广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初3445号原告：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广东省广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室。法定代表人：杨林森，副总裁。委托诉讼代理人：闫丽娜，该公司职员。委托诉讼代理人：黄春琼，该公司职员。被告：张锦雯，女，1973年7月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：简永强，系张锦雯的丈夫。被告：简永强，男，1973年2月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称雅恒公司）与被告张锦雯、简永强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告雅恒公司的委托诉讼代理人黄春琼、闫丽娜，被告张锦雯的委托诉讼代理人即被告简永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅恒公司向本院提出诉讼请求：1.确认张锦雯、简永强位于广州开发区悦然二街3号雅居乐富春居自编E-26栋1层102号的房屋已经于2016年3月20日交付；2.张锦雯、简永强承担本案诉讼费。事实和理由：张锦雯、简永强于2015年6月12日与雅恒公司签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，合同编号：201506129667，张锦雯、简永强购买的物业地址为广州开发区悦然二街3号102房（自编26栋102房），该物业位于雅居乐富春居小区。根据《买卖合同》第十一条约定，收楼日期为2016年3月20日前。雅恒公司于2016年3月8日向张锦雯、简永强寄出《收楼通知书》，书面通知张锦雯、简永强于2016年3月12日至2016年3月20日期间前来办理收楼手续。但是，张锦雯、简永强并未办理收楼手续。根据《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第十二、十三、十五条规定，由于乙方原因，导致未能按期交付的,以及《补充协议》第七条第七、八项约定“甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续”，根据以上合同内容之约定，视为该房屋已于2016年3月20日交付给张锦雯、简永强。综上所述，张锦雯、简永强的行为已构成违约，为维护雅恒公司及小区全体业主的合法权益，特诉至法院。被告张锦雯、简永强辩称，其不同意原告的诉讼请求。其一，张锦雯、简永强于2016年3月接到开发商的收楼通知，前往房屋现场准备收楼，却发现一楼客厅和房间墙体存在有大面积的空鼓及开裂，两个卫生间有积水，墙体有渗水，客厅与两个客房楼底面都有渗水，房屋堆放大量的建筑垃圾，负一层的采光井通道有大量积水，采光井通道的墙体有渗水，采光井的采光玻璃有8块破裂等问题，当时开发商及管家同意尽快整修。2017年2月接到开发商、管家的通知，称房屋质量问题已经整修好，于是再次前往现场进行收楼前的检查，发现房屋墙体空鼓及开裂问题已经解决，但其他问题仍未整修，当时开发商、管家表示马上安排施工单位整修。2018年11月、2019年7月，再次前往现场检查，但上述房屋质量问题依然没有整修解决。直到2020年1月17日，接到物业管家通知说房屋质量问题全部整修完毕，并通知其收楼，由于后来发生疫情，故于2020年5月2日前往现场，除了采光井的采光玻璃有6块破裂以外，其余质量问题已经整修好。当时物业管家表示开发商愿意免除三个月管理费作为补偿，其未同意，故没有收楼。其二，从2016年3月至今，张锦雯、简永强一直跟开发商及物管主动积极沟通解决房屋质量问题，由于开发商的原因未能及时解决房屋整修问题，导致其无法收楼。其三，2020年5月11日，开发商及物业管家向其提出免除半年管理费的补偿方案，其不同意，其认为由于开发商的原因导致其无法按合同约定收楼，因此2016年3月至2020年5月的管理费应由开发商承担。经审理查明：2015年6月6日，雅恒公司（甲方、卖方）与张锦雯、简永强（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称《买卖合同》），约定：乙方所购商品房为广州开发区悦然二街3号雅居乐富春居自编号E-26栋1层102号房（以下简称涉案房屋），该商品房产权登记建筑面积共209.76平方米，其中套内建筑面积172.78平方米，共有分摊面积36.98平方米。该商品房按总价交易，总金额4500000元。第十一条房屋交付约定，甲方应当在2016年3月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十二条延期交房的违约责任约定，由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第七条。第十三条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十四条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供加盖公章的原件；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十八条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.按本合同附件六中有关约定负责更换。第二十四条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。上述合同载明张锦雯、简永强的通讯地址为广州市越秀区麓景西路下塘新村68号602房。张锦雯、简永强和雅恒公司当日还签订《补充协议》（以下简称《补充协议》）作为《买卖合同》的附件七，约定：七、对《商品房买卖合同》第十二条、十三条、十五条的补充约定：1.符合第十二、十三、十五条约定的情形，视为乙方接收该商品房之日起，乙方应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用。否则，物业服务企业有权向乙方追讨欠费及滞纳金。若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清应付房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之次日起即转移给乙方。2.乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务。八、双方同意对《商品房买卖合同》第十四条的补充约定：1.甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。十、甲乙双方同意按《商品房买卖合同》第十八条的约定，并增加补充条款：乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定的标准为由拒绝接收该商品房，但是甲方须按《房地产（住宅）质量保证书》的要求履行保修义务。