宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0213民初1467号 原告：陈月娣，女，1951年7月27日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：陈世民，浙江波宁律师事务所律师。 被告：宁波市奉化区城市建设投资有限公司。住所地宁波市奉化区中山东路518号金城大厦B座。统一社会信用代码为913302837133268525。 法定代表人：孙红光，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘宽，浙江和义观达（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章定表，浙江和义观达律师事务所律师。 原告陈月娣与被告宁波市奉化区城市建设投资有限公司（以下简称“城投公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告陈月娣及其委托诉讼代理人陈世民，被告城投公司的委托诉讼代理人章定表到庭参加了诉讼。在诉讼中，原告和被告申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告陈月娣向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告于2017年2月23日签订的《仁湖锦庭认购协议书》（以下简称“认购协议书”）；2.判令被告赔偿原告房屋认购款人民币300000元的利息损失差额27005.5元（利息以人民币300000元为基数，自2017年2月23日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.35%计算，2019年8月20日起至2019年12月15日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%计算，扣除被告已支付的9412.5元后为27005.5元）；3.判令被告赔偿原告已付购房款（认购款）一倍赔偿金300000元。事实与理由：原告陈月娣与被告城投公司于2017年2月23日签订了认购协议书，约定原告认购被告开发建设的××小区××幢××号房屋（以下简称“案涉房屋”），建筑面积约为312平方米；在填写本认购协议书时自愿交付认购款人民币300000元整，款到本协议生效；出卖方取得商品房销售预售证后公示“一房一价”销售价格，此价即为《商品房买卖合同》价格，不做其他任何优惠（含房票）；认购方签订本认购协议书后，在接到出卖方电话或短信通知之日起七天内应与卖方签订《商品房买卖合同》，付清出卖方规定的应付房款，办理相关手续等内容。认购协议书签订后，原告于同日向被告支付房屋认购款人民币300000元。后仁湖锦庭项目于2018年12月28日取得商品房预售许可证，但是被告却在取得预售许可证后，与他人签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售他人，并办理了备案登记。被告的行为致使认购协议书实际不能履行，原告合同目的不能实现，原告无奈诉请判令解除认购协议书。另，基于被告的行为，其应当向原告返还认购款（2020年4月20日左右，本案在引调时被告告知原告，被告已经于2019年12月16日向原告账户汇入309412.5元，经原告查询后得以确认）、并承担按已付认购款一倍的赔偿责任。经原告与被告协商未果，起诉至本院。 被告城投公司答辩称：2019年2月28日被告向原告寄快递，2018年3月1日被告发短信给原告并寄挂号信通知原告办理房屋买卖手续并告知原告价格，但原告拒绝办理，按认购协议书约定视为放弃购买案涉房屋。被告通过邮寄函件通知原告如原告未在2019年3月10日下午17点前办理购房手续即视为放弃购买权，原告未按照通知的时间来办理购房手续，按照认购协议书的约定视为放弃购买权，那么认购协议书就已经解除了，解除的时间为2019年3月11日。而且被告已将原告支付的300000元包括利息（利息按认购书约定计算）一并退给原告，不存在违约行为，原告也不存在利息的损失，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。 原告陈月娣为证明自己的主张，提供了下列证据，经质证，被告的质证意见和本院认证意见如下： 1.认购协议书1份，用以证明原告与被告于2017年2月23日就案涉房屋达成认购协议，且就案涉房屋买卖的主要事项达成一致的事实。经质证，被告认可该证据的真实性及合法性，但对关联性不予认可，认为该证据仅能证明原告和被告达成认购协议，但对房屋买卖的主要内容并未达成一致，最重要的价格还没定下来，约定房屋的价格要在商品房预售许可证取得后以公示的价格为准。