广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初2145号原告：任婉卿，女，1962年12月8日出生，汉族，住广东省鹤山市**************，公民身份号码：440************044。委托诉讼代理人：李高峰，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王群，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告：江门市宝丰房地产发展有限公司，住所地：广东省鹤山市******，统一社会信用代码：914***********904D。法定代表人：吕某1。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所律师。原告任婉卿与被告江门市宝丰房地产发展有限公司（以下简称宝丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年7月30日、2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告任婉卿的委托诉讼代理人李高峰、王群，被告宝丰公司的委托诉讼代理人尹德军到庭参加诉讼。现已审理终结。宝丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告宝丰公司在广东省鹤山市共和镇宝丰新城商业街B区B1-25号商铺与相邻商铺加砌钢筋混凝土隔断墙，并将广东省鹤山市共和镇宝丰新城商业街B区B1-25号商铺交付给原告；2.被告宝丰公司向原告支付逾期交房违约金40526.57元(违约金以房屋总价款184884元为基数，按照每日万分之二的标准，从2017年6月5日暂计算至2020年6月5日，为40526.57元，并需按照上述标准支付违约金至被告将符合交付标准的案涉商铺交付给原告之日)；3.本案受理费、财产保全费以及财产保全担保费等诉讼费用由被告承担。事实理由：2009年1月20日，原告(买方)与被告宝丰公司(卖方)签署《广东省商品房买卖合同（用于于商品房预售、销售）》（以下简称《商品房买卖合同》），约定原告向被告购买位于广东省鹤山市******宝丰新城商业街B区B1-29的商铺(以下简称案涉商铺)，合同具体约定如下：第三条约定，案涉商铺建筑面积为37.55平方米，其中套内面积29.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.11平方米；第四条约定，案涉商铺按套内建筑面积计算，单价为每平方米6280.03元，总金额为184884元；第六条约定，原告交付首期楼款111884元(含定金)，余下楼款73000元由原告向银行申请办理按揭；第八条约定，被告应当在2009年10月1日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用；第九条约定，被告如未按照本合同规定的期限将商品房交付给原告，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告已向被告全额支付房款184884元，案涉房屋亦于2011年9月8日办妥房产证。但截至起诉之日，案涉商铺与邻近商铺之间未砌隔断墙。原告认为，案涉商铺与邻近商铺之间未砌隔断墙，严重影响案涉商铺的使用效能，不符合交付标准，构成逾期交房，原告有权要求被告加砌隔断墙后将案涉商铺交付给原告。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定以及《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金，逾期交房违约金以房屋总价款184884元为基数，按照每日万分之二的标准，从合同约定的交房之日的次日即2009年10月2日起计算至被告向原告交付符合合同约定的商铺之日。考虑到被告逾期交房时间长达十年多，全额计算违约金对被告来讲负担沉重，故原告仅要求被告支付起诉之日前三年起至其向原告交付符合合同约定的商铺之日的逾期交房违约金，暂计算至起诉之日为40526.57元。为了维护原告的合法权益，减少原告的损失，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。