四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12935号 上诉人（原审原告）：何某，女，2007年8月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 法定代理人：王某（系何某之母），女，1971年2月16日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：温友春，西藏子产律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍陈凯，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潘小军，男，1982年11月15日出生，汉族，住江苏省建湖县。 委托诉讼代理人：谢文刚，四川英冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丽霞，四川英冠律师事务所律师。 上诉人何某因与被上诉人潘小军房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院作出的（2019）川0105民初17007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何某上诉请求：1、请求法院依法撤销一审判决中第一项中“被上诉人应支付给上诉人物管费1775.2元”判决，改判由被上诉人向上诉人支付物管费11716元；2、请求法院依法撤销一审判决中第二项判决，改判确认上诉人与被上诉人于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月18日解除，改判由被上诉人向上诉人支付欠付租金152880元，并以81900元为基数以月息2%计算支付自2019年3月24日至实际支付完毕止逾期租金违约金（暂计算至2020年3月13日止为19437元），以81900元为基数计算支付自2019年6月23日至实际支付完毕止逾期租金违约金（暂计算至2020年3月13日止为14469元）；3、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定物业公司行为致使被上诉人失去对房屋控制权，进而确定租赁合同于上锁当日解除系认定事实错误及适用法律错误。被上诉人并未对房屋失去控制权。案外人物业公司因为被上诉人欠付物管费而对案涉房屋采取了加锁措施，该上锁行为系案外人物业公司基于与被上诉人的物业服务合同纠纷而由物业公司单方作出，而并非由作为出租人的上诉人作出，被上诉人作为承租人，其丧失对房屋的控制权即使用房屋的目的无法实现的认定，仅能依据作为出租人的上诉人作出的相应控制行为而确定，而不能依据案外人基于非租赁合同关系而采取的加锁行为而确定，故被上诉人并未丧失对房屋的控制权即被上诉人使用租赁房屋的目的并非无法实现，其可以自行与物业公司交涉解锁以实现使用房屋的目的。2、即使认定被上诉人对房屋丧失了控制权，但也不能直接认定租赁合同解除，因为合同的解除必须满足法定要件，即需要享有解除权的一方履行合同解除通知义务，但事实为被上诉人即不享有解除权也没有发出解除通知，一审判决仅仅因为案外人物业公司对房屋上锁这一事实即认定合同解除，而不考虑合同解除需要满足法律规定的通知要件，系适用法律错误。3、上诉人依据合同约定行使合同解除权，并将合同解除通知通过公证邮寄方式送达了被上诉人，合同解除时间应当依法确定为邮件送达日即2019年9月18日，依法依照约定被上诉人应向上诉人支付2019年4月1日-2019年9月18日房屋租金及违约金，以及2019年3月1日-2019年9月18日垫付的物管费。一审判决认定事实及适用法律错误，请求贵院依法改判并支持上诉人的全部上诉请求。 潘小军答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 何某向一审法院起诉请求：1.请求法院确认何某、潘小军双方于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月18日解除；2.请求法院判令潘小军向何某支付欠付租金152880元（2019年4月1日起至2019年9月18日），并以81900元为基数、24%年利率计算支付自2019年3月24日至实际支付完毕止逾期租金违约金，以81900元为基数计算支付自2019年6月23日至实际支付完毕止逾期租金；3.请求法院判令潘小军向何某支付欠付物管费11716元，支付欠付电费9276元，支付欠付天然气费14345元，支付欠付水费1572元；4.本案全部诉讼费用由潘小军承担。 一审法院经审理认定如下事实：何某系位于成都市青羊区的房屋（以下简称蜀辉路房屋）业主。2019年1月1日，何某作为出租人（即甲方）与承租人潘小军（即乙方）签订了《房屋租赁合同》，载明：“一、租赁房屋：1.甲方将坐落于青羊区房屋出租给乙方使用。二、租赁期限和用途：1.租赁期限：3年，即2019年1月1日至2022年12月30日止。……三、租金、保证金费用及支付方式：1.