呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初1128号原告（反诉被告）：李德花，男，1984年5月4日出生，汉族，住呼和浩特市玉泉区鼎盛国际小区A1楼二单元19层东户，住呼和浩特市。被告（反诉原告）：喻敏，女，1989年2月12日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区郊区政府北巷国勘院13号楼107号，住呼和浩特市。被告（反诉原告）：马小青，男，1984年5月25日出生，住呼和浩特市赛罕区郊区政府北巷国勘院13号楼107号。二被告共同委托诉讼代理人：陈哲彬，北京市（金台）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：杜琰，北京市（金台）律师事务所律师。第三人：内蒙古品居房屋中介服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区光彩路滨江花园9号楼2019号商铺。法定代表人：徐金柱，总经理。委托诉讼代理人：陈宏达，系内蒙古品居房屋中介服务有限公司员工。委托诉讼代理人：张会，系内蒙古品居房屋中介服务有限公司员工。原告（反诉被告）李德花与被告（反诉原告）喻敏、马小青、第三人内蒙古品居房屋中介服务有限公司（以下简称品居中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，于2020年2月26日作出（2020）内0105民初1128号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。李德花于2020年6月12日向本院申请增加诉讼请求，喻敏、马小青于同日提起反诉，李德花与喻敏、马小青申请追加品居中介公司作为本案第三人，本院依法予以准许并将本案转为普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。李德花、喻敏及马小青的委托诉讼代理人陈哲彬、杜琰、品居中介公司的委托诉讼代理人陈宏达、张会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德花向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋买卖居间合同》；2.被告向原告偿付双倍定金40,000元；3.被告向原告偿付违约金80,000元；4.被告向原告支付原告向品居中介公司支付的居间服务费12,000元；5.被告承担原告主张权利支出的包括但不限于律师费、诉讼费等相关费用。事实和理由：2019年8月21日，被告与原告签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告位于××区的房屋，房屋交易总额为80万元。合同约定如下（甲方为被告、乙方为原告、丙方为中介服务方）：一、第二条为乙方支付定金金额2万元（乙方支付给甲方）。二、第三条第三项为甲方同意乙方以银行公积金方式付款，并约定在乙方支付甲方首付款当日双方进行产权转移，待乙方申请公积金贷款到乙方账户当日支付给甲方。三、第五条为甲方保证上述房屋权属清晰，能正常办理过户手续，否则视为违约。四、第六条第一项为甲乙双方应于签署本合同的当日向丙方支付居间服务费，其中甲方支付丙方服务费1.2万元。五、第七条第一项为本合同签订后即具法律效力，如乙方不履行本合同义务，支付定金不予退还，归甲方所有；甲方不履行本合同义务，甲方需双倍返还乙方所付定金，违约方应承担守约方为主张权利支出的包括但不限于律师费、诉讼费等相关费用。第七条第三项为甲乙双方任何一方违反本合同关于房屋买卖部分条款，守约方可追究违约方责任，但不能向丙方主张赔偿，丙方对守约方予以配合，丙方已收取的所有费用不予退还，可由守约方向违约方主张赔偿。六、第八条第七项为甲乙双方约定于2019年8月28日前办理手续；第八条第八项为甲乙双方不得违约，如一方违约，违约方需按房价10%赔偿守约方。