湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9883号上诉人（原审原告）：长沙旭美商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路220号旭辉国际广场C4-2栋一楼133号。法定代表人：陈琦。委托诉讼代理人：文芳，湖南清枫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴满琴，女，1979年4月16日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：刘晔峰，湖南高新律师事务所律师。上诉人长沙旭美商业管理有限公司因与被上诉人吴满琴租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2312号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人长沙旭美商业管理有限公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2312号民事判决第一、二项；2.依法改判《房屋租赁合同》于2020年3月16日解除，被上诉人向上诉人支付拖欠的租金78436元及逾期付款利息4251元、违约金32978元、律师费10000元，上诉人无需返还租赁保证金44676元；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院未结合本案合同实际履行情况，认定合同解除均系上诉人单方原因，属事实认定错误。被上诉人存在逾期支付租金及物业费的违约行为，且在合同解除条件尚未满足、合同目的尚可实现的情况下，屡次拒绝补正合同，并迅速打折处理货物，以实际行动表明其拒绝继续履行合同，其对合同的最终解除具有一定过错，应承担相应的违约责任。2.上诉人在被上诉人未按租赁合同约定及时腾空租赁物内物品及将商铺恢复至交付时的情况下，无法按合同流程接收商铺，并无不当。被上诉人吴满琴辩称：1.一审判决认定关于合同解除的根本原因是上诉人屡次拒绝变更合同，为被上诉人提供正确办证资料，被上诉人在合同解除上不存在过错。2.就上诉人在上诉状中陈述的所谓事实，与实际情况不符，被上诉人没有拒绝补正合同的理由，被上诉人反复以书面函、微信或口头形式催促上诉人补正合同，正是被上诉人想要达到的目的，没有任何动机拒绝补正。被上诉人迅速打折处理货物是因为上诉人拒绝变更合同的行为导致被上诉人遭到市场监督管理部门多次口头警告，为避免产生更大的经济损失所做的无奈之举。被上诉人没有及时交纳2019年8月份的租金是合情合理合法的。长沙旭美商业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认长沙旭美商业管理有限公司与吴满琴签订的《房屋租赁合同》于2020年3月16日解除;2.判令吴满琴向长沙旭美商业管理有限公司支付拖欠的2019年10月1日至2020年3月16日期间的租金78436元及逾期付款的利息4251元；3.判令长沙旭美商业管理有限公司无需退还租赁保证金44676元；4.判令吴满琴向长沙旭美商业管理有限公司支付违约金32978元；5.判令吴满琴承担长沙旭美商业管理有限公司为实现债权支出的律师费10000元；6.本案诉讼费由吴满琴承担。一审法院认定事实：2019年6月4日，长沙旭美商业管理有限公司（出租方、甲方）与吴满琴（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于长沙市（期）4号楼第2层225ａ的商铺出租给被告；租赁面积按测绘报告套内面积85㎡计算；乙方在签署合同前已充分了解商铺的情况，并认同测绘报告之面积，若商铺交付时乙方认为租赁面积与约定面积存在误差，应在7日内提出要求重新测量，由第三方测绘部门重新测量，费用由乙方承担，否则视为乙方同意约定的租赁面积为最终实际租赁面积；经第三方重新测绘后，测绘面积误差不超过正负3%（含3%），则约定的租赁面积仍作为计费依据，若误差超过正负3%，则以重新测绘的面积作为计费依据；乙方租赁该商铺仅作为商业用途，用于经营的品牌为ＹＵＫＩ进口商品，乙方保证在租赁期限内始终为该商标及商号的法定权利人或授权经营人；双方约定的商铺交付日为2019年5月28日；租赁期限为31个月4天，自2019年5月28日至2021年12月31日，其中2019年5月28日至2019年7月31日为经营扶持期；经营扶持期日固定租金标准为2.96元／平方米／日，乙方应支付的固定租金总金额为16312元；正常经营期内租金按年递增，其中2019年8月1日至2020年5月27日期间的日固定租金标准为5.49元／平方米／日，月固定租金14194元；租金按先付后用原则，月固定