新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终778号 上诉人(原审原告、反诉被告):夏季夫，男，1974年8月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：夏晓燕（与夏季夫系姐弟关系，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：张振云，昌吉市星光法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：奇台县方正房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县古城南街。 法定代表人：陈志贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：穆妮热·阿卜杜拉，女，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：徐雪梅，新疆新蓝天（奇台）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司奇台县兵团支行，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县古城商业街6区1丘321幢2号。 法定代表人：武振海，该行行长。 委托诉讼代理人：张薛军，男，该行客户部员工。 上诉人夏季夫、奇台县方正房地产开发有限责任公司（以下简称奇台方正公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司奇台县兵团支行（以下简称农业银行奇台县兵团支行）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奇台县人民法院（2019）新2325民初2132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭于2020年6月13日公开开庭进行了审理。上诉人夏季夫及其委托诉讼代理人夏晓燕、张振云，上诉人奇台方正公司的委托诉讼代理人穆妮热·阿卜杜拉、徐雪梅，被上诉人农业银行奇台县兵团支行的委托诉讼代理人张薛军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏季夫上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判奇台方正公司给付夏季夫利息415981.8元；2.撤销原审判决第三项,改判奇台方正公司给付夏季夫赔偿金877610元；3.解除夏季夫与农业银行奇台县兵团支行签订的《个人购房担保借款合同》,由奇台方正公司承担剩余贷款的清偿责任。事实和理由：第一，原审判决严重违反法定程序。一审中，夏季夫及奇台方正公司的委托诉讼代理人系同一律师事务所律师，双方存在利害关系，但一审法院对夏季夫提出的异议未予处置。第二，一审法院判令奇台方正公司给付夏季夫利息274731元错误。夏季夫与奇台方正公司签订合同所购买的房屋面积为1166.73㎡，购房款为4659364元（首付款2459364元+银行贷款2200000元）。但奇台方正公司向夏季夫交付的房屋实际面积为935.78㎡，房款总计为3555964元。因奇台方正公司销售的房屋存在面积欺诈行为，导致夏季夫多办理银行按揭贷款1103400元，并由此多支付贷款利息819180元。夏季夫主张奇台方正公司支付自2015年2月至2019年12月期间的利息415981.8元，应当予以支持。第三，奇台方正公司隐瞒案涉房屋的真实面积，存在销售欺诈行为，应承担支付房款一倍的赔偿金877610元。1.根据奇台方正公司向相关审批备案主管部门提交的规划、设计、施工、验收等图纸显示,案涉房屋设计图纸标注的建筑面积为954㎡,竣工验收时交付的房屋建筑面积为935.78㎡。综上，奇台方正公司明知案涉房屋的真实建筑面积。2.新疆嘉诚房地产测绘有限责任公司(以下简称嘉诚测绘公司)于2016年3月2日出具《房产面积测量报告》确定案涉房屋建筑面积为935.78㎡，但奇台方正公司并未及时告知夏季夫上述情况，反而于2016年3月18日与夏季夫签订《房屋租赁协议》约定以房租抵偿按揭贷款，于2018年12月29日与夏季夫签订《担保还款协议》。综上，奇台方正公司主观存在欺诈的故意。3.一审法院仅以公摊面积计算存在差异导致测绘面积不一，从而否认奇台方正公司不存在恶意欺诈行为错误。嘉诚测绘公司于2013年9月2日出具的测绘报告载明案涉房屋的建筑面积为1166.73㎡，于2016年3月2日出具测绘报告载明案涉房屋的建筑面积为935.78㎡。两份测绘报告不同之处在于：⑴2013年9月2日的测绘报告是三层，2016年3月2日的测绘报告是四层；⑵2013年9月2日的测绘报告测量员、核算员、审核员、项目负责人均签字，2016年3月2日的测绘报告无测量员、核算员、审核员、项目负责人的签字；⑶2013年9月2日的测绘报告中房产分户图无套内面积、共同分摊面积、产权面积的具体数据，2016年3月2日的测绘报告中房产分户图载明套内面积、共同分摊面积、产权面积具体数据。在主体结构已验收的情况下，参照同一份建筑设计施工图纸对同一房屋进行实地考察、勘测采集的数据进行面积测绘的误差高达19.85%，故上述两份测绘报告的真实性存疑，一审法院均不应采信。第四，即便奇台方正公司不存在欺诈销售行为,其也应按《商品房销售管理办法》第二十条规定,对面积误差绝对值超出３％部分的房款双倍返还夏季夫。1.根据《商品房销售管理办法》第二十一条规定:按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。2.上诉人与奇台方正公司签订的《商品房买卖合同》第三条约定：买受人所购商品房基本情况，填写房屋建筑面积为1166.73㎡,套内面积及公共部位与公用房屋分摊面积均未填写,违反了《商品房销售管理办法》相关规定。3.夏季夫与奇台方正公司虽约定了房屋建筑面积,但未按规定约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,为保护夏季夫作为买受人的合法权益此情况应视为“约定不明”。根据《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，一审法院应支持夏季夫主张奇台方正公司承担双倍返还购房价款及违约的请求。第五，应解除夏季夫与农业银行奇台县兵团支行签订的贷款合同,并由奇台方正公司承担剩余贷款的偿还责任。