贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10201号 原告：张以超，男，汉族，1974年12月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：查琼，女，汉族，1976年1月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：王映（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201920097107。 二原告委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201910146296。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师，实习证号：230713011110736。 原告张以超、查琼与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张以超、查琼共同的委托诉讼代理人王映，被告瑞丰公司的委托诉讼代理人聂萍、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张以超、查琼向本院提出诉讼请求：1、判决被告在60日内向原告交付瑞丰铭城项目1-A19-3号商品房的不动产权证书；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计65410.13元（实际金额以原告已付总房款357664元为基数，按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的1.3倍为计算标准，从2017年6月1日起计算至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；3、判决本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的瑞丰铭城房号为1-A19-3的商品房一套，双方在合同第八章第二十二条约定：“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”据此，被告应于2017年5月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，因合同已明确约定由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，故被告应于2017年5月31日前向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告，视为被告已向原告履行了交付义务，但被告未在该约定时间内提交，致使原告至今未取得涉案商品房的不动产权证书。原告认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；”结合本案，原告已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务，向被告付清了购房款，但被告未在约定时间内向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为已经构成违约，应当按照上述约定承担违约责任，故被告应从2017年6月1日起至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，以原告已付购房款为基数，按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的1.3倍为计算标准向原告计付违约金。综上所述，原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，合同项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定，向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告瑞丰公司答辩称：一、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误。2018年11月29日涉案房屋已可以办理购房业主不动产权证书，该日期后未能办证是原告的原因造成，即便承担违约责任，违约金计算终期也应截止至上述日期。1、就办证过程中各方权责问题，依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交清了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2018年11月29日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》明确：启动对上述房屋住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，即涉案房屋于2018年11月29日起可以办理《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的买受人也已取得《不动产权证书》，本案因原告未提供办证应由其提供的上述资料致使办证滞后，应由其自行承担，2018年11月29日后被告不应再支付违约金。六、被告再次当庭通知原告：涉案房屋已具备办理不动产权证书的条件，请原告履行其提交相关资料、缴纳相关税费的义务予以办证，若经通知原告依然不履行上述义务，该责任由其自行承担。七、若被告担责，应扣除2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金。因突发新型冠状病毒肺炎疫情，2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，全城处于封闭状态，期间无论是国家机关还是企业，均因封城而未开展办证业务，致使办证进度再一次受到影响，直至2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西县等区县全面恢复正常的生产生活秩序。若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26日期间新冠肺炎疫情影响期间的违约金。八、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理认定事实如下：2014年12月13日，原告张以超、查琼作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程瑞丰铭城第1号楼A单元19层03号商品房，总价款357664元；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款357664元。2015年12月1日，原告向被告交纳办证费819元、维修基金9260元、契税5365元。原告认为被告未按合同约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 以上事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告交付涉案商品房不动产权证书的问题。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，表明涉案房屋已具备办证条件，故对原告主张被告交付涉案商品房不动产权证书的诉请，本院予以支持。但交付的前提是原告履行了缴纳办证所需税费和提供相关文书义务，被告为其申请办理后。 关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的问题。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，应按日以原告已付房款的0.1%承担违约责任，被告认为约定过高，请求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准予以支持。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日之后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于计算违约金的起止时间的问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应于2017年5月31日前履行将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在约定期限内履行义务，已构成违约，应承担违约责任，原则上应从2017年6月1日起开始计算违约金。对此，被告提出诉讼时效抗辩，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，一般诉讼时效期间为三年，从原告起诉之日（2020年6月12日）往前倒推三年，即2017年6月12日之前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，原告未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告主张的违约金应从2017年6月12日起计算。对于计算违约金的截止时间，原、被告在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋权属转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交到不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书的交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件，被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，表明涉案房屋已具备办证条件。但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。在2020年8月28日庭审时，被告当庭出示《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，并通知原告提交办证资料，被告当庭履行了通知义务，故本院以庭审之日即2020年8月28日作为被告通知原告的时间节点，故计算违约金的截止时间应为2020年8月28日。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先，被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由；其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于被告表示系原告恶意拖延提交资料的抗辩，因被告举证不能证明，无事实依据，本院不予采纳。对于被告要求扣除新冠肺炎疫情期间违约金的抗辩，因涉案房屋在疫情发生之前就已具备办证条件，被告未及时提交办证资料到办证部门，故被告此抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告张以超、查琼交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告张以超、查琼申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付给原告张以超、查琼； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张以超、查琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以357664元为基数，自2017年6月12日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年8月28日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告张以超、查琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费718元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年九月九日 书记员  邵烨旭