广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3478号上诉人（原审被告）：陈伟杰，男，汉族，1987年9月14日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：黎雪平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市辉正达文化投资有限公司，住所地深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道2003号华嵘大厦1908-2，统一社会信用代码91440300083859207Y。法定代表人：钟双红，执行董事。委托诉讼代理人：廖永彬，广东卓建律师事务所律师。上诉人陈伟杰因与被上诉人深圳市辉正达文化投资有限公司（以下简称辉正达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初48005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。陈伟杰上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第二、三项；二、依法改判陈伟杰无须向辉正达公司支付租金、管理费和空调使用费529659.84元；三、依法改判陈伟杰无须向辉正达公司赔偿律师费5000元。四、依法判令辉正达公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、保证金具有弥补性质，不具惩罚性，保证金应当在弥补辉正达公司损失后退回陈伟杰。一审法院认定陈伟杰逾期十天交纳租金费用构成根本违约，支持辉正达公司没收陈伟杰的336572.56元保证金，属于认定事实错误。陈伟杰与辉正达公司签订的合同虽然约定每月25日支付次月租金及管理费、空调费，但次月租金及费用实际尚未产生，合同约定提前支付属于预付款性质，25日未交租金及管理费用未造成辉正达公司损失。2018年10月份的租金及管理费用是从2018年10月1日开始产生的，因此逾期交付产生损失应当从2018年10月1起计算，逾期缴纳租金、管理费用等也应当从2018年10月1日起计算。而10月1日刚好是国庆节，国家放假7天，放假后公司财务还需做账才能支付租金及管理费用。双方租赁合同约定，承租人逾期十天缴纳租金等费用，出租方即可以解除合同并没收保证金，该条款是格式合同条款，出租人作出的加重了陈伟杰的责任、排除陈伟杰的权利的条款，对作出承租人的陈伟杰极为不公平。且陈伟杰逾期支付后，辉正达公司也没有依据《合同法》第九十三条的规定，催告并给予一定的合理期限履行，即强行解除租赁合同。陈伟杰逾期支付10天的租金及管理费用金额才58851.43元(176554.28月租及费用/30天*10天），但辉正达公司却没收了陈伟杰336572.56元的保证金，两者差距极大。该条款对陈伟杰明显是非常不公平的，依据《合同法》第五十四规定，陈伟杰有权请求法院予以变更。因此，一审法院在陈伟杰仅逾期10天交付租金费用，即认定陈伟杰构成根本违约，辉正达公司有权解除合同并没收巨额保证金，属于认定事实严重错误。二、租赁合同是辉正达公司单方解除的，一审法院判决合同解除后陈伟杰还要向辉正达公司支付的租金及费用即所谓空置费，没有任何事实与法律依据，也超出了辉正达公司诉讼请求的范围，属于认定事实与适用法律错误。辉正达公司于2018年10月11日强行停电及更换密码锁，强行单方解除了租赁合同，2018年10月17、18日陈伟杰搬离，陈伟杰应当支付的租金及相应费用就应当截止至2018年10月18日，合同解除后辉正达公司无权再要求陈伟杰支付租金及管理费用。辉正达公司收回房屋后是出租还是空置，是辉正达公司对自己权利的处分，与陈伟杰无关。辉正达公司一审诉讼请求中要求陈伟杰支付2018年10月18日后的租金及管理费用，是基于其错误认为双方还存在租赁合同关系，而要求陈伟杰支付租赁合同期内的租金及管理费用，并没有要求陈伟杰支付合同解除后的空置费。且双方的租赁合同中也从来没有任何条款约定过所谓的空置费。一审法院在合同没有约定、辉正达公司没有诉请空置费的情况下，作出超出诉讼请求范围的判决，要求陈伟杰按租金及管理费用的标准向辉正达公司支付2个多月的空置费，是非常显失公平的，认定事实与适用法律严重错误。