江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1493号上诉人（原审被告、反诉原告）：王圣才，男，1960年8月6日生，汉族，住泰州市高新区。委托诉讼代理人：张粉，江苏天滋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：栾艾琳，女，1985年2月2日生，汉族，住泰州市开发区。上诉人王圣才因与被上诉人栾艾琳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初2431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人王圣才的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人栾艾琳的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人栾艾琳于2019年6月19日搬离租赁房屋并将钥匙交付上诉人没有事实依据，黄某的证言不可信；二、一审判决对被上诉人拒不向上诉人交付房屋所造成的上诉人租金损失及拖欠的水电费不予认定于法无据，事实上被上诉人直到2020年4月17日才将钥匙交付上诉人，这期间的租金应由被上诉人栾艾琳支付，被上诉人的水电费支付至2018年12月份，之后至2020年4月17日的水电费共计229元，电费共计988.8元亦应由被上诉人负担。被上诉人栾艾琳答辩称：一、关于上诉人王圣才锁门的事情，被上诉人有照片可以证明；二、关于水电费，上诉人王圣才确实不肯上诉人用水，要求上诉人自己解决用水问题，隔壁邻居可以证明上诉人是自己带水；三、关于证人证言的问题，被上诉人，黄某、王圣才老婆三人之前关系很好，因为三家孩子在一起上学，黄某讲的是事实，一审判决之后被上诉人将钥匙邮寄给上诉人，上诉人仍然拒收，被上诉人已经搬离，钥匙要了没有用，且租赁房屋所有门上的钥匙上诉人都有。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，上诉人的上诉没有事实和法律依据，故请求驳回上诉，维持原判。栾艾琳向一审法院的起诉请求：1、王圣才立即给付栾艾琳因王圣才单方解除合同而产生的损失，包括房屋装潢费用13000元、搬迁费3500元、营业损失16500元，合计33000元；2、王圣才承担本案诉讼费用、鉴定费用。王圣才向一审法院的反诉请求：1、栾艾琳支付王圣才房屋租赁20000元（2019年6月1日至2020年6月1日止）和大约拖欠的水电费1300元、两年协议外租用卫生间租费及保洁费暂12000元，暂合计33300元；2、本案反诉讼费用由栾艾琳承担。一审查明：2017年6月1日，王圣才与栾艾琳签订房屋租赁协议，王圣才将泰州市寺巷振兴路1-21号（南楼）门面（村镇房屋所有权证）租赁给栾艾琳经营，期间为2017年6月1日至2020年6月1日，租金为每年20000元，一年一交，栾艾琳须提前30天支付下一次的房租，在承租期间内水电气等杂费由栾艾琳承担，栾艾琳如需对房屋装修征得王圣才同意，租赁期满后栾艾琳不得将装修的房屋的物件带走使得房屋造成破坏。王圣才不得无故终止协议，若提前终止协议，需支付栾艾琳由此带来的一切损失。后栾艾琳进场装修并进行了经营，交纳了至2019年5月31日两年的租赁费。2019年4月24日后，栾艾琳、王圣才就合同履行情况相互进行了微信交流，栾艾琳多次要求王圣才提供开户行及帐号，以便其按合同约定支付租金。王圣才明确回复说：情况已说明，到2019年5月底终止。只因为房价上涨太高，所以必须要调整，还是那句话，不会高于别人。我在2019年4月10日就通知你了，租房协议到2019年5月30日终止，特此告知。2019年5月5日，王圣才向栾艾琳发微信称：需修理改造，影响你营业，在2019年5月底。因房屋漏雨，面砖老化往下掉危险，需修理改造，影响你营业，望你在2019年5月底之前另行安排租房，特此告知，到时候终止租房协议，等等。在此期间，栾艾琳对王圣才的通话进行了录音，录音中王圣才称：我说涨多少难道涨多了吗，我要四万难道要多了吗？提前终止合同不让经营。我锁你大门是天经地义的，我随时随地可以来锁门，如果说房租不满意，这份协议我就作废。就凭这一份协议，我现在单方面终止合同，你有什么官司你到法院起诉我。2019年6月1日，栾艾琳报警，派出所处警记载：双方都称对方违约，王圣才在门面房上加了一把锁把门锁起来了。