广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17092号上诉人（原审被告）：邹翔，男，1994年7月30日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈启环，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：左韵琦，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余思锋，男，1979年2月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄志明，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：方桂贤，广东格林律师事务所律师。原审被告：李东伟，男，1971年2月1日出生，汉族，身份证住址河南省淅川县。原审被告：赵爱玲，女，1971年8月1日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县。上诉人邹翔因与被上诉人余思锋、原审被告李东伟、赵爱玲租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初3316号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，现已审理终结。邹翔上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回余思锋全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由余思锋承担。事实和理由：一、一审法院将两份广州市农业机械研究所有限公司（以下简称农机所）出具的材料作为定案证据，导致认定事实错误、适用法律错误。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，该两份证据不具有证据效力。余思锋自2019年8月起拖欠租金，直至11月28日邹翔取得涉案房屋权属时仍然拖欠租金，邹翔解除合同条件成就，不存在违约情形。（一）关于缓交租金的《说明》。1.农机所于2020年3月9日向一审法院出具的缓交租金的《说明》，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，且没有其他证据相印证，不能作为定案依据；2.缓交租金的《说明》明显与重庆渝北区人民法院发出的要求余思锋将租金提存到法院的裁定书、协助执行通知书相悖，是不真实的，不能作为定案依据；3.余思锋在渝北区法院发出裁定书、协助执行通知书的情况下仍拒向法院缴纳租金，已经远超2个月；按照原租赁协议第四条第二款的约定，视为余思锋自行退租，邹翔解除合同条件已经成就，依约定有权解除租赁合同收回物业；邹翔于2020年1月8日解除合同，系合法解除，邹翔无需向余思锋支付违约金；此外，余思锋自2019年8月起拖欠租金，其以实际行为表明不履行主要债务，依据我国《合同法》第九十四条的规定，邹翔也享有法定解除权。（二）关于笔误的说明。1.余思锋与农机所于2011年8月31日订立《租赁协议》，该协议履行近十年，双方均未提出过任何异议，而十年后房屋权属人易主后农机所说存在笔误，将“赔偿甲方损失”改为“赔偿乙方损失”，不合常理；2.一审法院无视农机所于2020年1月10日出具的《说明》没有法定代表人及制作人签名，不得作为认定案件事实的根据的法律规定，而在一审判决中依据《说明》中“适当赔偿乙方损失”的条款，判决邹翔承担违约责任，明显适用法律错误；3.邹翔受原《租赁协议》的约束（注：前提是该合同订立时，案涉房屋未设立抵押，而该合同订立时，案涉房屋是否已设立抵押，存疑），而不受已经丧失对案涉房屋所有权的农机所事后出具的关于更改违约责任的文件的约束；农机所的《说明》文件，构成了对原合同的重大变更，邹翔有理由怀疑余思锋与农机所存在恶意串通的情形。二、余思锋未经过权属人的书面同意，即擅自改建及装修案涉房屋，违反了原《租赁协议》第五条第一款第5目的约定，邹翔依约可以解除租赁合同。