上海市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪01执异164号案外人：上海哗暖实业有限公司，住所地上海市闵行区七宝镇华友路528号。法定代表人：张顺法，总经理。委托诉讼代理人：王元磊、孟翰颖，上海祺道律师事务所律师。申请执行人：上海文盛资产管理股份有限公司，住所地上海市徐汇区复兴西路57号甲1幢110室。法定代表人：曾志红，董事长。委托诉讼代理人：蔡敏峰、王琦，该公司员工。被执行人：上海市闵行区七宝镇中华村民委员会，住所地上海市闵行区七宝镇中春路6785号华贸商务楼C栋501室。法定代表人：张良，主任。委托诉讼代理人：沙佳伟、方稀瑾，上海融力天闻律师事务所律师。被执行人：上海福利达制衣有限公司，住所地上海市闵行区七莘路北中华路。法定代表人：张福铭。被执行人：上海宝华实业有限公司，住所地上海市七宝镇中华村。（已注销）。本院在执行（1999）沪一中经初字第1045号中国银行上海市莘庄支行（后更名为中国银行股份有限公司上海市闵行支行，以下称中国银行莘庄支行）诉上海福利达制衣有限公司（以下称福利达公司）、上海宝华实业有限公司（以下称宝华公司）借款合同纠纷一案过程中，于2020年3月26日作出（2000）沪一中执字第521号执行裁定，冻结、划拨被执行人福利达公司、宝华公司、上海市闵行区七宝镇中华村民委员会（以下称中华村委会）银行存款美金150万元（或等值人民币）及利息、迟延履行期间的加倍债务利息等，不足部分查封、扣押、拍卖、变卖被执行人福利达公司、宝华公司、中华村委会相应价值的财产。案外人上海哗暖实业有限公司（以下称哗暖公司）对本院（2000）沪一中执字第521号执行标的物，产权登记在被执行人中华村委会名下，位于上海市闵行区XX路XX号XX-XX幢房屋（以下称涉案房产）提出书面执行异议。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。哗暖公司的异议请求：对涉案房产停止执行，并解除对该房屋采取的查封等强制执行措施。主要事实和理由：2006年10月6日哗暖公司与上海农村商业银行青浦支行、中华村委会三方共同签订了《房屋买卖协议书》，约定由上海农村商业银行青浦支行将涉案房产以2100万元的价格转让给案外人。上述协议签订后，案外人与Z公司于2006年10月23日签订《共同投资合作协议》，约定双方共同投资合作总投入3200万元，共同对外出租涉案房产、共同享有收益。其中2100万元及用以上述转让价款。2009年案外人与Z公司终止合作，此后涉案房产由案外人对外出租，并收取租金至今。同时，承租人在租赁期间搭建的建筑物，也系案外人支付补偿后，归案外人所有。综上，涉案房产系案外人所有，并由案外人实际占有对外出租，享有收益。故其对涉案房产享有足以排除本案执行的物权期待权，请求法院支持其异议请求。申请执行人上海文盛资产管理股份有限公司（以下称文盛公司）答辩称，1.哗暖公司并非涉案房产的合法权利人。无论哗暖公司与上海农村商业银行青浦支行、中华村委会签订的房屋买卖协议是否真实，因其未办理产权变更登记手续，故不发生物权变动的效力，且房屋买卖协议签订于2006年10月，而中华村委会于2007年1月经依法登记成为涉案房产的产权人，由此可见，中华村委会为涉案房产的合法产权人，哗暖公司并非涉案房产的合法权利人。2.根据中华村委会与上海风神汽车销售有限公司签订的房屋租赁合同显示，涉案房产一直由中华村委会对外出租并收取租金，哗暖公司并未实际占有并对外出租。综上，案外人提出的异议申请及理由于法无据，请求法院依法予以驳回。被执行人中华村委会答辩称，1.根据三方签署的房屋买卖协议约定，涉案房产的所有权属于案外人所有，此后案外人亦已支付了房屋买卖价款，故涉案房产的实际所有权人系案外人。2.涉案房产登记于其村委会名下，系经闵行区政府协调后办理。实际在上海农村商业银行青浦支行向案外人交付涉案房产后，涉案房产一直由案外人实际使用和管理，与其村委会无关。综上，其村委会对案外人提出的执行异议予以认可，没有异议。经审查，1999年12月22日，本院作出（1999）沪一中经初字第1045号民事判决：福利达公司应于判决生效之日起十日内归还中国银行莘庄支行借款本金美金150万元及利息，宝华公司对福利达公司的债务承担连带清偿责任等。因福利达公司、宝华公司未履行上述判决确定的义务，中国银行莘庄支行于2000年4月向本院申请强制执行，本院于2000年5月12日立（2000）沪一中执字第521号案执行。后中国银行莘庄支行将本案债权对外转让，由文盛公司受让取得。经文盛公司申请，本院于2019年4月30日作出（2019）沪01执异108号执行裁定，变更上海文盛资产管理股份有限公司为本案的申请执行人。因本案被执行人宝华公司在执行过程中注销，2019年6月，文盛公司向本院提出书面申请，请求追加中华村委会为本案的被执行人。本院经审理，作出（2019）沪01执异196号执行裁定驳回了文盛公司的追加申请。文盛公司不服，向上海市高级人民法院申请复议，该院经审理，于2020年3月12日作出（2019）沪执复100号执行裁定书，裁定追加中华村委会为本案的被执行人。2020年3月26日本院执行部门作出（2000）沪一中执字第521号执行裁定，“一、冻结、划拨被执行人上海福利达制衣有限公司、上海宝华实业有限公司、上海市闵行区七宝镇中华村民委员会银行存款美金150万元（或等值人民币）及利息、迟延履行期间的加倍债务利息。二、前款不足部分，查封、扣押、拍卖、变卖被执行人上海福利达制衣有限公司、上海宝华实业有限公司、上海市闵行区七宝镇中华村民委员会相应价值的财产。”另查明，涉案房产产权于2007年2月2日经核准登记在中华村委会名下，房屋类型为工厂，用途为厂房，土地权属性质为集体。以上事实，有相关民事判决书、执行裁定书、不动产登记簿等为证，可以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的，须同时满足以下四个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房产登记在被执行人中华村委会名下，案外人哗暖公司提供了其公司与上海农村商业银行青浦支行、中华村委会于2006年10月签订的房屋买卖协议等证据，欲证明其公司系涉案房产的实际权利人，但并未就其公司长期未办理涉案房产的产权变更登记手续作出合理解释，故对哗暖公司的案外人执行异议申请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上海哗暖实业有限公司的案外人执行异议。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 阮国平审 判 员 唐建芳审 判 员 宋 贇二〇二〇年九月十六日法官助理 马姗姗书 记 员 朱骏南附：相关法律条文附：相关法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。……