湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘13民终1369号 上诉人（原审原告、反诉被告）：娄底市社会福利院。住所地：湖南省娄底市早元街与甘桂路交汇处西北。 法定代表人：朱玉辉，该院院长。 委托诉讼代理人：王军。 委托诉讼代理人：戴晓晨，湖南人和律师事务所。 上诉人（原审被告、反诉原告）：聂春林，男，1948年1月19日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市，现住湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：段小武，湖南晨辉律师事务所律师。 上诉人娄底市社会福利院、上诉人聂春林因租赁合同纠纷一案，均不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初4230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人娄底市社会福利院的委托诉讼代理人王军、戴晓晨，上诉人聂春林及其委托诉讼代理人段小武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 娄底市社会福利院上诉请求：1.撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初4230号民事判决，改判解除娄底市社会福利院与聂春林双方签订的《承包经营协议书》；2.上诉费由聂春林负担。事实和理由：1.聂春林从签订《承包经营协议签订》后就拒不支付履约保证金，且连续多年长期拖欠房屋使用费和水电费，其行为已经构成根本违约。一审判决认定聂春林是因为房屋漏水、食堂承包行使抗辩权与事实不符。2.因为国家政策原因和娄底市人民政府对我市养老服务业发展规划的要求，已经实施建设娄底市康复养老中心改扩建项目，案涉房屋将收回统一使用。娄底市社会福利院已经无法继续履行与聂春林的租赁合同。综上所述，聂春林在履行合同过程中已经构成根本违约，且因情势变更，娄底市社会福利院与聂春林无法继续履行合同，双方签订的《承包经营协议书》依法应予解除。 聂春林对娄底市社会福利院的上诉辩称：1.双方签订协议后，娄底市社会福利院一直就没有过问过。2.一审判决也不符合2011年12月16日国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）的通知即国办发[2011]60号第四点运行机制，2012年2月29日民政部关于开展“社会养老服务体系，建设推进年”活动暨启动“敬老爱老助老工程”的意见即民发[2012]35号第三点第3小点，2013年9月6日国务院关于加快发展养老服务事业的若干意见即国发[2013]35号第三点大力加强养老机构建设，2013年9月16日国家发展改革委社会发展司、民政部社会福利和总事业促进司负责人解读国务院关于加快发展养老服务事业的若干意见第六点明确提出开展公办养老机构改制试点等有关养老机构安全、经营、管理的政策。 聂春林上诉请求：1.撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初4230号民事判决第三、五项，改判娄底市社会福利院赔偿聂春林因房屋漏水遭受的经济损失246228元（床位损失为228228元，室内财物损失18000元）及娄底市社会福利院赔偿其因违反《补充协议（一）》给聂春林造成的食堂经营利润损失97720元；2.依法认定娄底市社会福利院占用101、102房的4个床位五年时间，应向聂春林支付水电费90000元；3.本案一审、二审诉讼费用由娄底市社会福利院承担。事实和理由：1.一审法院采信娄底市星罡价格评估有限公司出具的娄星[2020]价鉴字第54号《福星老年公寓损失鉴定意见》之《补充说明》中关于床位漏水造成的损失为134781元违背了客观、公正原则。