浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3890号上诉人（原审被告）：浙江林垟房地产开发有限公司。住所地：苍南县灵溪镇沪山路与车站大道交叉口。法定代表人：叶经书。委托诉讼代理人：林浩，北京尚元（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈素辉，女，1953年10月18日出生，汉族，住苍南县。被上诉人（原审原告）：肖容，男，1984年11月3日出生，汉族，住苍南县。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐志晗、张慧，浙江震瓯律师事务所律师。上诉人浙江林垟房地产开发有限公司（以下简称林垟公司）因与被上诉人陈素辉、肖容商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2020）浙0327民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林垟公司上诉请求：撤销一审判决；驳回陈素辉、肖容的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定陈素辉、肖容已支付全部购房款与事实不符。一、陈素辉、肖容所称的付款方式与合同约定不符，仅有收款收据不能证明款项已收到。2013年1月30日，肖云貌、陈素辉与林垟公司签订了《商品房买卖合同》。该合同第七条付款方式及期限，买受人于签订合同当日前支付不少于总房款的40%，共计700000元；剩余购房款1024796元通过银行贷款的方式予以支付...而陈素辉、肖容的付款方式主要由三部分组成:1、10万元货币支付，仅有一张大华公司审计报告明细表为证，在(2017)浙03刑终188号刑事裁定书中明确：法院在刑事审判过程中调取了大华会计师事务所出具的审计报告，但最终未作为证据使用，表明该审计报告可能存在证据效力瑕疵，因此该10万元是否出资存在疑点；2、60万元系案外人陈维足将其对林垟公司享有的60万债权转给肖云貌、陈素辉用于冲抵购房款，且不论陈维足对林垟公司的债权是否存在，即使存在也没有证据证明其将债权转给了肖云貌。因此，陈素辉、肖容提供的70万收款收据不能证明相关款项已收到；3、剩余购房款1024796元也是所谓的借款冲抵购房款。陈素辉、肖容称：“2013年11月25日，案外人苍南润地置业有限公司与陈素辉、肖容等人达成借款归还结算协议，约定将债务转移给林垟公司，并与尚未支付的购房款进行抵销，且该借款归还结算协议已经得到林垟公司认可。”该协议是华南平、殷兴亮、胡招治、陈素芳等四人与苍南润地置业有限公司之间私下的借款结算协议，与林垟公司无关。林垟公司没有在协议上盖章，没有证据表明债务已转移给林垟公司，更谈不上林垟公司用自己开发的楼盘替润地公司偿债，陈素辉、肖容显然弄错了主张权利的对象。退一步说，苍南润地置业有限公司的债权人是华南平、殷兴亮、胡招治、陈素芳等四人，而以房抵债的受益人却分别是华英雄、林莹、殷兴亮、陈素辉、殷传标等五人，债权人与受益人不一致，陈素辉、肖容所谓的借款冲抵购房款是否成立值得商榷，即使成立也与林垟公司无关。陈素辉、肖容称该协议已得到林垟公司认可纯属无稽之谈。此外，该协议提到五套住宅的购房款是706.546万元，抵债金额是633.35万元，差额部分即73.196万元由郑益良借给苍南润地置业有限公司的借款本金抽调补足，该条没有得到郑益良本人的认可，郑益良没有在协议上签字，该协议处分了属于他人的权益，且没有合法授权，该条款是无效的。综上，陈素辉、肖容已全额付清购房款不能成立。二、一审判决证据采信不当，请二审法院予以纠正。证据4协议主要内容是华南平、殷兴亮、胡招治、陈素芳等四人与苍南润地置业有限公司之间私下的借款结算协议，与林垟公司无关。林垟公司也没有在协议上盖章。且债权人是华南平、殷兴亮、胡招治、陈素芳等四人，而以房抵债的受益人分别是华英雄、林莹、殷兴亮、陈素辉、殷传标等五人，债权人与受益人不一致。另外，该协议在没有郑益良签字的情况下处分了属于他人的权益，协议违法性由此可见一斑，陈素辉、肖容称该协议已得到林垟公司认可没有依据；证据5为2013年1月30日出具的浙江省统一收款收据，金额70万元。该收据系林垟公司股东郑祖返的个人行为。其中10万是所谓的现金支付，仅登载于大华公司出具的审计报告，在浙03刑终188号刑事裁定书中明确：法院在刑事审判过程中调取了大华会计师事务所出具的审计报告，但最终未作为证据使用，表明该审计报告可能存在证据效力瑕疵，因此仅凭该审计报告无法证明10万元已支付；其中60万系案外人陈维足将其对林垟公司享有的60万债权转给肖云貌，即使存在也没有证据证明陈维足将债权转给了肖云貌。因此，该70万元款项是否收到存疑，仅有收款收据不能代表款项已收到。第二张收据看不出是购房款，且仅有收据无法证明款项已收到。