贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初11122号 原告:遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司，营业场所：贵州省毕节市七星关区观音桥街道工业大道卧龙大都会2幢3-1号，统一社会信用代码：91520502322466778J。 负责人：韦沙沙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：向家礼（特别授权代理），该公司员工。 被告：冯富明，男，汉族，1984年10月5日出生，现住毕节市七星关区。 原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司（下称：约美物业毕节分公司）与被告冯富明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告约美物业毕节分公司委托诉讼代理人向家礼，被告冯富明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告约美物业毕节分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年2月1日至2020年7月31日物业管理费2701.25元；迟延支付违约金246.62元（违约暂算至2020年1月31日，具体算至支付之日），共计2947.87元;2、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2014年12月1日，原告与被告签订《前期物业服务合同》第七条约定，物业服务费标准0.98元／月／平方米；第十一条约定，支付方式预缴，每半年支付一次，被告房屋面积91.88㎡。依据合同，被告应每次预缴物业服务费91.88㎡×0.98元/㎡×6=540.25元。被告最后一次支付物业服务费服务截至的日期为2018年1月31日，被告应分别于2018年2月1日、2018年8月1日、2019年2月1日、2019年8月1日、2020年2月1日前预缴物业服务费，以上5次应支付物业费2701.25元，但被告未履行支付义务，《前期物业服务合同》第十一条约定迟延支付物业服务费违约金计算方式为每天按月物业费的千分之三计算。上述6次应支付物业服务费共计迟延1095天（暂记至2020年1月31日），迟延支付违约金：91.88㎡×0.98元/㎡×3÷1000×1095=246.62元。 综上，被告没有依据《前期物业服务合同》约定按时预缴物业服务费，已经严重违约，且原告已经提供物业服务，仍拒绝支付物业服务费，严重损害了原告的合法权益，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告冯富明口头答辩称：2018年2月1日至2020年7月31日期间没有缴纳物业费，涉案房屋面积91.88平方米，约定物业服务费每平方0.98元；我们楼下垃圾桶满了，打电话给物业，物业不来处理，路灯坏了也没有修理，电梯坏了很长时间也没有处理，消防设施坏了也不处理，小区的环境脏乱差，服务不到位，所以我就没有缴纳物业费。 本院经审理查明：2014年12月1日，毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业毕节分公司签订《前期物业服务合同》，约定原告服务的物业区域为座落于毕节市七星关区的卧龙大都会项目；原告约美物业毕节分公司提供的物业服务事项和质量应符合下列约定：建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护，装饰装修管理服务，物业维修、更新、改造费用的账务管理，物业服务档案和物业档案的保管，车位停放管理。原告约美物业毕节分公司按房屋建筑面积向业主收取住宅物业服务费用为0.98元／月／平方米，商业物业服务费费用为2.00元／月／平方米。物业服务费按照包干制计费方式确定。物业服务费用按半年预缴，业主应于每年的1月15日前和7月15日前履行该住宅物业服务费的缴纳义务。如逾期未缴纳的，违约金每天按月服务费千分之三计算。合同期限自双方签订之日起至本项目业主大会成立后授权业主委员会，代表全体业主与选聘或续聘的物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止。 被告冯富明系毕节市七星关区卧龙大都会业主，住房建筑面积91.88平方米，属于原告约美物业毕节分公司服务管理区域内的业主。从2018年2月1日起，被告冯富明未按照毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业毕节分公司签订的《前期物业服务合同》约定向原告缴纳物业服务管理费。经核算，从2018年2月1日至2020年7月31日期间，被告冯富明应缴纳的物业服务管理费为91.88平方米×0.98元／月／平方米×30个月＝2701.27元，合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物，垃圾未及时清理、杂物堆放不规范，公共设施设备损坏未及时维修等问题。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业毕节分公司签订的《前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同），系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告冯富明作为居住在毕节市七星关区卧龙大都会的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告冯富明具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，从2018年2月1日至2020年7月31日期间，被告冯富明应缴纳的物业服务管理费为2701.27元，原告主张2701.25元，本院从起所愿；被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在小区局部区域存在污物，垃圾未及时清理、杂物堆放不规范，公共设施设备损坏未及时维修等问题等问。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告向原告履行90%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为2701.25元×90%＝2431.12元。 对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告冯富明于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司2018年2月1日至2020年7月31日期间的物业服务费2431.12元； 二、驳回原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告冯富明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年九月十四日 书记员 包清琳