汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0703民初1657号 原告：陕西南郑农村商业银行股份有限公司，住所地：汉中市南郑区大河坎镇天汉大道南段（张家村三组）。统一社会信用代码91610700MA6YN36W2Y。 法定代表人：杨连堂，公司董事长。 委托诉讼代理人：王德荣,风险管理部客户经理。 被告：梁某甲，男，生于1978年10月11日，汉族。 被告：吴某华，女，生于1978年6月15日，汉族，系梁某甲之妻。 被告：陕西浩栋房地产开发有限公司。住所地：陕西省汉中市南郑区大河坎镇龙岗路以北天骄佳园五楼。统一社会信用代码：916107217941090909。 法定代表人：魏涛，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄晓玲，公司员工。 原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司（下简称南郑农商银行）诉被告梁某甲、吴某华、陕西浩栋房地产开发有限公司（下简称浩栋公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人和被告陕西浩栋房地产开发有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告梁某甲、吴某华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告双方签订的《个人住房按揭借款合同》；2.请求依法判令被告梁某甲、吴某华共同偿还贷款本金2225000元及贷款利息（截止2019年11月20日后期利息续计）；3.请求依法判令原告对被告梁某甲、吴某华提供的12处贷款抵押物，有优先受偿的权利；4.请求依法判令被告陕西浩栋房地产开发有限公司对上述贷款本金及利息承担连带偿还责任；5.本案诉讼费用由被告全部承担。事实及理由：2017年4月19日，被告梁某甲、吴某华因购买房屋资金不足，向原告（圣水江南分理处）申请住房按揭贷款300万元，约定借款期限为10年、月利率4.4917‰，被告梁某甲、吴某华自愿用本人购买的位于洋县浩栋“北华苑移民新区”2号楼12处商铺作为贷款抵押物（建筑面积合计为402.12平米：分别为1165号、33.27平米，3165号、33.27平米，4165号、33.27平米，2165号、33.27平米，2166号、33.78平米，1166号、33.78平米，4166号、33.78平米，3166号、33.78平米，1167号、33.48平米，2167号、33.48平米，3167号、33.48平米，4167号、33.48平米），并向原告提交了《抵押承诺函》借贷双方在洋县国土局办理了《不动产登记证明》，被告浩栋公司提供了连带责任保证，并和原告签订了《个人住房按揭贷款合作协议》及《个人住房贷款回购协议》，借贷双方签订了《个人住房按揭借款合同》。原告按合同约定履行了放款义务。上述贷款发放后借款人未能按照约定，按月履行月供还款义务，经原告多次催收，至今仍未履行还款义务。 被告梁某甲、吴某华未答辩。 被告陕西浩栋房地产开发有限公司辩称,对原告陈述的签订借款合同以及担保合同的事实无异议。被告陕西浩栋房地产开发有限公司不同意解除《个人住房按揭借款合同》，因为解除合同后，被告公司有连带责任，而现在应由被告梁某甲、吴某华按月偿还借款。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，审理中本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月8日，原告南郑农商银行与被告浩栋公司签订《个人住房（商业用房）按揭贷款合作协议》，约定南郑农商银行同意对浩栋公司开发并销（预）售的“北华苑移民新区”1号楼提供按揭贷款；在《房屋他项权证》办理之前，乙方同意为借款人（购房人）提供阶段性连带责任担保，在借款人违约时，承担偿还贷款本息的连带责任，同时双方还签订了《个人住房（商业用房）按揭贷款回购协议》，约定：浩栋公司为借款人（购房人）提供连带责任担保，在借款人违约时，由浩栋公司回购个人住房贷款，并全部清偿借款人所欠贷款本息，浩栋公司在接到贷款人书面催款通知后5日内履行回购义务。2017年4月19日，被告梁某甲、吴某华因购买被告浩栋公司开发的洋县唐塔北路以东，浩栋“北华苑移民新区”2号楼12处商铺资金不足，向原告（圣水江南分理处）申请住房按揭借款300万元，原、被告双方签订了《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，被告浩栋公司对该笔借款提供保证担保。合同约定借款期限为10年、月利率4.4917‰，还款方法为等额本金，约定还款日为每月20日。该合同第十六条约定借款人或担保人构成违约时，贷款人有权行使下述一项或几项权利：“1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本金及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金……11、行使担保权利……。”被告梁某甲、吴某华自愿用购买的洋县浩栋“北华苑移民新区”2号楼15号商铺（共12处，面积402.12㎡，价值6031800元）作为借款抵押物，并向原告提交了《抵押承诺函》，2017年8月24日，原、被告双方在洋县国土资源局办理了《不动产登记证明》，对上述12处商铺进行了预购商品房抵押权预告登记。原告按合同约定，于合同签订后履行了放款义务。被告梁某甲、吴某华借款截止2019年11月20日后，未能按照合同约定按月履行月供还款义务，结欠该笔借款本金2225000元未偿还。现原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司依法起诉，诉讼请求如前所述。 本院认为，原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司和被告梁某甲、吴某华签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告如约履行了放款义务，被告梁某甲、吴某华未按期足额还本付息，已构成违约。现原告要求解除合同并要求被告梁某甲、吴某华清偿借款本息的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办理正式抵押手续，我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，预售商品房抵押预告登记，是一种临时性登记行为，所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权不具有物权效力，所以预抵押登记的权利人不享有优先受偿权。故对原告主张对被告梁某甲、吴某华提供的12处贷款抵押物有优先受偿的权利，于法无据，本院不予支持。按照合同约定，被告浩栋公司作为被告梁某甲、吴某华借款合同的保证人，应当对其所负债务承担连带清偿责任。被告浩栋公司承担连带清偿责任后，有权向债务人追偿。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司和被告梁某甲、吴某华于2017年4月19日签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》。 二、限被告梁某甲、吴某华在本判决生效后60日内偿还原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司借款本金2225000元及利息（利息截止2019年11月20日止，后期利息续计） 三、被告陕西浩栋房地产开发有限公司对以上借款本息承担连带清偿责任。浩栋公司在履行连带责任后，有权向被告梁某甲、吴某华追偿。 四、驳回原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司其余诉讼请求。 如果未按上述指定期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24600元，由被告梁某甲、吴某华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  龚菊英 人民陪审员  秦光兴 人民陪审员  陈斐佳 二〇二〇年九月二十五日 法官 助理  叶 青 书 记 员  张 强