辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1027号 上诉人（原审被告）：北京必旺食品有限公司,住所地盘锦市双台子区碧水星阁小区12#商网。 法定代表人：蔡绍中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王琬琳，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：盘锦天沅和物业管理有限公司，住所地盘锦市双台子区庆华社区锦湖花园小区业主会所。 法定代表人：郭辉元，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马养海，该公司主任。 委托诉讼代理人：逄晓昀，系该公司员工。 上诉人北京必旺食品有限公司（以下简称必旺公司）因与被上诉人盘锦天沅和物业管理有限公司（物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2020）辽1102民初744号民事判决提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 必旺公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审法院认定2012年3月到2020年3月共计96个月的物业服务费事实错误。上诉人向一审法院提交的发票表明我司的交费时间是2012年12月06日，虽然票据上未标注交纳时间，但不可否认交费事实。根据被上诉人的说法，物业费收取为上打租，表明我司在一审中提交的2012年12月06日的发票是下一年度物业费，即2013年度物业费。被上诉人称该票据未标注交纳时间，我司只负责交纳物业费，开具发票是物业公司的义务，盘锦渤海物业管理有限公司未在票据上标注交纳时间，是工作上的失误，我司不对其工作失误承担金钱给付义务。关于被上诉人称物业费的收费标准为每平米1元，我司承认2009至今的收费标准为每平米1元。虽然该发票上的金额为3473.3元，但相较于被上诉人主张的3188.3元每年的物业费只多不少。按照被上诉主张的收费标注，我司存在多支付物业费的情形，主张冲抵其后的物业费。一审法院以被上诉人提交的照片复印件便否认了诉讼时效，存在证据不足，事实认定错误，适用法律错误。判决书中称“因原告提供照片证明一直与被告的负责人联系”，该断定存在证据不足，事实认定错误的问题。我司对被上诉人提供的照片并不知情，照片上没有我司负责人的签字，且被上诉人不能提供送达回执单，一审法院仅以无法证明真实性的照片否认诉讼时效，明显不具有说服力，存在证据不足，事实认定不清的情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，被上诉人主张的2017年5月前的物业费无事实及法律依据，适用法律错误，综上，被上诉人主张的2017年5月的物业服务费已过诉讼时效。 被上诉人物业公司辩称：上诉人于2012年12月6日交纳的物业费未提供证据证明系2013年的物业费。物业公司一直与上诉人沟通索要，不存在过诉讼时效问题。 物业公司向一审法院诉请：一、判令被告支付物业服务费25506.2元；二、判令被告承担滞纳金500元；三、判令被告承担涉案费用。事实及理由：2009年3月18日盘锦渤海物业管理有限公司与被告签订物业管理协议书，（2015年12月20日盘锦市天力房地产开发有限公司与盘锦渤海物业管理有限公司双方终止服务合同，2015年12月20日之前盘锦渤海物业管理有限公司与业主的所有债权、债务全部由我公司承接，详见“终止前期物业服务合同协议”。“水榭春城、锦湖花园项目变更服务企业的说明”，2015年12月30日盘锦市天力房地产开发有限公司与我公司签订了前期物业服务合同）。原告为被告提供事实上的物业管理及服务，被告应按照每月每平方1.0元向原告支付物业服务费，被告家房屋总面积为265.69平。协议生效后原告按照约定向被告提供了物业管理及服务，但被告却未依约定向原告支付物业服务费。现被告已拖欠2012年3月至2020年3月共计96个月的物业服务费25506.2元，滞纳金已达上限500元。原告多次催要均遭拒绝，诉至法院。 一审法院认定事实：2009年3月18日盘锦渤海物业管理有限公司与被告签订物业管理协议书，（2015年12月20日盘锦市天力房地产开发有限公司与盘锦渤海物业管理有限公司双方终止服务合同，2015年12月20日之前盘锦渤海物业管理有限公司与业主的所有债权、债务全部由我公司承接，详见“终止前期物业服务合同协议”。