福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3231号 原告：福州恒耕物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区群众路61号1座404单元，统一社会信用代码913501036850847796。 法定代表人：曾芳楚。 委托诉讼代理人：魏思格，福建理争律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：胡艳红，福建理争律师事务所执业律师。 被告：陈可妹，女，1934年12月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：吴美强（系陈可妹儿子），住福建省福州市台江区。 原告福州恒耕物业管理有限公司（以下简称“恒耕物业公司”）与被告陈可妹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告恒耕物业公司的委托诉讼代理人魏思格、被告陈可妹的委托诉讼代理人吴美强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒耕物业公司向本院提出诉讼请求：判决陈可妹支付2011年1月1日至2020年3月31日拖欠的物业服务管理费及水电公摊费共计13619.2元。诉讼过程中，恒耕物业公司变更诉请为：物业服务费从2011年9月计至2020年3月共103个月，计10567.8元；公摊水电费从2011年1月计至2020年3月计2873.79元，合计13441.59元。事实和理由：其公司于2010年10月20日入驻陈可妹所拥有的福州市台江区“桂园怡景”小区提供物业服务，并在2017年3月18日与福人社区居民委员会签订《福建省物业服务合同》在管至今。依据合同约定:物业管理服务费应于每月30日前缴纳，合同生效后，其公司依约为陈可妹所拥有的福州市台江区桂园怡景6-301号房产提供了完善的物业管理服务，陈可妹应该根据合同的约定交纳物业管理服务费，但陈可妹一直拒绝支付。其公司先后派人多次上门催收，陈可妹仍然拒绝缴纳。陈可妹拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害其公司利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利。为维护其公司的合法权利，现根据相关法律法规的规定，特提起诉讼，请求判如所请。 陈可妹辩称，其与物业公司签订物业服务合同仅为三年，之后与社区居委会签订的合同要找社区；电瓶车丢失物业公司置之不理，晚上没有路灯导致其摔倒，小区内乱张贴广告，小区内的共同停车费、广告费没有公示；物业公司物业服务不到位，其不应支付物业服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于台江区桂园怡景（小区）一期6＃楼301单元房屋（以下简称案涉房屋）的业主系陈可妹，该房屋建筑面积97.72㎡。2010年12月27日，案涉房屋交付使用并由陈可妹（乙方）与恒耕物业公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》、《二次装修管理协议书》，其中《前期物业管理服务协议》约定：1.前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；2.乙方所购房屋座落位置：桂园怡景（一期）6楼301单元，建筑面积97.72平方米；3.物业管理服务费用：住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.05元。该协议还就其他事项进行了约定。此外，陈可妹还签署了《消防及安全生产责任书》、关于遵守“桂园怡景（一期）业主临时管理规约”的《承诺书》，并居住使用案涉房屋至今。 2017年3月17日，福州市台江区鳌峰街道福人社区居民委员会（甲方，以下简称“福人社区居委会”）、恒耕物业公司（乙方）签订了一份《福建省物业服务合同》，约定：1.委托物业项目（以下简称“本物业”）的基本情况：本物业名称：桂园怡景（一期）（以下简称“案涉小区”）；物业类型：高层住宅；坐落位置：台江区；总建筑面积113306.2平方米；2.物业服务期限为3年，自2017年3月18日起至2020年3月17日终止，业委会成立后，业委会新招聘物业来本小区服务时，本合同同时终止，由业委会负责接手管理新聘物业；3.物业服务费：物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。物业服务费标准如下（按照建筑面积计算，本收费标准不含公共水电分摊费）：高层住宅：1.05元／月·平方米；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月30日前向乙方支付物业服务费；物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担：业主自用的由业主承担；乙方使用的由乙方承担；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定；4.本合同自签订之日并经双方签字（盖章）后生效。该合同还就其他事项进行了约定。福人社区居委会、恒耕物业公司分别在合同落款“甲方”、“乙方”处加盖公章，双方代表分别在相应位置签名。 2019年10月18日，福人社区居委会出具了一份《物业在管证明》，内容为：“桂园怡景（一期）小区坐落于福州市台江区。福州恒耕物业管理有限公司于2010年10月20日入驻到桂园怡景（一期）小区，至今仍在该小区提供物业服务。