租金每贰个日历月为一个支付周期，乙方于每个支付周期最后一个月20日之前将下一期的租金支付给甲方；乙方应于本合同签订后的七个工作日内，向甲方支付预付租金28388元，并向甲方或商管公司支付租赁保证金44676元；乙方应在开业日前自行完成所有乙方在该商铺经营所需证照的办理，甲方仅负责提供办理证照所需的应由甲方提供的必要文件；除双方签订续租协议外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止后7日内返还商铺；租赁期届满或发生本合同提前终止的情形，甲方有权收回该商铺，乙方须于租赁期届满或发生本合同提前解除之前的60日内，与甲方联系交回该商铺事宜；乙方返还商铺时，甲乙方及物业管理公司应同时到场，经甲方及物业管理公司验收认可，并按合同约定结清所有应付款项；若乙方未能按合同约定交还商铺，甲方有权按合同约定向乙方收取占用使用费及合同约定的其他费用；若甲方存在违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同租赁目的等情形，乙方有权在任一事件发生后的任意时间提前终止本合同，同时甲方无息退还租赁保证金剩余部分并另行按月租金及月物业管理费的2倍金额补偿乙方；若乙方存在逾期向甲方支付租金或合同约定的应支付甲方或管理公司的任一项费用累计超过15日等情形，甲方有权在任一事件发生后的任意时间停止公用事业供应、不予退还乙方的租赁保证金、提前终止本合同并合法地提前收回该商铺或其他任何部份，同时乙方应另行按月租金及月物业管理费的2倍金额补偿甲方及商管公司、物业管理公司。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方签订《商铺交付确认书》，确认长沙旭美商业管理有限公司于2019年5月28日向吴满琴交付了旭辉国际广场225ａ。吴满琴依约向长沙旭美商业管理有限公司支付了租赁保证金44676元。吴满琴在对案涉房屋进行装修后于2019年7月3日开业经营。2019年7月2日，长沙旭美商业管理有限公司向吴满琴交付了工程《竣工验收备案表》等办理营业执照所需资料。随后，吴满琴在持上述资料办理营业执照的过程中，因《竣工验收备案表》载明的工程名称为“旭辉国际广场Ｃ4-3栋”与《房屋租赁合同》中载明的“旭辉国际广场项目Ｃ4区（期）4号楼第2层225ａ”地址不一致，市监督管理部门要求吴满琴补齐材料后再予办理。2019年7月22日，吴满琴向长沙旭美商业管理有限公司发送了《关于合同所在楼栋号位置与建设工程竣工验收备案表楼栋号位置不符的函》，载明:因贵公司失误将合同中楼栋号3号楼写成4号楼，造成与建设工程竣工验收备案表中的工程名称不符；我方于7月2日持贵公司提供的材料至长沙市雨花区圭塘市场监督管理所办理营业执照事宜，被告知提供的材料出现上述不符；我方于当日即口头告知了贵公司运营部，要求贵公司更正合同中的楼栋号位置不符的问题，但至今我方未收到任何回复，鉴于该问题给我方造成未办理营业执照可能被作无证经营处理、无法办理食品流通许可证、无法开通ＡＰＰ线上运营、无法开通线上店铺运营、无法进行网络媒体等线上宣传等影响，要求贵公司在15日解决该问题，如未能解决，我方将保留诉讼权利并要求赔偿损失。因长沙旭美商业管理有限公司在收函后未解决上述问题，吴满琴又于2019年9月22日向长沙旭美商业管理有限公司发送《解除合同并交付房屋的函》，载明因长沙旭美商业管理有限公司未及时有效提交解决问题的方案，致使吴满琴多次收到市场监督管理部门、食品卫生检查、食品卫生安全办等部门的警告，如继续无证经营将按相关规定罚款5至8万元，故吴满琴于9月18日开始打折处理所有货物，将于9月24日归还商铺，要求长沙旭美商业管理有限公司与吴满琴作商铺交接。2019年9月22日，吴满琴租赁的涉案商铺停止经营，之后将其货架、部分电器锁在商铺内，钥匙由吴满琴掌管。因长沙旭美商业管理有限公司未按吴满琴要求与吴满琴办理商铺交接，吴满琴又于9月25日向长沙旭美商业管理有限公司发函，函告因长沙旭美商业管理有限公司严重违约解除双方租赁合同，要求长沙旭美商业管理有限公司返还租赁保证金等费用并安排专人与吴满琴完成商铺清点及交接工作。长沙旭美商业管理有限公司仍未与吴满琴办理商铺交接手续。吴满琴又分别于2019年11月4日、11月5日、11月8日通过微信、函件等方式，催促长沙旭美商业管理有限公司与其办理商铺交接手续。因吴满琴自2019年10月1日起未再向长沙旭美商业管理有限公司支付租金，长沙旭美商业管理有限公司于2019年8月至11月期间亦多次向吴满琴发函催缴租金，吴满琴仍未缴纳。2019年11月20日，双方相约到涉案商铺进行物品清点，但因长沙旭美商业管理有限公司认为吴满琴尚有费用未结清，拒绝与吴满琴办理商铺交接手续。