江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2119号上诉人（原审原告）：孙凤兰，女，1981年3月10日出生，汉族，住淮安市生态文旅区。委托诉讼代理人：周俊光，江苏尚淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安亘盛房地产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区迎宾大道8号1713室。法定代表人：何保国，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏星，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋崇迪，江苏凯仕曼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘密，女，1988年3月19日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人孙凤兰因与被上诉人淮安亘盛房地产开发有限公司（以下简称亘盛公司）、刘密不当得利纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙凤兰上诉请求：撤销一审判决并改判支持上诉人一审诉讼请求或依法发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：亘盛公司员工刘密在与上诉人的通话录音中明确表示案涉20万元系交给亘盛公司，诉讼前上诉人与陆某,4没有联系过；亘盛公司辩称案涉房屋为工程抵款房，但其提供的相关材料不能作为定案依据使用；一审判决适用法律错误，亘盛公司在标价之外加价销售商品房的行为应属无效。被上诉人亘盛公司答辩要求二审维持原判。被上诉人刘密未作答辩。孙凤兰向一审法院起诉请求：1.判令两原审被告立即返还200000元及利息（以200000元为基数，自2019年4月18日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定事实：2019年4月11日，孙凤兰为购买1456号车位，向亘盛公司转账支付1万元。后孙凤兰多次与亘盛公司销售人员刘密联系，孙凤兰提出交20万元，刘密称交的20万元系交给开发商，现金不是交到公司财务，由公司陆总直接收取，交款前需要提前与陆总预约。2019年4月18日，孙凤兰为购买案涉房屋，向案外人陆某,4交付现金20万元。同日，孙凤兰出具承诺书，载明“…拥有梧桐公馆二期13号楼2902室住宅的签约权，因该住宅现为期房，目前尚无法办理不动产证，本人因改善居住条件的需要，希望获得该住宅。考虑到住宅市场的价格波动及政策因素，故本人要求并经对方同意，以协商一致的方案，由本人直接取得该住宅的签约权。本人承诺：签约后如有反悔行为的，由此引起的一切费用及责任均由本人承担。”另，案外人陆某,4作为建设公司在房源销售确认单中签字，该确认单载明：“致：淮安亘盛房地产开发公司，兹由孙凤兰购买的淮安亘盛房地产开发有限公司开发的梧桐公馆二期13幢2902室房屋，房款计价为697259元，签约后，该房销售回笼款请按双方协议支付工程款，以上内容请贵单位予以确认。”孙凤兰在该房屋销售确认单中签名。同日，孙凤兰向亘盛公司申请退车位款1万元。2019年5月7日，孙凤兰与亘盛公司签订《商品房买卖合同》，约定购买亘盛公司开发的梧桐公馆二期13幢2902室房屋，建筑面积73.18平方米，单价为每平方米12196.24元，房屋总价697259元。后孙凤兰依约支付全部购房款，亘盛公司于2019年5月29日开具发票金额为697259元的发票。一审另查明，梧桐公馆二期13幢2902室房屋的合同备案价为697259元。陆某,4与江苏亘盛建设工程有限公司存在劳动关系。一审审理过程中，亘盛公司申请证人陆某,4、夏某,4到庭作证，证人陆某,4陈述，其是亘盛建设公司的员工，其与亘盛公司协商一致进行工程款抵房，孙凤兰系从其处取得案涉房屋购买权，并向其交纳20万元购房款，其让孙凤兰出具了承诺书，并与孙凤兰在亘盛公司处办理了房源确认，后孙凤兰就购买了案涉房屋。夏某,4陈述，其系亘盛公司员工，与孙凤兰系同班学生家长，因销售刘密不在，其接待了孙凤兰，因是熟人关系，在孙凤兰询问下，其向孙凤兰告知可以购买抵工程款的房子，这样比买车库与储藏室划算些，后来孙凤兰就与刘密进行联系，其不清楚后续的情况。另，孙凤兰陈述其签订商品房买卖合同之前，刘密告知其如想购买房屋，需要购买车位和储藏室，合计285000元。后其经实地考察，认为该车位和储藏室价值与其价格不符。其通过朋友亦即亘盛公司销售人员夏某,4了解，可以通过交现金20万元的途径购买房屋，最终为了孩子上学考虑，其选择多交20万元现金。交款时，由刘密带着到了工地上，当时其不认识陆某,4，其将钱交给陆某,4并签字，但具体签字内容其不清楚，因为刘密不让看，否则无法购买案涉房屋。后来其与亘盛公司签订了《商品房买卖合同》，但从始至终均不知道案涉房屋系工抵房，亘盛公司陈述，因其公司开发的梧桐公馆房屋属于优质房屋，房源极其紧张，故其政策是购买车位和储藏室的客户才有资格购买房屋。