河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初1513号 原告：秦丽艳，女，汉族，1982年4月14日出生，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：王雅峥、齐兴悦，河北颂和安达律师事务所律师。 被告：保定屹立房地产开发有限公司，住所地保定市建华大街1157号10号楼临街门脸1.2层，统一社会信用代码：911306007634379488。 法定代表人：安彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：鲁建强，该公司员工。 被告：保定市大志建筑工程有限公司，住所地保定市清苑区发展中路56号，统一社会信用代码：9113060667852406XR。 法定代表人：李兰海，该公司总经理。 原告秦丽艳与被告保定屹立房地产开发有限公司（以下简称“屹立房地产公司”）、被告保定市大志建筑工程有限公司（以下简称“大志建筑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理，依法由审判员沈丽梅适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告秦丽艳的委托诉讼代理人王雅峥、齐兴悦、被告屹立房地产公司委托诉讼代理人鲁建强、被告大志建筑公司法定代理人李兰海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦丽艳向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《御景国际选房确认单》；2、判令两被告共同返还原告已支付购房款435000元（其中包括已付购房款400000元房屋、车位、地下室定金共计35000元），及逾期履行利息（按银行同期贷款利率计算，自起诉之日起至实际履行完毕止）；3、本案诉讼费用及其他与诉讼有关的费用由被告承担。事实及理由：2017年4月，原告从被告处认购了御景国际住宅小区2号楼2单元102号房屋、相应地下室及负1层213号车位。同时，原被告双方签订《御景国际选房确认单》，约定以按揭贷款付款，首付为983781元，贷款650000元。2017年4月3日，原告向被告支付房屋、车位、地下室定金35000元。2017年4月14日，原告向被告支付房款400000元，两次支付共计435000元。原告交付购房款后，2017年5月26日保定市清苑区政府出台了《保定市清苑区人民政府关于进一步加强房地产市场调控的意见》明确规定了限购政策，原告没有购房资格，导致原告无法实现购房目的。同时被告出现多起重大诉讼、资产被查封冻结等严重失信问题，导致双方未能订立商品房贷款合同，并导致合同无法继续履行。故根据相关法律规定，原告可以解除合同，并请求退还已付购房款、定金及逾期履行利息。本案诉讼标的并非全部退还的费用，另有90685元是中介公司收取的团购费，另案进行了起诉。 被告屹立房地产公司辩称，1、本案所涉御景国际小区2-2-102号房屋，五证齐全，完全具备合法销售的条件。《选房确认单》的签订、房屋“五证”的取得以及首笔款项交付均在2017年4月份之前，“保定清苑房屋限购”政策2017年5月26日出台，不影响本房屋的正常销售。2、原被告之间所签属的《购房确认单》和交付的款项，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。此销售约定属于房屋买卖合同性质，根据《商品房销售管理办法第十六规定的商品房买卖合同的主要内容。即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付及日期，同时出卖已经按照约定收受房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之则应认定为预约合同。3、《选房确认单》备注中“2、”约定“选择按揭贷款的购房人须于选房后7日内交清首付、小房款及车位款等相关款项，贷款客户须按照银行要求提供个人住房贷款所需资料，逾期办理视为放弃，开发商不再保留房号，将走退房流程；”其中7日后，对方未履行，属原告违约，我方仍继续履行购房合同。综上，要求继续履行合同。 被告大志建筑公司辩称，同意屹立房地产答辩意见。 原告秦丽艳围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、御景国际选房确认单一页。 证明原告签订的选房确认单具备了商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。 2、官网查询的保定市清苑区人民政府关于进一步加强房地产市场管理的意见一份。 证明非清苑区户口不得在清苑区购买商品房。 3、原告身份信息一份。 证明原告是北京户口，要求解除原因并非被告五证不全，而是双方签订合同之后，当地政府出台了限购政策，导致原告无法实现购房合同目的。 4、保定屹立房地产开发有限公司2017年4月3日出具的35000元收据一张。 证明原告向被告屹立房地产公司交付35000元定金。 5、银行转账明细4张。 证明原告将50000元转给刘易鑫，刘易鑫转给杨倩。该50000元包括35000元定金及15000元服务费。 6、保定屹立房地产开发有限公司2017年4月14日出具的400000元收据一张。 证明原告向被告屹立房地产公司交付400000元房款。 7、保定市大志建筑工程有限公司收款400000元POS机小票一张。 证明原告向被告屹立房地产公司支付400000元房款实际到了保定市大志建筑工程有限公司账户。 8、原告中国工商银行明细1张及支付记录1张。 