广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1571号上诉人（原审被告）：林泽秦，男，1985年1月5日出生，汉族，住广东省陆丰市*********************。委托诉讼代理人：李萍，广东朗乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市都依你服装有限公司，住所地广东省中山市**************。法定代表人：周美结，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖颖蓝，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝玉婷，广东厚弘律师事务所实习律师。原审第三人：中山优铠塑胶模具有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南村金境路1374号二楼D区。法定代表人：王包承，该公司经理。上诉人林泽秦因与被上诉人中山市都依你服装有限公司（以下简称都依你公司）及原审第三人中山优铠塑胶模具有限公司（以下简称优铠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初23530号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人林泽秦上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回都依你公司的诉讼请求，判令继续履行租赁合同；三、都依你公司将2栋厂房租金降低为2万元/月；四、都依你公司向林泽秦提供营业执照、法定代表人身份证明、房产证、消防合格证等资料，以协助办理营业执照；五、都依你公司向林泽秦支付自2019年6月起至租赁期届满之日止的租金返现，按每月5200元计算，暂计至起诉时为6个月，共计31200元；六、都依你公司承担本案诉讼费、执行费、保全费等费用。二审中，林泽秦自愿撤回了上述上诉请求第三至五项。事实和理由：一、一审判决认定林泽秦未经都依你公司同意转租2栋厂房错误，直接导致判决错误。1.涉案2栋厂房的转租纠纷和1栋厂房有直接联系。林泽秦经中介认识都依你公司，并于2019年3月18日承租都依你公司位于中山市**********厂房，月租金为33800元。林泽秦为此支付中介费8000元，同时对1栋厂房进行装修，花费装修费近4万元。2019年4月26日，林泽秦经中介介绍认识丛萍，丛萍想要承租1栋厂房，林泽秦征求都依你公司意见，都依你公司表示同意，并出具了《同意转租函》，林泽秦支付中介费31000元。但都依你公司同意转租的条件是林泽秦需同时承租涉案2栋厂房。由于对1栋厂房进行了装修，林泽秦报价给丛萍的月租金为39000元，后来丛萍希望直接与都依你公司签订租赁合同。2019年5月4日，林泽秦、丛萍、中介等人至都依你公司位于中山市东区弘业ICF的1015办公室，丛萍与都依你公司签订租赁合同，约定丛萍每月向都依你公司支付39000元租金，都依你公司承诺每月向林泽秦租金返现差价5200元。同日，林泽秦与都依你公司签订2栋厂房租赁合同，由林泽秦以39000元/月的租金标准承租涉案2栋厂房。都依你公司一审提交的《结账单》，也证明确有每月返现5200元一事，林泽秦多次应都依你公司要求提供了发票，但都依你公司未履行其返现义务。2.林泽秦转租涉案2栋1层厂房的过程中，都依你公司总经理周美春全程参与并积极协商，一审判决未查明此事实。林泽秦签订涉案2栋厂房租赁合同并依约履行后，经人介绍认识了凌小兵、林家万，并以中山市坦洲镇伊兴商行（以下简称伊兴商行）的名义分别与凌小兵、林家万签订涉案2栋1层厂房的租赁合同。都依你公司知道后，未提出异议，还提醒林泽秦不应以伊兴商行的名义签订合同，而应以林泽秦个人名义签订合同。林泽秦便重新起草了租赁合同，合同当事人为林泽秦和凌小兵、林家万。林泽秦签字后，都依你公司总经理周美春（may姐）亲自将合同拿给凌小兵、林家万让二人签字。同时，凌小兵还从都依你公司处购买二手空调，周美春安排工人将空调安装在凌小兵租赁的场地。3.都依你公司明确告知优铠公司直接从林泽秦处承租涉案2栋2层厂房，并将优铠公司交纳的2万元退还，以其行为对林泽秦转租2栋2层厂房进行追认，优铠公司在一审中的陈述也直接证明都依你公司同意林泽秦将2栋2楼厂房转租。林泽秦经丛萍的工作人员介绍认识了优铠公司，优铠公司除了想租赁2栋2层厂房外，还希望租赁1栋2层厂房，但如此则需要与丛萍和林泽秦分别签租赁合同，优铠公司觉得太麻烦，就希望直接与房东签订租赁合同。都依你公司告知优铠公司直接向林泽秦承租。都依你公司知道上述厂房转租的情况后不仅未提出异议，还积极协助，现其称对此不知情并主张解除租赁合同，有违诚信原则。