河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初3878号原告：信阳报晓物业管理有限公司。法定代表人：吴精华，系该公司董事长。委托代理人：何畏，系该公司员工，代理权限为特别授权。被告：杨斌，男，汉族，1974年9月20日生，住信阳市浉河区。原告信阳报晓物业管理有限公司与被告杨斌因物业合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信阳报晓物业管理有限公司的委托代理人何畏，被告杨斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告信阳报晓物业管理有限公司诉称，原告于2016年12月30日与报晓新村开发商河南信房集团置业有限公司签订了《前期物业管理协议书》。多年来，我们按照国务院下发的《物业管理条例》认真履行，并按照前期物业服务管理合同对小区公用设备设施和附属建筑进行维修、养护，对公用绿地花木、建筑小品进行维护和管理，对公共环境卫生、垃圾收集和清运，对雨污水管的更换与疏通，对小区内车辆停放与交通安全、公共秩序的管理，包括安全巡逻、保安执勤、综合治理等都做了大量的工作，被市政府主管部门评定为三星级物业服务企业。根据《物业管理条例》第二章第七条第五款规定：“按时交纳物业服务费用”是业主履行的义务。被告以种种理由拖欠物业服务费用，不仅侵害了原告的合法权益，也是对已交费的绝大多数业主利益的损害，影响了物业管理工作的正常进行。为维护物业服务企业和已交费业主的合法权益，恳请人民法院依法公平、公正判决：一、要求被告交纳2018年3月至2020年2月所欠物业服务等费用1728.6元（其中：水费78.1元、电费595.1元、物业费983.4元、公摊费72元）。二、按银行利息三倍支付原告损失。三、按供水、供电公司规定支付因拖欠水、电费产生的滞纳金。四、诉讼费由被告承担。被告杨斌辩称，答辩人根据涉案小区物业服务的实际情况，答辩人认为被答辩人诉讼请求无充分合法事实根据，人民法院应当驳回其全部诉讼请求。具体理由如下：首先，答辩人2020年1至6月的水电费已于6月19日通过微信转帐交于物业君姐（微信名）（附图1、2)，此次答辩人上诉之前并未告知答辩人交纳水电费，所以无拖欠水电费事实。其次，被答辩人主张按照银行利息三倍支付被答辩人损失无事实根据和法律依据。其三，被答辩人主张滞纳金无事实依据。其四，被答辩人作为涉案物业服务企业并无履行物业服务责任，答辩人有权拒不交纳被答辩人，擅自乱涨价的物业服务费用，其理由如下：1.涉案小区物业卫生自答辩人入住小区以来就没有见到物业公司工作人员提供基本的保洁卫生服务，小区公共卫生脏乱差，无人打扫清理，外来车辆乱停放，无人管理，公共设施损坏，无人维护修理。2.被答辩人不履行物业服务最低要求的基本安全保障服务。本小区不是封闭小区，唯一的安全屏障楼宇对讲门整个小区的基本上都损坏，（附图3、4）外来人能随意进入楼栋，存在安全上的极大隐患。小区9号楼业主迫于物业不作为，无奈之下每户业主出资六百元重装了楼宇防盗门。小区保安不按规定着保安服装，发挥不了震摄作用。没有开展安全巡逻，造成小区经常发生被盗案件。（附图5)3.小区绝大部分业主已经交纳分户水表、电表安装费用，但被答辩人阻扰、不予以配合市政水电公司安装分户水电表，（附图6)，造成施工完成三个月因物业阻扰至今未安装上。4.今年疫情期间，在全市都积极开展消杀的大环境下，被答辩人不履行安全保障基本服务，置小区业主生命安危于不顾，不作为，不开展消杀，广大业主迫于无奈，自发组织捐款雇人开展消杀，本人捐款50元，（附图7、8)。5.被答辩人未经三分之二以上业主同意，未向业主出示任何涨价的法律依据，擅自乱涨水电价，水费由每吨涨至3块5毛5,电费涨至每度5毛7,物业费由每平方3毛涨至4毛5.均高于政府供于居民的水电价格。严重侵犯了业主的合法权益。（附图2)6.因物业不服务不作为，业主拒交物业费，物业便采取交水电费必须捆绑交物业费的方式要胁业主，并对业主进行随意的断水断电，采取的手段是偷关空气开关和卸空气开关，侵害了广大业主的权益，严重影响了广大业主的正常生活。（附图9、10、11和物业君姐谈话录音）。7、被答辩人乱作为，抄水电表估谱抄，今年我家电费1至2月抄为1044度，3至4月抄为205度，我家三口之家，90平方面积，两个月能用1千多度电吗？同样是两个月，差距839度？(附图12)8.答辩人2018年底交水电费时，发现水电费高的离谱，便要求核实水电后再交，和物业电工李查看电表发现比物业登记本上的电度多了2千多度，物业解释就是一句话：看错了。