北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7675号上诉人（原审被告）：北京华冠商业经营股份有限公司，住所地北京市房山区良乡昊天大街56号1号楼。法定代表人：张林，董事长。委托诉讼代理人：张翔宇，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京汇芝教育科技有限公司，住所地北京市通州区马头村西4号1幢2层2233。法定代表人：陈纪章，执行董事。委托诉讼代理人：陈宇，女，该公司经理。委托诉讼代理人：裴立新，北京市通广律师事务所律师。上诉人北京华冠商业经营股份有限公司（以下简称华冠公司）因与被上诉人北京汇芝教育科技有限公司（以下简称汇芝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初37769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华冠公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项并依法改判。事实和理由：1、一审判决无视双方在《房屋租赁合同》中关于违约及损失赔偿计算方法的事先约定，在判令华冠公司赔偿违约金的同时，还赔偿各项经济损失，有违意思自治原则。双方在合同附件中补充约定，因华冠公司原因提前解除合同或调整租赁位置，应支付五个月租金作为补偿，因此汇芝公司因合同解除所产生的损失即使超过五个月租金，华冠公司也不应再负有赔偿义务。2、一审判决未能查清案件事实，无视汇芝公司因自身不合理的行为扩大损失范围，将其作为经营者应正常承担的商业经营风险与因合同解除而造成的损失进行了混淆，将本应由汇芝公司自行承担的损失及商业经营风险转嫁给了华冠公司，有悖于公平与诚信原则。在《房屋租赁合同》解除导致加盟合同无法继续履行时，汇芝公司没有及时采取合理措施维护自身合法权益，汇芝公司提出的加盟费损失、教材教辅会员服务包费用损失等均没有生效法律文书作为支持。汇芝公司向学员收取学费，大部分用于维持正常的商业经营，仅有一小部分是利润，只有利润才是损失，一审判决按照学员退还费用金额标准进行赔偿，是在重复计算损失。汇芝公司辩称：一审判决认定事实清楚、证据确凿充分，华冠公司的上诉理由不能成立，请求维持原判。汇芝公司向一审法院起诉：1．确认汇芝公司与华冠公司签订的《房屋租赁合同》于2017年3月31日解除；2．华冠公司退还汇芝公司房屋押金81760元、履约保证金20000元、工卡押金300元；3．华冠公司支付汇芝公司违约金408800元；4．华冠公司赔偿汇芝公司各项直接经济损失3335870元，包括装修残值526508．63元、教学设备费用残值108454．24元、芝麻街英语加盟费损失453792元、剑盟英语加盟费损失453792元、芝麻街英语教材教辅会员服务包费用389650元、宣传物资46522元、运营指导费用38000元、网络服务费10000元、退还学生学费损失1286159．5元、辞退员工的经济补偿金22992．33元；5．案件受理费、鉴定费由华冠公司负担。一审法院认定事实：2015年8月21日，出租人华冠公司（甲方）与承租人陈宇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区角门19号院2号楼2F-60号，租赁面积560平方米房屋租与乙方办公使用，租期为2015年9月1日至2020年10月31日（2015年9月1日至2015年10月31日为免租期）。双方约定：第四条租金及履约保证金。（一）租金标准及支付方式：具体信息见附件。（二）履约保证金：履约保证金数额及支付方式见附件约定。此保证金用于担保包括但不限于乙方履行本协议的义务，承担商品或服务的质量责任，承担可能发生的欺诈、瑕疵、侵权责任，乙方所聘用人员的服务、误工、偷盗、伤害等责任，其它债务及责任的承担，以及因乙方过错导致甲方受到行政处罚的补偿等。租赁期满或合同解除后，甲方从履约保证金中扣除应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分在合同终止三个月后或解除三个月后无息返还给乙方。第八条合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，合同经协商解除的，甲方应在合同解除三个月后无息返还乙方未使用部分的租金和履约保证金。（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达三十日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全的。第九条违约责任。（一）甲方违反协议约定的，对因此给乙方造成的全部损失，甲方应向乙方支付一个月租金的违约金。甲方要求解除合同的，甲方应退还乙方已缴纳但未使用的房屋租金、履约保证金……（二）乙方违反协议任何约定，应向甲方支付一个月租金的违约金……乙方支付违约金不足以补偿甲方损失的，甲方有权追偿。合同附件二约定：租金4．