重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初15454号原告（反诉被告）：黄密，女，1998年5月17日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告（反诉原告）：城城不动产管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区南坪镇学府大道2号江南国际新城2期7-1-1，统一社会信用代码91500108MA60GD318T。负责人：孙洁，总经理。委托诉讼代理人：胡银周，城城不动产管理有限公司员工。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室，统一社会信用代码91610132MA6UAGH793。法定代表人：张智军，总经理。委托诉讼代理人：胡银周，该公司员工。原告（反诉被告）黄密与被告（反诉原告）城城不动产管理有限公司重庆分公司（以下简称城城重庆分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）黄密，被告(反诉原告)城城不动产管理有限公司重庆分公司、被告城城不动产管理有限公司共同委托诉讼代理人胡银周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄密向本院提起诉讼请求：1.依法判令城城重庆分公司与黄密签订的代理出租合同（合同编号：5001CJ2005290223910）于2020年6月29日解除；2.城城重庆分公司、城城公司退还房屋押金4400元；3.城城重庆分公司、城城公司支付违约金2640元；4.本案诉讼费由城城重庆分公司、城城公司承担。事实和理由：黄密与城城重庆分公司于2020年5月29日签订电子代理合同，约定城城重庆分公司将位于重庆市江北区建新西路东区X号国兴北岸江山东区X栋X单元X号的房屋出租给黄密，租金2200元/月，按月付清，黄密支付4400元押金后入住。黄密入住时，城城重庆分公司告知洗衣机下水道堵塞并称负责修理。入住两天后电子热水器自然损坏，灶台是因为电池没换所以无法使用，但更换电池后依旧无法使用，后多次与城城重庆分公司房屋管家沟通，对方称会指派维修人员维修，却一直未上门维修，黄密多次催促，工作人员表示已提交公司审核，仍无人上门处理。黄密因始终无法使用热水器、洗衣机及天然灶，故告知房屋管家在支付下月房租前确定维修时间，否则将终止合同。房屋管家未回应，并在6月24日时冻结房屋密码，导致黄密无法进入房间。城城重庆分公司行为影响了黄密正常工作生活，故诉至法院请求依法判决。城城公司是城城重庆分公司的总公司，应承担责任。被告城城重庆分公司与城城公司共同答辩称：1.黄密提前终止合同，城城重庆分公司不应退还其押金4400元；2.城城重庆分公司未违约，不应当向黄密支付违约金，同意黄密第一项诉讼请求，但合同解除之日为2020年9月11日。反诉原告城城重庆分公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认城城重庆分公司与黄密签订的《代理出租合同》于2020年9月11日解除，判令黄密向城城重庆分公司立即交还涉案房屋；2.请求判令黄密向城城重庆分公司赔偿涉案房屋家电家居维修费413元；3.判令黄密向城城重庆分公司支付违约金2200元；4.判令黄密承担反诉案件受理费。事实和理由：城城重庆分公司与黄密于2020年5月29日签订电子代理合同，约定城城重庆分公司将位于重庆市江北区建新西路东区X号国兴北岸江山东区X栋X单元X号的房屋出租给黄密，租赁期限为12个月，租金2200元/月，租金支付方式为月付，每月23日为租金支付日。依照合同，黄密至今未向城城重庆分公司支付家电维修费用及第二期房屋租金，已构成根本性违约，城城重庆分公司有权解除合同，要求黄密支付3个月租金作为违约金。黄密提前终止合同，应履行向城城重庆分公司交房的义务。反诉被告黄密答辩称：不同意城城重庆分公司诉讼请求，我在6月22日提出解除合同，6月29日搬离房屋时合同已解除。维修费应当由城城重庆分公司承担，城城重庆分公司有维修义务，是城城重庆分公司先违约，我才提出解除合同的。本院经审理查明，2020年5月29日，城城重庆分公司（甲方）与黄密（乙方）签订《代理出租合同》，主要约定：甲方受产权方委托将坐落在重庆市江北区建新西路东区X号国兴北岸江山东区X栋X单元X号的房屋出租给乙方使用；本协议租赁期限从2020年5月30日起至2021年5月29日止；月租金2200元/月，不含物业费；月付；本合同签订后一小时内，乙方支付首次房租及押金后，本合同自动生效，以后每次付款须提前7天支付，每期付租日为23号；为确保房屋及其附属设施的安全与完好，以及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于两个月房屋租金作为押金，押金数额为4400元；合同期满后，乙方无任何违约情形，不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金；租赁期间，甲方有权对房屋及其附属设施每月检查、修缮一次；乙方应予积极配合协助，不得阻挠施工；乙方发现该房屋及附属设施由损坏或故障时，应及时通知甲方修复；本合同到期当日，乙方须按交接清单将房屋移交给甲方，如有人为损坏，家具家电的使用问题，乙方应按照赔偿单价予以全额赔偿；“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同、收回该房屋、扣除全部押金，同时，乙方还应赔偿由此给甲方造成的全部损失：拖欠因乙方居住使用而产生的各项费用累计达15天；乙方未按合同约定支付租金，逾期超过7天的”；在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可依据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金；在租赁期内，如乙方擅自终止合同或发生甲方有权单方解除合同情形，甲方应扣除乙方3个月租金作为违约金（含押金），如不足以弥补甲方损失的，甲方有权从剩余租金中等额扣除相应款项，剩余租金仍不足以弥补甲方损失的，乙方应负责补足；在房屋租赁期内，乙方违反本合同约定，除本合同另有约定外，否则须向甲方交纳年度租金的10%作为违约金。