时约到原投资人程某到场。程某仅于2019年2月25日在办理特种行业许可证变更手续时去过行政服务中心一次，此后再未出现。寿星公寓未向行政服务中心提交过加盖酒店印章的消防安全检查申报表、营业执照复印件、工商变更记录、员工岗前消防安全教育培训记录等资料。寿星公寓一方应做的第一步工作尚未完成，未到需要提供设计图纸、酒店平面图、位置图的阶段。上诉人林向阳在二审期间向本院提交照片4张，拟证明正xx酒店拖欠租金未付，处于关闭状态。寿星公寓对该证据的真实性无异议，但对其关联性有异议。本院经认证认为，寿星公寓对前述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被上诉人寿星公寓辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，林向阳的上诉理由不能成立。寿星公寓多次通过微信、电话催促林向阳去办理《消防安全检查合格证》的过户手续，但林向阳却要求寿星公寓先付清转让款才肯办理。林向阳从未将案涉酒店相关图纸原件移交给寿星公寓，也没有存放在案涉酒店前台电脑。案涉酒店相关图纸虽在有关部门有备份复印件，但办理《消防安全检查合格证》的过户需要提供图纸原件。林向阳持有原件且拒不提供，导致无法办理过户。被上诉人寿星公寓二审期间未向本院提交新的证据。原审第三人陈小燕未陈述意见，亦未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明中除“之后双方均多次到行政服务中心咨询，均因未能提交正xx酒店的原设计图纸、酒店平面图等资料而未能完成《消防安全检查合格证》的变更手续”以外的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。寿星公寓以林向阳拒绝配合办理正xx酒店的《消防安全检查合格证》之消防安全责任人变更手续为由，主张林向阳履行相应协助义务，并向其支付违约金150000元。林向阳提起反诉，以寿星公寓未支付转让款余款600000元，构成违约等为由，诉请寿星公寓支付相应款项，并支付逾期付款利息。经审查，寿星公寓与林向阳签订《酒店转让协议》，约定林向阳确保正xx酒店具备合法的经营资格且手续齐全（包括消防、治安、工商、税务、卫生、电梯、水电网线等），并承诺于协议签订后七十个工作日内全部过户给寿星公寓。其后，双方签署《补充协议》，约定证件过户时，寿星公寓法定代表人必须到场，并提供办证所需营业执照、相关人员资料。前述约定内容结合林向阳于《补充协议》缔结后向寿星公寓发送催促函，并在函中明确寿星公寓应通知己方办理证照的相关人员，带齐证照及相关资料，通知本人预约办理特种行业许可证以及消防许可证等手续的案件实情，以及双方当事人所作诉讼陈述可知，正xx酒店的《消防安全检查合格证》之消防安全责任人变更等手续的办理存有寿星公寓与林向阳相互配合之必要,双方协同办理存有合同依据,且林向阳有积极作为，督促寿星公寓筹备相应手续的办理。虽寿星公寓原审申请出庭作证的证人刘某称“林向阳没有提供图纸，后来一直也没有办理到消防许可证”，但依刘某所作其自2018年9月在正xx酒店工作，在该酒店担任出纳一职之陈述，寿星公寓对相应陈述不持异议，以及寿星公寓受让正xx酒店的时间早于刘某所称的前述任职时间等可予认定，刘某所作将正xx酒店的《消防安全检查合格证》之消防安全责任人变更手续归因于林向阳未提供图纸的相应证言，属于与寿星公寓有利害关系的证人作出的对该公寓有利的证言范畴，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第三项之规定，不能单独作为认定案件事实的根据。另，寿星公寓所举微信聊天记录中亦不存有该公寓明确要求林向阳提供图纸，拟用于办理《消防安全检查合格证》之消防安全责任人变更手续的相应对话内容。此外，依寿星公寓本案所举证据亦不足以认定林向阳存有拒不协助办理相应手续的其他情形。由此，寿星公寓以林向阳拒不协助办理正xx酒店的《消防安全检查合格证》之消防安全责任人变更手续为由，主张林向阳构成违约，理由不能成立。寿星公寓主张林向阳承担违约责任，支付违约金，理据不足，应不予支持。原审认定林向阳须向寿星公寓支付违约金150000元，实体处理欠妥，本院予以纠正。虽原审基于林向阳构成违约而认定其须继续协助寿星公寓办理正xx酒店的《消防安全检查合格证》之消防安全责任人变更手续，理由不能成立，但鉴于对相应手续的办理，林向阳确负有协助义务，且林向阳在原审期间明确表示“如果对方要求我们配合去预约，我们随时也可以配合”，在二审期间亦表示可提供正xx酒店的《消防安全检查合格证》、原设计图纸及平面图，足以表明其具有协助办理相应手续之意愿，由此，原审判令林向阳须协助寿星公寓办理正xx酒店的《消防安全检查合格证》之变更登记手续，将“消防安全责任人”变更为陈小燕，结果正确，本院予以维持。