安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初3166号 原告：金寨县素德罗曼舞蹈艺术中心,住所地金寨县梅山镇欣悦广场4楼。统一社会信用代码91341524MA2N4RFY07（1-1）。 执行事务合伙人：罗漫。 委托诉讼代理人：朱仲钧，安徽远宏律师事务所律师。 被告：安徽将粤商业管理有限公司，住所地安徽省金寨县梅山镇梅山湖路与悬剑山路交叉口香港花园二期综合楼。统一社会信用代码91341524MA2TGMQMX5。 法定代表人：朱俊，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李学兵，该公司股东。 原告金寨县素德罗曼舞蹈艺术中心（以下简称素德罗曼艺术中心）与被告安徽将粤商业管理有限公司（以下简称将粤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告素德罗曼艺术中心委托诉讼代理人朱仲钧，被告将粤公司委托诉讼代理人李学兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 素德罗曼艺术中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告免收原告三个月租金54450元；2.判令被告下调合同保证金，并责令被告对保证金进行专项账户存储，退还保证金时支付存储利息。3.责令被告明确公摊费用的具体数额、计算依据及政策依据，若收取不合理，则判令被告返还或降低已收取的公摊费用；4.判令被告向原告就合同所有费用提供合法有效的税票；5.判令被告停止对原告随意断水、断电的侵害行为；6.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年10月25日，原、被告就位于金寨县香港花园二期综合楼四楼商铺签订了《商铺经营管理合同》，合同签订后原告认为该合同中存在居多不合理、不公平的条款，事实理由如下：1.原告在签订合同不久，即遭遇全域性的新型冠状病毒，疫情期间因不可抗力事由，原告停止经营四个多月，但被告依旧收取原告租金及管理费用，其行为显失公平，原告认为被告应减收三个月的房租及管理费用；2.合同约定三个月的租金作为保证金，明显过高，且收取保证金后被告未使用专项账户对该保证金进行存储，约定退还保证金时不支付原告任何利息，被告的行为系变相无偿使用原告资金，侵害了原告的合法权益；3.被告收取原告的公摊费用不合理，且无政策及计算依据，被告应向原告释明收取公摊费用的政策依据、计算方法，从而确定公摊费用的多少以及是否应由原告承担；4.原告向被告缴纳的所有费用被告都未向原告出具合法有效的税票，提供税票是被告的义务，被告未提供税票的行为明显违法，应责令其纠正该不法行为；5.被告作为物业管理单位，常以断水、断电等方式要挟原告，迫使原告违背自愿原则，服从不公平的合同条款，缴纳不合理的费用，同样存在违法，应停止不法侵害行为。基于以上事实和理由,原告认为原、被告签订的《商铺经营管理合同》违背了公平自愿原则，请求依法变更相关条款,维护原告的合法权益。 将粤公司辩称，原告诉请没有法律和事实依据，诉请与事实和理由相矛盾，原告的案由是房屋租赁合同纠纷，但是其诉请皆是关于房屋履行期间承认主合同的基础上双方权利义务的界定产生的诉求，但其事实与理由适用的法律依据是显失公平以及撤销权变更和变更权的主张，诉讼请求不明确，法律关系混乱，同时原、被告自合同签订后，被告积极按照双方签订的合同履行了相关的权利和义务，在此期间原告没有提出撤销权和变更的请求。原告请求判令免收三个月租金不合理不合法，疫情期间开发商未给予免租，双方合同中并未约定免租；原告请求下调合同保证金与装修保证金，并进行专项账户存储，退还保证金时支付利息不合理不合法，双方合同中约定并经过双方认可收取三个月保证金；合同中公摊费用是所有商户均为20%公摊，由于原告租赁面积较大，商场给予优惠没有按20%公摊计算，经过双方协商按17000元收取；税票要求不合理，停水、停电是因原告在被告催要租金后仍未交租的情况下按合同约定采取的措施；综上原告的所有诉请没有事实和法律依据支持，应当依法予以驳回。综上原告的所有诉请没有事实和法律依据支持，应当依法予以驳回。 素德罗曼艺术中心为证明自己的主张，向法庭提交证据如下：1.《商铺经营管理合同》，证明被告对合同中就合同保证金、装修保证金、公摊费用等内容的约定，利用了己方的强势地位，使得原告处于权利义务不对等且义务远远高于责任的状态,且违约责任相对于被告方更重，有失公平，原告合法权益受到损害，同时原告诉请依据的合同是租赁合同纠纷，此合同明显显失公平，原告提起诉请是变更权的主张，且在一年之内，有法律规定和事实依据；2.