江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终2289号上诉人（原审被告）:淮安市延安东路农贸市场有限公司，住所地淮安市清江浦区西安路大河新城12栋202室。法定代表人:蒋同报，该公司经理。委托诉讼代理人：刘冰清，江苏淮海潮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:淮安市德远房屋租赁管理中心，住所地淮安市清江浦区延安东路99号1幢1室。法定代表人：王玉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王国亮，该公司员工。原审被告：淮安市圣协房产中介有限公司，住所地淮安市清江浦区人民南路7号。法定代表人：戴尧，该公司总经理。上诉人淮安市延安东路农贸市场有限公司（以下简称农贸市场）因与被上诉人淮安市德远房屋租赁管理中心（以下简称德远租赁中心）、原审被告淮安市圣协房产中介有限公司（以下简称圣协房产）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农贸市场上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定上诉人在接到通知后将租金交纳给郑学军是错误的。事实上，2018、2019两年的租金在2018年9月通知作出前，上诉人就已经全部交纳给了被上诉人及郑学军。在2018年9月通知以后，上诉人并未向郑学军支付过租金。2、被上诉人的投资人实际发生变更是在2019年12月30日，上诉人将2019年租金交给被上诉人的原投资人，属于履约行为。3、上诉人并未逾期支付租金，被上诉人无权解除合同。上诉人已经将租金缴纳至2019年12月31日，2020年1月1日以后的租金，被上诉人绕过上诉人，直接从小租户处收取，等同于次承租人将租金直接交付给出租人，因此不存在逾期缴纳租金的问题，被上诉人无权主张解除合同。4、被上诉人并未以未付租金为由主张解除合同，一审法院主动按照逾期支付租金解除合同处理，违反不告不理原则。5、一审法院忽视案涉房屋归郑学军所有的事实，判决合同解除，不但有违公平正义，同时会产生后续更多争议，无法达到案结事了的目的。6、被上诉人无权要求解除上诉人与圣协房产签订的《房屋租赁合同》。被上诉人德远租赁中心辩称，1、上诉人既未将2018年、2019年的租金交给郑学军，也未交给左才。2、被上诉人在2018年9月6号实际进入农贸市场进行管理，这是根据我方获得的产权证书以及在派出所调解的协议。3、被上诉人在2018年9月19号向上诉人的法定代表人蒋同报发通知，要求其履行合同，交付2018年、2019年的租金，上诉人从来没有向我方支付租金。4、被上诉人在一审过程中明确要求上诉人履行合同，交付2018年、2019年租金。5、被上诉人认为郑学军是否是涉案房屋的投资人不在本案的审理范围之内。生效判决已经确认农贸市场的投资人是左才。6、在2018年10月22日，蒋同报和圣协房产签订了转让合同，被上诉人认为法院可以解除上诉人与圣协房产之间的租赁合同。原审被告圣协房产述称，一审法院不应该解除圣协房产同上诉人之间的合同。原告德远租赁中心向一审法院起诉请求：1、依法解除淮安市通泰五金加工厂（以下简称通泰五金）与农贸市场于2010年10月30日签订的《房屋租赁合同》；2、依法解除农贸市场与圣协房产中介于2018年9月19日签订的《房屋租赁协议》，该公司立即搬出；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2003年5月14日，左才注册成立个人独资企业通泰五金。2004年1月15日，左才以出让方式取得位于淮安市淮阴区西侧地块使用权，并以通泰五金名义从事五金加工制造仓储等经营业务。2020年1月16日，通泰五金更名为德远租赁中心。2006年8月2日，左才(甲方)与郑学军(乙方)签订一份《转让协议》记载：“甲方愿将淮阴区延安路的通泰五金整体转让给乙方，乙方以货币方式一次性支付给甲方20元。本协议自双方签字之日视为企业已转让。”当日，工商部门依申请变更通泰五金投资人为郑学军。2006年9月4日，左才和郑学军签订《关于收购原通泰五金加工厂土地资产协议书》记载，甲方通泰五金，乙方江苏淮洲建材有限公司（以下简称：淮洲建材），经双方协商，就通泰五金土地资产转让问题达成一致意见，约定：甲方责任：1、甲方负责将通泰五金的土地资产工商营业执照正副本法人代表由左才变更为郑学军名下。2、延安农贸市场工程量完成到25%，左才负责将企业名称和法人代表变更为郑学军，并按指定企业名称负责土地过户，土地过户费双方按国家规定比例执行；乙方责任：1、负责给甲方打土地资产折款635万元现金欠条，但不得影响甲方正常营业使用。