湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1656号上诉人（原审原告、反诉被告）：张国呈被上诉人（原审被告、反诉原告）：耒阳市深发房地产开发有限公司上诉人张国呈因与被上诉人耒阳市深发房地产开发有限公司（以下简称深发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张国呈上诉请求：改判深发公司支付迟延交房违约金98184元（自2012年11月1日起以总购房款310709元为基数，按照每天万分之二的标准计算至2017年3月31日）。事实和理由：本案诉请交房违约金未过诉讼时效，因该交房违约行为为持续状态，且对该违约金没有约定支付期限，债权人可随时主张，只有当债务人明确表示不履行该债务时，才能认定该权利被侵害，诉讼时效才可以起算。一审认定本案超过诉讼时效期限，属同案不同判。本案讼争房屋所在楼盘之前有多起诉请支付交房违约金的诉讼，同样是一审法院审理，但都没有采纳深发公司提出的诉讼时效抗辩。深发公司辩称，无论从约定交房还是实际交房时起计算，本案均已超过诉讼时效期间，且诉讼时效不因任何原因延期。我国不是判例法国家，其他判例对本案不具备参考作用。故本案应当驳回上诉。张国呈向一审法院起诉请求：深发公司自2012年11月1日起以总购房款310709元为基数，按照每天万分之二的标准向张国呈支付逾期交房违约金，直至深发公司实际交付符合约定的房屋之日止（暂计算至2017年3月31日，违约金为98184元）。深发公司向一审法院反诉请求：1.张国呈支付深发公司为其垫付的按揭贷款本金、利息、违约金等合计32500元，并自深发公司垫付款项之日起至还清款项之日止向其承担逾期付款的利息（按银行同期贷款利率两倍计算利息）；2.深发公司在张国呈还清深发公司垫付款后交付房屋。一审法院认定事实：2011年10月2日，张国呈与深发公司签订了《耒阳市商品房买卖合同》（合同编号：LY2011001627），约定：1.买受人（即张国呈，下同）购买出卖人（即深发公司，下同）开发的1305室住房一套[预售许可证号：耒预许字（2011）第044号]，建筑面积共112.35平方米，总价款310709元。按期付款，首付100709元，贷款21万元，逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金；2.出卖人应于2012年10月31日前向买受人交付经综合验收合格的商品房。逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；3.商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经综合验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期三十日以上不接受房屋，由此产生的违约记录，费用和相关损失均由买受人负责，出卖人有权解除合同。4.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。双方还就其他相关合同权利义务作出了约定。合同签订后，张国呈与银行部门办理了担保贷款手续，因张国呈未及时向银行部门偿还贷款，深发公司代张国呈偿还了32500元。深发公司于2018年12月27日向张国呈出具了销售不动产统一发票（金额310709元）。因深发公司未能在2012年10月31日前向张国呈交付房屋，直至2017年2月7日，张国呈才接收房屋。张国呈要求深发公司支付逾期交房违约金，深发公司不同意，双方由此酿成纠纷。2017年3月13日，经湖南丹阳律师事务所委托，耒阳市价格认证中心作出耒价认字（2017）238号价格认定结论书，评定耒阳市和谐花苑15栋商品房中建筑面积为112.35平方米的住宅用房，2013年度的月租金为500元，2014年度的月租金为600元，2015年度的月租金为800元，2016年度的月租金为1200元。一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，张国呈与深发公司约定房屋交付时间为2012年10月31日前，但系争房屋于2017年2月7日实际交付张国呈使用，至此，逾期交房的状态已终止，在实际交付前，张国呈应当已知深发公司逾期且损害了张国呈权利，但其直至2020年4月15日才向法院起诉。张国呈亦未提供证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形，可见，张国呈的起诉已超过诉讼时效，深发公司提出的诉讼时效抗辩理由成立，故对张国呈所提出的诉讼请求，应予驳回。张国呈与银行部门办理了担保贷款手续后，其未及时向银行部门偿还贷款，深发公司代其向银行部门偿还了32500元，张国呈对该事实予以认可，双方因此形成了债权债务关系，对该债务张国呈应当予以清偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、驳回张国呈的诉讼请求；二、张国呈向深发公司偿还垫付款32500元，限在本判决生效之后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2198元，减半收取1099元，由张国呈负担。