江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初4486号原告：潘俊，男，1980年1月15日生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：刘艳，江苏名友律师事务所律师。被告：李鸿涛，男，1984年8月20日生，汉族，住江西省上饶市玉山县。被告：蒋伯昌，男，1958年5月19日生，汉族，住江苏省常州市武进区。两被告共同委托诉讼代理人：王建新、王强，江苏开太律师事务所律师。原告潘俊与被告李鸿涛、蒋伯昌合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘俊的委托诉讼代理人刘艳、被告蒋伯昌及两被告共同委托诉讼代理人王建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘俊向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付房屋转让费165000元；二、判令被告立即支付免租期租金36666元；三、判令被告将租赁房屋恢复原状或赔偿原告装修损失；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月20日，原、被告在常州信合诚房地产经纪有限公司签订店面房经营草签协议，约定原告将承租经营的坐落于武进区两间商铺转给被告，期限为2年，从2019年4月1日至2021年5月3日，原告给被告两个月装修期免租金，租金为每年220000元，并约定转让费为165000元。2020年3月，被告以自己经营不善要求提前解除租赁合同，原告才得知被告将本是培训机构的房屋状态变更成了超市。被告的违约给原告造成了巨大损失，双方协商不成，故起诉至贵院，请依法判决。两被告共同辩称，请求驳回原告的诉讼请求。1、关于房屋转让费用。根据合同约定，支付条件未成就，并且原告已经强行占有了被告的房屋，原告以自己的行为表明不愿意履行房屋租赁合同；2、关于免租期租金，原、被告在店面房经营草签协议中已经明确约定了两个月的免租金；3、关于原告主张的诉请三，于法无据。原、被告签订的合同明确说明原告同意被告经营超市和装修所用，且合同中也没有约定恢复原状。原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下:1、武国用（2015）第××号房产证书、原告与陆某的房屋租赁合同；2、交接清单及中介公司情况说明、原被告签订的店面房经营草签协议；3、2020年2月20日的短信照片、微信聊天记录截图；4、租赁房屋前后对比照片；5、2020年5月15日的微信截图；6、2020年6月5日的短信记录；7、转账租房意向金的转账截图。两被告对原告提供的证据1、3、5、6、7及证据2中的店面房经营草签协议的真实性没有异议，对于证据2中的交接清单及中介公司情况说明不予认可。认为交接清单一般应由被告签字，而该份交接清单由中介公司在2020年3月4日盖章。对证据3，认为被告没有委托钱凯律师该事宜。对证据4，认可被告超市的经营状况和店外的样貌照片，对于以前的状态不清楚。两被告围绕其答辩意见，向本院提供证据如下：1、微信聊天记录（蒋伯昌与潘俊）；2、手机截图17张；3、报警记录一张；4、光盘一份。原告对两被告提交的证据1、3的真实性予以认可，对于证据2前3张照片的真实性不认可，无法判断拍摄时间。对于光盘，原告在指令期间未提交质证意见，本院对光盘的真实性予以确认。对于原告提供的交接清单及情况说明，该组证据非在交接时间出具，而是在2020年3月4日出具，且未有接收人蒋伯昌签字，故对该组证据的真实性，本院不予认定。对于原、被告双方提交的其他证据，双方对真实性一致认可的，本院对其真实性予以认定。本院经审理查明事实如下：案涉房屋常州市武进区的土地所有权人为陆某（不动产权编号：武国用[2015]第XX号）。2016年2月23日，以陆某为出租方（甲方），潘俊为承租方（乙方）的双方签订房屋租赁合同。合同约定：第二条。1、甲方出租给乙方的房屋位于江苏省常州市西侧地块（定安路长虹路）地块4商铺。第四条。1、该房屋租赁期为伍年。自2016年3月1日起至2020年6月1日止。第八条。2、乙方转租房屋应经甲方同意。双方还对租金、合同的解除、房屋交付及违约责任等进行了约定。2019年3月27日，蒋伯昌向高某（系常州信合诚房地产经纪有限公司员工）转账20000元，作为租房意向金，后作为该公司介绍案涉房屋的中介费由该公司收取。2019年3月30日，以潘俊为甲方，蒋伯昌、李鸿涛为乙方的双方签订《店面房经营草签协议》。