福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初3861号 原告：泉州联达房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海滨城联益织造办公楼3层，统一社会信用代码91350500759395175M。 法定代表人：黄杰斯，总经理。 委托诉讼代理人:林玮、朱琼婷，福建尚民律师事务所律师。 被告：胡惠芬，女，1983年7月11日出生，汉族，住惠安县。 原告泉州联达房地产开发有限公司与被告胡惠芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林玮、朱琼婷，被告胡惠芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉州联达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年11月1日签订的《店面租赁合同》；2、被告立即将位于惠安县店面的房产归还给原告；3、被告向原告支付拖欠的租金（自2019年11月1日起至本合同解除之日按照合同约定的月租金标准3900元计付；自合同解除次日至被告实际将租赁房产交还原告之日止按照100元／平方米的标准计付；4、被告向原告支付因拖欠租金产生的违约金（自被告拖欠租金之日起以应付租金为基数，按照每日5%标准计算）；5、原告有权没收被告的租赁押金人民币11700元；6、被告向原告支付因实现本次债权而支出的律师费5000元。事实和理由：被告因经营需要于2018年11月1日向原告承租位于惠安县店面的房产，并于当日与原告签订了一份《店面租赁合同》（下称“合同”），以明确双方的权利与义务。合同中明确约定：上述房产的租赁期间为3年，自2018年11月1日起至2021年10月31日止；合同签订之日被告应向原告支付租赁押金人民币11700元；租赁期间内每月租金标准为人民币3900元，按季度支付，即被告应在每季度第一个月1号前向原告支付下一期租金；若被告逾期支付租金，则每逾期1日按租金的5%向原告支付违约金，若超过7日未足额支付租金，原告有权终止该合同、向被告收取违约金并有权没收被告的租赁押金。上述合同签订后，原告即按照合同约定将上述房产交付被告使用，但被告却未能依约履行自己的租金支付义务，自承租之日起被告便未按时如数支付相应租金，至今仍拖欠原告租金27300元未付，且该款经原告多次催讨后，被告仍以各种理由推脱拒付。 被告胡惠芬辩称，原告方于2019年8月主梁消防漏水（水管爆裂）至被告经营的汗蒸房致使无法经营，出现该情况后被告与签合同的经理联系，但开发商与物业相互推诿。按合同被告于2019年8月份交了一季度的租金，但是3个月该漏水事件没有得到处理，所以没有继续交房租。至今被告去找他们都回避，事情到现在还没处理完。 在本院审理过程中，原告提供证据1即《营业执照(副本)》、法定代表人身份证明、法定代表人居民身份证复印件、被告居民身份证复印件各1份，以此证明原告诉讼主体资格及被告的身份基本情况。证据2即《商品房预售许可证》、《授权委托书》、《店面租赁合同》各1份，以此证明原告将其所有房产出租给被告，且双方就房屋租赁一事签订了一份《店面租赁合同》，并在合同中明确载明双方各自权利义务关系的事实。证据3即委托代理合同及福建增值税普通发票各1份，以此证明因被告未能依约履行支付租金义务导致原告为此支出律师代理费5000元的事实。被告质证称：对原告提供证据1-3均无异议。被告提供证据4即照片1张，以此证明原告的消防管主管漏水导致被告汗蒸房无法经营的事实。原告质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告认为该照片无法体现其形成的位置、时间。仅凭1张手机里的照片无法体现其所拍摄的位置即为案涉房屋，同时，该照片也无法体现案涉房屋存在渗水问题，体现的位置系干燥的，无法证明被告的主张。被告提交证据的形式不符合法律规定，不具有合法性。 本院经审查认为，原告提供的证据1-3，经被告质证后均无异议，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。被告提供的证据4，经原告质证后，对其真实性、合法性、关联性均有异议，被告只提供1张照片，又未能提供其他证据予以佐证，故对其主张原告的消防管主管漏水导致被告汗蒸房无法经营，不予采信。 经庭审认证，结合原、被告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 惠安县店面的房产系原告所有。2018年1月1日，原告授权给郭金山代为签署位于惠安县产租赁有关的事宜。委托期限自2018年1月1日起至2021年12月31日止。2018年11月1日，郭金山代表原告与被告签订《店面租赁合同》1份，双方约定被告向原告租赁位于惠安县店面（建筑面积104.29平方米），租赁期限为3年即自2018年11月1日起至2021年10月31日止。租金每月3900元，租金按季度方式结算。此后在1号前七日内支付下一期租金。在本合同签订之日，乙方（即被告）须向甲方（即原告）支付半年的租金即11700元作为租赁押金，用于保证乙方在租赁期间对租赁合同的履约保证。合同第五条租赁押金约定：因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠租金、费用等，甲方可在押金中扣除。扣除后不足部分的押金乙方必须在接到甲方通知后3天内补足。