桂园怡景（一期）物业收费标准住宅每月每平方米1.05元，商业店面每月每平方米2.5元。特此证明。” 另，桂园怡景（一期）小区尚未成立业主委员会。自2010年10月20日起恒耕物业公司入驻福州市台江区桂园怡景（一期）小区提供物业服务至2020年6月30日止。 诉讼中，恒耕物业公司提供了福州市自来水公司出具的《销账明细》，收费时间自2011年1月至2019年12月，客户地址包括“台江区鳌峰路北侧桂园怡景一期1#楼东侧垃圾集散间”、“台江区鳌峰路北侧桂园怡景一期6#楼西侧文体活动中心”等处，主张其公司已为业主代垫了案涉小区公用水费254,819元；还提供了国网福建省电力有限公司福州供电公司出具的《历月电费明细》，计费年月自2011年1月至2020年6月，用电地址包括“福建省福州市台江区鳌峰路桂园怡景小区5号楼（地下室）”、“福建省福州市台江区鳌峰路桂园怡景小区4号楼1层1台警务室”等，主张其公司已为业主代垫了案涉小区公用电费2,988,866.67元。恒耕物业公司主张，案涉小区总建筑面积113306.2平方米，公用水、电费计费期间自2011年1月至2019年12月共108个月，故业主应承担的公摊水费标准为0.021元/月·平方米[254819/（113306.2×108）]，公摊电费标准为0.244元/月·平方米[2988866.67/（113306.2×108）]。此外，恒耕物业公司还提供了照片若干，以证明其公司每季度都会在案涉小区公告栏向业主公示公摊水、电费用金额及计算方式。 本院认为，恒耕物业公司提供的证据足以证实自2010年10月20日起，恒耕物业公司为桂园怡景（一期）小区实际提供了物业服务。陈可妹作为桂园怡景（一期）小区的业主之一，接受了恒耕物业公司提供的物业服务。在恒耕物业公司提供了物业服务后，陈可妹作为物业服务的实际受益人，理应及时向恒耕物业公司交纳物业服务费和公摊水、电费。陈可妹于2010年12月27日入住案涉房屋时即已与恒耕物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，现桂园怡景（一期）小区尚未成立业主委员会，桂园怡景（一期）小区所在的福人社区居委会又于2017年3月17日与恒耕物业公司签订了《福建省物业服务合同》，陈可妹作为桂园怡景（一期）小区的业主，该合同对陈可妹具有约束力。诉讼中，陈可妹确认其尚未缴纳案涉费用，陈可妹的辩解未提供相应证据证实且不能作为不交案涉费用的理由，故陈可妹应当按照《前期物业管理服务协议》及《福建省物业服务合同》的约定，按1.05元/月·平方米的标准缴纳物业服务费，即物业费为102.6元/月（1.05×97.72）。经核算，恒耕物业公司诉请陈可妹支付自2011年9月1日起至2020年3月31日止（103个月）的物业服务费10,567.8元（102.6×103），于法有据，本院予以支持。关于公摊水、电费金额，结合恒耕物业公司提供的《销账明细》（2011年1月至2019年12月）、《历月电费明细》（2011年1月至2020年6月）、用水用电地址、费用状态可以反映案涉小区公共部分使用的水、电费用处于正常缴纳无欠费状态，且恒耕物业公司亦提供了其在案涉小区中公示公摊水、电费用情况的照片，足以证明恒耕物业公司已代为垫付了桂园怡景（一期）小区该期间公用水、电费用且已向业主公示。恒耕物业公司主张的公摊水费标准0.021元/月•平方米、公摊电费标准0.244元/月·平方米的计算方式尚属合理，本院予以照准。故对恒耕物业公司诉请公摊水费为2.05元/月，公摊电费23.84元/月，本院予以支持。恒耕物业公司未提供2020年1月1日至2020年3月31日的公摊水费的依据，故恒耕物业公司诉请该期间的公摊水费，本院不予支持。经核算，陈可妹应向恒耕物业公司支付自2011年1月1日起至2019年12月31日止（108个月）的公摊水费221.4元（2.05元/月×108月），陈可妹还应向恒耕物业公司支付自2011年1月1日起至2020年3月31日止（111个月）的公摊电费2646.24元（23.84元/月×111月）。 综上，陈可妹应向恒耕物业公司支付自2011年9月1日起至2020年3月31日止的物业服务费10,567.8元、自2011年1月1日起至2019年12月31日止的公摊水费221.4元、自2011年1月1日起至2020年3月31日止的公摊电费2646.24元，合计13,435.44元。恒耕物业公司诉请超过本院上述确定的部分，本院不予支持。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业服务费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业服务费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 一、陈可妹应于本判决生效之日起十日内一次性向福州恒耕物业管理有限公司支付拖欠的自2011年9月1日起至2020年3月31日止的物业服务费10,567.8元、自2011年1月1日起至2019年12月31日止的公摊水费221.4元、自2011年1月1日起至2020年3月31日止的公摊电费2646.24元，合计13,435.44元； 二、驳回福州恒耕物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费68元，由陈可妹负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 张芙蓉 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 江含慧 书 记 员 王心怡 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。