浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初1437号 原告：三门家祥农业发展有限公司，住所地三门县海润街道枫坑工业园区兴业街2号。 法定代表人：翁建国，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程琳琳，浙江持正律师事务所律师。 被告：杨根花，女，1957年1月2日出生，汉族，户籍地浙江省三门县。 委托诉讼代理人：杨建员，浙江知仁律师事务所律师。 第三人：三门县青蟹行业协会，住所地三门县海游街道人民路199号。 法定代表人：丁明标，系该协会会长。 委托诉讼代理人：叶浩琛，浙江思源昆仑律师事务所律师。 原告三门家祥农业发展有限公司（以下简称“家祥公司”）诉被告杨根花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2020年7月30日进行第一次公开开庭审理，原告家祥公司的委托代理人程琳琳、被告杨根花及其委托代理人杨建员到庭参加诉讼。本院在审理过程中，因被告杨根花的申请，本院依法追加三门县青蟹行业协会（以下简称“青蟹协会”）为本案第三人。本院于2020年8月10日进行第二次公开开庭审理。原告家祥公司的委托代理人程琳琳、被告杨根花及其委托代理人杨建员、第三人青蟹协会的委托诉讼代理人叶浩琛均到庭参加诉讼。原、被告于2020年8月10日向本院申请庭外和解15天，本院予以准许，但双方未在上述期限内达成和解，故本院于2020年8月25日恢复审理，本案现已审理终结。 原告家祥公司向本院提出诉讼请求：（变更后）1、判令被告立即腾退在原告处租赁的位于三门县青蟹批发交易中心B065号摊位。2、判令被告按照年租金55000元的标准向原告支付自2020年4月1日起至被告实际归还摊位之日止拖欠的租金。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月16日，原告与第三人青蟹协会签订了一份《商铺租赁协议》，约定：1、原告将其所有的位于三门客运中心旁的商铺共121间统一租赁给第三人青蟹协会；2、租赁期限为10年，即自2016年4月1日起至2026年3月31日止；3、租金前四年每年为13000元/间，2020年4月1日至2022年3月31日，租金为每年15000元/间，2022年4月1日至2026年3月31日，租金为每年18000元/间。首次支付租金时间为2016年3月3日，由第三人青蟹协会先支付二年，后每两年支付下二年的租金，时间均为支付期限内3月30日当天。合同签订后，原告依约将商铺统一交付给第三人青蟹协会，第三人青蟹协会在该处成立了三门县青蟹批发交易中心。2016年3月31日，第三人青蟹协会与被告达成口头上的租赁协议，约定：1、由被告承租三门县青蟹批发交易中心B065号摊位；2、租赁期限为2016年4月1日起至2026年3月31日止；3、租金分五期支付，每两年的三月份支付一次；4、违约责任：被告未按时支付房屋租金的，终止租赁协议。达成租赁协议，被告按约向第三人青蟹协会支付了第一期的租金，但其却逾期支付第二期的租金，致使第三人青蟹协会逾期未向原告支付租金。2018年3月28日，原告函告第三人青蟹协会，要求第三人按时支付租金。同日，第三人向被告发送《关于2018年至2019年度摊位收缴租金的通知》，要求被告在2018年3月29日前支付租金，如没有按时支付的，押金全部没收，同时终止租赁合同。然被告仍未在约定的时间内支付租金，2018年3月31日，原告函告第三人，终止与其签订的《商铺租赁协议》。第三人在第三届第七次理事会会议上通报了原告与其解除商铺租赁协议一事。2018年4月5日，因被告实际占有使用该摊位却未付租金，原告向被告发送租金催讨函，被告于2018年4月20日向原告支付了两年的摊位租金302960元，现被告所租赁的摊位租赁期已到，然其却仍实际占有该摊位，又拖欠摊位租金不付，原告多次催讨无果。为保护原告的合法权益，现原告诉至法院。 被告杨根花答辩称：1、原告陈述原、被告之间不存在直接的租赁关系，本案有两个租赁关系，即原告和青蟹协会之间存在租赁合同关系，青蟹协会和被告个人之间存在租赁关系；根据合同相对性原则，原告家祥公司不能直接要求被告支付租金，也不能要求被告返还摊位。原告也未提供证据证明其对于青蟹市场有合法的出租人身份。2、出租方不管是青蟹协会还是原告均未交付符合合同法规定的租赁标的。原告没有证据证明其系三门青蟹市场的合法的出租主体。据被告了解，三门青蟹市场目前属于未经国家法定审批的，应当认定是违章建筑。跟青蟹市场有关的租赁协议应当认定为无效，权利人应当依照物权法的规定提出相关的物权请求。而本案中原告未能向法庭举证证明其是符合物权法规定的合法主体。如果是未经国家法定程序批建的，不具有物权法上的合法权利，法庭即使认定原告在事实上占有青蟹市场，也应当驳回原告的诉讼请求。