北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10861号上诉人（原审原告）：北京博航一统装饰材料有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩祥东路16号19幢1层136室。法定代表人：唐伏林，总经理。委托诉讼代理人：赵竹，女，1989年7月28日出生，北京博航一统装饰材料有限公司文员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：程旭辉，男，1979年8月28日出生，北京博航一统装饰材料有限公司文员，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京新华阳光科技有限公司，住所地北京市朝阳区十里河大羊坊路89号新华国际广场1层0111室。法定代表人：吴延坤，执行董事。委托诉讼代理人：王璞，北京大成律师事务所律师。上诉人北京博航一统装饰材料有限公司（以下简称博航一统公司）因与被上诉人北京新华阳光科技有限公司（以下简称新华阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初26691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人博航一统公司之委托诉讼代理人赵竹，被上诉人新华阳光公司之委托诉讼代理人王璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博航一统公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决支持博航一统公司一审起诉请求；2.一、二审诉讼费用由新华阳光公司承担。事实和理由：一、一审庭审时，新华阳光公司明确自认涉案房屋无法办理房产证，该房屋明显为违建。一审法院认为涉案房屋有下列审批手续不是违建，无法律依据，具体说明如下：1.《建设用地批准书》写明有效期为2013.4-2015.4，该证书早已失效。而且土地用途是“村镇企业用地”，并不是能对外出租的商业综合体。也没有注明四至，无法看出是否覆盖涉案房屋。2.《建设用地规划许可证》用地性质是“绿隔产业用地”，并不是对外出租的商业综合体。也没有注明四至，无法看出是否覆盖涉案房屋。3.《建设工程规划许可证》没有注明四至，无法看出是否覆盖涉案房屋。二、一审庭审时，博航一统公司将诉讼请求改为“请求确认租赁合同无效”，一审判决仍写明博航一统公司请求解除租赁合同错误。退一万步说，即使认定为解除，解除时间也应是博航一统公司搬离房屋并发函的时间2018年12月30日。三、涉案房屋没有产权证明，土地性质不是国有土地，是乡产房，不能办理工商登记。而且涉案写字楼里多个承租人分案起诉了新华阳光公司，起诉的理由都是没有房产证办不了工商登记，有相关判决书可以佐证。新华阳光公司辩称，同意一审判决，不同意博航一统公司的上诉请求。一审中新华阳光公司提交了建筑规划许可证、土地使用权证等相关权证。根据法律规定，涉案合同应当认定有效。新华阳光公司已经提交相关证据证明有很多公司已经在涉案地点办理了营业执照。博航一统公司向一审法院起诉请求：确认双方所签《房屋租赁合同》于2018年12月30日解除，新华阳光公司返还博航一统公司保证金522299元，赔偿装修损失1481764元（包括装修、空调、消防工程）、租金损失2826576元、经营损失100万元，并支付逾期付款利息（自2017年10月16日至实际支付之日止，以4830639元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2017年10月12日，博航一统公司与新华阳光公司签订《房屋租赁合同》，约定：博航一统公司向新华阳光公司租用涉诉房屋用于家具及家居饰品展示。博航一统公司已对房屋作了充分了解，愿意在该房屋的现状情况下承租该房屋。租赁房屋面积1907.94平方米，租期自2017年10月16日至2025年10月15日。租金每天每平方米4.5元，每两年递增一次，每次递增6％。