福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终659号 上诉人（一审原告）：三明市华泰地产开发有限公司，住所地福建省清流县龙津镇碧林北路21幢。统一社会信用代码：913504235653729012。 法定代表人：黄志成，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄锡珍，福建联合信实（三明）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖伟皓，福建联合信实（三明）律师事务所实习律师。 上诉人（一审原告）：清流县自然资源局，住所地福建省清流县永顺花园综合办公楼。统一社会信用代码：113504230037536812。 法定代表人：黄茂鸿，该局局长。 委托诉讼代理人：陈彪，福建陈彪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄平秀，福建陈彪律师事务所律师。 上诉人三明市华泰地产开发有限公司（以下简称华泰公司）因与上诉人清流县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服福建省清流县人民法院（2018）闽0423民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华泰公司的法定代表人黄志成及其委托诉讼代理人黄锡珍、肖伟皓，上诉人清流县自然资源局的委托诉讼代理人陈彪、黄平秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华泰公司上诉请求：撤销（2018）闽0423民初958号民事判决第三项，改判清流县自然资源局立即将剩余土地交付给华泰公司；本案一、二审诉讼费由清流县自然资源局承担。事实和理由：一、一审以《社会稳定风险评估报告》为依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，对华泰公司要求清流县自然资源局立即交付剩余出让土地的诉讼请求不予支持，属认定事实和适用法律错误。（一）福建省明信德工程咨询有限公司出具的《社会稳定风险评估报告》的真实性、合法性、关联性均存在问题，不能作为本案定案证据采信。一审认定“钉子户”的拆迁风险等级为A级，属于高风险等级，项目实施过程中容易发生个体矛盾，且尚无良好的解决方案能够化解，是错误的。首先，《社会稳定风险评估报告》系清流县龙津镇人民政府委托，用于清流县龙津镇黄莲塘A地块收储项目社会稳定风险评估工作，并非华泰公司、清流县自然资源局或一审法院委托用于本案交付剩余出让土地而履行的风险评估工作，更不是委托评估本案交付剩余出让土地是否属于我国《合同法》第一百一十条规定的三种除外情形之一。故该《社会稳定风险评估报告》的委托评估主体、委托评估程序均不合法，且委托评估事项与本案没有相关性。其次，《社会稳定风险评估》中关于“综合判断项目措施后风险等级为高级风险等级（A）”的评估结论，所依据的唯一材料《入户调查走访记录》没有走访人员黄前贵、李美清、邹万根、吴晓音的签名，也没有走访对象巫根海、邱银招夫妇签名，故《入户调查走访记录》不具真实性。而且前述所列走访人员均为清流县龙津镇人民政府领导干部，没有福建省明信德工程咨询有限公司的评估鉴定工作人员，故评估鉴定人员、方法、依据均不合法。最后，《入户调查走访记录》的走访时间为2016年11月15日，出具《社会稳定风险评估报告》的时间为2019年2月，两者时间相距甚远，时移世易，时过境迁，不具有现实性和真实性。该《入户调查走访记录》不能作为《社会稳定风险评估报告》的评估结论依据。（二）本案不存在我国《合同法》第一百一十条规定的三种除外情形，一审适用前述规定对华泰公司要求清流县自然资源局立即交付剩余出让土地的诉讼请求不予支持，属适用法律错误。如前所述，《社会稳定风险评估报告》不能作为本案定案证据，且《社会稳定风险评估报告》不能证明清流县自然资源局继续履行合同属于我国《合同法》第一百一十条规定的情形。退一步说，即便如《社会稳定风险评估报告》认定的风险等级，也不属于我国《合同法》第一百一十条规定的情形，而是判决后强制执行层面的执行时机及执行方案的问题。