林泽秦转租丛萍后，都依你公司从林泽秦处收回双方于2019年3月18日签订的月租金为33800元的1栋厂房租赁合同，想掩盖其通过林泽秦多收取5200元/月的租金的事实。同时还要求林泽秦删除与周美春之间所有微信聊天记录，就可以将所有都依你公司参与2栋厂房转租事宜的记录删除，从而解除与林泽秦签订的2栋厂房租赁合同，不履行返现5200元/月给林泽秦的约定，利用林泽秦对1、2栋厂房装修所产生的房产价值增值，将厂房以更高的租金价格出租，并霸占林泽秦通过中介所寻找的租客资源，其行为对林泽秦极其不公平。二、涉案2栋厂房部分区域是占用消防通道所建，属于违章建筑，林泽秦有权要求都依你公司降低2栋厂房租金，同时，都依你公司应依约返还5200元/月的租金差价给林泽秦。三、都依你公司一直未向林泽秦提供营业执照、法定代表人身份证明、房产证、消防合格证等资料，导致林泽秦无法办理营业执照。故应判决都依你公司提供上述资料，以保障林泽秦作为承租人的合法权益。被上诉人都依你公司答辩称：一、林泽秦未经都依你公司同意，擅自将涉案厂房转租给包括优铠公司在内的多个次承租人，严重破坏交易基础，损害都依你公司对涉案厂房的处分权等利益实现。1.林泽秦转租牟利的意图明显。涉案厂房2栋1层及2层被林泽秦分别转租给凌小兵、林家万、优铠公司实际使用。都依你公司与林泽秦签订的厂房租赁合同，约定林泽秦承租涉案租赁物应作厂房使用，但林泽秦的转租行为甚至发生在免租期内，且林泽秦与各次承租人之间签订的租赁合同期限均超出林泽秦剩余租赁期限。都依你公司同意林泽秦转租给丛萍的前提条件是林泽秦必须签订2栋厂房租赁合同，该1栋厂房转租给丛萍后，林泽秦可以从都依你公司处收取每月5200元的额外收益。由此可见，林泽秦起初与都依你公司签订涉案厂房租赁合同目的，并不是承租作为厂房使用，而在于转租牟利。2.林泽秦为让优铠公司相信其有转租权，在2019年5月24日已与都依你公司签订真实《厂房租赁合同》的情况下，仍伪造一份2019年5月1日签订的《厂房租赁合同》并发送给优铠公司。当优铠公司向都依你公司核实该合同真实性时，都依你公司立即明确予以否认，并就林泽秦伪造公章的情况向所属辖区公安机关谷都派出所报案。根据优铠公司出具的复函，其确认经与都依你公司核实，林泽秦未取得涉案厂房2栋的转租权。3.都依你公司向林泽秦明确表示过，同意转租2栋厂房的前提条件是林泽秦必须签订租赁合同承租3栋厂房。但直至林泽秦擅自转租2栋厂房行为发生，双方仍未签订3栋厂房租赁合同，都依你公司同意转租的条件尚未成就。况且，都依你公司同意转租的程序之一是必须出具《转租同意函》，否则一律禁止转租，林泽秦对此知悉。为争取都依你公司同意转租，林泽秦曾在2019年6月25日、7月3日交付3栋厂房定金，但最终未与都依你公司签订3栋厂房租赁合同，都依你公司也未就涉案2栋厂房出具《转租同意函》。4.都依你公司事先对林泽秦擅自将涉案厂房2栋1楼转租给凌小兵和林家万不知情，且自始未同意转租。都依你公司发现该转租行为，是应林泽秦要求帮忙找人做接驳电线等杂工，并在现场追讨杂费时才得知，且直至2019年6月28日，林泽秦才向都依你公司事后披露该两厂房租赁合同均已在2019年5月23日签订的情况。林泽秦分别与凌小兵、林家万签订的厂房租赁合同约定的“租赁物属于甲方所有”内容，与涉案物业实际归都依你公司所有的事实不符，结合该合同转租期限均超过林泽秦剩余租赁期限的情况，也在一定程度上反映凌小兵和林家万对林泽秦不是涉案厂房所有权人和其无权出租或转租的情况不知情，林泽秦存在擅自转租涉案厂房2栋1层的违约行为。二、林泽秦上诉请求第三、四、五项超出一审诉讼请求，不属于本案二审审查的范围，应予驳回。原审第三人优铠公司未陈述意见。都依你公司向一审法院起诉请求：一、确认都依你公司与林泽秦于2019年5月4日签订的《厂房租赁合同》已于2019年8月11日解除；二、林泽秦立即返还厂房，并向都依你公司支付自2019年8月11日起至返还厂房之日止继续占用厂房的费用（按合同约定月租金为39000元标准折算每日1300元，暂计至起诉之日的费用为26000元）；三、林泽秦向都依你公司支付继续占用厂房期间的管理费、水电费（暂计至起诉之日，2019年5、7、8月份的管理费共10764元，2019年7、8月份的水电费共8000元，合计18764元）；四、林泽秦向都依你公司支付违约金10万元。一审法院认定事实：2019年5月4日，都依你公司（甲方）与林泽秦（乙方）签订了《厂房租赁合同》一份，约定：“甲方出租给乙方的厂房坐落于中山市*****************（以下称标的物）；租赁期为五年，自2019年5月4日起至2024年5月3日止；每月租金支付情况，2019年5月4日至2022年5月3日，按每月39000元支付，2022年5月4日至2024年5月3日，按每月44850元支付；签订合同时，乙方向甲方交纳合同保证金117000元、第一个月租金39000元；租金按月交纳，乙方应于每月20日前交纳下月租金；水电费，以总水、电表读数和各承担人分表计量数值合计数为基础，如两者有差额则按比例分摊。