江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初1035号原告：江苏长阳金属材料市场有限公司，统一社会信用代码91320293663837434Q，住所地江阴经济开发区靖江园区沿江高等级公路21号。法定代表人：李斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：沙勇斌,江苏中毅律师事务所律师。被告:靖江市民鑫机动车驾驶员培训有限公司，统一社会信用代码:91321282338922731C，住所地靖江市东兴镇何德村村部。法定代表人：秦玉民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙秦飞，男，1985年11月24日出生，汉族，住靖江市，系该公司员工。原告江苏长阳金属材料市场有限公司（以下简称长阳公司）与被告靖江市民鑫机动车驾驶员培训有限公司（以下简称民鑫公司）为租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沙勇斌、被告委托诉讼代理人孙秦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年7月1日至2018年12月25日期间欠付租金的利息52500元；2.被告支付2019年4月1日至2019年7月31日期间欠付的租金666666元；3.被告支付自2019年8月1日起至判决之日止，按5555元/天支付场地占用费，并判令被告缴纳的保证金50万元原告不返还；4.被告承担本案的受理费、保全费及保全保险费；5.判令原告对被告留置在原告场地内的财产享有优先受偿权。事实和理由：2018年5月15日，原、被告签订租赁协议，约定原告将公司西侧场地面积2.6万平方米出租给被告，供被告用于机动车驾驶员培训、考试。租期三年，2018年4月1日起至2021年3月30日止，每季度50万元，先付款后使用。2018年起，被告支付租金时间就不正常，双方多次交流，勉强将一年租金支付完毕，被告自2019年4月起便不再支付原告租金，原告多次去函宽限支付，被告也承诺最晚支付时间，但仍然未按约定给付租金。2019年8月1日起原告通知解除租赁合同，并留置了被告场地上的设备，催缴租金并责令限期清场，但被告既没有结清租金也没有派人清场，大量的设备设施占用原告场地，致原告无法使用场地，给原告带来巨额经济损失。原告认为，因被告未按约履行租金交付义务，双方之间的租赁合同已于2019年8月1日起解除，被告至今未迁出，仍需继续支付原告房屋占用费用，被告缴纳的保证50万元依法不应退还。请求法院依法判如所请。被告辩称：原告所述双方签订租赁协议、被告租赁原告场地的情况属实，租赁期间，为开办驾校需要，被告进行了地面硬化，并在租赁场地建造了两个坡道起步和七八间平房。被告已支付原告租金至2019年3月31日，现同意支付原告主张的租金利息52500元及自2019年4月1日至2019年7月31日期间的租金666666元，上述款项扣减被告缴纳的50万元保证金后，多余款项同意支付原告。2019年7月底，原告采取封门等手段，致使被告自2019年8月1日起便未继续使用案涉租赁场地，尚有办公桌椅和电脑设备在租赁场地内，认可双方租赁协议已于2019年8月1日解除，同意从租赁场地内迁出，但自2019年8月1日起的场地占用费，不同意支付。不同意原告对场地内物品享有优先权。针对被告答辩，原告补充陈述：根据双方签订租赁协议，被告需先付款后使用，如果没有按期支付租金，同意原告采取封门强制措施，造成经济损失的由被告自行承担。在原告多次催促被告交纳租金仍没有支付的情况下，原告单方终止了租赁合同。对于场地内的物品，被告必须在支付剩余租金的前提下方可取回，被告2019年6月12日的回复函，明确同意原告可以取得租赁场地内的所有物品，且因被告拖欠原告租金，物品被原告合法占有，可以行使留置权，原告可以优先受偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提供的2018年5月15日租赁协议、2018年8月1日申请、2018年10月12日申请、2019年2月2日申请、2019年6月10日函、2019年6月12日回复函、2019年7月29日联系函、2019年9月18日告知函、场地平面图、保全保险费发票等证据无争议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月15日，原、被告签订《江苏长阳金属材料市场有限公司加工厂房租赁协议》一份，约定被告租赁原告的西侧场地面积为26000㎡，用于机动车驾驶员培训、考试。