辽宁省锦州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽07民终721号上诉人（原审原告）：秦国友，男，1956年3月3日出生，汉族，职员，住锦州市凌河区。上诉人（原审原告）：宋秀华，女，1956年4月25日出生，汉族，职员，住锦州市古塔区。上诉人（原审原告）：左继男，女，1973年4月23日出生，汉族，职员，住锦州市古塔区。三上诉人共同委托诉讼代理人：高亮，辽宁振高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司，住所地辽宁省义县义州镇军民路。法定代表人：孙万福，该公司经理。被上诉人（原审第三人）：戈建立，男，1963年9月29日出生，汉族，职员，住辽宁省义县。被上诉人（原审第三人）：齐柏义，女，1955年11月26日出生，满族，农民，住辽宁省义县。被上诉人（原审第三人）：彭然，男，1973年11月1日出生，汉族，工人，住辽宁省义县。被上诉人（原审第三人）：孙桂兰，女，1942年11月11日出生，汉族，无业，住辽宁省义县。彭然、孙桂兰共同委托诉讼代理人：李钢，男，1971年2月12日出生，汉族，职员，住辽宁省义县。被上诉人（原审第三人）：刘祥臣，男，1970年10月14日出生，锡伯族，住辽宁省义县。上诉人秦国友、宋秀华、左继男因与被上诉人锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司、戈建立、齐柏义、彭然、孙桂兰、刘祥臣房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省义县人民法院（2019）辽0727民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人秦国友及上诉人秦国友、宋秀华、左继男的委托诉讼代理人高亮，被上诉人锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司的法定代表人孙万福，被上诉人彭然、孙桂兰的委托诉讼代理人李钢到庭参加诉讼。被上诉人戈建立、齐柏义、刘祥臣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦国友、宋秀华、左继男上诉请求：1.请求撤销义县人民法院（2019)辽0727民初302号民判决书；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。第一，被上诉人彭然、孙桂兰、刘祥臣与锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司之间根本不存在房屋买卖关系，因此将涉案房屋登记到其名下没有事实依据和法律依据。第二，被上诉人彭然、孙桂兰、刘祥臣将涉案房屋卖给案外人纯属恶意，不应得到法律支持。二、一审程序严重违法。第一，一审法院对被上诉人与案外人之间的房屋买卖行为是否合法未进行审理。第二，一审法院对义县不动产登记中心的登记行为和过户给第三人的行为是否合法未进行审理。第三，一审没有依法追加相关当事人，并且不同意上诉人的追加申请，严重违反法定程序。第四，一审庭审后没有调取上诉人当庭要求调取对本案有重大影响的相关证据,程序违法,且导致事实审理不清。被上诉人兴业公司辩称，我们购楼售楼都合理合法。被上诉人彭然、孙桂兰不发表意见。被上诉人戈建立未到庭，亦未提交书面答辩意见。被上诉人齐柏义未到庭，亦未提交书面答辩意见。被上诉人刘祥臣未到庭，亦未提交书面答辩意见。秦国友、宋秀华、左继男向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令诉争房屋归原告所有，被告协助原告办理不动产产权证；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：三原告系朋友关系，2010年3月5日三原告签订合伙投资买房协议，约定合伙购买被告锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司开发建设的义县义州镇军民路典逸空间小区楼房。2011年3月8日，原告秦国友与被告签订三份《委托建房协议书》及《商品房买卖合同》，购买典逸空间小区一号楼南一门市（231.82㎡，2000元㎡，463640元）、一号楼南二门市（256.05㎡，2000元㎡，522100元）、六号楼南一门市（168.30㎡，2000元㎡，336600元），并支付了全部价款；2010年10月8日，原告左继男与被告签订《商品房买卖合同》，购买典逸空间小区六号楼南二门市（227.6㎡，2000元㎡，455200元），并支付了全部价款；2010年11月30日，原告宋秀华与被告签订《委托建房协议书》及《商品房买卖合同》，购买典逸空间小区六号楼南三门市（138.738㎡，2000元㎡，277476元），并支付了全部价款。