电费单价1元/度，水费单价4.5元/吨；租赁期间，每月按时交水电费等，否则甲方有权采取停水停电的措施；甲乙双方应严格按照本合同之规定履行义务，任何一方违反，另一方有权终止本合同，并不承担任何责任，另外，违约方应支付10万元作为违约金给另一方；本合同生效后，标的物即移交乙方管理，乙方应承担本合同约定的义务”等内容。上述租赁合同落款处的甲方一栏为中山市都依你服装有限公司并加盖有该公司公章，乙方一栏有林泽秦签字，且签有“2幢加装一台货梯，货梯和1幢货梯一样”字样。都依你公司提交的中山市国土资源局于2018年8月20日出具的《不动产权证书》，载明：1.权利人：中山市都依你服装有限公司；2.共有情况：单独所有；3.坐落：中山市***********；4.用途：工业用地/工业；5.面积：土地：14859.2㎡/房屋：7425.81㎡；6.使用期限：国有建设用地使用权2004-07-15起2054-07-14止等内容。该证据证明都依你公司是上述地址内多栋厂房的产权所有人。一审另查：2019年5月23日，林泽秦（甲方）与案外人凌小兵（乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定：“甲方将位于中山市***********2栋首层B区的租赁物租给乙方使用，面积约600平米；租赁期为五年，自2019年6月10日起至2024年6月9日止”等内容。上述租赁合同落款处的甲方一栏有林泽秦签字按捺手印，乙方一栏有案外人凌小兵签字按捺手印。2019年6月24日，林泽秦（甲方）与第三人优铠公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定：“甲方出租给乙方的厂房坐落于中山市***************-2栋2层及中间钢结构二层（以下称标的物）；租赁期为五年，自2019年6月21日起至2024年6月20日止”等内容。上述租赁合同落款处的甲方一栏有林泽秦签字，乙方一栏加盖有第三人优铠公司公章。林泽秦在与第三人优铠公司洽谈厂房租赁期间，通过电子邮件向第三人发送了一份主体为都依你公司与林泽秦于2019年5月1日签订的《厂房租赁合同》，第三人收到该合同的电子邮件后，转发给了都依你公司，都依你公司认为该合同是林泽秦伪造的，即向公安机关报案。一审庭审时，都依你公司称上述两份转租的租赁合同是林泽秦在未明确告知及未经其同意的情况下，擅自将中山市*****************的厂房出租给他人使用的。一审又查：2019年7月1日，都依你公司向林泽秦发出一份关于其尚欠分摊费和水电费的《结账单》，载明：一、第1栋5月份管理费：2400㎡×1.3元/㎡=3120元（转租后应付未付）；二、第2栋6月份管理费：（1870.24+890.17）×1.3元/㎡=3588元；三、第2栋租金：（一）第一层：6月6日至7月3日：23462元；（二）第二层：6月19日至7月3日：7769元，合计：31231元；四、合计应付：3120+3588+31231=37939元；五、已付：33800元；六、应付未付：37939-33800=4139元（截止2019年7月3日）；七、交纳7月4日-8月3日租金：39000元，分摊费：3588元，共42588元；7月份收到丛萍交来第1栋租金后，约定返还5200元给林生，不能在租金扣减等内容。另外，都依你公司出具编号为2462383《收据》一份，载明：1.日期：2019年7月3日；2.今收到三乡镇金台路9号3号厂房定金4.5万元，其中：7月3日交1.5万元，6月25日交3万元；3.金额合计为45000元等内容；4.收款单位（盖章）一栏处加盖有中山市都依你服装有限公司印章。都依你公司出具《中山市都依你服装有限公司缴费单》一份，载明：1.客户：林泽秦；2.时间：7月份；3.项目：电费；4.位置：2栋1层以及2栋2层；5.金额：8263元等内容。都依你公司出具《中山市都依你服装有限公司缴费单》一份，载明：1.客户：林泽秦（2栋）；2.时间：8月份；3.项目：租金以及分摊费用；4.金额分别为39000元和3588元，合计：42588元等内容。一审庭审时，都依你公司、林泽秦及第三人优铠公司就已支付的租金、定金以及水电费等进行确认。林泽秦通过银行转账方式付款给都依你公司：5月8日支付32800元，5月9日支付10500元，6月25日支付30000元，7月3日支付15000元，7月4日支付42588元，7月6日支付4139元，8月3日支付5851元；通过微信转账方式付款给都依你公司：5月28日支付800元，5月30日支付500元，6月20日支付1500元和135元，6月24日支付2000元。都依你公司在一审庭审时补充说明林泽秦于2019年5月9日支付的10500元是作为补交保证金的余额，6月25日支付的30000元和7月3日支付的15000元，为第三栋厂房的保证金尾款。而实际作为租金收入的只有79527元，并确认林泽秦以微信转账方式支付的五笔款项共4935元是帮林泽秦找人做杂工等的劳务费用开支。