北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10637号上诉人（原审原告、反诉被告）：李恒希，男，1969年9月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中电建建筑集团有限公司，住所地北京市西城区六铺炕南小街1号。法定代表人：常满祥，职务董事长。委托诉讼代理人：杜金龙，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯立松，北京市惠诚律师事务所律师。上诉人李恒希因与被上诉人中电建建筑集团有限公司（以下简称中电建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初37468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。李恒希上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，依法改判支持李恒希的上诉意见；2.诉讼费由中电建公司负担事实和理由：1.关于李恒希与中电建公司签订租赁合同效力的问题。一审认定无效，李恒希有异议，出租的房屋是否有规划许可证的问题，李恒希是通过层层转租而来，租赁的厂房有好几处，多处是金各庄村委会建设的，是否有手续李恒希不清楚，一审法院未追加村委会作为第三人，本案并未实际查清涉案厂房是否是合法建筑的问题，不应当径行判决。2.王学中与金各庄村委会是否解除土地承包合同协议，未经核实确认，即使为真，是否具有法律效力未经法院确认，只有在合同有效的情况下合同才能解除，否则是自始无效，如果王学中与村委会的合同有效，那么王永红与李恒希的合同即应当有效。3.关于继续支付租金的问题，一审判决认定金各状村委会与王学中解除合同，义宝丰公司与恒通美赫公司协议也无效，无需继续支付租金。李恒希认为村委会将土地即厂房租赁给王学中，王学中转租王永红，王永红转租给李恒希是多层转租关系，中间的利益差距巨大，村委会擅自解除严重影响了李恒希利益，村委会与王学中的解除行为效力有待商榷，一审法院未予查清。恒通美赫公司与义宝丰公司租赁合同无效，但双方并未办理交接手续或协商赔偿等事宜，李恒希仍对地上物享有占有权利，李恒希与中电建公司之间的租赁关系不因合同无效而无效。金各庄村委会恶意解除王学中承包合同，收取中电建公司的租赁费，获取超额利益，严重侵害李恒希的利益。综上，请求二审法院依法改判。中电建公司辩称，同意一审判决，不同意李恒希的上诉意见及理由。李恒希向一审法院起诉请求：1.判令中电建公司向李恒希支付2018年11月至2019年10月期间房屋租赁费30万元，且今后每年11月1日按时向李恒希支付下一年度的房租；2.判令中电建公司支付李恒希因其欠付房租产生的利息及违约金15000元；3.判令中电建公司腾退涉案场地并支付2019年11月1日至实际腾退之日起的占有使用费；4.诉讼费用由中电建公司承担。中电建公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2017年12月7日签订的《场地租赁合同》无效；2.判令李恒希返还中电建公司剩余押金249863元（对应2019年1月1日至2019年10月31日期间），并向中电建公司支付该部分资金占用损失（以249863元为基数，自2017年12月20日起至本案判决确定的返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：2017年12月7日，李恒希（出租方、甲方）与中电建公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方目前正在使用土地及地上房屋位于金各庄村，其区内面积4.4亩（具体范围和地上物所附平面图标注为准），出租给乙方作为办公用房使用；租赁期限自二〇一七年十一月一日起至二〇二一年十二月三十一日止；房屋租金：不含税每年总计人民币300000元；房屋押金人民币300000元，合同签订后与第一次支付房屋不含税租金一起一次性支付房屋押金；租赁合同期满前一年，押金作为最后一年的租金使用。双方在合同中亦约定了其他事项。2017年12月21日，中电建公司向李恒希交纳房屋租金314285元、押金300000元。另查，2001年12月10日，北京天意纸品加工厂（法定代表人王学中）与北京市通州区郎府镇金各庄村村民委员会（以下简称金各庄村委会）签订土地及地上物使用协议书，金各庄村委会将涉案土地出租给北京天意纸品加工厂。后王学中将涉案土地转租给王永红。2012年9月8日，北京义宝丰科技有限公司（法定代表人王永红）与北京恒通美赫机电有限公司（法定代表人李恒希）签订土地及地上物使用协议书，北京义宝丰科技有限公司将涉案土地出租给北京恒通美赫机电有限公司。2019年1月28日，金各庄村委会与王学中签订解除《土地承包合同》协议书，双方约定双方于2001年12月10日签订的《土地承包合同》自行解除，本协议生效后当日，乙方将承包的土地交给甲方，乙方被拆除的地上物补偿款待补偿标准确定后另行解决。2019年9月，北京义宝丰科技有限公司以房屋租赁合同纠纷为由将北京恒通美赫机电有限公司起诉至一审法院。一审法院于2019年11月8日作出（2019）京0112民初31259号民事判决书。法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因现有证据无法确认双方租赁的涉案场地取得了建设工程规划许可证，故双方的《土地及地上物使用协议书》及《土地及地上物使用协议书之补充协议》应属无效。