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因奇台方正公司故意隐瞒销售房屋的真实面积,导致夏季夫在农业银行奇台县兵团支行处多贷款1103400元,贷款期限10年,期间多产生贷款利息819180元,奇台方正公司既是贷款的实际受益人也是过错方，所以应由其承担超额贷款的清偿责任。 奇台方正公司辩称，第一，一审法院并未违反法定程序。一审庭审中，法官询问各方当事人对对方代理人有无异议时，夏季夫并未提异议。《中华人民共和国律师法》第三十九条仅规定律师不得在同一案件中为双方当事人代理案件，而并未就同一律师事务所的律师能否担任同一案件当事人的委托诉讼代理人作出禁止性规定。新疆新蓝天律师事务所和新疆新蓝天（奇台）律师事务所的执业地点分别在昌吉市和奇台县，两者独立核算，不存在利益冲突。第二，双方在签订合同时并未约定退付房款应计算利息，且夏季夫亦未提供证据证实因此而产生的损失，一审法院以2016年4月至2019年10月为计息期间，于法无据。2016年3月2日，嘉诚测绘公司作出测绘报告后，奇台方正公司于2016年3月20日以签订补充协议的方式告知夏季夫案涉房屋面积，故夏季夫要求奇台方正公司给付利息415981.8元的上诉请求，于法无据，应予驳回。第三，夏季夫主张奇台方正公司因欺诈行为应给付赔偿金877610元，理由不能成立。1.本案中，预测面积和实测面积出现误差的原因在于公摊面积发生变化，预测报告中将一、二层过道和卫生间的面积计入全楼公摊面积，实际测绘报告中对此予以纠正，且夏季夫购买商铺的套内面积并未减少，故奇台方正公司不存在欺诈的意思表示。2.奇台方正公司委托具有资质的第三方测绘机构对诉争房屋面积进行测绘评估，嘉诚测绘公司对公摊面积计算方式不同引起的纠纷，奇台方正公司对此并无过错。奇台方正公司自2015年10月起为夏季夫垫付的款项（1126428.97元）已远超应退还的款项，奇台方正公司不存在欺诈的行为和目的。3.根据合同第五条约定，面积出现误差时，以测绘部门出具的测绘报告测算最终面积，单价保持不变，总价多退少补。最后，夏季夫要求解除夏季夫与农业银行奇台县兵团支行签订的《个人购房担保借款合同》,由奇台方正公司承担剩余贷款的清偿责任的上诉请求，法庭已经明确告知其另行诉讼。 农业银行奇台县兵团支行辩称，本案与农业银行奇台县兵团支行无关。 奇台方正公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回夏季夫主张利息及违约金的诉讼请求；2.撤销原审判决第四项，改判支持夏季夫给付奇台方正公司垫付款利息188282.33元及违约金269982.46元的诉讼请求。事实与理由:第一，一审法院判令奇台方正公司给付夏季夫利息274731元及逾期办证违约金17880元错误。1.双方在签订合同时并未约定退付房款应计付利息，且夏季夫亦未提供证据证实因此而产生的损失。一审法院认定自2016年4月至2019年10月期间为计息期间，于法无据，应予纠正。2.在合同约定的办证期限内,奇台方正公司积极履行通知义务，但夏季夫拒不配合提交相应材料、履行在相关材料上签字的义务,由此而导致未能办理案涉房屋的权属证书，奇台方正公司并不存在违约情形。合同约定的办证期限自2014年10月30日后的180天之内,但案涉房屋至今未予办理权属证书，且夏季夫亦未提交证据证实其在法定诉讼时效内向奇台方正公司主张或催促办理权属证书，故夏季夫该项诉讼请求，超过法定诉讼时效。第二，一审法院驳回奇台方正公司主张夏季夫给付利息188282.33元以及违约金269982.46元的诉讼请求错误。夏季夫购买奇台方正公司开发的位于奇台县北门商贸中心三套房产,奇台方正公司为夏季夫垫付上述三套房屋的银行按揭款项，奇台方正公司主张夏季夫给付垫付款项的利息应予支持。因夏季夫未按时还款,导致农业银行奇台县兵团支行从奇台方正公司保证金账户划扣还款，夏季夫的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。 夏季夫辩称，双方已签订租赁协议，期间为2016年3月至2026年3月，约定由奇台方正公司将夏季夫购买的房产对外出租，租金用于偿还银行贷款，故并非其公司自行垫付资金偿还贷款。 农业银行奇台县兵团支行辩称，本案与农业银行奇台县兵团支行无关。 夏季夫向一审法院起诉请求:1.确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》所载面积条款无效,确认实际测绘面积935.78平方米为原告实际购房面积;2.被告退还多收房款1103400元并赔偿原告多支付贷款利息415981.8元;3.原、被告所签订的《担保还款协议》无效;4.被告为原告办理所购房屋产权登记证,并承担逾期办证违约金17880元;5.被告因欺诈销售多计算面积一倍赔偿金877610元。 奇台方正公司向一审法院反诉请求:1.确认反诉原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效(对该项请求一审法院当庭告知被告不予受理,应另案主张);2.反诉被告返还反诉原告于2016年1月起至2019年3月29日期间为其垫付的银行按揭等款项899941.54元,并赔偿反诉原告垫付款项利息188282.33元,并请求自2019年3月起继续承担利息至本息全部清偿完毕为止(一审庭审中被告提出增加反讼请求,垫付款项增加122419.85元,一审法院未予受理,当庭告知被告可在金额最终确定后再予主张);3.反诉被告承担违约金269982.46元。 一审法院认定事实：2013年,夏季夫(买受人)向奇台方正公司(出卖人)购买位于北门市××层商铺一套,双方签订《商品房买卖合同》,约定建筑面积为1166.73平方米,单价3800元/平方米,总价4433574元,商品房交付后,如产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第1种方式进行处理,以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准,单价保持不变,总价多退少补,付款方式为分期付款和其他方式:如买受人需办理按揭贷款,买受人应当在合同签订之日起30日内向出卖人提供真实的信息手续,有出卖人向银行办理按揭贷款,如买受人存在不良信贷不能贷款等情形,由出卖人告知买受人在30日内补交剩余购房款,逾期不能履行的,出卖人有权解除或终止合同,收回房屋,视买受人违约,买受人逾期付款的违约责任为,买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第1种方式处理:按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期在30日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过30日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金,买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金,出卖人应当在2014年10月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格,出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:3.