广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初27714号原告：黎敏少，女，汉族，1986年2月3日出生，住广州市海珠区。被告：广东元邦房地产开发有限公司。住所地广州市白云区黄石西路559号元邦大厦九楼。法定代表人：陈建锋，该司执行董事。委托诉讼代理人：王慕涵，女，公司职员，联系地址。原告黎敏少与被告广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告黎敏少、被告元邦公司委托诉讼代理人王慕涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎敏少提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2019年9月12日止的逾期交房违约金（以房价款673000元为基数，按照每日0.008%的标准计）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2017年4月22日与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，以总金额673000元的价格购买了位于广东省广州市花都区狮岭镇山前旅游大道XX大街25-39号元邦山清水秀花园的F7-2-803商品房。合同签订后，原告已按照合同要求履行全部付款义务。被告于2018年9月25日向原告发出收楼通知书，原告2018年10月1日到现场发现未公示该项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，且验收房屋发现存在多处质量问题，故原告没有收楼。原告于7月18日、8月9日、8月15日、8月29日、9月7日向被告函寄了催办函。2019年9月2日被告再次发出收楼通知书，原告于9月12日到现场验收房屋合格，同意收楼。被告未在合同约定的2018年1月1日交楼，至2019年9月7日共违约614天，应依照合同承担逾期交楼的违约金。被告元邦公司答辩称：对计算逾期交房违约金的总价673000元以及起算时间2018年1月1日、逾期交楼违约金的计算标准0.008%没有异议，但对于截止时间有异议。被告于2018年11月16日取得了涉案楼栋的房屋建设工程和市政基础设施竣工验收备案表及供水供电供气通邮等永久使用证明。按照法律和合同约定，房屋符合交房标准，根据商品房买卖合同的附件七第14条的约定，甲方按照乙方提供的通讯方式发出通知给乙方的，视为乙方收到该通知。被告于2019年1月28日向原告发出收楼催告函，要求原告在2019年2月1日前办理收楼手续，在被告已经具备交房的情况下，该收楼的催告通知应当是有效的。被告承担逾期交楼违约金的期间应为2018年1月1日至2019年2月1日，共计396天，超出部分责任不应由被告承担。经审理查明，被告以出让方式取得位于广州市花都区狮岭镇芙蓉旗新村、山前旅游大道以北地块，并在地块上投资建设山清水秀花园，已取得商品房预售许可证预售上述楼盘。2017年4月22日，原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至附件七，约定乙方所购买的房屋位于广州市花都区狮岭镇XX大街33号803房（以下简称涉案房屋），总金额为673000元，以按揭贷款方式支付房款。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内扣除已发生的费用后退还乙方已支付房价款，乙方要求继续履行的，合同继续履行。乙方自约定的交房日期起承担该商品房的一切风险责任。甲方委托的物业公司有权追讨乙方所欠的管理费、水费、电费和电梯等相关分摊费用以及相应的滞纳金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件并提供原件核对。第十六条交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满前之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复基础的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照约定标准修复、更换的方式处理。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知或通讯，均自收到时起生效。附件七为本合同补充协议，第三条关于房屋交付（对合同第十二、十三条的变更）约定：1、甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》。乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”，但应在办理产权登记前达到。2、房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方。3、在交付期限前，乙方应付清所有房价款，并缴纳物业专项维修资金及相关入住费用，否则，甲方有权相应推迟交付时间。第十四条关于通知的约定（对合同第二十九条的补充）：乙方声明所提供的资料全部真实正确。甲方按照乙方提供的通讯方式发出通知给乙方的，视为乙方收到该通知。若乙方的联系方式变更时，乙方应当自变更之日起7日内书面通知甲方，否则视作甲方已经正式书面通知乙方，由此引致的一切后果，概由乙方依法承担。甲方有权根据实际情况对该商品房作出处理。合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。原告在合同上所留的通讯地址为广州天河区体育东路116号财富广场西塔805房，通讯电话：150××××3305。被告确认收到了原告支付的房屋总房价款673000元。被告于2018年11月16日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年1月28日，被告向原告在《广州市商品房买卖合同（预售）》所留地址发出《收楼催告函》，内容为要求原告在2019年2月1日前来办理收楼手续，该催告函通过EMS（邮单单号1087566948431）发出。被告提交了加盖有中国邮政广州分公司投递业务档案专用章的记录，记载该邮件于2019年2月14日被退回妥投。诉讼中，原告表示没有收到通过邮单单号1087566948431发出的催收楼通知书。2019年9月2日，被告向原告再次发出收楼催告函，原告于2019年9月12日办理了收楼手续。诉讼中，原告提交了《住宅（商铺）遗漏工程记录表》、《维修工程验收表》、《房屋状况检查表》、《房屋建筑工程质量投诉情况调查表》等，证明涉案房屋存在内墙空鼓、木板开裂、窗缝大等问题。原告同时确认在收楼之前，上述问题已经整改完毕。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。原告已经付清合同约定的房价款673000元，但被告未按照合同约定在2017年12月31日前将房屋交付原告使用，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第十四条的约定，被告按照原告提供的通讯方式发出通知的，视为原告收到该通知。在取得竣工验收备案表（2018年11月16日）之后，被告向原告寄送了《收楼催告函》，该函经邮政速递物流公司确认发出时间为2019年1月28日。在房屋符合交楼条件的情况下，2019年1月28日的收楼催告通知有效，被告抗辩其逾期交房违约金截止日期应计至该催告函明确的收房日期即2019年2月1日，理据正当，本院予以支持。因被告逾期交房的时段（2018年1月1日至2019年2月1日）合计397天，应按照合同约定的每日0.008%的标准支付逾期交房违约金。经计算，被告应向原告支付的逾期交房违约金为21374.48元（397×673000×0.008%）。关于原告所主张房屋存在的装饰装修质量问题，依照双方的合同约定，被告应履行的是修复、更换的义务，原告要求被告承担逾期交房违约责任，缺乏依据，本院不予支持。原告据此主张的逾期交房违约金超过上述核算的21374.48元部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起七日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告黎敏少支付逾期交房违约金21374.48元；二、驳回原告黎敏少的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，由原告黎敏少负担111元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担203元。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨银桃二〇二〇年九月十日法官助理刘晓垌书记员李剑宇