法院判决如下：一、确认原告北京义宝丰科技有限公司与被告北京恒通美赫机电有限公司签订的《土地及地上物使用协议书》及《土地及地上物使用协议书之补充协议》无效；二、被告北京恒通美赫机电有限公司支付原告北京义宝丰科技有限公司2017年3月至2018年12月期间的房屋占有使用费14万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京义宝丰科技有限公司的其他诉讼请求。2019年11月27日，金各庄村委会出具证明一份，载明：北京市通州区西集镇金各庄村村民委员会（以下简称村委会）在2001年12月10日与北京通州天意纸品加工厂负责人王学中签订《土地承包合同》，因集体土地住宅建筑拆除工作的部署安排，2018年1月28日，村委会与腾退企业负责人王学中正式签订协议解除《土地承包合同》。中电建建筑集团有限公司是服务通州西集两河水网改造工程公司。经村委会与镇政府各个部门协调同意：原承包地内地上物暂不拆除，由中电建建筑集团有限公司临时作为办公用地临时使用，待工程完毕后一并拆除，自2018年1月29日起，中电建建筑集团公司每年上缴村委费用25万元。北京市通州区西集镇金各庄村委会已于2019年6月6日收到余书萧代中电建建筑集团有限公司付款的25万元整。李恒希与中电建建筑集团有限公司私自签订租赁合同未经村委会同意，属于无效合同。庭审中，中电建公司称证明中存在笔误，时间2018年1月29日应为2019年1月29日。根据2019年1月28日金各庄村委会与王学中签订的解除《土地承包合同》协议书，中电建公司称证明中存在笔误的情况属实。2019年6月6日，余书萧向金各庄村委会付款25万元。一审法院认为，本案争议焦点主要有二，一是双方签订合同的效力；二是双方各自诉求是否合理。关于争议焦点一，一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因现有证据无法确认双方租赁的涉案场地取得了建设工程规划许可证，故双方的《场地租赁合同》应属无效。关于争议焦点二，一审法院认为，2019年1月28日，金各庄村委会与王学中签订解除《土地承包合同》协议书，双方约定双方于2001年12月10日签订的《土地承包合同》自行解除。（2019）京0112民初31259号民事判决书确认北京义宝丰科技有限公司与被告北京恒通美赫机电有限公司签订的《土地及地上物使用协议书》及《土地及地上物使用协议书之补充协议》无效。李恒希作为《场地租赁合同》的出租方，其合同义务之一是提供适租的场地，因金各庄村委会与王学中解除《土地承包合同》，北京义宝丰科技有限公司与被告北京恒通美赫机电有限公司签订的《土地及地上物使用协议书》及《土地及地上物使用协议书之补充协议》经法院确认无效，李恒希丧失了基于合同占有涉案场地及地上物的基础。金各庄村委会基于涉案土地的权利人与中电建公司达成事实租赁关系，中电建公司向金各庄村委会支付土地使用费并无不当。因合同无效，李恒希要求的租金应为占有使用费。综上，本院对于李恒希要求中电建公司给付2018年11月1日至2019年1月28日期间占有使用费的请求予以支持。李恒希的其他请求，未有事实和法律依据，本院不予支持。双方合同无效后，李恒希应将收取的中电建公司的押金返还给中电建公司。中电建公司向李恒希支付押金30万元，中电建公司应支付李恒希的占有使用费可在押金中予以扣减，经计算，李恒希应返还中电建公司的押金为226849.31元。中电建公司的其他反诉请求，未有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认李恒希与中电建公司签订的《场地租赁合同》无效；二、李恒希返还中电建公司押金226849.31元，于判决生效之日起30日内执行清。三、驳回李恒希的其他诉讼请求；四、驳回中电建公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间补充查明，李恒希认可其与中电建公司签订《场地租赁合同》项下的出租物范围与（2019）京0112民初31259号民事判决书确认北京义宝丰科技有限公司与北京恒通美赫机电有限公司签订的《土地及地上物使用协议书》及《土地及地上物使用协议书之补充协议》所涉出租物范围一致。本院认为，综合双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点系李恒希与中电建公司签订的《场地租赁合同》效力认定问题。根据第五十六条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，李恒希向中电建公司出租物的权利来源系北京义宝丰科技有限公司与北京恒通美赫机电有限公司签订的《土地及地上物使用协议书》及《土地及地上物使用协议书之补充协议》。现经（2019）京0112民初31259号民事判决书已确认北京义宝丰科技有限公司与北京恒通美赫机电有限公司签订的《土地及地上物使用协议书》及《土地及地上物使用协议书之补充协议》无效。故，一审法院根据金各庄村委会与王学中解除《土地承包合同》，且《土地及地上物使用协议书》及《土地及地上物使用协议书之补充协议》无效的情况下，认定李恒希与中电建公司之间的《场地租赁合同》无效，事实依据充分，适用法律正确，本院不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，双方合同无效后，李恒希应将收取的中电建公司的押金返还给中电建公司，一审法院经核算后认定李恒希应返还中电建公司的押金数额，处理并无不当，本院不持异议。关于李恒希认为金各庄村委会、王学中以及北京义宝丰科技有限公司就李恒希承租案涉厂房而引起的相关损失等主张，可另行解决。综上所述，李恒希的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6024元，由李恒希负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年九月二十七日法官助理 付 哲书 记 员 马雪骁