如因出卖人的原因和责任致使买受人在规定的期限内不能取得房地产权属证书,逾期三十日后出卖人承担买受人已付房价款的0.5%的违约金,但由于不可抗力外界因素或政府政策法律等非出卖人的原因导致房地产权属证书未按期办理的情形,出卖人免责,同时,合同对出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、交接等事项做了详细约定。该合同原告提交落款未写时间,备案日期为2014年5月13日,被告提交合同落款时间为2013年12月16日。合同签订前后,原告向被告支付款项,分别为:2013年12月12日房款1450000元、2014年1月1日房款400000元、2014年4月1日房款88574元、2014年4月22日房贷款办证费225790元(其中契税133007.22元、税率3%,印花税2216.80元、税率0.05%,维修基金88671.48元、费率2%,登记费550元每间商铺,抵押登记费550元每间商铺、出图费280元)入2014年11月7日房款295000元,合计房款为2233574元。 2015年1月21日,夏季夫(借款人、抵押人)向农业银行奇台县兵团支行(贷款人、抵押权人)贷款2200000元,由奇台方正公司(保证人)做担保,签订《个人购房担保借款合同》,约定借款期限为120个月,实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准,借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准剩率为基础上浮20%后确定,还款方式为等额本息还款法,借款担保为阶段性保证+抵押,由阶段性保证人奇台县方正房地产开发有限责任公司一分公司按9.1和9.3约定提供保证担保,由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保,于签订合同起当日办理抵押预告登记,合同同时对借款、先决条件、借款提取、还款等事项做了详细约定。同日,昌吉回族自治州公证处对于合同的签约等事项办理了公证,并作出(2015)昌州证融字第413号具有强制执行效力的债权文书公证书。同日,农业银行奇台县兵团支行向夏季夫发放贷款2200000元,借款凭证载明还款周期为月,还款日为21日,执行年利率为7.38%,逾期年利率为11.07%,夏季夫在借款凭证上签字确认。合同签订后,夏季夫向农业银行奇台县兵团支行正常还款至2015年10月,自2015年10月起,由农业银行奇台县兵团支行自奇台方正公司保证金账户扣划部分款项和奇台方正公司垫付部分款项,自2015年12月24日至2018年10月20日共计35笔,金额合计875475.53元,其后由夏季夫还款至2019年7月21日,其中2019年3月29日奇台方正公司垫付房款24466.01元,2019年8月起由农业银行奇台县兵团支行自奇台方正公司保证金账户扣款至今。夏季夫每月正常还款为24461.02元,因有部分还款逾期,产生滞纳金、罚息,导致每月扣款数额不等,至2020年1月14日贷款余额为1285132.62元。 2016年1月20日至3月20日期间,夏季夫与奇台方正公司就夏季夫购买的其他商铺分别于2016年1月20日(A3-1-10号房)、2016年3月15日(A3-1-10号房)、2016年3月18日(A3-1-9、10号房)签订《补充协议》,约定了购房房号、预售合同约定建筑面积、单价、总价、实际建筑面积、面积差、差额房款等内容,其中载明依据原合同第五条约定,乙方购买的房屋面积以最终测绘面积为准,多退少补,单价以合同约定保持不变,该9、10号商铺超出5.48平方米,差额房款为51162元。一审庭审中,奇台方正公司提交了涉及本案A2-3-1号商铺、落款时间为2016年3月20日的《补充协议》一份,主要内容同上述协议,其中载明实际测绘面积为935.78平方米,面积差-231平方米,差额房款为-877610元。夏季夫对该协议落款签名和手印不认可,一审法院依法委托新疆恒诚司法鉴定所对2016年3月18日《补充协议》上夏季夫签名及指印进行鉴定,该所出具新疆衡诚司法鉴定中心[2019]文痕鉴字第087、088号司法鉴定意见书,第087号司法鉴定意见书鉴定意见为2016年3月18日《补充协议》上签名“夏季夫”字迹是夏季夫所写,第088号司法鉴定意见书鉴定意见为2016年3月18日《补充协议》上签名“夏季夫”字迹上的指印是夏季夫右手食指捺印。 2016年3月18日,因夏季夫未能按期偿还按揭款,由奇台方正公司垫付部分按揭款,夏季夫(出租方、甲方)与奇台方正公司的一分公司(承租方、乙方)在案外人奇台县建设局房管所(第三方)的调解下就案涉商铺签订《房屋租赁协议书》,约定:出租方夏季夫与承租方奇台县方正房产有限责任公司一分公司在第三方的的见证下,就位××县的房屋进行租赁的相关事宜,双方在平等、自愿的基础上达成协议如下:一、甲方于2013年12月12日以按揭方式购买了乙方位于奇台县北门蔬菜综合市房屋。后从2015年12月24日起因无力交付银行每月按揭款,至合同签订之日乙方已经为其垫付银行按揭房款共计75593元;二、现经双方协商甲方自愿将其名下位于奇台县A2-3-1号的房屋出租给乙方用于抵偿乙方替甲方向银行垫付的全部按揭房款,租赁时间10年(2016年3月20日-2026年3月19日),在此期间乙方有权使用该租赁物并可视情况对其进行转租;三、租赁期限自乙方承租该房屋之日起至抵偿清甲方垫付的全部房款之日止,在此期间,甲方无权不得另行将该房屋租赁他人;四、房屋租赁费用由乙方按照市场总体租赁费用标准确定,但在乙方签订与他人的租赁合同时通知甲方到场,若甲方不到视为认可。租赁期间甲方应积极配合乙方实现权利,不得恶意拖延或阻挠,若因此给乙方造成损失甲方需承担补偿责任;五、若在乙方将房屋租赁与他人合同尚未到期期间甲方将垫付房款还清,甲方亦无权要求乙方中途解除合同(即不破原租赁合同),但乙方同意视具体情况可将与第三人的租赁合同变更在甲方名下或将之后收取的租赁费返与甲方;六.....