福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初3829号 原告：吴建星，男，1984年11月7日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：梁奕峰，福建达业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雪姣，福建达业律师事务所实习律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里16号201室。 法定代表人：胡永旭，项目总经理。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司厦门集美支行，住所地福建省厦门市集美区杏林湾路498号101、102、202、203单元。 法定代表人：叶玲，行长。 委托诉讼代理人：廖樟有，男，系银行职员。 原告吴建星与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司厦门集美支行（以下简称“农业银行集美支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。吴建星委托诉讼代理人梁奕峰、黄雪姣，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星，第三人农业银行集美支行委托诉讼代理人廖樟有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴建星向本院提出诉讼请求：1.解除吴建星与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：05018492）；2.判令恒大置业公司立即向吴建星返还已支付的首付款人民币979963元及恒大置业公司实际履行之日止吴建星已向农业银行集美支行归还的贷款本金（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）；3.判令恒大置业公司向吴建星赔偿以首付款人民币979963元为本金的利息（利息自2017年7月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至恒大置业公司履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令恒大置业公司向吴建星赔偿已向农业银行集美支行支付的贷款利息（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）；5.判令恒大置业公司代吴建星向农业银行集美支行清偿尚欠的剩余贷款本息（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）；6.判令恒大置业公司向吴建星赔偿违约金人民币32499.63元；7.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:吴建星就购买恒大置业公司开发的厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼15层1504室房屋（以下称“该商品房”），于2017年7月4日向恒大置业公司支付了购房款（含定金）人民币979963元，2017年8月15日，吴建星与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05018492，以下称“购房合同”）。购房合同约定：房屋总价款为3249963元；余款人民币2270000元向银行机构申请贷款支付；恒大置业公司应当在2019年11月30日前向吴建星交付该商品房。吴建星按照购房合同约定，向农业银行集美支行申请贷款支付余款，并于2017年8月30日与农业银行集美支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：83020120170008591，以下称“贷款合同”），获借款项人民币2270000元已由农业银行集美支行一次性划入恒大置业公司账户。至此，吴建星的购房款项全部支付完毕。根据吴建星与恒大置业公司签订的购房合同第十一、第十二条规定，恒大置业公司应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的该商品房交付吴建星使用；逾期超过180日后，吴建星有权解除购房合同，恒大置业公司应当返还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，并按照全部房价款的1%向吴建星支付违约金。截止起诉日，恒大置业公司仍未能向吴建星交付该商品房，逾期已超过180日，吴建星依约有权解除购房合同，并已委托律师向恒大置业公司发送律师函，该律师函已于2020年5月31日由恒大置业公司签收。吴建星基于恒大置业公司的违约行为，向其主张逾期交房的违约责任，但恒大置业公司拒不返还购房款、赔偿违约金及吴建星损失，已经侵害了吴建星的合法权益，现为维护自身合法权益，特具状法院，望判如所求。 恒大置业公司辩称，一是吴建星主张解除合同，则恒大置业公司应当根据《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。根据《合同法》第八条的约定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《商品房买卖合同》第十二条第（2）款约定，逾期超过180日后……出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买卖合同的双方已经在合同中已经明确约定了在合同解除时，出卖人通过给付利息的方式来弥补买受人的损失，这其中就包括了贷款利息，所以吴建星主张要求恒大置业公司支付银行的贷款利息（包括已支付的银行利息和尚未支付的银行利息），超出了《商品房买卖合同》的约定，加重了恒大置业公司的责任。因此，案涉合同已经对违约责任进行了明确约定，吴建星主张贷款利息超出合同约定范围，若法院判决合同解除，恒大置业公司要求按照合同约定承担违约责任。二是法院判决解除《商品房买卖合同》，请求法院判定恒大置业公司在吴建星配合办理完毕诉争房屋的撤销网签备案等退房手续的先履行义务后，恒大置业公司再履行退款义务。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。吴建星的诉请已经突破双方的意思自治原则，加重了恒大置业公司的责任，请求法院依法驳回吴建星的诉讼请求。 第三人农业银行集美支行述称，本案是吴建星与恒大置业公司之间的合同纠纷，本案案涉房产已经在农业银行集美支行办理预告抵押登记，农业银行集美支行具有合法抵押物权的优先权，因此解除本案购房合同，应以清偿本案借款合同债务（包含提前还款违约金）为条件。在借款合同债务未清偿之前吴建星负有清偿责任，恒大置业公司负担保责任，购房合同的解除不能免除吴建星的还款责任与恒大置业公司的担保责任。如吴建星与恒大置业公司未按照借款合同履行义务，农业银行集美支行保留追偿的权利。