西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初15541号 原告：龚金明，男，1973年2月2日出生，汉族，住天津市北辰区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：麻俊华，陕西润亚律师事务所律师。原告：李航，男，1976年12月21日出生，汉族，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：潘峰，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莉，女，1979年10月3日出生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告龚金明与被告李航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚金明的委托诉讼代理人麻俊华、被告李航的委托诉讼代理人潘峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚金明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年12月27日解除；2.被告赔偿原告电梯装修损失、专用设备损失及其他经济损失3.85万元；3.被告返还原告保证金20万元；4.判令被告李航承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年4月13日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于西安市XX路与XX城XX路XX号（1幢2单元20104室）依法拥有产权和出租权的商业用途房屋（建筑面积为201.67m2）出租给原告经营超市、市场及其他配套商业项目。租赁期限为10 年，自2016年4月15日至2026年4月14日止，其中2016年4月15日至2016年6月14日为两个月免租装修期。合同签订后，原告依约交纳了20万元保证金及半年房租，按照合同约定开始了室内外装饰装修，购置相关设施设备，并工商登记注册了西安邦奥商贸有限公司，招聘员工、海报宣传等巨额投资。2016年6月底，原告装修完毕后，依法向西安市经开区XX大队进行装修改造后消防安全验收（即二次消防安全验收），可是西安市经开区XX大队以原告承租的房屋所在的A1号楼商业裙房消防未审核（即一次消防商业裙房未审核验收），不予向原告出具消防验收安全检查合格证明等手续。原告为此多次催促被告解决房屋消防问题，均无结果。2017年11月16日，西安市经开区XX大队以原告承租的房屋所在的A1号楼商业裙房消防未审核等相关情形，对原告试营业的“物美价廉超市”进行了查封和整改。2018年9月28日，西安市经开区XX大队对原告经营的“物美价廉超市”下发了限期整改的通知书。原告认为，被告出租给原告的该房屋存在消防问题一直得不到解决，被告之行为明显违反了《房屋租赁合同》第5.1.1条“房屋不存在消防、环保等方面的潜在问题”及第7.4条“甲方保证租赁房屋的主体结构及配套设备、设施符合国家有关建筑和消防标准并验收合格……，同时配合乙方改装后的消防二次报批报验”的约定，同时又违反《合同法》等规定，将不合格租赁物出租给原告，在租赁期内，一直不能使租赁物保持符合约定和应有的使用功能和用途，致使原告长期租房，并合法经营超市的目的不能实现，给原告造成了巨额经济损失。原告于2018年12月26日向被告邮寄了《解除合同通知书》，被告次日收到后，仍不能解决房屋消防验收问题，2019年1月6日原告只好将经营的超市停业、清库，并处理与供货商、联营商、分租商等大量遗留问题以及各种损失的核算协调问题。另外，西安市未央区法院（2018）陕0112民初10158号民事判决书也查明认定“被告作为产权人因出租的该房屋消防问题致使原告无法正常经营，被告构成违约”。故为了维护原告的合法权益，向本院提起诉讼。被告李航辩称：1.原告第一项诉请确认《房屋租赁合同》于2018年12月27日解除，与西安市中级人民法院二审生效判决内容相悖，后诉诉讼请求实质否定前诉裁判结果，构成重复起诉，应予驳回起诉；2.原告第二项诉讼请求要求赔偿各项经济损失与西安市中级人民法院生效判决理由、判决内容相悖，后诉诉讼请求实质否定前诉裁判结果，构成重复起诉，应予驳回起诉；3.标的房屋使用中，原告存在不履行消防义务，为2017年11月16日西安市经开区XX大队下达整改通知，存在消防违法行为，要求被告承担赔偿责任没有事实依据；4.原告拖欠被告巨额租金、拖欠60余家供应商约140万余元货款、拖欠物业公司约15万元水电费，要求被告承担赔偿责任没有事实依据；5.二审生效判决认定，龚金明应当先行向李航支付租金，原告长达34个月房屋租金分文未付，违约在先，故原告要求退还租赁保证金的诉请不应支持；6.被告提出诉讼时效抗辩，自2016年6月至本次起诉已经3年诉讼时效，故原告租赁保证金诉请不应支持。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2016年4月13日，原告龚金明（乙方）与被告李航（甲方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将其依法拥有产权和出租权位于西安市XX路与XX城XX路十字东南角的商业用途房屋，建筑面积201.67㎡，地XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室交给乙方使用，乙方承租用作超市、市场及其他配套商业项目经营，按时向甲方支付租金。