乙方权利与义务约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：（1）未按约定期限足额交付租金，超过7天以上的；……。合同变更及解除约定：合同因任何原因解除，乙方须立即向甲方返还房屋、恢复原状，无法恢复原状的须支付甲方因此遭受的损失，并支付已租赁期间的租金、缴纳因租赁产生的一切费用。双方还对违约责任进行约定：乙方应如期交付租金，若逾期缴交租金，每逾期一日按应付租金的5%向甲方支付违约金；若逾期超七日，甲方除有权单方面终止本合同、向乙方收取违约金外，还有权没收乙方的押金。被告于2018年10月15日支付租赁押金11700元，原告于合同签订当日将上述房屋交付被告使用后，被告支付租金至2019年10月31日，自2019年11月1日起以原告不帮被告解决消防管主管漏水问题，没有支付租金，也未将上述房屋返还给原告。 综上事实，本院认为，原告与被告建立的房屋租赁合同关系，体现双方当事人的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告未按时支付租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。被告累计超过六个月未能支付租金，故原告请求解除双方于2018年11月1日签订的《店面租赁合同》，并要求被告将位于惠安县店面交付给原告，符合法律规定和双方约定，应予支持。本案中，原告于2020年6月10日向本院起诉请求解除与被告之间的租赁合同关系，本院依法将相关诉讼材料于2020年6月29日送达给被告，故应以2020年6月29日作为租赁关系解除的日期为妥。双方在《店面租赁合同》第五条租赁押金约定：因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠租金、费用等，甲方可在押金中扣除。原告依据《店面租赁合同》违约责任约定：若逾期超七日，甲方除有权单方面终止本合同、向乙方收取违约金外，还有权没收乙方的押金。主张原告有权没收被告的租赁押金11700元。因合同对租赁押金有专条约定，应优先适用，故原告该主张不予采纳。被告支付的押金11700元可从应付的租金中扣除。被告自租赁房屋后支付租金至2019年10月31日，自2019年11月1日起未支付租金，被告支付的押金11700元可抵扣2019年11月1日至2020年1月31日3个月的租金合计11700元。故原告请求被告按合同约定的租金标准即每月3900元支付自2019年11月1日起至合同解除之日即2020年6月29日止的租金，依据和理由不充分，不予全部支持。应调整为被告按合同约定的租金标准即每月3900元支付自2020年2月1日起至合同解除之日即2020年6月29日止的租金。原告请求被告按100元／平方米的标准支付合同解除次日起至实际返还租赁物之日止的租金，该约定过高，且系租期届满后，本案系提前解除合同，不能适用该条约定，仍应适用租赁期间租金，故其请求依法无据，不予全部支持。应调整为被告按双方约定的标准即每月3900元支付自合同解除之次日即2020年6月30日起至实际返还租赁物之日止的支付逾期交房占有使用费。双方约定若被告逾期支付租金，应每日按拖欠租金的5%支付违约金，该违约金偏高，原告又未能举证证明因被告未按时支付租金所造成的实际损失，故应调整为被告按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付违约金。双方在《店面租赁合同》中没有约定被告违约应支付原告律师费，故原告请求被告支付因实现本次债权而支出的律师费5000元，缺乏依据，不予支持。被告胡惠芬主张因消防管主管漏水导致被告汗蒸房无法经营，原告应赔偿被告经营损失，但未能提供充分的证据予以证明，故对其主张不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州联达房地产开发有限公司与被告胡惠芬于2018年11月1日签订的《店面租赁合同》。 二、被告胡惠芬应于本判决生效之日起十五日内返还原告泉州联达房地产开发有限公司所有的位于惠安县店面。 三、被告胡惠芬应于本判决生效之日起十五日内按每月3900元租金标准支付原告泉州联达房地产开发有限公自2020年2月1日起至2020年6月29日止的租金和支付2020年6月30日起至实际归还租赁物之日止的逾期交房占有使用费。 四、被告胡惠芬应于本判决生效之日起十五日内按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%支付原告泉州联达房地产开发有限公司违约金（其中以11700元为基数自2020年5月1日起算；以11700元为基数自2020年8月1日起算；以11700元为基数自2020年11月1日起算，……，均计至偿付租金之日止）。 五、驳回原告泉州联达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1900元，减半收取950元，由被告胡惠芬负担112.5元，应在本判决生效后五日内缴交；由原告泉州联达房地产开发有限公司负担837.5元（多预交的受理费1062.5元在本判决生效后予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  庄碧山 二〇二〇年九月三日 书记员  曾 芯 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。