山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终2169号 上诉人（原审被告）：聊城市技师学院，住所地：聊城市高新技术产业开发区光岳南路199号。 法定代表人：刘德云，院长。 委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟，山东荣法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东聊城贝格建筑安装工程有限公司，住所地：聊城市东昌府区侯营镇侯营村四组37号。 法定代表人：高永昌，执行董事。 委托诉讼代理人：***，山东万航律师事务所律师。 上诉人聊城市技师学院（简称技师学院）因与被上诉人山东聊城贝格建筑安装工程有限公司（简称贝格建筑公司）确认合同效力纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初10443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 技师学院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回贝格建筑公司的诉讼请求。事实和理由：（一）2003年5月1日当事人双方所签订的《合作开发协议书》，是典型的房地产合作开发合同。关于双方当事人2003年5月1日签订的《合作开发协议书》的性质。这份合同的名称明确了合同双方签订此合同的目的，就是合作开发。从合同内容上看，合同第二条中约定了项目建成后双方对房屋产权的分配方案；第三条中约定了贝格建筑公司即乙方办理房产预售许可证的内容；第四条中约定了乙方按规定办理规划变更手续、交纳土地出让金的内容，同时约定了对出售的房产按房地产管理法要求为业主办理土地使用证、房产证的内容，并且约定了对出售的房产，必须按房地产开发程序依法操作的内容等等。因此，这份合同的性质是房地产合作开发合同应当是可以认定的。原审判决说理部分中表述：“从聊城市技工学校与贝格建筑公司签订的合作开发协议书的内容来看，双方约定由聊城市技工学校提供土地，由贝格建筑公司出资并施工，培训综合楼建成后三层以上(含三层)，包括与之配套的楼梯、电梯、大厅、通道等附属设施，产权归聊城市技工学校所有，后三层以下为贝格建筑公司所有，双方合作的目的是聊城市技工学校用于教学培训及部分交由贝格建筑公司使用，不属于以销售盈利为目的的合作开发房地产。”这些表述中，前半部分是客观的事实，而后半部分对双方合作目的的认定，脱离了前半部分的事实，将客观的合同内容“为贝格建筑公司所有”，替换成了“交由贝格建筑公司使用”，进而认定合同性质“不属于以销售盈利为目的的合作开发房地产。”显然不符合事实。原审判决直接认定案涉合同不属于房地产合作开发合同，并认定合同有效，会导致下一步贝格建筑公司根据合同有效的判决，主张综合培训楼一、二层的所有权。涉及到上诉人无权处置国有资产的问题。本案合作开发协议书所涉的土地是国有划拨土地。上诉人的前身单位之一聊城市高级技工学校作为土地使用权人，未经聊城市人民政府批准，即签订了合作开发协议是一个客观事实；贝格建筑公司不具有房地产开发资质也是一个客观事实。这两个事实恰恰是最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释【2005】第5号，第十五条第二款、第十六条规定的应当认定合同无效的情形。另外，《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条、三十五条都有关于禁止未取得资质登记证书或超越资质等级的企业从事房地产开发经营活动的规定。在此前提下原审判决认定合同有效，确实有难以逾越的法律障碍。 （二）原审判决适用法律错误。原审判决记载，做出确认合同有效判决的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条。但是，合同法第五十二是对合同无效的规定；判决适用的司法解释第十四条是对合作开发房地产合同概念的明确，第十五条第一款是规定合作一方有开发资质的可认定合同有效，第二款是规定双方均无房地产开发资质的应认定合作开发合同无效。而本案中的合作双方均无房地产开发资质，因此，适用这些条款认定合同有效是适用法律错误。 （三）上诉人及原聊城市技工学校均属于国有事业单位，其签订的涉及国有资产处分的合同，需经财政部门批准才能生效。