江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初2724号原告：朱学卫，男，1978年12月28日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：盛超，江苏品优律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旭东，江苏品优律师事务所律师。被告：宿迁华东农业大市场管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区顺河镇陆河居委会宿沭路南侧。法定代表人：戴雪萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟金仟，江苏岸东律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱裕峰，江苏岸东律师事务所实习律师。原告朱学卫与被告宿迁华东农业大市场管理有限公司（以下简称华东管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱学卫的委托诉讼代理人盛超到庭参加诉讼。被告华东管理公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱学卫向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金171642元及违约金22991元（暂计算至2020年5月29日），合计194633元；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，朱学卫变更主张欠付租金金额为132408.56元，违约金以欠付租金为基数从逾期之日起至实际给付之日止按每日万分之三计算。事实和理由：2011年12月19日，原告在被告关联的宿迁锦家农业发展有限公司处购买G8幢113-a室以及G7-G8幢12米摊位113-b，价款分别为260000元、20000元。2011年12月22日，原、被告双方签订《租赁协议》，约定原告将上述物业使用权租赁给被告，租赁期为10年。协议另约定，自协议签订第三年起，被告应按照总房价的7%-20%不等的回报率支付租金，租金的支付方式为每半年支付一次。若被告逾期支付租金，按拖延租金总额的万分之三每天计算违约金。租赁协议签订后，被告从未按期足额支付租金，原告多次催要或协商均未果。被告华东管理公司提供书面意见辩称：根据收条显示租金已支付至2017年10月5日；税费、物业费每半年877.68元应当扣除；租金、违约金过高，请求调整。本院经审理认定事实如下：2011年12月22日，朱学卫与宿迁锦家市场管理有限公司（以下简称锦家管理公司）签订《租赁协议》，协议约定朱学卫将其购买的华东农业大市场G8幢113a室和G7-G8幢专属摊位12米专属113b号摊位出租给锦家管理公司，租赁期为10年，自朱学卫与宿迁锦家农业发展有限公司办理完房屋交接手续的第二日起计算；租赁期10年内，年均回报为总房价的10%，锦家管理公司将前二年的租金回报分摊到后八年中支付给朱学卫，具体回报率为第三年7%，第四年8%，第五年9%，第六年11%，第七年13%，第八年15%，第九年17%，第十年20%；从第三年开始，锦家管理公司每6个月向朱学卫支付该物业的半年租金，支付时间为该时间段的前十五日之内；包租期限内，朱学卫所有的租赁税费由朱学卫自行承担；锦家管理公司应按照本协议规定按期足额向朱学卫支付租赁费用，如不能按时缴纳，逾期每日按延迟部分租金总额的万分之三向朱学卫支付滞纳金。宿迁锦家农业发展有限公司分别于2012年2月29日、2011年12月29日向朱学卫开具了华东农业大市场G8幢113a及G7-G8幢专属摊位113-b号摊位购房款的销售不动产统一发票，金额分别为260000元、20000元，合计280000元。2012年8月23日，锦家管理公司变更名称为华东管理公司。朱学卫自认华东管理公司已付清第三、四年度及第五年度上半年即2016年10月5日之前租金。2017年4月5日，朱学卫向华东管理公司出具收条二份，一份载明：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G8113房2016年10月6日至2017年4月5日返租金12600元，扣除5%综合税630元，扣除物业费877.68元，实收金额11092.32元。无任何异议。收款人：朱学卫日期：2017.4.5”；另一份载明：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G8113房2017年4月6日至2017年10月5日返租金15400元，扣除5%综合税770元，扣物业费873.68元，实收金额13752.32元。无任何异议。收款人：朱学卫日期：2017.4.5”。华东管理公司支付4000元后余款未付。朱学卫向华东管理公司索要欠付租金及违约金未果，因而成讼。本院认为：朱学卫与华东管理公司签订的租赁协议依法成立、合法有效。朱学卫已经将房屋租赁给华东管理公司使用，华东管理公司作为承租人应按照租赁协议约定的期限和数额支付租金；逾期支付的，还应当按照租赁协议约定支付违约金。关于是否应扣除税费问题，朱学卫同意2018年4月5日前的租金扣除税费，本院予以确认；对于2018年4月6日至2020年10月5日期间的租金，朱学卫不同意扣除税费，华东管理公司也未实际代缴税费，华东管理公司主张扣除税费无事实及法律依据，本院不予支持。关于是否应扣除物业费问题，朱学卫同意扣除物业费（按每半年877.68元标准，朱学卫当庭变更后的租金数额系扣除物业费后的数额），本院予以确认。2016年10月6日至2020年10月5日，华东管理公司共欠朱学卫租金合计132408.56元【欠付租金明细：1.2016年10月6日至2017年4月5日欠付租金为7092.32元（以收条载明的实收金额为准，并扣除华东管理公司已支付的4000元）；2.2017年4月6日至2017年10月5日欠付租金为13752.32元（以收条载明的实收金额为准）；3.2017年10月6日至2018年4月5日欠付租金为13752.32元（同上）；4.2018年4月6日至2018年10月5日欠付租金为17322.32元（已扣物业费）；5.2018年10月6日至2019年4月5日欠付租金为17322.32（同上）；6.2019年4月6日至2019年10月5日租金为20122.32元（已扣物业费）；7.2019年10月6日至2020年4月5日租金为20122.32元（已扣物业费）；8.2020年4月6日至2020年10月5日租金为22922.32元（已扣物业费）】。华东管理公司未按合同约定支付租金，应按合同约定承担违约责任，朱学卫主张的违约金计算标准符合约定，且未违反法律规定，本院予以支持。华东管理公司主张2016年10月6日至2017年10月5日期间的租金已经付清。朱学卫仅认可华东管理公司通过银行转账方式支付的租金4000元。本院认为，朱学卫虽在华东管理公司制作的租金收条上签字，但根据朱学卫提供的银行账户交易明细及华东管理公司提供的租金收据上载明的朱学卫签字时间，可以认定双方在履行房屋租赁合同过程中形成了朱学卫在华东管理公司制作的租金收条上签字后，华东管理公司再通过银行转账方式支付租金的交易习惯，华东管理公司仅提供朱学卫签字的租金收条并不能证明该收条上载明的租金已实际支付的事实。因华东管理公司未能提供充分证据证明其已付清上述期间的租金，故对于华东管理公司的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告宿迁华东农业大市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告朱学卫支付租金132408.56元及违约金（1.以7092.32元为基数，自2016年10月6日起至实际给付之日止；2.以13752.32元为基数，自2017年4月6日起至实际给付之日止；3.以13752.32元为基数，自2017年10月6日起至实际给付之日止；4.以17322.32元为基数，自2018年4月6日起至实际给付之日止；5.以17322.32元为基数，自2018年10月6日起至实际给付之日止；6.以20122.32元为基数，自2019年4月6日起至实际给付之日止；7.以20122.32元为基数，自2019年10月6日起至实际给付之日止；8.以22922.32元为基数，自2020年4月6日起至实际给付之日止；均按日利率万分之三计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4194元，减半收取计2097元，由朱学卫负担397元，由华东管理公司负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费4194元。审判员 张 帅二〇二〇年九月七日书记员 孙腾越附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。