英德市人民法院发文稿纸签发人：二〇二〇年九月××日核稿人：2020年9月日主办单位和拟稿人：英德市人民法院民事审判庭2020年9月日打字员：陈斯燕校对人：黄远梅秘密等级秘密广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初1299号原告:广东省农业科学院茶叶研究所，住所：广州市天河区***广东省农业科学院内第11宗地。负责人：操君喜，所长。委托代理人:操翔，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托代理人:赵志兵，广东环球经纬（白云）律师事务所实习律师。被告:英德市鸿发房地产开发有限公司，住所：英德市**********。负责人：陈志威，总经理。委托代理人：罗赣如，男，1949年8月14日出生，汉族，广州市人，地址：广州市天河区*************，身份证号码：360************258，公司员工。原告广东省农业科学院茶叶研究所（以下简称农科所）诉被告英德市鸿发房地产开发有限公司（以下简称鸿发房地产）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年3月12日受理后，依法由审判员黄远梅适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。后于2020年6月16日依法由审判员黄远梅担任审判长并与人民陪审员戴玫琼、李浩宇适用普通程序再次公开开庭审理。原告农科所的委托代理人操翔和被告鸿发房地产法人代表陈志威及其委托代理人罗赣如均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告农科所的诉讼请求：一、判令被告立即将坐落于英德市*****以南富民二街以东荣发大厦首期101号、首期第二层、首期301号、首期302号、首期304号房产过户至原告名下；二、判令被告向原告支付违约赔偿金2160000元；3、本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。原告农科所的事实与理由：2010年8月11日，原、被告就合作开发原告享有的英德市******富民二街原征用的面积1616.80平方米的土地有关事宜签署了《建设用地合作开发合同书》，该合同对土地概况、建设地址、规模及功能、双方责任、合作开发及房产分配比例方式、建筑装修标准要求、烂尾楼的处理条件、交楼及使用的物业管理、特别约定、不可抗力及合同生效等内容作出了具体约定。2011年原、被告签订了《合作开发补充合同》，该合同明确被告必须保证原告取得3000平方米的房产权。2011年12月19日，原、被告为明确双方权利和义务，共同签署了《项目开发房产合同书》，该合同对土地概况、建设地址、规模及功能、双方责任、房屋产权楼层分配情况、建筑装修标准要求、交楼及使用的物业管理、不可抗力及合同书生效等内容再次作出明确约定。2011年12月16日，被告依法竞得上述土地，并签署了《成交确认书》。在上述合同生效后，原告履行约定的合同义务，被告履行了开发项目资金的提供义务及项目规划、设计、报建与施工等部分义务。2018年8月17日，该项目竣工验收。2018年12月19日，该项目在当地验收备案机关予以备案。2019年3月11日取得了上述物业的产权证书，同年4月25日被告向原告出具了《科研办公用房情况说明》，明确了分配给原告用于科研办公用房的建筑面积、公摊面积及确权房产的房号与面积，另外，该说明还明确了原告专属使用的物业面积与范围。后被告将上述房产及专属使用的物业全部交付被告使用。2019年9月前原告按照被告的要求再次提供了上述房屋办理过户手续所需资料，被告承诺在2019年12月底将上述房屋产权过户至原告名下。但逾期后被告未能办妥该房产过户手续，原告派员多次催促被告办理房产证过户事宜，被告一拖再拖。今年2月份，原告向被告询问房产过户手续进展情况，被告才告知应当过户至原告名下的房产全部被深圳市宝安区人民法院、深圳市龙岗区人民法院查封，已无法办理产权过户。上述事实表明，被告不仅未能按照合同约定的期限将约定的房产交付原告使用，而且不能就该房产过户至原告名下，其行为己经构成违约，应当依法承担违约责任。