广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7848号原告：杨晓霞，女，1982年9月4日出生，瑶族，住广东省龙门县**********，公民身份号码441************02X。委托诉讼代理人：李江友，广东顺晖律师事务所律师。被告：广东杰坤酒店管理有限公司，住所地：佛山市南海区*****************至16层、17层1701房，统一社会信用代码91440604MA4UKKL92N。法定代表人：黄某1。被告：广州杰坤物业管理有限公司，住所地：广州市白云区************************，统一社会信用代码91440101MA59LW356R。法定代表人：黄某2。两被告共同委托诉讼代理人：李伟，广东合邦律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：梁曦文，广东合邦律师事务所实习律师。原告杨晓霞诉被告广东杰坤酒店管理有限公司(以下简称杰坤酒店公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序并于同年5月29日公开开庭进行审理，同年7月24日本院根据原告申请追加广州杰坤物业管理有限公司(以下简称杰坤物业公司)为本案被告并于2020年9月4日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人李江友与两被告共同委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告杰坤酒店公司于2018年1月18日签订的物业租赁合同；2.解除原告与被告杰坤物业公司与2018年1月18日签订的委托经营管理合同；3.两被告向原告返还租金15万元、赔偿原告装修款损失5万元、利息（以20万元为本金自2018年1月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清日止）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年1月，原告与被告杰坤酒店公司签订《物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告向被告杰坤酒店公司购买位于佛山市南海区**************第十七层08单元的房屋。合同签订后，原告向被告杰坤酒店公司支付了房款150000元及装修款50000元。被告杰坤酒店公司在派发的宣传资料上明示“即买即收益，高回报，零风险”，被告杰坤酒店公司的销售人员向原告陈述涉讼房屋是出售给原告，原告具有所有权。但租赁合同签订后，被告杰坤酒店公司至今未向原告交付房屋，涉讼合同约定被告杰坤酒店公司仅享有租赁权，没有所有权和处分权，原告无法实现合同目的，故要求解除与被告杰坤酒店公司签订的租赁合同及与与被告杰坤物业公司签订的《委托经营管理合同》（以下简称委托经营合同）。被告杰坤物业公司与被告杰坤酒店公司是关联企业，两公司实际控制人均为黄某1，故被告杰坤物业公司应对被告杰坤酒店公司的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身的合法权益，故起诉。两被告共同辩称，请求驳回原告全部诉请。原告与被告杰坤酒店公司签订的是租赁合同，不是买卖合同，原告已委托杰坤物业公司对涉讼商铺统一招商、统一管理，因此实际上原告已交付商铺给杰坤物业公司进行管理，故商铺已交付。被告杰坤酒店公司没有做虚假宣传，原告与杰坤酒店公司在签订合同时应清楚知悉双方权利义务，合同签订至原告起诉，已将近两年，根据合同法、民法总则，即使原告对合同条款有误解，已超出除斥期间；原告与杰坤物业公司签订委托经营合同，原告每月均已收到收益款，因此原告对双方的合同权利义务清晰，不存在误解。本案纠纷产生，是因为疫情发生后，杰坤物业公司发送的一封推迟支付收益的信，原告不愿意延期收取收益，故起诉。杰坤物业公司正大力推行复工复产，如合同解除，则杰坤物业公司所招聘的商户无法继续经营，会导致杰坤物业公司的经营倒闭、无法经营，因此为帮持企业复产复工，应驳回原告诉请。