该房屋月租金人民币27300元整，按季支付，当期租金人民币81900元整，乙方在上次所缴租金期满前7日向甲方支付下期租金。2.合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币81900元整作为租赁保证金，租赁期届满时乙方如不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方将该保证金全部无息退还给乙方。3.租赁期间因乙方使用该房屋而产生的水、电、天然气等费用由乙方支付。……五、权利与义务：……4.租赁合同终止日前，乙方应将该房屋腾空并恢复原状交给甲方。否则，甲方有权自行或委托他人腾空并收回该房屋，且乙方不得就此向甲方主张任何权利。六、违约责任：1.在租赁期内，如甲方擅自终止合同，应向乙方支付一个月租金的违约金。2.在租赁期内，如乙方擅自终止合同，甲方收到的档期租金和保证金不予退还。3.乙方未按合同规定的时间内交纳相关费用（含租金、保证金等），乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：相关费用×1%×逾期天数。乙方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15天的，除收取乙方滞纳金外，甲方有权解除本合同，并且保证金不予退还。……”，该合同甲方落款处有王某代何某签字确认，乙方落款处有潘小军签字确认。同时，潘小军所持有的《房屋租赁合同》落款处还载明有“剩余部分2018.12.22日转。以银行卡收到为准，今已收到41900元整。”及“把房屋押金27300转给潘小军，转让人曾林2018.12.22”等内容。潘小军系从曾林处受让案涉房屋，2018年12月20日，潘小军与案外人曾林签订《店面转让协议书》，约定由曾林将位于四川省成都市家源美容美发店转让给潘小军经营，转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备以及房屋装修等营业设备等全部归潘小军，并保证潘小军同等享有曾林在原《房屋租赁合同》中所享有的权利与义务，但《房屋租赁合同》到期后，由潘小军与房东自行协商续租事宜。双方还就其他相关权利义务等进行了约定。潘小军在承租××蜀辉路房屋之后继续经营理发店。2019年3月27日，潘小军撤场。2019年3月28日，蜀辉路房屋处物业服务公司成都怡家园物业管理有限公司将店铺门加上了锁，并通知了王某。2019年5月，王某将蜀辉路房屋内物品进行了处理。2019年9月16日，何某法定代理人王慧莉向潘小军通过公证方式，邮寄送达了《解除合同通知》，载明“潘小军：你与何某于2019年1月1日签订《房屋租赁合同》（下称“合同”），合同约定何某将坐落于青羊区房屋出租给你使用，租期三年，自2019年1月1日起至2022年12月30日止，月租金为27300元，按季支付，租金期满前日支付下期租金，租赁保证金81900元。合同签订后，何某依约履行了全部合同义务，你方却未按合同约定履行支付房租义务，截止2019年8月31日止，欠付房租共计136500元；欠付物管费共计10651元，以及欠付相应水、电、气费等。按照合同第六条第3款的约定，你未按时交纳房租或相关费用超过15日的，何某除有权收取违约金外，亦有权解除合同。据此，现正式通知你，何某自即日起解除本租赁合同，且你应按照合同约定向何某支付前述全部租金、物管费、水电费及相应违约金，并承担何某为实现债权所支出的全部费用。”该邮件通过云柜代收。另查明，1.2019年3月4日，潘小军向成都怡家园物业管理有限公司缴纳了2019年1月至2月的物业费3550.4元。2019年9月2日，王慧莉通过中国建设银行转账向成都怡家园物业管理有限公司缴纳2019年3月至9月的物业费共计12426.4元。2019年4月2日、6月6日，王某缴纳案涉房屋的天然气缴费13221.53元、1124.7元，共计为14346.23元。缴纳用户名为曾林。2019年4月2日，何某缴纳水费1572元。2019年12月17日，王慧莉通过中国建设银行转账向成都怡家园物业管理有限公司缴纳2019年1月至6月的电费共9726元。 一审法院认定上述事实采信了当事人陈述、《房屋租赁合同》《房屋所有权证》《解除合同通知》《公证书》、EMS妥投查询单、物业费发票、银联商务签购单、银行交易明细、物业公司证明、天然气缴费单、自来水缴费单、电费收费通知单、《店面转让协议书》等证据及庭审笔录。 一审法院认为，王某作为何某的法定代理人与潘小军签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现何某认为双方合同解除时间为2019年9月18日，而潘小军认为双方合同解除时间为2019年3月28日。对此，依据查明事实，2019年3月27日潘小军表示要撤场，3月28日蜀辉路房屋被物管公司上锁并通知了何某的法定代理人王某，虽然潘小军并未向王某提出过解除合同并交付房屋，但是王某在2019年3月28日清楚了潘小军搬离的情况，并清楚物业公司已将蜀辉路房屋门上锁的事实。之后王某又因无法联系潘小军，于5月处理了屋内物品，并于10月出租了房屋，由此可见，王某已经代何某收回了房 屋，潘小军在2019年3月28日即丧失了对蜀辉路房屋的控制权。