吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1378号上诉人（原审被告）：金某，现住吉林省延吉市。被上诉人（原审原告）：李某。委托诉讼代理人：元某，现住吉林省延吉市。上诉人金某因与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初6745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金某上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：金某与李某并不相识，购房合同由李某的母亲金贞顺办理，有时他的侄子协助。2013年4月李某的母亲金贞顺代表李某与金某就州党工委7号楼扩建楼房4层2单元401房屋签订房屋买卖合同。金某在李某交齐房款后房屋没问题的情况下，将房屋交付给（包括全套钥匙）李某，后该房屋应为李某所有，而非金某所有。李某认定涉案房屋的所有权归自己所有后出国，2014年8月李某回国后发现房屋钥匙被更换，找金某询问是什么情况，金某详细告知。李某不在家的情况下，金某替李某向法院起诉，李某听完后说等待法院判决。梁某强占房屋不应受到法律保护，权利人可以请求返还、赔偿。李某作为房屋所有权人应起诉梁某返还房屋，而不是起诉金某。金某交付房屋之日起，双方之间的合同已经终止，撤销合同已无意义。一审法院认定金某交付的房屋系存在争议的房屋错误，金某交付房屋的时间为2013年12月份。宇航公司与梁某的房屋买卖合同纠纷调解书在2014年8月5日下达后，梁某私自破锁强占房屋，不能因此而认定金某交付的房屋有争议。一审庭审程序存在不公平不公正之处。李某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉人的上诉请求。李某于2013年4月从金某处购买房屋后，曾收到过房屋钥匙，出国回来后，涉案房屋被案外人占有使用，李某曾找金某要求返还房屋，金某也答应李某找回房屋，但至今没有结果。金某在上诉状中主张已将房屋交付，但交付房屋应为将相应的产权证及完好无损的房屋交付给李某才能认定为完成交付。李某向一审法院起诉请求：一、请求解除李某与金某于2013年4月17日签订的房屋销售（购买）合同，并返还购房款36万元及利息（自付款次日起至全部给付之日止，按商业银行五年期以上贷款利息计算，截止至2019年10月18日为179172元）；二、金某承担本次诉讼费、保全费2320元。事实与理由：李某与金某于2013年4月17日签订《房屋销售（购买）合同》，约定李某购买金某新建楼房，房屋坐落延吉市梨花路延百超市对面（原公新小区供热房就地州党工会7号楼扩建项目）从东第4栋房4层（2单元401号），建筑面积96㎡，房屋单价3800元／㎡，房屋总价364800元。合同签订后，李某将房款分三次支付给金某，共计36万元，李某支付日期及金额分别为2013年4月17日10万元，2013年4月18日20万元、2013年8月26日6万元，2014年冬季金某曾将房屋钥匙交付给李某母亲金贞顺，李某母亲收到房屋钥匙后去了韩国几个月，待李某母亲回国后将开门时发现房屋钥匙已被他人更换，李某母亲立即联系金某询问情况，金某答复系因其挂靠的开发公司将涉案房屋售给他人导致，金某当时答复立即起诉收回房屋后重新交付房屋。目前，据李某了解房屋已被他人装修并居住，且金某与已居住人、开发公司之间民事纠纷案件迟迟没有结果，导致李某的合法权益至今未得到保护。一审法院认定：2011年10月26日，金某作为乙方，延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航公司）作为甲方，签订《土地使用权及开发权转让协议》，主要约定：宇航公司将其拥有的位于延吉市梨花路南侧、公新街西侧，占地面积为1075㎡的土地使用权及相关的项目开发权转让给金某，转让价总计250万元。协议签订后，金某支付转让费200万元，以宇航公司名义办理了工程建设所需的各种审批手续，支付了各种手续费，于2013年5月20日办理了《建设工程规划许可证》，于2013年7月15日办理了《建筑工程施工许可证》，工程名称为延边州党工委7号楼扩建商住楼扩建工程。金某以招投标方式招标延吉市建筑安装有限责任公司为该工程施工，于2013年7月末开工，并于2013年11月20日竣工，其中包括住宅25户和5户门市房。2015年4月10日，本院作出（2014）延民初字第4633号民事判决：金某对延边州党工委7号楼扩建之商住楼享有所有权，并对上述事实进行了认定。该判决已发生法律效力。2013年4月17日，李某母亲金贞顺代表李某与金某签订房屋销售（购买）合同，主要约定：金某将其已经依法取得的梨花路延百超市××区扩建工程项目）新建的楼房，房屋从东第4栋房4层、建筑面积96㎡、3800元／㎡，总价364800元，用途为住宅；付款方式，首付30万，2013年8月交纳4万元，剩余款项房屋交付时间一次性交付。合同签订后，李某分三次支付房款36万，分别为2013年4月17日10万、2013年4月18日20万、2013年8月26日6万，金某于2013年4月17日向李某出具收据，之后支付的款项在该收据上进行了添加。