四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初2383号 原告（执行案外人）：陈伟，男，汉族，1977年10月18日出生，广元市利州区人，现住成都市新都区。 委托诉讼代理人：罗斌，四川剑宏律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈质新，男，汉族，1969年7月8日出生，成都市金牛区人，现住四川省广元市利州区。 委托代理人：刘均蓉，系陈质新之妻，女，汉族，1965年5月24日出生，成都市金牛区人，现住四川省广元市利州区。 第三人（被执行人）：刘滨，男，汉族，1968年6月24日出生，成都市新都区人，现住四川省绵阳市三台县。 第三人：谢术琼，女，1972年6月16日出生，住四川省绵阳市三台县，系第三人刘滨之妻。 原告陈伟诉被告陈质新与第三人刘滨、谢术琼案外人执行异议之诉纠纷一案,本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人、第三人刘滨到庭参加诉讼，第三人谢术琼经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认位于成都市新都区，建筑面积87.21平方米，价值220000元住房归原告所有，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系执行案件的申请人，第三人刘滨系执行案件的被执行人，在执行程序中被告作为申请人向利州区人民法院申请对原告具有所有权的房产（位于成都市新都区，建筑面积87.21平方米）申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2020年4月20日作出（2020）川0802执异9号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告于2020年4月24日收到（2020）川0802执异9号执行裁定书，在收到后十五日内起诉。原告认为被告所申请执行的房屋为原告所有、不属于第三人所有，2015年9月22日原告已与第三人签订《二手房屋买卖合同》，第三人刘滨与其妻谢术琼共同将案涉房屋卖给原告，合同签订时有见证人牛某、杨某在场，原告已向第三人刘滨支付首付款150000元，因案涉房屋属于安置房需要至少5年时间才能办理过户登记，故余下7万元约定在产权证明交付时支付。合同签订后原告对房屋进行了验收，第三人交付了房屋钥匙和《821厂新都异地安置点住宅认购协议》，还将水、电、气、电视转播缴费凭证通过承租人交给原告。原告接收房屋后，一直由原承租人徐涛居住，由原告姐姐陈明蓉代原告收取房屋租金。之后，原告姐姐陈明蓉又代原告履行向第三人支付购房款20000元。2019年11月第三人从821厂领到房屋产权证，并将不动产权证交给原告，双方到房产登记机构办理过户登记手续才发现案涉房屋已被查封。原告已支付大部分购房款，原告已善意取得案涉房屋，被告无权对原告的房屋申请执行。案涉房屋未能过户是因为该房屋是821厂安置房，需要821厂办理产权证后才过户给原告，案涉房屋一直没有产权证，故而原告无法要求第三人办理过户登记手续，非因原告自身原因导致没有过户。原告愿意将剩下的购房款50000元交付法院用于支付被告。原告现只有唯一一套住房，现由原告母亲居住，如贵院错误将原告唯一一套住房执行，原告和年迈多病的母亲将无房可住，故请求维护原告的合法权益、支持原告诉请。 被告陈质新辩称，原告与刘滨所签房屋买卖合同系虚假交易。首先该房屋成交价格低于市场价，2015年9月案涉房屋所处位置均价在4000-5000元之间，原告成交价在2200元不合情理。其次，房屋交易及买卖合同签订当日，原告并未向刘滨支付150000元购房款，该150000元实际系刘滨在原告姐姐陈明蓉处的借款本息，案涉房屋交易合同实质是对借款的抵押担保，该房屋买卖合同不合法、且真实性存疑，故原告的异议请求不能成立。原告与刘滨之间有抵账行为，原告实际转账是103700元，其余都是刘滨的借款。刘滨于2013年向陈质新借款时承诺将案涉房屋抵押给陈质新，因2015年在原告姐姐陈明蓉处有借款，故将案涉房屋以低于市场价抵押出卖给原告，刘滨明知拖欠陈质新借款仍将案涉房屋抵押给原告，刘滨具有逃避抵债的行为。 第三人陈质新述称，2013年其向陈质新借款用案涉房屋抵押是事实。2015年，由于资金短缺、需要投资，将案涉房屋卖给原告陈伟也是事实。当时其认为自己有偿还其他债务的能力，故没有考虑案涉房屋会出现变故，但2018年其在经营三台县学校工程时出现巨额亏损和工伤事故，才导致失去偿还能力。其认为案涉房屋抵押给被告陈质新是事实，但案涉房屋应当解除查封。 第三人谢术琼未到庭参加诉讼，在指定答辩期间亦未提交书面答辩状。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2011年7月14日，第三人刘滨与案外人中核四川环保工程有限责任公司签订《房屋交付协议书》，明确认购住房位于新都，建筑面积87.21平方米，房款总额为155916.55元，房屋交付时间为2011年10月31日前。 2011年12月19日，第三人刘滨办理了案涉房屋的电视入网、民用天然气供应。 2015年9月22日，原告陈伟作为乙方与作为甲方的第三人刘滨签订《二手房屋买卖合同》，合同约定转让房屋位于成都市新都区（建筑面积87.21平方米），转让价格为220000元，付款时间为见证人见证当日支付首付款150000元、剩余70000元整于房屋及国土产权交割完毕当日支付。双方还约定“第四条房屋交付甲方应于本合同生效之日当天，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处理权归乙方行使。第五条房屋过户房屋交付乙方后，甲方应当负责办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下；因此房属于安置房，在办理甲方产权时所产生的的费用由乙方全部承担，甲方给乙方过户时所产生的费用由甲方全部承担”。