广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2592号上诉人（原审原告）：惠州市惠阳区淡水富强木材加工厂，住所地：惠阳区淡水镇古屋村坜背队，统一社会信用代码：92441303L056900588。经营者：戴观浓，女，汉族，1956年7月13日出生，住所地:大亚湾区霞涌霞涌村委会苏埔村125号，身份证号码：442************342。委托诉讼代理人：罗成山，广东信惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗惠强，广东信惠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈霞，女，汉族，1980年11月21日出生，住所地：大亚湾区西区街道龙海二路15号惠丰汽配五金城2栋204房，身份证号码:441************308。委托诉讼代理人：邓圭，广东德邻律师事务所律师。上诉人惠州市惠阳区淡水富强木材加工厂与被上诉人陈霞土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告惠州市惠阳区淡水富强木材加工厂不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销（2019）粤1303民初481号民事判决，并依法改判为解除上诉人与被上诉人于2017年8月28日签订的《协议书》；2、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人向被上诉人转租的面积为5000平方米，一审判决认定转租面积为5600平方米系认定事实错误。上诉人与惠阳区淡水镇古屋村坜背村小组签订的《租地合同书》中5600平方米土地的实际承租人有两个，上诉人向被上诉人转租时被上诉人已清楚该事实。被上诉人自2017年8月28日签订《协议书》至上诉人诉至惠州市惠阳区人民法院前均对该5000平方米承租面积无异议，且按5000平方米面积交租，故上诉人向被上诉人转租的面积为5000平方米，并非一审判决所认定的5600平方米。二、被上诉人延期交租的行为，违反了双方的合同约定，上诉人合同行使合同解除权的条件已成就。上诉人与被上诉人签订的《协议书》第一条明确约定，“乙方（被上诉人）承诺按甲方（上诉人）与村小组所定合同遵守合同条款。”，上诉人与古屋村坜背村小组签订的《租地合同书》第三条明确约定，“租金定为半年一次，上半年6月10日，下半年12月6日交清，超过10天不交，作自动退出。”，故上诉人与古屋村坜背村小组约定的关于延期交租解除合同的条件同样对被上诉人具有法律效力。截至止2019年1月10日上诉人诉至惠州市惠阳区人民法院时被上诉人仍未交付2018年上半年及下半年的租金，被上诉人的行为从根本上违反了双方的约定，上诉人行使单方合同解除权的条件已成就，上诉人有权根据《合同法》第九十三条之规定，行使解除权。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，造成一审判决出现根本性错误，一审的错误判决严重侵犯了上诉人的合法权益。为了维护上诉人的合法权益，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求，判如所请。被上诉人陈霞辩称，一、结合《租地合同书》及《协议书》的相关约定，被答辩人应当交付的土地面积为5600㎡，对方所称为5000㎡缺乏依据。（一）结合《租地合同书》及《协议书》的相关约定，被答辩人应当交付的土地面积为5600㎡。根据坜背村小组作为甲方与被答辩人作为乙方于2014年5月1日签订的《租地合同书》第一段中“经双方议定甲方有空地一块约伍仟陆佰平方米”的内容可知，被答辩人从坜背村小组承租的土地面积约为5600㎡。故根据涉案被答辩人作为甲方与答辩人作为乙方于2017年8月28日签订的《协议书》第1条“因甲方另有发展现将甲方（富强木材加工厂）与坜背村小组承租的空地与地上附着物作价壹拾伍万元人民币转让出乙方，转让部分指原合同和厂房”及第2条“……甲方所有权益已经得到，不再有其他相关权益诉求”的约定，被答辩人应当将5600㎡全部交付给答辩人。