为维护原告的合法权益，保障国有资产不被流失，特依照《民事诉讼法》有关规定提起诉讼，依法实现前文所述之请求。原告向本院提交的证据有：1、合作开发合同书；2、合作开发补充合同；3、项目开发房产合同书；4、成交凭证；5、成交确认书；6、关于要求利用茶叶所建设用地合作开发的请求；7、关于要求处置建设用地的请示；8、关于要求处置建设用地请求的建议；9、关于处置英德市********建设用地的批复；10、关于申请留用科研用房的请求（2010）13号；11、关于要求处置部分建设用地的意见；12、关于要求处置建设用地的意见；13、英德市委市政府办公室文件呈批表；14、关于要求处置建设用地的批复；15、关于申请留用科研用房的请示（2011）3号之一；16、关于申请留用科研用房的请示（2011）3号之二；17、科研办公商住混合用地红线图；18、关于申请办理土地使用权出手续的批复；19、（2019）英德市不动产权第0007366号房地产；20、（2019）英德市不动产权第0007369号房地产；21、（2019）英德市不动产权第0007370号房地产；22、（2019）英德市不动产权第0007373号房地产；23、（2019）英德市不动产权第0007374号房地产；24、科研办公用房情况说明；25、地下室平面图；26、首层平面图；27、二层平面图全层；28、三层平面图；29、房屋面积测绘结果表；30、案卷列表打印5张；31、竣工验收备案表。被告鸿发房地产答辩称：对违约金有异议，涉案房屋已经给原告使用中，其他诉讼请求都认可。被告鸿发房地产为证实其观点向本院提交的证据：1、建设用地规划许可证；2、土地使用证；3、建设工程规划许可证；4、建筑工程施工许可证；5、工程开工令；6、工程勘察、图纸设计、工程施工等（略）：茶科所用房变更情况说明；7、荣发大厦分项工程验收之一：供水工程竣工验收证明书（2017年8月16日）；8、荣发大厦分项工程验收之二：燃气工程竣工验收单；9、荣发大厦分项工程验收之三：新建防雷装置检测报告（2017年9月26日）；10、荣发大厦分期工程验收之四（2017年9月27日）；11、荣发大厦分项工程验收之五：住宅小区供配电设施移交协议（2017年12月8日）；12、荣发大厦分项工程验收之六：建设工程消防验收意见书；13、荣发大厦分项工程验收之七：建筑工程人防专项竣工备案核准书；14、荣发大厦工程综合竣工验收：房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；15、实际使用（2018年6月）；16、广东省房屋面积测绘报告（2019年1月14）；17、不动产权证书（2019年3月11日）；18、科研办公用房情况说明（2019年4月25日）；19、关于预留一楼大堂通往电梯通道的函（2019年9月17日）。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于英德市***********、二层一宗地块建筑面积为1147.12平方米的土地的原使用权人为原告农科所，2010年4月26日，广东省农业科学院茶叶研究所向英德市人民政府提交《关于要求处置建设用地的请示》，2010年8月10日，广东省农业科学院茶叶研究所向英德市人民政府提交《关于申请留用科研用房的请示》，2011年8月29日，英德市人民政府作出《关于省农科院茶叶研究所要求处置建设用地的批复》：你所2010年4月26日《关于要求处置建设用地的请示》收悉。经2011年8月9日市政府常务会议研究，现批复如下：一、同意由市政府依法收回位于英城利民路97号的土地使用权（面积为1616.8平方米），土地用途调整为科研办公和商住混合用地。二、由市国土资源局负责组织评估，依法进行公开处置，处置所得全部缴入市财政并扣除有关税费后，由市财政再作安排。2011年10月16日广东省农业科学院茶叶研究所向英德市国土资源局提交《关于申请留用科研用房的请示》，申请在新建的房屋中给我所留用3000平方米的科研用房，并将该条件作为土地公开处置的前提条件，具体位置如下：首层、二层和三层共3000平方米。2011年12月16日在英德市国土资源大楼国土资源交易厅举办的国有建设用地使用权拍卖出让活动中，英德市鸿发房地产开发有限公司竞得位于英德市***以南、富民二街以东一宗地块面积为1616.80平方米，土地用途为其他普通商品住房用地（商住）的国有建设用地使用权。