娄底市星罡价格评估有限公司出具的娄星[2020]价鉴字第54号《福星老年公寓损失鉴定意见》中关于老年公寓北门13间房（26个床位）因房屋漏水（受影响时间为2015年7月至2016年9月）造成床位损失为228228元，此鉴定意见中每月的床位损失为800元。事实上，这个每月800元的损失就是聂春林的纯收入的损失。这些床位的分摊水电费、房屋使用费、人工工资分摊费、固定资产投入费不会因为未使用而有任何方面的增加，而《补充说明》对上述费用进行核减则是与客观事实不符。相反地，如上述床位能正常使用，则能更多地接纳服务对象，同时也会带来护理费、就餐费方面更多地利润。因此，聂春林此方面的预期利润损失则会远高于228228元。2.一审综合认定聂春林食堂经营收入损失为12400元，有失公正、合理性。娄星[2020]价鉴字第54号《福星老年公寓损失鉴定意见》中关于食堂经营收入为97720元（2017年11月至2019年12月3日），此鉴定意见采用的利润率为15%。而从聂春林提交的2015年1月至12月的各月儿童生活费账目及每月的儿童就餐登记表来看，利润率可达30%，食堂经营年利润收入可达7.2万余元。因此，上述鉴定意见与客观事实相比已明显过低，而一审在此基础上又以就餐人的主观想法、食堂口味、环境、服务以及市场竞争等因素的影响为由，将聂春林的上述损失综合认定为12400元，即平均每月的利润仅为400元，这明显与经营的通常标准不符。因此，一审在行使自由裁量权时违反了公正、合理的原则。3.一审在酌情认定娄底市社会福利院占用101、102房4个床位五年时间而应向聂春林支付水电费为12000元，这明显违背客观性。娄底市社会福利院确认的101、102房所用电器为1800W电磁炉一台、1.5P空调一台、电风扇两台、洗衣机台（6.5KG）、2000Ww浴霸一个，这些电器中除了电风扇外，代属大功率家用电器。而按12000元的水电费总量折算则两间房的每月水电费仅为200元。事实上，由于这两间房缺乏管理，水电浪费也非常严重。因此，一审的这一酌情认定为12000元与一般的生活常识不相符。综上所述，由于一审法院在采信依据上、行使自由裁量权上存在错误和缺乏合理性，在认定聂春林的合理损失上严重地违背了客观事实，使得聂春林的实际损失不能在娄底市社会福利院处得到公正的补偿。 娄底市社会福利院对聂春林的上诉辩称：1.关于一审判决床位漏水损失的认定，娄底市社会福利院认为比较适当。2.关于食堂经营收入的认定，娄底市社会福利院坚持一审的认定意见。该食堂一直由其投资，娄底市社会福利院职工由于各方的原因没有在该食堂就餐，不存在造成聂春林经营损失的后果。3.一审判决对101、102两间房屋水电费的认定是客观适当。 娄底市社会福利院向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《承包经营协议书》；2.被告支付拖欠的水电费、房屋租用费635164.44元。 聂春林向一审法院反诉请求：1.反诉被告继续履行2012年11月1日签订的《承包经营协议书》；2.现入住公寓的100名老人和现有28名工作人员由反诉被告负责安置；3.反诉被告赔偿反诉人因房屋漏水造成的财物等直接经济损失33万元；4.反诉被告支付反诉原告为其支付的屋顶热水系统安装经费10.28万元；5.反诉被告因其违反2013年7月8日签订的《补充协议(一)》和2013年9月2日签订的《补充协议(二)》应赔偿反诉原告18.6万元；6.判令反诉被告因其占用101房和102房4个床位五年时间而应向反诉原告支付的房屋占用费19.2万元、水电费9万元，两项总计人民币28.2万元；7.反诉被告承担一、二审全部诉讼费用和鉴定费用。 一审法院认定事实：2012年11月1日，原告（甲方，反诉被告）娄底市社会福利院与被告（聂春林，反诉原告）聂春林、案外人梁薇签订了一份《承包经营协议书》,甲方同意聂春林承包娄底市社会福利院“福星”老年公寓养老项目经营。该协议约定：经营项目：甲方将位于娄底市早元街的专用场地（一层食堂和门卫室另行协商），按现状委托给聂春林经营使用。甲方院内的绿化区域和隙地可作为老人的活动场地，提供给聂春林养老机构无偿使用。经营期限：1、使用年限为25年，自本合同签订之日起计算。