该租赁协议签订后,案涉商铺未能租赁出去,实际由原告使用经营,该协议未能实际履行。 2018年12月29日,夏季夫(债务人)与奇台方正公司的一分公司(债权人)就该公司垫付案涉A2-3号商铺按揭款的偿还签订《担保还款协议》,由案外人夏季夫的姐姐夏晓燕和姐夫张士新做担保,主要内容为:因债务人自2016年1月开始不按时按月偿还银行按揭款,债权人按月垫付还款截止2018年10月29日,共垫付875475.53元,双方约定还款方式为债务人分三期还清,还款期间承担年利息15%,第一期于2019年10月29日之前偿还280000元并还清在此期间全额欠款的利息,第二期于2020年10月29日前偿还280000元并还清剩余全部欠款利息,第三期于2021年10月29日之前偿还剩余315475.53元并还清在此期间的利息,担保人夏晓燕为上述欠款及利息等产生的所有欠款承担连带责任,期限为五年,担保人张士新提供房产做抵押担保,债务人夏季夫提供案涉A2-3号商铺做抵押担保。该协议实际未履行。一审庭审中,夏季夫陈述同意解除该协议,奇台方正公司陈述同意在相互折抵欠款的情况下解除该协议。 一审另查明,案涉商铺由奇台方正公司委托案外人新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司进行测绘,该公司于2013年9月2日作出新嘉测字[2013]奇458号房产面积预测报告,案涉商铺三层套内面积为857.26平方米,公摊系数为0.360997,公摊面积为309.47平方米,产权面积为1166.73平方米,测绘报告记载负一层至三层的墙体、楼梯间、过道,负一层配电室,二层卫生间为共有建筑,共有面积合计2060.21平方米,均参与全楼分摊,每层的分摊系数相同。案涉商铺竣工后,该公司于2016年3月2日作出新嘉测字[2016]奇001号房产面积测量报告,案涉商铺三层套内面积为866.04平方米,公摊系数为0.080522,公摊面积为69.74平方米,产权面积为935.78平方米,测绘报告记载共有面积合计1721.18平方米,一层的过道(526.95平方米)、二层的过道(577.72平方米)及二层卫生间(32.66平方米)由一、二层分摊,一层、二层的分摊系数为0.466481平方米,其余共有面积参与全楼分摊。 一审法院认为，争议焦点为：奇台方正公司在销售案涉商铺过程中，是否存在面积欺诈？一审中，双方对奇台方正公司应退还夏季夫房款和奇台方正公司为夏季夫垫付按揭款的事实均无异议，双方主要争议在于，预测面积和实测面积的面积差230.95平方米是否涉嫌面积欺诈。对于应退还房款的数额，案涉商铺单价为3800元/平方米，面积减少230.95平方米，则夏季夫多支付房款数额为877610元（3800元/平方米×230.95平方米），对于该877610元房款，按照合同约定，应多退少补，由奇台方正公司退还给夏季夫。对于奇台方正公司垫付的按揭贷款数额，经奇台方正公司提交还款凭证确认，截止2019年3月29日垫付的按揭贷款数额为899941.54元，因夏季夫自2019年3月起再未向农业银行奇台县兵团支行还款，农业银行奇台县兵团支行自奇台方正公司的保证金中扣划还款至今，最终的垫付数额尚不能确定，奇台方正公司可待最终确定后另案主张。对于诉争的面积欺诈问题，案涉房屋的预测面积为1166.73平方米，面积减少230.95平方米，则误差比为19.85，远远超出了法律规定的3%误差比。从现有证据看，出现如此高比例误差的主要原因在公摊面积的变化，在房产面积预测报告中，将一、二层过道及二层卫生间计入全楼公摊面积，实测报告中则未计入，其中反映出公摊面积计算方式的差异，奇台方正公司提供了由新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司出具的测绘报告相证实，与夏季夫、奇台方正公司合同约定的预售面积并无差别，夏季夫提出，已就该面积欺诈问题向奇台县公安局报案，一审庭审中，一审法院询问夏季夫，是否同意待公安机关作出调查结论后再主张其第5项诉讼请求：“判令被告因欺诈销售多计算面积一倍赔偿金877610元。”夏季夫不同意撤回，一审法院认为，从现有证据看，并不能证实奇台方正公司存在面积欺诈行为。夏季夫可待补充相关证据后再予主张，一审法院对该项诉讼请求不予支持。 对于夏季夫的第1项诉讼请求，依法确认双方《商品房买卖合同》所载面积条款无效，确认实际测绘面积935.78平方米为夏季夫实际购房面积。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”双方签订的《商品房买卖合同》中所载面积为预测面积，并非最终竣工后实际测绘的面积，且该面积来源于新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司出具的测绘报告，夏季夫主张《商品房买卖合同》所载面积条款无效，其所提供的现有证据并不足以证实存在上述法律规定的无效情形，一审法院不予支持。对于夏季夫主张的确认实际测绘面积935.78平方米为夏季夫实际购房面积的诉讼请求，新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司出具的测绘报告中已经载明实际测绘面积为935.78平方米，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，案涉商铺实际购房面积为935.78平方米，双方合同中已经约定明确，依法不属于应由一审法院确认的范围，故对夏季夫该项诉讼请求，一审法院不予处理。 对于夏季夫第2项诉讼请求，判令奇台方正公司退还多收房款1103400元，赔偿夏季夫多支付贷款利息415981.8元。一审中，奇台方正公司应退还夏季夫的房款为877610元，夏季夫交纳的办证费用为225790元，该费用中，扣除应退还房款877610元后的剩余房款，夏季夫仍需依法缴纳契税和印花税，对于多出部分房款，夏季夫多交纳契税26328.3元（877610元×3%）和印花税438.81元（877610元×0.05%），合计为26767.11元，该部分款项，应由奇台方正公司退还夏季夫。对于维修基金88671.48元，一审庭审中奇台方正公司陈述该费用已不再收取，应退还夏季夫，则上述合计应退还夏季夫的房款及税费合计为992705.41元。对于其他办证费用，并不以房款为计算基础，属于夏季夫应支付的费用，夏季夫主张退还，一审法院不予支持。对于夏季夫主张的利息415981.85元，一审法院认为，从奇台方正公司提交的测绘报告看，新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司已于2016年3月2日作出新嘉测字［2016］奇001号房产面积测量报告，确定案涉商铺的实际测绘面积为935.78平方米，奇台方正公司在得知该测绘面积的情况下，应当向夏季夫及时退还房款，与夏季夫协商垫付款还款事宜。