河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0823民初2688号原告：焦作市万华物业管理有限公司，住所地：河南省武陟县兴华路东段（迎宾大道）。法定代表人：程娜娜，经理。委托诉讼代理人：杨利云，女，公司员工。被告：李松林，男，汉族，1973年11月5日出生，住河南省武陟县，现住河南省武陟县。被告：李瑞田，男，汉族，1949年8月2日出生，住河南省武陟县。原告焦作市万华物业管理有限公司（以下简称万华物业）与被告李松林、李瑞田物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万华物业委托诉讼代理人杨利云，被告李松林，被告李瑞田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万华物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2015年7月至2020年12月的物业费7601元；2、判令被告按照日千分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业费之日止,截止2020年5月31日应付滞纳金暂定2390元,保留其它滞纳金的诉权；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的武陟坊街翰林居小区2号楼2单元8层东户的业主。被告于2014年2月23日与原告签订了《前期物业管理服务协议》并同意遵守本协议的一切条款。协议约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积118.26平方米×每月每平方米0.95元的标准向原告交纳物业费，如被告逾期缴纳应根据欠款金额×逾期天数千分之五向原告支付违约金。协议生效后，原告提供完善的物业管理服务,但被告并未向原告缴纳物业管理费，自2015年7月至2020年12月，被告共欠物业费7601元,至2020年5月31日滞纳金暂定2390元,保留其它滞纳金的诉权。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《物业管理协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益,故原告诉至法院。李松林辩称，原告没有尽到物业管理服务，故我不应该交纳物业管理费。具体事实和理由如下：1、开发商拖欠我们的安置配套房，经多次协商，至今未能给我们交付使用，造成经济损失；2、阳台窗经风刮哗哗的响，室内墙体裂纹，客厅窗户漏水，造成装修损坏，墙体脱坯；3、院内车辆乱停、乱放，导致无法正常出入，单元门常年敞开，外来人员随便出入，存在安全隐患，丢失物品；4、遇到阴雨天气，电动车、摩托车、自行车在安全通道乱停乱放拥堵，造成上下班出入困难，影响正常生活；5、楼道不卫生，经常出现不明垃圾，停车棚不够使用，充电位少导致通道乱放车辆，门前走廊存在不明垃圾现象；6、院内外路灯常年休眠，不亮，用临时灯代替，绿化树移走，严重影响小区环境美观；7、单元楼门口垃圾箱一股臭味，苍蝇乱轰，造成空气污染；由于物业管理不到位，出现电动车、自行车丢失现象，给业主造成不应有的损失，为此产生经济纠纷；8、不是我不交缴纳物业费，而是原告的服务与管理不到位，导致没有缴纳物业费；不向原告缴纳物业费的也不止我一家，不缴纳物业费的业主太多了，原告只不过是杀一儆百，杀鸡儆猴给大家看，望法院明察。另外，我居住的翰林居小区2号楼2单元8层东户是拆迁安置房，当时登记的是我父亲李瑞田的名字，2013年2月23日，过户到我名下。李瑞田没有在此房屋居住过。李瑞田辩称，翰林居小区2号楼2单元8层东户开始是我买的，四、五年前我已经过户给李松林了，现在李松林一家在那居住，我没有在那居住过。原告起诉我不知是什么原因，我不愿意支付物业费。本院经审理认定事实如下：李瑞田与李松林系父子关系。武陟县坊街翰林居小区2号楼2单元8层东户（806室）房屋购房合同面积120.99平方米，交房时登记业主为李瑞田。原告系该小区的物业管理公司。2014年2月23日，李松林代表李瑞田与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业费缴费时间从交房之日起计算，在交房时预交一年以上的物业费，以后每一年度第一个月10日前交清下年度物业费，高层按每月1.18元/平方米，按购房合同面积120.99平方米收取;协议还对双方的权利义务、服务内容等进行了约定；在交付的业主手册中物业费交付项目载明，任何业主或者住户无正当理由不得延期交纳，迟交服务费按每日千分之五收取滞纳金。房屋交接手续、装修承诺书等手续均系李松林办理，李瑞田未实际入住，李松林实际入住该房屋。2014年2月23日，李瑞田向原告交纳物业费1713元，收据备注物业费时间2014年2月20日-2015年4月20日（收据为交房时原告承诺预交一年优惠2个月）；2015年5月3日，李松林向原告交纳物业费280元，收据备注物业费时间2015年4月20日-2015年6月20日；2016年1月16日，李瑞田向原告交纳物业费110元，收据备注物业费时间2015年6月20日-2015年7月20日（此收据按每月0.95元/平方米收取）。之后的物业费未再交纳。2016年2月23日，该房屋登记在李松林名下，登记建筑面积为118.26平方米。原告要求未支付的物业费按照建筑面积为118.26平方米，每月0.95元/平方米计算。另该小区确实存在消防通道被占用、停车位不够用、业主私拉电线、遇到下雨天业主将电动车停放在楼道内的情况。以上事实有原告提供的《前期物业管理服务协议》、交房手册、收据等，被告李松林提供的房屋产权登记证书、照片等在卷佐证。本院认为，原、被告双方于2014年2月23日签订《前期物业管理服务协议》，双方均应按照协议履行自己的义务。武陟县坊街翰林居小区2号楼2单元8层东户（806室）房屋购房时登记业主姓名为李瑞田，李瑞田未实际入住，李松林实际入住，后房屋产权登记在李松林名下，结合本案实际，未交纳的物业费，应由李松林交纳。原告要求李瑞田交纳，本院不予支持。案涉房屋购房合同面积120.99平方米，产权登记面积118.26平方米，实际面积存在误差；对已交纳的物业费应按实际面积计算，多退少补；已交纳的2014年2月20日-2015年4月20日的物业费1713元，按实际面积计算为1674元，多收取39元；已交纳的2015年4月20日-2015年6月20日的物业费280元，按实际面积计算为279元，多收取1元；已交纳的2015年6月20日-2015年7月20日的物业费110元，按实际面积计算为112元，未多收取；也就是说，2015年7月20日之前的物业费，原告多收取了40元，该40元应折算折抵后期物业费。因双方约定物业费交费方式为预交下一年，原告要求的物业费截止时间为2020年12月，2015年7月21日至2020年12月21日，李松林应交纳物业费计算为7415元，与之前多收取的40元折抵后，李松林应交纳7375元，原告要求的超出的部分，本院不予支持。李松林所反映的该小区存在消防通道被占用、业主私拉电线、遇到下雨天业主将电动车停放在楼道内的情况，属于原告已在小区公告禁止的行为，主要原因还是业主不自觉、不遵守，当然，原告还应加强监督、管理；李松林反映的停车位不够用的问题，属于小区建设规划的问题，需要原告与全体业主共同协商解决，不是原告单方能解决的问题；李松林所反映的拖欠配套房、房屋质量问题，其应向开发商主张；李松林所反映的问题不是原告单方能解决的问题，此中间有开发商的责任，亦有原告的责任，更需小区全体业主自觉，不能成为其拒交物业费的理由。按照约定，迟交服务费按每日千分之五收取滞纳金，此处的滞纳金实际是违约金，明显过高，结合本案实际，本案酌定违约金数额为500元，李松林应支付原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李松林于本判决生效后十日内支付原告焦作市万华物业管理有限公司2015年7月21日至2020年12月21日期间的物业费7375元及违约金500元；二、驳回原告焦作市万华物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告焦作市万华物业管理有限公司负担5元，被告李松林负担20元。本判决为终审判决。审判员  张海滨二〇二〇年九月二十八日书记员  王亚琪