江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2019)苏1002民初5631号原告：扬州市广江资产经营管理有限公司,住所地在江苏省扬州市广陵区扬州信息服务产业基地内信息大厦12楼。法定代表人：王雪馨，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈艳君，北京市隆安（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡球，北京市隆安（扬州）律师事务所律师。被告：陈从友，男，1971年9月23出日生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。委托诉讼代理人：李显，江苏朱玉明律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈宇涛，江苏朱玉明律师事务所实习律师。被告：广陵区玉壶春饭店，个体工商户，经营场所在江苏省扬州市广陵区京杭水镇一期南街沿街Bl、B2。经营者：潘云方，男，1969年12月5日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。委托诉讼代理人：周茂林，江苏大扬律师事务所律师。第三人：潘云方，男，1969年12月5日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。委托诉讼代理人：周茂林，江苏大扬律师事务所律师。原告扬州市广江资产经营管理有限公司（以下简称广江公司）与被告陈从友、广陵区玉壶春饭店（以下简称玉壶春饭店）及第三人潘云方房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广江公司的委托诉讼代理人沈艳君，被告陈从友的委托诉讼代理人李显、沈宇涛，被告玉壶春饭店及第三人潘云方共同的委托诉讼代理人周茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广江公司向本院提出诉讼请求：1.被告陈从友支付拖欠的房租1345661.1元、物业费562933.8元、水费16150元、电费173856元，扣除已支付的22万元，应付合计1878600.9元；2.被告陈从友支付滞纳金（以1878600.9元为基数，按照同期银行贷款利率从2019年7月1日起计算至实际付款之日）；3.被告陈从友支付逾期腾房违约金157464元；4.被告玉壶春饭店、第三人潘云方对上述拖欠的租金、物业费、水电费等各项费用及滞纳金、违约金承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年12月22日，广江公司与陈从友签订《项目租赁合同》，约定陈从友承租广江公司位于扬州市商铺，租赁期自2015年12月22日至2023年12月21日，合同同时对房屋租金及物业管理费等费用的支付、违约责任承担等内容进行了明确约定。协议签订后，陈从友将承租房屋实际作为与潘云方合伙经营的玉壶春饭店营业之用。后在合同履行中，陈从友屡屡拖延支付房租、物业费及水电费等各项费用，截至2019年6月21日，共拖欠各项费用合计1878600.9元。经多次催要无果，故广江公司于2019年6月21日向陈从友发出解除合同的通知，并要求其支付上述未付款项并腾退房屋，然陈从友至今未予理睬。广江公司认为，《项目租赁合同》真实有效，合同双方均负有诚实履约义务，陈从友未给付合同约定款项的行为己构成严重违约行为，广江公司有权要求陈从友立即支付所欠款项并承担违约责任，玉壶春饭店及潘云方承担连带责任。被告陈从友答辩，陈从友与广江公司不存在房屋租赁合同关系，案涉房屋租赁合同系他人冒用陈从友的名义签署，陈从友未对合同进行追认。潘云方和其注册的玉壶春饭店应系合同实际相对人。被告玉壶春饭店及第三人潘云方答辩，玉壶春饭店系王通华投资兴办，要求追加王通华为本案的被告；租赁合同的承租人是陈从友，潘云方只是代陈从友在租赁合同上签字；玉壶春饭店注册登记的经营者是陈从友，陈从友提供了本人的身份证原件给潘云方，对于借名注册陈从友是自愿的；玉壶春饭店实际由陈从友和其妻符卫莉主持经营，经营成果由王通华享有，潘云方只是帮助陈从友夫妇打理饭店，并不实际经营饭店。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，所有证据均经质证并予以附卷。