第35、36页的大华审计公司出具的预收款明细表、房屋销售抵款明细表存在证据效力瑕疵，已被法院否决，不能采信。三、一审法院没有追加肖姿娜、肖春容参加一审诉讼，涉嫌程序违法。各被继承人关于继承份额放弃继承的声明必须履行法定手续，居委会证明不符合法定证明标准，法院应当追加肖姿娜、肖春容参加本案诉讼，一审仅庭后对其作了谈话笔录，程序违法，应予纠正。陈素辉、肖容辩称，一、涉案买卖合同合法有效。该合同订立的背景是在林垟公司拖欠债务的情况下以房抵债，没有违反法律、行政法规的强制性规定，已经实际履行并经政府部门登记备案。二、合同所涉的相关购房款，陈素辉、肖容已经全部缴纳。林垟公司称购房款没有缴纳与客观事实及证据不相符。一审已经查明相关的购房款是以林垟公司对陈素辉、肖容所负的债务来进行冲抵的。相关的冲抵事实由林垟公司出具的两张收款收据、林垟公司自己的财务账册的记载予以证实。另外涉案商品房买卖合同还经过政府部门的备案登记，进一步证实该合同合法，并且已经履行。林垟公司关于证据的一系列意见，可能是因该公司在2015年以后，相关的经营管理人员变更以后的管理人员个人意见。本案发生在2013年，相应的材料证据应当以公司的相应记载为准。三、关于大华会计师事务所出具的审计报告，该审计报告真实合法有效。林垟公司认为该证据存在瑕疵，依据根本不存在。(2017)浙03刑终188号刑事裁定书根本就没有否认该审计报告的真实合法有效性。林垟公司实际上经过多次重整自救。该审计报告也是基于重整自救的目的，由政府牵头，委托大华会计师事务所进行鉴定。四、本案的审理程序完全合法，因为本案的房屋购房人之一肖云貌在本案诉讼之前已经去世。依据法律的规定，其子女和配偶都是法定继承人。在一审的庭审之前，陈素辉、肖容已经提供了其女儿肖姿娜、肖春容自愿放弃继承的证明，并且由所在的街道予以证实。同时庭后一审法院也找肖姿娜、肖春容谈话，已核实确认其放弃参与继承。故肖姿娜和肖容无需参与诉讼。五、和本案同一笔债权债务所发生冲抵的其它几个案子，已经生效判决确认房屋买卖合同合法有效。综上，一审判决正确，请二审法院维持判决。陈素辉、肖容向一审法院起诉请求：1.依法确认肖云貌、陈素辉与林垟公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201290004840189）合法有效；2.判令确认肖云貌、陈素辉与林垟公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201290004840189）的权益归陈素辉、肖容所有；3.本案诉讼费用由林垟公司负担。审理期间，陈素辉、肖容撤回了第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2013年1月30日，陈素辉和肖云貌（已故）作为买受人与林垟公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201290004840189，备案登记号：20139400971），合同第一条约定：出卖人以出让方式取得位于苍南县××镇××路××车站大道以西、编号为Ｌ－01地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“华臣一品苑（二期）”商品房。该商品房建设工程规划许可证号为××，施工许可证号为××。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为苍房售许字（2012）第008号。第三条约定：买受人购买的商品房坐落于“华臣一品苑”第40幢803号房，该商品房的设计用途为住宅，属框剪结构，建筑面积为141.18平方米。第五条约定：按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米12217元，总金额为1724796元。第七条约定：买受人于签订本合同当日支付100％房款。第九条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起买受人协同出卖人办理退房手续后60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。第二十七条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向苍南县住房和城乡规划建设局申请登记备案。合同同时对逾期交房违约责任等事项进行了约定。2013年1月30日、同年11月25日，肖云貌、陈素辉先后向林垟公司缴纳购房款700000元、1024796元，林垟公司向肖云貌、陈素辉分别出具两份载明收到肖云貌、陈素辉“华臣一品苑”第40幢803室购房款的收款收据。另查明，涉案《商品房买卖合同》已于2013年6月27日经苍南县住房和城乡规划建设局登记备案。