包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0207民初1498号 原告：包头市恒慧兴物业有限公司，住所地内蒙古自治区包头市九原区世纪路61号中慧新城沁园5＃楼1单元101室。统一社会信用代码91150207MA0N0M6C4W。 法定代表人：李海龙，秩序部经理。 委托诉讼代理人：褚维玲，女，该公司客服主管。 委托诉讼代理人：苏磊，内蒙古弘森律师事务所律师。 被告：杨敏，女，1981年8月6日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区包头市。 原告包头市恒慧兴物业有限公司（以下简称恒慧兴物业公司）与被告杨敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒慧兴物业公司的委托诉讼代理人褚维玲、苏磊，被告杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒慧兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日到2019年12月31日欠缴的物业费1627元；2.判令被告向原告支付违约金488.10元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与包头市中慧房地产开发有限公司（建设单位）于2017年7月20日签订《前期物业服务合同》，约定由原告为中慧新城提供物业服务。被告为中慧新城业主，应按照1.20元/月·㎡的标准向原告缴纳物业费，由于被告系北梁拆迁安置业主，享受物业费优惠三年的待遇，即2016年11月1日至2019年10月31日，原告实际按照1.00元/月·㎡的标准收取三年物业费，三年期满后按照1.50元/月·㎡的标准收取。被告从2018年1月1日起未缴纳物业服务费，原告多次催要，被告仍未交纳。被告逾期缴费应按照合同约定给付违约金2626.37元，原告自愿将违约金减免至物业费总金额的30%，即488.10元。诉讼过程中，原告明确2018年1月1日至2019年10月31日的物业服务费按照1.00元/月·㎡的标准计算，2019年11月1日至2019年12月31日的物业服务费按照1.50元/月·㎡的标准计算。 被告杨敏辩称，没有与恒慧兴物业公司签订过物业服务合同，物业公司进驻小区也未得到业主的同意。被告系北梁拆迁安置户，根据2017年现场座谈会的结果，北梁安置户物业服务费应按照1.00元/月·㎡的标准收取，另外政府给予北梁安置户0.50元/月·㎡的物业服务费补贴，因此被告按照0.50元/月·㎡的标准支付物业服务费即可。被告的房屋属精装修房屋，但多处存在质量问题，同时房屋东侧外墙没有做保温，被告曾找过地产公司和物业公司，至今未得到解决，因此未交纳物业服务费。 本院经审理认定事实如下：中慧新城小区系包头市中慧房地产开发有限责任公司开发建设，该公司于2017年7月20日与恒慧兴物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：委托恒慧兴物业公司为中慧新城小区提供物业服务，合同期限自2017年7月20日至2027年7月7日止。物业服务收费标准为多层住宅1.20元/㎡/月、高层住宅1.80元/㎡/月，交纳物业服务费时间为业主除首先按交房时间收取外，之后每年6月30日交纳。未按时足额交纳物业服务费用，按国家或地方行业主管部门规定的标准支付违约金。合同同时对物业服务的其他相关事项进行了约定。合同签订后，恒慧兴物业公司向中慧新城小区提供了物业服务。杨敏系包头市北梁棚户区房屋被征收人，《房屋征收住房保障安置协议》中确定的安置房为中慧新城小区*号房屋（高层住宅），该房屋建筑面积65.08㎡。杨敏于2016年收房，2018年1月1日起的物业服务费经催收未交纳。恒慧兴物业公司诉讼过程中陈述，履行物业服务合同过程中，高层住宅实际按照1.50元/㎡/月的标准收取物业服务费，同时给予北梁安置户物业服务费0.50元/㎡/月的优惠，优惠期共三年，杨敏享受优惠的截止时间为2019年10月31日。杨敏拒付物业服务费的事由为：1.未与恒慧兴物业公司签订过物业服务合同；2.房屋存在质量问题，物业公司未与地产公司协商进行解决；3.恒慧兴物业公司的物业服务费标准与当初确定的北梁安置户交费标准不一致，核减政府每月给予的0.50元/㎡优惠后，应按照0.50元/㎡/月的标准收取。 本院认为，包头市中慧房地产开发有限责任公司与恒慧兴物业公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此规定，恒慧兴物业公司、中慧新城小区业主应按照物业服务合同的约定履行相应义务，本院对杨敏提出的未与恒慧兴物业公司签订物业服务合同的抗辩主张不予采纳。《内蒙古自治区物业管理条例》第三十三条第一款规定：“物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的，业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。”根据该规定，杨敏以房屋存在质量问题作为拒付物业服务费的事由于法无据，房屋质量与本案属不同法律关系，故本院不予采纳。关于物业服务费标准问题，杨敏主张北梁安置户高层住宅物业服务费标准应为1.00元/㎡/月，所依据的是《业主入住应交费用明细表》，该表系杨敏从他人处所得，并非恒慧兴物业公司出具，明细表也未反映出与中慧新城小区物业服务收费标准存在关联性，不能证实中慧新城小区的北梁安置房可始终按照高层1.00元/㎡/月的标准交纳物业服务费。杨敏同时提出的核减政府物业服务补贴后应按照0.50元/㎡/月交纳物业服务费的主张亦无相关证据证实，故本院对杨敏针对物业服务费标准所提出的异议不予采纳。在恒慧兴物业公司提供物业服务后，杨敏作为业主应当按时履行给付物业服务费义务，故本院对恒慧兴物业公司主张的物业服务费1627元依法予以支持。关于恒慧兴物业公司违约金的主张，因无相关标准、事实进行计算，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告杨敏于本判决生效之日起十日内给付原告包头市恒慧兴物业有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计1627元； 二、驳回原告包头市恒慧兴物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告包头市恒慧兴物业有限公司负担6元，被告杨敏负担19元。 本判决为终审判决。 审判员 巴 图 二〇二〇年九月四日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。