（一）原《租赁协议》约定农机所将“松柏东街39号01铺”出租给余思锋，即原铺位属于1个铺而非目前的2个铺位。余思锋应当提供而未提供农机所同意当时关于改建的书面文件，违反合同约定；一审法院要求邹翔提供“农机所不同意商铺装修的证明”，属举证责任分配错误。（二）案涉房屋于2019年10月30日由邹翔竞拍成功，于11月28日物权即变更至邹翔名下。余思锋于起诉状中自认“与赵爱玲于2019年11月4日订立合同，赵爱玲在2019年11月进场装修”。期间，余思锋未就装修事宜事先取得农机所和邹翔的书面同意，违反合同约定，邹翔解除合同的条件成就。三、退言之，一审判决认定的违约金过高，即便原《租赁协议》约定“适当赔偿乙方损失，具体事宜另行协商”，也应当考虑合同中甲乙双方权利义务相一致原则确定赔偿金额；赔偿金额应当是相当于邹翔提前一个月解除合同的相关责任，即赔偿两个月租金14000元，而非赔偿余思锋全部可得利益损失，一审法院判决支持余思锋要求承担次承租人租赁期间的全部可得利益损失，没有事实和法律依据。综上所述，邹翔认为一审判决认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院依法改判。余思锋答辩称，不同意邹翔的全部上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。虽然余思锋认为一审判决的赔偿损失金额过低，但余思锋从不给法院增加工作量的角度而没有提起上诉，因此同意一审判决，一审判决应予维持。李东伟、赵爱玲经本院依法传唤未到庭陈述意见。2020年1月19日，余思锋向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.邹翔赔偿余思锋租金13200元；2.邹翔赔偿余思锋经济损失327200元，李东伟、赵爱玲对该损失承担连带责任；3.邹翔向余思锋返还租赁保证金14000元；4.本案的诉讼费均由邹翔、李东伟、赵爱玲共同承担。一审法院经审理查明：广州市白云区广源中路松柏东街39号（即首层）原产权人为农机所（粤房地产权证穗字第××号）。2011年8月31日，农机所（甲方）与余思锋（乙方）签订《租赁协议》，将广州市白云区广源中路松柏东街39号01铺，场地面积约41平方米按房产现有性质出租给乙方使用，租赁期限自2011年9月1日起至2025年8月31日止，第一年租金为每月5600元，第二年至租赁期结束场地租金为每月6600元，保证金额为14000元，甲方应在收到乙方支付的保证金当日，将该场地按房产现状向乙方交接；租赁期间乙方可转租及分租，租赁期满，同等条件下乙方有优先承租权；在租赁期内，如甲方要收回该场地，提早一个月通知乙方并向对方赔偿二个月租金（按终止该协议时当月的租金数额）的费用，并适当赔偿甲方（农机所出具说明为笔误，实为乙方）损失，具体事宜另行协商。签订合同后，余思锋支付押金14000元后使用上述商铺经营，上述商铺分为之一和之二商铺。2019年11月1日，余思锋与李东伟签订《广州市房屋租赁合同》，将松柏东街39号01之一商铺，建筑面积25平方米出租给李东伟经营使用，租赁期一年，从2019年11月8日至2020年11月7日，租金每月5500元，李东伟支付首月租金后于12月份邹翔自称通过司法拍卖竞得出租商铺，要求与其签订合同，李东伟不再向余思锋缴纳租金。2019年11月4日，余思锋与赵爱玲签订《广州市房屋租赁合同》，将松柏东街39号01之二商铺，建筑面积25平方米，出租给赵爱玲经营使用，租赁期三年，从2019年11月15日起至2022年11月14日，2019年11月15日至2020年11月14日每月租金5800元，2020年11月15日起至2021年11月14日租金6000元，2021年11月15日起至2022年11月14日租金为6200元。赵爱玲因邹翔阻挠装修提出解除租约，余思锋11月22日退回租赁押金给赵爱玲。重庆市渝北区人民法院于2015年8月21日查封松柏东路39号（首层）房产，并于2019年10月30日对上述房产进行拍卖，邹翔竞得，2019年11月26日，重庆市渝北区人民法院作出（2018）渝0112执12046号执行裁定书，裁定注销农机所名下位于广东省广州市白云区广源中路松柏东街39号（即首层）房屋原房产证及抵押，房屋所有权归邹翔，解除对上述房屋查封。