四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初3652号 原告：成都世邦通物业有限责任公司，住所地成都市金牛区泰宏路118号1栋3层16号。 法定代表人：万立巍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨海，男，该公司工作人员。 被告：杨军，男，1971年4月18日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：朱穆训，四川致顺律师事务所律师。 原告成都世邦通物业有限责任公司（以下简称世邦通公司）与杨军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案，于2019年12月22日作出（2019）川0121民初3062号民事判决，判令：杨军向世邦通公司支付物业服务费9085.2元、垃圾清运费296元、违约金2700元，合计12081.2元；驳回世邦通公司的其他诉讼请求。一审宣判后杨军向成都市中级人民法院（以下简称成都中院）提起上诉，成都中院经审理认为，原审对杨军何时取得房屋产权的事实未予查清，故于2020年6月8日作出（2020）川01民终3313号民事裁定，撤销（2019）川0121民初3062号民事判决，发回本院重审。本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中，因工作原因，本院依法变更合议庭成员继续审理，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。世邦通公司的委托诉讼代理人杨海、杨军及其委托诉讼代理人朱穆训到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 世邦通公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨军向世邦通公司支付2012年3月起至2017年2月29日物业服务费9085.2元、清运费296元；2.判令杨军向世邦通公司支付违约金2700元。事实与理由：2012年2月25日，世邦通公司与金堂县赵镇万和阳光城第一届业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定电梯住宅按1.2元/㎡/月交纳物业服务费。杨军拥有该小区3栋3层3号房屋一套，房屋面积126.18㎡，每月应交纳物业费151.42元。根据约定未交纳物业费的从次月起以交纳的金额按每日万分之五交纳违约金。从2012年3月起到2017年2月29日止，杨军欠物业服务费、清运费9381元未交纳。 杨军辩称，对世邦通公司与万和阳光小区业委会签订物业服务合同无异议，但该合同签订时我购买的案涉房屋尚不具备交付条件，还属于在建工程，故该合同对我没有约束力，另，案涉房屋于2015年10月16日办理房屋工程竣工验收登记，杨军于2019年5月31日取得该房屋权属证，取得房屋权属证后，即交付了后续物业服务费，现世邦通公司主张的物业服务费已过诉讼时效。综上，请求应驳回世邦通公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行质证，对本案相关的证据和事实，本院认定如下： 世邦通公司为证明其诉讼主张，举示了如下证据：1.世邦通公司与万和阳光城第一届业主委员会于2012年2月25日签订的《物业服务合同》，拟证明物业服务合同基本关系；2.金堂县城市管理局于2018年1月16日出具的《情况说明》，拟证明2012年至2015年生活垃圾处置费收费标准为8元/户/月；3.催缴通知书，拟证明世邦通公司在2017年2月6日对杨军所欠2012年3月至2017年2月的物业费9389.2元进行催缴的事实；4.外来车辆进出登记表、员工考勤表、保安巡逻签到表、大件物品登记表、来人来访登记表，拟证明世邦通公司提供物业服务的事实；5.房屋买卖合同、房屋信息摘要，拟证明案涉房屋系杨军购买；6.（2019）歘01民终14871号民事判决书，拟证明杨军已经接收房屋。杨军质证认为，对证据1三性认可，但世邦通公司无权就未交付房屋收取物业费；对证据2不予认可；证据3的真实性不予认可；证据4系单方出具不予认可；证据5无异议；证据6与本案无关。本院认为，世邦通公司举示的上述证据具有真实性、合法性，且相互能予印证，本院予以采信。 杨军为反驳对方的主张，举示了如下证据：1.成都美佳物业服务有限公司于2019年7月25日出具的收条，拟证明杨军交纳2019年6月1日起至12月31日期间的物业费；2.金堂县城乡建设局2015年房屋建筑工程竣工验收备案登记表，拟证明案涉房屋于2015年10月16日才竣工验收，至此才具备交房条件。世邦通公司质证认为：证据1三性认可，但收费主体不是世邦通公司；证据2合法性认可，但案涉买卖合同载明案涉房屋2008年就竣工了并网签备案。本院认为，上述证据具有真实性、合法性，本院予以采信。 根据上述本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院综合认定事实如下：2008年3月10日，杨军与四川万和大宇房地产开发有限公司（下称万和公司）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定由杨军购买万和公司开发的万和阳光城3栋3层3号房屋，约定交房时间2008年1月30日。同日，万和公司向杨军出具了一份《委托贷款承诺书》，载明万和公司委托杨军用案涉房屋以杨军的名义在成都农村商业银行股份有限公司金堂支行（以下简称农商行金堂支行）贷款，案涉房屋仍属万和公司所有，贷款由万和公司负责偿还。