结合相关证据，本院经审理查明事实如下：2015年12月22日，出租方（甲方）广江公司与承租方（乙方）显示为陈从友的《项目租赁合同》约定，甲方将其位于扬州市建筑面积为1458平方米的商铺租赁给乙方使用，租期自2015年12月22日至2023年12月21日；起租日之前180日为装修期，装修期内乙方无需支付租金，但需支付管理费、水、电、煤等公用事业费；租金不包括管理费、空调费、推广宣传费、停车场费及设施费用（包括但不限于电话费、水电费、煤气费、清洁费及其他费用）。首两年租金为每天0.8元/平方米，租金合计每年425736元，从第三年起以上年租金为基数，每平方米租金每一年递增0.05元，直至租约期满止。租金按季交纳，前一季度最后一个月的25日前交付下一季度的费用；物业管理费按照建筑面积计算，每天0.3元/平方米，合计每年159651元。合同还约定，如乙方逾期向甲方支付本协议下的任何款项，甲方除可依据本合同约定提前终止合同外，还可要求乙方就其延迟支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、管理费等费用之滞纳金按每日0.05%计收；乙方如拖欠租金、管理费等并在甲方向其发出要求乙方立即缴付款项的书面通知后，14天内仍未缴付，甲方有权停止供应水电等服务，该权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取租金的权利，甲方对乙方因此所受的损失不承担赔偿责任；租赁期满或因乙方违约而导致甲方提前终止合同，乙方均应按规定或甲方要求的时间交还该单元，如乙方未按期交还该单元，在其逾期交还期间内，甲方有权收取双倍的租金等内容。该《项目租赁合同》的承租人（乙方）落款处的“陈从友”非陈从友本人签署，该签名系潘云方本人所签。2016年6月7日，玉壶春饭店注册登记，登记的经营者为陈从友。2017年7月24日，扬州市广陵区市场监督管理局依陈从友的申请，核准注销玉壶春饭店。2017年9月26日，玉壶春饭店再次注册登记，登记的经营者为潘云方。2019年5月27日，广江公司通知玉壶春饭店在2019年5月30日前交纳拖欠的水电费共计160871元，逾期未交，则于2019年5月31日8时停止水电服务。2019年6月19日，广江公司的物业管理部通知玉壶春饭店交纳房租236196元、物业费78732元、水费2735元（2019年3月1日至2019年6月1日）、电费26400元（2019年3月1日至2019年6月1日）。2019年6月21日，广江公司向陈从友发送《合同解除通知书》，通知其自2019年7月1日起解除《项目租赁合同》，并要求其于2019年7月1日前结清所欠租金、管理费、水电费共计2049309元后腾房。另查明，2017年4月27日，原玉玉壶春饭店（经营者为陈从友）向广江公司交纳房租20万元。2019年5月31日，潘昱何接受玉玉壶春饭店（经营者为潘云方）委托向广江公司交纳水电费2万元。本案诉讼过程中，经实地查看，玉壶春饭店电表读数折合度数为331342，水表读数为7297。本案审理中，玉壶春饭店请求追加王通华为本案共同被告，广江公司明确表示不追加被告。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《项目租赁合同》中承租人落款处“陈从友”系潘云方所签，潘云方没有代理权，以陈从友名义订立的合同，未经陈从友追认，对陈从友不发生效力，由潘云方对上述合同约定的义务承担责任。广江公司主张2015年12月22日至2016年6月18日为免租期，2016年6月19日至2017年12月21日租金642686.4元（0.8*1458*551），2017年12月22日至2018年12月21日租金452344.5元（0.85*1458*365），符合合同约定，应予确认。本院确认2018年12月22日至2019年6月30日期间的房租为250630.2元（0.9*1458*191），上述租金合计1345661.1元，扣减2017年4月27日原玉玉壶春饭店（经营者为陈从友）向广江公司交纳的房租20万元，故未付房租共计1145661.1元；广江公司主张的管理费，计算期间确定为2015年12月22日至2019年6月30日，共计562933.8元（0.3*1458*1287）；关于广江公司主张的水电费，根据玉壶春饭店水电表的读数及水电价格，本院对其主张的水费16150元、电费173856元，水电费合计190006元予以确认，扣减2019年5月31日玉玉壶春饭店（经营者为潘云方）向广江公司交纳的水电费2万元，故未付水电费为170006元。潘云方对上述房租1145661.1元、管理费562933.8元、水电费170006元，共计1878600.9元承担给付义务。2016年6月7日至2017年7月24日期间，玉壶春饭店登记的经营者为陈从友，陈从友抗辩对登记其为经营者不知情，但没有证据表明2016年6月7日玉壶春饭店的工商登记行为中存在违法，故本院推定陈从友应当知道上述工商登记，对其该抗辩意见不予采纳。