福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初7718号 原告：招商银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道316号，统一社会信用代码：91350000705363039M。 负责人：郭夏森，行长。 委托诉讼代理人：陈翔，福建知信衡律师事务所律师。 被告：李佩，女，汉族，1991年05月11日出生，住福建省长乐区。 被告：福州泰屿房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县南屿镇南井村新桥头，统一社会信用代码：913501000603980308。 法定代表人：黄晓青，董事长兼总经理。 原告招商银行股份有限公司福州分行（以下简称招商银行福州分行）与被告李佩、福州泰屿房地产开发有限公司（以下简称泰屿公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。招商银行福州分行委托诉讼代理人陈翔到庭参加诉讼，被告李佩、泰屿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理，本案现已审理终结。 招商银行福州分行向本院提出诉讼请求：1．李佩偿还招商银行福州分行借款本金815860.2元及利息5302.18元（含罚息、复息，暂计至2020年03月24日，之后的利息按合同约定标准计算至实际还款之日）；2．李佩偿还招商银行福州分行为实现债权支出的律师代理费4106元；3．泰屿公司于判决生效后十日内督促并协助李佩办理抵押房产的正式登记手续，若李佩逾期办理或拒不办理的，则招商银行福州分行有权以李佩提供的抵押物：坐落于福州市闽侯县泰禾红悦Ｂ10＃楼2006单元的房产及其占用范围内的土地使用权折价或拍卖、变卖所得款优先清偿上述借款本金、利息、罚息、律师费、公告费及一切诉讼费用；4．泰屿公司对李佩的上述债务承担连带清偿责任，其代偿后有权向李佩追偿；5．俩被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、鉴定费等）。 事实与理由：2016年05月20日，招商银行福州分行与李佩、泰屿公司签订合同编号为8160519536015号《个人购房借款及担保合同》，合同约定：由招商银行福州分行向李佩提供一笔住房借款，借款总额为870000元；借款期限为260个月，即从2016年05月20日起到2046年05月20日止；借款执行利率为年利率4.41%（以基准利率4.9%为基础下浮10%），还款方式为等额本息还款法。合同另约定，如李佩未按合同约定履行还款义务，则招商银行福州分行有权根据实际逾期天数从逾期之日起对贷款本金按合同约定的利率基础上加收50%计收罚息。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。招商银行福州分行为实现债权而支付的律师费、诉讼费、财产保全费等所有费用，均由李佩全数负担。为担保上述贷款能够如期履行，李佩提供名下坐落于福州市闽侯县泰禾红悦Ｂ10＃楼2006单元（侯房预ＹＲ字第1611236号）的房产及其占用范围内的土地使用权作抵押担保，并办理了抵押权预告登记（侯房预ＱＲ字第××号），泰屿公司为贷款提供阶段性连带担保责任，抵押担保及保证担保的范围为合同项下贷款本金余额之和以及利息、罚息、复息等和招商银行福州分行实现债权的相关费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费、公告费、差旅费等）。上述合同签订后，招商银行福州分行依约向李佩发放贷款，但李佩未按合同约定按期偿还贷款本息，泰屿公司作为担保人亦未承担担保责任。 李佩、泰屿公司未做答辩。 招商银行福州分行围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，李佩、泰屿公司未发表质证意见。本院经审查认为招商银行福州分行提交的证据均能提交原件予以核对，且与本案具有关联性，本院确认其真实性，并在卷佐证。 根据当事人陈述及本案现有证据，本院确认招商银行福州分行所述属实。经查明，截止至2020年3月24日，李佩尚欠招商银行福州分行借款本金815,860.2元，利息（含罚息、复利）5,302.18元。 本院认为，李佩与招商银行福州分行签订的《个人购房借款及担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容履行义务。招商银行福州分行依约向李佩指定交易账户发放贷款，已经履行合同约定。李佩未按合同约定还款，已构成违约。故招商银行福州分行要求李佩偿还借款本金815,860.2元及利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。 招商银行福州分行主张由李佩支付其律师费4,106元之诉请，有合同约定，并且招商银行福州分行确已实际支付，因此该诉讼请求本院予以支持。 关于案涉房产抵押担保问题。抵押物仅办理了预购商品房抵押权预告登记。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。但商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，在商品房具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。本案所涉房产坐落于福州市闽侯县泰禾红悦Ｂ10＃楼2006单元，该房产未办理房屋所有权及抵押权登记手续，泰屿公司有协助李佩办理所有权登记手续及督促其办理抵押登记手续的义务。若因故未办理抵押登记手续，亦应赋予债权人招商银行福州分行对该房产优先受偿的权利。综上所述，本院依法确认招商银行福州分行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于泰屿公司的阶段性担保问题。泰屿公司与招商银行福州分行签订《个人购房借款及担保合同》，自愿为李佩在该合同项下的债务承担签订购房合同之日起至房产完成抵押登记之日止的阶段性连带保证责任。在本案案涉房产抵押权未能设立的情况下，泰屿公司应当对该合同项下李佩的债务承担连带清偿责任。 李佩、泰屿公司未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下： 一、被告李佩于本判决生效之日起二十日内向原告招商银行股份有限公司福州分行偿还借款本金815,860.2元，利息（含罚息、复利）5,302.18元（利息、罚息、复利暂计至2020年3月24日，此后的利息、罚息、复利按《个人购房借款及担保合同》约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）； 二、被告李佩于本判决生效之日起二十日内向原告招商银行股份有限公司福州分行支付律师费4,106元； 三、原告招商银行股份有限公司福州分行有权对被告李佩所有的坐落于福州市闽侯县泰禾红悦Ｂ10＃楼2006单元房产折价或者拍卖、变卖所得价款在本判决第一、二项确定的债务范围内优先受偿； 四、被告福州泰屿房地产开发有限公司对被告李佩在本判决第一、二项确定的债务范围内承担连带清偿责任。被告福州泰屿房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李佩追偿。 如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12,052元，减半收取6,026元，由被告李佩、福州泰屿房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 邱玲燕 二〇二〇年九月十六日 法官助理 祝诗偲 书 记 员 陈 婷 附本案相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。