江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1921号上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽亚惠商业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区中央花园15-306。法定代表人：李金凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王凯，安徽华冶律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏福壹家超市有限公司，住所地江苏省淮安市清江浦区万达广场城市综合体161号室。法定代表人：汪洪亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李梓、沈辉，江苏律轩律师事务所律师。上诉人安徽亚惠商业管理有限公司（下称亚惠公司）因与被上诉人江苏福壹家超市有限公司（下称福壹家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初10934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亚惠公司上诉请求：撤销一审判决第一项中“自2019年11月16日至2019年12月15日期间房屋占用损失66402元”内容以及第二款、第四项；判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1.2019年4月至9月期间漏水事件严重影响上诉人的正常经营。2019年6月被上诉人承诺全力解决漏水问题，但直至撤场时漏水问题未能解决。2.一审法院给予被上诉人处置场地内遗留物及继续招租的必要时间一个月没有法律依据，也不应参照合同对应时段租金及管理费标准收取费用。3.本案判决应以131240元为基数确定逾期付款违约金。被上诉人福壹家公司辩称，一审查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。福壹家公司向一审法院起诉请求：1.原审被告向原审原告返还位于淮安市福壹家超市二楼编号为2F025的商铺；2.原审被告支付2019年9月1日至2019年12月6日期间的租金及管理费214071元及逾期支付违约金（按年利率24%计算至实际支付之日止）；3.原审被告向原告支付商铺占用损失费（自2019年12月7日至2019年12月11日期间为8895元，自2019年12月12日起至实际返还商铺之日止，按照日租金两倍的标准计算）；4.原审被告承担本案诉讼费。亚惠公司向一审法院反诉请求：1.原审反诉被告退还原审反诉原告2019年4月1日至2019年8月31日期间的租金270556.25元及综合费59300元；2.原审反诉被告返还反诉原告保证金10万元；3.原审反诉被告承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月15日，福壹家公司(甲方)与亚惠公司（乙方）签订商铺租赁联营合同一份，约定甲方将位于淮安市福壹家超市二楼，商铺编号为2F025，面积为1186平方米的场地租赁给乙方经营“食通天美食广场”，租期自2017年12月1日至2023年11月30日。双方约定该商铺租金及管理费用（含物业公司费用，保洁公司费用，商业管理费用，空调费用以及其他设备维护费用）标准为：第一、二年租金总计649335元，管理费142320元，合计791655元；第三、四年租金总计681801.75元，管理费142320元，合计824121.75元；第五、六年租金总计745891.8元，管理费142320元，合计858211.8元。租金及管理费按季度支付，租金到期前一个月15日前支付下一季度租金及综合费用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按所欠费用总金额的5%支付违约金。乙方于本合同成立之时，向甲方支付商铺租赁合同保证金10万元。甲方收取合同保证金后向乙方出具财务凭证，租赁关系终止时，该合同保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在本合同约定时间内全额无息退还乙方。乙方无论因何种原因终止与甲方之合同时，如有积欠甲方费用时，甲方有权从乙方合同保证金中扣除相应金额以做抵充。乙方逾期不支付租金累计超30天的,甲方可通知乙方解除本合同,因上述原因甲方终止合同收回本场地，乙方必须在5日内将乙方所属的一切物品搬出，每推迟一天交纳甲方相当于日租金两倍的损失费。