广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5334号上诉人（原审原告，反诉被告）：范巍阳，男，汉族，1993年6月11日出生，住广东省东莞市桥头镇凯达华庭逸荷湾31栋505室，公民身份号码：441************878。委托诉讼代理人：吴晓琳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李月媛，女，汉族，1966年10月18日出生，住广东省阳江市江城区********，公民身份号码：441************722。被上诉人（原审被告）：黄雄志，男，汉族，1964年3月5日出生，住广东省阳江市江城区********，公民身份号码：441************71X。以上被上诉人共同委托诉讼代理人：叶有杰，广东凯顺律师事务所律师。上诉人范巍阳与被上诉人李月媛、黄雄志房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初19603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。范巍阳向原审法院提出诉讼请求：1.判令解除《办公楼租赁合同》；2.李月媛、黄雄志退还范巍阳涉案两押一租12000元；3.李月媛、黄雄志向范巍阳支付装修损失24800元、办公设备费用35950元；4.李月媛、黄雄志向范巍阳支付律师费30000元；5.李月媛、黄雄志支付范巍阳因李月媛、黄雄志毁约导致范巍阳公司注册反复变更增加的费用2000元。李月媛向原审法院提出反诉请求：1.范巍阳向李月媛支付租金（按每月租金4000元从2018年11月计至案涉房屋交还之日止）；2.范巍阳向李月媛支付案涉房屋复原费用81706元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限李月媛于判决发生法律效力之日起五日内向范巍阳返还押金8000元及2018年10月租金4000元。二、限李月媛于判决发生法律效力之日起五日内向范巍阳赔偿损失8398元；三、限范巍阳于判决发生法律效力之日起五日内向李月媛支付租赁物复原费5000元；四、驳回范巍阳的其他诉讼请求；五、驳回李月媛的其他反诉请求。案件本诉受理费2396元，由范巍阳负担2086元，李月媛负担310元；反诉受理费971元，由李月媛负担921元，范巍阳负担50元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1973民初19603号民事判决书。范巍阳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求改判李月媛、黄雄志向范巍阳赔偿11758元（16796元×70%=11758元，合同无效过错，李月媛、黄雄志过错比例应占70%）；二、撤销一审判决第三项，范巍阳不承担向李月嫒赔偿房屋复原费；三、请求二审法院改判一审判决第四项为：李月媛、黄雄志向范巍阳承担评估费用6020元（按照评估费用8600元×70%=6020元）；四、请求二审法院判决李月媛、黄雄志向范巍阳承担本诉律师费21000元（30000元×70%=21000元）；五、请求二审法院判决李月媛、黄雄志支付给范巍阳因为李月媛、黄雄志悔约导致范巍阳公司注册反复变更增加的费用1400元（2000元×70%=1400元）主要事实及理由：一、本案案件基本事实。2018年9月3日，范巍阳从李月媛、黄雄志处租赁东莞市*************作试验办公室使用，租赁期从2018年10月1日到2021年9月30日。在2018年9月3日后，经过李月媛、黄雄志及老公同意，进场开始装修。但是，2018年10月2日，李月媛、黄雄志及其一家人却突然赶范巍阳走，不再让范巍阳租赁该场所。李月媛、黄雄志毁约给范巍阳造成巨大损失。在签订合同之时，李月媛、黄雄志知道范巍阳租赁办公室的用途。中介证实范巍阳办公室内实验设备，不影响环境。鉴于实验设备为装修及场地量身定制的，李月媛、黄雄志违约导致实验设备不能再利用，损失35950元。二、李月媛、黄雄志的违约行为还给范巍阳造成了公司变更的损失及律师费三万元，总共给范巍阳造成十万余元损失。三、黄雄志在实际执行租赁合同，一审判决将黄雄志排除在外，不符合合同法实际履行原则。四、案涉房屋无产权证、无建设工程许可证，因此租赁合同无效，李月媛、黄雄志应承担70%的过错责任。五、范巍阳从未认可李月媛、黄雄志房屋复原费5000元。一审期间，李月媛、黄雄志反诉时递交证据显示，复原费不足500元。六、一审法院没有分配评估费用的承担。李月媛、黄雄志答辩如下：一、黄雄志并不是案件当中合同当事人，故黄雄志在案件中无需向范巍阳承担任何法律责任。二、李月媛在案件中不存在过错。