文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1894号上诉人（原审被告）：镇江永联酒店管理有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路173号（商贸中心）。法定代表人：倪艾迪举凌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李路，该公司员工。委托诉讼代理人：何之奇，江苏瀛镇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会，住所地镇江新区丁卯街道瑞泰新城30幢。法定代表人：沈诚，该居委会主任。委托诉讼代理人：贾国宽，江苏汇典律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦弘扬，江苏汇典律师事务所律师。上诉人镇江永联酒店管理有限公司（以下简称永联公司）因与被上诉人镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会（以下简称丁卯居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。永联公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院审理案件程序违法。本案事实不清、争议较大，一审法院不应当适用简易程序进行审理，且一审法院也未能在法定期限内审结案件。2、租赁起算日计算错误。根据《丁卯商贸中心房屋租赁合同》第四条约定，租期应自案涉房屋竣工验收合格交付之日起算。案涉房屋2010年7月才取得建设工程规划许可证，2010年9月才登记办理产权证，故一审法院以《交房协议书》中载明的2009年11月11日作为房租起算日期是错误的，且一审中被上诉人也未提交该《交房协议书》。3、被上诉人交付房屋时，案涉房屋仅仅通过土建验收，并未通过综合验收，且未通水电，无法正常使用。此时，即使被上诉人交付房屋，该房屋并不符合合同约定，被上诉人无权主张该时间段租金。4、根据《丁卯商贸中心房屋租赁合同》第七条第1款约定，被上诉人应当负责维修案涉房屋及所属设施。上诉人与被上诉人签订租赁合同至今，所有维修费用都是由上诉人支付，上诉人支付的维修费用已有几十万元。被上诉人未能履行合同义务在先，上诉人拒绝支付租金合理有拒。5、依照双方签订的租赁合同，被上诉人应当在收款后提供正式发票，以便上诉人报税。实际情况是被上诉人未依照合同约定提供正式发票，该行为对上诉人的财务造成极大损害，被上诉人应当承担上诉人的损失。6、本案中，上诉人拥有迟延支付租金的正当理由。2016年起丁卯桥路东段实施封闭施工，实际施工时间近2年之久，对上诉人的经营造成非常重大的影响，上诉人认为有权拟照“情势变更”原则要求被上诉人适当减免调整当时的租金，但遭到被上诉人拒绝，显示公平。2020年1月26日又因新冠疫情原因上诉人接到通知必须进行封楼，封楼期限长达2个月，上诉人认为该情况系不可抗力情形，应当依照法律规定部分或全部免除上诉人交纳租金的义务，故一审法院认定的租金数额确有错误。被上诉人丁卯居委会辩称：1、一审程序正确，不存在错误。2、关于租金起算，双方在《交房协议书》中明确约定在2009年11月11日交付房屋计算租金，该份协议被上诉人已在一审庭审中作为证据提交法庭，并经上诉人质证认可。3、被上诉人不存在应当支付维修费而未支付的问题，依据双方2019年1月11日达成的以房抵租金协议，双方经对账明确截止到2018年12月31日上诉人尚欠被上诉人租金1117500元，此后的租金应当以该协议中对账确认的金额进行计算。如果存在所谓的被上诉人应当支付的维修费未支付的问题，应当在该协议中予以扣减。4、被上诉人是否提供发票与上诉人未支付租金没有必然联系。5、上诉人经多次催告，一直逾期支付租金。在双方2019年1月11日达成以房抵租金协议之前，丁卯桥路段施工早已结束，协议中并未提到施工补偿的问题。6、新冠疫情发生在被上诉人发出解除租赁协议之后，疫情不是上诉人迟延支付房屋的理由。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。丁卯居委会向一审法院起诉请求：1、依法确认丁卯居委会、永联公司于2009年6月20日签订的《丁卯商贸中心房屋租赁合同》及《丁卯商贸中心房屋租赁合同补充协议》已于2019年11月16日解除，并判令永联公司立即交还承租丁卯居委会的位于镇江市卯居委会；2、判令永联公司立即付清截止到2019年11月16日即双方解除合同之日时欠付的租金及2019年11月17日至2019年12月31日止的房屋占有使用费共计342483.75元；3、判令永联公司支付自2020年1月1日起至将承租房屋及设施交还给丁卯居委会之日止的相应的占有使用费；4、判令永联公司支付因违约给丁卯居委会造成的损失342483.75元（暂定）；5、判令永联公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年620日，丁卯居委会、永联公司签订《丁卯商贸中心房屋租赁合同》，合同第二条约定：甲方（丁卯居委会）出租给乙方（永联公司）的房屋位于镇江市，建筑面积为6800平方米，车库959平方米，合计7749平方米；合同第四条约定：房屋租赁期20年；合同第五条租金及支付方式约定：2009年4月1日到2014年3月31日，租金为50万元/年；2014年4月1日到2019年3月31日，租金为52.5万元/年；2019年4月1日到2024年3月31日，租金为551250元/年……；房租为季付，每季度的月初10号前付本季度租金；合同第九条第3款第6项约定：拖欠房屋累计6个月以上，甲方有权解除合同，收回房屋；合同第十二条约定：解除合同的，甲方有权收回该房屋，乙方按照合同总租金100%向甲方支付违约金等。