协议约定：1、甲方将其现有经营的坐落于武进区两间商铺交由乙方经营。2、经营期限：为贰年，从2019年4月1日至2021年5月31日。（注：2019年4月1日--2019年5月31日两个月作为甲方给乙方的装修期）。3、两年租金每年按约定220000元（大写贰拾贰万）元/年。4、乙方在本协议签约日当天，支付甲方220000元，此为第一年房租从2019年6月1日至2020年6月1日。第二年房租在2020年6月1日前付至甲方指定账户。5、甲方按照约定在2021年6月1日前，将本商铺后续的租约按照当时的市场行情来续约后由乙方于签约日付甲方转让费1650000元（大写壹拾陆万伍仟元）。若甲方没有将后续商铺的租约续签，则乙方无需支付甲方转让费。合同签订后，被告向原告支付了第一年租金220000元，原告于2019年4月1日将案涉房屋交付给被告。2020年2月20日，钱凯向潘俊发送信息，内容为：现接受蒋伯昌委托，就其与你租赁事务发送本通知。鉴于蒋伯昌经营的湖塘香约客超市已经停止运营……现在正式书面通知你解除双方之间的商铺租赁合同。本通知短信发出即视为送达告知与你。3月11日，潘俊向蒋伯昌回复称：关于你们门面房违约的要求，不好意思，这个我们不接受，希望你们能够按照合同继续履行。2020年5月29日，蒋伯昌、李鸿涛向潘俊发送信息，内容为：因疫情生意难做，前期想与你解除租赁合同，但，您不同意，没办法，我们只好苦撑到5月，现在，疫情基本已过，政府对一些经营性场所也已放开，我们股东协商一致，继续经营下去。另外，由于疫情，恳请缓交或免交三个月租金。5月30日，钱凯亦向潘俊发送同样内容的信息。2020年6月5日，潘俊向蒋伯昌发送信息，告知两被告在6月6日前清空所有物品并恢复原状，逾期其有权处置商铺内遗留物品及恢复原状等。2020年6月6日，原告自行委托搬家公司对案涉房屋内的冰柜、货架进行了搬离，于2020年6月10日收回房屋。另查明，现原告潘俊与房东陆某的租赁合同已经解除，案涉房屋已于2020年6月10日交还房东陆某。上述事实有双方当事人陈述、租赁合同、转账记录、聊天记录等证据在卷佐证，本院予以确认。双方的争议焦点在于合同履行过程中双方是否有违约行为，被告是否应承担支付转让费和免租期租金、承担恢复房屋原状及赔偿损失的责任。原告认为，原、被告之间的合同合法有效，原告的转租行为得到了房东的认可，双方都应该按约履行。对于2个月的免租期，该条款是附义务的赠与，现协议未正常履行，原告有权撤销该赠与。对于转让费，该条款是附期限的条款，在该条款未到达之前，被告以违约行为单方解除了该协议，且该转让费系原告将店铺内物品出售给被告的价格，故被告应当支付。对于恢复原状的诉请，被告明知原告与房东之间的租赁合同约定交还时要恢复原状，故被告应将房屋恢复原状。被告认为，对原告与房东之间的权利义务不清楚。被告因疫情影响欲与原告解除合同，但原告未同意，租赁合同是继续履行的。原告未经被告允许强行搬走被告物品的行为构成违约。对于租赁租金，双方明确约定有两个月的免租期，对该约定不存在争议。对于转让费，系附条件的合同，原告要在2021年6月将后续约签订后，被告再支付转让费。另协议上没有约定要恢复原状。本院认为，原、被告双方之间签订的店面房经营草签协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并有效，对双方均具有约束力。对于原告诉请的房屋转让费，根据双方协议约定，该转让费的支付条件为原告将本商铺后续的租约按照当时的市场行情来续约，但本案中，案涉商铺已经交还房东陆某，未达到支付条件，故对原告该项诉请不予支持。对于原告诉请的免租期租金，因合同中对于租金的起算日已明确约定,且原告也未提供证据加以证明应由被告支付,故对原告该项诉请，本院不予支持。对于原告要求被告恢复原状或赔偿损失的诉请，本案中，虽被告前期提出解除合同，但原告明确不予同意，双方未能就合同解除达成一致意见，即双方租赁关系未解除。在合同履行期间，被告按约支付租金，又于2020年5月29日向原告提出因疫情缓交或免交租金的申请，然原告未经被告许可，自行将被告物品搬离，并收回房屋，原告行为已构成违约。双方房屋租赁合同因原告违约行为解除。另案涉房屋也已交还房东陆某，另行出租给他人使用，故原告该项诉请没有事实与法律依据，对该请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告潘俊的诉讼请求。案件受理费（已减半收取）2163元，由潘俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员 徐 光二〇二〇年九月二十日书记员 王艳萍