（二）对方所称为5000㎡、并指责一审法院认定事实错误的理由不能成立：第一，被答辩人并未举证证明《租地合同书》中5600㎡土地的实际承租人有两个，退一步讲，即使有两个，但前述《租地合同书》中的乙方仅有被答辩人，并无其他主体，且被答辩人在与答辩人签订《协议书》时也没有披露，因此，对方称其向答辩人转让时，答辩人已知晓《租地合同书》中的5600㎡土地的实际承租人有两个，纯属“空口白牙”，没有任何依据；第二，如前所述，须交付的土地面积为5600㎡有明确的合同约定，而被答辩人在拒绝交付另外的600㎡土地的情形下反而指责一审法院认定事实错误，显然是荒谬的。需说明一点的是：对方至今未交付另外600㎡土地的行为已构成严重违约，答辩人保留追究其违约责任的权利。二、涉案《协议书》系一份权利义务概况转让合同，并非转租合同，即答辩人已取代被答辩人成为涉案《租地合同书》的甲方，故被答辩人的要求解除《协议书》的理由，不能成立。（一）涉案《协议书》系一份权利义务概况转让合同，且答辩人已依约履行了《协议书》约定的义务，该《协议书》不具备解除条件。1、从涉案《协议书》的内容来看，足以说明涉案《协议书》系一份权利义务概况转让合同。第一，涉案《协议书》第1条明确约定：“转让部分指原合同与厂房，水电”；第二，涉案《协议书》第2条明确约定：“甲方收齐款项后甲方所有权益已经得到，不再有其他相关利益诉求……”。2、答辩人已依约支付了15万元的转让款，根据《协议书》第2条的约定，被答辩人不再有其他相关利益诉求。（二）既然涉案《协议书》系一份权利义务概况转让协议，即意味着答辩人已取代被答辩人成为涉案《租地合同书》的甲方，而被答辩人已退出涉案《租地合同书》，故即使答辩人存在欠租，亦是答辩人与坜背村村小组之间的法律关系，与被答辩人无关。（三）被答辩人存在至今未将5600㎡土地中的600㎡土地交付给答辩人等违约行为。在此情形下，被答辩人反而要求解除涉案《协议书》，可谓“恶人先告状”。如前所述，答辩人已依约履行了《协议书》约定的义务，相反对方至今尚有600㎡土地未支付，其行为已构成严重违约，此外，被代办人至今未依约将水、电设施及资料移交、过户给答辩人，亦构成严重违约。在此情形之下，被答辩人反而要求解除涉案《协议书》，可谓“恶人先告状”。三、退一步讲，即使涉案《协议书》是一份转租合同，因被答辩人违约在先，作为后履行义务一方的答辩人有权暂不支付租金，即答辩人不存在欠租的情形。如上所述，被答辩人未交付另外的600㎡土地，根据《合同法》第212条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定及商业习惯，完全交付涉案土地的义务在先，支付租金的义务在后。据此，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，因被答辩人违约在先，作为后履行义务一方的答辩人有权不支付租金，即被答辩人不存在欠租的情形。更何况，被答辩人未依约将水、电设施及资料移交、过户给答辩人。四、其他。1、答辩人截止目前已交清所有应交付的租金，故退一万步讲，即使是转租、且即使答辩人不享有先履行抗辩权，答辩人现也亦不存在拖欠租金的情形。故从维护交易安全的角度，二审法院不应判令解除《协议书》。2、后续租金已由答辩人直接向坜背村小组交付租金，对此，无论是坜背村小组、还是被答辩人均未提出异议，由此可见，各方均已认可被答辩人已将其在《租地合同书》的权利义务转让给答辩人，并由答辩人与坜背村小组直接履行《租地合同书》；3、答辩人在受让《租地合同书》项下的权利义务后，已将土地等分组给他人，故从维护社会稳定的角度，二审法院亦不应判令解除《协议书》，更何况涉案《协议书》本身不具备解除条件。综上所述：被答辩人的上诉请求缺乏事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回其无理上诉请求。原审原告惠州市惠阳区淡水富强木材加工厂向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告于2017年8月28日签订的《协议书》；2、判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日租金72000元；3、判令诉讼费、保全费由被告承担。