浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1081民初9981号 原告：伍友兵，男，1971年5月2日出生，汉族，住温岭市。 委托代理人：罗丹君，女，1971年10月15日出生，汉族，住址同上，系原告配偶。 委托代理人：谢寒松，浙江力汇律师事务所律师。 被告：林友富，男，1957年12月30日出生，汉族，住温岭市。 被告：叶素琴，女，1963年1月6日出生，汉族，住温岭市。 第三人：林龙，男，1985年6月6日出生，汉族，住温岭市。 被告及第三人委托代理人：黄才水，浙江泽大律师事务所律师。 原告伍友兵与被告林友富、叶素琴、第三人林龙合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理。本院根据原告申请，依法采取了财产保全措施。本院依法适用简易程序，于2019年11月13日第一次公开开庭进行了审理。原告伍友兵及其特别委托代理人罗丹君、谢寒松，被告林友富、第三人林龙到庭参加诉讼，被告叶素琴未到庭参加诉讼。因疫情原因，本案依法扣除相应审限。因案情复杂，本案依法转入普通程序并另行组成合议庭进行了审理，并延长审限6个月。本案于2020年8月6日第二次公开开庭审理，原告及其特别授权委托代理人，被告林友富及第三人林龙，被告及第三人林龙的共同特别授权委托代理人黄才水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍友兵向本院提出诉讼请求：一、请求确定原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；二、判令二被告协助原告办理位于××镇××村××幢××室××室商品房××号××号××号××号非机动车位的产权变更登记手续；三、判令被告协助原告办理商铺（100平方米）变更登记手续，确认该商铺为原告所有；四、判令下洋张村出售商品房返还费归原告所有；五、判令二被告返还商铺分红2.4万元。审理过程中原告变更诉讼请求为：一、请求确定原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；二、判令被告协助原告将坐落于××镇××村××幢××单元××室××室房屋转移登记至原告名下；同时判令被告将以上房屋附属的下洋张村二区的397号、398号车位及318号、319号非机动车位的使用权变更到原告名下；三、确认4个人口指标的商铺权益为原告所有，分红为原告所有；四、判令被告公寓式住宅拆迁安置房结余的款项中对应的4个人口指标可分得的款项，其中4个人口的利润为665542.88元，4个人口的建造成本为334000元，共计999542.88元为原告所有；五、判令被告返还2017年至2019年三年商铺分红共39200元。事实与理由：第一、二被告系夫妻关系，第三人系第一、二被告的婚生子。2007年12月18日原告与被告签订《房屋买卖合同》一份。约定被告将其拥有商品房、商铺、车库及非机动车位（四个人分得面积）全部出让给原告所有，出让价为828000元。同时约定：村集体出售商品房后的返回费归原告所有。合同约定余下30万元待领到办理过户的齐全手续后付清。但因被告经济困难，原告又提前给了共20万元，目前仅余10万元未付。2016年商品房建成后被告分得下洋张村二区6幢1103室、1104室商品房及397号398号车位、318号319号非机动车位。2019年3月被告才将以上商品房及配套设施移交给原告。原告要求被告办理过户手续，但被告却以种种理由拒不办理过户手续。下洋张村返还的商铺分红2.4万元，按《房屋买卖合同》约定应归原告所有，该款已被被告领取。原告认为，原告与被告签订的合同合法有效。现原告要求被告办理商品房及配套车位等设施的过户手续，被告却拒不协助办理。为此，为维护原告的合法权益，根据《物权法》《民法总则》有关规定，特提起诉讼。 在第一次庭审时，被告林友富当庭答辩及第三人林龙当庭陈述称：原告为被告多余付了建房款10万元，10万元定金是否收取忘记了，收条不是本人书写，能确定收到528000元。合同内容是罗雪华写的，是在原告老丈人家里写的。被告林友富后又陈述定金10万元没有收取，后再陈述是否收取忘记了，并多次反复。 在第二次庭审时，被告林友富答辩：合同无效，因为是征收拆迁补偿安置的住房；因为其一人签字，不代表妻子、儿子，仅处分自己的份额，而且当时标的也是不清晰；原告非本村村民，因此无法办理房产过户手续，合同不成立、不生效；余房拍卖所得属于村集体，属于村民福利，属于身份权、人身权，林友富也无权处分他人的身份权、人身权。因此，应当确认合同无效，驳回原告的诉请。