该地块成交总价为人民币捌佰伍拾万元（8500000元）。2012年1月17日，英德市国土资源局向英德市鸿发房地产开发有限公司发出《关于申请办理土地使用权出让手续的批复》：一、同意将位于英德市***以南、富民二街以东1616.80平方米国有建设用地使用权，出让给英德市鸿发房地产开发有限公司作科研办公及商住混合用地（其中科研用地149.25㎡，商住用地1467.55㎡）。其土地使用权属国家，使用权属英德市鸿发房地产开发有限公司。二、该用地未经批准，不得改变用途和出让要求及规划要点。三、该宗土地的土地使用权出让年限为50年。2010年8月11日，原告农科所（甲方）与被告鸿发房地产（乙方）签订了《建设用地合作开发合同书》，该合同约定就原告所在英德市******富民二街原征用的面积1616.80平方米进行合作开发，其中约定第三条甲方责任：1、提供建设用地1616.8平方作投资资产；2、负责向省农业科学院报批；3、负责配合乙方所需要出示的各种报告、证明及各种相关手续；4、负责清空土地给乙方施工，现有作物、建筑物的赔偿。第四条乙方责任：1、负责开发项目的全部资金；2、由于茶叶研究所提供的土地是在1994年前征用的土地，其性质属划拨科研用地，现需改变用地性质，作为开发商品房出售及科研用房，依据国家政策改变用途要当地市政府批准、规划部门同意，委托国土部门公开挂牌进行出让手续。以上相关手续全部由乙方协调和办理；3、负责办理土地出让摘牌及报建等相关手续，并承担除本合同约定由甲方承担之外的相关税费；4、负责摘牌、规划、地质勘探、设计、报建、消防、防雷、土建施工、装修配套手续；5、负责到规划部门办理提高建设容积率和报建及相应手续；6、负责办理甲方房产证，甲方承担办房产证应缴的契税；7、负责在建设过程中办理各种手续的费用。第五条合作开发房产分配比例方式：1、甲方按现状提供土地，乙方提供全部开发建设资金及相关费用进行房地产开发，按最终开发建成的房屋面积甲方房产分配3000平方米，上述房产面积以房地产证面积为准，不足3000平方米或超出3000平方米，由甲乙双方按每平方米2500进行调制；2、全部开发建设楼房的平方面积除开分配给甲方3000.9平方米的房屋，剩余开发建筑的房屋面积全部产权归乙方所有，乙方有处置权和收益权。甲方不得干涉。第九条交楼及使用的物业管理：1、乙方从摘牌之日起，须在24个月内将甲方应得的房产验收后交付给甲方使用，（如果乙方无法抵制和抗拒的自然灾害影响的时间延长，如乙方造成的原因，按每月每平方米30元赔偿给甲方，并负一切责任，如甲方造成的原因由甲方负责一切责任）；2011年原、被告签订了《合作开发补充合同》，该合同约定为保证双方的利益，确保原告取得3000平方米的房产权，也保证被告方的利益，在国土局公开处置招拍挂的前提下，不管任何人及单位竞得，甲方必须把市政府的返还款项扣除有关税费后，全额款项返还给乙方，不管任何方法用购买房产还是政府批准，乙方必须保证甲方所取得的3000平方米的房产权。2011年12月19日，原告农科所（甲方）与被告鸿发房地产（乙方）签订了《项目开发房产合同书》，该合同对土地位置和面积、房屋产权楼层分配情况、交楼及使用的物业管理等内容与《建设用地合作开发合同书》对上述条款的约定一致。2012年12月17日，被告鸿发房地产取得英德市***以南、富民二街以东的建设用地规划许可，2013年8月9日，被告取得上述土地的建筑工程施工许可证。2018年9月17日，被告英德市鸿发房地产开发有限公司在英德市******富民二街原征用的面积1616.80平方米土地上开发建设的荣发大厦项目竣工验收。2018年12月19日，荣发大厦工程竣工验收予以备案。2019年3月11日，被告英德市鸿发房地产开发有限公司取得英德市*****以南富民二街以东荣发大厦首期101号（粤（2019）英德市不动产权第0007366）、首期第二层（粤（2019）英德市不动产权第0007369）、首期301号（粤（2019）英德市不动产权第0007370）、首期302号（粤（2019）英德市不动产权第0007373）、首期304号（粤（2019）英德市不动产权第0007374）房地产权证书，2019年4月25日被告鸿发房地产与原告农科所共同确认了《科研办公用房情况说明》，载明：根据原合作开发合同约定的出证的建筑面积为3000㎡，根据前规划用地许可的用地指标注明科研办公用房的用地面积为149.25㎡，容积率20.10，即计容面积为2999.925㎡，与约定的出证的建筑面积为3000㎡基本相符。