宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终740号 上诉人（原审被告）：马小玲，女，1967年12月17日出生，回族，个体户，宁夏泾源县人，住泾源县。 委托诉讼代理人：徐玉贞、马明燕，宁夏信用律师事务所律师，代理权限:特别授权。 被上诉人（原审原告）：宁夏融通泾源商城贸易流通管理有限公司。住所地：泾源县龙潭东街149号。 法定代表人：高玉萍，系该公司总经理。 上诉人马小玲因与被上诉人宁夏融通泾源商城贸易流通管理有限公司（以下简称泾源商城管理公司)物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区泾源县人民法院(2020)宁0424民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马小玲及其委托诉讼代理人徐玉贞，被上诉人泾源商城管理公司的法定代表人高玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马小玲上诉请求：1.依法撤销宁夏回族自治区泾源县人民法院(2020)宁0424民初643号民事判决;2.依法判决驳回被上诉人一审的诉讼请求。3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、该案判决由上诉人支付被上诉人1南O1号商铺20l3年至2020年3月物业管理费6292元，属于不公判决，具体是，在庭审中查明由于被上诉人在1南O1号商铺经过城市规划为消防通道，被上诉人安装了消防护栏，并且还安上铁大门，一直在锁着。上诉人商铺一直关门是客观存在的事实，对此房屋闲置，即使上诉人在里面开的临时门没有使用而被被上诉人查封。此问题一直在交涉中。因此上诉人出钱购买的商铺，由于成为无门行走，当时在开发商英顺公司购买时明确不收取物业费和取暖费，才将该处以低价出售给上诉人，现被上诉人从别人处购买后，却以物业服务合同起诉追要，是无根据的。二、该判决以被上诉人提供的单方面的规定，作为主张滞纳金错误，被上诉人所提供的规定，上诉人从来不知道也没有签字认可，对上诉人没有约束力，法庭已经查明消防通道，故该判决由上诉人承担2700元滞纳金无根据。三、该判决认定2013年至2020年采暖费，属于主体错误，采暖费系县供热公司与上诉人之间的服务而产生的费用，与被上诉人没有关系，特别是上诉人没有与被上诉人及供热公司达成由被上诉人代收，相应的是上诉人由于没有使用该房，暖气没有暖气设施，故判决上诉人支付被上诉人12585元暖气费，属于不当得利。一审法院认定事实错误，判决结果错误，请求二审法院依法裁决。 泾源商城管理公司辩称，一、上诉人的上诉请求及事实理由不能成立。首先，上诉人声称的1南01号商铺门前被规划为消防通道并非被上诉人所为，被上诉人被责令在该处安装了消防护栏，是为了泾源商城整体安全和利益，何错之有其次，上诉人是在2011年就购买了涉案的1南01号和02号商铺，是上诉人自行将其分隔了两间商铺且均被用于出租，作为商铺的业主，理应按时缴纳管理费和采暖费，但上诉人却一再拖延未缴，严重违约；第三，原本建筑规划该处就是消防通道以及“创卫”，城建部门要求被上诉人安装护栏及大门的时间是2017年，而上诉人欠付的是2013年一20l9年度的采暖费和2013年5月一2020年3月份期间商铺的管理费，因此，一审判决已根据案件涉及和实际情况对上诉人的拖欠费用作了予以适当的减免；第四，上诉人关于滞纳金的上诉意见及采暖费的上诉意见没有事实和法律依据，一审判决中对此已有明确和阐述。上诉人和各项请求均不能成立，请求二审法院在查明事实的基础上驳回上诉人的上诉请求。 马小玲向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告管理费10017元，并按照泾源商城的制度规章缴纳相应的滞纳金1200元；2、判令被告支付原告暖气费13847元，并按照泾源商城的制度规章缴纳相应的滞纳金1500元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，原告系泾源商城的物业管理公司，负责泾源商城的日常经营管理、收取管理费、代收暖气费等，被告马小玲系泾源1南01号、1南02号商铺的业主，该两间商铺面积均为38.59㎡，东西相连为一大间通间，2012年8月至2013年8月，被告马小玲将该商铺出租。2013年6月，被告马小玲将1南01号与1南02号分别隔成两间商铺，将1南02号商铺出租，由租户缴纳承租期间的管理费及采暖费，1南01号商铺的采暖费及管理费至今未交。