被告叶素琴答辩称：林友富买卖房子，叶素琴是反对的，叶素琴享有自己的权利，其没有授权林友富处分，因此林友富的处分无效。第三人林龙陈述称：林龙享有自己的权利，林龙与妻子、孩子享有两套房子，其没有授权林友富处分。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告为了证明其主张的事实，提供了： 1、房屋买卖合同、不动产登记证明、平面布置图、证明，用于证明买卖事实、诉争两套房子登记在两被告名下、对应车位、非机动车位的情况，4个人口2017年至2019年的商铺分红为39200元；2、2张收条、1张汇款单，用于证明已向被告及第三人支付转让款628000元，包括其中100000元的定金；3、收款收据及收条1份，用于证明原告向村里缴纳的建房款；4、光盘1份，证明2019年11月9日的谈话录音中被告叶素琴称收到六十多万，说明被告方已收取定金100000元；5、申请证人罗某出庭作证，其陈述：其是作为中间人签字，知道10万元现金定金给了被告，是证人作为中间人签了字，原告方再把定金给被告方的；证人与被告是邻居，卖房子的事情是双方自己谈好的，证人回来时，是原告妻子和林友富叫证人作中间人，定金的条子是谁打的，不清楚，因为没看到谁打，但是看到定金拿进去了，是谁收走了，他不清楚；当时是原告的老婆两姊妹拿了钱进去，之所以知道是10万元，是因为当时她们在门口讲了，10万元定金领来了，但证人没具体数钱，合同的具体内容其不清楚；证人也有向他人买了4人口指标。 被告及第三人质证认为，买卖合同是格式合同，其不认识其中的字，内容不清楚，第三人和叶素琴也不清楚；不动产登记证明不能证明两套房子归两被告所有，因为当时是由村里随便登记的，土地属于公寓楼全体业主；商铺租金分红证明，其不清楚，原告不具有相关的权益；平面图所示安置房对应的车位、非机动车，被告及第三人不清楚；定金收据，并非林友富本人所签，不能证明被告已收取；428000元收据是由林龙所签，属实；汇款100000元属实；380000元收据由被告林友富所签属实，是属于交到村里的建房款；其他收款收据的建房款，因为林友富未经手，因此不清楚；录音光盘，被告林友富、第三人林龙认可其中是被告叶素琴的声音，但录音声音嘈杂，60多万还是80多万涉及算账的问题；证人证言不具有证明效力，因为证人也是类似指标的买受人，具有利害关系，其陈述也没看到打收条事项，对于具体交付过程描述不清楚，不能证明支付100000元定金的事实。 本院审查认为，原告提供的证据1，来源合法，内容真实，被告虽有异议，但未提供任何相反证据，本院予以认定；至于被告及第三人主张合同属于格式合同，本院审查认为，格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同。虽然原告及被告林友富均陈述合同来源于其他人，但并非是原告为了重复使用而预先拟定；至于双方对合同条款中争议最大的“村集体出售商品房后的返还费归乙方所得”如何理解，本院将在说理部分综合阐述。证据2、证据4、证据5，双方主要争议的是被告是否已收取了原告628000元，即100000元的定金是否已收取。本院审查认为，虽然原告不能明确100000元定金上被告林友富的签名到底是何人所签，但实际上被告林友富也无法明确由其按印的房屋买卖合同上“林友富”是谁所签，由于该收条记载时间距今已十几年，因此应当综合全案去认定被告当时是否已收取100000元。本案房屋买卖合同签订在2007年12月18日，合同约定“合同订立之日量体裁衣定金壹拾万正，二〇〇八年古历二月十六付肆拾贰万捌仟元”，被告方已在2008年4月3日收取了该428000元，而并未向原告提出定金未付，包括2019年原告方向被告林友富汇款100000元时其也未提出，乃至双方关于是否由原告另行补贴被告产生争议时，被告林友富到中间人罗某处要求调解时也未提出，而按照情理若作为定金的100000元都尚未收取，其应当及时提出，但其在长达十几年的合同履行过程中从未提出却至诉讼时抗辩未收取该100000元定金，实不符合情理；同时，录音中被告叶素琴也陈述“八十几万，只收你六十万”也能表明被告方收取的不仅仅只是其所陈述的528000元；作为中间人的罗某也陈述看到原告方拿了定金进去；而被告林友富在两次开庭时关于是否已收取100000元定金陈述前后不一，先是多次陈述忘记了作为定金的100000元是否已收取，后再改口称未收取。综上，结合本案实际，原告提供的证据已符合证据的高度盖然性标准，可以证明被告已收取100000元的定金。 