山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1091民初1496号原告：李新博，男，1962年1月11日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：曾艳丽、李士伟，山东永奕恒律师事务所律师。被告：曲晓英，女，汉族，1969年11月9日出生，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：吴晛，威海环翠天鸣法律服务所法律工作者。第三人：威海鑫润投资有限公司，住所地威海市古寨西路334号-003，统一社会信用代码：913710005522487092。法定代表人：王文良，经理。委托诉讼代理人：赵文君，山东恺维律师事务所律师。原告李新博与被告曲晓英、第三人威海鑫润投资有限公司（以下简称鑫润投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾艳丽、李士伟、被告曲晓英及其委托诉讼代理人吴晛、第三人鑫润投资公司之委托诉讼代理人赵文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新博向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行合同配合原告与第三人签订《商品房(预售)买卖合同》；2、依法判决被告向原告支付自2020年6月1日起至原告与第三人签订《商品房(预售)买卖合同》之日止每天按200元计算的违约金(暂计算至2020年6月15日为3000元)；3、依法判决第三人配合原告签订《商品房(预售)买卖合同》并办理不动产产权登记手续；4、诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2017年7月12日，被告将位于威海市房屋出售给原告，并签订了《房屋买卖(转让)定房合同书》，约定：房屋建筑面积84.6平方米，总价款468000元(含储藏室)，2017年7月31日前支付首付款35万元，同日到开发商处签订开发商合同，余款于开发商合同签订当日付清。同时还约定，被告承诺于2017年7月31日前配合原告到开发商处签订开发商合同等相关手续，延迟一天，每天支付违约金200元。第三人也出具证明，承诺款清后配合原告办理预售手续。合同签订后，原告依约支付首付款35万元，并接收房屋实际使用。但原告却迟迟拖延，不配合原告与开发商签订房屋销售合同，多次催促，仍拖延至今不配合办理。被告的行为严重违约，影响原告房屋销售、产权等相关手续的办理，损害原告的合法权益。为此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。庭审后，原告向本院提交申请，要求追加威海汇峰房地产开发有限公司为被告及变更诉讼请求为判决被告曲晓英继续履行与原告签订的《房屋买卖(转让)定房合同书》，配合原告办理房屋不动产登记手续，第三人鑫润投资公司及威海汇峰房地产开发有限公司协助原告办理房屋不动产登记，其他诉讼请求不变。被告曲晓英辩称，一、被告当时与原告签订房屋买卖协议时不具备该房屋的处分权，直至目前储藏室仍不归被告所有，无法履行原被告之间的买卖协议；二、因原告欠付房屋买卖款11.8万元，在被告一直催要未果的状态下，该房屋又产生了所有权纠纷，在该纠纷中原告明确表示放弃该套房屋的所有权，由本案被告向陈宝玲等人主张权利，在此情况下，应认为原告已经明示放弃房屋所有权，现该套房屋法院判决归被告所有，期间也耗费了大量的人力、物力，现被告认为原告主张该诉请显属不当。因该房屋已归被告所有，原告的诉讼请求均无法完成，理应驳回原告的诉讼请求。原告变更诉讼请求及追加被告的行为不符合法律规定的程序，因为法庭辩论已经终结。如果法院判决支持原告的诉讼请求，请求将原告欠我方11.8万元购房款给付被告，由于原告放弃行使权利及明确表明不要房屋只是退还房款，导致被告起诉鑫润投资、汇峰房地产诉讼所付出的诉讼费、代理费等一切损失支付给被告。第三人鑫润投资公司述称，不同意原告的诉讼请求，因该房屋已被法院判决归被告所有，故无法配合原告签订商品房买卖合同。本院经审理认定事实如下：2017年7月12日，被告曲晓英作为甲方、出售方，被告李新博作为乙方、购买方与威海市联邦房地产营销策划有限公司作为丙方、中介服务机构签订如下协议，约定：一、甲方同意将所拥有的坐落于威海市后峰西A37号1105室、84.6平方米房产出售给乙方，房产权属为其他顶账房，权属证号未办，土地证号未办。二、甲方对该出售的该房屋享有合法的所有权，并取得共有权人同意出售，并保证该房屋产权清晰，无其他限制。房屋的出售符合房屋所在地区的交易规定，自本合同签订之日起，若房产发生与甲方有关的产权或债务纠纷，由甲方负责，并承担相应的法律责任。由此给乙方和丙方造成损失的，由甲方赔偿。