黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初468号 原告：李洪彬，男，1968年3月30日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 被告：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东三条路长安街南，现办公地点为牡丹江市爱民区×嘉园小区8号楼4单元1502室。 法定代表人：李成斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：王金城，男，该公司法律顾问。 第三人：窦安红，女，1975年12月25日出生，住黑龙江省宁安市宁安镇。 委托诉讼代理人：颜波，黑龙江大正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓锋，黑龙江大正律师事务所律师。 原告李洪彬与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）、第三人窦安红商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序于2020年7月29日、2020年8月7日公开开庭审理了本案。原告李洪彬，被告银邦公司委托诉讼代理人王金城，第三人窦安红及其委托诉讼代理人颜波、朱晓锋，证人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李洪彬向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告2011年8月29日签订的认购书（位于牡丹江市爱民区×嘉园小区×号楼0单元000118室、建筑面积46.34平方米的门市）合法有效；2.判令被告按认购书继续履行出卖人义务，协助原告办理牡丹江市爱民区×嘉园小区×号楼0单元000118室、建筑面积46.34平方米门市的产权转移登记；3.请求判令被告与第三人窦安红的商品房买卖合同无效（原告于庭后撤回了该项诉讼请求）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月29日，李洪彬在银邦公司处用门市抵顶工程款，产籍号：×，建筑面积46.34平方米的门市，双方签订了《认购书》，约定：原告购买银邦公司开发建设的×嘉园小区×号楼0单元000118室、建筑面积46.34平方米门市，门市每平方米12000元，总房款556080元等主要内容。银邦公司于2013年8月9日向原告交付了门市，原告向小区物业管理公司牡丹江×物业管理有限公司支付了物业费等费用。原告在接收房屋后进行了装修并入住，但是被告在原告多次督促下始终未配合原告办理产权转移登记。原告在2018年去房产大厅查出此房屋有第三人窦安红房产合同备案登记，被告称同第三人签订商品房买卖合同是抵押担保，是借贷关系。原告认为，原告与银邦公司之间签订的虽为认购书，但认购书包含了商品房买卖合同的主要条款，且原告与银行公司已就商品房买卖实际履行，房屋已经交付原告，双方应当为合法有效的商品房买卖合同关系，被告应当按照约定履行出卖人义务。 银邦公司辩称，被告同意原告诉请，原、被告签订的认购书合法有效，被告愿意帮助原告办理产权转移登记手续。 窦安红述称，1.第三人认为，原告不具有办案诉讼的主体地位，本诉的认购书是被告与袁某签订的，原告拿着被告与袁某签订的一份认购书来起诉，这份认购书是否有效暂且不提，根据合同法及相关法律规定，合同争议的双方当事人是签订合同的双方，没有法律规定的特殊情形，就不能突破合同的相对性，本案适当的当事人应当是袁某与银邦公司，而非李洪彬，法院不应予以受理，受理后发现主体不适格，应当驳回起诉。2.本案第三人与被告签订商品房买卖合同，并且进行了商品房联机备案，权利人为窦安红，经联机备案的合同具有优先性，原告并没有签订商品房买卖合同，而是由袁某和被告签订了认购书，从2012年至今8年之久，足以说明原告知道在此之前有一份商品房买卖合同备案，原告没办法再签订商品房买卖合同，这份认购书属于双方恶意串通，损害第三人利益的认购书，此认购书应该认定为无效的。3.原告在起诉书中提到向被告购买房屋的事实是虚假的，被告给其提供的556080元房屋买卖款也是虚假的，原告提供的证据显示是收据，这么大一笔资金，原告应当提供的不单单是收据，应该提供银行转账证明凭证。如果以现金形式交付，应当提供银行取款凭证，被告也应该提供出收款入账的收入凭证，而另外一张由袁某出示的收据上却显示的是袁某收到购房款33万元，到底是谁收到了购房款，金额是多少，还是都没有收到购房款而出具了收条。第三人提请法庭注意的是，本案存在原、被告恶意串通损害第三人合法权益的虚假诉讼问题，希望法院中止审理，移交有管辖权的公安机关侦查核实。4.原告向法庭提交的物业费、取暖费、卫生费等收据票据，不能证明就是房屋的所有权人，只能证明其在此期间使用了涉案房产，是否为租赁关系未尝不可。