从本案实际情况来看，双方合同实际上于2019年3月28日解除。现何某主张确认双方合同解除时间为2019年9月18日，与事实不符，不予支持。因潘小军的违约行为导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，何某可以主张潘小军承担违约责任。关于租金，何某主张潘小军支付从2019年4月1日起至2019年9月18日的租金，基于上述分析，因双方合同解除时间为2019年3月28日，对其该诉讼请求，不予支持。对于其主张支付租金的违约金，亦不予支持。关于物管费、电费、天然气费及水费，因《房屋租赁合同》中明确约定租赁期间因潘小军使用房屋而产生的水、电、天然气等费用由潘小军负担，而何某缴纳2019年3月至2019年9月的物业费共计为12426.4元，故2019年3月的物业管理费为1775.2元（12426.4元÷7个月），应由潘小军负担；关于天然气费用14346.23元，自来水费用1572元，电费9726元，虽然王某在缴纳这些费用时并未具体明确这些费用产生的时间，但是因潘小军撤场系在2019年3月27日，之后王某收回房屋并在2019年5月对屋内物品进行了处理，在该期间，王某无法将房屋交由他人使用，故相关费用产生应系在2019年3月28日之前所产生。对于潘小军抗辩的有些费用应系曾林租赁期间所产生，但是潘小军系从曾林处受让理发店，且潘小军在未与王某办理交接并结算相关物管费、水、电等费用的情况下就擅自搬离，因此，就相关费用，应由潘小军负担。至于其中可能涉及的曾林承租期间所产生的费用，可由潘小军与曾林另行进行结算。因此，潘小军应支付给何某物管费1775.2元、天然气费用14346.23元，水费1572元、电费9726元。关于潘小军抗辩的通过保证金抵扣问题，因《房屋租赁合同》中明确约定了若潘小军擅自终止合同，何某收到的租金和保证金不予退还，而基于上述分析，潘小军在未与王某协商一致的情况下单方撤场，属于擅自终止合同，何某收取的保证金不予退还。故对于潘小军主张的以保证金抵扣相关费用的抗辩意见，不予采纳。关于潘小军抗辩的以处理蜀辉路房屋内相关设备的费用抵扣相关费用的问题，因潘小军并未提供相关设备及其价值的相关证据，故对其该抗辩意见，不予采纳。综上，对何某的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决：一、潘小军于判决发生法律效力之日起十日内支付给何某物管费1775.2元、天然气费用14346.23元，水费1572元、电 费9726元，共计27419.43元；二、驳回何某的其余诉讼请求。如果潘小军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4412元，减半收取2206元，由何某承担1914元，由潘小军承担292元。 二审中，上诉人何某向本院提交如下证据：某美容院企业信用报告、青羊区人民法院送达通知书，拟证明何某不能够通过直接对话的方式通知潘小军解除合同。法院也联系不上被上诉人。涉案房屋一直处于被上诉人使用的状态。经质证，被上诉人认为，这些证据均不是新证据，不应当予以采信，企业信用报告标明的法定代表人是曾林，曾林不是本案当事人，与本案无关联。不管是个体工商户还是公司的实际办公地址和登记地址不一致的，是非常普遍的情况，不能达到上诉人证明目的。青羊区人民法院送达通知书是另案的，与本案没有关联性。经审查本院认为，上诉人提交的证据均与本案不具有关联性，不能够证明其关于无法联系到被上诉人以及涉案房屋一直处于被上诉人使用状态的证明目的。 二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：租赁合同的解除时间，由此进一步核算应该支持的违约金的数额以及应该支付的水、电、天然气等费用。针对焦点本院评判如下，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，在租赁合同到期前即2019年3月27日，潘小军以其行为表明不再承租案涉房屋经营，3月28日蜀辉路房屋被物管公司上锁并通知了何某的法定代理人王某。自此，潘小军以其行为表明不再履行合同义务，何某的法定代理人王某在3月28日清楚了潘小军搬离的情况，王某有条件代何某收回房 屋。因此，一审法院认定双方合同于2019年3月28日解除并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”何某对案涉房屋具有控制权的情况下，应该采取适当措施防止损失的扩大，事实上，何某的法定代理人也在2019年5月处理了潘小军留在案涉房屋内的一些财产。一审法院在认定解除合同时间的基础上，确定了相应的违约金、水、电、天然气等费用正确。何某关于房屋租赁合同于2019年9月18日解除的主张，本院不予支持。 综上，何某的上诉主张均不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3592元，由上诉人何某负担。 本判决为终审判决。 审判员  赫耀文 二〇二〇年九月九日 书记员  丁大贵