一审再查：2019年8月7日，都依你公司向林泽秦发出《关于解除林泽秦租赁合同的通知》一份，并通过邮寄方式送达林泽秦。该通知载明：由于林泽秦未经都依你公司的授权、同意，擅自将中山市*****************转租给优铠公司以及林家万、凌小兵，现根据合同法规定，都依你公司有权解除合同，并通知如下：一、我公司解除与你签订的《厂房租赁合同》；二、请你于5天之内将厂房交还给我公司；三、由于你违反合同约定，根据合同第八条第一款约定，你应当支付违约金10万元。请在5天内向我司支付违约金10万元；四、对于你伪造我公司印章与合同一事将依法提交司法机关处理等内容。上述通知落款一栏处为中山市都依你服装有限公司并加盖有该公司公章。此外，根据都依你公司提供的物流信息显示，该通知已于2019年8月10日被签收。2019年8月14日、18日、27日、10月9日，林泽秦分别发函给都依你公司，要求都依你公司提供资料协助办理第一栋厂房的有关手续，并明确表示暂时不支付租金，及认为都依你公司违约等。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。都依你公司与林泽秦于2019年5月4日签订的《厂房租赁合同》，是双方真实意思表示，内容及形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，全面履行各自的义务。根据本案上述认定的事实，林泽秦存在将其在都依你公司承租的中山市*****************厂房转租给第三人优铠公司以及案外人凌小兵等的事实。因林泽秦抗辩转租事实已经都依你公司同意，故本案争议焦点是林泽秦的转租行为，是否经过都依你公司的同意或允许。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，林泽秦提供语音光盘，用作证明其已将转租事实告知了都依你公司，并得到了都依你公司同意，且都依你公司的工作人员一直有参与转租的事务。但从该光盘的语音内容，只能证明林泽秦与都依你公司的工作人员周美春谈过1栋厂房转租给案外人丛萍的手续方法，对2栋转租给第三人优铠公司的事项，都依你公司的工作人员在该语音光盘里的内容没有明确同意林泽秦转租2栋二层给第三人优铠公司的事项。林泽秦以此语音光盘作为证据证明已得到都依你公司同意其对2栋厂房转租的事实，而都依你公司确认有同意林泽秦转租1栋给案外人丛萍的事实，对于语音光盘的内容，也只是指引林泽秦如何办理1栋转租的事项。诉讼期间，都依你公司还提供了林泽秦与案外人凌小兵于2019年5月23日签订的《厂房租赁合同》复印件，该合同都依你公司完全不知情，而一审庭审时林泽秦确认属实。由此可见，林泽秦除将2栋2层厂房转租给第三人外，之前还将2栋1层厂房约600平方米转租给案外人凌小兵。都依你公司提供的证据的证明力大于林泽秦，故确认林泽秦转租2栋1至2层厂房，并未得到都依你公司同意。都依你公司现主张解除与林泽秦于2019年5月4日签订的《厂房租赁合同》，理据充分。关于双方在履约过程中，林泽秦是否存在违约问题。都依你公司、林泽秦于2019年5月4日签订的《厂房租赁合同》，约定将位于中山市*****************厂房出租给林泽秦作为工厂使用，而林泽秦擅自将涉案厂房向第三人优铠公司转租时，不仅未经过权利人即本案都依你公司书面或者口头的授权同意，还未曾明确告知都依你公司该转租情况。此外，庭审时，林泽秦并未能举证证明其将2栋2层厂房转租给第三人优铠公司使用的行为已经都依你公司同意。因此，林泽秦的转租行为未经权利人即都依你公司同意，致使合同目的无法实现，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方合同约定的违约责任条款，林泽秦应当支付都依你公司违约金10万元。故对于都依你公司要求林泽秦支付违约金10万元的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故都依你公司要求林泽秦返还涉案厂房，并支付占用厂房期间的占用费以及管理费、水电费，于法有据，予以支持。本案中，在解除合同后，林泽秦仍未及时将涉案厂房返还给都依你公司，故应向都依你公司支付占用厂房期间的占用费（按每月租金39000元标准，自2019年8月11日起计至厂房返还之日止），以及占用厂房期间的管理费（按每月3588元标准计算）、水电费（其中2019年7、8月份的水电费共8263元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条的规定，判决如下：一、确认都依你公司与林泽秦2019年5月4日签订的《厂房租赁合同》于2019年8月11日解除；二、林泽秦应于判决发生法律效力之日起七日内向都依你公司返还坐落于中山市*****************厂房；三、林泽秦应于判决发生法律效力之日起七日内向都依你公司支付占用厂房期间的占用费（计算方式：按每月租金39000元标准，自2019年8月11日起计至厂房返还之日止）；四、林泽秦应于判决发生法律效力之日起七日内向都依你公司支付占用厂房期间的管理费（按每月3588元标准计算）、水电费（其中2019年7、8月份的水电费共8263元）；五、林泽秦应于判决发生法律效力之日起七日内向都依你公司支付违约金10万元。