山东省威海市环翠区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1002执异164号异议人（案外人）毕江勇，男，1976年11月15日出生，汉族，住威海经济技术开发区。申请执行人浙江暨阳建设集团有限公司，住所地浙江省诸暨市陶朱街道。法定代表人杨国庆，董事长。被执行人威海乾元房地产开发有限公司，住所地威海临港经济技术开发区。法定代表人吴耿荣，董事长。本院在执行申请执行人浙江暨阳建设集团有限公司（以下简称暨阳公司）与被执行人威海乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）建设工程施工合同纠纷一案中，查封了被执行人乾元公司名下、位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区-xxx号-xxx室。异议人毕江勇不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人毕江勇称，乾元公司与方国红于2014年10月24日签订商品房买卖合同（预售），约定乾元公司以xxx元将涉案房屋出售给方国红，并交付。方国红支付首付款xx元，余款以涉案房屋为抵押向山东威海农村商业银行股份有限公司工业新区支行（农商行工新支行）办理了抵押贷款，贷款xxx万元已支付乾元公司，并于2014年11月21日在威海市不动产登记中心办理登记备案及预告登记（威房预字第201408xxxx号）手续，方国红对涉案房屋已产生债权物权化的效果，具有对抗任何人的法律效力，涉案房屋属方国红所有。2019年6月14日，毕江勇与方国红签订房屋买卖预约合同，约定方国红将涉案房屋出售给毕江勇，房屋总价款xxx万元，毕江勇在合同签订3日内向方国红支付履约保证金xxx元。自2019年6月起，方国红名下银行贷款本金xxx元及利息由毕江勇负责偿还，直至贷款结清。方国红于2019年6月20日前将涉案房屋交付毕江勇使用。双方于2019年6月20日在威海市公证处将上述房屋买卖预约合同办理了公证手续。合同签订后，毕江勇已实际占有涉案房屋并按月偿还贷款，涉案房屋属于毕江勇所有，故请求解除对涉案房屋的查封，中止执行。本院查明，2018年9月26日，本院作出（2018）鲁1002民初3430号民事判决书，判令乾元公司支付暨阳公司工程款xxx元；暨阳公司对威海临港经济技术开发区正棋山一号xxx地块xxx-xxx楼、xxx车库及室外排水工程（对应公安预编号为xx号、xx号、xx号、xx号、x号）在xxx元范围内享有建设工程价款优先受偿权。因乾元公司未履行上述义务，暨阳公司向本院申请执行。2020年6月16日，本院作出（2020）鲁1002执1853号执行裁定书，并据此查封了涉案房屋。在执行过程中，毕江勇向本院提出异议。毕江勇为证实其请求，向本院提交如下证据：1、乾元公司与方国红于2014年10月24日签订的商品房预售合同复印件1份，约定乾元公司以xxx元将涉案房屋预售给方国红，签订合同时方国红第一次性付款xxx万元作为定金，在签订本合同后1日内再交购房款xxx元，余款xx万元于2014年11月15日前贷款付清。乾元公司应当在2014年12月31日前将涉案房屋交付方国红使用。2、收据复印件2份，载明方国红分别于2004年10月21日向乾元公司支付xxx万元，于2014年10月24日向乾元公司支付xxx元。3、方国红与农商行工新支行、乾元公司、张丽晓于2014年11月20日签订的个人住房借款合同复印件5页，载明方国红向农商行工新支行借款xxx万元用于购买涉案房屋，借款期限从2014年11月20日至2039年11月19日止，乾元公司、张丽晓提供连带责任保证。4、房屋预告登记证明1份，载明涉案房屋于2014年11月21日预告登记在方国红名下。5、方国红与毕江勇于2019年6月14日签订房屋买卖预约合同复印件1份，载明涉案房屋现已竣工并交付方国红。方国红支付首付款xxx元，贷款xxx万元。方国红以上述所购房屋为抵押物，在农商行工新支行办理按揭贷款，截止本合同签订当日，剩余未偿还的贷款本金为xxx元。方国红自愿将涉案房屋转让给毕江勇，毕江勇表示已对房屋的权属及使用状况等现状作充分、必要的了解，并自愿受让。方国红所持有的商品房买卖合同（预售）及乾元公司出具的2张收据现因方国红保管不慎均已丢失，方国红保证协助毕江勇办理补办手续或者查询档案手续或者协助办理不动产转移登记的必要手续。房屋转让总价为xxx万元，毕江勇在本合同签订之日起3日内向方国红支付履约保证金xxx元。