奇台方正公司提交落款时间为2016年3月20日的补充协议，提出已向夏季夫告知了实际测绘面积为935.78平方米，但从奇台方正公司提交的2018年12月29日与夏季夫签订的《担保还款协议》看，仅反映奇台方正公司垫付款情况，而未反映应退房款问题。一审法院认为，至2016年3月20日，奇台方正公司虽为夏季夫垫付部分按揭贷款，从2016年3月18日《房屋租赁协议书》反映为75593元，但其应退还夏季夫的房款远远高于垫付的按揭款，即便按照上述数额计算，在扣除奇台方正公司垫付款后，奇台方正公司仍需向夏季夫退还房款802017元（877610元-75593元），但迟至2018年12月29日达成的《担保还款协议》，却仅仅反映垫付款，并约定了还款事宜，显然与常理不符，由此可以反映，落款时间为2016年3月20日的《补充协议》虽然为夏季夫本人签字按印，但并不能反映夏季夫知晓实际测绘结果。奇台方正公司得知测绘结果，未及时向夏季夫退还房款，迟至一审开庭仍未向夏季夫退还房款，给夏季夫造成了利息损失，夏季夫提出主张的，应当予以支持。夏季夫主张按照按揭贷款利率计算，一审法院予以确认，一审法院对于利息损失支持为274731元（992705.41元×7.38%÷12个月×45个月，自2016年4月至2019年12月），对于夏季夫多主张部分，一审法院不予支持。 对于夏季夫主张的第3项诉讼请求，请求判令夏季夫、奇台方正公司所签订的《担保还款协议》无效。一审庭审中，夏季夫主张在奇台方正公司同意解除该协议的情况下该项诉讼请求不再主张。一审法院认为，经询问双方意见，均同意解除该协议，奇台方正公司提出解除的前提是相互折抵欠款，一审中，双方欠款均为货币，互负对待给付义务，依法属于法定抵销的范围，能够实现相互折抵，且该协议并未实际履行，案涉《担保还款协议》在双方同意解除后已经解除，故对于夏季夫该项请求，一审法院不予处理。 对于夏季夫主张的第4项诉讼请求，请求判令奇台方正公司为夏季夫办理所购房屋产权登记证，并承担逾期办证违约金17880元。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，交房日期为2014年10月30日前，在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期三十日后出卖人承担买受人已付房价款的0.5%的违约金，但由于不可抗力外界因素或政府政策法律等非出卖人的原因导致房地产权属证书未按期办理的情形，出卖人免责。一审中，合同约定的权属登记办理期间已过，奇台方正公司应当按照约定协助夏季夫办理案涉商铺权属登记。截止一审开庭奇台方正公司仍未能为夏季夫办理权属登记，已经超过合同约定的期限，奇台方正公司应当按照约定承担相应的违约责任。奇台方正公司辩称通知夏季夫提交办证材料，夏季夫不配合导致未能办理，夏季夫不予认可，奇台方正公司亦未提交证据相印证，一审法院对奇台方正公司该项辩解意见不予采信。夏季夫主张违约金17880元未超出合同约定，一审法院予以支持。 对于奇台方正公司主张的第2、3项诉讼请求：2.请求判令夏季夫返还奇台方正公司于2016年1月起至2019年3月29日期间为其垫付的银行按揭等款项899941.54元，判令夏季夫赔偿奇台方正公司垫付款项利息188282.33元，并请求自2019年3月起继续承担利息至本息全部清偿完毕为止；3.请求判令夏季夫承担违约金269982.46元。一审法院认为，案涉商铺银行按揭贷款，债务人为夏季夫，夏季夫应当按照《个人购房担保借款合同》约定，按时足额向农业银行奇台县兵团支行支付按揭贷款，夏季夫未按时足额偿还款，导致作为保证人的奇台方正公司垫付还款和扣划保证金的，奇台方正公司有权对垫付和扣划的部分向夏季夫进行追偿。故对奇台方正公司主张要求夏季夫给付银行按揭等款项899941.54元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于奇台方正公司主张的利息，一审法院认为，虽夏季夫未能按时还款，导致奇台方正公司垫付了款项和农业银行奇台县兵团支行扣划其保证金，但在2016年3月案涉商铺测绘报告作出后，奇台方正公司应当向夏季夫及时退还房款，该退还的房款能够用于支付按揭贷款一定期间，奇台方正公司未及时退还房款是导致夏季夫不能按时还款的原因之一，造成损失的原因之一在奇台方正公司，奇台方正公司主张垫付款项的利息和未按期偿还按揭贷款违约金，一审法院不予支持。一审中，奇台方正公司应退还夏季夫房款及税费等合计992705.41元，夏季夫应偿还奇台方正公司垫付款等款项899941.54元，则相互折抵后，奇台方正公司仍需向夏季夫退还房款及税费等92763.87元（992705.41元-899941.54元）。双方均未主张农业银行奇台县兵团支行在一审中承担责任，故农业银行奇台县兵团支行在一审中不承担责任。遂判决：一、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告夏季夫退还房款及税费等92763.87元、给付利息274731元、承担违约金17880元，合计385374.87元；二、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告夏季夫办理北门市场A2幢3层1号商铺权属登记；三、驳回原告夏季夫的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告奇台县方正房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对双方有争议的证据，本院认定如下： 夏季夫提交证据如下： 1.建设工程规划许可证二份、建设工程规划用地许可证一份；奇台北门市场建筑红线图四份、北门商贸中心规划总平面图一份。拟证实涉案房屋因超出规划用地系违章建筑。 经质证，奇台方正公司对2013年6月26日建设工程规划许可证的真实性、关联性不认可，并称与其调整规划前的许可证并不一致；对2014年5月28日建设工程规划许可证的真实性认可。对建设工程规划用地许可证、奇台北门市场建筑红线图的真实性不予认可。对北门商贸中心规划总平面图的真实性认可。农业银行奇台县兵团支行对上述证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 鉴于奇台方正公司对2014年5月28日建设工程规划许可证及北门商贸中心规划总平面图的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。