3、根据合同相对性，无论两个租赁合同是否有效，原告应当起诉的是案外人三门青蟹协会，要求青蟹协会承担违约责任或返还摊位、承担租金。4、根据原告和三门青蟹协会的合同第八条第二款约定，三门青蟹协会如果违约不支付租金，原告只能向青蟹协会主张违约金，而不能解除原告和青蟹协会之间的租赁关系，这个约定不违反国家强制性规定，应当优先适用，至少应当给三门青蟹协会一定时间的交付租金的缓冲期，同时，这个约定符合三门县政府有关部门为了发展三门青蟹行业做出的会议纪要精神，该精神的本质含义是让三门青蟹的经营主体有一个经营市场，而青蟹协会是代表众多青蟹销售户的利益，不能因为青蟹协会的违约而将实际的责任由众多经营户来承担。5、被告没有和原告建立租赁关系，也没有和原告建立租赁关系的意愿，双方不存在租赁关系。6、原告没有证据证明已经解除了原告和青蟹协会的租赁关系，也没有证据证明青蟹协会已经和被告解除了租赁关系。7、在他案中，原告确认了一个事实：自2016年以来，所谓原告提供的市场没有通过消防的相关规定且在2020年上半年被三门消防责令整改，表明出租方向被告提供的租赁物不符合经营的条件，违反了出租方对租赁物的保障义务，而被告一直向青蟹协会支付租金，发现这种情况后，在出租方证明其已经取得消防规划等许可的情况下，被告有权一依照合同法的规定行使延期支付的抗辩权。8、在出租方不能证明合法的出租主体以及出租标的物符合法律规定的情况下，被告拥有延期支付租金的抗辩权。在提供合法证明之前的摊位使用的租金是否应当支付。9、代理人认为由于出租标的物至今无合法的凭证，两个租赁关系应当都是无效的。综上，请求法庭驳回原告的起诉。 第三人青蟹协会陈述称：1、第三人青蟹协会与原告之间的租赁协议已经解除。2、青蟹协会与被告之间的租赁关系已经不存在了。3、青蟹协会不是经营单位，在原租赁关系存在时，协会只是代收代管。4、被告称与第三人发生2018年以后的租赁关系，应当提供合法使用摊位的依据，以及支付了租金的依据。5、被告与第三人之间没有书面合同，被告如果认为与第三人有租赁关系，应当提供相应的合法承租的依据以及支付租金的依据。6、根据第三人在2016年与其他所有经营户签订的书面租赁合同来看，只要是租赁合同上面所有的第一条都写明由原告将121间摊位出租给第三人，第三人再将摊位转租给各经营户，这条是在合同中明确的，被告对承租转租的关系及摊位归属原告是明知的。被告代理人说原告与第三人是同一经济主体是被告臆测。原告和第三人是性质不同的独立法人。 原告家祥公司反驳称：原告是基于与被告之间存在直接租赁关系，由于被告违约逾期未向原告支付租金而向法院起诉的，原告的诉讼主体是完全适格的。原告出租的租赁物完全是符合法律规定的，原告与第三人青蟹协会之间的租赁合同已经解除了。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告家祥公司为证明其主张，向本院提交了如下证据： 第一组证据：《三门县人民政府专题会议纪要（[2016]50号）》、建设工程规划许可证、市场名称登记证、《代建代管合同》原件各一份，拟证明原告承租浙江省三门公路运输总公司的土地并合法建造房屋、设立摊位，经房屋质量安全、消防安全验收通过后，合法设立三门县青蟹批发交易中心的事实。 被告杨根花质证称：原告提供的证据不能证明原告承租了公路运输公司的土地并兴建房屋，也不能证明摊位房屋通过了质量安全、消防安全的验收。1、对代建代管合同的三性都有异议，原告只是代建代管，原告和公路运输公司不存在租赁关系。同时根据代建代管合同约定所有费用是由公路运输公司承担的，被告认为根据这份合同不能证明原告和公路运输公司存在租赁关系，也不能证明出租房屋是原告出资建造的。而且这份合同涉及第三方公路运输公司的权利义务，在公路运输公司没有到庭对该份证据作出质证说明的情况下不能根据原告的单方陈述认定相关事实。2、对会议纪要的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，上面没有提到房屋是合法建造的，通过了质量和消防安全的验收，也没有提到由原告出资建造房屋。另外从回忆纪要可以证明第三人举办青蟹市场整合三门的青蟹经营户具有公共利益和行政合同的属性，不能轻易解除，能够印证原告和第三人之间租赁合同第八条的违约认定，只能追究延迟履行责任而不能解除合同。3、对建设工程规划许可证的真实性没有异议，关联性有异议。该份许可证已经失效，其证明的主体是公路运输公司而不是原告。原告的证明目的不能达成。4、市场名称登记真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，并不能证明原告合法从三门运输总公司租赁，也不能证明由其出资建造，更不能证明房屋通过质量和消防安全验收。 第三人青蟹协会质证称：对原告提交的证据真实性、合法性、关联性没有异议。