河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1122民初2464号原告：河南鑫秀物业管理有限公司。统一社会信用代码：9141112255163275X2，住所地临颍县人民路西段。法定代表人：高真真，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛鹏飞，该公司经理。被告：王姣姣，女，汉族，1988年11月2号出生，住河南省。委托诉讼代理人：刘世凯，男，1987年6月9日出生，住河南省，系王姣姣丈夫。原告河南鑫秀物业管理有限公司（以下简称鑫秀物业公司）与被告王姣姣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫秀物业公司的法定代表人高真真、委托诉讼代理人薛鹏飞，被告王姣姣的委托诉讼代理人刘世凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫秀物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费4350元；2、判令被告承担本案诉讼费；3、判令被告支付违约金500元。事实与理由：2017年原告与临颍县颍和置业有限公司双方签订了《物业管理服务协议》，合同约定由原告向其小区提供物业管理服务，至今一直由原告对该小区提供物业管理服务。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积每平方米1.05元向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的12月31日前。被告系上述物业3号楼1单元1701房的业主，物业面积115.11平方米，按约定应当向原告交纳从2018年8月1日至2020年12月31日的物业管理费用4350元、违约金500元，总金额4850元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告王姣姣辩称，1、物业管理费缺乏事实依据，答辩人与被答辩人没签过物业管理协议；2、答辩人于2016年入住，曾与另一个物业公司发生过物业服务关系，不知什么原因换了物业服务公司，答辩人没有与现在的物业公司存在物业管理协议；3、被答辩人提供的服务与公示栏的物业服务标准相悖，电梯不按时年检、消防栓及消防设施无、小区整体卫生差、车辆乱停乱放、监控设施多处损坏、绿化保安差；答辩人没有感受到每平方米1.05元收费相应的物业服务；答辩人主张违约金也缺乏合同和法律依据；4、被答辩人的物业费不是从元月份开始计算的，根据王姣姣2016年4月10日签订的商品房买卖合同，物业管理费应自2018年4月10日开始计算。综上，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月4日，临颍县颍和置业有限公司（甲方）与鑫秀物业公司（乙方）签订《物业委托管理合同》，由鑫秀物业公司对位于漯河市临颍县新城路北四环交汇处的颍和御苑小区提供物业管理服务。合同对物业服务的相关事项，以及权利义务作出了规定，第二条：委托管理事项“……4、配套服务设施（商业网点）的维修、养护和管理；5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；8、社区文化娱乐活动；……”；第三条合同期限：“本合同期限为一年。自2017年5月4日起至2018年5月3日止。如双方取消协议，需提前两个月进行书面通知。合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成协议责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订协议。”；第五条：乙方的权利和义务“8、负责定时检查小区水电、煤气、电梯、消防系统的安全与定期维修与保养，遇到问题及时维修，确保正常运行；”第七条管理服务费用：“1．本物业的管理服务费按下列第2项执行：②按双方协商的标准向业主（住用户）收取，住宅每月每平方米建筑面积1.05元；商铺每月每平方米建筑面积1.3元，小区内室外停车位服务费每车位每月50元，地下车库车位服务费按照每车位每月60元。”；第八条违约责任：“4．业主对乙方的满意度达不到80%，甲方有权解除合同。”；第九条其他事项：“6．本合同自签订之日起生效……”。被告赵颍辉为临颍县颍和御苑小区的业主，该房屋建筑面积为115.11㎡。鑫秀物业公司以向赵颍辉催缴2018年8月1日至2020年12月31日的物业管理费后，其仍未交纳为由诉至本院。另查明，被告提供了照片28张，称小区公示栏内的物业服务标准，第1/2张物业是该怎样对业主进行服务，其余26张，是针对物业服务标准的所没有履行好职责的材料说明，大部分集中到环境卫生，消防，电梯维护，小区中的车辆停放比较乱。电梯过了年检的照片证明，还有之前反映的门面房抽油烟机问题，业主自发对物业服务满意度调查表。称小区的卫生环境脏乱差，车辆停放，消防安全，小区公共区域治理，小区绿化这几个问题与原告公示栏提出的服务标准不符合。被告称根据房屋买卖合同的时间为2016年4月10日，物业管理费应当自2018年4月10日开始计算。本院认为，物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。鑫秀物业公司自与临颍县颍和置业有限公司签订物业委托管理合同后，即取得和承担了对颍和御苑小区提供物业管理服务的权利和义务，并一直在为该小区提供物业服务。物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践和履行中不可能是完美的，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应通过及时有效的方式来解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高服务质量。物业公司以业主交纳的物业费维持正常运转并提供相应的服务，业主通过拒绝交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则会导致物业服务质量的进一步降低，损害的不仅仅是个人的利益，更会影响小区全体业主的利益。业主的生活环境需要物业公司细致的服务与管理，物业公司的经营需要业主的支持与推动，如此方能共建和谐美好家园。本案中，被告向本院提交的照片能够证明原告没有很好的尽到物业管理及服务职责，但是原告也完成了一定的物业管理服务工作，故被告不得以原告服务不到位为由拒绝交纳所有物业费。原告要求业主按年交纳物业费，结合当地交易习惯，并无不当，本院予以准许。鉴于原告在提供物业管理服务过程中存在一定的服务不到位的问题，对被告所欠2018年1月1日至2020年12月31日的物业费应适当予以减少，经计算，被告应交纳的物业费共计4351元（=115.11㎡×1.05元/月×36个月），本院酌定被告交纳70%的物业费为宜，即3045元。关于违约金的请求，由于原告的物业服务不到位，被告也未按时交纳物业费，双方均有违约的行为，故对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告称其物业费应当从2018年4月开始计算，没有提供证据，原告也不予认可，本院不予采信；如原告有证据证明物业费应当自2018年4月开始计算，可另行起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：被告王姣姣于判决生效后三日内支付原告河南鑫秀物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费3045元；驳回原告河南鑫秀物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由原告河南鑫秀物业管理有限公司负担5元，被告王姣姣负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  董翠峰二〇二〇年九月二十五日书记员  晁 兵