二、一审的判决结果有可能导致本案“钉子户”不拆迁合法化，将导致华泰公司持续性扩大损失，以及造成极其恶劣的社会影响。本案“钉子户”不拆迁，本来不合法。但若如一审判决的结果，可能成为“钉子户”无须拆迁的合法依据。一审根据福建天泽司法鉴定所的鉴定意见酌定华泰公司的损失为12224568.7元，已远低于华泰公司的实际损失。若“钉子户”不拆迁，将导致华泰公司损失不断扩大，损失将远超鉴定的最高限额。而且“钉子户”不拆迁，严重影响龙郡首府小区景观，以及清流县城面貌，产生不良的社会影响。综上，请求支持华泰公司要求立即交付剩余出让土地的诉讼请求。 清流县自然资源局辩称，其答辩意见在其上诉意见中一并陈述。 清流县自然资源局上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回清流县自然资源局向华泰公司赔偿损失12224568.7元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由华泰公司承担。事实和理由：一、本案属华泰公司因2××1年6月26日竞得的合同编号为3504232××1Ｂ00289《国有建设用地使用权出让合同》宗地上存在“钉子户”，导致尚有78.38平方米土地未交付引起的纠纷。一审却将华泰公司于2××2年10月24日竞得的另一宗地一并计算所谓的损失，没有任何事实和法律依据。2××2年10月24日竞得的宗地属香港德华国际有限公司为履行《投资合同书》而设立的华晟（福建）实业有限公司的工业用地收储而来，挂牌后由华泰公司竞得，其地面并无“钉子户”。双方也于2××2年12月22日签订了《国有建设用地交地确认书》，确认了该宗地已实际交付给华泰公司。因此，该地块根本不存在“钉子户”，也不存在清流县自然资源局没有在约定的时间完全交付该地块，影响华泰公司土地开发的事实。以上两个地块属不同时间出让的两块宗地，客体、内容均不相同，属不同的两个法律关系。二、2××2年11月7日，清流县城市建设战役指挥部因上述两地块属同一业主，同意两地块统一规划设计，允许两地块经济指标调剂使用，并不能成为清流县自然资源局未违约地块要进行赔偿的理由，两者之间并没有法律上的因果关系。三、一审判决一方面查明清流县自然资源局在规定期限内将宗地编号为2××2-Ｇ-16的宗地交付给华泰公司，另一方面又查明该宗地存在钉子户，未能完整交地给华泰公司，存在矛盾。2014年3月21日，清流县自然资源局虽出具《证明》，但该《证明》是应华泰公司要求向税务机关出具的，其用途是为华泰公司不被征收滞纳金使用。而事实上，案涉的两地块上，只有一个“钉子户”，该“钉子户”只存在于编号为2××1-Ｇ-011的宗地。宗地编号为2××2-Ｇ-16地块是华泰公司法定代表人设立的华晟（福建）实业有限公司的工业用地收储而来，挂牌后由华泰公司竞得，其地面并无“钉子户”。因此，宗地编号为2××2-Ｇ-16地块合同履行中清流县自然资源局并无违约行为，要求其承担相应的法律后果没有法律依据。四、一审判决采信福建天泽司法鉴定所作出的鉴定意见，是错误的。1.福建天泽司法鉴定所业务范围中的建筑工程司法鉴定不包含本案所谓的经济损失鉴定事项。2.福建天泽司法鉴定所鉴定意见中“声明”载明，司法鉴定人按照法律、法规和规章规定的方式、方法和步骤，遵守和采用相关技术标准和技术规范进行鉴定。但该鉴定意见中还载明，价差引起的损失属于无形损失，由于目前国家对差价如何计算没有统一的标准和判定依据，最终的价差数额由我所司法鉴定人多年的建筑行业经验并结合当地的市场行情进行调查计算。由此可见，本案损失的鉴定没有相关技术标准和技术规范，不能作为认定损失的依据，且鉴定费是按鉴定出的标的计算的。3.鉴定意见采用问卷调查法，存在随意性大、调查过程不公开不透明、结果不客观等情况。首先，被调查者不是真正的利益方，其回答并没有经过认真的调研和思考，随意性大。而区区21份问卷就决定了上千万元的赔偿款项。其次，问卷过程没有公开透明。其问卷的发放范围、群体等相关情况，并没有邀请清流县自然资源局和华泰公司在场见证，其真实性存疑。4.鉴定意见引用的数据不客观、不准确。其引用的平均价格数据与清流县自然资源局从清流县不动产交易中心调取的销售价明显不符。