租赁期间博航一统公司须依法经营，工商、税务、租赁登记、水电、消防、治安、环保、卫生、防雷、通讯、员工社保等相关手续及年检手续均由博航一统公司自行办理，所产生的一切费用亦由博航一统公司承担。博航一统公司以自己为主体申报经营所需的各项政府许可文件，并对此承担全部责任，新华阳光公司予以积极配合。博航一统公司确认对承租房屋的现状充分认可，满足其经营条件，新华阳光公司作为场地提供方不对博航一统公司因经营带来的任何问题承担责任。博航一统公司应在租赁期满之日或本合同提前解除时，新华阳光公司有权根据实际需要，要求博航一统公司依新华阳光公司的指令拆除全部或部分装修或按照届时能使用的现状完好无损无偿交还。租赁期满或本合同提前终止时，博航一统公司与新华阳光公司共同验收该房屋及其附属设施，如有损坏博航一统公司须负责赔偿。租赁期满或本合同提前终止时，博航一统公司应向新华阳光公司归还房屋的所有钥匙。合同期限未满博航一统公司需解除或终止合同时，应提前60天书面通知新华阳光公司，新华阳光公司同意后方可解约，新华阳光公司不退还保证金；若新华阳光公司不同意，博航一统公司执意解除或终止合同的，视为博航一统公司违约，新华阳光公司不退还保证金，同时博航一统公司应赔偿新华阳光公司的损失。合同期满或双方同意解除合同或博航一统公司违约而解除合同时，博航一统公司不得以任何理由向新华阳光公司索取诸如：转移费、搬出费、营业补偿费、装修费、以及其他费用等。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。同日，双方还签订《租赁合同补充协议》，约定：免租期180天，第一年从2017年10月16日至2018年1月13日，第二年从2018年10月16日至2019年1月13日。付款方式押二付六，首期租金（2018年1月14日至2018年7月13日）签约当日付1305746.44元，该部分包括两个月租金的保证金和当期前三个月的租金；当期后三个月租金2018年1月6日前支付完毕。后续租金按照每半年一付，每期租金应在上期租金到期日提前七个工作日支付。在新华阳光公司指定的范围内，新华阳光公司允许博航一统公司免费使用、搭建招牌和广告，博航一统公司招牌、广告风格应当与新华阳光公司物业整体风格匹配；新华阳光公司应当配合博航一统公司办理报批手续，费用由博航一统公司负责。博航一统公司未能按合同规定的时间交付租金、电费、车位费、保洁费等各项费用，新华阳光公司有权向博航一统公司每日按月应缴纳各项费用的1％加收违约金，延迟付款十日时，新华阳光公司有权中断其用电、用水，直至付清应缴纳款项为止；若博航一统公司逾期一个月仍未交付新华阳光公司房租或三个月未交付新华阳光公司电费，新华阳光公司有权视博航一统公司违约而单独终止合同，博航一统公司在接到新华阳光公司通知后应无条件搬出所租房间，租金、电费、保洁费、车位费等各项费用须缴付到所租房间交还为止，同时新华阳光公司有权没收博航一统公司保证金并要求博航一统公司支付逾期付款的违约金，违约金为月房租的二倍。双方还在协议中对其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，新华阳光公司将涉诉房屋交付给博航一统公司使用，合同履行期间博航一统公司共给付新华阳光公司租金2377115.07元、物业费343429.2元、装修管理费19079.4元、电费86952.3元。2018年9月26日，博航一统公司向新华阳光公司发出《通知函》表示：因涉诉房屋不具备办公环境，其已无法继续经营，具体包括：因涉诉房屋产权问题，导致博航一统公司无法办理营业执照，双方多次就此沟通已一年但毫无进展，工商部门已经就此对博航一统公司进行了处罚。博航一统公司至今不能正常搭建广告，在搭建广告过程中新华阳光公司百般阻拦，搭建后新华阳光公司又擅自拆除。新华阳光公司认可收到了该份函件，但表示函件所述内容均不属实，新华阳光公司不予认可。新华阳光公司还明确表示，其并未阻挠博航一统公司设立广告牌。2018年12月30日，博航一统公司再次向新华阳光公司发出《法律告知函》，称：由于新华阳光公司无法提供办理营业执照的相关手续，无法设立门头广告，无法通过二次消防验收合格，导致博航一统公司无法正常营业，故要求解除租赁合同，新华阳光公司退还押金、消防工程费、装修费，并赔偿经济损失。