天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1481号上诉人（一审被告）：上海绿地集团天津文化发展有限公司，住所地天津市蓟州区许家台镇盘山南路北侧盘山大道西侧盘谷艺城公建1号楼。法定代表人：潘伟，经理。委托诉讼代理人：王梦娟，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张飞某，女，1969年2月8日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：窦红涛，天津江旭律师事务所律师。上诉人上海绿地集团天津文化发展有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人张飞某商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初10449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绿地公司的委托诉讼代理人王梦娟、被上诉人张飞某及其委托诉讼代理人窦红涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．根据《天津市商品房买卖合同》附件六补充协议第十二条约定，报纸、广播、楼书等媒体或其他方式发布的广告及沙盘中所述内容，均不作为买卖双方确定权利义务的依据。该约定合法有效，对双方具有约束力。上诉人在合同履行过程中无违约行为，被上诉人不享有合同解除权。2．即便判决解除合同，一审法院认定的损失金额也缺乏事实依据。被上诉人向案外人支付的150000元团购服务费，与本案不是同一法律关系，一审法院在未追加案外人为第三人的情况下判令由上诉人返还该笔款项，无事实和法律依据。张飞某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：上诉人提交的楼书等宣传材料及样板间设计布局应为商品房买卖合同组成部分，上诉人违反约定应承担违约责任，被上诉人享有合同解除权，团购费系被上诉人为履行合同所支出的合理费用，上诉人应当承担赔偿责任。张飞某向一审法院起诉请求：1．解除张飞某与绿地公司签订的合同编号为2016-017xxxx号的《天津市商品房买卖合同》；2．绿地公司返还购房款758462元及团购费150000元，并给付利息136269.30元（截至2019年8月15日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；3．绿地公司赔偿张飞某已交付的物业费4828.31元；4．绿地公司支付张飞某违约金124.85元；5．诉讼费用由绿地公司承担。一审法院认定事实：绿地公司系从事文化艺术创作、文化产业投资、房地产业投资、酒店投资管理、商业投资经营、房地产开发经营等项目的企业法人，涉案xxxx公建项目为其开发建设。张飞某通过观看楼书、户型图等宣传材料及样板间决定购买xxxx公建xxxx房屋。2016年10月2日，张飞某向绿地公司支付购房意向金250000元；2016年11月3日，张飞某向绿地公司支付购房意向金378462元。2016年11月3日，张飞某向案外人北京七环房产经纪有限公司支付购买涉案房屋团购服务费150000元。2016年11月3日，张飞某（乙方）与绿地公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××村××房××村南侧，宝平公路东侧xxxx公建xxxx房屋，设计用途为办公，建筑面积90.76平方米，每平方米价格为13755.64元，总价款为1248462元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2018年3月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。合同第十条商品房设计变更的约定：甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。但合同附件四为空白页，对商品房房屋设计、环境布局等情况没有约定。合同附件六补充协议第八条关于《合同》第十条的补充约定：1．《合同》项下商品房的房屋设计和环境布局指房屋的结构形式、户型和朝向。2．乙方有权在接到甲方发出的变更通知后十五日内做出是否退房的书面答复，如甲方在此期限内未收到乙方的书面答复，视为乙方已接受通知内注明的变更内容，双方继续履行《合同》及本补充协议内容。合同附件六补充协议第十二条关于广告效力及样板间的约定：1．双方确认，买卖双方的权利义务，均以《合同》及附件、本补充协议、其他相关协议的约定为准。甲方在签署《合同》及其附件、本补充协议、其他相关补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及沙盘中所述内容，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据。2．甲方为该项目所修建的样板间内的装饰、家具和所有房间及功能区的主灯饰仅供展示和参考使用，不作为商品房交楼标准或合同样品。乙方所购房屋的装饰、设备标准，均以《合同》及其附件中所列标准为依据。合同还约定了双方其他权利、义务条款。2018年11月24日张飞某按照绿地公司通知去接收房屋，当日向绿地公司交纳购房款130000元及向天津深长城睿商物业服务有限责任公司交纳4828.31元物业服务费，张飞某合计向绿地公司交纳购房款758462元。后在办理房屋入住手续过程中，张飞某发现涉案房屋设计和环境布局现状与绿地公司楼书、宣传册等宣传资料及样板间不符，而拒绝收房。后张飞某要求解除合同并赔偿损失，故成讼。一审另查，通过绿地公司楼书等宣传材料显示商品房房屋设计、环境布局为：一层进门为大房间，从大房间能进入卫生间；二层南侧两个房间和卫生间均为独立房间。2019年7月10日，张飞某向天津市蓟州公证处申请涉诉房屋证据保全，2019年7月17日天津市蓟州公证处做出公证书，根据公证书显示，涉诉房屋现状是没有院墙、院落，一层卫生间不独立且无顶，二层三个房间为里外间，一层至二层的楼梯为简易铁制楼梯。房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料不符。2019年7月15日，天津市蓟州区市场监督管理局作出津市监蓟罚（2019）257号行政处罚决定书，确认绿地公司在宣传其开发的xxxx、xxxx商品房过程中，通过销售人员口头介绍、样板间实体展示、灯杆广告牌、宣传彩页、销售人员的微信朋友圈等方式向公众宣传“超大院落超值赠送”等内容。