证明原告支付房款400000元。 关于利息，原告陈述称，被告应根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，承担解除合同后的法律后果。 被告屹立房地产公司质证意见： 1、保定市清苑区限购政策是2017年5月26日出台，该房五证是在2016年9月28日取得，是合法销售。选房确认单是在2017年4月份签订的，所以不受限购房地产政策的限制。 2、确实收到了435000元购房款，是通过大志公司的POS机收取的。 被告大志建筑公司质证意见： 同意屹立公司质证意见。屹立房地产公司只是使用了我公司的POS机收款。 被告屹立房地产公司提交以下证据： 保定市商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证。 被告屹立房地产公司另陈述称，1、关于原告所提及的限购政策认可，但是该政策现在是不是还存在不清楚。2、原告购买的房屋基本已经盖好，选房确认书中约定须于选房后7日内日付清首付款、小房款及车位款，已经通知过原告交付剩余首付款，但原告一直没有交全。3、被告大志公司只是建筑公司，其只是提供POS机，实际收款人为屹立房地产公司。 被告大志建筑公司提交以下证据： 保定市大志建筑工程有限公司出具的证明一份。 证明原告秦丽艳通过刷卡支付的购房款实际收款人为被告屹立房地产公司。该POS机系因支持屹立房地产公司的业务需要，至今一直由屹立房地产公司使用。 原告秦丽艳就以上证据发表质证意见： 1、不认可被告屹立房地产公司提交五证的真实性和合法性，均应提交原件。 2、被告屹立房地产公司所盖房屋没有通知交房，该房也没有盖好，至今未办理贷款。被告所述该房已基本盖好，应当出示房屋验收合格的证据。原被告双方一直没有签订商品房买卖合同，也没有约定交付日期。 3、没有收到过被告屹立房地产公司任何可以办理按揭贷款的通知。与被告公司协商过退款问题，也一直没有解决。 4、购房款交了400000万元。首付款按照被告房地产公司与所有购房人在交易时的惯例，签确认单时交的就是首付款，剩余房款是在办理贷款时应该补齐的。 5、被告大志公司出具的证明实质是大志公司对其收取房款的认可。被告大志公司收取购房款，二被告系合作关系，应当承担共同还款责任。 本院对证据认证如下：对原告提交的证据1、3、4、5、6、7、8，被告公司无异议，认可收到了购房款，本院予以认定。对原告提交的证据2为政府出台的政策，真实性本院予以认定。对被告屹立房地产公司出具的五证复印件，因庭后已核实过原件，本院予以确认。被告大志建筑公司出具的证明加盖了公司公章，真实性本院予以认定。 经审理查明，2017年4月，原告秦丽艳在被告屹立房地产公司认购了房产一套，并签订了御景国际选房确认单。该确认单中约定，原告秦丽艳所购房产坐落于御景国际小区2号楼2单元1层02室，户型面积为181.37平方米，单价为9008元/平方米，总价款1633781元。对应的小房面积为67.11平方米，单价为3000元/平方米，总价201330元，所选车位编号为负1-213，车位为12万元。该确认单约定付款方式为按揭贷款付款，首付60%即983781元，贷款额为650000元。同时该确认单下方备注处第2条约定，选择按揭贷款的，购房人须于选房后7日内交清首付、小房款及车位款等相关款项，贷款客户须按照银行要求提供个人住房贷款所需资料，逾期办理视为放弃，开发商不再保留房号，将走退房流程。秦丽艳在客户签字处签字。原告秦丽艳于2017年4月3日交付定金35000元，其中包含房款定金20000元，车位定金10000元，地下室定金5000元。于2017年4月14日交付房款400000元。确认单落款处注明今日补交房款400000元，剩余房款790111元于2017年5月14日交清。 另查明，保定市清苑区人民政府于2017年5月25日制定保定市清苑区人民政府进关于进一步加强房地产市场管理的意见，一、严格居民限购政策规定：（一）、非本区户籍居民家庭在城区购买首套住房（含新建商品住房及二手住房）时，须提供本区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，补交的个人所得税纳税证明或者社会保险不得作为购房有效凭证。政策执行过程中涉及购买新建商品住房、二手住房的时间。均以住房合同网签时间为准。本意见自发布之日起实施，适用范围为清苑区。 本院认为，原、被告双方虽未签订房屋买卖合同，但双方签订的《御景国际选房确认单》对小区名称、面积、价款、付款方式等作了明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经收受了部分购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，故原、被告双方成立商品房买卖合同关系，本院予以认定。本案中，原告主张解除原被告双方签订的《御景国际选房确认单》、返还已经支付的购房款并支付逾期履行利息的主要依据为保定市清苑区人民政府于2017年5月25日出台了限购政策，原告不具有购房资格。但政府出台的限购政策并非法律、行政法规的强制性规定，也非解除合同的法定事由，故原告以此为依据主张解除合同，本院不予支持。且本案原告并未提交任何实质性证据证明其因限购政策不能办理贷款或办理贷款被拒，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下， 驳回原告秦丽艳的诉讼请求。 案件受理费减半交纳3912元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 沈丽梅 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 田 丹 书 记 员 邵 晶