江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2696号上诉人（原审被告）：张彦彦，女，1995年12月12日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：许巧利，泗洪县朱湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：潘迎林，女，1984年11月25日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：王茜，江苏拓荒者律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘林辉，男，1990年5月27日出生，住江苏省泗洪县。上诉人张彦彦因与被上诉人潘迎林、潘林辉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2020）苏1324民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张彦彦上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回潘迎林一审诉讼请求。事实与理由：1.一审认定潘迎林借潘林辉之名买房的事实错误，案涉房屋自购买后一直登记在潘林辉与张彦彦名下，银行按揭贷款也是潘林辉与张彦彦共同办理，该房屋物权属于潘林辉与张彦彦所有。借名买房需双方具有借名买房的合意，一审法院未查明潘迎林与潘林辉之间有无借名买房的合意，潘迎林亦不能提供证据证明其与潘林辉之间具有借名买房的合意，故借名买房不能成立。2.潘林辉与张彦彦于2015年12月28日登记结婚，婚后长期与潘林辉父母共同生活，该房屋系潘林辉父母出资购买并登记在潘林辉与张彦彦名下，与潘迎林无任何关系。一审未查明潘迎林支付行为与潘林辉、张彦彦之间是何种法律关系。潘迎林辩称，案涉房屋系借名买房标的物，虽然登记在潘林辉与张彦彦名下，但实际出资人及所有权人系潘迎林，因潘迎林与潘林辉系姐弟关系，登记在潘林辉与张彦彦名下系为了方便二人孩子上学。购买案涉房屋的首付款及按揭贷款，后续装修费用，水、电、燃气费用均系潘迎林个人支付，不存在父母出资的情形。现房屋按揭贷款已经清偿，符合过户条件，潘迎林要求二人协助过户不违反法律规定。张彦彦上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。潘林辉辩称，不认可上诉人张彦彦的上诉请求。潘迎林一审诉讼请求：1.确认登记在潘林辉、张彦彦名下的泗洪县所有权归潘迎林所有；2.潘林辉、张彦彦协助办理上述房屋产权过户手续；3.潘林辉、张彦彦承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月，潘迎林支付114000元首付款购买位于泗洪县。房屋建筑面积136.91平方米。为了弟弟潘林辉的子女上学方便，潘迎林将购房合同上购买人登记为潘林辉。潘迎林支付该房屋银行贷款，装修费用，水、电、燃气、物业费等所有费用并一直由居住使用至今，潘林辉、张彦彦从未占有使用过，对该房产也未给付过一分钱。潘迎林系该房屋的实际所有权人。潘林辉辩称，对潘迎林的诉讼请求无意见。张彦彦辩称，张彦彦与潘林辉于2015年12月28日登记结婚,2016年2月7日生育长女潘优璇，2018年7月4日生育次女潘子慧。潘林辉性格孤僻且智力存在一定障碍，张彦彦因脑血管畸形做过手术后智力亦存在障碍。潘迎林与潘林辉、张彦彦及其父母共同生活并从事废品收购的生意，且家庭中的经营收入、开支等财权均由其掌管。因潘林辉、张彦彦均存在智力低下的缺陷，在此情形下，为了让二人孩子将来上学能有一个好的环境，故家庭成员商议后用家庭共同财产购买了涉案房产并登记在潘林辉、张彦彦名下。但案涉房屋实际系父母购买，潘迎林在买房过程中仅扮演看房、支付购房款并代为支付水电费等角色，实际上相关的费用均是潘林辉支付。2019年11月，张彦彦在起诉潘林辉离婚纠纷一案中所提交的涉案房屋的用电申请表、银行交易流水、水电费等材料中均显示的是潘林辉的名字，且涉案房屋的不动产权登记证书中载明的所有权人为潘林辉、张彦彦。另外，张彦彦在生育过大女儿后曾在涉案房屋居住过。综上，潘迎林不能因为帮助潘林辉、张彦彦支付购房款及在涉案房屋居住就剥夺潘林辉、张彦彦对房屋的所有权，涉案房屋登记在潘林辉、张彦彦名下，所有权应属于潘林辉、张彦彦。一审法院经审理查明：2016年8月，潘迎林借潘林辉之名向宿迁市富园房地产开发有限公司购买位于泗洪县，购房款分别为451869元、22131元。潘迎林支付房屋首付款91869元及储藏室价款22131元。对于房屋剩余款项通过办理按揭方式支付。按揭贷款办理后，潘迎林通过转账方式按月偿还房屋按揭款至潘林辉贷款账户。