后当庭撤回诉讼请求2。一审法院认定事实：原告富强木材厂个体经营者戴观浓于2014年5月1日与案外人惠州市惠阳区************民小组（以下简称坜背小组）签订《租地合同书》，约定，坜背小组将其面积为5600平方的空地出租给原告富强木材厂使用，租赁期限为10年；前5年每平方米租金1.2元，每月租金6720元；后5年每平方米租金1.7元，每月租金9520元；租金每半年交纳一次，上半年6月10日，下半年12月6日交清；超过10天作自动退出；合同期内原告合法经营不影响村民利益可转让；甲方收齐款后甲方所有权益已经得到，不再有其他相关利益；2017年8月以前的租金（含8月份）、水电费等由甲方负责，2017年9月以后的租金、水电费等由被告负责等等。原告富强木材厂个体经营者戴观浓与被告陈霞均认可戴贤彪代表戴观浓与被告陈霞签订上述协议。2017年8月28日，原告富强木材厂个体经营者戴观浓丈夫戴贤彪（甲方）与被告陈霞签订《协议书》，约定：甲方另有发展，现将富强木材厂与坜背小组所承租的空地与地上附着物作价15万元转让给被告，转让部分指原合同与厂房、水电，厂房内其他物品由甲方自行处理，1个月处理完毕；甲方承诺甲方与村小组所订合同真实有效，被告承诺按甲方与村小组所定合同遵守合同条款等等。戴贤彪（甲方）与被告陈霞签订协议书后，原告将其承租坜背小组的5000平方的空地交付给被告陈霞；被告陈霞向原告支付转让款15万元。原告未将水电费的缴费手册交付给被告陈霞，也未办理水电过户手续。后被告陈霞将租赁土地上的铁皮屋翻新后又转让给其他人。经本院询问，案外人坜背村小组长曾瑞新表示事后得知原告将其承租的5000平方的空地及空地上的铁皮棚转让给被告陈霞，不违反合同约定，且不影响村小组的权益，对转租无异议。2019年1月2日，原告富强木材厂经营者戴观浓向坜背经济合作社交纳租金80640元，并从2017年8月至2018年8月交纳电费、水费。被告陈霞于2019年1月22日向戴观浓支付租金77000元。一审法院认为，一、关于转租合同的效力。原告与土地所有权人坜背小组签订《租地合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应认定合法有效；原告与被告陈霞签订的《协议书》，虽然甲方代表戴贤彪不是原告经营者，但是原告经营者的丈夫，而原告经营者戴观浓认可戴贤彪的行为，被告陈霞也不持异议，且土地所有权人坜背小组对原被告的转让行为无异议，协议内容是原被告双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且大部分已经履行，原被告对《协议书》的效力不持异议，从而应认定原告代表戴贤彪与被告陈霞签订《协议书》合法有效。二、关于转让协议的履行。原被告签订《协议书》后，原告已依据合同约定将其承租的5000平方的土地和土地上的厂房交付给被告陈霞；被告陈霞向原告支付转让款15万元，原被告均履行了合同主要义务；但原告尚有600平方米的土地未交付给被告，未全面履行合同约定的交付土地的义务，系瑕疵履行，构成违约，但不构成根本违约；被告陈霞未按照合同约定及时将土地租金按半年一次支付给原告，至2019年1月22日才向原告经营者戴观浓支付租金77000元，系迟延履行合同义务，构成违约，但没有构成根本违约。原告诉请被告履行支付租金72000元的义务，被告已支付给原告的款项已超出原告诉请，故对原告该项诉请，原审法院不再处理。根据原被告《协议书》的约定，原告实际已将其与坜背小组签订的《租地合同书》的权利义务一并转让给被告，坜背小组知晓后无异议；原被告间的转让行为不违反《中华人民共和国合同法》第八十九条的规定；且被告履行了合同主要义务，在迟延履行后又主动全面履行了合同义务，原告请求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条关于合同解除的规定，原审法院不予支持，应驳回原告的诉请。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告惠州市惠阳区淡水富强木材加工厂的所有诉讼请求。案件受理费1600元减半收取800元，由原告永原告惠州市惠阳区淡水富强木材加工厂负担。