鉴定意见所谓市场调查2013年3月份龙郡首府小区的高层住宅平均价格约4650元每平方米，2018年5月份龙郡首府的别墅平均价格约8108元每平方米，2013年3月份龙郡首府的商业店面-1层价格5000元每平方米，-2层价格为14500元每平方米。而根据清流县房地产和房屋交易中心出具的销售情况表，2013年3月份龙郡首府小区的高层住宅平均价格为4266.89元每平方米，2018年6月至2019年1月龙郡首府别墅平均价格为7208.17元每平方米，2018年8月至10月龙郡首府商业店面平均价格为8918.88元每平方米。福建天泽司法鉴定所对如此真实准确的官方价格数据不用，却以所谓的市场调查（也未说明是如何调查所得出的数据）价格来计算所谓的损失，其真实性、客观性可想而知。5.鉴定人员一审出庭接受清流县自然资源局代理律师质询时，对代理人提出的鉴定人员的鉴定方法是否合理、是否可以采用同地段的价格对比法更客观公正的问题时，鉴定人员并没有给出不适用价格对比法的理由，仅回答其只使用市场调查法。五、根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定，清流县自然资源局逾期交付按已支付土地价款标准计算迟延交付讼争土地违约金，具有合同依据，也未超出清流县自然资源局订立合同时可预见的违约损失。“钉子户”仅占地78.38平方米，且该位置为道路，对住宅、别墅、店面主体和建设均未造成影响，仅对景观产生影响。如此轻微的违约，却要承担上千万元的经济赔偿，违背了公平原则。六、根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十八条约定，出让人未能按期交付或交付土地未能达到本合同约定的土地条件后单方改变土地使用条件的，赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。清流县自然资源局承担的仅为直接损失，即一审判决第一项。至于12224568.7元的性质为间接损失，鉴定意见也表明为无形损失，不属双方合同约定应由清流县自然资源局承担的直接损失，故对该间接损失，不应予以承担。综上，请求支持清流县自然资源局的上诉请求。 华泰公司辩称，一、一审认定宗地编号为2××1-Ｇ-011的地块存在的“钉子户”影响整个龙郡首府小区的景观及小区的开发经营，造成华泰公司案涉两宗地块的损失应整体评价，有充分的事实依据。（一）华泰公司分两次竞得两块宗地是为了整体开发龙郡首府的楼盘小区，两宗地块分两个合同先后竞得对楼盘的开发而言仅为进度区别。同时，2××2年11月7日，清流县城市建设战役指挥部因上述两块宗地同属于一个业主，也同意两地块统一规划设计，允许两地块经济指标调剂使用，故两宗地块应整体评价，不可分割。（二）华泰公司开发的龙郡首府小区项目地处条件优越，该项目成为清流人及周边购房人的首选，但因受让地块存在“钉子户”，清流县自然资源局未能按时完整交地给华泰公司使用的问题，不仅给华泰公司施工带来困难，影响了工程进度，还使得华泰公司对购房户进行了赔偿。清流县自然资源局的违约行为给华泰公司开发经营讼争地块带来了巨大的经济损失。该“钉子户”所在位置原规划为喷泉，正对龙郡首府小区的出入口。由于“钉子户”迟迟未拆迁，不仅影响了2××1-Ｇ-011地块的房屋销售，也影响了2××2-Ｇ-16地块的房屋销售，还影响了整个龙郡首府楼盘小区项目的景观、风水，致使华泰公司销售宣传、承诺成为骗局，为购房人所诟病，严重影响了华泰公司的声誉，导致房屋销售率、销售价格大幅下降。在2014年3月21日，清流县自然资源局出具《证明》，证明2××2-Ｇ-16宗地地块存在“钉子户”问题，未能完整交地给华泰公司。该“钉子户”在拆除之前会对小区所有房屋的销售存在持续性影响，这将导致华泰公司的损失不断扩大，甚至达到华泰公司无法承担的地步。二、一审法院采用福建省天泽司法鉴定所的鉴定意见判决支持华泰公司主张的损失，符合法律规定。（一）福建省天泽司法鉴定所对案涉宗地现场勘验时，现场在场人员有一审法院相关工作人员、清流县自然资源局和华泰公司的相关工作人员。在鉴定开始前，鉴定所向在场人员介绍了司法鉴定人的回避制度，说明勘验流程。该鉴定程序符合法律规定。