三、辉正达公司仅逾期10天缴纳租金，辉正达公司即强行解除合同，并没收保证金338694.56元，足以弥补了辉正达公司包括律师费在内的损失，一审法院再判决陈伟杰赔偿律师费，属于认定事实错误。租赁保证金的主要作用应当是弥补辉正达公司的损失的，并不具有惩罚性。陈伟杰逾期10天缴纳租金及费用仅58851.43元的情况，加上辉正达公司支付的5000元律师费，辉正达公司损失的才6万余元，而陈伟杰交纳的保证金为336572.56元，足以弥补辉正达公司的损失，一审法院认定陈伟杰还需支付律师费，认定事实错误。综上，在租赁合同没有约定空置费，且合同违约条款对陈伟杰非常不公平的情况下，一审法院还判决要求陈伟杰支付空置费，没有任何事实与法律依据。同时，辉正达公司在陈伟杰仅逾期58851.43元的租金及管理费用后，辉正达公司没收了陈伟杰336572.56元的保证金，也足以弥补了辉正达公司的支付的5000元律师。故，请求贵院依法支持陈伟杰诉讼请求。陈伟杰二审庭审补充如下上诉意见：一、辉正达公司作为一家专业的房屋租赁公司，早就考虑到了合同解除后的损失，因此租赁合同早就约定了相应的违约条款，且该条款对陈伟杰非常严苛，如未按时缴纳租金超过10日，甲方就可以单方解除合同，并且没收甲方33万余元的保证金，一审法院在双方已经对违约解除合同条款作出明确约定，且辉正达公司也没收了陈伟杰33万余元保证金后，还判决陈伟杰再支付合同解除后的租金是完全没有事实和法律依据的。二、2018年10月18日陈伟杰搬走东西，辉正达公司开具放行条，陈伟杰认为陈伟杰已经与辉正达公司达成了一致协议，即陈伟杰的33万余元保证金抵扣辉正达公司的租金及其它费用。辉正达公司答辩称，一、一审法院认为2018年10月17日、18日陈伟杰搬离经过辉正达公司同意，辉正达公司对此不予认可。物业的搬离手续全部都是陈伟杰自行办理、签字的，辉正达公司没有签字确认。二、辉正达公司即使有招租行为，也是积极止损的行为，但在止损未实现之前，辉正达公司作为守约方，可以选择解除合同还是履行合同，而陈伟杰作为违约方，擅自私自搬离放任场地的空置，损失时间应当计至2019年3月31日。三、合同是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，根据合同约定，陈伟杰应当在每月25日前支付此月租金，逾期超过10日辉正达公司有权解除合同、没收保证金，因此有明确的合同依据。如果辉正达公司违约，也需要承担相应的违约后果，因此不存在合同条款不平等的问题。四、根据辉正达公司提供的证据，辉正达公司2019年3月31日解除合同、收回场地，有6个月的直接经济损失，在合同解除前的费用均应由陈伟杰承担，因此即使辉正达公司有止损义务，也应当理解成陈伟杰支付租金的义务至2018年12月31日，辉正达公司也没有在2018年10月11日强行停电、更换密码锁，否则陈伟杰怎么可能在17、18日进入场地，私自将家私搬走。综上，鉴于辉正达公司没有上诉，辉正达公司尊重一审法院判决的支付金额，因此辉正达公司恳请二审法院驳回上诉，维持原判。辉正达公司一审起诉请求：1、判令原陈伟杰《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；2、陈伟杰支付2018年10月份至2019年3月31日期间的租金、管理费和空调费共计1059325.68元；3、陈伟杰支付违约金149187.50元（以每月各项费用为基数，自逾期之日起算，每日千分之一计算违约金，暂定算至2019年4月30日，直至付清拖欠款项为止，详见附件）；4、陈伟杰承担辉正达公司支付的律师费5000元；5、陈伟杰承担本案诉讼费、保全费等费用。一审法院查明以下事实：经审理查明，2017年5月19日，辉正达公司（出租方、甲方）与陈伟杰（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定，辉正达公司将位于深圳市福田区××海岸环××大厦××单元的房屋（下称涉案房屋）出租给乙方作办公使用，甲方物业为带装修状态出租，租期自2017年5月19日起至2020年5月18日，免租期为7天，起租日为2017年5月26日。