文书内容辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民再24号再审申请人(一审被告、二审上诉人)兴城市君安房地产开发有限公司。住所地：辽宁省兴城市钓鱼台办事处塞北佳园C幢03号。法定代表人王孟潮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：韩启，系辽宁杨洪伟律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)徐典，女，1989年3月15日出生，汉族，无业，住辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：陈时丽（徐典母亲），女，1963年4月17日生，汉族，退休干部，现住址。委托诉讼代理人：宋宇，辽宁开智律师事务所律师。再审申请人兴城市君安房地产开发有限公司（以下简称君安公司）为与被申请人徐典商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）辽14民终1533号民事判决。向辽宁省高级人民法院申请再审，省高院于2019年12月24日作出（2019）辽民申6526号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月20日公开开庭审理了本案。君安公司的委托诉讼代理人韩启、徐典的委托诉讼代理人宋宇、陈时丽等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。徐典向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除与被告签订的《海天城认购协议》；2、被告赔偿原告损失1250000元。一审法院审理查明的事实：兴城市新东路51号海天城19号楼4号住宅系君安公司承建，君安公司将该住宅先卖给案外人康晋，案外人康晋向君安公司交付了全部购房款，后案外人康晋想在君安公司换购面积大的住宅，徐典此时想在君安公司购买住宅，经君安公司、徐典及案外人康晋共同协商，案外人康晋将兴城市新东路51号海天城19号楼4号住宅退还给君安公司，君安公司将该住宅卖给徐典，徐典给付案外人康晋因房屋涨价差价款11万元。2018年10月9日，君安公司与徐典签订了《海天城认购协议》，协议内容为“甲方：兴城君安房地产开发有限公司。乙方：徐典。乙方在充分了解海天城产品的前提下，自愿认购以下房屋。甲乙双方经友好协商一致，就认购事项达成以下协议：一、房屋坐落位置：兴城市新东路51号海天城19号楼4号(住宅)。二、乙方选择的房屋建筑面积为：246.27m(该面积为房产局预测绘面积，产权面积以房产部门最终测绘为准)。三、价格及优惠：(该房屋按套计价销售)。。(2)折后单价：8324、20元，折后总价2050000元。四、付款方式及期限：乙方2018年10月9日支付定金1250000元整。剩余购房款项选择贷款方式进行付款：乙方于2018年10月9日前支付首付款1250000元整。余额以公积金贷款，并于2018年10月20日前将贷款相关手续办理完毕上报贷款银行。六、违约责任1、乙方需按照本协议所约定的时间内按照所约定的付款方式支付房款及办理相关贷款手续并签订商品房买卖合同，若乙方未按照协议约定履行则视为乙方违约，甲方有权追究乙方违约责任：若乙方未按照协议第四条、约定时间付款的，逾期超过7天的(含7天)，甲方有权将该房屋另行出售，不承担任何违约责任，同时定金不予退还。2、甲方在签订本协议后不得将该房屋另行出售(乙方违约除外)。若甲方违约，则双倍返还定金作为违约金支付给乙方。九、本协议一式三份，经甲乙双方签署后生效：其中甲方执两份，乙方执一份，均具有同等法律效力。”协议签订后，徐典向君安公司交纳了房款1250000元，君安公司给徐典出具了专用收款收据。徐典交完房款以后，君安公司工作人员带着徐典到房产处办理住房公积金贷款手续，徐典交付了相关的贷款所需资料，按照程序等房产处进行网签(网上签订买卖合同)，到2018年11月30日房产处也没有出具网签合同，徐典便找君安公司工作人员，君安公司工作人员告知徐典，徐典购买的房屋已抵押于辽宁兴城农村商业银行股份有限公司，不能网签合同，不能办理贷款手续。当日，徐典便要求君安公司退还已付的购房款，徐典在君安公司提供的退款申请表上签字，退款原因是无法网签，君安公司将徐典交付的购房款1250000元全部退还给徐典，但君安公司拒绝赔偿徐典要求赔偿的损失，徐典无奈诉讼至一审法院，请求解除与君安公司签订的《海天城认购协议》，并请求君安公司赔偿损失1250000元。本案在审理过程中，徐典于2019年1月23日向一审法院申请财产保全，请求查封君安公司名下的银行存款，一审法院于2019年1月28日作出(2019)辽1481民初第404号民事裁定书，依法查封了君安公司名下的存款，徐典支付财产保全费5000元。