本案上诉人及其前身之一的原聊城市高级技工学校均为国有事业单位。根据《事业单位国有资产管理暂行办法》的规定，这两所学校的资产所有权人为国家，学校对本单位占有、使用的国有资产只有使用和日常管理的权利，没有处分权。《合作开发协议书》中对国有土地使用权及在国有土地上建设的房屋做出了处分，在未取得事业单位国有资产管理部门即财政部门批准、并办理合法手续的情况下，原高级技工学校与被上诉人签订的《合作开发协议》不能生效。因此，案涉《合作开发协议》属于必须经有关部门批准才能生效的合同，未获批准之前，尚未生效，不产生法律约束力。原审判决直接确认合同有效，没有法律依据。因以上理由，提出上诉，请求二审人民法院予以支持。 被上诉人贝格建筑公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，技师学院的上诉理由不能成立，请求法院依法驳回。（一）技师学院诉称涉案的合同属于房地产开发经营，这是对房地产开发经营的理解错误，根据房地产开发经营管理条例，对房地产开发经营有明确的概念，即房地产开发经营是在土地上建设房屋，房屋建成后，对外进行销售转让，进行获利的行为，而本案中不存在房地产开发经营的事实，合同明确约定了房屋建成后，三层以上的产权全部归技师学院，并不是向社会上进行销售，所以不是房地产开发经营，而是以自用为目的的合作建房，当时签订该协议时，双方的真实意思表示就是技师学院缺钱，需要答辩人垫资对楼房进行建设，其目的就是技师学院改善办公条件，为学校升格建设办公楼。（二）技师学院诉称如果判决合同有效，会导致答辩人取得一、二楼产权，没有事实和法律依据。因为合同的效力问题与物权取得问题是两个不同的法律范畴，没有必然联系，合同是否有效与能不能取得物权没有直接关系，答辩人取得物权要依靠合同的约定及物权法律规范的规定，取得物权问题不是本案所审理的范围。（三）本案不存在处分国有资产问题，因为当时签订协议时是一片空地，没有什么国有资产，法律也并没有规定在划拨土地上合作建房形成的产权必须归国家所有，根据物权法的规定，判断合作建房产权问题有约定的按约定，没有约定的依据土地的登记的使用权人进行判定，所以不存在着处分国有资产的问题。综上，技师学院的上诉理由没有法律依据，是不能成立的，应当依法予以驳回，维持一审判决。 贝格建筑公司向一审法院起诉请求：确认原告与被告签订的合作开发协议书有效。 一审法院认定事实： 贝格建筑公司于1998年8月7日成立，法定代表人为王清富，经营范围为建筑安装施工、铝合金加工等，2003年1月1日经山东省建筑工程管理局批准核发了房屋建筑工程三级、建筑装修装饰工程三级资质。2008年8月7日该公司法定代表人由王清富变更为高永昌，2010年4月6日该公司因不按照规定接受年度检验被吊销营业执照。 聊城市技工学校于2006年经劳动部和山东省人民政府批建为聊城市高级技工学校，聊城市人民政府于2009年8月将聊城市高级技工学校等6所学校整合，组建聊城高级工程职业学校，2012年9月山东省人民政府批准聊城高级工程职业学校改建为聊城市技师学院。 2001年3月，聊城市人民政府决定对聊城市区东昌路等主要干道两侧进行改造建设。2003年5月1日，聊城市技工学校（甲方）与贝格建筑公司（乙方）签订合作开发协议书，协议主要内容如下：一、项目概况：按照甲方总体规划图的要求，该项目由甲方拟建的职业培训楼、临园东街两层活动中心楼和两栋学生宿舍楼组成，总体建筑面积额约为16000平方米，工期为一年。二、合作方式及内容：该项目以甲方按规划提供土地使用权，乙方提供全部资金的方式合作开发，建成后的房产所有权，按下列方式分配：1.职业培训楼的三层以上（含三层）,包括与之配套的楼梯、电梯、大厅、通道等附属设施，产权归甲方所有。甲方按建安审计决算价向乙方支付建安成本,同时按所占该建筑面积的比例分摊基础和室外配套工程的建筑成本及法定规费,但甲方不承担土地出让金，审计决算按政府和行业的有关规定执行。2.下列房产归乙方所有，并允许乙方按国家和地方的有关法规，在先满足甲方和甲方职工购买的前提下，出售其房产，收入归乙方所有：(1)职业培训楼的一、二层（原规划为教学用途）；(2)临园东街两层楼房（原规划的活动中心）；(3)两栋住宅楼（原规划的学生宿舍）。三、甲方的权利与义务。1.甲方出具自建该项目的相关本单位手续，并派专人协助乙方办理建设手续。2.负责施工现场的地面附属物的拆迁，并协调好周边及内部关系，确保工作顺利进行。