黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1689号上诉人（原审被告）：赵强，男，1983年12月1日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。被上诉人（原审原告）：大庆市彤城物业管理有限公司，住所地大庆市高新区锦绣华城小区院内物业服务楼。法定代表人：庄长胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：高志敏，女，1971年2月19日出生，满族，大庆市彤城物业管理有限公司员工，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：宋可，黑龙江庚辰律师事务所律师。上诉人赵强因与被上诉人大庆市彤城物业管理有限公司（以下简称彤城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵强上诉请求：1.撤销一审判决中“赵强于本判决生效后十日给付大庆市彤城物业管理有限公司2016年1月7日至2019年12月31日物业费12,512.44元的判项，并依法予以改判。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为，国务院《物业管理条例》第六十五条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉，本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。”根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务外，物业公司也应该履行法定的通知交纳义务。本案在一审诉讼过程中，被上诉人没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。三、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被上诉人在起诉状中要求上诉人支付2016年-2019年物业费，违约金的计算方式也是按照上一年物业费的千分之一计算；同时前期物业管理服务协议约定高层住宅物业服务费用24.78元/年/平方米，而被上诉人主张高层住宅物业服务费用是23.868元/年/平方米，说明物业服务费用每年会有变化，可见每年的物业服务费用具有独立性。物业管理服务合同是委托合同中的一种，应归属于继续性合同。继续性合同的特点就是由一个整体的合同来固定着双方大概的合同权利义务，随着时间的推移，产生新的权利义务；再往前时间经过，再产生新的权利义务。这样每一个时间推移所产生的新的权利义务，就具有相对独立性，构成一个相对独立的债权债务。因此，在这种情况下适用诉讼时效就不应该以整个合同一体适用，而应该就每个相对独立的履行部分来分别计算，分别适用诉讼时效。也就是说，第一个交费期没有交付，诉讼时效就从第一个交费期应该交费的最后一天之次日开始起算；同样，第二个交费期没有交付，诉讼时效就从第二个交费期应该交费的最后一天之次日开始起算，以此类推来适用诉讼时效。综上，一审法院以“物业管理服务协议对物业费具体交纳的时间没有明确约定，彤城物业公司履行协议”，不采纳上诉人主张2016年物业服务费用超过诉讼时效的判决，违反民法总则对于诉讼时效的规定，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。彤城物业公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.答辩人的起诉符合法律规定。《物业管理条例》及《物业管理条例司法解释》只是规定经业委会催要或经书面催要后业主仍不缴纳物业费时，物业公司起诉至法院主张物业费法院应予支持，并未规定未经业委会催要或书面催要法院不应支持，对于法律规定不能做此扩大解释，况且有很多小区并没有设立业委会，如本案案涉小区，所以若对《物业管理条例》做上诉人所陈述的扩大解释，将有相当多的物业管理企业丧失诉权，这不符合立法目的。另外，根据《大庆市物业管理条例》第三十六条的规定:“违反物业服务合同的约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业可以督促其限期交纳，也可以按照约定申请仲裁或者依法提起诉讼”。从该条规定看，业委会督促交纳与后面一段是以分号相隔，也就是说业委会督促交纳与物业企业起诉是并列的而非是先决条件。物业服务企业针对拖欠物业费的业主可以依法提起诉讼。况且答辩人与上诉人的物业服务合同纠纷一案，已经经过一审程序，完全可以视为向上诉人进行了书面催要。2.本案诉讼时效并未超过。首先答辩人与案涉小区业委会的物业服务合同并未约定物业费交纳具体日期，所以答辩人主张并未超过诉讼时效。另外，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定:“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”物业服务合同是属于同一合同分期履行，应按最后一期履行期限届满之日起计算时效。3.答辩人服务符合标准。答辩人在案涉小区最初的物业合同到期后，因案涉小区没有业委会，经相关主管部门同意继续按原合同标准对案涉小区进行服务，答辩人的服务是经过物业主管部门随时监督的，若有不达标的情况主管部门会立即要求整改及处罚，不存在答辩人所述的服务不达标情况。