湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘执复143号复议申请人（申请保全人）:龙强，男，汉族，1985年9月29日出生，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：申勇，湖南闻胜律师事务所律师。被保全人：娄底市新世界房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区湘中大道（龙泉花园小区旁）。法定代表人：刘小怀，该公司董事长。被保全人：李孝柏，男，汉族，1963年11月22日出生，住湖南省娄底市娄星区。被保全人：陈伟，男，汉族，1980年3月6日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。湖南省长沙市中级人民法院（以下简称长沙中院）在保全龙强与娄底市新世界房地产开发有限责任公司（以下简称新世界公司）、李孝柏、陈伟债权转让合同纠纷一案中，于2020年7月23日作出（2020）湘01执异210号执行裁定。龙强不服上述裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。龙强向本院申请复议称：1、长沙中院异议裁定认定事实错误。华融湘江银行股份有限公司娄底分行并非真实购买房屋，而是为保障贷款安全与新世界公司签订了房屋买卖合同并办理网签，未经备案和预告登记，其未取得法律意义上的物权或物权期待权。网签只起到对合同的公示效应，具有担保性质的房屋买受人即使办理了网签登记，也不享有排除强制执行的民事权益；2、异议裁定予以置换的房产存在诸多问题，违背了民诉法解释第一百六十七条关于置换财产应当等值且有利于执行的规定。该规定要求置换保全财产应当“有利于执行”，本案新世界公司提出用于置换的资产中，除32栋的201至209号房屋系之前已查封的范围，其余房屋均系新世界公司多年销售不出的尾盘楼房，大部分是商铺及配套仓库用房，上述房屋大部分已用于出租或被他人占用，还有部分用于抵债、或难以处置。且上述房屋虽然标价较高，但实际价值远低于先前保全的房产价值。复议申请人听证中也提出了反对置换，而长沙中院在置换前，未通过询价、评估等有效方式核实置换房产的实际价值，不顾复议申请人的意愿裁定置换，违反法律规定；3、长沙中院于2020年6月1日向复议申请人通知更换合议庭成员为彭京华、贺元芳、谭斯元，但最终做出异议裁定的合议庭成员为谭德良、贺元芳、谭斯元。长沙中院变更合议庭成员未依法告知当事人，程序不当。综上，请求撤销长沙中院（2020）湘01执异210号执行裁定。本院查明，关于原告龙强诉被告新世界公司、李孝柏、陈伟债权转让合同纠纷一案，龙强于2020年4月15日向长沙中院申请财产保全，请求冻结新世界公司、李孝柏、陈伟名下银行账户中3000万元人民币存款或与此金额相当的其他财产。龙强为担保其保全申请已出具《中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险保单保函》。2020年4月16日，长沙中院作出（2020）湘01民初53号民事裁定：冻结被申请人新世界公司、李孝柏、陈伟名下银行账户中3000万元或查封、冻结被申请人的等额财产。2020年4月28日，长沙中院向娄底市房地产管理局作出（2020）湘01执保65号协助执行通知：查封新世界公司名下位于娄底市,1005至1022,1101至1104,1106至1122,1201至1222201至209304305307至322402404405407至422507至522607至614615617618619共138处房产。查封期限三年，自2020年4月28日至2023年4月27日止。新世界公司不服，向长沙中院提出执行异议称：长沙中院（2020）湘01执保65号协助执行通知查封的138处房产已经出售并网签到华融湘江银行股份有限公司娄底分行名下，华融湘江银行股份有限公司娄底分行已支付了全部购房款，故本案实际上查封了案外人财产。涉案债权协议是虚假的，应当依法撤销保全裁定。纵使不考虑该案以后的判决结果，现签订在龙强等人名下的财产，不论性质是以房抵债还是担保关系，长沙中院都不应查封存在异议的财产。请求解除涉案138处房产的查封，该公司愿意以价值相当的该公司名下位于娄底市湘中大道与甘桂路交叉口西北角处新世界建材城的7栋102、202、9栋126、12栋102、202、15栋105、205、106、206、108、208、109、209、21栋116、216、20栋2-39号房屋及长沙中院查封的该公司名下位于娄底市与该院查封的其他涉案房产进行置换。2020年6月22日，长沙中院就龙强与新世界公司、李孝柏、陈伟债权转让合同纠纷一案作出（2020）湘01民初53号民事裁定：驳回原告龙强的起诉。龙强不服，向本院提起上诉。本院已立案受理，案号为（2020）湘民终1563号，该案目前尚未审结。另查明，新世界公司于2013年6月25日、7月24日、8月30日向华融湘江银行股份有限公司娄底分行借款4,000万元、3,000万元及1,000万元共计8,000万元，用于开发房地产项目。2020年1月14日至17日，新世界公司与华融湘江银行股份有限公司娄底分行就涉案房产签订《商品房买卖合同》，并以贷款缴纳了全部房款。新世界公司向华融湘江银行股份有限公司娄底分行出具了房款收据。经查询娄底市房地产交易中心网签备案系统，涉案的138处房产均已网签备案。