场地租赁周期为三年，自2018年4月1日起至2021年3月30日止。租金为76.92元/㎡/年，年租金合计为200万元整。租金按季度（50万元/季度）支付，先付款后使用。本协议签订之日被告交纳100万元整，其中伍拾万元为租赁保证金，剩余伍拾万元为第一季度租金。如被告未能按约按期支付租金，则原告有权采取断电、封门等强制措施并单方面解除本租赁协议，没收保证金，且被告无条件撤场，原告不承担因此给被告造成的任何经济损失，由此对原告造成损失的，由被告承担；租赁期内被告退租的，原告不予退还保证金，并额外支付原告半年租金作为对原告损失的赔偿，若距合同期满不足半年，按期满前实际月数这算；合同期满，被告不再租赁且无违约的，原告全额退还保证金。被告在签订本协议后自行进行场地建设等，由此产生的一切费用均由被告承担。2018年8月1日，被告向原告提出申请，载明：“兹有我公司承租贵公司场地26000平米，年租金200万元人民币整。租金按季度支付，先付款后使用。按照约定本月应该付租金50万元整，由于行情下滑，同时对考场内部装修升级，资金紧张，特申请暂缓本季度租金，延期利率按照月息1.5%计算。我公司承诺在9月30日之前付清”。2018年10月12日，被告向原告提出申请，载明：“我公司承租贵公司场地26000平方米，年租金200万元整，租金按季度支付，先付款后使用。由于我公司现阶段资金紧张，现申请延期支付，支付方式如下：1、2017年度所结欠租金约33万元（以长阳公司财务结算为准）于2018年10月30日前付清。2、2018年度第二、三季度租金100万元于2018年12月30日前付清。3、2018年度第四季度租金50万元于2019年1月20日前付清。4、延期支付的租金按月息1.5%计算结息。我公司承诺：若我公司不按申请如期支付租金的，贵公司可没收50万元保证金，我公司等值财产由贵公司处置，并可单方面解除协议。”2019年2月2日，被告向原告提出申请，载明：“兹有我公司承租贵公司场地26000平米，年租金200万元人民币整。租金按季度支付，先付款后使用。按照约定本月应该付租金50万元整，由于行情下滑，同时对考场内部装修升级，资金紧张，特申请暂缓本季度租金，延期利率按照月息1.5%计算。我公司承诺在3月30日之前付清”。2019年6月10日，原告向被告致函：“贵公司与我单位签订的租赁协议于2019年3月30日已到期，由于贵公司多次违约，至今未支付2019年场地租金。请贵公司于6月20日前付清2019年度场地租金及滞纳金，否则我单位将没收贵公司租赁场地内所有物品，并按协议约定采取强制措施终止协议，追究贵公司违约责任”。2019年6月12日，被告回函原告：“贵单位函已收到，现我公司承诺6月20号支付2019年场地租金50万元，6月底支付2019年剩余租金150万，逾期未支付长阳市场有权没收租赁场地内所有物品并按长阳市场要求撤离租赁区域及追究我公司违约责任”。2019年7月29日，原告向被告发联系函称原告多次去函被告限期缴纳租金，被告回函承诺租金具体支付时间并愿意接受到期不支付租金产生的后果，但被告未在承诺的时间内支付租金，违背了诚实信用原则。经原告统计截至2019年8月1日，被告需要支付租金及利息共765209.94元，为保证原告权益，原告将按租赁合同约定采取必要措施对被告租赁场地上的物品进行监管。故请被告克服一切困难，务必在2019年8月1日前将上述款项付至原告账户，若期满仍未支付或双方未达成一致处理意见，该函将作为原告解除双方租赁合同的通知书即时生效。2019年9月18日，原告向被告发告知函，称被告已经严重拖欠原告租赁费，按照此前的通知，原告已于2019年7月解除与被告的租赁合同，但被告搭建的设施和临时建筑仍占用了原告场地，请被告在结清租赁和违约金的前提下，尽快清场，否则原告场地被占用期间的损失仍按照原有租金标准继续计算。原告将依法留置被告设施物品，并有权依法处置。本院认为,原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应按合同约定履行各自的合同义务。庭审中，原、被告一致认可被告交纳租金至2019年3月31日、双方的租赁合同自2019年8月1日起解除，本院予以确认。现被告同意支付租金利息52500元及至2019年7月31日前的租金，本院予以照准。