河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11085号上诉人（原审原告）：张涛，男，汉族，1986年12月7日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：毛学谦，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆红印，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许丽焕，女，汉族，1980年8月26日出生，住郑州市金水区勤工路8号院5号楼105号。委托诉讼代理人：沈士超，河南良承律师事务所律师。原审第三人：张小燕，女，汉族，1987年8月22日出生，住河南省新密市。原审第三人：裴祖东，男，汉族，1987年3月5日出生，住河南省新密市。上诉人张涛因与被上诉人许丽焕、原审第三人裴祖东、张小燕案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初9551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与第三人之间设立房屋买卖合同关系的意思表示真实，双方之间签订的房屋买卖合同合法有效，且该买卖合同早已履行。上诉人在合同签订后一直按照约定向银行支付涉案房屋的按揭贷款，截止本案诉讼时，上诉人已支付按揭贷款60887元。上诉人与第三人签订有合法有效的房屋买卖合同，且该合同的签订早于涉案房屋被法院查封前，该房屋未能办理过户手续是因该房屋买卖时为期房，当时不具备办理过户的条件，而在2019年8月27日具备办理过户条件时，因第三人怠于办理导致涉案房屋被法院查封。一审法院认定上诉人对涉案房屋未能办理过户登记自身存在过错，从而不予支持上诉人的原审诉讼请求是错误的。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人的请求依法应得到支持。许丽焕辩称，被答辩人张涛与第三人签订《房屋买卖合同》时，张涛属于限购人群，双方签订的《房屋买卖合同》违反限购性政策文件，不属于合法的房屋买卖合同。张涛在涉案房屋被法院查封前并未实际占有该房屋，且张涛并未支付全部价款，也未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行法院以供答辩人执行。本案未办理过户登记系因张涛的过错所导致，其上诉请求依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。张涛向一审法院起诉请求：1、确认被告申请执行第三人处的豫（2019）郑州市不动产权第××号房产归原告所有，并停止对上述财产的执行；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月17日，第三人裴祖东与郑州汇泉置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定第三人裴祖东购买位于中原区××、金田路××、××以西××单元××房，上述商品房买卖合同于当日办理合同信息备案。2017年1月10日，第三人裴祖东与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市众意西路支行签订《郑州预购房抵押合同》一份，约定第三人裴祖东将所购的中原区玉轩路以东、金田路以南、先锋路以西10号楼2单元20层2××4号房产抵押，对应借款合同项下的55万元借款。2018年1月14日，原告张涛（买方）与第三人裴祖东、张小燕（卖方）及案外人郑州市佰财房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：原告自愿购买第三人裴祖东、张小燕拥有的位于中原区××、金田路××、××以西××单元2004的房产，房产及配套设施总价款80万元；本合同签订之日，2018年1月14日原告向第三人支付第一笔购房款25万元，同时第三人向原告交付房屋的相关手续票据；上述房屋开发商通知第三人交房之日起7日内，第三人应通知原告，双方应当于开发商通知交房期满之日前共同去验房，第三人将房屋钥匙交于原告，原告付第三人第二笔购房款0万元；第三人负责承担办房产证之前的相关费用：契税、维修基金、解押款等，原告负责承担房屋过户时所产生的相关费用：契税、个税、工本费等；第三人所售房产有银行贷款未结清，第三人向原告及郑州市佰财房地产营销策划有限公司如实说明，原告与第三人明确，在不动产证下发后30个工作日内，由第三人自己结清房屋贷款，第三人在房屋贷款结清后10个工作日内配合原告办理房屋过户手续；如原告限购问题无法解决，第三人同意原告在过户时，将此房写在亲朋好友名下；第三人应当向原告如实陈述该房屋的权属状况，包括房屋的权属、抵押、查封情况，确保对该房屋有处分权，且其家庭成员对出售该房屋无争议，否则视为第三人违约。2018年1月14日，原告向第三人张小燕转款25万元，第三人裴祖东向其出具收条一份，主要载明：今收到张涛第一笔购房款25万元整。2018年1月14日，第三人裴祖东出具《委托书》一份，主要载明，第三人裴祖东委托原告代为办理中原区××、金田路××、××以西××单元2004号房屋的交房手续，包括代为验房并签署验房手续、代为办理物业费交接手续、代为缴纳物业费、代为受领房屋钥匙等，委托期限2018年1月14日至2019年2月28日。被告许丽焕诉第三人张小燕、裴祖东民间借贷纠纷一案，该院于2019年3月15日作出（2019）豫0105民初2770号民事判决书，判决第三人张小燕于本判决生效十日内偿还被告许丽焕借款本金142060.3元及利息；第三人裴祖东对上述借款承担连带保证责任。该案进入执行程序后，该院于2019年9月11日将被执行人裴祖东名下位于郑州市中原区金田路15号10号楼2单元20层2××4号房产［产权证书：豫（2019）郑州市不动产权第××号］予以查封。根据不动产登记资料查询结果证明显示，豫（2019）郑州市不动产权第××号中原区金田路15号10号楼2单元20层2××4号房屋，产权人裴祖东，该房屋于2019年7月11日由裴祖东抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行，抵押金额55万元。庭审中原告陈述，在签订房屋买卖合同时属于被限购人群，其与第三人约定房屋如果不能直接过户给原告就过户至原告家人名下；原告向第三人实际支付购房款25万元，之后每月代第三人偿还银行贷款；其承诺愿意将未支付的购房款交付执行。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人裴祖东、张小燕签订《房屋买卖合同》时属于被限购人群，双方亦在合同中约定了“如原告限购问题无法解决，第三人同意原告在过户时将涉案房屋登记在亲朋好友名下”的相关条款。另外，根据原告陈述，其明知涉案房屋设定了抵押，原告在履行该房屋买卖合同中，应对该房屋过户中存在的风险有明确认识。故原告对该房屋未能办理过户登记自身存在过错，其主张停止执行中原区金田路15号10号楼2单元20层2××4号房屋并确认该房屋为其所有的诉请，依据不充分，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定事实一致。本院认为，本案中，涉案房屋登记在原审第三人裴祖东名下，因裴祖东未履行生效法律文书确定的义务，法院对该房屋强制执行。现上诉人张涛以对该房屋享有权利为由要求排除执行。根据法律规定，张涛应证明其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权利。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对被执行的不动产只有符合法定的保护条件，法律才赋予其对该不动产物权期待权以排除执行的效力。本案中张涛虽已提交证据证明其在涉案房屋被查封前已与裴祖东签订了《房屋买卖合同》并缴纳了部分购房款。但其不能证明在法院查封涉案房屋前已实际居住、使用该房屋，且张涛也认可从签订涉案《房屋买卖合同》至今其一直属于限购人群。张涛在签订《房屋买卖合同》时，对涉案房屋上设定有抵押担保的事实是知悉的，但在合同签订之时以及支付房款后。其明知裴祖东未向抵押权人提前清偿债务或者提存以消灭抵押权，也未代替裴祖东清偿债务以消灭抵押权，张涛怠于督促裴祖东及时消灭物上抵押，放任涉案房屋上他人权利障碍的持续存在。据此可以认定张涛对涉案房屋无法办理过户登记，具有过错。故不能认定张涛就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。张涛要求确认涉案房屋归其所有并停止执行的请求没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12603元，由上诉人张涛负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  朱长勇审判员  张 晔二〇二〇年九月十四日书记员  宋亚瑞