5.假设原告诉称的是借贷关系，商品房买卖合同备案是担保，那被告明知道所涉案房屋具有担保性质，还低价卖给原告，足以说明双方存在恶意串通，企图损害第三人利益，这样的认购书是无效的、是可撤销的，且被告的行为还涉嫌诈骗罪。综上，请求法院驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对本院依职权调取的×嘉园小区物业牡丹江×物业管理有限公司出具的涉案房屋的业主基本信息登记表1份、案涉商品房买卖合同备案证明一份及牡丹江市房屋登记查询证明一份没有异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.李洪彬举示证据一、认购书复印件（与原件核对无异）1份、不动产登记申请书复印件（与原件核对无异）1份、物业费票据3张（2张复印件与原件核对无异、1张复印件）、取暖费票据复印件（与原件核对无异）6张、银邦公司出具收据复印件（与原件核对无异）2张、袁某出具收据复印件（与原件核对无异）1张、银邦公司出具情况说明复印件（与原件核对无异）1份。证明银邦公司同意原告与袁某交易，将房子转给原告，原告与银邦公司签的协议都是经银邦公司同意的，双方是买卖关系，原告在这个房子居住了这么多年，并且交了相关费用。袁某只是中间人。 被告对此组证据没有异议。 第三人对认购书有异议，该认购书是银邦公司与袁某于2012年9月18日签订的，在此之前，第三人与银邦公司已签订了商品房买卖合同备案，原告在购买房屋的同时，应去房产核实此房屋是否有他项权利或权属争议，原告在未履行该权利义务前，或明知商品房买卖合同存在而继续主张该认购书合法有效是匪夷所思的，且该认购书不是原告所签订，其上第4条所约定的属于利于第三人合同内容，符合被告主体资格的应是合同双方当事人，原告不具备。2012年9月18日银邦公司给原告出具了收据，对银邦公司出具的收据有异议，开发商要收取购房款应出具正规发票，缴费证明，而不应以收据的形式出具。对袁某出具的收据，这么大金额不应单单只出具收据，应提供相关的银行流水凭证，且原告购买一套房屋分别由被告和袁某出具两张收据，这两张收据哪张为真，还是同为真，同为假，无法证明，是否存在恶意串通有待证实。对形式要件都有异议，认为认购书是无效的，因为商品房买卖合同在先。对取暖费和物业费收据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。此组证据只能证明原告使用过该房屋，而非所有权人。对收据形式的形式要件有异议，不符合法定证据的种类要求，只能证明原告使用了该房屋，不能证明是所有权人。不动产登记申请书的形式要件没有异议，对证明问题有异议，该申请书查询时间是2018年9月7日，距原告购买房屋时间达6年之久，原告在购买房屋之后应当是立即办理产权登记，为何在6年之后才想起来办理不动产登记，显然违背常理。对银邦公司出具的情况说明真实性有异议，该情况说明是在2019年11月2日作出，且根据代理人的了解，被告法定代表人李成斌称根本没有见过原告，也没有与原告签订认购书，其只是同袁某签订的认购书，所以原告主张的认购书是其亲自签订的与代理人了解的情况不符，也不能证明认购书合法有效。 本院认为，此组证据结合法庭调查能够证明2011年8月29日，银邦公司与袁某签订认购书一份，用案涉房屋抵顶袁某的工程款。后袁某于2012年9月18日将案涉房屋卖给原告李洪彬收取购房款330000元并给李洪彬出具收据一份。银邦公司认可袁某转卖的事实将认购书的第四条原本空白的地方填写上以下内容“2012年9月18日，乙方将该房屋转让给李洪彬身份证号码×，联系电话×，转让原因出卖”，并于当日给李洪彬出具收据一份，2019年11月2日银邦公司给李洪彬出具情况说明一份同意继续履行出卖人义务。案涉房屋自2013年8月9日至2020年8月9日的物业费均由李洪彬交纳；2011至2014、2016至2018年度采暖费均由李洪彬交纳。对以上事实，本院予以确认。 证据二、牡丹江市不动产查档证明复印件（与原件核对无异）1份。该证据是银邦公司交给原告的，证明原告是诉争房屋的所有权人，银邦公司也知道原告买房的过程，银邦公司将这份证据交给了原告，就是承认了这房子原告是所有权人。 被告对此份证据没有异议，是被告给原告的。 第三人对此份证据形式要件没有异议，对证明问题有异议。银邦公司于2009年就给第三人办理商品房买卖合同备案，而在2018年去查询证明，难道银邦公司自己不知道这套房子已经办理了备案吗？自己难以自圆其说。 本院认为，被告及第三人对此份证据形式要件没有异议，本院予以确认。此份证据结合法庭调取的证据能够证明案涉房屋现产权登记在银邦公司名下，对此本院予以确认。对原告证明的其他问题本院不予确认。 证据三、中国建设银行利息清单3份、农业银行利息及代扣税款清单打印件2份、结婚证复印件（与原件核对无异）1份。证明原告给袁某交了现金，原告从袁某手中买的房子，银邦公司给原告出具了证明，确认了原告买房的全部事实，原、被告之间没有争议，证明诉争房屋属于原告。 