浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初3385号 原告：陈国平，男，1966年12月24日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 被告：马祥，男，1978年8月17日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：唐岳正，嵊州市黄泽法律服务所法律工作者。 被告：梁英，女，1979年3月27日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 被告：马伟芳，女，1976年9月18日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 原告陈国平与被告马祥、梁英、马伟芳房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员王柏苗独任审判，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告陈国平、被告马祥诉讼代理人唐岳正、被告梁英、马伟芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈国平向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与三被告的房地产买卖契约和协议书；2、请求判令三被告归还原告的购房余款8万元，且支付原告29万元购房款自2014年1月27日起至2017年6月4日止按银行同期贷款利率计算的利息4.5万元，支付8万元购房款自2017年6月5日起至2020年3月20日止按银行同期贷款利率计算的利息1.2万元,以上共计13.7万元，由三被告承担连带责任；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2014年1月26日，原告与三被告在嵊州市亿佳房产信息所签订《房地产买卖契约》及《协议书》，原告购买马祥、梁英、叶苗珍（现已故）、马伟芳共有的东郭村马祥宅自建房6层楼房的二楼一套125.5平方住宅，原告于2014年1月26日分别支付4万元定金及第一笔房款10万元，于2014年1月30日支付第二笔房款10万元，第三次于2014年4月支付5万元，共计29万元，已按约定全部支付完毕。后因传东郭村要拆迁，而该房产始终无法得到东郭村村委会盖章和办理产权证，在原告多次催讨下，被告马祥答应归还原告人民币28万元，并于2017年6月4日实际归还原告购房款20万元，余款8万元由被告马祥出具《借条》一份，承诺分两次付清，但至今未支付。综上所述，被告恶意拖欠原告购房款的行为已严重失信，故提起诉讼。 被告马祥答辩称，房屋买卖及退房归还20万元、出具8万元的借条确系事实，但对原告的诉讼请求有异议:1、原告要求支付自2014年1月27日起至2017年6月4日止按银行同期贷款利率计算的利息4.5万元没有法律依据，退房之前并非借款关系不需要支付利息；2、借款的8万元应按照借条上约定的借款到期之日起支付利息；3、本案应按民间借贷纠纷处理，而非房屋买卖合同纠纷。另，马祥实际收取原告的房款为27万元，而非29万元；马祥退还原告20万元后，实际只欠原告7万元，借条写成8万元，已考虑利息因素。 被告梁英答辩称，房屋买卖确系事实，但认为诉讼案由错误、事实不清，理由有三：1、2014年1月，梁英作为当时的家庭成员，确实与原告签订了房屋买卖的协议，后2017年因政策性拆迁，原、被告间的房屋买卖协议无奈取消，房屋退还给几个被告，协商退还给原告28万元房款，房屋买卖纠纷就此结束。马祥出具给原告的借条，而不是欠条，应认定为马祥向原告借款8万元，原告据此向法院提起房屋买卖合同纠纷，属于案由错误；2、2017年6月，政策性拆迁工作签约期间，梁英与马祥早已感情破裂，虽有夫妻之名，但无共同生活，也无任何沟通、协商，故签约期间，关于原来的债权债务处置，从来没有和梁英协商，梁英也无从知晓。梁英与马祥于2017年7月7日办理了离婚手续（附离婚协议书1份），并对债权债务进行了协商处置，梁英仅从该场拆迁600多万赔偿款中得到了不足30万元，且当时对原来的房屋买卖纠纷退还款作出了专项安排，梁英完全有理由相信第一被告及其家人有充分的能力、经济去解决此类遗留的问题；3、就算第一被告确实于2017年6月4日向原告借款8万元，梁英完全不知情，夫妻感情早已破裂，夫妻间财产早已独立，梁英自己打工谋生，从来不知道有该笔借款，也从来没有使用过一分借款，该笔借款不能认定为夫妻共同债务，应当属于马祥的个人债务。综上，恳请法院查明事实，依法判决。 被告马伟芳答辩称，1、《房地产买卖契约》上的签字只是同意房屋买卖；2、对马祥与陈国平间的后续关于房款的交付、退还、出具借条等交易一概不知；3、马祥与陈国平签订了借条，表明房屋买卖关系已经终止，故其不需要承担任何责任。 陈国平围绕诉讼请求依法提交如下证据： 证据1、《房地产买卖契约》一份，证明2014年1月26日，原告向被告购买位于嵊州市××村××层楼房××楼房屋，面积125.5平方米，房屋价款为29万元已付清等事实。 