湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1387号上诉人（原审被告）：株洲天易建设发展有限公司，住所地湖南省株洲市天元区森林路258号湖南天易集团有限公司10楼。法定代表人：张耀辉，公司董事长。委托诉讼代理人：高建群，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：张娇，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：湖南鑫荷实业发展有限公司，住所地湖南省株洲市天元区中达路9号C-7号车间301室。法定代表人：张亮，公司总经理。上诉人株洲天易建设发展有限公司(以下简称天易公司)与被上诉人湖南鑫荷实业发展有限公司（以下简称鑫荷公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。并于2020年8月11日对双方当事人进行了谈话询问。本案现已审理终结。上诉人天易公司的上诉请求：1、依法改判湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初369号民事判决书第一项，即上诉人仅需向被上诉人支付逾期交房违约金102453.5元（按照同期贷款利率计算至联合验收之日）；2、本案一、二审费用由上诉人和被上诉人按照比例承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，上诉人厂房已经达到竣工验收条件，系因非出卖人（即上诉人）的原因导致交房延期，相应的违约责任应当予以免除。2018年10月16日，上诉人开发建设的“天易科技自主创业园智能产业孵化基地”五方验收合格，基本符合交付条件，但因株洲高新区开发建设局和株洲市天元区城乡建设局以上诉人销售的房屋违反了株洲高新区《工业地产孵化器建设管理暂行办法》而拒绝对厂房进行联合验收，从而导致上诉人无法按照合同约定交付厂房。该办法尚在试行阶段，存在一定的理解偏差，责成整改的内容，上诉人无法预见，因此在双方签订的《商品房买卖合同》（预售）补充协议第10条B款约定和F款约定:非因出卖人所能控制的因素......房屋交付时间应予以顺延。故本项目逾期交房并非出卖人原因导致，不应承担违约责任。二、一审在被上诉人并未提供任何证据证明其损失情况下，按照万分之五计算违约金过高，已经大大超过了其损失。被上诉人并非提供任何证据证明其损失，且其厂房贷款金额为90万元，参照株洲市同地区厂房租赁标准或者是同案件中株洲鑫荷实业发展有限公司的租赁标准，其损失不可能有46万元之多，故上诉人愿意从公平原则角度，按照同期贷款利率上浮一定比例向被上诉人赔偿损失。被上诉人鑫荷公司辩称，1、上诉人作为专业房产开发商，涉案房屋用途就是工业用途。上诉人没有配置消防管道导致迟迟才通过消防验收。因为上诉人原因我们公司购买的房号在房产局备案的都是错误的。2、违约金计算期限应该是2018年9月1日计算至2020年7月29日。根据双方签订的合同，违约金每日根据总房款的日万分之五进行计算。我们直到2019年才收房，延迟收房的两年多导致我公司损失。我们有权按照合同要求上诉人赔偿给我们违约金。鑫荷公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期交房违约金408565元（以总房款1922657元为基数，按日万分之五计算从2018年9月1日起暂计算至2019年11月1日），之后的部分计算至实际交房之日止；2、请求法院判令被告向原告开具已交房款的增值税发票，能有相应赔偿5万元；3、原合同约定有天然气进户，现没有此项设施，要求按合同约定恢复天然气进户；4、验收房屋时，层高由3.3米变为了2.5米，要求被告按合同约定进行整改、拆除；5、要求被告按承诺给付两个车位，能兑付到位。一审法院经审理查明：2018年8月6日，原告鑫荷公司（买受人）与被告天易公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000557435号）约定：“出卖人天易公司以出让方式取得坐落于天元区米处地块的建设用地使用权。该地块《国有土地使用权证》号为株国用（2016）第Ａ0432号，土地使用权面积为24448.44平方米。买受人购买天元区所占用的土地用途为工业用地。房屋总价款为1922657元，买受人应当在2018年8月6日前支付首期房价款人民币1022657元，占全部房价款50%。余款人民币900000向银行（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条约定该房屋的交付必须符合下列条件：该商品房已经取得建设工程竣工验收报告，并经过相关部门联合验收合格、商品房取得房屋实测报告、提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定：出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。合同第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第2种方式处理：出卖人如未在本合同第十条约定期限内将该房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人总房款日万分之五计算，违约金自本合同第十条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，买受人有权解除本合同。合同第十三条约定：根据本合同第三条约定，该商品房层高为3.3米（以规划设计为准），若房屋实际交付时层高低于该约定，双方同意按如下方式处理：本合同所述层高为上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。