北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2795号上诉人（原审被告）：张力斌，男，1965年8月23日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：瑞豪（天津）物业服务有限公司。法定代表人：李顺章，执行董事。委托诉讼代理人：王海平，北京市大策律师事务所律师。上诉人张力斌因与被上诉人瑞豪（天津）物业服务有限公司（以下简称瑞豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初28285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张力斌，被上诉人瑞豪物业公司之委托诉讼代理人王海平，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张力斌上诉请求：1．撤销一审法院判决，改判驳回瑞豪物业公司的一审全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由瑞豪物业公司承担。事实和理由：1．张力斌与北京顺开房地产开发有限公司（以下简称顺开房地产公司）签订北京市商品房预售合同，聘选的物业管理企业为北京金罗马物业管理有限公司（以下简称金罗马物业公司），并在住建委完成备案登记，张力斌收房入住后一直由金罗马物业公司提供物业服务，后北京万福家园房地产开发有限公司（以下简称万福家园房地产公司）与北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城兴业物业公司）签订《财富东方小区前期物业服务合同》，不仅涉及建设单位与物业企业，也涉及到业主的共同决定，但是张力斌对该《前期物业服务合同》完全不知情，从未做出过签字认可；2．2019年11月8日，通州区住房和城乡建设委员会在告知书中回复，永顺镇政府出具的《情况说明》、全套书面文字材料包括瑞豪物业公司提交的物业项目的合法证明文件（包括但不限于物业服务合同、业主签字同意的征询表、财富东方小区业主大会会议纪要），上述信息不存在；3．2019年12月12日，《北京市通州区人民政府信访复查意见书》就2019年8月29日《北京市通州区住房和城乡建设委员会信访事项处理意见书》作出撤销的决定，否定了瑞豪物业公司2015年6月23日到通州住建委进行备案且备案程序合法；4．根据《物权法》第七十条、《物业管理条例》第十一条，万福家园房地产公司并非财富东方小区的建设单位，无权发起物业变更，更无权在业主入住近2年后，在业主不知情的情况下与龙城兴业物业公司签订《财富东方小区前期物业服务合同》。瑞豪物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意张力斌的上诉请求和事实理由。《前期物业服务合同》合法有效，龙城兴业物业公司退出小区服务后，将债权转让给瑞豪物业公司，因财富东方小区未成立业主大会和业主委员会，在通州区永顺镇政府的指导下，征得小区多数业主的同意，瑞豪物业公司进入财富东方小区提供物业服务，并办理物业服务合同备案，相关程序合法有效，张力斌应当支付全部未缴物业费。瑞豪物业公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判令张力斌向瑞豪物业支付自2012年3月1日至2019年2月28日期间的物业费9240元以及逾期利息（以每年年度物业费1320元为基数，自应交次年3月1日起算，按照日万分之二点五计算至款项付清之日止）；2．诉讼费由张力斌负担。一审法院认定事实：2010年2月10日，万福家园房地产公司（甲方、开发建设单位）与龙城兴业物业公司（乙方、物业服务企业）签订了《财富东方小区前期物业服务合同》，双方约定由甲方选聘乙方对财富东方住宅小区提供前期物业管理服务事宜。物业区域服务收费选择包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅物业费收费标准1．6元/月/建筑平方米，商业及其他物业费收费标准另行协商。物业服务费用（物业服务资金）按年度交纳，以后每年对应日前30日交纳下年度的物业费。本合同期限自2010年3月1日起至2013年2月28日止。本合同期满前三个月，甲乙双方应就是否延长本合同期限进行协商，如果双方未能达成协议的，则甲方有权在本合同期满前选聘新的物业管理企业。