（二）司法部颁布的《建设工程司法鉴定程序规范ＳＦ／ＺＪＤ0500001-2014》中明确规定，司法鉴定人进行鉴定，应依据相关标准或技术文件，在不具备国家、行业、地方标准或技术方法的，可采用司法鉴定机构自行制定的有关技术方法。鉴定人员在向在场人员了解涉案工程的实际情况后，对鉴定项目进行了针对性勘验、记录、拍照。在国家对差价如何计算没有统一标准和判定依据时，鉴定人员通过查阅图纸、现场勘验、问卷调查，并结合司法鉴定人多年的建筑行业经验及当地的市场行情进行调查计算，最终得出的鉴定意见客观公正，符合案件事实。（三）问卷调查法系针对行业特点、项目特点、项目进行的阶段，围绕着一个特定的调查目的，设计出一系列问题，组成一个问卷，向社会公众或特定群体发放，以征求社会公众对某项目或事件的看法。反馈回来的问卷经过整理可以使调查人员了解公众的意向。价格对比法多用于行业竞争力分析。鉴定人员以问卷调查法为案涉项目鉴定方法更加合理。三、清流县自然资源局以《国有建设用地使用权出让合同》第38条约定的内容为由主张其不承担华泰公司所谓的间接损失，该观点既不符合合同约定，也不符合法律规定。根据我国《合同法》第一百一十三条规定，违约方应当向另一方承担完全赔偿义务。《国有建设用地使用权出让合同》第38条约定，清流县自然资源局未能按期交付或交付土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，赔偿延误履行而给华泰公司造成的直接损失。该合同虽约定清流县自然资源局承担直接损失，但合同中并未对清流县自然资源局违约而造成华泰公司经营讼争地块的间接损失作出免责约定。退一步讲，即便该合同有约定间接损失不赔，那也是清流县自然资源局单方制定的格式条款，该免责条款无效。综上，清流县自然资源局上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 华泰公司向一审法院起诉请求：1.清流国土局立即将剩余出让土地（“钉子户”占地面积预估120平方米，最终以实测为准）交付给华泰公司；2.清流国土局支付违约金共计26861720元（违约金暂按年利率7.8%计算，其中以1060万元为基数，自2××1年8月1日起暂计至2018年10月8日；以2714万元为基数，自2××2年12月23日起暂计至2018年10月8日；以1000万元为基数，自2013年7月12日起暂计至2018年10月8日；以1714万元为基数，自2015年5月8日起暂计至2018年10月8日；此后违约金要求计至清流国土局实际完整交付土地为止）；3.本案诉讼费用由清流国土局承担。本案在一审审理过程中，华泰公司变更第2项诉讼请求为清流国土局赔偿华泰公司损失共计26792128元。 一审法院查明的事实： 1.2010年7月23日，香港华德国际有限公司作为乙方与清流县政府授权的龙津镇人民政府、田源乡人民政府作为甲方及见证方清流县国土局共同签订《投资合同书》。该合同书主要载明：龙津镇人民政府、田源乡人民政府按相关规定和程序将位于福建省清流县林业工程公司丁芯窠地块以4万元/亩挂牌出让给三明华泰公司的母公司香港华德国际有限公司作为工业生产用地，出让期限50年，面积55亩，其中5亩作为商住用地，出让期限70年。 2.2010年10月28日，清流县人民政府常务会议纪要记载：香港华德国际有限公司投资额必须达1.2亿元，在土地交付使用后一年半内竣工投产，第二年产值达到2亿元以上。 3.2010年12月2日，为履行该《投资合同书》，合同中的乙方投资设立了华泰公司，注册资本1000万元。 4.2××1年6月26日，华泰公司竞拍取得《投资合同书》项下的清流县芯窠的宗地面积为4853㎡地块，当日，双方签订了电子监管号为：3504232××1Ｂ00289的《国有建设用地使用权出让合同》，该合同主要约定：出让人：清流县国土局、受让人：华泰公司；合同项下出让宗地坐落于清流县芯窠编号为2××1-Ｇ-011，宗地总面积4853平方米，其中出让宗地面积3333平方米。该合同项下出让宗地的用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地面积0.21公顷，批发零售用地面积：0.1233公顷。出让人同意在2××1年8月1日前将出让宗地交付给受让人。