一审法院认为，本案的焦点之一徐典与君安公司签订《海天城认购协议》是否应当认定为商品房买卖合同。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条、商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条、商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。从原告与被告签订的《海天城认购协议》的内容看，该协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备(一)、(二)、(三)、(四)、(十二)项的主要条款，并且君安公司已经按照约定收受徐典交付购房款1250000元，该协议应当认定为商品房买卖合同，故本案的案由应由商品房预售合同纠纷变更为商品房买卖合同纠纷；本案的焦点之二，君安公司与徐典签订《海天城认购协议》时，是否告知徐典购买的房屋处于抵押状态。从徐典与君安公司签订的《海天城认购协议》内容看，君安公司并没有书面告知徐典购买的房屋处于抵押状态，君安公司辩称其在徐典购买房屋时告知了徐典购买的房屋处于抵押状态，但没有向一审法院提供证据证明，而从君安公司与徐典签订的《海天城认购协议》第四条约定的付款方式及期限看，徐典于2018年10月9日前支付首付款1250000元外，余额800000元房款以公积金贷款方式给付君安公司，而君安公司的工作人员与徐典办理公积金贷款时，因徐典从君安公司购买的房屋已抵押于辽宁兴城农村商业银行股份有限公司，导致徐典不能办理公积金贷款，综上可以认定君安公司在徐典购买房屋时没有向徐典告知购买的房屋已抵押的事实；本案的焦点之三，徐典是否有权解除与君安公司签订的《海天城认购协议》，并要求君安公司赔偿损失1250000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；本案中徐典与君安公司签订《海天城认购协议》时与君安公司约定是先交房款1250000元，另外房款800000元是办理公积金贷款购买房屋，君安公司没有告知徐典其购买的房屋已抵押于辽宁兴城农村商业银行股份有限公司的事实，存在欺诈行为，违反了诚实信用原则，导致徐典购买房屋的目的不能实现，故徐典请求依法解除与君安公司签订《海天城认购协议》的诉讼请求有法律依据，一审法院予以支持；依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：。(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，一审法院认为君安公司在向徐典出售本案诉争的房屋时，向徐典故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致房屋买卖合同被解除，徐典要求君安公司承担已付房款1250000元一倍的赔偿责任有法律依据，一审法院对徐典的该诉讼请求予以支持。对于君安公司的其未与徐典签订《商品房买卖合同》，且明确告知徐典房屋已抵押的事实，无法解除抵押房屋不是君安公司过错所导致，君安公司不存在任何欺骗行为的辩称，君安公司并未提供证据证明其主张的成立故君安公司的辩称没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第九条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决如下：一、解除徐典与兴城市君安房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同(《海天城认购协议》)；二、兴城市君安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐典损失1250000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16050元、保全费5000元，由兴城市君安房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，查明的事实同一审法院审理查明的事实一致。本院二审认为，本案争议的焦点问题有三个：一是涉案房屋出卖人是否为君安公司；二是《海天城认购协议》是否应认定为商品房买卖合同；三是君安公司是否存在故意隐瞒涉案房屋已经抵押的事实，应否承担赔偿责任。对此结合双方的诉辩意见及本案的事实证据，本院作如下分析认定：关于第一个焦点问题。君安公司自认是案外人康晋向其退房后，君安公司与徐典签订了《海天城认购协议》并收取了徐典购房首付款，依上述事实可以认定涉案房屋出卖人是君安公司。关于第二个焦点问题。