湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1872号上诉人(原审被告)：段光明，男，生于1972年10月12日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。被上诉人（原审原告）：卢赛军，男，生于1980年6月18日，汉族，湖北省黄梅县人，住湖北省黄梅县。被上诉人(原审被告)：王正国，男，生于1968年1月1日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。被上诉人(原审被告)：湖北瑞通怡景房地产开发有限公司。住所地：龙感湖管理区交通中路，统一社会信用代码9142110067645345565。法定代表人：王春香，该公司董事长。被上诉人(原审第三人)：龙感湖瑞通运输贸易有限公司，住所地湖北省黄冈市龙感湖管理区交通中路，统一社会信用代码914211007641311822。法定代表人：王涛，该公司董事长。被上诉人(原审第三人)：王萌，女，生于1990年3月5日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。上诉人段光明因与被上诉人卢赛军、王正国、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司（以下简称瑞通房地产公司）、龙感湖瑞通运输贸易有限公司（以下简称瑞通运输公司）、王萌案外人执行异议之诉一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初1860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段光明上诉请求：撤销原判，改判驳回卢赛军提出的执行异议诉讼请求。事实和理由：一是瑞通房地产公司与卢赛军无债权债务关系，也无以房抵债的协议。卢赛军虽然持有公司的收据，但是瑞通房地产公司未收取卢赛军的购房款。二是该房屋的每间建筑价格仅为10万元，远远低于市场价值，严重损害瑞通房地产公司的权益。该商品房买卖合同因违法而无效。三是卢赛军没有排除执行的权利，不能阻却法院执行。1、本案中，卢赛军与瑞通房地产公司以明显低于市场价值违背瑞通房地产公司真实意思所签订的合同无效，依据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十四条之规定，卢赛军不是合法权利人，不能提起执行异议之诉。2、瑞通房地产公司开发的房屋并未竣工验收，更没有向卢赛军办理交付手续，卢赛军并未实际占有，且卢赛军另有住房，不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条之规定，不应支持其异议请求。3、卢赛军提出异议的房屋所有权仍属于瑞通房地产公司，卢赛军无权主张涉案房屋所有权。卢赛军答辩称，同意原审判决。王正国、瑞通房地产公司、瑞通运输公司、王萌未予答辩。卢赛军向一审法院起诉请求：1、依法裁定排除执行案外人案涉房屋的执行，确认卢赛军于2015年8月26日与瑞通房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认黄梅县龙感湖雷池花苑小区（1802、1803、1805、1806、2202、2205号）商品房归卢赛军所有；2、裁定撤销对卢赛军购买的位于黄梅县龙感湖雷池花苑小区（1802、1803、1805、1806、2202、2205号）房屋的强制执行，并解除对上述商品房的查封；3、敦促瑞通房地产公司立即协助和配合卢赛军办理雷池花苑小区（1802、1803、1805、1806、2202、2205号）商品房的产权过户备案登记；4、本案的案件受理费由以上被告负担。一审法院认定事实：王正国因瑞通房地产公司急需支付民工工资，向卢赛军借款200万元，王正国用瑞通房地产公司开发的位黄梅县龙××湖雷池花××小区××套套商品房抵偿卢赛军的借款。2015年8月26日，卢赛军与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，瑞通房地产公司将其公司开发的位黄梅县龙××湖雷池花××小区××商品房（××、××、××、××、××、××、××、××）××2000万元抵偿给卢赛军。合同约定：出卖人保证所销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，出卖人提供办理产权过户备案登记手续，其相关税费由卢赛军自行承担；因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意买受人的退款退房约定。上述合同签订后，瑞通公司向卢赛军开具了加盖该公司财务专用章的200万元收款收据。