第一次庭审中原告变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、被告宝丰公司将广东省鹤山市******宝丰新城商业街B区B1-29号商铺按交付标准交付给原告，即开通公共用水并按供水公司要求设置独立水表，表后给水管就近引至户内设一个配水点，并开通公共用电，在计量集装箱内设独立电表及总开关，线路连接至户内开关箱，且在案涉商铺与相邻商铺之间加砌砖墙；2、被告宝丰公司向原告支付逾期交房违约金40526.57元（违约金以房屋总价款184884元为基数，按照每日万分之二的标准，从2017年7月8日暂计算至2020年7月7日，为40526.57元，并需按照上述标准支付违约金至被告将符合交付标准的案涉商铺交付给原告之日）。庭后，经本院询问，原告确认被告为涉案商铺接通了水管，同时申请撤回第一项诉讼请求中关于配水点的内容。宝丰公司辩称，一、答辩人已履行完毕《广东省商品房买卖合同》所约定的合同义务，不存在逾期交付案涉商铺。答辩人与被答辩人双方于2008年11月2日签订《共和宝丰新城商铺认购书》，并于2009年1月20日签订《广东省商品房买卖合同》，由被答辩人购买鹤山市******宝丰新城商业街B区B1-29号商铺。根据《广东省商品房买卖合同》约定，答辩人应在2009年10月1日前将涉案商铺付给被答辩人，并应在案涉商铺交付使用后720日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。宝丰新城商铺项目已于2009年12月25日工程竣工验收合格，并于2010年3月2日通过竣工验收备案。而且实际上，答辩人与被答辩人双方已通过答辩人承租三年的方式完成了案涉商铺的交付，答辩人也受托、协助被答辩人于2011年9月8日取得了案涉商铺的房产权证，答辩人基于《广东省商品房买卖合同》的合同义务已经履行完毕。二、答辩人在租赁期限届满后已通知被答辩人办理案涉商铺收回手续，但被答辩人一直都未予理睬，由此导致的损失依法应由被答辩人自行承担。答辩人在三年租赁期限届满前即2012年9月30日之后多次电话通知被答辩人办理案涉商铺的收回手续，后又于2013年3月26日通过EMS向被答辩人发出《返还租赁商铺的通知》，通知被答辩人自收通知之日起七日内前往宝丰新城客服中心办理相关手续。被答辩人在收到前述通知后根本不予理睬，至今未到宝丰新城客服中心办理相关手续，也从未曾就案涉商铺的收回问题向答辩人提出任何异议及整改要求。被答辩人在诉状中提出的“开通独立水表、设配水点及案涉商铺与相邻商铺之间加砌隔断墙”等诉讼请求通常都可以在其收到返还租赁商铺通知后收房时向答辩人提出，并且该等诉求所涉事项也只需较短时间就可以完全予以解决，根本没有必要浪费司法资源向法院起诉。正是因为被答辩人7年来不予理睬和采取消极放任态度，导致案涉商铺空置至今，被答辩人应自行承担扩大损失。即使被答辩人认为答辩人未将租赁商铺承租后未恢复原状属于违约，也应采取措施防止损失扩大。根据《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上所述，答辩人依法不应向被答辩人承担逾期交房违约责任，被答辩人提出的诉讼请求缺乏充分的事实和法律依据，请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明：2008年11月2日，原告与被告宝丰公司签订《共和宝丰新城商铺认购书》（编号：0000167），约定原告向被告购买位于鹤山市共和镇共和宝丰新城外B1-29号商铺，建筑面积为37.55平方米，房屋总价为184884元。约定被告于2009年10月1日前将该商品房交付原告使用，因不可抗力原因影响交楼时间，被告可相应顺延。2009年1月20日，原告与被告宝丰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20090830040），约定原告向被告购买共和镇宝丰新城商业街B区首层B1-29号商铺，建筑面积37.55平方米，房屋总价款为184884元；合同第八条约定出卖人应当在2009年10月1日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任；第十三条约定了出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人据实补回未达标准的装饰、设备，若无法补回时，可折价补偿；第十四条约定出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的公共水、电设施可于商品房交付时间正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，届时双方协商解决；第十五条约定出卖人应在涉案商铺交付使用后720日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告承诺公共水、电设施可于商品房交付时间正常使用。