收款收据,证明原告已就合同约定支付了租金、合同保证金、装修保证金、公摊费用，被告未向原告提供税票，保证金约定过高，违约责任不对等，且未向原告提供公摊费用的政策依据、计算标准，只是笼统的给原告定一个金额让其缴纳，有失公平，请求法院依法变更。 将粤公司为证明自己的主张，向法庭提交证据如下：1.《商铺经营管理合同》，证明合同签订是双方自愿的，是双方真实意思的表示，且在合同的条款中对相关事项都有详细规定，符合法律规定，不存在违法情形；2.租金催款通知函，证明按照合同约定，承租人逾期缴纳房租，出租人可以按照合同约定采取包含但不仅限于停电、停水等措施来进行催要租金；收取保证金及公摊费用是合同履行期间收取的，是按合同约定合情合理收取的。 对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的1、2号证据真实性被告无异议，予以认定，由于双方所签订的合同是在协商自愿的基础上签订的，原告亦未提交其他证据用于佐证自己的主张，故对其证明目的不予采信；被告提交的1、2号证据真实性原告无异议，予以采信。 本院经审理查明事实如下：2019年10月25日原、被告签订《商铺经营管理合同》，合同约定原告承租被告运营的金寨县香港花园二期综合楼四楼，从事舞蹈、音乐、美术、播音与主持艺术等培训业务，租期为六年，即自2020年1月1日至2026年1月1日，租赁面积550平方米；合同第三条第2款以列表的方式将原告需向被告交纳的各项费用进行了约定，其中租金为33元/平方米/月，租金交纳方式为按年收取，每半年一交，第一、第二年为33元/平方米/月，第三年为35元/平方米/月，从第四年开始每年年租金缴纳金额在上一年基础上递增5%；原告需交纳3个月的租金计54450元作为保证金，作为原告履行合同的保证；交纳公摊费用17000元，每年同样递增；交纳装修保证金50000元。合同第四条第1款约定被告裸租给原告，不承担任何装修项目及装修费用，原告自行装修；第2款约定该商铺装修期间的消防改造由被告负责；合同对双方的权利和义务、物业管理、违约责任等进行了约定，合同第十六条第12款约定，如原告未按约交纳相关费用，被告有权停止水、电服务。合同签订后，原告进场经营，在经营过程中，原告认为合同中存在诸多不合理、不公平的条款，要求被告下调或退还所收取的相关费用，经协商无果，致诉讼来院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告在平等自愿的基础上签订了房屋租赁合同，均应按合同约定履行自己的义务，虽然因疫情原因给原告的经营带来了一定的影响，但对租金的减免需要双方协商一致，现被告不同意减免，亦无相关法律和规定强制被告予以减免，况且商业经营本就存在风险，由于原告的此项请求无相关法律依据，本院不予支持。双方在合同中就履约保证金、公摊费用等均进行了约定，且原告已按约定交纳了相关费用，该约定系双方自愿达成，不违反法律规定，原告亦未提交证据证明该约定违反法律规定或给其造成了损失，同时，无法律规定要求被告就所收取的保证金必须开立专项账户进行存储及在返还保证金时支付保证金的存储利息，双方在合同中亦对此未进行约定，故对原告关于要求被告下调保证金、保证金开立专项账户进行存储、返还保证金时支付保证金的存储利息请求不予支持；其称被告重复收取公摊费用，但未提交证据予以证明，不予支持。是否应当开具税票是税务主管部门的行政管理职能，如原告认为被告应对所收取的费用开具税票，可向税务主管部门提出诉求，不属本案民事案件审理范围，对此请求亦不予支持。虽然随意停水、停电是简单粗暴的管理方式，但双方在合同中约定如原告不按时交纳相关费用，经催告无果后，被告可采取停水、停电的方式以督促原告交纳相关费用，虽然这种管理方式不可取，但是双方在合同中有此约定，被告采取这种方式亦是在经双方约定认可的条件成就情况下所实施的行为，不违反双方的约定，故对原告要求判令被告停止随意停水、停电的请求不予支持，但是被告在今后的管理中遇到问题时应多和对方沟通、协商，尽量不要采取诸如停水、停电的方式去解决问题，以避免产生不必要的矛盾和损失，以利营造更和谐的租赁关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告金寨县素德罗曼舞蹈艺术中心的诉讼请求。 案件受理费1161元，减半收取计580.50元，由原告金寨县素德罗曼舞蹈艺术中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 员 詹政海 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 郭 洪 书 记 员 张盼盼 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据