被告对此组证据没有异议。 第三人对此组证据形式要件有异议，与本案无关，对证明问题有异议，这5张票据只能证明原告在该银行存款的情况，不能证明原告所称的将32万给了袁某。对结婚证没有异议。 本院认为，此组证据能够证明2012年9月18日，李洪彬在其农业银行账户中取款70009.53元和70068.06元，李洪彬的妻子于某在其建设银行账户中分别取款40078.94元、47955.63元和93105.74元，以上取款金额合计321217.90元，对以上事实本院予以确认。对原告证明的其他问题本院不予确认。 证据四、证人马某出庭作证，证人不认识原告，与李成斌是朋友关系，与窦安红是朋友关系。证人证实其于2009年找到李成斌，要买×嘉园的房子，李成斌领证人看了房，当时房子还没盖好。李成斌要卖房子，证人就看好那的房子了，窦安红要买房子，证人就领窦安红去了售房处，然后李成斌安排人带证人和窦安红到对面看房子，看的时候房子已经盖好了。后来证人领窦安红去了银邦公司就给窦安红开了商品房买卖手续，到七星街产权处办了备案手续。给银邦公司交了40万元购房款，证人将钱交给银邦公司财务了。证人是窦安红与银邦公司买卖合同的中间人。证人还证实本案审理的另一起郭某与银邦公司及第三人牛某商品房买卖合同纠纷一案中牛某也是通过证人购买了银邦公司的房子并办理了商品房备案手续，与本案发生在同一时期。本院将依职权调取的爱民分局的询问笔录出示给证人，证人在爱民分局陈述牛某与李成斌是借贷关系，用另案涉案房屋作的抵押担保。法庭询问证人关于这一事实为何两次陈述不一致，能否做出合理解释时，证人一直保持沉默。 原告对证人证言有异议，不能证明证人与银邦公司是买卖关系还是借贷关系，对询问笔录没有异议。 被告对证人证言有异议，不是买卖关系，证人就是替别人借钱，从中给办，被告也给借款方利息，也给借款方还贷了，这些事就是马某办的，后来一直沉默就是因为前后矛盾。对询问笔录没有异议。 第三人对询问笔录的形式要件没有异议，但证人所作该笔录与本案无关，他陈述的帮助牛某借钱给银邦公司不能代表本案就是借款关系。对证人证言没有异议。 本院认为，爱民分局的询问笔录虽系关于另案（郭某）的询问，但证人认可两个案件的备案合同都是通过证人办理的且发生在同一时期，但证人关于另案事实的陈述在爱民分局和本院陈述不一致且无法做出合理解释，故对证人证言本院不予确认。 被告银邦公司未举示证据。 第三人窦安红举示证据一、商品房买卖合同备案证明复印件（与原件核对无异）1份。合同备案编号×，证明第三人与银邦公司于2009年9月24日签订了商品房买卖合同，并经过网签备案。 原告对此份证据形式要件没有异议，对证明的问题有异议。银邦公司称与第三人是借贷关系。原告与银邦公司是正常的买卖关系，原告完全不知情银邦公司与第三人的事情。两三年前在原告办房照办不下来的时候，原告去上访，找到银邦公司，原告才知道是银邦公司抵押给第三人了，他们是借贷关系。 被告对此份证据形式要件没有异议，对证明的问题有异议。被告通常与借款人有一个担保手续，通常采用这种办法，这是借款人提出来的，如果被告不同意，借款事实不成立。只能证明被告借过第三人的钱，用这种办法作为担保的一种表示。 本院认为，原、被告对此份证据形式要件没有异议，本院予以确认。此份证据能够证明第三人窦安红与银邦公司于2009年9月24日签订了商品房买卖合同并在牡丹江市房地产产权市场管理处登记备案的事实，对以上事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年2月12日，银邦公司成立，法定代表人李成斌。银邦公司开发建设位于牡丹江市爱民区新华路东、圣林街北的×小区。2011年8月29日，银邦公司与案外人袁某签订认购书一份，主要内容：第一条：甲（银邦公司）乙（袁某）双方在正式签订《商品房买卖合同》（预售）之前乙方对所够房屋充分了解，特自愿签订本协议。第二条：乙方（袁某）所选房屋为×嘉园×号楼000118号门市，建筑面积46.34平方米，单价为人民币12000元／平方米，总金额人民币伍拾伍万陆仟零捌拾元整（小写：556080元）。第三条：乙方在×嘉园小区承建通风工程项目，甲方将此房屋作为工程款抵给乙方，未经甲方同意，乙方不得擅自将此房屋转让他人，如需转让必须征得甲方同意并将第四条款填写完整，甲乙双方签字盖章后方可生效。转让后，此房屋仍作为甲方与乙方的结算依据，甲方不承担乙方与第三者的任何债务关系。第四条：2012年9月18日，乙方将该房屋转让给李洪彬身份证号码×，联系电话×，转让原因出卖。截止以上内容认购书主文第一页结尾，页尾甲方签字处盖有银邦公司合同专用章及李成斌名章，银邦公司称系2012年9月18日加盖，乙方签字处有袁某签字。认购书主文第二页主要内容为：第五条：注意事项，本协议签订后，甲方不得擅自将此房另售他人。乙方应严格遵守《施工承包合同》，如因乙方违反《施工合同》给甲方造成重大损失，甲方有权将此房屋收回。此房实际面积以产权测绘部门核准的建筑面积为准房款多退少补。