湖南省资兴市人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1081执异33号异议人（案外人）：汇华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区湘南国际物流园长信广场办公楼301室。法定代表人：陈湘金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄仙，男。申请执行人：伍三香，女，1966年9月11日出生，汉族，住湖南省资兴市。申请执行人：石当全，男，1963年3月20日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：伍三香（石当全之妻），女，1966年9月11日出生，汉族，住湖南省资兴市。被执行人：郴州宏源塑业有限公司，住所地湖南省资兴市江北工业园高山东路。法定代表人：蒋衡滁，该公司董事长。被执行人：谷忠诚，男，1984年7月24日出生，汉族，住湖南省资兴市江北工业园高山东路。被执行人：谷忠信，男，1982年5月27日出生，汉族，住湖南省资兴市江北工业园高山东路。被执行人：谷远见，男，1955年10月2日出生，汉族，住湖南省资兴市江北工业园高山东路。本院在执行申请执行人伍三香、石当全与被执行人郴州宏源塑业有限公司、谷忠诚、谷忠信、谷远见民间借贷纠纷一案中，异议人汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华公司）于2020年9月11日向本院提出书面异议，请求解除对郴州市［产权证号：湘（2017）北湖不动产证明第XX号］作出的查封,并中止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人汇华公司称，申请执行人伍三香、石当全与被执行人郴州宏源塑业有限公司、谷忠诚、谷忠信、谷远见民间借贷纠纷一案，资兴市人民法院依据（2018）湘1081民初408号民事判决书作出（2020）湘1081执304号执行裁定书，预处置郴州市。异议人不服,特向贵院提出异议,请求裁定中止执行,解除对郴州市的预查封。理由如下：异议人汇华公司系郴州市的所有权人。首先,依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。本案中,谷忠信与汇华公司签订的《商品房买卖合同》仅办理了预售合同的备案登记,尚未办理房屋所有权转移登记手续,故谷忠信并未取得该房屋的所有权,谷忠信享有的是基于合同享有的债权及符合条件时转移不动产物权的期待权。因此,预查封的执行对象应是谷忠信在履行商品房买卖合同过程中的财产利益,即支付的购房款及相应利益。其次,因涉案房屋尚未办理交付手续,而且谷忠信未依约归还贷款导致汇华公司承担连带责任,汇华公司依合同约定要求解除商品房买卖合同,系依法行使民事权利,并未意图转移预查封财产或为法院处置该财产设置障碍,不存在规避执行的行为。再次,汇华公司提请仲裁解除与谷忠信的该房屋买卖合同,既符合双方合同约定,也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。最后,郴州仲裁委员会于2019年8月29日作出的郴仲字（2018）88号裁决书业已生效,裁决解除汇华公司与谷忠信、刘毓欣签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号:201502643001）及《补充协议》,至此,谷忠信、刘毓欣对案涉商品房不再享有任何权利。因此，异议人根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条第一款规定,请求法院裁如所请。申请执行人伍三香、石当全称，同意汇华公司的解除查封申请，但是在解除查封前，汇华公司必须将谷忠信、刘毓欣支付的购房款及相应利益135569.76元退至法院账户上。被执行人郴州宏源塑业有限公司、谷忠诚、谷忠信、谷远见未予答辩。本院查明，申请执行人伍三香、石当全与被执行人郴州宏源塑业有限公司、谷忠诚、谷忠信、谷远见民间借贷纠纷一案，伍三香、石当全于2018年2月12日向本院申请诉前财产保全，本院依法作出（2018）湘1081财保44号［执行案号为（2018）湘1081执保53号］民事裁定书，裁定查封谷忠信购买的位于郴州市［产权证号：湘（2017）北湖不动产证明第XX号］，并于2018年2月13日向郴州市不动产登记中心发出协助执行通知书，轮候预查封了涉案房屋。伍三香、石当全提起诉讼后，本院于2018年7月27日依法作出（2018）湘1081民初408号民事判决书，判决被执行人郴州宏源塑业有限公司、谷忠诚、谷忠信、谷远见偿还申请执行人伍三香、石当全借款本金1421400元、利息143816元，合计1565216元，并按照年利率24%支付从2018年3月30日至本案履行完毕之日止的相应借款利息；由被执行人负担案件受理费、财产保全费23887元。判决生效后，因被执行人未按民事判决书所确定的内容自动履行义务，伍三香、石当全向本院申请强制执行。2020年3月24日，本院以（2020）湘1081执304号立案执行。此外，在本院办理的周珊与郴州宏源塑业有限公司、谷忠诚、谷忠信、谷远见等人民间借贷纠纷一案中，周珊亦向本院申请诉前财产保全，本院于2018年2月1日裁定查封了涉案房屋。另查明，汇华公司系涉案房屋的房地产开发商，2016年4月12日，汇华公司与谷忠信、刘毓欣夫妇签订了《郴州市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由谷忠信、刘毓欣购买涉案房屋，总价536003元，首付款166003元，按揭贷款370000元，并为此办理涉案房屋的预告登记及抵押权预抵登记手续，抵押人为谷忠信、刘毓欣。因谷忠信、刘毓欣未依约偿还银行按揭贷款，导致银行于2018年3月20日向郴州市北湖区人民法院提起诉讼,该院于2018年7月18日判决汇华公司对谷忠信、刘毓欣所欠银行按揭贷款本息等承担连带偿还责任。同年，汇华公司向郴州仲裁委员会提请仲裁，2019年8月29日，郴州仲裁委员会裁决:解除汇华公司与谷忠信、刘毓欣签订的《郴州市商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求谷忠信、刘毓欣协助汇华公司办理合同网签注销及房屋预告登记注销等手续，谷忠信、刘毓欣已支付的购房款与汇华公司支付的代偿款相扣减后，由汇华公司退还给谷忠信、刘毓欣。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封:（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋”，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预告登记的房屋进行预查封，本案中，谷忠信、刘毓欣购买的涉案房屋已经办理了预告登记，依据伍三香、石当全的诉前财产保全申请，本院依法预查封了涉案房屋，该查封行为符合法律规定，虽然汇华公司与谷忠信、刘毓欣签订的关于涉案房屋的买卖合同于2019年8月29日被郴州仲裁委员会仲裁裁决解除，但仲裁裁决作出在后、本院查封行为在前，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百七十九条第一款规定：“在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”据此，汇华公司以法院查封房产后作出的另案仲裁裁决请求排除本院的执行，没有法律依据，不应予以支持。伍三香、石当全要求在汇华公司退还谷忠信、刘毓欣购房款的前提下，同意解除查封，因汇华公司是否退还购房款不属于本案执行异议的审查范围，故本院不予支持。对于案外人周珊向本院申请诉前财产保全而被本院裁定查封了涉案房屋，因该案属于另一案件,且异议人未一并提出书面异议，故本案不作审查。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人汇华房地产开发有限公司的申请。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  宋孝悌审判员  许译匀审判员  唐廷刚二〇二〇年九月二十五日法官助理唐明菲书记员张欢附本案适用的法律条款：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封:（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可登记且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋。《最高人民法院关于适用的解释》第四百七十九条在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。案外人不服的，可以根据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。