上述五户楼房于2011年年末建成，三原告办理了入住手续，并交纳了2011年至2013年三年的物业费。因该楼房没有通过综合验收，三原告至今未能办理过户手续。另查明，第三人齐柏义曾因与被告孙万福、锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司民间借贷纠纷曾向本院提起民事诉讼，本院于2012年9月24日作出了（2012）义民城初字第00549号民事判决：“一、被告孙万福、锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司于判决生效后五日内共同偿还原告齐柏义借款本金240万元及利息（2011年12月份、2012年2月份至本判决确定之日止的利息，利息按2011年5月27日的银行同期贷款利率6.31％的四倍计算）；二、被告孙万福、锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司不履行上述债务时，原告齐柏义在判决主文第一项债权额度范围内对典逸空间小区一号楼南一门市（面积231.82平方米，所有权人为追加被告彭然）、一号楼南二门市（面积256.05平方米，所有权人为追加被告孙桂兰）、六号楼南一门市（面积168平方米，所有权人为追加被告刘祥忱）、六号楼南二门市（面积227.60平方米，所有权人为追加被告刘祥忱）、六号楼南三门市（面积138.738平方米，所有权人为追加被告刘祥忱）享有优先受偿权，实现抵押权的费用，由被告孙万福、锦州兴业房屋开发有限责任义县分公司负担。”该判决生效后，申请人齐柏义向本院申请执行，执行案号为（2012）义民执字第00384号，在本院执行过程中，申请人齐柏义与被执行人孙万福、锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司、第三人彭然、孙桂兰、刘祥忱于2012年11月21日和2013年4月23日达成了执行和解协议。和解协议的内容为：“一、被执行人锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司和被执行人孙万福表示无钱偿还，同意用法院查封的楼房五所即：典逸空间小区一号楼南一门市（面积231.82平方米）、一号楼南二门市（面积256.05平方米）、六号楼南一门市（面积168.00平方米）、六号楼南二门市（面积227.60平方米）、六号楼南三门市（138.238平方米）抵债给申请人齐柏义人民币3223400元（含利息和诉讼费）。其中：一号楼南一门市和南二门市以4000元每平方米价格顶抵；六号楼南一门市、南二门市以3000元每平方米价格顶抵总价款，多退少补。二、被执行人锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司、孙万福提供不动产发货票，发货票费用由被执行人承担，如被执行人没有钱支付税费则由申请人齐柏义垫付税费，所垫付税费则从被执行人楼款中扣除还给申请人。三、涉及五户门市楼价格问题，申请执行人与被执行人、抵押物权人均同意对五户门市楼不进行价格评估，三方共同协商定价，并按三方确定的价格（每平方米）确定五户楼房的总体价。四、被执行人首先于即日起二十日内，自行处理该五户门市楼，如变现，则如数偿还申请方钱款（即2012年12月11日之前）。如果超期不能变卖，按约定价格抵债，利息顺延。五、执行费26400元由被执行人承担。”2013年4月3日，在本院的主持下，申请人齐柏义与被执行人孙万福、锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司又达成执行和解协议一份，内容为：“一、五户门市以3554494元抵债给申请方所有，去掉被执行方应给付的本金、利息、诉讼费、执行费合计3253364.64元后，余额301129.40元由申请方交付购楼发票税费，缴税后是否有余额，如有或者没有由申请方及被执行方自行处理，法院不予调整，执行费由申请方垫付，从余额中扣出。二、双方当事人再无任何纠葛。”据此，本院作出（2012）义民执字第00384-1号民事裁定：“一、将被执行人所有的位于义县典逸空间小区一号楼南一门市（面积231.82平方米，所有权人为彭然，以每平方米4000元抵债）、一号楼南二门市（面积256.05平方米，所有权人为孙桂兰，以每平方米4000元抵债）、六号楼南一门市、南二门市、南三门市（面积分别为168.00平方米、227.60平方米、138.738平方米，所有权人为刘祥忱，以每平方米3000元抵债）的权属以3554494元的总价值交付给申请执行人齐柏义所有并抵顶被执行人应付的本利及诉讼费、执行费3253364.64元和购楼发票税费（由申请执行人交付的以纳税额确定）的债务。