湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1539号上诉人（原审被告）：宜昌市龙凤沙发有限公司，住所地宜昌市中南路（白洋冲）。法定代表人：杨爱国，该公司总经理。委托诉讼代理人：向兴华，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村村民委员会，住所地宜昌市伍家岗区伍家乡城东大道89号。法定代表人：刘敏，该村委会主任。委托诉讼代理人：苏强，湖北西陵律师事务所律师。上诉人宜昌市龙凤沙发有限公司（以下简称龙凤沙发公司）因与被上诉人宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村村民委员会（以下简称旭光村委会）租赁合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙凤沙发公司法定代表人杨爱国及委托诉讼代理人向兴华,被上诉人旭光村委会委托诉讼代理人苏强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙凤沙发公司上诉请求：1.请求依法撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2020)鄂0503民初174号民事判决。2.请求依法改判驳回旭光村委会对龙凤沙发公司的诉讼请求。3.本案一审、二审诉讼费由旭光村委会负担。事实与理由：一、原审判决认定“原被告双方于2007年签订《土地租用合同》之后，又于2009年5月21日签订《场地租赁合同书》，可视为双方就被告承租的场地达成了新的合意，应当以《场地租赁合同书》的约定为准，虽双方在《场地租赁合同书》中约定了‘本合同自双方法定代表人签字并单位盖章，经乡经济发展办公室盖章后开始执行’的内容，但该约定并非合同生效的要件，由乡经济发展办公室盖章也非法定的合同生效的要件”与事实不符，事实上《场地租赁合同书》是未生效的合同，该合同第十二条第四项“合同生效及其他”明确约定“本合同自双方法定代表人签字并单位盖章，经乡经济发展办公室盖章后开始执行”，而该合同至今没有经乡经济发展办公室盖章，则双方签订的《场地租赁合同书》执行条件不成就，应当以2007年签订的《土地租用合同》为准。二、原审判决认定双方以其行为实际履行了《场地租赁合同书》与事实不符，事实上是按照《土地租用合同》履行，一审判决也是返还土地。三、按照《土地租用合同》龙凤沙发公司已付清头十年的租金，并不差欠旭光村委会头十年的租金。合同约定后十五年租金到期再议，龙凤沙发公司同意再议。该合同约定租赁期限到2032年5月1日止，合同期限未到，双方应继续履行。综上所述，特依法提起上诉，请求二审法院依法改判。旭光村委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。龙凤沙发公司上诉称2009年签的《场地租赁合同书》无乡经济发展办公室盖章，故合同不生效。根据我国合同法及相关法律规定，《场地租赁合同书》系民事合同，合同双方都是具有独立法人资格的企业和单位，故经双方签字盖章确认合同即成立便生效，无须乡经济发展办公室盖章，双方此项规定并非法律强制性规定，不能认定为合同生效的要件。其次，龙凤沙发公司在签订《场地租赁合同书》后，依约定向旭光村委会缴纳了前期的租金，应当认定为双方已经开始实际履行该合同，现龙凤沙发公司因拖欠租金违约，反而要求认定该合同无效不符合法律规定。因此，龙凤沙发公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。旭光村委会向一审法院起诉请求：1.判令龙凤沙发公司支付拖欠的租金共计382462.16元，并赔偿旭光村委会违约金189907.08元；2.判令龙凤沙发公司立即腾退承租的场地，并以合同约定的租金标准，计付场地占用费至实际腾退之日止（截止到2019年3月，场地占用费共计67934.24元）；3.本案的诉讼费由龙凤沙发公司承担。一审法院认定事实：2007年4月18日，旭光村委会（甲方）与龙凤沙发公司（乙方）签订《土地租用合同》一份，约定：“1.甲方将位于旭光村四组原由谭昌柱承保的鱼塘，面积大约7亩的土地出租给乙方用于乙方生产发展，租用时间从2007年5月1日至2032年5月1日止，租期25年。4.乙方一次性支付租金18万元，作为头十年的租金，后十五年到期再议”等内容。2007年8月1日，宜昌市规划局向旭光村委会出具《建筑工程建筑定位图》一份，载明同意在旭光村四组地段兴建家具厂临时厂房，并确定了具体地块、建设面积及高度等。2009年5月21日，旭光村委会（甲方）与龙凤沙发公司（乙方）再次签订《场地租赁合同书》一份，约定：“一、租赁地块及面积：根据市规划局批准的选址意见书，位于旭光村四组的9.57亩（其中1.57亩为规划批准红线外）土地。四、租赁期限十年。土地交付时间2008年8月8日。自该日起开始计算租日。五、租金价格三年一定，头三年每亩年租金8000元，以此为基础，后期每三年的租金在三年期满时按照同时间内宜昌市本地段同级别工业出让地挂牌价格的增减比例（均以前三年相比）为增减幅度，确定每亩年租金。六、付款方式：在签订本合同后三天内乙方向甲方预付第一年的全部租金7.656万元，以后的租金在每年的7月1日支付当年度的全部租金，实行先付款后使用。乙方在租赁期间内，不得擅自将土地转让转租，不得拖欠租金，拖欠租金达半年以上者，甲方有权提前终止合同。如乙方违约，则乙方应向甲方支付以半年租金为标准的违约金，且乙方投入的不动产归甲方所有。本合同自双方法定代表人签字并单位盖章，经乡经济发展办公室盖章后开始执行”等内容。双方及双方的法定代表人均在合同尾部盖章、签字确认。上述合同签订后，龙凤沙发公司陆续向旭光村委会缴纳租金479680元后即不再缴纳，并一直使用约定的土地至今。一审法院认为：依法成立的合同，应当得到适当履行。