该期间原玉壶春饭店使用案涉租赁房屋，系实际承租人，陈从友作为该工商登记的个体工商户经营者，应对该期间的租赁费用及物业费、水、电等费用与潘云方共同承担责任。陈从友应承担的租金计算期间为2016年6月19日（此前为广江公司主张的免租期）至2017年7月24日，共计467726.4元（0.8*1458*401），扣减2017年4月27日原玉玉壶春饭店（经营者为陈从友）向广江公司交纳的房租20万元，陈从友应对房租267726.4元承担共同给付义务；其应共同承担的管理费计算期间为2016年6月7日至2017年7月24日，共计180646.2元（0.3*1458*413）；关于陈从友应共同负担的水电费，根据广江公司主张的数额及原玉壶春饭店（经营者为陈从友）的经营期间，本院酌定为71252元（190006/36*13.5）。陈从友应对上述房租267726.4元、管理费180646.2元、水电费71252元，共计519624.6元承担共同给付义务。2017年9月26日玉壶春饭店再次注册登记的经营者为潘云方，此后玉壶春饭店实际使用案涉租赁房屋，系实际承租人，故玉壶春饭店应对从2017年9月26日起发生的租赁费及物业费、水、电等费用共同承担给付责任。根据合同约定，该期间租金为804451.5元（0.8*1458*87+0.85*1458*365+0.9*1458*191）；管理费为281248.2元（0.3*1458*643）；水电费根据广江公司主张的数额及玉玉壶春饭店（经营者为潘云方）经营期间，本院酌定为105559元（190006/36*20），扣减玉玉壶春饭店（经营者为潘云方）于2019年5月31日向广江公司交纳的水电费2万元，其还应共同负担85559元。玉玉壶春饭店对上述房租804451.5元、管理费281248.2元、水电费85559元，共计1171258.7元承担共同给付义务。关于广江公司主张的滞纳金，《项目租赁合同》约定租金、管理费等费用的滞纳金按每日0.05%计收，广江公司主张按照同期银行贷款利率（现按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）计算，不违反合同约定及法律规定，应予支持。关于广江公司主张的逾期腾房违约金，因《合同解除通知书》发送对象为陈从友，而发送通知书时，陈从友不再是玉壶春饭店的经营者，此时的玉壶春饭店并未收到该通知书，故广江公司的该主张不能得到支持。玉壶春饭店请求追加王通华为本案共同被告，广江公司不要求追加被告，系处分其自身权利，且王通华非本案必要共同诉讼当事人，故对玉壶春饭店的该申请不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、第三人潘云方于本判决生效后十日内向原告扬州市广江资产经营管理有限公司给付房屋租金1145661.1元、管理费562933.8元、水电费170006元，共计1878600.9元及逾期付款违约金（以1878600.9元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年7月1日起计算至实际给付之日止）；二、被告陈从友对上述第一项判决确定的房屋租金中的267726.4元、管理费中的180646.2元、水电费中的71252元，共计519624.6元及逾期付款违约金（以519624.6元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年7月1日起计算至实际给付之日止）承担连带清偿责任；三、被告广陵区玉壶春饭店对上述第一项判决确定的房屋租金中的804451.5元、管理费中的281248.2元、水电费中的85559元，共计1171258.7元及逾期付款违约金（以1171258.7元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年7月1日起计算至实际给付之日止）承担连带清偿责任；四、驳回原告扬州市广江资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23182元，由原告扬州市广江资产经营管理有限公司负担1800元，由第三人潘云方负担21382元，被告陈从友对其中的5938元、被告广陵区玉壶春饭店对其中的14466元承担共同给付责任（原告已预交，第三人及被告应在本判决生效后十日内将其应负担之款交付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长 涂 霞人民陪审员 范 羽人民陪审员 李俊伟二〇二〇年九月四日法官 助理 陈红静书 记 员 马倩怡