广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初2147号原告：吴坚毅，男，汉族，1972年9月9日出生，住广东省鹤山市*************，公民身份号码：440************035。委托诉讼代理人：李高峰，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王群，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告：江门市宝丰房地产发展有限公司，住所地：广东省鹤山市******，统一社会信用代码：914***********904D。法定代表人：吕某1。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所律师。原告吴坚毅与被告江门市宝丰房地产发展有限公司（下称“宝丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴坚毅及其委托诉讼代理人李高峰、王群，被告宝丰公司的委托诉讼代理人尹德军到庭参加诉讼。现已审理终结。吴坚毅向本院提出诉讼请求：1、被告江门市宝丰房地产发展有限公司将广东省鹤山市共和镇宝丰新城186号商铺按交付标准交付给原告，即开通公共用水并按供水公司要求设置独立水表，表后给水管就近引至户内设一个配水点，并开通公共用电，在计量集装箱内设独立电表及总开关，线路连接至户内开关箱，且安装方管制作玻璃商铺门；2、被告江门市宝丰房地产发展有限公司向原告支付逾期交房违约金52525.73元(违约金按照每月1459.048元的标准，从2017年7月8日暂计算至2020年7月7日，为52525.73元，并需按照上述标准支付违约金至被告向原告交付符合交付标准的案涉商铺之日)；3、本案受理费等诉讼费用由被告承担。事实理由：2008年10月，原告(买方)与被告江门市宝丰房地产发展有限公司(卖方)签署认购书，约定原告向被告购买位于广东省鹤山市******宝丰新城商住楼7至11座B1-62的商铺(后商铺号码改为B1-67，以下简称案涉商铺)，面积为24.25平方米，单价为4599.22元，房屋总价为111531元。之后，被告对案涉商铺进行扩建，面积增加至44.08平方米，房屋总价款相应增至202733.46元。原告与被告约定，被告于交房后返租案涉商铺三年，第一年的租金按照30元/每平方米/月计算，为15868.8元(44.08×30×12=15868.8元)，第二年、第三年的租金每年递增10%，即第二年的租金为17455.68元(44.08×30×1.1×12=17455.68)、第三年的租金为19201.25元(44.08×30×1.1×1.1×12=19201.25)，故以上三年的总租金为52525.73元(15868.8+17455.68+19201.25=52525.73元)。以上租金从总房价款202733.46元中直接扣除。另外，由于原告介绍三个业主购买同楼盘商铺，被告返还原告回赠款5664元，该款项亦从总房价款中扣除。因此，扣除以上租金及回赠款后，原告还需向被告支付的剩余房价款数额为144544元(202733.46-52525.73-5664=144544元)。之后，原告按照约定向被告支付了定金及预付款共4万元。基于以上约定，原告与被告于2009年11月9日签署《广东省商品房买卖合同(适用于商品房预售、销售)》(以下简称《商品房买卖合同》)，约定原告向被告购买位于广东省鹤山市******宝丰新城商住楼7至11座B1-67的商铺(即案涉商铺，原商铺号为B1-62)，合同具体约定如下：第三条约定，案涉商铺建筑面积为44.08平方米，其中套内面积面积33.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.14平方米；第四条约定，案涉商铺按套内建筑面积计算，单价为每平方米4258.81元，总金额为144544元；第六条约定，原告于2009年11月9日已交付首期楼款72544元(含定金)，余下楼款72000元由原告向银行申请办理按揭；第八条约定，被告应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用；第九条约定，被告如未按照本合同规定的期限将商品房交付给原告，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；第十三条约定，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告据实补回未达标准的装饰、设备，若无法补回时，可折价补偿；第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的公共水、电设施可于商品房交付时间正常使用。