湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7283号原告胡星，男，1988年11月11日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被告章海斌，男，1989年10月26日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。第三人湖南果凡商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段380号第9栋23层2307号。法定代表人代久翔。原告胡星（以下简称原告）诉被告章海斌（以下简称被告）、第三人湖南果凡商业管理有限公司（以下简称第三人）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年8月21日,原、被告签订《租赁合同》，约定原告将承租的位于长沙市雨花区部分转租给被告，租赁期限为2019年9月1日至2024年5月30日。合同约定租赁费用按季支付，被告在签署合同并支付第一季度租金后未再向原告支付租金。原告多次催告，被告一直以生意不好为由拒绝支付。原告于2020年6月16日向被告送达了《关于解除的告知函》，告知因被告欠付租赁费用的严重违约行为，原告依据《租赁合同》第七条规定解除了与其签订的《租赁合同》，并限令被告两日内迁出商铺，同时一次性结清欠付原告的租赁费用、违约金、滞纳金等相关费用。但被告至今拒绝将商铺腾出。原告为维护合法权益，遂诉至法院，望判如所请。诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》已于2020年6月16日解除；2、被告向原告返还长沙市雨花区；3、原告有权不予退还被告支付的押金11200元；4、被告立即向原告支付欠付的租赁费用38631元（按每月5888元的标准，自2019年12月1日起计算至2020年6月16日）；5、被告向原告支付商铺占用费（按每日206.43元的标准，自2020年6月19日起暂计算至2020年7月12日为4747.89元）6、被告支付原告违约金5000元；7、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，原告并未给予被告搬离期。被告之所以承租涉案门面，是因为原告从第三人处承租了门面经营餐饮，被告以高出市场的价格租赁了原告承租的部分门面经营酒水，现原告在其与第三人的租赁合同未到期即解除了租赁合同，构成了违约，影响了被告的酒水生意。原告的主体不适格，因为原告已经向第三人退租，被告无需将门面交付原告，被告无需将租金缴纳给原告，原告应该将押金退还被告。第三人在疫情期间给予租户免租两个月，故原告应该给予被告一定的租金减免。第三人未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，案外人余启茗系长沙市雨花区的所有权人。2018年6月1日，案外人余启铭与第三人签订《商业运营管理委托协议》，约定将涉案102号商铺全权授权并委托第三人进行统一规划、推广和运营管理等，委托期限自2018年6月1日起至2024年5月30日止。2018年3月28日，第三人与原告签订《租赁合同》，约定第三人将涉案102号以及103号商铺出租给原告，经营餐饮，面积200.01平方米，租赁期限自2018年6月1日至2024年5月31日。2018年3月29日，经第三人同意，原告将其租赁的涉案102号商铺的前半部分转租给被告用于经营烟酒专卖，租赁期限为2018年6月1日至2024年5月30日。之后，原被告发生租赁纠纷，原告于2019年6月17日起诉至本院，本院于2019年7月19日作出（2019）湘0111民初6046号《民事判决书》，判决原、被告之间的房屋租赁合同于2019年7月9日解除、被告腾退涉案102号商铺并支付截至2019年4月26日的未付租金16053.33元以及按照每月2800元的标准支付自2019年4月27日起至实际腾空搬离之日止的租金和占有使用费，违约金5000元。原被告均未上诉，该判决已经生效。2019年8月21日，原、被告再次签订房屋租赁合同及《补充协议》，租赁合同内容为：原告将涉案102号商铺前半部分转租给被告用于烟酒经营；转租面积为40平方米，租赁期限自2019年9月1日起至2024年5月30日止；2019年9月1日至2020年5月30日每月租金为5888元，2020年6月1日至2021年5月30日每月租金为6193元，2021年6月1日至2022年5月30日每月租金为6517元，2022年6月1日至2023年5月30日每月租金为6860元，2023年6月1日至2024年5月30日每月租金为7224元，支付押金11200元；租金按三个月为一期支付，每期租金于每期开始前提前15天缴纳，先付后用；如被告逾期支付租金超过7个工作日，原告通过书面催缴仍未支付，原告有权对被告商铺停水停电，并不承担任何损失；被告逾期缴纳租金超过30日，则构成违约、自动退租，原告有权收回商铺，并追究被告违约金；双方约定违约金5000元。