根据原告提供的代建代管合同，该合同是公路总公司发的，这明确写明了甲方决定引入乙方的管理资本和技术，乙方是指原告，青蟹协会是用于青蟹养殖销售的。会议纪要中也明确三门青蟹市场一直是作为这个用途的。 第二组证据：《商铺租赁协议》原件一份，证明原告于2015年12月16日与第三人签订了《商铺租赁协议》，约定将商铺租赁给第三人的事实。 被告杨根花质证称：对证据二的真实性无法确认，合同第八条第二款明确约定如果第三人违约，先只能选择支付违约金的方式，不能立即解除合同。该约定符合三门政府支持青蟹行业发展的会议纪要精神，具有行政属性和公共利益属性。该条款证实即使存在原告所谓的解除事项，也违反了这一条约定。另外市场实际于2016年4月12日交付，租赁期限即使签订于2016年4月1日开始也应当顺延至第二年4月11日。所以在2018年4月12日之前，原告或第三人均无权提出立即解除合同的要求，因为实际租赁期限未到。 第三人青蟹协会质证称：对证据二无异议，且2018年该份合同已经解除。被告自2016年开始一直在使用该商铺，也就是说一直是专门用于青蟹销售，并未挪作他用，只不过是在2018年原告将商铺直接出租给被告让被告经营商铺进行青蟹销售。被告租用商铺用于青蟹经营销售的属性没有改变，该租赁协议第三项租赁支付方式明确写明租赁期间每两年应当支付租金的期间均应在3月30日前。 第三组证据：函告原件两份，证明原告于2018年4月3日终止与青蟹协会商铺租赁协议的事实。 被告杨根花质证称：3月28日的函被告不知道其存在，对三性均不认可。如果存在，是在合同未到期催交租金的函告，而不是解除租赁关系的通知，不具有解除通知所具备的确定性，不产生解除的法律效力。对3月31日的函告三性不予认可。如果这份通知存在，质证意见同上。另外原告和第三人的租金是2016年4月1日开始计算。第三人和被告房屋实际于2016年4月12日交付，所以第三人不能在合同未到期就解除合同。3月31日的函告的内容是列入了4月份的内容，明确确定4月2日存在拒付行为，所以在4月3日终止，落款时间却是3月31日，时间存在矛盾，内容可能是伪造。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据无异议。 第四组证据：《关于2018年至2019年度摊位收缴租金的通知》公示照片打印件一张、《三门县青蟹行业协会第三届第七次理事会会议纪要》及签到册原件各一份，证明1、三门县青蟹行业协会向全体经营户发通知要求按期支付租金，未按期支付者终止租赁合同的事实。2、三门县青蟹行业协会在会议上通报原告与其终止商铺租赁协议的事实。 被告杨根花质证称：对《关于2018年至2019年度摊位收缴租金的通知》的三性不认可。从内容看，只是催交租金的通知，不是解除的通知，不具有解除通知确定性的法律效力。被告是2016年4月12日才接手的摊位，原告4月3日解除是不成立的。《三门县青蟹行业协会第三届第七次理事会会议纪要》及签到册的内容，从形式看纪要是没有装订痕迹的，签到册有装订痕迹，从材料保管习惯看，纸张新旧程度也不一样，存在伪造可能。从内容看，并没有对原告的解除作出直接回应，只是陈述原告提出的解除的情况。解除是在2018年3月31日左右提出的，纪要是在2019年8月22日才作出回应，不符合生活的经验准则。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据无异议。被告提到支付租金的时间问题，如果交付时间属实，也不能以直接增加两年的方式来确定下一期支付租金的时间。根据另案被告王小华等人签订的经过公证的合同来看，所有租金的支付时间均在2018年3月10日。会议纪要虽然是2019年8月22日的，但是会议纪要从第一项到第七项都是经会议审议并通过了会议表决，且对相关问题作了明确答复，只是对第八项没有做出准确的决定，所以说2018年的时候原告与第三人的协议已经解除了，这个决定是在会议上做了简单的通报。 第五组证据：授权委托书原件一份、《租赁合同》复印件四十二份、摊位登记清单，证明1、包括被告在内的104户经营户，委托代理人与原告商谈摊位租赁事宜的事实以及全体经营户向原告支付租金的事实。2、其中大部分经营户与原告直接签订租赁合同的事实。 被告杨根花质证称：对授权委托书的三性均不予认可。其上无被告的签字，委托内容上落款人是原告打印的，第一页的签字丁明标是第三人青蟹协会的会长，也是原告股东，被告认为这是原告单方出具的委托书。并没有发现5个受托人与原告存在任何协商的关系。在王小华案件中原告代理人表述很多人拒绝签署租赁协议，可以反映出被告是明确拒绝和原告建立租赁关系，原告对此也是清楚的。在王小华案件中，第三人的证人明确提到，如果原告不能和经营户签订租赁合同的话，对于摊位的返还责任是由第三人承担的，证明该证人是当时第三人的实际管理人。对摊位登记清单的三性不予认可。上面的内容退还押金4000元应该是第三人做的，但是原告认为是自己做的，说明原告和第三人是混同的主体。