安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6310号 上诉人（原审被告）：姚欣，男，1989年7月13日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：汤春生，男，1959年2月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，系姚欣工作单位推荐。 被上诉人（原审原告）：安徽省安信物业服务有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区亳州路1号世纪家园13号楼一层。 法定代表人：肖宝旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张军，男，该公司员工。 上诉人姚欣因与被上诉人安徽省安信物业服务有限责任公司（以下简称安信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初4987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 姚欣上诉请求：撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初4987号民事判决第一项，驳回安信物业公司的一审诉讼请求。事实和理由：1．通过庭审，暴露出安信物业公司在名都花园小区的管理上确实存在很多问题，主要是疏于管理、怠于管理。姚欣房屋存在漏水问题，物业公司总是扯皮推诿，因物业公司的管理不作为，多年来从后墙渗漏水的问题一直未解决，致使姚欣遭受重大经济损失。安信物业公司也没有提供给姚欣从事了哪些服务的证据，相反姚欣却提供了安信物业公司不作为的证据。2．本案中，依约物业公司收取商铺物业费缺乏物价部门的审核意见，收费不合约，不合规。安信物业公司收取商铺每平方米每月1.5元没有经物价部门核定，没有合法合约的依据。姚欣是第一次听说“一费制”，既然实行“一费制”，安信物业公司就必须履行告知的义务，但安信物业公司没有提供有姚欣签收的告知《通知》。所谓“安信物业公司曾以电话、上门张贴通知、发短信的形式进行催缴”没有事实依据，也没有证据证明。因物业公司不收物业费，多年来姚欣门口的垃圾都由自己清理。 安信物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，姚欣的上诉理由没有事实和法律依据，请求维持原判。关于物业费纠纷案件的司法解释明确规定当事人以对服务不满意或没有享受物业服务为理由抗辩不支付物业费的，人民法院不予支持。2012年12月31日前，多层按0.59元、小高层按1.08元收费有合同约定及物价部门备案，收费合法。2013年1月1日后多层按0.69元、小高层按1.28元收费是贯彻合肥市物价局合价房【2011】41号文。根据规定，2013年1月1日起采取一费制，不得再收取其他费用。一审判决符合法律和政策规定，有事实和法律依据。商业用房与小区住宅是不可分割的整体，商业用房也应当同小区业主一样缴纳合同约定的物业费，业主以未享受物业服务或无需服务的理由抗辩不予缴纳物业费无法律依据。 安信物业公司向一审法院起诉请求：1、判令姚欣支付2012年1月1日至2019年9月30日所拖欠的物业服务费36836.4元，违约金1861元（附计算方法：2376.6元×月数（93-6个月）×30天×0.0003=1861元），共计38697.4元；2、判令姚欣承担一审案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年12月31日，物业建设单位安徽国元房地产发展有限公司（甲方）与安信物业公司（乙方）签订《名都花园前期物业管理服务合同》，委托安信物业公司对名都花园住宅小区及商业进行前期物业管理。合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中，服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共区域的绿化养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。 对物业服务质量和物业服务费标准，合同第三条主要约定为：商铺物业收费标准为1.5元/㎡/月（不含电梯等公共设备电费）。对物业服务费收取时间，合同第四条第二款约定为：业主或物业使用人应在当年3月底前缴纳上半年服务费，当年7月底前缴纳下半年物业费。对物业服务期限，合同第九条约定为：委托管理期限为三年，自2010年1月1日至2012年12月31日止。 合同签订后，物业建设单位安徽国元房地产发展有限公司（委托人）与安信物业公司（服务人）签订了《国元·名都花园前期物业服务合同延期补充协议》，约定将国元·名都花园前期物业服务合同的期限由原2012年12月31日止延长到名都花园小区业主委员会成立，由名都花园小区业主大会授权的业主委员会续签新的物业服务合同。