辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2712号上诉人（原审被告）：中大实业（辽宁）有限公司，住所地：辽宁营口沿海产业基地新联大街东1号。法定代表人：班铁舰，该公司经理。委托诉讼代理人：何倩，辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洪军，男，1970年10月5日出生，汉族，住辽宁省大石桥市，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孔祥俊，男，1988年10月17日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：王鉴宇，女，汉族，1987年9月2日出生，住辽宁省营口市西市区，被上诉人妻子。上诉人中大实业（辽宁）有限公司因与被上诉人孔祥俊商品房买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市西市区人民法院（2020）辽0803民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中大实业（辽宁）有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销一审法院民事判决书，发回重审或依法改判，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、上诉人己经按照合同约定交付房屋，没有理由判决上诉人支付逾期交房违约金。双方签订的《商品房买卖合同》约定“于2018年5月1日前向买受人交付商品房”，而上诉人正是于2018年5月1日向被上诉人交付房屋。当天，被上诉人对《业主入住验房单》《物业验收交接书》《业主物品领取记录表》均签字确认。三份材料明确表明被上诉人检查了建筑质量和配套设施，房屋无任何问题，且表明被上诉人认可此时房屋已经具备了交付条件，否则不会签字不会接收。至此，房屋交付义务完成，被上诉人没有理由向上诉人主张逾期交房的违约责任。二、案涉房屋不存在任何质量问题，没有理由判决上诉人承担因房屋质量存在问题造成的损失。案涉房屋已经于2018年5月16日取得涉案房屋建筑工程竣工验收备案书，证明房屋质量不存在任何问题，完全可以交付入住。虽然2018年5月16日备案书的取得比2018年5月1日晚了15天，但上诉人在接收房屋时未提出任何异议，以接收行为证明认可了5月1日具备交付条件。一审判决中认定了上诉人有维修行为，但实际上根本不是因房屋存在质量问题而维修。上诉人交付的房屋与设计图纸完全一致，但上诉人在接收房屋后向物业请求改动窗外平台，因为上诉人购买的房屋和其他人不一样，其有窗外平台，别家没有，因其特殊性，不会引起别家的反应，于是答应了被上诉人的请求进行改动。该改动行为是基于被上诉人的请求，而不是房屋的质量问题，不能因此判决上诉人承担责任。三、一审法院引用的合同条款与适用法律不当。一审判决引用了合同补充协议的第六条“买受人在查验房屋后三日内提出书面修复通知，若出卖人在接到买受人书面通知30日内按约定的交付标准交付（出卖人为提高商品房质量而对装饰、设备标准所作的变动，不视为出卖人未按标准交付)。双方均不承担责任，逾期不能交付的，将按主合同第十二条中的逾期交付责任处理”，该条款适用的是“买受人没有接收房屋，在查验后发现问题提出书面修复通知，在修复后接收”的情况，而本案被上诉人已经接收房屋，也没有提出书面修复通知。本案根本不适用此条款。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条判决上诉人承担损失。该条款规定的是因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，才存在赔偿损失的情况。而本案根本不存在质量问题，更何况是严重的质量问题。被上诉人应就严重质量问题承担举证责任。如果房屋存在瑕疵问题，出卖人承担的也是在合理期限的修复责任，而不是损害赔偿责任。况且一审法院认定被上诉人于2019年8月16日对房屋进行装修，又认定2018年11月15日维修完毕，从两种事实认定的时间来看根本不存在损失，即使存在需要修复的问题，修复时间也不影响被上诉人装修入住，更何况不存在质量问题需要修复。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误。请求二审法院查明事实，支持上诉人上诉请求。孔祥俊辩称，第一项：合同内容及法规要求：1.1根据《购买合同》第四章第十一条约定：（第7页）（一）出卖人（被告)应在2018年5月1日之前向买受人（原告）交付商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不全，不能满足第九条约定内容的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。