舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初1449号 原告：胡熠炯，男，1975年4月7日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 原告：胡晏晏，女，1977年10月12日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 二原告共同委托诉讼代理人：马国海、张海军，浙江民鸿律师事务所律师。 被告：陈玲玲，女，1985年9月10日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：郑素雅，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 原告胡熠炯、胡晏晏与被告陈玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告胡熠炯及二原告共同委托诉讼代理人马国海到庭参加诉讼；被告陈玲玲经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。 胡熠炯、胡晏晏向本院提出诉讼请求：一、依法解除胡熠炯、胡晏晏和陈玲玲签订的房屋租赁合同，并要求陈玲玲立即腾退坐落于舟山市普陀区××街道××路××号租赁房屋；二、依法要求陈玲玲支付租金计人民币76389元（计算至2020年7月1日）；并从2020年7月2日起按年租金55万元支付租赁房屋占用费至实际腾退日；三、依法要求陈玲玲支付违约金计人民币577500元；四、依法要求陈玲玲结清至实际腾退日的租赁房屋水电费用等；五、依法要求陈玲玲承担律师代理费2万元。本案审理中，胡熠炯、胡晏晏撤回第四项诉讼请求。事实和理由：坐落于舟山市普陀区××街道××路××号房屋产权属胡熠炯、胡晏晏按份共有。2019年9月1日，胡熠炯、胡晏晏和陈玲玲就上述房屋签订一份房屋租赁合同。合同第二条第一款约定：本合同租赁期限为五年，租赁期自2019年9月1日至2024年11月9日止。其中2019年9月1日至2019年11月10日为免租期；第三条约定：第一、二年租金为55万元，第三年租金为57.75万元，第四年租金为60.6375万元，第五年租金为63.6694万元；第四条约定了租金的具体支付金额和期限，其中约定在2020年4月9日前支付人民币27.5万元；第十二条第一款约定：陈玲玲未能按时支付租金逾期15天以上，胡熠炯、胡晏晏有权单方面解除本合同，并有权要求陈玲玲支付违约金即第三年租金；第十二条第八款约定：任何一方未按约履行本合同项下的义务，导致对方为实现债权所发生的包括但不限于诉讼费、律师费等由违约方承担。租赁合同生效后，陈玲玲未按约支付应在2020年4月9日前支付的人民币27.5万元租金，经多次催讨未果。2020年5月，胡熠炯、胡晏晏共同委托律师发函要求陈玲玲支付租金27.5万元，否则将追究其违约责任，但其仍不予理睬。2020年6月，胡熠炯、胡晏晏再次委托律师发函要求支付租金，但至今尚未支付。故提起诉讼。 陈玲玲未到庭参加诉讼，庭后向本院提交书面答辩状称，其从胡熠炯、胡晏晏处租来案涉房屋后，本着5年期限的目标投资了近160万元用于店面装修，仅仅经营了2个月后，受新冠肺炎疫情影响，饭店强制停业。从2020年1月底至4月底，共计停业4个月，4月底才恢复营业，但最初仍不予堂食，5月份才全面开放。由于疫情改变了消费观念，生意日益萧条，饭店一直处于亏损状态，故同意解除租赁合同。陈玲玲已支付2020年2月至4月的房屋租赁费，因饭店的未经营系受疫情影响，属于不可抗力，请求减免2020年2月至4月的部分租金。胡熠炯、胡晏晏诉请支付违约金计577500元既无客观根据，也无法律依据。这个损失完全是由于疫情造成，系不可抗力，而非陈玲玲违约，请求法庭予以驳回，且违约金金额过高，请求法院予以调整。已支付的10万元押金要求在本案中予以抵扣。合同解除之日，相应的水电煤气费用会予以结清。胡熠炯、胡晏晏诉请的律师费也无事实及法律依据，请求驳回。 