湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2058号原告：黄建民，男，1952年10月29日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，该公司董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，该公司董事长。原告黄建民与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄建民及其委托诉讼代理人周金桂到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建民向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司支付回购房屋款270576元，被告张家界山水置业公司承担连带责任；2、判令被告张家界大成酒店公司支付房屋收益款55978元（2017年4月至2019年4月），支付违约金8629.8元，被告张家界山水置业公司承担连带责任；3、判令两被告承担本案诉讼费。在庭审过程中，原告黄建刚将其诉讼请求2中房屋收益的计算起止时间变更为2017年4月至2020年9月4日。事实与理由：2014年4月22日，原告和尹智夷与被告张家界山水置业公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》，原告购买被告张家界山水置业公司开发的张家界大成山水国际大酒店山水座第5层521号房，原告占40%份额，并于当日一次性支付购房款112740元。2014年4月22日，原告和尹智夷与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，原告和尹智夷将购买的房屋委托被告张家界大成酒店公司装修，委托装修改造款总额为394590元，原告当日一次性支付装修改造款157836元（份额40%），改造期限不少于3年，不超过5年，被告张家界大成酒店公司按年向原告支付委托装修改造折旧款，逾期按1%支付违约金，被告张家界山水置业公司用自有物业抵押提供连带担保。2014年4月22日，原告和尹智夷与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，租赁期限不少于3年，不超过5年，租赁期满3年后，原告可按房屋原始总价值即购房款和装修款总额之和转让给被告，被告必须接受转让，被告张家界山水置业公司用自有物业抵押提供连带担保。被告从2017年开始单方面欠付原告投资收益。原告认为，被告到期未按合同约定支付回购房屋款、支付房屋收益款，属于单方面违约行为，应承担违约责任，两被告应承担连带责任，请法院依法裁判。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司共同答辩称，请依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金，驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。理由如下：一、租金支付情况。回购款不应计算违约金，原告与被告张家界大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告并向被告提出回购请求，且原告将所购房屋一直租赁给被告张家界大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，不应当计算回购违约金。2014年4月22日起至2020年8月31日止，被告已向原告支付103564.6元；被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的房屋装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就房屋装修达成续签协议，也没有新的装修事实产生。现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，并请求原告放弃违约金。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。被告认为原告未举证证实其实际经济损失，亦未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任。被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告即使主张承担违约金也只能按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜。三、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。原告已丧失无条件回购条件，且尚未达到原告有权要求回购的条件，故此时无权要求回购。原、被告双方签订合同的目的是融资，租赁期满3年后，原告有权要求办理房屋产权证或者要求回购。且本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》，《房屋租赁合同》第六条第四款规定，租赁期满3年后，甲方（原告）可以向乙方（张家界大成酒店公司）提出转让该物业，须提前90个工作日提出书面申请，乙方在收到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完毕相关转让手续，甲方须配合乙方办理转让手续。该房屋转让手续办妥之日乙方须一次性将转让款支付给甲方。现早已超过合同期满达6年之久，原告未在3年前要求回购而是选择继续租赁，实质是选择履行商品房买卖合同放弃要求回购，且涉案房屋的回购手续并未办妥，回购条件尚未成熟，被告有权拒绝回购，原告该项诉讼请求依法不应当得到支持。原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，应不予支持原告的回购主张。原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。四、若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》亦于本案起诉之日解除。原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与张家界山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为张家界山水置业公司，而不再是原告，导致其与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》无法履行而终止。五、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2014年4月22日，尹智夷和原告黄建民与被告张家界山水置业公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》，约定：尹智夷与原告黄建民共同购买被告张家界山水置业公司开发的张家界大成山水国际大酒店山水座第5层521号房屋，原告黄建民占40%份额，并于当日一次性付清购房款112740元。2014年4月22日，尹智夷和原告黄建民（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水置业公司（丙方）签订《房屋委托装修合同》，约定：1、甲方将其购买的张家界大成山水国际大酒店5层521号房交由被告张家界大成酒店公司按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，装修费用共计394590元，委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年；2、委托期限内，第一年、第二年委托装修改造折旧款标准为房屋委托装修改造款总额的15%，其中原告黄建民的委托装修改造折旧款为23675.4元/年，第三年至第五年为房屋委托装修改造款总额的10%，其中原告黄建民的委托装修改造折旧款为15783.6元；3、丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保；4、合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付的委托装修改造折旧款之外，另支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款总额的1%作为违约金。