合同签订同日，黄密在三彩家App向城城重庆分公司转账支付房屋租金2200元及押金4400元，合计6600元。黄密入住房屋后发现洗衣机漏水，联系房屋管家朱星星（城城重庆分公司员工）后，城城重庆分公司上门提供了维修服务。同年6月8日，黄密通过微信向朱星星告知房屋洗衣机、热水器损坏，朱星星于当日提交报修申请，内容为：“洗衣机又坏了，不排水，热水器用了一次就坏了”。同年6月13日，黄密添加维修师傅微信，询问燃气灶无法打火问题，后一直询问维修师傅何时上门维修洗衣机、天然气及热水器，维修师傅均表示公司不拨款，无法购买材料。6月21日，朱星星通过微信询问黄密“这个月的房租能不能今天交，明天系统维护”，黄密回复“热水器什么时候来修”，朱星星回复“师傅材料没到，走完过后才会拨款给维修部买材料”。6月22日，黄密通过微信通知朱星星“如果在明天我交房租之前还不能来维修，那么不好意思，我们就要终止合同了”。6月23日，城城重庆分公司未提供第二次上门维修服务，黄密未交付下月房租。6月24日，城城重庆分公司冻结房屋密码，黄密无法进入房屋，联系站长（微信名“古楼东风”，朱星星上级）后，城城重庆分公司提供临时密码（密码有效期到2020年6月24日23:00）给黄密，黄密进入房间收拾部分生活用品后离开。6月29日9点11分，黄密微信联系朱星星“我之前不是说退房吗”“你没有走流程吗”，朱星星回复称“走了”。6月29日，黄密联系站长，询问“你们现在是要我们立马搬出去吗”，站长回复“哎，公司是这样的”。后城城重庆分公司再次为黄密提供临时密码（密码有效期到2020-6-2920:54）进入房屋，朱星星陪同黄密进行房屋清退，并在线上提交了管家现场交割、线上核损、系统操作退房等申请。另查明，城城重庆分公司是城城公司设立的分公司。庭审中，城城重庆分公司陈述反诉请求中的维修费413元无法计算出具体项目，请法院酌定。以上事实，有《代理出租合同》、微信聊天记录打印件、三彩家App转账记录截图、报修单截图及当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，黄密、城城重庆分公司之间签订的《代理出租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。黄密入住后发现洗衣机漏水，通知城城重庆分公司后，城城重庆分公司及时予以了维修。在房屋出现第二次家电维修情形时，城城重庆分公司未能及时提供维修服务，导致双方发生争议，黄密拒交租金，城城重庆分公司于2020年6月24日冻结房屋大门密码，导致黄密无法使用房屋，黄密也提出不再续租，双方于2020年6月29日办理了清退房屋手续。根据《代理出租合同》约定，在黄密未按合同约定支付租金，逾期超过7天的情形下，城城重庆分公司有权解除合同、收回该房屋、扣除全部押金等。黄密应于2020年6月23日缴纳当月租金，城城重庆分公司行使合同解除权的时间应从2020年6月30日开始起算。城城重庆分公司于2020年6月24日冻结房屋大门密码的行为已构成根本违约，导致黄密无法使用本案所涉房屋，致使合同目的无法实现，黄密有权解除《代理出租合同》。双方于2020年6月29日办理房屋清退手续时，视为黄密已将解除合同通知送达给城城重庆分公司，故黄密关于2020年6月29日解除该合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。城城重庆分公司关于2020年9月11日解除合同，要求黄密向城城重庆分公司交还涉案房屋的反诉诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。城城重庆分公司在《代理出租合同》的主要义务系提供房屋供黄密使用，房屋家电维修义务系该合同的附随义务，并不是城城重庆分公司的主要义务。黄密作为承租方，其主要义务是支付房租。在房屋家电出现需要维修的情形下，其可以采取更为妥当的方式进行处理，而不能将此作为履行支付房租这个主要义务的抗辩理由。故黄密存在延迟支付租金的违约行为。城城重庆分公司作为专门从事房屋管理服务的商业主体，应采取更为妥当的方式处理双方之间的争议，而不是径行冻结房屋大门密码。因房屋押金系作为黄密履约的保证金，而合同中并未约定城城重庆分公司的履约保证金。在双方均存在违约的情形下，本院综合双方的违约情况、过错程度等因素，将双方应向对方支付的违约金进行相抵后，酌情城城重庆分公司返还黄密房屋押金4400元。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款关于“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，城城公司承担返还押金责任。故黄密关于要求城城公司返还押金4400元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。黄密要求城城重庆公司、城城公司支付违约金2640元及城城重庆公司要求黄密支付违约金2200元的反诉诉讼请求，因本院已酌情处理，故本院不再支持双方的该项诉讼请求。城城重庆分公司主张维修费413元，因其陈述无法计算出具体项目，且未提供相应证据证明，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告黄密与被告城城不动产管理有限公司重庆分公司签订的《代理出租合同》于2020年6月29日解除；被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄密房屋押金4400元；驳回原告黄密的其他诉讼请求；驳回反诉原告城城不动产管理有限公司重庆分公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费460元，减半收取计230元，由城城不动产管理有限公司负担。反诉案件受理费525.34元，减半收取计262.67元，由城城不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  翁 贞二〇二〇年九月二十八日法官助理  张丽慧书 记 员  张 婷