每个摊位减2400元是不真实的。这是参与市场集资人员的分红，不是每个摊位都享有的。减免摊位的租金是2016到2017年第三人根据被告等租户交付的租金来处理的。原告和第三人没有就此项进行过约定，原被告也没有就此项进行过约定，即使登记清单租金的内容是真实的，原告和任何租户均没有协商过，是第三人和相关租户的协商，被告和第三人的租金约定很明确，原告和第三人也没有约定过，原告无权主张权利，原告是依照被告和第三人之间的协议在处理，只能证明是被告和第三人建立的租赁关系。对四十二份《租赁合同》的三性均有异议。1、签订协议的时间跟付款时间不一致。2、签订人基本是青蟹协会的领导，原告的股东管理层以及和他们有良好关系的人员。3、从原告和叶以国签订的合同看，同一天签订了两份协议，内容一样，落款一份盖章一份没盖，显然是伪造。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据无异议。关于摊位登记清单，1、在原租赁合同关系存在时，第三人是代收代管身份，第三人将从被告等经营户收取的4000元押金转支付给原告，也就是说各经营户的押金款事实上是统一交到原告处，当2018年原租赁关系解除时，4000元的押金必然要退还给被告等经营户，就直接由原告收取2018、2019年租金时抵扣。2、被告说2400元是所谓的分红，青蟹协会不是盈利机构，不可能存在股东给他们分红，且从登记清单看，100多户每户都有分配到2400元，而被告所称有集资的人只有60多户，所以上述款项并不是分红。3、因为2018年原告直接与被告产生了租赁关系，该支付多少租金由原告直接确定，被告也从未向第三人支付过任何租金。 第六组证据：租金催讨函一张，分户明细对账单四页，证明原告向被告催讨的事实以及被告通过其兄弟杨小开向原告支付租金的事实。 被告杨根花质证称：对租金催讨函三性均有意见。纸张很新，也没有装订痕迹，可能是在诉讼期间伪造的。被告没有收到过租金催讨函，从租金催讨函陈述的内容看，双方之间所谓的租赁关系是原告单方的意思表示。分户明细对账单的真实性和合法性没有异议，但不能证明双方之间存在租赁关系。 第三人青蟹协会质证称：对该证据无异议。 第七组证据：第三期摊位租金收缴的通知、股东会决议原件各一份，证明原告向被告催讨租金及被告逾期未支付的事实。 被告杨根花质证称：从股东会决议的内容看，所谓拖欠租金的有六、七十户，尽管是原告的内部事务，但专门针对六户召开股东会，明显异常。这次股东会的成员是签订租赁协议的租户。租金的收缴通知的三性均有异议，被告没有收到过。 第三人青蟹协会质证称：对该组证据无异议。 被告杨根花未向本院提交证据。 第三人青蟹协会为证明其主张，向本院提交了如下证据： 第八组证据：关于三门家祥农业发展有限公司终止青蟹协会2015年12月16日所签订的商铺租赁合同的通知原件一份，证明青蟹协会通知经营户家祥公司已于2018年4月3日终止与协会的租赁协议，协会出租给各经营户的摊位已被原告收回，协会已经没有转租权的事实。 原告家祥公司质证称：对该证据无异议。 被告杨根花质证称：对该证据的三性均不认可。从该证据纸张的外观来看，复印件底稿的痕迹是不一样的，如果有这么多折痕，纸质应该是旧的。如果该证据为真，也仅能证明原告终止与第三人的协议，但不影响被告和第三人的协议。 第九组证据：协会对各经营户支付2016年-2017年租金、押金的协会财务人员的记帐汇总、农商银行分户明细对账单复印件各一份、收款收据原件二份，证明被告等经营户把第一期2016至2017年的租金于2016年3月支付给协会，协会再把收取的第一期摊位租金集中转给原告家祥公司的事实。 原告家祥公司质证称：对该证据无异议。 被告杨根花质证称：对该证据的真实性和合法性予以认可，关联性不予认可。记帐汇总可以看出原告和第三人存在数据文件的同一性，原告和第三人身份上是同一人。农商银行分户明细对账单上2016年4月6日周方垚收到4151147.76元的摊位租金，同日转给原告的是290多万，根据原告和第三人之间的租金的计算方式，每年13000元，总共114个摊位，两年租金合计是2964000元，跟第三人汇给原告租金的数据基本吻合，但是没有每个摊位应当交的押金的支付，所以原告之前说的押金由原告退回不合理。市场上梁补贴开支等费用表明第三人的财务和原告也是混合的，被告认为押金有没有交付能证明原告和第三人的财务是否混同。 第十组证据：周方垚的证明以及身份证复印件、第三人青蟹协会的证明原件，证明周方垚邮政银行尾号为2084的帐户是专门为青蟹协会使用租赁资金收支的事实。该组证据与证据二当中被告汇款收据记载的周方垚账户是可以相互印证，被告将第一期租金汇入该帐户，其他承租人也是将租金汇入该帐户。协会使用他的个人帐户是为了使摊位租金与协会收入区别开来，因为协会是代收代管的。 原告家祥公司质证称：对该证据无异议，但这证据与原告无直接关系。 