2、双方协议签字生效后，甲方给予聂春林9个月装修和试营业期，此期间聂春林无须向甲方缴纳房屋使用费。3、合同用满后本协议自动终止。如需要继续承包，聂春林应当在承包期届满前6个月提出。同等条件下，聂春林优先续约。房屋使用费及支付方式：承包经营期内聂春林从养老中心正式对外营业第一年起，每年向甲方缴纳房屋使用费，第一年到第五年每年缴纳9万元第六年到第十年每年缴纳10万元、第十一年至第十五年每年缴纳11万元、第十六年至第二十年每年缴纳12万元，第二十一年至第二十五年每年缴纳13万元。房屋使用费按年预交，先交后用，上年届满前15日预交下年费用。税费：在经营过程中聂春林养老机构所发生的物业、服务、煤气、有线电视、水电等相关费用均由聂春林承担，甲方概不负责。场地维修：1、合作期内，甲方须保持该楼主体结构处于完好使用状态，主体结构的维修费用由甲方负担，维修过程中聂春林应予积极协助，因此给聂春林带来的损失，甲方应给聂春林合理的补偿。2、除主体结构的维修外，正常的损耗维修和聂春林使用不当造成的维修均由聂春林负责，费用由聂春林承担。3、聂春林须对其本人、家属、朋友、员工、顾客对该三层楼或设施造成的损失负责。……聂春林的权利和义务：1、聂春林在合同期内要遵纪守法，依法经营，自主经营，自负盈亏。2、合同期内养老中心经营期间如有不良行为而引发的各种事故由聂春林负责。发生的责任事故、投诉和除房屋土地权属争议外的周边矛盾由聂春林负责处理,如有不正常经营或不良服务行为以及出现重大安全事故的,所需经济赔偿由聂春林自行负责。所有出现的矛盾,甲方要协助聂春林处理。3、聂春林应向甲方按时缴纳房屋使用费,并负责1-3层的水、电气等费用,如逾期拒交,则按日承担付款项1%的违约金。4、聂春林应妥善管理甲方移交的资产,如出现非正常不折旧毁损,由聂春林负责赔偿或恢复。……合同终止及违约责任：1、经营合同期满后,聂春林不续约,聂春林的投入,无偿赠送给甲方。2、在有效合同期内,聂春林有下列情况之一者,甲方有权终止合同,聂春林投入的所有资产无偿移交给甲方,履约保证金不退,另承担违约金100万元。①聂春林无故单方面提出解约合同。②聂春林私自将养老机构的经营权转让、转包或分包的。③未经甲方同意擅自将委托经营的房屋转租、转让或转借给他人使用的。④擅自改变房屋用途的。⑤违反国家法律法规，进行非法经营或从事其他违法活动造成重大影响的。3、在合同有效期内，甲方无故终止合同，甲方除赔偿聂春林所有投入资金外，另承担违约金100万元。未尽事宜经双方协商再补充协议，补充协议与此合同同样具有法律效力。2013年5月24日，被告（反诉原告）聂春林、案外人梁薇、原告（反诉被告）娄底市社会福利院签订了《退股协议书》，由被告（反诉原告）聂春林接受案外人梁薇的股份，案外人梁薇不再参与福星老年公寓的经营以及利润分配等，同原告（反诉被告）娄底市社会福利院的承包协议也终止履行并解除。为解决福星老年公寓入住老人、职工、民政局干部、社会福利院干部职工及孤残儿童的就餐问题，2013年7月8日，原告（反诉被告，甲方）娄底市社会福利院与被告（反诉原告，聂春林）聂春林签订了《补充协议（一）》，约定由聂春林承包经营甲方在聂春林承包场所内开办的食堂餐饮服务项目，承包时间原则上与主体合同同期，因人为过失或聂春林经营不善，给甲方造成不良影响，甲方可以终止合同。聂春林承包食堂后独立经营,实行自负盈亏；本合同自签字生效后任何一方无违约责任的情况下不准单方终止合同，如聂春林违约，甲方有权得到相应的补偿;甲方违约，聂春林同样应得到相应的补偿。合同期满聂春林应按合同的规定将承包的物品按承包时所造具的清单将不易损耗物交付给甲方，如人为损坏的按折旧价进行赔偿，自然损耗，聂春林不承担责任。协议同时还就其他有关事项进行了约定。2013年9月2日，原、被告双方签订了《补充协议（二）》，就伙食费问题进行了新的约定。2016年，原告（反诉被告）新建了食堂，干部和儿童均到新建的食堂就餐。另查明，自2015年7月开始，“福星”老年公寓部分房屋出现漏水情况，被告（反诉原告）多次就该问题向原告（反诉被告）反映并请求解决，至2016年10月该漏水问题才得以解决。