吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1705号原告：镇赉县博元物业管理有限公司。统一社会信用代码：91220821MAOY4Q2H20。法定代表人：薛某：经理。住所地：吉林省镇赉县四方坨子中心锅炉房（二层）。委托诉讼代理人：徐某，男，1972年3月1日出生，汉族，镇赉县博元物业管理有限公司职工，现住镇赉县红玺园小区S1803室。被告：王某，女，1964年8月13日出生，汉族，农民，现住镇赉县。原告镇赉县博元物业管理有限公司（简称“博元物业公司”）与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告博元物业公司的委托诉讼代理人徐某，被告王某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。博元物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告支付原告拖欠的2017年-2020年期间物业费3404元（面积118.18平方米X0.6元X12个月X4年）；2、请求贵院判令被告支付原告2017年-2020年期间楼道照明费80元；3、请求贵院判令被告支付原告2017年-2020年期间垃圾清运费96元。事实与理由：被告在原告服务管理的小区居住，原告按照物业服务合同约定履行了各项物业服务，原告多次向被告催缴物业费,被告未按照约定交纳物业费，给原告造成了损失。原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望能支持原告的全部诉讼请求。王某辩称，我同意给付2017年-2020年的垃圾清运费96元和楼道照明费80元，但我不同意给付2017年-2020年物业费，因为我所居住的楼房卫生间下水管道漏水，是我和小区内36号楼1单元202室业主共同花钱维修的。我丈夫许洪波和小区内36号楼1单元202室业主以及物业经办人刘青春于2016年6月1日签订协议一份，刘青春是前吉林省凯丰物业服务有限责任公司镇赉分公司工作人员。原告应该把我垫付维修下水管道的钱返给我之后，我才能给付物业费。另外，我于2015年2月29日向吉林省凯丰物业服务有限责任公司镇赉分公司缴纳了城建维修基金4402.2元，我认为该笔钱款和物业公司有关系，物业公司应该把该笔钱款返还给我之后我才能交纳物业费。庭审中，博元物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照复印件一份。证明原告是合法成立的物业管理公司，主要经营物业管理，具有物业管理资格；2、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件。证明原告是按照文件三级物业收费标准进行收费的。3、两份物业管理委托合同。证明我公司合法接受业主委员会委托，为小区业主提供物业服务。4、催缴物业费通知单及照片一张。证明原告向被告进行了物业费的催缴。5、红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明。证明原告是合理合法的物业公司，手续齐全且在民康社区进行了备案。6、协议一份（原告在对涉案的小区物业服务之前，前吉林省凯丰物业服务有限责任公司镇赉分公司在我公司留存了该协议的复印件）。证明被告关于下水管道维修所签订的协议是前吉林省凯丰物业服务有限责任公司镇赉分公司和被告丈夫签订的，与我公司无关系；另外协议中已经明确约定了被告家下水管道维修的费用，由业主自行承担，我公司在与吉林省凯丰物业服务有限责任公司镇赉分公司交接时，与该公司约定，该公司之前发生的一切债权、债务、维修等事宜与原告没有关系。王某质证意见：对于第一组证据至第五组证据不清楚，不发表任何质证意见；对于第四组证据，王某主张自己没有收到博元物业公司向其发出的催缴通知以及看到催缴物业费通知的照片，但向法庭表示其确实接到博元物业公司催缴物业费的电话，并且也给物业公司回复了电话；对于证据6，王某对其真实性无异议，并表示许洪波是我的丈夫，确实是他在协议上签字了。法院认证：对于第一组证据，因博元物业公司当庭提供了原件，本院对其真实性予以确认；对于第五组证据，因该证明加盖了民康社区公章，故本院对其真实性予以确认，结合该证明所反映的内容，本院对红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告均予以确认；对于第三组证据，结合第五组证据中镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明以及庭审中本院询问王某2017年起至2020年小区内是否有其他物业公司向其催缴物业费以及其是否向其他物业公司交纳过这四年物业费问题时，王某表示自己确实没有交纳2017年起至2020年的物业费，没有其他物业公司向其催缴过物业费，我也没有向其他物业公司交纳过这期间的物业费，故本院对博元物业公司自2017年1月1日起对该小区进行物业服务的事实予以确认，进而本院对第三组证据真实性予以确认；对于第四组证据，因王某否认博元物业公司以张贴催缴物业费通知单的方式向其进行了物业费的催缴，博元物业公司也未举证证明张贴催缴物业费通知单及照片形成时间、地点，故本院对第四组证据不予采信，但对博元物业公司通过电话方式向王某进行了物业费催缴的事实予以确认；对于第六组证据，虽然王某对其真实性予以认可，但从该协议来看，该协议签订的时间为2016年6月1日，且协议中已经明确约定“因36号楼1单元右侧（102、202）下水出现问题，导致住户不能使用，经协商，由物业公司找维修工人进行维修处理，所有费用暂时由1单元102、202室业主支付，此维修费用应由工程负责，因工程未开工，工程人员不在本地，待工程人员回来后物业公司帮助业主把此次维修费用要回，如工程不回来费用由业主自行承担。”