3.提供该项目建成前后的水源和电源，保证其设备容量符合项目要求。4.有权审定设计和施工图纸文件，并确定设计勘探和工程造价审计单位。5.指定监理公司和指派管理人员进入施工现场进行质量监督和现场管理协调工作,并有权制止违规施工，直至责令返工、停工。6.在乙方办理完房产预售许可证等相关手续的前提下，有义务协助做好内部职工的购房预付款收缴工作。7.项目建成后，由甲方按规定进行物业管理，确保业主的合法权益。8.若乙方在本项目的合作中，能很好的履行自己的各项义务，甲方在大门西侧联合开发时，在同等条件下应优先考虑与乙方再次合作。四、乙方的权利与义务。1.负责办理该项目所需的一切合法手续，项目的招标及建筑过程中的全部事宜均由乙方按建筑行业的管理规范操作，承担其相应的法律及行政责任。2.承担该项目的一切费用及工程建设资金，并保证经费按时足额到位，确保工程顺利进行。3.承担因土地使用性质变更后按规定应足额交纳的土地出让金及规费，办理相应的规划变更手续。4.对出售的房产按《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的要求，为业主办理《土地使用证》《房产证》等全部合法证件，并承担全部费用。5.对拟建房产必须满足甲方对质量和使用上的要求，并参照规划部门出具的《规划图》《设计条件》的要求，设计结构和施工图纸文件，经甲方认可后施工。6.对出售的房产在同等条件下原则上先满足甲方和甲方职工购买，然后才允许向外出售，但住宅楼只允许对甲方职工出售，每平方米综合平均价格不高于1100元。同时按房地产开发的程序向职工办理银行按揭贷款手续。其主体建筑质量不低于甲方5、6、7号住宅楼的要求（西侧临街楼对内部职工出售时，每平方米综合平均价格不高于1900元）。7.对出售的房产，必须按房地产开发程序依法操作，其销售收入归乙方所有，但乙方必须切实保证甲方职工和业主的合法权益。8.所有室外工程及配套设施，供、排水系统均按甲方的规划和要求实施，并承担西侧拟建房产的水电供给主干线各约150米的铺设及费用。9.承担施工所需的水电费，并按表计量，按规定向甲方交纳费用。10.负责承建甲方东住宅区主干道向东昌路的大门一个（约4米×4米）,门卫房一间，产权归甲方所有，列入工程造价。1l.承担现有变电室的临时移位，及东侧公共厕所的拆除及所需的手续及费用。12.合作期间有向甲方提供银行贷款担保的义务。五、违约责任及处理办法。1.任何一方未履行本协议中的各项义务或履行协议义务不符合约定要求的，造成该项目不能正常进行，或给对方造成直接或间接的损失，可通过双方协商方式，参照《合同法》有关条款处理。协商不成，可向属地法院提起诉讼。2.若因双方均不可抗拒的政府行为，不可预见、不能避免并不能克服的客观原因和本协议书有不符合法律法规及政府规定等原因，造成该项目不能正常进行，双方可另行协商处理意见，并依照《合同法》第七章中的相关条款处理。六、该合作开发协议书另附有补充协议书一份,两份同时生效，缺一不可。 2003年5月1日，聊城市技工学校（甲方）与贝格建筑公司（乙方）签订补充协议书，协议主要内容如下：“甲乙双方在达成合作开发协议书的基础上签订本补充协议书，两份协议书同时生效，缺一不可。一、乙方在签订合作开发协议书时，支付给甲方人民币370万元，作为合作条件。该资金为甲方所得，甲方不承担其它附加条件。二、乙方再借贷给甲方200万元，借贷期为半年，执行银行同期借贷款利息，从乙方资金到甲方账户之日起计息。三、如借贷资金因甲方的原因还款逾期，双方可另行协商还款方式，或由乙方向甲方提供银行贷款担保，由甲方向银行贷款后还清本息。四、如甲方不能按约定的借款时间清偿借款本息，或者因乙方提供贷款担保后，被贷款单位追究担保责任。双方同意将拟建职工培训楼的局部销售权让与乙方，由乙方从销售纯利润所得价款中折抵甲方所借款本息，如折抵后有剩余，剩余部分归属甲方，如不足以抵偿，由甲方继续清偿直至还完为止（具体事宜另行协商）。五、乙方向甲方无偿提供帕萨特牌轿车一辆，(产权归甲方所有，甲方不承担其它附加条件）或按甲方的要求将该车型的市值商品价格向甲方提供到位。六、本项目的前期文件有合作开发协议书和本补充协议书共两份，同时具有法律效力。在本协议书签订时其他相关文件材料随即作废。” 2004年3月9日聊城市技工学校取得聊城市城市规划局核发的编号为（2004）聊规许地字第009号建设用地规划许可证，规划许可证显示：用地单位聊城市技工学校，批准文号聊计审函[2004]20号，用地项目培训综合楼，建设规模18300平方米，用地位置为东昌东路南。