8元/平方米/天，租金缴纳方式押一付二（第一、二年），押一付三（第三---五年），履约保证金2万，促销费5000元，其他：因甲方原因提前解除合同或调整乙方租赁位置，需提前三个月通知乙方，甲方支付五个月租金做为对乙方的补偿；费用以合同签订为基准。合同签订后，华冠公司如约交付房屋。汇芝公司向华冠公司支付了租金押金81760元、质保金20000元、工卡押金300元。2016年6月23日，甲方华冠公司、乙方陈宇、丙方汇芝公司签订《三方协议》，三方同意将《房屋租赁合同》中的乙方主体由陈宇变更为汇芝公司，由汇芝公司承担合同乙方的全部权利和义务。2017年3月28日，华冠公司向汇芝公司发出《告知函》，称因其与业主之间发生诉讼，由于诉讼期未结束，导致无法正常经营，自2017年3月31日起，华冠天地公益桥店停止营业。2017年3月31日，华冠公司将涉诉房屋封锁，停水停电，禁止人员进出。2017年7月19日，汇芝公司将华冠公司诉至法院，法院依法受理，案号为（2017）京0106民初19334号。在该案审理中，经汇芝公司申请，法院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司（以下简称鉴定机构）对涉诉房屋装修工程进行工程造价评估。2017年10月18日，该鉴定机构出具鉴定意见书，鉴定结论意见为：丰台区角门19号院2号楼2F-60装修工程造价合计人民币822669．72元，其中：1、无争议部分785669．72元；2、有争议部分37000元。有争议部分的工程项目为消防建审及验收24000元、设计费13000元。后，法院向鉴定机构发出工作联系函，要求其明确涉案装修项目的残值损失及折旧比例的计算方式。2017年12月18日，鉴定机构出具《造价鉴定说明函》，确定残值率为64%，并将鉴定结论修改为：丰台区角门19号院2号楼2F-60装修工程残值合计人民币526508．63元，其中：1、无争议部分502828．63元；2、有争议部分23680元。有争议部分的工程项目为消防建审及验收15360元、设计费8320元。汇芝公司支付鉴定费21000元。此案庭审中，双方同意以上述鉴定意见作为此案判决依据；汇芝公司对鉴定意见不持异议；华冠公司认为基准日应为汇芝公司装修之日，残值率计算截止日期应为汇芝公司实际腾退之日。经查，在2017年8月10日法院谈话笔录中，华冠公司同意以鉴定机构出现场的日期（即2017年8月23日）为基准日。后，鉴定机构按照北京市建设工程预算定额（2012）、2017年8月北京市工程造价信息及市场价格确定重置价。庭审中，对有争议部分，汇芝公司提交设计费收据、向张会利个人的转账凭证，证明设计费用支出。对此，华冠公司不予认可。对消防建审及验收费用，汇芝公司未向法院提交证据。庭审中，为证明教学设备费用残值损失，汇芝公司提交发票、银行业务回单、销售合同等在案佐证。经法院现场勘验，汇芝公司主张的所有设备均存放于库房内。为证明加盟费损失，汇芝公司提交甲方北京凯瑞联盟教育科技有限公司、北京剑盟教育咨询有限公司分别与乙方陈垠、陈宇签订的《芝麻街英语培训中心合作协议》和《剑盟青少年英语培训中心合作协议》及以上三方签订的《补充协议书》、收据、录音光盘在案佐证。涉案两份合作协议均载明：甲方授权乙方使用英语课程体系，双方合作期限自2015年6月26日至2020年9月25日。如乙方经营场所在本协议有效期届满前到期且不能继续合法使用，甲方有权决定解除、中止或继续履行本协议。甲方依据本协议约定单方解除本协议的，所有乙方已付款项（包括但不限于基本许可使用费、履约保证金）均不予退还。涉案两份收据载明陈垠、陈宇分别向北京凯瑞联盟教育科技有限公司、北京剑盟教育咨询有限公司支付基本许可使用费193500元、履行协议保证金301500元、设计费19000元。为证明教材教辅、会员服务包费用损失，汇芝公司提交往来邮件、《校区教材教辅全能服务包配给需求表》《芝麻街英语合作培训中心管理费确认单》教材教辅会员服务包说明及银行转账明细在案佐证。其中，往来邮件显示汇芝公司订购K1、K3教材各78套，教材费合计455139元、管理费合计185640元；K1会员服务包12套，会员服务包费用合计34560元、管理费17280元。案件审理中，经法院现场勘验，K1、K3教材共计83套、K1会员服务包12套均存放于库房内。为证明宣传物资损失，汇芝公司提交宣传物资清单、往来邮件、银行交易明细、淘宝订单等在案佐证。汇芝公司主张部分物资在招生时使用过。现场勘验中，华冠公司对汇芝公司提交宣传物资清单中的物品项目和数量均不持异议。为证明运营指导费用，汇芝公司提交银行交易明细、赵阳的收条在案佐证，对于以上证据，华冠公司均不予认可。为证明网络服务费损失，汇芝公司提交《中国联合网络通信有限公司北京市分公司客户综合业务登记单》及发票在案佐证，其中业务登记单上载明网络服务期限自2016年1月1日至2018年11月30日，费用18000元。庭审中，汇芝公司主张在华冠公司停水停电后，其临时承租场地为学生上课，其中28人在临时地点上完剩余课程，38人在临时场地上完部分课程后因教学环境等原因不同意继续上课，47人不同意在临时场地上课。