2018年9月底，范巍阳要求李月媛增加电量，李月媛在追问下才得知范巍阳将房屋作为化工实验室使用。考虑到合同约定及房屋安全等问题，李月媛当即告知范巍阳电量增加不了同时要求范巍阳不能擅自改变用途将房屋用作实验室。2018年10月2日，范巍阳见李月媛不同意其将房屋用作实验室就自行搬离。不存在李月媛将范巍阳赶走的事实。因此李月媛、黄雄志不存在任何过错，无需向范巍阳承担70%的损失赔偿。三、范巍阳应向李月媛赔偿房屋复原费。案件中范巍阳对李月媛的房屋进行了部分装修装饰及办公设备进行了拆除回收，客观上对租赁物产生了破坏，因此李月媛对房屋进行复原必将产生复原费用。一审时范巍阳曾主张李月媛的复原费用为5000多元，上诉时又主张为500元，因此范巍阳的主张反复无常，相互矛盾，不可采信。四、李月媛无需向范巍阳支付评估费。范巍阳在一审时并无提此请求，因此范巍阳在二审直接要求李月媛、黄雄志支付评估费并不符合法定程序。同时，案件产生的评估费大部分都是范巍阳要求对不符合法律要求的所谓损失所做的评估产生的，因此评估费完全是范巍阳过分要求所产生，这个损失理应由其本人承担。五、李月媛、黄雄志无需向范巍阳承担律师费。案件中，双方并未对律师的承担进行约定，因此范巍阳要求李月媛、黄雄志承担律师费毫无依据。七、李月媛、黄雄志无需向范巍阳支付公司注册费用。范巍阳注册公司产生的费用要求李月媛、黄雄志承担依法无据。二审期间，为避免当事人的诉累，本院向李月媛释明是否同意本院根据双方导致合同无效的过错比例对原审期间产生的评估费进行处理。李月媛的代理人当庭表示需征求当事人本人意见后在三个工作日内书面回复本院，如未在三个工作日内回复则可视为李月媛同意按原审法院认定的过错比例承担部分评估费用。此后，李月媛未在三个工作日内进行回复。二审法定调查结束后，范巍阳向本院提交中国建设银行个人活期账户交易明细，预交司法鉴定费通知书，拟证明范巍阳一审预交了9400元评估费。李月媛、黄雄志质证意见如下：对该证据真实性予以确认，只同意按范巍阳的上诉请求金额由法院判定责任。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕范巍阳的上诉请求，本案二审的争议焦点在于：1.案涉租赁合同的效力；2.李月媛是否应赔偿范巍阳装修损失；3.范巍阳是否应向李月媛支付租赁物复原费；4.李月媛是否应承担评估费、注册费、律师费。关于焦点一，本院认为案涉房屋租赁合同无效。案涉建筑物未办理产权证，亦未取得建设工程规划许可证，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定范巍阳与李月媛签订的《办公楼租赁合同》为无效合同，符合法律规定，本院予以确认。关于焦点二，本院认为李月媛应赔偿范巍阳装修损失8398元。双方对装修损失未能达成一致意见，一审期间，经鉴定机构评估，案涉租赁物装修所涉及的材料、工人工资以及办公设备、设施损失合计16796元。案涉租赁合同无效，双方均存在过错，原审认定由双方当事人按过错平均分担16796元，并无不当，本院予以维持。关于焦点三，本院认为范巍阳应向李月媛支付租赁物复原费5000元。李月媛一审提交的证据不足以证明其主张的损失金额，原审法院酌定案涉租赁物复原费为10000元，并认定由双方当事人按过错平均分担，并无不妥，本院亦予以维持。关于焦点四，本院认为李月媛无需承担范巍阳主张的律师费、注册费，但应按过错平均分担范巍阳先行垫付的评估费。首先，双方未对律师费进行约定，范巍阳上诉主张李月媛支付律师费21000元并无依据，本院不予支持。其次，范巍阳上诉主张李月媛支付注册变更增加的费用1400元，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。最后，双方在一审期间针对装修损失未达成一致意见，范巍阳提出评估申请，双方同意经法院摇珠选定鉴定机构进行评估鉴定，由范巍阳垫付评估费9400元，李月媛对评估费金额予以确认。案涉租赁合同无效，双方均存在过错，本院认定李月媛应按过错比例平均分担评估费，即4700元，范巍阳上诉主张李月媛应需承担评估费6020元，对于超出部分，本院不予支持。关于范巍阳上诉的其他问题，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合理合法，且理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案评估费9400元（范巍阳已预交），由范巍阳承担4700元，李月媛承担4700元。本案二审受理费734元（范巍阳已预交929元），由范巍阳承担625元，李月媛承担109元（本案生效后由李月媛向范巍阳迳付），本院向范巍阳退回195元。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  刘冬虹审判员  黎淑娴二〇二〇年九月七日书记员  温 敏