浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初6101号 原告：杭州仓虔酒店管理有限公司，住所地：杭州市余杭区 仓前街道欧美金融城1幢920室。统一社会信用代码： 91330110MA2GN7894H。 法定代表人：陈德力，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李广佳，该公司员工。 委托诉讼代理人：许晓强，浙江丰国律师事务所律师。 被告：杭州剑鱼酒店管理有限公司，住所地：杭州市余杭区 仓前街道欧美金融城1幢2322室。统一社会信用代码 91330110MA2CFT774J。 法定代表人：王建，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许明娟，浙江援手律师事务所律师。 原告杭州仓虔酒店管理有限公司（下称原告）为与被告杭州 剑鱼酒店管理有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本 院于2020年5月9日受理后，依法由审判员陈自勇适用简易程序 独任审判，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托 诉讼代理人李广佳、许晓强，被告的委托诉讼代理人许明娟到庭 参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2019年6月10日，原告（乙方）与被告（甲方） 2- 签订《房屋租赁合同》一份，该合同第二十六条约定“甲方承诺 本合同签订之日50天内交付乙方16套房源，分三次交付，一次 交付5套”。但截至合同签订之日50天（即2019年7月30日前）， 被告仅能够向原告交付8套房源（其中7套已另行签订租赁合同）。 截至2019年9月16日，被告仍不能向原告交付合同中约定的房 源数量，因被告严重违约，原告向被告通知解除本案涉及的全部 合同，并要求被告返还押金160000元，但被告一直未向原告返还 押金。2019年9月24日，被告将原告所租赁的房屋强制锁门，提 前收回所有房屋，其中T1-1422、T3-1517、T3-2213、T3-2517房 屋第二季度房租支付期间未满，被告即无正当理由提前收回，故 原告有权依据租赁合同第十八条约定，要求被告支付十二个月租 金作为违约金。故请求判令：一、被告返还原告押金160000元， 以及租金90450元、物业费（含网络通信费）8116.8元，共计 258566.8元；二、被告向原告支付违约金214353.6元。审理中， 原告变更诉讼请求为：一、判令被告返还原告押金160000元；二、 判令被告向原告支付违约金214353.6元。 为证明以上主张，原告向本院提交如下证据： 1、《房屋租赁合同》8份，用以证明原、被告之间存在租赁 关系，被告应当在2019年7月30日前交付16套房屋出租给原告 的事实。 2、押金转账记录1份（打印件），用以证明原告已经向被告 支付租房押金160000元的事实。 3- 3、微信聊天记录1组（打印件），用以证明被告不能依约交 付全部16套房源后，原告通知被告解除合同，双方之间的租赁合 同关系已经解除的事实。 4、酒店房客退房记录1份（打印件），用以证明2019年9 月24日，在租期尚未到期的情况下，被告将原告所租赁的房屋强 制锁门，提前收回所有房屋的事实。 5、被告法定代表人王建与原告经办人李广佳之间的对话录音 （光盘）1份，用以证明案涉合同约定的其余押金，当时以借款形 式已经交给王建，原告不存在迟延交付的事实。 6、电子回单1份，用以证明原告按约定支付租金，不存在拖 欠租金的事实。 7、聊天记录1份，用以证明就1808号房屋因被告交付无法 使用的房屋，双方一致暂缓执行该房屋的交付的事实。 被告答辩称：一、原告诉讼主体不适格，案涉合同是被告与 陈德力签订的，根据合同相对性原则，本案与原告无关。二、本 案原告违约在先，被告依法享有先履行抗辩权，并没有违约。原 告未按照合同约定支付租金，其应当承担违约责任，无权要求被 告退还房屋租金等费用。原告单方解除合同，给被告造成较大经 济损失，应当予以赔偿，对此将另案主张。综上，应当驳回原告 的诉讼请求。 为证明其辩称事由，被告向本院提交如下证据： 《房屋租赁合同》1份，用以证明被告将合同约定的房屋 4- （EFC-T3_1808）交付给原告，但原告未按约支付相关费用，存在 违约的事实。 当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证： 对原告提供证据1-7，以及被告提供的证据的真实性予以确 认。 根据以上证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实： 2019年6月10日，陈德力【乙方，系杭州仓虔酒店管理有限 公司（自然人独资企业）法定代表人，该公司于2019年6月20 日核准设立】为了其开办杭州仓虔酒店管理有限公司商业居住需 要与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份（具体租用的房号 待定），合同约定：甲方将位于余杭区××-万创国际的房屋出租 给乙方使用；自本合同签订之日起三日内，甲方将出租房屋交于 乙方使用，如甲方逾期不交房的，则每逾期一天甲方需向乙方支 付一日的租金作为违约金；甲方收取乙方租房保证金160000元， 其中第二十六条约定“甲方承诺本合同签订之日50天内交付乙方 16套房源，分三次交付，一次交付5套；乙方在本合同签订日3 个工作日交付甲方16套房源的押金160000元整，合同到期退还 押金；每套房屋给乙方4天的起租日”。上述合同签订后，乙方 在2019年6月13日支付甲方租房押金80000元，剩余押金80000 元，甲方同意暂欠。2019年8月13日，上述剩余租金乙方付给了 甲方。至2019年7月30日前，被告先后向原告交付了房源8套 （其中交付的7套即EFC-T1-1106房屋、EFC-T9-2306房屋、 5- EFC-T1-920房屋、EFC-T3-2213房屋、EFC-T1-1422房屋、 EFC-T3-1517房屋、EFC-T3-2517房屋双方已另行签订了房屋租赁 合同，租赁期限均为36个月，其余一套EFC-T3-1808房因存在瑕 疵暂缓向原告交付）。