对于学生退费，分为三种情况：对在临时场地上完剩余课程的学生，给予每课时15元的补偿金，共计14625元；对在临时场地上完部分课程的学生，给予每课时15元的补偿金并退还未完成课时的费用，其中补偿金额为13837．5元，退费金额为386952．3元，合计400789．8元；对于不同意在临时场地上课的学生，退还剩余课时费用，共计870744．7元。为证明其主张，汇芝公司提交《课程赔偿确认单》《学员退费申请表》《培训收费单》、银行交易账单、业务回单等在案佐证。庭审中，汇芝公司主张因公司不能经营和员工张玉朋解除劳动关系，公司支付解除劳动合同补偿金21000元、2017年11月份公积金516元及社保1476．33元。汇芝公司提交其与张玉朋签订的《劳动合同书》《解除劳动合同协议书》、社保权益记录、银行对账单、工资表、社保及公积金缴费表等在案佐证。另查，2012年2月，大万公司将其所有的位于北京市丰台区角门路19号院1、2号两栋楼“大万购物中心”租赁给华冠公司。双方约定：租期20年，自2012年9月1日至2032年8月31日；大万公司同意华冠公司或其招商客户从事商业经营。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。本案中，汇芝公司与华冠公司签订的《房屋租赁合同》《三方协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应依约履行义务。本案中，华冠公司以其与案外人大万公司间存在纠纷为由，向汇芝公司发出《告知函》，并于2017年3月31日将涉诉房屋封锁，停水停电，禁止人员进出。法院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。华冠公司在不享有法定解除权和约定解除权的情况下，迫使汇芝公司停止经营的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。华冠公司的违约行为致使汇芝公司合同目的不能实现，汇芝公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年3月31日解除，对此华冠公司当庭表示同意，故法院对汇芝公司该项诉讼请求，予以支持。合同解除后，华冠公司应依合同约定向汇芝公司退还履约保证金。汇芝公司要求华冠公司退还履约保证金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。汇芝公司要求华冠公司退还房屋押金和工卡押金，对此华冠公司不持异议，法院亦予以支持。关于汇芝公司主张的违约金，法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方“因甲方原因提前解除合同或调整乙方租赁位置，需提前三个月通知乙方，甲方支付五个月租金做为对乙方的补偿”的约定，汇芝公司主张的违约金，于法有据，法院予以支持。关于汇芝公司主张的各项损失，法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因华冠公司承担的违约金不足以弥补汇芝公司的损失，故华冠公司还应继续赔偿汇芝公司的各项损失。针对汇芝公司主张的装修残值损失，双方同意以另案鉴定意见书作为损失依据，法院不持异议。法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照以下情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……本案中，双方在鉴定过程中均同意以鉴定机构出现场的日期2017年8月23日为基准日，故法院对鉴定意见书予以采信。对于有争议部分工程项目，汇芝公司未提交证据证明消防建审及验收费用，法院对该部分不予支持；汇芝公司提交的证据不足以证明其消防设计费损失，法院对此亦不予支持。综上，华冠公司应赔偿汇芝公司装修残值损失502828．63元。针对汇芝公司主张的教学设备费用残值损失，汇芝公司虽提交发票、银行业务回单、销售合同等证据在案佐证，但鉴于以上设备和器械均系可移动物品，汇芝公司可以自行移动，再次使用，故法院对汇芝公司的该项请求，不予支持。针对汇芝公司主张的两项加盟费损失，根据汇芝公司与案外人签订的合作协议及补充协议，该项损失系汇芝公司的实际损失，且为直接损失，华冠公司应予赔偿。法院根据合作协议书约定的合作期限、房屋租赁合同约定的租赁期限，结合汇芝公司的经营时间，酌情确定加盟费损失为886000元。针对汇芝公司主张的教材教辅及会员服务包费用损失，经现场勘验，部分教材及会员服务包因华冠公司违约致使汇芝公司不能正常经营使用，现存放于汇芝公司库房内，该部分损失应由华冠公司赔偿。汇芝公司主张的费用389650元，数额合理，法院予以支持。关于汇芝公司主张的宣传物资损失，系汇芝公司为了招生所需，但一部分物资已在招生中使用，法院考虑物品折旧情况，酌情确认该部分损失为20000元。关于汇芝公司主张的运营指导费损失，因汇芝公司未提交相关合同予以佐证，法院对其提交证据的关联性难以核实，故不予支持。