安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1122民初3142号原告：中国工商银行股份有限公司来安支行，住所地安徽省滁州市来安县新安镇永阳西路1号。负责人：欧阳保柱，该银行行长。委托诉讼代理人：倪良，男，该公司员工。委托诉讼代理人：程瑶，女，该公司员工。被告：张自龙，男，1990年6月12日生，汉族，住安徽省来安县。被告：来安碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市来安县汊河镇政府办公楼。法定代表人：张铭宗，该公司执行董事。委托诉讼代理人：史德平，男，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司来安支行（以下简称工商银行来安支行）与被告张自龙、来安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行来安支行的委托诉讼代理人倪良、程瑶，被告碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人史德平到庭参加诉讼，被告张自龙经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工商银行来安支行向本院提出诉讼请求：1.判令张自龙归还贷款本金181742.63元及利息（截止到2020年6月17日的利息为5298.41元，2019年6月17日以后的利息按合同约定计算至还清贷款日）；2.判令碧桂园房地产公司对张自龙的上述债务承担连带清偿责任；3.判令其有权申请拍卖、变卖位于来安县汊河镇碧桂园·城市花园·芙蓉苑17幢2-405室的不动产，并对拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4.判令被告承担本案诉讼费用。审理中，工商银行来安支行明确第一项诉讼请求中利息标准为：2020年6月17日以后按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档次贷款市场报价利率加收30%确定的利率标准计算。事实和理由：2014年4月3日，其与张自龙、碧桂园房地产公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定张自龙从其处贷款22万元用于购房，贷款期限为180个月，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率确定，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始调整；张自龙每月等额本息还款法归还贷款本息；张自龙未按合同约定日期偿还贷款，其有权按约定利息加收30%罚息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利；张自龙如连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的，其有权宣布本合同立即到期，要求张自龙立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；张自龙以来安县汊河镇碧桂园·城市花园·芙蓉苑17幢2-405室的不动产作为抵押物以担保该笔债权，并办理了预抵押登记。同时合同约定，碧桂园房地产公司对张自龙的借款提供阶段性连带责任保证（即在办理正式房屋抵押之前）；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序。2014年6月20日，其按约定将贷款发放给张自龙。截止到2020年6月17日，张自龙已累计超过38期未按时归还贷款，现其宣布合同到期，要求张自龙、碧桂园房地产公司偿还剩余的全部贷款本息。为维护其合法利益，故起诉至法院。张自龙未到庭，未进行答辩。碧桂园房地产公司辩称，其认为工商银行来安支行应当先执行物保，对涉案房屋进行拍卖、变卖等措施，执行不足部分，其再承担相应的保证责任。经审理查明：2014年4月3日，工商银行来安支行（贷款人）与张自龙（借款人、抵押人）、碧桂园房地产公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：张自龙从工商银行来安支行贷款22万元用于购买位于来安县汊河镇碧桂园·城市花园·芙蓉苑17栋405室房屋；贷款期限为180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整：贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定并执行新的利率；借款人按月等额本息还款法归还贷款本息；借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率是在约定利率基础上加收30％确定；借款人如连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；张自龙以位于来安县汊河镇碧桂园·城市花园·芙蓉苑17栋405室房屋为上述借款提供预购商品房抵押担保；碧桂园房地产公司作为保证人为张自龙的上述贷款提供阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证人在张自龙与工商银行来安支行就用于抵押的房屋的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；借贷条款被解除，不影响保证条款的效力，保证人仍应按照约定承担保证责任。合同还对其他事项进行了约定。张自龙、碧桂园房地产公司与工商银行来安支行在合同上签字、盖章确认。合同签订后，工商银行来安支行于2014年6月20日按约向张自龙发放购房贷款22万元，借款凭证载明：贷款发放日为2014年6月20日，贷款到期日为2034年6月20日，还款方式为等额，按月归还本息，基准利率（年）为6.55%，利率变动周期按次年1月1日变动，逾期利率（年）为8.515%。2014年6月13日，双方在来安县国土资源和房产管理局办理预购商品房抵押登记，领取《来安县房地产登记证明》（登记证明号：来他2014002225）。工商银行来安支行提交的明细表显示，截至2020年6月17日，张自龙已累计超过38期未按时归还贷款，张自龙尚欠贷款本金181742.63元及利息5298.41元，实际执行利率为4.9%。工商银行来安支行催要无果，向本院提起诉讼。另查明，张自龙所购的房屋至今尚未领取房屋产权证，张自龙与工商银行来安支行之间的房屋抵押登记至今尚未办理完成。上述事实，有工商银行来安支行、碧桂园房地产公司的当庭陈述及工商银行来安支行提交的《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、《来安县房地产登记证明》、还款明细表等证据在卷佐证，予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。工商银行来安支行与张自龙、碧桂园房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。因张自龙在合同履行过程中未按照约定期限偿还借款本金及利息，违反合同的相关条款，工商银行来安支行有权宣布合同立即到期，同时张自龙亦应承担相应的违约责任，故对工商银行来安支行要求张自龙偿还本金及利息的请求，本院予以支持。对利息部分，因自2019年8月20日，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故对工商银行来安支行要求张自龙自2020年6月18日之后按照同期同档次全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%确定的罚息利率标准计算利息的请求予以支持。碧桂园房地产公司作为阶段性连带责任保证人，在张自龙不能按约偿还借款，且所购房屋抵押手续尚未办理完成的情形下，依照合同约定应对张自龙在工商银行来安支行的购房贷款承担连带清偿责任，故对工商银行来安支行要求碧桂园房地产公司对张自龙的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。碧桂园房地产公司辩称工商银行来安支行应先执行物保，对涉案房屋进行拍卖、变卖等措施后，不足部分，其再承担相应的保证责任。因合同明确约定主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权，故对碧桂园房地产公司的辩称，不予采信。张自龙将所购房屋作为抵押物，向工商银行来安支行按揭贷款，并在来安县国土资源和房产管理局办理了预购商品房抵押登记，但预购商品房抵押登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，工商银行来安支行作为上述房产预购商品房抵押登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对上述房产办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对上述房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实抵押权，故对工商银行来安支行要求对上述房屋行使优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。张自龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，放弃了诉讼中的相关权利，由此造成不利后果由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第五项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张自龙于判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司来安支行借款本金181742.63元及利息(其中2020年6月17日前的利息为5298.41元，自2020年6月18日起至实际还清之日止，按同期同档次全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%确定的利率标准计算利息）；二、被告来安碧桂园房地产开发有限公司对被告张自龙上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司来安支行的其他诉讼请求。(上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院,账号：34×××62,开户行：中国建设银行来安支行）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4041元，减半收取计2020.50元，由被告张自龙、来安碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  付春燕二〇二〇年九月二十四日法官助理纪红林代理书记员  孙 凌附:本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。