二、申请人齐柏义可持本裁定书到有关机构办理相关的产权过户登记手续”。本院在执行过程中，第三人秦国友、宋秀华、左继男以抵押的上列五户门市楼房是其三人所有为由，曾向本院提出执行异议，本院于2013年1月20日以（2013）义执异字第00001号、第00002号、第0003号执行裁定书，驳回了秦国友、宋秀华、左继男的执行异议。第三人秦国友、宋秀华、左继男对该执行裁定不服，以抵押的房屋所有权系属自己所有，并有代建协议和买卖合同及实际占有使用达二年之久为由，向锦州市中级人民法院提出申诉。2013年8月5日，锦州市中级人民法院以（2013）锦立民申字第00017号民事裁定，指令本院再审。本院在追加秦国友、宋秀华、左继男为第三人的情况下，经再审，于2014年11月28日作出（2013）义民再初字00007号民事判决，维持了（2012）义民城初字第00549号民事判决。第三人秦国友、宋秀华、左继男不服，上诉至锦州市中级人民法院，经审理，锦州市中级人民法院于2015年9月9日以（2015）锦审民一终字第00007号民事裁定，发回本院重审。本院经过重新审理后认为；“第三人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，原审原告齐柏义诉称原审被告从其借款240万元，原审被告孙万福不予认可，并称不认识原审原告齐柏义，只承认欠原审原告代理人戈建立240万元，原审原告未能向本院提交原审被告孙万福、锦州兴业房地产开发有限责任公司出具的欠据或原审原、被告间的转账或现金交付的凭证，原审原告应提交原审被告书写的借据或银行间的资金流转凭证等证据材料，方能证实原审原、被告间存在借贷关系，且抵押借款协议系在借款发生六个月以后所签，抵押物产权不明，原告提交的证据存在矛盾，故原审原告要求原审被告偿还借款本息的诉讼请求证据不足。据此，本院于2016年5月26日以（2015）义民再初字第00008号民事判决：“一、撤销本院（2012）义民城初字第00549号民事判决；二、驳回原审原告齐柏义的诉讼请求。诉讼费31400元由原审原告齐柏义自己负担。”该判决送达后，原告齐柏义和第三人秦国友、宋秀华、左继男均不服，向锦州市中级人民法院提出上诉，2016年10月28日，锦州市中级人民法院以（2016）辽07民再33号民事判决：“驳回上诉、维持原判。”该判决发生法律效力后，第三人戈建立又以自己是出借人为由，于2016年11月28日向本院提起诉讼，要求被告义县兴业房屋公司、公司负责人偿还自己的借款本金人民币240万元及相应的利息。本院在审理过程中，原告秦国友、宋秀华、左继男以涉诉抵押门市楼房与自己具有法律上的利害关系为由，向本院提出申请，要求参加诉讼。本院通过审查以通知书的形式通知了秦国友、宋秀华、左继男作为当事人到庭参加了诉讼。2017年5月25日，本院通过审理以（2016）辽0727民初2049号民事判决书判决：“一、被告锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司、孙万福于判决生效后十五内偿还原告戈建立借款本金人民币240万元，并给付2011年12月份和自2012年1月27日始至此款付清之日止的按年利率24％计付的利息。二、被告孙万福、锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司不履行上述债务时，原告戈建立在判决主文第一项债权及实现债权额度的费用范围内对典逸空间小区一号楼南一门市（面积231.82平方米，所有权为第三人彭然）、一号楼南二门市（面积256.05平方米，所有权人为追加第三人孙桂兰）、六号楼南一门市（面积168平方米所有权人为追加被告刘祥忱）、六号楼南二门市（面积227.60平方米，所有权人为第三人刘祥忱）、六号楼南三门市（面积138.738平方米，所有权人为第三人刘祥忱）享有优先受偿权。三、驳回原告齐柏义和第三人秦国友、宋秀华、左继男其他诉讼请求。案件受理费人民币26000元，由被告锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司、孙万福负担实现抵押权的费用。”该判决书送达后，秦国友、宋秀华、左继男不服该判决，上诉至锦州市中级人民法院，2017年12月4日，锦州市中级人民法院以（2017）辽07民终1982号民事裁定书，裁定：“撤销了本院（2016）辽0727民初2049号民事判决，发回本院重审。”