现荣发大厦项目已办理了确权手续，关于科研办公用房确权的建筑面积为2856.61㎡，公摊面积为567.66㎡；确权的单位明细为首层101号、第二层全层、第三层301号、302号、304号房。因人防建设原因，地下室有专用梯间约62.16㎡；首层入户大堂约125㎡、二层约125㎡、三层约125㎡的专用梯间通道及卫生间，为不办理产权证面积，合计约为437.16㎡具体以双方现场实测确认为准，此为广东省农业科学院茶叶研究所专属使用。原告认为被告在签订《科研办公用房情况说明》后才将上述房产及专属使用的物业全部交付被告使用。被告则提供其雇请的保安人员出具的证人证言拟证实其于2018年6月份开始将荣发大厦项目的二层交付给原告用于堆放茶叶箱，后原告亦使用三楼用于存放茶叶箱等，二楼的大门亦被原告加锁。被告在庭审中陈述自荣发大厦项目竣工验收完毕就将涉案的房产交付给原告使用。现原告按照被告的要求提供了上述房屋办理过户手续所需资料，涉案的英德市*****以南富民二街以东荣发大厦首期101号被广东省深圳市龙岗区人民法院查封（案号为（2019）粤0307民初10024号）和广东省深圳市宝安区人民法院查封（案号为（2019）粤0306执保4331号之一及（2019）粤0306执保4331号）、首期第二层被广东省深圳市宝安区人民法院查封（案号为（2019）粤0306执保4332号之一及（2019）粤0306执保4332号）和广东省深圳市宝安区人民法院查封（（2019）粤0306执保4331号之一及（2019）粤0306执保4331号）、首期301号被广东省深圳市龙岗区人民法院查封（案号为（2019）粤0307民初10024号）和广东省深圳市宝安区人民法院查封（案号为（2019）粤0306执保4331号之一及（2019）粤0306执保4331号、案号为（2019）粤0306执保4334号之一及（2019）粤0306执保4334号）、首期302号被广东省深圳市宝安区人民法院查封（案号为（2019）粤0306执保4331号之一及（2019）粤0306执保4331号、案号为（2019）粤0306执保4334号之一及（2019）粤0306执保4334号）、首期304号被广东省深圳市宝安区人民法院查封（案号为（2019）粤0306执保3268号、案号为（2019）粤0306执保4331号之一及（2019）粤0306执保4331号、案号为（2019）粤0306执保4334号之一及（2019）粤0306执保4334号）和广东省深圳市龙岗区人民法院查封（案号为（2019）粤0307民初10024号）。以上事实，有原被告提交的证据及本案庭审笔录予以佐证，本院予以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定:“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。”本案虽然原告被告双方约定原告在建设项目竣工后分配得3000㎡的房产，原告提供土地使用权外虽无需投入全部建设资金，但原告负责清空地面现有作物、建筑物的赔偿以及负责房屋拆迁且合同亦对房屋不能建成后对彼此的权利义务进行约定，故原被告双方不属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的情形，因此本案依法属于合资、合作开发房地产合同纠纷。同时根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定,合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。由于被告具备房地产开发经营资质，故原被告双方签订《建设用地合作开发合同书》、《合作开发补充合同》及《项目开发房产合同书》,均系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规强制性、效力性规范,合法有效,对双方当事人具有法律约束力,原、被告应按协议约定履行各自的义务。本案的争议焦点是涉案房屋能否登记在原告名下以及被告是否应支付逾期交付房屋的违约金。