河北省阳原县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0727民初627号 原告（执行案外人）：谢桂珍，女，1946年4月27日生，汉族，住山西省大同市城区。 原告（执行案外人）：刘佳乐，女，1988年5月20日生，汉族，住山西省大同市城区。 原告谢桂珍、刘佳乐委托诉讼代理人：张素花，河北冀北律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈俊财，男，1969年4月13日生，汉族，住阳原县。 委托诉讼代理人：杨永峰，河北启扉律师事务所律师。 被告（被执行人）：吴志刚，男，1968年10月23日生，汉族，住山西省大同市。 被告（被执行人）：崔有平，女，1972年3月14日生，汉族，住山西省大同市。 原告刘建（已去世）诉被告陈俊财、吴志刚、崔有平案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，因原告刘建于2020年7月22日死亡，其母亲谢桂珍、其女儿刘佳乐向本院提交继承公证书，以刘建第一顺位继承人身份申请作为本案原告参加诉讼。本院经审查，谢桂珍、刘佳乐的申请符合法律规定，本院予以准许。本院于2020年8月26日依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告谢桂珍、刘佳乐及其委托诉讼代理人张素花、被告陈俊财及其委托诉讼代理人杨永峰到庭参加诉讼，被告吴志刚、崔有平经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决对位于山西省大同市城区住宅楼停止执行；2.判决被告吴志刚、崔有平立即协助原告办理产权变更为原告的登记手续；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：贵院在执行陈俊财与吴志刚买卖合同纠纷一案时作出（2019）冀0727执82号执行裁定书，查封了山西省大同市城区住宅楼。因该住宅楼属于原告所有，原告向贵院提出执行异议申请，贵院下达（2020）冀0727执异24号执行裁定书，驳回原告的异议申请。现原告不服该裁定，向贵院提起诉讼。贵院查封的案涉住宅楼系原告于2019年12月30日与被告吴志刚、崔有平购买，双方签定了房屋买卖协议，并在山西省大同市平城公证处办理了买卖协议的公证。协议就购买该房产的价款及支付方式、房产交付、过户等进行了约定。协议公证后，原告支付了全部房款，被告同时交付了住宅楼手续及钥匙，原告于2020年1月2日入住。入住后由于一直联系不到吴志刚、崔有平夫妻，至今不能办理过户手续，上述情况原告没有过错。现原告依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，认为该房产系原告的所有，请求法院对该房产停止执行，同时请求法院判令被告吴志刚、崔有平立即配合原告办理产权变更登记。 被告陈俊财辩称：第一，原告与被告吴志刚、崔有平之间的房屋买卖是虚假的，系以合法形式掩盖非法目的的行为。第二，既然吴志刚、崔有平夫妻将办理过户的工作委托给刘某2，并对委托书进行了公证，那么原告与刘某2就能办理过户，与是否能找到吴志刚、崔有平没有关系。因此，原告不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的第四种情形，即原告没有过户是因为自身原因。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告吴志刚、崔有平经合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交以下证据：1.大同市城区广居房屋咨询服务部（以下简称广居公司）的广居房产买卖合同一份、房屋买卖合同公证书一份、被告吴志刚、崔有平委托刘某2代办过户手续的公证委托书一份、案涉房屋产权证书复印件一份、吴志刚、崔有平夫妻于2019年6月13日向陈日胜购买案涉房屋的交易契约一份，证明吴志刚、崔有平夫妻将其名下的案涉房屋卖与刘建，该买卖合同系双方真实意思表示，刘建按照协议约定履行了义务。2.网络电视维护费票据一张、电费票据三张、水费票据二张、暖气费票据一张、小区物业中心出具的证明一份、邻居的证言三份，证明刘建与其母亲在2020年1月份入住情况。3.刘某2于2019年12月30日转账给刘某1230000元的银行转账记录一份，刘某2于2019年12月28日提款21000元的银行取款记录一份，刘建母亲谢桂珍于2019年12月30日提款30000元的银行取款记录一份，上述款项包括房屋中介费用3000元，房款278000元；收条两份（包括收取定金20000元和收取房款258000元的两份收条，共计278000元），该两份收条写在广居房产买卖协议的背面，证明刘建已经结清了全部房款。