2018年4月12日，本院以（2018）辽0727民初248号民事判决书作出了与本院（2016）辽0727民初2049号民事判决书内容相一致的判决。秦国友、宋秀华、左继男对此判决仍不服，又上诉至锦州市中级人民法院，2018年9月20日，锦州市中级人民法院以（2018）辽民终1657号民事判决书判决：“驳回上诉，维持原判。”该判决生效后，秦国友、宋秀华、左继男仍不服，向锦州市中级人民法院申请再审，2019年8月28日，锦州市中级人民法院以（2019）辽07民申169号民事裁定书，决定该案再审，再审期间停止本判决的执行。2019年12月2日，锦州市中级人民法院以（2019）辽07民再83号民事判决书判决：“一、维持辽宁省义县人民法院（2018）辽0727民初248号民事判决书第一项及诉讼费的承担部分（即：被告锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司、孙万福于判决生效后十五内偿还原告戈建立借款本金人民币240万元，并按年利率24％给付2011年12月份和自2012年1月27日始至此款付清之日止的利息，案件受理费人民币26000元，由被告锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司、孙万福负担。）二、撤销辽宁省义县人民法院（2018）辽0727民初248号和锦州市中级人民法院（2018）辽07民终1567号民事判决的第二项、第三项［即：被告孙万福、锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司不履行上述债务时，原告戈建立在判决主文第一项债权及实现债权额度的费用范围内对典逸空间小区一号楼南一门市（面积231.82平方米，所有权为第三人彭然）、一号楼南二门市（面积256.05平方米，所有权人为追加第三人孙桂兰）、六号楼南一门市（面积168平方米所有权人为追加被告刘祥忱）、六号楼南二门市（面积227.60平方米，所有权人为第三人刘祥忱）、六号楼南三门市（面积138.738平方米，所有权人为第三人刘祥忱）享有优先受偿权。三、驳回原告齐柏义和第三人秦国友、宋秀华、左继男其他诉讼请求。四、驳回被申请人戈建立、齐柏义的其他诉讼请求。五、驳回再审申请人秦国友、宋秀华、左继男的其他再审请求。”该案中止原因消除后，本院对该案恢复审理，经审理，再查明：第三人刘祥忱依据自己与被告兴业房屋开有限责任公司义县分公司于2010年8月3和2011年1月18日签订的《商品房买卖合同》、收款收据、完税证明于2019年6月26日取得了诉争的6号楼南一门市楼房、南二门市楼房、南三门市楼房的不动产登记产权证。其不动产权证号分别为：辽（2019）义县不动产权第0004678号、辽（2019）义县不动产权第0004664号、辽（2019）义县不动产权第0004679号。现第三人刘祥忱又以买卖的方式将上列的南一门市楼房卖给案外人张樱子并办理了产权变更登记手续，变更后的不动产登记号为：辽（2019）义县不动产权第0005201号；将南二门市卖给案外人张艳青并办理了产权变更登记手续，变更后的不动产登记证号为：辽（2019）义县不动产权第0005159号；将南三门市卖给案外人张樱子并办理了产权变更登记手续，变更后的不动产登记证号：辽（2019）义县不动产权第005202。第三人彭然依据自己与兴业房屋开发责任公司义县分公司于2011年1月18日签订的《商品房买卖合同》、购楼收款收据、完税证明，于2017年6月26日取得了诉争的1号楼南一门市楼房的不动产登记产权证，其不动产登记产权证号为：辽（2019）义县不动产权第0004500号。现第三人彭然也以买卖的方式将此门市楼房卖给案外人李思博并办理了产权变更登记手续，变更后的不动产登记号为：辽（2019）义县不动产权第0008149号。第三人孙桂兰依据自己与锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司于2011年1月18日签订的《商品房买卖合同》、购楼收款收据、完税证明，于2017年6月26日取得了诉争的1号楼南二门市楼房的不动产登记产权证，其不动产登记产权证号为：辽（2019）义县不动产权第0004499号。现第三人孙桂兰也以买卖的方式将此门市楼房卖给案外人李治国、李振玉并办理了产权变更登记手续，变更后的不动产登记号为：辽（2019）义县不动产权第0005663号。现此楼房已在义县农村信用合作义州镇信用社作抵押担保，抵押期间为2019年8月28日至2022年8月28日。一审法院认为，本案的焦点是：三原告现请求确认诉争的五户门市楼房归其所有，并要求被告锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司协助其办理产权登记手续是否予以支持的问题。