2、甲方在延安农贸市场土地变更到郑学军名下，郑学军应在变更之日起10日内主动到工商部门申请将通泰五金法人代表变更为左才名下，并负责变更费，郑学军不得以任何理由拖拉和拒绝不办，否则应承担左才200万元责任赔偿违约金，并承担因此所发生的一切费用。此协议经双方签字生效后，具有法律效益，供双方严格遵守。待通泰五金法人代表变更为左才名下后，此协议和现金欠款一并作废。左才在协议上签名并加盖“淮安市通泰五金加工厂”印章，郑学军在协议上签名。2006年9月7日，淮洲建材出具一份欠条记载，“今欠淮安市通泰五金加工厂600万元正”，欠条上有淮洲建材印章。2006年10月19日，通泰五金与淮安市国土资源局就延安路农贸市场地块签订《国有土地使用权出让合同》。同年12月5日，通泰五金取得延安路农贸市场地块《土地使用权证》。2010年10月30日，通泰五金（甲方）与被告农贸市场（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方出租给乙方的门面房坐落于淮安市清江浦区（面积3000平方米）；租赁期20年，自2010年12月31日至2030年12月30日；年租金为2011年1月1日至2013年12月31日为48000元，2014年1月1日至2016年12月31日为100000元，2017年1月1日至2020年12月31日为300000元，2021年1月1日至2025年12月31日为500000元，2026年1月1日至2030年12月31日为700000元。租金总计764.4万元。通泰五金在甲方处盖章，原投资人郑学军在甲方处签名，农贸市场在乙方处盖章，法定代表人蒋同报在乙方处加盖名章。郑学军因与艾留彬民间借贷纠纷一案未按期归还欠款被法院强制执行立案。2017年4月24日，郑学军表示愿意将通泰五金土地使用权拍卖，拍卖价格按900万元计算，并用拍卖款清偿艾留彬的债务。法院遂于同年4月27日作出（2016）苏0802执2514号执行裁定书（拍卖裁定），裁定拍卖郑学军独资的淮安市通泰五金加工厂位于淮安市淮阴区西侧的土地使用权【土地证号为：淮Y国用（2011出）第937号】。2017年8月6日，通泰五金加工厂土地使用权以730万元价格拍卖成交。同年8月18日，法院作出（2016）苏0802执2514号执行裁定书（过户裁定），裁定将郑学军独资的淮安市通泰五金加工厂位于淮安市淮阴区西侧的土地使用权【土地证号为：淮Y国用（2011出）第937号】过户至买受人淮安市宁兴医疗器械有限公司名下。2016年11月22日，左才以通泰五金和淮洲建材为被告诉至法院，要求共支付600万元土地款及利息。2017年10月27日，法院作出（2016）苏0811民初4812号民事判决：一、被告郑学军于判决生效之日起十日内一次性赔偿原告左才730万元，并将通泰五金投资人变更为左才。二、驳回原告左才其他诉讼请求。郑学军不服，提起上诉。2018年3月12日，淮安市中级人民法院作出（2017）苏08民终3787号判决：驳回上诉，维持原判。郑学军仍不服生效判决，向江苏省高级人民法院申请再审，该院于2019年3月11日作出（2019）苏民再111号民事裁定书，裁定撤销淮安市中级人民法院（2017）苏08民终3787号民事判决及（2016）苏0811民初4812号民事判决，发回一审法院重审。法院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。2019年8月29日，法院作出（2019）0812民初2766号民事判决：一、被告郑学军于判决生效之日起十日内将通泰五金投资人变更为左才。二、驳回原告左才的其他诉讼请求。后被告郑学军上诉至淮安市中级人民法院，2019年12月30日，淮安市中级人民法院作出维持判决。2018年7月23日，通泰五金投资人由左才变更为王玉华。2018年9月6日，在淮安市清江浦区清安派出所主持下，通泰五金原投资人郑学军同意将整栋农贸市场所有权、经营管理权归左才所有，原告接管了延安农贸市场。2018年9月19日，原告正式向农贸市场法定代表人蒋同报发通知，要求其按时付年租金等，蒋同报收到通知后至今没有回复。当日，蒋同报代表农贸市场与圣协房产签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋出租给圣协房产，租期7年（2018年9月19日至2024年12月31日止）。一审法院认为，根据法院生效判决及郑学军与原告的协议，整栋农贸市场所有权、经营管理权从2018年9月起归左才所有，原告接管了延安农贸市场。法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原通泰五金加工厂与被告农贸市场的房屋租赁合同不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。通泰五金原投资人郑学军根据法院生效判决及派出所调解协议，已经于2018年9月将整栋农贸市场所有权、经营管理权转给左才所有，原告因此接管了延安农贸市场。