大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7238号原告：中连瑞金（大连）资产管理有限公司，统一社会信用代码91210231MA0QCNAF51，住所地辽宁省大连市甘井子区榆水街11号1单元1层2号。法定代表人：魏坤，系该公司董事长。被告：刘建丁，男，汉族，1963年11月9日出生，住址大连市甘井子区。第三人：大连大管家物业管理有限公司，统一社会信用代码91210200796932048G，住所地辽宁省大连市甘井子区盐岛北园24#1-1-4号。法定代表人：刘新海，系总经理。委托诉讼代理人：王萍，女，系该公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李福军，男，系该公司员工，住址内蒙古通辽市。原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司与被告刘建丁、第三人大连大管家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司的法定代表人魏坤、被告刘建丁、第三人大连大管家物业管理有限公司的委托诉讼代理人王萍均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2016年6月1日至2017年6月30日期间的物业费1,239元（房屋面积95.33平）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人大连大管家物业管理有限公司与大连市甘井子区金寓花园业主委员会签订了物业管理服务合同，约定由第三人为被告在内的业主提供物业管理服务，2017年因为第三人与新的小区业主委员会产生纠纷，小区业委会违约终止合同的执行，造成包括被告人在内的业主的部分物业费未收取，第三人依照《合同法》的有关规定将其对被告享有的物业费部分债权转让给原告，并依法向被告等业主履行了告知手续。故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告刘建丁辩称，不同意原告的诉讼请求，对房屋面积、房号没有异议，被告欠付的是2016年6月1日至2017年5月31日之间的物业费。被告与第三人大管家签订的合同的有效期是2014年6月1日至2017年5月31日，在此期间出现了两个不同的合同，其中一份是虚假合同。1、原告债权转让时未通知被告，因此债权转让无效；2、原告的起诉理由不成立，并非是因为第三人大管家与业主委员会产生纠纷未缴纳物业费；3、第三人大管家侵占业主权利，收取的停车费、广告费、电梯费未给业主；4、管理不善、维护不利，造成公共设施损坏，损失巨大，其中，绿化树木被砍伐，小区草坪变杂草，绿化树墙部分病死，小区监控大部分损坏，草坪灯全部损坏，消防设施损坏；5、服务质量差，管理混乱，对建筑主体监督管理不到位，卫生打扫不及时，建筑垃圾清理不及时，导致多位业主被绊倒致伤，小区内车辆乱停现象严重，单元门锁损坏未修复，小区存在安全隐患。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实本院认定如下：被告系大连市甘井子区金寓花园小区98号楼1单元401号房屋的业主，房屋面积为95.33平方米。庭审中，原告提供的2014年11月15日金寓花园四期业主委员会作为委托方（甲方）与第三人大连大管家物业管理有限公司（乙方）签订《金寓花园四期物业管理服务合同》中约定：合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年11月15日止；管理服务费用标准为按照建筑面积1元/平方米/月（含电梯费用）。被告提供另案（原告大连大管家物业管理有限公司与被告大连市甘井子区机场街道金寓花园四期第二届业主委员会物业服务合同纠纷一案）中大连大管家物业管理有限公司提交的签订日期为2014年6月1日的《金寓花园四期物业管理服务合同》复印件第三条显示，合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止。2019年6月30日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《债权转让协议》，约定：“一、乙方从2018年6月30日将大管家物业管理有限公司与金寓花园物业管理合同体现的对部分业主的拖欠物业费债权（见合同以及物业明细）全部转让给甲方。同时给甲方出具债权转让通知书。由甲方以债权人的身份全权办理对拖欠物业费的催交、收取以及在法院的诉讼以及案件执行等债务追索事宜，甲方不做任何损害乙方利益事。二、甲方负责以债权人的身份办理债务的索要包括诉讼以及执行工作直到完结的全部事宜。乙方全力配合甲方的物业费的催要、诉讼以及执行工作；乙方确保提供给甲方的债权以及证据是证实有效的，负责对出现有争议的事实进行解释以及处置。协议签订后甲方向乙方交付债权转让对价款，乙方委托律师与甲方在法院办理债权转让法律手续。……”庭审中，原告及第三人主张，第三人于2017年7月6日撤出了案涉小区，不再为案涉小区提供物业服务，但未举证证明。