从三原告提交的相应证据以及一、二审法院的多份判决书认定的事实上看，诉争的五户门市楼房是典型“一房二卖”的案件。“一房二卖”是指出卖人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。“一房二卖”所产生的法律效力与《中华人民共和国物权法》物权变动模式密切相关。《中华人民共和国物权法》物权变动的原则是合意加公示的原则，即除了当事人就债权达成合意之后，还必须履行交付或登记的法定形式。本案的被告锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司先后就诉争的五户门市楼房与三原告和第三人刘祥忱、彭然、孙桂兰分别签订了《商品房买卖合同》，同时也全部缴纳了购房款，三原告还缴纳了三年的物业费。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”同时该法第十五条还规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”对此，应认定三原告与锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司；第三人刘祥忱、彭然、孙桂兰与锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司签订的商品房买卖合同均是有效合同的。但是，同一标的物即诉争的五户门市楼房只能由一方成为诉争房屋的所有权人。但是，本案的第三人刘祥忱、彭然、孙桂兰已依《商品房买卖合同》、交付房款的收款收据、完税证明在义县不动产登记中心办理的涉诉五户楼房的登记，并且领取的不动产登记产权证，同时第三人刘祥忱、彭然、孙桂兰还以买卖的形式将诉争的五户门市楼房卖给他人并办理了产权变更登记手续。根据“一房二卖”或者“一房数卖”处理原则的相关规定，已经办理不动产登记的，办理登记的取得房屋所有权在先；均未办理登记的，实际交付的优先；既未办理登记，也未实际交付，合同在先的优先。此外，三原告的诉讼请求是基于房屋买卖合同关系取得的是物上请求权，而并非物权，故三原告就同一诉讼标的即涉诉的五户门市楼房请求本院确认归其所有，并要求被告协助办理产权变更登记手续，于法无据，本院不予支持。关于三原告请求追加涉诉五户门市楼房现实际产权人为本案的第三人的问题。根据法律规定，申请追加第三人一般应在法庭辩论终结前提出，而三原告提出的申请是在辩论终结较长时间内才提出的，故三原告的申请，本院不予采纳。综上，本案经本院审判委员会讨论研究决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，判决：驳回原告秦国友、宋秀华、左继男的诉讼请求。案件受理费人民币23160元，由原告秦国友、宋秀华、左继男负担。二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款规定，当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。本案中，三上诉人的一审诉讼请求为要求确认案涉的五户门市楼归其所有，并要求被上诉人锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司协助其办理产权登记手续，但是三上诉人系分别与被上诉人锦州兴业房屋开发有限责任公司义县分公司签订《委托建房协议书》，且案涉五户门市楼已分别登记在案外人名下，如审查三上诉人是否对案涉五户门市楼具有所有权，则需分别审查案涉五户门市楼现登记所有人就登记在其名下的房屋与各上诉人之间的权属优先性问题，三上诉人虽对案涉五户门市楼一并提出了确权的诉讼请求，但就每户门市楼均存在一个法律关系，各门市楼权属的确认均涉及案外人权益，且各案件情况并不相同，其诉讼标的属于同一种类，应属于普通共同诉讼，不属于必要共同诉讼，故各上诉人应分案起诉而不应并案起诉，一审进行合并审理不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销辽宁省义县人民法院（2019）辽0727民初302号民事判决；二、驳回上诉人秦国友、宋秀华、左继男的起诉。一审案件受理费23160元，退还一审原告秦国友、宋秀华、左继男；上诉人秦国友、宋秀华、左继男预交的二审案件受理费23160元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 门 辉审判员 钟 鸣审判员 韩晓武二〇二〇年九月九日法官助理马铭阳书记员张丹