根据《购买合同》第四章第九条约定：该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件：该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；1.2根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三章房地产开发，第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。履约情况：2.1经“营口沿海产业基地管委会住建部门”反馈：原告所购房屋在2018年5月1日并未取得房屋竣工验收备案表。但于当日并未与业主说明，并发放《入住通知单》《入住收费通知》《收楼须知》，按照办理入住手续。按要求顺序进行缴费和签字。所有单据都于18年5月1日签字，当日并未领取钥匙，当日楼前施工挖坑，根本无法进入房屋。据初次开庭庭审被告答辩内容也能证明。我们是第一次购房，没有经验，贷款都已还款数月，没想过会有什么问题，所以让交款就交款，让签字就签字了。开发商明知道楼前施工不能进行验收，且备案手续不全，为什么未说明情况让缴款签字。被告方下发的《入住通知书》中收房办理日期为2018年5月1日，在房屋竣工验收之前，是否违反国家相关法律法规要求。2.2物业公司曾经要求原告签署“CIC2楼延期交付违约金抵顶物业费代缴确认单”，表单中标明由施工单位赔付的违约金抵顶物业费。2018.5.1没有取得房屋交付资格。第二项：合约内容及法规要求：1.1根据《购买合同》第四章第十一条（第7页）交付时间和手续约定：查验房屋。2、买受人查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，有出卖人按照有关工程和质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；1.2《城市房地产开发经营管理条例》第四章房地产经营，第三十条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。履约情况，被告方延期取得验收备案情况并未向业主说明，且规定收房当天实际情况也不具备现场验收条件，且当日未领取钥匙。8月中旬领取钥匙发现该栋楼房南侧底商楼顶与原告所购房屋南侧窗户下沿齐平，下雨雨水及窗户左侧雨漏流水能够流淌至该房屋窗户下沿，多次出现雨天严重渗水、漏水情况。8月26日先与售楼人员反映多次，后迟迟不予答复，又多次到物业反映仍没解决。9月6-9日期间下雨，窗户严重灌水，当时也有打物业电话沟通，口头说解决但是一直无果。证据文件夹2018年8月聊天证据、2018年9月27沟通。被告说维修不是质量问题，改动行为是基于我们请求是在说谎。我们在多次沟通未果后于2018年10月11日，投诉至营口市沿海产业基地管委会质量监督站，质检站说不符合相关要求，要求被告方整改。有音频证据（与物业开发商质监站录音32分钟：物业、开发商负责人，电话沟通，质监站通知必须距离外面240mm。录音至37分钟）。被告方于2018年10月30日开始整改施工，11月8日仍在施工中；后续再2019年8月12日整改后的南侧窗户出现渗水。（详见证据文件）2018年10月30日-11月8日份开发商对房屋进行整改施工：（详见证据文件）2019年小区三期工程在建过程中好多业主反映各种质量问题，但由于在门在没到收房日期，经过上访住建局要求被告方整改。我们C1C2也出现很多相同质量问题，但是大多属于一手房状态所以问题只能通过上访和民心网投诉，建议走法律程序。问题为入电梯经常异常无法使用，突然下落困人，电梯井积水，房屋内外及公共区域间漏水，卫生间下水管道漏等。有图片和视频证据还有业主群聊天记录。2.4卫生间下水管道漏：2019年6月15日，对所购商品房楼下2层进行检查，发现该栋房屋东户卫生间下水管道漏水，2层墙壁出现明显喷溅污痕。2.5截止2019年9月7日，所购房屋北侧与该栋楼房北侧底商房顶交接处，未做防水处理，该栋楼房与商铺之间存在超过10mm宽缝隙，该栋房屋2楼与底商交界处并无外墙。雨水能够从缝隙流淌至二楼屋内。雨水能够从墙壁渗入电梯井、楼梯缓台，多次出现电梯井内大量积水，一楼至三楼楼梯墙面淌水情况，房屋防水质量达不到设计要求；该情况直至2019年11月1日，该栋房屋北侧底商楼顶做防水施工结束才改善，逾期518天。8月13日，楼梯间雨水流淌，电梯地坑大量存水，详见视频文件。第三项未影响入住问题，房屋为婚房，在多次沟通时已经反复表达我们急需结婚使用，不能耽误因为想要个生肖属猪的宝宝。有音频证据2018年9月27沟通文件夹。00:55秒处。后期因收房日期双方不一致原因，被告用我们欠缴18年供暖费原因，不给我们办理《装修施工申请开工许可证》于2019年8月16日才沟通办理完成。有视频证据和许可证原件。所以理应承担损害赔偿责任。孔祥俊向一审法院起诉请求：1．被告支付原告未按合约规定完成燃气管道铺设，延期交房违约金9,981.44元（5月1日?9月6日）；2．被告支付原告南侧窗外平台施工，延期交房违约金5,224.66元（9月7日?11月12日）；3．