房屋交付后，潘迎林装修、居住使用房屋至今，在此期间产生的契税、装修费用、物业费、水电气等费用均由潘迎林支付。2017年，潘迎林在泗洪县不动产登记中心办理涉案房屋的不动产权登记手续并交纳相关费用后取得不动产所有权证书，所有权人登记为潘林辉、张彦彦。2020年4月8日，潘迎林在诉讼过程中结清涉案房屋的按揭贷款，2020年4月10日，泗洪县不动产登记部门办理该不动产抵押权注销登记。另查明：潘林辉与张彦彦于2015年12月28日在泗洪县民政局登记结婚。一审法院认为，潘迎林与潘林辉、张彦彦关于涉案房屋的归属争议系借名买房纠纷。虽然房屋登记簿关于房产权属及变动状况之记载对房屋产权的归属具有公示效力，但是如果有证据证明房屋登记簿或房屋权属证书记载的房产权属及变动状况与实际情况不符时，应当以证据证明的事实确认房屋产权的真实归属。在本案中，根据审理已经查明的事实，无论房屋的首付款、按揭款或之后的契税、装修、水电费均由潘迎林给付。涉案房产虽然登记在潘林辉、张彦彦名下，但实际由潘迎林出资购买，且潘迎林对涉案房屋居住使用至今，故本案符合借名买房的特征，潘迎林为涉案房屋的实际购买人。因涉案房屋按揭贷款已经还清并已经办理了抵押注销手续，故潘迎林以实际购买人名义向潘林辉、张彦彦主张权利，并不违反法律规定，依法予以支持。张彦彦抗辩称潘迎林针对涉案房屋所给付的所有款项均来源于家庭共同财产，应系父母对潘林辉、张彦彦的赠予或与潘迎林之间建立债权债务关系，但其对此抗辩主张并未提供证据予以证实。且经审理查明，张彦彦与潘迎林及其父母并未共同生活且收入相互独立，未发现财产混同的情况，故对该抗辩主张，依法不予支持。对于潘迎林诉请确认泗洪县所有权归其所有的主张。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因案涉房屋已于2017年3月2日（换证）登记于潘林辉、张彦彦名下，不能直接确定争议房屋所有权归潘迎林所有，其仅能依据借名买房的事实要求潘林辉、张彦彦配合办理房屋转移登记。另外，对于涉案的储藏室，至今未办理不动产权登记，故潘迎林要求变更登记的诉讼请求，依法不予支持。但对于潘迎林系该储藏室的实际出资人身份，依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民法总则》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、潘林辉、张彦彦协助将泗洪县青阳街道XXXX小区8栋2单元1904室房屋【不动产权证号：苏（2017）泗洪县不动产权第0004962号】变更登记至潘迎林名下，于本判决生效后10日内履行完毕。二、驳回潘迎林其他诉讼请求。案件受理费240元，减半收取计120元，由潘林辉、张彦彦负担。本院二审期间，当事人双方均未提供新证据。本院查明的事实与泗洪法院查明的事实一致。经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：潘迎林主张其与潘林辉、张彦彦之间借名买房关系的事实是否成立。本院认为，“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记于他人名下,由借名人实际享有房屋权益。本案中，虽然潘迎林与潘林辉之间未达成书面代持协议，借名买房可以通过书面形式,也可以通过口头形式，亦可以以事实行为形成借名买房关系。根据查明的事实，案涉房屋的首付款、按揭款及契税、装修、水电费均由潘迎林给付，且购买房屋、办理产权证书等手续均由潘迎林处理，潘迎林自房屋交付后对房屋装修居住至今。潘迎林称以潘林辉名义购买该房屋，目的是为了弟弟潘林辉的孩子上学方便，潘林辉对此予以认可，该解释符合常理。张彦彦主张潘迎林支付购房款及其他款项来源于潘迎林、潘林辉的父母，系对张彦彦及潘林辉的赠与，该房屋属于张彦彦、潘林辉二人所有。对于上述主张，张彦彦未提供证据予以证明，且潘迎林不予认可，本院不予支持。该房屋自2017年办理不动产产权证至今，案涉房屋一直由潘迎林占有使用，上述事实能够印证借名买房事实成立。潘迎林与潘林辉之间借名买房行为不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且不涉及善意交易第三人，在该房屋解除抵押登记能够办理变更登记的情况下，潘迎林要求潘林辉、张彦彦协助办理房屋所有权变更登记于法有据，应予支持。综上，上诉人张彦彦的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人张彦彦负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年九月十六日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。