广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终7223号 上诉人（原审被告）：蓝宏桂，女，1980年8月5日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：奚锦权，广西法严律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈斌，男，1989年11月21日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄岳全，广西融荣律师事务所律师。 原审第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地：南宁市星光大道238号玫瑰园四期一区3号楼1层3-47号铺面1号，统一社会信用代码：91450103690232510J。 法定代表人：梁锡伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方英，该公司职员。 上诉人蓝宏桂与被上诉人陈斌、原审第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称“辉煌置业”）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议 庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。 蓝宏桂上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、四项，改判驳回陈斌的诉讼请求。事实和理由：第一，蓝宏桂认为一审判决认定蓝宏桂与陈斌签订的房屋卖买合同有效缺乏事实及法律依据。首先，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条的效力性法律规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国婚姻法司法解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条的规定，应认定本案合同无效。其次，蓝宏桂在决定将房屋卖给陈斌时，没有任何不诚信的心态。陈斌清楚蓝宏桂是已婚的，且蓝宏桂已清楚告知辉煌置业转让房产的原委包括上述所说的已婚、有小孩等家庭情况。买卖房屋所有的流程都是按中介的指挥进行的。直到2016年蓝宏桂收到人民法院关于韦卫飞起诉蓝宏桂离婚的法律文书，才知道韦卫飞不仅起诉离婚，还包括分割涉诉房产，且欲与陈斌交易的房产也是被韦卫飞查封。根据情势可变原则，为了让陈斌避免诉讼带来的风险，蓝宏桂第一时间告知陈斌及辉煌置业，为减少双方交易的损失，当时也善意的提出解决方案，其中包括双倍返还定金等。所以一审判决认为蓝宏桂有过错，是不公平的，如果说有过错，那也是辉煌置业造成的，辉煌置业是专业的代理机构，其对共有财产交易的风险应当是清楚的，其应当在交易前向双方提出避免风险的提示及措施，但一审判决其还享有获取中介费的权利，这是极大的不公平。再次，陈斌对所涉房屋不构成善意取得。根据《中华人民共和 国物权法》第一百零六条的规定，房屋未交付给陈斌，没有办理转移登记，且蓝宏桂已进行该有的披露，陈斌也不构成法律上的善意第三人，合同被认定无效后，其最多就是获得返还的定金。最后，本案房屋买卖也不属于家事代理。婚姻法司法解释（一）第十七条第（一）项规定，家事代理权限必须在日常家事的范围之内实施方为有效。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故本案房屋买卖的行为不属于日常家事的情形。事后共有人对合同没有追认。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，本案房屋买卖合同没有得到共有人的追认，蓝宏桂事后也没有取得房屋的处分权，所以该房屋买卖协议应是无效。一审判决按2018年5月8日来计算所谓的溢价损失644400元是不合情理的。关于中介费30450元。辉煌置业应基于当事人的信任进行交易的相关提醒及风险提示。本案涉诉的房屋是夫妻共有财产，依法应由共有人一致同意，否则存在交易风险。