广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初3461号 原告：梁华军，男，1970年6月7日出生，汉族，住玉林市玉州区。 原告：林干清，女，1973年8月23日出生，汉族，住玉林市玉州区。 以上两原告的委托代理人：曾献武，广西纳百川律师事务所律师。 被告：苏锡禧，男，1949年4月5日出生，汉族，住玉林市玉州区。 被告：杨礼媛，女，1954年11月1日出生，汉族，住玉林市玉州区。 以上两被告的委托代理人：魏瑄，玉林市金盾法律服务所法律工作者。 被告：广西江山房地产代理有限公司玉林分公司，住所地：广西玉林市民主南路与新民路交叉路口南侧聚锦花园4幢1单元2003房，统一社会信用代码：91450900MA5L3JDE0Q。 负责人：卢日权，经理。 被告：广西江山房地产代理有限公司，住所地：广西南宁市良庆区凯旋路9号海尔·青啤（东盟）联合广场3号楼十七层1706号办公室，统一社会信用代码：914501005718481524。 法定代表人：卢中良，执行董事。 委托代理人：黎阳光，男，1994年4月2日出生，壮族，广西江山房地产代理有限公司的员工，住广西天等县。 委托代理人：司尚祎，男，1994年4月22日出生，汉族，广西江山房地产代理有限公司的员工，住广西南宁市。 原告梁华军、林干清与被告苏锡禧、杨礼媛、广西江山房地产代理有限公司玉林分公司（以下简称江山房地产代理玉林分公司）、广西江山房地产代理有限公司（以下简称江山房地产代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告梁华军、林干清及委托代理人曾献武，被告苏锡禧、杨礼媛的委托代理人魏瑄，被告江山房地产代理公司的的委托代理人黎阳光和司尚祎到庭参加诉讼。被告江山房地产代理玉林分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告苏锡禧、杨礼媛以及被告广西江山房地产代理有限公司玉林聚锦花园分公司在2019年3月26日签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖附加协议》；2、判令两被告苏锡禧、杨礼媛返还原告50000元购房定金及支付资金占用期间的利息3500元（以50000元为基数，按年利率6%计付，从2019年3月26日起计至归还之日止，计至起诉之日为3500元，以后利息续计）；3、判令两告苏锡禧、杨礼媛归还原告已付的违章建筑罚款14858.8元和测绘费1750元及支付资金占用期间的利息700元（以16608.8元为基数，按年利率6%计付，从2019年9月17日起计至归还之日止，计至起诉之日利息为700元，以后利息续计)；4、判令被告广西江山房地产代理有限公司和被告广西江山房地产代理有限公司玉林分公司共同返还原告中介费19500元及支付利息（以19500元为基数，按年利率6%计付，从2019年3月26日起计至归还之日止，计至起诉之日利息为1300元，以后利息续计）；5、判令被告广西江山房地产代理有限公司对被告苏锡禧、杨礼媛应返还给原告的款项承担连带赔偿；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系玉林市玉州区南江街道云良村金岗塘的村民，文化程度不高，又不懂怎么买房，便委托专业的房产中介公司帮忙找合适的房。2019年3月份，原告找到被告广西江山房地产代理有限公司玉林聚锦花园分公司（下称玉林聚锦花园分公司）。经玉林聚锦花园分公司的推荐，将被告苏锡禧、杨礼嫒位于玉林市旭塘里Ｄ区半的房屋介绍给原告，有房产证部分的仅为二层，建筑面积共109,92平方米，其余三层半没有房产证，当时被告及玉林聚锦花园分公司承诺说，其余三层半是可以过户的，叫原告放心购买。在签订合同前，原告又询问被告及玉林聚锦花园分公司，其余三层半没有房产证的房屋是否能过户到原告名下，被告及玉林聚锦花园分公司均表态说，补交违章建筑罚款可以过户到原告名下，叫原告放心。2019年3月26日，原告、被告苏锡禧、杨礼媛和玉林聚锦花园分公司三方经过协商，被告苏锡禧、杨礼媛同意以650000元的价格，将位于玉林市旭塘里Ｄ区半的房屋出售给原告，三方在当日签订了《房屋买卖合同》和《房屋买卖附加协议》。