4.原告刘建的诊断证明三份、病例二份，证明刘建的病情是间接性精神分裂症，他在办理公证的时候还是正常的。 被告陈俊财对原告提交的上述证据的质证意见为：1.对于房产证的真实性无异议。对于广居房产买卖合同不认可，首先，该买卖合同上有明显的改动痕迹，签约时间应为2010或2017，与本案没有关系；其次，出售房屋的应是被告吴志刚、崔有平，但是刘某1代办，没有委托手续，合同上买受人是刘某2，不能证明该房屋是原告刘建买的。房屋买卖合同公证书只能证明签订了买卖合同，不能证明履行情况。对于公证委托书，说明了原告办理过户不需要被告吴志刚、崔有平，根据该委托书的授权，原告与刘某2之间直接办理过户就可以。对于交易契约，被告陈俊财未提出异议。2.对于网络电视维护费票据、电费票据，上述票据上没有显示是本案诉争房屋，与本案无关。对于两张水费票据和暖气费票据，由于上面是陈日胜的名字，也与本案无关。对于物业管理中心的证明不予认可，因为是通知专用章，并不是行政专用章。对于三份邻居的证言，我方无法向证人进行询问，不予认可。以上证据不能证明原告已经入住案涉房屋。3.对于原告提交的银行交易记录和收条，与本案没有关联性，不予认可。上述证据并不能证明把钱给了被告吴志刚、崔有平，且对比原告提供的房屋买卖合同公证书，双方约定的房屋价款是200000元，数额也不一致。对上述证据我方不予认可。4.对病例及诊断证明的真实性无异议,对其证明目的不予认可。 原告方证人张某出庭作证，其证言为：我是广居公司的员工，我与原告无亲属关系。当时被告吴志刚一家上我们店登记卖房，于2019年11月7日签订买卖合同把案涉房屋卖给了刘某1，签字的是吴志刚儿子吴佳新，由于当时该涉案房屋正在小额贷款公司抵押着，刘某1把钱直接转给了小额贷款公司，同时吴志刚给刘某1打了收条。 原告方证人刘某1出庭作证，其证言为：我与原告无亲属关系，我于2019年11月7日通过广居公司向吴志刚购买的案涉房屋，于2019年11月12日直接给小额贷款公司转了150000元房款以解除案涉房屋的抵押，解押完成取出房本后，我付清的剩余的全部款项。案涉房屋本来是给我母亲买的，但由于母亲不喜欢，我就又通过广居公司把这个房子卖给了刘建，并做了公证。公证处说只能做一次公证，所以就把我从中间省去了，直接由吴志刚、崔有平和刘建本人做的公证，刘建去公证的时候精神正常。案涉房屋系刘建所买，刘某2帮着办理手续，因为他们是一家人，所以一起去办理的手续。当时我卖给对方的房价是278000元，刘某2和刘建公证完之后就把房款都给我了。 原告方证人杨某出庭作证，其证言为：我是广居公司的员工，我与原告无亲属关系。涉案房屋房本写的是吴志刚、崔有平，但是刘某1通过我们公司卖的，我就在上面写了个“代”字，刘某2是刘建的弟弟，刘某2说房子是给刘建买的，因刘建行动不便，所以广居房产买卖合同是刘某2代签的。签合同时是我经手办的，广居房产买卖合同的时间我写错了，写成了2018年，重新改了下，改成了2019年。因为这个合同是定金合同，所以签合同时没写刘某2代刘建，最后以公证处公证的合同为准。公证的合同是吴志刚、崔有平及刘建本人签的，当时他们都去了。原告方给刘某1的付款情况是我经手的，第一次付了20000元定金，第二次付了现金28000元，第三次是公证完银行转账付款230000元。至于公证合同上写的房款为什么是200000元，我不清楚，公证时我在旁边站着，没看他们在公证处签的合同，不知道写的多少钱。此后，2020年1月份原告方找过我一次，3月底找过我一次，因刘建身体不好，原告方要换个名字，然后我们就联系吴志刚，但是联系不到。 原告方证人刘某2出庭作证，其证言为：我与刘建是同胞兄弟关系，我是刘建的弟弟，我与谢桂珍是母子关系。刘建和母亲谢桂珍共同生活，刘建没有自己的房子，所以我和母亲谢桂珍就以刘建的名义通过中介买了案涉房屋。我是代办人，这个房子是给我哥哥刘建买的。刘建在公证处签合同时，病情比较稳定，该公证合同是真实有效的，过完年后他病情加重，我们就想通过广居公司找吴志刚，将房屋买卖协议换成我母亲的名字，结果一直找不到。至于实际房款278000元与公证合同上面写的200000元不符，是因为当时说，写得低点过户时花钱少。当时被告吴志刚、崔有平夫妇通过公证的形式将办理过户的权限委托给我了，但后来我哥哥刘建病情非常严重了，我没办法带他去过户了。 被告陈俊财对上述对证人证言的质证意见为：广居房产买卖合同没有委托手续，该合同形式上不合法，上述证人证言不能证明存在委托关系。每个证人所说的付款情况与公证合同不符，对付款的实际情况不予认可。刘某2认为刘建病了，就从内心不愿意给刘建办理过户手续，这是一种故意行为导致刘建没能办理过户，所以责任应该由刘建方承担。 对当事人提交的证据，本院认定如下：1.