如果未按判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3196元，财产保全费1244元，合计4440元，由林泽秦负担。本院二审期间，林泽秦围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、林泽秦、都依你公司经理周美春及行政人员的微信账号信息，证明三人主体真实，微信聊天记录真实。二、林泽秦与周美春微信聊天记录；三、林泽秦与周美春微信聊天记录文字转述。证据二、三，证明都依你公司对林泽秦转租涉案2栋1层厂房知情。四、都依你公司、林泽秦《厂房租赁合同》电子模板，证明林泽秦在都依你公司指示下制作租赁合同并按其要求更改租金。五、《协议书》；六、《授权委托函》。证据五、六，证明丛萍授权林泽秦全权办理涉案厂房1栋2层转租事宜及租金、保证金情况。七、伊兴商行与林家万签订的《厂房租赁合同》；八、伊兴商行与凌小兵签订的《厂房租赁合同》；九、林泽秦与林家万签订的《厂房租赁合同》；十、林泽秦与凌小兵签订的《厂房租赁合同》。证据七至十，证明林泽秦按都依你公司建议以其个人名义与林家万、凌小兵签订租赁合同，都依你公司对林泽秦转租行为进行追认。十一、林泽秦向有关部门反映涉案厂房违建及消防不合格情况；十二、涉案厂区视频。证据十一、十二，证明涉案厂房违建及消防不合格情况。十三、《同意转租函》，证明都依你公司同意林泽秦对涉案厂房1栋进行转租，并承诺每月向林泽秦返还租金差价5200元。十四、林泽秦与都依你公司行政人员微信聊天记录，证明都依你公司未兑现每月返还租金差价5200元的承诺。十五、林泽秦、林泽秦代理人李萍律师、凌小兵对话录音；十六、证据十五时间戳认证证书；十七、证据十五文字转述。证据十五至十七，证明都依你公司对林泽秦将涉案厂房2栋1层转租给凌小兵知情，且积极参与其中。十八、林泽秦、林泽秦代理人李萍律师、林家万对话录音；十九、证据十八文字转述。证据十八、十九，证明都依你公司对林泽秦将涉案厂房2栋1层转租给林家万知情，且积极参与其中。二十、中山12345热线短信回复，证明涉案厂房存在部分违章搭建物。二十一、涉案厂区照片，证明涉案厂房部分建筑为临时搭建物。都依你公司向本院提交了下列证据：一、微信聊天记录，证明都依你公司自始未同意林泽秦转租涉案2栋厂房，未出具转租同意函，事后才对林泽秦擅自转租知情。二、优铠公司2019年7月31日《复函》，证明其未同意林泽秦将涉案厂房转租给优铠公司。三、都依你公司2019年5月8日《同意转租函》，证明林泽秦转租以牟利。四、都依你公司工作人员王辉等与优铠公司法定代表人王包承微信聊天记录，证明都依你公司对王包承提供的都依你公司与林泽秦租赁合同真实性予以否认。本院组织当事人进行了质证。对于林泽秦提交的上述证据，都依你公司对证据一至三的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认；对证据四至二十一的真实性、合法性、关联性均不予确认。对于都依你公司提交的上述证据，林泽秦对证据一中林泽秦与周美春之间微信聊天记录及林泽秦、周美春微信号的真实性予以认可，对王包承与王辉之间微信聊天记录及王包承、王辉微信号的真实性不予认可；对证据二的真实性予以认可，但对其合法性、关联性不予认可；对证据三的真实性、关联性不予认可；对证据四的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不予认可。优铠公司未向本院提交新证据，也未就林泽秦与都依你公司提交的上述证据发表质证意见。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院又查：林泽秦与周美春之间的微信聊天记录记载有以下内容：⑴2019年6月20日11：53周美春：“阿林，你过来厂房这里一下，因为电缆那里呢，一楼那里2000元就由现在的凌生支付，那二楼那里就由你支付，你现在出来下。二栋那个凌生和那个林生他们就说每人给一千，一楼部分。二楼就是你出了。”林泽秦：“你在那里吗，是不是厂房那里。”⑵2019年6月21日9：39周美春：“……那如果对方要你出示那个合同，你说公司签了给你，当你是一个二手房东，那他可能就要你提供这份合同，叫你在合同前面那里将1栋2栋那些全部写在一起，那人家看到也不怕很复杂。如果你说1栋一个租客，2栋一个租客，人家听到就好复杂了。”林泽秦：“问题是我手头我只有2栋的合同，1栋合同我是没有的。”周美春：“我不是跟你说了吗？