被告及第三人提交了：1、3份不动产权证复印件，证明土地性质属于划拨性质，土地权利人属于下洋张村公寓全体业主；2、余房拍卖公告，因为款项是要存到温岭市大溪镇下洋张股份经济合作社，用于证明多余安置房拍卖，属于全体村民专属所有，具有人身性质；3、收款收据，用于证明被告为三套房子支出的物业费；4、下洋张村证明，用于证明被告户6个人口有3套房子，说明当时买卖时尚不清楚具体的房子，2套属于林龙。原告质证认为，不动产权证恰恰能证明案涉房屋属于两被告所有；村委会拍卖就属于村委会所有，没有法律依据；由于原告是2019年3月份收到房屋钥匙，因此之后的物业费才由原告负担；3套房子，2套房子是4个人口指标，这个是出卖给了原告的，不能证明被告主张的事实。本院审查认为，证据1系复印件，原件被告及第三人一直未提供，即使属实，仅系“宗地图”上的记载，具体权属应当按照不动产权证所载确定，而根据不动产权证记载诉争土地使用权已登记到两被告名下，故该证据无法证明被告及第三人主张的相关事实；证据2无法证明余房拍卖款最终权属归全体村民所有及所谓的人身性质，本院不予采纳；证据3的真实性本院予以认定；证据4无法证明2套房屋属于林龙的事实，本院不予认定。 经审理，本院认定案件事实如下：被告林友富、叶素琴系夫妻关系，第三人林龙系两被告儿子。2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过并由温岭市人民政府办公室于2007年11月28日批准、大溪镇人民政府于同日批转的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置实施办法》（以下简称安置办法）规定：公寓式住宅一般采用商住结合形式进行设计，即1-2层为商业用房，三层以上为住宅安置房；建设所需资金由拆迁安置户按住宅安置面积、户股份面积及村股份面积分摊，分期分批自筹上交；拆迁户可选按安置人口计算安置建筑面积即按人均60平方米计算；安置建筑考虑到住宅设计时自然间不可分割的因素，被拆迁人按住房面积限额标准的110%以内，可自由选择安置房的套型和套数，具体楼层及位置按抽签或招标确定；实施“公寓式住宅”后，该小区建设的商业用房股份，20%属村集体，80%属公寓式住宅安置户共同所有，并按公寓式住宅安置户的安置人口投资分配，以股份制形式由集体统一登记，并由集体同意开发、经营、管理，股份分摊到户；拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。 2007年12月18日，被告林友富与原告伍友兵签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告林友富自愿将其坐落在下洋张村B地块所分得的按人口数4人的面积，商品房240平方米，底层商铺100平方米，连同相应的配套设施转让给原告，出让价格商品房每平方米1575元，商铺4500元，合计828000元，商品房及商铺的建造费用由原告自负，村集体出售商品房后的返还费归原告所得，付款方式：在合同订立之日付定金100000元，在2008年古历2月16日付428000元，余款300000元待原告方开门居住及领到办理过户的齐全手续后一起付清。 合同签订后，原告已向被告户支付转让款628000元，其中2008年4月3日428000元由第三人林龙签名收取。在2010年5月至2016年6期间，原告向大溪镇下洋张村村民委员会交纳了4个人口数对应的建房款，加上代被告户支付的部分建房款，原告总计交纳建房款1397300元，建房款包括了安置房、车位、商铺及余房建造的成本，其中380000元系以被告林友富名义交纳，由被告林友富出具收条，载明收到原告商品房集资联建款。 根据拆迁安置政策，当时两被告及第三人3人可享有4个人口的拆迁安置权益。之后，由于被告户人口增加，被告林友富以该户在册人口5人、有效人口6人申请安置。在2016年选房时，由原告及被告林友富等在场，原告选择了温岭市××镇××村二区6幢2单元1103室、1104室，被告户另行选择了7幢1502室。经被告户家庭成员确认温岭市××镇××村二区6幢2单元1103室、1104室已登记在二被告名下，证载面积均为117.85平方米，不动产权证号分别为浙（2018）温岭市不动产权第0××2号、浙（2018）温岭市不动产权第0××1号；7幢1502室则登记在第三人林龙及该户其他成员名下。下洋张村二区6幢2单元1103室、1104室对应的车位号分别为397、398，对应的非机动车位号分别为318、319。2019年，被告户将上述安置房的钥匙交付于原告。而被告户名下有6个人口指标商铺（商业用房）股份，每个人口指标股份对应的2017年、2018年、2019年三年分发的分红为9800元，均由被告户领取。