该小区一直没有成立业主大会，安信物业公司在该小区从事物业服务工作至今。2013年1月1日，安信物业公司依据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的规定，对小区物业服务实施“一费制”后，商铺物业管理服务费仍为1.5元/㎡/月。 一审另查明：姚欣系名都花园小区2栋103、203室的业主，该房屋建筑面积为264.06平方米，房屋类型为商铺。姚欣自2012年1月1日至2019年9月30日未缴纳物业费，安信物业公司曾以电话、上门张贴通知、发短信的形式进行催缴。 一审法院认为，安信物业公司对名都花园小区进行物业管理依据的是与物业建设单位安徽国元房地产发展有限公司签订的《名都花园前期物业服务合同》、《延期补充协议》，合同体现各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对安信物业公司、姚欣双方均具有约束力。 在合同履行期间，安信物业公司依约为包括姚欣在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，安信物业公司有权向姚欣方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。而姚欣作为业主，在接受和享有了安信物业公司提供的物业服务内容后，理应负有按照合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。安信物业公司的物业费按照合同约定的收费标准、物价部门准予备案的标准及相关文件来收取，其要求姚欣支付上述费用的诉讼请求有事实基础和法律依据，一审法院予以支持。 对于姚欣所称后墙漏水问题，属于房屋质量问题，姚欣可以向房屋开发商另行主张，不应以此为由拒交物业管理服务费用，姚欣称“安信物业公司同意不收物业费以换取不维修后墙”，缺乏证据证明，一审法院不予采信。对于物业公司物业服务管理不善、小区环境不佳、安信物业公司的履约不符合合同约定等问题，一审法院认为，小区的环境应靠小区的全体业主和物业服务公司共同维护，如果业主都以种种理由拒交物业费，势必造成物业服务质量的下降，进而损害全体业主的利益。业主对物业公司服务如果不满意，可以尽快成立业主委员会，督促其改进服务或更换物业服务公司，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益，故对姚欣的上述意见，一审法院不予采纳。 关于违约金的诉请，姚欣已经连续不缴纳物业费达七年之久，违反了合同的约定，构成违约。但鉴于安信物业公司的物业服务质量存在一定的瑕疵，姚欣未按期交纳物业管理服务费可认定事出有因，不属无故拖欠，故安信物业公司主张违约金应不予支持。 综上，一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、姚欣于判决生效之日起十日内给付安信物业公司自2012年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费计36836.4元；二、驳回安信物业公司的其它诉讼请求。一审案件受理费766元，减半收取383元，由姚欣负担。 二审中，姚欣提交照片一张，证明目的：案涉房屋后墙漏水仍在继续，仍在造成财产损失。安信物业公司质证意见为：对证据的三性均有异议，没有证据证明安信物业公司在履约中存在过错，因此安信物业公司不承担责任。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，安信物业公司与建设单位安徽国元房地产发展有限公司签订的《名都花园前期物业服务合同》、《延期补充协议》，系合法有效的合同，对包括姚欣在内的名都花园小区业主具有法律约束力，安信物业公司及姚欣均应当按照上述合同约定全面履行自己的义务。安信物业公司在履行了对名都花园小区物业管理服务的义务后，其要求姚欣缴纳物业管理服务等费用，具有事实及法律依据。且安信物业公司主张的1.5元/㎡/月的费用收取标准符合《名都花园前期物业服务合同》、《延期补充协议》的约定以及物价部门准予备案的标准，一审法院予以支持并无不当。根据姚欣提交的证据及本案查明的事实可知，安信物业公司在提供物业服务期间服务有一定的瑕疵，一审法院据此对安信物业公司主张的违约金应未予支持，未有不妥。对于姚欣所称房屋漏水问题，属于房屋质量问题，姚欣可以向房屋开发商另行主张，其以此为由拒交物业管理服务费用，于法无据。 综上所述，姚欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费766元，由姚欣负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年九月十四日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。