因奇台方正公司及农业银行奇台县兵团支行对其余证据的真实性不予认可，且结合奇台县自然资源局出具的《关于北门综合市场建设项目A2商业楼相关情况说明》，对夏季夫欲证明的问题不予确认。 2.石志亮录音三份。拟证实其向恒成鉴定事务所提交的用于对补充协议中夏季夫笔迹和指纹是否为本人书写的鉴定样材复印件。 经质证，奇台方正公司对该组证据的真实性认可、关联性不认可，并称向鉴定机构提交的系补充协议原件，且夏季夫对法官解释进行录音的行为不具合法性。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 因该录音证据并非通过合法途径取得，且奇台方正公司及农业银行奇台县兵团支行对上述证据的真实性不予认可，故本院对该组证据的证明效力不予确认。 3.奇台方正公司经理米娜、嘉诚测绘公司工程师甘维荣、夏季夫的姐姐夏晓燕、奇台房管局房产科赵婷的录音1份；建设局局长高伟录音1份；规划局王科长录音1份；不动产局李金波录音1份；奇台县方正房地产开发有限责任公司经理盛晓明、律师徐雪梅、商户贾旭东、朱忠刚的录音1份。拟证实：1.案涉房屋系违章建筑，无法办理房屋权属证书，且第三层未规划也未修建，奇台方正公司将违建房屋出售给夏季夫，存在欺诈行为。2.奇台方正公司于2013年和2016年出具假测绘报告，市场上80%的房屋存在问题且合同均被篡改过，规划局规划的面积与实际建筑面积不符，案涉建筑系违章建筑且奇台方正公司存在欺诈行为。 经质证，奇台方正公司对米娜的录音真实性认可，对该组其余证据的真实性、合法性、关联性不认可。并称：1.贾旭东同奇台方正公司系私下谈话，涉及商业秘密；2.录音未反应出篡改合同、设计报告造假、公摊问题等问题；3.徐雪梅和法官的交往与本案无关，且贾旭东的购房行为属正常投资风险；4.违法建筑认定属于行政管理部门的职责。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 鉴于奇台方正公司对米娜录音的真实性不持异议，本院对该份录音的真实性予以确认。因其余录音证据并非通过合法途径取得，且奇台方正公司及农业银行奇台县兵团支行对其余录音的真实性不予认可，故本院对其余录音证据的证明效力不予确认。 4.奇台方正公司经理沈晓明录音1份，衡诚鉴定所喻主任、沈凤梅、林英录音1份。拟证实奇台方正公司提交补充协议为虚假材料，且鉴定机构采用的鉴定材料系复印件。 经质证，奇台方正公司对该组证据的真实性无法确认。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 因该录音证据并非通过合法途径取得，且奇台方正公司及农业银行奇台县兵团支行对上述证据的真实性不予认可，故本院对该组证据的证明效力不予确认。 5.奇台县北门市场收费员录音1份。拟证实奇台方正公司米娜2014年将A2-3-1的数据交付采暖公司，载明案涉房屋的面积为935.78㎡。 经质证，奇台方正公司对该组证据的真实性无法确认。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 因该录音证据并非通过合法途径取得，且奇台方正公司及农业银行奇台县兵团支行对上述证据的真实性不予认可，故本院对该组证据的证明效力不予确认。 6.新蓝天律师事务所肖宇、蓝云燕的录音1份。拟证实同一律师事务所律师为同一案件的双方当事人代理案件，违反法定程序。 经质证，奇台方正公司对该组证据的真实性无法确认。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 因该录音证据并非通过合法途径取得，且奇台方正公司及农业银行奇台县兵团支行对上述证据的真实性不予认可，故本院对该组证据的证明效力不予确认。 7.三层采暖图、三层平面图、三层排水平面图、三层通风平面图各一份。拟证实案涉房屋为地上两层、无地上三层，奇台方正公司出售违法建筑的行为属于欺诈。 经质证，奇台方正公司对该组证据的真实性、关联性、合法性均不认可，并称该组证据无法证实案涉房屋系违章建筑。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 因奇台方正公司、农业银行奇台县兵团支行对该证据的真实性不予认可，且结合奇台县自然资源局出具的《关于北门综合市场建设项目A2商业楼相关情况说明》，对夏季夫欲证明的问题不予确认。 8.竣工施工备案书一份、竣工报告一份、建设工程竣工验收报告一份、移交证书一份、质量评估报告一份。拟证实案涉房屋经建设局验收为三层（地下一层、地上两层），奇台方正公司将未报备规划的三楼向夏季夫出售，属于欺诈行为。 经质证，奇台方正公司对该组证据的真实性、关联性、合法性认可；并称项目规划为局部三层，夏季夫购买的A2-3房屋符合规划并经验收，不属于违章建筑。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 鉴于奇台方正公司对该组证据的真实性不持异议，本院对该组证据的真实性予以确认。 9.说明（2019年12月23日）、商品房买卖合同登记备案证明各一份。拟证实案涉房屋是98栋66号，为地上二层且已在房管局备案，奇台方正公司将违章建造的地上三层交付夏季夫。 经质证，奇台方正公司对该组证据的真实性认可，但称39号是竣工号、66号是期号。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 鉴于奇台方正公司对该组证据的真实性不持异议，本院对该组证据的真实性予以确认。 10.商品房预售许可证审批表一份。拟证实案涉房屋于2014年7月20日竣工，在预售许可范围内。 经质证，奇台方正公司对该证据的真实性认可，并称预售许可证中所列的三层为地上三层。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 鉴于奇台方正公司对该证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。 11.商品房销售价格备案通知单一份。拟证实奇台方正公司开发的位于奇台县北门市场的房屋均属于违章建筑。 经质证，奇台方正公司对该证据的真实性认可，但称该证据不能反映案涉房屋系违章建筑。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 鉴于奇台方正公司对该证据的真实性不持异议，本院该对该证据的真实性予以确认。 12.房产测绘成果报告书、三层平面图各一份。拟证实案涉房屋共有四层，夏季夫所购买的房屋位于第三层。 经质证，奇台方正公司对该证据的真实性认可，并称因不计容的地下室不能显示在平面图上所以测绘报告显示为地上三层。