江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终704号上诉人（原审原告）：王小雨，女，1984年11月10日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：杨思怀，江苏东帝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程杰，女，1968年10月24日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审被告）：李寒辉，男，1988年2月4日出生，汉族，住江苏省东海县。原审第三人：王常周，男，1958年2月17日出生，汉族，住江苏省东海县。原审第三人：李文献，男，1957年9月15日出生，汉族，住江苏省东海县。上诉人王小雨因与被上诉人程杰、李寒辉，原审第三人王常周、李文献居间合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初4368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王小雨上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉求。事实与理由：一、向上诉人出售涉案房产的只能认定为李文献，不能认定为李寒辉。一审认为上诉人未能提供充分证据证明其主张的裁判观点不能成立。2018年5月5日《房地产买卖契约》抬头部分的甲方（卖方）是李文献，不是李寒辉。尽管李寒辉不承认当时冒充李文献儿子签名，但如果此前李寒辉已经把李文献的房产买下了的话，抬头部分的甲方应是李寒辉而不是李文献。最终上诉人和李文献签订了2018年5月21日《房地产买卖契约》，完成了涉案房产过户，李文献和王小雨才是涉案房产的买卖当事人，李寒辉在前后两份契约上都不具有合同当事人身份，前后两份契约是认定卖方是李文献的充分证据。二、上诉人有权要求返还6万元售房差价款。李寒辉没有举证证明明确告知上诉人其是涉案房产的实质所有权人，也没有举证证明其得到了李文献夫妇的授权和代理人身份，李寒辉就是附属于程杰的居间人，是程杰的打工者和恶意串通者，李寒辉的涉案行为应当由程杰承担法律责任。上诉人支付的54万元只有交付到李文献手中才实现所有权转移，在程杰和李寒辉手中时只属于居间人代为保管，未实现所有权转移。程杰将代管的54万元只交付给李文献48万元，剩余6万元仍属于居间人代为保管，该6万元仍属于上诉人的合法财产，程杰和李寒辉占有该6万元构成不当得利。三、被上诉人实施的中介套路严重违背诚实信用原则，涉嫌欺诈，法律不应保护。李寒辉和程杰的中介套路将居间服务演变成了自买自卖，破坏了中介市场秩序。《房地产经纪管理办法》第二十五条明确规定：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋。无论李寒辉与李文献是否存在实质性房产交易，都对上诉人不具有约束力。请求二审撤销对李寒辉与李文献之间交易行为的认可，如果李寒辉认为其权利受到侵害，有权另行主张。被上诉人程杰答辩称,一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。被上诉人李寒辉答辩称，同一审答辩意见。原审第三人王常周、李文献未到庭陈述亦未提交书面意见。王小雨向一审法院起诉请求：1.撤销李文献与王常周于2018年5月5日签订的《房地产买卖契约》；2.程杰向王小雨返还非法所得6万元、中介费4000元；3.李寒辉承担连带返还责任。一审法院查明事实：东海县牛山镇佳居乐房产信息服务部成立于2005年12月8日，系个体工商户，经营者程杰，经营范围为房屋中介、婚姻介绍服务。程杰在营业场所悬挂的广告牌为“万家福中介”。2018年5月1日,经程杰介绍，李寒辉（乙方）与李文献、沈某（甲方）以及程杰签订《房地产买卖契约》一份，合同主要约定如下：甲方自愿将坐落在东海县牛山镇菜市街二单元五楼西户的房屋（包括小车库）出售给乙方，面积84.5㎡，价款为48万元；乙方预付购房定金3万元，余款2018年8月6日前付清；双方同意于2018年8月6日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生于甲方有关的产权纠纷或债权债务及遗留问题，甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此造成乙方经济损失的，由甲方负责赔偿；房子过户时，甲方随时配合乙方过户给乙方指定的任何人；本契约一式三份，甲、乙、中介各执一份，具有同等法律效力。合同还具体约定了其他事项。合同签订后，李寒辉向李文献支付了购房定金3万元。2018年5月初王小雨欲购买房屋一套，并委托王常周的战友马某帮忙寻找房源。马某妹妹曾在程杰处购买过房屋，马某与其认识，便联系程杰寻找合适的房屋。在程杰的推荐和介绍下，王小雨看中案涉房产，确定了购买意愿。