江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初5094号原告：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。法定代表人：王金明，该公司总经理。被告：冯国勤，女，1958年7月24日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：杨汝珍，女，1956年5月19日出生，汉族，住连云港市海州区。原告连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）与被告冯国勤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金明物业公司的法定代表人王金明、被告冯国勤及其委托诉讼代理人杨汝珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金明物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告物业服务费用、二次供水电费、垃圾处理费5988.96元（2013.7-2020.6.30二次供水电费420元、2012.9.1-2020.6.30垃圾处理费470元）及违约金2684元，合计：8672.96元(自2012年9月6日起至付清之日止，以合同约定的日千分之三计算)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系海州区盛世嘉缘小区6号楼1单元502室业主，房屋建筑面积78.52平方米，6-16车库5.78平方。被告一直拖欠原告物业服务费、二次供水电费、垃圾处理费不予缴纳（2012年9月1日至2020年6月30日），合计5988.96元。上述费用经原告多次催缴未果，故诉至法院。被告冯国勤辩称，不同意支付上述费用，不认可费用数额。本合同属于自治物业合同，原告于2012年9月1日进驻我小区后，住建局于当年11月下文要求物业撤出小区，我认为物业没有资质。小区一直处于无物业管理状态，原告和被告没有合法的合同关系，原告既不具备管理资质和能力，也未从事该小区的物业服务工作，未取得合法手续，乱收费，请求确定合同无效，驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告提交了《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》两份、证明、业主委员会通知、水电费发票、新城社区居委会通知单、证明、通知、告知、催缴通知、行政判决书、行政强制执行事先催告书、执行通知书、调查询问笔录、通知、江苏省城市生活垃圾处理收费管理暂行办法、短信通知、（2014）海商初字第888号民事判决书、（2019）苏0706民初10111号民事判决书、（2019）苏0706民初3431号判决书、苏高法审委（2009）36号文件、不动产登记单等证据，被告提交了业主委员会备案、小区自治管理委托合同、整改通知单、声明、证明、照片，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2012年9月1日、2015年9月1日，盛世嘉缘业主委员会（甲方）与原告金明物业公司（乙方）分别签订了《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，主要内容：小区位于瀛洲路38号，1－10栋共430户，建筑面积5万平方米。经盛世嘉缘小区业主委员会研究，同意金明物业公司对小区进行物业自治管理服务，自本合同签订后七日内进驻。经甲、乙双方协商，现就有关事项达成如下协议：“一、甲方责任、义务：1、服从物业公司的一切正常管理，协助乙方按时收取正常物管费用（业主委员会、负责监督催缴）。2、小区如有公共设施需要出租，由乙方协助办理，出租所得款项由乙方和甲方三、七提留。小区内停车管理收取的费用，用于贴补物业公司。3、监督小区业主自觉遵守小区各项管理制度，自觉维护小区的设备设施，保持清洁卫生，争做文明市民。二、乙方职责、义务：1、负责整个小区的秩序管理工作（小区北门和东门安排24小时的门卫，地上停放车辆有偿看管，夜间巡视工作及监控资料妥善保管）。2、负责整个小区环境保洁服务工作（内容含小区内的道路、绿化带，楼梯走道及公共场所）。3、负责整个小区内所有设施设备及各个住宅共用部分的有偿维修服务。4、服务工作接受业主委员会监督。5、乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括：责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三。并对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴、催改措施。四、物业管理服务费用标准：以房产证面积为准、费用标准按照：……。”合同签约期限自2012年9月1日至2018年9月1日。合同还对其他事项进行了约定。2012年9月1日至2015年8月30日期间，该小区多层物业服务费为0.35元/每平方米·月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）；2015年9月1日至2018年9月1日期间，该小区多层物业服务费为0.45元/每平方米·月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）。连云港市海州区城市管理局（以下简称海州区城管局）根据连云港市物价局2001年1月16日下发的连价费字[2001]23号《连云港市城镇垃圾处理费管理实施细则》的规定，认定金明物业公司应当按照规定从其收取的物业管理服务费中，按该小区实际入住户数400户、每户2元标准缴纳垃圾处理费，每月应缴纳800元，自2013年3月开始，经催缴未缴纳。