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 鉴于奇台方正公司对该证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。 13.商品房买卖合同房管局备案合同、商品房买卖合同银行备案合同各一份。拟证实奇台方正公司向不同部门备案的合同内容不一致，构成欺诈。 经质证，奇台方正公司对该证据的真实性、关联性、合法性均不认可。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 鉴于该组证据均为复印件，无原件可供核对，且奇台方正公司对该证据的真实性不予认可，故本院对该组证据的真实性不予确认。 14.房产面积测量报告一份。拟证实奇台方正公司将原本规划的库房改建成门面房，导致A2栋由三层变更为四层后无法办理产权证书。 经质证，奇台方正公司对该证据的真实性认可，但称2013年9月2日作出的测绘报告不显示不计容的地下室，但2016年3月2日作出测绘报告可显示不计容的地下室。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 鉴于奇台方正公司对该证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。 15.短信截屏、证明四页。拟证实鉴定机构采用的鉴定样材为复印件。 经质证，奇台方正公司对该证据的真实性、关联性、合法性均不认可。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 鉴于该组证据均为复印件，且奇台方正公司、农业银行奇台县兵团支行对该证据的真实性不予认可，本院对该组证据的真实性不予确认。 16.收条一份。拟证实奇台方正公司在收到夏季夫提交的办理产权证书的相关资料后，至今未办理产权证书，其应承担相应的违约责任。 经质证，奇台方正公司对该证据的真实性认可，但称夏季夫提交材料不全，奇台方正公司多次催促其补交剩余材料未果。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可，认为与其无关。 鉴于奇台方正公司对该证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。 奇台方正公司提交证据如下： 1.新疆新蓝天（奇台）律师事务所执业许可证书一份。拟证实新疆新蓝天（奇台）律师事务所系具有独立执业许可的法律服务机构，其与新疆新蓝天律师事务所执业地点分别在奇台县和昌吉市，二者独立核算没有利益冲突，一审双方委托诉讼代理人身份得当，不存在违反法定程序的行为。 经质证，夏季夫对该组证据的真实性认可、关联性不认可。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性认可。 鉴于夏季夫、农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性不持异议，本院对该组证据的真实性予以确认。 2.建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、奇台县房屋建设工程竣工综合验收表、奇台县北门蔬菜综合市场建筑红线图、关于北门市场A2楼情况说明各一份。拟证实双方诉争的A2楼系合法建筑。 经质证，夏季夫因该组证据系复印件故对其真实性不予认可。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性不认可。 鉴于该组证据均为复印件，无原件可供核对，且夏季夫对该证据的真实性不予认可，本院该对该组证据的真实性不予确认。 3.明细一份、中国农业银行业务凭证五张。拟证实截止2020年奇台方正公司已为夏季夫垫付银行按揭款项共计1120051.91元。 经质证，夏季夫对该组证据的真实性、关联性、合法性不予认可。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性认可。 鉴于农业银行奇台县兵团支行对中国农业银行业务凭证的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。因明细系奇台方正公司单方制作，故本院对该证据的证明力不予确认。 4.录音一份。拟证实双方前往不动产登记中心询问案涉房屋办理不动产产权证书事宜，夏季夫因家庭原因未提交相关资料导致案涉房屋产权证书未办理，故奇台方正公司不存在逾期办证的违约行为。 经质证，夏季夫对该组证据的真实性不认可，认为双方已达成约定以房租还贷，奇台方正公司将夏季夫交付的房屋租赁给案外人经营“大唐饭庄”。农业银行奇台县兵团支行对该组证据的真实性、关联性、合法性认可。 鉴于该录音并非通过合法途径取得且夏季夫对该证据的真实性不予认可，故本院对该组证据的证明效力不予确认。 农业银行奇台县兵团支行未提交新证据。 本院依职权调取奇台县不动产登记中心出具《说明》以及奇台县自然资源局出具《关于北门综合市场建设项目A2#商业楼相关情况说明》各一份。经质证，夏季夫对该证据拒绝质证，并称法院调取证据程序不合法，要求法院三级答复完毕后再行发表质证意见。奇台方正公司、农业银行奇台县兵团支行对该证据的真实性认可。 本院对该组证据的真实性予以确认。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，奇台县不动产登记中心于2020年7月2日出具《说明》，载明：夏季夫（身份证号码：×××）有坐落于××县不动产一套，面积935.78平方米。于2014年在房管所办理了预售登记手续，该不动产至今未在我中心办理不动产权证书。 同日，奇台县自然资源局出具《关于北门综合市场建设项目A2#商业楼相关情况说明》（以下简称情况说明）一份。载明：1.A2#商业楼有无相关违规违建行为。我局核查该A2#商业楼于2014年5月28日在原奇台县规划局根据建设单位提交的申请报告、发改委立项批复、环保局环境影响登记表、国土局土地证、西北湾乡柳树河子村民委员会相关证明等相关文件和手续，办理了建设用地及建设工程规划许可证，A2#楼规划为地下1层、地上2层局部3层，该项目A2#楼平面尺寸符合相关规划要求，无违规违建行为。2.A2#楼地下负1层级3层使用功能是否改变。A2#楼地下负1层规划为库房，A2#楼规划为商业楼，实际为商业建筑（根据城市规划管理技术规定中相关要求，城市建设用地适建范围内商业用地适宜建设包括市场、商办综合楼、旅馆、宾馆、商业服务等设施建筑）。3.奇台县北门市场A2区办理不动产权证书相关情况。奇台县北门市场A2区于2011年由奇台县方正一分公司开发建设。于2013年开始施工，并于2014年竣工，该整体项目用地面积为40803㎡，用途商业。