吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1181号 上诉人（原审原告）：朱振江，男，1963年4月7日生，汉族，住吉林省镇赉县。 上诉人（原审原告）：齐翠微，女，1965年10月17日生，汉族，住吉林省镇赉县。 二上诉人委托诉讼代理人：贾翔宇，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大安市吉祥房地产开发有限责任公司。住所:大安市长白街10号。 法定代表人：田秀文，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋中原，系该公司财务经理。 被上诉人（原审被告）：大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司。住所：镇赉县科苑小区B区1号2单元102室。 负责人：杨淑娟，该公司经理。 上诉人朱振江、齐翠微因与被上诉人大安市吉祥房地产开发有限责任公司（以下简称吉祥公司）、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司（以下简称吉祥公司镇赉分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱振江、齐翠微委托诉讼代理人贾翔宇，被上诉人吉祥公司委托诉讼代理人蒋中原到庭参加诉讼。被上诉人吉祥公司镇赉分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 朱振江、齐翠微上诉请求：一、请求依法撤销吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初550号《民事判决书》判决第三项。二、请求依法改判吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司以总房款356092元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向朱振江、齐翠微支付自2018年7月26日起至房屋权属证书办理完毕，止的逾期办理房屋权属证书违约金或将本案发回重审。三、请求依法判令本案一审及二审的诉讼费用由吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司承担。事实及理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院认定《商品房买卖合同（预售）》中对吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司不能如期办理房屋权属证书的违约方式进行了明确约定，即没有违约责任，明显属于事实认定错误。二、无。《商品房买卖合同（预售）》第二十条房屋登记约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金；《商品房买卖合同（预售）》说明部分强调：“4、本合同文本［］中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。［］中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。纵观《商品房买卖合同（预售》全文，×部位均由“无”代替，按照说明字面理解，《商品房买卖合同（预售）》第二十条应认定为双方对逾期办理房屋权属证书违约金不作约定，不能作出无违约责任的解释。因此原审法院认定《商品房买卖合同（预售）》中对吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司不能如期办理房屋权属证书的违约方式进行了明确约定，即没有违约责任，明显属于事实认定错误。二、《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于房屋登记的合同条款属于吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司提供的免除被上诉人责任的格式条款，应属无效条款，原审法院认定《商品房买卖合同（预售）》中对不能如期办理房屋权属证书的违约方式进行了明确约定，明显属于事实认定错误。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并来取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于房屋登记的约定符合格式条款的外在形式，系吉祥公司镇赉分公司为重复使用而预先拟定的条款，其违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，导致朱振江、齐翠微面临长期不能取得房屋权属证书却无法有效敦促吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司办理房屋权属证书的状态，极大地减轻了吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司未按时办理房屋权属证书的违约责任，该条款明显属于免除被上诉人责任之条款，在合同签订过程中，吉祥公司镇赉分公司未采取合理的方式提请上诉人注意该条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《商品房买卖合同（预售》第二十条为无效条款。因此原审法院认定《商品房买卖合同（预售）》中对不能如期办理房屋权属证书的违约方式进行了明确约定，明显属于事实认定错误。三、原审人民法院就吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司承担逾期办理房屋权属证书违约责任适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第1款规定明显属于适用法律错误。综合前述两点，双方对被上诉人逾期办理房屋权属证书的违约责任没有约定，因此本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第2款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原审法院适用法律明显错误。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法撤销原审判决第三项，支持朱振江、齐翠微的上诉请求。 吉祥公司辩称，我公司同意协助办理过户手续，正在积极办理中。朱振江、齐翠微主张的违约金没有事实和法律依据，吉祥公司镇赉分公司与朱振江、齐翠微先后签订的两份商品房买卖合同均是当事人真实意思表示，请求法院维持一审判决。 