合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务，但被告迟迟未履行合同义务，几经周折，最终告诉原告涉案房屋存在抵押贷款，贷款未能按时还清，被债权人起诉，导致涉案合同目的无法实现，被告严重违约。原告多次要求被告承担有关责任，但被告以各种理由推托。喻敏、马小青辩称，被告同意解除涉案合同，涉案房屋是喻敏单独所有，与马小青无关，被告的主体不适格。合同中明确约定履行顺序是乙方先支付房屋首付款，然后双方在当天办理过户手续，原告迟迟没有履行自己支付首付款的义务，所以被告必然不能配合办理过户手续，因此被告不存在违约，违约的是原告，才导致合同无法履行下去。被告被债权人起诉一事是原告虚构，涉案合同的目的是否能实现与有没有债权人起诉无关，合同的目的是可以实现的，但是因原告不履行合同义务，导致合同无法继续履行。品居中介公司述称，品居中介公司是涉案交易的中间人，不会偏向任何一方。品居中介公司负责促成交易，中介费的收取合情合理。签订合同时，品居中介公司询问过被告涉案房屋是否有贷款、户口等，被告当时表示涉案房屋上没有贷款、落户，签订合同以后，品居中介公司进行核实时，发现与实际情况不一致，涉案房屋上有贷款和落户，但被告承诺可以将贷款还清并迁户。合同履行中，原告着急为孩子办理落户手续，但被告一直往后推，后来说差50,000元无法还清贷款。品居中介公司将双方约到店里协商，原告给了被告50,000元用于结清贷款。原告询问被告是否将户口迁出，被告表示已经迁户，但在派出所核实后，发现仍有被告的亲戚在涉案房屋落户。房产交易的流程是必须在结清贷款、注销他项后继续买卖交易，但因被告未结清贷款，所以无法注销他项，在双方都解决完事情的情况下，原告才将首付款支付给被告，但被告的手续迟迟未能办理。合同履行过程中，各方一直积极协商。喻敏、马小青向本院提出反诉请求：1.解除喻敏、李德花、内蒙古品居房屋中介服务有限公司签订的《房屋买卖居间合同》；2.李德花向喻敏、马小青支付违约金60,000元；3.本案本诉及反诉费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年8月21日签订合同，约定由乙方购买甲方位于××区的房屋，交易总价款为80万元。合同约定，乙方首付47万元，在乙方支付甲方首付款当日，双方进行产权转移，由乙方向原告支付定金2万元，如乙方不履行合同义务定金不予退还，甲乙双方不得违约，若一方违约，违约方须按房价10%向守约方赔付违约金。合同签订后，乙方迟迟不履行先合同义务，未按约定向甲方支付房屋首付款47万元，经多次催促仍拒绝支付，导致合同无法继续履行，已构成根本违约，应按合同约定承担相应的违约责任。因李德花于合同签订时已支付2万元定金，可抵扣部分违约金，故请求判令李德花支付6万元违约金。李德花辩称，同意解除合同。合同第三条关于付款方式中，约定了甲方同意乙方以银行公积金方式付款，并约定在乙方支付首付款当日，双方进行产权转移，待乙方申请公积金贷款放款到乙方账户支付给甲方，首付款的支付和产权转移，并没有约定先后顺序。李德花购买涉案房屋是为了学区房落户，因此约定支付首付款的前提条件是房屋要满足空户条件，且6年内没有孩子使用该户口上学。但在涉案房屋存在抵押贷款、他项未解的情况下，是不能正常办理过户的。合同当中没有明确约定首付款的支付日期和支付方式，而且涉案房屋无债务纠纷能正常办理过户和空户，与实际情况不符。品居中介公司述称，同意解除涉案合同。办理过户和支付首付款应该是同时进行，在房管局审核资料没问题后就应该支付首付款，支付完后就开始办理过户手续。关于喻敏提出的6万元违约金，品居中介公司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对李德花、喻敏、马小青提交的《房屋买卖居间合同》，对李德花提交的收据，对喻敏、马小青提交的《房屋所有权证》、《不动产权证》，对品居中介公司提交的微信聊天记录截图，予以采信并在案佐证。喻敏提交的《房屋委托销售合同》、《房屋买卖居间合同》系喻敏与案外人及呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司签订。