江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初2681号 原告（反诉被告）：吴梅，女，1975年4月25日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。 被告（反诉原告）：吉安市碧荣房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区井冈山大道9号商会大厦办公2302号，统一社会信用代码：91360802MA36YAQD28。 法定代表人：刘胜辉，总经理。 委托诉讼代理人：江新红，公司员工。 原告（反诉被告）吴梅与被告（反诉原告）吉安市碧荣房地产开发有限公司（以下简称碧荣公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴梅、被告（反诉原告）碧荣公司的委托诉讼代理人江新红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一、原告吴梅诉讼请求：1、判令被告碧荣公司退还购房款532215元及利息（自2018年6月20日起按年利率4.75%的两倍计算至实际返还之日止）2、判令被告支付原告差旅费3606元；3、案件受理费、财产保全费、财产保全保险费用由被告碧荣公司负担。 二、被告碧荣公司辩称，原、被告之间的《认购书》成立并生效，对原告具有约束力，原告违反《认购书》的承诺未能与被告签署《商品房买卖合同》，被告有权依据认购书的约定不予退还100000元定金。（2019）赣0802民初531号及（2020）赣08民终436号民事判决书均确认《认购书》成立并生效。原告应当根据《认购书》的约定履行自己的义务，同时应当承担违约责任。事实上，原告存在多个违反认购书约定义务的行为：首先，根据认购书第六条第一款的约定“在签署认购书之前，原告已仔细阅读并理解被告明示的《商品房买卖合同》及其附件附录的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议需要进一步明确的事项，故原告同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署”。但原告未与被告签订《商品房买卖合同》，原告的行为违反了认购书第六条第一款的约定；其次，根据认购书第六条第三款的约定“若原告选择银行按揭付款方式的，原告确认其申请按揭贷款的条件符合当前的调控政策，在签订认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料”。（2019）赣0802民初531号案件的庭审笔录显示，无法放贷的原因是原告银行流水不足，支付购房款、办理按揭系购房人的义务和责任，原告无法提供办理按揭的全部材料，同时在被告的置业顾问配合其补充按揭材料后，仍然因银行流水不足被拒贷，原告的行为违反了认购书第六条第二款的约定。被告根据认购书的约定，有权不予退还原告定金100000元。原告承认购买了标的商品房，主动向被告支付了购房首付款432215元（不含定金），被告收取购房款有事实和法律依据，原告诉请退还432215元购房款及支付利息、差旅费无任何事实和法律依据。标的商品房已经房地产主管部门备案在原告名下，但双方的《商品房买卖合同》实际未成立，在解除合同备案前，原告要求被告退还购房款的行为损害了被告对标的商品房的利益，在原告配合解除合同备案前，被告有权不予退还原告已支付的购房款432215元。 三、反诉原告碧荣公司的反诉请求：判令反诉被告吴梅协助反诉原告到吉安市房地产主管部门撤销案涉商品房的预售网签合同备案登记手续。 四、反诉被告吴梅辩称，只要反诉原告退回房款，反诉被告会配合去解除合同备案。 本院查明的事实： 被告碧荣公司系坐落于井冈山凤凰洲路以南、白水仙路以西、复兴路以北地块的开发商，该地块上建设的商品房项目核准名称为碧桂园正荣庐陵府。2018年5月21日，原告吴梅加被告碧荣公司的销售员赵超臣为微信好友。2018年6月17日，原告吴梅通过注册凤凰通认购了碧桂园正荣庐陵府5号楼1单元502号房，总房款为1762215元。当日，原告吴梅以刷卡的方式向被告碧荣公司支付购房定金10万元。2018年6月20日，被告碧荣公司（甲方、出售方）与买受人吴梅（乙方、认购方）签订《吉安碧桂园正荣庐陵府认购书》，该认购书约定，乙方向甲方认购的物业为吉安碧桂园正荣庐陵府5号楼1-502洋房，建筑面积为143.16平方米（套内建筑面积为114.2平方米，分摊建筑面积为28.96平方米），交楼日期2020年9月30日，单价12309.41元／㎡。该物业认购价为1762215元。乙方选择的付款方式为期楼洋房产品按揭三个月分期100折（首付30%）。乙方的付款方式为：定金10万元须于签署认购书时付清。第一期楼款532215元须于2018年6月20日前付清（含定金），第二期楼款123万元须于2018年9月20日前付清（银行按揭款）。甲乙双方一致同意乙方应于2018年6月20日前（统称“签约时间”）携带本认购书、身份证明（身份证、护照或公司印章、公司注册登记、商业登记或营业执照、董事或法人代表证明书、有关之法人授权书及印章等真实有效文件）及本认购书约定的第一期楼款到吉安碧桂园正荣庐陵府销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续。