被告杨根花质证称：对该证据三性均有意见。1、周方垚证明资金与本人无关，应当提供周方垚银行账户明细来证明资金流向，不能仅凭周方垚及第三人的说法确认。2、落款时间也不明确，无法核实。3、第三人有自己的账户，按照财税法的规定，作为出租人经手并且赚取中间差价的租金也应当进入相关账户进行审计。对第三人青蟹协会的证明这份证据三性也不予认可。证明中丁明标签字，但是在其他庭审中已经明确丁明标不作为负责人，且签字的地方也很随意。 第十一组证据：（2020）浙1022民初1436号第三人申请郑某出庭作证的证人证言一份，证明证人当时是第三人处理解除合同的经办人，2018年3月28日、3月21日原告发给第三人的通知第三人全部收到，2018年4月3日终止与原告租赁协议的内容协会在2018年4月5日已经发通知告知被告等经营户并将2018年4月5日的书面通知张贴在青蟹交易中心专用的宣传窗上。 原告家祥公司质证称：对该证据无异议。 被告杨根花质证称：1、证人证言是案件的利害关系人，其证言的真实性有异议。证人在证言中确认如需解除合同是要盖章的，但是原告提供的通知没有盖章，证人也无法解释。2、证人明确确认如果原告无法和租户签订租赁协议的话，承担摊位返还义务的是第三人。 第十二组证据：青蟹协会关于市场摊位转让租赁投标和摇号的公告复印件一份、参与投标经营户签到表复印件一份、自愿参加低价摊位签字单复印件一份，证明青蟹协会于2016年3月21日至22日将摊位以招投标、抓阄的方式确定经营户，确定摊位后经营户可以随时进场的事实。 原告家祥公司质证称：对上述证据均无异议。 被告杨根花未予质证。 第十三组证据：何会红于2016年4月11日、郑彬于2016年10月17日、王瑞法和杨亚夫于2016年4月5日签订的租赁合同及公证书复印件各一份，证明2016年有几个进场时间迟一些的经营户，租期也都是到2018年3月31日，且支付第二期租期的租金时间也都是在2018年3月10日前的事实。 原告家祥公司质证称：对上述证据均无异议。 被告杨根花未予质证。 根据原、被告及第三人的举证、质证意见，本院对上述证据认证如下： 原告提交的第一组证据均系原件，其中《三门县人民政府专题会议纪要》、建设工程规划许可证、市场名称登记证来源于政府部门，证明力较强。至于被告认为建设工程规划许可证已经过期以及市场消防不合格问题，根据《三门县人民政府专题会议纪要》内容：“在房屋质量安全、消防安全经过鉴定、验收合格后，市场监管部分要依法及时对三门县青蟹批发交易中心进行市场名称登记”，原告已提交了市场名称登记证，反过来可以证明建造的房屋通过了质量验收及消防验收，被告的质证意见，缺乏证据支持，本院不予采纳。《代建代管合同》签订双方是原告与浙江省三门公路运输总公司，从合同的整体性来看，是由原告投入资金和技术进行开发和投资，浙江省三门公路运输总公司在此基础上收取管理费用，同时在租期结束后原告将固定的地上物移交给浙江省三门公路运输总公司，因此在合同期限内，出租物的所有者仍是原告，故原告是享有对上述房屋对外进行租赁的权利的，至于被告认为该合同无法证明原告与浙江省三门公路运输总公司存在租赁关系，也不能证明出租房屋是由原告出资建造的质证意见，缺乏证据支持，本院不予采纳，综上，本院对原告提交的第一组证据予以采信。原告交的第二组证据《商铺租赁协议》系原件，第三人作为《商铺租赁协议》的合同签订相对方对该协议无异议，可以证明拟证的事实，本院予以采信。对于原告提交的第三组证据《函告》两份，作为协议一方的第三人对该组证据无异议，被告质证称2018年3月31日的《函告》以尚未发生的事实作为解除条件存在伪造可能的意见，本院认为，2018年3月31日的《函告》，虽然载明“于2018年4月2日17时前拒不支付。在无奈之下……于2018年4月3日终止本协议”的语句，但结合两份函告的内容整体来看，其本义应为若第三人在2018年4月2日17时前拒不支付租金，原告将在2018年4月3日终止本协议，该内容得不出伪造的推论，故本院对该组证据予以采信。对于原告提交的第四组证据，其中《关于2018年至2019年度摊位收缴租金的通知》公示照片系打印件，被告对此存在异议，原告也没有提交该照片拍摄时间的证据，真实性无法确认，故本院对该份证据不予采信。至于该组证据中的《三门县青蟹行业协会第三届第七次理事会会议纪要》及签到册原件，第三人对其证据三性均无异议，结合第三组证据，能够证明其待证事实，故本院予以采信。对于原告提交的第五组证据，其中证据授权委托书中，其上无被告杨根花的签字，故本院不予认证，至于四十二份《租赁合同》，经本院核对，四十二份《租赁合同》的经营户，大部分都在《授权委托书》上签过字，其中有二份《租赁合同》的承租人叶以国在本院的另一个案件中到庭旁听，并就两份《租赁合同》的质疑进行了解释，且原告也无伪造与四十二户经营户的《租赁合同》的必要及条件，在没有相反证据的前提下，本院对该四十二份《租赁合同》予以采信。