受漏水影响的房屋共计13间，内有床位26个，漏水造成该26个床位无法使用，屋内凉席、窗帘等财产遭受损失，被告（反诉原告）统计凉席、窗帘等财产损失共计为18000元，原告（反诉被告）对此予以认可。被告（反诉原告）在经营过程中更换了公寓内的热水系统，花费102800元，在诉讼过程中，双方均表示同意各自负担一半该费用。关于被告（反诉原告）拖欠的房屋使用费和水电费等问题，经查明，截止到2019年9月4日，被告（反诉原告）共计拖欠原告（反诉被告）房屋使用费558331元、水费98608.29元、电费359898.65元、油米钱1万元，合计1026837.94元，被告（反诉原告）先后向原告（反诉被告）支付了房屋使用费、水电费394242元，尚欠原告（反诉被告）632595.94元，被告（反诉原告）对前述拖欠款项亦予以认可，但要求核减水费1万元。原告（反诉被告）表示确实有漏水情况，但因漏水情况无法进行估算，具体核减金额由法院认定。在诉讼中，被告（反诉原告）申请对101、102两间房的经营收入、北面13间房因房屋漏水造成的损失、食堂经营收入等事项进行鉴定，法院依法委托娄底市星罡价格评估有限公司进行了鉴定，娄底市星罡价格评估有限公司于2019年12月3日作出娄星［2020］价鉴字第54号价格鉴定意见书。根据该鉴定意见，福星老年公寓101、102两间房自2013年8月2日至2019年12月3日的经营收入为177900元；福星老年公寓北面13间房（26个床位）因房屋漏水（受影响时间为2015年7月至2016年9月）造成的损失共计为246228元，其中床位损失为228228元，室内财物损失18000元；福星老年公寓食堂2016年1月1日至2019年12月3日的经营收入（利润）为131224元。2020年6月23日，娄底市星罡价格评估有限公司作出对娄星［2020］价鉴字第54号《福星老年公寓损失鉴定意见》补充说明，因娄星［2020］价鉴字第54号鉴定意见中关于101、102两间房经营收入与北面13间房的床位损失都是计算其总毛收入，并没有扣减投入费用（包括人工、固定资产折旧、水电费、房屋使用费等），故发表补充意见如下：福星老年公寓101、102两间房的经营收入（利润）为90998.88元；福星老年公寓北面13间房（26个床位）因漏水造成的损失共计为134781元，其中室内财物损失18000元；福星老年公寓食堂自2017年1月至2019年12月3日（共计35个月）的经营收入（利润）为35个月×2792元／月＝97720元，鉴定仅考虑2015年1月至12月的儿童就餐人数；厨房所有设施设备均是由娄底市社会福利院购置。再查明，原告（反诉被告）在庭审中提交了《娄底市人民政府关于切实加快推进养老服务业发展的通知》和《娄底市发展和改革委员会关于娄底市康复养老中心改扩建项目可行性研究报告的批复》，娄底市社会福利院系娄底市康复养老中心改扩建项目的业主单位，需根据项目的要求进行改造扩建。经双方质证后，法院予以认定。 一审法院认为，本案争议焦点有六：一是双方签订的《承包经营协议书》是判决解除还是继续履行的问题；二是被告（反诉原告）聂春林拖欠的房屋租金、水电费的具体金额问题；三是被告（反诉原告）聂春林因房屋漏水所遭受的财产损失金额如何认定的问题；四是屋顶热水系统安装经费的分担问题；五是反诉被告娄底市社会福利院因另设食堂是否应予赔偿反诉原告聂春林食堂承包经营收入损失以及损失金额如何认定的问题；六是101、102两间房的房屋占有使用费、水电费问题可否在拖欠的租金、水电费中予以扣减的问题。一、关于双方签订的《承包经营协议书》是判决解除还是继续履行的问题。原告(反诉被告)娄底市社会福利院与被告（反诉原告）聂春林签订的《承包经营协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行。但是，法院经审查案涉合同，双方约定的合同期限为25年，根据《合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，故法院确认案涉租赁合同的期限为20年。