同日博航一统公司自行搬离了涉诉房屋，双方未办理交接手续。新华阳光公司承认收到该函件，但表示函件内容均不属实，其不同意博航一统公司单方解除合同。案件审理过程中，博航一统公司提供了一份由北京市工商行政管理局朝阳分局于2018年9月19日对北京博航一统装饰材料有限公司第一销售分公司作出的责令改正通知书。工商部门认为该分公司在涉诉房屋开展经营，未在位于十八里店乡十八里店村的注册地经营，构成了擅自变更登记事项，责令该公司变更登记。博航一统公司以此证明，涉诉房屋没有房产证，不能办理营业执照。新华阳光公司则表示，通知书的处罚对象是博航一统公司的第一销售分公司并不是博航一统公司，博航一统公司的注册地址一直在朝阳区将台乡。案件审理过程中，博航一统公司提供了拍摄内容为：一份《房屋交接函》、一份快递单和一个钥匙盘的照片。博航一统公司表示，其在2019年1月10日将涉诉房屋的钥匙连同《房屋交接函》通过快递邮寄给了新华阳光公司，但博航一统公司未能提供该份快递的邮寄查询结果。新华阳光公司表示，自己并未收到该邮件，没有查询结果仅凭照片无法确定博航一统公司将该邮件交邮，且钥匙盘是形状不规则的金属物体，不可能放进快递袋中邮寄。同时新华阳光公司表示直至2019年8月20日其才收回涉诉房屋。案件审理过程中，博航一统公司提供了建设工程施工合同和消防工程施工及服务合同，证明其花费11万元对涉诉房屋进行了通风空调改造，花费25万元进行了消防改造。新华阳光公司认可博航一统公司实施了空调改造和消防改造，但认为空调改造工程的造价约为47500元、消防改造的造价为99212.88元。博航一统公司还提供了视频资料，证明其对涉诉房屋进行了装修。新华阳光公司认可博航一统公司进行了装修，但主张博航一统公司在搬走时已经将大部分可移动的设备拆除搬走。博航一统公司则表示，自己只是搬走了吊灯等可移动物品，不能移动的装饰板、壁布等均未拆除带走。新华阳光公司表示其已经在2019年8月20日收回涉诉房屋后将原有装修拆除，空调工程风管已拆除主机还在，消防工程目前还没动；如果对空调和消防进行恢复施工，还需花费573212.88元。案件审理过程中，新华阳光公司提供了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明涉诉房屋所在建筑具备合法的审批规划手续，属于合法建筑。新华阳光公司还表示，该栋建筑已经通过了竣工验收备案和消防验收，但由于房屋是村产权，目前不给办产权证，但新华阳光公司自己的营业注册地址就在该建筑中，该地址可以申办营业执照。博航一统公司对上述证据的真实性认可，但认为上述证据恰恰可以说明该房屋没有产权证。新华阳光公司还提供了北京市朝阳区公安消防支队就涉诉房屋内装修工程消防验收申请作出的消防设计审核申请受理凭证，证明涉诉房屋内装修工程可进行消防验收。新华阳光公司还提供了博航一统公司的工商查询信息，证明该公司涉及一百多件案件的诉讼，并被列入失信被执行人名单，其是因自身经营状况不好才搬离涉诉房屋的。博航一统公司对上述证据的真实性不持异议，但认为恰恰是本案的纠纷导致其损失巨大无法正常营业的。案件审理过程中，新华阳光公司提供了北京市朝阳区十八里店乡周庄村经济合作社向其出具的授权书，证明其对涉诉房屋拥有经营权、租赁权。新华阳光公司还提供了准备文件清单、审批表等文件，证明其已向博航一统公司提供了由村委会出具的办理营业执照所需手续，但合同中并未约定新华阳光公司保证能够成功办理营业执照。博航一统公司则认为，涉诉房屋没有产权证无法办理营业执照。案件审理过程中博航一统公司未提供其曾向工商部门申办营业执照，但因涉诉房屋没有产权证被拒绝办理的相关证据。一审法院认为，虽然涉诉房屋目前尚未取得房屋所有权证，但该房屋具备建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等审批规划手续。博航一统公司主张该房屋为违章建筑，缺乏事实依据，一审法院不予采信。博航一统公司主张涉诉房屋未取得产权证不能办理工商登记，并以此为由要求解除合同，但其未就此提供相应证据。且《房屋租赁合同》明确约定：“博航一统公司已对房屋做了充分了解，愿意在该房屋的现状情况下承租该房屋。博航一统公司以自己为主体申报经营所需的各项政府许可文件，并对此承担全部责任，新华阳光公司予以积极配合。