安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1282民初2919号 原告:界首市栖霞汇泉置业有限公司。住所地界首市天安路西侧、顺河东路南侧。统一社会信用代码91341282MA2NBT326N。 法定代表人：张珠峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙春峰，安徽皖太律师事务所律师。 被告：杨某某，男，1977年9月11日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告界首市栖霞汇泉置业有限公司诉被告杨某某商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年7月8日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告界首市栖霞汇泉置业有限公司的委托诉讼代理人孙春峰，被告杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告界首市栖霞汇泉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2017年9月19日签订的商品房买卖合同;2、依法判令被告支付逾期付款违约金(按照应付金额830000元，自2017年10月5日起至2019年10月4日共计118275元，以后按银行逾期贷款利率【4.75%+4.75%×50%】=7.125%为标准，计算至判决生效之日止)；3、依法判令原告支付的律师费、诉讼费等维权费用由被告承担。事实及理由:原、被告于2017年9月19日签订商品房买卖合同(预售)，约定被告购买原告开发的“栖霞锦绣城”16幢2单元1层102号房屋，房屋总价款为1187387元。被告于2017年9月19日前支付357387元，余款830000元按揭贷款。但被告却没有按约定办理按揭贷款，致原告至今未能收到剩余购房款。故原告根据商品房买卖合同第七条、第八条、附件十一补充协议第一条的约定，提起诉讼。 原告界首市栖霞汇泉置业有限公司为支持自己诉讼请求，向本院提供如下证据： 1、营业执照，法定代表人身份证明书，证明原告诉讼主体资格适格。 2、商品房买卖合同复印件、付款凭证复印件、被告身份证复印件，证明原、被告2017年9月19日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的“栖霞锦绣城”16幢2单元1层102号房屋。房屋总价款1187387元，被告于2017年9月19日前支付357387元，剩余83万元购房款至今未付。根据《商品房买卖合同》第七条、第八条、附件十一补充协议第一条的约定，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金。 3、委托代理合同一份。证明原告为维护自身合法权益，支付的律师费应由被告承担。 4、界首市市场监督管理局文件复印件一份，证明原告房屋的外墙颜色、飘窗问题并不存在虚假宣传。 被告杨某某辩称，1、请求法院驳回原告要求被告支付逾期付款违约金118275元的诉讼请求；2、请求法院判令原告向被告支付违约金36453元；3、请求法院判令原告退回被告购房款357387元及利息60755元；4、请求驳回原告要求被告支付律师费、诉讼费等费用的诉讼请求。事实及理由:被告于2017年9月19日购买了原告开发的锦绣城商品房，并签订了商品房买卖合同（合同号:201709190035），按照合同约定，该商品房应于2018年11月20日前交付，但原告于2019年1月30日才完成建设工程竣工验收备案，至今房屋也未交付给被告，属逾期交房。原告栖霞汇泉有限公司在商品房建设过程中，随意变更规划方案，更改规划设计，例如:更改红砖墙面，外墙颜色，取消后飘窗等。原告在商品房促销过程中对外宣传锦绣城属双学区，其宣传与实际不符，属虚假宣传。被告在原告的欺诈宣传下与被告签订了该商品房(预售)合同。二、被告不存在违约行为。由于原告栖霞汇泉有限公司未按合同要求如期交房，导致被告无法办理银行按揭贷款，原告违约在先，所以被告不存在违约行为。 被告杨某某为支持自己的辩称理由，向本院提交了如下证据： 1、身份证复印件一份，证明被告的身份信息及诉讼主体资格。 2、宣传图册、照片四张、行政处罚决定书、信访局文件、栖霞公司告知书，证明原告虚假宣传，宣传是双学区、高端洋房，实际却是普通商品房。 3、界首市城乡规划局文件，证明原告变更外墙颜色、飘窗大变小、取消北阳台未告知被告。 4、商品房买卖合同（预售）复印件一份，证明被告与原告签订合同缴纳首付款后，原告逾期交房，且未书面通知业主收房，原告按照合同约定应支付违约金。 5、照片一张、处理方案一份，证明房屋质量存在问题。 6、验收备案表复印件，证明锦绣城的工程于2019年1月30日才取得工程竣工验收备案。 7、申请证人出庭作证，证明原告存在虚假宣传，逾期交房行为。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告界首市栖霞汇泉置业有限公司系房地产开发企业，界首市“栖霞锦绣城”系由其开发的房产。2017年9月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告购买原告开发的界首市“栖霞锦绣城”16幢2单元1层102号商品房，房屋总价款为1187387元。被告按约定支付了首期房价款357387元。合同第七条付款方式及期限约定“买受人采取下列第3种方式付款……3.贷款方式付款：商业贷款。买卖人应当于2017年9月19日前支付首期房价款357387元，占全部房价款的30%。余款830000元向贷款机构申请贷款支付。”合同第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”。合同附件十一补充约定“一、买受人选择银行按揭的方式支付本合同项下房价款的，买受人应在合同签订之日15日内将贷款银行要求必须由买受人提交的办理银行按揭贷款所需的所有文件资料备齐并提交给出卖人。……”现原告以被告未按合同约定支付剩余房价款，导致双方的商品房买卖合同无法履行为由，向本院提起诉讼。 庭审中,原告提交委托代理合同,主张本案律师费20000元。该笔费用原告未实际交纳。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示,该合同合法有效,双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。 原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》后,被告仅向原告支付了首期房价款357387元,虽然双方在合同中约定余款830000元向贷款机构申请贷款支付,但被告在双方约定的期限内没有办理银行按揭贷款的相关手续,根据合同第八条的约定，原告有权解除合同。因被告杨某某当庭表示同意解除合同，故原告要求解除与杨某某签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求,本院予以支持。 合同解除后，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条“出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金”的约定，被告应支付原告逾期付款违约金83元（830000元×0.01%）。原告超过部分诉讼请求，本院不予支持。 根据合同第八条的约定，合同解除后，原告应退还被告已缴纳的首期房价款357387元。 关于被告主张的原告应按月息5厘支付其首期房价款的利息60755元的请求，因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中对此并没有约定，故被告的该主张，本院不予支持。 关于被告要求原告支付逾期交房违约金的主张，本院认为，双方签订的合同属于双务合同,原、被告之间互负义务,被告对原告负有支付购房款的义务,原告对被告负有交付符合交房条件的房屋的义务。从双方签订的合同内容和交易习惯来看,双方互负的义务是有先后履行顺序的,被告所负的支付购房款的义务为先履行义务,原告所负的交付房屋的义务为后履行义务。被告作为先履行义务一方未履行其应履行的义务即支付全部房价款，原告作为后履行义务一方有权拒绝被告要求交房的请求。故被告要求原告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。 关于被告辩称的因原告存在虚假宣传且在建设过程随意变更规划方案和设计的意见，因相关部门已作出处理意见及相应的处罚决定，故本院对此不予处置。 原告未实际支出20000元律师费，故原告请求被告承担本案律师费的请求,本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、解除原告界首市栖霞汇泉置业有限公司与被告杨某某签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告杨某某于本判决生效之日起十日内支付原告界首市栖霞汇泉置业有限公司违约金85元； 三、原告界首市栖霞汇泉置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨某某支付的首期房价款357387元； 四、驳回原告界首市栖霞汇泉置业有限公司要求被告杨某某承担律师费的诉讼请求； 五、驳回原告界首市栖霞汇泉置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1333元（已减半收取），由原告界首市栖霞汇泉置业有限公司承担。 如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  董大丽 二〇二〇年九月十四日 书记员  刘艳艳