三、1、乙方对甲方以上房产状况作了充分了解，同甲方协定，该房产成交价为468000元，此价格包括房产的附属物，含储藏室一个。付款方式一次性付款。此合同签订当日，乙方向甲方交付5万元为购房定金由丙方保管，甲方同意上述房款和定金的交付方式。关于房款的交付约定，甲乙双方协商议定，2017年7月31日前乙方支付甲方首付款人民币35万元整。同日到开发商处签订开发商内部合同，余款于签订乙方预售合同或现售合同当日付清。2、上述房屋交付给乙方之前发生的物业管理费、水电费、煤气、燃气费、电信费及其他与甲方有关的费用，由甲方交纳结清。四，丙方为甲乙双方提供的中介咨询及提供订立合同的机会、媒介的服务。甲乙双方均同意向丙方支付居间费用5000元整。五、交易过程中的税费、手续费及其他费用负担，在此房屋交易过程中，甲方需缴纳双方签订预售合同前期费用等卖方所有的税费，乙方需缴纳维修基金、契税、办证等买方所有的税费。…。七、甲乙双方承诺于2017年7月31日前到相应房产部门办理房产所有权转移登记手续或到开发商处签订正式开发商合同等相关手续。任何一方违约按照200元/每天支付给对方作为违约金。任何一方逾期30天以上未履行的，另一方有权解除已发生的合同关系，违约方按照本合同第八条之规定承担违约责任。八、违约责任……4、因一方违约，其他方采取提起诉讼和仲裁的方式实现债权的，违约方应承担对方为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。甲方曲晓英、乙方李新博在合同上签名捺印，丙方门店负责人孙学芳在合同签名并加盖单位公章。合同签订当日，被告即收到原告购房款人民币300000元，丙方中介机构收到原告定金5万元转房款退给被告，第三人鑫润投资公司出具证明一份，内容为：我公司抵顶给威海利超建筑节能技术有限公司的汇峰山海郡37#楼1105室84.86平，储藏室21.8平(S65)，该房产产权归威海利超建筑节能技术有限公司所有，现将该房产出售给李新博，款清后，我公司配合李新博办理预售手续。特此证明。另查明，鑫润投资公司与汇峰房地产公司于2011年3月11日签订《合作合同》一份，约定双方合作进行后峰西旧村改造开发事宜。鑫润投资公司购得小高层住宅楼楼座，具体楼号为A8、A9、A10、A11、A12；该项目始终以汇峰房地产公司名义进行开发，包括办理立项、规划、设计、报建、开发建设、竣工验收、办理产权登记工作，在项目开发和鑫润投资公司出售房屋过程中，根据鑫润投资公司的需要，为鑫润投资公司或者配合鑫润投资公司办理相关手续、证件等。汇峰房地产公司负责尽早为鑫润投资公司办理《预售许可证》，协助鑫润投资公司与业主签订《商品房预售合同》，负责为合作项目的业主办理房证、土地证等；在项目开发和鑫润投资公司出售房屋过程中，鑫润投资公司需要通过汇峰房地产公司账户办理存储、按揭或划转资金时，只要不对汇峰房地产公司造成损失，汇峰房地产公司应根据鑫润投资公司要求及时办理，不得拖延、截留，不得阻碍或拒绝。现鑫润投资公司与汇峰房地产公司合作开发的楼房均已具备办理不动产权证书的条件，本案诉争37号楼即为合作开发中的A12号楼，现已具备办理房产登记条件。2012年12月13日，鑫润投资公司作为甲方，与威海利超建筑节能技术有限公司作为乙方签订防水工程承包合同一份，合同约定，威海利超建筑节能技术有限公司对嘉祥景苑B9、10、14、15、19、20楼进行防水工程承包，预算工程总价88万元人民币，付款方式为本工程所有价款均以房屋抵顶，将甲方所有的山海郡（小区名称）A37号1105室及1106室两套房屋抵顶工程款。在合同签订后，该两套房屋归乙方所有。工程完工后，甲方协助乙方办理该两套房屋的所有权手续。工程决算约定，工程完工后双方做好决算工作，抵顶房屋的价值与决算如有差价，多退少补。2012年12月5日，鑫润投资公司给威海利超建筑节能技术有限公司出具嘉祥景苑决算防水工程量一份，认可上述工程的工程量总价为883658.62元，并加盖了威海鑫润投资有限公司的公章和其法定代表人王文良的私印。2014年时任威海利超节能技术服务有限公司法定代表人曲晓英领取1105室装修钥匙一把，2015年曲晓英又领取1106室装修钥匙一把。2019年6月18日，威海澳羽贸易有限公司（由威海利超节能技术服务有限公司变更而来）与原告曲晓英达成债权转让协议一份，约定澳羽贸易有限公司同意将鑫润投资公司欠其嘉祥景苑B9、10、14、15、19、20楼防水工程款883658.62元人民币及利息的全部债权转让给原告所有（转让的所有债权详见澳羽贸易有限公司与威海鑫润投资有限公司之间工程决算单及防水承包合同中抵顶工程款的条款），由原告按照本协议直接向威海鑫润投资有限公司主张债权。澳羽贸易有限公司保证其转让的债权系合法、有效的债权。双方分别在该债权转让协议上盖章、签字。又查明，威海利超建筑节能技术有限公司经营范围为凭资质从事防腐保温工程、防水工程、建筑工程配套服务、装饰装修、环境治理工程、环保工程的设计施工等。