根据当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年8月21日，喻敏、马小青（甲方、出售方）与李德花（乙方、买受方）、品居中介公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定乙方购买甲方坐落于呼和浩特市××区，建筑面积为58.95平方米，房屋所有权人为喻敏，产权证号为呼房权证新城区字第XXXX号，房屋所有权证登记日期为2012年6月29日。合同第一、二、三条约定，该房屋的交易总额为80万元，乙方支付定金金额为2万元，乙方付款方式为公积金，甲方同意乙方以银行公积金方式付款，并约定于在乙方支付甲方首付款当日双方进行产权转移，待乙方申请公积金贷款放款到乙方账户当日支付给甲方。合同第四条卖方条款约定：（1）甲方保证该房屋产权无产权纠纷、无债务纠纷、无离婚过户税、无继承税、能正常办理过户、无赠予税；（2）该房屋过户税费为首套房、五年外；（3）户口为空户。合同第五条约定甲方保证上述房屋权属清晰，能正常办理过户手续，否则视为违约。合同第六条约定，甲、乙双方于签署本合同的当日向丙方支付居间服务费，其中乙方支付丙方服务费12,000元。合同第七条约定违约责任：（1）本合同签订后即具有法律效力，如乙方不履行本合同义务，支付定金不予退还，归甲方所有；甲方不履行本合同义务，甲方需双倍返还乙方所付定金，同时守约方需将所得违约金的50%给付丙方作为服务佣金；（2）如甲、乙双方自愿解除本合同，互不追究违约责任，甲乙双方需支付丙方全额的服务佣金；（3）甲、乙双方任何一方违反本合同关于买卖部分条款，守约方可追究违约方责任，但不能向丙方主张赔偿，丙方对守约方予以配合。丙方已收取的所有费用不予退还（含居间服务费、贷款服务费、过户服务费等），可由守约方向违约方主张赔偿；甲、乙双方按合同约定应当交纳的所有费用如尚未交纳，仍然应当按合同的约定交纳，交纳后再向违约方主张赔偿，丙方也有权直接要求违约方交纳所有的费用（包括守约方应支付的各项费用）；（4）如甲、乙任何一方违反本合同关于房屋买卖部分条款的，可以由守约方向违约方追究责任；（5）甲、乙双方未按照约定期限履行付款义务的，每逾期一日，付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行原付款义务；（6）甲、乙双方末按合问约定支付居间服务费、贷款服务费、过户服务费等各种费用的，应该按每日千分之三支付给丙方违约金，至交纳之日止；（7）甲、乙任何一方未按照丙方通知时间履行义务的（包括但不限于未按时签订房屋买卖合同、按时办理房屋过户手续、按时办理房屋按揭手续），每逾期一日，应向守约方支付房屋总价款千分之三的违约金；造成《呼和浩特市存量房买卖合同》无法履行的，应依据《呼和浩特市存量房买卖合同》承担违约责任。合同第八条其他约定事项为手写条款：1.甲方负责将土地信息调出后并落宗；2.交易过程中产生的过户税费由乙方承担，具体以房管局出示的票据为准；3.甲方配合乙方办理公积金贷款，乙方首付47万元（含定金）；4.乙方保证个人征信无不良记录；5.甲方保证该房屋为空户，且六年内没有孩子用此房的户口上过学；6.乙方需支付丙方贷款代办费按贷款额×2%、代办过户2000元，于过户之日前付清；7.甲乙双方约定于2019年8月28日前办理手续；8.甲乙双方不得违约，如一方违约，违约方需按房价10%赔付守约方。该协议尾部有李德花、喻敏的签名、捺印及品居中介公司公章。登记时间为2011年11月7日的《房屋所有权证》（呼房权证新城区字第XXXX号），载明坐落于××区房屋的所有权人为喻敏单独所有，建筑面积为58.95平方米。涉案房屋现已登记为案外人单独所有。庭审中，各方当事人均认可，之所以该协议首部当事人信息处写有“马小青”，而落款处马小青未签名，系由于该合同是由品居中介公司员工书写，各方当事人仅在合同尾部签字，各方均表示因签订合同时知道该房屋是喻敏单独所有且马小青在场，因此认为没有马小青的签字也可进行交易。