根据2019年4月4日由下洋张村村民代表大会通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》，所有余房公开出让竞拍，拍卖后（扣除相关规费）所得的受益款项均按村集体20%，原商品房拆迁安置户（有效人口）占80%分配；余房出让竞投完毕后的受益款项，结合村集体和各商品房的股份面积及利息，待房屋决算后统一结算；未交足安置房款项的各商品房户，其返还的受益款全部纳入所欠的款项，多还少补，用以解决基本安置。下洋张村于2019年7月对安置后余房进行公开拍卖出让。经该村最终结算，每个人口指标对应的余房建造成本83536元，返还的受益款166385.72元。 本院认为，本案的争议焦点之一是原、被告于2007年12月18日签订的房屋买卖合同是否成立、有效。被告及第三人认为，本案买卖的商品房需政府批准才可以转让，现未经政府批准，因此双方无权转让，而且当时房屋的具体位置、面积、权属均不清楚、不明确，因此合同根本不成立。原告则认为双方自愿签订买卖合同，房屋也已办理产权，被告方也已将房屋交付给了原告，故内容合法，应认定有效。本院认为，根据双方签订的房屋买卖合同，建房款系由原告自行支付，被告林友富系将该户4个人口的拆迁安置指标权益进行转让，并在合同履行过程中，双方已通过选择具体安置房明确了标的物，故本院对于被告及第三人关于标的不明确而合同不成立的主张不予采纳。至于被告及第三人关于案涉房屋土地性质属国有划拨需经审批的问题，在审理过程中，本院已征询相关部门意见，可以依法办理国有土地出让手续。综上，原、被告签订的合同依法成立，内容并不违反国家法律强制性规定，应认定有效。 本案的第二个争议焦点是被告林友富是否属于无权处分，处分行为是否无效。被告及第三人认为2007年12月18日签订房屋买卖合同时，被告一家有3个人，具体为两被告及第三人，第三人按2个人口计算，因此第三人一套，两被告一套，故案涉房屋登记在两被告名下存在错误。第三人未在合同上签字，也不同意转让房屋，也未经过其他家庭成员同意，合同无效。原告则认为，被告叶素琴将房屋钥匙交付给了原告，一直认可买卖事实，被告林友富当庭陈述被告叶素琴签订合同时在场，第三人林龙亦收取了转让款，说明被告及第三人认可买卖事实。本院认为，签订买卖合同时，被告户3人享有4个人口安置指标，这与原告主张的安置房、商铺、返还费对应人口数为4人均一致。被告林友富作为户主与原告签订合同，而第三人林龙不仅收取了大额的房屋转让款，而且其以及被告户其他家庭成员在合同签订十几年以来、自2010年至2016年建房款（包括了安置房、车位、商铺及余房建造的成本）缴纳期间、2016年选房、2019年交付房屋等过程中未向原告提出过任何异议，原告有充足理由相信被告户其他家庭成员亦同意转让并且其已实际善意履行主要义务。因此即使存在被告户成员意见不统一而无权代理的情况，亦构成表见代理，对户成员发生法律效力。案涉安置房登记在两被告名下，系经过被告户家庭成员确认并经不动产登记，结合林友富、林龙对登记过程的陈述，被告及第三人关于登记错误的主张，不能成立。综上，被告户家庭成员增加，并不影响继续履行合同义务。被告及第三人关于被告林友富属于无权处分合同、处分无效的主张，本院不予支持。两被告应该协助原告办理房地产过户手续。车位号为397、398的机动车位及318、319非机动车位与诉争的下洋张村二区6幢2单元1103室、1104室相配套，并由原告缴纳了建设款项，应由原告享有使用，但由于车位及非机动车车位并无单独产权，无法办理使用权变更手续，对此本院已经释明，原告明确其主张为车位号为397、398的机动车位及318、319非机动车位的使用权由其享有，本院予以支持。 本案的第三个争议焦点是被告转让商铺权益的行为是否无效。被告及第三人认为商铺权属为下洋张村股份经济合作社集体所有，依法不得转让给集体经济组织成员以外的人，商铺分红具有人身性质，原告无权享有。原告则提出相反主张，认为转让商铺权益有效。本院认为，根据安置办法，本案原告主张的商铺权益及分红系基于投资兴建商铺并由下洋张村村集体统一开发、经营、管理而产生，而非主张独立的商铺不动产权，其虽统一登记在下洋张村集体名下，土地性质系划拨、用途商用，安置户与村集体系按照“8：2”分配权益，并已将该80%的部分以股份性质按人口数分摊到安置户，故具有典型的财产属性，被告已按4个人口数向原告转让商铺权益，并由原告交纳了商铺建造费用，并不存在约定无效之情形。被告及第三人主张商铺分红权益具有人身性不得转让给村集体经济组织成员以外的人缺乏依据，本院不予支持。综上，双方转让商铺权益的约定有效，4个人口数对应的商铺权益及分红归原告所有。至于被告户已领取的4个人口2017年、2018年、2019年商铺分红39200元，鉴于转让款尾款未付，建房费用尚未最终结算的情况，宜由各方另行结算处理，本案暂不处理。 