《商品房买卖合同》附件三中约定装饰、设备标准为：“……3、内墙及天花：水泥石灰砂浆抹面扫毛……6、供水：每户按供水公司要求设置独立水表，表后给水管就近引至户内设一个配水点。7、供电：每户在计量集装箱内设独立电表及总开关，线路连接至户内开关箱……”，合同还约定了其他事项。另查明：涉案的共和新城商业街B区项目已于2009年12月25日工程竣工验收合格，并于2010年3月2日通过竣工验收备案。原告已于2011年9月8日取得涉案商铺的产权证（证号：粤房地权证鹤山字第0100013064号），房屋坐落鹤山市共和镇宝丰新城183号。2013年3月26日，被告向原告出具《返还租赁商铺的通知》，载：“我公司于2008年11月2日与您签订了《共和宝丰新城商铺认购书》，并依据该协议承租了您购买的位于鹤山市共和镇共和宝丰新城157、183号(B1-25、B1-29)商铺，租赁期限为叁年，自2009年10月1日起至2012年09月30日止。租赁期限届满后，我公司已于2012年9月30日前电话通知您不再承租您的商铺及不再向您支付租金，并通知您前往宝丰新城客户中心办理租赁商铺收回手续，但您至今仍未前来办理。现我公司再次书面通知您，请您自收到本通知之日起七日内前往宝丰新城客服中心办理相关手续，逾期未来办理手续的，视为我公司已经向您返还租赁房屋……”，该通知于同日通过快递寄送给原告。现原告认为被告宝丰公司未按交楼标准按时交房，构成违约，故诉至本院，形成本诉。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告任婉卿与被告宝丰公司签订的《共和宝丰新城商铺认购书》、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。关于原告的诉讼请求1.判令被告宝丰公司将广东省鹤山市共和镇宝丰新城商业街B区B1-29号商铺按交付标准交付给原告，即开通公共用水并设置独立水表，表后给水管就近引至户内设一个配水点，并开通公共用电，在计量集装箱内设独立电表及总开关，线路连接至户内开关箱，且在该案涉商铺与相邻商铺之间加砌钢筋混凝土隔断墙。原告认为被告交付的商铺未达到交付标准，包括未设置水表和配水点、未开通公共用电、商铺之间没有隔断墙等。第一，针对原告主张的设置独立水表，表后给水管就近引至户内设一个配水点的诉讼请求，经本院庭后询问，原告确认被告已为涉案商铺接通水管，并申请撤回第一项诉讼请求中关于配水点的内容，本院予以准予。第二，针对原告主张的在计量集装箱内设独立电表及总开关，线路连接至户内开关箱的诉讼请求，根据本院现场勘查发现，涉案商铺已配有入户的总电闸，线路亦已连接至户内，而原告若要开通私人用电应向有关部门提出申请，若原告认为因开通用电产生的费用属于开发商负担，可待实际费用产生后，另行主张权利。第三，针对原告请求案涉商铺与相邻商铺之间加砌砖墙的问题。根据本院现场勘查发现，本案B1-29号商铺与相邻商铺之间的共墙确实已被拆除，分别是B1-29号与B1-25号之间的共墙、B1-29号与B1-28号之间的共墙，庭审中双方确认共墙由空心砖所砌成，被告明确同意砌筑砖结构的间隔墙，故被告应在B1-29号与B1-25号之间、B1-29号与B1-28号之间加砌砖墙，原告该诉讼请求本院予以支持。关于诉讼请求2.被告宝丰公司向原告支付逾期交房违约金40526.57元。原告认为，涉案商铺未安装独立水表并通水及未设立电表，且与其他商铺之间未砌隔离墙，不符合《商品房买卖合同》第十四条以及附件三约定的交付标准，构成逾期交房，故请求逾期交房违约金。本院分析认为，第一，全面考察《商品房买卖合同》及其附件的约定，《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2009年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任；第十三条约定“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2、买受人有权要求出卖人据实补回未达标准的装饰、设备，若无法补回时，可折价补偿”；《商品房买卖合同》附件三中约定装饰、设备标准为：“……3、内墙及天花：水泥石灰砂浆抹面扫毛……6、供水：每户按供水公司要求设置独立水表，表后给水管就近引至户内设一个配水点。