经审查，被告对该证据的真实性及合法性无异议，而且也与本案具有关联性，故本院对该证据予以采信。 2.收款收据1份，用以证明原告依约向被告支付300000元认购款的事实。经质证，被告对该证据的真实性及合法性无异议，但认为原告交纳认购款后只是在同等条件下取得了优先购买权。经审查，被告对该证据的真实性及合法性无异议，而且该证据与本案具有关联性，故本院对该证据予以采信。 3.宁波市房地产交易信息服务网截屏，用以证明根据宁波市房产交易信息服务网公布的信息，案涉房屋已于2018年12月28日取得预售许可证、销售状态为“已网签”，被告已将案涉房屋另行出售他人，原告已无法取得案涉房屋所有权，合同目的无法实现的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但案涉房屋的预售许可证是在2019年2月27日取得的，取得预售许可证后被告多次通知原告签订商品房买卖合同并支付购房款，但原告不来签订，故被告按约定于2019年6月3日将房屋另行出售给他人。经审查，该证据能够证明被告已将案涉房屋另行出售给他人，而且被告对该事实也予以确认，故该证据可以作为认定本案相关事实的依据。 4.新浪网上的帖文1份，用以证明被告当时许诺原告购买的房屋总价格是290多万，后因被告涨价，没有将案涉房屋交付原告的事实。经质证，被告认为该份证据真实性不明，即使真实也与本案无关，这是其他购房户单方面的说法，具体事实应以本案庭审查明事实为准。经审查，该证据的内容真实性不明，而且与本案没有关联性，本院不予采信。 5.宁波市房产信息交易信息服务网公示的案涉房屋房产信息查询1份，用以证明案涉房屋取得预售许可的时间是2018年12月28日，并非被告所说的2019年2月27日，而且被告未充分履行通知义务，即便通知，也是在取得预售许可证后的三四个月后才通知。经质证，被告认为，由于系统故障，网站上两份预售许可证都有案涉的11幢8号房屋，所以应以住建局审批的2019年2月27日预售许可证为准。经审查，案涉房屋的预售许可证取得时间并非本案的关键，与原告的诉讼请求不具有关联性，故本院对该证据不予采信。 6.停机照片1张，用以证明原告的手机号码于2019年1月22日停机的事实。经质证，被告认为该照片未显示电话号码，且客户名称为许芬芬，而且即使原告所留电话号码已停机，根据认购协议书第8条约定，原告也应自担责任。经审查，该证据并非原件，无法与原件核对一致，而且来源不明，其真实性和关联性均无法确认，故本院不予采信。 被告城投公司为证明自己的主张，提供了下列证据，经质证，原告的质证意见和本院认证意见如下： 1.短信截屏、快递及快递信息查询结果、挂号信各1份，用以证明被告通过电话、快递、短信、挂号信等方式通知原告办理案涉房屋买卖相关手续，其中短信发到了原告预留在认购协议书的手机号码，并告知原告若未于2019年3月10日下午17点前办理，视为放弃案涉房屋的优先购买权的事实。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但是提出认购协议书上原告预留的电话号码在2019年1月22日已停机，原告没收到短信；对于快递，即使被告发了，但认购协议书第4条约定是要原告接到被告的短信和电话后7天内办理购房手续，而且原告在认购协议书上预留的地址一直没变过原告一直住在那，不知道为何被告一直没联系到原告； 关于挂号信，原告没收到挂号信，挂号信内容无法确定，该组证据无法证明被告的证明目的，即便原告收到这些通知，也应当在原告明确表示放弃后原告才丧失优先购买权，但是这些证据里无法显示原告放弃了优先购买权。经审查，该组证据具有真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案相关事实的依据。 2.仁湖锦庭退款流转单、退款单、建设银行单位客户专用回单各1份，用以证明被告已将原告预付的300000元认购款及其利息一并返还给原告。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，并确认收到退回的300000元认购款及9412.5元利息，但认为流转单是被告公司内部材料，对其关联性不予认可，无法证明原告收到的就是被告退的该笔款项；汇款凭证不能证明被告的证明目的，约定的利息并不止这些钱。经审查，原告确认已收到退还的款项数额与该组证据中显示的退款数额一致，且原告对该组证据的真实性无异议，故本院认为该组证据可以作为认定本案相关事实的依据。 3.宁波市奉化区住房和城乡建设局内网截图、宁波市奉化区住房和城乡建设局房地产管理科证明各1份，用以证明案涉房屋预售许可证取得的时间是2019年2月27日的事实。经质证，原告对该证据的真实性不予认可，认为所有取得预售许可证的房屋信息在宁波市奉化区××房××室均有内档资料，仅凭一份非存档单位的证明无法说明被告主张的事实，而且原告提供的宁波市房产信息服务网的查询信息能说明这一事实，即便两次预售许可证都有该套房屋预售信息，那么也可以得出在2018年12月28日的预售许可证中包含了案涉房屋，故案涉房屋取得预售许可证的时间是在2018年12月28日。