通过审查《海天城认购协议》可知该协议包含了商品房买卖合同应当具备的主要条款，应认定为商品房买卖合同，一审判决已作详尽论述，本院在此不再赘述。关于第三个焦点问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：。(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。本案中，在君安公司与徐典签订《海天城认购协议》中没有体现出涉案房屋已抵押的事实，君安公司亦未提供证据证实其已将涉案房屋抵押的事实告知徐典)那么依据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的一般举证分配原则，君安公司应承担举证不能的不利后果。因涉案房屋处于已抵押状态，致合同目的不能实现，双方对于解除合同没有异议，君安公司已退还徐典购房首付款，但君安公司违背诚实信用原则未将涉案房屋已抵押的事实如实告知徐典，存在欺诈行为。房屋是买受人赖以生存的根本，为保护买受人的基本生存权益，制裁和遏制出卖人的恶意欺诈、有违诚信的行为，一审法院判决君安公司承担已付房款一倍的赔偿责任并无不当。综上，对君安公司提出的上诉请求均不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16，050.00元，由兴城市君安房地产开发有限公司负担。君安公司申请再审称，1、徐典是从案外人康晋处购买的房屋，私下二人进行了交易。再审申请人一直认为徐典完全了解房屋的实际情况。2、再审申请人已经全部退还购房款，并不存在任何隐瞒和欺骗行为，双方的合同关系已经终止，庭审中徐典没有提供证据其存在任何经济损失，再审申请人不应承担惩罚性赔偿责任。3、涉案房屋的抵押合同期限为2017年2月20日至2019年2月19日，房屋已经解除抵押，现无任何瑕疵，并不存在合同无法履行的情形。4、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的惩罚性条款是针对十六年前房价涨速过快的情形。5、徐典无业，其不符合申请公积金贷款的条件，存在故意隐瞒真相，恶意诉讼之嫌。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二项规定，请求撤销一、二审判决，改判再审申请人不承担赔偿责任，诉讼费用全部由被申请人承担。再审查明的事实与一、二审判决认定事实一致。本院认为，君安公司自认案外人康晋向其退房后，君安公司与徐典签订了《海天城认购协议》并收取了徐典购房首付款，依据合同的相对性原则可以认定君安公司是涉案房屋的出卖人，徐典是买受人。根据双方签订的《海天城认购协议》可知该协议包含了商品房买卖合同应当具备的主要条款，应认定为商品房买卖合同。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，在君安公司与徐典签订《海天城认购协议》中没有体现出涉案房屋已抵押的事实，且君安公司也没有证据证实已履行告知抵押权存在的义务。对此，君安公司应承担故意隐瞒房屋已被抵押导致转让行为无效的过错责任。徐典与君安公司的工作人员办理公积金贷款时，由于涉案房屋抵押于辽宁兴城农村商业银行股份有限公司，导致徐典公积金贷款不能，徐典现要求解除与君安公司的商品房买卖合同，故双方不存在继续履行合同的必要。徐典申请公积金贷款并随同君安公司工作人员到房产处办理了住房公积金贷款手续，交付了相关贷款所需资料，按照程序到房产处进行网签，未被网签是由于涉案房屋已被抵押，故徐典不存在故意隐瞒真相，存在恶意诉讼之嫌。但鉴于事后君安公司将徐典交付的购房款1250000元已全部退还给徐典，是否给购房人徐典造成损失及造成损失的数额现无证据予以证明，因此，原审判决君安公司赔偿徐典损失1250000元，显失公平,应予调整。故依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2019）辽14民终1533号民事判决及兴城市人民法院（2019）辽1481民初404号民事判决第二项。二、维持兴城市人民法院（2019）辽1481民初404号民事判决第一项。三、兴城市君安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐典损失625000.00元。四、一审案件受理费21050.00元，二审案件受理费16050.00元，合计37100.00元，均由兴城市君安房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 于 洋审判员 刘永鸿审判员 侯秀菲二〇二〇年九月七日            本件与原本核对无异      法官助理赵辰书记员刘佳欣本判决援引相关法律条款：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。