至于收取摊位租金登记清单，该证据系原件，来源形式合法，故本院对该证据的真实性、合法性予以认定。对于原告提交的第六组证据，即《租金催讨函》、分户明细对账单原件各一份，该组证据均系原件，故本院对该组证据的真实性、合法性予以认定。被告虽然否认收到《租金催讨函》，但被告兄弟杨小开于2018年4月20日已向原告实际支付了相应的租金，原告在2018年4月5日向被告发送过《租金催讨函》符合情理，故本院对《租金催讨函》及分户明细对账单予以采信。对于原告提交的第七组证据，即《第三期摊位租金收缴的通知》、《家祥公司股东会决议》各一份，《第三期摊位租金收缴的通知》系原件，故本院对其真实性、合法性予以认定，因被告否认收到该通知，且原告未提交证据证明被告知晓该通知，故本院对该份证据的证据目的不予采信；另一份证据《家祥公司股东会决议》系原件，真实性应予认定，本院予以采信。对于第三人青蟹协会提交的第八组证据，原告终止与第三人租赁合同通知原件一份，该份证据系原件，故本院对其真实性、合法性予以认定，且该份证据与原告提交的第六组证据亦能互相印证，正因为原告与第三人解除了租赁关系，所以被告将第二期租金汇给了原告，故本院对该组证据予以采信。第三人提交的第九组证据，即第三人对各经营户支付2016年-2017年租金、押金的协会财务人员的记帐汇总、农商银行分户明细对账单及收款收据，被告对该证据的真实性和合法性均无异议，且从上述证据可以看出被告曾向第三人支付过第一期的租金，至于被告质证称第三人并未将摊位的押金交付给原告的行为系原告与第三人之间财务混同，本院认为仅凭该组证据中的对账单并不能反映出原告与第三人之间存在财务混同，且上述证据能够证明第三人将收取的租金交付给了原告，可以证明本案待证的事实，故本院对第三人提交的本组证据予以采信。第三人提交的第十组证据，即周方垚出具的证明以及身份证复印件、第三人出具的证明各一份，该组证据均系原件，故本院对该组证据的真实性、合法性予以认定，虽然周方垚未出庭，但其证明与第三人的证明内容能相互印证，故本院予以采信。第三人提交的第十一组证据，即证人郑某在类案开庭中所作的证人证言，郑某系第三人的秘书长，对第三人与原告、被告之间的事务应该有所了解，结合第三人提交的第九组证据《关于三门县家祥农业发展有限公司终止三门县青蟹协会2015年12月16日所签订的商铺租赁合同的通知》，其证言已将原告与第三人签订的商铺租赁合同终止事由告知经营户的证言内容是可信的，故本院对该证据予以采信。对于第三人提交的第十二组证据，即青蟹协会关于市场摊位转让租赁投标和摇号的公告、参与投标经营户签到表、自愿参加低价摊位签字单各一份，其中青蟹协会关于市场摊位转让租赁投标和摇号的公告、参与投标经营户签到表系原件，其上有被告的签字，来源形式合法，本院予以采信，至于自愿参加低价摊位签字单，其上并无被告签字，与本案待证事实无关，本院不予认定。对于第三人提交的第十三组证据，即案外人何会红、郑彬、王瑞法、杨亚夫与第三人签订的租赁合同及公证书各一份，该组证据均系原件，来源形式合法，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月3日，原告家祥公司与浙江省三门公路运输总公司签订了一份《代建代管合同》，该合同约定：浙江省三门公路运输总公司将其所有的坐落于三门客运中心西侧同原告相邻的地块，约14亩土地交给原告开发和使用，合同期限为十年，自2016年12月1日起至2026年11月30日止，合同期满后的2026年12月1日至2027年11月30日止，为合同的存续期，这一年所产生的利润双方各半分成，结束后，原告将固定的地上物无偿移交给浙江省三门公路运输总公司所有。2015年12月14日，浙江省三门公路运输总公司取得了上述地块物流仓库的建设工程规划许可证。2015年12月16日，原告与第三人青蟹协会签订了一份《商铺租赁协议》，该租赁协议约定：原告承租三门客运物流中心地块，拟开发该地块作为商铺使用，该商铺物业租赁给第三人作为青蟹经营商铺，拟建商铺共121间，租赁期限为10年，即2016年4月1日至2026年3月31日止；租金支付方式：2016年4月1日至2020年3月31日，租金为每年13000元/间，2020年4月1日至2022年3月31日，租金为每年15000元/间，2022年4月1日至2026年3月31日，租金为每年18000元/间。首次支付租金时间为2016年3月3日，由第三人先支付二年，后每两年支付下两年的租金，时间均为支付期限内3月30日这天。之后，由原告出资建造浙江省三门公路运输总公司的物流仓库工程项目。2016年4月26日，三门县人民政府召集相关职能部门以及原告、第三人、浙江省三门公路运输总公司等单位召开专题会议，专题研究浙江省三门公路运输总公司物流仓库用房用于兴办三门县青蟹批发交易中心有关问题，原则同意将位于客运中心西侧的物流仓库用房临时用于兴办三门县青蟹批发交易中心，并形成专题会议纪要。