贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初5279号 原告：罗招敏，女，1989年8月6日出生，汉族，住贵州省盘州市。 委托诉讼代理人:黄绍雄，贵州天生律师事务所律师。 委托诉讼代理人:杨顺荣，贵州天生律师事务所律师。 被告：罗建华，男，1984年5月6日出生，汉族，住贵州省贞丰县。 原告罗招敏与被告罗建华租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告罗招敏的委托诉讼代理人黄绍雄、杨顺荣，被告罗建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗招敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除罗招敏与罗建华于2019年9月13日签订的《租赁合同》；2、判令罗建华支付罗招敏租金20000元（暂计算至2020年5月30日），此后租金以164.83元／日，自2020年6月1日起计算至罗建华实际搬离房屋之日止；2020年10月30日后，按每年租金上涨5%计算；3、判令罗建华支付罗招敏违约金10000元；4、判令罗建华支付罗招敏为其代付物业管理费、水费共计5320元；5、判令罗建华在解除合同后十日内将房屋腾空后移交给罗招敏；6、本案诉讼费由罗建华承担。事实及理由：2019年9月13日，罗招敏与罗建华签订《租赁合同》，双方约定罗招敏作为甲方将位于贵州省兴义市平方米（建筑面积）出租给罗建华，租赁期限为五年，从2019年10月30日至2024年10月30日，合同约定第一年租金为60000元，支付方式为：合同签约之日（2019年9月13日）付清第一个季度的租金15000元，第一个季度结束后的一周以内（2020年1月30日之内），交清第二个季度15000元，第二个季度结束后的一周以内（2020年4月30日之内），交清剩余半年的租金30000元，如乙方在所约定的时间内未交清房租金，合同自然作废，甲方可解除合同，收回场地，之前已交的房租金不退还。从第二年起每年支付一次租金，每年度的第一个月内付清当年租金，分四年付清。租金从第二年开始逐年递增5%。同时约定罗建华应当承担使用期间的物业费与水电费。《租赁合同》签订后，罗招敏依据约定将标的房屋交与罗建华，罗建华装修并使用了该房屋，根据双方《租赁合同》的约定，罗建华应于2020年1月30日前应当支付第一年第二年度房租15000元，2020年4月30日前支付下半年租金30000元，但至今，罗建华仍然未按合同约定履行义务。同时，罗建华已欠缴物业费4320元、水费1000元，共计5320元，导致物业公司直接向罗招敏催收，罗招敏已经向物业公司垫付罗建华拖欠的物业费与水费。罗招敏委托人张辉就上述费用问题多次与罗建华沟通，罗建华均以各种理由推辞拒绝承担付款义务，罗建华的行为已经构成严重违约，致使双方《租赁合同》难以继续履行。罗招敏认为合同签订后双方应按照合同约定履行各自义务，但罗建华在催告后仍未履行支付租金的义务并拒不支付物管费、水费，已经构成严重违约，损害了罗招敏的合法权益。为维护其合法权益特根据相关法律规定诉至人民法院，望判如所请。 被告罗建华辩称，合同约定由罗招敏负责地面找平，但罗招敏地面找平拖延了一个月，耽误罗建华进场装修，后面临春节期间又恰逢疫情，导致工人无法进场施工。在疫情期间，罗建华与罗招敏沟通关于租金减免的问题，得到的回答是“法院见，与我的律师沟通。”因罗建华没有在兴义，所以委托罗招敏代付物业管理费与水电费，该笔费用罗建华予以认可。罗建华租赁房屋是用于培训经营使用，罗建华不同意解除合同。 本案经本院审理认定事实如下：2019年9月13日，罗招敏（甲方）委托案外人张辉与与罗建华（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将兴义市机场大道蓝天花园B15三楼300平方米场地出租给乙方，用于经营培训机构使用；租赁期限为5年，自2019年10月30日至2024年10月30日止；每年租金6万元，第一年租金交纳时间：合同签订之日（2019年9月13日）付清15000元，2020年1月30日之内付清15000元，2020年4月30日之前付清30000元。第二年开始租金逐年递增5%，每年第一个月内付清当年租金。如乙方在约定的时间内未交清租金，甲方可解除合同，收回场地。租赁期限内，甲方违约解除合同，须支付乙方所有装修和全部损失。甲方须在乙方进场装修前，将该场地找平清光、顶楼喷漆、墙面上腻子粉、电线拉通，并将二楼平台与楼梯间找平，便于乙方装修。双方还对其他权利义务等进行了约定。 合同签订后，罗建华按照合同约定向罗招敏支付第一季度租金15000元，其后罗招敏负责对案涉场地进行找平清光、喷漆等项目，由于罗招敏耽误一个月的工期，导致罗建华装修被延误。2020年1月底新冠肺炎疫情开始爆发,罗建华以罗招敏延误装修工期以及受疫情影响为由，与罗招敏对减免租金及支付方式等事宜进行协商，双方协商未果。2020年5月7日，罗招敏委托律师事务所向罗建华发送《律师函》，向罗建华催收第二季度租金15000元、下半年租金30000元、物管费4320元、水费1000元。罗建华收到律师函后，未履行支付义务。庭审中罗建华对罗招敏垫付的物管费、水费予以认可。 上述事实，有双方当事人的陈述，以及租赁合同、委托书、律师函等证据在卷为据，故作认定。 本院认为,罗招敏与罗建华签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条第一款规定:承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第六条第二款规定:承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。本案中,罗建华承租案涉房屋用于经营培训机构，因罗招敏耽误装修工期以及受突发新冠疫情影响,双方就罗招敏耽误的工期以及疫情期间的租金如何支付、减免等事宜一直处于协商未果状态,故延期支付租金并非罗建华的主观故意所致。综上,根据公平原则和不可抗力免责规则,对罗招敏以罗建华在疫情期间延期支付租金为由,要求解除合同、返还案涉场地及赔偿违约金的主张,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。同时，结合本地实际疫情情况,本院酌情对罗建华减免一个月的租金5000元。另外，由于罗招敏负责的找平清光、喷漆等项目耽误一个月工期，故该期间不应再计算租金。双方在合同中约定2019年10月30日至2020年10月29日期间的租金为60000元,罗建华已支付15000元，扣除减免的租金5000元以及延误工期的租金5000元后，罗建华还应支付罗招敏35000元。罗建华对罗招敏主张的物管费4320元、水费1000元予以认可，故对罗招敏的该项诉请，本院予以支持。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定,判决如下: 一、罗建华于本判决生效之日起十日内支付罗招敏租金35000元、物管费4320元、水费1000元，合计40320元。 二、驳回罗招敏的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费704元，减半收取352元，由罗建华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  廖应国 二〇二〇年九月七日 书记员  刘 淋