广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0512民初74号原告（执行案外人）：汕头市泽林贸易有限公司，住所地汕头市潮南区*******委金光南路东侧。法定代表人：周某2。委托诉讼代理人：马少雄，男，系该公司员工。被告（申请执行人）：广东东楚建设有限公司，住所地汕头市濠江区*************。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：郑惠娜，广东腾翔律师事务所律师。被告（被执行人）：经纬集团华南贸易广场开发有限公司，住所地汕头市潮南区****旁华南贸易广场内。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：雷金利，男，系该公司员工。第三人（被执行人）：周育喜，男，1962年7月16日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区****峡山广汕公路峡山路段220号308户，公民身份号码440************435。原告汕头市泽林贸易有限公司（下称泽林公司）诉被告广东东楚建设有限公司（下称东楚公司）、经纬集团贸易广场开发有限公司（下称经纬集团）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序进行审理。2020年7月10日，本院依法追加第三人周育喜参加本案诉讼。本院于2020年8月20日公开开庭审理了本案，泽林公司的委托诉讼代理人马少雄，东楚公司的委托诉讼代理人郑惠娜、经纬集团的委托诉讼代理人雷金利到庭参加诉讼，第三人周育喜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泽林公司向本院提出诉讼请求：1.判决暂停拍卖经纬集团名下的位于汕头市潮南区******旁华南贸易广场第九街46号至50号连四层（权证号：粤房地权证0597100号，房产面积：7351.4平方米）的房地产；2.确认泽林公司对该房地产享有继续租赁至2027年11月30日止的权利和同等条件优先购买的权利（继续租赁至2027年11月30日租金3800000元）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：泽林公司向经纬集团承租位于汕头市潮南区******旁华南贸易广场第九街46号至50号连四层（权证号：粤房地权证0597100号，房产面积：7351.4平方米）房地产，租赁期限至2027年11月30日止，因此，泽林公司对该房地产享有租赁权和同等条件优先购买权。现上述房产在东楚公司与经纬集团民间借贷纠纷一案中被法院进行公开拍卖，损害了泽林公司的合法权益，特提起诉讼，请依法支持其诉讼请求。东楚公司辩称，1.泽林公司与经纬集团、周育喜存在串通伪造租赁合同和收据的重大嫌疑，请法院予以审查，若涉嫌犯罪应移送相关部门处理；2.即便泽林公司享有租赁权，也不足以阻却对案涉房地产的拍卖；3.泽林公司是否享有案涉房地产的租赁权不属于本案的审查范围。请求法院依法驳回泽林公司的全部诉讼请求。经纬集团对泽林公司的诉讼请求和事实理由无异议。第三人周育喜未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理东楚公司与周育喜、经纬集团民间借贷纠纷一案[（2018）粤0512民初313号]中，根据东楚公司的诉前财产保全申请，于2018年7月27日查封经纬集团位于汕头市潮南区******旁华南贸易广场第九街46号至50号连四层（权证号：粤房地权证0597100号）房地产。后由于周育喜、经纬集团不履行该案生效民事判决确定的付款义务，根据东楚公司的申请，本院立案执行，并拟拍卖上述房地产清偿债务。泽林公司认为其对涉案房地产享有租赁权，向本院提出执行异议。本院以（2019）粤0512执异12号执行裁定书，裁定驳回泽林公司的执行异议。泽林公司不服，向汕头市中级人民法院申请复议。汕头市中级人民法院以（2019）粤05执复38号执行裁定书，指令本院对泽林公司提出的执行异议进行审查。本院受理后，经审查于2019年12月27日作出（2019）粤0512执异18号执行裁定书，裁定驳回泽林公司提出的异议请求。因不服上述裁定，泽林公司于2020年1月16日向本院提起诉讼。泽林公司主张其对案涉房地产享有租赁权，其已经实际占有案涉房地产并支付了全部租金，并提供《房地产租赁合同》、《收款收据》予以证明。其中《房地产租赁合同》显示经纬集团、泽林公司于2007年11月30日签订，约定泽林公司向经纬集团承租址于汕头市潮南区******旁华南贸易广场第九街46号至50号连四层（权证号：粤房地权证0597100号，房产面积：7351.4平方米）的房地产，用途为商业楼房；租期20年，从2007年12月1日至2027年11月30日止；年租金为48万元，租金总额为960万元。自协议生效后六个月内由泽林公司将全部租金960万元支付至经纬集团或经纬集团指定的账户，合同还约定了其他事项。《收款收据》显示经纬集团分别于2007年12月18日、2008年1月8日、2008年3月28日和2008年4月25日、2008年5月26日收到泽林公司租金100万元、100万元、300万元、200万元、260万元，共计960万元。泽林公司当庭表示所有租金均是以现金交付给经纬集团的。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，泽林公司应就其对案涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，泽林公司主张其向经纬集团租赁案涉房地产，并向本院提交了《房地产租赁合同》和缴交租金的《收款收据》，但租赁合同约定案涉房地产的租期长达20年，并在合同生效后六个月内付清20年全部租金，明显与通常租赁惯例不符；在租金支付问题上，泽林公司主张租金全部系以现金形式交付给经纬集团，但支付的五笔租金，少为100万元，多为300万元，如此巨款全部以现金进行交付，显然与常理不符；租赁合同约定的租期自2007年12月1日起，但泽林公司却未能提供自2007年12月以来其实际占有并使用该房地产的确凿证据。综上，泽林公司提供的证据无法形成完整合理的证据链，对于其主张的对案涉房地产享有租赁权，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即使泽林公司与经纬集团存在租赁合同关系，东楚公司依照生效法律文书申请执行案涉房地产与泽林公司主张的其享有的租赁使用权并不冲突。泽林公司对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，现其以其享有案涉房地产租赁使用权为由请求暂停拍卖案涉房地产，理由不成立，依据不足，本院依法予以驳回。第三人周育喜经本院传票传唤不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告汕头市泽林贸易有限公司的全部诉讼请求。案件受理费37200元，由原告汕头市泽林贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于汕头市中级人民法院。审 判 长  林燕芳审 判 员  谢俊光人民陪审员  郑素霞二〇二〇年九月八日法官 助理  张小婉书 记 员  马纯龄附据以判决的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。