你将2栋改为是1、2栋，他拿复印件看而已。再加上我一直都有和他沟通。他是不信你的，他是信公司的，因为到时那些合同，这些真实的合同。到时候还要做一份不是真实的合同去报税。你想一下是不是？你跟那个王生都不太熟。你就这样说，我公司的财务有和你那边沟通，你就这样说就行了。你就推完给我们，我们还要沟通的。你现在改了先，写1、2栋，就那么简单，然后将1、2栋2400方加写租了5000方。1、2栋的现状，以房产证为准。你就这样写，就改几个字。”林泽秦：“你现在将丛萍的授权书和公司的授权书给我，我去叫丛萍签字，签完我拿去签合同。”⑶2019年6月21日9：52周美春：“……你打电话给那个林生，你说你要交的，好像里面那些电一样。他能省多少钱啊？接驳费都不给。你明不明白啊。你真的要跟他说一说，要处理好这件事。凌生那一千块说要给的。是那个林生麻烦，一个人来的，一万元租金都拖你一个星期，这些是不是要停水停电啊。”“……那个凌生当时就给了，是怕那个林生啊，怕骂，人家都很明白，是啊，帮我们省了很多钱的，凌生看起来都有感恩的心，是林生的脸都不一样了，你不会看吗，讲真的我都不知道怎么说了，你跟凌生也好，跟林生也好，你总之跟他们提一下。”林泽秦：“……现在主要的是丛萍那份授权书，你先做给我，做完就可以签合同了。……”周美春：“王总要你提供，我们公司跟你签那份合同，你就改好先，复印件就可以了，知不知道啊？他说may姐说要原件的话，我明天后补给你一样的嘛，你一样有原件的，你在后面盖个章，前面的内容什么而已嘛，你究竟明不明白我的意思呢。”⑷2019年6月21日13：00周美春：“……合同一式两份签你的名字上去就行了，将你改好的内容，大家拟定的内容，就这样签名就行了，你就跟他公司签名，就这么简单。”“……面积就按现状为准，接着你就改租金。我不知道你改成怎样，因为你现在租给他2楼都四万，那你1楼肯定就五万啦，肯定改到九万元。你明不明白啊？总共的租金要改到九万元，那才合乎逻辑，明不明白啊？那就基本上是这样了。”“总之意思你就告诉他听，因为他们一定采取行动，星期一就停电。如果还没转账过来，这件事你不要花太多时间了。只不过一两千块的东西，只不过他不做我就停电就是了。我跟你讲一下，但是今天那个优凯那里，你就用心做好这份东西，做了这个大事先。”林泽秦：“他说他要提供办证的手续，那些应该是很小事而已。”⑸2019年6月21日17：39周美春：“你说跟凌生和林生说过，但他们说你没有讲过，好像没有讲那样，他们问怎么要找他们收钱，他说应该你来给的，还说这个话，他们两个人，从一开始他们看中的东西就要讲明白。……”林泽秦：“我刚才打电话给你的时候，就是去找了林家万，他也有问我这个事，我跟他解释过了，他是说要给啊，我只有跟林生讲过，你不是跟凌生讲过了吗？”周美春：“哎，姓凌的那个还狡辩，我一开始跟他讲过，我无所谓的，那我就给一千了，接着他说给了一千又怕姓林的骂，现在就说，美女我不是对你的，你叫那个带眼镜的房东来跟我讲，我晕死了，你跟他讲两句就癫了，姓凌的还这样讲话，神经的。”林泽秦与都依你公司行政人员“清姐”之间的微信聊天记录记载有以下内容：清姐：“公司回复租给你之后，转租给丛萍问题一大堆，造成公司直接损失包括工程部、银行贷款逾期、税票逾期，公司昨天还开会处罚对接过你的人。”“每月20日约定交租，你已逾期11天，务必今天按缴费单交齐。”林泽秦：“二栋租金。等签完三栋合同后，二栋三栋一起付，和美姐沟通好了。”清姐：“美姐没有这个权力！”林泽秦：“清姐你好！当时你们财务部和美姐和我的沟通可能有点出入。我当时的转账附言是写明租金的。为什么你们会说是保证金？”清姐：“到账当日已问清美姐是什么款项，她一直沟通是3栋定金，而你说6月25日交的是哪个月租金？”林泽秦：“是二栋的，三栋今天才要去签合同。”清姐：“你说是二栋？我问你是交哪个月份？”林泽秦：“6月25日那天我刚好有收到优铠12万保证金，美姐跟我讲要交租，我就先打了3万元，有钱就先存了。”清姐：“你的租金也不是4.5万元呀。”林泽秦：“是不是还有水电费没有算啊。”清姐：“不是。你打4.5万是哪个月的租金？哪个月的水电？”林泽秦：“你们说美姐没有权力，打的款项就是租金。转账附言就是写租金啊。”清姐：“你到期付租，谁有这个权力说等签其他合同一起付的。”林泽秦：“那就没错了。那就是我付8月份的租金。谢谢！请你们看一看我的转账附言。谢谢！”清姐：“现在说这些没有任何意义了，美姐一直帮你隐瞒。现在有其他的租客投诉到公司，说你伪造公司合同和印章，已经造成了严重的后果，经公司决定，要启动法律追责程序。”林泽秦：“租金和水电费尾款已付清，请查收。”等等。根据优铠公司王包承与都依你公司行政人员“清姐”之间的微信聊天记录，王包承通过微信于2019年7月30日下午14:55分向“清姐”发了其与林泽秦聊天记录（图片）之后，王包承问：“那你的意思这个是你们公司跟林先生签的真实合同是吗？”“清姐”于当日下午15:26分答：“你的聊天记录公司没有登记过有这份合同。”