2019年6月16日，王圣才、刘淑芳出具悔过书称：今天拦车、锁门的行为是我们的过错，我们知道错了，以后我们保证决对不会发生这件事件，这类事件包括拦车、锁门、停电、停水，干扰栾艾琳美容皮肤会所的正常营业。如果再发生这类事件，请求公安机关从重处罚。2019年6月18日，栾艾琳请泰州蚂蚁搬家有限公司将租赁房屋内物品搬走，支付搬迁费3500元。证人黄某证明2019年6月19日栾艾琳搬走东西后，将租赁房屋的钥匙交给房东，房东不要。庭审结束后，王圣才夫妻两人连续二天到证人黄某家指责其为本案到庭作证。庭审中，王圣才承认在2018年12月31日前根据水费、电费的发票与栾艾琳进行了结算，把之前的水电费结了，之后的没有给，不存在预收的情况。诉讼中，一审法院委托江苏经纬资产评估房地产土地估价有限公司进行租赁房屋内装修评估，评估残值为8049元。花去鉴定费为3000元。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王圣才将合法产权的房屋出租栾艾琳，并签订租赁合同，租赁合同依法成立，合法有效，双方当事人都应当按约定履行。栾艾琳在第三年度租赁期限开始前，按合同约定提前30天向王圣才支付租金，要求王圣才提交帐号方便履行，并不违反法律规定，说明栾艾琳正在积极履行合同。王圣才在第三年度租赁期限开始前，最迟在2019年4月中旬开始，其就向栾艾琳提出要涨租金至40000元，并且明确表示不涨租金就要在2019年5月31日终止合同，要求栾艾琳在2019年5月底之前另行安排租房。到期后，王圣才又以房屋需要维修，采取锁门等措施阻止栾艾琳正常经营，时间长达半个多月。这说明王圣才明确表示且以自己的行为表明不履行合同义务，王圣才的行为已构成了根本违约，应当承担相应的违约责任。栾艾琳在此压力之下最终通过搬离物品离开租赁房屋并向王圣才交付钥匙的行为，表明其同意解除租赁合同，并无不当，所以双方之间的租赁合同应当自2019年6月19日栾艾琳向王圣才交付钥匙之时解除。合同解除后，栾艾琳应当及进向王圣才交付房屋，依法处理双方之间的争议。黄某的证人证言证明于2019年6月19日向王圣才交付了租赁房屋的钥匙，尽管是孤证，但结合栾艾琳的陈述及王圣才庭后对证人的种种表现，可信度还是比较高的，再结合本案中王圣才的种种违约行为，一审法院确认并采信黄某的证人证言。栾艾琳于2019年6月19日向王圣才交付钥匙，应视为栾艾琳向王圣才交付了租赁房屋，王圣才在主动要求终止合同、阻止合同履行后，在栾艾琳同意解除合同后拒绝接受栾艾琳交付的钥匙即接受租赁标的物房屋。事实上，王圣才应当接受租赁房屋，对其所认为的相应的费用，可依法处理。但栾艾琳在合同解除后主动履行了腾空交房的义务，该行为应当予以确认，由于王圣才不接受房屋造成相应的租金损失应当由其本人承担，与栾艾琳无关。对于2019年6月1日至2019年6月19日的租金损失，由于自2019年6月1日开始王圣才就采取锁门等行为阻止栾艾琳经营至2019年6月16日，至2019年6月19日栾艾琳向王圣才交付钥匙，该段时间均是因为王圣才的行为导致栾艾琳无法正常经营，这段期间所形成的租金损失是王圣才自己的违约行为造成的，栾艾琳不应当向王圣才支付相应的租金。关于王圣才反诉主张的水电费并无具体的明确的证据，数额也是约数，应认为其所举证据不足分，难以确认，当事人可另行依法处理。关于卫生间租赁费及保洁费，双方并无明确证据，说法也不一致，应亦认为其所举证据不足分，亦难以确认，当事人可另行依法处理。所以对于王圣才的反诉主张，依法不予支持。对于栾艾琳的本诉主张13000元的装饰装修的损失，本案属于合同有效在合同解除时计算的装饰装修的剩余价值，该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定的，残值损失应考虑因合同解未摊销的费用，经过鉴定本案装饰装修的残值损失为8049元，不超过未摊销的费用，故予以确认。该费用是栾艾琳合同期内未使用租赁房屋期间的装饰装修的残值损失，是由于王圣才的违约行为造成的，应当由王圣才赔偿给栾艾琳。关于搬迁的费用3500元，其根本原因也是因王圣才的违约行为造成栾艾琳在合同目的未充分实现的情况下，支出的相关费用，但客观上讲，合同到期后，栾艾琳也要花费相应的搬迁费用搬离自己的物品，所以该支出不能认定为栾艾琳的实际损失，但由于栾艾琳提前一年支付了搬迁费用，即自2019年6月19日起至2020年6月1日期间的利息损失属于实际损失，应当由王圣才承担。