原告黄建民于当日按照其占房屋的份额向被告张家界大成酒店公司付清了装修款157836元。2014年4月22日，尹智夷和原告黄建民（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水置业公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将其购买的张家界大成山水国际大酒店5层521号房交由被告张家界大成酒店公司统一管理经营，租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年，租赁期限内第一年、第二年的年租赁收益为42277.5元，其中原告黄建民的租金为16911元/年，第三年至第五年的年租赁收益为28185元，其中原告黄建民的租金为11274元；2、租赁期满五年后，甲方有权按房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方必须接受转让；3、被告张家界山水置业公司以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保；4、合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付租金的3%作为违约金。2014年3月10日，湖南大成山水国际大酒店有限公司出具结清资金证明，内容为：业主黄建民于2014年3月10日来我公司结算其2009年4月13日至2014年4月13日的1-62B（长）投资项目合计231980元，凭此单据可以办理张家界产权房付款手续，多退少补，核算至2014年4月13日。该证明中的231980元中的157836元转为案涉房屋的委托装修款，74144元转为案涉房屋的房款。2016年4月28日，原告黄建民向被告张家界山水置业公司新增资金100000元。自2017年4月开始，张家界大成酒店陆续拖欠原告黄建民租金。截止至2020年9月4日，张家界大成酒店公司共下欠原告黄建民委托装修改造折旧款和租金共计92400.5元（15783.6元×4年+15783.6元÷12个月×4个月+15783.6元÷365天×13天+11274元×4年+11274元÷12个月×4个月+11274元÷365天×13天-13528.8元-4250元-8034元）。2020年1月下旬以来发生的新冠肺炎疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》、《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》、结清资金证明、中信银行账户交易明细等证据证实，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为，原告黄建民与被告张家界山水置业公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》，与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定享有权利和履行义务。原告黄建民已经按照《张家界市商品房现房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的约定履行了相应的义务，并在《房屋租赁合同》约定的期限内提出回购，被告张家界大成酒店公司必须接受转让，并应按合同约定以原价向原告黄建民支付购房款和委托装修款，本院对原告黄建民要求被告张家界大成酒店公司支付回购房屋款270576元的诉讼请求予以支持。原告黄建民主张回购款违约金1353元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告于2020年9月4日起诉要求被告张家界大成酒店公司履行回购义务，则自2020年9月4日《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》应予终止，被告张家界大成酒店公司履行义务期限的截止日期为2020年9月4日。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，被告张家界大成酒店公司亦未履行回购义务，应向原告支付租金和委托装修改造折旧款。现原告黄建民要求被告张家界大成酒店公司支付2017年4月至2020年9月4日期间欠付的租金和委托装修改造折旧款92400.5元，本院考虑到被告因受新冠疫情影响导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的租金2254.8元（15783.6元÷12个月+11274元/年÷12个月）为宜，即被告张家界大成酒店公司向原告黄建民支付欠付租金和委托装修改造折旧款共计90145.7元（92400.5元-2254.8元），本院对原告黄建民要求被告张家界大成酒店公司支付房屋收益款的诉讼请求部分予以支持。原告黄建民主张租金和委托装修改造折旧款的违约金共计7276.8元的诉讼请求，计算错误，且双方约定的租赁收益的违约金已明显高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院予以支持，本院将租金收益的违约金标准调整为违约期内应付租金和委托装修改造折旧款的1%，故本院支持租金收益和委托装修改造折旧款违约金为901.46元（90145.7元×1%）。被告张家界山水置业公司以其名下自有的物业提供担保，属于抵押担保责任，但《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》自2019年4月22日履行期限届满后，双方未就抵押担保责任另行签订书面合同，故被告张家界山水置业公司仅对合同履行期间的债务承担连带清偿责任，对合同履行期满后的债务免除担保责任。原告要求被告张家界山水置业公司对房屋回购款承担连带清偿责任的诉讼请求，因双方未在合同中进行约定，亦未另行签订书面抵押合同，故本院不予支持。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄建民支付房屋回购款270576元及违约金1353元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄建民支付2017年4月至2020年9月4日下欠的租金和委托装修改造折旧款共计90145.7元及违约金901.46元；三、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内，对上述第二项中确定的在合同履行期限内（即自2017年4月起至2019年4月22日止）的债务承担连带清偿责任；被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；四、驳回原告黄建民其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6874元，适用简易程序减半收取3437元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  刘江蓉二〇二〇年九月二十八日法官助理田丽萍书记员张沂附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。