2004年11月2日聊城市技工学校取得聊城市房地产管理局核发的编号为Z-200411045号的自建自用建设项目许可证，许可证显示：建设单位为聊城市技工学校，项目性质为培训楼（一栋局部十四层），建筑规模为13600㎡，坐落位置为东昌东路，占地面积为2565㎡。2005年1月29日聊城市高级技工学校取得聊城市建设委员会核发的编号为（2005）011号建筑工程施工许可证，许可证显示建设单位为聊城市技工学校，工程名称为聊城市技工学校综合楼，建设地址为东昌路52号，建设规模为16000平方米，合同开工日期为2005年3月1日，合同竣工日期为2006年12月31日。2005年10月18日聊城市高级技工学校取得聊城市城市规划局核发的编号为2005聊规许公建字第0096号建设工程规划许可证，规划许可证显示：工程名称为教育培训楼，建筑面积为13633平方米，层数为13层，工程位置为东昌东路南。 合作协议中约定的临园东街两层楼房、两栋住宅楼工程未施工。审理过程中，贝格建筑公司与技师学院均同意不再履行合作协议中约定的临园东街两层楼房、两栋住宅楼工程。培训综合楼主体结构工程于2006年8月25日经验收合格，验收备案表显示该主体工程于2005年7月9日开工，于2006年2月9日完工。 2006年9月19日，聊城市高级技工学校（甲方）与聊城市房地产交易市场管理所（乙方）、贝格建筑公司（丙方）就买卖培训综合楼事宜签订协议书，协议书主要内容为：一、乙方购买丙方为甲方承建的坐落在临街综合楼一栋，合同约定建筑面积为9708.9平方米，其中三层以上（含三层）7124.09平方米，三层以下（含地下室）为2584.81平方米。二、该楼房单价为每平方米1260.00元，房价总款为12233214.00元。三、甲方因欠丙方工程款，同意以该楼款偿还。甲乙双方均同意由乙方直接付款给丙方，三方各自办理相关手续。四、乙、丙双方约定付款方式为分期付款，协议签订后十五日内付房款的50%,于2007年1月底前付20%，2008年内全部付清。五、丙方收到第一批房款的当日，甲方保证将楼房交付给乙方。六、甲方与乙方进行楼房交接时，以已经建设、监理、设计等五方责任主体验收合格，并在质检部门备案后三方确认的楼房现状为准。七、面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，双方协议以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。综合楼交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，参照商品房买卖合同有关面积误差处理的原则，并经三方确认处理。八、在本协议生效后，甲方按该综合楼的国有土地使用证、建设用地规划许可证，无条件配合乙方向主管部门办理土地出让手续和使用权过户手续，该楼房所在地块的土地出让金以及土地使用权过户费用由乙方承担。甲方保证该宗土地的使用权没有纠纷。九、甲方、乙方、丙方的权利和义务（略）。十、违约责任（略）。 2008年8月15日，聊城市房地产交易市场管理所向山东聊城贝格建筑安装工程有限公司发出解除合同通知书，通知书主要内容为：因你方未依照《房屋买卖协议》第九条第一款之约定，在该楼房验收交接后一个月内，提供完整的相关证明材料，没有依照合同履行应尽的义务，已构成违约。我方现依照协议第十条第二款之约定行使合同解除权，特通知你方原《房屋买卖协议》于本通知书送达你方之日解除。你方应承担因解除合同而产生的全部法律责任，并于本协议解除之日起五日内，退还我方已支付的购房款8563249.80元及银行同期利息。 2013年12月3号，聊城市技师学院（甲方）与贝格建筑公司（乙方）签订备忘录一份，主要内容如下：一、甲乙双方一致同意，在2008年8月18日聊城市房地产交易市场管理所书面通知解除2006年9月19日三方所签订的《协议书》，双方的有关权利义务仍以合作开发协议书来确定。二、鉴于职业培训楼自2008年停工至今，在此期间乙方即无法得到工程款也无法得到《合作开发协议书》中所约定的职业培训楼主楼三层以下使用权，事实上给乙方造成了损失，为尽量避免损失的进一步扩大，甲方承诺尽快向政府申请做出恰当处理，创造条件，乙方承诺对此全力配合。