同时甲方亦有权将乙方物品搬出本场地，或依甲方认为适当之方法处理。甲方对乙方开出的通知，需标明收件人为乙方，如送至本租赁场地则视为已送达。合同签订后，福壹家公司依约将案涉场地交付给亚惠公司使用，亚惠公司将案涉场地外围分割成若干摊位分别转租给经营饮食的小商户，场地中心部分安置若干桌椅供消费者就餐使用，对案涉场地整体经营“食通天美食广场”，并依约支付租金及管理费至2019年8月31日（最后一次支付日期为2019年5月28日）。2019年4月及9月，案涉场地顾客用餐区域分别出现漏水情况，亚惠公司员工分别联系福壹家公司员工反映问题，福壹家公司均联系万达广场予以维修排除漏水。2019年11月13日，亚惠公司在未与原告福壹家公司办理交接清算手续，未正式通知其招租小商户的情况下，自行撤场，后原告福壹家公司对案涉区域予以锁闭，并在案涉区域张贴解除租赁合同通知书，称因亚惠公司拖欠租金及管理费，决定解除与其签订的商铺租赁合同，要求亚惠公司5日内搬出所属物品，交还场地。2019年11月16日，原告福壹家公司通过EMS向亚惠公司的住所地邮寄了解除合同通知书，但快件因收件人拒收而被退回。一审法院另查，因疫情原因，淮安市万达广场免除了福壹家公司2020年1月25日至2020年2月29日期间的租金和管理费。庭审中，亚惠公司当庭对案涉场地交接给福壹家公司不表异议，截至本判决确定之日，案涉场地仍处于锁闭未利用状态。一审法院再查，亚惠公司转租的小商户之一丁洋洋于2020年4月20日向法院提起诉讼【（2020）苏0812民初1784号】，陈述由于亚惠公司突然撤场，福壹家公司于2019年11月15日张贴了解除与亚惠公司之间租赁合同的通知，并于当日关闭了“食通天美食广场”，使其至此无法继续经营，并在该案中提交了2019年11月15日解除合同通知书的照片、2019年12月3日之前拍摄的案涉场地处于封闭状态的照片、小商户业主2019年11月17日因案涉场地已经不能经营而报警的证据。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原审原、被告签订的《商铺租赁（联营）合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应当全面履行合同义务。依照合同约定，亚惠公司应当于2019年8月向福壹家公司支付下一期租金及管理费，但其并未依约支付，却仍然继续使用案涉场地，已经违约拖欠相关费用。故福壹家公司依照合同约定，有权要求解除合同并主张其返还租赁场地、支付欠费。解除合同的通知，自送达给亚惠公司时发生效力。福壹家公司依照合同约定在被告租赁场所张贴通知，并通过邮寄方式向亚惠公司工商登记的住所地发送了解除通知，已经穷尽一切告知途径，应视为有效送达，故案涉合同自亚惠公司应当收到之日解除。关于合同解除的时间，福壹家公司主张为2019年12月6日，但1784号案件丁洋洋提交的证据与福壹家于2019年11月16日向亚惠公司发出解除通知书的事实可以相互印证福壹家公司于2019年11月15日即张贴了解除合同通知书并封闭案涉场地的事实，故法院认定合同解除的时间为2019年11月15日。关于亚惠公司提出的2019年4月及9月分别发生漏水事件，其未提供证据证明漏水处于持续性状态，并长时间影响其承租区域的使用，故法院对其抗辩该租赁期内不应支付租金和管理费的主张不予采纳。综上，福壹家公司主张亚惠公司返还案涉场地并支付欠付租金及管理费，有事实和法律依据，法院予以支持。同理，对反诉亚惠公司主张退还2019年4月1日至2019年8月31日期间的租金及管理费的反诉请求，法院不予支持。经计算，亚惠公司尚欠租赁期限内（2019年9月1日至2019年11月15日）租金及管理费合计164838元。上述费用，亚惠公司应当按照合同约定于2019年8月15日前支付，现其逾期支付上述款项，应当依约支付违约金。因福壹家公司自认案涉合同对逾期支付违约金的标准约定过高，结合其确实存在逾期收款产生损失的情况，法院认定亚惠公司应以164838元为基数，自2019年8月16日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向福壹家公司支付逾期付款违约金。福壹家公司主张按照年利率24%支付违约金，无事实和法律依据，超出部分法院不予支持。关于福壹家公司主张的房屋占用损失费。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施，防止损失的扩大，没有采取适当措施，致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，案涉合同于2019年11月15日依法解除，依据双方的合同约定及福壹家公司的通知，出租方有权在合同解除5日后自行占有、处置租赁场地。