委托经营合同是原告与杰坤物业公司签订的，与被告杰坤酒店公司无关，被告杰坤酒店公司举证中涉及委托经营合同部分的被告系笔误，是原告与杰坤物业公司签订的，杰坤物业公司按委托经营合同约定统一招商、统一管理，及时将收益支付给原告，原告收取收益后从未提出任何异议，杰坤物业公司目前仍按原告委托管理涉讼物业，杰坤物业公司无任何违约情形，原告要求解除与杰坤物业公司的委托经营合同无事实及法律依据。杰坤物业公司与杰坤酒店公司是独立主体。诉讼中，当事人为证明其诉讼请求及主张的事实提供证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。经审查，当事人对对方提交的真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：原告提交的宣传单、金沙领海租值收益预估表，被告提交的土地使用权租赁合同转移协议书、照片、情况说明、平面图，本院结合全案情况进行综合认定。本院经审理认定以下事实：位于南海区大沥镇黄岐泌冲建设大道29号的18层全幢大楼办理了不动产权证书，权利人为南海区大沥镇渔业经济联合社，证书号为粤（2018）佛南不动产权第0199769号。2016年10月27日，佛山市南海区大沥镇渔业经济联合社（甲方）、广州锦都商务大酒店有限公司（乙方）、杰坤酒店公司（丙方）签订《土地使用权租赁合同转移协议书》，载明甲乙双方于2013年12月31日签订了《土地使用权租赁合同书》，乙方作为承租方租赁甲方位于佛山市南海区*********以北及海北大道以西（泌一新村东侧）的原渔业村工业园地块，建设海北商业综合楼项目，甲乙双方又签订《土地使用权租赁补充协议书》。三方均同意乙方将原合同及补充协议的所有权利和义务一并转移给丙方，乙方脱离原合同的租赁关系，丙方自签订协议书之日起承接原合同及补充协议中承租方的所有权利和义务，取代乙方成为原合同的唯一承租人，继续履行原合同及补充协议；等等。2018年1月18日，原告（认租方、乙方）与被告杰坤酒店公司（出租方、甲方）签订租赁合同，约定：租赁物业为南海区大沥镇黄岐泌冲建设大道29号第十七层08单元，租赁物业使用面积为22平方米；租赁期限为20年，自2018年3月1日至2038年2月28日，该租赁期限届满后，双方同意续签5年，续签后合同期限自2038年3月1日至2043年2月28日，鉴于双方友好、长期合作，甲方象征性收取续签后合同的租金总价款1元；乙方承租物业后即将物业委托甲方选聘的物业管理公司即杰坤物业公司，乙方自2018年3月1日起开始享有委托经营收益，详见乙方与甲方选聘的物业公司签订的委托经营合同的约定；租赁物业的租金按建筑面积计算，每平方米单价为一口价元，租金总价款为150000元，乙方应一次性支付；乙方确认并同意在承租物业后将物业委托甲方选聘的物业公司统一招商、统一经营及统一管理；在合同期限及续签合同期限内，乙方均同意将全部租赁物业委托甲方选聘的物业公司进行招商、装修装饰、经营及管理，乙方不得以任何形式干涉、影响、中断甲方,否则视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方已支付的全部款项不予退回，乙方还需赔偿甲方的经济损失；乙方在合同租赁期限或续签的合同期限届满前单方面解除合同，视为乙方违约并按前述违约责任承担责任，如乙方未按合同约定支付租金，甲方有权要求乙方在指定期限内支付或单方解除合同；甲方不得在无正当理由的情况下单方解除合同，否则退还乙方所交的租金总价款并向乙方支付未使用期限的租金同等金额的违约金；乙方自委托甲方选聘的物业公司统一管理经营物业第六年起，如要求提前解除合同，需向甲方提出书面申请，甲方审查后可无息返还租金总价款，合同的权利义务终止；第九条第4点约定乙方自委托甲方选聘的物业公司统一经营管理物业满十年（含第十年），双方同意按如下任一方式处理：4.1甲方有权要求租赁物业自合同租赁期限第十一年开始的委托经营收益按不低于最近一年的委托经营收益执行，由乙方与甲方选聘的物业公司重新签订委托经营管理合同；4.2乙方有权在委托甲方选聘的物业公司统一经营管理满十年之日起一个月内要求甲方无息返还本合同约定的租金总价款，合同的权利义务终止；4.3甲方有权单方将约定的租金总价款无息返还乙方，合同的权利义务终止；等等。