瑞通公司向买受人交付房屋后，卢赛军把已购得房屋部分进行了出售（其中2201号、2203号卢赛军已转卖）并实际占有，卢赛军现已作为涉案房屋业主于2018年5月14日按照雷池花苑成立的业主委员会要求分摊出资完善了水、电、路、天然气配套设施（分摊价22700元／每套房屋）。但因雷池花苑项目不具备备案登记条件未办理房屋产权登记手续。段光明与王正国、第三人瑞通运输公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年7月3日调解审结。调解书生效后，段光明向一审法院申请执行，在执行过程中瑞通房地产公司以上述房屋为王正国、瑞通运输公司提供执行担保。执行中，一审法院于2019年1月7日作出（2018）鄂1127执847号执行裁定书，裁定查封登记在瑞通公司名下的雷池花苑楼盘预售的担保房屋，包含了本案案涉房屋，且一审法院已委托黄冈市海正房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估。卢赛军认为该执行裁定查封的雷池花苑小区编号为（1802、1803、1805、1806、2201、2205）六套商品房系瑞通房地产公司抵偿借款，该执行行为侵害了其合法权益，遂向一审法院提出了执行异议申请，一审法院于2019年4月15日作出（2019）鄂1127执异40号执行裁定，裁定驳回卢赛军异议请求。另查明：瑞通房地产公司2008年10月15日成立，法定代表人为王正国，2011年12月30日法定代表人变更为徐永林，2012年6月18日法定代表人变更为王春香。另查明，第三人王萌因与湖北瑞华房地产开发有限公司存在纠纷，于2017年6月27日向黄冈市中级人民法院提出诉前财产保全申请，瑞通房地产公司以其位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套（含涉案房屋1802、1803、1805、1806、2202、2205号）商品房为第三人王萌提供保全担保，黄冈市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）鄂11财保6号民事裁定书，裁定查封瑞通公司位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套商品房（含涉案房屋六套），并向黄冈市龙感湖管理区建设局下达协助执行通知书。查封期限自2017年7月11日至2020年7月10日。瑞通房地产公司开发的雷池花苑因多种原因未能竣工验收，龙感湖雷池花苑业主委员会对雷池花苑的后期配套工程（路、电、水、天然气等）自筹资金进行建设，并将因配套工程产生的费用按户分摊至各业主。一审法院认为，本案的争执焦点为：（一）卢赛军与瑞通房地产公司基础法律关系的问题；（二）卢赛军是否享有排除强制执行的权益的问题。关于卢赛军与瑞通房地产公司基础法律关系的问题。因王正国与卢赛军之间存在债权债务关系，双方约定并实际操作以瑞通房地产公司房产抵偿债务，后卢赛军与瑞通房地产公司就所抵房屋签订商品房买卖合同，并按照合同的约定以消灭债务方式支付了购房款，瑞通房地产公司向卢赛军出具了收款收据，并加盖了其财务专用章，足以证实卢赛军与瑞通房地产公司之间基础的法律关系是商品房买卖关系。卢赛军占有房屋应属商品房买卖合同权利，而非以物抵债的合同权利。卢赛军于2015年8月26日与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并约定自双方签字之日起生效，在瑞通房地产公司未举证并请求撤销或主张无效的情况下，该合同当然对双方当事人具有约束力，合同双方当事人均应按合同约定全面履行义务。卢赛军虽已依据上述合同履行了义务并实际占有房屋，但鉴于本案系案外人执行异议之诉，非确认之诉，故对卢赛军要求确认黄梅县龙感湖雷池花苑小区1802、1803、1805、1806、2202、2205号商品房归卢赛军所有的诉讼请求，不予支持。关于卢赛军是否享有排除强制执行的权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，卢赛军于2015年8月26日就已与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年8月26日按照合同的约定支付了购房款，而一审法院查封案涉房屋系2019年1月7日，且卢赛军购买涉案房屋后，按照龙感湖雷池花苑业主委员会的要求，交纳了因该小区后期配套工程建设的分摊费用，实际履行了作为雷池花苑业主的义务，应认定对涉案房屋进行了实际占有。雷池花苑涉案房屋之所以未能办理过户登记，是因为雷池花苑因多种原因未能竣工，并非因卢赛军的原因而未能办理过户登记。卢赛军对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。