浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0503民初1993号 原告：许永海，男，1982年10月20日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：戴琼瑶，女，1988年3月9日出生，住浙江省杭州市西湖区，由顾家集团有限公司推荐。 被告：戴国良，男，1978年8月13日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：沈国强、周蕾，浙江浔昂律师事务所律师。 原告许永海与被告戴国良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于同年9月2日公开开庭进行了审理。原告许永海的委托诉讼代理人戴琼瑶、被告戴国良的委托诉讼代理人周蕾到庭参加诉讼。在审理过程中，本院根据原告申请，裁定对被告所有的价值374547.09元的财产采取保全措施。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金297675元；2.被告立即向原告支付2018年7月1日至2020年6月9日期间的物业费38449.19元；3.被告支付逾期付款滞纳金及利息共38442.9元（暂计算至2020年6月9日，要求计算至实际付清欠款之日）；4.本案受理费、保全费等由被告承担。庭审中，原告将第二、三项诉讼请求变更为:2.被告立即向原告支付2018年7月1日至2020年6月9日期间的物业费36526.73元；3.被告支付逾期付款滞纳金及利息共13234.55元（暂计算至2020年6月9日，要求自2020年6月10日起以297675元为基数按每日千分之一和年利率4.35%的累计标准计算至实际付清欠款之日）。事实和理由：2019年10月19日，原告与被告签订一份编号为×××06的《房屋租赁合同》，约定原告将位于湖州市××镇××街××号××街××号楼××楼房屋出租给被告。根据合同约定，房屋的租赁面积1100.12㎡，租赁期限自2018年1月1日至2027年12月31日，其中：第三期2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金为297675元，应分别于2020年3月31日前支付99225元，2020年4月30日前支付99225元，2020年5月31日前支付99225元。合同还约定被告未按约定支付租金的，每逾期一天，应按欠付金额的1‰支付违约金。被告作为实际承租人，应当按照合同约定缴纳物业费，被告应按1.5元／㎡／月标准支付物业费，一年一付，逾期未缴纳物业费的，应按日3‰缴纳违约金。自2018年7月1日起，被告一直未缴纳物业费。现原告以被告未支付租金、物业费为由，诉至法院。 被告戴国良辩称，1.原告出租给被告的房屋存在严重的漏水问题，有部分房间存在明显渗水、墙面粉刷开裂等问题，房租应当扣除问题部分计算。自2015年开始，该房屋一直出现严重漏水，原告一直未协助被告解决，不对房屋维修也不接电话。2019年，原、被告就2018年至2019年的房租问题诉至法院，后达成（2019）浙0503民初3968号民事调解书，调解书中双方共同确认的租金就考虑了房间漏水因素，扣除漏水房屋所占全部房租比例计算得来。2020年7月26日，湖州市昊天建筑咨询有限公司出具咨询报告书，确认存在漏水问题的具体房间为被告经营的“韵语精舍酒店”205、207、209、302、305、306、307、308、309、310、311以及酒店办公室（共12间房间），该部分房屋由于漏水问题无法使用，应减免租金113645.3元。2.物业费应按标准的95%支付。贵院受理的（2020）浙0503民初1677号杭州钜丰物业管理有限公司南浔分公司诉许永海合同纠纷一案中，法院认定许永海按物业费标准95%支付杭州钜丰物业管理有限公司南浔分公司，故本案亦应该按95%标准支付。3.原告未向被告主张过租金和物业费，被告无需承担逾期付款滞纳金。 本院经审理查明：2019年12月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》（编号：×××06）一份，约定原告将位于湖州市××镇××街××号××街××号楼××楼房屋出租给被告，房屋总建筑面积1100.12㎡，租赁期限为10年，自2018年1月1日至2027年12月31日，2020年1月1日至2020年12月31日的租金为297675元，支付时间为2020年3月31日前支付99225元，2020年4月30日前支付99225元，2020年5月31日前支付99225元，租金支付方式：合同签订后，每期租金按照约定时间支付，逾期支付租金的，每逾期一天，按逾期应付租金的1‰支付相应滞纳金。