另查，2013年12月，金某将涉案房屋交付李某，交付时是毛坯房。李某长期在韩国工作，2014年8月，李某母亲发现涉案房屋被案外人梁某强行入住装修，并占有、使用至今。涉案楼盘已取得相关审批手续。一审法院认为：2013年4月17日，李某母亲金贞顺代表李某与金某签订房屋销售（购买）合同，金某将梨花路延百超市××区扩建工程项目）新建的楼房（从东第4栋房4层）出卖给李某，李某与金某成立房屋买卖合同法律关系。2015年4月10日，经本院（2014）延民初字第4633号民事生效判决确认，金某对本案涉案房屋享有所有权，且涉案楼盘已取得相关审批手续，故双方签订的房屋买卖合同有效。对于李某请求解除双方签订的房屋销售（购买）合同，并返还购房款36万元及利息（自付款次日起至全部给付之日止，按商业银行五年期以上贷款利息计算）的主张，金某与李某签订房屋购销合同后，向李某交付涉案房屋，2014年8月，李某发现涉案房屋被案外人梁某强行入住装修，并占有、使用至今，因此产生的相关纠纷，即梁某与宇航公司、金某房屋买卖合同纠纷案件，本院尚在审理过程中，对于该事实本院已向李某释明，其可待该纠纷解决后再确定本案诉请，李某明确表示涉案房屋已被案外人占有使用多年，其不同意再继续履行合同，坚持要求解除合同并返还购房款，本院认为金某作为房屋出卖人对其交付的标的物具有权利瑕疵担保义务，因金某向李某交付的房屋系存在产权争议的房屋，导致涉案房屋被案外人装修后占有使用至今，已无法恢复原状，致使李某的合同目的不能实现，故李某请求解除合同、返还房屋的主张，符合法律规定，本院予以支持。对于利息主张，李某分三次支付房款36万，分别为2013年4月17日10万、2013年4月18日20万、2013年8月26日6万，李某明确其利息均系自付款次日起算，故本院支持自付款之日次日起算利息至全部付清之日止，2019年8月20日之前的利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、第九十二条之规定，判决：一、李某与金某签订的《房屋销售（购买）合同》予以解除。二、金某于本判决生效后立即向李某返还购房款36万元及利息（其中10万元，自2013年4月18日始至全部付清之日止；其中20万元，自2013年4月21日始至全部付清之日止；其中6万元，自2013年8月27日始至全部付清之日止；2019年8月20日前的利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后利率均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费9192元（李某已预交），保全费2320元，共计11512元，由金某负担。二审中金某为证实自己的主张提交如下证据：证据一、（2019）吉2401民初1351号民事判决一份，证明：涉案房屋在李某去韩国后由案外人强占，金某代李某打官司后已将涉案房屋确认为李某所有，而不是案外人。李某质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。该判决是房屋开发人金某与第三人之间的判决与本案无关。本院对该证据真实性予以确认，但因案外人对该法律文书提起上诉，该法律文书尚未生效，故对该证据的证明目的不予采信。证据二、竣工备案证及建设工程档案专项验收意见书各一份，证明：涉案房屋所在楼房归金某所有，跟宇航公司没有关系。李秀文质证称，对证据的真实性无异议，李某也是在金某处购买的房子，但至今没有收到完整的房屋，并且金某至今也未给李某办理过任何产权登记等相关手续。本院对该证据真实性予以确认，但该证据无法证明待证事实，故对该证据不予采信。本院认定事实与一审判决查明事实一致。本院认为：经生效法律文书确认金某对涉案房屋享有所有权，故金某与李某签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。出卖人应向买受人全面履行交付房屋钥匙等在内的房屋交付义务，并保证出售标的无权利瑕疵。交付钥匙并非完成房屋交付的唯一要件，该事实行为只能表明买受人接受了出卖人的部分履行。本案中，金某虽将涉案房屋钥匙交付给李某，但在李某取得钥匙后不久，案外人梁某基于其与延吉市宇航房地产开发有限公司的房屋买卖合同占有使用涉案房屋至今，且金某与梁某因涉案房屋产生纠纷，金某将尚存在产权争议的房屋出售给李某，因其未能履行对出售标的权利瑕疵担保义务，致使李某购买房屋用于居住使用的合同目的无法实现，李某坚持主张解除房屋买卖合同的情况下，一审法院解除双方签订的房屋买卖合同并由金某返还购房款及占有房款期间的利息并无不当，应予维持。关于金某所提李某应起诉梁秀英返还房屋，而不应该起诉金某的主张，生效判决已确认涉案房屋归金某所有，且李某与金某签订房屋买卖合同，故李某向金某提出解除房屋买卖合同的主张并无不当，故对金某的上述主张本院不予支持。关于金某提出的一审程序存在不公平、不公正之处的主张，因其未能提供证据予以证明，故对该主张不予支持。综上所述，金某的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9192元，由上诉人金某负担。本判决为终审判决。审判长 赵 颖审判员 葛福祥审判员 全贞姬二〇二〇年九月二十五日书记员 李亚男