对于广居房产买卖合同，该合同第三条的付款方式中约定“2019年12月28日首付购买房屋定金20000元整，双方约定在2020年1月15日之前，乙方在办理产权公证提交后……”，再结合证人杨某系其笔误的证言，可以推知该合同的签订日期为2019年12月28日，本院对该合同的真实性予以确认。对房屋买卖合同公证书及公证委托书，由于被告陈俊财对这两份证据的真实性未提出异议，只是对其证明目的不予认可，故本院对房屋买卖合同公证书及公证委托书的真实性予以确认。由于被告陈俊财对房屋产权证的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对于吴志刚、崔有平夫妻向陈日胜购买案涉房屋的交易契约，由于被告陈俊财未提出异议，被告吴志刚、崔有平未出庭应诉，其放弃了对该证据质证的权利，本院对该证据的真实性予以确认。2.对于网络电视维护费票据、电费票据、水费票据、暖气费票据，由于被告陈俊财对上述证据的真实性未提出异议，只是对其证明目的不予认可，故本院对上述证据的真实性予以认定。对于物业管理中心出具的证明，被告陈俊财不予认可的理由是该证明上盖的是通知专用章，不是行政专用章，本院认为该通知专用章也具有代表物业管理中心的法律效力，故对该证明的真实性予以认定。对于三份邻居的证言，由于其所证明的内容有物业管理中心所出具的证明予以佐证，本院认定该三份证言具有证据效力。3.对于原告提交的银行交易记录和收条，被告陈俊财不予认可的理由是与本案没有关联性，但对其真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认。4.由于被告陈俊财对刘建病例及诊断证明的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。5.对于证人张某、刘某1、杨某、刘某2的证言，由于四位证人之间的证言逻辑一致，且相互吻合，并且能与广居房产买卖合同、房屋买卖合同公证书、公证委托书、银行交易记录、收条等证据相互印证，本院对上述证人证言的真实性予以确认。 对本案的事实，本院认定如下：本案原告刘建于2020年7月22日死亡，其母亲谢桂珍、其女儿刘佳乐以刘建第一顺位继承人的身份作为本案原告继续参加诉讼。刘某2系刘建的同胞兄弟，被告吴志刚、崔有平系夫妻关系。大同市住房和城乡建设局出具的大同市房屋交易契约显示，被告吴志刚、崔有平于2019年6月13日受让陈日胜名下的位于山西省大同市城区处。2019年11月7日，被告吴志刚、崔有平夫妻于将案涉房屋卖与刘某1。刘某1在交付了全部房款但未办理房屋产权过户登记的情况下，又与刘某2于2019年12月28日签订了广居房产买卖合同，约定房屋价款为278000元。证人刘某1、杨某、刘某2均确认该房屋出卖人系吴志刚、崔有平，刘某1是代吴志刚、崔有平出卖，并确认房屋买受人系刘建，因刘建未能到场，刘建的同胞兄弟刘某2在该广居房产买卖合同上的买受人处签字捺印。2019年12月30日，在被告吴志刚、崔有平夫妻及刘建本人均到场的情况下，又重新签订了房屋买卖合同，明确案涉房屋卖方为吴志刚、崔有平，买方为刘建，并于当日对该合同进行了公证。刘某1于2019年12月28日出具的收条显示，其当日收到刘某2交来的定金20000元。刘某1于2019年12月30日出具的收条显示，其当日收到刘某2交来的房屋尾款258000元，并写明房款已全部结清。上述两张收条上的显示的房款金额共计278000元。 2019年12月30日，被告吴志刚、崔有平出具委托书，该委托书中确认已将夫妻所有的案涉房屋卖与刘建，并委托刘某2作为代理人，代替吴志刚、崔有平夫妻办理案涉房屋的产权过户登记手续。 原告提供的2019年大同精神卫生防治院病历记录中的《出院小结》显示，刘建于2019年7月20日入院治疗，于2019年9月24日出院，出院情况（症状与体征）显示：“病情好转”。 原告提供的案涉房屋小区物业中心出具的证明及邻居的证言均显示，刘建于2020年1月2日入住案涉房屋。原告提供的暖气费票据显示，刘某2于2019年12月30日向大同热力公司交费1453.50元，用户地址为“宋庄北路1号院”，用户名为“陈日胜”。原告提供的2020年1月和4月的水费票据显示用户地址为“双兴南院6-4-6”，用户名为“陈日胜”。原告提供的电视维护费票据显示，刘建于2020年2月15日向大同数字有限公司交纳广播影视服务及收视维护费276元，用户地址显示为“大同市Ｃ区新开北路宋庄北路001号院棉毛针织厂006号楼006-04-006”。原告提供的2020年1月份和2月份的电费票据均显示，户名为“陈日胜”，地址为，“＊＊街道办事处惠达社区居委会云中路棉毛小区6-4-6”。 本院执行局在执行陈俊财与吴志刚买卖合同纠纷一案时，于2020年4月28日作出（2019）冀0727执82号执行裁定书，查封了山西省大同市城区住宅楼。