合同另约定，被告确认租赁期间，出租房屋是被告的有效通知地址和联系方式，并约定双方若指定其他地址或地址变更，须在变更后十日内及时以书面形式通知另一方；该变更地址的通知送达前，相对一方送达到原地址应视为已按本合同约定送达。原告分别于2020年6月7日、2020年8月26日向被告邮寄《请及时缴纳租金的告知函》、《物业费缴纳通知》。湖州市昊天建筑咨询有限公司受被告戴国良委托于2019年8月5日、2020年7月10日两次对位于湖州市××镇××街××号××街××号楼××楼房屋墙面渗水情况进行勘察，2020年7月26日出具咨询报告书，勘察结论为：内墙面均有明显的渗水痕迹；内墙装饰面起皮、脱落、发霉及地面积水等情况均因外墙面渗水引起；部分墙面粉刷开裂。 另查明，2019年10月10日，许永海以戴国良未支付其2017年5月18日至2019年10月31日期间的租金577233.88元、物业费49285.38元、逾期付款违约金为由，诉至本院，本院于2019年12月19日作出（2019）浙0503民初3968号民事调解书，调解书中载明“戴国良辩称，对租金的计算有异议，不存在支付物业费，租房有漏水，故要求就支付房租、续租等事项一并协商解决。…双方当事人达成协议如下：一、被告戴国良向原告许永海支付自2018年1月至2019年12月止的房屋租金425250元，…三、原告许永海同意对物业费另行处理。…”。2020年6月2日，杭州钜丰物业管理有限公司南浔分公司以许永海结欠其晶园·晶街小区的物业费为由诉至本院，本院于2020年8月11日作出（2020）浙0503民初1677号判决，认定杭州钜丰物业管理有限公司南浔分公司存在未完全按物业服务合同约定履行管理服务，酌定许永海按物业费标准的95%支付物业费。2020年9月14日，许永海支付杭州钜丰物业管理有限公司南浔分公司物业费250344元。现被告未按期支付原告租金、物业费，原告诉至法院。 以上事实由原告提交的《房屋租赁合同》、《请及时缴纳租金的告知函》及邮寄凭证、《物业费缴纳通知》及邮寄凭证、（2019）浙0503民初3968号民事调解书、中国民生银行业务回单各1份；被告提交的（2019）浙0503民初3968号起诉状及民事调解书、（2020）浙0503民初1677号判决书各1份及双方当事人的当庭陈述予以证明，本院予以认定并附卷佐证。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。原告许永海按照该合同约定交付了租赁房屋，被告戴国良亦应按照合同约定支付租赁期间的租金。被告戴国良提出的案涉房屋存在渗水、墙面粉刷开裂问题，应当减免部分租金的主张，本院认为，被告自2015年起就承租案涉房屋，而原、被告于2019年12月19日才签订房屋租赁合同，被告在向原告承租时应对案涉房屋的现状有明确的认知；结合双方签订的房屋租赁合同中对租金减免期的约定和（2019）浙0503民初3968号民事调解书载明的调解情况、调解结果可知，原、被告对房屋渗水等问题已处理，故被告在本案中再以此抗辩，本院不予采信。原告请求被告支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金297675元，租金已届付款期限，本院予以支持。原、被告在房屋租赁合同中明确约定逾期付款滞纳金的计算方法，每逾期一天，按逾期应付租金的1‰支付滞纳金，现原告主张按逾期付款滞纳金及利息累计标准计算（暂计算至2020年6月9日为13234.55元，要求自2020年6月10日起以297675元为基数按每日千分之一和年利率4.35%的累计标准计算至实际付清欠款之日），不符合双方约定，应按逾期付款滞纳金标准计算，本院予以调整。原告主张被告支付物业费36526.73元的请求，根据（2020）浙0503民初1677号判决对责任的认定，现原、被告均认可按物业费标准的95%支付物业费，故对原告主张的物业费金额，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告戴国良于本判决生效之日起十日内支付原告许永海自2020年1月1日起至2020年12月31日止的租金297675元，并支付逾期付款滞纳金（暂计算至2020年6月9日为11807.78元，自2020年6月10日起以297675元为基数按每日千分之一的标准支付至实际清偿之日止）； 二、限被告戴国良于本判决生效之日起十日内支付原告许永海自2018年7月1日起至2020年6月9日止的物业费36526.73元； 三、驳回诉讼原告许永海的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6918元，减半收取3459元，财产保全2393费元，合计诉讼费5852元，由原告许永海负担24元，被告戴国良负担5828元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员  闵 杰 二〇二〇年九月二十四日 法官助理  谢鑫芳 书 记 员  蒋文倩