呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2386号上诉人（原审被告）:张帆,女,1981年12月8日出生,汉族,住呼和浩特市赛罕区金桥开发区天赋林溪小区A1号楼2单元601号。被上诉人（原审原告）:李美霞,女,1976年3月23日出生,汉族,住呼和浩特市玉泉区旧城北门友谊小区北区11号楼3单元302号。上诉人张帆因与被上诉人李美霞房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张帆上诉请求：1.请求撤销一审判决;2.二审诉讼费用由李美霞承担。事实和理由：一、张帆解除合同的理由如下：受新冠疫情影响,国家规定学生不能开学,导致张帆与李美霞的合同目的不能实现;呼和浩特市金桥开发区食品药品监督管理局严禁小饭桌开门营业,导致张帆与李美霞的合同目的不能实现;请求法院支持张帆解除双方《租房合同》的诉求,并组织双方进行调解。二、张帆解除协议的时间及执行情况如下：由于新冠受疫情影响,张帆于2020年2月22日通知房东本人要求解除该租房协议,由于小区防疫工作人员不允许外来人员与车辆进入小区,故无法及时腾房,最终于2020年3月17日腾空房屋。张帆自2020年2月以来已经多次与李美霞电话沟通解除租房协议,交还钥匙,李美霞均不配合交接。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。第一百一十八条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明”。四、《租房合同》中约定的“双方不得以任何理由擅自终止合同”条款,属于违反《中华人民共和国合同法》强制性规定的无效条款。五、综上所述,张帆租赁房屋用于小饭桌经营,李美霞予以认可,由于受疫情影响无法继续经营,致使合同目的无法实现,属于法定不可抗力情形,依法应当部分或者全部免除责任,故张帆解除租房协议具有法律依据,望法院采纳张帆的上诉请求。李美霞辩称，新冠疫情不属于不可抗力，李美霞给张帆提供的房屋就是一个生活的场所。至于张帆经营什么，与本案没有关系。李美霞向一审法院起诉请求：1.请求依法判令张帆继续履行租房合同,租房期止时间为2020年7月16日；2.请求依法判令张帆给予李美霞剩余房租玖仟元整。一审法院认定事实：2019年7月17日,李美霞与张帆签订《租房合同》一份,合同约定:“现有位于赛罕区金桥开发区民智苑小区(金桥小学对面)B2号楼2单元底楼西户住宅楼,房主为王俊义,面积117平米出租,经甲乙双方友好协商达成共识,合同具体条款如下:一、租金及期限。1.租金:年租金为壹万玖仟元整(19000元)。2.押金:壹仟元整(1000元),合同到期无房屋内物品损坏,水电暖结清后全部退还。3.期限:租房期限为一年,即从2019年7月17日至2020年7月16日。二、付款方式:分两次付清:第一次签合同之日,第二次剩下的余款于2020年3月1日前付清......四、权利。在租房期内,甲乙双方不得以任何理由擅自终止合同,否则造成的一切损失由违约方负责。如果乙方在合同期止前提出终止合同,除追加违约金外,还应补偿一个月的房租”。合同落款甲方处由李美霞书写“王俊义”、“李美霞”(王俊义与李美霞为夫妻关系),乙方处张帆签名。合同签订后,张帆按照约定交纳押金1000元及第一笔租金10000元,李美霞向张帆交付房屋,在张帆租赁房屋过程中,因修水表支付100元,李美霞同意该笔费用由其补给张帆。张帆租赁房屋用于经营“小饭桌”,因突然爆发新型冠状病毒肺炎,导致“小饭桌”无法正常经营,2020年2月22日,张帆给李美霞打电话,沟通关于解除合同事项。2020年3月18日、2020年3月20日,张帆再次与李美霞电话沟通解除合同相关事宜,但双方未达成一致意见。自此,双方发生争议,李美霞提起诉讼。另查明,涉案房屋钥匙现仍由张帆持有。一审法院认为，李美霞与张帆签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同,双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同”。张帆租赁房屋用于经营“小饭桌”,因新冠疫情发生,与李美霞协商解除《租房合同》,因租金双方未达成一致,《租房合同》未协商解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方”。