安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0824民初1877号 原告：余旭，男，1960年9月2日出生，汉族，公务员，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：张诗翰，安徽和源律师事务所律师。 被告：潜山县众鑫置业有限责任公司，住所地安徽省安庆市潜山县余井镇余井村2幢116室，统一社会信用代码913408245545854184。 法定代表人：王春生，总经理。 委托诉讼代理人：张长春，安徽上止正律师事务所律师。 原告余旭与被告潜山县众鑫置业有限责任公司（以下简称众鑫置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余旭的委托诉讼代理人张诗翰、被告众鑫置业公司的委托诉讼代理人张长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余旭向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付房屋并同时交付房屋不动产权证；2.判令被告给付逾期交房租金6000元； 3、判令被告补偿门面房面积差价款109920元；4.被告承担本案诉讼费。诉讼中，余旭变更第二项诉讼请求为：判令众鑫置业公司支付逾期交付房屋租金105,416元(二楼住宅2017年1月1日至2019年12月31日期间租金为45,000元、2020年1月1日至2020年7月1日为8,750元；一楼门面房自2018年1月1日至2020年7月31日，每年20,000元,计51666元)。事实与理由：众鑫置业公司因余龙公路改线工程项目建设，须拆除原告位于源潜路西侧邻余井大市场3#楼东侧的房，原被告于2016年12月31日签订《房屋拆迁补偿协议》，约定采用房屋产权调换方式，其调换房屋位于余井大市场2#楼49号(临潜源路口端)，被告应补房屋面积等于被拆迁房屋面积101.50平方米，其中一层门面50.75平方米，二层住宅50.75平方米。双方约定调换补偿房屋交付时间原则上自调换补偿房屋协议签订起一年内交付使用，但至今为止，被告仍未交付房屋。协议第三条第4项约定被告应无偿提供乙方房屋不动产权证(房屋、土地)，但被告迄今亦未提供。49号房屋经原告实地测量，底层门面房只有41.59平米,比50.75少9.16平米。原告认为，被告的行为严重违反了《房屋拆迁补偿协议》，损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定,原告具状贵院，请依法判决。 众鑫置业公司辩称，1、双方关于签订《房屋拆迁补偿协议》的时间，拆迁房屋的楼层面积概况（总面积101.50平方米）。其中一层门面挑高3米、面积50.75平方米，二层面积50.75平方米）、补偿方式、产权调换房屋的位置及原则上调换房屋的交付房屋的时间属实。双方签订的《房屋拆迁补偿协议》真实、合法有效；2、余旭选择的余井大市场2号楼49号（门面编号149号，住房2号楼9单元202室）包括一层门面二层住宅实际面积为112.52平方米。余旭对自选的2号楼49号门面和住房面积及层高挑高情况清楚明白；3、《房屋拆迁补偿协议》第二条第一款约定“采用房屋产权调换方式，调换房屋面积：应补房屋面积等于拆迁房屋面积101.50平方米，其中一层门面50.75平方米，二层面积50.75平方米”第二条第三款约定“第二条第2款调换房屋实际面积与上述第二条第三款调换约定调换面积差额部分。按签订协议时市场房价计算差价，并及时结清方可交付房屋使用”；4、众鑫置业公司房产项目于2018年10月15日竣工验收。竣工验收后，众鑫置业公司通知余旭按《房屋拆迁补偿协议》规定计算补偿房屋差价，结清差价款后即刻交房。余旭实际选择的住房面积和门面（挑高5.7米）的市场价格远超过其被拆迁的住房面积和门面（挑高3.5米）价格。基于此，余旭为了获得更多利益，从而拒绝按签订协议时市场房价计算差价，拒不结清房屋差价款。余旭拒不按协议履行结清补偿房屋差价的违约行为是导致未交房的根本原因;5、不动产权证办理需要提交业主有关证件方可办理。本案中余旭未按协议结清差价，未办理接房手续，未提供办证所需证件，在初始证已办好的情况下未能办理好业主过户手续，未办理房产证是余旭拒不按协议履行结清补偿房屋差价，未完成交房及提供必要证件等原因所致；6、从被拆迁房屋搬离时间是2016年12月31日，按照协议过度期房租约定，按照协议约定，众鑫置业公司一年支付房租15000元。2018年10月25日工程峻工验收合格后即该交房，余旭因自己违约未接房，众鑫置业公司应支付过渡期租金应计算两年，计30000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：众鑫置业公司对余旭提交的案外人之间签订的《租房协议》的证据三性提出的异议，因余旭提交的证据系复印件，且无其他证据佐证，本院不予认定。余旭对众鑫置业公司提交的证据的真实性不持异议，但认为不能达到其证明目的。