该认购书还约定了甲方的义务、乙方的义务等。2018年6月18日至2018年6月27日期间，原告吴梅与赵超臣就房屋贷款事宜进行了沟通，原告吴梅将身份证、户口本、离婚证、收入证明、个人征信报告、认购书等材料以微信图片的方式发送给赵超臣。双方选择的贷款银行为中国银行。2018年6月28日，赵超臣通知原告吴梅前来售楼部签订正式合同。因原告吴梅在外地，原告吴梅与赵超臣以微信方式确认吴梅的身份信息。2018年7月8日，被告碧荣公司与买受人吴梅签订的《商品房买卖合同（预售）》在吉安市吉州房地产交易所备案登记。2018年7月18日，赵超臣向原告吴梅反馈信息，因吴梅的银行流水不够，按揭贷款未通过审批，要求吴梅重新邮寄一份收入证明，看其他银行能否通过贷款审批，并告知吴梅其合同已在房管局办理了备案手续。2018年7月19日，原告吴梅向赵超臣发送微信，内容为：“你好，我的合同在房管部门备案的合同号是多少？”2018年7月21日，赵超臣将《商品房买卖合同（预售）》的封面（含合同编号）以微信的方式发送给吴梅。2018年8月3日，赵超臣告知吴梅，其按揭贷款再次未通过审批，并告知可以转为一次性付款。2019年8月17日，赵超臣向吴梅发送一条微信，内容为：“吴姐你好，现在同事帮您争取了一次性付款享受96折。希望您有空可以回来把合同签啦。”2018年9月23日，被告碧荣公司向原告吴梅邮寄《已到期应缴款通知书》，告知吴梅需支付的剩余房款为123万元。 另查明，2019年1月21日，碧荣公司向本院提起诉讼，诉讼请求为：1、确认碧荣公司与吴梅签订的《商品房销售合同》及其附件附录成立并生效，对双方均具有约束力；2、判令吴梅立即支付所欠购房款总计1230000元及违约金（违约金从应付之次日起每日按逾期应付款的万分之二计算至实际支付之日止，截止2018年11月7日的违约金为11808元）；3、诉讼费用、鉴定费、代理人差旅费均由吴梅承担。2019年11月8日，本院作出（2019）赣0802民初531号民事判决，认定吴梅与碧荣公司的商品房买卖合同未成立，驳回了吉安市碧荣房地产开发有限公司的诉讼请求。碧荣公司不服一审判决，提出上诉。2020年4月28日，吉安市中级人民法院作出（2020）赣08民终436号民事判决：驳回上诉，维持原判。 本案诉讼期间，原告吴梅向本院提出诉讼保全申请，并向天安财产保险股份有限公司购买了诉讼财产保全责任保险，支出了保险费900元。 本院认为，原告吴梅注册凤凰通选购被告碧荣公司开发的碧桂园正荣庐陵府5号楼1单元502号房，原告吴梅虽对被告碧荣公司提供的认购书中“吴梅”签名的真实性提出异议，但从吴梅支付购房定金10万元、与赵超臣微信聊天记录以及支付第一期楼款432215元等行为来看，吴梅对预定吉安碧桂园正荣庐陵府5号楼1-502房的意思表示真实，故本院认定原、被告之间存在商品房预约合同关系。从碧荣公司的销售顾问赵超臣与吴梅的微信聊天记录可知，双方约定案涉房屋的付款方式为按揭付款。吴梅提交资料给赵超臣，再由赵超臣负责代为办理银行按揭审批手续。而赵超臣为能够办到银行按揭，找人做出的银行假流水最终未被银行审核通过，导致原告吴梅无法通过按揭贷款方式支付剩余房款，双方未订立商品房买卖合同的责任不在原告吴梅，故原告吴梅诉请被告碧荣公司退还购房款（含定金）532215元，本院予以支持，但原告吴梅主张支付购房款利息应自被告碧荣公司应退款之日起计算。考虑原、被告之间的商品房销售合同是否成立的争议于2020年4月28日通过诉讼程序解决，故本院确定利息自2020年4月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告吴梅主张的诉讼保全担保保险费系诉讼中支出的合理费用，应由被告碧荣公司承担。原告吴梅主张的差旅费系前次诉讼中的支出，其诉请由被告碧荣公司承担，缺乏依据，本院不予支持。因吴梅与碧荣公司之间的商品房买卖合同未成立，故反诉原告碧荣公司诉请反诉被告吴梅协助办理商品房买卖合同备案登记撤销手续，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告吉安市碧荣房地产开发有限公司返还原告吴梅购房款532215元及利息（自2020年4月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），限判决生效后十日内履行完毕； 二、被告吉安市碧荣房地产开发有限公司支付原告吴梅诉讼保全担保保险费900元，限判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告吴梅的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告吉安市碧荣房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10170元，减半收取计5085元，财产保全申请费3520元，共计8605元，由原告吴梅负担1405元，被告吉安市碧荣房地产开发有限公司负担7200元，反诉费50元，由反诉原告吉安市碧荣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  张黎晖 二〇二〇年九月十日 书记员  刘丽娟