原告(反诉被告)娄底市社会福利院以被告（反诉原告）聂春林拖欠房屋使用费、水电费为由要求解除双方签订的《承包经营协议书》，被告（反诉原告）辩称是因房屋漏水等反诉请求中的相关问题行使抗辩权而拒绝缴纳。根据法院查明的事实，双方确实因房屋漏水、食堂经营等问题产生了纠纷，依据《合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务”，本案被告的抗辩理由成立，法院予以采纳。后原告再次主张适用情势变更原则解除合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，原告向政府提出康复养老中心改扩建项目并已得到批复，但养老中心改扩建的计划不影响《承包经营协议书》的继续履行，案涉房屋依然可以出租给被告（反诉原告）聂春林使用。不符合法律规定的明显不公平或者不能实现合同目的的情况。因此，对于原告(反诉被告)要求解除双方签订的《承包经营协议书》的诉讼请求，法院不予支持。对于被告（反诉原告）要求继续履行该《承包经营协议书》的反诉请求，法院予以支持。二、关于被告（反诉原告）聂春林拖欠的房屋租金、水电费的具体金额问题。本案中，原告(反诉被告)娄底市社会福利院已按照约定向被告（反诉原告）移交了经营场地，被告（反诉原告）应当按照约定向原告(反诉被告)缴纳房屋使用费以及1-3层的水、电等费用。但截止到2019年9月4日，被告（反诉原告）共计拖欠原告(反诉被告)房屋使用费、水电费、油米钱共计632595.94元。被告(反诉原告)要求核减水费10000元的观点，因原告(反诉被告)认可漏水情况，结合本案实际情况，法院予以核减水费5000元。三、关于被告（反诉原告）聂春林因房屋漏水所遭受的财产损失金额如何认定的问题。反诉原告主张因房屋漏水所遭受的财产损失330000元，对其中的财物损失18000元，反诉被告予以认可，鉴定意见亦认定为18000元，故法院予以确认。对其中床位损失的主张，因漏水导致反诉原告13个房间26个床位无法居住这一事实客观存在，反诉原告的该项主张有事实依据，法院予以支持。娄底市星罡价格评估有限公司根据法院委托出具了娄星[2020]价鉴字第54号《福星老年公寓损失鉴定意见》，对北面13间房的床位损失是计算其总毛收入，并没有扣减投入费用，后再向法院出具《补充说明》，对每个床位月分摊水电费、房屋使用费、人工工资分摊费、固定资产投入费进行核减计算，更具有客观性和合理性。法院对《补充说明》中北面13间房（26个床位）因漏水造成的损失共计134781元予以确认，反诉原告超出鉴定部分的主张，法院不予支持。四、关于屋顶热水系统安装经费的分担问题。 反诉原告聂春林主张的屋顶热水系统安装经费102800元，双方在诉讼过程中均表示自愿负担一半，此系双方的真实意思表示，法院予以确认。五、关于反诉被告娄底市社会福利院因另设食堂是否应予赔偿反诉原告聂春林食堂承包经营收入损失以及损失金额如何认定的问题。对于反诉原告的该项主张，反诉被告另设新食堂，致使反诉原告就餐人数减少，在一定程度上造成了反诉原告的损失，即预期利益损失。但因为预期利益将来是否实现，转化为既得利益仍具有很大的不确定性，其一是合同履行过程中可能会出现各种情势；其二还依赖于合同当事人严格履行合同以及付随义务。即使反诉被告未新建食堂，因就餐人的主观想法、食堂口味、环境、服务以及市场竞争等因素的影响，反诉原告食堂的经营收入无法确定。另考虑到承包经营食堂的厨房所有设施设备均是由反诉被告娄底市社会福利院购置，娄星[2020]价鉴字第54号价格鉴定意见书关于食堂经营收入（利润）的计算系按反诉被告提供的现有儿童就餐人数计算，同时基于福利院儿童就餐具有一定社会公益性质以及每年人数并不固定，且新食堂的开办并不必然导致原食堂丧失全部的经营收入（利润），故对于反诉原告在本次诉讼中向法院主张31个月（2017年1月至2019年7月）的收入损失，法院结合本案实际情况，根据反诉原告的诉讼主张酌情支持由反诉被告娄底市社会福利院赔偿反诉原告聂春林损失12400元。六、关于101、102两间房的房屋占有使用费、水电费问题可否在拖欠的租金、水电费中予以扣减的问题。反诉原告主张反诉被告因占用101房和102房4个床位五年时间而应向其支付房屋占用费192000元、水电费90000元。