辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3753号上诉人（原审被告）：沈阳天汇房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区珠江街73-5号12栋。法定代表人：武军，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚玲欣，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海英，辽宁大宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张昆，女，1980年10月10日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王婷，辽宁安行律师事务所律师。上诉人沈阳天汇房地产开发有限公司（以下简称天汇公司）因与被上诉人张昆房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初4910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天汇公司上诉请求：1.请求判决撤销（2019）辽0105民初4910号民事判决第（二）项至第（五）项的内容，依法改判上诉人承担以购房款总额为基数按同期人民银行贷款利率计算的违约金；2.请求判决由被上诉人承担本案一审和二审的全部诉讼费用、保费用及公告费用。事实与理由：上诉人与被上诉人之间系商品房买卖合同关系，上诉人因不可抗力原因无法履行《房屋认购意向书》中约定的交房义务，应承担返还购房款360000元和支付违约金的责任。具体理由如下，上诉人与被上诉人于2014年12月17日签订的《房屋认购意向书》（以下简称“意向书”）是双方就被上诉人认购上诉人筹备开发的“天一北苑”项目（以下简称该项目）商品房达成的一致合意，不违反法律行政法规的强制性规定，该意向书合法成立并生效。在该项目的筹备开发过程中，因上诉人未取得该地块的土地使用权证，导致上诉人无法按原计划进行该项目的开发与建设，所以无法按照意向书约定的时间和条件向被上诉人履行交房义务。根据该意向书第五条的约定，在上诉人不能按约定的时间和条件交房，被上诉人选择退房的情况下，上诉人应在本协议第四条第2项约定的时间届满后（即在收到全部购房款后的18个月）按原价退还购房款，并支付购房款的30%（即108000元）作为补偿。此处约定的“补偿”本质上为具有补偿性质的违约金，主要用于弥补上诉人因不可抗力原因无法履行交房义务而给被上诉人造成的损失。本案中上诉人对不能履行交房义务不存在恶意，因此应以购房款总额为基数，按同期人民银行贷款利率计算上诉人未按期交房而给被上诉人造成的资金被占用的利息损失48355元（自2016年6月17日至2019年4月1日）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，双方当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可认定为“过分高于造成的损失”，当事人可以请求法院适当减少。本案中，双方约定的违约金（108000元）是上诉人给被上诉人造成的实际损失的两倍多。故请贵院依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。张昆辩称，上诉人的上诉请求及事实理由不具有事实及法律依据，请求贵院驳回其上诉请求，依法维持原判。1.上诉人将其未按约定交付房屋的原因定性为不可抗力不具有事实及法律依据不可抗力应指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上诉人作为房屋开发单位且已经向答辩人出售房屋，其应当且有义务获取与房屋开发相关的全部手续，上诉人没有取得土地使用权证显然是其自身过错原因导致的，不属于不可抗力情况，其应向答辩人承担的违约责任也绝不应当是补偿性质，而应当是惩罚性质。2.原审判决关于违约金的标准适用法律正确。上诉人与答辩人通过签署多份协议确认了双方就案涉房屋应当履行的权利义务。也明确约定了上诉人违约情况下应当承担的违约责任，该约定系双方真实意思表示，对双方具有约束力。对于双方约定的违约金标准，原审判决也已经就高出法定标准部分进行调整，适用法律正确。3.双方约定的违约金标准符合事实，不存在过分高于损失的情况上诉人关于双方约定的违约金标准过分过于损失的主张，是上诉人主观臆断。如上诉人能按约定履行交付义务，则无论是答辩人可以获得的居住权益还是出租可获利益以及房屋的升值部分，均将高于双方约定的违约金标准。上诉人单从利息损失的角度出发计算答辩人实际损失对答辩人显失公平。综上所述，原判决认定事实清楚，使用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。张昆向一审法院起诉请求：请求法院判令被告履行《补充协议》，给付原告房屋认购款360000元、违约金108000元及至2016年8月31日的逾期付款补偿金20000元；判令被告给付原告上述款项自2016年9月1日起至实际给付之日止的逾期付款补偿金；本案诉讼费、公告费由被告承担。一审法院认定事实，2014年12月17日，原告张昆（乙方）与被告天汇公司（甲方）签订《房屋认购意向书》一份，约定乙方认购甲方在皇姑区北侧开发的“天一北苑。”项目商品房的活动，乙方认购住宅房源面积90平方米（实际面积以《商品房买卖合同》为准），单价4000元/平方米（清水房），总价（按认购面积计算）：人民币叁拾陆万元整（小写360000元整）。甲方确保乙方在“天一北苑”按照上述约定的面积及单价选购到住院房源。乙方认购的房源确定后，应一次性交齐房款，且在本协议约定的时间内无权要求退还购房款。甲方的交房日期为甲方收到乙方全部购房款之日起18个月。如甲方未按约定的时间及条件交房，乙方有权选择签订《商品房买卖合同》或退房。如乙方选择退房，甲方按原价退还乙方购房款，并支付房款的30%作为补偿。如乙方选择退房，甲方应在约定的交房时间届满后，按约定的数额向乙方一次性全额退款。《房屋认购意向书》签订后，原告于当日向被告支付全部购房款360000元，被告为其出具收款收据。