然而，在其项目规划中，并未有小院的项目审批，且在交付商品房时与销售时宣传内容不符。绿地公司的行为满足对商品房的规划做虚假的商业宣传的构成要件，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款：“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等做虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。”的规定，责令绿地公司立即停止违法行为，并给予500000元的行政处罚。一审法院认为，绿地公司与张飞某签订的《天津市商品房买卖合同》有效，双方应按约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。该条款中约定了解除合同的条件，条件成就时，解除权人可行使约定解除权。双方约定商品房的房屋设计和环境布局见附件四，而合同附件四为空白页，并无内容。虽然绿地公司主张根据双方合同附件六第十二条约定广告效力及样板间均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，但该条款是绿地公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的格式条款，且该条款亦未约定房屋结构形式和户型。而楼书等宣传材料关于户型图的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。经过比较，涉诉房屋的结构形式、户型及环境布局与楼书等宣传材料明显不符，能够认定绿地公司未经对方同意擅自对涉案商品房房屋设计、环境布局进行了变更，绿地公司应承担违约责任。双方约定解除合同的条件已经成就，张飞某要求解除合同，一审法院予以支持。关于合同解除的法律后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。根据上述约定，绿地公司应返还张飞某已付购房款758462元，并应支付张飞某已付款利息89269.82元（以250000元为基数，自2016年10月3日起至2019年8月15日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以378462元为基数，自2016年11月4日起至2019年8月15日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以130000元为基数，自2018年11月25日起至2019年8月15日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），此外，绿地公司还应按商品房价款的0.01％向张飞某支付违约金124.85元。关于团购服务费150000元及物业服务费4828.31元，属于张飞某为履行合同而支出的合理损失，绿地公司应承担赔偿责任。张飞某主张绿地公司给付利息超出89269.82元的部分，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，因当事人双方约定了解除合同的条件，且该条件已经成就，故张飞某起诉要求解除合同，一审法院予以支持。合同解除后，绿地公司应返还张飞某购房款及利息、支付违约金并赔偿损失。判决：一、解除张飞某与上海绿地集团天津文化发展有限公司于2016年11月3日签订的《天津市商品房买卖合同》；二、上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向张飞某返还购房款758462元及利息89269.82元；三、上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向张飞某支付违约金124.85元；四、上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿张飞某团购服务费150000元及物业服务费4828.31元；五、驳回张飞某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7124元，由张飞某负担212元，由上海绿地集团天津文化发展有限公司负担6912元。保全费5000元，由上海绿地集团天津文化发展有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交涉案房屋设计平面图3张，证明上诉人建设涉案房屋时未变更设计方案。被上诉人质证认为，该证据不属于新证据，与本案没有关联性，对其真实性、合法性、证明目的均不认可。经本院审查，上诉人提交的证据不能证明其主张的事实成立，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案合同应否解除；二、被上诉人交纳的团购服务费是否应由上诉人予以返还。关于焦点一，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应履行义务。依据一审法院审理查明的事实，涉案买卖合同未约定房屋结构形式和户型，但上诉人在楼书等宣传材料关于户型图的说明和允诺具体确定，因此应当视为双方对房屋结构形式和户型的约定，现上诉人建设的涉案房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料明显不符，且未经被上诉人同意擅自对涉案商品房房屋设计、环境布局进行了重大变更，据此，被上诉人请求解除涉案合同，事实和法律依据充足，一审法院予以支持，本院不持异议。上诉人关于其未变更涉案房屋设计及不应解除涉案合同的主张，理据不足，本院不予支持。关于焦点二，团购服务费系被上诉人为购买涉案房屋而支付的必要费用。涉案合同因上诉人违约而解除后，该团购服务费作为被上诉人的损失，其有权要求上诉人承担赔偿责任，一审法院予以支持，并无不当。上诉人关于一审未追加案外人参加诉讼、应由案外人返还团购服务费的主张，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13824元，由上海绿地集团天津文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉明审判员  姜纪超审判员  张玉洁二〇二〇年九月十六日法官助理梁菁菁书记员郭梦迪附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……