实务中，据蓝宏桂了解，几乎所有的金融机构在办理涉及共有财产的金融业务，均一致的要求全部共有人出面决定，有其深刻的法律因素决定，这些实务要求辉煌置业作为专业的二手房代理机构不可能不知，从这角度来说，辉煌置业在交易过程中是有过错的。而作为中介机构收取中介费的条件应是成功促成交易，本案中买卖双方最终未成交易，辉煌置业无权收取中介费。最后关于定金陈斌已在诉讼中处分自身权利。 陈斌书辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。蓝宏桂的上诉请求无理，依法应予驳回。 辉煌置业书面陈述，辉煌置业在涉案《房屋买卖合约》的签订和交易过程中无任何过错，蓝宏桂的上诉状中对辉煌置业的描述缺乏事实和法律依据，一审判决正确。 陈斌向一审法院起诉请求：1.蓝宏桂继续履行《房屋买卖合约》，将其位于南宁市青秀区凯悦国际17号楼2单元101号房屋过户给陈斌；2.辉煌置业履行协助义务，协助蓝宏桂将上述房屋过户给陈斌；3.本案诉讼费用由蓝宏桂、辉煌置业承担。在一审庭审中，陈斌当庭要求变更辉煌置业的诉讼地位为第三人并变更诉讼请求为：一、解除陈斌、蓝宏桂及辉煌置业之间签订的《房屋买卖合约》；二、蓝宏桂返还陈斌购房定金200000元并向陈斌赔偿中介服务费30450元、房价上涨造成的经济损失赔偿金1332280元；三、本案诉讼费由蓝宏桂承担。 一审法院认定事实：2016年11月15日，蓝宏桂（卖方）与案外人陈生（买方）、辉煌置业（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：物业座落青秀区越秀路1号凯悦国际17号楼2单元101号，房屋所有权人为蓝宏桂，房屋所有权证号为02315208，房屋共有人为/；成交价为2030000元，该宗交易产生所有税费全由买家支付；定金200000元，买方应在签署本合约同时交付卖方并自动转为部分房款；房价余款1830000元，买方应在该房屋过户当日一次性付清给卖方；物业交付时间为该房屋过户当日；卖方保证对上述物业享 有完整所有权、无查封且没有侵犯第三人的权利，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配及处理（第四条第2项）；买卖双方应分别向经纪方支付中介服务费30450元（第七条）；本合约签订后，若卖方有以下情形之一，即视为违约，届时，卖方除退还买方已付款项外，还需按本合约约定的定金数额支付等额违约金，并应按该物业成交价的3%赔偿买方之损失，同时本合约自动解除：（1）卖方收取定金后拒绝出售该物业的；（2）卖方隐瞒或所提供的资料出现不真实、不完整、不合法、不准确等情况从而导致本合约的目的不能实现；（3）卖方在接到买方、经纪方等发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后的第7个工作日起，仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续的；（4）卖方其他违约行为包括但不限于不履行本合约的约定从而导致本合约无法履行（第九条第1款）。该合同第十六条“三方约定的其他事项”处粘贴有如下条款：1、在签署房屋买卖合约当日，因卖方房屋产权证不能交由经纪方，买卖双方同意买方将定金200000元交由经纪方代为保管，待卖方将房屋产权证交由经纪方及到南宁市房产交易中心查档当日直接转定金给卖方；2、剩余房屋尾款1830000元，待买卖双方办理过户手续后五个工作日内直接转给卖方；3、买卖双方同意更改买方为陈斌；4、买方同意卖方继续使用该物业，具体使用期限双方协商，卖方应在终止使用该物业后一年内将户口迁出；5、该物业成交价包含一个无产权车位（车位编号：C-103），卖方同意配合买方办理变更相关手续；6、买卖双方已知悉并清楚了解以上条款，因此产生的法律责任由违约 方承担。前述粘贴接缝处按有指印确认；蓝宏桂自认其对前述补充条款曾捺印确认；陈斌及辉煌置业均确认合同各方同意买方变更为陈斌。合同签订当日，辉煌置业向陈斌出具《收款收据》，确认收到其交付的用以购买涉案房屋的定金200000元。次日，辉煌置业向蓝宏桂转账支付169550元；蓝宏桂及辉煌置业均一致确认前款系扣除蓝宏桂应支付的中介费30450元后的涉案购房定金余款。 2016年11月27日，辉煌置业出具了一份《收款收据》，确认收到案外人李娟交来涉案房屋中介服务费30450元。辉煌置业当庭确认前款系陈斌支付的中介费。 