本院认为，关于李德花主张解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求及喻敏、马小青主张解除该合同的反诉请求，庭审中，各方均同意解除该合同，故本院确认李德花与喻敏、马小青、品居中介公司于2019年8月21日签订的《房屋买卖居间合同》于2020年7月15日解除。关于李德花主张喻敏、马小青向其偿付双倍定金40,000元、偿付违约金80,000元的两项诉讼请求，本院认为，各方在《房屋买卖居间合同》第四条约定“甲方保证该房屋无产权纠纷、无债务纠纷、无离婚过户税、无继承税、能正常办理过户、无赠予税、……户口为空户等”，上述条款在合同中虽通过打钩的方式进行约定，但内容仍应是各方当事人的真实意思表示。庭审中，喻敏表示，在签订合同时涉案房屋确实存在抵押，但因品居中介公司未进行询问，因此未将此事告知品居中介公司及李德花，且喻敏表示，该房屋为非空户，但其表示在签订合同时已告知该房屋上没有学籍。本院认为，不动产买卖作为日常生活中的大宗交易，买卖双方均应依据诚实信用原则，将与订立合同有关的重要事实向合同各方当事人如实告知，本案中，喻敏、马小青作为房屋出售方，应将与涉案房屋有关的事实如实告知中介方及买受方李德花，尤其是涉及房屋产权信息、是否存在抵押、查封等可能影响交易正常进行的重要事实，以及该房屋的落户情况、是否可以办理学籍等事项，以实现对于李德花而言，购买涉案房屋进行落户以便孩子入学的合同目的。喻敏、马小青在签订合同时未履行如实告知义务，对合同解除存在过错，应承担违约责任，但结合各方的微信聊天记录，可以看出喻敏在合同履行中亦有积极处理解押、户口迁移等事项的行为，故综合合同的签订及履行情况，喻敏、马小青应向李德花返还双倍定金40,000元。关于李德花主张喻敏、马小青支付其已付的居间服务费12,000元的诉讼请求，品居中介公司表示，本案居间服务费包括前期配房、带看、议价、面谈、签订合同，及后续办理过户手续、核实房本真实性等服务内容，本院认为，品居中介公司已完成前期居间服务内容，促成双方签订合同，应收取一部分居间服务费用，后续办理过户手续等服务内容尚未发生，且品居中介公司对于核实涉案房屋是否存在抵押、查封、落户及学籍等事项存在纰漏，经本院释明，李德花表示坚持诉讼请求，不要求本品居中介公司在本案承担相关责任，依前所述，喻敏、马小青对涉案合同的解除存在过错，应承担一部分居间服务费用，故喻敏、马小青应向李德花支付其已付居间服务费6000元，李德花可就其余部分另案主张权利。关于喻敏、马小青认为李德花未按约定支付首付款47万元构成违约，向其主张支付违约金60,000元的反诉请求，本院认为，《房屋买卖居间合同》中对付款方式的约定为：李德花的付款方式为公积金，在李德花支付喻敏、马小青首付款当日双方进行产权转移，待公积金贷款放款到李德花账户当日支付给喻敏、马小青，双方约定于2019年8月28日前办理手续。庭审中，各方均认可“2019年8月28日前办理手续”指办理过户手续。本院认为，在签订合同时，喻敏、马小青未将涉案房屋上存在抵押，并打算将李德花支付的首付款用于房本解押一事如实告知品居中介公司及李德花，且在品居中介公司与喻敏于2019年9月26日的微信聊天表明，喻敏此时仍未完成房本解押，故喻敏、马小青对于双方无法实现于2019年8月28日前支付首付款当日办理过户手续、进行产权转移的约定存在过错，对喻敏、马小青该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认李德花与喻敏、马小青、内蒙古品居房屋中介服务有限公司于2019年8月21日签订的《房屋买卖居间合同》于2020年7月15日解除；二、喻敏、马小青向李德花双倍返还定金40,000元、支付李德花已付居间服务费6000元；三、驳回李德花的其他诉讼请求；四、驳回喻敏、马小青的其他反诉请求。本诉案件受理费2940元（原告已预交），由被告负担；反诉案件受理费1300元（反诉原告已预交），减半收取计650元，由反诉原告负担，剩余650元退还反诉原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 李丽萍人民陪审员 乌日娜人民陪审员 金 鹏二〇二〇年九月三日书记员 米文欢