孙凤兰对于其购买的房屋系工抵房是知情的，正是因为其认为购买工抵房优于购买车位、储藏室，故孙凤兰才选择在合同外支付20万元给案外人。该行为是孙凤兰自愿的，不存在不当得利，其不应返还。刘密陈述，其在孙凤兰一直催问下就告知钱是交给开发商的，其是为了让孙凤兰听清楚才这么讲的，但孙凤兰是知道钱是交给案外人陆某,4的。根据双方诉辩意见，一审法院将争议焦点确定为亘盛公司、刘密是否收取孙凤兰20万元，如亘盛公司、刘密收取该20万元，孙凤兰能否基于不当得利要求返还。对于争议焦点，孙凤兰认为原审被告在《商品房买卖合同》约定的房屋价款之外又收取了20万元，该款项属于不当得利，应由两原审被告予以返还。亘盛公司认为，案涉房屋属于工抵房，系孙凤兰与案外人陆某,4协商一致的价格，孙凤兰将款项交给案外人，陆某,4并非亘盛公司职工，不能代表亘盛公司收取款项。刘密认为，孙凤兰通过其向案外人陆某,4交付20万元，其并未收取孙凤兰款项，不应予以返还。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条规定：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。据此，不当得利应该是指没有合法原因取得利益致使对方受损的法律事实。孙凤兰主张亘盛公司、刘密返还不当得利200000元及利息，无事实和法律依据，不予支持，理由如下：首先，孙凤兰虽主张亘盛公司收取200000元，但是孙凤兰在向陆某,4交款时，出具的承诺书明确载明孙凤兰与拥有案涉房屋签约权的主体经协商一致，由孙凤兰直接取得住宅的签约权。经孙凤兰确认的房源确认单中亦载明，陆某,4作为建设公司代表向亘盛公司提出案涉购房款按双方协议支付工程款。孙凤兰作为完全民事行为能力人，应当知晓上述承诺书及房源确认单中约定的相关事项，故虽孙凤兰在交付20万元之前，经与销售人员确认，认为该20万元系交给开发商，但其在向陆某,4出具承诺书、签订房源确认单并付款时，孙凤兰应当清楚地知晓该20万元系交给陆某,4，由其从陆某,4处取得案涉房屋签约权，同时后续房款亦将作为工程款支付给建设单位，故孙凤兰提出其将款项交给亘盛公司的主张与其出具的承诺书及房源确认单中确认的内容不相吻合。其次，对于孙凤兰称陆某,4系代表亘盛公司收取款项的主张，亦缺乏事实与法律依据。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，陆某,4不是亘盛公司工作人员，虽然孙凤兰通过亘盛公司销售人员介绍认为陆某,4为亘盛公司人员，但孙凤兰在被通知以现金方式向陆某,4支付20万元时，该交易方式显然有违正常房款交付习惯，孙凤兰理应在交付款项时要求陆某,4提供其能够代表亘盛公司收款的相关证明，孙凤兰既未要求陆某,4出具证明，亦未要求陆某,4出具收条并加盖公司印章，孙凤兰自身存在过错，故孙凤兰提供的证据，不足以证明陆某,4代表亘盛公司收取款项。综上所述，孙凤兰基于不当得利法律关系要求亘盛公司、刘密返还20万元并承担利息的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出一审判决：驳回孙凤兰的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由孙凤兰负担。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本案的争议焦点有：1、孙凤兰在购房价之外付出的20万元是否是由亘盛公司收取；2、涉案房屋在出售给孙凤兰前是否存在以房抵工程款的行为；3、一审判决是否存在适用法律错误问题，亘盛公司在备案价之外收取上诉人20万元，是否属于不当得利。本院认为，关于孙凤兰在购房价之外付出的20万元是否为亘盛公司收取问题。孙凤兰在一审中承认是刘密带着她到工地上，其将钱交给陆某,4并签字，当时其不认识陆某,4。结合孙凤兰向陆某,4出具承诺书、签订房源确认单等行为，可以认定孙凤兰知晓该20万元系交给陆某,4，孙凤兰是从陆某,4处取得涉案房屋签约权。从陆某,4签给亘盛公司房源确认单的内容来看，陆某,4是代表建设公司签字将确认单交给亘盛公司，孙凤兰在该单上签字确认后又主张陆某,4当时是代表亘盛公司，其主张显然与确认单的内容形成矛盾。刘密在诉讼前对20万元款项权属的陈述，不能改变陆某,4代表建设公司占有孙凤兰20万元的事实。关于涉案房屋在出售给孙凤兰前是否存在以房抵工程款的行为问题。一审中，亘盛公司提供了其与施工单位之间施工合同和以房抵工程款协议等证据，上诉人在二审诉讼中，并未能提供证据否定上述证据的证明效力。关于一审判决是否存在适用法律错误问题。得利人没有法律根据取得不当利益，受损失人可以请求得利人返还取得的利益。在本案中，上诉人并无充分证据证明亘盛公司获得不当利益，一审法院驳回孙凤兰要求返还不当得利的请求，不存在适用法律不当。综上所述，孙凤兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人孙凤兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋其文审 判 员 王 健审 判 员 庞海涛二〇二〇年九月二十五日法官助理 王 敏书 记 员 李 蕙