该合同附件三关于装饰、设备标准第五条约定，商铺门为方管制作玻璃商铺门。双方签订《商品房买卖合同》当天，被告向原告发出《确认函》，确认案涉商铺(原商铺号码B1-62)返租时间为2009年12月30日至2012年12月29日，此返租金额已在房款中扣除。同日，原告向被告支付剩余首期款32544元。至此，原告已按照合同约定支付首期房款共计72544元，被告向原告开具了收据。之后，原告通过银行按揭的方式支付了剩余房款72000元。2012年10月31日，案涉房屋办妥产权证，产权证号为粤房地权证鹤山字第0100022891号。2013年3月26日，被告向原告发出《返还租赁商铺的通知》，该通知载明：被告于2008年10月17日与原告签订《共和宝丰新城商铺认购书》，并依据该协议承租了原告购买的位于鹤山市共和镇共和宝丰新城186号(B1-67)商铺，租赁期限为三年，自2010年3月31日至2013年3月30日，原告应最迟在2013年3月31日前到宝丰新城客服中心办理租赁房屋收回手续，逾期未办理手续的，视为已经向原告返还租赁房屋，另外，租赁期限届满，被告不再承租案涉商铺，并不再向原告支付租金。原告按照该通知前往交接商铺，发现案涉商铺未通水且未按照合同约定加装方管制作玻璃商铺门，不符合合同约定的交房条件，因此原告拒绝接收商铺。此后，被告未就以上问题对案涉房屋进行整改，至起诉之日，距离被告通知收房已达七年之久，案涉商铺仍然未通水，亦未按合同约定安装方管制作玻璃门。原告认为，案涉商铺未通水、未安装玻璃门，不符合《商品房买卖合同》第十四条以及附件三第五条约定的交付标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，原告有权拒绝收房。截至起诉之日，被告仍未对此进行整改，构成逾期交房，原告有权要求被告将符合合同交付标准的案涉商铺交付给原告。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定以及《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金，逾期交房违约金以房屋总价款202733.46元为基数，按照每日万分之二的标准，从被告返租期限届满之日的次日即2013年3月31日起计算至被告向原告交付符合合同约定的商铺之日。但是，从被告返租案涉商铺期间支付的租金标准可知，被告未交付商铺导致原告产生的实际租金损失远超过《商品房买卖合同》约定的违约金数额。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，原告有权要求被告按照其返租案涉商铺期间的租金标准支付逾期交房违约金。被告返租案涉商铺三年，租金共计52525.73元，平均每月租金1459.048元。因此，被告应当按照每月1459.048元的标准向原告支付逾期交房违约金，从被告返租期限届满之日的次日即2013年3月31日起计算至被告向原告交付符合法律规定及合同约定的商铺之日。考虑到被告逾期交房时间长达七年多，全额计算违约金对被告来讲负担沉重，故原告仅要求被告支付起诉之日前三年起至其向原告交付符合合同约定的商铺之日的逾期交房违约金，暂计算至起诉之日为52525.73元。为了维护原告的合法权益，减少原告的损失，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。后原告于2020年8月4日提交变更诉讼请求的申请，事实和理由如下：关于申请人与被申请人之间的商品房买卖合同纠纷案件，申请人起诉至贵院，案号为(2020)粤0784民初2147号。由于案涉商铺于立案时已经配备配电箱及水管，申请人以为案涉商铺已经通电，但事实上从配电箱无法测得是否已经开通公共用电，故申请增加诉讼请求，要求开通公共用电，在计量集装箱内设独立电表及总开关，线路连接至户内开关箱。其次，第二项诉讼请求，明确违约金数额从立案之日前三年暂计算至立案之日，即从2017年7月8日起暂计算至2020年7月7日。另外，由于本案未实际发生财产保全费、财产保全担保费，故撤回对以上费用的诉讼请求。宝丰公司辩称，一、答辩人已履行完毕《广东省商品房买卖合同》所约定的合同义务，不存在逾期交付案涉商铺。答辩人与被答辩人双方于2008年10月17日签订《共和宝丰新城商铺认购书》，并于2009年11月9日签订《广东省商品房买卖合同》，由被答辩人购买鹤山市******宝丰新城商业街B区B1-67号商铺。根据《广东省商品房买卖合同》约定，答辩人应在2009年3月31日前将涉案商铺付给被答辩人，并应在案涉商铺交付使用后720日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。