重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝02民终1790号 上诉人（原审被告）：中海外开发建设集团有限公司[重庆市圣奇建设（集团）有限公司]，住所地重庆市云阳县双江镇滨江大道2918号。统一社会信用代码91500235736553687A。 法定代表人：张乔，董事长。 委托诉讼代理人：赵乾森，男，1992年12月24日出生，汉族，住重庆市开隆区。系该司员工。 委托诉讼代理人：王红勇，男，1997年6月30日出生，汉族，住重庆市梁平区。 被上诉人（原审原告）：重庆市万州区档案馆（重庆市万州区档案局），住所地重庆市万州区百安坝安宁路426号。统一社会信用代码125001017474566479。 法定代表人：刘继梅，馆长。 委托诉讼代理人：薄晋，男，1963年3月4日出生，汉族，住重庆市万州区。该馆员工。 委托诉讼代理人：潘祝，重庆索通（万州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李峰，男，1965年9月2日出生，汉族，住重庆市梁平县。 被上诉人（原审被告）：陈建，男，1969年4月30日出生，汉族，住重庆市云阳县。 上诉人中海外开发建设集团有限公司因与被上诉人重庆市万州区档案馆、李峰、陈建合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初4795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中海外开发建设集团有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人之诉请；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1.涉案《联合开发协议》及补充协议不能作为定案依据，应以备案之《建设工程施工合同》为准，上诉人仅系涉案项目的施工人，施工范围并不涉及场平工程；2.如果《联合开发协议》及补充协议有效，涉案场平工程均与上诉人无关，且涉案项目建设施工、房款收取等均由李峰、陈建负责，上诉人并未实际参与，由此产生的一切责任应由李峰、陈建承担。 重庆市万州区档案馆辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 陈峰、陈建未作答辩。 一审法院认定事实：2006年4月16日，原告（甲方）与被告圣奇建司（乙方）签订《联合开发购房协议》，约定：一.甲方同意将位于周家坝流水二社的3亩和百安坝三洲八社用作建筑住宅楼的划拨土地经合法程序转让给乙方开发，其相关手续由乙方办理，甲方给予协助。二.乙方在取得上述土地所有权后，周家坝项目按原区建委通过的设计方案、百安坝项目按原区建委通过的总平面布置方案进行开发。三.甲方向乙方购买商品房60套，其中周家坝17套，百安坝43套。周家坝房价为540元/㎡，百安坝堡坎上8层为600元/㎡，堡坎下5层（即整栋楼的4-5层）为580元/㎡。购房的所有税费由乙方承担。无论今后物价、房价的涨落，此购房价格为一次性价格。乙方在甲方选定楼层与每户签定合同后方可将剩余住宅上市。周家坝项目在堡坎方的两个单元内，三楼以上选购住房。四.乙方的户型设计要经甲方同意后才能向有关部门申报办理有关手续。房屋建设质量标准百安坝按2007年1月1日施行的新标准执行，周家坝按原标准执行。五.乙方向甲方提供50万元的保证金，甲乙双方在银行开设帐户，实行双控。保证金到位后，甲方才提供土地权属等证件、文件材料。甲方在两处基础完成后，上升工程开始时，返还保证金10万元，其余40万元在工程竣工验收合格交房后返还。六.乙方承担甲方在周家坝项目已发生的场坪费146300元。在职工交订金时扣除。七.购房款的交纳，按工程进度交付。九.交房时限：周家坝工程从动工之日起，10个月交房；百安坝工程动工之日起，12个月交房，每超1个月交房时段，甲方扣违约责任金10万元，直至扣完保证金。十.违约责任：若乙方中途退出，则按时段赔偿甲方的损失费。办理手续阶段，赔偿10万元；基础阶段，赔偿40万元。以后在退出的，则视为乙方自动放弃开发权，甲方收回开发权。被告李峰作为乙方代表也在该协议上签字。原告按照协议收到质保金50万元。 2005年3月至2006年7月，原告共计支付原天城档案局周家坝职工宿舍场坪工程所有款项146300元。2007年4月30日，原告与重庆市南亚建筑工程公司签订《建设工程施工合同》，原告将万州区三峡移民档案中心暨综合档案馆（百安坝）场坪工程承包给重庆市南亚建筑工程公司，合同价款暂定290000元，工期为2007年5月1日至2007年6月30日。该场坪工程包括办公用房和联合开发住宅楼两部分的场坪，完工前后，原告共计向重庆市南亚建筑工程公司共计支付工程款200万元。 