在签订合同过程中，被告及玉林聚锦花园分公司对原告说，合同中先写有房产证面积的部分，不影响交易和整栋楼房屋的过户。在合同签订的当日，原告按约定支付了50000元购房定金和中介费19500元。2019年4月19日，根据被告及玉林聚锦花园分公司的要求，原告代付了测绘费1750元。2019年7月15日，玉林市城市管理监督局对被告的违章建设行为作出行政处罚决定，罚款14858.8元。之后，被告及玉林聚锦花园分公司将前述行政处罚决定的情况告知原告，要求原告缴清违章建筑罚款。根据被告及玉林聚锦花园分公司提供的行政处罚决定书，原告才知道玉林市城市管理监督局认定被告不按证多建第三层，面积59平方米；超规划控制建设第四层及第五层半层，面积94.4平方米及违规建设雨蓬面积15.45平方米，违法建筑面积共168.85平方米。原告在缴交罚款前再次问被告及玉林聚锦花园分公司，交了罚款，房屋是否可以全部过户到原告名下，被告及玉林聚锦花园分公司说可以过户。原告在得到肯定的答复后，于2019年7月17日向玉林市城市管理盟督局缴清了被告的违章建筑罚款14858.8元。之后，被告及玉林聚锦花园分公司告知原告，缴清违章建筑罚款后，要将违章建筑的房屋面积变更到被告名下，才可以办理下一步的房屋产权过户到原告的名下。2019年10月8日，玉林聚锦花园分公司通过微信把被告新的房产证拍照发给原告，原告发现新证上仅记载一至三层的房屋面积共163.86平方米，第四层及第五层半层尚未办理入房产证内。事后，原告与被告、玉林聚锦花园分公司多次协商未果。2020年3月份，被告与玉林聚锦花园分公司又向原告建议，由玉林聚锦花园分公司替原告办理银行贷款手续，要求原告与被告签免责声明和按成交价的1%支付按揭费，最后双方协商不成。原告认为，被告对案涉的房屋没有取得完全的房屋所有权，导致交易无法继续进行，原告购房的目的落空。被告和玉林聚锦花园分公司串通一起，共同欺骗原告缴清违章建筑罚款后整栋房屋可以过户，隐瞒重要事实和提供虚假情况，导致案涉房屋在缴清违章建筑罚款后仍无法办理整栋房屋权属的变更和过户，对此，被告和玉林聚锦花园分公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决，判如原告所主张。 原告对其诉称的事实在起诉时（即2020年7月1日）向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件二份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《国家企业信用信息》复印件二份，欲证明被告江山房地产代理公司及玉林分公司的诉讼主体资格；3、《房屋买卖合同》、《房屋买卖附加协议》复印件各一份，欲证明原告与被告签订了房屋买卖合同，合同首部已约定“甲方保证该物业未依法查封或以其他形式限制房产权利……不属于违章建筑”；4、《收款收据》复印件一份，欲证明原告在签订合同当日支付购房定金50000元给屋主；5、《收款收据》复印件一份，欲证明江山房地产代理玉林分公司收取了原告中介服务费19500元；6、《广西增值税普通发票》复印件一份，欲证明原告代被告支付了案涉房屋的测绘费1750元；7、《行政处罚决定书》复印件一份，欲证明涉案房屋的第三层至第五层半层属于违章建筑，该房屋属于违背当地房产交易限制的房产；8、《中国农业银行业务凭证》复印件一份，欲证明原告代被告支付案涉房屋的违建罚款14858.8元；9、《涉案房屋新的不动产权证书及不动产单元图》复印件一份，欲证明被告苏锡禧、杨礼媛于2019年9月取得新的不动产权证书，显示涉案房屋的第四层至第五层半层仍无法取得房产权属证书，导致原告的合同目的无法实现；10、《微信聊天记录》复印件一份，11、《微信聊天记录》复印件一份，以上证据10至11欲证明江山房地产代理玉林分公司及屋主故意欺骗和隐瞒原告，违反合同第七条诚实守信的约定和《房地产经纪管理办法》第21条的规定。 被告苏锡禧、杨礼媛辩称：被告苏锡禧、杨礼媛不同意与原告解除《房屋买卖合同》和《房屋买卖附加协议》，购房定金50000元不予退还，房屋的违章建筑罚款、测绘费均由原告承担并由按合同规定，由原告向被告支付86125元的违约金。