北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11156号上诉人（原审被告）：北京悦祥物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区慈云寺危改小区二期用地5号楼住宅楼22层西塔楼2206号。法定代表人：马云驰，经理。委托诉讼代理人：杨月臣，北京市大都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雷，男，1979年4月12日出生，汉族，北京悦祥物业管理有限公司员工，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：陈祎祎，女，1990年4月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邹博松（陈祎祎之夫），1986年3月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京悦祥物业管理有限公司（以下简称悦祥物业公司）因与被上诉人陈祎祎财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初7827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人悦祥物业公司的委托诉讼代理人杨月臣、张雷，被上诉人陈祎祎的委托诉讼代理人邹博松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦祥物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回陈祎祎的全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费均由陈祎祎承担。事实和理由：一、一审判决存在认定涉案房屋维修责任与涉案合同约定不符，认定涉案房屋漏水原因与事实不符的问题。1.悦祥物业公司对涉案房屋共有部分只承担小修职责，不承担中大修职责。悦祥物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》第二十四条约定房屋共用部位的小修、养护费用由物业管理费承担，大中修费用由共用设施设备维修基金承担。悦祥物业公司与陈祎祎签订的《慈云嘉园前期物业管理协议》第四条约定，物业管理服务费用（不包括房屋共用部分、共用设施设备大、中修、更新、改造的费用）。依据《物业服务收费管理办法规定》第十一条规定，物业共用部位、公共设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务费支出或者物业服务成本。根据《北京市城镇住宅楼房大中修的定案标准》第三条第（2）屋面大修中的重做防水，可以确认本案属于大中修。2.悦祥物业公司已经对陈祎祎的屋面漏水进行多次小修，已尽到应承担的责任，并已告知陈祎祎因小区已入住15年，房屋防水保质期（5年）已过，如果需要彻底解决，需要对楼顶大修，重做专业防水。经悦祥物业公司去房管局申请，因漏水面积不足整体屋面的百分之三十，不够动用紧急大修维修资金的标准，需要征求涉案房屋所在整栋4号楼三分之二业主同意，但陈祎祎不愿配合，其对此是有责任的。二、一审判决错误认定涉案房屋房顶漏水是悦祥物业公司未尽到维修维护责任造成的，违背涉案合同约定及相关法律法规判决悦祥物业公司承担大修责任。陈祎祎主张的修复损失费及租房损失费均证据不足。悦祥物业公司不是造成涉案房屋漏水的直接责任人，也不是涉案房屋楼顶防水进行大修重做防水工程的直接责任人，本案中悦祥物业公司没有过错，依法不应承担民事赔偿责任。一审判决悦祥物业公司承担赔偿责任将造成涉案小区物业服务费列支的后果，严重损害了小区广大业主的合法权益。陈祎祎辩称，对于悦祥物业公司提出的涉案房屋维修应属大修，应当动用公共维修资金来进行维修、不属于悦祥物业公司的维修责任这一项陈祎祎不认可，请求驳回上诉、维持原判。陈祎祎向一审法院起诉请求：1.悦祥物业公司对位于北京市朝阳区××××2605号房屋（以下简称涉案房屋）的顶部进行维修直至不再发生渗漏；2.悦祥物业公司赔偿陈祎祎因漏水造成的经济损失42919元。一审法院认定事实：陈祎祎于2018年3月2日取得涉案房屋的产权登记，系涉案房屋产权人，悦祥物业公司系该小区物业管理单位。2018年4月15日，陈祎祎、悦祥物业公司签订《慈云嘉园前期物业管理协议》，约定悦祥物业公司对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护等项目有进行维修、修缮、服务与管理的义务。