上述合同及承诺书签订后，万和公司在2009年3月前向农商行金堂支行还款，此后万和公司因未再还款，而是由杨军偿还。2013年，因案涉房屋贷款未如期还款，农商行金堂支行对贷款人杨军申请强制执行，7月23日本院向杨军及熊先平发出执行通知书，责令其清偿贷款本息，10月22日，本院查封了案涉房屋，由杨军负责保管查封财产。2019年2月1日，万和公司起诉杨军，案号（2019）川0121民初754号，万和公司要求确认上述合同无效，要求杨军配合办理注销备案登记。法院经审理驳回了万和公司的诉讼请求。 2012年2月25日，世邦通公司与金堂县赵镇万和阳光城第一届业主委员会签订了一份《物业服务合同》，该合同约定，世邦通公司从2012年3月1日至2017年2月29日为“万和阳光城”小区提供物业服务：1、物业服务区域内物业的共用部位、共用设备设施维护；2、物业服务区域内的公共秩序维护；3、物业服务区域内的共用部位、共用设施设备的清洁卫生维护；4、物业服务区域内的绿化养护。该小区业主住宅用房（多层）业主的按1.2元/㎡/月交纳物业服务费；业主应于每月末的最后一天交纳物业服务费，逾期的，世邦通公司从欠费次月起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算；世邦通公司受委托代收水电、信息、环卫等费用。该合同签订后，世邦通公司按合同履行了为该小区提供物业服务的义务。案涉房屋从2012年3月至2017年2月共计60个月未交纳物业服务费。2017年2月6日，世邦通公司书面催收，要求案涉房屋业主支付上述物业服务费。 案涉房屋所在的万和阳光城3号楼于2015年10月16日办理了的竣工验收备案登记。案涉房屋于2019年5月24日办理了不动产权证书，业务号2019052421F00085，建筑面积126.18㎡。 另查明，世邦通公司以每户每月8元的标准向金堂县城市管理局交纳了2012年1月至2015年3月该小区生活垃圾处置费。 再查明，本院于2016年6月13日作出（2016）川0121民破1号民事裁定书，裁定对万和公司的破产清算一案。 本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，世邦通公司与金堂县赵镇万和阳光城第一届业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。金堂县赵镇万和阳光城第一届业主委员会与世邦通公司签订的物业服务合同对该小区业主具有约束力。合同签订后，世邦通公司对万和阳光城提供了物业服务，履行了合同约定安保巡逻、公共秩序维护、清洁卫生维护、公共设备设施维护等合同义务。案涉房屋业主应当按该物业服务合同的约定交纳相关费用。 根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为杨军于何时取得案涉房屋。世邦通公司主张按照合同约定的交房时间确定杨军的收房时间，杨军主张其根据（2019）川0121民初754号民事判决书于2019年5月31日才取得该房屋权属证，2015年10月至2019年5月之间案涉房屋均未交付。本院认为，案涉房屋买卖合同确定了杨军为案涉房屋的买受人，该合同约定了交房时间为2008年1月30日，杨军作为买受人对案涉房屋未在2019年5月31日前交付应当承担举证责任。杨军称在房屋交付之前一直是开发商在使用，其也多次向开发商、万和公司管理人主张交付房屋，截至2019年5月才从管理人手中接收房屋，但杨军对上述主张均未举示相关证据予以佐证，应当承担举证不能的法律后果。世邦通公司主张以案涉合同约定的交付时间确定房屋买受人有事实及法律依据，应予支持。但其主张的2017年2月没有29天，故本案中杨军作为案涉房屋业主应当按照案涉物业服务合同的约定向世邦通公司交纳2012年3月起至2017年2月28日期间的物业费9084.96元（126.18㎡×1.2元/㎡/月×60个月）。至于杨军辩称的未按时交房的问题，此系杨军与出卖人之间的法律关系，与本案不具有关联性。 关于世邦通公司主张的垃圾清运费，本院认为，该费用系世邦通公司垫付，符合案涉物业服务合同的约定，其有权要求业主支付。本院予以支持。关于世邦通公司主张的违约金，本院认为，根据案涉物业服务合同约定，世邦通公司有权从欠费次月起每日按应交纳欠费总额的万分之五开始计收违约金。根据本院查明认定的事实，以欠付款的30%计算为宜，世邦通公司主张的2700元未超过上述金额，本院予以支持。关于杨军抗辩的诉讼时效问题，本院认为，世邦通公司从2012年3月起为万和阳光城小区提供物业服务至2017年2月28日结束，是连续的服务行为，诉讼时效计算从物业服务结束次日起计算三年，本案中世邦通公司的主张并未超过诉讼时效。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告杨军于本判决生效后十日内向原告成都世邦通物业有限责任公司支付2012年3月起至2017年2月28日期间的物业服务费9085.2元、垃圾清运费296元及违约金2700元，合计12081.2元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费102元，由被告杨军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  卢 万 人民陪审员  刘期高 人民陪审员  左文娟 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  唐 璞