据此，涉案房屋的收益亦应当归出租方，即原告所有，原告德远租赁中心向被告农贸市场收取租金，其主体资格适格。被告农贸市场主张原告主体不适格，无事实和法律依据，法院不予支持。原告在取得整栋农贸市场经营管理权后，即向被告发出通知告知相关情况，被告仍将租金交付给原投资人郑学军，构成违约。现原告德远租赁中心根据“乙方逾期支付租金超过三个月的，甲方可以解除合同”的约定，要求解除双方的租赁合同并收回房屋，符合法律规定，法院予以支持，被告圣协房产应当予以协助。被告农贸市场在收到原告通知的当天即与被告圣协房产签订转租协议，主观上存在故意，且主合同解除，农贸市场与圣协房产签订的房屋租赁协议亦应当予以解除，由此造成的损失，圣协房产可依据转租协议向协议相对人另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除通泰五金与被告农贸市场于2010年10月30日签订的《房屋租赁合同》；二、解除被告农贸市场与被告圣协房产于2018年9月19日签订的《房屋租赁协议》；三、被告农贸市场于判决生效后三十日内交还承租的位于淮安市清江浦区（面积300平方米）房屋及场地，被告圣协房产予以协助。案件受理费5800元，由被告农贸市场负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，农贸市场提交新证据：1、淮安市公安局清江浦分局清安派出所的通告；2、清江浦区市场监督管理局和清江浦区清浦街道的通告。上述两份新证据拟证明被上诉人主张2018年进场进行管理无事实依据。被上诉人德远租赁中心经质证认为，两份新证据的真实性无异议，但无法证明上诉人的证明目的。原审被告圣协房产认可上诉人提交的新证据。本院经审查认为，上诉人提供的新证据无法证明其证明目的，本院不予采信。本院经审理确认一审查明的事实。本案争议焦点：1、上诉人农贸市场是否按照合同约定向通泰五金支付了2018年、2019年的房屋租金。2、上诉人与通泰五金签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。3、德远租赁中心是否有权要求解除农贸市场与圣协房产签订的《房屋租赁协议》。本院认为，关于上诉人农贸市场是否按照合同约定向通泰五金支付了2018年、2019年的房屋租金问题。上诉人农贸市场主张其已按照合同约定支付了租金。首先，本案是一般民事诉讼，应遵循“谁主张、谁举证”的原则，上诉人农贸市场在一审、二审过程中提供的证据不足以证明其已支付2018年、2019年的房屋租金。其次，上诉人农贸市场与通泰五金签订的《房屋租赁合同》，出租方为通泰五金，郑学军签字确认。承租方是农贸市场，法定代表人蒋同报签字确认。而蒋同报在公安机关的询问笔录中陈述“营业执照上的法人是我，实际我就是在农贸市场跟郑学军打工的，农贸市场真正的老板是郑学军”“郑学军还跟我说，让我和他两人一致说2018年和2019年的房租我已经交给郑学军，但是实际是没有这回事，我从来没交过房租给郑学军”。农贸市场会计庄寿云在公安机关的询问笔录中陈述“蒋同报也没有交过租金给淮安市通泰五金加工厂，蒋同报就是给郑学军打工的。”因此，上诉人农贸市场该点上诉理由，证据不足，本院不予支持。关于上诉人与通泰五金签订的《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。本院认为，首先，通泰五金原投资人郑学军已于2018年9月将农贸市场所有权、经营管理权转给左才所有，案涉房屋的租金亦应归被上诉人德远租赁中心所有，而上诉人农贸市场并未按照合同约定支付案涉房屋租金，一审法院依据上诉人农贸市场与通泰五金签订的《房屋租赁合同》第九条判决解除双方合同并无不当。上诉人该点上诉理由不能成立，本院不予采纳。对于上诉人提出一审法院主动按照逾期支付租金解除合同的判决违反不告不理原则的上诉理由，无事实和法律依据，本院亦不予采纳。关于德远租赁中心是否有权要求解除农贸市场与圣协房产签订《房屋租赁协议》的问题。上诉人农贸市场主张被上诉人德远租赁中心无权要求解除农贸市场与圣协房产签订的《房屋租赁协议》，本院认为，上诉人与通泰五金签订的《房屋租赁合同》依法解除后，上诉人农贸市场已丧失了对案涉房屋占有、使用、收益的权利，上诉人与圣协房产的转租合同已丧失继续履行的基础，故上诉人与圣协房产签订的《房屋租赁协议》应当随之解除，由此造成的损失圣协房产可向上诉人另案主张。因此，上诉人农贸市场该点上诉理由，本院不予采纳。综上所述，农贸市场的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人淮安市延安农贸市场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  马玉宝审 判 员  于晓萍二〇二〇年九月三十日法官助理  朱 强书 记 员  孙 静