湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初3213号 原告:中国建设银行股份有限公司郴州市分行，住所地：郴州市北湖区解放路33号，统一社会信用代码：91431000887762216U。 负责人：陈星亮，系该行行长。 委托诉讼代理人：何为军，男。 委托诉讼代理人：廖振东，湖南星河律师事务所律师。 被告：王一亭，男，1985年11月27日出生，汉族，住湖南省郴州市开发区。 被告：郴州宏业房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区五岭大道东侧融和园39-31号。 法定代表人：袁梦古，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘金梅，女。 原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行（以下简称建行郴州分行）与被告王一亭、被告郴州宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行郴州分行委托诉讼代理人何为军、廖振东及被告王一亭、被告宏业房地产公司的委托诉讼代理人刘金梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行郴州分行请求本院判令：1.解除原告与被告王一亭签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告王一亭立即归还贷款本金467043.07元，利息1607.70元、违约金412.99元，合计469063.76元（计算至2020年5月25日，其余依约计算至结清之日止）。3.被告王一亭承担实现债权的律师代理费用21000元；以上合计490063.76元。4.原告就上述借款本息及实现债权的费用对被告王一亭用于抵押的位于湖南省郴州市开发区享有优先受偿权；5.被告郴州宏业房地产开发有限公司就上述借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任；6.上述被告连带承担本案全部诉讼费用。 被告王一亭答辩要点：实现债权的律师代理费用21000过高。 被告宏业房地产公司答辩要点：宏业房地产公司已经替被告王一亭偿还了每个月的借款本息，每个月按时偿还，银行也从宏业房地产公司账户上进行了划扣；本案诉讼费应由被告王一亭承担，宏业房地产公司不予承担；宏业房地产公司代替被告王一亭偿还的贷款本息由被告王一亭偿还给宏业房地产公司。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、2017年11月7日，被告王一亭（借款人）与原告建行郴州分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：430700007-2012-20171441930），合同约定主要内容：借款人向贷款人借款440000元用于购置湖南省郴州市，期限240个月，自2017年11月7日至2037年11月7日；贷款利率为浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；利率于每年的1月1日调整；借款逾期罚息利率在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；采取等额本息还款方法，还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；如借款人出现逾期还款的违约行为，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；担保方式为抵押和最高额保证，抵押物为借款人王一亭购买的湖南省郴州市，最高额保证人为宏业房地产公司；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，出现违约情形贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金、罚息。 二、2014年6月24日，原告建行郴州分行与被告宏业房地产公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定主要内容：宏业房地产公司为2014年6月24日至2017年6月24日期间因购置坐落于湖南省郴州市经济开发区项目所属之住房而向建行郴州分行借款的全部债务人，承担最高额六千万元的连带责任保证，保证期间为建行郴州分行与债务人签订借款合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论建行郴州分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），建行郴州分行均有权直接要求其在保证范围内承担保证责任。 三、2020年4月22日，以原告建行郴州分行作为委托方（甲方）与湖南星河律师事务所作为受托方（乙方），双方签订一份《中国建设银行股份有限公司个人类贷款诉讼委托代理协议》，该协议约定主要内容：甲方委托乙方通过诉讼方式进行个人类贷款欠款催收（以下简称诉讼代理）；乙方接受甲方的委托，指派廖振东等律师作为代理人具体办理甲方诉讼代理事务；乙方代理甲方的诉讼案件实行风险代理，包括壹审、贰审、诉讼财产保全、执行等程序，甲方支付律师代理费根据回款额计算……。 四、2017年11月9日，原、被告就提供抵押的房产办理了抵押权预告登记。2018年3月29日，原告建行郴州分行向被告王一亭发放借款440000元。被告王一亭收到款后，开始尚能依约还款，但自2018年11月1日起未依约还款，截止2020年5月25日，被告王一亭尚欠原告建行郴州分行贷款本金467043.07元，利息1607.70元、违约金412.99元，合计469063.76元。 判决的结果及理由 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告建行郴州分行与被告王一亭签订的《个人住房（商业用房）借款合同》可以证实双方成立合法有效的借款合同，原告建行郴州分行与被告宏业房地产公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，均是双方真实意思表示，合法有效,均应按合同约定全面履行各自的义务。原告建行郴州分行依约向被告王一亭发放了贷款，被告王一亭未依约还款，应承担违约责任，根据合同约定“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，出现违约情形贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金、罚息。”，双方约定解除合同的条件已经成就，故原告建行郴州分行要求解除与被告王一亭签订的借款合同，并要求被告王一亭偿还贷款本金467043.07元，利息1607.70元、违约金412.99元，合计469063.76元（计算至2020年5月25日，其余依约计算至结清之日止）的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于原告建行郴州分行主张对被告王一亭用于抵押的位于湖南省郴州市享有优先受偿权。本院认为，案涉房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告建行郴州分行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故原告建行郴州分行要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告宏业房地产公司作为最高额保证人对发生在约定期间的借款，在涉案房产仍未办理约定权证时，应依约对借款人王一亭应清偿的款项承担连带清偿责任，原告建行郴州分行依合同约定可在未以借款人抵押物清偿的情况下直接要求被告宏业房地产公司清偿。因原告建行郴州分行在担保期间要求其承担保证责任，故原告建行郴州分行要求被告宏业房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告建行郴州分行诉请实现债权发生律师代理费的请求。本案中，原告建行郴州分行提交了委托代理合同，但未提交相应票据及实际支付的相关证据，故对原告建行郴州分行该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行与被告王一亭签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号:430700007-2012-20171441930）； 二、被告王一亭于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行借款本金467043.07元，利息1607.70元、违约金412.99元，合计469063.76元（从2018年11月1日起暂计算至2020年5月25日，2020年5月25日之后的利息及违约金依合同约定另行计算至借款本息实际清偿之日止）； 三、被告郴州宏业房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，如被告郴州宏业房地产开发有限公司偿还上述债务，有权对被告王一亭追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4326元，由原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行负担182元，由被告王一亭、郴州宏业房地产开发有限公司共同负担4144元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  杨宗文 二〇二〇年九月十六日 法官助理卢青清 书记员张婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。