河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5835号 上诉人（原审原告）：董X伟，男，1991年5月17日出生，汉族，住廊坊市文安县。 被上诉人（原审被告）：河北盛博房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区体育北大街199号盛博商务楼209。 法定代表人：魏X子，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张亚卫，河北融辰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：魏X子，男，1972年6月17日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张亚卫，河北融辰律师事务所律师。 上诉人董X伟因与被上诉人河北盛博房地产开发有限公司、魏X子房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初9852号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人董X伟，被上诉人河北盛博房地产开发有限公司、魏X子共同委托诉讼代理人张亚卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董X伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人2017年3月17日购房时该项目容积率为3.5，建筑密度22.84%，绿地率36.94%，该指标是上诉人购房时的重要考虑依据。2017年9月17日开发商违法建设，12#、13#、15#、16#、17#楼超规划加盖，经区政府联合执法后，一直停工至今。2018年12月24日，根据区长办公室会议纪要，该项目拟调整容积率，二期及三期地块的容积率调至不超过4.3。2019年4月9日第三次信访答复，该项目位于三环范围以内，容积率的调整需经石家庄市规委会审议通过后实施。上诉人在购房及订立购房协议时，对开发商调整容积率的事情不知情且无法预见，后期开发商的违建行为被政府勒令停工后对合同的正常履行产生重大不利影响，且都是被告单方面原因造成。开发商因自身原因调整容积率，从未在政府信息公开平台进行公示，从未取得业主同意，调高容积率对将来居住的环境产生较大影响，继续履行合同对上诉人明显不公平。自2017年9月17日该项目停工至今，仍无法取得合法手续进行容积率调整，虽然接受行政处罚，目前仍是违法建筑。如果继续履行合同，后期可能无法拿到房屋，无法办理不动产权证书等问题，从而遭受重大损失。预购合同约定的交房日期为2018年12月31日，截止今日仍然无法将达到竣工状态房屋交付使用。开发商在正式的商品房备案中约定的交房日期为2020年12月31日，但在后续宣传及售楼部销售人员回复中交房日期为2021年12月31日。开发商关于房屋交付日期重大延迟从未向上诉人解释原因且未取得上诉人同意，截止2020年12月31日仍无法交付房屋且交房日期不确定，无法如期入住该房屋给上诉人生活造成重大影响。根据《合同法》司法解释（二）的规定，请求支持解除合同。二、根据《合同法》第九十四条规定，一审法院对于上诉人诉求没有给出合理的判决理由，忽视上诉人的合法权益。被上诉人在履行《认购协议书》中严重违约，在约定的时间内未将该商品房交付上诉人使用。开发商应按协议约定2018年12月31延后180天履行合同义务交付房屋。根据《商品房销售管理办法》第三十条规定，对于一审中被上诉人提出因为防治大气污染造成停工这个不可抗力因素导致房屋延迟交付从未告知买受人，上诉人不予认可。对于被上诉人提及《商品房买卖合同》中规定交房日期为2020年12月31日，并未按照《商品房销售管理办法》第二十四条规定书面通知上诉人，上诉人一审得知被上诉人《商品房买卖合同》合同内容后，不同意其中的条款内容，不能就合同内容达成一致。上诉人2019年3月23日向开发商催告后，截止今日仍无法将取得竣工验收的房屋交房，请求支持解除合同。三、根据《合同法》提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款无效。请求支持认购协议中第六条第一款，出卖人不再向买受人承担其他法律责任为格式条款，认定其无效。 河北盛博房地产开发有限公司辩称：一审判决驳回上诉人董X伟解除合同的诉讼请求，事实认定清楚，适用法律正确。