本院对众鑫置业公司提交证据的真实性予以认定。 经审理查明：众鑫置业公司因承建余龙公路改线工程项目建设需要，须拆除余旭位于东侧的房屋。2016年12月31日,双方就房屋拆迁安置补偿达成协议，签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：拆迁房屋总面积为101.50平方米，其中一层门面50.75平方米，二层住宅50.75平方米；采用房屋产权调换方式；调换房屋位置面积等于被拆迁房屋面积101.50平方米，其中一层门面50.75平方米，二层住宅50.75平方米（一楼门面房上层）；甲方（众鑫置业公司，下同）提供调换房屋为框架结构，位于余井大市场2＃楼49号（临潜源路口端）一层门面二层住宅，实际面积以竣工交付为准；调换房屋实际交付面积与约定调换面积差额部分，按签订协议时市场房价计算差价，并及时结清方可交付房屋使用；房屋调换过度期由乙方（余旭）自行租住，甲方按每年一次性支付房租15000元整；乙方须在2016年12月31日前将被拆房屋腾空，并交甲方拆除。双方还将其他事项进行了约定。合同签订后，余旭按约定将房屋交由众鑫置业公司拆除。2018年11月25日，众鑫置业公司承建的包括调换房屋在内的相关房产建设工程峻工，并经相关部门验收合格。竣工验收后，众鑫置业公司向余旭发出通知，要求余旭按双方签订的协议，结清差价款后即刻交房。2018年12月16日，余旭回复称：“一、减少的门面面积不以价格议，二、所谓的‘架空层’收费依据”。此后，双方均未办理房屋交接手续。 另查，众鑫置业公司应交付给余旭的房屋，总建筑面积为92.34平方米，其中一层门面为41.59平方米，二层住宅面积为50.75平方米。众鑫置业公司实际交付的一层建筑面积比协议约定的面积少9.16平方米。实际交付的房屋一层层高比被拆迁房屋一层层高约高出5.7米左右。众鑫置业公司因一层门面房挑高，要求余旭按协议签订时的市场价向其支付差价款，双方引发纠纷，故余旭诉至本院，请求法院支持其诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》，是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。对于双方争议的，实际竣工的调换房屋的层高高于被拆迁房屋的层高，是否应按协议签订时的市场价格，由余旭找出差价的问题，因双方签订的《房屋拆迁补偿协议》未对置换房屋的层高进行约定，双方仅就置换房屋的建筑面积进行了约定，故众鑫置业公司以置换房屋挑高为由，要求余旭支付差价款的抗辩意见，于法于约无据，本院不予采信。对于余旭要求众鑫置业公司支付置换房屋面积减少部份的差价款109920元（9.16×12000元/平方米）的诉求，因余旭向本院提交了众鑫置业公司于2017年9月5日与中国邮政集团公司潜山县分公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定的商品房单价为每平方米12,000元，且该房产与余旭的安置房处于同一地段，故对余旭要求按每平方米12000元支付安置房屋与拆迁房屋面积差价的主张予以采信。众鑫置业公司就协议约定的房屋市场价提交的相关证据，因各自房屋的价格不一致，且双方未就市场单价约定按同地段房屋价格的平均单价计算，故对众鑫置业公司的抗辩称意见，不予采信。对于余旭要求众鑫置业公司支付逾期交房租金105416元的诉求，因房屋未能及时交付的原因，不能归责于众鑫置业公司一方。余旭在收到众鑫置业公司结算差价款并承诺结清差价款后交房，余旭收到通知后，仅就差价款提出异议，未及时与众鑫置业公司结算，未向众鑫置业公司主张交房，因此，余旭在房屋接收问题上亦有责任。故本院依据双方签订《房屋拆迁补偿协议》第三条1款的约定及各自责任的大小，认定众鑫置业公司向余旭支付自2017年7月1日起至2020年7月31日间的逾期交房租金38,750元。对于余旭要求众鑫置业公司交付房屋并同时交付房屋产权证的诉求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条的规定,判决如下: 一、潜山县众鑫置业有限责任公司于判决生效后三十日内 向余旭交付位于余井大市场2＃楼49号房屋[（临潜源路口端）一层门面二层住宅]并向其交付该房屋的产权证书； 二、潜山县众鑫置业有限责任公司于判决生效后十五日内， 向余旭支付置换房屋一层门面房面积差价款人民币109920元； 三、潜山县众鑫置业有限责任公司于判决生效后十五日内，向余旭支付逾期交房房屋租金人民币38750元； 四、驳回余旭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2265元，由潜山县众鑫置业有限责任公司负担1637元，余旭负担628元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  李政海 二〇二〇年九月九日 书记员  余爱林 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。