证据2、《协议书》一份，证明2014年1月26日，原、被告对双方房屋买卖后可能产生的问题如何处理作了约定，三被告均签字的事实。 证据3、《借条》一份，证明马祥于2017年6月4日退还20万元后向原告出具了8万元的借条，约定了还款期限和逾期利息的事实。 被告马祥对证据1、2、3的真实性均无异议，但证据3恰好证明了房屋买卖合同终止，新的债权债务关系开始。 被告梁英对证据1、2的真实性均无异议，但证据1的复印件落款处有签署契约的时间，而原件没有，复印件和原件的内容一致；对于证据3完全不知情，无法质证。 被告马伟芳的质证意见与梁英一致。 本院经审核认为，三被告对原告提供的证据1、2均无异议，对其证据效力应予确认。对于证据3，借条出具人马祥无异议，其证据效力可以确认。 被告马祥、梁英、马伟芳未提交证据。 根据双方当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：被告马祥与被告梁英原系夫妻关系（已于2017年7月7日办理了离婚手续）、被告马伟芳系马祥之姐、叶苗珍（现已故）系马祥之母。2014年1月26日，原告（乙方）与被告马祥（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，由原告购买位于嵊州市××村××层楼房的二楼一套125.5平方米住宅，梁英、叶苗珍、马伟芳以甲方共有人身份在该合同上签字。合同约定成交价为29万元，于2014年1月26日分别支付4万元定金及第一笔购房款10万元，于2014年1月30日前支付第二笔购房款10万元，于2014年4月底支付5万元。签订合同的同日，马祥、梁英、叶苗珍、马伟芳共同以出售人的身份与原告补充签订《协议书》一份，对双方房屋买卖后可能产生的问题如何处理作了约定。合同签订后，原告按约定时间实际支付马祥27万元，马祥向原告交付了房门钥匙。后经原告与马祥协商，双方达成原告向马祥返还房产、马祥返还原告28万元的口头协议，马祥于2017年6月4日向原告返还了购房款20万元，并于当日就余款8万元向原告出具了《借条》一份。，承诺分两次付清，但至今未支付。《借条》约定“马祥借陈国平8万元，于2017年12月31日前归还3万元，余款5万元于2018年7月1日前还清。若逾期不还，则按银行利息的五倍计算利息”。此款虽经原告多次催讨，被告马祥至今分文未付。 本院认为，原告陈国平就本应由被告马祥、梁英、马伟芳共同返还的购房款余款，接受了被告马祥以借款的形式来偿还，应视为原告与被告马祥达成合意，将因房屋买卖合同关系形成的债权债务转化为因借款合同关系形成的债权债务，被告马祥应按照借条约定及时履行还款义务。该债务转化的基础法律关系仍为房屋买卖合同关系，故本案案由并无不当。原房屋买卖合同关系形成的债权债因债务转化而消灭，被告马伟芳辩称对被告马祥的债务无需承担责任，理由成立，本院予以采纳。被告马祥于2017年6月4日向原告出具借条，被告梁英与马祥夫妻关系尚处于存续期间，该债务依法应认定为夫妻共同债务，被告梁英辩称不应由其承担责任，理由不足，本院不予采纳。原、被告间的房屋买卖合同，双方已事实不再履行，原告请求解除，并无不当，本院予以支持。原告在房屋买卖合同签订后接收了房产，在接受被告马祥出具借条时双方进行了结算，现原告主张29万元购房款自2014年1月27日起至2017年6月4日止的利息，无合同和法律依据，本院不予支持。借条未约定借期内支付利息，应视为不支付利息；2019年8月20日起，银行同期贷款利率已取消，应适用银行同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故对原告主张被告支付8万元购房款自2017年6月5日起至2020年3月20日止按银行同期贷款利率计算的利息,应予调整。根据借条约定的还款时间，对尚欠的8万元，其中3万元从2018年1月1日起至2019年8月19日止、其中5万元从2018年7月2日起至2019年8月19日止按银行同期贷款利率计算利息，并以8万元为基数自2019年8月20日至2020年3月20日止按银行同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十一条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 一、解除陈国平与马祥、梁英、马伟芳的《房地产买卖契约》和《协议书》； 二、马祥、梁英于本判决生效之日起十日内返还陈国平借款80000元，并支付其中3万元从2018年1月1日起至2019年8月19日止按银行同期贷款利率计算的利息，其中5万元从2018年7月2日起至2019年8月19日止按银行同期贷款利率计算的利息，并支付以8万元为基数自2019年8月20日至2020年3月20日止按银行同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 三、驳回陈国平其它诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7704元，减半收取3852元，由陈国平负担1300元，马祥、梁英共同负担2552元（款限被告于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王柏苗 二〇二〇年九月二十八日 书记员  周晓梦