广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5098号上诉人（原审被告，反诉原告）：黄建林，男，1980年10月5日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区**********，公民身份号码为445************818。被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘展鹏，男，1951年9月24日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为H055717（1）。被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘鸿程，男，1957年7月26日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为E998172（5）。被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘丽荷，女，1956年5月26日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为H055713（9）。三被上诉人共同委托诉讼代理人：王敬伟，广东同门律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：许婷，广东同门律师事务所律师。上诉人黄建林因与被上诉人刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初16483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷向一审法院起诉请求：1.确认刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷与黄建林签订的《租赁合同书》无效；2.黄建林立即交还位于东莞市******************厂房；3.黄建林支付2019年7月至交还厂房之日止的占地使用费，暂计至2019年9月30日为5031元；4.黄建林支付滞纳金2143.22元（从应付租金之日起按月3‰为标准计至2019年9月30日止）；5.黄建林承担刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷维权所支付的律师费7000元；6.本案诉讼费用由黄建林承担。黄建林向一审法院反诉请求：1.确认刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷与黄建林于2016年4月27日签订的《租赁合同书》无效；2.刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷共同向黄建林退还保证金3354元；3.刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷共同赔偿黄建林因《租赁合同书》无效而导致所租赁厂房所投入的装修费用损失26660元；4.刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷共同赔偿黄建林因《租赁合同书》无效导致黄建林另行租赁场地因租金上涨而造成的损失36507元；5.刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷共同承担黄建林因维权所支付的律师服务费13000元；6.本案诉讼费由刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷与黄建林于2016年4月27日签订的《租赁合同书》为无效合同；二、限黄建林于判决发生法律效力之日起七日内向刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷支付2019年7月开始至2020年3月21日返还案涉租赁场地之日止的场地占有使用费14589.9元；三、限刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷于判决发生法律效力之日起七日内向黄建林返还租赁押金3354元；四、驳回刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷的其他本诉诉讼请求。五、驳回黄建林的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费27元（刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷已预交），由刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷负担7元，黄建林负担20元；反诉诉讼费732元（黄建林已预交），由刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷负担32元，黄建林负担700元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初16483号民事判决。黄建林上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.判令刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷赔偿黄建林装修损失26660元；3.判令刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷赔偿黄建林因租金上涨而造成的损失33282元；4.本案一、二审诉讼费由有刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷负担。事实与理由：（一）一审判决没有支持黄建林的装修损失请求是错误的。本案签订的《租赁合同书》约定合同期为10年，黄建林才会投入资金进行装修，现由于《租赁合同书》无效,房屋被要求返还，黄建林投入的装修费用因无法收回而造成损失。合同无效的过错责任在于被上诉人，应由被上诉人赔偿黄建林的装修费用损失。由于申请鉴定机构进行鉴定的费用支出特别昂贵，黄建林出于尽可能降低诉讼成本，不给双方增加费用支出等诸多现实因素考量，没有向法院申请对装修损失进行鉴定。但黄建林的装修损失是客观存在的，一审法院可以充分行使自由裁量权，酌定关于装修损失的赔偿金额。（二）一审判决没有支持黄建林的租金差价损失请求是错误的。被上诉人在明知案涉厂房所在土地性质为集体所有，土地用途为住宅，并未取得厂房建筑的建设工程规划许可证，却故意隐瞒该重要事实将该厂房出租给黄建林使用，导致合同无效，无效的过错责任在于被上诉人。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，被上诉人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，违背诚实信用原则，对黄建林造成的损失，应当承担缔约过失的损害赔偿责任。对赔偿责任的具体范围虽法律没有明确的规定，但一般认为，缔约过失责任的赔偿范围仅限于信赖利益。信赖利益的损失，既包括因缔约过失行为致对方财产的直接损失，也包括受害方财产因增加而未增加的间接损失。黄建林当初与被上诉人订立租赁合同时，是根据所在区域同类厂房的市场单价签订的，当时周围的租金是每平方米6元左右的水平。黄建林信赖该租赁合同有效，黄建林可在该合同有限期内根据约定的租金单价一直租用该房屋，从而丧失了在当时以每平方米6元左右的租金水平与他人订立有效租赁合同的机会。现因为租赁合同在履行过程中被认定无效而要求返还厂房，黄建林不得不另行向第三人陈美娟租赁同类厂房，而现阶段相同地段同类厂房的市场租金单价已上升至每平方米不低于9元的水平，黄建林租赁同类房屋遭受33282元的租金差价损失。上述缔约机会是客观真实存在的，但因为黄建林信赖了合同的效力而丧失该缔约机会，从而导致如今另行缔约产生租金差价损失，且该项损失未超出黄建林的预见范围，没有违反诚实信用和公平原则，所以应得到法院的支持。一审判决简单认为该租金损失不属于《租赁合同书》无效造成的直接损失而不予支持，导致当事人间利益失衡。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，判决结果不公，请求二审依法改判。被上诉人刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷辩称，黄建林未提交证据证明其对房屋进行了装修，也没有提交证据证明装修支出了多少费用。黄建林另外与第三方签订租赁合同，租赁他人房屋与被上诉人没有关系，其增加的租金支出要求被上诉人承担缺乏法律依据。黄建林的上诉主张不应得到支持。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。二审补充查明：黄建林因经营发生困难，自2018年12月开始拖欠“租金”，刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷以此为由于2019年4月29日诉至一审法院，要求解除案涉房屋租赁合同。后经一审法院释明，刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷变更诉讼请求为确认案涉房屋租赁合同无效，并要求黄建林支付拖欠的房屋占有使用费等。一审审理期间，黄建林于2020年3月21日将案涉房屋腾空返还给刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷。至一审辩论终结时，黄建林仍未支付2019年7月之后的房屋占有使用费。本院认为，刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷为香港特别行政区居民，本案房屋租赁合同纠纷具有涉港因素。双方当事人并未协议选择适用法律，而案涉租赁合同的签订地、履行地均在内地，故本案应适用作为最密切联系地的内地法律作为准据法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人黄建林上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为:黄建林要求刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷赔偿装修费损失26660元、因租金上涨造成的损失33282元能否成立。因刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷就案涉出租的厂房并未取得建设规划许可证，故其与黄建林于2016年4月27日签订的《租赁合同书》应认定为无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”黄建林主张其对案涉房屋进行了装修，要求刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷赔偿其装修费损失，则黄建林应对此承担举证责任。但黄建林既未提交证据证明，亦明确表示不提出装修损失的鉴定申请，故其应承担举证不能的不利后果，一审法院对其该项诉求不予支持，并无不当，本院予以维持。关于因租金上涨造成的损失问题。因案涉房屋未取得建设规划许可证，导致双方签订的《租赁合同书》无效，对此双方均存在过错。引发案涉纠纷的直接原因为，黄建林拖欠房屋使用费所致，而并非刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷违背诚实信用原则恶意主张合同无效所致，故黄建林要求刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷赔偿其因租金上涨遭受的损失缺乏事实依据，一审法院对其该项诉求不予支持，并不不当，本院予以维持。综上所述，上诉人黄建林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1299元，由上诉人黄建林负担（已预交）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年八月三十一日书记员  卢淑霞附相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。