答辩人投诉至区房管局物业科，大市物业科，要求重新核算水电费，按规定对物业责任人进行惩处，后只是物业君姐一人代表物业给答辩人道了个歉。9.目前信阳市迎接创文检查，市内大部分小区物业都按要求清理楼栋内的杂物及小广告，被答辩人成功花园物业长期不作为，不清理，应付上级检查，弄虚作假，拖全市创文的后腿。（附图13)。10.小区因故障、维修等原因造成停水停电，被答辩人不作为，从未以任何方式通知业主，影响广大业主正常生活。（附图14、15)。11.小区多家业主自来水阀门损坏失修，被答辩人不服务不作为，造成业主无法安装用水的电器。影响业主正常生活。（附图16、17和君姐谈话录音）。12.答辩人家住顶楼7楼，房屋漏雨告知物业，但至今未维修。（附图18)。13.被答辩人不以带领员工为小区业主服务为目的，而是采取欺诈打压手段对付业主，很多业主在与物业的纠纷中发生争吵甚至冲突，有多次业主打了110报了警。14.被答辩人从未对广大业主公布过账目、小区公共维修基金使用情况、公共部位收入及使用情况，侵害了业主的知情权。以上事实充分证明被答辩人没有尽到物业管理的职责。对小区的各种服务是物业的义务，交物业费是我的义务，你物业不履行义务，我也可不履行义务，法律规定同时行抗辩权。答辩人请求人民法院依法查明事实，依法判决驳回被答辩人全部无理诉求，以维护答辩人及涉案小区全体业主的合法权益。经审理查明，2016年12月30日，原告信阳报晓物业管理有限公司与案外人河南信房集团置业有限公司签订《前期物业管理协议书》，双方约定由原告信阳报晓物业管理有限公司入驻信阳市浉河区成功花园小区提供物业管理服务。《前期物业管理协议书》第六条第二项明确约定：“物业费：报晓新村由0.35元/㎡提高到0.5元/㎡；成功花园由0.30元/㎡提高到0.45元/㎡。两个小区的门面房、经营房由0.5元/㎡提高到0.75元/㎡。按物业条例第四十八条，应提前向业主公示，占面积50％以上和业主50％以上认可”。物业费从2018年3月份开始按新标准执行，被告杨斌作为小区业主，因不满物业费涨价，且物业没能提供相应的物业服务而拒绝支付物业费，从2018年3月至2020年2月拖欠物业费983.4元、公摊费72元。另查明，水费、电费被告杨斌已于2020年6月份交齐。以上事实有原、被告提供的《前期物业管理服务协议》、《物业服务收费价目表》、欠费明细、物业管理收费登记表、收据、小区照片、成功花园住宅小区业主群聊记录及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告信阳报晓物业管理有限公司与案外人建设单位河南信房集团置业有限公司签订《前期物业管理协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持。物业服务企业已经按照合同约定及规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。故原告信阳报晓物业管理有限公司诉请要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。同时，根据庭审过程中，被告杨斌答辩状所述及其提供的小区内照片可以看出，原告方在管理和服务中确实存在一定瑕疵，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准，本案中众多业主对原告的服务均表示不满。综上考虑，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平等综合因素，本院对物业公司主张的物业管理服务费酌情予以调整，即在原收费的基础上酌情扣减20%，被告应缴纳原告诉请物业费786.72元（983.4元×80%），公摊费用系物业公司为维护公共设施而支出的费用，且已提供相关证据，原告要求被告支付公摊费72元的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请要求被告支付拖欠的水费、电费，因被告杨斌已交齐，故本院不予支持。原告其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告杨斌于本判决生效后十日内向原告信阳报晓物业管理有限公司支付2018年3月至2020年2月期间的物业管理等费用858.72元。二、驳回原告信阳报晓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，则依《中华人民共和囯民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  彭威二〇二〇年九月二十五日法官助理王丽英书记员郑夏萩