同日，原告（甲方）与被告杰坤物业公司（乙方）签订委托经营合同，约定：甲方将涉讼物业自2018年3月1日起至2043年2月28日的使用权和经营权全部、独占委托给乙方，甲方在上述期间不得自行或委托、允许他人使用、干涉、经营或管理，乙方自行决定委托经营期间的经营管理模式，包括但不限于统一业态规划、统一招商运营、统一商业策划、统一宣传推广及统一装修等；委托经营收益自2018年3月1日起开始支付，每月25日支付上一自然月的收益，逾期支付超过1个月，乙方应以应付未付的收益为基数，参照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍计算利息向甲方支付违约金；委托经营的第一至五年每年收益为合同价10%，即2018年3月1日至2023年2月28日每月委托经营收益为1250元，第六至十年每年的收益为合同价11%，即2023年3月1日起至2028年2月28日每月委托经营收益为1375元，本合同满十年，标的物业从第十一年开始的委托经营事宜按甲方与杰坤酒店管理公司签订的租赁合同第九条第4款执行，如采用租赁合同第九条4.1执行的，甲、乙双方需重签委托经营管理合同，如采用4.2或4.3执行，则本合同权利义务终止，乙方无需支付任何委托经营收益；等等。2018年1月18日，被告杰坤酒店公司向原告出具收据，载明收到金沙领海客户杨晓霞1708房一次性全款150000元。同日，广州房又房电子商务有限公司向原告出具收据，载明收到杨晓霞金沙领海1708房装修款50000元。自2018年11月起至2020年1月、2020年4月，被告杰坤酒店公司法定代表人黄某1的账户每月向原告转账1250元。被告杰坤物业公司与黄某1均出具情况说明，称被告杰坤物业公司通过黄某1个人账户向包括原告杨晓霞等投资者支付委托经营收益。2020年3月28日，原告（甲方）与被告杰坤酒店公司（乙方）签订《和解协议书》，载明双方自愿解除于2018年1月18日签订的《物业租赁合同》；乙方应于2020年6月15日前向甲方返还租金150000元及装修款25000元（装修款由广州房又房电子商务公司收取，由广东杰坤酒店管理有限公司负责收回）合计175000元，逾期支付应向甲方支付日百分之一的违约金；甲方收到上述款项后，双方的债权债务结清，互不追究对方的任何法律责任；等等。另查明，被告杰坤酒店公司与被告杰坤物业公司均为自然人独资公司。2020年4月3日，原告提起本案诉讼。诉讼中，1.两被告确认收到原告支付的款项150000元，原告及两被告均确认至法庭辩论终结时，原告共收取了涉讼房屋的收益款35000元，原告同意收益款在本案一并处理。被告杰坤物业公司不同意将收益款在返还给原告的租金中进行抵扣，经本院释明后明确在本案中不提起反诉。2.两被告陈述涉讼房屋的房号是被告自编号，因双方约定由被告杰坤物业公司统一对外经营、管理，故后按照商户经营需要将整层楼的房屋进行重新分隔及装修，故租赁合同的房号与装修后的房号面积不一致，但可根据被告杰坤酒店公司提交的每层楼平面图确定每间房位置。原告对被告提交的每层楼的平面图不予确认，并称因签订租赁合同时没有分户图作为合同附件，且原告只在被告杰坤酒店公司安排下看了样板房，故无法确定涉讼房屋位于所在楼层的具体位置。3.原告陈述和解协议约定的款项是抵扣了原告收取的每月收益款后的金额，因被告杰坤酒店公司不履行和解协议，故主张按照实际支付和收取的款项提出诉讼请求。被告杰坤酒店公司以装修费并非支付给被告杰坤酒店公司、委托经营合同并非与被告杰坤酒店公司签订，故其不能代替第三方签订和解协议为由，和解协议应无效，不同意履行和解协议。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。虽然原告与被告杰坤酒店公司签订了和解协议，但原告明确按诉讼请求主张两被告的责任，被告亦明确不履行和解协议，即双方就不再履行和解协议达成一致。原告与被告杰坤物业公司签订的委托经营合同是基于原告与被告杰坤酒店公司签订的租赁合同，故租赁合同与委托经营合同为主合同和从合同的关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”原告与被告杰坤酒店公司签订的租赁合同约定原告一次性支付一定对价、被告杰坤酒店公司将合同项下物业给予原告使用一定期限，形式上该合同权利义务符合租赁合同特征，本案应为租赁合同纠纷。