山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初2657号 原告：王振东，男，1992年7月2日出生，汉族，山东大明律师事务所律师，住山东省济南市历城区。 被告：孙静，女，1981年11月5日出生，汉族，住山东省东平县。 原告王振东与被告孙静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告王振东到庭参加诉讼，被告孙静经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王振东向本院提出诉讼请求：1.判令孙静向王振东支付房租19800元；2.判令孙静支付违约金7920元；3.判令孙静向王振东支付更换锁芯、补办房卡的成本费用500元；4.本案诉讼费由孙静承担。事实与理由：王振东委托亲属王娜将其位于济南市历城区龙湖春江郦城某号楼某单元某室的房屋出租给孙静使用。双方于2019年4月17日签订《房屋租赁合同》，约定租期为一年，房租每月2200元，按季度提前一个月支付。孙静仅支付了2019年4月17日到2019年7月17日一个季度的房租，第二季度的房租王振东多次催促，孙静一拖再拖。直到后来孙静直接失去联系，至今房屋钥匙及房卡都未返还给王振东。双方签订的合同合法有效，孙静在合同有效期内延期支付房租，王振东提出解决方案后，孙静也不积极履行，反而无故失踪，其违约行为严重违背了诚信原则，故向法院起诉。 孙静未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 1.2019年4月1日，王振东授权案外人王娜对其位于济南市历城区龙湖春江郦城14号楼2单元101号房屋对外出租。2019年4月17日，甲方王娜（出租方）与乙方孙静（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租房屋坐落于济南市历城龙湖春江郦城X-Y-Z，出租房屋用于乙方办公使用，租赁期限自2019年4月17日至2020年4月17日止，房屋月租金为人民币￥2200元整；付款方式为每次支付三个月的房租费用，每次房租需要提前一个月交付（第一次交费除外），并在第一次支付房租时另外支付一个月的房租作为押金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约金按每年度房租费用的百分之三十计算；甲方预先充值的电费200元、物业费2032元（2019.5.1-2019.12.31），扣除交付租赁房屋前发生的水电使用费，剩余费用乙方在第一次交付房租时付给甲方；乙方未按约定交纳房租、对承租房屋造成损害，经告诫仍不履行、停止侵害，甲方有权解除合同。合同签订前，孙静向王娜支付定金1000元，合同签订当日，孙静又通过微信向王娜转账支付7800元，2019年4月18日，孙静向王娜支付水电及物业费2232元，之后，孙静未再支付房屋租金。 2.王振东为证明房屋租赁合同的履行情况，向本院提交王娜与孙静的微信聊天记录，其中，2019年7月17日的聊天记录载明：“孙静：房租过段时间给你，龙湖那里我没咋干活，来回跑也耽误了很多的事，我有押金在你那里，你也别怕。王娜：好滴孙静：我这边有个到8月10号结尾款的，到时一次结给你”；2019年8月14日的聊天记录载明：“王娜：姐姐啥时候能给我转钱孙静：不好意思，18号可以吗王娜：嗯嗯好”；2019年8月22日的聊天记录载明：“孙静：最近确实有点紧，不是故意的，原本18号交尾的，出了点小状况，现在钱还没收回，这几天我赶赶，尽快给你抱歉拖那么久王娜：姐姐你先少给我点也行孙静：我28号洪楼有个付款的，到时给你吧王娜：嗯”；2019年8月28日的聊天记录载明：“王娜：姐姐今天得安排给我转钱了我今天得用钱孙静：下午”；2019年9月1日的聊天记录载明：“王娜：我也不想催你姐姐关于房租你是怎么安排的呢给我个准确时间吧孙静：19号，我手里肯定有钱，我一次给你结清。然后到期，我东西撤出。你可以继续出租你一楼的房子，你看怎样。我在龙湖，真没挣钱。王娜：不行时间太长了这也有点太夸张了姐姐你先给我5000吧”；2019年9月4日的聊天记录载明：“王娜：孙姐你如果不用你把我房子租出去吧我看了合同我们签约的是一年”。2019年9月5日，载明：“孙静：好”；2019年9月6日的聊天记录载明：“王娜:合同上有个违约金一年租金两万四，百分之三十就是7200，要么交违约金要么帮着租出去请仔细阅读合同我家人就是律师请遵守约定孙静:你房子我往哪里给你租？随便你”；2019年9月7日的聊天记录载明：“王娜：是你先违约一次次拖延付房租没有信誉你的态度不回信息不接电话我一直是很配合你的”。证人王娜述称，其自2019年9月份就联系不上孙静了，电话不接，微信也不回。现涉案房屋已由王振东于2020年5月22日出租给案外人。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。王振东授权王娜与孙静签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。孙静在合同履行过程中未按约定支付房屋租金且无法联系，系以其行为表明不再继续履行合同，构成根本违约，现王娜已向王振东披露孙静对其不履行合同义务，王振东有权行使王娜对孙静的合同权利，故孙静应向王振东承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，孙静在合同签订后向王娜支付了前三个月的房屋租金，未支付自2019年7月17日之后的房屋租金，王娜就房屋租金的支付问题数次与孙静沟通未果，自2019年9月7日起，王娜表示已经无法与孙静取得联系，应意识到孙静再继续履行合同的可能性较小，应采取适当措施防止损失扩大，即可以按照合同约定要求解除合同，及时寻找租客，减少房屋闲置时间，避免损失的扩大。根据双方之间的合同约定及微信聊天记录，孙静应当提前一个月支付下一季度的房租，而王娜与孙静对拖欠的2019年7月至10月的房屋租金协商未果后，未采取适当措施避免损失扩大，应当承担相应的责任，结合本案实际情况，本院酌定孙静应向王娜支付租赁费用至2019年10月16日，即第二个租赁季届满，故孙静应当向王振东支付拖欠的房屋租赁期间的租金6600元（2200元/月×3月），对王振东主张的其他房屋租金，本院不予支持。关于本案违约金的确定问题，王振东要求孙静支付违约金7920元，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。王振东要求孙静支付更换锁芯、补办房卡的成本费用，但未提供相关证据予以证明，本院不予支持。关于涉案房屋押金，王振东主张孙静已构成违约，其无义务向孙静退还涉案房屋押金，本院认为，本案中，房屋租赁时交付的押金目的在于担保承租人因租赁所产生的债务履行，若承租人对房屋或房屋中的物品造成损坏时，出租人可以要求承租人承担赔偿责任，此时出租人有权从押金中优先取得赔偿，王振东并未提供证据证明房屋存在损坏，应向孙静退回涉案房屋押金，但因孙静拖欠王振东的房屋租金，故该房屋押金可用于抵扣房屋租金，即孙静尚需支付王振东房屋租金数额为4400元（6600元-2200元）。孙静经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃举证及答辩的权利，应承担相应的法律后果。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、孙静于本判决生效之日起十日内支付王振东房屋租金4400元； 二、孙静于本判决生效之日起十日内支付王振东违约金7920元； 三、驳回王振东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费506元，减半收取计253元，由王振东负担143元，孙静负担110元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘克峰 二〇二〇年九月九日 书记员  康与莹