重庆市渝北区法院向邹翔出具说明书，松柏东街39号（首层）房屋所有权自2019年11月28日起归邹翔所有。邹翔与李东伟签订《房屋租赁合同》，将松柏东街39号1号铺按现有性质出租给李东伟使用，建筑面积约35平方米，租赁期限为三年，自2019年11月26日起至2022年11月25日止，每月租金6500元，李东伟按合同约定向邹翔支付租金和使用场地。2019年12月5日，邹翔与赵爱玲签订房屋租赁合同，将松柏东街39号2号铺按现有性质出租给赵爱玲使用，建筑面积约50平方米，租赁期限三年，自2019年12月15日至2022年12月15日，租金每月7500元，赵爱玲按合同约定向邹翔支付租金和使用场地。邹翔竞买后联系余思锋要求收回商铺，余思锋同意按原租赁合同缴纳租金，邹翔不同意并于2020年1月8日向余思锋发出《关于终止租赁协议的通知》表示由于将对该处产权物业进行统一调整、规划，拟用作他途，根据余思锋与农机所签署租赁协议中对提早收回场地的规定，通知余思锋租赁协议已解除，办理相关交接手续。余思锋表示因邹翔违约解除合同收回场地，要求按每月收取李东伟租金5500元及收取赵爱玲租金5800元之和减去应支付农机所租金6600元的收益4700元，自2019年12月至2025年8月计算69个月为324300元，加上未能收取赵爱玲2019年11月4日至22日租金损失2900元，合计327200元。邹翔出具松柏东街39号2号铺装修照片，主张余思锋擅自改造和拆建并转租第三方，构成违约。农机所曾于2019年8月5日出具同意转租证明，同意余思锋在租赁期内将上述商铺以转租或分租形式进行经营。农机所于2020年3月9日出具说明表示因与第三方涉诉情况，同意余思锋缓交租金至纠纷解决，对合同效力予以认可。余思锋于2020年3月9日依据重庆市渝北区人民法院的裁定书将2019年8至10月应向农机所支付的租金缴纳至重庆市渝北区人民法院账户。一审法院认为，农机所作为涉案商铺产权人与余思锋签订的租赁合同合法有效，邹翔通过竞买方式取得涉案商铺的产权，原租赁合同对新业主邹翔和承租人余思锋继续有效。租赁合同规定如甲方要收回该场地，提早一个月通知乙方并向对方赔偿二个月租金（按终止该协议时当月的租金数额）的费用，并适当赔偿乙方损失，具体事宜另行协商，邹翔竞买取得涉案商铺产权后并未提早通知余思锋就与商铺租户重新签订租赁合同，导致余思锋与农机所签订的租赁合同实际无法继续履行，已构成违约，按合同规定应承担违约责任。邹翔辩称余思锋与农机所租赁合同不是真实的，未能提供证据证实，农机所出具声明予以确认，该意见一审法院不予采信。邹翔辩称余思锋未经所有权人书面同意擅自改造、拆建，构成违约，未能提供农机所不同意商铺装修的证据，邹翔向余思锋发出《关于终止租赁协议的通知》并未提出因对方违约原因解除，以己方提前收回场地的合同约定要求收回，故该意见一审法院不予采纳。余思锋要求根据合同约定赔偿二个月租金13200元合理，一审法院予以支持。余思锋要求按此后收益差额赔偿损失，合同对提前收回场地约定可适当赔偿乙方损失，该损失属于可预见损失，余思锋按其分租收取的租金与农机所租金差额主张损失，因分租后剩余的经营期无法确定，故应按实际经营期限计算，余思锋与李东伟租期到2020年11月7日，自2019年12月起计算尚余11个月，余思锋与赵爱玲租期到2022年11月4日，自2019年12月起计算尚余租期35个月，余思锋需支付农机所租金6600元，因分开二铺出租的平方数相同，故租金均分3300元，39号01之一铺租金计算差额算为（5500-3300）×11=24200元，39号01之二铺租金计算差额损失为（5800-3300）×35=87500元，余思锋另要求赔偿未能收取赵爱玲2019年11月4日-22日租金损失2900元，该期间邹翔并未与赵爱玲签订租赁合同，一审法院不予支持，以上损失合计为111700元，扣减上述已计算需赔偿的两个月租金13200元，应赔偿98500元，余思锋主张超出部分一审法院不予支持，余思锋要求李东伟、赵爱玲承担连带责任，李东伟、赵爱玲并非租赁协议的当事人，该请求缺乏依据，一审法院不予支持。