王包承2019年7月31日上午10:06分问：“能否帮忙确认一下这个公章是否是你们都依你公司的公章？”“清姐”于当日上午10:18分答：“经核实都依你公司从没有盖过这份合同。”根据优铠公司王包承与都依你公司王辉之间的微信聊天记录，王包承通过微信于2019年7月30日下午17:47分向王辉发了其与林泽秦聊天记录（图片）、《确认书（优铠厂房租赁合同）》之后，王辉于2019年8月2日下午14:19分答：“你们谈之前，让阿林出示我们公司出具的转租同意函。”2019年7月31日，优铠公司向林泽秦复函称：“我司与阁下于2019年6月24日签订《厂房租赁合同》，约定阁下将该合同的厂房租赁给我司，后经我司与合同中该厂房的所有人核实，阁下并没有取得该合同中1栋厂房的租赁权与2栋厂房的转租权，且阁下向我方出示的与该厂房的所有权人签订的合同经核实存在修改，经与该厂房的所有权人确认后非阁下与该厂房的所有权人所签订的合同。我司认为与阁下签订的《厂房租赁合同》因阁下没有该合同的厂房租赁权而导致合同无效。因此，我司在此郑重回复，要求解除与阁下签订的《厂房租赁合同》，并要求阁下退回所收取的保证金12万元。”本院另查：2019年5月8日，都依你公司向丛萍签署《同意转租函》一份，同意丛萍提出的转租、分租要求等。丛萍于2019年5月10日签名确认已知悉该《同意转租函》的所有内容等。2019年7月9日晚上18:13分，周美春通过微信向林泽秦转发丛萍出具的《撤销授权声明》，并问林泽秦有没有收到。林泽秦于当日晚上19:23分微信回复：“微信有收到。”经查：该《撤销授权声明》是丛萍于2019年7月9日出具的，内容记载：“林泽秦先生：就本人于2019年5月4日授权你转租中山市***************一事，本人发现你在转租过程中存在欺骗行为，损害了本人权益，现本人撤销授权，你就该转租事宜作出的行为本人均不认可。特此撤销。”本院还查：根据林泽秦二审中提交的其与林家万于2019年5月23日签订的《厂房租赁合同》，林泽秦称其将涉案2栋厂房1层A区转租给了林家万用于工业生产经营，租赁期限为5年，自2019年6月10日至2024年6月10日。二审中，都依你公司确认林泽秦于2019年5月23日分别将涉案2栋厂房的1层A区、B区转租给了案外人林家万、凌小兵，于2019年6月24日将涉案2栋厂房2层和1栋厂房2层及连接1栋、2栋2层的过道转租给了原审第三人优铠公司，但主张林泽秦向案外人林家万、凌小兵及原审第三人优铠公司转租时未经过其授权、同意。本院又查：二审中，都依你公司表示周美春仅仅是其普通员工，并非是林泽秦所说的总经理，其也未授权周美春处理租赁事宜，周美春无权代表其作出同意或不同意转租的重要事宜；从林泽秦提交的证据看，也仅仅表明周美春参与了林泽秦承租后的一些具体事项的管理，周美春也从来没有书面或口头明确表示过同意林泽秦转租厂房。即使周美春知道林泽秦转租厂房的事实，但都依你公司于2019年8月7日向林泽秦发出了明确反对转租的《解除合同通知书》，表明都依你公司是不同意林泽秦转租的。根据林泽秦与都依你公司行政人员清姐之间的微信聊天记录，林泽秦聊到有关要签订3栋厂房合同的问题，周美春在一审中已认可通过其本人账户分别于2019年6月25日、7月3日向林泽秦收取了3栋厂房的合同定金3万元、1.5万元，并由都依你公司向林泽秦开具了收据，但双方均没有举证证明双方已就3栋厂房签订了租赁合同。本院再查：都依你公司与林泽秦还就1栋1-2层厂房签订了租赁合同，都依你公司并同意林泽秦将该1栋1-2层厂房转租给了案外人丛萍。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据已查明的事实，林泽秦向都依你公司承租涉案2栋1-2层厂房后，曾分别于2019年5月23日、6月24日将涉案2栋厂房的一层B区、二层转租给了案外人凌小兵和原审第三人优铠公司。基于此，都依你公司起诉主张林泽秦未经其同意，伪造其公章，擅自将涉案厂房转租给他人，已构成违约。林泽秦则主张其在将涉案厂房转租过程中，都依你公司的员工周美春、王辉等一直都参与其中，表明都依你公司对其转租涉案厂房是知情的。都依你公司不仅没有就此提出异议，反而协助林泽秦办理了转租手续。据此，林泽秦主张其并没有擅自转租涉案厂房。根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，即是林泽秦是否存在擅自转租的违约行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”如上所述，双方对于林泽秦分别于2019年5月23日、6月24日将涉案2栋厂房一层A区、B区、二层分租给案外人林家万、凌小兵、原审第三人优铠公司的事实均无异议，本院对此予以确认。因此，依法林泽秦应就其转租是否已经都依你公司授权或同意提供证据加以证明。为此，林泽秦在二审中向本院提交了其与都依你公司员工周美春之间的微信聊天记录，以及林泽秦及其委托诉讼代理人与凌小兵、林家万之间的对话录音、都依你公司向丛萍签署的《同意转租函》等。