吉祥公司镇赉分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 朱振江、齐翠微向一审法院起诉请求：1、请求判令吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即协助朱振江、齐翠微办理产权证，并承担违约责任（以总房价款356092元为基数，自2017年10月24日起直至办理产权证之日止，参照人民银行逾期贷款利息赔偿）；2、请求判令吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即返还朱振江、齐翠微契税款5341.40元（356092元×1.5％）及利息（以5341.4元为基数自2017年7月26日起至实际退还之日止）；3、本案诉讼费用由吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司承担。 一审法院认定事实，2016年1月8日，朱振江与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同》，以356092元的价格购买吉祥房地产公司开发建设的的位××镇商品房一套，建筑面积107.36平方米。合同签订后，朱振江向吉祥公司镇赉分公司交付购房款114092元，余款242000元在银行办理的贷款。该合同对关于逾期办理产权登记的违约责任未作出明确约定。2016年3月12日，朱振江、齐翠微与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并在房屋产权管理中心备案登记。合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1．买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金。2．无。2017年7月26日，朱振江向吉祥公司镇赉分公司交纳契税款5341.4元，吉祥公司镇赉分公司向朱振江、齐翠微交付涉案房屋。此房屋至今未办理房屋产权证。朱振江与齐翠微系夫妻关系。 一审法院认为：一、关于第一项诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同（预售)》均系双方当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽双方签订两份房屋买卖合同，但是《商品房买卖合同(预售）》在房屋管理部门进行登记备案，也是房产部门办理产权证的合同依据,其作为正式合同文本，买卖双方应受该合同的约束。关于《商品房买卖合同(预售)》与《商品房买卖合同》约定不一致的内容，应以《商品房买卖合同（预售)》约定的为准。郭旭在签订房屋买卖合同后如约交付购房款已完全履行了合同义务。吉祥公司镇赉分公司作为出卖方亦应按合同约定，如期向买受人交付房屋,并在约定的期限内协助买受人办理房屋产权登记手续。本案中,吉祥公司镇赛分公司交付房屋后,至今未按合同约定为买受人办理房屋产权证,朱振江、齐翠微共同与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同（预售)》,故本院对朱振江、齐翠微要求协助办理产权证的诉求予以支持。因吉祥公司镇赉分公司为吉祥公司设立的分支机构，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定:“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担;也可以先以该分支机构管理的财产承担,不足以承担的，由法人承担。”据此规定，虽是吉祥公司镇赉分公司与朱振江、齐翠微签订商品房买卖合同,但吉祥公司仍应对吉祥公司镇赉分公司的民事行为承担责任。关于逾期办理产权证的违约金,综合该条款上下文进行理解,双方在《商品房买卖合同(预售)》中约定，因出卖人的原因未能取得房屋所有权证书约定了两种解决方式,第一种方式约定违约责任,第二种方式为“无”，“无”理解为没有违约责任,因双方选择第二种方式,故本院对朱振江、齐翠微要求吉祥公司镇赉分公司承担违约责任的请求不予支持。二、关于第二项诉讼请求。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定:“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外,任何单位和个人不得进行税款征收活动”，据此规定，本院认为，吉祥公司镇赉分公司无权向朱振江、齐翠微收取契税款。关于契税款数额5341.4元（356092元×1.5%），吉祥公司和吉祥公司镇赉分公司对此未持异议，本院对此予以确认。关于返还契税款的利息，一审法院认为，因资金占用期间的利息损失系法定孳息，故应予以保护。朱振江于2017年7月26日交纳房屋契税款,故吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司应自2017年7月26日起给付占用契税款期间的利息（2017年7月26日至2019年8月19日期间按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付,2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)至实际退还之日止。综上，一审法院判决如下:一、吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司于本判决生效后立即协助朱振江、齐翠微办理位于××镇房屋权属登记;二、吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司于本判决生效后立即给付朱振江契税款5341.4元及利息（以5341.4元为基数，2017年7月26日至2019年8月19日期间按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付,2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清时止）;三、驳回朱振江、齐翠微的其他诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司负担。 根据双方上诉及答辩意见归纳本案争议焦点：朱振江、齐翠微主张吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司承担逾期办理产权证书、违约金是否有合同及法律依据，应否予以支持。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售)》中对不能如期办理产权证的违约方式进行了明确约定，出卖方应按《商品房买卖合同（预售)》约定的违约方式履行。《商品房买卖合同（预售)》约定，因出卖人的原因未能取得房屋所有权证书约定了两种解决方式,第一种方式约定违约责任,第二种方式为“无”，“无”理解为没有违约责任,因双方选择第二种方式,即出卖方不支付违约金。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......”之规定，双方在合同中约定对于逾期办证不支付违约金，视为对逾期办证违约金特殊约定，故原审法院对逾期办理房屋所有权证的违约金的请求不予支持并无不当。 综上所述，朱振江、齐翠微的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由朱振江、齐翠微负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二〇年九月二十五日 书记员  崔 岚