《补充协议》内容为：1、原、被告于2019年3月29日签署租赁合同，因争议诉讼至本院，被判决租赁合同解除，故此重新签署新协议供双方遵守。2、新租赁合同生效前提为被告把拖欠租金自2018年12月1日至2019年8月31日共计51264元支付给原告，支付期限截止至2019年8月25日。3、原告收到被告拖欠全部租金15日内将被告商铺厕所污水管改为110MM直径，后期污水管如堵塞由被告负责处理。4、租赁合同支付押金11200元由2018年3月29日转入支付，原告不再另行收取。5、被告2019年9月1日至2019年11月30日第一期租金，可在2019年11月15日之前逾期支付，往后租金需按时在当期开始前15天支付。6、被告店铺物业费由原告代缴，被告应及时把物业费交给原告，原告收到物业费后2天内向被告出示物业收款凭证。7、被告可转让门面，需第三人认可。合同签订后，被告支付租金至2019年11月30日，之后未再支付租金。2020年6月16日，原告向被告送达《关于解除的告知函》，内容为：因被告未按照合同约定的期限及时缴纳租金，原告多次催缴未果。被告的行为已经违反合同约定，构成严重违约，故原告依据合同规定函告被告，自被告收到告知函之日起，原、被告签订的租赁合同正式解除，同时限令被告收到告知函之日起两日内迁出标的商铺，并一次性结清欠付的租赁费、违约金、滞纳金等相关费用，如被告拒不执行，则标的商铺内遗留物品将视为弃物处理。随后，原告于2020年7月23日起诉至本院。另查明，原告提供（2020）湘0111民初6188号《民事调解书》，该调解书载明原告于2020年7月28日前将涉案103号商铺腾退给第三人，并就原告欠付的涉案102、103号商铺的租金给付进行了明确约定。2020年8月26日庭审时，被告主张于2020年7月底已经搬离了部分物品，尚余留烟柜、酒柜、空调等物品未搬离，被告承诺将在庭审后一周内搬离。以上事实，有《商品房买卖合同》、《商业运营管理委托协议》、《租赁合同》、《同意书》、《补充协议》、（2019）湘0111民初6046号《民事判决书》、《关于解除的告知函》、（2020）湘0111民初6188号《民事调解书》及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告将涉案102号商铺部分转租被告，已经第三人同意，因此，原被告之间于2019年8月21日再次建立的租赁关系合法有效，双方应当严格履约。被告主张原告主体不适格的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。现因被告仅支付租金至2019年11月，之后的租金至今未付，原告依据合同约定，并于2020年6月16日向被告送达了解除告知函。因此，根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，原告请求确认双方租赁关系于2020年6月16日解除，并无不当，本院予以支持。因合同已解除，原告要求被告腾空并搬离涉案102号商铺，并将商铺交还原告，本院予以支持。关于租金。原、被告租赁合同约定2019年9月1日至2020年5月30日每月租金为5888元，2020年6月1日至2021年5月30日每月租金为6193元，原告主张按照每月5888元计算自2019年12月1日起至2020年6月16日止的租金，合计38468.27元（6个月×5888元/月+5888元/月÷30天×16天），本院予以支持。原告主张被告按每日206.43元的标准支付自2020年6月19日起至被告实际腾空搬离之日止的商铺占有使用费，鉴于被告实际占有使用涉案门面之实际情况，兼考虑疫情因素，本院酌情确定2020年6月16日以后的商铺占有使用费按每月4000元计算。考虑疫情因素，结合本案情况，原告主张的违约金5000元，本院不予支持。同时，被告支付的押金11200元应予以抵扣被告欠付租金。因此，被告还需支付原告截至2020年6月16日止的租金27268.27元（38468.27元-11200元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告胡星与被告章海斌于2019年8月21日就位于长沙市雨花区前半部分签订的租赁合同于2020年6月16日解除；二、被告章海斌于本判决生效之日起7日内腾空并搬离长沙市雨花区，并将该商铺交还原告胡星；三、被告章海斌于本判决生效之日起15日内支付原告胡星截止至2020年6月16日的租金27268.27元，并按照每月4000元的标准支付原告胡星自2020年6月19日起至实际腾空搬离之日止的商铺占有使用费；四、驳回原告胡星的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取645元，由被告章海斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 莉二〇二〇年九月二日书记员 石海莉附：《中华人民共和国合同法》九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。