2018年5月5日，在程杰的组织下，有马某、王小雨、程杰、李寒辉在场，由程杰与马某签订了《房地产买卖契约》一份，该合同在卖方（甲方）处填写的名字为“李文献”，买方（乙方）处填写的名字为王常周，合同主要约定如下：甲方自愿将坐落在东海县牛山镇菜市街二单元五楼西户的房屋（包括小车库）出售给乙方，面积84.5㎡；价款为54万元，乙方预付定金2万元，余款2018年5月20日前付清。双方同意于2018年8月6日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。合同还具体约定了其他事项。该合同下方的签章处，“甲方”处为李寒辉签字和捺印，“乙方”处为马某以王常周的名义签字和捺印，“中介方”处由程杰签字和捺印。合同签订后，王常周按约支付了购房定金2万元，李寒辉出具收条一张。2018年5月21日，为便于办理案涉房屋所有权变更登记，王小雨与李文献再次签订《房地产买卖契约》一份，该协议上载明房屋成交价款为29万元。庭审中，王小雨、程杰、李寒辉认可该契约上约定的价款并非真实意思表示，仅为办理所有权变更登记使用。并于同日办理了所有权变更登记，过户至王小雨名下，现王小雨已实际使用，过户当天程杰将房屋钥匙交付给王小雨。李文献在办理了前述手续后便离开东海县。2018年5月20日，李寒辉向李文献支付剩余购房款449000元。2018年5月24日，王小雨向程杰支付剩余房款52万元，程杰向王小雨出具了收条。次日，扣除1万元用于冲抵中介费用后，程杰向李寒辉支付剩余购房款51万元。2018年5月26日，王小雨向程杰支付中介费4000元，程杰出具收条一份。现王小雨对案涉房屋交付现状认可，对交付的车库的实际面积亦认可，但认为程杰、李寒辉存在欺诈赚取差价为由，提出本案诉讼。双方主要争议的事实为：程杰与李寒辉是否存在欺诈，2018年5月5日《房地产买卖契约》买卖双方主体是谁。关于该争议事实：王小雨认可2018年5月5日《房地产买卖契约》系以其父亲王常周名义并由马某代签的，王小雨追认了其代理行为，并且实际履行了契约约定的权利义务，最终涉案房屋过户至王小雨名下，因此王小雨系该契约的实际买受人，可以依据该协议的约定主张权利。关于王小雨认为程杰与李寒辉存在欺诈，程杰指使李寒辉冒充李文献儿子在2018年5月5日契约上签字，并于2018年5月1日冒充王小雨的丈夫与李文献、沈某签约，王小雨的举证不足以证明其观点。2018年5月5日契约签订之前2018年5月1日，李寒辉便与李文献、沈某签订了《房地产买卖契约》，并取得相关权属证书。李寒辉举证李文献向其出具的收条两份及工商银行转账凭证，证明李文献于2018年5月1日收到李寒辉购房定金3万元，2018年5月20日收到李寒辉购房余款449000元。王小雨对李寒辉举证的两张收条因第三人李文献未到庭，真实性亦不认可。经审查，对于李文献出具的两张收条，其中2018年5月1日的收条系形成在李寒辉与李文献、沈某签订的《房地产买卖契约》背面，收条上面的签名及指印均较为清晰，与协议互相印证，2018年5月20日的收条与工商银行转账凭证相互印证，一审法院对李寒辉举证的收条两份及转账凭证的真实性均予以确认。李寒辉取得涉案房屋所有权的物权期待权，契约中明确约定了房子过户时，李文献随时配合李寒辉过户给李寒辉指定的任何人。后李寒辉嫌房屋面积小通过房产中介程杰出售房产，该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。程杰举证了2018年5月25日李寒辉的收条及银行转账凭证，证明李寒辉已经收到购房款54万元其不存在欺诈行为。王小雨对程杰举证的收条和银行转账凭证的真实性均不认可。经审查，李寒辉出具的54万元收条与银行转账凭证相互印证，故对程杰举证的收条及转账凭证的真实性予以确认。结合房产销售及款项支付经过，李寒辉、程杰对于房产交易经过的陈述明确而合理。综上，一审法院认定程杰与李寒辉不存在欺诈，2018年5月5日《房地产买卖契约》买受方为王小雨，出售方为李寒辉。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，应当提供证据予以证实。王小雨之所以要求撤销2018年5月5日《房地产买卖契约》，并要求程杰、李寒辉退还非法所得6万元及中介费4000元，主要是认为向其出售房屋的卖方应为李文献，而李文献仅实际获得购房款48万元，故主张程杰、李寒辉的获利行为无法律依据，应当返还。经审查，王小雨未能提供充分证据证明其主张。一审法院认定2018年5月5日《房地产买卖契约》买受人为王小雨，出售方为李寒辉。且即便按王小雨主张2018年5月5日《房地产买卖契约》中卖方为李文献，李寒辉在协议上签名系冒充李文献儿子代理签字。李文献已经履行了合同约定的主要义务。如李寒辉对房产出售的实际价格对李文献有所隐瞒，导致李文献收到的房屋价款与实际出售价格不符，亦应由李文献向李寒辉主张返还相差的房屋价款，而非王小雨。