广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初2324号原告：广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司，住所地：鹤山市**********之一。负责人：肖陶艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾步光，男，该公司员工。委托诉讼代理人：余佩雯，女，该公司员工。被告：黄煜开，男，1985年7月1日出生，汉族，住福建省上杭县************，公民身份号码：350************711。原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司（以下简称时代物业公司）与被告黄煜开物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时代物业公司的委托诉讼代理人余佩雯、被告黄煜开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费19576.62元；2.判令被告向原告支付物业管理费滞纳金7742.92元，按每日欠缴费用的1‰计算，暂计至2020年4月30日，并依照《前期物业管理费服务协议》第三条的约定计算至实际清偿日；3.判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是位于鹤山市沙坪银业.雁山城山水居三街32号的业主，根据被告持有的房地产买卖契约，被告所购该单元为多层住宅。根据原告与大业主于2018年2月1日签订的《前期物业管理服务合同》的约定，原告为时代雁山湖小区提供物业管理服务，时代雁山湖小区业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业管理费：低层住宅按建筑面积2.2元/月/平方米，花园（天台）按建筑面积0.5元/月/平方米。业主未按时交纳物业管理费的，处每日1‰的滞纳金。由此，被告在接收该单元后应按低层住宅建筑面积2.2元/月/平方米，花园（天台）按建筑面积0.5元/月/平方米向原告缴纳物业管理费。2016年11月11日，被告签署《业主/住户情况登记表》，确认接收该单元并承诺交付相关费用。自接收该单元起至2018年1月31日前，被告按时缴纳了物业管理费，自2018年2月1日后被告一直拒付物业管理费。截至2020年4月30日，被告共欠缴物业管理费及物业管理费滞纳金共27319.54元，原告多次催收未果，遂诉至法院。被告黄煜开辩称，一、原告主张的物管费缺乏依据。自购买银业.雁山城物业以来，被告第一时间与鹤山市**物业管理公司签订《业主管理公约》《业主手册》《银业.雁山城前期物业管理服务协议》等合同协议，并严格遵守上述合同协议，按时足额向康居物业交纳物业费。但自2018年2月1日原告管理银业.雁山城的物业后，被告及其他300多位业主因以下原因陆续从2018年2月起未再缴纳物业费，原因如下：1.原、被告之间不存在物业服务合同关系。1.1原告未经业主委员会或业主大会同意，强行介入管理。1.2原告提交的证据张冠李戴、前后矛盾。原告提交的《入住登记表》不能证明原告已将物业交付给被告。从原告提交的《银业.雁山城前期物业管理服务合同》第六条第1点来看，其物业收费标准是别墅3元/月/米，花园（天台）按建筑面积0.5元/月/米，而其在《欠费明细》中又按别墅2.2元/月/米，花园（天台）按建筑面积0.5元/月/米，可见，原告与开发商签订的前期合同只对时代地产后期开发的业主有效，对原签订康居物业的业主是无效的。1.3原告以不交押金不准业主进场装修的野蛮手段，强制业主交巨额装修押金，装修完成后拒不退回押金，强迫业主将装修押金演变为预交物业费，且装修押金金额不符合国家规定。1.4原告提交的证据时间作假。原告于2018年2月1日接管银业.雁山城的物业管理，2018年12月修建了御林郡的公告栏，同年12月15日，原告仅在此公告栏张贴了公示变更物业公司的通知，而其他小区的业主们并不知此事。直至2019年4月，在业主们的强烈谴责下，原告才将变更物业公司的通知张贴于小区的公告栏中，但变更物业的公告居然写上“2018年2月1日”，两者时间相差10至14个月。2.原告在未取得相应物业管理资质的情况下接管。原告至今未提交加入江门市物业管理协会的申请，被告有理由怀疑原告不具备相关的物业管理资质。3.原告所谓的“事实物业服务”属违法的强行服务。康居物业将银业.雁山城物业的整体管理与服务责任转让给原告，移交手续未经被告在内的其他400多位业主确认。4.原告没有恪守企业依法经营的底线，利用无关单位骚扰业主。2018年12月12日，原告和广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司、广东卓明律师事务所等向雁山城部分业主发出律师函。二、原告主张的物管费收取标准缺乏依据。1.原、被告双方未约定物管费收取标准。原告没有提交招投标文件及前期物业服务合同。2.物业管理费的计算没有依据。原告未提交收费许可证，也没有其他证据证明其按照法律规定收费。三、物业管理水平未达到康居物业的管理水平。原告没有尽到服务义务，没有为业主争取恢复供气；监控室擅自更改为其他用途，原来的几十个监控器当作了摆设；岗亭形同虚设，外来人员可自由出入本小区，甚至下河摸鱼；擅自将御林郡三街和五街的房屋租予施工项目部人员使用，使施工人员与小区人员混居；擅自变更物业共用部位和设施设备经营，原健身房、乒乓球室、瑜伽室被擅自变更为时代雁山湖营销中心的经理室、会议室、销售人员办公室等等。四、原告不能胜任物业管理职责。原告无法提供质价相符的服务，未开展满意度调查，没有召开过一次商讨会。五、原告侵害业主利益，涉嫌偷税漏税。本院经审理认定事实如下：2016年11月11日，被告黄煜开与邓绮杏签订《房地产买卖契约》，约定邓绮杏将坐落于沙坪银业.雁山城山水居三街32号的房产出售给被告，双方同意于2016年11月11日由邓绮杏将上述房产正式交付给被告。同日，被告与鹤山市**物业管理服务有限公司签订《银业.雁山城物业管理服务协议》，约定由鹤山市**物业管理服务有限公司提供物业服务，被告应从2016年11月1日开始每月8日前缴纳当月物业管理与服务费和上月公共分摊费用，低层住宅按建筑面积2.2元/平方米/月计算，花园按建筑面积0.5元/平方米/月计算，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，鹤山市**物业管理服务有限公司有权要求被告补交，并从逾期之日按每天1‰交纳违约金等。2016年11月11日，被告向鹤山市**物业管理服务有限公司填写了《业主/住户情况登记表》。