本院经审理认定事实如下：2019年9月1日，胡熠炯、胡晏晏与陈玲玲签订《房屋租赁合同》一份，约定由胡熠炯、胡晏晏将二人按份共有的位于舟山市普陀区××街道××路××号的房屋出租给陈玲玲使用；租赁期限为五年，自2019年9月1日至2024年11月9日，其中2019年9月1日至2019年11月10日为免租期，第一年和第二年租金为550000元，第三年租金为577500元，第四年租金为606375元，第五年租金为636994元；2019年9月5日前支付第一期租金275000元及押金100000元，2020年4月9日前支付275000元……如陈玲玲未按期支付租金的，每逾期一日，应按年租金总额万分之五支付滞纳金，逾期15天，胡熠炯、胡晏晏有权单方解除合同，并有权要求陈玲玲一次性支付违约金即第三年租金；任何一方未按约履行本合同项下的义务，导致对方为实现债权所发生的包括但不限于诉讼费、律师费等由违约方承担。上述合同签订后，胡熠炯、胡晏晏向陈玲玲交付了租赁房屋，陈玲玲按期支付了押金100000元及首期租金275000元。后陈玲玲未按期在2020年4月9日前支付第二期租金275000元。2020年5月22日，胡熠炯、胡晏晏向陈玲玲发律师函要求其于收函后五个工作日内支付租金275000元。2020年6月28日，胡熠炯、胡晏晏再次发律师函要求陈玲玲于收函后五个工作日内支付租金，否则将通过诉讼程序依法解除房屋租赁并追究违约责任。陈玲玲于2020年7月1日签收该函，但一直未支付租金。 本院认为，胡熠炯、胡晏晏与陈玲玲签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。胡熠炯、胡晏晏根据合同约定向陈玲玲提供了房屋，陈玲玲应按约足额支付房屋租金，胡熠炯、胡晏晏两次向陈玲玲催讨租金，其均未积极回应，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现胡熠炯、胡晏晏诉至本院要求解除案涉合同，陈玲玲也同意解除，故本院对胡熠炯、胡晏晏的该项诉请予以支持。关于解除时间，胡熠炯、胡晏晏认为案涉合同应于陈玲玲签收第二份律师函当日即2020年7月1日解除，而胡熠炯、胡晏晏在律师函要求陈玲玲于收到函告后五个工作日内支付租金，否则将通过诉讼途径解除案涉租赁合同，胡熠炯、胡晏晏于2020年7月17日向本院提起诉讼，本院于2020年7月20日向陈玲玲送达诉状副本等材料，故本院认为本案房屋租赁合同的解除时间应为2020年7月20日，截止至合同解除之日止的应付租金为105003元，本市从2020年1月下旬开始一段时间里受新冠肺炎疫情影响，对餐饮行业门店经营造成一定影响，陈玲玲要求减免部分租金，本院基于公平原则，参考相关规定的精神，酌情考虑减免租金计40000元，结算后，陈玲玲尚需支付租金65003元。合同解除后，陈玲玲负有腾退案涉房屋的义务，并应自2020年7月21日起至实际腾退日止按租金标准向胡熠炯、胡晏晏支付该期间内的房屋占有使用费。关于违约金，胡熠炯、胡晏晏要求按第三年租金金额即575000元标准支付违约金过高，违约金应相当于因违约造成的实际损失，考虑双方在订立合同时对免租期的约定、房屋另行出租的时间成本等因素，本院酌情确定违约金为200000元，扣除胡熠炯、胡晏晏应返还的押金100000元，尚需支付100000元。胡熠炯、胡晏晏诉请的律师代理费，结合房屋租赁合同等证据内容约定，该费用系其实际且合理的支出，也应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、胡熠炯、胡晏晏与陈玲玲于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月20日解除； 二、陈玲玲于本判决生效之日起十五日内腾退占用的属胡熠炯、胡晏晏所有的位于舟山市普陀区××街道××路××号的房屋； 三、陈玲玲于本判决生效之日起十五日内向胡熠炯、胡晏晏支付租金65003元，并支付自2020年7月21日起至实际腾退日止的房屋占有使用费（按年租金550000元标准计算）； 四、陈玲玲于判决生效之日起十五日内向胡熠炯、胡晏晏支付违约金200000元，抵扣押金100000元，尚需支付100000元； 五、陈玲玲于本判决生效之日起十五日内向胡熠炯、胡晏晏支付律师代理费20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10539元，减半收取5269.5元，由胡熠炯、胡晏晏共同承担3269.5元，由陈玲玲承担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员  周 洁 二〇二〇年九月十六日 法官助理  左雯洁 书 记 员  蒋 维 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。