2020年3月10日，长沙旭美商业管理有限公司向吴满琴发送《解除通知函》，载明因吴满琴自2019年10月起拖欠租金、物业管理费等各项费用，自2020年3月16日起解除双方签订的租赁合同，要求吴满琴在2020年3月23日前返还涉案商铺。2020年3月21日，吴满琴将涉案商铺腾空交付给长沙旭美商业管理有限公司。2020年4月1日，长沙旭美商业管理有限公司诉至该院，请求判如所请。本案审理过程中，长沙市雨花区市场监督管理局圭塘市场监督管理所向该院出具《关于吴满琴办理营业执照的情况说明》，载明该所工作人员对辖区进行巡查时，发现吴满琴经营的食品店未办理营业执照以及食品经营许可证，现场督促其到该所窗口办理；吴满琴的工作人员在该所咨询营业执照时，该所工作人员发现《房屋租赁合同》载明的租赁商铺与《竣工验收备案表》工程名称不一致，当场告知其材料不齐，待补齐材料后再办理个体工商户登记。长沙旭美商业管理有限公司、吴满琴均认可长沙旭美商业管理有限公司实际交付、吴满琴实际租赁的商铺为3号楼225a商铺。长沙旭美商业管理有限公司述称租赁合同载明的4号楼是笔误，其在7月底收到吴满琴的函件后立即主动找吴满琴协商解决方案，但吴满琴因经营不善，屡次拖延拒绝沟通。吴满琴述称，因长沙旭美商业管理有限公司认为涉案商铺实际面积与约定面积不符，要求将合同租赁面积增加至96平方米才同意更改商铺位置信息，吴满琴认为合同约定对商铺面积有异议应在7日内提出，故吴满琴未同意长沙旭美商业管理有限公司的要求。以上事实，有《房屋租赁合同》、《商铺交付确认书》、办证资料签收表、函件、快递单及签收凭证、微信记录截图、《关于吴满琴办理营业执照的情况说明》、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，长沙旭美商业管理有限公司与吴满琴签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。关于合同的解除。在合同履行过程中，双方均认为对方违约，并分别向对方发函要求解除合同。按照合同约定，长沙旭美商业管理有限公司应向吴满琴提供办理证照所需的必要文件。长沙旭美商业管理有限公司虽举证其向吴满琴提供了办理营业执照的资料，但根据吴满琴提交的证据及长沙市雨花区市场监督管理局圭塘市场监督管理所向该院出具《关于吴满琴办理营业执照的情况说明》，可以证明因长沙旭美商业管理有限公司提供的《竣工验收备案表》工程名称与合同约定的租赁商铺不一致，致使吴满琴未能办理营业证照。吴满琴通过发函的方式告知并要求长沙旭美商业管理有限公司解决该问题，长沙旭美商业管理有限公司在收函后未能及时配合协助解决，致使吴满琴无法经营，租赁商铺的合同目的无法实现。长沙旭美商业管理有限公司的行为构成违约。长沙旭美商业管理有限公司述称其主动联系吴满琴解决问题而吴满琴拒绝沟通，但长沙旭美商业管理有限公司并未举证证明其该项诉讼主张，应承担举证不能的法律后果。按照合同约定，若长沙旭美商业管理有限公司存在违约行为，经吴满琴书面催告后90天仍未有效解决，从而致使吴满琴无法实现本合同租赁目的情形的，吴满琴有权提前终止合同。吴满琴在被市场监督管理部门告知因材料问题无法办理营业证照后，于2019年7月22日向长沙旭美商业管理有限公司送达了函件要求解决该问题，故自该日起90天（2019年10月20日）后在长沙旭美商业管理有限公司未有效解决的情况下，吴满琴具有合同解除权。吴满琴虽于2019年9月22日向长沙旭美商业管理有限公司发送《解除合同并交付房屋的函》，但此时约定的90天期限尚未届满，吴满琴尚不具有合同解除权。2019年11月4日，在长沙旭美商业管理有限公司仍未有效解决上述问题的情况下，吴满琴再次通过微信告知长沙旭美商业管理有限公司要求解除合同并进行商铺交接，此时吴满琴行使合同解除权的条件已成就，应认定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年11月4日解除。长沙旭美商业管理有限公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月16日解除的诉讼请求，该院不予支持。关于租金。吴满琴向长沙旭美商业管理有限公司支付了截至2019年9月30日的租金，还应向长沙旭美商业管理有限公司支付2019年10月1日至2019年11月4日的租金15866.1元（5.49元×34天×85平方米）。合同解除后，吴满琴仍将物品锁于商铺中并掌管商铺钥匙，至2020年3月21日才腾空商铺交付于长沙旭美商业管理有限公司，吴满琴应向长沙旭美商业管理有限公司支付该期间的占用使用费。鉴于吴满琴在此期间多次催长沙旭美商业管理有限公司办理商铺交接手续，但长沙旭美商业管理有限公司一直拖延未予办理，长沙旭美商业管理有限公司自身存在一定过错。该院酌情按照租金50%的标准计算2019年11月5日至2020年3月21日期间的商铺占用使用费，故吴满琴应支付长沙旭美商业管理有限公司商铺占用使用费31965.5元（5.49元×137天×85平方米×50%）。