2019年9月16日，原告认为，被告未能按 2019年6月10日的合同约定在签约起50天内向原告交付16套可 租用房源，严重超出约定的交付期限，影响计划的实施，不具备 完全合同履约能力，故向被告发出了告知函，该函主要内容为“自 2019年9月21日起解除涉及的全部租赁合同，并要求在解除合同 起三日内被告返还押金160000元及其未消耗完的房租，且保留继 续追究损失的权利”。被告收悉后，随即在2019年9月18日明 确回函了原告，主要内容为：“1、双方2019年6月10日签订的 合同约定三日内你方应当交纳保证金（押金）16万元，但在6月 13日交付8万元，尚余多次催讨直至2019年8月13日才将全部 保证金交齐，此时我司享有先履行抗辩权，但为了双方更好的合 作，我司仍在合同约定的期限内多次催促你方签订约定房源《房 屋租赁合同》，但你方以种种理由拖延签订相应的合同。直至今 日，签订了7套房源的《房屋租赁合同》，你方行为已严重扰乱 我司正常的经营安排，造成重大经济损失，将依法追究你方相应 的违约赔偿责任。2、因你方违约将依法扣除相应保证金16万元 以及剩余房租（如有），以弥补我司租金即其他费用损失。3、你 方与我司签订的7套房屋的《房屋租赁合同》，你方应及时如约 履行合同，缴纳相应租金，以避免你方违约造成其他不必要的经 6- 济损失。在收到函后3日内与我司沟通协商解决合同事宜”。事 后，双方协商未达成协议。2019年9月25日，双方解除了案涉《房 屋租赁合同》，被告收回了给原告租用的全部7套房源。其中被 告收回的EFC-T1-1422，EFC-T3-1517，EFC-T3-2213，EFC T3-2517房屋，原告已支付房屋租金对应的租期未满。 本院认为，一、关于诉讼主体。陈德力作为发起人在杭州仓 虔酒店管理有限公司成立前于2019年6月10日、2019年6月16 日以其名义与被告签订了案涉《房屋租赁合同》，在2019年6月 20日杭州仓虔酒店管理有限公司核准设立后，陈德力作为杭州仓 虔酒店管理有限公司的法定代表人（独资企业），认可当时为了 其开办的杭州仓虔酒店管理有限公司因“商业居住”经营需要与 被告先后签订了多份案涉《房屋租赁合同》，杭州仓虔酒店管理 有限公司成立后对已经签订的案涉合同予以了确认，并实际享有 了合同的权利，故杭州仓虔酒店管理有限公司根据案涉《房屋租 赁合同》向本案被告主张权利，并未突破合同相对性。因此，杭 州仓虔酒店管理有限公司作为本案诉讼主体资格，并无不当。二、 关于案涉《房屋租赁合同》提前解除的责任承担。本院审查认为， 案涉《房屋租赁合同》，系当事人自愿真实的意思表示，符合法 律的规定，应属有效，双方应当按约定诚信履行各自义务。本案 中，根据双方合同的约定“甲方承诺本合同签订之日50天内交 付乙方16套房源，分三次交付，一次交付5套；乙方在本合同签 订日3个工作日交付甲方16套房源的押金160000元整，合同到 7- 期退还押金；…”。在合同履行过程中，原告确实迟延交纳了租 房押金，但当时被告表示同意迟延交纳，故被告主张享有先履行 抗辩权，本院不予采纳；在随后被告履行交付房源过程中，其只 向原告交付了7套房源，并未能按期如数向原告交付，其行为已 构成违约。原告基于被告的违约行为未能如约交房而通知被告解 除案涉租赁合同，随即因双方协商未成而在2019年9月25日双 方提前解除了合同。上述案涉合同提前解除责任在于被告违约， 被告应当承担相应的违约责任。因此，对原告主张由被告退还租 房押金的诉请，本院予以支持。对于原告请求由被告承担的违约 金，其主张的金额过高，本院根据合同的履行情况、参考租赁合 同的租金标准，以及当事人的过错，酌情确认由被告向原告承担 违约金38000元，原告的其余诉讼请求，本院不予支持。据此， 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、 第二百一十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四 条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州剑鱼酒店管理有限公司返还原告杭州仓虔酒店 管理有限公司押金160000元，于本判决生效后十日内付清。 二、被告杭州剑鱼酒店管理有限公司支付原告杭州仓虔酒店 管理有限公司违约金38000元，于本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告杭州仓虔酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 8- 延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6916元，减半收取3458元，由原告杭州仓 虔酒店管理有限公司负担1600元，由被告杭州剑鱼酒店管理有限 公司负担1858元。 原告杭州仓虔酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内向 本院申请退费；被告杭州剑鱼酒店管理有限公司于本判决生效后 七日内，向本院交纳应承担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中 级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉 案件受理费。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服一审 判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日 起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级 人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 陈自勇 二〇二〇年九月九日 法官助理 谈建明 书 记 员 吴佳佳