1、层高差异的确认部门以株洲市住建局或其指定测量部门为准。2、层高差异在1.5%（含）以内的，买受人予以理解和接受，超过1.5%的，由出卖人按照5.00元／每平方米建筑面积进行赔偿。合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）.附件十一补充协议约定：买受人应于2018年8月6日前向出卖人支付首付款（含定金）1022657元房款。剩余房款900000元采用银行按揭方式支付。买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以书面交房通知注明的交接期限届满之日为该房屋约定的最后交付使用日期。逾期15日内，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之五支付违约金。逾期超过15日，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的百分之三支付违约金，并承担相应责任。自最后交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用自当日起由买受人承担；买受人不得将本房屋作为住宅使用等。合同签订后，被告鑫荷公司按照合同约定于2018年8月6日前付清了首付款1022657元。2019年12月24日被告向原告邮寄发出《交付确认通知书》，通知原告收房，原告于2019年12月25日签收上述通知书，至今原告未收房。现原告认为被告应支付逾期交房违约金应按约定每日万分之五计算至实际交房之日止，且按约定被告交付房屋应有天然气进户、房屋层高不符合合同约定、签合同时承诺赠送两个车位要求兑现和要求被告承担逾期交房造成的其他损失、未开发票等问题，故诉至本院，请求判如所请。另查明：2019年3月12日株洲高新技术产业开发区开发建设局向湖南天易集团有限公司作出株高建﹝2019﹞5号《关于“天易科技城自主创业园智能产业孵化基地”项目建设整改函》，内容主要为接群众举报，经我局现场核实，贵公司下属天易公司建设的“天易科技城自主创业园智能产业孵化基地”项目不符合规划验收的相关要求。根据区委指示，我局已对天易公司下发整改函，请贵公司督促天易公司依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国消防法》和株洲高新区《工业地产孵化器建设管理暂行办法》的相关要求迅速整改到位。同日，株洲高新技术产业开发区开发建设局向天易公司作出株高建﹝2019﹞6号《关于“天易科技城自主创业园智能产业孵化基地”项目建设整改函》，就原告提出竣工验收申请，经该局初步审查，认为“天易科技城自主创业园智能产业孵化基地”项目存在的问题，要求原告认真研究整改。庭审中，天易公司认为在2018年10月16日已经完成工程项目的联合验收，而且工程所承载的建设、监理、施工、设计、勘察单位已经完成了竣工验收，表明被告的房屋实际是可以交付的，因相关职能部门的介入，导致无法交房，直到2019年11月15日高新区城乡建设局才组织综合验收，达到了交房标准。2019年11月15日，株洲市住房和城乡建设局组织相关联办单位对天易科技城自主产业园一期C地块相关厂房建设项目进行资料审查和现场踏勘后，认为符合要求、验收合格并出具《湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明》。2019年10月14日株洲高新技术产业开发区管理委员会办公会议纪要，主要内容为要严格落实相关法律要求，限时拆除烟道、燃气管道。做到不侥幸、不回避，彻底完成整改工作。天易公司要根据现场踏勘情况，对拟保留煤管道作出承诺说明，不得作为烟道使用……。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、在履行过程中被告是否存在逾期交房的违约行为？被告是否应承担逾期交房的违约责任？如需承担，违约金应按何种标准计算？违约时限应如何确定？2、原告提出的天然气管道和房屋层高问题是否构成违约？3、原告提出的5万元损失、未开发票及赠送两个车位的问题是否有事实依据和法律依据?具体分析如下：一、关于焦点一。原、被告系自愿签订《商品房买卖合同（预售）》以及补充协议系出于双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，受法律保护。被告辩称，未交房系因配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件和要求而引发的。一审法院认为，被告的上述辩称理由不属于不可抗力的免责事由，且相关部门出具的整改意见系被告前期建设及销售过程中问题所致。故在履约过程中，被告未能按合同约定的时间履行交付房屋的义务，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。关于违约金问题。根据合同约定，被告天易公司应当于2018年8月31日前将取得建设工程竣工验收报告并经过相关部门联合验收合格的房屋交付给原告鑫荷公司，如未按期交付，应当按已交付房款日万分之五向原告鑫荷公司支付违约金，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。被告天易公司于2019年11月15日取得湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明并于2019年12月24日通过邮寄方式通知原告鑫荷公司交房，原告于2019年12月25日收到该交房通知，故直至2019年12月24日被告天易公司才向原告鑫荷公司交付房屋，违约金应从2018年9月1日计算至2019年12月25日。