“水榭春城、锦湖花园项目变更服务企业的说明”，2015年12月30日盘锦市天力房地产开发有限公司与我公司签订了前期物业服务合同）。原告为被告提供事实上的物业管理及服务，被告应按照每月每平方1.0元向原告支付物业服务费，被告家房屋总面积为265.69平。协议生效后原告按照约定向被告提供了物业管理及服务，但被告却未依约定向原告支付物业服务费。现被告已拖欠2012年3月至2020年3月共计96个月的物业服务费25506.2元，滞纳金已达上限500元。 一审法院认为，原告已履行物业管理服务义务，被告作为物业服务的接收方应按照约定支付物业费，经原告多次催缴后，被告未按规定支付物业费构成违约，故对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，予以支持。关于原告的取费标准，被告称为每平方米为1.09元，而原告称商业网点的取费标准每平方米为1元，所以法院认定为每平方米为1元。原告主张被告承担滞纳金的诉讼请求，物业是服务行业，其应提高自身服务质量，在服务过程中做的不够尽善尽美，需要改善，故对原告要求给付违约金的诉讼请求不予支持。关于被告提供2012年12月6日的发票金额为3475.3元主张是缴纳2013年的物业费，原告否认被告的辩解意见，因为原告（前期渤海物业）与被告签订的物业合同时间为2009年3月18日，物业费收取为上打租，而被告提供的发票时间为12月6日，并且未标注缴纳的时间期限，且属于复印件，对被告的辩解意见，不予以确认。关于被告主张诉讼时效问题，因原告提供照片证明一直与被告的负责人联系，被告以各种理由推托，所以不存在诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告北京必旺食品有限公司于本判决生效后十日内给付原告盘锦天沅和物业管理有限公司物业费共计人民币25506.2元（自2012年3月起至2020年3月止）。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费人民币450元，减半收取人民币225元，由被告负担。 二审中上诉人提供2009年、2010年、2011年物业费发票三张，证明上诉人连续交纳三年的物业费，2012年12月6日的物业费发票就是2013年的物业费。被上诉人质证，对该证据真实没有异议。本院认证，该组证据与上诉人一审提供的2012年12月6日的物业费发票相连接，因被上诉人于2009年12月份入住该房屋，故可认定2012年12月6日的物业费发票系2013年的物业费。二审查明的其他事实与一审认定的基本事实一致。 本院认为，上诉人提供的2009年、2010年、2011年物业费发票与2012年12月6日的物业费发票相连接，被上诉人于2009年12月份入住该被上诉人所管理的小区，可见，被上诉人收取物业费是提前预收物业费。即2012年12月6日的物业费发票就是交纳2013年的物业费。被上诉人未提出否定意见，本院予以认定。 上诉人主张被上诉人没有在催缴通知单上签字，超过诉讼时效。上诉人在一审庭庭审中称因被上诉人服务不达标准，房屋漏水没人维修而拒交物业费，可见，上诉人主张未交物业费的原因并非上诉人未主张权利。日常生活中物业公司会张贴催缴通知等向业主主张权利，当事人以诉讼时效进行抗辩的，法院应采取较为宽泛的审查方式，符合最高人民法院关于审查诉讼时效的相关规定的原则。被上诉人向一审法院提供催缴通知，应视为物业公司主张了权利，故，被上诉人对于转让的债权未超过诉讼时效期间。被上诉人2015年12月30日入驻小区进行物业服务后，因物业服务具有持续性，不适用诉讼时效的规定。 综上，必旺公司的关于已交纳2013年物业费的上诉请理由成立，应在一审判决的25,506.2元内扣除2012年12月6日的发票金额3475.3元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销盘锦市双台子区人民法院（2020）辽1102民初744号民事判决； 二、上诉人北京必旺食品有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人盘锦天沅和物业管理有限公司2020年3月31日之前物业费共计人民币22,030.9元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审诉讼费450元，减半收取225元，由上诉人北京必旺食品有限公司负担；二审案件受理费450元，由被上诉人盘锦天沅和物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵长伟 审判员  郭安福 审判员  周慧君 二〇二〇年九月七日 书记员  孙金鹏