租赁期限为拾年，自2016年4月15日至2026年4月14日止。自租赁房屋交付之日2016年4月15日起至2016年6月14日止的两个月内为乙方工程改造、装饰装修及经营筹备试运行期，甲方同意在此期间免收乙方租金。每年4月15日至次年4月14日为年度租赁期间，租金以自然月为计量租金单位，按每月每建筑平方米45元人民币标准计算租金。签订合同后30日内乙方一次性向甲方支付人民币贰拾万元（￥200000.00）作为租赁该房屋的租赁保证金，待合同结束后甲方无息返还该押金。合同签订后，被告李航将房屋交付给原告龚金明，原告龚金明2016年4月15日房屋装修后，于2016年6月20日成立了西安邦奥商贸有限公司（以下简称“邦奥公司”），对外以物廉美超市的名称经营，原告龚金明为邦奥公司的法定代表人。2016年5月4日，原告龚金明通过中国工商银行向被告李航缴纳了20万元保证金。另查明，2019年7月2日，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终6826号民事判决书，对本院（2018）陕0112号民初10158号民事判决书认定的在合同履行过程中，龚金明与李航双方均存在违约行为的事实予以确认，并维持了该民事判决书判决主文第一项，即解除李航与龚金明签订的《房屋租赁合同》。在本院审理过程中，原告龚金明申请对其承租经营的位于西安市XX路XX城XX路XX城XX号XX幢XX单元XX室、建筑面积为201.67m2超市经营所用电梯专用设备及其施工造价进行价值评估。后经西安市中级人民法院司法技术室依法委托正衡房地产资产评估有限公司评估，后该评估公司以本案鉴定事项与（2020）陕01鉴179号鉴定内容为同一资产为由，将该案卷退回。2020年5月13日，经正衡房地产资产评估有限公司评估，电梯及施工费在评估基准日2020年4月24日所表现的市场价值为378210元。另查，2016年4月13日，原告龚金明（乙方）与罗大庆（甲方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将其依法拥有产权和出租权位于西安市XX路与XX城XX路十字东南角的商业用途房屋（房产证号110XXXXXXX-1-1-10101-1），建筑面积2113.36㎡，地XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室交给乙方使用，乙方承租用作超市、市场及其他配套商业项目经营，按时向甲方支付租金。合同签订后，罗大庆将房屋交付给龚金明。2016年4月15日房屋装修后由邦奥公司对外以物廉美超市的名称经营，龚金明系邦奥公司法定代表人。后邦奥公司在2113.36㎡的租赁房屋内安装了3台电梯，201.67m2承租的房屋内未安装电梯。以上事实，有《房屋租赁合同》、工商银行汇款凭证、本院（2018）陕0112号民初10158号民事判决书、西安市中级人民法院（2019）陕01民终6826号民事判决书、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原告龚金明与被告罗大庆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。1、关于原告要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年12月27日解除的问题。因原、被告在履行合同过程中，双方均存在违约行为，该《房屋租赁合同》已于2019年7月2日经西安市中级人民法院判决予以解除。故原告龚金明起诉要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年12月27日解除的诉请，属于重复诉讼，应予驳回；2、关于被告李航应否承担原告电梯设备损失及施工损失的问题。原告龚金明要求被告李航赔偿原告电梯装修损失、专用设备损失及其他经济损失3.85万元，经查3台电梯未安装在涉案201.67m2的房屋租赁合同的租赁范围之内，故原告该诉讼请求于法无据，本院不予支持；3、对于被告李航应否退还原告缴纳的20万元保证金的问题。原告龚金明要求被告李航返还其缴纳的保证金20万元，因在合同履行过程中，原、被告双方均存在违约致合同解除，故被告李航应按照双方过错责任大小退还原告保证金，本院认为50%较为合适，即被告李航应返还原告龚金明保证金10万元。对于被告李航提出的因原告违约在先，且退还保证金已超过诉讼时效，应驳回原告该诉请的辩解，与审理查明的事实不符，亦不符合法律规定，故不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李航于本判决生效之日起十日内返还原告龚金明保证金100000元；二、驳回原告龚金明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4877元（原告已预交），由原告龚金明负担2877元、被告李航负担2000元，被告李航负担部分应于本判决生效之日起十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    严  丹审  判  员    武晓伟审  判  员    王冬青   二〇二〇年九月四日 书  记 员  卜思怡1