四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10868号 上诉人（原审原告）顾小会，女，1978年10月15日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人（原审原告）吴国清，男，1978年10月3日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 二上诉人共同委托诉讼代理人肖林，四川英鼎律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人高鹏飞，四川英鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）成都世豪新瑞物业服务有限公司。住所地：四川省成都市武侯区晋阳路366号。 法定代表人邱丰，总经理。 委托诉讼代理人刘丹，系公司工作人员。 上诉人顾小会、吴国清因与被上诉人成都世豪新瑞物业服务有限公司（以下简称世豪新瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初4109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2010年9月3日，顾小会、吴国清作为买受人以726000元的价格从出卖人成都市××房地产开发有限公司（以下简称××公司）处购得位于高新区××路××号（现为××号）××1栋1单元24层2403号商品房，并于2013年7月1日取得成房权证监证字第××号房屋产权证书，该房屋登记为顾小会、吴国清按份共有，各占50%的份额。同日，顾小会、吴国清（委托方，甲方）就案涉房屋与成都××物业服务有限公司（以下简称××物业服务公司）签订《前期物业管理服务协议》，该协议第二条第一款约定：乙方有权根据有关法律、法规及本协议的规定，结合实际情况，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主／使用人的合法权益。第四条第六款约定：本物业管理区域物业管理服务采用包干制。第四条第七款约定：本物业共有部位、共有设施设备经营净收益，用于弥补本物业管理费的不足。同日，顾小会、吴国清在××公司提供的《业主临时管理规约》上签字，表示其已详细阅读并理解规约内容，同意遵守本规约内的一切条款。该规约第四条第四款约定：利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分，用于弥补建筑区划内物业管理服务费用的不足。属于相关业主共有部分，用于弥补相关建筑物的物业管理服务费用不足。第四条第五款约定：建筑管理服务企业或其他管理人应当至少每半年在建筑区划内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主的监督。第六条约定，在本建筑区划内，根据物业买卖合同，以下部分属开发建设单位所有：1.未出售的地下停车场（库）；2.未出售的房屋及商业用房。第八条约定：业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》《成都市物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。第十二条第四款约定，前期物业管理服务中，业主拒付物业管理服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有首次业主大会会议上的投票权。该协议附件一载明：建筑区划业主共有部分明细，其中共有部分包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。全体业主共有部分，是指建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业管理服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间等部位及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯等设施设备。公共区域：是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、建筑区划内，由全体业主、使用人共同使用的区域。××公司与世豪新瑞物业公司的物业管理服务合同于2012年5月15日进行了备案，由××公司委托世豪新瑞物业公司对××广场·××住宅提供物业服务，物业管理期限为2010年4月12日至2015年4月11日止。后××公司（甲方，委托方）与世豪新瑞物业公司（乙方，受托方）签订《前期物业管理服务合同》，××公司将××广场-××项目委托给乙方实行物业管理。合同载明，物业名称为世豪新瑞物业公司，物业类型为住宅，坐落位置为东至小区道路，南至市政绿化带，西至荣华南路，北至××，建筑面积114101.27平方米。合同第十五条约定：本建筑区划内依法、依约归全体业主所有的建筑物及设施设备委托乙方经营，经营收费范围为电梯轿厢、场地临时租赁、广告位及其他，上述经营管理收入扣除乙方经营成本后，收益用于补贴物业服务经费的不足，乙方应当就上述共有部分的经营所得收入单独列账，并至少半年在建筑区内书面公示经营所得收入的收支情况。该合同自2015年4月12日起至业委会成立、业主大会选聘新的物业服务企业或其他管理人，签订新的物业服务合同止。原审法院于2019年11月13日对“××广场××”小区及小区地下部分区域停车场进行了现场勘验，经勘验查明，××小区共两幢独立住宅楼，呈Ｌ字母形态分布，共设置两处公告栏。小区对应的地下停车场部分区域车位均由成都××有限公司高新店承租使用，负二层有洗车场一家，××小区业主无法通过小区内部停车通道直接驶入上述区域，从小区内部停车通道进入的车辆可停放在××与其相邻的世豪瑞丽小区业主与外来人员（包括访客及商业区域的顾客）共用停车区域，目前存在××小区业主购买或者租赁使用该区域停车位使用的情形。 原审法院另查明，××小区对应地下区域共计两层，成房权证监证字第××号房屋所有权证书载明：建筑面积为93711.22平方米，总层数含地下二层，规划用途为车位，为××公司单独所有，土地使用权证号为成高国用（2010）第8147号、成高国用（2011）第1695号。世豪新瑞物业公司曾用名为××物业服务公司。 认定上述事实的证据有世豪新瑞物业公司提交的当事人身份信息、《商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》、房屋产权证书、备案表、平面图、本院依职权调取的《前期物业服务合同》、房屋产权证书、询问笔录、勘验笔录及双方当事人当庭陈述在卷佐证。 