安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1181民初3682号原告：左相，男，1982年1月15日生，汉族，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：徐枭，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告：天长市粤恒置业有限公司，住所地天长市广陵路南侧东二凤南路西侧嘉福国际商务大厦1907号，统一社会信用代码91341181MA2RX77Y7K。法定代表人：陈华，该公司总经理。委托诉讼代理人：佘秀银，该公司员工。原告左相与被告天长市粤恒置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告左相及其委托诉讼代理人徐枭、被告天长市粤恒置业有限公司的委托诉讼代理人佘秀银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左相向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告签订的《天长市恒大湖山半岛商品房认购书》；2、判令被告向原告返还购房款185801元及利息（利息按照同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年6月30日起至实际付清之日止）3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告系南京信息工程大学老师，因学校的搬迁，向其他同事咨询得知，新单位附近有恒大地产集团公司开发的天长恒大湖山半岛楼盘环境不错，且恒大地产在全国范围推行“无理由退房”，如对房屋不满意，可以无理由办理退房退款。原告基于对恒大地产的信任，并在网上查到确定存在“无理由退房”政策后，于2020年6月30日下午3点左右，原告与被告签灯《天长恒大湖山半岛商品房认购书》，认购天长恒大湖山半岛楼盘7幢2单元703房屋，并于现场向被告支付定20000元，同时通过微信转账向被告销售人员刘玉支付2000元，用于购买优惠券。同日，原告回到家中后，因妻子拟给小孩购买学区房不同意购买案涉房屋，原告于2020年6月30日晚8点左右前往售楼部向被告销售人员刘玉主张解除认购书退还定金，刘玉告知原告定金是不退的，但是，如果当天晚上原告再支付案涉房屋首付款163801元与定金合计达到房款的20%，就可以适用恒大地产的无理由退房流程，实现全额退款，合计185801元。刘玉未告知原告任何关于无理由退房的合同文件条款，只告知原告付款后签个字就可以退款了。为了全额退款，原告于当日晚10点32分在刘玉的操作下于被告售楼部二楼财务处向被告支付163801元首付款用于退房流程，双方达成解除合意。房款支付完毕后刘玉方才向原告出具了很多协议，要求原告签订《商品房预售合同》、《无理由退房协议》、《无理由退房承诺书》、《认购书解除协议》等合同文件，经原告仔细阅读，合同中的文本条款件对原告的退房权利做出了巨大限制且原告承担的义务和违约责任过重，根据被告发出的退房手续（其中包含要求原告提供银行盖章的按揭证明），原告根本无法符合退款的条件。被告在原告主张解除《商品房认购书》退还定金时以全额退款的条件欺骗原告向被告账户汇入房款，后又于2020年7月22日，向原告送达《合同签署函》告知被告将根据认购书的约定另行处置原告认购的房屋，原告所付款项不予退还.原告在签订认购书、办理退款时被告对该条款未作出任何解释，现被告又据此不予退还款项，被告明显存在欺诈销售的行为.原告多次向被告主张退款均被各种理由拖延拒绝，被告侵犯了原告的合法权益.为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告天长市粤恒置业有限公司辩称，1、原、被告并未对解除认购书达成一致，双方应该继续履行认购书相关约定，原、被告签订的商品房认购书合法有效，且不存在约定或法定的解除事由。原告提供的证据也无法证明双方对解除认购书达成一致。双方应该继续履行认购书相关约定。2、原告不符合无理由退房条件，若法院判决解除合同，原告应该按照认购书相关约定承担违约责任，无理由退房条件行使的前提是签订商品房买卖合同及按揭审批通过，原告至今未签订商品房买卖合同，按揭审批也未通过，不符合无理由退房条件，同时依据认购书第5条约定，若原告逾期未签订买卖合同的，其支付的款项全部不予退还，因此若法院判决解除认购书，按照定金罚则，要扣除原告的定金2万元，其余房款可以退还给原告。左相为支持其主张，提供了以下证据：第一组证据：商品房认购书、定金转账记录、交款核对单、微信转账记录、POS签购单、中国邮政储蓄银行账户对账单及交易查询记录。证明2020年6月30日原告向被告认购房屋一套，同日向被告支付房款185801元。第二组证据：退房申请书、放弃购房确认书、无理由退房协议书、认购书解除协议、退房审批表、无理由退房相关事项确认单、商品房预售合同。证明根据该部分证据材料上被告员工手填的日期是2020年6月30日，因此原、被告于2020年6月30日达成商品房认购书解除合意，被告对原告的退房权利做出了巨大限制且原告承担义务和违约责任过重，根据被告发出的退房手续，原告根本无法符合退款的条件。第三组证据：2020年7月1日与刘玉电话录音（附文字版）、2020年7月2日被告售楼部现场录音文件两个（附文字版）。证明原告于2020年6月30日晚向被告汇款163801元系用于办理退房手续，被告应该向原告返还全部楼款。第四组证据：刘玉微信聊天记录、2020年7月23日售楼处的现场视频（附文字版）、2020年7月23日原告与刘玉的通话录音（附文字版）、2020年7月28日原告与刘玉的通话录音（附文字版）。证明被告给原告办理退款，要求原告提供银行按揭证明，根据被告提出的要求，原告无法符合退款条件。被告要求原告提供虚假证明材料办理退款手续。被告多次以退款按揭证明材料已齐全欺诈原告签订购房合同等材料。第五组证据：被告向原告寄送的合同签署函。证明原告与被告早于2020年6月30日达成解除认购书合意，被告于2020年7月20日向原告寄送合同签署函，若原告于收到本函之日起三日内不签署商品房买卖合同，被告将按约定条款解除认购书。