贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10553号 原告：葛亮，男，汉族，1986年5月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：赵鑫（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201610600981。 委托诉讼代理人：陈浩（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710493737。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师，实习证号：230713011110736。 原告葛亮与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛亮的委托诉讼代理人赵鑫，被告瑞丰公司的委托诉讼代理人聂萍、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛亮向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判决被告支付原告逾期办理房产证的违约金暂定20000元，实际违约金从2014年8月31日起至实际办理房屋所有权证之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准1.3倍计算；3、案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：判决被告支付原告逾期办理房产证的违约金15599元（暂计至2020年6月17日），实际应以284656元为基数，按每日万分之零点五从2017年6月17日起计算至实际取得不动产权证书之日止。庭审后，原告撤回第1项诉讼请求。 事实及理由：原、被告于2011年6月11日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市，合同约定房屋总价款为284656元。原告支付了首付款后，按约定履行了按揭义务。合同第八条约定出卖人于2012年8月31日前向买受人交付房屋。第十五条约定的关于产权登记为“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（第3项为买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任）”。按合同约定，被告应当于2014年8月31日前办理房屋所有权证，但被告至今未按约定办理涉案房屋的转移登记的有关文书。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述两条法律规定，原、被告双方虽然约定了违约金，但因被告未按约定办理涉案房屋的转移登记的有关文书，导致原告的损失数额难以确定，且约定的违约金过低，原告有权请求人民法院予以增加，本案应以购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（贷款利息1.3倍）计算。综上，原告的诉请于法有据，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定向法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告瑞丰公司答辩称：一、本案的违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、迟延办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、2017年11月20日，瑞丰新城1号楼房屋办理完毕土地分割，被告即通知原告提供其持有的资料以办理权属转移登记，原告迟延提供、怠于履行其先合同义务，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，其行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若2017年11月20日的始期主张未被法院采信，2018年7月20日，经被告再次通知，原告向被告出具委托书并提交其持有的资料以办理房屋不动产权证等相关事宜，被告在2018年7月30日为涉案房屋申请转移登记。截止2018年7月20日，因出卖人未能办证的原因已经消除，此后未能及时办理房屋不动产权证书的责任不应再由被告承担。六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 庭审中被告瑞丰公司补充答辩称：根据黔2018毕节市不动产权第××号不动产权证书，涉案房屋建筑面积较合同约定多出0.23平方米，原告应向被告支付面积差异款632元。在被告承担违约责任的情况下，原、被告双方互负金钱债务，理应相互抵销。 本院经审理认定事实如下：2011年6月11日，原告葛亮作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市；建筑面积124.13平方米，套内建筑面积103.62平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为2747.114元，总价款284656元；根据当事人选择的计价方式，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：以本合同第四条第二款中的单价为依据，房价款多退少补；出卖人应当在2012年8月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款284656元。2012年9月2日，被告将涉案房屋交付给原告。同日，原告向被告交纳办证费、维修基金、开户费。原告认为被告逾期办理涉案房屋产权证书，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 另查明：2017年11月20日，瑞丰新城1号楼办理完毕土地分割。2018年7月20日，原告向被告出具《委托书》，委托被告办理涉案房屋不动产权证书。2018年7月30日，被告向房屋产权登记机关提交涉案房屋的不动产登记申请表。后涉案房屋取得不动产权证书，不动产权证号：黔（2018）毕节市不动产权第××号，载明：专有建筑面积103.85平方米，分摊建筑面积23.77平方米。庭审中，原告表示如经本院审查，原告需向被告支付房屋面积差异款，同意在本案违约金中予以抵扣。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，本院已组织举证质证，并收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2012年9月2日将涉案房屋交付给原告，其应从2012年9月2日起的730日内，即2014年9月2日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原则上违约金应从2014年9月3日开始计算，由于被告提出诉讼时效抗辩，而原告并未举证证明本案存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，本案应根据原告向本院起诉之日（2020年6月17日）倒推三年作为诉讼时效保护期间，即应以2017年6月17日作为违约金计算开始时间。原告主张从2017年6月17日开始计算违约金于法有据，本院予以支持。对被告提出“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”的抗辩主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案房屋不能在合同约定的期限内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，况且，按双方合同的约定，被告应在2014年9月2日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告违约在前，政策调整在后，即被告应在政策调整前履行义务，如被告按期履行义务，政策调整不会影响其履行义务。故对被告提出的前述抗辩主张，本院不予采纳。对被告提出违约金条款的设置“以填平损失为原则、以存在损失为前提”的抗辩主张，首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是惩罚性约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了交付办理商品房转移登记有关文书的期限，也明确约定了逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动的。结合该合同约定的违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故对被告提出的前述抗辩主张，本院不予采纳。因此，对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告在具备办证条件后，原告于2018年7月20日向被告出具委托办证的委托书。故违约金的计算时间应为2017年6月17日至2018年7月20日，共计398天，对计算标准，按双方合同约定为日万分之零点五，基数为已付购房款284656元。综上，被告应支付原告逾期办证违约金为以已付购房款284656元为基数，按日万分之零点五的标准计算398天为5664.65元（284656元×0.5÷10000×398天=5664.65元）。对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持5664.65元。 关于在违约金中抵扣房屋面积差异款的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，按套内建筑面积计算，该商品房单价为2747.114元，总价款284656元，根据当事人选择的计价方式，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：以本合同第四条第二款中的单价为依据，房价款多退少补。本案中，涉案房屋不动产权证书载明专有建筑面积103.85平方米，与《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积103.62平方米相差0.23平方米，根据合同约定原告应当支付被告房屋面积差异款631.84元（0.23×2747.114=631.84元）。原告同意将房屋面积差异款在本案违约金中予以抵扣，本院予以准许。故被告应支付原告逾期办证的违约金为5032.81元(5664.65元-631.84元=5032.81元)。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告葛亮逾期办证违约金5032.81元元； 二、驳回原告葛亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元（已减半收取），由原告葛亮负担112元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担38元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年九月十六日 书记员  邵烨旭