二审中，上诉人惠州市惠阳区淡水富强木材加工厂提交以下新证据：证据1：广东省排放污染物许可证，证据2：惠阳市公安消防大队《责令限期改正通知书》《复查意见书》，证据3：消防水池及排污水池照片，共同拟证明：排污设施及消防水池占地面积约600平方米，因被告认为其不需要上述设施，双方实际履行的合同面积为5000平方米。被上诉人陈霞针对上述证据发表质证意见：被上诉人认为上诉人二审提交的证据已经在一审之前形成，不属于新证据。即使属于新证据不能证明其证明内容，对证据1、2的真实性合法性确认，对关联性不确认。对证据3真实性合法性关联性均无法确认。其提供的证据没有任何证据显示排污设施及水池占地面积600平方米，对方认为我方不需要这些设施无任何证据，对方在一审提交的协议书中已经明确写明因甲方另有发展将空地及地上附着物转让给乙方，相应设施应当一并交付给我方，对方所称双方实际履行的合同面积为5000平方米无任何依据。二审中，被上诉人陈霞提交以下新证据：证据1：《收款收据》3份及银行转账凭证3份，共同拟证明：后续租金由陈霞直接向沥背村小组交付，由此可见，各方均确认富强加工厂已将其在《租地合同书》的权利义务转让给陈霞，并有陈霞与沥背村小组直接履行案涉《租地合同书》。上诉人惠州市惠阳区淡水富强木材加工厂针对上述证据发表质证意见：真实性确认，对合法性不认可，根据协议书的约定，被上诉人应当向上诉人交租，其直接向村小组交租的行为违反了合同的约定，涉案合同书是转租关系，并非权利义务概括转让，一审判决已经认定协议书是转租，被上诉人未针对一审判决进行上诉，表明其对一审判决并无异议，故对此关联性也不认可。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，富强木材厂个体经营者戴观浓于2014年5月1日与案外人惠州市惠阳区************民小组（以下简称坜背小组）签订《租地合同书》，约定“在租用期间，乙方（富强木场加工厂）合法经营不影响村民利益可转让，……”。另查二，惠州市惠阳区淡水富强木材加工厂（甲方）与陈霞（乙方）签订的《协议书》约定：“甲方承诺甲方与村小组所订合同真实有效，乙方承诺按甲方与村小组所订合同遵守合同条款。……”坜背小组与惠州市惠阳区淡水富强木材加工厂签订的《租地合同书》第三条约定：“三、租金定为半年一次，上半年6月10日，下半年12月6日交清，超过10天不交，作自动退出。”另查三，双方在二审庭审中确认，起诉前，陈霞将租金先交给上诉人，再由上诉人转交惠州市惠阳区************民小组，起诉后，陈霞直接将租金交给惠州市惠阳区************民小组。另查四，2019年5月8日，一审法院对案外人坜背村小组长曾瑞新进行询问，其中《询问笔录》载明：“审：是否认可原告惠州市惠阳区淡水富强木材加工厂将你们村的土地出租给被告陈霞？曾瑞新：村里的人都知道原告惠州市惠阳区淡水富强加工厂将土地转让给陈霞。村里的人刚开始是不清楚，后面看到戴贤彪和村小组签订的合同里面有约定可以转租，所以村里人都没意见。村里是同意的。”另查五，上诉人在一审提交了涉案土地的自来水缴费册、缴费卡及部分发票、电费缴费卡、银行扣费流水及部分发票、通往涉案土地电线毁坏情况及维修收据，其中自来水缴费册显示户名：戴贤彪，地址：古屋三家村；四张发票联显示戴贤彪向惠州市惠阳供水有限公司缴纳古屋三家村2018年6月25日至2018年7月26日、2018年4月26日至2018年6月25日、2018年10月27日至2019年1月28日、2018年7月26日至2018年10月27日的基本水费、污水处理费、垃圾处理费、违约金；戴观浓的银行账户显示其于2017年8月18日至2018年8月28日期间逐月向惠阳供电局缴交电费。另查六，二审询问中，双方确认实际交付使用的是5000平方米而非约定的5600平方米。上诉人称：“我方之前是木材厂，排污设施及消防水池是有的，被上诉人认为其不需要排污设施及消防水池，且想少交租，所以才租赁5000平方米”被上诉人测主张及时600平方米是排污设施及消防水池，也是要交付的，但被上诉人承认也因上诉人没有交付600平方米部分，所以其是按5000平方米交租，后期则是按5600平方米交租，直接交给了村小组。