2010年5月，被告圣奇建司对原告单位拟建的万州区三峡移民档案中心暨综合档案馆综合楼（百安坝）、万州区档案局移民迁建档案馆工程（周家坝）中标，并和原告（发包方）签订《建设工程施工合同》，工期2010年5月25日至2011年1月25日。被告圣奇建司（甲方）与被告陈建（乙方）签订《工程项目责任书》，约定由乙方对该中标工程负责承建，承包内容以施工合同为准，工期260天；乙方负责履行《施工合同》的全部权利和义务，该工程实行独立核算，自负盈亏；乙方向甲方交纳工程总造价的10%作为工程信誉保证金。 被告圣奇建司于2011年5月30日收到原告支付的职工住房预付款3555000元。被告李峰作为被告公司的合同签字代表，从2012年6月19日至2018年1月15日共向原告借款9笔共计4352000元（30万元+30万元+25万元+50万元+200万元+70万元+10万元+20万元+2000元）用于支付工程款。对该项工程，原告另外支付了青苗费2924元、园林工程款5000元、职工集资房评估费90000元、职工房大修基金327087元、职工借款利息77400元、国有资产处置费11578.2元、土地出让金411642.6元、集资房增值税、印花税、教育附加税、滞纳金和罚没收入643383.16元、土地增值税468125.32元、契税206900.66元、土地使用权税57548.17元、增值税发票480元、代付罚款200元及付职工房产证费5456元。综上，原告已付工程款及代付款项共计10214725.11元。 被告圣奇建司对以上工程动工于2010年9月，完工于2012年11月。2012年12月21日，原告（甲方）与被告圣奇建司（乙方）签订《联合开发购房补充协议》，约定：一、因甲方人员调动并增加一名职工，向乙方购房调整为61套，周家坝职工住宅楼选房改为在堡坎方的一个单元共14套。二、鉴于原协议签于2006年4月，动工于2010年9月，完工于2012年11月，其间土地价格、建筑成本及房价均发生了很大变化，再按原协议执行已很困难，经双方反复磋商，最终达成一次性购房价格为1250元/㎡。房屋面积以万州区房产测量所测量的面积为准。此外，购房每户还要承担水电气及有线电视、光纤入户配套费共计8150元/户。五桥百安坝、天城周家坝两地住宅楼的场坪、附属设施、小区绿化、道路等配套设施费以及甲方购房户的大修基金、土地出让金、契税及办理土地证、房产证等费用概由乙方负责。四、甲方本次向购房户每户收5万元。五、五桥百安坝住宅楼范围的场平费用，经双方确认后，甲方在应付乙方的购房款中一次性扣除。七、违约责任：在办理国土证、房产证的法定工作日1个月内办理完产权证，每延期1个月每户扣除1000元，直至扣完为止。被告李峰作为乙方代表也在协议上签字。 2018年10月8日，万州区审计局向原告作出《重庆市万州区审计局关于限时认定结算价款的函》：审计组对万州区三峡移民档案中心暨综合档案馆工程竣工决算进行了审计，你单位申报重庆市南亚建筑工程公司承建的场坪工程结算价款2420300元，本次审计核定该场平工程结算价款为2151300元，其中，住宅楼的场坪结算价款费用为1252900元、综合档案馆的场坪结算价款费用为898400元。该结算价款已经重庆市南亚建筑工程公司签字认可。2018年10月11日，原告向被告圣奇建司作出《关于限时认定结算价款的函》：重庆市万州区审计局审已经对万州区三峡移民档案中心暨综合档案馆场坪工程进行了终审，并将万州区审计局向原告作出《重庆市万州区审计局关于限时认定结算价款的函》转送被告公司，请你公司将书面意见送交审计组，否则视为对审结情况无异议。2018年10月15日，被告圣奇建司向原告作出《关于限时认定结算价款的复函》：原告违反《联合开发购房协议》约定，在未经被告公司认可的情况下指定施工单位对住宅楼的场坪进行施工，并直接对该场坪的工作量及单价认定属原告单方面行为，违反合同约定，被告公司对该结算金额不予以认可，不应当承担责任。 2018年12月5日,万州区审计局作出万州审报（2018）46号审计报告：万州区审计局派出审计组，自2018年5月至10月，对重庆市万州区档案局组织实施的万州区三峡移民档案中心暨综合档案馆工程竣工决算进行了审计并出具审计报告。一，基本情况：2006年6月14日，区发展计划委员会下达改项目可行性研究报告批复，同意业主单位为区档案局，项目占地面积8亩，总建筑面积9,000平方米，相关设施设备配套及绿化等基础设施建设，总投资900万元，多渠道筹集资金，建设地址为万州区五桥三洲八组，建设年限2年。业主单位将该项目分为场平工程、房屋建筑工程两个单项工程实施。场平工程由重庆市南亚建筑工程公司承建，由区档案局直接委托，2007年4月29日，双方签订施工合同、约定合同价款暂定290000元，合同工期60天，于2007年5月1日开工，2007年6月30日竣工。