宝丰新城商铺项目已于2009年12月25日工程竣工验收合格，并于2010年3月2日通过竣工验收备案。而且实际上，答辩人与被答辩人双方已通过答辩人承租三年的方式完成了案涉商铺的交付，答辩人也受托、协助被答辩人于2012年10月31日取得了案涉商铺的房产权证，答辩人基于《广东省商品房买卖合同》的合同义务已经履行完毕。二、答辩人在租赁期限届满后已通知被答辩人办理案涉商铺收回手续，但被答辩人一直都未予理睬，由此导致的损失依法应由被答辩人自行承担。答辩人在三年租赁期限届满前2013年3月26日通过EMS向被答辩人发出《返还租赁商铺的通知》，通知被答辩人自收通知之日起七日内前往宝丰新城客服中心办理相关手续。被答辩人在收到前述通知后根本不予理睬，至今未到宝丰新城客服中心办理相关手续，也从未曾就案涉商铺的收回问题向答辩人提出任何异议及整改要求。被答辩人在诉状中提出的“开通独立水表、设配水点及安装方管制作玻璃商铺门”等诉讼请求通常都可以在其收到返还租赁商铺通知后收房时向答辩人提出，即使双方签订的《广东省商品房买卖合同》中没有“开通独立水表、设配水点”的约定，该等诉求所涉事项也只需较短时间就可以完全予以解决，根本没有必要浪费司法资源向法院起诉。正是因为被答辩人7年来不予理睬和采取消极放任态度，导致案涉商铺空置至今，被答辩人应自行承担扩大损失。即使被答辩人认为答辩人未将租赁商铺承租后未恢复原状属于违约，也应采取措施防止损失扩大。根据《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上所述，答辩人依法不应向被答辩人承担逾期交房违约责任，被答辩人提出的诉讼请求缺乏充分的事实和法律依据，请贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年10月17日，原告吴坚毅与被告宝丰公司签订《共和宝丰新城商铺认购书》（编号：0000266），约定原告向被告购买位于鹤山市**********宝丰新城商住楼7至11座B1-62的商铺(后商铺号码改为B1-67)，面积为24.25平方米，单价为4599.22元，房屋总价为111531元。原被告双方约定由被告返租涉案商铺，租赁期为三年（自2010年3月31日至2013年3月30日），三年的租金共计52525.73元，该笔款项在房屋总价款中扣除。2009年11月9日，原告与被告宝丰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：200900870044），约定：原告向被告购买宝丰新城商住楼7至11座B1-67号商铺，建筑面积增加至44.08平方米，房屋总价款为202733.46元，扣减被告返租涉案商铺三年的租金共计52525.73元，及原告应获得的回赠款5664元后，原告应付价款为144544元。被告应当在2010年3月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，原告有权要求出卖人据实补回未达标准的装饰、设备，若无法补回时，可折价补偿。被告应在涉案商铺交付使用后720日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告承诺公共水、电设施可于商品房交付时间正常使用。附件三中约定装饰设备标准为：“……5、门窗：铝合金外窗、方管制作玻璃商铺门……”，合同还约定了其他事项。另查明，涉案的宝丰新城商铺项目已于2009年12月25日工程竣工验收合格，并于2010年3月2日通过竣工验收备案。涉案商铺已于2012年10月31日取得了产权证（证号：粤房地权证鹤山字第0100022891号），权属人为原告，房屋坐落于鹤山市共和镇宝丰新城186号。2013年3月26日，被告向原告出具《返还租赁商铺的通知》，载：“我公司于2008年10月17日与您签订了《共和宝丰新城商铺认购书》，并依据该协议承租了您购买的位于鹤山市共和镇共和宝丰新城186号(B1-67)商铺，租赁期限为叁年，自2010年03月31日起至2013年3月30日止。请您最迟在2013年03月31日之前到宝丰新城客服中心办理租赁房屋收回手续，逾期未来办理手续的，视为我公司已经向您返还租赁房屋……”该通知于同日通过快递寄送给原告。现原告认为被告宝丰公司未按交楼标准按时交房，构成违约，故诉至本院，形成本诉。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告吴坚毅与被告宝丰公司签订的《商品房买卖合同》，双方成立的商品房买卖合同关系合法有效，受法律保护。关于原告的诉讼请求1、判决被告江门市宝丰房地产发展有限公司将广东省鹤山市共和镇宝丰新城186号商铺按交付标准交付给原告，即开通公共用水并按供水公司要求设置独立水表，表后给水管就近引至户内设一个配水点，并开通公共用电，在计量集装箱内设独立电表及总开关，线路连接至户内开关箱，且安装方管制作玻璃商铺门。