合同落款处甲方盖有银邦公司合同专用章，日期2011年8月29日，乙方处有袁某签字，日期未填写。原告李洪彬称其于2012年通过张贴在案涉房屋门上的售房广告联系上袁某，看好房子后其与袁某协商购房款330000元。2012年9月18日，李洪彬在其农业银行账户中取款70009.53元和70068.06元，李洪彬的妻子于某在其建设银行账户中分别取款40078.94元、47955.63元和93105.74元，以上取款金额合计321217.90元。李洪彬称其以现金方式于当日将购房款330000元交于袁某。袁某于当日给李洪彬出具收据一份，内容为：“今收房款（×嘉园×号楼一单元000118号门市，46.34平方米）实际成交款叁拾叁万元整，已结清。”李洪彬称交房购房款后二人一同去银邦公司办理了过户手续，在认购书的第4条加上了李洪彬的名字，银邦公司盖章予以确认并给李洪彬出具了收据，收据内容为“交款单位李洪彬，人民币伍拾伍万陆仟零捌拾元整￥556080元，上款系×﹟000118门市，面积46.34㎡，每平方12000元”，收据上加盖有银邦公司财务专用章。李洪彬称因当时小区没有物业未办理入户手续，袁某给其钥匙后就入户了，2012年11月左后装修完就入住了，案涉房屋由李洪彬占有使用至今。案涉房屋自2013年8月9日至2020年8月9日的物业费均由李洪彬交纳；2011至2014、2016至2018年度采暖费均由李洪彬交纳。银邦公司于2019年11月2日给李洪彬出具情况说明一份，内容为“牡丹江银邦房地产开发有限公司开发建设桥北×嘉园项目，其消防工程（防排烟工程）由袁某施工，因为资金紧张，用×嘉园小区×号楼000118号门市，面积46.34平方米，抵顶消防工程款，此房由袁某卖给李洪彬，此情况属实，我公司继续履行出卖人义务。特此说明。” 另查，2009年9月24日，第三人窦安红与银邦公司签订商品房买卖合同一份，合同号为×，该合同已于当日在牡丹江市房地产产权市场管理处登记备案，合同备案编号：×。 经查，案涉房屋产权现登记在银邦公司名下，房产图号×，可以办理产权证照。 本院认为，本案争议焦点：1.原告主体资格是否适格的问题；2.原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系，是否合法有效，银邦公司是否应协助李洪彬办理涉案房屋产权登记手续。 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。案外人袁某与银邦公司签订的认购书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。袁某于2012年9月18日将案涉房屋转卖给李洪彬，银邦公司予以认可并同意向李洪彬履行出卖人义务，而后李洪彬自2012年实际占有使用房屋至今。以上事实足以说明三方协商一致变更了合同的主体，案涉房屋在2012年9月18日以后，买卖合同的相对方变更为李洪彬与银邦公司，李洪彬与银邦公司之间的买卖合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时，李洪彬作为本案原告主体适格。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。银邦公司作为商品房出卖人负有协助买受人办理商品房产权登记的义务，现涉案房屋登记在银邦公司名下，已经具备办理产权证的条件，银邦公司应继续履行合同义务，协助李洪彬办理产权变更手续。综上，对李洪彬请求银邦公司协助其办理产权转移登记的诉讼请求，本院予以支持，对其他诉讼请求本院不予支持。 窦安红主张其与银邦公司系买卖合同关系，仅举示了其与银邦公司签订的备案商品房买卖合同，窦安红未办理预告登记、未实际占有使用案涉房屋，亦未举示交付购房款的证据，且银邦公司不予认可，窦安红举示的证据不足以认定其交付了购房款。综上，窦安红提出其合同签订在先且经过备案，具有优先性的主张，本院不予确认。 综上所述，2012年9月18日银邦公司与李洪彬形成的买卖合同合法有效；银邦公司继续履行合同义务，协助李洪彬办理案涉房屋产权登记。对李洪彬的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告李洪彬与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2012年9月18日形成的买卖合同（购买×嘉园×号楼000118号商服）合法有效，被告牡丹江银邦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，协助原告李洪彬办理上述房屋的产权登记； 二、驳回原告李洪彬的其他诉讼请求。 案件受理费9361元，减半收取计4680.50元，由被告牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 张 雪 二〇二〇年九月二十六日 书记员 耿云蕾