经审查，案涉房屋的预售许可证取得时间并非本案的关键，并不能起到支持或反驳原告诉讼请求的证明作用，故对该组证据本院不予采信。 4.与陈月娣联系的情况说明2份，用以证明被告与原告陈月娣联系，通知其办理购房手续的事实。经质证，原告对该证据不予认可，认为该证据系被告单方制作，不具备证据要求，不具有证明力。经审查，该证据能够与被告提供的第一组证据短信截屏、快递及快递信息查询结果、挂号信相互印证，故本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 2017年2月23日，原告陈月娣作为认购方与作为出卖方的被告城投公司签订了一份《仁湖锦庭认购协议书》，约定：“认购方认购房屋为××小区××幢××号，建筑面积312平方米。认购方为取得本认购房屋的优先购买权，在填写本认购协议书时自愿交付认购款人民币叁拾万元整（？300000元）。款到本协议生效。出卖方取得商品房销售预售证后公示‘一房一价’销售价格，此价即为签订《商品房买卖合同》价格，不作其他任何优惠（含房票）。认购方签订本认购书后，在接到出卖方电话、短信或信件通知之日起七天内应与出卖方签订《商品房买卖合同》，付清出卖方规定的应付房款，办理相关手续。如认购方未能在上述规定时间与出卖方签订《商品房买卖合同》的，视认购方自动放弃认购权，认购方凭认购收款凭证及本认购协议于一个月内办理退款手续，互不计息。出卖方和认购方的通讯联络以本认购书所记录的电话、地址为准。认购方保证其提供的上述资料的真实性，并承担其不实或失效的责任。” 在认购协议书签订当天，原告通过刷卡向被告支付300000元认购款，被告向原告出具了收款收据。在案涉房屋取得了商品房预售许可证后，被告于2019年2月28日按原告在认购协议书中约定的联系地址和手机号码，通过邮政特快专递向原告邮寄了函件，通知原告于2019年3月10日下午17点前到被告销售处办理案涉房屋买卖的相关手续，但该邮件因原告所留的手机号码为空号被退回。2019年3月1日被告通过向原告在认购协议书上填写的手机号码发送短信，通知原告于2019年3月10日下午17点前到被告销售处办理案涉房屋商品房买卖相关手续，但原告未在通知的时间前来办理商品房买卖手续。2019年3月11日，被告再次按原告在认购协议书中约定的联系地址，通过挂号信向原告邮寄了函件，通知原告因原告未在函件规定的时间办理商品房买卖手续，视为原告放弃案涉房屋的优先购买权，并要求原告于2019年3月17日下午17点前来办理认购款退款事宜，认购款利息按年利率1.5%计算，自缴纳认购款之日起计算至2019年3月17日，之后不计利息。然而因无法联系到原告，该挂号信于2019年3月14日被退回。2019年6月，被告将案涉房屋另行出售给他人。2019年12月16日，被告按原告刷卡支付认购款的银行账户，通过银行转账的方式向原告退还300000元认购款及其利息9412.50元（该利息按年利率1.5%自2017年2月23日缴纳认购款之日起计算至2019年3月17日止）。 本院认为，本案有三个争议焦点：一是原告与被告签订的《仁湖锦庭认购协议书》是否应当解除或是否已经解除及解除的时间；二是原告可否以被告将案涉房屋另行出售给他人为由要求被告承担已付购房款一倍即30万元的赔偿责任；三是被告是否应当赔偿原告诉请的利息损失及利息损失如何计算。对于该三个争议焦点本院综合评判如下： 1.关于原告与被告签订的《仁湖锦庭认购协议书》是否应当解除或是否已经解除及解除的时间问题。本院认为原告陈月娣与被告城投公司于2017年2月23日签订的认购协议书系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，原告和被告均应按照认购协议书的约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定了当事人可以解除合同的法定条件之一即“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”原告自称在认购协议书上所约定的联系电话号码停机，但是停机后其未通知被告更换新的联系电话，导致被告无法通过约定的联系电话联系到原告，而且被告按照原告在认购协议书上约定的联系地址通过邮寄信函也无法联系到原告前来办理房屋买卖相关手续，原告的上述行为表明其不愿意履行认购协议书所约定的签订《商品房买卖合同》等主要义务，故被告有权依法解除双方签订的认购协议书。而且认购协议书中也约定了若原告接到被告电话、短信或信件通知之日起七天内未与被告签订《商品房买卖合同》，则视为原告自动放弃认购权。被告于2019年3月11日通过挂号信向原告寄送信函通知原告前来退款的行为，实质就是在行使解除权。