案外人牛某、杨某在该合同尾部以见证人身份签字捺印，该合同尾部加注“已移交手续1.八二一厂新都异地安置点《住宅认购协议》2.房屋交付协议书”。 同日，原告之姐陈明蓉通过其中国建设银行账户向第三人刘滨账户转款103700元。第三人刘滨向原告出具收条，该收条载明“今收到陈伟购买新都区住房壹套面积87.21㎡首付款人民币壹拾伍万元整（￥150000.00元）收款人：刘滨”。 2015年12月7日，原告向第三人刘滨中国建设银行账户存款10000元。2019年3月7日，原告之姐陈明蓉向第三人刘滨转款10000元。 2018年1月3日，中核四川环保工程有限责任公司向第三人刘滨、谢术琼出具住房发票两张，金额分别为98000元、12333.8元。 2018年9月12日，本院立案受理原告陈质新与被告刘滨民间借贷纠纷一案，经本院调解双方达成协议，并于同日出具（2018）川0802民初5139号民事调解书，明确刘滨偿还陈质新借款本金600000元，定于2019年2月28日前偿还本金100000元、2020年2月28日前偿还本金200000元、2021年2月28日前偿还本金300000元，如逾期则从借款之日起按银行同期贷款利率计算利息至本息结清为止；诉讼费4900元由刘滨负担。 2019年6月9日，第三人刘滨向原告姐姐陈明蓉发送微信，微信内容为“还款承诺今因本人刘滨有事急需资金：￥40000.00（元），由于牛某、陈建华帮忙筹集，此款用刘滨买给陈明蓉新都住房剩余伍万元尾款返还，在刘滨与陈明蓉完善房屋过户手续后同时由陈明蓉把此款交与牛某处理此次借款。承诺人：刘滨二零一九年六月九日”，“你看看如没问题的话你给牛某去个同意刘滨还款承诺的微信哈”。原告姐姐陈明蓉回复“在刘滨把新都房屋过户到陈明蓉户头上后，在把陈明蓉欠刘滨的尾款50000打到牛某户头上”。 2019年7月3日，陈质新向本院申请强制执行（2018）川0802民初5139号民事调解书中约定的2019年2月28日前应偿还的本金100000元，本院于2019年7月4日以（2019）川0802执1519号受理。 2019年11月4日，座落于新都区住宅登记为第三人刘滨、谢术琼共同共有，房屋建筑面积87.16平方米，产权证号分别为川（2019）新都区不动产权第**号。 2019年11月22日，本院作出（2019）川0802执1519号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人刘滨银行存款139089.89元（本金100000元，利息自2013年3月21日按人民银行同期贷款利率计算至本裁定下达日止共计32715.89元，诉讼费4900元，执行费1474元）或扣留、提取其同等金额的合法收入，或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的财产。 2019年11月27日，本院向新都区不动产登记中心发出（2019）川0802执1519号协助执行通知书，要求协助：一、请将被执行人刘滨名下位于成都市新都区［不动产权证书：川（2019）新都区不动产权证第**号］房产予以查封；二、查封期限自收到本通知书之日起三年。 2020年4月20日，本院对申请执行人陈质新与被执行人刘滨民间借贷纠纷一案、案外人陈伟对本院执行查封位于成都市新都区住房提出的书面异议，作出（2020）川0802执异9号执行裁定书，驳回案外人陈伟的执行异议请求。 2020年5月17日，广元八二一物业服务有限公司新都八二一小区物管项目部出具情况说明，证明新都区房屋业主为刘滨，但房屋所缴纳的物业管理费、垃圾清运费由陈伟代缴，房屋一直由徐涛承租至2020年5月7日。 2020年5月18日，四川省射洪市东岳镇天山村村民委员会出具证明，该证明表示原告陈伟与案外人陈明蓉系姐弟关系。 2020年6月30日，广元市房地产管理处出具房屋交易与产权管理信息查询证明，该证明载明“陈伟截止2016年8月18日在我处无住房登记信息”。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 原告与第三人签订《二手房屋买卖合同》的时间为2015年9月22日，早于案涉房屋查封时间2019年11月27日。案涉房屋第三人实际取得不动产权属证明的时间为2019年11月4日，未办理过户登记手续的原因并不在于原告。本案《二手房屋买卖合同》约定先行支付首付款150000元、余款70000元在房屋及国土产权交割完毕当日支付，原告已履行支付首付款150000元义务，约定的余款交付条件尚未成就，故原告已按约履行支付价款义务，且已当庭表示愿意将余款交付法院执行。故本案原告在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已按约支付部分价款。 对于原告是否合法占有不动产的问题。原告为证明其合法占有案涉房屋向本院提交了广元八二一物业服务有限公司出具的情况说明，该情况说明表示案涉房屋业主为刘滨、2020年5月7日前的承租人系徐涛，该情况说明仅明确原告陈伟缴纳了案涉房屋物管费及垃圾清运费，并不能证明原告已合法占有案涉房屋。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告提交的物业公司情况说明并不能证明其已合法占有案涉房屋，原告陈伟应承担举证不利的责任。故原告的主张并不全部满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告陈伟全部诉讼请求。 案件受理费4600元，由原告陈伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  宋卫权 审 判 员  邓 富 人民陪审员  何 靖 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  冯冬冬