因未能按期交房，被告（甲方）于2016年7月15日与原告（乙方）签订《补充协议》，内容为：鉴于甲乙双方于2014年12月17日签订的《房屋认购意向书》，甲方未按约定时间及条件交房，甲乙双方经协商，达成如下协议：1.乙方选择退房，甲方按原价退还乙方购房款360000元，并支付房款的30%即108000元作为补偿；2.乙方同意甲方于2016年8月31日前支付退房款及补偿款；3.甲方另外支付乙方20000元做为延期付款的补偿款；4.如甲方逾期，甲方每月按总房款的3%支付补偿款；5.本协议一式二份，双方签字盖章后生效，补充协议未涉及内容，仍以《房屋认购意向书》的约定为准。2018年9月29日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订一份《解除协议》，内容为：甲、乙双方就2014年12月17日所签订，认购甲方开发的皇姑区北侧“天一北苑”项目商品房《房屋认购意向书》011号，现因该项目未能如期建设，《房屋认购意向书》无法继续履行，经双方协商同意，达成如下协议。一、解除2014年12月17日所签订的《房屋认购意向书》及其以后签署的附属补充协议。二、退还乙方缴纳的认购房屋款36万元（叁拾陆万元整）。三、因双方解除《房屋认购意向书》及其附属的补充协议给乙方造成损失，甲方一次性赔偿乙方14万元，一次付清。四、房屋认购款及其赔偿金于协议签订后2018年10月12日前给付乙方或乙方指定账户。五、本协议签订后，乙方不得以任何理由要求甲方支付除第三款所规定的赔偿金以外的赔偿金、违约金及利息；不得以任何理由起诉甲方支付赔偿金、违约金及利息。六、本协议由双方签字盖章并支付款项时生效。因被告迟迟未履行给付义务，故原告起诉至法院。一审法院认为，被告天汇公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对答辩、举证、质证权利的放弃，依据原告的陈述并结合原告提交的证据，确定本案事实，依法作出裁决。本案中，原告与被告天汇公司签订的《房屋认购意向书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现原告按照约定已履行付款义务，而被告未能在约定的时间内交付房屋，属于违约，应按照约定退还原告全部购房款，并承担相应的违约责任。原、被告于2016年7月15日签订的《补充协议》和2018年9月29日签订的《解除协议》，上述两份协议中均约定了退还原告全部购房款、被告支付一定金额的补偿及支付款项时间问题。两份协议签订后，被告均未按照约定时间支付款项。因2018年9月29日签订的协议中约定了该协议的生效要件为“本协议由双方签字盖章并支付款项时起生效”，依据该条约定，2018年9月29日签订的协议并未生效，因此，被告应按照2016年7月15日签订的《补充协议》中约定的内容履行相应的义务，即被告应返还原告购房款360000元，支付补偿金108000元（按房款的30%）和延期付款补偿金20000元。因被告未在2016年8月31日前支付房款及补偿金，故被告应以总房款360000元为基数，按照月利3%支付利息，从2016年9月1日至本判决确定给付之日止。除总房款外，被告支付的其余款项均属于利息性质，故根据相关法律规定，被告依据协议约定支付的108000元、20000元及以360000元基数，按月利率3%的利息，上述三项金额总和不应超过被告自占用原告资金之日起，即2014年12月17日至本判决确认给付之日止，以360000元为基数，按年利率24%计算的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳天汇房地产开发有限公司退还原还张昆购房款360000元；二、被告沈阳天汇房地产开发有限公司支付原告张昆补偿款108000元；三、被告沈阳天汇房地产开发有限公司支付原告张昆补偿款20000元；四、被告沈阳天汇房地产开发有限公司支付原告张昆购房款360000元的利息（按月利率3%从2016年9月1日计算至本判决确定给付之日止）；五、被告沈阳天汇房地产开发有限公司支付原告张昆上述第二项、第三项、第四项款项总和不超过以总房款360000元为基数，按年利率24%计算的利息（从2014年12月17日计算至本判决确定给付之日止）；六、驳回原告张昆其他诉讼请求。上述款项，被告于本判决生效后十五日内给付，如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理12028元，保全费4634元，公告费650元均由被告沈阳天汇房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人天汇公司与被上诉人张昆签订的《房屋认购意向书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。因上诉人未能在约定的时间内交付房屋，且双方分别于2016年7月15日和2018年9月29日签订《补充协议》及《解除协议》。因2018年9月29日签订的协议中约定了该协议的生效要件为“本协议由双方签字盖章并支付款项时起生效”，依据该条约定，2018年9月29日签订的协议并未生效，因此，一审认定应按照2016年7月15日签订的《补充协议》中约定的内容履行相应的义务正确，本院予以维持。关于上诉人主张双方约定违约金过高，应予调整的问题。主张违约金过高的违约方应当对违约金过高承担举证责任，本案上诉人并无证据证明其主张，并且一审已经考虑从上诉人应当返还购房款之日起的各项补偿之和不应当超过年利率24%。故一审判决并无不当，本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，沈阳天汇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12028元，由上诉人沈阳天汇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 朱闻天审判员 丁广昱二〇二〇年九月二十四日书记员 张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。