文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初8751号原告：重庆先壮成房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区一品镇新街19号，统一社会信用代码915001137874894353。法定代表人：邹晴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马骏，重庆昌佺律师事务所律师。委托诉讼代理人：查青伶，重庆昌佺律师事务所（实习）律师。被告：吴兴平，男，1991年12月29日出生，汉族，住重庆市江津区。原告重庆先壮成房地产开发有限公司（以下简称先壮成公司）诉被告吴兴平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告先壮成公司的委托诉讼代理人马骏、查青伶到庭参加了诉讼。被告吴兴平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告先壮成公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的《租赁合同》；2.判令被告向原告欠缴的租金（从2020年3月15日起至合同解除之日止）；3.判令被告向原告支付免租期内的租金50436元；4.判令被告向原告支付违约金16812元；5判令被告缴纳的25000元履约保证金不予退还；6.判令被告支付原告律师费5000元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月15日，原告与被告签订了《租赁合同》，被告承租了原告所有的坐落于江津区某商铺，合同约定3月18日进行移交，因被告自身原因，实际商铺移交时间为3月20日。合同约定：1.租金半年支付一次，每期租金应于上期租金届满前三个月足额支付给原告；2.鉴于租赁期限较长，原告相信被告在租赁期内会按时按照合同约定支付租金并履行相关义务，才给予被告免租期，但如若被告在本合同约定的租赁期限内单方解除合同或因被告原因违约从而导致原告解除本合同的，除了承担违约责任外，还需按照本合同租金的标准补足免租期内甲方的租金收益；3.违约责任等。3月20日，被告向原告预付了2019年9月15日至2020年3月14日的租金。被告本应按照合同约定，于2019年12月14日支付2020年3月15日至2020年9月14日的租金。但被告至今未支付租金，其行为构成违约。根据承诺书及《租赁合同》第11.2条之约定，被告逾期不支付租金累计超过三十日的，原告有权解除合同；被告无权要求退还履约保证金，被告还应当承担本合同约定的当年度租金为计算基数的相当于六个月租金的违约金;原告有权要求被告承担因实现权利产生的一切费用(包括但不限于律师费等)。原告曾多次与被告联系，商讨租金缴付事宜，但被告对此无任何回复，也未曾交纳相关款项。原告于2020年4月14日对其作出催收通知，被告仍然无动于衷。被告吴兴平未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年3月15日，原告先壮成公司（甲方）与被告吴兴平（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的坐落于重庆市江津区某商铺，该合同还作出如下约定：3.1条载明租赁期限为6年，自2018年3月15日至2024年3月14日止；3.3条载明甲方应当于2018年3月18日向乙方交付商铺，乙方应当于2018年6月8日开业。若因甲方原因未在该时间移交的，则租赁期限及开业时间相应顺延。因乙方原因未在该时间交接及开业的，不影响租金的计算和收取；4.1条载明2018年3月15日至2019年9月14日的月租金为2802元/月（备注：免租）。2019年9月15日至2020年3月14日的月租金为2802元/月（备注：预收）。2020年3月15日至2021年3月14日的月租金为2802元/月。租金按半年支付一次，首期租金乙方应于本合同签订当日支付，以后每期租金应于上期租金届满前三个月足额支付给甲方；5.1条载明乙方在签订本合同当日需向甲方缴纳25000元作为履约保证金，用于担保乙方对本合同的履行，乙方提前单方解除合同的，履约保证金不予退还；5.2条载明乙方拖欠甲方任何款项，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除所欠款项及相应违约金、赔偿款等；9.7条载明鉴于租赁期限较长，甲方相信乙方在租赁期内会按时按照合同约定支付租金并履行相关义务，才给予乙方免租期，但如若乙方在本合同约定的租赁期限内单方解除合同或因乙方原因违约从而导致甲方解除本合同的，乙方除了承担本合同11.2条约定的违约责任外，还需按照本合同租金的标准补足免租期内甲方的租金收益及补足折扣期内甲方租金折扣；11.2条载明乙方逾期不支付租金超过30日，甲方有权解除合同，乙方无权要求退还履约保证金，同时乙方还应承担本合同约定的当年度租金为计算基数的相当于六个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿，并要求乙方承担因实现权利产生的一切费用（包括但不限于律师费等）。