北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4822号上诉人（原审原告）：北京海诚恒达科贸有限公司，住所地北京市门头沟区三家店西老店246号。法定代表人：杨进，总经理。委托诉讼代理人：杨闯闯，男，北京海诚恒达科贸有限公司职员。委托诉讼代理人：李宏兵，北京京状律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市门头沟区龙泉镇人民政府，住所地北京市门头沟区门头沟路24号。负责人：刘学，镇长。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦，北京周玉顺律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京市门头沟区龙泉镇三家店村第三股份经济合作社，住所地北京市门头沟区龙泉镇三家店村西老店。负责人：赵洪君，主任。委托诉讼代理人：李瑞海，男，北京市门头沟区龙泉镇三家店村第三股份经济合作社支委。委托诉讼代理人：王晓芳，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市门头沟区龙泉镇三家店村村民委员会，住所地北京市门头沟区三家店村新河西路小区。法定代表人：赵洪君，党总支书记兼主任。委托诉讼代理人：李瑞海，男，北京市门头沟区龙泉镇三家店村村民委员会副书记。委托诉讼代理人：王晓芳，北京市易行律师事务所律师。第三人：杨辉，男，1975年2月3日出生，汉族，北京光辉易达商贸有限公司法定代表人，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：王晓芳，北京市易行律师事务所律师。上诉人北京海诚恒达科贸有限公司（以下简称海诚恒达公司）、上诉人北京市门头沟区龙泉镇人民政府（以下简称龙泉镇政府）、上诉人北京市门头沟区龙泉镇三家店村第三股份经济合作社（以下简称三家店第三合作社）因与被上诉人北京市门头沟区龙泉镇三家店村村民委员会（以下简称三家店村委会）、第三人杨辉租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2018)京0109民初4085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。海诚恒达公司上诉请求是：撤销一审判决，依法改判支持我公司的一审全部诉讼请求。事实理由：1.我公司租赁的土地规划用途系城镇建设用地，应当依据土地利用总体规划确认土地性质，故租赁合同有效；2.租赁土地上建设农业生产的钢结构大棚和附属设施不需要办理农业地转用手续，一审法院认为未办理转用审批进而认定合同无效系适用法律错误；3.租赁土地能够实际区分各类用地，一审法院认为无法区分不同性质土地进而认定合同无效缺乏依据；4.鼓励交易自由及合同自由系合同法的核心，司法机关不应过度干预；5.因龙泉镇政府、三家店村委会及三家店第三合作社拆除地上物设施，导致租赁合同无法履行，故其应赔偿我公司相应损失，且其作为政府言行不一，现失信于民。龙泉镇政府上诉请求是：撤销一审判决，依法裁定驳回海诚恒达公司的起诉。事实理由：1.一审法院对于合同主体认定错误，杨辉签订了租赁合同亦交纳相应款项，我单位亦提交相关票据予以证明，一审法院未就此进行审查，故杨辉系租赁合同的主体；2.因租赁合同相关建筑已被认定为违建，我单位依据职权作出行政行为，故本案应属于行政诉讼的受案范围，且杨辉已经签订拆除协议，故海诚恒达公司的起诉应当予以驳回。三家店第三合作社上诉请求是：撤销一审判决，发回重审或依法改判裁定驳回海诚恒达公司的起诉。事实理由：1.一审法院对于合同主体认定错误，杨辉签订了租赁合同亦交纳相应款项，我单位亦提交相关票据予以证明，一审法院未就此进行审查，故杨辉系租赁合同的主体；2.我单位并未收到海诚恒达公司交纳的45万元，杨辉交纳的35万元已经实际入账。三家店村委会辩称，我单位不同意一审判决，不同意海诚恒达公司的上诉请求，同意龙泉镇政府及三家店第三合作社的上诉意见。杨辉述称，我不同意一审判决，不同意海诚恒达公司的上诉请求，同意龙泉镇政府及三家店第三合作社的上诉意见。海诚恒达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除海诚恒达公司与三家店第三合作社于2009年7月1日签订的《土地租赁合同》；2.判令龙泉镇政府、三家店村委会、三家店第三合作社赔偿海诚恒达公司在承租土地上所建框架式钢结构建筑及附属设施的款项19000870.77元；3.判令龙泉镇政府、三家店村委会、三家店第三合作社赔偿海诚恒达公司预期可得利益损失30052000元；4.本案诉讼费、鉴定费均由龙泉镇政府、三家店村委会、三家店第三合作社承担。