请求：二审依法维持。事实和理由：一、上诉人陈述的上诉理由，没有法律依据，其目的仅仅是想要达到单方解除合同，又不承担单方解除合同违约责任的目的。二、上诉人认为如果继续履行合同，后期可能无法拿到房屋的说法，均是上诉人主观推断，不具有客观性。且上诉人购买的房屋是4层，在规划和预售范围内，属于合法建筑且已建成，日后可以交付，上诉人称被上诉人日后无法交付房屋的说法，没有事实依据。同时，上诉人在签署《认购协议书》时手写同意加盖至33层的内容，可以看出上诉人购房时并非将容积率作为购房主要因素，上诉人以合同发生无法预见的重大变化为由要求解除合同，不符合法律规定。三、上诉人以晚交房为由主张解除合同，不符合法定解除条件。1、《认购协议书》约定2018年12月31日是预计交房时间。签署时，被上诉人项目未取得预售许可证，不是正式网签备案的商品房买卖合同，交付日期存在不确定性，这一点上诉人是明知的。2、在被上诉人取得预售许可证后，被上诉人也告知上诉人大部分业主已经在房管部门完成正式合同的备案手续，备案《商品房买卖合同》中已经约定正式交房时间为2020年12月31日并要求上诉人支付房屋剩余房款。但上诉人一直拖延不予办理，上诉人系逾期付款违约方，其无权要求被上诉人直接向其交付房屋。上诉人其不当然的享有解除权，上诉请求也不符合无法实现合同目的予以解除的法律规定。三、上诉人主张解除合同，不满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定。根据《认购协议书》第六条第1款约定，双方既然已经约定被上诉人无需承担其他法律责任，符合《司法解释》第十五条当事人另有约定的规定，上诉人不当然享有该十五条规定的解除权。上诉人2019年3月发出催告通知时，仍处于《认购协议书》中约定的180个工作日合理延期交房期限内，上诉人不具备催告条件，该时间段发出的催告函不能发生《司法解释》第十五条规定的催告解除合同的法律后果。被上诉人项目于2019年1月25日取得预售许可，具备办理贷款条件，上诉人至今未缴房款已构成逾期付款违约。上诉人存在迟延支付购房款的违约行为，不是守约方，不满足《司法解释》第十五条规定的解除权，未发生催告解除合同的法律后果。上诉人迟迟不办理贷款占有认购房屋，被上诉人也不能另行出售该房屋，被上诉人保留向上诉人主张迟延支付房款给被上诉人造成经济损失的诉权。 董X伟向一审法院起诉请求：解除原告与被告盛博公司签订的《认购协议书》；被告盛博公司双倍返还原告定金4万元；被告盛博公司返还原告购房首付款361608元、购买地下室款项35971元，并支付原告相应利息（自原告起诉之日起至欠款还清之日止按银行同期贷款利率计算）；被告魏X子与被告盛博公司对上述债务承担连带还款责任；本案诉讼费用由被告承担。 一审认定的事实：2017年3月12日，原告欲购买被告盛博公司开发的盛紫中央公园15-405号房产，并交纳2万元定金。2017年3月17日，原告与被告盛博公司签订《认购协议书》，约定：原告认购被告盛博公司开发的位于石家庄市栾城区，暂测建筑面积91.66平方米，总房款1261608元；地下室63号，暂测建筑面积为12.49平方米，地下室总额35971元；原告应于签订本协议当天，将购房首付款30%，即381608元一次性支付给被告盛博公司，剩余房款88万元办理相关银行按揭贷款手续；被告盛博公司预计在2018年12月31日前可将该商品房交付原告使用；被告盛博公司取得该项目《商品房预售许可证》后通知原告，原告自通知之日起五日内与被告签订《商品房买卖合同》，同时本协议自动失效并由甲方收回；被告未能在本协议预定日期将该商品房交付使用的，逾期交房180个有效工作日出卖人不承担违约金，交付期限届满后，第180个有效工作日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房款的万分之一的违约金，出卖人不再向买受人承担其他法律责任；该住宅最终的买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》为准。同日，原告向被告盛博公司交纳盛紫中央公园15-405首付361608元和地下室（63＃）35971元。被告盛博公司未能于本协议书约定的预计房屋交付日将涉案房屋交付原告。原告于2019年3月23日向被告盛博公司发出《交房催告函》，要求被告立即履行交房义务。2017年4月、10月、11月、12月，2018年1月-3月、8-11月，2019年1月，因重污染天气、扬尘治理工作，石家庄市相关政府部门要求停止建设工地施工作业。