本院认为，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、双方之间是转租关系还是租赁合同的概括转让，是否有效？2、上诉人应交付给被上诉人使用的面积是5000平方米还是5600平方米，上诉人是否已经依约交付了相应的面积？被上诉人是否至目前为止已经足额缴纳了相应的租金？3、上诉人主张解除合同，应否获得支持？具体评述如下：关于双方之间是转租关系还是租赁合同的概括转让的问题。上诉人主张双方之间是转租关系，被上诉人主张双方之间是租赁合同的概括转让关系，双方对法律关系性质各执一词。对此，本院认为上诉人与陈霞之间名为租赁合同的概括转让关系，实质是转租关系，具体理由如下：1、富强木材厂个体经营者戴观浓于2014年5月1日与坜背小组签订了《租地合同书》，其中约定“在租用期间，乙方（富强木场加工厂）合法经营不影响村民利益可转让，……”，一审法院对案外人坜背小组长曾瑞新进行询问，其中《询问笔录》载明：“审：是否认可原告惠州市惠阳区淡水富强木材加工厂将你们村的土地出租给被告陈霞？曾瑞新：村里的人都知道原告惠州市惠阳区淡水富强加工厂将土地转让给陈霞。村里的人刚开始是不清楚，后面看到戴贤彪和村小组签订的合同里面有约定可以转租，所以村里人都没意见。村里是同意的。”根据案外人坜背小组长曾瑞新在《询问笔录》中所述可知，坜背小组认为上诉人与村小组签订合同约定在不影响村民利益的前提下可以转租，并对上诉人的转租行为无异议。2、双方签订合同后，陈霞将租金先交给上诉人，再由上诉人转交坜背小组，且根据上诉人在一审提交的涉案土地的自来水缴费册、缴费卡及部分发票、电费缴费卡、银行扣费流水及部分发票等证据可知，合同签订后涉案土地的水电费一直由上诉人缴交，因此，上诉人与陈霞签订的《协议书》并未将上诉人在《租地合同书》中的权利和义务一并全部转让给陈霞，上诉人仍承担其与坜背小组《租地合同书》中的相关合同义务，陈霞直接向上诉人交租的行为及上诉人缴交涉案土地水电费的行为互相印证了双方系转租人与次承租人的关系。故陈霞主张双方之间是租赁合同的概括转让关系，依据不足，本院不予采纳。关于上诉人将房屋转租给陈霞是否经过坜背小组的同意，转租合同是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……”本案中，富强木材厂个体经营者戴观浓于2014年5月1日与坜背小组签订了《租地合同书》，其中约定“在租用期间，乙方（富强木场加工厂）合法经营不影响村民利益可转让，……”，根据上述法律规定及合同约定，上诉人与陈霞之间的转租合同已实际履行，且涉案土地所有权人坜背小组对双方的转租行为并无异议，故应认定双方的转租行为合法有效。关于上诉人主张解除转租合同，应否获得支持的问题。上诉人（甲方）与陈霞（乙方）签订的《协议书》约定：“甲方承诺甲方与村小组所订合同真实有效，乙方承诺按甲方与村小组所订合同遵守合同条款。”坜背小组与上诉人签订的《租地合同书》第三条约定：“三、租金定为半年一次，上半年6月10日，下半年12月6日交清，超过10天不交，作自动退出。”本案中，被上诉人未按约定时间缴交租金已构成违约。但是，上诉人并未及时向陈霞发出催缴租金和解除终止合同履行的通知，上诉人于2018年12月17日向坜背小组交付了2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金后，陈霞已于2019年1月22日支付租金77000元，虽系迟延支付租金，但尚未构成根本违约。且二审庭审中，双方均确认上诉人交付给被上诉人只是用的土地面积仅5000平方米而非约定的5600平方米，双方对于上诉人是否已经依约交付全部租赁土地存在争议。综上，上诉人仅以陈霞延期交租违反了双方的合同约定为由请求解除合同，缺乏充分的法律和事实依据，本院不予支持。一审驳回上诉人解除合同的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽略有偏差，但最终处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年九月二日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。