2009年6月20日，丁卯居委会、永联公司就《丁卯商贸中心房屋租赁合同》中未尽事项达成补充协议，协议就乙方（永联公司）愿意另外支付甲方（丁卯居委会）房屋中地下室、电梯、供电设备、房屋外墙、屋顶使用权租金、使用费及管理费达成如下协议：2009年4月1日至2014年3月31日为236000元/年，2014年4月1日至2019年3月31日为247500元/年；2019年4月1日至2024年3月31日为259575元/年……；以上费用为季付，每季度月初10号前付本季度费用等。2009年11月11日，丁卯居委会、永联公司还就房屋交付签订了《交房协议书》，约定因乙方急于进场装潢，双方友好协商租赁的房屋由2009年11月11日正式交付于乙方使用，并按照合同约定及时缴纳租金。上述协议签订后，丁卯居委会将房屋交付给永联公司，永联公司接收后，对该租赁的房屋进行了装修、使用、收益，并按照双方签订的租赁协议的约定，按季度支付给丁卯居委会租金、使用费和管理费等。2017年12月31日，永联公司因未能按租赁合同的约定支付季度租金545000元，丁卯居委会于2018年3月19日向永联公司送达了《催款通知》。2019年1月11日，永联公司与丁卯居委会签订《协议书》，双方协商一致，永联公司用房产抵偿欠丁卯居委会截止到2018年12月31日的租金1117500元。后永联公司再次未能依约按照每季度第一个月10号前支付租金、使用费和管理费。截止到2019年11月12日，永联公司已超过6个月未能全额支付丁卯居委会租金、使用费和管理费。2019年11月12日，丁卯居委会向永联公司发送《解除合同通知书》，载明：2009年6月20日，你公司与我单位签订《丁卯商贸中心房屋租赁合同》及《丁卯商贸中心房屋租赁合同补充协议》，租赁我单位位于镇江市（商贸中心）的房屋及相关设施设备等。截止2019年9月30日，你公司已累积欠缴租金426777.5元，且2019年第四季度的租金202706.25元给付期限也已届满。我公司多次催缴，你公司仍未能按约支付。现根据租赁合同第九条之规定，我单位特通知你公司解除上述2009年6月20日签订的租赁合同及补充协议。请你公司在接到本通知后十五条内迁让出所承租房屋并支付拖欠的租金。如不能按期交还房屋并支付所欠租金，我公司将通过法律途径解决等。丁卯居委会将《解除合同通知书》送到永联公司，永联公司工作人员拒绝签收，丁卯居委会将《解除合同通知书》留置在永联公司办公室内。2019年11月14日，丁卯居委会通过邮寄挂号信的形式再次向永联公司送达了《解除租赁合同及催要租金、违约金通知书》，载明：2009年6月20日，你公司与我单位签订《丁卯商贸中心房屋租赁合同》及《丁卯商贸中心房屋租赁合同补充协议》，租赁我单位位于镇江市（商贸中心）的房屋及相关设施设备等。截止2019年9月30日，你公司已累积欠缴租金426777.5元，且2019年第四季度的租金202706.25元给付期限也已届满。我公司多次催缴，你公司仍未能按约支付。现根据租赁合同第九条之规定，我单位特通知你公司上述2009年6月20日签订的租赁合同及补充协议于2019年11月16日解除。请你公司于2019年11月27日迁让出所承租房屋并支付拖欠的租金。如不能按期交还房屋并支付所欠租金，我公司将通过法律途径解决等。上述通知送达后，永联公司于2019年11月26日向丁卯居委会支付租金287000元，12月23日支付10万元，剩余的租金仍未支付，所承租的房屋也未能迁让。截止至2019年12月31日，永联公司累积结欠丁卯居委会租金及房屋占有使用费242483.75元。另查明，永联公司承租的丁卯桥路173号第负1至12层的房屋所有权人为江苏省镇江经济开发区丁卯工贸实业公司，该公司自愿将位于镇江市其附属设施全部交给丁卯居委会管理，并同意丁卯居委会以其名义对外出租，认可丁卯居委会于2009年6月20日签订的丁卯商贸中心房屋租赁合同和补充协议及其他相关协议。一审法院认为：丁卯居委会基于房屋所有权的授权委托，对镇江市其附属设施享有经营管理权，包括对租金、管理费、使用费等的收取。丁卯居委会、永联公司签订的《丁卯商贸中心房屋租赁合同》及补充协议，均系双方自愿，不违反法律规定，应确认有效。根据合同约定，永联公司拖欠丁卯居委会租金、使用费、管理费累计达到6个月以上，丁卯居委会有权解除合同、收回房屋。丁卯居委会向永联公司发送《解除合同通知书》和《解除租赁合同及催要租金、违约金通知书》，通知合同于2019年11月16日解除，符合合同和法律规定。故丁卯居委会主张确认其与永联公司于2009年6月20日签订的《丁卯商贸中心房屋租赁合同》及《丁卯商贸中心房屋租赁合同补充协议》已于2019年11月16日解除，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，承租人应将承租物交还给出租人，但应给予合理的搬迁时间。