该合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写壹仟零陆拾万元（小写：1060万元）。每平方米人民币大写叁仟壹佰捌拾点叁壹元。受让人同意按照以下时间和金额分二期向出让人支付国有土地使用权出让价款：第一期：大写伍佰叁拾万元（小写530万元），付款时间：2××1年7月26日之前。第二期：大写伍佰叁拾万元（小写530万元），付款时间：2××1年8月26日之前。受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。其中其他土地利用要求按清流县城乡规划建设局关于清流县芯窠商住地块规划设计条件的通知书要求执行。该合同还约定，受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同的约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已支付价款的千分之一向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分,受让人并可请求出让人赔偿损失。出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的,受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务,并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。该合同签订后，华泰公司如期缴交了土地出让金壹仟零陆拾万元。但至今因该出让地块上存有“钉子户”，致使该地块未能完整交付给华泰公司。 5.2××1年8月1日，双方签订《国有建设用地交地确认书》，双方确认清流县国土局应于2××1年8月1日前将宗地编号为2××1-Ｇ-11号的宗地交付给华泰公司，但至今因该出让地块上存有钉子户，致使该地块未能完整交付给华泰公司。 6.2××2年10月24日，华泰公司竞拍取得《投资合同书》项下的清流县芯窠的宗地面积为30305㎡的地块。当日，双方签订了电子监管号为：3504232××2Ｂ00206的《国有建设用地使用权出让合同》，该合同主要约定：出让人：清流县国土局、受让人：华泰公司；合同项下出让宗地坐落于清流县芯窠编号为2××2-Ｇ-16，宗地总面积30305平方米，其中出让宗地面积30305平方米。该合同项下出让宗地的用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地面积2.5153公顷，批发零售用地面积：0.5152公顷。出让人同意在2××2年12月22日前将出让宗地交付给受让人进行“三通一平”，合同项下国有建设用地使用权出让年期为（商品住房用地70年、批发零售用40年）。该合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为大写伍仟肆佰贰拾捌万元（小写：5428万元）。每平方米大写壹仟柒佰玖拾壹点壹贰元（小写：1791.12元）。受让人同意按照以下时间和金额分二期向出让人支付国有土地使用权出让价款：第一期：大写贰仟柒佰壹拾肆万元（小写2714万元），付款时间：2××2年11月22日之前。第二期：大写贰仟柒佰壹拾肆万元（小写2714万元），付款时间：2013年4月22日之前。受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。其中其他土地利用要求按清流县城乡规划建设局关于清流县住房和城乡规划建设局《关于清流县原无纺布厂规划设计条件的通知》要求执行。该合同还约定，受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同的约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已支付价款的千分之一向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分,受让人并可请求出让人赔偿损失。