此外，合同还对双方当事人其他权利义务条款进行了约定。另查一，顺开房地产公司与万福家园房地产公司合作开发涉案小区，万福家园房地产公司系涉案小区的投资商，对该建设项目享有收益权。另查二，2015年4月6日，龙城兴业物业公司向通州区物业管理办公室作出情况说明，内容如下：关于通州区永顺镇财富东方小区物业管理撤离的相关事宜，做如下情况说明：1）现通州区永顺镇财富东方小区由龙城兴业物业公司第一分公司负责管理，因龙城兴业物业公司研究决定经营调整，决定注销分公司不再为财富东方小区进行物业管理服务。2）经通州区永顺镇政府、通州区永顺镇物业管理办公室协调研究，同意龙城兴业物业公司第一分公司撤离财富东方小区。3）由瑞豪物业公司北京分公司暂时服务于财富东方小区，待经通州区物业管理办公室备案后，实施物业管理服务。2015年5月5日，通州区永顺镇人民政府出具情况说明，内容如下：经龙城兴业物业公司征询财富东方小区全体业主意见，自占全体业主总户数50%以上且占全体业主总建筑面积50%以上的业主同意由瑞豪物业公司为财富东方小区提供物业管理服务。瑞豪物业公司提供物业管理服务，至本小区业委会成立并与选聘的物业公司签订《物业服务合同》时止。瑞豪物业公司提供物业服务期间，未经具相关资质评估公司的评估或相关主管部门批准，本小区物业服务标准及收费标准均维持现行标准。另查三，2015年6月10日，龙城兴业物业公司第一分公司向瑞豪物业公司出具授权委托书，内容如下：现授权瑞豪物业公司北京分公司全面催缴龙城兴业物业公司第一分公司北京市通州区财富东方项目在2010年3月1日至2015年6月10日产生的物业欠费。所产生回款均由瑞豪物业公司北京分公司所有。另查四，2015年6月23日，北京市通州区住房和城乡建设委员会出具办理结果通知书，对瑞豪物业公司申请就财富东方小区物业服务合同备案申请予以备案。另查五，2019年10月28日，龙城兴业物业公司出具情况说明，内容为：龙城兴业物业公司2010年2月承接北京市通州区永顺东里二号院财富东方物业服务项目后，设立了龙城兴业物业公司第一分公司进行项目管理。2015年初，龙城兴业物业公司决定撤出该服务项目，并注销龙城兴业物业公司第一分公司工商登记，龙城兴业物业公司第一分公司北京市通州区财富东方项目业主欠缴在2010年3月1日至2015年6月10日产生的物业服务费债权转让于接手项目的瑞豪物业公司，回款全部归瑞豪物业公司所有。另查六，张力斌系北京市通州区永顺东里303号房屋的所有权人，涉案房屋建筑面积为68．75平方米。一审庭审中，张力斌就涉案小区物业服务提出如下异议：1．双方不存在物业服务合同关系；2．瑞豪物业公司虚构合同、虚构事实取得建委的备案登记；3．瑞豪物业公司私划停车位，侵吞业主共有利益；4．涉案小区脏乱差，共有部分和公共设施损坏严重，工作人员对业主实施软暴力；5．瑞豪物业公司与消防公司签订合同，使用“三无”消防产品；6．瑞豪物业公司私自降低电梯配置、质量缩水；7．瑞豪物业公司伪造业主在公共基金维修表上签字；8．第B4、B5号楼在2014年5月20日才取得竣工验收表。瑞豪物业公司对张力斌的上述陈述不予认可，称涉案小区最初可能是由金罗马物业公司提供服务，2010年3月至2015年6月期间由龙城兴业物业公司提供物业服务，2015年4月瑞豪物业公司陆续与部分业主签订物业服务协议并于2015年6月23日办理登记备案。关于张力斌反映的其他问题不予认可，已向张力斌提供了相应的物业服务。另，在案件审理过程中，瑞豪物业公司称为缓和双方矛盾，同意2015年6月22日之前的物业费按照1．4元/月/建筑平方米收取。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。关于双方是否存在物业服务合同关系一节。根据住建部【2009】274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》，业主委员会产生之前，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，瑞豪物业公司虽然未与张力斌签订物业服务合同，但是根据瑞豪物业公司提供的《财富东方小区前期物业服务合同》、办理结果通知书、授权委托书、（2014）通民初字第5890号民事判决书、北京市通州区永顺镇政府出具的情况说明等证据可知，龙城兴业物业公司系经涉案小区开发商万福家园房地产公司选聘为涉案小区提供物业服务。