后原告向本院提出执行异议申请，本院执行局于2020年6月12日作出（2020）冀0727执异24号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。2020年7月1日，原告向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为:案涉房屋能否排除执行，需根据案外人在本案中提供的证据认定其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本院针对上述四个方面的情形对本案认定如下： 一、在法院查封之前，原告方（即执行案外人）是否已签订合法有效的书面买卖合同。结合广居房产买卖合同、房屋买卖合同公证书、银行交易记录、收条等证据及证人张某、刘某1、杨某、刘某2的证言，可认定案涉房屋买卖关系中，出卖人为吴志刚、崔有平夫妻，买受人为刘建。刘某1与刘某2代签的广居房产买卖合同已被真正的合同当事人（出卖人为吴志刚、崔有平夫妻，买受人为刘建）之间所重新签订的公证房屋买卖合同所替代。刘建在2019年9月24日出院时，大同精神卫生防治院出具的出院情况（症状与体征）显示：“病情好转”，再结合刘某1、刘某2的证言：“公证时刘建精神正常”，本院认定刘建与吴志刚、崔有平于2019年12月30日签订房屋买卖公证合同时具有完全行为能力。综合上述情况，刘建与被告吴志刚、崔有平于2019年12月30日签订的房屋买卖公证合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告陈俊财提出“原告与被告吴志刚、崔有平之间的房屋买卖是虚假的，系以合法形式掩盖非法目的的行为”的主张，由于其未能提供证据予以证明，且经本院审查该案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，本院对被告陈俊财的该项主张不予支持。 二、在法院查封之前，原告方是否已合法占有该不动产。原告提供的暖气费票据显示的用户地址“宋庄北路1号院”及用户名“陈日胜”，与电视维护费票据显示的地址“大同市C区新开北路宋庄北路001号院棉毛针织厂006号楼006-04-006”、电费票据所显示的地址“**街道办事处惠达社区居委会云中路棉毛小区6-4-6”及用户名“陈日胜”均吻合。再结合吴志刚、崔有平先受让陈日胜名下的案涉房屋又出卖给刘建的事实，可以证实自2020年起，案涉房屋所涉及的网络电视维护费、电费、水费、暖气费等相关费用均是原告方支付的。再结合小区物业中心出具的刘建于2020年1月2日入住案涉房屋的证明和邻居的证言，可认定原告方在本院查封之前已合法占有并使用该案涉房屋。 三、原告方是否已支付全部价款。证人刘某2称，双方出于过户时花钱少的考虑，将房屋买卖公证合同中的房屋交易价格定为200000元。证人刘某1、杨某、刘某2及原告方均确认房屋交易的实际价格为278000元，该价款与原告方提供的转账记录、提款记录及刘某1出具的两张收条相吻合。故本院认定案涉房屋的实际交易价格为278000元，该房款已于2019年12月30日全部结清。 四、是否因买受人自身原因未办理过户登记。证人刘某2称，其考虑到刘建的身体状况，想将案涉房屋换成其母亲或侄女的名字。从上述情况可知，是刘某2不愿意办理案涉房屋的过户登记手续，而刘某2作为吴志刚、崔有平夫妻授权办理过户手续的委托代理人，其消极办理过户手续的行为所代表的是房屋出卖人吴志刚、崔有平夫妻的意志。故本院认定，没有办理案涉房屋的过户登记，是由于房屋出卖人的原因，而并非房屋买受人刘建的自身原因所致，原告方对此没有过错。 综上所述，原告方就执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其主张排除本院对该涉案房屋的执行理由成立，故本院对原告方的该项请求予以支持。由于刘建与被告吴志刚、崔有平夫妻签订的房屋买卖公证合同系有效合同，现刘建已去世，原告谢桂珍、刘佳乐作为刘建的第一顺位继承人，依据上述房屋买卖合同要求被告吴志刚、崔有平夫妻协助原告办理本案案涉房屋的过户登记手续，于法有据，本院予以支持。被告吴志刚、崔有平经合法传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、停止对被告吴志刚、崔有平名下的位于山西省大同市城区房屋的执行。 二、被告吴志刚、崔有平于本判决生效之日起十五日内协助原告谢桂珍、刘佳乐办理位于山西省大同市城区房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户到原告谢桂珍、刘佳乐名下。 案件受理费4300元，由被告陈俊财负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  李贵新 审 判 员  钱玉礼 人民陪审员  韩子龙 二〇二〇年九月二十四日 法官 助理  李子杰 书 记 员  贾 娇