出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的,受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务,并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。 7.2××2年11月7日，清流县城市建设战役指挥部因上述两地块同属同一业主，同意两地块统一规划设计，允许两地块经济指标调剂使用。 8.2××2年12月2日，双方签订《国有建设用地交地确认书》，双方确认清流县国土局应于2××2年12月22日前将宗地编号为2××2-Ｇ-16号的宗地交付给华泰公司。清流县国土局在规定期限内将该宗地交付给了华泰公司。 9.2013年1月起，华泰公司对以上两地块进行统一规划设计并以“龙郡首府”居住小区进行开发建设并进行销售。 10.2013年10月16日、2014年3月21日清流县国土局出具《证明》，明确宗地编号为2××1-Ｇ-011，2××2-Ｇ-16号的宗地地块，存在钉子户问题，未能完整交地给华泰公司。 11.2015年5月28日，清流县国土局与华泰公司签订《协议书》。该协议约定：因华泰公司延期缴纳土地出让金而产生的尚未确定的违约金，由华泰公司提供价值12691800元的商业店面作为迟延缴纳土地出让金违约金的抵押物；违约金经双方最终结算并按约定缴清后，清流县国土局向房管部门办理抵押物的解除冻结事宜。 12.2016年3月25日，清流县国土局向华泰公司发出“清国出资（2016）24号”关于限期缴纳违约金的通知，要求华泰公司缴纳从2013年4月23日起至2015年5月7日止每日按迟延支付款项的1‰计算的违约金共13343600元。 13.2018年12月4日，清流县房屋交易管理所出具“情况说明”一份，载明：根据2015年5月28日双方签订《协议书》，我所已对其所提交的龙郡首府商业房地产明细表中对应的房产进行限制销售。 14.华泰公司于2018年10月25日诉至一审法院。 一审另查明： 本案在一审审理过程中，经华泰公司申请，清流县自然资源局同意，一审法院指定福建天泽司法鉴定所对清流国土局未能完整交地给华泰公司在开发和经营该地块中所造成的经济损失进行鉴定。2019年9月16日，福建天泽司法鉴定所对该项申请，出具鉴定意见。该鉴定意见载明：1.清流县国土局未能完成讼争地块的“钉子户”拆迁安置，未能完整交地给华泰公司在开发该地块中所造成的经济损失为人民币叁拾陆万零捌佰玫拾叁元玫角（小写：￥360893.9元）；2.清流县国土局未能完成讼争地块的“钉子户”拆迁安置，未能完整交地给华泰公司在经营该地块中所造成的经济损失区间为壹仟贰佰贰拾贰万肆仟伍佰陆拾捌元柒角--贰仟柒佰伍拾贰万叁仟柒佰伍拾捌元捌角（小写：￥12224568.7元—27523758.8元）；3.华泰公司未按时支付国有建设用地使用权出让价款产生的滞纳金为壹仟叁佰捌拾贰万贰仟叁佰伍拾肆元整（小写：￥13823540元）。清流县自然资源局向一审法院提交了《社会稳定风险评估报告》一份，证明根据规定强拆应进行社会稳定风险评估，清流县自然资源局启动了强拆程序，进行了评估。评估机构意见为钉子户的拆迁风险等级为A级，属于高风险等级，项目实施过程中容易发生个体矛盾，且尚无良好的解决方案能够化解该风险。 一审再查明，清流国土局于2018年12月19日更名为清流县自然资源局，原清流国土资源局的职权由清流县自然资源局行使。 一审法院认为，根据当事人的诉辩意见及举证、质证，本案一审争议焦点问题为:1.清流县自然资源局是否应立即将剩余出让土地交付给华泰公司；2.清流县自然资源局是否应赔偿华泰公司的损失及损失金额如何确定的问题。 关于清流县自然资源局是否应立即将剩余出让土地交付给华泰公司的问题。案涉的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号分别为：3504232××1Ｂ00289、3504232××2Ｂ00206），系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应按合同约定履行自己的义务。