原告与被告同小区其他业主的案件中，其他业主提供《“6.6”会议及会后入户调查的情况》，证实2017年6月6日晚，业主委员会召开业主议事会，决定不再与第三人续签物业服务合同，面向社会公开招聘物业服务企业，并以通报方式告知全体业主。现原告主张被告拖欠2016年6月1日至2017年6月30日期间的物业费1,239元，被告仅认可其拖欠2016年6月1日至2017年5月31日期间的物业费。被告另提供案涉小区生活垃圾清理不及时、消防设施缺损、植被破坏、乱搭违建等照片，证实第三人在为案涉小区提供物业服务的过程中存在诸多问题，严重违约。本院认为，金寓花园四期业主委员会与第三人大连大管家物业管理有限公司签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于第三人为案涉小区提供物业服务的终止时间。原告及第三人主张，第三人于2017年7月6日撤出案涉小区，物业服务至2017年6月30日终止；业主认为，物业服务合同期限至2017年5月31日止。本院认为，第一，庭审中原告提供的2014年11月15日金寓花园四期业主委员会作为委托方（甲方）与第三人大连大管家物业管理有限公司（乙方）签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》第三条明确约定：“合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年11月15日止”，但此处的“三年”与“2014年6月1日起至2017年11月15日止”的期限存在明显矛盾。相反，与业主提供的另案（第三人作为原告的）中2014年6月1日签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》复印件第三条“合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止”相吻合。第二，从该小区业主提供的《“6.6”会议及会后入户调查的情况》中可以看出，案涉小区业主委员会系于2017年6月6日召开会议研究决定不再与第三人续签物业服务合同，从客观条件上，第三人在此后亦不可能正常再为案涉小区提供物业服务，且第三人就其主张的退出案涉小区的时间亦未举证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，第三人就此应承担对己方不利的诉讼后果。综上，本院认定，第三人为案涉小区提供物业服务的终止时间为2017年5月31日。关于第三人提供物业服务的标准。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，第三人应按照上述物业管理服务合同的约定，为被告等业主提供保洁、垃圾清运、电梯、消防等公共设施维护、绿化养护、安保等物业服务。通过本案庭审调查查明的事实，第三人确存在公共设施维修养护管理不到位、职责范围内的维修义务及卫生清扫不及时等情况，第三人亦因多数业主对其服务不满，小区业主委员会与案外人另行签订物业服务合同，被强行要求撤出案涉小区。据此，本院认为第三人向案涉小区提供的物业服务存在瑕疵，且第三人已经不在案涉小区提供物业服务，无法通过后续的物业服务对存在的问题进行整改，因此其要求被告按照合同约定全额支付物业费显系不妥。综合庭审调查的事实，本院对本案进行全面考量，依据公平原则，认为以按上述合同约定计算的尚欠物业费为基数，以90%的标准确定第三人应收缴的物业服务费较为合理。关于被告提出的诉讼时效抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。本案中，金寓花园四期业主委员会与第三人大连大管家物业管理有限公司签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》中并未约定物业费的缴纳时限，结合上述本院认定的第三人为案涉小区提供物业服务的2017年5月31日的终止时间，本案原告向本院提交的诉状日期为2020年1月10日，因此，原告的物业费请求没有超过诉讼时效。综上，被告应向第三人缴纳2016年6月1日至2017年5月31日期间的物业费1,029.56元[（1元/月/平方米×95.33平方米×12个月）×90%]。因2019年6月30日第三人与原告签订《债权转让协议》，将业主陈欠的物业费债权转让给原告，故原告要求被告给付物业费1,029.56元的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告刘建丁给付原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司2016年6月1日至2017年5月31日期间的物业费人民币1,029.56元；二、驳回原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告刘建丁负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审判员  战婧玲二〇二〇年九月七日书记员  矫文艳