北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终8370号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京聚广汇商贸有限公司，住所地北京市东城区前门大街12号一层0105号。法定代表人：欧聿辉，总经理。委托诉讼代理人：张效辉，北京市京大律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹伙发，北京桦天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市外文书店有限责任公司，住所地北京市东城区王府井大街235号。法定代表人：吴惟，董事长。委托诉讼代理人：丁宁宁，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐波，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人北京聚广汇商贸有限公司（以下简称：聚广汇公司）因与被上诉人北京市外文书店有限责任公司（以下简称：外文书店）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初5889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。聚广汇公司之委托诉讼代理人张效辉、邹伙发，外文书店之委托诉讼代理人丁宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚广汇公司上诉请求撤销一审判决，依法改判支持我方的一审全部诉讼请求，并驳回对方关于解除合同，腾退房屋的诉求。我方要求继续履行双方于2016年8月31日签订的《房屋租赁协议》。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。在双方签订《房屋租赁协议》后，我方一直按照约定及外文书店发放的《收费通知单》支付租金，未有欠付，我方不存在违约情形，在此情况下，外文书店于2020年2月24日通过微信向我方发出的《通知书》中称“依据合同第五条约定要求解除合同”没有事实及法律依据，本案中没有任何证据证明涉案房屋存在不可抗力的原因和拆迁规划因素致使协议无法执行的事实，因此外文书店所称的解除合同条件未成就，一审法院认定解除条件已成就系事实认定错误；二、疫情期间，按照国家有关部门及最高人民法院发布的有关文件可以免除一定期限内的租金。对于我方而言，4个月的租金是实际发生的损失；三、外文书店已收取租金至2020年8月5日，双方签订的《房屋租赁协议》应继续履行。外文书店于2020年1月16日向我方发送《收费通知单》，我方于当日按照要求向外文书店支付2020年2月6日至2020年8月6日期间的房租，外文书店随后也向我方出具了收据，这一行为显示双方合同仍在继续履行，一审判决解除合同是错误的。外文书店辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。聚广汇公司向一审法院起诉请求：1.请求判令外文书店继续履行2016年8月31日与聚广汇公司签订的《房屋租赁协议》；2.判令外文书店免除租金652524元。外文书店向一审法院提出反诉，请求：1．确认双方于2016年8月31日签订的房屋租赁合同于2020年3月15日解除；2．判令聚广汇公司立即腾空并返还租赁的涉诉场所；3．本案律师费7.5万元由聚广汇公司承担。一审法院经审理认定事实如下：位于北京市东城区王府井大街235号的476间、建筑面积7089平方米的房屋所有权登记在外文书店名下，产别为全民产。2006年3月17日，聚广汇公司（乙方）与外文书店（甲方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于北京市东城区王府井大街235号的两个橱窗面积约48平方米，租赁给乙方作经营场地。租赁期限为自2006年3月21日至2011年3月20日，年租金200万元；甲方向乙方收取相当于二个月租金的风险押金33.3万元。合同签订后，双方协商一致，并于2006年7月27日重新签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将外文书店正门南侧橱窗面积租赁给乙方用于经营，并同意将其扩大，向店堂内后移5米（以柱子南侧和西侧为界），租赁期限为自2006年8月6日至2011年8月5日止。2011年11月3日，聚广汇公司（乙方）与外文书店（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定继续租赁给乙方用于经营，面积约60平方米，租赁期限为自2011年8月6日至2016年8月5日止，基建工程项目未启动，合同自动顺延，每五年一签。2016年8月31日，聚广汇公司（乙方）与外文书店（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉诉场地出租给乙方用于经营，租期自2016年8月6日至2021年8月5日止，基建工程项目未启动，合同自动顺延，每五年一签。租金标准第一年租金190万元，第二年起每年在上年的租金基础上递增1%，乙方已交纳的33.3万元作为保证金继续留存在甲方。付款方式为每半年向甲方支付一次租金，每次支付年租金的50%。任何一方因故要求解除本协议，应提前30天书面通知对方，因解除协议致使另一方收到损失，违约方应赔偿对方因此造成的损失。