瑞通房地产公司、王正国及第三人瑞通运输公司、王萌主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，强调涉案房屋并非卢赛军名下唯一住房，卢赛军不享有排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。对比第二十八条不难看出，二者立法本意都是对善意占有人的保护，但二者所指向的保护对象有所不同，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对不动产的性质没有特殊的要求，不论是商业用房还是居住用房，均一体保护；第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，是基于对消费者生存权的维护，侧重于保护消费者的生存权。而本案所涉的房屋并非是基于消费者生存权的维护，故本案应适用第二十八条的规定，无需审查所涉房屋是否系买受人名下唯一用于居住的房屋，故对瑞通房地产公司、王正国及第三人瑞通运输公司、王萌的此项观点不予采纳。判决如下：一、不得执行雷池花苑第18、22栋1802、1803、1805、1806、2202、2205号房屋；二、驳回卢赛军的其他诉讼请求。案件受理费300元，由王正国负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院认为，本案存在以下两个争议焦点：一、卢赛军与瑞通房地产公司于2015年8月26日签订的《商品房买卖合同》是否合法有效。结合已经查明的事实可知，案涉卢赛军购取的房屋黄梅县龙感湖雷池花苑小区1802、1803、1805、1806、2202、2205号商品房系卢赛军与瑞通房地产公司于2015年8月26日签订房屋买卖合同而取得，卢赛军与瑞通房地产公司之间形成了商品房买卖合同关系。上诉人段光明辩称瑞通房地产公司没有收到购房款以及卢赛军恶意低价损害瑞通房地产公司的利益均无相应的证据予以证实。根据卢赛军与瑞通房地产公司签订的房屋买卖合同、收款收据的基本事实看，卢赛军提出的通过与瑞通房地产公司签订买卖合同用以冲抵瑞通房地产公司所欠的债务具有合理性和可信性，段光明辩称瑞通房地产公司未与卢赛军达成以房抵债的辩解与现已查明的事实不符，本院不予采纳其辩解意见。涉案合同是卢赛军与瑞通房地产公司签订，房屋价格是瑞通房地产公司与卢赛军之间的合意行为，故上诉人段光明以民法通则第五十八条之规定主张涉案房屋买卖合同无效的理由显然不能成立。因瑞通房地产公司与卢赛军于2015年8月26日签订的房屋买卖合同加盖有出卖人瑞通房地产公司合同专用章，加盖法定代表人王正国签名章，买受人卢赛军已经签字且认可房屋买卖的事实，合同内容具体明确，无合同法第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方签订的房屋买卖合同合法有效。二、卢赛军是否享有排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，卢赛军与瑞通房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，签订合同的时间早于涉案房屋被查封的时间，瑞通房地产公司向卢赛军出具的收据可证实卢赛军付清了全部购房款200万元，且卢赛军购买涉案房屋后，按照“龙感湖雷池花苑业主委员会”的要求履行了业主的义务，对涉案房屋进行了控制和管理，应认定其对涉案房屋进行了实际占有。之所以未能办理过户登记系因小区房屋竣工验收手续不齐全，并非因买受人的原因而未能办理过户登记。故卢赛军对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应予支持。对于本案到底是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题，上述两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。对于房地产开发企业作为被执行人的案件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在法律适用上产生竞合，当事人可选择对其有利的条款进而主张权利。基于上述分析，卢赛军作为合法购房户，在履行其合同义务的基础上有权对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，其依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张排除执行的权利应予保护，故对于卢赛军名下是否存有其他用于居住的房屋，则不属于本案必须审查的范围。综上所述，段光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由段光明负担。本判决为终审判决。审判长  张焱奇审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇二〇年九月二十五日法官助理闫思书记员朱思源