新疆维吾尔自治区且末县人民法院   民 事 判 决 书     （2020）新2825民初235号    原告：齐德意，男，1980年8月16日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区且末县。   被告：麦提库尔班·喀斯木，男，1966年6月20日出生，维吾尔族，农民，住新疆维吾尔自治区且末县。   被告：木拉迪尔·库尔班，男，1994年1月27日出生，维吾尔族，欧依亚依拉克镇干部，住新疆维吾尔自治区且末县。   原告齐德意与被告麦提库尔班·喀斯木、木拉迪尔·库尔班房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐德意，被告麦提库尔班·喀斯木到庭参加诉讼，被告木拉迪尔·库尔班经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告齐得意向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决原告齐德意与被告麦提库尔班·喀斯木之间签订的《房屋转让协议书》无效；2.依法判决被告麦提库尔班·喀斯木返还原告购房款240000元，被告木拉迪尔·库尔班承担连带保证责任。事实与理由：2020年4月8日，原告与被告麦提库尔班·喀斯木达成了被告麦提库尔班·喀斯木位于××县私有住宅房屋转让给原告的约定，并签订了《房屋转让协议书》。协议约定房屋转让价为340000元，同时对房屋并双方的权利义务等进行了约定，另外被告木拉迪尔·库尔班为担保人。协议签订后原告在2020年4月8日向被告麦提库尔班·喀斯木支付了购房款140000元，于2020年4月18日支付了100000元，合计240000元。由于转让房屋没有房屋产证等有关证书，原告即向房屋所在地乡政府和村委会进行备案。此时，乡政府及村委会告知原告该房屋系农村宅基地上的房屋，不允许转让本村外的人员，所签订的转让协议无效。随后原告把该情况告诉二被告，要求终止协议退还已支付的购房款240000元，但是二被告均已签订协议为由拒绝退还。   被告麦提库尔班·喀斯木辩称，我对原告的诉讼请求不予认可，当时没有发公告销售房屋，那时我在和田，是原告自己与我联系，于2020年4月7日从和田回来的，原告跟我商量价格，当时定价是400000元，后原告跟我协商价格定于340000元，定金10000元。当时说好去村委会汇报情况，但是汇报前原告说先把协议签好，但是协议是原告自己准备的，我和我儿子木拉迪尔·库尔班一起去的，但是没让我儿子提供担保，只是让我儿子给我翻译材料，做个证人。当时签完合同后我们去村委会说明情况，跟村委会支部书记说我把房子转让给原告了，支部书记说没有问题后我才把原告给我的140000元收了，后面原告又给了100000元。我们当时在协议中约定，于2020年5月15日前搬迁，交房后原告把剩余的100000元支付。但是2020年5月18日后原告一直要求我退款，当时我跟村委会反馈过，他们也说同意转让房屋，当时原告也在场，我当时也跟其他人联系过，乡政府的干部也看过协议，那时候乡政府副书记说原告把户籍搬到这村可以在这里住。以后原告要求让我给他办一个可以新建房的证明，乡政府没办法提供，因此原告要求退还房款。我不同意房屋转让协议无效，也不退款。   被告木拉迪尔·库尔班经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未作出答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.原告齐德意出示的房屋转让协议书。双方当事人认可本协议书的真实性，被告方麦提库尔班不认可证明目的，被告提出已经给村委会报备但协议书上没有村委会的印章，本院对该证据的真实性予以认可。证明的的目的结合一下第二项和第三项一并认可。   2.原告齐德意的户口本和身份证。原告的户口本和身份证能证明原告不是托格拉克勒克乡托格拉克勒克村居民，是居住在且末县丝绸东路012号。   3.经原告齐德意申请，由我院调取的且末县托格拉克勒克乡人民政府的复函等证据。调取的且末县托格拉克勒克乡人民政府的复函可以证明该房屋虽然属麦提库尔班·喀斯木所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，非本集体经济组织成员无权取得，因此将这些证据作为认定案件事实的依据。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告齐德意与被告麦提库尔班·喀斯木，于2020年4月8日签订《房屋转让协议书》,将被告麦提库尔班·喀斯木位于××县的住宅房屋转让给原告齐德意。协议约定房屋转让价为340000元，被告木拉迪尔·库尔班为被告麦提库尔班·喀斯木提供担保，齐忠意为原告齐德意提供担保。协议签订后原告在2020年4月8日向被告麦提库尔班·喀斯木支付了购房款140000元，于2020年4月18日支付了100000元，合计240000元。该房屋没有房屋产权证等有关证书，原告齐德意以乡政府及村委会告知该房屋系农村宅基地上的房屋，不允许转让本村外的人员为由，要求终止协议及二被告退还已支付的购房款240000元，二被告均已签订协议为由拒绝退还。   对于签订《房屋转让协议书》时是否通过房屋所在地乡政府和村委会的同意这个问题上双方有争议，我院按照原告的申请，向房屋所在地托格拉克勒克乡人民政府发送调证函，托格拉克勒克乡人民政府于2020年8月3日复函，从答复函的内容来看，该房屋虽然属麦提库尔班·喀斯木所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得，集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议。   双方签订《房屋转让协议书》之前，未经过房屋所在地村集体组织和乡人民政府的同意。   本院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营管理。   本案中，被告麦提库尔班·喀斯木向原告齐得意转让的位××县的住宅地属于农民集体所有，应由且末县托格拉克勒克乡托格拉克勒克村村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。被告麦提库尔班·喀斯木，作为本集体经济组织的成员，未经过本集体经济组织的同意，向原告齐得意转让属于本集体经济组织成员的房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定，故应视为原被告签订的《房屋转让协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销的后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告麦提库尔班·喀斯木未经村集体经济组织或者村民委员会的同意，擅自转让村集体所有的宅基地上的房屋，导致合同无效，有过错责任，原告要求返还已付房款的诉讼请求正当，本院予以支持，被告应当予以返还房款240000元。对于原告要求追究被告木拉迪尔·库尔班的担保责任的诉讼请求，我国《担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”。本案中，主合同《房屋转让协议书》为无效合同，因此作为从合同的担保合同也是无效，原告没有举证证明被告木拉迪尔·库尔班有过错，因此，被告木拉迪尔·库尔班不承担连带保证责任，对原告齐得意的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条，《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、原告齐得意与被告麦提库尔班·喀斯木于2020年4月8日签订的房屋转让协议合同无效。   二、被告麦提库尔班·喀斯木应在本判决生效后十日内向原告齐得意返还购房款240000元。   三、驳回原告齐得意其他诉讼请求。   案件受理费4900元，减半收取2450元，由被告麦提库尔班·喀斯木负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。         审  判  员   阿孜古丽 ·库尔班         二 〇 二 〇 年 九 月 七 日     书  记  员   热孜亚姆罕·库尔班