十二、对《商品房买卖合同》第二十四条双方同意约定为：《商品房买卖合同》中约定甲方告知乙方相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按《商品房买卖合同》载明的双方通讯资料进行传送。如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递或平信邮寄方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。乙方如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知甲方，否则，以按原通讯资料传送视为送达。2016年3月8日，雅恒公司向张锦雯、简永强发出《雅居乐富春山居收楼通知书》，要求张锦雯、简永强于2016年3月12日至2016年3月20日前来物业管理公司办理收楼手续。如未在上述期限内前来收楼，视为已收楼。该份《收楼通知书》通过EMS快递方式邮寄至张锦雯、简永强的通讯地址广州市越秀区麓景西路下塘新村68号602房，快递单上的邮戳日期为2016年3月8日。张锦雯、简永强确认已收到上述《收楼通知书》。张锦雯、简永强主张其一直未收楼的原因为房屋墙体存在空鼓、开裂，渗水、漏水、积水，采光井的玻璃破裂等质量问题，并称上述质量问题已于2020年5月2日基本解决，但采光井玻璃还存在破裂。其提交2020年5月2日的《客户诉求处理单》拟证实其上述主张。雅恒公司主张房屋墙体存在空鼓、开裂的问题已经于2017年2月整改完毕，采光井及负一层不在交付范围内。张锦雯、简永强则主张购房时销售说过负一层归一楼业主使用。截至庭审之日，张锦雯、简永强尚未接收涉案房屋。另查明，2012年12月18日，雅恒公司与广州邮政报刊发行局签订《邮政投递服务协议书》，就为涉案小区提供邮政服务达成协议。2013年6月20日，广州雅居乐科学城一期燃气管道工程取得《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，涉案房屋燃气管道工程通过验收。2013年9月18日，涉案房屋所在雅居乐科学城项目一期住宅（自编号B30、B31、C27、C28、E25、E26、G29）、公建（自编号地下室）工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年10月21日，涉案房屋经广州供电局有限公司萝岗供电局验收合格，并在雅恒公司报请竣工检验的《客户受电工程竣工检验意见书》上签署竣工检验意见“合格”，雅恒公司在上述意见书上确认送电时间为2014年10月27日。2014年10月30日，涉案房屋所在楼盘取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，广州开发区供水管理中心供水管理部验收意见为“验收合格”。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及《补充协议》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《客户受电工程竣工检验意见书》《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《邮政投递服务协议书》《雅居乐富春山居收楼通知书》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，张锦雯、简永强与雅恒公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于涉案房屋是否交付的问题。双方在《买卖合同》第十一条约定了交楼时间为2016年3月20日前及相应的交房条件，在第十四条明确约定了房屋交付时的有关资料，在《补充协议》第八条中亦再次补充约定办理收楼手续时雅恒公司需要出具的有关资料。故依照上述约定，涉案房屋所在项目取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件后即满足交楼条件。本案中，涉案房屋所在小区于2012年12月18日通邮、2013年6月20日接通燃气、2013年9月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、2014年10月27日确认送电、2014年10月30日户内给水工程验收合格，取得永久用水，以上可以认定涉案房屋于2014年10月30日前已满足交楼条件，雅恒公司在房屋符合交楼条件后于2016年3月8日向张锦雯、简永强发出《雅居乐富春山居收楼通知书》，要求张锦雯、简永强于2016年3月12日至2016年3月20日前往收楼，上述《收楼通知书》邮寄至张锦雯、简永强在《买卖合同》中约定的通讯地址，依据双方《补充协议》第十二条的约定，“如以邮件邮递形式进行，应以特快专递或平信邮寄方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达”，《收楼通知书》应视为2016年3月11日已送达，雅恒公司已履行通知收楼的义务。关于张锦雯、简永强主张的房屋质量问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。由此可见，购房者拒绝收楼的合理理由应为房屋主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响正常居住使用。认定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，应结合是否对买受人的生命、财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰和影响买受人的正常生活、可否修复进行综合判断。而本案中，张锦雯、简永强陈述的房屋墙体存在空鼓、开裂，渗水、积水，采光井的玻璃破裂等情况只是一般的房屋质量瑕疵问题，并非房屋主体结构问题，亦未严重影响其正常居住使用。因此，张锦雯、简永强未能举证证实涉案房屋存在的质量瑕疵严重影响其正常居住和使用，更未能举证证实房屋主体结构质量不合格，其据此拒绝收楼无理据。故对张锦雯、简永强的上述抗辩理由本院不予采纳。综上，张锦雯、简永强在收到雅恒公司的《收楼通知书》后，无正当理由拒绝接收涉案房屋，涉案房屋的相关风险自《收楼通知书》确定的交付使用之日起由张锦雯、简永强承担。因此，《收楼通知书》确定的最后收楼时间即2016年3月20日为涉案房屋的交付时间，此后未收楼的责任由张锦雯、简永强自行承担，本院确认雅恒公司于2016年3月20日将涉案房屋交付予张锦雯、简永强。至于涉案房屋交付时的质量瑕疵问题，属于雅恒公司的保修责任范围，张锦雯、简永强可另循其他途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告广州雅恒房地产开发有限公司已于2016年3月20日将位于广州开发区悦然二街3号雅居乐富春居自编E-26栋1层102号房交付被告张锦雯、简永强。案件受理费100元，由原告广州雅恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  李焕雯人民陪审员  张文寅二〇二〇年九月四日法官助理钟陈书记员姚春华