诚信是社会主义核心价值观的重要内容，在正xx酒店的《消防安全检查合格证》之消防安全责任人变更登记手续的申办过程中，林向阳、寿星公寓均应恪守。《消防安全检查合格证》的消防安全责任人变更登记手续之办理所需资料多样，且不同情况下办理相应手续所需的资料或到场人员可能有所不同，寿星公寓与林向阳须秉持诚信，协同办理，相互配合才能将相应手续办妥。寿星公寓作为正xx酒店的受让人，对该酒店《消防安全检查合格证》之消防安全责任人变更登记手续的办妥受有利益，应积极、主动申办相应手续，恪守诚信，力所能及地筹备相应手续办理所需资料及安排己方人员到场等。对于寿星公寓自身客观无法提供的办证资料，林向阳应基于诚信给予充分的协助，如相应手续的办理须林向阳一方人员到场，林向阳亦应给予相应配合。关于林向阳所提寿星公寓向其支付转让费600000元之反诉请求应否支持的问题。经审查，林向阳与寿星公寓签订的《酒店转让协议》约定转让费共计1400000元，寿星公寓先付800000元，余款待所有证照、审批资料、租赁合同过户后付清。双方当事人均确认寿星公寓已支付首期款800000元，而对于《酒店转让协议》约定的转款余款600000元，寿星公寓辩称应扣减租金差额，以及其代林向阳支付的水电费11551.8元、电信费7175元。由于租金差额的扣减有《酒店转让协议》关于“每月租金减到60000元以下直到合同期满。作为酒店转让价格的组成条款，如未能减免，差额将在转让费中扣减”的约定为据，而前述水电、电信费用的扣减则有经林向阳同意、认可，故原审采纳寿星公寓所提前述辩解，认定该公寓须向林向阳支付的转让费余款为49673.2元（600000元-11551.8元-7175元-531600元=49673.2元）未有不当，本院予以认可。至于前述转让费余款49673.2元的支付条件是否成就一节。如前所述，《酒店转让协议》订明，余款待所有证照、审批资料、租赁合同过户后付清。虽双方其后签订的《补充协议》约定“如在2018年11月30日乙方（指寿星公寓，下同）未能提供法定代表人，或不能提供办理所需的营业执照及相关人员资料，乙方必须把未付款中300000元支付给甲方，如在本补充协议签订后七十个工作日乙方仍无法提供法人代表及相关的人员资料，视为乙方违约”，但该条款仅提及《酒店转让协议》所约定转让余款中的300000元之支付条件，而本应由林向阳承担的，用于抵扣《酒店转让协议》所约定转让余款的数额共计550326.8元（11551.8元+7175元+531600元=550326.8元），已超过适用《补充协议》所约定支付条件的款项数额，由此可予认定，经抵扣后的转让款余款49673.2元之支付条件仍应适用前引《酒店转让协议》条款关于余款支付条件的约定。由于正xx酒店的《消防安全检查合格证》之消防安全责任人变更登记手续尚未办妥，《酒店转让协议》约定的转让费余款支付条件尚未成就，且林向阳所举证据不足以证明寿星公寓故意阻却支付条件成就，是故，原审认定林向阳在协助寿星公寓办理完毕正xx酒店的《消防安全检查合格证》之消防安全责任人变更登记手续后方有权收取转让款余款49673.2元，未有不妥，本院予以确认。但鉴于寿星公寓未安排正xx酒店新的法定代表人于2018年11月30日到场办理该酒店的《消防安全检查合格证》之消防安全责任人变更登记手续，曾存有违《补充协议》之约定的不诚信行为，如寿星公寓在判决履行期间申办前述变更登记手续的过程中再次违反诚信，致林向阳在判决指定的时间内未能协助办妥相应手续，则寿星公寓仍须在判决所指定林向阳履行协助义务的期限届满之日起3日内，向林向阳支付转让款余款49673.2元。综上所述，因林向阳不构成违约，本院改判驳回寿星公寓所提违约金诉请。林向阳的部分上诉有理，对其合理主张部分应予支持。原审判决认定事实基本清楚，但实体处理部分欠当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初561号民事判决主文第一、三、四项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初561号民事判决主文第二项；三、驳回佛山市禅城区寿星老人公寓的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1650元，由禅城区寿星老人公寓负担；反诉受理费5159元，由禅城区寿星老人公寓负担430元，林向阳负担4729元。二审案件受理费11320.77元，由禅城区寿星老人公寓负担2257.90元，林向阳负担9062.87元。本判决为终审判决。审 判 长 陈儒峰审 判 员 李 炜审 判 员 刘金玲二〇二〇年九月二十三日法官助理 张媛媛书 记 员 李燕美