当事人双方于2007年签订《土地租用合同》之后，又于2009年5月21日签订《场地租赁合同书》，可视为双方就龙凤沙发公司承租的场地达成了新的合意，应当以《场地租赁合同书》的约定为准，虽双方在《场地租赁合同书》中约定了“本合同自双方法定代表人签字并单位盖章，经乡经济发展办公室盖章后开始执行”的内容，但该约定并非合同生效的要件，由乡经济发展办公室盖章也非法定的合同生效要件。龙凤沙发公司实际一直在使用约定的土地，并陆续向旭光村委会缴纳租金，双方以其行为实际履行了该合同，故龙凤沙发公司以此条款认为该合同未生效的主张，一审法院不予采信。因双方在《场地租赁合同书》中约定了承租土地期间自2008年8月8日起十年，即到2018年8月8日止。在此期间内，前三年每年租金为76560元（8000元/亩×9.57亩），而此后的租金标准，双方的约定并不明确，且旭光村委会亦未对此后租金增幅标准进行举证，故一审法院仍然按照此前约定的租金标准计算租金至合同期限届满时为765600元（76560元/年×10年）。龙凤沙发公司已经向旭光村委会缴纳租金共计479680元，尚欠285920元，应当支付给旭光村委会，一审法院对此予以支持。龙凤沙发公司租赁期间已于2018年8月8日届满，但其直至庭审时仍未缴纳所欠租金，其行为构成违约，应当承担违约责任，但双方约定的违约金过高，且龙凤沙发公司对此提出异议，故一审法院酌定由龙凤沙发公司支付违约金57184元（285920元×20%）。双方签订的《场地租赁合同书》期限已经届满，并未续签租赁合同，则双方之间的租赁关系转为不定期租赁关系，旭光村委会有权随时要求龙凤沙发公司腾退土地，故对旭光村委会要求龙凤沙发公司腾退土地的请求一审法院予以支持。因龙凤沙发公司至今尚在使用承租土地，故对于旭光村委会要求龙凤沙发公司支付其土地占用费，一审法院支持按照76560元/年的标准支付至龙凤沙发公司腾退土地时止。至于龙凤沙发公司所述其与其他村民签订的土地使用合同及向其他村民支付土地使用费等费用，与本案不具有关联性，一审法院均不予采信。龙凤沙发公司认为旭光村委会侵犯其合法权益，要求旭光村委会赔偿的主张属于另一法律关系，与本案不具有关联性，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告宜昌市龙凤沙发有限公司于一审判决生效之日起三十日内向原告宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村村民委员会返还承租的土地。二、被告宜昌市龙凤沙发有限公司于一审判决生效之日起十日内向原告宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村村民委员会支付所欠租金285920元，支付违约金57184元，并按照76560元每年的标准，自2018年8月9日起支付土地占用费，直至返还土地给原告宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村村民委员会时止。三、驳回原告宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5200元，由被告宜昌市龙凤沙发有限公司负担2696元，由原告宜昌市伍家岗区伍家乡旭光村村民委员会负担2504元。二审中，当事人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.《场地租赁合同书》是否有效？2.当事人双方实际履行的是《土地租用合同》还是《场地租赁合同书》？针对以上争议焦点，本院评议如下：一、关于第一个争议焦点。首先，《场地租赁合同书》约定，该合同“经乡经济发展办公室盖章后开始执行”,根据文意解释的基本原则，该约定仅可以视为当事人对合同履行设定了条件，而不能扩大解释为当事人约定了合同的生效要件。龙凤沙发公司因该合同书未经乡经济发展办公室盖章，据此主张合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。其次，前述场地租赁合同系具有民事能力的主体，根据真实意思表示订立，且不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效。一审法院认定该合同有效，符合法律规定，并无不当，应予维持。二、关于第二个争议焦点。首先，《场地租赁合同书》涉及的租赁地块为旭光村四组9.57亩土地，《土地租用合同》涉及的地块为旭光村四组的土地约7亩，二审中当事人双方确认两地块位置大体一致，相互重合。其次，《土地租用合同》明确约定头十年租期（即2007年5月至2017年5月）的租金为一次性支付18万元，后十五年租期的租金到期再议，但本案中截至目前龙凤沙发公司已向旭光村委会支付租金479680元。龙凤沙发公司主张该租金支付行为系履行《土地租用合同》的行为，但其对实际支付租金金额远高于该合同约定的租金支付标准的情形，无法做出合理解释。而《场地租赁合同书》约定相关地块2008年8月8日交付，租金每年7.656万元，租期十年（2008年8月8日起）。龙凤沙发公司给付第一年租金是在2008年8月份，之后每年虽没有严格按照合同约定金额支付租金，但仍然坚持每年缴纳部分租金至2016年止，其中有两年也基本是按照合同约定的金额缴纳的。认定当事人实际履行的为该合同，则龙凤沙发公司实际交纳租金情况与该合同约定则不存在不合理矛盾。最后，对于位置大部分重合的地块，当事人一般不会分别订立两份合同并均予以履行，根据常理推断，应当认定当事人在后订立的《场地租赁合同书》系当事人双方达成的新的租赁合意。且如前所述，本院认为该场地租赁合同为有效合同，当事人之间的实际履约行为与该合同约定的内容不存在矛盾。一审法院认定当事人间实际履行的是《场地租赁合同书》，符合一般常理，没有违反法律规定，并无不当，应予维持。综上所述，宜昌市龙凤沙发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10416元（上诉人已经预交），由上诉人宜昌市龙凤沙发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  肖小月审判员  李 丹二〇二〇年九月二十四日法官助理张俊保书记员熊芳园