对此经查，案涉101房和102房，实际一直是作为原告方的门卫室在使用。根据双方当事人签订的《承包经营协议书》第一条，一层食堂和门卫室另行协商。在合同履行中，双方仅就食堂承包问题达成了两个补充协议，但并未就门卫室问题达成出租合意。故案涉101房、102房不属于出租范围，反诉原告无权主张反诉被告支付房屋占用费，故对该项主张，法院不予以支持。案涉两个房间并未独立于1-3层公寓（共78间房）计算水电费，另考虑到案涉两个房屋作为门卫室的特殊使用方式以及房间内存在的大功率电器等，法院在平均计算每个房间的水电费的基础上酌情认定金额为12000元。案涉房屋的水电可以在被告应缴纳的房屋租金、水电费予以折抵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉被告娄底市社会福利院继续履行其与反诉原告聂春林于2012年11月1日签订的《承包经营协议书》；二、被告聂春林向原告娄底市社会福利院支付截止到2019年9月4日的房屋使用费、水费、电费共615595.94元；三、反诉被告娄底市社会福利院赔偿反诉原告聂春林因房屋漏水遭受的经济损失134781元（其中财物损失18000元）；四、反诉被告娄底市社会福利院支付反诉原告聂春林屋顶热水系统安装费用51400元；五、反诉被告娄底市社会福利院赔偿其因违反《补充协议(一)》给反诉原告聂春林造成的食堂经营利润损失12400元（计算期间为2017年1月至2019年7月）；本判决第二到五项两品之后，由被告（反诉原告）聂春林于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）娄底市社会福利院人民币共计417014.94元。六、驳回原告娄底市社会福利院的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告聂春林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10152元，反诉案件受理费5076元，鉴定费60000元，合计75228元，由原告（反诉被告）娄底市社会福利院负担45138元，被告（反诉原告）聂春林负担30090元。 二审审理中，聂春林向本院提交证据2份。证据1，水电费的登记册复印件1份。拟证明通常情况下使用的水电费标准。证据2，儿童就餐登记表复印件1份。拟证明2014年福利院儿童的就餐情况。 娄底市社会福利院质证认为，对证据1-2，其真实性无法确认，都是复印件。表格都是聂春林单方制作，也无制作人名称，对其关联性和证明目的均不认可。就餐人数是变化的，按道理福利院的儿童人数从逻辑上来讲应当是不变的。 娄底市社会福利院未向本院提交新证据。 对于二审期间聂春林所提交的证据，本院根据查明的事实予以综合认定。 二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。 本院认为，本案争议的焦点：1.案涉双方所签订的承包经营协议是否应当予以解除；2.一审判决认定的案涉房屋漏水、食堂经营和娄底市社会福利院占用101、102房的损失数额是否合理。 关于案涉双方所签订的《承包经营协议书》是否应当予以解除的问题。经查，2012年11月1日，娄底市社会福利院与聂春林、案外人梁薇（2013年5月24日已退股）签订的《承包经营协议书》约定,娄底市社会福利院同意聂春林承包娄底市社会福利院“福星”老年公寓养老项目经营25年，自该合同签订之日起计算；聂春林交纳履约保证金20万元，娄底市社会福利院按银行利息付息。在有效合同期内,如聂春林有无故单方面提出解除合同、私自转让养老机构经营权、转租房屋、改变房屋用途、违法经营等情况之一者,娄底市社会福利院有权终止合同,聂春林投入的所有资产无偿移交给娄底市社会福利院,履约保证金不退,另承担违约金100万元；如娄底市社会福利院无故终止合同，娄底市社会福利院除赔偿聂春林所有投入资金外，另承担违约金100万元。《承包经营协议书》签订后，聂春林未按合同约定交纳履约保证金20万元，即取得案涉资产的经营权至今，亦未按合同约定足额交纳案涉资产使用费。