本院认为，该协议已经对被告因下水管道维修所导致的维修费用如何处理进行了明确约定，该证据与博元物业公司向王某主张2017年-2020年物业费等相关费用之间无关联性，故本院对该份证据不予采信；对于第二组证据，国务院《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质及特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”，本院认为，因小区业主委员会已与博元物业公司在物业服务合同中对物业费收费标准进行了约定，故本院对第二组证据不予采信。王某向法庭提供了如下证据：南湖一号收款收据复印件一份。证明我于2015年已经向吉林省凯丰物业服务有限责任公司镇赉分公司交纳了城建维修基金4402.2元，我认为该笔钱款与物业费有关系。博元物业公司质证意见：对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该份证据与我公司向王某主张物业费无关。法院认证：从该份证据所显示的内容来看，该份证据在“费用项目”一栏中已经明确对“物业费”和“城建维修基金”作了明确区分，且对每个费用项目在“用量、单价、金额”方面作了详细规定，故本院对王某的举证意见不予采纳，另外从该份证据所体现的王某交纳物业费期间来看，王某交纳的物业费期间为“2015年5月29日至2016年5月28日”，与博元物业公司通过本次诉讼要求王某交纳2017年至2020年物业费等相关费用之间不存在关联性，故本院对该份证据不予采信。本案需要说明的是，庭审中博元物业公司也自认小区内个别地方确实存在物业服务不到位的事实，故本院确认博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在瑕疵。本案本院确定如下案件事实：被告王某是镇赉县湖岸名城小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为118.18平方米。原告对被告居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理合同关系。物业管理费每平方米0.6元；楼道电费：每户每年20元；垃圾转运费：每户每年24元。被告王某共拖欠2017年-2020年物业费、楼道照明费、垃圾清运费，经原告催缴，被告王某拒绝缴纳。另查明，博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在一定瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：被告王某应于本判决生效后立即给付原告镇赉县博元物业管理有限公司2017年-2019年三年和2020年1月1日起至2020年12月8日止期间物业费、楼道照明费、垃圾清运费，共计人民币2856.76元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与博元物业公司签订的物业管理委托合同是双方真实的意思表示，该合同合法有效。被告王某作为该小区业主，该合同对其有约束力，被告王某应按该合同约定向原告履行交纳物业费等相关费用的义务。截止至今，被告欠付原告2017年-2019年三年和2020年期间的物业费、垃圾清运费和楼道照明费。本案中，经原告催要，被告仍拒付物业费等相关费用的行为与法律相悖，依据上述法律规定，原告要求被告给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，虽然博元物业公司在小区物业服务个别方面存在瑕疵，但该公司已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题，若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益，所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能以此拒付物业服务费。关于王某应交纳物业费等费用数额确定问题，考虑到博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵，鉴于此，博元物业公司在物业服务方面本身也存在过错，应酌情减少物业费的收取。又因小区业主委员会与博元物业公司签订物业管理委托合同的承包期限截止至2020年12月8日，故本院确定博元物业公司向王某收取2020年物业费的时间截止至该日。综合以上意见，本院认为，王某向博元物业公司交纳2017年、2018年、2019年三年以及2020年1月1日起至2020年12月8日止期间的物业费数额为应交物业费80%即2680.76元【118.18X0.6元/月/平方米X12X3+118.18X0.6元/月/平方米X11+118.18X0.6元/月/平方米÷31日X8日】，故被告王某应向原告博元物业公司交纳2017年、2018年、2019年三年以及2020年1月1日起至2020年12月8日止期间的物业费、楼道照明费、垃圾清运费合计金额本院确定为2856.76元。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第三十四条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：一、被告王某于本判决生效后立即给付原告镇赉县博元物业管理有限公司2017年、2018年、2019年三年以及2020年1月1日起至2020年12月8日止期间的物业费2680.76元、楼道照明费80元（2017年-2020年）、垃圾清运费96元（2017年-2020年），共计人民币2856.76元。二、驳回镇赉县博元物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告王某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员 樊 杰二〇二〇年九月二十五日书记员 张秋阳