本案的第四个争议焦点是村集体出售余房后的返还款是否归原告享有。被告及第三人认为，余房属温岭市下洋张村股份经济合作社的资产，拍卖所得款项属于集体经济组织成员因拆迁而享有的福利，具有人身性质，不得转让，也不属于双方约定的内容，即使约定也无效，买房又买人违反国家有关法律的强制性规定。原告认为合同已明确约定了“村集体出售商品房后的返回费归乙方所有”，系双方自愿订立，合理合法，且系原告按照村里要求缴纳多余公寓式住宅建房费用所产生，也理应归原告所得。本院认为，2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过的安置办法已明确载明了拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。2019年4月4日通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》进一步明确，余房公开出让所得受益款项由村集体占20%，商品房拆迁安置户占80%，而目前双方争议的受益款就是该80%部分。这些均能够说明当时的安置权益就已包括了余房出让后相关权益，但由于本案存在转让的情况，最终余房出让后相关权益由谁享有，关键在于合同是否转让了余房出让后可取得的相关收益。对此，原、被告2007年12月18日签订的合同明确约定被告林友富自愿将其坐落在下洋张村B地块所分得的按人口数4人的面积连同相应的配套设施转让给原告，协议中进一步明确“商品房及商铺的建造费用由乙方（即原告）自负”“村集体出售商品房后的返回费归乙方（即原告）所得”，并自双方签订买卖合同这么多年以来，4个人口指标对应的余房建造款项均由原告在缴纳，且未有任何证据表明被告户成员曾对原告方缴纳建房款提出异议，而余房出让后返还的受益款也是基于投入成本而产生，故足以认定4个人口指标对应的拍卖余房后的返还款归原告享有。被告及第三人将“村集体出售商品房后的返回费归乙方（即原告）所得”解释为村集体将原告购买的安置房卖掉而返还的费用，这一解释不仅较为牵强，而且实际上安置房采审批形式取得，并不登记至村集体名下，不存在村集体可将安置房擅自卖掉的情况，而且在第一次庭审时被告林友富还陈述当时写协议时其所认为的返还金额，这也能反映出被告林友富明知存在返还款事项及合同约定了返还款归属的事实，而第二次开庭时被告林友富却陈述不清楚协议内容、不包括返还款，故被告及第三人的解释无事实基础且明显前后不一，本院不予采纳。被告及第三人关于约定违反国家有关法律的强制性规定、具有人身性质、属于无效的主张，缺乏依据，本院不予采纳。至于具体金额，4个人口指标对应返还的余房建造成本及受益款合计为999694.88元，原告自愿按照999542.88元主张，系其自主处分其权利，本院予以准许。 综上，对于原告合理的诉请，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百三十五条的规定，判决如下： 一、确认原告伍友兵与被告林友富签订的落款日期为2007年12月18日《房屋买卖合同》有效； 二、被告林友富、叶素琴在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告伍友兵办理温岭市××镇××村二区6幢2单元1103室、1104室的房产【不动产权证号分别为：浙（2018）温岭市不动产权第0××2号、浙（2018）温岭市不动产权第0××1号】过户手续；车位号为397、398的机动车位及318、319非机动车位由原告伍友兵享有、使用。 三、以被告林友富名义在温岭市××镇××村（温岭市××镇××村股份经济合作社）的4个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅商铺股份权益及分红由原告伍友兵享有。 四、以被告林友富名义在温岭市××镇××村村民委员会（温岭市××镇××村股份经济合作社）的4个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅余房出让后返还款项999542.88元由原告伍友兵享有。 五、驳回原告伍友兵的其他诉讼请求。 案件受理费23002元，保全费5000元，合计28002元，由原告伍友兵负担158元，由被告林友富、叶素琴、第三人林龙负担27844元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  江 伟 人民陪审员  鲍振东 人民陪审员  郑玉忠 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  林 丹