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定通知到达对方时合同解除，虽然该挂号信因无法联系到原告而被退回，但该挂号信已经邮寄到达了原告在认购协议书中约定的联系地址，原告因自身的原因导致该挂号信被退回并不影响被告通知的法律效力，故案涉的认购协议书已于挂号信到达原告约定的联系地址时解除。要求解除合同的前提是合同尚未解除。因本案认购协议书已经解除，原告现要求判决解除本案认购协议书的诉讼请求已不具有前提条件和实际意义，故本院对该诉讼请求不予支持。 2.关于原告可否以被告将案涉房屋另行出售给他人为由要求被告承担已付购房款一倍即30万元赔偿责任的问题。本院认为原告不能要求被告承担已付购房款一倍即30万元的赔偿责任，理由如下：（1）被告将案涉房产另行出售给他人不属于违约行为。按照原告与被告签订的认购协议书约定，原告未在被告通知的七日内与被告签订《商品房买卖合同》，视为原告自动放弃认购权，故被告在原告已放弃认购权的情况下将案涉房屋另行出售给他人并不属于违约行为。至于原告所提出的因认购协议书上约定的联系手机号码停机未收到被告的短信通知，也未收到被告邮寄的信函通知的抗辩意见，因认购协议书第8条约定，原告和被告的通讯联络以认购书所记录的电话、地址为准，原告保证其提供的联系电话和联系地址等资料的真实性，并承担不实或失效的责任，故原告未收到通知是因原告所提供的联系电话和地址不实或失效所致，并非被告的原因所致，不能归责于被告，应当由原告自行承担未收到被告通知的责任。（2）尚未签订商品房买卖合同不符适用惩罚性赔偿的条件。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，适用“买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的情形之一是“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。可见，适用该条惩罚性条款的前提条件是已经订立了商品房买卖合同，但是本案原告和被告仅仅签订了认购协议书，尚未签订商品房买卖合同，而且该认购协议书也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，故原告要求适用该条司法解释的惩罚性条款的条件并不具备，本院不予支持。 3.关于被告是否应当赔偿原告诉请的利息损失及利息损失如何计算的问题。经查，被告通知原告于2019年3月10日17点前办理商品房买卖相关手续，因原告未来签订《商品房买卖合同》等手续，按约定在七日后即2019年3月18日视为自动放弃认购权，原告在放弃认购权一个月内即2019年4月17日前办理退款手续，互不计息，故原告要求被告支付2019年4月17日之前的利息损失，不符合双方的约定，本院不予支持。对于超过一个月即2019年4月18日之后原告未来办理退款手续是否计算利息的问题，双方在认购协议中并未约定，但是原告通过刷卡向被告支付认购款，被告在原告刷卡支付认购款后即已掌握原告的银行账户，即使原告未及时前来办理退款手续，被告也能及时将原告的认购款通过原告的银行账户退还给原告，但被告未及时履行自己的退款义务，而是在长达近8个月后才将认购款退还至原告的银行账户，故被告应当对2019年4月18日至2019年12月15日期间迟延退款导致原告的认购款利息损失承担赔偿责任。经计算，因被告迟延退款导致原告的认购款利息损失约为8365元（以300000元认购款为基数自2019年4月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至2019年12月15日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），但是被告已于2019年12月16日向原告支付了认购款的利息9412.50元，原告的认购款利息损失已经得到了弥补。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告陈月娣的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利率之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费6205元，减半收取3102.5元，由原告陈月娣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  何军 二〇二〇年九月三十日 书记员  周露 ? 附：本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第二款当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。