毕江勇在本合同签订之日，将预购房屋的履约保证金xxx万元提存至威海市威海卫公证处，待房屋不动产权证过户登记到毕江勇名下，该提存保证金自动转为购房款由公证处直接支付到方国红指定的银行卡内。自2019年6月起，方国红名下银行贷款本金xxx元及利息由毕江勇负责偿还，直至贷款结清。毕江勇每月将按揭款项按期足额打入方国红在银行开立的按揭款扣款账户。方国红于2019年6月20日前将涉案房屋交付毕江勇使用。6、山东省威海市威海卫公证处于2019年6月20日作出的公证书复印件1份，载明方国红与毕江勇于2019年6月14日向该公证处申请办理房屋买卖预约合同公证，合同上双方当事人的签名、按指印均属实。7、方国红身份材料复印件1宗。8、方国红于2019年6月14日出具的收条复印件1份，载明方国红收到毕江勇购买涉案房屋房款xxx元，另有xxx元提存到威海卫公证处，剩余贷款余额xxx元及利息由毕江勇偿还。9、中国建设银行个人活期账户交易明细1宗及中国建设银行电子回单打印件1份，载明毕江勇于2019年6月14日向方国红付购房款xxx元,并自2019年6月至2020年4月每月向方国红622319101588xxxx账户转款xxx余元，部分附言为交房款。10、公证书5份，载明方国红于2019年6月14日出具授权委托书3份，委托毕江勇办理位于威海市正棋山一号-xxx号-xxx不动产抵押权注销登记或抵押权预告登记注销登记，代为到乾元公司办理领取房屋交款发票，办理退补房屋面积差价及领取房屋差价款的全部相关手续，办理商品房买卖合同（预售）及收款手续丢失相关事宜。出具授权委托书2份，委托山东省威海市威海卫公证处就上述房产签订不动产转让合同，办理不动产所有权转移登记、使用权转移登记的相关手续，办理不动产登记资料查询，领取上述不动产的不动产权证书、交纳上述不动产买卖过程应支付的契税等相关税费。2019年6月20日，山东省威海市威海卫公证处对上述授权委托书进行公证。11、王猛、曲清华于2020年8月4日出具的证明1份，载明方国红与毕江勇于2019年6月14日向山东省威海市威海卫公证处申请办理了房屋买卖预约合同公证，王猛、曲清华作为具体承办人可以证明，方国红于申请公证当日即合同签订之日，在公证处将其约定出售的位于威海市正棋山一号-xxx号-xxx的房产钥匙、预告登记证书、购房合同、贷款合同等资料交给了毕江勇，毕江勇将预约购房款中的人民币xxx元打给了方国红。同日，方国红还办理了委托毕江勇的委托书公证（3套）、委托公证处的委托书公证（2套）以及方国红的身份证公证、户口本公证、结婚证公证。当时配套办理的这些公证，目的就是方国红不需亲自出面就可由毕江勇和公证处代其办理相关手续以及提供相关证件。方国红委托公证处的委托书主要内容为全权委托公证处为其办理不动产权证以及再将不动产过户到毕江勇名下的所有手续。2019年6月17日，毕江勇将预约购房款中的1万元提存到公证处作为方国红的履约保证金，待房屋不动产权证过户登记到毕江勇名下后，该提出保证金自动转为毕江勇的购房款由公证处直接支付到方国红指定的银行卡内。12、照片1宗。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，方国红与被执行人签订房屋预售合同，交付首付款后在农商行工新支行贷款购买了涉案房屋并办理了预告登记，该房屋应归方国红所有，被执行人只需在条件成就时配合其办理房屋过户手续。方国红和毕江勇签订的房屋买卖预约合同名为预约合同，但合同中对房屋坐落、价款、支付方式和交房时间均作了明确约定，系各方真实意思表示，该协议具备买卖合同的生效要件，属合法有效的合同，且该协议于2019年6月签订，签订时间早于本院查封的时间；其次，上述协议中双方明确约定了房款支付方式，其中首付款已经交付方国红，其他款项亦明确约定房屋按揭贷款由毕江勇负责偿还，毕江勇已向方国红履行付款义务，其实质上已取代方国红成为房屋买受人。关于涉案房屋的占有问题，根据公证员的证明可以确认毕江勇系在法院查封前即已合法占有；涉案房屋网签在方国红名下，且以其名义办理了按揭贷款，涉案房屋无法直接登记在毕江勇名下，故非异议人自身原因导致诉争房屋未能办理过户登记。异议人主张其对涉案房屋所享有的权利能够阻却执行，其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：中止对威海临港经济技术开发区正棋山一号小区-xxx号-xxx室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张燕春人民陪审员  苗建永人民陪审员  李胜端二〇二〇年九月二十五日书 记 员  宋 涛