对于自2019年8月1日起至实际清场之日止的场地占用费，因被告尚有办公设备等置于原告场地内，且在原告发函要求被告及时清场的情况下，被告仍未将办公设备等搬离场地，致使原告不能收回案涉场地，故该期间的占有使用费，被告理应支付。被告辩称长阳公司在此期间采取了封门的措施，致使被告并未实际使用案涉场地，故被告不应当承担此期间的使用费，本院对此认为，被告未按期交纳租金，且多次违背承诺，违反合同约定在先。但鉴于原告封门的行为客观上妨碍了被告对案涉场地的使用，且在封门后未及时通过诉讼等合法途径解决矛盾，已明显超过了必要的限度，扩大了损失，亦存在一定的过错，该期间的土地占用费用应予酌减，故本院认定2019年8月1日后至本判决之日止的占有使用费按照合同约定租金标准的60%计付。关于被告缴纳的租赁保证金500000元,被告要求该款冲抵结欠的租金，原告认为此款因被告违约不再退还。对此，本院认为，合同就该保证金的约定条款具有违约金性质，原、被告之间的租赁合同已提前解除，合同解除的根本原因在于被告违约未能按期给付原告土地租金，被告应承担相应违约责任，原告基于双方合同约定主张该违约金不再退还，但并未能举证证明因被告违约给其造成的相应损失，故该部分本院结合双方合同约定、双方租赁协议实际履行的期限、被告的过错及违约程度等情形，综合分析后，本院酌定被告应承担的违约金金额为20万元，原告还应退还被告保证金30万元，因本案被告仍需支付原告土地租金及土地占用费用，故该30万元从被告应付原告的款项中进行扣减，原告无需再退还给被告。关于长阳公司所主张的留置权问题。首先，债权人需要合法占有债务人动产。所谓占有,系指占有人对不动产或动产的实际控制。就本案租赁合同来看,原告依约交付租赁场地给被告使用,故应当认为被告占有原告之场地并用于经营，而场地内的财产设备为承租人被告所有,并一直由被告用于从事经营活动,被告并未将动产交付于原告。原告亦否认收取了被告交付的场地内办公室的钥匙，故本案中无法认定原告已对租赁场地内的动产形成合法占有。其次，留置动产须与租金债权属同一法律关系。本案中,原、被告之间系租赁合同关系,债权基础系租金,合同所指向的标的物为土地使用权,并非被告用于经营的设备及办公用品,与留置权构成要件中关于留置动产与债权应属同一法律关系的规定不符。虽然《物权法》中关于商事留置规定了除外条款,但公司之间的租赁关系不应属于该条款中规定的商事行为。综上，对原告要求对被告留置在场地内的财产享有优先受偿权诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的诉讼保全保险费3800元，根据法律规定,申请保全应由申请方提供一定的担保,本案原告诉讼中申请财产保全,以投保诉讼保全责任险的方式就保全事项进行担保，并支付了相应保险费用，系原告支出的合理必要费用，该费用应由被告承担，对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条,《中华人民共和国物权法》第二百三十条之规定,判决如下:一、被告靖江市民鑫机动车驾驶员培训有限公司支付原告江苏长阳金属材料市场有限公司自2018年7月1日至2018年12月25日期间的租金利息52500元及2019年4月1日至2019年7月31日止的租金666666元；二、被告支付原告自2019年8月1日起至本判决之日即2020年9月24日止的土地占用费1380822元（按200万元/年*60%计算）；三、被告支付原告诉讼保全保险费损失3800元；上述一至三项判决金额合计为2103788元，扣减原告应返还被告的保证金300000元，被告尚需支付原告1803788元，被告于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22072元，保全费5000元，合计27072元，由原告负担6770元，由被告负担20302元（原告预交的案件受理费、保全费的剩余部分由本院退回，被告于本判决生效后十日内向本院交纳案件受理费、保全费合计20302元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  朱成良人民陪审员  耿丽萍人民陪审员  魏 洁二〇二〇年九月二十四日法官 助理  孙 洁书 记 员  祁冰如附录：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。