即使2020年6月30日没有书面材料可以确定双方达成解除合意，被告也于2020年7月20日向原告发出单方解除。天长市粤恒置业有限公司的质证意见：对第一组证据无异议。对第二组证据中的退房申请书关联性存在异议，该退房申请书为原告单方出具申请，无我公司签字盖章，无法证明双方对退房事宜达成合意。对第二组证据中的放弃购房确认书关联性存在异议，该材料与本案无关。对第二组证据中的无理由退房协议书关联性和真实性有异议，该无理由退房协议书为照片，真实性无法确认，同时无理由退房协议书上没有原告的签字，即使无理由退房协议书有效，该协议书对退房条件也进行了约定，无法证明被告对原告的退房权利做巨大限制，也达不到原告的证明目的。对第二组证据中的认购书解除协议、退房审批表、无理由退房相关事项确认单关联性有异议，这三份文件没有原告签字，并未生效。无法达到原告证明目的，同时依据无理由退房相关事项确认单可以得知我公司已告知原告无理由退房应该具备哪些条件。对第三组证据的真实性有异议，电话录音真实性无法确认，同时关联性有异议，该电话录音无法证明原告与被告就退款事宜达成一致意见。对第四组证据中的微信聊天记录真实性及关联性有异议，微信聊天记录真实性无法确定，存在断章取义的可能性，同时无法证明原告与被告就退款事宜达成一致意见。对2020年7月23日售楼处的现场视频（附文字版）、2020年7月23日原告与刘玉的通话录音（附文字版）、2020年7月28日原告与刘玉的通话录音（附文字版）真实性和关联性有异议，视频及通话录音真实性无法确认，其次也无法证明原告的证明目的。对第五组证据的签署函关联性有异议，无法证明原告的证明目的，同时签署函陈述我公司有权解除合同，并非我公司已行使合同解除权。被告天长市粤恒置业有限公司未提供证据。本院经审理认定事实如下：原告左相系南京信息工程大学老师，因学校的搬迁，原告得知其新单位附近有被告公司开发的天长恒大湖山半岛楼盘环境不错，且恒大地产在全国范围推行“无理由退房”，如对房屋不满意，可以无理由办理退房退款。于是原告左相与被告天长市粤恒置业有限公司于2020年6月30日签订《天长恒大湖山半岛商品房认购书》一份，认购书约定，左相认购天长恒大湖山半岛楼盘7幢2单元703房屋，认购书签订后左相现场向被告支付定20000元，同时通过微信转账向被告销售人员刘玉支付2000元，用于购买优惠券。当日，原告左相回到家中后，因其妻子准备给小孩购买学区房不同意购买案涉房屋，原告于2020年6月30日晚8点左右前往售楼部向被告销售人员刘玉主张解除双方签订的《天长恒大湖山半岛商品房认购书》，退还定金，刘玉告知原告定金是不退的，但是，如果当天晚上原告再支付案涉房屋首付款163801元与定金合计达到房款的20%，就可以适用恒大地产的无理由退房流程，实现全额退款。为了全额退款，原告于当日晚10点32分在刘玉的操作下在被告售楼部二楼财务处向被告支付163801元首付款用于办理退房流程。在原告向被告支付房款合计185801元后，刘玉告知原告需要原告签订退房申请书、放弃购房确认书、无理由退房协议、认购书解除协议、退房审批表、《商品房预售合同》等合同文件，原告认为，被告上述合同中的文本条款对原告的退房权利做出了很多限制且违约责任过重，于是未在被告提供的上述合同、文件上签字。后原告多次要求被告退回房款未果。2020年7月22日，被告向原告送达《合同签署函》，告知原告在收到《合同签署函》后三日内，与被告签订商品房买卖合同，如有违约行为，被告将按照约定条款，解除认购书，原告所付款项不予退还。现原告认为，其在签订认购书、缴纳房屋首付款办理退款时被告未作出任何解释，现被告又据此不予退还款项，被告明显存在欺诈销售的行为。故原告向法院提起诉讼，望判如所请。本院认为：一、原告左相与被告天长市粤恒置业有限公司于2020年6月30日签订的《天长恒大湖山半岛商品房认购书》系当事人真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,系有效合同,各方当事人理应依法履行。二、合同签订后，原告左相向被告支付定金20000元，向被告销售人员刘玉支付2000元，用于购买优惠券。后于当日原告为了达到其与被告解除商品房认购书，退回交纳的定金，基于对被告对外宣传的“无理由退房”的信任，按照被告销售人员刘玉的要求又实际给付被告购房款163801元，合计被告收到原告交纳的房款185801元，原、被告对此均无异议，本院予以确认。三、由于原告购买被告公司开发建设的房屋未能与妻子达成一致意见，致使原告要求与被告解除双方签订的《天长恒大湖山半岛商品房认购书》，原告已经明确表示不履行合同义务，合同目的不能实现，故可以判决解除双方签订的认购书，但原告存在违约行为，其作为给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金。四、在原、被告签订合同的当日，原告已经明确要求与被告解除认购书时，被告销售人员仍然要求原告再交纳购房款163801元，并且对其对外宣传的“无理由退房”的适用要求不向原告做明确的解释，被告销售人员的行为给原告造成了损失，故可以支持自原告交付购房款之日起由被告按照一年期贷款市场报价利率计算购房款的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告左相与被告天长市粤恒置业有限公司签订的《天长恒大湖山半岛商品房认购书》。二、被告天长市粤恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告左相购房款165801元及利息（以165801元为基数，按照一年期贷款市场报价利率自2020年6月30日起开始计算至款项实际还清之日）。三、驳回原告左相的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4016元，减半收取2008元，由原告左相负担216元，被告天长市粤恒置业有限公司负担1792元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  李锦章二〇二〇年九月二十四日书记员  时 彪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。