2018年1月21日，原告时代物业公司与江门银雁房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定选聘原告对银业.雁山城的商铺、住宅、别墅实施前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，别墅3元/月/平方米，花园按建筑面积计算0.5元/平方米/月，业主或承租人应在每月10-15日前交纳物业服务费用等。后，江门银雁房地产开发有限公司在银业.雁山城小区公示栏张贴了一份《致全体业主公开信》，载：对银业.雁山城进行物业管理的公司将从2018年2月1日正式变更，从2018年2月1日开始由广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司全面接收银业.雁山城小区物业管理工作，原管理单位鹤山市**物业管理服务有限公司从2018年2月1日停止物管服务。变更后，原管理单位和业主签定的《前期物业管理服务协议》和《业主（临时）公约》均仍然生效，广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司将履行前公司与业主约定的物业管理各项权利和义务；如需要重新签定协议的，将由新的物管公司另行通知各业主；有新业主入住或业主变更等情况，均由新物管公司与相关业主签定新的服务协议。另查明，2016年12月9日，被告黄煜开向鹤山市**物业管理服务有限公司签下一份《承诺书》，载：“本人是银业.雁山城山水居三街32号业主黄煜开，身份证号码：350************711；现申请对本单元进行装修入住。装修期间承诺对沙、石等装修材料进行分类妥善围闭处理，进场三天内必须搭好临时厕所和临时水电，配备两个以上消防器械。并承诺装修竣工单元验收合格后，同意将所交的装修保证金转为康居物业管理费”，后被告向鹤山市**物业管理服务有限公司支付了10000元装修保证金。2019年12月11日，原告时代物业公司向被告发送一条短信，载：“亲爱的业主们：经时代物业与原康居物业沟通一致决定现可以将原康居物业遗留下来的装修押金转为物业管理费抵扣，请各位业主本人准备以下资料（收据原件，业主本人身份证，业主本人银行卡）到物业管理中心二楼处办理，如有疑问可以致电前台电话：075******001办理时间为：每周一至周五（9:00-17:00）时代雁山湖客户服务中心”。银业.雁山城小区现尚未成立业主委员会，原告时代物业公司未与业主签订书面的物业服务合同。被告黄煜开是沙坪银业.雁山城山水居三街32号房的所有权人，该房屋的建筑面积为269.2平方米，花园面积为265.63平方米。被告从2018年2月1日开始没有向原告交纳物业管理费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告黄煜开与邓绮杏签订的《房地产买卖契约》、被告与鹤山市**物业管理服务有限公司签订的《银业.雁山城物业管理服务协议》、原告时代物业公司与江门银雁房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》均系合同当事人的真实意思表示，依法成立生效，对合同当事人具有法律约束力。银业.雁山城小区业主委员会尚未成立，江门银雁房地产开发有限公司作为小区的开发商，有权选定小区的物业管理公司，并签订前期物业服务合同，即使原告没有与业主签订物业服务合同，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述《前期物业管理服务合同》对业主具有约束力，原告作为物业服务的提供方，在提供了相应的物业服务后有权向业主收取物业管理费，故被告应向原告支付物业管理费。原告请求被告按照别墅建筑面积2.2元/平方米/月、花园建筑面积0.5元/平方米/月的标准计算物业管理费，提交了欠费明细表、手机短信等证据，并根据《致全体业主公开信》、《银业.雁山城物业管理服务协议》的约定，原告的该请求合理，本院予以支持。至于原告请求2018年2月1日至2020年4月30日的物业管理费19576.62元的问题，由于被告向鹤山市**物业管理服务有限公司支付了10000元装修保证金，并承诺同意将所交的装修保证金转为康居物业管理费，原告作为承接的物业管理公司，应先将该部分装修保证金进行抵扣物业管理费，经核算，被告应支付原告的物业管理费为9576.62元［（2.2元/平方米/月×269.2平方米+0.5元/平方米/月×265.63平方米）×27个月-10000元］，该物业管理费对应的期间应为2019年3月1日至2020年4月30日。关于原告时代物业公司请求的物业管理费的违约金问题，《银业.雁山城物业管理服务协议》约定违约金从逾期之日起按每天1‰的标准计算，约定过高，本院酌定违约金按年利率24%计算至被告清偿物业管理费之日止为宜。原告请求违约金从次月1日起计算，请求合理，本院予以支持。因此，计得2019年3月1日至2020年4月30日的物业管理费的违约金截至2020年4月30日止为1170.31元［725.06元-（10000元-725.06元×13个月）］×2%×13+725.06元×2%×（12+11+10+9+8+7+6+5+4+3+2+1），从2020年5月1日起的违约金以实欠物业管理费为基数，按年利率24%的标准计算至清偿物业管理费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条规定，判决如下：一、被告黄煜开于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司支付2019年3月1日至2020年4月30日的物业管理费9576.62元及违约金（截至2020年4月30日的违约金为1170.31元，从2020年5月1日起的违约金以实欠物业管理费9576.62元为基数，按年利率24%的标准计算至清偿物业管理费之日止）；二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取241.5元（已由原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司预交），由原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司负担146.5元，被告黄煜开负担95元（受理费原告已预交，被告负担的受理费于支付款项时迳付给原告，本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余真盛二〇二〇年九月十五日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