7、供电：每户在计量集装箱内设独立电表及总开关，线路连接至户内开关箱……”。从《商品房买卖合同》第八条可见该商品房经验收合格，即符合商品房交付条件，第九条约定了逾期交房的违约责任，而第十三条却单独列明了出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合附件三的标准时，出卖人应承担的违约责任，可见合同附件三中关于水电的交付标准，并不是商铺交付条件，原告可根据《商品房买卖合同》第十三条之规定主张被告的违约责任，请求被告“据实补回未达标准的装饰、设备，若无法补回时，可折价补偿”，而非主张被告逾期交房的违约责任。故原告认为涉案商铺未安装独立水表并通水及未设立电表，不符合《商品房买卖合同》第十四条以及附件三约定的交付标准，构成逾期交房的主张，本院不予采纳。第二，至于原告认为涉案商铺与其他商铺之间未砌隔断墙的问题，庭审中，被告陈述“被告在2009年底承租原告的两卡商铺时，也承租了其他卖出的与原告相邻的商铺，为整体招商，把商铺间的隔墙打掉了”，结合《商品房买卖合同》的附件一，可见，相邻商铺间的设计是有隔墙（共墙）的，而商铺所涉项目已经验收合格，经验收合格的商铺即符合合同约定的交付条件，故原告认为本案商铺与其他商铺之间未砌隔离墙，不符合《商品房买卖合同》第十四条以及附件三约定的交付标准，构成逾期交房的主张，本院不予采纳。商铺之间的砖墙在租赁期间被拆除了，原告在租赁期届满后、被告返还商铺时，可向原告主张恢复原状，而非逾期交房的违约责任。本案中，被告明确同意在涉案商铺与相邻商铺间加砌砖墙，为减少诉累，本院已在前述对原告主张涉案商铺与相邻商铺间加砌砖墙的请求予以支持。第三、根据《商品房买卖合同》第八条，被告应于2009年10月1日将验收合格的商铺交付给原告，涉案商铺实际于2009年12月25日才验收合格，于2010年3月2日通过竣工验收备案。涉案商铺的交付条件虽然存在超期，但仍不能认定被告逾期交房。原因有三：一是，原、被告双方约定了商铺自约定的交付之日2009年10月1日起返租给被告，原告作为商铺业主，若认为在商铺返租给被告的情况下，双方仍然需要办理交接手续，在被告不履行交付手续时原告可向被告提出办理交付手续及到现场对涉案商铺进行验收。但原告在整个租赁期限内均无向被告主张办理交付手续及验收商铺，按原被告的双方行为分析，应当理解为双方自《商品房买卖合同》约定的交付之日起，原告就将涉案房屋返租给被告，将房屋的占有和使用权暂时让渡给被告，那么原告与被告不再办理交接手续是符合常理的，可视为双方已于2009年10月1日交接了商铺。二是，原、被告双方约定了商铺自约定的交付之日2009年10月1日起返租给被告，且租金亦在购房款中予以扣减，涉案商铺的交付条件虽然存在超期，但并未对原告造成损失。三是，涉案商铺2009年12月25日验收合格，亦于2011年9月8日取得权属证书，至今已有九年时间，原告亦一直没有向法院提起诉讼，主张权利，原告怠于行使权利，应自行承担相应的不利后果。第四、原、被告双方约定自2009年10月1日起至2012年9月30日由被告向原告返租涉案商铺，并且也在购房总价款中将三年的返租租金予以扣除。双方自《商品房买卖合同》约定的交付之日起，原告就将涉案房屋返租给被告，将房屋的占有和使用权暂时让渡给被告，原告和被告的关系从此时转变为租赁关系，租赁期限于2012年9月30日届满，被告于2013年3月26日才通知原告收回商铺，原告应向被告主张的是租赁合同期满后被告未及时返还租赁物的违约责任，而非按《商品房买卖合同》主张逾期交房的责任。综上所述，原告认为涉案商铺未安装独立水表并通水及未设立电表，且与其他商铺之间未砌隔离墙，不符合《商品房买卖合同》第十四条以及附件三约定的交付标准，构成逾期交房的主张，本院不予采纳，故原告请求被告支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告江门市宝丰房地产发展有限公司应于本判决生效之日起二十日内为鹤山市共和镇共和宝丰新城183号(B1-29号)与B1-25号之间、鹤山市共和镇共和宝丰新城183号(B1-29号)与B1-28号之间砌筑砖墙。二、驳回原告任婉卿的其他诉讼请求。本案受理费406.58元（原告已预交），由原告任婉卿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员    陈洽胜二〇二〇年九月二十六日法官助理    招杰恒书记员赖丽娜