后龙城兴业物业公司因经营调整不再为涉案小区提供物业管理服务，在涉案小区尚未成立业主大会并选举业主委员会的情况下，龙城兴业物业公司将相关情况向通州区永顺镇物业管理办公室进行报告，通州区永顺镇物业管理办公室、通州区永顺镇人民政府予以确认，后瑞豪物业公司向通州区住建委办理物业服务合同备案。现张力斌虽主张其与龙城兴业物业公司、瑞豪物业公司不存在物业服务合同关系，但未提供充分有效的证据予以反驳，故一审法院对张力斌的该项抗辩意见不予采信。现龙城兴业物业公司将涉案小区2010年3月1日至2015年6月10日期间的物业费债权转让给瑞豪物业公司，故瑞豪物业公司向张力斌催要2015年6月10日之前的物业费，于法有据。2015年6月10日之后瑞豪物业公司为涉案小区提供物业服务至今，张力斌亦实际接受了瑞豪物业公司提供的服务，张力斌理应向瑞豪物业公司交纳物业服务费。关于张力斌主张瑞豪物业公司提供的物业服务存在质量问题的意见，一审法院认为瑞豪物业公司应当予以改进。关于张力斌反映瑞豪物业公司在提供物业服务过程中存在违反行政管理相关规定以及侵权问题，因与本案非同一法律关系，张力斌可另行解决。经审理，一审法院认为张力斌反映的问题未能证明物业公司在履行合同中存在重大违约，且张力斌主张的物业服务瑕疵不宜根据单个或局部问题来认定而应考虑小区的现状、整体服务情况、持续状态等予以确认。现瑞豪物业公司从缓和双方矛盾的角度同意对2015年6月22日之前的物业费进行适当减免，一审法院不持异议，故对瑞豪物业公司要求张力斌支付物业费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，具体数额以一审法院核定为准。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝交纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。基于以上原因考虑，对于瑞豪物业公司要求违约金的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张力斌给付瑞豪（天津）物业服务有限公司2012年3月1日至2019年2月28日期间的物业费8697．08元，于判决生效之日起七日内付清；二、驳回瑞豪（天津）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张力斌提交以下证据：1．商品房交付暨入住通知书，拟证明：2008年前后均为金罗马物业公司提供的前期物业服务；2．区卫生健康委（2020）第01号-回和告知书，拟证明：2009年前后均为金罗马物业公司依法提供的前期物业服务备案及两个非法物业违法圈地小区带来的巨大损失之一；3．随某提交的120户业主签字的证言证词，拟证明：业主从未签字同意和共同决定两个违法物业公司及其分公司进入小区服务，其违法强行进入小区属强买强卖的欺诈服务；4．通州区市容管委信息公开回执、告知书及业主收据，拟证明：瑞豪物业公司违法收取车位费，违法侵占业主公共收益之一，行为违法；5．申请法院调取龙城兴业物业公司和瑞豪物业公司向通州区住建委提交的财富东方小区物业服务合同备案材料中的符合备案条件和法定程序材料（不仅限于备案时使用的物业合同）；6．申请法院调取瑞豪物业公司向通州区永顺镇政府提交的2015年5月5日情况说明中的双过半签字同意瑞豪物业公司为财富东方小区提供物业服务的签字档案、业主共同决定的过程资料和法定程序的过程资料和要求；7．申请法院调取龙城兴业公司向通州区永顺镇政府提交的2015年5月5日《关于〈财富东方小区更换物业公司〉调查说明》643户业主同意瑞豪物业公司为财富东方小区提供物业服务的签字档案、业主共同决定的过程资料和法定程序的过程资料及要件；8．申请法院调取顺开房地产公司和金罗马物业公司向通州区住建委和通州区永顺镇政府提交的建设单位和前期物业备案的档案及金罗马物业公司被解聘的证明文件及业主共同决定的过程资料；9．申请法院调取瑞豪物业公司向通州区永顺镇政府和通州区建委提交的双过半业主共同决定下的签字合同，同意瑞豪物业公司为财富东方小区提供物业服务的签字合同（含具体的服务内容及收费标准）及业主共同决定的过程资料等要件。瑞豪物业公司未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。针对张力斌提交的证据，瑞豪物业公司发表质证意见如下：1．真实性认可，但与本案无关；2．