原告与被告于2019年3月26日签订《房屋买卖合同》和《房屋买卖附加协议》之前，原告早已清楚并已亲自实地查看了该房屋的情况，其中楼层一共有四层半，房产证上第一层和第二层有产权，证上房屋建筑面积为109.26平方米，其余第三层以上的为违建楼层，之后双方才自愿签订《房屋买卖合同》，并且合同约定了该套房屋因买卖所产生的费用，包括过户费、税费和违章建筑罚款及相关测绘费等全部费用都由原告承担，被告只配合协助原告进行过户。但原告按约定缴清相关费用后看到房屋新产权证上只有三层楼是有产权证的，就以此为由嫌房屋价格过高，不愿意继续购买此房屋，不向被告交首付款，导致被告无法继续履行办理房屋过户给原告，不是被告的责任。被告无奈之下于2019年10月31日向原告发出一封《告知函》催促原告履行合同，但过后原告仍无动于衷，迟迟不履行合同，严重违约，致使不能实现合同目的，所以，原告违约在先，原告无权请求返还定金和违章建筑罚款、测绘费。 被告苏锡禧、杨礼媛对其辩称的事实在庭审前向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件二份，欲证明两被告的身份信息；2、《房屋所有权证》复印件二份，《国有土地使用权证》、《房屋照片》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖附加协议》、《收款收据》、《告知函》、《短信聊天记录》、《EMS签收证明查询单》复印件各一份，欲证明两原告早已清楚并已亲自实地查看了涉案房屋，合同已明确了双方的义务，是两原告严重违约；3、《不动产权证书》、《不动产单元图》复印件各一份，欲证明两被告在签订合同后，按原告要求配合办理了新的不动产权证书，已履行了前期义务，是原告不向被告交首付款，迟迟不配合办理过户手续；4、《国有划拨建设用地使用权准予转让通知书》、《不动产登记预受理单》、《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》复印件各一份，《收据》复印件三份，欲证明涉案房屋是可以办理正常过户的，但原告违约在先，迟迟不配合被告办理过户手续；5、《录音光盘》复印件一份，欲证明两原告早已清楚并已亲自实地查看了涉案房屋才与被告签订合同，两被告从未向两原告承诺过具体可以过户几层楼，只说明房产证上记载多少建筑面积，合同上就写多少面积。 被告江山房地产代理公司辩称：第一，对于原告的诉讼请求公司认为，原告作为合同的违约方，没有权利要求解除合同。第二，对于诉讼请求二、三，公司认为与被告公司无关，不发表答辩意见。第三，对于诉讼请求四，公司认为该诉讼请求没有任何事实、法律依据，公司并没有合同法所规定的作为居间方相关过错，也没有刻意隐瞒与订立合同的重要事项，而且涉案合同无法继续履行的原因并不在公司方，公司方并没有任何过错，因此根据合同法以及涉案合同的约定，公司方不应当返还中介费。第四，对于诉讼请求五，公司方认为该请求没有任何事实及法律依据，公司方没有过错，也没有法定和约定的连带责任，被告苏锡禧和杨礼媛所收取的相关款项也并非公司方收取，因此公司方不应承担连带赔偿责任。第五，对于诉讼请求六，公司方认为诉讼费应由原告自行承担，公司方并没有任何错过，不应当承担此费用。第六，对于事实及理由部分，公司方认为，在合同签订之前，公司方已经实际代原告查看了涉案房屋，并且核实了房屋的产权信息以及相关的交易事项，而且合同中所约定的建筑面积与房地产权证书所载的面积一致，公司方并不存在隐瞒交易重要信息的情况，而且公司方也从来没有承诺涉案房屋的所有面积可以过户到原告的名下，对于违章建筑的罚款，在合同签订之前，公司方已经明确告知原告涉案房屋需要交纳相关违章建筑罚款，而该费用原告也愿意承担，并且实际承担了该费用。综上所述，公司方认为合同的各方当事人均为适格的完全民事行为主体，三方所签订的房屋买卖合同、补充协议以及相关协议，均是三方的真实性意思，并没有违反法律法规强制性规定，是有效的合同，三方应依照合同约定履行相关的义务，但是涉案合同由于原告的原因，导致合同没有继续履行，原告应自行承担相关违约责任。 被告江山房地产代理公司对其辩称的事实在2020年7月27日向本院提交的证据有：1、《国有土地使用证》复印件一份；2、《房屋所有权证》复印件二份，以上证据1至2欲证明涉案房屋的产权信息与涉案合同约定一致，分公司已如实告知涉案房产登记建筑面积信息的事实；3、《不动产权证》复印件一份，欲证明涉案房产的现登记建筑面积高于合同约定建筑面积的事实；4、《敦促履行通知书》复印件一份，欲证明原告未依约履行合同，公司书面敦促原告履行合同相关义务的事实；5、《中国邮政速递物流查询单》复印件一份，欲证明公司已将《敦促履行通知书》依照合同约定寄往原告地址且原告签收的事实。 