2016年9月9日，原告作为市场举办者在三门县市场监督管理局登记了三门县青蟹批发交易中心，取得市场名称登记证。 另查明，被告曾向第三人交纳了集资款10000元。第三人统一租赁了原告开发的三门县青蟹批发交易中心摊位商铺后，经讨论内部由各经营户进行竞标承租，投标溢价部分租金按摊位数及投标租金数额返还给各经营户。2016年4月8日，被告杨根花通过招投标方式承租了第三人向原告统一租赁的B065号摊位，双方口头约定前两年租金共计317600元，押金4000元、物业费1000元，被告共需支付给第三人322600元，扣除第三人退还被告的前期集资款10000元，被告于2016年3月28日向第三人指定的周方垚的账户汇款支付了租金302600元，双方没有签订书面的租赁合同。2018年3月28日，原告函告第三人，要求第三人按时支付第二期两年租金，如逾期支付，将按照协议的第8条第2款执行（即每逾期一天按租金总额的日千分三支付违约金）。2018年3月31日，原告再次函告第三人，若在2018年4月2日17时前拒不支付租金，则按照合同法的相关规定于2018年4月3日终止与其签订的《商铺租赁协议》。2018年4月5日，第三人向各经营户发布《关于三门县家祥农业发展有限公司终止三门县青蟹协会2015年12月16日所签订的商铺租赁合同的通知》，通知各经营户其与原告的《商铺租赁协议》终止的事情。第三人在2019年8月22日召开的第三届第七次理事会会议上通报了原告与其解除商铺租赁协议一事。2018年4月5日，因被告实际占有使用摊位而未付租金，原告向被告发送了《租金催讨函》，要求被告在2018年4月15日下午3时前向原告缴纳2018年3月10日至2020年3月10日的租金302960元，租金汇入其指定的翁建国账户内。被告于2018年4月20日由被告兄弟杨小开经手向原告支付了2018年度至2019年度的摊位租金302960元，后因租金太高，被告无力支付，经协商，被告按投标低价每年55000元支付2018年、2019年的租金。2020年第三期租金缴纳期间，因被告无故拖欠第三期租金，原告于2020年5月16日召开股东会，并作出股东会决议，该决议内容为：收回包括被告在内的六个经营户的商铺经营权。被告至今未支付第三期租金，但仍实际占有使用三门县青蟹批发交易中心B065号摊位。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一是原告家祥公司诉讼主体是否适格；二是原告要求解除与被告杨根花摊位租赁关系的条件是否成就；三是本案租金如何计算。本院具体阐述如下： 一、原告家祥公司诉讼主体是否适格。首先，要认定原告是否系被告杨根花租赁摊位的合法使用权人。案涉地块登记使用权人系浙江省三门公路运输总公司，2015年12月3日，原告与浙江省三门县青蟹批发交易中心地块的土地使用权人三门公路运输总公司经过协商后签订《代建代管合同》，浙江省三门公路运输总公司将该地块授权给原告开发和使用，原告据此取得该地块十年内的开发、建设、管理的权限。之后，经三门县住房和城乡建设规划局规划许可，原告出资在该地块上兴建了物流仓库房屋。此后，由三门县人民政府召开专题协调会议，同意在该地块设立三门县青蟹批发交易中心，原告经三门县市场监督管理局审批获得三门县青蟹批发交易中心的市场举办权。原告虽非三门县青蟹批发交易中心不动产的所有权人，但系市场的合法举办者及摊位的合法使用权人。被告主张第三人是三门县青蟹批发交易中心摊位的合法使用权人，主要依据是三门县人民政府专题会议纪要中出现原告和第三人租用浙江省三门公路运输总公司土地临时用于兴办三门县青蟹批发交易中心的表述，但该会议纪要对原告及第三人不具有法律上的约束力，不能单凭其中的一句话来认定土地租赁关系，第三人并不是与浙江省三门公路运输总公司签订《代建代管合同》的合同相对人，也没有证据证明第三人出资参与建造房屋，第三人对此也是认可的。故被告抗辩第三人是三门县青蟹批发交易中心摊位使用权人的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，要认定原告和第三人签订的《商铺租赁协议》是否解除。原告开始是将三门县青蟹批发交易中心摊位整体租赁给第三人，再由第三人转租给被告等各经营户，原告系出租人，第三人系承租人，被告系次承租人。后第三人因各经营户没有向其按约支付第二期的租金而没有向原告按期支付第二期租金，原告在两次催讨均未支付后，解除了与第三人的租赁合同关系，第三人也认可了原告与其解除合同的事实。原告解除与第三人签订的《商铺租赁协议》后，第三人也就丧失对摊位转租权的合同基础。之后，被告仍实际占有并使用涉案商铺，并向原告支付了第二期的租金，虽然被告认为其是向第三人支付的租金，但是第二期租金是由被告兄弟转入原告法人账户，以及第三人向各青蟹经营户告知与原告签订的租赁合同解除事实和原告向被告等青蟹经营户催讨租金事实，可以认定被告是向原告支付了第二期租金，原、被告之间形成了事实租赁合同关系。