被告支付原告未按合约规定完成燃气到户，延期交房违约金17,935.4元（11月13日?7月1日）；4．被告承担原告2018年供暖服务费用2,800元；5．被告承担原告未享受的2019年供暖服务费560元；6．被告需返还原告缴纳的装修责任质保金2,000元；7．被告方重新下达房屋入住通知，2019年1月1日前物业费、电梯费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2017年11月22日签订《营口市商品房买卖合同（预售）》，约定原告以389,900元购买被告开发的、坐落营口西市区房屋；合同约定出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付房屋；合同第九条、第十条关于房屋及相关设施设备交付条件约定，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，按照自来水公司要求及标准执行，供排水、供电、供暖、燃气与城市公共网络连接，纳入如特殊情况无法正式供水、电，出卖人提供用水、临时电，不影响买受人使用，出卖人通知买受人办理进户之日起，买受人承担供暖费用，具体供暖时间及方式以房屋所属供暖公司供应为准，燃气供应到户时间以房屋所属燃气公司供应为准；合同关于出卖人逾期交房且买受人要求继续履行合同的违约金为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。补充协议第六条约定，买受人应根据出卖人出具的书面通知《入住通知书》规定的交付时间后7个工作日内到出卖人指定地点办理商品房交付手续；买受人在查验房屋后三日内提出书面修复通知，若出卖人在接到买受人书面通知三十日内按约定的交房标准交付（出卖人为提高商品房质量而对装饰、设备标准所作的变动，不视为出卖人未按标准交付），双方均不承担责任，逾期不能交付的，按主合同第十二条中逾期交付责任处理。上述合同签订后，原告依约履行合同义务，被告因在未能合同约定期限前办理房屋竣工验收备案手续故未向原告交付房屋。被告于2018年5月16日取得涉案房屋建筑工程竣工验收备案证明文件后通知原告办理交房手续，并单方以15天的逾期交房天数按合同约定的违约金计算标准折抵原告物业费，但原告对此未予确认。诉讼中，原被告均未对被告何时向原告交付房屋的准确时间予以举证证明，但原告自认“2018年6月27日前往该商品房查验”、“在2018年8月份把钥匙给我的。我们是拿到钥匙之后发现质量问题，然后把钥匙给物业一把，让他们查验。”被告在诉讼中自认原告曾要求其对房屋窗外南侧平台维修、但具体时间记不清并认可有维修事实。原告于房屋交付时向被告聘任的前期物业服务企业缴纳2018年6月1日至2020年5月31日物业费、装修保证金2,000元，于2019年8月开始对房屋进行装修。原告在对交付的房屋进行查验后认为房屋存在质量及燃气管道改线问题，遂于2018年10月向被告提出后又向营口沿海产业基地管委会相关部门反映，被告于2018年10月15日起用一个月时间对存在的质量问题进行维修，原告于2019年8月16日对房屋进行装修。一审法院认为，原被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同及补充协议的约定全面履行合同义务。首先，被告未按合同约定期限向原告交付房屋，应向原告履行逾期交房的违约责任，但具体计算截止时间是双方争议焦点。被告主张其在房屋取得建筑工程竣工验收备案手续后即向原告交付房屋，但其并未提交证据予以证明，且其单方作出的以逾期交房违约金抵顶物业费的意思表示并未得到原告确认，因此本院对被告抗辩不予支持；原告以2019年8月16日作为房屋交付时间亦不客观，原告在诉讼中自认在2018年8月已取得房屋钥匙并结合其第七项诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，在2018年8月，被告已向原告交付房屋。鉴于双方均不能证明具体交房日期，本院以月中为交房日期，关于原告主张的合同继续履行情形下逾期交房违约金应自2018年5月1日起计算至2018年8月15日。其次，根据庭审查明事实，能够认定被告向原告交付的房屋存在质量问题，而原告诉请实质亦是基于房屋质量和认为所交付的房屋不符合交付条件造成实际损失为由而主张。因出卖人所售房屋存在质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失在补充协议明确约定“买受人在查验房屋后三日内提出书面修复通知，若出卖人在接到买受人书面通知三十日内按约定的交房标准交付（出卖人为提高商品房质量而对装饰、设备标准所作的变动，不视为出卖人未按标准交付），双方均不承担责任，逾期不能交付的，按主合同第十二条中逾期交付责任处理。”因此，已交付房屋存在质量问题造成买受人的损失应按补充协议约定处理。