合同解除后，永联公司持续占有使用镇江市的房屋和设施，丁卯居委会有权按照合同解除前一年的租金、使用费标准收取房屋占有使用费。截止2019年12月31日，永联公司结欠丁卯居委会租金及房屋占有使用费共计242483.75元，有租赁合同、解除通知书等为证，一审法院予以确认。故丁卯居委会主张永联公司支付截止2019年12月31日的租金及房屋占有使用费242483.75元，于法有据，一审法院予以支持。从2020年1月1日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费应参照前一年合同约定的租金、使用费、管理费标准每日2221.44元计收。丁卯居委会主张永联公司支付因违约给其造成的损失暂定242483.75元（截止2019年12月31日欠付租金和占有使用费的100%），但丁卯居委会未能举证证明其实际损失金额。违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性，约定过高的情况下，可以减少，故一审法院调整为30000元。永联公司辩称丁卯居委会从未按双方签订的租赁合同中约定履行房屋修缮义务，丁卯居委会违背“公平原则”致使永联公司未按《房屋租赁协议》中约定时间足额支付租金，不属于无正当理由逾期不支付租金的情况，丁卯居委会无权解除合同。永联公司未提交任何证据证明其逾期不支付租金存在合理的理由，永联公司的该辩称，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。一审法院判决：一、确认丁卯居委会与永联公司2009年6月20日签订的《丁卯商贸中心房屋租赁合同》及《丁卯商贸中心房屋租赁合同补充协议》已于2019年11月16日解除；二、永联公司于判决生效之日起十日内交还承租丁卯居委会的位于镇江市设施；三、永联公司于判决生效之日起十日内支付丁卯居委会拖欠的租金及房屋占有使用费445190元（计算至2020年3月31日），自2020年4月1日至实际交还房屋及设备之日的房屋占有使用费按2221.44元/天计算；四、永联公司于判决生效之日起十五日内支付丁卯居委会违约金30000元；五、驳回丁卯居委会的其他诉讼请求。二审审理中，上诉人永联公司提供建设工程规划许可证、竣工验收备案表、房屋产权证（均为复印件）一组，拟证明案涉房屋租金起算日最早应在2010年7月23日，而非一审法院认定的2009年11月11日；另永联公司提供付款凭证复印件一组，拟证明上诉人承租期间共支付维修保养费用325467.48元。被上诉人丁卯居委会对第一组证据的真实性没有异议，但对该组证据的证明目的不予认可，其陈述竣工验收备案表中已经说明案涉房屋工程于2009年11月10日竣工验收合格，只是到了2010年8月才送到相关部门备案，且双方签订协议明确约定从2009年11月11日开始计算租金；丁卯居委会对第二组证据的真实性难以确认，并认为即使存在该费用，也不应当由其承担。针对上述证据的证明效力，本院将结合案情进行综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：丁卯居委会、永联公司在签订的《丁卯商贸中心房屋租赁合同》及补充协议中对租金标准进行了明确约定，后双方就房屋交付又签订了《交房协议书》，约定“因永联公司急于进场装潢，经双方友好协商租赁的房屋由2009年11月11日正式交付于永联公司使用，该日期也将成为原协议的交付及租赁起始日期”，另双方亦在2019年1月11日达成协议中明确截止到2018年12月31日永联公司尚欠丁卯居委会1117500元租金未付。依据上述事实，一审法院认定的永联公司应当支付的租金及房屋占有使用费数额，并无不当。永联公司辩称“租金起算日错误”，该辩称意见与双方在《交房协议书》中的约定相悖，且其在2019年1月11日协议中对尚欠租金数额进行了确认，故对该辩称意见，本院不予支持。永联公司辩称“因受路段封闭施工影响，其拥有迟延支付租金的正当理由”，双方在2019年1月11日协议中已对截至2018年12月31日的尚欠租金进行了协商处理，其后永联公司依然再次未能按约支付租金，现永联公司以路段封闭施工为由主张其拥有迟延支付租金的正当理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。另永联公司辩称“因受新冠疫情影响，封楼长达2个月，该部分租金应当部分或全部免除”，截至2019年11月12日，永联公司已拖欠租金超过6个月，据此丁卯居委会向永联公司发送了解除合同通知，该解除于法有据，故双方之间的租赁合同已于2019年11月16日解除。永联公司在合同解除后，持续占有使用案涉房屋，由此产生的损失其应自行承担，故对永联公司要求免除上述租金的主张，本院不予支持。关于永联公司主张的未开票损失、维修费、代垫费等问题，一审中未予理涉，永联公司可另行处理。另永联公司主张一审程序违法，依据不足，本院不予支持。综上，永联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决是正确的，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12676元，由上诉人镇江永联酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年九月十六日书记员 朱玉岑