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月15日，吴建星（买受人）与恒大置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号05018492），约定吴建星购买厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼15层1504室，房屋总价款3249963元；吴建星应当于2017年7月4日前支付首期房价款979963元，余款2270000元向银行机构贷款支付；恒大置业公司应当于2019年11月30日向吴建星交付该商品房；若恒大置业公司逾期在180日之内，自2019年12月1日起至实际交付之日止，恒大置业公司按日计算向吴建星支付全部房价款万分之一的违约金，若恒大置业公司逾期交付超过180日后，吴建星有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还吴建星已付全部房款（含已付贷款部分），并自吴建星付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向吴建星支付违约金。2017年8月30日，吴建星（借款人）、恒大置业公司（保证人）、农业银行集美支行（贷款人）签订《最高额担保个人借款合同》（合同编号830201201700008591）约定由吴建星向农业银行集美支行借款227万元用于购买案涉房屋，借款期限300个月。 2017年7月4日吴建星向恒大置业公司支付首期房价款979963元，余款2270000元吴建星向农业银行集美支行贷款支付，吴建星共计向恒大置业公司支付购房款3249963元。吴建星于2017年10月起逐月向农业银行集美支行偿还贷款本息。 2020年5月30日，吴建星向恒大置业公司邮寄《解除商品房买卖合同（合同编号05018492）律师函》，通知恒大置业公司解除案涉商品房买卖合同，要求恒大置业公司在解除合同通知书送达之日起15日内支付相应款项。该邮寄单显示于2020年5月31日签收成功。截至庭审之日案涉房屋尚未交房。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。吴建星主张根据《商品房买卖合同（预售）》约定恒大置业公司应于2019年11月30日前向其交付案涉房产，现逾期交付案涉房屋已超过180日，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交付超过180日吴建星有权解除合同并要求恒大置业公司承担相应的违约责任，有事实与法律依据，本院予以支持。2020年5月31日恒大置业公司收到吴建星送达的《解除商品房买卖合同（合同编号05018492）律师函》，故原告吴建星与被告恒大置业公司于2017年8月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05018492）于2020年5月31日解除。关于吴建星要求恒大置业公司返还已付首付款979963元的诉求，符合合同法第九十七条的规定、商品房买卖合同第十二条的约定，本院予以确认。关于吴建星要求恒大置业公司赔偿以首付款979963元为本金的利息（以首付款979963元为基数，自2017年7月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），合乎合同约定，予以支持。关于吴建星要求恒大置业公司返还恒大置业公司实际履行之日止已向农业银行集美支行归还的贷款本金及赔偿已向农业银行集美支行支付的利息（以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）的诉求，未超出合同约定，本院予以支持。关于吴建星要求恒大置业公司代为向农业银行集美支行偿还尚欠的剩余贷款本息的诉求，本院认为，在商品房买卖合同因恒大置业公司违约而解除的情况下，吴建星向农业银行集美支行承担的偿还剩余贷款本息的义务可由恒大置业公司承担，故予以支持。作为本案的附随义务，自恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，农业银行集美支行应办理厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼15层1504室房屋的抵押登记涤除手续。吴建星应于农业银行集美支行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05018492）的撤销备案登记手续。关于吴建星要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金32499.63元，因商品房买卖合同第十二条对此有明确约定，予以支持。恒大置业公司抗辩案涉合同已经对违约责任进行了明确约定，吴建星主张贷款利息超出合同约定范围，加重其责任，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认吴建星与厦门恒大置业有限公司于2017年8月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05018492）于2020年5月31日解除； 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴建星返还首付款979963元并赔偿利息损失（以首付款979963元为基数，自2017年7月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴建星返还厦门恒大置业有限公司实际履行之日止吴建星已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行归还的贷款本金（贷款本金以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准)； 四、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴建星赔偿厦门恒大置业有限公司实际履行之日止吴建星已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行支付的贷款利息（贷款利息以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）； 五、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行偿还吴建星就《最高额担保个人借款合同》（合同编号830201201700008591）项下剩余的贷款本息（以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，中国农业银行股份有限公司厦门集美支行应办理厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼15层1504室房屋的抵押登记涤除手续。吴建星应于中国农业银行股份有限公司厦门集美支行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助厦门恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05018492）的撤销备案登记手续； 六、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴建星支付违约金32499.63元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32800元，减半收取16400元，由厦门恒大置业有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  詹锦林 二〇二〇年九月十四日 法官助理王巧铃 书记员陈小卢 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”