还查明，2014年4月21日，龙晓、龙强与新世界公司签订《商品房买卖合同》，其中7栋102、202、9栋126、12栋102、202房屋的合同为龙晓签订，15栋105、205、106、206、108、208、109、209、20栋2-39号房屋合同为龙强签订。龙晓系龙强配偶。娄底市房地产交易中心于2020年6月11日在《新世界合同情况2020》上注明：“经查询，截止至2020年6月11日17时20分止，以上17套房产（即7栋102、202、9栋126、12栋102、202、15栋105、205、106、206、108、208、109、209、21栋116、216、20栋2-39号房屋）在我局交易管理系统中合同状态为：已签订、已提交备案，无抵押无查封情况”。上述房屋合同总价为21,905,917元。2020年6月15日，长沙中院前往新世界建材城，查明7栋101、102已承租，承租期限未予告知，7栋202位于102楼上，现状是由李伟物流工作人员暂时使用，是否承租未予告知。9栋126位于金星南路2084号，万和厨具与欧丽雅之间，与二楼为连通结构，现状为家装软包窗帘等门面使用。9栋126现已退租，尚在使用。15栋109被110门面临时用作仓库，15栋108门面用作临时仓库，为临时占用。15栋105、106、205、206、208、209门已上锁。12栋102、202的门已上锁。20栋239内部为空闲状态，21栋116为临时仓库，新世界建材城工程部暂时借用，216为上锁状态。20栋120、220为丰胜花园承租使用，租期为两年，到期时间未予告知。长沙中院审查认为，依据《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》法〔2016〕401号，查封、扣押、冻结财产要严格遵守相应的适用条件与法定程序，坚决杜绝超范围、超标的查封、扣押、冻结财产，对银行账户内资金采取冻结措施的，应当明确具体冻结数额；对土地、房屋等不动产保全查封时，如果登记在一个权利证书下的不动产价值超过应保全的数额，则应加强与国土部门的沟通、协商，尽量仅对该不动产的相应价值部分采取保全措施，避免影响其他部分财产权益的正常行使。在采取具体执行措施时，要注意把握执行政策，尽量寻求依法平等保护各方利益的平衡点：对能采取“活封”“活扣”措施的，尽量不“死封”“死扣”，使保全财产继续发挥其财产价值，防止减损当事人利益。在该院查封之前，新世界公司与华融湘江银行股份有限公司娄底分行就涉案房产签订《商品房买卖合同》，并以贷款缴纳了全部房款。新世界公司向华融湘江银行股份有限公司娄底分行出具了房款收据。涉案138处房产现均已网签备案，新世界公司要求以该公司名下位于娄底市湘中大道与甘桂路交叉口西北角处新世界建材城的7栋102、202、9栋126、12栋102、202、15栋105、205、106、206、108、208、109、209、21栋116、216、20栋2-39号房屋及该院查封的新世界公司名下位于娄底市与该院查封的其他涉案房产进行置换。予以置换的房屋无抵押无查封情形，现价值总计超过3000万元，故新世界公司要求置换的异议请求及理由成立，该院予以支持。遂于2020年7月23日作出（2020）湘01执异210号执行裁定：一、解除对新世界公司名下位于娄底市,1005至1022,1101至1104,1106至1122,1201至1222304305307至322402404405407至422507至522607至614615617618619共138处房产的查封。二、查封新世界公司名下位于娄底市房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条规定：“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。”本案中，长沙中院在裁定置换保全房产前，对予以置换的房屋的网签备案情况以及是否存在权利瑕疵进行了调查，并实地了解了上述房产的现状。根据查明的情况，置换房产合同总价足以满足本案保全标的，且没有抵押、查封情形。经查询娄底市房地产交易中心网签备案系统，案外人华融湘江银行股份有限公司娄底分行已与新世界公司就案涉138处房产签订商品房买卖合同并办理了网签备案。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条第一款“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全”之规定，在置换房产价值与保全标的基本相当、能够实现保全目的的情况下，长沙中院裁定置换保全房产，有利于促进新世界公司正常的房屋销售，同时也可防止在执行过程中产生新的纠纷，该裁定并无不当。至于龙强提出的长沙中院变更合议庭成员未及时通知的问题，长沙中院在异议审查听证会上向双方当事人宣布了合议庭成员，双方均未申请合议庭成员回避，故该瑕疵并不影响其实体权利。综上，复议申请人的复议理由均不能成立，对其复议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回龙强的复议申请，维持湖南省长沙市中级人民法院（2020）湘01执异210号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王建林审判员  刘 震审判员  周康康二〇二〇年九月十四日法官助理刘宇丹书记员尹雅司