被告江山房地产代理玉林分公司无答辩。 被告江山房地产代理玉林分公司在法院指定的举证期限内没有向本院提交任何证据。 综合原、被告的诉辩意见，以及全案证据进行分析，本院确认以下法律事实：原告梁华军与林干清系夫妻关系。2019年3月26日，原告通过被告江山房地产代理玉林分公司推荐一幢房屋，该房屋位于玉林市旭塘里Ｄ区（《国有土地使用证》证号：玉国用（2007）第B1113号；《房屋共有权证》证号：玉林市房权证玉房字第××号、玉林市房权证玉房字第××号），该幢房屋为被告苏锡禧、杨礼媛夫妻共同共有，实际已建成共四层半，房屋所有权证上记载总层数为二层，余下二层半（即第三层至第五层半层）尚未办理相关证件。经被告苏锡禧、杨礼媛出示该房屋的证件，原告与被告苏锡禧、杨礼媛，被告江山房地产代理玉林分公司工作人员三方现场查看房屋后，原告作为乙方（买方）与被告苏锡禧、杨礼媛作为甲方（卖方）、江山房地产代理玉林分公司作为丙方（居间方）三方签订《房屋买卖合同》和《房屋买卖附加协议》各一份，合同约定物业权属情况（建筑面积：109.26平方米，实际面积以《房地产权证》、《房地产销售合同》为准）、成交价款（人民币650000元）、付款条件及产权转移、物业交接、税费缴交、居间服务费（甲乙双方同意于合同签订之日起连带向丙方支付该物业成交总价3%的居间服务费）、丙方义务、违约责任（甲乙双方之间）等内容。其中合同首款约定：“甲方保证该物业未被依法查封或以其他形式限制房产权利……不属于违章建筑……否则导致无法继续交易或限制交易的，应承担违约责任”；第三条付款条件及产权转移约定：“签订本合同时，乙方向甲方支付人民币50000元（大写伍万元整）作为购房定金（乙方首次支付房款时作为房款的一部分），并按照下列第2种方式付款及办理产权转移手续……2、按揭付款及产权转移⑴乙方应于申请交税当天向甲方支付首期房款（含定金）人民币50000元……⑶甲乙双方应于本合同签订后五日内及时提供完整材料配合丙方按相关规定流程共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记”；第七条丙方义务约定：“1、丙方应根据诚实守信原则，依法依规为甲乙双方提供中介服务。2、丙方应对甲乙双方的信息资料严格保密”。 合同签订后当天，被告江山房地产代理玉林分公司收取原告咨询及代理费（即居间服务费）19500元，被告苏锡禧收取原告梁华军定金50000元。 2019年4月始，根据之前与被告苏锡禧、杨礼媛、江山房地产代理玉林分公司三方的口头协议：由原告方出资为涉案房屋第三层至第五层半补办相关证件，原告陆续向相关部门缴交房屋测绘费1750元、违章建筑罚款14858.80元（其中包含被告苏锡禧支付的1000元）。2019年9月17日，涉案房屋获得玉林市不动产登记局颁发《不动产权证》（桂[2019]玉林市不动产权第0035770号），记载：权利人苏锡禧、杨礼媛；房屋总层数3，房屋建筑面积为163.85平方米。至此，涉案房屋的第四层及第五层半层尚属于违章建筑，原告发现无法实现最初的合同意向：整幢房屋进行买卖交易及产权转移，多次与被告苏锡禧、杨礼媛、江山房地产代理玉林分公司协商，三方最终无法达成一致协议，涉案房屋也没有更名转户至原告名下，原告遂以被告欺骗违约为由向本院提起诉讼。 另查明，2017年4月21日，被告江山房地产代理玉林分公司经玉林市工商行政管理局核准登记成立，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产销售代理，房地产信息咨询，商品信息咨询，企业管理信息咨询，企业营销策划。被告江山房地产代理玉林分公司原名广西江山房地产代理有限公司玉林聚锦花园分公司，于2018年12月4日进行了工商变更登记。 2011年4月26日，被告江山房地产代理公司经南宁市行政审批局核准登记成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产销售代理，房地产信息咨询，商品信息咨询，企业管理信息咨询，企业营销策划。 