2019年1月2日，海州区城管局作出海城管征字[2018]第31号行政征收决定书，决定对金明物业公司征收自2013年1月至2018年6月期间的垃圾处理费共计52800元。因原告金明物业公司不服申请行政复议，连云港市城市管理局（以下简称市城管局）于2019年3月8日作出[2019]连城行复第1号行政复议决定书，决定维持海州区城管局作出的行政征收决定。原告仍不服，起诉至连云港经济技术开发区人民法院，连云港经济技术开发区人民法院作出（2019）苏0791行初165号行政判决驳回原告的诉讼请求，原告再上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院作出（2019）苏07行终178号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年1月16日，海州区城管局制作《行政强制执行事先催告书》，要求原告在接到本催告之日起十日内依法自觉履行行政征收决定，2013年1月至2018年6月的城市生活垃圾费本金及滞纳金合计105600元。因原告未按期缴纳，海州区城管局向连云港经济技术开发区人民法院申请强制执行。另查明，被告冯国勤系海州区朝阳东路南瀛洲路东盛世嘉缘小区6号楼1单元502室（房屋建筑面积78.52平方米）、6号楼16号车库（房屋建筑面积5.78平方米）业主。被告未缴纳房屋2013年7月1日至2020年6月30日、车库2012年9月1日至2020年6月30日期间物业费及2013年7月1日至2020年6月30日的公共水电费。被告提供了以下证据：1.连云港市新浦区住房和城乡建设局出具的整改通知单复印件，责令原告收到通知起7日内撤出盛世嘉缘小区；2.第二届业主委员会委员声明，称对管理委托合同并不知情，业主也不知情，不代表业主的意愿；3.连云港市海州区新东街道办事处新城社区居民委员会出具的证明，证明在创文创卫期间，社区每年不定期到盛世嘉缘小区对环境卫生进行清理；4.小区照片。原告质证意见为：1.通知单系复印件，原告没有见过，也没有收到；2.声明不能作为证据，没有身份信息；3.物业多次参与创卫、创文活动；4.照片反映的是公共设施部分，需要公共基金维修，也反映了物业对树木进行了修剪。本院认为，盛世嘉缘业主委员会与原告金明物业公司签订的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，被告冯国勤作为小区业主，应当根据合同约定缴纳物业管理费用。2018年9月1日之后原告虽与被告所在小区无物业管理服务合同关系，但在被告所在小区的业主委员会未与其他物业服务企业签订物业服务协议之前，原告作为小区原物业服务企业履行了为小区提供物业服务的义务，根据公平和诚实信用原则，被告应按原合同的约定向原告支付物业管理费。原告主张房屋2013年7月1日至2020年6月30日、车库2012年9月1日至2020年6月30日期间物业费、公共水电费、垃圾处理费。关于被告欠缴的物业费，住宅2013年7月1日至2020年6月30日期间为2763.9元（78.52平方米×0.35元/月/平方米×26个月+78.52平方米×0.45元/月/平方米×58个月）；车库2012年9月1日至2020年6月30日期间为223.69元（5.78平方米×0.35元/月/平方米×36个月+5.78平方米×0.45元/月/平方米×58个月）。物业费合计2987.59元（2763.9+223.69）。被告还应按约缴纳2013年7月1日至2020年6月30日二次供水公摊电费420元（5元×84个月）。关于原告主张的自2012年9月1日起至2020年6月30日垃圾处理费470元的诉讼请求，根据2015年实施的《连云港市物业服务收费管理实施办法》第十七条规定，对已实施物业管理的小区，物业服务企业负责区域内的环境卫生保洁工作，住户垃圾处理费列入物业管理公共服务费，不另收取。环卫部门从物业公共服务费中按实际入住户数每户每月2元的标准提取，用于垃圾的收集、清运等后续费用支出。故住户垃圾处理费用列入物业管理公共服务费，不另收取，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的物业费、二次供水电费、垃圾处理费违约金的诉讼请求，原告未举证物业服务费、二次供水电费未按期缴纳造成的实际损失情况，本院将违约金调整为自2020年1月1日起至实际履行之日止，按年利率6%计算。综上所述，被告冯国勤应支付原告金明物业公司物业服务费及二次供水公摊电费共计3407.59元（2987.59元+420元）及违约金（自2020年1月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告冯国勤于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司物业费、公摊水电费共计3407.59元及违约金（自2020年1月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算）；二、驳回原告连云港金明物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告冯国勤负担，于给付上述款项时一并给付原告。本判决为终审判决。审 判 员 刘兴超二〇二〇年九月十九日法官助理 唐静娴书 记 员 孔祥云法律条文附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合力期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-61455