原告认为被告交付的商铺未达到交付标准，包括未设置水表和配水点、未开通公共用电、未安装方管制作玻璃商铺门等。经过实地勘察，结合双方提供的证据，本院认为，第一，针对原告主张的设置独立水表，表后给水管就近引至户内设一个配水点的诉讼请求，双方并未在签订的《商品房买卖合同》中对配水点作出明确约定，原告的该请求不属于合同约定的交付标准，故本院不予支持；第二，针对原告主张的开通公共用电，在计量集装箱内设独立电表及总开关，线路连接至户内开关箱的诉讼请求，根据现场勘查发现，涉案商铺已配有入户的总电闸，线路亦已连接至户内，而原告若要开通私人用电向供电部门提出报装申请即可，若原告认为因开通用电产生的费用属于开发商负担，可待实际费用产生确定金额后另行主张权利，故该请求不予支持。第三，针对原告主张的安装方管制作玻璃商铺门的主张，该项请求属于《商品房买卖合同》中约定的交付标准之一，故本院支持该项诉讼请求，被告应在期限内补安装方管制作玻璃商铺门。关于诉讼请求2、被告宝丰公司向原告支付逾期交房违约金52525.73元(违约金按照每月1459.048元的标准，从2017年7月8日暂计算至2020年7月7日，为52525.73元，并需按照上述标准支付违约金至被告向原告交付符合交付标准的案涉商铺之日)。原告认为涉案商铺未安装独立水表、独立电表、安装方管制作玻璃商铺门，不符合《商品房买卖合同》第十四条以及附件三约定的交付标准，构成逾期交房，故请求逾期交房违约金。被告则认为涉案商铺已于双方的承租合同生效后完成了交付，不存在逾期交付的情况，无需支付违约金。本院认为，第一，《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任；第十三条约定“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2、买受人有权要求出卖人据实补回未达标准的装饰、设备，若无法补回时，可折价补偿”；《商品房买卖合同》附件三中约定装饰、设备标准为：“……5、门窗：铝合金外窗、方管制作玻璃商铺门……”。从《商品房买卖合同》第八条可见该商品房经验收合格，即符合商品房交付条件，第九条约定的逾期交房违约责任，而第十三条却单独列明了出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合附件三的标准时，出卖人应承担的违约责任，可见原告诉称的关于商铺通水电、安装方管制作玻璃商铺门的装饰、设备标准，并不是商铺交付的条件，而是属于合同条款第十三条约定的“装饰、设备标准”等方面的问题，原告可根据《商品房买卖合同》第十三条之规定主张被告的违约责任，请求被告“据实补回未达标准的装饰、设备，若无法补回时，可折价补偿”，而非主张被告逾期交房的违约责任。因此，原告认为涉案商铺不符合《商品房买卖合同》第十四条以及附件三约定的交付标准，构成逾期交房的主张，本院不予采纳。那么，涉案商铺的交付时间应作如何认定？根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2010年3月31日将验收合格的商铺交付给原告。涉案商铺于2010年3月2日通过竣工验收备案，于2012年10月31日取得权属证书。涉案商铺通过了竣工验收，原告也于2012年10月3日办理了权属证书，原告在办证期间及此后返租几年时间内均无对房屋交付提出过异议，因此，认定被告于2010年3月31日向原告交付了商铺，原告已经完成了接收。另外，由于原、被告双方约定自房屋交付之日即2010年3月31日起至2013年3月30日由被告向原告返租涉案商铺，原告和被告的关系从此时转变为租赁关系，租赁期限届满，被告已经于2013年3月26日提前通知原告收回商铺，被告已经履行了通知的义务。综述上述，原告请求被告支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告江门市宝丰房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内为鹤山市共和镇共和宝丰新城186号商铺定制及安装方管制作玻璃商铺门。二、驳回原告吴坚毅的其他诉讼请求。本案受理费556.57元（原告已预交），由原告吴坚毅负担506.57元，被告江门市宝丰房地产发展有限公司负担50元。原告多预交的受理费50元，由本院予以退回。被告江门市宝丰房地产发展有限公司应向本院补缴受理费50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员   李国华二〇二〇年九月二十五日法官助理   书 记 员   杨倩卉李敏静