对于第一个争议焦点涉案房屋的过户登记问题，合同签订后被告组织建筑施工企业对位于英德市*****以南富民二街东的土地进行报建以及施工建设等义务，涉案的荣发大厦于2018年9月17日竣工验收，原、被告于2019年4月25日出具《科研办公用房情况说明》约定分配涉案房屋（英德市*****以南富民二街以东荣发大厦首期101号、首期第二层、首期301号、首期302号、首期304号首期101号、首期第二层、首期301号、首期302号、首期304号）给原告，上述房屋均已办理产权登记至被告名下。被告依法应按照合同约定将涉案房屋过户登记至原告名下，但因涉案房屋现仍存在司法查封,办理产权过户手续存在障碍,原告要求的产权过户属非金钱债务,存在法律上或者事实上不能履行的情形,故原告要求被告协助办理产权过户手续的诉讼请求因条件不成就而无法履行。原告经本院释明,仍坚持其诉请,故原告要求被告将涉案房屋过户至原告名下的该项诉讼请求本院难以支持，故对原告的该项主张本院依法不予支持。对于第二个争议焦点原告请求被告支付逾期交付房屋的违约金问题，原被告双方在《建设用地合作开发合同书》和《项目开发房产合同书》均明确乙方从摘牌之日起，须在24个月内将甲方应得的房产验收后交付给甲方使用，（如果乙方无法抵制和抗拒的自然灾害影响的时间延长，如乙方造成的原因，按每月每平方米30元赔偿给甲方，并负一切责任，如甲方造成的原因由甲方负责一切责任），庭审中原被告双方对摘牌的理解存在争议，原告认为应从土地使用权竞拍成交之日为摘牌之日，被告则认为是从项目竣工验收之日为摘牌之日，但从原被告双方签订的《建设用地合作开发合同书》约定被告的责任包括负责办理土地出让摘牌及报建等相关手续，负责摘牌、规划、地质勘探、设计、报建、消防、防雷、土建施工、装修配套手续，上述被告承担责任的顺序是从土地出让摘牌到规划到设计报建以及土建施工，故被告应明确意识到摘牌是指被告取出涉案土地使用权的出让成交确认书为摘牌时间，根据原被告双方签订的合同的真实意思可知被告应从土地使用权出让成交之日起即2011年12月16日起24个月内即2013年12月15日前将3000㎡的房屋交付给原告使用。现原告主张被告于2019年4月25日出具《科研办公用房情况说明》时才将涉案的房屋交付给原告使用，原告主张在交付房屋前两年的逾期交房违约金没有违反法律规定和合同约定，本院依法予以支持。被告主张自竣工验收之日起交付房屋不存在逾期交房责任不符合双方的合同约定，对于被告抗辩其不存在逾期交房的责任的主张本院不予采纳。对于逾期交房的违约金金额，由于原被告双方在《建设用地合作开发合同书》和《项目开发房产合同书》约定乙方从摘牌之日起，须在24个月内将甲方应得的房产验收后交付给甲方使用，（如果乙方无法抵制和抗拒的自然灾害影响的时间延长，如乙方造成的原因，按每月每平方米30元赔偿给甲方，并负一切责任，如甲方造成的原因由甲方负责一切责任），原被告双方约定每月30元计算应交付房屋面积3000㎡的违约金没有违反合同和法律规定，被告亦未举证证实原被告双方约定的违约金存在明显过高的法定情形，被告应承担举证不能的法律责任，故原告主张按照每月90000元（30×3000㎡）计算两年的违约金合计共2160000元合理合法，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下:一、限被告英德市鸿发房地产开发有限公司在本民事判决书发生法律效力之日起十五日内向原告广东省农业科学院茶叶研究所支付违约金2160000元。二、驳回原告广东省农业科学院茶叶研究所的其他诉讼请求。本案诉讼费79420元，保全费5000元（原告均已预交）由被告英德市鸿发房地产开发有限公司承担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长黄远梅人民陪审员戴玫琼人民陪审员李宇浩二〇二〇年九月三日书记员陈斯燕附英德市人民法院标的款帐号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，帐号：7133*****345。如当事人要汇款该帐户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定案号，无法入帐。附:相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。