综上，本案支持被告自2018年9月1日起，以已付房屋总价款1922657元为基数按日万分之五的标准计算违约金至2019年12月25日，违约金数额为462399元[1922657元×0.05%×481天（2018年9月1日至2019年12月25日）]。对于原告主张超过的部分，一审法院不予支持。二、关于焦点二。原告提出的天然气管道和交付房屋的层高是否构成违约的问题。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》属于株洲市房产局和株洲市工商行政管理局定制合同，未区分厂房和商住房。本案涉诉房屋属于厂房，其中合同第九条（二）商品房基础设施设备交付条件中燃气条款已画斜杠予以标识，故应当视为双方并未对燃气条款进行约定，同时根据株洲高新技术产业开发区开发建设局《关于“天易科技城自主创业园智能产业孵化基地”项目建设整改函》及株洲高新技术产业开发区管理委员会2019年10月14日办公会议纪要，安装燃气管道亦属于违规行为。因此，被告天易公司不提供燃气管道并不构成违约。对于层高问题，合同第十三条约定，该商品房层高3.3米（以规划设计为准）。现该厂房已经联合验收完毕，未提出该项整改意见，且原告未提供充分证据证明层高存在误差。故原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于焦点三。原告提出的5万元损失、未开发票及赠送两个车位的问题。在合同纠纷案件中，违约责任的主要功能为填补当事人的损失。原告已经提出违约金的主张，损失已经得以填补，故对原告主张损失的诉讼请求，一审法院不予支持。关于未开发票问题。根据我国《税收征收管理法》的规定，税务机关是发票的主管机关，对拒不开具发票的行为，权利遭受侵害的一方当事人可向税务部门投诉，由税务部门依照法律法规处理。故原告请求开具发票的义务应属于税务部门的行政职权范畴，不是法院民事诉讼管辖范围。故对原告主张未开具发票的诉讼请求，一审法院不予支持。关于赠送车位的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案原、被告双方签订的合同并未约定赠送车位，原告也未提供证据证明被告承诺赠送车位，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，本案经一审法院组织调解，原、被告双方未能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告株洲天易建设发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告湖南鑫荷实业发展有限公司给付逾期交付房屋的违约金462399元；二、驳回原告湖南鑫荷实业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7404元，减半收取3702元，由被告株洲天易建设发展有限公司负担。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：上诉人是否应承担延期交房的违约责任，如成立，金额如何确定。现分析如下：首先，上诉人延期交房是事实，对此双方均无异议。双方争议的是上诉人是否负有延期交房的过错责任。上诉人上诉认为出售给被上诉人的房屋之所以延期交房是因为政府政策调整和新的管理规章制度适用导致，而非因其出卖人原因。对此，本院认为株洲市高新技术产业开发区开发建设局对上诉人开发的涉案产业基地项目下发整改函件，该函件提到上诉人将原厂房规划功能改变、对部分墙体进行拆除改造、拆除了公共消防配备设施、以及部分建筑超出原审批内容等等，不仅仅是违反当地政府新的管理办法，同时也违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国环境保护法》以及《中华人民共和国消防法》的规定，这才导致相关部门向上诉人下发涉案项目整改函件，要求其整改到位。又因上诉人出售给被上诉人的房屋在其开发的涉案产业基地中，所以涉案房屋在内的整个产业基地因整改导致联合验收延期，这才导致涉案延期交房事实的发生。综上，一审法院认定上诉人延期交房是因为该公司前期开发和销售过程问题所致，属于违约延期交房合法合理，本院予以确认。上诉人主张涉案房屋延期交付非因其出卖人原因所致的理由不成立，本院不予支持。其次，既然是上诉人违约所致涉案房屋延期交付，依照双方合同约定延期交房需承担日万分之五的违约金，该约定系合同双方当事人真实意思表示，上诉人理应依约向被上诉人承担延期交房的违约金。至于违约金是否过于高出被上诉人延期交房损失的问题。虽然被上诉人一审提供的租赁合同所证实的租赁场地费用损失，低于一审法院依据双方销售合同认定的延期交房违约金，但是被上诉人购买的房屋面积远大于其租赁场地面积，且被上诉人从上诉人处购买房屋是作为厂房、办公之用，上诉人出售产业基地项目房屋，其也知晓销售的涉案房屋不同于商业住房，主要用于厂房经营之用，因此上诉人延期一年多时间向被上诉人交付作为厂房、办公之用的房屋，给被上诉人产生的不仅仅是房屋替代租金损失，自然也会给生产、经营产生损失影响，基于此因素考虑，上诉人主张日万分之五违约金过高，要求按同期贷款利率计算违约金的上诉理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6699元，由上诉人株洲天易建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石安旭审判员  陈 蓉审判员  梁雄文二〇二〇年九月十四日法官助理谢晓红书记员文雅