2015年8月6日更名为威海利超环保工程有限公司，法定代表人曲晓英。2016年4月22日更名为威海澳羽贸易有限公司，法定代表人由曲晓英变为付东虎。2017年9月11日，法定代表人由付东虎变为毕明亮。2018年4月24日，由毕明亮变为冯淑梅。2020年7月28日，投资人毕明亮出具承诺书，申请威海澳羽贸易有限公司简易注销登记，同年8月4日至9月18日为注销公告期限。生效的（2019）鲁1091民初1231号和（2020）鲁10民终307号民事判决书判决：曲晓英与威海鑫润投资有限公司于2012年12月13日签订的防水工程承包合同有效；二、威海鑫润投资有限公司、威海汇峰房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助曲晓英办理山海郡-37号-1105、-1106室房屋不动产登记手续。以上事实，有各方当事人庭审陈述、《房屋买卖（转让）定房合同书》、收条、证明、一、二审民事判决书等证据在案佐证。本院认为，法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，威海利超建筑节能技术有限公司与鑫润投资公司签订的防水工程承包合同，实质系以涉案房屋（山海郡37#1105室、1106室）抵顶工程款的协议，时任威海利超建筑节能技术有限公司法定代表人曲晓英分别于2014年、2015年领取了涉案房屋钥匙。后威海利超建筑节能技术有限公司更名为威海澳羽贸易有限公司，曲晓英通过房屋中介，与原告签订《房屋买卖（转让）定房合同书》，将涉案1105室房屋出售给原告。虽然该合同系原被告双方的真实意思表示，但作为出卖人的曲晓英当时并未取得房屋的所有权或处分权，标的物所有权无法转移，于原告签订的合同存在欠缺。而该房屋因第三人与案外人借款抵押签订了商品房预售合同，亦不具备办证条件，致使不能按双方合同约定进行产权转移登记或到开发商处签订正式房屋买卖合同，属于合同因法律上原因不能履行。在不存在法律规定的无效情形下，原、被告之间签订的案涉定房合同书，属于效力待定合同，对此结果，作为理性买卖房屋的原被告双方应是明知的。被告曲晓英于2019年5月4日与威海澳羽贸易有限公司达成债权转让协议后，直接向鑫润投资公司主张债权并向本院提起诉讼。经过一、二审审理，判决确认曲晓英与威海鑫润投资有限公司于2012年12月13日签订的防水工程承包合同有效；威海鑫润投资有限公司、威海汇峰房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助曲晓英办理山海郡-37号-1105、-1106室房屋不动产登记手续，原、被告之间签订的涉案定房合同书自始产生法律效力。经本院调解，双方就合同解除未达成一致意见。现原告请求履行合同，被告亦同意履行协助义务，本院予以准许。但因本案不能实现合同目的的主要责任在第三人，不能判定原被告任何一方有违约责任存在。综上，案涉《房屋买卖（转让）定房合同书》系原被告之间签订的个人房屋买卖合同，原告请求被告继续履行合同，符合法律规定，但前提必须是案涉房屋具备过户条件即房产权属登记在被告名下后，由被告协助原告办理相关房屋产权转移登记手续，第三人及威海汇峰房地产开发有限公司对此没有合同或法律上的协助义务。原告对第三人的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告于庭审结束后申请追加威海汇峰房地产开发有限公司作为被告承担协助办证义务，亦不符合法律规定，本院不予采纳。同时作为案涉房屋转移登记的合同义务，原告亦应将欠付被告的购房款118000元付清。双方办理房屋过户登记所需费用应按合同约定或法律规定，由原被告依法各自承担。因为原被告均不存在违约，无需承担违约责任，故原告请求被告支付相关违约金及合同约定的律师费，被告请求原告支付被告起诉第三人及威海汇峰房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案所付出的诉讼费、代理费，均没有法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十八条第（一）款、第五十一条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十九条、第三十条规定，判决如下：一、被告曲晓英于威海市山海郡-37号-1105房屋在具备房产转移登记条件后三十日内协助原告李新博办理转移登记手续，原告李新博同时支付被告曲晓英购房款118000元。二、驳回原告李新博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4183元，由原、被告各负担一半。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王军二〇二〇年九月二十四日书记员  王青