余思锋要求邹翔返还租赁保证金14000元，余思锋对租赁协议解除无过错，该请求合理合法，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年4月16日作出如下判决：一、自本判决生效之日起五日内，邹翔向余思锋赔偿二个月租金13200元；二、自本判决生效之日起五日内，邹翔向余思锋赔偿损失98500元；三、自本判决生效之日起五日内，邹翔向余思锋返还保证金14000元；四、驳回余思锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3308元，由余思锋负担2265元，由邹翔负担1043元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：根据邹翔于一审中提交的证据显示，2019年7月3日，重庆市渝北区人民法院作出执行裁定书：从2019年8月份起提取被执行人农机公司在余思锋处应收租金6600元至该院。二审中，邹翔确认：涉案房屋被拍卖时设定了租赁负担，其确认农机所与余思锋之间的租赁合同，其承接了农机所在该租赁合同中的权利义务；其于2019年12月实际控制了涉案场地。其主张解除租赁合同，除了《关于终止租赁协议的通知》载明的理由外，余思锋还存在拖欠租金超过5个月（即2019年8月至12月），该期间的租金由重庆市渝北区法院裁定向余思锋截留，但余思锋直至2020年3月才向该院支付租金。故余思锋逾期交租，构成违约，达到合同约定的解除条件。余思锋称：其与重庆市渝北区法院沟通，该院要求其尽快将租金交付法院，没有对其作出处罚。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：邹翔提前解除涉案《租赁协议》是否合法有据，应否承担违约责任；二、邹翔应否对余思锋因转租合同未能继续履行导致的损失予以赔偿。关于焦点一。本案邹翔确认涉案房屋被拍卖时设定了租赁负担，且确认其承继了农机所与余思锋之间租赁合同的权利义务，故涉案《租赁协议》对邹翔有约束力。二审中，邹翔主张余思锋存在逾期交租的行为，达到合同约定的解除条件。本院认为，其一，根据本案证据显示，2019年7月3日重庆市渝北区人民法院裁定从2019年8月份起提取被执行人农机所在余思锋处应收租金6600元至该院。故涉案房屋自2019年8月起的租金已被法院采取了强制执行措施，余思锋作为协助执行的义务人，未按照执行法院履行其协助义务，应由执行法院依法予以处理。邹翔认为余思锋直到2020年3月9日才履行该义务系对其构成违约，缺乏依据，不能成立。其二，2020年1月8日邹翔向余思锋发出的《关于终止租赁协议的通知》载明系其将对该物业进行统一调整，拟用作他途，故要求解除合同收回场地，并无提出余思锋逾期交租违约的主张。综上，邹翔主张其有权解除合同不能成立，一审法院认为邹翔构成违约，应按合同约定承担违约责任，并无不当。关于焦点二。《租赁协议》约定“在租赁期内，如甲方要收回该场地，提早一个月通知乙方并向对方赔偿二个月租金（按终止该协议时当月的租金数额）的费用，并适当赔偿甲方（农机所出具说明为笔误，实为乙方）损失，具体事宜另行协商。”邹翔上诉认为农机所对上述笔误的说明不能采信。本院认为，从上述条款的上下文意思看，该条款系对甲方提前收回场地的程序及需要承担的赔偿责任作出约定，农机所出具的说明符合该条款的内容，故一审予以采信并无不当。因此，一审法院支持余思锋要求邹翔赔偿二个月租金13200元，符合双方合同约定，亦无不当。至于余思锋因其转租合同无法继续履行导致其损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上述损失并不排除可得利益损失。而根据双方合同约定也表明甲方除了赔偿二个月租金的费用外，还应适当赔偿乙方的损失。故一审法院按照余思锋与李东伟、赵爱玲两份转租合同的剩余租赁期限，结合余思锋所能获得的租金差额予以计算余思锋的可得利益损失，具有法律和合同依据，并无不当。至于邹翔提出违约金过高问题，邹翔作为违约方未能举证证明该约定违约金确实过分高于余思锋的损失，本院对其主张不予采信。综上所述，邹翔的上诉理由不成立，应予驳回。一审查明事实清楚，适用法律正确，其处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1043元，由上诉人邹翔负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二〇年九月二十五日书记员  张 旭彭诗敏