2017年左右，被告将1南01号商铺出借给案外人冶晓宏使用期间，因冶晓宏在商铺外摆放摩托车，占用消防通道，原告应泾源县城乡建设局的要求在被告1南01号商铺西面安装了推拉门。随后被告在1南01号商铺商城里侧自行开凿了一道营业门。同时查明，2011年至2015年，泾源商城商铺每月的管理费为2.25元/㎡，2016年1月起每月的管理费为每平方米3.5元/㎡，收取方式为按月支付，采暖费每平方米7.95元，收取方式为按年度收取。被告拖欠2013-2019年度商铺采暖费、2013年5月-2020年3月期间商铺管理费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告为泾源商场的物业管理公司，为泾源商城提供物业管理服务，被告做为泾源商城的业主，享受了该服务，应当服从原告的管理，及时缴纳管理费、采暖费，被告拖欠管理费、采暖费的行为已构成违约。被告对原告出具的采暖费、管理费及滞纳金清单无异议，但认为其1南01号商铺门是朝商城外开的，原告在其商铺门外安装消防推拉门，致使其1南01号商铺租不出去，长期空置。经查，被告马小玲所有的1南01号商铺门外被规划成为泾源商城的消防通道，在2017年左右，原告按照泾源县城乡与环境保护局的要求在1南01号商铺西面安装了推拉门，但被告马小玲随后又在其1南01号商铺北侧，即位靠商城里面楼梯口处开凿了一道营业门。故被告马小玲所有的1南01号商铺南侧大门并非该商铺的唯一营业门。但原告应泾源县城乡与环境保护局的要求在1南01号商铺西侧安装了推拉门的行为确实给被告马小玲的商铺经营造成了一定的影响，应认定为履行物业管理服务合同存在瑕疵，对被告2017年起应缴纳的物业费应当予以扣减，按照收费标准的50%予以缴纳。被告答辩其所有的泾源商城1南01号商铺没有暖气，并提供涉案商铺照片。经本院对被告马小玲涉案的泾源商城内商铺走访勘查，与被告马小玲涉案商铺上下相邻的2南01号商铺，及其余商铺内供暖设施均齐全完好，与原告提交的泾源商城开发商出具的证据能够相互印证，被告所有的1南01号商铺内无供暖设施不排除其自行截断的可能性。且泾源商城是采取集中供暖方式，由供暖公司按照泾源商城营业房面积向原告收取采暖费，原告以代收代缴的方式向商城内的商户收缴采暖费。被告的商铺计算在泾源商城总营业房面积内，按照商城管理规定应当向原告缴纳采暖费。原告提供的暖气费收缴情况表显示，2014-2015年度泾源商城的采暖费对其他商户按照4个月供暖期计算，故对被告该年度的供暖期也应按照4个月予以计算。被告提供的不动产专用发票显示其购买泾源商城1南01号商铺的时间为2012年11月21日，对商铺购买之前即2011年期间产生的采暖费被告不应承担。经计算，被告马小玲拖欠2013-2014年度采暖费（1南01号、1南02号商铺）2455元、2014-2015年度采暖费1227元、2015-2016年度采暖费1535元、2016-2017年度采暖费1842元，2017-2018年度采暖费1842元，2018-2019年度采暖费1842元，2019-2020年度采暖费1842元，以上采暖费共计12585元。被告辩解其未经营泾源商城1南01号商铺，不承担物业费。一般来讲，物业费是物业管理单位公共区域服务的收费，如设备设施的维护费、秩序维护、保洁等，是为整个商城服务的，尽管被告并未经营1南01号商铺或出租给他人持续经营，但作为原告的物业服务公司已经开始提供了相应的服务，业主的商铺也因这些服务带来一定的保值。另外，物业服务是针对整个物业项目的，提供的服务是公共的无法分割的，单个或局部的房屋空置并不代表物业管理与服务的成本会降低，所以，无论被告的房屋是否经营或者是空置，原则上物业管理与服务已经产生了，被告应当承担一定的物业服务费用。但结合本案中被告的商铺地理位置较偏，长期未能出租获得收益等实际情况，原告的物业服务成本虽未降低，但因1南01号商铺无人出租，原告对该商铺的日常管理责任降低，对原告主张的2017年之前的物业费本院酌情确定按照原有收费标准的80%缴纳。经计算，被告马小玲拖欠2013年5月-6月期间管理费347元、2013年7月-2015年12月期间管理费2605元、2016年1月至12月期间管理费1621元、2017年1月至2020年3月期间管理费5268元。以上管理费在2017年之前按照80%缴纳，2017年之后按照50%缴纳，经计算为6292元。故对原告主张由被告缴纳管理费、采暖费的主张本院部分予以支持，对被告不予缴纳管理费、采暖费的辩解意见不予采纳。