2017年6月26日，辉煌置业向蓝宏桂发出一份《函》，通知蓝宏桂尽快办理涉案房屋银行解押、结清所欠银行按揭款，以便进一步安排办理其他交易手续。蓝宏桂确认有收到该《函》。 在案件审理过程中，陈斌申请对涉案房屋于2018年5月8日的市场价值进行评估，经该院依法委托，广西中信和房地产土地资产评估有限公司于2019年5月9日对前述事宜作出中信和[2019]房估（南宁）字05030号《房地产估价报告》，得出评估总价为2889200元，价值时点设定为2019年5月8日。评估费用为9723元。2019年11月14日，该公司向该院作出《更正说明》，载明：由于估价人员疏忽大意，前述《房地产估价报告》在书写过程中出现笔误，造成评估基准日出现错误，现对该报告中涉及的价值时点（评估基准日）进行更正，将原评估基准日2019年5月8日更正为2018年5月8日。 另查明，青秀区越秀路1号凯悦国际17号楼2单元101号房屋于2013年5月24日登记为蓝宏桂单独所有（房屋所有权证号：邕房权证字第××号），2013年4月向案外人李庆莉购买；2009年10月16日，蓝宏桂与韦卫飞登记结婚。2017年11月20日，韦卫飞将陈斌、蓝宏桂及案外人陈生诉至该院，要求确认本案《房屋买卖合约》无效，案号为（2017）桂0103民初14198号。 在庭审中，蓝宏桂明确：涉案房屋系其在夫妻关系存续期间购买、属于夫妻共同财产，并曾在出售涉案房屋时向陈生及辉煌置业披露过前述事实，但未向陈斌披露过，因为没见过陈斌；《房屋买卖合约》在签订过程中不存在陈斌胁迫蓝宏桂的情形；因其配偶目前不同意履行合同，因此涉案房屋暂无法过户至陈斌名下。陈斌则否认蓝宏桂曾向其或陈生披露过已婚事实，并主张：因蓝宏桂未依约履行过户义务，蓝宏桂配偶在双方签约后诉至该院，导致合同无法继续履行，已构成根本违约，因此其要求解除合同。辉煌置业亦明确签约之前蓝宏桂并未向其告知涉案房屋属于夫妻共同财产的事实。另，陈斌明确其要求蓝宏桂赔偿经济损失系因合同约定的违约金过低、违约损失应以实际损失为准；辉煌置业对陈斌要求解除本案《房屋买卖合约》没有异议。案外人陈生经该院传唤，到庭陈述称：涉案《房屋买卖合约》第十六条“三方约定的其他事项”处粘贴的补充条款经过包括其在内的合同各方同意，合同中买方的权利义务均由陈斌全部承担；签订买卖合约前其并不知晓涉案房屋系蓝宏桂及其配偶的夫妻共同财产。 一审法院经审理认为：本案《房屋买卖合约》的买方在合同签订后经各方协商一致变更为陈斌，合同系买卖双方及辉煌置业在自愿平等协商一致基础上形成的真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。 涉案房屋系蓝宏桂在与其配偶韦卫飞的夫妻关系存续期间所购买，从（2017）桂0103民初14198号案件的情况及蓝宏桂关于其配偶不同意履行合同、房屋暂无法过户至陈斌名下的陈述来看，目前并无证据证明蓝宏桂向陈斌出售该房屋取得了韦卫飞的事前同意或事后追认，而蓝宏桂却未在《房屋买卖合约》中披露房屋共有情况并保证对涉案房屋享有完整所有权、处分权且能完全支配及处理，导致在陈斌依约交付定金200000元并经由辉煌置业向其去函催告后其无法履约完成房屋过户手续，违反了诚实信用原则，合同目的无法实现，已构成根本违约，陈斌因此要求解除合同，蓝宏桂表示同意，辉煌置业亦不持异议，故予以确认，并认定本案《房屋买卖合约》于一审开庭当日即2018年5月8日解除。 合同解除后，根据合同第九条第1款约定并依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，蓝宏桂应向陈斌返还已付定金200000元。此外，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款及第一百一十四条第二款之规定，陈斌有权要求蓝宏桂赔偿包括合同履行后可以获得的利益在内的因违约所造成的损失，现陈斌主张赔偿中介服务费及房价上涨造成的经济损失并提交了中介费收据及申请对涉案房屋于2018年5月8日的市场价 值进行评估，该院根据现已查明的事实及各方陈述，参考涉案房屋自交易之日至合同解除之日的价格变动情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，认定蓝宏桂应向陈斌赔偿中介服务费损失30450元及因交易不成后房价上涨所产生的房屋溢价损失，房屋溢价损失酌定为644400元[（2889200元-2030000元）×75%]。