该房产公司于2018年携办理不动产权证书材料来我中心办理A2区的不动产权证书，在核查资料时发现，A2区地下室未在该区规划容积率内，因不在容积率内的不予分摊土地面积，而我中心秉持房地一体登记的原则，无土地的房产不予登记，故地下室未办理不动产权证书，现该土地上不动产均可为商户办理不动产权证书。另反映人夏季夫前期在不动产登记中心自行申请登记不动产权时（A2区）所提供登记资料不全，登记中心根据资料不全不予登记的原则，未进行登记，待该房产公司提供反映人夏季夫登记资料齐全后，不动产登记中心将为其办理相关不动产登记手续。 本院认为，本案争议焦点为：1.一审是否违反法定程序；2.夏季夫主张奇台方正公司给付赔偿金877610元、利息415981.8元及违约金17880元有无事实及法律依据；3.奇台方正公司主张夏季夫给付利息及违约金有无事实及法律依据。 焦点一，夏季夫认为一审法院允许同一律师事务所的律师同时代理夏季夫和奇台方正公司参加诉讼，违反法定程序。本院经审查后认为，根据《中华人民共和国律师法》的规定和司法部的相关批复，该行为属于违反法律职业规范的行为，不属于违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的事由，故夏季夫认为一审法院违反法定程序的上诉请求，于法无据，本院不予支持。 焦点二，夏季夫认为奇台方正公司存在欺诈销售的行为，故应给付其赔偿金877610元【（1166.73㎡-935.78㎡）×3800元/㎡】。本院经审查后认为，欺诈行为是一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，首先，根据双方于2013年签订的《商品房买卖合同》约定，如产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以测绘部门出具的测绘报告中最终测绘的面积为准，单价保持不变，总价多退少补。其次，案涉房屋竣工后，因共有面积变为一、二层过道及二层卫生间的面积由一、二层分摊，其余共有面积参与全楼分摊，故嘉诚测绘公司于2016年3月2日出具的新嘉测字（2016）奇001号测量报告，案涉房屋面积由1166.73㎡（套内面积857.26㎡、公摊面积309.47㎡）变为935.78㎡（套内面积866.04㎡、公摊面积69.74㎡）。由此可以反映，案涉房屋因公摊计算方式发生变化导致预售房屋的面积与实际交付的面积产生差异，且差异在于公摊面积的减少而非套内面积减少导致。最后，夏季夫提交的证据不足以证实奇台方正公司在销售时明知案涉房屋的产权登记面积，故意告知其虚假情况或隐瞒真实情况，致使夏季夫因该错误而作出购买房屋的意思表示。综上，夏季夫该项上诉请求，无事实依据，本院不予支持。 夏季夫认为因奇台方正公司交付的房屋面积减少导致其多向银行贷款1103400元，由此奇台方正公司应给付夏季夫自2015年2月至2019年12月期间产生的利息损失415981.8元。奇台方正公司认为合同并未约定退还房款应支付利息损失，故其不应向夏季夫给付应退还房款的利息。本院经审查后认为，双方签订的《商品房销售合同》中约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，单价保持不变，总价多退少补。嘉诚测绘公司作出的新嘉测字（2016）奇001号房产面积测量报告后，奇台方正公司知道或者应当知道案涉房屋面积存有差异这一事实，但其并未及时向夏季夫退还多支付的房款、契税、印花税及维修基金，给夏季夫造成的损失，一审法院判决奇台方正公司就多收取的房款877610元、契税26328.3元、印花税438.81元、维修金8867.48元，按银行按揭贷款利率7.38%支付夏季夫自2016年4月至2019年12月期间的利息274731元，并无不当，本院予以确认。奇台方正公司的该项上诉请求，本院不予支持。 奇台方正公司认为因夏季夫提供资料不全导致其未能按期办理房屋产权证书，故其不存在违约行为，不应承担违约金17880元。本院经审查后认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，奇台方正公司作为出卖人，应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，奇台方正公司提供的证据不足以证实案涉房屋未办理权属登记系因夏季夫未提供资料所致，故其应承担举证不能的责任。另，奇台方正公司认为夏季夫该项主张超过诉讼时效。首先，奇台方正公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，本院不予支持。其次，即便夏季夫并未在诉讼时效内就该项诉讼请求起诉，但根据奇台方正公司的陈述以及奇台县自然资源局出具的《情况说明》，可以反映双方曾就案涉房屋办理产权登记事宜多次协商，夏季夫向奇台方正公司主张履行该义务的行为，导致诉讼时效中断。综上，奇台方正公司认为夏季夫主张逾期办理产权登记的违约金，超过诉讼时效，缺乏依据，本院不予支持。 焦点三，奇台方正公司认为夏季夫未按时向农业银行奇台县兵团支行偿还贷款，导致其为夏季夫垫付截至2019年3月期间的按揭贷款899941.54元，夏季夫应当承担由此产生的利息损失。本院经审查后认为，双方对一审判决中认定奇台方正公司退还夏季夫房款及税费合计992705.41，夏季夫应偿还奇台方正公司截止2019年3月期间垫付房款899941.54元均未提起上诉。奇台方正公司向夏季夫交付的房屋面积与合同约定的房屋面积差异为230.95㎡，其亦未在新嘉测字（2016）奇001号房产面积测量报告作出后及时向夏季夫退还房款，存在违约行为，且夏季夫与奇台方正一分公司就奇台方正公司垫付按揭贷款与房租相抵付事宜所签订的《房屋租赁协议书》，亦未按约履行。奇台方正公司作为房地产开发公司，其违约行为对导致夏季夫超期还款行为存在一定关联性。综上，奇台方正公司主张夏季夫给付垫付款利息及违约金的上诉请求本院不予支持。 另，夏季夫上诉请求要求解除其与农业银行奇台县兵团支行的《个人购房担保借款合同》，并由奇台方正公司承担剩余贷款的清偿责任。因该上诉请求并不属于第一审程序中原告的诉讼请求，且方正公司对该项上诉请求不同意在本案中进行处理，夏季夫可以另行起诉。 综上所述，夏季夫、奇台方正公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27751元（上诉人夏季夫预交16442元，上诉人奇台县方正房地产开发有限责任公司预交11309元），由上诉人夏季夫负担16442元，上诉人奇台县方正房地产开发有限责任公司负担11309元。 本判决为终审判决。 审判长  周美蓉 审判员  胡 婧 审判员  马少飞 二〇二〇年九月九日 书记员  王 璐