博航一统公司确认对承租房屋的现状充分认可，满足其经营条件，新华阳光公司作为场地提供方不对博航一统公司因经营带来的任何问题承担责任”。可见，合同条款要求博航一统公司在订立合同前应对所承租房屋的基本情况进行充分了解，确保房屋符合自己的使用要求后再行订立合同，而房屋的权属情况属于承租人应了解的基本事实，博航一统公司在签订合同并履行近一年时间的情况下，再以房屋没有产权证为由单方解除合同，缺乏事实依据和法律依据。现博航一统公司已经搬离涉诉房屋，新华阳光公司亦将房屋收回，应认定《房屋租赁合同》已经实际解除。至于合同的解除时间，合同明确约定：租赁期满或本合同提前终止时，博航一统公司与新华阳光公司共同验收该房屋及其附属设施，博航一统公司应向新华阳光公司归还房屋的所有钥匙。现有证据表明，博航一统公司在2018年12月30日搬离涉诉房屋，但并未同时将钥匙交还新华阳光公司。博航一统公司主张其在2019年1月10日将钥匙寄还给了新华阳光公司，但新华阳光公司对此予以否认，博航一统公司亦未能提供充分证据证明自己的此项主张，一审法院无法采信。新华阳光公司自认于2019年8月20日自行收回房屋，一审法院可认定该日为合同的解除时间。博航一统公司单方提前解除《房屋租赁合同》，根据合同的约定，新华阳光公司无需退还保证金，博航一统公司亦不得以任何理由向新华阳光公司索取营业补偿费、装修费以及其他费用。现博航一统公司要求新华阳光公司退还保证金、赔偿装修损失、租金损失和营业损失的诉讼请求与合同相悖，一审法院无法支持。判决如下：驳回博航一统公司的全部诉讼请求。一审案件受理费52614元，由博航一统公司负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，博航一统公司认可双方在合同磋商过程中未就办理营业执照一节进行协商，合同中亦未有相关约定，但认为办理营业执照系租赁合同的应有义务。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于涉案房屋是否构成违建问题，综合在案证据和双方当庭陈述，涉案房屋具备对应的建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等审批规划手续，一审法院认定涉案房屋并非违章建筑并无不当。博航一统公司上诉主张涉案房屋属于违建进而涉案租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于博航一统公司是否有权单方解除合同，博航一统公司主张解除合同的理由为涉案房屋未取得产权证不能办理工商登记。一审法院结合涉案房屋租赁合同的明确约定以及在案证据情况认定博航一统公司在订立合同时对涉案房屋的基本情况应当充分了解，并无不当，故博航一统公司以此主张有权解除合同并无依据。另，博航一统公司主张新华阳光公司阻止其在楼外搭建广告牌，新华阳光公司对此不认可，博航一统公司未提供相应的证据予以证明，本院亦不采信。故博航一统公司不具有合同解除权。关于涉案租赁合同的解除时间，虽博航一统公司主张于2018年12月30日向对方发函并搬离房屋，但并不产生合同解除的法律效果，其主张于2019年1月10日将钥匙寄还给新华阳光公司，但未能提供证据证明新华阳光公司收到涉案房屋的钥匙，本院对其关于涉案合同于2019年1月10日解除的主张不予采信。新华阳光公司自认收回房屋的日期为2019年8月20日，涉案合同已经实际解除，一审法院认定2019年8月20日为合同解除时间，并无不当，本院予以确认。综上，博航一统公司无正当理由单方提前解除《房屋租赁合同》，根据合同的约定，博航一统公司无权要求新华阳光公司退还保证金或支付租金损失、经营损失、装修损失、其他费用等，一审对此认定并无不当。综上所述，博航一统公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52614元，由北京博航一统装饰材料有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙 妍审 判 员 张印龙审 判 员 江锦莲二〇二〇年九月十四日法官助理 何 平法官助理 王永基