庭审中，陈祎祎表示其在购房后于2018年4月对涉案房屋开始进行装修，原本预计于2018年7月装修完毕，但是装修过程中房屋屋顶多次漏水，其分别于2018年7月17日、2018年8月7日向悦祥物业公司报修，就此陈祎祎提交《东区国际服务报价单》予以证明。悦祥物业公司认可因涉案房屋屋顶漏水，其公司曾经上门维修。2019年1月16日，一审法院至涉案房屋进行现场勘验。涉案房屋厨房屋顶西南、西北角，客厅阳台屋顶，主卧屋顶，主卧卫生间顶部均有水渍痕迹。陈祎祎表示雨季时漏水较为严重，持续的渗漏造成墙体水渍并发霉。经询，陈祎祎表示其主张的经济损失包括租金损失12919元及维修费用30000元。关于租金损失，陈祎祎主张其原本打算装修结束后入住涉案房屋，因房屋漏水导致墙体及屋顶重新施工工期延长，其于2018年7月10日至2018年12月10日继续在外租住产生租金损失，就此陈祎祎提交其与北京自如生活资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，显示每月租金3360元。关于维修费用，陈祎祎表示由于涉案房屋在装修过程中发生严重渗漏，已经装修好的墙皮完全铲除重新刷墙，就此陈祎祎提交《自由家装饰工程有限公司》的结算清单，表示铲除墙皮及重新刷墙的费用已包含其中；就涉案房屋屋顶目前尚留有的水渍，陈祎祎表示其对维修价格进行估算，并提交《立邦刷新服务-主要材料收费单》进行参考。经释明，对涉案房屋因漏水已经发生的维修费用和尚未进行的修复可能产生的费用，陈祎祎、悦祥物业公司双方均不申请鉴定。一审法院认为，公民、法人由于过错侵害他人财产的应当承担民事责任。悦祥物业公司作为涉案小区的物业管理单位，应当尽到对权利范围内的设施设备维修、维护的责任。涉案房屋系所在楼宇顶层，房屋屋顶多次发生漏水，悦祥物业公司作为物业管理单位未尽到相应维修、维护的责任，陈祎祎要求其进行维修并赔偿相应损失，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。关于租金损失，结合在案证据可以认定涉案房屋在装修期间发生漏水，且因漏水进行维修延长工期，故陈祎祎主张租金损失具有事实和法律依据，一审法院在考虑受损情况及维修时间基础上对该费用酌情予以支持。关于维修费用，一审法院结合陈祎祎提交的证据并综合考虑房屋受损情况、实际维修情况及维修市场价格等因素对该费用酌情予以支持。判决：一、悦祥物业公司于判决生效后十日内对陈祎祎位于北京市朝阳区××××2605号房屋屋顶漏水进行维修直至不再发生渗漏；二、悦祥物业公司于判决生效后七日内赔偿陈祎祎租金损失一万元；三、悦祥物业公司于判决生效后七日内赔偿陈祎祎维修费损失二万六千元；四、驳回陈祎祎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈祎祎提交：2020年9月23日拍摄的涉案房屋客厅和主卧的照片4张，证明一审至今房屋客厅和卧室仍然在漏水，有新增的漏水点没有得到维修。悦祥物业公司发表质证意见称，陈祎祎没有向悦祥物业公司报修，之前不知情。悦祥物业公司未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合双方诉辩意见及查明的事实，本案二审的争议焦点为悦祥物业公司是否应就涉案房屋顶部漏水承担相应维修、赔偿责任，及陈祎祎损失数额问题。依据国务院颁布的《物业管理条例》第三十五条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，双方签订的《慈云嘉园前期物业管理服务协议》约定，悦祥物业公司负有对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护等项目进行修护、修缮、服务和管理的责任。本案房屋漏水点位于楼宇顶层屋顶，属于房屋共用部分，悦祥物业公司未尽到对权利范围内的共用部位的维修、维护的责任，导致屋顶漏水给陈祎祎造成财产损失，应承担相应的侵权责任。悦祥物业公司上诉主张涉案房屋屋顶漏水的维修属于大中修，其仅负责小修，不承担相应责任，但未提供相应的证据予以证明，且其认可其主张涉案房屋屋顶漏水的维修属于大修的依据不明确、本案房顶漏水情况不能达到《北京市城镇住宅楼房大中修的定案标准》规定的标准和要求，故本院认为上诉人的上诉理由依据不足，本院不予采纳。关于损失数额问题。房顶漏水导致涉案房屋内装修墙面受损需维修以及因维修墙面延长工期，悦祥物业公司应当赔偿相应损失。一审法院综合考虑各种因素酌定悦祥物业公司赔偿维修费及租金损失，合理有据，数额并无不当。综上所述，悦祥物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费873元，由北京悦祥物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 楚 静审 判 员 闫 慧二〇二〇年九月三十日法官助理 常佳敏书 记 员 李星月