结合原告就房屋质量问题向相关部门投诉及被告自认维修时间，本院确认维修时间自2018年10月15日至2018年11月15日，对此期间因房屋质量存在问题造成原告损失按已付房款的日万分之二计算，依据补充协议约定应扣除30日，即2018年8月16日起至2018年10月15日止。原告于房屋维修后未及时办理装修入住导致不能正常使用，属于自行扩大损失。故本院对原告主张2019年起不能入住的损失不予支持。第三，商品房买卖合同约定“燃气到户时间以房屋所属燃气公司供应为准…需要买受人自行办理开通手续。”原告提交的证据不足以证明房屋于交付时尚未完成室内燃气管道的铺设亦不能证明房屋交付时燃气公司已供应到户，故原告关于燃气未到户的迟延交房违约金诉请，缺乏事实基础和合同依据，本院不予支持；因原告并未缴纳2018年度供暖费，且未提供证据证明是否有主体实际承担该费用并向原告主张权利，本院对原告第四项诉请不予支持，原告可待条件成就后另行主张；根据原告在庭审中陈述，导致其不能接受2019年度中一个月供暖的责任主体是物业公司，其就此向被告主张没有事实依据；装修保证金返还主体与被告无关，本院对原告第六项诉请不予支持；因被告已向原告出具的书面通知《入住通知书》，原告依次对房屋办理查验和主张权利，故不存在撤回《入住通知书》和重新办理问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条规定，判决如下：一、被告中大实业（辽宁）有限公司于本判决生效之日起10日内向原告孔祥俊支付逾期交房违约金和因房屋质量存在问题造成原告损失共计13,178.62元（389900×169天×日万分之二）；二、驳回原告孔祥俊其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费763元，由被告中大实业（辽宁）有限公司负担275元，原告孔祥俊自行负担488元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供如下证据：证据1、大连先锋建筑设计咨询有限公司出具的剖面图两份，证明观点：案涉房屋的施工与该设计相符，且最终经验收合格。被上诉人对该份证据质证意见：上诉人提供的是内窗台的高度，但实际的是外窗台的问题。证据2、中大海韵郦城物业验收交接单、业主入住验收单、业主商品领取记录表，证明观点：被上诉人在2018.5.1对上述三份材料进行签字确认，表明被上诉人检查了案涉房屋，确认无质量问题，认可了房屋具备交付条件。同时证明被上诉人已于2018年5月1日领取了住户手册、装修守则等书面文字材料，以及领取了7把入户门钥匙。被上诉人对该份证据质证意见：物业验收交接单上的第一条内容日期与合约内容不符。没有其他意见。我们并没有领取钥匙，当天一起签的还有一张入住流程卡，在已完成钥匙及相关物品发放记录等交接工作处物业方没有签字。被上诉人提供如下证据：证据1、与开发商、物业的通话录音，证明观点：不是我们自己要求整改的。上诉人对该份证据质证意见：对于该份录音是与我方谁进行的通话无法确认。所以无法证明该录音与本案有关联性，从该录音内容看并没有体现任何关于被上诉人所要证明的内容。证据2、我方与质监站工作人员的通话录音，证明观点：对房屋的维修是质监站要求开发商进行整改的，不是我们个人。上诉人对该份证据质证意见：对于该录音是否是与质监站工作人员进行的通话无法确认，无法证明与本案有关联性，上诉人要说明上诉人从未收到质监站送达的任何整改文件，行政行为应该规范进行，在未收到文件的情况下应视为质监站没有相关整改意见。更重要的是上诉人开发的房屋不存在任何质量问题。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《营口市商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同及补充协议约定全面履行各自的义务。买卖合同第十一条约定：出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房。上诉人未按合同约定交付案涉房屋，其主张于2018年5月16日取得房屋建筑工程竣工验收备案证明文件后即向被上诉人交付该房屋，但其提供的证据不足以证明其主张。被上诉人自认于2018年8月取得房屋钥匙，一审法院结合被上诉人第七项诉讼请求认为2018年8月上诉人已向被上诉人交付房屋。鉴于双方均不能举证证明具体交房日期，一审法院以月中为交房日期，将被上诉人主张的合同继续履行情形下逾期交房违约金自2018年5月1日起计算至2018年8月15日并无不当。上诉人交付案涉房屋后，有维修事实，上诉人主张其基于被上诉人的请求对房屋进行改动而非房屋质量问题，但其提供的证据不足以证明其主张。故一审法院认为案涉房屋存在质量问题，致使被上诉人无法对房屋正常使用、收益，判决上诉人承担维修房屋期间的损失并无不当。综上所述，中大实业（辽宁）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由中大实业（辽宁）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二〇年九月二十四日法官助理张弘书记员郎爽