真实性认可，因为二次供水，需要开发商办手续，所以后续无人对接，瑞豪物业公司现在无法拿到开发商手续，所以每年做二次供水监测；3．证人未出庭，真实性不认可，且不能证明瑞豪物业公司进驻小区违法；4．真实性不认可，之前物业办理过经营性备案，现在已经取消了；5．五份调查取证的内容均非法院依职权调取证据的范围。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案中，瑞豪物业公司起诉请求张力斌支付物业服务费，并提交《财富东方小区前期物业服务合同》等证据予以证明。张力斌以其未签订亦不知情前期物业服务合同的签订、瑞豪物业公司未进行备案等为由拒绝交纳相应物业费。由于本案瑞豪物业公司主张的物业费分为两部分，其一为2012年3月1日至2015年6月10日期间的物业费，系通过受让债权取得，其二为2015年6月10日至2019年2月28日期间的物业费，系其实际提供物业服务期间。故本案的争议焦点为：张力斌应否交纳上述期间的物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据瑞豪物业公司提交的《财富东方小区前期物业服务合同》等证据，龙城兴业物业公司是涉案小区的开发商万福家园房地产公司选聘其为涉案小区提供物业服务，张力斌虽不认可其与龙城兴业物业公司之间存在事实物业服务合同关系，但并未提交足以反驳的证据，且根据瑞豪物业公司提交的授权委托书及龙城兴业公司出具的情况说明，龙城兴业物业公司已将其提供服务期间即2010年3月1日至2015年6月10日期间的物业费债权转让给瑞豪物业公司，瑞豪物业公司有权向张力斌催要。张力斌就有关前期物业服务提出的相关意见不能作为其拒绝交纳物业费的合法抗辩，本院难以支持。对于2015年6月10日至2019年2月28日期间的物业费。作为涉案小区前期物业服务的龙城兴业物业公司后因经营调整不再为涉案小区提供物业管理服务，在涉案小区尚未成立业主大会并选举业主委员会的情况下，龙城兴业物业公司将相关情况向通州区永顺镇物业管理办公室进行报告，通州区永顺镇物业管理办公室、通州区永顺镇人民政府予以确认，后瑞豪物业公司向通州区住建委办理物业服务合同备案。可见，龙城兴业物业公司退出涉案小区与瑞豪物业公司进驻涉案小区提供物业服务，系在涉案小区未成立业主大会并选举业委会、业主及业主大会未选聘物业服务企业的情况下办理并经相关政府部门的确认。且2015年6月10日之后瑞豪物业公司实际为涉案小区提供物业服务至今，张力斌虽然与瑞豪物业公司未签订书面物业服务合同，但其实际接受了瑞豪物业公司提供的服务，张力斌依法应向瑞豪物业公司交纳相应物业费。故，张力斌基于瑞豪物业公司未经业主同意非法进驻小区强买强卖、其与瑞豪物业公司之间不存在物业服务合同关系而拒绝交纳物业费的上诉意见，本院难以采纳。综上，瑞豪物业公司要求张力斌支付2012年3月1日至2019年2月28日期间的物业费，有事实和法律依据，一审法院对此予以支持并无不当。张力斌提交的证据不足以证明瑞豪物业公司在履行合同中存在重大违约，达不到酌减物业费的程度，但瑞豪物业公司从缓和双方矛盾的角度同意对2015年6月22日之前的物业费进行适当减免，本院亦不持异议。张力斌二审提交的证据不足以认定瑞豪物业公司为涉案小区提供物业服务系非法，本院对此不予采纳。张力斌提交的调查取证申请对于本案应否交纳物业费的认定并无必要，本院不予准许。对于张力斌提出的瑞豪物业公司在提供物业服务过程中存在的违反行政管理相关规定及侵权问题，因与本案不属于同一法律关系，不能构成拒绝交纳物业费的合理抗辩，其可另行解决。本案另需指出的是，瑞豪物业公司作为物业服务企业，为构建和谐社区并避免争议的发生，其应当在物业管理工作中加强与业主沟通，接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。瑞豪物业公司应尽职尽责，不断提升服务理念，优化服务举措，设身处地为业主着想，考虑业主的感受，听取业主的诉求，并予以积极回应及改进，以期提高自身物业管理服务水平，为业主提供更优质的物业服务，营建和谐的物业管理与服务关系。综上所述，张力斌的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张力斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张海洋审 判 员 高 贵审 判 员 孙承松二〇二〇年九月三十日法官助理 胡 婧书 记 员 屈赛男