三、聊城市房地产交易市场管理所已经支付的购楼款及安装费用等款项，甲乙双方共同与聊城市房地产交易市场管理所对账，经认可后，如乙方继续续建，由乙方按审计价格偿还，如转给其他单位，由政府协调该单位偿还。四、如因政府原因导致合作开发协议无法由乙方履行，双方同意由甲方联系政府协调接收单位，按原协议执行，需向乙方支付的资金按原协议条款，结合原建设的情况审核确定。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议；第十四条规定，合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产经营开发资质的应当认定合同无效。本案中，从贝格建筑公司的房屋建筑工程资质证书来看，其为建筑施工企业，非房地产开发企业。从聊城市技工学校与贝格建筑公司签订的合作开发协议书的内容来看，双方约定由聊城市技工学校提供土地，由贝格建筑公司出资并施工，培训综合楼建成后三层以上（含三层）,包括与之配套的楼梯、电梯、大厅、通道等附属设施，产权归聊城市技工学校所有，后三层以下为贝格建筑公司所有，双方合作的目的是聊城市技工学校用于教学培训及部分交由贝格建筑公司使用，不属于以销售盈利为目的的合作开发房地产，并且该工程已取得建设用地规划许可证、自建自用建设项目许可证等审批证书，本案纠纷不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的情形。该合作协议系双方自愿达成，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然合作协议书中约定“在先满足技师学院和技师学院职工购买的前提下，贝格建筑公司可以出售其房产”，但因临园东街两层楼房、两栋住宅楼工程并未施工，且贝格建筑公司与技师学院均同意不再履行合作协议中约定的临园东街两层楼房、两栋住宅楼工程，此项约定并不影响合作协议书中关于培训综合楼部分的效力。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条规定，判决：原告山东聊城贝格建筑安装工程有限公司于2003年5月1日与聊城市技工学校签订的合作协议书有效。案件受理费100元，由被告聊城市技师学院负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的其他事实同一审查明的一致。 本院认为:关于聊城市技工学校与贝格建筑公司签订协议书的性质及是否有效的问题。2001年3月聊城市技工学校与贝格建筑公司签订协议，聊城市技工学校提供土地使用权，贝格建筑公司负责约定楼房的建设工程，聊城市技工学校按建安审计决算价向贝格建筑公司支付建安成本，并约定职业培训楼一层和二层、临园东街两层楼房在满足聊城市技工学校及其职工购买的前提下出售，两栋住宅楼只允许对聊城市技工学校的职工出售。但临园东街两层楼房、两栋住宅楼工程并未施工，且聊城市技师学院与贝格建筑公司均同意不再履行上述部分的约定。双方签订协议的目的是建设楼房满足聊城市技工学校的教学所需及贝格建筑公司的使用。且2006年9月19日，聊城市高级技工学校、聊城市房地产交易市场管理所、贝格建筑公司三方签订协议，约定将职业培训楼出售给聊城市房地产交易市场管理所，并由聊城市房地产交易市场管理所将款项直接付给贝格建筑公司以偿还聊城市高级技工学校欠贝格建筑公司的工程款。综合以上事实，聊城市技工学校与贝格建筑公司所签协议并不是以销售盈利为目的，且不符合共享利润、共担风险的情形，故本案所涉协议并不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定的合作开发房地产合同的情形。聊城市技工学校与贝格建筑公司签订协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，工程建设已取得建设用地规划许可证、自建自用建设项目许可证等审批手续，现职业培训楼已经综合验收，双方之间的协议合法有效。技师学院主张协议无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人技师学院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人聊城市技师学院负担。本判决为终审判决。 审判长  孙久强 审判员  石 鑫 审判员  郭召勇 二〇二〇年九月十六日 法官助理马征 书记员肖天一