张帆因新冠疫情发生导致其小饭桌无法继续经营,于2020年3月18日在其租赁房屋房门上张贴“告知书”,告知房主王俊义解除房屋租赁合同,但房屋钥匙仍由张帆持有,房屋仍由张帆控制,该告知书并不能产生通知到李美霞的效果,故对于张帆主张合同已因不可抗力解除的抗辩不予采信。涉案房屋为普通民事住宅,其基本功能是满足居住,即使其租赁房屋时用于开办小饭桌,张帆也不能证明房屋租金明显高于普通住宅的租金收费标准,新冠疫情的发生并不必然导致合同无法继续履行。综上,对张帆主张《租房合同》解除的抗辩不予采信,张帆应继续履行合同租赁房屋,并按照约定向李美霞支付租赁费9000元。关于李美霞要求张帆结清房屋内所用的水电、煤气等费用,因李美霞没有提交相关证据证明张帆是否欠付上述费用及欠付多少,其诉讼请求不明确,故对该诉讼请求不予支持。综上,李美霞与张帆于2019年7月17日签订的《租房合同》继续履行,张帆应给付剩余租赁费9000元;李美霞主张的水电、煤气等费用因请求不明,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第一项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、原告李美霞与被告张帆于2019年7月17日签订《租房合同》继续履行至2020年7月16日;二、被告张帆于判决生效后十日内给付原告李美房屋租赁费9000元;三、驳回原告李美霞其余诉讼请求。案件受理费25元(李美霞已预交),由张帆负担。二审中，张帆向本院新提举证据四组，即证据一，《自治区教育厅文件》，拟证明政府管理部门在2020年4月份的时候还不允许各个中小学开学。证据二，《照片》、《水费票据》、《营业执照》、《备案证》，拟证明案涉房屋用途系开设小饭桌。证据三，《录音》，拟证明一审判决未查清事实。证据四，《照片》，拟证明李美霞在2020年5月中旬即开始再次出租案涉房屋。李美霞的质证意见为，此四组证据均与本案没有关联性，对证据所要证明的问题均不予认可。经二审审理，本院查明事实与一审一致。本院认为,张帆主张2020年1月新冠疫情导致其无法正常经营。受疫情影响，政府部门出台相应政策，严令禁止“小饭桌”开业，致使张帆将案涉房屋用于经营的合同目的落空。新冠疫情的突然爆发势必给每一位经营者造成不可避免的经济损失。就本案而言，作为出租人一方的李美霞将房屋出租给张帆从而获取租金的利益。作为承租人一方的张帆承租该房屋用于经营从而获取经济利益，双方本着实现共同利益的美好愿望签订房屋租赁合同，自订立合同之日起至2020年3月1日承租人未履行交付房租义务前，双方当事人均能依约履行各项权利义务。受新冠疫情的影响，张帆无法继续经营，为防止损失扩大其于2020年2月与李美霞联系商谈解除租赁合同事宜，表明其无法再继续履行案涉租赁合同，李美霞在接到通知后未考虑就当时新冠疫情的特殊情况下对租金进行相应减免。且拒绝接收房屋及钥匙，后张帆于2020年3月腾空房屋且在租赁房屋门前张贴腾房公告，请求归还钥匙交接房屋。其做法已在己方不能依约履行合同的情况下意图尽量减轻李美霞的损失。李美霞在接到通知后未及时止损，放任损失扩大。综合以上情形，一方面承租人不能使用租赁房屋用于经营，支付租金的能力受到影响，另一方面出租人在此期间无法及时再次出租闲置房屋而造成租金损失。本院基于案涉合同履行及新冠疫情影响的因素综合考量，本着新冠疫情的特殊情形下“共克时艰，共担风险”的理念，平衡双方利益，酌情对房屋租金部分予以调整。关于张帆解除合同的上诉主张，因如今合同已过履行期限，判决合同继续履行或解除无实际意义，故本院对一审判决第一项不作调整。综上所述，张帆的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初1434号民事判决第一、三项，即“李美霞与张帆于2019年7月17日签订《房屋租赁合同》继续履行至2020年7月16日”、“驳回李美霞的其他诉讼请求”。二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初1434号民事判决第二项“张帆于判决生效后十日内给付李美霞房屋租赁费9000元”为“张帆于判决生效后十日内给付李美霞房屋租赁费7000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由张帆负担。本判决为终审判决。审判长 张蒙江审判员 姜 怡审判员 蔡世杰二〇二〇年九月九日（法官助理 齐兴宇书记员 葛丽媛