又查明，肖云貌于2018年4月3日死亡，同年4月4日被苍南县公安局注销户口。陈素辉系肖云貌妻子，肖云貌生前育有三子女，长女肖姿娜、次女肖春容、长子肖容。肖云貌的第一顺序法定继承人为配偶陈素辉、长女肖姿娜、次女肖春容、长子肖容。现肖云貌第一顺序继承人肖姿娜、肖春容均已明确表示放弃继承肖云貌的遗产。一审法院认为，关于本案原告主体是否适格。《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款规定：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示，没有表示的视为接受继承。本案中，肖云貌的第一顺序法定继承人为陈素辉、肖容及长女肖姿娜、次女肖春容。其中长女肖姿娜、次女肖春容在一审法院于2020年6月3日所制作的谈话笔录已明确表示放弃继承肖云貌的遗产。陈素辉、肖容没有表示放弃继承，视为其接受继承，应认定陈素辉、肖容，具有原告主体资格。故，林垟公司辩称原告主体不适格，不予采纳。关于本案是否已缴清购房款。根据林垟公司向陈素辉和肖云貌出具的收款收据以及在会计账册上载明收款的事实，应认定林垟公司收到陈素辉和肖云貌涉案房屋购房款1746796元的事实，陈素辉及肖云貌已履行合同的主要义务，涉案商品房买卖合同已成立。对林垟公司提出陈素辉、肖容没有支付购房款的抗辩，缺乏相应事实依据，不予采纳。故，陈素辉、肖容请求涉案《商品房买卖合同》合法有效，理由正当，依法予以支持。陈素辉、肖容撤回对第2项诉讼请求，系其对自己民事权利的合法处分，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决：确认陈素辉、肖容与林垟公司于2013年1月30日签订的关于坐落于苍南县灵溪镇“华臣一品苑”第40幢803号房屋《商品房买卖合同》有效。案件受理费80元，减半收取40元，由林垟公司负担。本院二审期间，林垟公司及陈素辉、肖容均未向本院提供新的证据。经审查当事人一审提供的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2013年11月25日，苍南润地置业有限公司与华南平、殷兴亮、胡招治、陈素芳签订《借款归还结算协议》，约定苍南润地置业有限公司向华南平等人借款共计本金530万。双方约定利息结至2013年11月25日止，共计本息633.35万元。今有华英雄、林莹、殷兴亮、陈素辉、殷传标五人在华臣一品购得住宅各一套，其房号分别是：40幢703室、44幢706室、38幢1403室、40幢803室、40幢604室。此五套住宅还有706.546万元购房款尚未缴纳，经苍南润地置业有限公司与华臣一品楼盘开发方协商，同意用此笔金额633.35万元抵冲购房款，不够部分由郑益良借给苍南润地置业有限公司的借款本金中抽掉补足。林垟公司分别于2013年1月30日，向肖云貌开具款项内容为华臣一品苑40幢803室房款70万元的收据。同年11月25日，林垟公司开具收款收据载明收到肖云貌、陈素辉购房款1024796元。后温州大华会计师事务所根据林垟公司的委托出具的审计报告，该报告的预收账款明细表显示林垟公司收到肖云貌、陈素辉购房款1724796元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈素辉、肖容在一审审理期间提供《商品房买卖合同》、林垟公司出具的浙江省统一收款收据联、林垟公司收款收据、审计报告（预收账款明细表、房屋销售抵款明细表）、借款归还结算协议等，已形成完整的证据链，证明苍南润地置业有限公司因不能偿还到期债务，经结算后将所欠本息折抵包括涉案房屋在内的五套房屋的购房款。林垟公司亦出具了收款收据认可收到购房款并将涉案《商品房买卖合同》进行备案登记，进一步印证了上述事实。相反，林垟公司虽上诉主张借款归还结算协议与其无关、两张收款收据不能代表款项已经收到、审计报告已被法院生效判决否决，但未提供充分证据足以证明其主张并反驳陈素辉、肖容一审提供的证据。两张收款收据及审计报告均是由林垟公司自行出具，且能与涉案《商品房买卖合同》、借款归还结算协议的内容相印证。林垟公司应对自己的民事法律行为承担责任，其多年后推翻自己之前出具的收款收据及对房屋买卖合同登记备案的行为，违背诚信原则。经审查，涉案《商品房买卖合同》的购房人系陈素辉、肖云貌，肖云貌死亡后，其第一顺序法定继承人除陈素辉、肖容外，其他继承人均明确表示放弃继承，一审未追加其他继承人参加诉讼，程序并无不当。综上所述，上诉人林垟公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由浙江林垟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年九月十六日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