2013年7月8日，娄底市社会福利院与聂春林签订了《补充协议（一）》，约定由聂春林承包经营娄底市社会福利院在聂春林承包场所内开办的食堂餐饮服务项目，承包时间原则上与主体合同同期，因人为过失或聂春林经营不善，给娄底市社会福利院造成不良影响，娄底市社会福利院可以终止合同。2013年9月2日，娄底市社会福利院与聂春林又签订了《补充协议（二）》，就伙食费问题进行了新的约定。但娄底市社会福利院于2016年新建了食堂，干部和儿童均到新建的食堂就餐。一审判决认定娄底市社会福利院与聂春林签订的《承包经营协议书》是双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行，但案涉合同约定的合同期限为25年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，确认案涉租赁合同的期限为20年，本院予以支持。娄底市社会福利院以聂春林未交纳履约保证金且拖欠房屋使用费、水电费为由要求解除双方签订的《承包经营协议书》，而聂春林以房屋漏水等理由行使抗辩权符合案件事实，一审判决予以支持并无不当。现娄底市社会福利院上诉称其向政府提出康复养老中心改扩建项目并已得到批复，但养老中心改扩建的计划不影响《承包经营协议书》的继续履行，案涉房屋依然可以出租给聂春林使用。因此，娄底市社会福利院诉称解除双方签订的《承包经营协议书》的主张，本院不予支持。 对于一审判决认定的案涉房屋漏水、食堂经营和娄底市社会福利院占用101、102房的损失数额是否合理的问题。经查，自2015年7月开始，“福星”老年公寓部分房屋出现漏水情况，至2016年10月该漏水问题才得以解决。受漏水影响的房屋共计13间，内有床位26个，漏水造成该26个床位无法使用，屋内凉席、窗帘等财产遭受损失，聂春林主张凉席、窗帘等财产损失共计为18000元，娄底市社会福利院对此予以认可。聂春林在经营过程中更换了公寓内的热水系统，花费102800元，案涉双方均表示同意各自负担该费用50%，一审判决予以支持恰当。一审法院依法委托娄底市星罡价格评估有限公司对案涉房屋漏水造成的床位损失鉴定为228228元，但鉴定机构于2020年6月23日出具补充说明，称原鉴定意见中的床位损失都是计算其总毛收入，并没有扣减投入费用（包括人工、固定资产折旧、水电费、房屋使用费等），故更正福星老年公寓北面13间房（26个床位）因漏水造成的损失共计为134781元，其中室内财物损失18000元；福星老年公寓101、102两间房的经营收入（利润）更正为90999元（原鉴定意见为177900元）；福星老年公寓食堂自2017年1月至2019年12月3日（共计35个月）的经营收入（利润）为35个月×2792元／月＝97720元（原鉴定意见为福星老年公寓食堂2016年1月1日至2019年12月3日的经营收入（利润）为131224元）。一审判决对案涉房屋漏水损失数额采纳娄底市星罡价格评估有限公司出具补充说明予以认定合理；对娄底市社会福利院因另设食堂损失的认定，一审判决酌情支持赔偿其损失12400元适当；对娄底市的4个床位损失的认定，因娄底市社会福利院并未对该两间房屋投入经营营利，而是作为公益门卫室使用，且根据双方签订的《承包经营协议书》第一条“一层食堂和门卫室另行协商解决”的规定，一审判决酌情认定娄底市社会福利院占用案涉101、102两间房屋的水电费金额为12000元，符合案件事实。聂春林诉请应按娄底市星罡价格评估有限公司原鉴定意见全额认定其损失的主张，本院不予采纳。 综上所述，娄底市社会福利院、聂春林的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15753元，由上诉人娄底市社会福利院10152元，由上诉人聂春林负担5601元。 本判决为终审判决。 审判长  蒋国保 审判员  李云霞 审判员  周 怡 二〇二〇年九月十六日 书记员  谢 龙 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。