安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初第2292号原告:深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区太白大道3200号万达广场五楼，统一社会信用代码913405000570433868负责人：郑涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁俊韬，安徽明博律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑑，安徽明博律师事务所律师。被告：黄家鸿，女，1974年12月10日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市花山区。原告深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司（以下简称深圳市万象美物业马鞍山分公司）与被告黄家鸿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁俊韬、被告黄家鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市万象美物业马鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付马鞍山万达广场室外步行街9栋146、147、148号商铺物业服务费7828.56元（自2019年1月1日起至2019年12月31日止）；2、由被告承担因拖欠物业费而产生的违约金2348.57元，合计10177.53元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月18日，原告与被告签订了《马鞍山万达广场步行街物业管理服务协议》，由原告为被告购买的位于马鞍山商铺提供物业服务。协议约定，商铺物业费为每平方米每月3.50元，如被告未按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议生效后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告却拖欠案涉商铺物业服务费7828.56元，。经原告多次催讨，至今未能交纳。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。深圳市万象美物业马鞍山分公司为支持其主张，向法庭提交如下证据：1.原告营业执照及企业名称变更登记公告，证明原告的诉讼主体资格。2.被告身份证复印件，证明被告的基本信息及诉讼主体资格。3.万达广场步行街物业管理服务协议，证明原被告之间存在合法有效的物业管理服务法律关系，且明确约定物业费用为每平方米3.50元/月。4.被告与深圳万象美管理人员的聊天记录，证明被告下水不通是2020年3月出现的，已经解决了，且与本案2019年前的物业费用没有关联性。5.物业服务费催缴通知单照片复印件1份，证明本案在起诉前向被告催缴过物业费。黄家鸿辩称：1、万达金街电费一直是先交钱后用电，查询不到余额，由万达通知去缴费，2018年3月14日晚上7点53分在店主不知情的情况下停电造成经营损失；2、开业前一天丢失广告布联系物业调监控，怀疑保洁拿走，物业主管回复已询问保洁并未拿走，物业在开业后的下午发来监控照片是保洁拿走并回复这不属于物业责任，万达金街保安对外承包不管这个事情；3、根据物业管理服务协议的约定，店主大门在装修后使用1年左右后出现问题对开门只能打开一半，万达没有及时定期清理下水井造成厕所管道等拥堵反冒，造成店家损失惨重，店内发臭好多天；4、公共设施设备与公共环境卫生维护：物业没有与业主协商私自拆除公共设施，金街外墙漏水严重，金街地砖多处损坏严重，垃圾成堆无人清理，户外大屏未使用，交纳摊位费的大型游乐设施摆放在公共造成金街商户顾客诸多不便。5、安全问题：金街由于开始的分部错误造成商家杂乱，货车、电瓶车无人管理随处乱停乱放，造成拥堵，无论万达内部员工还是外面商户都把车停在金街，给商家造成诸多不便，同时由于马路被霸占，店门口经常出现车祸发生纠纷，造成店家无法经营，消防维护演练在2019年只进行到5月份。综上，我们不是不缴纳物业费，只是物业在金街的管理上，从人气到卫生环境安全等没有一处是合格的，我们诉求降低或者减免物业费。黄家鸿向法庭提交照片及照片打印件共计41张，证明其在答辩状中陈述的问题。庭审中，本院组织双方当事人进行了证据举证、质证。黄家鸿对深圳市万象美物业马鞍山分公司所举证据发表质证意见如下：对证据1、2、3、5均无异议，对证据4，真实性予以认可，但在2019年下水也出现过反水的现象。深圳市万象美物业马鞍山分公司对黄家鸿所举证据发表质证意见如下：首先对所有照片没有相关的角注日期，真实性不予认可，因为本案诉请是2019年的物业费，上述照片均不能看出拍摄时间是2019年度，其次照片反映的内容与本案不具有关联性。经庭审举证、质证，本院对深圳市万象美物业马鞍山分公司所举证据认定如下:深圳市万象美物业马鞍山分公司所举证据1至证据5均具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院依法予以确认，可以作为本案的定案依据。黄家鸿所举证据中反映地砖损坏、卫生保洁、车辆乱停乱放、消防设施检查的相关照片具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院依法予以确认，可以作为本案的定案依据。其余照片因反映的内容与本案不具有关联性，故依法不予认定，不能作为本案的定案依据。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月15日，深圳市万象美物业马鞍山分公司（原名称：大连万象美物业管理有限公司马鞍山分公司）作为甲方与黄家鸿作为乙方签订了《马鞍山万达广场步行街物业管理服务协议》一份，约定由甲方为乙方承租的位于马鞍山商铺（套内建筑面积：186.39平方米，类型：商用物业）提供物业管理服务，物业服务费收费期间为2016年8月10日至2021年8月9日。甲方为乙方提供如下物业管理服务：1、本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务。2、本物业公共区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化地养护等服务。3、本物业装饰装修管理服务，并维护广场经营环境。4、物业管理区域内其他双方协商的有偿服务。并约定乙方按承租商铺的套内建筑面积缴纳物业服务费，标准暂定每平方米每月3.5元，乙方应于本协议签订之日起5个工作日内一次性交纳首期的物业服务费。除首期物业服务费外，物业服务费按每拾贰个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费，如乙方逾期支付，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。本协议签订后，深圳市万象美物业马鞍山分公司为黄家鸿承租商铺所在的马鞍山万达广场室外步行街提供物业管理服务，但黄家鸿拖欠2019年1月1日至2019年12月31日的物业费7828.56元未交，经深圳市万象美物业马鞍山分公司多次催要未果，以致成讼。本案审理过程中，黄家鸿于2020年8月25日向深圳市万象美物业马鞍山分公司交纳物业费3914.28元。另查明，深圳市万象美物业马鞍山分公司在马鞍山万达广场室外步行街物业管理工作中在地砖损坏及时更换、卫生保洁、车辆停放、消防设施检查方面存在瑕疵。再查明，2019年9月24日，大连万象美物业管理有限公司马鞍山分公司经马鞍山市市场监督管理局核准变更名称为深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司。本院认为：1、深圳市万象美物业马鞍山分公司与黄家鸿签订的《马鞍山万达广场步行街物业服务协议》，合法有效，应受法律保护。深圳市万象美物业马鞍山分公司为黄家鸿承租商铺所在的马鞍山万达广场室外步行街提供物业管理服务，黄家鸿作为案涉物业使用人理应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任，故对深圳市万象美物业马鞍山分公司要求黄家鸿支付所欠物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。2、因深圳市万象美物业马鞍山分公司在物业管理中存在瑕疵，可适当减少物业费，结合本案查明的事实，本院酌定黄家鸿以拖欠物业费7828.56元的95%即7437.13元向深圳市万象美物业马鞍山分公司交纳。鉴于黄家鸿已交纳物业费3914.28元，其应再向深圳市万象美物业马鞍山分公司交纳物业费3522.85元。关于深圳市万象美物业马鞍山分公司主张的违约金，因合同中起算时间约定不明确，故对原告的此项诉请，本院不予支持。3、黄家鸿关于电费、物品被盗、店门损坏、厕所管道反冒、外墙漏水等抗辩意见，因与本案不属同一法律关系,故在本案中不予处理,可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄家鸿于本判决生效之日起十日内一次性向原告深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3522.85元。二、驳回原告深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27元（已减半收取），由原告深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司负担2元，被告黄家鸿负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 陈 海二〇二〇年九月十六日书记员 方蕊妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条对被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。