关于原告主张的滞纳金，因原告在其下发的泾源商城管理规章规定中对滞纳金有规定，在2019年12月31日下发的催缴管理费通告中亦明确了滞纳金的计费方式为逾期之日每日计收3%，该滞纳金虽约定过高，但原告主张由被告缴纳管理费滞纳金1200元、暖气费的滞纳金1500元不超出其规定，亦不违反法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十二条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：由被告马小玲于本判决生效后十日内向原告宁夏融通泾源商城贸易流通管理有限公司支付2013年5月-2020年3月管理费6292元、2013-2020年度采暖费12585元、并承担滞纳金2700元，以上共计21577元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元，由原告宁夏融通泾源商城贸易流通管理有限公司负担44元，由被告马小玲负担188元。 本院二审期间，上诉人马小玲围绕其上诉请求，向法庭提交了两组证据，证据一：涉案商城图纸三张、证明一份、照片一张，证明目的:1、涉案的消防通道是被上诉人私自安装，而却没有在泾源县消防大队办理备案登记。2、涉案消防通道的安装，导致上诉人的1号商铺多年来变成摆设无法营业，上诉人不应该支付1号商铺的物业费。3、被上诉人应当赔偿上诉人多年来的损失。证据二：证人马某出庭作证，证明:1、商城私自安装消防通道，导致业主及顾客无法通行进入，无法营业。2、1号商铺唯一通道被封掉以后，上诉人在通道内开凿了一道门，但被上诉人不让上诉人使用该门。3、1号商铺内一直没有取暖设备，自购买至今一直没有取暖设备。泾源商城管理公司对证据一质证意见，上诉人提供的证据不符合事实，涉案商城图纸与消防通道没有关系。对证据二质证意见，证人证言属实，但是证人说没有交过暖气费和管理费是因为一直拒缴。本院认为，马小玲提交的证据一达不到其证明目的，不能证实安装消防通道的铁栅栏门影响其营业，消防通道的铁栅栏门也并非是马小玲商铺唯一出路，该证据的证明目的本院不予采纳。证据二达不到其证明目的，但是可以证实马小玲拒交采暖费和管理费的事实。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为:上诉人马小玲是否应缴纳被上诉人的管理费、采暖费及滞纳金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。上诉人马小玲系被上诉人泾源商城管理公司的商户，虽然双方未签订书面物业服务合同，但泾源商城管理公司的商城管理制度、管理条例，系其公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分，马小玲对此未提出过异议。且根据泾源商城管理公司提供的证据及马小玲的自述，可以证实马小玲对泾源商城管理公司提供的服务收取管理费和采暖费亦是知晓的，马小玲在一审庭审中亦表示服从被上诉人的管理，应视为马小玲接受了管理服务，故双方形成了事实上的物业服务合同，马小玲应及时缴纳管理费，其拖欠管理费的行为已构成违约。马小玲上诉称1南01号商铺未安装暖气设施，但在一、二审均未提交相关证据予以证实，其应承担举证不能的法律后果。泾源商城管理公司作为商城的管理者，其按照商城的营业面积向供热公司交纳采暖费，各商户的采暖费由其代收。马小玲应向泾源商城管理公司缴纳采暖费。且马小玲在一审庭审中亦认可购买房屋后，其出租的房屋物业费、采暖费由租户支付过。马小玲对其应缴纳的管理费、采暖费、滞纳金没有异议，马小玲拖欠管理费、采暖费，亦应按照泾源商城管理规章规定中对滞纳金的规定，交纳因拖欠管理费、采暖费的滞纳金。马小玲在其所有的1南01号商铺北侧，即位靠商城里面楼梯口处开凿了一道营业门，其商铺南侧大门并非该商铺的唯一营业门。一审法院已结合本案中马小玲的商铺地理位置较偏，长期未能出租获得收益及泾源商城管理公司履行物业管理服务合同存在瑕疵等实际情况，对管理费、采暖费已酌减，一审判决并无不当。故马小玲的上诉理由不能成立，对其主张本院不予支持。 综上所述，马小玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费340元，由上诉人马小玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴俊良 审判员  王喜军 审判员  李凤玲 二〇二〇年九月七日 书记员  侯 荣