综上，本院认为原告是本案诉讼的适格主体。 二、原告家祥公司要求解除与被告杨根花摊位租赁关系的条件是否成就。如前所述，虽然原、被告之间未签订过书面的租赁合同，但已形成事实租赁关系。根据原告与被告等经营户实际履行的第二期租赁合同，以及原告与其他经营户后来直接签订的《租赁合同》，原告本意是按第三人之前与各经营户签订的租赁合同继续履行合同，但被告与第三人之前没有签订书面的租赁合同，原、被告之间形成的事实租赁关系宜认定为不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故原告可以基于不定期租赁关系而单方解除合同。退一步讲，参照市场的整体租赁交易习惯，第三人和被告当初本意是参照其他经营户已签订的书面租赁合同履行租赁合同，根据上述分析，原告也有意与各经营户参照第三人与各经营户之前签订的书面租赁合同继行履行合同，虽然被告称其未收原告发出的《第三期摊位租金收缴的通知》，但是被告至迟在本院向其送达原告的起诉材料时已经知晓原告催讨租金的事实，但其在本案开庭前仍未向原告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因被告迟延支付租金，并且在原告催告后未在合理期限内支付租金，原告也有权解除与被告之间的事实租赁关系。 三、本案的租金如何计算。原告家祥公司与被告杨根花之间没有签订书面的租赁合同，关于被告第三期的租金计算标准，原告主张按照一年55000元的标准计算，被告在庭审中也认可2018年、2019年的租金是按照每年55000元的标准支付的。本院认为，根据原告与第三人签订的《商铺租赁协议》，所有商铺（摊位）的每间租金约定为：2016年4月1日至2020年3月31日的租金为每年13000元，2020年4月1日至2022年3月31日的租金为15000元，2022年4月1日至2026年3月31日的租金为每年18000元；可见，租金是逐期递增的。原告提供的四十二份租赁协议亦是如此约定，各经营户承租的摊位租金支付规律也应是逐期递增。不过，原告与第三人签订的《商铺租赁协议》是一份整体摊位租赁协议，而第三人与各经营户转租租金主要是根据竞标确定，再将租金溢价按一定比例返还给各经营户，不能作为每个经营户的摊位租金标准。根据原告提交的第二期租金清单明细，被告租赁商铺第二期的租金标准是每年55000元，两年租金110000元，减退还原押金4000元，减租金溢价2400元（其中50%按每个商铺分推）及8240元（另外50%按每个商铺原评估租金分摊），被告实际支付的两年租金为95360元，平均每年为47680元。被告承租摊位2020年4月1日以后租金的确定，参照原告与第三人签订的《商铺租赁合同》及原告后来直接与各经营户签订的《租赁合同》约定，每个摊位每年要增加租金2000元，本院酌情认定被告承租的商铺2020年4月1日至今的租金可按每年49680元标准计算。关于被告辩称的租金减免问题。本院认为，新型冠状病毒疫情系不可抗力的情形，疫情防控对被告等经营户的经营状况产生了一定影响，且原告在向被告催讨第三期商铺租金时，自愿将租期顺延一个月及减免当年的商铺物业费，根据公平及自愿原则，被告第三期未支付的租金可从2020年5月1日开始计算。 综上所述，原、被告之间发生的事实租赁关系应予以解除，原告要求被告立即腾退在原告处租赁的位于三门县青蟹批发交易中心B065号摊位的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。对于原告要求被告支付从2020年4月1日起至被告实际归还摊位之日止拖欠的租金（按年租金55000元计算）的诉讼请求，可从2020年5月1日起按年租金49680元计算至摊位实际归还之日止，本院对原告主张的合理部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告杨根花于本判决生效之日起十日内腾退其承租的位于三门县青蟹批发价交易中心B065号摊位； 二、限被告杨根花于本判决生效之日起十日内支付给原告三门家祥农业发展有限公司自2020年5月1日起至实际腾退摊位之日止的租金，年租金按49680元标准计算（每天租金按136.11元标准计算）； 三、驳回原告三门家祥农业发展有限公司的其他诉讼请求。 若被告杨根花未在本判决确定的期限内履行给付金钱义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨根花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 王群华 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 孙露强 代书记员 杨巍魏