在此期间涉案工程停止施工。2019年1月25日，被告盛博公司取得石家庄市栾城区裕翔大街以东、娄底村以西、三环水系以南、规划路以北13＃、15＃、16＃、17＃住宅楼的商品房预售许可证，现被告与部分业主签订了《商品房买卖合同》并办理了备案手续。2019年3月19日，石家庄市栾城区自然资源和规划局向区纪委监委出具的《关于盛紫中央公园二期违规建设处理进展的情况说明》载明：对存在违规建设的12＃、13＃、15＃、16＃、17＃施工现场进行查封，电力部门对施工设备断电，违规加建部分全面停工，目前15＃由审批17层建至18层柱体绑筋，该项目违规建设部分一直停工至今。经了解栾城区政府已将盛紫中央公园二期纳入区解决房地产遗留问题项目，目前区遗留办正在按照房地产整治文件解决此项目的问题。2018年6月9日，石家庄市栾城区人民政府区长办公会议纪要，对盛紫中央公园的解决建议：对不能迗到盈亏平衡的项目，由辖区政府负责梳理，并进行重大决策事项社会稳定风险评估后，由财政局委托专业评估机构对项目进行评估,经评估认定属于亏损项目，按照“零利润”标准，采取适当提高容积率减免相关规费等方式解决。2018年12月24日，石家庄市栾城区城市管理综合执法大队作出《行政处罚案件结案报告》，对被告盛博公司盛紫中央公园二期15＃等住宅楼未按照建设规划许可证的内容擅自进行建设进行处罚，处罚现已执行到位。被告盛博公司系2003年成立，2009年1月19日，经股份转让，成为自然人（即被告魏X子）独资有限责任公司，同日，被告魏X子实缴出资1000万元。2016年8月24日，该公司认缴出资5000万元，实缴出资5000万元。 一审法院认为，原告与被告盛博公司签订的《认购协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，且被告盛博公司于2019年1月25日取得商品房预售许可证,故该协议合法有效。一、协议明确约定该住宅最终的买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》为准，而双方尚未签订正式商品房买卖合同，协议约定的“预定交房时间”表明对于交房时间只是预计，存在不确定性，且根据协议被告盛博公司晚于约定的交房日期交房超过180个工作日的，原告可主张违约金，但不享有解除合同的权利；二、被告盛博公司已于2019年1月25日取得商品房预售许可证，涉案房屋已具备签订正式商品房买卖合同的条件，且部分房主已与被告盛博公司签订了正式的商品房买卖合同并办理了备案；三、被告盛博公司在施工期间，因重污染、扬尘治理工作，政府相关部门要求施工工程停工，属于不可抗力因素，造成被告盛博公司未能按协议预定的时间交房；四、关于被告盛博公司违规增建问题，石家庄市栾城区人民政府区长办公会议纪要已作出解决意见，并受到了行政处罚，被告的违规增建属于行政违法行为，该行政违法行为并不必然导致房屋买卖合同目的不能实现。综上，原告以合同目的无法实现为由主张解除与被告盛博公司签订《认购协议书》不能成立，不予支持。判决：驳回原告董X伟的诉讼请求。案件受理费7864元，由原告董X伟负担。 二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审查明的事实，予以认定。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，应依约履行。关于双方2017年3月17日签订的《认购协议书》是否应当解除。涉案的房产已于2019年1月25日取得商品房预售许可证,双方具备签订正式《商品房买卖合同》的条件。上诉人董X伟所述被上诉人河北盛博房地产开发有限公司违规增建的问题，已由政府进行处理，未对双方继续履行《认购协议书》造成实质影响，且事实上部分业主已与被上诉人河北盛博房地产开发有限公司签订正式《商品房买卖合同》并在政府相关部门办理备案手续。因此本案中，双方具备继续履行《认购协议书》的条件。上诉人董X伟认为合同目的不能实现进而主张解除合同，不符合相关法律、行政法规的规定及《认购协议书》的约定，对此，本院不予支持。综上所述，董X伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7864元，由上诉人董X伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  孟志刚 二〇二〇年九月十八日 书记员  王西西