租金每月137801元，物业管理费（含空调费）每月30485.28元，乙方须于每月25日前支付次月租金及费用，如发生拖欠费用三日以上的，每逾期一天，乙方须向甲方支付所欠总额的0.5%/天作为逾期付款违约金，第二年即2018年5月19日至2019年5月18日期间的月租金为146069元，租赁期间，乙方应承担的管理费、空调费及水电费，由甲方代收代缴。乙方须在合同签署之日向甲方支付租赁保证金260000元、管理费（含空调费）保证金60970.56元、电费保证金17724元，合同期满后，在乙方已付清相关全部费用且不存在任何违约行为的情况下，甲方在完全收回租赁物业后的20个工作日内不计利息退还租赁保证金、管理费保证金及空调使用费、电费保证金，保证金不能作为乙方违约的免责条款，亦不能用于充抵乙方的租金或其他费用。乙方如在约定的时间内不能上交租金及各项费用的，甲方有权没收乙方的保证金及要求赔偿损失，并有权解除合同。合同提前解除的，乙方应于三日内撤出租赁房屋，甲方与乙方共同对租赁房屋进行验收交接。合同期内如甲方提前解约，需提前二个月通知乙方，双倍返还乙方保证金，乙方同意不对甲方以任何形式索要其他赔偿。乙方提前终止本合同，甲方不予退还保证金及乙方已交付的租金。乙方不得以任何理由拒交或拖欠租金、管理费、空调使用费。若乙方未按照合同第3.1条约定时间内全部支付租金、管理费、空调使用费及其他费用的，乙方应按照应付租金及管理费总额的千分之五/天支付滞纳金，同时如乙方未按合同约定时间内全部支付租金及其他费用达三日的，甲方有权停止为该单位提供服务（包括停止供应乙方水电、门禁、行政服务等），由此产生的损失由乙方自行承担。如拖欠费用达十日的，甲方有权解除与乙方签订的租赁合同，并有权没收乙方支付的全部保证金。根据合同需要发出的全部通知均须采用书面形式，甲乙双方按照合同列明地址发送书面通知或其他文件，乙方的地址为深圳市罗湖区河边路1号3栋203，联系电话为135××××2280，任何文件、EMS快递在寄出后对方签收文件时即视为送达，对方拒收文件的，拒收文件时即视为已送达，若邮寄，在寄出后第3个工作日即视为已送达。由诉讼产生的诉讼费、律师费等费用由败诉方承担。上述合同签署后，陈伟杰向辉正达公司支付了租赁保证金338694.56元，支付租金、管理费等费用至2018年9月30日。2018年9月7日，辉正达公司就陈伟杰申请延期支付2018年9月份租金的函件作出回复称，合同约定陈伟杰应于2018年9月1日前支付租金及管理费等费用，鉴于陈伟杰申请延迟缴纳，辉正达公司同意陈伟杰于2018年9月10日前支付2018年9月份的租金等费用，逾期未支付的，辉正达公司将根据合同约定执行。2018年10月11日，陈伟杰的员工向备注名为“海岸物业森队长”的微信用户发送微信称，公司停电了，对方回复称应该是房东要求停电。2018年10月17日、18日，涉案房产的物业管理公司分别向涉案房产开具搬出《放行条》，放行条载明的搬出物品为家具及电器。2018年11月、2019年1月、2月底，辉正达公司向合同中载明的陈伟杰的地址分别邮寄涉案房产2018年11月、12月份、2019年2月、3月缴费通知单，因电话无人接听、原址查无此人及电话没人接听、地址不详被退回。另查，陈伟杰提交的经深圳市前海公证处公证的Q房网的租赁信息显示，涉案房产最早于2018年10月18日开始公开招租。再查，辉正达公司为提起本案的诉讼委托广东卓建律师事务所为其代理人并签署《委托代理合同》，合同约定律师费为5000元，该所向辉正达公司开具了5000元的律师费发票。庭审时，辉正达公司称辉正达公司没停止涉案房产的供电，其实际于2019年3月31日才收回涉案房产，之后另行出租。陈伟杰称其在停电后电话联系了辉正达公司的工作人员，要求辉正达公司恢复供电后陈伟杰立即补交租金，但辉正达公司拒绝恢复供电。陈伟杰搬离时电话通知了辉正达公司，涉案房产为密码锁。一审法院认为，辉正达公司与陈伟杰签署的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。合同约定陈伟杰应于每月25日前支付次月租金，逾期支付租金等费用超过3日的，辉正达公司有权停止提供水电、门禁等服务，如陈伟杰逾期支付租金超过10日的，辉正达公司有权单方解除合同并没收陈伟杰支付的全部保证金。虽然辉正达公司同意陈伟杰延期支付2018年9月份的租金，但双方并未就此对合同约定的租金支付的时间进行变更，陈伟杰逾期支付2018年10月份的租金，已构成根本违约。