北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10742号上诉人（原审原告）：煦满江城（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路甲12号（国家广告产业园区）2号楼2层20271。法定代表人：陈黎，经理。委托诉讼代理人：李学磊，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：董萍萍，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京登比国际影视文化有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路104号楼7层711室2号。法定代表人：章桂迅，经理。委托诉讼代理人：张卫桃，北京市京诚律师事务所律师。上诉人煦满江城（北京）餐饮管理有限公司（以下简称煦满江城公司）因与上诉人北京登比国际影视文化有限公司（以下简称登比公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初1936号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员尚晓茜独任开庭审理，上诉人煦满江城公司之委托诉讼代理人李学磊、董萍萍与上诉人登比公司之委托诉讼代理人张卫桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。煦满江城公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持煦满江城公司的一审诉讼请求；二、本案诉讼费由登比公司承担。事实和理由：一审法院关于登比公司应当退还房屋使用费的认定合理有据，但关于退还数额的认定适用法律错误。人民法院生效判决已经确认登比公司与空军房地产管理局之间的租赁合同已于2018年1月15日解除，故煦满江城公司与登比公司租赁合同的剩余租赁期限应属无效，无效的法律后果之一是返还财产，故登比公司应当退还2018年1月15日之后的房屋使用费。在租赁合同履行过程中，煦满江城公司没有任何过错，在经营过程中花费巨资进行了装修也未能得到任何补偿，而登比公司在转租交易中赚取了巨大的租金差额。登比公司辩称，不同意煦满江城公司的上诉请求及理由。登比公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判登比公司无须退还煦满江城公司房屋使用费105000元；二、本案诉讼费由煦满江城公司承担。事实和理由：1.人民法院生效判决虽然确认登比公司与空军房地产管理局之间租赁合同于2018年1月15日解除，但该判决系于2018年6月8日方才生效。在判决作出前，涉案房屋一直由煦满江城公司占有、使用并收益，直至判决生效后的一段时间，涉案房屋仍由煦满江城公司占有、使用。因此，一审法院认定登比公司应向煦满江城公司退还2018年1月16日至2018年4月9日期间的房屋使用费是错误的。在前述判决生效前，登比公司与空军房地产管理局之间的合同仍处于继续履行中，并未影响煦满江城公司与登比公司之间的租赁关系，同时，登比公司已经支付了2018年的房屋租金。2.一审法院支持煦满江城公司单方面主张的其经营业态在2018年4月9日前受到影响，缺乏证据证明。根据法院生效判决查明的事实，2018年3月26日，空军房地产管理局向登比公司发出公告，限定2018年4月10日前停止一切经营活动，并于2018年5月31日前搬离。该公告的时间是2018年3月26日，限定停止经营的时间是2018年4月10日。因此，在2018年4月10日之前，煦满江城公司一直处于正常经营过程中。煦满江城公司辩称，不同意登比公司的上诉请求及理由。煦满江城公司向一审法院起诉请求：1.登比公司退还煦满江城公司涉案房屋租金158199.72元；2.登比公司支付煦满江城公司资金占用损失（自2018年1月16日起至实际给付之日止，以涉案诉求租金数额为基数，按照同期银行贷款利率计算）。一审法院认定事实：2016年7月27日，煦满江城公司与登比公司签订《房屋租赁合同》，约定煦满江城公司自登比公司处承租位于北京市朝阳区×××号的登比公司自空军房地产管理局转租之军产房，双方约定租期四年，第一年的租金为614210元，第二年的租金649920元，第三年的租金为687417元，第四年的租金为726788元。2018年3月30日，空军房地产管理局起诉登比公司并经法院审理作出（2018）京0105民初29893号民事判决书，确认空军房地产管理局与登比公司的涉案房屋租赁合同于2018年1月15日解除。在该（2018）京0105民初29893号民事判决书中还明确空军房地产管理局于2018年1月15日向登比公司出具《关于提前终止北京市朝阳区×××号租赁合同的函》告知“请你方接到此函后，于2018年2月15日前停止经营活动，妥善处理善后事宜，将所承租的房地产腾退并交还军队”之相关情况。煦满江城公司后于2018年9月2日诉至法院，要求登比公司给付涉案房屋装修损失及相关房屋周转期损失，人民法院在此后的（2018）京0105民初88790号一审民事判决及（2019）京03民终3828号终审民事判决中确定了煦满江城公司与登比公司之间的房屋租赁合同于2018年1月15日解除以及煦满江城公司的涉案房屋租金已交纳至2018年4月9日的有关事实。现煦满江城公司在本案诉求登比公司退还2018年1月16日至2018年4月9日期间的涉案房屋租金款158199.72元。一审法院认为，中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求军队全面停止一切有偿服务活动，这是国家的重大战略决策，各方应当贯彻执行和支持。根据（2018）京0105民初29893号民事判决书，登比公司与空军房管局的编号为[2010]空房租合字第0100011号的《军队房地产租赁合同》于2018年1月15日解除，故自2018年1月15日后登比公司已经丧失对涉案房屋继续使用的法律基础，故其与煦满江城公司签订的相关《房屋租赁合同》亦应于该日解除。而在双方之间租赁合同确定解除后，登比公司丧失继续出租涉案房屋的权利基础，自2018年1月16日起，煦满江城公司向登比公司交纳的租金性质应为房屋使用费；而煦满江城公司因军队清理腾退工作的进行，无法正常开展经营活动，故其要求登比公司退还已收取的相关房屋使用费合理有据，一审法院予以支持；在对煦满江城公司涉案诉求数额的考量上，一审法院结合涉案有关证据及双方的辩论意见，认为涉案各方均应对国家要求军队全面停止一切有偿服务活动的重大战略决策予以相应的支持和体现，故本着公平之原则，酌定登比公司退还煦满江城公司涉案房屋使用费105000元整；对煦满江城公司涉案其他之诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条之规定，判决：一、登比公司于判决生效之日起七日内煦满江城公司二〇一八年一月十六日至二〇一八年四月九日期间的涉案房屋使用费十万零五千元整；二、驳回煦满江城公司涉案之其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：登比公司应否退还煦满江城公司相应期间的房屋使用费105000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，登比公司与空军房地产管理局之间的租赁合同已由人民法院生效判决确认于2018年1月15日解除，且登比公司与煦满江城公司之间的租赁合同亦由人民法院生效判决确认于2018年1月15日解除，故一审法院结合双方租赁合同的实际履行情况，认定登比公司应向煦满江城公司退还已经收取的相关房屋使用费，具有事实及法律依据，本院予以确认。登比公司上诉主张煦满江城公司在2018年1月16日至2018年4月9日期间仍实际占有并使用涉案房屋，故不应退还该期间已收费用；煦满江城公司上诉主张登比公司应当退还该期间全部已收费用。对此本院认为，军队全面停止一切有偿服务系国家作出的重大战略决策，煦满江城公司与登比公司作为相关方，应当对此给予充分支持并贯彻执行，一审法院依据公平原则，并结合双方租赁合同的实际履行情况，酌定登比公司向煦满江城公司退还相应期间的房屋使用费105000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，煦满江城公司与登比公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4800元，由煦满江城（北京）餐饮管理有限公司与北京登比国际影视文化有限公司各负担2400元（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 尚晓茜二〇二〇年九月二十七日法官助理 刘 衍法官助理 张 弛书 记 员 郑海兴