该项目施工单位共计申报结算25496900元，其中：场平工程3025600元、房屋建筑工程22491300元；区档案局委托中介办理结算，认定结算价款为18659200元，其中：场平工程2420300元、房屋建筑工程16238900元。……三，审计发现的主要问题和处理（处罚）意见：区档案局共计申报结算价款18659300元（场平工程242.03万元、房屋建筑工程16239000元），本次审计核实结算价款应为1803.35万元（场平工程215.13万元、房屋建筑工程15882200元)。合同约定不严谨导致存在潜在损失浪费1252900元，2007年4月区档案局直接发包场平工程给重庆市南亚建筑工程公司实施，工程完工后区档案局在未办理结算的情况下支付了施工单位工程款200万元。本次审计核定该场平工程结算价款为2151300元。按面积分摊，该工程范围内办公用房部分场平费用为898400元，与重庆市圣奇建设有限公司联合开发房部分场平费用为1252900元。四，其他需研究关注事项：施工单位申报结算虚报严重。施工单位共计申报结算价款25496900元，其中:场平工程3005600元、房屋建筑工程22491300元。审计核实结算价款18033500元，其中：场平工程2151300元、房屋建筑工程15882200元，虚报率分别高达28.42%、29.39%。 另外，本院在庭审中向被告释明，对万州区三峡移民档案中心暨综合档案馆工程涉及原告与被告圣奇建司联合开发房屋部分的场坪费用可申请司法评估，如被告未在本院指定的期限内提出书面评估申请，逾期则承担相应的不利后果。被告公司在本院指定的期限内没有向本院提出书面评估申请。 2016年9月30日，原告对本案涉案的万州区三峡移民档案中心暨综合档案馆综合楼（百安坝）取得产权证，即（2016）万州区不动产权第XXXX号和（2017）万州区不动产权第XXXX号；原告对本案涉案的万州区档案局移民迁建档案馆房屋（周家坝）取得产权证，即（2017）万州区不动产权第XXXX号和（2017）万州区不动产权第XXXX号。2016年12月，重庆市万州区维护稳定工作领导小组办公室以万州稳办纪（2016）12号会议纪要，将本案涉案的万州区三峡移民档案中心暨综合档案馆综合楼、万州区档案局移民迁建档案馆住宅楼的产权证作为遗留问题处理：1.万州区档案局为责任主体，补办国有资产处置手续后办理分户房地产权证；2.所涉税费按规定缴纳。原告单位58户职工（其中百安坝43户，周家坝15户）对住房已经接收并使用，其共计建筑面积为7046.76平方米，每户已经交纳水电气、有线电视、光纤入户配套费8150元。另外，原告代收到段继刚、孙继贵、王文玉3户职工每户8万元共计24万元购房款。原告代收到4户非单位职工办证费用共计80877.47元（其中，熊海斌19116.87元、李磊22781.25元、吴玉琼23220.4元和邓异知15758.95元）。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。本案中，原告与被告圣奇建司签订的《联合开发购房协议》及《联合开发购房补充协议》，虽然原告未向本院举证证明本案所涉万州区三峡移民档案中心暨综合档案馆综合楼、万州区档案局移民迁建档案馆的住宅楼的划拨土地使用权未经相应的行政职能部门批准而转让给被告公司开发，但在该工程项目竣工后，所涉房屋原告均取得不动产所有权证，并且经政府相关部门批准能够办理分户房地产权证，故该两份协议有效。关于被告圣奇建司辩称“该两份协议内容违反法律规定，并且被告公司没有开发资质，协议无效的”主张，本院从被告圣奇建司提供的营业执照中查明该公司的经营范围包含房地产开发，并且该协议并没有违反法律、法规强制性规定，被告对该主张缺乏事实和法律依据，该院对该项主张不予以认定。 原告在涉案工程建设中及原告与被告圣奇建司达成补充协议后，先后预付工程款及代付的其他款项共计10214725.11元。由于原告与被告圣奇建司在《联合开发购房补充协议》约定“……达成一次性购房价格为1250元/㎡，房屋面积以万州区房产测量所测量的面积为准；此外，购房每户还要承担水电气及有线电视、光纤入户配套费共计8150元/户；五桥百安坝、天城周家坝两地住宅楼的场坪、附属设施、小区绿化、道路等配套设施费以及甲方购房户的大修基金、土地出让金、契税及办理土地证、房产证等费用概由乙（被告圣奇建司）方负责”，经本院查明原告单位58户职工（其中百安坝43户，周家坝15户）住房的建筑面积共计为7046.76平方米，根据双方的约定，该58套房屋的建设费用、配套费（水电气、有线电视、光纤入户）分别计算为8808450元（7046.76平方米×1250元/平方米）、472700元（8150元/套×58套），该两项费用应当在原告已付款项中扣除；另外，原告代收的本单位3户职工共计24万元购房款和4户非单位职工办证费80877.47元以及50万元质保金也应当在原告已付款项中扣除。