一审法院认定事实：2009年7月1日，门头沟区龙泉镇三家店村经济合作社第三分社（甲方）与海诚恒达公司（乙方）签订《土地租赁合同》，合同主要内容如下：1、租赁地址：甲方将位于三分社队部，水厂南一场地有偿租赁给乙方使用；2、租期及付款方式：租赁期限为三十年，自2009年7月1日至2039年6月30日，乙方每年7月1日交纳土地租赁费5万元，最迟于每年7月15日前交纳；3、双方责任：乙方根据甲方要求，打造框架式钢结构模式，由乙方自行设计、自行建设；乙方不得擅自转租土地使用权，如需要进行转租，必须征得甲方书面同意，否则甲方有权收回；4、其他约定事项：租赁地内所有建筑物归乙方建造、所有，租赁期内如遇国家、集体征用、拆迁，依照国家法律规定所得补偿，双方约定十五年内，所获补偿全部归乙方所有；十五年外，所获补偿30%归甲方所有，70%归乙方所有。落款甲方处盖有门头沟区龙泉镇三家店村经济合作社第三分社公章，乙方处盖有海诚恒达公司合同专用章及杨进签名。合同签订后，海诚恒达公司在租赁土地上建造厂房以及配套生产生活基础设施，现部分房屋已被拆除。海诚恒达公司分四笔向三家店第三合作社共支付承包费45万元。第一笔系2015年7月1日支付，收据记载：“今收到北京海诚恒达科贸有限公司交来承包费（2015.7.1-2016.6.30）人民币（大写）伍万元正，收款人王某1，交款人杨进。收款单位处加盖有三家店第三合作社财务专用章”。第二笔系2017年4月6日支付，承包费金额为伍万元（2016.9.1-2017.8.31）；第三笔系2017年4月17日支付，承包费金额为叁拾万元（2009.9.1-2015.8.31）；上述两笔款项收据均记载收款人王某1，交款人杨进，收款单位处均加盖有三家店第三合作社财务专用章。第四笔系2018年1月22日支付，承包费金额为伍万元（2017.7.1-2018.6.30），收据记载收款人处签有“王”字样，交款人杨进，收款单位处均加盖有三家店第三合作社财务专用章。上述收据记载交纳承包费期间为2009年9月1日至2018年6月30日。另查一，关于涉案《土地租赁合同》的主体问题，海诚恒达公司主张，其与三家店第三合作社签订《土地租赁合同》并实际履行。为证明其主张，向法院提交双方于2009年7月1日签订的《土地租赁合同》一份。三家店第三合作社、三家店村委会认可《土地租赁合同》的真实性，但主张涉案土地租赁事宜系三家店第三合作社与杨辉实际接洽，与杨进没有合同关系。龙泉镇政府认为《土地租赁合同》与其无关。杨辉认可《土地租赁合同》的真实性，主张该份合同系海诚恒达公司成立之前，杨辉与三家店第三合作社洽谈并签订的，公司成立后在《土地租赁合同》上加盖了海诚恒达公司的公章，日期系倒签，杨进的签名是其代签的。另查二，关于涉案租赁土地地上物的范围及造价问题。经海诚恒达公司申请，法院委托北京荣广盛工程管理有限公司对涉案《土地租赁合同》约定的土地范围内，即北京市门头沟区三家店西老店246号院的全部地上物工程造价进行鉴定评估。评估标的涉及的项目包含租赁土地上所有房屋、水电、地面、围墙、大门等。经鉴定，北京荣广盛工程管理有限公司作出鉴定结论分为两部分：1、无争议项（含1#、4#建筑及高压电气部分）的工程造价为7203048.78元；2、争议项（含室外工程、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#建筑）的工程造价为11797821.99元；上述两项共计19000870.77元。海诚恒达公司为此支出评估鉴定费用16.34万元。三家店第三合作社、三家店村委会、龙泉镇政府均认为鉴定意见书与其无关，不发表意见。海诚恒达公司在法定期限内对上述鉴定结论提出异议，称认可无争议项造价及工程造价总额，2#、3#、5#至15#建筑是存在的，不应被列为争议项，且6#、10#、15#建筑尚未被拆除，可实地测量确认面积。为证明其主张，海诚恒达公司提供涉案土地范围的卫星图及拆迁房屋照片作为证据。三家店第三合作社、三家店村委会认可上述证据真实性及证明目的；龙泉镇政府称上述证据的真实性及对应关系无法确认，不认可其证明目的。另查三，因产权制度改革，门头沟区龙泉镇三家店村经济合作社第三分社于2010年更名为三家店第三合作社。涉案土地为三家店第三合作社所有的农村土地，经法院向北京市规划和自然资源委员会门头沟分局进行调查核实，涉案租赁土地性质有三种：部分为建设用地、部分为未利用地、部分为设施农用地。诉讼中，经法院释明，海诚恒达公司坚持其诉讼请求。一审法院认为，我国实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。关于涉案《土地租赁合同》的主体。海诚恒达公司主张《土地租赁合同》的主体系海诚恒达公司与三家店第三合作社，并提交《土地租赁合同》，合同落款甲方处盖有门头沟区龙泉镇三家店村经济合作社第三分社公章，乙方处盖有海诚恒达公司合同专用章。三家店第三合作社、三家店村委会均认可合同的真实性。虽然三家店第三合作社主张洽商的相对方实际系杨辉，但杨辉亦认可该《土地租赁合同》落款处加盖的海诚恒达公司合同专用章系真实的，故法院认定《土地租赁合同》主体系海诚恒达公司与三家店第三合作社。海诚恒达公司主张龙泉镇政府、三家店村委会承担赔偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。