综上，王小雨的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第四百零四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决驳回王小雨的全部诉讼请求。一审案件受理费1400元，由王小雨承担。二审期间，本院依职权调取了李寒辉所有的中国工商银行卡号62×××31的账户2017、2018、2019年度以及程杰所有的中国工商银行卡号62×××82的账户2018年1月至2019年6月期间的交易明细。上述交易明细显示：程杰分别于2018年5月10日转款25万元、2018年5月25日转款46万元、2018年6月19日转款23万元、2018年7月31日转款17万元、2018年8月21日转款5.1万元、2018年9月21日转款5万元、2019年11月21日转款18万元及70万元至李寒辉的账户，李寒辉于2018年11月1日转款31.6万元至程杰的账户。对上述资金往来，程杰与李寒辉均主张系程杰出借给李寒辉的借款，除2019年11月份的88万元借款未偿还，其余借款均偿还完毕，相关的借条已经撕毁，程杰陈述利息在偿还本金时一并支付利息，李寒辉陈述利息是按月支付。程杰、李寒辉在本院出示上述交易明细前均陈述双方就本案房屋交易完后没有其他的交易。因李文献不提供送达地址，本院就本案案情电话询问了李文献。李文献陈述的主要内容为：程杰弄的合同，房产证不是自愿给程杰的，李寒辉说其是王小雨的丈夫，李寒辉两头瞒骗。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：程杰、李寒辉是否存在欺诈行为，其欺诈行为应否予以撤销，撤销的后果如何认定。本院认为，本案中，王小雨作为房屋的买受人主张程杰、李寒辉采取欺诈手段，冒充李文献儿子与王常周签订2018年5月5日《房地产买卖契约》，请求撤销该契约，并由程杰、李寒辉返还非法所得6万元及中介费4000元。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。依据上述规定，判断程杰、李寒辉出售涉案房屋的行为是否构成可撤销的欺诈行为，须从以下几个要件进行分析：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。本院认为，涉案2018年5月5日《房地产买卖契约》的卖方（甲方）处填写的名字为“李文献”，落款处甲方为“李寒辉”。程杰、李寒辉主张已告知王小雨该房屋系李寒辉从李文献处购得，但王小雨对此不予认可，程杰、李寒辉亦未能举证证明其主张，结合李文献关于李寒辉说其系王小雨丈夫签订合同的陈述，本院认定程杰、李寒辉隐瞒了涉案房屋由李文献出售给李寒辉的事实。第二，关于程杰、李寒辉是否具有欺诈故意。本院认为，程杰、李寒辉隐瞒涉案房屋系由李文献出售给李寒辉的事实，从而使王小雨认为涉案房屋系由李文献出售，并进一步认为房屋的出售价格54万元系李文献的真实意思表示从而作出购买涉案房屋的意思表示。如王小雨知晓李文献出售房屋的价格为48万元，其不会以54万元的价格购买涉案房屋。关于程杰与李寒辉的资金往来情况，本院认为，虽程杰、李寒辉主张双方之间的款项往来系借款，但多笔款项的发生时间与涉案房屋的买卖时间相重合，且双方先是否认存在涉案房屋交易以外的资金往来，后对利息偿还方式的陈述又相互矛盾，本院有理由相信程杰与李寒辉之间的资金往来系用于倒卖房屋。结合以上几点，本院认为，程杰、李寒辉以54万元的价格向王小雨出售涉案房屋的行为构成欺诈，王小雨有权请求人民法院予以撤销。关于撤销的范围，王小雨上诉主张其要求撤销2018年5月5日签订的《房地产买卖契约》，履行李文献2018年5月1日签订的《房地产买卖契约》，即撤销54万元购房款的约定，履行48万元购房款的约定。本院认为，涉案房屋已登记在王小雨名下，王小雨对于购买涉案房屋的意思表示真实，仅因程杰、李寒辉对于房款的欺诈作出了错误的意思表示，故本院对王小雨要求撤销2018年5月1日签订的《房地产买卖契约》的诉求不予支持。对于6万元购房差价，该6万元系程杰、李寒辉以欺诈方式取得，应当予以返还，本院对王小雨的该诉求予以支持。对于中介费4000元，因房屋交易已完成，王小雨要求返还中介费4000元的诉求本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立；因二审出现新证据，导致一审判决认定事实部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初4368号民事判决；二、程杰、李寒辉于本判决发生法律效力之日起十日内返还王小雨购房款6万元；三、驳回王小雨的其他诉讼请求。一审案件受理费1400元，由程杰、李寒辉负担1300元，由王小雨负担100元；二审案件受理费1400元，由程杰、李寒辉负担1300元，由王小雨负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年九月十六日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