张国呈已预交3717元，予以退还2618元。反诉案件受理费612元，减半收取306元，由张国呈负担，深发公司已垫付306元，张国呈应在执行中清偿。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年5月24日，一审法院对徐小如与深发公司商品房买卖合同纠纷一案作出（2019）湘0481民初94号民事判决：深发公司向徐小如支付逾期交房违约金16536元。该案查明的事实有：徐小如与深发公司签订《耒阳市商品房买卖合同》，约定买受人（即徐小如，下同）购买出卖人（即深发公司，下同）开发的1211室住房一套。出卖人应于2013年12月31日前向买受人交付经综合验收合格的商品房。逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。因深发公司未能在2013年12月31日前交付房屋，直至2015年7月27日，徐小如才接收房屋。徐小如要求深发公司支付逾期交房违约金，深发公司不同意，双方由此酿成纠纷。该案未采纳深发公司提出的诉讼时效抗辩的理由是：深发公司称徐小如主张的违约金请求已超过诉讼时效。该院认为，本案违约金系基于出卖人未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在商品房买卖合同中的约定，出卖人如违反约定的期限延迟移交房屋，应向买受人支付违约金，违约金每日按房价款的0.2‰累加计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于买受人来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利，买受人可以在该项整体权利没能实现时提出主张。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效方可依法起算。因此，对深发公司关于徐小如的诉讼请求已超过诉讼时效的主张，不予采纳。同日，一审法院对李丽与深发公司商品房买卖合同纠纷一案作出（2019）湘0481民初96号民事判决：深发公司向李丽支付逾期交房违约金8212元。该案查明的事实有：李丽与深发公司签订《耒阳市商品房买卖合同》，约定买受人（即李丽，下同）购买出卖人（即深发公司，下同）开发的613室住房一套。出卖人应于2013年6月30日前向买受人交付经综合验收合格的商品房。逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。因深发公司未能在2013年6月30日前向李丽交付房屋，直至2014年8月25日，李丽才接收房屋。李丽要求深发公司支付逾期交房违约金，深发公司不同意，双方由此酿成纠纷。该案未采纳深发公司提出的诉讼时效抗辩的理由与（2019）湘0481民初94号民事判决一致。上述两案均已生效并执行完毕。本院认为，二审争议焦点：案涉逾期交房违约金的诉讼时效期间应如何认定以及该违约金的具体数额应如何认定与计算。本案中，逾期交房的时间长达四年多，张国呈可根据双方的约定向深发公司主张交房违约金；但深发公司在实际交房前为张国呈垫付了银行按揭款，依法亦可向张国呈请求支付该垫付款项。故本案应当认定双方就案涉房屋互负上述债务，且债权债务关系是基于同一标的，互负债务的履行期限亦基本一致。一审却以交房违约金诉请超过诉讼时效予以驳回而判令给付垫付款，显然有失公允。其次，一审法院对本案诉讼时效的处理理由，与之前类似案件的处理不同。据此，一审认定交房违约金诉请超过诉讼时效期间而予以驳回不当，应予纠正。关于交房违约金具体金额的计算，深发公司在一审中提交的案涉价格认定结论书，能反映出案涉房屋所在楼盘在逾期交房期间的房租价格，可作为认定本案逾期交房违约金的计算依据。据此，本案交房违约金应从实际交房之日向前计算三年（2014年2月8日至2017年2月7日计36个月）的房租损失即31800元[2017年计1个月房租为1200元、2016年计12个月房租14400元（1200元/月×12个月）、2015年计12个月房租9600元（800元/月×12个月）、2014年计11个月房租6600元（600元/月×11个月）]。综上，一审认定事实清楚，但对逾期交房违约金的处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初1847号民事判决第二项；二、撤销湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初1847号民事判决第一项；三、耒阳市深发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张国呈支付逾期交房违约金31800元；四、驳回张国呈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计1099元，由深发房地产开发有限公司负担356元，张国呈负担743元；一审反诉案件受理费减半收取计306元，由张国呈负担。二审案件受理费2198元，由深发房地产开发有限公司负担712元，张国呈负担1486元。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年九月七日法官助理  许晓华书 记 员  陈 浅