关于汇芝公司主张的网络服务费损失，根据网络服务期限及实际使用情况，法院对汇芝公司主张的10000元予以支持。关于汇芝公司主张的退还学生学费损失，法院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，因华冠公司违约，汇芝公司不能正常经营，汇芝公司另行临时租赁场地为学生继续上课的行为，避免了损失的进一步扩大，值得肯定。因变更上课地点，其向学生家长支付的补偿金系其防止损失扩大而支出的合理费用，应当由华冠公司予以赔偿。汇芝公司主张退还学费损失系经营性行为的间接损失，即可得利益的损失，其属于预期纯利润损失，应扣除获得该利益时所支出的成本。汇芝公司未举证明其利润率，法院依法予以酌定。经核算，华冠公司应赔偿汇芝公司该项损失657311元。关于汇芝公司主张的辞退员工的经济补偿金，法院认为，经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。因汇芝公司向劳动者支付的经济补偿均高于法定标准，法院根据汇芝公司提交的劳动合同、工资单，按照法定标准酌情确定解除劳动合同经济补偿金为10000元。汇芝公司主张的社保与公积金损失，于法无据，法院不予支持。因违约金具有弥补损失的性质，对于违约金不能弥补的部分，华冠公司应当承担赔偿责任，故华冠公司应当赔偿汇芝公司各项经济损失2066989．63元。据此，一审法院于2020年7月作出判决：一、北京华冠商业经营股份有限公司与北京汇芝教育科技有限公司于2015年8月21日签订《房屋租赁合同》于2017年3月31日解除；二、北京华冠商业经营股份有限公司于判决生效之日起十日内返还北京汇芝教育科技有限公司房屋押金81760元、履约保证金20000元、工卡押金300元；三、北京华冠商业经营股份有限公司于判决生效之日起十日内赔偿北京汇芝教育科技有限公司违约金408800元；四、北京华冠商业经营股份有限公司于判决生效之日起十日内赔偿北京汇芝教育科技有限公司各项经济损失2066989．63元；五、驳回北京汇芝教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，汇芝公司与华冠公司签订的《房屋租赁合同》、《三方协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务。依照合同约定，租期截至时间是2020年10月31日，华冠公司在不享有法定解除权和约定解除权的情况下，于2017年3月23日向汇芝公司发出停止营业的《告知函》，并于2017年3月31日将涉案租赁房屋封锁、停水停电，禁止人员进出。一审法院据此认定，华冠公司的违约行为致使汇芝公司合同目的不能实现，并确认《房屋租赁合同》于2017年3月31日解除，事实及法律依据充分，本院予以确认。关于违约金的问题，由于双方在合同中约定“因甲方原因提前解除合同或调整乙方租赁位置，需提前三个月通知乙方，甲方支付五个月租金做为对乙方的补偿”，一审法院依据租赁价格、租赁面积计算出华冠公司赔偿汇芝公司违约金数额为408800元，事实依据充分，本院亦予以确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于汇芝公司主张的各项损失的问题，一审法院依据本案事实情况，确定装修残值损失502828．63元、加盟费损失886000元、教材教辅及会员服务包费用损失389650元、宣传物资损失20000元、网络服务费损失10000元、退还学生学费损失657311元、解除劳动合同经济补偿金10000元，以上损失总计2475789.63元；因违约金具有弥补损失的性质，对于违约金不能弥补的部分，华冠公司应当承担赔偿责任，最终确认华冠公司赔偿汇芝公司各项经济损失2066989．63元。一审法院作出的以上认定，事实依据充分，论理详实，本院不持异议。关于华冠公司在本案中提出的上诉主张，首先，双方虽然在合同中约定了违约金的计算方法，但是当违约金不足以弥补守约方损失时，违约方还应继续向守约方赔偿各项损失；其次，关于两项加盟费损失，根据汇芝公司与案外人签订的合作协议及补充协议，该项损失系汇芝公司的实际损失，且是基于华冠公司违约造成的直接损失；第三、关于教材教辅及会员服务包费用损失，均是因华冠公司违约行为致使汇芝公司不能正常经营使用，属于汇芝公司的直接损失；第四、关于退还学生学费损失，因华冠公司违约造成汇芝公司不能正常经营，汇芝公司另行临时租赁场地为学生继续上课以及向学生家长支付的补偿金的行为均系其防止损失扩大而支出的合理费用，一审法院在扣除支出成本后核算出该项损失的具体数额。华冠公司提出的上诉主张均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，华冠公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26606元，由北京华冠商业经营股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 赵胤晨审 判 员 曹 雪二〇二〇年九月二十五日法官助理 何海云书 记 员 刘梓晨