安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终2952号上诉人(原审被告、反诉原告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市长江商贸城A区1号楼第三层,统一社会信用代码91341100750952676U。法定代表人：林贞雄，该公司董事长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭士春，男，1971年1月21日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：杨道成，滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。上诉人滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）因与被上诉人彭士春商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初2830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茂业公司上诉请求：撤销原判,依法改判驳回彭士春的一审诉讼请求或发回重审；本案一审、二审诉讼费由彭士春承担。事实和理由：1、一审法院在对逾期办证的事实认定中,擅自扩大裁量权,加大了茂业公司的责任。茂业公司所开发的滁州长江商贸城板材区项目,是经滁州市市政府审批、经济技术开发区重点招商引资项目,也是滁州市重点建设工程项目。茂业公司在销售涉案房屋时使用的是滁州市工商行政管理局和滁州市房地产管理局共同监制的《滁州市商品房预售合同》，是制式合同，而非茂业公司的要式合同。该合同内容茂业公司无权更改。彭士春一审的诉求是合同之诉,诉茂业公司合同违约,即逾期办证违约。为此,彭士春请求法院判令茂业公司承担的是合同违约责任。而一审法院认定茂业公司不违约,但违法,应承担违法责任。一审法院的认定显然超出了彭士春的本诉,擅自运用和扩大了裁量权,给茂业公司增加了责任和负担，不符合法律规定；2、一审法院判决茂业公司逾期办证违法且应向彭士春支付违约金显失公平。茂业公司在本纠纷中使用的是政府部门监制的制式合同,茂业公司在本纠纷中的使用并无不妥。但一审法院却判决由茂业公司承担全部的违法责任,显失公平。一审法院如此判决,违反了民事案件审理应遵循的诉判一致原则。彭士春辩称，双方签订的滁州市商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，该合同约定的条款对双方当事人具有法律约束力。根据相关法律规定茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助其办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并应提供必要的相关证明文件。而本案中，茂业公司于2018年12月才取得初始登记证，导致其不能及时办理房屋权属证书，更无法实现合同的目的，一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。彭士春向一审法院起诉请求：1、茂业公司支付彭士春逾期交房违约金10992元;2、茂业公司支付彭士春逾期办证违约金35576元；3、由茂业公司承担诉讼费用。茂业公司向一审法院反诉请求：1、彭士春向茂业公司支付逾期交纳购房款违约金19620元；2、彭士春向茂业公司支付房屋保管费2100元；由彭士春承担诉讼费用。一审查明事实：彭士春、茂业公司于2017年9月30日签订《滁州市商品房预售合同》,茂业公司将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》17幢商业单元34室房屋出售给彭士春。合同约定彭士春于2017年10月15日之前支付房款60万元等等。由于彭士春原因，房款60万元延迟至2018年2月2日才转入茂业公司账户。茂业公司于2018年4月10日与彭士春办理涉案房屋交付手续。一审另查明：茂业公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。一审法院认为，双方在《滁州市商品房预售合同》补充条款中约定，购房人需要足额支付合同约定房屋总价款，出卖人方可向购房人交房，因为彭士春房款60万元延迟至2018年2月2日才转入茂业公司账户，因此彭士春该诉请不予支持。彭士春、茂业公司签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，彭士春支付了购房款。在对合同当事人是否违约判断上，首先看合同是否有约定，有约定看约定，没有约定看法定。考诸双方签订的合同，双方并未约定茂业公司办理初始登记起始时间，因此从合同约定上，不能判断茂业公司是否违约。但是，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，茂业公司应当自交付彭士春房屋90日内协助彭士春办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司至2018年12月24日才取得初始登记证，造成彭士春不能及时办理房屋所有权证，达不到完全实现合同目的，茂业公司显属违约。茂业公司应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条承担违约责任，也即茂业公司按照年利率5.655%(案件事实发生在2019年8月20日之前，按照当时中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准）、购房款1221416元，承担自2018年7月10日起至2019年1月17日（茂业公司2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）办证违约金。故对茂业公司辩解不予支持。据此，茂业公司应当支付彭士春逾期办证违约金35576元。合同应当严格遵守，对于当事人是否违反合同约定，适用严格责任原则，不以过错为要件。双方在《滁州市商品房预售合同》附件一（付款方式和付款期限）约定，彭士春通过银行贷款于2017年10月15日之前支付剩余购房款60万元，由于彭士春原因，该款延迟至2018年2月2日才转入茂业公司账户，彭士春应当按照合同第七条约定承担日万分之三违约金，即彭士春应当支付彭士春违约金19620元（60万元×日万分之三×109天）。根据双方签订合同补充条款第六条“甲方在履行交房通知后,如乙方无故不来交接房屋,视为乙方违约,同时甲方收取乙方30天/元房屋管理费”，茂业公司主张房屋保管费2100元，于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、滁州茂业投资发展有限公司于判决生效后十日内支付给彭士春逾期办证违约金35576元；二、彭士春于判决生效后十日内支付给滁州茂业投资发展有限公司逾期付款违约金19620元；三、彭士春于判决生效后十日内支付给滁州茂业投资发展有限公司房屋保管费2100元；四、驳回彭士春其他诉讼请求。本诉案件受理费964元，减半收取482元，由彭士春负担137元，滁州茂业投资发展有限公司负担345元；反诉案件受理费172元，由彭士春负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助彭士春办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司与彭士春办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致彭士春不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，原审认定茂业公司构成违约，并判决其支付逾期办证违约金并无不当，本院依法予以维持。综上，茂业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费689元，由上诉人滁州茂业投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王献梅审判员  刘先勇审判员  张 倩二〇二〇年九月二十五日书记员  李晓月附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；