陈斌超出部分的房屋溢价损失，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、陈斌与蓝宏桂、辉煌置业2016年11月15日签订的《房屋买卖合约》于2018年5月8日解除；二、蓝宏桂应向陈斌返还定金200000元；三、蓝宏桂应向陈斌赔偿中介服务费损失30450元；四、蓝宏桂应向陈斌赔偿房屋溢价损失644400元；五、驳回陈斌的其他诉讼请求。一审案件受理费18864元，评估费9723元，合计共28587元，由陈斌负担12578元，蓝宏桂负担16009元。 各方当事人在本院二审期间没有提交与本案事实有关的新证据。 各方当事人对一审判决查明的事实没有异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。蓝宏桂认为一审判决遗漏查明以下事实：2017 年3月份左右，蓝宏桂通过案外人约了陈斌的父亲商谈解除涉案合同，在之前其也向陈斌表明房子涉及诉讼被法院查封无法交易，故当时陈斌是已经清楚交易无法进行，陈斌可以作出其他的选择以减少损失。辉煌置业在2017年7月份左右组织蓝宏桂、陈斌协调处理涉案房屋。对此本院认为，蓝宏桂提出的遗漏查明的事实，无证据提交，本院不予采纳。 本院认为，关于《房屋买卖合约》的法律效力问题。虽蓝宏桂上诉主张讼争房屋系夫妻共同财产，其配偶韦卫飞不同意转让，因讼争房屋仅登记在蓝宏桂一人名下，陈斌基于对物权公示的信赖，在交易时依据蓝宏桂提供的房屋产权登记证书等外在的权利表现载体对讼争房屋权属进行审查，已尽到了通常情况下合理的注意义务，并不存在过错，即使蓝宏桂的配偶韦卫飞不同意转让，并不影响本案《房屋买卖合约》的合法有效性。涉案《房屋买卖合约》系蓝宏桂、陈斌、辉煌置业三方真实意思表示，房屋对价合理，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。 关于涉案《房屋买卖合约》是否解除的问题。由于讼争房屋系蓝宏桂与其配偶韦卫飞在婚姻关系存续期间所购买，属于双方的夫妻共同财产，现韦卫飞不同意出售讼争房屋，致使合同目的无法实现，陈斌诉请要求解除涉案《房屋买卖合约》，于法有据，本院予以支持。 关于蓝宏桂是否应向陈斌赔偿各项费用的问题。蓝宏桂在明知 涉案房屋属夫妻共同财产的情况下，既未携带配偶一同去签订合同，也未向陈斌出示其与配偶的婚姻登记材料，亦未向陈斌出示其配偶同意出售或授权其出售涉案房屋的书面材料，且事后也未能出示其配偶表示同意出售房屋的书面材料，直接导致《房屋买卖合约》在合法有效的情况下无法实际履行。虽蓝宏桂上诉主张已口头告知陈斌及辉煌置业其婚姻关系及房产的共有情况，因其未提供证据予以证明，且陈斌及辉煌置业均不予认可，故本院对其该项主张不予采纳。根据蓝宏桂提供的房屋产权登记证书，在该房屋产权人明确登记为蓝宏桂单独所有，且蓝宏桂未主动提供其婚姻关系证明及房产共有人信息的情形下，陈斌无义务且无法核实蓝宏桂是否有配偶、是否获得其配偶同意，故陈斌对本案合同无法实际履行并无过错。综上，本案《房屋买卖合同》解除的责任应由蓝宏桂自行承担，依法应向陈斌退还购房定金并赔偿因其违约所造成的全部损失。一审判决参考涉案房屋自交易之日至合同解除之日的价格变动情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，认定蓝宏桂向陈斌返还购房定金200000元、赔偿中介服务费损失30450元、赔偿房屋溢价损失644400元正确，本院予以维持。一审法院根据双方当事人的诉辩意见及各自提交的证据对于本案合同效力、违约责任、违约后果、损失数额等问题，已做了充分论述，理由阐述充分，本院对其观点予以认可，一审法院据此做出的判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点 予以认可。 综上所述，蓝宏桂的上诉主张，理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18864元（上诉人蓝宏桂已预交），由上诉人蓝宏桂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄敏俊 审 判 员 覃国雄 审 判 员 邱伟英 二〇二〇年九月九日 法官助理 田应泉 书 记 员 黄茜铭