物业公司分别于2018年10月17日、18日向陈伟杰开具放行条，从常理上讲，开具放行条的前提是要获得房产权利人的同意，再者，Q房网上载明的涉案房产最早于2018年10月18日开始公开招租，因此，一审法院认定陈伟杰实际于2018年10月18日在辉正达公司的同意下搬离。辉正达公司作为出租方，在陈伟杰已实际搬离表示不履行合同的情况下，辉正达公司有收回房屋另行出租的止损义务，辉正达公司本可在陈伟杰实际搬离后行使合同解除权，但辉正达公司未及时行使合同解除权且仍在向陈伟杰寄送缴费通知书，辉正达公司放任损失的扩大，陈伟杰不应对该扩大的损失承担责任。如上所述，陈伟杰构成根本违约，辉正达公司有权没收陈伟杰支付的相当于两个月租金、管理费数额的租赁保证金，考虑到辉正达公司解除合同并另行出租的合理期限，一审法院酌定辉正达公司可向陈伟杰主张的租金等费用的期限截至2018年12月31日，之后的费用为辉正达公司扩大的损失，不应由陈伟杰承担。综上，陈伟杰还应向辉正达公司支付租金、管理费和空调使用费529659.84元（176553.28×3），对辉正达公司主张租金等费用超出的部分，一审法院不予支持。一审法院已酌定陈伟杰向辉正达公司支付了空置期的租金，对辉正达公司主张的逾期付款违约金，一审法院不予支持。辉正达公司主张的律师费已实际支付且有合同依据，一审法院予以支持。一审法院判决：一、确认辉正达公司与陈伟杰签署的《房屋租赁合同》已解除；二、陈伟杰应于判决生效之日起十日内向辉正达公司支付租金、管理费和空调使用费529659.84元；三、陈伟杰应于判决生效之日起十日内向辉正达公司赔偿律师费损失5000元；四、驳回辉正达公司的其他诉讼请求。案件受理费15721.62元，由辉正达公司负担8794.62元，由陈伟杰负担6927元。本院经审理查明:原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为陈伟杰是否违约，是否应向辉正达公司支付租金、管理费、空调使用费以及律师费。关于陈伟杰是否违约，陈伟杰认为合同中关于逾期超过10日，出租人有权解除合同并没收保证金，属于格式合同条款，加重了承租人陈伟杰的责任，排除了其权利，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效，是双方真实意思表示。该合同对双方的权利义务均予以了约定，双方违约责任也均有约定，不存在单方加重陈伟杰的责任，排除其权利的情形，对陈伟杰该主张，本院不予采信。陈伟杰本应在2018年9月25日支付2018年10月的租金，但其至2018年10月11日尚未支付该月租金，已经逾期15日，也超过了合同约定的辉正达公司可以解除合同，没收保证金的10日期限，陈伟杰在此期间也并未申请延期交付租金，其已经构成违约，应当依合同约定承担违约责任。关于陈伟杰是否应向辉正达公司支付租金、管理费及空调使用费问题，本院认为，依据查明的事实，陈伟杰于2018年10月17、18日搬离涉案房屋，双方合同因陈伟杰违约而解除。涉案合同原本租赁期限应当至2020年5月18日，因陈伟杰的违约行为，导致租赁合同解除，辉正达公司的预期可得利益受损。辉正达公司在2018年10月18日已经通过在Q房网公开招租，避免损失进一步扩大。陈伟杰并无证据证明辉正达公司在其搬离后短时间内已将涉案房屋另行出租取得了收益。因此，考虑到陈伟杰违约的情形、辉正达公司积极止损的义务以及双方原合同的期限及没收保证金的数额等情形，原审酌情认定陈伟杰应向辉正达公司支付租金等费用至2018年12月31日，并无不当，本院予以维持。关于律师费，双方合同16.2条明确约定因履行合同产生的争议，进入法院诉讼程序后，因诉讼产生的诉讼费、律师费等费用由败诉方承担。因此，原审认定由陈伟杰承担辉正达公司因本案支付的律师费5000元，符合双方合同的约定，且该律师费数额也较合理，本院予以维持。综上，上诉人陈伟杰的上诉理由不成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币6927元，由上诉人陈伟杰负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 彭  安  明审判员 邓  亚  玲二〇二〇年九月十六日书记员 陈娱芬(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。