对此，本院认为，第一，根据林泽秦提交的都依你公司向丛萍签署的《同意转租函》，林泽秦明知转租租赁厂房需要取得都依你公司事先签署《同意转租函》。因此，林泽秦在与林家万、凌小兵和优铠公司签订转租合同前，应该事先取得都依你公司签署的《同意转租函》，但林泽秦并未举证证明其在与林家万、凌小兵、优铠公司签订租赁合同前，都依你公司已向其签署并交付了同意其转租涉案2栋厂房的《同意转租函》。第二，根据林泽秦与周美春之间的微信聊天记录，双方确实聊到案外人林家万、凌小兵因承租涉案2栋厂房一层A区、B区而分担电缆接驳费，以及原审第三人优铠公司承租涉案2栋厂房二层及1栋厂房二层等问题，证明周美春知道林泽秦将涉案2栋厂房一层A区、B区分租给案外人林家万、凌小兵的事实，并与林泽秦商谈过涉案2栋厂房二层转租给优铠公司等事宜。但是，周美春与林泽秦商谈涉案2栋厂房的转租事宜，并不影响林泽秦在与林家万、凌小兵和优铠公司签订转租合同前，应该事先取得都依你公司签署的《同意转租函》。而且，林泽秦与林家万、凌小兵、优铠公司签订的租赁合同约定的租赁期限，均超过了林泽秦与都依你公司签订的涉案2栋《厂房租赁合同》约定的租赁期限。第三，林泽秦及其委托诉讼代理人与凌小兵、林家万之间的对话录音，均形成于一审判决后，反映的是林泽秦及其委托诉讼代理人单方与凌小兵、林家万之间的对话，即使是真实的，也仅仅证明了周美春对林泽秦将涉案2栋厂房一层A区、B区转租给林家万、凌小兵是知道的，但并没有证实林泽秦与凌小兵、林家万签订租赁合同前，已经都依你公司授权或同意。第四，本案《厂房租赁合同》是都依你公司与林泽秦签订的，并非是由周美春代表都依你公司所签。根据都依你公司的自认，周美春也仅仅是都依你公司的普通员工。虽然林泽秦主张周美春是都依你公司的总经理或实际控制人，但林泽秦并没有提供相应证据加以证明。即使周美春对于林泽秦将涉案2栋厂房的一层A区、B区、二层分别转租给林家万、凌小兵和优铠公司知情且有参与，但也无法证明周美春的该行为已取得都依你公司的授权或同意。同时，如果都依你公司授权或同意周美春负责与林泽秦联系并办理涉案2栋厂房的转租事宜，林泽秦也完全没有必要在已与都依你公司签订涉案2栋《厂房租赁合同》的情况下私自制作所谓的电子模板合同。而且，在得知林泽秦私自制作电子模板合同后，都依你公司以林泽秦伪造其印章为由向中山市公安局三乡分局谷都派出所报了案。第五，都依你公司在得知林泽秦私自将涉案2栋厂房的一层A区、B区、二层于2019年5月23日、6月24日转租给案外人林家万、凌小兵和原审第三人优铠公司后，即于2019年8月7日向林泽秦发出《关于解除林泽秦租赁合同的通知》，通知林泽秦解除双方签订的涉案2栋厂房的《厂房租赁合同》，并要求林泽秦返还涉案2栋厂房等。由此可见，林泽秦在转租涉案2栋厂房前，并未取得都依你公司的授权或已经都依你公司同意。且都依你公司知道林泽秦转租涉案2栋厂房后，已在六个月内发函并通知林泽秦解除双方签订的涉案2栋厂房的《厂房租赁合同》。因此，都依你公司解除双方签订的涉案2栋厂房的《厂房租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，一审判决对此予以确认，并无不当，本院予以维持。鉴于林泽秦至今仍未将涉案2栋厂房返还给都依你公司，一审判决林泽秦向都依你公司返还涉案2栋厂房，并参照双方合同约定的租金、管理费的标准判令林泽秦向都依你公司支付占用厂房期间的占用费、管理费，亦无不当，本院亦予以维持。由于双方在《厂房租赁合同》中并未就转租事宜及擅自转租应承担的违约责任进行明确约定，一审判决林泽秦因转租违约而向都依你公司支付违约金10万元错误，本院予以纠正。至于一审判决林泽秦应支付的水电费8263元的问题，根据已查明的事实，该8263元仅仅是2019年7月份的电费，但一审判决后，都依你公司并未就此提起上诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本院对此不再审查。综上所述，上诉人林泽秦的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初23530号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初23530号民事判决第五项；三、驳回中山市都依你服装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3196元，财产保全费1244元，合计4440元，中山市都依你服装有限公司负担1332元，林泽秦负担3108元；二审案件受理费3196元（林泽秦已预交），林泽秦负担2237元，中山市都依你服装有限公司负担959元。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年九月十四日书记员 勾华吴歌