及时完整交付合同约定的土地是清流县自然资源局的主要义务，但在案涉地块中，清流县自然资源局已组织多次拆迁均未能完成，本案在审理过程中，清流县自然资源局提交了《社会稳定风险评估报告》一份，证明根据规定强拆应进行社会稳定风险评估，清流县自然资源局启动了强拆程序，进行了评估，评估机构认为，钉子户的拆迁风险等级为Ａ级，属于高风险等级，项目实施过程中容易发生个体矛盾，且尚无良好的解决方案能够化解该风险。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的相关规定，对华泰公司要求清流县自然资源局应立即将剩余出让土地交付给华泰公司的诉讼请求，不予支持。 关于清流县自然资源局是否应赔偿华泰公司因未能完整交地造成的经济损失问题。根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十八条约定：出让人未能按期交付或交付土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。清流县自然资源局交付土地未能达到本合同约定的土地条件，已经构成违约，因此，清流县自然资源局应赔偿因未能完整交地给华泰公司造成的经济损失。 关于华泰公司的损失金额如何确定的问题。一审庭审中，为查清华泰公司的实际损失，经双方同意，一审法院指定福建天泽司法鉴定所对清流国土局未能完整交地给华泰公司在开发和经营该地块中所造成的经济损失进行鉴定。福建天泽司法鉴定所对该项申请出具了鉴定意见。鉴定意见为：1.清流县国土资源局未能完成讼争地块的“钉子户”拆迁安置，未能完整交地给华泰公司在开发该地块中所造成的经济损失为人民币360893.9元；2.清流县国土资源局未能完成讼争地块的“钉子户”拆迁安置，未能完整交地给华泰公司在经营该地块中所造成的经济损失区间为人民币12224568.7元---27523758.8元；3.华泰公司未按时支付国有建设用地使用权出让价款产生的滞纳金为人民币￥13823540元）。一审法院及时将鉴定结果送达给了当事人，双方均对相关鉴定意见提出了异议，福建天泽司法鉴定所对双方对于该鉴定意见提出的异议进行了书面回复。根据清流县自然资源局的申请，一审法院依法通知福建天泽司法鉴定所相关人员依法出庭进行说明并接受双方的质询，该鉴定人员出庭并进行了说明，并向法庭提交了对鉴定意见的说明及修正意见。华泰公司与清流县自然资源局均对第一项鉴定意见无异议，予以采信。对于第二项鉴定意见，作为具有司法鉴定资质的福建天泽司法鉴定所通过查阅图纸、现场勘查、调查问卷等科学方法进行了鉴定，得出了鉴定意见，该鉴定机构针对其鉴定意见对当事人双方进行了解释与说明。综合考虑到本案中华泰公司分两次竞得案涉的两宗地块是为了开发整个楼盘小区名“龙郡首府”，且在宗地编号为2××1-Ｇ-011地块存在的“钉子户”正对“龙郡首府”小区大门口，其不仅影响整个小区的景观，也影响了小区的开发与经营，据此，一审法院给合清流县自然资源局实际交付土地情况和福建天泽司法鉴定所的鉴定意见，采信该项鉴定意见并酌定该项损失金额为12224568.7元。对于第三项结论，因清流县自然资源局已对华泰公司提起诉讼，该争议可以另行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，第一百一十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、清流县自然资源局于判决生效后十日内支付华泰公司在开发讼争地块所造成的经济损失360893.9元；二、清流县自然资源局于判决生效后十日内支付华泰公司经营讼争地块的所造成的经济损失12224568.7元；三、驳回华泰公司的其他诉讼请求。案件受理费178017元，鉴定费128878元，合计306895元，由清流县自然资源局负担141775元，华泰公司负担165120元。 二审中，清流县自然资源局对一审认定清流县国土局出具两份《证明》证实两个地块存在“钉子户”有异议，认为只有宗地编号为2××1-Ｇ-011地块存在“钉子户”，对一审查明的其他事实没有异议。华泰公司对一审查明的事实没有异议，认为一审时用红线去测量发现“钉子户”在2××1-Ｇ-011地块，之前双方认为在两块地块上，因为“钉子户”在两地块交界处，所以清流县自然资源局出具两份《证明》。对双方均无异议的事实，本院予以确认。