关于营业损失16500元，王圣才的行为是造成了栾艾琳的营业损失，但栾艾琳所举证据不充分，不能证明其合理期间的经营损失，故应不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，作出判决如下：一、王圣才应于判决生效后十日内向栾艾琳支付装饰装修的损失8049元、评估费3000元，合计11049元；二、王圣才应于判决生效后十日内向栾艾琳支付搬迁费的利息损失（以3500元为本金，自2019年6月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年6月1日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）；三、驳回栾艾琳的其他诉讼请求；四、驳回王圣才的反诉诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元，栾艾琳负担533元，王圣才负担267元（此款栾艾琳已垫付，王圣才应于判决生效后十日内一并加付给栾艾琳）；反诉案件受理费316.25元，由王圣才负担（已交纳）。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王圣才提交下列证据：证据一、上诉人记载电费读数的记录本，2020年4月17日电费读数照片一份，证明：被上诉人结清电费的时候读数是6475度，而被上诉人向上诉人交付房屋钥匙的时候电费读数是7711度，被上诉人实际控制承租房屋期间产生电费1236度；证据二、水费发票5份，证明2019年4月至2020年2月，承租房屋产生的水费累计229元；证据三、承租房屋的外部照片4份，证明承租房屋截止2020年6月，一直在被上诉人控制之下。被上诉人栾艾琳质证意见：证据一、二，上诉人有出租房屋钥匙，6月份被上诉人已经搬离，不知道电、水是谁用的，且1月份被上诉人预存了3000元在上诉人处，不可能欠上诉人水电费，并要求上诉人将多余款项退还；证据三、照片不是真实的，不能达到上诉人的证明目的。二审查明的事实与一审认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，案涉租赁合同系栾艾琳与王圣才真实的意思表示也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。在租赁合同履行期限，王圣才明确表表示且以自己的行为表明不履行合同义务，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。栾艾琳在王圣才拒绝出租、阻止经营等压力之下最终通过搬离物品离开租赁房屋并向王圣才交付钥匙的行为，表明其同意解除租赁合同，并无不当，所以双方之间的租赁合同应当自2019年6月19日栾艾琳向王圣才交付钥匙之时解除。栾艾琳为证明其于2019年6月19日将钥匙交付王圣才申请证人黄某出庭作证，尽管黄荣的证言是孤证，但结合栾艾琳的陈述、栾艾琳前一天搬离以及王圣才庭后对证人的种种表现，可信度较高，再结合本案中王圣才的种种违约行为，一审法院确认并采信黄某的证人证言并无不当。栾艾琳于2019年6月19日向王圣才交付钥匙，应视为栾艾琳向王圣才交付了租赁房屋。王圣才二审所提交的证据不能证明栾艾琳2019年6月19日之后仍占有、控制租赁房屋，王圣才的该上诉理由不能成立。王圣才主动要求终止合同、阻止合同履行后，在栾艾琳同意解除合同后拒绝接受栾艾琳交付的钥匙即拒绝接受租赁标的物房屋。事实上，王圣才应当接受租赁房屋，对其所认为的相应的费用，可依法处理。栾艾琳在合同解除后主动履行了腾空交房的义务，该行为应当予以确认，由于王圣才不接受房屋造成相应的租金损失应当由其本人承担，与栾艾琳无关。对于2019年6月1日至2019年6月19日的租金损失，由于自2019年6月1日开始王圣才就采取锁门等行为阻止栾艾琳经营至2019年6月16日，至2019年6月19日栾艾琳向王圣才交付钥匙，该段时间均是因为王圣才的行为导致栾艾琳无法正常经营，这段期间所形成的租金损失是王圣才自己的违约行为造成的，栾艾琳无需向王圣才支付租金，王圣才所提的租金损失的上诉理由亦不能成立。关于王圣才所提的水电费，2019年6月1日至2019年6月19日的水电费不应由栾艾琳负担，至于2019年6月1日之前的水电费，王圣才并未能举证证明栾艾琳具体应承担的数额，其可另行依法处理。综上所述，上诉人王圣才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1116.30元，由上诉人王圣才负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二〇年九月七日书记员  陆超凡