本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定：“违章建筑严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限制拆除或者予以没收；影响城市规划但尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款”。违章建筑物的产权在城市规划行政主管部门未作出处理前是不能确定的。建法建筑，是指违反法律、法规在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证规定建设的建筑或采取欺骗手段骗取批准而新建、扩建、改建的建筑，严重影响城市规划的建筑。 原、被告三方于2019年3月26日签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖附加协议》，对涉案的房屋进行约定买卖交易及产权转移，虽然合同中记载的交易物业的建筑面积109.26平方米已取得合法的房屋产权证，但双方对交易的房屋是按照一幢楼房进行交易，并不是分割后按照楼层进行交易；而且交易的房屋存在着事实上不可分割的违章建筑在内，至庭审时，涉案的整幢房屋尚未取得完全的合法产权证，因此，原、被告三方签订的上述合同协议虽然是原告与被告的真实意思表示，但违反国家法律的规定，是无效的合同，本院不予确认，因此，原告要求对原、被告三方签订的上述合同协议予以解除的主张，本院予以支持。被告苏锡禧、杨礼媛做为涉案房屋的所有权人，明知涉案房屋存在不可分割的违章建筑在内，仍然违反法律规定进行出售，对造成合同协议无效应承担民事责任。被告江山房地产代理玉林分公司做为专业的房地产代理公司，做为居间人，明知涉案房屋存在不可分割的违章建筑在内，仍然积极向原告推荐进行买卖交易，违反了《合同法》及《房地产经纪管理办法》的相关规定，对造成合同协议无效应承担民事责任。原告在购房前已阅看涉案房屋的相关证件，并到涉案房屋实地进行查看，明知涉案房屋存在不可分割的违章建筑在内，仍然同意自愿出资为涉案房屋违章部分第三层至第五层半补办相关证件，并陆续向相关部门缴交房屋测绘费、违章建筑罚款，对造成合同协议无效应承担与被告苏锡禧、杨礼媛、江山房地产代理玉林分公司同等的民事责任。被告江山房地产代理公司是被告江山房地产代理玉林分公司的总公司，即法人公司，根据《公司法》第十四条和《民法总则》第七十四条的规定，原告要求被告江山房地产代理公司与被告江山房地产代理玉林分公司共同承担责任并无不妥。根据合同法中无效合同的处理方式：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，即各人的损失由各人承担。综合本案的实际情况及证据依法处理如下：被告苏锡禧、杨礼媛返还购房定金50000元、违章建筑罚款13858.80元（14858.80元－1000元＝13858.80元）、测绘费1750元给原告梁华军、林干清；被告江山房地产代理公司与被告江山房地产代理玉林分公司共同返还居间服务费（代理费）19500元给原告梁华军、林干清。原告要求被告江山房地产代理公司与被告江山房地产代理玉林分公司对被告苏锡禧、杨礼媛应返还给原告的款项承担连带责任，没有法律的依据，被告江山房地产代理公司不予同意，因此，原告该主张，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告梁华军、林干清与被告苏锡禧、杨礼媛、广西江山房地产代理有限公司玉林分公司（原广西江山房地产代理有限公司玉林聚锦花园分公司）于2019年3月26日签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖附加协议》； 二、被告苏锡禧、杨礼媛返还购房定金50000元、违章建筑罚款13858.80元、测绘费1750元给原告梁华军、林干清； 三、被告广西江山房地产代理有限公司玉林分公司、广西江山房地产代理有限公司共同返还居间服务费19500元给原告梁华军、林干清； 四、驳回原告梁华军、林干清的其他诉讼请求。 本案受理费2090元，减半收取为1045元，由被告苏锡禧、杨礼媛、广西江山房地产代理有限公司玉林分公司、广西江山房地产代理有限公司负担（原告已预交费用1045元，被告在支付上述款项时，一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  包智慧 二〇二〇年九月二十五日 书记员  吕玉凤