原、被告于2018年3月20日办理房屋交接手续。被告吴兴平向原告先壮成公司支付了履约保证金25000元以及2019年9月15日至2020年3月14日的预付租金16812元。被告吴兴平至今未将案涉商铺交还给原告先壮成公司。原告先壮成公司委托律师出庭参加本案诉讼产生律师费5000元。原告先壮成公司起诉后，本院依法向被告吴兴平送达起诉状副本，并于2020年8月13日送达完毕。另查明，各地政府为了防控“新冠疫情”，于2020年春节起限制所有商铺营业。本院认为，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》，就租赁商铺位置、面积、租金计算方式、违约责任等进行了约定，该约定并未违反法律规定，是当事人的真实意思表示，该《租赁合同》合法有效，原、被告应按照合同的约定履行相应的义务。原告先壮成公司已经向被告吴兴平交付商铺，被告吴兴平应当按照合同的约定于上期租金届满前三个月，即2019年12月14日前向原告先壮成公司支付2020年3月15日至2020年9月14日的租金。但被告吴兴平未按时足额支付上述租金，故对原告先壮成公司解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。因原告先壮成公司未向被告吴兴平发出解除合同的通知，故解除合同的时间为被告吴兴平收到本案诉状副本的时间，即2020年8月13日。现被告吴兴平违约导致原告先壮成公司解除合同，被告吴兴平应当按照合同约定补足免租期的租金。原、被告于2018年3月20日办理房屋交接手续，原告先壮成公司未举示证据证明系因被告吴兴平的原因导致迟延交付房屋，故免租期租金应从2018年3月20日起算，金额为49975.40元(33634元/年÷365天×360天＋2802元/月×6个月)。因为新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致被告吴兴平不能使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除被告吴兴平2个月（2020年2月1日至2020年3月31日）的租金。被告吴兴平在疫情发生前所预付的疫情期间租金，可以用于抵扣之后的租金，其实际应付租金应从2020年5月15日计算至2020年8月13日，租金为8367.62元(2802元/月×2个月＋33624元/年÷365天×30天)。《租赁合同》约定被告吴兴平违约，应当支付原告先壮成公司相当于六个月租金的违约金，故对原告先壮成公司要求被告吴兴平支付违约金16812元的诉讼请求，本院予以支持。《租赁合同》约定因被告吴兴平违约，原告先壮成公司因实现权利产生的律师费由被告吴兴平承担，对原告先壮成公司要求被告吴兴平支付律师费5000元的诉讼请求，本院予以支持。虽然《租赁合同》约定因被告吴兴平违约导致原告先壮成公司解除合同的，履约保证金不予退还，但根据合同约定的内容可以看出，该履约保证金的功能仍然在于促使承租人按约履行合同义务，故被告吴兴平在承担违约责任后，不应再重复承担不退还保证金的违约责任。对原告先壮成要求保证金不予退还的诉讼请求，本院不予支持。被告吴兴平支付的25000元保证金，应在本案中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告重庆先壮成房地产开发有限公司与被告吴兴平于2018年3月15日签订的《租赁合同》于2020年8月13日解除；二、被告吴兴平于本判决生效后十五日内支付原告重庆先壮成房地产开发有限公司2018年3月20日至2019年9月14日的租金49975.40元；扣除已经支付的25000元，还需支付24975.40元；三、被告吴兴平于本判决生效后十五日内支付原告重庆先壮成房地产开发有限公司2020年5月15日计算至2020年8月13日的租金8367.62元；四、被告吴兴平于本判决生效后十五日内支付原告重庆先壮成房地产开发有限公司违约金16812元；五、被告吴兴平于本判决生效后十五日内支付原告重庆先壮成房地产开发有限公司支付律师费5000元；六、驳回原告重庆先壮成房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2232元，减半收取1116元，由原告重庆先壮成房地产开发有限公司负担528元，由被告吴兴平负担588元。该费用已由原告预交，经原告同意，被告应承担部分，限被告在履行上述判决主文确定的义务时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 吴 笛二〇二〇年九月十四日书记员 卞先玲