但原告与被告杰坤酒店公司签订的租赁合同约定原告一次性支付一定对价，取得合同项下物业25年使用权，对价是按该物业的每平方米单价计算，而非按月或按年支付租金以取得该物业的使用权，故该合同具备有“以租代售”性质。租赁合同约定的租赁物房号为被告自编号，仅约定了租赁物的面积，未将标明租赁物明确位置的图纸作为合同附件或与原告就租赁物的位置进行确认，现原告对被告单方制作的每层楼房号分布平面图不予认可，双方未能就租赁物的位置达成一致。租赁合同也未对租赁物的交付进行明确约定，仅载明原告在承租物业后将物业委托被告杰坤酒店公司选聘的物业公司统一招商、经营、装修和管理，原告仅能通过与被告杰坤物业公司签订的委托经营合同每月取得固定的收益，十年期满后继续通过委托经营的方式获得收益或者由被告杰坤酒店公司返还原告支付的租金总价款本金后不再履行合同，可见根据约定被告杰坤酒店公司无须将约定的租赁合同项下的租赁物实际交付原告，被告杰坤酒店公司将每层楼按照面积划分后分别与原告等业主签订租赁合同的行为扰乱社会正常经济秩序，故其与原告签订的租赁合同应属无效合同，原告与被告杰坤物业公司签订的委托经营合同作为从合同亦属无效，本案按无效合同清理结算处理。原告主张被告杰坤酒店公司承诺出售租赁合同项下的物业予原告，销售过程中存在欺诈缺乏依据，本院不予采纳。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除租赁合同、委托经营合同没有法律依据，本院依法不予支持。两被告以合同有效、应当继续履行为由进行抗辩缺乏理据，本院不予采纳。因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告请求被告杰坤酒店公司返还已收取的款项150000元符合法律规定，本院依法予以支持。虽然原告将装修款50000元支付至案外人账户，但根据原告与被告杰坤酒店公司的约定可知实际的装修利益是由被告杰坤酒店公司享有，故本院认定被告杰坤酒店公司应赔偿原告装修损失。两被告均为自然人独资企业，委托经营合同约定的应该当由被告杰坤物业公司支付给原告的收益均为被告杰坤酒店公司的法定代表人黄某1转账支付，两被告对此未作合理解释，故本院认定两被告属于关联企业。原告主张被告杰坤物业公司就上述付款义务承担连带清偿责任，本院予以支持。现原告同意原告已收取的收益款35000元在本案中一并处理，为免讼累，本院在两被告应当返还的款项中进行抵扣，即本案中两被告实际应退还给原告的款项为115000元。合同无效，双方均存在过错，但考虑到被告杰坤酒店公司收取的原告支付的款项，给原告造成了资金占用损失，本院酌情确定两被告应付自起诉之日起应返还款项的利息予原告，即本案中两被告应支付以115000元为本金自2020年4月3日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告。原告主张超过的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告杨晓霞与被告广东杰坤酒店管理有限公司于2018年1月18日签订的《物业租赁合同》无效、原告杨晓霞与被告广州杰坤物业管理有限公司于2018年1月18日签订的《委托经营管理合同》无效；二、被告广东杰坤酒店管理有限公司、广州杰坤物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还115000元，并以115000元为本金自2020年4月3日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告杨晓霞；三、被告广东杰坤酒店管理有限公司、广州杰坤物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修款损失50000元予原告杨晓霞；四、驳回原告杨晓霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2150元（原告已预交），由原告负担一半1075元，两被告负担一半即1075元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年九月九日书记员 邓洁婷