以上两项合计47831.6元。吴满琴已向长沙旭美商业管理有限公司支付的保证金44676元，由于长沙旭美商业管理有限公司的违约行为导致合同被解除，长沙旭美商业管理有限公司应向吴满琴返还该款。长沙旭美商业管理有限公司关于无需退还吴满琴保证金44676元的诉讼主张，该院不予支持。吴满琴应支付的租金、商铺占用使用费与长沙旭美商业管理有限公司应退还的保证金两者相抵减后，吴满琴还应支付长沙旭美商业管理有限公司3155.6元。关于长沙旭美商业管理有限公司主张的逾期利息、违约金及律师费。如前所述，因长沙旭美商业管理有限公司的违约行为导致合同解除，长沙旭美商业管理有限公司作为违约方要求吴满琴支付上述费用，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条（二）项、第九十四条（四）项、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、长沙旭美商业管理有限公司与吴满琴签订的《房屋租赁合同》于2019年11月4日解除；二、吴满琴于本判决生效之日起7日内向长沙旭美商业管理有限公司支付租金（商铺占用使用费）3155.6元；三、驳回长沙旭美商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3706元，因适用简易程序减半收取1853元，由长沙旭美商业管理有限公司负担1000元，吴满琴负担853元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:1.案涉《房屋租赁合同》的解除时间应如何认定；2.被上诉人应支付的租金数额该如何确定；3.被上诉人是否应向上诉人承担违约责任。关于焦点1，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，当事人据此主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，上诉人与被上诉人在案涉《房屋租赁合同》中明确约定“出租方存在其他违约行为，经承租方书面催告后90天仍未解决，从而致使承租方无法实现本合同的租赁目的的，可以提前终止本合同”，因上诉人提供的《竣工验收备案表》载明的工程名称“旭辉国际广场C4-3栋”与案涉《房屋租赁合同》载明的“旭辉国际广场项目C4区（期）4号楼第2层225a”地址不一致，市场监督管理部门以被上诉人提供的上述材料中的楼栋号位置不符为由对被上诉人的营业执照申请不予办理，经被上诉人书面函告上诉人要求解决问题满90天后，上诉人长沙旭美商业管理有限公司仍未解决此问题，致使被上诉人租赁案涉房屋无法从事正常经营活动，其合同目的无法实现，据此，被上诉人吴满琴享有合同解除权，一审法院以被上诉人吴满琴通过微信告知上诉人长沙旭美商业管理有限公司解除合同并要求进行商铺交接的时间，即2019年11月4日为案涉租赁合同的解除时间，其处理符合法律规定，并无不当。关于焦点2，本院认为，被上诉人吴满琴作为案涉房屋的承租方，在合同解除前，应根据合同约定向出租方长沙旭美商业管理有限公司支付租金；合同解除后，被上诉人吴满琴并未及时将案涉房屋返还上诉人长沙旭美商业管理有限公司，应向长沙旭美商业管理有限公司支付合同解除至实际返还房屋期间的占用使用费，一审法院考虑到上诉人拖延办理商铺交接手续的实际情况酌情认定按合同约定租金标准的50%计算实际占用费，符合法律规定，其处理并无不妥，故一审法院将被上诉人应支付的租金、商铺占用使用费与上诉人长沙旭美商业管理有限公司应退还的保证金相抵后，确定被上诉人还应向上诉人支付3155.6元，并无不当。关于焦点3，本院认为，案涉合同解除的原因系上诉人提供的《竣工验收备案表》载明的工程名称“旭辉国际广场C4-3栋”与案涉《房屋租赁合同》载明的“旭辉国际广场项目C4区（期）4号楼第2层225a”地址不一致，致使被上诉人租赁商铺的根本目的不能实现，上诉人提交的证据并不能证实被上诉人存在违约行为，亦无证据证实案涉租赁合同的解除系被上诉人的违约行为所致，故上诉人要求被上诉人支付逾期利息、违约金及律师费等诉请，缺乏事实与法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人长沙旭美商业管理有限公司的上诉理由均不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费3706元，由上诉人长沙旭美商业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  程 婧二〇二〇年九月二十五日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。