实际上，福壹家公司也于2019年11月15日封闭场地，亚惠公司并未在合同解除后实际占用案涉场地。福壹家公司解除与亚惠公司租赁合同后，应当采取适当措施及时处置场地内遗留物，重新积极利用案涉场地，其没有积极采取适当措施致使扩大部分的损失，法院不予支持。结合实际情况，法院给予福壹家公司处置场地内遗留物品及继续招租的必要时间为一个月，即自2019年11月16日至2019年12月15日。因亚惠公司并未实际占用场地不予交还，故占用损失标准不应按照日租金2倍的约定标准确定，应参照案涉合同对应时间段租金及管理费标准（即2019年11月16日至2019年11月30日按照791655元/年标准，2019年12月1日至2019年12月15日按照824121.75元/年标准）确定，对福壹家公司主张此后房屋占用使用费部分，法院不予支持。经计算，相应费用应为66402元。综上，亚惠公司充抵其保证金10万元后仍欠福壹家公司相应费用，还应支付131240元（164838元+66402元-100000元）及相应违约金。由于原审原、被告双方对于场地已经交还均无异议，故法院对福壹家公司主张亚惠公司返还场地的诉讼请求不再理涉。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、亚惠公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付福壹家公司2019年9月1日至2019年11月15日期间租金及管理费以及2019年11月16日至2019年12月15日期间房屋占用损失合计131240元（已充抵10万元合同保证金）；二、亚惠公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付福壹家公司逾期付款违约金（以164838元为基数，自2019年8月16日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日止）；三、驳回福壹家公司其他诉讼请求；四、驳回亚惠公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5329元，保全费1864元，合计7193元，由福壹家公司负担3596元，亚惠公司负担3597元。反诉案件受理费3874元，保全费2770元，合计6644元，由亚惠公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交（2020）苏0812民初1784号民事判决书一份，证明一审法院在另案中并没有给予一个月处置场地内遗留物的必要时间，在本案中也不应给予一个月的时间。被上诉人质证意见为，该证据与本案无直接关联性，而且一个月时间还包括被上诉人继续装修的时间。本院经审查，该判决的处理结果对于本案不具有参照性，不予采信。本院二审经审理确认一审查明的事实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。亚惠公司虽提出2019年4月及9月分别发生漏水事件，但未提供证据证明漏水处于持续性状态以及造成的损失，且上诉人在此期间亦未以漏水导致其无法正常经营为由主张解除合同或者减免租金。上诉人亚惠公司在未与福壹家公司办理交接清算手续，亦未正式通知其招租小商户的情况下，自行撤场并拖欠租金及管理费，该违约行为客观上造成福壹家公司不能及时处置场地内遗留物品、装修及对外重新招租等房屋占用及后续空置的损失。根据合同约定，解除合同后上诉人应搬出物品,每推迟一天应向交纳被上诉人相当于日租金两倍的损失费，一审法院参照案涉合同对应时间段租金及管理费标准对上诉人更为有利。由于上诉人亚惠公司并未按照合同约定于2019年8月15日前向福壹家公司支付下一期租金及管理费，却仍然继续使用案涉场地，直至2019年11月15日合同解除之日上诉人尚欠租金及管理费合计164838元。根据合同约定，上诉人应当依约支付违约金，一审法院考虑案涉合同对逾期支付违约金的标准约定过高，调整为以164838元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付逾期付款违约金符合法律规定，且该计算标准亦对上诉人更为有利。综上，上诉人亚惠公司的上诉请求及上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4685元，由上诉人安徽亚惠商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 梁新星审 判 员 马玉宝二〇二〇年九月二十四日法官助理 何 倩书 记 员 胡薇薇