而根据谁主张谁举证的原则，上诉人若认为答辩人未按合同约定服务，应由上诉人举证。综上，原审判决正确，应予维持。彤城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令赵强支付物业费12,512.44元及自2017年1月1日起至实际给付之日止的违约金（按日千分之一标准，暂计算至2019年12月31日为5,775.54元）；2.判令赵强承担本案诉讼费用。审理中，彤城物业公司撤回要求赵强给付违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：大庆市高新区锦绣华城小区至今未成立业主委员会，彤城物业公司系该小区的物业服务企业，赵强系锦绣华城小区A5-1-402室房屋所有权人，房屋建筑面积为131.69平方米。2011年1月8日，彤城物业公司（乙方）与赵强（甲方）签订前期物业管理服务协议，约定彤城物业公司对案涉房屋实行物业管理服务，高层住宅物业服务费每年每平方米24.78元；彤城物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的，赵强有权要求彤城物业公司限期改正，逾期未改正造成损失的，承担相应的法律责任；赵强违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，彤城物业公司有权要求补交并从逾期之日起每天按1‰交纳违约金，或中止部分或全部物业管理服务直至其缴清应缴费用。合同签订后，彤城物业公司在2016年1月7日至2019年12月31日期间按合同约定为该小区提供了物业服务。赵强主张物业费按每月每平方米1.989元计算，赵强欠付彤城物业公司2016年1月7日起至2019年12月31日物业费12,512.44元。另查明，2016年12月1日大庆市住宅物业服务内容备案表中区级主管部门意见栏载明：经核查服务内容与实际相等，备案期限2016年1月1日－2016年12月31日。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。彤城物业公司与赵强签订的前期物业管理服务协议，系真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。彤城物业公司已按合同约定提供了物业服务，赵强对彤城物业公司在2016年1月7日至2019年12月31日期间提供物业服务的事实也予以认可，故赵强应当按约定交纳物业服务费。赵强关于彤城物业公司物业服务不达标的抗辩意见，因未提供充分证据证明，不予支持。赵强关于彤城物业公司主张的2016年物业费已超过诉讼时效期间的抗辩意见，因物业管理服务协议对物业费具体交纳的时间没有明确约定，且彤城物业公司一直履行协议，持续为案涉小区提供物业服务，故赵强此项抗辩意见，一审法院亦不予采纳。彤城物业公司要求赵强交纳物业费12,512.44元的诉讼请求，未超过法律规定和协议约定，本院予以支持。彤城物业公司自愿撤回要求被告给付违约金的诉讼请求系对其自身权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：赵强于本判决生效后十日内给付大庆市彤城物业管理有限公司2016年1月7日至2019年12月31日物业费12,512.44元。案件受理费129元，大庆市彤城物业管理有限公司负担73元，赵强负担56元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赵强提交了彤城物业公司二楼公示的物业服务收费标准表一张，证明收费项目合计与实际收费标准不一致，相差了0.015元/平方米/月，另证明被上诉人依然收取物业综合服务项目费，该费用自2016年起即被取消。被上诉人彤城物业公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，公示收费标准表制作时因工作人员疏忽，遗漏了避雷系统服务费0.015元/平方米/月。另,上诉人补强出示一审提交的视频16段、照片22张的原始载体手机一部，被上诉人质证称对该组证据的真实性无异议，对证明问题的质证意见同一审意见。被上诉人彤城物业公司提交物业服务收费标准备案表一份，证明被上诉人一审主张的物业服务收费标准与备案的收费标准一致。上诉人赵强质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，备案表中合同的起止时间与本案的服务时间不一致。本院对以上证据的真实性予以确认，对证明的问题将综合全案证据认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，彤城物业公司提供物业管理服务，赵强作为业主应当承担交纳物业管理费的义务。赵强抗辩物业服务收费过高，小区物业服务不达标，但没有充分证据予以证实，不构成拒绝或少交纳物业费的正当理由。且其拒绝交纳物业费的行为不仅影响物业公司的正常经营，而且也不利于小区的维护整改，有损于全体业主的合法权益。故赵强应依合同约定向彤城公司交纳物业服务费用。关于赵强主张2016年物业费已超过诉讼时效期间的上诉主张，一审法院认定正确，并进行详细的论述，本院予以确认。综上所述，赵强的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113元，由上诉人赵强承担。本判决为终审判决。审判长  李艳艳审判员  周 洋审判员  孙 妍二〇二〇年九月十四日法官助理张凯书记员许满