原审法院认为，案件争议焦点为：1.顾小会、吴国清是否有权主张案涉地下室面积不得用于商业活动，已用于商业活动的面积应立即停止并恢复原状；2.顾小会、吴国清主张世豪新瑞物业公司对××二期小区、地下室进行商住分区设置及分区管理是否具备法律和事实依据；3.《前期物业管理服务协议》第四条第七款，《业主临时管理规约》第四条第四款、第十二条第四款是否属于无效条款；4.世豪新瑞物业公司是否已经履行公示小区共有部分经营收益的义务。根据查明的事实，综合评判如下：关于第一、二个争议焦点，首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分属于共有部分。《业主临时管理规约》亦明确了小区属于业主共有部分的范围以及未出售的地下停车场（库）属开发建设单位即××公司所有，且××公司系登记的案涉小区地下车位的所有权人，故顾小会、吴国清主张地下停车场及附属设施设备属于全体业主共有不能成立。其次，××公司系地下停车场车位的所有权人，享有对车位进行占有、使用、收益和处分的权利，而世豪新瑞物业公司仅系受××公司的委托提供物业管理服务，无权决定是否将地下室出租用于商业活动或对地下室进行实体隔离。再次，顾小会、吴国清主张系世豪新瑞物业公司将地下室原有的隔离围墙进行拆除，未提交证据予以证明，不予采信。且住宅部分对应地下室与商业部分对应地下室未隔离并不违反法律、行政法规的强制性规定。最后，顾小会、吴国清主张因外来人员能够自行进入小区，小区存在严重不安全隐患，故对小区亦应进行商住分区隔离与管理，因其未提供充分证据予以佐证，且综合顾小会、吴国清提起诉讼主要目的系要求将小区地下部分区域与相邻区域隔离，故对上述主张不予支持。综上，对顾小会、吴国清主张确认位于成都市高新区××路××号（原××号）××地下室26256.22平方米，世豪新瑞物业公司不得将该述面积用于商业活动，已经用于商业活动的应当立即停止，并恢复原状；以及世豪新瑞物业公司对××二期小区及地下室进行商住分区设置（实体隔离）、分区管理的诉讼请求，不予支持。关于第三个争议焦点，案件中，《业主临时管理规约》系××公司制作，顾小会、吴国清签订《承诺书》载明已详细阅读并理解××公司制定的该规约，现顾小会、吴国清向世豪新瑞物业公司提起确认《业主临时管理规约》部分条款无效系对诉讼主体认识有误，对此不予审查。《前期物业管理服务协议》第四条第六款约定服务采用包干制，第四条第七款约定利用共有部分、公用设施的经营收益用于弥补本物业管理费的不足。顾小会、吴国清主张服务费系包干制，则世豪新瑞物业公司应自负盈亏，条款内容前后矛盾，且第四条第七款系格式条款，扩大了管理者权益，排斥了业主权利，未尽到提示义务，应属无效条款。原审法院认为，《前期物业管理服务协议》符合预先拟定并可重复使用的特征，属于格式合同。但该协议约定服务为包干制与共有部分经营收益用于弥补物业管理费的不足并不矛盾，且共有部分经营收益的用途属于当事人意思自治的范畴，内容符合法律规定，不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，合法有效，对双方均具有约束力。故顾小会、吴国清要求确认《业主临时管理规约》《前期物业管理服务协议》部分条款无效的诉讼请求不予支持。关于第四个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第三款“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况”的规定，以及××公司与世豪新瑞物业公司签订的《前期物业管理服务合同》第十五条、××公司与顾小会、吴国清签订的《业主临时管理规约》第四条第五款的约定，顾小会、吴国清作为案涉小区业主，对小区共有部分的使用和收益情况享有知情权，世豪新瑞物业公司亦有公示利用小区共有部分经营收益情况的义务。世豪新瑞物业公司主张其已在小区公告栏对利用小区共有共用部分经营所得收益情况进行公布，但其提交的证据因真实性无法核实亦不予采信，故世豪新瑞物业公司的答辩意见不能成立。顾小会、吴国清要求世豪新瑞物业公司公示自2015年4月12日至2019年12月25日期间利用××广场××小区共用部分经营所得收益情况，予以支持，公示位置为案涉小区公示栏为宜。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、世豪新瑞物业公司于判决生效之日起三十日内在××广场××小区公告栏内公示2015年4月12日至2019年12月25日期间利用××广场××小区共用部分经营所得收益情况；二、驳回顾小会、吴国清的其他诉讼请求。案件受理费100元，由顾小会、吴国清负担50元、世豪新瑞物业公司负担50元。 宣判后，顾小会、吴国清不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误，原审中上诉人已履行举证责任，证明了案涉小区负一、二层车位属于上诉人小区的配套设施，该车位系被上诉人世豪新瑞物业公司强行实施物理隔离并进行商业经营，上诉人提交的竣工图纸足以证明被上诉人作为物业管理人将案涉小区负一、二层车位与其他商业和其他小区打通进行管理，属于违约行为，故请求撤销原审判决并依法改判。 被上诉人世豪新瑞物业公司二审中辩称，案涉项目包含五个区域，开发商是整体报建分期建设，上诉人所说隔离是分期建设过程中为了保障安全进行的隔离，小区车位所有权为开发商所有，业主和物业公司均无权处分，且前期物业合同和临时规约均未约定地下室不得用于商业活动，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，从世豪新瑞物业公司与顾小会、吴国清签订的《前期物业管理服务协议》及其与案涉小区开发建设单位××公司签订的《前期物业管理服务合同》看，世豪新瑞物业公司为案涉小区前期物业服务企业，其依据上述物业服务协议及相关法律法规的规定为小区提供前期物业服务。根据查明的事实，案涉小区的地下停车位产权登记所有权人为××公司，世豪新瑞物业公司仅提供相关物业服务，无权对案涉停车位进行处分、收益，且顾小会、吴国清提交的证据亦不足以证明世豪新瑞物业公司违反前述物业服务协议约定将案涉小区负一、二层车位强行实施物理隔离进行商业经营并将地下车库打通与其他小区相连进行管理，原审法院综合全案证据判决驳回顾小会、吴国清的诉讼请求并无不当。综上，顾小会、吴国清的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元由上诉人顾小会、吴国清负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈 悦