以上在原告已付工程款和代付其他款项中扣除的费用为10102027.47元，双方品出后，被告圣奇建司应当退还原告112697.64元。 关于对万州区三峡移民档案中心暨综合档案馆场坪工程费用认定问题，万州区审计局作出的审计报告中载明：“审计核定该场平工程结算价款为2151300元，按面积分摊，该工程范围内办公用房部分场平费用为898400元，与被告圣奇建司联合开发房部分场坪费用为1252900元。”由于原告已经提供充分的证据证明涉案房屋的场坪费用为1252900元，被告圣奇建司虽然对该审计金额不认可并向原告提出了书面异议，但在庭审中，该公司没有提供相应的证据否定该场坪费用，并且该院已经向被告圣奇建司释明，对万州区三峡移民档案中心暨综合档案馆工程涉及原告与被告圣奇建司联合开发房屋部分的场坪费用可申请司法评估，经本院释明后，被告圣奇建司未在指定的期限内提出司法评估申请，故被告圣奇建司应当承担相应的不利后果，本院依法认定万州区三峡移民档案中心暨综合档案馆的涉案场坪费用为1252900元。根据原告与被告圣奇建司的协议，五桥百安坝、天城周家坝两地住宅楼的场坪费用概由被告圣奇建司负责，故被告圣奇建司应当承担该两处的场坪费用共计1399200元（1252900元+146300元）。 由于原告系与被告圣奇建司签订的《联合开发购房协议》及《联合开发购房补充协议》，根据合同相对性原则，原告与被告圣奇建司形成合同权利、义务关系。原告以被告陈建、李峰系与被告圣奇建司形成挂靠合同关系为由要求被告陈建和李峰在本案中与被告圣奇建司承担连带支付的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，该院不予以支持。关于原告要求被告圣奇建司支付应退款项和场坪费用资金占用费的诉讼请求，由于原告与被告圣奇建司对涉案工程的款项一直未结算，双方对场坪费用也一直存在争议，并不存在被告故意延迟付款的情形，故对原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据，该院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告重庆市圣奇建设(集团)有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆市万州区档案局退还工程款和其他代付款112697.64元；二、被告重庆市圣奇建设(集团)有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆市万州区档案局支付场坪费用1399200元；三、驳回原告重庆市万州区档案局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21296元，由被告重庆市圣奇建设(集团)有限公司承担。 二审审理中，双方当事人对原判认定的基本事实无异议，本院予以确认。另查明，2019年11月22日，云阳县市场监督管理局向重庆市圣奇建设（集团）有限公司发出“企业名称变更登记通知书”[（国）名内变字[2019]第18550号]：经国家市场监督管理总局同意，企业名称变更为中海外开发建设集团有限公司；2019年1月19日万州委发[2019]1号《重庆市万州区机构改革方案》：区档案馆作为区委办公室所属事业单位，不再保留与区档案馆合并设立的区档案局。 本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。本案中，上诉人中海外开发建设集团有限公司与被上诉人重庆市万州区档案馆签订《联合开发购房协议》及《联合开发购房补充协议》，虽然未经有批准权的人民政府批准，但在该工程项目竣工后，所涉房屋已取得不动产所有权证，并且相关部门批准能够办理分户房地产权证，故该两份合同有效；被上诉人陈建、李峰并非合同相对方，上诉人应当承担退还款项和场坪费用的责任；原判依据双方合同约定及预付款项和代付款项，扣除应由重庆市万州区档案馆应当支付的部分，确认上诉人应退还款项为112697.64元；对于场坪工程费用，万州区审计局作出的审计报告已载明应由上诉人承担1252900元，上诉人虽对此提出异议，但在一审中经释明后未提出司法评估申请，故对该笔费用本院予以认可。 综上所述，上诉人之上诉请求及理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21296.10元，由中海外开发建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄   文   革 审 判 员 刘红霞审判员杜抗洪 二〇二〇年九月十四日 法官助理 韦       玮 书 记 员 魏   椿   林