由于不可抗拒的原因和拆迁规划因素致使本合同无法执行，本合同自行终止。外文书店向聚广汇公司交付了涉诉场地，聚广汇公司向外文书店交纳了33.3万的保证金及2020年8月5日前的租金。2019年11月1日，发行集团发出《关于王府井外文书店落实全面升级改造提升的工作通知》，要求外文书店必须于2020年3月底前对店内出租房屋全部清理完毕，未到合同期限的租赁合同依法提前解约，已到租赁期限的合同不再续租。随后，外文书店向聚广汇公司提出解除合同的要求，聚广汇公司不同意其要求。2020年2月24日，外文书店向聚广汇公司发出通知书要求解除租赁协议，返还涉诉场地。庭审中，外文书店提交市领导调研专题会议纪、市委宣传部文件等材料，称因上述文件所述背景，发行集团要求外文书店解除包括聚广汇公司在内所有租户的租赁合同。聚广汇公司提交北京市东城区王府井地区管理委员会于2020年5月25日出具的《关于商请支持王府井商业区转型升级工作的函》及政府信息公开登记回执和答复意见书，以证明王府井管委会要求其利用现有房产，调整经营内容，提升经营品质，并未要求清退，且外文书店所称规划升级改造只是建议、论证阶段，没有具体实施方案和时间表，未取得任何有权部门的行政许可。2020年5月，外文书店（甲方）、案外人中国工商银行北京王府井支行（甲方）与中招国际招标有限公司（乙方）签订招标委托协议，约定就王府井外文书店整体升级改造（一期）项目委托乙方国内公开招标，项目包括整体建筑物地基勘察和结构检测，基础、水暖、电力、空调、消防和外立面检测代理招标工作，受托人自颁布招标公告之日起30个工作日内完成招标工作。另查，聚广汇公司另向外文书店承租王府井大街235号一层3.2平方米的店面及位于六层的50平方米办公用房。经法院现场勘验，聚广汇公司承租的一层60平方米及3.2平方米的场所均位于王府井大街西侧，外文书店正门南侧一层，两处场地连为一体，销售北京特产等物品。其中3.2平方米场地位于该区域的北侧，从外文书店内部自营区域可见该租赁范围西北角有一柱子。双方均认可该柱子对应东侧范围即为3.2平方米所在位置。涉诉场地位于9幢六层东北角，作为办公室及休息间使用，内有隔断为里外间。此外，外文书店提交委托代理协议及发票，以证明外文书店为清退租户系列案件共支付律师费60万元，其中每个案件7.5万元。一审法院认为，双方当事人签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定由于不可抗拒的原因和拆迁规划因素致使本合同无法执行，本合同自行终止。外文书店提交的证据足以证明该合同由于不可抗拒的原因不能继续履行，双方合同目的不能实现，故该租赁合同关系于外文书店通知聚广汇公司解除函约定之日，即2020年3月15日解除。合同解除后，聚广汇公司应腾退涉诉房屋。根据查明的事实，涉诉场地于2020年2月1日至2020年5月1日期间停止营业。承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。故对于合同解除前，相应部分的租金应当减免。合同解除后，虽双方对合同是否解除持有异议，但聚广汇公司实际占用场地，而涉诉场地的业务开展、经营业绩亦因疫情受到影响，故对该使用费法院参照租金标准予以调整。关于聚广汇公司已预付的2020年6月24日后使用涉诉场所的费用一节，双方可另行解决。关于外文书店主张律师费一项，没有法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，判决：一、北京市外文书店有限责任公司减免北京聚广汇商贸有限公司就位于北京市东城区王府井大街235号外文书店正门南侧橱窗面积60平方米场地2020年2月1日至2020年6月23日租金及使用费508113元；二、北京聚广汇商贸有限公司与北京市外文书店有限责任公司于2016年8月31日签订的房屋租赁合同于2020年3月15日解除；三、北京聚广汇商贸有限公司于判决生效后30日内腾空位于北京市东城区王府井大街235号外文书店正门南侧橱窗面积60平方米场地，交还北京市外文书店有限责任公司；四、驳回北京聚广汇商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京市外文书店有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方当事人签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据本案查明的事实以及外文书店提交的相关证据材料，一审法院认定租赁合同于外文书店通知聚广汇公司解除之日，即2020年3月15日解除，并无不当。合同解除后，聚广汇公司应腾退涉诉房屋。聚广汇公司上诉不同意解除合同、腾退房屋以及要求继续履行合同，缺乏依据，本院不予支持。涉诉场地于2020年2月1日至2020年5月1日期间停止营业，故对于合同解除前的部分租金及解除后的部分使用费应当予以减免。恢复营业后，考虑到房屋的使用仍因疫情受到一定程度的影响，使用费可酌情予以调整。一审法院根据具体案情，酌情确定减免的租金及使用费数额并无不当，本院予以维持。聚广汇公司上诉主张减免数额过低，依据不足，本院不予支持。综上所述，聚广汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3188元，由北京聚广汇商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  赵胤晨审 判 员  梁立君二〇二〇年九月二十五日法官助理  徐维眷书 记 员  张 雯