华泰公司和清流县自然资源局二审均未提交新的证据。 本院认为，关于华泰公司主张清流县自然资源局交付剩余出让土地的问题。根据华泰公司与清流县自然资源局于2××1年6月26日签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，清流县自然资源局应于2××1年8月1日前将出让宗地交付给华泰公司。除了案涉“钉子户”占用的地块之外，清流县自然资源局已按约定时间交付宗地给华泰公司。对于“钉子户”，清流县自然资源局已组织多次拆迁但均未能完成。清流县自然资源局一审提交的由福建省明信德工程咨询有限公司出具的《清流县龙津镇黄莲塘Ａ地块收储项目社会稳定风险评估报告》载明该项目地块为巫某某、邱某某夫妇所有，即案涉“钉子户”，因此，该报告虽不是清流县自然资源局委托中介结构进行评估，但不影响评估结果的客观性和合法性，可以作为认定案件事实的依据。根据该评估报告，“钉子户”的拆迁风险等级为Ａ级，属于高风险等级，项目实施过程中容易发生个体矛盾，且尚无良好的解决方案能够化解该风险。该种情形符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的事实上不能履行或不适于强制履行的情形。该“钉子户”自2××1年以来至今近十年，在停水停电状况下仍继续生活在该场所，仍无法与清流县自然资源局就拆迁问题达成一致意见，足见拆迁的困难，结合前述评估报告的意见，一审判决未予支持华泰公司主张交付剩余出让土地的诉讼请求，并无不当。 关于清流县自然资源局应否赔偿华泰公司损失12224568.7元的问题。本案中，“钉子户”的位置正对华泰公司开发小区楼盘人行通道大门，不仅影响小区景观，还对整个楼盘销售等产生重大影响，其给华泰公司造成的损失客观存在。本案一审中，一审法院经双方同意指定鉴定机构对华泰公司因“钉子户”造成的损失进行评估，并出具评估意见交由双方进行质证，鉴定机构还到庭接受双方质询，该鉴定意见可以作为认定案件事实的依据。基于“钉子户”给华泰公司造成的损失客观存在，一审判决在清流县自然资源局也无法提供更加科学合理的损失数额相应证据的情形下，综合考虑“钉子户”对华泰公司造成的影响，采纳鉴定机构认定的经济损失区间范围内低限数额12224568.7元，并无不当。案涉“钉子户”虽位于清流县自然资源局第一期出让的地块，但由于其位置的特殊性，导致华泰公司不论是否将两期地块一并规划和开发，都将对整个楼盘销售产生影响。因此，清流县自然资源局主张“钉子户”仅影响第一期出让地块的开发销售与事实不符，不予采纳。清流县自然资源局主张鉴定机构引用的房屋销售价格与清流县不动产交易中心调取的销售价格相比，明显过高的问题。由于鉴定机构无法向相关政府职能部门调取相应的房产销售价格，其采取市场问卷调查法等，并不违反评估的原则，故清流县自然资源局该主张不能成立，不予采纳。清流县自然资源局另提出鉴定机构超业务范围鉴定、鉴定程序不符合规范、鉴定方式不合法等均未提供相应的证据证实其主张，故均不予采纳。清流县自然资源局主张根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十八约定，其仅赔偿直接损失的问题。由于该条款约定的是清流县自然资源局未能按期交付土地应承担的赔偿责任，与本案情形并不相同，故清流县自然资源局依法应赔偿由于“钉子户”无法拆迁给华泰公司造成的损失，包含直接损失和可得利益损失。 综上所述，华泰公司与清流县自然资源局的上诉请求均不能成立，应予驳回。鉴于清流县自然资源局和华泰公司对于一审判决清流县自然资源局支付华泰公司在开发讼争地块所造成的经济损失360893.9元均无异议，本院予以确认。一审判决认定本案基本事实清楚，所作处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费183056元，由三明市华泰地产开发有限公司负担5039元，清流县自然资源局负担178017元。 本判决为终审判决。 审判长  吴朝生 审判员  修晓贞 审判员  吴振泉 二〇二〇年九月十四日                      书记员李琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。