关于涉案《土地租赁合同》的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》规定，国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；根据上述法律规定，国家对农用地实行严格的用途管制，各项建设用地都必须严格按照法定权限和程序报批，不得擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设。本案中，从合同的内容来看，海诚恒达公司与三家店第三合作社签订的《土地租赁合同》，双方在合同中约定打造框架式钢结构模式，海诚恒达公司向法院提交四份房屋及厂房租赁合同及相关陈述，证明其公司在相关租赁土地上还建设了仓储建筑并用于出租收益，其行为已经改变了土地的农业用途，但未有农用地转用审批手续，也未有经相关农业管理部门审批或备案的证据，故其建设的相关建筑违反法律法规的规定。需要指出，双方签订的《土地租赁合同》约定租金交纳方式为每年五万元，并非按照面积大小计算，故涉案租赁土地系整体出租，不同性质的土地面积没有明确区分，故海诚恒达公司与三家店第三合作社签订的《土地租赁合同》应属整体无效。海诚恒达公司相应的诉讼请求于法无据，法院不予以支持。本案审理过程中，就《土地租赁合同》效力问题向海诚恒达公司进行释明，海诚恒达公司坚持认为《土地租赁合同》有效并主张解除，故对《土地租赁合同》无效的法律后果，因当事人未在本案中一并主张，法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认北京海诚恒达科贸有限公司与北京市门头沟区龙泉镇三家店村第三股份经济合作社于二〇〇九年七月一日签订的《土地租赁合同》无效；二、驳回北京海诚恒达科贸有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人提交新证据，本院组织各方围绕新证据进行举证质证。上诉人海诚恒达公司提交2020年5月18日北京市规划和自然资源委员会门头沟分局作出的2020第65号政府信息公开申请答复告知书，该告知书显示246号土地的国土空间规划分区为城镇建设用地。2020年9月10日，本院前往北京市规划和自然资源委员会门头沟分局就该告知书进行核实，该分局相关工作人员表示，该告知书内容与一审法院于2019年11月6日调取的土地现状图及确认的地类并不矛盾，该告知书中的区分规划系长期利用规划，具体地类仍需按照土地现状进行确认。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、《土地租赁合同》主体的认定；二、《土地租赁合同》效力的认定。关于争议焦点一，龙泉镇政府、三家店第三合作社及三家店村委会主张杨辉系合同相对方，对此本院认为，三家店村委会委员周克洁作为诉讼代理人在一审中认可合同相对方系海诚恒达公司，补偿款亦系发放给海诚恒达公司，杨辉系代海诚恒达公司领取该款项。现三家店村委会于二审中作出与该陈述相矛盾的陈述，根据禁反言原则，本院对该主张不予采信。且三家店第三合作社与海诚恒达公司签订《土地租赁合同》后，三家店第三合作社向其出具了盖有三家店第三合作社财务专用章的租金收据，三家店第三合作社主张未实际收取租金，但不清楚出具收据的原因，该主张有违常理，且根据杨辉提交的租金收据，亦显示租金的交纳主体为海诚恒达公司，故本院对龙泉镇政府、三家店第三合作社关于合同主体的上诉意见不予采信，一审法院认定合同主体正确，本院予以确认。关于争议焦点二，当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。本案中，双方当事人在《土地租赁合同》中约定打造框架式钢结构模式，海诚恒达公司在实际履行过程中，在未取得审批手续的情况下在涉案土地上建设仓储建筑并用于收益，根据一审法院查明的涉案土地性质，涉案土地确有部分设施农用地，海诚恒达公司虽上诉主张涉案土地为城镇建设用地，但经本院核实确认，海诚恒达公司的意见不能成立。由于涉案土地系作为整体进行出租，无法对各地类加以明确区分，故一审法院认定合同整体无效并无不当，本院予以确认。关于海诚恒达公司主张因拆除地上物所产生的损失一节，一审法院就合同效力向海诚恒达公司释明后，海诚恒达公司坚持认为合同有效，不对诉讼请求进行变更，故一审法院驳回其诉讼请求正确，本院予以确认。对于合同无效的后果，海诚恒达公司可另行主张。综上所述，海诚恒达公司、龙泉镇政府、三家店第三合作社的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费861192元，由北京海诚恒达科贸有限公司负担287064元（已交纳），由北京市门头沟区龙泉镇人民政府负担287046元（已交纳），由北京市门头沟区龙泉镇三家店村第三股份经济合作社负担287064元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年九月二十五日法官助理  田 心书 记 员  杜 莹